Tribunal: TJMT
Processo: 1001037-52.2025.8.11.0013
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DO OBJETO. ÁREA EXCEDENTE EM SOLO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DAS PARTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Caso em exame
Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, decretando a resolução do contrato, determinando a restituição de R$ 237.800,00 aos compradores e julgando improcedente o pedido de multa contratual, em razão da impossibilidade de regularização de área excedente que se revelou ser solo público.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve mora dos vendedores que justifique a aplicação da multa contratual; (ii) determinar se existe culpa exclusiva dos compradores pela frustração do negócio que autorize a retenção de valores; (iii) avaliar a adequação da distribuição da sucumbência e da concessão da gratuidade de justiça.
III. Razões de decidir
3. A impossibilidade jurídica superveniente decorreu da natureza pública da área excedente (calçada/recuo da BR-174), insuscetível de apropriação privada, configurando caso fortuito que afasta a mora e a culpa exclusiva de qualquer das partes.
4. A restituição integral dos valores pagos pelos compradores mostra-se equitativa, considerando que os vendedores mantiveram a propriedade, posse e fruição do bem durante todo o período contratual.
5. A distribuição da sucumbência e a concessão da gratuidade de justiça encontram-se adequadas ao resultado do julgamento e à documentação apresentada nos autos.
IV. Dispositivo e tese
6. Recursos não providos.
Tese de julgamento: "A impossibilidade superveniente absoluta do objeto contratual, decorrente da natureza pública da área excedente, justifica a resolução do contrato de compra e venda sem atribuição de culpa exclusiva às partes, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores."
Dispositivos relevantes citados:CC, arts. 112, 113, 394, 395, 397 e 500; CPC, arts. 85, 98 e 99.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001037-52.2025.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FABRICIO BASTOS DEON - CPF: 929.513.332-34 (APELANTE), JOSE RONALDO PEREIRA DE JESUS - CPF: 709.615.301-20 (ADVOGADO), POLYANA DUARTE SOUZA - CPF: 043.308.001-95 (APELANTE), CONCEICAO MARIA DE JESUS - CPF: 021.241.991-96 (APELADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), SUELI ALVES DE SOUZA ARAUJO - CPF: 030.619.911-40 (APELADO), SEBASTIAO DE JESUS ALVES DE SOUZA - CPF: 773.994.471-87 (APELADO), MARLI ALVES DE SOUZA - CPF: 000.169.191-06 (APELADO), MARILENE ALVES DE SOUZA - CPF: 034.128.211-10 (APELADO), MARIA APARECIDA ALVES DE SOUZA ARAUJO - CPF: 026.055.871-00 (APELADO), JOSE DE JESUS - CPF: 630.815.551-91 (APELADO), SULENIR DE JESUS SOUZA - CPF: 032.984.651-51 (APELADO), LILIAM SEVERIANO BASPIO NESTO - CPF: 663.184.752-49 (APELADO), SIMONE SEVERIANO BASPIO - CPF: 909.458.082-91 (APELADO), FABRICIO BASTOS DEON - CPF: 929.513.332-34 (APELADO), JOSE RONALDO PEREIRA DE JESUS - CPF: 709.615.301-20 (ADVOGADO), POLYANA DUARTE SOUZA - CPF: 043.308.001-95 (APELADO), JOSE RONALDO PEREIRA DE JESUS - CPF: 709.615.301-20 (ADVOGADO), CONCEICAO MARIA DE JESUS - CPF: 021.241.991-96 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), SUELI ALVES DE SOUZA ARAUJO - CPF: 030.619.911-40 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO DE JESUS ALVES DE SOUZA - CPF: 773.994.471-87 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), MARLI ALVES DE SOUZA - CPF: 000.169.191-06 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), MARILENE ALVES DE SOUZA - CPF: 034.128.211-10 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA ALVES DE SOUZA ARAUJO - CPF: 026.055.871-00 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), JOSE DE JESUS - CPF: 630.815.551-91 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), SULENIR DE JESUS SOUZA - CPF: 032.984.651-51 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), LILIAM SEVERIANO BASPIO NESTO - CPF: 663.184.752-49 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO), SIMONE SEVERIANO BASPIO - CPF: 909.458.082-91 (APELANTE), ADRIANO DOMINGUES FERNANDES - CPF: 939.270.701-06 (ADVOGADO), PAMELA MORINIGO DE SOUZA - CPF: 039.556.831-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS
. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DO OBJETO. ÁREA EXCEDENTE EM SOLO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DAS PARTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES
PAGOS
. RECURSOS
NÃO
PROVIDOS.

Caso em exame

Apelações
interposta
s por ambas as partes
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, decretando
a resolução do contrato, determinando a restituição de R$ 237.800,00 aos compradores e julgando improcedente o pedido de multa contratual, em razão da impossibilidade de regularização de área excedente que se revelou ser solo público.

