Tribunal: TJMT
Processo: 1005560-02.2023.8.11.0006
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONFESSO DA PROMITENTE COMPRADORA - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - ART. 355, I, DO CPC - PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE - INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL - PODER INSTRUTÓRIO DO MAGISTRADO (ART. 370 DO CPC) – MÉRITO - RESCISÃO CONTRATUAL - ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL - PANDEMIA DA COVID-19 - INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO - CONTRATO CELEBRADO EM MOMENTO POSTERIOR AO INÍCIO DA CRISE SANITÁRIA - AUSÊNCIA DE IMPREVISIBILIDADE E DE PROVA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA - CLÁUSULA PENAL - MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - LEGALIDADE E RAZOABILIDADE - ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL - INEXISTÊNCIA DE EXCESSO - LEI No 13.786/2018 (ART. 32-A, II, DA LEI No 6.766/79) – BENFEITORIAS - NÃO COMPROVAÇÃO - CERTIDÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA ATESTANDO A INEXISTÊNCIA DE MELHORIAS NO IMÓVEL - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de provas quando o magistrado entende suficiente o conjunto probatório, sendo o juiz o destinatário da prova (arts. 355, I, e 370 do CPC), sobretudo quando ausente demonstração de prejuízo e configurada a preclusão. O inadimplemento contratual confesso autoriza a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, impondo o retorno das partes ao status quo ante.
A pandemia da COVID-19 não configura, por si só, hipótese de força maior apta a afastar a responsabilidade contratual quando o contrato foi celebrado durante sua vigência, ausente o requisito da imprevisibilidade (art. 393 do CC).
A cláusula penal fixada em 10% sobre o valor do contrato revela-se válida e proporcional, em consonância com o art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, inexistindo fundamento para sua redução equitativa (art. 413 do CC), sobretudo diante do inadimplemento substancial.
A alegação de benfeitorias demanda prova mínima, não sendo possível sua comprovação por mera afirmação, prevalecendo a certidão do Oficial de Justiça dotada de fé pública que atesta a inexistência de construções no imóvel.
A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução contratual, impondo a restituição do bem ao vendedor.
A compensação entre valores pagos e encargos devidos mostra-se medida adequada para evitar enriquecimento sem causa.
Recurso de apelação conhecido e desprovido, com majoração da verba honorária sucumbencial, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade judiciária.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005560-02.2023.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Arrendamento Mercantil, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[VALTER DE FREITAS SILVA - CPF: 278.568.528-87 (APELADO), ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA - CPF: 378.833.561-00 (ADVOGADO), SINTHIA PAULO SOUZA FERREIRA CASTRO - CPF: 036.996.581-71 (APELANTE), MILTON CHAVES LIRA - CPF: 570.574.001-87 (ADVOGADO), CESAR DO AMARAL SALES FILHO - CPF: 016.870.022-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONFESSO DA PROMITENTE COMPRADORA - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - ART. 355, I, DO CPC - PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE - INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL - PODER INSTRUTÓRIO DO MAGISTRADO (ART. 370 DO CPC) – MÉRITO - RESCISÃO CONTRATUAL - ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL - PANDEMIA DA COVID-19 - INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO - CONTRATO CELEBRADO EM MOMENTO POSTERIOR AO INÍCIO DA CRISE SANITÁRIA - AUSÊNCIA DE IMPREVISIBILIDADE E DE PROVA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA - CLÁUSULA PENAL - MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - LEGALIDADE E RAZOABILIDADE - ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL - INEXISTÊNCIA DE EXCESSO - LEI No 13.786/2018 (ART. 32-A, II, DA LEI No 6.766/79) – BENFEITORIAS - NÃO COMPROVAÇÃO - CERTIDÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA ATESTANDO A INEXISTÊNCIA DE MELHORIAS NO IMÓVEL - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO DESPROVIDO
.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de provas quando o magistrado entende suficiente o conjunto probatório, sendo o juiz o destinatário da prova (arts. 355, I, e 370 do CPC), sobretudo quando ausente demonstração de prejuízo e configurada a preclusão. O inadimplemento contratual confesso autoriza a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, impondo o retorno das partes ao status quo ante.

A pandemia da COVID-19 não configura, por si só, hipótese de força maior apta a afastar a responsabilidade contratual quando o contrato foi celebrado durante sua vigência, ausente o requisito da imprevisibilidade (art. 393 do CC).

