Tribunal: TJMT
Processo: 1006480-86.2026.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRECLUSÃO LÓGICA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INDEFERIMENTO GENÉRICO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, indeferiu a gratuidade da justiça, rejeitou os requerimentos probatórios da ré e anunciou o julgamento antecipado do mérito.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se subsiste o pedido de gratuidade da justiça após o recolhimento do preparo recursal; e (ii) saber se o indeferimento integral da prova, diante da alegação de exceção de contrato não cumprido em locação de shopping center, configura cerceamento de defesa.
III. Razões de decidir
3. O recolhimento voluntário das custas processuais revela conduta incompatível com a alegação de hipossuficiência, configurando preclusão lógica e impedindo a rediscussão do pedido de gratuidade da justiça, nos termos da jurisprudência consolidada.
4. A locação em shopping center possui natureza complexa, impondo ao empreendedor deveres que transcendem a simples cessão do espaço, incluindo a gestão do empreendimento e a manutenção de condições comerciais atrativas.
5. A alegação de exceção de contrato não cumprido, fundada em suposto inadimplemento dessas obrigações estruturais, constitui tese juridicamente relevante e potencialmente apta a influenciar a caracterização da mora contratual.
6. O indeferimento genérico e indistinto de todos os meios de prova requeridos, sem análise individualizada de sua pertinência, suprime indevidamente a fase instrutória e compromete o exercício do contraditório e da ampla defesa.
7. A produção probatória mostra-se necessária para a adequada apreciação da controvérsia, especialmente quanto à verificação do alegado descumprimento contratual pelo locador e seus reflexos sobre a exigibilidade das obrigações do locatário.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. O recolhimento voluntário das custas processuais configura preclusão lógica quanto ao pedido de gratuidade da justiça formulado por pessoa jurídica. 2. Configura cerceamento de defesa o indeferimento genérico da produção de provas em ação de despejo envolvendo locação em shopping center, quando arguida exceção de contrato não cumprido que demanda dilação probatória.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; CPC, arts. 99, § 2o, 355, I, 357 e 370; CC, art. 476; Lei no 8.245/1991, arts. 9o, III, e 54. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 764.901/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10.10.2006; STJ, AgInt no REsp no 1.604.632/MA, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 10.11.2025; TJMT, Apelação no 1007076-54.2020.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 18.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006480-86.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Assistência Judiciária Gratuita, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ CLAUDIO DE OLIVEIRA NASCIMENTO - CPF: 474.895.881-20 (ADVOGADO), KEPHAS RESTAURANTE LTDA - CNPJ: 44.968.146/0001-09 (AGRAVANTE), CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (AGRAVADO), EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), GABRIEL MALTA APICELA - CPF: 169.236.017-54 (ADVOGADO), GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - CPF: 871.667.807-97 (ADVOGADO), THIAGO XISTO FILARDI SABADINI E ABREU - CPF: 015.141.236-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO EM
SHOPPING CENTER
. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRECLUSÃO LÓGICA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INDEFERIMENTO GENÉRICO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, indeferiu a gratuidade da justiça, rejeitou os requerimentos probatórios da ré e anunciou o julgamento antecipado do mérito.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se subsiste o pedido de gratuidade da justiça após o recolhimento do preparo recursal; e (
ii
) saber se o indeferimento integral da prova, diante da alegação de exceção de contrato não cumprido em locação de
shopping center
, configura cerceamento de defesa.

III. Razões de decidir

3. O recolhimento voluntário das custas processuais revela conduta incompatível com a alegação de hipossuficiência, configurando preclusão lógica e impedindo a rediscussão do pedido de gratuidade da justiça, nos termos da jurisprudência consolidada.

4. A locação em
shopping center
possui natureza complexa, impondo ao empreendedor deveres que transcendem a simples cessão do espaço, incluindo a gestão do empreendimento e a manutenção de condições comerciais atrativas.

5. A alegação de exceção de contrato não cumprido, fundada em suposto inadimplemento dessas obrigações estruturais, constitui tese juridicamente relevante e potencialmente apta a influenciar a caracterização da mora contratual.

6. O indeferimento genérico e indistinto de todos os meios de prova requeridos, sem análise individualizada de sua pertinência, suprime indevidamente a fase instrutória e compromete o exercício do contraditório e da ampla defesa.

7. A produção probatória mostra-se necessária para a adequada apreciação da controvérsia, especialmente quanto à verificação do alegado descumprimento contratual pelo locador e seus reflexos sobre a exigibilidade das obrigações do locatário.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. O recolhimento voluntário das custas processuais configura preclusão lógica quanto ao pedido de gratuidade da justiça formulado por pessoa jurídica. 2. Configura cerceamento de defesa o indeferimento genérico da produção de provas em ação de despejo envolvendo locação em
shopping center
, quando arguida exceção de contrato não cumprido que demanda dilação probatória.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; CPC,
arts
. 99, § 2o, 355, I, 357 e 370; CC, art. 476; Lei no 8.245/1991,
arts
. 9o, III, e 54.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 764.901/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10.10.2006; STJ,
AgInt
no REsp no 1.604.632/MA, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 10.11.2025; TJMT, Apelação no 1007076-54.2020.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 18.06.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
KEPHAS RESTAURANTE LTDA
(
BRASIDO RESTAURANTE
) contra a decisão proferida pela Dra. Ana Cristina Silva Mendes, MM. Juíza de Direito da 4a Vara Cível de Cuiabá, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento n. 1054023-93.2025.8.11.0041, ajuizada
pelo
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO
CUIABÁ PLAZA
SHOPPING
(Shopping Estação)
, que
, em decisão saneadora,
indeferiu os pedidos de concessão da justiça gratuita
e
de produção de provas formulados pel
o Agravante
, declar
ando
encerrada a fase instrutória
e
anunciando o julgamento antecipado
da lide
, sob o fundamento de que a controvérsia se restringe à verificação da mora contratual para fins de despejo, reputando irrelevantes, impertinentes e protelatórias
todas
as provas
postuladas
(ID. 220410887, na origem).

