Tribunal: TJMT
Processo: 1005114-08.2020.8.11.0037
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
Direito Civil E Registral Imobiliário. Apelação Cível. Ação Anulatória De Escritura Pública De Compra E Venda E De Registro Imobiliário. Negócio Particular Sem Registro. Inexistência De Prova De Simulação Ou Conluio. Impossibilidade De Adjudicação Compulsória. Improcedência Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso Em Exame
1. Apelação cível interposta em virtude da sentença que julgou improcedente ação anulatória de escritura pública de compra e venda e de registro em matrícula imobiliária, cumulada com pedido de adjudicação compulsória, ajuizada por promitente comprador que celebrou contrato particular não registrado com a antiga proprietária do imóvel.
II. Questão Em Discussão
2. Há três questões em discussão: i) saber se contrato particular de compra e venda de imóvel, sem registro, é suficiente para anular escritura pública registrada em nome de terceiro; ii) saber se há elementos que comprovem a simulação ou conluio entre os réus; iii) saber se estão presentes os requisitos legais para a adjudicação compulsória, à luz das Súmulas 239 e 84 do STJ.
III. Razões De Decidir
3. A transferência da propriedade imobiliária exige registro do título no cartório competente, nos termos do art. 1.245 do CC. O contrato particular sem registro gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes.
4. O imóvel já se encontrava gravado com alienação fiduciária em favor da cooperativa antes da celebração do contrato particular. A baixa da garantia e a escritura pública foram formalizadas sem comprovação de irregularidade.
5. . Não há prova de simulação ou conluio. O ônus da prova cabia ao autor, que não apresentou elementos robustos que infirmem a presunção de veracidade do título registrado.
6. A adjudicação compulsória exige que o bem permaneça no domínio do promitente vendedor ou de terceiro que tenha ciência do compromisso. No caso, a adquirente não participou do negócio com o autor e possui título regularmente registrado.
7. As Súmulas 239 e 84 do STJ não autorizam a adjudicação compulsória quando o imóvel já foi alienado a terceiro de boa-fé. A posse do autor e o contrato particular não se sobrepõem ao título registrado da adquirente.
IV. Dispositivo E Tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O contrato particular de compra e venda de imóvel não registrado gera apenas obrigação pessoal entre as partes contratantes, sendo inoponível a terceiro de boa-fé com título regularmente registrado. 2. A anulação de escritura pública exige prova inequívoca de simulação ou conluio, a ser produzida por quem a alega. 3. A adjudicação compulsória exige que o imóvel permaneça na esfera jurídica do promitente vendedor ou de adquirente que tenha ciência do compromisso, hipótese não verificada quando o bem é transferido por escritura pública regularmente registrada a terceiro estranho à avença.”
Dispositivos relevantes citados: : CC, arts. 104, 166, 167 e 1.245; CPC, arts. 373, I, e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; STJ, Súmula 84.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005114-08.2020.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ELI NUNES DE OLIVEIRA - CPF: 016.278.511-94 (APELANTE), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BARATAO GAS E AGUA LTDA - EPP - CNPJ: 00.326.366/0001-55 (APELADO), CRISTINA PORTO PEREIRA - CPF: 011.142.441-04 (ADVOGADO), RAFAEL CARDOSO DE MORAES - CPF: 004.117.821-18 (ADVOGADO), MARCELO PILOTO MACIEL - CPF: 563.197.031-72 (ADVOGADO), JOSILENE GALBIATTI MIRA RAVANELLO - CPF: 005.759.511-92 (APELADO), JOSE RAVANELLO - CPF: 177.983.700-30 (ADVOGADO), CREDISIS PRIMACREDI COOPERATIVA DE CREDITO - CNPJ: 26.563.270/0001-02 (APELADO), GILMAR ANTONIO SUBTIL GODINHO - CPF: 346.979.500-20 (ADVOGADO), LEONARDO COSTA NICOLINO - CPF: 011.949.911-81 (ADVOGADO), EDERSON SANTOS NEVES - CPF: 019.340.691-83 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E
Registral
Imobiliário. Apelação Cível. Ação Anulatória De Escritura Pública De Compra E Venda E De Registro Imobiliário. Negócio Particular
Sem Registro.
Inexistência
De Prova
De Simulação Ou Conluio. Impossibilidade De Adjudicação Compulsória. Improcedência
Mantida.
Recurso Desprovido.

