Tribunal: TJMT
Processo: 1006907-14.2025.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE 25% PARA 10%. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO SIGNIFICATIVO DA VENDEDORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, reconheceu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 25% a título de cláusula penal, além de julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. O recurso sustenta a ocorrência de erro substancial diante da negativa de financiamento imobiliário, requer a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção e a condenação por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é adequado o percentual de retenção de 25% dos valores pagos em razão da rescisão contratual motivada pela impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador; e (ii) estabelecer se a frustração do negócio jurídico e o tempo despendido pelo consumidor configuram dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à possibilidade de revisão de cláusulas abusivas.
4. A negativa de financiamento bancário não caracteriza vício de consentimento nem configura responsabilidade da vendedora, pois decorre de análise própria da instituição financeira e integra o risco ordinário da contratação.
5. Nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor.
6. A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o percentual ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto e a extensão dos prejuízos suportados.
7. A ausência de prova de prejuízos relevantes suportados pela vendedora, a fase inicial do contrato e a possibilidade de recomercialização do imóvel revelam excessividade da retenção fixada em 25%.
8. A redução da retenção para 10% mostra-se proporcional e suficiente para compensar despesas administrativas decorrentes da rescisão, evitando enriquecimento sem causa.
9. O mero inadimplemento contratual ou a frustração da expectativa de aquisição do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, na ausência de circunstâncias excepcionais ou violação a direitos da personalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador em razão da negativa de financiamento bancário, é legítima a retenção de parte das parcelas pagas, desde que em percentual razoável. 2. A retenção deve ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto, podendo ser reduzida quando inexistirem provas de prejuízo relevante suportado pela vendedora. 3. O mero inadimplemento contratual decorrente da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário não configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 138, 139 e 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV e §1o; CPC, art. 346.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, DJe 20.06.2017; STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 04.05.2021; TJMT, Apelação no 1028162-42.2024.8.11.0041, j. 23.07.2025; TJMT, Apelação no 1007203-60.2018.8.11.0041, j. 19.12.2022; TJMT, Apelação no 1006008-60.2018.8.11.0002, j. 18.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006907-14.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Análise de Crédito]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VITOR HUGO DE SOUZA MARTINS - CPF: 060.726.201-08 (APELANTE), MARCELO ALVARO CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 019.804.741-09 (ADVOGADO), MARCOS ANTONIO DE ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 322.686.881-00 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 998.649.241-68 (ADVOGADO), MORAR NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 43.862.100/0001-30 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE 25% PARA 10%. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO SIGNIFICATIVO DA VENDEDORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, reconheceu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 25% a título de cláusula penal, além de julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. O recurso sustenta a ocorrência de erro substancial diante da negativa de financiamento imobiliário, requer a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção e a condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é adequado o percentual de retenção de 25% dos valores pagos em razão da rescisão contratual motivada pela impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador; e (
ii
) estabelecer se a frustração do negócio jurídico e o tempo despendido pelo consumidor configuram dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à possibilidade de revisão de cláusulas abusivas.

4.
A negativa de financiamento bancário não caracteriza vício de consentimento nem configura responsabilidade da vendedora,
pois decorre de análise própria da instituição financeira e integra o risco ordinário da contratação.

5.
Nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor.

6.
A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o percentual ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto e a extensão dos prejuízos suportados.

7.
A ausência de prova de prejuízos relevantes suportados
pela
vendedora, a fase inicial do contrato e a possibilidade de
recomercialização
do imóvel revelam excessividade da retenção fixada em 25%.

8.
A redução da retenção para 10% mostra-se proporcional e suficiente para compensar despesas administrativas decorrentes da rescisão, evitando enriquecimento sem causa.

