Tribunal: TJMT
Processo: 1041619-36.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULAS. TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto por EMS Serviços Ltda. contra decisão do Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT que, nos autos de Ação Revisional de Aluguel c/c Declaratória de Nulidade Parcial de Cláusulas Contratuais Abusivas, indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado à fixação provisória do aluguel em R$ 3.600,00, à autorização para consignação desse valor e à suspensão da exigibilidade de cláusulas do contrato firmado em 18/07/2025. A agravante sustenta reajuste abusivo de 36% no valor do aluguel, alegada coação indireta para assinatura de novo contrato e aplicação equivocada dos arts. 51 e 19 da Lei no 8.245/91.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência visando à fixação de aluguel provisório em ação revisional; (ii) estabelecer se o reajuste locatício e a notificação para desocupação caracterizam, em cognição sumária, abusividade ou vício de consentimento aptos a justificar a intervenção judicial imediata.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 300 do CPC exige, cumulativamente, probabilidade do direito, perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo e reversibilidade da medida para concessão da tutela de urgência.
A ação revisional de aluguel (art. 19 da Lei no 8.245/91) distingue-se da ação renovatória (art. 51), exigindo apenas o decurso de três anos de vigência contratual, requisito temporal que, em tese, se encontra preenchido.
O mero preenchimento do requisito temporal não demonstra, por si só, a probabilidade do direito à revisão do valor locatício.
A alegação de reajuste abusivo desacompanhada de elementos técnicos ou comparativos de mercado não comprova, em cognição sumária, a desproporcionalidade do valor pactuado.
A notificação para desocupação ao término do contrato configura exercício regular de direito do locador e não caracteriza, por si só, coação nos termos do art. 151 do Código Civil.
A verificação de vício de consentimento demanda dilação probatória, incompatível com a via estreita da tutela provisória.
A fixação de aluguel provisório com fundamento no art. 68, II, da Lei do Inquilinato também pressupõe a demonstração da probabilidade do direito, o que não se evidencia na hipótese.
A permanência da agravante na posse do imóvel e o ônus financeiro decorrente do pagamento do aluguel não configuram perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.
Em sede de cognição sumária, deve-se prestigiar a força obrigatória dos contratos, admitindo-se sua revisão apenas em hipóteses excepcionais devidamente demonstradas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A concessão de tutela de urgência em ação revisional de aluguel exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.
A mera alegação de reajuste abusivo, desacompanhada de elementos técnicos de mercado, não comprova a probabilidade do direito à revisão do valor locatício.
A notificação para desocupação ao término do contrato constitui exercício regular de direito e não caracteriza, por si só, coação apta a invalidar o consentimento.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei no 8.245/91, arts. 19, 51 e 68, II; CC, art. 151.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI no 1016102-39.2019.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 18/12/2019; TJMG, AI no 0378085-84.2023.8.13.0000, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, 17a Câmara Cível, j. 07/06/2023; TJDFT, AI no 0709169-66.2021.8.07.0000, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 7a Turma Cível, j. 06/10/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041619-36.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ERIS ALVES PONDE - CPF: 003.931.441-35 (ADVOGADO), EMS SERVICOS LTDA - CNPJ: 42.259.174/0001-13 (AGRAVANTE), LUCIANA SAYURI SHIDA - CPF: 199.503.608-03 (AGRAVADO), LUCIANO DE SALES - CPF: 255.809.778-40 (ADVOGADO), RIKELLE GOMES MAIA - CPF: 044.863.621-28 (ADVOGADO), FRANCISMAR SANCHES LOPES - CPF: 045.548.258-68 (ADVOGADO), ELISA FLUMIAN PIRES DE SALES - CPF: 251.315.558-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULAS. TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por EMS Serviços Ltda. contra decisão do Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT que, nos autos de Ação Revisional de Aluguel c/c Declaratória de Nulidade Parcial de Cláusulas Contratuais Abusivas, indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado à fixação provisória do aluguel em R$ 3.600,00, à autorização para consignação desse valor e à suspensão da exigibilidade de cláusulas do contrato firmado em 18/07/2025. A agravante sustenta reajuste abusivo de 36% no valor do aluguel, alegada coação indireta para assinatura de novo contrato e aplicação equivocada dos
arts
. 51 e 19 da Lei no 8.245/91.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência visando à fixação de aluguel provisório em ação revisional; (
ii
) estabelecer se o reajuste locatício e a notificação para desocupação caracterizam, em cognição sumária, abusividade ou vício de consentimento aptos a justificar a intervenção judicial imediata.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 300 do CPC exige, cumulativamente, probabilidade do direito, perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo e reversibilidade da medida para concessão da tutela de urgência.

