Tribunal: TJMT
Processo: 1050268-95.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
­APELAÇÃO CÍVEL n. 1050268-95.2024.8.11.0041.
APELANTE: GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME.
APELADO: EVERTON CARDOSO FERREIRA.
EMENTA:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CORRETORA IMOBILIÁRIA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CDC, ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por empresa corretora de imóveis contra sentença que reconheceu sua responsabilidade solidária, juntamente com os demais fornecedores, pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, em ação indenizatória proposta por consumidor.
2. A apelante sustenta que atuou apenas como intermediadora da negociação imobiliária, sem participação direta na execução do empreendimento, razão pela qual não integraria a cadeia de fornecimento do produto imobiliário, devendo ser afastada sua responsabilização.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se a corretora imobiliária que participou da intermediação da venda de unidade imobiliária integra a cadeia de fornecimento do produto e pode ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
4. O regime jurídico das relações de consumo estabelece a responsabilidade solidária entre todos os fornecedores que participam da cadeia de fornecimento do produto ou serviço, nos termos do art. 7o, p.u., do Código de Defesa do Consumidor. A norma visa assegurar efetiva proteção ao consumidor, parte vulnerável da relação jurídica.
5. No caso concreto, restou evidenciado que a apelante participou da estrutura negocial que viabilizou a comercialização do empreendimento, integrando o ciclo econômico da oferta do produto imobiliário e auferindo vantagem econômica decorrente da intermediação contratual.
6. Nessas circunstâncias, a corretora não pode ser considerada mera espectadora da relação jurídica, pois sua atuação contribuiu diretamente para a formação do vínculo contratual com o consumidor, inserindo-se no complexo empresarial responsável pela oferta do empreendimento.
7. A responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo decorre da própria lógica de distribuição dos riscos da atividade econômica, não sendo razoável exigir que o consumidor identifique, com precisão técnica, as atribuições de cada agente econômico envolvido na comercialização do produto.
8. Demonstrada, portanto, a participação da apelante na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, revela-se juridicamente adequada a manutenção de sua responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. A corretora imobiliária que participa da estrutura negocial de comercialização de empreendimento imobiliário integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1050268-95.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[EVERTON CARDOSO FERREIRA - CPF: 746.410.771-34 (APELADO), CAROLINE FRANCA FERREIRA BATISTA - CPF: 730.797.742-72 (ADVOGADO), ELENICE AZEVEDO CASTRO SILVA - CPF: 512.547.002-34 (ADVOGADO), LUMEN S/A CONSTRUTORA E INCORPORADORA - CNPJ: 01.089.250/0001-02 (APELANTE), JOAO PAULO RODRIGUES PEREIRA - CPF: 898.282.911-34 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), LUMEN S/A CONSTRUTORA E INCORPORADORA - CNPJ: 01.089.250/0001-02 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1050268-95.2024.8.11.0041.

APELANTE:
GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME.

APELADO:
EVERTON CARDOSO FERREIRA.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CORRETORA IMOBILIÁRIA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CDC, ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por empresa corretora de imóveis contra sentença que reconheceu sua responsabilidade solidária, juntamente com os demais fornecedores, pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, em ação indenizatória proposta por consumidor.

2.

A apelante sustenta que atuou apenas como intermediadora da negociação imobiliária, sem participação direta na execução do empreendimento, razão pela qual não integraria a cadeia de fornecimento do produto imobiliário, devendo ser afastada sua responsabilização.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em saber se a corretora imobiliária que participou da intermediação da venda de unidade imobiliária integra a cadeia de fornecimento do produto e pode ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. Razões de decidir

4.

O regime jurídico das relações de consumo estabelece a responsabilidade solidária entre todos os fornecedores que participam da cadeia de fornecimento do produto ou serviço, nos termos do art. 7o, p.u., do Código de Defesa do Consumidor. A norma visa assegurar efetiva proteção ao consumidor, parte vulnerável da relação jurídica.

5.

No caso concreto, restou evidenciado que a apelante participou da estrutura negocial que viabilizou a comercialização do empreendimento, integrando o ciclo econômico da oferta do produto imobiliário e auferindo vantagem econômica decorrente da intermediação contratual.

6.

Nessas circunstâncias, a corretora não pode ser considerada mera espectadora da relação jurídica, pois sua atuação contribuiu diretamente para a formação do vínculo contratual com o consumidor, inserindo-se no complexo empresarial responsável pela oferta do empreendimento.

7.

A responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo decorre da própria lógica de distribuição dos riscos da atividade econômica, não sendo razoável exigir que o consumidor identifique, com precisão técnica, as atribuições de cada agente econômico envolvido na comercialização do produto.

8.

