Tribunal: TJMT
Processo: 1046547-77.2020.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
Direito Civil. Apelação. Rescisão Contratual C/C Reintegração De Posse. Inadimplemento Substancial. Benfeitorias Úteis. Iptu. Taxa De Fruição. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por construtora em razão de inadimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2010.
2. Compradora pagou quinze parcelas e permaneceu inadimplente desde 2011. Defesa intempestiva ensejou revelia. Juízo de origem deferiu a reintegração de posse com indenização por benfeitorias úteis e devolução parcial dos valores pagos.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a possibilidade de fixação da taxa de fruição desde o início do inadimplemento; (ii) a existência de julgamento extra petita quanto à indenização por benfeitorias úteis; e (iii) a correção do valor do IPTU devido durante a posse.
III. Razões de decidir
4. A taxa de fruição não é devida em lote não edificado, sendo inaplicável sua extensão retroativa ao início do inadimplemento.
5. A indenização por benfeitorias úteis é consequência lógica da resolução contratual com retorno ao status quo ante, não configurando julgamento extra petita.
6. Comprovado erro material na fixação do valor do IPTU, admite-se a correção com base em certidão atualizada.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, é devida indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, não cabendo taxa de fruição sobre o imóvel desprovido de edificação."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 475, 884, 1.219 e 1.220; CPC, arts. 141, 344, 492, 494, I; CDC, art. 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.002.413/SP; REsp 2.024.829/SC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046547-77.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), JANE MARIA DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 299.603.801-06 (APELADO), ANGELA RENATA SOUZA FALCAO - CPF: 019.571.761-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação. Rescisão Contratual C/C Reintegração De Posse. Inadimplemento Substancial. Benfeitorias Úteis.
Iptu
. Taxa De Fruição.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por construtora em razão de inadimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2010.

2.
Compradora pagou
quinze
parcelas e permaneceu inadimplente desde 2011. Defesa intempestiva ensejou revelia. Juízo de origem deferiu a reintegração de posse com indenização por benfeitorias úteis e devolução parcial dos valores pagos.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a possibilidade de fixação da taxa de fruição desde o início do inadimplemento; (
ii
) a existência de julgamento extra petita quanto à indenização por benfeitorias úteis; e (
iii
) a correção do valor do IPTU devido durante a posse.

III. Razões de decidir

4. A taxa de fruição não é devida em lote não edificado, sendo inaplicável sua extensão retroativa ao início do inadimplemento.

5. A indenização por benfeitorias úteis é consequência lógica da resolução contratual com retorno ao status quo ante, não configurando julgamento extra petita.

6. Comprovado erro material na fixação do valor do IPTU, admite-se a correção com base em certidão atualizada.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento:
"Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, é devida indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, não cabendo taxa de fruição sobre o imóvel desprovido de edificação."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 422, 475, 884, 1.219 e 1.220; CPC,
arts
. 141, 344, 492, 494, I; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no REsp 2.002.413/SP; REsp 2.024.829/SC.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de

Recurso de
Apelação interpost
o
por
Elmo Engenharia Ltda
.
em virtude da
sentença proferida pelo Juiz de Direito da 5
.
a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos
formulados na A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
eintegração de
P
osse ajuizada em face de
Jane Maria de Oliveira Lima
.

O Juiz de primeiro grau

r
esci
ndiu
o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, declarando a culpa da
compradora
pelo inadimplemento
.

De conseguinte, a
utoriz
ou
a retenção de 23% dos valores pagos
,
a fim de que o valor a ser restituído seja
no importe de R$ 3.905,39 (três mil novecentos e cinco reais e trinta e nove centavos), atualizado desde o desembolso de cada parcela pelo INPC e com incidência de juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1
.
002 do STJ e
Verbete de
Súmula 543.

C
o
ndenou
a apelada
ao pagamento de IPTU
no valor de
R$ 9.885,13 (nove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e treze centavos),
ficando
autorizada a compensação com eventual crédito apurado em
l
iquidação.

Compeliu, ainda, ao pagamento de
taxa de fruição mensal de 1% do valor do contrato atualizado,
a contar da data da notificação (
2
3/02/2020), até a efetiva reintegração na posse do imóvel.

Por
outro
lado
,
reconhece
u

em favor da
ré o direito à indenização por benfeitorias úteis,
realizadas até a notificação (
2
3/02/2020),
com o consequente direito de
se manter na posse
até o adimplemento da indenização
pela construtora/recorrente
.
Além disso, foi autorizad
a a compensação com os débitos de multa contratual, IPTU e taxa de fruição.

