Tribunal: TJMT
Processo: 1011954-38.2026.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E VEDAÇÃO DE ALIENAÇÃO. MEDIDA CONSERVATIVA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para impedir a alienação ou oneração de unidade imobiliária e determinou a averbação premonitória da demanda, em ação na qual os autores alegam atraso na entrega do imóvel e adimplemento substancial do contrato mediante compensação de créditos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para manutenção da tutela de urgência, especialmente quanto à plausibilidade do direito fundada em instrumento de compensação e documentos fiscais, e à existência de risco de dano decorrente da possibilidade de alienação do bem a terceiros.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A probabilidade do direito encontra suporte no conjunto documental, notadamente no instrumento de quitação e compensação, bem como em notas fiscais que indicam fornecimento efetivo de materiais a empreendimentos relacionados à atuação da construtora.
4. O atraso na entrega do empreendimento, aliado à manutenção da oferta do imóvel no mercado, evidencia mora contratual e reforça a plausibilidade da pretensão dos adquirentes.
5. Divergências quanto aos valores compensados e ausência de anuência da credora fiduciária configuram matérias de mérito, insuscetíveis de exame aprofundado em sede de cognição sumária.
6. O perigo de dano decorre do risco concreto de alienação do imóvel a terceiros, circunstância apta a frustrar o resultado útil do processo.
7. A vedação de disposição do bem e a averbação premonitória constituem medidas proporcionais e reversíveis, destinadas à preservação do status quo, sem prejuízo à garantia fiduciária regularmente constituída.
8. A imposição de astreintes não configura gravame autônomo, porquanto condicionada ao eventual descumprimento da ordem judicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: “1. A tutela de urgência que impede a alienação de imóvel e determina averbação premonitória é cabível quando demonstrados elementos de verossimilhança do direito do adquirente e risco concreto de frustração do resultado útil do processo. 2. A existência de divergências quanto aos valores da compensação de crédito e a ausência de anuência de credor fiduciário não afastam, em sede liminar, a adoção de medidas conservativas.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei n. 6.015/1973, art. 214, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: -.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011954-38.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JAIME OLIVEIRA PENTEADO - CPF: 837.220.768-20 (ADVOGADO), RIZA SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 08.769.451/0001-08 (AGRAVANTE), GILSON DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 220.426.298-63 (AGRAVADO), CIBELE APARECIDA BALOTARI PLANCK DE OLIVEIRA - CPF: 220.899.038-21 (AGRAVADO), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), DEBORA LUIZA DE MELO GOMES - CPF: 029.991.951-09 (ADVOGADO), COMPANHIA HIPOTECARIA PIRATINI - CHP - CNPJ: 18.282.093/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 34.639.871/0001-71 (TERCEIRO INTERESSADO), GERSON VANZIN MOURA DA SILVA - CPF: 704.802.309-00 (ADVOGADO), VIVIAN VIEIRA SILVA - CPF: 020.243.679-92 (ADVOGADO), PATRICIA MACHADO MARDINE SANTANA - CPF: 779.237.231-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E VEDAÇÃO DE ALIENAÇÃO. MEDIDA CONSERVATIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para impedir a alienação ou oneração de unidade imobiliária e determinou a averbação premonitória da demanda, em ação na qual os autores alegam atraso na entrega do imóvel e adimplemento substancial do contrato mediante compensação de créditos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para manutenção da tutela de urgência, especialmente quanto à plausibilidade do direito fundada em instrumento de compensação e documentos fiscais, e à existência de risco de dano decorrente da possibilidade de alienação do bem a terceiros.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito encontra suporte no conjunto documental, notadamente no instrumento de quitação e compensação, bem como em notas fiscais que indicam fornecimento efetivo de materiais a empreendimentos relacionados à atuação da construtora.

4. O atraso na entrega do empreendimento, aliado à manutenção da oferta do imóvel no mercado, evidencia mora contratual e reforça a plausibilidade da pretensão dos adquirentes.

