Tribunal: TJMT
Processo: 1041132-66.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGITIMIDADE DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO PREVISTA EM CONTRATO. PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO. NÃO COMPROVADOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência requerida nos autos de Ação Declaratória de Ilegitimidade de Cobrança e Nulidade de Regulamento c/c Obrigação de Fazer, Prestação de Contas e Nomeação de Administrador Provisório, na qual a Recorrente pretendia suspender as cobranças relativa à taxa de condomínio e os protestos e negativações oriundas do inadimplemento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão controvertida consiste em verificar se estão presentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano para concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 300 do CPC exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, sendo inviável a concessão da tutela quando ausente qualquer desses requisitos.
4. A análise da tutela de urgência realiza-se em juízo preliminar, incompatível com exame exauriente da controvérsia e com dilação probatória. No caso, a controvérsia acerca da regularidade da formalização condominial, da contratação da administradora e da eventual ciência ou anuência dos adquirentes quanto à cobrança da taxa de condomínio demanda instrução probatória, incompatível com a via estreita da tutela de urgência.
5. A cobrança das taxas ocorre de forma contínua há mais de três anos antes do ajuizamento da Ação, circunstância que fragiliza a alegação de urgência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: A concessão de tutela de urgência exige demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no TP no 3714/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 21.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041132-66.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação de Protesto, Condomínio, Cancelamento de Protesto, Nulidade]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[RODRIGO MOREIRA GOULART - CPF: 032.652.206-99 (ADVOGADO), ASSOCIACAO AMIGOS DO RECANTO DAS AGUAS - CNPJ: 60.817.959/0001-46 (AGRAVANTE), MD CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA - ME - CNPJ: 03.503.796/0001-93 (AGRAVADO), ESTAR BEM ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA - CNPJ: 10.989.751/0001-36 (AGRAVADO), BEM ESTAR ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA - CNPJ: 59.864.795/0001-29 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGITIMIDADE DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO PREVISTA EM CONTRATO. PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO. NÃO COMPROVADOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência requerida nos autos de Ação Declaratória de Ilegitimidade de Cobrança e Nulidade de Regulamento c/c Obrigação de Fazer, Prestação de Contas e Nomeação de Administrador Provisório, na qual a Recorrente pretendia suspender as cobranças relativa à taxa de condomínio e os protestos e negativações oriundas do inadimplemento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão controvertida consiste em verificar se estão presentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano para concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 300 do CPC exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, sendo inviável a concessão da tutela quando ausente qualquer desses requisitos.

4. A análise da tutela de urgência realiza-se em juízo preliminar, incompatível com exame exauriente da controvérsia e com dilação probatória. No caso, a controvérsia acerca da regularidade da formalização condominial, da contratação da administradora e da eventual ciência ou anuência dos adquirentes quanto à cobrança da taxa de condomínio demanda instrução probatória, incompatível com a via estreita da tutela de urgência.

5. A cobrança das taxas ocorre de forma contínua há mais de três anos antes do ajuizamento da Ação, circunstância que fragiliza a alegação de urgência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A concessão de tutela de urgência exige demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.

___________________________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no TP no 3714/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 21.02.2022.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela
Associação Amigos do Recanto das Águas
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação Declaratória de Ilegitimidade de Cobrança e Nulidade de Regulamento c/c Obrigação de Fazer, Prestação de Contas e Nomeação de Administrador Provisório n. 1026846-38.2025.8.11.0015, ajuizada em face de
MD Construtora e Imobiliária Ltda.
,
Estar Bem Administradora de Condomínios Ltda.
e
Bem Estar Administradora de Condomínios
.

O Juiz singular indeferiu o pedido de tutela de urgência que visava a cessação imediata de toda e qualquer cobrança de taxas de condomínio aos adquirentes das chácaras do empreendimento denominado "Condomínio Rural Recanto das Águas"; a baixa e cancelamento de todos os protestos de títulos e inscrições em cadastros de inadimplentes promovidos em nome dos adquirentes; e a abstenção de aplicar quaisquer penalidades como corte de fornecimento de água ou impedimento de acesso às áreas comuns do empreendimento.

