Tribunal: TJMT
Processo: 1046075-03.2025.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-02

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046075-03.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ITATIANE CATARINA GUERRA - CPF: 030.606.421-92 (APELANTE), RODRIGO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 023.842.019-13 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA DA CRUZ OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 485.487.906-87 (ADVOGADO), NATALIA MARQUES DOS SANTOS - CPF: 019.047.161-13 (APELADO), CASSIANO SOUZA FERRARI - CPF: 070.295.161-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO NÃO EFETIVADO. RESTRIÇÃO BANCÁRIA DA VENDEDORA. OMISSÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. CULPA CONCORRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO AO
STATUS QUO ANTE
. VALORES PAGOS A TÍTULO DE ENTRADA. COMPENSAÇÃO COM OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALUGUEL PROPORCIONAL.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela parte ré contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, multa compensatória e indenização por perdas e danos, proposta pela vendedora de imóvel residencial. A controvérsia decorre da não efetivação de financiamento bancário previsto no contrato de compra e venda, em razão de restrição interna da autora junto à CEF, não informada previamente, e ausência de diligência da ré na busca de alternativas de crédito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) definir se o inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva de uma das partes; (iii) estabelecer as consequências jurídicas da resolução contratual diante da existência de culpa concorrente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal é afastada, pois a peça recursal impugna de forma específica os fundamentos da sentença, em observância ao princípio do contraditório.

O contrato celebrado entre as partes previa pagamento mediante entrada e saldo financiado por instituição bancária, sem cláusula de exclusividade quanto ao agente financeiro ou estipulação de prazo para formalização do crédito.

Ficou demonstrado que a autora/vendedora possuía restrição interna na CEF, que inviabilizou a obtenção do financiamento pela compradora, omissão essa que afetou a boa-fé objetiva e o dever de transparência contratual.

A ré, por sua vez, apesar de notificada, não buscou alternativas de financiamento junto a outras instituições, limitando-se a alegar condições menos vantajosas, o que caracteriza conduta negligente diante da ausência de cláusula contratual que condicionasse o negócio a financiamento específico.

Reconhecida a culpa concorrente das partes, impõe-se a resolução do contrato, com recomposição ao estado anterior à celebração da avença (
status quo ante
), devolução dos valores pagos, compensação com o uso do imóvel e reintegração de posse.

A restituição de valores deve observar a compensação dos pagamentos mensais realizados pela ré, no valor de R$ 1.500,00, a título de indenização pelo uso do bem, até a efetiva desocupação.

A repartição proporcional dos honorários advocatícios decorre da sucumbência recíproca, com suspensão da exigibilidade por força da assistência judiciária concedida a ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ITATIANE CATARINA GUERRA,
visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança de Multa Compensatória e Indenização por Perdas e Danos n. 1046075-03.2025.8.11.0041, manejada por NATALIA MARQUES DOS SANTOS
,
julgou procedentes os pedidos iniciais, nesses termos:

“Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados por Natalia Marques dos Santos em face de Itatiane Catarina Guerra, com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

Declarar resolvido o contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua 50, Quadra 22, Casa 14, Bairro CPA 3, Setor 4, Cuiabá/MT, matrícula 129.525 do CRI local, por inadimplemento contratual imputável à compradora;

Determinar a reintegração da posse do imóvel em favor da autora, expedindo-se mandado após o trânsito em julgado, facultada a desocupação voluntária pela ré no prazo de 15 dias contados da intimação desta sentença, sob pena de desocupação forçada;

Condenar a requerida ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor total do imóvel, nos termos da Cláusula 6.5 do contrato, correspondente ao montante de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), valor este que deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA desde a data da assinatura do contrato (11/11/2024) e acrescido de juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA, a contar do trânsito em julgado da sentença;

Com a rescisão, cabe a autora o ressarcimento dos valores até então recebidos, no montante de R$ 46.000,00, atualizados pelo IPCA a partir de cada desembolso, dalém dos valores depositados em Juízo no valor de R$ 1.500,00, no entanto, deixo autorizada a compensação com a condenação inerente a multa, do parágrafo anterior.

Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação inerente a multa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.”

Em suas razões de Id. 337949923, a recorrente, em síntese, sustenta o desacerto da decisão proferida pelo juízo monocrático. A principal tese recursal da apelante reside na alegação de que o inadimplemento não lhe é imputável, pois o financiamento não foi efetivado em razão do bloqueio da conta bancária da própria autora/apelada, impedindo o repasse dos valores pela instituição financeira. Sustenta que a Caixa não transfere valores para contas bloqueadas e que a apelada não disponibilizou outra conta válida, o que teria paralisado o processo de financiamento.

