Tribunal: TJMT
Processo: 1021045-97.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
DIREITO CIVIL, EMPRESARIAL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CLÁUSULA DE PRAZO ESTIMATIVO. ABUSIVIDADE. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por Loteamento Nova Vista SPE Ltda. e Lago de Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda dos Lotes 38, 39 e 40 da Quadra 28 do empreendimento Loteamento Nova Vista Concept, condenando as rés à restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de cláusula penal compensatória e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor.
II. Questão em discussão
Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pandemia da COVID-19 e seus efeitos secundários configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a mora das vendedoras; (ii) verificar a validade da cláusula contratual de prazo estimativo para entrega da infraestrutura do empreendimento; (iii) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das vendedoras, com restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iv) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal contratual em desfavor das fornecedoras inadimplentes; e (v) verificar a configuração dos danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC, não sendo afastada pela aquisição de múltiplos lotes no mesmo empreendimento.
A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade das apelantes, pois os contratos foram celebrados em outubro de 2021, quando os impactos econômicos e logísticos da crise sanitária já eram plenamente conhecidos e previsíveis no setor da construção civil. O risco da atividade empresarial não pode ser transferido ao consumidor.
É abusiva a cláusula contratual que estabelece prazo meramente estimativo para conclusão das obras, sem fixação de termo final objetivo, por impor ao consumidor situação de incerteza e desvantagem exagerada, em afronta ao art. 51, IV, do CDC.
Restou incontroverso o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento além do prazo contratual e do período de tolerância de 180 dias, circunstância que caracteriza mora objetiva e injustificada das vendedoras, legitimando a rescisão contratual por culpa exclusiva das fornecedoras.
Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pelo desfazimento do negócio, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelos compradores, nos termos da Súmula 543 do STJ, abrangendo também a comissão de corretagem, por integrar os desembolsos realizados em razão do negócio jurídico e decorrer de atividade inserida na cadeia de fornecimento das apelantes.
A aplicação do Tema 938 do STJ não afasta a restituição da corretagem em caso de inadimplemento do fornecedor, pois o precedente limitou-se à validade da transferência do encargo ao comprador em contratos regularmente cumpridos.
A inversão da cláusula penal contratual em desfavor das fornecedoras encontra respaldo no Tema 971 do STJ, sendo legítima a fixação da penalidade no percentual de 10% sobre o valor atualizado dos contratos.
O atraso excessivo na conclusão das obras, aliado à ausência de perspectiva concreta de entrega, à manutenção de cobranças contratuais e à necessidade de intervenção judicial para suspensão das cobranças e impedimento de negativação, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.
O valor fixado a título de danos morais revela-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto, observando os parâmetros adotados por esta Corte em hipóteses análogas.
IV. Dispositivo e tese
Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando os contratos são celebrados em momento posterior à plena ciência dos impactos econômicos e logísticos da crise sanitária. 2. É abusiva a cláusula contratual que estabelece prazo meramente estimativo para entrega de empreendimento imobiliário sem definição de termo final objetivo. 3. O atraso injustificado na entrega da infraestrutura do empreendimento autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ. 4. A comissão de corretagem integra os valores restituíveis quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo do fornecedor. 5. A cláusula penal prevista apenas em favor da incorporadora pode ser invertida em desfavor da fornecedora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ. 6. O inadimplemento contratual qualificado, caracterizado por atraso excessivo, ausência de perspectiva concreta de entrega e manutenção de cobranças indevidas, configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 7o, p.u., 25, §1o, 30, 35 e 51, IV; CC, arts. 389, 393, 725, 927 e 944; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 05.06.2023; TJMT, Apelação Cível no 1049041-07.2023.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28.04.2026; TJMT, Apelação Cível no 1040758-63.2021.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, j. 29.04.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021045-97.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANDRE LUIZ MESSIAS E SILVA - CPF: 023.266.101-48 (APELADO), STEPHANIE PAULA DA SILVA - CPF: 052.387.751-05 (ADVOGADO), STEPHANIE PAULA DA SILVA - CPF: 052.387.751-05 (APELADO), LOTEAMENTO NOVA VISTA SPE LTDA - CNPJ: 42.440.329/0001-13 (APELANTE), OSCAR SANTOS DE MORAES MORANDO - CPF: 020.723.101-05 (ADVOGADO), ANNA VICTORIA MARTINS DE REZENDE - CPF: 001.279.311-63 (ADVOGADO), LAGO DE CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 39.501.043/0001-96 (APELANTE), EDUARDO ZAGO MACHADO - CPF: 484.616.281-87 (APELANTE), DARLAN SOUSA OLIVEIRA (APELANTE), SORMANI NEIVA MORONI - CPF: 765.756.084-34 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, EMPRESARIAL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CLÁUSULA DE PRAZO ESTIMATIVO. ABUSIVIDADE. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por Loteamento Nova Vista SPE Ltda. e Lago de Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda dos Lotes 38, 39 e 40 da Quadra 28 do empreendimento Loteamento Nova Vista Concept, condenando as rés à restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de cláusula penal compensatória e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pandemia da COVID-19 e seus efeitos secundários configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a mora das vendedoras; (ii) verificar a validade da cláusula contratual de prazo estimativo para entrega da infraestrutura do empreendimento; (iii) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das vendedoras, com restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iv) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal contratual em desfavor das fornecedoras inadimplentes; e (v) verificar a configuração dos danos morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC, não sendo afastada pela aquisição de múltiplos lotes no mesmo empreendimento.