9.
O mero inadimplemento contratual ou a frustração da expectativa de aquisição do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, na ausência de circunstâncias excepcionais ou violação a direitos da personalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“
1.
Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador em razão da negativa de financiamento bancário, é legítima a retenção de parte das parcelas pagas, desde que em percentual razoável.
2. A
retenção deve ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto, podendo ser reduzida quando inexistirem provas de prejuízo relevante suportado pela vendedora.
3.
O mero inadimplemento contratual decorrente da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário não configura dano moral indenizável.
”

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 138, 139 e 413; CDC,
arts
. 2o, 3o e 51, IV e §1o; CPC, art. 346.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4a Turma,
DJe
20.06.2017; STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 04.05.2021; TJMT, Apelação no 1028162-
42.2024.8.11.0041, j. 23.07.2025; TJMT, Apelação no 1007203-60.2018.8.11.0041, j. 19.12.2022; TJMT, Apelação no 1006008-60.2018.8.11.0002, j. 18.08.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação interposto p
or

VITOR HUGO DE SOUZA MARTINS
contra sentença proferida pel
a MM. Juíza de Direito Ester Belém Nunes
da
1a Vara Cível da Com
arca de Várzea Grande/MT
,
nos autos da
ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais

proposta por si contra

MORAR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.
,
que
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, mantendo, contudo, a retenção de 25% dos valores pagos, afastando a tese de erro substancial e rejeitando o pleito de indenização por danos morais.

Em suas razões recursais
(Id. 347850865)
, o apelante sustenta que a sentença merece reforma por não ter reconhecido a ocorrência de erro substancial na celebração do contrato de compra e venda do imóvel.

Argumenta que a contratação ocorreu sob a premissa
de
que o saldo remanescente do preço seria financiado por meio de crédito imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, circunstância que teria sido apresentada pela empresa apelada como viável e que constituía elemento essencial para a concretização do negócio. Afirma que, ao comparecer à instituição financeira, foi surpreendido pela não aprovação do financiamento, situação que inviabilizou o cumprimento do contrato e frustrou o objetivo de aquisição da casa própria.

Sustenta que a negativa do financiamento demonstra a existência de erro substancial, nos termos dos artigos 138 e 139 do Código Civil, uma vez que sua
manifestação de vontade foi formada com base em premissa equivocada acerca de condição essencial do negócio jurídico. Argumenta que jamais teria aderido ao contrato caso soubesse previamente da inviabilidade do financiamento, razão pela qual defende que o negócio jurídico deve ser anulado, com a restituição integral das quantias pagas.

Alega, ainda, que a cláusula contratual que prevê a retenção de 25%
(vinte e cinco por cento)
dos valores pagos a título de multa rescisória é abusiva e desproporcional, por ultrapassar o percentual considerado razoável pela jurisprudência em hipóteses de resolução contratual dessa natureza.

Invoca, para tanto, o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas deve ocorrer integralmente quando a culpa for do vendedor ou parcialmente quando a rescisão ocorrer por iniciativa do comprador, admitindo-se retenção apenas em percentual moderado. Sustenta, assim, que a retenção de 25% viola os princípios da proporcionalidade e do equilíbrio contratual, devendo ser afastada ou reduzida.

O apelante também defende que a conduta da apelada ocasionou danos morais indenizáveis, especialmente em razão da denominada perda do tempo útil do consumidor.

Argumenta que, ao firmar o contrato, confiou na promessa de intermediação e viabilidade do financiamento imobiliário, tendo desembolsado valores significativos na expectativa de concretizar o projeto da casa própria. Afirma que a frustração do negócio, aliada às dificuldades impostas pela empresa para a resolução do impasse, obrigou-o a despender tempo e recursos na tentativa de solucionar a situação, inclusive mediante o ajuizamento da demanda judicial, circunstância que teria ultrapassado o mero aborrecimento cotidiano.

Diante dessas considerações, sustenta que a sentença recorrida merece reforma para reconhecer a ocorrência de erro substancial na formação do negócio jurídico, anulando-se o contrato celebrado entre as partes e determinando-se a restituição integral das quantias pagas, devidamente corrigidas e acrescidas de juros legais.

