Tribunal: TJMT
Processo: 1004766-21.2022.8.11.0004
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES. QUEBRA DA CADEIA DE CUSTÓDIA DAS PROVAS. VALIDADE PROBATÓRIA. PRECLUSÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. PRELIMINARES REJEITADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECUSA INJUSTIFICADA NA OUTORGA DE ESCRITURA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, declarando adjudicado o imóvel rural "Fazenda Vitória", matrícula n° 71.538, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT, em razão de compromisso de compra e venda quitado e recusa injustificada dos vendedores em outorgar escritura definitiva.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve quebra da cadeia de custódia das provas, especificamente quanto aos prints de mensagens de WhatsApp e ata notarial; (ii) verificar se configurada a recusa injustificada dos promitentes vendedores em outorgar a escritura definitiva do imóvel; (iii) analisar se o comprador quitou integralmente o preço pactuado no contrato; e (iv) determinar se é aplicável a exceção do contrato não cumprido em face do inadimplemento dos vendedores quanto às obrigações fiscais que impedem a escrituração.
III. Razões de decidir
3. A ata notarial constitui instrumento de autenticação dotado de fé pública, nos termos do art. 384 do Código de Processo Civil, não configurando inovação probatória intempestiva quando destinada a conferir maior força probatória a elementos já presentes nos autos.
4. A juntada de ata notarial para autenticar impressões de conversas via WhatsApp já acostadas à inicial encontra amparo no art. 435 do Código de Processo Civil, que permite a juntada de documentos novos para fazer prova de fatos ocorridos posteriormente ou para contrapor-se aos que foram produzidos nos autos.
5. A decisão interlocutória que validou a juntada da ata notarial, proferida em sede de embargos de declaração, transitou em julgado por ausência de interposição de agravo de instrumento, operando-se a preclusão.
6. O princípio da dialeticidade exige que o recorrente exponha as razões de seu inconformismo, indicando os fundamentos fáticos e jurídicos que amparam sua pretensão de reforma. Os apelantes cumpriram minimamente esse requisito ao impugnarem os fundamentos da decisão recorrida, especialmente quanto à análise probatória e aos requisitos da adjudicação compulsória, não se configurando ausência de dialeticidade recursal.
7. Não se verifica inovação recursal, uma vez que os apelantes reiteraram fundamentos já expostos na contestação, especialmente no tocante à alegada quebra da cadeia de custódia das provas e à análise da recusa na outorgação da escritura, tema devidamente debatido em primeira instância.
8. A adjudicação compulsória exige a demonstração de três requisitos essenciais: existência de contrato válido de compromisso de compra e venda, quitação integral do preço ou depósito judicial do valor restante, e recusa injustificada do promitente vendedor em formalizar a escritura. No caso em exame, restaram incontroversos a existência de contrato válido e o pagamento das parcelas ajustadas.
9. A aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é adequada ao caso, pois os vendedores inadimpliram a obrigação de outorgar escritura após o pagamento da primeira parcela, conforme cláusula décima terceira contratual, não podendo exigir pontual cumprimento das obrigações pelo comprador.
10. Os débitos fiscais (ITR) são de responsabilidade exclusiva dos vendedores e não constituem justificativa válida para a recusa na outorga da escritura, caracterizando inadimplemento contratual que autoriza a adjudicação compulsória do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ata notarial constitui prova típica dotada de fé pública, nos termos do art. 384 do Código de Processo Civil, sendo válida sua juntada posterior à inicial quando destinada a autenticar elementos probatórios já presentes nos autos, especialmente após impugnação da parte adversa. 2. Nos contratos de compromisso de compra e venda, o inadimplemento da obrigação de outorgar escritura pelos vendedores após pagamento da primeira parcela autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido, impedindo a exigência de pontual cumprimento pelo comprador. 3. Débitos fiscais de responsabilidade dos vendedores não constituem justificativa válida para recusa na outorga de escritura, caracterizando inadimplemento que autoriza a adjudicação compulsória."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 384, 434, 435, 501, 85, § 11; CC, art. 476.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1843848/MG, Rel. Min. Herman Benjamin, 2a Turma, j. 05.12.2019; TJ-MG, Apelação Cível 50003228920218130444, Rel. Des. Gilson Soares Lemes, 16a Câmara Cível Especializada, j. 08.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004766-21.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS UEZER MENDES - CPF: 013.625.058-03 (APELADO), SANDRO LUIS COSTA SAGGIN - CPF: 427.770.621-53 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE GOMES MARQUES - CPF: 726.234.381-53 (ADVOGADO), ADIMAR LEITE DE ALMEIDA - CPF: 211.848.101-25 (APELANTE), FLAVIO CESAR TEIXEIRA - CPF: 252.234.611-34 (ADVOGADO), MARIA DO ROSARIO AMARAL FERNANDES - CPF: 310.813.471-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES. QUEBRA DA CADEIA DE CUSTÓDIA DAS PROVAS. VALIDADE PROBATÓRIA. PRECLUSÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. PRELIMINARES REJEITADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECUSA INJUSTIFICADA NA OUTORGA DE ESCRITURA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, declarando adjudicado o imóvel rural "Fazenda Vitória", matrícula n° 71.538, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT, em razão de compromisso de compra e venda quitado e recusa injustificada dos vendedores em outorgar escritura definitiva.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve quebra da cadeia de custódia das provas, especificamente quanto aos
prints
de mensagens de WhatsApp e ata notarial; (ii) verificar se configurada a recusa injustificada dos promitentes vendedores em outorgar a escritura definitiva do imóvel; (iii) analisar se o comprador quitou integralmente o preço pactuado no contrato; e (iv) determinar se é aplicável a exceção do contrato não cumprido em face do inadimplemento dos vendedores quanto às obrigações fiscais que impedem a escrituração.

