Tribunal: TJMT
Processo: 1006704-49.2025.8.11.0003
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-30

Ementa:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DISTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por compradores de lote urbano em face de construtora e incorporadora, decretando a resolução do contrato de promessa de compra e venda e determinando a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de multa contratual e da comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal prevista na Lei no 13.786/2018 deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores; (ii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição e IPTU em contrato rescindido envolvendo lote urbano não edificado; (iii) saber se é legítima a retenção da comissão de corretagem diante da existência de previsão contratual expressa e informação prévia ao consumidor; e (iv) definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, bem como a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. A aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, não afasta a incidência dos princípios do CDC, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato implicaria perda superior a 80% das quantias efetivamente desembolsadas pelos compradores, resultado incompatível com o art. 53 do CDC e com o art. 413 do CC.
4. A cláusula penal deve observar critério de proporcionalidade e razoabilidade, sendo adequada, no caso concreto, a retenção de 15% sobre os valores efetivamente pagos, percentual suficiente para recompor despesas administrativas e comerciais suportadas pelas vendedoras, sem impor ônus excessivo aos consumidores.
5. É indevida a cobrança de taxa de fruição em hipótese de lote urbano não edificado, por inexistir efetivo proveito econômico do bem pelos compradores ou privação de uso apta a gerar prejuízo à vendedora. A ausência de edificação impede a caracterização de enriquecimento sem causa da parte adquirente.
6. A retenção da comissão de corretagem revela-se legítima, pois o contrato contém previsão expressa acerca do repasse do encargo ao comprador, com adequada informação prévia acerca do valor correspondente, em consonância com o Tema 938 do STJ.
7. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, por inexistir mora anterior das vendedoras em hipóteses de resolução contratual provocada pelos compradores, conforme orientação consolidada no Tema 1.002 do STJ.
8. A resistência das rés à formalização extrajudicial do distrato em condições razoáveis deu causa ao ajuizamento da demanda. Configurado o decaimento mínimo dos autores, impõe-se a aplicação do art. 86, p.u., do CPC, com atribuição integral dos ônus sucumbenciais às rés.
IV. Dispositivo e tese
9. Recursos conhecidos. Recurso dos autores parcialmente provido para determinar que a cláusula penal de 15% incida sobre os valores efetivamente pagos, afastar integralmente a taxa de fruição e atribuir integralmente às rés o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
10. Recurso das rés parcialmente provido apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado do acórdão. Mantida a sentença nos demais termos.
Tese de julgamento:
“1. Em rescisão de promessa de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador, a cláusula penal prevista na Lei no 13.786/2018 deve observar controle de proporcionalidade e incidir sobre os valores efetivamente pagos quando a incidência sobre o valor total do contrato resultar em retenção excessiva e incompatível com o CDC.
2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico efetivo do comprador.
3. É válida a retenção da comissão de corretagem quando houver previsão contratual expressa e prévia informação ao consumidor.
4. Os juros de mora sobre valores restituídos em rescisão contratual provocada pelo comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006704-49.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[HUBELTO PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 961.049.701-25 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), LUCIENE BATISTA DA SILVA ALMEIDA - CPF: 980.272.551-04 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), HUBELTO PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 961.049.701-25 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), LUCIENE BATISTA DA SILVA ALMEIDA - CPF: 980.272.551-04 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DISTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1.
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por compradores de lote urbano em face de construtora e incorporadora, decretando a resolução do contrato de promessa de compra e venda e determinando a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de multa contratual e da comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2.
Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal prevista na Lei no 13.786/2018 deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores; (
ii
) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição e IPTU em contrato rescindido envolvendo lote urbano não edificado; (
iii
) saber se é legítima a retenção da comissão de corretagem diante da existência de previsão contratual expressa e informação prévia ao consumidor; e (
iv
) definir o termo inicial dos juros de mora
incidentes sobre os valores a serem restituídos, bem como a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3
. A aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, não afasta a incidência dos princípios do CDC, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato implicaria perda superior a 80% das quantias efetivamente desembolsadas pelos compradores, resultado incompatível com o art. 53 do CDC e com o art. 413 do CC.