5. Divergências quanto aos valores compensados e ausência de anuência da credora fiduciária configuram matérias de mérito, insuscetíveis de exame aprofundado em sede de cognição sumária.

6. O perigo de dano decorre do risco concreto de alienação do imóvel a terceiros, circunstância apta a frustrar o resultado útil do processo.

7. A vedação de disposição do bem e a averbação premonitória constituem medidas proporcionais e reversíveis, destinadas à preservação do
status quo
, sem prejuízo à garantia fiduciária regularmente constituída.

8. A imposição de astreintes não configura gravame autônomo, porquanto condicionada ao eventual descumprimento da ordem judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento: “1. A tutela de urgência que impede a alienação de imóvel e determina averbação premonitória é cabível quando demonstrados elementos de verossimilhança do direito do adquirente e risco concreto de frustração do resultado útil do processo. 2. A existência de divergências quanto aos valores da compensação de crédito e a ausência de anuência de credor fiduciário não afastam, em sede liminar, a adoção de medidas conservativas.”

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 300; Lei n. 6.015/1973, art. 214, § 3o.

Jurisprudência relevante citada:
-.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal interposto por
RIZA SECURITIZADORA S.A.
contra decisão proferida pelo Juiz de Direito Aroldo José Zonta Burgarelli, da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Urgência
n. 1027439-06.2025.8.11.0003, movida por
GILSON DE OLIVEIRA JÚNIOR
e
CIBELE APARECIDA BALOTARI PLANCK DE OLIVEIRA
em desfavor de
VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
, de
OXY COMPANHIA HIPOTECARIA S.A.
e da ora agravante, deferiu a medida liminar pleiteada, para determinar que as requeridas se abstenham de praticar quaisquer atos de disposição ou oneração do imóvel objeto da lide (apartamento n. 1302 e garagens n. 195 e n. 196 do Edifício Villa Jardim Sul), inclusive celebração de contratos de promessa de compra e venda, cessão de direitos, permuta, doação, constituição de garantias reais ou qualquer outro negócio jurídico que possa afetar a titularidade ou oneração do bem, sob pena de multa de R$ 10.000,00 e responsabilização civil e criminal pelos danos causados, além de ordenar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para averbação da existência da demanda na respectiva matrícula, independentemente da presença de alienação fiduciária, publicizando a terceiros a pendência do feito e preservando os direitos dos autores (id. 354697395).

Em suas razões, a agravante sustenta que os recorridos celebraram contrato de compra do imóvel em 29/10/2020 e que, sem terem realizado qualquer pagamento relativo à avença, supostamente firmaram, em 28/08/2025, Instrumento Particular de Quitação e Compensação de Débito, exclusivamente com
THIAGO TEIXEIRENSE MUNIZ
, sem seu consentimento ou anuência. Esclarece que a referida compensação teria por fundamento créditos decorrentes do alegado fornecimento de materiais hidráulicos, ferragens e ferramentas pelos agravados a empreendimentos do Grupo TMI, mediante acordo verbal, os quais teriam sido abatidos do saldo devedor do contrato imobiliário.

Afirma que as notas fiscais juntadas aos autos, cujo teor não foi analisado até o momento, apresentam o montante geral de R$ 266.221,06, diverso do constante no instrumento de compensação. Aponta a necessidade de instrução robusta da questão, não condizente com o deferimento da liminar.

Registra a omissão de documentos básicos por parte dos recorridos, reputando descabida toda a cadeia negocial. Acrescenta que a simples informação constante no contrato não tem o condão de atrair a veracidade da ocorrência dos pagamentos, destacando haver graves divergências entre os elementos documentais colacionados e a insuficiência do recibo unilateral desacompanhado dos respectivos comprovantes para demonstrar o adimplemento.

Quanto à antecipação da tutela, argumenta que a probabilidade do direito resta materializada pelas provas juntadas aos autos pelos próprios agravados, as quais elidem completamente as pretensões iniciais, enquanto o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo se evidencia no indevido ônus imposto pelo Juízo de origem, sem analisar minimamente o contexto fático apresentado, com risco de cominação de multa.

