Tribunal: TJMT
Processo: 1012955-20.2024.8.11.0003
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE ATIVA DO ESPÓLIO. CESSÃO IRREGULAR. INEFICÁCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVA DE USO EFETIVO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DURANTE A POSSE. COMPENSAÇÃO AUTORIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual ajuizada por espólio de promitente comprador, declarando rescindido o contrato, determinando a restituição de valores com retenção de 25% e afastando a cobrança de taxa de fruição.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o espólio possui legitimidade ativa para pleitear a rescisão, diante da alegação de cessão irregular do imóvel a terceiros; (ii) saber se é devida taxa de fruição em contrato anterior à Lei 13.786/2018, considerando a alegação de edificação no lote; (iii) saber se os débitos tributários incidentes sobre o imóvel durante a vigência do contrato podem ser deduzidos do valor a ser restituído.
III. Razões de decidir
3. O espólio do promitente comprador originário detém legitimidade ativa para pleitear a rescisão contratual, sendo ineficaz perante a vendedora qualquer cessão de direitos realizada sem a sua expressa anuência, conforme previsão contratual. Eventual ocupação por terceiros deve ser objeto de demanda autônoma.
4. A Lei no 13.786/2018 não retroage para atingir contratos celebrados antes de sua vigência. A cobrança de taxa de fruição em lotes não edificados ou sem comprovação efetiva de uso e gozo é indevida, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor. No caso, certidão de oficial de justiça atestou a inexistência de moradores no local.
5. Havendo previsão contratual expressa e transmissão da posse ao comprador, este responde pelos tributos (IPTU e taxas) incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência do contrato, sendo autorizada a compensação de eventuais débitos em aberto com o montante a ser restituído.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de Apelação Cível parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A cessão de direitos sobre imóvel realizada sem a anuência da vendedora é ineficaz perante esta, mantendo-se a legitimidade do contratante originário (ou seu espólio) para pleitear a rescisão contratual. 2. É indevida a taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado ou sem prova de proveito econômico efetivo, celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018. 3. O promitente comprador responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período em que exerceu a posse, autorizando-se a compensação dos débitos com o valor a ser restituído."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 75, VII; CC/2002, art. 884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.350.154/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 11.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.368.956/MS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 30.10.2023; TJ-MT, Apelação Cível 1012367-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 06.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012955-20.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA - CPF: 040.295.311-80 (APELADO), JULIANA THOME SECCO - CPF: 042.164.091-05 (APELADO), JULIANA THOME SECCO - CPF: 042.164.091-05 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE ATIVA DO ESPÓLIO. CESSÃO IRREGULAR. INEFICÁCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVA DE USO EFETIVO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DURANTE A POSSE. COMPENSAÇÃO AUTORIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual ajuizada por espólio de promitente comprador, declarando rescindido o contrato, determinando a restituição de valores com retenção de 25% e afastando a cobrança de taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o espólio possui legitimidade ativa para pleitear a rescisão, diante da alegação de cessão irregular do imóvel a terceiros; (ii) saber se é devida taxa de fruição em contrato anterior à Lei 13.786/2018, considerando a alegação de edificação no lote; (iii) saber se os débitos tributários incidentes sobre o imóvel durante a vigência do contrato podem ser deduzidos do valor a ser restituído.

III. Razões de decidir

3. O espólio do promitente comprador originário detém legitimidade ativa para pleitear a rescisão contratual, sendo ineficaz perante a vendedora qualquer cessão de direitos realizada sem a sua expressa anuência, conforme previsão contratual. Eventual ocupação por terceiros deve ser objeto de demanda autônoma.

4. A Lei no 13.786/2018 não retroage para atingir contratos celebrados antes de sua vigência. A cobrança de taxa de fruição em lotes não edificados ou sem comprovação efetiva de uso e gozo é indevida, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor. No caso, certidão de oficial de justiça atestou a inexistência de moradores no local.

