Tribunal: TJMT
Processo: 1002099-15.2025.8.11.0018
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E REGISTRAL. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE IMÓVEL. EXIGÊNCIAS CARTORÁRIAS. ITBI. FATO GERADOR. ANTECIPAÇÃO INDEVIDA. CONTROLE DE LEGALIDADE REGISTRAL. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Remessa necessária decorrente de sentença que concedeu parcialmente a segurança para afastar a exigência de recolhimento prévio do ITBI como condição para registro de escritura pública de compra e venda de imóvel, mantendo, contudo, outras exigências formuladas pela autoridade registral.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se são legítimas as exigências impostas pelo oficial do registro de imóveis, especialmente: (i) a cobrança antecipada do ITBI antes do registro do título; (ii) a exigência de adequação quanto à descrição e valor do imóvel; e (iii) a apresentação de certidão negativa de débitos tributários como condição para o registro.
III. Razões de decidir
3. O fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, a qual se aperfeiçoa apenas com o registro do título no cartório competente, nos termos do art. 35 do CTN, sendo indevida a exigência de recolhimento prévio do tributo antes da ocorrência desse marco jurídico.
4. A antecipação da cobrança tributária dissocia-se da materialidade do imposto, configurando exigência ilegal e afrontando o regime jurídico tributário.
5. As demais exigências formuladas pelo registrador mostram-se legítimas, pois inseridas no âmbito do dever de qualificação registral, especialmente diante de inconsistências quanto à descrição do imóvel e da necessidade de verificação da regularidade fiscal da operação.
6. A exigência de certidão negativa de débitos encontra respaldo na legislação de regência, constituindo mecanismo de controle da legalidade e prevenção de responsabilidade do delegatário.
7. A sentença examinou adequadamente a controvérsia, afastando apenas a exigência ilegal e preservando as demais condições compatíveis com o ordenamento jurídico.
IV. Dispositivo e tese
8. Remessa necessária desprovida, com manutenção integral da sentença.
Tese de julgamento: “1. O fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título translativo no cartório de imóveis, sendo ilegal a exigência de seu recolhimento prévio como condição para o registro. 2. É legítima a atuação fiscalizatória do registrador quanto à regularidade do imóvel e das obrigações fiscais, inclusive com exigência de certidões e adequação de dados do título.”
Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 35; CC, art. 1.245; Lei no 12.016/2009, art. 14, § 1o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1002099-15.2025.8.11.0018
Classe:

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)
Assunto:

[Liminar, Tabelionatos, Registros, Cartórios]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[JOSE DOS SANTOS NETO - CPF: 492.812.758-72 (RECORRIDO), JOSE DOS SANTOS NETO - CPF: 492.812.758-72 (ADVOGADO), OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE JUARA/MT (JUIZO RECORRENTE), RUBIA MARA OLIVEIRA CASTRO GIRAO - CPF: 537.315.221-87 (RECORRENTE), 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA DE JUARA - CNPJ: 06.153.420/0001-94 (RECORRENTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), RUBIA MARA OLIVEIRA CASTRO GIRAO - CPF: 537.315.221-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RATIFICOU A SENTENÇA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E REGISTRAL. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE IMÓVEL. EXIGÊNCIAS CARTORÁRIAS. ITBI. FATO GERADOR. ANTECIPAÇÃO INDEVIDA. CONTROLE DE LEGALIDADE REGISTRAL. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1.

Remessa necessária decorrente de sentença que concedeu parcialmente a segurança para afastar a exigência de recolhimento prévio do ITBI como condição para registro de escritura pública de compra e venda de imóvel, mantendo, contudo, outras exigências formuladas pela autoridade registral.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se são legítimas as exigências impostas pelo oficial do registro de imóveis, especialmente: (i) a cobrança antecipada do ITBI antes do registro do título; (ii) a exigência de adequação quanto à descrição e valor do imóvel; e (iii) a apresentação de certidão negativa de débitos tributários como condição para o registro.

III. Razões de decidir
3. O fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, a qual se aperfeiçoa apenas com o registro do título no cartório competente, nos termos do art. 35 do CTN, sendo indevida a exigência de recolhimento prévio do tributo antes da ocorrência desse marco jurídico.
4. A antecipação da cobrança tributária dissocia-se da materialidade do imposto, configurando exigência ilegal e afrontando o regime jurídico tributário.
5. As demais exigências formuladas pelo registrador mostram-se legítimas, pois inseridas no âmbito do dever de qualificação registral, especialmente diante de inconsistências quanto à descrição do imóvel e da necessidade de verificação da regularidade fiscal da operação.
6. A exigência de certidão negativa de débitos encontra respaldo na legislação de regência, constituindo mecanismo de controle da legalidade e prevenção de responsabilidade do delegatário.
7. A sentença examinou adequadamente a controvérsia, afastando apenas a exigência ilegal e preservando as demais condições compatíveis com o ordenamento jurídico.

IV. Dispositivo e tese
8. Remessa necessária desprovida, com manutenção integral da sentença.

Tese de julgamento:
“1. O fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título translativo no cartório de imóveis, sendo ilegal a exigência de seu recolhimento prévio como condição para o registro. 2. É legítima a atuação fiscalizatória do registrador quanto à regularidade do imóvel e das obrigações fiscais, inclusive com exigência de certidões e adequação de dados do título.”

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 35; CC, art. 1.245; Lei no 12.016/2009, art. 14, § 1o.

R E L A T Ó R I O

DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Remessa Necessária da Sentença,

prolatada pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juara/MT, que,

nos autos do Mandado de Segurança, impetrado José dos Santos Neto, contra ato tido como coator atribuído ao e Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Juara/MT, concedeu parcialmente a segurança pleiteada para determinar à autoridade impetrada se abstenha de exigir o recolhimento prévio do ITBI como condição para efetuar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula no 9272.

