Tribunal: TJMT
Processo: 1006806-46.2026.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
ementa: direito civil e do consumidor. agravo de instrumento. compra e venda de imóvel. rescisão contratual. patrimônio de afetação. tutela de urgência. suspensão da exigibilidade das parcelas e encargos. vedação de inscrição em cadastros de inadimplentes. dilação probatória quanto ao percentual de retenção. provimento parcial.
I. caso em exame
1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em ação de revisão contratual, indeferiu pedido de tutela de urgência voltado à suspensão da exigibilidade de parcelas vincendas, encargos condominiais e vedação de negativação do nome do adquirente, o qual pleiteia a resilição de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária sob a alegação de abusividade da cláusula de retenção e da restituição parcelada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência visando a suspensão dos efeitos pecuniários do contrato e a abstenção de medidas restritivas de crédito quando a intenção de rescindir a avença é incontroversa entre as partes; e (ii) estabelecer se a redução imediata do percentual de retenção prescinde de dilação probatória acerca da vigência ou extinção do regime de patrimônio de afetação.
III. razões de decidir
3. A manifestação inequívoca do promitente comprador no sentido de resilir o ajuste, aliada à aceitação da incorporadora quanto à retomada do imóvel para nova comercialização, torna desarrazoada a manutenção da exigibilidade das parcelas e encargos acessórios (taxas condominiais), sob pena de impor ônus financeiro injustificável ao consumidor por bem de que não usufruirá.
4. O risco de inscrição do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito enquanto se discute a validade dos encargos e o montante da dívida remanescente configura perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, justificando a suspensão das medidas coercitivas para preservar a situação financeira e reputacional do adquirente.
5. A aplicação da retenção majorada, prevista no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, está condicionada à existência e validade do regime de patrimônio de afetação, cuja extinção automática pelo “habite-se” depende do cumprimento cumulativo de requisitos legais, incluindo a liquidação das obrigações perante a instituição financiadora da obra.
6. A controvérsia fática sobre a desafetação do empreendimento e a quitação integral do financiamento demanda instrução processual, o que impede a alteração liminar do percentual de retenção pactuado, dada a necessidade de aferição da segurança jurídica e da reversibilidade da medida ao final do processo.
IV. dispositivo e tese
7. Recurso provido em parte.
Tese de julgamento: “1. A inequívoca intenção de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas e encargos acessórios, bem como a vedação de medidas constritivas ao crédito do adquirente. 2. A imediata revisão do percentual de retenção fundado em regime de patrimônio de afetação exige prova do preenchimento dos requisitos legais para a sua extinção, matéria afeta à dilação probatória no mérito da demanda.”
_____________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/64, arts. 31-B, 31-E, I, e 67-A, § 5o e § 6o; CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 300 e 489, § 1o, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Súmula no 380; STJ, REsp no 1.862.274/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 24.09.2024; TJMT, AI no 1046357-67.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 24.03.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006806-46.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[KEILA CRISTINA DA MOTA CADORE - CPF: 039.731.171-01 (ADVOGADO), JHON KEITI SANTANA DOS SANTOS - CPF: 050.580.991-52 (AGRAVANTE), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (AGRAVADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e do consumidor. agravo de instrumento. compra e venda de imóvel. rescisão contratual. patrimônio de afetação. tutela de urgência. suspensão da exigibilidade das parcelas e encargos. vedação de inscrição em cadastros de inadimplentes. dilação probatória quanto ao percentual de retenção. provimento parcial.

I. caso em exame

1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em ação de revisão contratual, indeferiu pedido de tutela de urgência voltado à suspensão da exigibilidade de parcelas vincendas, encargos condominiais e vedação de negativação do nome do adquirente, o qual pleiteia a resilição de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária sob a alegação de abusividade da cláusula de retenção e da restituição parcelada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência visando a suspensão dos efeitos pecuniários do contrato e a abstenção de medidas restritivas de crédito quando a intenção de rescindir a avença é incontroversa entre as partes; e (ii) estabelecer se a redução imediata do percentual de retenção prescinde de dilação probatória acerca da vigência ou extinção do regime de patrimônio de afetação.

