Tribunal: TJMT
Processo: 0000585-02.2016.8.11.0037
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
Direito civil e processual civil. Apelação cível. Locação não residencial. Despejo convertido em cobrança. Termo final da obrigação locatícia. Entrega das chaves. Abandono do imóvel. Insuficiência. Benfeitorias. Renúncia contratual válida. Inovação recursal. Multa moratória de 20%. Ausência de excesso. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo convertida em cobrança, condenando a locatária ao pagamento de aluguéis e encargos no período de 05/02/2015 a 07/06/2016, afastando pretensão de compensação por benfeitorias e mantendo multa moratória contratual.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade locatícia se encerra com a propositura de ação de rescisão contratual ou com alegada desocupação informal do imóvel; (ii) saber se é possível a compensação de valores relativos a benfeitorias não indenizáveis por força contratual; e (iii) saber se a multa moratória de 20% deve ser reduzida com fundamento no art. 413 do CC.
III. Razões de decidir
3. O termo final da obrigação locatícia ocorre com a efetiva entrega das chaves, não sendo suficiente a mera alegação de desocupação ou o ajuizamento de ação de rescisão contratual, inexistindo prova de restituição formal do imóvel ou de recusa do locador em recebê-lo.
4. A pretensão de compensação por benfeitorias configura inovação recursal, além de ser materialmente inviável diante de cláusula contratual expressa de renúncia à indenização e ao direito de retenção, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência consolidada. 5. A multa moratória de 20% revela-se compatível com contratos de locação não residencial, inexistindo cumprimento parcial da obrigação ou excesso manifesto que justifique sua redução, nos termos do art. 413 do CC, especialmente diante da inadimplência integral e da não cumulação com outras penalidades contratuais. 6. Inexistência de bis in idem na cobrança de encargos contratuais e adequação da sentença aos parâmetros legais e jurisprudenciais aplicáveis.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A obrigação de pagar aluguéis subsiste até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado, não se extinguindo pela mera desocupação fática ou propositura de ação judicial. 2. É válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação não residencial, vedada a compensação sem previsão contratual. 3. A multa moratória de 20% em contrato empresarial não comporta redução quando ausente cumprimento parcial ou excesso manifesto.”
_______________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 397, 406 e 413; CPC, arts. 373, II, 1.013 e 85, §§ 2o e 11; Lei no 8.245/1991, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp no 3.074.064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 02.03.2026; STJ, REsp no 2.220.656/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 04.11.2025; Súmula no 335/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000585-02.2016.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel, Liminar]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[HOTEL CONQUISTA LTDA - CNPJ: 19.235.794/0001-09 (APELANTE), HELIZENA APARECIDA FERREIRA - CPF: 466.770.201-00 (APELANTE), ITALVINO FRISON - CPF: 061.791.340-49 (APELADO), LEANDRO PEREIRA MACHADO DA SILVEIRA - CPF: 224.000.158-56 (ADVOGADO), DORIVAL ROSSATO JUNIOR - CPF: 252.286.298-74 (ADVOGADO), FERNANDO MARTINS ALMEIDA - CPF: 031.867.362-26 (ADVOGADO), SANDER LUIS FRISON - CPF: 688.628.300-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

D
ireito civil e processual civil. Apelação cível. Locação não residencial. Despejo convertido em cobrança. Termo final da obrigação locatícia. Entrega das chaves. Abandono do imóvel. Insuficiência. Benfeitorias. Renúncia contratual válida. Inovação recursal. Multa moratória de 20%. Ausência de excesso. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo convertida em cobrança, condenando a locatária ao pagamento de aluguéis e encargos no período de 05/02/2015 a 07/06/2016, afastando pretensão de compensação por benfeitorias e mantendo multa moratória contratual.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade locatícia se encerra com a propositura de ação de rescisão contratual ou com alegada desocupação informal do imóvel; (
ii
) saber se é possível a compensação de valores relativos a benfeitorias não indenizáveis por força contratual; e (
iii
) saber se a multa moratória de 20% deve ser reduzida com fundamento no art. 413 do CC.

