Tribunal: TJMT
Processo: 1000817-92.2021.8.11.0078
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-21

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – IMPROCEDÊNCIA – IMÓVEL FINANCIADO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – DUPLA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM – CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO – POSSE EFETIVA DO SEGUNDO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE IMISSÃO NA POSSE – RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de imissão de posse referente a imóvel adquirido mediante contrato particular de compra e venda.
2. Fato relevante. A autora adquiriu imóvel mediante contrato particular de compra e venda firmado com a vendedora, que permaneceria no imóvel pelo prazo de um ano sem pagar aluguel. Após esse período, a autora não conseguiu obter a posse do bem, pois o réu, que também afirma ter adquirido o mesmo imóvel da mesma vendedora, recusa-se a desocupá-lo.
3. A apelante sustenta possuir justo título de aquisição e que a venda realizada ao apelado configura venda a non domino, pois quando da celebração do segundo contrato, a vendedora já não detinha a propriedade do bem.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em verificar se a apelante faz jus à imissão na posse do imóvel adquirido mediante contrato particular de compra e venda, sem registro imobiliário, em face do apelado, que também alega ter adquirido o mesmo bem da mesma vendedora, em data posterior, e atualmente exerce a posse efetiva do imóvel.
III. Razões de decidir
5. A ação de imissão na posse tem natureza petitória e exige a comprovação cumulativa de três requisitos: prova do domínio, individualização do bem e posse injusta do demandado.
6. A matrícula do imóvel demonstra que o bem foi doado pelo Município de Sapezal em favor da vendedora, cuja construção da unidade habitacional foi financiada pela Caixa Econômica Federal, considerada a real proprietária do imóvel até a quitação total das prestações.
7. O contrato particular de compra e venda firmado entre a apelante e a vendedora, sem a anuência da Caixa Econômica Federal, não tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, tampouco de conferir à apelante o direito à imissão na posse.
8. Em se tratando de cessão de direitos sobre imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas.
9. O apelado também possui contrato de compra e venda firmado com a mesma vendedora, além de procuração pública para fins de registro e comprovantes de pagamento, exercendo a posse efetiva do imóvel há mais de 4 anos, com pagamento de IPTU, água e energia em seu nome.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ação de imissão na posse exige a comprovação cumulativa de três requisitos: prova do domínio, individualização do bem e posse injusta do demandado. 2. Em se tratando de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, a cessão de direitos realizada sem a anuência da instituição financeira mutuante é juridicamente ineficaz. 3. Não comprovada a propriedade do imóvel pelo autor, impõe-se a improcedência da ação de imissão na posse."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000817-92.2021.8.11.0078
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[MARCIA BRAGA DOS SANTOS - CPF: 013.628.931-29 (APELANTE), CARLA CAROLINA DOS SANTOS - CPF: 068.460.021-89 (ADVOGADO), VALDOMIRO DOS SANTOS - CPF: 703.473.362-72 (APELADO), MUNIK MAYARA DA SILVA SOUZA - CPF: 016.904.831-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE –
IMPROCEDÊNCIA –
IMÓVEL FINANCIADO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – DUPLA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM – CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO – POSSE EFETIVA DO SEGUNDO ADQUIRENTE
–
IMPOSSIBI
LIDADE DE IMISSÃO NA POSSE – RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de imissão de posse referente a imóvel adquirido mediante contrato particular de compra e venda.

2.
Fato relevante. A autora adquiriu imóvel mediante contrato particular de compra e venda firmado com a vendedora, que permaneceria no imóvel pelo prazo de um ano sem pagar aluguel. Após esse período, a autora não conseguiu obter a posse do bem, pois o réu, que também afirma ter adquirido o mesmo imóvel da mesma vendedora, recusa-se a desocupá-lo.

3.
A apelante sustenta possuir justo título de aquisição e que a venda realizada ao apelado configura venda
a non domino
,
pois quando da celebração do segundo contrato, a vendedora já não detinha a propriedade do bem.

II. Questão em discussão

4.
A questão em discussão consiste em verificar se a apelante faz jus à imissão na posse do imóvel adquirido mediante contrato particular de compra e venda, sem registro imobiliário, em face do apelado, que também alega ter adquirido o mesmo bem da mesma vendedora, em data posterior, e atualmente exerce a posse efetiva do imóvel.

