Tribunal: TJMT
Processo: 1006978-33.2024.8.11.0040
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO ADMINISTRATIVO. NOTAS DEVOLUTIVAS DO REGISTRADOR IMOBILIÁRIO. DESAFETAÇÃO E PERMUTA DE ÁREAS PÚBLICAS. REDUÇÃO DE RESERVA LEGAL URBANA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO. MANUTENÇÃO DO TITULAR DA SERVENTIA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pelo Município de Sorriso/MT contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade das notas devolutivas emitidas pelo Oficial do 1o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Sorriso/MT, relacionadas à negativa de registro de desafetação e permuta de áreas institucionais, com fundamento na suposta ilegalidade dos atos administrativos e no alegado interesse público.
II. Questão em discussão
2. As questões jurídicas discutidas no recurso consistem em:
(i) verificar a legitimidade passiva do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Sorriso, diante da ausência de personalidade jurídica dos serviços notariais e de registro;
(ii) examinar a existência de interesse de agir do Município na propositura direta de ação judicial, mesmo havendo procedimento administrativo específico (dúvida registral);
(iii) analisar a legalidade da recusa do registrador em promover os registros pretendidos, à luz da redução do percentual de área institucional mínima e da ausência de anuência dos adquirentes, conforme art. 28 da Lei no 6.766/79.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que os cartórios extrajudiciais não detêm personalidade jurídica ou capacidade processual, sendo partes ilegítimas para figurar no polo passivo da ação, cabendo tal legitimidade ao titular da serventia, nos termos do art. 236 da CF e do art. 1o da Lei no 8.935/94.
4. Apesar da ilegitimidade do Cartório do 1o Ofício, constatou-se a presença nos autos do titular da serventia, Haroldo Canavarros Serra, que apresentou contestação e se manifestou no mérito, devendo ser mantido no polo passivo.
5. O interesse de agir do Município resta configurado, uma vez que o ajuizamento da ação judicial para impugnação de exigências para efeito de registro não está condicionado à utilização do procedimento de dúvida, sendo possível a tutela jurisdicional direta diante de resistência concreta.
6. No mérito, a negativa do Oficial Registrador encontra respaldo na função técnica e vinculada do registrador, sendo legítima a exigência de preservação da área institucional mínima (9%), prevista no art. 69, §2o, "b", I, da Lei Complementar Municipal no 349/2021, em consonância com a Lei no 6.766/79, art. 4o, IV.
7. A desafetação e posterior permuta das áreas públicas implicam alteração substancial do projeto de loteamento, o que exige anuência dos adquirentes dos lotes atingidos, nos termos do art. 28 da Lei no 6.766/79. A expressão “atingidos” deve ser interpretada de forma ampla, abrangendo impactos diretos e indiretos à coletividade residente.
8. A invocação genérica de interesse público não justifica o descumprimento de normas urbanísticas cogentes, sob pena de comprometimento da função social da propriedade e da segurança jurídica urbanística.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “Os serviços notariais e de registro, por não possuírem personalidade jurídica, não detêm legitimidade passiva ad causam, cabendo tal atribuição ao titular da serventia. A negativa do registrador ao ingresso de títulos que envolvam desafetação e permuta de áreas públicas é legítima quando configurada a inobservância da reserva legal mínima e da ausência de anuência dos adquirentes, nos termos do art. 28 da Lei no 6.766/79.”
Dispositivos relevantes citados:
CF, art. 236; Lei no 8.935/1994, art. 1o; Lei no 6.015/1973, art. 204; Lei no 6.766/1979, art. 28; CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11, e 485, VI.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1097995/RJ, rel. Min. Massami Uyeda, 3a Turma, j. 21.9.2010.
STJ, REsp 1420953/ES, rel. Min. Herman Benjamin, 2a Turma, j. 13.6.2017.
STJ, REsp 2125826/PB, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 7.10.2024.
TJMT, AC 1000379-02.2022.8.11.0088, rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 6.9.2023.
TJMT, Ap 0001089-79.2014.8.11.0036, rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 7.12.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1006978-33.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Troca ou Permuta]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE SORRISO - CNPJ: 03.239.076/0001-62 (APELANTE), CARTORIO DO 1 OFICIO DA COMARCA DE SORRISO - CNPJ: 00.914.988/0001-02 (APELADO), SILAS DO NASCIMENTO FILHO - CPF: 221.963.582-15 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), HAROLDO CANAVARROS SERRA - CPF: 107.545.471-91 (APELADO), CARTORIO DO 1 OFICIO DA COMARCA DE SORRISO - CNPJ: 00.914.988/0001-02 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO.

