Tribunal: TJMT
Processo: 1000969-75.2020.8.11.0111
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA – IMÓVEL PÚBLICO – CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTRE PARTICULARES – INADIMPLEMENTO – SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE SOCIAL – DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA – RECONVENÇÃO – BENFEITORIAS – RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e improcedente a reconvenção.
2. O imóvel objeto da locação integra área verde pública pertencente ao Município de Matupá/MT, conforme manifestação da própria municipalidade nos autos.
3. A apelante alega ilegitimidade ativa da locadora, situação de vulnerabilidade social decorrente de tragédias familiares e direito ao ressarcimento por benfeitorias realizadas no imóvel.
II. Questão em discussão
4. Há três questões em discussão: (i) saber se o locador que não é proprietário do imóvel possui legitimidade para propor ação de despejo; (ii) verificar se a situação de vulnerabilidade social da locatária justifica a suspensão da ordem de despejo; e (iii) analisar se cabe indenização por benfeitorias realizadas em bem público ocupado mediante contrato de locação entre particulares.
III. Razões de decidir
5. A legitimidade para propor ação de despejo é do locador, independentemente de ser proprietário do imóvel, nos termos do art. 5o da Lei no 8.245/91.
6. A relação locatícia estabelecida entre particulares produz efeitos jurídicos entre as partes contratantes, não obstante eventual precariedade da posse da locadora sobre bem público.
7. Se comprovado o inadimplemento dos aluguéis desde janeiro de 2020, inclusive pela nota promissória assinada pela locatária e pela ausência de comprovantes de pagamento, fica autorizada a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo.
8. A situação de vulnerabilidade social da locatária, embora relevante sob o aspecto humanitário, não afasta a obrigação contratual de pagamento dos aluguéis, especialmente quando os fatos mais graves alegados são posteriores ao início do inadimplemento.
9. O direito fundamental à moradia, previsto no art. 6o da Constituição Federal, não autoriza a ocupação gratuita de imóvel alheio, devendo ser promovido por meio de políticas públicas habitacionais.
10. A ocupação de bem público, ainda que mediante contrato de locação celebrado com particular, não gera direito à indenização por benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel, conforme Súmula 619 do STJ.
11. O contrato de locação contém cláusula expressa que afasta o direito da locatária à indenização por benfeitorias, em consonância com a Súmula 335 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
12. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A legitimidade para propor ação de despejo é do locador, independentemente de ser proprietário do imóvel, nos termos do art. 5o da Lei no 8.245/91. 2. A situação de vulnerabilidade social do locatário, embora relevante sob o aspecto humanitário, não afasta a obrigação contratual de pagamento dos aluguéis quando comprovado o inadimplemento. 3. A ocupação de bem público, ainda que mediante contrato de locação celebrado com particular, não gera direito à indenização por benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000969-75.2020.8.11.0111
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[MARIA LUCIA HIDEKO TOMINAGA - CPF: 424.455.669-91 (APELADO), JOAO PEDRO TEODORO DE OLIVEIRA - CPF: 000.192.791-40 (ADVOGADO), FRANCIS VINICIUS OLIVEIRA DUARTE - CPF: 019.378.401-74 (ADVOGADO), RITA DE CASSIA DOS SANTOS - CPF: 040.161.139-62 (APELANTE), LUCIANA TERESINHA SOBRINHO - CPF: 024.954.721-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA – IMÓVEL PÚBLICO – CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTRE PARTICULARES – INADIMPLEMENTO – SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE SOCIAL – DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA – RECONVENÇÃO – BENFEITORIAS – RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e improcedente a reconvenção.

2.
O imóvel objeto da locação integra área verde pública pertencente ao Município de Matupá/MT, conforme manifestação da própria municipalidade nos autos.

3.
A apelante alega ilegitimidade ativa da locadora, situação de vulnerabilidade social decorrente de tragédias familiares e direito ao ressarcimento por benfeitorias realizadas no imóvel.

II. Questão em discussão

4.
Há três questões em discussão: (i) saber se o locador que não é proprietário do imóvel possui legitimidade para propor
ação de despejo; (
ii
) verificar se a situação de vulnerabilidade social da locatária justifica a suspensão da ordem de despejo; e (
iii
) analisar se cabe indenização por benfeitorias realizadas em bem público ocupado mediante contrato de locação entre particulares.