Em suas razões recursais (ID. 346365377),
o
Agravante alega, em síntese, que a decisão de origem incorreu em flagrante cerceamento de defesa ao indeferir a produção de prova testemunhal, documental complementar e pericial contábil e de
marketing
, sustentando
que a instrução probatória é imprescindível para demonstrar a ocorrência da exceção de contrato não cumprido, fundada no alegado descumprimento, pel
o

Agravado
, de obrigações contratuais e pré-contratuais intrínsecas à locação em
shopping center
, notadamente a promessa de fomento e
marketing
da
“
Alameda Gourmet
”
, a manutenção de um fluxo expressivo de clientes e a prática de preços de estacionamento competitivos, fatores que teriam provocado a inviabilidade da operação comercial e a consequente inadimplência.

Com tais argumentos, pugna pela atribuição de efeito suspensivo para sobrestar o curso do processo de origem, obstando a prolação de sentença, e, no mérito, pelo provimento do agravo para reformar a decisão objurgada, reconhecendo-se o cerceamento de defesa e determinando-se a reabertura da fase de instrução.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo
ao recurso
foi por mim deferido
na decisão
ID
.

347067360.

Contra esta decisão
monocrática
,
o Agravado interpôs Agravo Interno (ID. 350507870)
, não contrarrazoado pelo Restaurante
, restando
mantid
o o efeito suspensivo
em sede de retratação (ID.
351428399
).

Na sequência, o
Agravado apresentou
suas
contrarrazões
ao agravo de instrumento
no ID. 350512861, alegando que a tese recursal de exceção de contrato não cumprido carece de lastro fático ou probatório e que a locadora não assumiu obrigação de resultado ou garantia de fluxo de clientes, tratando-se o insucesso do negócio de um risco exclusivo do lojista
, s
ustenta
ndo
que o débito locatício atinge a monta incontroversa de R$ 1.418.343,21,
cuja
mora
seria
suficiente para a ação de despejo, o que torna as provas pleiteadas meramente protelatórias e impertinentes
.

Pu
gn
a
, ao final, pela manutenção do julgamento antecipado da lide e pelo desprovimento do recurso
, ou, a
lternativamente
,
em caso de
provimento do recurso, seja expressamente consignado
que
Juízo de origem
poderá
apreciar e deferir tutela provisória de evidência para a desocupação do imóvel, condicionada à prestação de caução, autorizando-se, inclusive, a substituição do depósito pelo próprio crédito locatício já constituído a seu favor nos autos
.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e preparado (ID.
350042393
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
o
BRASIDO RESTAURANTE
pretende a cassação da decisão interlocutória de saneamento para afastar o anúncio do julgamento antecipado do mérito e determinar a reabertura da fase instrutória, a fim de viabilizar a produção de provas destinadas a comprovar a tese de exceção de contrato não cumprido no âmbito do negócio atípico de locação em shopping center.

Do cotejo dos autos,
contudo, consta
t
o que

o recurso comporta
apenas parcial
provimento
.

Vejamos.

Constou da decisão
agravada, no que
pertine
:

“(...) Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada por
CONSORCIO EMPREENDEDOR DO CUIABA PLAZA SHOPPING
em face de
BRASIDO RESTAURANTE LTDA
, ambos devidamente qualificados nos autos.

A parte autora alega, em síntese, que celebrou com a parte requerida um Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças em 01 de setembro de 2021, referente ao espaço comercial SEC 01002, localizado no primeiro piso do Shopping Estação Cuiabá. Narra que, em 02 de setembro de 2022, foi celebrado um termo de cessão do contrato de locação, no qual a ré,
BRASIDO RESTAURANTE LTDA
, assumiu a posição de cessionária e, consequentemente, todas as obrigações contratuais. Sustenta que a requerida
encontra-se
inadimplente com o pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, como energia, despesas comuns e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), acumulando um débito que, na data da propositura da ação, totalizava R$ 769.834,81 (setecentos e sessenta e nove mil, oitocentos e trinta e quatro reais e oitenta e um centavos), conforme planilha de id. 197177083. Fundamenta seu pleito na Lei no 8.245/91 e pugna pela rescisão do contrato de locação, com a consequente decretação do despejo da
requerida, além da condenação desta ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A inicial foi instruída com os documentos pertinentes, incluindo o contrato de locação (id. 197177082), o termo de cessão (id. 197177081) e a planilha de débito (id. 197177083).

