Tribunal: TJMT
Processo: 1012168-67.2019.8.11.0002
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-30

Ementa:
- EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. DISTINÇÃO ENTRE CONDIÇÃO DA AÇÃO E MÉRITO. UNIDADE AUTÔNOMA INTEGRANTE DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO. CAPACIDADE PROCESSUAL E SUBJETIVIDADE JURÍDICA. CASSAÇÃO DA SENTENÇA EXTINTIVA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de usucapião que extinguiu o feito sem resolução do mérito, sob fundamento de ilegitimidade ativa do condomínio autor, ao entendimento de que a posse exercida sobre unidade autônoma integrante do próprio edifício possuiria natureza meramente administrativa, desprovida de animus domini apto à aquisição originária da propriedade.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio edilício possui legitimidade ativa para ajuizar ação de usucapião relativa a unidade autônoma integrante do próprio edifício condominial, bem como se a aferição da natureza qualificada da posse constitui matéria atinente às condições da ação ou ao mérito da demanda.
III. Razões de decidir
3. A legitimidade ad causam deve ser aferida em abstrato, segundo a teoria da asserção, mediante análise das alegações deduzidas na petição inicial e da pertinência subjetiva da parte em relação ao direito material invocado, sem incursão antecipada no exame aprofundado dos requisitos materiais da usucapião.
4. As alegações de exercício de posse direta, exclusiva, contínua e sem oposição por período superior a quinze anos, associadas à prática de atos típicos de domínio, como realização de reformas, pagamento de tributos e exploração econômica do imóvel, revelam pertinência subjetiva suficiente para o ajuizamento da demanda usucapionária.
5. A conclusão de que a posse exercida pelo condomínio configuraria mera detenção administrativa demanda análise substancial da qualificação jurídica da posse, matéria inerente ao mérito da controvérsia e dependente de regular instrução probatória, sendo inadequada sua apreciação em juízo preliminar de admissibilidade da ação.
6. O condomínio edilício, embora não inserido expressamente entre as pessoas jurídicas previstas no art. 44 do CC, possui capacidade processual reconhecida pelo art. 75, XI, do CPC, além de subjetividade jurídica apta à tutela de interesses patrimoniais próprios. O Enunciado 596 da VII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal reconhece expressamente a possibilidade de aquisição de imóvel por usucapião pelo condomínio edilício.
7. A circunstância de a unidade autônoma estar inserida no próprio edifício administrado pelo condomínio não constitui impedimento jurídico ao reconhecimento da legitimidade ativa, porquanto eventual discussão acerca da interversão possessória, da configuração do animus domini ou da existência de conflito de interesses traduz matéria eminentemente meritória.
8. A extinção prematura do feito afronta os princípios da primazia do julgamento de mérito e do acesso à jurisdição efetiva, previstos nos arts. 4o e 6o do CPC, impondo-se a cassação da sentença para regular prosseguimento da ação.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação provido para reconhecer a legitimidade ativa do Condomínio Edifício Kerly para o ajuizamento da ação de usucapião, cassando-se a sentença extintiva e determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento do feito e apreciação do mérito da pretensão.
Tese de julgamento: “1. A legitimidade ativa do condomínio edilício para ajuizamento de ação de usucapião deve ser aferida segundo a teoria da asserção, a partir das alegações deduzidas na petição inicial. 2. A discussão acerca da existência de posse qualificada com animus domini constitui matéria de mérito, insuscetível de apreciação em juízo preliminar de admissibilidade da demanda. 3. O condomínio edilício possui capacidade processual e subjetividade jurídica suficientes para postular aquisição originária de unidade autônoma por usucapião.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1012168-67.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO KERLY - CNPJ: 24.771.511/0001-75 (APELANTE), FERNANDO AUGUSTO GOMES - CPF: 616.283.871-49 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE DORIVAL BUFULIN - CPF: 106.221.361-00 (APELADO), LORIVAL BUFULIN - CPF: 180.450.737-72 (TERCEIRO INTERESSADO), LORIVAL BUFULIN - CPF: 180.450.737-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

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EMENTA
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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. DISTINÇÃO ENTRE CONDIÇÃO DA AÇÃO E MÉRITO. UNIDADE AUTÔNOMA INTEGRANTE DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO. CAPACIDADE PROCESSUAL E SUBJETIVIDADE JURÍDICA. CASSAÇÃO DA SENTENÇA EXTINTIVA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de usucapião que extinguiu o feito sem resolução do mérito, sob fundamento de ilegitimidade ativa do condomínio autor, ao entendimento de que a posse exercida sobre unidade autônoma integrante do próprio edifício possuiria natureza meramente administrativa, desprovida de
animus domini
apto à aquisição originária da propriedade.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio edilício possui legitimidade ativa para ajuizar ação de usucapião relativa a unidade autônoma integrante do próprio edifício condominial, bem como se a aferição da natureza qualificada da posse constitui matéria atinente às condições da ação ou ao mérito da demanda.

