Tribunal: TJMT
Processo: 1021969-11.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VALIDADE DA CITAÇÃO. REVELIA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva dos compradores, determinando a reintegração da posse do imóvel, condenando-os ao pagamento de indenização pela fruição, encargos propter rem e cláusula penal, com compensação de valores pagos.
II. Questão em discussão
Há quatro questões em discussão: (i) saber se é nula a citação realizada por mandado que consignou constatação, intimação e citação, com posterior comparecimento dos réus aos autos; (ii) saber se houve cerceamento de defesa em razão do reconhecimento da revelia e do julgamento antecipado; (iii) saber se o inadimplemento verificado autoriza a resolução contratual ou se incide a teoria do adimplemento substancial; e (iv) saber se é possível a cumulação da cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel.
III. Razões de decidir
A certidão do Oficial de Justiça, dotada de fé pública, comprova a regular realização da citação. Eventual irregularidade formal não conduz à nulidade quando atingida a finalidade do ato, notadamente diante do comparecimento espontâneo dos réus. Incidência do art. 373, II, do CPC e entendimento consolidado do STJ quanto à vedação de nulidade sem prejuízo e à preclusão da arguição tardia.
A revelia foi regularmente decretada. Nos termos dos arts. 344 e 355, II, do CPC, o julgamento antecipado é medida legítima quando inexistente requerimento de provas e quando os fatos constitutivos se encontram documentalmente demonstrados. A apelação não substitui a contestação não apresentada.
O inadimplemento recaiu sobre a obrigação principal de quitação do saldo devedor do financiamento imobiliário, além do descumprimento de obrigações acessórias de natureza propter rem. O saldo remanescente expressivo afasta a incidência da teoria do adimplemento substancial. A resolução contratual encontra amparo no art. 475 do CC, sendo inaplicável a imposição judicial de forma diversa de adimplemento (art. 313 do CC).
A cláusula penal possui natureza sancionatória pelo inadimplemento contratual, ao passo que a indenização pela fruição decorre da ocupação do bem após a mora, visando recompor perdas e evitar enriquecimento sem causa (arts. 389, 402 e 884 do CC). Tratam-se de institutos autônomos e cumuláveis, inexistindo bis in idem.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: “1. A irregularidade formal do ato citatório não enseja nulidade quando atingida sua finalidade e demonstrada a ciência inequívoca da parte. 2. A revelia regularmente decretada autoriza o julgamento antecipado do mérito, inexistindo cerceamento de defesa. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela relevante da obrigação principal. 4. É possível a cumulação de cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel, por possuírem naturezas jurídicas distintas.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 344, 355, II, 373, II, 1.014 e 85, § 11; CC, arts. 313, 389, 402, 475 e 884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 906.869/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 16.12.2024; STJ, AgInt no REsp 1.996.109/SP, 3a Turma, j. 08.08.2022; TJ-MT, Apelação Cível no 1024998-57.2022.8.11.0003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, 5a Câmara de Direito Privado, j. 25.06.2024, publ. 01.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021969-11.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IVANILDA SOUSA GOMES - CPF: 620.883.001-04 (APELADO), FRANCISCO DE ASSIS RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 453.028.553-72 (ADVOGADO), CASSIA DE ARAUJO SOUZA E LOURENCO - CPF: 934.868.041-20 (ADVOGADO), AFRANIO DA SILVA NOGUEIRA - CPF: 051.596.866-81 (APELADO), MARCELO ARGUELHO RITTER - CPF: 615.420.321-72 (APELANTE), GEFFERSON ALMEIDA DE SA - CPF: 000.777.781-70 (ADVOGADO), WALQUIRIA PRADO ASSUNCAO - CPF: 692.805.331-34 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VALIDADE DA CITAÇÃO. REVELIA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva dos compradores, determinando a reintegração da posse do imóvel, condenando-os ao pagamento de indenização pela fruição, encargos propter rem e cláusula penal, com compensação de valores pagos.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é nula a citação realizada por mandado que consignou constatação, intimação e citação, com posterior comparecimento dos réus aos autos; (ii) saber se houve cerceamento de defesa em razão do reconhecimento da revelia e do julgamento antecipado; (iii) saber se o inadimplemento verificado autoriza a resolução contratual ou se incide a teoria do adimplemento substancial; e (iv) saber se é possível a cumulação da cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel.

