Tribunal: TJMT
Processo: 1010474-58.2022.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. CITAÇÃO POSTAL EM CONDOMÍNIO. ELEIÇÃO DE FORO E COMPETÊNCIA TERRITORIAL. REVELIA. PERDAS E DANOS. DANOS EMERGENTES, IPTU E MULTA CONTRATUAL. BIS IN IDEM. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de Rescisão de Contrato de Cessão de Direitos sobre Imóvel, com pedido de Perdas e Danos, em razão de inadimplemento do cessionário e devolução do bem com suposta deterioração e remoção de estruturas (edícula/piscina).
2. Na sentença o Julgador decretou a revelia, rescindiu o contrato e condenou ao pagamento de danos emergentes (reparos) e IPTU, multa contratual, lucros cessantes e danos morais.
3. Apelação onde se alega nulidade da citação, incompetência territorial por cláusula de eleição de foro e, no mérito, impugna os danos emergentes, cumulado com multa, lucros cessantes e indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a validade da citação postal recebida na portaria de condomínio/loteamento com controle de acesso; (ii) a possibilidade de reconhecimento de incompetência territorial diante de foro eleito e ausência de arguição tempestiva; (iii) a manutenção da rescisão contratual e dos efeitos da revelia; (iv) a configuração e extensão de danos emergentes, reembolso de IPTU e multa contratual, inclusive quanto à alegação de bis in idem; (v) a exigência probatória para lucros cessantes e a caracterização de dano moral em inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
5. A citação postal em condomínio/loteamento com controle de acesso é válida quando recebida por responsável pelo recebimento de correspondências, nos termos do art. 248, §4o, do CPC, constituindo presunção relativa, afastável por prova idônea de que o recebedor não exercia, de fato, a função de portaria.
6. A cláusula de eleição de foro envolve competência relativa, sujeita à prorrogação se não arguida em preliminar de contestação; válida a citação e não apresentada defesa, opera-se a preclusão (CPC, art. 65). A ação de rescisão contratual fundada em inadimplemento tem natureza pessoal obrigacional, afastando a competência absoluta do foro da situação do imóvel (CPC, art. 47).
7. Reconhecido o inadimplemento, é cabível a rescisão do contrato (CC, art. 475) e a incidência dos efeitos da revelia quanto aos fatos constitutivos não infirmados por prova. Mantêm-se os danos emergentes e o ressarcimento de IPTU quando demonstrados o estado do bem e o desembolso, bem como a obrigação contratual de arcar com tributos durante a posse.
8. A multa contratual por inadimplemento é exigível conforme pactuação, e sua cumulação com os danos emergentes não configura bis in idem quando os prejuízos materiais decorrem de conduta autônoma de deterioração do bem, distinta do inadimplemento pecuniário.
9. Lucros cessantes dependem de prova objetiva da existência e regularidade da renda frustrada (CC, art. 402), sendo insuficiente documento isolado para demonstrar exploração locatícia contínua e quantificar perda.
10. O inadimplemento contratual, ainda que grave e com repercussões patrimoniais, não gera dano moral automaticamente, exigindo demonstração de violação autônoma a direito da personalidade.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A citação postal recebida na portaria de condomínio com controle de acesso presume-se válida (CPC, art. 248, §4o); 2. Os lucros cessantes e o dano moral em inadimplemento contratual exigem prova concreta da perda de renda e de lesão autônoma a direito da personalidade, isto é, não se presume".
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 47, 65, 98, §3o, 248, §4o e 344; CC, arts. 402, 475 e 389.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.963.583/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010474-58.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[FABIO CEZAR MARCIANO - CPF: 005.978.811-97 (APELANTE), AMANDA CRISTINA DE CARVALHO AMORIM - CPF: 024.873.501-21 (ADVOGADO), SAMUEL CELESTINO DE OLIVEIRA - CPF: 912.913.051-49 (ADVOGADO), SANDRA REGINA FONTES RIBEIRO GOMES - CPF: 353.623.911-00 (APELADO), ANTONIO LUIZ NEVES GOMES - CPF: 560.497.491-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. CITAÇÃO POSTAL EM CONDOMÍNIO. ELEIÇÃO DE FORO E COMPETÊNCIA TERRITORIAL. REVELIA. PERDAS E DANOS. DANOS EMERGENTES, IPTU E MULTA CONTRATUAL.
BIS IN IDEM
. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL
NÃO CONFIGURADOS
. SUCUMBÊNCIA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Ação de
R
escisão
de
C
ontrato
de
C
essão
de
D
ireitos
sobre
I
móvel
, com pedido de
P
erdas
e
D
anos
, em razão de inadimplemento do cessionário e devolução do bem com suposta deterioração e remoção de estruturas (edícula/piscina).

