Tribunal: TJMT
Processo: 1046124-54.2019.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DE CORRETORA DE IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR INCORPORADORA. TEMA 1173 DO STJ. ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO. EXCLUSÃO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. EMBARGOS ACOLHIDOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de Declaração contra acórdão que manteve sua condenação solidária com as incorporadoras à restituição de valores pagos pela autora e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do inadimplemento na entrega de imóvel do empreendimento "Residencial Novo Tempo".
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão ao não aplicar a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173, que estabelece os limites da responsabilidade de corretores de imóveis por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário.
III. Razões de decidir
3. O acórdão embargado incorreu em omissão ao não se manifestar sobre a tese firmada pelo STJ no Tema 1173, julgado em 29/10/2025 no REsp n. 2.008.542/RJ, que define especificamente os parâmetros de responsabilização de corretores de imóveis em casos de inadimplemento por incorporadoras.
4. A embargante atuou exclusivamente como intermediadora na negociação, conforme demonstra o contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária, sem envolvimento nas atividades de incorporação, construção ou pertencimento ao grupo econômico das incorporadoras.
5. Não se demonstrou qualquer das exceções previstas na tese do Tema 1173, ou seja, envolvimento nas atividades de incorporação e construção, integração no grupo econômico das incorporadoras, ou confusão patrimonial, circunstâncias que justificariam a responsabilização solidária.
6. A responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor não é absoluta, devendo ser aplicada considerando-se a natureza específica da atividade desenvolvida por cada fornecedor na cadeia de consumo.
IV. Dispositivo e tese
7. Embargos de Declaração conhecidos e acolhidos para suprir a omissão apontada, afastando a responsabilidade solidária da embargante, mantida a condenação das demais incorporadoras.
Tese de julgamento: "1. O corretor de imóveis que atua exclusivamente na intermediação da negociação, sem envolvimento nas atividades de incorporação ou construção, não integração ao grupo econômico das incorporadoras ou confusão patrimonial, não responde solidariamente por inadimplemento contratual das incorporadoras, conforme tese do Tema 1173 do STJ. 2. A omissão quanto à análise de precedente vinculante em recurso repetitivo constitui vício passível de correção via embargos de declaração."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.023 e 1.036; CC, arts. 722, 723 e 725.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.008.542/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 08/10/2025, Tema 1173.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046124-54.2019.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD

FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (EMBARGANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (EMBARGANTE), EFRAIM IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 30.657.790/0001-43 (EMBARGADO), MILLENIUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS (EMBARGADO), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (EMBARGADO), ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS - CPF: 839.137.931-00 (EMBARGADO), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (EMBARGADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (EMBARGADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), EFRAIM IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 30.657.790/0001-43 (EMBARGANTE), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (EMBARGANTE), ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS - CPF: 839.137.931-00 (EMBARGANTE), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DE CORRETORA DE IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR INCORPORADORA. TEMA 1173 DO STJ. ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO. EXCLUSÃO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. EMBARGOS ACOLHIDOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de Declaração contra acórdão que manteve sua condenação solidária com as incorporadoras à restituição de valores pagos pela autora e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do inadimplemento na entrega de imóvel do empreendimento "Residencial Novo Tempo".

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão ao não aplicar a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173, que estabelece os limites da responsabilidade de corretores de imóveis por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário.

III. Razões de decidir

3. O acórdão embargado incorreu em omissão ao não se manifestar sobre a tese firmada pelo STJ no Tema 1173, julgado em 29/10/2025 no REsp n. 2.008.542/RJ, que define especificamente os parâmetros de responsabilização de corretores de imóveis em casos de inadimplemento por incorporadoras.

4. A embargante atuou exclusivamente como intermediadora na negociação, conforme demonstra o contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária, sem envolvimento nas atividades de incorporação, construção ou pertencimento ao grupo econômico das incorporadoras.

5. Não se demonstrou qualquer das exceções previstas na tese do Tema 1173, ou seja, envolvimento nas atividades de incorporação e construção, integração no grupo econômico das incorporadoras, ou confusão patrimonial, circunstâncias que justificariam a responsabilização solidária.

