Tribunal: TJMT
Processo: 1000656-53.2025.8.11.0010
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA INFORMAL DAS CHAVES. ÔNUS DA PROVA. CLÁUSULA PENAL DE 10%. VALIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, declarando rescindido contrato de locação comercial e condenando a locatária ao pagamento de aluguéis vencidos até a efetiva entrega das chaves, multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato e honorários advocatícios. A apelante sustenta cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral, afirma ter desocupado o imóvel mediante entrega informal das chaves e pleiteia a redução ou afastamento da cláusula penal.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da prova oral caracteriza cerceamento de defesa; e (ii) saber se a alegada desocupação fática do imóvel extingue a obrigação de pagar aluguéis e se a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato é abusiva.
III. Razões de decidir
3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, indefere diligências desnecessárias, nos termos do art. 370 do CPC. A ausência de justificativa específica quanto à pertinência da prova oral impede o reconhecimento de nulidade, sobretudo à míngua de demonstração de prejuízo.
4. A desocupação fática do imóvel não extingue, por si só, a obrigação locatícia. A cessação do dever de pagar aluguéis depende da entrega formal das chaves ou da imissão do locador na posse. Incumbe à locatária comprovar fato extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. Ausente prova inequívoca da devolução das chaves, subsiste a obrigação até a retomada judicial do bem.
5. A cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total do contrato, pactuada entre partes empresárias em locação comercial, não revela desproporção manifesta. A autonomia privada, especialmente em relações paritárias, impõe respeito às cláusulas livremente avençadas, admitindo-se intervenção judicial apenas diante de abusividade evidente, o que não se verifica.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido. Majoração dos honorários advocatícios para 12%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento:
“1. A obrigação de pagar aluguéis somente cessa com a entrega formal das chaves ou com a imissão do locador na posse do imóvel, incumbindo ao locatário comprovar o fato extintivo.
2. É válida a cláusula penal de 10% pactuada em contrato de locação comercial entre partes empresárias, ausente demonstração de manifesta abusividade.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000656-53.2025.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[RICARDO GARCIA - CPF: 030.869.851-78 (APELADO), JOSE EDUARDO RODRIGUES DALEFFE - CPF: 387.960.581-53 (ADVOGADO), MICHELI ARAUJO GIROTTO - CPF: 060.636.771-35 (ADVOGADO), ACADEMIA DE GINASTICA DRAGONS LAIR LTDA - CNPJ: 37.513.248/0001-66 (APELANTE), MARCIO GUIMARAES NOGUEIRA - CPF: 000.248.141-30 (ADVOGADO), CACIO GEROLI GARCIA - CPF: 029.920.931-81 (APELANTE), ANA LUCIA TELES DA SILVA - CPF: 032.211.351-22 (TERCEIRO INTERESSADO), WALISSON SOUZA OLIVEIRA - CPF: 049.233.791-89 (ADVOGADO), CACIO GEROLI GARCIA - CPF: 029.920.931-81 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA INFORMAL DAS CHAVES. ÔNUS DA PROVA. CLÁUSULA PENAL DE 10%. VALIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, declarando rescindido contrato de locação comercial e condenando a locatária ao pagamento de aluguéis vencidos até a efetiva entrega das chaves, multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato e honorários advocatícios. A apelante sustenta cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral, afirma ter desocupado o imóvel mediante entrega informal das chaves e pleiteia a redução ou afastamento da cláusula penal.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da prova oral caracteriza cerceamento de defesa; e (ii) saber se a alegada desocupação fática do imóvel extingue a obrigação de pagar aluguéis e se a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato é abusiva.

III. Razões de decidir

3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, indefere diligências desnecessárias, nos termos do art. 370 do CPC. A ausência de justificativa específica quanto à pertinência da prova oral impede o reconhecimento de nulidade, sobretudo à míngua de demonstração de prejuízo.

4.

A desocupação fática do imóvel não extingue, por si só, a obrigação locatícia. A cessação do dever de pagar aluguéis depende da entrega formal das chaves ou da imissão do locador na posse. Incumbe à locatária comprovar fato extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. Ausente prova inequívoca da devolução das chaves, subsiste a obrigação até a retomada judicial do bem.

