Tribunal: TJMT
Processo: 1011311-06.2024.8.11.0015
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou extinto processo de ação reivindicatória cumulada com perdas e danos, sem resolução do mérito, por ausência de condições da ação, com condenação da autora ao pagamento de custas e honorários de R$ 1.500,00, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.
2. A apelante sustenta ter celebrado compromisso de compra e venda quitado em 22/02/2007, apresentando declaração da Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda. atestando a quitação do Lote 05, Quadra 10, Rua Roma, Jardim Itália II, em Sinop/MT. O apelado alega que o imóvel foi vendido a terceiros em 2013, com sucessivas alienações até chegar à sua titularidade.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a comprovação da propriedade mediante registro no cartório de imóveis constitui requisito essencial para a propositura da ação reivindicatória; e (ii) saber se o compromisso de compra e venda quitado, acompanhado de declaração de quitação, possui eficácia probatória suficiente para demonstrar a titularidade do domínio.
III. Razões de decidir
4. A ação reivindicatória constitui instrumento de proteção da propriedade, exigindo prova do domínio, individualização do bem e comprovação da posse injusta. O registro imobiliário é requisito constitutivo do direito de propriedade sobre bens imóveis, conforme artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.
5. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que a comprovação da propriedade registral constitui requisito essencial à propositura da ação reivindicatória. Sem o registro, inexiste prova da propriedade, configurando-se carência de ação por ilegitimidade ativa.
6. A declaração de quitação apresentada não possui força probante para demonstrar a propriedade, tratando-se de mera declaração unilateral sem eficácia registral. O próprio documento ressalva que não serve para lavratura de escritura, evidenciando sua natureza precária.
7. A quitação de valores perante imobiliária não se confunde com aquisição da propriedade, que somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo. O compromisso de compra e venda quitado confere apenas direito pessoal contra o promitente vendedor, não a propriedade do imóvel.
8. A informação de que o imóvel foi alienado a terceiros em 2013, com sucessivas vendas posteriores, evidencia a inexistência de animus domini da apelante e a complexidade da cadeia dominial, demonstrando a ausência de legitimidade ativa.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: "1. A comprovação da propriedade mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis constitui requisito essencial para a propositura da ação reivindicatória, configurando carência de ação por ilegitimidade ativa quando o autor não demonstra a titularidade registral. 2. O compromisso de compra e venda quitado não confere propriedade ao promitente comprador, mas apenas direito pessoal, sendo insuficiente para fundamentar ação reivindicatória."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227, 1.228 e 1.245; CPC, arts. 485, VI, e 85, § 8o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.842.035/MT, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20/02/2024; STJ, REsp 1.152.148/SE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 13/08/2013; TJ-MT, AC 00005006020168110087, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 24/09/2025;.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011311-06.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUCIANA RODRIGUES KNOLL - CPF: 072.978.838-59 (APELANTE), DANIEL ADAMO SIMURRO - CPF: 385.299.738-01 (ADVOGADO), LUCAS EMANUEL DE MELO SALOMAO - CPF: 384.407.108-36 (ADVOGADO), ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (APELADO), CLEUSA TERESINHA HAUBERT - CPF: 576.729.389-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou extinto processo de ação reivindicatória cumulada com perdas e danos, sem resolução do mérito, por ausência de condições da ação, com condenação da autora ao pagamento de custas e honorários de R$ 1.500,00, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

2. A apelante sustenta ter celebrado compromisso de compra e venda quitado em 22/02/2007, apresentando declaração da Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda. atestando a quitação do Lote 05, Quadra 10, Rua Roma, Jardim Itália II, em Sinop/MT. O apelado alega que o imóvel foi vendido a terceiros em 2013, com sucessivas alienações até chegar à sua titularidade.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a comprovação da propriedade mediante registro no cartório de imóveis constitui requisito essencial para a propositura da ação reivindicatória; e (ii) saber se o compromisso de compra e venda quitado, acompanhado de declaração de quitação, possui eficácia probatória suficiente para demonstrar a titularidade do domínio.

III. Razões de decidir

4. A ação reivindicatória constitui instrumento de proteção da propriedade, exigindo prova do domínio, individualização do bem e comprovação da posse injusta. O registro imobiliário é requisito constitutivo do direito de propriedade sobre bens imóveis, conforme artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

5. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que a comprovação da propriedade registral constitui requisito essencial à propositura da ação reivindicatória. Sem o registro, inexiste prova da propriedade, configurando-se carência de ação por ilegitimidade ativa.

6. A declaração de quitação apresentada não possui força probante para demonstrar a propriedade, tratando-se de mera declaração unilateral sem eficácia registral. O próprio documento ressalva que não serve para lavratura de escritura, evidenciando sua natureza precária.