6. A responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor não é absoluta, devendo ser aplicada considerando-se a natureza específica da atividade desenvolvida por cada fornecedor na cadeia de consumo.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de Declaração conhecidos e acolhidos para suprir a omissão apontada, afastando a responsabilidade solidária da embargante, mantida a condenação das demais incorporadoras.

Tese de julgamento:

"1. O corretor de imóveis que atua exclusivamente na intermediação da negociação, sem envolvimento nas atividades de incorporação ou construção, não integração ao grupo econômico das incorporadoras ou confusão patrimonial, não responde solidariamente por inadimplemento contratual das incorporadoras, conforme tese do Tema 1173 do STJ. 2. A omissão quanto à análise de precedente vinculante em recurso repetitivo constitui vício passível de correção via embargos de declaração."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, 1.023 e 1.036; CC, arts. 722, 723 e 725.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.008.542/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 08/10/2025, Tema 1173.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Embargos de Declaração
opostos por opostos por
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.
, representada pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, contra acórdão proferido por esta Quinta Câmara de Direito Privado que negou provimento ao recurso de apelação interposto nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e ressarcimento de perdas e danos proposta por
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS.

O acórdão embargado manteve integralmente a sentença de primeiro grau que condenou solidariamente as empresas
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA., IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
e
MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
à restituição integral das parcelas pagas pela autora e ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais, decorrente do inadimplemento na entrega do imóvel do empreendimento "Residencial Novo Tempo".

A embargante alega omissão do acórdão por não ter se manifestado sobre a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173, julgado em recurso repetitivo em 29/10/2025, que trata especificamente dos limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora de compra e venda por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento pela construtora/incorporadora de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário.

A embargada
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
apresentou contrarrazões sustentando que não há omissão na decisão embargada, que a matéria foi devidamente enfrentada e que os embargos possuem caráter infringente, buscando rediscutir o mérito já decidido.

É o Relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
Embargos de Declaração
opostos por
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.
, representada pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, contra acórdão proferido por esta Quinta Câmara de Direito Privado que negou provimento ao recurso de apelação interposto nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e ressarcimento de perdas e danos proposta por
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
.

Os embargos de declaração foram opostos tempestivamente, conforme certificado nos autos, e preenchem os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil, razão pela qual deles
conheço
.

Inicialmente, cumpre destacar que os embargos de declaração constituem recurso de contornos rígidos, destinado a promover a integração do julgado quando presente omissão, contradição, obscuridade ou erro material, conforme disciplina o artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

A questão central dos embargos reside na alegada omissão do acórdão embargado quanto à aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173, julgado pela Segunda Seção em 29/10/2025, no REsp n. 2.008.542/RJ, de relatoria do Ministro Raul Araújo. Este julgamento paradigma estabeleceu parâmetros específicos para a
responsabilização de corretores de imóveis
e sociedades intermediadoras por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Colaciono a íntegra da ementa:

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME :1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda.6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem.7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ:
"O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".
(STJ - REsp: 00000000000002008542 RJ 2019/0310264-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/10/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 29/10/2025) (Destaquei)

No caso em exame, assiste razão o embargante. A questão vertida na exegese recursal possui correlação à sistemática de recursos repetitivos no Tema1173 e os fundamentos que determinaram a tese jurídica em análise perante o STJ, razão pela qual considera-se omisso o acórdão, nos termos do artigo 1.022, parágrafo único, inciso I, do CPC.

Consoante dispõe o art. 722 do Código Civil, a corretagem é contrato pelo qual uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou subordinação, se compromete a obter negócios para outra, conforme suas instruções.

Com efeito, a sociedade corretora ou o corretor de imóveis, que age apenas intermediando a realização do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, facilitando a negociação e promovendo a aproximação das partes, fará jus à comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil, sempre que sua mediação for bem-sucedida. A partir daí, extingue-se sua obrigação contratual de intermediação perante o contratante.