Após o regular recolhimento das custas (ids. 199290424 e 199290425), foi proferida decisão inicial no id. 200295041, que determinou a citação da parte ré.

Devidamente citada, conforme certidão do Oficial de Justiça juntada no id. 205805497, a parte requerida apresentou sua contestação no id. 208283712. Em sede preliminar, pugnou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita, com base na Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, juntando para tanto Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE) que aponta prejuízo operacional (id. 208283715). Requereu, ainda, a decretação do segredo de justiça, sob o argumento de que a publicidade do feito poderia acarretar danos à sua imagem comercial, já abalada por supostos ataques midiáticos.

No mérito, arguiu, em suma, a exceção de contrato não cumprido, sustentando que a parte autora teria descumprido obrigações contratuais e pré-contratuais, notadamente a promessa de fomento e marketing da "Alameda Gourmet", a manutenção de um fluxo expressivo de clientes e a prática de preços de estacionamento competitivos, o que teria inviabilizado a operação comercial do restaurante. Alegou, ainda, a inexigibilidade dos valores apresentados pela autora, por ausência de documentação de lastro que comprove a origem e a correção dos débitos, e o excesso de cobrança, notadamente quanto à cumulação de honorários advocatícios contratuais com os sucumbenciais. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos autorais.

A parte autora apresentou impugnação à contestação no id. 212255091, rechaçando integralmente as teses defensivas. Argumentou que a obrigação de pagamento do aluguel é líquida, certa e exigível, não podendo ser condicionada ao sucesso comercial do locatário. Refutou a tese de exceção de contrato não cumprido, afirmando que o risco da atividade empresarial é exclusivo da requerida e que não houve descumprimento de qualquer obrigação contratual por parte do consórcio locador. Defendeu a regularidade da planilha de débitos e a legalidade das cobranças efetuadas.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (id. 212353296), a parte requerida, no id. 214081146, pugnou pela produção de prova testemunhal, depoimento pessoal do representante da autora, prova documental complementar a ser exibida pela autora, prova pericial contábil e de análise de marketing, e, se necessário, inspeção judicial. A parte autora, por sua vez, no id. 214391208, requereu o julgamento antecipado do mérito, por entender que a matéria controvertida é unicamente de direito e já se encontra suficientemente provada nos autos.

É o relatório do necessário.

Passo a sanear e organizar o processo
.

Antes de adentrar na delimitação dos pontos controvertidos e na análise das provas, cumpre resolver as questões processuais pendentes, suscitadas pela parte requerida em sua peça de defesa.

A parte ré,
BRASIDO RESTAURANTE LTDA
, formulou pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, com fundamento no artigo 98 do Código de Processo Civil e na Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. Para tanto, alega atravessar grave crise financeira, juntando como prova o Demonstrativo de Resultado do Exercício (DRE) referente ao período findo em 30/06/2025 (ID 208283715), que aponta um prejuízo operacional significativo.

O benefício da gratuidade judiciária, previsto constitucionalmente como garantia de acesso à justiça, é extensível às pessoas jurídicas, conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Todavia, diferentemente do que ocorre com as pessoas naturais, para as quais milita uma presunção relativa de veracidade da alegação de insuficiência, a pessoa jurídica, com ou sem fins lucrativos, deve comprovar robustamente a sua impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo de sua própria manutenção.

No caso em apreço, a requerida apresentou o Demonstrativo de Resultado do Exercício (ID 208283715), o qual, de fato, indica um resultado negativo expressivo no período analisado. Tal documento contábil, em uma análise perfunctória, sugere dificuldades financeiras. Contudo, a análise para a concessão da gratuidade deve ser criteriosa e levar em conta o contexto global da empresa. A ré é um restaurante de alto padrão, localizado em um dos principais centros comerciais da capital, o que pressupõe uma estrutura operacional e um fluxo de caixa incompatíveis com a hipossuficiência alegada para o simples recolhimento de custas processuais. Ademais, um único balanço negativo, embora relevante, não é suficiente para atestar, de forma inequívoca e definitiva, a incapacidade absoluta de arcar com os ônus processuais. A crise financeira, para justificar o benefício, deve ser de tal monta que o pagamento das custas inviabilize a continuidade das atividades da empresa, o que não foi cabalmente demonstrado.

Soma-se a isso o fato de que a requerida está assistida por advogado particular, contratado para a sua defesa, o que, embora não seja um impeditivo absoluto, reforça a percepção de que possui capacidade financeira para arcar com os custos do litígio.

Portanto, diante da ausência de provas contundentes e exaurientes da impossibilidade de arcar com as despesas processuais, indefiro o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pela parte ré
.

A parte ré pleiteia, ainda, a tramitação do feito em segredo de justiça, com base no artigo 189, inciso III, do Código de Processo Civil, argumentando que a publicidade dos atos processuais pode causar danos à sua imagem e reputação comercial, por expor dados financeiros sensíveis.

A regra no ordenamento jurídico pátrio é a da publicidade dos atos processuais, conforme estabelece o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, e o próprio artigo 189, caput, do CPC. O sigilo é
medida
excepcional, justificada apenas nas hipóteses estritamente previstas em lei ou quando o interesse público ou social assim o exigir, ou ainda quando houver risco de violação à intimidade das partes.