III. Razões de decidir

A certidão do Oficial de Justiça, dotada de fé pública, comprova a regular realização da citação. Eventual irregularidade formal não conduz à nulidade quando atingida a finalidade do ato, notadamente diante do comparecimento espontâneo dos réus. Incidência do art. 373, II, do CPC e entendimento consolidado do STJ quanto à vedação de nulidade sem prejuízo e à preclusão da arguição tardia.

A revelia foi regularmente decretada. Nos termos dos arts. 344 e 355, II, do CPC, o julgamento antecipado é medida legítima quando inexistente requerimento de provas e quando os fatos constitutivos se encontram documentalmente demonstrados. A apelação não substitui a contestação não apresentada.

O inadimplemento recaiu sobre a obrigação principal de quitação do saldo devedor do financiamento imobiliário, além do descumprimento de obrigações acessórias de natureza propter rem. O saldo remanescente expressivo afasta a incidência da teoria do adimplemento substancial. A resolução contratual encontra amparo no art. 475 do CC, sendo inaplicável a imposição judicial de forma diversa de adimplemento (art. 313 do CC).

A cláusula penal possui natureza sancionatória pelo inadimplemento contratual, ao passo que a indenização pela fruição decorre da ocupação do bem após a mora, visando recompor perdas e evitar enriquecimento sem causa (arts. 389, 402 e 884 do CC). Tratam-se de institutos autônomos e cumuláveis, inexistindo bis in idem.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento:

“1. A irregularidade formal do ato citatório não enseja nulidade quando atingida sua finalidade e demonstrada a ciência inequívoca da parte. 2. A revelia regularmente decretada autoriza o julgamento antecipado do mérito, inexistindo cerceamento de defesa. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela relevante da obrigação principal. 4. É possível a cumulação de cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel, por possuírem naturezas jurídicas distintas.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 344, 355, II, 373, II, 1.014 e 85, § 11; CC, arts. 313, 389, 402, 475 e 884.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 906.869/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 16.12.2024; STJ, AgInt no REsp 1.996.109/SP, 3a Turma, j. 08.08.2022; TJ-MT, Apelação Cível no 1024998-57.2022.8.11.0003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, 5a Câmara de Direito Privado, j. 25.06.2024, publ. 01.07.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARCELO ARGUELHO RITTER
e
WALQÚIRIA PRADO ASSUNÇÃO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, movida por
IVANILDA SOUSA GOMES
e
AFRÂNIO DA SILVA NOGUEIRA
.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos. Determinou, ainda, a reintegração da posse do imóvel em favor da parte autora, condenando os requeridos: ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, devida desde a data da mora (30/05/2019); ao pagamento das despesas relativas ao consumo de água, energia elétrica, taxas condominiais, IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel; e ao pagamento da cláusula penal estipulada contratualmente, no valor correspondente a 10% (dez por cento) do montante do contrato, com a ressalva de que tal quantia deverá ser compensada com os valores eventualmente pagos pelos requeridos (Id. 341226909).

Inconformados, os apelantes arguiram preliminarmente quanto a nulidade da citação e cerceamento de defesa, afirmando que o mandado de constatação não poderia ter sido considerado válido como ato citatório, por não preencher os requisitos do art. 250 do CPC, alegando ausência de contrafé e finalidade diversa do ato. Defendem que tal vício comprometeria todo o desenvolvimento processual subsequente.

Alegam, ainda, que a sentença incorreu em cerceamento de defesa ao reconhecer a revelia sem oportunizar regular contraditório, o que teria impedido a produção de provas essenciais à demonstração da dinâmica contratual.

No mérito, aduzem que houve tentativa de regularização da mora junto à instituição financeira, inclusive com comprovação de que “atualmente tem 03 parcelas do financiamento em aberto, totalizando R$ 9.201,68”, valor que, segundo afirmam, seria ínfimo diante do montante já pago ao longo da execução contratual.