De mais a mais, indeferiu o pedido de justiça gratuita à recorrida, decretou sua revelia e, por isso, julgou improcedentes os pedidos
reconvencionais.

Condenou a recorrida a arca
r
as verbas de sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, a construtora recorreu.

De início, arguiu preliminar de julgamento fora do pedido (extra petita), uma vez que reconheceu, de ofício, o direito à indenização por benfeitorias úteis e à retenção de posse
sem que houvesse pedido expresso,
reconvenção ou qualquer prova da existência de melhorias úteis.

Aleg
ou
violação direta aos art
igos
141 e 492 do CPC, que consagram o princípio da congruência.

No mérito, sustentou que
houve equívoco ao fixar o termo inicial da taxa de fruição em 03/02/2020 (data da notificação de mora), quando a própria sentença reconheceu que a ré
/recorrida
está inadimplente desde 06/2011 e na posse do imóvel desde 2010.

De acordo com
precedentes do STJ,
alegou
que a taxa de ocupação tem natureza indenizatória assemelhada a aluguel e deve incidir desde o início do inadimplemento, para evitar enriquecimento sem causa.

No mais, disse que há
erro material no cálculo do IPTU, pois o valor correto indicado nos autos, inclusive nos embargos declaratórios, é de R$ 12.436,76
(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, e não o montante considerado na sentença, devendo ser corrigido.

Forte nesses pontos, pediu a reforma parcial da sentença, a fim de adequar aos limites da lide.

Sem contrarrazões, embora oportunizada para o
ato.

É o
relatório.

VOTO

Eminentes Pares,

Trata-se de
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse ajuizada por
Elmo Engenharia Ltda
.
em face de

Jane Maria de Oliveira
Lima

ao argumento de
que
,
em 02 de janeiro de 2010,
celebraram o
contrato de promessa de compra e venda de
lote urbano
n. 24
,
no empreendimento Parque Residencial Tropical
Ville
, pelo valor de R$ 36.882,99
(trinta e seis mil oitocentos e oitenta e dois reais e noventa e nove centavos)
,
a serem pagos em
89
(oitenta e nove)
parcelas mensais e
mais 0
7
(sete) balões
anuais.

Trata-se de lote sem ben
feitorias, conforme contrato anexado no ID 322802397.

De acordo com a construtora, a compradora
adimpliu 15
(quinze)
parcelas
mensais e se tornou
inadimplente desde junho de 2011
, cuja constituição em mora se deu por meio de notificação extrajudicial, recebida em 23/02/2020.

A mora confessada, somada à
falta
de documentação comprobatória de pagamentos posteriores, formou quadro de inadimplemento substancial que inviabilizou a continuidade do pacto.

No curso do processo, a
compradora
apresentou contestação e reconvenção
; contudo,
ambas
foram
reputadas
intempestivas.
Isso porque a
audiência de conciliação ocorreu em 08/11/2021, iniciando o prazo de resposta em 09/11/2021
,
encerrando-se em 30/11/2021.

Como a defesa foi protocolizada em 01/12/2021, reconheceu-se a preclusão temporal e, por consequência,
a
revelia, nos termos do art. 344 do CPC.

A despeito disso, o Juiz
ressalvou

a necessidade de exame do conjunto probatório, dado que a presunção de veracidade não é absoluta e cede diante de matérias de ordem pública ou que exigem comprovação específica.

Na peça defensiva, a compradora arguiu, e
m preliminar,
a existência de
cláusula de arbitragem. Entretanto, a cláusula compromissória indicava câmara arbitral inativa e sem funcionamento efetivo, o que a tornava inexequível.

A contestação
, também, impugnou
o valor da causa, afirmando que deveria corresponder ao valor de mercado atual do bem.
À luz do
art. 292, II, do CPC,
o Juiz
conclui
u
que, em ações que buscam a resolução do contrato, o valor da causa deve refletir o valor do negócio jurídico, e não o valor venal do imóvel.

No mais, a compradora
disse ter
construído uma casa no lote, sendo sua residência e mantém interesse em resolver a pendência financeira
, desde que o montante seja apurado por perícia,
a fim de extirpar cobranças acoimadas de abusivas. Pediu, nesse sentido, autorização para consignar a importância total do contrato (R$ 36.882,99).

Apesar de ter sido determinada a
avaliação judicial do imóvel,
a compradora ré impediu o acesso do Oficial de Justiça, conforme
mandado anexado no ID 322802915.

Logo em seguida, a instrução
foi
encerrada.

