Tribunal: TJMT
Processo: 1046480-44.2022.8.11.0041
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1046480-44.2022.8.11.0041
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DOS AUTORES. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. MÉRITO. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE MÁ-FÉ DO RÉU QUE ADQUIRIU O IMÓVEL. CLÁUSULA DE VEDAÇÃO À ALIENAÇÃO NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA. INOPONIBILIDADE. JUNTADA DE DOCUMENTOS SUPERVENIENTES À SENTENÇA. FATOS PRETÉRITOS QUE DEVERIAM SER SUBMETIDOS AO JUÍZO DE ORIGEM. PROVA CONTEMPORÂNEA IRRELEVANTE PARA COMPROVAR A MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE PEDIDOS DESTINADOS À ANULAÇÃO OU NULIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E DE CANCELAMENTO DO RESPECTIVO REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual, para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre os autores e as empresas rés e condená-las ao pagamento de perdas e danos, mas que manteve a validade da aquisição do imóvel pelo réu terceiro adquirente, diante da ausência de comprovação de má-fé.
2. Requerimentos do recurso: (i) nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à análise da má-fé do terceiro adquirente; (ii) reforma da sentença para declarar a nulidade da transferência do imóvel ao terceiro adquirente, sob o argumento de que havia cláusula contratual que vedava a alienação antes da quitação integral, bem como indícios de simulação e fraude evidenciados por inquéritos policiais; (iii) reintegração na posse do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a sentença padece de nulidade por ausência de fundamentação; (ii) analisar se a cláusula contratual que vedava a alienação do imóvel antes da quitação é oponível ao terceiro adquirente; (iii) examinar se restou comprovada a má-fé do terceiro adquirente; (iv) aferir a admissibilidade e a relevância dos documentos apresentados após a prolação da sentença; (v) avaliar se os efeitos da rescisão contratual podem atingir o terceiro adquirente sem pedido específico de anulação da escritura pública.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O dever constitucional de fundamentação das decisões judiciais, previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal e densificado no art. 489, § 1o, do Código de Processo Civil, não exige que o julgador responda a todos os argumentos das partes, uma vez que basta o enfrentamento das questões capazes de infirmar a conclusão adotada. Assim, se a sentença analisa expressamente a questão da boa-fé do terceiro adquirente e motiva que inexiste prova cabal de má-fé, eventual discordância em relação à valoração probatória não configura ausência de fundamentação.
5. A cronologia dos negócios jurídicos é determinante para o deslinde da controvérsia, a qual demonstra que a escritura pública de compra e venda foi outorgada pelos próprios apelantes em favor do réu, terceiro adquirente, em 21/outubro/2022, ao passo que a cláusula contratual que vedava a alienação do imóvel antes da quitação somente passou a existir no contrato de compromisso de compra e venda firmado em 18/novembro/2022, ou seja, quase um mês após a lavratura da escritura pública que, título translativo que posteriormente foi registrado na matrícula do imóvel.
6. As cláusulas de inalienabilidade, para que produzam efeitos perante terceiros, devem ser averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente, motivo pelo qual, enquanto não averbadas, as restrições constituem obrigações pessoais que vinculam apenas as partes contratantes, sem eficácia de direito real oponível a terceiros.
7. A má-fé deve ser comprovada pela parte que a alega, conforme a regra de distribuição do ônus probatório disposta no art. 373, I, do Código de Processo Civil. Os apelantes, quando intimados a especificar as provas que pretendiam produzir, limitaram-se a afirmar que a prova documental já juntada aos autos seria suficiente e renunciaram expressamente à oportunidade de instruir o feito com elementos que poderiam corroborar suas alegações, como, por exemplo, a oitiva de testemunhas capazes de esclarecer se o terceiro adquirente tinha conhecimento das restrições constantes do contrato anteriormente celebrado ou se, eventualmente, teria participado do alegado ardil em tese perpetrado contra os autores.
8. Os documentos relativos a inquéritos policiais, colacionados apenas após a sentença, não configuram fatos supervenientes aptos a justificar a juntada nos moldes dos arts. 493 e 1.014 do Código de Processo Civil, porquanto parte deles já existia antes do requerimento de julgamento antecipado da lide. Os documentos contemporâneos, por sua vez, não se revelam suficientes para comprovar a má-fé do terceiro adquirente quanto ao negócio jurídico questionado, sobretudo porque o caderno policial se encontra em fase embrionária de investigação, sem despacho de indiciamento ou elementos consistentes de indícios de autoria e materialidade.
9. A desconstituição da propriedade adquirida mediante escritura pública de compra e venda registrada na matrícula exige a propositura de ação própria voltada à invalidação do título translativo e ao cancelamento do registro, conforme dispõe o art. 1.245, §2o, do Código Civil. Não houve, na petição inicial, pedido específico de anulação da escritura pública ou de cancelamento do registro imobiliário, de modo que a rescisão do contrato firmado com as empresas rés não tem o condão de afetar a propriedade regularmente registrada em nome do terceiro adquirente.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso desprovido.
___________
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 93, IX; Código Civil, art. 1.245, §2o; Código de Processo Civil, arts. 373, I, 489, §1o, 493, 497 e 1.014; Lei n. 6.015/1973, art. 167, II, item 11.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, ApCív n. 0007174-47.2014.8.11.0015 e ApCív n. 0000308-56.2014.8.11.0004.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046480-44.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LUIS MARTINS DE LIMA - CPF: 337.708.831-87 (APELANTE), JONAS FERREIRA DA SILVA - CPF: 275.146.251-00 (ADVOGADO), LYSANDRA ISABELLE DE MORAIS E SILVA - CPF: 039.772.651-13 (ADVOGADO), THIAGO RIBEIRO - CPF: 004.283.391-40 (ADVOGADO), CARLOS JOSE DE CAMPOS - CPF: 019.903.269-60 (ADVOGADO), RAYRA DA SILVA ANTUNES - CPF: 024.825.821-48 (ADVOGADO), SANDRA CRISTINA DOMINGUES LIMA - CPF: 513.184.311-15 (APELANTE), FAB BLOCK TECNOLOGIA EM CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 42.703.853/0001-30 (APELADO), ZION ENTERPRISE INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 26.137.151/0001-80 (APELADO), ALDO JOAO AMORIM - CPF: 037.135.109-03 (TERCEIRO INTERESSADO), FRANKLIN DA SILVA BOTOF - CPF: 000.242.631-50 (ADVOGADO), ADRIANO JOSE DE ANDRADE - CPF: 076.474.188-82 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA ABADIA PEREIRA DE SOUZA AGUIAR - CPF: 009.824.698-45 (ADVOGADO), ALDO JOAO AMORIM - CPF: 037.135.109-03 (APELADO), FRANKLIN DA SILVA BOTOF - CPF: 000.242.631-50 (ADVOGADO), PAULO RICARDO GODOY AZEVEDO FERREIRA - CPF: 725.084.261-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DOS AUTORES. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. MÉRITO. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE MÁ-FÉ DO RÉU QUE ADQUIRIU O IMÓVEL. CLÁUSULA DE VEDAÇÃO À ALIENAÇÃO NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA. INOPONIBILIDADE. JUNTADA DE DOCUMENTOS SUPERVENIENTES À SENTENÇA. FATOS PRETÉRITOS QUE DEVERIAM SER SUBMETIDOS AO JUÍZO DE ORIGEM. PROVA CONTEMPORÂNEA IRRELEVANTE PARA COMPROVAR A MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE PEDIDOS DESTINADOS À ANULAÇÃO OU NULIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E DE CANCELAMENTO DO RESPECTIVO REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual, para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre os autores e as empresas rés e condená-las ao pagamento de perdas e danos, mas que manteve a validade da aquisição do imóvel pelo réu terceiro adquirente, diante da ausência de comprovação de má-fé.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à análise da má-fé do terceiro adquirente;
(ii)
reforma da sentença para declarar a nulidade da transferência do imóvel ao terceiro adquirente, sob o argumento de que havia cláusula contratual que vedava a alienação antes da quitação integral, bem como indícios de simulação e fraude evidenciados por inquéritos policiais;
(iii)
reintegração na posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se a sentença padece de nulidade por ausência de fundamentação;
(ii)
analisar se a cláusula contratual que vedava a alienação do imóvel antes da quitação é oponível ao terceiro adquirente;
(iii)
examinar se restou comprovada a má-fé do terceiro adquirente;
(iv)
aferir a admissibilidade e a relevância dos documentos apresentados após a prolação da sentença;
(v)
avaliar se os efeitos da rescisão contratual podem atingir o terceiro adquirente sem pedido específico de anulação da escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O dever constitucional de fundamentação das decisões judiciais, previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal e densificado no art. 489, § 1o, do Código de Processo Civil, não exige que o julgador responda a todos os argumentos das partes, uma vez que basta o enfrentamento das questões capazes de infirmar a conclusão adotada. Assim, se a sentença analisa expressamente a questão da boa-fé do terceiro adquirente e motiva que inexiste prova cabal de má-fé, eventual discordância em relação à valoração probatória não configura ausência de fundamentação.

