Tribunal: TJMT
Processo: 1008414-79.2026.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA AUTOMÁTICA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL. FACULDADE DO CREDOR. LEGISLAÇÃO ESPECIAL DE LOTEAMENTOS. INAPLICABILIDADE À VIA EXECUTIVA. RELAÇÃO DE CONSUMO RECONHECIDA. INTERPRETAÇÃO FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. OMISSÃO FORMAL SUPRIDA. EMBARGOS ACOLHIDOS PARCIALMENTE, SEM EFEITOS INFRINGENTES.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos por adquirente de lote residencial em face de acórdão que, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade em ação de execução de título extrajudicial fundada em contrato de cessão de direitos aquisitivos vinculado a promessa de compra e venda de imóvel.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão se omitiu ao deixar de analisar a interação entre a regra geral da mora automática e a cláusula contratual de notificação prévia, à luz da força vinculante dos contratos e da boa-fé objetiva; (ii) saber se o acórdão se omitiu ao afastar a aplicação do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79 sem examinar se a interpelação prévia constitui requisito material para o vencimento antecipado da dívida também em sede de execução extrajudicial; e (iii) saber se a ausência de manifestação expressa sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor configura omissão juridicamente relevante e, em caso afirmativo, se a aplicação do CDC alteraria o resultado do julgamento.
III. Razões de decidir
3. Não há omissão quanto à força vinculante do contrato e à boa-fé objetiva. O acórdão enfrentou expressamente a questão da cláusula contratual de notificação, qualificando-a como faculdade conferida ao credor para fins de conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, e não como condição de exigibilidade do crédito.
4. Não há omissão quanto à legislação especial de loteamentos. O acórdão afastou expressamente a aplicação do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79 com fundamento na distinção ontológica entre rescisão contratual e execução de título extrajudicial: a interpelação prévia prevista nesses diplomas destina-se à constituição em mora para fins de rescisão, não se aplicando à execução de título já vencido e inadimplido, em que a mora se constitui automaticamente pelo inadimplemento, nos termos do art. 397 do Código Civil.
5. Há omissão formal quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O acórdão não se manifestou sobre a incidência do CDC, embora o argumento tenha sido suscitado no recurso e a relação entre adquirente pessoa física de lote residencial e empresa loteadora configure, em princípio, relação de consumo nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.
6. O dever constitucional de motivação das decisões judiciais, densificado no art. 489, § 1o, do CPC, exigia manifestação expressa sobre esse ponto.
7. O reconhecimento da natureza consumerista da relação não altera o resultado do julgamento. A regra de interpretação favorável ao consumidor prevista no art. 47 do CDC incide sobre cláusulas ambíguas, não tendo o condão de transformar uma faculdade contratual do credor em condição de procedibilidade da execução. A previsão de vencimento antecipado diante de inadimplemento não configura cláusula abusiva nos termos do art. 51 do CDC, tratando-se de mecanismo contratual usual e legalmente admitido. A omissão suprida tem, portanto, natureza integrativa, viabilizando o pré-questionamento da matéria federal sem modificar a conclusão do julgamento.
8. O pedido de aplicação de multa por embargos protelatórios não merece acolhimento, pois a embargante identificou omissão formal real no acórdão, o que afasta o caráter protelatório do recurso.
IV. Dispositivo e tese
9. Embargos de declaração conhecidos e acolhidos parcialmente, sem efeitos infringentes, para integrar o acórdão e suprir a omissão formal quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, mantendo-se inalterado o resultado do julgamento.
Tese de julgamento: "1. A cláusula contratual que prevê a notificação prévia do devedor como faculdade do credor, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com prazo certo de vencimento, não constitui condição de procedibilidade da execução extrajudicial, prevalecendo a regra da mora automática pelo inadimplemento. 2. O Decreto-Lei no 745/69 e o art. 32 da Lei no 6.766/79 têm aplicação restrita às hipóteses de rescisão contratual, não se aplicando à execução de título extrajudicial fundada em contrato de loteamento. 3. A relação entre adquirente pessoa física de lote residencial e empresa loteadora configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor; contudo, a interpretação favorável ao consumidor prevista no art. 47 do CDC não transforma faculdade contratual do credor em condição de exigibilidade do título, nem a previsão de vencimento antecipado por inadimplemento configura cláusula abusiva nos termos do art. 51 do mesmo diploma."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, § 1o; 783; 784, III; 1.022, II; 1.023; 1.026, § 2o; CC, arts. 397; 421; 421-A; 422; CDC, arts. 2o; 3o; 47; 51; Decreto-Lei no 745/69, art. 1o; Lei no 6.766/79, art. 32.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008414-79.2026.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LETICIA VICTOR PEREIRA MARTINS - CPF: 049.942.271-60 (ADVOGADO), SONIA DE FATIMA GOMES DE MOURA - CPF: 075.728.877-40 (EMBARGANTE), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (EMBARGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), DIOGO MIGUEL DE SOUZA MOTA - CPF: 065.071.761-92 (ADVOGADO), GRAZIELLA MARTINS DA SILVA - CPF: 050.716.781-36 (ADVOGADO), SARAH OLIVEIRA BRITO - CPF: 025.807.871-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTO OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA AUTOMÁTICA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL. FACULDADE DO CREDOR. LEGISLAÇÃO ESPECIAL DE LOTEAMENTOS. INAPLICABILIDADE À VIA EXECUTIVA. RELAÇÃO DE CONSUMO RECONHECIDA. INTERPRETAÇÃO FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. OMISSÃO FORMAL SUPRIDA. EMBARGOS ACOLHIDOS PARCIALMENTE, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos por adquirente de lote residencial em face de acórdão que, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade em ação de execução de título extrajudicial fundada em contrato de cessão de direitos aquisitivos vinculado a promessa de compra e venda de imóvel.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão se omitiu ao deixar de analisar a interação entre a regra geral da mora automática e a cláusula contratual de notificação prévia, à luz da força vinculante dos contratos e da boa-fé objetiva; (ii) saber se o acórdão se omitiu ao afastar a aplicação do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79 sem examinar se a interpelação prévia constitui requisito material para o vencimento antecipado da dívida também em sede de execução extrajudicial; e (iii) saber se a ausência de manifestação expressa sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor configura omissão juridicamente relevante e, em caso afirmativo, se a aplicação do CDC alteraria o resultado do julgamento.

