Tribunal: TJMT
Processo: 1040225-85.2025.8.11.0002
Órgão julgador: JONES GATTASS DIAS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-23

Ementa:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelo Município contra sentença que, em mandado de segurança, determinou a emissão de guia de ITBI com base no valor efetivamente pago na aquisição de imóvel em leilão extrajudicial (R$ 116.000,00), afastando a base de cálculo fixada unilateralmente pela Fazenda Municipal (R$ 291.443,80). O ente público suscita preliminares de sobrestamento do feito, inadequação da via eleita e ilegitimidade da autoridade coatora, e, no mérito, defende a prevalência do valor venal estimado administrativamente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o processo deve ser sobrestado em razão de recurso extraordinário pendente no STF; (ii) estabelecer se o mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI; (iii) determinar se há ilegitimidade da autoridade apontada como coatora; e (iv) definir se, na aquisição de imóvel em leilão extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da arrematação ou ao valor estimado pelo Fisco.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A suspensão de processos submetidos à repercussão geral não é automática e exige determinação expressa do tribunal superior, nos termos do art. 1.037, II, do CPC, inexistente no caso concreto.
4. O mandado de segurança é via adequada quando a controvérsia é eminentemente de direito e os fatos estão comprovados por prova pré-constituída, não sendo necessária dilação probatória.
5. A autoridade apontada é legítima, pois integra a estrutura da administração tributária, prestou informações e defendeu o ato impugnado, admitindo-se, ainda, a aplicação da teoria da encampação.
6. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel, entendido como aquele praticado em condições normais de mercado, conforme art. 38 do CTN e Tema 1.113 do STJ.
7. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, cabendo ao Fisco afastá-lo mediante procedimento regular e demonstração concreta, nos termos do art. 148 do CTN.
8. Em leilão extrajudicial, o preço da arrematação reflete a dinâmica real de mercado, conferindo maior robustez à presunção de veracidade do valor da operação.
9. O Fisco não pode substituir automaticamente o valor da transação por estimativa unilateral, sem comprovar vício, fraude ou desconexão econômica do preço obtido no leilão.
10. A mera existência de procedimento administrativo não legitima arbitramento dissociado da realidade econômica da operação.
11. A autonomia tributária municipal deve ser exercida em conformidade com as normas gerais de direito tributário e a jurisprudência vinculante, não autorizando a adoção de valor de referência como piso automático.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso não provido.
Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 38 e 148; CPC, art. 1.037, II; Lei 12.016/2009, art. 14, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113; STJ, REsp 1.803.169/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 23.04.2019; STJ, REsp 1.996.625/PR, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe 16.06.2023; STJ, REsp 2.203.893, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJEN 28.05.2025; TJ-MT, Apelação Cível no 1027891-33.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcio Vidal, DJE 20.04.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1040225-85.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Lançamento, Base de Cálculo]
Relator:
Des(a).
JONES GATTASS DIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[KAROLINE RODRIGUES DE MORAES SILVA - CPF: 059.627.111-57 (APELADO), MARCELO ROCHA E SILVA LOPES MARQUES - CPF: 055.637.411-84 (ADVOGADO), SECRETARIO DE FINANÇAS DA PREFEITURA MUNICIPAL DE VÁRZEA GRANDE (APELADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO E, EM REMESSA NECESSÁRIA, RATIFICOU A SENTENÇA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. JONES GATTASS DIAS.

E M E N T A

EMENTA:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta pelo Município contra sentença que, em mandado de segurança, determinou a emissão de guia de ITBI com base no valor efetivamente pago na aquisição de imóvel em leilão extrajudicial (R$ 116.000,00), afastando a base de cálculo fixada unilateralmente pela Fazenda Municipal (R$ 291.443,80). O ente público suscita preliminares de sobrestamento do feito, inadequação da via eleita e ilegitimidade da autoridade coatora, e, no mérito, defende a prevalência do valor venal estimado administrativamente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o processo deve ser sobrestado em razão de recurso extraordinário pendente no STF; (
ii
) estabelecer se o mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI; (
iii
) determinar se há ilegitimidade da autoridade apontada como coatora; e (
iv
) definir se, na aquisição de imóvel em leilão extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da arrematação ou ao valor estimado pelo Fisco.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A suspensão de processos submetidos à repercussão geral não é automática e exige determinação expressa do tribunal superior, nos termos do art. 1.037, II, do CPC, inexistente no caso concreto.