5. A cronologia dos negócios jurídicos é determinante para o deslinde da controvérsia, a qual demonstra que a escritura pública de compra e venda foi outorgada pelos próprios apelantes em favor do réu, terceiro adquirente, em 21/outubro/2022, ao passo que a cláusula contratual que vedava a alienação do imóvel antes da quitação somente passou a existir no contrato de compromisso de compra e venda firmado em 18/novembro/2022, ou seja, quase um mês após a lavratura da escritura pública que, título translativo que posteriormente foi registrado na matrícula do imóvel.

6. As cláusulas de inalienabilidade, para que produzam efeitos perante terceiros, devem ser averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente, motivo pelo qual, enquanto não averbadas, as restrições constituem obrigações pessoais que vinculam apenas as partes contratantes, sem eficácia de direito real oponível a terceiros.

7. A má-fé deve ser comprovada pela parte que a alega, conforme a regra de distribuição do ônus probatório disposta no art. 373, I, do Código de Processo Civil. Os apelantes, quando intimados a especificar as provas que pretendiam produzir, limitaram-se a afirmar que a prova documental já juntada aos autos seria suficiente e renunciaram expressamente à oportunidade de instruir o feito com elementos que poderiam corroborar suas alegações, como, por exemplo, a oitiva de testemunhas capazes de esclarecer se o terceiro adquirente tinha conhecimento das restrições constantes do contrato anteriormente celebrado ou se, eventualmente, teria participado do alegado ardil em tese perpetrado contra os autores.

8. Os documentos relativos a inquéritos policiais, colacionados apenas após a sentença, não configuram fatos supervenientes aptos a justificar a juntada nos moldes dos arts. 493 e 1.014 do Código de Processo Civil, porquanto parte deles já existia antes do requerimento de julgamento antecipado da lide. Os documentos contemporâneos, por sua vez, não se revelam suficientes para comprovar a má-fé do terceiro adquirente quanto ao negócio jurídico questionado, sobretudo porque o caderno policial se encontra em fase embrionária de investigação, sem despacho de indiciamento ou elementos consistentes de indícios de autoria e materialidade.

