Tribunal: TJMT
Processo: 1018609-54.2021.8.11.0015
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 10%. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por Loteadora Assai Ltda contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual, ajuizada em razão do inadimplemento do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 04/04/2018. A sentença decretou a rescisão contratual, determinou a reintegração do imóvel ao patrimônio da autora e fixou a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo comprador, com restituição do remanescente em parcela única.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente deve ser majorado para 25%, conforme pretendido pela apelante.
III. Razões de decidir
3. O contrato foi firmado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada à luz da legislação consumerista e da jurisprudência acerca da questão.
4. A jurisprudência do STJ admite, nas hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do comprador, retenção variável entre 10% e 25% dos valores pagos, observadas as peculiaridades do caso concreto e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
5. A retenção possui natureza compensatória e visa ressarcir despesas administrativas, custos operacionais, tributos e encargos decorrentes da comercialização do empreendimento, vedada, contudo, a imposição de desvantagem excessiva ao consumidor.
6. No caso concreto, não houve demonstração de prejuízos extraordinários aptos a justificar a fixação do percentual máximo de retenção, sobretudo porque o imóvel retornou ao patrimônio da vendedora, possibilitando nova comercialização do bem.
7. O percentual de 10% fixado na sentença revela-se suficiente para compensar as despesas ordinárias decorrentes da resolução contratual, mantendo-se em consonância com os parâmetros admitidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
2. Ausente demonstração de prejuízos extraordinários suportados pela vendedora, revela-se adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 421, 422 e 475; CDC, arts. 51, IV, e 53.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2403988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 11/03/2024, DJe 14/03/2024; STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, Tema 1002, j. 14/08/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1018609-54.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), MARCIANO MATHIAS DOS SANTOS - CPF: 022.280.381-99 (APELADO), VITORIA ALEXIA RODRIGUES MEIRELLES - CPF: 057.409.651-52 (APELANTE), MAURICIO FERRI - CPF: 049.078.601-45 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 10%. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta por Loteadora Assai Ltda contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual, ajuizada em razão do inadimplemento do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 04/04/2018. A sentença decretou a rescisão contratual, determinou a reintegração do imóvel ao patrimônio da autora e fixou a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo comprador, com restituição do remanescente em parcela única.

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente deve ser majorado para 25%, conforme pretendido pela apelante.

III. Razões de decidir

3.

O contrato foi firmado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada à luz da legislação consumerista e da jurisprudência acerca da questão.

4.

A jurisprudência do STJ admite, nas hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do comprador, retenção
variável entre
10% e 25% dos valores pagos,
observadas as peculiaridades do caso concreto
e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

5.

A retenção possui natureza compensatória e visa ressarcir despesas administrativas, custos operacionais, tributos e encargos decorrentes da comercialização do empreendimento, vedada, contudo, a imposição de desvantagem excessiva ao consumidor.

6.

No caso concreto, não houve demonstração de prejuízos extraordinários aptos a justificar a fixação do percentual máximo de retenção, sobretudo porque o imóvel retornou ao patrimônio da vendedora, possibilitando nova comercialização do bem.

7.

O percentual de 10% fixado na sentença revela-se suficiente para compensar as despesas ordinárias decorrentes da resolução contratual, mantendo-se em consonância com os parâmetros admitidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
podendo variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
2. Ausente demonstração de prejuízos extraordinários suportados pela vendedora, revela-se adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 421, 422 e 475; CDC, arts. 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2403988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 11/03/2024, DJe 14/03/2024; STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, Tema 1002, j. 14/08/2019.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1018609-54-2021

APELANTE:
LOTEADORA ASSAI LTDA

APELADO:
MARCIANO MATHIAS DOS SANTOS

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Loteadora Assai Ltda, em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT que
julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada pela Apelante
para decretar a
resilição do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, determinando o restabelecimento do ‘
status quo ante,
Determinou
a

reintegração da requerente na posse do bem imóvel, objeto do contrato, declarou a abusividade da cláusula n.o 5.9, do contrato, firmado entre as partes, devido a
impossibilidade de restituição de forma parcelada,
declarou

que a restituição dos valores, efetivamente quitados pelo réu, se concretize, em parcela única, mediante a
retenção do percentual de 10%, que deverá incidir sobre o valor das prestações efetivamente quitadas
(incluído o valor pago, a título de sinal e de comissão de corretagem) e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [
STJ
, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). Determinou que o valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença,