7. A quitação de valores perante imobiliária não se confunde com aquisição da propriedade, que somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo. O compromisso de compra e venda quitado confere apenas direito pessoal contra o promitente vendedor, não a propriedade do imóvel.

8. A informação de que o imóvel foi alienado a terceiros em 2013, com sucessivas vendas posteriores, evidencia a inexistência de animus domini da apelante e a complexidade da cadeia dominial, demonstrando a ausência de legitimidade ativa.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

"1. A comprovação da propriedade mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis constitui requisito essencial para a propositura da ação reivindicatória, configurando carência de ação por ilegitimidade ativa quando o autor não demonstra a titularidade registral. 2. O compromisso de compra e venda quitado não confere propriedade ao promitente comprador, mas apenas direito pessoal, sendo insuficiente para fundamentar ação reivindicatória."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.227, 1.228 e 1.245; CPC, arts. 485, VI, e 85, § 8o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1.842.035/MT, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20/02/2024; STJ, REsp 1.152.148/SE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 13/08/2013; TJ-MT, AC 00005006020168110087, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 24/09/2025;.

R E L A T Ó R I O

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUCIANA

RODRIGUES DE SOUZA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT no bojo da ação reivindicatória c/c perdas e danos, ajuizada em desfavor de
ADALBERTO ORTEGA FERREIRA
, com o objetivo de reformar a, que julgou extinto o processo sem resolução do mérito por ausência de condições da ação, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 1500,00 (um mil e quinhentos reais), cuja obrigação restou suspensa em razão da gratuidade da justiça que lhe foi concedida.

Em suas razões (Id. 334990867), a apelante alega que o magistrado de primeiro grau não deu o correto deslinde ao feito, sustentando que ao contrário do alegado, a ausência do registro não é requisito imprescindível para o prosseguimento da ação, especialmente porque comprovou que celebrou com a proprietária do imóvel um compromisso particular de venda e compra celebrado em 22/02/2007, o qual se encontra devidamente quitado, apresentando como prova uma declaração da Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda., datada de 29 de abril de 2024, atestando que o denominado Lote 05 (cinco), Quadra 10 (dez) localizado na Rua Roma, Jardim Itália II - com área de 360,00 m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), na cidade de Sinop/MT, encontra-se devidamente quitado, em nome de Luciana Rodrigues de Souza e Roberto Knoll.

Para reforçar sua alegação, argumenta que o compromisso de compra e venda firmado entre a apelante e o antigo proprietário comprovam a legitimidade de sua pretensão, sustentando ainda que a propriedade do imóvel restou incontroversa, demonstrando, assim, presentes as condições da ação.

Assim, pugna pela reforma da sentença para que seja determinada a desocupação do imóvel, ratificando a tutela de urgência, sob pena desocupação compulsória, bem como a condenação da parte apelada à demolição do imóvel, entregando-o livre de pessoas e coisas, além do pagamento de indenização pelo tempo de fruição do imóvel no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, além do IPTU mensal e eventuais outros débitos relacionados.

Em contrarrazões (Id. 335262361), o apelado sustenta a ação reivindicatória de imóvel tem como fundamento o direito do proprietário de reaver seu bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha, conforme disposição expressa do artigo 1.228, caput, do Código Civil, invocando a Súmula 280 do STF para sustentar que a comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação.

Aponta que o referido imóvel foi vendido a terceiros no ano de 2013, ocorrendo outras duas vendas após esta data até chegar na pessoa do apelado, de modo que ausente de animus domini da Requerente sobre imóvel, fulminando de vez sua a condições essenciais para propositura ação, inexistindo por parte da apelante a sua legitimidade, o seu interesse de agir e ao mesmo tempo a possibilidade do pedido.

Em reforço, argumenta que muito embora a parte apelante tenha celebrado contrato de compra e venda, idos tempos, não era, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, pois o respectivo registro imobiliário indicava a titularidade de outras pessoas, pleiteando, ao final, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, cumpre verificar a admissibilidade do recurso de apelação interposto. O recurso foi apresentado tempestivamente, conforme se verifica dos autos, observando o prazo legal de quinze dias previsto no artigo 1.003, § 5o, do Código de Processo Civil. A apelante é parte legítima para recorrer, na qualidade de autora da ação originária, e o recurso foi devidamente fundamentado, atendendo aos requisitos do artigo 1.010, inciso III, do mesmo diploma legal. Assim, o recurso deve ser conhecido.