Alega, ainda, que a autora ingressou com ação judicial em face da Caixa Econômica Federal visando ao desbloqueio de sua conta bancária, a qual, entretanto, foi extinta por abandono processual.

Afirma que continuou pagando as parcelas mensais de R$ 1.500,00 e que, mesmo após a propositura da ação originária, efetuou depósitos judiciais a esse título. Aponta, portanto, inexistência de inadimplemento contratual, e que a penalidade aplicada — reintegração de posse e multa compensatória — é desproporcional e injusta.

A apelante argumenta, ademais, que não havia cláusula contratual prevendo prazo específico para a conclusão do financiamento, e que os valores foram efetivamente repassados conforme os limites das obrigações assumidas até que fosse possível a efetivação do crédito bancário. Reforça que a ausência de conta válida por parte da autora inviabilizou o cumprimento integral da avença.

Além disso, aduz que buscou alternativas junto a outros bancos, como o Banco do Brasil, sem sucesso, em razão de condições financeiras desfavoráveis, alegando ter direito ao programa habitacional "Minha Casa Minha Vida", cuja tramitação ficou paralisada pela conduta omissiva da apelada.

Nos pedidos formulados ao final, a apelante requer, em síntese: a reforma total da sentença, com o reconhecimento de que não houve inadimplemento; alternativamente, que seja reconhecida a culpa da apelada pela frustração do contrato; que a autora/apelada seja compelida a apresentar conta bancária válida, com fixação de prazo para tanto; que lhe seja concedido novo prazo para promover nova avaliação e contratação do financiamento; que, caso mantida a rescisão, seja determinada a devolução de 50% dos valores pagos, sendo o restante considerado como locação.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 337949931, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Na origem, trata-se de ação de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel residencial situado na Rua 50, Quadra 22, Casa 14, Bairro CPA 3, Setor 4, Cuiabá/MT, matrícula no 129.525 do CRI local, pelo valor de R$ 275.000,00, com entrada e saldo mediante financiamento.

O juízo de origem julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, multa compensatória e indenização por perdas e danos ajuizada por Natália Marques dos Santos, em razão de inadimplemento contratual imputado à ré.

Desta decisão se insurge a parte ré/compradora.

Pois bem.

Passo a análise da preliminar arguida em contrarrazões.

Da alegada afronta ao princípio da dialeticidade

Em contrarrazões, a parte apelada alega afronta ao princípio da dialeticidade recursal.

A peça recursal ataca, de forma específica e clara, os fundamentos adotados na sentença recorrida, impugnando diretamente os pontos que levaram à procedência dos pedidos iniciais, especialmente quanto à validade da contratação e à existência do vínculo jurídico entre as partes.

Assim, não se verifica qualquer violação ao princípio da dialeticidade, que exige do recorrente a impugnação dos fundamentos da decisão, o que foi devidamente observado no caso em exame.

Assim,
rejeito
a preliminar.

Prosseguindo quanto ao mérito.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal versa sobre a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel residencial, firmado entre as partes em 11 de novembro de 2024, e seus efeitos jurídicos, diante do inadimplemento contratual consistente na ausência de contratação do financiamento bancário originalmente previsto para quitação parcial do preço.

A sentença de primeiro grau reconheceu o inadimplemento imputável exclusivamente à compradora, ora apelante, e julgou procedente a ação para rescindir o contrato, determinar a reintegração da posse em favor da vendedora e condenar a ré ao pagamento da multa compensatória de 20% sobre o valor do imóvel. Contra esse
decisum
insurge-se a parte ré/apelante, sustentando que o inadimplemento decorreu de circunstância atribuível à autora/apelada, a quem imputou a responsabilidade pelo insucesso da operação financeira diante da existência de restrição interna perante a Caixa Econômica Federal (CEF), omitida no momento da celebração do pacto.

De início, a existência de relação contratual entre as partes restou incontroversa nos autos.

O instrumento contratual firmado entre as partes estabeleceu, como forma de pagamento, a entrega de valor de entrada e a quitação do saldo remanescente mediante financiamento bancário, sem, contudo, prever a instituição financeira específica. Em aditivo contratual posterior (Id. 337949889), pactuou-se que, até a efetiva aprovação do financiamento, seriam pagos valores mensais de R$ 1.500,00, os quais seriam posteriormente abatidos do valor total do imóvel.

Não se extrai do contrato cláusula de exclusividade em favor da Caixa Econômica Federal ou qualquer outro agente financeiro, tampouco se estipulou prazo objetivo para a formalização do financiamento. Entretanto, o adimplemento do preço integral condicionava-se à obtenção do crédito bancário, o qual se revelou inviável, no caso concreto, por fato superveniente vinculado à própria autora/vendedora: uma restrição interna em seu nome junto à CEF.