Ao prolatar a sentença, o juiz rejeitou as matérias preliminares e, no mérito,
reconheceu o
inadimplemento prolongado
,
superior a uma década
, o que
configurou violação grave das obrigações contratuais, atraindo a disciplina do art. 475 do Código Civil e dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
Assim, deferiu a reintegração na posse pela construtora, mas condicionada à apuração das benfeitorias úteis.

O Juiz admitiu
o pedido de retenção de parte dos valores pagos. Amparado n
o Verbete de
Súmula 543 do STJ e na jurisprudência que admite a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, considerou válida a cláusula penal contratual que previa a retenção de 23%.

Assim, dos R$ 5.071,94
(cinco mil e setenta e um reais e noventa e quatro centavos)
pagos pela
compradora
, determinou a devolução de R$ 3.905,39
(três mil novecentos e cinco
reais e trinta e nove centavos)
, com correção monetária pelo INPC desde os desembolsos e juros de mora após o trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1
.
002 do STJ.

Outro ponto
decidido concerne
à taxa de fruição. Como a
compradora
permaneceu por longo período na posse do
lote,
apesar da mora, fixou indenização correspondente a 1% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato
, desde a notificação de mora até a efetiva reintegração
(
art. 884 do Código Civil
)
.

A responsabilidade pelo IPTU também
,
foi atribuída à
compradora
. Com base no entendimento consolidado do STJ (REsp 1.111.202/SP e 1.110.551/SP), assentou que

se a
compradora
possui
u o lote
com
â
nim
o de
do
na
, responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel, fixando o débito em R$ 9.885,13
(nove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e treze centavos)
, valor sujeito a compensação com eventual crédito a ser apurado em liquidação.

No tocante às benfeitorias, o
Juiz singular
adotou solução equilibrada. Reconheceu que apenas as benfeitorias úteis e necessárias realizadas antes da constituição em mora
(
03/02/2020
)
são indenizáveis, à luz dos
arts
. 1.219 e 1.220 do Código Civil.

Observou, ainda, que o laudo pericial
foi
inconclusivo, razão pela qual determinou que a avaliação e quantificação das benfeitorias ocorram em liquidação de sentença,
garantindo o contraditório e a possibilidade de compensação com os valores devidos pela
compradora
.

Em respeito ao direito de retenção do possuidor de boa-fé, assegurou à
compradora
a permanência na posse até o pagamento da indenização correspondente.

Inconformada, a construtora recorreu, cujos pontos passo a analisar por tópicos.

-
Taxa de Fruição:

A apelante sustent
ou
que
o Juiz se equivocou ao
fix
ar

o termo
a taxa de fruição
n
a data
da notificação extrajudicial (
23/02
/
2020),
uma vez que
o inadimplemento remonta a junho de 2011,
de manei
r
a que est
e
deve
ria
ser
o termo inicial
do cálculo de 1% sobre o valor atualizado do contrato
.

De fato, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a indenização pela fruição de imóvel decorre da posse injusta, sendo possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação, desde que verificada a utilização do bem
(com benfeitorias prévias)
pelo comprador inadimplente, mesmo após a extinção da causa legítima da posse (REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi).

A despeito disso
,
no caso,
é preciso atentar ao objeto da avença: trata-se da aquisição de lote urbano não edificado, ou seja, sem construção ou estrutura mínima de habitação, fato incontroverso nos autos.

Isto é, o
imóvel foi transferido à
compradora
como terreno nu, sem qualquer benfeitoria realizada pela vendedora.

A jurisprudência
do STJ e
desta Corte
é firme ao reconhecer que não cabe indenização por fruição (assimilada a aluguel ou taxa de ocupação) quando se trata de lote não edificado, pois inexiste utilidade econômica ou habitação típica que justifique a indenização com base na fruição de bem urbanizado.

Para ilustrar:

(...) N
ão é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado

(
AgInt
no
AgInt
no REsp n. 2.002.413/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11-3-2024).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2.
É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição
.
4.
Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que
constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação
.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)
– sem destaques no original
.

A
meu ver
, a taxa de fruição pressupõe uso produtivo do imóvel edificado, com acréscimo patrimonial indevido ao comprador inadimplente
,
o que não se verifica no caso de terreno vazio e de baixa funcionalidade econômica.

Assim, não se sustenta a pretensão de ampliar o período da fruição para além do fixado na sentença, até porque a própria fixação dessa indenização é questionável, dado o objeto do contrato.

Considerando que
não houve recurso da
compradora
sobre esse ponto,
há óbice instransponível para
r
eforma
r
a sentença
por ato isolado do Tribunal de Justiça
, em observância ao princípio da non reformatio in pejus.

Diante disso, mantenho a sentença no capítulo referente à taxa de fruição, inclusive quanto ao termo inicial fixado na notificação extrajudicial (03/02/2020), não cabendo sua ampliação para 2011.