Ausente a interposição de recurso voluntário pelas partes, os autos foram encaminhados a este Tribunal para reexame necessário, nos termos do art. 14, § 1o, da Lei no 12.016/2009.

A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio de parecer subscrito pela Douta Procuradora de Justiça, Eliana Cícero de Sá Maranhão Ayres Campos, manifestou-se pela ratificação integral da sentença (id. 358045887).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Conforme consta do relatório, trata-se de
Remessa Necessária da Sentença
, prolatada pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juara/MT, que,

nos autos do Mandado de Segurança, impetrado José dos Santos Neto, contra ato tido como coator atribuído ao e Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Juara/MT, concedeu parcialmente a segurança

Denota-se dos autos que
José dos Santos Neto, impetrou o Mandado de Segurança Preventivo contra ato da Oficial do Registro de Imóveis de Juara/MT, visando viabilizar o registro de escritura pública de compra e venda.

Narrou que o objeto envolve imóvel vinculado à matrícula no 9.272, com dois lotes de 455 m2 (total de 910 m2). Contudo, a autoridade coatora sustenta que se trata de um único imóvel de 1.365 m2, decorrente da unificação de três lotes anteriores.

Asseverou que o Impetrada comete três ilegalidades: (i) exige o recolhimento prévio do ITBI antes do surgimento do fato gerador; (ii) exige declaração de valor de mercado, quando o preço da venda do imóvel seria o constante do título; e (iii) exige certidão negativa de impostos para o registro da escritura.

Ao analisar os pedidos formulados na inicial o magistrado singular concedeu
parcialmente a segurança pleiteada para determinar à autoridade impetrada se abstenha de exigir o recolhimento prévio do ITBI como condição para efetuar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula no 9272
.

De início, impende destacar que, em se tratando de recurso de ofício, como é o caso dos autos, está o Tribunal autorizado a examinar, na íntegra, a sentença, podendo modificá-la, total ou parcialmente, pois, no que tange ao reexame necessário, impera o efeito translativo pleno, que é a manifestação decorrente do princípio inquisitivo.

Desse modo, passo ao exame da matéria dos autos originários, cuja sentença está submetida ao crivo da remessa necessária.

No caso sob exame, verifica-se que a controvérsia submetida na remessa necessária cinge-se à verificação da legalidade das exigências formuladas pela autoridade registral como condição para o registro de escritura pública de compra e venda, notadamente quanto ao recolhimento prévio do ITBI, à declaração do valor do imóvel e à apresentação de certidão negativa de débitos.

No que concerne ao imposto sobre transmissão de bens imóveis, impõe-se, inicialmente, delimitar o seu campo de incidência a partir da identificação do respectivo fato gerador e da natureza jurídica do negócio entabulado.

Nos termos do art. 35 do Código Tributário Nacional, o ITBI incide sobre a transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária ou de direitos reais a ela relativos, excluídos os de garantia, bem como sobre a cessão desses direitos.

Da leitura do dispositivo extrai-se que a materialidade tributária está diretamente vinculada à efetiva transferência do domínio ou de direitos reais, não se configurando com a simples celebração de negócio jurídico obrigacional.

Nessa perspectiva, a promessa ou mesmo a escritura pública de compra e venda, enquanto títulos translativos, não operam, por si sós, a mutação da titularidade do bem, a qual somente se aperfeiçoa com o registro no fólio real, nos termos da legislação civil e registral.

Assim, antes da inscrição do título no cartório competente, inexiste a ocorrência do fato gerador, razão pela qual se mostra indevida a exigência de recolhimento antecipado do tributo como condição para a prática do ato registral.

Tal compreensão encontra respaldo na orientação consolidada segundo a qual a transmissão da propriedade imobiliária se perfaz com o registro do título, momento em que se verifica a incidência tributária.

Desse modo, a exigência de pagamento prévio configura indevida antecipação da obrigação fiscal, dissociada do núcleo material definido em lei, o que justifica a concessão da segurança nesse particular.

No tocante às demais exigências, observa-se que os elementos constantes dos autos evidenciam inconsistências relevantes quanto à descrição e ao valor atribuído ao imóvel.

Conforme informado pela autoridade coatora e corroborado pela documentação juntada, o bem objeto da transação consiste em unidade imobiliária única, com área de 1.365 m2, resultante da unificação de três matrículas anteriores, e não em dois lotes autônomos, como sustentado pelo impetrante. Essa divergência revela imprecisão fática que autoriza a atuação fiscalizatória do registrador.

De igual modo, a exigência de apresentação de certidão negativa de débitos encontra amparo expresso na legislação de regência, que impõe aos delegatários a obrigação de fiscalizar o cumprimento das obrigações fiscais vinculadas aos atos submetidos a registro, inclusive sob pena de responsabilização pessoal. Trata-se de medida que visa assegurar a regularidade tributária da operação e prevenir a prática de atos em desconformidade com a ordem jurídica.

Diante desse contexto, verifica-se que a sentença examinou adequadamente os elementos fáticos e jurídicos da controvérsia, reconhecendo, com acerto, a ilegalidade apenas da exigência de recolhimento prévio do ITBI e mantendo as demais condições impostas pela autoridade registral, por estarem em consonância com o ordenamento vigente.

Logo, inexistindo qualquer vício ou desacerto na fundamentação adotada, impõe-se a manutenção integral do decisum, por seus próprios e jurídicos fundamentos, os quais se mostram coerentes com a legislação aplicável e com a orientação jurisprudencial pertinente.

Forte nessas razões,
RATIFICO
a sentença, sob Reexame.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026