III. Razões de decidir

5.
A legitimidade para propor ação de despejo é do locador, independentemente de ser proprietário do imóvel, nos termos do art. 5o da Lei no 8.245/91.

6.
A relação locatícia estabelecida entre particulares produz efeitos jurídicos entre as partes contratantes, não obstante eventual precariedade da posse da locadora sobre bem público.

7.
Se comprovado o
inadimplemento dos aluguéis desde janeiro de 2020
, inclusive
pela nota promissória assinada pela locatária e pela ausência de comprovantes de pagamento,
fica
autorizad
a
a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo.

8.
A situação de vulnerabilidade social da locatária, embora relevante sob o aspecto humanitário, não afasta a obrigação contratual de pagamento dos aluguéis, especialmente quando os fatos mais graves alegados são posteriores ao início do inadimplemento.

9.
O direito fundamental à moradia, previsto no art. 6o da Constituição Federal, não autoriza a ocupação gratuita de imóvel alheio, devendo ser promovido por meio de políticas públicas habitacionais.

10.
A ocupação de bem público, ainda que mediante contrato de locação celebrado com particular, não gera direito à indenização por benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel, conforme Súmula 619 do STJ.

11.
O contrato de locação contém cláusula expressa que afasta o direito da locatária à indenização por benfeitorias, em consonância com a Súmula 335 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

12.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A legitimidade para propor ação de despejo é do locador, independentemente de ser proprietário do imóvel, nos termos do art. 5o da Lei no 8.245/91. 2. A situação de vulnerabilidade social do locatário, embora relevante sob o aspecto humanitário, não afasta a obrigação contratual de pagamento dos aluguéis quando comprovado o inadimplemento. 3. A ocupação de bem público, ainda que mediante contrato de locação celebrado com particular, não gera direito à indenização por benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RITA DE CASSIA DOS SANTOS
contra
a
sentença proferida na ação de despejo c/c cobrança de aluguéis ajuizada
por MARIA LUCIA HIDEKO TOMINAGA
, que
julgou procedente a ação principal, declarando resolvido o contrato de locação, condenando a requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, e determinando a desocupação voluntária no prazo de 15 dias após o trânsito em julgado. A reconvenção foi julgada improcedente.

Condenou

a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, devendo ressarcira autora o valor das custas recolhidas antecipadamente. Em relação aos honorários advocatícios da ação principal, fixo
u
-os em 10% sobre o valor da condenação (soma dos aluguéis vencidos e vincendos). Em relação aos honorários advocatícios da reconvenção, fixo
u
-os 10% (dez por cento) sobre o valor da causa da reconvenção, observando-se a gratuidade da
j
ustiça.

Em suas razões recursais, a apelante insiste na preliminar de ilegitimidade ativa, argumentando que a apelada não poderia locar bem público.

No mérito, sustenta que sua situação de vulnerabilidade social justifica a suspensão da ordem de despejo até que seja realocada em moradia compatível com suas condições socioeconômicas.

Pleiteia o afastamento da condenação ao pagamento dos aluguéis e o acolhimento da reconvenção para ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel.

Em contrarrazões, a apelada pugna pela manutenção integral da sentença, reiterando a legitimidade para a ação de despejo e a comprovação do inadimplemento contratual.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na origem, a autora alegou ser possuidora do imóvel rural denominado Chácara Paraiso Ipês, localizado na Linha da PM, lote 0, em Matupá/MT, e que celebrou contrato de locação com a requerida pelo prazo de 12 meses, com início em 06/05/2019 e término previsto para 06/05/2020. Afirmou que a requerida deixou de pagar os aluguéis a partir de janeiro de 2020, acumulando débito de R$ 2.800,00 até a propositura da ação, mesmo após notificação extrajudicial.

A requerida apresentou contestação com reconvenção, arguindo preliminar de ilegitimidade ativa, sob o fundamento de que o imóvel pertence ao Município de Matupá/MT, tratando-se de área verde pública.