2.
Na s
entença
o Julgador
decretou
a
revelia, rescindiu o contrato e condenou ao pagamento de danos emergentes (reparos) e IPTU, multa contratual, lucros cessantes e danos morais.

3.
Apelação

onde se
alega nulidade da citação, incompetência territorial por cláusula de eleição de foro e, no mérito, impugna
os

danos emergentes,
cumula
d
o
com multa, lucros cessantes e
indenização por
danos morais
.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a validade da citação postal recebida na portaria de condomínio/loteamento com controle de acesso; (
ii
) a possibilidade de reconhecimento de incompetência territorial diante de foro eleito e ausência de arguição tempestiva; (
iii
) a manutenção da rescisão contratual e dos efeitos da revelia; (iv) a configuração e extensão de danos emergentes, reembolso de IPTU e multa contratual, inclusive quanto à alegação de
bis in idem
; (v) a exigência probatória para lucros cessantes e a caracterização de dano moral em inadimplemento contratual.

III. Razões de decidir

5.
A
citação postal em condomínio/loteamento com controle de acesso é válida quando recebida por responsável pelo recebimento de correspondências, nos termos do art. 248, §4o, do CPC, constituindo presunção relativa,
afastável
por prova idônea de que o recebedor não exercia, de fato, a função de portaria.

6.
A cláusula de eleição de foro envolve competência relativa, sujeita à prorrogação se não arguida em preliminar de contestação; válida a citação e não apresentada defesa, opera-se a preclusão (CPC, art. 65). A ação de rescisão contratual fundada em inadimplemento tem natureza pessoal obrigacional, afastando a competência absoluta do foro da situação do imóvel (CPC, art. 47).

7.
Reconhecido o inadimplemento, é cabível a rescisão do contrato (CC, art. 475) e a incidência dos efeitos da revelia quanto aos fatos constitutivos não infirmados por prova. Mantêm-se

os
danos emergentes e
o
ressarcimento de IPTU quando demonstrados o estado do bem e o desembolso, bem como a obrigação contratual de arcar com tributos durante a posse.

8.
A multa contratual por inadimplemento é exigível conforme pactuação, e sua cumulação com
os
danos emergentes não configura
bis in idem
quando os prejuízos materiais decorrem de conduta autônoma de deterioração do bem, distinta do inadimplemento pecuniário.

9.
Lucros cessantes dependem de prova objetiva da existência e regularidade da renda frustrada (CC, art. 402), sendo insuficiente documento isolado para demonstrar exploração locatícia contínua e quantificar perda.

10.
O inadimplemento contratual, ainda que grave e com repercussões patrimoniais, não gera dano moral automaticamente, exigindo demonstração de violação autônoma a direito da personalidade.

IV. Dispositivo e tese

11
.
Recurso parcialmente provido
.

Tese de julgamento:
"
1.
A citação postal recebida na portaria de condomínio com controle de acesso presume-se válida (CPC, art. 248, §4o)
;

2.
Os l
ucros
cessantes e
o
dano moral em inadimplemento contratual exigem prova concreta da perda de renda e de lesão autônoma a direito da personalidade,
isto é,
não se presum
e
"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 47, 65, 98, §3o, 248, §4o e 344; CC,
arts
. 402, 475 e 389.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no REsp 1.963.583/SP.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Fábio Cezar Marciano
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Rescisão de Contrato com Pedido de Condenação em Perdas e Danos ajuizada por
Sandra Regina Fontes Ribeiro Gomes
.

O Juiz de 1o grau
decretou a revelia do réu/apelante e
acolheu
a maioria dos pedidos autorais.

De conseguinte,
r
escindi
u
o contrato de compra e venda realizado entre as partes e
condenou o réu/apelante
ao pagamento de:
(i)
R$

108.660,00
(cento e oito mil seiscentos e sessenta reais)
a título de
dano
s
emergente
s
, correspondente
s
ao valor necessário a reparar os danos
a
o imóvel,
mais
R$1.960,00
(um mil novecentos e sessenta reais)
correspondente ao IPTU não adimplido no período em que o imóvel esteve sob a posse
do réu/apelante;
(
ii
)
R$25.000,00
(vinte e cinco mil reais)
, a título de
lucros cessantes
no valor decorrente do aluguel que a autora
/apelada
deixou de receber em razão d
e
o imóvel ter sido restituído sem condições de uso, corrigido monetariamente e acrescidos de juros moratórios da citação, nos termos estabelecidos pelos artigos 389 parágrafo único e 406 ambos do Código Civil;

Para amb
os os valores indenizatórios, fixou a
correção monetária
d
es
d
e

a data do desembolso e juros moratórios contados da citação conforme índices previstos nos artigos 389 parágrafo único e 406 ambos do Código Civil
.

