Tribunal: TJMT
Processo: 1021044-30.2023.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
APELANTE(S): MARGARETE DE FATIMA LOPES ARANHA
APELADO(S): LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEIÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ALEGADA NULIDADE CONTRATUAL POR IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO. REGULARIZAÇÃO POSTERIOR COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE AUTOMÁTICA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS NÃO DEMONSTRADA. RELAÇÃO DE CONSUMO RECONHECIDA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INDEFERIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação revisional de contrato c/c indenização por danos morais e materiais, julgou improcedentes os pedidos formulados pela autora, consistentes em declaração de nulidade contratual, revisão de cláusulas de juros, correção monetária e reajuste das parcelas, repetição de indébito e indenização por danos morais, em razão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano em loteamento. 2. Em contrarrazões, a apelada suscitou preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e, no mérito, defendeu a regularidade do loteamento, a validade do contrato e a legalidade dos encargos pactuados.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o recurso de apelação viola o princípio da dialeticidade recursal; (ii) se o contrato é nulo em razão de suposta irregularidade do loteamento, apesar da posterior regularização do empreendimento; (iii) se são abusivas as cláusulas contratuais relativas a juros remuneratórios, correção monetária, reajuste das parcelas e cobrança de resíduo inflacionário; e (iv) se é cabível a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6o, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal deve ser rejeitada, pois, embora a apelação apresente certa incongruência argumentativa, é possível identificar de forma suficiente o inconformismo da recorrente com os fundamentos da sentença, especialmente quanto à alegada nulidade do contrato, à abusividade dos encargos contratuais e ao pedido de inversão do ônus da prova.
5. A alegação de nulidade do contrato por irregularidade do loteamento não procede, porque a disciplina da Lei n. 6.766/1979 não impõe, de forma automática, a desconstituição do vínculo contratual, prevendo, no art. 38, mecanismo específico de tutela do adquirente, com suspensão das prestações restantes e notificação do loteador para suprir a falta, enquanto perdurar a irregularidade. 6. Comprovada nos autos a regularização posterior do loteamento, afasta-se a tese de nulidade do negócio jurídico, não subsistindo os pedidos dela derivados, como suspensão das parcelas, alteração do marco inicial de exigibilidade das prestações e restituição de valores pagos a título de mora com base exclusiva na alegada irregularidade do empreendimento.
7. Não ficou demonstrada abusividade das cláusulas contratuais, uma vez que o reajuste das parcelas foi pactuado com periodicidade anual, os juros remuneratórios previstos no contrato correspondem a 0,6% ao mês, equivalentes a 7,2% ao ano, e a parte autora não apresentou prova técnica idônea, planilha ou cálculo discriminado apto a evidenciar cobrança ilícita, capitalização indevida ou onerosidade excessiva.
8. Embora reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova não se justifica automaticamente, por depender da presença dos requisitos do art. 6o, VIII, do CDC, não verificados no caso concreto, diante da ausência de hipossuficiência técnica e de verossimilhança qualificada das alegações, em controvérsia solucionável com base na prova documental já produzida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.
Teses de julgamento:
1. “A rejeição da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal é cabível quando as razões de apelação, ainda que reproduzam argumentos já deduzidos anteriormente ou revelem incongruência lógica, permitam a identificação objetiva da insurgência contra os fundamentos da sentença.”
2. “A irregularidade do loteamento não conduz automaticamente à nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, sobretudo quando comprovada a regularização posterior do empreendimento, à luz de interpretação sistemática do art. 38 da Lei n. 6.766/1979.” 3. “Em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, a alegação de abusividade de juros, correção monetária, reajuste das parcelas ou resíduo inflacionário exige demonstração concreta da ilegalidade ou onerosidade excessiva, não sendo suficiente a formulação genérica de inconformismo.”
4. “O reconhecimento da relação de consumo não acarreta, por si só, a inversão do ônus da prova, que depende da presença dos requisitos do art. 6o, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.”
_____ Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 169 e 406; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 98, § 3o, e 1.025; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o e 6o, VIII; Lei n. 6.766/1979, art. 38 e § 1o; Decreto n. 22.626/1933.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.110.979/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 15.10.2024, DJe 17.10.2024; STJ, AgRg no AREsp 234.001/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14.02.2017, DJe 20.02.2017; STJ, REsp 402.056/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30.08.2002, DJ 07.10.2002; TJMT, AC 10073388720178110015, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04.12.2019; TJMT, AC 10084959520178110015, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04.12.2019; TJMT, APL 00213760620148110055, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 20.09.2019; TJSP, Apelação Cível 1002766-45.2017.8.26.0153, Rel. Des. A.C. Mathias Coltro, 5a Câmara de Direito Privado, j. 19.02.2021; TJGO, Apelação 0292198-57.2016.8.09.0011, Rel. Des. Elizabeth Maria da Silva, 4a Câmara Cível, j. 30.05.2018; TJMG, AI 10112150089293001, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, 12a Câmara Cível, j. 28.09.2016; TJSP, Apelação 1008578-08.2016.8.26.0152, Rel. Des. Fábio Quadros, 4a Câmara de Direito Privado, j. 28.09.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021044-30.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARGARETE DE FATIMA LOPES ARANHA - CPF: 023.325.811-62 (APELANTE), LUIZ PINHEIRO - CPF: 093.543.950-15 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

MARGARETE DE FATIMA LOPES ARANHA

APELADO(S):

LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEIÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ALEGADA NULIDADE CONTRATUAL POR IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO. REGULARIZAÇÃO POSTERIOR COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE AUTOMÁTICA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS NÃO DEMONSTRADA. RELAÇÃO DE CONSUMO RECONHECIDA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INDEFERIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação revisional de contrato c/c indenização por danos morais e materiais, julgou improcedentes os pedidos formulados pela autora, consistentes em declaração de nulidade contratual, revisão de cláusulas de juros, correção monetária e reajuste das parcelas, repetição de indébito e indenização por danos morais, em razão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano em loteamento.

