Tribunal: TJMT
Processo: 1000091-16.2025.8.11.0002
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-04-23
Data de publicação: 2026-05-03

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE LIMPEZA URBANA. LOTEAMENTO COM LICENÇAS AMBIENTAIS ANULADAS. INEXISTÊNCIA DO FATO GERADOR. NULIDADE DAS CDA’S. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo Município de Várzea Grande contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução fiscal opostos por IMF Participações e Empreendimentos Ltda., reconhecendo a não incidência de IPTU e Taxa de Limpeza Urbana nos exercícios de 2020 e 2021, declarando a nulidade das CDA’s e extinguindo a execução fiscal, ao fundamento de que o loteamento teve suas licenças anuladas administrativamente em 2017.
2. O ente municipal sustenta a validade do loteamento com base no registro imobiliário não cancelado, defendendo a incidência do IPTU sobre imóveis situados em zona urbana e a presunção de legitimidade das CDA’s.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se a anulação administrativa das licenças de loteamento, ainda que sem averbação do cancelamento no registro imobiliário, afasta a incidência do IPTU e da Taxa de Limpeza Urbana em exercícios posteriores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O fato gerador do IPTU exige a existência de propriedade urbana juridicamente válida, nos termos do art. 32 do CTN, não sendo suficiente a mera existência formal de registro imobiliário dissociado da realidade jurídica.
5. A Administração Pública, ao anular as licenças do loteamento por ilegalidade originária, desconstitui o suporte jurídico do parcelamento do solo, inviabilizando a individualização dos lotes para fins tributários.
6. A presunção de validade do registro imobiliário não prevalece quando o ato administrativo que lhe deu origem é reconhecido como inválido pela própria Administração.
7. O Direito Tributário exige correspondência entre o lançamento e a realidade material do fato gerador (art. 142 do CTN), vedando a tributação de situações meramente formais.
8. A ausência de loteamento validamente aprovado impede o enquadramento da área como urbana para fins de incidência do IPTU com base no art. 32, §2o, do CTN.
9. A presunção de liquidez e certeza das CDA’s é relativa e foi afastada por prova inequívoca da inexistência do fato gerador.
10. Inaplicabilidade da Súmula 626/STJ, pois a controvérsia não trata de ausência de melhoramentos urbanos, mas de inexistência jurídica do loteamento.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A anulação administrativa das licenças de loteamento afasta a incidência do IPTU quando descaracterizada a base material do fato gerador. 2. A ausência de averbação do cancelamento no registro imobiliário não autoriza a cobrança do tributo quando inexistente loteamento válido.”
Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 32, §2o, 142, 144 e 204; CPC, art. 85, §11; Lei no 6.766/79.
Jurisprudência relevante citada: TJ-RJ, APL no 0281032-55.2011.8.19.0001, Rel. Des. Elton Martinez Carvalho Leme, j. 08.11.2022; TJ-ES, Apelações Cíveis no 0027800-69.2018.8.08.0035 e no 0027796-32.2018.8.08.0035, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000091-16.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Taxa de Coleta de Lixo, IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP]

Parte(s):

[IMF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 20.900.963/0001-59 (APELADO), VICTOR HUMBERTO DA SILVA MAIZMAN - CPF: 523.024.901-34 (ADVOGADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE LIMPEZA URBANA. LOTEAMENTO COM LICENÇAS AMBIENTAIS ANULADAS. INEXISTÊNCIA DO FATO GERADOR. NULIDADE DAS CDA’S. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pelo Município de Várzea Grande contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução fiscal opostos por IMF Participações e Empreendimentos Ltda., reconhecendo a não incidência de IPTU e Taxa de Limpeza Urbana nos exercícios de 2020 e 2021, declarando a nulidade das CDA’s e extinguindo a execução fiscal, ao fundamento de que o loteamento teve suas licenças anuladas administrativamente em 2017.

2. O ente municipal sustenta a validade do loteamento com base no registro imobiliário não cancelado, defendendo a incidência do IPTU sobre imóveis situados em zona urbana e a presunção de legitimidade das CDA’s.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em definir se a anulação administrativa das licenças de loteamento, ainda que sem averbação do cancelamento no registro imobiliário, afasta a incidência do IPTU e da Taxa de Limpeza Urbana em exercícios posteriores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O fato gerador do IPTU exige a existência de propriedade urbana juridicamente válida, nos termos do art. 32 do CTN, não sendo suficiente a mera existência formal de registro imobiliário dissociado da realidade jurídica.