5. Havendo previsão contratual expressa e transmissão da posse ao comprador, este responde pelos tributos (IPTU e taxas) incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência do contrato, sendo autorizada a compensação de eventuais débitos em aberto com o montante a ser restituído.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação Cível parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. A cessão de direitos sobre imóvel realizada sem a anuência da vendedora é ineficaz perante esta, mantendo-se a legitimidade do contratante originário (ou seu espólio) para pleitear a rescisão contratual. 2. É indevida a taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado ou sem prova de proveito econômico efetivo, celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018. 3. O promitente comprador responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período em que exerceu a posse, autorizando-se a compensação dos débitos com o valor a ser restituído."

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 75, VII; CC/2002, art. 884.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.350.154/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 11.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.368.956/MS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 30.10.2023; TJ-MT, Apelação Cível 1012367-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 06.11.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de recurso de
apelação
interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores
ajuizada pelo
ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA
, representado por
JULIANA THOMÉ SECCO
, com o objetivo de reformar parcialmente o decisum no tocante à alegada omissão quanto à preliminar de legitimidade ativa e ao pedido de arbitramento de taxa de fruição pelo período de indisponibilidade do imóvel.

A sentença recorrida (ID 188848441), julgou procedente a ação de rescisão contratual para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 17 de dezembro de 2017, referente ao Lote 02, Quadra 64, do Residencial Rosa Bororo, localizado na Rua Jumbera, nesta cidade de Rondonópolis. O magistrado de primeiro grau determinou que a parte ré procedesse à restituição dos valores pagos pela parte autora em parcela única, com retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, aplicando-se correção monetária pelo INPC a contar do pagamento de cada parcela e juros moratórios de um por cento ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão. A parte ré foi, ainda, condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em dez por cento sobre o valor dado à causa, devidamente atualizado.

O magistrado fundamentou sua decisão no reconhecimento da relação de consumo, no direito potestativo de rescisão contratual por dificuldade financeira, na aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e na fixação do percentual de retenção de vinte e cinco por cento como adequado e suficiente para indenizar as despesas gerais e o rompimento unilateral do contrato, conforme orientação consolidada pela jurisprudência superior. Afastou a retenção de valores a título de Imposto Predial e Territorial Urbano por se tratar de tributo de natureza
propter rem
, manteve a retenção da comissão de corretagem em razão de previsão contratual expressa e aplicou o entendimento firmado no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça quanto ao termo inicial dos juros moratórios.

Inconformada com o teor da sentença, a parte ré opôs embargos de declaração (ID 189719660), alegando a existência de duas omissões relevantes que comprometeriam a integridade da prestação jurisdicional. A embargante sustentou, em sua primeira alegação, que a sentença deixou de se manifestar expressamente sobre a preliminar de legitimidade ativa arguida em contestação, relativa à cessão irregular do imóvel a terceiros sem a devida anuência da vendedora, em clara violação à Cláusula Décima do contrato originário. Argumentou que conforme o Termo de Inventariante acostado aos autos sob o ID 157435558, a Senhora Juliana figura como inventariante e representante legal do Espólio do falecido Senhor Michael Peres de Souza, autor originário do contrato de aquisição do lote objeto da lide, porém eventual cessão de direitos sobre o imóvel não contou com a devida anuência da requerida, em afronta ao disposto na Cláusula Décima do contrato firmado entre as partes. Sustentou que não há nos autos qualquer comprovação da formalização de contrato de cessão ou instrumento que demonstre a concordância da requerida com a suposta transferência, tampouco identificação do pretenso novo adquirente, tratando-se de negociação realizada exclusivamente entre particulares, sem qualquer participação ou ciência da empresa vendedora, o que acarretaria a ineficácia jurídica do referido negócio frente à empresa vendedora.

Argumentou que a requerida não reconhece a suposta cessão de direitos promovida entre o Senhor Michael Peres de Souza e terceiros, inexistindo vínculo jurídico entre a requerida e eventual cessionário, razão pela qual se imporia o reconhecimento da ilegitimidade ativa daqueles que não ostentam a titularidade formal do contrato junto à vendedora, sendo que apenas a Senhora Juliana, na qualidade de inventariante do Espólio do contratante originário, possuiria legitimidade para figurar no polo ativo da presente demanda como representante legal do titular de direitos e obrigações decorrentes do referido contrato.

