Tribunal: TJMT
Processo: 1007162-41.2026.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA DE EVIDÊNCIA E TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. MEDIDA SATISFATIVA. RISCO DE IRREVERSIBILIDADE. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. PODER GERAL DE CAUTELA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto por promitente comprador contra decisão que nos autos de ação de adjudicação compulsória movida em face do espólio do promitente vendedor, indeferiu integralmente os pedidos de tutela de evidência, fundada no art. 311, IV, do CPC, e de tutela de urgência, fundada no art. 300 do CPC, visando à expedição imediata de mandado de adjudicação compulsória e à regularização registral de dois imóveis urbanos situados em Sinop/MT, objeto de compromisso particular de compra e venda firmado em 31/08/2022.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a concessão liminar da tutela de evidência fundada no art. 311, IV, do CPC em ação de adjudicação compulsória, antes da instauração do contraditório; (ii) saber se estão presentes os requisitos da tutela de urgência — probabilidade do direito, perigo de dano e reversibilidade — para a antecipação do provimento adjudicatório; e (iii) saber se, na ausência de tutela satisfativa, é cabível a concessão de medida conservatória consistente na averbação da existência da ação à margem das matrículas dos imóveis, com fundamento no poder geral de cautela previsto no art. 297 do CPC.
III. Razões de decidir
3. A tutela de evidência fundada no art. 311, IV, do CPC não admite deferimento liminar, porquanto o parágrafo único do mesmo dispositivo reserva expressamente essa modalidade de cognição sumária apenas às hipóteses dos incisos II e III, exigindo-se, para a incidência do inciso IV, o prévio estabelecimento do contraditório, de modo que o indeferimento liminar, nesse ponto, encontra amparo na literalidade da norma processual.
4. A pretensão de obter, inaudita altera parte, a expedição de mandado de adjudicação compulsória equivale à antecipação integral do próprio provimento final, revestindo-se de acentuado caráter satisfativo e de risco de irreversibilidade, vedado pelo art. 300, § 3o, do CPC.
5. A existência/inexistência de perigo de dano não pode ser reconhecida com base no simples fundamento de que os fatos "se arrastam há anos".
6. O poder geral de cautela do julgador, previsto no art. 297 do CPC, autoriza a adoção de medidas conservatórias adequadas à proteção do resultado útil do processo, entre as quais se destaca a averbação premonitória da existência da ação à margem das matrículas dos imóveis, medida de caráter meramente publicitário que não transfere a propriedade nem restringe o uso do bem, mas torna pública a controvérsia judicial, afastando a presunção de boa-fé de eventuais adquirentes ou credores.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e parcialmente provido para confirmar a tutela recursal anteriormente deferida e determinar a averbação, às margens das matrículas n. 50.437 e 50.436 perante o 2o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT, da existência da ação de adjudicação compulsória e do presente agravo de instrumento.
Tese de julgamento: "1. A tutela de evidência fundada no art. 311, IV, do CPC não comporta deferimento liminar, sendo indispensável a prévia instauração do contraditório. 2. A expedição imediata de mandado de adjudicação compulsória configura medida de natureza eminentemente satisfativa e irreversível, incompatível com o disposto no art. 300, § 3o, do CPC, antes da formação do contraditório. 3. A pendência de ação de adjudicação compulsória sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda com alegado adimplemento integral justifica, com fundamento no poder geral de cautela previsto no art. 297 do CPC, a averbação da existência do litígio à margem da matrícula do imóvel, como medida conservatória de caráter publicitário, apta a afastar a boa-fé de eventuais adquirentes ou credores e a preservar o resultado útil do processo."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 297, 300, 300, § 3o, 311 e 311, IV e parágrafo único; CC, arts. 1.417 e 1.418; Lei n. 6.015/1973, art. 246, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI 10229970620258110000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 06/11/2025; TJ-MT, AI 10033234720228110000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 18/05/2022; TJ-SP, AI 23535003420248260000, Rel. Des. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007162-41.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Liminar]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WENDELL DOS SANTOS BARROS - CPF: 967.916.832-87 (ADVOGADO), JONAS JOEL RODRIGUES - CPF: 894.794.671-00 (AGRAVANTE), FLAVIO WERLANG - CPF: 626.993.341-20 (AGRAVADO), JULIANA ZARDO BOND - CPF: 004.105.599-38 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA FLAVIA MORAIS WERLANG - CPF: 030.093.021-69 (TERCEIRO INTERESSADO), GABRIEL ZARDO WERLANG - CPF: 054.246.171-40 (TERCEIRO INTERESSADO), A. Z. W. - CPF: 054.246.411-05 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA DE EVIDÊNCIA E TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. MEDIDA SATISFATIVA. RISCO DE IRREVERSIBILIDADE. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. PODER GERAL DE CAUTELA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por promitente comprador contra decisão que nos autos de ação de adjudicação compulsória movida em face do espólio do promitente vendedor, indeferiu integralmente os pedidos de tutela de evidência, fundada no art. 311, IV, do CPC, e de tutela de urgência, fundada no art. 300 do CPC, visando à expedição imediata de mandado de adjudicação compulsória e à regularização registral de dois imóveis urbanos situados em Sinop/MT, objeto de compromisso particular de compra e venda firmado em 31/08/2022.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a concessão liminar da tutela de evidência fundada no art. 311, IV, do CPC em ação de adjudicação compulsória, antes da instauração do contraditório; (ii) saber se estão presentes os requisitos da tutela de urgência — probabilidade do direito, perigo de dano e reversibilidade — para a antecipação do provimento adjudicatório; e (iii) saber se, na ausência de tutela satisfativa, é cabível a concessão de medida conservatória consistente na averbação da existência da ação à margem das matrículas dos imóveis, com fundamento no poder geral de cautela previsto no art. 297 do CPC.

