Tribunal: TJMT
Processo: 1000950-14.2024.8.11.0084
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE EMBARGO AMBIENTAL E FINANCIAMENTOS GRAVADOS NA MATRÍCULA. BOA-FÉ OBJETIVA. VÍCIO REDIBITÓRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. TAXA DE FRUIÇÃO. ARBITRAMENTO COM BASE NOS VALORES DE ARRENDAMENTO ALEGADOS EM AUDIÊNCIA. COMPENSAÇÃO RECÍPROCA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural c/c danos morais, materiais e lucros cessantes, declarando rescindido o contrato firmado em 18/05/2023, condenando os réus à restituição de R$ 770.000,00, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais e ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor de arrendamento anual da área, a serem apurados em liquidação de sentença.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se ocorreu julgamento ultra petita na condenação em lucros cessantes, diante de pedido genérico formulado na petição inicial sem especificação de quantum determinado; (ii) analisar se a omissão de informações sobre embargo ambiental e financiamentos gravados na matrícula configura violação à boa-fé objetiva e vício redibitório justificador da rescisão contratual; e (iii) definir se a condenação em lucros cessantes sem compensação com os valores efetivamente recebidos pelo autor a título de arrendamento durante o período de ocupação configura enriquecimento sem causa, e qual o critério adequado para o arbitramento da taxa de fruição devida pelo comprador aos vendedores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de julgamento ultra petita não prospera, pois a petição inicial requereu expressamente condenação em lucros cessantes em valor a ser apurado em liquidação de sentença, sem especificar quantum determinado, hipótese que se amolda ao art. 324, §1o, II do CPC/15, que permite pedido genérico quando não for possível determinar desde logo as consequências do ato ou do fato.
4. A omissão de informações essenciais pelos vendedores quanto ao embargo ambiental e aos financiamentos hipotecários gravados na matrícula do imóvel configura violação ao dever de boa-fé objetiva previsto no art. 422 do CC, caracterizando vício redibitório que compromete substancialmente a utilidade econômica do imóvel rural, nos termos do art. 441 do CC.
5. O embargo ambiental constitui restrição administrativa grave que inviabiliza o uso econômico regular do imóvel e sujeita o proprietário a sanções administrativas e penais, devendo ser informado de forma clara e inequívoca ao comprador antes da celebração do contrato, não bastando menção genérica a "multinha" em conversa informal via aplicativo de mensagens.
6. A existência de outras propriedades do autor na região com embargos ambientais não elide a responsabilidade dos vendedores pela omissão de informações cruciais sobre o imóvel específico objeto da transação, pois cada negócio jurídico possui autonomia própria e o dever de informação recai sobre o vendedor independentemente do perfil do comprador.
7. A condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00 mostra-se razoável e proporcional, pois a omissão de informações essenciais em contrato de elevado valor econômico, com consequente frustração da legítima expectativa do comprador, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral in re ipsa.
8. A condenação em lucros cessantes sem compensação com os valores efetivamente recebidos pelo autor a título de arrendamento durante o período de ocupação configura enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do CC, pois o autor não pode receber simultaneamente a devolução integral dos valores pagos, indenização por lucros cessantes equivalente ao arrendamento e ainda reter os valores que efetivamente auferiu com a exploração econômica da área.
9. A taxa de fruição devida pelo autor aos vendedores pela ocupação e exploração econômica do imóvel deve ser fixada por arbitramento com base na média dos valores de arrendamento alegados e confirmados em audiência de instrução, correspondente a R$ 18.000,00 mensais, calculados à razão de R$ 45,00 por cabeça sobre as aproximadamente 400 cabeças de gado que ocupam a área, incidindo desde a imissão na posse em 18/05/2023 até a efetiva devolução do imóvel.
