Tribunal: TJMT
Processo: 1068793-28.2024.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR CONTRATO PARTICULAR. POSSE DE BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE CONSTRIÇÃO NA MATRÍCULA. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ COMPROVADA. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível em virtude da sentença proferida nos autos de Embargos de Terceiro que extinguiu o feito, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, ao reconhecer a ilegitimidade ativa do Embargante, por ter adquirido bem supostamente litigioso e se sub-rogado na posição jurídica do alienante. O Recorrente alega cerceamento de defesa, posse de boa-fé fundada em contrato particular de compra e venda, inexistência de registro de constrição sobre o imóvel e ausência de ciência prévia do litígio.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Embargante possui legitimidade ativa para a propositura dos embargos de terceiro, à luz da boa-fé na aquisição do imóvel; (ii) verificar se estão presentes os requisitos legais e jurisprudenciais para acolhimento do pedido de manutenção da posse.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A oposição de embargos de terceiro é admitida com base na posse fundada em contrato particular de compra e venda, ainda que desprovido de registro, conforme o Enunciado Sumular 84 do STJ.
4. A caracterização de fraude à execução exige, nos termos do Enunciado Sumular 375 do STJ, a existência de registro da penhora ou a comprovação da má-fé do terceiro adquirente.
5. O Embargante demonstrou posse legítima mediante contrato particular firmado com terceiro, com firma reconhecida e preço comprovadamente quitado, além de ter realizado benfeitorias e firmado contrato de locação com terceiro, evidenciando exercício de posse direta e indireta.
6. A certidão da matrícula do imóvel comprova que, à época da aquisição, não havia registro de penhora, indisponibilidade ou qualquer litispendência, sendo presumida a boa-fé do adquirente.
7. Não havendo prova da ciência do litígio ou má-fé do Embargante, incumbe ao credor o ônus de demonstrar o conhecimento da demanda pelo terceiro adquirente, o que não foi feito pela parte embargada.
8. A extinção do feito por ilegitimidade ativa desconsiderou a ausência de registro de constrição, a boa-fé presumida e os efeitos da publicidade registral, motivo pelo qual a sentença merece reforma.
9. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os autos contêm elementos suficientes para a formação do convencimento do juízo, sendo dispensável a produção de prova oral.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A posse exercida por terceiro com base em contrato particular de compra e venda, mesmo sem registro, confere legitimidade ativa para a propositura de embargos de terceiro. 2. A inexistência de penhora registrada ou de prova de má-fé impede o reconhecimento de fraude à execução, presumindo-se a boa-fé do adquirente. 3. A ausência de ciência prévia sobre o litígio e a inexistência de gravame na matrícula do imóvel autorizam a manutenção do adquirente na posse do bem. 4. O julgamento antecipado da lide é válido quando os documentos constantes dos autos são suficientes para a solução da controvérsia, afastando alegação de cerceamento de defesa.
____________
Dispositivos relevantes citados*: CPC, arts. 485, VI; 674 a 681; 109, §3o; 1.013, §3o, I; 355, I; 370, parágrafo único; 1.026.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 84 e 375; STJ, AgInt no AREsp 2159270/MT, Rel. Min. Raul Araújo, j. 28.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1068793-28.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Aquisição, Intervenção de Terceiros, Efeitos, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[JEDERSON AGUIAR ALVES - CPF: 695.900.521-34 (APELANTE), ANDRE LUIS AUGUSTO MARTINS - CPF: 028.473.811-55 (ADVOGADO), JOSE CARLOS MENEGATI - CPF: 848.211.161-20 (ADVOGADO), CLADIR MARIA DALLA VECHIA - CPF: 508.980.608-00 (APELADO), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), LEONILDO DE AMORIM - CPF: 110.230.071-34 (APELADO), JOSE REIS DE SOUZA PAIXAO - CPF: 654.286.501-25 (APELADO), GRACIELLY ALVES CUNHA - CPF: 019.520.271-60 (ADVOGADO), GISELIA SILVA ROCHA - CPF: 569.637.691-68 (ADVOGADO), MARCELO VENTURA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 006.565.241-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR CONTRATO PARTICULAR. POSSE DE BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE CONSTRIÇÃO NA MATRÍCULA. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ COMPROVADA. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível em virtude da sentença proferida nos autos de Embargos de Terceiro que extinguiu o feito, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, ao reconhecer a ilegitimidade ativa do Embargante, por ter adquirido bem supostamente litigioso e se sub-rogado na posição jurídica do alienante. O Recorrente alega cerceamento de defesa, posse de boa-fé fundada em contrato particular de compra e venda, inexistência de registro de constrição sobre o imóvel e ausência de ciência prévia do litígio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Embargante possui legitimidade ativa para a propositura dos embargos de terceiro, à luz da boa-fé na aquisição do imóvel; (ii) verificar se estão presentes os requisitos legais e jurisprudenciais para acolhimento do pedido de manutenção da posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A oposição de embargos de terceiro é admitida com base na posse fundada em contrato particular de compra e venda, ainda que desprovido de registro, conforme o Enunciado Sumular 84 do STJ.