III. Razões de decidir

3. A ata notarial constitui instrumento de autenticação dotado de fé pública, nos termos do art. 384 do Código de Processo Civil, não configurando inovação probatória intempestiva quando destinada a conferir maior força probatória a elementos já presentes nos autos.

4. A juntada de ata notarial para autenticar impressões de conversas via
WhatsApp
já acostadas à inicial encontra amparo no art. 435 do Código de Processo Civil, que permite a juntada de documentos novos para fazer prova de fatos ocorridos posteriormente ou para contrapor-se aos que foram produzidos nos autos.

5. A decisão interlocutória que validou a juntada da ata notarial, proferida em sede de embargos de declaração, transitou em julgado por ausência de interposição de agravo de instrumento, operando-se a preclusão.

6. O princípio da dialeticidade exige que o recorrente exponha as razões de seu inconformismo, indicando os fundamentos fáticos e jurídicos que amparam sua pretensão de reforma. Os apelantes cumpriram minimamente esse requisito ao impugnarem os fundamentos da decisão recorrida, especialmente quanto à análise probatória e aos requisitos da adjudicação compulsória, não se configurando ausência de dialeticidade recursal.

7. Não se verifica inovação recursal, uma vez que os apelantes reiteraram fundamentos já expostos na contestação, especialmente no tocante à alegada quebra da cadeia de custódia das provas e à análise da recusa na outorgação da escritura, tema devidamente debatido em primeira instância.

8. A adjudicação compulsória exige a demonstração de três requisitos essenciais: existência de contrato válido de compromisso de compra e venda, quitação integral do preço ou depósito judicial do valor restante, e recusa injustificada do promitente vendedor em formalizar a escritura. No caso em exame, restaram incontroversos a existência de contrato válido e o pagamento das parcelas ajustadas.

9. A aplicação da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
) é adequada ao caso, pois os vendedores inadimpliram a obrigação de outorgar escritura após o pagamento da primeira parcela, conforme cláusula décima terceira contratual, não podendo exigir pontual cumprimento das obrigações pelo comprador.

