Tribunal: TJMT
Processo: 1036058-15.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. VALIDADE DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL COM CONTROLE DE ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECUROS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou improcedentes os pedidos da inicial os pedidos em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas e restituição de valores, fundada em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, no valor de R$ 660.000,00, e pagaram R$ 103.758,50. Diante de dificuldades financeiras, firmaram termo de transação extrajudicial prevendo a retenção de 29% calculada sobre o valor total do imóvel.
II. Questão em discussão
Há quatro questões em discussão: (i) saber se deve ser revogada a gratuidade da justiça diante de prova de capacidade econômica; (ii) saber se a transação extrajudicial impede o controle judicial de cláusulas em relação de consumo; (iii) saber se é abusiva a cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor total do imóvel; e (iv) saber se houve litigância de má-fé.
III. Razões de decidir
A gratuidade da justiça possui presunção relativa. Comprovada renda mensal elevada por meio de dados oficiais, exige-se a revogação do benefício, nos termos dos arts. 98, § 2o, e 99, § 3o, do CPC.A transação é negócio jurídico válido, conforme arts. 104 e 840 do CC. Contudo, em relação ao consumo, admite-se o controle judicial do conteúdo das cláusulas, à luz do art. 51, IV, do CDC.A retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos. A cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor total do imóvel é desproporcional. A autoridade do STJ admitiu retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas quando o distrato decorre de iniciativa do comprador. No caso, fixa-se a retenção em 25% sobre o montante pago, com restituição imediata e em parcela única do saldo remanescente, conforme Súmula 543 do STJ. Não configura litigância de má-fé, ausência de demonstração de dolo processual ou alteração intencional da verdade dos fatos.
IV. Dispositivo e tese
Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento: “A transação extrajudicial firmada em relação de consumo não afasta o controle judicial de cláusulas abusivas. Em caso de distrato por iniciativa do comprador, admite-se retenção entre 10% e 25% sobre os valores que não podem ser pagos, sendo abusiva a retenção calculada sobre o valor total do imóvel. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. A gratuidade da justiça pode ser revogada mediante prova objetiva. de capacidade econômica.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; PCC, artes. 98, § 2o, 99, § 3o, e 80; CC, artes. 104, 840 e 884; CDC, art. 51, IV e § 1o, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 19.04.2016; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036058-15.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WILSON BIERHALS ROLOFF - CPF: 543.331.560-68 (APELANTE), ALBERTO VIETO MACHADO SCALOPPE - CPF: 008.906.841-62 (ADVOGADO), MARCELO ZAINA DE OLIVEIRA - CPF: 031.289.601-86 (ADVOGADO), KEILA CEROZINHO ALENCAR ROLOFF - CPF: 706.013.211-20 (APELANTE), SIMETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.466.976/0001-33 (APELADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), WILSON BIERHALS ROLOFF - CPF: 543.331.560-68 (APELADO), ALBERTO VIETO MACHADO SCALOPPE - CPF: 008.906.841-62 (ADVOGADO), KEILA CEROZINHO ALENCAR ROLOFF - CPF: 706.013.211-20 (APELADO), ALBERTO VIETO MACHADO SCALOPPE - CPF: 008.906.841-62 (ADVOGADO), SIMETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.466.976/0001-33 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. VALIDADE DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL COM CONTROLE DE ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECUROS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

Apelações cíveis interpostas contra sentença que
julgou improcedentes os pedidos da inicial
os pedidos em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas e restituição de valores, fundada em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel em construção.

Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, no valor de R$ 660.000,00, e pagaram R$ 103.758,50. Diante de dificuldades financeiras, firmaram termo de transação extrajudicial prevendo a retenção de 29% calculada sobre o valor total do imóvel.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se deve ser revogada a gratuidade da justiça diante de prova de capacidade econômica; (ii) saber se a transação extrajudicial impede o controle judicial de cláusulas em relação de consumo; (iii) saber se é abusiva a cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor total do imóvel; e (iv) saber se houve litigância de má-fé.

III. Razões de decidir

A gratuidade da justiça possui presunção relativa. Comprovada renda mensal elevada por meio de dados oficiais, exige-se a revogação do benefício, nos termos dos arts. 98, § 2o, e 99, § 3o, do CPC.A transação é negócio jurídico válido, conforme arts. 104 e 840 do CC. Contudo, em relação ao consumo, admite-se o controle judicial do conteúdo das cláusulas, à luz do art. 51, IV, do CDC.A retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos. A cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor total do imóvel é desproporcional. A autoridade do STJ admitiu retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas quando o distrato decorre de iniciativa do comprador. No caso, fixa-se a retenção em 25% sobre o montante pago, com restituição imediata e em parcela única do saldo remanescente, conforme Súmula 543 do STJ. Não configura litigância de má-fé, ausência de demonstração de dolo processual ou alteração intencional da verdade dos fatos.

