Tribunal: TJMT
Processo: 1030048-76.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
APELANTE(S): GINCO URBANISMO LTDA e PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA
APELADO(S): VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES
EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INTEGRAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. REJEIÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL. MAJORAÇÃO PARA 25%. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E DESTACADA. RETENÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenando as rés à restituição de 90% dos valores pagos pela autora. Contrato de compra e venda de imóvel celebrado em 02.09.2019, rescindido por iniciativa da adquirente em razão de dificuldades financeiras. Reconhecimento da legitimidade passiva das rés, fixação da retenção em 10% dos valores pagos e afastamento da retenção de comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se a Ginco Urbanismo Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos de 10% para 25%; e (iii) saber se é válida a retenção de valores a título de comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A legitimidade passiva, nas relações de consumo, alcança todos os integrantes da cadeia de fornecimento, sendo suficiente a demonstração de participação no empreendimento e atuação conjunta das empresas do mesmo grupo econômico.
O percentual de 25% previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/1964 constitui limite máximo, não sendo de aplicação automática, devendo prevalecer o percentual contratualmente pactuado quando ausente abusividade.
A cláusula contratual que fixa retenção de 10% dos valores pagos mostra-se válida, razoável e compatível com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
A retenção da comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada ao consumidor, o que não se verificou no caso concreto, inviabilizando sua cobrança.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Integra a cadeia de consumo e possui legitimidade passiva a empresa que participa da incorporação e comercialização do empreendimento imobiliário. 2. O percentual de retenção previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/1964 constitui limite máximo, devendo prevalecer o percentual contratualmente pactuado quando ausente abusividade. 3. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando inexistente informação clara e destacada ao consumidor.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III, e 7o, parágrafo único; CC, art. 421; Lei no 4.591/1964, art. 67-A; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.881.899/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 08.02.2021; STJ, AgInt no REsp 2.040.692/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 27.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030048-76.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES - CPF: 033.537.551-01 (APELADO), NATALIA CORREA DE SIQUEIRA - CPF: 039.945.781-08 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ERICA TEIXEIRA DOS SANTOS - CPF: 028.102.301-88 (ADVOGADO), PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

GINCO URBANISMO LTDA e PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA

APELADO(S):

VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES

EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INTEGRAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. REJEIÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL. MAJORAÇÃO PARA 25%. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E DESTACADA. RETENÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
DES
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenando as rés à restituição de 90% dos valores pagos pela autora. Contrato de compra e venda de imóvel celebrado em 02.09.2019, rescindido por iniciativa da adquirente em razão de dificuldades financeiras. Reconhecimento da legitimidade passiva das rés, fixação da retenção em 10% dos valores pagos e afastamento da retenção de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) saber se a
Ginco
Urbanismo Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda;

(
ii
) saber se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos de 10% para 25%; e

(
iii
) saber se é válida a retenção de valores a título de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva, nas relações de consumo, alcança todos os integrantes da cadeia de fornecimento, sendo suficiente a demonstração de participação no empreendimento e atuação conjunta das empresas do mesmo grupo econômico.

O percentual de 25% previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/1964 constitui limite máximo, não sendo de aplicação automática, devendo prevalecer o percentual contratualmente pactuado quando ausente abusividade.

A cláusula contratual que fixa retenção de 10% dos valores pagos mostra-se válida, razoável e compatível com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A retenção da comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada ao consumidor, o que não se verificou no caso concreto, inviabilizando sua cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. Integra a cadeia de consumo e possui legitimidade passiva a empresa que participa da incorporação e comercialização do empreendimento imobiliário. 2. O percentual de retenção previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/1964
constitui limite máximo, devendo prevalecer o percentual contratualmente pactuado quando ausente abusividade. 3. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando inexistente informação clara e destacada ao consumidor.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 6o, III, e 7o, parágrafo único; CC, art. 421; Lei no 4.591/1964, art. 67-A; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 1.881.899/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 08.02.2021; STJ,
AgInt
no REsp 2.040.692/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 27.03.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por
Ginco
Urbanismo Ltda. e PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA. nos autos da Ação declaratória de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de parcelas pagas n. 1030048-76.2024.8.11.0041, que tramita perante a 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, tendo como apelada Vanessa da Silva
Wenderroschs
Gomes.

