Tribunal: TJMT
Processo: 1098051-49.2025.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-28

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI No 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO CONJUNTA DO CDC. LIMITAÇÃO DAS RETENÇÕES. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RECURSO ADESIVO INTERPOSTO EM PEÇA ÚNICA COM AS CONTRARRAZÕES. INADMISSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por Terrasel Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declaração de nulidade de cláusulas abusivas e tutela de urgência, para rescindir compromisso de compra e venda de lote urbano firmado em abril de 2022, determinar a restituição dos valores pagos pelos adquirentes com retenção de 10% sobre o montante efetivamente adimplido e reconhecer sucumbência recíproca. Os autores interpuseram recurso adesivo visando à reforma exclusiva do capítulo sucumbencial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há sete questões em discussão: (i) definir se a Lei no 13.786/2018 afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ nos contratos de loteamento urbano; (ii) estabelecer se as deduções previstas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos; (iii) determinar se é cabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; (iv) definir a possibilidade de dedução de encargos moratórios, IPTU, taxas condominiais e comissão de corretagem; (v) estabelecer se a restituição pode ocorrer de forma parcelada e com carência; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável; e (vii) verificar a admissibilidade do recurso adesivo interposto em peça única com as contrarrazões.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O recurso adesivo deve ser interposto em peça autônoma, sendo inadmissível sua apresentação conjunta com as contrarrazões, em observância ao art. 997, §2o, do CPC.
A Lei no 13.786/2018 não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações de consumo decorrentes de contratos de loteamento urbano, devendo o art. 32-A da Lei no 6.766/1979 ser interpretado em conformidade com os princípios consumeristas.
A retenção decorrente da cláusula penal e das despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, sendo abusiva a incidência sobre o valor total atualizado do contrato quando resultar em perda substancial e excessiva das quantias pagas.
A taxa de fruição é indevida em hipótese de lote não edificado quando inexistente previsão contratual expressa e ausente comprovação de efetiva utilização econômica do imóvel pelo adquirente.
A dedução da comissão de corretagem exige informação clara e destacada no contrato quanto ao valor da corretagem, forma de pagamento e identificação do beneficiário, nos termos do art. 26-A, II, da Lei no 6.766/1979.
A restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor, com carência contratual, configura prática abusiva incompatível com os arts. 39 e 51 do CDC e com a Súmula 543 do STJ.
Os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos quando demonstrado o inadimplemento prévio do adquirente.
O art. 32-A, IV, da Lei no 6.766/1979 autoriza a dedução dos débitos de IPTU e taxas condominiais referentes ao período integral de vinculação contratual e posse até a restituição do lote.
Nos contratos firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, os juros de mora fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.
A correção monetária deve observar o índice contratualmente pactuado, incidindo desde cada desembolso realizado pelo adquirente.
Não há sucumbência recíproca quando os autores obtêm êxito substancial na demanda, ainda que reconhecidas deduções acessórias admitidas desde a petição inicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido. Recurso adesivo não conhecido.
Tese de julgamento:
A Lei no 13.786/2018 não exclui a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de lote urbano.
A retenção decorrente da resolução contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente.
A taxa de fruição em lote não edificado exige previsão contratual expressa e demonstração de efetiva utilização do imóvel.
A retenção da comissão de corretagem depende de informação contratual clara e destacada.
A restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor constitui prática abusiva nas relações de consumo.
Os encargos moratórios, IPTU e taxas condominiais podem ser deduzidos do montante restituível quando previstos em lei e comprovados nos autos.
O recurso adesivo deve ser interposto em peça autônoma, sendo inadmissível sua apresentação conjunta com as contrarrazões.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, 86, parágrafo único, 405 e 997, §§1o e 2o. CC, arts. 413 e 884. CDC, arts. 39, 42, parágrafo único, 51, II, IV e IX, e 53. Lei no 6.766/1979, arts. 26-A, II, 32, 32-A, caput, incisos I, II, III, IV e V, e §1o, II. Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025. STJ, REsp no 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 07.10.2025. STJ, REsp no 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025. STJ, AREsp no 3.103.943/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 13.04.2026. STJ, AgInt no AREsp no 3.055.741/MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.04.2026. STJ, REsp no 2.262.880, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJEN 04.05.2026. STJ, Tema 577. STJ, Tema 938. STJ, Súmula 543. TJMT, N.U 1001328-11.2024.8.11.0038, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 14.04.2026. TJMT, N.U 1023165-21.2021.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 15.10.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1098051-49.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUIZ EDUARDO CORREA DE OLIVEIRA - CPF: 405.594.671-68 (APELADO), TADEU CESARIO DA ROSA - CPF: 984.205.348-20 (ADVOGADO), MARINEIDE MARTINS CORREA DE OLIVEIRA - CPF: 344.570.381-72 (APELADO), TERRASEL INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 04.649.790/0001-91 (APELANTE), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO), ALESSANDRO TARCISIO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 570.512.241-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO, RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE
URBANO
. LEI No 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO CONJUNTA DO CDC. LIMITAÇÃO DAS RETENÇÕES. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RECURSO ADESIVO INTERPOSTO EM PEÇA ÚNICA COM AS CONTRARRAZÕES. INADMISSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por
Terrasel
Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declaração de nulidade de cláusulas abusivas e tutela de urgência, para rescindir compromisso de compra e venda de lote urbano firmado em abril de 2022, determinar a restituição dos valores pagos pelos adquirentes com retenção de 10% sobre o montante efetivamente adimplido e reconhecer sucumbência recíproca. Os autores interpuseram recurso adesivo visando à reforma exclusiva do capítulo sucumbencial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há sete questões em discussão: (i) definir se a Lei no 13.786/2018 afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ nos contratos de loteamento urbano; (
ii
) estabelecer se as deduções previstas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos; (
iii
) determinar se é cabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; (
iv
) definir a possibilidade de dedução de encargos moratórios, IPTU, taxas condominiais e comissão de corretagem; (v) estabelecer se a restituição pode ocorrer de forma parcelada e com carência; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável; e (
vii
) verificar a admissibilidade do recurso adesivo interposto em peça única com as contrarrazões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso adesivo deve ser interposto em peça autônoma, sendo inadmissível sua apresentação conjunta com as contrarrazões, em observância ao art. 997, §2o, do CPC.