2.
Em contrarrazões, a apelada suscitou preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e, no mérito, defendeu a
regularidade do loteamento, a validade do contrato e a legalidade dos encargos pactuados.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

3.
As questões em discussão consistem em saber: (i) se o recurso de apelação viola o princípio da dialeticidade recursal; (
ii
) se o contrato é nulo em razão de suposta irregularidade do loteamento, apesar da posterior regularização do empreendimento; (
iii
) se são abusivas as cláusulas contratuais relativas a juros remuneratórios, correção monetária, reajuste das parcelas e cobrança de resíduo inflacionário; e (
iv
) se é cabível a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6o, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal deve ser rejeitada, pois, embora a apelação apresente certa incongruência argumentativa, é possível identificar de forma suficiente o inconformismo da recorrente com os fundamentos da sentença, especialmente quanto à alegada nulidade do contrato, à abusividade dos encargos contratuais e ao pedido de inversão do ônus da prova.

5.
A alegação de nulidade do contrato por irregularidade do loteamento não procede, porque a disciplina da Lei n. 6.766/1979 não impõe, de forma automática, a desconstituição do vínculo contratual, prevendo, no art. 38, mecanismo específico de tutela do adquirente, com suspensão das prestações restantes e notificação do loteador para suprir a falta, enquanto perdurar a irregularidade.

6.
Comprovada nos autos a regularização posterior do loteamento, afasta-se a tese de nulidade do negócio jurídico, não subsistindo os pedidos dela derivados, como suspensão das parcelas, alteração do marco inicial de exigibilidade das prestações e restituição de valores
pagos a título de mora com base exclusiva na alegada irregularidade do empreendimento.

7.
Não ficou demonstrada abusividade das cláusulas contratuais, uma vez que o reajuste das parcelas foi pactuado com periodicidade anual, os juros remuneratórios previstos no contrato correspondem a 0,6% ao mês, equivalentes a 7,2% ao ano, e a parte autora não apresentou prova técnica idônea, planilha ou cálculo discriminado apto a evidenciar cobrança ilícita, capitalização indevida ou onerosidade excessiva.

8.
Embora reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova não se justifica automaticamente, por depender da presença dos requisitos do art. 6o, VIII, do CDC, não verificados no caso concreto, diante da ausência de hipossuficiência técnica e de verossimilhança qualificada das alegações, em controvérsia solucionável com base na prova documental já produzida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

Teses de julgamento:

1.
“A rejeição da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal é cabível quando as razões de apelação, ainda que reproduzam argumentos já deduzidos anteriormente ou revelem incongruência lógica, permitam a identificação objetiva da insurgência contra os fundamentos da sentença.”

2.
“A irregularidade do loteamento não conduz automaticamente à nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, sobretudo
quando comprovada a regularização posterior do empreendimento, à luz de interpretação sistemática do art. 38 da Lei n. 6.766/1979.”

3.
“Em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, a alegação de abusividade de juros, correção monetária, reajuste das parcelas ou resíduo inflacionário exige demonstração concreta da ilegalidade ou onerosidade excessiva, não sendo suficiente a formulação genérica de inconformismo.”

4.
“O reconhecimento da relação de consumo não acarreta, por si só, a inversão do ônus da prova, que depende da presença dos requisitos do art. 6o, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.”

_____

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil,
arts
. 169 e 406; Código de Processo Civil,
arts
. 85, § 11, 98, § 3o, e 1.025; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 2o, 3o e 6o, VIII; Lei n. 6.766/1979, art. 38 e § 1o; Decreto n. 22.626/1933.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.110.979/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 15.10.2024,
DJe
17.10.2024; STJ,
AgRg
no
AREsp
234.001/SP, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14.02.2017,
DJe
20.02.2017; STJ, REsp 402.056/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30.08.2002, DJ 07.10.2002; TJMT, AC 10073388720178110015, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04.12.2019; TJMT, AC 10084959520178110015, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04.12.2019; TJMT, APL 00213760620148110055, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 20.09.2019; TJSP, Apelação Cível 1002766-45.2017.8.26.0153, Rel. Des. A.C. Mathias Coltro, 5a Câmara de Direito Privado, j. 19.02.2021; TJGO, Apelação 0292198-57.2016.8.09.0011, Rel. Des.
Elizabeth Maria da Silva, 4a Câmara Cível, j. 30.05.2018; TJMG, AI 10112150089293001, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, 12a Câmara Cível, j. 28.09.2016; TJSP, Apelação 1008578-08.2016.8.26.0152, Rel. Des. Fábio Quadros, 4a Câmara de Direito Privado, j. 28.09.2017.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
MARGARETE DE FÁTIMA LOPES ARANHA
, contra a
sentença
(ID.
348402855
– Autos de Origem no
1021044-30.2023.8.11.0015
), proferida pelo Juízo da
1a Vara Cível da Comarca de Sinop-MT
, que
julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Revisional de Contrato c/c indenização por danos morais e materiais
, mantida a gratuidade da justiça, nos autos da ação proposta em face de
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA.
, sob os seguintes fundamentos:

“
Vistos etc.

