Tribunal: TJMT
Processo: 1000134-52.2022.8.11.0100
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
Ementa: Direito civil. Apelação Cível. Ação anulatória. Procedimento de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. Necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante para, primeiro, oportunizar a purgação da mora e, depois, para cientificá-lo das datas, horários e locais dos leilões. Vício que importa na nulidade do procedimento. Credor que não se desincumbiu do ônus da prova quanto à observância do procedimento prescrito na Lei no 9.514/1997. Sentença mantida. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto pelo réu contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide, e, diante da impossibilidade do retorno das partes ao status quo, converter a obrigação de restabelecer o contrato em indenização perdas e danos, cujo valor deve ser apurado em fase de liquidação de sentença.
II. Questão em discussão
2. O mérito recursal consiste em verificar se o conjunto probatório mostra o atendimento ou não de todas as etapas exigidas à validade do processo extrajudicial de consolidação da propriedade e alienação do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, em especial a necessária prévia intimação/notificação pessoal do devedor fiduciante.
III. Razões de decidir
3. Nos termos da jurisprudência do STJ, considerando que a “notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciante em mora, permite, em não havendo a purgação e independentemente de processo judicial (opera-se formalmente pela via registrária cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, (...), destaca-se a exegese perfilhada em julgado da Quarta Turma no sentido de que ‘a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso...’ (...)” (REsp 1531144/PB)” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.803.468/RS, relator Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 7/6/2021, DJe de 14/6/2021), sendo que, “nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei no 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes” (AgInt no REsp n. 2.168.410/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025).
4. Não havendo prova satisfatória de que o devedor fiduciante foi válida e pessoalmente intimado para purgar a mora e, mais tarde, para cientificá-lo da realização dos leilões extrajudiciais, impõe-se reconhecer e declarar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e alienação do imóvel alienado fiduciariamente.
IV. Dispositivo
5. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000134-52.2022.8.11.0100
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Contratos Bancários, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), GILVANIR GERMANO NETO - CPF: 877.832.661-34 (APELADO), TIAGO JOSE LIPSCH - CPF: 031.073.461-44 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil. Apelação Cível. Ação
anula
tória. Procedimento de consolidação da propriedade e alienação
extrajudicial de imóvel
alienado fiduciariamente. N
ecessidade de intimação pessoal do devedor

fiduciante
para,

primeiro
, oportunizar a purgação da mora e, depois, para cientificá-lo
das datas, horários e locais dos leilões
. Vício que importa na nulidade do procedimento. Credor que não se desincumbiu do ônus da prova quanto à observância do procedimento prescrito na
Lei
no
9.514/1997
. Sentença mantida.
Recurso
des
provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de
A
pelação interposto
pelo réu
contra sentença que

julgou
parcialmente procedente o
pedido
autoral
para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da
lide,
e, diante da impossibilidade do retorno das partes ao
status quo
,
converter a obrigação de restabelecer o contrato em
indenização
perdas e danos,
cujo valor deve ser
apurado em fase de liquidação de
sentença.

II. Questão em discussão

2.
O mérito recursal consiste
em verificar se
o conjunto probatório mostra o atendimento ou não de
todas as etapas
exigidas à validade do
processo extrajudicial de consolidação da propriedade e alienação do imóvel
dado em garantia de alienação fiduciária, em especial a necessária prévia intimação/notificação pessoal do devedor fiduciante.

III. Razões de decidir

3.
Nos termos da jurisprudência do STJ,
considerando que a “notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciante em mora, permite, em não havendo a purgação e independentemente de processo judicial (opera-se formalmente pela via
registrária
cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, (...), destaca-se a exegese perfilhada em julgado da Quarta Turma no sentido de que ‘a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso...’ (
...)”
(REsp 1531144/PB)” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
no REsp n. 1.803.468/RS, relator Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 7/6/2021,
DJe
de 14/6/2021)
, sendo que, “n
os contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei no 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes
”
(
AgInt
no REsp n. 2.168.410/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025)
.

4. Não havendo prova satisfatória de que o devedor fiduciante foi válida e pessoalmente intimado para purgar a mora e, mais tarde, para cientificá-lo da realização dos leilões extrajudiciais, impõe-se reconhecer e declarar a nulidade do
proce
dimento
extrajudicial de consolidação da propriedade e alienação do imóvel
alienado fiduciariamente.

