Tribunal: TJMT
Processo: 1023958-57.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:
ementa: direito civil e direito do consumidor. apelação cível. ação de revisão contratual c/c consignação em pagamento e repetição de indébito. compra e venda de imóvel. alienação fiduciária. incidência do código de defesa do consumidor. ausência de cláusula sobre sistema de amortização. cobrança superior ao pactuado. restituição simples dos valores pagos a maior. manutenção da sentença. recurso desprovido.
i. caso em exame
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação revisional de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, com pedidos cumulados de consignação em pagamento, repetição de indébito e danos morais, para declarar a desconformidade das cobranças realizadas com o contrato, determinar a observância dos parâmetros contratuais de correção pelo IPCA e juros de 12% ao ano, autorizar a compensação dos depósitos judiciais e condenar os réus à restituição simples de valores pagos a maior, no montante de R$ 153.620,49.
ii. questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato firmado entre o autor e a incorporadora; (ii) saber se os valores cobrados pelas apelantes estão em conformidade com as cláusulas contratuais, em especial quanto ao sistema de amortização e à incidência de correção monetária e juros.
iii. razões de decidir
3. A relação contratual estabelecida entre o autor e a incorporadora, não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, configura relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no STJ (REsp 2.214.652/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 24.11.2025).
4. A perícia contábil constatou que as cobranças realizadas não observaram os parâmetros pactuados, especialmente por adotar sistema de amortização pela Tabela Price não previsto no contrato e apurar valores superiores aos devidos, resultando em saldo favorável ao consumidor.
5. Ausente impugnação técnica eficaz ao laudo pericial, o conjunto probatório confirma a ocorrência de cobranças indevidas e autoriza a restituição dos valores pagos a maior, de forma simples, diante da caracterização de engano justificável, conforme art. 42, p.u., do CDC.
iv. dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária firmada entre consumidor e incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário. 2. É devida a restituição, na forma simples, dos valores pagos a maior quando comprovado, mediante perícia contábil, que os encargos cobrados não observaram os parâmetros contratuais estabelecidos.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023958-57.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Revisão do Saldo Devedor, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0002-07 (APELANTE), ANDRE LUIS FEDELI - CPF: 260.857.338-01 (ADVOGADO), RICARDO GAZZI - CPF: 261.065.008-60 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), BANCO RODOBENS S.A. - CNPJ: 33.603.457/0001-40 (APELANTE), WILSON GOMES PEREIRA - CPF: 230.161.081-00 (APELADO), JULIO CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 808.770.791-53 (ADVOGADO), SOFIA ALEXANDRA DE MOURA COELHO DE VILLAS BOAS DE MASCARENHA - CPF: 594.704.101-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e direito do consumidor. apelação cível. ação de revisão contratual c/c consignação em pagamento e repetição de indébito. compra e venda de imóvel. alienação fiduciária. incidência do código de defesa do consumidor. ausência de cláusula sobre sistema de amortização. cobrança superior ao pactuado. restituição simples dos valores pagos a maior. manutenção da sentença. recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação revisional de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, com pedidos cumulados de consignação em pagamento, repetição de indébito e danos morais, para declarar a desconformidade das cobranças realizadas com o contrato, determinar a observância dos parâmetros contratuais de correção pelo IPCA e juros de 12% ao ano, autorizar a compensação dos depósitos judiciais e condenar os réus à restituição simples de valores pagos a maior, no montante de R$ 153.620,49.

ii. questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato firmado entre o autor e a incorporadora; (ii) saber se os valores cobrados pelas apelantes estão em conformidade com as cláusulas contratuais, em especial quanto ao sistema de amortização e à incidência de correção monetária e juros.

iii. razões de decidir

3. A relação contratual estabelecida entre o autor e a incorporadora, não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, configura relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no STJ (REsp 2.214.652/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 24.11.2025).

4. A perícia contábil constatou que as cobranças realizadas não observaram os parâmetros pactuados, especialmente por adotar sistema de amortização pela Tabela Price não previsto no contrato e apurar valores superiores aos devidos, resultando em saldo favorável ao consumidor.