III. Razões de decidir

3. A tutela de evidência fundada no art. 311, IV, do CPC não admite deferimento liminar, porquanto o parágrafo único do mesmo dispositivo reserva expressamente essa modalidade de cognição sumária apenas às hipóteses dos incisos II e III, exigindo-se, para a incidência do inciso IV, o prévio estabelecimento do contraditório, de modo que o indeferimento liminar, nesse ponto, encontra amparo na literalidade da norma processual.

4. A pretensão de obter,
inaudita altera parte
, a expedição de mandado de adjudicação compulsória equivale à antecipação integral do próprio provimento final, revestindo-se de acentuado caráter satisfativo e de risco de irreversibilidade, vedado pelo art. 300, § 3o, do CPC.

5. A existência/inexistência de perigo de dano não pode ser reconhecida com base no simples fundamento de que os fatos
"se arrastam há anos"
.

6. O poder geral de cautela do julgador, previsto no art. 297 do CPC, autoriza a adoção de medidas conservatórias adequadas à proteção do resultado útil do processo, entre as quais se destaca a averbação premonitória da existência da ação à margem das matrículas dos imóveis, medida de caráter meramente publicitário que não transfere a propriedade nem restringe o uso do bem, mas torna pública a controvérsia judicial, afastando a presunção de boa-fé de eventuais adquirentes ou credores.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e parcialmente provido para confirmar a tutela recursal anteriormente deferida e determinar a averbação, às margens das matrículas n. 50.437 e 50.436 perante o 2o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT, da existência da ação de adjudicação compulsória e do presente agravo de instrumento.

Tese de julgamento:

"1. A tutela de evidência fundada no art. 311, IV, do CPC não comporta deferimento liminar, sendo indispensável a prévia instauração do contraditório. 2. A expedição imediata de mandado de adjudicação compulsória configura medida de natureza eminentemente satisfativa e irreversível, incompatível com o disposto no art. 300, § 3o, do CPC, antes da formação do contraditório. 3. A pendência de ação de adjudicação compulsória sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda com alegado adimplemento integral justifica, com fundamento no poder geral de cautela previsto no art. 297 do CPC, a averbação da existência do litígio à margem da matrícula do imóvel, como medida conservatória de caráter publicitário, apta a afastar a boa-fé de eventuais adquirentes ou credores e a preservar o resultado útil do processo."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 297, 300, 300, § 3o, 311 e 311, IV e parágrafo único; CC, arts. 1.417 e 1.418; Lei n. 6.015/1973, art. 246, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AI 10229970620258110000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 06/11/2025; TJ-MT, AI 10033234720228110000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 18/05/2022; TJ-SP, AI 23535003420248260000, Rel. Des. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28/11/2024.