IV. Dispositivo

5
. Recurso
des
provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto

p
el
o

BANCO DO BRASIL S.A.

contra a sentença proferida pel
o
MM. Ju
iz
de Direito da
Vara
Única
da Comarca de
Brasnorte
/MT
, que
nos autos da ação
de

“
Anulação
d
e Leilão Extrajudicial
d
e Imóvel
”

(Proc. no
1000134-52.2022.8.11.0100
), ajuizada

em face do
apelante

por
GILVANIR GERMANO NETO
,
que veio a ser substituído processualmente por seus herdeiros
VIVIANE ALMEILDA NETO, EVANE DA CONCEIÇÃO DE ALMEIDA, CRISTIANE ALMEIDA NETO, EVELIN ALMEIDA NETO e DIEGO ALMEIDA NETO
,
julgou o pedido em parte procedente para declarar a “
nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula no 2.157 do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Brasnorte/MT
, (...), converter
a obrigação de restabelecer o contrato em perdas e danos, nos termos do art. 30, parágrafo único, da Lei no 9.514/97, ante a impossibilidade de retorno ao
status quo ante
pela alienação do imóvel a terceiro
, (e)
determinar que o
quantum
indenizatório seja apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento
”
(cf. Id. no
356264404
).

O

Banco/
apelante
sustenta
a legalidade e regularidade
do
procedimento de consolidação da propriedade e d
o
subsequente leilão extrajudicial do imóvel
dado em garantia de
alienação fiduciária
, pois o
autor

Gilvanir

contratou a operaç
ão

bancária
de
forma
livre
, voluntaria
e
consciente
, inexistindo qualquer
hipótese de
vício de consentimento
, além de ter confessado o
seu inadimplemento contratual
, o que, por si só, evidencia a justeza da conduta que adotou na qualidade de credor fiduciário, e, somado a isso, demonstrou que o
notificou
validamente a respeito dos
leilões
extrajudicia
is realizados
nos dia
s
27
e 29/
12/2021
, sendo que
, como
não h
ouve
interessados, incorporou o imóvel ao seu patrimônio
, dando por
satisfeita as obrigações do devedor fiduciante, nos termos art.
2
6-A
,
§
4
o
, da
Lei no

9.514/1997
, razão pela qual pede
o provimento do recurso
para que seja
reformada
a
sentença

a fim de julgar improcedente o pedido autoral
(cf. Id. no

356264407
).

O
s
apelado
s
ofert
am

contrarrazões
junto ao Id. no

356264411
, pugnando pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de ação anulatória proposta por
Gilvanir
Germano Neto, sucedido processualmente por seus herdeiros, os ora apelados, em desfavor do apelante Banco do Brasil, onde, em suma, pleiteou a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação e
xtrajudicial
do imóvel
dado em garantia de alienação fiduciária no contrato de financiamento à aquisição do bem (“Instrumento de (...)
Venda, Compra
e F
inanciamento
d
e I
móvel
,
c
om
u
tilização
d
o FGTS
d
o(S)
c
omprador(Es),
d
e acordo com as normas do programa Minha Casa Minha Vida
”), entre outras razões, pela ausência de notificação válida para fins de purgação da mora e, ainda, quanto às datas de praceamento do imóvel.

A r. sentença apelada acolheu em parte o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

“
Cinge-se a controvérsia em verificar a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e do subsequente leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, regido pela Lei no 9.514/97.

O autor fundamenta sua pretensão na alegação de múltiplos vícios formais, notadamente a ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para a ciência das datas dos leilões, a extrapolação do prazo legal para a realização da hasta pública e a arrematação por preço vil.

O réu, por sua vez, sustenta a lisura do procedimento.

A matéria é disciplinada pela Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.

Os dispositivos mais pertinentes ao caso são os artigos 26 e 27, que estabelecem o rito para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário
e a subsequente realização dos leilões públicos, dentre os quais se mostra oportuno citar (redação vigente à época dos fatos):

(...)

A análise do conjunto probatório é favorável à pretensão da parte autora.

O ponto nevrálgico da demanda é a ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor, tanto para a purgação da mora quanto para a ciência das datas dos leilões.

O requerido, em sua contestação (id. 163298464), não apresentou qualquer documento, como um aviso de recebimento ou uma certidão de oficial de cartório, que comprovasse ter notificado pessoalmente o autor sobre o início do procedimento expropriatório ou sobre as datas designadas para o leilão.

A prova de tal notificação é ônus que incumbia ao credor fiduciário, por ser fato constitutivo da regularidade do procedimento, do qual não se desincumbiu, de modo que a ausência de prova da notificação, per se, já seria suficiente para macular o procedimento.

(...)

De mais a mais, jurisprudência é pacífica quanto à imprescindibilidade da intimação pessoal do devedor acerca da data, hora e local dos leilões, mesmo nos procedimentos regidos pela Lei no 9.514/97, sob pena de nulidade.

Analisando-se a documentação apresentada pelo Banco, verifica-se que teria sido expedida intimação por telegrama (ids. 163298468 e 163298470), mas nenhuma delas tem a informação de que foram entregues.

A ausência de prova da intimação sobre os leilões também macula o procedimento e o torna nulo.

(...)

Outrossim, verifica-se outra irregularidade quanto ao prazo legal para a realização do leilão.

