Tribunal: TJMT
Processo: 1054761-91.2019.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS. PRELIMINAR REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. ATRASO SUPERIOR A OITO ANOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva dos réus e condenando-os, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos (R$ 27.468,67), ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato (R$ 6.628,96) e à indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a citação por edital foi prematura e violou o devido processo legal; (ii) saber se a alegada entrega tardia do empreendimento configura fato superveniente capaz de afastar o inadimplemento contratual; (iii) saber se a rescisão decorreu de inadimplência da compradora, autorizando a aplicação da exceção do contrato não cumprido e a retenção de valores; (iv) saber se a imobiliária responde solidariamente pelos danos, à luz do Tema 1.173 do STJ; e (v) saber se o atraso na entrega configura dano moral indenizável ou mero inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
3. A citação por edital foi determinada somente após exaustivas diligências e múltiplas tentativas infrutíferas de localização dos réus, incluindo pesquisas em sistemas oficiais (SIEL, INFOSEG, INFOJUD) e buscas em diversos endereços, tendo o Juízo indeferido por duas vezes o pedido antes de autorizá-lo. A jurisprudência do STJ dispensa o esgotamento de todos os meios extrajudiciais, bastando tentativas pelos correios e pelo oficial de justiça, circunstâncias amplamente cumpridas no caso concreto.
4. O contrato previa entrega do empreendimento até outubro de 2017, com prazo de tolerância até abril de 2018, mas os próprios documentos apresentados pelos apelantes comprovam entregas datadas de janeiro de 2024 e outubro de 2025, evidenciando atraso superior a oito anos. A entrega tardia não configura fato superveniente capaz de afastar o inadimplemento já constituído, caracterizando inadimplemento absoluto que autoriza a resolução contratual.
5. Os demonstrativos de pagamento comprovam que a compradora se manteve adimplente até setembro de 2019, quase dois anos após o prazo contratual de entrega, cessando os pagamentos apenas diante do evidente descumprimento das rés. A exceção do contrato não cumprido protege a parte adimplente, não podendo ser invocada por quem já descumpriu suas obrigações.
6. Demonstrada a culpa exclusiva das rés pelo inadimplemento, a Súmula 543 do STJ impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção. A multa contratual de 10% prevista na cláusula décima quinta do contrato é devida pela parte que, por inadimplemento, deu causa à rescisão, nos termos do art. 408 do Código Civil.
7. A Golden não atuou como mera intermediadora, mas integrou efetivamente a cadeia de fornecimento, conforme evidenciam sua logomarca nos demonstrativos de pagamento, o recebimento de valores previstos no contrato como "entrada básica" paga diretamente ao corretor, a emissão de demonstrativos e a participação na gestão financeira pós-venda. Tais elementos enquadram-se nas exceções do Tema 1.173 do STJ, especialmente quanto ao envolvimento nas atividades de incorporação, atraindo a responsabilidade solidária prevista no art. 7o, parágrafo único, do CDC.
8. O atraso superior a oito anos caracteriza abandono completo do empreendimento, ultrapassando o mero inadimplemento contratual e configurando dano moral indenizável pela frustração da legítima expectativa da consumidora e violação à sua dignidade. O valor arbitrado em R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso e aos precedentes jurisprudenciais.
IV. Dispositivo e tese
9. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: "1. A citação por edital é válida quando precedida de exaustivas diligências em sistemas oficiais e tentativas frustradas de localização pelos meios ordinários. 2. Na rescisão contratual por inadimplemento da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sem retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. A imobiliária que integra a cadeia de fornecimento, recebendo valores contratuais, emitindo demonstrativos e participando da gestão do empreendimento, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC. 4. O atraso superior a oito anos na entrega de imóvel configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero inadimplemento e frustrar a legítima expectativa do consumidor."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 256; CC, arts. 408, 476 e 927; CDC, arts. 6o, VI, 7o, parágrafo único, e 25, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; Tema 1.173/STJ; STJ, AgInt no AREsp 1.148.206/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 24.04.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.217.062/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 06.03.2023; TJMT, Ap. 1012331-56.2021.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 26.08.2025; TJMT, Ap. 1006251-13.2020.8.11.0041, Rel. Des. Tatiane Colombo, j. 26.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1054761-91.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE

ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SANDRA APARECIDA OLIVEIRA GREQUI - CPF: 343.133.622-15 (APELADO), LUIS HENRIQUE DE PAULA SANTOS - CPF: 047.517.651-08 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS. PRELIMINAR REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. ATRASO SUPERIOR A OITO ANOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva dos réus e condenando-os, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos (R$ 27.468,67), ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato (R$ 6.628,96) e à indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a citação por edital foi prematura e violou o devido processo legal; (ii) saber se a alegada entrega tardia do empreendimento configura fato superveniente capaz de afastar o inadimplemento contratual; (iii) saber se a rescisão decorreu de inadimplência da compradora, autorizando a aplicação da exceção do contrato não cumprido e a retenção de valores; (iv) saber se a imobiliária responde solidariamente pelos danos, à luz do Tema 1.173 do STJ; e (v) saber se o atraso na entrega configura dano moral indenizável ou mero inadimplemento contratual.

III. Razões de decidir

3. A citação por edital foi determinada somente após exaustivas diligências e múltiplas tentativas infrutíferas de localização dos réus, incluindo pesquisas em sistemas oficiais (SIEL, INFOSEG, INFOJUD) e buscas em diversos endereços, tendo o Juízo indeferido por duas vezes o pedido antes de autorizá-lo. A jurisprudência do STJ dispensa o esgotamento de todos os meios extrajudiciais, bastando tentativas pelos correios e pelo oficial de justiça, circunstâncias amplamente cumpridas no caso concreto.

4. O contrato previa entrega do empreendimento até outubro de 2017, com prazo de tolerância até abril de 2018, mas os próprios documentos apresentados pelos apelantes comprovam entregas datadas de janeiro de 2024 e outubro de 2025, evidenciando atraso superior a oito anos. A entrega tardia não configura fato superveniente capaz de afastar o inadimplemento já constituído, caracterizando inadimplemento absoluto que autoriza a resolução contratual.

5. Os demonstrativos de pagamento comprovam que a compradora se manteve adimplente até setembro de 2019, quase dois anos após o prazo contratual de entrega, cessando os pagamentos apenas diante do evidente descumprimento das rés. A exceção do contrato não cumprido protege a parte adimplente, não podendo ser invocada por quem já descumpriu suas obrigações.

6. Demonstrada a culpa exclusiva das rés pelo inadimplemento, a Súmula 543 do STJ impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção. A multa contratual de 10% prevista na cláusula décima quinta do contrato é devida pela parte que, por inadimplemento, deu causa à rescisão, nos termos do art. 408 do Código Civil.

7. A Golden não atuou como mera intermediadora, mas integrou efetivamente a cadeia de fornecimento, conforme evidenciam sua logomarca nos demonstrativos de pagamento, o recebimento de valores previstos no contrato como "entrada básica" paga diretamente ao corretor, a emissão de demonstrativos e a participação na gestão financeira pós-venda. Tais elementos enquadram-se nas exceções do Tema 1.173 do STJ, especialmente quanto ao envolvimento nas atividades de incorporação, atraindo a responsabilidade solidária prevista no art. 7o, parágrafo único, do CDC.

8. O atraso superior a oito anos caracteriza abandono completo do empreendimento, ultrapassando o mero inadimplemento contratual e configurando dano moral indenizável pela frustração da legítima expectativa da consumidora e violação à sua dignidade. O valor arbitrado em R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso e aos precedentes jurisprudenciais.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

"1. A citação por edital é válida quando precedida de exaustivas diligências em sistemas oficiais e tentativas frustradas de localização pelos meios ordinários. 2. Na rescisão contratual por inadimplemento da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sem retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. A imobiliária que integra a cadeia de fornecimento, recebendo valores contratuais, emitindo demonstrativos e participando da gestão do empreendimento, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC. 4. O atraso superior a oito anos na entrega de imóvel configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero inadimplemento e frustrar a legítima expectativa do consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 256; CC, arts. 408, 476 e 927; CDC, arts. 6o, VI, 7o, parágrafo único, e 25, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 543/STJ; Tema 1.173/STJ; STJ, AgInt no AREsp 1.148.206/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 24.04.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.217.062/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 06.03.2023; TJMT, Ap. 1012331-56.2021.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 26.08.2025; TJMT, Ap. 1006251-13.2020.8.11.0041, Rel. Des. Tatiane Colombo, j. 26.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se
recursos de apelação
interpostos por
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA, VALDIR FERREIRA DA MOTTA e GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível, na
ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c indenização por danos
ajuizada por
SANDRA APARECIDA OLIVEIRA GREQUI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:

“a)
DECLARAR
rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (ID 26386863) celebrado entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos.

b)
CONDENAR
os requeridos
VALDIR FERREIRA DA MOTTA, CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA e GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, solidariamente, ao pagamento das seguintes verbas em favor da autora:

b.1)
RESTITUIÇÃO INTEGRAL
dos valores pagos, no montante de
R$ 27.468,67 (vinte e sete mil, quatrocentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos),
devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo/desembolso (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

b.2)
MULTA CONTRATUAL
, no valor de
R$ 6.628,96 (seis mil, seiscentos e vinte e oito reais e noventa e seis centavos),
correspondente a 10% do valor do contrato, devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE desde a data da assinatura do contrato, até a data da citação (art. 405 CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

b.3)
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
, que fixo no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais),
devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data da citação (art. 405 CC), aplicando-se a Taxa Selic, deduzindo-se o valor da correção monetária pelo IPCA/IBGE, até a data do arbitramento (súmula 362, STJ), conforme nova redação do art. 406, §1o, do CC, a partir da qual deverá ser aplicado apenas a Taxa Selic.

c)
CONFIRMAR
a tutela de urgência deferida na decisão de ID 29145779.

Diante da sucumbência mínima da parte autora,
CONDENO
os requeridos, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, o que faço com fundamento no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil”.

Os apelantes
CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA e VALDIR FERREIRA DA MOTTA
alegam, preliminarmente, que a sentença é nula em razão de citação por edital inválida e prematura, sustentando que a medida foi adotada sem o esgotamento dos meios ordinários de localização, em afronta ao art. 256 do CPC. Argumentam que a empresa possui “
sede ativa e endereço registrado na Junta Comercial
” e que o sócio também detém endereço certo, inexistindo diligências suficientes antes da citação ficta. Defendem que tal circunstância configurou cerceamento de defesa e violação ao contraditório, pois foram “
julgados e condenados sem saber que estavam sendo processados
”, requerendo a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para reabertura do prazo defensivo.

No mérito, sustentam que a sentença se baseou em premissa fática equivocada ao reconhecer “
obra abandonada
”, afirmando que o empreendimento Ecoville Pantanal foi entregue e está concluído, conforme Termo de Entrega à Associação, com infraestrutura completa (rede de água, energia elétrica, salão de festas, pista de caminhada, lago contemplativo e guarita). Alegam fato superveniente nos termos do art. 493 do CPC, capaz de afastar a tese de inadimplemento absoluto, bem como defendem que a rescisão decorreu da inadimplência da própria autora, invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), razão pela qual a culpa seria exclusiva da compradora.

Asseveram, ainda, que a devolução integral dos valores pagos contraria a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543), postulando a retenção de 25% para cobrir despesas administrativas e tributárias, a exclusão da condenação por danos morais — por ausência de ato ilícito e inexistência de dano comprovado — e a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ. Ao final, requerem a reforma total da sentença, com inversão do ônus sucumbencial.

Por sua vez, a apelante
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
sustenta que a sentença merece reforma no ponto em que a condenou solidariamente ao pagamento de restituição integral, multa contratual, danos morais, custas e honorários, ao argumento de que sua atuação se limitou à intermediação imobiliária, sem qualquer participação na incorporação ou construção do empreendimento. Afirma que a decisão contrariou o entendimento vinculante firmado no Tema 1.173 do STJ, segundo o qual o corretor não responde, em regra, por inadimplemento da construtora, salvo hipóteses excepcionais que não estariam presentes no caso concreto, inexistindo prova de envolvimento da apelante nas atividades de incorporação, de integração em grupo econômico ou de confusão patrimonial.

Alega que os valores recebidos se referem exclusivamente à comissão de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do Código Civil, não integrando a cadeia de fornecimento responsável pela entrega do empreendimento. Defende que o art. 7o, parágrafo único, do CDC deve ser interpretado em harmonia com o art. 265 do Código Civil, segundo o qual a solidariedade não se presume, decorrendo apenas de lei ou da vontade das partes, circunstâncias inexistentes no caso. Sustenta, ainda, que o próprio TJMT já vem aplicando o Tema 1.173 em casos idênticos, inclusive envolvendo as mesmas rés e o mesmo empreendimento, afastando a responsabilidade da imobiliária.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reconhecer a ausência de responsabilidade solidária da imobiliária, extinguindo-se o processo em relação à Golden; subsidiariamente, pleiteia o afastamento da condenação por danos morais ou, alternativamente, a redução do valor arbitrado, por reputá-lo desproporcional.