4. O mandado de segurança é via adequada quando a controvérsia é eminentemente de direito e os fatos estão comprovados por prova pré-constituída, não sendo necessária dilação probatória.

5. A autoridade apontada é legítima, pois integra a estrutura da administração tributária, prestou informações e defendeu o ato impugnado, admitindo-se, ainda, a aplicação da teoria da encampação.

6. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel, entendido como aquele praticado em condições normais de mercado, conforme art. 38 do CTN e Tema 1.113 do STJ.

7. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, cabendo ao Fisco afastá-lo mediante procedimento regular e demonstração concreta, nos termos do art. 148 do CTN.

8. Em leilão extrajudicial, o preço da arrematação reflete a dinâmica real de mercado, conferindo maior robustez à presunção de veracidade do valor da operação.

9. O Fisco não pode substituir automaticamente o valor da transação por estimativa unilateral, sem comprovar vício, fraude ou desconexão econômica do preço obtido no leilão.

10. A mera existência de procedimento administrativo não legitima arbitramento dissociado da realidade econômica da operação.

11. A autonomia tributária municipal deve ser exercida em conformidade com as normas gerais de direito tributário e a jurisprudência vinculante, não autorizando a adoção de valor de referência como piso automático.

IV. DISPOSITIVO

12
. Recurso não provido.

Dispositivos relevantes citados
: CTN,
arts
. 38 e 148; CPC, art. 1.037, II; Lei 12.016/2009, art. 14, §1o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.113; STJ, REsp 1.803.169/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 23.04.2019; STJ, REsp 1.996.625/PR, Rel. Min. Francisco Falcão,
DJe
16.06.2023; STJ, REsp 2.203.893, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJEN 28.05.2025; TJ-MT, Apelação
Cível no 1027891-33.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcio Vidal, DJE 20.04.2026.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Reexame Necessário e
Apelação Cível
interposta contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos do Mandado de Segurança n. 1040225-85.2025.8.11.0002, ajuizada pela impetrante em face de ato atribuído à administração tributária municipal, objetivando o reconhecimento da ilegalidade da cobrança de ITBI com base em valor arbitrado pelo Fisco e a determinação de emissão de guia do tributo com base no valor da transação efetivamente realizada na aquisição de imóvel por leilão extrajudicial. (Id 352600449)

O juízo de origem julgou procedente o pedido inicial para conceder a segurança e determinar a emissão de nova guia de ITBI, utilizando como base de cálculo o valor da operação realizada pela impetrante, extinguindo o feito com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 25 da Lei 12.016/2009, e sujeitando a sentença ao reexame necessário. (Id 352600449)

Na fundamentação, o magistrado consignou que o feito comportava julgamento no estado em que se encontrava, porquanto a prova
documental pré-constituída era suficiente ao deslinde da controvérsia. Assentou que a base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do CTN, corresponde ao valor venal do bem transmitido e que, conforme a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, somente podendo ser afastado pelo Fisco mediante regular procedimento administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

Destacou, ainda, que, em se tratando de aquisição de imóvel retomado por instituição financeira por meio de leilão extrajudicial, o valor efetivamente pago reflete a expressão econômica do negócio, sendo indevida a adoção de valor superior fundado em avaliação unilateral genérica.

