Tribunal: TJMT
Processo: 1035589-95.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RECUSA IMOTIVADA DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL. RECONVENÇÃO POR DANOS. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por locador contra sentença que julgou procedente a ação de consignação de entrega de chaves ajuizada pela locatária, reconhecendo a extinção da relação locatícia, e improcedente a reconvenção por danos ao imóvel e suposta responsabilidade da empresa litisdenunciada. Em sede preliminar, alegou-se nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, diante da suposta ausência de análise da confissão judicial da parte autora e da ausência de impugnação ao laudo técnico unilateral. No mérito, sustenta-se que a devolução do imóvel ocorreu em desacordo com as condições de entrega, sendo indevida a recusa do recebimento das chaves. Pleiteia, ainda, a condenação da locatária e da empresa litisdenunciada ao pagamento de indenização por danos materiais e diferença de aluguéis.
II. Questão em discussão
2. As questões controvertidas consistem em saber se: (i) houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de fundamentação da sentença; (ii) a recusa do locador em receber as chaves foi justificada; (iii) é devida indenização pelos alegados danos ao imóvel; e (iv) a empresa litisdenunciada pode ser responsabilizada pelos prejuízos alegados pelo locador.
III. Razões de decidir
3. A sentença está suficientemente fundamentada e enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, inexistindo nulidade por negativa de prestação jurisdicional.
4. Comprovado que a locatária adimpliu as obrigações contratuais, notificou o locador, realizou vistoria final com sua presença e ofereceu as chaves, sendo a recusa injustificada, configura-se hipótese autorizadora da consignação prevista no art. 335, I, do Código Civil.
5. A ausência de laudo de vistoria inicial impede a comprovação do estado originário do imóvel, inviabilizando a aferição de eventuais danos imputáveis à locatária.
6. Laudos e orçamentos produzidos unilateralmente após a desocupação, sem contraditório e sem vinculação a vistoria inicial, carecem de força probatória para embasar pretensão indenizatória.
7. O depoimento do representante da empresa locatária não configura confissão judicial apta a comprovar fato constitutivo do direito do apelante, nos termos do art. 389 do CPC, tampouco há aplicação da presunção do art. 341 do CPC a documentos unilaterais.
8. A responsabilidade da litisdenunciada foi corretamente afastada, ante a inexistência de vínculo contratual, de prova de utilização direta do imóvel ou de benefício da ocupação.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento:
“1. A ausência de laudo de vistoria inicial impede a comprovação de danos ao imóvel e inviabiliza a condenação do locatário. 2. Laudos e orçamentos unilaterais, desacompanhados de contraditório, não são prova suficiente para embasar pretensão indenizatória. 3. A recusa injustificada do locador em receber as chaves autoriza a ação de consignação, nos termos do art. 335, I, do CC. 4. Terceiros alheios à relação contratual não podem ser responsabilizados por danos sem vínculo jurídico ou prova do benefício direto.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 341, 389;
CC, art. 335, I; Lei no 8.245/91, art. 22, V.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1891193/RJ, j. 29/08/2022; TJDF, ApCív 0724201-80.2020.8.07.0020, j. 24/07/2024; TJMG, ApCív 1000021-01.8775.3.001, j. 17/06/2021; TJMG, ApCív 5139765-88.2020.8.13.0024, j. 20/02/2024; TJDF, ApCív 0701643-90.2022.8.07.0007, j. 25/01/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035589-95.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Consignação de Chaves]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[G. M. F. COMERCIO E SERVICE DE COMUNICACAO LTDA - CNPJ: 14.496.741/0001-10 (APELADO), JESSICA LAZARIN DA SILVA - CPF: 024.936.781-50 (ADVOGADO), ANDERSON GONCALVES DA SILVA - CPF: 033.711.371-80 (ADVOGADO), FRANCO ALVES DE AMORIM - CPF: 527.742.791-00 (APELADO), ERIVALDO JOSIAS DOS SANTOS - CPF: 569.241.358-20 (APELANTE), ALYNE RAMMINGER PISSANTI - CPF: 958.681.781-49 (ADVOGADO), ANDRE TADEU JORGE FERNANDES - CPF: 632.878.201-25 (ADVOGADO), DANYLO OLIVEIRA DE MORAIS - CPF: 037.002.801-57 (ADVOGADO), CLARO S.A. - CNPJ: 40.432.544/0001-47 (TERCEIRO INTERESSADO), RICARDO JORGE VELLOSO - CPF: 250.627.428-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RECUSA IMOTIVADA DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL. RECONVENÇÃO POR DANOS. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por locador contra sentença que julgou procedente a ação de consignação de entrega de chaves ajuizada pela locatária, reconhecendo a extinção da relação locatícia, e improcedente a reconvenção por danos ao imóvel e suposta responsabilidade da empresa litisdenunciada. Em sede preliminar, alegou-se nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, diante da suposta ausência de análise da confissão judicial da parte autora e da ausência de impugnação ao laudo técnico unilateral. No mérito, sustenta-se que a devolução do imóvel ocorreu em desacordo com as condições de entrega, sendo indevida a recusa do recebimento das chaves. Pleiteia, ainda, a condenação da locatária e da empresa litisdenunciada ao pagamento de indenização por danos materiais e diferença de aluguéis.

