Tribunal: TJMT
Processo: 1001513-91.2024.8.11.0024
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. SÚMULA 76/STJ. OBRIGAÇÃO SINALAGMÁTICA. PAGAMENTO CONDICIONADO À ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PELA VENDEDORA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECUSA INJUSTIFICADA DO CREDOR. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que, em ação declaratória cumulada com consignação em pagamento, declarou a inexistência de mora dos autores no período anterior à notificação extrajudicial realizada em 2024, afastou a incidência de juros de mora, multa contratual e correção monetária retroativa, reconheceu como satisfeita a obrigação mediante depósito judicial de R$ 311.000,00 e determinou a entrega das chaves do imóvel. O contrato de compromisso de compra e venda tinha por objeto a unidade no 12 do Residencial Villa Gramado, pelo valor total de R$ 445.000,00, com saldo remanescente de R$ 311.000,00 a ser quitado na entrega das chaves. A apelante sustenta julgamento extra petita, mora automática (ex re) e abuso de direito dos compradores.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao afastar encargos moratórios no bojo de ação declaratória cumulada com consignação em pagamento; (ii) saber se a mora do promissário comprador em compromisso de compra e venda de imóvel opera-se automaticamente pelo vencimento da obrigação ou se exige prévia interpelação; (iii) saber se a omissão da vendedora em comunicar a conclusão da obra e a disponibilidade das chaves impede a constituição em mora dos compradores, à luz do princípio da boa-fé objetiva; e (iv) saber se o depósito judicial do valor nominal do saldo devedor é suficiente para a quitação da obrigação, diante da ausência de mora validamente constituída.
III. Razões de decidir
3. Não há julgamento extra petita quando o afastamento dos encargos moratórios constitui consequência lógica e direta do pedido declaratório de inexistência de mora, mantendo-se a sentença adstrita aos limites da causa de pedir e dos pedidos formulados na inicial, em conformidade com os arts. 322 e 492 do CPC.
4. Em compromisso de compra e venda de imóvel, a constituição em mora do promissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, independentemente do registro do contrato, nos termos do art. 1o do Decreto-Lei no 745/1969 e da Súmula 76 do STJ. A mora ex re prevista no art. 397 do Código Civil não se aplica a essa espécie contratual.
5. Tratando-se de obrigação sinalagmática, em que o pagamento do saldo devedor estava contratualmente condicionado à entrega das chaves, a exigibilidade da prestação dos compradores dependia da comunicação formal acerca da conclusão da obra e da disponibilidade do imóvel.
6. A omissão da vendedora em notificar os adquirentes por aproximadamente quatro anos configura violação ao dever de informação e cooperação imposto pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), impedindo que se beneficie da própria inércia para exigir encargos moratórios retroativos.
7. A exigência de valor superior a R$ 1.000.000,00, incluindo encargos incidentes sobre período em que a mora não estava constituída, caracteriza recusa injustificada do credor em receber o pagamento, legitimando a via consignatória nos termos do art. 335, I, do Código Civil. Ausente a mora validamente constituída, o depósito judicial do valor nominal do saldo devedor (R$ 311.000,00) é suficiente para a extinção da obrigação.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Em compromisso de compra e venda de imóvel, a constituição em mora do promissário comprador exige prévia interpelação, não se aplicando a mora automática do art. 397 do Código Civil. 2. A omissão do promitente vendedor em comunicar a conclusão da obra e a disponibilidade das chaves, quando o pagamento do saldo devedor está contratualmente condicionado à entrega do imóvel, impede a constituição em mora do comprador e afasta a incidência de encargos moratórios retroativos. 3. A exigência de encargos moratórios incidentes sobre período em que a mora não estava validamente constituída caracteriza recusa injustificada do credor, legitimando a consignação em pagamento pelo valor nominal da obrigação."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 335, I, 397 e 422; CPC, arts. 85, § 11, 322 e 492; Decreto-Lei no 745/1969, art. 1o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 76/STJ; STJ, AgRg no REsp 1.092.018/TO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.02.2015; TJMT, N.U 1028385-39.2017.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 17.03.2026; TJMT, N.U 1003828-44.2024.8.11.0040, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 17.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001513-91.2024.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VILLA GRAMADO SPE LTDA - EPP - CNPJ: 23.232.837/0001-61 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LAIS OLIVEIRA BASTOS RIBEIRO - CPF: 013.460.345-16 (ADVOGADO), ANDERSON SAMPAIO DE OLIVEIRA - CPF: 568.308.661-20 (APELADO), LAURO BECKMANN FERREIRA CABRAL - CPF: 015.006.991-01 (ADVOGADO), MARIA AUXILIADORA DE CAMPOS DE OLIVEIRA - CPF: 861.985.051-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. SÚMULA 76/STJ. OBRIGAÇÃO SINALAGMÁTICA. PAGAMENTO CONDICIONADO À ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PELA VENDEDORA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECUSA INJUSTIFICADA DO CREDOR. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que, em ação declaratória cumulada com consignação em pagamento, declarou a inexistência de mora dos autores no período anterior à notificação extrajudicial realizada em 2024, afastou a incidência de juros de mora, multa contratual e correção monetária retroativa, reconheceu como satisfeita a obrigação mediante depósito judicial de R$ 311.000,00 e determinou a entrega das chaves do imóvel. O contrato de compromisso de compra e venda tinha por objeto a unidade no 12 do Residencial Villa Gramado, pelo valor total de R$ 445.000,00, com saldo remanescente de R$ 311.000,00 a ser quitado na entrega das chaves. A apelante sustenta julgamento
extra petita
, mora automática (
ex re
) e abuso de direito dos compradores.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao afastar encargos moratórios no bojo de ação declaratória cumulada com consignação em pagamento; (ii) saber se a mora do promissário comprador em compromisso de compra e venda de imóvel opera-se automaticamente pelo vencimento da obrigação ou se exige prévia interpelação; (iii) saber se a omissão da vendedora em comunicar a conclusão da obra e a disponibilidade das chaves impede a constituição em mora dos compradores, à luz do princípio da boa-fé objetiva; e (iv) saber se o depósito judicial do valor nominal do saldo devedor é suficiente para a quitação da obrigação, diante da ausência de mora validamente constituída.