A ação revisional de aluguel (art. 19 da Lei no 8.245/91) distingue-se da ação renovatória (art. 51), exigindo apenas o decurso de três anos de vigência contratual, requisito temporal que, em tese, se encontra preenchido.

O mero preenchimento do requisito temporal não demonstra, por si só, a probabilidade do direito à revisão do valor locatício.

A alegação de reajuste abusivo desacompanhada de elementos técnicos ou comparativos de mercado não comprova, em cognição sumária, a desproporcionalidade do valor pactuado.

A notificação para desocupação ao término do contrato configura exercício regular de direito do locador e não caracteriza, por si só, coação nos termos do art. 151 do Código Civil.

A verificação de vício de consentimento demanda dilação probatória, incompatível com a via estreita da tutela provisória.

A fixação de aluguel provisório com fundamento no art. 68, II, da Lei do Inquilinato também pressupõe a demonstração da probabilidade do direito, o que não se evidencia na hipótese.

A permanência da agravante na posse do imóvel e o ônus financeiro decorrente do pagamento do aluguel não configuram perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

Em sede de cognição sumária, deve-se prestigiar a força obrigatória dos contratos, admitindo-se sua revisão apenas em hipóteses excepcionais devidamente demonstradas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A concessão de tutela de urgência em ação revisional de aluguel exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.

A mera alegação de reajuste abusivo, desacompanhada de elementos técnicos de mercado, não comprova a probabilidade do direito à revisão do valor locatício.

A notificação para desocupação ao término do contrato constitui exercício regular de direito e não caracteriza, por si só, coação apta a invalidar o consentimento.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei no 8.245/91,
arts
. 19, 51 e 68, II; CC, art. 151.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI no 1016102-39.2019.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 18/12/2019; TJMG, AI no 0378085-84.2023.8.13.0000, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, 17a Câmara Cível, j. 07/06/2023; TJDFT, AI no 0709169-66.2021.8.07.0000, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 7a Turma Cível, j. 06/10/2021.

R E L A T Ó R I O

AI
1041619-36.2025.8.11.0000

EMS SERVICOS LTDA
x

LUCIANA SAYURI SHIDA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por EMS SERVIÇOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT que, nos autos da Ação Revisional de Aluguel c/c Declaratória de Nulidade Parcial de Cláusulas Contratuais Abusivas (Processo no 1010991-93.2025.8.11.0055), indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela agravante.

Em suas razões recursais, a agravante alega, em sín
tese, que é locatária de imóvel comercial de propriedade da agravada desde junho de 2021, onde estabeleceu seu ponto comercial e exerce suas atividades empresariais de forma contínua e ininterrupta por meio de contratos sucessivos anuais.

Sustenta que, em maio de 2025, ao se aproximar o término do contrato vigente, a agravada propôs uma renovação com aumento superior a 36% no valor do aluguel, elevando-o de R$ 3.300,00 para R$ 4.500,00, sem qualquer justificativa técnica ou mercadológica.

Aduz que, simultaneamente, a agravada enviou notificação extrajudicial exigindo a desocupação voluntária do imóvel em 30 dias, o que configuraria coação indireta para aceitação das novas condições
contratuais.

Afirma que, sob pressão e temendo perder seu ponto comercial, assinou novo contrato em 18 de julho de 2025, com valor locatício abusivo e cláusulas onerosas
.

Argumenta que o juízo a quo aplicou erroneamente o art. 51 da Lei 8.245/91 (ação renovatória - prazo de 5 anos), quando deveria ter aplicado o art. 19 (ação revisional - prazo de 3 anos), e que o aluguel provisório deveria ter sido fixado conforme art. 68, II, "b" da Lei do Inquilinato.

Requer a concessão da tutela de urg
ência para
: a) fi
xar provisoriamente o valor do aluguel em R$ 3.600,00; b) autorizar a consignação em pagamento do referido valor; e c) suspender a exigibilidade das cláusulas abusivas do contrato de 18/07/2025.

O pedido liminar
foi indeferido (Id.
331606860
).

Contraminuta
pelo desprovimento do recurso
(Id.
346759388
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares:

Trata-se de agrav
o de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação revisional de aluguel c/c
declaratória de nulidade parcial de cláusulas contratuais abusivas.

Então, neste agravo, cumpre apenas verificar o preenchimento ou não dos requisitos para concessão da tutela provisória de urgência antecipada, previstos no artigo 300 do novo CPC,
in
verbis
:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Da análise do artigo acima transcrito verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela pretendida, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional.