I.
Caso Em Exame

1. Apelação cível interposta em virtude da sentença
que julgou improcedente ação anulatória de escritura pública de compra e venda e de
registro
em matrícula imobiliária, cumulada com pedido de adjudicação compulsória, ajuizada por promitente comprador que celebrou contrato particular não
registrado
com a antiga proprietária do imóvel.

II.
Questão Em Discussão

2.

Há três questões em discussão: i) saber se contrato particular de compra e venda de imóvel, sem
registro
, é suficiente para anular escritura pública
registrada
em nome de terceiro;
ii
) saber se há elementos que comprovem a simulação ou conluio entre os réus;
iii
) saber se estão presentes os requisitos legais para a adjudicação compulsória, à luz das Súmulas 239 e 84 do STJ.

III.
Razões De Decidir

3.
A transferência da propriedade imobiliária exige
registro
do título no cartório competente, nos termos do
art
. 1.245 do CC. O contrato particular sem
registro
gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes.

4.
O imóvel já se encontrava gravado com alienação fiduciária em favor da cooperativa antes da celebração do contrato particular. A baixa da garantia e a escritura pública foram formalizadas sem comprovação de irregularidade.

5.
.
Não há prova de simulação ou conluio. O ônus da prova cabia ao autor, que não apresentou elementos robustos que infirmem a presunção de veracidade do título
registrado
.

6.
A adjudicação compulsória exige que o bem permaneça no domínio do promitente vendedor ou de terceiro que tenha ciência do compromisso. No caso, a adquirente não participou do negócio com o autor e possui título regularmente
registrado
.

7.

As Súmulas 239 e 84 do STJ não autorizam a adjudicação compulsória quando o imóvel já foi alienado a terceiro de boa-fé. A posse do autor e o contrato particular não se sobrepõem ao título
registrado
da adquirente.

IV.
Dispositivo E Tese

9
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O contrato particular de compra e venda de imóvel não registrado gera apenas obrigação pessoal entre as partes contratantes, sendo inoponível a terceiro de boa-fé com título regularmente registrado. 2. A anulação de escritura pública exige prova inequívoca de simulação ou conluio, a ser produzida por quem a alega. 3. A adjudicação compulsória exige que o imóvel permaneça na esfera jurídica do promitente vendedor ou de adquirente que
tenha ciência do compromisso, hipótese não verificada quando o bem é transferido por escritura pública regularmente registrada a terceiro estranho à avença.”

Dispositivos relevantes citados
:
:
CC,
arts
. 104, 166, 167 e 1.245; CPC,
arts
. 373, I, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 239; STJ, Súmula 84.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Eli Nunes de Oliveira
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, nos autos da
Ação Anulatória de Escritura Pública de Compra e Venda e de Registro de Escritura de Compra e Venda em Matrícula Imobiliária
, proposta em face de
Baratão Gás e Água Ltda.
,
Josilene

Galbiatti
Mira
Ravanello
e
Cooperativa de Crédito Rural de Primavera do Leste (
Primacredi
)
,
que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenou o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios
fixados em 10% do valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, em síntese, que a sentença enfrentou a controvérsia sem observar o conjunto probatório que demonstra, de forma clara, a existência de simulação contratual articulada pelos Apelados. Alega que a prova documental constante dos autos revela contradições temporais, falta de comprovação de pagamento, declarações conflitantes dos próprios requeridos e falsidade material da carta de baixa da alienação fiduciária.

Afirma que a ata notarial das mensagens encaminhadas pelo presidente da cooperativa
Primacredi
comprova, sem margem a dúvidas, que a alienação fiduciária permanecia ativa em setembro de 2019, o que inviabiliza a veracidade da carta de baixa datada de maio daquele ano.

Ressalta que o próprio representante da cooperativa reconheceu ocupar a posição de fiel depositário do imóvel naquela data, o que evidencia a falsidade do documento utilizado pelos Apelados.

Argumenta
que a empresa Baratão Gás e Água Ltda. confessou expressamente ter realizado a suposta venda do imóvel à Apelada
Josilene
apenas em setembro de 2019, o que contradiz a versão apresentada por ela em depoimento pessoal e confirma a utilização de pessoa interposta para simular a transferência.

