Tribunal: TJMT
Processo: 1036725-25.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
EMBARGANTE(S): CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA.
EMBARGADO(S): ELIS MARINA DIAS PINTO, ANDERSON LEONARDO.
EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. MULTIPROPRIEDADE. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos acórdão que deu parcial provimento à apelação apenas para reduzir a indenização por danos morais de R$ 10.000,00 para R$ 5.000,00, mantendo a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, em razão do exercício tempestivo do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado incorreu em omissão ao examinar a alegada ausência de pretensão resistida e a licitude da exigência de procuração para formalização do distrato; e (ii) saber se os embargos de declaração podem ser acolhidos para fins de prequestionamento, sem a demonstração concreta de obscuridade, contradição, omissão ou erro material.
III. Razões de decidir
3. O acórdão enfrentou a controvérsia de forma suficiente, ao reconhecer que os consumidores não recusaram o distrato, mas apenas a outorga de procuração a advogados vinculados à fornecedora.
4. A exigência de procuração como condição para restituição dos valores pagos configura obstáculo indevido ao exercício do direito de arrependimento, que se aperfeiçoa pela manifestação unilateral do consumidor no prazo legal.
5. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, ainda que opostos para fins de prequestionamento, quando ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC.
6. O prequestionamento não autoriza o acolhimento dos aclaratórios quando o julgado solucionou a controvérsia com fundamentação clara e suficiente. O órgão julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos ou mencionar expressamente cada dispositivo legal indicado pela parte, quando a razão de decidir já examina a matéria substancial devolvida ao Tribunal.
7. A inexistência dos vícios do art. 1.022 do CPC impõe a rejeição dos embargos, sem prejuízo da advertência de que a reiteração de embargos manifestamente protelatórios poderá ensejar a multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
8. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma suficiente a tese de ausência de pretensão resistida e conclui que a exigência de procuração em favor de advogados da fornecedora constitui condicionante indevida ao exercício do direito de arrependimento do consumidor. 2. Os embargos de declaração, ainda que opostos para fins de prequestionamento, não se prestam à rediscussão do mérito quando ausentes obscuridade, contradição, omissão ou erro material.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, IV, e 49; CC, arts. 107, 186, 422 e 927; CPC, arts. 784, III, 1.022 e 1.026, § 2o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036725-25.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ELIS MARINA DIAS PINTO - CPF: 009.818.571-32 (EMBARGADO), ELIS MARINA DIAS PINTO - CPF: 009.818.571-32 (ADVOGADO), ANDERSON LEONARDO - CPF: 571.948.741-72 (EMBARGADO), TRINUS CO. PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 21.009.700/0001-17 (EMBARGADO), CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA - CNPJ: 32.297.518/0001-25 (EMBARGANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), TRINUS CO. PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 21.009.700/0001-17 (EMBARGANTE), TRINUS CO. PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 21.009.700/0001-17 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGANTE(S):
CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA
.

EMBARGADO(S):
ELIS MARINA DIAS PINTO, ANDERSON LEONARDO
.

EMENTA:

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. MULTIPROPRIEDADE. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos acórdão que deu parcial provimento à apelação apenas para reduzir a indenização por danos morais de R$ 10.000,00 para R$ 5.000,00, mantendo a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, em razão do exercício tempestivo do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC.

II. Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado incorreu em omissão ao examinar a alegada ausência de pretensão resistida e a licitude da exigência de procuração para formalização do distrato; e (
ii
) saber se os embargos de declaração podem ser acolhidos para fins de prequestionamento, sem a demonstração concreta de obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

III. Razões de decidir

3.
O acórdão enfrentou a controvérsia de forma suficiente, ao reconhecer que os consumidores não recusaram o distrato, mas apenas a outorga de procuração a advogados vinculados à fornecedora.

4.
A exigência de procuração como condição para restituição dos valores pagos configura obstáculo indevido ao exercício do direito de arrependimento, que se aperfeiçoa pela manifestação unilateral do consumidor no prazo legal.

5.
Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, ainda que opostos para fins de prequestionamento, quando ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

6.
O prequestionamento não autoriza o acolhimento dos
aclaratórios
quando o julgado solucionou a controvérsia com fundamentação clara e suficiente. O órgão julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos ou mencionar expressamente cada dispositivo legal indicado pela parte, quando a razão de decidir já examina a matéria substancial devolvida ao Tribunal.

7.
A inexistência dos vícios do art. 1.022 do CPC impõe a rejeição dos embargos, sem prejuízo da advertência de que a reiteração de embargos manifestamente protelatórios poderá ensejar a multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8.
Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma suficiente a tese de ausência de pretensão resistida e conclui que a exigência de procuração em favor de advogados da fornecedora constitui condicionante indevida ao exercício do direito de arrependimento do consumidor. 2. Os embargos de declaração, ainda que opostos para fins de prequestionamento, não se prestam à rediscussão do mérito quando ausentes obscuridade, contradição, omissão ou erro material.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 39, IV, e 49; CC,
arts
. 107, 186, 422 e 927; CPC,
arts
. 784, III, 1.022 e 1.026, § 2o.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Embargos de Declaração opostos por CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA contra o venerando acórdão de ID 361530857, que, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação apenas para reduzir o quantum indenizatório fixado a título de danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo, nos demais termos, a procedência do pedido de rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos, em virtude do exercício do direito de arrependimento (art. 49 do CDC).

Em suas razões recursais (ID 362425850), a Embargante sustenta a existência de omissão no julgado.

Alega, em síntese, que não houve apreciação adequada da tese de "ausência de pretensão resistida", sob o argumento de que jamais se negou a realizar o distrato, tendo apenas buscado observar o "procedimento formal" de operacionalização, pautado no princípio do "paralelismo das formas".

Afirma que a exigência de procuração para seus advogados visava a homologação judicial do acordo e segurança jurídica para ambas as partes. Aduz que tal nuance fática afastaria o ato ilícito e, por conseguinte, a condenação em danos morais.

Por fim, pugna pelo acolhimento dos
aclaratórios
com efeitos infringentes e para fins de prequestionamento de dispositivos infraconstitucionais (artigos 49 e 39, IV do CDC; 107, 186, 422 e 927 do CC; 784, III e 1.022 do CPC).

Instados a se manifestar, os Embargados apresentaram contrarrazões (ID 363621894), defendendo a manutenção integral do acórdão. Sustentam que o recurso possui caráter meramente infringente, visando a rediscussão do mérito já decidido. Reitera a abusividade do condicionamento do distrato à outorga de procuração e pugnam pela rejeição dos embargos, com a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANTE(S):
CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA.

