Tribunal: TJMT
Processo: 1008932-69.2024.8.11.0055
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL NO TÍTULO EXECUTIVO. REQUISITO ESSENCIAL DO ARTIGO 24, VI, DA LEI N. 9.514/97. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PROTEÇÃO CONTRA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por instituição financeira cooperativa contra sentença que julgou parcialmente procedente ação anulatória de negócio jurídico, declarando a nulidade da consolidação da propriedade de imóveis objeto de garantia fiduciária constantes nas Cédulas de Crédito Bancário n. C23330341-0 e C23330342-8, em razão da ausência de requisitos essenciais à constituição válida da garantia, especificamente a falta de avaliação dos bens no título executivo, determinando o cancelamento dos registros junto ao Cartório do Único Ofício de São Félix do Xingu/PA e a suspensão dos leilões designados.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a sentença padece de nulidade por decisão surpresa ou por ser extra petita ao fundamentar-se em matéria supostamente não debatida nos autos; (ii) analisar se a ausência de indicação do valor de avaliação dos imóveis nas Cédulas de Crédito Bancário configura violação ao artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97, apta a invalidar a consolidação da propriedade fiduciária; (iii) examinar se a remissão a instrumento contratual diverso ou o registro do valor nas matrículas imobiliárias supre a exigência legal de constar a avaliação no próprio título executivo.
III. Razões de decidir
3. As preliminares de nulidade sentencial por decisão surpresa e por julgamento extra petita não merecem acolhimento, porquanto o fundamento principal da sentença consistiu na ausência de avaliação dos imóveis nas Cédulas de Crédito Bancário, matéria efetivamente debatida na petição inicial, sendo a questão da notificação utilizada apenas como fundamento complementar para a concessão da tutela de urgência, que por sua natureza pode ser deferida inaudita altera pars.
4. O artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97 estabelece requisito essencial ao contrato que serve de título ao negócio fiduciário, exigindo a indicação do valor do imóvel para efeito de venda em público leilão, cuja ratio legis visa proteger o devedor contra arrematação por preço vil, assegurando transparência e previsibilidade no procedimento de excussão extrajudicial.
5. A autonomia das Cédulas de Crédito Bancário como títulos executivos, regidas pela Lei n. 10.931/2004, impõe que a garantia fiduciária a elas vinculada observe os requisitos legais de forma clara e acessível ao devedor no momento da assinatura, não sendo suficiente a remissão a documento diverso ou o registro posterior nas matrículas imobiliárias para suprir a omissão contratual originária.
6. A necessidade de consultar múltiplos instrumentos contratuais para compreender os termos da excussão compromete a transparência e a segurança jurídica que a legislação visa assegurar ao fiduciante, sendo que a fé pública do registro imobiliário diz respeito à existência e à publicidade do ato registrado, não convalidando a ausência de requisito essencial no próprio título de crédito que embasa a execução extrajudicial.
7. A jurisprudência consolidada reconhece que a arrematação não pode ser realizada por preço vil, inferior a cinquenta por cento do valor de avaliação, sob pena de enriquecimento sem causa em favor do credor fiduciário, reforçando a essencialidade da indicação valorativa no título executivo como mecanismo de proteção ao devedor.
IV. Dispositivo e tese
8. Preliminares rejeitadas. Recurso de Apelação Cível desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ausência de indicação do valor de avaliação do imóvel no título executivo que embasa a garantia fiduciária constitui violação ao artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97, invalidando a consolidação da propriedade fiduciária, não sendo suficiente a remissão a instrumento contratual diverso ou o registro do valor nas matrículas imobiliárias para suprir a omissão. 2. A exigência de avaliação no título executivo visa proteger o devedor contra arrematação por preço vil, assegurando transparência e previsibilidade no procedimento de excussão extrajudicial, sendo requisito essencial à constituição válida da garantia fiduciária."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, art. 24, VI, e art. 26, § 4o; Lei n. 10.931/2004; CPC, arts. 300, § 2o, 487, I, e 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 19/06/2023; TRF-3, ApCiv 50021442820184036104, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, Segunda Turma, j. 24/08/2023; TRF-1, ApCiv 0061112-04.2011.4.01.3400, Rel. Des. Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008932-69.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Anulação, Cédula de Crédito Bancário, Efeitos]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA - SICREDI SUDOESTE MT/PA - CNPJ: 32.995.755/0001-60 (APELANTE), MARCELO ALVARO CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 019.804.741-09 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 998.649.241-68 (ADVOGADO), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), WANDERSON ALVES DE SOUSA - CPF: 275.444.078-02 (APELADO), IVAN MARQUES - CPF: 195.103.571-20 (ADVOGADO), LUDMILLA VILARINHO PINHEIRO DE FREITAS - CPF: 006.603.561-98 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL NO TÍTULO EXECUTIVO. REQUISITO ESSENCIAL DO ARTIGO 24, VI, DA LEI N. 9.514/97. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PROTEÇÃO CONTRA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por instituição financeira cooperativa contra sentença que julgou parcialmente procedente ação anulatória de negócio jurídico, declarando a nulidade da consolidação da propriedade de imóveis objeto de garantia fiduciária constantes nas Cédulas de Crédito Bancário n. C23330341-0 e C23330342-8, em razão da ausência de requisitos essenciais à constituição válida da garantia, especificamente a falta de avaliação dos bens no título executivo, determinando o cancelamento dos registros junto ao Cartório do Único Ofício de São Félix do Xingu/PA e a suspensão dos leilões designados.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a sentença padece de nulidade por decisão surpresa ou por ser extra petita ao fundamentar-se em matéria supostamente não debatida nos autos; (
ii
) analisar se a ausência de indicação do valor de avaliação dos imóveis nas Cédulas de Crédito Bancário configura violação ao artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97, apta a invalidar a consolidação da propriedade fiduciária; (
iii
) examinar se a remissão a instrumento contratual diverso ou o registro do valor nas matrículas imobiliárias supre a exigência legal de constar a avaliação no próprio título executivo.