4.
A cláusula penal deve observar critério de proporcionalidade e razoabilidade, sendo adequada, no caso concreto, a retenção de 15% sobre os valores efetivamente pagos, percentual suficiente para recompor despesas administrativas e comerciais suportadas pelas vendedoras, sem impor ônus excessivo aos consumidores.

5.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em hipótese de lote urbano não edificado, por inexistir efetivo proveito econômico do bem pelos compradores ou privação de uso apta a gerar prejuízo à vendedora. A ausência de edificação impede a caracterização de enriquecimento sem causa da parte adquirente.

6.
A retenção da comissão de corretagem revela-se legítima, pois o contrato contém previsão expressa acerca do repasse do encargo ao comprador, com adequada informação prévia acerca do valor correspondente, em consonância com o Tema 938 do STJ.

7.
Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, por inexistir mora anterior das vendedoras em hipóteses de resolução contratual provocada pelos compradores, conforme orientação consolidada no Tema 1.002 do STJ.

8.
A resistência das rés à formalização extrajudicial do distrato em condições razoáveis deu causa ao ajuizamento da demanda. Configurado o decaimento mínimo dos autores, impõe-se a aplicação do art. 86,
p.u
., do CPC, com atribuição integral dos ônus sucumbenciais às rés.

IV. Dispositivo e tese

9.
Recursos conhecidos. Recurso dos autores parcialmente provido para determinar que a cláusula penal de 15% incida sobre os valores efetivamente pagos, afastar integralmente a taxa de fruição e atribuir integralmente às rés o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

10.
Recurso das rés parcialmente provido apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado do acórdão. Mantida a sentença nos demais termos.

Tese de julgamento:

“1. Em rescisão de promessa de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador, a cláusula penal prevista na Lei no 13.786/2018 deve observar controle de proporcionalidade e incidir sobre os valores efetivamente pagos quando a incidência sobre o valor total do contrato resultar em retenção excessiva e incompatível com o CDC.

2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico efetivo do comprador.

3. É válida a retenção da comissão de corretagem quando houver previsão contratual expressa e prévia informação ao consumidor.

4. Os juros de mora sobre valores restituídos em rescisão contratual provocada pelo comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por
HUBELTO PEREIRA DE ALMEIDA
e
LUCIENE BATISTA DA SILVA ALMEIDA
(primeiros
apelantes) e por
SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
OUTRAS
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga,
movida pelos primeiros recorrentes em face dos segundos apelantes
.

Prolatada sentença (ID.
362445353
)
, nos termos
:

“
Ex
Positis, e de tudo mais que dos autos consta
julgo parcialmente procedente
o pedido inicial. Declaro a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinando o retorno das partes ao status quo ante. Determino, ainda, a restituição dos valores despendidos pela parte autora, abatendo a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, bem como a quantia paga a título de corretagem, cujos valores deverão ser acrescidos de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), desde a data de cada do desembolso (Súmula 43 do STJ combinada com o parágrafo único do art. 389 do Código Civil), com acréscimo de juros de mora, desde a citação, baseados na SELIC sem o componente de atualização monetária (artigos 405 e 406 do Código Civil). O quantum
debeatour
será apurado por simples cálculo. Considerando que o demandante decaiu em parte do pedido, condeno ambas as partes na sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão do contido no artigo 85, §14o, do CPC, que privilegia o entendimento já defendido por parte do STJ, segundo o qual os honorários sucumbenciais possuem natureza alimentar e devem, portanto, receber o mesmo tratamento privilegiado que o ordenamento jurídico confere às outras quantias que possuem essa mesma
natureza. A sucumbência em relação ao autor somente será
exigido
se presentes os requisitos legais, vez que ele é beneficiário da assistência judiciária gratuita. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.
”

Inconformados, os autores interpuseram o primeiro Recurso de Apelação (ID 362445362). Em suas razões, sustentam, em síntese: (i) a contradição da sentença ao fixar a retenção de 10% sobre o valor do contrato, o que resulta em perda de mais de 80% do valor pago, pugnando para que a base de cálculo seja as parcelas pagas; (
ii
) a impossibilidade de cobrança de taxa de fruição por se tratar de lote não edificado; (
iii
) a impossibilidade de abatimento da comissão de corretagem, por configurar
bis in idem
com a multa já aplicada; (
iv
) a obscuridade na fixação dos juros com base na "SELIC sem componente de atualização", requerendo a fixação de juros de 1% ao mês; e (v) a necessidade de inversão
dos
ônus sucumbenciais, em razão do princípio da causalidade e do decaimento mínimo.