Além disso, condenou o réu/apelante ao pagamento de: (
iii
)
R$

32.000,00
(trinta e dois mil reais)
correspondente
s
à
multa contratual
prevista na cláusula 8a do Contrato, corrigido monetariamente desde a citação pelos índices estabelecidos no art. 389 do Código Civil;
(iv)
R$15.000,00
(quinze mil reais)
a título de
indenização por

danos morais
, corrigido monetariamente a partir
da sentença
e
j
uros de mora
desde
a citação.

Ao
final,
determinou que o
valor
já p
ago pelo r
éu/apelante seja decotado
do montante devido à autora
/apelada
.
No mais, c
ondeno
u-o
ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios fix
ad
o
s
em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformado, o apelante
arguiu a
nulidade da sentença por falta de citação válida
.

Alegou
que a carta citatória
foi
recebida e assinada por terceiro estranho à lide, e não pelo réu, em violação ao caráter pessoal do ato citatório em se tratando de pessoa natural.

S
ustent
ou
que a revelia foi decretada com base em premissa equivocada
, pois o Juiz
presumiu
se t
ratar
de
porteir
a
, sem comprovação concreta
de que a
pessoa indicada no AR
tivesse vínculo empregatício com o
condomínio.

Defendeu a
inaplicabilidade da teoria da aparência
e
requere
u
a reabertura da fase de defesa
.

Suscitou, ainda, a
preliminar
de

incompetência do juízo de Várzea Grande/MT
,
pois
o contrato cont
ém
cláusula expressa de eleição de foro da comarca de Cuiabá/MT, com renúncia a qualquer outro, e que tal cláusula deveria ter sido observada, à luz d
o Verbete
S
u
mula
r
335 do STF
,
da jurisprudência do STJ e do próprio TJMT
.

No
mérito
,
arguiu
que não existia obrigação contratual de manter a edícula
e a
piscina
, ou
demais estruturas existentes no imóvel, razão pela qual seri
a
indevida a condenação por danos emergentes vinculados ao custo de reconstrução.

Sustent
ou
que a demolição da estrutura preexistente foi amplamente discutida entre as partes antes da contratação,
e foi
consequência natural da futura construção de nova residência
, o que s
e inser
e
no exercício regular do direito de propriedade
.

Negou ocorrência de
precariedade, abandono e inadequação das construções preexistentes.

A
legou que
a autora
/apelada
não junt
ou
alvará, habite-se, registro ou outros elementos que demonstrassem regularidade da edificação, e que a estrutura
era
clandestina e incompatível com os padrões do loteamento
.

Arguiu que a restituição da posse do lote se deu de forma
amig
á
vel, sem laudo de entrega e sem cláusula contratual impondo
a
recomposição física específica,
de maneira que
não se poderia impor obrigação posterior de reconstrução.

Impugnou os danos emergentes à míngua de efetivo prejuízo.

Sustentou que ocorrência de
bis in idem, pois o contrato prev
ê a
multa de 20% sobre o débito pendente para qualquer hipótese de rescisão, de modo que a cumulação dessa multa com indenizações decorrentes da mesma situação fática
,
especialmente vinculadas à suposta retirada da edícula
,
importaria dupla punição pelo mesmo fundamento.

Impugnou sua condenação por lucros cessantes, à míngua
de prova concreta de renda locatícia contínua,
pois a apelada juntou um
contrato de locação temporária de 2017,
ou seja,
muito anterior ao negócio
firmado em
2019,
e
sem prova de exploração econômica regular.

No mais,
pediu a exclusão
d
a indenização por
danos morais.

Contrarrazões no ID
290484981.

Em reforço à tese de nulidade da citação, o apelante juntou declaração do
síndico do Condomínio em que matinha residência no sentido de que a pessoa que assinou o aviso de recebimento da carta de citação, Sra. Giovana F. de Silva, jamais foi funcionária, preposta ou colaboradora do condomínio
(ID 290484893)
.

A parte apelada teve a oportunidade de se manifestar sobre tal documento (ID
290882453).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Sandra Regina Fontes Ribeiro Gomes
sustent
ou q
ue
é
titular d
o lote n. 17, quadra 04,
com área de 300m2,
n
a Rua Manga Larga d
o loteamento
Jockey Club
de Mato Grosso
,
situado
em Cuiabá/MT

(matrícula 58.098, do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá)
.

De acordo com a inscrição municipal, o lote continha
uma construção em alvenaria de
113,1170m2
contendo
uma suíte, uma área externa
, com cobertura de cerâmica convencional e uma piscina de 32m2 (ID 290483412).

Narrou que
, em
07/06/
2019, celebrou com o réu
Fábio Cezar Marciano

o
contrato de cessão de direitos sobre imóvel urbano,
e lhe
transferi
u
a posse e os direitos sobre o bem
,
pelo valor total de R$ 174.000,00
(cento e setenta e quatro mil reais)
, a ser pago mediante 24
(vinte e quatro)
parcelas mensais de R$ 1.000,00
(um mil reais)
e parcelas intermediárias (“balão”)
anuais (2019, 2020 e 2021)
, além de ter sido convencionado que o cessionário assumiria, a partir da assinatura, o pagamento de impostos, taxas e tributos incidentes sobre o imóvel.