10. Os débitos fiscais (ITR) são de responsabilidade exclusiva dos vendedores e não constituem justificativa válida para a recusa na outorga da escritura, caracterizando inadimplemento contratual que autoriza a adjudicação compulsória do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A ata notarial constitui prova típica dotada de fé pública, nos termos do art. 384 do Código de Processo Civil, sendo válida sua juntada posterior à inicial quando destinada a autenticar elementos probatórios já presentes nos autos, especialmente após impugnação da parte adversa. 2. Nos contratos de compromisso de compra e venda, o inadimplemento da obrigação de outorgar escritura pelos vendedores após pagamento da primeira parcela autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido, impedindo a exigência de pontual cumprimento pelo comprador. 3. Débitos fiscais de responsabilidade dos vendedores não constituem justificativa válida para recusa na outorga de escritura, caracterizando inadimplemento que autoriza a adjudicação compulsória."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 384, 434, 435, 501, 85, § 11; CC, art. 476.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1843848/MG, Rel. Min. Herman Benjamin, 2a Turma, j. 05.12.2019; TJ-MG, Apelação Cível 50003228920218130444, Rel. Des. Gilson Soares Lemes, 16a Câmara Cível Especializada, j. 08.02.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação

interposto por
ADIMAR LEITE DE ALMEIDA
e
MARIA DO ROSARIO AMARAL FERNANDES,
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que nos autos da
ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer c/c pedido liminar de tutela de urgência,
movida

por
LUIZ CARLOS UEZER MENDES,
julgou procedente o pedido inicial e declarou adjudicado, em favor do autor o imóvel rural denominado “Fazenda Vitória”, matrícula n° 71.538, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT, servindo a sentença, após o trânsito em julgado, como título hábil para o registro da transferência da propriedade, nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil.

Preliminarmente, os apelantes alegam quebra da cadeia de custódia das provas, sustentando que os
prints
de mensagens do
WhatsApp
juntados com a inicial não têm valor probatório isolado, e que a ata notarial apresentada posteriormente foi considerada indevidamente pela sentença, por ter sido juntada fora do tempo oportuno.

No mérito, apontam violação ao princípio da boa-fé objetiva, alegando que o autor não teria comunicado formalmente a exigência de escrituração. Sustentam, ainda, ausência de motivação adequada na sentença, que, segundo afirmam, não teria analisado corretamente as provas constantes dos autos. Afirmam que inexiste prova de recusa injustificada que fundamente a adjudicação compulsória e que não houve comprovação da quitação do preço.

Informam que notificaram extrajudicialmente o autor em 08/06/2022, sendo que tal ato foi desconsiderado de forma equivocada. Alegam, por fim, que o autor permaneceu inerte quanto à escrituração, não podendo se beneficiar da exceção do contrato não cumprido.

Por fim, requerem a concessão da justiça gratuita e a reforma da sentença para reconhecer a rescisão do contrato por inadimplemento do autor ou, subsidiariamente, a improcedência da adjudicação compulsória.

Em contrarrazões,
LUIZ CARLOS UEZER MENDES
, argui preliminar de inovação recursal, sob o argumento de que temas como
venire contra factum proprium
e a cadeia de custódia das provas não foram abordados na contestação, em violação ao princípio da eventualidade. Alega, ainda, ausência de dialeticidade recursal, uma vez que os apelantes não enfrentaram a tese central da sentença, que reconheceu a incidência da exceção do contrato não cumprido.

No mérito, defende a manutenção da sentença, sustentando que a validade da ata notarial foi reconhecida em decisão saneadora transitada em julgado. Assevera que os apelantes estão em mora desde a primeira parcela e possuem pendências fiscais (débitos de ITR), o que inviabiliza a escrituração do imóvel. Ressalta que, diante disso, não é possível exigir o pagamento do preço, já que os próprios vendedores estão impossibilitados de cumprir sua obrigação contratual.

Por fim, requer a rejeição do pedido de gratuidade da justiça, por ausência de comprovação da alegada hipossuficiência, além do acolhimento das preliminares suscitadas com a manutenção da sentença.

Registre-se que, após análise dos documentos juntados pelos apelantes, que revelaram patrimônio elevado, o pedido de concessão da justiça gratuita foi indeferido, sendo concedido o parcelamento do preparo recursal em seis vezes. O prazo legal para pagamento da primeira parcela do preparo recursal expirou em 16/12/2025 e o pagamento da guia n. 86404 foi realizado na mesma data, conforme certidão no Id. 338935852.

