Tribunal: TJMT
Processo: 1035933-63.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
Ementa. Direito civil. Agravo de instrumento. Rescisão contratual. Compra e venda de imóvel. Loteamento urbano. Mora ex persona. Necessidade de notificação pessoal. Efeito translativo. Extinção do processo sem resolução de mérito. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, deferiu tutela de urgência para determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da promitente vendedora, sob o fundamento de inadimplemento e existência de cláusula resolutiva expressa.
II. Questões em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a constituição em mora do adquirente de loteamento urbano exige a notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis ou se tentativas frustradas no endereço contratual suprem o requisito legal; e (ii) estabelecer se a ausência de notificação válida configura falta de pressuposto processual específico apta a ensejar a extinção do processo de origem sem resolução do mérito por meio do efeito translativo.
III. Razões de decidir
3. A Lei n. 6.766/1979 rege o parcelamento do solo urbano e exige, para a constituição em mora do devedor, a notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, concedendo o prazo de 30 dias para a purgação.
4. A mora em contratos de compra e venda de terrenos em loteamentos é ex persona, dependendo de interpelação formal com a efetiva ciência do adquirente para que o contrato seja considerado rescindido.
5. A certidão negativa do Oficial de Registro, atestando que o devedor não foi localizado no endereço indicado, comprova que a notificação extrajudicial não se aperfeiçoou nos moldes da legislação de regência.
6. A prévia e válida constituição em mora é pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo em ações que visam a rescisão de contrato imobiliário fundada no inadimplemento.
7. A ausência de pressuposto processual constitui matéria de ordem pública, o que permite ao Tribunal, por força do efeito translativo, extinguir o processo de origem sem resolução do mérito em qualquer tempo ou grau de jurisdição.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A constituição em mora do adquirente de lote urbano exige a notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 32, § 1o, da Lei n. 6.766/1979. 2. A ausência de notificação prévia e válida constitui falta de pressuposto processual específico, ensejando a extinção da ação de rescisão contratual sem resolução de mérito.”
_____________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32, § 1o; CPC, arts. 485, IV e § 3o, e 85, § 2o; Súmula n. 76 do STJ.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp n. 2973277/SC, Rel. Min. Humberto Martins, j. 03.02.2026; TJ-MT, Apelação Cível n. 1023509-02.2021.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 09.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035933-63.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Efeitos, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[VINICIUS DINIZ DE ALMEIDA - CPF: 027.191.151-42 (ADVOGADO), WOLNEI JOSE DA ROCHA - CPF: 002.783.811-03 (AGRAVANTE), DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ - CPF: 022.858.291-16 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (AGRAVADO), JULIO VERISSIMO BENVINDO DO NASCIMENTO - CPF: 108.000.197-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa.

Direito civil. Agravo de instrumento. Rescisão contratual. Compra e venda de imóvel. Loteamento urbano. Mora
ex
persona
. Necessidade de notificação pessoal. Efeito translativo. Extinção do processo sem resolução de mérito. Recurso provido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, deferiu tutela de urgência para determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da promitente vendedora, sob o fundamento de inadimplemento e existência de cláusula resolutiva expressa.

II. Questões em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a constituição em mora do adquirente de loteamento urbano exige a notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis ou se tentativas frustradas no endereço contratual suprem o requisito legal; e (
ii
) estabelecer se a ausência de notificação válida configura falta de pressuposto processual específico apta a ensejar a extinção do processo de origem sem resolução do mérito por meio do efeito translativo.

III. Razões de decidir

3. A Lei n. 6.766/1979 rege o parcelamento do solo urbano e exige, para a constituição em mora do devedor, a notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, concedendo o prazo de 30 dias para a purgação.

4. A mora em contratos de compra e venda de terrenos em loteamentos é
ex
persona
, dependendo de interpelação formal com a efetiva ciência do adquirente para que o contrato seja considerado rescindido.

5. A certidão negativa do Oficial de Registro, atestando que o devedor não foi localizado no endereço indicado, comprova que a notificação extrajudicial não se aperfeiçoou nos moldes da legislação de regência.

6
. A prévia e válida constituição em mora é
pressuposto
de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo em ações que visam a rescisão de contrato imobiliário fundada no inadimplemento.

7
. A ausência de pressuposto processual constitui matéria de ordem pública, o que permite ao Tribunal, por força do efeito translativo, extinguir o processo de origem sem resolução do mérito em qualquer tempo ou grau de jurisdição.

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso provido.