EMBARGADO(S):
ELIS MARINA DIAS PINTO, ANDERSON LEONARDO.

VOTO

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e o cabimento, conheço do recurso.

Rememoro que se trata de Embargos de Declaração opostos por CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA. contra o venerando acórdão de ID 361530857, o qual, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação apenas para reduzir o quantum indenizatório fixado a título de danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo, nos demais termos, a procedência do pedido de rescisão contratual, com a restituição integral dos valores pagos, em virtude do exercício do direito de arrependimento, nos termos do art. 49 do CDC.

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

Da omissão.

Como é cediço, os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, destinados exclusivamente à correção de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme a dicção do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Não se prestam, portanto, como via para a rediscussão de teses jurídicas ou para a reforma de decisões por mero inconformismo da parte com o resultado do julgamento.

Para a adequada compreensão da matéria, faz-se necessário transcrever o v. acórdão embargado (ID 322699351), que sintetiza com precisão os fundamentos que conduziram ao provimento do apelo:

“
VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos e Danos Morais, a qual julgou procedentes os pedidos para declarar rescindidos os contratos celebrados entre as partes, condenar a ré à restituição integral da quantia de R$ 1.200,00 (mil e duzentos e reais) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo, ainda, a justiça gratuita deferida aos autores e reconhecendo a ilegitimidade passiva da TRINUS CO. PARTICIPAÇÕES LTDA.

A controvérsia recursal devolvida a esta instância cinge-se a verificar: i) se a rescisão contratual deve ser imputada exclusivamente aos autores, sob o argumento de que a apelante teria viabilizado solução administrativa e que os apelados teriam recusado, injustificadamente, a assinatura do distrato;
ii
) se a exigência de outorga de procuração aos advogados da fornecedora, como condição para formalização do distrato, seria legítima e apta a conferir segurança jurídica às partes;
iii
) se há falar em danos morais indenizáveis;
iv
) se subsiste fundamento para revogação da gratuidade da justiça.

Passo ao exame das teses.

DA ALEGADA CULPA EXCLUSIVA DOS AUTORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL

A Apelante sustenta, em síntese, que os Apelados exerceram o direito de arrependimento, mas inviabilizaram a solução administrativa ao se recusarem a assinar o instrumento de distrato que lhes foi encaminhado, razão pela qual a judicialização decorreria de conduta exclusiva da parte autora.

Afirma, ainda, que sempre esteve disposta a restituir os valores pagos, inexistindo resistência ou prática abusiva. Os autos revelam que a contratação ocorreu em 14/11/2023, em contexto de abordagem comercial durante viagem de lazer dos Autores, relativamente a duas cotas de multipropriedade do empreendimento “Golden Dolphin Condo Beach/GD Supreme”, com pagamento inicial de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais).

A sentença reconheceu, com base no acervo probatório, que os consumidores manifestaram o arrependimento dentro do prazo legal, nos moldes do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor.

A incidência do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, na hipótese, mostra-se compatível com a própria dinâmica da contratação retratada nos autos, realizada em contexto de abordagem comercial em ambiente de lazer, circunstância que reduz o espaço de reflexão crítica do consumidor e potencializa a vulnerabilidade informacional e decisória.

Vejamos jurisprudência análoga:

APELANTE: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO: AGOSTINHO PEDRINHO CAMATTI.

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING). INCIDÊNCIA DO CDC. PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. MARKETING AGRESSIVO E OMISSÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA DIANTE DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. RESCISÃO POR CULPA DO FORNECEDOR. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. DEVOLUÇÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO (ART. 49 DO CDC). TERMO DE VERIFICAÇÃO FIRMADO NO MESMO CONTEXTO DE PRESSÃO PSICOLÓGICA. INEFICÁCIA PARA SANAR VÍCIO ORIGINÁRIO DE CONSENTIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de anulação contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou a nulidade de contrato de multipropriedade imobiliária, reconhecendo vício de consentimento decorrente de técnicas de venda emocional empregadas em ambiente de
lazer, e determinou a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes se submete ao CDC; (
ii
) saber se as técnicas de venda utilizadas configuram prática abusiva apta a viciar o consentimento; (
iii
) saber se é cabível retenção de valores com fundamento na Lei no 13.786/2018 ou em cláusula penal contratual; e (
iv
) saber se o não exercício do direito de arrependimento e a assinatura de termo de verificação impedem a anulação do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comercialização de fração imobiliária em regime de multipropriedade caracteriza relação de consumo, impondo-se a incidência do CDC, diante da vulnerabilidade informacional e psicológica do adquirente, exposto a técnicas de persuasão intensiva.

A utilização de técnicas de venda emocional, com pressão prolongada, promessa de vantagens imediatas e indução à contratação sem tempo razoável para reflexão, configura prática abusiva vedada pelo art. 39, IV, do CDC, além de violar o dever de informação adequada (art. 6o, III) e a boa-fé objetiva (art. 4o, III), comprometendo a formação livre e consciente da vontade.

Reconhecido o vício de consentimento, impõe-se a nulidade/anulabilidade do negócio jurídico, afastando-se a aplicação da Lei no 13.786/2018, que regula o distrato por iniciativa do adquirente. Tratando-se de rescisão motivada por culpa do fornecedor, é indevida qualquer retenção, incidindo a orientação da Súmula 543 do STJ, com restituição integral das parcelas pagas.

A cobrança de comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada ao consumidor, conforme tese firmada no Tema 938 do STJ. Ausente comprovação de ciência inequívoca, a devolução do valor é medida que se impõe.

O não exercício do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC não convalida manifestação de vontade viciada, nem impede a anulação do contrato por defeito na formação do consentimento. O denominado “termo de verificação”, firmado no mesmo contexto de pressão psicológica, não possui eficácia saneadora do vício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“1. A celebração de contrato de multipropriedade mediante técnicas de venda emocional e pressão persuasiva em ambiente de lazer caracteriza prática abusiva e configura vício de consentimento, autorizando a anulação do negócio jurídico. 2. Reconhecida a culpa do fornecedor na dissolução contratual, é devida a restituição integral das parcelas pagas, vedada a retenção com fundamento na Lei no 13.786/2018 ou em cláusula penal,
nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. A cobrança de comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada, sendo devida a devolução quando ausente tal requisito. 4. O não exercício do direito de arrependimento não impede a anulação do contrato por vício de consentimento.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 4o, III, 6o, III, 39, IV, 46, 49 e 51; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938).