III. Razões de decidir

3. Não há julgamento
extra petita
quando o afastamento dos encargos moratórios constitui consequência lógica e direta do pedido declaratório de inexistência de mora, mantendo-se a sentença adstrita aos limites da causa de pedir e dos pedidos formulados na inicial, em conformidade com os arts. 322 e 492 do CPC.

4. Em compromisso de compra e venda de imóvel, a constituição em mora do promissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, independentemente do registro do contrato, nos termos do art. 1o do Decreto-Lei no 745/1969 e da Súmula 76 do STJ. A mora
ex re
prevista no art. 397 do Código Civil não se aplica a essa espécie contratual.

5. Tratando-se de obrigação sinalagmática, em que o pagamento do saldo devedor estava contratualmente condicionado à entrega das chaves, a exigibilidade da prestação dos compradores dependia da comunicação formal acerca da conclusão da obra e da disponibilidade do imóvel.

6. A omissão da vendedora em notificar os adquirentes por aproximadamente quatro anos configura violação ao dever de informação e cooperação imposto pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), impedindo que se beneficie da própria inércia para exigir encargos moratórios retroativos.

7. A exigência de valor superior a R$ 1.000.000,00, incluindo encargos incidentes sobre período em que a mora não estava constituída, caracteriza recusa injustificada do credor em receber o pagamento, legitimando a via consignatória nos termos do art. 335, I, do Código Civil. Ausente a mora validamente constituída, o depósito judicial do valor nominal do saldo devedor (R$ 311.000,00) é suficiente para a extinção da obrigação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Em compromisso de compra e venda de imóvel, a constituição em mora do promissário comprador exige prévia interpelação, não se aplicando a mora automática do art. 397 do Código Civil. 2. A omissão do promitente vendedor em comunicar a conclusão da obra e a disponibilidade das chaves, quando o pagamento do saldo devedor está contratualmente condicionado à entrega do imóvel, impede a constituição em mora do comprador e afasta a incidência de encargos moratórios retroativos. 3. A exigência de encargos moratórios incidentes sobre período em que a mora não estava validamente constituída caracteriza recusa injustificada do credor, legitimando a consignação em pagamento pelo valor nominal da obrigação."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 335, I, 397 e 422; CPC, arts. 85, § 11, 322 e 492; Decreto-Lei no 745/1969, art. 1o.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula no 76/STJ; STJ, AgRg no REsp 1.092.018/TO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.02.2015; TJMT, N.U 1028385-39.2017.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 17.03.2026; TJMT, N.U 1003828-44.2024.8.11.0040, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 17.09.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta por
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VILLA GRAMADO SPE LTDA
. em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, nos autos da
Ação Declaratória cumulada com Consignação em Pagamento
, ajuizada pelo
ESPÓLIO DE ANDERSON SAMPAIO DE OLIVEIRA
e por
MARIA AUXILIADORA DE CAMPOS DE OLIVEIRA
, a qual julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a inexistência de mora dos autores no período anterior à notificação extrajudicial realizada em 2024, afastando a incidência de juros de mora, multa contratual e correção monetária retroativa.