E M E N T A

DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO ADMINISTRATIVO. NOTAS DEVOLUTIVAS DO REGISTRADOR IMOBILIÁRIO. DESAFETAÇÃO E PERMUTA DE ÁREAS PÚBLICAS. REDUÇÃO DE RESERVA LEGAL URBANA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO. MANUTENÇÃO DO TITULAR DA SERVENTIA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta pelo Município de Sorriso/MT contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade das notas devolutivas emitidas pelo Oficial do 1o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Sorriso/MT, relacionadas à negativa de registro de desafetação e permuta de áreas institucionais, com fundamento na suposta ilegalidade dos atos administrativos e no alegado interesse público.

II. Questão em discussão

2.

As questões jurídicas discutidas no recurso consistem em:
(i) verificar a legitimidade passiva do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Sorriso, diante da ausência de personalidade jurídica dos serviços notariais e de registro;
(ii) examinar a existência de interesse de agir do Município na propositura direta de ação judicial, mesmo havendo procedimento administrativo específico (dúvida registral);
(iii) analisar a legalidade da recusa do registrador em promover os registros pretendidos, à luz da redução do percentual de área institucional mínima e da ausência de anuência dos adquirentes, conforme art. 28 da Lei no 6.766/79.

III. Razões de decidir

3.

A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que os cartórios extrajudiciais não detêm personalidade jurídica ou capacidade processual, sendo partes ilegítimas para figurar no polo passivo da ação, cabendo tal legitimidade ao titular da serventia, nos termos do art. 236 da CF e do art. 1o da Lei no 8.935/94.

4.

Apesar da ilegitimidade do Cartório do 1o Ofício, constatou-se a presença nos autos do titular da serventia, Haroldo Canavarros Serra, que apresentou contestação e se manifestou no mérito, devendo ser mantido no polo passivo.

5.

O interesse de agir do Município resta configurado, uma vez que o ajuizamento da ação judicial para impugnação de exigências para efeito de registro não está condicionado à utilização do procedimento de dúvida, sendo possível a tutela jurisdicional direta diante de resistência concreta.

6.

No mérito, a negativa do Oficial Registrador encontra respaldo na função técnica e vinculada do registrador, sendo legítima a exigência de preservação da área institucional mínima (9%), prevista no art. 69, §2o, "b", I, da Lei Complementar Municipal no 349/2021, em consonância com a Lei no 6.766/79, art. 4o, IV.

7.

A desafetação e posterior permuta das áreas públicas implicam alteração substancial do projeto de loteamento, o que exige anuência dos adquirentes dos lotes atingidos, nos termos do art. 28 da Lei no 6.766/79. A expressão “atingidos” deve ser interpretada de forma ampla, abrangendo impactos diretos e indiretos à coletividade residente.

8.

A invocação genérica de interesse público não justifica o descumprimento de normas urbanísticas cogentes, sob pena de comprometimento da função social da propriedade e da segurança jurídica urbanística.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso não provido.
Tese de julgamento: “Os serviços notariais e de registro, por não possuírem personalidade jurídica, não detêm legitimidade passiva ad causam, cabendo tal atribuição ao titular da serventia. A negativa do registrador ao ingresso de títulos que envolvam desafetação e permuta de áreas públicas é legítima quando configurada a inobservância da reserva legal mínima e da ausência de anuência dos adquirentes, nos termos do art. 28 da Lei no 6.766/79.”

Dispositivos relevantes citados:
CF, art. 236; Lei no 8.935/1994, art. 1o; Lei no 6.015/1973, art. 204; Lei no 6.766/1979, art. 28; CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11, e 485, VI.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1097995/RJ, rel. Min. Massami Uyeda, 3a Turma, j. 21.9.2010.

STJ, REsp 1420953/ES, rel. Min. Herman Benjamin, 2a Turma, j. 13.6.2017.