Nos termos do artigo 113 do Código Civil,
“os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”
. Por sua vez, o artigo 422 do mesmo diploma impõe às partes, na formação e na execução do contrato, os deveres de lealdade, cooperação e transparência.

A boa-fé objetiva se consolida como verdadeiro dever jurídico de conduta e exige que as partes atuem com retidão, confiança mútua e transparência no cumprimento das obrigações. É dever da parte contratante, portanto, abster-se de criar ou manter obstáculos ao adimplemento da obrigação por conduta omissiva ou dolosa.

No caso concreto, restou confessado pela própria autora, em sede de impugnação à contestação, que possuía restrição interna junto à Caixa Econômica Federal, derivada de episódio pretérito relacionado à utilização indevida de sua conta bancária por terceiro. A autora relatou que, embora inocente na origem dos fatos, teve sua conta bloqueada por tempo indeterminado, e que, por política da instituição, a regularização somente seria viável por meio judicial.

Ora, ainda que o contrato não estabelecesse vínculo exclusivo com a CEF, é fato incontroverso que a ré buscou concretizar o financiamento junto a essa instituição – reconhecida no mercado por oferecer taxas mais vantajosas e programas subsidiados, como o “Minha Casa Minha Vida”. A existência da restrição bancária, jamais informada à compradora, afetou substancialmente a execução do contrato, tornando inviável a celebração do financiamento nas condições inicialmente vislumbradas, frustrando a legítima expectativa da parte adquirente.

Por outro lado, também é verdadeiro que a ré/apelante, diante da frustração da operação junto à CEF, deixou de buscar alternativas junto a outras instituições financeiras, apesar de ter sido notificada para tanto. Alegou, é verdade, que os juros de outras instituições seriam superiores, o que tornaria a operação menos vantajosa. No entanto, a ausência de cláusula contratual condicionando o negócio à obtenção de crédito exclusivamente em condições mais favoráveis, por si só, não exime a adquirente do dever de diligência contratual.

Com efeito, desde o início da avença, houve a concordância tácita das partes quanto a obtenção do financiamento junto a CEF, o que acabou frustrado em razão da pendência interna pela parte autora.

Nesse sentido, nenhuma das partes se guarneceu, vez que o processo em que a parte autora buscava a baixa da restrição interna junto a CEF fora extinto (1011178-51.2025.4.01.3600) e a parte ré não busco outra alternativa para o financiamento, ao contrário prosseguiram na execução do contrato de forma atrapalhada, dando azo à presente situação de confronto.

Diante desse cenário, impõe-se reconhecer a existência de culpa concorrente entre as partes: da autora, por não ter informado, de forma leal e tempestiva, a existência de impedimento que inviabilizaria o repasse bancário via CEF; e da ré, por se omitir diante da necessidade de buscar alternativas viáveis ao cumprimento do contrato em tempo razoável.

De tal sorte, diante da conduta de ambas as partes, impõe-se a decretação de resolução do contrato, cuja consequência é o retorno das partes ao
status quo ante
, no caso concreto, com a reintegração da posse do imóvel em favor da parte autora, ora apelada e a restituição da quantia paga pela ré, ora apelante, mediante a fixação de valor pela utilização do imóvel.

Sobre o tema leciona a doutrina de Arnaldo Rizzardo:

“Se ambas as partes encontram-se inadimplentes, faltando ao mesmo tempo com a obrigação, levando a verificar-se mora simultânea, o mais correto é decretar-se a resolução do contrato por culpa de ambas, e não concedendo as perdas e danos. Nestas circunstâncias, eliminam-se ambas as mora”
(RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 264).

E, também, da jurisprudência:

RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE RECONHECEU O INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL, E INDENIZAÇÃO PELOS GASTOS COM REFORMA. MANUTENÇÃO. APELAÇÃO DO VENDEDOR NÃO PROVIDA. 1. Sentença que declarou rescindido o compromisso de compra e venda, reconhecendo o inadimplemento de ambas as partes. 2. Devolução do valor pago a título de sinal, e indenização dos gastos tidos pelo comprador com a reforma do imóvel. Manutenção. 3. Hipótese em que o pagamento do preço estava condicionado à outorga da escritura pública. Inércia do vendedor em regularizar o registro de domínio em seu nome. 4. Rescisão do contrato que implica na recolocação das partes ao seu status quo ante. 5. Apelação do promitente vendedor não provida. (TJ-SP - AC 9000198-55.2009.8.26.0037, Relator: Des. Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 10/03/2015, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2015).

“COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL e RECONVENÇÃO – Sentença de parcial procedência de ambas as pretensões. APELO DOS RÉUS-RECONVINTES - Pretensão à inversão do julgado – Inadmissibilidade – Réus que se comprometeram a pagar parcelas em atraso, que sequer haviam sido estimadas no contrato – Negócio feito de maneira açodada, desorganizada, e sem anuência do agente financeiro – Culpa pela frustração da avença que se atribui tanto a cedentes quanto a cessionários. APELO DOS AUTORES-RECONVINDOS – Pretensão à reparação por danos morais – Inadmissibilidade – Culpa recíproca pela rescisão contratual. Sentença mantida, com fundamento no art. 252, do Regimento Interno do TJ/SP – RECURSOS DESPROVIDOS.”
(TJ-SP 00295106120108260405 SP 0029510-61.2010.8.26.0405, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 24/08/2017, 20a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2017)

Diante da frustração do negócio, causada por fatores atribuíveis a ambas as partes, impõe-se a resolução do contrato por inadimplemento bilateral com culpa concorrente, nos moldes do artigo 475 do Código Civil, aplicando-se a consequência lógica da recomposição ao estado anterior à celebração do contrato (
status quo ante
).

A solução que mais se amolda aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da equidade consiste na restituição à ré/apelante dos valores pagos a título de entrada, o reconhecimento de que os pagamentos mensais realizados (R$ 1.500,00) correspondem à indenização pelo uso do imóvel, natureza locatícia, a ser abatida do valor final a restituir, bem como a desocupação do imóvel pela apelante, com o consequente retorno da posse à autora/apelada.

Tal medida evita o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e equilibra os efeitos da relação contratual desfeita, em estrita observância à jurisprudência consolidada.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO REJEITADA . EMPREITADA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RECONHECIMENTO DA CULPA CONCORRENTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. Caso em exame: Recurso de apelação cível interposto por Rafael Radvanski Sobrinho contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais proposta por José Augusto Petry, condenando o apelante ao pagamento de multa contratual e danos morais. II. Questão em discussão: 2 . A questão em discussão consiste em saber: (i) se a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do apelante; (ii) se há justificativa para a imposição de multa contratual e danos morais; (iii) se deve ser reconhecida a culpa concorrente das partes. III. Razões de decidir:
3. A rescisão contratual deve ser analisada sob a ótica da culpa concorrente, uma vez que ambos os envolvidos contribuíram para a situação que levou ao rompimento do contrato .
4. A falta de provas claras sobre a culpa exclusiva do apelante, somada às alterações constantes no projeto, evidenciam que o apelado também teve participação nas complicações que resultaram na rescisão. 5. Em virtude da culpa concorrente, a multa contratual deve ser reduzida, e a indenização por danos morais deve ser afastada, considerando que a responsabilidade é compartilhada . IV. Dispositivo e tese: 6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1 . Reconhece-se a culpa concorrente na rescisão contratual, resultando na redução da multa pela metade. 2. A indenização por danos morais é afastada em razão da contribuição de ambas as partes para o evento danoso.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts . 205, 206, § 5o, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EREsp n. 1.227 .135/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 08 .05.2023.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00029236420148110086, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 05/11/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2024)

“RECURSO DE AGRAVO INTERNO - RESCISÃO CONTRATUAL -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA CONCORRENTE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE SINAL
E COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANO MORAL E CLAUSULA PENAL AFASTADOS -SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Uma vez constatada a culpa de ambos os contratantes, correta a declaração de rescisão do contrato. A culpa concorrente permite o retorno das partes aos status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelo compra da unidade autônoma. A culpa concorrente para a rescisão contratual afasta a condenação pelo dano moral e pela cláusula penal .
Decaindo as partes de seus pedidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles o ônus sucumbencial. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT - AGR: 00897994720188110000 MT, Relator.: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 08/05/2019, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 15/05/2019)

Assim, a sentença merece reforma, com o reconhecimento de culpa concorrente pela rescisão do contrato, com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
.

Dispositivo.

Com estas considerações, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

1 -
declarar
a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com fundamento em culpa concorrente;

2 -
determinar
que as partes sejam restituídas ao
status quo ante
, mediante: devolução pela autora/apelada à ré/apelante dos valores pagos a título de entrada; compensação com os valores de R$ 1.500,00 mensais, reconhecidos como remuneração pela ocupação do imóvel, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação; e

3 -
determinar
a desocupação do imóvel pela apelante, no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação, sob pena de desocupação forçada, com a expedição de mandado, se necessário.