S
ustent
ou
que o réu
/apelante
pago
u
12
(doze)
parcelas mensais de R$ 1.000,00
(um mil reais)
e
in
adimpli
u
as demais
mensais
,
e todas as parcelas “balão”, além de não ter quitado o IPTU de 2019, 2020 e 2021.

Relat
ou ter feito
tentativas extrajudiciais de composição, inclusive por notificação enviada por e-mail e mensagens por WhatsApp,
mas todas
sem êxito
.

Diante da inadimplência, as partes chegaram a
o
entendimento extrajudicial quanto à devolução do bem, que efetivamente ocorreu de forma amigável. Contudo, ao retomar a posse do imóvel, a autora
/apelada
constatou que o bem havia sido entregue em estado de completa deterioração, com a remoção de todos os elementos construtivos que o compunham, incluindo janelas, portas, cobertura e instalações elétricas, além de danos à piscina existente no local, tornando o imóvel absolutamente inservível para qualquer finalidade.

A
crescent
ou
que
,

ao
ser contactado, o r
éu/apelante
declarou que pretendia construir nova edificação no terreno e
se
comprometeu verbalmente a indenizar a autora
/apelada
pelos danos causados, obrigação que não cumpriu.

Sustent
ou
que o custo para reconstrução
da edificação que existia anteriormente (edícula e piscina)
foi
de
,
aproximadamente
,
R$
108.66
0
,
0
0
(cento e oito mil seiscentos e sessenta reais). A
leg
ou
lucros cessantes, porque o imóvel e
ra
locado
por temporada, ao custo mensal de 01 (um)

salário-mínimo
.

Diante disso, a autora/apelada pediu
: (i) a
rescisão do contrato firmado entre as partes,
(
ii
)
condenação do
réu/apelante
ao pagamento de R$ 108.660,00 (cento e oito mil seiscentos e sessenta reais) a título de danos emergentes, correspondentes ao custo estimado de reconstrução do imóvel
, de
R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) a título de lucros cessantes, em razão da impossibilidade de exploração locatícia do bem;
de
R$ 1.960,00 (um mil novecentos e sessenta reais) a título de ressarcimento pelo IPTU inadimplido nos exercícios de 2019 a 2021
,
R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) a título de indenização por danos morais; e R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) a título de multa contratual de 20% sobre o saldo devedor remanescente, nos termos da Cláusula 8a do contrato.

Consta da inicial que, no início, o endereço do réu/apelante era desconhecido.
No entanto, em emenda à inicial, trouxe o seguinte endereço de domicílio:

Rua das
Siriemas
, Lote 20, Quadra 14, Condomínio Belvedere I, Bairro Jardim Imperial, Cuiabá/MT
.

Expedida a carta de citação,
declarou-se a validade do ato, uma vez que o aviso de recebimento retornou co
m a assinatura da recebedora:
Geovana F. da Silva
(ID 290484861)
, pessoa identificada como porteira do condomínio
, razão pela qual o Juiz chancelou o ato à luz do art. 248, § 4o, CPC (ID 290484866)
.

O réu/apelante deixou o transcorrer o prazo da defesa em branco
, o que motivou a encerrar a instrução e prolatar a sentença recorrida de forma antecipada.

O Juiz de primeiro grau
acolhe
u
os efeitos da revelia e
acolheu a maioria dos pedidos autorais. R
escindi
u
o contrato e condenou o
réu/apelante
ao pagamento d
as verbas materiais pretendidas pela apelada (
R$ 108.660,00
(
cento e oito mil seiscentos e sessenta reais
)
a título de danos emergentes; R$ 25.000,00
(
vinte e cinco mil reais
)
a título de lucros cessantes; R$ 1.960,00
(
um mil novecentos e sessenta reais
)
pelo IPTU inadimplido; R$ 32.000,00
(
trinta e dois mil reais
)
de multa contratual
)
;
além de ter condenado o apelante ao pagamento de
R$ 15.000,00
(quinze mil reais)
a título de
indenização por
danos morais
.

A
utoriz
ou
que o valor eventualmente pago pelo requerido fosse abatido do montante total da condenação
e, por derradeiro, compeliu o apelante no ônus
da
sucumbência.

Inconformado, o promitente comprador recorreu e arguiu
querela
nulitatis
,
preliminar de incompetência do foro e, no mérito, questionou todas as verbas indenizatórias.

