Tribunal: TJMT
Processo: 1025990-69.2020.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
APELAÇÕES. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. INÉPCIA DA INICIAL. PRELIMINAR REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO COMPROVAÇÃO. FIANÇA. PARTE QUE FIGURA NA AVENÇA COMO CO-LOCATÁRIO/CO-OBRIGADO/FIADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Apelações interpostas por Costa & Amaral Ltda. e por Fernando Augusto Nunes do Amaral contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Despejo c/c Cobrança de aluguéis e encargos locatícios, declarou rescindido o contrato, determinou o despejo de imóvel não residencial, condenou os réus solidariamente ao pagamento do débito apurado e dos valores vincendos até a efetiva desocupação, rejeitou a Reconvenção e fixou os ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se a petição inicial é inepta em razão de alegada confusão quanto ao contrato que fundamenta a cobrança, estabelecer se houve violação à boa-fé objetiva, ocorrência de supressio ou onerosidade excessiva aptas a afastar a condenação e amparar a Reconvenção, determinar se o fiador responde pelas obrigações locatícias até a efetiva devolução do imóvel, mesmo após seu desligamento da sociedade locatária e verificar se há interesse recursal no pedido de gratuidade da justiça após o recolhimento do preparo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A petição inicial descreve adequadamente os fatos, indica o fundamento jurídico do pedido e possibilita o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, inexistindo inépcia.
O contrato de locação originário permanece regulando a relação jurídica por ter sido prorrogado por prazo indeterminado, diante da ausência de devolução das chaves ou distrato formal, não se aperfeiçoando instrumento posterior condicionado a garantia não implementada.
O simples recebimento de valores parciais não configura renúncia ao crédito nem alteração tácita do contrato, afastando alegações de violação à boa-fé objetiva ou de supressio.
A parte não demonstra desequilíbrio extraordinário apto a caracterizar onerosidade excessiva e justificar revisão do valor locatício.
O fiador que assume obrigação no contrato de locação também na condição de co-locatário e co-obrigado responde pelas obrigações principais e acessórias até a efetiva devolução do imóvel, nos termos do ajuste firmado e do art. 39 da Lei no 8.245/1991, inexistindo prova de exoneração da fiança.
O desligamento do fiador da sociedade locatária não afasta a responsabilidade fidejussória regularmente assumida.
O pedido de gratuidade da justiça concomitante ao recolhimento do preparo carece de interesse recursal, pois o benefício produz efeitos ex nunc e não alcança atos já praticados nem valores anteriormente recolhidos.
Impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recursos não providos.
Tese de julgamento: 1. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, diante da ausência de devolução das chaves, mantém hígidas as obrigações contratuais originárias. 2. O recebimento de valores parciais não configura supressio nem renúncia ao crédito locatício. 3. O fiador/co-locatário/co-obrigado responde pelas obrigações locatícias até a efetiva devolução do imóvel, salvo exoneração formal, ainda que se desligue da sociedade locatária. 4. O pedido de gratuidade da justiça com o recolhimento do preparo carece de interesse recursal, pois o benefício opera efeitos apenas prospectivos.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, art. 39; CPC, art. 85, §11.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025990-69.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Efeitos, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SILVANIA CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS - CPF: 346.909.641-49 (APELADO), RODRIGO CESAR MIDON DE MELO - CPF: 012.610.081-03 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), WEBFLAVIA PUBLICIDADE LTDA - CNPJ: 15.212.235/0001-14 (APELANTE), SEBASTIAO FERREIRA DE SOUZA - CPF: 383.964.751-72 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO NUNES DO AMARAL - CPF: 693.955.941-87 (APELANTE), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO), STEPHANNE ROCHA DA COSTA - CPF: 039.065.931-26 (APELANTE), COSTA & AMARAL LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), STEPHANNE ROCHA DA COSTA - CPF: 039.065.931-26 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÕES. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. INÉPCIA DA INICIAL. PRELIMINAR REJEITADA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.
PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. BOA-FÉ OBJETIVA.
SUPRESSIO
. ONEROSIDADE EXCESSIVA.
NÃO COMPROVAÇÃO.
FIANÇA.
PARTE QUE FIGURA N
A AVENÇA
COMO CO-
LOCA
TÁRIO/CO-OBRIGADO/FIADOR.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA
ATÉ A
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
. JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSOS
NÃO
PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por Costa & Amaral Ltda. e por Fernando Augusto Nunes do Amaral contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Despejo c/c Cobrança de aluguéis e encargos locatícios, declarou rescindido o contrato, determinou o despejo de imóvel não residencial, condenou os réus solidariamente ao pagamento do débito apurado e dos valores vincendos até a efetiva desocupação, rejeitou a Reconvenção e fixou os ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se a petição inicial é inepta em razão de alegada confusão quanto ao contrato que fundamenta a cobrança
,
estabelecer se houve violação à boa-fé objetiva, ocorrência de
supressio
ou onerosidade excessiva aptas a afastar a condenação e amparar a Reconvenção
,
determinar se o fiador responde pelas obrigações locatícias até a efetiva devolução do imóvel, mesmo após seu desligamento da sociedade locatária
e
verificar se há interesse recursal no pedido de gratuidade da justiça após o recolhimento do preparo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A petição inicial descreve adequadamente os fatos, indica o fundamento jurídico do pedido e possibilita o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, inexistindo inépcia.