Nas razões recursais, o apelante sustenta, preliminarmente, a necessidade de suspensão ou sobrestamento do feito até o julgamento, pelo Supremo Tribunal Federal, do recurso extraordinário representativo da controvérsia relacionado ao Tema 1.113 do STJ, com fundamento no art. 1.036, §1o, do CPC. No mérito, afirma que a controvérsia acerca da base de cálculo do ITBI exige prova técnica, incompatível com a via estreita do mandado de segurança, invocando os
arts
. 1o, 5o e 10 da Lei 12.016/2009 e o art. 373, I, do CPC.
(Id 352600850)

Defende, ainda, que a base de cálculo do imposto deve corresponder ao valor de mercado do imóvel na data do registro e na condição em que se encontra, e não ao preço da operação realizada, bem como aduz que houve avaliação individualizada e regular procedimento de arbitramento, com fundamento nos
arts
. 142 e 148 do CTN. Também suscita ausência de ato coator e inadequação da autoridade indicada, sob o
argumento de que o lançamento foi praticado por auditores fiscais, e não pelo Secretário Municipal.

Ao
pede o
acolhimento da preliminar de suspensão ou sobrestamento e, subsidiariamente, o provimento do recurso, para reformar integralmente a sentença e denegar a segurança.

Em contrarrazões, a recorrida defende o não provimento do recurso. Sustenta que a sentença observou corretamente o entendimento consolidado no Tema 1.113 do STJ, segundo o qual o valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastado mediante regular instauração de procedimento administrativo de arbitramento. Afirma que o Município se valeu de valor previamente fixado de maneira unilateral, sem demonstração idônea de incompatibilidade entre o preço da operação e o valor de mercado, e reforça que a aquisição do imóvel ocorreu em arrematação extrajudicial, circunstância apta a conferir presunção de veracidade ao valor efetivamente pago. (Id 352600852)

A Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer, opinou pelo
im
provimento do recurso. (Id 362602873)

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO

-
Da
s
preliminar
es

Egrégia Câmara:

De início,
conhece-se

do Recurso, uma vez que foi interposto tempestivamente por parte legítima e constitui instrumento processual adequado e necessário à consecução da finalidade pretendida. Desse modo, encontram-se preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Da alegação de sobrestamento do feito

O Município apelante sustenta que o processo deve ser suspenso até o julgamento definitivo, pelo Supremo Tribunal Federal, do recurso extraordinário que, segundo afirma, versa sobre controvérsia correlata à base de cálculo do

ITBI
.

A preliminar não merece acolhimento.

A suspensão de processos em razão de tema submetido à sistemática da repercussão geral ou dos recursos repetitivos não decorre automaticamente da mera existência de recurso pendente de julgamento. Trata-se de providência excepcional, que reclama determinação expressa do tribunal superior competente, nos termos do regime processual estabelecido no
art. 1.037, II, do CPC
.

No caso, não há demonstração de ordem específica de suspensão nacional apta a justificar o sobrestamento do presente feito.

Além disso, o entendimento vinculante atualmente aplicável à matéria, no plano infraconstitucional, continua sendo o firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no
Tema 1.113
,
cuja eficácia permanece íntegra e obrigatória para as instâncias ordinárias. A jurisprudência consolidada do
STJ fixou que a base de cálculo do
ITBI
corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade e que o Fisco não pode arbitrar previamente a base de cálculo com fundamento em valor de referência unilateral, sem observância do
art. 148 do CTN
.

Assim, ausente ordem de suspensão e permanecendo hígido o precedente vinculante do STJ, não há fundamento para paralisar o julgamento.

Da alegação de inadequação da via eleita

O apelante também sustenta a inadequação do mandado de segurança, sob o argumento de que a controvérsia demandaria dilação probatória, especialmente para apuração do valor de mercado do imóvel.

A alegação igualmente não prospera.

A matéria controvertida não exige produção de prova pericial ou instrução complexa. Os fatos relevantes estão demonstrados por prova pré-constituída: a impetrante adquiriu o imóvel em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira; o preço efetivamente pago foi de R$ 116.000,00; e o Município exigiu o recolhimento do
ITBI
com base de cálculo de R$ 291.443,80.

A partir desse quadro documental, a discussão é essencialmente jurídica e consiste em definir qual parâmetro deve prevalecer para fins de tributação: o valor da operação efetivamente realizada ou o valor estimado administrativamente pela Fazenda Municipal.