Em razão do resultado do recurso, os honorários sucumbenciais deverão ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento), os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da assistência judiciária concedida em favor mútuo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046075-03.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ITATIANE CATARINA GUERRA - CPF: 030.606.421-92 (APELANTE), RODRIGO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 023.842.019-13 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA DA CRUZ OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 485.487.906-87 (ADVOGADO), NATALIA MARQUES DOS SANTOS - CPF: 019.047.161-13 (APELADO), CASSIANO SOUZA FERRARI - CPF: 070.295.161-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO NÃO EFETIVADO. RESTRIÇÃO BANCÁRIA DA VENDEDORA. OMISSÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. CULPA CONCORRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO AO
STATUS QUO ANTE
. VALORES PAGOS A TÍTULO DE ENTRADA. COMPENSAÇÃO COM OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALUGUEL PROPORCIONAL.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela parte ré contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, multa compensatória e indenização por perdas e danos, proposta pela vendedora de imóvel residencial. A controvérsia decorre da não efetivação de financiamento bancário previsto no contrato de compra e venda, em razão de restrição interna da autora junto à CEF, não informada previamente, e ausência de diligência da ré na busca de alternativas de crédito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) definir se o inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva de uma das partes; (iii) estabelecer as consequências jurídicas da resolução contratual diante da existência de culpa concorrente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal é afastada, pois a peça recursal impugna de forma específica os fundamentos da sentença, em observância ao princípio do contraditório.

O contrato celebrado entre as partes previa pagamento mediante entrada e saldo financiado por instituição bancária, sem cláusula de exclusividade quanto ao agente financeiro ou estipulação de prazo para formalização do crédito.

Ficou demonstrado que a autora/vendedora possuía restrição interna na CEF, que inviabilizou a obtenção do financiamento pela compradora, omissão essa que afetou a boa-fé objetiva e o dever de transparência contratual.

A ré, por sua vez, apesar de notificada, não buscou alternativas de financiamento junto a outras instituições, limitando-se a alegar condições menos vantajosas, o que caracteriza conduta negligente diante da ausência de cláusula contratual que condicionasse o negócio a financiamento específico.

Reconhecida a culpa concorrente das partes, impõe-se a resolução do contrato, com recomposição ao estado anterior à celebração da avença (
status quo ante
), devolução dos valores pagos, compensação com o uso do imóvel e reintegração de posse.

A restituição de valores deve observar a compensação dos pagamentos mensais realizados pela ré, no valor de R$ 1.500,00, a título de indenização pelo uso do bem, até a efetiva desocupação.

A repartição proporcional dos honorários advocatícios decorre da sucumbência recíproca, com suspensão da exigibilidade por força da assistência judiciária concedida a ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ITATIANE CATARINA GUERRA,
visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança de Multa Compensatória e Indenização por Perdas e Danos n. 1046075-03.2025.8.11.0041, manejada por NATALIA MARQUES DOS SANTOS
,
julgou procedentes os pedidos iniciais, nesses termos:

“Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados por Natalia Marques dos Santos em face de Itatiane Catarina Guerra, com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

Declarar resolvido o contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua 50, Quadra 22, Casa 14, Bairro CPA 3, Setor 4, Cuiabá/MT, matrícula 129.525 do CRI local, por inadimplemento contratual imputável à compradora;

Determinar a reintegração da posse do imóvel em favor da autora, expedindo-se mandado após o trânsito em julgado, facultada a desocupação voluntária pela ré no prazo de 15 dias contados da intimação desta sentença, sob pena de desocupação forçada;

Condenar a requerida ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor total do imóvel, nos termos da Cláusula 6.5 do contrato, correspondente ao montante de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), valor este que deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA desde a data da assinatura do contrato (11/11/2024) e acrescido de juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA, a contar do trânsito em julgado da sentença;

Com a rescisão, cabe a autora o ressarcimento dos valores até então recebidos, no montante de R$ 46.000,00, atualizados pelo IPCA a partir de cada desembolso, dalém dos valores depositados em Juízo no valor de R$ 1.500,00, no entanto, deixo autorizada a compensação com a condenação inerente a multa, do parágrafo anterior.

Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação inerente a multa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.”

Em suas razões de Id. 337949923, a recorrente, em síntese, sustenta o desacerto da decisão proferida pelo juízo monocrático. A principal tese recursal da apelante reside na alegação de que o inadimplemento não lhe é imputável, pois o financiamento não foi efetivado em razão do bloqueio da conta bancária da própria autora/apelada, impedindo o repasse dos valores pela instituição financeira. Sustenta que a Caixa não transfere valores para contas bloqueadas e que a apelada não disponibilizou outra conta válida, o que teria paralisado o processo de financiamento.