II. Questão em discussão

2. As questões controvertidas consistem em saber se: (i) houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de fundamentação da sentença; (ii) a recusa do locador em receber as chaves foi justificada; (iii) é devida indenização pelos alegados danos ao imóvel; e (iv) a empresa litisdenunciada pode ser responsabilizada pelos prejuízos alegados pelo locador.

III. Razões de decidir

3. A sentença está suficientemente fundamentada e enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, inexistindo nulidade por negativa de prestação jurisdicional.

4.

Comprovado que a locatária adimpliu as obrigações contratuais, notificou o locador, realizou vistoria final com sua presença e ofereceu as chaves, sendo a recusa injustificada, configura-se hipótese autorizadora da consignação prevista no art. 335, I, do Código Civil.

5.

A ausência de laudo de vistoria inicial impede a comprovação do estado originário do imóvel, inviabilizando a aferição de eventuais danos imputáveis à locatária.

6.

Laudos e orçamentos produzidos unilateralmente após a desocupação, sem contraditório e sem vinculação a vistoria inicial, carecem de força probatória para embasar pretensão indenizatória.

7.

O depoimento do representante da empresa locatária não configura confissão judicial apta a comprovar fato constitutivo do direito do apelante, nos termos do art. 389 do CPC, tampouco há aplicação da presunção do art. 341 do CPC a documentos unilaterais.

8.

A responsabilidade da litisdenunciada foi corretamente afastada, ante a inexistência de vínculo contratual, de prova de utilização direta do imóvel ou de benefício da ocupação.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento
:

“1. A ausência de laudo de vistoria inicial impede a comprovação de danos ao imóvel e inviabiliza a condenação do locatário. 2. Laudos e orçamentos unilaterais, desacompanhados de contraditório, não são prova suficiente para embasar pretensão indenizatória. 3. A recusa injustificada do locador em receber as chaves autoriza a ação de consignação, nos termos do art. 335, I, do CC. 4. Terceiros alheios à relação contratual não podem ser responsabilizados por danos sem vínculo jurídico ou prova do benefício direto.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 341, 389;
CC, art. 335, I; Lei no 8.245/91, art. 22, V.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1891193/RJ, j. 29/08/2022; TJDF, ApCív 0724201-80.2020.8.07.0020, j. 24/07/2024; TJMG, ApCív 1000021-01.8775.3.001, j. 17/06/2021; TJMG, ApCív 5139765-88.2020.8.13.0024, j. 20/02/2024; TJDF, ApCív 0701643-90.2022.8.07.0007, j. 25/01/2023.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ERIVALDO JOSIAS DOS SANTOS,
contra sentença proferida pela MMa Juíza
Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
da
3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
que

julgou procedente o pedido contido nos autos da
Ação de Consignação de Entrega de Chaves
, movida por
G. M. F. COMÉRCIO E SERVICE DE COMUNICAÇÃO EIRELI,
e improcedente o pedido de reconvenção.

