Tribunal: TJMT
Processo: 1023069-16.2023.8.11.0015
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
ementa: direito processual civil e direito do consumidor. embargos de declaração em apelação cível. nulidade de intimação. pedido expresso de publicação em nome de advogado específico. art. 272, § 5o, do cpc. tempestividade recursal. rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. culpa do comprador. cláusula penal. base de cálculo. valores pagos. sentença extra petita. embargos acolhidos com efeitos infringentes. apelação conhecida e parcialmente provida.
I. caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que não conheceu de recurso de apelação por intempestividade. A ação originária versa sobre a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa da compradora, com pedido de restituição de valores. A questão processual central é a validade da intimação da sentença, que não observou o pedido de publicação em nome de advogado específico.
II. questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a validade da intimação da sentença realizada por meio eletrônico (via portal PJe) em detrimento do pedido expresso de publicação em nome de advogado específico, para fins de aferição da tempestividade recursal; (ii) estabelecer a legitimidade passiva da empresa que atuou como representante da vendedora e intermediária na negociação; (iii) determinar a base de cálculo correta para a cláusula penal em rescisão contratual por culpa do comprador (valor total do contrato versus valores efetivamente pagos); e (iv) verificar a ocorrência de julgamento extra petita na fixação do percentual de retenção em patamar inferior ao limite postulado pela autora.
III. razões de decidir
3. O acórdão embargado foi omisso ao não se manifestar sobre a tese de nulidade da intimação da sentença por violação ao art. 272, § 5o, do Código de Processo Civil.
4. A existência de pedido expresso para que as comunicações processuais sejam feitas em nome de advogado específico torna nula a intimação realizada de forma diversa, ainda que em processo eletrônico, pois a sistemática da Lei no 11.419/2006 deve ser harmonizada com as garantias processuais do CPC. Reconhecida a nulidade, afasta-se a intempestividade do recurso de apelação.
5. A empresa que atua de forma ostensiva em todas as fases da relação contratual, representando a vendedora e servindo como principal canal de comunicação com o consumidor, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente por eventuais falhas, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, o que firma sua legitimidade passiva.
6. A cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de se configurar desvantagem exagerada ao consumidor e enriquecimento ilícito do vendedor, em violação ao art. 53 do CDC.
7. Configura-se julgamento extra petita a fixação de percentual de retenção em patamar inferior ao limite expressamente postulado pela parte autora em sua petição inicial, por violação ao princípio da adstrição, previsto no art. 492 do CPC.
8. A restituição dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê o parcelamento, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
IV. dispositivo e tese
9. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A intimação realizada em desacordo com o pedido expresso de publicação em nome de advogado específico, nos termos do art. 272, § 5o, do CPC, é nula, ainda que o ato tenha sido comunicado por meio do portal do Processo Judicial Eletrônico (PJe). 2. A empresa que atua como representante da vendedora e participa ativamente de todas as fases do contrato de compra e venda de imóvel, apresentando-se ao consumidor como responsável pelo negócio, possui legitimidade passiva para responder à ação de rescisão contratual, em razão da responsabilidade solidária que rege a cadeia de consumo. 3. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, a cláusula penal deve incidir sobre o montante dos valores pagos, sendo abusiva sua estipulação sobre o valor total do contrato. 4. Viola o princípio da adstrição a sentença que, em ação de rescisão contratual, fixa o percentual de retenção em patamar inferior ao limite máximo pleiteado pela parte autora na petição inicial, configurando julgamento extra petita.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 272, § 5o, 492, e 1.022, II; Código de Defesa do Consumidor, arts. 7o, parágrafo único, 25, § 1o, 51, IV, e 53; Lei no 11.419/2006.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 939; STJ, Tema Repetitivo 1059. STJ, Rel. Ministro Humberto Martins, AgInt no AREsp n. 2.272.454/RJ, j. 4/3/2024. STJ, Rel. Min. Marcos Buzzi, Resp no 1.580.432/SP, j. 06/12/2018. STJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, REsp 2.106.548/SP, j. 2/9/2025. STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, REsp n. 1.820.330/SP, j. 24/11/2020. TJMT, Rel. Marilsen Andrade Addario - Agravo de Instrumento no 1018945-35.2023.8.11.0000, j. 25/10/2023. TJMT, Rel. Sebastião Barbosa Farias, Apelação Cível no 0000309-67.2007.8.11.0107, j. 11/02/2025. TJMT, Rel. Guiomar Teodoro Borges, Agravo de Instrumento no 1020595-88.2021.8.11.0000, j. 06/04/2022. TJMT, Rel. Marcio Aparecido Guedes - Apelação Cível no 1007883-06.2022.8.11.0041, j. 16/09/2025. TJMT, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Apelação Cível no 1014510-36.2016.8.11.0041, j. 01/07/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023069-16.2023.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CAMPO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 08.771.144/0001-53 (EMBARGANTE), RODRIGO DE FREITAS SARTORI - CPF: 058.915.229-77 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO), F.M. - PARTICIPACOES E NEGOCIOS LTDA - CNPJ: 19.091.607/0001-52 (EMBARGANTE), NILDA QUEIROZ DOS SANTOS - CPF: 729.477.562-15 (EMBARGADO), THAYNA CRISTINA SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 054.554.171-93 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO), F.M. - PARTICIPACOES E NEGOCIOS LTDA - CNPJ: 19.091.607/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA CLARA FLORENTINO - CPF: 062.901.721-23 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE OS EMBARGOS.