Sustentam a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, argumentando que efetuaram pagamentos expressivos, incluindo sinal, parcelas intermediárias e valores destinados ao financiamento, o que tornaria desproporcional a resolução do contrato com perda integral das quantias já desembolsadas.

Defendem, ainda, que houve culpa concorrente ou exclusiva dos vendedores, afirmando dificuldades operacionais relacionadas à emissão de boletos e à gestão do financiamento, circunstâncias que teriam contribuído para o inadimplemento pontual.

Impugnam, ademais, a cumulação de multa contratual com indenização por fruição, alegando ocorrência de “
bis in idem
”, bem como postulam a aplicação de multa inversa em seu favor, sob o argumento de comportamento contraditório dos apelados.

Requerem, ao final, o reconhecimento da nulidade da citação, com consequente anulação dos atos processuais; subsidiariamente, a reforma da sentença para afastar a rescisão contratual, aplicar a teoria do adimplemento substancial, afastar a cumulação de multa e fruição e revisar o quantum indenizatório (Id. 341226914).

Em contrarrazões (Id. 341226935), os apelados AFRÂNIO DA SILVA NOGUEIRA e IVANILDA SOUSA GOMES suscitam, preliminarmente, ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, sustentando que a apelação repete argumentos já apreciados e rejeitados, especialmente quanto à nulidade da citação.

Afirmam que o recurso não enfrenta adequadamente o fundamento central da sentença, a revelia decorrente da ausência de contestação e que os apelantes buscam rediscutir matéria fática preclusa, configurando inovação recursal indevida.

Defendem a validade da citação realizada e a correção do reconhecimento da revelia, asseverando que a inadimplência de três parcelas do financiamento encontra-se incontroversa, inclusive reconhecida pelos próprios apelantes.

Sustentam que a resolução contratual decorre de cláusula expressa livremente pactuada, sendo legítima a aplicação das penalidades previstas na Cláusula Sétima, inclusive multa contratual e indenização por fruição, por possuírem naturezas jurídicas distintas.

Requerem o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade ou, subsidiariamente, seu desprovimento integral, com manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARCELO ARGUELHO RITTER
e
WALQÚIRIA PRADO ASSUNÇÃO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, movida por
IVANILDA SOUSA GOMES
e
AFRÂNIO DA SILVA NOGUEIRA
.

Inicialmente, quanto à alegada nulidade absoluta da citação, verifico que a matéria já foi exaustivamente apreciada pelo Juízo de Origem, que reconheceu a regularidade do ato citatório e a preclusão do prazo de defesa, tendo decretado à revelia dos apelantes.

A mesma tese foi renovada em embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

A decisão que determinou a expedição do mandado foi expressa ao ordenar
a diligência para constatação, intimação e citação dos réus, tendo sido designada audiência de conciliação
.

O mandado foi recebido para cumprimento e o Oficial de Justiça compareceu ao local, lavrou a certidão de cumprimento, e posteriormente foi realizada a audiência.

A certidão do Oficial de Justiça goza de
presunção de veracidade
e
legitimidade
, somente podendo ser infirmada por
prova robusta em sentido contrário, inexistente no caso concreto
. Os apelantes limitaram-se a alegações genéricas, sem qualquer prova apta a infirmar a certidão, ônus que lhes incumbia nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, vejamos:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

(...)

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Outrossim, merece especial relevo a certidão circunstanciada lavrada pelo Oficial de Justiça e regularmente juntada aos autos, documento dotado de fé pública, do qual se infere, de maneira clara e objetiva, a regular realização da citação e a inequívoca cientificação dos requeridos quanto ao teor da demanda, afastando-se qualquer alegação de nulidade do ato citatório, vejamos (Id. 341226899):

Ademais, os próprios apelantes compareceram formalmente aos autos antes da sentença, requerendo abertura de prazo para contestação sob a alegação de que tomaram ciência da ação,
porém por meios alheios à regular citação judicial, o que evidencia que a informação acerca da existência do processo foi efetivamente transmitida aos destinatários
.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, embora a comunicação de atos processuais por meio não expressamente previsto em lei seja, em tese, irregular, a decretação de nulidade da citação não decorre automaticamente da inobservância formal,
impondo-se a análise da finalidade do ato, sendo certo que o núcleo essencial da citação consiste na ciência inequívoca do destinatário acerca da existência da ação judicial
.