Tese de julgamento:
“1. A constituição em mora do adquirente de lote urbano exige a notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 32, § 1o, da Lei n. 6.766/1979. 2. A ausência de notificação prévia e válida constitui falta de pressuposto processual específico, ensejando a extinção da ação de rescisão contratual sem resolução de mérito.”

_____________

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 6.766/1979, art. 32, § 1o; CPC,
arts
. 485, IV e § 3o, e 85, § 2o; Súmula n. 76 do STJ.

Jurisprudências relevantes citadas:
STJ,
AREsp
n. 2973277/SC, Rel. Min. Humberto Martins, j. 03.02.2026; TJ-MT, Apelação Cível n. 1023509-02.2021.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 09.10.2024.

R E L A T Ó R I O

Colenda
Câmara
:

Trata-se
de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo e efeito translativo, interposto por
WOLNEI JOSÉ DA ROCHA
,
em face de decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 3a Vara Cível da
Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação Declaratória de Resolução de Contrato c/c Pedido de Reintegração de Posse, processo no
1000086-52.2025.8.11.0015
, ajuizada por PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA.

A decisão agravada, identificada sob o ID
321781868
, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravada para declarar operada a cláusula resolutiva expressa prevista no contrato firmado entre as partes e, como consequência, determinou a imediata
reintegração da agravada na posse do imóvel objeto da lide,
consistente no lote no 02, da quadra 12, do Residencial Santa Cecília, situado em Sinop/MT, com área de 504
,231m2.

O magistrado de primeiro grau fundamentou sua decisão na existência de cláusula resolutiva expressa constante da cláusula 15a do contrato de compromisso de compra e venda, bem como na comprovação da mora do promitente comprador, que teria sido devidamente notificado para purgar o débito, conforme documentação acostada aos
autos.
Reconheceu presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, o
fumus boni iuris
e o
periculum in mora
, diante do inadimplemento contra
tual e do risco de dano irreparável pela manutenção indevida da posse pelo requerido.
Determinou, ainda, a extração de mandado de reintegração de posse e a designação de audiência de conciliação/mediação.

Em suas razões recursais (ID 321781864), o
agravante sustenta que não foi validamente constituído em m
ora, pois a notificação extrajudicial não se aperfeiçoou.
Afirma que o próprio cartório certificou que não foi possível realizar a notificação porque não encontrou o requerido no endereço indicado. Argumenta que o contrato versa sobre parcelamento de solo urbano, regido pela Lei no 6.766/79, cujo art. 32, § 1o, exige notificação pessoal pelo Oficial do Registro de Imóveis.

Em suas palavras: “
No caso concreto, a notificação não se aperfeiçoou porque o devedor não foi encontrado no endereço indicado. Sem a efetiva ciência do devedor, não há constituição válida em mora, tornando absolutamente nula a suposta rescisão contratual e, por consegu
inte, ilegal a decisão que deferiu a reintegração de posse
”.

Sustenta
, ademais,
que a agravada utilizou precedente inaplicável, referente a ação de busca e apreensão de veículo, e colaciona julgado d
o TJGO que afastou a aplicação do
Tema 530 do STJ em casos de parcelamento de solo urbano.

Requer a concessão de efeito suspensivo para sustar o cumprimento do mandado de reintegração de posse
;
o reconhecimento do efeito translativo para determinar a extinção do processo de origem sem resolução do mérito, por ausência de pressuposto processual específico (art. 485, IV, do CPC); e, subsidiariamente, a reforma da decisão para revogar a tutela de urgência concedida.

O pedido liminar foi indeferido
em 16 de outubro de 2025
relator à época Des. Sebastião Barbosa Farias
(ID
322456375
).

A parte agravada apresentou contrarrazões
in
tempestivas (ID
330944374 e 328622857
), sustentando que a decisão agravada está em conformidade com a legislação e jurisprudência, que o agravante tinha o dever contratual de comunicar alteração de endereço, que houve diversas tentativ
as de notificação, e que a impossibilidade de localização do devedor não pode beneficiá-lo.
Argumenta que o contrato contém cláusula resolutiva expressa e que a mora foi devidamente constituída. Requer o não provimento do recurso.

É a síntese do
necessário
.

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo, adequado e preenche os requisitos de admissibilidade, inclusive quanto ao preparo recursal, razão pela qual dele conheço.