Relata
que não há qualquer
registro
de movimentação financeira referente ao pagamento alegado e que os Apelados não apresentaram comprovantes, recibos, extratos ou documentos capazes de demonstrar a efetividade das operações narradas.
Assegura
que o conjunto probatório evidencia a divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, situação que caracteriza a simulação prevista no
art
. 167 do Código Civil.

Acentua
que a ausência de prova do pagamento, a falsidade temporal da carta de baixa, as declarações contraditórias dos Apelados e a relação pessoal e familiar existente entre eles reforçam a conclusão de que o negócio jurídico formalizado na escritura pública carece de validade material.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença
e julgar
procedentes os pedidos formulados na inicial.

Os Apelados apresentaram contrarrazões pugnando pelo não provimento do Recurso.

É o relatório.

VOTO

EXMA.
SR.a

DES.a
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Eli Nunes de Oliveira
ajuizou
Ação Anulatória de Escritura Pública de Compra e Venda e de Registro de Escritura em Matrícula Imobiliária
, com pedido de tutela de urgência, em face de
Baratão Gás e Água Ltda.,
Josilene

Galbiatti
Mira Ravanello
e
Cooperativa de Crédito Rural de Primavera do Leste (
Primacredi
),
alegando que firmou contrato particular de compra e venda do imóvel matriculado sob no 25.822, pagando o preço ajustado e recebendo a posse e as chaves, mas posteriormente descobriu que o bem possuía alienação fiduciária registrada e que os
R
equeridos, em conluio, lavraram escritura pública em favor da segunda
R
equerida, apesar de ela saber que ele já era adquirente.

Afirma que a empresa Baratão Gás declarou expressamente no contrato que o imóvel estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus, fato posteriormente desmentido pela matrícula, que revela a existência de alienação fiduciária constituída em favor da
Primacredi
antes da celebração do negócio.

Sustenta que, ao solicitar extrajudicialmente informações sobre o saldo devedor à
Primacredi
para quitar o débito e viabilizar a escritura pública, não
obteve
retorno formal
, e que, posteriormente, o próprio presidente do conselho de administração da cooperativa reconheceu a pendência financeira e questionou a posse exercida pelo autor sobre o imóvel.

Argumenta que os
R
equeridos agiram em conluio para frustrar a conclusão do negócio legítimo celebrado com ele, pois, mesmo cientes de sua aquisição e de sua posse desde dezembro de 2018, lavraram escritura pública em setembro de 2019 para a segunda requerida, filha do presidente da cooperativa credora e esposa de seu diretor executivo.

Alega que a
Primacredi
afirmou, em contato direto com ele em 11/09/2019, que a operação de crédito permanecia ativa, mas, poucos dias depois, em 22/09/2019, emitiu carta de baixa com data retroativa, favorecendo a segunda
R
equerida e viabilizando o registro fraudulento da escritura, sem qualquer comprovação de pagamento ou movimentação financeira.

Relata que exerce posse mansa e pacífica sobre o imóvel desde 04/12/2018, que comunicou formalmente os
R
equeridos sobre a nulidade da segunda venda e que tomou conhecimento da
suposta
manobra fraudulenta
apenas
ao verificar a matrícula atualizada, motivo pelo qual busca a declaração de nulidade da
escritura firmada entre os
R
equeridos e o restabelecimento de seu direito, inclusive com adjudicação compulsória.

Na contestação,
Josilene

Galbiatti
Mira
Ravanello
afirmou que não possui vínculo jurídico com o autor nem responsabilidade pela negociação que ele realizou com a empresa Baratão Gás. Argumentou que a alienação fiduciária do imóvel constava regularmente na matrícula e produz efeitos erga
omnes
. Afirmou que não recebeu qualquer informação privilegiada da cooperativa e negou participação em conluio, sustentando que adquiriu o imóvel por escritura pública regularmente
registrada
.