Em sua segunda alegação, a embargante sustentou que a sentença também não se manifestou sobre a condenação dos compradores ao pagamento da taxa de fruição, afirmando que conforme expressa previsão contratual, os embargados detêm a posse do imóvel desde a data da assinatura do pacto, podendo usar, fruir e dispor do bem da forma que melhor lhes aprouvesse, sem quaisquer restritivos da embargante, a qual somente deveria esperar o recebimento integral do preço visando a extinção da obrigação pelo pagamento. Argumenta, ainda, que comprovou que os embargados detiveram a posse do imóvel desde 17 de dezembro de 2017, por mais de sete anos, devendo pagar indenização em virtude da privação do bem da embargante durante todo período contratual, no importe nunca inferior a meio por cento ao mês do valor do contrato atualizado, a ser devidamente apurado em liquidação de sentença. Sustentou, também, que a possibilidade de indenização a título de taxa de ocupação está pacificada e pode ser arbitrada independentemente do percentual de retenção, que com esta não se confunde, pois a retenção se destina apenas a cobrir despesas administrativas. Sustentou que em face da rescisão do contrato com restituição dos valores pagos pelos embargados, seria ilógico que o período em que o imóvel ficou indisponível para a embargante não fosse remunerado, além das despesas e tributos incidentes pendentes ao longo do mesmo período, tudo a ser compensado do montante a ser restituído, apurando-se o quantum em liquidação de sentença.

Por fim, a embargante requereu o suprimento das omissões apontadas, com o reconhecimento expresso da legitimidade exclusiva da Senhora Juliana na qualidade de inventariante para postular a presente demanda, reconhecendo-se por conseguinte a ineficácia de qualquer cessão informal realizada sem a anuência da requerida, bem como a modificação do dispositivo da sentença para que fosse autorizada a retenção dos valores a título de fruição no percentual nunca inferior a meio por cento ao mês com base no valor atualizado do contrato, por tratar-se de indenização suplementar e autorizada expressamente por lei, no período compreendido entre a formalização do contrato com a entrega da posse até a efetiva restituição à embargante.

Em contrarrazões aos embargos de declaração (ID 338438366), o
ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA
, representado pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, alegou que os embargos de declaração opostos pela parte embargante não mereciam guarida, pois visavam tão somente a rediscussão do mérito da causa e reforma do julgado, o que seria vedado mediante embargos de declaração. Sustentou que há que se pontuar que os embargos declaratórios têm como escopo aperfeiçoar as decisões judiciais eivadas de omissões, obscuridades ou contradições, ou ainda corrigir erro material, sendo defeso o seu manejo para o reexame do julgado, com modificação das conclusões que não decorram direta e inevitavelmente das questões novas trazidas com o fito de sanar o vício apontado.

Argumentou que a omissão caracteriza-se quando o órgão julgador deixa de se manifestar sobre questão relevante posta pelas partes nos autos, capaz de influenciar o resultado do julgamento, o que não seria o caso em desate. Invocou jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso no sentido de que nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, somente se justifica a oposição de embargos de declaração quando a decisão estiver maculada por obscuridade, omissão, contradição ou erro material, sendo que na hipótese os argumentos da parte embargante demonstrariam mero inconformismo com o que foi julgado e pretensão de rediscussão da matéria, de modo que os embargos de declaração não se mostrariam adequados para esse fim.

Especificamente quanto à indenização durante o período de indisponibilidade do imóvel, o embargado sustentou que o Instrumento de Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente à aquisição do Lote 02 foi celebrado em 17 de dezembro de 2017, ou seja, antes da Lei 13.786/2018, que passou a permitir a indenização pela fruição do imóvel. Argumentou que até 28 de outubro de 2018, quando entrou em vigor a nova legislação, não havia previsão legal que suportasse a indenização a título de fruição, sendo a sua cobrança indevida até a promulgação da lei supramencionada.

Sustentou ainda que não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil.