Nesse sentido, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA (QUERELA NULLITATIS INSANABILIS). AÇÃO ANULATÓRIA COM INTUITO DE REVISAR, POR VIA OBLÍQUA, QUESTÕES JÁ DECIDIDAS ANTERIORMENTE E ALCANÇADAS PELA AUTORIDADE DA COISA JULGADA . 1. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF. 2. Não há violação do art . 535 do CPC/1973 quando o Tribunal de origem aprecia a controvérsia de forma completa e devidamente fundamentada, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade. 3. Na espécie, entender de forma diversa do acórdão recorrido para concluir que o recorrente não teria comparecido espontaneamente nos autos e nem realizado diversas intervenções no processo, com o suprimento da sua ciência para pagamento do débito, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4 .
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que "o comparecimento espontâneo do requerido supre a eventual ausência de citação (art. 214, § 1o, do CPC), máxime quando inexiste prejuízo.Consoante cediço, não se anula ato processual cujo vício formal não impede seja atingida a sua finalidade" (AgInt no REsp 1.563 .363/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 25/2/2022)
. 5. Segundo o STJ, "a existência de nulidade decorrente de irregularidade da intimação deve ser alegada pela parte interessada na primeira oportunidade de se manifestar nos autos, sob pena de preclusão" (AgInt nos EDcl no AREsp 2.061 .617/PR, Relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023) e, "ainda que se trate de matéria de ordem pública, ocorre a preclusão consumativa da questão já decidida que não foi objeto de recurso" (AgInt nos EDcl no REsp 2.004.285/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 28/8/2024). 6 . "A suscitação tardia da nulidade, somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável e quando óbvia a ciência do referido vício muito anteriormente à arguição, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada pelo Superior Tribunal de Justiça inclusive nas hipóteses de nulidade absoluta" (REsp 1.714.163/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 26/9/2019). 7 . Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 906869 RS 2016/0103961-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/12/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/12/2024) (destaquei)

Assim, ainda que realizado com imperfeições formais, o ato citatório pode ser convalidado quando
atingir plenamente seu objetivo, não podendo a forma se sobrepor à efetiva cientificação do réu
. No caso concreto, a finalidade essencial do ato citatório mostra-se ainda mais evidenciada pela própria conduta processual dos apelantes,
que afirmaram expressamente ter tomado ciência da existência da presente demanda em 27 de fevereiro de 2025, data em que realizada a diligência ora impugnada
. Tal admissão afasta qualquer alegação de desconhecimento da ação e evidencia que a informação acerca da existência do processo foi efetivamente transmitida aos destinatários, circunstância que reforça a validade do ato praticado e esvazia a insurgência fundada em supostas irregularidades formais.

REJEITO
, portanto, a preliminar de nulidade absoluta da citação.

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

Os apelantes sustentam que foram impedidos de realizar o pagamento das parcelas do financiamento porque o recorrido Afrânio retirou a autorização do banco para emissão de boletos aos recorrentes, configurando culpa dos apelados pelo inadimplemento.

Tal alegação, contudo, não pode ser acolhida. Primeiramente,
porque se trata de matéria fática que deveria ter sido alegada e comprovada em contestação, não podendo ser introduzida pela primeira vez em sede recursal, sob pena de inadmissível inovação recursal vedada pelo artigo 1.014 do Código de Processo Civil, vejamos:

“Art. 1.014. As questões de fato não propostas no juízo inferior poderão ser suscitadas na apelação, se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior.”

Em segundo lugar,
porque os apelantes foram devidamente citados e permaneceram inertes, deixando de apresentar contestação, razão pela qual
foi decretada a REVELIA
, com os efeitos legais correspondentes
.

A apelação não se presta a substituir a contestação inexistente, nem a rediscutir matéria fática que poderia e deveria ter sido enfrentada em primeiro grau.