5. A Administração Pública, ao anular as licenças do loteamento por ilegalidade originária, desconstitui o suporte jurídico do parcelamento do solo, inviabilizando a individualização dos lotes para fins tributários.

6. A presunção de validade do registro imobiliário não prevalece quando o ato administrativo que lhe deu origem é reconhecido como inválido pela própria Administração.

7. O Direito Tributário exige correspondência entre o lançamento e a realidade material do fato gerador (art. 142 do CTN), vedando a tributação de situações meramente formais.

8. A ausência de loteamento validamente aprovado impede o enquadramento da área como urbana para fins de incidência do IPTU com base no art. 32, §2o, do CTN.

9. A presunção de liquidez e certeza das CDA’s é relativa e foi afastada por prova inequívoca da inexistência do fato gerador.

10. Inaplicabilidade da Súmula 626/STJ, pois a controvérsia não trata de ausência de melhoramentos urbanos, mas de inexistência jurídica do loteamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
“1. A anulação administrativa das licenças de loteamento afasta a incidência do IPTU quando descaracterizada a base material do fato gerador. 2. A ausência de averbação do cancelamento no registro imobiliário não autoriza a cobrança do tributo quando inexistente loteamento válido.”

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 32, §2o, 142, 144 e 204; CPC, art. 85, §11; Lei no 6.766/79.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-RJ, APL no 0281032-55.2011.8.19.0001, Rel. Des. Elton Martinez Carvalho Leme, j. 08.11.2022; TJ-ES, Apelações Cíveis no 0027800-69.2018.8.08.0035 e no 0027796-32.2018.8.08.0035, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE
em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos dos Embargos à Execução Fiscal opostos por
IMF PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
, que julgou procedente os embargos para reconhecer a não incidência do IPTU e da Taxa de Limpeza nos exercícios 2020 e 2021, declarar a nulidade das CDA’s que instruíram a execução fiscal e extinguir a ação no 1004241-11.2023.8.11.0002.

O Município apelante sustenta que o loteamento permanece válido para fins tributários, por estar regularmente registrado na matrícula no 97.088 (Loteamento Buritis), sem averbação de cancelamento ou suspensão, o que autoriza a incidência do IPTU, independentemente de melhoramentos urbanos.

Alega que o cancelamento do registro de loteamento exige procedimento próprio, judicial ou administrativo, nos termos da Lei no 6.766/79, inexistente no caso.

Afirma, ainda, que eventual questionamento administrativo sobre licenças ambientais não autoriza o cancelamento do registro nem a retroação de efeitos para afastar fatos geradores já ocorridos.

Defende que o lançamento se reporta à data do fato gerador e que, estando os imóveis situados em perímetro urbano, é legítima a incidência do IPTU (arts. 32 e 144 do CTN), sendo irrelevantes discussões administrativas posteriores.

Acrescenta que o registro imobiliário goza de presunção de veracidade e não foi desconstituído.

Sustenta, também, que as inscrições 174554–174714, 175052–175097, 175099–175218 foram confirmadas como localizadas em perímetro urbano pela Coordenadoria de Cadastro e Geoprocessamento – CCGG, configurando o fato gerador do tributo, e que a presunção de liquidez e certeza das CDA’s não foi afastada por prova inequívoca.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os embargos.

Nas contrarrazões, a apelada sustenta que a anulação administrativa da aprovação do loteamento, ocorrida em 2017, é suficiente para afastar a tributação nos exercícios de 2020 e 2021, independentemente de averbação no registro imobiliário (Id. 348143366).

Desnecessária a intervenção ministerial, nos termos da Súmula no. 189 do STJ.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE contra a sentença que julgou procedentes os embargos à execução fiscal, reconhecendo a não incidência do IPTU e da Taxa de Limpeza Urbana (TLU) nos exercícios de 2020 e 2021, declarando a nulidade das Certidões de Dívida Ativa e extinguindo a execução fiscal correlata.