4. A caracterização de fraude à execução exige, nos termos do Enunciado Sumular 375 do STJ, a existência de registro da penhora ou a comprovação da má-fé do terceiro adquirente.

5. O Embargante demonstrou posse legítima mediante contrato particular firmado com terceiro, com firma reconhecida e preço comprovadamente quitado, além de ter realizado benfeitorias e firmado contrato de locação com terceiro, evidenciando exercício de posse direta e indireta.

6. A certidão da matrícula do imóvel comprova que, à época da aquisição, não havia registro de penhora, indisponibilidade ou qualquer litispendência, sendo presumida a boa-fé do adquirente.

7. Não havendo prova da ciência do litígio ou má-fé do Embargante, incumbe ao credor o ônus de demonstrar o conhecimento da demanda pelo terceiro adquirente, o que não foi feito pela parte embargada.

8. A extinção do feito por ilegitimidade ativa desconsiderou a ausência de registro de constrição, a boa-fé presumida e os efeitos da publicidade registral, motivo pelo qual a sentença merece reforma.

9. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os autos contêm elementos suficientes para a formação do convencimento do juízo, sendo dispensável a produção de prova oral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A posse exercida por terceiro com base em contrato particular de compra e venda, mesmo sem registro, confere legitimidade ativa para a propositura de embargos de terceiro. 2. A inexistência de penhora registrada ou de prova de má-fé impede o reconhecimento de fraude à execução, presumindo-se a boa-fé do adquirente. 3. A ausência de ciência prévia sobre o litígio e a inexistência de gravame na matrícula do imóvel autorizam a manutenção do adquirente na posse do bem. 4. O julgamento antecipado da lide é válido quando os documentos constantes dos autos são suficientes para a solução da controvérsia, afastando alegação de cerceamento de defesa.

____________

Dispositivos relevantes citados*: CPC, arts. 485, VI; 674 a 681; 109, §3o; 1.013, §3o, I; 355, I; 370, parágrafo único; 1.026.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 84 e 375; STJ, AgInt no AREsp 2159270/MT, Rel. Min. Raul Araújo, j. 28.11.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Jederson Aguiar Alves
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos dos Embargos de Terceiro ajuizados em desfavor de
Cladir Maria Dalla Vechia, Leonildo de Amorim e José Reis de Souza Paixão
.

A Juíza
a quo
extinguiu o feito, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, reconhecendo a ilegitimidade ativa do Embargante, sob o fundamento de que este teria adquirido bem litigioso e, por conseguinte, se sub-rogado na posição jurídica do alienante, sendo alcançado pelos efeitos da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse n. 1030278-89.2022.8.11.0041. Em consequência, revogou a decisão liminar que havia suspendido a ordem de desocupação do imóvel.

Diante da sucumbência, condenou o Embargante ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Em suas razões recursais, o Recorrente alega o cerceamento de defesa em decorrência do julgamento antecipado da lide, vez que lhe impediu a produção de prova oral requerida.