Por sua vez, as rés também interpuseram Recurso de Apelação (ID 362445363). Defendem, em suma: (i) a estrita aplicação do art. 32-A da Lei no 13.786/2018, para que a retenção de 10% incida sobre o valor atualizado do contrato; (
ii
) a legalidade da cobrança de taxa de fruição; (
iii
) o direito de reter os valores de IPTU em aberto; e (
iv
) a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema 1002 do STJ.

C
ontrarrazões
apresentadas (ID.
362445369 e 362445368
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos de apelação. Procedo ao julgamento conjunto, dada a identidade de matérias e a interconexão das teses.

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos, proposta por
Hubelton
Pereira
d
e Almeida
e
Luciene Batista
d
a Silva

em face de
Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda e outras
.

Narram os autores que
ajuizaram a demanda visando à rescisão do "
Contrato de
Compra e Venda de Imóvel" firmado em 01/07/2023 com as rés, para aquisição do lote no 32, da quadra 20, do Loteamento Residencial Parque dos Lírios.

Alegaram que, em razão de superveniente diagnóstico de neoplasia maligna de um dos autores, a capacidade financeira do casal foi severamente comprometida, tornando impossível a continuidade do pagamento das parcelas.

Relataram tentativas frustradas de distrato extrajudicial e requereram a devolução de 90% dos valores pagos, que totalizavam R$ 17.419,42.

Em decisão liminar (ID 362439878), o juízo

a quo

deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas e determinar que as rés se abstivessem de negativar o nome dos autores.

Citadas, as empresas rés apresentaram contestação (ID 362439882), defendendo a culpa exclusiva dos autores pela rescisão e a estrita aplicação das cláusulas contratuais e da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Pugnaram pela legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, da taxa de fruição, da comissão de corretagem e dos tributos incidentes sobre o imóvel, bem como pela incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda
, determinando
o retorno das partes ao status
quo ante
. Determino
u
, ainda, a restituição dos valores despendidos pela parte autora, abatendo a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, bem como a quantia paga a título de corretagem, cujos valores deverão ser acrescidos de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), desde a data de cada do desembolso (Súmula 43 do STJ combinada com o parágrafo único do art. 389 do Código Civil), com acréscimo de juros de mora, desde a citação, baseados na SELIC sem o componente de atualização monetária (artigos 405 e 406 do Código Civil). O
quantum
debeatour
será apurado por simples cálculo
.

Considerou
que o demandante decaiu em parte do pedido, condeno ambas as partes na sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte, arbitr
ando
os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC.

Insurgem-se ambas as partes contra a sentença.

No caso em espécie
, incontroverso que as partes firmaram, em
01/07/2023
, “
Contrato de Promessa de
Compra e Venda
de Imóvel
e Financiamento Imobiliário do Loteamento Parque dos Lírios
”
(ID.
362439867
)
,
referente a
o

Lote de terras
no 32
, Quadra 20,
“
Residencial Parque dos Lírios
”,
no valor de
R$
141.613,17
, a ser pago da seguinte forma:

Extrai-se ainda dos autos que os autores efetuaram o pagamento de
R$ 17.419,42 (dezessete mil, quatrocentos e dezenove reais e quarenta e dois centavos)
e, posteriormente, manifestaram desi
stência
em prosseguir com o contrato, pleiteando sua rescisão.

A questão central submetida à apreciação deste Colegiado, em grau revisional, consiste em definir os parâmetros para a restituição de valores em um contrato de promessa
de compra e venda de lote urbano, rescindido por iniciativa dos compradores, mas cujas circunstâncias fáticas e a aplicação da legislação pertinente geraram controvérsia sobre a extensão das deduções a serem realizadas pelas vendedoras.

-
Da Cláusula Penal: Base de Cálculo e Proporcionalidade

O primeiro e principal ponto de divergência reside na base de cálculo da cláusula penal.

