Tribunal: TJMT
Processo: 1032544-06.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação cível interposta contra sentença da 1a Vara Cível de Várzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA., para reconhecer a rescisão do contrato por culpa da requerida, determinar a restituição integral dos valores pagos com incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado, e julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, com reconhecimento de sucumbência recíproca. O apelante sustenta que os juros devem incidir desde a citação e que é cabível indenização por danos morais, diante da frustração do contrato por culpa exclusiva da incorporadora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há duas questões em discussão: (i) definir o termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre a restituição dos valores pagos após rescisão contratual motivada por inadimplemento da vendedora; (ii) verificar se a conduta da incorporadora configura dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
Nas hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento da promitente vendedora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir da citação, conforme estabelece o art. 405 do Código Civil e precedentes do STJ (AgInt no AREsp 2064705/GO e AgInt no AREsp 1597320/RJ).
O Tema 1002/STJ, que fixa o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente às hipóteses de resilição unilateral do contrato por iniciativa do comprador, não sendo extensível a casos de inadimplemento contratual imputado exclusivamente à vendedora, como no presente caso.
O não cumprimento pela incorporadora de obrigação essencial — entrega do imóvel e comunicação da disponibilização da posse — configura inadimplemento substancial, frustrando a legítima expectativa do consumidor e violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
A conduta da vendedora extrapola o mero aborrecimento e representa afronta à dignidade do consumidor, pois impediu a fruição do imóvel adquirido, causou insegurança, frustração e prejuízos materiais com encargos indevidos, configurando dano moral indenizável.
A jurisprudência do TJMT reconhece que o inadimplemento substancial em contrato de aquisição de imóvel, quando acompanhado de frustração do projeto habitacional e impacto relevante na esfera pessoal do comprador, enseja indenização por danos morais (TJMT, Apelação Cível 1018367-08.2019.8.11.0002 e 1003314-59.2022.8.11.0041).
O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de danos morais revela-se adequado aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, observando a finalidade compensatória e pedagógica da indenização, conforme os parâmetros jurisprudenciais adotados em casos similares.
Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, deve-se afastar a sucumbência recíproca e atribuir-lhe integralmente os ônus da sucumbência, incluindo custas e honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso provido.
Tese de julgamento:
Em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, os juros moratórios sobre a restituição dos valores pagos incidem a partir da citação.
A frustração do contrato de compra e venda de imóvel, quando compromete o legítimo projeto habitacional do consumidor e decorre de conduta negligente do fornecedor, caracteriza dano moral indenizável.
A aplicação do Tema 1002/STJ não se estende às hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do fornecedor.
Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a ela devem ser atribuídos integralmente os ônus da sucumbência.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 405 e 406; CDC, arts. 6o, VI, e 51, IV e XV; CPC, art. 487, I. CF/1988, art. 5o, X. Súmulas 362 e 543 do STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2064705/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 26.09.2022, DJe 07.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15.06.2020, DJe 17.06.2020; TJMT, Apelação Cível 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des. Marilsen Addario, j. 19.06.2024, DJe 25.06.2024; TJMT, Apelação Cível 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12.06.2024, DJe 15.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032544-06.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSUE RAMOS PEREIRA - CPF: 022.926.631-20 (APELANTE), JOSE HENRIQUE MARIANO FERREIRA ROSSETI - CPF: 047.137.311-70 (ADVOGADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO), DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 04.187.487/0001-14 (APELADO), MYLENE ORRIGO GARCIA SIMARELLI - CPF: 632.285.301-59 (ADVOGADO), GISELE GAUDENCIO ALVES DA SILVA - CPF: 819.678.701-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação cível interposta contra sentença da 1a Vara Cível de Várzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual cumulada com
Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA., para reconhecer a rescisão do contrato por culpa da requerida, determinar a restituição integral dos valores pagos com incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado, e julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, com reconhecimento de sucumbência recíproca. O apelante sustenta que os juros devem incidir desde a citação e que é cabível indenização por danos morais, diante da frustração do contrato por culpa exclusiva da incorporadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) definir o termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre a restituição dos valores pagos após rescisão contratual motivada por inadimplemento da vendedora; (
ii
) verificar se a conduta da incorporadora configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

Nas hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento da promitente vendedora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir da citação, conforme estabelece o art. 405 do Código Civil e precedentes do STJ (
AgInt
no
AREsp
2064705/GO e
AgInt
no
AREsp
1597320/RJ).

O Tema 1002/STJ, que fixa o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente às hipóteses de resilição unilateral do contrato por iniciativa do comprador, não sendo extensível a casos de inadimplemento contratual imputado exclusivamente à vendedora, como no presente caso.