Subsidiariamente, requer o afastamento ou a redução da retenção contratual de 25%, por considerá-la abusiva e desproporcional. Pleiteia, ainda, a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais em razão da frustração do projeto de aquisição da casa própria e da perda do tempo útil do consumidor.

Reconhecida
a
revelia do
apelado (Id. 347850866),
é desnecessária sua intimação pessoal para a apresentação de contrarrazões,
nos termos do
art. 346
, do Código de Processo Civil.

Satisfeitos os requisitos de admissibilidade do recurso, submeto-o ao julgamento colegiado.

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se
de recurso de apelação interposto por
VITOR HUGO DE SOUZA MARTINS
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos de
ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais
, ajuizada em face de
MORAR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Consta dos autos que o autor celebrou com a requerida contrato de compra e venda de imóvel
(Id. 347849894)
em 18 de novembro de 2023, tendo por objeto lote localizado no Bairro Novo Mundo, em Várzea Grande/MT, pelo valor global de R$ 161.000,00
(cento e sessenta e um mil reais)
. O pagamento foi ajustado mediante parcelas iniciais e saldo remanescente de R$ 94.391,51
(noventa e quatro mil, trezentos e noventa e um reais e cinquenta e um centavos)
, o qual seria quitado por meio de financiamento imobiliário a ser obtido junto à Caixa Econômica Federal.

Segundo narrado pelo autor, a contratação ocorreu sob a premissa de que a própria empresa imobiliária intermediaria o financiamento e de que havia viabilidade para a aprovação do crédito bancário, circunstância considerada essencial para a concretização do negócio jurídico. Todavia, ao procurar a instituição financeira, o financiamento não foi aprovado, situação que inviabilizou o cumprimento das obrigações contratuais assumidas.

Sustenta o demandante que, ao procurar a empresa ré para resolver o impasse, foi informado de que a única alternativa seria a rescisão contratual com a aplicação de penalidades previstas no contrato, consistentes, em síntese, na retenção de 25% dos valores pagos
, o que reputa abusivo e desproporcional, à luz do
Código de Defesa do Consumidor.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão do contrato de compra e venda, porém manteve a retenção de 25% dos valores pagos, afastou a tese de vício de consentimento por erro substancial e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais
,
nos seguintes termos, no essencial
:

“[...]

É incontroverso que o contrato de compra e venda de imóvel foi firmado e que a maior parte do preço dependia de financiamento habitacional a ser obtido junto à Caixa Econômica Federal.

A não aprovação do crédito, todavia, não se insere na esfera de responsabilidade da construtora ou da imobiliária, mas resulta de análise subjetiva e objetiva da instituição financeira em relação ao pretendente ao financiamento.

Não há, pois, que se falar em erro substancial ou vício de consentimento, nos termos dos
arts
. 138 e 139 do Código Civil. O contrato foi celebrado de forma livre e consciente, e a impossibilidade de adimplemento decorreu de circunstância exclusivamente vinculada ao autor.

A jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer que, em casos de distrato motivado pelo comprador em razão da negativa de financiamento bancário, não há culpa da vendedora, mas simples exercício do direito potestativo de rescindir, sendo legítima a aplicação de cláusula penal contratual.

Com efeito, a Cláusula 16a do contrato estabelece o seguinte:

‘
Na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do PROMITENTE COMPRADOR, este estará sujeito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total das quantias pagas, a
título de multa rescisória, bem como à dedução de valores destinados à corretagem, além do pagamento de 10% (dez por cento) do montante devido, a título de honorários advocatícios.
’

A análise da cláusula revela que ela contém três previsões distintas: (i) retenção de 25% dos valores pagos; (
ii
) dedução de quantias referentes a corretagem; e (
iii
) cobrança de 10% a título de honorários advocatícios.

Quanto ao primeiro ponto, a retenção de 25% mostra-se razoável e proporcional, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543), que admite retenção entre 10% e 25% do montante pago como forma de recompor custos administrativos e perdas decorrentes da rescisão unilateral pelo comprador.