O contrato de locação originário permanece regulando a relação jurídica por ter sido prorrogado por prazo indeterminado, diante da ausência de devolução das chaves ou distrato formal, não se aperfeiçoando instrumento posterior condicionado a garantia não implementada.

O simples recebimento de valores parciais não configura renúncia ao crédito nem alteração tácita do contrato, afastando alegações de violação à boa-fé objetiva ou de
supressio
.

A parte não demonstra desequilíbrio extraordinário apto a caracterizar onerosidade excessiva e justificar revisão do valor locatício.

O fiador que assume obrigação no contrato de locação
também na condição de co-locatário e
co-obrigado

responde pelas obrigações principais e acessórias até a efetiva devolução do imóvel, nos termos do ajuste firmado e do art. 39 da Lei no 8.245/1991, inexistindo prova de exoneração da fiança.

O desligamento do fiador da sociedade locatária não afasta a responsabilidade fidejussória regularmente assumida.

O pedido de gratuidade da justiça
concomitante a
o recolhimento do preparo carece de interesse recursal, pois o benefício produz efeitos
ex nunc
e não alcança atos já praticados nem valores anteriormente recolhidos.

Impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos
não
providos.

Tese de julgamento
: 1. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, diante da ausência de devolução das chaves, mantém hígidas as obrigações contratuais originárias. 2. O recebimento de valores parciais não configura
supressio
nem renúncia ao crédito locatício. 3. O fiador
/co-locatário/
co-obrigado
responde pelas obrigações locatícias até a efetiva devolução do imóvel, salvo exoneração formal, ainda que se desligue da sociedade locatária. 4. O pedido de gratuidade da justiça
com
o recolhimento do preparo carece de interesse recursal, pois o benefício opera efeitos apenas prospectivos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 8.245/1991, art. 39; CPC, art. 85, §11.

R E L A T Ó R I O

Apelações em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de
Alugueis
e Encargos Locatícios julgada parcialmente procedente
para:

“
(a)
DECLARAR
rescindido o contrato de locação do imóvel situado na Avenida Líbano, no 94, Bairro Santa Rosa, Cuiabá/MT, bem como
DETERMINAR
o despejo dos requeridos e de eventuais sublocatários ou ocupantes, assinalando o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de expedição de mandado para desocupação forçada;

(b)
CONDENAR
os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de
R$ 11.743,46 (onze mil, setecentos e quarenta e três reais e quarenta e seis centavos)
, além dos
alugueis
e encargos que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de multa moratória de 2%. Sobre o valor da condenação incidirá correção monetária calculada nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, desde cada vencimento, e juros de mora conforme o art. 406 do Código Civil, contados da data da citação;

(c)
JULGAR IMPROCEDENTE
a reconvenção proposta por COSTA & AMARAL LTDA e STEPHANNE ROCHA DA COSTA, por ausência de demonstração de onerosidade excessiva que justifique a revisão do valor locatício;

(d)
CONDENAR
os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos
termos do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC, observando-se a solidariedade entre os devedores.

O apelante Fernando Augusto Nunes do Amaral sustenta, em síntese, que a sentença partiu de premissas equivocadas ao reconhecer sua legitimidade passiva e sua responsabilidade pelos débitos locatícios após o término do prazo contratual.