Conforme a certidão da matrícula do imóvel (id. 76618013), a consolidação da propriedade em nome do banco réu foi averbada em 24/09/2019, mas o leilão extrajudicial apenas ocorreu em 26/01/2022, ou seja, mais de dois anos
após o prazo máximo de 30 (trinta) dias estipulado pelo art. 27, caput, da Lei no 9.514/97.

A este respeito, é cediço que parte da jurisprudência admite uma flexibilização desse lapso temporal, tratando-o como prazo impróprio quando não demonstrado prejuízo efetivo ao devedor.

Todavia, tal mitigação é inaplicável ao caso em tela, pois o descumprimento do prazo não ocorreu de forma isolada, mas sim em um cenário de completa ausência de notificação pessoal, o que impediu o exercício do direito de preferência e a purgação da mora.

Portanto, o atraso de mais de dois anos entre a consolidação e a hasta pública não configura mera irregularidade formal, mas elemento que, somado aos demais vícios, corrobora a desídia procedimental da instituição financeira e o prejuízo concreto à parte autora.

A sucessão de nulidades procedimentais, desde a ausência de notificação pessoal até o descumprimento do prazo legal para o leilão, vicia de forma insanável todo o procedimento de expropriação extrajudicial.

Da mesma forma, a tese defensiva de que o imóvel teria sido regularmente incorporado ao patrimônio do Banco após leilões negativos, possibilitando uma posterior 'venda direta' a terceiro, não socorre o requerido.

A validade da incorporação e da subsequente alienação depende, obrigatoriamente, da higidez dos atos que as antecederam. Uma vez que os leilões realizados em dezembro de 2021 padecem de nulidade por ausência de intimação do devedor, a própria base jurídica para a consolidação definitiva e a alienação subsequente resta contaminada.

Apesar de reconhecidas as nulidades que viciaram o procedimento expropriatório, impõe-se a análise das consequências jurídicas de tais vícios no caso concreto.

Os documentos juntados pelo próprio réu (id. 163298473) demonstram que, após a realização dos leilões negativos, a propriedade do imóvel foi consolidada em seu nome e, posteriormente, alienada a um terceiro.

Nesse cenário, em que o bem já foi transferido a um arrematante, presumivelmente de boa-fé, o desfazimento do negócio e o retorno das partes ao status quo ante torna-se juridicamente inviável, sob pena de se comprometer a segurança jurídica e os direitos de terceiros que não participaram da relação processual originária.

A legislação de regência, em seu art. 30, parágrafo único, da Lei no 9.514/97, oferece a solução para tais casos, ao prever que as controvérsias sobre os requisitos procedimentais do leilão, uma vez consolidada a propriedade, devem ser resolvidas em perdas e danos.

(...)

Assim, reconhecidos os vícios insanáveis no procedimento conduzido pelo réu, mas constatada a alienação do bem a terceiro de boa-fé, a anulação do leilão e o restabelecimento do contrato tornaram-se impossíveis. A tutela do direito da parte autora deve, portanto, ser convertida na reparação pelos prejuízos sofridos, de modo que a parcial procedência dos pedidos formulados na inicial é medida que se impõe.

(...)

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a. REJEITAR o pedido de restabelecimento do equilíbrio contratual fundado na Teoria da Imprevisão (Art. 478 do Código Civil), uma vez que o inadimplemento da parte autora (iniciado em 2018) é anterior ao evento extraordinário invocado (Pandemia de COVID-19 em 2020), inexistindo nexo causal para a revisão do vínculo.

b. RECONHECER A NULIDADE do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula no 2.157 do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Brasnorte/MT. Tal nulidade decorre da ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor para a purgação da mora e para a ciência das datas dos leilões, aliada à alienação do bem por preço vil (aproximadamente 24% do valor de mercado), em manifesta violação aos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

c. CONVERTER a obrigação de restabelecer o contrato em PERDAS E DANOS, nos termos do art. 30, parágrafo único, da Lei no 9.514/97, ante a impossibilidade de retorno ao status quo ante
pela
alienação do imóvel a terceiro.

d. DETERMINAR que o quantum indenizatório seja apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento, devendo corresponder à diferença entre o valor de mercado do imóvel à época da arrematação — tendo como parâmetro o laudo técnico de R$ 213.158,19 apresentado na inicial, salvo prova em contrário em sede de liquidação — e o saldo devedor do contrato de financiamento devidamente atualizado.