STJ, REsp 2125826/PB, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 7.10.2024.

TJMT, AC 1000379-02.2022.8.11.0088, rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 6.9.2023.

TJMT, Ap 0001089-79.2014.8.11.0036, rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 7.12.2016.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
Município de Sorriso
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sorriso, nos autos da ação declaratória proposta em face do
Cartório do 1o Ofício da mesma comarca
, representado por seu titular, Sr. Haroldo Canavarros Serra.

Na origem, o Município alegou ter promovido a desafetação e permuta de áreas públicas classificadas como equipamentos comunitários, com base em diversas leis municipais, visando a projetos de interesse público como construção de moradias populares, infraestrutura urbana e ampliação de serviços públicos. Contudo, o Oficial de Registro de Imóveis recusou o registro dos atos administrativos, fundamentando-se em óbices legais relacionados à Lei Federal no 6.766/79 e à Lei Complementar Municipal no 349/2021.

A sentença
julgou improcedentes os pedidos iniciais
, reconhecendo a legitimidade da recusa registral, diante da inobservância do percentual mínimo legal de 9% destinado a equipamentos urbanos e comunitários nos loteamentos, bem como da ausência de anuência dos adquirentes dos lotes afetados pelas alterações, conforme o art. 28 da Lei no 6.766/79.

Nas razões recursais, o Município aduz que a sentença partiu de interpretação excessivamente formalista da legislação urbanística, desconsiderando as evidências de que os fins sociais das áreas desafetadas já estariam satisfeitos por outras estruturas públicas existentes próximas aos imóveis permutados.

Assevera que os atos legislativos municipais impugnados observaram os critérios técnicos e legais previstos no Plano Diretor Municipal e na Lei Complementar no 349/2021, respeitando o percentual mínimo exigido de áreas institucionais, e que as alterações promovidas visam atender o interesse público com foco em habitação, infraestrutura e desenvolvimento urbano.

Afirma que não há exigência legal de anuência de todos os proprietários dos lotes do loteamento, mas tão somente daqueles diretamente atingidos pelas alterações promovidas, conforme interpretação sistemática do art. 28 da Lei no 6.766/79.

Argumenta que a recusa do Oficial registrador extrapola os limites da atividade vinculada, interferindo na política pública urbanística legítima do Município, a qual está voltada à melhoria da qualidade de vida da população local.

Destaca que as permutas e desafetações realizadas visam a implantação de políticas habitacionais e de infraestrutura essenciais, como construção de moradias populares, novas subestações de energia, vias de acesso e equipamentos de assistência social.

Sustenta que a sentença desconsiderou mapas, depoimentos e demais provas constantes dos autos que comprovam a suficiência de equipamentos públicos nas áreas envolvidas, não havendo prejuízo à coletividade com a alteração das destinações das áreas institucionais.

Alega que houve cumprimento da tutela de urgência anteriormente concedida pelo Juízo
a quo
, com a averbação e registro de atos que posteriormente foram revogados pela sentença, requerendo o reconhecimento da legalidade dos registros efetivados e a improcedência do pedido de cancelamento desses registros.

Discorre que o procedimento adequado à impugnação da recusa de registro seria o procedimento de dúvida registral e não ação declaratória, sendo esta inadequada ao caso, o que também foi objeto de controvérsia nos autos.

Ao fim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e reconhecer a legalidade dos registros pretendidos pelo Município, com a convalidação dos atos realizados sob a égide da decisão liminar posteriormente revogada.

Nas contrarrazões, o apelado suscita, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do cartório, uma vez que os cartórios extrajudiciais não possuem personalidade jurídica própria, devendo a demanda ser dirigida ao titular da serventia, que atua em caráter privado por delegação do poder público.

Sustenta, ainda, a ausência de interesse de agir e a inadequação da via eleita, argumentando que o meio adequado para impugnar a recusa do registrador seria o procedimento de dúvida registral, previsto na Lei no 6.015/73.

No mérito, defende a legalidade da recusa registral, uma vez que os atos legislativos impugnados violariam normas urbanísticas, notadamente o percentual mínimo de 9% de áreas institucionais previsto na legislação municipal e a exigência de anuência dos adquirentes de lotes atingidos, conforme o art. 28 da Lei no 6.766/79.