III. razões de decidir

3. A manifestação inequívoca do promitente comprador no sentido de resilir o ajuste, aliada à aceitação da incorporadora quanto à retomada do imóvel para nova comercialização, torna desarrazoada a manutenção da exigibilidade das parcelas e encargos acessórios (taxas condominiais), sob pena de impor ônus financeiro injustificável ao consumidor por bem de que não usufruirá.

4. O risco de inscrição do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito enquanto se discute a validade dos encargos e o montante da dívida remanescente configura perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, justificando a suspensão das medidas coercitivas para preservar a situação financeira e reputacional do adquirente.

5. A aplicação da retenção majorada, prevista no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, está condicionada à existência e validade do regime de patrimônio de afetação, cuja extinção automática pelo “habite-se” depende do cumprimento cumulativo de requisitos legais, incluindo a liquidação das obrigações perante a instituição financiadora da obra.

6. A controvérsia fática sobre a desafetação do empreendimento e a quitação integral do financiamento demanda instrução processual, o que impede a alteração liminar do percentual de retenção pactuado, dada a necessidade de aferição da segurança jurídica e da reversibilidade da medida ao final do processo.

IV. dispositivo e tese

7. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento:
“1. A inequívoca intenção de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas e encargos acessórios, bem como a vedação de medidas constritivas ao crédito do adquirente. 2. A imediata revisão do percentual de retenção fundado em regime de patrimônio de afetação exige prova do preenchimento dos requisitos legais para a sua extinção, matéria afeta à dilação probatória no mérito da demanda.”

_____________

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 4.591/64, arts. 31-B, 31-E, I, e 67-A, § 5o e § 6o; CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 300 e 489, § 1o, IV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula no 543; STJ, Súmula no 380; STJ, REsp no 1.862.274/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 24.09.2024; TJMT, AI no 1046357-67.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 24.03.2026.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JHON KEITI SANTANA DOS SANTOS contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da “Ação de Revisão Contratual” (Processo no 1015648-35.2025.8.11.0037), ajuizada pelo agravante contra N C IMOVEIS LTDA, ora agravado, indeferiu o pedido de tutela de urgência (cf. Id. no 221812747 dos autos de origem).

Em suas razões recursais, o agravante sustenta que a decisão não enfrentou os principais fundamentos jurídicos apresentados na petição inicial, configurando nulidade por fundamentação insuficiente, nos termos do art. 489, § 1o, inc. IV, do CPC.

Argumenta que a probabilidade de seu direito está demonstrada, pois a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos é inaplicável.

Aponta que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 19/04/2023, antes da averbação do patrimônio de afetação, que somente ocorreu em 26/04/2023, o que impede a aplicação retroativa do regime excepcional.

Adicionalmente, alega que o patrimônio de afetação foi extinto de pleno direito com a averbação da construção do empreendimento, conforme a matrícula do imóvel e o disposto no art. 31-E, I, da Lei no 4.591/64, o que também afasta a penalidade agravada.

Invoca a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para defender a abusividade da retenção em patamar tão elevado e a nulidade da cláusula de devolução parcelada.

Requer, assim, a concessão da tutela recursal para suspender a exigibilidade da retenção de 50%, determinar que a agravada se abstenha de promover a negativação de seu nome e de realizar cobranças coercitivas, bem como suspender a incidência de juros e encargos sobre o débito controvertido; ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão e deferir a tutela de urgência na origem (cf. Id. no 346946388).

A decisão de Id. no 348223384 indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal.

Em contrarrazões, a agravada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 361248350).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por JHON KEITI SANTANA DOS SANTOS contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da ação de revisão contratual ajuizada em face de N C IMÓVEIS LTDA., indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Na decisão agravada, a magistrada fundamentou a decisão no art. 300 do CPC, destacando a necessidade de demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assentou que, no caso concreto, não se verificavam os requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora, sobretudo porque o autor não nega a existência da relação contratual, limitando-se a questionar encargos reputados excessivos.