III. Razões de decidir

3. Não há omissão quanto à força vinculante do contrato e à boa-fé objetiva. O acórdão enfrentou expressamente a questão da cláusula contratual de notificação, qualificando-a como faculdade conferida ao credor para fins de conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, e não como condição de exigibilidade do crédito.

4. Não há omissão quanto à legislação especial de loteamentos. O acórdão afastou expressamente a aplicação do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79 com fundamento na distinção ontológica entre rescisão contratual e execução de título extrajudicial: a interpelação prévia prevista nesses diplomas destina-se à constituição em mora para fins de rescisão, não se aplicando à execução de título já vencido e inadimplido, em que a mora se constitui automaticamente pelo inadimplemento, nos termos do art. 397 do Código Civil.

5. Há omissão formal quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O acórdão não se manifestou sobre a incidência do CDC, embora o argumento tenha sido suscitado no recurso e a relação entre adquirente pessoa física de lote residencial e empresa loteadora configure, em princípio, relação de consumo nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.

6. O dever constitucional de motivação das decisões judiciais, densificado no art. 489, § 1o, do CPC, exigia manifestação expressa sobre esse ponto.

7. O reconhecimento da natureza consumerista da relação não altera o resultado do julgamento. A regra de interpretação favorável ao consumidor prevista no art. 47 do CDC incide sobre cláusulas ambíguas, não tendo o condão de transformar uma faculdade contratual do credor em condição de procedibilidade da execução. A previsão de vencimento antecipado diante de inadimplemento não configura cláusula abusiva nos termos do art. 51 do CDC, tratando-se de mecanismo contratual usual e legalmente admitido. A omissão suprida tem, portanto, natureza integrativa, viabilizando o pré-questionamento da matéria federal sem modificar a conclusão do julgamento.