Em terceiro lugar, porque o inadimplemento contratual dos apelantes
é manifesto e multifacetado
,
recaindo sobre a obrigação principal consistente no pagamento do saldo devedor remanescente de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil reais) para quitação do financiamento imobiliário até 30 de maio de 2019
, conforme estipulado na cláusula segunda, parágrafo único, do contrato (Id: 341225945), que não foi cumprida, conforme demonstram os extratos do financiamento junto ao Banco Bradesco que comprovam a continuidade do débito e a existência de parcelas em atraso, vejamos:

Adicionalmente, restou configurado o descumprimento de obrigações acessórias de natureza “
propter rem
”, tendo em vista que a cláusula quinta do pacto transferia aos requeridos
a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais a partir da imissão na posse, o que não ocorreu
, conforme se denota do extrato emitido pela Secretaria Municipal de Fazenda que comprova a existência de débitos tributários de múltiplos exercícios, inclusive com ajuizamento de execuções fiscais.

O inadimplemento dos apelantes é substancial, absoluto e culposo, atingindo o núcleo da obrigação contratual e frustrando a legítima expectativa dos autores de receberem o preço ajustado. Tal cenário autoriza a parte lesada a pleitear a resolução do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior, conforme faculta o artigo 475 do Código Civil, vejamos:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Quanto à invocação da teoria do adimplemento substancial, verifico que a tese não merece acolhimento. Os apelantes partem do valor histórico do contrato firmado em 2017, de R$ 800.000,00 (oitocentos e dois mil reais), e o confrontam com o montante por eles pago, atualizado, até o ajuizamento da ação, de R$ 642.580,42 (seiscentos e quarenta e dois mil quinhentos e oitenta e três reais e quarenta e dois centavos), para afirmar que teriam quitado setenta e cinco vírgula dezenove por cento do contrato.
Tal raciocínio desconsidera a natureza da obrigação, que envolve financiamento imobiliário, cujo saldo devedor é atualizado mensalmente e não se confunde com o valor nominal originalmente pactuado
.

A atualização do valor contratual se trazido a valor presente à data da propositura da ação, perfaz aproximadamente um R$ 1.374.879,13 (milhão trezentos e setenta e quatro mil oitocentos e setenta e nove reais e treze centavos)
.

Ademais, conforme documento juntado aos autos, o saldo devedor do financiamento junto ao Banco Bradesco, em maio de 2024, perfaz o montante de R$ 487.285,36 (quatrocentos e oitenta e sete mil duzentos e oitenta e cinco reais e trinta e seis centavos).
Ao confrontar valor contratual pretérito e desatualizado com pagamentos realizados ao longo do tempo sob valores atualizados, os apelantes produzem comparação artificial, desconectada da realidade econômica da obrigação
.

Ainda que se admitisse, apenas por argumentar, a relevância do critério quantitativo, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça repele como exclusivo,
o saldo remanescente atual evidencia montante expressivo, incompatível com qualquer noção jurídica de adimplemento substancial
.

A construção recursal
ignora a obrigação principal de quitação integral do financiamento e falseia a percepção do grau de cumprimento contratual ao adotar parâmetro econômico inadequado
.

A teoria do adimplemento substancial não pode ser aplicada de forma a inverter a lógica contratual que exige o cumprimento integral e regular da obrigação.

Sua incidência não se limita ao critério quantitativo, devendo considerar aspectos qualitativos do inadimplemento e, sobretudo, os interesses do credor, sob pena de comprometimento do equilíbrio contratual.

Inadimplida parcela relevante do contrato, resta inviável a aplicação da referida teoria. À luz do artigo 313 do Código Civil,
o credor não está obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, nem a anuir ao parcelamento do débito contratual, inexistindo norma que o obrigue a tanto
, vejamos:

“Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”

A imposição judicial de forma diversa de adimplemento viola a autonomia privada e o equilíbrio contratual. Assim, inexistente o cumprimento substancial do contrato, revela-se juridicamente correta a resolução contratual reconhecida na sentença.

Quanto à alegada impossibilidade de cumulação entre multa contratual e indenização pela fruição do imóvel, verifico que a tese recursal parte de premissa juridicamente incorreta ao sustentar que a ausência de previsão contratual expressa de fruição impediria sua imposição.