No caso em tela, a demanda versa sobre o inadimplemento de um contrato de locação comercial. Embora a discussão envolva a situação financeira da parte ré, tal fato, por si só, não autoriza a imposição de sigilo. Litígios de natureza patrimonial e obrigacional são comuns na vida empresarial e a sua publicidade faz parte do risco inerente à atividade econômica. A alegação de que a publicidade poderia ser utilizada de forma maliciosa por concorrentes ou
ex-investidores
não é suficiente para suplantar o princípio constitucional da publicidade, que visa garantir a transparência e a fiscalização dos atos do Poder Judiciário pela sociedade.

Ademais, os documentos financeiros juntados aos autos, como o DRE (ID 208283715), são informações que, em maior ou menor grau, são publicizadas por empresas em diversas outras searas, não se tratando de segredo industrial ou dado estratégico cuja divulgação, por si só, configure uma violação irreparável à intimidade da pessoa jurídica a ponto de justificar a restrição do acesso público ao processo. A presente ação de despejo não se enquadra nas hipóteses legais que autorizam, de plano, a tramitação sigilosa, como as que envolvem direito de família ou arbitragem confidencial.

Dessa forma, não vislumbrando motivo excepcional que justifique a restrição à publicidade dos atos processuais, indefiro o pedido de decretação de segredo de justiça.

Resolvidas as questões processuais pendentes, e em conformidade com o disposto no artigo 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, passo a delimitar as questões de fato e de direito sobre as quais recairá a atividade probatória e que são relevantes para a decisão de mérito.

A principal e única questão de fato verdadeiramente controvertida e pertinente ao deslinde desta causa específica é:

a)
A existência de mora da parte ré no cumprimento de suas obrigações pecuniárias decorrentes do contrato de locação (aluguéis e encargos
), em período suficiente para justificar a rescisão contratual e a consequente decretação do despejo
.

Embora a ré tenha arguido a exceção do contrato não cumprido, baseada em supostas falhas da autora na promoção do empreendimento, tal alegação, como se verá adiante, refoge ao escopo da presente ação de despejo por falta de pagamento e, portanto, a prova dos fatos que a fundamentam (queda no fluxo de clientes, ausência de
marketing, etc.
) não se mostra pertinente para a solução da controvérsia principal, que é a mora contratual.
A própria ré, em sua contestação, não nega a existência de débitos, limitando-se a questionar os valores e a atribuir a causa da inadimplência a terceiros
.

As questões de direito relevantes para o julgamento do mérito são:

a) A aplicabilidade da rescisão do contrato de locação por falta de pagamento, nos termos do artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91.

b) A possibilidade de decretação do despejo como consequência da rescisão contratual fundada no inadimplemento das obrigações locatícias.

c) A análise da tese de defesa baseada na exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) como causa impeditiva, modificativa ou extintiva do direito da autora ao despejo, considerando as particularidades dos contratos de locação em shopping centers (art. 54 da Lei no 8.245/91).

Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe,
via de regra
, ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

No caso dos autos, a distribuição do ônus probatório observará a regra geral, cabendo:

a) À parte autora (
CONSORCIO EMPREENDEDOR DO CUIABA PLAZA SHOPPING
), o ônus de comprovar a relação locatícia e o inadimplemento das obrigações contratuais por parte da ré, o que já foi, em princípio, realizado com a juntada do contrato de locação (ID 197177082) e da planilha de débitos (ID 197177083), documentos que gozam de presunção de veracidade e que especificam os valores devidos.

b) À parte ré (
BRASIDO RESTAURANTE LTDA
), o ônus de comprovar o pagamento dos valores cobrados ou a existência de qualquer fato que impeça, modifique ou extinga o direito da autora, como a comprovação de adimplemento ou a demonstração cabal de causa legal para a suspensão dos pagamentos, como seria o caso da exceção de contrato não cumprido, se admitida como tese viável neste procedimento.

Não vislumbro, na presente fase processual, a presença dos requisitos autorizadores da inversão ou distribuição dinâmica do ônus da prova, previstos no § 1o do artigo 373 do CPC. Não há impossibilidade ou excessiva dificuldade para a ré em produzir prova do pagamento, que se faz por meio de simples juntada de recibos ou comprovantes de transferência. Tampouco se verifica maior facilidade da autora em produzir prova contrária. A documentação relativa aos débitos foi apresentada, e eventual discussão pormenorizada sobre a composição de cada rubrica (como despesas condominiais e fundo de promoção) seria pertinente em uma ação de cobrança ou de prestação de contas, e não nesta ação de despejo, que se contenta com a prova da mora.

As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, enquanto a parte ré apresentou um extenso rol de requerimentos probatórios. Passo à sua análise.

O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme preceitua o artigo 370, parágrafo
único, do Código de Processo Civil. A finalidade da prova é formar o convencimento do magistrado sobre os fatos controvertidos e pertinentes à causa. Provas que não se prestam a influir na decisão, por se referirem a fatos impertinentes ou já demonstrados, devem ser indeferidas para garantir a celeridade e a efetividade da prestação jurisdicional.

