Tribunal: TJMT
Processo: 1010796-07.2024.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, declarando rescindido o contrato de compra e venda de lote por iniciativa da autora e determinando a restituição dos valores pagos com deduções de cláusula penal de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, comissão de corretagem e IPTU, em 12 parcelas mensais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há sete questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo da cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (ii) estabelecer se a cumulação de deduções é proporcional; (iii) verificar a legalidade da dedução da comissão de corretagem; (iv) analisar a possibilidade de dedução do IPTU desde a imissão na posse; (v) determinar se a restituição deve ser parcelada ou em parcela única; (vi) avaliar o termo inicial dos juros de mora; e (vii) examinar a distribuição da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato celebrado em 01/02/2020 submete-se ao regime jurídico da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 32-A na Lei no 6.766/1979, estabelecendo parâmetros específicos para retenções e forma de restituição em contratos de loteamento.
O art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979 expressamente estabelece que a cláusula penal incide sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 10%, e não sobre os valores efetivamente pagos.
A cumulação de deduções (cláusula penal, corretagem e IPTU) encontra amparo legal no art. 32-A da Lei no 6.766/1979, que prevê expressamente a possibilidade de dedução de diferentes rubricas, cada qual com finalidade específica.
A dedução da comissão de corretagem está autorizada pelo art. 32-A, V, da Lei no 6.766/1979, desde que integrada ao preço do lote, tendo o contrato previsto de forma clara e destacada o valor correspondente.
A obrigação de pagar IPTU possui natureza propter rem, sendo válida a cláusula que transfere tal responsabilidade ao comprador a partir da imissão na posse, condicionada à comprovação dos valores na fase de liquidação.
O § 1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979 dispõe expressamente que a restituição ocorrerá em até 12 parcelas mensais, prevalecendo esta norma especial sobre a regra geral contida na Súmula 543 do STJ.
Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002), pois somente a partir deste momento a vendedora é constituída em mora.
A distribuição da sucumbência em 70% para a autora e 30% para a ré mostra-se adequada ao resultado da demanda e ao princípio da causalidade, considerando que a iniciativa da rescisão partiu da própria autora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
Em contratos de compra e venda de lotes celebrados após a vigência da Lei no 13.786/2018, a cláusula penal incide sobre o valor total atualizado do contrato, limitada a 10%, conforme expressamente previsto no art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979.
A restituição de valores em caso de rescisão de contrato de loteamento por iniciativa do adquirente deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, nos termos do § 1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, norma especial que prevalece sobre entendimentos jurisprudenciais anteriores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010796-07.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANNE CAROLINE WEBER BARBOSA MATTOS - CPF: 725.387.671-72 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, declarando rescindido o contrato de compra e venda de lote por iniciativa da autora e determinando a restituição dos valores pagos com deduções de cláusula penal de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, comissão de corretagem e IPTU, em 12 parcelas mensais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há sete questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo da cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (
ii
) estabelecer se a cumulação de deduções é proporcional; (
iii
) verificar a legalidade da dedução da comissão de corretagem; (
iv
) analisar a possibilidade de dedução do IPTU desde a imissão na posse; (v) determinar se a restituição deve ser parcelada ou em parcela única; (vi) avaliar o termo inicial dos juros de mora; e (
vii
) examinar a distribuição da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato celebrado em 01/02/2020 submete-se ao regime jurídico da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 32-A na Lei no 6.766/1979, estabelecendo parâmetros específicos para retenções e forma de restituição em contratos de loteamento.

O art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979 expressamente estabelece que a cláusula penal incide sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 10%, e não sobre os valores efetivamente pagos.

A cumulação de deduções (cláusula penal, corretagem e IPTU) encontra amparo legal no art. 32-A da Lei no 6.766/1979, que prevê expressamente a possibilidade de dedução de diferentes rubricas, cada qual com finalidade específica.

A dedução da comissão de corretagem está autorizada pelo art. 32-A, V, da Lei no 6.766/1979, desde que integrada ao preço do lote, tendo o contrato previsto de forma clara e destacada o valor correspondente.

A obrigação de pagar IPTU possui natureza
propter
rem
, sendo válida a cláusula que transfere tal responsabilidade ao comprador a partir da imissão na posse, condicionada à comprovação dos valores na fase de liquidação.

O § 1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979 dispõe expressamente que a restituição ocorrerá em até 12 parcelas mensais, prevalecendo esta norma especial sobre a regra geral contida na Súmula 543 do STJ.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002), pois somente a partir deste momento a vendedora é constituída em mora.