E M E N T A

ementa: direito processual civil e direito do consumidor. embargos de declaração em apelação cível. nulidade de intimação. pedido expresso de publicação em nome de advogado específico. art. 272, § 5o, do cpc. tempestividade recursal. rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. culpa do comprador. cláusula penal. base de cálculo. valores pagos. sentença extra petita. embargos acolhidos com efeitos infringentes. apelação conhecida e parcialmente provida.

I. caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que não conheceu de recurso de apelação por intempestividade. A ação originária versa sobre a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa da compradora, com pedido de restituição de valores. A questão processual central é a validade da intimação da sentença, que não observou o pedido de publicação em nome de advogado específico.

II. questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a validade da intimação da sentença realizada por meio eletrônico (via portal PJe) em detrimento do pedido expresso de publicação em nome de advogado específico, para fins de aferição da tempestividade recursal; (ii) estabelecer a legitimidade passiva da empresa que atuou como representante da vendedora e intermediária na negociação; (iii) determinar a base de cálculo correta para a cláusula penal em rescisão contratual por culpa do comprador (valor total do contrato versus valores efetivamente pagos); e (iv) verificar a ocorrência de julgamento extra petita na fixação do percentual de retenção em patamar inferior ao limite postulado pela autora.

III. razões de decidir

3. O acórdão embargado foi omisso ao não se manifestar sobre a tese de nulidade da intimação da sentença por violação ao art. 272, § 5o, do Código de Processo Civil.

4. A existência de pedido expresso para que as comunicações processuais sejam feitas em nome de advogado específico torna nula a intimação realizada de forma diversa, ainda que em processo eletrônico, pois a sistemática da Lei no 11.419/2006 deve ser harmonizada com as garantias processuais do CPC. Reconhecida a nulidade, afasta-se a intempestividade do recurso de apelação.

5. A empresa que atua de forma ostensiva em todas as fases da relação contratual, representando a vendedora e servindo como principal canal de comunicação com o consumidor, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente por eventuais falhas, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, o que firma sua legitimidade passiva.

6. A cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de se configurar desvantagem exagerada ao consumidor e enriquecimento ilícito do vendedor, em violação ao art. 53 do CDC.

7. Configura-se julgamento extra petita a fixação de percentual de retenção em patamar inferior ao limite expressamente postulado pela parte autora em sua petição inicial, por violação ao princípio da adstrição, previsto no art. 492 do CPC.

8. A restituição dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê o parcelamento, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. dispositivo e tese

9. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. A intimação realizada em desacordo com o pedido expresso de publicação em nome de advogado específico, nos termos do art. 272, § 5o, do CPC, é nula, ainda que o ato tenha sido comunicado por meio do portal do Processo Judicial Eletrônico (PJe). 2. A empresa que atua como representante da vendedora e participa ativamente de todas as fases do contrato de compra e venda de imóvel, apresentando-se ao consumidor como responsável pelo negócio, possui legitimidade passiva para responder à ação de rescisão contratual, em razão da responsabilidade solidária que rege a cadeia de consumo. 3. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, a cláusula penal deve incidir sobre o montante dos valores pagos, sendo abusiva sua estipulação sobre o valor total do contrato. 4. Viola o princípio da adstrição a sentença que, em ação de rescisão contratual, fixa o percentual de retenção em patamar inferior ao limite máximo pleiteado pela parte autora na petição inicial, configurando julgamento extra petita.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil, arts. 272, § 5o, 492, e 1.022, II; Código de Defesa do Consumidor, arts. 7o, parágrafo único, 25, § 1o, 51, IV, e 53; Lei no 11.419/2006.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 939; STJ, Tema Repetitivo 1059. STJ, Rel. Ministro Humberto Martins, AgInt no AREsp n. 2.272.454/RJ, j. 4/3/2024. STJ, Rel. Min. Marcos Buzzi, Resp no 1.580.432/SP, j. 06/12/2018. STJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, REsp 2.106.548/SP, j. 2/9/2025. STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, REsp n. 1.820.330/SP, j. 24/11/2020. TJMT, Rel. Marilsen Andrade Addario - Agravo de Instrumento no 1018945-35.2023.8.11.0000, j. 25/10/2023. TJMT, Rel. Sebastião Barbosa Farias, Apelação Cível no 0000309-67.2007.8.11.0107, j. 11/02/2025. TJMT, Rel. Guiomar Teodoro Borges, Agravo de Instrumento no 1020595-88.2021.8.11.0000, j. 06/04/2022. TJMT, Rel. Marcio Aparecido Guedes - Apelação Cível no 1007883-06.2022.8.11.0041, j. 16/09/2025. TJMT, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Apelação Cível no 1014510-36.2016.8.11.0041, j. 01/07/2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por CAMPO INCORPORADORA LTDA e F.M.- PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA, contra acórdão proferido por esta Primeira Câmara de Direito Privado que, por unanimidade não conheceu do recurso de apelação cível por considerá-lo manifestamente intempestivo, ao fundamento de que a intimação eletrônica via portal PJe, por ser considerada pessoal, prevalece sobre a publicação em Diário Oficial (cf. Id. no 336878852).

Em suas razões recursais, as embargantes sustentam que o acórdão foi omisso ao não analisar a tese de nulidade da intimação da sentença, decorrente do desatendimento ao pedido expresso de publicação em nome de advogado específico, conforme preceitua o art. 272, § 5o, do Código de Processo Civil.

Pedem, sob esses fundamentos, pelo acolhimento dos aclaratórios, com efeitos infringentes, para que, sanado o vício, seja afastada a intempestividade e o recurso de apelação seja conhecido e julgado (cf. Id. no 340104876).

Em contrarrazões, a embargada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento dos embargos (cf. Id. no 342322371).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de embargos de declaração opostos por CAMPO INCORPORADORA LTDA. e F.M.- PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado que, por unanimidade, não conheceu da apelação cível por manifesta intempestividade, ao fundamento de que a intimação eletrônica realizada pelo portal PJe, por possuir natureza de intimação pessoal, prevalece sobre a publicação no Diário Oficial.

Inicialmente, constato a tempestividade do recurso, pois interposto dentro do prazo legal de 5 (cinco) dias úteis, nos termos do art. 1.023 do CPC.

Verificam-se também presentes a legitimidade e adequação, dado que a parte embargante figura como litigante na lide e se insurge contra decisão que lhe foi desfavorável.

Os embargos de declaração são o recurso que tem por finalidade aclarar ou integrar qualquer tipo de decisão judicial que padeça dos vícios de omissão, obscuridade ou contradição. Servem ainda para corrigir eventuais erros materiais constantes na decisão (art. 994 do CPC).

Sua função precípua é sanar esses vícios da decisão. Não se trata de recurso que tenha por fim reformá-la ou anulá-la (embora o acolhimento dos embargos possa eventualmente resultar na sua modificação), mas aclará-la e sanar as suas contradições, omissões ou erros materiais.

Nas lições de Luiz Guilherme Marinoni “é necessário que a tutela jurisdicional seja prestada de forma completa e clara”1. Exatamente com o objetivo de esclarecer, complementar e aperfeiçoar as decisões judiciais existe o recurso de embargos de declaração. Esse recurso não tem a função de viabilizar a revisão ou a anulação das decisões judiciais, como acontece com os demais recursos. Sua finalidade é corrigir defeitos – omissão, contradição, obscuridade e erros materiais – do ato judicial, os quais podem comprometer sua utilidade.

O art. 1.022, do CPC esclarece que os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento e para corrigir erro material.

Obscuridade significa falta de clareza no desenvolvimento das ideias que norteiam a fundamentação da decisão. Representa hipótese em que a concatenação do raciocínio e a fluidez das ideias vêm comprometidas, porque expostas de maneira confusa, lacônica ou ainda porque a redação foi malfeita, com erros gramaticais, de sintaxe, concordância ou outros capazes de prejudicar a sua interpretação.

A contradição, à semelhança do que ocorre com a obscuridade, também gera dúvida quanto ao raciocínio do magistrado. Mas essa falta de clareza não decorre da inadequada expressão da ideia, mas sim da justaposição de fundamentos antagônicos, seja com outros fundamentos, seja com a conclusão, seja com o relatório, seja ainda, no caso de julgamentos de tribunais, com a ementa da decisão (STJ, Corte Especial, EREsp 40.468/CE, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU 03.04.2000).