No caso em tela, a ação tem objeto específico e limitado: o despejo por falta de pagamento. A controvérsia central a ser dirimida é a existência ou não de mora contratual que autorize a rescisão da locação. A parte autora afirma que a ré está inadimplente, e a ré, por sua vez, não nega a ausência de pagamentos, mas tenta justificar sua conduta com base na tese de exceção do contrato não cumprido.

Os pedidos de prova formulados pela ré em sua petição de ID 214081146 (prova testemunhal para comprovar a redução do fluxo de pessoas; depoimento pessoal para inquirir sobre estratégias de marketing; prova documental sobre investimentos publicitários; perícia de marketing e contábil para analisar a correlação entre a queda de faturamento e a gestão do shopping; e inspeção judicial)

destinam-se, em sua totalidade, a comprovar o suposto descumprimento contratual por parte da autora, que consistiria na falha em promover adequadamente a "Alameda Gourmet".

Ocorre que tais provas são manifestamente dispensáveis para o deslinde da presente ação de despejo. A relação locatícia em shopping center, embora possua peculiaridades, é regida primordialmente pelas condições livremente pactuadas entre as partes, conforme dispõe o artigo 54 da Lei no 8.245/91. O contrato de locação apresentado não estabelece qualquer obrigação de resultado para a locadora. O sucesso do empreendimento comercial é risco inerente à atividade do empresário-locatário.

Ademais, a presente ação tem rito e objeto específicos: o despejo. Não se trata de uma ação de cobrança. Portanto, a realização de perícia contábil para auditar os valores cobrados ou discutir a composição dos encargos condominiais é completamente impertinente para a finalidade desta demanda, que é a retomada do imóvel em face da mora. A discussão sobre o valor exato do débito deve ser travada na via adequada.

Para a ação de despejo, basta a constatação do não pagamento de qualquer dos aluguéis ou encargos no seu vencimento. A ré, ao ser citada, teve a oportunidade de purgar a mora, depositando os valores que entendia devidos, e não o fez. Preferiu ingressar em uma discussão sobre a gestão do shopping center, o que demonstra seu intuito meramente protelatório.

Desta forma,
considerando que as provas requeridas pela ré
são irrelevantes para a solução da lide
(que se resume à verificação da mora para fins de despejo), impertinentes (pois tentam introduzir no feito discussão sobre a gestão comercial do locador, matéria estranha ao objeto da ação) e manifestamente protelatórias (pois visam apenas a retardar a inevitável procedência do pedido de desocupação), INDEFIRO os pedidos de produção de prova testemunhal, depoimento pessoal, exibição de
documentos, perícia contábil e de marketing, e inspeção judicial, formulados pela parte ré no ID 214081146.

Considerando o desinteresse da parte autora na produção de outras provas, conforme manifestação de ID 214391208, e que a matéria fática relevante (inadimplemento) se prova documentalmente, e a matéria de direito dispensa dilação probatória, a causa comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 357 do Código de Processo Civil:

INDEFIRO os pedidos de concessão de justiça gratuita e de decretação de segredo de justiça formulados pela parte ré
.

DISTRIBUO o ônus da prova nos termos da regra geral do artigo 373, incisos I e II, do CPC, sem inversão ou dinamização.

INDEFIRO os pedidos de produção de prova formulados pela parte ré (ID 214081146) e, por consequência, DECLARO encerrada a fase de instrução
.

ANUNCIO o julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil
.

Intimem-se as partes da presente decisão. Após, com o decurso do prazo, retornem os autos conclusos para sentença. (...)” (ID. 220410887, na origem) (
g.n
.)

Como visto,
a
controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se a dois pontos principais decididos no saneamento do processo de origem: o indeferimento da gratuidade da justiça à pessoa jurídica
A
gravante; e o indeferimento integral das provas pleiteadas
,
com o consequente anúncio do julgamento antecipado do mérito.

Pois bem
.

De início, n
o que tange ao pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado pela Agravante, constata-se a ocorrência de preclusão lógica
, tendo em vista que, a
pós a interposição do presente recurso,
o

R
ecorrente foi intimad
o
, nos termos do art. 99, § 2o, do
CPC
, para comprovar a alegada hipossuficiência financeira
, sendo que
, ao invés de apresentar a documentação exigida, a
parte
se limitou a juntar o comprovante de
recolhimento do preparo recursal
(ID.
348961861 e ID. 350042393
)
.

Como cediço, o
ato de recolher as custas processuais é conduta manifestamente incompatível com a alegação de impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento
, sendo certo que a

jurisprudência pátria, consolidada na
Súm
.
481 do
STJ
, é rígida ao estipular que
“
Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos
que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais
.
”

(Corte Especial
,
j.
28/06/2012,
DJe
01/08/2012)
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA C/C CANCELAMENTO DE NEGATIVAÇÃO/PROTESTO, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS
(...)
GRATUIDADE DA JUSTIÇA
-
REVOGAÇÃO
-

RECOLHIMENTO VOLUNTÁRIO DAS CUSTAS

-
PRECLUSÃO LÓGICA
-
VALOR DA CAUSA
-
RETIFICAÇÃO
-
SOMA DOS PEDIDOS
-
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(...)
A prática de ato incompatível com a condição de beneficiário, como o recolhimento voluntário das custas processuais, configura preclusão lógica quanto à discussão sobre o tema
.
(...)”
(
TJMT.
N.U 1007076-54.2020.8.11.0041,
rel. Des.
Dirceu
d
os Santos
,
3a
Câmara de Direito Privado,
j.
18/06/2025,
DJ
e
23/06/2025)
(
g.n
.)

