Tribunal: TJMT
Processo: 1031328-53.2022.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM PROGRAMA HABITACIONAL. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais, condenando a construtora ao pagamento de lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença com base no valor locatício de imóvel equivalente, pelo período de atraso na entrega das chaves (14 meses e 17 dias), bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber: (i) se o atraso na entrega do imóvel pode ser afastado por alegações de caso fortuito ou força maior relacionadas a dificuldades inerentes à atividade da construção civil; (ii) se é cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes pela demora na entrega do imóvel adquirido na planta; e (iii) se o atraso significativo na entrega da moradia caracteriza dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, incidindo o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor previsto no art. 14 do CDC, sendo suficiente a demonstração do dano e do nexo causal para a configuração do dever de indenizar.
Alegações de escassez de insumos, dificuldades de mão de obra, chuvas intensas ou entraves burocráticos constituem riscos inerentes à atividade empresarial da construção civil, caracterizando fortuito interno incapaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.
Nos termos da orientação firmada pelo STJ no Tema Repetitivo no 996, o prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta é presumido, decorrendo da injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização por lucros cessantes calculada com base no valor locatício de imóvel equivalente.
A incidência dos Temas 970 e 971 do STJ não se verifica na hipótese, pois não houve cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, tendo a sentença limitado a condenação à indenização material decorrente da mora da construtora.
O atraso prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia própria ultrapassa o mero inadimplemento contratual, sobretudo quando inserido em programa habitacional, configurando violação à legítima expectativa do consumidor e ensejando compensação por dano moral.
O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de indenização por dano moral para cada autor revela-se proporcional e adequado aos parâmetros adotados pela jurisprudência, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil.
IV. Dispositivo e tese
Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera responsabilidade objetiva da construtora, sendo insuficientes para afastá-la alegações relacionadas a dificuldades inerentes à atividade da construção civil, por configurarem fortuito interno.
2. O prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel é presumido, ensejando indenização por lucros cessantes calculada com base no valor locatício de imóvel equivalente.
3. O atraso significativo na entrega da moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e pode configurar dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VI, e 14; CC, arts. 389, 395 e 927; CPC/2015, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 996; TJMT, ApCiv no 1040163-30.2022.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 22.11.2025; TJMT, ApCiv no 1000243-74.2019.8.11.0002, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.11.2023; TJMT, ApCiv no 1017487-79.2020.8.11.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 16.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031328-53.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARIA SONIA PEREIRA DA SILVA MACEDO - CPF: 020.665.421-99 (APELADO), DEBORAH RIBEIRO DE LIMA TEIXEIRA - CPF: 046.401.331-38 (ADVOGADO), ARNALDO RIBEIRO DE ALMEIDA FILHO - CPF: 118.138.447-80 (ADVOGADO), ADIVANIO MORAIS DE MACEDO - CPF: 019.521.471-40 (APELADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELANTE), VANESSA DA SILVA ALVES - CPF: 064.868.049-55 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM PROGRAMA HABITACIONAL. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais, condenando a construtora ao pagamento de lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença com base no valor locatício de imóvel equivalente, pelo período de atraso na entrega das chaves (14 meses e 17 dias), bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber: (i) se o atraso na entrega do imóvel pode ser afastado por alegações de caso fortuito ou força maior relacionadas a dificuldades inerentes à atividade da construção civil; (ii) se é cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes pela demora na entrega do imóvel adquirido na planta; e (iii) se o atraso significativo na entrega da moradia caracteriza dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, incidindo o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor previsto no art. 14 do CDC, sendo suficiente a demonstração do dano e do nexo causal para a configuração do dever de indenizar.

Alegações de escassez de insumos, dificuldades de mão de obra, chuvas intensas ou entraves burocráticos constituem riscos inerentes à atividade empresarial da construção civil, caracterizando fortuito interno incapaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.

Nos termos da orientação firmada pelo STJ no Tema Repetitivo no 996, o prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta é presumido, decorrendo da injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização por lucros cessantes calculada com base no valor locatício de imóvel equivalente.

A incidência dos Temas 970 e 971 do STJ não se verifica na hipótese, pois não houve cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, tendo a sentença limitado a condenação à indenização material decorrente da mora da construtora.

O atraso prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia própria ultrapassa o mero inadimplemento contratual, sobretudo quando inserido em programa habitacional, configurando violação à legítima expectativa do consumidor e ensejando compensação por dano moral.

O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de indenização por dano moral para cada autor revela-se proporcional e adequado aos parâmetros adotados pela jurisprudência, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera responsabilidade objetiva da construtora, sendo insuficientes para afastá-la alegações relacionadas a dificuldades inerentes à atividade da construção civil, por configurarem fortuito interno.