Quanto ao ponto,
a controvérsia central dos autos reside na análise dos requisitos necessários para a propositura da ação reivindicatória
, especificamente quanto à exigência de comprovação da propriedade mediante registro no cartório de imóveis competente, haja vista que o magistrado de primeiro grau acolheu a preliminar de carência de ação por ausência de condições da ação, fundamentando-se na ausência de prova da propriedade registral do imóvel objeto da demanda, extinguindo-se, assim, o feito.

A ação reivindicatória, de natureza petitória, constitui instrumento processual destinado à proteção do direito de propriedade, permitindo ao proprietário reaver seu bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha, conforme preceitua o artigo 1.228 do Código Civil. Trata-se de ação real que tem por escopo a defesa da propriedade em sua plenitude, distinguindo-se das ações possessórias que visam à proteção da posse.

Aliás, o artigo 1.228 do Código Civil, assim dispõe:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1
o
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2
o
São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§ 3
o
O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4
o
O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5
o
No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Já o direito de propriedade imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro encontra-se disciplinado pelos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, que estabelecem o sistema registral como meio de aquisição e prova da propriedade imobiliária. O artigo 1.245 do Código Civil é categórico ao dispor que transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, enquanto o artigo 1.227 estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

Com efeito,

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2
o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Esta sistemática legal reflete a adoção pelo legislador brasileiro do princípio da publicidade registral, que confere segurança jurídica às relações imobiliárias e permite a terceiros conhecer a situação jurídica dos imóveis. registro público constitui, portanto, não apenas meio de prova da propriedade, mas requisito constitutivo do próprio direito real de propriedade sobre bens imóveis.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória constitui requisito essencial à propositura da ação, confira:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. DOCUMENTO ESSENCIAL . AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART . 485, VI, DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1.
"A comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação. Assim, carece de ação o autor que, ao propor a ação petitória, não comprova o domínio sobre a área pleiteada, apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil"
(AgInt no REsp 1 .842.035/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/2/2024, DJe de 5/3/2024).
2. Na espécie, embora a parte autora tenha celebrado contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda automática, não era, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, pois o respectivo registro imobiliário indicava a titularidade de outras pessoas sobre o bem. Correta, portanto, a extinção do feito sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC/2015.3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no REsp: 1637951 AM 2016/0297453-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024)

Nesse mesmo sentido é o entendimento desta egrégia Corte de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – IMISSÃO NA POSSE – CONTRATO DE GAVETA – AUSÊNCIA DE PROPRIEDADE REGISTRADA NA MATRÍCULA – PARTE REQUERIDA QUE TAMBÉM ADQUIRIU O IMÓVEL DA PROPRIETÁRIA MEDIANTE CONTRATO DE GAVETA – IMPOSSIBILIDADE DE SE CONCLUIR POR POSSE INJUSTA – RECURSO DESPROVIDO.
1- Para o ajuizamento de ação reivindicatória são necessários três requisitos específicos, quais sejam “(i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta.” (REsp 1152148/SE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013)
. 2- Além de o imóvel não ser de domínio da agravante, há requisito em específico que também não está comprovado, qual seja a posse injusta da parte agravada. 3- Ambas as partes estão na mesma condição, qual seja de aquisição do imóvel mediante contrato de gaveta, e não são proprietários do imóvel, de modo que imprudente e contraditório se decidir que a posse da parte agravada seria injusta, já que detém o mesmo documento sobre o bem. (TJ-MT 10054612120218110000 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/12/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2021)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE PROPRIEDADE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO AUTOR – PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA FUNDADA EM CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, ESCRITURA DE INVENTÁRIO/PARTILHA E PROCURAÇÃO PÚBLICA – AUSÊNCIA DE MATRÍCULA ATUALIZADA EM NOME DO AUTOR – INEXISTÊNCIA DE DOMÍNIO – ARTS. 1.227 E 1.245 DO CC – AUSÊNCIA DE JUS POSSIDENDI – REMÉDIO PRÓPRIO DO PROPRIETÁRIO – INVIABILIDADE – SENTENÇA REFORMADA, COM ALTERAÇÃO DO SEU FUNDAMENTO, PARA EXTINGUIR O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, ANTE O RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE ATIVA E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (CPC, ART. 485, VI) – RECURSO PREJUDICADO.
A ação reivindicatória, prevista no art. 1.228 do Código Civil, exige prova cumulativa da titularidade dominial, da individualização da coisa e da posse injusta do réu. Nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere mediante registro do título translativo na matrícula do imóvel, inexistindo domínio sem tal formalidade. Não comprovado o domínio registral pelo autor, mas apenas a cessão de direitos hereditários e procuração, resta configurada a ilegitimidade ativa, além da inadequação da via eleita, pois a reivindicatória é remédio típico do proprietário
. Sentença reformada para extinguir o feito sem julgamento do mérito, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC . Recurso prejudicado. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00005006020168110087, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/09/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2025)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA - ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INCLUSÃO AOS AUTOS DE LITISCOSÓRCIO PASSIVO - AUSÊNCIA TITULARIDADE DE DIREITOS NA RELAÇÃO - REGULARIDADE DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DA PARTE AUTORA - REQUISITOS PRESENTES - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, quando entende o magistrado pela suficiência dos elementos juntados ao processo, até porque é cediço que o juiz é o destinatário das provas, lhe sendo facultada a dispensa de provas que entender desnecessárias ou protelatórias, e autorizado o julgamento antecipado da lide, conforme dispõe o art. 355, I, do CPC.
A ação reivindicatória é o meio processual adequado para a defesa da propriedade de bem devidamente individualizado, contra a posse injusta de terceiro. Assim, para sua procedência basta a demonstração da titularidade do domínio da área reivindicada e da posse injusta da outra parte (art. 1.228 do CC/2002).
Presentes os requisitos legais da pretensão deduzida na petição inicial, à procedência do pedido para reconhecimento do direito de propriedade sobre o imóvel reivindicado é medida que se impõe. (TJ-MT - AC: 10000125720208110052, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 28/02/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2023)