A Recorrente alega que os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência foram comprovados.

Defende a ilegitimidade das cobranças de "taxas de condomínio", pois as Agravadas exigem o seu pagamento sem que houvesse condomínio formalmente constituído, em descumprimento à cláusula décima segunda do instrumento particular de compra e venda, a qual condicionava a cobrança à elaboração de convenção ou estatuto condominial.

Afirma que a contratação da Administradora não foi submetida à aprovação dos proprietários e que há indícios de conflito de interesses entre as empresas envolvidas.

Argumenta, ainda, que houve reiterada recusa na prestação de contas e no fornecimento de documentos essenciais.

No tocante ao perigo de dano, menciona que os prejuízos são contínuos e atuais, consistentes em protestos de títulos, inscrições em cadastros de inadimplentes, corte de fornecimento de água e impedimento de acesso às áreas comuns, circunstâncias que configurariam lesão grave e de difícil reparação.

Requer o provimento do Recurso e o deferimento da tutela de urgência.

O pedido liminar foi indeferido (Id. 335062998).

As Recorridas foram intimadas e deixaram de apresentar contraminuta.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela
Associação Amigos do Recanto das Águas
em virtude da decisão que indeferiu a tutela de urgência requerida nos autos da Ação Declaratória de Ilegitimidade de Cobrança e Nulidade de Regulamento c/c Obrigação de Fazer, Prestação de Contas e Nomeação de Administrador Provisório ajuizada em face de
MD Construtora e Imobiliária Ltda.
,
Estar Bem Administradora de Condomínios Ltda.
e
Bem Estar Administradora de Condomínios
.

Ao que ressai dos autos, a Associação ajuizou a Ação e alegou ser representante dos adquirentes de chácaras no empreendimento denominado "Condomínio Rural Recanto das Águas", comercializado pela Recorrida MD Construtora e Imobiliária Ltda.

Sustentou que o Instrumento Particular de Compra e Venda previa, em sua cláusula décima segunda, o pagamento de taxa de condomínio, condicionando expressamente essa cobrança à elaboração de convenção ou estatuto condominial conforme as necessidades do empreendimento.

Afirmou que, apesar dessa previsão contratual, as Recorridas jamais convocaram assembleia geral para aprovação de convenção, regimento interno ou eleição de síndico ou diretoria, tampouco submeteram à deliberação coletiva a contratação da empresa administradora.

Relatou que, desde junho de 2022, a Estar Bem Administradora de Condomínios Ltda. vem cobrando taxas de condomínio com base em Regulamento Interno, sem aprovação dos proprietários.

Argumentou que os adquirentes que se recusam a efetuar o pagamento das taxas têm sido alvo de protestos, cortes de fornecimento de água e impedimento de acesso às áreas comuns.

Requereu, em sede de tutela de urgência, a cessação imediata das cobranças, a baixa dos protestos, a abstenção de aplicação de penalidades e a nomeação da Associação como administradora provisória das áreas comuns.

O Juiz singular indeferiu o pedido de tutela de urgência, o que motivou a interposição deste Recurso.

Nas razões do Recurso, a Recorrente reafirma que os pressupostos autorizadores da tutela de urgência foram demonstrados.

Reitera a ilegitimidade da cobrança, sob a tese de que a taxa foi imposta unilateralmente sem deliberação dos adquirentes.

Assegura que a contratação da Administradora não foi submetida à aprovação dos proprietários e que há indícios de conflito de interesses entre as empresas envolvidas.

Argumenta, ainda, que houve reiterada recusa na prestação de contas e no fornecimento de documentos essenciais.

No tocante ao perigo de dano, menciona que os prejuízos são contínuos e atuais, consistentes em protestos de títulos, inscrições em cadastros de inadimplentes, corte de fornecimento de água e impedimento de acesso às áreas comuns, circunstâncias que configurariam lesão grave e de difícil reparação.

