Tribunal: TJMT
Processo: 1026584-44.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. COMPLEXA CONTROVÉRSIA FÁTICA SOBRE LEGITIMIDADE ATIVA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SENTENÇA ANULADA.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por denúncia vazia e improcedente a reconvenção. A sentença decretou o despejo da apelante de imóvel comercial locado desde 2011, situado na BR-174, Comodoro/MT, fundamentando-se em suposto termo aditivo que teria operado cessão da posição contratual da locadora originária para a apelada.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; e (ii) saber se a controvérsia fática instaurada sobre a legitimidade ativa da apelada, a validade do termo aditivo de cessão e a titularidade dos direitos sobre o imóvel demandava necessariamente instrução probatória.
III. Razões de decidir
3. O processo evidencia complexa controvérsia fática com três versões mutuamente excludentes sobre a titularidade do direito de locar o imóvel: a apelada sustenta sucessão válida mediante termo aditivo; a apelante nega a validade da cessão e afirma contrato direto com os proprietários; o Espólio, como terceiro interessado, contesta frontalmente a legitimidade tanto da apelada quanto da empresa Simarelli para administrar ou locar o bem.
4. A manifestação de terceiro interessado, expressamente refutou a validade do contrato apresentado pela apelada e confirmou que jamais outorgou poderes à apelada para administrar, ceder ou explorar o imóvel, denunciando administração ilegal pela empresa Simarelli de mais de trinta e cinco imóveis pertencentes aos herdeiros.
5. A prova testemunhal requerida pela apelante não era meramente acessória, mas essencial ao esclarecimento de fatos controvertidos determinantes para a solução da lide, especialmente para demonstrar a inexistência de poderes de representação para assinatura do termo aditivo e a manifestação de vontade dos proprietários contrária ao despejo.
6. O julgamento antecipado da lide constitui faculdade do magistrado que deve ser utilizado apenas quando inequivocamente presentes os requisitos do artigo 355 do CPC. Havendo dúvida razoável sobre a suficiência da prova documental, impõe-se a abertura da fase instrutória, aplicando-se o princípio in dubio pro probatione.
7. A sentença recorrida padece de vício de cerceamento de defesa, pois julgou antecipadamente a lide sem oportunizar à apelante a produção da prova testemunhal requerida, violando as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, previstas no artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e provido. Sentença anulada com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução probatória.
Tese de julgamento: "1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando existente complexa controvérsia fática sobre legitimidade ativa em ação de despejo, especialmente quando o terceiro interessado contesta a validade da cessão de direitos locatícios. 2. A existência de versões mutuamente excludentes sobre a titularidade de direitos locatícios demanda necessariamente instrução probatória, não sendo suficiente a prova exclusivamente documental. 3. O direito à prova constitui desdobramento essencial das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, devendo ser aplicado o princípio in dubio pro probatione quando houver dúvida sobre a suficiência da prova documental."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; CPC, arts. 355, 357, 369, 370, parágrafo único, e 373, II.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 10018114320248110005, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28.08.2025; STJ, AgInt no AREsp 2480349/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026584-44.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCOS ORNELAS PARENTE - CPF: 008.666.051-93 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MAGNA PARTICIPACOES S.A - CNPJ: 39.274.122/0001-01 (APELADO), JAEME LUCIO GEMZA BRUGNOROTTO - CPF: 018.426.489-85 (ADVOGADO), MARCOS ORNELAS PARENTE - CPF: 008.666.051-93 (APELADO), LOVANI BURGHAUSEN - CPF: 865.301.351-20 (APELANTE), ANDRE LUIZ MIRANDA LUCION - CPF: 032.430.111-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. COMPLEXA CONTROVÉRSIA FÁTICA SOBRE LEGITIMIDADE ATIVA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SENTENÇA ANULADA.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por denúncia vazia e improcedente a reconvenção. A sentença decretou o despejo da apelante de imóvel comercial locado desde 2011, situado na BR-174, Comodoro/MT, fundamentando-se em suposto termo aditivo que teria operado cessão da posição contratual da locadora originária para a apelada.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; e (ii) saber se a controvérsia fática instaurada sobre a legitimidade ativa da apelada, a validade do termo aditivo de cessão e a titularidade dos direitos sobre o imóvel demandava necessariamente instrução probatória.