A cláusula penal fixada em 10% sobre o valor do contrato revela-se válida e proporcional, em consonância com o art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, inexistindo fundamento para sua redução equitativa (art. 413 do CC), sobretudo diante do inadimplemento substancial.

A alegação de benfeitorias demanda prova mínima, não sendo possível sua comprovação por mera afirmação, prevalecendo a certidão do Oficial de Justiça dotada de fé pública que atesta a inexistência de construções no imóvel.

A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução contratual, impondo a restituição do bem ao vendedor.

A compensação entre valores pagos e encargos devidos mostra-se medida adequada para evitar enriquecimento sem causa.

Recurso de apelação conhecido e desprovido, com majoração da verba honorária sucumbencial, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade judiciária.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1005560-02.2023.8.11.0006

APELANTE: SINTHIA PAULO SOUZA FERREIRA CASTRO

APELADO: VALTER DE FREITAS SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recuso de apelação interposto por
SINTHIA PAULO SOUZA FERREIRA CASTRO
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT,
Dr. Elmo Lamoia de Moraes
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Danos Morais e Materiais n.
1005560-02.2023.8.11.0006
, ajuizada por
VALTER DE FREITAS SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
“
a) DECLARAR RESCINDIDO
o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes (ID 121860524), referente ao Lote 17, Quadra G, do Loteamento Marechal Rondon, Cáceres/MT;
b) CONFIRMAR
a decisão de tutela de urgência (ID 202440826) que determinou a reintegração de posse do autor no imóvel, tornando-a definitiva, considerando que a diligência já foi cumprida conforme Auto de ID 205409725;
c) CONDENAR
a requerida ao pagamento da multa contratual (cláusula penal) no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 27.000,00), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da contratação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
d) CONDENAR
a requerida ao pagamento dos valores referentes ao IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel durante todo o período em que exerceu a posse (da assinatura do contrato até a data da reintegração ocorrida em 22/08/2025), valores estes a serem apurados em liquidação de sentença mediante apresentação dos comprovantes de débito junto à Municipalidade;
e) AUTORIZAR
a compensação dos valores devidos pela requerida (itens 'c' e 'd') com a quantia das parcelas efetivamente pagas por ela (R$ 3.750,00), devidamente corrigidas pelo INPC desde o desembolso. Caso o saldo devedor da ré supere o crédito, a diferença deverá ser executada; caso haja saldo remanescente em favor da ré, este deverá ser restituído pelo autor;
f) JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos de indenização por danos morais e de indenização suplementar por danos materiais (despesas de viagem/cartório), bem como declarar indevida qualquer indenização por benfeitorias à ré, ante a sua inexistência fática”
(sic).

Ao final,
“Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte da requerida (que deu causa à rescisão), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 20% (vinte por cento) para a parte autora e 80% (oitenta por cento) para a parte ré, suspensa a exigibilidade em relação à parte ré em razão da justiça gratuita, que ora lhe defiro.
Arbitro os honorários advocatícios em
10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado da condenação (soma da multa contratual e débitos de IPTU), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC
”
(sic).

A apelante requer preliminarmente o reconhecimento do cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo de origem indeferiu a produção de provas pericial e oral, por ela requeridas, as quais reputa essenciais à adequada elucidação dos fatos controvertidos.

A apelante, em suas razões recursais, sustenta, inicialmente, que celebrou contrato de compra e venda de terreno com o apelado, assumindo obrigações financeiras que não foram adimplidas temporariamente em razão de circunstâncias excepcionais, notadamente os efeitos econômicos da pandemia da Covid-19, somados a grave crise pessoal decorrente de dissolução conjugal.

Aduz que, antes da judicialização do litígio, buscou solução consensual mediante proposta de parcelamento do débito, a qual não foi acolhida, tendo, posteriormente, sofrido inscrição em cadastros restritivos e notificação extrajudicial.

Assevera, ainda, que durante a vigência contratual promoveu substanciais benfeitorias no imóvel, consistentes na construção de muro em toda a extensão do terreno e realização de aterro em área sabidamente suscetível a alagamentos, suportando elevados custos que valorizaram significativamente o bem.