5.

A cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total do contrato, pactuada entre partes empresárias em locação comercial, não revela desproporção manifesta. A autonomia privada, especialmente em relações paritárias, impõe respeito às cláusulas livremente avençadas, admitindo-se intervenção judicial apenas diante de abusividade evidente, o que não se verifica.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido. Majoração dos honorários advocatícios para 12%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento:

“1. A obrigação de pagar aluguéis somente cessa com a entrega formal das chaves ou com a imissão do locador na posse do imóvel, incumbindo ao locatário comprovar o fato extintivo.

2. É válida a cláusula penal de 10% pactuada em contrato de locação comercial entre partes empresárias, ausente demonstração de manifesta abusividade.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000656-53.2025.8.11.0010

APELANTE: ACADEMIA DE GINÁSTICA DRAGONS LAIR LTDA

APELADO:

RICARDO GARCIA

Colenda câmara:

Cuida-se de Apelação Cível interposta por ACADEMIA DE GINÁSTICA DRAGONS LAIR LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Jaciara/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Multa Contratual ajuizada por RICARDO GARCIA, que julgou integralmente procedentes os pedidos iniciais.

Consta dos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial com prazo determinado de cinco anos, tendo por objeto imóvel destinado à exploração de atividade empresarial da ré. O autor sustentou que, a partir de determinado momento da vigência contratual, a locatária deixou de adimplir os aluguéis e encargos pactuados, permanecendo inadimplente por meses consecutivos, razão pela qual requereu a rescisão contratual, o despejo e a condenação ao pagamento dos valores vencidos, acrescidos da multa contratual prevista na cláusula penal.

A requerida apresentou contestação afirmando que teria desocupado o imóvel em outubro de 2024, mediante suposta entrega informal das chaves e ciência do locador acerca da mudança para outro endereço comercial. Alegou que, após a desocupação fática, não mais subsistiria obrigação de pagar aluguéis.

Sustentou, ainda, que a multa contratual estipulada em 10% sobre o valor total do contrato seria excessiva e desproporcional.

Sobreveio sentença que declarou rescindido o contrato de locação, condenando a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos até a efetiva entrega das chaves, bem como ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato, acrescida de juros e correção monetária, além de custas e honorários advocatícios.

Irresignada, a ré interpõe o presente recurso, reiterando preliminar de cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova oral e, no mérito, sustentando que a obrigação locatícia teria cessado com a desocupação fática do imóvel.

Requer, ainda, a redução ou afastamento da cláusula penal sob o argumento de abusividade.

O preparo foi recolhido – Id. 348093357.

O apelado apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção integral da sentença, asseverando que jamais houve entrega formal das chaves antes da retomada judicial do imóvel e que o inadimplemento restou amplamente comprovado.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Preliminar de cerceamento de defesa.

A preliminar de nulidade por cerceamento de defesa não merece prosperar.

O sistema processual civil brasileiro consagra o princípio do livre convencimento motivado, atribuindo ao magistrado à condução do processo e a direção da instrução probatória.

O art. 370 do Código de Processo Civil autoriza expressamente o juiz a indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, sendo ele o destinatário final da prova.

No caso concreto, o Juízo de origem oportunizou às partes que especificassem as provas pretendidas com justificativa de pertinência. A apelante limitou-se à apresentação de rol de testemunhas, sem indicar de forma objetiva quais fatos específicos dependeriam necessariamente de prova oral e por que os elementos documentais existentes seriam insuficientes.

Não se trata, portanto, de supressão arbitrária do direito de defesa, mas de consequência processual decorrente da inobservância do ônus argumentativo imposto à parte. A ausência de justificativa concreta inviabiliza o reconhecimento de prejuízo. E, como é cediço, não há nulidade sem demonstração de efetivo dano processual.

Superada a preliminar, passa-se ao mérito.

