Tribunal: TJMT
Processo: 1003939-47.2023.8.11.0045
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA SUPERVENIENTE. MANUTENÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUAL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. INCORPORADORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. RECÁLCULO DA DÍVIDA DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. São 02 (dois) embargos de declaração opostos em virtude do acórdão que, em ação revisional de contrato de compra e venda de lote urbano, deu parcial provimento à apelação para manter o IGP-M como índice de correção monetária e afastar a capitalização mensal de juros e a Tabela Price, com recálculo da dívida desde a assinatura do contrato.
2. Os compradores alegam omissão quanto ao exame da onerosidade excessiva superveniente e aos efeitos concretos do recálculo. A incorporadora sustenta omissão e obscuridade quanto à necessidade de prova técnica para demonstrar anatocismo e à validade da metodologia contratual.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se o acórdão foi omisso quanto ao exame dos arts. 317 e 478 do Código Civil e aos efeitos do provimento parcial; (ii) se houve omissão ou obscuridade quanto ao afastamento da capitalização mensal de juros e da Tabela Price sem prova pericial.
III. Razões de decidir
4. Inexiste omissão quanto à tese de onerosidade excessiva, pois o acórdão enfrentou o núcleo da controvérsia ao afirmar a validade do IGP-M, livremente pactuado, e a ausência de demonstração concreta de desproporção grave e atual apta a justificar a revisão contratual.
5. O comando de recálculo da dívida desde a assinatura do contrato, com exclusão da capitalização mensal e admissão apenas da anual, é suficiente. Questões sobre compensação, abatimento ou restituição de valores pagos a maior devem ser tratadas em liquidação ou cumprimento de sentença.
6. Também não há omissão ou obscuridade quanto ao afastamento da Tabela Price e da capitalização mensal, porque a conclusão decorre da cláusula contratual e da premissa jurídica de que a incorporadora não integra o Sistema Financeiro Nacional, sendo desnecessária prova pericial para afastar pacto mensal juridicamente vedado.
IV. Dispositivo e tese
7. Embargos rejeitados.
Tese de julgamento: "Inexiste omissão ou obscuridade quando o acórdão enfrenta a tese de onerosidade excessiva e afasta a capitalização mensal de juros em contrato imobiliário firmado por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, cabendo a definição de valores decorrentes do recálculo à fase de liquidação".
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 421, 422 e 478; CPC, arts. 489, § 1o, e 1.022; CF, arts. 5o, XXXV, LIV e LV, e 93, IX; MP 2.170-36/2001, art. 5o; Lei 10.931/2004, art. 46.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003939-47.2023.8.11.0045
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Tabela Price]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[PERCI ALVES DOS SANTOS - CPF: 975.969.901-00 (EMBARGANTE), KATIA GHEDINI MANTOVANI - CPF: 308.427.958-63 (ADVOGADO), ALEX DA CRUZ CORDEIRO - CPF: 778.556.712-34 (ADVOGADO), JUCIMARA DE FATIMA RODRIGUES JACINTO DOS SANTOS - CPF: 905.358.121-91 (EMBARGANTE), HABITAT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 00.829.355/0001-98 (EMBARGADO), ALLDMUR CARNEIRO - CPF: 001.616.391-51 (ADVOGADO), ALEX MOURA MARQUES - CPF: 884.542.903-20 (ADVOGADO), PERCI ALVES DOS SANTOS - CPF: 975.969.901-00 (EMBARGADO), ALEX MOURA MARQUES - CPF: 884.542.903-20 (ADVOGADO), ALEX DA CRUZ CORDEIRO - CPF: 778.556.712-34 (ADVOGADO), KATIA GHEDINI MANTOVANI - CPF: 308.427.958-63 (ADVOGADO), JUCIMARA DE FATIMA RODRIGUES JACINTO DOS SANTOS - CPF: 905.358.121-91 (EMBARGADO), ALEX MOURA MARQUES - CPF: 884.542.903-20 (ADVOGADO), ALEX DA CRUZ CORDEIRO - CPF: 778.556.712-34 (ADVOGADO), KATIA GHEDINI MANTOVANI - CPF: 308.427.958-63 (ADVOGADO), HABITAT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 00.829.355/0001-98 (EMBARGANTE), ALLDMUR CARNEIRO - CPF: 001.616.391-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU AMBOS OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA SUPERVENIENTE. MANUTENÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUAL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. INCORPORADORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. RECÁLCULO DA DÍVIDA DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO.
INEXIST
ÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO.
EMBARGOS REJEITADOS
.

