Tribunal: TJMT
Processo: 1014212-97.2023.8.11.0041
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA - DECADÊNCIA DO DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA - FUNDO DE COMÉRCIO PREJUDICADO - MORA EX RE CONFIGURADA - GRATUIDADE DE JUSTIÇA EM GRAU RECURSAL - RECURSO ADESIVO INADMISSÍVEL POR AUSÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA – AMBOS OS RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1 – Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para decretar o despejo, condenar ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, inclusive IPTU, bem como ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A parte ré apelante sustenta ilegitimidade ativa, direito à renovação contratual ou indenização por fundo de comércio e ausência de mora. Os autores, em recurso adesivo, insurgem-se quanto ao termo inicial da eficácia do despejo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 – Há 4 questões em discussão: (i) definir se há legitimidade ativa de proprietário que não figura formalmente no contrato de locação; (ii) estabelecer se é cabível a renovação compulsória da locação ou indenização por fundo de comércio após o prazo legal; (iii) determinar se a ausência de envio de boletos descaracteriza a mora do locatário; (iv) verificar a admissibilidade do recurso adesivo diante da inexistência de sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 - Reconhece-se a legitimidade ativa do proprietário do imóvel para propor ação de despejo, ainda que não figure como locador contratual, pois detém o direito de reaver o bem.
4 - Afirma-se que o direito à ação renovatória decai quando não proposta no interregno legal de 1 ano até 6 meses antes do término do contrato, nos termos do art. 51, § 5o, da Lei no 8.245/91.
5 - Entende-se que a perda do direito à renovação acarreta a inviabilidade da indenização por fundo de comércio, por sua natureza acessória.
6 - Caracteriza-se a mora ex re pelo simples inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo certo, sendo irrelevante a ausência de envio de boletos pelo credor.
7 - Admite-se a concessão excepcional da gratuidade de justiça em grau recursal para viabilizar o conhecimento do recurso, em observância ao acesso à justiça.
8 – Afasta-se o conhecimento do recurso adesivo por ausência de sucumbência recíproca, uma vez que a parte obteve integral êxito no mérito, sendo irrelevante a discordância quanto ao momento de eficácia da decisão.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9 - Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O proprietário do imóvel possui legitimidade ativa para a ação de despejo, ainda que não seja o locador formal no contrato.
2. O não ajuizamento da ação renovatória no prazo legal implica decadência do direito à renovação e afasta a indenização por fundo de comércio.
3. A mora do locatário configura-se automaticamente pelo inadimplemento de obrigação com termo certo, independentemente de envio de boletos.
4. O recurso adesivo exige sucumbência recíproca e não se admite para rediscutir apenas a forma de execução da sentença.
5. Desprovidos ambos os recursos. Mantida a sentença da origem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014212-97.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JOSE CABRAL LOPES - CPF: 362.719.007-63 (APELANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), DAISY MARIA DA CONCEICAO HERANI LOPES - CPF: 283.938.801-49 (APELANTE), SILVIA CRISTINA MELO GUIMARAES - CPF: 118.191.068-45 (APELADO), LUCAS DE MELLO BERTONI - CPF: 056.981.151-17 (ADVOGADO), HEMERSON LEITE DE SOUZA - CPF: 691.197.161-68 (ADVOGADO), ARTHUR LOURO GUIMARAES - CPF: 104.163.318-15 (APELADO), JOSE CABRAL LOPES - CPF: 362.719.007-63 (APELADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), DAISY MARIA DA CONCEICAO HERANI LOPES - CPF: 283.938.801-49 (APELADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), SILVIA CRISTINA MELO GUIMARAES - CPF: 118.191.068-45 (APELANTE), HEMERSON LEITE DE SOUZA - CPF: 691.197.161-68 (ADVOGADO), LUCAS DE MELLO BERTONI - CPF: 056.981.151-17 (ADVOGADO), ARTHUR LOURO GUIMARAES - CPF: 104.163.318-15 (APELANTE), HEMERSON LEITE DE SOUZA - CPF: 691.197.161-68 (ADVOGADO), LUCAS DE MELLO BERTONI - CPF: 056.981.151-17 (ADVOGADO), ARTHUR LOURO GUIMARAES - CPF: 104.163.318-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA JOSE LEAO - CPF: 405.455.551-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO
-
LOCAÇÃO COMERCIAL
-
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA
-
ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA
-
DECADÊNCIA DO DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA
-
FUNDO DE COMÉRCIO PREJUDICADO
-
MORA EX RE CONFIGURADA
-
GRATUIDADE DE JUSTIÇA EM GRAU RECURSAL
-
RECURSO ADESIVO INADMISSÍVEL POR AUSÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA

–

AMBOS OS
RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1 –
Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para decretar o despejo, condenar ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, inclusive IPTU, bem como ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A parte ré apelante sustenta ilegitimidade ativa, direito à renovação contratual ou indenização por fundo de comércio e ausência
de mora. Os autores, em recurso adesivo, insurgem-se quanto ao termo inicial da eficácia do despejo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 –
Há 4 questões em discussão: (i) definir se há legitimidade ativa de proprietário que não figura formalmente no contrato de locação; (
ii
) estabelecer se é cabível a renovação compulsória da locação ou indenização por fundo de comércio após o prazo legal; (
iii
) determinar se a ausência de envio de boletos descaracteriza a mora do locatário; (
iv
) verificar a admissibilidade do recurso adesivo diante da inexistência de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 -
Reconhece-se a legitimidade ativa do proprietário do imóvel para propor ação de despejo, ainda que não figure como locador contratual, pois detém o direito de reaver o bem.

4 -
Afirma-se que o direito à ação renovatória decai quando não proposta no interregno legal de 1 ano até 6 meses antes do término do contrato, nos termos do art. 51, § 5o, da Lei no 8.245/91.

5 -
Entende-se que a perda do direito à renovação acarreta a inviabilidade da indenização por fundo de comércio, por sua natureza acessória.

6 -
Caracteriza-se a mora
ex

re
pelo simples inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo certo, sendo irrelevante a ausência de envio de boletos pelo credor.

7 -
Admite-se a concessão excepcional da gratuidade de justiça em grau recursal para viabilizar o conhecimento do recurso, em observância ao acesso à justiça.

8 –
Afasta-se o conhecimento do recurso adesivo por ausência de sucumbência recíproca, uma vez que a parte obteve integral êxito no mérito, sendo irrelevante a discordância quanto ao momento de eficácia da decisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9 -
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O proprietário do imóvel possui legitimidade ativa para a ação de despejo, ainda que não seja o locador formal no contrato.

2. O não ajuizamento da ação renovatória no prazo legal implica decadência do direito à renovação e afasta a indenização por fundo de comércio.

3. A mora do locatário configura-se automaticamente pelo inadimplemento de obrigação com termo certo, independentemente de envio de boletos.

4. O recurso adesivo exige sucumbência recíproca e não se admite para rediscutir apenas a forma de execução da sentença.

5. Desprovidos ambos os recursos. Mantida a sentença da origem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível e Recurso Adesivo interpostos contra a sentença proferida pelo juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Despejo no 1014212-97.2023.8.11.0041, ajuizada por
JOSÉ CABRAL LOPES
e
DAISY MARIA DA CONCEIÇÃO HERANI LOPES
em desfavor de
SILVIA CRISTINA MELO GUIMARÃES
e
ARTHUR LOURO GUIMARÃES
.

Consta dos autos que os autores, na qualidade de locadores, firmaram contrato de locação comercial com os réus, tendo por objeto imóvel situado na Avenida Generoso Ponce, no 97, Centro, Cuiabá/MT, cujo último termo aditivo estabeleceu a vigência no período de 01/04/2020 a 31/03/2023, mediante pagamento de aluguel mensal e encargos acessórios, dentre os quais o IPTU.

Alegam que, não obstante o término do prazo contratual e a notificação prévia quanto ao desinteresse na renovação da locação, os réus permaneceram na posse do imóvel, deixando, ainda, de adimplir encargos contratuais, especialmente o IPTU, razão pela qual ajuizaram a presente demanda, pleiteando a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos valores devidos.

Regularmente citados, os réus apresentaram contestação, na qual suscitaram, em síntese, a longa permanência no imóvel, a realização de investimentos no estabelecimento comercial, a ausência de intenção de
inadimplir obrigações e a inexistência de envio de boletos pela administradora, o que teria motivado a interrupção dos pagamentos.

Requereram, ao final, a improcedência dos pedidos, com pleito de renovação da locação ou, subsidiariamente, indenização por fundo de comércio.

Sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, para: (i) decretar o despejo dos réus, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, a contar do trânsito em julgado; (
ii
) condená-los ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, bem como dos encargos locatícios, inclusive IPTU, até a efetiva desocupação do imóvel; (
iii
) condená-los ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformada, a ré SILVIA CRISTINA MELO GUIMARÃES interpôs
Recurso de Apelação
(id. 323380406), arguindo, preliminarmente, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

No mérito, sustenta: (a) a ilegitimidade ativa de um dos autores; (b) o direito à renovação contratual, em razão da exploração do ponto comercial por longo período; (c) a possibilidade de indenização por fundo de comércio; e (d) a ausência de mora, sob o argumento de que a falta de envio de boletos teria impedido o pagamento dos aluguéis.

Por sua vez, os autores interpuseram
Recurso Adesivo
, sustentando que, embora a sentença lhes tenha
sido favorável, houve sucumbência parcial quanto ao momento de eficácia do despejo, uma vez que a desocupação foi condicionada ao trânsito em julgado.