No mérito, alegou que efetuou pagamentos até maio de 2020 e que sua situação de extrema vulnerabilidade social, decorrente do falecimento de duas filhas, de acidente que causou sequelas em seu companheiro e nela própria, e do diagnóstico de leucemia óssea em outra filha, justificaria a manutenção da posse.

Em reconvenção, pleiteou ressarcimento de despesas no valor de R$ 1.376,61 e indenização pela valorização do imóvel em valor não inferior a R$ 15.000,00.

O Município de Matupá/MT, intimado para manifestar-se, confirmou que o imóvel é patrimônio municipal, área verde, e que a ocupação indevida de bem público configura mera detenção precária, insuscetível de gerar direitos possessórios.

Após instrução processual, sobreveio sentença que rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa e, no mérito, julgou procedente a ação principal, declarando resolvido o contrato de locação, condenando a
requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, e determinando a desocupação voluntária no prazo de 15 dias após o trânsito em julgado. A reconvenção foi julgada improcedente.

Pois bem.

Preliminarmente.
Da preliminar de ilegitimidade ativa

A apelante renova a preliminar de ilegitimidade ativa, argumentando que a apelada não poderia locar bem público, tampouco ajuizar ação de despejo, por não ser proprietária do imóvel.

A preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do art. 5o da Lei no 8.245/91, "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". O dispositivo legal não exige que o locador seja proprietário do imóvel, bastando que figure como parte no contrato de locação.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso é pacífica no sentido de que a legitimidade para a ação de despejo não possui vínculo com o domínio do imóvel:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO VERBAL – ILEGITIMIDADE ATIVA – LOCADOR NÃO PRECISA SER PROPRIETÁRIO – PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLÊNCIA AO AUTOR CONFESSADA – ALUGUEL PAGO DESDE O FINAL DE 2018 À MEEIRA DO DONO ANTERIOR, FALECIDO – RECURSO NÃO PROVIDO. A legitimidade para a Ação de Despejo não possui vínculo com o
domínio do imóvel. Não comprovado o pagamento dos
alugueis
ao locador, deve ser mantida a sentença que o condenou ao adimplemento dos valores atrasados e à desocupação do imóvel." (N.U 1000526-85.2020.8.11.0027, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023,
Publicado
no DJE 07/08/2023)

Embora o Município de Matupá/MT tenha confirmado que o imóvel integra área verde pública, tal circunstância não afasta a legitimidade da apelada para propor a ação de despejo, uma vez que a relação locatícia foi estabelecida entre particulares, produzindo efeitos jurídicos entre as partes contratantes, não obstante eventual precariedade da posse da locadora.

Rejeito
, portanto, a preliminar de ilegitimidade ativa.

Do mérito

No mérito, a controvérsia cinge-se à possibilidade de rescisão do contrato de locação e decretação do despejo em razão do inadimplemento, considerando a situação de vulnerabilidade social da locatária e o fato de o imóvel integrar área pública municipal.

Do inadimplemento contratual

A existência da relação locatícia entre as partes é fato incontroverso, comprovada pelo contrato de locação juntado aos autos. A controvérsia reside na existência do inadimplemento contratual pela apelante entre janeiro e maio de 2020 e na extensão do débito locatício.

A apelada juntou nota promissória assinada pela apelante em 30/06/2020, em que reconhece a existência de débito no valor de R$ 2.800,00, com vencimento em 30/07/2020. Além disso, a notificação extrajudicial de despejo, datada de 04 de agosto de 2020, aponta que a apelante foi pessoalmente notificada acerca do débito e intimada a desocupar o imóvel até 04/09/2020.

A alegação da apelante de que efetuou pagamentos até maio de 2020 não encontra respaldo probatório nos autos, ante a ausência dos recibos de pagamento dos aluguéis. O contrato de locação estabelece que o pagamento do aluguel devia ser efetuado "todo o dia 05 de cada mês, NA CONTA CORRENTE 7049-1, AGÊNCIA 0818, BANCO SICREDI, NOME MARIA LUCIA HIDEKO TOMINAGA".

Nesse contexto, a
alegação de que os pagamentos eram realizados em mãos contraria a própria previsão contratual e não encontra amparo em qualquer prova documental.

Portanto,
ficou
demonstrado de forma inequívoca o inadimplemento contratual pela apelante a partir de janeiro de 2020, o que autoriza a resolução do contrato de locação e a decretação do despejo, nos termos dos artigos 9o, inciso III, e 62, ambos da Lei no 8.245/91.