(N.U 1015665-11.2023.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2026,
Publicado
no DJE 11/03/2026)

Nessas situações, o direito de arrependimento funciona como mecanismo legal de reequilíbrio da relação de consumo, assegurando ao contratante a possibilidade de desfazer, sem ônus, negócio celebrado fora do ambiente negocial ordinário, desde que o faça no prazo legal.

Em hipóteses de contratação ocorrida fora do estabelecimento comercial, o art. 49 do CDC assegura ao consumidor o direito potestativo de desistir do contrato no prazo de 7 (sete) dias, contados de sua assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, sem necessidade de motivação e independentemente de anuência do fornecedor.

Vejamos julgado nesse sentido:

DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE USO COMPARTILHADO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PARA FINS TURÍSTICOS. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. VENDA FORA DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL. CLÁUSULA ABUSIVA. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC é aplicável à contratação de serviços turísticos fora do estabelecimento comercial, exercido no prazo de sete dias.

2. É nula a cláusula que impõe penalidade ao consumidor pelo exercício do direito de arrependimento, devendo haver a restituição integral dos valores pagos.

3. A recusa injustificada da fornecedora à rescisão contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, ausente prova de violação concreta a direito da personalidade.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(N.U 1013952-72.2025.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, Segunda Turma Recursal, Julgado em 03/03/2026,
Publicado
no DJE 04/03/2026)

O parágrafo único do referido dispositivo é expresso ao determinar a devolução imediata dos valores eventualmente pagos, monetariamente atualizados. Portanto, uma vez
exercido tempestivamente o direito de arrependimento, não se mostra juridicamente admissível submeter sua eficácia a condicionantes estranhas à lei, sobretudo quando capazes de criar obstáculo indevido ao desfazimento do vínculo.

Com efeito, vejamos jurisprudência em igual sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO CELEBRADO EM ESTANDE DE VENDAS. EXERCÍCIO TEMPESTIVO DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. NORMA ESPECIAL. ART. 67-A, § 10, DA LEI No 4.591/64. PREVALÊNCIA SOBRE REGRA GERAL. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta
contra
que, reconhecendo o exercício tempestivo do direito de arrependimento pelos autores — formalizado no dia seguinte à assinatura do contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária do empreendimento "Ilhas do Lago Eco Resort" —, julgou improcedentes os pedidos de devolução da comissão de corretagem no valor de R$ 6.220,05 e de indenização por danos morais, sob o fundamento de que a cláusula contratual de transferência da corretagem ao consumidor era válida e transparente e de que a quitação outorgada no distrato afastaria a pretensão indenizatória.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, exercido o direito de arrependimento no prazo legal de sete dias em contrato firmado em estande de vendas, a norma especial do art. 67-A, § 10, da Lei no 4.591/64 — que impõe a devolução integral de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem — prevalece sobre a regra geral de validade da cláusula de transferência da corretagem ao consumidor, consolidada no Tema 938 do STJ; e (
ii
) saber se a resistência das apeladas na restituição dos valores após o distrato configura dano moral indenizável ou se se limita ao campo dos aborrecimentos comuns, não alcançando o patamar necessário à responsabilização civil extrapatrimonial.

III. Razões de decidir

3. O art. 67-A, § 10, da Lei no 4.591/64, introduzido pela Lei no 13.786/2018, constitui norma especial que disciplina especificamente o exercício do direito de arrependimento em contratos de incorporação imobiliária e multipropriedade celebrados em estandes de vendas, determinando a devolução de todos os valores antecipados pelo adquirente, inclusive a comissão de corretagem, sem qualquer dedução, quando a resilição ocorre dentro do prazo improrrogável de sete dias.

4. O precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos — que reconhece a validade da cláusula contratual de transferência da comissão de corretagem ao consumidor — não afasta a incidência do § 10 do art. 67-A da Lei no 4.591/64, pois este dispositivo regula situação jurídica distinta e mais
específica: o exercício tempestivo do direito de arrependimento. Prevalece, no caso, o critério da especialidade, segundo o qual a norma especial derroga a geral.

5. Verificado nos autos que o contrato foi celebrado em estande de vendas e que os apelantes manifestaram formalmente o arrependimento no dia subsequente à assinatura — portanto, dentro do prazo legal de sete dias —, impõe-se a restituição integral da comissão de corretagem, tratando-se de norma cogente insuscetível de afastamento por disposição contratual, inclusive diante do argumento de que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado.

6. A quitação outorgada pelos apelantes no instrumento particular de distrato, embora elemento relevante para a análise da lide, não tem o condão de afastar o direito à devolução da corretagem, em razão do caráter imperativo da norma do § 10 do art. 67-A da Lei no 4.591/64; contudo, constitui circunstância apta a afastar a pretensão indenizatória por danos morais, pois evidencia que a resolução do contrato transcorreu sem que os apelantes fossem submetidos a situações vexatórias ou humilhantes.

7. Não há nos autos elementos suficientes à configuração do dano moral indenizável. A jurisprudência consolidada exige que o inadimplemento contratual produza consequências que transcendam os aborrecimentos ordinários da vida em sociedade, com efetivo abalo aos direitos da personalidade. A resistência na devolução dos valores, desacompanhada de prova de exposição dos apelantes a situação vexatória, humilhante ou de significativo abalo psicológico, insere-se no âmbito dos dissabores comuns às relações negociais.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação parcialmente provido para reformar a sentença no tocante à devolução da comissão de corretagem, determinando a restituição do valor de R$ 6.220,05, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, mantida a improcedência do pedido de danos morais.

Tese de julgamento: "1. O art. 67-A, § 10, da Lei no 4.591/64, incluído pela Lei no 13.786/2018, constitui norma especial e cogente que impõe a devolução integral de todos os valores antecipados pelo adquirente, inclusive a comissão de corretagem, quando exercido o direito de arrependimento no prazo improrrogável de sete dias em contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, independentemente da efetiva prestação do serviço de intermediação e de disposição contratual em sentido contrário. 2. O mero descumprimento contratual consubstanciado na resistência à devolução de valores, desacompanhado de prova de exposição do consumidor a situação vexatória, humilhante ou de significativo abalo psicológico, não configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 49; Lei no 4.591/1964, art. 67-A, caput, I e § 10; Lei no 13.786/2018; CC, art. 725; CPC,
arts
. 85, § 2o, e 98, § 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938, REsp no 1.599.511/SP; TJ-MT, Apelação Cível no 1005030-09.2020.8.11.0004, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2024; TJ-SP, Apelação Cível no 1004504-92.2022.8.26.0541, Rel. Des. Sá Duarte, 33a Câmara de Direito Privado, j. 16/02/2024; TJ-DF, Apelação Cível no 0711636-51.2022.8.07.0010, Rel. Des. João
Egmont
, 2a Turma Cível, j. 20/03/2024; TJDFT, Acórdão no 1310451, processo no 07050251120198070003, Rel. Des. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 28/12/2020.

