Tribunal: TJMT
Processo: 1014376-28.2024.8.11.0041
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1014376-28.2024.8.11.0041
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI N. 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL REALIZADA. HIGIDEZ DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CORRESPONDÊNCIA ENVIADA AO ENDEREÇO CONTRATUAL. VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação anulatória para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o fundamento de vício na intimação das datas dos leilões.
2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade da consolidação da propriedade, porquanto realizada a notificação pessoal para purga da mora; (ii) validade da intimação dos leilões mediante correspondência ao endereço constante no contrato e publicação de editais; (iii) reconhecimento da ciência inequívoca do devedor e ausência de prejuízo; e (iv) redução dos honorários advocatícios de sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a consolidação da propriedade observou os requisitos da Lei n. 9.514/97; (ii) verificar se houve conduta abusiva da instituição financeira na suspensão de débito automático; e (iii) aferir a validade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais ante o envio de correspondência ao endereço contratual e a ciência inequívoca da parte.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O regime jurídico aplicável à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária é o da Lei n. 9.514/97, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme estabelecido no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.
5. A consolidação da propriedade fiduciária é efeito jurídico do inadimplemento não sanado e exige a notificação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, nos termos do art. 26, §§ 1o, 3o e 7o, da Lei n. 9.514/97. No caso, a notificação foi realizada pessoalmente pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis no endereço do imóvel, o que assegura a regularidade do ato.
6. A suspensão de débito automático em conta corrente não configura conduta ilícita ou abuso de direito (art. 187 do Código Civil) quando demonstrada a ausência de saldo suficiente para a quitação das parcelas, cabendo ao devedor o ônus de provar a provisão de fundos, conforme art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.
7. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais é válida quando realizada mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017.
8. A exigência de intimação pessoal para os leilões nos moldes da citação judicial não encontra respaldo na legislação específica, conforme orientação da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal no Agravo de Instrumento n. 1022215-96.2025.8.11.0000.
9. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões, evidenciada pelo ajuizamento de ação anulatória em data anterior aos certames, supre eventuais irregularidades formais na comunicação em observância ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual não há nulidade sem prejuízo, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso provido.
___________________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97 - art. 26, § 1o, art. 26, § 3o, art. 26, § 7o, art. 27, § 2o-A; Lei n. 13.465/2017; CC - art. 187; CPC - art. 85, § 11, art. 98, § 3o, art. 373, I.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 1.095, Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP; TJMT - AI n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014376-28.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), MOISES BATISTA DE SOUZA - CPF: 107.126.608-01 (ADVOGADO), FELIPE HENRIQUE LEITE PEREIRA - CPF: 032.734.101-75 (APELADO), GIULLEVERSON SILVA QUINTEIRO DE ALMEIDA - CPF: 007.454.531-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI N. 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL REALIZADA. HIGIDEZ DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CORRESPONDÊNCIA ENVIADA AO ENDEREÇO CONTRATUAL. VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação anulatória para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o fundamento de vício na intimação das datas dos leilões.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reconhecimento da validade da consolidação da propriedade, porquanto realizada a notificação pessoal para purga da mora;
(ii)
validade da intimação dos leilões mediante correspondência ao endereço constante no contrato e publicação de editais;
(iii)
reconhecimento da ciência inequívoca do devedor e ausência de prejuízo; e
(iv)
redução dos honorários advocatícios de sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se a consolidação da propriedade observou os requisitos da Lei n. 9.514/97;
(ii)
verificar se houve conduta abusiva da instituição financeira na suspensão de débito automático; e
(iii)
aferir a validade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais ante o envio de correspondência ao endereço contratual e a ciência inequívoca da parte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O regime jurídico aplicável à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária é o da Lei n. 9.514/97, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme estabelecido no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

5. A consolidação da propriedade fiduciária é efeito jurídico do inadimplemento não sanado e exige a notificação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, nos termos do art. 26, §§ 1o, 3o e 7o, da Lei n. 9.514/97. No caso, a notificação foi realizada pessoalmente pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis no endereço do imóvel, o que assegura a regularidade do ato.