8. O pedido de aplicação de multa por embargos protelatórios não merece acolhimento, pois a embargante identificou omissão formal real no acórdão, o que afasta o caráter protelatório do recurso.

IV. Dispositivo e tese

9. Embargos de declaração conhecidos e acolhidos parcialmente, sem efeitos infringentes, para integrar o acórdão e suprir a omissão formal quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, mantendo-se inalterado o resultado do julgamento.

Tese de julgamento:

"1. A cláusula contratual que prevê a notificação prévia do devedor como faculdade do credor, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com prazo certo de vencimento, não constitui condição de procedibilidade da execução extrajudicial, prevalecendo a regra da mora automática pelo inadimplemento. 2. O Decreto-Lei no 745/69 e o art. 32 da Lei no 6.766/79 têm aplicação restrita às hipóteses de rescisão contratual, não se aplicando à execução de título extrajudicial fundada em contrato de loteamento. 3. A relação entre adquirente pessoa física de lote residencial e empresa loteadora configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor; contudo, a interpretação favorável ao consumidor prevista no art. 47 do CDC não transforma faculdade contratual do credor em condição de exigibilidade do título, nem a previsão de vencimento antecipado por inadimplemento configura cláusula abusiva nos termos do art. 51 do mesmo diploma."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, § 1o; 783; 784, III; 1.022, II; 1.023; 1.026, § 2o; CC, arts. 397; 421; 421-A; 422; CDC, arts. 2o; 3o; 47; 51; Decreto-Lei no 745/69, art. 1o; Lei no 6.766/79, art. 32.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de embargos de declaração opostos por
SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA
em face do acórdão proferido pela Quinta Câmara de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, nos autos do Agravo de Instrumento no 1008414-79.2026.8.11.0000, com o objetivo de sanar alegadas omissões no julgado, especialmente para fins de pré-questionamento de matéria federal, viabilizando o eventual acesso às instâncias superiores.

O acórdão embargado (ID 362165868) negou provimento ao Agravo de Instrumento interposto pela ora embargante contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que havia rejeitado a exceção de pré-executividade oposta nos autos da
Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1009780-83.2022.8.11.0004
, movida por
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
. O acórdão assentou que o instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos vinculado a contrato de promessa de compra e venda do Lote 22, Quadra A44, do Loteamento Residencial Jardim dos Ipês, na cidade de Barra do Garças/MT, no valor de R$ 89.063,86, datado de 12 de setembro de 2019, preenche os requisitos do art. 784, III, do Código de Processo Civil, constituindo título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível. Assentou, ainda, que, tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, aplica-se a regra do
dies interpellat pro homine
, consagrada no art. 397 do Código Civil, segundo a qual o inadimplemento da obrigação no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor, dispensando qualquer notificação prévia.

Consignou, por fim, que a previsão contratual de notificação para purgação da mora tem a finalidade de permitir a conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, mas não retira a liquidez e a exigibilidade do título quando a inadimplência é incontroversa e o credor opta pela via executiva, e que o Decreto-Lei no 745/69 e a Lei no 6.766/79 têm aplicação específica em situações de rescisão contratual, não se aplicando à execução do título extrajudicial.

Nos embargos apresentados (ID 362560861), a embargante aponta três alegadas omissões no acórdão. A primeira omissão diz respeito à ausência de análise sobre a interação entre a regra geral da mora
ex re
e a cláusula contratual expressa que estabelece procedimento específico de notificação prévia para a declaração do vencimento antecipado, à luz dos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil. Sustenta a embargante que
"o julgado omitiu-se completamente em analisar como essa regra geral interage com uma cláusula contratual expressa e específica que estabelece um procedimento diverso, estipulado pela própria credora em contrato de adesão",
e que
"a decisão embargada qualificou a cláusula como mera faculdade sem, contudo, enfrentar o argumento de que tal interpretação esvazia a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), em especial a proibição do comportamento contraditório."
Argumenta que
"ao criar uma expectativa legítima na devedora de que seria notificada e teria a chance de regularizar o débito antes da drástica medida de aceleração da dívida total, a credora não pode posteriormente agir de forma contrária a essa expectativa, surpreendendo a devedora com uma execução pelo valor integral."

