Tribunal: TJMT
Processo: 1013972-77.2024.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 51, IV, DO CDC – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE OU PROVEITO ECONÔMICO – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO No 1.002/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA – PREVALÊNCIA DO ÍNDICE CONTRATUAL (INPC) – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A relação jurídica oriunda de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre incorporadora e adquirente caracteriza típica relação de consumo, submetendo-se às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, impõe-se a restituição parcial das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual razoável para ressarcimento de despesas administrativas e operacionais do empreendimento.
A cláusula penal deve ser interpretada à luz dos princípios da proporcionalidade e da equidade, sendo facultado ao magistrado reduzi-la quando manifestamente excessiva, consoante o disposto no art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.
Revela-se adequada e proporcional a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, quando inexistentes elementos que justifiquem a fixação de percentual superior, afastando-se enriquecimento sem causa do fornecedor.
É indevida a cobrança de taxa de fruição quando se tratar de lote não edificado, sem demonstração de imissão na posse, utilização produtiva ou proveito econômico pelo comprador, sob pena de conversão da verba em penalidade desprovida de causa jurídica.
A restituição das parcelas deve ocorrer em parcela única, por se tratar de relação submetida ao regime consumerista, sendo inaplicável o parcelamento quando configurada abusividade.
Os juros de mora, em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1.002.
A correção monetária das parcelas a serem restituídas deve observar o índice contratualmente pactuado (INPC), incidindo desde o desembolso de cada parcela, inexistindo demonstração de abusividade apta a afastar a autonomia privada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013972-77.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LUCIANO DA PAIXAO - CPF: 223.223.688-90 (APELADO), ALESANDRA SCAQUETTE - CPF: 007.056.391-85 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.041.821/0001-40 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 51, IV, DO CDC – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE OU PROVEITO ECONÔMICO – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO No 1.002/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA – PREVALÊNCIA DO ÍNDICE CONTRATUAL (INPC) – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

A relação jurídica oriunda de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre incorporadora e adquirente caracteriza típica relação de consumo, submetendo-se às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, impõe-se a restituição parcial das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual razoável para ressarcimento de despesas administrativas e operacionais do empreendimento.

A cláusula penal deve ser interpretada à luz dos princípios da proporcionalidade e da equidade, sendo facultado ao magistrado reduzi-la quando manifestamente excessiva, consoante o disposto no art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.

Revela-se adequada e proporcional a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, quando inexistentes elementos que justifiquem a fixação de percentual superior, afastando-se enriquecimento sem causa do fornecedor.

É indevida a cobrança de taxa de fruição quando se tratar de lote não edificado, sem demonstração de imissão na posse, utilização produtiva ou proveito econômico pelo comprador, sob pena de conversão da verba em penalidade desprovida de causa jurídica.

A restituição das parcelas deve ocorrer em parcela única, por se tratar de relação submetida ao regime consumerista, sendo inaplicável o parcelamento quando configurada abusividade.

Os juros de mora, em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1.002.

A correção monetária das parcelas a serem restituídas deve observar o índice contratualmente pactuado (INPC), incidindo desde o desembolso de cada parcela, inexistindo demonstração de abusividade apta a afastar a autonomia privada.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1013972-77.2024.8.11.0040

APELANTES: SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outro

APELADO: LUCIANO DA PAIXÃO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outro
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT,
Dr.
Valter Fabricio Simioni da Silva
, lançada nos autos da Ação de Distrato Contratual c/c Ressarcimento de Valores no 1013972-77.2024.8.11.0040, ajuizada por
LUCIANO DA PAIXÃO
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial,
“[...] para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir ao requerente os valores pagos,
em parcela única, com dedução de 10%
, corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão”
(sic).

Ainda, condenou as apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com base no artigo 85, §2o do CPC.

Houve oposição de embargos de declaração no Id. 323633383, sendo estes rejeitados no Id. 323633387.

Inconformadas, as requeridas interpõem apelação, insurgem-se, de forma central e enfática, contra o percentual de retenção fixado na sentença, reputando-o ínfimo e incapaz de recompor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato rescindido por iniciativa exclusiva do adquirente. Sustentam que a retenção de apenas 10% dos valores pagos não atende ao caráter punitivo e indenizatório que deve nortear a cláusula penal em hipóteses de resilição unilateral imotivada, defendendo que a retenção deve abranger, cumulativamente, a cláusula penal e a compensação pelas despesas administrativas e tributárias suportadas pelas vendedoras.