Afirma que figurou apenas como fiador, que o contrato possuía vigência delimitada entre 1o
-01
-
2018 e 31
-12-
2018 e que inexiste cláusula expressa que estenda a garantia fidejussória até a efetiva entrega das chaves.

Defende que, ausente previsão contratual específica, não se pode aplicar o art
igo
39 da Lei do Inquilinato de forma automática, invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça e a Súmula
n.
214 para afastar sua responsabilidade por obrigações posteriores ao prazo originalmente pactuado.

Aduz, ainda, ilegalidade da multa aplicada, cobrança indevida de honorários em duplicidade, erro nos cálculos apresentados e faz pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, requerendo, ao final, a reforma integral da sentença e o reconhecimento de sua ilegitimidade ou, subsidiariamente, a limitação de sua responsabilidade ao período contratual
.

Por sua vez, a apelante Costa & Amaral Ltda.
argui
, preliminarmente, a nulidade da sentença por inépcia da petição inicial,
sob
o argumento de que a cobrança referente ao ano de 2020 foi lastreada em contrato firmado em 2018, já expirado, o que teria tornado confusa a causa de pedir e inviabilizado o exercício pleno da defesa.

No mérito, alega violação ao princípio da boa-fé objetiva, afirmando que, durante o período crítico da pandemia da COVID-19, houve tratativas para redução temporária do valor do aluguel, com aceitação reiterada de pagamentos em montante inferior
pela locadora, o que teria gerado legítima expectativa de concordância, caracterizando
supressio
.

Destac
a, ainda, a ocorrência de onerosidade excessiva, com base na teoria da imprevisão, diante do impacto econômico sofrido pela atividade empresarial, defendendo a revisão do valor locatício no período excepcional.

R
equer
o provimento do Recurso para que seja julgada
improced
ente
a
A
ção de
D
espejo e
C
obrança ou, subsidiariamente, a revisão dos valores exigidos, com inversão da sucumbência
.

Em contrarrazões
ao Recurso de Fernando Augusto Nunes do Amaral, a apelada pleiteia a manutenção integral da sentença, afirmando que o apelante figura legitimamente no polo passivo, pois assumiu obrigação como fiador no contrato de locação, com garantia que se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Mencion
a que a análise do contrato e da documentação comprova a existência de garantia fidejussória, não havendo qualquer prova de exoneração formal da fiança ou de entrega das chaves.

Asse
gu
ra que a responsabilidade do fiador persiste por força do art
igo
39 da Lei do Inquilinato, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado, inexistindo afronta à jurisprudência invocada pelo
apela
nte.

A
apelada rebate
, ainda, as alegações de ilegalidade da multa, de cobrança indevida de honorários, de erro nos cálculos e de concessão da justiça gratuita,
dize
ndo que todos esses pontos foram corretamente enfrentados pelo
J
uízo de origem, com base no contrato e nos elementos probatórios constantes dos autos, motivo pelo qual
postula
a rejeição integral do
R
ecurso e a preservação da condenação imposta
.

Na
s
contrarraz
ões
apresentada
s
contra o
R
ecurso interposto por Costa & Amaral Ltda., a apelada
r
echaça a preliminar de
inépcia da petição inicial, afirmando que o contrato de locação juntado com a exordial foi o único instrumento válido e eficaz a reger a relação entre as partes, tendo sido prorrogado por prazo indeterminado, diante da ausência de distrato formal e da não devolução do imóvel.

Indica
que o suposto contrato posterior apresentado pela apelante não se aperfeiçoou, por falta de cumprimento de condição essencial, qual seja, a contratação do seguro-fiança, circunstância que inviabilizou a produção de efeitos jurídicos.

No mérito,
exclui a suposta
violação à boa-fé objetiva e a tese de
supressio
, sustentando que não houve acordo válido para redução do aluguel e que eventual recebimento de valores inferiores não representa renúncia ao crédito nem impede a cobrança das diferenças.

A
not
a que não
fic
ou comprovada onerosidade excessiva apta a justificar a revisão do valor locatício, inexistindo prova idônea de desequilíbrio contratual relevante.