Aduz que a atividade registral é vinculada ao princípio da legalidade, sendo o registrador obrigado a verificar a conformidade dos títulos com o ordenamento jurídico, não podendo dar curso a registros que contrariem a lei urbanística.

Ao fim, requer o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença proferida.

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pela ausência de interesse público que justifique a intervenção ministerial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

1. Preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
– Cartório do 1o Ofício da Comarca de Sorriso

A tese preliminar repousa sobre o entendimento consolidado de que os cartórios extrajudiciais, enquanto unidades prestadoras de serviços públicos por delegação do Estado, não possuem personalidade jurídica própria, tampouco capacidade processual autônoma.

Deveras, tal conclusão encontra fundamento no art. 236 da Constituição da República, bem como no art. 1o da Lei n.o 8.935/94, segundo os quais os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público, e sua execução cabe pessoalmente ao delegatário investido na função.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou esse entendimento, ao reconhecer reiteradamente a ilegitimidade do cartório enquanto ente despersonalizado para figurar em demandas judiciais, sendo o titular da serventia o responsável direto pelos atos praticados no âmbito da delegação recebida.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - NÃO OCORRÊNCIA - SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO - NATUREZA JURÍDICA - ORGANIZAÇÃO TÉCNICA E ADMINISTRATIVA DESTINADOS A GARANTIR A PUBLICIDADE, AUTENTICIDADE, SEGURANÇA E EFICÁCIA DOS ATOS JURÍDICOS - PROTESTO - PEDIDO DE CANCELAMENTO -
OBRIGAÇÃO DE FAZER - TABELIONATO - ILEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA RECONHECIDA - AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE
- RECURSO IMPROVIDO. [...]. II - Segundo o art . 1o da Lei no 8.935/94, que regulamentou o art. 236 da Constituição Federal, os serviços notariais e de registro são conceituados como "organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos". Dispõe, ainda, referida Lei que os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, além de que estão sujeitos às penalidades administrativas previstas nos arts . 32, 33, 34 e 35, no caso de infrações disciplinares previstas no art. 31 da mesma Lei. III -
Os cartórios extrajudiciais - incluindo o de Protesto de Títulos - são instituições administrativas, ou seja, entes sem personalidade, desprovidos de patrimônio próprio, razão pela qual, bem de ver, não possuem personalidade jurídica e não se caracterizam como empresa ou entidade, afastando-se, dessa forma, sua legitimidade passiva ad causam para responder pela ação de obrigação de fazer
. IV - Recurso especial improvido.
(STJ - REsp: 1097995 RJ 2008/0239711-7, Relator.: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 21/09/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/10/2010) (g.n.)

“CARTÓRIO DO Io OFÍCIO DE CARIACICA. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA E JUDICIÁRIA. AUSÊNCIA DE CAPACIDADE PROCESSUAL
.VIOLAÇÃO GENÉRICA A LEI FEDERAL. SÚMULA 284/STF. 1. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a indicação de violação genérica a lei federal, sem particularização precisa dos dispositivos violados, implica deficiência de fundamentação do Recurso Especial, atraindo, por analogia, a incidência da Súmula 284/STF ("É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia ."). 2.
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que de os serviços de registros públicos, cartorários e notariais não detêm personalidade jurídica, de modo que quem responde pelos atos decorrentes dos serviços notariais é o titular do cartório
. 3 . Recurso Especial não conhecido.
(STJ - REsp: 1420953 ES 2013/0389937-8, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 13/06/2017, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2017) (g.n.)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso também já se posicionou de forma cristalina sobre a ilegitimidade do cartório enquanto parte em demanda judicial:

“O Cartório não tem personalidade jurídica própria nem capacidade processual, sendo parte ilegítima para figurar no polo passivo de Ação em que a parte pretende corrigir ou rever ato do Tabelião, cuja responsabilidade é pessoal e intransmissível.”
(TJMT, Apelação 00010897920148110036, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 07/12/2016)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO COMINATÓRIO – EXTINÇÃO SEM EXAME DO MÉRITO – AÇÃO PROPOSTA CONTRA O CARTÓRIO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA - ILEGITIMIDADE PASSIVA – RECURSO NÃO PROVIDO. É entendimento do STJ que os serviços de registros públicos, cartorários e notariais não detêm personalidade jurídica, de modo que quem responde pelos atos decorrentes dos serviços notariais é o titular do cartório (STJ - AgInt no AREsp 1036393 SP 2016) (TJ-MT - AC: 10003790220228110088, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/09/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/09/2023)

