Tribunal: TJMT
Processo: 1003950-11.2023.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
APELANTE(S): BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
APELADO(S): MARIA ELAINE HIRT DA SILVA, ROBSON APARECIDO DA SILVA
EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição de 75% dos valores pagos e afastando a aplicação do regime da alienação fiduciária, ante a ausência de registro do contrato.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei no 9.514/1997; e (ii) saber se, nessa hipótese, incide o Código de Defesa do Consumidor, admitindo-se a rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos.
III. Razões de decidir
3. A alienação fiduciária de bem imóvel constitui direito real de garantia que somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, sendo o registro requisito constitutivo da propriedade fiduciária.
A ausência de registro impede a constituição do direito real e afasta a incidência do regime especial da execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, mantendo a relação no plano obrigacional.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a validade do contrato entre as partes, mas condiciona a utilização do procedimento especial de consolidação e leilão ao prévio registro da garantia fiduciária.
Configurada relação de consumo, aplica-se o CDC, sendo legítima a rescisão contratual por iniciativa do comprador, com restituição parcial das quantias pagas, vedada a retenção integral, nos termos dos arts. 51, II, e 53 do CDC.
A retenção de 25% dos valores pagos revela-se razoável e proporcional para recompor despesas do vendedor, em consonância com a jurisprudência consolidada.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia e afasta a aplicação do regime da Lei no 9.514/1997. 2. Nessas hipóteses, a relação jurídica permanece submetida ao Código de Defesa do Consumidor, sendo admissível a rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; CDC, arts. 2o, 3o, 51, II, e 53; CC, art. 422.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp no 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 2647833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003950-11.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), MARIA ELAINE HIRT DA SILVA - CPF: 243.906.582-04 (APELADO), SERGIO ANTONIO GARCIA PEREIRA - CPF: 344.420.731-04 (ADVOGADO), ROBSON APARECIDO DA SILVA - CPF: 267.825.938-23 (APELADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADO(S):

MARIA ELAINE HIRT DA SILVA, ROBSON APARECIDO DA SILVA

EMENTA.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.
SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição de 75% dos valores pagos e afastando a aplicação do regime da alienação fiduciária, ante a ausência de registro do contrato.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei no 9.514/1997; e (
ii
) saber se, nessa hipótese, incide o Código de Defesa do Consumidor, admitindo-se a rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. A alienação fiduciária de bem imóvel constitui direito real de garantia que somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, sendo o registro requisito constitutivo da propriedade fiduciária.

A ausência de registro impede a constituição do direito real e afasta a incidência do regime especial da execução extrajudicial previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, mantendo a relação no plano obrigacional.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a validade do contrato entre as partes, mas condiciona a utilização do procedimento especial de consolidação e leilão ao prévio registro da garantia fiduciária.

Configurada relação de consumo, aplica-se o CDC, sendo legítima a rescisão contratual por iniciativa do comprador, com restituição parcial das quantias pagas, vedada a retenção integral, nos termos dos
arts
. 51, II, e 53 do CDC.

A retenção de 25% dos valores pagos revela-se razoável e proporcional para recompor despesas do vendedor, em consonância com a jurisprudência consolidada.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia e afasta a aplicação do regime da Lei no 9.514/1997. 2. Nessas hipóteses, a relação jurídica permanece submetida ao Código de Defesa do Consumidor, sendo admissível a rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/1997,
arts
. 22, 23, 26 e 27; CDC,
arts
. 2o, 3o, 51, II, e 53; CC, art. 422.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
EREsp
no 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27.09.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
2647833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 14.10.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por MARIA ELAINE HIRT DA SILVA e ROBSON APARECIDO DA SILVA, processo no 1003950-11.2023.8.11.0002, originário da 2a Vara Cível de Várzea Grande/MT.

Na inicial, os autores narraram que adquiriram terreno da requerida, localizado no loteamento residencial Parque das Águas, quadra 03, lote 17, medindo 250 m2, no município de Várzea Grande/MT, mediante contrato de compra e venda firmado em 04/12/2015. Postularam a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 49.372,01, além de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

A sentença, proferida em 29/01/2026 (ID. 221153058), julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas em aberto, e condenar a requerida a restituir aos autores, em parcela única, o valor equivalente a 75% dos valores pagos
e
indeferiu o pedido de indenização por danos morais e a restituição da comissão de corretagem
, conforme:

Vistos etc.

Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
proposta por
MARIA ELAINE HIRT DA SILVAe ROBSON APARECIDO DA SILVA
em desfavor de
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
., todos qualificados nos autos.

A parte autora aduziu, em síntese que, adquiriu um terreno da demandada, localizado no residencial Parque das Águas, quadra 03, lote 17.

Informou que não recebeu o contrato, mas apenas a cópia da proposta de compra e venda, por meio do qual, ficou ciente que
o valor das prestações seriam
de R$ 630,54 mensais. No entanto, afirmou que as parcelas passaram a ser de R$ 782,87, acima do que foi pactuado.

Relatou que diante a abusividade da demandada, não conseguiu pagar as prestações.

Requereram em sede de tutela antecipada, a rescisão do contrato e a devolução do valor pago à requerida de R$ 49.372,01. No mérito, a procedência da ação, a restituição do valor e indenização por dano moral.

Recebida a emenda à inicial, foi indeferida a tutela de urgência, concedida a gratuidade da justiça, retificado o valor dado à causa, deferida a inversão do ônus da prova, designada audiência de conciliação e determinada a citação da requerida (Id. 124196328).

A parte ré não compareceu ao ato conciliatório, pugnando os autores pela aplicação da multa do art. 334, §8o, do CPC (Id. 131498597).

Foi certificado o decurso do prazo para apresentação da defesa (Id. 155657685).

Instadas as partes a se manifestarem sobre a produção de provas, a parte autora requereu a intimação da ré para apresentação do contrato
sub judice
(Id. 158719658). Por sua vez, a empresa demandada apresentou manifestação e juntou documentos aos autos (Id. 159553612).

Intimada a manifestar acerca do contrato, a parte autora quedou-se inerte (Id. 211391425).

E os autos vieram conclusos.

É o relato.

Fundamento e decido.

1- Da multa em razão da ausência na audiência de conciliação.

À vista da ausência injustificada da demandada no ato conciliatório, nos termos do art. 334, §8o, do CPC, comino o pagamento de multa no equivalente a 1% (um por cento) do valor atribuído à causa, revertido em favor do Estado de Mato Grosso.

Proceda a secretaria conforme determinado na seção 28 da CNGC.

2 - Do julgamento antecipado e revelia
.

Ante a ausência de contestação pela requerida, apesar de regularmente citada, decreto sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC, reconhecendo seus efeitos em razão da ausência das hipóteses excludentes do art. 345 do mesmo diploma.

Registro que o réu revel pode intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontra (art. 346, parágrafo único, do CPC).

O Código de Processo Civil admite que o réu revel produza contraprovas aos fatos narrados pelo autor, na tentativa de elidir a presunção relativa de veracidade, desde que intervenha no processo antes de encerrada a fase instrutória. Assim, o advogado constituído pela ré deve ser cadastrado e intimado de todos os atos do processo, bem como inexiste óbices à análise dos documentos por ele juntados.

Diante disso e ressaltando que os documentos acostados são suficientes para a análise do mérito, conheço antecipadamente o pedido, conforme faculta o artigo 355, I e II.

3- Do mérito
.

O caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

O fato de o contrato conter disposições da Lei no 9.514/97 não afasta, por si só, a incidência das normas protetivas consumeristas nos pontos em que não houver contradição.

O regramento da alienação fiduciária na comercialização de imóvel não implica necessariamente revogação ou afastamento do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quando o devedor fiduciante não é o propulsor do desfazimento do negócio jurídico.

