Tribunal: TJMT
Processo: 1017538-36.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD CORPUS. ABATIMENTO DO PREÇO. DECADÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO REDIBITÓRIO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança para condenar o réu ao pagamento de saldo contratual decorrente de cessão de posse e compra e venda de benfeitorias rurais. O apelante sustenta quitação integral, existência de vício no objeto e afastamento da decadência.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o direito ao abatimento do preço, quando arguido em sede de defesa, afasta a incidência da decadência; (ii) saber se a divergência de área de pastagem caracteriza vício apto a ensejar revisão do preço; e (iii) saber se houve comprovação da quitação integral do contrato.
III. Razões de decidir
3. O direito ao abatimento do preço possui natureza potestativa e submete-se ao prazo decadencial previsto nos arts. 500 e 501 do CC, sendo irrelevante sua veiculação como matéria de defesa, sob pena de esvaziamento do instituto da decadência.
4. O termo inicial do prazo decadencial, na ausência de registro, é a imissão na posse, não podendo ser postergado por critérios subjetivos ou por alegada necessidade de aferição técnica posterior.
5. O contrato celebrado possui natureza ad corpus, pois o preço foi fixado globalmente, sendo a metragem elemento meramente indicativo, o que afasta o direito ao abatimento, salvo erro substancial não comprovado.
6. A divergência de área de pastagem não configura vício redibitório, por não se tratar de defeito oculto impeditivo do uso ou que reduza substancialmente o valor do bem de forma não perceptível.
7. A alegação de quitação integral não foi comprovada por prova documental idônea, sendo insuficientes pagamentos informais desacompanhados de elementos corroborativos.
8. Os princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa não afastam a aplicação de normas legais expressas nem autorizam a flexibilização de prazos decadenciais.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. O direito ao abatimento proporcional do preço previsto no art. 500 do CC submete-se ao prazo decadencial do art. 501, ainda que arguido como matéria de defesa.
2. Na venda ad corpus, a divergência de metragem não enseja abatimento do preço, salvo erro substancial não comprovado.
3. A ausência de prova documental idônea impede o reconhecimento da quitação integral do débito contratual.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1017538-36.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Perdas e Danos, Compra e Venda, Adjudicação Compulsória, Acessão]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[ALINE DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 049.770.631-80 (APELADO), ALTAIR RUHOFF - CPF: 421.828.910-72 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO JUNQUEIRA FILHO - CPF: 703.610.021-49 (APELANTE), RAFAELE DALMAGRO - CPF: 963.564.481-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD CORPUS. ABATIMENTO DO PREÇO. DECADÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO REDIBITÓRIO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança para condenar o réu ao pagamento de saldo contratual decorrente de cessão de posse e compra e venda de benfeitorias rurais. O apelante sustenta quitação integral, existência de vício no objeto e afastamento da decadência.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o direito ao abatimento do preço, quando arguido em sede de defesa, afasta a incidência da decadência; (ii) saber se a divergência de área de pastagem caracteriza vício apto a ensejar revisão do preço; e (iii) saber se houve comprovação da quitação integral do contrato.

III. Razões de decidir

3. O direito ao abatimento do preço possui natureza potestativa e submete-se ao prazo decadencial previsto nos arts. 500 e 501 do CC, sendo irrelevante sua veiculação como matéria de defesa, sob pena de esvaziamento do instituto da decadência.

4. O termo inicial do prazo decadencial, na ausência de registro, é a imissão na posse, não podendo ser postergado por critérios subjetivos ou por alegada necessidade de aferição técnica posterior.

5. O contrato celebrado possui natureza ad corpus, pois o preço foi fixado globalmente, sendo a metragem elemento meramente indicativo, o que afasta o direito ao abatimento, salvo erro substancial não comprovado.

6. A divergência de área de pastagem não configura vício redibitório, por não se tratar de defeito oculto impeditivo do uso ou que reduza substancialmente o valor do bem de forma não perceptível.

7. A alegação de quitação integral não foi comprovada por prova documental idônea, sendo insuficientes pagamentos informais desacompanhados de elementos corroborativos.

8. Os princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa não afastam a aplicação de normas legais expressas nem autorizam a flexibilização de prazos decadenciais.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O direito ao abatimento proporcional do preço previsto no art. 500 do CC submete-se ao prazo decadencial do art. 501, ainda que arguido como matéria de defesa.

2. Na venda ad corpus, a divergência de metragem não enseja abatimento do preço, salvo erro substancial não comprovado.

3. A ausência de prova documental idônea impede o reconhecimento da quitação integral do débito contratual.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1017538-36.2021.8.11.0041

APELANTE: FERNANDO AUGUSTO JUNQUEIRA FILHO

APELADO:

ALINE DOS SANTOS OLIVEIRA

Colenda câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por FERNANDO AUGUSTO JUNQUEIRA FILHO contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de cobrança ajuizada por ALINE DOS SANTOS, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento do montante de R$ 105.364,00, acrescido de correção monetária e juros, em razão de inadimplemento contratual.

