Tribunal: TJMT
Processo: 1015028-45.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE ESCRITURA E REGISTRO IMOBILIÁRIO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. CONTROVÉRSIA DE DIREITO E PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE PAGAMENTO À VISTA MEDIANTE A ENTREGA DE VEÍCULO E PARCELA EM DINHEIRO. ENTREGA E TRANSFERÊNCIA DE VEÍCULO CONCLUIDA. PAGAMENTO EM ESPÉCIE NÃO REALIZADO. INADIMPLEMENTO. MORA CONFIGURADA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CHEQUES APRESENTADOS SEM PREVISÃO CONTRATUAL E SEM DEMONSTRAÇÃO DE VÍNCULO COM O NEGÓCIO JURÍDICO. EXECUÇÃO AUTÔNOMA DOS TÍTULOS PELA PRÓPRIO COMPRADOR. CONTRADIÇÃO NA TESE DE PAGAMENTO DE PARTE DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual determinando: (i) resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento; (ii) cancelamento da escritura pública e o registro na matrícula do imóvel; (iii) imissão na posse pelos autores; (iv) pagamento da cláusula penal; (v) restituição de valores recebidos indevidamente a título de aluguéis; (vi) o pagamento de custas e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação.
2. Em embargos de declaração reconheceu-se: (i) a compensação do valor de R$ 170.000,00 (correspondente à caminhonete já entregue) e o montante de R$ 262.500,00, depositado judicialmente, com o débito fixado na sentença, a ser apurado em cumprimento de sentença; e (ii) a condenação da ré ao pagamento de honorários contratuais de 20%, nos termos da cláusula oitava do contrato.
3. A apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova testemunhal, e, no mérito, alega inexistência de mora e direito à compensação de valores supostamente adiantados antes da formalização do contrato.
II. Questão em discussão
4. Discute-se: (i) preliminar de cerceamento de defesa; (ii) descumprimento do contrato; (iii) possibilidade de compensação de valores adiantados por cheques emitidos antes da formalização do contrato.
III. Razões de decidir
5. Não há cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova oral quando a controvérsia pode ser dirimida por documentos já constantes nos autos.
6. Havendo previsão de pagamento à vista e consumada a transferência da posse e da propriedade do imóvel, resta caracterizada a mora da compradora pelo não pagamento da parcela em dinheiro.
7. Os cheques apresentados como prova de supostos adiantamentos não correspondem à forma de pagamento estipulada no contrato e não demonstram vínculo inequívoco com o preço da compra e venda.
8. O comprador promoveu execução autônoma dos cheques, comportamento incompatível com a alegação de que representariam valores antecipados destinados ao pagamento do imóvel.
9. O depósito judicial parcial depois do ajuizamento da ação não afasta a mora configurada, nem descaracteriza o inadimplemento que autoriza a resolução do contrato (art. 475 do CC).
10. Reconhecido o inadimplemento da compradora, impõe-se a manutenção da resolução contratual, com retorno das partes ao estado anterior.
IV. Dispositivo e tese
11. Preliminar rejeitada. Recurso de apelação não provido.
Tese de julgamento:
“1. Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia é de direito e a prova documental é suficiente para o deslinde da controvérsia.
2. A ausência de pagamento integral do preço pactuado configura inadimplemento contratual, autorizando a resolução do contrato.
3. Cheques apresentados sem previsão contratual e sem comprovação de vínculo com o negócio jurídico não constituem prova de pagamento nem autorizam compensação do preço.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, p.u., e 85, §§ 2o e 11; CC, arts. 113, § 1o, I, II e III, 368, 369 e 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 1.457.765/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 19.08.2019, DJe 22.08.2019; TJMT, Apelação Cível no 1004111-20.2020.8.11.0004, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 28.05.2025, DJE 03.06.2025; TJMT, Apelação Cível no 1033315-10.2023.8.11.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 30.07.2025, DJE 01.08.2025; TJMT, Apelação Cível no 1029767-67.2017.8.11.0041, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 01.12.2021, DJE 03.12.2021; TJMT, Apelação Cível no 1013210-95.2023.8.11.0040, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2025, DJE 07.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015028-45.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TRUNK AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 37.870.097/0001-01 (APELANTE), CARLOS FREDERICK DA SILVA INEZ - CPF: 603.893.541-04 (ADVOGADO), ANDERSON LOURENCO DA SILVA - CPF: 695.785.831-68 (APELADO), WANDRE PINHEIRO DE ANDRADE - CPF: 849.025.231-91 (ADVOGADO), LETICIA MARIA DA SILVA - CPF: 037.051.361-43 (APELADO), GREEN SABORES NATURAIS LTDA - CNPJ: 18.617.816/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE ESCRITURA E REGISTRO IMOBILIÁRIO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. CONTROVÉRSIA DE DIREITO E PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE PAGAMENTO À VISTA MEDIANTE A ENTREGA DE VEÍCULO E PARCELA EM DINHEIRO. ENTREGA E TRANSFERÊNCIA DE VEÍCULO CONCLUIDA. PAGAMENTO EM ESPÉCIE NÃO REALIZADO. INADIMPLEMENTO. MORA CONFIGURADA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CHEQUES APRESENTADOS SEM PREVISÃO CONTRATUAL E SEM DEMONSTRAÇÃO DE VÍNCULO COM O NEGÓCIO JURÍDICO. EXECUÇÃO AUTÔNOMA DOS TÍTULOS PELA PRÓPRIO COMPRADOR. CONTRADIÇÃO NA TESE DE PAGAMENTO DE PARTE DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual determinando: (i) resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento; (ii) cancelamento da escritura pública e o registro na matrícula do imóvel; (iii) imissão na posse pelos autores; (iv) pagamento da cláusula penal; (v) restituição de valores recebidos indevidamente a título de aluguéis; (vi) o pagamento de custas e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação.