Nessa linha de raciocínio colaciono o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. PRELIMINARES AFASTADAS. APLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/97 (TEMA 1.095) DO STJ. IMPOSSIBILIDADE AO CASO CONCRETO, QUE NÃO SE AMOLDA AO RESP No. 1.891.498/SP E RESP No. 1.894.504/SP. APLICABILIDADE DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA. APRESENTAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. NÃO REPARAÇÃO DOS VÍCIOS NO PRAZO PREVISTO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM MINORADO. VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENCA EM PARTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. É de se reconhecer a legitimidade da ré no ressarcimento dos danos advindos à consumidora, na medida em que o art. 18 do CDC traz como responsáveis pelos vícios todos aqueles que participam do ciclo de produção. 2. O STJ já se manifestou no sentido de que a Caixa Econômica Federal atua como mero agente financeiro, daí não ostentar legitimidade para figura no polo passivo da demanda, objeto em lide. Ilegitimidade do credor fiduciário que se reconhece 3. Considerando que a questão em debate no tema 1095 do STJ não é a incidência genérica do CDC, mas diz respeito apenas aos contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e não alcança as demandas cujo objeto seja a rescisão contratual por suposta mora do vendedor. 4. No caso dos autos, entendeu o Tribunal de origem que é procedente a condenação da recorrente, ora agravante, à devolução dos valores pagos pelo imóvel porquanto a rescisão do contrato se deu em consequência da não reparação dos vícios em questão. (...) (N.U 1015400-67.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/05/2024,
Publicado
no DJE 15/05/2024).

Verifico que os demandantes assinaram o "Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças" referente à quadra 03, lote 17, do empreendimento Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, em 04/12/2015 (Id. 159553624).

Quanto aos motivos que levaram à rescisão contratual, não há controvérsia de que esta decorreu do inadimplemento do polo ativo.

Consigno que, contratos são regidos pelo princípio da autonomia da vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao consumidor.

De tal modo, a ausência de demonstração da culpa da empresa ré pelo desfazimento do negócio não obsta a rescisão do contrato e restabelecimento do
status quo ante,
de modo que os requerentes fazem jus à restituição dos valores pagos resguardado o direito da ré em ser ressarcida pelos custos operacionais.

A parte autora pretende receber integralmente a quantia paga, composta por R$ 1.490,00 (corretagem), R$ 1.220,00 (entrada) e R$ 46.662,01 (parcelas mensais), além de indenização por danos morais.

A requerida alegou que deve ser aplicada a Lei 9.514/97, consignou que inexiste abusividade nas parcelas, especialmente porque a parte autora foi comunicada previamente das cláusulas, valores, índice de atualização, encargos, direitos e obrigações.

Informou ter sido utilizado o índice IGP-M para o reajuste do aluguel, por ser o usualmente adotado no mercado imobiliário, esclarecendo, ainda, que os reajustes ocorreram a cada 12 (doze) meses, conforme previsão expressa constante no contrato.

Rebateu acerca da restituição da corretagem, uma vez não foi objeto do contrato junto a empresa, mas sim outro instrumento partícula.

Pois bem.

Em relação a aplicação da Lei 9.514/97, registro que apesar das partes terem firmados contrato com alienação fiduciária, não ficou demonstrado que o contrato chegou a ser registrado na matrícula do imóvel, tampouco que a requerida procedeu à expropriação extrajudicial do bem ou o levou a leilão, não havendo sequer menção ao montante de eventuais despesas decorrentes de tais procedimentos.

E, inexistindo comprovação de tais despesas, não há retenção de valores por parte da requerida para quitar suas despesas e os encargos legais advindos do leilão, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
:

No mais, cumpre anotar que, a relação jurídica ora em apreço foi firmada anteriormente à edição da Lei no 13.786/18, a qual acrescentou os artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei no 4.491/64, normatizando, assim, a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, suprindo lacuna do direito positivo, a qual já há tempos era reconhecida pela jurisprudência. Desta forma, o contrato firmado deve ser analisado à luz do entendimento jurisprudência majoritária.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor quando este não possui mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações, mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.

A resolução unilateral enseja restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, dada a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela vendedora.

Nesta hipótese a multa devida à vendedora (construtora ou incorporadora) deve incidir sobre as prestações pagas pelo promitente comprador, conforme entendimento firmado pelo STJ, confira:

Nessa linha, segue o entendimento do TJMT acerca do tema:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto. Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(REsp n. 1.740.911/DF). (N.U 1050861-03.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024,
Publicado
no DJE 09/06/2024).

No caso dos autos, em se tratando de lote não edificado e nunca ocupado, e considerando a culpa exclusiva da parte autora pela rescisão do contrato, entendo suficiente para indenizar os prejuízos da vendedora à dedução de 25% dos valores pagos pela compradora.