A segunda omissão apontada refere-se à análise restritiva e superficial da legislação especial aplicável à matéria. A embargante sustenta que o acórdão teria afastado a incidência do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79 sem enfrentar o argumento central de que a interpelação prévia seria requisito material para a caracterização do inadimplemento absoluto — pressuposto tanto da rescisão quanto da exigibilidade antecipada da dívida total em sede executiva. Afirma que
"o Acórdão omitiu-se em analisar se a exigência de notificação prévia nessas leis especiais possui natureza de norma cogente e de ordem pública, destinada a regular a própria substância do inadimplemento em contratos imobiliários de loteamento, independentemente da via processual escolhida pelo credor",
e que
"a interpretação restritiva adotada pelo julgado permite que o credor, por mera escolha procedimental, contorne uma proteção legal estabelecida em favor do devedor, o que esvazia por completo a finalidade da norma."

A terceira omissão apontada — e aquela de maior relevo para os fins do presente julgamento — consiste na ausência total de manifestação do acórdão sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, destacando que a relação entre a adquirente do lote, pessoa física e destinatária final, e a loteadora, empresa do ramo imobiliário, configura clássica relação de consumo. Sustenta que, sob a ótica do CDC, a cláusula que prevê a notificação prévia deve ser interpretada da maneira mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC, e que a interpretação que a qualifica como mera faculdade da fornecedora seria incompatível com o sistema de proteção consumerista, podendo ainda caracterizar cláusula abusiva nos termos do art. 51 do mesmo diploma,
"por colocar o consumidor em desvantagem exagerada."

Por fim, a embargante requer o conhecimento e o acolhimento dos embargos de declaração para que sejam sanadas as omissões apontadas, com manifestação expressa sobre os arts. 421 e 422 do Código Civil, sobre o art. 1o do Decreto-Lei no 745/69 e o art. 32 da Lei no 6.766/79 como requisitos materiais para o vencimento antecipado da dívida em sede de execução, e sobre os arts. 47 e 51 do CDC na interpretação da cláusula contratual em debate, tudo para fins de pré-questionamento. Subsidiariamente, caso o saneamento das omissões resulte em alteração do julgado, requer sejam atribuídos efeitos infringentes aos embargos para reformar o acórdão, dar provimento ao agravo de instrumento, acolher a exceção de pré-executividade, declarar a nulidade da execução por inexigibilidade do título e extinguir o processo de origem.

Em contrarrazões (ID 364827894),
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
sustenta que os embargos de declaração não merecem conhecimento ou, caso conhecidos, devem ser integralmente rejeitados, por ausência dos pressupostos legais de cabimento. Afirma que a Embargante apresenta mero inconformismo com a solução jurídica adotada pelo Colegiado.

Por fim, a embargada requer que não sejam conhecidos os embargos ou, caso conhecidos, que sejam integralmente rejeitados, reconhecendo-se a inexistência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado. Requer, ainda, a aplicação da multa por embargos protelatórios prevista no art. 1.026, § 2o, do Código de Processo Civil, fixada em até 2% sobre o valor atualizado da causa (R$ 89.063,86), em favor da embargada, e o prosseguimento da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1009780-83.2022.8.11.0004, com a imediata retomada dos atos executivos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de embargos de declaração opostos por
SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA
em face do acórdão proferido por esta Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, nos autos do Agravo de Instrumento no 1008414-79.2026.8.11.0000, que, por unanimidade, negou provimento ao recurso interposto pela ora embargante, mantendo a decisão do Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1009780-83.2022.8.11.0004, movida por
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Antes de adentrar o mérito dos embargos, impõe-se o exame das condições de admissibilidade do recurso, em observância à hierarquia lógica que deve presidir o julgamento de qualquer impugnação.

Quanto à tempestividade, o acórdão embargado foi disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico em 23 de abril de 2026, conforme certidão de publicação no 15141 acostada aos autos. Os embargos de declaração foram protocolados dentro do prazo de cinco dias úteis previsto no art. 1.023 do Código de Processo Civil, razão pela qual se encontram tempestivos. A legitimidade da embargante é igualmente incontestável, porquanto parte sucumbente no julgamento do agravo de instrumento, diretamente interessada na integração do julgado. A adequação do recurso também se verifica, pois os embargos de declaração constituem o instrumento processual próprio para sanar os vícios elencados no art. 1.022 do CPC — obscuridade, contradição, omissão e erro material —, sendo exatamente esses os vícios que a embargante aponta no acórdão. Presentes, portanto, todos os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração.