Com essas considerações, requereu

a antecipação da tutela recursal, para suspender os efeitos da decisão objurgada até o julgamento definitivo do presente e, no mérito, postula a revogação da medida de urgência concedida.

O pleito de antecipação da tutela recursal foi indeferido (id. 355523877).

Os agravados apresentaram contraminuta, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 361250860).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Cinge-se dos autos que
GILSON DE OLIVEIRA JÚNIOR
e
CIBELE APARECIDA BALOTARI PLANCK DE OLIVEIRA
ajuizaram
Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Urgência
em face de
VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
, de
OXY COMPANHIA HIPOTECARIA S.A.
e de
RIZA SECURITIZADORA S.A.
, objetivando, em sede liminar, que as rés se abstenham de praticar quaisquer atos de disposição ou oneração da unidade imobiliária adquirida (apartamento n. 1302 e garagens n. 195 e n. 196 do Edifício Villa Jardim Sul), sob pena de multa diária de R$ 2.000,00, limitada a R$ 100.000,00, sem prejuízo de responsabilização civil e criminal pelos danos causados, bem como a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para averbação da existência da demanda na matrícula do bem (ids. 211388595 e 219500944, na origem).

Ao apreciar o feito, o Magistrado de primeiro grau deferiu a medida de urgência pleiteada, nos seguintes termos:

“(...) Os autores pleiteiam a concessão de tutela de urgência para determinar que as requeridas se abstenham de praticar quaisquer atos de disposição ou oneração do imóvel objeto da lide (apartamento no 1302 e garagens nos 195 e 196 do Edifício Villa Jardim Sul), bem como para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel (averbação premonitória).

Tendo em vista as disposições trazidas pelo Código de Processo Civil vigente (Lei no 13.105/2015), a pretensão cinge-se em tutela provisória de urgência, sendo exigido para sua concessão, “a demonstração da probabilidade do direito (tradicionalmente conhecida como ‘fumus boni iuris’) e, junto a isso, a demonstração do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda do comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo representa (tradicionalmente conhecido como ‘periculum in mora’) (art. 300, CPC)”
(Curso de Direito Processual Civil; teoria da prova, direito probatório, decisão, precedente, coisa julgada e tutela provisória, p. 594).

Neste esteio, assente que o fumus boni juris, também conhecido como fumaça do bom direito, deve ser entendido como a suposição de verossimilhança de direito que o julgador tem ao analisar uma alegação que lhe foi submetida. O magistrado deve decidir prima facie com base na presunção de que a alegação possua suficiente base legal. Sendo assim, há fumus boni iuris quando existe a possibilidade de que o direito pleiteado exista no caso concreto.

Já o periculum in mora, ou, perigo da demora é o risco de decisão tardia em razão da demora da prestação jurisdicional por parte do Estado. Desta maneira, o pedido das partes deve ser julgado procedente com urgência ou imediatamente suspenso o efeito de determinado ato ou decisão sempre que o caso apresente possibilidade de dano grave e de difícil reparação.

Para garantir o contraditório e a ampla defesa e diante da natureza constitucional do princípio da segurança jurídica, só admitir-se-á a antecipação de tutela caso haja risco de se frustrar a garantia da maior efetividade da jurisdição.

A tutela antecipada objetiva o adiantamento dos efeitos da decisão final a ser proferida em processo de conhecimento com a finalidade de evitar dano ao direito subjetivo da parte.

Nas palavras do Ilustre Doutrinador Humberto Theodoro Júnior (2009, p. 664): (...)

Assim sendo, a prova inequívoca a que se refere o legislador não é aquela que baste para a prolação da sentença, e sim, aquela que seja suficiente para o convencimento magistrado quanto à existência de verossimilhança nas alegações levantadas pela parte.

Assim, os fundamentos apresentados por aquele que pretende a tutela antecipada devem ser relevantes e apoiados em prova idônea.