A indenização pela fruição não decorre da cláusula penal, não tem natureza sancionatória e não exige previsão contratual expressa. Trata-se de
consequência legal da resolução do contrato por inadimplemento do comprador, com uso prolongado e exclusivo do imóvel
, fundada nos artigos 389, 402, 475 e 884 do Código Civil.

“Art. 389.

Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.”

“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”

A inicial foi clara ao formular pedido autônomo de indenização pela fruição, com causa de pedir própria, distinta da multa contratual, como reconhecido na sentença.

Não há qualquer “
bis in idem
”, pois os institutos incidem sobre fatos diversos. A multa contratual decorre do descumprimento das obrigações contratuais, especialmente a não quitação e transferência do financiamento no prazo ajustado.

A indenização pela fruição decorre do uso exclusivo do imóvel após o inadimplemento, sem contraprestação, em prejuízo dos vendedores.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que
a indenização pela fruição visa recompor o prejuízo patrimonial decorrente da ocupação indevida, não se confundindo com penalidade contratual
. A cumulação, portanto,
não representa dupla punição pelo mesmo fato, mas resposta jurídica proporcional a condutas distintas
. Com a resolução do contrato por culpa dos compradores, impõe-se o retorno das partes ao “
status quo ante
”, o que inclui a restituição da posse aos vendedores e a indenização pelo período de uso do bem.

Permitir o uso do imóvel por anos sem qualquer compensação implicaria enriquecimento sem causa, vedado expressamente pelo artigo 884 do Código Civil.

A propósito, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO . INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem
. 2. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

(destaquei)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE.
Em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. A retenção dos valores pagos deve ser arbitrada por equidade, levando em consideração as perdas suportadas pela parte inocente, bem como os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. A indenização pela fruição do bem é cabível para evitar o enriquecimento sem causa do comprador, que fez uso do bem por longos anos, em detrimento da vendedora, que ficou privada de tal uso, além de ver frustrado o contrato celebrado . É possível a cumulação da condenação da parte à multa contratual e indenização a título de fruição pela utilização do imóvel
.” (TJ-MG - AC: 10000221286636001 MG, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 11/08/2022, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/08/2022) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO ARRENDADOR – INADIMPLEMENTO DO VALOR AJUSTADO – INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA AO ARRENDATÁRIO – POSSIBILIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - IMPOSITIVA REDUÇÃO ( CC, ART. 413)- SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Havendo rescisão do contrato por culpa do arrendador que deixou de pagar os valores devidos a título de alugueres, é cabível a compensação indenizatória pela fruição do imóvel sem a entrega de contraprestação, sob pena de enriquecimento imotivado
. 2.
A privação do uso do imóvel é fato gerador da indenização por fruição, porque, evidente, a ocupação do imóvel pelo réu resultou em perda para a autora, que ficou impossibilitada de usar, gozar e dispor livremente do bem que lhe pertence, não sendo justo, tampouco razoável, admitir que o réu, que permaneceu por mais de dois anos no imóvel sem pagar qualquer valor, permaneça sem pagar indenização pela ocupação indevida
. 3.
É perfeitamente cabível a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a redução equitativa da penalidade da penalidade ser manifestamente excessiva
( CC, art . 413).” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1028282-10.2021.8 .11.0003, Relator.: Des (a). JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 02/04/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2024) (destaquei)

A sentença limitou-se a aplicar a consequência legal do inadimplemento, sem extrapolar o pedido.

A indenização pelo tempo de fruição do imóvel configura-se como um custo extraordinário que
vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
.

A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, não merece acolhimento a alegação de impossibilidade de cumulação entre multa contratual e fruição, devendo ser integralmente mantida a sentença nos exatos termos fixados.

Por fim, quanto à alegação de que a sentença não analisou corretamente os fatos e provas acostadas aos autos, verifico que
o julgamento antecipado decorreu da revelia regularmente decretada
, consequência direta da inércia dos apelantes, devidamente citados, que deixaram de apresentar contestação no momento oportuno.