R E L A T Ó R I O

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
agravo de instrumento
interposto por
JONAS JOEL RODRIGUES
contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT no bojo da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Tutela de Evidência N. 1013044-70.2025.8.11.0015, ajuizada em desfavor do
ESPÓLIO DE FLÁVIO WERLANG
, que indeferiu a concessão de tutela de evidência com base no art. 311, IV, do CPC, bem como a tutela de urgência fundada no art. 300 do CPC.

Narra o agravante que ajuizou ação de adjudicação contra o espólio do agravado, fundamentada em contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado em 31/08/2022, pelo qual adquiriu dois imóveis em Sinop/MT, sendo um situado na Travessa Manoel Bandeira e o outro na Rua Ravenna, pelo preço total de R$ 1.200.000,00, sendo R$ 500.000,00 pago mediante dação em pagamento de um veículo Ford F150 e R$ 700.000,00 assumidos via financiamento bancário, posteriormente quitado por seguro prestamista em razão do falecimento do promitente vendedor.

Sustenta que, apesar do integral adimplemento da obrigação, o espólio manteve-se inerte quanto à outorga da escritura definitiva, mesmo após notificação extrajudicial, o que motivou o ajuizamento da ação, visando liminarmente a expedição de mandado de adjudicação compulsória e a regularização registral dos imóveis.

Todavia, afirma que ao indeferir ambos os pedidos, o Juízo entendeu não ser possível sua concessão liminar na hipótese do inciso IV do art. 311, além de considerar insuficiente o conjunto documental apresentado e, quanto à tutela de urgência, considerou ausente a probabilidade do direito e o perigo de dano, qualificando a medida como altamente satisfativa e dotada de risco de irreversibilidade.

Argumenta que a adjudicação compulsória constitui instrumento de tutela específica do direito real à aquisição (arts. 1.417 e 1.418, CC), sendo cabível quando demonstrados: contrato, adimplemento e recusa/inércia do promitente vendedor, cujos requisitos estariam presentes.

Quanto ao contrato, aponta o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, que contém cláusula expressa impondo ao vendedor a obrigação de outorga da escritura após a integralização do preço e, em relação ao adimplemento, comprova a dação do veículo e a quitação do financiamento por cobertura securitária. Quanto à recusa/inércia, demonstra a notificação extrajudicial dirigida à inventariante.

Em relação à tutela de evidência, o agravante argumenta que houve equívoco na decisão recorrida, pois a impossibilidade de concessão liminar não se confunde com a impossibilidade da tutela de evidência em si. Sustenta que o art. 311, IV, é compatível com deferimento após contraditório mínimo, e que o juízo, se entendesse necessário o contraditório, deveria tê-lo determinado de forma célere, e não simplesmente indeferir o pedido.

Quanto à tutela de urgência, argumenta que a probabilidade do direito está demonstrada pela tríade contrato-adimplemento-recusa, e que o perigo de dano é atual e contínuo, pois a ausência de regularização dominial o expõe a risco registral e patrimonial. Critica o fundamento de que "
os fatos se arrastam há anos",
pois em disputas patrimoniais e registrais, o decurso do tempo agrava o risco. Reconhece o caráter satisfativo da medida, mas sustenta que havia opção técnica proporcional, como medida conservatória registral (averbação da existência da demanda ou indisponibilidade), que não foi considerada pelo juízo de origem.

Requer a concessão de tutela recursal para atribuir efeito ativo e, via de consequência, determinar a expedição de mandado de adjudicação compulsória ou, subsidiariamente, a reapreciação do pedido de tutela de evidência após a formação do contraditório inicial, ou ainda, a concessão de medida conservatória registral. No mérito, pede o provimento do recurso.