No tocante ao pedido de abstenção de negativação, consignou que a inscrição do nome do devedor em cadastros restritivos de crédito, havendo débito existente, configura exercício regular do direito do credor, não constituindo ato ilícito, ainda que haja discussão revisional acerca de encargos contratuais. Ressaltou que não é possível impedir, de forma antecipada, o exercício de direito legítimo da parte credora.

Quanto à pretensão de suspensão das cobranças e da exigibilidade das obrigações contratuais, entendeu que o deferimento implicaria restringir, indevidamente, o direito da parte contrária de exercer seu direito de ação, afastando antecipadamente a possibilidade de cobrança judicial. Acrescentou que o depósito judicial das cotas condominiais não afasta a mora nem suspende os efeitos da inadimplência.

Diante da ausência de prova suficiente dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, a magistrada indeferiu os pedidos liminares. Determinou, contudo, a averbação, na matrícula do imóvel, da existência da presente demanda até o trânsito em julgado, como medida de cautela.

Por fim, postergou a análise acerca da designação de audiência de conciliação, com fundamento nos poderes de gestão processual previstos no art. 139 do CPC, e determinou a citação da parte ré para apresentar contestação, além de deferir os benefícios da gratuidade da justiça ao autor.

Eis a decisão agravada:

“(...) O artigo 300 do Código de Processo Civil, com redação dada pela Lei no 13.105, de 16 de março de 2015, prevê a possibilidade de outorga da antecipação de tutela, estabelecendo como requisitos para tal a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Com relação ao pleito antecipatório de abstenção de inclusão de seu nome em cadastro restritivo de crédito, sem razão a parte demandante.

A autora não nega a existência de relação jurídica entre as partes, apenas argumenta os juros cobrados em excesso.

Desta forma, as alegações contidas na exordial não se mostram, a um exame adequado a esta fase, os requisitos consistentes no fumus boni iuris e periculum in mora, o que impede a concessão da liminar, mesmo com o interesse do autor em consignar as parcelas vencidas, vez que não há como impedir o credor de exercer os seus direitos, entre os quais se encontra o de lançar ou manter o nome do devedor em cadastros de inadimplentes.

A anotação da devedora inadimplente configura exercício regular do direito do credor, amparada pela legislação, inclusive pelo CDC, que tem como um de seus objetivos a proteção ao crédito, não devendo, portanto, ser impedida sem justo fundamento. Dessa forma, se débito existe, não há que se falar em irregularidade da inscrição do nome da demandante em cadastros negativadores.

Repisa-se que em momento algum a parte requerente nega que tenha celebrado o contrato de financiamento com o réu.

A inscrição do nome do devedor nos cadastros restritivos de crédito, não constitui ato ilícito e sim, exercício regular do direito, ainda mais quando esteja sendo questionado, em ação revisional, eventual excesso na aplicação de encargos contratuais.

Dessa forma, não é possível o deferimento da pretensão tal como requer a demandante, vez que a negativação é direito da requerida.

Quanto à suspensão das cobranças relativas ao contrato firmado entre as partes, entendo que tal pedido não deve prevalecer, tendo em vista que implicaria em retirar o direito da parte contrária de promover ação específica, afastando-se, antecipadamente, o exercício do direito subjetivo público de ação.

Lado outro, o depósito judicial das cotas condominiais não elide a mora nem autoriza a suspensão dos efeitos da inadimplência.

Ante o exposto, na ausência de provas quanto aos requisitos necessários a tutela de urgência, indefiro os pedidos antecipatórios pleiteados na exordial.

No entanto, hei por bem determinar que seja averbado sob a matrícula no 146.030, do CRI local, a certidão da existência da presente ação, até o trânsito em julgado da apreciação de mérito da presente demanda. (...)”

Pois bem.

A controvérsia central reside na legalidade da retenção de 50% dos valores pagos, com base na aplicação do regime de patrimônio de afetação.