A Lei no 13.786/2018 não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações de consumo decorrentes de contratos de loteamento urbano, devendo o art. 32-A da Lei no 6.766/1979 ser interpretado em conformidade com os princípios consumeristas.

A retenção decorrente da cláusula penal e das despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, sendo abusiva a incidência sobre o valor total atualizado do contrato quando resultar em perda substancial
e excessiva
das quantias pagas.

A taxa de fruição é indevida em hipótese de lote não edificado quando inexistente previsão contratual expressa e ausente comprovação de efetiva utilização econômica do imóvel pelo adquirente.

A dedução da comissão de corretagem exige informação clara e destacada no contrato quanto ao valor da corretagem, forma de pagamento e identificação do beneficiário, nos termos do art. 26-A, II, da Lei no 6.766/1979.

A restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor, com carência contratual, configura prática abusiva incompatível com os
arts
. 39 e 51 do CDC e com a Súmula 543 do STJ.

Os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos quando demonstrado o inadimplemento prévio do adquirente.

O art. 32-A, IV, da Lei no 6.766/1979 autoriza a dedução dos débitos de IPTU e taxas condominiais referentes ao período integral de vinculação contratual
e posse
até a restituição do lote
.

Nos contratos firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, os juros de mora fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

A correção monetária deve observar o índice contratualmente pactuado, incidindo desde cada desembolso realizado pelo adquirente.

Não há sucumbência recíproca quando os autores obtêm êxito substancial na demanda, ainda que reconhecidas deduções acessórias admitidas desde a petição inicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido. Recurso adesivo não conhecido.

Tese de julgamento
:

A Lei no 13.786/2018 não exclui a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de lote urbano.

A retenção decorrente da resolução contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente.

A taxa de fruição em lote não edificado exige previsão contratual expressa e demonstração de efetiva utilização do imóvel.

A retenção da comissão de corretagem depende de informação contratual clara e destacada.

A restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor constitui prática abusiva nas relações de consumo.

Os encargos moratórios, IPTU e taxas condominiais podem ser deduzidos do montante restituível quando previstos em lei e comprovados nos autos.

O recurso adesivo deve ser interposto em peça autônoma, sendo inadmissível sua apresentação conjunta com as contrarrazões.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 85, 86, parágrafo único, 405 e 997, §§1o e 2o. CC,
arts
. 413 e 884. CDC,
arts
. 39, 42, parágrafo único, 51, II, IV e IX, e 53. Lei no 6.766/1979,
arts
. 26-A, II, 32, 32-A, caput, incisos I, II, III, IV e V, e §1o, II. Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp no 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025. STJ, REsp no 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 07.10.2025. STJ, REsp no 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025. STJ,
AREsp
no 3.103.943/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 13.04.2026. STJ,
AgInt
no
AREsp
no 3.055.741/MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 22.04.2026. STJ, REsp no 2.262.880, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, DJEN 04.05.2026. STJ, Tema 577. STJ, Tema 938. STJ, Súmula 543. TJMT, N.U 1001328-11.2024.8.11.0038, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 14.04.2026. TJMT, N.U 1023165-21.2021.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 15.10.2025.

R E L A T Ó R I O

RAC
1002788-54.2022.8.11.0086

TERRASEL INCORPORADORA LTDA
x
LUIZ EDUARDO CORREA DE OLIVEIRA
e
MARINEIDE MARTINS CORREA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

EminentesPares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por TERRASEL INCORPORADORA LTDA em face da sentença proferida peloJuízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MTnos autos daAção de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Declaração de Nulidade de Cláusulas Abusivas e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por LUIZ EDUARDO CORRÊA DE OLIVEIRA e MARINEIDE MARTINS CORRÊA DE OLIVEIRA.

A sentença recorrida julgouparcialmente procedenteo pedido inicial para: (i) decretar a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes, relativo ao Lote no 69, Quadra 06, Setor 02, integrante do empreendimento
Terrasel
Condomínio e Golfe Clube; (
ii
) condenar a parte ré à restituição da integralidade dos valores efetivamente pagos pelos autores, inclusive o valor pago a título de sinal, autorizando a retenção de apenas 10% (dez por cento) sobre o montante total adimplido, com atualização monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso até o trânsito em julgado, e, a partir de então, pela taxa SELIC; (
iii
) ratificar a tutela de urgência anteriormente concedida; e (
iv
) impor sucumbência recíproca, na proporção de 50% para cada parte, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% em favor de cada patrono.