I. Caso em exame

1.
São
02 (
dois
)
embargos de declaração opostos
em virtude do
acórdão que, em ação revisional de contrato de compra e venda de lote urbano, deu parcial provimento à apelação para manter o IGP-M como índice de correção monetária e afastar a capitalização mensal de juros e a Tabela Price, com recálculo da dívida desde a assinatura do contrato.

2.
Os compradores alegam omissão quanto ao exame da onerosidade excessiva superveniente e aos efeitos concretos do recálculo. A incorporadora sustenta omissão e obscuridade quanto à necessidade de prova técnica para demonstrar anatocismo e à validade da metodologia contratual.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se o acórdão foi omisso quanto ao exame dos
arts
. 317 e 478 do Código Civil e aos efeitos do provimento parcial; (
ii
) se houve omissão ou obscuridade quanto ao afastamento da capitalização mensal de juros e da Tabela
Price
sem prova pericial.

III. Razões de decidir

4. Inexiste
omissão quanto à tese de onerosidade excessiva, pois o acórdão enfrentou o núcleo da controvérsia ao afirmar a validade do IGP-M, livremente pactuado, e a ausência de demonstração concreta de desproporção grave e atual apta a justificar a revisão contratual.

5.
O comando de recálculo da dívida desde a assinatura do contrato, com exclusão da capitalização mensal e admissão apenas da anual, é suficiente. Questões sobre compensação, abatimento ou restituição de valores pagos a maior devem ser tratadas em liquidação ou cumprimento de sentença.

6.
Também não há omissão
ou
obscuridade quanto ao afastamento da Tabela
Price
e da capitalização mensal, porque a conclusão decorre da cláusula contratual e da premissa jurídica de que a incorporadora não integra o Sistema Financeiro Nacional, sendo desnecessária prova pericial para afastar pacto mensal juridicamente
vedado.

IV. Dispositivo e tese

7.
Embargos rejeitados
.

Tese de julgamento:
"
Inexiste
omissão ou obscuridade quando o acórdão enfrenta a tese de onerosidade excessiva e afasta a capitalização mensal de juros em contrato imobiliário firmado por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, cabendo a definição de valores decorrentes do recálculo à fase de liquidação"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 317, 421, 422 e 478; CPC,
arts
. 489, § 1o, e 1.022; CF,
arts
. 5o, XXXV, LIV e LV, e 93, IX; MP 2.170-36/2001, art. 5o; Lei 10.931/2004, art. 46.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

São 02 (dois) Embargos de Declaração opostos em virtude do acórdão que
reformou, em parte, a sentença proferida na
AçãoRevisional deContratoImobiliário

ajuiza
da
por
Perci
Alves dos Santos
e
Jucimara de Fátima Rodrigues Jacinto

dos Santos
em desfavorda empresa
Habitat Construtora e Incorporadora Ltda.
,atinenteao Contrato de Compra e Venda firmado em17/05/2018,
e
que tem como objetooLote11, Quadra25, do loteamento “Alvorada III”,situado emLucas do Rio Verde/MT
.

O Colegiado c
onfirmo
u
o uso doíndice de correção monetária contratual (IGP-M), nos termos originalmente pactuados
. Por outro lado, r
eviso
u
o
“
Item E
”
do contratoparaafastar a capitalização mensalde juros e aaplicação da Tabela Price, uma vez quea
incorporadora
nãointegra o Sistema Financeiro Nacional. De conseguinte,determino
u-se

que
ocálculo da dívida
seja refeito
desde a assinatura do contrato, com exclusão da capitalização mensal, permitida aperiodicidadeanual.

