Tribunal: TJMT
Processo: 1000792-12.2025.8.11.0055
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO SALDO DEVEDOR. CUMPRIMENTO PARCIAL SUBSTANCIAL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. DEVER DE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. TAXA DE FRUIÇÃO. CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESOLUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que, em ação de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, declarou rescindido o pacto em razão do inadimplemento do saldo devedor, determinou a reintegração de posse em favor das vendedoras e condenou os compradores ao pagamento de cláusula penal de 20% sobre o valor total do contrato, além de taxa de fruição pela ocupação do bem. Os compradores, que adimpliram sessenta por cento do preço, buscam a reforma do julgado.
II. Questão em discussão
2. As questões submetidas a esta Corte consistem em: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (ii) analisar se a condenação ao pagamento de taxa de fruição representa julgamento extra petita; e (iii) definir se a cláusula penal fixada sobre o valor total do contrato se mostra excessiva diante do adimplemento parcial substancial, a ensejar sua redução equitativa, bem como o dever de restituição dos valores pagos.
III. Razões de decidir
3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes, como o inadimplemento, encontram-se documentalmente comprovados, tornando desnecessária a produção de prova oral, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
4. A condenação ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação indevida do imóvel não caracteriza julgamento extra petita, pois constitui consectário lógico e jurídico da resolução contratual, sendo medida que visa restabelecer o equilíbrio entre as partes e vedar o enriquecimento sem causa de quem usufruiu do bem sem a devida contraprestação.
5. A cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo julgador quando houver cumprimento parcial da obrigação, em observância à função social do contrato e à boa-fé objetiva. O adimplemento de sessenta por cento do valor do imóvel torna desproporcional a incidência da multa sobre a totalidade do negócio, devendo esta ser calculada apenas sobre o montante inadimplido, conforme autoriza o artigo 413 do Código Civil.
6. A resolução do contrato impõe o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), surgindo o dever de restituição das parcelas pagas pelo comprador, ainda que tal providência seja determinada de ofício, como forma de garantir a plena eficácia da prestação jurisdicional e a vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 182 do Código Civil.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. O cumprimento parcial de obrigação em contrato de compra e venda de imóvel, ainda que não configure adimplemento substancial apto a impedir a resolução, impõe a redução equitativa da cláusula penal, nos termos do artigo 413 do Código Civil, para que sua incidência recaia apenas sobre o montante inadimplido. 2. A condenação ao pagamento de taxa de fruição não configura julgamento extra petita quando decorre logicamente do pedido de resolução contratual por inadimplemento, representando medida necessária para vedar o enriquecimento sem causa do devedor. 3. A resolução do contrato de compra e venda acarreta o dever de restituição das partes ao estado anterior, impondo ao vendedor a devolução das parcelas pagas, ainda que de ofício, admitida a compensação com débitos decorrentes do inadimplemento."
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 182, 413, e 884; Código de Processo Civil, arts. 98, 99, 239, 355 e 370.
Jurisprudência relevante citada: Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça acerca da taxa de fruição como consectário lógico da resolução contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000792-12.2025.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[AYHUMY FERRAZ SERAFIM DUARTE - CPF: 044.930.311-07 (APELADO), VANIA MARIA CARVALHO - CPF: 451.970.751-04 (ADVOGADO), A. F. D. - CPF: 064.996.221-41 (APELADO), DJENANE PINATTI DIAS - CPF: 837.252.701-63 (APELANTE), LUIZ CARLOS GOMES DO NASCIMENTO - CPF: 033.670.086-56 (ADVOGADO), AGNALDO SOUZA DE ALMEIDA - CPF: 182.234.348-81 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO SALDO DEVEDOR. CUMPRIMENTO PARCIAL SUBSTANCIAL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. DEVER DE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. TAXA DE FRUIÇÃO. CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESOLUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que, em ação de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, declarou rescindido o pacto em razão do inadimplemento do saldo devedor, determinou a reintegração de posse em favor das vendedoras e condenou os compradores ao pagamento de cláusula penal de
20%
sobre o valor total do contrato, além de taxa de fruição pela ocupação do bem. Os compradores, que adimpliram sessenta por cento do preço, buscam a reforma do julgado.