A omissão representa a falta de manifestação expressa sobre algum ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento. Como deixa claro o próprio parágrafo único do art. 1.022, o conceito de omissão relevante para fins de embargos declaratórios é dado pelo direito ao contraditório (arts. 5°, LV, da CF, 7°, 9° e 10) e pelo dever de fundamentação analítica (arts. 93, IX, da CF, 11 e 489, §§ 1° e 2°).

Por fim, cabem embargos declaração para correção de erro material, assim entendidos os erros de cálculo e as inexatidões materiais (art. 494, I). Erro de cálculo consiste no erro aritmético (não se confunde, porém, com o erro quanto a critério de cálculo ou elementos do cálculo, que constituem erros de julgamento a respeito do cálculo). Inexatidão material constitui erro na redação da decisão – e não no julgamento nela exprimido.

No caso em tela, assiste razão às embargantes quando apontam a existência de omissão no acórdão.

A decisão embargada, de fato, concentrou sua fundamentação na prevalência da intimação realizada por meio eletrônico, nos termos da Lei no 11.419/2006, concluindo pela intempestividade do apelo com base na data de ciência registrada no sistema PJe. Contudo, deixou de enfrentar o argumento central trazido nas razões recursais, qual seja, a nulidade do próprio ato de comunicação processual por violação direta ao disposto no art. 272, § 5o, do Código de Processo Civil:

“Art. 272. Quando não realizadas por meio eletrônico, consideram-se feitas as intimações pela publicação dos atos no órgão oficial.

(...)

§ 5o Constando dos autos pedido expresso para que as comunicações dos atos processuais sejam feitas em nome dos advogados indicados, o seu desatendimento implicará nulidade. (...)”

O dispositivo estabelece que, como regra geral, as intimações processuais são realizadas por meio eletrônico e, apenas quando isso não ocorrer, consideram-se válidas aquelas feitas mediante publicação no órgão oficial. Assim, a publicação no Diário de Justiça assume caráter subsidiário, sendo utilizada somente na ausência de intimação eletrônica, em consonância com a sistemática do processo judicial eletrônico adotada pelo Código de Processo Civil.

O § 5o, por sua vez, assegura às partes o direito de indicar expressamente os advogados em nome dos quais devem ser realizadas as comunicações dos atos processuais. Havendo tal requerimento nos autos, o descumprimento dessa indicação acarreta nulidade da intimação, por violação ao devido processo legal e ao direito de defesa, uma vez que compromete a ciência regular dos atos processuais pela parte interessada.

À propósito, é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

“EMENTA: RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – REJEIÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - NULIDADE DOS ATOS PRATICADOS APÓS A PROLAÇÃO DA SENTENÇA – PEDIDO EXPRESSO DE INTIMAÇÃO EM NOME DO ADVOGADO – ART. 272, § 5o, DO CPC/15 – INTIMAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA EXECUTADA – AUSÊNCIA DE PUBLICAÇÃO DA SENTENÇA NO DIÁRIO JUDICIAL ELETRÔNICO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

O entendimento do STJ é no sentido de que “havendo pedido expresso da parte para que a intimação seja feita em nome de um dos advogados constituídos nos autos, o não atendimento do pedido enseja a nulidade do ato”. (AgInt no REsp no 1.795.060/SP).

Se a empresa executada, de fato, tinha pedido expresso de intimação do advogado constituído nos autos, no entanto, a intimação foi efetuada via sistema apenas em nome da pessoa jurídica executada, o ato não pode ser considerado válido, de acordo com o disposto no art. 272, § 5o, do CPC/15.”

(TJMT - Segunda Câmara de Direito Privado – Rel. Marilsen Andrade Addario - Agravo de Instrumento no 1018945-35.2023.8.11.0000, Julgado em 25/10/2023, Publicado no DJE 31/10/2023)

“EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - ABANDONO DA CAUSA – SENTENÇA EXTINTIVA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – INTIMAÇÃO VIA SISTEMA ELETRÔNICO SOMENTE NO NOME DA PARTE – NULIDADE – PEDIDO EXPRESSO DE INTIMAÇÃO EM NOME DO ADVOGADO DO EXEQUENTE - AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO DA PARTE EXECUTADA – AFRONTA AO ART. 485, § 6o, DO CPC E SÚMULA 240/STJ - SENTENÇA ANULADA - RECURSO PROVIDO.