Os compradores
Perci
Alves dos Santos
e
Jucimara de Fátima Rodrigues Jacinto

dos Santos

sustenta
ra
m,
em resumo,
que o julgado é o
misso quanto ao enfrentamento dos
arts
. 317 e 478 do Código Civil
.

A
firma
ra
m que
, n
a apelação
, suscitaram a
onerosidade excessiva superveniente decorrente da elevação abrupta do IGP-M no contexto pandêmico,
e que
o acórdão teria apenas dito que o IGP-M é válido e usual, sem enfrentar especificamente a incidência concreta dos
arts
. 317 e 478, a existência
de desproporção manifesta, a relevância dos fatos supervenientes e as razões específicas da rejeição da revisão contratual.

Arguiram o
missão quanto aos efeitos concretos do provimento parcial
.

S
ustenta
ra
m que
foi
determin
ad
o o recálculo da dívida desde a assinatura do contrato, com exclusão da capitalização mensal, mas não esclareceu o termo inicial efetivo frente ao pedido recursal, o alcance do recálculo sobre parcelas adimplidas,
ou
o tratamento dos valores pagos a maior, se por compensação, abatimento ou restituição.

Pugnaram
o pronunciamento explícito dos dispositivos legais:
arts
. 317, 421, 422 e 478 do Código Civil, art. 489, §1o, art. 1.022 do CPC, art. 93, IX, da CF e art. 5o, XXXV, LIV e LV, da CF, inclusive para fins de prequestionamento
, com
efeitos infringentes.

Contrarrazões no ID
356790881.

A
empresa
Habitat Construtora e Incorporadora Ltda.
,
também, arguiu o
missão quanto ao enfrentamento das teses deduzidas em contrarrazões
.

A
firm
ou
que a mera referência à Tabela Price não basta para demonstrar anatocismo, sendo indispensável prova técnica ou pericial concreta
.

D
efendeu que a revisão contratual exige demonstração efetiva de abusividade e que o documento técnico juntado pelos autores é unilateral, sem contraditório e sem aptidão para comprovar capitalização indevida.

Suscitou, ainda, o
bscuridade quanto à premissa adotada
.

S
ustent
ou
que
fora
presumid
a
a utilização da Tabela Price, por incorporadora fora do SFN,
e que isso
implicaria capitalização ilegal, sem
explicitar os elementos concretos que evidenciariam juros sobre juros no caso concreto.

Pugnou pela complementação do julgado, a fim de que seja agregado
efeitos infringentes
,
restabelece
ndo
a validade da capitalização mensal e da metodologia contratual.

Contrarrazões no ID 357353394.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Na origem,
Perci
Alves dos Santos e Jucimara de Fátima Rodrigues Jacinto dos Santos

ajuizaram A
ção
R
evisional de
C
ontrato de
F
inanciamento
I
mobiliário em face da incorporadora

SPE Habitat Lucas do Rio Verde Alvorada III Empreendimentos Imobiliários Ltda
.
, envolvendo
o C
ontrato de
C
ompra e
V
enda de lote no Loteamento Alvorada III, no valor de R$ 286.608,52
(duzentos e oitenta e seis mil, seiscentos e oito reais e cinquenta e dois centavos)
.

Os autores sustentaram, em essência, dois grandes eixos de impugnação:
(i) a
substituição do IGP-M pelo IPCA, em razão da alegada onerosidade excessiva superveniente decorrente da pandemia e da abrupta elevação do indexador
e, (
ii
)
o
afastamento da capitalização mensal de juros e da sistemática de amortização associada à Tabela Price.

O Juiz de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos autorais, o que motivou a interposição do apelo, que foi parcialmente provido.

O
voto condutor
foi claro ao organizar a controvérsia
recursal
em dois capítulos.

No primeiro, afirmou que o contrato previa juros de 0,5% ao mês calculados pela Tabela Price e concluiu que, por não integrar o Sistema Financeiro Nacional, a incorporadora não poderia pactuar capitalização mensal de juros.