No que se refere a probabilidade do direito do agravante, inicialmente, verifica-se dos autos que o contrato firmado entre as partes foi celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, diploma que promoveu relevantes alterações na Lei no 4.591/1964, a qual disciplina o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Nesse ponto, o art. 67-A da Lei no 4.591/1964, discorre sobre desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador:

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (...)”

O dispositivo estabelece que, quando ocorre o desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato ou por resolução em razão de inadimplemento absoluto do comprador, o adquirente tem direito à restituição dos valores que pagou diretamente ao incorporador.

Logo, à luz do disposto no texto legal, os valores pagos devem ser objeto de atualização monetária, admitindo-se, contudo, a incidência de deduções cumulativas. Nesse contexto, a primeira dedução corresponde à integralidade da comissão de corretagem - a qual, como se demonstrará adiante, encontra-se abarcada pela retenção global por se tratar de relação de consumo (prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato). A segunda dedução diz respeito à cláusula penal, consubstanciada na multa contratual, a qual, como regra, não pode exceder o limite de 25% sobre o montante total das quantias pagas.

Todavia, o § 5o do referido artigo estabelece exceção relevante ao prever que, nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é admissível a estipulação de cláusula penal em percentual mais elevado, podendo atingir até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas pelo adquirente.

Para fins esclarecedores, o patrimônio de afetação atua como uma espécie de “escudo” que protege os interesses dos consumidores, investidores e demais envolvidos no empreendimento. Cito, a propósito, a doutrina de Melhim Namem Chalhub:

“[...] a afetação visa a garantir que as receitas de cada incorporação sejam rigorosamente aplicadas na realização do respectivo empreendimento, impedindo o desvio de recursos de um empreendimento para o outro ou para as obrigações gerais da empresa incorporadora, que sejam estranhas às obrigações vinculadas ao empreendimento afetado. Por esse modo, a afetação atende a necessidade de conferir tutela especial a todos quanto contribuíram para a realização da obra, sejam aqueles que tenham contribuído para erigir o edifício com seu esforço pessoal – os trabalhadores – ou aqueles que a financiaram com seus recursos – os adquirentes e as entidades financiadoras – e, ainda, os credores preferenciais por créditos previdenciários e fiscais vinculados ao negócio.” (Chalhub, Melhim Namem. A incorporação imobiliária como patrimônio de afetação – A teoria da afetação e sua aplicação às incorporações imobiliárias. Comentários à MedProv. 2.221, de 04.09.2001. Revista de Direito Imobiliário. Vol. 55. São Paulo: Ed RT, jul. 2003, p. 62)

Essa previsão decorre da própria lógica do regime de afetação, que impõe maior proteção à coletividade de adquirentes e à viabilidade econômica do empreendimento, justificando a ampliação da margem de retenção em caso de desfazimento contratual por iniciativa do comprador. Assim, mostra-se legítima a estipulação de retenção em percentual de até 50% dos valores pagos, porquanto amparada em previsão legal específica, não havendo, por si só, ilegalidade na cláusula contratual que adota tal parâmetro, especialmente quando pactuada de forma expressa entre as partes.

Sob essa perspectiva, é o entendimento consolidado da Quarta Turma da Corte Superior de que “a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 50% da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratado nosarts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64, como no caso dos autos, destarte, encontrando-se o limite previsto na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes em consonância com o contido na lei, não há como reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio dopacta sunt servanda” (STJ - Quarta Turma –Rel. Min. Raul Araújo - AgIntno REsp n. 2.055.691/SP, julgado em 5/6/2023,DJede 13/6/2023).

No mesmo sentido:

“EMENTA:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1. “Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018." (AgIntno REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024,DJede 2/5/2024.) - Súmula 83/STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(STJ - Quarta Turma - relator Ministro MarcoBuzzi - AgIntnoAREspn. 2.949.467/SP, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025)

“EMENTA:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU EM PARTE DO RECLAMO E DEU-LHE PROVIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.