Em suas razões recursais de ID364785371, a Apelante alega que a sentença recorrida aplicou indevidamente a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, editada em 2015, a contrato celebrado integralmente sob a vigência da Lei no 13.786/2018, lei especial e posterior que rege de modo autônomo e exaustivo as consequências do desfazimento de contratos de loteamento
.

Afirma que, com a edição da Lei no 13.786/2018, o legislador preencheu o vácuo normativo que justificava a aplicação direta e exclusiva do Código de Defesa do Consumidor, de modo que o art. 32-A, inserido na Lei no 6.766/1979, passou a disciplinar de forma autônoma e completa as consequências financeiras da rescisão de contratos de loteamento por fato imputado ao adquirente, prevalecendo sobre o sistema genérico do CDC pelos critérios da especialidade e da cronologia
.

Sustenta que a sentença ignorou o precedente firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp no 2.104.086/SP, julgado em 07 de outubro de 2025, sob a relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, publicado no DJEN/CNJ em 12 de novembro de 2025, o qual versa precisamente sobre contrato de compra e venda de lote não edificado em empreendimento de lazer celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, com rescisão por iniciativa do adquirente, sendo de aplicação direta e imediata ao caso dos autos.

Aduz que referido precedente fixou que a Lei no 13.786/2018 deve ser aplicada integralmente aos contratos celebrados sob sua vigência, inclusive quanto à taxa de fruição, independentemente de existir ou não edificação no lote, e que o entendimento anterior do STJ não mais pode prevalecer para contratos celebrados após a edição da Lei do Distrato, não havendo violação ao Código de Defesa do Consumidor quando observados os parâmetros legais e a informação prévia ao comprador.

Alega que a sentença incorreu em erro ao calcular a retenção sobre o valor efetivamente pago pelos apelados (R$ 115.793,80), contrariando a determinação legal expressa do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, cujos incisos I e II estabelecem que tanto a taxa de fruição quanto a cláusula penal e despesas administrativas incidem sobre ovalor atualizado do contrato, e não sobre o valor pago pelo adquirente.

Argumenta que o contrato foi firmado pelo preço global de R$ 375.780,00, corrigível anualmente pelo IPCA, sendo o valor atualizado do contrato substancialmente superior ao montante pago pelos apelados, de modo que a aplicação do percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, combinada com a taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre esse mesmo valor, resulta em deduções capazes de absorver a integralidade dos valores pagos pelos apelados, sem que isso configure violação ao art. 53 do CDC.

Sustenta que a sentença suprimiu indevidamente a taxa de fruição prevista no art. 32-A, inciso I, da Lei no 6.766/1979, ao englobar todas as deduções cabíveis em um único percentual genérico de 10%, sendo incontroverso que a posse do lote foi transmitida aos apelados em abril de 2022, que o empreendimento
Terrasel
Condomínio e Golfe Clube é dotado de clube de esportes e lazer, campo de golfe e infraestrutura completa de acesso controlado
,
e que os apelados tiveram disponibilidade plena do lote durante todo o período contratual, superior a 35 meses.

Alega que a sentença suprimiu os encargos moratórios previstos no art. 32-A, inciso III, da Lei no 6.766/1979, não obstante a apelante ter demonstrado na contestação que os apelados já se encontravam em mora quando manifestaram o desinteresse na continuação do contrato, tendo a apelante encaminhado notificação extrajudicial de
constituição em mora nos termos do art. 32 da Lei no 6.766/1979, e somente após o recebimento dessa notificação os apelados responderam, em 13/08/2025, manifestando o desinteresse na continuação do ajuste, sendo o inadimplemento prévio fato incontroverso nos autos
.

Aduz que a sentença suprimiu os débitos de IPTU e taxas condominiais referentes a todo o período de vinculação contratual, previstos no art. 32-A, inciso IV, da Lei no 6.766/1979, incorporando-os indevidamente no percentual genérico de 10% fixado como retenção global, em frontal violação ao texto expresso do dispositivo legal, que os trata como deduções autônomas e cumulativas em relação à cláusula penal, sendo que os próprios apelados reconheceram na inicial a incidência de IPTU e de ao menos um mês de condomínio, mas os valores devidos abrangem todo o período de vinculação contratual.

Sustenta que a sentença suprimiu a comissão de corretagem prevista no art. 32-A, inciso V, da Lei no 6.766/1979, omitindo-se completamente sobre essa rubrica, sendo que a comissão foi cobrada dos apelados na celebração do contrato, encontra-se discriminada no instrumento e foi integrada ao preço total do negócio, atendendo à exigência de transparência do art. 26-A, inciso II, da Lei no 6.766/1979.

Alega que a sentença determinou a restituição dos valores sem estabelecer qualquer prazo ou forma de pagamento, o que implica, na prática, restituição imediata e à vista, em frontal contrariedade ao art. 32-A, §1o, inciso II, da Lei no 6.766/1979, que estabelece que o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 parcelas mensais, com início após prazo de carência de 12 meses a partir da formalização da rescisão contratual, tratando-se de loteamento com obras de infraestrutura concluídas.

Aduz que a sentença incorre em contradição interna ao fixar correção monetária pelo IPCA, sendo que o próprio art. 32-A, caput, da Lei no 6.766/1979 determina que a atualização se faça com base no índice contratualmente estabelecido.

