Tribunal: TJMT
Processo: 1004256-03.2023.8.11.0059
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INOVAÇÃO RECURSAL. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES NÃO DEDUZIDA NA INICIAL. RESCISÃO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PROVA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE EM TESE. ALIENAÇÃO DE LOTE A TERCEIRO. NÃO COMPROVAÇÃO. COBRANÇA ABUSIVA DE TAXA DE REATIVAÇÃO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO MANTIDA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta em virtude da sentença de parcial procedência dos pedidos em Ação de Reparação de Danos ajuizada por comprador de três lotes em loteamento urbano.
2. Na sentença o Julgador reconheceu a abusividade da cobrança de taxa de reativação e determinou a restituição em dobro dos valores pagos, mas afastou a alegação de rescisão unilateral dos contratos, de alienação de lote a terceiro e de ocorrência de danos morais.
3. O apelante pediu a reforma da sentença e o reconhecimento da nulidade da rescisão contratual sem notificação prévia, a alienação de lote e o dever de indenizar.
II. Questão em discussão
4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) saber se houve rescisão unilateral dos contratos sem prévia notificação extrajudicial; (ii) saber se houve alienação de lote a terceiro; (iii) saber se os fatos narrados configuram dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
5. O pedido de resolução contratual com devolução de valores não pode ser conhecido por configurar inovação recursal, pois na petição inicial pretende-se a manutenção dos contratos e não a sua dissolução.
6. Embora a notificação prévia seja exigida para a constituição em mora em compromisso de compra e venda de lotes, não houve prova suficiente de que a rescisão unilateral tenha efetivamente ocorrido, nem de que o lote tenha sido alienado a terceiro.
7. A inversão do ônus da prova não afasta o dever da parte autora de apresentar suporte probatório mínimo para os fatos constitutivos de seu direito.
8. A cobrança abusiva da taxa de reativação, sancionada com restituição em dobro, não basta para caracterizar dano moral, ausente demonstração de lesão concreta a direito da personalidade.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A falta de prova da efetiva rescisão unilateral do compromisso de compra e venda e da alienação do imóvel a terceiro impede o acolhimento do pedido de nulidade da rescisão e de indenização por danos morais, subsistindo apenas a restituição em dobro da cobrança abusiva de taxa de reativação”.
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/1979, art. 32, § 1o; CPC, arts. 1.013, 85, § 11, e 98, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 76.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004256-03.2023.8.11.0059
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[WELINGTON ANTUNES DE FRANCA - CPF: 479.179.461-34 (APELANTE), ALTAIR GOMES DA NEIVA - CPF: 332.411.801-82 (ADVOGADO), FABRICIO MILHOMENS DA NEIVA - CPF: 015.493.811-48 (ADVOGADO), CASA & TERRA IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 09.479.123/0001-21 (APELADO), ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - CPF: 634.650.863-68 (ADVOGADO), FRANCISCO DE SOUZA RANGEL - CPF: 308.321.441-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INOVAÇÃO RECURSAL. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES NÃO DEDUZIDA NA INICIAL. RESCISÃO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PROVA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE EM TESE. ALIENAÇÃO DE LOTE A TERCEIRO. NÃO COMPROVAÇÃO. COBRANÇA ABUSIVA DE TAXA DE REATIVAÇÃO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO MANTIDA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação
interposta em virtude da
sentença
de
parcial proced
ência d
os pedidos em
A
ção de
R
eparação de
D
anos ajuizada por comprador de três lotes em loteamento urbano.

2.
Na
sentença
o Julgador
reconheceu a abusividade da cobrança de taxa de reativação e determinou a restituição em dobro dos valores pagos, mas afastou a alegação de rescisão unilateral dos contratos, de alienação de lote a terceiro e de ocorrência de danos morais.