Demonstrada, portanto, a participação da apelante na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, revela-se juridicamente adequada a manutenção de sua responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A corretora imobiliária que participa da estrutura negocial de comercialização de empreendimento imobiliário integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.”

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1050268-95.2024.8.11.0041.

APELANTE:
GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME.

APELADO:
EVERTON CARDOSO FERREIRA.

RELATÓRIO:

Vistos.

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantia Paga cumulada com Indenização por Danos Morais
, ajuizada por
Everton Cardoso Ferreira
.

Conforme narrado na petição inicial, o autor afirmou que, em
21/09/2015
, firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, referente à unidade residencial situada no empreendimento denominado
Residencial Altos dos Imigrantes
, pelo valor total de
R$ 87.000,00
.

O ajuste previa pagamento de sinal, parcelas de entrada e financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal.

Sustentou que o contrato estabelecia prazo de
16 meses para conclusão da obra
, o que levaria a entrega do imóvel até
janeiro de 2017
, admitindo-se tolerância contratual de 180 dias.

Todavia, alegou que o prazo não foi cumprido.

Posteriormente, foi firmado termo de prorrogação fixando nova data para
31/05/2018
, igualmente descumprida.

Relatou que, diante do atraso prolongado, buscou solução administrativa perante o PROCON, sem êxito, e afirmou ter suportado prejuízos financeiros decorrentes do pagamento de aluguel durante o período em que aguardava a entrega do imóvel.

Em razão disso, requereu a
rescisão contratual
, a
restituição das quantias pagas
, estimadas em
R$ 35.000,00
, bem como
indenização por danos morais
no valor de
R$ 100.000,00
.

Após regular instrução processual, com manifestação das partes e ausência de outras provas a produzir, sobreveio
sentença de procedência
, pela qual o Magistrado de primeiro grau
declarou rescindido o contrato
e
condenou solidariamente as rés
ao pagamento de
R$ 35.000,00
, acrescidos de atualização pela taxa SELIC a partir da decisão, bem como ao pagamento de
indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00
, além das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em
20% sobre o valor da condenação
.

Inconformada, a empresa
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.
interpôs recurso de apelação.

Em suas razões, sustenta, em síntese, que atuou apenas como
imobiliária intermediadora
, limitando-se à atividade de corretagem, sem participação na incorporação ou construção do empreendimento.

Argumenta que não integrou a cadeia de fornecimento do produto e que não houve falha na prestação do serviço de corretagem, motivo pelo qual não poderia ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na obra.

Apresentadas
contrarrazões
, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando que a apelante participou da estrutura negocial e integrou a cadeia de fornecimento do empreendimento, motivo pelo qual deve responder solidariamente pelos danos suportados pelo consumidor.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

Voto Mérito:

Egrégia Câmara:

Inicialmente, cumpre delimitar a controvérsia recursal.

A insurgência da apelante restringe-se, essencialmente, à
sua responsabilização solidária pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel
, sob o argumento de que teria atuado apenas como
mera intermediadora do negócio jurídico
, sem participação na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário.

Pois bem.

De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que
a corretora imobiliária, em regra, não responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel
, salvo quando demonstrada sua participação efetiva no empreendimento ou falha na prestação do serviço de corretagem.

Todavia, essa análise deve ser realizada
à luz das circunstâncias concretas do caso
, especialmente considerando o regime jurídico das relações de consumo.

No caso em exame, o Juízo de origem reconheceu que a apelante
participou ativamente da estrutura negocial que viabilizou a comercialização do empreendimento
, integrando o ciclo econômico da oferta do produto imobiliário e percebendo vantagem econômica decorrente da intermediação, circunstância evidenciada pelo próprio contrato firmado entre as partes.

A partir dessa constatação, aplicou-se a regra prevista no
artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor
, segundo a qual todos aqueles que participam da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

A interpretação teleológica da norma consumerista revela que a responsabilidade solidária visa
proteger a parte vulnerável da relação jurídica
, garantindo efetividade à reparação dos danos e distribuindo os riscos da atividade econômica entre os fornecedores.

Nesse contexto, não se pode ignorar que o consumidor, ao adquirir unidade imobiliária em empreendimento ainda em construção, confia na
estrutura empresarial que promove e comercializa o produto
, não sendo razoável exigir que distinga, com precisão técnica, as funções desempenhadas por cada agente econômico envolvido.

Assim, demonstrada a participação da apelante na cadeia de fornecimento do produto imobiliário,
mostra-se juridicamente adequada a responsabilização solidária reconhecida na sentença
.

Neste seguimento:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VINCULAÇÃO INDEVIDA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. INAPLICABILIDADE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CONFIGURADOS. PAGAMENTO REGULAR DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO. IMPROCEDENTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por Echer Empreendimentos Ltda. e outra contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando as rés ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e indenização por danos morais.