(N.U 1002258-11.2024.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2026,
Publicado
no DJE 01/04/2026)

A alegação recursal de que a empresa apenas observou o procedimento contratual não prevalece, porque o ponto central da controvérsia não reside na mera remessa de um termo de distrato, mas no fato de que a apelante condicionou a restituição do valor pago à assinatura de instrumento que continha outorga de poderes aos seus próprios advogados, exigência que extrapola o núcleo mínimo necessário ao simples desfazimento do negócio.

A própria controvérsia, tal como delineada em primeiro grau, foi corretamente delimitada para aferir a validade do arrependimento, a abusividade da exigência de procuração e a ocorrência de dano moral.

Não procede, assim, a conclusão de que a rescisão ou a judicialização decorreram de comportamento contraditório dos Autores. O que se extrai do conjunto documental é que a recusa não incidiu sobre o distrato em si, mas sobre cláusula acessória reputada indevida, sem demonstração de indispensabilidade jurídica.

As contrarrazões, inclusive, destacam que a negativa dos apelados se limitou à procuração inserida no instrumento, não à formalização do cancelamento propriamente dita.

Esse dado é juridicamente relevante, porque evidencia que os consumidores não se opuseram ao desfazimento do negócio, mas apenas recusaram obrigação acessória que reputaram indevida e que, de fato, não se revela inerente ao exercício do direito de arrependimento.

Não há, portanto, comportamento contraditório ou resistência injustificada da parte autora, mas recusa legítima a condicionante sem amparo legal.

Desse modo, não há como atribuir aos consumidores a culpa exclusiva pela não conclusão administrativa da rescisão, quando o fornecedor vinculou a devolução da quantia paga ao aceite de exigência que não decorre do art. 49 do CDC nem se mostra necessária para a produção dos efeitos do arrependimento.

DA ABUSIVIDADE DA EXIGÊNCIA DE PROCURAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA O DISTRATO

A Apelante defende que a procuração integrada ao distrato visava apenas assegurar maior segurança jurídica às partes e que sua exigência não implicaria abusividade.

Em igual linha, já havia sustentado na origem que o instrumento encaminhado aos autores seria mero mecanismo formal para a regularização do cancelamento.

Todavia, a sentença afastou expressamente tal argumentação, assentando que a formalização do distrato foi condicionada à assinatura de procuração outorgando poderes aos advogados da requerida, sem justificativa plausível, concluindo que tal imposição era manifestamente abusiva, por traduzir obrigação desproporcional e sem fundamento legal.

No regime do art. 49 do CDC, a resolução contratual opera-se pela manifestação inequívoca do consumidor no prazo legal. Não se exige celebração de distrato bilateral, tampouco outorga de
mandato
judicial ou extrajudicial a patronos indicados pelo fornecedor.

O direito de arrependimento, por sua própria natureza, é exercido unilateralmente pelo consumidor, incumbindo ao fornecedor cumprir as consequências legais daí decorrentes, inclusive a restituição integral dos valores pagos.

A outorga de procuração a advogado pressupõe relação de confiança, delimitação consciente de poderes e manifestação livre de vontade do mandante. Não se trata de formalidade neutra ou corriqueira, mas de ato jurídico autônomo, com potencial de irradiar efeitos próprios.

Justamente por isso, a exigência de outorga de mandato em favor de patronos vinculados à própria fornecedora não pode ser banalizada como simples expediente burocrático. Cuida-se de providência juridicamente destacável, que reclama consentimento livre, esclarecido e desatrelado de qualquer imposição econômica ou contratual.

Condicionar a restituição devida e o aperfeiçoamento do distrato à prática desse ato excede os limites da regular formalização negocial e introduz obstáculo indevido ao exercício de direito assegurado por lei ao consumidor.

Por isso mesmo, não se pode qualificar como simples etapa burocrática aquilo que envolve autorização para representação por profissionais vinculados à parte contrária.

A justificativa de segurança jurídica permanece genérica e insuficiente. A Apelante não demonstrou, de forma objetiva, porque o cancelamento do negócio e a restituição dos valores dependeriam de mandato conferido pelos consumidores aos advogados da própria fornecedora.

O distrato, para produzir seus efeitos, exigiria, quando muito, manifestação clara das partes acerca da extinção do vínculo e das consequências patrimoniais correspondentes. A exigência adicional, sem base legal específica e sem correlação necessária com o simples desfazimento do contrato, configura condicionamento abusivo ao exercício de direito básico do consumidor, em afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

A sentença foi explícita ao registrar que tal exigência não guardava relação com o objeto do distrato, que consistia unicamente em desfazer o negócio e restituir os valores pagos, bem como ao consignar que a alegação de segurança jurídica não veio acompanhada de explicação idônea sobre sua real necessidade.

Acrescente-se que o próprio juízo dos embargos de declaração reafirmou que a questão foi devidamente enfrentada na sentença, inclusive no ponto em que a embargante insistia na tese de que a procuração se destinava a conferir segurança jurídica às partes, concluindo pela inexistência de omissão.

Logo, a insurgência recursal, nesse particular, revela mero inconformismo com conclusão validamente extraída do conjunto fático-probatório, não sendo apta a desconstituir o fundamento central do decisum.

DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO

Superada a tentativa de imputar aos Autores a causa exclusiva da controvérsia, impõe-se manter a condenação à devolução integral da quantia de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais).

A Apelante sustenta que os valores pagos referir-se-iam à corretagem, invocando a disciplina contratual e o art. 67-A da Lei n. 4.591/64, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018.

A tese, contudo, não prospera. O caso dos autos não versa sobre resolução contratual ordinária por inadimplemento do adquirente, nem sobre desistência posterior submetida ao regime geral de retenções previsto na legislação especial do distrato imobiliário.

A hipótese é diversa: trata-se de exercício tempestivo do direito legal de arrependimento, em contratação sujeita à disciplina protetiva do art. 49 do CDC. Nessa moldura normativa, a restituição deve ser integral, inclusive para impedir que retenções contratuais ou rubricas como corretagem esvaziem, na prática, a eficácia do direito de retratação assegurado ao consumidor.