A tutela recursal foi parcialmente concedida por este Relator
“tão somente para
determinar a averbação às margens das matrículas N. 50.437 e 50.436 perante o 2o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT
, da existência da presente Ação de Adjudicação Compulsória N. 1013044-70.2025.8.11.0015 e do presente Agravo de Instrumento N. 1007162-41.2026.8.11.0000, com a finalidade de dar publicidade à controvérsia judicial e impedir que eventual alienação ou oneração dos imóveis a terceiros possa ser amparada em alegação de boa-fé durante o curso do processo”
conforme Id. 348118854.

Sem contrarrazões, ante a ausência de citação da parte agravada na origem.

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo parcial provimento do recurso apenas para
“determinar a averbação da ação nas matrículas dos imóveis”
(Id. 356815892).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

A matéria devolvida a esta Corte consiste em reexaminar decisão interlocutória que, em ação de adjudicação compulsória, negou integralmente os pedidos de tutela provisória, tanto na modalidade de evidência quanto na de urgência, formulados pelo promitente comprador, ora agravante. A controvérsia central reside, portanto, em determinar se, diante do arcabouço fático e probatório apresentado na origem, afigura-se cabível, em cognição sumária, alguma medida judicial destinada a assegurar o direito alegado ou, ao menos, o resultado útil do processo.

O recurso comporta parcial provimento, a fim de que se confirme a tutela recursal anteriormente concedida, cujos fundamentos adoto e aprofundo como razões de decidir.

A decisão agravada foi assim proferida:

Cuida-se de “
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C TUTELA DE EVIDÊNCIA
”, ajuizada por
JONAS JOEL RODRIGUES
, em desfavor de
ESPÓLIO DE FLÁVIO WERLANG,
representado por Ana Flávia Werlang, aduzindo, em apertada síntese, que “
é legítimo possuidor e cessionário dos direitos aquisitivos sobre dois imóveis urbanos situados em Sinop/MT: (i) um imóvel localizado na Travessa Manoel Bandeira, Quadra 17, Lote 19, Bairro Aquarela das Artes, com área de 314,46 m2 e construção averbada de 167,41 m2; e (ii) um ágio de lote situado na Rua Ravenna, Quadra 39, Lote 25, Bairro Jardim Itália III, com área de 317,50 m2, este último vinculado à MMC Bocaina Empreendimentos Imobiliários Ltda
”.

Discorre que a aquisição dos bens decorreu de contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 31.08.2022 com o requerido, posteriormente falecido, mediante a dação do veículo descrito na exordial e cessão de posição contratual, na qual o autor assumiu a quitação de financiamento existente junto ao Banco Santander.

Afirma que, após a entrega do veículo, o requerido deu plena quitação, restando apenas a obrigação quanto ao financiamento, a qual foi extinta em razão da existência de saldo devedor pelo seguro prestamista em decorrência do falecimento do requerido, de modo que exerce a posse sobre os imóveis, desde então.

Aduz que, embora formalmente notificada, a parte requerida não procedeu com a outorga da escritura definitiva referentes aos bens.

Lastreado nessa narrativa, requer a concessão de tutela de evidência, com base no artigo 311, inciso IV, do CPC, a fim de seja determinado ao Cartório de Registro de Imóveis competente que proceda à matrícula e registro dos imóveis objetos da lide em nome do autor. Subsidiariamente, que o pedido seja analisado pelos requisitos do artigo 300 do CPC com a expedição de mandado de adjudicação em favor do autor. A inicial veio acompanhada de documentos.

No Id 194938931 consta decisão proferida pelo Juízo da Vara Especializada de Família e Sucessões desta Comarca, a qual declarou-se incompetente para processar e julgar o feito.

Em Id 217064640 foi determinada a emenda à inicial, sobrevindo manifestação de Id 221382729.

É o breve relatório.

Fundamento e decido.

(...)

2. Por sua vez, o artigo 311 do CPC dispõe sobre as hipóteses de concessão da tutela de evidência,
in verbis
:

“Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

I - ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte;

II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;

III - se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa;

IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.
” (sem grifo no original).