III. Razões de decidir

3. As preliminares de nulidade sentencial por decisão surpresa e por julgamento extra petita não merecem acolhimento, porquanto o fundamento principal da sentença consistiu na ausência de avaliação dos imóveis nas Cédulas de Crédito Bancário, matéria efetivamente debatida na petição inicial, sendo a questão da notificação utilizada apenas como fundamento complementar para a concessão da tutela de urgência, que por sua natureza pode ser deferida inaudita altera
pars
.

4. O artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97 estabelece requisito essencial ao contrato que serve de título ao negócio fiduciário, exigindo a indicação do valor do imóvel para efeito de venda em público leilão, cuja
ratio
legis
visa proteger o devedor contra arrematação por preço vil, assegurando transparência e previsibilidade no procedimento de excussão extrajudicial.

5. A autonomia das Cédulas de Crédito Bancário como títulos executivos, regidas pela Lei n. 10.931/2004, impõe que a garantia fiduciária a elas vinculada observe os requisitos legais de forma clara e acessível ao devedor no momento da assinatura, não sendo suficiente a remissão a documento diverso ou o registro posterior nas matrículas imobiliárias para suprir a omissão contratual originária.

6. A necessidade de consultar múltiplos instrumentos contratuais para compreender os termos da excussão compromete a transparência e a segurança jurídica que a legislação visa assegurar ao fiduciante, sendo que a fé pública do registro imobiliário diz respeito à existência e à publicidade do ato registrado, não convalidando a ausência de requisito essencial no próprio título de crédito que embasa a execução extrajudicial.

7. A jurisprudência consolidada reconhece que a arrematação não pode ser realizada por preço vil, inferior a cinquenta por cento do valor de avaliação, sob pena de enriquecimento sem causa em favor do credor fiduciário, reforçando a essencialidade da indicação valorativa no título executivo como mecanismo de proteção ao devedor.

IV. Dispositivo e tese

8. Preliminares rejeitadas. Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de indicação do valor de avaliação do imóvel no título executivo que embasa a garantia fiduciária constitui violação ao artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97, invalidando a consolidação da propriedade fiduciária, não sendo suficiente a remissão a instrumento contratual diverso ou o registro do valor nas matrículas imobiliárias para suprir a omissão. 2. A exigência de avaliação no título executivo visa proteger o devedor contra arrematação por preço vil, assegurando transparência e previsibilidade no procedimento de excussão extrajudicial, sendo requisito essencial à constituição válida da garantia fiduciária."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, art. 24, VI, e art. 26, § 4o; Lei n. 10.931/2004; CPC, arts. 300, § 2o, 487, I, e 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 19/06/2023; TRF-3,
ApCiv
50021442820184036104, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, Segunda Turma, j. 24/08/2023; TRF-1,
ApCiv
0061112-04.2011.4.01.3400, Rel. Des. Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA - SICREDI SUDOESTE MT/PA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra nos autos da Ação de Anulação de Negócio Jurídico, registrada sob o n. 1008932-69.2024.8.11.0055, ajuizada por
WANDERSON ALVES DE SOUSA e LUDMILLA VILARINHO PINHEIRO DE FREITAS,
a qual
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE

com fundamento no art. 487, I, do CPC,
declarando
a nulidade da consolidação da propriedade dos imóveis constantes nas Cédulas de Crédito Bancário no C23330341-0 e C23330342-8, em razão da ausência de requisitos essenciais à constituição válida da garantia fiduciária
,
d
etermin
ando
o cancelamento dos registros decorrentes desses contratos junto ao Cartório do Único Ofício de São Félix do Xingu/PA, mediante ofício.

