Tribunal: TJMT
Processo: 1021619-40.2024.8.11.0003
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DO CDC. CONTRATO CELEBRADO SOB A LEI No 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. TETO LEGAL. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA PARA 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da adquirente, autorizou a retenção de 50% dos valores pagos, admitiu a dedução da comissão de corretagem e distribuiu os ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) abusividade da retenção de 50% dos valores pagos; (ii) validade da dedução integral da comissão de corretagem; e (iii) redistribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação é de consumo, incidindo o CDC sobre o contrato firmado entre adquirente final e incorporadora imobiliária.
4. A Lei no 13.786/2018 não afasta o controle de abusividade de cláusula que imponha desvantagem exagerada ao consumidor.
5. O percentual de 50% previsto para patrimônio de afetação constitui teto legal, sem aplicação automática no caso concreto.
6. O art. 413 do CC autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando a retenção se mostra excessiva.
7. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada diante da parcela adimplida, da retomada do imóvel pela incorporadora e da finalidade compensatória da cláusula penal.
8. A comissão de corretagem é dedutível integralmente quando destacada no contrato, sem bis in idem com a cláusula penal, nos termos do art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964 e do Tema 938/STJ.
9. O acolhimento substancial da pretensão recursal justifica a redistribuição dos ônus sucumbenciais em favor da apelante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8.Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. O limite de 50% de retenção previsto na Lei no 13.786/2018 para empreendimentos com patrimônio de afetação constitui teto máximo e não afasta o controle de abusividade pelo CDC. 2. A cláusula penal pode ser reduzida para 10% dos valores pagos quando o percentual contratado se mostrar excessivo, nos termos do art. 413 do CC. 3. A comissão de corretagem é dedutível integralmente quando destacada no contrato, sem bis in idem com a cláusula penal, nos termos do art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964 e do Tema 938/STJ.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 67-A, I, II, § 5o; CDC, art. 51, IV; Código Civil, art. 413.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938, REsp no 1.551.956/SP; STJ, AREsp no 2.795.369/RS; TJMT, Apelação Cível no 1038982-57.2023.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 09.04.2026, publ. DJE 14.04.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021619-40.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Bancários]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANACELIA COUTINHO BEZERRA - CPF: 632.615.101-53 (APELANTE), GABRIELA PEREIRA COSTA - CPF: 117.237.996-37 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
.
CULP
A DO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DO CDC.
CONTRATO CELEBRADO SOB A LEI No 13.786/2018
. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. TETO LEGAL. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA PARA 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da adquirente, autorizou a retenção de 50% dos valores pagos, admitiu a dedução da comissão de corretagem e distribuiu os ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Discute-se: (i) abusividade da retenção de 50% dos valores pagos; (
ii
) validade da dedução integral da comissão de corretagem;
e
(
iii
) redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A relação é de consumo, incidindo o CDC sobre o contrato firmado entre adquirente final e incorporadora imobiliária.

4. A Lei no 13.786/2018 não afasta o controle de abusividade de cláusula que imponha desvantagem exagerada ao consumidor.

5. O percentual de 50% previsto para patrimônio de afetação constitui teto legal, sem aplicação automática no caso concreto.

6. O art. 413 do CC autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando a retenção se mostra excessiva.

7. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada diante da parcela adimplida, da retomada do imóvel pela incorporadora e da finalidade compensatória da cláusula penal.

8.
A comissão de corretagem é dedutível integralmente quando destacada no contrato, sem
bis in idem
com a cláusula penal, nos termos do art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964 e do Tema 938/STJ.

9. O acolhimento substancial da pretensão recursal justifica a redistribuição dos ônus sucumbenciais em favor da apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“
1
.
O limite de 50% de retenção previsto na Lei no 13.786/2018 para empreendimentos com patrimônio de afetação
constitui
teto máximo
e não afasta o controle de abusividade pelo CDC.
2.
A cláusula penal pode ser reduzida para 10% dos valores pagos quando o percentual contratado se mostrar excessivo, nos termos do art. 413 do CC. 3. A comissão de corretagem é dedutível integralmente quando destacada no contrato,

sem
bis in idem

com a cláusula penal, nos termos do art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964 e do Tema 938/STJ.”

Dispositivos relevantes citados:

Lei no 4.591/1964, art. 67-A,
I, II,
§ 5o;
CDC, art.
51, IV; Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Tema Repetitivo 938, REsp no 1.551.956/SP; STJ,
AREsp
no 2.795.369/RS; TJMT, Apelação Cível no 1038982-57.2023.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 09.04.2026,
publ
. DJE 14.04.2026.

R E L A T Ó R I O

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
.

Trata-se de apelação interposta por ANACELIA COUTINHO BEZERRA contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação Declaratória c/c Ressarcimento de Valores e Danos Morais, julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida pela autora para reconhecer a legitimidade da retenção, pela requerida, de 50% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, bem como da quantia de R$ 9.980,20, referente à comissão de corretagem, determinando a devolução do restante à demandante, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado,
nos termos do Tema 1002 do STJ.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais, bem como dos honorários de seus respectivos patronos, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante sustenta que a sentença merece reforma no ponto em que autorizou a retenção de 50% das parcelas pagas, ao argumento de que tal percentual é abusivo, confiscatório, exorbitante e desproporcional, defendendo, com apoio em precedentes do STJ, sua redução para 10% ou, subsidiariamente, para 15% dos valores pagos.

Insurge-se, ainda, contra a retenção da comissão de corretagem, no valor de
R$ 9.980,20
, sob o argumento de que sua cumulação com a retenção de 50% configura
dupla penalidade
(bis in idem
)
, pleiteando a restituição integral dessa quantia.