A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade das apelantes, pois os contratos foram celebrados em outubro de 2021, quando os impactos econômicos e logísticos da crise sanitária já eram plenamente conhecidos e previsíveis no setor da construção civil. O risco da atividade empresarial não pode ser transferido ao consumidor.

É abusiva a cláusula contratual que estabelece prazo meramente estimativo para conclusão das obras, sem fixação de termo final objetivo, por impor ao consumidor situação de incerteza e desvantagem exagerada, em afronta ao art. 51, IV, do CDC.

Restou incontroverso o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento além do prazo contratual e do período de tolerância de 180 dias, circunstância que caracteriza mora objetiva e injustificada das vendedoras, legitimando a rescisão contratual por culpa exclusiva das fornecedoras.

Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pelo desfazimento do negócio, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelos compradores, nos termos da Súmula 543 do STJ, abrangendo também a comissão de corretagem, por integrar os desembolsos realizados em razão do negócio jurídico e decorrer de atividade inserida na cadeia de fornecimento das apelantes.

A aplicação do Tema 938 do STJ não afasta a restituição da corretagem em caso de inadimplemento do fornecedor, pois o precedente limitou-se à validade da transferência do encargo ao comprador em contratos regularmente cumpridos.

A inversão da cláusula penal contratual em desfavor das fornecedoras encontra respaldo no Tema 971 do STJ, sendo legítima a fixação da penalidade no percentual de 10% sobre o valor atualizado dos contratos.

O atraso excessivo na conclusão das obras, aliado à ausência de perspectiva concreta de entrega, à manutenção de cobranças contratuais e à necessidade de intervenção judicial para suspensão das cobranças e impedimento de negativação, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

O valor fixado a título de danos morais revela-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto, observando os parâmetros adotados por esta Corte em hipóteses análogas.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando os contratos são celebrados em momento posterior à plena ciência dos impactos econômicos e logísticos da crise sanitária. 2. É abusiva a cláusula contratual que estabelece prazo meramente estimativo para entrega de empreendimento imobiliário sem definição de termo final objetivo. 3. O atraso injustificado na entrega da infraestrutura do empreendimento autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ. 4. A comissão de corretagem integra os valores restituíveis quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo do fornecedor. 5. A cláusula penal prevista apenas em favor da incorporadora pode ser invertida em desfavor da fornecedora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ. 6. O inadimplemento contratual qualificado, caracterizado por atraso excessivo, ausência de perspectiva concreta de entrega e manutenção de cobranças indevidas, configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2o, 3o, 7o, p.u., 25, §1o, 30, 35 e 51, IV; CC, arts. 389, 393, 725, 927 e 944; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 05.06.2023; TJMT, Apelação Cível no 1049041-07.2023.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28.04.2026; TJMT, Apelação Cível no 1040758-63.2021.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, j. 29.04.2026.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
LOTEAMENTO NOVA VISTA SPE LTDA
e
LAGO DE CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Pedido de Tutela de Urgência movida por
ANDRÉ LUIZ MESSIAS E SILVA
e
STEPHANIE PAULA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, confirmando a tutela provisória de urgência, declarando a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda referente aos Lotes 38, 39 e 40 da Quadra 28 do empreendimento Loteamento Nova Vista Concept, condenando a ré, ora, apelante, a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelos autores, ora, apelados, multa contratual e danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais – Id. 361764413).

