Tribunal: TJMT
Processo: 1031041-44.2021.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRADIÇÃO QUANTO AO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO EMBARGANTE – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – RETENÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE 25% MANTIDO – EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos por ambas as partes contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação do comprador, reduzindo o percentual de retenção dos valores pagos de 50% para 25%.
2. O primeiro embargante (comprador) alega contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago, afirmando que o montante correto seria de R$ 5.996,21 e não R$ 2.779,83, como constou na decisão embargada.
3. A segunda embargante (incorporadora) sustenta omissão no acórdão por não ter enfrentado adequadamente a questão relativa à possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64, considerando que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) verificar se existe contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago pelo comprador; e (ii) analisar se houve omissão quanto à aplicação do percentual de retenção previsto na Lei no 13.786/2018 para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
III. Razões de decidir
5. Verifica-se contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago pelo comprador. Na fundamentação, consta que o autor pagou a parcela inicial de R$ 3.500,00 e mais 10 parcelas mensais, totalizando R$ 2.496,21, o que soma R$ 5.996,21. No entanto, em outro trecho, menciona-se que o apelante pagou apenas o valor de R$ 2.779,83.
6. O acórdão enfrentou expressamente a questão relativa ao percentual de retenção, reconhecendo que, embora o contrato tenha sido firmado na vigência da Lei no 13.786/2018 e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, tal percentual mostra-se excessivamente oneroso para o consumidor.
7. A Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 4.591/64, deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual, evitando-se onerosidade excessiva ao consumidor. 8. O percentual de 25% sobre os valores pagos mostra-se suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, revelando-se adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
IV. Dispositivo e tese
8. Embargos de declaração do comprador parcialmente acolhidos. Embargos de declaração da incorporadora rejeitados.
Tese de julgamento: "1. Embora a Lei no 13.786/2018 autorize a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, tal disposição deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual. 2. Em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pela construtora/incorporadora, a título de despesas administrativas e operacionais."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031041-44.2021.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[RAFAEL LIMA DOURADO - CPF: 017.468.781-85 (EMBARGANTE), FLAVIO FERNANDES DOMINGOS DE SIQUEIRA - CPF: 001.451.641-10 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 413 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.755/0001-63 (EMBARGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO CAMARGO FERRARI - CPF: 409.717.388-07 (ADVOGADO), WALKYRIA MATERA - CPF: 383.800.268-70 (ADVOGADO), RAFAEL LIMA DOURADO - CPF: 017.468.781-85 (EMBARGADO), FLAVIO FERNANDES DOMINGOS DE SIQUEIRA - CPF: 001.451.641-10 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 413 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.755/0001-63 (EMBARGANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO
CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM A
PELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRADIÇÃO QUANTO AO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO EMBARGANTE – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – RETENÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE 25% MANTIDO – EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. Caso em exame

1.
Embargos de declaração opostos por ambas as partes contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação do comprador, reduzindo o percentual de retenção dos valores pagos de 50% para 25%.

2.
O primeiro embargante (comprador) alega contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago, afirmando que o montante correto seria de R$ 5.996,21 e não R$ 2.779,83, como constou na decisão embargada.

3.
A segunda embargante (incorporadora) sustenta omissão no acórdão por não ter enfrentado adequadamente a questão relativa à possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64,
considerando que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

II. Questão em discussão

4.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se existe contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago pelo comprador; e (
ii
) analisar se houve omissão quanto à aplicação do percentual de retenção previsto na Lei no 13.786/2018 para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

III. Razões de decidir

5.
Verifica-se contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago pelo comprador. Na fundamentação, consta que o autor pagou a parcela inicial de R$ 3.500,00 e mais 10 parcelas mensais, totalizando R$ 2.496,21, o que soma R$ 5.996,21. No entanto, em outro trecho, menciona-se que o apelante pagou apenas o valor de R$ 2.779,83.

6.
O acórdão enfrentou expressamente a questão relativa ao percentual de retenção, reconhecendo que, embora o contrato tenha sido firmado na vigência da Lei no 13.786/2018 e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, tal percentual mostra-se excessivamente oneroso para o consumidor.

7.
A Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 4.591/64, deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual, evitando-se onerosidade excessiva ao consumidor.