9. A desconstituição da propriedade adquirida mediante escritura pública de compra e venda registrada na matrícula exige a propositura de ação própria voltada à invalidação do título translativo e ao cancelamento do registro, conforme dispõe o art. 1.245, §2o, do Código Civil. Não houve, na petição inicial, pedido específico de anulação da escritura pública ou de cancelamento do registro imobiliário, de modo que a rescisão do contrato firmado com as empresas rés não tem o condão de afetar a propriedade regularmente registrada em nome do terceiro adquirente.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso desprovido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Constituição Federal, art. 93, IX; Código Civil, art. 1.245, §2o; Código de Processo Civil, arts. 373, I, 489, §1o, 493, 497 e 1.014; Lei n. 6.015/1973, art. 167, II, item 11.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, ApCív n. 0007174-47.2014.8.11.0015 e ApCív n. 0000308-56.2014.8.11.0004.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos autores
LUIS MARTINS DE LIMA
e
SANDRA CRISTINA DOMINGUES LIMA
contra a sentença do Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual e reintegração de posse c/c perdas e danos, registrada sob o n. 1046480-44.2022.8.11.0041, ajuizada em desfavor de
FAB BLOCK TECNOLOGIA EM CONSTRUÇÃO LTDA, ZION ENTERPRISE INCORPORADORA LTDA
e
ALDO JOÃO AMORIM
, julgou procedentes os pedidos autorais em relação às duas primeiras rés, mas julgou improcedente o pleito direcionado ao terceiro réu, de modo a manter a validade da aquisição do imóvel por este.

Na origem, os autores alegaram ter celebrado com as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
, em 23/setembro/2022, um “
instrumento particular de contrato de sociedade em cota de participação crowdfunding e outras avenças
”, cujo objeto seria a constituição de uma sociedade entre os contratantes que visava captar investimentos e executar o plano de negócios apresentado pelas empresas rés.

Neste instrumento, as partes convencionaram que o capital social da sociedade seria o equivalente a R$ 1.850.000,00 (um milhão oitocentos e cinquenta mil reais), referente à avaliação do imóvel localizado na Rua na Rua Major Arnaldo de Matos, n. 96, Bairro Goiabeiras, Cuiabá, CEP 78.032-045, registrado na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá, de propriedade dos autores (id. 268208567).

Ainda, nos termos da cláusula 4.6 do mencionado contrato, as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
se comprometeram a arcar com todos os custos relativos à transferência do imóvel acima descrito ao réu
Aldo João
(id. 268208567).

Sucedeu-se,

em 21/outubro/2022,

a outorga da escritura pública de compra e venda lavrada perante o Cartório do 3o Ofício de Cuiabá, na qual os autores venderam o bem registrado na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá ao réu
Aldo João
(id. 268208567).

Posteriormente, por livre ajuste das rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
e dos autores, o contrato anterior foi revogado, em 18/novembro/2022, mediante a celebração de um novo instrumento, representado pelo “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
”, no qual os autores se comprometiam a vender às empresas rés o imóvel urbano individualizado na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá (id. 268208567).

Os autores aduziram que o contrato estabelecia cronograma de pagamento em parcelas, que não foi cumprido pelas rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
, as quais permaneceram inadimplentes mesmo após serem notificadas extrajudicialmente e constituídas em mora (id. 268208567).

Diante do descumprimento contratual imputado às rés
Fab Block
e
Zion Enterprise,
os autores requereram, em sede de tutela de urgência, a imediata reintegração na posse do imóvel registrado sob a matrícula n. 26.708 do 7o Ofício de Cuiabá, a determinação para que os requeridos, especialmente
Aldo João,
se abstivessem de promover o registro da escritura pública de compra e venda na referida matrícula e a intimação da locatária J G Automóveis para que esta efetuasse o pagamento dos aluguéis mediante depósito judicial (id. 268208567).

No mérito, pugnaram pela confirmação da tutela de urgência, pela rescisão do “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano”,
pela condenação ao pagamento de perdas e danos, incluídas as multas contratuais, e pelo arbitramento de taxa de fruição pelo período em que os réus permaneceram na posse do imóvel (id. 268208567).

Ao receber a inicial, o Juízo
a quo
deferiu o parcelamento das custas processuais e acolheu o pedido de tutela de urgência formulado pelos autores para determinar que eles fossem reintegrados na posse do imóvel, que os réus não transferissem a propriedade do bem e que fosse averbada a existência da ação e da ordem de indisponibilidade à margem da matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá (id. 268208614).

Os autores noticiaram nos autos o registro da escritura pública de compra e venda outorgada por eles ao réu
Aldo João
na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá, em suposto descumprimento da decisão que determinava a intransferibilidade do bem.

Assim, postularam a aplicação de multa (astreintes) e o arresto dos imóveis descritos nas matrículas n. 16.760, 16.762 e 16.765, todos do Cartório do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães, os quais teriam sido dados como garantia do “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” (cláusula 9a do instrumento), até então pertencentes à ré
Zion Enterprise
(id. 268208053).

O Juízo de origem, com base na informação de que os autores teriam locado o bem a terceiro, revogou a medida de reintegração de posse (id. 268208076).

Além disso, indeferiu o pedido de aplicação de multa, porquanto a escritura pública de compra e venda foi registrada na matrícula do imóvel em 06/dezembro/2022, a tutela de urgência foi concedida em 07/dezembro/2022 e o ofício para o Cartório do 7o Ofício de Cuiabá foi expedido em 12/dezembro/2022, ou seja, a transferência da propriedade para o réu
Aldo João
ocorreu em momento anterior à constrição (id. 268208103).

O réu
Aldo João
compareceu aos autos e apresentou contestação (id. 268208157).

O réu pontuou que os pedidos autorais de rescisão contratual, condenação em perdas e danos e arbitramento de taxa de fruição não foram direcionados em seu desfavor, mas apenas contra as corrés
Fab Block
e
Zion Enterprise
(id. 268208157).