A causa de pedir originária funda-se na alegação da autora de que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com as requeridas em 02/09/2019, no valor de R$ 162.500,00, tendo efetuado pagamentos no montante de R$ 14.670,02, porém
que em
razão de dificuldades financeiras e onerosidade excessiva das parcelas, postulou a declaração de rescisão, nulidade de cláusulas abusivas e devolução de 90% ou subsidiariamente 75% dos valores pagos.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apontando como possível a retenção de 10% dos valores pagos como adequado às circunstâncias do caso concreto, conforme:

Vistos, etc.

Vanessa da Silva
Wenderroschs
Gomes
propôs ação declaratória de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de parcelas pagas em face de
Ginco
Urbanismo Ltda.
e
Primor das Torres Incorporações Ltda.
, alegando que firmou com as requeridas contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, no qual pagou R$ 14.670,02.

Sustentou que, diante do agravamento de sua situação financeira e da onerosidade excessiva das parcelas, ficou inadimplente, tendo sido notificada sobre a rescisão do contrato sem a devolução de quaisquer valores.

Afirmou que tentou resolver a situação extrajudicialmente, sem sucesso, e postulou a declaração da rescisão contratual, a nulidade de cláusulas abusivas, a devolução de 90% dos valores pagos — ou, subsidiariamente, 75% —, com atualização monetária e pagamento em parcela única.

Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a inversão do ônus da prova e a inaplicabilidade da Lei n. 9.514/97 ao caso concreto, por ausência de registro da alienação fiduciária.

Com a petição inicial de ID 162398823, vieram os documentos de ID 162398829 a 162400164.

Foi proferido despacho inicial no ID 162720536, determinando citação, realização de audiência de conciliação e deferindo a concessão da gratuidade da justiça a autora.

As requeridas
Ginco
Urbanismo Ltda.
e
Primor das Torres Incorporações Ltda.
apresentaram contestação no ID 166326702, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da primeira requerida por ausência de vínculo jurídico com a autora, e a existência de cláusula compromissória de mediação prevista no contrato, pleiteando a extinção do processo sem resolução do mérito nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Impugnaram o pedido de justiça gratuita, afirmando inexistirem elementos que comprovem a hipossuficiência da autora.

No mérito, defenderam a validade do contrato firmado, a incidência de cláusula penal de 10% sobre o valor total do imóvel, e, subsidiariamente, a retenção de 25% do valor pago, com fundamento no art. 67-A da Lei 4.591/64 e na jurisprudência do STJ.

Pleitearam, ainda, o abatimento de despesas relativas a IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83, requerendo a restituição do saldo remanescente de R$ 5.945,68.

Juntou documento de ID 166326703 a 166328504.

Audiência de conciliação realizou-se, conforme termo de ID 168385662, contudo, sem composição amigável.

A autora apresentou réplica (ID 170667660), na qual refutou as preliminares levantadas pelas requeridas e, no mérito, reafirmou o pedido de procedência integral dos pedidos iniciais.

Instadas as partes a manifestarem sobre as provas que ainda pretendem produzir, pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

No despacho de ID 186158177, foi determinado a colocação do processo na lista para sentença.

Os autos vieram conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Do julgamento antecipado da lide

Passo ao julgamento do mérito, por entender que o processo se encontra pronto para a prolação da sentença, não havendo necessidade de outras provas além das existentes nos autos, eis que a matéria de fato se encontra satisfatoriamente corroborada por documentos.

Da Ilegitimidade Passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda.

As requeridas alegam a ilegitimidade passiva da empresa
Ginco
Urbanismo Ltda., sob o argumento de que esta não figurou como parte no contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a empresa Primor das Torres Incorporações Ltda.

Analisando os elementos dos autos, verifica-se que as empresas requeridas integram o mesmo grupo econômico, foram citadas no mesmo endereço e apresentaram contestação conjunta, por meio do mesmo patrono. Ademais, ficou demonstrado que ambas participaram ativamente da cadeia de fornecimento do produto imobiliário, configurando-se, assim, a relação de consumo.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso já consolidou orientação sobre a legitimidade passiva da empresa
Ginco
Urbanismo Ltda. e a Primor, mesmo quando não figura como signatária direta do contrato, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA
– MÉRITO - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
In
casu
, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.
(...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10099934120238110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 07/08/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2024)

Desse modo,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.

Da Cláusula Compromissória de Arbitragem

As requeridas sustentam a existência de cláusula compromissória de mediação no contrato, pleiteando a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VII, do CPC.