Sustenta que a distribuição de sucumbência recíproca na proporção de 50% para cada parte é equivocada
.

Por fim, requer o conhecimento e o provimento do recurso de apelação para reformar integralmente a sentença, julgando-se totalmente improcedentes os pedidos autorais, reconhecendo-se a legalidade da proposta de distrato fundamentada nos parâmetros do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, com a consequente declaração de rescisão contratual sem condenação da apelante a qualquer restituição, posto que as deduções legais absorvem a integralidade dos valores pagos pelos apelados, com a inversão total
da sucumbência em favor da apelante, incluindo condenação dos apelados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados no patamar de 15% a 20% sobre o valor da causa ou da condenação.

Subsidiariamente, requer a reforma da sentença para determinar que: (i) a base de cálculo de todas as deduções seja o valor atualizado do contrato (R$ 375.780,00, corrigido pelo IPCA desde abril de 2022), e não o valor pago; (
ii
) seja deduzida a taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contada da transmissão da posse (abril de 2022) até a efetiva restituição do lote à apelante, nos termos do art. 32-A, inciso I, da Lei no 6.766/1979 e do precedente firmado no REsp no 2.104.086/SP; (
iii
) sejam deduzidos os encargos moratórios sobre as prestações pagas em atraso pelos apelados, nos termos do art. 32-A, inciso III, da Lei no 6.766/1979, a serem apurados em liquidação; (
iv
) sejam deduzidos os débitos de IPTU e taxas condominiais referentes a todo o período de vinculação contratual, nos termos do art. 32-A, inciso IV, da Lei no 6.766/1979; (v) seja deduzida a comissão de corretagem integrada ao preço do lote, nos termos do art. 32-A, inciso V, da Lei no 6.766/1979; (vi) a restituição do eventual saldo positivo ocorra em até 12 parcelas mensais, com início após carência de 12 meses a partir da formalização da rescisão, nos termos do art. 32-A, §1o, inciso II, da Lei no 6.766/1979; (
vii
) a correção monetária incida pelo índice contratualmente estabelecido (IPCA), nos termos do art. 32-A, caput, da Lei no 6.766/1979; (
viii
) os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado ou do vencimento de cada parcela de restituição, e não da citação; e (
ix
) seja determinada, na fase de cumprimento de sentença, a produção de prova pericial contábil para apuração do
quantum
restitutório.

Em suas contrarrazões de ID 364785375, os Apelados alegam que a premissa central do recurso da
Terrasel
,
de que a Lei no 13.786/2018 teria instituído regime jurídico autônomo, exaustivo e imune ao controle de abusividade, apto a afastar a incidência do Código de Defesa do Consumido
r,
não se sustenta quando submetida a uma leitura sistemática do ordenamento jurídico, pois a Lei do Distrato, ao introduzir o art. 32-A na Lei no 6.766/1979, não revogou o microssistema consumerista, devendo ser interpretada à luz dos princípios estruturantes do direito do consumidor, notadamente a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Sustentam que a sentença recorrida, ao fixar retenção de 10% sobre os valores pagos, não afrontou o art. 32-A da Lei no 6.766/1979, mas o aplicou dentro dos limites do sistema, evitando que sua utilização produzisse resultado incompatível com os princípios que regem as relações de consumo, sendo que o que a Apelante pretende é converter a previsão legal de retenção em mecanismo de absorção integral dos valores pagos, mediante a cumulação indiscriminada de cláusula penal, taxa de fruição, encargos moratórios, tributos, despesas administrativas e comissão de corretagem.

Alegam que a taxa de fruição é indevida no caso concreto, pois a fruição, enquanto categoria jurídica, pressupõe utilização concreta do bem, extração de utilidade econômica e obtenção de benefício real pelo possuidor, não se confundindo com a mera possibilidade de uso, sendo que não há nos autos qualquer prova de que os autores tenham ocupado o imóvel, explorado economicamente o lote ou obtido qualquer vantagem material decorrente da posse.

Sustentam que a cumulação irrestrita de todas as deduções previstas no art. 32-A, tal como pretendida pela Apelante, conduz a violação ao princípio da proporcionalidade, pois a soma das retenções pode alcançar ou superar a totalidade dos valores pagos
,
violação à vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil, pois a incorporadora reteria valores sem contraprestação correspondente
e
violação ao regime protetivo do consumidor, pois o art. 51, IV, do CDC não admite cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Alegam que a pretensão da Apelante de calcular as retenções sobre o valor total atualizado do contrato, e não sobre os valores efetivamente pagos, é incompatível com a estrutura do direito obrigacional, com o regime do CDC e com a lógica da restituição decorrente da resolução contratual, pois a rescisão tem por efeito a recomposição patrimonial das partes, pressupondo relação direta entre o que foi pago e o que será restituído, sendo que a aplicação da cláusula penal sobre o valor total do contrato afronta o art. 413 do Código Civil, que impõe redução equitativa quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte.

No que se refere ao recurso adesivo, os Apelados insurgem-se exclusivamente contra o capítulo sucumbencial da sentença, sustentando que a qualificação do resultado como "procedência parcial" e a consequente imposição de sucumbência recíproca configuram ruptura entre o conteúdo efetivo do julgamento e a consequência jurídica que lhe foi atribuída, pois o juízo de origem acolheu o núcleo essencial da pretensão autoral
,
sem que houvesse acolhimento de tese central da parte adversa ou rejeição de pedido estruturante dos autores.