Afirmou ser terceiro adquirente de boa-fé e, para tanto, esclareceu a sequência dos negócios jurídicos que culminaram na aquisição do imóvel objeto da matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá.

Narrou que os autores
Luis
e
Sandra
haviam negociado o imóvel com as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
, ambas representadas pelo sócio Flávio Leite Martins Mendes, que por sua vez negociou o imóvel com a pessoa de Bruno Iath Pires. O imóvel da matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá teria sido dado como pagamento da compra de outro imóvel, localizado na praia de Pipa/RN (id. 268208157).

O réu informou que, posteriormente, Bruno Iath Pires lhe vendeu o imóvel pelo valor de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), mediante a entrega de duas escavadeiras (Volvo 700c, ano 2012, e Volvo 210t, ano 2010), conforme contrato de compra e venda (id. 268208157).

Sustentou que os autores sempre estiveram cientes de que as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
haviam alienado o imóvel
sub judice
para Bruno Iath Pires, o qual assinou o “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” que os autores pretendem rescindir na condição de anuente.

Nesse contexto, aduziu que os autores anuíram com a transferência da propriedade diretamente para seu nome, considerando o conhecimento de que ele tinha adquirido o imóvel de Bruno (id. 268208157).

Pontuou que os autores sempre tiveram plena ciência de que o imóvel
sub judice
já havia sido alienado a Bruno Iath Pires, o qual figura como anuente no “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” que eles pretendem rescindir (id. 268208157).

Argumentou que, ao invés de transferir o imóvel para o nome das empresas rés, depois para o nome de Bruno Iath Pires e por fim para seu nome, os autores teriam concordado em realizar a transferência direta da propriedade, como se vê da escritura pública de compra e venda lavrada perante o Cartório do 3o Ofício de Cuiabá (id. 268208157).

Destacou que o contrato de compra e venda celebrado com bruno Bruno Iath Pires é datado de 17/outubro/2022 e que a escritura pública de compra e venda outorgada pelos autores foi lavrada em 21/outubro/2022, enquanto o “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” firmado entre os autores e as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
, que se busca rescindir, data de 18/novembro/2022 (id. 268208157).

Diante disso, sustentou que o propalado inadimplemento das rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
é posterior a todos os fatos que o envolveram, de modo que os efeitos de eventual rescisão contratual não podem atingi-lo (id. 268208157).

Assim, postulou o reconhecimento de sua condição de terceiro de boa-fé e a manutenção da propriedade imobiliária em seu favor (id. 268208157).

Em impugnação à contestação, os autores
Luis
e
Sandra
rechaçaram os argumentos do réu
Aldo João
e afirmaram que o negócio jurídico foi celebrado exclusivamente entre eles e as empresas rés.

Alegaram que a suposta negociação entre as rés e Bruno Iath Pires seria inválida, pois o “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” continha cláusula que vedava a negociação do imóvel antes da quitação integral (cláusula 4a, §1o) (id. 268208166).

Argumentaram que não houve consentimento para venda direta ao réu
Aldo João
e que a outorga da escritura pública em favor dele ocorreu com vício de consentimento, uma vez que as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
os induziram em erro (id. 268208166).

As rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
não apresentaram contestação.

O Juízo
a quo
julgou procedentes o pedido de rescisão contratual em relação às rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
e as condenou ao pagamento do valor integral do imóvel acrescido de juros e correção monetária, além de taxa de ocupação equivalente a 1% (um por cento) do valor do bem por mês, abrangendo o período de inadimplemento até a data da transferência para o réu
Aldo João
(id. 268208176).

Por outro lado, julgou improcedente o pedido em relação a
Aldo João
, de modo a manter válida a compra do imóvel por este (id. 268208176).

A sentença consignou que o réu
Aldo João
adquiriu o imóvel de boa-fé mediante escritura pública revestida de todas as formalidades legais que conferem ao ato de compra e venda sua plena validade e eficácia jurídica.

Por corolário, considerou que o réu
Aldo João
adquiriu o imóvel sem conhecimento do inadimplemento contratual das rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
e, diante da impossibilidade de reaver o imóvel em favor dos autores, converteu o pedido de reintegração de posse em perdas e danos (id. 169361902).

Foram opostos embargos de declaração pelos autores e pelo réu
Aldo João
. O Juízo singular rejeitou os embargos dos autores, sob o fundamento de que tentavam rediscutir o mérito do julgamento, e acolheu os embargos do réu para determinar a baixa da anotação de indisponibilidade constante na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá.

Inconformados, os autores interpõem recurso de apelação, no qual requerem, inicialmente, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça para que sejam dispensados do recolhimento do preparo recursal (id. 268210299).

Preliminarmente, aduzem que o Juízo
a quo
teria deixado de apreciar elementos cruciais que demonstrariam a ausência de boa-fé do apelado
Aldo João
na aquisição do imóvel, a ensejar a nulidade da sentença por ausência de fundamentação (id. 268210299).

Quanto ao mérito, argumentam que o “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” continha cláusula expressa que proibia a alienação do imóvel antes da quitação integral pelas rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
(cláusula 4a, §1o), que a transferência do imóvel ocorreu com vício de consentimento e que o réu Aldo João não teria tomado as cautelas necessárias ao adquirir o bem de terceiro que não era o legítimo proprietário (id. 268210299).

Ademais, apresentam fatos supervenientes relacionados a inquéritos policiais que visam apurar esquema fraudulento envolvendo as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
, com prejuízos de R$ 13.654.531,70 (treze milhões, seiscentos e cinquenta e quatro mil, quinhentos e trinta e um reais e setenta centavos) a diversas vítimas, e que contaria com a participação de Bruno Iath Pires e do apelado
Aldo João
, os quais teriam agido em conluio com as empresas rés (id. 268210299).