A probabilidade do direito está evidenciada pelos documentos acostados aos autos, notadamente pelo Instrumento Particular de Quitação e Compensação de Débito firmado entre os autores e a primeira requerida (Id. 211388615), tendo por objeto o apartamento no 1302 do Edifício Villa Jardim Sul, juntamente com as respectivas vagas de garagem no 195 e 196, objeto da matrícula 125.647 (Id. 211388632).

Conforme se depreende dos documentos juntados, o prazo contratual para entrega das chaves se encerrou em 01/01/2025, já considerando o prazo de carência de 180 dias, estando o empreendimento em atraso há mais de 10 meses, sem qualquer justificativa plausível que deva ser suportada pelos consumidores.

Ademais, os autores comprovaram o adimplemento substancial de suas obrigações contratuais, tendo quitado 91,84% do valor do imóvel, restando apenas saldo residual de R$ 26.904,38, condicionado à entrega das chaves, conforme Instrumento Particular de Quitação e Compensação de Débito firmado entre as partes.

O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo está caracterizado pela possibilidade de alienação do imóvel a terceiros, especialmente diante dos rumores de vendas duplicadas e da grave crise empresarial enfrentada pelo grupo econômico ao qual pertence a primeira requerida, conforme relatado na inicial.

A existência de alienação fiduciária sobre a unidade adquirida pelos autores, por si só, não impede a concessão da tutela pleiteada, uma vez que as credoras fiduciárias foram incluídas no polo passivo da demanda, possibilitando que a decisão produza efeitos também em relação a elas.

A averbação premonitória, por sua vez, é medida que visa dar publicidade à existência da presente demanda, resguardando os direitos dos autores em face de terceiros de boa-fé, não causando qualquer prejuízo às requeridas.

No mesmo diapasão, colaciono as seguintes jurisprudências: (...)

A tutela pleiteada possui caráter eminentemente conservativo, destinando-se à preservação do status quo e impedimento de alterações prejudiciais na situação jurídica das partes. As medidas solicitadas - proibição de alienação e averbação premonitória - não causam prejuízo patrimonial direto às requeridas, limitando-se a impedir práticas que poderiam frustrar o resultado útil do processo.

Em caso de eventual improcedência da demanda, as medidas podem ser facilmente revertidas através do cancelamento das averbações, sem qualquer dano irreparável às requeridas.

Ante o exposto,
DEFIRO
a tutela de urgência postulada, para:

a)

DETERMINAR
que as requeridas se
ABSTENHAM
de praticar quaisquer atos de disposição ou oneração do imóvel objeto desta ação (apartamento no 1302 e garagens nos 195 e 196 do Edifício Villa Jardim Sul), inclusive celebração de contratos de promessa de compra e venda, cessão de direitos, permuta, doação, constituição de garantias reais ou qualquer outro negócio jurídico que possa afetar a titularidade ou oneração do bem, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além da responsabilização civil e criminal pelos danos causados;

b) DETERMINAR
a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para
AVERBAÇÃO
da existência da presente demanda na matrícula do imóvel, independentemente da existência de alienação fiduciária, publicizando a terceiros a pendência da lide e preservando os direitos dos autores. (...)”.
(id. 221337414, na origem).

Irresignada, a agravante interpôs o presente recurso, por meio do qual pretende que a medida liminar deferida por meio da decisão interlocutória seja cassada.

Pois bem.

Após detida análise, vislumbra-se que o recurso não comporta provimento.

A controvérsia recursal circunscreve-se ao exame da correção da decisão que deferiu a tutela de urgência, em conformidade com os pressupostos do art. 300 do Código de Processo Civil.

Como cediço, referido dispositivo exige, para a concessão da medida antecipatória, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, requisitos que não se confundem com a certeza jurídica própria do juízo exauriente, sendo suficiente, nessa sede, a demonstração de verossimilhança razoável da pretensão deduzida.

No tocante à probabilidade do direito, a documentação juntada à exordial confere substrato suficiente à plausibilidade da tese autoral.

