Tribunal: TJMT
Processo: 1015197-87.2024.8.11.0055
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. RECONVENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, com reconvenção pleiteando indenização por benfeitorias úteis e necessárias. A sentença julgou parcialmente procedente a ação principal e a reconvenção, reconhecendo o direito da ré/reconvinte à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação. Os autores recorrem da parte da sentença que reconheceu o direito à indenização.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se a ré/reconvinte comprovou os requisitos legais para fazer jus à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, especificamente quanto à existência das obras, sua natureza, incorporação ao imóvel e autorização do locador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe ao reconvinte o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, demonstrando a efetiva realização das benfeitorias, sua natureza e incorporação ao imóvel.
A fase de liquidação de sentença não se presta ao reconhecimento da existência do direito à indenização por benfeitorias, mas apenas à apuração do quantum debeatur (STJ, REsp 1.836.846/PR).
Notas fiscais emitidas em nome de terceiros estranhos à lide não comprovam despesas realizadas pelo locatário, mormente quando ausente prova de representação ou ressarcimento.
A existência de prova fotográfica demonstrando a degradação do imóvel contradiz a alegação de realização de benfeitorias valorizadoras, inviabilizando o pleito indenizatório, especialmente na ausência de laudo de vistoria inicial e final.
As benfeitorias úteis somente são indenizáveis se houver autorização do locador (art. 35, Lei 8.245/91). A mera tolerância com a ocupação ou a existência de tratativas preliminares de compra não configuram autorização tácita para reformas estruturais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de prova concreta da realização, natureza e incorporação de benfeitorias, aliada à apresentação de documentos em nome de terceiros e contradição com prova fotográfica, impede o reconhecimento do direito à indenização. 2. Benfeitorias úteis exigem autorização expressa ou tácita do locador para serem indenizáveis, não bastando a mera tolerância ou tratativas preliminares de compra.”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015197-87.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ADRIANA RODRIGUES DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 968.783.551-68 (APELANTE), DIEGO RONDON GRACIOSO - CPF: 011.432.091-84 (ADVOGADO), ALEX ADAM LEITE SILVA - CPF: 019.137.451-20 (APELANTE), JESSICA ERVELIN RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 040.815.081-51 (APELADO), MELQUI ELIAQUIM OLIVEIRA SILVA - CPF: 019.692.051-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. RECONVENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, com reconvenção pleiteando indenização por benfeitorias úteis e necessárias. A sentença julgou parcialmente procedente a ação principal e a reconvenção, reconhecendo o direito da ré/reconvinte à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação. Os autores recorrem da parte da sentença que reconheceu o direito à indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a ré/reconvinte comprovou os requisitos legais para fazer jus à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, especificamente quanto à existência das obras, sua natureza, incorporação ao imóvel e autorização do locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe ao reconvinte o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, demonstrando a efetiva realização das benfeitorias, sua natureza e incorporação ao imóvel.

A fase de liquidação de sentença não se presta ao reconhecimento da existência do direito à indenização por benfeitorias, mas apenas à apuração do quantum debeatur (STJ, REsp 1.836.846/PR).

Notas fiscais emitidas em nome de terceiros estranhos à lide não comprovam despesas realizadas pelo locatário, mormente quando ausente prova de representação ou ressarcimento.

A existência de prova fotográfica demonstrando a degradação do imóvel contradiz a alegação de realização de benfeitorias valorizadoras, inviabilizando o pleito indenizatório, especialmente na ausência de laudo de vistoria inicial e final.

As benfeitorias úteis somente são indenizáveis se houver autorização do locador (art. 35, Lei 8.245/91). A mera tolerância com a ocupação ou a existência de tratativas preliminares de compra não configuram autorização tácita para reformas estruturais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de prova concreta da realização, natureza e incorporação de benfeitorias, aliada à apresentação de documentos em nome de terceiros e contradição com prova fotográfica, impede o reconhecimento do direito à indenização. 2. Benfeitorias úteis exigem autorização expressa ou tácita do locador para serem indenizáveis, não bastando a mera tolerância ou tratativas preliminares de compra.”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Adriana Rodrigues de Oliveira Silva e Alex Adam Leite Silva em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança que movem contra Jessica Ervelin Rodrigues de Oliveira, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e reconvencionais, para declarar rescindido o contrato de locação e condenar a ré ao pagamento de aluguéis e débitos de consumo até 31.12.2024, bem como liberar aos autores a caução de R$ 2.400,00. Além disso, julgou improcedente o pedido de indenização por danos estruturais; de outra banda, a sentença reconheceu

o

direito da ré/reconvinte à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.