2. O prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel é presumido, ensejando indenização por lucros cessantes calculada com base no valor locatício de imóvel equivalente.

3. O atraso significativo na entrega da moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e pode configurar dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 6o, VI, e 14; CC, arts. 389, 395 e 927; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo no 996; TJMT, ApCiv no 1040163-30.2022.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 22.11.2025; TJMT, ApCiv no 1000243-74.2019.8.11.0002, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.11.2023; TJMT, ApCiv no 1017487-79.2020.8.11.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 16.10.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
SISAN ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
MARIA SONIA PEREIRA DA SILVA
e
ADIVANIO MORAIS DE MACEDO,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais na modalidade lucros cessantes, a ser apurada em sede de liquidação de sentença, com base no valor locatício mensal de imóvel de padrão equivalente na localidade, pelo período de 14 (quatorze) meses e 17 (dezessete) dias, compreendido entre o fim do prazo contratual e a efetiva entrega das chaves, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores a título de indenização por danos morais (Id. 347252866).

Inconformada, a parte apelante argumenta quanto a configuração de caso fortuito e força maior e inexistência de responsabilidade civil por ausência de nexo causal.

Continua afirmando quanto a inexistência de danos morais e da mera frustação reconhecida pela jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça.

Além disso, impugna os danos materiais e suscita a correta aplicação dos Temas Repetitivos do STJ.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, para que seja reformada a sentença, julgando improcedentes os pedidos iniciais (Id. 347252868).

Por sua vez, os apelados não apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
SISAN ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
MARIA SONIA PEREIRA DA SILVA
e
ADIVANIO MORAIS DE MACEDO,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais na modalidade lucros cessantes, a ser apurada em sede de liquidação de sentença, com base no valor locatício mensal de imóvel de padrão equivalente na localidade, pelo período de 14 (quatorze) meses e 17 (dezessete) dias, compreendido entre o fim do prazo contratual e a efetiva entrega das chaves, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores a título de indenização por danos morais (Id. 347252866).

Inicialmente, verifica-se que o recurso é próprio e foi interposto dentro do prazo legal, estando presentes os pressupostos de admissibilidade recursal. Assim,
CONHEÇO
da apelação.

Superada essa etapa, passa-se à análise do mérito.

Conforme documentado nos autos, os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda com a empresa ré para aquisição de imóvel situado no loteamento residencial denominado “Santa Terezinha II”, empreendimento vinculado ao programa habitacional
Minha Casa, Minha Vida
.

Os fatos comprovados nos autos indicam que houve
atraso significativo na entrega do imóvel
, sendo incontroverso que a disponibilização das chaves ocorreu apenas em
30 de agosto de 2014
, ultrapassando o prazo contratual originalmente previsto.

A controvérsia recursal concentra-se na alegação da apelante de que tal atraso decorreu de fatores alheios à sua vontade, tais como escassez de insumos e mão de obra decorrente das obras relacionadas à Copa do Mundo de 2014, além de chuvas intensas e entraves burocráticos perante órgãos administrativos e instituições financeiras.

Todavia, tais argumentos não merecem prosperar.

A relação jurídica estabelecida entre as partes possui inequívoca natureza consumerista, atraindo a incidência do
Código de Defesa do Consumidor
, especialmente o disposto no artigo 14, que prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados ao consumidor.

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Nesse contexto, a responsabilidade da construtora decorre do
inadimplemento contratual consistente na entrega tardia do imóvel
, sendo desnecessária a comprovação de culpa, bastando a demonstração do dano e do nexo causal.

A apelante sustenta que os fatos alegados configurariam hipótese de caso fortuito ou força maior. Contudo, a jurisprudência consolidada tem entendido que circunstâncias como
escassez de materiais, dificuldades de mão de obra, regime climático regional ou entraves burocráticos
constituem eventos inerentes à própria atividade empresarial da construção civil.

Trata-se, portanto, de
fortuito interno
, incapaz de romper o nexo de causalidade.