Por fim, requerem que seja negado provimento ao recurso de apelação interposto pela
Terrasel
Incorporadora Ltda., mantendo-se integralmente a sentença quanto ao mérito da demanda
e
que seja conhecido e provido o recurso adesivo, para reformar o capítulo sucumbencial da sentença, afastando-se a sucumbência recíproca e reconhecendo-se a sucumbência integral da parte ré, com sua condenação ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

Subsidiariamente, requerem que seja reconhecida a sucumbência mínima da parte autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, hipótese em que os ônus processuais deverão ser suportados integralmente pela parte adversa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR (DO NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO)

Eminentes pares:

Verifica-se que o recurso adesivo foi veiculado na mesma peça processual que as contrarrazões ao recurso principal, sem que houvesse petição autônoma ou protocolo separado.

O art. 997, §1o, do Código de Processo Civil estabelece que o recurso adesivo fica subordinado ao recurso independente, devendo ser interposto no prazo das contrarrazões.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, embora o recurso adesivo possa ser apresentado no mesmo prazo das contrarrazões, ele deve constituir peça processual autônoma, com fundamentação própria e pedido específico de reforma, não se confundindo com a mera manifestação defensiva:
“(...) Conforme estabelece o art. 997, § 2o, do CPC, devem ser observadas as mesmas formalidades legais exigidas para o recurso principal, sendo inadmissível a sua apresentação juntamente com as contrarrazões ao apelo principal, em peça única. (...) 4. Recurso principal conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo não conhecido.”
(REsp n. 2.262.880, Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, DJEN de 04/05/2026.).

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. ENERGIA ELÉTRICA. GERAÇÃO DISTRIBUÍDA. SISTEMA DE COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. UNIDADE CONSUMIDORA NÃO CADASTRADA COMO BENEFICIÁRIA. COBRANÇA REGULAR. REPETIÇÃO DO INDÉBITO INDEVIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por concessionária de energia elétrica contra sentença que, nos autos de ação declaratória de inexistência de débito c/c indenização por danos morais e materiais, declarou indevidas cobranças referentes às faturas de energia dos meses de março, abril e maio de 2024, condenando à restituição em dobro dos valores pagos, afastando o pedido de danos morais. A autora também interpôs recurso adesivo visando à condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível o recurso adesivo interposto conjuntamente com as contrarrazões, sem autonomia formal; (
ii
) estabelecer se são indevidas as cobranças de energia elétrica em unidade consumidora que não estava cadastrada como beneficiária no sistema de compensação de energia no período das faturas impugnadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso adesivo não atende aos requisitos formais quando interposto em peça única com as contrarrazões, sem autonomia argumentativa, em desacordo com o art. 997, § 2o, do CPC.

A fruição de créditos de energia em sistema de compensação depende de prévia vinculação cadastral da unidade consumidora como beneficiária.

A existência de sistema fotovoltaico instalado não implica extensão automática dos créditos a unidades não cadastradas.

Incumbe à parte autora comprovar que a unidade consumidora estava regularmente cadastrada como beneficiária no período das cobranças, nos termos do art. 373, I, do CPC.

A prova documental demonstra que a unidade consumidora foi incluída no sistema de compensação apenas em junho de 2024, com efeitos posteriores, inexistindo prova de cadastro anterior.

A cobrança de energia é legítima quando a unidade consumidora não integra o sistema de compensação no período faturado.

A repetição do indébito pressupõe a existência de cobrança indevida, o que não se verifica no caso concreto, afastando a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

O recurso adesivo deve ser interposto de forma autônoma, sendo inadmissível sua apresentação conjunta com as contrarrazões sem distinção argumentativa.

A compensação de créditos de energia elétrica em geração distribuída exige prévio cadastro da unidade consumidora como beneficiária.

A ausência de comprovação do cadastro da unidade no sistema de compensação torna legítima a cobrança de energia elétrica.

A repetição do indébito depende da comprovação de cobrança indevida, inexistente quando a faturação decorre de consumo regular.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 373, I, 487, I, 997, § 2o, e 85, caput e § 2o; CDC,
arts
. 14 e 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC no 1030331-80.2016.8.26.0100, Rel. Des. Roque
Antonio
Mesquita de Oliveira, j. 26.02.2021.”
(N.U 1001328-11.2024.8.11.0038, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/04/2026,
Publicado
no DJE 22/04/2026)

No caso concreto, o recurso adesivo foi inserido ao final das contrarrazões, sem autonomia formal, o que compromete sua admissibilidade.

Assim,
não se conhece do recurso adesivo
, por ausência de autonomia formal da peça recursal.

Pelo exposto,
NÃO CONHEÇO
do recurso adesivo.

É como voto.