Consta dos autos que as partes celebraram, em 27 de julho de 2017, instrumento particular de cessão de posse e compra e venda de benfeitorias, tendo por objeto área rural denominada “Vale Verde”, com extensão aproximada de 1.000 alqueires, sendo indicado no contrato que 200 alqueires corresponderiam a pasto formado, mediante preço global de R$ 360.000,00, ajustado por meio de entrega de bens e parcelas em dinheiro.

A autora sustenta que o requerido deixou de adimplir integralmente as parcelas ajustadas, afirmando que apenas parte do valor foi quitada, remanescendo saldo devedor expressivo, atualizado até a data do ajuizamento da demanda.

Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, na qual defende a quitação integral do contrato, alegando ter efetuado pagamentos adicionais, inclusive em espécie e mediante entrega de bens a terceiros, com anuência da autora. Sustenta, ainda, a existência de vício substancial no objeto contratual, consubstanciado na divergência entre a área de pasto prometida e a efetivamente existente, o que teria comprometido a viabilidade econômica do negócio e justificaria o abatimento proporcional do preço.

Sobreveio sentença que, após instrução probatória, reconheceu a inexistência de prova suficiente quanto à quitação integral, afastou a alegação de vício apto a ensejar abatimento do preço e concluiu pela incidência da decadência, entendendo, ademais, tratar-se de venda ad corpus, na qual a referência à metragem possui caráter meramente enunciativo.

Inconformado, o requerido interpõe apelação, sustentando, em síntese, que a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer a decadência, porquanto a matéria foi deduzida como defesa e não como pretensão autônoma; que o termo inicial do prazo decadencial foi fixado de forma inadequada; que a divergência na área de pastagem não se configura como vício aparente, exigindo aferição técnica; e que a manutenção da condenação implicaria enriquecimento sem causa da autora, em afronta à função social do contrato .

O preparo foi recolhido – Id. 357616888.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença, ao argumento de que o direito ao abatimento está sujeito à decadência, independentemente da forma como deduzido, que o contrato possui natureza
ad corpus
e que não há comprovação do alegado vício ou da quitação integral do débito.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia devolvida a esta instância recursal exige exame aprofundado da interação entre a disciplina legal da compra e venda imobiliária, a teoria das exceções substanciais em sede de defesa e os limites temporais impostos pelo instituto da decadência, notadamente à luz dos artigos 500 e 501 do Código Civil.

De início, cumpre delimitar que o núcleo argumentativo do apelante reside na tentativa de afastar a incidência da decadência sob o fundamento de que o abatimento do preço foi arguido como matéria defensiva, e não como pretensão autônoma. Tal distinção, embora sedutora sob perspectiva processual, não se sustenta quando confrontada com a natureza jurídica do direito invocado.

Com efeito, o direito ao abatimento proporcional do preço, previsto no art. 500 do Código Civil, constitui típico direito potestativo, cuja eficácia está intrinsecamente condicionada ao exercício dentro do prazo decadencial previsto no art. 501 do mesmo diploma.

A decadência, diferentemente da prescrição, incide sobre o próprio direito material, extinguindo-o pelo não exercício no lapso temporal legalmente fixado. Por essa razão, sua incidência não se submete à forma processual adotada pela parte, sendo irrelevante que a matéria seja deduzida em ação autônoma ou em sede de defesa.

Admitir que a simples qualificação da pretensão como “matéria defensiva” seja apta a afastar a decadência implicaria verdadeira subversão do sistema jurídico, esvaziando o conteúdo normativo do art. 501 do Código Civil e permitindo a rediscussão indefinida da equivalência econômica dos contratos, em manifesta afronta aos princípios da segurança jurídica e da estabilidade das relações privadas.

No caso concreto, é incontroverso que o contrato foi celebrado em 2017 e que a insurgência quanto à alegada divergência na área de pastagem somente foi formalizada anos depois, mais precisamente em 19 de setembro de 2021, já no contexto da presente demanda.

Ainda que se considere a ausência de registro formal do título, a própria dinâmica contratual evidência que a imissão na posse se deu de forma imediata ou em curto espaço de tempo, circunstância suficiente para deflagrar o prazo decadencial, conforme expressamente previsto no parágrafo único do art. 501 do Código Civil.

Não procede, ademais, a alegação de que o termo inicial deveria ser postergado em razão da necessidade de aferição técnica por meio de georreferenciamento ou sensoriamento remoto. A lei adota critérios objetivos precisamente para evitar a insegurança decorrente de marcos subjetivos ou dependentes de iniciativas unilaterais das partes.

A interpretação pretendida pelo apelante introduziria elemento de incerteza incompatível com a natureza do instituto, permitindo que o prazo decadencial fosse indefinidamente postergado sob o argumento de descoberta tardia.