Argumenta que a sentença viola o Enunciado Sumular 84 do STJ, uma vez que a posse fundada em contrato particular de compra e venda autoriza a oposição de embargos de terceiro, ainda que desprovido de registro.

Salienta que adquiriu o imóvel de boa-fé, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com José Reis de Souza Paixão em 18/07/2023, com firma reconhecida em cartório e assinatura de duas testemunhas, pelo valor de R$ 75.000,00 (setenta mil reais), devidamente comprovado nos autos.

Afirma que não era parte na ação originária n. 1030278-89.2022.8.11.0041, tampouco foi citado ou intimado naquela demanda, razão pela qual não pode ser atingido pelos efeitos da coisa julgada.

Alega que a certidão atualizada da matrícula do imóvel (no 122.528) comprova que o bem não está e nunca esteve com domínio registrado em nome da Recorrida Cladir Maria Dalla Vechia, tampouco há penhora, indisponibilidade, averbação de ação judicial ou qualquer litispendência registrada na matrícula, especialmente à época da compra e venda.

Pondera que demonstrou recibos de benfeitorias executadas no imóvel, bem como instrumento de locação com terceiro, evidenciando o exercício de posse direta e indireta sobre o bem.

Insurge contra a caracterização de má-fé, sustentando que somente tomou ciência do litígio após recebimento de mandado judicial de desocupação, quando constatou que o bem estava registrado em nome de terceira pessoa estranha ao litígio (Andressa Eduarda Dalla Vechia), sem qualquer gravame judicial.

Firme nesses argumentos, pugna pela reforma da sentença, com o reconhecimento de sua legitimidade ativa e da boa-fé na aquisição do bem.

Contrarrazões no ID. 337975884, nas quais argui, em preliminar a intempestividade do recurso. No mérito, pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Jederson Aguiar Alves
ajuizou Embargos de Terceiro em desfavor de
Cladir Maria Dalla Vechia, Leonildo de Amorim e José Reis de Souza Paixão
.

Na petição inicial, narrou que adquiriu o imóvel situado na Rua Sorriso (antiga 18), quadra 07, lote 12-B, no bairro Doutor Fábio Leite, no município de Cuiabá/MT, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com José Reis de Souza Paixão em 18/07/2023, pelo valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), integralmente quitado.

Aduziu que a negociação foi realizada por intermédio de imobiliária, que recebeu R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de honorários pela intermediação, evidenciando a formalidade e boa-fé na transação.

Afirmou que realizou diversas benfeitorias no imóvel, no valor de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), consistentes em pintura geral, construção de muro e calçada, instalação de pia de cozinha e substituição de porta do banheiro.

Ressaltou que morou por período na casa e posteriormente celebrou contrato de locação do imóvel com a Sra. Ludmila Rayane dos Santos Souza, pelo valor mensal de R$ 600,00 (seiscentos reais), pelo período de 03/06/24 a 03/12/24.

Sustentou ter sido surpreendido por intimação judicial recebida por seu inquilino, determinando a desocupação do imóvel, no âmbito do processo no 1030278-89.2022.8.11.0041, do qual não tinha ciência.

Pugnou, assim, pela manutenção na posse do imóvel e pelo reconhecimento de sua condição de terceiro de boa-fé.

Na contestação, Cladir Maria Dalla Vechia sustentou que a aquisição do imóvel pelo Embargante ocorreu em 18/07/2023, data posterior ao ajuizamento da ação de rescisão contratual no 1030278-89.2022.8.11.0041, ocorrido em 10/08/2022.

Argumentou que o Embargante, assessorado por imobiliária, não adotou as cautelas mínimas de verificar a existência de ações judiciais em nome dos vendedores da cadeia possessória.

Refutou, ainda, a alegação de boa-fé, defendendo que ao adquirir coisa já litigiosa, o Embargante se submete aos efeitos da sentença nos termos do art. 109, §3o, do CPC.