3. In casu, constato que a pretensão autoral está fundamentada no inciso IV do referido diploma legal. Logo, não há como decidir liminarmente acerca do pedido de tutela de evidência, uma vez que o parágrafo único, do artigo 311, estabelece que somente serão analisadas em sede de liminar as hipóteses previstas nos incisos II e III do referido diploma legal, o que não é o caso dos autos.

3.1. Outrossim, ainda que fosse considerada a pretensão autoral, denota-se que esta não está enquadrada em nenhuma das outras hipóteses previstas no supracitado artigo de lei, notadamente, porque os elementos de prova carreados aos autos pelo autor não correspondem a um conjunto probatório robusto o suficiente para demonstrar, de plano, algum dos requisitos estabelecidos no art. 311, porquanto o próprio requerente pugna pela produção de outros meios de prova na inicial.

3.2. Assim sendo, ante os argumentos acima expostos e, por considerar que a parte ré possa dispor de provas acerca do caso em tela, gerando dúvida razoável quanto à efetiva existência do direito requerido, entendo necessário o estabelecimento do contraditório e o exercício da ampla defesa, razão pela qual, não há como conceder a tutela perquirida.

4. Dito isto, passo a análise quanto à presença dos requisitos da tutela de urgência.

5. O artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de urgência será concedida quando: 1) houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito; 2) houver perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ademais, segundo estabelece o § 3o do referido dispositivo legal, a tutela de urgência não será concedida se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

5.1. Oportuno pontuar que os pressupostos supramencionados são
concorrentes
, de forma que a ausência de um deles inviabiliza a pretensão antecipatória.

6. Em detida análise dos autos, depreende-se que o conjunto probatório é insuficiente, em sede cognição sumária, para o reconhecimento da probabilidade do direito postulado, haja vista que os documentos juntados, desacompanhado de outros elementos, não podem ser considerados, por si só, prova suficiente dos fatos narrados.

6.1. Insta consignar, por oportuno, que diante da complexidade da demanda, perfaz evidente a necessidade de instauração do contraditório, de modo que não há como constatar ou presumir a titularidade do requerente sobre os bens, o que seria necessário para o deferimento em caráter liminar da adjudicação compulsória.

6.2. Ademais, considerando que a medida de urgência pleiteada possui alto grau de satisfatividade, com o condão, inclusive, de esvaziar o objeto da demanda, sendo, portanto, dotada do risco de irreversibilidade, o indeferimento é medida que se impõe.

7. No tocante ao perigo de dano e/ou risco ao resultado útil do processo, este não perfaz demonstrado, uma vez que não há nos autos elementos que indiquem a urgência, indispensáveis para o deferimento da medida, sobretudo, porque, conforme narrado pela parte autora, os fatos já se arrastam há anos.

8. Com isso, faz-se imprescindível que seja oportunizado o direito ao contraditório e a ampla defesa à parte requerida, de modo que, somente após regular instrução probatória é que será possível vislumbrar o direito da parte.

8.1. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial, confira-se:

(...)

9. Ante o exposto, não estando devidamente preenchidos os requisitos legais, nos termos do artigo 311 do Código de Processo Civil,
indefiro a tutela de evidência
.

9.1.

Da mesma forma,
indefiro o pedido subsidiário quanto à tutela de urgência
, ante a ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC.

O agravante pleiteia, como pedido principal, a imediata expedição de mandado de adjudicação compulsória, medida que, em sua essência, antecipa o próprio provimento final almejado na demanda. Para tanto, sustenta a presença inequívoca da tríade que fundamenta a ação de adjudicação: contrato de promessa de compra e venda, quitação integral do preço e recusa dos sucessores do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Com efeito, os autos revelam um conjunto probatório inicial deveras consistente acostado pelo Id. 347460889, que confere elevada plausibilidade ao direito invocado. Conforme documentado, as partes celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, por meio do qual se ajustou a alienação de dois imóveis - um imóvel localizado na Travessa Manoel Bandeira, Quadra 17, Lote 19, Bairro Aquarela das Artes, com área de 314,46 m2 e construção averbada de 167,41 m2; e um ágio de lote situado na Rua Ravenna, Quadra 39, Lote 25, Bairro Jardim Itália III, com área de 317,50 m2, este último vinculado à MMC Bocaina Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O pagamento, segundo alega, deu-se mediante a dação de um veículo, cuja transferência se operou e a quitação do saldo remanescente, atrelado a um financiamento bancário, por meio de seguro prestamista acionado em decorrência do falecimento do promitente vendedor. A recusa do espólio, por sua vez, está demonstrada pela notificação extrajudicial enviada à inventariante, que permaneceu inerte.