Com isso, tem-se que o valor dado a título de sinal/arras deve ser restituído ao consumidor juntamente com o montante das prestações pagas, observado o percentual de retenção ora fixado (25%) e o restante (75%) deve ser restituído à demandante.

Anoto que a devolução deverá ocorrer em parcela única, segundo o previsto na Súmula 543 do STJ estabelece que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso dos valores, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão, os termos do determinado no tema 1002 do STJ.

Quanto à restituição da comissão de corretagem, verifico que as partes entabularam contrato com o Sr. Euclides Lemes, em documento apartado, no qual concordaram com a taxa de R$ 1.490,00 pelo serviço, conforme documento colacionado no id. 159553624 - pág. 38/39.

Registro que intimados para manifestarem acerca do referido documento, a parte autora quedou-se inerte (id. 211391425).Dessa forma, não vislumbro abusividade na cobrança.

Por fim, não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais, pois, na medida em que ficou reconhecida que a rescisão do contrato se deu por vontade dos requerentes/compradores, além de que, não ficou configurada a prática de ilícito que configurasse o alegado dano moral suportado
pelos mesmos
.

Neste sentido já deliberou o e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRELIMINARES DE OFENSA AO PRINCÍCIO DA DIALETICIDADE RECURSAL E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – FUNDAMENTOS SUFICIENTES À COMPREENSÃO DOS MOTIVOS DE IRRESIGNAÇÃO E DA PRETENSÃO RECURSAL - MÉRITO - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROVIMENTES COMPRADORES – DECORRÊNCIA LÓGICA
E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO –
DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
– SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “A simples repetição dos argumentos elencados na inicial não representa, por si só, a ausência de requisito objetivo de admissibilidade do recurso de apelação, se o apelo contém os fundamentos de fato e de direito pelos quais a recorrente almeja ver reformada a sentença” (STJ - 2a Turma -
AgRg
nos
EDcl
no REsp 1310000/MG - Rel. Min. Humberto Martins, julgamento em 16/08/2012). 2. É inegável a existência de relação de consumo, já que autores e rés inserem-se, respectivamente, no conceito de consumidores e de fornecedores de serviços (CDC, art. 2o e 3o), a lide é analisada sob a ótica do CDC, que prevê a responsabilidade solidária de todos aqueles que participaram na cadeia de consumo, o que inclui a participação da empresa BRDU urbanismo, que também se responsabilizou pelo empreendimento, sendo que a legitimidade da ré decorreria simplesmente pela aplicabilidade da Teoria da Aparência ao caso (CDC, art. 34). 3. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (STJ, Súmula no 543). 4. O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. (N.U 1010635-31.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/09/2024,
Publicado
no DJE 13/09/2024). Destaquei.

4 - Dispositivo
.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a)
Declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então.

b)
Condenar
a requerida a restituir à parte autora, em parcela única o valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos (prestações mensais e arras/sinal), devendo incidir correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a partir a partir do trânsito em julgado da decisão.

Arbitro os honorários advocatícios e as despesas processuais em 10% (dez por cento) da condenação fixada, vedada a compensação.

Reciprocamente sucumbentes, as custas e despesas processuais deverão ser divididas em partes iguais pelas partes, metade para cada. Todavia, tendo em vista que foi deferida a gratuidade da justiça à parte autora sua cobrança ficará sob condição suspensiva nos termos do art. 98, § 3o do CPC.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se, procedendo-se às baixas e anotações de estilo.

P. I. e cumpra-se.

Nas razões recursais (ID. 359036365), a apelante sustenta, em síntese, as seguintes teses:

Da aplicação da Lei no 9.514/97 e da validade da alienação fiduciária mesmo sem registro
;

Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da impossibilidade de rescisão contratual por meio diverso do previsto na lei especial.

A apelante requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a prevalência da Lei no 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor, com a consequente aplicação integral do regime jurídico da alienação fiduciária, afastando-se a rescisão contratual e a devolução de valores nos moldes fixados na sentença, além da condenação dos apelados em honorários de sucumbência.

Os apelados apresentaram contrarrazões (ID. 359036371), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença, ao argumento de
que a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/97, devendo prevalecer o Código de Defesa do Consumidor.