A cláusula compromissória de arbitragem ou mediação, embora válida, não impede o acesso do consumidor ao Poder Judiciário, especialmente quando se trata de relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que assegura ao consumidor a facilitação da defesa de seus direitos e o acesso aos órgãos judiciários.

A propósito:

Declaratória de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote com pedido de restituição de valores pagos – Sentença de parcial procedência – Recurso exclusivo da requerida. Alegada incompetência da justiça comum por existir cláusula compromissória de arbitragem no contrato - Descabimento – Aplicação do CDC - Contrato de adesão - Validade e eficácia de cláusula compromissória, em contrato de adesão, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes –
O ajuizamento de ação na justiça comum caracteriza a discordância do consumidor em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula compromissória que impõe a arbitragem – É nula a cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizada pela relação de consumo, que determina a utilização compulsória de arbitragem em consonância com o art. 51, VII, do CDC - Precedentes
(...) (TJ-SP - Apelação Cível: 10007502020228260420 Paranapanema, Relator.: Francisco
Giaquinto
, Data de Julgamento: 06/11/2024, 13a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2024)

Ademais, a autora demonstrou que tentou resolver a situação extrajudicialmente sem sucesso, o que evidencia a impossibilidade de composição pela via alternativa prevista no contrato.

Portanto,
rejeito
a preliminar de extinção do processo com fundamento em cláusula compromissória.

Da Impugnação à gratuidade da justiça

As requeridas impugnaram o pedido de justiça gratuita formulado pela autora, alegando inexistirem elementos que comprovem sua hipossuficiência.

A autora juntou aos autos certidão de hipossuficiência no ID 162398837, além de ter demonstrado que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras que a impediram de arcar com as parcelas do contrato.

A declaração de hipossuficiência goza de presunção de veracidade, nos termos do art. 99, § 3o, do Código de Processo Civil, e as requeridas não trouxeram aos autos elementos concretos que afastem tal presunção.

Desse modo,
mantenho
a concessão do benefício da justiça gratuita à autora.

Do mérito

A relação jurídica estabelecida entre as partes configura relação de consumo, uma vez que as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e a autora, pessoa física, como destinatária final, nos termos dos
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Não obstante a aplicação das normas de proteção ao consumidor, deve-se considerar a aplicação conjunta da Lei 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), aos contratos de compra e venda de imóveis firmados após sua vigência.

Embora o contrato preveja cláusula de alienação fiduciária, não ficou comprovado nos autos o registro da garantia no Cartório de Registro de Imóveis, o que afasta a aplicação do procedimento específico da Lei n. 9.514/97, prevalecendo as disposições do Código de Defesa do Consumidor em conjunto com a Lei do Distrato.

Da rescisão

A controvérsia instaurada nos autos versa sobre pedido de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, formulado pela autora em razão da alegada onerosidade excessiva superveniente e consequente inadimplemento de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária.

Ficou incontroverso nos autos que a autora deixou de adimplir as parcelas do contrato de compra e venda, tendo sido notificada pelas requeridas sobre a rescisão contratual.

A rescisão contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual. Contudo, é necessário analisar quem deu causa ao desfazimento do negócio para fins de definição do percentual de restituição dos valores pagos.

No caso concreto, a autora confessou que ficou inadimplente em razão de dificuldades financeiras, o que caracteriza culpa pelo inadimplemento contratual. Embora a situação financeira
adversa
seja compreensível, não se pode atribuir às requeridas a responsabilidade pela impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas pela autora no contrato.

Assim, configurada a rescisão contratual por iniciativa e culpa da autora, aplica-se o regime jurídico previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018.

O artigo 67-A da Lei 4.591/64 disciplina expressamente a rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, estabelecendo regime jurídico taxativo:

“Art. 67-
A .
Em caso de desfazimento do contrato celebrado
exclusivamente com o incorporador
, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente,
este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador
, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I -
a
integralidade da comissão de corretagem;

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

A norma estabelece, ademais, no §2o do referido artigo, que as perdas previstas neste artigo não impedem a retenção da totalidade da comissão de corretagem e do prêmio pago pelo adquirente, criando um sistema de retenções cumulativas que opera independentemente dos percentuais principais.