Trata-se de
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS e MATERIAIS,
ajuizada por
MARGARETE DE FATIMA LOPES ARANHA
, em face de
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA.
, alegando, em síntese, que adquiriu da requerida um imóvel urbano, situado no Lote 22, Quadra 18, situado no Jardim Portinari, mediante contrato de compra e venda. Aduz que a forma de pagamento acordada foi parcelada mensalmente, sendo necessária a prestação antecipada de um “percentual em reais específico” a título de comissões e publicidade. Narra que existem cláusulas passíveis de revisão, com juros abusivos e ilegalidade. Assim, pretende: a exclusão de cláusula de acréscimo que prevê a inclusão de juros anuais do contrato; repetição do indébito, de todo o valor que foi pago; restituição dos valores pagos referentes às taxas de despesas comerciais, comissão e publicidade e suspensão dos pagamentos até a regularização do loteamento. A inicial veio instruída com os documentos de ID. 126458858/126462169.

Audiência de conciliação infrutífera (Id. 133456178).

Citada, aparte requerida apresentou contestação, rebatendo as alegações iniciais em Id. 135553237 e documentos de Id. 13553240/13554849. Discorreu acerca da legalidade das cláusulas contratuais e que as prestações, de acordo com a previsão contida no “caput” da Cláusula Quarta do instrumento particular, são reajustadas anualmente (correção monetária mais juros remuneratórios), e a incidência da correção monetária incide efetivamente a cada período de 12 (doze) meses, em conformidade com a legislação pertinente. Informou que as parcelas são corrigidas monetariamente mês a mês, mas a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor dá-se a cada período de 12 (doze) meses, havendo incidência de juros remuneratórios de 0,5% ao mês, o que representa 7% ao ano, ou seja, inferior ao teto legal (12% a.a.). Defendeu que não há capitalização de juros, mas somente correção monetária e juros remuneratório, inexistindo qualquer abusividade ou ilegalidade em relação aos encargos pactuados. Afiança que o pedido de repetição de indébito não procede, uma vez que não houve cobrança ilegal, nem ato ilícito apto a ensejar danos morais.Dito que o loteamento está regularmente registrado. Ao final, requereu a correção do valor da causa, improcedência dos pedidos iniciais e revogação do
beneficio
da gratuidade judiciária. Formulou outros requerimentos na eventualidade de procedência da inicial.

Intimadas para especificação de provas,
as parte requerente
pleiteou pela realização de audiência de instrução e a parte requerida pelo julgamento antecipado do mérito.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

Primeiramente, impende acentuar, desde logo, que se configura absolutamente desnecessária a produção de prova testemunhal ou a realização de perícia técnica nas hipóteses ‘sub judice’, pois não se revelam imprescindíveis, para efeito de equacionamento/resolução dos litígios. Logo, à luz destes balizamentos, procedo ao julgamento antecipado das lides, na forma do que preconiza o comando normativo preconizado no art. 355, inciso I do Código de Processo Civil.

Passo a conhecer diretamente do pedido, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que o feito comporta julgamento no estado em
que se encontra, sendo desnecessárias provas outras para o deslinde da questão que remanesce, não tendo as partes evidenciado o interesse na produção de outras provas além das constantes nos autos.

Inicialmente, verifico que houve impugnação ao
beneficio
da gratuidade da justiça. Neste aspecto, é cediço que a assistência judiciária gratuita é instituto destinado aos hipossuficientes, que não possuem condições de litigar sem prejuízo do próprio sustento, caso tenham que recolher as custas processuais. Outrossim,
oparágrafo
3o, do artigo 99, do Código de Processo Civil, prevê que
presume-se
verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

No caso dos autos, verifica-se que a parte requerente apresentou declaração de hipossuficiência, bem como outros documentos a demonstrar de forma satisfatória a sua hipossuficiência.

A requerida, por sua vez, não trouxe aos autos elementos capazes de afastar a presunção de hipossuficiência do requerente, razão pela qual não há se falar em revogação do
beneficio
de assistência judiciária gratuita. Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – IMPUGNAÇÃO A CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA – MERA ALEGAÇÃO DE CAPACIDADE FINANCEIRA – NECESSIDADE DE PROVA CONVINCENTE CAPAZ DE DESCONSTITUIR A PRESUNÇÃO RELATIVA DA DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA – ÔNUS DO IMPUGNANTE – NÃO COMPROVAÇÃO – DEFERIMENTO MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO. A Lei no 1.060/50 e a jurisprudência dos Tribunais Superiores possibilitam ao juiz o indeferimento ou a revogação da assistência judiciária, se tiver fundadas razões para tanto, porém, atento ao fato de não ter o impugnante demonstrado a ausência de hipossuficiência da parte impugnada, impõe-se a manutenção do benefício da assistência judiciária gratuita, uma vez que não há prova nos autos da inexistência ou do desaparecimento dos requisitos essenciais à concessão da benesse ao Apelado. Ressalta-se que ter a renda mensal superior
a
média nacional, por si só, não é capaz de remover a presunção de hipossuficiência, pois o hipossuficiente é aquele que ao custear os gastos processuais colocará em risco seu sustento, necessitando, portanto, mais que apenas alegações para revogar a benesse”. (TJ-MT - APL: 00213760620148110055 MT, Relator: MARCIO APARECIDO GUEDES, Data de Julgamento: 20/09/2019, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Data de Publicação: 04/10/2019).