IV. Dispositivo e tese

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:
“A transação extrajudicial firmada em relação de consumo não afasta o controle judicial de cláusulas abusivas. Em caso de distrato por iniciativa do comprador, admite-se retenção entre 10% e 25% sobre os valores que não podem ser pagos, sendo abusiva a retenção calculada sobre o valor total do imóvel. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. A gratuidade da justiça pode ser revogada mediante prova objetiva. de capacidade econômica.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII; PCC, artes. 98, § 2o, 99, § 3o, e 80; CC, artes. 104, 840 e 884; CDC, art. 51, IV e § 1o, III.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp no 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 19.04.2016; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se dos recursos de apelação interpostos por
Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda, Wilson Bierhals Roloff e outra, visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação declaratória de rescisão contratual cumulada com declaração de nulidade de cláusulas contratuais e pedido de restituição de valores pagos, julgou improcedentes os pedidos da inicial, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sob o valor da causa.

Todavia, determinou que, em razão da concessão da gratuidade da justiça, a execução de tais verbas fica suspensa pelo prazo de cinco anos.

Irresignados, a Wilson Bierhals Roloff e outra,
alegam em suma, que a sentença merece reforma por não ter baseado especificamente a controvérsia sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que, embora tenha sido firmado o Termo de Transação Extrajudicial em 27.09.2016, a cláusula que prevê a retenção de 29% sobre o valor do imóvel (e não sobre o valor compensatório) revela-se abusiva e desproporcional. Afirma que se trata, em verdade, de contrato de adesão, celebrado em contexto de vulnerabilidade, não podendo a validade formal do ajuste salvar o controle judicial das cláusulas reputadas excessivas.

Aduz que a sentença, embora tenha considerado a Súmula 543 do STJ, deixou de observar corretamente suas cláusulas, pois a jurisprudência admite retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador, devendo tal percentual incidir sobre os montantes lucrativos desembolsados. Ressalta que pagou R$ 103.758,50 por imóvel ainda em construção, sem ter tomado posse ou auferido qualquer benefício econômico, circunstância que, em segundo lugar, reforça a necessidade de limitações da retenção ao patamar de 10%.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial, fixando a retenção em 10% sobre os valores pagos, com restituição em parcela única, acrescida de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, além da condenação da apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, mantendo-se a gratuidade da justiça já deferida.

Por outro lado, Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda, embora vencedora no mérito principal, interpôs recurso adesivo/autônomo buscando a reforma parcial da sentença quanto a dois pontos: revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida aos autores, sob alegação de comprovada capacidade econômica, notadamente em razão de rendimento mensal superior a R$ 50.000,00 obtida por Wilson, e a condenação dos autores por litigância de má-fé, ante a omissão deliberada do Termo de Transação Extrajudicial na petição inicial, enquadrando-se a conduta nos incisos I, II e III do art. 80 do CPC.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso da parte adversa (id. 339831468 e 339831467).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 25 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com declaração de nulidade de cláusulas contratuais e pedido de restituição de valores pagos, movida por Wilson Bierhals Roloff e outra, contra Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda,
narrando que, em 22.07.2015, celebraram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma em Construção, referente ao apartamento no 1.202 do Edifício Residencial Arthur, pelo valor total de R$ 660.000,00, tendo desembolsado R$ 103.758,50.

Alegaram que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não conseguiram cumprir com as obrigações do contrato, buscando uma rescisão amigável, ocasião em que eles teriam sido oferecidas devolução entre 49% e 50% do valor pago, de forma parcelada, proposta que reputaram abusiva.

Sustentaram a incidência do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de contrato de adesão, defendendo a nulidade das cláusulas 1.6 (irrevogabilidade e irretratabilidade), 14.2 (imposição de 6% a título de despesas de comercialização e 3% de marketing sobre o valor pago) e 15.1 (forma parcelada de restituição), por entenderem que impõem desvantagens exageradas ao consumidor, em frente aos arts. 51, IV, e 53 do CDC. Reconheceram a validade da multa de 10% prevista na cláusula 14.1, desde que aplicada sobre os valores pagos e com restituição do remanescente em parcela única, nos moldes da Súmula 543 do STJ.

Requereram, ao final, a concessão da gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova, a declaração de nulidade das referidas cláusulas contratuais, a decretação da retenção de apenas 10% sobre o montante do pagamento e a restituição, em parcela única, de 90% dos valores desembolsados, devidamente corrigidos.

Após regular trâmite processual, o douto magistrado julgou improcedentes os pedidos da inicial, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sob o valor da causa.

