Tribunal: TJMT
Processo: 1029364-79.2021.8.11.0002
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE PRECÁRIA. RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ÂNIMO DE DONO. VALIDADE DO TÍTULO DOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião extraordinária, sob fundamento de ausência de comprovação de posse qualificada.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em: (i) verificar se a posse exercida pelo apelante possui natureza ad usucapionem; (ii) aferir a existência de animus domini; (iii) analisar eventual ocorrência de interversão da posse.
III. Razões de decidir
A usucapião extraordinária exige posse contínua, pacífica e com animus domini pelo prazo legal (art. 1.238 do CC). A posse precária, decorrente de permissão ou relação locatícia, não conduz à aquisição originária da propriedade. A ausência de prova de interversão da posse impede a conversão da posse derivada em posse qualificada.
IV. Dispositivo e tese
4. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A posse de natureza precária não se presta à aquisição da propriedade por usucapião. 2. A ausência de prova inequívoca de interversão da posse impede o reconhecimento de posse ad usucapionem.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029364-79.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ROBERTO BELMOK - CPF: 450.390.707-72 (APELANTE), WANDS SALVADOR PESSIN - CPF: 083.466.377-56 (ADVOGADO), DARIO NEVES DE SOUSA - CPF: 242.516.231-34 (ADVOGADO), CENTRO OESTE COMERCIO E LOCACAO DE PAINEIS LTDA - EPP - CNPJ: 01.688.564/0001-21 (APELADO), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), KHALIL CHOUCAIR - CPF: 047.447.598-07 (TERCEIRO INTERESSADO), VALERIA CASTILHO MUNHOZ VIVAN - CPF: 361.770.671-15 (ADVOGADO), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), CELIA REGINA GASPARETTO CHOUCAIR - CPF: 030.284.198-90 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE PRECÁRIA. RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ÂNIMO DE DONO. VALIDADE DO TÍTULO DOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião extraordinária, sob fundamento de ausência de comprovação de posse qualificada.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em: (i) verificar se a posse exercida pelo apelante possui natureza ad usucapionem; (ii) aferir a existência de animus domini; (iii) analisar eventual ocorrência de interversão da posse.

III. Razões de decidir

A usucapião extraordinária exige posse contínua, pacífica e com animus domini pelo prazo legal (art. 1.238 do CC). A posse precária, decorrente de permissão ou relação locatícia, não conduz à aquisição originária da propriedade. A ausência de prova de interversão da posse impede a conversão da posse derivada em posse qualificada.

IV. Dispositivo e tese

4. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A posse de natureza precária não se presta à aquisição da propriedade por usucapião. 2. A ausência de prova inequívoca de interversão da posse impede o reconhecimento de posse ad usucapionem.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Roberto Belmok
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária movida em face de
Centro Oeste Comércio e Locação De Painéis Ltda. - EPP
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando o autor no ônus de sucumbência, observado o §3o do art. 98 do CPC.

Em suas razões recursais, o apelante argumenta que a sentença merece reforma integral por ignorar o estado de abandono do imóvel pelos proprietários registrais por quase duas décadas.

Afirma que sua entrada no bem ocorreu por cessão fática de antigo possuidor, negando categoricamente a existência de qualquer relação locatícia.

Defende que exerce posse qualificada pelo trabalho e uso comercial (posse-trabalho), o que reduziria o prazo aquisitivo para 10 anos.

Argui que as escrituras de compra e venda posteriores ao início de sua posse são simuladas e fraudulentas, inclusive com prejuízo a sócio interditado.

Alega que a instalação da empresa, pagamento de energia e manutenção do local comprovam o comportamento de dono.

A apelada apresentou contrarrazões no ID n. 355161572,
arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade, alegando que o recurso apenas reproduz argumentos anteriores e inova em teses não ventiladas na inicial (como a nulidade de escrituras). No mérito, defende a manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 13 de

maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem,
cuida-se de ação de usucapião extraordinária movida por Roberto Belmok, em desfavor de Centro Oeste Comércio e Locação de Painéis Ltda. – EPP, na qual
alegou exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus domini
, há mais de 15 anos, sobre uma área urbana de 3.378,83 m2, situada na Avenida Gov. Júlio José Campos, no 4.400, em Várzea Grande. Afirmou que no local funciona a sede de sua empresa, a Panamericano Transporte Rodoviário.

A parte requerida, por sua vez, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva em razão da alienação do imóvel a terceiros, Khalil Choucair e sua esposa, realizada antes da citação. No mérito, defendeu a natureza precária da ocupação do autor, asseverando que a posse decorre de relação locatícia e de sublocação, o que afastaria o requisito essencial do
animus domini
.

Cinge-se que decorrida a marcha processul, ultimada a instrução

com a produção de prova oral, o juiz
a quo
rejeitou a preliminar de ilegitimidade e, no mérito, julgou improcedente a pretensão aquisitiva.

Não concordando com o édito judicial, recorre o autor.

A apelada suscita a
preliminar
de não conhecimento do apelo por violação ao princípio da dialeticidade, afirmando que as razões recursais seriam mera reprodução das alegações finais. Todavia, da leitura atenta do recurso, verifica-se que o apelante impugnou especificamente o fundamento central da sentença - a natureza precária da posse -, apresentando argumentos jurídicos que visam desconstituir a conclusão do magistrado. Assim, em observância ao princípio da primazia do julgamento de mérito, rejeito a preliminar e conheço do recurso.

Assim,
rejeito
a preliminar.

Ultrapassada a questão prévia, no mérito, a matéria devolvida a este colegiado cinge-se à análise acerca do preenchimento dos requisitos legais da usucapião extraordinária, especialmente quanto à qualificação jurídica da posse exercida pelo apelante.