II. Questão em discussão

2. As questões submetidas a esta Corte consistem em: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (
ii
) analisar se a condenação ao pagamento de taxa de fruição representa julgamento extra petita; e (
iii
) definir se a cláusula penal fixada sobre o valor total do contrato se mostra excessiva diante do adimplemento parcial substancial, a ensejar
sua redução equitativa, bem como o dever de restituição dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes, como o inadimplemento, encontram-se documentalmente comprovados, tornando desnecessária a produção de prova oral, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

4. A condenação ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação indevida do imóvel não caracteriza julgamento
extra petita
, pois constitui consectário lógico e jurídico da resolução contratual, sendo medida que visa restabelecer o equilíbrio entre as partes e vedar o enriquecimento sem causa de quem usufruiu do bem sem a devida contraprestação.

5. A cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo julgador quando houver cumprimento parcial da obrigação, em observância à função social do contrato e à boa-fé objetiva. O adimplemento de sessenta por cento do valor do imóvel torna desproporcional a incidência da multa sobre a totalidade do negócio, devendo esta ser calculada apenas sobre o montante inadimplido, conforme autoriza o artigo 413 do Código Civil.

6. A resolução do contrato impõe o retorno das partes ao estado anterior (
status quo ante
), surgindo o dever de restituição das parcelas pagas pelo comprador, ainda que tal providência seja determinada de ofício, como forma de garantir a plena eficácia da prestação jurisdicional e a vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 182 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. O cumprimento parcial de obrigação em contrato de compra e venda de imóvel, ainda que não configure adimplemento substancial apto a impedir a resolução, impõe a redução equitativa da cláusula penal, nos termos do artigo 413 do
Código Civil, para que sua incidência recaia apenas sobre o montante inadimplido. 2. A condenação ao pagamento de taxa de fruição não configura julgamento extra petita quando decorre logicamente do pedido de resolução contratual por inadimplemento, representando medida necessária para vedar o enriquecimento sem causa do devedor. 3. A resolução do contrato de compra e venda acarreta o dever de restituição das partes ao estado anterior, impondo ao vendedor a devolução das parcelas pagas, ainda que de ofício, admitida a compensação com débitos decorrentes do inadimplemento."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil,
arts
. 182, 413, e 884; Código de Processo Civil,
arts
. 98, 99, 239, 355 e 370.

Jurisprudência relevante citada: Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça acerca da taxa de fruição como consectário lógico da resolução contratual.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação cível interposto por Agnaldo Souza de Almeida e Djenane
Pinatti
Dias em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a
Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra que, nos autos da ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por
Ayhumy
Ferraz Serafim Duarte e Alicia Ferraz Duarte, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais
,

reconhecendo

à
resolução do compromisso de compra e venda de imóvel urbano devido ao inadimplemento incontroverso do saldo devedor, determinou a reintegração de posse em favor das autoras e condenou os réus ao pagamento de cláusula penal de
20%
sobre o valor do contrato, além de taxa de fruição mensal desde a constituição em mora até a efetiva desocupação.

Em suas razões recursais, os apelantes suscitam preliminar de nulidade de citação e cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, argumentando a necessidade de audiência de instrução para oitiva das partes. No mérito, alegam a ocorrência de julgamento extra petita quanto à taxa de fruição, erro material na aceitação de uma impugnação à contestação que seria intempestiva e omissão sobre o pagamento de
R$ 540.000,00
, que representa
60%
por cento do valor total do bem. Por fim, insurgem-se contra o montante da multa contratual, pugnando por sua redução equitativa.

As apeladas apresentaram contrarrazões defendendo a
validade da decisão
, sob o argumento de que a mora foi devidamente constituída e a ocupação graciosa do imóvel impõe o dever de indenizar. A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do apelo, entendendo que a prova documental é suficiente para amparar a resolução culposa do pacto.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os pressupostos
os requisitos intrínsecos e extrínsecos
, conheço
o
recurso de apelação
.

Do indeferimento da gratuidade da justiça

De início, impende analisar o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos apelantes em sede recursal. O benefício, previsto no artigo 98 do Código de Processo Civil, destina-se àqueles cuja insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
seja
devidamente demonstrada.

Conforme se extrai do acervo documental, a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, estabelecida no artigo 99, parágrafo terceiro, do referido diploma, cede lugar a evidências concretas que infirmam a alegada miserabilidade jurídica.