O contrato objeto da lide versa sobre compromisso de compra e venda de lote urbano, situado no Loteamento Residencial Santa Cecília, Quadra 12, Lote 02, em Sinop/MT, conforme Instrumento Pa
rticular de Compromisso de Compra e Venda no 012/002/2021, firmado em
02/08/2021
(ID 179976392 dos autos de origem)
. Trata-se, portanto, de parcelamento de solo urbano, regido pela Lei Federal no 6.766/79, que estabelece normas específicas e de ordem pública para a proteção do adquirente de lotes em loteamentos urbanos.

O art. 32 da Lei no 6.766/79 dispõe expressamente que
“
vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor
”
, estabelecendo em seu parágrafo primeiro que,
“
para os fins deste artigo, o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação
”
. A norma estabelece requisito formal específico para a constituição válida em mora do adquirente
nos casos tratando de parcelamento de solo urbano
, qual seja, a notificação pessoal realizada pelo Oficial do
Registro de Imóveis.

Analisando
detidamente os autos, constata-se que não houve constituição válida em mora do agravante, conforme exigido pela legislação de regência. O documento de ID 179976397 do processo de origem, juntado pela própria agravada, contém certidão expedida pelo 1o
Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de Sinop/MT,
certificando que
“
em 20 de
Setembro
de 2023, às 12h37min, em diligência ao Sr. WOLNEI JOSÉ DA ROCHA, inscrito no CPF no 002.783.811-03, no endereço indicado, o Sr. Patrick Casagrande informou que reside há mais de um ano no local e não conhece o notificado
”
. A certidão é inequívoca ao demonstrar que o Oficial do Registro de Imóveis não localizou o devedor no endereço indicado, e a notificação não foi entregu
e pessoalmente ao agravante.
Portanto, não se aperfeiçoou a notificação extrajudicial nos moldes exigidos pelo art. 32, § 1o, da Lei no 6.766/79.

Em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis loteados, a mora é
ex
persona
, ou seja, depende de ato constitutivo específico, qual seja, a notificação pessoal do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis. Não se trata de mora
ex

re
, que decorre automaticamente do vencimento da obrigação.

A legislação especial exige interpelação prévia válida, com efetiva ciência do devedor, para que este tenha a oportunidade de purgar a mora e preservar o contr
ato.
Nesse sentido, a Súmula no 76 do STJ estabelece que a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

A agravada, em sua petição inicial, invocou precedente do Tribunal de Justiça de Rondônia referente a ação de busca e apreensão de veículo, para sustentar que a prova do recebimento da notificação pelo devedor não seria necessária
.
Ocorre que tal precedente é absolutamente inaplicável ao caso em tela, pois se refere a contratos de alienação fiduciária de bens móveis, regidos
pelo
Decreto-Lei no 911/69, que possui requisitos próprios e di
stintos.

O Tema 530 do STJ, também invocado pela agravada, trata especificamente de alienação fiduciária de automotor, e não se aplica aos contratos de parcelamento de solo urbano.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em caso análogo, registrou que o Tema 530 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe sobre a validade da notificação extrajudicial entregue no endereço do devedor, é inaplicável ao caso em comento, posto que se refere à validade da notificação extrajudicial para os contratos de alienação fiduciária de automotor, tendo como recurso representativo da controvérsia o REsp n. 1.184.570 - MG interposto nos autos da ação de busca e apreensão de veículo, conforme se verifica no Agravo de Instrumento no 5640023.56.2022.8.09.0000, relatado pelo Des. Jeová Sardinha de Moraes, julgado pela 6a Câmara Cível em 13/02/2023.

No caso dos autos, a
decisão agravada limitou-se a afirmar que o contrato celebrado entre as partes possui cláusula resolutiva expressa e que o requerido foi devidamente notificado para purgar a mora, deixando transcorrer
in albis
o prazo para consecução de tal mister, concluindo que se operaram os efeitos da cláusula resolutiva expressa. Contudo, o magistrado não enfrentou adequadamente a questão da validade da notificação, limitando-se a concluir, de forma genérica, que o requerido teria sido devidamente notificado, sem considerar que a certidão do Cartório atesta expressamente que o devedor não foi encontrado, que a Lei no 6.766/79 exige notificação pessoal pelo Oficial do Registro de Imóveis, e que a mora, neste caso, é

ex
persona
, não se aperfeiçoando sem a efetiva ciência do devedor. A decisão, portanto, não observou o requisito legal específico previsto no art. 32, § 1o, da Lei no 6.766/79, aplicando indevidamente entendimento referente a outros tipos contratuais.