Da situação de vulnerabilidade social e do direito à moradia

A apelante invoca o direito fundamental à moradia, previsto no artigo 6o da Constituição Federal, e alega que o inadimplemento decorreu de situação de extrema vulnerabilidade social, em razão do falecimento de duas filhas (dezembro de 2020 e julho de 2021), de acidente
que causou sequelas em seu companheiro e nela própria, e do diagnóstico de leucemia óssea em outra filha.

A situação de vulnerabilidade social alegada pela apelante é, de fato, digna de atenção, uma vez que os documentos juntados aos autos, incluindo o relatório de assistência social, os laudos médicos e os comprovantes de despesas com tratamento, atestam a gravidade da situação enfrentada pela apelante e por sua família.

Deveras, o
direito à moradia, previsto no artigo 6o da Constituição Federal,
constitui
um direito social fundamental, que integra o núcleo mínimo da dignidade da pessoa humana.

Todavia, o direito à moradia não é absoluto e não pode ser invocado para justificar o inadimplemento contratual reiterado e a ocupação de imóvel de terceiro sem o pagamento da contraprestação devida. O direito à moradia não implica o direito de ocupar gratuitamente imóvel alheio, sem o pagamento do aluguel ajustado, pois a proteção constitucional à moradia não pode ser interpretada de modo a suprimir o direito de propriedade e o direito contratual, também protegidos pela ordem jurídica.

No caso dos autos, a situação de vulnerabilidade social alegada pela apelante, embora grave, não afasta o inadimplemento contratual. Ademais, os fatos mais dramáticos alegados pela apelante (falecimento das filhas em dezembro de 2020 e julho de 2021, e acidente em julho de 2021) são posteriores ao início do inadimplemento, que se deu em janeiro de 2020. Assim, não podem ser invocados como causa do inadimplemento inicial.

É certo que a situação de vulnerabilidade pode ter se agravado com o decorrer do tempo e pode ter contribuído para a
impossibilidade de a apelante regularizar o débito locatício. Contudo,
tal circunstância
não tem o condão de afastar a obrigação contratual assumida pela apelante ou de impedir a decretação do despejo.

A proteção ao direito à moradia da apelante deve ser buscada por meio de políticas públicas habitacionais, de programas sociais de locação subsidiada, de auxílio moradia ou de outras medidas assistenciais, e não mediante a imposição à apelada do ônus de suportar indefinidamente a ocupação gratuita de seu imóvel.

Da reconvenção - benfeitorias e ressarcimento

A apelante, em reconvenção, pleiteou o ressarcimento de despesas de R$ 1.376,61, referentes ao pagamento de débito de água, à limpeza do matagal e à instalação de energia elétrica, além de indenização pela valorização do imóvel em valor não inferior a R$ 15.000,00.

A reconvenção não merece acolhimento.

Embora a apelada tenha a posse do imóvel, trata-se de bem público municipal, área verde, pertencente ao patrimônio público municipal.

A
demais, a
Súmula 619 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que
"a ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias".

Assim, a ocupação de bem público, ainda que mediante contrato de locação celebrado com particular que não é o proprietário do bem, não gera direito à indenização por benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel.

Some-se a isso o fato de que
o contrato de locação celebrado entre as partes contém cláusula expressa que afasta o direito da locatária à indenização por benfeitorias, o que está em consonância com a Súmula 335 do STJ:
"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção"
.

As despesas alegadas pela apelante referem-se ao pagamento de débito de água, à limpeza do matagal e à instalação de energia elétrica. Tais despesas, conforme o contrato de locação, são de responsabilidade da locatária, não gerando direito a ressarcimento ou indenização.

Quanto ao pedido de indenização pela valorização do imóvel, a apelante não demonstrou a efetiva valorização do imóvel em decorrência das benfeitorias alegadamente realizadas. O pedido é genérico, sem qualquer fundamentação técnica ou documental que o ampare.

Portanto,
não há como acolher
a reconvenção proposta pela apelante.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.
Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante ao patrono da apelada em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, observada a gratuidade da justiça concedida à apelante.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026