VOTO

Eminentes pares:

A controvérsia recursal cinge-se em verificar:

(i) a possibilidade de aplicação integral do regime jurídico do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, em detrimento da Súmula 543 do STJ, ao contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano celebrado em 05 de abril de 2022, com rescisão por iniciativa dos adquirentes;

(
ii
) a possibilidade de adoção do valor atualizado do contrato como base de cálculo das deduções previstas nos incisos I e II do art. 32-A da Lei no 6.766/1979;

(
iii
) a possibilidade de dedução da taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, em lote não edificado integrante de empreendimento de lazer de acesso controlado, à luz do precedente firmado no REsp no 2.104.086/SP (STJ, 4a Turma, j. 07/10/2025);

(
iv
) a possibilidade de dedução cumulativa e autônoma dos encargos moratórios (art. 32-A, III), dos débitos de IPTU e taxas condominiais pelo período integral de vinculação contratual (art. 32-A, IV) e da comissão de corretagem integrada ao preço do lote (art. 32-A, V), em relação ao montante a ser restituído aos adquirentes;

(v) a possibilidade de fixação do prazo e da forma de restituição em até 12 parcelas mensais, com início após carência de 12 meses a partir da formalização da rescisão, nos termos do art. 32-A, §1o, inciso II, da Lei no 6.766/1979, em lugar da restituição imediata determinada na sentença;

(vi) a possibilidade de fixação
de índice de correção monetária conforme previsão contratual, bem como a fixação
dos juros de mora a partir do trânsito em julgado ou do vencimento de cada parcela de restituição, e não da citação; e

(
vii
) a possibilidade de inversão total da sucumbência em favor da apelante, ou, subsidiariamente, de redistribuição dos ônus sucumbenciais em proporção diversa da fixada na sentença recorrida.

Pois bem.

Inicialmente, convém definir

o regime jurídico aplicável ao distrato e nas consequências patrimoniais dele decorrentes.

Verifica-se, de plano, que o contrato de compromisso de compra e venda foi celebrado em 05 de abril de 2022, portanto, integralmente sob a vigência da Lei no 13.786/2018, que entrou em vigor em dezembro de 2018
e
alterou a Lei no 6.766/1979 para incluir o art. 32-A, que dispõe sobre as consequências da resolução contratual por fato imputado ao adquirente em contratos de loteamento.

No entanto, isso não significa que a Lei no 13.786/2018 afaste por completo a aplicação do CDC ou que seus dispositivos devam ser aplicados de forma literal e isolada, sem considerar os princípios que regem as relações de consumo
.

Nesse sentido:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei no 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979.

3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.

4. Como resultado da interpretação dos
arts
. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.

5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.

6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.

7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.

8. Mesmo após a Lei no 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.

9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.

10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos
arts
. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.

11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei no 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.

12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.

(REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)

O art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979 prevê a possibilidade de retenção de montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
:

“
Art. 32-A.
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
[...];

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas,inclusivearrasousinal,limitadoa um descontode10%(dezporcento)dovaloratualizadodo contrato;

Ocorre que a jurisprudência do STJ, mesmo após o advento da Lei no 13.786/2018, tem considerado que a retenção
dev
e
incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, e não sobre o valor total do contrato
, além de fixar entendimento
de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, é razoável a retenção de até 25% dos valores pagos, percentual considerado adequado para indenizar o vendedor pelas despesas administrativas e pelo rompimento unilateral do contrato.

Apenas para registro, segue
m
precedente
s
:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MULTA RESCISÓRIA EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA À LUZ DA LEI 13.786/2018 E DO CDC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração da vulneração e do dissídio jurisprudencial.

2. A controvérsia diz respeito à legalidade da cláusula de multa rescisória em compromisso de compra e venda, em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores. O valor da causa foi fixado em R$ 34.658,49.

3. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato e condenar a ré a restituir 80% do valor pago.

4. A Corte de origem negou provimento ao recurso da ré, mantendo a devolução de 80% das parcelas e afastando a multa contratual de 10% por onerosidade excessiva e incidência do Código de Defesa do Consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido contrariou o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 ao afastar a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato; e (
ii
) saber se houve dissídio jurisprudencial quanto à validade da multa de 10% em contratos firmados na vigência da Lei n. 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, que obstam a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório.

7. Conforme a jurisprudência do STJ, nos contratos celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, admite-se a redução da cláusula penal pactuada, dentro dos limites legais, quando, no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

8. Não houve demonstração do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de comprovação da similitude fática, nos termos dos
arts
. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, sendo inviável o conhecimento pela alínea c do permissivo constitucional quando há óbice sumular pela alínea
a sobre
a mesma questão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a análise da controvérsia demanda a interpretação contratual e o reexame de provas. 2.
Nos contratos celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, admite-se a redução da cláusula penal pactuada, dentro dos limites legais, quando, no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva. Súmula n. 83 do STJ.
3. Os
arts
. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ exigem cotejo analítico e similitude fática, e o óbice pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento pela alínea c sobre a mesma questão".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II;

CDC, art. 51, IV; CPC, art. 1.029, § 1o; RISTJ, art. 255, § 1o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ,
AgInt
no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024; STJ,
AREsp
n. 3.035.495/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ,
AgInt
no REsp n. 2.054 .387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 3/4/2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022.

(
AREsp
n. 3.103.943/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 17/4/2026.)

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIAITIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART, 32-A, NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. PRECEDENTE RECENTE DA TERCEIRA TURMA, JULGADO POR MAIORIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.

2. Em se tratando de relação de consumo, a cláusula penal pelo desfazimento do contrato deve ser reduzida a 25% dos valores pagos pelo comprador desistente. Precedentes.

3. Conforme o entendimento recente desta Terceira Turma, a restituição dos valores pagos de forma parcelada é prática abusiva, contrária aos
arts
. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte no julgamento do Tema 577/STJ. Considerando a prevalência do CDC, deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula no 543 do STJ.