Conforme se verifica, a análise que se realiza nesta fase processual se dá em juízo preliminar, próprio da tutela de urgência, não comportando exame exauriente da matéria controvertida.

Sobre o tema, o artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem, cumulativamente, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A inexistência de qualquer desses requisitos inviabiliza a concessão da medida, ainda que o outro se mostre presente.

No caso, ao menos neste momento processual, não é possível aferir, com a segurança necessária à concessão da tutela de urgência, a alegada ilegitimidade das cobranças.

De fato, o Instrumento Particular de Compra e Venda prevê expressamente a cobrança de taxa de condomínio, nos termos da convenção ou estatuto condominial.

No entanto, a controvérsia instaurada não diz respeito propriamente à existência da obrigação contratual, mas à forma de estruturação da administração e à alegada inexistência de deliberação coletiva válida para sua implementação. A elucidação desses pontos demanda dilação probatória, providências incompatíveis com a cognição sumária própria da tutela de urgência.

Além disso, a alegação de inexistência de formação de condomínio não é suficiente para afastar, neste juízo de cognição sumária, cobranças que vêm sendo realizadas de forma regular e continuada há mais de três anos.

Ademais, questões quanto à eventual recusa pelas Recorridas em prestar contas e fornecer documentos, embora relevante, constitui matéria que deve ser examinada no curso da instrução probatória, mediante o contraditório adequado, não sendo apta, por ora, a fundamentar a concessão de tutela de urgência que suspenda integralmente a administração do empreendimento e as cobranças dela decorrentes.

Dessa forma, a probabilidade do direito, ao menos neste juízo preliminar, não se mostra configurada com a clareza exigida para a concessão da medida de urgência.

De igual forma, o perigo de dano tampouco se verifica na hipótese.

Conforme relatado pela Recorrente, as cobranças de taxas de condomínio são realizadas desde junho de 2022 (mil oitocentos e vinte e dois), ao passo que a Associação foi constituída em fevereiro de 2025 e ajuizou a Ação apenas em setembro de 2025.

Verifica-se, portanto, que o lapso superior a três anos entre o início das cobranças e o ajuizamento da demanda fragiliza a alegação de urgência e afasta, ao menos neste juízo preliminar, o risco de dano iminente ou de comprometimento do resultado útil do processo.

A tutela de urgência destina-se a situações em que a demora na prestação jurisdicional pode acarretar prejuízo irreparável ou de difícil reparação, o que não se constata no caso.

O alegado corte de fornecimento de água e impedimentos de acesso às áreas comuns, embora graves, não foram demonstrados de forma concreta e atual nos autos, tampouco foi evidenciado que essas medidas sejam aplicadas de forma generalizada ou injustificada.

Além disso, ao que parece, o protesto decorre de apontamento lavrado em 25/02/2025, no valor de R$ 7.696.50 (sete mil, seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta centavos), referente ao vencimento em 10/02/2025 e, neste juízo de cognição sumária, não há prova inequívoca de quitação do referido débito ou de causa concreta de inexigibilidade imediata.

Assim, até prova em contrário, o protesto, em tese, é legítimo.

Dessa forma, a decisão agravada não merece reforma, pois a análise dos elementos constantes dos autos, em sede de cognição sumária, não permite concluir pela presença dos requisitos cumulativos exigidos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil.

Nesse sentido:
“A concessão de tutela de urgência condiciona-se à existência do periculum in mora e do fumus boni iuris, exigindo-se que esses requisitos sejam demonstrados primo ictu oculi, diante da impossibilidade de dilação probatória pela via excepcional da tutela provisória de urgência.”
(STJ - AgInt no TP: 3714 SP 2021/0381311-3, Rel. Min. Moura Ribeiro, Data de Julgamento: 21/02/2022).

Ante o exposto,
nego provimento ao Recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026