Alega, ainda, que a autora ingressou com ação judicial em face da Caixa Econômica Federal visando ao desbloqueio de sua conta bancária, a qual, entretanto, foi extinta por abandono processual.

Afirma que continuou pagando as parcelas mensais de R$ 1.500,00 e que, mesmo após a propositura da ação originária, efetuou depósitos judiciais a esse título. Aponta, portanto, inexistência de inadimplemento contratual, e que a penalidade aplicada — reintegração de posse e multa compensatória — é desproporcional e injusta.

A apelante argumenta, ademais, que não havia cláusula contratual prevendo prazo específico para a conclusão do financiamento, e que os valores foram efetivamente repassados conforme os limites das obrigações assumidas até que fosse possível a efetivação do crédito bancário. Reforça que a ausência de conta válida por parte da autora inviabilizou o cumprimento integral da avença.

Além disso, aduz que buscou alternativas junto a outros bancos, como o Banco do Brasil, sem sucesso, em razão de condições financeiras desfavoráveis, alegando ter direito ao programa habitacional "Minha Casa Minha Vida", cuja tramitação ficou paralisada pela conduta omissiva da apelada.

Nos pedidos formulados ao final, a apelante requer, em síntese: a reforma total da sentença, com o reconhecimento de que não houve inadimplemento; alternativamente, que seja reconhecida a culpa da apelada pela frustração do contrato; que a autora/apelada seja compelida a apresentar conta bancária válida, com fixação de prazo para tanto; que lhe seja concedido novo prazo para promover nova avaliação e contratação do financiamento; que, caso mantida a rescisão, seja determinada a devolução de 50% dos valores pagos, sendo o restante considerado como locação.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 337949931, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Na origem, trata-se de ação de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel residencial situado na Rua 50, Quadra 22, Casa 14, Bairro CPA 3, Setor 4, Cuiabá/MT, matrícula no 129.525 do CRI local, pelo valor de R$ 275.000,00, com entrada e saldo mediante financiamento.

O juízo de origem julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, multa compensatória e indenização por perdas e danos ajuizada por Natália Marques dos Santos, em razão de inadimplemento contratual imputado à ré.

Desta decisão se insurge a parte ré/compradora.

Pois bem.

Passo a análise da preliminar arguida em contrarrazões.

Da alegada afronta ao princípio da dialeticidade

Em contrarrazões, a parte apelada alega afronta ao princípio da dialeticidade recursal.

A peça recursal ataca, de forma específica e clara, os fundamentos adotados na sentença recorrida, impugnando diretamente os pontos que levaram à procedência dos pedidos iniciais, especialmente quanto à validade da contratação e à existência do vínculo jurídico entre as partes.

Assim, não se verifica qualquer violação ao princípio da dialeticidade, que exige do recorrente a impugnação dos fundamentos da decisão, o que foi devidamente observado no caso em exame.

Assim,
rejeito
a preliminar.

Prosseguindo quanto ao mérito.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal versa sobre a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel residencial, firmado entre as partes em 11 de novembro de 2024, e seus efeitos jurídicos, diante do inadimplemento contratual consistente na ausência de contratação do financiamento bancário originalmente previsto para quitação parcial do preço.

A sentença de primeiro grau reconheceu o inadimplemento imputável exclusivamente à compradora, ora apelante, e julgou procedente a ação para rescindir o contrato, determinar a reintegração da posse em favor da vendedora e condenar a ré ao pagamento da multa compensatória de 20% sobre o valor do imóvel. Contra esse
decisum
insurge-se a parte ré/apelante, sustentando que o inadimplemento decorreu de circunstância atribuível à autora/apelada, a quem imputou a responsabilidade pelo insucesso da operação financeira diante da existência de restrição interna perante a Caixa Econômica Federal (CEF), omitida no momento da celebração do pacto.

De início, a existência de relação contratual entre as partes restou incontroversa nos autos.

O instrumento contratual firmado entre as partes estabeleceu, como forma de pagamento, a entrega de valor de entrada e a quitação do saldo remanescente mediante financiamento bancário, sem, contudo, prever a instituição financeira específica. Em aditivo contratual posterior (Id. 337949889), pactuou-se que, até a efetiva aprovação do financiamento, seriam pagos valores mensais de R$ 1.500,00, os quais seriam posteriormente abatidos do valor total do imóvel.

Não se extrai do contrato cláusula de exclusividade em favor da Caixa Econômica Federal ou qualquer outro agente financeiro, tampouco se estipulou prazo objetivo para a formalização do financiamento. Entretanto, o adimplemento do preço integral condicionava-se à obtenção do crédito bancário, o qual se revelou inviável, no caso concreto, por fato superveniente vinculado à própria autora/vendedora: uma restrição interna em seu nome junto à CEF.