Ademais,
c
onced
eu
a Liminar para suspensão dos leilões junto a ZUK Leilões
(
editais id. 190327394 e 190325607
)
, devendo haver o imediato cumprimento

e

q
uanto à expedição de ofício ao Cartório de Xingu/PA,
determino
u
aguard
ar

o
trânsito em julgado
, porém
,
advertindo
a Serventia de que o descumprimento da ordem considera
r-se-á
crime de desobediência, nos termos d
e
legislação aplicável
, ressaltando
caso haja prejuízos decorrentes da conduta, será instaurado procedimento administrativo para apuração dos fatos.

Condeno
u

a requerida
às
custas processuais e honorários advocatícios, fix
ados
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Em breve relato, n
a origem, os autores pleitearam a anulação das Cédulas de Crédito Bancário (CCB) n. C23330341-0 e C23330342-8, garantidas pelos imóveis de matrículas n. 6.369 e n. 6.732, alegando nulidade por ausência de requisitos da Lei n. 9.514/97, especialmente a falta de valoração dos bens para fins de leilão.

A
pós
sentença (id. 302241895)
que
acolheu parcialmente o pedido,
a
instituição financeira opôs Embargos de Declaração (id. 302241903), alegando omissão
, contradição
e nulidade por decisão surpresa e extra petita, ao se basear na falta de notificação, tema não arguido na inicial
, os quais
foram rejeitados (id. 302241910).

Inconformada, o Apelante
em
seu
Recurso de Apelação (id. 302241911
), reitera
as
preliminares
de nulidade da sentença por ser extra petita e por cerceamento de defesa (decisão surpresa). No mérito, sustenta que o juízo foi induzido a erro, pois a garantia fiduciária e seus requisitos, como a avaliação dos imóveis (R$ 770.000,00 e R$ 695.000,00), constam do "Instrumento Particular de Contrato de Limite de Crédito", que seria o contrato principal, e não das CCBs. A
duz
que os valores também estão averbados nas matrículas, que possuem fé pública
, bem como, a
regularidade do procedimento de notificação para purga da mora, que teria ocorrido por edital após tentativas frustradas de intimação pessoal. Pede a cassação ou a reforma da sentença para julgar a ação improcedente.

Em Contrarrazões (id. 302241930), os apelados a
duz
em,
preliminarmente
, inovação recursal e ausência de dialeticidade. No mérito, defendem a manutenção da sentença
, s
ustenta
ndo
ainda, a nulidade do procedimento de notificação, pois as tentativas de intimação pessoal ocorreram apenas em horário comercial, não esgota
ndo
os meios necessários para validar a intimação por edital. Requerem o não conhecimento do recurso ou seu desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A questão central consiste em verificar se a sentença que declarou a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária deve ser mantida ou reformada, considerando as preliminares de nulidade sentencial e os argumentos de mérito apresentados pela apelante.

I. DAS PRELIMINARES
DE APELAÇÃO

I.1. Da Tempestividade

O recurso foi interposto em 24 de junho de 2025, dentro do prazo legal de 15 dias úteis, iniciado em 02 de junho de 2025, após a publicação da decisão que rejeitou os embargos de declaração em 30 de maio de 2025. A tempestividade resta certificada
(id. 302241927)
.

I.2. Da Alegada Nulidade por Decisão Surpresa

A apelante sustenta que a sentença seria nula por ter se fundamentado na ausência de notificação para purga da mora, matéria não alegada na inicial e trazida apenas em manifestações posteriores, sem oportunidade de contraditório.

A preliminar não merece acolhimento.

A análise detida da sentença revela que o julgamento de procedência parcial
se baseou
primordialmente na ausência de requisitos essenciais à constituição válida da garantia fiduciária,
especificamente
a falta de valoração dos imóveis nas Cédulas de Crédito Bancário, em violação ao
artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97
. Este fundamento foi objeto de amplo debate nos autos e constou expressamente da petição inicial.