Defendem que, apesar do acolhimento dos pedidos de rescisão contratual e de condenação em perdas e danos, a sentença seria inexequível, uma vez que a única forma de satisfação da execução futura seria a retomada do imóvel indevidamente transferido ao apelado
Aldo João
(id. 268210299).

Nesses termos, postulam a nulidade do negócio jurídico relativo à transferência do imóvel de matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá e, consequentemente, a reintegração na posse do bem, sobretudo diante dos novos elementos probatórios que evidenciariam a participação do apelado
Aldo João
no esquema fraudulento (id. 268210299).

Em contrarrazões, o apelado
Aldo João
refuta os argumentos recursais. Quanto à preliminar, afirma que a sentença analisou criteriosamente os elementos probatórios para concluir pela impossibilidade de reversão do negócio jurídico firmado consigo, diante do reconhecimento de sua condição de terceiro de boa-fé (id. 268208724).

Argumenta que não fez parte da celebração do instrumento que continha a cláusula contratual que proibia a alienação do imóvel a terceiros (cláusula 4a, §1o), além de destacar que esta vedação não estava registrada na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá, de modo que não produz efeitos contra terceiros, nos termos do artigo 167, I, 21, da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73) (id. 268208724).

Ressalta que, nos termos do artigo 1.245, § 2o, do Código Civil, deve ser considerado proprietário legítimo enquanto não houver a propositura e reconhecimento judicial de invalidade do registro do título translativo, razão pela qual impõe-se considerar a transferência da propriedade perfeita e acabada. Ainda, reitera inexistir fraude no processo de compra e venda do imóvel, o qual foi realizado mediante escritura pública de compra e venda outorgada pelos próprios autores apelantes (id. 268208724).

Nesse sentido, reforça que o ônus de comprovar a má-fé incumbe à parte que a alega, nos moldes do artigo 373, I, do Código de Processo Civil (id. 268208724).

Além disso, suscita que as arguições inéditas e as supostas provas novas trazidas pelos apelantes não foram submetidas ao crivo do Juízo singular durante a fase instrutória, tampouco configuram fatos supervenientes à sentença aptos a justificar a juntada apenas em sede recursal (id. 268208724).

Assim, requer o desprovimento do apelo e, por consequência, a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (id. 268208724).

Nesta instância recursal, o recurso de apelação foi recebido em seu efeito suspensivo, conforme pedido incidental autuado sob o n. 1001498-63.2025.8.11.0000, ao efeito de manter a averbação de existência da ação nas margens da matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá.

O pedido de justiça gratuita foi indeferido e, por ocasião do julgamento do agravo interno interposto contra esta decisão, concedeu-se aos apelantes o parcelamento do preparo recursal (id. 321351374).

Após, os apelantes requereram, por meio da petição denominada de “
emenda à apelação
”, a juntada de novas provas que alegam ser supervenientes e relevantes para o julgamento do recurso (id. 305664882).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação

interposto por
LUIS MARTINS DE LIMA
e
SANDRA CRISTINA DOMINGUES LIMA
contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual e reintegração de posse c/c perdas e danos ajuizada pelos apelantes em desfavor dos réus
FAB BLOCK TECNOLOGIA EM CONSTRUÇÃO LTDA
,
ZION ENTERPRISE INCORPORADORA LTDA
e
ALDO JOÃO AMORIM
.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
(i)
rescindir o “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
”, datado de 18/novembro/2022, firmado entre os autores e as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise;
(ii)
condenar as empresas rés ao pagamento de perdas e danos a serem apurados em liquidação de sentença, além de taxa de ocupação de 1% (um porcento) ao mês sobre o valor do imóvel, devida desde o inadimplemento até a data em que se realizou a transferência do bem ao réu
Aldo João
;
(iii)
converter o pedido de reintegração de posse em perdas e danos, diante da impossibilidade de cumprimento da tutela específica de reaver o imóvel.

Em contrapartida, o Juízo
a quo
julgou improcedentes os pedidos em relação ao apelado
Aldo João
, de modo a manter validade da aquisição realizada por este, porquanto não foi comprovada a má-fé.

Os apelantes alegam, em síntese, que a sentença é nula por ausência de fundamentação, porquanto não teria enfrentado adequadamente a tese de má-fé do apelado Aldo João Amorim.

No mérito, sustentam que a boa-fé do terceiro adquirente deveria ter sido afastada, pois:
(i)
havia cláusula contratual que vedava a alienação do imóvel antes da quitação integral;
(ii)
o apelado adquiriu o bem de Bruno Iath Pires, que não era o proprietário registral;
(iii)
não há prova do efetivo pagamento do preço; e
(iv)
há indícios de simulação e fraude, especialmente considerando a existência de inquéritos policiais que investigam esquema de pirâmide financeira envolvendo as empresas rés.

Requerem a reforma da sentença para declarar a nulidade da transferência do imóvel ao apelado, com a consequente reintegração na posse.

Em contrarrazões, o apelado Aldo João Amorim sustenta que a sentença está devidamente fundamentada.

Em relação ao mérito, defende que:
(i)
a cláusula contratual que vedava a alienação não foi averbada na matrícula do imóvel, razão pela qual é inoponível a terceiros;
(ii)
a boa-fé é presumida e a má-fé deve ser provada pelo autor, conforme artigo 373, I, do Código de Processo Civil;
(iii)
a propriedade adquirida com registro válido somente pode ser desconstituída por ação própria, nos termos do artigo 1.245, §2o, do Código Civil;
(iv)
a escritura pública de compra e venda foi assinada pelos próprios apelantes, o que demonstra concordância com a alienação;
(v)
não há nos autos qualquer prova robusta de fraude ou conluio;
(vi)
as alegações sobre inquéritos policiais e simulação constituem inovação recursal, pois não foram deduzidas no primeiro grau.