Foi juntado aos autos o Ofício no 3.374/2025, expedido pela Central de Cumprimento de Sentença Cível do Poder Judiciário do Estado de Goiás, nos autos do processo no 0088616-20.2010.8.09.0051, em que figura como requerido
Adimar Leite de Almeida e outros
, ora apelantes, solicitando a realização de penhora no rosto dos autos do presente feito (processo no 1004766-21.2022.8.11.0004), até o limite de R$ 254.258,57 (duzentos e cinquenta e quatro mil, duzentos e cinquenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), conforme documento registrado sob o Id. 339354365.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação

interposto por
ADIMAR LEITE DE ALMEIDA
e
MARIA DO ROSARIO AMARAL FERNANDES,
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que nos autos da
ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer c/c pedido liminar de tutela de urgência,
movida

por
LUIZ CARLOS UEZER MENDES,
julgou procedente o pedido inicial e declarou adjudicado, em favor do autor o imóvel rural denominado “Fazenda Vitória”, matrícula n° 71.538, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT, servindo a sentença, após o trânsito em julgado, como título hábil para o registro da transferência da propriedade, nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil.

Presentes todos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

·

QUEBRA DA CADEIA DE CUSTÓDIA

Inicialmente, cumpre apreciar a preliminar suscitada pelos apelantes quanto à alegada quebra da cadeia de custódia das provas, sob o argumento de que os
prints
de mensagens extraídas do aplicativo WhatsApp,
acostados à petição inicial
, não possuem valor probatório isolado, e de que a ata notarial apresentada posteriormente teria sido considerada indevidamente pela sentença, por ter sido juntada fora do momento processual adequado.

Tal alegação exige análise criteriosa, à luz dos princípios que regem a produção probatória no processo civil. A cadeia de custódia, embora instituto próprio do processo penal, refere-se ao conjunto de procedimentos voltados à preservação da integridade e da autenticidade da prova, desde sua coleta até sua apresentação em juízo, de modo a garantir sua confiabilidade.

No âmbito cível, embora o rigor técnico não seja idêntico ao do processo penal, os princípios da autenticidade e da integridade das provas permanecem aplicáveis. Nesse sentido, dispõe o art. 411 do Código de Processo Civil que se considera autêntico o documento cuja autoria possa ser demonstrada por qualquer meio legal de prova.

No caso dos autos, verifica-se que o autor juntou, com a petição inicial, impressões de conversas mantidas por meio do aplicativo
WhatsApp
.

Diante da impugnação apresentada pelos réus quanto à autenticidade desses registros, o autor providenciou, posteriormente, a lavratura de ata notarial, com o intuito de conferir maior força probatória aos referidos documentos.

Nesse sentido, chama-nos a atenção que embora o art. 434 do CPC estabeleça que o momento adequado para a juntada de documentos seja a inicial e a contestação, é certo que o art. 435 do CPC estabelece que
“É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a
fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados
ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.”

Insisto, os
prints
foram juntados com a inicial e a ata notarial colacionada aos autos após impugnação pelos apelantes, atraindo, nesse sentido, a incidência do estabelecido pelo art. 435.

Doutro lado, é certo que a extemporaneidade da juntada da ata notarial foi objeto de análise expressa pelo juízo de origem na decisão dos embargos de declaração opostos pelo requerido, ocasião em que se reconheceu que (ID. 323209899):

“
A parte requerida se insurge contra a juntada da ata notarial dos prints de conversas no id. 105036183. No caso dos autos, a regra do art. 434, do CPC, não obsta a juntada da documentação mencionada, visto que se trata de ata notarial de prints screens já anexados anteriormente. Assim, entendo ser possível a juntada destes documentos, especialmente porque foram apresentados antes do encerramento da instrução processual, desde que observado o princípio do contraditório e a ausência de má-fé processual
.