Em contrarrazões apresentadas em id. 345687474, a apelada
SANDRA APARECIDA OLIVEIRA GREQUI
sustenta que os recursos interpostos não trazem elementos capazes de infirmar a sentença, limitando-se à rediscussão de matéria já enfrentada pelo Juízo de origem. No tocante à preliminar de nulidade da citação por edital arguida por CIC e Valdir, afirma que foram realizadas inúmeras diligências para localização dos réus, inclusive com pesquisas em sistemas oficiais (SIEL, INFOSEG e INFOJUD), sendo a citação ficta determinada apenas após sucessivas tentativas frustradas, inexistindo qualquer afronta ao art. 256 do CPC.

No mérito, rebate a alegação de fato novo consistente na suposta entrega do empreendimento, destacando que o próprio “Termo de Entrega” juntado pelos apelantes está datado de 18/10/2025, ao passo que o contrato previa entrega em outubro de 2017, com tolerância de seis meses, evidenciando atraso superior a oito anos. Afirma, ainda, que não houve desistência contratual por sua parte, pois o relatório de pagamentos demonstra quitação de parcelas até setembro de 2019, quase dois anos após o prazo contratual de entrega, defendendo a restituição integral dos valores pagos nos termos da Súmula 543 do STJ, bem como a manutenção da condenação por danos morais, diante do abandono do empreendimento e da frustração da legítima expectativa da consumidora.

Quanto ao recurso da Golden, sustenta que restaram preenchidos os requisitos do Tema 1.173 do STJ para responsabilização solidária, pois a imobiliária teria atuado como parceira comercial da construtora, participando desde a concepção do empreendimento até a gestão financeira pós-venda. Aponta que a Golden figurava nos materiais publicitários, recebeu valores diretamente previstos no contrato como “entrada básica”, emitiu demonstrativos de pagamento e atuou na cobrança das parcelas, circunstâncias que evidenciariam integração no grupo econômico e envolvimento nas atividades do empreendimento. Ao final, requer o desprovimento integral das apelações e a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preambularmente, verifico que os recursos merecem ser conhecidos, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se recursos de apelação interpostos por
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA, VALDIR FERREIRA DA MOTTA e GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:

“a)
DECLARAR
rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (ID 26386863) celebrado entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos.

b)
CONDENAR
os requeridos
VALDIR FERREIRA DA MOTTA, CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA e GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, solidariamente, ao pagamento das seguintes verbas em favor da autora:

b.1)
RESTITUIÇÃO INTEGRAL
dos valores pagos, no montante de
R$ 27.468,67 (vinte e sete mil, quatrocentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos),
devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo/desembolso (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

b.2)
MULTA CONTRATUAL
, no valor de
R$ 6.628,96 (seis mil, seiscentos e vinte e oito reais e noventa e seis centavos),
correspondente a 10% do valor do contrato, devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE desde a data da assinatura do contrato, até a data da citação (art. 405 CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

b.3)
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
, que fixo no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais),
devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data da citação (art. 405 CC), aplicando-se a Taxa Selic, deduzindo-se o valor da correção monetária pelo IPCA/IBGE, até a data do arbitramento (súmula 362, STJ), conforme nova redação do art. 406, §1o, do CC, a partir da qual deverá ser aplicado apenas a Taxa Selic.

c)
CONFIRMAR
a tutela de urgência deferida na decisão de ID 29145779.

Diante da sucumbência mínima da parte autora,
CONDENO
os requeridos, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, o que faço com fundamento no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil”.

PRELIMINAR – DA NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL

Os apelantes CIC e Valdir Ferreira da Motta arguem nulidade da citação por edital, sustentando que a medida foi adotada prematuramente, sem o esgotamento dos meios ordinários de localização, em violação ao art. 256 do CPC.

A preliminar não merece acolhimento.

O exame detido dos autos revela que a citação por edital somente foi determinada após exaustivas e reiteradas tentativas de localização dos requeridos, todas devidamente documentadas no processo. Conforme se extrai dos documentos acostados, foram realizadas múltiplas diligências pelo oficial de justiça, pesquisas em sistemas oficiais como SIEL, INFOSEG e INFOJUD, além de tentativas de citação em diversos endereços, todas infrutíferas.