Assim, pugna pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios.

A despeito do arrazoado recursal, a pretensão não prospera.

PRELIMINAR

Como é cediço, o dever constitucional de fundamentação das decisões judiciais, previsto no artigo 93, IX, da Constituição Federal, e densificado pelo artigo 489, §1o, do Código de Processo Civil, exige que o julgador exponha as razões de fato e de direito que conduziram à formação de seu convencimento. Não se exige, contudo, que o magistrado responda a todos os argumentos deduzidos pelas partes, ao passo que basta que enfrente as questões capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada.

Na espécie, verifica-se que a sentença enfrentou expressamente a questão da boa-fé do terceiro adquirente, mediante análise dos elementos probatórios disponíveis à época de sua prolação, e concluiu pela inexistência de prova capaz de demonstrar que o apelado
Aldo João
tinha ciência das restrições contratuais ou de qualquer irregularidade na negociação.

O fato de os apelantes discordarem da valoração probatória realizada pelo julgador não configura ausência de fundamentação, mas mero inconformismo com o resultado do julgamento.

Ademais, em homenagem aos princípios da instrumentalidade das formas e da primazia do julgamento de mérito, eventual deficiência na fundamentação, quando não impede a compreensão das razões de decidir, resolve-se pelo enfrentamento do mérito recursal.

Diante disso, rejeito a preliminar.

MÉRITO

Como se observa, o cerne da insurgência recursal consiste em verificar se a rescisão do “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” firmado entre os apelantes e as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
pode repercutir na transferência do imóvel ao apelado
Aldo João
, especialmente diante das alegações de má-fé no ato da aquisição e da cláusula contratual que vedava a alienação.

Assim, a correta compreensão da controvérsia exige uma análise pormenorizada da sequência cronológica dos negócios jurídicos celebrados, porquanto dela se extrai a fragilidade da argumentação recursal.

Em 23/setembro/2022, os apelantes celebraram com as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
um contrato de sociedade em cota de participação, na modalidade
crowdfunding
.

Neste instrumento, estabeleceu-se que o capital social seria integralizado por meio da transferência do imóvel matriculado sob o n. 26.708 do 7o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá, avaliado em R$ 1.850.000,00 (um milhão, oitocentos e cinquenta mil reais).

O referido instrumento, todavia, não continha cláusula que vedasse a alienação do bem a terceiros (id. 268209264).

Ainda, nos termos da cláusula 4.6, o instrumento previa que seria de responsabilidade das rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
a transferência do imóvel para o apelado
Aldo João
, bem como os apelantes não receberiam qualquer repasse do apelado (id. 268209264 -Pág. 3).

Posteriormente, em 17/outubro/2022, Bruno Iath Pires negociou a venda do imóvel ao apelado
Aldo João
, pelo valor de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), a ser pago mediante a entrega de duas escavadeiras (id. 268208159).

Em seguida, em 21/outubro/2022, os próprios apelantes — que ora pretendem a desconstituição da aquisição — outorgaram escritura pública de compra e venda do imóvel
sub judice
diretamente em favor do apelado
Aldo João
, contrato definitivo que, inclusive, continha declaração de quitação do preço (id. 268209268).

Somente em 18/novembro/2022, quase um mês após a lavratura da escritura pública, foi celebrado novo instrumento particular entre os apelantes e as empresas
Fab Block
e
Zion Enterprise
, objeto do pedido de rescisão, denominado de “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
”.

Pela primeira vez, foi inserida disposição (cláusula 4a, §1o) que vedava a alienação do imóvel antes da quitação integral, com Bruno Iath Pires figurando como anuente interveniente (id. 268208079).

Por fim, em 6/dezembro/2022, antes do deferimento do pedido de tutela de urgência neste feito, a escritura pública de compra e venda foi registrada na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá, oportunidade em que se efetivou a transferência da propriedade ao apelado
Aldo João
(id. 268208161 – Pág. 9).

Esta cronologia é determinante para o deslinde da controvérsia, na medida em que revela que a cláusula contratual que os apelantes invocam como fundamento para a desconstituição da transferência da propriedade ao apelado, caracterizada pela vedação à alienação antes da quitação, apenas passou a existir no mundo jurídico em 18/novembro/2022, ou seja, quase um mês após a outorga da escritura pública pelos próprios apelantes em favor do terceiro adquirente, lavrada em 21/outubro/2022.

Além disso, ainda que se pudesse superar o óbice cronológico acima demonstrado, subsistiria outro impedimento intransponível à pretensão recursal, consistente na ausência de averbação da cláusula contratual que impedia a alienação na matrícula do imóvel.

O sistema registral brasileiro adota o princípio da publicidade como elemento essencial à produção de efeitos dos atos jurídicos perante terceiros.

Nesse sentido, nos termos do artigo 167, II, item 11, da Lei n. 6.015/1973, as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, para que produzam efeitos perante terceiros (
erga omnes
), devem ser averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Enquanto não averbadas, as restrições constituem meras obrigações pessoais que, ainda que vinculem as partes contratantes, não ostentam eficácia de direito real oponível a terceiros.

No caso, a cláusula que vedava a alienação do imóvel, inserida no “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” de 18/ novembro/2022, jamais foi averbada na matrícula do imóvel e, por conseguinte, mesmo que o apelado tivesse adquirido o imóvel após a celebração desse segundo contrato — o que, reitere-se, não ocorreu —, a restrição contratual não lhe seria oponível, porquanto desprovida de publicidade registral.