Para a adequada compreensão do objeto dos presentes embargos, transcrevo, na íntegra e sem qualquer alteração, a ementa do acórdão embargado, tal como consta do ID 362165868:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. VENCIMENTO ANTECIPADO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. TÍTULO EXECUTIVO VÁLIDO E EXIGÍVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade em execução de título extrajudicial fundado em contrato de cessão de direitos aquisitivos vinculado à promessa de compra e venda de imóvel, no qual a agravante alega inexigibilidade do título por ausência de notificação prévia para constituição em mora.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a notificação prévia do devedor é requisito indispensável para a constituição em mora e consequente exigibilidade do título executivo extrajudicial, em caso de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com vencimento antecipado.

III. Razões de decidir

3. O contrato de cessão de direitos aquisitivos assinado pelas partes e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, III, do CPC, contendo valor confessado, forma de pagamento e previsão de vencimento antecipado.

4. Tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, aplica-se a regra do dies interpellat pro homine (art. 397 do Código Civil), segundo a qual o inadimplemento da obrigação, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor, dispensando notificação prévia.

5. A previsão contratual de notificação para purgação da mora tem finalidade de conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, não retirando a liquidez e exigibilidade do título quando a inadimplência é incontroversa e o credor opta pela via executiva.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido. Tese de julgamento: "Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel com vencimento certo, a mora decorre automaticamente do inadimplemento (mora ex re), sendo desnecessária notificação prévia para constituição em mora e exigibilidade do título executivo extrajudicial, mesmo quando prevista contratualmente como faculdade do credor."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 784, III; 798; CC, art. 397.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1018375-78.2025.8.11.0000, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 26/09/2025; TJMT, AI 1024260-73.2025.8.11.0000, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 05/09/2025; TJMT, 1000949-88.2018.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 04/10/2022."

A embargante aponta três alegadas omissões no acórdão. A primeira diz respeito à ausência de análise sobre a interação entre a regra geral da mora ex re e a cláusula contratual expressa de notificação prévia, à luz dos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil. A segunda concerne à análise que reputa restritiva e superficial da legislação especial sobre loteamentos, especificamente o Decreto-Lei no 745/69 e o art. 32 da Lei no 6.766/79. A terceira — e aquela que, como se demonstrará, apresenta substrato jurídico suficiente para o acolhimento parcial dos embargos — consiste na ausência total de manifestação do acórdão sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Passo à análise individualizada de cada vício, na ordem em que foram apresentados.

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DA ALEGADA OMISSÃO QUANTO À FORÇA VINCULANTE DO CONTRATO E À BOA-FÉ OBJETIVA (ARTS. 421, 421-A E 422 DO CÓDIGO CIVIL)

A embargante sustenta que o acórdão teria se omitido em analisar como a regra geral da mora
ex re
interage com a cláusula contratual expressa que estabelece procedimento específico de notificação prévia para a declaração do vencimento antecipado, deixando de enfrentar os arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, que consagram a força obrigatória dos contratos e a boa-fé objetiva.

Esse argumento não encontra amparo na leitura atenta do acórdão embargado. O vício de omissão, nos termos do art. 1.022, II, do CPC, pressupõe que o órgão julgador tenha deixado de se pronunciar sobre ponto ou questão sobre o qual deveria ter se manifestado. Não se confunde, portanto, com a discordância da parte em relação à qualificação jurídica atribuída pelo julgador a determinado elemento do caso.

O acórdão enfrentou expressamente a questão da cláusula contratual de notificação, consignando que
"a previsão contratual de notificação para purgação da mora tem finalidade de conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, não retirando a liquidez e exigibilidade do título quando a inadimplência é incontroversa e o credor opta pela via executiva."
Essa afirmação constitui, em si mesma, a resposta ao argumento da embargante sobre a força vinculante do contrato: o Colegiado reconheceu a existência da cláusula e atribuiu-lhe uma qualificação jurídica precisa — a de faculdade conferida ao credor para fins de conservação do negócio na fase pré-processual, e não a de condição de exigibilidade do crédito.