Superada essa questão passo a análise do mérito.

Forçoso pontuar que, ao presente caso, se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, eis que patente a relação de consumo entre as partes, evidenciando-se a figura do consumidor e do fornecedor de serviços (
arts
. 2o e 3o).

Em contrapartida, no que diz respeito à inversão do ônus da prova pleiteado pela requerente, em que pese a relação de consumo estabelecida entre as partes, para a inversão devem ser atendidos os requisitos da lei, quais sejam: a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência técnica da parte.

No caso em tela, por se tratar de ação que visa a revisão de determinado contrato, não se verifica hipossuficiência técnica da parte apta a ensejar a inversão
pretendida, mantendo-se a distribuição do ônus consoante sistemática do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Não se revela a revelia alegada pela parte requerente, pois como visto a contestação foi apresentada no prazo legal.

Conforme se infere do conjunto probatório, resta incontroversa nos autos a relação jurídica existente entre as partes, consubstanciada no Instrumento Particular de Compromisso Venda e Compra de Imóvel Urbano em Loteamento, referente a um imóvel situado no situado no Lote 22, Quadra 18, situado no Jardim Portinari, mediante contrato de compra e venda, pelo preço ajustado de R$ 101.250,00 (Cento e um mil e duzentos e cinquenta reais), a ser pago emprestações mensais e sucessiva, conforme contrato acostado em ID. 135554841.

Logo, cinge-se a controvérsia acerca da alegada abusividade das cláusulas contratuais, passível de repetição do indébito. Importante, pontuar, primeiramente, que ao contrário do alegado pela parte requerente, o loteamento está regularizado (Id. 135553240), não havendo o que falar em quaisquer nulidades contratual ou mesmo suspensão de pagamentos, ou ainda, restituição de quantia paga a
titulo
de mora em razão desta argumentação.

No caso em comento, a requerente aponta que a Cláusula Quarta e seus parágrafos expressam juros, multa e atualizações monetárias abusivas, fixando, alternadamente, dois tipos de reajuste: anual ou em periodicidade inferior que venha a ser permitida pela legislação; que nos Parágrafos Quinto e Sexto da referida cláusula, o saldo devedor são reajustados mensalmente, conforme índice pactuado, o que não seria possível, uma vez que a combinação dessa atualização mensal do saldo devedor com exigência da atualização anual das parcelas é gerada um resíduo.

Por sua vez, a requerida defende a legalidade das cláusulas contratuais.

Não obstante as alegações da exordial se limitem a indicar a abusividade das cláusulas sem apontar de forma clara e precisa quais seriam os índices de juros, correção monetária e periodicidade aplicáveis; a taxa média do mercado ou o valor adequado, passo à análise acerca da alegação de abusividade/ilegalidade das cláusulas contratuais.

De proêmio, necessário assinalar que, um contrato de adesão, dada a impossibilidade da discussão de seu conteúdo, por si só, não acarreta vício de consentimento ou invalida sua formação. No caso, os valores e encargos previstos no contrato foram livremente pactuados pelas partes, não havendo indícios de que a requerente, como compromissária compradora, tenha sido lograda pela compromitente vendedora. Senão vejamos:

No que diz respeito a periodicidade do reajuste das parcelas, não se verifica qualquer abusividade, uma vez que, conforme se depreende da Cláusula Quarta, o contrato prevê o reajuste a cada período de doze meses, somente indicando a possiblidade de incidência em período inferior se a legislação assim o permitir, ou seja, a forma de reajuste das parcelas está em consonância com o ordenamento jurídico pátrio, não havendo, assim, que se falar em abusividade. A propósito:

Compra e Venda – Revisão Contratual – Abusividade de cláusula reconhecida pela r. sentença – Inadmissibilidade – Cláusula anulada suficientemente clara ao dispor sobre a aplicação de juros e correção monetária ao preço contratado – Reajuste e incidência de juros de mora a cada doze meses – Legalidade – Conclusão encontrada pelo Laudo Pericial, afastada – Aplicação do artigo 479 do CPC – Julgador que não está obrigado a ficar adstrito às conclusões do laudo – Ausência de vícios de consentimento – Improcedência reconhecida – Sucumbência atribuída à autora, observada a gratuidade de justiça – Recurso da ré, provido e prejudicado, o da autora.(
TJSP;Apelação
Cível 1002766-45.2017.8.26.0153; Relator (a):
A.C.Mathias
Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Cravinhos - 1a Vara; Data do Julgamento e Registro: 19/02/2021).

Ademais, confirma a forma e periodicidade do reajuste o Parágrafo Quarto, da aludida cláusula.

Outrossim, verifica-se da cláusula quarta, parágrafo segundo, do contrato “sub judice”, a estipulação de juros remuneratórios no importe de 0,6% ao mês, equivalente a 7,2% ao ano, ou seja, em consonância com o limite legal previsto na Lei de Usura (Decreto Lei n. 22.626/1933), bem como artigo 406 do Código Civil. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REAJUSTE DAS PARCELAS - ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS – ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA – COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Não configura abusividade a cobrança de juros remuneratórios de 6% ao ano e correção monetária pelo IGPM nas parcelas de financiamento de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, quando fixados dentro dos parâmetros legais. “[...] Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...]” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016) (TJMT - AC: 10073388720178110015 MT, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04/12/2019, p. 10/12/2019).