Conforme dispõe o § 5o, do art. 272, do CPC: "constando dos autos pedido expresso para que as comunicações dos atos processuais sejam feitas em nome dos advogados indicados, o seu desatendimento implicará nulidade." Se o banco demandado, de fato, tinha advogado cadastrado nos autos, com pedido de intimação exclusiva a este, no entanto, a intimação foi efetuada via sistema, apenas em nome da pessoa jurídica executada, o ato não pode ser considerado como válida, frente ao disposto do artigo 272, §§ 1o, 2o e 5o, DO CPC

“Inviável a extinção da execução por abandono da causa, sem que tenha havido prévio requerimento da parte executada, que é imprescindível, nos termos do entendimento enunciado por este Superior Tribunal de Justiça na Súmula 240” (STJ - AgInt na ExeMS: 9682 DF 2007/0007821-8, Data de Julgamento: 02/03/2023, S3 - TERCEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 07/03/2023).

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Rel. Sebastião Barbosa Farias - Apelação Cível no 0000309-67.2007.8.11.0107, Julgado em 11/02/2025, Publicado no DJE 13/02/2025)

“EMENTA - RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA REJEITADA – INTIMAÇÃO PARA PAGAMENTO DO DÉBITO VIA SISTEMA ELETRÔNICO – NULIDADE – PEDIDO EXPRESSO DE INTIMAÇÃO EM NOME DO ADVOGADO DO EXECUTADO – ARTIGO 272, §§ 1a, 2a e 5o, DO CPC – OMISSÃO SANADA – RECURSO PROVIDO COM EFEITOS INFRINGENTES.

Conforme dispõe o § 5o, do art. 272, do CPC: "constando dos autos pedido expresso para que as comunicações dos atos processuais sejam feitas em nome dos advogados indicados, o seu desatendimento implicará nulidade."

Se o banco demandado, de fato, tinha advogado cadastrado nos autos, com pedido de intimação exclusiva a este, no entanto, a intimação foi efetuada via sistema, apenas em nome da pessoa jurídica executada, o ato não pode ser considerado como válida, frente ao disposto do artigo 272, §§ 1o, 2o e 5o, DO CPC.

A se considerar que não houve a intimação válida do patrono da parte executada para pagamento voluntário do débito, aplicam-se efeitos infringentes aos declaratórios, a fim de dar provimento ao agravo de instrumento para reconhecer a nulidade da intimação do Banco recorrente, cuja consequência é a devolução do prazo para pagamento voluntário da condenação com a exclusão da multa e honorários previstos no art. 523 do CPC e demais atos subsequentes.

(TJMT - Quarta Câmara de Direito Privado - Rel. Guiomar Teodoro Borges - Agravo de Instrumento no 1020595-88.2021.8.11.0000, Julgado em 06/04/2022, Publicado no DJE 07/04/2022)

Da análise dos autos, verifica-se que a embargantes requereram, em diversos momentos, pela intimação em nome do advogado constituído, Rafael Barion de Paula, OAB/MT no 11.063-B. A intimação da sentença, todavia, embora realizada via sistema em nome da pessoa jurídica, não observou essa determinação específica, o que, nos termos da lei, acarreta a nulidade do ato.

A sistemática do processo eletrônico, embora priorize a celeridade e a comunicação por meio digital, não tem o condão de revogar as garantias processuais estabelecidas no Código de Processo Civil. A regra da intimação eletrônica deve ser harmonizada com a norma que assegura à parte o direito de indicar o advogado que receberá as comunicações.

O desrespeito a essa indicação gera um vício que não pode ser convalidado, sob pena de cerceamento de defesa.

Assim, reconhecida a omissão do acórdão e a nulidade da intimação da sentença de primeiro grau, impõe-se a atribuição de efeitos infringentes aos presentes embargos para afastar a intempestividade anteriormente declarada e, por conseguinte, passar à análise do recurso de apelação.

DO RECURSO DE APELAÇÃO

VOTO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

A apelante CAMPO INCORPORADORA LTDA sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que atuou meramente como representante e intermediária da vendedora, FM PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA, não podendo ser responsabilizada pelas obrigações decorrentes do contrato.

A tese, contudo, não merece prosperar.

Ressalto, novamente, que a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, o STJ:

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES.

1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.

2. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023).

Agravo interno improvido.”

(STJ - Terceira Turma - Relator: Ministro Humberto Martins - AgInt no AREsp n. 2.272.454/RJ, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024.)

Logo, se extrai que a responsabilidade dos fornecedores que integram a cadeia de consumo é solidária, conforme se observa no parágrafo único do art. 7o e do § 1o do art. 25 do referido diploma legal.