Essa qualificação é tecnicamente coerente com o sistema do Código Civil. A força obrigatória dos contratos, consagrada no art. 421 do Código Civil, não opera de forma absoluta e descontextualizada: ela incide sobre o conteúdo normativo efetivo do contrato, que deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva e da função social. Uma cláusula que confere ao credor a faculdade de notificar o devedor antes de declarar o vencimento antecipado não cria, por si só, uma condição suspensiva de exigibilidade do crédito. Para que assim fosse, seria necessário que a cláusula estabelecesse, de forma inequívoca, que o vencimento antecipado somente poderia ser declarado após a notificação, sob pena de ineficácia — o que, segundo os elementos dos autos, não é o caso. A distinção entre faculdade e condição é, portanto, o núcleo da qualificação jurídica realizada pelo acórdão, e essa qualificação foi suficientemente fundamentada.

Quanto ao argumento do
venire contra factum proprium
— a proibição do comportamento contraditório como expressão da boa-fé objetiva —, o acórdão também o enfrentou implicitamente ao afirmar que o vencimento antecipado da dívida
"é faculdade do credor expressamente prevista no contrato e na legislação, não dependendo de prévia notificação extrajudicial para validar o título executivo."
Ao exercer regularmente uma faculdade que lhe foi contratualmente conferida, o credor não pratica comportamento contraditório: age em conformidade com o próprio contrato. O
venire contra factum proprium
pressupõe que a conduta posterior seja incompatível com a conduta anterior que gerou expectativa legítima na contraparte. Mas a expectativa de ser notificada antes da execução somente seria legítima se a cláusula tivesse criado uma obrigação — e não uma faculdade — para o credor. O acórdão, ao qualificar a cláusula como faculdade, afastou precisamente essa premissa.

Conclui-se, portanto, que o acórdão não padece de omissão quanto a esse ponto. O que a embargante apresenta como vício declaratório é, na essência, inconformismo com a qualificação jurídica adotada pelo Colegiado.

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DA ALEGADA OMISSÃO QUANTO À APLICAÇÃO DO DECRETO-LEI No 745/69 E DO ART. 32 DA LEI No 6.766/79

A segunda omissão apontada pela embargante diz respeito à análise que reputa restritiva e superficial da legislação especial sobre loteamentos. Sustenta que o acórdão teria afastado a incidência do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79 sem enfrentar o argumento de que a interpelação prévia seria requisito material para a caracterização do inadimplemento absoluto, pressuposto tanto da rescisão quanto da exigibilidade antecipada da dívida total em sede executiva.

Também aqui não se verifica a omissão apontada. O acórdão enfrentou expressamente o argumento relativo à legislação especial, afastando sua aplicação ao caso com fundamento na distinção entre a via rescisória e a via executiva. O voto condutor foi explícito ao consignar que
"tais dispositivos legais têm aplicação específica em situações de rescisão contratual, e não necessariamente em casos de execução de título extrajudicial. No presente caso, a agravada não busca a rescisão do contrato, mas sim a satisfação do crédito inadimplido por meio da via executiva, com fundamento no art. 784, incisos II e III, do CPC."

A fundamentação é juridicamente consistente e não configura análise superficial. A distinção entre rescisão e execução, para fins de aplicação do Decreto-Lei no 745/69 e da Lei no 6.766/79, reflete a diferença ontológica entre os dois institutos. A rescisão contratual implica a dissolução do vínculo negocial e a consequente perda do imóvel pelo adquirente — consequência de extrema gravidade que justifica a exigência de interpelação prévia como garantia mínima ao promissário comprador. A execução do título extrajudicial, por sua vez, não dissolve o contrato: o credor busca a satisfação do crédito inadimplido, sem que o vínculo contratual seja necessariamente rompido. São situações jurídicas distintas, com consequências distintas, e a aplicação da legislação especial a ambas não é uma decorrência automática ou necessária.