O próprio Juízo de origem, demonstrando a devida cautela, indeferiu por duas ocasiões o pedido de citação editalícia (ids. 345687426 e 345687432), determinando novas diligências de localização, o que evidencia o rigoroso cumprimento do devido processo legal. Somente após o esgotamento de todas as vias ordinárias é que se deferiu a citação ficta, em estrita observância aos requisitos do art. 256 do CPC.

Destaco que o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de é prescindível o esgotamento de todos os meios para a localização do réu, sendo certo que, no caso dos autos, todas as medidas necessárias foram tomadas.

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CITAÇÃO EDITALÍCIA. SUFICIÊNCIA DAS TENTATIVAS DE CITAÇÃO PELOS CORREIOS E PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESCINDÍVEL O ESGOTAMENTO DE MEIOS EXTRAJUDICIAIS PARA A LOCALIZAÇÃO DO ENDEREÇO DO RÉU.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "
Para que se efetue a citação por edital, basta que sejam realizadas tentativas pelos correios e pelo oficial de justiça, sendo prescindível o esgotamento de meios extrajudiciais para a localização do endereço do réu
" (AgRg no AREsp 682.744/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe de 1o/12/2015). 2. Caso concreto que tramita há quase 10 (dez) anos, em que foram feitas várias diligências a fim de citar o réu, não só no endereço declinado no contrato entre as partes, mas também naqueles pesquisados nos sistemas INFOJUD, BACENJUD, RENAJUD e INFOSEGO. Citação editalícia regular. 3. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - AgInt no AREsp: 1148206 DF 2017/0194075-8, Relator.: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Data de Julgamento: 24/04/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/04/2018 - destaquei).

REJEITO
, pois, a preliminar arguida.

MÉRITO

Superada a questão preliminar, passo ao exame das teses de mérito sustentadas pelos apelantes.

Os apelantes CIC e Valdir sustentam que o empreendimento foi devidamente entregue, juntando aos autos "Termo de Entrega à Associação" como prova do cumprimento das obrigações contratuais, invocando o art. 493 do CPC para caracterizar fato superveniente.

A tese não prospera, e por uma razão muito simples: os próprios documentos apresentados pelos apelantes comprovam o inadimplemento contratual.

O contrato firmado entre as partes previa expressamente, em sua cláusula décima sétima (id. 345686392, p. 10), a entrega do empreendimento
até outubro de 2017
, com prazo de tolerância de seis meses, ou seja,
até abril de 2018
. Ocorre que os "Termos de Entrega" juntado pelos próprios apelantes estão datados de
24 de janeiro de 2024
(id. 345687467) e
18 de outubro de 2025
(id. 345687466), evidenciando atraso superior a oito anos em relação ao prazo contratualmente estabelecido.

Não se trata, portanto, de fato superveniente capaz de afastar o inadimplemento, mas sim de prova inequívoca do descumprimento contratual. A entrega tardia, ainda que eventualmente ocorrida, não tem o condão de sanar a mora já constituída nem de afastar as consequências jurídicas do inadimplemento.

O cumprimento tardio da obrigação não exonera o devedor das consequências da mora, especialmente quando o atraso é substancial e compromete a finalidade do contrato. No caso dos autos, o atraso de mais de oito anos configura inadimplemento absoluto, autorizando a resolução do contrato com as consequências previstas em lei.

Os apelantes sustentam, ainda, que a rescisão decorreu de inadimplência da própria autora, invocando a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.

A alegação não encontra respaldo nos autos. O demonstrativo de pagamentos juntado (id. 345686393) comprova que a autora se manteve adimplente até setembro de 2019, ou seja, quase dois anos após o prazo contratual de entrega (abril de 2018). Somente após esse período, diante do evidente descumprimento contratual por parte das rés, é que a autora cessou os pagamentos.

Não se pode exigir do comprador o cumprimento de sua obrigação quando a vendedora já se encontra em mora quanto à entrega do bem. A exceção do contrato não cumprido é instituto que protege justamente a parte adimplente contra a exigência de cumprimento por quem já descumpriu suas próprias obrigações.

No caso concreto, a autora demonstrou boa-fé contratual ao manter os pagamentos por período muito superior ao prazo de entrega, somente interrompendo-os diante da evidência do inadimplemento das rés.

Os apelantes defendem também a necessidade da retenção de 25% dos valores pagos, alegando que a rescisão decorreu de culpa da compradora.