Conforme documentado nos autos, a empresa CAMPO INCORPORADORA LTDA não se limitou a uma simples intermediação. Ela figurou expressamente no contrato de promessa de compra e venda como representante da promitente vendedora (cf. Id. no 316987355), participou do termo de cessão de direitos que vinculou a autora ao negócio (cf. Id. no 316987356) e, de forma crucial, foi a empresa com quem a consumidora tratou diretamente ao buscar a rescisão do contrato, conforme demonstram as conversas via aplicativo de mensagens (cf. Id. no 316987357).

Verifica-se que a sua atuação, portanto, foi ostensiva e determinante em todas as fases da relação contratual, desde a formação do vínculo até a sua tentativa de desfazimento.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em casos análogos, tem reiteradamente reconhecido a legitimidade passiva de todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e serviços imobiliários. Nesse ponto, “reconhece-se a responsabilidade solidária do fornecedor aparente para arcar com os danos causados pelos bens comercializados sob a mesma identificação (nome/marca), de modo que resta configurada sua legitimidade passiva para a respectiva ação de indenização” (STJ - Quarta Turma - Rel. Min. Marcos Buzzi - Resp no 1.580.432/SP, julgado em 06/12/2018, DJe de 04/02/2019).

Nesse ponto, o Tema Repetitivo 939 do STJ, embora trate especificamente da restituição de comissão de corretagem, assenta a premissa da legitimidade passiva da incorporadora para responder por práticas abusivas, com fundamento na responsabilidade solidária da cadeia de consumo.

A lógica subjacente a esse entendimento é a de que, perante o consumidor, todos aqueles que se apresentam como parceiros no empreendimento e auferem lucro com a operação são responsáveis pelas obrigações dela decorrentes.

Dessa forma, ao atuar de forma integrada na comercialização e administração do loteamento, a CAMPO INCORPORADORA LTDA apresentou-se à consumidora como parte legítima e responsável pelo negócio, beneficiando-se economicamente da operação.

Entendo que a sua participação ativa na cadeia de fornecimento a torna, portanto, solidariamente responsável por eventuais vícios ou abusividades na prestação do serviço, o que firma sua legitimidade para figurar no polo passivo desta demanda.

Superada a análise da matéria de ordem pública, reitera-se que o recurso não pode ser conhecido em seus demais pontos, dada a sua manifesta intempestividade.

A preclusão temporal operou-se, tornando imutável a sentença de primeiro grau em relação às demais questões de mérito, como o percentual de retenção, a forma de devolução e a não ocorrência de julgamento extra petita.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.

VOTO - MÉRITO

Na sentença, o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais. Ademais, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida Campo Incorporadora Ltda., ao reconhecer sua participação direta no negócio jurídico, tanto no contrato originário quanto no termo de cessão de direitos aquisitivos.

No mérito, reconheceu-se a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa da compradora, diante da impossibilidade de adimplemento das parcelas, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo e contrato de adesão. Considerou-se abusiva eventual cláusula que impedisse a resolução contratual, nos termos do art. 51 do CDC, determinando-se o retorno das partes ao status quo ante, com reintegração da posse do imóvel à vendedora.

Quanto à restituição dos valores pagos, entendeu o Juízo ser abusiva a incidência de cláusula penal sobre o valor total do contrato, fixando a retenção em 10% sobre o montante efetivamente pago, a título de cláusula penal, com devolução do saldo em parcela única, corrigido monetariamente desde cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado, por ausência de demonstração de conduta ilícita ou lesão a direitos da personalidade, entendendo-se que os dissabores decorrentes da rescisão contratual não configuram dano extrapatrimonial indenizável.

Nesses termos, o MM. Juízo sentenciou da seguinte forma:

“(...) Do mérito:

As partes firmaram termo de cessão de direitos aquisitivos, por meio do qual a requerente adquiriu o lote 04 da quadra 57, localizado no Loteamento Cidade Alta, em Sinop/MT, no valor de R$ 104.819,04 (cento e quatro mil, oitocentos e dezenove reais e quatro centavos), mediante pagamento parcelado.

A requerente pretende a desistência do negócio, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão de problemas de ordem financeira. Pretende, ainda, que a requerida possa reter apenas 14,75% dos valores pagos.

A resilição de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Isso porque, a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto o requerente é destinatário final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor).

Ademais, em se tratando de contrato de adesão, as cláusulas são previamente estipuladas pela parte credora, o que implica em desvantagem ao consumidor, ensejando a aplicação das normas consumeristas.

Assim, a cláusula contratual que impede a resolução do contrato, é nula de pleno direito, por ferir direitos básicos do consumidor, a quem é dado o direito de obter a resolução do contrato de compra e venda de terreno, quando não tem condições para continuar adimplindo as parcelas mensais avençadas. Com efeito, de acordo com o artigo 51, inciso VI, do CDC, são nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Destarte, se mostra impositiva a rescisão contratual, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à requerida e a restituição das parcelas pagas à requerente. Nesse sentido é a jurisprudência:

(...)