Os apelantes litigam pela manutenção de um contrato cujo objeto é um imóvel avaliado em
R$ 900.000,00
, apresentando, ademais, faturas de cartão de crédito com limite expressivo e despesas correntes incompatíveis com a condição de hipossuficiência.
Neste sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA.
INDEFERIMENTO.
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por ILDOMAR HIPPLER contra decisão que indeferiu o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, determinando o recolhimento das custas judiciais, sob o fundamento de ausência de comprovação da
hipossuficiência.
O Agravante sustenta que sua remuneração líquida não lhe permite arcar com as despesas processuais, pois está comprometida com descontos de empréstimos consignados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar se o Agravante faz jus à concessão da justiça gratuita diante da alegada insuficiência de recursos.
III.
RAZÕES DE DECIDIR O artigo 98 do Código de Processo Civil prevê que pessoas físicas e jurídicas podem requerer a justiça gratuita, desde que comprovada a insuficiência de recursos para arcar com as custas e despesas processuais. O artigo 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal estabelece que o Estado prestará assistência jurídica gratuita àqueles que comprovarem insuficiência de recursos. O conjunto probatório demonstra que o Agravante, servidor público com remuneração mensal de R$ 7.847,68, não se enquadra na condição de hipossuficiência exigida para a concessão do
benefício.
O comprometimento da renda com empréstimos consignados não afasta a capacidade financeira do Agravante, pois decorre de endividamento voluntário. A declaração de
hipossuficiência possui presunção relativa de veracidade, podendo ser infirmada por elementos nos autos, como ocorreu no caso em análise. IV. DISPOSITIVO Recurso
desprovido.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10354792020248110000, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 05/03/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2025)

Dessa forma, ausentes os pressupostos legais, indefiro o pedido de gratuidade da justiça e, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito, procedo à análise do recurso, determinando, contudo, a intimação dos apelantes para o recolhimento do preparo, sob as penas da lei.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Da
p
reliminar de
cerceamento de defesa

Os apelantes suscitam a nulidade do processo por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem a realização de audiência de instrução para a oitiva das partes.

O artigo 370 do Código de Processo Civil consagra o princípio do livre convencimento motivado, conferindo ao magistrado, como
gestor do processo e um dos destinatários da
prova, o poder-dever de indeferir diligências que entenda inúteis ou meramente protelatórias.

No caso em tela, a controvérsia central reside no inadimplemento do saldo devedor do contrato de compra e venda, fato cuja comprovação é eminentemente documental.

O inadimplemento, aliás, é incontroverso, uma vez que os próprios apelantes não negam a ausência de pagamento, limitando-se a questionar os consectários de sua mora.

Nesse contexto, a produção de prova oral
se
mostrar
ineficaz
para o deslinde da causa, tornando o julgamento antecipado, previsto no artigo 355, inciso I,
do Código de Processo Civil, a medida processual mais adequada para garantir a razoável duração do processo.
A corroborar:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTA
PASEP.
ALEGAÇÃO DE SAQUES INDEVIDOS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO
JUIZ.
DESNECESSIDADE DE OUTRAS PROVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O cerceamento de defesa não se configura quando o juiz de primeiro grau julga antecipadamente a lide, ao constatar que os documentos constantes dos autos são suficientes para a formação de seu
convencimento.
O magistrado é o destinatário das provas e pode, nos termos do art. 370 do CPC, indeferir provas consideradas irrelevantes ou desnecessárias à solução da controvérsia, garantindo a celeridade processual. Em ação que discute supostos saques indevidos em conta PASEP, comprovados nos autos os lançamentos questionados e sua regularidade pelo banco, é desnecessária a realização de perícia contábil para apurar valores. Sentença Mantida. Recurso desprovido.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10006999420218110053, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 13/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2024)

Assim, não há que se falar em cerceamento de defesa.

É como voto

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Igualmente, a preliminar de nulidade de citação
arguida pelos apelantes não
deve
prosperar
.

Conforme documentado nos autos, os apelantes compareceram espontaneamente ao feito, apresentando contestação e constituindo procurador.

Tal ato, nos termos do art
.
239,
§ 1o
, do Código de Processo Civil, supre a falta ou a nulidade da citação, estabelecendo a
angularização
da relação processual e permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, como de fato ocorreu.
Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO EM RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DE CITAÇÃO – COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO – DESÍDIA EM PROVIDENCIAR DOCUMENTAÇÃO – PRETENSÃO DE NULIDADE – DESCABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA CONTRATAÇÃO E DO INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL, IPTU E CONSECTÁRIOS – VIABILIDADE DO DESPEJO – APELO DESPROVIDO. Em havendo comparecimento espontâneo considera-se suprida eventual nulidade de citação, destacando-se que não pode a parte se beneficiar de sua própria torpeza em relação à procuração nos autos, quando a desídia foi provocada por ela própria, devendo prevalecer o princípio da boa-fé.