O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, celebrado em 29 de outubro de 2020 (id.
211388617, na origem)
, estipulou data máxima para entrega das chaves do apartamento n. 1302, com as garagens n. 195 e n. 196, em 1o de janeiro de 2025, já computada a carência contratual de 180 dias. Esse prazo decorre da própria literalidade do instrumento, que fixa o início da incorporação em 01/07/2020 e a previsão de conclusão das obras em 01/07/2024.

A mora é verificável objetivamente a partir da conjugação do prazo estabelecido com a data do ajuizamento da ação, em outubro de 2025 (id.
211388595, na origem)
, reforçada por captura do sítio eletrônico do próprio Grupo TMI (id.
211388621, na origem)
, na qual o empreendimento Villa Jardim ainda figurava em fase de comercialização em 01 de outubro de 2025, sem qualquer referência à entrega das chaves ou à obtenção do habite-se, com fotos de andamento de obra datadas de outubro de 2023, evidências que, consideradas em conjunto, amparam o juízo de probabilidade do direito quanto à inadimplência da construtora.

O Instrumento Particular de Quitação e Compensação de Débito, datado de 21 de agosto de 2025 (id.
211388615, na origem)
, apresenta assinaturas eletrônicas com certificação ICP-Brasil de todos os signatários, entre os quais de
THIAGO TEIXEIRENSE MUNIZ
, na qualidade de representante legal da
VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
, identificado com o mesmo CPF constante do contrato de promessa de compra e venda, além dos promitentes compradores e do representante da empresa
GIDEOLI COMÉRCIO DE FERRO, AÇO E ACESSÓRIOS IND
. A certificação digital ICP-Brasil confere ao instrumento presunção de autenticidade e integridade juridicamente reconhecida, de modo que, em juízo liminar, revela-se formalmente idôneo para amparar a verossimilhança do direito.

Registre-se que, por meio do supracitado documento, as partes reconheceram a existência de crédito da empresa dos agravados perante a construtora, no montante de R$ 302.822,70, procedendo-se à compensação com o valor remanescente do contrato imobiliário. Após a operação, restou saldo de R$ 26.904,38 em favor da vendedora, condicionado à entrega das chaves, obrigação ainda não cumprida, como já se demonstrou.

A análise das notas fiscais acostadas aos autos (id.
211393555, na origem)
reforça, em perspectiva panorâmica, a plausibilidade da relação comercial subjacente à compensação formalizada. Constata-se que parcela relevante dos documentos fiscais foi emitida pela
GIDEOLI COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDA.
, empresa cujo CNPJ (24.833.443/0001-21) coincide com o da credora identificada no instrumento de compensação, diretamente em favor da
VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
, com registros de entrega no endereço da incorporadora e, em diversas ocorrências, em locais compatíveis com a execução de empreendimentos imobiliários, inclusive com menção ao Loteamento Jambalaia II, descrito tanto no contrato de promessa quanto nas matrículas imobiliárias como o terreno sobre o qual o Edifício Villa Jardim Sul está sendo edificado.

Outros documentos fiscais têm como destinatárias empresas que, em análise preliminar, indicam possível vinculação empresarial -
ALTA VISTA STUDIOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
,
INFINITY CONSTRUTORA E INCOPORADORA SPE LTDA.
,
NIRAJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
e
SPLENDORE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
-, além de registros em nome da pessoa física de
THIAGO TEIXEIRENSE MUNIZ
. Esse conjunto documental não produz, neste momento, certeza acerca da exatidão dos valores compensados, mas revela, com suficiência para o juízo emergencial, a existência de fornecimentos efetivos de materiais a empreendimentos relacionados à atuação da construtora, fato que ampara materialmente o instrumento de quitação celebrado.