6. A suspensão de débito automático em conta corrente não configura conduta ilícita ou abuso de direito (art. 187 do Código Civil) quando demonstrada a ausência de saldo suficiente para a quitação das parcelas, cabendo ao devedor o ônus de provar a provisão de fundos, conforme art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.

7. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais é válida quando realizada mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017.

8. A exigência de intimação pessoal para os leilões nos moldes da citação judicial não encontra respaldo na legislação específica, conforme orientação da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal no Agravo de Instrumento n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

9. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões, evidenciada pelo ajuizamento de ação anulatória em data anterior aos certames, supre eventuais irregularidades formais na comunicação em observância ao princípio da instrumentalidade das formas (
pas de nullité sans grief
), segundo o qual não há nulidade sem prejuízo, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.

IV. DISPOSITIVO

10
. Recurso provido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 9.514/97 - art. 26, § 1o, art. 26, § 3o, art. 26, § 7o, art. 27, § 2o-A; Lei n. 13.465/2017; CC - art. 187; CPC - art. 85, § 11, art. 98, § 3o, art. 373, I.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ - Tema Repetitivo n. 1.095, Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP; TJMT - AI n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro e Consolidação da Propriedade Fiduciária combinada com Tutela Antecipada de Urgência, registrada sob o n. 1014376-28.2024.8.11.0041, ajuizada por
FELIPE HENRIQUE LEITE PEREIRA
em desfavor do ora apelante, a qual
julgou procedentes os pedidos
da exordial para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes.

Na origem,
Felipe Henrique Leite Pereira
ajuizou a presente demanda, narrando que, em 06/dezembro/2019, celebrou com a instituição financeira requerida um Contrato de Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária, cujo objeto era o imóvel residencial situado na Casa n. 17, Quadra B, Tipo TN87, do Condomínio Reserva Rio Cuiabá, no bairro Jardim Imperial, nesta Capital, pelo valor financiado de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), a ser adimplido em 360 parcelas mensais no valor de R$ 2.942,57 (dois mil, novecentos e quarenta e dois reais e cinquenta e sete centavos). Relatou que, em virtude de dificuldades financeiras momentâneas, incorreu no inadimplemento de algumas prestações, e ressaltou que reside no imóvel com sua família, o qual constitui seu único bem de moradia (id. 164692011).

Aduziu o autor que o banco réu, mesmo durante a realização de tratativas entre as partes, deflagrou o procedimento de execução extrajudicial sem promover a devida comunicação pessoal, o que resultou na consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário, conforme averbação Av-7 na Matrícula n. 134.469. Informou que foram designados leilões extrajudiciais, o primeiro para 15/abril/2024, com lance mínimo de R$ 546.098,36 (quinhentos e quarenta e seis mil, noventa e oito reais e trinta e seis centavos), e o segundo para 17/abril/2024, com lance mínimo reduzido para R$ 332.951,71 (trezentos e trinta e dois mil, novecentos e cinquenta e um reais e setenta e um centavos), dos quais tomou conhecimento apenas por intermédio de terceiros, embora não tivesse sido intimado pessoalmente acerca das datas de realização.

Afirmou, ainda, que a instituição financeira cancelou indevidamente a realização de débitos automáticos dos valores e se recusou a receber o pagamento das parcelas, embora houvesse saldo suficiente em sua conta bancária.

No tocante aos fundamentos jurídicos, sustentou a nulidade da intimação para a purgação da mora, sob o argumento de que a notificação deve ser pessoal e que jamais a recebeu. Asseverou que, em razão da ausência de qualquer notificação, o banco o privava do direito de remir a dívida ou de arrematar o imóvel no próprio leilão.

Por fim, pugnou pela concessão de tutela de urgência para suspender os leilões, a autorização para purgação da mora em juízo, e a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.