No que diz respeito ao percentual a ser restituído à compradora, a requerente alega que há previsão de retenção do percentual de 14,75%. No entanto, o contrato prevê que a requerida poderá reter a importância de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal:

“Cláusula 16 – DA RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO

(...)

16.3. Operada a rescisão por inadimplemento, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) terá(ão) direito a devolução dos valores que houver(em) pago(s) à PROMITENTE VENDEDORA, delas deduzidas cumulativamente:

(...)

b) o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, estipulado em 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

(...).”

É cediço que a cláusula penal é lícita, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido.

Entretanto, embora seja aplicável ao presente caso a Lei no 13.786/2018, haja vista que o contrato em questão foi celebrado em 15/07/2021, a cláusula penal não deve incidir sobre o valor do contrato. Isso porque, coloca a consumidora em desvantagem excessiva (art. 51, IV, CDC), notadamente porque, considerando o valor do contrato e o valor adimplido, não haverá quantia a ser restituída à consumidora, o que é vedado pelo art. 53, do CDC. Além disso, é cediço que, com a rescisão do contrato, a promitente vendedora poderá vender o imóvel a terceiros, não experimentando prejuízos de grande monta. Nesse sentido:

(...)

Assim, a cláusula penal deve incidir sobre o montante efetivamente adimplido pela requerente e não sobre o valor total do contrato.

O valor deve ser restituído de imediato, conforme entendimento sumular no 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Outrossim, a restituição do valor pago, descontado o percentual de retenção estabelecido, será feita com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença, notadamente porque a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento proferido em sede de IRDR, firmou o entendimento de que: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019).

No tocante ao requerimento de indenização por danos morais, não restou comprovada nenhuma conduta ilícita perpetrada pela parte requerida. A propósito, a mera alteração da base de cálculo, a título de retenção, sem que tenha havido qualquer ofensa a aspectos extrapatrimoniais da personalidade do requerente, não configura dano moral indenizável. Nesse sentido:

(...)

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de determinar a resolução do contrato firmado entre as partes, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel.

Outrossim, condeno a parte requerida a restituir os valores pagos pela requerente, podendo reter o valor correspondente a 10% (dez por cento) das parcelas pagas, a título de cláusula penal. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído à requerente, em parcela única, deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação desta sentença. Ademais, confirmo a tutela de urgência.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa. Tal montante deverá ser suportado na proporção de 20% (vinte por cento) pela autora e 80% (oitenta por cento) pelas requeridas. Todavia, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa em relação à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita. (...)”

Pois bem.

A controvérsia central consiste em definir se é válida a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa da adquirente, com a consequente restituição parcial dos valores pagos, bem como quais os limites da retenção a ser realizada pelas vendedoras diante da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Lei no 13.786/2018.

A principal insurgência das apelantes diz respeito à base de cálculo da cláusula penal.

Nesse sentido, tem-se que a sentença determinou a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pela consumidora, ao passo que as recorrentes defendem a aplicação do percentual de 10% sobre o valor total e atualizado do contrato, conforme previsto na cláusula 16.3, “b”, do instrumento.

Inicialmente, verifica-se dos autos que o contrato firmado entre as partes foi celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, diploma que promoveu relevantes alterações na Lei no 4.591/1964, a qual disciplina o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

O art. 67-A da Lei no 4.591/1964, discorre sobre desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador:

“Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...)”

O dispositivo estabelece que, quando ocorre o desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato (acordo entre as partes) ou por resolução em razão de inadimplemento absoluto do comprador, o adquirente tem direito à restituição dos valores que pagou diretamente ao incorporador.

Todavia, é de sabença que essa restituição não é integral.

Os valores pagos devem ser atualizados monetariamente, mas podem sofrer deduções cumulativas. Sob essa perspectiva, a primeira dedução corresponde à integralidade da comissão de corretagem, que não é devolvida ao comprador. A segunda dedução refere-se à pena convencional, isto é, a multa contratual, que não pode ultrapassar 25% do total das quantias pagas.

Ressalte-se, ademais, que o § 5o do referido diploma legal autoriza, nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a estipulação de deduções de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos; todavia, não se verifica que o contrato objeto dos autos esteja submetido a tal regime, razão pela qual a hipótese não se aplica ao caso em exame.