III. Razões de decidir

3. A legitimidade
ad causam
deve ser aferida em abstrato, segundo a teoria da asserção, mediante análise das alegações deduzidas na petição inicial e da pertinência subjetiva da parte em relação ao direito material invocado, sem incursão antecipada no exame aprofundado dos requisitos materiais da usucapião.

4.

As alegações de exercício de posse direta, exclusiva, contínua e sem oposição por período superior a quinze anos, associadas à prática de atos típicos de domínio, como realização de reformas, pagamento de tributos e exploração econômica do imóvel, revelam pertinência subjetiva suficiente para o ajuizamento da demanda usucapionária.

5.

A conclusão de que a posse exercida pelo condomínio configuraria mera detenção administrativa demanda análise substancial da qualificação jurídica da posse, matéria inerente ao mérito da controvérsia e dependente de regular instrução probatória, sendo inadequada sua apreciação em juízo preliminar de admissibilidade da ação.

6.

O condomínio edilício, embora não inserido expressamente entre as pessoas jurídicas previstas no art. 44 do CC, possui capacidade processual reconhecida pelo art. 75, XI, do CPC, além de subjetividade jurídica apta à tutela de interesses patrimoniais próprios. O Enunciado 596 da VII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal reconhece expressamente a possibilidade de aquisição de imóvel por usucapião pelo condomínio edilício.

7.

A circunstância de a unidade autônoma estar inserida no próprio edifício administrado pelo condomínio não constitui impedimento jurídico ao reconhecimento da legitimidade ativa, porquanto eventual discussão acerca da interversão possessória, da configuração do
animus domini
ou da existência de conflito de interesses traduz matéria eminentemente meritória.

8.

A extinção prematura do feito afronta os princípios da primazia do julgamento de mérito e do acesso à jurisdição efetiva, previstos nos arts. 4o e 6o do CPC, impondo-se a cassação da sentença para regular prosseguimento da ação.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação provido para reconhecer a legitimidade ativa do Condomínio Edifício Kerly para o ajuizamento da ação de usucapião, cassando-se a sentença extintiva e determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento do feito e apreciação do mérito da pretensão.

Tese de julgamento: “1. A legitimidade ativa do condomínio edilício para ajuizamento de ação de usucapião deve ser aferida segundo a teoria da asserção, a partir das alegações deduzidas na petição inicial. 2. A discussão acerca da existência de posse qualificada com
animus domini
constitui matéria de mérito, insuscetível de apreciação em juízo preliminar de admissibilidade da demanda. 3. O condomínio edilício possui capacidade processual e subjetividade jurídica suficientes para postular aquisição originária de unidade autônoma por usucapião.”

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO KERLY
-
Id-359981387, no qual se insurge contra sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, constante do
–
Id-359981386, que em sede de
AÇÃO DE USUCAPIÃO
no. 1012168-67.2019.8.11.0002, proposta em desfavor do
ESPÓLIO DE DORIVAL BUFULIN
,
com o objetivo de reformar sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, sob fundamento de ilegitimidade ativa do condomínio autor.

Alega a parte apelante que ajuizou ação de usucapião extraordinária visando a declaração de domínio sobre o Apartamento no 1.104 do Edifício Residencial Kerly, situado na Rua Salin Nadaf, no 1.465, Centro, em Várzea Grande/MT, registrado sob a matrícula no 12.016 do 1o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT. Sustenta que o imóvel pertencia originalmente ao Sr. Dorival Bufulin, o qual “o abandonou completamente a partir de 2004”, vindo posteriormente a falecer em 09/03/2005, na cidade de São José do Rio Preto/SP.

Afirma que, desde então, o imóvel permaneceu “em estado de total abandono, causando riscos à estrutura do edifício e à saúde dos demais condôminos”. Narra que, diante da “inércia absoluta dos herdeiros e do risco iminente”, em julho de 2007, após deliberação em assembleia condominial, o condomínio tomou posse da unidade para “realizar reparos urgentes e estancar a sangria de despesas”. Aduz que, desde esse período, exerce a posse do imóvel “de forma mansa, pacífica, ininterrupta e pública, por mais de 18 (dezoito) anos”.

Em suas palavras, o condomínio afirma ter agido “com inequívoco
animus domini
”, realizando “reformas estruturais profundas entre 2013 e 2014”, passando “a locar a unidade a terceiros, apropriando-se integralmente dos frutos” e quitando “todos os débitos tributários”, além de regularizar o imóvel perante o Município. Sustenta ainda que “o imóvel não foi sequer arrolado no inventário do falecido, evidenciando completo abandono por parte dos sucessores”.