Prossegue afirmando que o indeferimento da produção probatória comprometeu o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, porquanto as provas pericial e testemunhal seriam imprescindíveis à comprovação das benfeitorias realizadas e à correta aferição do equilíbrio contratual, razão pela qual pugna pela decretação de nulidade da sentença e retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual.

No mérito, sustenta que o inadimplemento contratual decorreu de hipótese de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, em virtude dos impactos econômicos da pandemia da Covid-19, circunstância que afastaria sua responsabilidade pelos prejuízos decorrentes do descumprimento contratual.

Aduz, ademais, que agiu em observância à boa-fé objetiva, tendo buscado solução amigável antes da propositura da ação, ao passo que o apelado teria se mantido inerte, em violação aos deveres anexos de cooperação e lealdade.

Defende, ainda, a inaplicabilidade da multa contratual, sob o argumento de que sua incidência automática, diante do contexto fático excepcional, configura penalidade excessiva e desproporcional, em afronta aos princípios da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

Subsidiariamente, requer a redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil.

A par destes argumentos, pugna
“[...]
a)
o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, para anular a sentença recorrida, em razão do cerceamento de defesa, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para a reabertura da fase instrutória, com a consequente produção das provas pericial e testemunhal requeridas;
b)
caso superada a preliminar, o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo-se que o inadimplemento decorreu de força maior (pandemia da Covid-19), a fim de afastar a condenação da apelante ao pagamento da multa contratual;
c)
subsidiariamente, na hipótese de manutenção da cláusula penal, seja determinada a redução equitativa da multa contratual, nos termos do art. 413 do Código Civil, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade;
d)
ainda de forma subsidiária, caso não seja determinada a restituição do bem imóvel à apelante, seja reconhecido o direito ao abatimento/compensação dos valores despendidos com benfeitorias necessárias e úteis, consistentes na construção de muro em toda a extensão do terreno e na realização de aterro, a serem apurados em fase de liquidação de sentença ou mediante prova pericial, sob pena de enriquecimento sem causa do apelado (art. 884 do Código Civil)”
(sic).

Contrarrazões ofertadas no Id. 341713905, requerendo o desprovimento do recurso de apelação e a consequente manutenção da sentença.

Preparo recursal não recolhido, haja vista que a apelante é beneficiária da justiça gratuita, conforme Id. 342005858.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
“
a) DECLARAR RESCINDIDO
o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes (ID 121860524), referente ao Lote 17, Quadra G, do Loteamento Marechal Rondon, Cáceres/MT;
b) CONFIRMAR
a decisão de tutela de urgência (ID 202440826) que determinou a reintegração de posse do autor no imóvel, tornando-a definitiva, considerando que a diligência já foi cumprida conforme Auto de ID 205409725;
c) CONDENAR
a requerida ao pagamento da multa contratual (cláusula penal) no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 27.000,00), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da contratação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
d) CONDENAR
a requerida ao pagamento dos valores referentes ao IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel durante todo o período em que exerceu a posse (da assinatura do contrato até a data da reintegração ocorrida em 22/08/2025), valores estes a serem apurados em liquidação de sentença mediante apresentação dos comprovantes de débito junto à Municipalidade;
e) AUTORIZAR
a compensação dos valores devidos pela requerida (itens 'c' e 'd') com a quantia das parcelas efetivamente pagas por ela (R$ 3.750,00), devidamente corrigidas pelo INPC desde o desembolso. Caso o saldo devedor da ré supere o crédito, a diferença deverá ser executada; caso haja saldo remanescente em favor da ré, este deverá ser restituído pelo autor;
f) JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos de indenização por danos morais e de indenização suplementar por danos materiais (despesas de viagem/cartório), bem como declarar indevida qualquer indenização por benfeitorias à ré, ante a sua inexistência fática”
(sic).

Ao final,
“Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte da requerida (que deu causa à rescisão), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 20% (vinte por cento) para a parte autora e 80% (oitenta por cento) para a parte ré, suspensa a exigibilidade em relação à parte ré em razão da justiça gratuita, que ora lhe defiro.
Arbitro os honorários advocatícios em
10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado da condenação (soma da multa contratual e débitos de IPTU), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC
”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...]
Da Rescisão Contratual e Inadimplemento

A relação jurídica entre as partes é incontroversa, materializada pelo "Contrato de Compra e Venda de Terreno a Prazo" acostado no ID 121860524. O instrumento previa o pagamento de R$ 27.000,00 pelo imóvel, parcelados em 36 vezes.