Reconheceu, ainda, como satisfeita a obrigação referente ao saldo devedor do contrato de compromisso de compra e venda da unidade no 12 do Residencial Villa Gramado, mediante o depósito judicial de R$ 311.000,00 (trezentos e onze mil reais), realizado nos autos, extinguindo a dívida.

Por fim, condenou a parte ré à obrigação de fazer consistente na entrega das chaves do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), além do pagamento dos consectários sucumbenciais.

O recorrente alega que a sentença é extra petita, sustentando que o juízo de origem, em vez de apurar se os recorridos preenchiam os requisitos necessários à consignação, promoveu verdadeiro julgamento revisional, afastando a incidência das cláusulas contratuais que regulamentam os encargos moratórios e a rescisão do contrato, em violação aos arts. 322 e 492 do Código de Processo Civil.

Argumenta que a mora, no presente caso, é ex re, operando-se de pleno direito com o simples vencimento da obrigação (agosto de 2020), nos exatos termos do art. 397 do Código Civil, sendo inaplicável o Decreto-Lei no 745/1969, por se tratar de unidade residencial edificada sob a égide da Lei no 4.591/1964, e não de loteamento.

Sustenta, ainda, que os recorridos agem com manifesto abuso de direito, pois permaneceram inertes por aproximadamente quatro anos, cientes do saldo devedor, e agora buscam a quitação pelo valor histórico (R$ 311.000,00), enquanto o imóvel sofreu significativa valorização, sendo atualmente comercializado por até R$ 1.400.000,00. Aduz que o valor atualizado da dívida, com a inclusão de todos os encargos, perfaz o montante de R$ 1.369.061,10.

Por fim, requer o conhecimento e o provimento do recurso, para reformar integralmente a sentença, julgando improcedente o pedido de consignação, diante da ausência dos requisitos legais e da evidente mora dos recorridos, alternativamente, que seja determinada a consignação dos valores devidamente atualizados.

Em contrarrazões,
ESPÓLIO DE ANDERSON SAMPAIO DE OLIVEIRA
e
MARIA AUXILIADORA DE CAMPOS DE OLIVEIRA
alegou (ID 354943886) que não há que se falar em julgamento
extra petita
, pois a ação é Declaratória c/c Consignação em Pagamento, sendo o afastamento dos encargos moratórios consequência lógica e direta do pedido declaratório de inexistência de mora. No mérito, defende a ausência de notificação prévia e a inaplicabilidade da mora automática.

Argumenta que, tratando-se de compromisso de compra e venda de imóvel, a legislação e a jurisprudência (Súmula 76 do STJ e art. 1o do Decreto-Lei no 745/1969) exigem a prévia interpelação do devedor. Sustenta ainda que a obrigação de pagamento da parcela final era sinalagmática, condicionada à entrega das chaves, e que a construtora jamais os notificou formalmente sobre a conclusão das obras.

Aduz que a exigência de mais de R$ 1.000.000,00 caracteriza recusa injusta do credor, legitimando a consignação do valor nominal, afirmando que
“A inércia da credora não pode prejudicar os devedores com o avanço da correção monetária por longos anos, sob pena de beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).”

Por fim, requer o desprovimento do recurso, mantendo-se integralmente a sentença e majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Foi realizado o pagamento do preparo recursal no Id. 358942896.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta por
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VILLA GRAMADO SPE LTDA
. em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, nos autos da
Ação Declaratória cumulada com Consignação em Pagamento
, ajuizada pelo
ESPÓLIO DE ANDERSON SAMPAIO DE OLIVEIRA
e por
MARIA AUXILIADORA DE CAMPOS DE OLIVEIRA
, a qual julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a inexistência de mora dos autores no período anterior à notificação extrajudicial realizada em 2024, afastando a incidência de juros de mora, multa contratual e correção monetária retroativa.

