Tribunal: TJMT
Processo: 1038982-57.2023.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. TETO DE 50% NÃO VINCULANTE. ADEQUAÇÃO PELO JUIZ (CDC). PERCENTUAL DE 10% MANTIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO EXPRESSA. COBRANÇA AUTÔNOMA VÁLIDA (TEMA 938/STJ). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por incorporadora contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda por impossibilidade da adquirente, limitando a dedução a 10% dos valores pagos. A construtora busca a majoração para 50% (Lei dos Distratos/Patrimônio de Afetação) e a cobrança integral da comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Define-se se o limite de 50% da Lei no 13.786/2018 é impositivo ou admite redução equitativa, bem como se é lícita a cobrança da corretagem de forma cumulativa com a cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O percentual de 50% em regime de afetação constitui teto legal. Em relação de consumo, admite-se ajuste equitativo pelo julgador (fixado em 10%) para evitar enriquecimento sem causa.
A comissão de corretagem, previamente destacada no contrato, pode ser exigida de forma autônoma e cumulativa à cláusula penal, nos termos do art. 67-A, I, da Lei 4.591/64 e do Tema 938 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese: O limite de 50% previsto na Lei dos Distratos é teto máximo, passível de redução equitativa à luz do CDC.
É válida a cobrança autônoma e integral da corretagem na rescisão por culpa do adquirente, desde que previamente destacada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038982-57.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELINEIA CRISTINA BRUMATI ENDO - CPF: 880.357.351-87 (APELADO), MATHEUS DA SILVA ALVES - CPF: 062.498.541-50 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. TETO DE 50% NÃO VINCULANTE. ADEQUAÇÃO PELO JUIZ (CDC). PERCENTUAL DE 10% MANTIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO EXPRESSA. COBRANÇA AUTÔNOMA VÁLIDA (TEMA 938/STJ).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por incorporadora contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda por impossibilidade da adquirente, limitando a dedução a 10% dos valores pagos. A construtora busca a majoração para 50% (Lei dos Distratos/Patrimônio de Afetação) e a cobrança integral da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Define-se se o limite de 50% da Lei no 13.786/2018 é impositivo ou admite redução equitativa, bem como se é lícita a cobrança da corretagem de forma cumulativa com a cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O percentual de 50% em regime de afetação constitui teto legal. Em relação de consumo, admite-se ajuste equitativo pelo julgador (fixado em 10%) para evitar enriquecimento sem causa.

A comissão de corretagem, previamente destacada no contrato, pode ser exigida de forma autônoma e cumulativa à cláusula penal, nos termos do art. 67-A, I, da Lei 4.591/64 e do Tema 938 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese: O limite de 50% previsto na Lei dos Distratos é teto máximo, passível de redução equitativa à luz do CDC.

É válida a cobrança autônoma e integral da corretagem na rescisão por culpa do adquirente, desde que previamente destacada.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por RNI Incorporadora Imobiliária 448 Ltda. contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá/MT que, nos autos da ação de rescisão contratual movida por Elineia Cristina
Brumati
Endo, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A sentença declarou rescindido o contrato por impossibilidade financeira da autora e determinou a devolução dos valores pagos, autorizando a dedução de 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas. O pedido de danos morais foi julgado improcedente e a sucumbência fixada reciprocamente.

A apelante sustenta que o contrato foi firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 e que o empreendimento possui patrimônio de afetação averbado na matrícula. Requer, com base no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, a majoração do percentual para 50% dos valores pagos.

Pleiteia, ainda, a dedução integral da comissão de corretagem (R$ 5.827,08), diante de previsão contratual expressa, bem como a fixação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

Em contrarrazões, a apelada defende a manutenção da sentença, sustentando que a inadimplência decorreu da pandemia e que o percentual de 10% já abrange todas as despesas, configurando
bis in idem
a cobrança autônoma da corretagem. Alega, por fim, preclusão quanto à discussão sobre patrimônio de afetação.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A controvérsia cinge-se à definição do percentual aplicável na resolução do contrato por incapacidade financeira da adquirente, bem como à possibilidade de dedução autônoma da comissão de corretagem.

A apelante pretende a aplicação de 50% sobre os valores pagos, com fundamento na Lei no 13.786/2018 e na existência de patrimônio de afetação. Embora o contrato tenha sido celebrado sob a vigência da referida norma, o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 estabelece limite máximo, e não percentual fixo obrigatório.

A incidência do Código de Defesa do Consumidor impõe a adequação da cláusula penal às circunstâncias do caso concreto, de modo a evitar enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomará o imóvel para nova comercialização. Nesse contexto, o percentual fixado na origem (10%) revela-se proporcional e compatível com a orientação desta Corte:

Nesse sentido:

“4. Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e ao regime de patrimônio de afetação, a previsão de retenção de até 50% dos valores pagos previstos no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 representa um teto, e não um percentual fixo, devendo a fixação observar o princípio da razoabilidade e o equilíbrio contratual.”

(TJMT, N.U 1000202-85.2025.8.11.0006, Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira, Julgado em 22/10/2025).

“[...] É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante a Lei n. 13.86/2018 e a jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado [...]”

(N.U 1035356-47.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2024,
Publicado
no DJE 12/07/2024).

Quanto à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 938, reconhece a validade da transferência desse encargo ao promitente comprador, desde que previamente informado e destacado. No caso, há previsão contratual clara no valor de R$ 5.827,08.

O art. 67-A, inciso I, da Lei dos Distratos autoriza a dedução integral dessa verba, de forma cumulativa com a cláusula penal. Não há duplicidade: o percentual fixado indeniza o desfazimento do negócio, enquanto a corretagem remunera a intermediação efetivamente realizada.

Dessa forma, revela-se legítima a retenção dos valores correspondentes à comissão de corretagem, pois há previsão contratual clara, expressa e prévia nesse sentido, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938).

Nesse sentido:

"[...] 1. Foi consagrada a seguinte tese no julgamento do REsp 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016)

(STJ -
AgInt
na
Rcl
: 39099 SP 2019/0308239-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 12/02/2020, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
18/02/2020).”

Tal posicionamento também é predominante nesta e.
Câmar
a:

“[...] 3. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por sua iniciativa, desde que tal percentual observe os parâmetros jurisprudenciais de razoabilidade, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

4. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destacada no contrato, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938).”

(N.U 1025935-70.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 04/06/2025,
Publicado
no DJE 10/06/2025)

No que se refere aos juros de mora, inexiste interesse recursal, pois a sentença já fixou o termo inicial no trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002 do STJ.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, apenas para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem e autorizar sua dedução integral do montante a ser restituído, mantidos os demais termos da sentença, inclusive o percentual de 10% e a sucumbência recíproca.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026