Citado, o
Banco Bradesco S.A.
apresentou
contestação
na qual, preliminarmente, pleiteou a revogação da tutela de urgência sob o fundamento de que o imóvel fora arrematado no segundo leilão, em 17/abril/2024, pelo terceiro
Leonardo Pereira de Assis
, pelo valor total de R$ 372.951,71 (trezentos e setenta e dois mil, novecentos e cinquenta e um reais e setenta e um centavos); e que apurou um sobejo de R$ 48.366,02 (quarenta e oito mil, trezentos e sessenta e seis reais e dois centavos), após subtrair o total da dívida e despesas. Relatou que ajuizou Ação de Consignação em Pagamento (processo n. 1034296-85.2024.8.11.0041) e efetuou o depósito judicial da quantia excedente em 29/agosto/2024, bem como emitiu o respectivo Termo de Quitação recíproca nos moldes do artigo 27, § 4o, da Lei n. 9.514/97, o que extinguiria a relação obrigacional (id. 321307862).

Defendeu também, preliminarmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso. No mérito, asseverou que o procedimento de consolidação observou estritamente os ditames da Lei n. 9.514/97, visto que a notificação para a purgação da mora fora realizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis em 09/novembro/2023, conforme autorizado pelo art. 26, §3o, da referida lei; e que, diante da inércia do autor em purgar a mora, procedeu à consolidação da propriedade do imóvel em 22/fevereiro/2024, com o devido registro na matrícula do imóvel (AV-11- 123.621).

No tocante ao leilão, asseverou que inexistia também qualquer nulidade, sob o fundamento de que as notificações foram realizadas por meio de telegramas encaminhados aos endereços indicados no contrato, que foram efetivamente recebidos no local; e que, não obstante o recebimento das correspondências, publicou o edital em jornal local em três edições distintas. Destacou, ainda, que a ação fora proposta 3 (três) dias antes da primeira praça e que o próprio autor apresentou na petição inicial informações obtidas do
site
do leiloeiro, o que demonstrava sua ciência inequívoca. Pleiteou, por fim, a improcedência dos pedidos iniciais e a condenação do autor nos ônus sucumbenciais.

Em impugnação à contestação, a parte autora reiterou a tese de que fora prejudicada no exercício do seu direito de preferência, sob o fundamento de que o banco não o teria notificado adequadamente das datas do leilão, e argumentou que as correspondências foram enviadas para endereço diverso daquele no qual reside. Asseverou também que o banco agiu com má-fé ao deliberadamente acelerar o procedimento de consolidação da propriedade e realização do leilão ao mesmo tempo em que realizava tratativas extrajudiciais, o que restringiu suas oportunidades de regularizar o débito. Defendeu, por fim, a existência de relação consumerista e a ocorrência de nulidade da consolidação da propriedade e do leilão (id. 321307896).

Em manifestação apresentada no id. 321307907, o arrematante do imóvel,
Leonardo Pereira de Assis
, pleiteou seu ingresso nos autos como assistente simples; a revogação da tutela de urgência, com o imediato levantamento da restrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis e a autorização da consolidação da propriedade em seu nome; a intimação do autor
Felipe Henrique Leite Pereira
para a desocupação do imóvel e a sua condenação ao pagamento de lucros cessantes.

Sobreveio a sentença, que julgou procedentes os pedidos iniciais. Na fundamentação, a Magistrada primeiramente rejeitou o pedido de assistência simples formulado pelo arrematante
Leonardo Pereira de Assis
, sob o entendimento de que não teria sido verificado no caso interesse jurídico direto e imediato dele na relação jurídica, visto que os leilões impugnados não se aperfeiçoaram com validade, de modo que caberia ao interessado optar pela via processual adequada para a defesa do direito alegado (id. 321307914).

Em relação aos demais pontos controvertidos, consignou que embora a notificação para a constituição da mora tivesse sido realizada com sucesso, esse fato não se mostrava suficiente para legitimar a consolidação da propriedade, pois existia vício material anterior que comprometia a boa-fé do credor fiduciário. Nesse sentido, destacou que, conquanto o autor mantivesse saldo suficiente para a quitação das parcelas inadimplidas por meio do sistema de débito automático, o banco réu, sem aviso prévio ou justificativa técnica, obstruiu a efetivação do pagamento de forma automática.