Reconheceu, ainda, como satisfeita a obrigação referente ao saldo devedor do contrato de compromisso de compra e venda da unidade no 12 do Residencial Villa Gramado, mediante o depósito judicial de R$ 311.000,00 (trezentos e onze mil reais), realizado nos autos, extinguindo a dívida.

Por fim, condenou a parte ré à obrigação de fazer consistente na entrega das chaves do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), além do pagamento dos consectários sucumbenciais.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos como os extrínsecos, conheço do recurso de apelação interposto.

Inicialmente,
rejeito a preliminar de julgamento extra petita
suscitada pela apelante. A ação proposta pelos apelados é declaratória cumulada com consignação em pagamento, tendo por objeto específico a declaração de inexistência de mora e o afastamento de encargos moratórios indevidamente exigidos.

O pedido declaratório visa justamente o reconhecimento da ausência de constituição em mora por falta de notificação adequada, sendo o afastamento dos encargos consequência lógica e direta dessa declaração. O magistrado limitou-se a analisar os pedidos formulados na inicial, aplicando o direito aos fatos comprovados nos autos, sem extrapolar os limites da lide.

Não há violação aos artigos 322 e 492 do Código de Processo Civil, pois a sentença manteve-se adstrita aos pedidos e à causa de pedir deduzidos pelos autores.

Conforme documentado nos autos, restaram demonstrados os seguintes fatos: as partes celebraram compromisso de compra e venda em
08/08/2019
, tendo por objeto a aquisição da unidade no 12 do Residencial Villa Gramado, localizado em Chapada dos Guimarães/MT, pelo valor total de
R$ 445.000,00
; os compradores efetuaram o pagamento da entrada e das parcelas intermediárias, remanescendo saldo de
R$ 311.000,00
a ser quitado por ocasião da entrega das chaves;
Anderson Sampaio
faleceu em
20/02/2020
, conforme certidão de óbito (ID 354942865); a obra foi concluída, conforme habite-se apresentado pela ré (ID 354943869); os autores depositaram judicialmente o valor de
R$ 311.000,00
(ID 354942898).

A controvérsia central reside na caracterização da mora e na exigibilidade dos encargos moratórios. A apelante sustenta que a mora seria ex re, operando-se automaticamente com o vencimento da obrigação, com fundamento no art. 397 do Código Civil.

“Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.”

Contudo, tal entendimento não se aplica ao caso em análise.

Tratando-se de compromisso de compra e venda de imóvel, a Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que:

“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.”

Tal orientação decorre da aplicação do art. 1o do Decreto-Lei no 745/1969, que mesmo que o contrato de compra e venda não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente vendedor deve notificar o comprador para formalizar a mora. A notificação serve para dar ao comprador a oportunidade de pagar o valor devido antes que o contrato seja rescindido.

A falta de notificação prévia pode levar à extinção da ação de rescisão contratual sem resolução do mérito, pois é considerada um requisito essencial.

No caso em exame, há particularidade relevante: o pagamento do saldo devedor estava expressamente condicionado à entrega das chaves, configurando obrigação sinalagmática. A cláusula contratual estabelecia que o pagamento de
R$ 311.000,00
deveria ocorrer “na entrega das chaves”, criando vínculo de interdependência entre as prestações das partes (Id. 354942873).

A apelante não comprovou ter notificado os compradores acerca da conclusão das obras e da disponibilidade das chaves em
agosto de 2020
ou em qualquer data posterior, até a provocação dos próprios adquirentes, ocorrida em
2024.
Ausente essa comunicação formal, não se pode exigir o cumprimento da obrigação de pagar, pois a exigibilidade da parcela final dependia da ciência inequívoca quanto à disponibilidade do imóvel.

Ademais, tal entendimento há muito se encontra sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme disposto na Súmula 76, acima transcrita.

“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INTERPELAÇÃO. ADIMPLEMENTO E PURGAÇÃO DA MORA. PRESTAÇÃO AINDA ÚTIL PARAO CREDOR. 1. Nos termos da Súmula 76 do STJ, mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor. [...] (AgRg no REsp 1092018/TO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 09/02/2015)

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso já decidiu a respeito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. SÚMULA 76/STJ
. PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO PROCESSO. SENTENÇA COM CONTRADIÇÃO INTERNA. ERROR IN PROCEDENDO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão: 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado da lide, sem produção de prova testemunhal requerida, configura cerceamento de defesa; e (ii) saber se a ausência de prévia constituição em mora do compromissário comprador impede o exame do mérito da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel fundada em inadimplemento.

