Tribunal: TJMT
Processo: 1020646-34.2025.8.11.0041
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1020646-34.2025.8.11.0041
EMENTA
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL PARA APURAÇÃO DE VALOR LOCATIVO DE MERCADO. IRRELEVÂNCIA DA PROVA ANTE A NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO SUPERVENIENTE POR EVENTO IMPREVISÍVEL. REJEIÇÃO. MÉRITO. ALUGUEL. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. EVENTO PREVISÍVEL E INERENTE AO RISCO DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DO VALOR PROPOSTO PELA LOCATÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou procedente ação renovatória de contrato de locação de espaço em shopping center para determinar a renovação contratual e fixar o aluguel nos termos propostos pela locatária.
2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento de cerceamento de defesa; e (ii) subsidiariamente, majoração do aluguel mínimo mensal conforme contraproposta.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial; e (ii) analisar o cabimento da majoração do aluguel em ação renovatória de locação de espaço em shopping center.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O indeferimento de prova desnecessária ao deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370, caput, e parágrafo único, do Código de Processo Civil, não configura cerceamento de defesa.
5. A alteração do aluguel em ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável quando demonstrado desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
6. A mera discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza a modificação judicial do locativo, de modo que a prova pericial destinada exclusivamente à apuração do valor de mercado é irrelevante quando ausente alegação de evento imprevisível.
7. O art. 54 da Lei n. 8.245/91 assegura, nas locações em shopping center, a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, o que permite que as partes estipulem livremente as condições contratuais.
8. A evolução natural de empreendimento comercial e a variação de preços no mercado imobiliário não configuram evento imprevisível apto a justificar revisão judicial do aluguel, situação configurada no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido.
___________________
Dispositivos relevantes citados: arts. 317 e 479 do Código Civil; art. 370 do CPC; arts. 51, 54 e 71 da Lei n. 8.245/91.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.909.863/MT; STJ, AgInt no AREsp 2.256.471/SP; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.902.149/DF; STJ, REsp 1.947.694/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020646-34.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[RECCO CONFECCOES LTDA - CNPJ: 77.934.313/0001-41 (APELADO), VITOR OTTOBONI PAVAN - CPF: 079.541.199-55 (ADVOGADO), ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (APELANTE), EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (APELANTE), MARCOS VINICIUS DE PAIVA - CPF: 090.571.699-08 (ADVOGADO), LETICIA DE ARAUJO MOREIRA PREIS - CPF: 063.837.649-18 (ADVOGADO), JONATAS JUSTUS JUNIOR - CPF: 008.294.339-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM
SHOPPING CENTER
.
PRELIMINAR
. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL PARA APURAÇÃO DE VALOR LOCATIVO DE MERCADO. IRRELEVÂNCIA DA PROVA ANTE A NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO SUPERVENIENTE POR EVENTO IMPREVISÍVEL. REJEIÇÃO.
MÉRITO
. ALUGUEL. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. EVENTO PREVISÍVEL E INERENTE AO RISCO DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DO VALOR PROPOSTO PELA LOCATÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou procedente ação renovatória de contrato de locação de espaço em
shopping center
para determinar a renovação contratual e fixar o aluguel nos termos propostos pela locatária.

2. Requerimentos do recurso: (
i
) reconhecimento de cerceamento de defesa; e (
ii
) subsidiariamente, majoração do aluguel mínimo mensal conforme contraproposta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (
i
) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial; e (
ii
) analisar o cabimento da majoração do aluguel em ação renovatória de locação de espaço em
shopping center
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O indeferimento de prova desnecessária ao deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370,
caput
, e parágrafo único, do Código de Processo Civil, não configura cerceamento de defesa.

5. A alteração do aluguel em ação renovatória de locação de espaço em
shopping center
somente é viável quando demonstrado desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

6. A mera discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza a modificação judicial do locativo, de modo que a prova pericial destinada exclusivamente à apuração do valor de mercado é irrelevante quando ausente alegação de evento imprevisível.