O embargado José Reis de Souza Paixão apresentou contestação na qual não se opôs à pretensão do Embargante. Corroborou a narrativa inicial e afirmou ter adquirido o imóvel de Leonildo de Amorim em 05/03/2018, exercido posse mansa e pacífica por mais de cinco anos e posteriormente alienado o bem ao Embargante.

O embargado Leonildo de Amorim, devidamente citado, não apresentou defesa, sendo decretada sua revelia.

A liminar foi deferida para suspender a ordem de desocupação do imóvel.

Encerrada a instrução processual, a Juíza singular extinguiu o feito, sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade ativa do Embargante por ter adquirido bem supostamente litigioso, aplicando o art. 109, §3o, do CPC.

Inconformado,
Jederson Aguiar Alves
interpôs este Recurso de Apelação.

VOTO (PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO)

A Recorrida alega que o Recorrente foi devidamente intimado da sentença em 21/10/2025, todavia, apresentou o presente recurso somente em 14/11/2025.

Não merece prosperar a alegação, pois desconsidera os efeitos interruptivos dos embargos de declaração opostos tempestivamente contra a sentença.

Conforme consta dos autos, a sentença foi publicada em 19/10/2025, com intimação do Recorrente em 21/10/2025. Contra essa decisão, foram opostos embargos de declaração, que foram rejeitados por decisão proferida em 11/11/2025. O recurso principal foi interposto em 14/11/2025, ou seja, dentro do prazo legal, reiniciado a partir da intimação da decisão que julgou os aclaratórios.

Nos termos do art. 1.026,
caput
, do Código de Processo Civil, os embargos de declaração interrompem o prazo para a interposição de outros recursos, reiniciando-o integralmente após a intimação da decisão que os aprecia.

Assim, o prazo recursal não se esgotou entre a intimação da sentença e a interposição do recurso, como alegado pela Recorrida, mas foi corretamente renovado com a rejeição dos embargos de declaração.

Rejeito, pois, a preliminar.

VOTO (MÉRITO)

De início, o Recorrente suscita cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem o deferimento do pedido de produção de prova oral, em ofensa aos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do CPC, bem como o art. 5o, incisos LIV e LV, da CF/88.

Consoante o disposto no art. 355, I, do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado somente é autorizado quando não houver necessidade de produção de outras provas.

No entanto, os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento, dispensando o retorno à origem para instrução complementar.

Logo, não há falar em cerceamento de defesa.

Noutro ponto, o Apelante alega que a sentença extintiva violou os Verbetes Sumulares 84 e 375 do Superior Tribunal de Justiça, visto que detém posse legítima fundada em contrato particular de compra e venda, sem qualquer ciência prévia do litígio envolvendo o imóvel, sendo terceiro de boa-fé.

Sabe-se que os embargos de terceiro constituem ação autônoma de conhecimento, com natureza constitutivo-desconstitutiva, voltada à proteção da posse ou da propriedade de pessoa estranha à relação processual originária, quando esta sofre constrição judicial indevida sobre bem de sua titularidade.

Seu ajuizamento decorre da necessidade de garantir tutela jurisdicional efetiva àquele que, embora não figure como parte na demanda principal, vê seu patrimônio atingido por medidas como penhora, arresto, sequestro, indisponibilidade, imissão na posse, reintegração ou qualquer outro ato judicial de apreensão. Trata-se, pois, de meio processual destinado a prevenir a violação ao devido processo legal, resguardar o direito de propriedade e evitar o enriquecimento sem causa.

Com efeito, a finalidade precípua da ação é excluir o bem indevidamente constrito da esfera de execução ou impedir que a constrição se efetive, assegurando a integridade do direito material legitimamente exercido pelo terceiro.

No plano normativo, os embargos de terceiro estão regulamentados nos arts. 674 a 681 do Código de Processo Civil, os quais disciplinam seus pressupostos de admissibilidade, legitimidade, prazos, procedimento, produção probatória, competência e efeitos da decisão. Podem ser aplicadas, de forma subsidiária, as normas do procedimento comum, bem como aquelas relativas à tutela provisória, à instrução probatória e ao sistema recursal. Ademais, quando a controvérsia envolver a titularidade do domínio ou a posse alegada, aplicam-se, também, as disposições do Código Civil sobre posse e propriedade, que fornecem o suporte material para a solução da lide.