§ 2o Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1o deste artigo, pelos seguintes valores:

I -
quantias
correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II -
cotas
de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV -
demais
encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

A norma estabelece, portanto, que o adquirente faz jus à restituição dos valores pagos, com dedução de até 25% a título de cláusula penal, além da retenção integral da comissão de corretagem.

Todavia, o percentual máximo de 25% previsto no dispositivo legal não é de aplicação automática, devendo ser analisado à luz das circunstâncias concretas do caso, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Mato Grosso consolidou o entendimento de que, em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender das peculiaridades do caso concreto e da comprovação de prejuízos efetivamente suportados.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO
COMPRADOR.
MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.
MODIFICAÇÃO.
REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia
paga .Incidência
da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas
n .
5 e 7/
STJ. Agravo
interno improvido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. In
casu
, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do
CDC .

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei
n .
13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ). (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10099934120238110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 07/08/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2024)

No caso dos autos, não há elementos que demonstrem prejuízos extraordinários suportados pelas requeridas em razão da rescisão contratual, tais como impedimento na revenda do imóvel, despesas excepcionais com a resolução da avença ou perda de oportunidade comercial devidamente comprovada.

Os documentos juntados se restringem à comprovação de pagamentos realizados pela autora e à notificação de rescisão, não havendo suporte probatório mínimo a amparar a retenção do percentual máximo de 25% previsto na lei.

Dessa forma, não se justifica a elevação do percentual de retenção para além do limite de 10% do valor pago, percentual este que se mostra adequado para indenizar as requeridas pelas despesas administrativas e eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Portanto, as requeridas deverão restituir à autora 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos, nos termos do art. 67-A, II, da Lei 4.591/64, consideradas as circunstâncias do caso concreto.

Da Comissão de Corretagem

Quanto à comissão de corretagem, o art. 67-A, I, da Lei 4.591/64 autoriza a retenção da integralidade deste valor, desde que previamente informada e destacada no contrato.

Analisando os documentos acostados aos autos, não se verifica a existência de destaque específico quanto ao valor da comissão de corretagem no contrato firmado entre as partes, tampouco há comprovação de que tal montante tenha sido efetivamente pago pela autora de forma separada e discriminada.

Para que seja válida a retenção da comissão de corretagem, é indispensável que o valor tenha sido previamente informado ao consumidor de forma clara e destacada, em observância ao dever de transparência previsto no art. 6o, III, do Código de Defesa do Consumidor e à tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

Fica afastada a retenção de comissão de corretagem ante a ausência de comprovação de pagamento discriminado e destacado no contrato.

Do Abatimento de Despesas (IPTU e Taxa Condominial)

As requeridas pleitearam o abatimento de despesas relativas a IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83, juntando documentos comprobatórios nos autos.

Nos termos do § 2o do art. 67-A da Lei 4.591/64, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou distrato, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e cotas de condomínio.

Durante o período em que a autora
manteve-se
vinculada ao contrato e teve a disponibilidade jurídica sobre o bem, é razoável que arque com os encargos condominiais e tributários correspondentes, nos termos do art. 12 da Lei n. 4.591/64 e art. 34 do Código Tributário Nacional.

Comprovadas documentalmente as despesas de IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83, tal valor deverá ser abatido do montante a ser restituído à autora.

Do Valor da Restituição

Aplicando-se as premissas estabelecidas, o cálculo da restituição devida à autora é o seguinte:

Sobre o valor total pago pela autora (R$ 14.670,02), deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA desde cada desembolso realizado, nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/64.

Do montante corrigido, será retido o percentual de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, nos termos do art. 67-A, II, da Lei 4.591/64, restando 90% (noventa por cento) do valor atualizado a título de restituição bruta.

Do saldo remanescente, deverão ser deduzidas as despesas comprovadas de IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83 (cinco mil e cinquenta e seis reais e oitenta e três centavos), igualmente atualizadas monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso efetuado pelas requeridas, nos termos do art. 67-A, § 2o, incisos I e II, da Lei 4.591/64.

A restituição deverá ser efetuada de forma simples, em parcela única, considerando-se o caráter resolutivo do contrato e o retorno das partes ao estado anterior à contratação.

Da Correção Monetária e Juros de Mora

Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice IPCA, a partir de cada desembolso realizado pela autora, a fim de preservar o poder aquisitivo da moeda e evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Quanto aos juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.002, firmou a seguinte tese:

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Portanto, os juros de mora, à taxa de 1% (um por cento) ao mês, deverão incidir a partir do trânsito em julgado da presente sentença.