7. O art. 54 da Lei n. 8.245/91 assegura, nas locações em
shopping center
, a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta
sunt servanda
, o que permite que as partes estipulem livremente as condições contratuais.

8. A evolução natural de empreendimento comercial e a variação de preços no mercado imobiliário não configuram evento imprevisível apto a justificar revisão judicial do aluguel, situação configurada no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO

9
. Recurso desprovido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: arts. 317 e 479 do Código Civil; art. 370 do CPC; arts. 51, 54 e 71 da Lei n. 8.245/91.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp 2.909.863/MT; STJ, AgInt no AREsp 2.256.471/SP; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.902.149/DF; STJ, REsp 1.947.694/SP.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CUIABÁ PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
e
ROYAL BRASIL ADMINISTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação renovatória de contrato de locação n. 1020646-34.2025.8.11.0041, movida por
RECCO CONFECÇÕES LTDA.
, que julgou procedente o pedido para: (
i
) decretar a renovação do contrato de locação da loja SEC01061, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, a contar de 1o/outubro/2025, com término em 30/setembro/2030; e (
ii
) fixar o aluguel percentual em 5% sobre as vendas brutas da locatária e o aluguel mínimo mensal em R$ 9.115,00 (nove mil, cento e quinze reais), além de fundo de promoção em R$ 1.395,00 (um mil, trezentos e noventa e cinco reais) e coeficiente de rateio de despesas/encargos comuns (CRD).

Na
origem
, a apelada ajuizou ação renovatória de contrato de locação em face das apelantes, na qual expôs que firmou contrato de locação não residencial referente à loja SEC01061, localizada no Piso L1 do Shopping Center Estação Cuiabá, com prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, a contar de 1o/outubro/2020, com termo final em 30/setembro/2025.

Esclareceu que o contrato foi originalmente celebrado entre as apelantes e a locatária primitiva E.R.M. de Oliveira EIRELI, para operação de unidade franqueada da marca Recco Lingerie, e que, em 04/julho/2022, a posição contratual foi cedida à empresa J.P. Borges LTDA. Asseverou que, posteriormente, em 28/julho/2023, com a anuência das locadoras, a posição contratual foi novamente cedida à apelada, que passou a explorar diretamente a unidade a partir de 1o/agosto/2023, mediante instalação de filial.

Sustentou que vem cumprindo regularmente suas obrigações contratuais, sem qualquer débito vencido ou mora imputável, e que, diante da aproximação do término do contrato, buscou negociar a renovação, porém sem êxito, uma vez que as apelantes passaram a impor condições excessivamente onerosas.

Aduziu estarem preenchidos os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei n. 8.245/91 e indicou as condições para renovação: (
i
) prazo de 60 (sessenta) meses, aluguel percentual de 5% (cinco por cento) sobre as vendas brutas; (
ii
) aluguel mínimo mensal de R$ 9.115,00 (nove mil, cento e quinze reais); (
iii
) fundo de promoção de R$ 1.395,00 (um mil, trezentos e noventa e cinco reais); e (
iv
) coeficiente de rateio de despesas de 65,27 CRDs.

Argumentou que a fixação de aluguel mínimo excessivamente elevado representaria transferência integral do risco contratual ao lojista, em desacordo com a natureza dos contratos de locação em shopping center, que pressupõem compartilhamento de riscos.

Requereu, em sede de tutela de urgência cautelar, a manutenção da vigência do contrato nas condições então vigentes até o julgamento final da demanda e, no mérito, a procedência do pedido para decretar a renovação do contrato (id. 332105391).

A tutela de urgência foi deferida para determinar a manutenção da vigência do contrato de locação até decisão definitiva, com a extensão de todos os deveres e obrigações contratuais, inclusive quanto aos valores de locação e à correção monetária (id. 332105890).