A partir dessa premissa, reputou inválido o emprego da Tabela Price no caso concreto e determinou a revisão do item contratual
correspondente, com recálculo da dívida desde a assinatura do contrato, excluída a capitalização mensal e admitida apenas a periodicidade anual.

No segundo capítulo, o
voto condutor
rejeitou a revisão do indexador
da correção de moeda
.

Assentou
-se
que o IGP-M é índice livremente pactuado, usual no mercado imobiliário e juridicamente válido, e que sua variação, ainda que intensa durante a pandemia, não configura por si só onerosidade excessiva.

Acrescentou
, no mais,
que a revisão contratual por onerosidade excessiva exigiria demonstração concreta de desproporção grave e atual, o que não se verificou. Assim, manteve o IGP-M.

Inconformadas, ambas as partes embargaram.

Com efeito, o
s embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, destinados ao saneamento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material.
Logo, n
ão se prestam à rediscussão do mérito, à substituição da fundamentação adotada por outra mais conveniente à parte embargante, tampouco à abertura de nova via de cognição sobre questões já resolvidas de forma suficiente.

Ademais, a
admissão de efeitos infringentes é excepcional e pressupõe, como condição prévia necessária, a efetiva constatação de vício integrativo real, não a mera discordância com a conclusão adotada.

Esclarecido isso
, passo ao exame de cada insurgência.

No que respeita aos embargos opostos pelos compradores

Perci
Alves dos Santos e Jucimara de Fátima Rodrigues Jacinto dos Santos
, a
tese
central
da embargalidade
é a de que o
voto condutor
não enfrent
ou
a tese de onerosidade excessiva fundada nos
arts
. 317 e 478 do Código Civil.

O argumento não prospera.

Ao contrário do alegado, o voto condutor
registrou que a ação revisional e o recurso de apelação tinham como fio condutor a alegada onerosidade decorrente da variação do IGP-M no contexto pandêmico.

Respondeu
,
de modo direto
,
que o índice é livremente pactuado, usual no mercado imobiliário, juridicamente válido nos termos do art. 46 da Lei no 10.931/2004, e que sua variação, ainda que expressiva em determinado período, não configura, por si só, evento extraordinário e imprevisível apto a justificar a revisão contratual, dada a
falt
a de demonstração concreta de desproporção grave e atual entre as prestações.

Também
foi
consign
ada
a inexistência de avaliação pericial que corroborasse a abusividade alegada.

Esse conjunto de razões, articulado de forma encadeada, basta para revelar que a tese dos embargantes foi enfrentada em seu núcleo essencial.

O fato de o
voto condutor
não ter reproduzido cada dispositivo
suscitado nas razões do apelo
não configura omissão, porquanto o dever de fundamentação imposto pelo art. 489, §1o, do CPC exige o enfrentamento dos argumentos determinantes, e não a enumeração exaustiva de cada referência normativa deduzida pelas partes.

É certo
que o prequestionamento de dispositivos específicos é relevante para fins de acesso às vias recursais excepcionais, mas esse propósito, isoladamente considerado, não transforma em omissão a
falta
de citação nominal dos artigos.

O que se exige é que a matéria tenha sido decidida, e
assim
foi
feito
.

Quanto à alegada omissão sobre os efeitos concretos do provimento parcial, a análise demanda distinção.

O
capítulo final do voto condutor
determinou que o cálculo da dívida fosse refeito desde a assinatura do contrato, com exclusão da capitalização mensal e permissão apenas da periodicidade anual.

Com o devido respeito, e
sse comando delimita o termo inicial do recálculo e a metodologia a ser adotada,
porque
responde, ao menos em seu aspecto central, ao pedido de revisão do sistema de amortização.

É certo que o
voto condutor
não detalhou o tratamento das parcelas pagas, a possibilidade de compensação de eventual saldo favorável aos compradores,
ou a
forma de liquidação dos valores controvertidos. Todavia, a
inexist
ência de detalhamento não configura omissão em sentido técnico-processual, porque tais consequências derivam logicamente do comando decisório adotado e são tratáveis, com adequação, na fase de cumprimento de sentença ou de liquidação, mediante os parâmetros fixados no dispositivo.