Em razão da sucumbência mínima da parte autora, CONDENO o Banco do Brasil S.A. ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (proveito econômico obtido), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
”

Objetivamente, e
mbora a avaliação do
juiz
monocrático possa ser revista e até suplantada pelo reexame recursal, a verdade é que, no interesse da reversão do quadro, as razões recursais
definitivamente não têm o condão
de
afetar e
infirmar a fundamentação sentencial, especialmente porque, apesar de insistir na regularidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente, o Banco do Brasil
nada diz de concreto sobre a hipótese dos autos, não enfrentando muito menos refutando, a constatação do magistrado de que, “a
nalisando-se a documentação apresentada pelo Banco, verifica-se que teria sido expedida intimação por telegrama (ids. 163298468 e 163298470), mas nenhuma delas tem a informação de que foram entregues
”.

O art. 26 da Lei 9.514/1997

prevê que “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á (...) a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” (caput), e, “para os fins do disposto neste artigo”, disciplina que “o fiduciante, seu representante legal ou
procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, (...)” (§ 1o), com a ressalva de que a “intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento” (§ 3o).

No caso,
o
Banco/réu/apelante não se preocupou em instruir os autos com
cópia do processo extrajudicial de consolidação da propriedade e alienação do imóvel em questão
, onde poderia ser aferido se
, formalmente, todas as etapas legais foram regularmente observadas
, notadamente a
prévia intimação pessoal d
o
devedor fiduci
ante, e, isso, mesmo após ter sido lhe imposto diretamente o ônus da prova quanto à “
regularidade do procedimento de alienação fiduciária, incluindo a realização e o envio de notificação pessoal ao devedor para purgação da mora, com comprovação documental ou qualquer outro meio de prova legalmente admitido
” (cf. Id. no
356264399
), sendo que, embora não se descure da presunção de legitimidade das informações averbadas à matrícula do imóvel acerca da notificação extrajudicial do devedor fiduciante, o fato
objetivo
é
o de
que
,
ao subtrair dos autos a respectiva documentação atinente ao procedimento, como, por exemplo,
a
certidão positiva de intimação
/notificação, o credor/
réu
não só impediu o exercício da ampla defesa por parte do devedor/autor quanto ao conteúdo daquele documento, como também privou o Juízo de maiores e melhores informações para permitir a análise judicial mais aprofundada da questão controvertida, sendo falta que, a toda evidência, depõe em desfavor da defesa/interesse daquele que tinha o ônus de produzir a prova (ou seja, o Banco do Brasil).

Fosse pouco,
o
art. 2
7
,
§ 2o-A
,
da

Lei 9.514/
19
97

estabelece que, “p
ara fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
”, e, aqui, mais uma vez, o réu/apelante
teve um

desleixado
desempenho probatório,
haja vista que se limitou a instruir os autos com cópia dos t
elegrama
s que teriam sido enviados ao devedor fiduciante, mas
sem

informaç
ão

adicional
sobre
a efetiva
entrega
da correspondência
, e, pior, o endereço informado como o do destinatário não corresponde nem ao endereço contratual, nem ao endereço do imóvel financiado
(cf. Id. no
356264389
ao
35626439
1
)
.

Sobre a importância e necessidade de rigorosa observância do procedimento disciplinado pela lei de regência, o STJ já definiu que, considerando que a “notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciante em mora, permite, em não havendo a purgação e independentemente de processo judicial (opera-se formalmente pela via
registrária
cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, (...), destaca-se a exegese perfilhada em julgado da Quarta Turma no sentido de que ‘a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso...’ (REsp 1.172.025/PR
)
”, por isso, “nos casos de alienação fiduciária regidos pela Lei n. 9.514/1997, ‘é nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida
’
(REsp 1531144/PB)”, sendo o “defeito na intimação que não se dirigiu à pessoa do devedor caracteriza a inexistência de notificação válida, o que afasta a constituição em mora do devedor e,
consequentemente, invalida a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
no REsp n. 1.803.468/RS, relator Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 7/6/2021,
DJe
de 14/6/2021).

No mesmo sentido:

EMENTA:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. INDENIZAÇÃO POR

BENFEITORIAS.
(...).
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital apenas quando esgotados os meios para a intimação pessoal.
(...).
(REsp n. 2.170.183/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026)

EMENTA:

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS, HORÁRIOS E LOCAIS DOS LEILÕES PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
(...).
7. A intimação para purgar a mora não supre a intimação pessoal e específica das datas e locais dos leilões, exigida pelo art. 27, §§ 2o-A e 2o-B, da Lei n. 9.514/1997, destinada a viabilizar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.

8. Configurada violação de lei federal, impõe-se a anulação dos leilões para realização de nova intimação adequada, conforme orientação consolidada do STJ.
(...).
(
AREsp
n. 2.656.244/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026)

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE
PROPRIEDADE, DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DE ARREMATAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DATA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.

1. Ação anulatória de consolidação de propriedade, de leilão extrajudicial e de arrematação.

2. Nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei no 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes.

3. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

5. Reconsiderada a decisão de e-STJ fls. 753/756. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(
AgInt
no REsp n. 2.168.410/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025)

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, e, em obediência ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor
da condenação.

Custas pel
o
apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026