Aduz que a ação foi ajuizada em 11/09/2019, com fundamento no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Contudo, apesar da “robusta prova documental”, o Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito, ao entender que o condomínio não possuiria legitimidade ativa para usucapir unidade autônoma integrante do próprio edifício, sob o argumento de que a posse exercida configuraria mera administração do imóvel e de que existiriam outras vias jurídicas para satisfação do crédito.

Em reforço, argumenta que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao tratar matéria de mérito como questão de legitimidade ativa. Sustenta que o magistrado adentrou em elementos típicos da usucapião, tais como “a natureza da posse exercida sobre o imóvel, a presença ou ausência de
animus domini
, a finalidade da ocupação da unidade e a existência de eventual conflito de interesses decorrente da administração condominial”, questões que, segundo afirma, dizem respeito exclusivamente ao mérito da demanda.

Defende que a legitimidade ativa deve ser analisada
“in status assertionis”,
bastando que a parte autora afirme ser titular da posição jurídica discutida. Nesse contexto, assevera que o condomínio afirma exercer posse qualificada sobre o imóvel por período superior ao exigido no artigo 1.238 do Código Civil, motivo pelo qual estaria plenamente configurada sua legitimidade ativa. Argumenta que a discussão acerca da presença dos requisitos da usucapião — continuidade, publicidade, exclusividade e
animus domini
— constitui matéria meritória, dependente de dilação probatória.

Sustenta ainda que a sentença violou os princípios da primazia do julgamento de mérito e da cooperação processual, previstos nos artigos 4o e 6o do Código de Processo Civil, ao extinguir prematuramente a demanda sem oportunizar adequada instrução probatória. Afirma que o condomínio não figura como terceiro estranho à relação jurídica, mas como possuidor direto e exclusivo do imóvel há longo período, praticando atos típicos de proprietário e assumindo os encargos inerentes ao bem.

Para reforçar sua tese, invoca o artigo 1.348 do Código Civil, segundo o qual compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio em juízo, bem como o Enunciado no 596 da VII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que dispõe expressamente que “o condomínio edilício pode adquirir imóvel por usucapião”. Argumenta que o condomínio edilício possui subjetividade jurídica suficiente para atuar como sujeito de direitos patrimoniais e exercer posse qualificada em nome da coletividade condominial.

Sustenta também a possibilidade de usucapião por pessoa jurídica, afirmando que o artigo 1.238 do Código Civil utiliza expressão ampla — “aquele que possuir” — sem impor restrição quanto à natureza do sujeito possuidor. Aduz que apenas a usucapião especial urbana constitucional exige pessoa natural e finalidade de moradia, inexistindo limitação semelhante na usucapião extraordinária.

Argumenta, ainda, que a sentença recorrida confundiu unidade autônoma com área comum do condomínio edilício. Afirma que o imóvel objeto da demanda possui matrícula própria e titularidade individualizada, constituindo unidade autônoma privada, e não bem integrante das áreas comuns do edifício. Sustenta que, por essa razão, não existe qualquer vedação legal à aquisição da propriedade da unidade por usucapião.

No tocante à posse exercida, alega estarem presentes todos os requisitos da usucapião extraordinária, quais sejam: posse contínua, pública, pacífica, exclusiva, sem oposição e exercida com
animus domini
. Destaca que o condomínio exerceu “posse direta e exclusiva sobre o imóvel”, realizou “reformas estruturais necessárias à recuperação do bem”, efetuou o “pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel”, promoveu a “manutenção da unidade em condições de uso” e realizou a “exploração econômica do imóvel mediante locação a terceiros”.

Em suas palavras, a locação do imóvel em nome próprio e a retenção dos frutos civis decorrentes da locação evidenciariam “inequívoco exercício de poderes dominiais, incompatível com a mera detenção ou administração precária do bem”. Sustenta, ademais, que a posse sempre foi pública, contínua e incontestada, sem qualquer manifestação dos sucessores do proprietário originário, sendo que o imóvel sequer foi incluído no inventário do falecido.

Argumenta, por fim, que a controvérsia exige apreciação de mérito, razão pela qual requer a cassação da sentença para regular prosseguimento do feito. Subsidiariamente, postula a aplicação da teoria da causa madura, prevista no artigo 1.013, §3o, do Código de Processo Civil, para que o Tribunal julgue desde logo o mérito da demanda e reconheça a procedência do pedido de usucapião extraordinária.

Ao final, requer o conhecimento e provimento da apelação para cassar a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento da ação e julgamento do mérito. Subsidiariamente, requer o reconhecimento imediato da procedência da usucapião extraordinária, com a consequente declaração de aquisição da propriedade do imóvel pelo condomínio autor e expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para registro da decisão.