2. Em embargos de declaração reconheceu-se: (i) a compensação do valor de R$ 170.000,00 (correspondente à caminhonete já entregue) e o montante de R$ 262.500,00, depositado judicialmente, com o débito fixado na sentença, a ser apurado em cumprimento de sentença; e (ii) a condenação da ré ao pagamento de honorários contratuais de 20%, nos termos da cláusula oitava do contrato.

3. A apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova testemunhal, e, no mérito, alega inexistência de mora e direito à compensação de valores supostamente adiantados antes da formalização do contrato.

II. Questão em discussão

4. Discute-se: (i) preliminar de cerceamento de defesa; (ii) descumprimento do contrato; (iii) possibilidade de compensação de valores adiantados por cheques emitidos antes da formalização do contrato.

III. Razões de decidir

5. Não há cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova oral quando a controvérsia pode ser dirimida por documentos já constantes nos autos.

6. Havendo previsão de pagamento à vista e consumada a transferência da posse e da propriedade do imóvel, resta caracterizada a mora da compradora pelo não pagamento da parcela em dinheiro.

7. Os cheques apresentados como prova de supostos adiantamentos não correspondem à forma de pagamento estipulada no contrato e não demonstram vínculo inequívoco com o preço da compra e venda.

8. O comprador promoveu execução autônoma dos cheques, comportamento incompatível com a alegação de que representariam valores antecipados destinados ao pagamento do imóvel.

9. O depósito judicial parcial depois do ajuizamento da ação não afasta a mora configurada, nem descaracteriza o inadimplemento que autoriza a resolução do contrato (art. 475 do CC).

10. Reconhecido o inadimplemento da compradora, impõe-se a manutenção da resolução contratual, com retorno das partes ao estado anterior.

IV. Dispositivo e tese

11. Preliminar rejeitada. Recurso de apelação não provido.

Tese de julgamento:

“1. Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia é de direito e a prova documental é suficiente para o deslinde da controvérsia.

2. A ausência de pagamento integral do preço pactuado configura inadimplemento contratual, autorizando a resolução do contrato.