III. Razões de decidir

3. O processo evidencia complexa controvérsia fática com três versões mutuamente excludentes sobre a titularidade do direito de locar o imóvel: a apelada sustenta sucessão válida mediante termo aditivo; a apelante nega a validade da cessão e afirma contrato direto com os proprietários; o Espólio, como terceiro interessado, contesta frontalmente a legitimidade tanto da apelada quanto da empresa Simarelli para administrar ou locar o bem.

4. A manifestação de terceiro interessado, expressamente refutou a validade do contrato apresentado pela apelada e confirmou que jamais outorgou poderes à apelada para administrar, ceder ou explorar o imóvel, denunciando administração ilegal pela empresa Simarelli de mais de trinta e cinco imóveis pertencentes aos herdeiros.

5. A prova testemunhal requerida pela apelante não era meramente acessória, mas essencial ao esclarecimento de fatos controvertidos determinantes para a solução da lide, especialmente para demonstrar a inexistência de poderes de representação para assinatura do termo aditivo e a manifestação de vontade dos proprietários contrária ao despejo.

6. O julgamento antecipado da lide constitui faculdade do magistrado que deve ser utilizado apenas quando inequivocamente presentes os requisitos do artigo 355 do CPC. Havendo dúvida razoável sobre a suficiência da prova documental, impõe-se a abertura da fase instrutória, aplicando-se o princípio in dubio pro probatione.

7. A sentença recorrida padece de vício de cerceamento de defesa, pois julgou antecipadamente a lide sem oportunizar à apelante a produção da prova testemunhal requerida, violando as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, previstas no artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e provido. Sentença anulada com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução probatória.

Tese de julgamento:

"1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando existente complexa controvérsia fática sobre legitimidade ativa em ação de despejo, especialmente quando o terceiro interessado contesta a validade da cessão de direitos locatícios. 2. A existência de versões mutuamente excludentes sobre a titularidade de direitos locatícios demanda necessariamente instrução probatória, não sendo suficiente a prova exclusivamente documental. 3. O direito à prova constitui desdobramento essencial das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, devendo ser aplicado o princípio in dubio pro probatione quando houver dúvida sobre a suficiência da prova documental."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, LV; CPC, arts. 355, 357, 369, 370, parágrafo único, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível no 10018114320248110005, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28.08.2025; STJ, AgInt no AREsp 2480349/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30.09.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta por
LOVANI BURGHAUSEN
em face da

sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Cuiabá no bojo da
ação de despejo por denúncia vazia
ajuizada por
MAGNA PARTICIPAÇÕES S.A.
, que julgou procedente o pedido autoral e decretou o despejo da apelante, extinguindo o contrato de locação comercial celebrado desde 2011, referente a imóvel situado na BR-174, Comodoro/MT, condenando-a ao pagamento das custas e despesas processuais da ação principal, bem como ao pagamento de honorários advocatícios à patrona da autora, fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Além disso, julgou improcedente a reconvenção, condenando a reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios em favor da reconvinda, que arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Alega a recorrente que a sentença é nula por cerceamento de defesa, uma vez que o feito foi julgado antecipadamente sem a regular fase de saneamento prevista no artigo 357 do Código de Processo Civil e sem a produção da prova testemunhal oportunamente requerida, em afronta direta às garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa. Afirma que a prova oral era essencial para demonstrar a inexistência de poderes de representação do Sr. Vinícius para assinar o alegado termo aditivo em nome da locadora originária, bem como para comprovar a manifestação de vontade dos proprietários do imóvel, que se opuseram expressamente ao despejo.