Já
a Cooperativa
, na contestação,
afirmou que sua atuação
restringiu-se
ao contrato de crédito com o cooperado Baratão Gás, cuja garantia foi baixada por solicitação dele, sem relação com as negociações privadas que geraram o litígio. Negou fraude, destacou que desconhecia as vendas mencionadas e que não realiza operações imobiliárias. Pontuou que o contato do Presidente tratou apenas de cobrança de dívida, que não pôde fornecer documentos por sigilo bancário e que a resposta à notificação retornou por endereço desconhecido. Reiterou a inexistência de vínculo com o negócio discutido e a ilegitimidade passiva.

A Baratão Gás e Água Ltda., em sua contestação, afirmou que o contrato de compra e venda discutido na inicial funcionou apenas como garantia de dívidas oriundas das negociações
realizadas com o autor, descrevendo que o valor pago por ele correspondia a ajustes decorrentes da transferência empresarial e que jamais houve intenção real de alienar o imóvel.

O Juiz
a quo

julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenou o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios
fixados em 10% do valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça.

Inconformad
o
,
o

Autor
interpôs este Recurso de Apelação.

A controvérsia recursal concentra-se em três pontos:

i) eficácia do contrato particular firmado entre
o
Autor e
a empresa
Baratão Gás;
ii
) existência de simulação ou conluio na escritura lavrada em favor de
Josilene
;
iii
)
a
possibilidade de adjudicação compulsória.

O cerne da pretensão anulatória
repousa na alegação de que o negócio jurídico celebrado pelos Apelados apresentaria vício social, na modalidade simulação, supostamente articulada em conluio
, para frustrar o direito de aquisição do Apelante.

Os elementos reunidos nos autos, entretanto, não
conferem amparo concreto a
essa narrativa.

É incontroverso que o
Apelante firmou contrato particular de compra e venda em dezembro de 2018,
com a empresa Baratão Gás e Água Ltda.
, com o pagamento do valor nele previsto
,
situação confirmada pelos documentos bancários acostados aos autos.

Todavia, o ordenamento jurídico brasileiro exige escritura pública e registro para constituição de direito real de propriedade sobre bem imóvel. O compromisso particular de compra e venda, não levado a registro, confere ao comprador direito pessoal perante o vendedor, com força obrigacional, mas não produz efeitos reais em face de terceiros.

O art.1.245 do Código Civil é categórico:
"
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
"
. Enquanto não houver registro, o alienante continua a ser havido como dono. A posse do Apelante, decorrente de um contrato particular não registrado, gera apenas direito pessoal ou obrigacional contra o vendedor (Baratão Gás),
pelo que não é
oponível a terceiros de boa-fé que diligentemente registraram seu título.

O brocardo "
quem não registra não é dono
" resume o pilar fundamental do direito das coisas imóveis em nosso ordenamento jurídico.

O próprio
A
utor reconhece que jamais obteve escritura definitiva nem promoveu o registro do contrato na matrícula
do imóvel. Limitou-se a celebrar ajuste particular com o vendedor, sem a formalização registral indispensável para oponibilidade
erga omnes
.

Além disso,
a
matrícula n. 25.822 demonstra que, muito antes da celebração do contrato particular com o Apelante, o imóvel já se encontrava gravado por alienação fiduciária em favor da cooperativa
Primacredi
, decorrente de cédula de crédito bancário firmada em 2017. Trata-se de ônus real regularmente constituído, com publicidade
registral
e prioridade sobre qualquer ajuste particular posterior.

Esse cenário revela dados objetivos e incontornáveis: i) o contrato particular foi firmado somente em 2018;
ii
) à época, a propriedade plena permanecia resolúvel, subordinada ao adimplemento da cédula;
iii
) o credor fiduciário detinha direito real de garantia com prioridade na matrícula; e
iv
) o Apelante não
registrou
o compromisso particular nem obteve anuência formal da cooperativa para eventual transferência do bem.

Diante desse conjunto, não há base jurídica para reconhecer, após a quitação da dívida fiduciária e a subsequente alienação do imóvel por escritura pública registrada em favor de
Josilene
, qualquer direito real em prol do Apelante. Admitir tal consequência implicaria frontal violação aos princípios da publicidade
registral, da continuidade e da segurança jurídica que regem o sistema imobiliário brasileiro.

O contrato particular firmado pelo Autor, embora eficaz na esfera obrigacional, produz efeitos exclusivamente entre ele e a empresa Baratão Gás e Água Ltda. Eventuais pretensões indenizatórias podem ser discutidas entre essas partes, mas o instrumento não possui força jurídica para desconstituir escritura pública válida ou atingir a esfera jurídica de terceira adquirente que detém título regularmente registrado.

