Tribunal: TJMT
Processo: 1006825-77.2022.8.11.0037
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. MULTA CONTRATUAL EM DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. AUSÊNCIA DE CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INEXIGIBILIDADE DE CLÁUSULA PENAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA FIRMADA POR PESSOA ANALFABETA. INVALIDADE DO INSTRUMENTO PARTICULAR. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou embargos monitórios e julgou procedente ação monitória fundada em termo de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, condenando o requerido ao pagamento de R$ 48.000,00 a título de multa contratual, além de custas e honorários.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se a negativa de financiamento bancário, não imputável ao promitente comprador, autoriza a incidência da cláusula penal prevista em termo de distrato; e (ii) saber se é válida a confissão de dívida firmada por pessoa analfabeta em instrumento particular, sem as cautelas formais necessárias à aferição de sua vontade.
III. Razões de decidir
A cláusula penal pressupõe descumprimento culposo da obrigação, nos termos do art. 408 do CC. A negativa de financiamento bancário, quando não evidenciada conduta desidiosa do comprador, constitui fato superveniente alheio à sua vontade, que inviabiliza o aperfeiçoamento do negócio e afasta a imputação de mora ou inadimplemento voluntário.
A jurisprudência tem reconhecido que, ausente culpa do adquirente, a resolução do compromisso de compra e venda por negativa de crédito não legitima a imposição de multa rescisória, impondo o retorno das partes ao status anterior, sob pena de ruptura do equilíbrio contratual.
A confissão de dívida inserida em instrumento particular de distrato, firmada por pessoa analfabeta ou semianalfabeta, exige cautelas formais que assegurem a higidez da manifestação de vontade. A ausência de forma pública ou de assinatura a rogo com testemunhas fragiliza a validade do negócio jurídico, sobretudo quando impõe obrigação patrimonial expressiva à parte vulnerável.
IV. Dispositivo e tese
Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A negativa de financiamento bancário, quando não demonstrada culpa do promitente comprador, afasta a incidência da cláusula penal prevista em compromisso de compra e venda de imóvel, nos termos do art. 408 do CC.”
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 408; CPC, arts. 701, § 2o, e 98, §§ 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, ED 1028927-47.2023.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 01.08.2025; TJPR, RI 0016877-08.2021.8.16.0018, Rel. Juíza Fernanda Bernert Michielin, 2a Turma Recursal, j. 23.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006825-77.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PAULINO FLAVIO DA SILVA - CPF: 761.812.601-10 (APELANTE), VANILDE JORGE DE OLIVEIRA - CPF: 494.986.220-00 (APELADO), FLAVIO BUSS - CPF: 326.060.012-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. MULTA CONTRATUAL EM DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. AUSÊNCIA DE CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INEXIGIBILIDADE DE CLÁUSULA PENAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA FIRMADA POR PESSOA ANALFABETA. INVALIDADE DO INSTRUMENTO PARTICULAR. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou embargos monitórios e julgou procedente ação monitória fundada em termo de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, condenando o requerido ao pagamento de R$ 48.000,00 a título de multa contratual, além de custas e honorários.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se a negativa de financiamento bancário, não imputável ao promitente comprador, autoriza a incidência da cláusula penal prevista em termo de distrato; e (
ii
) saber se é válida a confissão de dívida firmada por pessoa analfabeta em
instrumento particular, sem as cautelas formais necessárias à aferição de sua vontade.

III. Razões de decidir

A cláusula penal pressupõe descumprimento culposo da obrigação, nos termos do art. 408 do CC. A negativa de financiamento bancário, quando não evidenciada conduta desidiosa do comprador, constitui fato superveniente alheio à sua vontade, que inviabiliza o aperfeiçoamento do negócio e afasta a imputação de mora ou inadimplemento voluntário.

A jurisprudência tem reconhecido que, ausente culpa do adquirente, a resolução do compromisso de compra e venda por negativa de crédito não legitima a imposição de multa rescisória, impondo o retorno das partes ao status anterior, sob pena de ruptura do equilíbrio contratual.

A confissão de dívida inserida em instrumento particular de distrato, firmada por pessoa analfabeta ou semianalfabeta, exige cautelas formais que assegurem a higidez da manifestação de vontade. A ausência de forma pública ou de assinatura a rogo com testemunhas fragiliza a validade do negócio jurídico, sobretudo quando impõe obrigação patrimonial expressiva à parte vulnerável.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido
.

Tese de julgamento:
“1. A negativa de financiamento bancário, quando não demonstrada culpa do promitente comprador, afasta a incidência da cláusula penal prevista em compromisso de compra e venda de imóvel, nos termos do art. 408 do CC.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 408; CPC,
arts
. 701, § 2o, e 98, §§ 2o e 3o.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, ED 1028927-47.2023.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 01.08.2025; TJPR, RI 0016877-08.2021.8.16.0018, Rel. Juíza Fernanda
Bernert

Michielin
, 2a Turma Recursal, j. 23.02.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em Ação Monitória julgada nos seguintes termos:

Isso posto,

REJEITO os embargos monitórios. JULGO PROCEDENTE a ação monitória.