Acerca dos requisitos autorizadores da tutela de urgência antecipada, orienta a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE PROCESSUAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - ART. 300 DO CPC - REQUISITOS AUSENTES - RECURSO NÃO PROVIDO.
Não é cabível o deferimento de tutela antecipada se ausentes ambos os requisitos do art. 300 do
CPC – a probabi
lidade do direito arguido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
(N.U 1016102-39.2019.8.11.0000, C MARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019,
Publicado
no DJE 21/01/2020)

Inicialmente, cumpre destacar que assiste razão à agravante quando distingue a ação revisional de aluguel (art. 19 da Lei no 8.245/91) da ação renovatória (art. 51). São institutos jurídicos distintos, com requisitos próprios. Para a revisional, exige-se apenas o decurso de 3 anos de vigência do contrato, enquanto para a renovatória são necessários 5 anos.

Considerando que a relação locatícia
se iniciou
em junho/2021 e a ação foi proposta em agosto/2025, o requisito temporal da revisional estaria, em tese, preenchido.

Contudo, o preenchimen
to do requisito temporal, por si só, não é suficiente para a concessão da tutela de urgência. É necessário que esteja demonstrada a probabilidade do direito à revisão do valor locatício, o que não se verifica no caso concreto.

A agravante alega que o reajuste de 36% seria abusiv
o e desproporcional. Todavia, não apresenta elementos técnicos ou comparativos de mercado que evidenciem, em sede de cognição sumária, a alegada abusividade.
A mera afirmação de que o valor seria excessivo, desacompanhada de elementos probatórios mínimos, não é suficiente para caracterizar a probabilidade do direito.

Quanto à alegação de vício de consentimento (coação indireta), também não se vislumbra, nesta fase processual, elementos suficientes para sua caracterização. A notificação para desocupação ao término do contrato constitui ex
ercício regular de direito do locador, não configurando, por si só, coação ou pressão negocial ilegítima.

Nos termos do art. 151 do Código Civil, a coação, para viciar a declaração de vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens
. A mera notificação para desocupação, realizada dentro dos parâmetros legais, não se enquadra nesse conceito.

A caracterização de vício de consentimento demanda prova robusta, incompatível com a cognição sumária própria da tutela de urgência. Trata-se de matéria que exige dilação probat
ória, com produção de prova documental complementar, eventual prova testemunhal e, se necessário, prova pericial.

No que tange ao pedido de fixação de aluguel provisório nos termos do art. 68, II, "b" da Lei do Inquilinato, cumpre ressaltar que tal dispositivo não afasta a necessidade de demo
nstração dos requisitos gerais da tutela de urgência. A fixação do aluguel provisório

pressupõe a demonstração da probabilidade do direito à revisão, o que, como já exposto, não se verifica no caso concreto.

Ademais, não se identifica perigo de dano concreto e imediato que justifique a intervenção judicial urgente. A agravante permanece na posse do imóvel e o mero ônus financeiro decorrente do pagamento do aluguel pactuado não configura, por si só, perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

Em sede de cognição sumária, deve-se prestigiar a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), admitindo-se sua revisão apenas em hipóteses excepcionais e devidamente comprovadas, o que não é o caso dos autos.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGENCIA. REQUISITOS. PROBABILIDADE. PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. AUSÊNCIA.
INDEFERIMENTO.
O deferimento da tutela de urgência depende da comprovação da plausibilidade do direito alegado, da existência de perigo de dano, ilícito ou de inefetividade do processo e que a medida seja reversível. Ausentes tais requisitos, impõe-se o indeferimento da tutela provisória. A fixação de aluguel provisório em ação revisional de aluguel trata-se de tutela provisória de urgência de natureza antecipatória, pelo que ausente a satisfação dos requisitos acima, impõe-se o indeferimento de tal pretensão.
(TJ-MG - AI: 03780858420238130000, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 07/06/2023, 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO PROVISÓRIA DO ALUGUEL MENSAL. REQUISITOS AUSENTES. 1. Na ação revisional de aluguel proposta pelo locador, é possível a fixação de aluguel provisório, que não poderá exceder a 80% do valor pretendido, nos termos do art. 68,
inc
. II
, ?
a?,
da Lei 8.245/91
. Contudo, se os elementos trazidos aos autos não permitem aferir o valor mercadológico do imóvel locado, não será possível a fixação de aluguel provisório.
2 .
Na espécie, não há elementos que permitam a fixação de aluguel provisório, sendo necessária a dilação probatória, conforme sinalizado na decisão agravada. 3. Agravo conhecido e não provido.
(
TJ-DF 07091696620218070000 DF 0709169-66 .2021.8.07.0000, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 06/10/2021, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
27/10/
2021 .
Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Portanto, não estando presentes os requisitos cumulativos do art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano), a decisão que indeferiu a tutela de urgência deve ser mantida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026