A parte apelante argumenta que a sentença merece reforma integral, pois o Juízo de Origem teria incorrido em erro ao reconhecer a mora das apelantes, uma vez que o contrato previa cláusula de prazo estimativo, cuja validade decorreria da complexidade inerente a empreendimentos de loteamento, sujeitos a variáveis exógenas como condições climáticas, licenciamentos ambientais e aprovações de concessionárias, não podendo tal previsão ser reputada abusiva sem violação ao princípio da força obrigatória dos contratos.

Sustenta, ainda, que os efeitos secundários da pandemia de COVID-19 sobre a cadeia produtiva da construção civil, notadamente a escassez e inflação de insumos, a crise logística e a falta de mão de obra qualificada, se estenderam muito além de 2021 e configuraram evento imprevisível em sua magnitude, apto a caracterizar caso fortuito ou força maior e afastar a mora culposa, não havendo nos autos qualquer prova de desídia ou abandono da obra pelas apelantes.

Aduz que os danos morais foram indevidamente reconhecidos, porquanto a aquisição simultânea de três lotes revela nítido perfil de investidor, incompatível com a tese de frustração de expectativa de moradia, e que o mero inadimplemento contratual, segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, não é suficiente para gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que atinjam os direitos da personalidade, o que não teria ocorrido no caso concreto, especialmente considerando que uma das apeladas é advogada e atua em causa própria, condição que afastaria a presunção de vulnerabilidade técnica.

Defende, também, a ilegalidade da condenação à restituição da comissão de corretagem, argumentando que os valores correspondentes, R$ 22.749,00 (vinte e dois mil reais) foram pagos diretamente a terceiros, nunca ingressaram em seu patrimônio, que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e seu resultado útil alcançado com a celebração dos contratos, de modo que a restituição violaria o Tema Repetitivo 938 do STJ, o art. 725 do Código Civil e a vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do mesmo diploma.

Subsidiariamente, sustenta que a rescisão deveria ser imputada à culpa exclusiva ou concorrente dos próprios compradores, que teriam incorrido em comportamento contraditório ao manter os pagamentos regulares durante todo o prazo de tolerância e ajuizar a ação imediatamente após seu encerramento, configurando “
venire contra factum proprium
” e resilição unilateral imotivada, o que atrairia a aplicação da cláusula penal contratual em favor das vendedoras e a retenção dos valores pagos a título de corretagem e despesas administrativas.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento total do recurso, com a reforma integral da sentença e o julgamento de improcedência de todos os pedidos formulados na inicial, reconhecendo-se a ausência de mora ou culpa das apelantes e a resilição unilateral por parte dos apelados, com a consequente inversão integral dos ônus sucumbenciais; ou, subsidiariamente, pelo provimento parcial para afastar a condenação por danos morais, excluir da condenação a obrigação de restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem, reconhecer a rescisão por culpa concorrente ou exclusiva dos apelados com autorização para retenção da cláusula penal contratual, e determinar a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil (Id. 361764415).

Por sua vez, a parte apelada apresentou contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação (Id. 361764425).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
LOTEAMENTO NOVA VISTA SPE LTDA
e
LAGO DE CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Pedido de Tutela de Urgência movida por
ANDRÉ LUIZ MESSIAS E SILVA
e
STEPHANIE PAULA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, confirmando a tutela provisória de urgência, declarando a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda referente aos Lotes 38, 39 e 40 da Quadra 28 do empreendimento Loteamento Nova Vista Concept, condenando a ré, ora, apelante, a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelos autores, ora, apelados, multa contratual e danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais – Id. 361764413).

CONHEÇO
do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade tempestividade, preparo regular e legitimidade recursal, passando ao exame do mérito.

A primeira questão a ser enfrentada diz respeito à natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes. Não há qualquer dúvida de que se trata de relação de consumo, nos exatos termos dos arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. As apelantes são fornecedoras de serviços e produtos no mercado imobiliário, e os apelados são destinatários finais dos lotes adquiridos. A circunstância de terem adquirido três lotes no mesmo empreendimento não desnatura essa qualificação nem afasta a incidência protetiva do CDC, pois o diploma consumerista não condiciona a tutela do consumidor à aquisição de bem único ou à finalidade exclusiva de moradia. Essa premissa é fundamental para o exame de todas as demais questões.

Estabelecida a relação de consumo, passo ao exame da tese central do recurso, que é a suposta ausência de mora das apelantes. Sustentam as recorrentes que a cláusula de prazo estimativo seria válida e que os efeitos secundários da pandemia de COVID-19 configurariam caso fortuito ou força maior, afastando a mora culposa. A tese
não resiste ao menor exame
.