10. Os lucros cessantes devidos pelos vendedores ao autor, correspondentes ao valor que este razoavelmente deixou de auferir em razão da impossibilidade de exploração plena do imóvel em decorrência do embargo ambiental, fixados pelo mesmo critério de arbitramento no valor de R$ 18.000,00 mensais, compensam-se integralmente com a taxa de fruição devida pelo autor, resultando em saldo nulo entre as partes a esse título, sem necessidade de remessa à liquidação de sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A omissão de informações essenciais sobre embargo ambiental e ônus reais gravados na matrícula do imóvel configura violação à boa-fé objetiva prevista no art. 422 do CC e caracteriza vício redibitório justificador da rescisão contratual, independentemente do conhecimento genérico do comprador sobre irregularidades ambientais na região. 2. Os lucros cessantes devidos pelos vendedores em razão da rescisão contratual devem ser compensados com a taxa de fruição devida pelo comprador pela ocupação e exploração econômica do imóvel durante o período de posse, fixada por arbitramento com base nos valores de arrendamento alegados e confirmados em audiência de instrução, a fim de evitar enriquecimento sem causa e restabelecer o equilíbrio patrimonial entre as partes, nos termos do art. 884 do CC. 3. O pedido genérico de lucros cessantes formulado sem especificação de quantum determinado, com remessa à liquidação de sentença, não configura julgamento ultra petita quando o magistrado estabelece critério objetivo de apuração, nos termos do art. 324, §1o, II do CPC/15."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000950-14.2024.8.11.0084
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ADRIANO AGUERO DEMARCO - CPF: 007.175.531-40 (APELANTE), RENAN GONCALVES DE BRITO - CPF: 049.699.861-77 (ADVOGADO), LUCAS GONCALVES DE BRITO - CPF: 043.763.751-44 (ADVOGADO), EDNEIA NOGUEIRA DE MOURA - CPF: 913.027.221-15 (APELANTE), DAVI LIMA DOS SANTOS - CPF: 027.705.339-08 (APELADO), EDUARDO FELIPE FREIESLEBEN DOS SANTOS - CPF: 056.189.891-07 (ADVOGADO), MIGUEL PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 496.308.651-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE EMBARGO AMBIENTAL E FINANCIAMENTOS GRAVADOS NA MATRÍCULA. BOA-FÉ OBJETIVA. VÍCIO REDIBITÓRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. TAXA DE FRUIÇÃO. ARBITRAMENTO COM BASE NOS VALORES DE ARRENDAMENTO ALEGADOS EM AUDIÊNCIA. COMPENSAÇÃO RECÍPROCA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural c/c danos morais, materiais e lucros cessantes, declarando rescindido o contrato firmado em 18/05/2023,
condenando os réus à restituição de R$ 770.000,00, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais e ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor de arrendamento anual da área, a serem apurados em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) verificar se ocorreu julgamento
ultra petita
na condenação em lucros cessantes, diante de pedido genérico formulado na petição inicial sem especificação de quantum determinado; (
ii
) analisar se a omissão de informações sobre embargo ambiental e financiamentos gravados na matrícula configura violação à boa-fé objetiva e vício redibitório justificador da rescisão contratual; e (
iii
) definir se a condenação em lucros cessantes sem compensação com os valores efetivamente recebidos pelo autor a título de arrendamento durante o período de ocupação configura enriquecimento sem causa, e qual o critério adequado para o arbitramento da taxa de fruição devida pelo comprador aos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A preliminar de julgamento
ultra petita
não prospera,
pois
a petição inicial requereu expressamente condenação em lucros cessantes em valor a ser apurado em liquidação de sentença, sem especificar
quantum
determinado, hipótese que se amolda ao art. 324, §1o, II do CPC/15, que permite pedido genérico quando não for possível determinar desde logo as consequências do ato ou do fato.