O cerne da lide reside no inadimplemento contratual. A parte autora alega que a ré pagou apenas 5 (cinco) parcelas. A requerida, em sua peça defensiva (ID 156663460),
confessa expressamente o inadimplemento
, justificando-o com base na teoria da imprevisão decorrente da pandemia de COVID-19 e dificuldades financeiras pessoais (divórcio).

Todavia, a teoria da imprevisão (art. 478 do CC) exige a demonstração de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, com extrema vantagem para a outra. Dificuldades financeiras pessoais ou o cenário macroeconômico genérico, por si sós, não autorizam a revisão automática das obrigações ou o descumprimento do pactuado, sob pena de violação à segurança jurídica. Ademais, a proposta de parcelamento feita pela ré não obriga o credor a aceitá-la (art. 313 e 314 do CC), mormente quando já operada a mora e o vencimento antecipado da dívida.

Assim, configurado o inadimplemento culposo da compradora e não purgada a mora no tempo oportuno, assiste ao vendedor o direito de pleitear a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Da Multa Contratual

A Cláusula 5 do contrato prevê multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda em caso de descumprimento (ID 121860524). Tratando-se de negócio jurídico entre particulares, não submetido estritamente às limitações do Código de Defesa do Consumidor para construtoras/incorporadoras, e considerando que o inadimplemento foi substancial (pagamento de apenas 5 de 36 parcelas), o percentual de 10% não se mostra abusivo nem enseja redução equitativa drástica para 1%, como pleiteado pela defesa. Mantenho a multa em 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal compensatória.

[...]

Da Reintegração de Posse e Benfeitorias

Como consequência lógica da resolução do contrato, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução do imóvel ao autor. A tutela de urgência já foi deferida na decisão saneadora (ID 202440826) e devidamente cumprida.

No que tange à alegação da ré de direito à indenização/retenção por benfeitorias, esta cai por terra diante da prova técnica produzida pelo Oficial de Justiça. Conforme o Auto de Reintegração de Posse de ID 205409725, foi certificado que o terreno se encontrava
"sem nenhuma benfeitoria"
. Sendo a fé pública do meirinho dotada de presunção de veracidade não elidida pela ré, declara-se a inexistência de benfeitorias indenizáveis.

Por fim, para evitar o enriquecimento ilícito do autor (que recupera o imóvel e receberá a multa), os valores pagos pela ré (R$ 3.750,00) deverão ser compensados com o valor da multa contratual e dos débitos de IPTU devidos por ela.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo extinto o processo, com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados por
VALTER DE FREITAS SILVA
em desfavor de
SINTHIA PAULO SOUZA FERREIRA CASTRO
para:

a)
DECLARAR RESCINDIDO
o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes (ID 121860524), referente ao Lote 17, Quadra G, do Loteamento Marechal Rondon, Cáceres/MT;

b)
CONFIRMAR
a decisão de tutela de urgência (ID 202440826) que determinou a reintegração de posse do autor no imóvel, tornando-a definitiva, considerando que a diligência já foi cumprida conforme Auto de ID 205409725;

c)
CONDENAR
a requerida ao pagamento da multa contratual (cláusula penal) no importe de
10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado do contrato (R$ 27.000,00), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da contratação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

d)
CONDENAR
a requerida ao pagamento dos valores referentes ao
IPTU
e demais taxas incidentes sobre o imóvel durante todo o período em que exerceu a posse (da assinatura do contrato até a data da reintegração ocorrida em 22/08/2025), valores estes a serem apurados em liquidação de sentença mediante apresentação dos comprovantes de débito junto à Municipalidade;

e)
AUTORIZAR
a compensação dos valores devidos pela requerida (itens 'c' e 'd') com a quantia das parcelas efetivamente pagas por ela (R$ 3.750,00), devidamente corrigidas pelo INPC desde o desembolso. Caso o saldo devedor da ré supere o crédito, a diferença deverá ser executada; caso haja saldo remanescente em favor da ré, este deverá ser restituído pelo autor;

f)
JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos de indenização por danos morais e de indenização suplementar por danos materiais (despesas de viagem/cartório), bem como declarar indevida qualquer indenização por benfeitorias à ré, ante a sua inexistência fática.

Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte da requerida (que deu causa à rescisão), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de
20% (vinte por cento) para a parte autora
e
80% (oitenta por cento) para a parte ré, suspensa a exigibilidade em relação à parte ré em razão da justiça gratuita, que ora lhe defiro
.

Arbitro os honorários advocatícios em
10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado da condenação (soma da multa contratual e débitos de IPTU), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC”
(Id. 341713902).

Pois bem. Inicialmente, no que diz respeito à preliminar de cerceamento de defesa, entendo que ela não merece acolhida.

A decisão saneadora, acostada ao Id. 341713873, foi clara e bem fundamentada ao indeferir a produção de novas provas, deixando consignado que os elementos já constantes dos autos eram suficientes para o julgamento da causa.

Além disso, registrou que cabia às partes apresentar, no momento oportuno, os documentos necessários à comprovação de suas alegações, sob pena de preclusão, o que não foi observado pela apelante. Importante destacar, ainda, que não houve insurgência efetiva contra essa decisão, que seguiu regularmente até o julgamento, o que reforça a sua estabilidade no processo.

Com efeito, o Código de Processo Civil estabelece que o juiz é o destinatário das provas, podendo indeferir aquelas que entender desnecessárias, conforme o que dispõe o art. 370 do CPC. Do mesmo modo, o art. 355, inciso I, autoriza o julgamento antecipado quando não houver necessidade de outras provas.

Assim, não há cerceamento de defesa quando o Magistrado entende que o conjunto probatório já é suficiente para formar seu convencimento.

No caso concreto, a apelante afirmou ter realizado benfeitorias no imóvel, como construção de muro e realização de aterro. Contudo, não trouxe aos autos qualquer documento que comprovasse essas alegações.

E aqui reside um ponto central: tais fatos eram plenamente passíveis de comprovação documental. Era esperado que a parte apresentasse, por exemplo, notas fiscais de materiais de construção, recibos de pagamento de mão de obra, comprovantes de transferências, fotografias, contratos de prestação de serviços ou qualquer outro elemento que indicasse, ao menos, a existência das supostas obras.

O que se verifica, porém, é a completa ausência de prova nesse sentido. E não se pode admitir que a perícia seja utilizada para suprir essa falta de diligência da própria parte. A prova pericial não serve para “descobrir” fatos que deveriam ter sido minimamente demonstrados pela parte interessada. Como bem consignado na decisão saneadora, sequer havia início de prova que justificasse a produção pericial.

Além disso, ganha especial relevância a certidão do Oficial de Justiça lavrada por ocasião da reintegração de posse (Id. 341713893), na qual foi expressamente consignado que o imóvel se encontrava sem qualquer benfeitoria.
In verbis:

“AUTO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Aos quinze dias do mês de agosto do ano dois mil e vinte e cinco às 15h nesta Cidade e Comarca de Cáceres - Mato Grosso, em cumprimento a Reintegração de Posse expedida pela MM. Juíza de Direito da 2a Vara Cível, extraído dos autos n°1005560-02.2023.811.0006 em que é polo ativo VALTER DE FREITAS SILVA e polo passivo SINTHIA PAULO SOUZA FERREIRA CASTRO, nós Oficiais de Justiça abaixo assinado, comparecemos na Rua das Mexerica, Esquina com a Rua dos Tamarindus, Bairro DNER, e com as formalidades legais, Reintegramos na posse do imóvel objeto da ação o Sr. VALTER DE FREITAS SILVA na pessoa de seu procurador Dr. JOÃO RAPHAEL PEREIRA DE SOUZA
característica do imóvel: 01 lote de terreno urbano localizado na Rua Mexerica esquina com a Rua Tamarindus, Loteamento Marechal Rondon, Bairro DNER que se encontra nas seguintes condições, terreno sem nenhuma benfeitoria.
Feita e reintegração mansa e pacificamente, lavramos o presente auto que, após lido e achado conforme, vai devidamente assinado por nós, Oficiais de Justiça e pelo reintegrado.”
(Destaquei)

Trata-se de ato praticado por agente público investido de fé pública, cujas declarações gozam de presunção de veracidade. Essa presunção só poderia ser afastada por prova robusta em sentido contrário, o que não ocorreu.

Portanto,
rejeito
a preliminar arguida pelo apelante, não havendo o que se falar em cerceamento de defesa.