Entendeu a Magistrada, ainda, que a postura unilateral e inflexível adotada pela instituição financeira, conquanto o autor buscasse soluções negociais, desconsiderou os princípios da função social do contrato e da vedação ao comportamento contraditório, e, ainda que o inadimplemento tivesse sido confessado, o comportamento do credor configurou exercício abusivo de direito, nos termos do art. 187 do Código Civil.

Sob outro prisma, a Magistrada também reconheceu a existência de vício procedimental no tocante à intimação do autor sobre as datas designadas para os leilões, visto que a instituição financeira não comprovou a realização da sua intimação pessoal, de modo a permitir que ele exercesse o seu direito de preferência e remição da dívida.

No dispositivo, declarou a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais, bem como determinou o retorno do imóvel à esfera patrimonial do autor, com o restabelecimento do vínculo contratual originário. Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Irresignado, o
Banco Bradesco S.A.
opôs embargos de declaração, sob o fundamento de que o magistrado não teria considerado as suas provas sobre a correta intimação da parte, e requereu efeitos infringentes para a improcedência da ação (id. 321307916).

Os embargos foram rejeitados pela decisão de Id. 321307919, na qual o juízo de origem entendeu inexistirem os vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, com advertência à parte embargante sobre a penalidade por reiteração protelatória, e considerou que as alegações do apelante demonstravam manifesta vontade em protelar o feito.

O
Banco Bradesco S.A.
interpôs
recurso de apelação
no qual requereu, preliminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso, com fulcro no artigo 1.012 do Código de Processo Civil, sob o argumento de que a manutenção da sentença postergava a inadimplência e causava prejuízos ao credor, visto que o apelado não demonstrou interesse real em pagar a dívida, mas apenas em anular um procedimento legítimo (id. 321307921).

No mérito, a instituição financeira reiterou que a notificação para purgação da mora foi realizada via Cartório de Registro de Imóveis em 9/novembro/2023 no endereço Rua Projetada 3, n. 255, bairro Jardim Universitário, casa 17, Condomínio Reserva do Rio Cuiabá, Cuiabá-MT, e certificada pelo oficial competente; mas que, com o transcurso do prazo legal sem manifestação do fiduciante, houve a consolidação da propriedade em nome do credor em 22/fevereiro/2024.

Quanto aos atos expropriatórios, o apelante defendeu a validade da intimação acerca das datas dos leilões, designados para 15/abril/2024 e 17/abril/2024. Sustentou que enviou telegramas a fim de comunicar os atos para os endereços constantes no contrato e que a correspondência remetida para a Rua Pedro Fernandes, 375, apto. 2501, bairro Boa Esperança, Cuiabá-MT, foi efetivamente entregue em 27/março/2024, para terceira pessoa identificada como “Ana Rodrigues”. Acrescentou que houve comunicação via aplicativo
WhatsApp
e publicação de editais em jornal de grande circulação em três edições, o que demonstrava a ciência inequívoca do devedor e o cumprimento do artigo 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97. Assim, defendeu ser aplicável ao caso o princípio
pas de nullité sans grief
ao sustentar que não houve prejuízo ao autor, pois este, se tivesse real interesse, poderia ter purgado a mora no prazo legal.

Reiterou, ainda, que o imóvel fora arrematado por terceiro no segundo leilão realizado; e que o valor excedente fora depositado em juízo nos autos da ação de consignação em pagamento n. 1034296-85.2024.8.11.0041.

Subsidiariamente, o banco insurgiu-se contra a condenação em honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Argumentou que o montante era excessivo e incompatível com a baixa complexidade da demanda, que não exigiu audiência e teve curta duração. Pleiteou a redução da verba para percentual entre 2% (dois por cento) e 5% (cinco por cento) ou sua fixação por apreciação equitativa, com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e nos artigos 85, §§ 2o e 8o, do Código de Processo Civil. Por fim, requereu o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, para julgar improcedentes os pedidos autorais, ou, alternativamente, reduzir os honorários sucumbenciais.

