Tribunal: TJMT
Processo: 1003939-47.2023.8.11.0045
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA. USO DA TABELA PRICE E CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. CORREÇÃO DAS PARCELAS PELO IGP-M. INDEXADOR MANTIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta em virtude da sentença que julgou improcedente pedido de revisão contratual, proposto por compradores de imóvel financiado perante empresa incorporadora, em razão de alegada onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 e da variação do IGP-M.
2. Pedidos principais: substituição do IGP-M por IPCA, afastamento da Tabela Price e da capitalização mensal de juros.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se é válida a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional; (ii) se há onerosidade excessiva que justifique a substituição do IGP-M por outro índice.
III. Razões de decidir
4. A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, nos termos da MP 2.170-36/2001 e da Súmula 121/STF.
5. A aplicação da Tabela Price, quando associada à capitalização mensal não autorizada, é inválida em contratos civis de adesão, devendo ser substituída por sistema de amortização com capitalização anual.
6. O IGP-M é índice livremente pactuado, usual no mercado imobiliário e juridicamente válido; sua variação, mesmo durante a pandemia, não configura por si só onerosidade excessiva a justificar substituição.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido para afastar a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price, mantendo o IGP-M como índice de correção monetária.
Tese de julgamento: "É nula a capitalização mensal de juros pactuada por incorporadora fora do Sistema Financeiro Nacional, sendo vedada a aplicação da Tabela Price nesses contratos, admitindo-se apenas capitalização anual."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Decreto 22.626/1933 (art. 4o).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.124.552/RS (repetitivo); STJ, AgInt no AREsp 2519062/DF.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003939-47.2023.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Tabela Price]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[PERCI ALVES DOS SANTOS - CPF: 975.969.901-00 (APELANTE), KATIA GHEDINI MANTOVANI - CPF: 308.427.958-63 (ADVOGADO), ALEX DA CRUZ CORDEIRO - CPF: 778.556.712-34 (ADVOGADO), JUCIMARA DE FATIMA RODRIGUES JACINTO DOS SANTOS - CPF: 905.358.121-91 (APELANTE), HABITAT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 00.829.355/0001-98 (APELADO), ALLDMUR CARNEIRO - CPF: 001.616.391-51 (ADVOGADO), ALEX MOURA MARQUES - CPF: 884.542.903-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA.
USO DA
TABELA PRICE
E CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. CORREÇÃO DAS PARCELAS PELO
IGP-M
. INDEXADOR
MANTIDO.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação
interposta em virtude da
sentença que julgou improcedente pedido de revisão contratual, proposto por compradores de imóvel financiado perante empresa incorporadora, em razão de alegada onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 e da variação do IGP-M.

2.
Pedidos principais: substituição do IGP-M por IPCA, afastamento da Tabela Price e da capitalização mensal de juros
.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se é válida a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela
Price
por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional; (
ii
) se há onerosidade excessiva que justifique a substituição do IGP-M por outro índice.

III. Razões de decidir

4. A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, nos termos da MP 2.170-36/2001 e da Súmula 121/STF.

5. A aplicação da Tabela Price, quando associada à capitalização mensal não autorizada, é inválida em contratos civis de adesão, devendo ser substituída por sistema de amortização com capitalização anual.

6. O IGP-M é índice livremente pactuado, usual no mercado imobiliário e juridicamente válido; sua variação, mesmo durante a pandemia, não configura por si só onerosidade excessiva a justificar
substituição.

IV. Dispositivo e tese

7
. Recurso
parcialmente
provido

para afastar a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price, mantendo o IGP-M como índice de correção monetária.

Tese de julgamento:
"
É nula a capitalização mensal de juros pactuada por incorporadora fora do Sistema Financeiro Nacional, sendo vedada a aplicação da Tabela Price nesses contratos, admitindo-se apenas capitalização anual
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Decreto 22.626/1933 (art. 4o).