3. Cheques apresentados sem previsão contratual e sem comprovação de vínculo com o negócio jurídico não constituem prova de pagamento nem autorizam compensação do preço.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, p.u., e 85, §§ 2o e 11; CC, arts. 113, § 1o, I, II e III, 368, 369 e 475.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 1.457.765/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 19.08.2019, DJe 22.08.2019; TJMT, Apelação Cível no 1004111-20.2020.8.11.0004, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 28.05.2025, DJE 03.06.2025; TJMT, Apelação Cível no 1033315-10.2023.8.11.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 30.07.2025, DJE 01.08.2025; TJMT, Apelação Cível no 1029767-67.2017.8.11.0041, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 01.12.2021, DJE 03.12.2021; TJMT, Apelação Cível no 1013210-95.2023.8.11.0040, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2025, DJE 07.11.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação cível interposta por TRUNK GESTÃO EMPRESARIAL LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, na ação de rescisão contratual c/c cancelamento de escritura pública e registro c/c cobrança de multa (cláusula penal) c/c reintegração de posse ajuizada por ANDERSON LOURENÇO DA SILVA e LETÍCIA MARIA DA SILVA
.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para:
(i)

confirmar e tornar a tutela provisória de urgência definitiva, mantendo integralmente os efeitos, inclusive, quanto ao veículo e alugueis eventualmente depositados em juízo; (ii) declarar a resolução do contrato de compra e venda, referente ao imóvel registrado na matrícula no 29.908, em razão do inadimplemento contratual pela ré; (iii)

determinar o cancelamento da escritura pública de compra e venda e o respectivo registro da matrícula no 29.908; (iv)

determinar a imissão na posse do imóvel em favor dos autores; (v)

condenar a ré ao pagamento da cláusula penal compensatória no valor de 10% sobre o valor do contrato, equivalente a R$ 67.000,00, acrescido de juros e correção monetária; (vi)

condenar a ré à restituição da quantia de R$ 3.600,00, recebida indevidamente a título de aluguel do imóvel objeto da lide, acrescido de juros e correção monetária e, (vii) condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado da condenação
(ID’s. 337101551 e 337101559).

Em embargos de declaração, foi reconhecida: (i) a compensação dos valores de R$ 170.000,00, correspondente à caminhonete entregue como parte do pagamento, e o valor de R$ 262.500,00, depositado judicialmente, com o débito reconhecido na sentença em fase de cumprimento de sentença; e (ii) a condenação da ré ao pagamento de honorários contratuais de 20%, conforme previsto na cláusula oitava do contrato (id. 337101559).

A apelante suscita a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que a prova oral foi indeferida de forma indevida, apesar reiteradas solicitações e a relevância das provas para demonstrar a origem dos valores supostamente antecipados.

No mérito, aduz que o pagamento da quantia remanescente, R$ 500.000,00, estava condicionada a transferência do imóvel para o seu nome e, afirma ainda, que a sentença deixou de reconhecer seu direito à compensação de créditos líquidos, certos e exigíveis, representados por cheques emitidos pelos apelados, os quais teriam sido entregues em caução por valores adiantados previamente à formalização do contrato de compra e venda do imóvel e que a recusa dos apelados em reconhecer tais valores teria dado causa ao litígio.

Requer o provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa. Alternativamente, seja a sentença reformada para declarar seu direito, como compradora, de compensar o crédito com os apelados. E pré-questionamentos da matéria legal para fins recursais (id. 337101561).

Os apelados rechaçam as alegações recursais, defendendo a desnecessidade de produção de prova oral, a inviabilidade jurídica da compensação pretendida (id.

337101567).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante alega cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, sem a produção da prova testemunhal para comprovação da antecipação de valores.

Em decisão saneadora foi deferida a prova testemunhal e designada audiência de instrução, mas, posteriormente, ao acolher Embargos de declaração opostos pelos autores, o Juízo reconheceu que a controvérsia era exclusivamente de direito, revogando parte da decisão atinente a produção de prova oral, com
intimação das partes e registro que o feito seria encaminhado para julgamento antecipado da lide (id. 337101536).

A ré se limitou a reiterar o pedido de produção de prova testemunhal (id. 337101541) e, posteriormente, promoveu a juntada de novos documentos (id. 337101542), sem manejar qualquer recurso da ordem de revogação da prova oral.