O
voto condutor
não ignorou tese indispensável à conclusão; apenas não desceu ao nível da liquidação aritmética, o que é compatível com a natureza da cognição exercida em grau recursal quando o comando principal é suficientemente determinado.

Portanto, n
ão há omissão apta ao acolhimento dos embargos nesse ponto.

No que tange aos embargos opostos pela incorporadora

SPE Habitat Lucas do Rio Verde Alvorada III Empreendimentos Imobiliários Ltda
, a rejeição é ainda mais evidente.

A embargante sustenta que o acórdão
é
omisso ao não enfrentar seu argumento de que a demonstração da capitalização indevida de
juros dependeria de prova técnica ou pericial, e que o documento unilateral apresentado pelos autores seria insuficiente para esse fim.

O argumento desconsidera a premissa central sobre a qual repousa o acórdão.

O
voto condutor
não assentou sua conclusão em análise fático-matemática da evolução contratual,
ou
na valoração do documento técnico trazido pelos compradores.

O fundamento central do julgado
é de natureza eminentemente jurídica e normativa: o instrumento contratual previa capitalização mensal de juros pela sistemática da Tabela Price, a taxa de 0,5% ao mês, consoante expressamente disposto no Item E do contrato
.

A
demais, é incontroverso que a
embargante não integra o Sistema Financeiro Nacional
.

P
or essa razão, a capitalização mensal é vedada pelos termos do art. 5o da Medida Provisória no 2.170-36/2001 e do Verbete de Súmula no 121 do Supremo Tribunal Federal, sendo desnecessária qualquer demonstração pericial adicional para esse reconhecimento.

Quando a invalidade da cláusula decorre de norma expressa e de constatação objetiva acerca da natureza jurídica da contratante, a exigência de perícia matemática para a demonstração da irregularidade carece de pertinência, pois o que se está afastando não é a ocorrência concreta do anatocismo em determinada operação aritmética, mas a própria autorização jurídica para a pactuação mensal.

Logo, n
ão havia argumento da incorporadora verdadeiramente indispensável à resolução da controvérsia que tenha sido ignorado.

De igual modo, n
ão se verifica a obscuridade apontada.

O acórdão é inteligível e coerente: identificou a previsão de capitalização mensal no texto contratual, reconheceu que a embargante não integra o SFN, aplicou as consequências jurídicas que decorrem dessa conjunção e afastou a Tabela Price como sistema de amortização nesse contexto específico.

A construção decisória pode ser objeto de discordância de mérito, mas não é obscura.

Obscuridade, para fins do art. 1.022 do CPC, pressupõe texto ininteligível, ambíguo ou contraditório na enunciação, não mera divergência quanto à premissa jurídica adotada. O que a incorporadora qualifica de obscuridade é, em verdade, irresignação com a conclusão, veiculada por via recursal inadequada.

O que se identifica, nas duas insurgências, é a tentativa de reabrir o debate sobre questões resolvidas pelo colegiado, seja para ampliar o alcance da revisão concedida, seja para infirmar a conclusão desfavorável à metodologia contratual afastada.

Para fins de prequestionamento, registra-se que os
arts
. 317, 421, 422 e 478 do Código Civil foram considerados no julgamento do recurso de apelação, tendo a matéria sido resolvida à luz do entendimento de que as condições para a revisão contratual por onerosidade excessiva não se configuraram no caso concreto.

O mesmo tratamento se dá
ao art. 489, §1o, do C
PC
, cujos requisitos de fundamentação foram observados no acórdão embargado.

Consigna-se, ainda, que os
arts
. 93, IX, e 5o, XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal foram igualmente respeitados, não se verificando
qualquer supressão do contraditório, da ampla defesa ou da garantia de fundamentação adequada.

Feitos esses esclarecimentos,

rejeito
a
ambos os Embargos
de Declaração
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026