Nos termos dos artigos 344 e 355, inciso II, do Código de Processo Civil,
a revelia autoriza o julgamento antecipado quando desnecessária a produção de outras provas, inexistindo violação ao contraditório ou à ampla defesa
.

Cito:

“Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.”

“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

(...)

II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349 .”

Neste interim, vejamos como este e. Tribunal de Justiça tem decidido em casos análogos, “
in verbis
”:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DIREITO À SAÚDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DAS PARTES PARA ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS – DESNECESSIDADE – JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. 1.
A fase de especificação de provas não é obrigatória, podendo o juiz julgar antecipadamente o mérito sem ao menos oportunizá-la quando não houver necessidade de outras provas ou o réu for revel, ocorrer o efeito material da revelia e não requerer a produção de provas
. 2 . A matéria que versa sobre saúde demanda, para reconhecimento do direito do Autor, provas documentais, consubstanciadas em relatórios médicos e exames clínicos que comprovam a doença, bem como a urgência e necessidade do tratamento, de modo que a prova testemunhal seria desnecessária, não sendo capaz de alterar o entendimento empregado pelo Magistrado Singular.” (TJ-MT - Apelação: 00006591720158110029, Relator.: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 08/10/2018, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Data de Publicação: 19/10/2018) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – RÉU REVEL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE – ART. 355, II, DO CPC – SERVIÇO DE INTERNET – CANCELAMENTO UNILATERAL – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – DANO MORAL CONFIGURADO – MAJORAÇÃO – INVIABILIDADE - QUANTUM MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.
Será decretada a revelia, quando o réu devidamente intimado deixar o prazo transcorrer sem apresentar defesa, nos termos do art. 344, do CPC . De acordo com o art. 355, II do CPC, uma vez decretada a revelia, essa, por si só, autoriza o julgamento antecipado da demanda (art. 349, do CPC). “[ ...] o magistrado tem ampla liberdade para analisar a conveniência e a necessidade da produção de provas, podendo perfeitamente indeferir provas periciais, documentais, testemunhais e/ou proceder ao julgamento antecipado da lide, se considerar que há elementos nos autos suficientes para a formação da sua convicção quanto às questões de fato ou de direito vertidas no processo, sem que isso implique ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa. [...]” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.168.791/RR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 20/6/2023, DJe de 27/6/2023 .)
A indenização por danos morais não deve ser elevada a ponto de promover o enriquecimento sem causa da vítima, tampouco insuficiente para os fins compensatórios e punitivos, devendo ser arbitrado de forma razoável e proporcional.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10249985720228110003, Relator.: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 25/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/07/2024) (destaquei)

Não há cerceamento de defesa quando o magistrado aplica os efeitos legais da revelia, nem direito do réu revel à reabertura da fase instrutória em sede recursal.

A sentença fundamentou-se em documentação contratual idônea, própria da relação jurídica controvertida, notadamente o contrato firmado entre as partes e documentos correlatos.

A alegação genérica de provas unilaterais não afasta sua eficácia, especialmente diante da ausência de impugnação específica no momento processual adequado
. A falta de contestação importa
aceitação dos fatos articulados na inicial, ressalvadas as hipóteses legais, não configuradas no caso
.

A apelação não se presta a substituir a contestação inexistente, nem a rediscutir matéria fática que poderia e deveria ter sido enfrentada em primeiro grau.

Diante de todo o exposto, verifico que a sentença recorrida enfrentou de forma coerente e juridicamente adequada as questões centrais da controvérsia, notadamente a validade da citação e a inexistência de nulidade absoluta, o inadimplemento da obrigação principal, a correta fixação do marco do inadimplemento e o retorno ao “
status quo ante
”, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a legitimidade da cumulação entre multa contratual e indenização pela fruição. As insurgências recursais
não infirmam os fundamentos determinantes da sentença, limitando-se, em grande parte, à reiteração de teses já superadas ou à reinterpretação de fatos devidamente fixados, razão pela qual não merecem acolhimento
.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
interposto por
MARCELO ARGUELHO RITTER
e
WALQUIRIA PRADO ASSUNÇÃO
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença objurgada,
majorando
a
verba sucumbencial em 2% (dois por cento)
, nos termos do artigo 85, §11o, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026