4.
A omissão de informações essenciais pelos vendedores quanto ao embargo ambiental e aos financiamentos
hipotecários gravados na matrícula do imóvel configura violação ao dever de boa-fé objetiva previsto no art. 422 do CC, caracterizando vício redibitório que compromete substancialmente a utilidade econômica do imóvel rural, nos termos do art. 441 do CC.

5.
O embargo ambiental constitui restrição administrativa grave que inviabiliza o uso econômico regular do imóvel e sujeita o proprietário a sanções administrativas e penais, devendo ser informado de forma clara e inequívoca ao comprador antes da celebração do contrato, não bastando menção genérica a "multinha" em conversa informal via aplicativo de mensagens.

6.
A existência de outras propriedades do autor na região com embargos ambientais não elide a responsabilidade dos vendedores pela omissão de informações cruciais sobre o imóvel específico objeto da transação, pois cada negócio jurídico possui autonomia própria e o dever de informação recai sobre o vendedor independentemente do perfil do comprador.

7.
A condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00 mostra-se razoável e proporcional, pois a omissão de informações essenciais em contrato de elevado valor econômico, com consequente frustração da legítima expectativa do comprador, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral
in
re

ipsa
.

8.
A condenação em lucros cessantes sem compensação com os valores efetivamente recebidos pelo autor a título de arrendamento durante o período de ocupação configura enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do CC, pois
o autor não pode receber simultaneamente a devolução integral dos valores pagos, indenização por lucros cessantes equivalente ao arrendamento e ainda reter os valores que efetivamente auferiu com a exploração econômica da área.

9.
A taxa de fruição devida pelo autor aos vendedores pela ocupação e exploração econômica do imóvel deve ser fixada por arbitramento com base na média dos valores de arrendamento alegados e confirmados em audiência de instrução, correspondente a R$ 18.000,00 mensais, calculados à razão de R$ 45,00 por cabeça sobre as aproximadamente 400 cabeças de gado que ocupam a área, incidindo desde a imissão na posse em 18/05/2023 até a efetiva devolução do imóvel.

10.
Os lucros cessantes devidos pelos vendedores ao autor, correspondentes ao valor que este razoavelmente deixou de auferir em razão da impossibilidade de exploração plena do imóvel em decorrência do embargo ambiental, fixados pelo mesmo critério de arbitramento no valor de R$ 18.000,00 mensais, compensam-se integralmente com a taxa de fruição devida pelo autor, resultando em saldo nulo entre as partes a esse título, sem necessidade de remessa à liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: "1. A omissão de informações essenciais sobre embargo ambiental e ônus reais gravados na matrícula do imóvel configura violação à boa-fé objetiva prevista no art. 422 do CC e caracteriza vício redibitório justificador da rescisão contratual, independentemente do conhecimento
genérico do comprador sobre irregularidades ambientais na região. 2. Os lucros cessantes devidos pelos vendedores em razão da rescisão contratual devem ser compensados com a taxa de fruição devida pelo comprador pela ocupação e exploração econômica do imóvel durante o período de posse, fixada por arbitramento com base nos valores de arrendamento alegados e confirmados em audiência de instrução, a fim de evitar enriquecimento sem causa e restabelecer o equilíbrio patrimonial entre as partes, nos termos do art. 884 do CC. 3. O pedido genérico de lucros cessantes formulado sem especificação de quantum determinado, com remessa à liquidação de sentença, não configura julgamento ultra petita quando o magistrado estabelece critério objetivo de apuração, nos termos do art. 324, §1o, II do CPC/15."

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. JUIZ CONVOCADO ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ADRIANO AGUERO DEMARCO e EDNEIA NOGUEIRA DE MOURA

contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
DAVI LIMA DOS SANTOS
em ação de rescisão de instrumento particular de promessa irretratável de compra e venda de imóvel rural c/c danos morais, materiais e lucros cessantes
, para:

A) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado em 18/05/2023 entre as partes;

B) Condenar os réus a restituírem ao autor a quantia de R$ 770.000,00 (setecentos e setenta mil reais), corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação;

C) Condenar os réus ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, com correção monetária pelo INPC a partir desta data e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação;

D) Condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes, correspondentes ao valor de arrendamento anual da área, desde a imissão na posse até a efetiva devolução do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença.

Em razão da sucumbência parcial e por força do disposto nos artigos 82, § 2o, 84, 85, § 14, e 86, todos do Código de Processo Civil, a parte autora arcará com 10% e a parte ré com 90% das despesas processuais, suspendendo a exigibilidade com relação a parte autora, és que beneficiaria da gratuidade de justiça.

Com relação aos honorários advocatícios, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, condeno a parte autora a pagar ao advogado da parte ré honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido [...] e a parte ré a pagar ao advogado da parte autora honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação
[...].
(id
318765430
)

Em síntese,
os apelantes a
legam
,
preliminarmente
,
que a sentença incorreu em julgamento
ultra petita
ao condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor de arrendamento anual da área desde
a imissão na posse até a efetiva devolução do imóvel, quando a petição inicial formulou pedido expresso e determinado de condenação em lucros cessantes no valor de R$ 100.000,00, extrapolando os limites objetivos da lide e violando os
arts
. 141 e 492 do CPC/15.

No mérito, sustentam que o autor tinha pleno conhecimento das condições ambientais do imóvel
adquirido
antes da celebração do contrato, conforme demonstram as conversas mantidas via aplicativo de mensagens, nas quais o próprio autor reconheceu ter recebido informação sobre a existência de multa ambiental.