-
Preliminar de Nulidade da Sentença por (in)Validade da
Citação
:

O ponto central d
est
a preliminar consiste em
verific
ar se o ato citatório realizado por via postal, com recebimento do aviso de
recebimento (
retorno
)
por pessoa identificada como "Giovana F
.
da Silva", no endereço
Rua das
Siriemas
, Lote 20, Quadra 14, Condomínio Belvedere I, Bairro Jardim Imperial, Cuiabá/MT
, perfaz os requisitos de validade impostos pelos
arts
. 239 e 248, §4.o, do Código de Processo Civil.

Com efeito, com o advento do CPC
de 2015,
foi
consagr
ada a
regra específica para a citação postal dirigida a destinatário residente em condomínio edilício ou loteamento com controle de acesso,
cujo
§4.o do art. 248 do CPC
estabelece que
será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria
,
responsável pelo recebimento de correspondência, salvo se este declarar, por escrito, que o destinatário está ausente.

Sobre mencionado dispositivo processual,
são
valiosos
os ensinamentos de José Miguel Garcia Medina
.
Verbis
:

“
III. Citação de pessoas em condomínios

edilícios ou loteamentos com controle de

acesso
. Validade da citação, quando a carta

for entregue a funcionário da portaria

responsável pelo recebimento de

correspondência. Autoriza o § 4.o do art.

248 do CPC/2015 a entrega da carta de

citação a funcionário da portaria

responsável pelo recebimento de

correspondência, em se tratando de

condomínios edilícios ou loteamentos com

controle de acesso. A hipótese não era

prevista no CPC revogado, e a

jurisprudência, com acerto, não admitia que

a citação pelo correio se perfizesse desse

modo (cf. STJ, SEC 1.102/AR, rel. Min.

Aldir Passarinho Junior, Corte Especial, j.

12.04.2010). Como antes se observou, a

citação deve ser pessoal, como regra (cf.

comentário ao art. 242 do CPC/2015).
No

caso previsto no § 4.o do art. 248 do

CPC/2015, pressupõe a lei processual que

exista algum vínculo de subordinação entre

o funcionário da portaria (que,

normalmente, tem vínculo empregatício

com o condomínio) e o condômino
. O

funcionário da portaria, assim, não é

considerado um “auxiliar extravagante” que

recebe um encargo da justiça (cf., a

respeito, comentário ao art. 149 do

CPC/2015), mas
alguém que, de acordo

com o § 4.o do art. 248 do CPC/2015, ao

menos para o recebimento da citação atuará

como representante do demandado,

devendo assinar, em seu próprio nome, o

aviso de recebimento
(que, como regra,

deve ser assinado pelo citando, cf. § 1.o do

art. 248 do CPC/2015). A recusa ao

recebimento da carta de citação só é

admissível se o funcionário da portaria

declarar por escrito que o citando encontra

se ausente. A regra, por excepcional, deve

ser interpretada restritivamente, não se

estendendo à citação realizada por oficial

de justiça, que não deverá se contentar com

a entrega do mandado do porteiro

(diversamente se dá no contexto da citação

com hora certa, em que se admite a

intimação ao porteiro, como parte

integrante do conjunto de atos que

compõem essa forma de citação; a respeito,

cf. comentário ao art. 252 a 254 do

CPC/2015).”
(
in
“Novo Código de

Processo Civil Comentado”, 3a Edição,

Editora RT, 2015, pág. 250
– Sem destaques no original
)
.

Cuida-se de presunção relativa de validade,
que
admit
e
prova em contrário a ser produzida pelo próprio citando na primeira oportunidade de manifestação nos autos, sob pena de preclusão, conforme orientação assentada pelo Superior Tribunal de Justiça.

No caso, o
Apelante argument
ou
que a recebedora identificada no aviso de re
cebimento
,
Sra.
"Giovana F
.
da Silva", não era funcionária do condomínio, razão pela qual o ato citatório não
s
eria v
á
lid
o
. Para tanto,
colacionou
declaração d
o
condomínio
Belvedere,
que neg
ou
vínculo empregatício da mencionada pessoa
(ID 290484894)
.

Referida
tese,
apesar do esforço da defesa do apelante
, não se sustenta à luz da norma aplicável.

O art. 248, §4o, do CPC admite a validade da citação quando a correspondência é recebida por funcionário da portaria responsável pelo recebimento, ainda que integrante de empresa terceirizada, desde que identificável essa condição. Trata-se de presunção relativa, que pode ser elidida por prova idônea em sentido contrário.

A
norma faz referência a
"funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência"
, expressão que abrange também trabalhadores terceirizados, prestadores de serviços e demais pessoas que, a qualquer título, desempenhem, de fato, a função de controle e recebimento de correspondências na portaria do edifício.

A existência de contrato de prestação de serviços com empresa terceirizada, modelo amplamente adotado pelos condomínios residenciais urbanos, não afasta o enquadramento do recebedor como "funcionário da portaria" para os fins da presunção legal.