O não cumprimento pela incorporadora de obrigação essencial — entrega do imóvel e comunicação da disponibilização da posse — configura inadimplemento substancial, frustrando a legítima expectativa do consumidor e violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A conduta da vendedora extrapola o mero aborrecimento e representa afronta à dignidade do consumidor, pois impediu a fruição do imóvel adquirido, causou insegurança, frustração e prejuízos materiais com encargos indevidos, configurando dano moral indenizável.

A jurisprudência do TJMT reconhece que o inadimplemento substancial em contrato de aquisição de imóvel, quando acompanhado de frustração do projeto habitacional e impacto relevante na esfera pessoal do comprador, enseja indenização por danos morais (TJMT, Apelação Cível 1018367-08.2019.8.11.0002 e 1003314-59.2022.8.11.0041).

O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de danos morais revela-se adequado aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, observando a finalidade compensatória e pedagógica da indenização, conforme os parâmetros jurisprudenciais adotados em casos similares.

Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, deve-se afastar a sucumbência recíproca e atribuir-lhe integralmente os ônus
da
sucumbência, incluindo custas e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

Em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, os juros
moratórios sobre a restituição dos valores pagos incidem a partir da citação.

A frustração do contrato de compra e venda de imóvel, quando compromete o legítimo projeto habitacional do consumidor e decorre de conduta negligente do fornecedor, caracteriza dano moral indenizável.

A aplicação do Tema 1002/STJ não se estende às hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do fornecedor.

Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a ela devem ser atribuídos integralmente os ônus
da
sucumbência.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 389, 405 e 406; CDC,
arts
. 6o, VI, e 51, IV e XV; CPC, art. 487, I. CF/1988, art. 5o, X. Súmulas 362 e 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no
AREsp
2064705/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 26.09.2022,
DJe
07.10.2022;

STJ,
AgInt
no
AREsp
1597320/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15.06.2020,
DJe
17.06.2020;

TJMT, Apelação Cível 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des.
Marilsen

Addario
, j. 19.06.2024,
DJe
25.06.2024;

TJMT, Apelação Cível 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12.06.2024,
DJe
15.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
a
pelação
i
nterposto
por

JOSUÉ RAMOS PEREIRA

cont
ra
sentença proferida
pel
a
MM.
Juíza da
1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT
,

que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais
ajuizada
em face de
DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da requerida
e
determinar a restituição dos valores pagos pelo autor, fixando o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, além de julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, com
o
reconhecimento de sucumbência recíproca
.

O apelante sustenta,
em síntese, a existência de contradição entre os fundamentos e o dispositivo da sentença, uma vez que, ao reconhecer o inadimplemento exclusivo da requerida, deveria ter aplicado o regime jurídico próprio da responsabilidade contratual, com incidência dos juros moratórios desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e da Súmula 543 do STJ.

D
efende a inaplicabilidade do Tema 1002/STJ ao caso concreto, por se tratar de hipótese de resolução contratual motivada por culpa da vendedora, e não de desistência imotivada do comprador
.

Aduz, ainda, que a sentença deixou de observar a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, inclusive precedente envolvendo as mesmas partes, o mesmo empreendimento e contrato-padrão idêntico, no qual se reconheceu a incidência de juros de mora desde a citação e a condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais em situação fática análoga.

Sustenta que o inadimplemento contratual verificado nos autos extrapolou o mero aborrecimento, porquanto frustrou o legítimo projeto do consumidor, impediu o exercício da posse do imóvel, ensejou o pagamento indevido de IPTU e encargos e violou a boa-fé objetiva e a função social do contrato, circunstâncias aptas a caracterizar dano moral indenizável
.

Requer, ao final, o
provimento
do recurso para reformar parcialmente a sentença, a fim de fixar os juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores pagos desde a citação, afastando a aplicação do Tema 1002/STJ, bem como para condenar a apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, com a consequente redistribuição da sucumbência, de modo a atribuí-la integralmente à requerida
.

O apelante litiga sob o manto da justiça gratuita.

Sem contrarrazões, embora
a
apela
da
tenha sido devidamente intimad
a
para
apresentá-las
(ID.
332508394).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
JOSUÉ RAMOS PEREIRA
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais
em face de
DUCTIEVICZ INCORPORADORA
LTDA.,
postulando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de financiamento garantido por cláusula de alienação fiduciária, referente ao lote no 17 da quadra 04, matrícula no 95.887, situado no Loteamento Parque Genebra, no Município de Várzea Grande/MT, sob a alegação de que, apesar de ter adimplido regularmente as obrigações assumidas, não lhe foi entregue o imóvel, tampouco houve comunicação acerca da conclusão da obra ou da efetiva disponibilização da posse.