Dispensado a apresentação das contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá/MT., datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

-
VOTO – MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto contra que em sede de
AÇÃO DE USUCAPIÃO
,
com o objetivo de reformar sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, sob fundamento de ilegitimidade ativa do condomínio autor.

O recurso merece provimento.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à possibilidade de reconhecimento da legitimidade ativa do condomínio edilício para ajuizar ação de usucapião relativamente à unidade autônoma integrante do próprio edifício condominial.

A sentença recorrida extinguiu o feito sem resolução do mérito sob o fundamento de inexistência de legitimidade ativa, ao argumento de que a posse exercida pelo condomínio teria natureza meramente administrativa e não configuraria posse qualificada apta à aquisição originária da propriedade. Todavia, a conclusão adotada não se sustenta à luz da moderna compreensão das condições da ação e da própria natureza jurídica da pretensão deduzida.

A legitimidade
ad causam
deve ser aferida em abstrato, segundo a teoria da asserção, consolidada na jurisprudência pátria, mediante simples cotejo entre as afirmações deduzidas na petição inicial e a pertinência subjetiva da parte em relação ao direito material invocado.

Assim, para fins de verificação da legitimidade ativa, não compete ao julgador antecipar exame aprofundado acerca da efetiva existência dos requisitos materiais da usucapião, especialmente quanto à presença de
animus domini
, continuidade da posse, publicidade ou exclusividade do exercício possessório, matérias estas que integram o próprio mérito da demanda.

No caso concreto, o condomínio autor afirma exercer posse direta, exclusiva, contínua e sem oposição sobre a unidade autônoma há mais de quinze anos, sustentando ter realizado atos típicos de domínio, como reformas estruturais, pagamento de tributos e exploração econômica do imóvel mediante locação.

Tais alegações, consideradas em abstrato, são suficientes para demonstrar a pertinência subjetiva necessária ao ajuizamento da ação de usucapião, sendo inviável afastar, desde logo, a legitimidade ativa sob fundamento que pressupõe exatamente a análise da procedência do pedido.

Com efeito, a conclusão adotada na origem termina por promover indevida confusão entre condição da ação e mérito da controvérsia. Ao afirmar que a posse exercida pelo condomínio seria mera detenção administrativa, destituída de
animus domini
, a sentença adentra diretamente na qualificação jurídica da posse narrada na inicial, matéria cuja apreciação demanda incursão probatória e exame substancial do direito invocado.

Além disso, o entendimento adotado pelo Juízo singular não se harmoniza com a evolução doutrinária e jurisprudencial acerca da capacidade patrimonial do condomínio edilício.

Embora não figure expressamente entre as pessoas jurídicas previstas no art. 44 do Código Civil, o condomínio edilício possui reconhecida capacidade processual, nos termos do art. 75, XI, do CPC, bem como subjetividade jurídica suficiente para atuar como sujeito de direitos e obrigações relacionados à defesa de seus interesses institucionais e patrimoniais.

Nesse contexto, assume especial relevância o Enunciado 596 da VII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, segundo o qual
“o condomínio edilício pode adquirir imóvel por usucapião”
. Tal orientação evidencia o reconhecimento de que o condomínio possui aptidão para exercer posse em nome próprio e, preenchidos os requisitos legais, adquirir domínio por prescrição aquisitiva.

Não procede, ademais, a premissa de que a legitimidade do condomínio somente existiria em relação a imóveis externos ao edifício ou originalmente destinados ao uso comum. O referido enunciado não estabelece qualquer limitação dessa natureza. A unidade autônoma, embora inserida na estrutura condominial, constitui bem juridicamente individualizado, dotado de matrícula própria e submetido ao regime ordinário dos direitos reais, podendo, em tese, ser objeto de aquisição originária por usucapião, desde que demonstrados os requisitos legais pertinentes.

A circunstância de a unidade estar localizada no próprio edifício administrado pelo condomínio não constitui, por si só, impedimento jurídico ao reconhecimento da legitimidade ativa. Eventual debate acerca da configuração de posse qualificada, da existência de interversão possessória ou da presença de conflito de interesses entre administração condominial e titular registral traduz matéria nitidamente meritória, a ser enfrentada após regular instrução e cognição exauriente.

A extinção prematura do feito, portanto, acaba por violar os princípios da primazia do julgamento de mérito e do acesso à jurisdição efetiva, previstos nos arts. 4o e 6o do Código de Processo Civil, impedindo o exame substancial da pretensão deduzida pelo autor.

Desse modo, reconhecida a legitimidade ativa do condomínio apelante, impõe-se a cassação da sentença extintiva, com retorno dos autos à origem para regular prosseguimento da ação e apreciação do mérito da pretensão usucapionária.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reconhecer a legitimidade ativa do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO KERLY para o ajuizamento da presente ação de usucapião, cassando-se a sentença extintiva, com o consequente retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento do feito e apreciação do mérito da demanda.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026