III. Razões de decidir

3. O termo final da obrigação locatícia ocorre com a efetiva entrega das chaves, não sendo suficiente a mera alegação de desocupação ou o ajuizamento de ação de rescisão contratual, inexistindo prova de restituição formal do imóvel ou de recusa do locador em recebê-lo.

4. A pretensão de compensação por benfeitorias configura inovação recursal, além de ser materialmente inviável diante de cláusula contratual expressa de renúncia à indenização e ao direito de retenção, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência consolidada.

5. A multa moratória de 20% revela-se compatível com contratos de locação não residencial, inexistindo cumprimento parcial da obrigação ou excesso manifesto que justifique sua redução, nos termos do art. 413 do CC, especialmente diante da inadimplência integral e da não cumulação com outras penalidades contratuais.

6. Inexistência de
bis in idem
na cobrança de encargos contratuais e adequação da sentença aos parâmetros legais e jurisprudenciais aplicáveis.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A obrigação de pagar aluguéis subsiste até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado, não se extinguindo pela mera desocupação fática ou propositura de ação judicial. 2. É válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação não residencial, vedada a compensação sem previsão contratual. 3. A multa moratória de 20% em contrato empresarial não comporta redução quando ausente cumprimento parcial ou excesso manifesto.”

_______________

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 389, 397, 406 e 413; CPC,
arts
. 373, II, 1.013 e 85, §§ 2o e 11; Lei no 8.245/1991, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AREsp
no 3.074.064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 02.03.2026; STJ, REsp no 2.220.656/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 04.11.2025; Súmula no 335/STJ.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Helizena
Aparecida Ferreira
e
Hotel Conquista Ltda.
, representadas pela Defensoria Pública, contra sentença proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT
, nos autos de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada por
Italvino

Frison
.

Na inicial, o autor narrou que firmou com a primeira requerida contrato de locação comercial de imóvel destinado à atividade hoteleira, situado na Avenida Porto Alegre, n. 240, Centro, em Primavera do Leste/MT, pelo valor mensal de R$ 8.185,00, com vigência prevista de 01/01/2015 a 01/01/2019. Sustentou inadimplência da locatária desde janeiro de 2015, requerendo o despejo liminar e a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação.

Deferida a liminar, o autor noticiou em 07/06/2016 o abandono do imóvel pela requerida; deferida a constatação e o arrombamento, lavrou-se em 23/09/2016 o auto de imissão na posse. Convertida a demanda em ação de cobrança, o autor postulou a citação da requerida para o pagamento de R$ 199.844,20 referentes aos aluguéis em atraso.

Em contestação, as requeridas, assistidas pela Defensoria Pública, sustentaram, em síntese: (i) que a locatária teria desocupado o imóvel em abril/2015, o que afastaria a cobrança dos meses subsequentes; (
ii
) a existência de contrato verbal paralelo de ressarcimento por reformas custeadas pela locatária para adequação do imóvel à atividade hoteleira; (
iii
) a abusividade da cumulação das multas previstas nas cláusulas 16a (multa moratória de 20%), 20a (multa de três aluguéis por infração contratual) e 21a (multa de seis aluguéis por devolução antecipada), pugnando pela prevalência exclusiva da cláusula 20a ou pela redução da multa moratória de 20% para
10% com fundamento no art. 413 do CC; e (
iv
) o excesso de cobrança no demonstrativo de débito apresentado na inicial.

Saneado o processo, foi designada audiência de instrução em que se colheu o depoimento pessoal do autor e ouviram-se as testemunhas Mateus Nascimento Vieira e Leandro Silva de Almeida. Apresentadas alegações finais, determinou-se inicialmente o sobrestamento do feito para julgamento conjunto com a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos n. 0005042-14.2015.8.11.0037, distribuída anteriormente pela ora apelante. O autor, contudo, juntou aos autos sentença extintiva sem resolução de mérito daquela demanda, proferida por irregularidade na representação processual da então autora (art. 485, X, c/c art. 76, § 1o, I, do CPC). Aberta vista à Defensoria Pública, manifestou-se ciente.