2. As apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda., ao argumento de que não participou da relação contratual, e, no mérito, alegam ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, bem como a inexistência de dano moral e excesso no valor fixado.

II. Questões em discussão

3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade passiva; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel foi justificado por caso fortuito ou força maior; (iii) examinar a validade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à concessão do financiamento; e (iv) analisar a configuração e o valor das indenizações por danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

4. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada. Nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, há responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento — construtora, incorporadora e vendedora — sendo inequívoca a participação da Echer Empreendimentos na execução e promoção do empreendimento.

5. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é abusiva, por contrariar o dever de boa-fé e criar desvantagem excessiva ao consumidor, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 996.

6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia não se sustenta, pois ausente demonstração de nexo causal entre as restrições sanitárias e a impossibilidade concreta de cumprimento do prazo contratual. A pandemia, em si, não exonera o fornecedor do dever de entregar o imóvel no prazo ajustado.

7. O atraso de 1 ano e 7 meses após o término da prorrogação contratual caracteriza inadimplemento injustificado e enseja a reparação dos prejuízos materiais. Os lucros cessantes são devidos, na forma do art. 402 do CC/2002, presumindo-se o prejuízo pela privação do uso do bem.

8. Mantém-se o valor fixado a título de danos morais em R$ 6.000,00, quantia proporcional à gravidade da conduta e suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e da função pedagógica da indenização.

9. Reformada parcialmente a sentença apenas para afastar a condenação referente ao reembolso das parcelas de financiamento pagas antes da entrega das chaves, por configurarem cumprimento regular de obrigação contratual junto à instituição financeira financiadora.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso
parcialmente provido
, apenas para excluir da condenação a restituição dos valores pagos a título de financiamento imobiliário junto a instituição financeira financiadora.

Tese de julgamento:

“1. A construtora e a incorporadora que atuam de forma conjunta na execução e comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

2. É abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento, devendo prevalecer a data expressamente pactuada para a conclusão da obra, acrescida apenas do prazo de tolerância.

3. A pandemia da Covid-19, por si só, não configura hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, se não demonstrado nexo causal entre o evento e o descumprimento contratual.

4. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera presunção de danos materiais (lucros cessantes) e enseja indenização por danos morais, quando ultrapassado o mero aborrecimento e frustrada a legítima expectativa do consumidor.”
(N.U 1011816-33.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/10/2025, Publicado no DJE 30/10/2025).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS, DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO C/C PERDA DE CHANCE – AQUISIÇÃO DE LOTE EM ÁREA NÃO REGULARIZADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS – VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO – CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DANO MATERIAL E DE PERDA DE UMA CHANCE – VALOR DA INDENIZAÇÃO MANTIDO – SENTENÇA RATIFICADA –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Demonstrado que as requeridas venderam lote localizado em área ainda não regularizada, induzindo o consumidor à crença de que se tratava de lote integrante do empreendimento “Quintas do Brumado”, conforme material publicitário e cláusulas contratuais ambíguas, configura-se conduta ilícita por violação ao dever de informação.

A corretora de imóveis, ao intermediar o negócio e auferir comissão, integra a cadeia de consumo e responde solidariamente pelos danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço, nos termos dos artigos 14 e 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Ausente prova de que o autor tinha ciência inequívoca da situação jurídica irregular do lote, tampouco restou demonstrado que lhe tenha sido prestada informação clara e adequada a esse respeito, faz
jus
o mesmo aos danos morais experimentados.

A cláusula contratual que remete a obrigação de regularização futura ao comprador é insuficiente para afastar o dever legal de transparência, e, ademais, revela-se abusiva, conforme o artigo 51, inciso I, do CDC.

A condenação ao pagamento de R$15.000,00 a título de danos morais mostrou-se proporcional à gravidade da conduta, ao tempo e esforço despendidos pelo autor para tentar regularizar o imóvel, bem como à frustração decorrente da impossibilidade de registro do lote. Valor adequado à dupla função reparatória e pedagógica da indenização, não se justificando sua majoração nem minoração.

Inexistindo prova de efetivo dano patrimonial ou de frustração objetiva de oportunidade real de vantagem futura, não se configuram os requisitos necessários para a reparação por danos materiais nem por perda de uma chance, conforme jurisprudência consolidada e os artigos 186, 927 e 944 do Código Civil.

Sentença que analisou de forma adequada os fatos e fundamentos jurídicos da causa, merecendo integral manutenção. Apelos conhecidos e desprovidos.”

(N.U 1000468-28.2019.8.11.0024, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2026, Publicado no DJE 24/02/2026).

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Deixo de majorar os honorários advocatícios, uma vez que foram fixados em patamar máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026