O ordenamento processual confere ao magistrado poderes para indeferir provas inúteis ou desnecessárias (art. 370, parágrafo único, do CPC), bem como julgar antecipadamente a lide quando a controvérsia se restringir a matéria de direito ou estiver suficientemente instruída por prova documental (art. 355, I, do CPC).

A alegação de adiantamento de valores torna dispensável a produção de prova testemunhal, porquanto se trata de fato cuja comprovação é, por natureza, eminentemente documental, podendo ser provado por comprovante de transferência, pix, depósito, recibo, nota fiscal, extrato bancário, ordem de pagamento ou outro documento contábil.

Ademais, na contestação a parte declara exercer atividade no ramo de investimentos imobiliários, circunstância que torna incoerente a alegação de adiantamento de valores substanciais sem qualquer formalização mínima, tampouco registro nos competentes livros contábeis ou sequer menção no instrumento contratual, contrariando os deveres de diligência e boa-fé exigíveis de uma empresa atuante no setor.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado nesse sentido:

"Os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia, e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias. Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada pela parte, quando devidamente demonstrada a instrução do feito e a presença de dados suficientes à formação do convencimento. (AgInt no AREsp n. 1.457.765/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/8/2019, DJe 22/8/2019).

Da mesma forma, esta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. INOCORRÊNCIA
. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO POR FALTA DE DOCUMENTAÇÃO. INVENTÁRIO E TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO REMANESCENTE. RECURSO NÃO PROVIDO.

[...]

3.
O indeferimento da prova testemunhal é legítimo, pois fundamentado na suficiência da prova documental e na predominância de questões jurídicas que não exigem dilação probatória, inexistindo demonstração concreta de fatos controversos a serem esclarecidos por testemunhas.
[...]

(N.U 1004111-20.2020.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 03/06/2025)

Assim, por ser a prova documental suficiente a análise das cláusulas contratuais, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Assim, REJEITO a preliminar arguida.

VOTO - MÉRITO

A apelante sustenta a inexistência de mora, ao fundamento de que o pagamento dependia do prévio registro do imóvel em nome dos vendedores, e que, antes mesmo da formalização do contrato de compra e venda, antecipou aos apelados a quantia de R$ 276.320,00 como parte do pagamento ajustado, exigindo, em contrapartida, a emissão de cheques como garantia da antecipação.

Em razão disso, defende não ser devedora da integralidade do montante de R$ 500.000,00, mas apenas do saldo remanescente após o abatimento da quantia antecipadamente repassada.

Acrescenta que, para fins de compensação no âmbito do contrato, deve ser abatido o montante de R$ 237.500,00, uma vez que a quantia de R$ 38.280,00, foi adimplida por meio da compensação de um dos cheques emitidos pelos apelados.

1. Da mora contratual

A relação contratual entre as partes está formalizada por meio de Contrato de compra e venda e escritura pública de compra e venda de imóvel matrícula n. 29.908, 2
o
CRI de Cuiabá, situado na Rua Américo Salgado, no 1.631, Bairro Quilombo, nesta Capital, pelo valor de R$ 670.000,00, sendo a quantia de R$ 170.000,00, correspondente a entrega de uma caminhonete, e o restante, R$ 500.000,00, a serem pagos em espécie, no ato da assinatura do contrato (ID’s 337101450 e 337101454).

A cláusula segunda do instrumento prevê que a quitação da avença se operaria no momento da assinatura do contrato, o que demonstra que se trata de contrato com obrigação de pagamento à vista, afastando desde logo qualquer pretensão de pagamento posterior, parcelamento, condição suspensiva ou termo futuro.

De igual modo, a cláusula sexta prevê expressamente a anuência do antigo proprietário, com ciência da alienação, permitindo que o contrato seguisse seus efeitos independentemente da formalização registral prévia.

Todavia, apesar da inequívoca exigibilidade imediata da obrigação, a ré permaneceu inadimplente quanto ao pagamento da quantia ajustada em espécie, situação que perdurou inclusive após a lavratura da escritura pública e seu respectivo registro, ocorrido em 27/04/2024 (id. 156229721).