Ainda assim, a argumentação não se sobrepõe ao art. 49, parágrafo único, do CDC. Reconhecido o exercício tempestivo do direito de arrependimento em contratação realizada fora do estabelecimento comercial, a consequência jurídica é a resolução do vínculo com recomposição do status quo ante, mediante devolução integral e atualizada dos valores pagos.

Admitir a retenção, total ou parcial, de quantias pagas pelo consumidor que exerceu regularmente o direito de arrependimento equivaleria a converter prerrogativa legal de desistência em faculdade onerosa, em frontal descompasso com a finalidade protetiva do dispositivo consumerista.

A recomposição integral do status quo ante, portanto, constitui consequência necessária da retratação validamente manifestada no prazo legal. O regime protetivo do
arrependimento, por sua especialidade e finalidade, não autoriza retenções ou condicionamentos que esvaziem sua efetividade.

A sentença, ao afirmar o inequívoco direito dos Autores ao arrependimento e à devolução integral sem qualquer retenção, alinhou-se ao comando legal pertinente e à lógica de tutela da liberdade de escolha do consumidor em ambiente de contratação potencialmente mais suscetível a impulsividade, pressão e assimetria informacional.

Nesse contexto, não há reparo a ser feito no capítulo que determinou o ressarcimento integral.

DOS DANOS MORAIS

A Apelante sustenta a improcedência do pedido indenizatório, ao argumento de que a controvérsia não ultrapassaria o mero inadimplemento contratual, subsidiariamente, postula a redução do quantum arbitrado.

É certo que, em regra, o simples descumprimento contratual não enseja, por si só, reparação moral. Todavia, a jurisprudência e a doutrina admitem a excepcional configuração do dano extrapatrimonial quando a conduta do fornecedor extrapola o ordinário inadimplemento e passa a atingir atributos da personalidade, gerando situação anormal de constrangimento, aflição, insegurança ou vulneração relevante da esfera anímica do consumidor.

Foi precisamente isso o que a sentença reconheceu no caso concreto. Consta expressamente do decisum que os Autores foram submetidos a situação de constrangimento e frustração, tendo seu direito legal de arrependimento obstaculizado por exigências abusivas, além de suportarem desdobramentos indevidos após a solicitação de cancelamento, o que ultrapassou o mero dissabor inerente a relações negociais.

Não se trata, portanto, de mera demora banal ou divergência interpretativa sobre cláusulas contratuais. O ilícito reconhecido na origem consiste em obstar o exercício de direito expressamente assegurado em lei, mediante imposição de condição estranha à disciplina consumerista, frustrando a expectativa legítima de resolução simples e rápida do negócio desfeito dentro do prazo legal.

Vejamos julgado:

EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA QUE VINCULA PRAZO DE ENTREGA À ASSINATURA DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c repetição de indébito e indenização por danos morais proposta por VITÓRIA TEIXEIRA BALDO, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 22/03/2021, declarar a nulidade de cláusula que condicionava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do financiamento, condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos pela autora (R$ 36.579,89), incluída a comissão de corretagem, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 e à abstenção de cobranças futuras, com imposição de ônus sucumbenciais. A apelante sustenta erro aritmético e bis in idem na restituição da corretagem, requer afastamento ou redução dos danos morais e pleiteia que a devolução dos valores ocorra de forma parcelada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento; (
ii
) estabelecer se há bis in idem na restituição da comissão de corretagem cumulada com as parcelas pagas pelo comprador; e (
iii
) determinar se o atraso na entrega do imóvel, nas circunstâncias do caso, enseja indenização por danos morais e se é possível a restituição parcelada dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento transfere ao consumidor riscos inerentes à atividade da incorporadora, cria incerteza quanto ao cumprimento da obrigação principal e viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência, sendo abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor e do entendimento firmado pelo STJ no Tema 996.

O contrato estabeleceu prazo de 24 meses para conclusão das obras, com tolerância de 180 dias, findo em 18/09/2023; contudo, até a prolação da sentença em dezembro de 2025 as unidades sequer haviam sido construídas, caracterizando inadimplemento absoluto da incorporadora e legitimando a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, a resolução do contrato por culpa do vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador, incluindo valores destinados à comissão de corretagem.

Não há bis in idem na restituição da corretagem, pois os comprovantes demonstram que os valores foram efetivamente pagos pela consumidora a empresa intermediadora, tendo saído de seu patrimônio em razão do contrato posteriormente rescindido.

A alegação recursal de que a corretagem seria mero repasse interno contradiz a tese anteriormente sustentada pela própria apelante na contestação, configurando comportamento contraditório vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (
venire
contra
factum

proprium
).

A restituição parcelada é incompatível com o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ e o art. 805 do CPC não se aplica à fase de conhecimento, além de não permitir transferir ao consumidor os riscos decorrentes da inadimplência da incorporadora.

O atraso superior a três anos, aliado ao fato de as unidades sequer terem sido construídas, à frustração do projeto de aquisição da casa própria e ao protesto indevido do nome da consumidora, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

O valor de R$ 5.000,00 mostra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso, considerando a gravidade da conduta, a extensão do atraso e a função compensatória e pedagógica da indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

É abusiva a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega de imóvel na planta à assinatura de contrato de financiamento, por transferir ao consumidor risco inerente à atividade da incorporadora.

A resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da incorporadora impõe a restituição imediata e integral de todos os valores pagos pelo comprador, inclusive da comissão de corretagem.

A restituição parcelada dos valores pagos é incompatível com a resolução contratual por culpa do vendedor e com o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

O atraso expressivo na entrega de imóvel, aliado à inexistência de construção do empreendimento e a circunstâncias agravantes como protesto indevido do consumidor, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6o; CDC,
arts
. 39, XII, e 51, IV; CC, art. 475; CPC,
arts
. 487, I, 805 e 85, §§2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Tema 996, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 2a Seção; STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 362.

(N.U 1001599-11.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2026,
Publicado
no DJE 31/03/2026)

O que se verifica, em verdade, é a criação de embaraço indevido ao exercício de direito expressamente assegurado em lei, mediante imposição de condicionante estranha ao simples desfazimento do negócio.

Desse modo, o ilícito, assim, não decorre apenas do inadimplemento contratual em sentido estrito, mas do modo abusivo de atuação do fornecedor, apto a frustrar a
legítima expectativa de resolução célere da avença e a impor aos consumidores constrangimento e insegurança que excedem os dissabores ordinários da vida negocial.

Tal circunstância é agravada pelo contexto fático do caso: contratação realizada em ambiente de lazer; manifestação tempestiva de arrependimento; exigência de outorga de poderes aos advogados da fornecedora para viabilizar o distrato; resistência em afastar essa imposição.