Por fim, o embargado requereu a rejeição dos embargos de declaração, sustentando que a respeitável sentença, ao contrário do que defende a parte embargante, deveria ser mantida pelos seus próprios fundamentos, em razão de estar plenamente amparada nos dispositivos legais que regulam a espécie, não havendo vícios na sentença que justificassem o acolhimento dos embargos declaratórios.

O Juízo de primeiro grau, por meio de decisão do ID 338438367, rejeitou os embargos de declaração.

Irresignada, a parte ré interpôs o presente recurso de apelação (ID 206124697), sustentando que a sentença incorreu em omissão ao não apreciar a preliminar suscitada em contestação relativa à legitimidade ativa da parte apelada, violando o artigo 489, §1o, inciso IV, do Código de Processo Civil, o que imporia a nulidade parcial do decisum. Argumenta que conforme se destacou nos autos, a própria apelada confessou que o comprador originário, seu ex-marido, cedeu o imóvel objeto da lide a terceiro estranho à demanda, possivelmente a Senhora
Beatriz Rodrigues
, todavia tal cessão jamais foi formalizada, tampouco acompanhada da necessária anuência da empresa vendedora, conforme exige a Cláusula Décima do contrato originário.

Sustenta que inexiste prova idônea de que o imóvel tenha sido validamente transferido a terceiro, sendo que perante a apelante a única legítima titular dos direitos e obrigações relativos ao contrato é a Senhora Juliana, inventariante do espólio, conforme Termo de Inventariante acostado aos autos. Argumenta que a situação se resume a um contrato originário de compra e venda entabulado entre a apelante e o Senhor Michael Peres de Souza, plenamente válido e eficaz, e um suposto contrato particular entre o Senhor Michael e terceiro, sem anuência da apelante e sequer comprovado nos autos, portanto juridicamente ineficaz. Sustenta que cabia ao juízo de primeiro grau reconhecer expressamente a legitimidade da Senhora Juliana para a presente demanda, bem como, em caso de decretação da rescisão contratual, determinar a intimação dos atuais ocupantes do imóvel para a desocupação.

No tocante à segunda questão, a apelante sustenta que a sentença quedou-se omissa quanto ao pedido indenizatório relativo à taxa de fruição formulado em contestação, omissão esta que persistiu mesmo após a interposição de embargos de declaração visando ao seu saneamento.

Argumenta que é certo que uma vez decretada a resolução do contrato com a restituição das parcelas pagas, o retorno das partes ao estado anterior seria medida necessária, implicando inclusive no pagamento de indenização pelo tempo em que o imóvel ficou indisponível, ou seja, na posse exclusiva do comprador. Sustenta que referida indenização deve ter por base o valor atualizado do contrato no percentual de meio por cento ao mês, devido desde a data da assinatura do contrato até a efetiva restituição da posse. Invoca o artigo 475 do Código Civil, segundo o qual responde a parte que deu causa à extinção por perdas e danos em decorrência do efeito restitutório da resolução, sendo que no caso foi a apelada quem deu causa à resolução do contrato, impedindo que o instrumento alcançasse sua finalidade social, qual seja, a compra e venda a prazo de uma propriedade. Argumenta que caso o contrato fosse levado a cabo, a apelante teria obtido o lucro que previu com a idealização do empreendimento e que é necessário para que a empresa possa manter suas atividades, sendo que ao declarar o rompimento da relação contratual e negar provimento ao pedido de fixação da taxa de fruição, a sentença recorrida fez com que a empresa amargasse o prejuízo do interrompimento do pagamento das parcelas e ainda não se visse indenizada pelo tempo em que a posse do imóvel esteve disponível à apelada.

Sustenta que no caso em apreço há edificação erigida no lote adquirido, utilizada para fins de moradia, circunstância que torna ainda mais gravosa a rescisão em desfavor da apelante, a qual permanece sem receber qualquer contraprestação, sendo que tal fato por si só já legitima de forma inequívoca a incidência da taxa de fruição. Argumenta que não se pode afastar em casos como o presente o disposto nos artigos 402 e 403 do Código Civil de 2002, que atribuem ao credor o direito de cobrir as perdas e danos, além do que efetivamente deixou de lucrar, com indenização justa.