A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
é firme no sentido de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é imprescindível a prévia notificação do devedor para constituí-lo em mora, sendo tal requisito essencial para o ajuizamento da ação rescisória. Confira-se recente julgado no Agravo em Recurso Especial no 2973277
/
SC, em que o Ministro Humberto Martins, em decisão monocrática publicada no
DJe
de 03/02/2026, assentou que
“
Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, para a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é imprescindível a prévia notificação do devedor para constituí-lo em mora, ainda que o contrato não esteja registrado. Trata-se de requisito essencial para o ajuizamento da ação, não sendo a citação válida capaz de suprir tal exigência legal. A mora, em tais casos, é
ex
persona, demandando interpelação, e não
ex

re
”
.

No mesmo sentido, o Agravo Regimental no Recurso Especial no 862.646/ES, relatado pelo Ministro Raul Araújo e julgado pela Quarta Turma em 13/11/2012, estabeleceu que há necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade
ex
persona
, além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coaduna com a situação ora tratada.

Este Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso também possui jurisprudência consolidada no mesmo sentido. Na Apelação Cível no 1023509-02.2021.8.11.0041, relatada pelo Des. Carlos Alberto Alves da Rocha e julgada em 09/10/2024, restou consignado que
,

nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual, e que tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC
:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – PRELIMINAR ACOLHIDA – SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO PROVIDO. Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é
pressuposto
necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do
STJ .
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na
espécie .

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10235090220218110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 09/10/2024, Vice-Presidência, Data de Publicação: 13/10/2024)

A ausência de constituição válida em mora configura falta de pressuposto processual específico para o ajuizamento da ação de rescisão contratual fundada em inadimplemento. Trata-se de matéria
de ordem pública, cognoscível de ofício pelo Tribunal,
nos termos do art. 485, IV e § 3o, do CPC, que estabelece que o juiz não resolverá o mérito quando verificar a inexistência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, conhecendo de ofício da matéria em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado.

O efeito translativo, ou devolutivo amplo, dos recursos permite que o Tribunal conheça de matérias de ordem pública não apreciadas pelo juízo de primeiro grau, ainda que não tenham sido objeto específico do recurso, em respeito ao princípio da economia proces
sual e à segurança jurídica.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, no já citado Agravo de Instrumento no 5640023.56.2022.8.09.0000, relatado pelo Des. Jeová Sardinha de Moraes e julgado pela 6a Câmara Cível em 13/02/2023, decidiu que tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel de loteamento urbano é imprescindível a constituição em mora do adquirente, conforme exigência do artigo 32, §1o da Lei 6.766/1979, não se podendo reputar suprida a constituição em mora da parte ré/agravada em razão de ter Oficial Cartorário se dirigido ao endereço fornecido no contrato sem notificá-la pessoalmente, por se tratar de mora
ex
persona
, e que ausente o pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular, correta a decisão que julgou extinto o processo sem análise do mérito.

N
o

mesmo
sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SEM COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO – INEFICÁCIA – EXIGÊNCIA LEGAL DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA VÁLIDA – MORA EX PERSONA – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo quando não registrados e ainda que contenham cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promitente comprador depende de prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, devidamente recebida, conforme determinam o art. 32 da Lei no 6.766/79, o art. 1o do Decreto-Lei no 745/69 e o entendimento consolidado na Súmula no 76 do STJ.

A mora
ex

re
, fundada no simples inadimplemento da obrigação contratual, não se aplica aos compromissos de compra e venda regidos pela legislação específica, nos quais se exige a notificação pessoal do devedor
, visando lhe oportunizar a purgação da mora.

A notificação extrajudicial desacompanhada de comprovação de recebimento pelo destinatário revela-se ineficaz para fins de constituição válida em mora, por não alcançar a finalidade protetiva prevista em lei
.

A ausência de constituição válida em mora configura a falta de pressuposto processual essencial ao exercício do direito de ação para resolução do contrato, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC
.

(N.U 1003828-44.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Gabinete 3 - Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/09/2025,
Publicado
no DJE 22/09/2025)
Destacamos

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça,
a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é
pressuposto
necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10255298020218110003, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 16/10/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2024)
Destacamos

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LOTE URBANO. APLICABILIDADE DA LEI FEDERAL N. 6.766/79. MORA NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA DO ADQUIRENTE-DEVEDOR. ART. 32 DA LEI FEDERAL N. 6.766/79. PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O contrato de compra e venda de terreno localizado em loteamento urbano rege-se pelas disposições da Lei Federal n. 6.766/79. 2. A constituição em mora do adquirente-devedor mediante notificação extrajudicial prévia é requisito essencial para o ajuizamento da ação de rescisão contratual. 3. Ausente pressuposto processual objetivo intrínseco, qual seja, da regularidade formal, conclui-se pela manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. 4. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados (art. 85, § 11, do CPC). 5. Recurso desprovido.