Requerem, assim, a reforma da sentença nesse ponto, para determinar a desocupação independentemente do trânsito em julgado, bem como a possibilidade de utilização do crédito locatício como caução.

Houve contrarrazões aos recursos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EGRÉGIA CÂMARA

I
–

PRELIMINARES

Justiça Gratuita
.
Os apelados impugnaram a gratuidade, alegando ausência de comprovação documental e requerendo o não conhecimento do recurso por deserção, apontando que a apelante é empresária do ramo de estética há mais de quatorze anos, explora salão de beleza em ponto comercial privilegiado, realizou investimentos no imóvel e constituiu advogado particular.

A apelante, por sua vez, sustenta a existência de deferimento tácito do benefício ou, subsidiariamente, requer sua concessão em sede recursal.

Entretanto, analisando os autos, verifico que a
apelante, empresária do ramo de estética há mais de uma década,
não formulou pedido expresso de gratuidade em primeiro grau
, limitando-se a juntar declaração de hipossuficiência com a contestação.
(id. 323380366).

Assim, verifica-se que não houve pedido expresso de gratuidade da justiça na origem, tampouco decisão judicial a respeito.

Não obstante, em atenção aos princípios da primazia do julgamento do mérito e da instrumentalidade das formas, e com o objetivo de evitar solução meramente formal que impeça o exame do recurso, revela-se possível o deferimento da gratuidade da justiça de forma excepcional e restrita, exclusivamente para viabilizar a análise do presente recurso de apelação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite tal solução, ao reconhecer que o benefício pode ser concedido em grau recursal, inclusive de forma limitada, quando necessário para assegurar o acesso à jurisdição.

Assim, a fim de viabilizar o julgamento do recurso e garantir o pleno acesso à justiça, defiro excepcionalmente a gratuidade de justiça tão somente para análise do presente recurso de apelação, sem prejuízo da análise de mérito e da possibilidade de revogação do benefício em fase de
cumprimento de sentença, caso se comprove capacidade contributiva superveniente.

ILEGITIMIDADE ATIVA.
A apelante suscita, a
ilegitimidade ativa do autor José Cabral Lopes
, sustentando que ele não figura como locador no contrato de locação. A tese não prospera.

Os autores juntaram aos autos a matrícula número três mil novecentos e setenta e um do Cartório do Sétimo Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá, que comprova que José Cabral Lopes é proprietário do imóvel locado.

A Lei 8.245, em seu artigo 5o, que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

O locador é aquele que tem o direito de reaver o imóvel, direito que decorre da propriedade ou de outro título que confira o direito de locar.

No caso, ainda que o contrato tenha sido assinado apenas por Daisy Maria da Conceição
Herani
Lopes, o imóvel pertence a José Cabral Lopes, que possui interesse direto na retomada do bem.

A
ssim, a
relação locatícia possui natureza pessoal, e não real. Por essa razão, a legitimidade para a ação de despejo, em regra, é do locador, que pode ou não ser o proprietário.

Contudo, sendo o proprietário o titular do direito de reaver o imóvel, é inegável sua pertinência subjetiva para
a lide, especialmente quando compõe o polo ativo junto à locadora contratual.

P
ortanto, a preliminar de ilegitimidade ativa de José Cabral Lopes.

Superada a questão da admissibilidade, passo à análise do mérit
o
.

II – DO MÉRITO.

A apelante pleiteia a
renovação compulsória do contrato e, subsidiariamente, indenização pelo fundo de comércio
.

Entretanto, ambas as pretensões são inviáveis, pois fulminadas pela decadência.

A Lei do Inquilinato, em seu art. 51, § 5o, estabelece uma regra específica e contraintuitiva.

Ela cria uma "janela de oportunidade" para o ajuizamento da Ação Renovatória, que não pode ser proposta a qualquer tempo. O

inquilino deve ajuizar a ação no período que se inicia 1 (um) ano antes e se encerra, impreterivelmente, 6 (seis) meses antes do término do contrato.

Aplicando a regra ao caso concreto:

Término do Contrato: 31
/03/2023
.

Início da Janela para Ação: 31
/03/2022
(
0
1
a
no antes).

Fim da Janela para Ação: 30
/09/2022
(
0
6 meses antes).

A apelante deveria, portanto, ter proposto a Ação Renovatória entre 31/03/2022 e 30/09/2022.

Ao não
fazê-lo
, seu direito de pleitear a renovação judicial simplesmente deixou de existir, operando-se a decadência.

Como o direito à indenização pelo fundo de comércio é acessório e só existe para compensar a perda de uma renovação legítima (art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91), a decadência do direito principal (renovação) acarreta, por consequência, a perda do direito à indenização.

Por fim
, a
apelante busca, sem sucesso, afastar os efeitos de sua própria mora, confessando o inadimplemento dos aluguéis desde abril de 2023, mas imputando a responsabilidade aos locadores pela suposta ausência de envio dos boletos de cobrança.