A questão da notificação foi abordada no parágrafo 10 da sentença como fundamento adicional e, conforme se extrai do parágrafo 17, serviu especificamente para embasar a concessão da tutela de urgência para suspensão dos leilões. A tutela antecipada, por sua natureza, pode ser deferida inaudita altera
pars
, nos termos do artigo 300, parágrafo 2o, do Código de Processo Civil, não configurando violação ao contraditório.

O dispositivo sentencial
-
parágrafo 16, alínea "a"
-
declarou a nulidade da consolidação
"em razão da ausência de requisitos essenciais à constituição válida da garantia fiduciária"
, vinculando-se ao fundamento principal (ausência de avaliação), e não à questão da notificação.

I.3. Da Alegada Sentença Extra Petita

A apelante alega que a sentença seria extra petita por ter decidido com base na ausência de notificação, matéria não pedida na inicial.

A preliminar também não prospera.

A petição inicial continha pedidos expressos para que a instituição financeira se abstivesse de praticar atos de consolidação da propriedade e para que fossem canceladas eventuais averbações já realizadas. O fundamento principal do julgamento foi a
nulidade da garantia por ausência de avaliação
, matéria efetivamente deduzida na inicial. A menção à notificação serviu como fundamento complementar para a tutela de urgência,
não extrapolando os limites da causa de pedir.

II. DAS PRELIMINARES DE CONTRARRAZÕES

Os apelados arguem
inovação recursal e ausência de dialeticidade
.

Quanto à inovação, embora a apelante tenha dado maior ênfase ao
"Instrumento Particular de Contrato de Limite de Crédito"
no recurso, a matéria não é absolutamente nova, pois os contratos foram juntados aos autos e constam das matrículas imobiliárias. A questão
pode
ser conhecida.

Quanto à dialeticidade, a apelante efetivamente impugnou o fundamento central da sentença ao sustentar que a avaliação dos imóveis consta do instrumento de limite de crédito e das matrículas.

A
preliminar
es
deve
m
ser
rejeitadas
.

II
I
. DO MÉRITO

Em que pese a
Estrutura Contratual e do Artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97
, a
apelante sustenta que a garantia fiduciária deriva do
"Instrumento Particular de Contrato de Limite de Crédito"
, regido pela
Lei n. 13.476/2017,
e não diretamente das CCBs, que seriam operações derivadas. Afirma que referido instrumento contém a avaliação dos imóveis (R$ 770.000,00 e R$ 695.000,00), cumprindo o
artigo 24, VI, da Lei n. 9.514/97
.

Pois bem.
A tese não merece acolhimento
.

O
artigo 24 da Lei n. 9.514/97
estabelece os requisitos do contrato que serve de título ao negócio fiduciário. O inciso VI exige
"a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão"
.

Embora a apelante alegue que o "Instrumento de Limite de Crédito" seria o título do negócio fiduciário, a própria
C
CB
n. C23330342-8 (id. 302241919
- pág. 6
)
declara expressamente que
"esta operação de crédito é uma Operação Financeira Derivada do Contrato de Limite de Crédito firmado... no dia 07/02/2022"
. Essa vinculação não altera o fato de que as
CCBs
são títulos executivos autônomos, regidos pela
Lei n. 10.931/2004,
e que a garantia fiduciária a elas vinculada deve observar os requisitos legais.

A questão central não é meramente formal. A exigência de avaliação no título executivo visa proteger o devedor contra arrematação por preço vil, assegurando transparência e previsibilidade no procedimento de excussão.

A remissão a documento diverso do título executivo exige que o devedor, no ato da assinatura da
CCB
, tenha acesso imediato e inequívoco aos termos da garantia, especialmente quanto ao
valor de avaliação que balizará eventual leilão
.

A necessidade de consultar múltiplos instrumentos contratuais para compreender os termos da excussão compromete a transparência e a segurança jurídica que a
Lei n. 9.514/97
visa assegurar ao fiduciante.

Outrossim, a
apelante argumenta que as matrículas imobiliárias contêm o valor de avaliação e gozam de fé pública.

De fato, as
matrículas n. 6.369 e n. 6.732
registram os valores de
R$ 770.000,00 e R$ 695.000,00
, respectivamente. Contudo, a fé pública do registro imobiliário diz respeito à existência e à publicidade do ato registrado,
não supr
indo a
ausência de requisito essencial no próprio título de crédito que embasa a execução extrajudicial
.

