Tribunal: TJMT
Processo: 1065514-97.2025.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INVIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL INVERSA. DANOS MORAIS AFASTADOS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por incorporadora em virtude da sentença que reconheceu o inadimplemento da vendedora de imóvel na planta, diante da inviabilidade do empreendimento imobiliário.
2. Foi decretada a rescisão contratual por culpa da vendedora, que foi condenada à restituição integral e imediata dos valores pagos, ao pagamento de multa compensatória de 2% e de indenização por danos morais.
3. A apelante impugnou a restituição em parcela única, a cumulação da multa compensatória e a condenação por danos morais.
II. Questão em discussão
4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada; (ii) se a multa compensatória pode ser cumulada com a restituição integral; (iii) se o inadimplemento contratual, no caso, gera dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
5. A inviabilidade definitiva do empreendimento caracteriza inadimplemento imputável à incorporadora, não afastado por alegações genéricas de pandemia, aumento de custos e retração do crédito, riscos inerentes à atividade empresarial.
6. Reconhecida a culpa da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, sendo incabível o parcelamento pretendido com fundamento no princípio da menor onerosidade.
7. A multa compensatória invertida não configura bis in idem com a devolução integral, pois possui natureza diversa e corresponde à prefixação mínima das perdas e danos decorrentes do inadimplemento do fornecedor.
8. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral. Ausente demonstração concreta de lesão a direito da personalidade, impõe-se a exclusão da indenização extrapatrimonial.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais, mantidos a rescisão contratual, a restituição integral e imediata dos valores pagos e a multa compensatória, com redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.
Tese de julgamento: “A inviabilidade do empreendimento imobiliário imputável à incorporadora autoriza a rescisão contratual com restituição integral e imediata das parcelas pagas e incidência de cláusula penal inversa, sem configuração automática de dano moral”.
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC; CPC, art. 805.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1065514-97.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLOS SANTOS - CPF: 443.913.368-12 (APELADO), ESTER MIKAELLY SOARES DA SILVA - CPF: 038.504.115-24 (ADVOGADO), LUCAS VIEIRA PIMENTEL DA ROCHA PITA - CPF: 465.407.658-19 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), EDUARDO TADEU MAURICIO - CPF: 419.204.878-75 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INVIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL INVERSA. DANOS MORAIS AFASTADOS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS
DA
SUCUMB
Ê
NCIA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por incorporadora
em virtude da
sentença que reconheceu o inadimplemento da
vendedora de imóvel na planta,
diante da inviabilidade do empreendimento imobiliário.

2.
Foi
decret
ada
a rescisão contratual por culpa da vendedora,
que foi
conden
ada
à restituição integral e imediata dos valores pagos, ao pagamento de multa compensatória de 2% e de indenização por danos morais.

3.
A apelante impugnou a restituição em parcela única, a cumulação da multa compensatória e a condenação por danos morais
.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada; (
ii
) se a multa compensatória pode ser cumulada com a restituição integral; (
iii
) se o inadimplemento contratual, no caso, gera dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

5. A inviabilidade definitiva do empreendimento caracteriza inadimplemento imputável à incorporadora, não afastado por alegações genéricas de pandemia, aumento de custos e retração do crédito, riscos inerentes à atividade empresarial.

6. Reconhecida a culpa da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, sendo incabível o parcelamento pretendido com fundamento no princípio da menor onerosidade.

7. A multa compensatória invertida não configura bis in idem com a devolução integral, pois possui natureza diversa e corresponde à prefixação mínima das perdas e danos decorrentes do inadimplemento do fornecedor.

8. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral. Ausente demonstração concreta de lesão a direito da personalidade, impõe-se a exclusão da indenização extrapatrimonial.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais, mantidos a rescisão contratual, a restituição integral e imediata dos valores pagos e a multa compensatória, com redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento:
“
A inviabilidade do empreendimento imobiliário imputável à incorporadora autoriza a rescisão contratual com restituição integral e imediata das parcelas pagas e incidência de cláusula penal inversa, sem configuração automática de dano moral”
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CDC; CPC, art. 805.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda.
em
virtude
da sentença proferida pelo Ju
i
z da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Aplicação de Cláusula Penal e Indenização por Danos Morais ajuizada por
Carlos Santos
.