Em suas razões recursais o Apelante arguiu, preliminarmente, a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, alegando omissão quanto à análise judicial e ausência de impugnação ao laudo técnico.

No mérito, sustenta que a recusa em receber as chaves foi justificada pelo descumprimento contratual da locatária, que não devolveu o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, conforme confessado em audiência. Alega que comprovou os danos e prejuízos por meio de prova documental e confissão, devendo a sentença ser reformada para condenar a apelada e a denunciada ao ressarcimento.

Foram apresentadas contrarrazões, em que a empresa apelada refuta as alegações do apelante e defende a manutenção integral da sentença, sob os fundamentos de que houve cumprimento regular do contrato, ausência de confissão válida e de prova robusta quanto aos danos apontados, além da inexistência de qualquer relação jurídica ou fática que justifique a responsabilização da empresa
Claro S.A
.

Custas devidamente recolhidas.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

O presente recurso é próprio e tempestivo, comportando, portanto, conhecimento.

De início, o apelante suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando que o juízo
a quo
teria deixado de apreciar a confissão judicial do representante da empresa apelada em audiência e a ausência de impugnação ao laudo técnico apresentado.

No entanto, sem razão.

O art. 489, §1o do Código de Processo Civil estabelece os requisitos para que uma decisão judicial não seja considerada fundamentada. Contudo, o dispositivo não exige que o magistrado enfrente, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, mas sim apresente fundamentação suficiente para justificar o resultado do julgamento.

No caso em análise, verifica-se que a sentença recorrida contém fundamentação adequada e suficiente, abordando as questões essenciais para o deslinde da controvérsia. O magistrado analisou a existência e validade do contrato de locação, o adimplemento das obrigações pela locatária, a recusa do locador em receber as chaves, a ausência de laudo de vistoria inicial e a insuficiência probatória quanto aos alegados danos ao imóvel.

A alegação de que não teria havido apreciação da
“confissão”
do representante legal da autora não procede. O juízo
a quo
considerou o conjunto da prova oral e documental e, especialmente diante da inexistência de
vistoria inicial
, concluiu corretamente que não era possível imputar à locatária a responsabilidade pelos supostos danos.

É pacífico nos tribunais superiores o entendimento de que
“o juiz não fica obrigado a se manifestar sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1891193 RJ 2021/0139978-6, Data de Julgamento: 29/08/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2022)

Assim, rejeito a preliminar suscitada.

É como
VOTO.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Vejo que
G. M. F. COMÉRCIO E SERVICE DE COMUNICAÇÃO EIRELI
propôs a
Ação de Consignação de Entrega de Chaves

em face de
ERIVALDO JOSIAS DOS SANTOS
, alegando ter cumprido todas as obrigações locatícias, inclusive pagamento proporcional de aluguéis, realização de reparos e pintura do imóvel, além de notificar previamente o locador acerca da intenção de desocupação.

Afirma que, mesmo diante da vistoria conjunta realizada em 11/10/2021, o locador se recusou injustificadamente a receber as chaves, razão pela qual ajuizou a presente demanda.
Razão pela qual ajuizou a demanda, visando a devolução das chaves do imóvel.

Por sua vez, o requerido contestou e apresentou reconvenção, sustentando que o imóvel fora devolvido em condições inadequadas, com danos estruturais e alterações indevidas, incluindo pintura em cor distinta, modificação da rede elétrica, escadas externas, entre outros. Apontou também o uso do imóvel pela empresa
Claro S.A
.