No entanto, quanto às duas demais previsões, concluo pela abusividade. Não há nos autos qualquer comprovação de efetiva intermediação de corretor contratado pelo comprador, tampouco indicação de que parte do valor pago tinha natureza de comissão de corretagem. A jurisprudência pátria, seguindo orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento de que a cobrança de corretagem só é válida quando transparente e expressamente destacada, o que não ocorreu.

De igual modo, não há fundamento legal para impor ao consumidor, de antemão e de forma genérica, a obrigação de arcar com honorários advocatícios contratuais de 10%, os quais não se confundem com os honorários sucumbenciais previstos no art. 85 do CPC. A cláusula, nesse ponto, constitui verdadeira transferência de risco econômico ao consumidor e afronta o art. 51, IV e §1o, II, do CDC, devendo ser reputada nula de pleno direito.

Dessa forma, a Cláusula 16a subsiste apenas quanto à previsão de retenção de 25%, sendo declarada nula em seus demais incisos, especificamente na parte que impõe dedução de valores a título de corretagem e cobrança de 10% de honorários advocatícios.

Assim, cabível a rescisão contratual, com devolução ao autor de 75% das quantias pagas, ou seja, R$ 7.500,00, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação.

DOS DANOS MORAIS

O autor requer indenização por danos morais sob o fundamento de que sofreu frustração, perda do tempo útil e desgaste emocional.

Não obstante, a jurisprudência consolidada do STJ afasta a configuração de dano moral em hipóteses de simples inadimplemento contratual, salvo em situações excepcionais, tais como atraso excessivo na entrega de obra ou conduta dolosa da vendedora, o que não se verifica nos autos.

A negativa de financiamento bancário não pode ser imputada à ré, tampouco decorreu de conduta abusiva de sua parte. Trata-se de risco ordinário do negócio, que se insere na esfera patrimonial do autor, não se convertendo, por si só, em lesão a direito da personalidade.

Portanto, não há falar em indenização por dano moral.

DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nesta ação para:

a) declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes;

b) condenar a ré a restituir ao autor 75% dos valores pagos, equivalentes a R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação;

c) declarar a nulidade parcial da Cláusula 16a do contrato, limitando sua validade apenas à previsão de retenção de 25% dos valores pagos, reputando-se nulas as disposições que autorizavam a cobrança de corretagem e honorários advocatícios de 10%.

Ainda, JULGO IMPROCEDENTE o pedido quanto aos danos morais.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), considerando que o autor decaiu em parte dos pedidos e em que pese a revelia não há que se falar em sucumbência total (fixação de 10%) em favor do autor.

[...]
”.
(Id. 258623172).

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal restringe-se à verificação da adequação do percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelo consumidor em razão da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, bem como à análise da existência de dano moral decorrente das circunstâncias que envolveram o desfazimento do negócio jurídico.

Pois bem.

Inicialmente, observa-se que a rescisão do contrato celebrado entre as partes não constitui matéria controvertida nesta instância recursal, porquanto já reconhecida na sentença e igualmente admitida pelas partes. A discussão limita-se aos efeitos patrimoniais decorrentes do distrato.

A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, na medida em que o adquirente se enquadra no conceito de consumidor previsto no art. 2o do Código de Defesa do Consumidor, ao passo que a empresa vendedora exerce atividade típica de fornecimento de bens imóveis no mercado imobiliário, enquadrando-se no conceito de fornecedora delineado no art. 3o do mesmo diploma.

Nessa intelecção, embora o comprador possa ser responsabilizado pelo desfazimento do contrato,
tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a
perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV,

e §

1o, I e III
,
que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas
,
in
verbis
:

“
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
;

[...]

§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I -
ofende
os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence
;

[...]

III -
se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso
.”

Em hipóteses dessa natureza, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 543, estabelece que, na resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente quando a culpa for do vendedor ou parcialmente quando o desfazimento decorrer da iniciativa do comprador.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe31/08/2015).