4. Recurso especial provido.

(REsp n. 2.222.066/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)

Dessa forma, deve ser mantida a sentença quanto à aplicação dos valores efetivamente pagos como base de cálculo para a multa rescisória
, afastando-se a pretensão de calcular as deduções sobre o valor total atualizado do contrato.

Quanto à taxa de fruição (art. 32-A, I), a Apelante requer a dedução de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse em abril de 2022.

No entanto, o entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, justamente a hipótese dos autos.

Outrossim, em que pese
a alegação de que o condomínio possui área de lazer, o apelante não trouxe aos autos comprovação de uso pelos apelados.

Nesse sentido:
“(...) 4. Mesmo após o advento da Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça mantém o entendimento de que
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
.”

(
AgInt
no
AREsp
n. 3.055.741/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.)
.

Não obstante o argumento do apelante de que o REsp
no 2.104.086/SP reconheceu expressamente que, a partir da Lei no 13.786/2018, a taxa de fruição é devida mesmo em lote não edificado, bastando a disponibilidade da posse ao adquirente, independentemente de uso efetivo
, verifica-se que

o próprio precedente do STJ ressalva que a cobrança da taxa de fruição pressupõe
"expressa disposição contratual nesse sentido"
.

Examinando o instrumento contratual acostado aos autos
(ID
364784380
)
, não se identifica cláusula específica que preveja a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

Sendo o lote não edificado e, ainda, ausente
a previsão contratual expressa exigida pelo precedente do STJ, afasta-se a dedução da taxa de fruição.

Quanto à comissão de corretagem (art. 32-A, V), o dispositivo legal autoriza a dedução da
"comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote"
. O art. 26-A, inciso II, da Lei no 6.766/1979 exige que o quadro-resumo do contrato contenha "
o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário
"
.

Examinando o instrumento contratual, não se identifica, no quadro-resumo ou em qualquer cláusula específica, a discriminação da comissão de corretagem como parcela integrante do preço do lote, tampouco a identificação do corretor e sua remuneração.

A ausência de previsão contratual expressa e de transparência na cobrança, exigidas pelo art. 26-A, II, da Lei no 6.766/1979 como condição para a retenção, impede o reconhecimento dessa dedução.

No mesmo sentido é o Tema 938 do STJ, que fixou a
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Assim, afasta-se a dedução da comissão de corretagem.

Quanto ao prazo e à forma de restituição, a Apelante requer que a devolução ocorra em até 12 parcelas mensais, com início após carência de 12 meses da formalização da rescisão, nos termos do art. 32-A, §1o, II, da Lei no 6.766/1979.

Embora o art. 32-A, §1o, da Lei no 6.766/79 preveja a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos pelo adquirente, a jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, estabelece que
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

O entendimento jurisprudencial prevalecente é no sentido de que a devolução parcelada dos valores pagos impõe ao consumidor um ônus financeiro desproporcional
.

Ademais, o art. 51, IV, do CDC considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, como ocorreria na hipótese de restituição parcelada após longo período de carência.

No mesmo sentido é o entendimento do STJ:

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIAITIVA DO COMPRADOR.
PACTO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART, 32-A, NA LEI 6.766/79.
DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS.
DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
PRECEDENTE RECENTE DA TERCEIRA TURMA, JULGADO POR MAIORIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.

2. Em se tratando de relação de consumo, a cláusula penal pelo desfazimento do contrato deve ser reduzida a 25% dos valores pagos pelo comprador desistente. Precedentes.

3. Conforme o entendimento recente desta Terceira Turma, a restituição dos valores pagos de forma parcelada é prática abusiva, contrária aos
arts
. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte no julgamento do Tema 577/STJ. Considerando a prevalência do CDC, deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula no 543 do STJ.

4. Recurso especial provido.

(REsp n. 2.222.066/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)

Portanto,
a
restituiçãodeve se dar de formaimediata e em parcela única dos valores pagos
pelos autores.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a Apelante sustenta que os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado ou do vencimento de cada parcela de restituição.

Os Apelados, por sua vez, pretendem a manutenção dos juros a partir da citação, conforme fixado na sentença.

Para contratos posteriores

à Lei no 13.786/201, como o dos autos, a lógica
aplicável
é
que
a obrigação de restituir nasce com a rescisão, e a mora do devedor se configura a partir da citação, momento em que a Apelante foi formalmente constituída em mora para efetuar a devolução.

Nesse sentido, vejamos:

D
IREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso. Apelação cível interposta por empresa ré contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.

Fato relevante. A autora adquiriu lote urbano no empreendimento “Residencial Jardim Florença” pelo valor de R$ 135.000,00, com pagamento parcelado, mas alegou dificuldades financeiras supervenientes e pediu a resolução do contrato, com devolução dos valores pagos.

A decisão recorrida. Sentença que rescindiu o contrato, determinou a restituição parcial dos valores pagos, com dedução da comissão de corretagem e retenção de 25%, além de fixar juros de mora desde a citação. Condenou a empresa ré ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado; (
ii
) saber se a legislação aplicada na sentença é adequada ao caso concreto; (
iii
) saber se a distribuição da sucumbência deveria ser proporcional entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tese fixada pelo STJ no Tema 1.002 aplica-se apenas aos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, enquanto o contrato discutido foi firmado em 2019.