Todavia, no caso concreto, constata-se que o titular da serventia — Sr.
Haroldo Canavarros Serra
— compareceu espontaneamente aos autos, por meio de procurador regularmente constituído, tendo apresentado
contestação
e se manifestado expressamente sobre o mérito da demanda.

Assim, deve ser reconhecida a
ilegitimidade passiva
ad causam
do Cartório do 1o Ofício
, como ente despersonalizado, extinguindo-se o feito,
sem resolução do mérito
, em relação a ele, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Outrossim,
deve ser mantido no polo passivo o titular da serventia, HAROLDO CANAVARROS SERRA
, subsistindo sua legitimidade para figurar como parte no feito.

2. Preliminar de ausência de interesse de agir

É certo que o ordenamento jurídico prevê a utilização do procedimento de dúvida registral, nos termos dos arts. 198 e seguintes da Lei no 6.015/73. Todavia, esse meio não é exclusivo, tampouco obrigatório, podendo o interessado buscar a tutela jurisdicional de forma direta quando demonstrada a existência de resistência concreta à prática de ato registral.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a existência de meio administrativo específico não obsta o acesso ao Judiciário quando há ameaça ou lesão a direito líquido e certo:

“À luz do art. 204 da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos), a decisão da dúvida (...) possui natureza administrativa e não impede a utilização de processo judicial.”
(STJ, REsp 2125826/PB, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 07/10/2024)

Portanto, o Município recorrente dispunha de
interesse jurídico suficiente para o manejo da presente demanda
, visando afastar exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis, razão pela qual
rejeita-se a preliminar
.

3. Mérito

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

O Município de Sorriso, ora apelante, pretende a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade das notas devolutivas emitidas pelo Oficial Registrador do 1o Ofício da Comarca de Sorriso, ao fundamento de que tais recusas ao registro de desafetação e permuta de áreas públicas seriam ilegais, desproporcionais e contrárias ao interesse público local. Sustenta, em síntese, que:

1.

As leis municipais impugnadas observam o interesse público e foram regularmente aprovadas;

2.

As áreas desafetadas estariam cercadas por outros equipamentos públicos, de modo que a finalidade social estaria preservada;

3.

Não haveria violação ao art. 28 da Lei no 6.766/79, pois nenhum lote privado foi diretamente atingido, inexistindo necessidade de anuência dos adquirentes.

Tais argumentos, contudo,
não merecem acolhida
.

3.1. Do controle de legalidade exercido pelo registrador

A função do registrador imobiliário, embora exercida por particular em regime de delegação, está estritamente vinculada ao
princípio da legalidade
, de modo que a prática de atos registrais está condicionada à rigorosa verificação da conformidade do título apresentado com o ordenamento jurídico vigente.

Essa atuação, por sua natureza, não admite juízo discricionário, tampouco pode ser mitigada pela invocação genérica do interesse público. Trata-se de atividade técnica, regrada, vinculada, cujo descumprimento configura falha funcional e pode comprometer a própria segurança jurídica do sistema registral.

No presente caso, as
notas devolutivas impugnadas
apontam, com precisão, dois óbices principais:

a) a redução do percentual de áreas destinadas a equipamentos comunitários abaixo do mínimo legalmente exigido;
b) a ausência de anuência dos adquirentes dos lotes atingidos pelas alterações, em violação ao art. 28 da Lei no 6.766/79.

3.2. Da reserva legal mínima e a função social do urbanismo

A alegação recursal de que haveria "rede de atendimento setorial" próxima às áreas desafetadas, embora relevante sob o aspecto da política pública municipal,
não tem o condão de afastar o dever legal de preservação de áreas institucionais mínimas
, previstas tanto na legislação federal (Lei no 6.766/79) quanto na legislação local (Lei Complementar no 349/2021, art. 69, § 2o, "b", I).