Argumentam que a decisão recorrida desconsiderou a distinção entre cláusula penal e taxa de retenção, afirmando que a multa contratual possui natureza sancionatória, enquanto a retenção também visa ressarcir despesas com corretagem, publicidade, administração do empreendimento, encargos tributários incidentes sobre os valores recebidos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, IR), despesas contábeis, jurídicas e operacionais. Defendem que tais custos são inerentes à atividade empresarial e não podem ser integralmente suportados pelas incorporadoras diante da desistência imotivada do comprador.

Alegam que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, em contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos constitui parâmetro adequado e razoável, citando expressamente os precedentes EREsp 59.870/SP, EAg 1.138.183/PE e REsp 1.723.519/SP, nos quais se assentou que o percentual de 25% possui natureza indenizatória e cominatória, prescindindo da demonstração individualizada das despesas gerais do empreendimento.

Sustentam que o juízo de origem deixou de observar orientação jurisprudencial consolidada da Corte Superior, fixando percentual inferior ao padrão-base de 25% sem apontar circunstância específica que justificasse tal redução. Defendem que a adoção de percentual inferior compromete a segurança jurídica e incentiva a banalização da resilição contratual, convertendo o distrato em instrumento financeiramente vantajoso ao adquirente.

Subsidiariamente, caso não seja mantida integralmente a cláusula contratual décima nona, requerem que seja fixada a retenção em 25% dos valores pagos, como forma de preservar a uniformidade jurisprudencial e garantir o equilíbrio contratual.

As apelantes também impugnam a ausência de condenação expressa ao pagamento da taxa de fruição, sustentando que o adquirente permaneceu na posse do imóvel mesmo após tornar-se inadimplente, razão pela qual deve arcar com indenização correspondente a 1% do valor do contrato ao mês, desde 25/06/2020 até a efetiva devolução do bem. Argumentam que a taxa de fruição não se confunde com a cláusula penal, tratando-se de instituto autônomo destinado a evitar enriquecimento ilícito decorrente da utilização do imóvel sem contraprestação integral.

Defendem, ainda, que o valor referente à fruição deve ser abatido diretamente do montante a ser restituído ao autor, sob pena de impor às apelantes nova demanda judicial para satisfação de crédito correlato ao mesmo contrato rescindido.

No tocante ao critério de atualização monetária, insurgem-se contra a aplicação da taxa SELIC desde a citação, afirmando inexistir previsão contratual nesse sentido e sustentando que o índice pactuado foi o INPC, o qual deveria prevalecer por refletir a vontade das partes e preservar o equilíbrio contratual.

Sustentam, igualmente, a impossibilidade de restituição de valores pagos a título de juros e multa por atraso, por possuírem natureza punitiva decorrente da mora do próprio adquirente, não podendo ser devolvidos como se integrassem o principal.

A par destes argumentos, pugnam
“
a)
Determinar a restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 19a;
b)
Subsidiariamente, conforme entendimento deste tribunal, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso;
c)
Determinar a alteração do índice de correção monetária para o INPC, previsto contratualmente;
d)
Determinar a retenção dos valores adimplidos a título de juros e multa por atraso;
e)
Condenar o Apelado ao pagamento da taxa de fruição e determinar que o valor devido pelo Apelado a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido;
f)
Determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 323633396, pugnando pelo desprovimento do recurso, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Custas recolhidas conforme certidão de Id. 325524350.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial,
“[...] para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir ao requerente os valores pagos,
em parcela única, com dedução de 10%
, corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão”
(sic).

Ainda, condenou as apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com base no artigo 85, §2o do CPC.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Considerando as provas carreadas nos autos, a procedência em parte da ação é medida que se impõe, diante da fixação do ponto controvertido de análise, ou seja, a validade da multa estipulada pelas requeridas a título de distrato do contrato de compra e venda de imóvel discutido na lide.

Resta incontroverso que a rescisão do contrato objeto do litígio se deu por iniciativa da requerente, sem culpa imputável à parte requerida.

Como se sabe, é possível a resolução do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa de qualquer dos contratantes, devendo ocorrer a devolução das parcelas pagas pelo comprador.

[...]