Esses elementos, tomados em conjunto, evidenciam violação ao dever de boa-fé objetiva e à confiança legítima do consumidor, apta a justificar a reparação moral.

No tocante ao valor arbitrado, embora presente o dever de indenizar, a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) comporta redução para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em observância aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade.

Isso porque, conquanto a conduta da fornecedora tenha extrapolado o mero inadimplemento contratual, com criação de embaraço indevido ao exercício do direito de arrependimento, as circunstâncias concretas dos autos não revelam repercussão extraordinária apta a justificar verba em patamar mais elevado.

A indenização por dano moral deve atender, simultaneamente, às funções compensatória e pedagógica, sem se converter em fonte de enriquecimento sem causa para a parte lesada, nem em valor irrisório incapaz de desestimular a reiteração da conduta ilícita.

Nesse contexto, consideradas a extensão do abalo, a natureza da conduta, as peculiaridades do caso concreto e os parâmetros usualmente adotados em hipóteses análogas por esta Corte, reputo mais adequada a fixação da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Assim, o recurso merece parcial provimento, neste ponto, apenas para reduzir o valor da condenação por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantidos, no mais, os demais termos da sentença.

Vejamos julgado:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL DE LOCAÇÃO. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. MARKETING AGRESSIVO. PROPAGANDA ENGANOSA. INAPLICABILIDADE DA LEI DOS DISTRATOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos adquirentes em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compromisso de compra e venda de fração imobiliária em empreendimento hoteleiro, com condenação à restituição integral dos
valores pagos, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, e ao pagamento de indenização por danos morais, além de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o montante da condenação.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de mera liberalidade dos adquirentes ou de falha no dever de informação e de propaganda enganosa por parte da construtora; (
ii
) saber se são aplicáveis os percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018, notadamente a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos em razão da existência de patrimônio de afetação; (
iii
) saber se a comissão de corretagem deve ser restituída quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor; (
iv
) saber se é devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, diante da ausência de prova do uso efetivo do bem pelos adquirentes; (v) saber se os fatos narrados configuram dano moral indenizável ou constituem mero dissabor contratual; e (vi) saber se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, sujeita ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação subsidiária das disposições específicas da Lei no 13.786/2018, desde que compatíveis com o microssistema consumerista.

4. A rescisão contratual não derivou de arrependimento imotivado dos adquirentes, mas de falha substancial no dever de informação e transparência imposto ao fornecedor. A promessa de retorno financeiro atrativo por meio da adesão ao pool de locação — fator determinante para a contratação — revelou-se incompatível com a realidade dos valores efetivamente repassados, evidenciando publicidade enganosa por omissão, vedada pelo art. 37, §1o, do CDC, e vício de consentimento com violação à boa-fé objetiva.

5. Os percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018 pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual é provocada por culpa exclusiva do fornecedor, hipótese em que incide a Súmula 543 do STJ, com determinação de restituição imediata e integral das parcelas pagas.

6. A restituição da comissão de corretagem é devida porque a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do vendedor, a obrigação acessória de pagamento da corretagem perde sua causa, sendo sua retenção vedada como enriquecimento sem causa.

7. A taxa de fruição é indevida, pois sua incidência pressupõe comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel pelo adquirente. Documentos unilaterais e desprovidos de assinatura dos adquirentes não constituem prova idônea para essa finalidade. Ademais, quando o imóvel permanece sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação, afasta-se a posse direta dos adquirentes e, por consequência, qualquer fundamento para a cobrança de taxa pelo seu aproveitamento.

8. Os danos morais estão configurados. A frustração da legítima expectativa gerada pelo marketing agressivo, aliada à resistência injustificada do fornecedor em promover a rescisão sem imposição de penalidades abusivas, ultrapassa o patamar do mero dissabor contratual, gerando angústia, insegurança e abalo psicológico que afetam a tranquilidade e o bem-estar dos consumidores, com valor de indenização fixado em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da dupla finalidade compensatória e pedagógica do instituto.

9. Nos casos de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ. A sentença merece parcial reforma para distinguir: sobre a restituição das parcelas pagas, a correção monetária corre a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir da citação; sobre a indenização por danos morais, a correção monetária incide a partir do arbitramento e os juros de mora a partir da citação, em consonância com a Súmula 362 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirão correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos, inclusive o ônus sucumbencial, tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima. Deixa-se de majorar os honorários advocatícios, eis que já fixados no percentual máximo de 20%.

Tese de julgamento: "1. A promessa de rentabilidade financeira por meio de pool de locação, quando incompatível com os resultados efetivamente apurados, configura falha no dever de informação e publicidade enganosa por omissão, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com restituição integral dos valores pagos. 2. Os percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018 são inaplicáveis quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, incidindo a Súmula 543 do STJ. 3. A rescisão por culpa exclusiva do fornecedor implica a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem, vedado o enriquecimento sem causa. 4. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o uso efetivo do imóvel pelo adquirente, especialmente quando o bem permanece sob administração exclusiva do fornecedor em regime de pool de locação. 5. A frustração de legítima expectativa gerada por marketing agressivo e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que transcende o mero dissabor contratual. 6. Em se tratando de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC,
arts
. 2o; 3o; 6o, III; 37, §1o; 51, IV; 54, §3o; CC,
arts
. 186 e 422; Lei no 13.786/2018, art. 67-A, §5o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 362; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF, 2a Seção, j. 14/08/2019; TJ-MT, Ap.
Cív
. 1052462-68.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5a Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJ-MT, Ap.
Cív
. 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 11/02/2025; TJ-MT, Emb. Decl.
Cív
. 1032165-11.2022.8.11.0041, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 20/08/2025.

(N.U 1036212-23.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2026,
Publicado
no DJE 06/04/2026)

DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

A Recorrente pretende a revogação da gratuidade da justiça deferida à parte autora, sob o argumento de inexistência de hipossuficiência econômica.

A sentença registrou, em tópico próprio, que a impugnação ao benefício não se fez acompanhar de prova idônea apta a infirmar a presunção relativa decorrente da declaração de insuficiência, nos termos do regime jurídico aplicável.

Com efeito, o art. 99, §3o, do CPC estabelece presunção de veracidade da alegação de insuficiência formulada por pessoa natural, cabendo à parte adversa demonstrar elementos concretos que revelem capacidade financeira incompatível com o benefício.

A mera referência à formação profissional da autora ou a conjecturas abstratas sobre potencial renda não basta para afastar a gratuidade.