Para reforçar sua alegação, argumenta que o julgamento antecipado impediu a demonstração de fatos controvertidos e decisivos que não poderiam ser elucidados exclusivamente por prova documental. Sustenta ainda que não existe um único documento que demonstre pagamento de aluguel em favor da apelada, sendo todos os valores locatícios pagos à empresa CM Comércio de Combustíveis Ltda., terceiro estranho à lide.

Por fim, requer que seja anulada a sentença para reabertura da fase instrutória ou, subsidiariamente, que seja reformada para reconhecer a ilegitimidade ativa da apelada, declarar a invalidade do termo aditivo e julgar totalmente improcedente a ação de despejo.

A apelante pleiteou, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, fundamentado no risco concreto de dano grave e irreparável consistente na desocupação compulsória do imóvel onde a apelante exerce atividade empresarial há mais de 15 anos, com o encerramento definitivo do estabelecimento e dispensa de 19 empregados.

Em contrarrazões (id. 341202950), a parte recorrida alegou que inexiste nulidade por ausência de saneamento formal, pois o julgamento antecipado previsto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil prevalece sobre a necessidade de um despacho saneador autônomo quando a causa já pode ser decidida. Refutou, assim, a alegação de cerceamento de defesa, sustentando que a matéria fática relevante estava integralmente documentada, sendo a pretensão da apelante de produzir prova oral meramente protelatória.

Em reforço, argumenta que a legitimidade para figurar no polo ativo e a validade de uma cessão de direitos locatícios são aferidas pela análise do contrato de locação, do termo de cessão e das notificações, ou seja, por prova documental, não havendo fato controverso relevante que dependa de depoimentos. Sustenta ainda que a apelante reconheceu a apelada como locadora ao realizar os pagamentos dos aluguéis na conta indicada após a notificação da cessão, configurando aceitação tácita que impede comportamento contraditório. Quanto à reconvenção, refutou a existência de dano moral, qualificando o ajuizamento da demanda como exercício regular de direito.

Por fim, requer que seja negado provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, com a majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11o, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

De início, em relação à
atribuição de efeito suspensivo
ao presente recurso, registro que, consoante
Petição n. 1044252-20.2025.8.11.0000
, a ora apelante formulou pedido avulso nesse sentido, sendo que este Relator, por meio da decisão de Id. 335566881, proferida em 05/12/2025, indeferiu a pretensão por não vislumbrar, naquele momento, os requisitos estabelecidos pelo artigo 1.012 do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade de provimento do recurso e/ou relevante fundamentação, risco de dano grave ou de difícil reparação.

Assim sendo, resta
prejudicado
o pedido formulado no presente recurso.

Quanto ao ponto, cuida-se de
apelação cível
interposta por
LOVANI BURGHAUSEN
contra sentença que julgou procedente ação de despejo por denúncia vazia ajuizada por
MAGNA PARTICIPAÇÕES S.A.
, julgando, ainda, improcedente a reconvenção proposta pela ora apelante.

A controvérsia central envolve a legitimidade da apelada para promover o despejo, fundada em suposto termo aditivo que teria operado a cessão da posição contratual de locadora originalmente detida por
SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTDA.
A apelante sustenta, em síntese, que houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, ausência de saneamento do feito, ilegitimidade ativa da apelada e invalidade do termo aditivo invocado como fundamento da denúncia vazia.

Nesse norte, cumpre enfrentar inicialmente as preliminares suscitadas pela apelante, que versam sobre questões processuais de relevância substancial para o deslinde da causa e se comprometem a própria validade do julgamento proferido em primeira instância.

A apelante alega que o processo foi sentenciado sem que tivesse sido regularmente saneado, em afronta ao artigo 357 do Código de Processo Civil, e que o julgamento antecipado da lide obstou indevidamente a produção de prova testemunhal e pericial expressamente requerida e essencial ao esclarecimento de fatos controvertidos determinantes para a solução da lide.

A análise acurada do processo revela que o juízo de origem proferiu despacho determinando que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir, indicassem sua pertinência e se manifestassem sobre questões controvertidas (id. 341202923), providência preparatória típica da fase de saneamento do feito, que pressupõe a posterior apreciação judicial fundamentada acerca da admissibilidade e necessidade das provas requeridas.