Superada a preliminar, passo ao exame do mérito.

No mérito, verifica-se que a relação contratual entre as partes é incontroversa, assim como o inadimplemento. A própria apelante reconheceu que deixou de pagar as parcelas ajustadas, tendo quitado apenas cinco das trinta e seis previstas no contrato.

A tentativa de justificar esse inadimplemento com base na pandemia da Covid-19 e em questões pessoais, como o divórcio, não se sustenta.

Isso porque tais alegações não foram comprovadas nos autos. Não há qualquer documento que demonstre perda de renda, incapacidade financeira efetiva ou qualquer situação concreta que tenha tornado impossível o cumprimento do contrato.

Mais do que isso, mesmo em tese, tais circunstâncias não são suficientes, por si só, para afastar a obrigação assumida.

A teoria da imprevisão exige prova de que um fato extraordinário e imprevisível tornou a obrigação excessivamente onerosa, o que não foi demonstrado. No caso, as alegações permanecem no campo abstrato, sem respaldo probatório.

Além disso, o contrato foi celebrado em 06 de abril de 2021, quando a pandemia já era fato conhecido e seus efeitos já estavam presentes na realidade social e econômica. Ou seja, não se trata de evento imprevisível em relação ao momento da contratação.

A propósito, sobre o tema, decidiu este Sodalício:

“DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE FORNECIMENTO DE GÁS LIQUEFEITO DE PETRÓLEO E COMODATO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA COMPENSATÓRIA.
FORÇA MAIOR. PANDEMIA COVID-19. PREVISIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO DURANTE A PANDEMIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de multa compensatória por rescisão antecipada de contrato de fornecimento de gás liquefeito de petróleo (GLP) e comodato, com vigência de 60 meses, firmado durante a pandemia de COVID-19 (abril/2021), tendo a apelante interrompido as aquisições após apenas quatro meses (setembro/2021).

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se (i) a pandemia de COVID-19 caracteriza força maior capaz de eximir a apelante da responsabilidade pelo inadimplemento contratual, quando o contrato foi firmado durante o período pandêmico; e (ii) se a multa compensatória prevista contratualmente é abusiva ou desproporcional.

III. Razões de decidir

3. Não constitui força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, evento cujos efeitos eram previsíveis no momento da contratação. O contrato foi celebrado em abril de 2021, mais de um ano após o início da pandemia, quando seus impactos sobre o setor de restaurantes já eram amplamente conhecidos.

4. O princípio do pacta sunt servanda deve prevalecer quando as partes, no pleno exercício de sua autonomia de vontade, firmam contrato com cláusulas claras que estabelecem obrigações mútuas e sanções pelo inadimplemento, inexistindo comprovação de onerosidade excessiva.

5. A multa compensatória estipulada na cláusula 13.1 do contrato é proporcional aos investimentos realizados pela fornecedora e aos prejuízos decorrentes da quebra da exclusividade contratada, tendo sido calculada em estrita observância aos critérios previamente estabelecidos.

6. A cláusula penal compensatória, livremente pactuada, tem função preventiva e punitiva, além de pré-fixar perdas e danos, não havendo nos autos elementos que demonstrem sua abusividade ou onerosidade excessiva.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: "
1. A pandemia de COVID-19 não constitui evento de força maior apto a afastar a responsabilidade contratual quando o contrato foi firmado durante sua vigência, pois ausente o requisito da imprevisibilidade.
2. É válida a multa compensatória por rescisão antecipada de contrato de fornecimento exclusivo quando fixada em valor proporcional ao prazo remanescente e calculada segundo critérios previamente estabelecidos no instrumento contratual."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 422, 473, 475 e 478.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.652.549/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 30.05.2022; TJMT, Apelação Cível 1019148-82.2019.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Eduardo Bernardes Nunes, j. 08.11.2023.

(N.U 1045608-29.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/08/2025, Publicado no DJE 26/08/2025) (Destaquei)

Também não procede a invocação da boa-fé objetiva para afastar as consequências do inadimplemento. A boa-fé exige comportamento leal de ambas as partes, mas não obriga o credor a aceitar propostas unilaterais de renegociação. Nos termos dos arts. 313 e 314 do Código Civil, o credor não é obrigado a receber prestação diversa ou em condições diferentes daquelas ajustadas.