A pretensão não merece acolhimento. Conforme já demonstrado, o inadimplemento decorreu exclusivamente da conduta das rés, que não entregaram o empreendimento no prazo contratual nem mesmo no período de tolerância.

A Súmula 543 do STJ é clara ao estabelecer que "
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

No mesmo sentido:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ.
RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N.o 543 DO STJ.
RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N.os 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA N.o 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por iniciativa do adquirente, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, assim como a reincursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ. 2.
Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.o 543 do STJ.
(...). (STJ - AgInt no AREsp: 2217062 SP 2022/0304437-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 06/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023)

No caso dos autos, restou inequivocamente demonstrada a culpa exclusiva das rés, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.

Além disso, a cláusula décima quinta do contrato (id. 345686392, p. 10) prevê expressamente multa de 10% sobre o valor total do pacto para a parte que, por inadimplemento, der causa à rescisão. Tendo sido a rescisão causada exclusivamente pelo inadimplemento das rés, a aplicação da multa contratual é medida que se impõe, nos termos do art. 408 do Código Civil.

A apelante Golden, por sua vez, sustenta que sua responsabilidade deve ser afastada com base no Tema 1.173 do STJ, alegando que atuou apenas como intermediadora, sem participação na incorporação ou construção do empreendimento.

O referido entendimento restou assim consolidado:

“Tema 1.173: O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor”.

No caso, contudo, a tese não merece acolhimento. O exame dos autos revela que a Golden não atuou como mera intermediadora,
mas sim como parceira comercial da construtora, integrando efetivamente a cadeia de fornecimento
.

Diversos elementos comprovam essa integração: a logomarca da Golden constava nos demonstrativos de pagamento emitidos pela construtora; a empresa participava ativamente da comercialização do empreendimento; recebia valores diretamente previstos no contrato como "entrada básica"; e atuava na gestão financeira pós-venda, inclusive na cobrança de parcelas.

O próprio contrato de compra e venda, em sua cláusula décima quarta, parágrafo sétimo (id. 345686392, p. 10), estabelece que os valores de R$ 3.439,92 pagos pela autora se trata de "
entrada básica do lote, pago diretamente ao corretor de imóveis no ato da compra e venda
". Essa previsão contratual demonstra que a Golden não foi livremente escolhida pela compradora, mas sim imposta pelas rés como condição para a aquisição do imóvel.

Ademais, a Golden emitia demonstrativos de pagamento das parcelas do contrato, atuava na cobrança de valores e participava da gestão financeira do empreendimento, circunstâncias que evidenciam sua efetiva participação da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto.

Tais elementos enquadram-se perfeitamente nas exceções previstas no Tema 1.173 do STJ, especialmente quanto ao "
envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção
".

O Código de Defesa do Consumidor estabelece, em seu art. 7o, parágrafo único, que "
tendo mais de um autor a ofensa,
todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo
". A Golden, ao integrar a cadeia de fornecimento e participar ativamente da comercialização do empreendimento, responde solidariamente pelos danos causados à consumidora.

A propósito, veja-se o entendimento deste Tribunal de Justiça em situação envolvendo as mesmas requeridas, inclusive com julgado desta Quinta Câmara de Direito Privado, sob relatoria do Desembargador Sebastião de Arruda Almeida:

“EMENTA. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO SEM INFRAESTRUTURA ENTREGUE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERMEDIADORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRELIMINAR REJEITADA.
NÃO CONHECIMENTO DE PEDIDO DE NÃO DEVOLUÇÃO DO VALOR DA CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO NÃO POSTULADA NA EXORDIAL. CONDENAÇÃO AUSENTE NA SENTENÇA. MÉRITO. LOTEAMENTO SEM INFRAESTRUTURA ENTREGUE.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
QUANTO INDENIZATÓRIO EM MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. DESPROVIMENTO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
Correta a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva da Golden, por
integrar a cadeia de fornecimento e responder solidariamente
(arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC)
. 4. Inexistência de interesse recursal quanto à devolução da comissão de corretagem, porquanto a sentença não condenou a restituição desse valor (art. 17 do CPC). 5.
Restou demonstrado o inadimplemento contratual da construtora, pois não foram entregues as obras de infraestrutura prometidas no prazo contratual (abril/2018), ensejando a rescisão com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ
. 6.
Descabe a retenção de 23% das parcelas ou a exclusão da multa de 10%, pois a rescisão decorreu de culpa exclusiva das rés, impondo-se a restituição integral e a aplicação da cláusula penal em benefício do consumidor (art. 408 do CC)
. 7.
Caracterizado dano moral indenizável, pois a conduta das rés superou o mero inadimplemento contratual, frustrando a legítima expectativa da consumidora após quase três anos de atraso
. Mantida a indenização fixada em R$ 3.000,00, valor proporcional e adequado (CF, art. 5o, V e X; CC, arts. 944, 927 e 945; CDC, art. 6o, VI). IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos não providos. Tese de julgamento: “Na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento da construtora e da intermediadora, integrantes da mesma cadeia de consumo, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, a aplicação da multa contratual e a indenização por danos morais, sendo solidária a responsabilidade entre os fornecedores.” (...)”. (TJMT, 1012331-56.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
, Gabinete 3 -
Quinta Câmara de Direito Privado
, Julgado em 26/08/2025, Publicado no DJE 28/08/2025 - destaquei).