A impugnação ao benefício exige demonstração concreta da capacidade financeira da parte adversa, não se prestando a esse fim presunções genéricas, ilações subjetivas ou referências abstratas a profissão, escolaridade ou padrão hipotético de renda. Ausente prova idônea em sentido contrário, subsiste a presunção relativa de veracidade da declaração de insuficiência.

No recurso, não se identifica prova nova ou elemento objetivo apto a desconstituir a conclusão do juízo de origem. A insurgência permanece no plano argumentativo, sem lastro documental robusto que demonstre capacidade econômica suficiente para suportar custas e honorários sem prejuízo do sustento próprio.

Por conseguinte, deve ser mantida a assistência judiciária gratuita.

CONCLUSÃO

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para reduzir a indenização por danos morais ao valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantida, no mais, a sentença recorrida.

Em razão do parcial provimento do recurso, deixo de majorar os honorários recursais, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.
” (
g.n
.)

Pois bem.

Após detida análise dos autos e do acórdão embargado, verifico que todas as questões relevantes para o deslinde da controvérsia foram devidamente enfrentadas no acórdão embargado. A tese central da Embargante, que agora tenta
revestir sob o manto da "omissão", foi o eixo condutor de toda a análise jurídica realizada por esta Colenda Câmara.

O cerne da celeuma reside na natureza do direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor. Trata-se de um direito potestativo, cujo exercício independe da aceitação da contraparte ou da formalização de distrato bilateral complexo. Uma vez manifestada a vontade do consumidor dentro do prazo reflexivo de sete dias, o vínculo resolve-se de pleno direito, devendo as partes retornar ao
status quo ante
.
Sobre esse ponto, o acórdão embargado foi absolutamente preciso ao consignar, em trecho que merece ser reproduzido na íntegra:

"Em hipóteses de contratação ocorrida fora do estabelecimento comercial, o art. 49 do CDC assegura ao consumidor o direito potestativo de desistir do contrato no prazo de 7 (sete) dias, contados de sua assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, sem necessidade de motivação e independentemente de anuência do fornecedor. (...) O parágrafo único do referido dispositivo é expresso ao determinar a devolução imediata dos valores eventualmente pagos, monetariamente atualizados. Portanto, uma vez exercido tempestivamente o direito de arrependimento, não se mostra juridicamente admissível submeter sua eficácia a condicionantes estranhas à lei, sobretudo quando capazes de criar obstáculo indevido ao desfazimento do vínculo."

A fundamentação do acórdão foi enfática ao assentar que a exigência de outorga de procuração aos advogados da própria fornecedora transborda os limites da razoabilidade e da boa-fé objetiva. Não há falar em "paralelismo das formas" para legitimar o cerceamento de um direito legalmente assegurado. Ora, se a lei confere ao consumidor a prerrogativa de desistir imotivadamente, o fornecedor não pode erigir barreiras burocráticas abusivas para postergar ou dificultar a restituição dos valores.
O acórdão embargado foi preciso ao consignar:

“No regime do art. 49 do CDC, a resolução contratual opera-se pela manifestação inequívoca do consumidor no prazo legal. Não se exige celebração de distrato bilateral, tampouco outorga de
mandato
judicial ou extrajudicial a patronos indicados pelo fornecedor. O direito de arrependimento, por sua própria natureza, é exercido unilateralmente pelo consumidor, incumbindo ao fornecedor cumprir as consequências legais daí decorrentes, inclusive a restituição integral dos valores pagos."

A alegada "ausência de resistência" é argumento que se esvai diante da realidade fática documentada. Condicionar o exercício de um direito potestativo à submissão do consumidor a um mandato advocatício forçado constitui, por si só, uma forma de resistência ilegítima. A resistência não se manifesta apenas pela negativa direta, mas também pela imposição de condições
sine

qua
non
que a lei não autoriza.

O acórdão embargado tratou detidamente sobre a abusividade de tal conduta, enquadrando-a no art. 39, inciso IV, do CDC. Restou consignado que a fornecedora tentou prevalecer-se da vulnerabilidade do consumidor para impor-lhe obrigações desproporcionais, transformando um procedimento administrativo de cancelamento em uma "
via
crucis
" jurídica para os apelados.

"A exigência adicional, sem base legal específica e sem correlação necessária com o simples desfazimento do contrato, configura condicionamento abusivo ao exercício de direito básico do consumidor, em afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual. A sentença foi explícita ao registrar que tal exigência não guardava relação com o objeto do distrato, que consistia unicamente em desfazer o negócio e restituir os valores pagos, bem como ao consignar que a alegação de segurança jurídica não veio acompanhada de explicação idônea sobre sua real necessidade."

Quanto ao dever de indenizar, a decisão fundamentou-se na premissa de que a conduta da Embargante ultrapassou o mero inadimplemento contratual. A retenção injustificada por mais de dois anos, aliada à tentativa de "venda casada" de serviços advocatícios (por meio da procuração inserida no distrato), feriu a dignidade e a tranquilidade dos consumidores, que viram seu tempo útil desviado para sanar uma ilegalidade flagrante.
O acórdão embargado foi preciso ao fundamentar a configuração do dano moral nos seguintes termos:

“O que se verifica, em verdade, é a criação de embaraço indevido ao exercício de direito expressamente assegurado em lei, mediante imposição de condicionante estranha ao simples desfazimento do negócio. Desse modo, o ilícito, assim, não decorre apenas do inadimplemento contratual em sentido estrito, mas do modo abusivo de atuação do fornecedor, apto a frustrar a legítima expectativa de resolução célere da avença e a impor aos consumidores constrangimento e
insegurança que excedem os dissabores ordinários da vida negocial. Tal circunstância é agravada pelo contexto fático do caso: contratação realizada em ambiente de lazer; manifestação tempestiva de arrependimento; exigência de outorga de poderes aos advogados da fornecedora para viabilizar o distrato; resistência em afastar essa imposição. Esses elementos, tomados em conjunto, evidenciam violação ao dever de boa-fé objetiva e à confiança legítima do consumidor, apta a justificar a reparação moral."

É imperioso ressaltar que a embargada é advogada, o que torna a conduta da embargante ainda mais acintosa ao tentar impor-lhe representação profissional por terceiros estranhos e vinculados à parte adversa. O acórdão valorou tais nuances para concluir pela configuração do dano moral, mantendo o reconhecimento do ilícito, mas adequando o valor aos parâmetros da proporcionalidade.

Note-se que a Embargante não aponta uma contradição interna no texto do acórdão, tampouco uma lacuna sobre ponto fundamental não apreciado. O que se observa é a tentativa de forçar uma nova interpretação sobre o conceito de "procedimento formal" e "segurança jurídica", buscando validar a exigência de procuração que este Colegiado já declarou abusiva.