Igualmente, não se avista caracterizada onerosidade excessiva na cumulação de juros remuneratórios com correção monetária, pois os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e a correção monetária consiste em mecanismo lícito de recomposição do valor econômico da moeda, não exprimindo efetivo ganho para o credor, sendo o IGPM o índice usualmente utilizado em transações imobiliárias. Sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REAJUSTE DAS PARCELAS - ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS – ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA – COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL
EXPRESSA - POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Não configura abusividade a cobrança de juros remuneratórios de 6% ao ano e correção monetária pelo IGPM nas parcelas de financiamento de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, quando fixados dentro dos parâmetros legais. [...]” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016) (TJMT - AC: 10084959520178110015 MT, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04/12/2019, p. 10/12/2019).

Nessa senda, legal também a cobrança de resíduos inflacionários, conforme previsão contratual, pois se trata de mera reposição do valor aquisitivo da moeda, não configurando “
bis in idem
”.

Em efeito, o entendimento do STJ é no sentido de admitir a cobrança do resíduo inflacionário, anualmente, decorrente da correção mensal das prestações do contrato de compromisso de compra e venda. Confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SALDO DEVEDOR RESIDUAL. EXIGIBILIDADE. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA DE RESÍDUO INFLACIONÁRIO. LEGALIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. [...]. 2. O Tribunal de origem, com base no contrato e nas provas coligidas aos autos, concluiu que o saldo devedor residual decorreu da diferença entre o coeficiente de correção monetária utilizado para atualizar o saldo devedor e o que foi aplicado para corrigir as prestações. [...]. Em conclusão, a previsão contratual que outorga ao vendedor o direito de exigir o resíduo inflacionário não constitui manobra ilícita e nem frustra os fins da Lei n. 9.069/1995, mas, ao contrário, visa manter o equilíbrio econômico-financeiro das partes contratantes, como expressamente prevê o § 6° do art. 28 da referida Lei." (REsp 402.056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2002, DJ 07/10/2002 p. 252). 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (
AgRg
no
AREsp
234.001/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, j. 14/02/2017,
DJe
20/02/2017).

Ainda:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - REVISIONAL DE CONTRATO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LEGALIDADE DA COBRANÇA DE RESÍDUO INFLACIONÁRIO - POSSIBILIDADE. É entendimento pacificado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a legalidade da cobrança de resíduos inflacionários previstos em contrato, desde que pactuada e aplicada anualmente. (TJMG - AI: 10112150089293001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, 12a CÂMARA CÍVEL, j. 28/09/2016, p. 07/10/2016).

Ação revisional – Compromissos de compra e venda de imóvel com preço parcelado – Índice de correção monetária (IGP-DI) que não é abusivo ou ilegal – Legalidade de cobrança de resíduo inflacionário anual – Precedentes da 4a. Câmara de Direito Privado e do STJ – Recurso desprovido. (TJ-SP 10085780820168260152 SP 1008578-08.2016.8.26.0152, Relator: Fábio Quadros, 4a Câmara de Direito Privado, j. 28/09/2017, p. 04/10/2017).

No que toca a capitalização mensal dos juros, como é de trivial sabença, esta somente é admitida nos casos previstos em lei e ainda quando expressamente acordada nos contratos de mútuo firmados com instituições financeiras, não sendo aplicável aos contratos de compra e venda de imóvel.

Ocorre que, além da inexistência de previsão contratual, não se vislumbra a capitalização de juros no caso em questão, não havendo elementos probatórios neste sentido, o que afastada a alegação de abusividade.

De fato, não avista nos autos prova apta a evidenciar a referida capitalização. A respeito da questão, dispõe a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. (...) CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO. 1.2. (...) 3. A capitalização mensal de juros além de não estar prevista no pacto revisando, também não foi demonstrada pela recorrente, já que não apresentou nenhuma planilha do valor que entende devido. 4. A utilização do índice de correção monetária pelo IGPM (FGV), mais 1% (um por cento) de juros ao mês, não revela qualquer abusividade, eis que não causa desequilíbrio no ajuste, mormente porque expresso e devidamente
pactuado.(...)
” APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESTA PARTE, DESPROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 0292198-57.2016.8.09.0011, Rel. Elizabeth Maria da Silva, 4a Câmara Cível, j. 30/05/2018,
DJe
de 30/05/2018).

Vale frisar que ao aderir ao contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado com a empresa requerida, a requerente teve pleno conhecimento acerca do preço do lote e modo de quitação e respectivos encargos, em observância aos princípios constitucionais da boa-fé e transparência contratual, não havendo vício de consentimento e/ou abusividade.

Assim sendo, tem-se que não restou comprovada a incidência de encargos abusivos no contrato firmado entre as partes, que impliquem onerosidade excessiva, tampouco a incidência de eventos modificadores das bases objetivas do negócio em questão, aptos a ensejar o afastamento de eventual cláusula contratual na forma convencionada pelas partes.

Nesse diapasão, por corolário lógico, não há se cogitar em restituição de valores ou repetição do indébito, pois não evidenciada a ilegalidade dos valores cobrados.