Assim, havendo iniciativa do comprador no descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel admite-se, além da rescisão contratual, o direito de retenção pelo vendedor de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos.

Conforme entendimento jurisprudencial, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa/culpa do comprador (dificuldades financeiras),
tem-se admitido a retenção pelo vendedor de 10% do total da quantia paga
.

[...]

Noutro giro, entendo que a previsão de devolução das parcelas pagas, de forma parcelada, mostra-se abusiva, razão pela qual deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial, posto que deverão ser descontados os juros e multa contratualmente prevista, já que foi o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (Súmula 543, STJ).

[...]

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir ao requerente os valores pagos,
em parcela única, com dedução de 10%
, corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão.

Por consequência,
JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor da requerente que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § do Código de Processo Civil.”
(Id. 323633382)

Pois bem. De logo, impõe-se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, pois as recorrentes atuam como fornecedoras de empreendimento imobiliário, ao passo que o recorrido figura como destinatário final do bem.

Prosseguindo, verifica-se que a sentença reconheceu que a rescisão contratual decorreu da iniciativa do comprador, em razão de dificuldades financeiras, circunstância que, em princípio, autoriza a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável em favor do vendedor, conforme orientação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, cujo teor é expresso:

“
Súmula 543
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Com efeito, as recorrentes sustentam que a retenção fixada em 10% seria ínfima, defendendo a aplicação integral da cláusula 19a do contrato ou, subsidiariamente, a fixação de percentual de 25%, com fundamento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, notadamente EREsp 59.870/SP, EAg 1.138.183/PE e REsp 1.723.519/SP, sob o argumento de que o percentual de 25% possui caráter indenizatório e cominatório, prescindindo de demonstração individualizada das despesas.

Todavia, embora seja correto afirmar que o Superior Tribunal de Justiça, em precedentes paradigmáticos, tenha admitido a retenção de 25% como parâmetro adequado em hipóteses de resilição unilateral por iniciativa do comprador, igualmente é certo que a própria Corte Superior assentou que o percentual deve ser fixado à luz das circunstâncias do caso concreto, dentro de parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, vedado o enriquecimento sem causa.

Nesse contexto, não se pode olvidar que o artigo 413 do Código Civil estabelece que:

“
Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Tal dispositivo confere ao magistrado poder-dever de adequar a cláusula penal às peculiaridades do caso concreto, evitando excessos.

Ademais, o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor dispõe que:

“
Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”

No caso concreto, observa-se que o recorrido pagou quantia substancial ao longo dos anos, totalizando R$ 57.381,77, conforme reconhecido nos autos, valor inclusive superior ao preço original do lote, em razão da incidência de encargos contratuais.

Dessa forma, a fixação da retenção em 10% revela-se adequada e proporcional, pois permite às recorrentes compensarem despesas administrativas ordinárias decorrentes da rescisão, sem impor ao consumidor ônus excessivo.

Em casos análogos, entendeu esta Câmara de Direito Privado:

“APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE CESSÃO ONEROSA DE DIREITO DE USO VITALÍCIO E HEREDITÁRIO DE ESCRITÓRIO COMPARTILHADO COM OBRIGAÇÃO FUTURA DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – EQUIPARAÇÃO MATERIAL AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – ART. 53 DO CDC – APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 10% – PERCENTUAL RAZOÁVEL –
CLÁUSULAS CONTRATUAIS RESTRITIVAS – ABUSIVIDADE – EXCLUSÃO DO NOME DO CONSUMIDOR DOS CADASTROS DE INADIMPLENTES – CONSEQUÊNCIA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – AMBOS RECURSOS DESPROVIDOS.

Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, o contrato de cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado que contém cláusula expressa de futura transferência da propriedade equipara-se, materialmente, ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, independentemente do nomen iuris adotado pelas partes.

A rescisão contratual por iniciativa do adquirente não autoriza a retenção integral das parcelas pagas, sob pena de afronta ao art. 53 do CDC, impondo-se a restituição parcial dos valores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Mostra-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, suficiente para cobrir despesas administrativas, afastando-se cláusulas que imponham perda total ou excessiva ao consumidor, sob pena de enriquecimento sem causa.

Declarada a resolução do contrato e reconhecido o direito à restituição substancial das parcelas pagas, impõe-se a exclusão do nome do consumidor dos cadastros de proteção ao crédito.