Logo, r
ecolhido o preparo, opera-se a preclusão lógica, devendo ser mantida a decisão de origem no capítulo que indeferiu a benesse.

Superada
est
a questão,
tenho que
a reforma da decisão agravada no
ponto
que indeferiu
in
totum
a instrução probatória e anunciou o julgamento antecipado do mérito
é medida que se impõe.

Na hipótese, a
demanda originária trata de despejo por falta de pagamento
, sendo que, e
m sua defesa,
o
RESTAURANTE BRASIDO

articulou tese de exceção de contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
)
,
prevista no
art. 476 do
Código Civil
, sustentando que a sua inadimplência derivou de prévio descumprimento, pel
o

Agravado
, de obrigações estruturais indissociáveis do contrato de
shopping center
, notadamente o abandono do fomento e
marketing
da
“
Alameda Gourmet
”
, a alteração unilateral na política de estacionamento e a quebra da promessa de manutenção do
tenant
mix
, gerando o colapso de sua operação
,
pugn
ando
pela produção de provas testemunhal, documental e pericial
p
ara
com
provar
suas alegações.

Ocorre que a
decisão saneadora agravada, de forma contraditória,
embora tenha reconhecido a relevância jurídica da tese defensiva
,
rotulou
a matéria como estranha ao escopo da ação de despejo,
tratando os meios de prova
postulados em conjunto,
concluindo que
toda
s

as provas
requeridas
,
indistintamente
,
seriam meramente protelatórias e que a lide comportaria julgamento antecipado
.

E é
justamente nesse ponto que se evidencia o cerceamento de defesa alegado pel
o

A
gravante, pois houve supressão integral da atividade instrutória sem a devida análise individualizada da pertinência e utilidade dos meios probatórios postulados, conforme se extrai do trecho a seguir destacado
:

“(...)
Os pedidos de prova formulados pela ré em sua petição de ID 214081146 (prova testemunhal para comprovar a redução do fluxo de pessoas; depoimento pessoal para inquirir sobre estratégias de marketing; prova documental sobre investimentos publicitários; perícia de marketing e contábil para analisar a correlação entre a queda de faturamento e a gestão do shopping; e inspeção judicial
)

destinam-se, em sua totalidade, a comprovar o suposto descumprimento contratual por parte da autora, que consistiria na falha em promover adequadamente a "Alameda Gourmet"

(...)”

Com efeito, a
locação em
shopping center
constitui contrato complexo e atípico
, onde o
locador assume obrigações ativas que extrapolam a mera cessão do espaço físico
- como ocorre nos contratos de locação de imóveis comuns -,
englobando a organização, a atratividade do fundo de comércio e a adequada gestão do
tenant
mix
-
entendido este como

o planejamento e a distribuição estratégica das lojas no empreendimento, visando criar um ambiente comercial diversificado, harmônico e atrativo para maximizar o fluxo de consumidores
.

Sobre a matéria, é remansosa
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
no sentido de
que o descumprimento dessas obrigações estruturais pelo empreendedor autoriza a invocação da
exceptio
non
adimpleti

contractus
pelo lojista
, merecendo d
esta
que
o emblemático precedente firmado no julgamento do REsp 764.901/RJ, de relatoria da Min
.
Nancy Andrighi
,
in
verbis
:

“
COMERCIAL. SHOPPING CENTER. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTO PELO LOJISTA (MIX). DESRESPEITO PELO INCORPORADOR-ADMINISTRADOR. DESVIRTUAMENTO DO OBJETO DO CONTRATO (RES SPERATA). PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO DE COMPRA DA LOJA.
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ALEGADA PELO LOJISTA
.
POSSIBILIDADE. ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL/1916 E ART. 476, DO CÓDIGO CIVIL/2002.

- O lojista pode deixar de efetuar o pagamento total do preço do contrato de promessa de compra e venda de loja situada em shopping center, se o incorporador-administrador descumpre sua obrigação de respeitar a cláusula de exclusividade na comercialização de determinado produto pelo lojista (mix), permitindo que loja âncora venda o mesmo produto vendido pelo lojista. Trata-se de aplicação do art. 1.092 do Código Civil/1916 (art. 476, do Código Civil atual).

-
Tratando-se de shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com o lojista (
tenant
mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping
, isto é, durante todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto do contrato (res
sperata
).

Recurso especial conhecido e negado provimento.
”
(
STJ.
REsp n. 764.901/RJ, rel
.
Min
.
Nancy Andrighi,
3a
Turma,
j.
10/10/2006, DJ 30/10/2006, p. 299)
(
g.n
.)

Na mesma esteira, m
ais recentemente,
aquela Corte Superior
reafirmou a responsabilidade do
shopping center
pelos prejuízos causados ao lojista em virtude de má administração do
tenant
mix
, chancelando a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido desde que amparada no acervo fático-probatório
, nos seguintes termos
:

“
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO TENANT MIX. PREJUÍZOS CAUSADOS AO LOJISTA. RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALOR PROPORCIONAL. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO INDISTINTA. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.