O Juiz de primeiro grau
reconheceu a relação de consumo, afastou as teses de força maior e onerosidade excessiva
para concluir o empreendimento, ante à
insuficiência probatória
. Por corolário,
reconheceu o inadimplemento substancial imputável à fornecedora e decretou a rescisão contratual
por culpa da Apelante
.

De conseguinte, c
ondenou a
Apelante
à restituição integral de R$ 18.877,97
(dezoito mil oitocentos e setenta e sete reais e noventa e sete centavos)
,
acrescido
d
a
multa compensatória de 2%
,
corr
igido
pelo IPCA desde cada desembolso e
acrescido de
juros de mora pela SELIC após o trânsito em julgado
.

Condenou-a
ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
, com incidência da SELIC a partir da citação, deduzido o IPCA, e da SELIC plena após a prolação da sentença.
Ao final, condenou-a a arcar o ônus
da
sucumbência, cujos
honorários advocatícios
foram arbitrados
em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a Apelante recorreu
c
ontra a forma de restituição
dos valores pagos pelo Apelado
, pugnando por devolução parcelada em observância ao princípio da menor onerosidade
.

Asseverou que não há falar em
multa compensatória,
ao
argu
mento de
b
is in idem
diante da restituição integral determinada
.

Arguiu
que não cometeu ato ilícito apto a configurar su
a condenação por danos morais, sustentando que o mero inadimplemento contratual não caracteriza abalo extrapatrimonial indenizável e que os fundamentos concretos adotados na sentença carecem de suporte probatório.

Caso mantidas as condenações, pediu
a readequação dos critérios de incidência de correção monetária e juros, a fim de evitar cumulação indevida ou onerosidade excessiva, observando-se os parâmetros legais e jurisprudenciais aplicáveis
.

Com suporte nesses argumentos, r
equer
eu reforma parcial da sentença com
a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões no ID
347985446.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Carlos Santos
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Aplicação de Cláusula Penal e Indenização por Danos Morais
em desfavor da pessoa jurídica
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda.
, ao
argumento de que,
em 22
/04/
2021, celebr
aram

o
compromisso de compra e venda de
01 (uma)
unidade imobiliária
(casa 43)
no empreendimento denominado "Viva Esmeralda",
pelo valor global de R$
181.015,01 (cento e oitenta e um mil, e quinze reais e um centavo).

Narrou
ter
adimplido a quantia de R$ 18.877,97
(dezoito mil oitocentos e setenta e sete reais e noventa e sete centavos)
no período de
2021 a 2023,
fato incontroverso e confirmado pelos documentos que instruem a exordial, e
m especial o
demonstrativo de pagamentos e informativo para fins de imposto de renda.

Relat
ou
que, em abril de 2025, foi surpreendido por comunicado formal da incorporadora
Apelante
, que
comunic
ou
a inviabilidade de
dar
continuidade
n
o empreendimento, oportunidade em que lhe foi apresentada proposta de distrato com devolução parcelada, a qual reputou abusiva e que afirma ter recusado.

À luz do
Código de Defesa do Consumidor
, o Apelado
não se opôs à rescisão do contrato, mas
exig
iu a
restituição integral e imediata dos valores desembolsados,
acrescidos dos consectários legais e da
aplicação da cláusula penal
inversa (
cláusula 7.1 do instrumento
).

E mais: também pediu a sua
indenização por danos morais,
com a sugestão do valor e
m R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
.

Em
sua defesa,
a
Apelante
reconheceu a inviabilidade econômico-financeira do empreendimento, atribuindo-a a fatores extraordinários como os impactos da pandemia da Covid-19, elevação dos custos da construção civil, retração do crédito e queda nas vendas
.

A
firmando ser igualmente prejudicada pela conjuntura.