Após a instrução processual, assim decidiu o juízo singular:

“(...) Estando o feito devidamente instruído, passo ao julgamento da lide, consignado se tratar de processo incluso na Meta 02 do CNJ.

A controvérsia central reside em verificar se a autora cumpriu integralmente suas obrigações locatícias ao ponto de legitimar a entrega judicial das chaves, bem como se há fundamento probatório e jurídico suficiente para acolhimento da reconvenção.

De acordo com o art. 335, do Código Civil:

“Art. 335. A consignação tem lugar:

I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;

II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos;

III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;

IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;

V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento”.

No que tange à ação principal, a autora logrou êxito em comprovar a existência do contrato de locação, sua prorrogação via termo aditivo, o adimplemento dos aluguéis e encargos até o mês de setembro de 2021, a realização de notificação prévia ao locador quanto à intenção de encerrar o contrato, bem como a realização de reparos no imóvel.

O documento de ID. 67727360 comprova o envio de notificação extrajudicial ao réu, bem como os comprovantes de pagamento dos aluguéis e tributos constantes dos ID. 67727359 e ID. 67727364 demonstram quitação das obrigações financeiras.

Não obstante, as fotografias apresentadas (Id. 67727361) são suficientes para evidenciar que a autora promoveu reforma mínima e manutenção no imóvel.

No presente caso, a autora demonstrou ter notificado o réu quanto à sua intenção de desocupar o imóvel ao término do contrato, tendo, inclusive, providenciado os reparos e adimplido os encargos contratuais remanescentes, conforme documentos de ID. 67727359 a ID. 67727364.

Ademais, foi realizada vistoria final com a presença do réu, em 11.10.2021, ocasião em que este, acompanhado de sua advogada, recusou-se a receber as chaves do imóvel sem apresentar justificativa idônea.

Logo, a conduta do réu, ao rejeitar imotivadamente a entrega das chaves e persistir na negativa de extinção da relação locatícia, configura verdadeira recusa de recebimento de obrigação regularmente cumprida pela autora, atraindo a aplicação da norma do artigo 335, I, do Código Civil e legitimando, assim, a propositura da presente ação de consignação como meio de purgar a mora do credor.

Acerca do tema:

(TJMG, RAC no 5139765-88.2020.8.13.0024, 9a Câm. Cív., Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 20.02.2024 – negritei).

À vista disso, deve-se ressaltar que a ausência de laudo de
vistoria inicial
no momento da entrega do imóvel ao locatário impede a aferição objetiva e concreta do estado originário do bem, fato que inviabiliza a atribuição de responsabilidade à locatária por supostas avarias cuja origem não se pode comprovar.

Nesse sentido:

.” (TJMG, RAC no 5003224-61.2017.8.13.0183, 9a Câm. Cív., Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 21.05.2024 – negritei).

Por conseguinte, procede a ação principal, com o reconhecimento da consignação das chaves como apta a extinguir a relação locatícia entre as partes.

Quanto à reconvenção, o requerido alega que a locatária causou danos ao imóvel e que a litisdenunciada se beneficiou da utilização do prédio como depósito. Juntou para tanto um extenso dossiê de fotografias, laudo técnico e áudios.

Contudo, conforme discorrido acima, não existe nos autos laudo de vistoria inicial que permita cotejo técnico entre o estado do imóvel no início e ao final da locação.

As fotos e laudo juntados pelo reconvinte, elaborados unilateralmente após o fim do contrato, são insuficientes para comprovar os prejuízos supostamente sofridos.

Não obstante, os áudios apresentados demonstram diálogo sobre a intenção da locatária em reparar eventual dano, mas não constituem confissão de inadimplemento.

Outrossim, o argumento de que a empresa Claro S.A. utilizava o imóvel como depósito tampouco sustenta a pretensão indenizatória.

Isso porque, não há prova de que a empresa litisdenunciada tenha firmado qualquer contrato ou se beneficiado diretamente do imóvel, nem mesmo documentos que atestem sua ciência ou anuência sobre a ocupação.