Do dispositivo

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos formulados na petição inicial para DECLARAR RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, nos termos do art. 67-A da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018.

Condeno as requeridas, solidariamente, a restituírem à autora 90% (noventa por cento) dos valores por ela pagos, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, deduzidas as despesas de IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83, também corrigidas pelo IPCA desde cada desembolso efetuado pelas requeridas, nos termos do art. 67-A da Lei no 4.591/64, observada a metodologia de cálculo descrita na fundamentação.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento, “pro rata”, das custas, despesas processuais e nos honorários advocatícios que, diante do lapso de tempo decorrido, pelo esmero no trabalho na combatividade dos patronos, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o CPC/2015). Suspendo a exigibilidade do pagamento das custas e honorários advocatícios a autora em razão do benefício da justiça gratuita concedido.

Transitado em julgado, aguarde o cumprimento voluntário da obrigação no prazo de quinze (15) dias, findo o qual, não havendo qualquer manifestação, ordeno sejam os autos remetidos ao arquivo.

Publique-se e Intimem-se.

Em suas razões recursais (ID. 337405886), as partes Recorrentes invocam os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1) Ilegitimidade passiva da
GINCO URBANISMO LTDA.
;

2) Necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos
;

3) Legalidade da retenção da comisso de corretagem
.

Ao final, pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva da primeira apelante, reformar a sentença para
declarar a retenção de 25% sobre os valores pagos pela apelada e declarar a validade da retenção de valores pagos a título de intermediação imobiliária.

O recurso foi interposto tempestivamente
(Aba Expedientes –
Sentença (44522239) - Prioridade: Normal - ID do documento (212388700)
e
Sentença (44522240) - Prioridade: Normal - ID do documento (212388700)
– PJE 1o Grau)
e devidamente preparado, conforme certificado no ID. 338551859.

As contrarrazões foram apresentadas pela parte apelada (ID. 337405892), refutando integralmente os argumentos recursais e pugnando pela manutenção da sentença recorrida.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

GINCO URBANISMO LTDA e PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA

APELADO(S):

VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES

VOTO
– PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

1) Ilegitimidade passiva da GINCO URBANISMO LTDA

A recorrente GINCO URBANISMO LTDA. aponta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, sustentando que não participou da negociação da unidade residencial adquirida pela apelada, tampouco figurou como parte no contrato preliminar de compra e venda de imóvel celebrado entre a apelada e a Primor das Torres Incorporações Ltda., motivo pelo qual não haveria relação jurídica material a justificar sua inclusão no polo passivo da demanda.

A legitimidade passiva
ad causam
configura-se pela pertinência subjetiva da demanda, ou seja, pela adequação entre os sujeitos da relação processual e os sujeitos da relação jurídica material controvertida.

No âmbito das relações de consumo, tal legitimidade não se restringe aos contratantes diretos, estendendo-se a todos aqueles que integram a cadeia de fornecimento do produto ou serviço.

A exemplo, julgado do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas em razão de desistência do
comprador de unidade imobiliária. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. Apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a corretora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de
fornecimento.
Precedentes. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedente da 2a Seção (Recurso Repetitivo). 6. Há abusividade na cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Precedente da 2a Seção (Recurso Repetitivo). 7. Agravo interno no recurso especial não provido. (
AgInt
no REsp n. 1.881.899/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021,
DJe
de 11/2/2021.)

No caso concreto, restou demonstrado nos autos que as empresas
Ginco
Urbanismo Ltda. e Primor das Torres Incorporações Ltda. integram o mesmo grupo econômico, foram citadas no mesmo endereço (ID.
337405397
e
337405398
), além de apresentarem defesa conjunta por meio dos mesmos patronos.

Mais relevante, ficou comprovado que ambas participaram ativamente da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário denominado "Primor das Torres", configurando-se, assim, a relação de consumo em cadeia.

Isto porque conforme os documentos apresentados pela Recorrida, há indicação da “
Ginco
”
em vários momentos no decorrer da relação negocial, visto que a indicação do e-mail desta Recorrente n
a
página
2 do Contrato firmado entre as partes (ID.
337405379
),
no demonstrativo de pagamentos (ID.
337405381
), na notificação extrajudicial enviada à Recorrida (ID.
337405382
) e em e-mail (ID.
337405385
).