Sobreveio a sentença ora recorrida

que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a primeira requerida ao pagamento do valor mensal do aluguel pactuado, pelo período de 05/02/2015 a 07/06/2016, com os encargos contratuais, acrescido de correção monetária (art. 389 do CC) e juros moratórios legais (art. 406 do CC) a contar do vencimento de cada prestação mensal (art. 397 do CC). Reconheceu a sucumbência mínima do autor, condenando a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2o, do CPC), com a ressalva da suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, § 3o, do CPC. Rejeitou, ainda, a impugnação à gratuidade de justiça, ao fundamento de que a empresa requerida
se encontra
inapta perante a Receita Federal desde 26/01/2019, presumindo-se a hipossuficiência ao tempo da contestação.

Inconformadas, as apelantes interpuseram o presente recurso
(ID
329450882
)
, pugnando pela reforma parcial da sentença. Sustentam, em síntese: (i) que o termo final da responsabilidade locatícia deveria ser fixado, no máximo, em 04 de agosto de 2015, data da propositura da Ação de Rescisão Contratual, sob o argumento de que tal ato configura manifestação inequívoca da vontade de rescindir o contrato e devolver o imóvel; (
ii
) que os valores comprovadamente gastos com reformas —
sustentados pela prova testemunhal colhida — devem ser apurados em liquidação de sentença e compensados com o débito locatício, sob a ótica da exceção do contrato não cumprido; e (
iii
) que a multa moratória de 20% prevista na cláusula 16a deve ser reduzida equitativamente para 2% (ou outro patamar razoável), com base no art. 413 do CC, em razão da situação de vulnerabilidade econômica das apelantes.

Os apelados, regularmente intimados, deixaram transcorrer in albis o prazo para contrarrazões, conforme certidão de Secretaria.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo — a intimação ficta da Defensoria Pública ocorreu em 18/09/2025 e a peça recursal foi protocolada em 23/09/2025, dentro do prazo em dobro de quinze dias úteis

—, está dispensado de preparo em razão da gratuidade deferida (art. 98, § 1o, VIII, do CPC), e preenche os demais pressupostos de admissibilidade. Conheço-o.

I. Do termo final da relação locatícia

A primeira tese recursal não prospera, sob qualquer ângulo de exame.

As apelantes pretendem que o termo final da responsabilidade locatícia seja fixado em 04/08/2015 — data da propositura da Ação de Rescisão Contratual n. 0005042-14.2015.8.11.0037 — ou, alternativamente, em abril/2015, data em que teriam saído do imóvel. A pretensão esbarra, simultaneamente, em obstáculo lógico, em obstáculo probatório e em obstáculo de direito material.

No plano lógico, há contradição interna intransponível na narrativa defensiva, já corretamente apontada pela sentença: se a locatária realmente desocupou
o imóvel em abril/2015, é incompatível que, em 04/08/2015, tenha ajuizado ação de rescisão contratual com o objetivo de “rescindir o contrato e efetuar a entrega das chaves”. As duas teses são reciprocamente excludentes
,
uma desautoriza a outra, e a coexistência de ambas no discurso defensivo enfraquece sobremaneira a aptidão probatória do conjunto.

No plano probatório, era ônus da ré, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar o fato extintivo invocado
,
qual seja, a desocupação efetiva em data anterior àquela noticiada pelo locador. As apelantes não se desincumbiram desse ônus.

Os depoimentos colhidos das testemunhas Mateus Nascimento Vieira e Leandro Silva de Almeida limitaram-se a mencionar, em termos genéricos, que a locatária “entregou” o imóvel “porque não conseguiu dar continuidade”, sem precisar a data dessa desocupação nem afastar a permanência da posse direta — ainda que sem atividade comercial plena — até a constatação do abandono, em junho de 2016. A inviabilidade econômica do empreendimento não se confunde, juridicamente, com a entrega do bem locado.

No plano do direito material — e este é o fundamento decisivo —,
a entrega das chaves é o termo final da locação
. O art. 23, III, da Lei 8.245/91 impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Essa restituição se opera, simbolicamente, pela
traditio
das chaves — ato de natureza
solutória
que, somente quando consumado, exonera o locatário da obrigação de pagar aluguéis e encargos.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:
“
a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção.
”

(
AREsp
n. 3.074.064/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026.)