O cerne da usucapião extraordinária, disciplinada no artigo 1.238 do Código Civil, exige a posse qualificada pelo
animus domini,
ou seja, a intenção de ser dono, comportando-se como tal perante a sociedade. Eis o teor do dispositivo:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé...”

No caso em pauta, embora o recorrente sustente exercer posse qualificada desde o ano de 2005, o acervo probatório revela que a ocupação

é desprovida desse atributo subjetivo fundamental.

A testemunha Romildo Almeida de Souza, ouvida em audiência, foi categórica ao declarar que todos os ocupantes da área, inclusive o apelante, eram locatários do Sr. Sérgio Leão, responsável pela administração do imóvel, e que posteriormente passaram a reconhecer a soberania do novo adquirente.

Nessa mesma esteira de raciocínio, a certidão expedida por Oficial de Justiça da Justiça do Trabalho, dotada de fé pública, registrou que ocupantes do local declararam pagar aluguel mensal ao Sr. Roberto Belmok, configurando uma rede de sublocações que ratifica a precariedade da posse.

É imperativo destacar que, nos termos do artigo 1.208 do Código Civil, os atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse
ad usucapionem.

O locatário possui a coisa, mas reconhece o domínio alheio, inexistindo a
interversio possessionis,
ou seja, a transformação da posse direta em posse plena com ânimo de proprietário. Sem a prova de um ato externo e inequívoco que rompesse a subordinação jurídica ao proprietário, a permanência no imóvel, por mais prolongada que seja, permanece viciada pela precariedade originária.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. COMODATO VERBAL E ESCRITO. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. CONFISSÃO JUDICIAL DOS OCUPANTES. TRIBUNAL DE ORIGEM QUE, COM BASE NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO, AFASTOU A PRETENSÃO AQUISITIVA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. REVALORAÇÃO JURÍDICA. NÃO CABIMENTO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. DECISÃO SINGULAR MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A posse decorrente de contrato de comodato, por sua natureza precária, não induz à aquisição da propriedade por usucapião, ante a ausência de ânimo de dono (animus domini), requisito essencial para a prescrição aquisitiva.

2.
A alteração do caráter da posse, de precária para ad usucapionem (interversio possessionis), exige a demonstração de ato exteri or, inequívoco e ostensivo de oposição ao direito do proprietário, não sendo suficiente a mera mudança de intenção do possuidor ou o longo decurso do tempo de ocupação.

3. Tendo as instâncias ordinárias, com amparo em vasto conjunto probatório, especialmente na confissão judicial dos ocupantes, concluído pela existência de relação de comodato e pela ausência de animus domini e de inversão do caráter da posse, a revisão de tal entendimento para acolher a tese de usucapião encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

4. Agravo interno a que se nega provimento”.
(AgInt no AREsp n. 2.556.794/SP, Rel. Min.

Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,J. 13.10.25 - negritei)

“
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE PRECÁRIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a posse exercida pela recorrente preenche os requisitos para o reconhecimento da usucapião extraordinária, especialmente o animus domini, e se é possível reexaminar o conjunto fático-probatório em sede de recurso

especial.

III. Razões de decidir

5.
O reconhecimento da usucapião extraordinária exige a comprovação de posse com animus domini, de forma contínua, mansa e pacífica, o que não foi demonstrado no caso concreto, conforme entendimento do Tribunal de origem.

IV.Dispositivo

8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial”.
(AREsp n. 2.736.821/RS, Rel. Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, J. 09.03.26 – negritei).

No que tange à validade do título de propriedade do terceiro interessado Khalil Choucair, os argumentos de simulação e fraude aventados pelo apelante não possuem o condão de desconstituir o registro imobiliário nesta via processual.

Conforme constatado no julgamento da ação conexa de imissão na posse (RAC no 1035555-43.2021.8.11.0002), a alienação do imóvel foi precedida de alvará judicial expedido pela 4a Vara de Família e Sucessões de Cuiabá, após manifestação favorável do Ministério Público e prestação de contas. A autorização judicial confere presunção reforçada de legitimidade ao negócio jurídico, o qual não pode ser anulado incidentalmente em sede de usucapião, exigindo-se ação declaratória de nulidade autônoma para tal mister.

A análise

do caso revela que o apelante busca utilizar a ação de usucapião como sucedâneo de defesa para evitar os efeitos da retomada do bem pelo legítimo proprietário.

Entretanto, os fatos comprovados indicam que o apelante jamais pagou impostos territoriais (IPTU) sobre o bem, limitando-se a arcar com faturas de energia elétrica, encargo este que é intrínseco ao uso da utilidade e não caracteriza, isoladamente, a conduta de proprietário. A usucapião é um instituto vocacionado a premiar aquele que dá função social ao bem abandonado, e não a proteger detentores que, cientes da titularidade alheia, buscam transformar uma relação de uso remunerado em aquisição gratuita da propriedade.

A mera permanência prolongada no imóvel, ainda que associada à exploração econômica, não é suficiente para caracterizar
animus domini,
quando subsistem indícios de relação jurídica anterior de natureza precária.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que o apelante não logrou êxito em comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC.

Portanto, diante da inexistência de prova robusta e inequívoca da posse qualificada exigida pelo ordenamento jurídico, bem como da incidência direta do entendimento firmado no julgamento do Recurso de Apelação Cível no 1035555-43.2021, impõe-se a manutenção integral da sentença recorrida.

Em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em favor do patrono da apelada para 12% (doze por cento), suspensa a exigibilidade

nos moldes do artigo 98, § 3o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026