Irresignados, os apelantes sustentam, em síntese, que a apelada não se desincumbiu do ônus de comprovar a efetiva realização das benfeitorias alegadas, sua natureza e incorporação ao imóvel. Além disso, argumentam que as fotografias juntadas aos autos demonstram degradação do imóvel, não melhorias e que não há nos autos prova de que as obras eram necessárias ou de que houve autorização para as úteis, conforme exigem os arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91.

Firmes em seus argumentos, ao final requerem o provimento integral do recurso, para reformar o item 5 da sentença e julgar totalmente improcedente o pedido reconvencional de indenização pelas benfeitorias.

Intimada, a apelada apresentou contrarrazões (id. 343497443), pugnando pelo desprovimento do recurso. Requer, ainda, aplicação de multa por litigância de má-fé e majoração de honorários.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 04 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Adriana Rodrigues de Oliveira Silva e Alex Adam Leite Silva movem ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança em desfavor de Jessica Ervelin Rodrigues de Oliveira, objetivando a rescisão do contrato de locação verbal, a retomada do imóvel e a cobrança de aluguéis e encargos inadimplidos.

Alegam, em apertada síntese, que firmaram contrato verbal de locação do imóvel situado na Rua 10, no 03, Quadra 15, Bairro Estádio Mané Garrincha, Tangará da Serra pelo valor mensal de R$ 800,00, com a condição de que, ao término de um ano, a locatária formalizaria a compra do bem. Transcorridos 2 anos e meio, sem apresentação de proposta de compra, a ré passou a inadimplir os aluguéis a partir de agosto de 2024, deixando em aberto, ainda, débitos de água e energia elétrica. Diante da inadimplência e da conduta irregular, ajuizaram a presente demanda, obtendo liminar de despejo, cumprida em 31.12.2024. Ao receberem as chaves, constataram débitos de consumo no valor de R$ 3.513,07 e danos estruturais no imóvel.

A requerida apresentou contestação c/c reconvenção (id. 186166604), defendendo a existência de acordo verbal autorizando a desocupação do imóvel até dezembro de 2024. Alega ainda que os débitos seriam deduzidos das benfeitorias que realizou no imóvel, no valor de R$ 23.110,97.

Após regular tramitação, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedentes ambos os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por inadimplência, condenando a ré a efetuar o pagamento dos aluguéis e débitos existentes até 31.12.2024. Entretanto, julgou improcedente o pedido de indenização por danos estruturais, ante a falta de prova técnica. Por fim, julgou procedente a reconvenção, reconhecendo o direito da ré à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetuadas no imóvel.

Não concordando com a r. sentença no ponto relativo às benfeitorias, recorrem os autores, ora apelantes, sustentando, em suma, que a apelada não comprovou a efetiva realização das obras e melhorias, tampouco a natureza e incorporação delas ao imóvel.

A controvérsia devolvida a esta instância é de contornos bem definidos. Cinge-se a definir se a apelada comprovou, de forma suficiente, a realização de benfeitorias úteis e necessárias no imóvel locado, aptas a gerar direito à indenização, nos termos dos arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91.

Pois bem. Adentrando efetivamente ao cerne da controvérsia, é cediço que as benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis à conservação do bem ou destinadas a evitar sua deterioração, razão pela qual são sempre indenizáveis; as úteis, por sua vez, correspondem às que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, dependendo de autorização do locador para ensejar indenização; já as voluptuárias, voltadas ao mero deleite ou recreio, não são indenizáveis, admitindo-se apenas sua retirada se não houver prejuízo à estrutura do bem.

No presente caso, verifica-se que a reconvinte limitou-se a juntar em sua contestação (id. 343497413) e contrarrazões recursais (id. 343497443) fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica capaz de demonstrar a efetiva realização, incorporação e natureza das obras alegadas, inexistindo, ainda, qualquer elemento que evidencie autorização dos locadores.