A propósito, esta Corte tem reiteradamente decidido nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. TAXA DE OBRA . SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO . RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE REQUERENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou parcialmente procedente pedido de indenização decorrente de atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes e devolução de taxa de evolução de obra, afastando os pedidos de dano moral e impondo sucumbência recíproca . II. Questões em discussão 2. São quatro as questões debatidas: (i) saber se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento de provas; (ii) verificar a responsabilidade das requeridas pelo atraso na entrega do imóvel, inclusive quanto à alegação de caso fortuito pela pandemia da Covid-19; (iii) apurar a existência de danos materiais e morais e a forma adequada de fixação da indenização por lucros cessantes; (iv) avaliar a possibilidade de condenação das rés ao pagamento integral da verba sucumbencial e afastamento da sucumbência recíproca. III . Razões de decidir 3. Inexiste cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser dirimida à luz das provas documentais constantes dos autos, não havendo necessidade de dilação probatória. 4.
O atraso na entrega do imóvel foi incontroverso, não sendo demonstrado nexo causal entre a pandemia de Covid-19 e o descumprimento contratual, afastando a tese de caso fortuito ou força maior
. 5. A jurisprudência do STJ admite a fixação de lucros cessantes com base na presunção de prejuízo, sendo válida sua quantificação em 0,5% do valor do imóvel. 6. Configura-se o dano moral em razão da frustração da legítima expectativa de uso do bem, o qual deve ser fixado com razoabilidade, sendo adequada a indenização no valor de R$ 10 .000,00. 7. A condenação recíproca de honorários sucumbenciais não subsiste, pois a parte autora obteve êxito em todos os pedidos principais, impondo-se a condenação exclusiva das rés nas verbas de sucumbência. IV . Dispositivo e tese 8. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa afastada. Recurso das requeridas desprovido. Recurso da requerente parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Não há nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida à luz das provas constantes dos autos. 2.
A pandemia de Covid-19, por si só, não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega de imóvel, na ausência de prova concreta do nexo causal
. 3. A indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de imóvel pode ser fixada em percentual sobre o valor do contrato, independentemente de prova do efetivo prejuízo. 4. O atraso na entrega do imóvel gera abalo à dignidade do adquirente e enseja compensação por danos morais. 5. Descabe a sucumbência recíproca quando todos os pedidos principais são acolhidos, ainda que parcialmente. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e X; CC/2002, arts . 186, 389, 395, 927; CDC, arts. 6o, VI, 14 e 42, p.u.; CPC/2015, arts . 355, I, 371, 85. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2003066/PA; TJMT, ApCiv no 1003314-59.2022.8 .11.0041; ApCiv no 1017487-79.2020.8 .11.0002.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10401633020228110041, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2025) (destaquei)

Ainda que se trate de evento diverso, a “
ratio decidendi
” permanece aplicável, pois o risco inerente à atividade econômica não pode ser transferido ao consumidor.

Sob a perspectiva da interpretação sistemática e teleológica do ordenamento jurídico, admitir o contrário significaria transferir ao adquirente, parte vulnerável da relação, os riscos próprios da atividade empresarial da incorporadora, em evidente afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da proteção do consumidor.

Assim, correta a conclusão do Juízo de Origem ao reconhecer a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.

A apelante também impugna a condenação ao pagamento de lucros cessantes, argumentando inexistir prova de prejuízo efetivo, sobretudo por se tratar de imóvel adquirido para moradia própria no âmbito do programa habitacional.

Entretanto, a tese não merece acolhida.

O
Superior Tribunal de Justiça
, em sede de julgamento de recurso repetitivo (Tema 996), firmou entendimento no sentido de que
o prejuízo decorrente do atraso na entrega do imóvel é presumido
, pois decorre da injusta privação do uso do bem.

Nesse sentido, a Corte Superior consolidou a orientação de que:

Tema Repetitivo no 996 – STJ:

“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor
.”

Tal entendimento aplica-se inclusive a imóveis vinculados a programas habitacionais, pois a privação do uso da moradia gera inevitáveis repercussões patrimoniais ao consumidor, seja pela necessidade de custear aluguel, seja pela perda da utilidade econômica do bem.

A jurisprudência deste Tribunal também segue essa orientação:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL AO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – HABITE-SE EXPEDIDO UM ANO ANTES DA EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO –DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes. 2 . Logo, também é nula a cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves ao registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis, tal como pactuado entre as partes na Cláusula 5. 3. No caso, o contrato inicial foi celebrado em 05/07/2015, havendo menção ao prazo de 30 (trinta) meses para a entrega das chaves do imóvel, a contar do registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis, o que não pode ser admitido. 4 . Até porque, na hipótese, em pese a ré/apelada afirmar, em sua contestação, que o contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a Promitente Vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis foi registrado em 16/11/2015, nenhuma prova faz nesse sentido. 5. Como se isso não bastasse, a própria ré/apelada juntou aos autos um “Check List – Vistoria Cliente – Área Interna Unidades”, assinado pela autora/apelante em 09/06/2017, que confere verossimilhança às alegações da autora/apelante, mormente se considerar que o habite-se foi expedido em 05/10/2017, de modo que nada justifica a entrega das chaves e a autorização de posse à autora/apelante comente em 29/08/2018. 6 . Quanto à indenização por danos morais, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade da autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado da entrega das chaves, o que demanda justa compensação. 7. No que diz respeito ao “quantum” indenizatório, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. 8 . Desse modo, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, entendo que a verba indenizatória deve se dar em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se tratar de quantia habitualmente fixada por esta Câmara, em casos análogos. 9.
Finalmente, no tocante ao pleito de indenização por danos materiais, tem-se que, de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, independentemente de estar ou não o procedimento imobiliário inserido no “Programa Minha Casa, Minha Vida”, os danos materiais, em casos como o presente, se presumem, decorrendo diretamente da privação injustificada do uso do bem . 10. Logo, conforme entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça, cabível a indenização por danos materiais, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo inicial a partir da expedição do habite-se e termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1000243-74.2019 .8.11.0002, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 22/11/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/11/2023) (destaquei)