e a

expedição de mandado de reintegração de posse. Reconheceu sucumbência parcial,

determinando à Requerente o pagamento de

40% das custas processuais e o requerido com 60% remanescentes.
Condenou o Requerido/Apelado no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa,
considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte do advogado e o lapso de tempo em que o processo tramitou.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que

propôs a presente ação de resolução contratual em face do Apelado Marciano Mathias dos Santos,
com fundamento no inadimplemento contratual
por parte deste que deixou de honrar com o pagamento das parcelas mensais pactuadas no compromisso de compra e venda de bem imóvel cujo contrato foi firmado em 04 de abril de 2018.

Ressalta que
o Apelado quitou apenas a entrada e 25 (vinte e cinco) parcelas do total contratado
, permanecendo inadimplente mesmo após notificação extrajudicial e editalícia, o que obrigou a Apelante a buscar a via judicial para a rescisão contratual, conforme autorizado pelos artigos 421, 422, 475 e 389 do Código Civil, além das cláusulas específicas do contrato firmado entre as partes.

Afirma que
requereu a decretação da resolução do contrato, a reintegração na posse do imóvel
, e a retenção de valores pagos a título de cláusula penal, comissão de corretagem, despesas administrativas, fruição do bem e encargos moratórios, nos moldes previstos contratualmente e em consonância com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente, no que se refere aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei 13.786/2018, os quais admitem retenção de, no mínimo, 25% dos valores pagos em caso de inadimplemento do comprador, sobrevindop a sentença recorrida.

Assinala que conforme a jurisprudência atual e consolidada da Segunda Seção do STJ,
é admitida a retenção de 25% das parcelas pagas pelo comprador
inadimplente em contratos celebrados antes da vigência da Lei 13.786/2018, exatamente como o firmado entre as partes nos presentes autos.

Sustenta que

o Juízo apesar de reconhecer o inadimplemento contratual exclusivo do Apelado, e deferido a resolução do contrato e o consequente desfazimento da relação jurídica entre as partes,
fixou a cláusula penal em apenas 10% (dez por cento) sobre os valores pagos,
mesmo apontando expressamente a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que estabelece o percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

Ressalta que ainda que o juízo de origem tenha entendido por razoável aplicar a cláusula penal de 10% sobre os valores pagos, ao invés do valor total do contrato
deveria observar que o percentual de 25% sobre os valores pagos
conforme entendimento jurisprudencial do STJ, sendo que

qualquer percentual inferior representa ofensa à orientação consolidada e desrespeito ao padrão jurisprudencial de segurança jurídica, acrescentando a
necessidade de reforma da sentença para determinar a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador.

Verbera que o contrato foi celebrado em 04 de abril de 2018, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018 (vigente a partir de 28/12/2018) de modo que está submetido

à jurisprudência consolidada, o que impõe ao juízo de primeiro grau o dever de aplicar o percentual mínimo de 25% de retenção sobre os valores pago.

Pugna pelo provimento do recurso para que seja admitida a retenção de 25% dos valores pagos conforme entendimento jurisprudencial.

Nas
contrarrazões
o Apelado sustenta que a sentença atende a razoabilidade

e a proporcionalidade, acrescentando que deve ser mantida a retenção no patamar de 10% sobre o valor pago, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme ressai dos Autos, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada pela Apelante,
no entanto, esta se insurge quanto a determinação de retenção de 10% sobre o valor

pago pelo comprador,

aduzindo que o percentual deve ser de 25% conforme entendimento jurisprudencial colacionado na peça recursal.

Constata-se da análise dos Autos, que a Apelante ajuizou a presente ação de Rescisão Contratual referente
Compra e Venda de Imóvel em razão de inadimplemento do comprador,
portanto, trata-se de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador

O Juízo julgou parcialmente procedente a demanda, tendo a Apelante se insurgido com relação a retenção sobre o valor a ser restituído ao comprador fixado em de 10% na sentença, aduzindo que deve ser

no percentual de 25%.

Cumpre notar que o contrato foi firmado entre as partes em 04 de abril de 2018, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018 (vigente a partir de 28/12/2018) de forma que a questão deve ser dirimida à luz da legislação consumerista.