1. Nos casos de desfazimento por iniciativa dos adquirentes de contrato derivado de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação celebrado após a vigência da Lei no. 13.786/2018, a pena convencional pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.

1.2. Não há como considerar ilegal ou abusiva cláusula contratual que não ultrapassa os limites expressamente previstos na legislação de regência.

3.Agravointerno desprovido.”

(STJ – Quarta Turma - AgIntno REsp n. 2.106.149/SP, Rel. Min. MarcoBuzzi, Quarta Turma, julgado em 01/09/2025, DJEN de 05/09/2025).

Todavia, ainda que se reconheça, em tese, a possibilidade de retenção de percentual de até 50% dos valores pagos pelo comprador, nos casos de rescisão contratual por sua culpa, impõe-se destacar o disposto no art. 31-E da Lei no 4.591/1964, que disciplina a extinção do patrimônio de afetação:

“Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (...)”

Consoante dispõe o art. 31-E, inc. I, da Lei no 4.591/1964, a extinção do patrimônio de afetação está condicionada ao atendimento de requisitos cumulativos, dentre os quais se inclui a demonstração da quitação integral das obrigações decorrentes do financiamento da obra junto à instituição financeira competente.

Desse modo, a desconstituição do regime de afetação, instituído justamente para garantir a conclusão do empreendimento e resguardar os interesses dos adquirentes, somente se viabiliza mediante a plena liquidação de todos os encargos financeiros contraídos para a execução do projeto.

Nesse contexto, é o entendimento jurisprudencial da Corte Superior:

“EMENTA: EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 284 DO STF. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO. CONDIÇÕES CUMULATIVAS. QUITAÇÃO. FINANCIAMENTO DA OBRA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. É firme a orientação do STJ de que a impertinência temática do dispositivo legal apontado como ofendido resulta na deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF.

3. A controvérsia reside em determinar se a quitação das obrigações perante o agente financiador do empreendimento imobiliário é necessária para a extinção do patrimônio de afetação.

3.1. O patrimônio de afetação é uma universalidade de direito criada para um propósito específico, sujeitando-se ao regime de incomunicabilidade e vinculação de receitas, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações. Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado. O que restar é reincorporado ao patrimônio geral do instituidor, livre das restrições que o vinculavam ao propósito inicial.

3.2. Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira. Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados.

4. Recurso especial a que se nega provimento.”

(STJ - Quarta Turma - Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira - REsp n. 1.862.274/PR, julgado em 24/09/2024, DJe de 07/10/2024.)

Logo, a extinção do patrimônio de afetação não decorre automaticamente do término físico da obra ou da simples intenção do incorporador, exigindo o cumprimento cumulativo das condições previstas no art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004. Entre tais requisitos, mostra-se indispensável a comprovação da quitação integral do financiamento contraído para a execução da obra junto à instituição financeira, se houver.

No caso em apreço, verifica-se dos autos que a matrícula do imóvel adquirido junto à agravada (no 146.030, conforme Id. no 218427298 do processo de origem) contém, em seu histórico, a averbação AV-02/146.030, na qual consta a anotação “REMISSA DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO”. O registro indica, em princípio, o cancelamento, a baixa ou a extinção do regime de patrimônio de afetação anteriormente instituído.

Todavia, a mera existência de averbação registral não é suficiente, por si só, para comprovar o efetivo preenchimento de todos os requisitos legais exigidos pelo art. 31-E da Lei no 4.591/1964, notadamente a quitação integral do financiamento do empreendimento (se houver). A verificação do atendimento cumulativo dessas condições demanda dilação probatória, a fim de se aferir se, de fato, foram plenamente satisfeitas as obrigações financeiras vinculadas à obra.

Em uma segunda análise, quanto ao pedido de suspensão do contrato, entendo que não se pode admitir, sob o prisma da boa-fé e da função social do contrato (artigos 421 e 422 do Código Civil), que o promitente comprador, declaradamente desinteressado na continuidade da relação contratual, permaneça submetido à coerção executiva de obrigações cuja validade e exigibilidade estão sendo objeto de impugnação judicial fundada.