Nesse contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de admitir a oposição de embargos de terceiro com fundamento na posse, mesmo quando o título de aquisição não se encontra registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Tal entendimento está consagrado no Enunciado Sumular 84 do STJ, segundo o qual: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Cumpre revelar, além disso, que de acordo com o Enunciado Sumular 375 da Corte Superior “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Nessa linha de intelecção, portanto, para a procedência dos embargos de terceiro com fundamento na posse, é obrigatória a comprovação dos seguintes requisitos: (i) posse de boa-fé, caracterizada pela inexistência de ciência quanto à dívida ou à constrição incidente sobre o bem, presumida quando não havia registro de penhora no momento da aquisição, conforme o Verbete Sumular 375 do STJ; (ii) justo título, representado por instrumento idôneo, como contrato de promessa de compra e venda, escritura pública não registrada ou documento equivalente; e (iii) anterioridade da posse, que deve preceder o ato de constrição judicial.

Nesse sentido, colaciono:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DESPROVIDA DE REGISTRO . IRRELEVÂNCIA. PENHORA NÃO REGISTRADA. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA . APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente" (Súmula 375/STJ) .
2. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ) 3. No caso dos autos, a Corte de origem julgou procedentes os embargos de terceiros, tendo em vista que, quando da aquisição do bem, não havia registro de penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória em relação à demanda executiva originária e que não há nenhuma prova nos autos de que a parte embargante não tenha agido de boa-fé quando da aquisição do imóvel.
Incidência da Súmula 83/STJ .4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator.: Raul Araújo, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 02/12/2022) (sem destaque no original)

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA . RECURSO DE AMBAS AS PARTES. INSURGÊNCIA DO EMBARGADO. ALEGADA NULIDADE NA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. INACOLHIMENTO . APLICAÇÃO SÚMULA 84 DO STJ. CONTRATO ANTERIOR A PENHORA. EMBARGANTE POSSUIDOR DE BOA FÉ. RECURSO DO EMBARGANTE . PRETENDIDA INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL NÃO REGISTRADO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE . SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (...) 3. A decisão de primeira instância foi mantida com base na Súmula 84 do STJ, que admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro . O contrato de compra e venda, embora não registrado, possui efeito jurídico entre as partes e perante terceiros, afastando a penhora sobre o imóvel adquirido de boa-fé. 4. Recursos não providos. Tese de julgamento: A compra do imóvel pelo embargante não é nula por falta de anuência da instituição financeira fiduciante .A ausência de registro do contrato de compra e venda não impede a proteção do bem em embargos de terceiro. (...) (TJ-SC - Apelação: 03003168120198240081, Relator.: Erica Lourenco de Lima Ferreira, , Quarta Câmara de Direito Civil Data de Julgamento: 28/11/2024)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA. PENHORA DE IMÓVEL EM AÇÃO EXECUTIVA . CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO BEM. AUSÊNCIA DE REGISTRO. ALIENAÇÃO ANTERIOR À CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO. I - Os embargos de terceiro constituem instrumento processual destinado a proteger a propriedade ou a posse de bens de terceiro que, alheio à relação jurídica processual, sofre os efeitos de uma medida constritiva. II - Conforme preceitua a Súmula 84 do colendo STJ, é admissível a oposição de embargos de terceiro por aquele que possui o imóvel em razão de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado em cartório. III - Os embargos de terceiro garantem ao adquirente de boa-fé a tutela possessória do imóvel, mesmo que o registro da transferência ainda não tenha sido averbado na matrícula imobiliária, desde que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado anteriormente. IV - Recurso conhecido e provido. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 32303497420248130000, Relator.: Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares, Data de Julgamento: 28/08/2024, Câmaras Cíveis / 20a Câmara Cível, Data de Publicação: 29/08/2024)

No caso concreto, consoante relatado, o Apelante comprovou o exercício da posse legítima, no ID. 337975367, por meio do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel firmado entre o Recorrente (comprador) e José Reis de Souza Paixão (vendedor), em 18/07/2023, com firma reconhecida no Cartório do 3o Ofício da Comarca de Cuiabá e com assinatura de duas testemunhas.