Na
contestação
, as apelantes requereram, preliminarmente, o julgamento parcial antecipado do mérito quanto ao pedido de renovação contratual, sob o fundamento de que se trata de fato incontroverso, pois não se opunham à renovação do contrato.

No mérito, sustentaram que a proposta de aluguel formulada pela apelada é insuficiente, pois não corresponde aos valores praticados no mercado nem àqueles vigentes em outras unidades do empreendimento. Defenderam que o Shopping Estação Cuiabá tem se consolidado como o principal da região, o que justificaria a majoração do valor locatício.

Apresentaram contraproposta de aluguel mínimo mensal escalonado: R$ 12.000,00 (doze mil reais) para o 1o e 2o anos, R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) para o 3o e 4o anos, e R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais) para o 5o ano, além de aluguel incremental de 100% em dezembro. Requereram a produção de prova pericial para apuração do justo valor locatício (id. 332105912).

Na
impugnação
, a apelada refutou os argumentos defensivos e invocou precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.947.694/SP), segundo o qual a alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável quando demonstrado desequilíbrio econômico superveniente decorrente de evento imprevisível, de modo que a mera discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza a alteração do aluguel. Aduziu ser desnecessária a produção de prova pericial (id. 332105914).

Na
sentença
, o Juízo indeferiu o pedido de produção de prova pericial, sob o fundamento de que a questão primordial para verificar a necessidade de alteração do aluguel em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center é o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, e não a mera a discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado.

Consignou, nesse sentido, que as apelantes se limitaram a alegar genericamente a valorização do empreendimento, sem trazer aos autos elementos concretos que demonstrassem desequilíbrio econômico superveniente.

No mérito, julgou procedente o pedido, nos termos propostos pela apelada, e condenou as apelantes ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (id. 332105918).

Nas
razões recursais
, as apelantes arguem, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial, pois a controvérsia versa sobre a determinação do justo valor locatício, o que demanda conhecimento técnico e análise mercadológica aprofundada.

Subsidiariamente, requerem que o aluguel seja fixado com base na contraproposta apresentada em contestação, em razão da alegada valorização imobiliária do empreendimento. Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo ao recurso (id. 332105920).

Em sede de
contrarrazões
, a apelada pugna pela rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, pois a prova pericial pretendida seria irrelevante e incapaz de demonstrar o desequilíbrio econômico superveniente exigido para a majoração do valor contratual.

No mérito, defende que o valor locatício já é atualizado pelo índice IGP e que eventual majoração implicaria enriquecimento sem causa. Requer a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais (id. 332105924).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, as controvérsias recursais cingem-se à arguição de preliminar de cerceamento de defesa, pelo indeferimento da prova pericial, e, no mérito, ao pedido de majoração do aluguel mínimo mensal para valores entre R$ 12.000,00 (doze mil reais) e R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), conforme contraproposta apresentada em contestação, sob o fundamento de que o valor fixado estaria defasado em relação ao mercado e de que a valorização do empreendimento justificaria o aumento.

O recurso não merece provimento.

As apelantes arguem a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, decorrente do indeferimento da prova pericial requerida para apuração do valor locativo de mercado.

O art. 370 do Código de Processo Civil confere ao magistrado a direção material do processo, a quem cabe determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o magistrado, de forma fundamentada, considera a diligência desnecessária ao deslinde da controvérsia, nos termos da legislação processual.

Nesse sentido:

“
(...) O indeferimento motivado de prova reputada desnecessária pelo julgador não configura cerceamento de defesa, desde que o acervo probatório seja considerado suficiente ao deslinde da causa (...)
”. (AREsp n. 2.909.863/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025).

Especificamente quanto à ação renovatória de locação de espaço em
shopping center
, o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que a alteração do aluguel em sede de ação renovatória somente é viável caso demonstrado, pela parte postulante, o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil. Assim, a mera dissonância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel.

A propósito:

“
(...) O art. 54 da Lei no 8.245/1991 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Precedentes. (...)
”
.
(AgInt no AREsp n. 2.256.471/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023).