O
A
utor sustenta que a escritura lavrada em favor de
Josilene
seria simulada, articulada com participação da cooperativa, para frustrar o pagamento que pretendia realizar. Aponta, como elemento central da suspeita, o fato de
a adquirente
ser filha do presidente e esposa do diretor da cooperativa.

A simulação, entretanto, constitui vício social
do negócio jurídico e exige demonstração
consistente
de que as partes externaram vontade aparente diversa da intenção real, com propósito de prejudicar terceiro ou fraudar a lei (
arts
. 167 e 171, II, do Código Civil).

Esse grau de prova não se verifica.

A
Primacredi
demonstrou, de forma documental, que embora a carta de baixa da alienação fiduciária tenha sido emitida em 22/05/2019, a liquidação integral da Cédula de Crédito Bancário ocorreu apenas em dezembro de 2019. Explicou que o contato
mantido pelo presidente da cooperativa, em 11/09/2019, decorreu de situação de
inadimplência
da devedora
fiduciante
(Baratão Gás), de modo a assegurar a satisfação do crédito. Esse dado evidencia a atuação institucional típica de credor fiduciário, sem traço de irregularidade.

O parentesco entre a adquirente e os dirigentes da cooperativa, embora possa despertar suspeita no plano subjetivo, não constitui prova do
consilium fraudis
(intenção de fraudar)
.

A jurisprudência exige, para a configuração da simulação, a presença de indícios graves, precisos e convergentes, tais como: preço vil, ocultação de cláusulas essenciais, movimentações financeiras incompatíveis, contradições documentais, declarações conflitantes ou qualquer outro elemento que revele ajuste dissimulado. Nada disso emerge dos autos.

Ao contrário,
o conjunto probatório aponta escritura regular, baixa lançada na matrícula, inexistência de prova de pagamento pela cooperativa e ausência de elementos concretos que infirmem a fé pública do
registro
.

As alegações do
A
utor
permanecem em plano meramente
conjectural
. Não há confissão, não há documento contraditório, não há prova direta ou indiciária consistente capaz de demonstrar a alegada simulação.

Com efeito, o
ônus da prova recai sobre o
A
utor, conforme art. 373, I, do Código de Processo Civil. Cabia-lhe comprovar
os fatos constitutivos de seu direito, entre eles a existência de simulação e conluio. Os elementos trazidos aos autos não alcançam esse patamar probatório.

A sentença valorou esse conjunto de forma adequada, ao concluir que inexistem elementos capazes de afastar a presunção de veracidade e legalidade da escritura pública e do registro, que gozam de fé pública e produzem prova plena até prova em contrário.

Não se identifica, portanto, violação aos
arts
. 104, 166 ou 167 do Código Civil.
A vontade negocial firmada entre Baratão Gás e
Josilene
revela-se válida, formalizada de acordo com os requisitos legais, sem qualquer comprovação de vício social apto a justificar a anulação pretendida.

O Apelante também atribui
à
C
ooperativa conduta

ilícita
por
não ter recebido resposta
efetiva à notificação extrajudicial e
por suspostamente favorecer
a
adquirente

Josilene
.

No caso, a
inda que se reconheça a remessa da notificação pelo Autor, a falta de fornecimento do extrato nas condições pretendidas não configura irregularidade.
O credor fiduciário não possui obrigação legal de permitir que terceiro quite a dívida sem sua anuência.
A sub-rogação depende de anuência expressa do credor e da observância das condições contratuais, circunstâncias que não se verificam no caso concreto.

Consta dos autos que o financiamento foi regularizado e que a cooperativa liberou a garantia após quitação do débito pela devedora original, o que viabilizou a escritura pública em favor de
Josilene
.
Não há prova de favorecimento ou irregularidade.

A afirmação de que a cooperativa teria arquitetado um plano com a filha do presidente e o diretor para afastar o Autor carece de amparo probatório.
Inexistem atas internas, comunicações eletrônicas, documentos contábeis ou testemunhos convergentes nesse sentido.