3.
O apelante pediu a reforma da sentença
e o
reconhec
imento d
a nulidade da rescisão contratual sem notificação prévia, a alienação de lote e o dever de indenizar.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) saber se houve rescisão unilateral dos contratos sem prévia notificação extrajudicial; (
ii
) saber se houve alienação de lote a terceiro; (
iii
) saber se os fatos narrados configuram dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

5. O pedido de resolução contratual com devolução de valores não pode ser conhecido por configurar inovação recursal, pois
n
a petição inicial
pretende-se
a manutenção dos contratos e não a sua dissolução.

6. Embora a notificação prévia seja exigida para a constituição em mora em compromisso de compra e venda de lote
s
, não houve prova suficiente de que a rescisão unilateral tenha efetivamente ocorrido, nem de que o lote tenha sido alienado a terceiro.

7. A inversão do ônus da prova não afasta o dever da parte autora de apresentar suporte probatório mínimo para os fatos constitutivos de seu direito.

8. A cobrança abusiva da taxa de reativação, sancionada com restituição em dobro, não basta para caracterizar dano moral, ausente demonstração de lesão concreta a direito da personalidade.

IV. Dispositivo e tese

9
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“A
falta
de prova da efetiva rescisão unilateral do compromisso de compra e venda e da alienação do imóvel a terceiro impede o acolhimento do pedido de nulidade da rescisão e de indenização por danos morais, subsistindo apenas a restituição em dobro da cobrança abusiva de taxa de reativação”
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Lei no 6.766/1979, art. 32, § 1o; CPC,
arts
. 1.013, 85, § 11, e 98, § 3o.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 76.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
Welington Antunes de França
em
virtude
da sentença proferida pel
a
Juíz
a
da 2a Vara Cível da Comarca de Porto Alegre do Norte, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Reparação de Danos ajuizada em desfavor de
Casa & Terra Imobiliária e Engenharia Ltda.

A Juíza de primeiro grau
afastou a
tese
de rescisão unilateral abusiva e de alienação dos lotes
03, 14 e 19 por parte da empresa Apelada
, por falta de prova documental que confirmasse a consumação desses atos.

Reconheceu,
por outro lado
, a abusividade da cobrança da
“
taxa de reativação
”
, por carecer de respaldo legal e contratual válido,
e
determin
ou
a restituição dobr
ada
dos valores pagos sob essa rubrica, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros legais a partir da citação.

Julgou improcedente o pedido de
indenização por
danos morais, por não verificar lesão a direitos da personalidade que ultrapassasse o mero dissabor contratual.

Ao final, f
ixou a sucumbência recíproca
e
distribui
u
as custas na proporção de
70% (
setenta por cento
)
ao autor
/apelante
e
30% (
trinta por cento
)
à ré
/apelada
, e arbitrou os honorários advocatícios em
10% (
dez por cento
)
sobre o valor atualizado da causa.

Nas suas razões, o Apelante
sustent
ou
, em síntese, que a rescisão contratual promovida pela
Apelada
é nula de pleno direito por
inexist
ência de prévia notificação extrajudicial, exigência que decorre do art. 32 da Lei no 6.766/79 e d
o Verbete
S
u
mula
r
76 do Superior Tribunal de Justiça, independentemente da existência de cláusula resolutiva expressa.

Aduz
iu
que os boletos emitidos pela própria credora, com cláusula de tolerância de
30 (
trinta
)
dias para pagamento, geraram legítima confiança de que poderia adimplir a obrigação nesse intervalo, sendo abusivo e contrário à boa-fé objetiva o cancelamento antecipado dos títulos.

Argument
ou
que a
falta
de juntada, pela
Apelada
, das matrículas atualizadas dos imóveis constitui omissão que, ante a inversão do ônus da prova, reforça a presunção de veracidade das suas alegações quanto à alienação do lote 19.

Sustent
ou
, por fim, que a conduta da
Apelada
, considerada em seu conjunto, justifica o reconhecimento judicial da resolução dos contratos e a condenação à devolução integral ou proporcional dos valores pagos, além de indenização por danos morais.