Por fim, a apelante requereu o reconhecimento da nulidade parcial da sentença por omissão nos termos do artigo 489, §1o, inciso IV, do Código de Processo Civil, subsidiariamente que este Egrégio Tribunal nos termos do artigo 1.013, parágrafo terceiro, inciso IV, do Código de Processo Civil julgue desde logo a preliminar de ilegitimidade ativa declarando como única parte legítima a Senhora Juliana inventariante do espólio para figurar na presente demanda, ainda em caso de decretação da rescisão contratual que seja determinada a intimação dos atuais ocupantes do imóvel para desocupação conforme requerido desde a contestação, no mérito se ultrapassada a preliminar a reforma integral da sentença julgando-se improcedentes os pedidos formulados pela parte apelada, condenando ao pagamento de meio por cento ao mês do valor atualizado do contrato pelo tempo de ocupação do bem uma vez que a apelante ficou impossibilitada de dispor do bem durante esse período, e por fim com o provimento do presente recurso os ônus sucumbenciais deveriam ser alterados na origem passando a fixar-se percentual a título de honorários igualmente em favor dos causídicos da apelante além da distribuição igualitária das custas processuais.

Em contrarrazões ao recurso de apelação (ID 338438373), o
ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA
, por meio da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, sustentou que a respeitável sentença ao contrário do que defende a parte apelante deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos em razão de estar plenamente amparada nos dispositivos legais que regulam a espécie. Quanto à indenização durante o período de indisponibilidade do imóvel, reiterou que o Instrumento de Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente à aquisição do Lote 02 foi celebrado em 17 de dezembro de 2017, ou seja, antes da Lei 13.786/2018, que passou a permitir a indenização pela fruição do imóvel. Argumentou que até 28 de outubro de 2018, quando entrou em vigor a nova legislação, não havia previsão legal que suportasse a indenização a título de fruição, sendo a sua cobrança indevida até a promulgação da lei supramencionada que passou a conter previsão expressa para regular a matéria.

Por fim, pugnou pela manutenção integral da sentença recorrida, reiterando que não há que se falar em indenização durante o período de indisponibilidade do imóvel, que a cláusula penal deve observar os limites do Código de Defesa do Consumidor, que a devolução deve ser em parcela única, e que os juros moratórios devem incidir desde a citação por se tratar de responsabilidade contratual nos termos do artigo 405 do Código Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de recurso de
apelação
interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedente a ação de rescisão contratual ajuizada pelo
ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA
, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinando a restituição dos valores pagos com retenção de vinte e cinco por cento, afastando a pretensão de cobrança de taxa de fruição e determinando a incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

Inicialmente, verifico que o recurso é tempestivo, tendo sido interposto dentro do prazo legal de quinze dias úteis previsto no artigo 1.003, parágrafo quinto, do Código de Processo Civil, considerando a publicação da decisão dos embargos de declaração.

O preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme comprovante acostado aos autos sob o ID 339395865.

A apelante possui legitimidade e interesse recursal, na medida em que sucumbiu em parte de suas pretensões deduzidas em contestação e reiteradas em embargos de declaração.

Presentes, portanto, os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso de apelação.

·

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR OMISSÃO E LEGITIMIDADE ATIVA

A apelante sustenta a nulidade parcial da sentença por omissão quanto à análise da preliminar de legitimidade ativa arguida em contestação, relativa à suposta cessão irregular do imóvel a terceiros sem a anuência da vendedora. Argumenta que caberia ao juízo reconhecer expressamente a legitimidade da Senhora Juliana para a presente demanda, bem como determinar a intimação dos atuais ocupantes do imóvel para a desocupação.

Não obstante a sentença não tenha dedicado tópico específico para tratar da preliminar de legitimidade ativa, a procedência da ação em favor do
ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA
, representado por sua inventariante
JULIANA THOMÉ SECCO
, pressupõe logicamente o reconhecimento da legitimidade da parte autora para figurar no polo ativo da demanda.