Sustentaram que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da apelante, que onerou excessivamente o contrato, e que a restituição de 75% dos valores pagos está em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Requereram, ainda, a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

O recurso é tempestivo

(Aba Expedientes - Sentença (46630688) - Prioridade: Normal - ID do documento (221162836) - PJE 1o Grau)
e o
preparo recursal foi regularmente recolhido, conforme comprovante de ID. 359036370.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADO(S):

MARIA ELAINE HIRT DA SILVA, ROBSON APARECIDO DA SILVA

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por Maria Elaine
Hirt
da Silva e Robson Aparecido da Silva, processo no 1003950-11.2023.8.11.0002, originário da 2a Vara Cível de Várzea Grande/MT, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas em aberto, e condenar a requerida a restituir aos autores, em parcela única, o valor equivalente a 75% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

O Juízo fundamentou que a relação entre as partes é de consumo, afastou a aplicação da Lei no 9.514/97 ante a ausência de registro da propriedade fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente e fixou a retenção em 25% dos valores pagos como percentual razoável e suficiente para indenizar a requerida pelas despesas gerais decorrentes da rescisão contratual.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que o contrato celebrado entre as partes não se configura como mera promessa de compra e venda, mas sim como contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, no qual o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário para garantir o cumprimento da obrigação assumida para a aquisição do bem.

Argumenta que os distratos devem observar o procedimento estabelecido na Lei no 9.514/97, legislação específica promulgada posteriormente ao Código de
Defesa do Consumidor, com o propósito de disciplinar de forma adequada as situações dessa natureza.

Alega que o contrato firmado entre as partes contém diversas cláusulas que fazem menção expressa ao instituto da alienação fiduciária e disciplinam de forma clara o procedimento aplicável em caso de rescisão contratual, de modo que os apelados tiveram total e inequívoca ciência das condições pactuadas, inclusive quanto às consequências do inadimplemento e à forma de extinção do vínculo obrigacional.

Invoca o julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial no 1.866.844/SP, ocorrido em 27 de setembro de 2023, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, no qual o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

Sustenta que, embora o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis seja essencial para a constituição da propriedade fiduciária, a falta desse registro não invalida o contrato entre as partes envolvidas, de modo que o acordo permanece válido e eficaz entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, incluindo a cláusula que permite a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

Argumenta que o registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/97, mas que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.

Alega que a sentença incorre em contradição lógica ao afastar a nulidade do pacto adjeto de alienação fiduciária, reconhecendo sua subsistência contratual, mas declarar-lhe ineficácia para a resolução do contrato pela falta de registro e, a partir daí, aplicar o CDC como regime de solução do litígio.

Sustenta que a conduta da apelante ao longo de quase uma década não configura afronta ao princípio da boa-fé objetiva, pois o registro é direito potestativo do
credor, a fim de que se concretize a transferência da propriedade resolúvel para seu nome, mediante o pagamento do tributo e custas devidos, podendo ser feito a qualquer momento durante a vigência da relação contratual.

Argumenta que afastar a aplicação dos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97 pela mera ausência de registro incentivaria um comportamento contraditório do devedor fiduciante e que não se pode aplicar norma geral do CDC quando lei específica e posterior sobre alienação fiduciária dispõe em sentido diverso.

Requer, ao final, o provimento do recurso para reconhecer a prevalência da Lei no 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor no caso concreto, com a consequente reforma da sentença, aplicando-se integralmente o regime jurídico da alienação fiduciária, bem como a condenação dos apelados em honorários de sucumbência.

Em contrarrazões, os apelados rebateram os argumentos recursais, sustentando que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia, afastando a aplicação do regime especial da Lei no 9.514/97 e mantendo a relação no âmbito obrigacional, regida pelo CDC.

Alegam que o art. 23 da Lei no 9.514/97 é categórico ao estabelecer que a propriedade fiduciária só se constitui mediante o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente e que, no presente caso, é fato incontroverso que a apelante jamais providenciou tal registro na matrícula do imóvel.

Sustentam que, sem o registro, não existe direito real de garantia, existindo apenas um direito pessoal e obrigacional entre as partes, de modo que a relação permanece regida estritamente pelas normas gerais de compra e venda e pelo Código de Defesa do Consumidor.