Os contratos foram celebrados em 1o de outubro de 2021. Nessa data, a pandemia de COVID-19 já perdurava há mais de dezoito meses. Seus impactos sobre a cadeia produtiva da construção civil, escassez de insumos, inflação de materiais, desorganização logística e escassez de mão de obra,
já eram amplamente conhecidos, debatidos e precificados pelo mercado
. Não se trata, portanto, de evento superveniente e imprevisível, mas de realidade fática plenamente cognoscível ao tempo da contratação.

O art. 393 do Código Civil é claro ao exigir, para a configuração do caso fortuito ou força maior como excludente de responsabilidade, que o evento seja imprevisível e inevitável.

“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”

Uma empresa do porte das apelantes, atuante no mercado imobiliário, que firma contratos com prazo de entrega para outubro de 2023, dois anos após o início da pandemia, sem incorporar ao seu cronograma os riscos já conhecidos e notórios do setor,
não pode, posteriormente, invocar esses mesmos riscos como causa excludente de sua responsabilidade
. O que as apelantes denominam de "
imprevisibilidade da magnitude dos efeitos secundários
" é, na verdade, uma falha de planejamento e gestão empresarial, cujo ônus não pode ser transferido ao consumidor. O risco da atividade econômica é inerente ao empreendedor e não pode ser socializado com o adquirente, que pagou pelo bem e aguardou o prazo máximo contratual para exigir o cumprimento da obrigação.

A tese da validade da cláusula de prazo estimativo é igualmente insustentável. Cláusulas que estabelecem prazos meramente indicativos, sem fixar uma data final certa e determinada para a entrega do bem, colocam o consumidor em situação de absoluta incerteza e desvantagem exagerada, transferindo-lhe o risco integral do empreendimento. Tal previsão é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, que repudia toda cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada ou seja incompatível com a boa-fé e a equidade.

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”

A anuência formal do consumidor com os termos do contrato de adesão não tem o condão de sanar a abusividade material da cláusula, conforme expressamente dispõe o art. 51, §2o, do mesmo diploma.

“§ 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.”

O argumento de que o princípio do “
pacta sunt servanda”
imporia o respeito à cláusula de prazo estimativo inverte a lógica do sistema: a força obrigatória dos contratos pressupõe a validade das cláusulas pactuadas, e cláusulas abusivas são nulas, não vinculando o consumidor.

O fato objetivo e incontroverso é que as obras de infraestrutura não foram entregues no prazo contratual, tampouco dentro do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias,
que se encerrou em abril de 2024
. Mais do que isso: ao serem contatadas pelos apelados, as próprias apelantes informaram que a nova previsão de conclusão seria apenas para dezembro de 2025,
o que representa um atraso adicional de aproximadamente 20 (vinte) meses além do prazo de tolerância
. Diante desse quadro, a mora das apelantes é objetiva, incontroversa e absolutamente injustificada. O Juízo de Origem acertou ao reconhecê-la.

Reconhecida a mora exclusiva das apelantes, a consequência jurídica é inafastável:
a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras, com a restituição integral de todos os valores pagos pelos compradores
.

Essa é a orientação cristalizada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer
a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor ou construtor
.

Súmula 543 - STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Não há margem para interpretação diversa. A tese subsidiária das apelantes, no sentido de que
a rescisão deveria ser imputada à culpa dos compradores ou à culpa concorrente, não encontra qualquer amparo nos autos
. Não há uma única prova de que os apelados tenham contribuído para o atraso nas obras. Ao contrário, o comportamento dos compradores foi exemplarmente pautado pela boa-fé:
mantiveram o adimplemento regular das parcelas durante todo o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, e somente exerceram o direito de rescisão após o inadimplemento definitivo das vendedoras. Esse comportamento não configura “
venire contra factum proprium”
, em verdade, configura, precisamente, o que se espera de um consumidor de boa-fé
.

O argumento do “
venire contra factum proprium”
merece rejeição expressa, pois parte de uma premissa equivocada. O instituto, derivado da boa-fé objetiva, pressupõe que o comportamento anterior de uma parte tenha criado na outra uma expectativa legítima de que determinada conduta futura seria adotada, e que a contradição posterior dessa expectativa cause prejuízo injusto. No caso dos autos,
o pagamento regular das parcelas durante o prazo de tolerância não criou nas apelantes qualquer expectativa legítima de que os compradores aceitariam atrasos indefinidos além desse prazo
. O prazo de tolerância existe exatamente para
delimitar o limite máximo de espera do consumidor
. Aguardar esse limite antes de exercer o direito de rescisão é um ato de boa-fé, não de oportunismo. A ruptura contratual imediatamente após o encerramento do prazo de tolerância é o exercício regular de um direito, e não comportamento contraditório vedado pelo ordenamento.