A jurisprudência caminha nesse sentido, a exemplo do julgado abaixo:

“(...)

Nulidade de citação – Não ocorrência – Carta recebida sem ressalva em condomínio edilício - Inteligência do art. 248, § 4o, CPC -
Vínculo empregatício em outro local sem comprovação de residência
– Bloqueio ocorrido em conta do executado no decorrer do processo, que presume ciência da ação - Validade da citação reconhecida – (...).

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22281218320248260000 Santos, Relator.: Irineu Fava, Data de Julgamento: 21/10/2024, 17a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2024)
.

Ademais, para afastar a presunção de validade estabelecida pela norma, caberia ao Apelante não apenas demonstrar a
inexist
ência de vínculo formal direto com o condomínio,
e sim
comprovar que a pessoa
que assinou o aviso de recebimento
não exercia, de fato, nenhuma atividade de controle de acesso ou recebimento de correspondências no momento da citação.

Tal
prova, que poderia ter sido produzida por meio do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados do período correspondente, em relação ao condomínio
e
às eventuais empresas prestadoras de serviços, não foi carreada pelo Apelante, que se limitou a apresentar declaração do condomínio
de sua residência
negando vínculo empregatício direto com a recebedora, o que é insuficiente para afastar a presunção legal.

E mais. N
o
que tange ao endereço de domicílio do
Apelante
, apesar de este
sustenta
r
que não mais habitava
no Condomínio Belvedere há
anos
,
não
deixou claro onde
havia estabelecido seu endereço na data da citação (
14/11/2022),
o que torna frágil a assertiva de
que
a citação seria inválida.

Posto isso, confirmo a validade da citação e
rejeito
a preliminar de nulidade.

-
Preliminar de (in)competência territorial
:

Sobre tal questão, o
Apelante
apresentou dois argumentos nodais: primeiro,
que as partes elege
ram
expressamente a Comarca de Cuiabá/MT para a solução de litígios e,
segundo
, que o art. 47, §2.o, do CPC atribui ao foro da situação do imóvel competência absoluta para as ações que envolvam direitos reais sobre bens imóveis.

Sem embargo às argumentações, a preliminar não prospera.

Quanto à cláusula de eleição de foro, trata-se de hipótese de competência relativa, prorrogável na forma do art. 65 do CPC quando não arguida pelo réu em preliminar de contestação.

Se
a
citação
é
válida
,
significa qu
e
o r
éu/apelante
integra
lizou
a relação processual
. Logo, se
deix
ou
de contestar a ação no prazo legal e, por conseguinte, de suscitar a incompetência relativa do Juízo
, sua i
nércia
é interpretada como anuência à
prorrogação automática da competência,
conforme exegese
do caput do art. 65 do CPC.

P
ortanto,
n
ão há
vício
de competência
a ser sanado.

No que concerne ao art. 47 do CPC, a jurisprudência consolidou entendimento segundo o qual as ações fundadas em rescisão de contrato de compra e venda ou cessão de direitos sobre imóvel têm natureza pessoal, e não real, sendo inaplicável a regra de competência absoluta do foro de situação da coisa.

Para ilustrar:

“(..) 1. A ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cuja causa de pedir é o descumprimento contratual, é de natureza pessoal obrigacional e tem espeque no direito das obrigações e não no direito real sobre a coisa, o que afasta a incidência do art. 47 do Código de Processo Civil.
(TJ-PB - CONFLITO DE COMPETÊNCIA CÍVEL: 08083290320258150000, Relator.: Gabinete 07 - Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, Data de Julgamento: 16/06/2020, 4a Câmara Cível)
.

No caso, a aç
ão tem como causa de pedir o inadimplemento contratual e os danos decorrentes, e não a discussão de direito real sobre o imóvel,
o que impõe o afastamento
da
regra
do art. 47
do CPC
.

Anota-se,
não custa reforçar
que os foros de Cuiabá e de Várzea Grande são municipalidades contíguas, integrantes da mesma região metropolitana, circunstância que afasta qualquer prejuízo concreto ao exercício da ampla defesa em razão do processamento da demanda em comarca diversa da eleita
no
contrat
o.

Posto isso,
rejeito
a preliminar.

-
Mérito Recursal
:

No mérito, o ponto de partida é incontroverso: o Apelante reconhece
u
, nas razões recursais, que não cumpriu integralmente as obrigações financeiras assumidas no contrato de cessão de direitos,
e
adimpli
u
par
t
e do preço pactuado
,
deix
ou
de honrar as parcelas balão e os tributos incidentes sobre o imóvel.

Reconhece
u
, igualmente, que devolveu o bem à autora
/apelada
no estado em que se encontrava ao tempo da restituição amigável, após ter procedido à
demolição das edificações
existentes no local.