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.124.552/RS (repetitivo); STJ,
AgInt
no
AREsp
2519062/DF.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Perci
Alves dos Santos
e
Jucimara de Fátima Rodrigues Jacinto
dos Santos

em virtude da
sentença proferida pela
1
a Vara Cível da Comarca de
Lucas do Rio Verde
/MT,
que julgou
im
procedentes os pedidos formulados na

A
ção
R
evisional de
C
láusulas
C
ontratuais c/c
P
erdas e
D
anos e
D
anos
M
orais ajuizada
em face de

Habitat Construtora e Incorporadora Ltda
.
Ao final,
compeliu-os ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios arbitrados em
10% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformad
os
,
os

A
pelante
s
sustent
aram
,
em síntese
,
ter
celebra
do
contrato
de
financiamento de imóvel no Loteamento Alvorada III, com área de 525 m2, pelo valor de R$ 286.608,52
(duzentos e oitenta e seis mil seiscentos e oito reais e cinquenta e dois centavos)
, cujas parcelas foram pactuadas com correção monetária pelo IGP-M/FGV, acrescida de juros compensatórios de 0,5% ao mês, aplicados de forma capitalizada, com reajustes pela Tabela Price a cada 12
(doze)
meses
.

S
ustenta
ra
m que a relação contratual sofreu ruptura do equilíbrio econômico-financeiro em razão de fato superveniente extraordinário
, consistente n
a pandemia d
e
COVID-19
.

Disseram que
o IGP-M teria experimentado variações abruptas e descoladas da inflação real, elevando o custo do contrato,
tendo
produzido
o
aumento do saldo devedor mesmo após anos de pagamento,
o que teria sido
agravado pela capitalização composta dos juros.

Alega
ra
m que, embora tenham
quitado o montante de
R$ 105.887,37
(cento e cinco mil oitocentos e oitenta e sete reais e trinta e sete centavos)
, o saldo devedor teria aumentado de R$ 278.402,96
(duzentos e setenta e oito mil quatrocentos e dois reais e noventa e seis centavos) em
2018
e
para R$ 343.132,20 (
trezentos e quarenta e três mil cento e trinta e dois reais e vinte centavos) em
2022, segundo parecer técnico econômico-financeiro
particular, que foi
acostado
na inicial.

Segundo a visão dos Apelantes, o uso do IGP-M
evidencia onerosidade excessiva e desequilíbrio estrutural do financiamento.

Forte nesses argumentos
,
pleitear
am

a
exclusão do uso da Tabela Price por configurar
capitalização mensal de
juros e

a substituição do IGP-M por índice mais estável e aderente à inflação, especialmente o IPCA, e requere
ra
m que a revisão produza efeitos retroativos a janeiro de 2020, sustentando que o objetivo não é rescindir a avença, mas preservar o contrato em padrões de boa-fé objetiva e função social
.

Contrarrazões
no ID
340149402
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Perci
Alves dos Santos
e
Jucimara de Fátima Rodrigues Jacinto

dos Santos

ajuiz
aram

A
ção
R
evisional de
Contrato
Imobiliário
em desfavor
da empresa
Habitat Construtora e Incorporadora Ltda
.
,
atinente
ao Contrato de Compra e Venda firmado em
17
/0
5
/201
8
,
que tem como objeto
o
Lote
11
, Quadra
25
, do loteamento “
Alvorada III
”,
situado em
Lucas do Rio Verde/MT
, pelo preço de
R$ 286.608,52
(duzentos e oitenta e seis mil seiscentos e oito reais e cinquenta e dois centavos)
.

De acordo com
o Item
D
, o
s
adquirente
s
deveria
m
pagar a entrada de R$
8.205,56

(
oito
mil
du
zentos e
cinco
reais e cinquenta
e seis
centavos)
,
170 (cento e setenta)
parcela
s
de R$
1.097
,
24
(
um mil e noventa e sete
reais
e vinte e quatro centavos
)
e quitar
28
(
vinte e oito
) prestações
semestrais
de R$
3.281,18
(
três mil duzentos e oitenta e um
reais e
dezoito
centavos), iniciadas em 1
0
/0
8
/201
8
e corrigida
s
com juros remuneratórios de 0,5% ao mês, calculados pela Tabela Price.