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de reconhecer a legitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda. em demandas desta natureza, porquanto sua participação na cadeia de consumo resta evidenciada pela integração no mesmo grupo econômico e pela participação no desenvolvimento e comercialização dos empreendimentos imobiliários
:

EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE ATIVA – REJEIÇÃO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIARIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO
PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 25% - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – CRITÉRIO DE ARBITRAMENTO – SENTENÇA CONDENATÓRIA – SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO (ART. 85, §2o, DO CPC) – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE E RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de legitimidade passiva da requerida GINCO URBANISMO LTDA, se esta não participou do negócio jurídico. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não concordar com os valores informados pela requerida, em razão da divergência sobre o abatimento do saldo devedor. Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ. Se o contrato não previu nenhuma cláusula de retenção para o caso de rescisão por culpa exclusiva do comprador, não prospera a pretensão recursal da requerida de retenção de 25% sobre o valor pago pelo comprador. O STJ firmou o entendimento, no RESP 1740911/DF, julgado pelo rito repetitivo – Tema 1002 – de que o termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda por desistência do comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Não há se falar em danos morais, se o autor não logrou êxito em comprovar abalo ou ato ilícito capaz de ensejar a reparação por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação à dignidade da pessoa humana. Na sentença condenatória, os honorários advocatícios devem ser arbitrados sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC/15.- (N.U 1007982-98.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 18/09/2024,
Publicado
no DJE 01/10/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO. PRELIMINAR AFASTADA. DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. RETENÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO CDC. DANOS MORAIS. SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE FATOS ENSEJADORES DO DEVER DE INDENIZAR. CONDENAÇÃO AFASTADA COM FUNDAMENTO NA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - O CDC estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, sendo evidente,
portanto
a legitimidade da
Ginco
para responder pelas obrigações decorrentes. II - Se o Autor/Apelados enquadra na definição de consumidor e fornecedor, da Lei no 8.078/90, a relação jurídica entre as partes está afeta à legislação consumerista. III - De acordo com o Verbete Sumular 543, do STJ, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador. No caso, a rescisão do contrato decorre da culpa dos apelantes que não entregaram os lotes no prazo contratado. IV - O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (Resp. Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJE 25/06/2019). V - A correção monetária incide a partir do desembolso de cada parcela, ocasião em que o comprador dispôs da verba – que deve ser recomposta a partir de tal evento e não após o trânsito em julgado. VI - No âmbito do STJ é pacífico o entendimento de que “o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores”. (
AgInt
no
AREsp
n. 1.901.500/SP, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 09/05/2022,
DJe
de 11/05/2022). In
casu
, o pleito indenizatório formulado pelo apelado tem como base o descumprimento obrigacional pelos apelantes e a inércia em devolver os valores pagos na via administrativa. Não havendo demonstração de ofensa ao direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade, como ser humano. VII - Sentença reformada, afastando a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. (N.U 1010646-68.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2024,
Publicado
no DJE 03/07/2024)

Assim, n
ão há como retirar da
Ginco
Urbanismo Ltda. a condição de participante da relação jurídica, tendo em vista que há documentos nos autos demonstrando que ela teve participação na comercialização do empreendimento imobiliário, seja como proprietária do terreno onde foi edificado o empreendimento, seja pela parceria estabelecida com as demais empresas do grupo.

Deste modo,
seja pela integração na cadeia de consumo, a rigor do art. 7o, parágrafo único, do CDC, seja pela teoria da aparência, em que o consumidor é legitimado a demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de fornecimento, resta configurada a
legitimidade passiva no presente caso.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da
GINCO URBANISMO LTDA.

É como voto.

VOTO
– MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de apelação cível interposta por GINCO URBANISMO LTDA. e PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenando as requeridas solidariamente a restituírem à autora 90% dos valores por ela pagos, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, deduzidas as despesas de IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83, também corrigidas pelo IPCA desde cada desembolso efetuado pelas requeridas.

As apelantes sustentam, em síntese, a necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos com fundamento no artigo 67-A da Lei n. 4.591/64 e na jurisprudência do STJ, bem como o reconhecimento da legalidade da retenção da comissão de corretagem ante a prestação do serviço de intermediação imobiliária.