III. Razões de decidir: 3. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado, como destinatário da prova, verifica que os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação de seu convencimento, nos termos do art. 355, I, do CPC. 4.
Em ações de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promissário comprador, a constituição em mora exige prévia interpelação judicial ou notificação extrajudicial
realizada por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos,
conferindo-se prazo para purgação da mora, conforme dispõe o art. 1o do Decreto-Lei no 745/1969 e o entendimento consolidado na Súmula no 76 do STJ
. 5. A ausência da notificação configura falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, impedindo o exame do mérito da pretensão resolutória. 6. Reconhecida tal ausência, revela-se incongruente o julgamento de improcedência com resolução do mérito, configurando error in procedendo, a exigir a adequação do provimento jurisdicional para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

IV. Dispositivo e tese: 7. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença reformada, de ofício, para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Tese de julgamento: “1
. A ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel fundada no inadimplemento do promissário comprador exige prévia constituição em mora mediante interpelação judicial ou notificação extrajudicial válida
.
2. A ausência de notificação configura falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, impondo a extinção da demanda sem resolução do mérito.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 485, IV, e 487, I; Decreto-Lei no 745/1969, art. 1o; Lei no 6.766/1979, art. 32.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.306.539, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 17.06.2024; STJ, AgInt no REsp 1.647.329, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 10.06.2019; Súmula no 76/STJ.”

(N.U 1028385-39.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/03/2026, Publicado no DJE 24/03/2026). (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SEM COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO – INEFICÁCIA – EXIGÊNCIA LEGAL DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA VÁLIDA – MORA EX PERSONA
– AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo quando não registrados e ainda que contenham cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promitente comprador depende de prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, devidamente recebida, conforme determinam o art. 32 da Lei no 6.766/79, o art. 1o do Decreto-Lei no 745/69 e o entendimento consolidado na Súmula no 76 do STJ
.
A mora ex re, fundada no simples inadimplemento da obrigação contratual, não se aplica aos compromissos de compra e venda regidos pela legislação específica, nos quais se exige a notificação pessoal do devedor, visando lhe oportunizar a purgação da mora.

A notificação extrajudicial desacompanhada de comprovação de recebimento pelo destinatário revela-se ineficaz para fins de constituição válida em mora, por não alcançar a finalidade protetiva prevista em lei. A ausência de constituição válida em mora configura a falta de pressuposto processual essencial ao exercício do direito de ação para resolução do contrato, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.”

(N.U 1003828-44.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/09/2025, Publicado no DJE 22/09/2025). (grifo nosso)

O princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes deveres anexos de conduta, incluindo o dever de informação e cooperação. No caso de compromisso de compra e venda com pagamento final condicionado à entrega das chaves, cabe à vendedora comunicar formalmente aos compradores sobre a conclusão da obra e convocá-los para o recebimento do imóvel.

A omissão da apelante em cumprir esse dever de informação por aproximadamente quatro anos impede que se beneficie da própria inércia, cobrando encargos moratórios retroativos. Aplica-se aqui o segundo o qual ninguém pode invocar a própria torpeza em seu benefício.

A exigência pela apelante de valor superior a
R$ 1.000.000,00,
incluindo encargos moratórios sobre período em que a mora não estava constituída, caracteriza recusa injustificada em receber o pagamento, nos termos do artigo 335, inciso I, do Código Civil.

“Art. 335. A consignação tem lugar:

I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;”

Os apelados demonstraram interesse em quitar a obrigação pelo valor devido (
R$ 311.000,00
), mas foram impedidos pela exigência de encargos indevidos. Essa conduta da credora legitima plenamente a via consignatória, permitindo aos devedores liberarem-se da obrigação mediante depósito judicial do valor correto.

O depósito de
R$ 311.000,00 corresponde ao valor nominal do saldo devedor contratado.
Considerando que a mora não estava constituída por ausência de notificação adequada, não incidem juros moratórios ou multa contratual sobre o período anterior à interpelação de 2024.

Embora a correção monetária seja devida por representar mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, no caso concreto, quem deu causa ao não pagamento tempestivo foi a própria credora, ao omitir-se no dever de comunicar a disponibilidade das chaves. Não se pode prejudicar os devedores com encargos decorrentes da inércia da credora.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por conseguinte,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, §11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026