A ré apresentou contestação cumulada com reconvenção, alegando a regularidade da entrega do empreendimento, com expedição do “Habite-se”, a validade das cláusulas contratuais e o inadimplemento do autor, a quem atribuiu a ausência de averbação da alienação fiduciária e o não pagamento de encargos contratuais e tributários. Na reconvenção, requereu a condenação do autor ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, bem como das obrigações tributárias.

O autor, por sua vez, apresentou impugnação, reiterando os fundamentos da inicial e pugnando pelo julgamento antecipado da lide, por entender suficientes os elementos probatórios constantes dos autos.

Após, sobreveio sentença julgando parcialmente procedente os pedidos do autor, e improcedente a reconvenção apresentada pela incorporada, nos seguintes termos:

“(...)
DO INADIMPLEMENTO E DA FRUSTRAÇÃO DO OBJETO CONTRATUAL

Conforme o contrato celebrado o prazo final para a entrega do imóvel era janeiro de 2020, considerando a cláusula de tolerância. A despeito da emissão do “Habite-se” em setembro de 2019, não se constata nos autos qualquer comunicação formal à parte autora acerca da conclusão da obra ou da disponibilização da posse direta do bem.

A ausência de entrega efetiva ou mesmo de convite para imissão na posse configura inadimplemento contratual substancial, frustrando a legítima expectativa do consumidor, o que legitima o pedido de resolução da avença com base nos
arts
. 475 do Código Civil e 6o, VI, do CDC.

A conduta da requerida violou o núcleo essencial do princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que exigem das partes comportamento leal, transparente e cooperativo na execução do ajuste.

DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS

Revela-se abusiva a cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega efetiva do bem, afrontando o art. 51, IV e XV, do CDC. Conforme a jurisprudência pacificada nos Tribunais pátrios o dever de pagamento do tributo somente nasce com a imissão na posse.

Do mesmo modo, é abusiva a cláusula que restringe a posse direta até que o comprador averbe unilateralmente a alienação fiduciária, criando óbice potestativo e desequilíbrio contratual indevido, incompatível com os princípios da equidade e da função social do contrato.

DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS

A jurisprudência do STJ (Súmula 543) estabelece que, nas hipóteses de resolução do contrato por culpa exclusiva do fornecedor, como ocorre in
casu
, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos desde cada desembolso e com juros moratórios a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002/STJ.

DOS DANOS MORAIS

O inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente dano moral indenizável. A jurisprudência do STJ exige demonstração de circunstâncias agravantes, como humilhação, exposição vexatória ou ofensa direta a direitos da personalidade.

No presente caso, não há nos autos qualquer prova de que o autor tenha sofrido constrangimento público, negativação indevida, ou situação excepcional que extrapole os limites da frustração contratual.

Assim, inexiste o pressuposto do dano extrapatrimonial passível de reparação, nos moldes exigidos pelo art. 5o, X, da CF/88 e pela jurisprudência consolidada.

DA RECONVENÇÃO

A reconvenção proposta pela requerida deve ser integralmente rejeitada. A inadimplência originária é da incorporadora, que não entregou o imóvel e nem comunicou a fruição do bem.

Consequentemente, não é razoável exigir do consumidor o pagamento de parcelas vencidas ou encargos tributários, sendo indevida a pretensão de cobrança formulada pela ré.

A responsabilização do autor por encargos posteriores à frustração contratual violaria os princípios da boa-fé e da causalidade, bem como o enunciado da Súmula 1. do STJ.

DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel matrícula no 95.887, Lote 17, Quadra 04, Loteamento Parque Genebra – Várzea Grande/MT;

b) CONDENAR a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 29.427,07, com correção monetária pelo INPC desde cada pagamento realizado e juros moratórios de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado;

c) DECLARAR a nulidade das cláusulas contratuais que:

- Impõem ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva posse do imóvel; e

- Restringem o exercício da posse direta do bem sem a devida comunicação da conclusão da obra.

JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por danos morais, bem como, a Reconvenção proposta pela parte ré/reconvinte.

Pelo princípio da sucumbência arbitro o ganho de causa em favor do autor em 70% e 30% em favor da ré no pedido principal, o que norteará o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, na forma do art. 85, §2o, do CPC.
”

Nesta instância recursal, o apelante pugna pela reforma parcial da sentença, a fim de que os juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores pagos sejam fixados a partir da citação, com o afastamento da aplicação do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, bem como para que a apelada seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, com a consequente redistribuição da sucumbência, a ser atribuída integralmente à requerida.

Pois bem.