Argumentam que a tentativa de invocar o rito de leilão extrajudicial previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97 sem o registro prévio é uma aberração jurídica, pois o registro é o marco que define a transição do regime do CDC para o regime especial da lei de alienação fiduciária.

Alegam que o Superior Tribunal de Justiça, no
EREsp
no 1.866.844/SP, embora reconheça a validade do contrato entre as partes, ressalva expressamente que o registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial, de modo que, se não houve registro, não há leilão.

Sustentam que a apelante pretende o bônus da lei especial, qual seja, execução célere e retenção total, sem ter cumprido o ônus legal de registrar a garantia, o que viola a lógica do sistema de garantias imobiliárias no Brasil.

Argumentam que manter os consumidores vinculados a uma alienação fiduciária de gaveta seria permitir que a loteadora escolhesse o regime jurídico conforme sua conveniência e que a segurança jurídica exige que o registro seja o divisor de águas.

Alegam que a inércia da vendedora em registrar o contrato por cerca de 8 anos, desde 2015, impede que ela agora se beneficie de um rito que ela mesma negligenciou.

Sustentam que a conduta da apelante ao longo de quase uma década configura afronta direta ao princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil, pois a empresa permaneceu inerte desde 2015 sem registrar a garantia fiduciária, o que gerou nos apelados a legítima expectativa de que o contrato seria regido pelas normas comuns do CDC.

Argumentam que a tentativa de registrar ou invocar o rito especial apenas após o conflito judicial caracteriza o
venire
contra
factum

proprium
e que o instituto da
supressio
incide no caso, pois a apelante perdeu a prerrogativa de exigir o rito da Lei no 9.514/97 pelo seu não exercício prolongado no tempo.

Alegam que a alienação fiduciária de gaveta é uma prática que visa apenas burlar a proteção ao consumidor, mantendo uma garantia oculta para ser usada de forma oportunista, o que é qualificado como abuso de direito previsto no art. 187 do Código Civil.

Sustentam que o Direito brasileiro não admite que uma parte se beneficie de sua própria negligência ou torpeza e que a apelante escolheu não registrar o contrato para economizar com taxas e impostos, devendo agora arcar com os riscos dessa escolha.

Requerem, ao final, o desprovimento total do recurso de apelação interposto pela BRDU SPE Várzea Grande Ltda., a manutenção integral da sentença, confirmando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos com retenção limitada ao patamar fixado pelo juízo de origem, a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majorando-se a verba sucumbencial.

Delineado o contexto fático-probatório e as teses devolvidas a esta instância revisora, passo à análise das questões de mérito suscitadas no recurso.

1. Da aplicação da Lei no 9.514/97 e da validade da alienação fiduciária mesmo sem registro

A apelante sustenta que o contrato celebrado entre as partes configura compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo ser aplicado o regime da Lei no 9.514/97, que afastaria a possibilidade de rescisão nos moldes do Código de Defesa do Consumidor.

Os apelados, por sua vez, defendem que a ausência de registro da propriedade fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação da lei especial, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelo CDC.

A controvérsia central consiste em definir se a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei no 9.514/97 e autoriza a rescisão contratual com devolução de valores nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

A questão demanda análise da natureza jurídica do contrato celebrado entre as partes, da eficácia da cláusula de alienação fiduciária não registrada e da aplicabilidade do regime jurídico da Lei no 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos autos.

O contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinado pela Lei no 9.514/97, constitui negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel, conforme dispõe o art. 22 da referida lei.

Trata-se de direito real de garantia que pressupõe o desdobramento da posse, permanecendo o devedor fiduciante na posse direta do bem, enquanto o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel, que se consolida em seu favor em caso de inadimplemento, observado o procedimento previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

O art. 23 da Lei no 9.514/97 estabelece que a alienação fiduciária será constituída mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis.

A norma é clara ao condicionar a constituição do direito real de garantia ao registro, que confere publicidade, oponibilidade erga omnes e eficácia plena ao negócio
jurídico. Sem o registro, não há propriedade fiduciária constituída, permanecendo a relação no plano meramente obrigacional.

No caso dos autos, é fato incontroverso que o contrato celebrado entre as partes em
06/11/
2015 não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente
(ID.
359036357
)
.