Passo ao exame da questão relativa à restituição da comissão de corretagem, que as apelantes sustentam ser indevida com fundamento no Tema Repetitivo 938 do STJ e no art. 725 do Código Civil. A tese, embora apresentada com aparente sofisticação técnica, parte de uma leitura descontextualizada e equivocada dos precedentes invocados.

O Tema 938 do STJ fixou a tese de que
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão
. Essa tese, contudo, foi construída para disciplinar a validade da transferência do encargo ao comprador em contratos regularmente cumpridos, e
não para regular as consequências da rescisão por culpa exclusiva do vendedor
. O Tema 938 não tratou, em nenhum momento, da hipótese de inadimplemento do fornecedor.
Aplicá-lo como fundamento para negar a restituição da corretagem em caso de rescisão por culpa do vendedor é uma extrapolação indevida do precedente, que viola sua “
ratio decidendi
”
.

A Súmula 543 do STJ, por sua vez, é expressa ao determinar a restituição integral das parcelas pagas quando a culpa pela rescisão é exclusiva do vendedor. A questão que se coloca é:
o que integra "os valores pagos"?
A resposta, à luz do CDC e da lógica do sistema de proteção ao consumidor,
é que integram os valores pagos todos os desembolsos realizados pelo comprador em razão e por ocasião do negócio, incluindo a comissão de corretagem
. O argumento de que as apelantes não receberam os valores da corretagem é irrelevante para os apelados, que os desembolsaram em razão de negócio promovido pelas próprias apelantes, em seu estande de vendas, por seus prepostos e parceiros comerciais. O corretor e a empresa BBI integravam a cadeia de fornecimento das apelantes, atuando como seus auxiliares na comercialização do empreendimento.
A responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento é princípio basilar do CDC, consagrado no art. 7o, parágrafo único, e no art. 25, §1o
. Não pode o fornecedor, ao estruturar seu modelo de negócios de forma a transferir ao consumidor o custo da intermediação, pretender, quando inadimplente, que esse mesmo consumidor suporte o prejuízo decorrente de um serviço que, em última análise, não lhe trouxe benefício algum.

O argumento de que o serviço de corretagem foi "
efetivamente prestado
" porque resultou na assinatura do contrato é formalmente correto, mas substancialmente insuficiente.
O resultado útil da corretagem, sob a perspectiva do consumidor, não é a mera formalização do contrato, mas a efetiva aquisição do bem. Se o bem nunca foi entregue por culpa exclusiva do vendedor, o consumidor não obteve o benefício pelo qual pagou
. Negar a restituição da corretagem nesse cenário equivale
a penalizar o consumidor pelo inadimplemento do próprio fornecedor, o que é incompatível com os princípios que regem as relações de consumo
. O prejuízo com a intermediação deve ser suportado por quem deu causa ao desfazimento do negócio, e não por quem foi vítima do inadimplemento. Essa orientação encontra respaldo na jurisprudência desta Corte e do próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que, em casos análogos, tem reconhecido a obrigação de restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, conforme se extrai dos precedentes firmados nas Apelações Cíveis no 1049041-07.2023.8.11.0041 e no 1040758-63.2021.8.11.0041, ambas julgadas por este Tribunal em abril de 2026.

A propósito, vejamos:

“EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO
CÍVEL.
RESCISÃO

CONTRATUAL
. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
.
ATRASO
NA
ENTREGA
DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ALEGADA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO BALÃO.
RECURSO
NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME

Apelação
cível interposta contra sentença que, em
ação
de obrigação de fazer c/c danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
por culpa da construtora, condenando-a à restituição integral de R$ 185.711,32 e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00, em razão do
atraso
na
entrega
da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir qual o valor efetivamente pago pelo consumidor e passível de restituição; (ii) estabelecer se a construtora se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor.
A própria apelante confessa, em contestação, o recebimento de R$ 140.000,00, o que afasta a alegação recursal de pagamento inferior e evidencia contradição em sua defesa.
O autor apresenta comprovantes de pagamento suficientes, enquanto a ré não produz prova apta a demonstrar eventual inadimplemento ou saldo devedor, descumprindo o ônus previsto no art. 373, II, do CPC.
Não se configura exigência de prova negativa, pois incumbia à ré apresentar documentos sob sua posse capazes de demonstrar os valores efetivamente recebidos.
A alegação de ausência de pagamento do valor de “balão” constitui inovação recursal, vedada por não ter sido suscitada na contestação.
O
atraso
na
entrega
da obra caracteriza inadimplemento da construtora, autorizando a
rescisão

contratual
com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
Mantém-se a condenação por danos morais diante do inadimplemento
contratual
qualificado e da frustração da legítima expectativa do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
desprovido.
Tese de julgamento: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel
, admitindo-se a inversão do ônus da prova em favor do consumidor. 2. A confissão da parte ré acerca do recebimento de valores afasta alegações recursais em sentido contrário. 3. Incumbe ao fornecedor comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, especialmente quando detém os documentos pertinentes. 4. Configura inovação recursal a alegação não suscitada em contestação, sendo vedada sua apreciação em grau de
apelação
. 5. O inadimplemento da construtora por
atraso
na obra autoriza a
rescisão

contratual
com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VIII; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-MT,
Apelação
Cível 1004837-63.2021.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 31/03/2026; TJ-MT,
Apelação
Cível 1018389-70.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 25/03/2026.” (N.U 1040758-63.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2026, Publicado no DJE 05/05/2026) (destaquei)

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO
CÍVEL.
RESCISÃO

CONTRATUAL
. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
. CLÁUSULA ABUSIVA.
ATRASO
NA
ENTREGA
. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RECURSO
DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1..
Apelação
cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. contra sentença que, em
ação
de
rescisão

contratual
cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
por culpa exclusiva da ré, condenando-a à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a apelante possui legitimidade passiva para responder pela demanda; (ii) verificar se houve inadimplemento
contratual
apto a justificar a
rescisão
por culpa da vendedora; e (iii) definir a extensão da restituição de valores e a ocorrência de danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
3. A legitimidade passiva da apelante decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento e de sua atuação como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista no CDC.
4..
É abusiva a cláusula
contratual
que vincula o prazo de
entrega
do
imóvel
à assinatura de contrato de financiamento, por violar a boa-fé objetiva e impor desvantagem excessiva ao consumidor, devendo o prazo ser contado da celebração do contrato.
5..
Restou caracterizado o inadimplemento
contratual
da apelante, diante da ausência de comprovação da evolução da obra, da indefinição quanto à
entrega
do
imóvel
e da cobrança de parcelas sem contraprestação adequada.

6..
A alegação de culpa da adquirente pela não obtenção de financiamento não se sustenta, por ausência de prova de negativa formal de crédito e de efetiva submissão ao procedimento bancário.

7..
Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ e da orientação jurisprudencial quanto ao retorno das partes ao status quo ante
.
8..
O dano moral é configurado quando o inadimplemento extrapola o mero descumprimento
contratual
, evidenciando frustração legítima de expectativa e abalo à esfera psíquica do consumidor, circunstância verificada no caso concreto
.
IV. Dispositivo e tese
9.
Recurso
de
apelação
conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. É abusiva a cláusula
contratual
que condiciona o prazo de
entrega
de
imóvel
à obtenção de financiamento, devendo o prazo ser contado da celebração do contrato. 2. Reconhecida a culpa exclusiva do vendedor pelo desfazimento do contrato, é devida a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem. 3. O
atraso
injustificado e a falta de transparência na execução do empreendimento configuram dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X; CDC, arts. 7o, p.u., 30, 35 e 51, I e IV; CC, arts. 389 e 927; Lei no 4.591/1964, art. 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, Tema 938; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 05.06.2023.” (N.U 1049041-07.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2026, Publicado no DJE 05/05/2026) (destaquei)

Quanto à inversão da cláusula penal, a sentença aplicou corretamente o Tema Repetitivo 971 do STJ, que consolidou o entendimento de que,
nos contratos de adesão firmados entre comprador e construtora ou incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. A simetria contratual e a boa-fé objetiva impõem que o mesmo instrumento de pressão que o fornecedor reservou para si em face do comprador seja aplicado em sentido inverso quando é o fornecedor quem descumpre a obrigação. O percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dos contratos, tal como fixado na sentença,
é razoável e proporcional, encontrando amparo na jurisprudência consolidada
. A rejeição dos lucros cessantes, por sua vez, está em perfeita harmonia com o Tema 970 do STJ, que afasta a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, por se tratar de bis in idem. Nesse ponto, a sentença não foi objeto de recurso pelos apelados, de modo que a matéria está preclusa.