Por fim,
sustenta
a correção da condenação quanto aos valores devidos,
da
improcedência da
R
econvenção e
da
distribuição da sucumbência, pugnando pel
o não provimento
do
R
ecurso e pela manutenção integral da sentença
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Por questão de prejudicialidade, será analisado primeiro o Recurso de Costa & Amaral Ltda.

1 - RECURSO DE COSTA & AMARAL LTDA.

A Apelação foi interposta por Costa & Amaral Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Despejo c/c Cobrança de aluguéis e encargos locatícios, declarou rescindido o contrato, determinou o despejo do imóvel não residencial e condenou os réus, de forma solidária, ao pagamento do débito apurado, além dos valores vincendos até a efetiva desocupação, bem como rejeitou a Reconvenção e fixou os ônus sucumbenciais.

1.1 -
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL

A apelante Costa & Amaral Ltda. argui, preliminarmente, a nulidade da sentença por inépcia da petição inicial, sob o argumento de que a cobrança referente ao ano de 2020 foi lastreada em contrato firmado em 2018, já expirado, o que teria tornado confusa a causa de pedir e inviabilizado o exercício pleno da defesa.

Infere-se dos autos que a petição inicial descreveu de forma suficiente os fatos, indicou o fundamento jurídico do pedido e permitiu o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

A sentença reconheceu, com base na prova documental e testemunhal, que o contrato de locação originalmente firmado permaneceu regulando a relação entre as partes, em razão da prorrogação por prazo indeterminado, ante a inexistência de devolução
das chaves ou distrato formal. O instrumento posterior invocado pela apelante não se aperfeiçoou,
pois
condicionado a garantia que não foi implementada.

Rejeito a preliminar.

1.2 -
MÉRITO

Quanto à alegação de violação à boa-fé objetiva ou de ocorrência de
supressio
, verifica-se que o simples recebimento de valores parciais não configura renúncia ao crédito nem alteração tácita do contrato.

Com relação à tese de onerosidade excessiva, não houve demonstração concreta de desequilíbrio extraordinário capaz de justificar a revisão do valor locatício.

Tais circunstâncias amparam a improcedência da Reconvenção e a manutenção da condenação, que decorrem de fundamentação coerente com a prova apresentada e com o direito aplicável. Assim, ausentes razões para modificação do julgado
, o não provimento do Recurso é medida que se impõe
.

2 -
RECURSO DE FERNANDO AUGUSTO NUNES DO AMARAL

Em atenção às provas anexadas,

ficou

demonstr
ado
que o
apela
nte assumiu obrigação como
co-
loca
tário
/
co-obrigado
/
fiador no contrato de locação, respondendo pelas obrigações principais e acessórias até a efetiva devolução do imóvel, nos termos do ajuste firmado e do artigo 39 da Lei n
.
8.245/1991.

A esse respeito, assim consta n
a
referid
a

avença
(Id 341209416)
:

Não houve prova de exoneração da fiança
e, além disso, o
desligamento do apelante da sociedade locatária não tem o efeito de afastar a responsabilidade fidejussória regularmente assumida.

As alegações relativas à inexistência de cláusula de extensão da garantia, à ilegalidade da multa,
da
cobrança de honorários e ao suposto erro de cálculo
não encontram
amparo
em
nenhum
elemento objetivo
presente na lide
,
n
em
legislação aplicável.

N
o tocante a
o pedido de justiça gratuita,
o apelante afirma que efetuou o recolhimento do preparo deste Recurso porque naquele momento seus rendimentos permitiram, alegando, no entanto, que este fato não
significa que ele tem condições financeiras.

E
ssa
circunstância revela a ausência de interesse processual no exame d
a pretensã
o neste momento. Com efeito, a concessão do benefício da gratuidade da justiça produz efeitos
ex
nunc
, não alcançando atos já praticados nem valores anteriormente recolhidos.

Assim, ainda que deferida, não
ensejaria

a exclusão d
o preparo já pago,
até porque ele não pleiteou a sua devolução,
o que esvazia a utilidade do requerimento na presente fase recursal.

P
or
fim
, nada impede o apelante de renovar o pedido de justiça gratuita em eventual interposição de
R
ecursos futuros.

Pelo
exposto,
nego provimento
a ambos os Recursos

e, com fundamento no artigo 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária para 20% do valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026