Todavia, determinou que, em razão da concessão da gratuidade da justiça, a execução de tais verbas fica suspensa pelo prazo de cinco anos.

Irresignados, a Wilson Bierhals Roloff e outra,
alegam em suma, que a sentença merece reforma por não ter baseado especificamente a controvérsia sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que, embora tenha sido firmado o Termo de Transação Extrajudicial em 27.09.2016, a cláusula que prevê a retenção de 29% sobre o valor do imóvel (e não sobre o valor compensatório) revela-se abusiva e desproporcional. Afirma que se trata, em verdade, de contrato de adesão, celebrado em contexto de vulnerabilidade, não podendo a validade formal do ajuste salvar o controle judicial das cláusulas reputadas excessivas.

Aduz que a sentença, embora tenha considerado a Súmula 543 do STJ, deixou de observar corretamente suas cláusulas, pois a jurisprudência admite retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador, devendo tal percentual incidir sobre os montantes lucrativos desembolsados. Ressalta que pagou R$ 103.758,50 por imóvel ainda em construção, sem ter tomado posse ou auferido qualquer benefício econômico, circunstância que, em segundo lugar, reforça a necessidade de limitações da retenção ao patamar de 10%.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial, fixando a retenção em 10% sobre os valores pagos, com restituição em parcela única, acrescida de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, além da condenação da apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, mantendo-se a gratuidade da justiça já deferida.

Por outro lado, Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda, embora vencedora no mérito principal, interpôs recurso adesivo/autônomo buscando a reforma parcial da sentença quanto a dois pontos: revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida aos autores, sob alegação de comprovada capacidade econômica, notadamente em razão de rendimento mensal superior a R$ 50.000,00 obtida por Wilson, e a condenação dos autores por litigância de má-fé, ante a omissão deliberada do Termo de Transação Extrajudicial na petição inicial, enquadrando-se a conduta nos incisos I, II e III do art. 80 do CPC.

Pois bem. A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, em síntese, a quatro eixos centrais: a manutenção ou revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida aos autores; a validade e extensão dos efeitos do Termo de Transação Extrajudicial firmado entre as partes em 27.09.2016; eventual abusividade da cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor do imóvel, em caso de restituição em pecúnia e se houve litigância de má-fé.

Inicialmente, quanto à gratuidade da justiça, cumpre registrar que o art. 98, § 2o, do Código de Processo Civil dispõe expressamente que
“A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência”,
podendo ser revogada a qualquer tempo, caso evidenciada a ausência de suposições legais.

Por sua vez, o art. 99, § 3o, do mesmo diploma estabelece que “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural”, tratando-se, todavia, de presunção relativa (juris tantum), passível de elisão por prova em contrário.

No caso concreto, sobreveio a autos documentação extraída do Portal da Transparência, revelando percepção de renda mensal elevada por parte de um dos autores, incompatível com a alegada hipossuficiência econômica. Trata-se de dado oficial, objetivo e verificável, apto a informar a presunção legal anteriormente reconhecida. Não houve demonstração concreta de comprometimento extraordinário da renda ou de circunstância excepcional capaz de justificar a manutenção do benefício.

A gratuidade da justiça não se destina a isentar parte economicamente capaz do custeio do processo, mas a garantia de acesso à jurisdição daqueles que ocorrerem não podem arcar com as despesas sem prejuízo do sustento próprio ou familiar. Diante desse cenário, impõe-se a revogação do benefício da justiça gratuita.

Superada essa questão preliminar, passe-se ao exame dos méritos.

É incontroverso que as partes celebraram, em 22.07.2015, contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção, referente ao apartamento no 1.202 do Edifício Residencial Arthur, pelo valor de R$ 660.000,00, tendo os autores desembolsados a quantia de R$ 103.758,50. Também é fato que, em 27.09.2016, firmaram Termo de Transação Extrajudicial, por meio do qual ajustaram a rescisão do contrato.

A transação constitui negócio jurídico disciplinado pelo art. 840 do Código Civil, segundo o qual “é lícito aos particulares prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas”. Seus requisitos de validade são aqueles previstos no art. 104 do Código Civil: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Não se verifica, nos autos, vínculo de assinatura apto a macular a validade formal do instrumento.

Todavia, a análise não se esgota na verificação da regularidade formal do negócio jurídico. A relação estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. O art. 51, IV, do CDC dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que
“estabeleçam obrigações previstas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada”. O § 1o, inciso III, do mesmo artigo esclarece que se presume exagerada a vantagem que “se mostra acessível onerosa para o consumidor”
.