-
I
ndenização por benfeitorias úteis
(
alegação de julgamento extra petita
). A A
pelante
sustenta
que
o Juiz
reconheceu, sem pedido expresso, o direito d
e
a
compradora ser
indeniza
da
por benfeitorias úteis, configurando, assim, julgamento
fora do pedido (
extra petita
)
, vedado pelos artigos 141 e 492 do CPC.

Antes de tudo
, é necessário compreender que, no contexto da resolução contratual com retorno ao
e
sta
do anterior
, a indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé não configura concessão além do pedido, mas sim consequência lógica e necessária da recomposição patrimonial entre as partes.

Com efeito, ao retornar o imóvel à esfera patrimonial da vendedora
/construtora
, est
a
não pode receb
er
o
bem
em estado mais vantajoso do que aquele em que foi originalmente entregue, sob pena de enriquecimento ilícito, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Importa destacar que o lote foi vendido sem qualquer benfeitoria construída pela vendedora, sendo incontroverso que as eventuais melhorias
, tais
como
:
muros, calçamento, portão,
entre outras
,
foram edificadas p
e
la
compradora
durante o período de posse.

Assim, ainda que não tenha havido reconvenção formal ou pedido autônomo, o pedido incidental de prova técnica para apuração das benfeitorias, aliado ao fato incontroverso de que o bem retornará ao patrimônio da vendedora com tais acréscimos materiais, autoriza o reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, a ser apurado na fase de liquidação, conforme expressamente determinado na sentença.

A responsabilidade do promitente comprador está relacionada aos efeitos da resolução do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa
do vendedor
,
o que significa que é
permiti
da a apuração da
s perdas e danos em fase posterior,
como é o caso das benfeitorias edificadas sobre o lote adquirido em 201
0
.

Ora, se
a
apela
da
adquiriu um lote de terra nua e edificou
,
com recursos próprios
,
a residência familiar em que mora com sua
família
,
é evidente
que se t
rata de benfeitoria substancial e permanente, agregadora de valor ao bem.

A exclusão total do direito à indenização, ainda que haja ocupação precária, viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (
arts
. 422 e 884 do Código Civil), além de se mostrar incompatível com o art. 51, IV, do CDC.

Com efeito,
tal qual o Juiz da causa,
em caráter excepcional, admite-se a indenização parcial das benfeitorias, mesmo na falta de autorização do vendedor, quando: (i) o imóvel se transforma substancialmente (de terreno para residência); (
ii
) o comprador de boa-fé investe valores consideráveis; (
iii
) o vendedor se beneficia do acréscimo sem ter suportado os custos.

Por conseguinte, não há nulidade por julgamento
fora do pedido (
extra petita
)
, devendo ser mantido integralmente o capítulo da sentença que reconhece
u
a indenização por benfeitorias úteis e a permanência da
compradora
na posse até o adimplemento da indenização, com apuração em sede própria.

-
Dívida de IPTU durante o usufruto do lote;

Na sentença a parte
recorrida foi condenada
ao pagamento de R$ 9.885,13
(nove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e treze centavos)
a título de IPTU, com base em certidão juntada anteriormente.

Depois de revisar os autos
, nos embargos de declaração opostos em primeiro grau, a
recorrente
trouxe nova certidão
atualizada
expedida pela Prefeitura, que indica o valor correto do débito em R$ 12.436,76
(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, valor que reflete adequadamente o passivo tributário decorrente da posse do bem entre 2010 e a data da sentença.

Trata-se de típico erro material, que pode ser corrigido em qualquer tempo, inclusive em sede recursal, conforme previsão do art. 494, I, do CPC.

Assim, deve ser retificado o valor do IPTU, para constar o montante atualizado de R$ 12.436,76

(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, sujeito à atualização até o efetivo pagamento ou compensação em sede de liquidação.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao apelo e reformo, em parte, a sentença.

De conseguinte,
c
orri
jo
o valor do IPTU reconhecido na sentença, fixando-o em R$ 12.436,76

(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, conforme certidão da Prefeitura de Cuiabá anexada aos embargos de declaração

(ID 322802927)
;

No mais, m
ante
nho
integralmente a sentença nos demais capítulos, inclusive quanto:
(
a) à indenização por benfeitorias úteis e consequente retenção da posse até o adimplemento da indenização;
(
b) à fixação da taxa de fruição a partir da notificação extrajudicial (03/02/2020), sem alteração do termo inicial.

Deixo de majorar h
onorários advocatícios
porque não tem cabimento nas hipóteses de parcial provimento
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026