Todavia, a despeito da robustez aparente do direito invocado, a pretensão de obter,
in limine litis
, a própria transferência do domínio imobiliário encontra óbice na natureza da medida e nos princípios que regem a tutela provisória. A adjudicação compulsória, por seu caráter eminentemente satisfativo, esgota o objeto da demanda. Sua concessão antes da instauração do contraditório e da devida instrução processual representa uma antecipação de mérito que, no caso concreto, se reveste de acentuado risco de irreversibilidade, vedado pelo artigo 300, § 3o, do Código de Processo Civil.

A transferência imediata do domínio imobiliário, com o subsequente registro na matrícula, criaria uma realidade jurídica de difícil desfazimento. Eventual sentença de improcedência, proferida após a defesa do espólio agravado, encontraria um cenário fático e registral alterado, gerando severa insegurança jurídica e potenciais prejuízos a terceiros. A prudência judicial recomenda, portanto, que a formação do contraditório anteceda providências de tamanha envergadura, permitindo que a parte adversa apresente eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Nesse ponto, a decisão do juízo de primeiro grau, ao ponderar pela necessidade de cautela e pelo risco de irreversibilidade, não se revela teratológica ou manifestamente ilegal, mas, ao contrário, alinhada à sistemática processual.

Nesse sentido:

Agravo de Instrumento – ação de adjudicação compulsória - tutela de urgência inaudita altera parte indeferida – insurgência – não acolhimento – ausência dos requisitos do art. 300 do CPC – matéria que demanda contraditório e dilação probatória - o devido processo legal não é compatível com a precipitação e a unilateralidade prudente postergar a análise da concessão da tutela para momento posterior – decisão mantida - Recurso não provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23535003420248260000 Guarujá, Relator.: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 28/11/2024, 5a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2024)

Contudo, se a antecipação integral do mérito se mostra temerária, o mesmo não se pode dizer da pretensão subsidiária de obter uma medida de natureza conservatória. A negativa absoluta de qualquer providência acautelatória, sob o fundamento genérico de ausência de perigo de dano por se tratar de situação que "se arrasta há anos", não se coaduna com a finalidade protetiva do processo.

O perigo a ser tutelado, em casos como o presente, não se resume a um evento danoso iminente e extraordinário. Ele reside na própria duração do processo e na vulnerabilidade do direito do promitente comprador durante esse interregno. A ausência de publicidade registral sobre a existência do litígio expõe o agravante ao risco concreto de que os imóveis sejam alienados ou onerados a terceiros de boa-fé pelo espólio. Tal ocorrência, longe de ser hipotética, representaria um grave embaraço, senão um impedimento absoluto, à efetivação de uma futura sentença de procedência, frustrando o resultado útil da demanda.

Nesse contexto, emerge o poder geral de cautela do julgador, insculpido no artigo 297 do Código de Processo Civil, que o autoriza a determinar as medidas que considerar adequadas para a efetivação da tutela provisória. A averbação da existência da ação de adjudicação compulsória à margem das matrículas dos imóveis é a providência que, por excelência, atende a essa finalidade. Sua função não é constritiva, mas meramente publicitária e acautelatória. Não impede o uso ou a posse pelo espólio, nem transfere a propriedade ao agravante. Apenas torna pública a controvérsia judicial, afastando a presunção de boa-fé de eventuais adquirentes e garantindo que o direito do autor, se ao final reconhecido, seja oponível
erga omnes
.