Destacam que o autor possui três propriedades rurais na mesma região, todas com embargos ambientais decorrentes de autos de infração lavrados pela SEMA/MT, sendo uma delas vizinha de porteira do imóvel objeto do contrato rescindido.

Argumentam que a matrícula do imóvel, documento público acessível a qualquer interessado, contém desde 2009 averbação de Termo de Responsabilidade de Averbação de Reserva Legal e desde 2019 registros de hipotecas decorrentes de financiamentos bancários, conferindo presunção de conhecimento a terceiros sobre os atos registrados.

Afirmam que a cláusula quinta do contrato estabeleceu expressamente que a escritura de compra e venda somente seria formalizada após a quitação integral do valor do negócio, demonstrando que as partes ajustaram que eventuais pendências sobre o imóvel seriam resolvidas antes da transferência definitiva da propriedade. Sustentam que os financiamentos
gravados anteriormente à matrícula do imóvel, somavam a quantia R$ 214.960,00 (duzentos e quatorze mil reais), vencimentos esses que seriam integralmente quitados ao final da liquidação do apelado face os apelantes.

Alegam que o autor explorou economicamente o imóvel mediante arrendamento durante todo o período de posse, mantendo na área aproximadamente 400 cabeças de gado e auferindo renda mensal estimada em R$
18.000,00, totalizando receita aproximada de R$ 486.000,00 durante os 27 meses de ocupação.

Sustentam que a proposta de aditivo contratual apresentada pelo autor, prevendo o abatimento de R$ 1.0
4
9.170,72 do saldo devedor para regularização ambiental mediante compensação de área, revelou-se juridicamente inviável e economicamente onerosa, representando redução
considerável
do valor da venda para solucionar problema ambiental que o comprador conhecia previamente. Argumentam que a recusa em aceitar o aditivo proposto não configura má-fé contratual, mas exercício regular de direito diante da onerosidade excessiva e da impossibilidade jurídica da compensação ambiental
.

Por fim, requerem o afastamento da condenação em danos morais, ao argumento de que o mero descumprimento contratual não gera dano moral indenizável, inserindo-se a rescisão contratual no risco normal da atividade negocial. Pugnam pela inversão dos lucros cessantes, sustentando que os réus deixaram de auferir a renda que normalmente obteriam com o arrendamento da propriedade durante o período de ocupação pelo autor. Requerem a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel, calculada em 0,70% do valor contratual ao mês, ou subsidiariamente a retenção de 25% dos valores pagos, a fim de compensar os réus pela exploração econômica do bem e evitar o enriquecimento sem causa do autor. Postulam
pelo
reconhecimento da litigância de má-fé do
a
pelado
e a
condenação
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso, com preliminar de deserção por insuficiência de preparo e, no mérito, sustentando a violação à boa-fé objetiva, o dever de informação do vendedor, a configuração de danos morais e lucros cessantes, e a inexistência de enriquecimento sem causa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

-
PRELIMINAR DE JULGAMENTO
ULTRA PETITA

EXMO. SR. JUIZ CONVOCADO ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Ação de Rescisão de Instrumento Particular de Promessa Irretratável de Compra e Venda de Imóvel Rural c/c Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, com pedido de liminar, ajuizada por
DAVI LIMA DOS SANTOS
em face de
ADRIANO AGUERO DEMARCO e EDNEIA NOGUEIRA DE MOURA
.

A demanda teve origem em contrato de promessa de compra e venda firmado em 18/05/2023, tendo por objeto área rural de 242,04 hectares denominada Lote U-2-17, situada na Gleba Raposo Tavares III, Município de Apiacás/MT, devidamente registrada na matrícula no 984 do 1o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Apiacás/MT, pelo valor total de R$ 2.710.000,00, a serem pagos em parcelas escalonadas com vencimentos entre junho de 2023 e julho de 2027.

Para delinear os contornos da lide em nível recursal, pontuo que, n
a petição inicial, o autor alegou que, após a celebração do contrato e início dos pagamentos, tendo já desembolsado R$ 770.000,00, descobriu que o imóvel adquirido
se encontrava
embargado pela Secretaria de Estado de Meio Ambiente de Mato Grosso desde 2020, em razão de desmatamento ilegal de 111,9 hectares, conforme Auto de Infração no 200331620 e Termo de Embargo no 200341432.