Passo ao exame da questão dos danos morais, que as apelantes sustentam inexistentes, invocando o perfil de investidor dos compradores, a natureza do bem (lotes vagos) e a qualificação profissional de uma das apeladas. Nenhum desses argumentos prospera.

Quanto ao perfil de investidor e à natureza do bem, reconheço que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem exigido, em casos de atraso na entrega de imóveis,
a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem o mero inadimplemento contratual para a configuração do dano moral
. Essa orientação, contudo, não conduz ao afastamento da indenização no caso concreto. O que se tem nos autos não é um mero atraso de semanas ou poucos meses, facilmente absorvível no contexto de um investimento imobiliário.
O que se tem é um inadimplemento absoluto e qualificado
:
as obras não foram entregues no prazo contratual, não foram entregues dentro do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, e, quando os apelados buscaram as apelantes para obter informações, foram informados de que a nova previsão era para dezembro de 2025, aproximadamente 20 (vinte) meses além do prazo de tolerância
.

As apelantes não demonstraram, em nenhum momento do processo, qualquer esforço concreto para mitigar o dano, qualquer comunicação proativa com os compradores, qualquer proposta séria de solução. Ao contrário, a postura das apelantes foi de inércia e descaso, tanto que os apelados precisaram recorrer ao Judiciário para obter a suspensão das cobranças e a vedação à negativação de seus nomes, medida que foi inicialmente indeferida em primeiro grau e somente concedida após o provimento do Agravo de Instrumento no 1018114-50.2024.8.11.0000.

Esse conjunto de circunstâncias, atraso de quase 02 (dois) anos além da tolerância, ausência de qualquer perspectiva concreta de entrega, necessidade de recorrer ao Judiciário para suspender cobranças indevidas, incerteza prolongada sobre o destino de um investimento significativo, configura, sim,
a situação excepcional que a jurisprudência do STJ exige para o reconhecimento do dano moral em casos de inadimplemento contratual
.

A frustração aqui não é a do investidor que vê seu ativo valorizar menos do que esperava;
é a frustração de quem pagou por um bem, aguardou o prazo máximo contratual, foi informado de que teria de aguardar mais dois anos, e ainda assim continuou sendo cobrado por parcelas de um contrato cujo objeto não foi entregue
.

Essa situação extrapola o mero dissabor e atinge a esfera da dignidade e da tranquilidade psíquica dos consumidores, configurando o dano moral indenizável. O valor fixado pelo Juízo de Origem de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, é razoável, proporcional e alinhado com os parâmetros desta Corte para casos análogos, não configurando enriquecimento sem causa nem valor irrisório.

A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, inclusive desta Câmara, tem mantido condenações em patamares similares em casos de inadimplemento qualificado de incorporadoras e loteadoras, conforme se verifica nos precedentes firmados nas Apelações Cíveis no 1049041-07.2023.8.11.0041 e no 1040758-63.2021.8.11.0041, vejamos:

“EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO
CÍVEL.
RESCISÃO

CONTRATUAL
. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
.
ATRASO
NA
ENTREGA
DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ALEGADA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO BALÃO.
RECURSO
NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME

Apelação
cível interposta contra sentença que, em
ação
de obrigação de fazer c/c danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
por culpa da construtora, condenando-a à restituição integral de R$ 185.711,32 e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00, em razão do
atraso
na
entrega
da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir qual o valor efetivamente pago pelo consumidor e passível de restituição; (ii) estabelecer se a construtora se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor.
A própria apelante confessa, em contestação, o recebimento de R$ 140.000,00, o que afasta a alegação recursal de pagamento inferior e evidencia contradição em sua defesa.
O autor apresenta comprovantes de pagamento suficientes, enquanto a ré não produz prova apta a demonstrar eventual inadimplemento ou saldo devedor, descumprindo o ônus previsto no art. 373, II, do CPC.
Não se configura exigência de prova negativa, pois incumbia à ré apresentar documentos sob sua posse capazes de demonstrar os valores efetivamente recebidos.
A alegação de ausência de pagamento do valor de “balão” constitui inovação recursal, vedada por não ter sido suscitada na contestação.
O
atraso
na
entrega
da obra caracteriza inadimplemento da construtora, autorizando a
rescisão