O adquirente, ao consultar a matrícula do imóvel, não encontraria qualquer restrição à alienação, de maneira que exigir que ele investigue a existência de pactos não publicizados, celebrados pelos proprietários, equivaleria a impor-lhe ônus incompatível com a segurança jurídica que o sistema registral visa a assegurar.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Sodalício assim estabelece:

“[...] Não há como impor ao terceiro adquirente a pecha de má-fé se o adquirente anterior não registrou a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. No caso, o Apelado, adquirente de boa-fé, não pode ser responsabilizado por reparação de danos decorrentes de venda de imóvel em duplicidade, se o contrato particular de compromisso de compra e venda anterior firmado com o Autor/Apelante não foi registrado na matrícula do imóvel [...]”
(TJMT, ApCív n. 0007174-47.2014.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Clarice Claudino Da Silva, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/08/2022, Publicado no DJE 08/08/2022).

“[...] O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de direito pessoal, sem qualquer eficácia real. II - Não registrada a promessa de compra e venda, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, portanto, o desfazimento de alienação posterior a terceiros de boa-fé, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação de direito material. III - Pratica ato ilícito o promitente vendedor que aliena a terceiro a coisa previamente vendida a outrem, razão pela qual deve ser responsabilizado pelo retorno da parte prejudicada ao 'status quo ante'. IV - Na linha da jurisprudência dominante do STJ, revelando-se a tutela específica postulada de impossível cumprimento, em decorrência de fato superveniente à pactuação imputável ao devedor, como no caso dos autos, impõe-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, mesmo de ofício, 'ex vi' do art. 497 do CPC [...]”
(TJMT, ApCív n. 0000308-56.2014.8.11.0004, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Sebastiao Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/11/2023, Publicado no DJE 16/11/2023).

Portanto, a cláusula contratual invocada pelos apelantes, além de inexistente no momento da outorga da escritura, não produz qualquer efeito em relação ao apelado
Aldo João
, por não ter sido levada a registro.

Não o bastante, outro aspecto que merece destaque é a distribuição do ônus da prova quanto à alegada má-fé do apelado
Aldo João
.

Como é cediço, enquanto a boa-fé se presume, a má-fé deve ser provada pela parte que a imputa, consoante a regra geral do artigo 373, I, do Código de Processo Civil.

No caso em apreço, apesar das alegações de que o apelado
Aldo João
tenha agido de má-fé, os apelantes não produziram prova concreta e induvidosa nesse sentido.

Pelo contrário, quando intimados para especificar as provas que pretendiam produzir, consignaram, por meio de petição protocolada em 04/setembro/2024, que a prova documental até então aportada aos autos seria suficiente para alcançar a procedência dos pedidos autorais, de forma que renunciaram à oportunidade de instruir o feito com elementos que poderiam, eventualmente, comprovar suas alegações (id. 268208174).

A título de exemplo, a oitiva de Bruno Iath Pires, que participou da negociação entre as empresas rés e o apelado, poderia trazer maiores esclarecimentos a respeito dos instrumentos jurídicos que envolveram o imóvel
sub judice
e, em última análise, comprovar a ciência do apelado
Aldo João
acerca

do inadimplemento anterior e da cláusula que impedia a transferência do imóvel para terceiros antes da quitação.

Ao optarem pelo julgamento antecipado da lide, os apelantes abdicaram do meio de prova que, em tese, seria capaz de demonstrar a alegada má-fé do terceiro.

Logo, ausente prova robusta da má-fé, impõe-se aplicar a presunção de boa-fé que milita em favor do apelado.

Quanto às alegações de simulação, fraude e existência de inquéritos policiais que visam apurar esquema fraudulento de pirâmide financeira envolvendo as rés,
Fab Block
e
Zion Enterprise
, Bruno Iath Pires e o apelado
Aldo João
, denota-se que os documentos que embasam estas asserções foram colacionados aos autos pelos apelantes apenas em sede de contrarrazões aos embargos de declaração (23/outubro/2024) e em “
emenda à apelação
” (08/agosto/2025), isto é, após a prolação da sentença recorrida (id. 305664882 e 305664882).

Ocorre que, em interpretação sistemática dos artigos 493 e 1.014 do Código de Processo Civil, as questões de fato não submetidas ao Juízo de origem somente podem ser suscitadas em sede de apelação quando forem supervenientes e relevantes ou, se pretéritas, quando a parte demonstrar que deixou de alegá-las por motivo de força maior.

Na hipótese em questão, as informações juntadas pelos apelantes, em sua maioria, referem-se a documentos de 2023, ou seja, que já existiam antes mesmo de requererem o julgamento antecipado da lide (id. 268210251, 268210253, 305669357 e 305669359).

Quanto aos demais documentos, angariados por meio das petições denominadas de “
emenda à apelação
” e
“fatos supervenientes relevantes”
, não se constata a relevância necessária para influenciar no deslinde da controvérsia recursal, ainda que contemporâneos.

Um deles se trata da degravação do depoimento de Bruno Iath Pires prestado perante a Delegacia do Consumidor, na qual a única menção ao apelado
Aldo João
se restringe à informação de que o depoente negociou o imóvel da matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá e recebeu máquinas de construção como forma de pagamento. Veja-se:

“[...] Você conhece a pessoa de Aldo, João Amorim?

Conheço, foi uma das pessoas que eu negociei.

O senhor negociou o quê com ele?

Eu negociei um endereço, eu negociei esse salão que existia lá. Era um salão de beleza, que era um prédio, um galpãozinho. Esse foi negociado com o Aldo. O Aldo me pagou e eu negociei. E foi feita a escritura e registro para ele. Flávio nos entregou a quitação pronta para fazer tudo.