No mesmo sentido quanto ao pleito de indenização por danos morais, uma vez que não comprovada qualquer conduta ilícita por parte da requerida.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial e, por conseguinte, julgo extinto o presente processo, com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil.No entanto, fica sobrestada a exigibilidade, em razão da parte requerente ser beneficiária da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3o, do CPC.

Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais
”
.

Em razões recursais (ID. 348402862), a parte recorrente sustenta as seguintes teses:

Tempestividade recursal
;

Gratuidade judiciária e dispensa do preparo recursal
;

Nulidade do contrato em razão de suposta irregularidade/ausência de regularização do loteamento
;

Ilegalidade da cobrança de multas, juros e encargos contratuais
;

Abusividade da cláusula de correção monetária e da sistemática de reajuste do saldo devedor
;

Impossibilidade de convalidação posterior de negócio jurídico nulo
;

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova
;

Reforma integral da sentença
.

A parte recorrida apresenta contrarrazões (ID. 348402864) nas quais:

suscita preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal;

no mérito, defende a regularidade do loteamento e a validade do contrato firmado entre as partes;

rebate a alegação de nulidade contratual;

sustenta a legalidade dos juros remuneratórios e da correção monetária pactuados;

pugna pela manutenção integral da sentença.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo

e preparo isento pela gratuidade da justiça
(
ID.
350025352
)
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

MARGARETE DE FATIMA LOPES ARANHA

APELADO(S):

LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível
, interposto contra sentença proferida pelo Juízo da
1a Vara Cível da Comarca de Sinop-MT
, que, na
Ação Revisional de Contrato c/c indenização por danos morais e materiais
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, ao fundamento de que o loteamento se encontra regularizado, bem como de que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas contratuais de juros, correção monetária e reajuste das parcelas.

Em síntese, o Juízo a quo asseverou que: i) não procede a alegação de nulidade contratual, pois o loteamento foi comprovadamente regularizado nos autos;
ii
) a cláusula de reajuste das parcelas observa periodicidade anual, em conformidade com o ordenamento jurídico;
iii
) os juros remuneratórios previstos no instrumento contratual se encontram dentro dos limites legalmente admitidos; e
iv
) não há elementos aptos a justificar a inversão do ônus da
prova, tampouco a repetição do indébito ou a indenização postulada. Consta, ainda, da sentença que a parte ré juntou documentos indicando que o loteamento está regularmente registrado, tendo o magistrado expressamente consignado inexistir nulidade contratual por esse fundamento.

Passo ao exame das teses sustentadas pela apelante
.

Preliminar

Preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade

A apelada suscita, em contrarrazões, preliminar de violação ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que a apelação reproduz, em larga medida, alegações já deduzidas na petição inicial, sem infirmar adequadamente os fundamentos da sentença. De fato, as contrarrazões registram que a recorrente “apresenta uma cópia de sua petição inicial” e que não teria trazido fundamentos aptos a modificar a conclusão do decisum.

Todavia, a preliminar não merece acolhimento.

Isso porque, embora o apelo apresente certa incongruência lógica
,
notadamente ao sustentar, simultaneamente, a nulidade do contrato e a revisão de suas cláusulas para preservação do vínculo
,
é possível identificar,
de forma suficiente
, o inconformismo da recorrente com a sentença de improcedência e as razões pelas quais pretende sua reforma, especialmente quanto: i) à alegada nulidade do negócio em razão da suposta irregularidade do loteamento;
ii
) à abusividade dos encargos contratuais; e
iii
) à incidência do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova. O próprio recurso explicita tais insurgências ao reiterar a tese de irregularidade do loteamento, questionar os encargos contratuais e pugnar pela incidência do CDC.

Nessa perspectiva, a controvérsia devolvida ao Tribunal é passível de compreensão. Assim, à luz do princípio da primazia do julgamento de mérito e, no caso concreto, também da necessidade de solução útil da controvérsia contratual submetida a julgamento, mostra-se mais adequado rejeitar a preliminar, avançando-se no exame do mérito recursal.

Rejeito, pois, a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

É como voto.

DO MÉRITO

Da alegada nulidade do contrato em razão da irregularidade do loteamento

A apelante sustenta, em síntese, que o contrato firmado seria nulo,

porque celebrado quando o loteamento ainda não se encontrava regularizado, defendendo que a regularização posterior não teria o condão de convalidar negócio jurídico supostamente viciado. No apelo, inclusive, a recorrente afirma que “não importa que a ré tenha regularizado o seu loteamento” e invoca o art. 169 do Código Civil para sustentar que o negócio nulo não convalesce pelo decurso do tempo.

O recorrido, por sua vez, defende a validade do contrato e ressalta que o loteamento já se encontra regularmente registrado, invocando, ainda, o procedimento previsto no art. 38 da Lei n. 6.766/79, segundo o qual, constatada irregularidade do loteamento, o adquirente deve suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta. As contrarrazões também registram que a própria apelante pretende, contraditoriamente, declarar a nulidade do contrato sem resolução do vínculo, buscando, em verdade, compensação de valores e afastamento da mora.

Pois bem.