Em cumprimento a tal determinação,
as três partes envolvidas na relação jurídica controvertida, sendo a autora, a requerida e também o Espólio De José Cimarelli Sobrinho E Lydia Zanichelli Cimarelli, por meio de sua inventariante, Sra. Imar Aparecida Cimarelli Landgraf,
na qualidade de terceira interessada,

apresentaram manifestações específicas que revelam, de forma inequívoca, a existência de complexa controvérsia fática que demandava regular instrução probatória, senão vejamos:

A
apelada Magna Participações S.A
., consoante Id. 341202930, sustentou a suficiência da prova documental já constante dos autos e manifestou expressa oposição à produção de prova testemunhal. Argumentou que não existiriam pontos controvertidos a serem esclarecidos, uma vez que a prova documental produzida por ocasião da petição inicial e da contestação à reconvenção demonstraria cabalmente sua legitimidade para promover a ação de despejo. Afirmou que tal legitimidade teria decorrido da cessão da posição contratual, na qual figura como cessionária, e que a apelante já era inquilina desde o ano de 2011, por prazo indeterminado. Sustentou, ainda, que após a cessão contratual, a conduta das partes demonstraria que a relação locatícia perdurou sem qualquer empecilho, sendo os aluguéis pagos regularmente na conta bancária por ela indicada, circunstância que a apelante jamais teria contestado até as negociações para aumento do valor locatício. Concluiu que eventuais discussões sobre propriedade do imóvel seriam alheias à relação locatícia, pois no caso se discute o exercício da posse derivada diretamente de prévia relação locatícia. Por tais razões, requereu o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, manifestando desinteresse na designação de audiência de tentativa de conciliação.

A apelante
Lovani Burghausen
, por sua vez, apresentou manifestação de Id. 341202931, em sentido diametralmente oposto, requerendo expressamente a produção de prova testemunhal e documental complementar. No tocante à prova documental, requereu a juntada aos autos de Contrato de Locação que teria celebrado diretamente com os representantes legais do Espólio de José Cimarelli Sobrinho e Lydia Zanichelli Cimarelli, instrumento este que, segundo alegou, comprovaria a existência de vínculo direto entre ela e os legítimos proprietários do imóvel, evidenciaria a ausência de poderes da apelada para locar ou sublocar o imóvel em litígio e demonstraria que a apelada jamais teve a posse direta do imóvel, tampouco autorização legítima dos proprietários para explorá-lo.

Quanto à prova testemunhal, a apelante indicou os fatos que pretendia demonstrar mediante a oitiva de testemunhas, destacando que seria essencial a oitiva da representante do Espólio proprietário do imóvel locado, a qual poderia esclarecer que jamais autorizou a cessão da posição contratual à apelada, a qual não possui qualquer vínculo contratual com o bem, sendo terceira estranha à relação jurídica de direito material, e que, após o falecimento de Carlos Cimarelli, a empresa Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo vem administrando ilegalmente os imóveis do Espólio, especialmente o imóvel objeto da presente lide.

Sustentou que o termo aditivo contratual apresentado pela apelada seria absolutamente nulo, por ausência de anuência dos legítimos proprietários do imóvel, que tanto o referido aditivo quanto o contrato de sublocação firmado pela apelada não teriam qualquer respaldo jurídico, por não terem sido autorizados ou endossados pelos verdadeiros titulares do domínio do bem, e que ela, apelante, mantém relação locatícia direta com os reais proprietários do imóvel, por meio de contrato de locação regularmente celebrado, fato que esvaziaria por completo qualquer direito de postulação por parte da apelada.

Por fim,
o Espólio De José Cimarelli Sobrinho E Lydia Zanichelli Cimarelli (Id. 341202924),
que ingressou nos autos na qualidade de terceiro interessado, também apresentou manifestação de especial relevância para o deslinde da causa.