A tese não possui amparo legal.

A obrigação de pagar o aluguel é, por sua natureza, portável e positiva, com data de vencimento certa.

Assim, o inadimplemento no termo constitui o devedor em mora de pleno direito (mora
ex

re
), independentemente de qualquer notificação ou interpelação, conforme dispõe o caput do art. 397 do Código Civil.

O envio de boletos é um facilitador, uma comodidade, cuja interrupção não tem o condão de alterar a
natureza da obrigação nem de transferir ao credor o ônus de buscar o pagamento.

Caberia à devedora, diante da ausência do documento, buscar meios alternativos para adimplir sua obrigação, seja por depósito, transferência ou, em último caso, pela via judicial da consignação em pagam
ento.

Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres. Legitimidade ativa da usufrutuária locadora confirmada. Ré-apelante que não se desincumbiu do ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora.
Alegação de ausência de envio de boleto para pagamento que não descaracteriza a mora
ex

re
, a qual independe de qualquer ato do credor, como interpelação ou citação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado. Inteligência do artigo 397 do Código Civil. Sentença de procedência confirmada. RECURSO DESPROVIDO.

(TJSP, RAC 1018665-96.2014.8.26.0506, 34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO,
RELATOR: L. G. COSTA WAGNER, JULGADO EM 22/02/2018).

Ao se manter inerte, a apelante violou o dever de cooperação, anexo à boa-fé objetiva, e assumiu integralmente as consequências de seu inadimplemento.

Assim, a mora da apelante está devidamente caracterizada, sendo de rigor a manutenção dos encargos decorrentes, conforme determinado na sentença.

II
I
– RECURSO ADESIVO.

O recurso adesivo possui natureza subordinada ao recurso principal
.

Tendo em vista que o recurso principal foi conhecido e desprovido, não há óbice à análise do recurso adesivo quanto a esse aspecto.

Contudo, o recurso adesivo padece de vício próprio e autônomo que impede seu conhecimento, qual seja, a ausência de sucumbência recíproca, requisito indispensável previsto no artigo novecentos e noventa e sete, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil, que estabelece que sendo vencidos autor e réu, ao recurso interposto por qualquer deles poderá aderir o outro.

A apelação adesiva pressupõe, portanto, sucumbência recíproca, ou seja, que ambas as partes tenham sido parcialmente vencidas na demanda.

Compulsando a sentença recorrida, verifico que o juízo
da origem
julgou integralmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

Os autores obtiveram o despejo, a cobrança dos aluguéis desde março de dois mil e vinte e três, a cobrança do IPTU e os honorários de sucumbência em seu favor no percentual de dez por cento.

portanto,
conseguiram
cem por cento do que pleitearam na petição inicial, não havendo nenhuma derrota, parcial ou total, em seus pedidos.

Por outro lado
, os apelantes adesivos sustentam que houve sucumbência parcial, pois a sentença condicionou o despejo ao trânsito em julgado, afastando a aplicação do artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/1991.

Argumentam que tal limitação configura derrota jurídica parcial, porquanto frustrou a utilidade imediata da tutela.

Não lhes assiste razão.

A controvérsia posta exige a distinção entre sucumbência quanto ao pedido e a disciplina do modo de execução da sentença.

A sucumbência, como cediço, decorre da não obtenção, total ou parcial, do bem da vida pretendido,
estando intrinsecamente vinculada ao conteúdo material da decisão, e não à forma ou ao momento de sua efetivação.

No caso, o inconformismo dos apelantes adesivos não se dirige ao conteúdo do provimento jurisdicional que lhes foi integralmente favorável quanto ao despejo e à cobrança, mas tão somente ao termo inicial de sua eficácia, fixado no trânsito em julgado.

Tal circunstância não desnatura o êxito obtido, porquanto não implica redução ou negativa do direito reconhecido, limitando-se a disciplinar sua eficácia temporal e o modo de cumprimento da ordem judicial.

Nessa perspectiva, a parte que alcança integralmente o bem da vida postulado não pode ser considerada vencida para fins do artigo 997, § 1o, do Código de Processo Civil, ainda que discorde dos parâmetros estabelecidos para a execução do julgado.

A apelação adesiva, por sua vez, não se presta ao aperfeiçoamento de decisão favorável nem à rediscussão de aspectos instrumentais de sua execução, destinando-se, unicamente, à impugnação de sucumbência efetiva.

Conclui-se, portanto, que a insurgência deduzida versa sobre o modo de execução da sentença, e não sobre sucumbência no pedido.

Ante o exposto
,
DEFIRO
a gratuidade da justiça à apelante exclusivamente para fins de análise do recurso de
apelação
, e
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação bem como ao Recurso Adesivo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026