A ausência de norma específica na Lei no 13.786/2018 sobre o termo inicial dos juros atrai a incidência da regra geral do art. 405 do CC/2002, com contagem a partir da citação.

Embora a sentença tenha mencionado o art. 67-A da L. no 4.591/1964, atendeu ao previsto no art. 32-A da L. no 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano.

A autora decaiu de parte mínima do pedido, razão pela qual é cabível a manutenção da distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Honorários majorados para 20% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

"1. Em contratos firmados após a vigência da L. no 13.786/2018, a ausência de previsão legal específica sobre juros de mora impõe a aplicação da regra do art. 405 do CC/2002, com termo inicial na data da citação. 2. A legislação aplicável à resolução contratual de lote urbano é a L. no 6.766/1979, ainda que a sentença mencione equivocadamente outra norma.

3. Não há sucumbência recíproca quando a parte autora decai de parte mínima do pedido."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CPC/2015, art. 85, §2o; L. no 6.766/1979, art. 32-A; L. no 13.786/2018; L. no 14.905/2024; STJ, Tema 1.002. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, Segunda Seção, j. 24.04.2019.

(N.U 1023165-21.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/10/2025,
Publicado
no DJE 21/10/2025)

Por outro lado, q
uanto aos encargos moratórios (art. 32-A, III), a Apelante demonstrou, e os próprios Apelados confirmaram em sua notificação extrajudicial de 13/08/2025
(ID
364784383
)
, que estes já se encontravam em mora quando manifestaram o interesse na rescisão.

A
apelante

Terrasel
encaminhou notificação extrajudicial de constituição em mora antes da resposta dos adquirentes, e somente após o recebimento dessa notificação
,
os autores responderam manifestando o desinteresse na continuação
do contrato.

Assim, o
inadimplemento prévio é fato incontroverso nos autos.

O art. 32-A, inciso III, da Lei no 6.766/1979 autoriza expressamente a dedução dos
"encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente".

Assim, acolhe-se a dedução dos encargos moratórios, que deverão ser apurados em liquidação de sentença, incidindo sobre as prestações
eventualmente
pagas em atraso, nos termos da Cláusula III, §2o, do contrato (multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês).

Quanto aos débitos de IPTU e taxas condominiais, o art. 32-A, inciso IV, da Lei no 6.766/1979 autoriza a dedução dos
"
débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão
".

O próprio contrato, na Cláusula XII, §4o, estabelece que "
o pagamento do IPTU passará a ser de responsabilidade dos Compromitentes Compradores, a partir da assinatura do presente contrato"
.

Os próprios Apelados reconheceram, na petição inicial, a incidência de IPTU de R$ 3.633,08 e de ao menos um mês de condomínio de R$ 1.046,04.

Contudo, os valores devidos abrangem todo o período de vinculação contratual, de abril de 2022 até a efetiva restituição do lote à Apelante, não apenas o período parcialmente reconhecido pelos Apelados.

Assim, acolhe-se a dedução d
e eventuais
débitos de IPTU e taxas condominiais
em aberto
pelo período integral de vinculação contratual, a serem apurados em liquidação de sentença.

Quanto ao índice de correção monetária, a Apelante sustenta que a correção deve observar o índice contratualmente estabelecido, nos termos do art. 32-A, caput, da Lei no 6.766/1979.

O contrato, na Cláusula III, §4o, estabelece o IPCA como índice primário de reajuste das parcelas do preço.

A sentença recorrida fixou o IPCA como índice de correção, o que coincide com o índice contratual, embora por fundamento diverso.

Assim, mantém-se a correção monetária pelo IPCA, agora com fundamento expresso no art. 32-A,
caput
, da Lei no 6.766/1979, que determina a atualização
"
com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel
"
, incidindo desde cada desembolso.

Por fim, q
uanto à sucumbência, embora o recurso adesivo não tenha sido conhecido por ausência de autonomia formal, a distribuição dos ônus sucumbenciais constitui matéria de ordem pública, podendo ser revista de ofício p
or esta Corte
.

A sentença recorrida impôs sucumbência recíproca de 50% para cada parte, sob o fundamento de que os autores não obtiveram integralmente o que pleiteavam.

Contudo,
considerando
que os autores são os vencedores substanciais da demanda
, inclusive porque nos pedidos iniciais formulados pelos autores já se reconhecia a incidência das
deduções de encargos moratórios e IPTU/taxas condominiais
,
condena-se a Apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios
, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC.

Ante todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso
apenas
para
(i) determinar que, sobre o valor efetivamente pago pelos Apelados (R$ 115.793,80), sejam deduzidos, além da retenção de 10% a título de cláusula penal e despesas administrativas, os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso (art. 32-A, III, da Lei no 6.766/1979) e os débitos de IPTU e taxas condominiais pelo período integral de vinculação contratual (art. 32-A, IV, da Lei no 6.766/1979), a serem apurados em liquidação de sentença; (
ii
) fixar a correção monetária pelo IPCA, com fundamento no art. 32-A, caput, da Lei no 6.766/1979, incidindo desde cada desembolso; (
iii
) manter os juros de mora a partir da citação; (
iv
) afastar o parcelamento da restituição, determinando o pagamento à vista no prazo de 30 dias do trânsito em julgado; e (v) redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando a Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026