Em sua petição, o espólio expressamente refutou a validade do contrato apresentado pela apelada e confirmou que jamais outorgou poderes à apelada para administrar, ceder ou explorar o imóvel, o que tornaria nulo qualquer termo aditivo ou instrumento contratual por ela firmado, denunciando que a empresa Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo não é proprietária do imóvel, sendo que os reais donos do imóvel são os herdeiros de José Cimarelli Sobrinho e Lydia Zanichelli Cimarelli, juntamente com os herdeiros de Carlos Simarelli.

Alegou que a referida empresa vem utilizando-se de um instrumento que não é mais vigente ou válido desde o falecimento do Sr. Carlos Simarelli, que cedeu 50% (cinquenta por cento) da cota de Carlos Simarelli à empresa mencionada, e que os filhos deste, de forma arbitrária, ilegal e com nítido propósito de enriquecimento sem causa, vêm utilizando-se do bem como se eles próprios apenas fossem proprietários, mesmo diante de várias investidas dos demais coproprietários para prestação de contas e recebimento dos aluguéis.

Afirmou que tais pessoas, através da empresa interposta e de um contrato inválido, fraudulento e sem validade jurídica diante da morte do cedente, usurpam as receitas oriundas de mais de trinta e cinco imóveis em que os herdeiros de José Cimarelli Sobrinho E Lydia Zanichelli Cimarelli são donos, apropriando-se dos aluguéis ilegal e indevidamente.

Informou, ainda, que o Espólio notificou a apelada sobre o ocorrido e que a empresa Simarelli não é legítima, seja de qualquer forma ou decorrente de qualquer instrumento que a autorize a locar ou sublocar o bem que não é de sua propriedade, e que não concorda com o despejo da apelante, sendo que deveriam as empresas, demandante e demandada, firmar compromisso contratual diretamente com os herdeiros e representante do Espólio, sob pena de ambas serem despejadas. Postulou, expressamente, pela improcedência da ação, argumentando que não havendo, após a morte de Carlos Simarelli, qualquer cessão ou anuência válida do Espólio, o contrato firmado entre Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo S.A. e Magna seria nulo, inválido e portador de vício insanável.

Diante desse quadro fático-processual, verifica-se que, após o despacho determinando a especificação de provas, formou-se nos autos um cenário de absoluta e relevante controvérsia fática, com três versões distintas e mutuamente excludentes acerca da titularidade do direito de locar o imóvel e da legitimidade para promover a denúncia vazia, o que é sustentado pela apelante desde a sua contestação, de modo que somente com a instrução processual é que se poderá buscar a verdade real.

Isso porque a apelada sustenta que sucedeu validamente a locadora originária mediante Termo Aditivo e que a apelante reconheceu tal sucessão ao continuar pagando os aluguéis. A apelante, por sua vez, nega veementemente a validade da cessão, afirma ter celebrado contrato diretamente com os proprietários e requer a produção de prova para demonstrar tais fatos. O Espólio, como terceiro interessado e alegado proprietário do imóvel, contesta frontalmente a legitimidade tanto da apelada quanto da empresa Simarelli para administrar, locar ou ceder direitos sobre o bem, afirmando que jamais autorizou qualquer dessas operações.

Tal situação processual evidencia, de forma cristalina, a existência de complexa controvérsia fática que não poderia ser resolvida mediante julgamento antecipado da lide, com base exclusivamente em prova documental. As questões postas em debate não se resumem à mera interpretação jurídica de cláusulas contratuais ou à aplicação abstrata de normas legais, mas envolvem substancial discussão fática acerca da própria existência e validade da relação jurídica que fundamenta a pretensão autoral, bem como sobre a titularidade do direito de administrar e locar o imóvel.

Ademias, ao que se verifica, que a prova testemunhal requerida pela apelante não era meramente acessória ou corroborativa, mas sim essencial ao esclarecimento de fatos controvertidos determinantes para a solução da lide. É necessário examinar, com maior profundidade, a natureza dos fatos que a apelante pretende comprovar mediante a prova testemunhal e verificar se tais elementos probatórios seriam realmente prescindíveis para a adequada solução da controvérsia, especialmente diante das manifestações contrapostas apresentadas pelas três partes envolvidas na relação jurídica material.