Embora o juízo
a quo
tenha relegado a apuração dos valores a serem indenizados à fase de liquidação, tal providência pressupõe o reconhecimento prévio do direito a elas na fase de conhecimento. Não comprovados os requisitos essenciais quanto a existência, classificação e incorporação das benfeitorias, bem como eventual autorização, mostra-se indevida a remessa da própria verificação do direito material à liquidação, razão pela qual, nesse ponto, a sentença merece reforma.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.836.846/PR, relatado pela eminente Ministra Nancy Andrighi, decidiu que "
o deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de forma correta. A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum debeatur (apuração do valor da indenização)
". Esse entendimento foi reafirmado por este Tribunal em julgamento de caso semelhante,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. O pedido de fixação de taxa de fruição não deduzido na petição inicial ou em impugnação à contestação na origem, configura inovação recursal com supressão de instância, não podendo ser conhecido em sede de apelação.
Compete à parte que alega ter realizado benfeitorias o ônus de comprovar, de forma precisa e especificada, a natureza, extensão, valor, época de realização e conformidade legal das obras, nos termos do art. 373, II, do CPC. A juntada de meras fotografias, sem documentação complementar (notas fiscais, recibos, laudos técnicos, alvarás, projetos aprovados ou habite-se), mostra-se insuficiente para demonstrar a existência e o valor de benfeitorias indenizáveis.
A boa-fé do possuidor, pressuposto para indenização por benfeitorias (art. 1.219 do CC), subsiste apenas durante o período de adimplemento contratual, convertendo-se em má-fé após a configuração da mora. Benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei não são indenizáveis, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79. A remessa para liquidação de sentença pressupõe a existência de direito reconhecido na fase de conhecimento, sendo inadequada quando sequer demonstrada a existência do próprio direito. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido para julgar improcedente o pedido de indenização por benfeitorias e determinar a reintegração imediata de posse, observado prazo de 60 dias para desocupação voluntária.”
(RAC 1045713-40.2021.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antonia Siqueira Goncalves, j. 25.02.2026, -grifei).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS JULGADA PROCEDENTE – REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – AUTORA NÃO SE DESINCUMBIU DE PROVAR FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO – PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO NÃO SUBSISTE – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não havendo provas quanto à existência das benfeitorias e do valor correto dispendido na sua realização, deixou o autor de cumprir o ônus que lhe incumbia, devendo ser mantida a sentença.

(RAC 0007444-31.2019.8.11.0004, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, j. 26.06.2024- grifei).

In casu
, a apelada juntou notas e recibos de materiais de construção
(Ids. 343497424, 343497422 e 343497423).
Tais documentos, à primeira vista, poderiam sugerir a realização de obras no imóvel. Contudo, um exame mais detido revela que as notas e recibos não estão em nome da apelada.

As notas fiscais de 2022, foram emitidas em nome de Alex Adam Leite Silva, que é justamente um dos apelantes, proprietário do imóvel (id. 343497422). As notas fiscais de 2023 e 2024, foram emitidas em nome de Célia Rodrigues de Oliveira, terceira pessoa estranha à relação locatícia.
(ids.

343497423)
Ora, é evidente que notas fiscais emitidas em nome de terceiros não comprovam despesas da apelada. A titularidade do documento fiscal é elemento essencial para a prova da despesa, pois indica quem efetivamente adquiriu os materiais e, presumidamente, arcou com o custo.

Mais grave ainda é o fato de que uma das notas está em nome do próprio apelante, Alex Adam Leite Silva. Essa circunstância torna a pretensão indenizatória ainda mais frágil, pois sugere que os materiais foram adquiridos pelo próprio proprietário do imóvel, não pela locatária. Se o proprietário adquiriu os materiais, presume-se que foi ele quem realizou as obras, ou que as autorizou e custeou. Nesse cenário, não há como reconhecer direito da locatária à indenização por benfeitorias que, segundo a prova documental, foram realizadas pelo próprio locador.

De mais a mais, entendo que o d. juízo sentenciante não agiu com o costumeiro acerto, porquanto a sentença recorrida não analisou a titularidade dos documentos fiscais, elemento essencial para a prova da despesa. Ao relegar essa análise à fase de liquidação, a sentença não observou que os apelantes não podem ser condenados a indenizar benfeitorias cuja realização pela apelada não restou comprovada.

Além das notas fiscais, a apelada juntou recibos de mão de obra
(ids. 343497422.)
, que totalizam R$ 10.600,00. Esses recibos referem-se a serviços de instalação de gesso (R$ 2.800,00), construção de varanda (R$ 1.800,00), instalação de porta de vidro (R$ 450,00), instalação de vidros (R$ 1.500,00) e compra de vidros (R$ 4.050,00). Esses documentos, diferentemente das notas fiscais, estão em nome da apelada, o que, em tese, poderia comprovar a realização das despesas. Contudo, os recibos não possuem firma reconhecida, o que dificulta a aferição de sua autenticidade. Ademais, a identificação do prestador de serviços é precária, limitando-se, em alguns casos, a um nome sem qualquer qualificação adicional (CPF, endereço, inscrição profissional). Por fim, não há registro fotográfico ou qualquer outro elemento que permita aferir a subsistência das obras no imóvel.