Da análise dos autos, constata-se que a sentença reconheceu que a rescisão do contrato de compra e venda objeto da lide decorreu de culpa exclusiva da promitente vendedora,
impondo-se
a restituição integral das quantias efetivamente desembolsadas pelo comprador, como forma de recomposição dos prejuízos suportados em razão do desfazimento do negócio.

Nessa linha, a jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça
é firme no sentido de que, nas hipóteses de resolução contratual motivada por inadimplemento da promitente vendedora, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos
fluem a partir da citação.

A propósito:

“
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Segundo o entendimento do STJ,
"em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
”
(
AgInt
no
AREsp
1.761 .193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021,
DJe
de 13/4/2021). 3. Agravo interno desprovido.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2064705 GO 2022/0028639-4, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/10/2022)
(
g.n
.)

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de
mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido
.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1597320 RJ 2019/0299934-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 15/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/06/2020)
(
g.n
.)

Em relação à pretensa
condenação por danos morais,
tenho que
a situação relatada na inicial caracterizou
situação de inegável afronta à dignidade da parte consumidora
.

Ora, não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta negligente da vendedora no cumprimento de obrigação essencial, capaz de gerar grave frustração e insegurança, afetando, inclusive, o direito à moradia, intimamente ligado ao princípio da dignidade da pessoa humana.

A conduta da parte ré, ao frustrar a execução do contrato, extrapolou os dissabores ordinários da vida negocial, ocasionando ao demandante
sentimentos
de insegurança, angústia e profunda frustração, sobretudo porque a aquisição de um imóvel decorre de planejamento financeiro e pessoal prolongado, não se tratando de decisão simples ou tomada de forma impulsiva.

Nesse sentido:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ –
DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a en
trega das chaves (Tema no 996.
A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são
inacumuláveis
a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais
.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o
respectivo dispositivo contratual atenta
contra o princípio da boa-fé objetiva. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva da requerida pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indeniz
ação ao contraente.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10033145920228110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 12/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2024) (
g.n
.)

No que se refere à quantificação dos danos morais,
é
cediço que a lei não estabelece parâmetros objetivos para a quantificação do valor da indenização por danos morais, devendo o Juízo, no exercício do poder discricionário, ao analisar o caso concreto, ficar atento à proporcionalidade e à razoabilidade.

Dessa forma, recomenda-se que o julgador se paute pelo juízo da equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, devendo o
quantum
da indenização corresponder à lesão, mas não ser estritamente equivalente a ela, porquanto impossível, materialmente, nesta seara, alcançar essa sintonia, já que o ressarcimento pelo dano moral decorrente de ato ilícito é uma forma de compensar o mal causado, não devendo ser usado como fonte de enriquecimento ou abusos.

Portanto, deve ser considerado no valor a ser fixado a
dupla finalidade
do instituto, cujos objetivos são: por um lado, a punição do ofensor como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

Diante dessas premissas, n
o presente caso,
entendo por bem fixar
os danos morais em
R$
5
.000,00 (
cinco
mil reais)
,

valor que se afigura em

conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a reparabilidade
da incorporadora
,
a
finalidade pedagógica
e
aos parâmetros adotados por essa Corte de Justiça em casos similares
.

No tocante aos consectários legais incidentes sobre a condenação por danos morais, impõe-se a observância da orientação atual da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como das alterações promovidas pela Lei n.o 14.905/2024, que modificou os
arts
. 389 e 406 do Código Civil. Assim, até a entrada em vigor do referido diploma legal, a condenação deverá ser atualizada pela taxa SELIC, a qual engloba correção monetária e juros de mora, incidindo a atualização monetária a partir da data do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ, e os juros moratórios desde a citação
.

A partir da vigência da Lei n.o 14.905/2024, deverá incidir o IPCA como índice de correção monetária, enquanto os juros legais deverão observar a taxa SELIC, com a dedução do índice de atualização monetária, em conformidade com o disposto nos
arts
. 389 e 406 do Código Civil.

Ante o exposto,
DOU
PROVIMENTO
ao recurso interposto
por JOSUÉ RAMOS PEREIRE para reformar parcialmente a sentença recorrida e
julgar integralmente procedentes os pedidos formulados na inicial
, notadamente para determinar que
os juros
de mora incida
m
a partir da citação e para condenar a incorporadora ao pagamento de danos morais fixados em
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, observados os consectários legais acima expostos.

Em consequência, reconhecida a responsabilidade exclusiva da parte recorrida pelo desfazimento do negócio jurídico, deve-lhe ser atribuída a integralidade do ônus d
e
sucumbência, arcando, de forma exclusiva, com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados
em 1
5
%
(quinze por cento)
sobre o valor total da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026