Acrescente-se, ainda, que a apelante também pretende demonstrar, mediante prova testemunhal, que as benfeitorias atualmente existentes no imóvel foram por ela realizadas ao longo dos mais de 15 (quinze) anos de ocupação, circunstância relevante para o exame dos pedidos reconvencionais de indenização e retenção.

A sentença recorrida concluiu pela suficiência da prova documental para o julgamento da causa, afirmando que
“Cabia à ré, a teor do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, demonstrar de forma robusta a inexistência de poderes ou a falsidade do título que embasa a cessão da posição locatícia. Não o fez. A simples juntada de “declarações” de terceiro e a notícia de oposição do espólio coproprietário não desconstituem a cadeia negocial locatícia aceita pela própria locatária na execução diária do contrato” – sic
Id. 341202933.

Aliás, a legitimidade ativa para propor ação de despejo por denúncia vazia depende da comprovação da condição de locador contratual, o que, por sua vez, exige a demonstração da existência de cessão válida da posição contratual ou da sucessão legítima nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação.

No caso concreto, a apelante contesta, de forma veemente e com fundamentos específicos corroborados pela manifestação do Espólio, a validade e eficácia da suposta cessão contratual, invocando vícios de consentimento, ausência de poderes de representação e falta de anuência de partes indispensáveis ao negócio jurídico.

O Espólio, por sua vez, como terceiro interessado e alegado proprietário do bem, afirma categoricamente que jamais autorizou a cessão e que a empresa Simarelli não detém poderes para administrar ou locar o imóvel, de modo que tais questões não são meramente jurídicas, mas envolvem substancial controvérsia fática que demanda adequado esclarecimento probatório mediante a oitiva das pessoas que têm conhecimento direto dos fatos alegados.

O artigo 369 do Código de Processo Civil estabelece que
“As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz”,
de modo que o direito à prova constitui desdobramento essencial das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, consagradas no artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal, e não pode ser cerceado sem fundamentação adequada e específica que demonstre, de forma inequívoca, a absoluta desnecessidade ou impertinência da diligência probatória requerida.

É importante destacar, ainda, que o julgamento antecipado da lide constitui faculdade do magistrado, e não dever, devendo ser utilizado apenas quando inequivocamente presentes os requisitos do artigo 355 do Código de Processo Civil. Havendo dúvida razoável acerca da suficiência da prova documental para o esclarecimento de fatos controvertidos relevantes, impõe-se a abertura da fase instrutória, sob pena de cerceamento de defesa.

Trata-se de aplicação do princípio
in dubio pro probatione
, segundo o qual, na dúvida acerca da necessidade de produção de determinada prova, deve o magistrado deferir a diligência probatória, assegurando às partes o exercício pleno de seu direito à prova e à influência eficaz na formação do convencimento judicial.

No caso concreto, as manifestações contrapostas sobre especificação de provas apresentadas pela apelada, pela apelante e pelo Espólio evidenciam, de forma cristalina, a existência de dúvida razoável acerca da suficiência da prova documental, circunstância que impunha, necessariamente, a abertura da fase instrutória para adequada elucidação dos fatos controvertidos.

Nesse contexto, verifica-se que a sentença recorrida padece de vício de cerceamento de defesa, pois julgou antecipadamente a lide sem que fosse oportunizada à apelante a produção da prova testemunhal oportunamente requerida e essencial ao esclarecimento de fatos controvertidos determinantes para a solução da causa, especialmente diante do cenário de controvérsia fática instaurado pelas manifestações sobre especificação de provas apresentadas pela apelada, pela apelante e pelo espólio.

Nesse passo, a anulação da sentença, com a devolução dos autos à origem, constitui a medida adequada e necessária para restaurar a regularidade do procedimento e assegurar às partes o exercício pleno de suas garantias processuais constitucionais.