1. Inexistência de afronta aos
arts
. 165, 458, II, e 535, II, do CPC/73.

2. Reconhecimento da legitimidade ativa com base no conjunto fático-probatório. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.

3. Responsabilidade do empreendedor pela má administração do
tenant
mix. Súmula 83/STJ.

4. Aplicação da exceção do contrato não cumprido com base nas provas dos autos
. Súmula 7/STJ.

5. Cláusula penal aplicável indistintamente para ambas as partes contratantes.

6. Valor da indenização por danos morais proporcional aos fatos e às condições das partes.

7. Agravo interno a que se nega provimento.
”
(
STJ.
AgInt
no REsp n. 1.604.632/MA, rel
.
Min
.
Maria Isabel Gallotti,
4a
Turma,
j.
10/11/2025, DJEN 18/11/2025)
(
g.n
.)

Est
e Sodalício também
caminha na mesma direção, reconhecendo que a omissão do
shopping
em fornecer o
marketing
e os atrativos
prometidos reverbera diretamente no insucesso das vendas, configurando descumprimento apto a impactar o contrato
, conforme se vê
:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE RES SPERATA
-
LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
-
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL/PONTO COMERCIAL PELA LOCATÁRIA ANTES DE PRAZO DETERMINADO
-
ENTREGA DAS CHAVES
-
PERDA DO OBJETO A RESCISÃO CONTRATUAL - REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E EXIGIBILIDADE INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE RES SPERATA (CLÁUSULA)
-
OBRIGAÇÃO ATRATIVOS DE COMPRAS “
TENANT MIX
-
DESCUMPRIDO
- MULTA CONTRATUAL ABUSIVA
-
CONFIGURADO
-
ART 413 DO CÓDIGO CIVIL
-
SENTENÇA REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
3
-

Comprometida a realizar atrativos de compras “
tenant
mix” com marketing voltado ao lazer e recreação no espaço a fim de atrair maior sucesso aos lojistas, não cumpriu com os termos do contrato, não entregando do “fluxo” esperado, já que dos fatos notórios via imprensa local, entre os anúncios de inauguração (04/09/2018) e seu adiamento (04/10/2018), sobrevindo a inauguração tão somente em 23/10/2018 com abertura de 180 lojas de um total de 270.

4
-
Sem o cumprimento contratual dos atrativos de compras “
tenant
mix” (marketing voltado ao lazer e recreação no espaço a fim de atrair maior sucesso aos lojistas) acarretou baixo fluxo de consumidores, refletindo diretamente ao insucesso de vendas da loja requerente
.
(...)”
(
TJMT.
N.U 1018312-37.2019.8.11.0041,
rel. Des.
Sebasti
ã
o
d
e Moraes Filho
,
2a
Câmara de Direito Privado,
j.
25/10/2023,
DJ
e
31/10/2023)
(
g.n
.)

A propósito, e
m casos análogos, outros
T
ribunais
Pátrios

inclusive deferem a exceção do contrato não cumprido para paralisar cobranças quando constatada a abstenção do
shopping
em promover o negócio:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INSCRIÇÃO DO NOME DO DEVEDOR NO ÓRGÃO DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO - IMPOSSIBILIDADE. Além da própria urgência em si, para deferir-se a tutela, liminarmente, pressupõe-se a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, o perigo de danos ou risco ao resultado útil do processo, conforme dispõe o artigo 300 do CPC/15.
Em que pese o inadimplemento do contrato de locação pelo lojista, o shopping center não cumpriu com suas obrigações contratuais, deixando de manter a infraestrutura, a segurança e de promover a publicidade do
estabelecimento para atração do mercado consumerista. Verificado, portanto, ainda que em análise preliminar, a potencial incidência da Exceção do Contrato não cumprido, afastando a exigibilidade da dívida
.
Nos termos decidido pelo Superior Tribunal de Justiça,
Resp
no 1295808/RJ, o contrato de shopping center é atípico, sendo caracterizado pela comunhão de interesse entre lojista e empreendedor, de modo
que cabe ao lojista a responsabilidade pelo pagamento da locação e da res
sperata
(coisa esperada) e ao empreendedor a administração do empreendimento com vista a atração de clientes e fluxo de pessoas
. Afastada a exigibilidade da dívida, veda a inscrição do nome do devedor e dos fiadores no órgão de proteção ao crédito (SPC)
”
(TJMG
.
AI
n.
10000170659643001
/
MG,
r
el
. Des.
Marcos Henrique Caldeira Brant,
j.
11/04/2018,
p.
13/04/2018)
(
g.n
.)

Portanto
, sendo juridicamente possível o debate da tese da exceção de contrato não cumprido nesse modelo negocial, a Agravante possui o direito
inerente
à ampla defesa para tentar demonstrar a veracidade dos descumprimentos do
shopping
, sendo certo que o
indeferimento sumário e global de todos os meios de prova esvazia o contraditório substancial, transmutando o processo em um rito unicamente homologatório de cobrança, no qual a narrativa do autor é validada sem margem de refutação real.