“(...) 4. ‘Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei no 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato (...)
”. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023).

Nessa perspectiva, a utilidade da prova pericial deve ser aferida à luz do direito material aplicável à controvérsia, de modo que, se a tese jurídica que fundamenta a pretensão for rejeitada, a prova destinada a demonstrá-la revela-se irrelevante para o deslinde da causa.

No caso concreto, a prova pericial requerida pelas apelantes - destinada exclusivamente à apuração do valor de mercado do espaço locado - revela-se manifestamente
irrelevante
para o deslinde da controvérsia, porquanto, ainda que demonstrada eventual discrepância entre o aluguel contratado e o valor praticado no mercado, essa circunstância, por si só, não autorizaria a majoração do locativo em locação de
shopping center
.

Com efeito, as apelantes não indicaram, em nenhum momento, a ocorrência de evento imprevisível superveniente à celebração do contrato que tivesse causado desequilíbrio econômico apto a justificar a revisão judicial do aluguel. Como se limitaram à alegação genérica de valorização do empreendimento e de discrepância com valores de mercado, circunstâncias que, à luz dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, são juridicamente irrelevantes para a alteração do valor locativo, apresenta-se escorreito o indeferimento da produção de prova pericial.

Face ao exposto,
rejeito
a preliminar.

No mérito, as apelantes sustentam que o aluguel deveria ser fixado com base no valor de mercado, mediante realização de perícia, ou, subsidiariamente, conforme a contraproposta apresentada em contestação.

O art. 54 da Lei n. 8.245/91 assegura, nas locações em shopping center, a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do
pacta sunt servanda
, e permite que locador e locatário estipulem livremente as condições contratuais, inclusive quanto ao valor do aluguel e aos critérios de reajuste.

A razão de ser dessa regra decorre das singularidades que caracterizam o contrato de locação de espaço em shopping center, no qual a fixação do valor locativo é influenciada por fatores alheios ao mero valor de mercado do espaço físico, como a disponibilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta diversificada de produtos e serviços, as opções de lazer e entretenimento, e a própria política comercial do empreendimento.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“(...)
No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado (...)
” (REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021).

Na espécie, as partes celebraram livremente o contrato de locação originário, com o estabelecimento do valor percentual de 5% sobre vendas brutas, além de aluguel mínimo mensal e cláusula de reajuste pelo IGP (id. 332105399).

A apelada, ao ajuizar a ação renovatória, propôs a manutenção da estrutura contratual com aluguel mínimo mensal de R$ 9.115,00 (nove mil, cento e quinze reais), amparada na assertiva de que esse valor permite operação economicamente saudável, sem onerá-la excessivamente.

Instadas a se manifestar, as apelantes não demonstraram a ocorrência de qualquer evento imprevisível superveniente à celebração do contrato que tivesse causado desequilíbrio econômico apto a justificar a majoração do aluguel, e se limitaram à alegação genérica de que o empreendimento se consolidou como principal
shopping
da região e de que houve valorização imobiliária.

Essas circunstâncias, contudo, não configuram evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil, pois a evolução natural de um empreendimento comercial e a variação de preços no mercado imobiliário são inerentes ao risco do negócio e já foram consideradas pelas partes quando da fixação das condições contratuais originárias, tanto que previram cláusula de reajuste pelo IGP para preservar o equilíbrio econômico-financeiro do ajuste ao longo do tempo.

Ausente, portanto, o pressuposto normativo para a revisão judicial do aluguel em locação de
shopping center
- qual seja, a demonstração de desequilíbrio econômico superveniente por evento imprevisível -, a pretensão de majoração do valor locativo não pode ser acolhida, independentemente da apuração do valor de mercado do espaço locado.

A sentença, assim, aplicou corretamente o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça ao manter as condições locatícias propostas pela autora, que preservam a estrutura contratual originária com a devida atualização monetária.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
CUIABÁ PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. E ROYAL BRASIL ADMINISTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono da apelada para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026