A sentença fixou a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, enquanto os autores/apelantes defendem que a incidência deve ocorrer sobre os valores efetivamente pagos, e as rés/apelantes sustentam a aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79 (com redação dada pela Lei no 13.786/2018), que menciona "10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato".

Enquanto a Imobiliária ré, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 50%, com fundamento no regime de afetação do empreendimento, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/1964.

Com a devida vênia ao entendimento do juízo

a quo
, a razão assiste parcialmente aos autores/apelantes.

É verdade que o contrato foi firmado sob a égide da Lei do Distrato, que trouxe nova disciplina à matéria. Contudo, a aplicação de seus dispositivos não pode ocorrer de forma isolada e literal, em descompasso com os princípios basilares do ordenamento jurídico, notadamente aqueles que emanam do Código de Defesa do Consumidor e da própria teoria geral dos contratos, como a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, CC) e a função social do contrato (art. 421, CC).

No caso concreto, os autores desembolsaram a quantia de

R$ 17.419,42
, ao passo que o valor do contrato é de

R$ 141.613,17
.

A aplicação de uma retenção de 10% sobre o valor do contrato (aproximadamente R$ 14.161,31) resultaria na perda de mais de 81% do montante efetivamente pago. Tal consequência é manifestamente desproporcional e se aproxima perigosamente da perda total das prestações, hipótese expressamente vedada pelo

art. 53 do
CDC
.

A Lei no 13.786/2018 não revogou o Código de Defesa do Consumidor. Pelo contrário, ambos os diplomas devem coexistir e ser interpretados harmonicamente, em um verdadeiro diálogo das fontes.

Assim, o teto de 10% sobre o valor do contrato, previsto no art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, deve ser lido como um limite máximo, cuja aplicação se sujeita ao controle de abusividade no caso concreto, especialmente quando se revela excessivamente oneroso para o consumidor, nos termos do

art. 413 do Código Civil
, que impõe ao julgador o dever de reduzir equitativamente a penalidade.

Nesse diapasão, o Superior Tribunal de Justiça, mesmo em julgados posteriores à Lei do Distrato, tem mantido a orientação de que a retenção, em casos de rescisão por culpa do comprador, deve ser fixada em um patamar razoável, usualmente entre 10% e 25% dos

valores pagos
, para evitar o enriquecimento ilícito da vendedora, que retomará o imóvel para nova comercialização
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A 1 da Lei 4.591/64.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1 .
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido (
AgRg
no
AREsp
807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016)

Portanto, considerando as particularidades do caso, especialmente o valor ínfimo pago em relação ao total do contrato e a situação de vulnerabilidade dos compradores (doença grave), a fixação da retenção em

1
5
% (
quinze
por cento) sobre as quantias efetivamente pagas

mostra-se medida justa, proporcional e suficiente para compensar as rés pelas despesas administrativas com a comercialização do bem.

Neste ponto, o recurso dos autores merece provimento, e o das rés, desprovimento.

-
Da Taxa de Fruição sobre Lote Não Edificado

A sentença condenou os autores ao pagamento de taxa de fruição. Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em recente e relevante precedente, pacificou o entendimento de que é
incabível a cobrança de tal taxa quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado.

No julgamento do REsp 2.113.745/SP, a Terceira Turma do STJ estabeleceu que "
a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
".

A
ratio

decidendi
do precedente é clara: a taxa de fruição tem natureza de aluguel e pressupõe um proveito econômico efetivo por parte de quem ocupa o bem, ou um prejuízo correspondente para quem dele é privado. Em se tratando de um lote vago, sem qualquer construção, não há uso, gozo ou fruição que justifique uma contraprestação.

Desta forma, a
simples posse jurídica não gera, por si só, vantagem econômica para o comprador nem prejuízo locatício para o vendedor.

Aplicando-se tal entendimento ao caso dos autos, onde é incontroverso que o contrato versava sobre um lote de terreno sem edificação, a condenação ao pagamento da taxa de fruição deve ser afastada.

Portanto, não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, tampouco o imposto de IPTU, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada
(imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

A propósito:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR
BENFEITORIAS .
TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE .
AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.
2 .
O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3.
A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
.
4 .
No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do
art. 1.219 do Código Civil .5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.

(STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2024)
(
g.n
.)