5. Ausente impugnação técnica eficaz ao laudo pericial, o conjunto probatório confirma a ocorrência de cobranças indevidas e autoriza a restituição dos valores pagos a maior, de forma simples, diante da caracterização de engano justificável, conforme art. 42, p.u., do CDC.

iv. dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária firmada entre consumidor e incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário. 2. É devida a restituição, na forma simples, dos valores pagos a maior quando comprovado, mediante perícia contábil, que os encargos cobrados não observaram os parâmetros contratuais estabelecidos.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA, RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e BANCO RODOBENS S/A contra a sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da “Ação Ordinária de Revisão Contratual c/c Consignação em Pagamento, Repetição de Indébito c/c Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada” (Proc. no 1023958-57.2021.8.11.0041), ajuizada por WILSON GOMES PEREIRA em desfavor das apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: declarar que os valores cobrados pelas requeridas estavam em desacordo com o contrato firmado entre as partes; determinar que as requeridas cumprissem o valor de parcela conforme o contrato, considerando a correção monetária pelo IPCA e juros de 12% ao ano, nos termos do laudo pericial; autorizar a compensação dos valores depositados em juízo nas parcelas correspondentes, dando às requeridas quitação às mesmas; condenar as requeridas solidariamente a restituírem ao autor, de forma simples, os valores pagos a maior, no montante de R$ 153.620,49, corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de mora de 1% ao mês (cf. Id. no 341002483).

Em suas razões recursais, as apelantes sustentam que o contrato firmado entre as partes constitui Instrumento Particular de Compra e Venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, cujos créditos foram cedidos à instituição financeira Banco Rodobens S/A, de modo que não haveria possibilidade de aplicação dos preceitos do Código de Defesa do Consumidor, existindo legislação específica ao caso, qual seja, a Lei no 9.514/97.

Argumentam que nunca houve intenção de enriquecimento ilícito, haja vista que apenas seguiram e aplicaram as cláusulas previstas no contrato e aceitas pelo devedor fiduciante. Afirmam que, conforme expressamente previsto nos itens 2.3 e 2.3.1 da Cláusula Segunda do contrato, a fim de manter o equilíbrio contratual, todas as parcelas seriam reajustadas mensalmente pelo IPCA, tomando-se como índice de reajuste o divulgado no mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação.

Aduzem que se deveria tomar como valor base para reajuste o da última prestação paga, e não como supostamente fez o perito. Sustentam que o acréscimo da correção monetária só é conhecido após o decurso do mês, nunca na contratação, e que a natureza da correção monetária é de reposição da corrosão da moeda, devendo ser sempre agregada ao objeto da correção, no caso, às parcelas mensais.

Esclarecem que o empréstimo é calculado pelo sistema de amortização Tabela Price e corrigido mensalmente pelo IPCA e taxa de juros prefixada, não havendo abusividade ou ilegalidade. Ressaltam que a periodicidade da atualização monetária é perfeitamente legal, uma vez que o artigo 46 da Lei 10.931/2004 veda o reajuste mensal das parcelas do preço do imóvel apenas em contratos com prazo inferior a 36 meses, o que não é o caso do contrato em comento, pactuado com prazo de 180 meses.

Pedem, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos do apelado, com sua exclusiva condenação ao pagamento dos ônus de sucumbência (cf. Id. no 341002484).

O apelado oferta contrarrazões pugna pelo improvimento do apelo e pela condenação dos recorrentes ao pagamento de honorários sucumbenciais recursais (cf. Id. no 341002488).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária - Cuiabá Iii - Spe Ltda, Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Banco Rodobens S/A contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Ordinária de Revisão Contratual c/c Consignação em Pagamento, Repetição de Indébito c/c Danos Morais, movida por Wilson Gomes Pereira, para: declarar que os valores cobrados pelas requeridas estavam em desacordo com o contrato firmado entre as partes; determinar que as requeridas cumprissem o valor de parcela conforme o contrato, considerando a correção monetária pelo IPCA e juros de 12% ao ano; autorizar a compensação dos valores depositados em juízo nas parcelas correspondentes; condenar as requeridas solidariamente a restituírem ao autor, de forma simples, os valores pagos a maior, no montante de R$ 153.620,49.

Em suas razões recursais, as apelantes sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de contrato com alienação fiduciária regido pela Lei no 9.514/97, alegando que os valores cobrados estão em conformidade com as cláusulas contratuais e que o sistema de amortização pela Tabela Price com correção mensal pelo IPCA é perfeitamente legal.

A r. sentença recorrida assim fundamentou:

“Faz-se necessário elucidar que o caso em análise versa sobre relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2o e 3o do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.

[...] O laudo pericial concluiu que os valores cobrados pelas requeridas não estão de acordo com o pactuado no contrato.

O perito constatou que foi utilizado o sistema de amortização pela Tabela Price, embora não haja cláusula no contrato fazendo referência ao sistema de amortização utilizado. Verificou ainda que o autor realizou pagamentos a maior do que deveria ter feito, conforme demonstrado no Apêndice IV do laudo complementar.