O magistrado de primeiro grau, ao analisar o mérito e declarar a rescisão do contrato firmado originalmente com o
de cujus
, implicitamente rejeitou a tese de que a legitimidade pertenceria a terceiros cessionários irregulares.

Ademais, conforme dispõe o artigo 1.013, parágrafo terceiro, inciso IV, do Código de Processo Civil, o tribunal pode julgar desde logo a lide quando a causa estiver em condições de imediato julgamento, suprindo eventual omissão do juízo a quo.

No caso, a ação foi manejada pelo
ESPÓLIO DE MICHAEL PERES DE SOUZA
, representado por sua inventariante, que é a parte legítima para pleitear direitos decorrentes do contrato firmado pelo falecido, nos termos do artigo 75, inciso VII, do Código de Processo Civil.

A própria apelante reconhece que a suposta cessão a terceiros não contou com sua anuência e que, portanto, seria ineficaz perante ela. Assim, a legitimidade para pleitear a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos reside, indubitavelmente, no Espólio do contratante originário.

Quanto ao pedido de intimação de terceiros ocupantes para desocupação, tal pretensão refoge aos limites da lide, que se restringe à rescisão do contrato firmado entre a apelante e o de cujus. Quaisquer providências com relação a terceiros que eventualmente ocupem o imóvel, fato que sequer restou comprovado nos autos — haja vista a certidão do oficial de justiça atestando a inexistência de moradores —, deverão ser pleiteadas através de demanda autônoma, na qual se assegure o contraditório e a ampla defesa aos supostos ocupantes.

Portanto,
REJEITO
a preliminar de nulidade e confirmo a legitimidade ativa do
Espólio de Michael Peres de Souza, representado pela inventariante JULIANA THOMÉ SECCO.

·

DO MÉRITO

o

DA TAXA DE FRUIÇÃO

A controvérsia central do recurso reside na pretensão da apelante de ver fixada taxa de fruição pelo período em que o imóvel permaneceu na posse da parte apelada, sob o argumento de que a indisponibilidade do bem gerou prejuízos e enriquecimento sem causa, independentemente da existência de edificação regular.

A apelante sustenta que o imóvel possui edificação, conforme fotos juntadas aos autos, e que a posse foi exercida por longo período, justificando a indenização. Contudo, a análise detida dos autos revela que o contrato objeto da lide foi celebrado em 17 de dezembro de 2017, ou seja, anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018.

A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que as disposições da Lei no 13.786/2018 não retroagem para atingir contratos celebrados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica. Nesse sentido, transcrevo os seguintes julgados:

"EMENTA 1) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. IRRETROATIVIDADE DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). INAPLICABILIDADE AO CASO. CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI. a) Pretende a Apelante a obtenção do mesmo resultado prático da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), de 27/12/2018, que disciplina questões relativas ao inadimplemento (parcial ou absoluto) em contratos de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou de loteamento. b) Todavia, em homenagem à segurança jurídica, a Lei do Distrato apenas produz efeitos em contratos firmados após a sua vigência. Precedentes dos Tribunais pátrios. c) Reconhecida a inaplicabilidade da Lei ao caso, não há que se falar na obtenção do mesmo resultado prático, analisada a jurisprudência para tanto." (TJ-PR - APL: 00047668320198160075 PR 0004766-83.2019.8.16.0075 (Acórdão), Relator.: Desembargador Leonel Cunha, Data de Julgamento: 23/03/2020, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/03/2020)

"CESSÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Resilição pelos compradores – Contrato anterior à vigência da Lei do Distrato – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, em razão de sua irretroatividade – Adequação da porcentagem estabelecida a título de indenização à vendedora e multa, conforme previsão contratual – Arras confirmatórias que não podem ser retidas - Taxa de fruição indevida por cuidar-se de lote não edificado pela vendedora – Juros de mora devidos do trânsito em julgado – Recurso dos autores desprovido e provida em parte a apelação da ré." (TJ-SP - Apelação Cível: 1065078-73.2022.8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 23/05/2024, 4a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (...) 3. A Segunda Seção desta Corte assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Incidência da Súmula 83 do STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial." (STJ - AgInt no AREsp: 2350154 GO 2023/0128200-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2023)