O contrato prevê a correção monetária anual pelo IGP-M/FGV.

S
ustenta
ra
m que, a partir da pandemia de Covid-19, o IGP-M teria sofrido elevação “atípica e imprevisível”, ocasionando aumento expressivo das prestações
,
refer
indo-se ao
crescimento superior a 60% no acumulado de 12
(doze)
meses
.

E
m consequência
disso
,
arguiram o
desequilíbrio econômico do pacto, com onerosidade excessiva para os devedores e vantagem considerada extrema para a credora.

Alega
ra
m ter buscado negociações extrajudiciais desde 2020, sem êxito, afirmando postura “impositiva” da
Apelada
na manutenção do indexador contratual.

Com base nisso,
pediram a
substituição do IGP-M pelo IPCA ou por outro índice que reflita a inflação real, por entenderem que o IGP-M, influenciado por componentes como atacado, commodities, câmbio e custos de construção, teria se distanciado do custo de vida e da inflação ao consumidor, deixando de cumprir função meramente conservativa do valor da moeda e passando a produzir ganho sem lastro.

Além da discussão do indexador, os autores
/apelantes
também ataca
ra
m a forma de cálculo do financiamento, afirmando haver capitalização de juros (juros sobre juros), associando-a à Tabela Price
.

S
ustenta
ram
a ilicitude
d
o uso da Tabela Price ao argumento de que a Apelada
não integra o sistema financeiro nacional,
o que seria
veda
d
o
pel
o art. 4o do Decreto 22.626/1933 (Lei da Usura).

Os Apelantes apresentaram o
“recálculo” do financiamento
com a
exclu
são d
a capitalização
.

C
onclu
íram que
, em agosto de 2022, o saldo seria R$ 269.789,14
(duzentos e sessenta e nove mil setecentos e oitenta e nove reais e quatorze centavos)
, com prestações recalculadas de R$ 1.589,02 (
um mil quinhentos e oitenta e nove reais e dois centavos) mensal
e R$ 4.114,23 (
quatro mil cento e quatorze reais e vinte e três centavos)
semestrais, valores que
aponta
ra
m como incontroverso e que pediram para ser consignado, em caráter
liminar.

Em resumo,
ped
ira
m

qu
e o contrato passe a ser corrigido pelo IPCA
,
em substituição ao IGP-M, com marco retroativo em janeiro de 202
0,
postulando que diferenças pagas a maior sejam futuramente apuradas e
compensadas/abatidas no saldo devedor, além da exclusão dos juros capitalizados e restituição de valores
que sobejar do cálculo da revisão
.

Na
sua defesa, a ré/apelante defendeu a integral validade das disposições contratuais.

Arguiu a legalidade da capitalização mensal de juros re
muneratórios
e do emprego do índice IGP-M como parâmetro de atualização
do valor das parcelas mensais
,
e
afirm
ou
que eventual oscilação inflacionária não enseja revisão contratual,
visto que
integra o risco ordinário da avença.

Além disso, a Apelada
formul
ou pe
d
idos em sede de
R
econvenção
.

Pediram a
resolução contratual por inadimplemento cumulada com reintegração de posse do imóvel, afirmando a existência de mora dos autores
/apelante. Pretendem
retoma
r a posse
do lote 11, quadra 25, matrícula 32.672, com o desfazimento
do negócio
.

E mais.
Na reconvenção,
a Apelada
ped
iu
que
fosse
reconhecida a culpa dos compradores
/apelantes
,
a fim de a
utoriza
r
: (i)
retenção das
arras/sinal; (
ii
)
a cobrança da
multa penal/compensatória de 25% sobre as quantias pagas ou 17,5%; (
iii
)
cobrar a
taxa de fruição correspondente a 1% sobre o valor total do contrato durante o período de ocupação até a efetiva desocupação; (
iv
)
reconhecer o direito de cobrar
tributos e taxas, inclusive água e energia, até a entrega do bem; (v) condena
r os Apelantes
em perdas e danos por prejuízos do descumprimento e eventuais danos ao imóvel, com pedido de compensação entre valores a reter e a restituir.