Embora se reconheça que recibos particulares possuem valor probatório relativo, nos termos do art. 405 do Código de Processo Civil, sua força é insuficiente, no caso concreto, para comprovar os requisitos cumulativos exigidos para a indenização por benfeitorias. De fato, não basta comprovar que houve pagamento, é preciso demonstrar que o pagamento se refere a obras efetivamente realizadas no imóvel, que essas obras subsistem e que agregaram valor ao patrimônio do locador. Os recibos juntados aos autos, ao meu sentir, pela sua generalidade e deficiência de qualificação, padecem de força probatória.

Nessa esteira, a prova documental produzida pela apelada é frontalmente contraditada pela prova fotográfica produzida pelos apelantes. Os apelantes juntaram fotografias do estado do imóvel após a desocupação, que demonstram pisos quebrados e danificados, paredes com pintura descascada, instalações removidas e estado geral de degradação. Há evidente contradição entre a alegação da apelada de que teria instalado porcelanato, feito pintura completa, construído varanda e instalado vidros, e o estado precário documentado fotograficamente pelos apelantes.

Em que pese o esforço argumentativo da apelada, de que as fotografias foram tiradas após a remoção de bens móveis, sugerindo que a aparência de degradação decorreria dessa circunstância, o argumento não encontra conforto na realidade dos autos. Pois, as benfeitorias alegadas (porcelanato, gesso, pintura, varanda) são incorporadas à estrutura do imóvel, não se confundindo com bens móveis. Se tais obras tivessem sido efetivamente realizadas, subsistiriam independentemente da remoção de móveis. A pintura das paredes, o revestimento do piso, o forro de gesso e a varanda em alvenaria são elementos fixos, que não podem ser removidos juntamente com os móveis. Logo, se as fotografias demonstram paredes com pintura descascada e pisos danificados, é porque essas benfeitorias ou não foram realizadas, ou não subsistem no estado alegado pela apelada.

A sentença recorrida não enfrentou essa contradição probatória. Afirmou apenas que, "
ausente prova pericial comparativa, e havendo plausibilidade de acréscimo patrimonial, não há elementos que justifiquem condenação direta da requerida por danos estruturais
". Essa fundamentação, contudo, é insuficiente. Se a ausência de prova pericial impede o reconhecimento de danos estruturais imputáveis à apelada, pela mesma razão deveria impedir o reconhecimento de benfeitorias.

Outro elemento probatório relevante é a ausência de laudo de vistoria do imóvel, tanto no início quanto no término da locação. Essa ausência é crucial, pois impede aferir qual era o estado original do imóvel, quais obras foram efetivamente realizadas pela locatária, se as benfeitorias alegadas subsistem e se houve valorização ou desvalorização do bem. Na ausência de vistoria, a prova da realização de benfeitorias torna-se ainda mais rigorosa, exigindo documentação técnica detalhada, registros fotográficos datados e, idealmente, prova pericial.

Ainda que se admitisse, por hipótese, a existência das obras alegadas, seria necessário classificá-las quanto à sua natureza, pois dessa classificação dependeria seu direito à indenização. Reboco e pintura externa, por exemplo, seriam benfeitorias necessárias, destinadas à conservação do imóvel, e, portanto, indenizáveis independentemente de autorização. Gesso, porcelanato e varanda, por outro lado, seriam benfeitorias úteis, que aumentam o conforto e a funcionalidade do imóvel, mas não são indispensáveis à sua conservação. Essas benfeitorias úteis somente seriam indenizáveis se houvesse autorização do locador, expressa ou tácita. Instalações hidráulicas e elétricas, por sua vez, poderiam ser classificadas como necessárias, se destinadas à manutenção das instalações existentes, ou como úteis, se destinadas à ampliação ou melhoria dessas instalações.

A apelada não comprovou autorização dos locadores para a realização de benfeitorias úteis. Não há nos autos qualquer documento que demonstre anuência dos apelantes quanto às obras.

No particular, a alegação de que a promessa de compra e venda futura, somada à ocupação do imóvel por dois anos e meio e à sua utilização como salão de beleza, configuraria autorização tácita para realização de benfeitorias úteis não se sustenta. A autorização tácita, embora admitida, não se presume da mera ocupação prolongada ou de tratativas preliminares de compra, exigindo elementos concretos que evidenciem ciência e anuência do locador quanto às obras.

No caso, inexiste prova de que os apelantes tinham conhecimento das intervenções realizadas. A mera ocupação não implica conhecimento automático de reformas internas, nem impõe ao locador o dever de fiscalização contínua, sendo inviável extrair da ausência de inspeção autorização tácita. Ademais, o estado precário do imóvel quando devolvido fragiliza a tese de que as benfeitorias foram efetivamente realizadas ou que tenham agregado valor, afastando o reconhecimento pretendido.