DISPOSITIVO:

Diante do exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os embargos de declaração opostos sob o id. 106032192. Diante da juntada dos documentos e objetivando evitar qualquer ulterior alegação de nulidade ou cerceamento de direito, DETERMINO a INTIMAÇÃO da parte requerida para se manifestar sobre os documentos de id. 105036183, no prazo de 10 dias.”

Referida decisão foi motivo para oposição de embargos de declaração pelo requerente,
Luiz

Carlos Uezer Mendes
, cuja decisão constante no ID. 323209918, reconheceu que a parte requerida,
Adimar e Maria do Rosário
, não apresentaram
“qualquer manifestação acerca da produção de provas, o que resultou na preclusão do seu direito de se manifestar sobre esse ponto. Essa circunstância fica ainda mais evidente ao analisarmos as contrarrazões aos embargos de declaração (id.168045291), nas quais os requeridos expressamente defendem o julgamento antecipado da lide. Ao pleitear o julgamento imediato do processo, a parte evidencia a confirmação de que não possui interesse na produção de provas.”

A jurisprudência é pacífica no sentido de que as questões processuais decididas em decisão interlocutória não impugnada por agravo de instrumento precluem e não podem ser rediscutidas em apelação.

Ademais, cumpre salientar que a ata notarial não constituiu documento novo, mas sim instrumento de autenticação de elementos probatórios já presentes nos autos e dotada de fé pública. Tratou-se, portanto, de medida destinada a assegurar a confiabilidade e a validade formal dos prints apresentados, após impugnação da prova juntada com a exordial, não configurando inovação probatória intempestiva.

O artigo 384 do Código de Processo Civil consagra a presunção de veracidade dos documentos públicos, senão vejamos:

“Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.

Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial
.”

A jurisprudência reconhece a validade probatória da ata notarial, confira-se:

“APELAÇÃOCÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃODE IMÓVEL - PRESENÇA DOS REQUISITOS - USUCAPIÃOEXTRAORDINÁRIO – POSSE - LAPSO TEMPORAL - ANIMUS DOMINI-COMPROVAÇÃO - ATA NOTARIAL PROVA TÍPICA – VALIDADE - AUSENTE PROVA DIVERGENTE. Os requisitos para a usucapião extraordinária por posse-trabalho são os seguintes: posse mansa e pacífica; ininterrupta com "animus domini" e sem oposição por 10 anos, e moradia habitual ou realização de obras ou serviços de caráter produtivo.
Nos termos do art. 384 do CPC, a ata notarial afigura-se como prova típica, sendo certo que, ausente outras provas capazes de contradizer o seu conteúdo, há de ser acatada regularmente.
Se a parte autora se desincumbiu do ônus de comprovar suas alegações, tais como o local da posse, o lapso temporal e o "animus domini", a pretensão de prescrição aquisitiva se revela procedente- Recurso conhecido e provido.” (TJ-MG- Apelação Cível: 50003228920218130444, Relator.: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 08/02/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 15/02/2024). (grifo nosso)

Portanto, não se verifica a alegada quebra da cadeia de custódia das provas. Os documentos foram adequadamente autenticados mediante ata notarial, observando-se o contraditório e o devido processo legal.

Compreendo, então, que a decisão que validou a juntada de tais documentos encontra-se preclusa, não podendo ser rediscutida em sede recursal, motivo pelo qual
REJEITO
a preliminar.

·

VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE

Quanto à alegada ausência de dialeticidade recursal por parte do apelado, observa-se que os apelantes, embora não tenham enfrentado de forma específica a tese central da sentença relativa à aplicação da exceção do contrato não cumprido, apresentaram argumentos suficientes para impugnar os fundamentos da decisão recorrida, especialmente no que tange à análise probatória e aos requisitos da adjudicação compulsória.

O princípio da dialeticidade exige que o recorrente exponha as razões de seu inconformismo, indicando os fundamentos fáticos e jurídicos que amparam sua pretensão de reforma. No caso em análise, verifica-se que os apelantes cumpriram minimamente esse requisito, ainda que de forma não exaustiva.