A
instrução
foi encerrada
de forma antecipada
.

Na
sentença recorrida
, o
Ju
i
z de origem não apreciou os pedidos reconvencionais.

Como a parte ré
/apelada
não interpôs recurso (principal ou adesivo) visando suprir a omissão, e ausente devolução da matéria a este Tribunal, fica vedada a análise da reconvenção nesta sede recursal.

Relativamente aos requerimentos autorais, o Juiz
julgou-os improcedentes e manteve inalterado o contrato imobiliário, o que deu causa à interposição do apelo
pelos
promitentes compradores
, que
insistem na tese de que

o uso do IGP-M
evidencia onerosidade excessiva e desequilíbrio estrutural do financiamento
e que é abusivo
o uso da Tabela Price
, porque a Imobiliária não integra do Sistema Financeiro Nacional
.

Assim, à luz do princípio da dialeticidade, passo ao exame da
s
matéria
s

recursa
is
.

-
Capitalização
d
e Juros
e
Tabela Price
:

O
item E do
contrato
(ID 340149356 – pág. 02) não deixa margem para dúvidas
de
que há
capitalização mensal de juros sob o sistema da Tabela Price, a taxa de 0,5% ao mês.

Com efeito,
é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que somente instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional podem pactuar capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, nos termos do art. 5o da MP 2.170-36/2001 e do Verbete de Súmula 121 do STF, que veda o anatocismo em hipóteses não autorizadas em lei.

No caso, a
Imobiliária A
pela
da

não
integra o SFN – Sistema Financeiro Nacional, tratando-se de empresa do ramo imobiliário, razão pela qual é vedada a capitalização mensal. Como destaca o voto condutor do REsp 1.124.552/RS, julgado sob o rito dos repetitivos, a capitalização mensal em contratos civis é nula de pleno direito.

A título de ilustração, trago jurisprudência
s
:

1. A revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento é juridicamente possível, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, afeta aos regramentos do Código de Defesa do Consumidor.

2. As empreendedoras/incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário (lei 9.514 /97), a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5o da medida provisória 2.170-36/2001.
Assim, a utilização de capitalização mensal de juros e do método tabela
price
em contratos de mútuo civil celebrados por elas é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em periodicidade anual
.

(...)
4. Consoante a jurisprudência pacífica da Corte Superior, firmada por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.061.530/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos, instituído pelo artigo 543-C do CPC, "o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora" (
AgRg
no
AREsp
507.275/MG, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/8/2014,
DJe
de 8/8/2014
).
(...)
(TJ-GO 5121031-53 .2019.8.09.0051, Relator.: DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD - (DESEMBARGADOR), 10a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/06/2024
- sem destaques no original
)
.

“(...)
1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido
.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2519062 DF 2023/0431977-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/09/2024)
.

1
."Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade. Não cabe ao STJ, todavia, aferir se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7" (Recurso Especial repetitivo n. 1.070.297/PR).

(STJ -
AREsp
: 00000000000003076211, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 03/02/2026, Data de Publicação: DJEN 03/02/2026)
.

Partindo da premissa do STJ,
é necessário revisar o Item
E do
contrato
para

afast
ar
a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price,
uma vez que
a Apelada não
integra o Sistema Financeiro Nacional
e, por corolário, não
pode pactuar capitalização mensal de juros (art. 5o da MP 2.170-36/2001; Súmula 121/STF).

Em que pese
à
ampla aceitação da Tabela
Price
no mercado financeiro, o uso dessa sistemática em contratos civis, fora do SFN e sem transparência, configura violação aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e do dever de informação, especialmente em contratos de adesão.