A apelada, em contrarrazões, refuta integralmente os argumentos recursais, pugnando pela manutenção da sentença recorrida em todos os seus termos, sustentando a adequação do percentual de retenção de 10% às circunstâncias do caso concreto e a impossibilidade de retenção da comissão de corretagem ante a ausência de informação clara e destacada no contrato.

Passo à análise das teses recursais.

2) Necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos

As apelantes sustentam que o percentual de 25% seria o adequado para indenizar as despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, invocando precedentes do STJ que reconhecem tal patamar como padrão em casos de rescisão por culpa do adquirente.

Apontam que a pretensão de majoração
de 10% para 25% dos valores efetivamente pagos pela apelada,
encontra
fundamento no artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/64 e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A insurgência
, no entanto,
não merece prosperar.

Embora seja certo que o artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/64, com redação dada pela Lei n. 13.786/18, autorize a retenção de até 25% dos valores pagos a título de cláusula penal em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, tal percentual constitui limite máximo, não sendo de aplicação automática e compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado a esse respeito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. POSTERIOR A LEI No 13.786/18. PERCENTUAL. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. "Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
2/10/2019). 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
DJe
de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (
AgInt
no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023,
DJe
de 3/4/2023.)

Ocorre que n
o caso concreto, as próprias partes estabeleceram livremente, no instrumento contratual, o percentual de retenção aplicável à hipótese de rescisão.

Conforme cláusula expressa constante
na proposta de compra
(ID. 337405380, p. 2), ficou pactuado que "
Em caso de cancelamento da presente Proposta por inadimplência ou desistência de uma das Partes (...) será cobrada a importância equivalente à 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel, a título de multa em razão
do desfazimento do negócio, bem como a título de cobertura de despesas obrigatórias, administrativas, tributárias e corretagem imobiliária
".

Em igual sentido, constou no contrato firmado entre as partes em 02 de setembro de 2019 (ID.
337405399
) o disposto no parágrafo primeiro da Cláusula Vigésima que menciona que “
ocorrendo a anuência da VENDEDORA FIDUCIÁRIA CREDORA em rescindir, será devido a esta a importância equivalente a 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel, a título de despesas obrigatórias administrativas e tributárias incorridas e suportados exclusivamente pela VENDEDORA FIDUCIÁRIA CREDORA, em razão da venda deste imóvel
”.

Tal disposição contratual revela a manifestação de vontade das partes quanto ao percentual de retenção considerado adequado para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

O princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), consagrado no artigo 421 do Código Civil, impõe o cumprimento das obrigações livremente assumidas, não sendo lícito ao julgador alterar o que foi validamente pactuado, salvo em casos excepcionais de manifesta abusividade ou desequilíbrio contratual.

No presente caso, não se vislumbra qualquer vício de consentimento ou abusividade na cláusula que estabelece a retenção de 10% sobre o valor do imóvel
, sendo que o
percentual
encontra-se
dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência, que reconhece como razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias concretas do caso.

Ademais, as recorrentes não demonstraram a ocorrência de prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração do percentual contratualmente estabelecido.

No caso, o
s documentos juntados aos autos limitam-se à comprovação dos pagamentos realizados pela autora e à notificação de rescisão, não havendo elementos probatórios que evidenciem despesas excepcionais com a resolução da avença, impedimento na revenda do imóvel ou perda de oportunidade comercial devidamente comprovada.

Não obstante a existência de
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
que
reconheça o percentual de 25% como adequado em determinadas situações,
tal situação
não afasta a possibilidade de aplicação de percentual menor quando as
circunstâncias do caso concreto assim o justifiquem, especialmente quando há previsão contratual específica nesse sentido
, conforme:

Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual unilateral pelos compradores. Compra e venda de
imóvel.
Percentual de retenção de valores pagos. necessidade de reexame fático-
probatório. impossibilidade
. súmulas 5 e 7/
stj
. entendimento em consonância com precedentes desta corte. súmula 83/
stj
. Recurso não conhecido.
I. Caso
em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou a inversão
dos
ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida, ora
recorrente.
3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4o, da Lei no 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ.
II.
Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso especial. III. Razões de decidir
5 .
O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10% com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7 .