Em
contrarrazões
, o autor
Felipe Henrique Leite Pereira
refutou as teses do apelo e pugnou pela manutenção da sentença. Asseverou que, a partir de maio de 2023, possuía saldo suficiente em conta corrente para o pagamento via débito automático, conforme previsão contratual, mas que a instituição financeira obstruiu a operação sem notificação prévia, o que induziu artificialmente a mora (id. 321307925).

O apelado sustentou a nulidade da consolidação da propriedade por vício material, com o fundamento de que houve violação ao dever de cooperação (art. 6o do Código de Processo Civil), à boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e na configuração de abuso de direito (art. 187 do Código Civil). Argumentou que a notificação de mora, ocorrida em 9/novembro/2023, foi posterior à obstrução dolosa do pagamento, o que caracterizou comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Quanto aos leilões, o apelado alegou nulidade absoluta por ausência de intimação pessoal válida acerca das datas de realização, o que violaria seu direito de preferência e remição, assegurados pelo artigo 27, §§ 2o-A e 2o-B, da Lei n. 9.514/97 e pelo artigo 34 do Decreto-Lei n. 70/66. Apontou que a notificação via telegrama foi enviada para endereço diverso do imóvel objeto da lide (“Rua Pedro Fernandes, 375”) e recebida por terceiro desconhecido, ao passo que seu endereço correto é “Av. das Palmeiras, n. 255, Cond. Reserva Rio Cuiabá, casa 17”.

Por fim, requereu o desprovimento do apelo, a majoração dos honorários recursais e a produção de provas suplementares, se necessário.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
contra a sentença que julgou procedentes os pedidos da exordial para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes.

Alega o apelante, em síntese, que a notificação para purga da mora foi realizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis em 09/novembro/2023, conforme autorizado pelo art. 26, §3o, da Lei n. 9.514/97, e foi certificada pelo oficial competente. Sustenta que, diante da inércia do fiduciante em purgar a mora, procedeu à consolidação da propriedade do imóvel em 22/fevereiro/2024, com o devido registro na matrícula. Quanto aos leilões, defende a validade da intimação, sob os argumentos de que enviou telegramas aos endereços constantes no contrato, que houve comunicação via
WhatsApp
e publicação de editais em jornal de grande circulação em três edições. Afirma que o devedor possuía ciência inequívoca das datas dos leilões e que distribuiu a presente ação poucos dias antes da realização da praça. Aduz, ainda, que o imóvel foi arrematado por terceiro no segundo leilão e que o valor excedente foi depositado em juízo. Subsidiariamente, requer a redução dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Por fim, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Em contrarrazões, o apelado sustenta que, embora estivesse inadimplente com as parcelas de janeiro a abril de 2023, a partir de maio de 2023 possuía saldo suficiente em conta corrente para o pagamento via débito automático, conforme previsão contratual, mas que a instituição financeira obstruiu a operação sem notificação prévia, o que induziu artificialmente a mora. Assevera a nulidade da consolidação da propriedade por vício material anterior, consistente na obstrução dolosa do pagamento, bem como em razão do comportamento contraditório e abuso de direito. Quanto aos leilões, alega nulidade absoluta por ausência de intimação pessoal válida, visto que a notificação via telegrama foi enviada para endereço diverso do imóvel objeto da lide e recebida por terceiro desconhecido, o que violou seu direito de preferência e possibilidade de remição da dívida. Pugna pelo desprovimento do apelo e pela majoração dos honorários recursais.

O recurso comporta acolhimento.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE

Inicialmente, merece ser frisado que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao presente caso, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece que:

“
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
”

A alienação fiduciária de bens imóveis rege-se pela Lei n. 9.514/97, diploma legal que estabelece procedimento específico para a execução extrajudicial do imóvel gravado em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. O artigo 26, §3o, do referido diploma estabelece que a intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão; bem como que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. O §7o desse artigo, por sua vez, dispõe que, decorrido o prazo de que trata o §1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

A consolidação da propriedade fiduciária constitui, portanto, efeito jurídico lógico do inadimplemento contratual não sanado no prazo legal. Uma vez validamente constituído em mora, o devedor fiduciante dispõe de 15 (quinze) dias para purgar a mora, com a quitação da integralidade da dívida vencida até a data do pagamento acrescida dos encargos contratuais. Assim, transcorrido
in albis
esse prazo sem que ocorra o pagamento ou a purgação da mora, opera-se, de pleno direito, a consolidação da propriedade plena em favor do credor fiduciário.