Mérito:

A controvérsia devolvida a esta instância recursal envolve dois eixos centrais: a existência ou não de inadimplemento contratual após a alegada desocupação fática do imóvel; e a validade da cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total do contrato.

A tese central da apelante reside na alegação de que teria desocupado o imóvel antes da propositura da ação, mediante entrega informal das chaves, o que extinguiria a obrigação de pagar aluguéis posteriores. Todavia, a relação locatícia rege-se por regras claras e objetivas. O encerramento do contrato, em locação por prazo determinado, exige ou o advento do termo final ou a formalização da rescisão.

No caso de desocupação antecipada, a devolução das chaves constitui marco jurídico essencial para a cessação da obrigação de pagar aluguéis. A simples saída física do imóvel não extingue, por si só, o vínculo contratual.

Enquanto não houver entrega formal das chaves ou imissão do locador na posse, subsiste a obrigação locatícia, pois permanece impedida a fruição plena do bem pelo proprietário.

Ademais, o ônus da prova quanto à entrega das chaves incumbia à locatária, por se tratar de fato extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. Entretanto, a apelante não apresentou qualquer documento formal, termo de entrega, recibo ou elemento inequívoco que demonstrasse a transferência da posse ao locador em momento anterior à retomada judicial do imóvel.

A alegada informalidade, desacompanhada de prova robusta, não possui aptidão jurídica para afastar a presunção de continuidade da obrigação contratual. O conjunto probatório evidencia que a retomada da posse pelo locador ocorreu por força de decisão judicial, circunstância que confirma a persistência do inadimplemento até então.

A jurisprudência da Corte Superior:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N . 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO . EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO .
1. Segundo a jurisprudência desta Corte, "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção" (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019). 2 . Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.
(STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)

Quanto à cláusula penal, igualmente não assiste razão à apelante.

A multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato foi livremente pactuada entre partes empresárias, em contrato de natureza comercial, sem qualquer indício de hipossuficiência ou desequilíbrio estrutural. A autonomia privada, pilar das relações negociais empresariais, impõe respeito às cláusulas regularmente avençadas, salvo quando configurada manifesta desproporção ou abusividade flagrante, o que não se verifica.

A penalidade estipulada não ultrapassa os limites da razoabilidade, tampouco se revela confiscatória. Cumpre função coercitiva e indenizatória, destinada a recompor o prejuízo decorrente do inadimplemento. A mera alegação de excesso, desacompanhada de demonstração objetiva de desproporção, não autoriza a intervenção judicial redutora.

Cito:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES – PAGAMENTO DE ALUGUEIS EM ATRASO E VINCENDOS COM ABATIMENTO DO VALOR PAGO PARCIALMENTE APÓS CITAÇÃO, IPTU, ÁGUA, ENERGIA – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIAS E PRÉVIA AUTORIZAÇÃO – IMÓVEL ABANDONADO EM ESTADO DE DEPREDAÇÃO – LAUDO DE CONSTATAÇÃO –
MULTA CONTRATUAL EM 10% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE
-PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Tem-se que o locatário se obriga pelo pagamento do valor do aluguel na forma e prazo ajustados, bem como os demais encargos decorrentes da obrigação assumida; assim, não atendidas às obrigações derivadas do contrato pelo locatário, será cabível a extinção da relação havida entre as partes, com o pagamento dos valores vencidos e vincendos, acrescidos dos encargos decorrentes da mora previstos no instrumento. Mostra-se legal e proporcional a cláusula contratual que prevê multa moratória de 10% sobre o valor inadimplido
.(N.U 1
024514-59.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/11/2023, Publicado no DJE 08/11/2023)

A sentença, portanto, examinou adequadamente o acervo probatório, aplicou corretamente as normas de regência e decidiu em consonância com os princípios que informam o direito contratual e locatício.

Não se identifica erro de julgamento, vício de fundamentação ou descompasso entre prova e conclusão.

O inadimplemento restou comprovado. A entrega formal das chaves não foi demonstrada. A cláusula penal é válida, justa e razoável.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Ao arremate, por força do art. 85, §11, do CPC, majoro a sucumbência de 10% para o novo importe de 12%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026