Nesse sentido é o entendimento desta Corte de Justiça e da Quinta Câmara de Direito Privado:

APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INTIMAÇÃO DAS PARTES PARA SE MANIFESTAREM QUANTO A PRODUÇÃO PROBATÓRIA – REQUERIMENTO DE DEPOIMENTO PESSOAL E OITIVA DE TESTEMUNHAS – NÃO OBSERVÂNCIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – CONFIGURAÇÃO -
PRODUÇÃO DE PROVAS – IMPRESCINDIBILIDADE - PRELIMINAR ACOLHIDA – SENTENÇA CASSADA - RECURSO PROVIDO.
As partes devem ter a oportunidade de produzir as provas que entenderem necessárias para o reconhecimento de seu direito, sob pena de cerceamento de defesa.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0040180-93 .2016.8.11.0041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 09/09/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/09/2020)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO RURAL.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. COMPLEXIDADE FÁTICA. NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVAS ORAIS E PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO.
NULIDADE DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de despejo rural, decretando a rescisão contratual, determinando o despejo do imóvel e condenando ao pagamento de valores de arrendamento. A reconvenção foi julgada improcedente. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide, sem apreciação fundamentada de requerimentos probatórios relacionados a: (i) oitiva das partes; (ii) inquirição de testemunhas sobre ocupação e acordos verbais; (iii) depoimento de coproprietários do imóvel; (iv) produção de prova pericial para apuração de benfeitorias. III. Razões de decidir 3. A controvérsia fática exige instrução probatória adequada, dada a alegação de acordos verbais, purgação da mora, legitimidade para propositura da ação e direito à indenização por benfeitorias. 4 . O indeferimento implícito e não fundamentado da prova requerida viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, previstos no art. 5o, LIV e LV, da CF/1988, e afronta o art. 370, p.u ., do CPC. 5. A jurisprudência do STJ e do TJMT reconhece a nulidade da sentença em casos de indevida supressão da fase instrutória, quando demonstrada a relevância das provas pleiteadas. 6. A nulidade impõe a remessa dos autos à origem para reabertura da instrução processual, com prejudicialidade das demais questões recursais. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido. Sentença anulada. Tese de julgamento:
“1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando indeferidas, sem fundamentação específica, provas orais e periciais necessárias à solução da controvérsia. 2. Em tais hipóteses, impõe-se a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para regular instrução.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, LIV e LV; CPC, arts. 355, 356, 370, p .u., e 485, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2480349/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30.09.2024; TJMT, Apelação Cível no 1000175-16 .2022.8.11.0004, Rel . Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 21.01 .2025. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10018114320248110005, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/08/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2025)

Ressalta-se que a anulação da sentença por cerceamento de defesa não implica qualquer juízo de mérito acerca das pretensões deduzidas pelas partes. Não se está, neste momento, decidindo se assiste ou não razão à apelante em suas alegações de ilegitimidade ativa da apelada ou de invalidade do termo aditivo, tampouco se está reconhecendo a procedência das alegações do Espólio acerca da administração ilegal do imóvel pela empresa Simarelli.

O que se reconhece, nesta oportunidade, é que não foi oportunizada às partes a produção da prova necessária ao esclarecimento dos fatos controvertidos, especialmente diante do cenário de controvérsia instaurado pelas manifestações sobre especificação de provas.

Após o regular cumprimento da fase instrutória, com a produção da prova testemunhal requerida pela apelante, com a oportunização do contraditório pleno e com a apreciação judicial fundamentada acerca da pertinência e do valor probatório de cada elemento de prova, caberá ao juízo de primeiro grau, como destinatário final da prova, valorar o conjunto probatório produzido e proferir nova sentença, desta vez adequadamente fundamentada em cognição exauriente e em instrução probatória completa.

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO e lhe DOU PROVIMENTO
para acolher a preliminar de cerceamento de defesa arguida pela apelante e anular a sentença recorrida, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para que a devida instrução probatória.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026