A apelante não trouxe aos autos qualquer comprovação de que tenha providenciado o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel objeto do contrato, conforme exigido pelo art. 23 da Lei no 9.514/97.

A ausência de registro é reconhecida pela própria apelante em suas razões recursais, que se limita a invocar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a falta de registro não retira a validade e a eficácia do contrato entre os contratantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, de fato, firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a validade e a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

Contudo, existe ressalva expressa de que o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/97, conforme se extrai do julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial no 1.866.844/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em 27 de setembro de 2023.

A distinção é fundamental, visto que o precedente invocado pela apelante reconhece a validade do contrato entre as partes, mas não autoriza a aplicação do procedimento de execução extrajudicial previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97 sem o registro prévio.

A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a realização de leilão extrajudicial dependem, necessariamente, do registro da alienação fiduciária, que é pressuposto para a constituição do direito real de garantia e para a instauração do procedimento especial de execução.

No caso dos autos, a apelante pretende afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e impedir a rescisão contratual com devolução de valores, invocando a existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada.

Tal pretensão não encontra amparo na legislação nem na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A ausência de registro impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial da Lei no 9.514/97, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelas normas gerais do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo,
visto
que os apelados adquiriram o lote como destinatários finais, enquadrando-se no conceito de consumidor previsto no art. 2o do Código de Defesa do Consumidor.

A apelante, por sua vez, desenvolve atividade de loteamento e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto no art. 3o do mesmo diploma legal.

O Código de Defesa do Consumidor, norma de ordem pública e interesse social, conforme dispõe o art. 1o, aplica-se integralmente à relação jurídica estabelecida entre as partes.

O art. 51, inciso II, do CDC declara nulas de pleno direito
as cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga
, nos casos previstos no código.

O art. 53 do CDC estabelece que, nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

No caso dos autos, os apelados manifestaram expressamente o interesse na rescisão do contrato, alegando impossibilidade financeira de continuar arcando com as parcelas, cujo valor foi progressivamente majorado em razão de correção monetária e juros, comprometendo a renda familiar.

A rescisão contratual por iniciativa do comprador, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não configura exercício abusivo de direito, mas sim
manifestação legítima da autonomia da vontade, assegurada pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A apelante alega que a conduta dos apelados configura inadimplemento contratual e que a rescisão deveria observar o procedimento previsto na Lei no 9.514/97, com consolidação da propriedade em seu favor e realização de leilão extrajudicial.

Contudo, como já demonstrado, a ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação do referido procedimento.

A alegação de que o registro é direito potestativo do credor, que pode ser exercido a qualquer momento durante a vigência da relação contratual, não afasta a conclusão de que a ausência de registro impede a aplicação do regime especial de execução extrajudicial.

O registro é, de fato, direito do credor, mas também é ônus seu, na medida em que a constituição do direito real de garantia e a possibilidade de execução extrajudicial dependem da providência registral.

A escolha de não registrar o contrato implica renúncia ao regime especial da Lei no 9.514/97 e sujeição ao regime geral do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme se extrai do seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas
nos
5 e 7/STJ. 3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo
constitucional. 4. Agravo interno não provido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2647833 SP 2024/0166380-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/10/2024)

A alegação de que a sentença incorre em contradição lógica ao afastar a nulidade do pacto adjeto de alienação fiduciária, reconhecendo sua subsistência contratual, mas declarar-lhe ineficácia para a resolução do contrato pela falta de registro, não procede.

A sentença não declarou a nulidade da cláusula de alienação fiduciária, mas sim reconheceu que a ausência de registro impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial da Lei no 9.514/97.

A cláusula permanece válida entre as partes, mas ineficaz para fins de execução extrajudicial, justamente porque não foi registrada.

A apelante invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso no sentido de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não afasta a aplicação da Lei no 9.514/97.

Contudo, os precedentes invocados devem ser analisados com cautela, pois tratam de situações em que o credor fiduciário buscava a consolidação da propriedade e a realização de leilão extrajudicial, o que pressupõe o registro prévio da garantia.