III. Razões de decidir

5.
A ação de imissão na posse tem natureza petitória e exige a comprovação cumulativa de três requisitos: prova do domínio, individualização do bem e posse injusta do demandado.

6.
A matrícula do imóvel demonstra que o bem foi doado pelo Município de Sapezal em favor da vendedora, cuja construção da unidade habitacional foi financiada pela Caixa Econômica Federal, considerada a real proprietária do imóvel até a quitação total das prestações.

7.
O contrato particular de compra e venda firmado entre a apelante e a vendedora, sem a anuência da Caixa Econômica Federal, não tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, tampouco de conferir à apelante o direito à imissão na posse.

8.
Em se tratando de cessão de direitos sobre imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas.

9.
O apelado também possui contrato de compra e venda firmado com a mesma vendedora, além de procuração pública para
fins de registro e comprovantes de pagamento, exercendo a posse efetiva do imóvel há mais de 4 anos, com pagamento de IPTU, água e energia em seu nome.

IV. Dispositivo e tese

1
0
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A ação de imissão na posse exige a comprovação cumulativa de três requisitos: prova do domínio, individualização do bem e posse injusta do demandado. 2. Em se tratando de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, a cessão de direitos realizada sem a anuência da instituição financeira mutuante é juridicamente ineficaz. 3. Não comprovada a propriedade do imóvel pelo autor,
imp
õe-se a improcedência da ação de imissão na posse."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MÁRCIA BRAGA DOS SANTOS
contra
a
sentença proferida
nos autos da
ação de imissão de posse ajuizada em face de
VALDOMIRO DOS SANTOS
, que julgou improcedente o pedido
bem como c
ondenou a
autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fix
ados
no patamar de 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, ficando a obrigação
suspensa
, por força do art. 98, §3o
,
do CPC.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que

possui justo título de aquisição, consubstanciado no contrato de compra e venda firmado com a legítima proprietária à época
.

Afirma que
o STJ reconhece o direito do compromissário comprador à imissão na posse, ainda que o imóvel não esteja formalmente registrado em seu nome
.

Argumenta que
a venda realizada ao apelado configura venda
a

non domino
, pois quando da celebração do segundo contrato, a vendedora já não detinha a propriedade do bem
.

Ressalta que
exercia a posse indireta do imóvel, tendo apenas concedido à vendedora o direito de permanecer temporariamente no local
.

Por fim, aduz que
houve erro na valoração das provas pelo juízo de origem.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado, pugnando pela manutenção integral da sentença
, ID. 336993410.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na petição inicial, a autora alegou ter adquirido de Poliana Batista Marques, em 04/02/2020, um imóvel localizado na Rua 02, lote 06, no loteamento denominado Jardim Floresta, neste município, com uma casa edificada contendo 03 (três) peças. Afirmou que o negócio foi formalizado mediante contrato de compra e venda no valor de R$ 40.000,00, sendo parte paga com um veículo e o restante em 20 parcelas mensais de R$ 1.000,00, devidamente quitadas.

Sustentou que, conforme cláusula contratual, a vendedora permaneceria no imóvel pelo prazo de um ano sem pagar aluguel. Contudo, após o término desse período e a quitação integral do contrato, não conseguiu obter a posse do bem, pois o réu, que também afirma ter adquirido o mesmo imóvel da referida Poliana, recusa-se a desocupá-lo.

O pedido liminar foi indeferido pelo juízo de origem
, ID. 336992930.

Em sua defesa, o réu alegou ter adquirido o mesmo imóvel da Sra. Poliana em 18/02/2021, pelo valor de R$ 30.600,00, apresentando contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e procuração pública para fins de registro. Afirmou exercer a posse mansa e pacífica do imóvel há mais de 4 anos, com pagamento de IPTU, água e energia em seu nome.

Após regular tramitação, sobreveio sentença julgando improcedentes os pedidos iniciais
,

Pois bem.

Inicialmente, cumpre destacar que a ação de imissão na posse tem natureza petitória e, para sua procedência, exige a comprovação cumulativa de três requisitos: a) prova do domínio; b) individualização do bem; c) posse injusta do demandado.

No caso em análise, verifica-se que a apelante não logrou êxito em comprovar o primeiro requisito, qual seja, a prova do domínio sobre o imóvel.