8. O percentual de 25% sobre os valores pagos mostra-se suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos decorrentes do
desfazimento do negócio jurídico, revelando-se adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

IV. Dispositivo e tese

8.
Embargos de declaração do comprador parcialmente acolhidos. Embargos de declaração da incorporadora rejeitados.

Tese de julgamento: "1. Embora a Lei no 13.786/2018 autorize a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, tal disposição deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual. 2. Em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pela construtora/incorporadora, a título de despesas administrativas e operacionais."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por
RAFAEL LIMA DOURADO e RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA
contra acórdão
que, à unanimidade,
deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo primeiro embargante, reduzindo o percentual de retenção dos valores pagos de 50% para 25%.

O primeiro embargante

RAFAEL LIMA DOURADO alega contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago, afirmando que o montante correto seria de R$ 5.996,21 (cinco mil, novecentos e noventa e seis reais e vinte e um centavos) e não R$ 2.779,83 (dois mil, setecentos e setenta e nove reais e oitenta e três centavos), como constou na decisão embargada.

Por sua vez, a segunda embargante RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA sustenta omissão no acórdão por não ter enfrentado adequadamente a questão relativa à possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64, incluído pela Lei no 13.786/2018, considerando que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

No caso em análise, verifica
-se
a existência do vício apontado pel
o
embargante

RAFAEL LIMA DOURADO
.

De fato, há contradição no acórdão quanto ao valor efetivamente pago pelo embargante.

Na fundamentação do acórdão, consta que
"o autor narrou que firmou com a ré, em 13/12/2019, instrumento particular de compromisso de compra e venda para aquisição de unidade autônoma no empreendimento 'RNI Moradas Club Vicente
Bissoni
', no valor de R$ 164.913,24, sendo R$ 70.000,00 provenientes do seu FGTS e R$ 91.515,04 por meio de financiamento bancário. Alegou que pagou a parcela inicial de R$ 3.500,00 e mais 10 parcelas mensais, totalizando R$ 2.496,21."

Somando-se a parcela inicial de R$ 3.500,00 com as 10 parcelas mensais que totalizaram R$ 2.496,21, chega-se ao montante de R$ 5.996,21 (cinco mil, novecentos e noventa e seis reais e vinte e um centavos).

No entanto, em outro trecho do acórdão, consta que
"o apelante pagou apenas o valor de R$ 2.779,83 (dois mil, setecentos e setenta e nove reais e oitenta e três centavos)"
, havendo, portanto, evidente contradição que merece ser sanada.

Assim, acolho parcialmente os embargos de declaração opostos por RAFAEL LIMA DOURADO para reconhecer que o valor correto pago pelo embargante é de R$ 5.996,21 (cinco mil, novecentos e noventa e seis reais e vinte e um centavos), sobre o qual deverá incidir o percentual de retenção de 25% fixado no acórdão.

No que tange aos embargos opostos pela RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA, não vislumbro a alegada omissão. O acórdão enfrentou expressamente a questão relativa ao percentual de retenção, reconhecendo que, embora o contrato tenha sido firmado na vigência da Lei no 13.786/2018 e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, tal percentual mostra-se excessivamente oneroso para o consumidor, considerando as circunstâncias do caso concreto.

Conforme consignado no acórdão,
"embora a Lei no 13.786/2018 autorize a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, tal disposição deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual, evitando-se onerosidade excessiva ao consumidor."

Ademais, o acórdão fundamentou adequadamente a redução do percentual de retenção para 25%, com base na jurisprudência deste Tribunal, citando inclusive precedente de minha relatoria no mesmo sentido.

Portanto, não há omissão a ser sanada, mas mera irresignação da embargante com o resultado do julgamento, o que não autoriza o acolhimento dos embargos de declaração.

Ante o exposto,
acolho parcialmente
os embargos de declaração opostos por RAFAEL LIMA DOURADO apenas para sanar a contradição quanto ao valor efetivamente pago, reconhecendo que o montante correto é de R$ 5.996,21 (cinco mil, novecentos e noventa e seis reais e vinte e um centavos), sobre o qual deverá incidir o percentual de retenção de 25% fixado no acórdão, e
rejeito
os embargos de declaração opostos pela RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026