Ainda que formalmente válida, a transação não se reveste de imunidade absoluta ao controle judicial de conteúdo, sobretudo quando inserida no contexto de relação de consumo. A autonomia privada, embora constitucionalmente protegida, encontra limites na função social do contrato, na boa-fé objetiva e na cláusula de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

No caso concreto, o termo prevê que, caso os adquirentes optem pela restituição em pecúnia, seria aplicado desconto de 29% sobre o valor do imóvel e intermediação imobiliária. A cláusula, tal como redigida, toma por base o valor total do bem (R$ 660.000,00), e não o montante pago pelo pagamento (R$ 103.758,50), o que evidente gera desproporcionalidade. A cautela deve incidir sobre as parcelas pagas, sob pena de se assumir a remuneração dissociada da realidade econômica do contrato, implicando vantagem excessiva ao fornecedor.

Somado a isso, em se tratando de distrato em promessa de compra e venda de imóvel submetido às normas consumeristas, cediço ser aplicável a Súmula 543 do Col. Superior Tribunal de Justiça.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que:
“Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo comprador promitente, integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor promitente, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador que deu causa ao desfazimento.”

No caso dos autos, a rescisão decorreu de dificuldades financeiras dos compradores, configurando resolução por iniciativa destes, o que autoriza retenção parcial.

O entendimento consolidado do STJ admite, em hipóteses análogas, retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, a depender das circunstâncias do caso concreto, como forma de compensar despesas administrativas e comerciais suportadas pelo vendedor. À luz dos princípios de razoabilidade e proporcionalidade, entendo adequado fixar a retenção no patamar de 25% sobre o valor efetivamente pago, considerando que a rescisão decorreu de inadimplência dos compradores, mas sem que se evidencie frutificação do imóvel ou prejuízo extraordinário à incorporadora.

Desse modo, a cláusula que prevê a retenção de 29% calculada sobre o valor total do imóvel revela-se abusiva, devendo ser redimensionada para 25% sobre os montantes devidamente pagos (R$ 103.758,50), com restituição do saldo remanescente aos autores, se houver.

A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, não se mostrando legítima a imposição de parcelamento unilateral que transfira ao consumidor o ônus financeiro da devolução.

Colaciono o entendimento nesse sentido, verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. [...]
(AgRg no AREsp n. 807.880/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j.19.4.2016).

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLÁUSULA PENAL - MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL ARBITRADO NA ORIGEM - RENTENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO - RECURSO PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA. - Configurada a relação de consumo entre as partes, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, com a devida relativização do princípio pacta sunt servanda, em observância à função social do contrato - Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a Súmula 543 do STJ determina a restituição parcial das parcelas pagas, quando o promitente comprador der causa ao distrato, admitindo a retenção de percentual razoável como cláusula penal - O arbitramento da cláusula penal com a retenção de 25% dos valores pagos revela-se proporcional e adequada às circunstâncias do caso concreto - A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato - Recurso conhecido e provido.”
(TJ-MG – Rac n. 50021235620238130707, Rel. Desa. Maria Luiza de Andrade Rangel Pires j.15.12.25, Câmaras Cíveis / 4o Núcleo de Justiça 4.0 - Cív).”

Malgrado o "pacta sunt servanda" estabeleça como soberana a autonomia da vontade das partes e a obrigatoriedade de cumprimento das cláusulas firmadas entre si mediante instrumento contratual, o caso concreto permite sua relativização, a fim de atender à função social, à proporcionalidade e à razoabilidade da cláusula penal prevista na avença.

Nesse sentido, inclusive, insculpe o Código Civil em seus arts. 413, 421 e 480, a seguir transcritos:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

Destarte, no caso em tela, entendo que a imposição da multa tal como fixada no contrato, com incidência sobre seu valor total, oneraria sobremaneira o consumidor.

No que tange à alegação de litigância de má-fé, não vislumbra a presença dos requisitos previstos no art. 80 do Código de Processo Civil. A pretensão deduzida, embora parcialmente acolhida, funda-se em discussão jurídica plausível acerca da abusividade de cláusula contratual. O mero exercício do direito de ação não configura má-fé, sendo necessária a demonstração de dolo processual específico, ou que não se verifica.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a sentença merece reforma, para revogar o benefício da justiça gratuita concedido aos autores, e julgar a ação parcialmente procedente, para declarar abusiva a cláusula de retenção na forma pactuada. Por consequência, fixo a retenção em 25% sobre o valor efetivamente pago, com a restituição imediata, em parcela única, do saldo remanescente aos autores, a ser apurada em liquidação de sentença. As parcelas a serem restituídas deverão ser corrigidas monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor pago, incidindo juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Por fim, impõe-se a redistribuição do ônus sucumbencial, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, razão pela qual os custos processuais deverão ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Os honorários advocatícios, que fixam em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, serão igualmente distribuídas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.

Posto isso, conheço de ambos os recursos e, lhes
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 25 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026