Condeno a parte requerida/embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos moldes do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, notadamente pela baixa complexidade da ação.

A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência (CPC, art.98, §2o).

Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (CPC, art.98, §3o).

Não realizado o pagamento e rejeitados os embargos à ação monitória, constituído está de pleno direito o título executivo judicial, independentemente de qualquer formalidade, observando-se, no couber, as regras para o cumprimento da sentença (CPC, art.701, §2o).

O apelante sustenta

o descabimento da multa
,
nos termos do
art. 408 do
CC
, ante
a ausência de culpa pela rescisão, que decorreu exclusivamente da negativa de financiamento
.

Defende
a nulidade do instrumento particular de confissão de dívida, dado que é analfabeto e o documento não observou a forma pública necessária
.

Contrarrazões
no Id.
339077507
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A autora ajuizou a demanda buscando o pagamento de R$ 48.000,00
decorrentes de multa contratual
prevista
na Cl
á
usula 3a do Termo de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel, firmado
com o réu em
21
-03-
2022.

O cerne da controvérsia reside na exigibilidade de multa contratual (cláusula penal) decorrente do desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel, motivado pela não obtenção de financiamento bancário pelo promitente comprador, bem como na validade da confissão de dívida firmada em instrumento particular de distrato.

A aplicação da cláusula penal exige, necessariamente, a imputabilidade do descumprimento ao devedor. Nos termos
doart. 408 do Código Civil:

"Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora."

No caso dos autos,
é
incontroverso que a rescisão do contrato original (firmado em 22/11/2021) ocorreu porque o
a
pelante não obteve a aprovação do financiamento imobiliário junto à instituição financeira.

Não há nos autos evidências de que o Apelante tenha agido com desídia ou má-fé para impedir o financiamento. Ao contrário, a narrativa dos autos indica que a negativa do crédito foi um fato superveniente e alheio à vontade do comprador, que desejava a aquisição do bem
, situação que
configura motivo de força maior em relação ao consumidor hipossuficiente, impedindo o aperfeiçoamento do negócio.

Nesse sentido, a jurisprudência tem mitigado a aplicação da multa rescisória nesses casos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO CONSUMERISTA – NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES – INEXISTÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO SEM IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A negativa de financiamento bancário, quando não resultante de conduta culposa
do promitente comprador, configura fato superveniente e alheio à vontade das partes, que inviabiliza a execução do contrato, autorizando a sua resolução com retorno das partes ao status quo ante, mediante a restituição integral dos valores pagos, afastando-se cláusula penal compensatória e retenção de comissão de corretagem.

(TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10289274720238110041, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 01/08/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2025)

EMENTA: RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONCRETIZAÇÃO. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL INDEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 408 DO CÓDIGO CIVIL. EXTINÇÃO
DA EXECUÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-PR 0016877-08.2021.8.16 .0018 Maringá, Relator.: Fernanda
Bernert

Michielin
, Data de Julgamento: 23/02/2024, 2a Turma Recursal, Data de Publicação: 03/03/2024)

Ademais,
a sentença está fundamentada na
assinatura do
Termo de Rescisão (datado de 21/03/2022),
onde constava a confissão da dívida referente à multa. Todavia, tal documento não pode prevalecer com a força absoluta que lhe foi atribuída.

O Apelante é assistido pela Defensoria Pública e há fortes indícios de sua condição de analfabeto ou semianalfabeto. Ainda que a sentença tenha mencionado ata notarial sobre conversas de WhatsApp, é sabido que o uso de ferramentas tecnológicas (mensagens de voz ou auxílio de terceiros para digitar) não supre a capacidade de leitura e compreensão técnica de um instrumento jurídico de confissão de dívida e distrato.

Para a validade de negócios jurídicos que imponham obrigações a pessoas analfabetas, a prudência e a lei (art. 595 do CC, aplicado analogicamente, e jurisprudência do STJ) recomendam a forma pública ou a assinatura a rogo com duas testemunhas, assegurando que a parte vulnerável tenha plena ciência do que está pactuando.

Exigir o cumprimento de uma cláusula penal pactuada em um "distrato" firmado por pessoa hipossuficiente, que meramente buscava se desvincular de um negócio frustrado pela falta de dinheiro (financiamento negado), violaria o equilíbrio contratual. O Apelante, ao assinar o distrato, muito provavelmente acreditava estar encerrando o problema, e não contraindo uma dívida de quase cinquenta mil reais.

Portanto, afastada a culpa do adquirente pela resolução do contrato principal (devido à negativa de financiamento) e evidenciada a vulnerabilidade na formação do título que embasa a monitória (Termo de Rescisão), a cláusula penal torna-se indevida.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso

para julgar improcedentes
os pedidos formulados na Ação Monitória, declarando a inexigibilidade da multa contratual cobrada, ante a ausência de culpa do requerido pela rescisão contratual.

Invert
o
os ônus sucumbenciais, condenando a
a
pelada (autora) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
de 10%
sobre o valor atualizado da causa
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026