Assim, ainda que se admitisse, por mera hipótese, que o registro constituísse condição para o adimplemento, tal condição restou satisfeita, sem que, mesmo assim, a ré tivesse efetuado o pagamento pactuado.

Ademais, o contrato estabelece de forma expressa o pagamento de valor certo, em espécie e parcela única. Nesse contexto, os cheques apresentados pela apelante não se prestam a comprovar a quitação integral do referido pagamento, porque não correspondem à forma convencionada e sequer demonstram vínculo inequívoco com o contrato posteriormente firmado.

Assim, à míngua de prova segura de que as cártulas tenham efetivamente satisfeito a obrigação assumida, não há como reconhecê-las como meio idôneo de extinção ainda que parcial da dívida.

Outrossim, o pagamento de parte do valor ajustado somente foi efetuado após o ajuizamento da presente ação, mediante depósito judicial no montante de R$ 262.500,00, circunstância que, longe de afastar o inadimplemento, apenas reforça a caracterização da mora da ré.

De toda sorte, sob qualquer ângulo que se examine a controvérsia, a apelante descumpriu o contrato, sendo essa inadimplência a causa direta da sua resolução. A tentativa de adimplemento posterior não tem o condão de elidir os efeitos jurídicos da mora já configurada.

Nesse caso, o inadimplemento da ré é incontroverso, autorizando a resolução do contrato, ante a caracterização da mora e a consequente frustração do objeto pactuado.

Nessa linha de raciocínio esta Corte entende:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. MORA CONFIGURADA. DISTRATO UNILATERAL VÁLIDO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

[...]

A mora restou objetivamente configurada, uma vez que a obrigação de pagamento do valor de R$ 700.000,00, não foi cumprida na data pactuada, sendo ineficaz o pagamento parcial e extemporâneo, inclusive após notificação da intenção de resilição unilateral.

É admitida a rescisão em caso de inadimplemento do comprador, autorizando a resolução do contrato nos moldes do art. 475 do CC.
[...]

(N.U 1033315-10.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Vice-Presidência, Julgado em 30/07/2025, Publicado no DJE 01/08/2025).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA IMÓVEL RURAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEIÇÃO –
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DO REQUERIDO/APELANTE – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...]

3 -
Comprovada a inadimplência do comprador, a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, amparada pelo artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

5 – Constatado o descumprimento contratual por parte do Apelante e configurada a inadimplência, rescindido o contrato de pleno direito, tem como consequência o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel aos Recorridos.

(N.U 1029767-67.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Vice-Presidência, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 03/12/2021)

Some-se a isso o fato de que a apelante foi imitida na posse do imóvel após a celebração do contrato e, desde então, vinha percebendo os frutos civis dele decorrentes, consistentes nos aluguéis, que passaram a ser depositados em juízo, por determinação judicial.

Tal circunstância evidencia que tanto a posse quanto a propriedade do imóvel objeto do contrato foram regularmente transferidas à apelante, a qual passou a exercer, de forma plena, os poderes inerentes ao domínio, inclusive percebendo os frutos civis decorrentes da exploração econômica do bem.

Em contrapartida, a contraprestação que lhe incumbia, consistente no pagamento do preço ajustado à vista, não foi devidamente adimplida, revelando inequívoco desequilíbrio na relação contratual e reforçando a configuração do inadimplemento que deu causa à resolução da avença.

Portanto, reconhecida a inadimplência da apelante, a resolução contratual se mostra necessária, impondo o retorno das partes ao
statu quo ante
. Por consequência, a imissão dos autores na posse do imóvel, o cancelamento da escritura pública de compra e venda, bem como o pagamento da cláusula penal e a restituição dos valores auferidos a título de aluguéis, são efeitos diretos e naturais da resolução, decorrendo do desfazimento do negócio por inadimplemento.

Referidas providências guardam coerência com a lógica da restituição integral, indispensáveis à restauração do equilíbrio patrimonial entre as partes, devendo ser integralmente mantidas.

2. Da compensação de valores

A apelante sustenta ter adiantado o valor de R$ 237.500,00 aos autores antes da formalização do contrato, as quais deveriam ser compensadas.