Conforme se depreende da matrícula juntada aos autos (ID
.
51202422), o imóvel foi doado pelo Município de Sapezal em favor de
Poliana Batista Marques, cuja construção da unidade habitacional, denominada Paulino Abati II, foi financiada pela Caixa Econômica Federal, que é considerada a real proprietária do imóvel até a quitação total das prestações.

Nesse contexto, o contrato particular de compra e venda firmado entre a apelante e Poliana Batista Marques, sem a anuência da Caixa Econômica Federal, não tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, tampouco de conferir à apelante o direito à imissão na posse.

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo no julgamento do REsp 1150429/CE (Tema 54), firmou orientação no sentido de que, em se tratando de cessão de direitos sobre imóvel financiado, realizada após 25/10/1996, independentemente de ser ou não o contrato garantido pelo FCVS, é indispensável a anuência da instituição financeira. Confira-se:

"RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI No 10.150/2000. REQUISITOS. 1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei no 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa
para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ no 8/2008." (STJ. REsp n. 1.150.429/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Corte Especial,
DJe
de 10/5/2013.)

Colaciono, ainda, jurisprudência
dos tribunais acerca do tema, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL FINANCIADO PELA SUHAB. CONTRATO DE GAVETA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA SUPERINTENDÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO AQUISITIVO HÍGIDO. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO. 1. O imóvel objeto da demanda ainda se encontra financiado pela
Suhab
, constando nos registros da referida Superintendência como último mutuário, após sucessivas cessões de direitos (contrato de gaveta), terceira pessoa; 2. O autor não tem direito a reivindicar por não ter título registrado de propriedade. Tampouco possui jus
possessionis
, em razão de ter declarado em sua peça de ingresso que jamais teve a posse do bem; 3. Registre-se que não se desconhece a orientação jurisprudencial no sentido de que o
fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade. Para os que seguem esse entendimento, mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo, é detentor de pretensão à imissão na posse no imóvel adquirido (REsp 93.015/PR), desde que o referido título seja hígido (REsp 1724739/SP), o que não ocorre na hipótese, em razão da ausência de anuência da
Suhab
, credora hipotecária; 4. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo no julgamento do REsp 1150429/CE, firmou a orientação no sentido de que, em se tratando de cessão de direitos sobre imóvel financiado, realizada após 25/10/1996, independentemente de ser ou não o contrato garantido pelo FCVS, é indispensável a anuência da instituição financeira; 5. Ilegitimidade ad causam reconhecida de ofício. Recurso prejudicado. (TJ-AM - AC: 02335806620118040001 AM 0233580-66.2011.8.04.0001, Relator.: Paulo César Caminha e Lima, Data de Julgamento: 24/03/2003, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 26/11/2020)

Embora a apelante invoque precedente do STJ (REsp 1724739/SP) para sustentar que o adquirente, ostentando título aquisitivo de imóvel, mesmo sem registro, pode se valer da ação de imissão de posse, tal entendimento não se aplica ao caso concreto, pois o precedente citado não aborda a questão específica da cessão de direitos de imóvel financiado pelo SFH sem a anuência da instituição financeira.

Ademais, no caso em análise, o apelado também possui contrato de compra e venda firmado com a mesma vendedora, além de procuração pública para fins de registro e comprovantes de pagamento,
exercendo a posse efetiva do imóvel há mais de 4 anos, com pagamento de IPTU, água e energia em seu nome.

Nesse cenário, não se pode afirmar que a posse exercida pelo apelado seja injusta, requisito indispensável para a procedência da ação de imissão na posse.

A alegação da apelante de que exercia a posse indireta do imóvel, tendo apenas concedido à vendedora o direito de permanecer temporariamente no local, não encontra respaldo nos autos, pois não há prova de que a apelante tenha, em algum momento, exercido qualquer dos poderes inerentes à propriedade sobre o bem.

Quanto à tese de venda a
non domino
, também não merece acolhimento, pois, como já demonstrado, a própria apelante não adquiriu a propriedade do imóvel, uma vez que seu contrato, sem a anuência da Caixa Econômica Federal, é juridicamente ineficaz.

Portanto, não comprovada a propriedade do imóvel pela apelante, impõe-se a manutenção da sentença que julgou improcedente a ação de imissão na posse.

Ante o exposto,
nego provimento

ao recurso
.
Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade da justiça concedida.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026