Trata-se, portanto, de questão compatível com a via mandamental, sobretudo porque o direito invocado decorre da aplicação direta do
art. 38 do CTN
, do
art. 148 do CTN
e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A sentença, nesse ponto, não merece
reparo.

Da alegação de ausência de ato coator e ilegitimidade da autoridade apontada

O Município sustenta, ainda, que a autoridade indicada no polo passivo não seria legítima, porque o ato de lançamento ou de estimativa do tributo teria sido praticado por auditores fiscais, e não pelo Secretário Municipal de Gestão Fazendária.

Também aqui não lhe assiste razão.

O ato impugnado não se resume ao aspecto material da operação de lançamento, mas abrange a exigência tributária fundada no critério fazendário adotado para emissão da guia do

ITBI
. A autoridade impetrada, integrante da estrutura superior da administração tributária municipal, prestou informações e defendeu o mérito do ato impugnado, evidenciando sua vinculação funcional com a exigência atacada.

Ainda que se admitisse que a operação técnica tenha sido realizada por agente subordinado, não se configuraria nulidade. A jurisprudência admite, em hipóteses como essa, a incidência da teoria da encampação, desde que haja vínculo hierárquico, defesa do mérito nas informações e inexistência de alteração de competência constitucional.

No caso concreto, a discussão foi plenamente instaurada e enfrentada pela autoridade apontada, sem prejuízo ao contraditório ou à defesa do ente público.

Rejeit
am-se
, assim, a
s
preliminar
es.

Mérito

Da controvérsia central: base de cálculo do ITBI

O art. 38 do CTN estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Já o art. 142 do CTN dispõe que compete privativamente à autoridade administrativa constituir o crédito tributário pelo lançamento, atividade que compreende verificar a ocorrência do fato gerador, determinar a matéria tributável, calcular o montante devido, identificar o sujeito passivo e, se cabível, aplicar penalidade.

Essa prerrogativa administrativa, contudo, não é absoluta nem se exerce sem observância das balizas legais do próprio sistema tributário.

Com efeito, quando o cálculo do tributo toma em consideração o valor ou o preço do bem transmitido, o art. 148 do CTN disciplina de forma específica a hipótese em que a autoridade lançadora poderá afastar a declaração do contribuinte e promover o arbitramento. Nessa situação, exige-se que as declarações ou documentos não mereçam fé e, sobretudo, que o arbitramento se dê mediante processo regular, assegurada, em caso de contestação, avaliação contraditória administrativa ou judicial.

Desse modo, a competência para o lançamento, prevista no art. 142 do CTN, não autoriza, por si só, a substituição automática do valor da operação por estimativa fiscal unilateral. Ao contrário, o exercício dessa competência, no ponto específico da valoração do bem, deve observar o procedimento e as garantias previstos no art. 148 do CTN.

Foi precisamente essa a diretriz consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113, ao afirmar que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade e que o Fisco somente pode afastá-lo por meio de regular procedimento administrativo, não sendo lícito arbitrar previamente a base de cálculo com fundamento em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Assim, a invocação do art. 142 do CTN pelo apelante não infirma a sentença. Ao revés, apenas confirma que o lançamento tributário deve ser realizado nos estritos limites legais, entre os quais se
inclui
a observância obrigatória do art. 148 do CTN quando se pretende desconsiderar o valor da operação declarada pelo contribuinte.

Da aquisição do imóvel em leilão extrajudicial e da relevância do valor da arrematação

No caso concreto, há um elemento decisivo que reforça a correção da sentença: a transmissão do imóvel decorreu de leilão extrajudicial promovido por instituição financeira.

Essa circunstância afasta a ideia de simples declaração unilateral e arbitrária do contribuinte acerca do preço do bem. O valor da aquisição não resultou de estipulação privada opaca ou de ajuste informal
entre particulares. Ao contrário, decorreu de procedimento público de alienação, submetido às condições concretas de oferta e demanda do mercado.

Em hipóteses assim, o preço alcançado no leilão traduz, com especial força persuasiva, a expressão econômica real do bem na situação concreta em que foi transmitido.