II.
Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve mora dos vendedores que justifique a aplicação da multa contratual; (
ii
) determinar se existe culpa exclusiva dos compradores pela frustração do negócio que autorize a retenção de valores; (
iii
) avaliar a adequação da distribuição da sucumbência e da concessão da gratuidade de justiça.

III. Razões de decidir

3. A impossibilidade jurídica superveniente decorreu da natureza pública da área excedente (calçada/recuo da BR-174), insuscetível de apropriação privada, configurando caso fortuito que afasta a mora e a culpa exclusiva de qualquer das partes.

4
. A restituição integral dos valores pagos pelos compradores mostra-se equitativa, considerando que os vendedores mantiveram a propriedade, posse e fruição do bem durante todo o período contratual.

5
. A distribuição da sucumbência e a concessão da gratuidade de justiça encontram-se adequadas ao resultado do julgamento e à documentação apresentada nos autos.

IV. Dispositivo e tese

6
. Recursos
não
providos.

Tese de julgamento:

"A impossibilidade superveniente absoluta do objeto contratual, decorrente da natureza pública da área excedente, justifica a resolução do contrato de compra e venda sem atribuição de culpa exclusiva
às partes, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores."

Dispositivos relevantes citados:CC,
arts
. 112, 113, 394, 395, 397 e 500; CPC,
arts
. 85, 98 e 99.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações cíveis
em ação de rescisão contratual c/c indenização julgada
parcialmente procedente nos seguintes termos:

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para:

a) DECLARAR A RESOLUÇÃO
do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes em 07/08/2024, referente ao imóvel de matrícula no 22.156.

b) CONDENAR
os requeridos, solidariamente, a
RESTITUÍREM
aos autores a quantia de
R$ 237.800,00
, com a incidência de correção monetária a partir dos pagamentos, pelo IPCA-E, e juros de mora a partir da citação, por meio da taxa SELIC, descontado o IPCA-E (art. 389, parágrafo único, e art. 406, §1o, do CC).

c) CONFIRMAR
a tutela de urgência (ID 187137734), mantendo a averbação na matrícula até o efetivo pagamento da condenação.

d) JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido de multa contratual, bem como o pedido de condenação dos autores em litigância de má-fé.

Diante da sucumbência recíproca,
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e honorários, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de
30%
para os autores e
70%
para os réus, observada a
gratuidade de justiça que ora
DEFIRO
aos requeridos, diante dos documentos de hipossuficiência apresentados (ID 195648602 e ss.), suspendendo-se a exigibilidade em relação a eles, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Ambas as partes recorreram.

Os autores
afirmam que a sentença reconhece a existência da notificação extrajudicial e constituição em mora, mas nega-lhe os efeitos jurídicos, por entender que há impossibilidade jurídica superveniente do objeto
.

Arguem
que
é
juridicamente irrelevante a posterior descoberta da impossibilidade de regularização da área excedente.

Pleiteiam a revogação da gratuidade de justiça concedida aos réus, alegando que possuem patrimônio veicular incompatível com o benefício.

Os réus, por sua vez,
aduzem ser indevida a restituição dos valores pagos
, reiterando que a venda foi
ad corpus
e que os compradores tinham plena ciência da situação registral do imóvel.
Defendem
que não houve inadimplemento de sua parte e que a impossibilidade de regularização da área excedente decorre de fato de terceiro (ente público).

Contrarrazões dos autores no Id.
354534464
e dos réus no Id.
354534465
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Da gratuidade de justiça

Relativamente ao pedido de revogação da gratuidade de justiça concedida aos réus,
e
mbora os documentos anexados indiquem a propriedade de diversos veículos, esse fato não afasta a presunção de hipossuficiência, especialmente porque se trata de
automóveis
de diferentes anos e valores, muitos já depreciados, que podem constituir instrumento de trabalho ou meio essencial de locomoção.

O benefício foi concedido após análise dos documentos apresentados pelos requeridos, inexistindo elementos suficientes para sua revogação.

Mantenho a gratuidade de justiça deferida aos réus.

Mérito

O
s autores ajuizaram a demanda relatando que celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano denominado "Lote no 26, Quadra 02, no Loteamento Jardim dos Bandeirantes", pelo valor total de R$ 750.000,00, com área descrita de 241,45 m2.

Afirmaram que
pagaram R$ 237.800,00 de entrada
,
e o saldo remanescente seria quitado mediante financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal. Alegaram que
, contudo,
os réus não forneceram a documentação necessária para o financiamento e, ao diligenciarem junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis, descobriram que a matrícula registra área de apenas 190,00 m2, havendo diferença negativa de 51,45 m2 (aproximadamente 21,31% da área vendida).

Pugnaram pela rescisão do contrato por culpa dos vendedores, devolução dos valores pagos e condenação na multa contratual de 10%.