O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

IV.Dispositivo
e tese Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento:
1 .
A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito do recurso especial quando demandar reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais. 2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei no 4 .591/64, art. 63, § 4o; Código Civil,
arts
. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, §
11 .
Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2126709/DF, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03 .2025; STJ,
AgInt
no
AREsp
2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 14.10 .2024. (STJ - REsp: 00000000000002106333 RJ 2023/0390630-4, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 17/11/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 24/11/2025)
(grifo nosso)

No caso em exame, a circunstância específica que justifica a manutenção do percentual de 10% reside justamente na previsão contratual expressa nesse sentido, fruto da livre manifestação de vontade das partes contratantes.

Não há razão jurídica para flexibilizar o
pacta sunt servanda
em favor das recorrentes, majorando unilateralmente o percentual de retenção para além do que foi contratualmente estabelecido.

Portanto, a sentença recorrida acertou ao manter o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, em observância ao que foi livremente pactuado entre as partes, não merecendo reforma neste aspecto.

3) Legalidade da retenção da comiss
ã
o de corretagem

As Recorrentes pugnam pelo reconhecimento da legalidade da retenção de valores pagos a título de comissão de corretagem, sustentando que o serviço foi devidamente prestado e que sua não retenção acarretaria enriquecimento ilícito.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo n. 938, fixou a seguinte tese de que é válida a "
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
".

A validade da transferência do ônus da comissão de corretagem ao consumidor está, portanto, condicionada ao cumprimento do dever de informação clara e destacada sobre tal encargo, em observância ao princípio da transparência consagrado no artigo 6o, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.

No caso concreto, da análise do contrato firmado entre as partes, sequer há indicação de qualquer valor sobre comissão de
corretagem ou
comprovação de que este foi efetivamente pago pela Recorrida de forma separada e discriminada
, conforme se faz prova através das cláusulas da avença rescindida pela sentença:

Para que seja válida a retenção da comissão de corretagem, é indispensável que o valor tenha sido previamente informado ao consumidor de forma expressa e destacada no instrumento contratual
, o que não ocorreu no presente caso.

As recorrentes não lograram demonstrar o cumprimento de tais requisitos, limitando-se a invocar a prestação do serviço de corretagem e a regulamentação legal da atividade, argumentos que, por si sós, não são suficientes para afastar a necessidade de observância do dever de informação imposto pela legislação consumerista.

Essa Câmara já julgou caso similar:

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação contra sentença que sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes de cotas de multipropriedade no empreendimento
Jeriquiá
Lagoa Resort e condenou as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 2.660,00), corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde o desembolso, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, também corrigida e com incidência de juros de mora a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As apelantes sustentam que: (i) a relação contratual não está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) a rescisão contratual por iniciativa do consumidor deveria ensejar retenção de valores, nos termos da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato); (
iii
) a devolução da comissão de corretagem não é devida; e (
iv
) os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois envolve a aquisição de cotas de multipropriedade imobiliária por consumidor final. A Lei no 13.777/2018, que regula a multipropriedade, não afasta a incidência das normas consumeristas, especialmente no que tange ao dever de informação e à boa-fé objetiva (art. 4o, III, do CDC). 5. A rescisão do contrato não decorreu de mera desistência da consumidora, mas da violação do dever de informação e da utilização de práticas comerciais abusivas, incluindo ambiente ruidoso, pressão psicológica e oferta de bebidas alcoólicas, comprometendo sua manifestação livre e consciente de vontade. A retenção de valores, nesse contexto, seria abusiva, conforme o art. 51, IV, do CDC. 6. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente determinada, pois não houve informação clara e destacada sobre a cobrança da taxa antes da contratação, violando o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938, que exige transparência na imputação desse custo ao consumidor. 7. A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in
re

ipsa
. 8. Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A multipropriedade imobiliária
configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ. 4. A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in
re

ipsa
, sendo devida indenização ao consumidor. 5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ." Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 4o, III; 6o, III; 39, IV; 51, IV; CC, art. 422; Lei no 13.777/2018; Lei no 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43; STJ, Tema 938; TJ-DF, Apelação Cível 07021324220228070003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, julgado em 25/01/2023. (N.U 1018728-63.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025,
Publicado
no DJE 17/02/2025)

Assim, correta a decisão de primeiro grau ao afastar a retenção da comissão de corretagem ante a ausência de comprovação de pagamento discriminado e destacado no contrato, mantendo-se inalterada a sentença neste ponto.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo inalterada a r. sentença fustigada.

Em razão da sucumbência recursal, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados em desfavor das recorrentes em primeiro grau, calculados sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É
como voto
.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026