Forte nesses argumentos, pediu
o provimento do recurso para reforma da sentença.

Nas contrarrazões (ID
350740870), a Apelada afirmou que não há
prova da rescisão unilateral e da alienação
de lotes
.

Aduziu que o Apelante incorreu em
inovação recursal quanto ao pedido de resolução judicial e devolução de valores
, porquanto
não
foram
formulados na inicial. Requereu
a confirmação da sentença com a
majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Welington Antunes de França
a
juizou a
Ação de Reparação de Danos em desfavor de
Casa & Terra Imobiliária e Engenharia Ltda.

ao
argumento de que
celebr
aram a
promessa de compra e venda de
03 (
três
)
lotes situados no Residencial Colina Park I, em Confresa/MT, identificados como lotes 03, 14 e 19.

O
lote 03
foi adquirido
em
17/08/2021
, pelo valor de R$ 80.004,00 (oitenta mil e quatro reais)
, e o Apelante assumiu o pagamento de 198 (cento e noventa e oito) parcelas de R$ 398,00 (trezentos e noventa e oito reais), realizadas com juros remuneratórios de 6% ao ano e corrigido pelo IGP
M.

O
s

l
ote
s
14
e 19
foram adquiridos por Sebastião Melo de Oliveira em
14/12/2020 e, em 15/02/2021, transferidos para o Apelante.

O lote 14
foi adquirido pelo valor de R$ 111.984,00 (cento e onze mil novecentos e oitenta e quatro reais),
a ser pago em 190 (cento e noventa) parcelas de R$
558
,00 (qu
inh
entos e
cinque
nta e oito reais), corrigidas pelo IGPM e acrescida de juros remuneratórios de 6% ao ano

Já o
lote 19 foi adquirido pelo preço de R$ 99.804,00 (noventa e nove mil oitocentos e quatro reais),
a ser pago em 190 (cento e noventa) parcelas de R$ 498,00 (quatrocentos e noventa e oito reais),
corrigid
as
pelo IGPM
e acrescida de
juros remuneratórios de 6% ao ano
.

Diante de dificuldades financeiras supervenientes,
e
m

2022,
o Apelante se
tornou inadimplente em algumas parcelas
.

Narrou que
, após tratativas com a credora
Apelada
, foram emitidos boletos com vencimento em 21
/10/
2022, nos quais constava
expressamente a possibilidade de pagamento em até trinta dias após o vencimento.

Argumentou que a
ntes
mesmo de
expirado
o
prazo de tolerância
(30 dias contados do vencimento)
, o setor de cobrança da
Apelada

teria
comunic
ad
o que
o Apelante
havia perdido os lotes,
e
condicion
ou
a manutenção dos contratos ao pagamento de
“
taxa de reativação
”
no valor de R$ 1.400,00
(um mil e quatrocentos reais)
por lote.

E mais.
Par
ticularmente sobre
o lote 19,
alegou ter sido
informado que sequer seria possível a reativação, porquanto o imóvel teria sido alienado a terceiro.

C
onstrangido pela situação,
o Apelante disse que
efetuou o pagamento das taxas referentes aos lotes
03 e 14
, mas permaneceu privado d
e reativar o contrato atinente a
o lote 19.

Com suporte nesses fatos,
o Apelante
postulou, em sede de tutela de urgência, a anulação da venda do lote 19 e a manutenção da vigência de todos os contratos. N
o
m
é
rito, requereu a restituição dos valores pagos a título de taxa de reativação por
falta de
previsão contratual válida, bem como indenização por danos morais decorrentes das abusividades perpetradas pela fornecedora.

Em sua defesa, a Apelante não refutou a cobrança das taxas de reativação dos 03 (três) contratos, mas
negou que qualquer dos lotes houvesse sido alienado a terceiro
.

A
firmou que os contratos dos lotes 03 e 19 permaneciam ativos e com parcelas adimplidas em nome do autor
até 2024. Como prova ao alegado, anexou os extratos de quitação das parcelas.