A propositura de ação de rescisão contratual, por si só,
não substitui
a entrega das chaves nem opera a restituição do bem. Trata-se de pretensão sujeita a contraditório e instrução; sua mera distribuição não tem eficácia liberatória, sob pena de se permitir ao locatário, por ato unilateral travestido de demanda, eximir-se das obrigações contratuais sem efetiva devolução do imóvel — solução que subverteria a sistemática da Lei do Inquilinato.

É certo que, em hipóteses excepcionais, o Superior Tribunal de Justiça reconhece a desoneração do locatário e dos fiadores quando o locador se recusa, injustificadamente, a receber as chaves. Em julgado recente da Terceira Turma daquela Corte, restou assentado que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário, não podendo ser frustrado por exigências unilaterais do locador
, conforme se infere do julgado abaixo reproduzido:

DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ENCERRAMENTO DA AVENÇA COM A ENTREGA DAS CHAVES. DIREITO POTESTATIVO. CONDICIONAMENTO DA ENTREGA PELO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. Hipótese em exame

1. Recurso especial interposto pelos fiadores de contrato de locação não residencial contra acórdão que, ao reformar a sentença, julgou improcedentes os pedidos dos embargos à execução.

2. Recurso especial interposto em 24/7/2024 e concluso ao gabinete em 27/6/2025.

II. Questão em discussão

3. O propósito recursal consiste em decidir se subsiste a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis diante da controvérsia acerca da recusa na entrega e recebimento das chaves do imóvel locado.

III. Razões de decidir

4.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, o encerramento do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado é direito potestativo do locatário, o qual não pode ser obstado pelo locador em razão de supostos prejuízos e danos causados no imóvel, os quais devem ser perseguidos em ação própria.

5. Na hipótese de recusa injustificada do locador, o locatário poderá ajuizar ação de consignação de chaves, a qual vinculará tão somente as partes que participaram efetivamente da lide, não prejudicando terceiros (art. 506 do CPC).

6. No recurso sob julgamento, o fiador não pode ser responsabilizado por ato do locador que indevidamente condicionou a entrega das chaves à aquiescência com os termos do laudo de vistoria, tendo em vista que a extinção do contrato é direito potestativo do locatário e que houve a efetiva desocupação do imóvel e a tempestiva notificação do locador.

IV. Dispositivo

7. Recurso especial conhecido e provido para reformar o acórdão estadual e reestabelecer integralmente a sentença.

(REsp n. 2.220.656/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/11/2025, DJEN de 7/11/2025.)

Tal hipótese, contudo, não se configura nos autos.
No caso sob análise, em sentido oposto,
foi o locador
quem teve de promover a constatação do abandono, o arrombamento e a imissão na posse, lavrada em 23/09/2016. Nenhum ato sequer indiciário de recusa em receber as chaves se documentou; ao contrário, a apelante simplesmente abandonou o bem sem formalizar a entrega.

Acrescente-se, por fim, que a Ação de Rescisão Contratual n. 0005042-14.2015.8.11.0037, ora invocada como marco do termo final, foi extinta sem resolução de mérito pela irregularidade na representação processual da então autora (art. 485, X, c/c art. 76, § 1o, I, do CPC). Não houve, pois, em cognição plena, qualquer pronunciamento jurisdicional acerca de eventual recusa do locador no recebimento do imóvel
,
questão que sequer foi apreciada naqueles autos.

Por essas razões, a sentença merece ser confirmada nesse capítulo: a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos do período de 05/02/2015 a 07/06/2016 está em estrita harmonia com o art. 23, III, da Lei 8.245/91 e com a jurisprudência consolidada do STJ.

II. Da pretensão de compensação por reformas

A segunda tese recursal apresenta dois vícios graves: um de natureza processual e outro de natureza material. Qualquer deles, isoladamente, é suficiente para o seu desprovimento.