Neste ponto, o recurso dos autores deve ser provido.

-
Da Retenção da Comissão de Corretagem e do
Bis In Idem
.

No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem
.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

No mais, de acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa.

No caso, verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação acerca da comissão de corretagem restou devidamente observado pela requerida/apelante, em
“
Contrato de
Compra e Venda de Imóvel
e Financiamento
imobiliári
o
” (ID no 362439867)
, Cláusula Segunda, alíneas “A)” e “B)”
, consta a informação acerca da dedução
/pagamento
do valor pago a título de comissão de corretagem:

Assim, reconhecida a informação e legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa a sua retenção
, como determinado em sentença.

Sobre o tema:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ – MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – DESCABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÊNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA
–
TEMA 938 DO STJ
– SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 86, PARÁGRO ÚNICO, DO CPC/15 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 25% do valor pago, não há razão para majoração, pois em conformidade com o entendimento do STJ.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017,
DJe
29.09.2017).
(
g.n
.)

-
Do Termo Inicial dos Juros de Mora

A sentença fixou a incidência dos juros de mora a partir da citação. Contudo,
a rescisão contratual se deu por iniciativa dos compradores, não havendo mora anterior por parte das vendedoras que justificasse tal encargo desde o ato citatório.

A obrigação de restituir os valores pagos só se torna líquida e exigível com a decisão judicial que rescinde o contrato e define o
quantum
debeatur
. Antes disso, não há que se falar em mora das vendedoras.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.002 (REsp 1.740.911/DF), consolidou a tese de que, em casos de rescisão por iniciativa do promitente comprador, "
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
".

Embora a tese mencione contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, a
ratio

decidendi
que a fundamenta
,

de
inexistência de mora do vendedor antes do trânsito em julgado
,
permanece plenamente aplicável aos contratos celebrados sob a nova legislação. A lógica jurídica é a mesma.

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “
É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes
compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória
.” (
AgInt
no REsp 1780870/SP). O §14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários
ser
pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido”. (N.U 0021834-31.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020,
Publicado
no DJE 09/03/2020)

Portanto, a sentença deve ser reformada neste particular para fixar o termo inicial dos juros de mora sobre o valor a ser restituído como sendo a data do trânsito em julgado deste acórdão.

-
Dos Ônus Sucumbenciais

A sentença distribuiu a sucumbência de forma recíproca. Contudo, considerando o resultado dos recursos e o princípio da causalidade, tal distribuição deve ser readequada.

Os autores foram obrigados a buscar o Poder Judiciário porque as rés se recusaram a proceder ao distrato de forma amigável, oferecendo condições que, conforme se verifica nesta decisão, seriam abusivas. Foram as vendedoras, portanto, que deram causa ao ajuizamento da ação.

Ademais, com o provimento do recurso dos autores para alterar a base de cálculo da multa
e
afastar a taxa de fruição, é evidente que eles decaíram de parte mínima de seus pedidos. A pretensão principal de rescindir o contrato e obter a devolução de parte substancial dos valores foi acolhida.

Aplica-se, ao caso, a regra do art. 86, parágrafo único, do CPC. Diante do decaimento mínimo dos autores, devem as rés arcar com a integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Diante de todo o exposto, cheg
a-se
à conclusão de que a sentença merece reforma. A aplicação literal da Lei do Distrato, sem a devida ponderação com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, conduziu a um resultado desproporcional e injusto, que ora se corrige.

Ante o exposto,
conheço ambos os recursos para:

1) DAR PARCIAL PROVIMENTO
recurso de apelação dos
A
utore
s para
: a) determinar que a cláusula penal de 1
5
% (
quinze
por cento) incida sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato;

b) afastar integralmente a condenação ao pagamento de taxa de fruição;
e,
c)

condenar as rés, integralmente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, fixo em 1
0
% (
dez
por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído).

2)
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso de apelação das
R
és
(SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e OUTRAS), unicamente para: a) determinar que o termo inicial dos juros de mora
seja
incidentes sobre o valor a ser restituído,
a partir
data do trânsito em julgado desta decisão.

No mais, mantenho a sentença em seus demais termos, notadamente quanto à correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso
,
com acréscimo de juros de mora
pela
SELIC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026