No caso concreto, conforme reconhecido pelo próprio recorrente nas razões recursais, a resolução contratual decorreu da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário para quitação do saldo remanescente do preço, circunstância que inviabilizou o prosseguimento do negócio jurídico. Tal situação revela que o desfazimento contratual não decorreu de inadimplemento imputável à vendedora, mas
sim da impossibilidade do comprador em prosseguir com o cumprimento das obrigações assumidas.

Assim, sendo a resolução contratual atribuída ao consumidor, mostra-se legítima a retenção de parcela das quantias pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos suportados
pela
vendedora.

Nesse contexto, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, em hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do comprador, admite-se a retenção de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

Nesse sentido, a Corte Superior firmou orientação de que:

“
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
”

(STJ,
4a Turma,
AgInt
no
AREsp
725986/RJ,
relator Ministro
Marco
Buzzi
,
Dje
20/06/2017)
.

O próprio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem adotado orientação semelhante, reconhecendo a razoabilidade da fixação de retenção em percentual reduzido quando inexistem elementos concretos a demonstrar prejuízo relevante suportado pelo vendedor.

“
Tese

de julgamento:
‘
1. Em contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação

fiduciária não

registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor em

detrimento da Lei n. 9.514/97, sendo viável a rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2.
A

retenção de 10% até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão

contratual por sua

iniciativa

encontra-se

dentro dos parâmetros

jurisprudenciais

consolidados.
’

Dispositivosrelevantes
citados: CF/1988,
arts
. 5o, XXXII, e 170, V; CDC,
arts
. 6o, 51 e 53; CC/2002,

art. 413; L. 9.514/1997,
arts
. 23 e 26.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a T., j.

04.05.2021; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4a T., j. 20.06.2017; Súmula

543/
STJ;RelatoraDesa
.
NilzaMariaPossas
de Carvalho, 1a Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022
”
.

(
TJ/MT,
Quinta Câmara de Direito Privado
,

apelação
1028162-42.2024.8.11.0041,
relator Desembargador
L
uiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro,
Dje

23/07/2025
).

“
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO REPROVADO - RETENÇÃO DE 10% – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos.

Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas, quando o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução no percentual mínimo de 10%, cujo valor deve ser
acrescidos
de juros de mora e correção monetária.

É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.

Deve ser afastada a condenação em litigância de má-fé, à mingua de elementos que corroborem conduta desleal da parte no processo.

Recurso parcialmente provido
”
.

(
TJ/MT,
Terceira Câmara de Direito Privado
, apelação
1007203-60.2018.8.11.0041,
relator Desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha,
Dje

19/12/2022)
.

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO – REPROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO AO BANCO – AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – IMÓVEL NÃO HABITADO – AUSÊNCIA DE PREJUIZO À CONSTRUTORA – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais
”.
(
TJ/MT,
Segunda Câmara de Direito Privado
, apelação
1006008-60.2018.8.11.0002,
relatora Desembargadora
M
arilsen
Andrade
Addario
,
Dje
1
8/08/2022)
.

Dessa forma, embora a jurisprudência admita retenção que pode variar entre 10% e 25% dos valores pagos, a definição do percentual adequado deve observar as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial a extensão dos prejuízos suportados
pela
vendedora, a fase de execução do contrato e a ausência ou presença de elementos que demonstrem despesas efetivamente realizadas.

No presente caso, a análise do conjunto probatório constante dos autos evidencia circunstâncias que recomendam a redução do percentual de retenção fixado na sentença.

Em primeiro lugar, não há nos autos demonstração concreta de que a empresa vendedora tenha suportado prejuízos extraordinários decorrentes da rescisão do contrato. A apelada não produziu prova documental ou pericial apta a evidenciar despesas específicas com o contrato rescindido, tais como custos administrativos individualizados, despesas de comercialização ou prejuízos decorrentes da indisponibilidade prolongada do imóvel.