Reconheceu a obrigação de restituir os valores pagos, mas sustentou a impossibilidade de devolução em parcela única
. Por isso,
prop
ôs
o plano de restituição integral
,

mas
em
25 (
vinte e cinco
)
meses, com carência de
12 (
doze
)
meses e parcelas
iguais
de R$ 1.452,15
(um mil quatrocentos e cinquenta e dois reais e quinze centavos)
.

No mais, i
mpugnou a cumulação da multa compensatória
(2%)
com os juros moratórios, sustentando bis in idem e enriquecimento sem causa
.

Por fim, c
ontestou a pretensão indenizatória por danos morais,
ao
argumento
de falta
de circunstâncias excepcionais aptas a caracterizar abalo extrapatrimonial indenizável.

A instrução foi encerrada de forma antecipada com a prolação da sentença recorrida. O Juiz da causa acolheu todos os pedidos, incluindo a pretensão indenizatória por danos morais, o que deu ensejo à interposição do apelo.

Em suas razões recursais, a empresa Apelante se insurgiu contra:
(i) a forma de restituição, pugnando por devolução parcelada em observância ao princípio da menor onerosidade; (
ii
) a multa compensatória, arguindo bis in idem diante da restituição integral
;
(
iii
) a condenação por danos morais, sustentando que o mero inadimplemento contratual não caracteriza abalo extrapatrimonial indenizável
.

Desde logo,
verifica-se que o apelo merece prosperar, em parte.

No que concerne à
rescisão contratual
e à
qualificação do inadimplemento
, não há
motivos
para divergir do Ju
i
z
sentenciante
.

A
Apelante
admitiu, por comunicado formal aos adquirentes e na própria contestação, a inviabilidade definitiva d
ar continuidade a
o empreendimento

denominado "Viva Esmeralda"
.

Esse dado não pode ser
interpretad
o como mero atraso administrável
porque, na verdade,
trata-se de frustração estrutural do objeto contratual, com extinção definitiva da possibilidade de entrega da unidade prometida.

A tentativa de enquadrar a hipótese em força maior ou onerosidade excessiva esbarra na
falt
a de prova concreta, específica e individualizada da irresistibilidade do evento, de sua exterioridade em relação ao risco ordinário do negócio e da inexistência de alternativas economicamente viáveis.

A narrativa genérica sobre pandemia, inflação de custos e retração de crédito, desacompanhada de elementos que demonstrem a configuração jurídica das excludentes invocadas, é insuficiente para afastar a imputabilidade do inadimplemento à
I
ncorporadora
Apelante
.

Com efeito, e
m contratos de incorporação imobiliária, as oscilações de custo, de crédito e de demanda integram o risco empresarial normalmente assumido pelo fornecedor ao lançar
determinado
empreendimento
, de maneira que
impor
o
ônus
da frustração sob os
ombros do
consumidor
vai de encontro
à
s regras
consumerista, sobretudo
da boa-fé
contratual.

P
ortanto, corret
o o
reconhec
imento d
o inadimplemento substancial imputável à
Apelante
, com a consequente rescisão contratual e aplicação do regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à
forma da restituição
, a pretensão da Apelante de ver autorizada a devolução

em
25 (
vinte e cinco
)
meses, com carência de
12 (
doze
)
meses
,
não encontra amparo no ordenamento
vigente
.

O Verbete de
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é clar
o
ao exigir a restituição imediata e integral quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor, e essa orientação não comporta temperamento pelo princípio da menor onerosidade em hipóteses como a presente.

Para ilustrar
:

“(...) 2.
Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
3.
Agravo interno desprovido
.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)
.

O art. 805 do C
PC
,
suscita
do pela Apelante, disciplina a execução de obrigações no campo processual e não autoriza a modificação de conteúdo de condenação de natureza material, máxime quando a obrigação de restituir decorre de inadimplemento confessado.

De toda sorte, a
dmitir a devolução parcelada significaria impor ao consumidor o financiamento compulsório da crise do negócio alheio,
transferindo
-lhe
os riscos e os ônus de empreendimento que
, possivelmente,
foi mal gerido.
Logo, mantenho inalterada a
sentença
neste capítulo
.

No que tange à
multa compensatória de 2%
sobre o valor pago
, a condenação
dever ser,
igualmente
,
mantida.