O percentual de 9% da área total destinada a equipamentos comunitários é
norma cogente de natureza urbanística
, vinculada ao cumprimento da função social da propriedade e do planejamento territorial racional. Não se trata de mera orientação técnica ou meta administrativa: trata-se de um limite jurídico, objetivo, que visa proteger a coletividade — inclusive as futuras gerações — da degradação da infraestrutura urbana.

O Município, ao desafetar áreas originalmente destinadas à coletividade para permutá-las com terceiros — ainda que sob motivação aparentemente legítima —
viola a própria essência da função pública dessas áreas
, reduzindo o espaço urbano reservado a bens de uso comum e comprometendo o equilíbrio do parcelamento do solo urbano.

Como se extrai dos autos, em diversos loteamentos, a redução do percentual atinge níveis críticos. No Residencial Reserva Jardim, por exemplo, a desafetação pretendida
eliminaria integralmente a área comunitária prevista
. Em outros, como o Topázio e o Bell Valle, a redução é igualmente drástica, de mais de 9% para índices próximos a 2%. Tal prática extrapola os limites da discricionariedade administrativa e incorre em manifesta ilegalidade.

3.3. Da necessidade de anuência dos adquirentes – art. 28 da Lei no 6.766/79

Sustenta o Município que o art. 28 da Lei no 6.766/79 não exige anuência de todos os proprietários dos lotes, mas apenas daqueles cujos imóveis seriam diretamente atingidos pela alteração. Alega, ainda, que, no caso concreto, nenhum lote particular teria sido afetado.

A interpretação restritiva defendida pela apelante, entretanto,
não resiste à análise sistemática e finalística do dispositivo legal
, nem tampouco se compatibiliza com os princípios que informam o Direito Urbanístico.

O art. 28 exige, expressamente, que qualquer alteração de loteamento que modifique a estrutura aprovada — como é o caso das desafetações e permutas de áreas institucionais —
deve contar com o acordo do loteador e dos adquirentes dos lotes atingidos
, além de aprovação da Prefeitura. Não se exige que a alteração recaia diretamente sobre a metragem física do lote para que ele seja considerado “atingido”. A noção de afetação abrange também a esfera jurídica dos direitos urbanísticos assegurados aos adquirentes, especialmente no tocante à infraestrutura e aos equipamentos públicos garantidos no projeto original.

A supressão ou substituição de áreas destinadas à coletividade compromete a própria base do loteamento registrado, afetando direta ou indiretamente todos os seus moradores. Não se trata, pois, de alteração irrelevante ou meramente formal: trata-se de
modificação substancial
que requer o respeito ao devido processo legal, inclusive com a anuência dos atingidos.

3.4. Da improcedência da tese do interesse público qualificado

É louvável o esforço do Município em implementar políticas públicas voltadas à habitação, mobilidade urbana e infraestrutura energética. Contudo, tais objetivos, ainda que relevantes,
não autorizam o descumprimento de normas de ordem pública e de caráter protetivo coletivo
.

A legalidade é o primeiro e mais fundamental vetor do interesse público. O descumprimento deliberado de normas urbanísticas — sob o argumento de que se busca atender finalidades legítimas —
inverte a lógica do Estado de Direito
. O registrador, ao condicionar o ingresso dos títulos ao cumprimento da Lei, não atuou como obstáculo ao desenvolvimento urbano, mas como garantidor da segurança jurídica e da regularidade formal dos atos.

Ante o exposto:

I – Acolho, em parte, a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
, arguida pelo apelado, para
extinguir o processo, sem resolução do mérito, exclusivamente em relação ao Cartório do 1o Ofício da Comarca de Sorriso
, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

C
ondeno o Município de Sorriso/MT ao pagamento de honorários advocatícios
, em favor do procurador que atuou na defesa do cartório, ora excluído da lide, os quais fixo em
R$ 2.000,00 (dois mil reais)
, nos termos do art. 85, §8o, do CPC, considerando os critérios de equidade;

II – No mérito, nego provimento ao recurso de apelação
, mantendo-se integralmente a r. sentença que julgou improcedente o pedido formulado na petição inicial.

Por consequência, majora-se os honorários advocatícios para R$6.000,00, nos termos do art. 85, §§ 2o, 8o e 11, do CPC

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026