Em segundo lugar, observa-se que o contrato não atingiu estágio avançado de execução capaz de justificar retenção mais elevada. A rescisão ocorreu ainda em fase inicial do vínculo contratual, antes da consolidação definitiva da aquisição imobiliária, circunstância que reduz significativamente os impactos financeiros suportados
pela
vendedora
, ora apelada
.

Ademais, o imóvel objeto do contrato permanece apto à
recomercialização
no mercado imobiliário, o que também mitiga eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Outro aspecto relevante diz respeito à natureza da própria causa do desfazimento contratual. Conforme se extrai das razões recursais e da prova documental dos autos, o consumidor celebrou o contrato sob a expectativa de obtenção de financiamento imobiliário destinado à quitação do saldo remanescente do preço, circunstância que posteriormente não se concretizou.

Embora tal situação não seja suficiente para caracterizar vício de consentimento ou imputar responsabilidade à vendedora, trata-se de circunstância que demonstra ausência de comportamento abusivo ou doloso por parte do consumidor, reforçando a necessidade de se adotar solução equilibrada que evite enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Diante desse contexto fático-probatório, entendo que a retenção de 25% dos valores pagos revela-se excessiva, por não encontrar respaldo em prova concreta de prejuízo equivalente suportado pela empresa vendedora.

A redução do percentual de retenção para 10% mostra-se mais adequada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, assegurando compensação suficiente à vendedora pelas despesas inerentes ao negócio, sem impor ao consumidor penalidade excessiva.

No tocante ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão ao apelante.

A frustração decorrente da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário e a consequente rescisão contratual constituem circunstâncias inerentes ao risco ordinário das relações negociais, não sendo suficientes, por si sós, para caracterizar lesão a direitos da personalidade.

No ponto, a
jurisprudência d
este Tribunal
tem reiteradamente afirmado que o mero inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias
excepcionais que evidenciem efetiva violação à dignidade da pessoa, não enseja reparação por dano moral.

In
verbis
:

“
[...]
Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de construção de imóvel, frustrado por impedimento cadastral do vendedor do terreno, não gera responsabilidade exclusiva de qualquer das partes, impondo a restituição parcial do sinal pago. 2. A retenção de 20% do valor pago é proporcional e compatível com as despesas comprovadas pela construtora. 3
. O inadimplemento contratual, por si só, não caracteriza dano moral
indenizável.
[...]
”

(
TJ/
MT,
Segunda
Câmara de Direito Privado
, apelação
1013918-03.2023.8.11.0055,
relatora Doutora
T
atiane Colombo, Juíza Convocada,
Dje
25/11/2025)
.

“[...]
4
. O mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de situação excepcional que cause abalo psicológico ao consumidor, o que não ocorreu no caso em análise.

5. Recurso parcialmente provido
”.
(
TJ/MT,
Segunda Câmara de Direito Privado
, apelação
1031041-44.2021.8.11.0003,
relatora Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
,
D
je
03/11/2025)
.

No caso em exame, não há demonstração de conduta ilícita por parte da empresa vendedora, tampouco de comportamento abusivo ou ofensivo capaz de ultrapassar os limites do mero dissabor decorrente da frustração de expectativa contratual.

A controvérsia estabelecida entre as partes
se
limita ao desfazimento de relação contratual e à definição das consequências patrimoniais dele decorrentes, matéria que se insere no âmbito do direito obrigacional e não alcança, no caso concreto, a esfera dos direitos da personalidade.

Assim, inexistindo prova de situação excepcional apta a caracterizar abalo moral indenizável, deve ser mantida a sentença que rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

Diante do exposto, verifica-se que a sentença merece reforma apenas quanto ao percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelo consumidor, mantendo-se os demais fundamentos do
decisum
.

Ante o exposto,
conheço
do recurso e
DOU
-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reduzir o percentual de retenção dos valores pagos pelo consumidor de 25% para 10% (dez por cento), determinando-se a restituição ao apelante de 90% das quantias efetivamente pagas, devidamente atualizadas desde cada desembolso, mantidos os demais termos da sentença, especialmente quanto à rejeição do pedido de indenização por danos morais.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026