D
efendeu a validade da cláusula resolutiva expressa e da taxa de reativação como instrumento contratualmente previsto, e rechaçou a existência de danos morais indenizáveis.

Encerrada a instrução, a Juíza de primeiro grau acolheu, em parte, as assertivas iniciais.

A
fastou a
tese
de rescisão unilateral abusiva e de alienação do lote
19
, por falta de prova documental idônea que confirmasse a consumação desse ato.

Por outro lado, r
econheceu a abusividade da cobrança da taxa de reativação, por carecer de respaldo legal e contratual válido, determinando a restituição dobr
ada
dos valores pagos sob essa rubrica, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros legais a partir da citação.
No mais, improcedeu o pedido indenizatório por danos morais.

Inconformado, o Apelante recorreu.

O ponto nodal do apelo
diz respeito à alegada nulidade da rescisão unilateral dos contratos
pela empresa Apelada
, fundada na
inexist
ência de prévia notificação extrajudicial
, bem como
ao reconhecimento de danos morais indenizáveis em razão das condutas
acoimadas de ilícitas,
imputadas à fornecedora.

Antes de ingressar no exame meritório, impõe-se enfrentar a arguição de inovação recursal suscitada pela apelada nas contrarrazões.

-
Preliminar de Inovação Recursal – arguida em contrarrazões
:

Da leitura atenta da p
etição inicial
, nota-se com clareza que o Apelante
veiculou, como pedido principal, a anulação da suposta venda do lote
19 e a manutenção da vigência dos
três
contratos, além da devolução das taxas de reativação e da indenização por danos morais.

Isso significa que
, ao postular o reconhecimento judicial da resolução dos contratos e a devolução integral ou proporcional dos valores pagos,
o Apelante
introduz
iu
pretensão de natureza diversa daquela originariamente deduzida.

Enquanto a inicial buscava a conservação dos vínculos contratuais, o recurso passa a postular sua dissolução com restituição de valores, o que configura mutação do pedido em sede recursal, incompatível com o princípio da congruência e com os limites objetivos do efeito devolutivo estabelecidos nos
arts
. 1.013 e 1.015 do Código de Processo Civil.

Nessa
perspectiva
,
as matérias atinentes à resolução do contrato e restituição de valores (integrais ou proporcionais)
não pode
m
ser conhecid
as
, porquanto extrapola
m
o objeto da
pretens
ão originária e representa inovação inadmissível em grau de apelação.

Passo, então, à análise das
matérias efetivamente devolvidas ao conhecimento deste Tribunal, notadamente a alegada nulidade da rescisão unilateral e o pedido de indenização por danos morais
.

-
Mérito Recursal
:

A tese central do
A
pelante repousa na afirma
tiva
de que a
Apela
da teria procedido à rescisão unilateral dos contratos sem a devida notificação extrajudicial, em violação ao art. 32, § 1o, da Lei no 6.766/79 e ao entendimento cristalizado n
o Verbete
S
u
mula
r
76 do Superior Tribunal de Justiça.

É certo que o arcabouço normativo invocado é juridicamente correto em abstrato: a constituição em mora do promitente
comprador, nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, exige interpelação prévia, ainda quando exista cláusula resolutiva expressa, sendo insuficiente, para esse fim, a mera ciência do inadimplemento ou o ajuizamento da ação.

A
despeito da
plausibilidade da tese
em abstrato
,
o acolhimento da pretensão
está
condicionado
à demonstração, no plano dos fatos, de que a rescisão
unilateral por parte da empresa vendedora
efetivamente ocorreu.

É nesse ponto que a pretensão recursal encontra seu limite intransponível.

Após exame cuidadoso dos elementos dos autos,
com acerto,
Juíza sentenciante

concluiu que não houve prova suficiente da consumação da rescisão contratual e da alegada
venda
do lote
19
a terceiro.