[...] Ao confrontar as parcelas devidas conforme as disposições contratuais com os valores efetivamente pagos e os ainda pendentes, o perito apurou um saldo favorável ao autor de R$ 45.759,36 (quarenta e cinco mil, setecentos e cinquenta e nove reais e trinta e seis centavos). Corrigido a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora desde a data da citação, esse valor atinge o montante de R$ 153.620,49.”

Elucidados os fatos, passa-se à análise do mérito.

A controvérsia recursal cinge-se a verificar: a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato firmado entre as partes; e a regularidade dos valores cobrados pelas apelantes em face dos parâmetros contratuais.

Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

As apelantes sustentam que o contrato firmado entre as partes constitui Instrumento Particular de Compra e Venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei no 9.514/97, o que afastaria a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A tese não merece acolhimento.

Da análise dos autos, verifica-se que o contrato foi firmado diretamente entre o autor/apelado, na qualidade de consumidor, e a primeira apelante, Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária, cuja atividade econômica é a construção de edifícios e incorporação de empreendimentos imobiliários, não se tratando de instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Imobiliário.

Com efeito, a relação contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, firmada diretamente com incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que:

“A relação contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, firmada diretamente com a incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sendo indevida a capitalização mensal de juros remuneratórios, por ausência de autorização legal específica para operadores do SFI.”

(STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.214.652/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025).

Ademais, ainda que se admita a aplicação da Lei no 9.514/97 aos contratos de alienação fiduciária firmados fora do Sistema Financeiro Imobiliário, conforme Tema 1.095/STJ, tal circunstância não afasta a incidência dos princípios consumeristas, conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça:

“Não se configura afronta aos arts. 4o, 6o, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a aplicação da Lei no 9.514/97 não exclui a incidência dos princípios consumeristas, mas apenas define o regime jurídico especial de execução da garantia fiduciária, inexistindo cláusulas abusivas no contrato.”

(STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.198.995/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025).

Portanto, correta a r. sentença ao reconhecer a relação de consumo e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso.

Da regularidade dos valores cobrados

As apelantes alegam que os valores cobrados estão em conformidade com as cláusulas contratuais, argumentando que o sistema de amortização pela Tabela Price com correção mensal pelo IPCA é perfeitamente legal.

Todavia, a perícia contábil realizada nos autos concluiu de forma diversa.

O perito judicial, ao responder aos quesitos formulados pelas partes, expressamente consignou que: a cobrança perpetrada pelas apelantes não correspondia aos parâmetros contratualmente estabelecidos; a forma de amortização (Tabela Price) não estava prevista contratualmente; houve cobranças em valores superiores ao efetivamente devido; existem valores a restituir ao apelado; e o contrato foi quitado pelo autor.

O ponto controvertido fixado na decisão saneadora foi justamente “verificar se a evolução do saldo devedor e das parcelas mensais está em conformidade com os parâmetros contratuais, ou seja, se os encargos cobrados nas parcelas, incluindo juros, correção e seguros, estão de acordo com o que foi estipulado nas cláusulas do contrato”.

A conclusão pericial foi clara ao constatar que os valores cobrados pelas apelantes destoavam do pactuado contratualmente, apurando-se saldo favorável ao autor de R$ 45.759,36, que, corrigido e acrescido de juros de mora desde a citação, atingiu o montante de R$ 153.620,49.

As apelantes não apresentaram elementos técnicos capazes de infirmar as conclusões do laudo pericial, limitando-se a reiterar a legalidade abstrata da cobrança de juros e correção monetária, sem demonstrar, concretamente, que os valores efetivamente cobrados estavam em conformidade com os parâmetros contratuais.

É cediço que o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos, nos termos do art. 479 do Código de Processo Civil. Todavia, quando o laudo pericial é elaborado por profissional de confiança do juízo, com observância do contraditório e da ampla defesa, e não é infirmado por prova técnica em sentido contrário, suas conclusões devem prevalecer.

Assim, comprovado por perícia judicial que as apelantes cobraram valores em desacordo com o contrato, impõe-se a manutenção da sentença que determinou a restituição dos valores pagos a maior.

Da repetição de indébito simples

A sentença determinou a restituição dos valores de forma simples, e não em dobro, por entender configurado o engano justificável, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

O referido dispositivo estabelece que “o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável”.

No caso, a divergência na cobrança decorreu da interpretação e aplicação das cláusulas contratuais relativas ao sistema de amortização e à forma de incidência da correção monetária, o que configura engano justificável, afastando a repetição em dobro.

Ademais, não houve recurso do autor quanto a este ponto, operando-se a preclusão.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se inalterada a r. sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em favor do patrono do apelado em 2%, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, totalizando 17% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026