Nos termos do artigo 113 do Código Civil,
“os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”
. Por sua vez, o artigo 422 do mesmo diploma impõe às partes, na formação e na execução do contrato, os deveres de lealdade, cooperação e transparência.

A boa-fé objetiva se consolida como verdadeiro dever jurídico de conduta e exige que as partes atuem com retidão, confiança mútua e transparência no cumprimento das obrigações. É dever da parte contratante, portanto, abster-se de criar ou manter obstáculos ao adimplemento da obrigação por conduta omissiva ou dolosa.

No caso concreto, restou confessado pela própria autora, em sede de impugnação à contestação, que possuía restrição interna junto à Caixa Econômica Federal, derivada de episódio pretérito relacionado à utilização indevida de sua conta bancária por terceiro. A autora relatou que, embora inocente na origem dos fatos, teve sua conta bloqueada por tempo indeterminado, e que, por política da instituição, a regularização somente seria viável por meio judicial.

Ora, ainda que o contrato não estabelecesse vínculo exclusivo com a CEF, é fato incontroverso que a ré buscou concretizar o financiamento junto a essa instituição – reconhecida no mercado por oferecer taxas mais vantajosas e programas subsidiados, como o “Minha Casa Minha Vida”. A existência da restrição bancária, jamais informada à compradora, afetou substancialmente a execução do contrato, tornando inviável a celebração do financiamento nas condições inicialmente vislumbradas, frustrando a legítima expectativa da parte adquirente.

Por outro lado, também é verdadeiro que a ré/apelante, diante da frustração da operação junto à CEF, deixou de buscar alternativas junto a outras instituições financeiras, apesar de ter sido notificada para tanto. Alegou, é verdade, que os juros de outras instituições seriam superiores, o que tornaria a operação menos vantajosa. No entanto, a ausência de cláusula contratual condicionando o negócio à obtenção de crédito exclusivamente em condições mais favoráveis, por si só, não exime a adquirente do dever de diligência contratual.

Com efeito, desde o início da avença, houve a concordância tácita das partes quanto a obtenção do financiamento junto a CEF, o que acabou frustrado em razão da pendência interna pela parte autora.

Nesse sentido, nenhuma das partes se guarneceu, vez que o processo em que a parte autora buscava a baixa da restrição interna junto a CEF fora extinto (1011178-51.2025.4.01.3600) e a parte ré não busco outra alternativa para o financiamento, ao contrário prosseguiram na execução do contrato de forma atrapalhada, dando azo à presente situação de confronto.

Diante desse cenário, impõe-se reconhecer a existência de culpa concorrente entre as partes: da autora, por não ter informado, de forma leal e tempestiva, a existência de impedimento que inviabilizaria o repasse bancário via CEF; e da ré, por se omitir diante da necessidade de buscar alternativas viáveis ao cumprimento do contrato em tempo razoável.

De tal sorte, diante da conduta de ambas as partes, impõe-se a decretação de resolução do contrato, cuja consequência é o retorno das partes ao
status quo ante
, no caso concreto, com a reintegração da posse do imóvel em favor da parte autora, ora apelada e a restituição da quantia paga pela ré, ora apelante, mediante a fixação de valor pela utilização do imóvel.

Sobre o tema leciona a doutrina de Arnaldo Rizzardo:

“Se ambas as partes encontram-se inadimplentes, faltando ao mesmo tempo com a obrigação, levando a verificar-se mora simultânea, o mais correto é decretar-se a resolução do contrato por culpa de ambas, e não concedendo as perdas e danos. Nestas circunstâncias, eliminam-se ambas as mora”
(RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 264).

E, também, da jurisprudência:

RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE RECONHECEU O INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL, E INDENIZAÇÃO PELOS GASTOS COM REFORMA. MANUTENÇÃO. APELAÇÃO DO VENDEDOR NÃO PROVIDA. 1. Sentença que declarou rescindido o compromisso de compra e venda, reconhecendo o inadimplemento de ambas as partes. 2. Devolução do valor pago a título de sinal, e indenização dos gastos tidos pelo comprador com a reforma do imóvel. Manutenção. 3. Hipótese em que o pagamento do preço estava condicionado à outorga da escritura pública. Inércia do vendedor em regularizar o registro de domínio em seu nome. 4. Rescisão do contrato que implica na recolocação das partes ao seu status quo ante. 5. Apelação do promitente vendedor não provida. (TJ-SP - AC 9000198-55.2009.8.26.0037, Relator: Des. Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 10/03/2015, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2015).

“COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL e RECONVENÇÃO – Sentença de parcial procedência de ambas as pretensões. APELO DOS RÉUS-RECONVINTES - Pretensão à inversão do julgado – Inadmissibilidade – Réus que se comprometeram a pagar parcelas em atraso, que sequer haviam sido estimadas no contrato – Negócio feito de maneira açodada, desorganizada, e sem anuência do agente financeiro – Culpa pela frustração da avença que se atribui tanto a cedentes quanto a cessionários. APELO DOS AUTORES-RECONVINDOS – Pretensão à reparação por danos morais – Inadmissibilidade – Culpa recíproca pela rescisão contratual. Sentença mantida, com fundamento no art. 252, do Regimento Interno do TJ/SP – RECURSOS DESPROVIDOS.”
(TJ-SP 00295106120108260405 SP 0029510-61.2010.8.26.0405, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 24/08/2017, 20a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2017)

Diante da frustração do negócio, causada por fatores atribuíveis a ambas as partes, impõe-se a resolução do contrato por inadimplemento bilateral com culpa concorrente, nos moldes do artigo 475 do Código Civil, aplicando-se a consequência lógica da recomposição ao estado anterior à celebração do contrato (
status quo ante
).

A solução que mais se amolda aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da equidade consiste na restituição à ré/apelante dos valores pagos a título de entrada, o reconhecimento de que os pagamentos mensais realizados (R$ 1.500,00) correspondem à indenização pelo uso do imóvel, natureza locatícia, a ser abatida do valor final a restituir, bem como a desocupação do imóvel pela apelante, com o consequente retorno da posse à autora/apelada.

Tal medida evita o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e equilibra os efeitos da relação contratual desfeita, em estrita observância à jurisprudência consolidada.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO REJEITADA . EMPREITADA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RECONHECIMENTO DA CULPA CONCORRENTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. Caso em exame: Recurso de apelação cível interposto por Rafael Radvanski Sobrinho contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais proposta por José Augusto Petry, condenando o apelante ao pagamento de multa contratual e danos morais. II. Questão em discussão: 2 . A questão em discussão consiste em saber: (i) se a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do apelante; (ii) se há justificativa para a imposição de multa contratual e danos morais; (iii) se deve ser reconhecida a culpa concorrente das partes. III. Razões de decidir:
3. A rescisão contratual deve ser analisada sob a ótica da culpa concorrente, uma vez que ambos os envolvidos contribuíram para a situação que levou ao rompimento do contrato .
4. A falta de provas claras sobre a culpa exclusiva do apelante, somada às alterações constantes no projeto, evidenciam que o apelado também teve participação nas complicações que resultaram na rescisão. 5. Em virtude da culpa concorrente, a multa contratual deve ser reduzida, e a indenização por danos morais deve ser afastada, considerando que a responsabilidade é compartilhada . IV. Dispositivo e tese: 6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1 . Reconhece-se a culpa concorrente na rescisão contratual, resultando na redução da multa pela metade. 2. A indenização por danos morais é afastada em razão da contribuição de ambas as partes para o evento danoso.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts . 205, 206, § 5o, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EREsp n. 1.227 .135/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 08 .05.2023.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00029236420148110086, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 05/11/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2024)

“RECURSO DE AGRAVO INTERNO - RESCISÃO CONTRATUAL -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA CONCORRENTE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE SINAL
E COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANO MORAL E CLAUSULA PENAL AFASTADOS -SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Uma vez constatada a culpa de ambos os contratantes, correta a declaração de rescisão do contrato. A culpa concorrente permite o retorno das partes aos status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelo compra da unidade autônoma. A culpa concorrente para a rescisão contratual afasta a condenação pelo dano moral e pela cláusula penal .
Decaindo as partes de seus pedidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles o ônus sucumbencial. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT - AGR: 00897994720188110000 MT, Relator.: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 08/05/2019, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 15/05/2019)

Assim, a sentença merece reforma, com o reconhecimento de culpa concorrente pela rescisão do contrato, com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
.

Dispositivo.

Com estas considerações, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

1 -
declarar
a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com fundamento em culpa concorrente;

2 -
determinar
que as partes sejam restituídas ao
status quo ante
, mediante: devolução pela autora/apelada à ré/apelante dos valores pagos a título de entrada; compensação com os valores de R$ 1.500,00 mensais, reconhecidos como remuneração pela ocupação do imóvel, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação; e

3 -
determinar
a desocupação do imóvel pela apelante, no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação, sob pena de desocupação forçada, com a expedição de mandado, se necessário.

Em razão do resultado do recurso, os honorários sucumbenciais deverão ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento), os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da assistência judiciária concedida em favor mútuo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026