Essa conclusão não decorre de apreciação arbitrária ou despida de fundamentação, mas da constatação objetiva de que o acervo probatório não contém os elementos mínimos que seriam necessários para confirmar o fato constitutivo alegado: inexiste nos autos matrícula atualizada do imóvel que evidencie transferência de titularidade, não há contrato de compra e venda celebrado com terceiro, tampouco comunicação formal de resolução ou distrato subscrito pelas partes.

A própria
Apelada
afirmou que os contratos dos lotes 03 e 19 permanec
e
m ativos em nome do
Apelante
, com parcelas adimplidas
até final de 2024
,
e isso
fragiliza sensivelmente a tese da rescisão consumada
em 2022
.

O apelante argument
ou
que a inversão do ônus da prova imporia à
Apelada
o ônus de demonstrar a inexistência da alienação, e que sua
omissão em juntar as matrículas atualizadas geraria presunção de veracidade das alegações autorais.

A inversão do ônus da prova não transforma
falt
a de evidência em prova positiva do fato contrário,
muito menos
dispensa o
demandante Apelante
de apresentar lastro probatório mínimo que torne verossímil a sua versão.

No caso, a narrativa do
Apelante se
encontra lastreada exclusivamente em sua própria alegação quanto à venda do lote 19, sem qualquer elemento documental
que o
corrobore, como correspondência escrita, comunicado da empresa, protocolo de atendimento, ou declaração de terceiro.

A comunicação verbal via telefone, da forma como relatada, não tem aptidão probatória suficiente, por si só, para
se
sobrepor à negativa expressa e documentada da
Apelada
quanto à manutenção dos contratos.

Diante desse quadro, a conclusão da sentença é a que melhor se ajusta à prova carreada aos autos, não havendo razão para sua modificação.

Registre-se, ademais, que a confirmação do reconhecimento da abusividade da taxa de reativação, capítulo da sentença não impugnado pela
Apelada
, implica a
perpetuação
contratual.

Com efeito,
a cobrança abusiva de encargo indevido pode coexistir com a manutenção formal dos contratos, e é exatamente esse o quadro que emerge dos autos.

A conduta da fornecedora, nesse aspecto, foi repreendida e sancionada na forma adequada, com a
ordem judicial
de restituição dobr
ada
dos
valores pagos indevidamente, o que é suficiente para a reparação do dano patrimonial efetivamente comprovado.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão igualmente não comporta acolhimento.

A configuração da responsabilidade civil extrapatrimonial exige a demonstração de conduta ilícita, dano efetivo à esfera da personalidade e nexo de causalidade entre ambos.

No caso, a única ilicitude demonstrada consiste na cobrança
a
busiva da taxa de reativação, fato que foi adequadamente sancionado pela obrigação de restituição em dobro.

Os demais fatos invocados como fundamento do dano moral, notadamente a rescisão unilateral e a alienação do lote, não
fo
ram comprovados.

A mera comunicação verbal de que o lote poderia ter sido perdido, sem prova de que essa informação correspondesse à realidade ou de que tenha causado abalo concreto à esfera moral do
Apelante
, além da situação de angústia e constrangimento inerente a qualquer conflito contratual, não alcança o patamar necessário para a configuração do dano moral indenizável.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o inadimplemento contratual e os aborrecimentos decorrentes, por mais que sejam perturbadores, não configuram ofensa a direitos da personalidade suscetível de reparação pecuniária, salvo quando demonstrada lesão concreta à honra, à imagem ou à dignidade da pessoa, o que não se extrai dos elementos disponíveis nestes autos.

Diante de tais fundamentos,
n
ego provimento ao recurso
de apelação
e
mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono da apelada para
15% (
quinze por cento
)
sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do C
PC
, observada a suspensão da exigibilidade em relação ao apelante, beneficiário da gratuidade de justiça, na forma do art. 98, § 3o, do mesmo diploma.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026