A tese, contudo, não encontra respaldo documental, jurídico nem fático, pois o contrato não menciona qualquer pagamento prévio.

A ré declara que atua no ramo de investimentos imobiliários, que é empresa especializada, com conhecimento técnico e experiência no setor, elevando o grau de responsabilidade quanto à formalização de negócios e obrigações.

A alegação de pagamento antecipado, sem previsão contratual ou formalização adequada, não se harmoniza com a diligência exigida de empresa do ramo imobiliário, sobretudo em contrato de expressão econômica relevante. Some-se a isso a inexistência de cláusula compensatória, o que fragiliza a tese da ré.

O Código Civil, em seu artigo 113, §1o, incisos I, II e III, orienta que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, sendo que a conduta das partes, antes e depois da formação do contrato, deve ser levada em consideração.

Com efeito, as obrigações devem estar claramente pactuadas no contrato, sobretudo em contratos empresariais onerosos, em que a boa-fé objetiva impõe deveres de informação, transparência e documentação adequada das tratativas.

Ademais, os cheques apresentados como prova dos supostos adiantamentos foram depositados pela ré para desconto em 02/04/2024, após a lavratura e o registro da escritura pública da compra e venda, ocorrida em 27/03/2024, o que contradiz a narrativa de que representariam valores entregues anteriormente ao contrato.

A transferência do imóvel para o nome da apelante ocorreu em 27/04/2024, conforme se infere do ofício do Cartório extrajudicial anexado no id. 156229721 e a Ação de execução dos cheques, ajuizada em 15/05/2024.

Neste contexto, a conduta da ré é incompatível com a tese que sustenta, ao tentar receber os valores supostamente adiantados e ajuizar a execução dos cheques, demonstrando, por um lado, que os considera como dívida autônoma a ser satisfeita, e por outro, que não os reconhece como parte do preço pago na compra do imóvel.

Há, portanto, manifesta contradição entre sua conduta e sua alegação recursal, o que enfraquece ainda mais sua credibilidade jurídica.

Convém destacar, ainda, que a ré foi notificada extrajudicialmente por duas vezes sobre sua inadimplência contratual e, em nenhuma dessas ocasiões, alegou que o pagamento já teria sido efetuado ou antecipado.

Limitou-se a afirmar, na primeira contranotificação (id. 337101452), que não havia realizado o pagamento porque o imóvel ainda não estava registrado em nome dos vendedores, sem menção a qualquer compensação ou adiantamento.

Assim, a tese da compensação encontra óbice na ausência de liquidez, certeza e exigibilidade, pois os títulos não foram emitidos no âmbito do contrato ora rescindido, tampouco demonstram a origem da obrigação supostamente satisfeita.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. IMPROCEDENCIA DO FEITO. FALECIMENTO DO DEVEDOR ANTES DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. RECONVENÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INDENIZAÇÃO PELO NÃO RETORNO DO VEÍCULO. VALOR DE REFERÊNCIA DA TABELA FIPE. DANO MORAL MANTIDO.
IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO DE DÉBITOS
. RECURSO DESPROVIDO.

[...];

A pretensão de compensação entre valores é incabível nesta fase processual, pois ausente crédito líquido, certo e exigível da instituição financeira que legitime a compensação nos termos dos arts. 368 e 369 do CC.
[...]

(N.U 1013210-95.2023.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/11/2025, Publicado no DJE 07/11/2025)

Diante disso, ante a ausência de previsão sobre a suposta antecipação, a contradição entre os comportamentos, a execução autônoma dos cheques e o silêncio frente às notificações indicam que não há base fática ou jurídica para acolher a alegação de pagamento prévio compensável.

Dessa forma, a sentença se mostra escorreita, cuja manutenção é medida que se impõe.

Co
nsideram-se prequestionados os dispositivos legais invocados, nos termos da Súmula 98 do STJ.

Dispositivo

Diante do exposto, REJEITO a preliminar arguida e NEGO PROVIMENTO ao recurso de Apelação.

Majoro os honorários advocatícios em mais 2% sobre o percentual fixado na sentença, nos termos do art. 85, §2o e §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026