Nesse sentido:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. APELAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. RAZÕES REITERADAS DE RECURSO ANTERIOR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. VIABILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 1. O Tribunal mineiro não conheceu da Apelação ajuizada pela parte alegando que, "quanto ao mérito da demanda, foram apenas copiados os termos dos embargos à execução (...), argumentando-se que a sentença não foi acertada" (fl. 933, e-STJ). Entendeu, com isso, estar ferido o princípio da dialeticidade. 2. Porém,
conforme orientação do STJ, "a repetição dos argumentos declinados na inicial ou na peça de defesa não é motivo bastante para inviabilizar o conhecimento da apelação quando estiver nítido o interesse de reforma da sentença, conforme ocorreu no caso em exame" (AgInt no AREsp 976.892/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 29/8/2017). 3. "Repetir, na apelação, os argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não representa, por si só, obstáculo ao conhecimento do recurso, nem ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes."
(AgInt no AREsp 980.599/SC, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 2/2/2017). 4. Recurso Especial provido, determinando-se que o Tribunal estadual conheça da Apelação ajuizada. (STJ- REsp: 1843848 MG 2019/0312924-8, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/12/2019, T2- SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2020)

Diante disso,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por ausência de observância do princípio da dialeticidade.

·

INOVAÇÃO RECURSAL

No que se refere à preliminar de inovação recursal suscitada pelo apelado, esta
não merece acolhimento
.

A análise dos autos revela que os apelantes não inovaram em sede recursal, tendo apenas reiterado fundamentos já expostos na contestação, especialmente no que tange à alegação de quebra da cadeia de custódia das provas, tema que foi oportunamente debatido em primeira instância. Assim, não se configura a alegada inovação recursal, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

Quanto a a alegação de violação ao princípio
“venire contra factum proprium”,
ou seja,
“vir contra seus próprios atos”,
que se refere ao mérito da presente controvérsia, qual seja: à análise da existência de recusa injustificada dos requeridos em outorgar a escritura definitiva e se tal recusa autoriza o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória, o que foi debitado no decorrer do processo, não configurando-se a inovação recursal propriamente dita, mas sim desenvolvimento de argumentos já apresentados na primeira instância.

·

DO MÉRITO

O processo

trata de uma
Ação de Adjudicação Compulsória c/c Rescisão/Resolução Contratual
movida por
LUIZ CARLOS UEZER MENDES
(autor/comprador) em face de
ADIMAR LEITE DE ALMEIDA
e
MARIA DO ROSÁRIO AMARAL FERNANDES
(requeridos/vendedores), cujo objeto é o imóvel rural denominado "Fazenda Vitória
"
, com área de 1.001,1612 hectares, situada no município de Barra do Garças/MT.

O autor apresentou nos autos, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 30/04/2020 (ID. 323209408), Prints de conversas de WhatsApp com os requeridos e a contadora Cristina, buscando demonstrar a tentativa de resolver a escrituração (ID. 323209413), Ata Notarial (ID’s. 323209882 e 323209883) para conferir fé pública aos prints de WhatsApp, comprovantes de transferência bancária e extratos, incluindo o último pagamento de R$ 2.000.000,00 datado de 06/07/2022 (ID. 323209434) e certidão negativa de débitos do imóvel (ID. 323209410).

A controvérsia residia em saber se o comprador havia quitado o valor ou se os vendedores tinham justa causa para reter a escritura pública de compra e venda, sob a alegação dos vendedores, ora apelantes, de que não outorgaram a escritura em razão de problemas contábeis e fiscais (débitos de ITR), enquanto o comprador, apelado, demonstrou o pagamento das três parcelas previstas.

A sentença julgou
procedente o pedido de adjudicação compulsória
formulado pelo autor, declarando a adjudicação do imóvel, aplicando a
exceção do contrato não cumprido
(
exceptio non adimpleti contractus
), entendendo que os requeridos não cumpriram sua obrigação de entregar o imóvel livre de embaraços fiscais para a devida escrituração.

Pois bem. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade suprir a vontade do promitente vendedor que, injustificadamente, se recusa a outorgar a escritura definitiva ao promitente comprador. Para que seja julgada procedente, é necessária a comprovação de três requisitos essenciais:

(i)
existência

de contrato válido
de compromisso de compra e venda;

(ii)
quitação integral

do preço
ou depósito judicial do valor restante; e

(iii)
recusa injustificada
do promitente vendedor em formalizar a escritura.