Assim, também sob esse aspecto, o
A
utor não desincumbe o ônus de demonstrar fato constitutivo de seu direito. A pretensão de responsabilizar a
C
ooperativa por suposto conluio carece de amparo fático e jurídico.

O conjunto probatório, ao contrário, indica que o contrato particular invocado pelo Autor integra contexto negocial mais amplo e complexo entre ele e a empresa Baratão Gás, envolvendo emissão de nota promissória de valor elevado, litígios paralelos e transferência societária.

A boa-fé, em matéria de direitos reais, exige diligência compatível com a natureza do negócio e com o valor do bem. O Apelante não demonstra ter adotado tais cautelas.

Nessa
perspectiva
, não se mostra juridicamente admissível que utilize contrato particular desprovido de
registro
, firmado em contexto negocial intricado, para afastar a eficácia de escritura pública dotada de fé pública e preservada pelo sistema
registral
imobiliário.

O Apelante requer adjudicação compulsória
invocando
as Súmulas 239 e 84 do Superior Tribunal de Justiça
. Contudo,

esses
enunciados não se aplicam ao caso concreto.

É certo que a
adjudicação compulsória supõe inadimplemento de obrigação de outorgar escritura por parte do promitente vendedor, em contexto em que o promissário comprador cumpre integralmente suas obrigações e o bem permanece na esfera jurídica daquela parte ou de quem se sub-roga em sua posição com ciência do compromisso registrado.

O Verbete 239 de Súmula do STJ dispõe que
:

“
o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao
registro
do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis
”
. O enunciado, entretanto, dirige-se a hipóteses em que o promitente vendedor, ainda titular do domínio, recusa-se injustificadamente a outorgar a escritura definitiva ao
promissário
comprador que cumpriu integralmente suas obrigações.
O caso em análise não se enquadra nesse cenário.

Na hipótese
, a empresa Baratão Gás já não detinha a propriedade do imóvel quando ajuizada a demanda. O bem foi regularmente transferido por escritura pública à adquirente
Josilene
, que figura na matrícula como proprietária e não participou de qualquer relação contratual com o Apelante.

A adjudicação compulsória exige que o imóvel permaneça na esfera do promitente vendedor ou de terceiro que o adquira com ciência do compromisso, o que não ocorreu.

Assim, embora
o Verbete Sumular
239 dispense o registro do compromisso, ela não autoriza a adjudicação contra terceiro de boa-fé protegido pela fé pública registral e pela continuidade do sistema imobiliário.

Já o Verbete
84
da Súmula do STJ
,

estabelece que é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de
registro
. O enunciado, entretanto, limita-se à tutela possessória frente a constrição judicial. A situação dos autos não envolve defesa da posse contra penhora ou arresto, mas impugnação direta a título de propriedade regularmente
registrado
, pretensão que ultrapassa por completo o campo de incidência do enunciado.

Com efeito, o
contexto fático reforça a impossibilidade jurídica do pedido: o imóvel não integra mais o
patrimônio da empresa Baratão Gás; a adquirente não participou de qualquer negócio com o Autor; e inexiste compromisso de compra e venda levado a registro que pudesse irradiar efeitos reais ou vincular terceiros.

A obrigação de outorgar
escritura definitiva
não pode ser imposta ao terceiro adquirente, titular do domínio por força do registro imobiliário, quando inexistiu
qualquer
relação negocial com o pretendente à escritura. Tal imposição somente seria admissível diante de prova efetiva
de
fraude, simulação ou má-fé
, o que não se evidencia no caso.

A concessão da adjudicação compulsória nessas circunstâncias violaria os princípios da publicidade, especialidade e continuidade registrais, além de comprometer a fé pública do registro imobiliário e a proteção conferida ao adquirente que confia no sistema registral.

Portanto, o pedido de adjudicação compulsória não encontra respaldo fático ou jurídico.

Por fim, cumpre
registrar
, em
obiter

dictum
,

que eventual direito do Autor, se existente,
resolve-se na esfera obrigacional emperdas e danoscontra o alienante (Baratão Gás), que vendeu o imóvel em duplicidade, e não na esfera do direito real com a anulação do título de propriedade do terceiro adquirente que agiu com diligência e registrou sua aquisição.

Dessa forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada sobre a matéria.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários
advocatícios
para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade mantenho suspensa, nos termos do
art
. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026