“(...) O art. 239, § 1o, do CPC, dispõe que o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou a nulidade da citação, tendo início o prazo de contestação a partir de tal ato, que caracteriza ciência inequívoca da parte sobre o processo judicial contra si aforado, sendo desnecessária a existência de poderes específicos ao advogado para recebimento de citação. (TJ-SP 21416786620238260000 Campinas, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 28/06/2023, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

Impõe-se a rescisão de contrato de locação, quando demonstrada a efetivação do negócio e o inadimplemento, em relação aos aluguéis e IPTU, cabendo o despejo.

“( ...
) 1. O inadimplemento dos alugueres e
dos encargos da locação, nos termos em que pactuado, implica a mora do locatário, a autorizar a resilição do contrato de locação, por infração legal e contratual (art. 9o, II e III, da Lei no 8.245/91
) .
2.
Apurga
da mora deve ser feita nos termos da lei e do contrato, não estando o locador obrigado a sujeitar-se à proposta de pagamento dos débitos de forma parcelada. 3. Restando incontroverso o inadimplemento do locatário, a procedência do pedido de rescisão contratual e determinação de desocupação do imóvel sob pena de despejo é medida que se
impõe.
4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 20150111102937 0032274-23.2015 .8.07.0001, Relator: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 22/02/2017, 6a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
14/03/2017.
Pág
.
: 360/391)”.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00258377820178110002, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 21/01/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025)

Afasto a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Da Taxa de Fruição e da Inexistência de Julgamento
Extra Petita

Os apelantes alegam que a condenação ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel configura julgamento
extra petita
, por ausência de pedido expresso na petição inicial.

A
indenização pela fruição indevida do bem é consequência da resolução do contrato por culpa do promitente comprador. Tal entendimento se ampara
na vedação ao enriquecimento sem causa, princípio geral de direito positivado no artigo 884 do Código Civil.

Permitir que o comprador inadimplente ocupe o imóvel por anos sem qualquer contraprestação representaria uma inaceitável chancela ao desequilíbrio contratual e ao prejuízo imposto ao vendedor.
A corroborar:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO PROLONGADO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
INAPLICABILIDADE.
RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame
- 1.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada por empresa imobiliária em face de promissário comprador que, após adquirir lote em loteamento residencial, permaneceu inadimplente por período prolongado e realizou construção no imóvel sem autorização e sem apresentação de alvará, em violação às cláusulas contratuais.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em caso de inadimplemento prolongado e violação de cláusula contratual que veda construção sem autorização; e (
ii
) estabelecer os parâmetros para eventual devolução de valores e indenização por benfeitorias em caso de rescisão
contratual .

III. Razões de decidir
-
3. A teoria do adimplemento substancial, incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro como corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não se limita ao aspecto meramente quantitativo do adimplemento, devendo ser considerados também elementos qualitativos da relação contratual.

4 .
Para aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.581.505/SC), são necessários requisitos cumulativos: a) existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) pagamento faltante ínfimo em relação ao total do negócio; c) possibilidade de conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor.
5.
O inadimplemento prolongado por aproximadamente 12 anos, sem qualquer iniciativa para negociação da
dívida ou depósito judicial, mesmo diante de diversas tentativas de cobrança, revela comportamento incompatível com a boa-fé objetiva necessária para aplicação da teoria do adimplemento substancial.

6. A realização de construção no imóvel sem prévia comunicação à vendedora e sem apresentação de alvará, em violação expressa à cláusula 4.2 do contrato, configura descumprimento contratual adicional que compromete a manutenção do vínculo jurídico
estabelecido.
7. O promissário comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da obra ou demonstrado que eventuais irregularidades são sanáveis, conforme entendimento do STJ no REsp 1.643.771/
PR .

8.
Em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, é devida a retenção de percentual sobre os valores pagos, bem como a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação indevida do imóvel, em observância aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese
- 9.
Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato e determinando a reintegração de posse.

Tese de julgamento: “1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando, além do inadimplemento financeiro prolongado, há violação de cláusulas contratuais essenciais, como a realização de construção sem autorização e sem apresentação de alvará.
2 .
Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, é devida a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável, bem como a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação indevida.3. O promissário comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da edificação perante os órgãos competentes ou demonstrado que eventuais irregularidades são sanáveis.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002,
arts
.
422, 474, 475, 884 a 886, 1.219, 1.255, 1.299; CPC/2015,
art
.
373, II; Lei no 6.766/79, art. 34; Lei Complementar no 516/2022 (Código de Obras do Município de Cuiabá), art. 5
o .