Diante do inadimplemento substancial e não contestado, a rescisão contratual declarada
pelo Juiz de primeiro grau
é medida juridicamente necessária, nos termos do art. 475 do Código Civil, que faculta à parte lesada pelo inadimplemento pedir a resolução do contrato, sem prejuízo da indenização por perdas e danos.

A revelia, ademais, faz presumir verdadeiros os fatos constitutivos do direito da autora, nos termos do art. 344 do CPC, presunção que, no
ponto específico
, encontra respaldo direto na documentação juntada aos autos e na própria confissão do Apelante quanto à demolição das edificações existentes.

Esclarecido isso,
tem-se que a controvérsia se circunscreve às obrigações decorrentes dessa rescisão, em especial
as perdas e danos alegados pela apelada.

Sobre tais
questões, o
argumento central do Apelante consiste em negar a existência de obrigação de restitui
r
o imóvel no mesmo estado em que o recebeu,
sob a
frágil
assertiva
que o objeto do negócio jurídico teria sido um terreno e que a estrutura demolida era clandestina, precária e desprovida de valor econômico relevante.

O instrumento
de cessão de direitos formado entre as partes
não
contém cláusula que autorize o cessionário a demolir as edificações existentes,
muito menos contém
disposição que descreva o bem como terreno desprovido de construção.

Com efeito, é dever elementar de quem recebe a posse de bem alheio em razão de negócio jurídico não consumado restituí-lo no mesmo estado em que o recebeu
,
ou em estado equivalente, salvo deterioração natural decorrente do uso ordinário.

Portanto, a
demolição de edificações existentes
,
ainda que o cessionário as reputasse inadequadas ou de baixo valor
,
sem anuência expressa da cedente e sem o implemento das obrigações financeiras assumidas no contrato, configura deterioração culposa do bem que autoriza a reparação dos danos correspondentes
, o que passo a analisar em separado:

-
Danos emergentes
:

A prova documental evidencia que o imóvel foi entregue à
apelada
em condições que inviabilizam sua utilização imediata para qualquer finalidade, com remoção de portas, janelas, cobertura e instalações elétricas, além de danos à piscina.

Ademais, o
orçamento d
o material d
e construção apresentado, no valor de R$ 108.660,00
(cento e oito mil seiscentos e sessenta reais)
, não foi impugnado pelo
Apelante, mesmo em sede de apelação
. Além disso, nota-se que a relação de materiais
revela consistência com os danos descritos e fotograficamente registrados.

Assim, n
ão há qualquer evidência que contradiga o montante apurado pela
apelada
para a recomposição do estado anterior do imóvel.
Por isso, m
ant
enho
a condenação ao pagamento
do valor mencionado linhas acima
.

Quanto ao IPTU, a
Cláusula 9a do contrato imput
ou
ao cessionário
/apelante
a obrigação de pagamento de todos os tributos, taxas e tarifas incidentes sobre o imóvel durante o período de sua posse.

De acordo com o
documento de arrecadação municipal
, havia IPTU atrasados
referentes aos exercícios de 2019 a 2021
e que
foram quitados pela própria a
pelada
.

Trata-se de dano material direto e comprovado, que independe de qualquer apreciação mais aprofundada
, razão
por que
c
onfirm
o
a condenação ao pagamento de R$ 1.960,00
(um mil novecentos e sessenta reais)
a esse título.

Relativamente à multa contratual, a
Cláusula 8a prevê que o inadimplemento de três prestações consecutivas acarreta
ria
o vencimento antecipado de toda a dívida,
e
sujeita
ria
o cessionário ao pagamento de multa de 20% sobre o débito pendente.

Co
mo o apelante deixou de pagar
mais da metade das parcela
s e todas as prestações balão
, a incidência da penalidade contratual é consequência da livre estipulação das partes, dotada de força obrigatória nos termos do art. 389 do Código Civil.

No tocante à tese de
que a cumulação da multa contratual com as indenizações por perdas e danos configuraria
bis in idem
, a assertiva não
prospera.

A multa compensatória contratual tem natureza de pré-liquidação de perdas e danos pelo inadimplemento em si, ao passo que os danos emergentes alusivos à depredação do imóvel constituem prejuízo autônomo, decorrente não do simples descumprimento das obrigações pecuniárias, mas de conduta ilícita independente praticada pelo cessionário ao demolir as estruturas existentes no bem.

Tratam-se, portanto, de causas distintas de responsabilidade, cujas consequências indenizatórias são cumuláveis sem incorrer em vedada duplicidade.

Por isso, confirmo a condenação ao pagamento da multa contratual no montante de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais).

-
Lucros Cessantes
:

O capítulo da sentença que fixou a indenização por lucros cessantes
em R$ 25.000,00
(vinte e cinco mil reais)
não pode ser mantido.