1. Breve histórico do processo

A embargante, ora apelada, sustentou a indevida cobrança de IPTU individualizado sobre os lotes, ao argumento de que o Município anulou, em 2017, as licenças do empreendimento, o que afastaria a validade do parcelamento do solo e implicaria o retorno do imóvel à condição de gleba única, inviabilizando a tributação por unidades autônomas (art. 32, § 2o, do CTN).

Na sentença, o juiz de primeiro grau entendeu que a anulação administrativa das Licenças Prévia e de Instalação do empreendimento impede a configuração do fato gerador do IPTU nos exercícios posteriores (Parecer Técnico no 1713/CGMA/2017), por ausência de parcelamento urbano regularmente aprovado, afastando, ainda, a aplicação da Súmula 626 do STJ, por não se tratar de falta de melhoramentos urbanos, mas de invalidade da individualização dos imóveis.

2. Mérito

A controvérsia cinge-se a verificar se a anulação administrativa das licenças prévia e de instalação do loteamento, ocorrida no ano de 2017, é apta a afastar a incidência do IPTU nos exercícios subsequentes, mesmo diante da ausência de averbação do cancelamento do loteamento no registro imobiliário.

Para a adequada solução da lide, parte-se das premissas normativas aplicáveis.

Nos termos do art. 32 do CTN, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel situado em zona urbana. O §2o do referido dispositivo estabelece que áreas de expansão podem ser consideradas urbanas quando integrantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

(...)

§ 2o A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”

Por sua vez, o art. 142 do CTN impõe que o lançamento tributário observe a realidade material do fato gerador, ao passo que o art. 204 atribui presunção relativa de liquidez e certeza às Certidões de Dívida Ativa:

“Art. 142. Compete privativamente à autoridade administrativa constituir o crédito tributário pelo lançamento, assim entendido o procedimento administrativo tendente a verificar a ocorrência do fato gerador da obrigação correspondente, determinar a matéria tributável, calcular o montante do tributo devido, identificar o sujeito passivo e, sendo caso, propor a aplicação da penalidade cabível.

(...)

Art. 204. A dívida regularmente inscrita goza da presunção de certeza e liquidez e tem o efeito de prova pré-constituída. (...)”

No plano urbanístico, a Lei no 6.766/79 disciplina o parcelamento do solo e prevê a necessidade de registro imobiliário para eficácia perante terceiros.

À luz dessas premissas, observa-se que é incontroverso nos autos que o Município, no exercício de seu poder de autotutela, reconheceu a ilegalidade originária do empreendimento, anulando, ainda em 2017, as licenças prévia e de instalação do loteamento (Parecer Técnico no 1713/CGMA/2017 - Id. 348143352), em razão de sua inviabilidade ambiental, notadamente por incidir sobre área de preservação permanente.

Também é fato incontroverso que o registro imobiliário do loteamento (Matrícula no 97.088 – Id. 348143350) não foi formalmente cancelado ou averbado.

É justamente no conflito entre esses dois elementos — a subsistência formal do registro e a anulação material do ato de aprovação — que se situa o núcleo da controvérsia.

O Município sustenta que, ausente averbação de cancelamento, o registro permanece hígido e suficiente para legitimar a incidência do IPTU, nos termos do art. 32, §2o, do CTN. Todavia, tal argumento não se sustenta quando confrontado com a necessidade de correspondência entre o fato gerador tributário e a realidade jurídica efetiva.

Com efeito, embora o registro imobiliário produza efeitos perante terceiros e goze de presunção de validade, tal presunção não é absoluta nem pode ser dissociada da validade do ato administrativo que lhe dá origem.

No caso, a própria Administração Pública reconheceu a nulidade do empreendimento, desconstituindo os atos que lhe conferiam suporte jurídico. Nesse contexto, a permanência formal do registro não é apta, por si só, a sustentar a incidência tributária.

Adota-se, portanto, a premissa de que, ainda que subsista o registro formal, este não pode prevalecer sobre a realidade jurídica reconhecida pela própria Administração, sob pena de dissociação entre o fato gerador tributário e a situação jurídica efetiva do imóvel.