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA.
RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Recursos de Apelação interpostos por
Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME
e CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por Carmem Pires Cunha e Bruno Edson Eregipe Martins, referente à promessa de compra e venda de lote no empreendimento Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, localizado em Santo Antônio de Leverger-MT. O contrato previa entrega até outubro de 2017, com prazo de tolerância até abril de 2018, mas o loteamento não foi entregue até a data do ajuizamento da ação (13/02/2020). A sentença declarou a rescisão do contrato e condenou as rés à devolução integral dos valores pagos, à aplicação da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR (...)
O pedido de retenção de dos valores pagos pelos compradores é incabível, uma vez que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento da vendedora e não de desistência imotivada dos adquirentes. Conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na hipótese de rescisão contratual por culpa da incorporadora, os valores pagos devem ser restituídos integralmente ao comprador.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo de tolerância previsto no contrato, caracterizando inadimplemento da vendedora.
A mera execução parcial de obras de infraestrutura não equivale à conclusão do empreendimento e não comprova o cumprimento da obrigação contratual de entrega do lote adquirido.
A responsabilidade da imobiliária é solidária, pois integra a cadeia de fornecimento e atuou na intermediação do negócio. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ, a corretora que participa ativamente da comercialização do empreendimento responde pelos danos causados ao consumidor, independentemente de ter sido a responsável direta pelo atraso.
A indenização por danos morais deve ser mantida, pois o atraso injustificado na entrega do imóvel configura lesão aos direitos do consumidor, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é razoável e proporcional, em conformidade com os precedentes do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A multa contratual pactuada é devida pela vendedora quando o inadimplemento decorre do atraso na entrega do imóvel, independentemente de pedido de rescisão pelo comprador. 2. Na rescisão contratual por culpa da vendedora, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente, sem retenção. 3.
A imobiliária que participa ativamente da comercialização do empreendimento, compondo a cadeia de consumo, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor
. 4. O atraso na entrega do imóvel que ultrapassa o prazo de tolerância configura dano moral indenizável. (TJMT, 1006251-13.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Gabinete 1 - Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/02/2025, Publicado no DJE 07/03/2025 - destaquei).

Ambos os apelantes questionam a condenação por danos morais, alegando tratar-se de mero inadimplemento contratual.

A tese não prospera. O caso dos autos não se caracteriza como simples descumprimento contratual, mas sim como abandono completo do empreendimento, com atraso superior a oito anos em relação ao prazo inicialmente pactuado.

O atraso excessivo na entrega de imóvel, especialmente quando ultrapassa significativamente o prazo de tolerância, configura dano moral indenizável, por frustrar a legítima expectativa do consumidor e violar sua dignidade.

No caso concreto, a situação vivenciada pela autora ultrapassa em muito o mero dissabor cotidiano. A completa paralisação do empreendimento, aliada ao atraso de mais de oito anos, gerou angústia, frustração e abalo psíquico que merecem reparação.

O valor arbitrado em R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional, considerando as circunstâncias do caso e os precedentes jurisprudenciais, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Desta forma, rejeito a preliminar de nulidade da citação por edital e, no mérito, mantenho integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

O inadimplemento contratual das rés restou inequivocamente demonstrado, impondo-se a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual e indenização por danos morais, tudo em responsabilidade solidária entre os requeridos.

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos recursos e lhes
NEGO PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida.
MAJORO
os honorários sucumbenciais em 5% (cinco por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026