Nessa linha de raciocínio, não integrando a corretora EFRAIM a cadeia de fornecimento do imóvel, tampouco fazendo parte do grupo econômico da incorporadora, não se justifica sua condenação à reparação do autor, por eventual descumprimento do contrato pelo incorporador/construtor.

Reanalisando os autos, verifico que a embargante
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.
atuou exclusivamente como intermediadora na negociação imobiliária, conforme demonstra o "Contrato de Prestação de Serviços de Intermediação Imobiliária para Venda de Imóvel" juntado aos autos (Id.

319518445). O objeto do contrato era especificamente "o PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS pelo CONTRATANTE aos INTERMEDIADORES pela prestação de serviços de INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA", incluindo apresentação do produto, valores, formas de pagamento e informações sobre modalidades de financiamento.

A cláusula 5a do contrato estabelece os honorários recebidos pela embargante (Id.

319518445):

“parágrafo primeiro - As partes convencionam entre si que os valores de INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA relativo à INTERMEDIAÇÃO na venda do imóvel mencionado na clausula segunda é de R$ 6.710,00 (seis mil, setecentos e dez reais), o que representa o percentual de 5,5% do valor total do imóvel.

Parágrafo segundo - É de total responsabilidade dos INTERMEDIADORES, a alteração da forma de recebimento da porcentagem descrita no parágrafo primeiro da cláusula 5o desde instrumento.

Parágrafo terceiro - Por força deste contrato, o CONTRATANTE DECLARA ter pleno conhecimento de que o valor descrito no parágrafo primeiro, Cláusula 5°, é referente aos HONORÁRIOS DE INTERMEDIAÇÃO devidos no ato da assinatura deste contrato, estando em conformidade com a TABELA DE PREÇOS que fará parte integrante deste instrumento.”

Não há nos autos qualquer elemento probatório que demonstre o enquadramento da embargante EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA, representada por sua sócia administradora Gabrielle Rosália Nazário Araújo, nas exceções previstas na tese do Tema 1173. Não se comprovou: (i) envolvimento da empresa nas atividades de incorporação e construção do empreendimento; (ii) integração no mesmo grupo econômico das incorporadoras KASUAL e IPM2; ou (iii) confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em seu benefício.

Na ausência de tais circunstâncias, prevalece a tese da ilegitimidade da corretora para responder pela restituição de valores relativos ao contrato de compra e venda rescindido.

Certo é, que a aplicação da tese do Tema 1173 não conflita com a proteção consumerista, mas sim estabelece critérios objetivos para a responsabilização de cada agente da cadeia de fornecimento conforme sua efetiva participação e responsabilidade no negócio jurídico. A responsabilidade solidária prevista no CDC não é absoluta, devendo ser aplicada considerando-se a natureza específica da atividade desenvolvida por cada fornecedor.

A responsabilidade das demais requeridas - KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA., IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - permanece inalterada, pois estas efetivamente participaram das atividades de incorporação, construção e financiamento do empreendimento, enquadrando-se nas hipóteses de responsabilidade solidária previstas no CDC.

A exclusão da EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA. da condenação não prejudica os direitos da autora ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS, que continuará tendo assegurada a integral reparação dos danos sofridos pelas demais requeridas, que possuem responsabilidade direta e principal pelo inadimplemento contratual.

A jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem reconhecido a necessidade de observância dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, especialmente aqueles firmados em recursos repetitivos, como forma de garantir a segurança jurídica e a uniformização da aplicação do direito.

A correção da omissão mediante o acolhimento dos embargos de declaração não implica
reformatio in pejus
para qualquer das partes, mas sim adequação da decisão aos parâmetros jurisprudenciais vigentes, garantindo a correta aplicação do direito material e processual.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
ACOLHO
os
Embargos de Declaração
para suprir a omissão apontada, nos termos do artigo 1.022, parágrafo único, inciso I, do CPC, aplicando ao caso concreto a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no
Tema 1173
, e, consequentemente,
AFASTO A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
da embargante
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.
, mantendo inalterada a condenação das demais requeridas KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA., IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. nos termos do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026