Registre-se, ainda, que a sentença mencionou a existência de
cláusula de inalienabilidade
no imóvel de
matrícula n. 6.732 (AV.03),
pelo prazo de 5 anos a partir de 09/06/2020.
No entant
o, a própria averbação esclarece, em seu parágrafo 2o, que a
cláusula de inalienabilidade

não impede
a utilização do imóvel rural como garantia real para obtenção de crédito destinado à melhoria das atividades, conforme Cláusula 5a, item 'a'.

Dessa forma, a constituição da garantia fiduciária
não viola a restrição registral,
que se refere apenas à impossibilidade de transferência definitiva da propriedade plena a terceiros.
Esse aspecto, portanto, não prejudica a análise da validade formal da garantia constituída
.

O
art
.
24, VI, da Lei n. 9.514/97

exige que o contrato contenha a indicação do valor
. A mera averbação posterior no registro imobiliário não convalida a omissão contratual originária, especialmente quando o devedor firma título executivo (CCB) que não contém essa informação de forma clara e acessível.

Ademais, i
mpende
demonstrar
a
ratio
legis
do
artigo 24, VI
, qual visa
proteger o devedor contra arrematação por valor vil
, que nesse sentido jurisprudencialmente pode
mos
ver
i
ficar
a
ementa transcrita abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL ART. 27, §§ 1o E 2o DA LEI No 9 .514/97. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. ANULAÇÃO DA ARREMATAÇÃO. REDESIGNAÇÃO DE NOVA
PRAÇA.
- Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§ 1o e 2o, ambos da Lei no 9.514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação) - Muito embora o
art
. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Precedentes - Restou demonstrada a arrematação do imóvel por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, razão pela qual o 1o leilão (e, consequentemente, a arrematação) devem ser anulados, cabendo à CEF, ao redesignar o ato, adequá-lo aos termos da presente decisão, para que o valor mínimo de venda corresponda a 50% do valor da avaliação - Apelo parcialmente provido.

(TRF-3 -
ApCiv
: 50021442820184036104, Relator.: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 24/08/2023, 2a Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 29/08/2023)

No que pertine a

n
otificação para
p
urga
r
a
m
ora
, e
mbora a sentença tenha mencionado a ausência de comprovação, esse fundamento foi utilizado para a
concessão da tutela de urgência
, não constituindo a

rati
o

decidend
i
principal do julgamento de mérito.

De
sse
modo,
a análise das certidões cartorárias revela
que as tentativas de intimação pessoal ocorreram exclusivamente em horário comercial (entre 09h45 e 15h23), em endereço residencial. A jurisprudência consolidada exige o esgotamento efetivo dos meios de localização do devedor antes da intimação por edital, o que inclui tentativas em horários alternativos e diligências complementares.

Nesse sentido, o
Superior Tribunal de Justiça
consolidou o entendimento,
in
verbis
:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.
Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/06/2023)
(Destaquei)

A intimação por edital possui
caráter excepcional
e somente se justifica quando demonstrada a impossibilidade concreta de localização pessoal do devedor. No caso, as diligências foram insuficientes para caracterizar a situação de
"local incerto e não sabido"
exigida pelo artigo 26, parágrafo 4o, da Lei n. 9.514/97.

A propósito
,
conforme
julgado
d
o
TRF
da1a Região, em apelação Cível n. 0061112-04.2011.4.01.3400
, de relatoria da
Des. Federal Daniele Maranhão Costa (
Quinta Turma)
,

qual
reconhece que essa limitação temporal fragiliza a efetividade da diligência e não autoriza a intimação por edital
, v
ejamo
s o seguinte:

"A intimação do devedor para purgação da mora deve ser pessoal, sob pena de inobservância do devido processo legal. Somente é permitido que a intimação se dê por Edital quando o devedor se encontrar em outro local, incerto e não sabido. De todo modo, as tentativas de intimação pessoal foram feitas em horário comercial, de modo a fragilizar a sua efetividade, não havendo qualquer informação acerca da mudança de endereço dos devedores."
(Destaquei)

Concluo que

a
sentença deve ser mantida. O fundamento principal do julgado —
ausência de avaliação dos imóveis no título executivo
— não foi eficazmente afastado pela apelante. A existência de instrumento acessório ou o registro nas matrículas
não suprem a omissão contratual que compromete a segurança jurídica do procedimento de excussão extrajudicial
.

Bem como, a
s preliminares de nulidade sentencial não prosperam,
pois
a decisão se fundou em matéria efetivamente debatida nos autos, e a menção à notificação serviu apenas como fundamento complementar para a tutela de urgência.

Pel
o exposto,
REJEITO
as preliminares e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026