A distribuição da sucumbência em 70% para a autora e 30% para a ré mostra-se adequada ao resultado da demanda e ao princípio da causalidade, considerando que a iniciativa da rescisão partiu da própria autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Em contratos de compra e venda de lotes celebrados após a vigência da Lei no 13.786/2018, a cláusula penal incide sobre o valor total atualizado do contrato, limitada a 10%, conforme expressamente previsto no art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979.

A restituição de valores em caso de rescisão de contrato de loteamento por iniciativa do adquirente deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, nos termos do § 1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, norma especial que prevalece sobre entendimentos jurisprudenciais anteriores.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO
CÍVEL No
1010796-07.2024.8.11.0003

ANNE CAROLINE WEBER BARBOSA MATTOS X POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação
interposto por ANNE CAROLINE WEBER BARBOSA MATTOS com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c restituição de valores movida em face de PÔR DO SOL UR
BANIZAÇÕES LTDA.
,
para
:

a)
declarar rescindido o contrato por iniciativa da autora
;

b)
condenar a ré a restituir os valores pagos pela autora, autorizando as seguintes deduções: cláusula penal de 10% sobre o valor total atualizado do contrato; comissão de corretagem no valor de R$ 5.728,88, corrigida pelo INPC desde a assinatura; e IPTU incidente sobre o imóvel desde 12/02/2020
até a data da sentença, mediante comprovação.

c) afastar
a cobrança de taxa de fruição
;

d)
determin
ar
que a restituição ocorra em 12 parcelas mensais, com vencimento da primeira 30 dias após o trânsito em julgado da decisão de liquidação
;

e) determinar que incida
correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
;
e

f) reconhecer a
sucumbência recíproca, distribuindo os ônus em 70% para a autora e 30% para a ré, com honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
da condenação, com a suspensão da exigibilidade em face da autora
por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

Em suas razões, a apelante impugna especificamente a base de cálculo da cláusula penal, alegando que esta deveria incidir sobre os valores
efetivamente pagos, e não sobre o valor total atualizado do contrato.

Sustenta que a cumulação de abatimentos (multa, corretagem e IPTU) pode conduzir a um esvaziamento material do direito à restituição, pleiteando controle de proporcionalidade para assegurar devolução efetiva.

Impugna a dedução integral da corretagem, argumentando que sua transferência ao consumidor não seria automática e exigiria demonstração de informação prévia e destacada.

Contesta a autorização de dedução de IPTU por período extenso, alegando ausência de base objetiva para imputação desde 12
/02/2020.

Ataca o comando que fixou a primeira parcela 30 dias após o trânsito em julgado da decisão de liquidação,
sustentando que tal critério cria postergação excessiva, requerendo restituição imediata e em parcela única.

Requer ajuste na disciplina de juros e impugna a distribuição de sucumbência
.

Em contrarrazões, a apelada defende a manutenção integral da sentença
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Do exame, extrai-se que o
caso versa sobre contrato de compra e venda de lote (Contrato no PL1261/2020) celebrado em 01/02/2020, referente ao Lote no 15, Quadra no 39, no Residencial Parque das Laranjeiras, pelo valor de R$ 114.577,60. A autora
manifestou desinteresse na manutenção do vínculo contratual, pleiteando a rescisão judicial e a restituição dos valores pagos.

A sentença declarou rescindido o contrato por iniciativa da autora e determinou a restituição dos valores pagos, autorizando deduções específicas (cláusula penal de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, comissão de corretagem e IPTU), em 12 parcelas mensais, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

A controvérsia
se estão adequados a
base de cálculo da cláusula penal
, a
cumulação de deduções
, a
dedução da comissão de corretagem
e do
IPTU
, a
forma de restituição (parcelamento e termo inicial)
, a
disciplina de juros e correção monetária e
a
distribuição da sucumbência.

Passo à análise.

De início, é fundamental destacar que o contrato objeto da lide foi celebrado em 01/02/2020, portanto, após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 32-A na Lei no 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), disciplinando especificamente as consequências da resolução de contratos de compra e venda de lotes por iniciativa do adquirente.

Assim, o regime jurídico aplicável ao caso é aquele previsto na legislação especial, que estabelece parâmetros específicos para retenções, deduções e forma de restituição em contratos de loteamento, afastando-se entendimentos jurisprudenciais anteriores que não consideravam essa disciplina normativa.

A apelante sustenta que a cláusula penal deveria incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total atualizado do contrato. Contudo, o art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979 (incluído pela Lei no 13.786/2018) é expresso ao estabelecer que, em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, poderá ser descontado "
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
".