(TJ-PR 00104906820178160033 Pinhais, Relator.: Fabio Marcondes Leite, Data de Julgamento: 20/05/2023, 20a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2023)

Destaco, para fins de argumentação, que, ainda que a
agravada
sustente
, em suas contrarrazões, que o agravante teria o dever contratual de comunicar alteração de endereço, que houve tentativas de notificação por diversos meios, como e-mail, WhatsApp e correio, e que a impossibilidade de localização do devedor não poderia beneficiá-lo
,

t
ais argumentos não afastam a exigência legal de notificação pessoal pelo Oficial do Registro de Imóveis. A Lei no 6.766/79 estabelece
forma específica para a constituição em mora
, que não pode ser suprida por meios alternativos, ainda que realizados de boa-fé pela credora. A norma visa proteger o adquirente de lote urbano, assegurando-lhe a oportunidade efetiva de purgar a mora e preservar o contrato, mediante notificação formal e pessoal. A eventual dificuldade na localização do devedor não autoriza a dispensa do requisito legal, devendo a credora valer-se dos meios processuais adequados para constituir validamente o devedor em mora.

É importante ressaltar que o esgotamento das vias ordinárias de notificação não leva à validade imediata da mora por presunção de recebimento, mas sim à possibilidade de notificação por edital, mediante procedimento próprio que assegure a publicidade necessária ao ato. A agravada não se preocupou em tentar realizar a notificação por edital para cumprir os requisitos específicos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, optando, ao contrário, por ajuizar diretamente a ação rescisória sem ter constituído validamente o devedor em mora.

A suposta ausência de manutenção do endereço atualizado no contrato, ainda que configure descumprimento de obrigação contratual acessória, não leva automaticamente à constituição da mora no cas
o concreto.
A mora
ex
persona
exige ato formal específico, não podendo ser presumida ou suprida por descumprimento de outra obrigação contratual
.
As tentativas de contato por outros meios, como e-mail, WhatsApp e correspondência comum, embora demonstrem a boa-fé da credora, não suprem a necessidade de preenchimento dos requisitos específicos da lei, que estabelece procedimento próprio e solene para a constituição em mora do adquirente de lote urbano.

Ademais, verifica-se dos autos que a agravada possuía ciência acerca do endereço do autor à época do ajuizamento da ação, tanto que o indicou na petição inicial para fins de citação. A tentativa de notificação extrajudicial ocorreu em setembro de 2023, e a ação somente foi ajuizada em janeiro de 2025, ou seja, mais de um ano depois. Durante esse interstício temporal, a agravada poderia ter realizado nova tentativa de notificação antes do ajuizamento da demanda, ou, diante da frustração da primeira tentativa, poderia ter optado pela notificação por edital, mediante procedimento adequado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Porém, não o fez, optando por ajuizar diretamente a ação rescisória sem ter constituído validamente o devedor em mora, conforme exige a legislação específica.

Não há que se falar, portanto, em constituição da mora por presunção de recebimento da notificação. A legislação de regência é clara ao exigir a efetiva ciência do devedor, mediante notificação pessoal realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ou, na impossibilidade de localização do devedor, mediante notificação por edital, com as formalidades legais. A simples tentativa frustrada de notificação, sem o esgotamento dos meios legais disponíveis, não supre o requisito legal de constituição em mora, tratando-se de pressuposto processual específico cuja ausência impede o regular prosseguimento da ação rescisória.

Ante
todo
o exposto,
dou provimento
ao Agravo de Instrumento para reformar a decisão agravada, revogando a tutela de urgência concedida e determinando a suspensão imediata do cumprimento do mandado de reintegração de posse, caso já expedido.

Reconhecendo o efeito translativo do recurso e a matéria de ordem pública,
determino a extinção do processo de origem
, de número 1000086-52.2025.8.11.0015,
sem resolução do mérito
, nos termos do art. 485, IV, do CPC, por ausência de pressuposto processual específico, qual seja, a constituição válida em mora do devedor, conforme art. 32, § 1o, da Lei no 6.7
66/79.
Condeno a agravada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É
como vot
o.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026