E foi feito quanto esse negócio? Qual foi o valor? O senhor lembra? Não lembro, mas eu não sei se foi 400, 300 mil. Esse prédio aí, 400 e pouco, eu não sei [...]

E esse prédio foi pago pelo Aldo ao senhor? Foi, foi pago. Tem comprovante todo?

Tem. Não, foi permuta. Troquei em máquina de construção com ele.

Correto. Quatro escavadeiras?

Foi, acho que foi.

Uma só? Não sei, doutor. Tem que ver no contrato. Eu acho que foi uma.

Correto. E esse Aldo, o senhor conheceu como? Através do Flávio?

Não, não.

E como que ele se procurou? Não, eu procurei ele, eu que ofereci pra ele. Ah, o senhor já o conhecia?

Já. Ele trabalha com o que, o Aldo? Locação de máquinas e equipamentos [...]”
(id. 305664897).

O depoimento de Aldo João Amorim, igualmente colhido no âmbito do inquérito policial, tampouco favorece a pretensão recursal. Pelo contrário, o declarante reafirmou que adquiriu o imóvel de Bruno Iath Pires, a quem conheceu por intermédio de um cliente de Brasília; que se deslocou a Cuiabá acompanhado de advogado para verificar a regularidade da documentação; que condicionou a entrega das máquinas oferecidas como pagamento ao prévio registro da escritura em seu nome; e que não conhecia os apelantes nem as empresas rés Fab Block e Zion Enterprise. Além disso, afirmou que somente tomou conhecimento do litígio seis a oito meses após a aquisição do imóvel. As declarações, portanto, não demonstram má-fé ou ciência de qualquer irregularidade, mas, ao contrário, reforçam a tese de que o apelado agiu com as cautelas esperadas de um comprador diligente (id. 342786354).

Em continuidade, outro documento atual se trata da declaração de inquérito prestada pelo próprio apelante
Luis Martins
, na qual ele descreve os mesmos fatos que ensejaram o ajuizamento da presente ação de rescisão contratual (id. 305669356).

Enfim, o último documento contemporâneo consiste na declaração fornecida por Eduardo Cesar Alves Lemes, a qual, embora contenha informações relativas à transferência de um imóvel negociado por seu pai, Jaime César Carlos Lemes, ao apelado
Aldo João
, com a participação das empresas rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
e de Bruno Iath Pires, não se revela suficiente para comprovar a máfé do apelado quanto ao negócio jurídico questionado nesta demanda, uma vez que se trata de narrativa unilateral, relacionada a outros negócios jurídicos, sem lastro em prova independente que lhe confira robustez e desacompanhada de qualquer outro elemento que indique ciência ou participação do apelado (id. 305669358).

Além disso, observa-se que o inquérito policial em que as declarações foram prestadas ainda se encontra em fase embrionária de investigação, porquanto inexiste, pelas cópias juntadas pelos apelantes, sequer despacho de indiciamento, motivo pelo qual conclui-se que a autoridade policial ainda não identificou elementos mínimos para imputar indícios de autoria ou de materialidade que pudessem repercutir nesta ação cível.

Em arremate, para além de todos os fundamentos já expostos, há ainda óbice de ordem processual que, por si só, impede que eventual rescisão do contrato firmado entre os apelantes e as empresas rés projete efeitos sobre a aquisição do imóvel realizada pelo apelado
Aldo João
.

O artigo 1.245, §2o, do Código Civil estabelece, de forma categórica, que “
enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel
”.

A norma visa conferir segurança jurídica aos atos registrais, de modo que exige que a desconstituição da propriedade adquirida mediante registro válido e regular seja precedida de demanda específica voltada à invalidação do ato registral.

Nesse contexto, não se constata, na petição inicial dos apelantes, qualquer pedido específico tendente à anulação ou à declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda, tampouco de cancelamento do registro imobiliário.

Os pedidos formulados contra o apelado
Aldo João
limitaram-se à reintegração de posse, como consequência da rescisão do “
contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
” entabulado apenas com as rés
Fab Block
e
Zion Enterprise
, sem o necessário pedido de desconstituição do título aquisitivo registrado na matrícula n. 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá.

Nesse sentido, consoante já salientado, ainda que seja decretada a rescisão do contrato firmado entre os apelantes e as rés
Fab Block e Zion Enterprise
, esta circunstância não tem o condão de afetar, automaticamente, a escritura pública de compra e venda outorgada pelos próprios apelantes em favor do apelado
Aldo João
, uma vez que constituem negócios jurídicos distintos que não se confundem.

Dessarte, para que a propriedade do apelado pudesse ser desconstituída, seria necessário que os apelantes tivessem formulado pedido específico de invalidação da escritura pública e cancelamento do respectivo registro, bem como produzido prova que demonstrasse a existência de vício capaz de invalidar o negócio jurídico.

As alegações de que os apelantes foram induzidos em erro e que são vítimas de fraude perpetrada pelas empresas rés não autorizam a desconstituição da propriedade do terceiro adquirente sem o devido pedido e sem a demonstração de que este participou do ardil ou que dele tinha conhecimento.

Portanto, ausente a formalização de pedido para que se desconstitua a escritura pública de compra e venda registrada na matrícula do imóvel, título translativo que transferiu a propriedade ao apelado
Aldo João
, não há outro caminho senão manter a validade da aquisição que, até prova robusta em sentido contrário, se mostra perfeita e acabada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto pelos autores
LUIS MARTINS DE LIMA
e
SANDRA CRISTINA DOMINGUES LIMA
.

Como os autores não foram condenados em ônus sucumbenciais, deixo de aplicar o §11o do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Por consequência do desprovimento do recurso, revogo o efeito suspensivo concedido nos autos n. 1001498-63.2025.8.11.0000.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026