Ao final, requer a reforma da distribuição da sucumbência, com o reconhecimento de sua
sucumbência mínima
e a condenação integral da apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios

A apelada
defende a manutenção integral da sentença, argumentando que a retenção de 50% e da corretagem observa estritamente a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o regime de patrimônio de afetação averbado na matrícula do imóvel (ID
362849403
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
.

As partes celebraram, em 05/11/2020, instrumento particular de compromisso de compra e venda da unidade autônoma no 15, Quadra A, do empreendimento RNI Origem Rondonópolis, pelo valor total de R$ 359.000,00, ajustado em duas etapas: Parte A, no montante de R$ 90.000,00, com recursos próprios da compradora, e Parte B, no valor de R$ 269.000,00, a ser quitada mediante financiamento.

A controvérsia
limita-se à redução do percentual de retenção das parcelas pagas, à restituição da comissão de corretagem e à redistribuição dos ônus sucumbenciais, à luz da Lei no 13.786/2018, do regime de patrimônio de afetação e do Código de Defesa do Consumidor
(CDC)
.

A relação jurídica estabelecida entre as partes
é de consumo, pois a apelante adquiriu unidade imobiliária como destinatária final, enquanto a apelada atua como incorporadora no mercado imobiliário, o que atrai a incidência do CDC.

A celebração do contrato sob a vigência da Lei no 13.786/2018 não afasta esse regime protetivo, especialmente quando a cláusula rescisória, embora prevista em lei específica, possa impor desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, a pena convencional em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação pode alcançar até 50% dos valores pagos pelo adquirente.

Esse percentual, contudo, constitui limite máximo legal, e não índice fixo ou obrigatório, de modo que a atribuição da causa da resolução contratual à compradora não impede a redução judicial da penalidade quando, à luz do CDC e das circunstâncias do caso concreto, a retenção se mostrar excessiva.

Conforme se extrai dos autos, a
apelante

adimpliu parte substancial da “Parte A” do contrato,

e a resolução permite à incorporadora retomar a disponibilidade econômica do imóvel para nova comercialização.

A retenção de metade dos valores pagos mostra-se excessiva diante da parcela já adimplida pela compradora, da retomada da disponibilidade econômica do imóvel pela incorporadora e da finalidade compen
satória da cláusula penal.

O art. 413 do Código Civil, aplicável de forma complementar ao CDC, autoriza a redução equitativa da penalidade, razão pela qual a retenção deve ser fixada em 10% das quantias efetivamente pagas, percentual suficiente para

recompor os custos administrativos e operacionais decorrentes da contratação e da resolução, sem impor ônus incompatível com a finalidade compensatória da cláusula penal.

No mesmo sentido, esta Câmara já decidiu que o limite de 50% previsto na Lei no 13.786/2018 não possui aplicação automática, por constituir teto máximo sujeito à adequação judicial à luz do CDC:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. TETO DE 50% NÃO VINCULANTE. ADEQUAÇÃO PELO JUIZ (CDC). PERCENTUAL DE 10% MANTIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO EXPRESSA. COBRANÇA AUTÔNOMA VÁLIDA (TEMA 938/STJ). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...).
O limite de 50% previsto na Lei dos Distratos é teto máximo, passível de redução equitativa à luz do CDC
. (...). (N.U 1038982-57.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2026,
Publicado
no DJE 14/04/2026) (destaquei)

Não se desconhece que o Superior Tribunal de Justiça admite, em tese, a validade de cláusula de retenção de até 50% nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação; todavia, essa orientação não impõe a aplicação automática do percentual máximo, sobretudo quando, no caso concreto, a penalidade se revela excessiva à luz do CDC e da finalidade compensatória da cláusula penal.

No que se refere à comissão de corretagem,
o
STJ
, ao julgar o Recurso Especial Repetitivo no
1.551.956/SP
(Tema 938),
firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação pelo pagamento, desde que observados os deveres de transparência e de informação prévia.

Ademais, há respaldo expresso no art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964 quanto à possibilidade de dedução da integralidade da comissão de corretagem.

No caso, verifica-se do instrumento contratual, especialmente do Quadro XI, que o valor correspondente à intermediação imobiliária foi expressamente destacado, demonstrando o cumprimento do dever de informaçã
o pela fornecedora (ID 362849353).

A tese de
bis in idem
não procede,
pois
a comissão de corretagem remunera serviço de intermediação efetivamente prestado e previamente destacado no contrato, enquanto a cláusula penal compensatória recompõe, em percentual já reduzido para 10%, os efeitos econômicos da resolução contratual, razão pela qual a redução da penalidade não impõe a restituição da corretagem.

Assim, tendo sido efetivamente prestado o serviço de corretagem e concretizado o negócio
, ainda que posteriormente resolvido por inadimplemento contratual, o respectivo montante não deve integrar a base de cálculo da restituição devida à consumidora.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação

para reduzir a retenção a título de cláusula penal compensatória ao percentual de
10% sobre os valores efetivamente pagos pela autora à incorporadora
, mantida a dedução integral da comissão de corretagem no valor de R$ 9.980,20, bem como os critérios de correção monetária e juros de mora fixados na sentença.

Em razão da alteração substancial do proveito econômico obtido pela autora,
redistribuo os ônus sucumbenciais
para atribuir à apelada o pagamento de
80% das custas processuais e dos honorários advocatícios
, e à apelante os
20% remanescentes
, suspensa a exigibilidade quanto a esta em razão da gratuidade da justiça. Mantém-se a verba honorária em
10% sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026