No caso dos autos, a situação é inversa, visto que os devedores fiduciantes buscam a rescisão contratual com devolução de valores, invocando o Código de Defesa do Consumidor, e a apelante pretende afastar tal possibilidade invocando a existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada.

Deste modo, a sentença aplicou corretamente a legislação vigente e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça ao afastar a aplicação da Lei no 9.514/97 e reconhecer o direito dos apelados à rescisão contratual com devolução de valores, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

A ausência de registro da alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial de execução extrajudicial, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelo CDC.

2. Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da impossibilidade de rescisão contratual por meio diverso do previsto na lei especial

A apelante sustenta que não se pode aplicar norma geral do CDC quando lei específica e posterior sobre alienação fiduciária dispõe em sentido diverso.

apelados, por sua vez, defendem que a ausência de registro da propriedade fiduciária mantém a relação no âmbito obrigacional, regida pelo CDC.

O cerne da controvérsia está em definir se a existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Como já demonstrado no tópico anterior, a ausência de registro da alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial da Lei no 9.514/97, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelas normas gerais do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

A alegação de que a Lei no 9.514/97 é lei especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor não afasta a aplicação do CDC ao caso concreto, visto que a própria lei especial condiciona sua aplicação ao registro da alienação fiduciária, conforme dispõe o art. 23.

Sem o registro, não há direito real de garantia constituído, não havendo que se falar em aplicação do regime especial de execução extrajudicial.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso é firme no sentido de que a ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação do regime da Lei no 9.514/1997, mantendo a relação contratual sob a disciplina do Código de Defesa do Consumidor, conforme se extrai do seguinte julgado:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL REQUERIDO EM RÉPLICA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinou a restituição de 75% das parcelas pagas e condenou a ré ao pagamento de indenização por dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se, à falta de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o desfazimento do vínculo contratual submete-se ao regime da Lei no 9.514/1997 ou às regras do CDC, com incidência da Súmula 543 do STJ; e (
ii
) saber se a condenação ao pagamento de dano moral, fundada em fato superveniente alegado apenas em réplica, viola os limites objetivos da demanda e configura julgamento ultra petita. III. RAZÕES DE DECIDIR A aplicação do Tema 1.095 do STJ exige registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, nos termos do
art. 23 da Lei no 9.514/1997. Ausente o registro, não se constitui a propriedade fiduciária, razão pela qual o caso se submete ao CDC e à Súmula 543 do STJ. Em contrato anterior à Lei no 13.786/2018, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador. A condenação por dano moral deve ser afastada, pois o pedido foi formulado apenas em réplica, após a estabilização da demanda, em afronta aos art. 329 do CPC. O fato superveniente pode ser considerado pelo juiz quando pertinente à causa de pedir e aos pedidos já deduzidos, mas não autoriza a formulação de pretensão condenatória autônoma estranha aos limites estabilizados da lide. Eventual descumprimento da tutela provisória desafia, em regra, a adoção de medidas executivas próprias, como astreintes, e não a automática condenação em dano moral. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A incidência da Lei no 9.514/1997 pressupõe o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. 2. Ausente o registro, aplica-se o CDC ao desfazimento do contrato, com restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. Configura julgamento ultra petita a condenação por dano moral fundada em pedido formulado apenas após a estabilização da demanda, em afronta ao art. 329 do CPC." (N.U 1022461-37.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2026,
Publicado
no DJE 13/04/2026)

A sentença aplicou corretamente a legislação vigente e a jurisprudência consolidada ao reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto e ao deferir a rescisão contratual com devolução de valores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso dos autos, a rescisão contratual decorreu de iniciativa dos apelados, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, de modo que a restituição deve ser parcial, com retenção de percentual razoável pelo vendedor, a título de indenização pelas despesas administrativas, de publicidade, tributos e demais custos operacionais decorrentes da celebração e do desfazimento do contrato.

A sentença fixou a retenção em 25% dos valores pagos, considerando as circunstâncias fáticas do caso concreto, o que está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados pelo vendedor.

Deste modo, a sentença aplicou corretamente a legislação vigente e a jurisprudência consolidada ao reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto e ao deferir a rescisão contratual com devolução de 75% dos valores pagos, retendo-se 25% em favor da apelante.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença fustigada.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 1
2
% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.

É
como voto
.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026