Logo,
reformo este capítulo da sentença para
veda
r

a capitalização mensal de juros e afasta
r o uso

d
a Tabela Price como sistema de amortização
,
permitindo a capitalização em periodicidade anual
.

-
Índice
de Correção Monetária Contratado (IGP-M)
:

Neste
ponto,
não merecem retoques
as judiciosas razões d
o
Ju
i
z sentenciante
.

Com efeito, n
ão se pode
esquecer
que a jurisprudência do STJ é clara ao dispor que a revisão de cláusulas por onerosidade excessiva exige a demonstração de desproporção grave, concreta e atual, o que não se verificou no
ca
so,
à míngua
de
avaliação pericial da propalada abusividade
.

A cláusula que estipula a correção monetária pelo IGP-M com aplicação mensal em contratos imobiliários é válida, conforme expressamente permitido pelo artigo 46 da Lei no 10.931 /2004.
Isso porque a
correção visa à recomposição do valor aquisitivo da moeda e não caracteriza onerosidade excessiva.

Em termos mais claros
, trata-se de índice livremente pactuado entre as partes, usual no mercado imobiliário,
c
uja aplicação não afronta normas legais ou princípios basilares da proteção ao consumidor, especialmente quando já suavizado por concessões unilaterais da fornecedora.

Ademais, as dificuldades decorrentes do período que abarcou a Pandemia foram a todos impostas em razão dos seus efeitos
.

Para ilustrar:

“(....)
2. A defesa solicita a substituição do índice de correção monetária estipulado no acordo de colaboração premiada - IGP-M - pelo IPCA, inclusive para os valores já
depositados. Sob o argumento de que essa troca restauraria o equilíbrio econômico-financeiro do acordo, dado o aumento significativo do IGP-M devido à crise econômica e à pandemia de COVID-19, especialmente com a valorização do dólar.

3. As cláusulas 18a e 19a do acordo de colaboração premiada detalham os termos do pagamento da reparação, incluindo a forma de correção monetária dos valores devidos.

4.
O IGP-M, escolhido livremente pelas partes ao celebrar o acordo, é calculado com base em três índices de preços: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o Índice de Preços ao Consumidor (IPCM), e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M). Este índice é amplamente utilizado para atualizar tarifas públicas e contratos de aluguel e serviço, sendo previsíveis fatores como a variação de preços controlados pelo governo e a taxa de câmbio
.

5. Não há evidências de uma ruptura abrupta e inexequível do acordo.

O Código de Defesa do Consumidor
( CDC
) não se aplica ao caso, pois o acordo de colaboração possui natureza jurídica de negócio jurídico processual.

6. Nada do que foi alegado comprova uma mudança extraordinária, sendo as variações ocorridas previsíveis e normais, inerentes ao índice pactuado.

7. Agravo regimental a que se nega provimento."

(
AgRg
na Pet n. 12.672/DF, Corte Especial, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 10.09.2024,
DJe
de 23.09.2024)
(Sem destaques no original).

Assim,
confirmo
a sentença nesse ponto para
manter
o uso do IGP-M contratualmente pactuado.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao

apelo
e reformo, em parte, a sentença recorrida.

De conseguinte:

-
Confirmo
o uso do
índice de correção monetária contratual (IGP-M), nos termos originalmente pactuados;

-
Reviso
o Item E do contrato

para

afastar a capitalização mensal
de juros e a
aplicação da Tabela Price
, uma vez que
a Apelada não
integra o Sistema Financeiro Nacional
. De conseguinte,
determino
que seja refeito o
cálculo da dívida desde a assinatura do contrato, com exclusão da capitalização mensal, permitida a
periodicidade
anual.

No mais, mantenho inalterada a sentença.

Redistribuo o ônus
da
sucumbência e condeno
igualmente
os Apelante
s
e a Apelada
ao pagamento de
50% das verbas de sucumbência, vedada a compensação
, devendo ser observada a gratuidade da justiça concedida aos Apelantes
(ID 340149364)
.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
recursais por não ter aplicação nos casos em que o apelo é parcialmente provido
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026