Inobstante a tudo isto, o recorrente deveria há época da ciência da área a menor ter ingressado com ação própria, ou com reconvenção, entretanto nada o fez.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - VENDA DA POSSE - IMÓVEL - METRAGEM INFERIOR - ABATIMENTO PROPORCIONAL AO PREÇO - DECADÊNCIA - PRAZO - TERMO INICIAL - AUSÊNCIA DE REGISTRO - IMISSÃO NA POSSE - DANOS MATERIAIS E MORAIS - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. 1.
O direito ao abatimento proporcional ao preço na venda da posse de imóvel "ad mensura" decai no prazo de um ano, a contar do registro do título, conforme art. 501, CC . 2. Não havendo registro, o prazo decadencial conta-se a partir da imissão na posse, conforme inteligência do art. 501, parágrafo único, do CC. 3 .
É do Autor o ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Hipótese em que o Autor não comprovou a existência de danos materiais e morais.
(TJ-MG - Apelação Cível: 00325159220128130499, Relator.: Des .(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 10/10/2024, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/10/2024)

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA - PRAZO DECADENCIAL DE UM ANO PARA AJUIZAMENTO DA DEMANDA - INOBSERVÂNCIA - EXTINÇÃO DO PROCESSO NOS TERMOS DO INCISO II DO ARTIGO 487 DO CÓDIGO DE PROCESSO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I - Segundo dispõem os artigos 500 e 501 do Código Civil Brasileiro, o adquirente de bem imóvel por medida de extensão, que constata área inferior à que foi negociada tem o direito de exigir a complementação da medida ou o abatimento do preço, no prazo de um ano contado do registro do título. II - Ajuizada a demanda mais de dois anos depois do registro imobiliário da escritura de compra e venda, é de rigor o reconhecimento da decadência, que enseja a extinção do processo nos termos do inciso II do artigo 487 do CPC.

(TJ-MG - AC: 00178976720178130144 Carmo do Rio Claro, Relator.: Des .(a) Fabiano Rubinger de Queiroz, Data de Julgamento: 20/06/2023, 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/06/2023)

Superada a questão temporal, cumpre examinar a natureza do contrato celebrado entre as partes.

A leitura do instrumento revela que o preço foi fixado de forma global, sem qualquer estipulação por unidade de medida, inexistindo cláusula que vincule o valor à extensão da área ou à quantidade de pastagem. Tal circunstância conduz, de forma inequívoca, à caracterização da venda como
ad corpus
, nos termos do art. 500, §3o, do Código Civil.

Na venda
ad corpus
, o objeto do contrato é considerado como um todo unitário e individualizado, sendo a referência às dimensões meramente indicativa. Nessa modalidade, a eventual divergência de metragem não enseja, em regra, direito ao abatimento do preço, salvo situações excepcionais de erro substancial capaz de desnaturar o próprio objeto contratado, o que não se verifica no presente caso.

A própria conduta do apelante reforça essa conclusão. Consta dos autos que houve vistoria prévia do imóvel, ainda que não exaustiva, o que é absolutamente compreensível diante da extensão da área negociada. Em negócios dessa natureza, a aquisição se dá com base em uma avaliação global do bem, e não na precisão absoluta de cada elemento que o compõe, sendo inerente ao risco do adquirente a eventual variação de características não essenciais.

No tocante à alegação de vício oculto, igualmente não assiste razão ao apelante. A suposta divergência na área de pastagem não se enquadra no conceito jurídico de vício redibitório, porquanto não se trata de defeito oculto que torne a coisa imprópria ao uso ou lhe diminua substancialmente o valor de forma não perceptível.

Ao contrário, trata-se de característica cuja verificação, ainda que demande maior diligência, não se mostra inacessível ao adquirente, sobretudo diante da possibilidade de inspeção prévia e da natureza do bem negociado.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO . ABATIMENTO DO PREÇO NO VALOR DA EXECUÇÃO. VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus ( parágrafo 3o do art. 500 do CCB) . Na hipótese dos autos, o conjunto probatório indica de forma segura tratar-se de venda ad corpus, afastando a pretensão de abatimento do preço. Sentença que julgou improcedentes a ação indenizatória e os embargos à execução mantida.APELAÇÃO DESPROVIDA.
(TJ-RS - AC: 70085138105 RS, Relator.: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 25/11/2021, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 01/12/2021)

Por fim, quanto à alegação de quitação integral, verifica-se que o conjunto probatório produzido nos autos não é suficiente para infirmar a conclusão alcançada pelo juízo de origem.

As alegações de pagamentos informais, desacompanhadas de documentação idônea ou corroboradas de forma consistente por outros elementos probatórios, não se prestam a afastar a presunção de inadimplemento decorrente da ausência de comprovação documental.

A invocação dos princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, embora relevantes no plano teórico, não possui o condão de afastar a incidência de normas legais expressas, especialmente quando aplicadas de forma coerente e sistemática. Tais princípios não autorizam a revisão de contratos regularmente celebrados nem a supressão de prazos decadenciais estabelecidos pelo legislador, sob pena de comprometimento da previsibilidade e da segurança das relações jurídicas.

Diante desse contexto, a sentença recorrida revela-se juridicamente adequada e devidamente fundamentada, não havendo espaço para sua reforma.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Ao arremate, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro a sucumbência do apelante de 70% para o novo importe de 80%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026