No caso concreto, o Juízo de Origem determinou que os lucros cessantes sejam apurados em liquidação de sentença com base no valor locatício de imóvel equivalente na localidade, pelo período compreendido entre o término do prazo contratual e a efetiva entrega das chaves.

Tal solução revela-se adequada, pois permite a recomposição do prejuízo efetivamente suportado pelos adquirentes, observando os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Quanto à alegação de aplicação dos
Temas 970 e 971 do STJ
, não assiste razão à apelante.

Isso porque tais precedentes tratam da impossibilidade de cumulação entre
cláusula penal moratória e lucros cessantes
, hipótese que pressupõe a existência de cláusula contratual específica disciplinando a penalidade.

No presente caso, a sentença não determinou a cumulação de tais verbas, limitando-se a reconhecer o direito dos autores aos lucros cessantes, em consonância com o entendimento vinculante do Tema 996 do STJ.

Assim,
mantém-se a condenação ao pagamento de danos materiais na modalidade lucros cessantes
.

No tocante ao dano moral, a apelante sustenta que o atraso na entrega do imóvel configuraria mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual.

Todavia, também neste ponto a sentença não merece reparo.

Embora o Superior Tribunal de Justiça possua entendimento no sentido de que o dano moral não é automaticamente presumido em casos de inadimplemento contratual,
a jurisprudência admite sua configuração quando as circunstâncias do caso concreto revelam situação que ultrapassa o mero dissabor cotidiano
.

No presente caso, conforme documentado nos autos, o atraso na entrega do imóvel ultrapassou período significativo, frustrando a legítima expectativa dos consumidores de usufruir da moradia adquirida.

A aquisição da casa própria, especialmente no contexto de programas habitacionais voltados à população de menor renda, representa a concretização de projeto existencial relevante, de modo que a demora excessiva na entrega do imóvel repercute diretamente na esfera psicológica e na organização da vida familiar.

A jurisprudência desta Corte tem reconhecido essa realidade:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL . PAGAMENTO DE ALUGUEIS. DEVIDO. DANO MORAL. EVIDENCIADO . RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora . A sentença determinou a indenização pelos alugueis pagos e fixou o valor de R$ 10.000,00 a título de danos morais. II. Questão em discussão 2 . A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos alugueis pagos pela autora e por danos morais. III. Razões de decidir 3.
O atraso na entrega do imóvel, além do prazo contratual de tolerância, foi incontroverso e imputável à construtora, configurando ato ilícito . 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de danos materiais, devendo a construtora indenizar os alugueis pagos no período de mora. 5. O dano moral foi caracterizado, pois o atraso prolongado na entrega da moradia, essencial para a vida cotidiana da autora, causou transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento
. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "1 . Atraso na entrega de imóvel gera presunção de dano material pelo pagamento de alugueis. 2. O atraso significativo na entrega do imóvel acarreta danos morais."” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10174877920208110002, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 16/10/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2024) (destaquei)

No caso concreto, o Juízo “
a quo
” fixou a indenização em
R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor
, valor que se mostra moderado e compatível com os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos.

A quantia arbitrada atende simultaneamente às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem implicar enriquecimento sem causa.

Portanto,
não há razão para a redução ou exclusão da verba indenizatória
.

Diante do conjunto probatório constante dos autos e da jurisprudência consolidada sobre a matéria, conclui-se que o atraso na entrega do imóvel restou comprovado e é imputável à construtora, que as alegações de caso fortuito ou força maior configuram fortuito interno, incapaz de afastar a responsabilidade civil, que os lucros cessantes são presumidos em razão da privação injusta do uso do bem, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996, que o atraso significativo na entrega da moradia ultrapassa o mero aborrecimento e enseja compensação por danos morais e o valor arbitrado na sentença mostra-se proporcional e adequado.

Dessa forma, a sentença recorrida deve ser integralmente mantida.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença objurgada.

Ademais,
DETERMINO
a majoração da verba sucumbencial em 2% (dois por cento), com fulcro no artigo 85, §11o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026