contratual
com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
Mantém-se a condenação por danos morais diante do inadimplemento
contratual
qualificado e da frustração da legítima expectativa do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
desprovido.
Tese de julgamento: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel
, admitindo-se a inversão do ônus da prova em favor do consumidor. 2. A confissão da parte ré acerca do recebimento de valores afasta alegações recursais em sentido contrário. 3. Incumbe ao fornecedor comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, especialmente quando detém os documentos pertinentes. 4. Configura inovação recursal a alegação não suscitada em contestação, sendo vedada sua apreciação em grau de
apelação
. 5. O inadimplemento da construtora por
atraso
na obra autoriza a
rescisão

contratual
com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VIII; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-MT,
Apelação
Cível 1004837-63.2021.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 31/03/2026; TJ-MT,
Apelação
Cível 1018389-70.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 25/03/2026.” (N.U 1040758-63.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2026, Publicado no DJE 05/05/2026) (destaquei)

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO
CÍVEL.
RESCISÃO

CONTRATUAL
. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
. CLÁUSULA ABUSIVA.
ATRASO
NA
ENTREGA
. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RECURSO
DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1..
Apelação
cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. contra sentença que, em
ação
de
rescisão

contratual
cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
por culpa exclusiva da ré, condenando-a à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a apelante possui legitimidade passiva para responder pela demanda; (ii) verificar se houve inadimplemento
contratual
apto a justificar a
rescisão
por culpa da vendedora; e (iii) definir a extensão da restituição de valores e a ocorrência de danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
3. A legitimidade passiva da apelante decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento e de sua atuação como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista no CDC.
4..
É abusiva a cláusula
contratual
que vincula o prazo de
entrega
do
imóvel
à assinatura de contrato de financiamento, por violar a boa-fé objetiva e impor desvantagem excessiva ao consumidor, devendo o prazo ser contado da celebração do contrato.
5..
Restou caracterizado o inadimplemento
contratual
da apelante, diante da ausência de comprovação da evolução da obra, da indefinição quanto à
entrega
do
imóvel
e da cobrança de parcelas sem contraprestação adequada.

6..
A alegação de culpa da adquirente pela não obtenção de financiamento não se sustenta, por ausência de prova de negativa formal de crédito e de efetiva submissão ao procedimento bancário.

7..
Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ e da orientação jurisprudencial quanto ao retorno das partes ao status quo ante
.
8..
O dano moral é configurado quando o inadimplemento extrapola o mero descumprimento
contratual
, evidenciando frustração legítima de expectativa e abalo à esfera psíquica do consumidor, circunstância verificada no caso concreto
.
IV. Dispositivo e tese
9.
Recurso
de
apelação
conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. É abusiva a cláusula
contratual
que condiciona o prazo de
entrega
de
imóvel
à obtenção de financiamento, devendo o prazo ser contado da celebração do contrato. 2. Reconhecida a culpa exclusiva do vendedor pelo desfazimento do contrato, é devida a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem. 3. O
atraso
injustificado e a falta de transparência na execução do empreendimento configuram dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X; CDC, arts. 7o, p.u., 30, 35 e 51, I e IV; CC, arts. 389 e 927; Lei no 4.591/1964, art. 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, Tema 938; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 05.06.2023.” (N.U 1049041-07.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2026, Publicado no DJE 05/05/2026) (destaquei)

A metodologia de correção monetária e juros adotada na sentença está em perfeita conformidade com a Lei no 14.905/2024, que alterou o art. 406, §1o, do Código Civil, estabelecendo a aplicação do IPCA/IBGE como índice de correção monetária e da Taxa SELIC como índice de juros, deduzida a correção monetária já embutida. A diferenciação entre as verbas, correção da restituição desde cada desembolso (Súmula 43/STJ) e correção dos danos morais e da multa desde a citação (Súmula 362/STJ), está tecnicamente correta e não merece qualquer reparo.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios, a sentença fixou o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, em observância ao art. 85, §2o, do CPC. Considerando que as apelantes decaíram de praticamente todos os pedidos, os apelados sucumbiram apenas quanto ao pedido de lucros cessantes, que representa parcela mínima da pretensão total, a condenação integral das apelantes nas custas e honorários está correta, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Em sede recursal, tendo em vista o desprovimento do presente recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do art. 85, §11, do CPC, que determina que o tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente, observados os limites dos §§2o e 3o do mesmo artigo.

Considerando o trabalho adicional desenvolvido pelos patronos dos apelados em sede recursal, a complexidade da causa e o valor da condenação,
majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação
.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá em todos os seus termos, e
majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026