RECURSOS DE APELAÇÃO – PRELIMINAR – UNIRRECORRIBILIDADE – NÃO CONHECIMENTO DE SEGUNDA APELAÇÃO INTERPOSTA PELA MESMA PARTE – NULIDADE – DECISÃO QUE REJEITA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS – EXTINÇÃO PELO CANCELAMENTO DA PETIÇÃO INICIAL – DECISÃO EM IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA QUE NÃO SE ESTENDE A TODAS AS AÇÕES – VINCULAÇÃO APENAS AO FEITO QUE É VINCULADA – PAGAMENTO DAS CUSTAS AO FINAL MANTIDA – AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO VÁLIDA – REJEITADA –
AÇÃO REIVINDICATÓRIA – AUSÊNCIA DO TÍTULO DE DOMÍNIO – ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – REQUISITO IMPRESCINDÍVEL PARA COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE
– AÇÕES ANULATÓRIAS – ÁREAS QUE AINDA SÃO DE PROPRIEDADE DE TERCEIROS POR TÍTULOS REGISTRADOS – MATRÍCULAS NÃO DESFEITAS, ANULADAS, EXTINTAS OU RESCINDIDAS POR SENTENÇAS TRANSITADAS EM JULGADO – FÉ PÚBLICA DO SISTEMA REGISTRAL – DIREITO DE DEFESA DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS ASSEGURADO NO DEVIDO PROCESSO LEGAL – IMPOSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO PRESENTE FEITO – CARÊNCIA DE AÇÃO – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – ART. 267, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973, VIGENTE À ÉPOCA – HONORÁRIOS – CONDIZENTES COM O PREVISTO NO ART. 20, §§ 3o E 4o DO CPC/173 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO E RECURSO DOS REQUERIDOS PROVIDO EM PARTE. 1 - “De acordo com o princípio da unirrecorribilidade ou unicidade, a insurgência em relação a todos os tópicos da sentença deve ser feita por meio de um só recurso de apelação . Interpostos dois recursos, de se conhecer apenas o que foi primeiramente protocolado.” (Ap 111436/2016, DESA. MARIA APARECIDA RIBEIRO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 14/05/2018, Publicado no DJE 29/05/2018).

2- Sendo clara a intenção da parte embargante de revisitação da lide, não há que se falar que decisão que rejeita embargos de declaração é nula por falta de fundamentação.

3- Conforme entende o STJ, “a gratuidade de justiça deferida em uma ação não pode estender-se à outra, de forma automática” (AgRg nos EDcl no REsp 1492478/RS), entendimento que deve ser dado às impugnações à assistência judiciária.

4- Devidamente juntada procuração aos autos, dando poderes para representação em juízo, não há que se falar em ausência de representação judicial válida.

5- Para o ajuizamento de ação reivindicatória são necessários três requisitos específicos, quais sejam “(i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta.” (REsp 1152148/SE, Rel . Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013).

6- O registro imobiliário é imprescindível para a comprovação da titularidade do domínio, pois, ausente o registro, não há provas da propriedade, sendo juridicamente impossível o ingresso de ação reivindicatória, devendo, nestes casos, o feito ser extinto sem julgamento do mérito pela ausência de uma das condições da ação, nos termos do art. 267, VI, do CPC/1973.