O legislador, ao disciplinar especificamente os contratos de loteamento, optou por estabelecer como base de cálculo o valor total do contrato, e não os valores pagos. Tal
opção legislativa tem por objetivo conferir maior segurança jurídica e previsibilidade às relações contratuais no setor, além de compensar adequadamente o empreendedor pelos custos administrativos e prejuízos decorrentes da rescisão.

Portanto, a sentença aplicou corretamente o critério legal ao autorizar a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato.

Por outro lado, a
apelante alega que a cumulação de abatimentos (multa, corretagem e IPTU) poderia conduzir a um esvaziamento do direito à restituição. Entretanto, o próprio art. 32-A da Lei no 6.766/1979 prevê expressamente a possibilidade de dedução cumulativa de diferentes rubricas, cada qual com sua finalidade específica.

A cláusula penal (inciso II) visa compensar despesas administrativas e prejuízos decorrentes da rescisão; a comissão de corretagem (inciso V) remunera serviço efetivamente prestado; e o IPTU constitui obrigação
propter
rem
, que acompanha o imóvel e recai sobre quem detém sua posse.

Não há falar em abusividade quando as deduções encontram amparo legal e contratual, observando-se os limites estabelecidos na legislação específica. Ademais, a sentença já afastou a cobrança de taxa de fruição,
demonstrando o controle judicial sobre eventuais excessos.

Já a
dedução da comissão de corretagem está expressamente autorizada pelo art. 32-A, V, da Lei no 6.766/1979, "desde que integrada ao preço do lote". No caso, o contrato previu de forma clara e destacada o valor da corretagem (R$ 5.728,88), cumprindo o dever de informação.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), fixou a tese da validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente-comprador, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor d
a comissão.

A intermediação foi exitosa, com a celebração do negócio jurídico, e a posterior rescisão por desistência da compradora não afasta o direito à remuneração pelo serviço efetivamente prestado. Portanto, afigura-se lícita a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem.

Ainda, a
sentença autorizou a dedução do IPTU incidente sobre o imóvel desde a data da imissão na posse (12/02/2020) até a data da sentença, condicionando tal dedução à comprovação dos valores na fase de liquidação.

A obrigação de pagar o IPTU possui natureza
propter
rem
, ou seja, acompanha o imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que
tanto o promitente vendedor (proprietário registral) quanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) são contribuintes do IPTU, podendo a municipalidade exigir o tributo de qualquer um deles.

No âmbito da relação privada entre os contratantes, é válida a cláusula que transfere tal responsabilidade ao comprador a partir do momento em que este é imitido na posse do bem, como ocorreu no caso dos autos, conforme "Declaração de Vistoria e Entrega de Posse" datada de 12/02/2020.

Ademais, a sentença não autorizou dedução automática ou ilimitada, mas condicionou o abatimento à efetiva comprovação dos valores
na fase de liquidação, o que afasta qualquer alegação de arbitrariedade.

A apelante pleiteia a restituição em parcela única e imediata. Contudo, o § 1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979 dispõe expressamente que "
o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (...) II - em loteamentos com obras concluídas, no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual
".

Tratando-se de norma especial e posterior que rege especificamente a matéria de loteamentos, suas disposições prevalecem sobre a regra geral contida na Súmula 543 do STJ para os contratos firmados sob sua vigência.

Quanto ao termo inicial fixado na sentença (30 dias após o trânsito em julgado da decisão de liquidação), tal critério mostra-se razoável, pois vincula o início do pagamento à definição
precisa do
quantum
devido, especialmente considerando a necessidade de apuração de valores como o IPTU em fase de liquidação.

No que toca a
os consectários legais, a
sentença determinou correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, em consonância com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002).

Segundo a tese fixada, nos compromissos de compra e venda em que a resolução ocorre por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, pois somente a partir deste momento a vendedora é constituída em mora quanto à obrigação de restituir.

Não há, portanto, qualquer reparo a fazer neste capítulo da sentença.

Por fim, a
sucumbência
foi distribuída em
70% para a autora e 30% para a ré, com honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor líquido a restituir.

Essa
distribuição
se
mostra adequada ao resultado da demanda, considerando que, embora tenha sido reconhecido o
direito à rescisão e à restituição, a autora não obteve êxito em diversos pontos relevantes de sua pretensão, como a limitação da retenção a 20% dos valores pagos, o afastamento das deduções de corretagem e IPTU, e a restituição em parcela única.

Ademais, a iniciativa da rescisão partiu da própria autora, circunstância que não pode ser desconsiderada na fixação dos ônus sucumbenciais, em atenção ao princípio da causalidade.

Ante o
exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026