Cumpre ressaltar, sem adentrar o
meritum
causae
da ação de origem, que é

bem
verdade que nem toda a prova requerida pel
o

A
gravante se mostra,
prima facie
, necessária ou adequada
, já que a
perícia contábil ampla destinada a “auditar” o valor exato do débito ou a composição de encargos locatícios pode, em tese, extrapolar o núcleo cognitivo próprio da ação de despejo, especialmente se voltada apenas à revisão minuciosa da cobrança
;
assim como
eventual prova pericial de
marketing

também
não pode transformar o processo em investigação aberta e ilimitada sobre a conveniência da gestão comercial do
shopping center
.

Todavia, dessas ressalvas não decorre a legitimidade do indeferimento global de toda a instrução
, como feito pelo Juízo
a quo
, de modo que o
que se impõe
aqui
é solução mais
adequada
com o devido processo legal:
reformar
a decisão apenas na parte em que indeferiu, de forma total, os meios de prova postulados pela defesa e anunciou o julgamento antecipado, devolvendo ao Juízo de origem a tarefa de reexaminar, em concreto, a pertinência, a utilidade, a extensão e a proporcionalidade
das diligências requeridas, admitindo aquelas estritamente necessárias à elucidação da tese defensiva e indeferindo, fundamentadamente, as que se mostrarem excessivas, redundantes ou desvinculadas dos pontos controvertidos
, medida esta que
preserva,
a um só
tempo, a celeridade do rito e a garantia do contraditório
.

Vale destacar também que o presente recurso não está
, de antemão
, acolhendo
a
tese da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, nem convertendo a ação de despejo em ampla ação revisional ou indenizatória
, mas a
penas reconhece
ndo
que a defesa articulada pela
R
é
/Agravante
, tal como delineada nos autos, não podia ser descartada como se fosse juridicamente inexistente, antes mesmo de qualquer instrução mínima acerca dos fatos que a embasam
, até porque a
exigência de prova robusta para eventual acolhimento da tese é matéria de julgamento de mérito da ação originária
,
não se
podendo
admit
ir, contudo,
a eliminação da própria oportunidade de produzi-la
.

Em outras palavras
, n
ão se afigura legítimo afastar, em abstrato, toda a instrução destinada a comprovar fato impeditivo ou modificativo do direito do autor (art. 373, II, do CPC)
para
,
ato
contínuo, julgar o mérito contra o próprio réu subtraindo-lhe os meios necessários à comprovação de sua tese
, razão pela qual entendo que o r
ecurso deve ser provido nesta pretensão.

Por
oportuno
,
convém registrar que
não
se revela plausível
o pedido subsidiário formulado
pelo Agravado em suas
contrarrazões
,
para que est
a Corte
desde logo consigne a possibilidade de futura tutela de evidência para desocupação do imóvel, condicionada à prestação de caução ou à substituição da caução pelo próprio débito locatício.

Primeiro porque
as contrarrazões
não configuram
via adequada para se
deduzir
pedidos, porquanto
se destinam à
impugnação dos fundamentos do recurso interposto
. Mesmo que assim não o fosse, t
al pleito não constitui objeto da decisão agravada e
, obviamente,
não pode ser apreciado originariamente nesta via, sob pena de indevida supressão de instância
, devendo e
ventual requerimento dessa natureza ser formulado e apreciado, se for o caso, perante o Juízo de primeiro grau, à vista do contexto processual então existente.

Com tais considerações, em estrita observância ao devido processo legal, impõe-se a reforma da decisão no ponto em que encerrou prematuramente a fase instrutória, para reconhecer o cerceamento de defesa d
o

Agravante, d
evolve
ndo-
se ao Juízo de origem a tarefa de reabrir a instrução processual e reavaliar, de forma concreta e individualizada, a pertinência dos requerimentos probatórios destinados a demonstrar a tese de exceção de contrato não cumprido, deferindo as diligências estritamente adequadas e indeferindo as inúteis ou meramente protelatórias.

Por
fim
, com o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento por este Colegiado, resta prejudicado o agravo interno interposto pelo Agravado contra a decisão monocrática de natureza precária que deferiu o pedido de efeito suspensivo
, uma vez que o
exame exauriente da controvérsia pelo órgão colegiado substitui e torna sem objeto a deliberação unipessoal anteriormente proferida.

Diante do
exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao agravo de instrumento interposto por
KEPHAS RESTAURANTE LTDA (BRASIDO RESTAURANTE)
, para
REFORMAR

a decisão recorrida apenas no ponto em que indeferiu integralmente a produção de provas requerida pela parte ré e, por consequência, no ponto em que anunciou o julgamento antecipado do mérito
, d
etermin
and
o o regular prosseguimento da fase de instrução
no feito de origem
, devendo o Juízo
a quo
proceder à reapreciação fundamentada e individualizada dos requerimentos probatórios formulados no id. 214081146, à luz dos pontos controvertidos efetivamente deduzidos em contestação e da jurisprudência consolidada
sobre a matéria,
mantida, no mais, a decisão agravada,
notadamente
quanto ao indeferimento da gratuidade da justiça, ante a preclusão lógica decorrente do pagamento do preparo recursal
,
restando
PREJUDICADO
o
a
gravo
i
nterno interposto contra a decisão liminar.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026