Por isso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que, em alienações por arrematação judicial ou extrajudicial, o valor obtido na hasta constitui o parâmetro idôneo para a incidência do ITBI, não podendo ser automaticamente substituído por estimativa fiscal superior.

Nesse sentido:

O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública.

Precedentes:
AgRg
no
AREsp
n. 348.597/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 10/3/2015,
DJe
de 16/3/2015 e REsp n. 2.525/PR, relator Ministro Armando Rolemberg, Primeira Turma, julgado em 21/5/1990, DJ de 25/6/1990, p. 6027.

II - Na arrematação extrajudicial, in
casu
, que se origina do inadimplemento relacionado à alienação fiduciária, não é necessário o ajuizamento de processo de execução, todavia isso não desnatura o conceito de valor venal, para os fins do art. 38 do CTN, ou seja, o valor deve ser aquele do direito transmitido, aquele obtido no leilão, independentemente do
valor da avaliação do imóvel pela municipalidade, isso porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica. Precedente: REsp n. 1.803.169/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019,
DJe
de 29/5/2019.

III - Recurso especial provido.

(REsp 1.996.625/PR, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma,
DJe
de 16/6/2023)

(STJ - REsp: 2203893, Rel
.
: Min
.

Benedito Gonçalves
, DJEN 28
.
5
.
2025)

O parecer ministerial juntado aos autos foi preciso ao destacar esse entendimento, afirmando que, em alienações dessa natureza, a base de cálculo do imposto deve corresponder ao valor da arrematação, e não ao valor de avaliação prévia.

Também a jurisprudência recente desta Corte tem seguido essa orientação, inclusive em precedentes da Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, no sentido de que o valor efetivamente pago em leilão extrajudicial constitui o parâmetro adequado para incidência do tributo, sendo ilegal a substituição automática desse montante por avaliação unilateral do Fisco.

Confere-se:

“
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL COM REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA.
ITBI.
BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. RECURSO
DESPROVIDO.
(...)
Tese de julgamento:

1. A base de cálculo do ITBI, na aquisição de imóvel por leilão extrajudicial, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação.

2. É ilegal a utilização de valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município como base de cálculo do ITBI quando dissociado do valor da transação
.
3. O mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI quando a controvérsia é de direito e os fatos estão comprovados documentalmente.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10278913320248110041, Relator.:
Marcio Vidal
, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de
DJE
20
.
4
.
2026
)

Da tese recursal de que o valor do leilão não corresponderia ao valor de mercado

O Município insiste na distinção entre “valor da operação” e “valor de mercado”, sustentando, ainda, que a base de cálculo do imposto deve corresponder ao valor do imóvel na data do registro e na condição em que o bem se encontra, e não ao preço alcançado no leilão extrajudicial.

A argumentação não convence.

É certo que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do bem transmitido no momento da ocorrência do fato gerador. Todavia, na hipótese concreta de aquisição por leilão extrajudicial, o valor obtido na alienação pública constitui justamente o dado econômico mais confiável para aferição desse valor, porque resulta de oferta real ao mercado, nas condições materiais e jurídicas em que o imóvel foi efetivamente transmitido.

Em outras palavras, o preço alcançado no leilão já contempla, em regra, as circunstâncias concretas do bem, inclusive sua liquidez, estado de conservação, eventuais ônus, risco negocial e demais elementos que influenciam sua valoração econômica.

Por isso, a referência à “data do registro” e à “condição do imóvel” não favorece a tese recursal. Ao contrário, reforça a conclusão de que o parâmetro mais aderente à realidade da transmissão é o valor efetivamente pago na alienação extrajudicial, e não estimativa abstrata produzida unilateralmente pela Administração.

Se o ente tributante pretendia demonstrar que, mesmo consideradas as condições concretas do imóvel e o momento do registro, o preço do leilão não traduzia seu valor venal, incumbia-lhe comprovar, de forma específica, a ocorrência de circunstância excepcional apta a desautorizar o resultado da alienação pública.

Como isso não foi feito, não há fundamento para substituir o valor da operação por base de cálculo estimada administrativamente.