Nessa senda, a denunciação à lide foi deferida, mas, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, a Claro S.A. demonstrou a ausência de relação jurídica com o locador.

Logo, não se pode estender responsabilidade objetiva a terceiros alheios ao vínculo contratual, à míngua de previsão legal ou contratual expressa.

Assim sendo, por ausência de prova suficiente do dano e da responsabilidade da reconvinda e da litisdenunciada, improcede o pedido reconvencional.

DISPOSITIVO

Posto isto, nos termos do artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE
a ação de consignação ajuizada por
G. M. F. Comércio e Service de Comunicação EIRELI
em desfavor de
Erivaldo Josias dos Santos
, para
DECLARAR
extinta a relação locatícia entre as partes, reconhecendo a entrega judicial das chaves do imóvel situado na Rua João Gomes Monteiro Sobrinho, no 477, Bairro Areão, Cuiabá-MT, como válida e eficaz.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos do art. 85, §8o, do CPC.

JULGO IMPROCEDENTE
a reconvenção formulada pelo réu em face da autora e da litisdenunciada Claro S.A., extinguindo-se o feito reconvencional com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Condeno o reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa da reconvenção, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil. (...)”
(ID. 332339523)

Pois bem.

A controvérsia central do presente recurso reside em verificar se a recusa do apelante em receber as chaves do imóvel locado foi justificada, considerando sua alegação de que o prédio não estava sendo devolvido nas mesmas condições em que foi entregue à locação.

O
art. 335, inciso I, do Código Civil
estabelece que a consignação tem lugar
“se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma”
. No caso dos autos, a consignação se refere à entrega das chaves do imóvel locado, após o término do contrato de locação.

Analisando detidamente os autos, constata-se que a empresa apelada demonstrou ter notificado o apelante quanto à sua intenção de desocupar o imóvel ao término do contrato (ID. 332335540), tendo providenciado os reparos e adimplido os encargos contratuais remanescentes, conforme documentos juntados aos autos (ID. 332335539/42/43, 332339352/53).

Foi realizada vistoria final (ID. 332335541) com a presença do apelante, em 11.10.2021, ocasião em que este, acompanhado de sua advogada, recusou-se a receber as chaves do imóvel, alegando que ele não estava sendo devolvido nas mesmas condições em que foi entregue.

Ocorre que, conforme bem destacado na sentença recorrida, não existe nos autos laudo de vistoria inicial que permita cotejo técnico entre o estado do imóvel no início e ao final da locação. O próprio apelante não realizou vistoria de entrada no imóvel, apenas a vistoria de saída, o que inviabiliza a aferição objetiva e concreta do estado originário do bem.

A
Lei do Inquilinato
(Lei no 8.245/91) estabelece, em seu art. 22, inc. V, que é obrigação do locador
“fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”.
Embora a norma condicione a obrigação à solicitação do locatário, é inegável que a vistoria inicial constitui instrumento essencial para documentar o estado do imóvel no início da locação e evitar conflitos futuros quando da entrega do bem pelo locatário.

A jurisprudência dos tribunais pátrios é pacífica no sentido de que a ausência de vistoria inicial impede a aferição da alteração nas condições do imóvel e a pretensão de reparação por danos materiais.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. OBRIGAÇÃO DO LOCADOR DE REALIZAR VISTORIA INICIAL. AUSÊNCIA DE PROVAS SUFICIENTES DO ESTADO DO IMÓVEL. INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. I - A responsabilidade pela realização da vistoria inicial do imóvel alugado é do locador, instrumento essencial para documentar o estado do imóvel no início da locação e evitar conflitos futuros quando da entrega do bem pelo locatário, art. 22, inc. V, da Lei 8.245/1991. II - Além de o locador não ter elaborado os laudos de vistoria inicial e final do imóvel, não há comprovação do estado pré-existente do imóvel, o que inviabiliza a pretensão de execução para que a locatária arque com os reparos após a finalização da locação. III - Apelação da embargante provida.