Além disso, verifica-se que o preço da alienação (R$ 75.000,00) também foi comprovado pelo Recorrente nos IDs. 337975374 e 337975370, mediante comprovantes de transferência bancária.

Nota-se que o contrato de compra e venda firmado entre o Recorrente e José Reis de Souza Paixão, em 18/07/2023, é anterior à medida de imissão de posse oriunda do cumprimento de sentença n. 1030278-89.2022.8.11.0041.

Embora o contrato de compra e venda tenha sido celebrado após o ajuizamento da ação de rescisão contratual, tal circunstância, por si só, não afasta a legitimidade ativa do Embargante, porquanto ausente registro de constrição ou prova de má-fé, não incidindo, na hipótese, a regra do art. 109, § 3o, do CPC.

ante a inexistência de registro de constrição ou de prova de ma-fé do adquirente.

Ademais, importante destacar que o Recorrente não participou daquela ação, tampouco teve conhecimento da demanda, porquanto jamais foi citado ou intimado naqueles autos.

Se não bastasse,

o Recorrente comprovou por meio da certidão atualizada da matrícula no 122.528, que o imóvel
sub judice
não está e nunca esteve com domínio registrado em nome da Recorrida Cladir Maria Dalla Vechia, tampouco há penhora, indisponibilidade, averbação de ação judicial ou qualquer litispendência registrada na matrícula, especialmente à época da compra e venda.

A despeito disso, os recibos de benfeitorias executadas no imóvel, bem como instrumento de locação com terceiro, evidenciam o exercício de posse direta e indireta sobre o bem.

Sob esse enfoque, não há prova de má-fé, tampouco de ciência prévia do Recorrente à Ação n. 1030278-89.2022.8.11.0041. Ao contrário, o acervo probatório evidencia que o Recorrente somente tomou ciência do litígio após recebimento de mandado judicial de imissão na posse e que, ao diligenciar perante o cartório imobiliário, constatou que o bem estava registrado em nome de terceira pessoa estranha ao litígio (Andressa Eduarda Dalla Vechia), sem qualquer gravame judicial registrado.

Nessa conjuntura, a extinção dos Embargos de Terceiro por ilegitimidade ativa do Recorrente na condição de Embargante, e a sua classificação como mero sucessor do bem, ignorou os critérios objetivos de boa-fé e publicidade registral, além de não enfrentar adequadamente o conteúdo da certidão de matrícula.

Nota-se que a Recorrida Cladir Maria Dalla Vechia não se desincumbiu desse ônus probatório, limitando-se a alegar genericamente que o Recorrente, por estar assessorado por imobiliária, deveria ter obtido certidões dos distribuidores. Todavia, essa alegação não se sustenta diante da ausência de qualquer registro de constrição ou litígio na matrícula do imóvel, documento este que constitui a principal fonte de publicidade e segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Nessa linha de intelecção, a sentença merece reforma para reconhecer a legitimidade ativa do Embargante e, com fulcro no art. 1.013, §3o, I, do CPC, julgar procedentes os embargos de terceiro.

Feitas essas considerações,
dou provimento
ao recurso, reformo a sentença de primeiro grau e, com fulcro no art. 1.013, §3o, I, do CPC, julgo procedentes os embargos de terceiro, para (i) reconhecer a boa-fé do Embargante na aquisição do imóvel localizado na Rua Sorriso (antiga 18), quadra 07, lote 12-B, bairro Doutor Fábio Leite, Cuiabá/MT; (ii) assegurar sua manutenção na posse do referido imóvel; (iii) desconstituir os efeitos da ordem de desocupação proferida nos autos do cumprimento de sentença no 1030278-89.2022.8.11.0041, no que se refere ao Embargante.

Diante do provimento do recurso, inverto os ônus da sucumbência, e condeno a parte Embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026