Demais disso, reconhecer direito à indenização sem prova adequada da realização das benfeitorias implicaria enriquecimento sem causa da apelada, que receberia valores expressivos sem ter demonstrado que efetivamente os despendeu e que as obras subsistem e agregaram valor ao patrimônio dos apelantes.

A ausência de prova concreta e individualizada das benfeitorias impede o reconhecimento do direito indenizatório. Assim já se manifestou esta Corte, vejamos:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM EFEITOS INFRINGENTES. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. OMISSÃO VERIFICADA PELO STJ. NULIDADE DO ACÓRDÃO. POSSE INJUSTA. USUCAPIÃO. REQUISITOS AUSENTES. INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. NÃO CABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. [...] Teses de Julgamento: [...] 4.
A indenização por benfeitorias depende de comprovação específica dos melhoramentos realizados, o que não se verifica quando há ausência de individualização ou quantificação
.”
(RED 0000824-47.2014.8.11.0046, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.10.2025-grifei)

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E DESPESAS . INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. NECESSIDADE DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR.
AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
. SENTENÇA MANTIDA . [...] 2. Lado outro, na ótica da Lei de Locações, somente as benfeitorias necessárias permitiriam indenização quando executadas sem a anuência do proprietário, o que não ocorre em relação às úteis e, muito menos, quanto às voluptuárias, que não serão indenizáveis (artigos 35 e 36 da Lei n . 8.245/1991). 3. À Apelante incumbia o ônus de comprovar não somente a realização das benfeitorias, mas também que eram de fato necessárias, porquanto ausente prova acerca da prévia autorização do locador . Ônus probatório do qual não se desincumbiu. 4.
Incabível a indenização de benfeitorias quando o locatário não comprovar que se qualificam como necessárias, tampouco que houve autorização para realização de benfeitorias úteis. 5 . Uma vez demonstrada a ausência de provas acerca das benfeitorias indenizáveis, cuja demonstração deveria ter sido feita no momento próprio da fase de conhecimento, não há que se falar, por corolário, em liquidação de sentença para aferição dos valores.
[...]”
.(TJ-GO, RAC 52927354220168090051, 3a Câmara Cível, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, j. 06.02.2024-grifei)

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. CONTRATO VERBAL. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis.
As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. Compete àquele que alega o ônus de comprovar suas afirmações, de forma que a indenização das benfeitorias necessárias não pode ser reconhecida se não há nos autos prova segura de sua realização
.”
(TJ-MG, RAC 10000220907117001, 14a Câmara Cível, Rel. Des. Estevão Lucchesi, j. 23.06.2022-grifei)

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. RECONVENÇÃO. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS. ÔNUS PROBATÓRIO DO AUTOR. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. 1. A lide versa sobre inadimplemento de contrato verbal de locação, cobrança de seus consectários e despejo da locatária com pedido reconvencional de indenização pelas benfeitorias realizadas. 2. A lei do inquilinato prevê que as benfeitorias úteis somente devem ser indenizadas e possibilitam o direito de retenção ao locatário se houver anuência do locador (art. 35, Lei 8245/1991). 3.
O ônus da prova sobre direito constitutivo referente a autorização das benfeitorias incumbe ao autor. Na falta de provas que fundamentem suas alegações, não há outra solução senão a improcedência dos pedidos
[...].”
(TJ-DF, RAC 0700866-61.2020.8.07.0012, 5a Turma Cível, Rel. Des. JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, j. 09.02.2022-grifei)

Diante de todo o exposto, constata-se que a sentença recorrida, ao reconhecer genericamente o direito da apelada à indenização por benfeitorias, relegando a prova de sua existência e valor para a fase de liquidação, não observou a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, segundo a qual a liquidação de sentença não serve para reconhecer a existência de benfeitorias, mas apenas para quantificar o valor de benfeitorias cuja existência já foi comprovada na fase de conhecimento.

A apelada não se desincumbiu do ônus de comprovar que realizou as obras alegadas, e, diante dessa insuficiência probatória, impõe-se a reforma da sentença no ponto impugnado.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, entendo que a r. sentença merece parcial reforma, apenas e tão somente para

afastar a condenação dos apelantes em indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel
, porquanto ausentes nos autos prova de sua existência, natureza e autorização para que fossem efetuadas, mantidos os demais termos.

Restando provido o recurso, inverto a sucumbência e condeno a apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto, conheço
DOU
PROVIMENTO
ao recurso
.

Cuiabá, 04 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026