A controvérsia deve ser resolvida a partir de uma leitura
sistemática
da Lei n. 6.766/79. O conjunto normativo não conduz, de modo automático, à desconstituição de toda e qualquer relação contratual firmada em contexto de irregularidade registral supervenientemente sanada. Ao contrário, a legislação foi estruturada também para resguardar os direitos do adquirente e permitir a superação da irregularidade, preservando, quando possível, a utilidade econômica e social do negócio. Nessa linha, o art. 38 da Lei n. 6.766/79 estabelece que, verificado que o loteamento não se acha registrado ou regularmente executado, deverá o adquirente suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta; e o § 1o prevê o depósito das prestações vencíveis, revelando que a própria lei disciplina mecanismo de
continuidade controlada da relação contratual
e não solução necessariamente extintiva
com fundamento em uma suposta inafastável nulidade
.

Essa compreensão se harmoniza com a diretriz protetiva da própria Lei de Parcelamento do Solo Urbano, que busca a defesa dos direitos dos adquirentes e a regularização do empreendimento, em vez de prestigiar, indistintamente, a ruptura negocial em toda hipótese. O STJ, ao interpretar o sistema da Lei n. 6.766/79, tem destacado a tutela dos adquirentes e a relevância da regularização do parcelamento como instrumento de proteção urbanística e negocial
, reconhecendo a possibilidade de validação do contrato após a regularização.

A propósito, impende destacar o seguinte julgado:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. AÇÃO RESCISÓRIA.PREQUESTIONAMENTO FICTO. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RESCISÃO. VALIDADE.EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE.

1. Ação rescisória ajuizada em 21/7/2006, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em

27/7/2023 e concluso ao gabinete em 27/11/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir (i) se é possível declarar a rescisão de compromisso

de compra e venda quando o registro do loteamento ocorre após a celebração do contrato; e (
ii
) se

é aplicável a exceção do contrato não cumprido após o adimplemento da prestação pela contraparte.

3. Admite-se o prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC) na hipótese em que não sanada a omissão

no julgamento de embargos de declaração, desde que seja suscitada violação ao art. 1.022 do CPC.

4. A nulidade da cláusula de rescisão decorrente da não inscrição de loteamento deve ser

interpretada sistematicamente, para que seja compreendida em conjunto com as demais medidas

protetivas ao adquirente de loteamento não registrado.

5. Uma vez registrado o loteamento, resta preenchido o requisito legal e, assim, o objeto do

contrato passa a ser lícito, o negócio jurídico passa a ser protegido, os pagamentos passam a ser

devidos e a cláusula de rescisão passa a ser válida.

6. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando a obrigação já se encontrava plenamente

satisfeita por uma das partes.

7. Na espécie, (i) com a aprovação do loteamento pelo Município de Curitiba em setembro de 1998, a

cláusula de rescisão passou a ser válida; e (
ii
) à época do inadimplemento da recorrente, a recorrida

estava adimplente, de modo que não se aplica a exceção do contrato não cumprido.

8. Recurso especial conhecido e desprovido.”

(STJ, REsp n. 2.110.979/PR, relatora Ministra Nancy

Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/10/2024,
DJe
de 17/10/2024.)

No caso concreto, a sentença registrou expressamente que o loteamento está regularizado, com remissão ao documento de ID 135553240, e concluiu, a partir da prova dos autos, que não havia nulidade contratual a ser reconhecida por esse fundamento.

Além disso, a própria narrativa recursal admite a ocorrência de regularização posterior, ainda que a apelante sustente sua irrelevância jurídica.

Nesse cenário, não procede a tese de nulidade contratual, porquanto: i) a legislação especial de regência prevê solução específica para a hipótese de irregularidade do loteamento, inclusive com autorização legal para suspensão das parcelas até a regularização, e não, de forma necessária, a
extinção do vínculo;
ii
) a regularização do empreendimento foi reconhecida nos autos;
iii
) a pretensão recursal revela-se materialmente incompatível com a própria lógica de nulidade absoluta, pois a parte autora não busca propriamente o desfazimento integral da avença, mas a revisão do pacto e a compensação de valores; e
iv
) inexiste prova concreta de prejuízo específico decorrente da regularização posterior do loteamento.

Assim, à vista da disciplina própria da Lei n. 6.766/79, da comprovação da regularização do loteamento e da ausência de prova de dano efetivo à parte autora, deve ser rejeitada a alegação de nulidade do contrato, mantendo-se, nesse ponto, a sentença recorrida.

Ainda nesse contexto, afastada a alegação de nulidade contratual, também não subsistem os pedidos dela derivados
, uma vez que a eventual
suspensão das parcelas, à luz do art. 38
,
da Lei n. 6.766/79, constitui medida excepcional vocacionada a resguardar o adquirente enquanto perdurar a irregularidade do loteamento, hipótese não mais verificada no caso concreto, em que a regularização do empreendimento restou comprovada nos autos.

Pela mesma razão, não se mostra juridicamente viável o acolhimento da pretensão de alteração do marco inicial de exigibilidade das prestações, pois, inexistente vício apto a desconstituir o contrato ou a paralisar legitimamente seus efeitos, permanecem hígidas as condições originariamente pactuadas entre as partes.

De igual modo, não há fundamento para restituição de quantias pagas a título de mora apenas em razão da alegada irregularidade do loteamento, uma vez que
houve
a
efetiva regularização
do loteamento no transcurso da avença, sendo afastada a alegação da
nulidade do negócio.