Logo, a estipulação de cláusula penal com base no valor integral do contrato firmado sobre a vigência da Lei do Distrato, em casos de rescisão por culpa do comprador em que houve o pagamento de poucas parcelas, revela-se manifestamente abusiva. Tem-se que esta disposição coloca o consumidor em desvantagem exagerada e acarreta, na prática, a perda da totalidade das quantias pagas, o que é expressamente vedado pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, colaciona-se que no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional, qual seja a caracterização de uma relação de consumo.

Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (STJ - Terceira Turma - REsp 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Nesse ponto, inclusive, registra-se que, de acordo com o entendimento firmado, “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei no 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ – Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.), o “referido percentual (de 25%) possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade”.

Sob essa perspectiva, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção deve incidir sobre os valores pagos pelo adquirente, e não sobre o valor total do contrato.

A propósito, com o objetivo de preservar a uniformidade e a coerência do entendimento, colaciono precedentes de minha relatoria:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL ABUSIVA. DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA No 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO TOTAL DOS VALORES. RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido do autor/promitente comprador para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir os valores pagos em razão do negócio jurídico, admitindo-se a retenção de 10% do total devido a título de multa compensatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. O mérito recursal consiste em verificar a validade da cláusula penal ajustada contratualmente para o caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, e, se for o caso, definir qual é o percentual de retenção adequado diante das particularidades do caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.

4. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

5. Segundo a jurisprudência do STJ, “ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019).

IV. DISPOSITIVO

6. Recurso parcialmente provido.”

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Rel. Marcio Aparecido Guedes - Apelação Cível no 1007883-06.2022.8.11.0041, Julgado em 16/09/2025, Publicado no DJE 22/09/2025)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. NÃO APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL ABUSIVA. DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA No 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO TOTAL DOS VALORES. RAZOABILIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido dos autores/promitentes compradores para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir integralmente os valores pagos em razão do negócio jurídico e a indenizá-los pelos danos morais sofridos em decorrência da quebra contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. O mérito recursal versa sobre: (i) a investigação quanto ao culpado pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a validade da previsão contratual acerca da multa compensatória e condições de restituição de valores; (iii) a forma de devolução das quantias pagas pelo compromissário comprador; (iv) a caracterização de dano moral indenizável na espécie.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo passível de revisão das cláusulas que imponham excessiva onerosidade ao consumidor.

4. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.

5. “O arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 1o/8/2018).

6. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

7. “(...) ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019).

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso parcialmente provido.

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Rel. Marcio Aparecido Guedes - Apelação Cível no 1014510-36.2016.8.11.0041, Julgado em 01/07/2025, Publicado no DJE 08/07/2025)

No tocante ao percentual de retenção, as apelantes sustentam que a sentença, ao fixá-lo em 10%, teria incorrido em julgamento extra petita, uma vez que a própria autora, na petição inicial, requereu por “limitar a 14,75% a retenção devida às rés sob os valores pagos pela Autora a título de indenização pela rescisão;”.

Ressalte-se, ainda, que, embora a jurisprudência admita a fixação da retenção em percentual de até 25% dos valores pagos, as apelantes deliberadamente se restringiram a postular a limitação no referido percentual de 14,75%. Assim, a fim de evitar a configuração de julgamento extra petita, impõe-se o reconhecimento da aplicação do percentual expressamente requerido, incidente sobre o total das parcelas pagas, a título de indenização.

O princípio da adstrição ou congruência, insculpido no art. 492 do Código de Processo Civil, veda ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar a parte em quantidade superior ou objeto diverso do que lhe foi demandado. Tendo a autora requerido a limitação da retenção em 14,75%, a fixação em patamar inferior, embora mais benéfica a ela, extrapolou os limites do pedido.

Dessa forma, a sentença deve ser reformada para adequar o percentual de retenção ao limite postulado na exordial.

Entendo que o percentual de 14,75% sobre os valores pagos mostra-se razoável e está em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência, que admitem uma flutuação entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Por fim, no que tange à forma de devolução dos valores, as apelantes requerem que a restituição ocorra de forma parcelada, conforme previsto no contrato e na Lei no 13.786/2018. Contudo, a matéria já se encontra pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, que estabelece a obrigatoriedade da restituição imediata das parcelas pagas na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, unicamente para reformar a sentença no que tange ao percentual de retenção, fixando-o em 14,75% (catorze vírgula setenta e cinco por cento) sobre o total dos valores pagos pela apelada, mantendo-se, no mais, a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

De ofício, ressalto que o valor correspondente a 85,25% deve ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1o, do CC.

Considerando o provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do Tema 1.059 do STJ. Diante do resultado do julgamento, em que a alteração foi mínima, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais conforme fixado na sentença, por entender que a parte autora decaiu de parte mínima de seu pedido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026