Os réus, em contestação, arguiram que a venda foi realizada na modalidade
ad corpus
, pois os autores visitaram o imóvel e tinham plena ciência de suas dimensões físicas e da situação registral.
Sustentaram
que o valor de R$ 12.800,00 foi descontado do preço justamente para que os compradores providenciassem a retificação da área/averbação, negando inadimplemento na entrega de documentos.

A

demanda foi jul
gada parcialmente procedente para
declarar a resolução do contrato e condenar os réus, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de R$ 237.800,00, com correção monetária e juros de mora.
O
pedido de multa contratual
foi julgado improcedente, sob o fundamento de
haver culpa recíproca ou assunção de riscos compartilhada.

Conforme
consta
d
os autos,
os autores adquiriram o imóvel e pactuaram que seriam responsáveis
pela averbação da construção
. Para isso, pagariam
R$ 12.800,00
de custas, que seriam descontadas do valor a ser pago, e contrataram a empresa
"JR Imóveis"
.

A
negociação foi intermediada pelo corretor de imóveis
José Daniel de Oliveira
,
que
,
na audiência de instrução e julgamento
,

corroborou o acima exposto
, afirmando que
“
A área era
pra
ser feita a retificação da parte construída, para fazer a
matrícula
dos 241,45 de área construída.
(...)
Foi feito baseado em cima do que a
prefeitura
passou
para
n
ós
, p
orém
,
na pr
á
tica
,
eles negaram a retificação
”
.

Questionado pelo advogado dos autores sobre o momento em que tiveram ciência de que a área era menor do que a descrita no contrato, informou que foi “
q
uando o engenheiro da prefeitura foi fazer a avaliação
”.

Afirma que depois disso propôs aos vendedores que
fizessem um abatimento no preço, a fim de que a negociação prosseguisse, mas foi recusado.

Extrai-se dos depoimentos pessoais das partes, ainda, que a
diferença de aproximadamente 51 m2 referia-se a área de recuo frontal (calçada/área pública
), a qual os vendedores pretendiam utilizar como estacionamento para a farmácia que abririam no local, o que, contudo, foi negado pela prefeitura.

A prova oral demonstra que n
ão houve vício de consentimento ou ocultação de informações por parte dos vendedores. Ao contrário, evidencia que os compradores tinham ciência da situação fática e jurídica do imóvel.
Contudo,
a identificação de
que
a área excedente
se tratava
de solo público (calçada/recuo da BR-174), insuscetível de apropriação privada ou retificação na matrícula
foi posterior às tratativas iniciais
.

Essa circunstância, confirmada pela documentação dos autos, revelou impossibilidade superveniente de cumprimento do contrato nos moldes ajustados para obtenção do financiamento.

No entanto,
essa impossibilidade não decorreu de culpa de qualquer das partes, mas sim da natureza jurídica da área em questão, que se revelou ser bem de uso comum do povo. A tentativa de regularização, embora legítima,
não foi exitosa
.

Assim, não há que se falar em mora dos vendedores
, tampouco em culpa dos compradores.

Os autores
argumentam
que essa situação
(impossibilidade de retificação da matrícula)
foi posterior à notificação extrajudicial dos vendedores, que não entregaram a documentação necessária para o financiamento
no prazo previsto no contrato
.
Afirmam que essa demora, por si só, já seria suficiente para ensejar a responsabilidade dos vendedores pelo pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do negócio jurídico.

No entanto, a despeito de
terem sido de fato notificados, não há nos autos esclarecimento suficiente sobre a inércia na entrega de documentos específicos. Ao
contrário
, toda a narrativa leva a crer que as divergências entre as partes ocorreram somente em virtude da questão relativa à regularização do imóvel
, o que afasta a multa contratual.

Por outro lado,
também não pode ser acolhido o argumento dos vendedores de que houve c
ulpa exclusiva dos compradores
.

E
mbora coubesse a eles
efetuar
a regularização,
tal circunstância não os torna responsáveis pela frustração do negócio
, que, como visto, decorreu da natureza pública da área que se pretendia agregar ao imóvel.

Desse modo, a
impossibilidade jurídica da regularização constitui fato superveniente que frustra a finalidade do contrato, justificando sua resolução sem atribuição de culpa exclusiva a qualquer das partes
, como determinado na sentença.

A distribuição da sucumbência realizada pela sentença
está
adequada ao resultado do julgamento. Os autores obtiveram êxito no pedido principal (rescisão e restituição), mas foram vencidos no pedido de multa contratual. Os requeridos, embora tenham evitado a condenação na multa, foram vencidos na questão principal. A proporção de 30% para os autores e 70% para os réus reflete adequadamente o resultado da demanda.

Pelo exposto,
nego provimento a ambos os recursos.

Diante do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação
, nos termos do
art. 85, §11, do CPC
,
observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3o, do CPC em relação aos réus.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026