No pertinente a retenção sobre o valor pago pelo comprador
a Apelante tem o direito à realizar referida a retenção em razão de despesas administrativas, custos operacionais, promoções de venda no, entanto, não é admissível que coloque

a parte em desvantagem exagerada,

mediante descontos excessivos em caso de rescisão contratual.

Referida retenção abrange despesas administrativas com divulgação, comercialização, pagamento de tributos e taxas, ou seja, abrange despesas administrativas realizadas com o empreendimento.

Diante desse quadro, restando demonstrado que a rescisão decorre de culpa do comprador que se torna inadimplente impõe-se a restituição do valor pago, todavia, com possibilidade de retenção em percentual
entre
10% e 25%
conforme entendimento jurisprudencial.

No caso o Juízo
a quo
estabeleceu a retenção em 10%, sobre o valor pago pelo comprador e não sobre o valor do contrato
como previsto no item 10 do contrato ID 326458418.

Cumpre anotar que embora a Apelante tenha direito à retenção para cobrir despesas na forma mencionada, no entanto, não é admissível que coloque

a parte (comprador), em desvantagem exagerada,

mediante descontos excessivos em caso de rescisão contratual ainda que decorrente de inadimplemento deste.

Conforme fundamentado, referida retenção abrange despesas administrativas com divulgação, comercialização, pagamento de tributos e taxas, valendo ressaltar que, efetivamente,
o percentual fixado na sentença evidencia-se suficiente para cobrir referidas despesas
mesmo porque
a restituição é autorizada
entre
10% a 25%
dependendo de demonstração de prejuízos extraordinários

o que não é o caso, mesmo porque o imóvel retornou ao patrimônio da demandada que poderá comercializá-lo.

Assim, no caso não se verifica comprovação de prejuízos de monta e, tampouco, que o imóvel ficou impedido de comercialização, não há demonstração concreta de prejuízos que ultrapassem as despesas administrativas ordinárias inerentes a qualquer rescisão contratual, a justificar
a retenção no percentual máximo de 25% dos valores pagos.

Acerca da questão o entendimento jurisprudencial que admite a retenção
entre
10% a 25% senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR.
MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO . REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024).

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. TERMO INICIAL JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer, devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e moral, proposta por adquirente de lote urbano não edificado.
Sentença que declarou rescindido o contrato e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas
, indenização pelas benfeitorias no valor de R$ 21.000,00 e compensação por dano moral de R$ 2.000,00.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos; (ii) saber se é devida taxa de fruição do imóvel; (iii) saber se a indenização por benfeitorias é devida diante de eventual irregularidade da construção; e (iv) saber se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por iniciativa do comprador; e (v) saber o termo inicial do juros de mora.

III. Razões de decidir

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.

A taxa de fruição não é devida quando o lote transacionado era não edificado à época da contratação e não houve proveito econômico pelo comprador, tampouco empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ.

O autor comprovou a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias na ausência de prova de irregularidade relevante, conforme art. 1.219 do CC.

Não houve conduta ilícita por parte da vendedora a justificar indenização por dano moral, uma vez que a resolução contratual ocorreu por desistência do comprador e não houve prática de ato indevido pela ré.

Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei no 13.786/2018 deve respeitar os princípios do CDC, podendo incidir sobre as parcelas pagas. 2. Não é devida taxa de fruição em lote não edificado, mesmo após construção pelo comprador. 3
. A indenização por benfeitorias é devida ao possuidor de boa-fé, salvo prova de irregularidade relevante
. 4. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, desacompanhada de ato ilícito da vendedora, não enseja reparação por dano moral. 5. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 1.219; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.05.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 771.894/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 27.03.2023.(N.U 1019629-82.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2025, Publicado no DJE 30/04/2025).

Dessa forma e diante da situação descrita nos autos, o percentual de retenção em 10% sobre o valor pago pelo comprador constante da sentença não merece alteração, uma vez

se encontra dentro da razoabilidade e dos parâmetros adotados pelo entendimento jurisprudencial que reconhece a possibilidade de retenção
entre
10% a 25%,
não havendo necessariamente, de se fixar o valor máximo, especialmente
,

como no caso em que não se verifica comprovação de prejuízos extraordinários e o percentual determinado pelo Juízo revela-se bastante para fazer frente a eventuais prejuízos e despesas administrativas suportadas

Apelante.

Em face dessas considerações,
nego provimento ao recurso e mantenho a sentença em seus termos.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026