Como é cediço, p
ara que os lucros cessantes sejam reconhecidos e liquidados, é necessário que a prova evidencie, com o grau de objetividade exigido pelo art. 402 do Código Civil, tanto a existência da atividade econômica que gerava renda
,
quanto a sua regularidade e continuidade, de modo a afirmar, com razoável certeza, o que a parte lesada "razoavelmente deixou de lucrar" em razão do evento danoso.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao recusar indenização de lucros cessantes de caráter hipotético, remoto ou meramente especulativo.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. PERDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As razões apresentadas pela agravante são insuficientes para a reconsideração da decisão. 2. A jurisprudência do STJ não admite a indenização de lucros cessantes sem comprovação, rejeitando os lucros hipotéticos, remotos ou presumidos. 3. Agravo interno não provido
.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1963583 SP 2021/0025527-6, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/06/2022)
.

No caso concreto, a
apelada
instruiu a petição inicial com um único contrato de locação anterior à celebração do negócio com o Apelante
(2017/2018)
.

Esse elemento documental
,
isolado
,
demonstra que o imóvel foi objeto de locação em determinada oportunidade pretérita, mas é insuficiente para tornar incontroversa a existência de exploração locatícia contínua, regular e permanente do espaço.

Isto é, n
ão há
outros
contratos
anteriores e
subsequentes, recibos de aluguel, extratos de depósitos periódicos ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar que a locação configurava fonte de renda estável e constante, e não situação esporádica e ocasional.

Com o devido respeito, a
partir de um único contrato de locação, não é possível estabelecer
,
com a necessária segurança
,
qual seria o valor médio mensal de referência apto a quantificar os lucros cessantes, tampouco por quanto tempo a
apelada
poderia ter continuado a obter essa renda.

O inadimplemento contratual e a depredação do imóvel, embora configurem ilícito civil de que decorrem danos materiais inegáveis, não bastam, por si sós, para fazer presumir a existência de lucros cessantes em valor determinado, quando a prova de sua extensão e regularidade se mostrar deficiente.

P
ortanto,
afasto
a condenação a título de lucros cessantes.

-
Danos Morais
:

O pedido de indenização por danos morais
,
também
,
não comporta acolhida.

O inadimplemento contratual, ainda que grave e acompanhado de conduta materialmente lesiva ao patrimônio da credora, situa-se, em regra, na esfera dos danos de natureza patrimonial, cujo tratamento adequado é a reparação pelos institutos das perdas e danos materiais.

N
o âmbito das relações contratuais,
a condenação em indenização por danos morais
pressupõe que o inadimplemento tenha extrapolado a dimensão patrimonial do conflito para atingir, de forma autônoma e identificável, direito da personalidade da parte lesada, causando-lhe sofrimento, humilhação ou abalo de honra ou dignidade que transcenda o natural dissabor decorrente do descumprimento de obrigações civis.

No caso, o

inadimplemento das parcelas, devolução do imóvel em estado de deterioração e descumprimento do compromisso verbal de ressarcimento
,
configuram hipótese de descumprimento contratual com danos materiais concretos, cujas consequências econômicas são integralmente absorvidas pelas condenações a título de danos emergentes e multa contratual.

Inexiste
m

provas
de que a conduta do
apelante
tenha provocado, de modo específico e autônomo, violação a direito da personalidade da
apelada
, como ofensa à honra, à imagem ou à dignidade, em extensão que justifique a reparação pecuniária de natureza moral.

Em verdade, o
prejuízo experimentado é de ordem essencialmente patrimonial, e para
tal
o ordenamento jurídico prevê instrumentos próprios e suficientes de reparação, que foram aplicados na sentença e ora se confirmam.

Por isso, excluo
a condenação a título de
indenização por
danos morais.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento

ao apelo

e
reform
o
, em parte, a sentença
.

De conseguinte,
(i) afasto a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (
ii
) afasto a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

M
anten
h
o
a
rescisão contratual
e
a
condenação do cessionário
Fábio Cezar Marciano

ao pagamento de indenização pelos
danos emergentes
, que incluem:

(i)
R$ 108.660,00
(cento e oito mil seiscentos e sessenta reais) pela reconstrução da
edícula
,
(
ii
)
R$ 1.960,00
(um mil novecentos e sessenta reais) dos
IPTU
s atrasados e
(
iii
)

R$ 32.000,00
(trinta e dois mil reais) a título de multa contratual
.

Em razão do acolhimento parcial do recurso, redistribuo o ônus
da
sucumbência, atribuindo ao réu/Apelante 60% e à autora/Apelada 40% das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em primeiro grau, observada a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em favor de ambas as partes, beneficiárias da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3.o, do Código de Processo Civil.

Deixo de majorar os honorários advocatícios recursais em favor do patrono da apelada, tendo em vista o provimento parcial do recurso de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026