Além da irretroatividade da lei, a cobrança de taxa de fruição em lotes não edificados ou sem comprovação efetiva de uso e gozo tem sido rechaçada pela jurisprudência, sob o fundamento de ausência de enriquecimento sem causa do comprador. No caso dos autos, embora a apelante tenha juntado fotos alegando a existência de edificação, a certidão do oficial de justiça (ID 168333641) é contundente ao afirmar que não logrou êxito em localizar moradores no imóvel, descrevendo o local como
"terrenos e casas em construção, sem morador a quem indagar".

A prova da efetiva fruição e do proveito econômico obtido pelo comprador é requisito indispensável para a fixação da taxa de ocupação, especialmente em contratos anteriores à Lei do Distrato. A mera disponibilidade do terreno, sem comprovação de moradia ou exploração econômica, não autoriza a indenização. Ademais, eventual ocupação por terceiros, como já mencionado, deve ser objeto de demanda autônoma, inclusive com a possibilidade de cobrança de taxa de fruição contra quem efetivamente estiver usufruindo do bem, se for o caso.

Nesse sentido, transcrevo os seguintes precedentes que corroboram a improcedência do pedido de taxa de fruição nestes autos:

"2) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR EM CASO DE POSSE OU FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. COMPRA DE TERRENO VAZIO (SEM EDIFICAÇÕES). NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O BEM FOI USUFRUÍDO E GOZADO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. a) O pagamento da taxa de fruição e do IPTU só podem ser imputados ao compromissário comprador durante o exercício da posse ou o tempo de fruição do imóvel. Precedentes deste Tribunal. b) No caso, o imóvel adquirido trata-se de terreno vazio (sem edificações), não tendo sido comprovado que o promitente comprador exerceu posse ou usufruiu do bem durante a vigência do contrato, de modo que também não é caso de retenção de despesas relativas ao imposto ou taxa de fruição." (TJ-PR - APL: 00047668320198160075 PR 0004766-83.2019.8.16.0075 (Acórdão), Relator.: Desembargador Leonel Cunha, Data de Julgamento: 23/03/2020, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/03/2020)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (...) 2. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que 'é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa' (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ." (STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023)

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado. (...) 'É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem' (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP)." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

Portanto, considerando a irretroatividade da Lei no 13.786/2018 e a ausência de prova robusta da efetiva fruição econômica do imóvel pela parte apelada, mantenho a sentença que indeferiu o pedido de taxa de fruição.

o

DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL

Por outro lado, assiste razão parcial à apelante no que tange à responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência contratual. Embora a sentença tenha afastado a retenção de IPTU sob o fundamento de ser obrigação
propter rem
, é cediço que, contratualmente, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel é transferida ao promitente comprador a partir da imissão na posse, ainda que precária.

O contrato firmado entre as partes prevê expressamente a responsabilidade do comprador pelos tributos a partir da assinatura do instrumento. Tendo a parte apelada permanecido na posse jurídica do bem desde a celebração do contrato até a sua rescisão, é de rigor que responda pelos débitos de IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel nesse período, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez que a vendedora, ao retomar o imóvel, terá que arcar com tais débitos perante o Fisco.

No caso, a posse foi transmitida contratualmente, e a rescisão se opera por culpa do comprador (inadimplência/desistência). Assim, dou provimento parcial ao recurso neste ponto para autorizar que, além do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), sejam deduzidos do montante a restituir os eventuais débitos de IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência do contrato, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para reformar a sentença no sentido de autorizar a compensação dos valores relativos aos tributos (IPTU e taxas) incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência do contrato, que se encontrarem em aberto, com o montante a ser restituído à parte apelada e apurado em liquidação de sentença, mantendo-se, no mais, a r. sentença recorrida, inclusive quanto ao percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) e a improcedência da taxa de fruição.

Em razão do provimento parcial, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença, afastando a majoração dos honorários advocatícios estabelecidos no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026