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel.
Min .

Antonio
Carlos Ferreira; STJ, REsp 76.362/MT; STJ, REsp 1.643.771/PR,
Rel
.
Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 1.224.921/PR; STJ, REsp 1 .854.120/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 911
.126/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10399797420228110041, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/10/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2025)

A petição inicial, ao pleitear indenização por "perdas e danos" e "alugueres", forneceu a causa de pedir necessária para que o julgador, aplicando o direito à espécie (
da
mihi

factum
, dabo
tibi
jus
)
, que significa, d
á-me os fatos, e eu te darei o direito, fixasse a devida compensação pela ocupação, que se denomina taxa de fruição. Portanto, a decisão não extrapolou os limites da lide, mas apenas conferiu o enquadramento jurídico adequado aos fatos narrados.

Assim, não há que se falar em julgamento extra petita, devendo ser mantida a sentença.

Da Cláusula Penal e sua Redução Equitativa

O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua cláusula sétima, a incidência de multa de
20%
sobre o valor total do negócio em caso de inadimplemento. Os apelantes, por sua vez, adimpliram a expressiva quantia de
R$ 540.000,00
, correspondente a
70%
do preço ajustado.

Nesse cenário, a aplicação da penalidade sobre a integralidade do valor do contrato se mostra manifestamente excessiva e desproporcional. O artigo 413 do Código Civil estabelece, como norma de ordem pública,
que
o magistrado
pode
reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte.

Trata-se de um mecanismo de controle da autonomia privada que visa preservar a função social do contrato e a boa-fé objetiva.
Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CLÁUSULA PENAL.
LIMITAÇÃO.
OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ARTS. 412 E 413 DO CC/2002. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA
CORTE.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos
arts
.
412 e 413 do Código Civil/2002,
é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo
.
2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3 .
Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 658605 ES 2015/0018399-7, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2023)

Portanto, no presente caso
, afigura-se mais justo e proporcional que a cláusula penal de
20%
incida apenas sobre o valor do saldo devedor inadimplido (
R$ 360.000,00
), solução que, a um só tempo, sanciona a mora e reconhece o esforço do devedor no cumprimento parcial da avença.

Assim sendo, dou provimento parcial ao recurso neste ponto, para reduzir a base de cálculo da multa contratual.

Da Restituição das Partes ao
Status Quo Ante

A resolução do contrato impõe, como consequência inafastável, o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do negócio (
status quo ante
). Este é um dever que decorre da própria lógica do desfazimento do vínculo e encontra amparo no artigo 182 do Código Civil, aplicável analogicamente à resolução por inadimplemento.

Embora não tenha sido objeto de pedido expresso no recurso, constitui matéria de ordem pública
devendo ser
aprecia
do
de ofício, a fim de garantir a efetividade da prestação jurisdicional e evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CLÁUSULA PENAL.
LIMITAÇÃO.
OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ARTS. 412 E 413 DO CC/2002. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA
CORTE.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos
arts
.
412 e 413 do Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 2. O
entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3.
Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 658605 ES 2015/0018399-7, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2023)

Dessa forma, determino que as apeladas restituam aos apelantes o valor de
R$ 540.000,00
, pago a título de entrada, devidamente corrigido. Fica autorizada, contudo, a compensação deste montante com os valores devidos pelos apelantes a título de cláusula penal, ora reduzida, e de taxa de fruição, a serem apurados em fase de liquidação de sentença.

DISPOSITIVO

Em face

d
o exposto,
conheço
do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, com o fito de reformar a r. sentença para reduzir a base de cálculo da cláusula penal, que deverá incidir no percentual de
20%
sobre o valor do saldo devedor inadimplido, qual seja,
R$ 360.000,00
, valor esse que será compensado no momento da restituição das apeladas aos apelantes da
quantia
paga a título de entrada (R$ 540.000,00)
.

D
etermin
o
, a intimação dos apelantes para o recolhimento do preparo
no prazo de cinco dias
, sob as penas da lei
.

No mais,
mantenho
a sentença
inalterada
em seus demais termos.

Em razão da sucumbência recursal mínima da parte apelada, majoro os honorários advocatícios para
12%
sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,
§ 11o
, do Código de Processo Civil.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Juiz de Direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026