No caso em exame,
os dois primeiros requisitos mostram-se incontroversos
.

As partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda, estabelecendo o valor total de R$ 6.150.000,00 (seis milhões, cento e cinquenta mil reais), a ser pago em três parcelas. O pagamento das duas primeiras parcelas encontra-se comprovado nos autos por meio de documentação adequada (ID. 323209409), ao passo que a terceira parcela, no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), foi regularmente depositada judicialmente pelo autor, conforme se observa na guia de depósito judicial via boleto de cobrança no ID. 323209434.

Conforme documentado nos autos, a cláusula décima terceira do contrato estabelece expressamente que
“integralizado o pagamento previsto no item 1 da cláusula segunda, a Escritura Definitiva do Imóvel será outorgada em favor do COMPRADOR
(...)”.

Restou incontroverso que o autor efetuou o pagamento da primeira parcela em 12/05/2020, no valor de R$ 1.900.000,00. Por conseguinte, os apelantes estavam obrigados a outorgar a escritura definitiva do imóvel em favor do autor, o que não ocorreu.

Nesse contexto, tendo os apelantes inadimplido sua obrigação de outorgar a escritura definitiva após o pagamento da primeira parcela, não podem exigir do autor o cumprimento pontual de sua obrigação de pagar a terceira parcela. O posterior depósito judicial da terceira parcela demonstra a boa-fé do autor e sua intenção de adimplir integralmente o contrato.

A sentença recorrida aplicou corretamente o instituto da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), previsto no art. 476 do Código Civil:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

O magistrado de primeiro grau examinou criteriosamente os requisitos da adjudicação compulsória, a validade das provas apresentadas e a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, fundamentando adequadamente sua decisão pelo preenchimento dos requisitos:
contrato válido, quitação do preço pelo comprador e recusa injustificada dos vendedores (pautada em débitos fiscais de responsabilidade própria).

Ademais, a notificação extrajudicial alegadamente realizada pelos apelantes em 08/06/2022 não produz os efeitos pretendidos, considerando que o autor estava amparado pelo instituto da exceção do contrato não cumprido, uma vez que os apelantes primeiramente descumpriram sua obrigação contratual de outorgar a escritura após o pagamento da primeira parcela, devendo ser observado os princípios da boa-fé objetiva e da estabilidade jurídica das relações negociais, que devem permear todas as fases do contrato.

Com efeito,

“RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO MANIFESTAMENTE PROCRASTINATÓRIOS - NÃO CARACTERIZAÇÃO - MULTA - AFASTAMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA –
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - RECONHECIMENTO
-RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A aplicação da multa prevista no parágrafo único do artigo 538 do Código de Processo Civil exige que os declaratórios sejam manifestamente protelatórios, não caracterizado, in casu.
2. A exceptio non adimpleti contractus está para os contratantes como uma maneira de assegurar o cumprimento recíproco das obrigações assumidas
. 3. O descumprimento parcial na entrega da unidade imobiliária, assim como o receio concreto de que o promitente vendedor não transferirá o imóvel ao promitente comprador, impõe a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido. 4. Recurso parcialmente provido. (grifei) (STJ, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 03/05/2012, T3- TERCEIRA TURMA). (grifo nosso)

Portanto, merece ser mantida a sentença que declarou adjudicado em favor de
LUIZ CARLOS UEZER MENDES
o imóvel rural denominado “Fazenda Vitória”, objeto da matrícula n° 71.538 do Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, condeno os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, com fundamento no art. 85, §11, do Código de Processo Civil. O pagamento das demais parcelas do preparo recursal deve ser certificado nos autos, procedendo-se, se for o caso, a inclusão do débito na dívida ativa do Estado ou em protesto, conforme normativa do eg. TJMT. Noutro giro, a análise do Ofício no 3.374/2025 (Id. 339354365) deverá ser analisado pelo juízo de origem de modo oportuno.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026