No plano processual, a pretensão configura
inovação recursal vedada
. A contestação, embora tenha narrado, no plano fático, a alegada existência de contrato verbal de ressarcimento e a realização de reformas no imóvel, não formulou
pedido contraposto
,
reconvenção
, nem deduziu tecnicamente a
compensação
como matéria de defesa, com indicação dos valores envolvidos, prova específica das benfeitorias e correlação econômica com o débito principal.

Os pedidos da contestação limitaram-se à procedência parcial da ação para que a dívida fosse apurada por contador, com exclusão das cláusulas reputadas abusivas — sem qualquer pleito indenizatório autônomo.

A pretensão indenizatória autônoma, com efeito, foi (ou deveria ter sido) deduzida na ação conexa n. 0005042-14.2015.8.11.0037, extinta sem resolução de mérito — extinção que, por força do art. 486 do CPC,
não obsta
à

repropositura
da demanda em via própria
. Acolher, em sede de apelação, pretensão sobre a qual o juízo de origem não pôde se manifestar implicaria flagrante
supressão de instância
, em violação ao art. 1.013 do CPC, que delimita o efeito devolutivo do recurso à matéria efetivamente impugnada e antes posta em juízo.

No plano material, ainda que se ultrapassasse o óbice processual — o que aqui se admite
ad
argumentandum
tantum
—, a pretensão esbarraria na própria letra do contrato. As
cláusulas 6a, 8a e 22a
do instrumento, em redações sucessivas e convergentes, estabelecem renúncia expressa, inequívoca e tripartida ao direito de retenção e indenização por benfeitorias, autorizadas ou não.

A cláusula 6a é peremptória ao prever que o locatário renuncia ao direito de retenção e indenização “a qualquer benfeitoria efetuada por ele, com ou sem autorização do LOCADOR, nos termos do Art. 35 e 36 da Lei 8.245/91”. A cláusula 8a reitera que “as benfeitorias, consertos ou reparos autorizados pelo LOCADOR farão parte integrante do imóvel, não podendo a LOCATÁRIA pretender qualquer
indenização ou ressarcimento”. E a cláusula 22a, por fim, ratifica a renúncia ao direito de retenção sobre as benfeitorias por ocasião da devolução do imóvel.

A validade dessa estipulação contratual está pacificada na
Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça
: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. Tratando-se de contrato de locação não residencial, celebrado entre empresários em situação de paridade, no qual prevalece a autonomia privada com menor intensidade do dirigismo contratual, a cláusula é plenamente eficaz e vincula as partes.

A alegada existência de
contrato verbal autônomo
de ressarcimento, paralelo ao instrumento escrito, não foi comprovada por meio idôneo. Ainda que existisse — o que, repita-se, não restou demonstrado —, esbarraria no princípio da preponderância do contrato escrito firmado pelas mesmas partes, na boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e no postulado da congruência negocial. Não se admite que ajuste verbal antecedente ou paralelo seja invocado para infirmar disposição clara, expressa e tripartida de instrumento escrito posterior.

Por fim, a invocação da
exceptio
non
adimpleti

contractus
— sugerida
en
passant
pela apelação como justificativa para o inadimplemento — também não procede. A exceção do contrato não cumprido pressupõe descumprimento de obrigação principal correlata pelo outro contratante. No caso, o suposto descumprimento — recusa em ressarcir reformas — não decorre do contrato escrito (que, ao revés, exclui qualquer indenização), mas de pretenso ajuste verbal não comprovado. Falta-lhe, portanto, o pressuposto fundamental de inadimplemento de obrigação contratualmente vinculada.

Logo, nego provimento
a tese, ressalvada a possibilidade de a apelante deduzir pretensão indenizatória autônoma em ação própria.

III. Da multa moratória de 20% e do art. 413 do CC

Postulam as apelantes a redução equitativa da multa moratória de 20%, prevista na cláusula 16a do contrato, para 2% — ou outro patamar que se entenda razoável —, com fundamento no art. 413 do Código Civil. A pretensão tem aparência de razoabilidade, mas, no exame da concretude do caso, não se sustenta.