Não se ignora que a Lei no 6.766/79 prevê procedimento específico para cancelamento do loteamento, com a correspondente averbação no registro de imóveis. Entretanto, tal exigência opera no plano da eficácia registral e da oponibilidade perante terceiros, não sendo suficiente para impor a incidência de tributo quando ausente o próprio pressuposto material exigido pela norma tributária.

O Direito Tributário, regido pelo princípio da legalidade estrita, não admite a tributação de situações meramente formais ou aparentes, exigindo a efetiva ocorrência do fato gerador.

Assim, admitir a incidência do IPTU com fundamento exclusivo em registro formal, desconsiderando a nulidade do ato administrativo de aprovação do loteamento, implicaria tributar realidade juridicamente inexistente, em afronta aos arts. 32 e 142 do CTN.

A jurisprudência pátria tem reconhecido que a inexistência de implementação do loteamento ou a imposição de restrições administrativas que inviabilizem o exercício dos atributos da propriedade afasta a própria materialidade do fato gerador do IPTU.

Nesse sentido:

“(...) 4
. Lotes existentes apenas em projeto, já que a respectiva implantação física se viu obstada por sucessivos decretos declaratórios da área como de utilidade pública para fins de desapropriação
.
5. Óbice intransponível ao exercício do direito de propriedade, não sendo possível reconhecer a existência de relação jurídico-tributária que resulte na obrigação de pagamento do IPTU. 6. Esvaziamento dos atributos inerentes à propriedade, com o consequente desaparecimento da base material do fato gerador do tributo
. 8. Desprovimento do recurso.”
(TJ-RJ - APL: 02810325520118190001 202000191493, Relator: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 08/11/2022, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/11/2022) (g.n.)

Em linha semelhante, há julgado no sentido de que, reconhecida pelo próprio ente público a inviabilidade ou não implementação de parcela do loteamento, não se configura o fato gerador do IPTU, sendo indevida a cobrança tributária sobre unidades que não chegaram a se materializar no plano fático-jurídico (TJ-ES, Apelações Cíveis no 0027800-69.2018.8.08.0035 e no 0027796-32.2018.8.08.0035, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida).

Embora tais julgados tratem de hipóteses de não implementação ou cancelamento formal de loteamentos, sua
ratio decidendi
deve ser aplicada ao caso concreto, pois igualmente evidenciam que o tributo não pode incidir quando ausente a base material que justifica sua cobrança.

Também não procede a alegação de violação ao art. 144 do CTN. A anulação das licenças ocorreu em 2017, portanto, antes dos exercícios de 2020 e 2021, de modo que, à época dos fatos geradores, o empreendimento já se encontrava juridicamente desconstituído.

Quanto à presunção de liquidez e certeza das Certidões de Dívida Ativa, prevista no art. 204 do CTN, cumpre ressaltar que se trata de presunção relativa, que cede diante de prova inequívoca em sentido contrário. No caso, a própria Administração reconheceu a inviabilidade e a nulidade do empreendimento, o que afasta o suporte fático necessário à constituição válida do crédito tributário.

De igual modo, o fato de os imóveis estarem inseridos em perímetro urbano não é suficiente para legitimar a incidência do IPTU, uma vez que, nos termos do art. 32, §2o, do CTN, é imprescindível a existência de loteamento validamente aprovado, requisito que não se verifica na hipótese.

Importa ainda destacar que a controvérsia dos autos não se confunde com a hipótese tratada na Súmula 626 do Superior Tribunal de Justiça que dispõe
"A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1o, do CTN"
, pois, no caso, não se discute a ausência de melhoramentos urbanos, mas a própria inexistência jurídica de loteamento válido, circunstância que impede a incidência do tributo.

Dessa forma, reconhecida a anulação do ato de aprovação do loteamento por ilegalidade originária, resta esvaziado o suporte jurídico que autorizaria a individualização dos imóveis para fins tributários, devendo a área ser considerada como gleba única, incompatível com a cobrança de IPTU por unidades autônomas.

Por consequência, também se revela indevida a cobrança da Taxa de Limpeza Urbana, por sua natureza vinculada à prestação de serviços em unidades individualizadas que, no caso, não possuem existência jurídica válida.

Em tais condições, a sentença que reconheceu a inexigibilidade dos créditos tributários deve ser integralmente mantida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios em 2% sobre o valor anteriormente fixado, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2026