Neste ponto, releva dizer que a divergência apontada pela agravante entre o somatório apurado nos documentos fiscais e o crédito reconhecido no instrumento de compensação constitui ponto que exige apreciação aprofundada na instrução probatória, incompatível com a amplitude cognitiva desta sede recursal. Em verdade, trata-se de questão cujo deslinde demandará dilação adequada e que, isoladamente, não tem aptidão para infirmar a verossimilhança do direito já fundada nos elementos formais do instrumento certificado digitalmente e nas notas fiscais que atestam fornecimentos concretos destinados à execução de obras vinculadas à incorporadora.

A ausência de anuência da recorrente para a celebração da compensação tampouco infirma, neste estágio processual, a legitimidade das medidas conservativas concedidas. A emenda à inicial (id.
219500944, na origem)
delimitou com precisão o objeto da pretensão deduzida em face das credoras fiduciárias
OXY COMPANHIA HIPOTECÁRIA S.A.
e
RIZA SECURITIZADORA S.A.
, circunscrevendo-a à oponibilidade da futura decisão judicial e à prática dos atos necessários ao registro da propriedade plena em favor dos agravados, após o cumprimento das obrigações pela construtora, sendo de se registrar que as credoras fiduciárias contrataram exclusivamente com a
VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
, não mantendo qualquer relação obrigacional direta com os adquirentes da unidade.

De fato, a discussão sobre a eficácia da compensação em relação à credora fiduciária e sobre eventual exigência de sua concordância para a validade do negócio jurídico integra o mérito da causa, cujo exame extrapolaria os limites desta cognição emergencial.

Quanto ao perigo de dano, sua configuração decorre da conjugação de elementos objetivamente presentes nos autos. O atraso na entrega do empreendimento, aliado ao fato de que o próprio sítio eletrônico do incorporador, em outubro de 2025, ainda exibia o Villa Jardim como produto em comercialização ativa sem qualquer indicação de conclusão da obra, evidencia risco concreto de que a unidade adquirida pelos agravados venha a ser objeto de novas disposições a terceiros antes do desfecho da ação principal, tornando potencialmente inútil qualquer pronunciamento judicial favorável.

Com efeito, a vedação de atos de disposição ou oneração, conjugada à averbação premonitória da demanda, constitui, nesse contexto, providência cautelar proporcional e adequada à preservação do resultado útil do processo, encontrando amparo expresso no art. 214, § 3o, da Lei n. 6.015/1973, que autoriza o bloqueio da matrícula do imóvel pelo juiz até mesmo de ofício, sem oitiva das partes, sempre que a superveniência de novos registros puder causar danos de difícil reparação.

No que concerne ao impacto das medidas sobre a posição jurídica da agravante, a alienação fiduciária regularmente averbada nas matrículas n. 125.647 e n. 144.373 permanece íntegra, oponível a terceiros e insuscetível de ser atingida pelos efeitos da tutela ora impugnada. A proibição de disposição e oneração do imóvel não restringe o exercício dos direitos fiduciários já constituídos e averbados, nem afeta a posição da recorrente como titular da garantia.

Outrossim, a averbação premonitória da demanda no Cartório de Registro de Imóveis é providência de publicidade destinada à proteção de terceiros de boa-fé, sem repercussão patrimonial direta sobre os interesses da credora fiduciária. Em caso de reforma da tutela ao término do processo principal, tanto a vedação de alienação quanto as averbações admitem cancelamento imediato, restaurando-se o estado anterior sem qualquer resíduo danoso irreparável à agravante, característica que atende à exigência de reversibilidade prevista no art. 300, § 3o, do Código de Processo Civil.

A cominação de astreintes pelo descumprimento da ordem judicial, por derradeiro, não caracteriza, autonomamente, gravame apto a justificar a cassação da tutela em sede recursal. A multa cominatória é instrumento de coerção indireta destinado a assegurar a efetividade do comando jurisdicional, e sua incidência está condicionada à prática voluntária de ato vedado, situação que a própria recorrente pode afastar mediante simples observância da determinação judicial.

À vista disso, presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, a manutenção do pronunciamento judicial é medida que se impõe.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto
por
RIZA SECURITIZADORA S.A.
, mantendo incólume a decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026