(TJ-DF 07242018020238070020 1896781, Relator.: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/07/2024, 6a Turma Cível, Data de Publicação: 13/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE VISTORIA PRÉVIA - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL - Finda a locação, os reparos eventualmente necessários à entrega do imóvel não podem ser exigidos somente mediante a apresentação de vistoria final. A ausência de laudo de vistoria inicial inviabiliza a aferição da alteração nas condições do imóvel e a pretensão de reparação por danos materiais.

(TJ-MG - AC: 10000210187753001 MG, Relator.: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 17/06/2021, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2021)

Ademais, é importante destacar que, apesar do apelado confirmar em audiência que alguns pisos foram danificados durante a locação, ele afirmou que realizou a substituição dos mesmos, o que é confirmado pela nota fiscal juntada aos autos (ID. 332339352 – pág. 6). Tal fato demonstra a boa-fé da empresa locatária em cumprir sua obrigação de devolver o imóvel em condições adequadas.

Além disso, a jurisprudência também reconhece que a recusa em receber as chaves, mesmo diante de eventuais reparos necessários, não se justifica, pois o locador dispõe de meios próprios para buscar ressarcimento por danos que considere existentes:

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RECUSA INJUSTIFICADA EM RECEBER AS CHAVES. RECEBIMENTO CONDICIONADO AO PAGAMENTO DOS SERVIÇOS DE REPARO OFERTADOS PELA PRÓPRIA IMOBILIÁRIA. ILEGALIDADE. CONSTATAÇÃO. -
O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a necessidade de reparos no imóvel locado não constitui justo óbice à entrega do bem, tendo em vista que o locador pode postular o ressarcimento do prejuízo em ação própria
- A recusa ilegal de recebimento das chaves, condicionando à concordância, por parte do locatário, ao pagamento dos valores impostos para o reparo do imóvel, serviço que seria prestado pela própria imobiliária, possibilita o acolhimento do pedido de consignação das chaves realizado na via judicial - Reforma da sentença para julgar procedente o pedido formulado na inicial. (TJ-MG - Apelação Cível: 51397658820208130024, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 20/02/2024, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/02/2024) Destaquei

Portanto, a recusa do locador em receber as chaves, condicionando a extinção da relação locatícia ao pagamento de valores unilateralmente apurados, configura recusa injustificada, autorizado a consignação judicial. A sentença recorrida acertou ao julgar procedente a ação consignatória, reconhecendo a validade da entrega das chaves e declarando extinta a relação locatícia entre as partes.

Ainda, quanto ao pedido de reforma da sentença para julgar procedente a reconvenção e, condenar a empresa apenada e a empresa
Claro S.A.
ao pagamento de indenização pelos danos causados ao imóvel e diferença de aluguéis,
não há substrato para tanto.

Como já destacado, a ausência de laudo de vistoria inicial do imóvel inviabiliza a aferição objetiva e concreta do estado originário do bem, impedindo a
atribuição de responsabilidade
à locatária por supostas avarias cuja origem não se pode comprovar.

O laudo técnico de vistoria predial e os orçamentos apresentados pelo apelante foram produzidos unilateralmente, após a desocupação do imóvel, sem a participação da empresa apelada, sem acompanhamento técnico contraditório e sem qualquer vinculação a um
laudo inaugural
. Tais documentos não têm presunção de veracidade e
não são suficientes
para comprovar a existência de danos imputáveis à locatária.