O magistrado não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos aventados pelas partes, desde que a fundamentação adotada seja suficiente para lastrear a conclusão alcançada.

No caso presente, a lógica decisória foi completa: (i) incidência do art. 49 do CDC; (
ii
) validade do arrependimento; (
iii
) abusividade do condicionamento do distrato; (
iv
) dever de restituir integralmente; (v) ocorrência de dano moral pela conduta
obstaculizadora
.

A pretensão de reforma, sob o pretexto de omissão, atenta contra a finalidade dos embargos de declaração. A via
aclaratória
não se destina ao juízo de retratação sobre o mérito da causa. Se a parte entende que houve erro de julgamento (
error
in
iudicando
), deve valer-se dos recursos excepcionais às instâncias superiores, e não tentar a rediscussão perante este Tribunal.

O princípio do paralelismo das formas, invocado pela embargante (art. 107 e 472 do CC), deve ser interpretado em harmonia com o microssistema consumerista. Nas relações de consumo, marcadas pela vulnerabilidade estrutural, as normas de ordem pública do CDC mitigam o rigor formalista do Direito Civil clássico quando este é utilizado como instrumento de opressão ou obstáculo ao acesso à justiça e aos direitos básicos.

A decisão
demonstrou
que a exigência de procuração era desnecessária para a finalidade de segurança jurídica. O distrato poderia ser perfeitamente formalizado sem que o consumidor outorgasse poderes para advogados da construtora. A insistência da empresa nesse ponto revela que a pretensão não era puramente formal, mas impositiva de uma condição desvantajosa e vexatória.

"Por isso mesmo, não se pode qualificar como simples etapa burocrática aquilo que envolve autorização para representação por profissionais vinculados à parte contrária.
(...)
Cuida-se de providência juridicamente destacável, que reclama consentimento livre, esclarecido e desatrelado de qualquer imposição econômica ou contratual. Condicionar a restituição devida e o aperfeiçoamento do distrato à prática desse ato excede os limites da regular formalização negocial e introduz obstáculo indevido ao exercício de direito assegurado por lei ao consumidor."

Noutro giro, a embargante sustenta que o acórdão teria sido omisso ao não analisar adequadamente os pressupostos da responsabilidade civil previstos nos
arts
. 186 e 927 do Código Civil.

Contudo, a análise do acórdão embargado revela que todos os elementos da responsabilidade civil foram devidamente identificados e fundamentados. O ato ilícito consistiu na imposição de condição abusiva ao exercício do direito de arrependimento, em violação ao art. 39, IV, do CDC e ao princípio da boa-fé objetiva. O acórdão foi preciso ao identificar o ilícito:

"O ilícito reconhecido na origem consiste em obstar o exercício de direito expressamente assegurado em lei, mediante imposição de condição estranha à disciplina consumerista, frustrando a expectativa legítima de resolução simples e rápida do negócio desfeito dentro do prazo legal."

Saliento, o órgão julgador não está obrigado a se pronunciar sobre todos os pontos suscitados pelas partes ou a rebater, um a um, os argumentos lançados nos autos, bastando que fundamente sua decisão de forma clara e coerente, o que se verificou no caso.

Nesse sentido, não se configura omissão, tampouco negativa de prestação jurisdicional, quando a fundamentação adotada se mostra clara, suficiente e juridicamente adequada, ainda que não faça menção literal ou individualizada a cada argumento invocado pelas partes, bastando que seja possível extrair do conteúdo da decisão os fundamentos determinantes do julgado.

Evidente, assim, a impropriedade do manejo dos embargos de declaração, que não se configuram como outra instância recursal, pois, mesmo para fins de prequestionamento, o uso deste recurso se limita à demonstração de ocorrência das hipóteses contempladas no art. 1.022, CPC.

Do prequestionamento.

Com relação ao prequestionamento articulado pelo embargante, cumpre destacar que o órgão julgador não está
adstrito
a rebater, um a um, todos os argumentos expendidos pelas partes, tampouco a mencionar expressamente cada dispositivo legal invocado, desde que a matéria controvertida tenha sido devidamente enfrentada de forma clara, fundamentada e suficiente para a solução da lide.

Com efeito, vigora no ordenamento jurídico pátrio o princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual o julgador, apreciando as provas e fundamentos constantes dos autos, delimita os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, não se lhe impondo a obrigação de enfrentar questões irrelevantes, impertinentes, ou que já se encontrem implicitamente resolvidas pela fundamentação adotada.

Assim, uma vez demonstrado que o acórdão impugnado examinou adequadamente o cerne da discussão e apresentou fundamentação idônea, considera-se plenamente atendido o dever de prestação jurisdicional, não havendo falar em omissão pelo simples fato de o julgado não conter referência expressa a
todos os dispositivos legais mencionados pelas partes. O que se exige, em verdade, é a apreciação substancial da tese jurídica submetida à apreciação, e não a menção literal ou exaustiva dos preceitos normativos suscitados.

Nesse sentido é o entendimento do e. Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – ACIDENTE DE TRÂNSITO – ÓBITO – AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE – ERRO MATERIAL – RECONHECIMENTO – EMBARGOS DA PARTE RÉ E DA SEGURADORA REJEITADOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS O DA PARTE AUTORA.

Verificada apenas a existência de erro material no acórdão embargado, o acolhimento em parte dos declaratórios é a medida que se impõe.

Os embargos de declaração são cabíveis somente quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, omissão ou contradição, não sendo viável a sua oposição com o escopo único de prequestionamento ou reapreciação do julgado, salvo nos casos em que se constate quaisquer dos vícios apontados e a correção destes leve à modificação da decisão embargada

Ainda que a parte alegue a intenção de ventilar matéria para fins de prequestionamento, o julgador não é obrigado a examinar exaustivamente todos os dispositivos legais apontados pela parte recorrente, quando a fundamentação da decisão for clara e precisa, solucionando o objeto da lide.

(N.U 0009908-27.2013.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023,
Publicado
no DJE 14/12/2023)

Diante dessas considerações, não há como acolher o prequestionamento suscitado pela parte apelante, porquanto a matéria devolvida à apreciação jurisdicional foi suficientemente enfrentada no acórdão, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade a justificar a integração do julgado. Assim, o prequestionamento deve ser rejeitado.

Por essas razões,
REJEITO
os embargos de declaração opostos.

Por fim, ficam as partes embargantes advertidas de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não aponte, de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do
Código de Processo Civil, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2o do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026