O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que importem violação aos direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

(N.U 1006681-86.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/02/2026, Publicado no DJE 10/02/2026) (Destaquei)

Quanto à taxa de fruição, a tese da apelante repousa na leitura de que a posse se transmitiria automaticamente com a assinatura do contrato, autorizando a cobrança mensal de 1% independentemente de uso efetivo.

Todavia, a fruição indenizável pressupõe a demonstração de proveito econômico concreto, sob pena de converter-se em penalidade desvinculada de causa.

Salienta-se que o art. 32-A, I, da Lei no 13.786/2018, refere-se à “eventual fruição do imóvel”, expressão que, por si, reclama verificação fática.

No caso, tratando-se de lote não edificado, sem prova de imissão na posse, uso produtivo ou exploração econômica, o afastamento da cobrança mostra-se consentâneo com a jurisprudência consolidada que repele a fruição automática em tais hipóteses, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.

Não destoa o entendimento deste Sodalício:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INICIATIVA DO COMPRADOR.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI N.o 13.786/2018. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.
JUROS MORATÓRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta em face de sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano e determinou a devolução, em parcela única, do valor de R$ 6.482,69, já descontado o percentual de 10% do valor pago, com incidência de juros e correção monetária.

II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula que impõe retenção de 10% sobre o valor total do contrato; (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição por parte da incorporadora, em lote não edificado; (iii) saber se os juros de mora devem incidir desde a citação ou apenas após o trânsito em julgado.

III. Razões de decidir

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.

É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o lote não é edificado nem proporciona benefício econômico ao comprador.

Os juros moratórios incidem desde a citação, por se tratar de obrigação contratual firmada posteriormente à Lei no 13.786/2018.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal prevista em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei no 13.786/2018 deve observar os princípios do Código de Defesa do Consumidor, assegurando a proporcionalidade e afastando qualquer abusividade na cobrança.
2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado.
3. Os juros de mora incidem desde a citação, em obrigações contratuais firmadas após a vigência da Lei no 13.786/2018.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. VI, 51, IV, e 53; Lei no 13.786/2018, art. 32-A.”

(N.U 1012417-73.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Vice-Presidência, Julgado em 20/08/2025, Publicado no DJE 22/08/2025) (Destaquei)

Quanto ao índice para correção monetária dos valores a serem restituídos, a despeito dos argumentos lançados nas contrarrazões dos autores, entendo que assiste razão as Apelantes.

O parágrafo único do art. 389, do Código Civil, com alterações instituídas pela Lei no 14.905/2024, estabelece que
“Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo”
.

Em linhas semelhantes, o art. 406 do mesmo diploma, passou a prescrever que:

“
Art. 406.
Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.

§ 1o
A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.”

Nessa linha de intelecção, não obstante o édito sentencial tenha aplicado como indexador de correção a taxa SELIC, o contrato pactuado consignou expressamente a correção por meio do INPC, ao passo que, na ausência de elementos que direcionem a eventual inadequação do índice ou, ainda, que este cause desequilíbrio contratual, deve prevalecer aquele pactuado em detrimento da fixação judicial.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO
. DANOS MORAIS DECORRENTES DE NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente o pleito formulado em ação de restituição de valores pagos cumulada com indenização por danos morais. Os autores pleitearam a devolução dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda rescindidos por inadimplência, além de compensação por danos morais em razão da manutenção indevida de seus nomes em cadastros restritivos de crédito. A sentença determinou a restituição dos valores com retenção de 10% e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a retenção contratual de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do imóvel ou sobre os valores efetivamente pagos; (ii) estabelecer o índice e termo inicial da correção monetária e dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos; (iii) determinar a existência de dano moral e os critérios de sua indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A retenção contratual deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do imóvel, sob pena de onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa, nos termos do art. 51, IV, do CDC e da Súmula 543 do STJ.

4. As disposições da Lei no 13.786/2018 (art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79), que autorizam a retenção de percentual sobre o valor do contrato, são inaplicáveis aos contratos firmados antes da sua vigência, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5. Os índices de correção monetária devem observar o que foi pactuado contratualmente (IGPM ou, na impossibilidade, INPC), diante da inexistência de demonstração de abusividade ou desequilíbrio contratual.

6. A correção monetária das parcelas a serem restituídas deve incidir a partir do efetivo desembolso de cada valor, conforme entendimento reiterado do STJ.

7. Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador, devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, conforme fixado no Tema 1002 do STJ.

8. A negativação posterior à rescisão contratual caracteriza ato ilícito, pois após a resolução do vínculo contratual não subsiste obrigação exigível, ensejando o dever de indenizar.

9. Trata-se de responsabilidade extracontratual, razão pela qual os juros de mora devem incidir desde o evento danoso (primeiro dia útil após a comunicação da rescisão), e a correção monetária desde o arbitramento, conforme as Súmulas 54 e 362 do STJ.

10. O valor de R$ 3.000,00 arbitrado a título de danos morais a cada autor mostra-se adequado à luz das peculiaridades do caso concreto, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

1. A cláusula de retenção por rescisão contratual por culpa do comprador é válida desde que incida apenas sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de abusividade.

2. Os índices de correção monetária pactuados no contrato devem ser respeitados, salvo demonstração de desequilíbrio ou cláusula abusiva.

3. A correção monetária das parcelas pagas deve incidir a partir do respectivo desembolso.

4. Em caso de responsabilidade extracontratual por negativação indevida, os juros moratórios incidem desde o evento danoso e a correção monetária desde o arbitramento, nos termos das Súmulas 54 e 362 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X; CC/2002, arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1o; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, arts. 487, I, e 1.022, II; Lei no 6.766/79, art. 32-A, II (com redação da Lei no 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 54, 362 e 543; STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no AREsp 2513837/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 03.06.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1414009/DF, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, j. 11.03.2024; TJ-MT, Apelação Cível no 1012933-98.2020.8.11.0003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 21.11.2023.”

(N.U 1005700-31.2023.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/09/2025, Publicado no DJE 11/09/2025) (Destaquei)

Assim, impõe-se a modificação em parte da sentença recorrida, tão somente para estabelecer como índice de correção aquele presente no instrumento pactuado.

No que tange o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel, de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS INDEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por empresas rés contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenou à devolução de 75% dos valores pagos, declarou a ineficácia da cláusula de alienação fiduciária por ausência de registro e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária impede sua eficácia entre as partes; (ii) estabelecer se a relação jurídica se submete à Lei no 9.514/1997 ou ao Código de Defesa do Consumidor; (iii) verificar a legalidade da devolução parcial dos valores pagos com retenção de 25%; e (iv) determinar a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e atrai a aplicação do CDC à relação contratual, conforme art. 23 da Lei no 9.514/1997 e jurisprudência consolidada do STJ.

É cabível a rescisão contratual pela via judicial quando ausente o registro do pacto fiduciário, com devolução parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A fixação da retenção em 25% dos valores pagos está em consonância com a orientação majoritária do STJ, que admite esse percentual como razoável para compensar despesas do vendedor.

Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema Repetitivo no 1.002/STJ.

A frustração contratual decorrente de inadimplemento por dificuldades financeiras não configura, por si só, violação a direito da personalidade, sendo indevido o reconhecimento de danos morais.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.”

(N.U 1011638-24.2023.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/11/2025, Publicado no DJE 18/11/2025) (Destaquei)

Assim, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora deverão incidir a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo 1.002 STJ.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para reformar a sentença no que concerne aos critérios de atualização do débito, a fim de afastar a aplicação da taxa SELIC como índice de correção monetária e determinar que a atualização das parcelas a serem restituídas observe o índice contratualmente pactuado (INPC), incidindo desde o efetivo desembolso de cada parcela, bem como para estabelecer que os juros de mora sobre os valores a serem devolvidos fluam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1.002.

No mais, mantenho incólume a sentença quanto à declaração de rescisão contratual por iniciativa do comprador, à retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, à restituição em parcela única, ao afastamento da taxa de fruição e à autorização de dedução dos valores de IPTU, se comprovadamente devidos.

Por conseguinte, diante da parcial reforma da sentença, em que ambas as partes sagraram-se vencidas e vencedoras,
redistribuo
o ônus sucumbencial, para o fim de fixá-los de forma recíproca (art. 86,
caput
, CPC), ficando cada parte responsável por 50% (cinquenta por cento), e de ofício, procedo à alteração da base de cálculo da verba honorária, para que incida sobre o valor do
proveito econômico obtido
, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, mantido o percentual de 10% (quinze por cento), observada a justiça gratuita concedida em favor do autor (art. 98, §6o).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026