Tribunal: TJMT
Processo: 1020494-59.2020.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA (“CONDO-HOTEL”). PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. CDC APLICÁVEL. TEORIA FINALISTA MITIGADA. DIREITO POTESTATIVO À RESCISÃO (SÚMULA 543/STJ). RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CLARA E DE PROVA DO PAGAMENTO (TEMA 938/STJ). JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002/STJ). RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA AUTORA NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recursos interpostos contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de unidade hoteleira integrante do Edifício Hotel Ibis Cuiabá, condenando a ré à restituição de 80% dos valores pagos, com juros de mora desde a notificação extrajudicial. A autora alegou impossibilidade financeira superveniente para manter o negócio; a ré defendeu a irretratabilidade contratual e a natureza empresarial do investimento.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Discute-se: (i) a alegada nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado; (ii) a incidência do CDC nos contratos de “condo-hotel”; (iii) a validade da cláusula de irretratabilidade e o percentual de retenção; (iv) o termo inicial dos juros de mora; e (v) a distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Inexiste cerceamento de defesa, pois a controvérsia é eminentemente documental e prescinde de dilação probatória, nos termos do art. 355, I, do CPC.
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, diante da vulnerabilidade técnica e informacional da adquirente perante a incorporadora, conforme a teoria finalista mitigada adotada pelo STJ.
A rescisão contratual constitui direito potestativo do comprador, sendo inválida cláusula de irretratabilidade que impeça a extinção do vínculo. A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional, em consonância com a Súmula 543 do STJ.
Nos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora, em caso de desistência do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ, impondo reforma parcial da sentença.
Mantida a sucumbência recíproca, pois houve decaimento relevante da autora quanto ao percentual de retenção e ao termo inicial dos juros, afastando-se o art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso da ré parcialmente provido. Recurso adesivo da autora desprovido.
Tese de julgamento: 1. O consumidor tem direito à rescisão de contrato de unidade imobiliária, com restituição parcial e imediata dos valores pagos. 2. A retenção de 20% observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 3. Os juros de mora, em rescisão por desistência do adquirente, incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020494-59.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AMANDA HANNA MADY - CPF: 986.055.181-20 (APELADO), VINICIUS RICARDO DA SILVA LEIMANN - CPF: 044.516.011-00 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 17.878.475/0001-88 (APELANTE), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO), AMANDA HANNA MADY - CPF: 986.055.181-20 (APELANTE), VINICIUS RICARDO DA SILVA LEIMANN - CPF: 044.516.011-00 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 17.878.475/0001-88 (APELADO), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA (“CONDO-HOTEL”). PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. CDC APLICÁVEL. TEORIA FINALISTA MITIGADA. DIREITO POTESTATIVO À RESCISÃO (SÚMULA 543/STJ). RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CLARA E DE PROVA DO PAGAMENTO (TEMA 938/STJ). JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002/STJ). RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA AUTORA NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos interpostos contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de unidade hoteleira integrante do Edifício Hotel Ibis Cuiabá, condenando a ré à restituição de 80% dos valores pagos, com juros de mora desde a notificação extrajudicial. A autora alegou impossibilidade financeira superveniente para manter o negócio; a ré defendeu a irretratabilidade contratual e a natureza empresarial do investimento.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Discute-se: (i) a alegada nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado; (
ii
) a incidência do CDC nos contratos de “condo-hotel”; (
iii
) a validade da cláusula de irretratabilidade e o percentual de retenção; (
iv
) o termo inicial dos juros de mora; e (v) a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Inexiste cerceamento de defesa, pois a controvérsia é eminentemente documental e prescinde de dilação probatória, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, diante da vulnerabilidade técnica e informacional da adquirente perante a incorporadora, conforme a teoria finalista mitigada adotada pelo STJ.

A rescisão contratual constitui direito potestativo do comprador, sendo inválida cláusula de irretratabilidade que impeça a extinção do vínculo. A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional, em consonância com a Súmula 543 do STJ.

Nos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora, em caso de desistência do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ, impondo reforma parcial da sentença.

Mantida a sucumbência recíproca, pois houve decaimento relevante da autora quanto ao percentual de retenção e ao termo inicial dos juros, afastando-se o art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da ré parcialmente provido. Recurso adesivo da autora desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O consumidor tem direito à rescisão de contrato de unidade imobiliária, com restituição parcial e imediata dos valores pagos. 2. A retenção de 20% observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 3. Os juros de mora, em rescisão por desistência do adquirente, incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA e AMANDA HANNA MADY em face da sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade hoteleira (Hotel Ibis Cuiabá); (
ii
) condenar a ré à restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Em suas razões recursais, a ré sustenta, preliminarmente, o cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado. No mérito, defende a inaplicabilidade do CDC por se tratar de investimento imobiliário, a impossibilidade de rescisão unilateral por cláusula de irretratabilidade e, subsidiariamente, requer a majoração da retenção para 25%, a retenção da comissão de corretagem e a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ).

A autora também apelou (adesivamente), pleiteando a reforma da sentença quanto aos ônus sucumbenciais, requerendo a condenação integral da ré ou, subsidiariamente, a redistribuição proporcional.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

I – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA (RECURSO DA RÉ)

A apelante sustenta nulidade por ausência de prova oral. Contudo, a matéria posta em juízo é eminentemente de direito e a prova documental
juntada
é suficiente para o deslinde da causa. O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis (art. 370, CPC).

Preliminar rejeitada.

II – MÉRITO

Da Aplicabilidade do CDC e Rescisão Unilateral

A natureza hoteleira da unidade não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando configurada a vulnerabilidade da adquirente frente à incorporadora. Ademais, a cláusula de irretratabilidade não impede o direito do comprador de pleitear a rescisão, conforme a Súmula 543 do STJ:

STJ — Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Do Percentual de Retenção

A sentença fixou a retenção em 20%. Tal percentual mostra-se adequado e razoável para compensar os custos administrativos da vendedora, estando dentro da baliza de 10% a 25% admitida pela jurisprudência pátria.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 27/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

Dos Juros de Mora – Tema 1.002 do STJ (Ponto de Reforma)

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, trata-se de rescisão contratual por iniciativa do comprador, sem configuração de mora prévia da vendedora. Nessa hipótese, aplica-se a tese firmada pelo STJ no Tema 1.002, segundo a qual os juros incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão:

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
"

Do Recurso da Autora (Sucumbência)

A autora pleiteia a condenação integral da ré nos ônus sucumbenciais. Contudo, houve decaimento recíproco, uma vez que o pedido de restituição integral ou com retenção mínima não foi acolhido. A distribuição proporcional fixada em primeiro grau reflete adequadamente o resultado da lide.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso da autora e
dou parcial provimento
ao recurso da ré apenas para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora.

Mantenho os demais termos da sentença, inclusive quanto à distribuição da sucumbência. Em razão do trabalho adicional em grau recursal, majoro os honorários devidos pela autora em 2%
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026