A invalidação da consolidação da propriedade, por sua vez, exige a demonstração de vício formal no procedimento de notificação ou a comprovação de que o inadimplemento decorreu de conduta ilícita ou abusiva por parte do credor fiduciário, capaz de caracterizar exercício irregular de direito nos termos do artigo 187 do Código Civil.

No caso concreto, a notificação foi realizada pessoalmente pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis no endereço do imóvel objeto do contrato (Casa n. 17, Quadra B, Condomínio Reserva Rio Cuiabá, bairro Jardim Imperial, Cuiabá-MT) em 09/novembro/2023, conforme certificado pelo oficial competente e confessado pelo apelado. Inexiste, portanto, qualquer vício formal no procedimento de notificação, que foi realizado em estrita conformidade com o art. 26, §3o, da Lei n. 9.514/97.

Quanto ao alegado vício material consistente na obstrução dolosa do débito automático, os elementos probatórios constantes dos autos demonstram que não havia saldo disponível na conta corrente do autor para a quitação das parcelas entre janeiro e início de maio de 2023. Além de ter sido confessado pelo apelado o inadimplemento das parcelas nos meses em questão, os extratos bancários comprovam a ausência de provisão de fundos suficientes para honrar o compromisso assumido, circunstância que justifica a suspensão do débito em conta corrente, sem que esse fato configure conduta ilícita ou abusiva por parte da instituição financeira. Ademais, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, competia ao autor, ora apelado, demonstrar que seu saldo bancário era suficiente para a purgação da mora, o que não foi feito. Inexiste, portanto, qualquer conduta dolosa ou ilícita por parte do banco apelante capaz de caracterizar abuso de direito, violação à boa-fé objetiva ou comportamento contraditório.

Assim, verifico presentes os três requisitos cumulativos para a validade da consolidação da propriedade: primeiro, o inadimplemento efetivo do devedor fiduciante, decorrente da ausência de saldo bancário para quitação das parcelas vencidas; segundo, a notificação pessoal válida realizada pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis em 09/novembro/2023, devidamente certificada e entregue ao próprio devedor; terceiro, a inércia do autor em purgar a mora no prazo legal de 15 (quinze) dias.

Desse modo, a consolidação da propriedade ocorrida em 22/fevereiro/2024, com o respectivo registro na matrícula do imóvel (AV-11-123.621), reveste-se de plena legalidade, pois inexiste vício formal ou material capaz de ensejar sua anulação.

INTIMAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES

A Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, sofreu profundas alterações com o advento da Lei n. 13.465/2017, que estabeleceu novo marco regulatório para o procedimento de execução extrajudicial de imóveis gravados com alienação fiduciária.

Dentre as inovações legislativas promovidas pela Lei n. 13.465/2017, destaca-se a inclusão do §2o-A ao artigo 27 da Lei n. 9.514/97, que passou a disciplinar de forma expressa e inequívoca a forma de comunicação ao devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais. O dispositivo legal estabelece que “
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
”. A redação do referido preceito normativo é cristalina ao admitir a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, afastando a exigência de intimação pessoal equiparada à citação judicial.

A interpretação sistemática da Lei n. 9.514/97, após as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017, revela a clara intenção do legislador de conferir maior celeridade e eficiência ao procedimento de execução extrajudicial de imóveis gravados com alienação fiduciária, ao desburocratizar as formalidades relativas à comunicação dos atos ao devedor fiduciante, sem, contudo, comprometer as garantias do devido processo legal e da ampla defesa. A opção legislativa pela admissão da correspondência aos endereços constantes do contrato como meio hábil de comunicação das datas dos leilões reflete a realidade contemporânea das relações negociais, nas quais o envio de correspondências a endereços contratuais constitui instrumento amplamente difundido e eficaz para a troca de informações entre as partes contratantes.