Sobre a hipótese, é o posicionamento deste eg. Tribunal de Justiça:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de Agravo de instrumento interposto por promitentes compradores em face de decisão interlocutória que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a exigibilidade apenas das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, mantendo a exigibilidade das parcelas vencidas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se é possível estender a tutela de urgência para suspender também a exigibilidade das parcelas vencidas do contrato, diante da manifestação inequívoca dos autores pela rescisão contratual e da demonstração dos requisitos do art. 300 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito se encontra evidenciada pela manifestação inequívoca dos agravantes em rescindir o contrato, amparada na alegação de onerosidade excessiva e inadimplemento contratual, fundamentos que, em tese, afastam a mora e comprometem a exigibilidade das obrigações.

4. O perigo de dano decorre da iminente negativação, protesto e eventual execução extrajudicial da garantia fiduciária, com prejuízos patrimoniais e reputacionais de difícil reversibilidade, os quais comprometem a utilidade do provimento jurisdicional e a efetividade da jurisdição.

5. A suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas é medida reversível, pois não extingue a obrigação, apenas a torna temporariamente inexigível, preservando o resultado útil do processo e garantindo equilíbrio entre as partes litigantes.

6. A boa-fé objetiva e a função social do contrato impõem que, diante da ruptura almejada da relação contratual, se suspendam os efeitos executivos das obrigações controvertidas, impedindo medidas coercitivas que agravem a situação do promitente comprador.

7. A jurisprudência desta Corte admite, em hipóteses análogas, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade integral das parcelas contratuais, quando demonstrada a verossimilhança do direito e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido para determinar a suspensão da cobrança das parcelas vencidas e vincendas do contrato em discussão.

Tese de julgamento: “1. A inequívoca manifestação de vontade pela rescisão do contrato, aliada à demonstração da probabilidade do direito e do risco de dano, autoriza a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas. 2. A suspensão da exigibilidade não implica extinção da obrigação, mas preserva o resultado útil do processo e evita danos irreversíveis à parte autora. 3. A adoção de medidas coercitivas durante a pendência de ação de rescisão contratual contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.”

(TJMT - Segunda Câmara de Direito Privado - Rel. Tatiane Colombo - Agravo de Instrumento no 1039209-05.2025.8.11.0000, Julgado em 15/04/2026, Publicado no DJE 22/04/2026)

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO JUDICIAL DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C/C PEDIDOS DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – DECISÃO QUE CONCEDE TUTELA DE URGÊNCIA APENAS PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS – POSSIBILIDADE – PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL AO VENDEDOR NÃO ATACADO NA DECISÃO AGRAVADA– IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO EM GRAU DE RECURSO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISÃO REFORMADA APENAS PARA DETERMINAR A SUSPENSÃO DAS PARCELAS VENCIDAS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O art. 300 do CPC/2015 dispõe que o Juiz poderá, a requerimento da parte, conceder a tutela de urgência quando verificar elementos que demonstrem a probabilidade do direito do requerente e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

2. Vê-se a Agravante comprovou a probabilidade de direito no que diz a possibilidade de rescindir um contrato válido e, por via reflexa, comprovou a probabilidade do direito de obter, em sede de liminar, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e vencidas do contrato sub judice, mormente porque as tratativas para a rescisão do contrato começaram antes do ajuizamento da ação, assim como comprou o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo advindo da continuidade do pagamento das parcelas, além do risco da negativação de seu nome, mormente porque manifesta expressamente seu desinteresse no empreendimento, não se justificando a manutenção da cobrança dos valores relativos ao parcelamento do contrato que acarretaria ao Agravante ônus financeiro injustificável.

3. Agravo parcialmente provido, apenas para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e não pagas do contrato debitado em juízo, bem como, para determinar que os Agravados se abstenham de incluir os Agravantes no cadastro de inadimplentes quanto às mesmas.”