A
empresa
Apelante sustenta configurar
bis in idem
a cumulação da restituição integral com a penalidade contratual invertida.
Contudo, faz confusão entre os institutos.

A restituição integral dos valores pagos tem por função recompor o patrimônio do consumidor, devolvendo-lhe o que efetivamente desembolsou em razão de contrato que não produziu a contraprestação devida.

Por outro lado, a
multa compensatória invertida tem natureza distinta: funciona como prefixação mínima de perdas e danos decorrentes do inadimplemento do fornecedor, em simetria com a cláusula penal prevista no contrato para o inadimplemento do comprador, conforme orientação consolidada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

Os dois institutos não têm o mesmo objeto
ou
a mesma função, razão pela qual a cumulação não configura duplicidade indenizatória.

A
demais, o Juiz
singular
afastou os juros contratuais de 1% ao mês, justamente para evitar sobreposição de encargos com idêntica finalidade, demonstrando cuidado técnico na delimitação das verbas devidas.

Por fim,
quanto à

indenização por danos morais
, este
ponto
d
o recurso
merece
acolhimento
.

O
Juiz

senten
ciante
reconheceu o direito à reparação extrapatrimonial com fundamento na legítima frustração da expectativa de aquisição da casa própria e na retenção indevida dos valores por longo período.

E
m suas contrarrazões,
a empresa Apelante
reforç
ou
o esforço financeiro empreendido, inclusive com lance em consórcio, como elemento revelador da dimensão existencial do projeto frustrado.

É evidente a
gravidade do inadimplemento e o impacto que a inviabilidade d
o
empreendimento imobiliário causa ao comprador de boa-fé. Todavia, a condenação por danos morais, no âmbito das relações contratuais, exige que o inadimplemento repercuta na esfera da personalidade do lesado de modo a superar o limiar do aborrecimento e do dissabor inerentes a qualquer ruptura negocial, atingindo efetivamente a dignidade, a honra, a integridade psicológica ou outros valores personalíssimos tutelados pelo ordenamento.

Em termos mais claros, para que a incorporadora seja compelida a pagar a verba indenizatória, n
ão é suficiente a mera frustração da expectativa contratual, ainda que envolvendo bem da vida de relevância afetiva para o adquirente.

No caso em exame, a situação vivenciada pelo Apelado, embora objetivamente desfavorável, insere-se no campo das consequências patrimoniais do descumprimento contratual.

A rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e a incidência da multa compensatória recompõem integralmente o equilíbrio econômico rompido.

E
n
ão há nos autos elementos que demonstrem repercussão do inadimplemento sobre direitos da personalidade do Apelado, como ofensa à sua honra, exposição pública constrangedora, abalo à sua integridade psíquica de extensão relevante ou situação de vulnerabilidade agravada que
represente
episódio
in
comu
m
de transcendência da mera
rescisão imobiliária.

A perda da expectativa de adquirir imóvel
residencial
, por mais que represente frustração significativa, é consequência que integra a esfera
patrimonial e não a personalíssima do contratante
que, repito,
se
rá
recomposta em sua integralidade pelas verbas de natureza material fixadas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que o inadimplemento contratual não gera, como regra, dano moral indenizável, salvo quando o descumprimento provoca reflexos em direito de personalidade do lesado, com demonstração concreta da extensão e da natureza do abalo sofrido
,
o que não se verifica na espécie.

Impõe-se, portanto, a reforma da sentença nesse ponto, com a exclusão da condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao apelo para excluiu a condenação da
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda
.
ao pagamento de indenização por danos morais.

De conseguinte, r
edistribuo o ônus
da

sucumb
ê
ncia em razão da procedência parcial dos pedidos,
já que
a Apelante decaiu dos aspectos principais da demanda
:
rescisão, restituição e multa compensatória
.

Assim,
fix
o
os encargos sucumbenciais na proporção de 80% para a
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda
.

e 20% para
Carlos Santos
, vedada a compensação
e
mantida a base de cálculo fixada na origem.

Deixo de
majora
r os honorários advocatícios em face da Apelante em virtude de não ter cabimento nos casos de parcial provimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026