Friso, neste ponto, que não desconheço a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça acerca da necessidade de intimação pessoal do devedor sobre as datas dos leilões. Contudo, entendo que a exigência de intimação pessoal nos moldes daquelas realizadas por oficiais de justiça não encontra respaldo na legislação específica, especialmente porque sua redação atual permite expressamente que a comunicação ao devedor seja realizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

No caso concreto, a instituição financeira apelante comprovou o envio de telegrama para comunicar as datas dos leilões para o endereço “Rua Pedro Fernandes, n. 375, apto. 2501, bairro Boa Esperança, Cuiabá-MT”, constante do contrato de financiamento como endereço do devedor à época da celebração do negócio jurídico. A correspondência foi efetivamente entregue em 27/março/2024, para pessoa identificada como “Ana Rodrigues”, no referido endereço contratual. Além disso, houve publicação de editais em jornal de grande circulação em três edições distintas, conferindo ampla publicidade aos atos expropriatórios.

A jurisprudência desta Segunda Câmara de Direito Privado também se orienta nesse sentido, conforme se verifica no Acórdão do Agravo de Instrumento 1022215-96.2025.8.11.0000, em que a Exma. Desa. Marilsen Andrade Addario consignou que a Lei n. 13.465/2017 afastou a aplicação do Decreto-Lei n. 70/66 aos contratos de alienação fiduciária de imóveis. A decisão firmou que a notificação dos leilões é válida quando realizada por correspondência aos endereços constantes no contrato, inclusive eletrônico, nos termos do artigo 27, §2o-A, da Lei n. 9.514/97. (Agravo de Instrumento n. 1022215-96.2025.8.11.0000, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/10/2025, Publicado no DJE 30/10/2025)

Ademais, o fato de o apelado ter ajuizado a presente ação anulatória em 12/abril/2024, três dias antes da realização do primeiro leilão, designado para 15/abril/2024, quando requereu expressamente a suspensão dos atos expropriatórios, constitui demonstração cabal de que teve pleno conhecimento das datas dos certames. O próprio autor demonstrou, em sua petição inicial, que tinha plena ciência das datas de realização dos leilões antes que estes ocorressem, circunstância que conduz à aplicação do princípio da instrumentalidade das formas, consagrado no brocardo latino
pas de nullité sans grief
, segundo o qual não há nulidade sem prejuízo.

Se a finalidade precípua da comunicação ao devedor fiduciante acerca das datas dos leilões consiste em proporcionar-lhe a oportunidade de exercer os direitos de purgação da mora e de preferência na aquisição do bem, bem como de acompanhar a regularidade do procedimento, forçoso é reconhecer que esse objetivo foi plenamente atingido no caso dos autos, uma vez que o apelado demonstrou ter conhecimento inequívoco dos atos, tanto que compareceu a juízo para impugná-los tempestivamente. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões supre eventual irregularidade formal na comunicação, porquanto não restou demonstrado qualquer prejuízo concreto ao exercício de seus direitos.

Nessa linha, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que não é cabível a decretação de nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal se demonstrada a ciência inequívoca da parte, como ocorre neste caso. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022)

Assim, reconheço a validade da intimação acerca das datas dos leilões e a inaplicabilidade da decretação de nulidade em face da demonstração de ciência inequívoca do devedor e da ausência de prejuízo concreto.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
para reformar integralmente a sentença e julgar
IMPROCEDENTES
os pedidos formulados por
FELIPE HENRIQUE LEITE PEREIRA
.

Diante do provimento integral do recurso e da reforma total da sentença, inverto os ônus sucumbenciais. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência em favor do patrono do banco réu, já fixados na sentença em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, mas suspensa, contudo, a sua exigibilidade, nos termos do art. 98, §3o, do Código de Processo Civil, em razão do benefício da gratuidade de justiça.

Não é cabível a majoração de honorários prevista no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, em razão do que prevê o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026