A jurisprudência é uníssona no sentido de que laudos unilaterais não têm presunção de veracidade, não sendo suficientes para comprovar a existência de danos imputáveis à locatária, especialmente quando desacompanhados de vistoria inicial.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ESTABELECIMENTO COMERCIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. LAUDO DE VISTORIA FINAL UNILATERAL. PROVA IMPRESTÁVEL. AUSENCIA DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Mesmo havendo previsão legal e contratual de que é dever do locatário devolver o imóvel locado nas mesmas condições descritas no Laudo de Entrada, nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, cabe ao locador demonstrar que o imóvel alugado não foi devolvido no estado em que foi entregue ao locatário e que eventuais deteriorações não decorreram de seu uso normal. 2.
O Laudo de Vistoria Final confeccionado unilateralmente pela locadora não possui idoneidade em demonstrar os reparos a serem feitos no imóvel locado, tampouco responsabilizar o locatário por eventuais danos causados, principalmente se não há prova de que o mesmo foi notificado para o ato e, principalmente, porque desacompanhado de outras provas de que indiquem que eventuais reformas apontadas tenham sido causadas pela locatária apelante.
3. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07016439020228070007 1655249, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 25/01/2023, 7a Turma Cível, Data de Publicação: 06/02/2023) Destaquei

O juízo
a quo
destacou, com acerto, que tais documentos são insuficientes para embasar a pretensão indenizatória do requerido, sobretudo em reconvenção que exige prova cabal do ato ilícito, do dano e do nexo causal.

Quanto à alegada
confissão judicial
do representante da empresa apelada, verifica-se que não houve declaração expressa, clara e inequívoca sobre fato constitutivo do direito do apelante que resultasse diretamente em prejuízo à parte apelante. O depoimento do representante da apelada apenas relatou fatos compatíveis com o uso regular do imóvel ao longo de seis anos, mencionando reparos realizados, pintura interna, conserto de pisos quebrados e outras benfeitorias.

A confissão judicial, nos termos do
art. 389 do Código de Processo Civil
, exige declaração expressa, clara e inequívoca sobre fato constitutivo do direito da parte contrária, que resulte
diretamente em prejuízo
à parte que confessa. No caso dos autos, não se verifica tal situação. Ao contrário, o representante da empresa apelada confirmou em audiência que alguns pisos foram danificados durante a locação, mas afirmou que realizou a sua substituição, o que é confirmado pela nota fiscal juntada aos autos (ID. 332339352 - pág. 6).

A alegação de que a empresa apelada não teria impugnado especificamente os fatos descritos no laudo unilateral, atraindo a presunção de veracidade prevista no
art. 341 do CPC
,
não procede
. A presunção relativa prevista no referido dispositivo não se aplica automaticamente a documentos unilaterais, sobretudo quando se cuida de prova técnica produzida por uma das partes após o fato, sem contraditório.

O juiz não está
adstrito
a aceitar como verdadeiros os fatos apenas porque a parte não rebateu cada item de um laudo particular, principalmente quando há contexto probatório e jurídico que desautoriza sua idoneidade, como é o caso da inexistência de vistoria de entrada. Ademais, a empresa apelada impugnou de forma clara e suficiente os fatos alegados na reconvenção, negando a existência de danos indenizáveis, refutando o valor apontado e reiterando a ausência de vistoria inicial, fixando o cerne da controvérsia.

No tocante à responsabilidade da litisdenunciada
Claro S.A.
, o conjunto probatório evidencia que não há contrato de locação entre o apelante e a litisdenunciada, não há prova de que esta tenha utilizado o imóvel diretamente ou causado danos, e não há qualquer fundamento legal ou contratual que legitime sua responsabilização pelos supostos danos.

Não se pode estender responsabilidade objetiva a terceiros alheios ao vínculo contratual, à míngua de previsão legal ou contratual expressa. A denunciação à lide foi deferida, mas, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, a
Claro S.A
. demonstrou a ausência de relação jurídica com o locador.

Portanto, a sentença recorrida acertou ao julgar improcedente a reconvenção, ante a ausência de prova suficiente dos danos alegados e da responsabilidade da apelada e da litisdenunciada.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
ERIVALDO JOSIAS DOS SANTOS
, para manter integralmente a sentença proferida.

Em cumprimento ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios fixadas na origem para 13% (treze por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026