(TJMT - Segunda Câmara de Direito Privado - Rel. Maria Helena Gargaglione Povoas - Agravo de Instrumento no 1009937-97.2024.8.11.0000, Julgado em 12/06/2024, Publicado no DJE 13/06/2024)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS E ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. DIREITO POTESTATIVO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, ajuizada por adquirente de cota imobiliária em regime de multipropriedade, sob o fundamento de que a concessão da medida demandaria cognição exauriente após a manifestação da parte contrária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se estão preenchidos os requisitos autorizadores da tutela de urgência para determinar (i) a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas oriundas de contrato de aquisição de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e (ii) a proibição de inclusão do nome do consumidor nos cadastros de inadimplentes enquanto pendente o julgamento da ação rescisória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A manifestação expressa do consumidor de desinteresse na continuidade do contrato caracteriza exercício de direito potestativo de resolução contratual, reconhecido pela jurisprudência consolidada do STJ, nos termos da Súmula no 543, que admite a restituição das parcelas pagas em hipóteses de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC.

4. A probabilidade do direito decorre da plausibilidade jurídica da pretensão rescisória, diante da controvérsia quanto à validade e aos efeitos das cláusulas contratuais relativas ao distrato, circunstância suficiente para justificar a intervenção judicial provisória.

5. O perigo de dano encontra-se caracterizado na possibilidade concreta de agravamento da situação financeira do consumidor e na inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito.

6. A medida postulada possui natureza reversível, pois eventual improcedência da ação principal permitirá à parte agravada exigir os valores suspensos com os acréscimos legais, afastando o risco de irreversibilidade da tutela.

7. A providência deferida limita-se à suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e à vedação de negativação do nome do agravante, não abrangendo a devolução imediata dos valores pagos, por se tratar de providência satisfativa que demanda cognição exauriente e pleno contraditório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de agravo de instrumento provido.

Tese de julgamento: “1. A manifestação expressa do consumidor de desinteresse na continuidade do contrato de aquisição de unidade imobiliária caracteriza exercício de direito potestativo de resolução contratual, evidenciando a probabilidade do direito para fins de tutela de urgência. 2. A possibilidade de agravamento da situação financeira do consumidor e o risco de negativação de seu nome configuram perigo de dano apto a justificar a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais até o julgamento definitivo da ação.”

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Rel. Clarice Claudino da Silva – Agravo de Instrumento no 1046357-67.2025.8.11.0000, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2026, Publicado no DJE 31/03/2026)

Destarte, impõe-se a reforma da decisão agravada, a fim de estender os efeitos da tutela de urgência às parcelas vencidas, determinando-se a suspensão de qualquer medida de cobrança, protesto, inscrição em cadastros de inadimplentes ou adoção de atos de execução extrajudicial, enquanto pendente o julgamento do mérito da ação originária.

Assim, verifica-se que, embora a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% encontre respaldo legal no regime do patrimônio de afetação, a controvérsia acerca da efetiva incidência desse regime no caso concreto, especialmente quanto ao preenchimento dos requisitos para sua manutenção ou extinção, demanda dilação probatória, não sendo possível, neste momento processual, afirmar de forma conclusiva a sua plena aplicabilidade.

Por outro lado, a manifestação inequívoca do agravante no sentido de rescindir a avença, aliada ao risco concreto de adoção de medidas coercitivas, como negativação, protesto ou execução extrajudicial, evidencia a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo.

Nesse contexto, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a vedação de medidas constritivas, mostra-se medida adequada, proporcional e reversível, apta a resguardar o equilíbrio entre as partes até o julgamento definitivo da demanda.

Assim, a reforma parcial da decisão agravada é medida que se impõe, a fim de assegurar a efetividade da jurisdição e evitar prejuízos de difícil reparação ao agravante.

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto tão somente para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato de aquisição do imóvel, bem como para obstar a adoção de quaisquer medidas de cobrança coercitiva, inclusive inscrição em cadastros de inadimplentes e atos constritivos, até ulterior deliberação, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia, limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026