O argumento da embargante de que a interpelação prévia seria requisito material para a "mora absoluta" — pressuposto tanto da rescisão quanto da execução — confunde dois planos distintos do ordenamento jurídico. No plano do direito material, a mora nas obrigações com prazo certo se constitui automaticamente pelo inadimplemento, nos termos do art. 397 do Código Civil, independentemente de qualquer interpelação. No plano do direito processual, o título executivo extrajudicial é exigível quando líquido, certo e vencido, nos termos do art. 783 do CPC.

A interpelação prevista no Decreto-Lei no 745/69 e na Lei no 6.766/79 tem por finalidade específica a constituição em mora para fins de rescisão — e não para fins de execução de título já vencido e inadimplido. O acórdão realizou exatamente essa distinção, com fundamentação adequada e respaldada pela jurisprudência desta Câmara e das demais Câmaras de Direito Privado deste Tribunal.

Não há, portanto, omissão a suprir nesse ponto. Os embargos, também nessa parte, não merecem acolhimento.

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DA OMISSÃO QUANTO À APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (ARTS. 47 E 51 DO CDC)

A terceira omissão apontada pela embargante é a que apresenta substrato jurídico suficiente para o acolhimento parcial dos presentes embargos. A embargante sustenta que o acórdão
"permaneceu inteiramente silente sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao caso, embora a questão tenha sido expressamente suscitada no Agravo de Instrumento",
destacando que a relação entre a adquirente do lote, pessoa física e destinatária final, e a loteadora, empresa do ramo imobiliário, configura clássica relação de consumo, e que a cláusula de notificação prévia deveria ser interpretada da maneira mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC.

A análise do acórdão embargado confirma, objetivamente, que não há qualquer referência ao Código de Defesa do Consumidor, aos seus arts. 47 ou 51, nem à qualificação da relação jurídica entre as partes como relação de consumo. Essa constatação é inegável. A questão que se impõe, portanto, é se essa ausência configura omissão juridicamente relevante nos termos do art. 1.022, II, do CPC — e a resposta, neste caso, é afirmativa, ainda que com uma precisão essencial que será desenvolvida a seguir.

O princípio da motivação das decisões judiciais, com assento constitucional no art. 93, IX, da Constituição Federal, e densificado no art. 489, § 1o, do Código de Processo Civil, exige que o órgão julgador enfrente os argumentos deduzidos no processo que sejam, em tese, capazes de infirmar a conclusão adotada. O argumento consumerista foi suscitado nas razões do agravo de instrumento, ainda que de forma genérica, e a relação entre as partes — adquirente pessoa física de lote em loteamento residencial e empresa loteadora — apresenta, em tese, os elementos caracterizadores de uma relação de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.

Diante disso, o acórdão deveria ter se manifestado expressamente sobre esse ponto, ainda que para afastá-lo com fundamento na irrelevância do argumento para a solução da causa.

Reconheço, portanto, a omissão formal quanto à aplicação do CDC, e passo a supri-la, nos termos do art. 1.022, II, do CPC, esclarecendo que esse suprimento não implica alteração do resultado do julgamento, pelas razões que se seguem.

A relação jurídica estabelecida entre
SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA
, na qualidade de adquirente de lote residencial, e
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., na qualidade de empresa loteadora, enquadra-se, em princípio, no conceito de relação de consumo delineado pelo Código de Defesa do Consumidor. A adquirente é pessoa física que celebrou contrato de cessão de direitos aquisitivos vinculado a promessa de compra e venda de imóvel residencial, na condição de destinatária final do bem. A empresa loteadora, por sua vez, desenvolve atividade empresarial de parcelamento e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto no art. 3o do CDC. A incidência do microssistema consumerista a essa relação é, portanto, reconhecida.

Contudo, o reconhecimento da natureza consumerista da relação não conduz à conclusão pretendida pela embargante, e é precisamente nesse ponto que reside a razão pela qual o acolhimento dos embargos não produz efeitos infringentes. O art. 47 do CDC determina que as cláusulas contratuais sejam interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Essa regra hermenêutica, porém, não opera de forma ilimitada: ela incide sobre cláusulas ambíguas ou de sentido dúbio, orientando o intérprete a adotar, entre as interpretações possíveis, aquela que melhor proteja o consumidor.