Da alegação de regularidade do procedimento administrativo de arbitramento

O apelante também afirma que não houve arbitramento unilateral automático, mas sim avaliação individualizada do imóvel, realizada em procedimento administrativo próprio, com observância do art. 148 do CTN.

A tese, contudo, não conduz à reforma da sentença.

Ainda que se admita, em abstrato, a existência de avaliação individualizada, esse dado, por si só, não basta para afastar o valor efetivamente obtido no leilão extrajudicial, que, no caso concreto, constitui a expressão econômica da transmissão ocorrida.

Isso porque o ponto juridicamente relevante não está apenas na denominação formal do expediente administrativo, mas na demonstração concreta de que o preço alcançado na alienação pública não refletiria o valor venal do bem, por circunstância excepcional devidamente comprovada.

Em hipóteses como a dos autos, não é suficiente ao Fisco afirmar que promoveu avaliação individualizada ou que aplicou método técnico próprio. É indispensável que evidencie, de forma objetiva e fundamentada, a ocorrência de fraude, simulação, vício do procedimento de alienação, dado fático relevante desconsiderado no leilão ou manifesta desconexão entre o preço obtido e a realidade econômica do imóvel, o que não ocorreu.

A Fazenda Municipal, no caso, limitou-se a contrapor ao valor da arrematação uma estimativa administrativa superior, sem demonstrar qualquer elemento concreto apto a desconstituir a presunção de legitimidade do preço alcançado em procedimento público de venda.

Desse modo, mesmo sob a ótica da alegada avaliação individualizada, subsiste a ilegalidade da exigência tributária fundada em base

de cálculo dissociada do valor da operação efetivamente realizada.

Da alegação de autonomia tributária municipal

O Município invoca, ainda, sua competência constitucional para instituir e arrecadar o ITBI, afirmando que sua legislação própria e seus critérios técnicos de avaliação devem prevalecer.

A competência tributária municipal, contudo, não é controvertida. O que se examina aqui é o modo de exercício dessa competência, que deve respeitar as normas gerais de direito tributário e a interpretação vinculante firmada pelos tribunais superiores.

A autonomia do ente tributante não autoriza o afastamento do art. 148 do CTN, nem a criação de sistemática de apuração que transforme valor de referência em piso automático de tributação.

O poder de tributar não se exerce fora da legalidade. Ao contrário, encontra nela seu fundamento e seu limite.

Por isso, a invocação genérica da autonomia municipal não tem força para afastar a incidência do entendimento firmado no Tema 1.113 do STJ e da orientação jurisprudencial específica aplicável às alienações por arrematação extrajudicial.

Ademais, c
om razão, sustenta a recorrida que o valor da arrematação extrajudicial deve prevalecer como base de cálculo do imposto, porque foi esse o preço real da aquisição e porque não há prova de fraude, simulação ou qualquer irregularidade na alienação.

Também procede a argumentação de que o Município não pode desconsiderar o valor da operação com fundamento exclusivo em avaliação administrativa unilateral, especialmente quando o negócio decorreu de
procedimento público de venda e se encontra documentalmente demonstrado.

A sentença recorrida apreciou corretamente esses elementos e concluiu, com acerto, que o valor da arrematação/venda direta corresponde, para os fins do caso concreto, ao valor venal do imóvel.

Portanto, não
se
vislumbra
fundamento
nas teses recursais capazes de ensejar a reforma da sentença.

Do reexame necessário

A sentença concessiva de mandado de segurança submete-se ao duplo grau obrigatório, nos termos do art. 14, §1o, da Lei 12.016/2009.

No exame da remessa necessária, não
se verifica
qualquer fundamento para reforma da decisão.

A sentença está em consonância com o art. 38 do CTN, com o art. 148 do CTN, com o entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 e com a orientação jurisprudencial contemporânea desta Corte em hipóteses de aquisição de imóvel por leilão extrajudicial.

A manutenção do julgado, portanto, também se impõe em reexame necessário.

Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas pelo apelante,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação e, em
reexame necessário
,
ratifico
integralmente a sentença.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026