A pendência de ação de adjudicação compulsória sobre os imóveis, fundada em contrato particular de compromisso de compra e venda e em alegado adimplemento integral do preço, configura circunstância que expõe o agravante ao risco concreto de alienação ou oneração dos imóveis a terceiros de boa-fé durante o curso do processo, o que poderia ensejar grave obstáculo ao cumprimento de eventual sentença de procedência, frustrando o resultado útil da demanda.

A averbação de ações reais ou pessoais reipersecutórios tem por finalidade exatamente dar publicidade à existência de litígio que recai sobre o imóvel, permitindo que terceiros tomem ciência da controvérsia antes de eventual negócio jurídico, afastando, assim, a alegação de boa-fé.

O art. 246, § 1o, da Lei n. 6.015/1973 expressamente prevê a averbação de sentenças, julgados e outros atos judiciais, senão vejamos:

Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.

§ 1
o
As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.

A jurisprudência tem admitido, de forma consolidada, a averbação de ações que versem sobre direitos reais imobiliários como medida protetiva legítima, com esteio também no art. 828 do CPC, que autoriza a averbação de execuções para conhecimento de terceiros. Por simetria e com base no poder geral de cautela do julgador, previsto no art. 297 do CPC, a medida se mostra plenamente cabível na espécie.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA – ALEGAÇÃO DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA – DESCABIMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE BENEFÍCIO PELA PRÓPRIA TORPEZA – AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – IMÓVEL QUITADO E OBRA PARALISADA HÁ ANOS –RECURSO DESPROVIDO.

1.

Não há falar-se em carência da ação por falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica em razão da ausência de matrícula individualizada e de "Habite-se", uma vez que tais circunstâncias decorrem justamente da não conclusão da obra pela agravante, não podendo ser invocadas em seu próprio benefício para obstar o direito da agravada, sob pena de chancela ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
2. A averbação premonitória, embora prevista originalmente no art. 828 do CPC/15 para processos de execução, pode ser aplicada, por analogia, aos processos de conhecimento quando presentes os requisitos do art. 300 do mesmo diploma legal. 3. Assim, evidenciado dos autos que a agravada adquiriu e quitou o imóvel objeto da lide, que as obras do empreendimento se encontram paralisadas há anos e que a agravante figura no polo passivo de diversas demandas judiciais, justifica-se a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel como medida acautelatória de caráter meramente informativo
. 3. Recurso desprovido. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10229970620258110000, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 06/11/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - AVERBAÇÃO DA AÇÃO NA MARGEM DA MATRÍCULA DO IMÓVEL - VIABILIDADE - REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES - RECURSO PROVIDO.
Demonstrada a probabilidade do direito à exigência da outorga da escritura de imóvel rural adquirido há anos e o perigo de danos a terceiros de boa-fé, impõe-se a concessão da tutela de urgência para determinar a averbação da lide na margem da matrícula.
(TJ-MT 10033234720228110000 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 18/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2022)

Desse modo, a decisão agravada merece reforma no ponto em que se omitiu em analisar e deferir essa medida assecuratória, que se mostra adequada, necessária e proporcional às circunstâncias do caso.

Ademais, o caráter meramente conservatório da averbação não implica satisfação antecipada do direito postulado nem transferência de propriedade, não se confundindo, portanto, com a adjudicação compulsória em si. Trata-se de medida reversível e adequada à tutela da situação jurídica controvertida, satisfazendo os requisitos da proporcionalidade e da menor onerosidade ao agravado.

Ante o exposto, em consonância parcial com o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça,
CONHEÇO DO RECURSO

e

lhe DOU PARCIAL PROVIMENTO
para, reformando em parte a decisão agravada, confirmar a tutela recursal anteriormente deferida e
determinar a averbação às margens das matrículas N. 50.437 e 50.436 perante o 2o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT
, da existência da presente Ação de Adjudicação Compulsória N. 1013044-70.2025.8.11.0015, com a finalidade de dar publicidade à controvérsia judicial e impedir que eventual alienação ou oneração dos imóveis a terceiros possa ser amparada em alegação de boa-fé durante o curso do processo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026