Em primeiro lugar, a multa moratória de 20% é
reputada legítima
pela jurisprudência consolidada — inclusive deste Egrégio Tribunal e do TJMG, cujo precedente foi corretamente invocado pela sentença — em contratos de locação não residencial, por inexistir vedação na Lei 8.245/91 e por se tratar de patamar contratualmente usual em locação empresarial.

A hipótese dos autos não se enquadra em relação de consumo (a locatária é pessoa jurídica empresária com finalidade comercial), e a cláusula, considerada em sua função econômica de coerção ao adimplemento, não revela abusividade objetiva. Vigora, neste segmento, a autonomia privada sob o influxo do
pacta sunt servanda
(art. 421 do CC).

Em segundo lugar, o art. 413 do CC comporta dois pressupostos alternativos para a redução: (a) cumprimento parcial da obrigação principal ou (b) montante manifestamente excessivo, em vista da natureza e finalidade do negócio.
Nenhum deles se faz presente
. A obrigação principal não foi cumprida nem em parte — a inadimplência é confessada e integral, desde fevereiro de 2015. E não se cogita de excesso manifesto na espécie, porque a multa de 20% incide somente sobre as parcelas em atraso, não sobre o valor total do contrato, em locação não residencial entre empresários, em que se mitigam as preocupações típicas das relações de consumo ou daquelas em que há manifesta hipossuficiência.

Em terceiro lugar, o pedido recursal de redução para o patamar de 2% se mostra ele próprio destoante: substituiria a função coercitiva da cláusula penal moratória pelo equivalente aos juros remuneratórios mensais, esvaziando-a por completo. A própria contestação, originariamente, postulava redução para 10%, com lastro em
precedente do TJDF — patamar mais condizente com o regramento dos contratos privados sob a égide do CDC, mas inaplicável à locação empresarial em discussão. A migração do pleito de 10% para 2% em sede recursal
evidência
, ainda, modificação significativa do pedido inicialmente deduzido.

Em quarto lugar, e este é o ponto que sela a controvérsia,
o autor cobrou apenas a multa moratória da cláusula 16a
, não a multa por infração contratual da cláusula 20a (três aluguéis) nem a multa rescisória da cláusula 21a (seis aluguéis). A sentença identificou esse fato corretamente, ressaltando, com acerto, que as três cláusulas têm fatos geradores distintos: a 16a trata especificamente do inadimplemento do aluguel, enquanto a 20a se aplica a infrações de outras obrigações contratuais e a 21a, à devolução antecipada do imóvel.

Não houve, portanto,
bis in idem
na cobrança, e o próprio recurso reconhece esse fato — “o autor não cobrou ambas cumulativamente” —, fragilizando o pedido de redução isolada da cláusula moratória.

A condenação imposta na sentença, portanto, está em consonância com o regramento legal e contratual aplicável, sem qualquer abusividade que justifique sua revisão pelo art. 413 do CC.

IV. Dos honorários sucumbenciais recursais

Tendo sido o recurso totalmente desprovido, é cabível a majoração da verba honorária em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em razão do trabalho recursal — observado, por outro lado, que os apelados deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentação de contrarrazões, circunstância que justifica a majoração em patamar mais contido.

Majoro, assim, os honorários advocatícios devidos pelas apelantes em favor dos apelados, de 10% para
11%
sobre o valor da condenação, mantida a suspensão
de exigibilidade nos moldes do art. 98, § 3o, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida em primeira instância.

Por fim, consideram-se
prequestionados
todos os dispositivos legais e constitucionais invocados pelas partes, na medida em que as questões a eles relativas foram enfrentadas no presente voto, à luz dos fatos e fundamentos deduzidos nos autos. A circunstância de o julgador não mencionar expressamente cada artigo suscitado não configura omissão, porquanto o órgão julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os dispositivos citados, bastando que resolva fundamentadamente a controvérsia posta.

V. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
Helizena
Aparecida Ferreira e Hotel Conquista Ltda., mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT.

Majoro os honorários advocatícios devidos pelas apelantes em favor dos apelados, de 10% para 11% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial em razão da gratuidade de justiça deferida às apelantes (art. 98, § 3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026