Da alegada abusividade das cláusulas contratuais

A apelante sustenta a abusividade das cláusulas contratuais referentes à incidência de juros, multa, atualização monetária e sistemática de reajuste do saldo devedor, afirmando, em síntese, que os encargos previstos no instrumento contratual oneram excessivamente o consumidor e violam as normas de proteção contratual aplicáveis às relações de consumo.

O apelado, por sua vez, rebate tais alegações ao argumento de que os encargos pactuados observaram os limites legais e contratuais, sustentando que a correção monetária e os juros remuneratórios foram expressamente previstos no instrumento firmado entre as partes, em cláusulas redigidas de forma clara, sem qualquer evidência de abusividade ou ilegalidade. Defende, ainda, que a parte autora não apontou, de forma objetiva, qual encargo seria indevido, tampouco demonstrou concretamente eventual excesso na cobrança, limitando-se a formular alegações genéricas.

Pois bem.

A sentença examinou adequadamente a insurgência e concluiu pela inexistência de abusividade, registrando que a autora se limitou a afirmar genericamente a ilegalidade das cláusulas, sem apontar, de modo claro e objetivo, quais índices seriam efetivamente indevidos, qual periodicidade seria correta ou qual seria o parâmetro adequado de mercado.

Consta, ainda, do
decisum
, que a
Cláusula Quarta
prevê reajuste a cada período de 12 (doze) meses, apenas admitindo periodicidade inferior se a legislação assim o permitir, o que levou o magistrado singular a concluir que a forma de reajuste se encontra em consonância com o ordenamento jurídico.

No mesmo sentido, a sentença consignou que os valores e encargos previstos no contrato foram livremente pactuados, sem indícios de vício de consentimento, e que os juros remuneratórios estipulados no instrumento
contratual perfazem
0,6% ao mês
, equivalentes a
7,2% ao ano
, situando-se dentro de patamar legalmente admitido.

Com efeito, não há, nos autos, demonstração técnica idônea de que a forma de incidência da correção monetária, dos juros ou dos demais encargos tenha gerado cobrança ilícita ou onerosidade excessiva apta a justificar a revisão judicial do pacto. A recorrente não apresentou cálculo discriminado, planilha técnica ou qualquer prova específica capaz de infirmar a conclusão sentencial, limitando-se, em essência, à reiteração de alegações genéricas de abusividade.

Assim, à míngua de prova concreta acerca da alegada onerosidade excessiva ou ilegalidade dos encargos pactuados, deve ser mantido o entendimento esposado na sentença recorrida, no sentido de que não restou comprovada abusividade nas cláusulas contratuais impugnadas.

Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova

A apelante sustenta a incidência do Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos autos, ao argumento de que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente consumerista, razão pela qual requer a inversão do ônus da prova, com fundamento no art. 6o, VIII, do CDC, sob a alegação de hipossuficiência e verossimilhança de suas assertivas.

O apelado, por sua vez, embora não infirme a natureza consumerista da relação jurídica, rebate o pleito de inversão do ônus probatório, sustentando, em síntese, que não estão presentes os requisitos legais autorizadores da medida, notadamente porque a parte autora não demonstrou hipossuficiência técnica, tampouco apresentou alegações acompanhadas de suporte mínimo de verossimilhança. Defende, ainda, que os documentos essenciais à solução da
controvérsia já foram carreados aos autos, inexistindo motivo para redistribuição excepcional do ônus da prova.

Pois bem.

A sentença reconheceu expressamente a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, consignando que a autora se enquadra no conceito de consumidora, nos termos do art. 2o do CDC, e a ré na condição de fornecedora, na forma do art. 3o do mesmo diploma.

Portanto, quanto à incidência da legislação consumerista, não há controvérsia relevante a ser dirimida, porquanto o próprio decisum recorrida já assentou a natureza consumerista da relação jurídica discutida nos autos.

Todavia, disso não decorre, automaticamente, a inversão do ônus da prova.

Nos termos do art. 6o, VIII, do CDC, a inversão do ônus probatório depende da presença de pressupostos específicos, quais sejam, a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor, segundo as regras ordinárias de experiência. Trata-se, portanto, de medida excepcional, que exige fundamentação concreta e análise das circunstâncias do caso.

Na hipótese, tal como assentado pelo magistrado de origem, não se verificam elementos aptos a justificar a inversão pretendida. Isso porque a autora não demonstrou hipossuficiência técnica para a compreensão da relação contratual discutida, tampouco trouxe elementos mínimos capazes de conferir especial verossimilhança às suas alegações, notadamente no que se refere à suposta nulidade do contrato e à abusividade dos encargos cobrados.

Além disso, cuida-se de demanda revisional fundada em contrato escrito, cujas cláusulas e condições foram juntadas aos autos, de modo que a
controvérsia pode ser resolvida a partir do conjunto documental já produzido, sem necessidade de redistribuição extraordinária do ônus probatório.

Assim, ausentes os pressupostos legais do art. 6o, VIII, do CDC, deve ser mantida a sentença também nesse ponto, uma vez que não há fundamento para inversão do ônus da prova em favor da autora.

DISPOSITIVO

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo
incólume
a sentença recorrida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora acrescidos.

Ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados pelo Juízo de 1o Grau para 1
5
% (
quinze
por cento) sobre o valor
atualizado da caus
a
,
nos termos do art. 85, §11, do CPC
, suspendendo a sua exigibilidade
,
em razão da parte requerente ser beneficiária da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026