7- Em que pese a existência de sentenças anulando algumas das matrículas sobre o bem reivindicado, ditas como fraudulentas, existem processos que ainda não transitaram em julgado, de modo que não há certeza do domínio dos autores sobre a área. A dúvida deve se perdurar enquanto os réus, nas anulatórias, exercerem seus direitos de defesa do domínio sobre o imóvel, o que obsta a realização de seu registro.

8- A pessoa indicada no registro público continua sendo vista como proprietária do imóvel até que se comprove que o título foi desfeito, anulado, extinto ou rescindido, e não basta, para ilidir a fé pública que o registro imobiliário se reveste, o ajuizamento de ação tendente a invalidá-lo, enquanto não houver sentença transitada em julgado.

9- Na interpretação dos §§ 3o e 4o do art. 20, mesmo que de forma equitativa, o Magistrado deve arbitrar os honorários de forma condizente com o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação de serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para a execução do serviço no processo, e, não estando o percentual ali aplicado razoável, proporcional e condizente com o trabalho desempenhado pelos advogados e com a regra processual, deve ser majorado. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0002713-76.2013.8.11 .0044, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 28/11/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2023)

O que se verifica é que a orientação jurisprudencial harmoniza-se com o sistema registral brasileiro e com a natureza da ação reivindicatória, que pressupõe a titularidade do direito de propriedade pelo autor. Sem a comprovação adequada da propriedade, falta ao autor interesse de agir e legitimidade ativa para a propositura da demanda, configurando-se hipótese de carência de ação.

A apelante fundamenta sua irresignação na apresentação de declaração emitida pela Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda., datada de 29 de abril de 2024 – Id. 334989413, que atesta a quitação do imóvel em nome de Luciana Rodrigues de Souza e Roberto Knoll. Contudo. Todavia, tal documento não possui força probante suficiente para demonstrar a propriedade do imóvel, tratando-se de mera declaração unilateral de quitação de valores,
sem qualquer eficácia registral
.

A própria declaração apresentada contém ressalva expressa de que
"Este documento não serve para lavratura de escritura, devendo ser emitida minuta com dados atualizados para tal procedimento"
, evidenciando sua natureza precária e sua inadequação para fins de comprovação da propriedade imobiliária, senão vejamos:

Ademais, a quitação de valores perante a imobiliária não se confunde com a aquisição da propriedade, que somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no cartório competente.

Além disso, o apelado ainda traz aos autos a informação de que referido imóvel foi vendido à terceiros em 2013, ocorrendo outras duas vendas após esta data até chegar na pessoa do apelado, o que, uma vez comprovada, demonstraria a inexistência de animus domini por parte da apelante sobre o imóvel, comprometendo definitivamente sua legitimidade para a propositura da ação reivindicatória, de modo que não é possível aferir com segurança a situação jurídica do bem e a legitimidade das partes envolvidas.

Nesse passo, análise das condições da ação deve ser realizada in statu assertionis, ou seja, com base nas alegações e provas apresentadas na petição inicial que, no caso em exame, a apelante não logrou demonstrar, de forma adequada, sua condição de proprietária do imóvel objeto da demanda, limitando-se a apresentar documentos que não possuem eficácia probatória suficiente para tal fim.

O princípio da economia processual e da efetividade da jurisdição recomenda que questões preliminares sejam adequadamente analisadas, evitando-se o prosseguimento de demandas fadadas ao insucesso por ausência de pressupostos essenciais. A extinção do processo sem resolução do mérito, quando configurada a carência de ação, constitui medida que preserva os recursos do Poder Judiciário e evita a perpetuação de litígios infundados.

A interpretação sistemática dos artigos 1.227, 1.228 e 1.245 do Código Civil revela a coerência do sistema registral brasileiro, que condiciona a aquisição da propriedade imobiliária ao registro do título translativo. Esta sistemática não comporta exceções ou interpretações extensivas que possam comprometer a segurança jurídica das relações imobiliárias.

O compromisso de compra e venda, ainda que quitado, não confere ao promitente comprador a propriedade do imóvel, mas apenas direito pessoal contra o promitente vendedor. Para a aquisição da propriedade, faz-se necessária a outorga de escritura pública e seu posterior registro no cartório competente, conforme estabelece a legislação civil.

Por essa razão, considerando os fatos apresentados e a legislação aplicável, verifica-se que a sentença recorrida encontra-se em perfeita consonância com o ordenamento jurídico vigente e com a jurisprudência consolidada pelos Tribunais Superiores.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO, MAS NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou extinto o processo sem resolução do mérito por carência de ação.

Condeno a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com fundamento no artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da demanda e o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte apelada. Fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em razão da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026