Diante do inadimplemento, aplica-se corretamente o art. 475 do Código Civil, segundo o qual:

“
Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA
– RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago, as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com o apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.”

(N.U 1013870-06.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/06/2025, Publicado no DJE 23/06/2025) (Destaquei)

No tocante à cláusula penal, também não há ilegalidade.

O contrato firmado entre as partes previu multa de 10% sobre o valor total, em caso de descumprimento contratual por qualquer das partes, vejamos:

“Clausula 5-
Caso algumas das partes não cumpra o dispostos das cláusulas estabelecidas neste instrumento, responsabilizar-se-á pelo pagamento de multa equivalente a 10% do valor da venda do terreno.
”
(Id. 341709372) (Destaquei)

Trata-se de percentual razoável, especialmente considerando que a apelante pagou apenas pequena parte do valor contratado.

Ademais, o contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A na Lei no 6.766/79.

O inciso II desse dispositivo admite a retenção de valores a título de cláusula penal em percentual de até 10% do valor atualizado do contrato. Isso demonstra que o percentual pactuado está em conformidade com a legislação vigente, não havendo falar em abusividade.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
–CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) –
PREVISÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO DA NEGOCIAÇÃO EM PARCELA ÚNICA – INADIMPLEMENTO TOTAL
– PRETENSÃO RECURSAL DE REDUÇÃO DA MULTA CONTRATUAL – FIXAÇÃO EM 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – LEGALIDADE - ART. 32-A, II, DA REFERIDA LEI
– CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO – POSSIBILIDADE – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.

Faz jus o promitente vendedor ao recebimento do montante correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1002, que determina a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado em contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, não se aplica ao caso concreto, pois o contrato foi firmado em 2022.

(N.U 1003583-27.2023.8.11.0021, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/04/2025, Publicado no DJE 07/05/2025) (Destaquei)

Com efeito, não se vislumbra qualquer fundamento jurídico plausível que autorize a redução da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil.

A apelante adimpliu apenas fração mínima do contrato, cinco parcelas de um total de trinta e seis, o que afasta, por completo, a ideia de cumprimento substancial da obrigação.

Ademais, o percentual de 10% sobre o valor do contrato revela-se moderado, razoável e plenamente compatível com a extensão do inadimplemento verificado, não havendo qualquer desproporção que justifique a intervenção judicial para readequação da penalidade.

Ao contrário, a manutenção da multa tal como pactuada preserva a força obrigatória do contrato e evita que o inadimplemento seja, indevidamente, estimulado.

De outra parte, no tocante às alegadas benfeitorias, a conclusão firmada anteriormente se reforça ainda mais quando examinada sob a ótica do conjunto probatório.

Não houve qualquer demonstração concreta da realização de obras no imóvel, inexistindo documentos mínimos que pudessem conferir verossimilhança à alegação. Soma-se a isso o fato de que a certidão lavrada pelo Oficial de Justiça, no cumprimento da ordem de reintegração de posse, atestou expressamente que o imóvel se encontrava desprovido de qualquer benfeitoria, circunstância que, por si só, já enfraquece decisivamente a tese recursal.

Diante desse cenário, não há base fática que sustente eventual direito à indenização ou retenção, sendo inviável acolher pretensão fundada exclusivamente em alegações desacompanhadas de prova.

Ressalte-se, ainda, que a sentença recorrida demonstrou sensibilidade e equilíbrio ao tratar da recomposição patrimonial entre as partes. Ao autorizar a compensação entre os valores pagos pela apelante e os débitos decorrentes da multa contratual e dos encargos incidentes sobre o imóvel, o juízo de origem evitou qualquer forma de enriquecimento sem causa, observando, com rigor, o princípio que veda a obtenção de vantagem indevida por qualquer das partes.

Assim, analisando-se o conjunto da decisão, verifica-se que o Magistrado de primeiro grau examinou de forma completa os fatos da causa, não havendo qualquer elemento que justifique a reforma da sentença, a qual deve ser integralmente mantida por seus próprios e bem lançados fundamentos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional desenvolvido em sede recursal, majoro a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, redistribuindo-se, ainda, a sucumbência na proporção de 10% (dez por cento) para a parte autora e 90% (noventa por cento) para a parte ré.

Contudo, por ser a ré/apelante beneficiária da justiça gratuita, resta suspensa a exigibilidade da verba, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026