No caso em exame, a cláusula de notificação prévia foi qualificada pelo acórdão como faculdade conferida ao credor — e não como condição de exigibilidade do crédito. Essa qualificação não decorre de ambiguidade textual, mas da interpretação sistemática do contrato à luz do art. 397 do Código Civil. Ainda que se aplique o art. 47 do CDC para interpretar a cláusula da maneira mais favorável à consumidora, o resultado seria o de que ela teria direito a ser notificada antes da rescisão do contrato — e não necessariamente antes do ajuizamento da execução do título extrajudicial, que é procedimento distinto, como já assentado no acórdão.

O art. 51 do CDC, por sua vez, estabelece o rol de cláusulas abusivas nulas de pleno direito nos contratos de consumo. A previsão de vencimento antecipado da dívida diante de inadimplemento do consumidor não figura entre as hipóteses de abusividade elencadas no art. 51, nem se enquadra na cláusula geral do inciso IV, que veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Ao contrário, o vencimento antecipado é mecanismo contratual usual, legalmente admitido e economicamente justificado, que protege o credor diante do inadimplemento prolongado — situação que, no caso concreto, se estende desde janeiro de 2021, conforme reconhecido pela própria embargante. A ausência de notificação prévia ao
ajuizamento da execução
não configura, por si só, cláusula abusiva: o que poderia ser abusivo seria a ausência de notificação prévia à rescisão do contrato, hipótese que não é objeto da presente execução.

Assim, ainda que se reconheça a incidência do CDC à relação jurídica entre as partes e se apliquem os arts. 47 e 51 do diploma consumerista à interpretação da cláusula contratual de notificação prévia, a conclusão é a mesma alcançada pelo acórdão embargado: o título executivo extrajudicial é líquido, certo e exigível; a mora da embargante é
ex re
, constituída automaticamente pelo inadimplemento das parcelas mensais a partir de janeiro de 2021; e a ausência de notificação prévia ao ajuizamento da execução não retira a exigibilidade do título nem configura vício capaz de ensejar a extinção do processo executivo. O CDC, nesse contexto, não altera o resultado do julgamento.

A omissão ora suprida tem, portanto, natureza integrativa: completa a prestação jurisdicional, permitindo o pré-questionamento da matéria federal para fins de eventual acesso às instâncias superiores, sem, contudo, modificar a conclusão do julgamento. Os embargos, nessa parte, merecem acolhimento parcial, sem efeitos infringentes.

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DO PEDIDO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS

A embargada requer a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que os embargos revelam mero inconformismo com o resultado do julgamento. O pedido não merece acolhimento. A embargante identificou, ao menos quanto a um dos pontos suscitados, uma omissão formal real no acórdão — a ausência de manifestação sobre a incidência do CDC —, o que afasta o caráter protelatório dos embargos. A circunstância de os embargos serem acolhidos apenas parcialmente, sem efeitos infringentes, não é suficiente para caracterizar o intuito protelatório, que pressupõe a manifesta ausência de fundamento para a interposição do recurso. Indefiro, portanto, o pedido de aplicação de multa.

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos Embargos de Declaração e os
ACOLHO PARCIALMENTE
, sem efeitos infringentes, tão somente para integrar o acórdão e suprir a omissão formal quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, nos termos da fundamentação acima expendida, esclarecendo que: (i) a relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC; (ii) a interpretação da cláusula contratual de notificação prévia à luz do art. 47 do CDC não a transforma em condição de procedibilidade da execução, mantendo-se sua qualificação como faculdade do credor para fins de conservação do negócio jurídico na fase pré-processual; e (iii) a previsão de vencimento antecipado diante de inadimplemento não configura cláusula abusiva nos termos do art. 51 do CDC, sendo mecanismo contratual usual e legalmente admitido.

Mantém-se, em todos os seus termos, o acórdão embargado, que negou provimento ao Agravo de Instrumento interposto por SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA, preservando a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1009780-83.2022.8.11.0004, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026