Sustentou ainda que a matrícula do imóvel continha registros de dívidas oriundas de financiamentos bancários junto ao Banco do Brasil, fatos
que teriam sido omitidos pelos réus durante a negociação, caracterizando má-fé contratual e vício redibitório que inviabilizavam a fruição plena do bem adquirido.

O autor narrou que, em 26/06/2024, recebeu visita de agentes da SEMA/MT, ocasião em que foi autuado e multado, tomando conhecimento de que a área objeto do contrato encontrava-se embargada desde 2020 e que sua utilização configurava descumprimento de ordem administrativa. Relatou que tentou solução extrajudicial mediante notificação aos réus em 06/08/2024, propondo inclusive aditivo contratual para regularização da situação ambiental, mas que os réus recusaram a proposta e, em 05/09/2024, contra notificaram o autor, advertindo-o sobre inadimplemento de parcela vencida e ameaçando com rescisão unilateral do contrato, reintegração de posse e cobrança de multa contratual.

Diante desse contexto, o autor postulou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a devolução integral dos valores pagos acrescidos de multa contratual de 10%, ou subsidiariamente com retenção máxima de 10% pelos réus, além de condenação em perdas e danos, lucros cessantes no valor de R$ 100.000,00 e danos morais a serem arbitrados pelo juízo. Requereu ainda, em caráter liminar, a suspensão do contrato e de qualquer cobrança relativa ao imóvel, bem como o pagamento das custas processuais ao final do processo, alegando impossibilidade momentânea de arcar com tais despesas sem prejuízo de sua subsistência, fundamentando seus pedidos nos
arts
. 421, 422, 441, 475 e 884 do CC, bem como nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Pois bem.

A preliminar de julgamento
ultra petita
não merece acolhimento. A petição inicial requereu expressamente, no item 5 dos pedidos, a condenação dos réus ao pagamento de perdas e danos e lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de uso e gozo do imóvel pelo autor,em valor a ser apurado em liquidação de sentença, sem especificar
quantum
determinado.

O art. 324, §1o, II do CPC/15 permite a formulação de pedido genérico
"quando não for possível determinar, desde logo, as consequências do ato ou do fato"
, hipótese que se amolda ao caso concreto, pois a extensão dos lucros cessantes somente pode ser aferida mediante prova técnica em liquidação.

A sentença limitou-se a determinar a forma de apuração dos lucros cessantes pleiteados, estabelecendo como parâmetro o valor de arrendamento anual da área, o que constitui critério objetivo e razoável para aferição do prejuízo efetivamente sofrido pelo autor.

Não houve, portanto, julgamento além do pedido, mas apenas especificação do critério de apuração do valor pleiteado genericamente na inicial, respeitando-se os limites do art. 492 do CPC, que veda ao juiz
"proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado"
.

Rejeito
, portanto, a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO -
MÉRITO

EXMO. SR. JUIZ CONVOCADO ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Egrégia Câmara:

No caso, a sentença recorrida acertadamente reconheceu a omissão de informações essenciais pelos vendedores quanto ao embargo ambiental e aos financiamentos gravados na matrícula do imóvel.

O negócio realizado e a multa
no imóvel aplicada pela SEMA (em virtude de danos ambientais)

A prova documental revela que o imóvel objeto do contrato encontra-se embargado pela SEMA/MT desde 2020, em razão de desmatamento
ilegal de 111,9 hectares, conforme Auto de Infração no 200331620 e Termo de Embargo no 200341432, impedindo a exploração plena da área.

(
id 318764863)
:

Sob o âmbito da boa-fé objetiva nas relações negociais, essa informação era essencial.
O embargo ambiental constitui restrição administrativa de natureza grave, que inviabiliza o uso econômico regular do imóvel e sujeita o proprietário a sanções administrativas e penais. Tal circunstância deveria ter sido informada de forma clara e inequívoca ao comprador, nos termos do art. 422 do CC, que estabelece o dever de observância dos princípios da probidade e boa-fé na conclusão e execução do contrato.

Embora os apelantes sustentem que o autor tinha ciência da situação, não apresentaram prova inequívoca de que tais informações tenham sido transmitidas de forma clara e completa antes da assinatura do contrato
(id
318764856
)
. A conversa via aplicativo
WhatsApp
demonstra apenas menção genérica a "
multinha
", o que não equivale ao conhecimento específico da extensão do embargo, sua área afetada, as consequências jurídicas e as restrições de uso decorrentes
:

A alegação de que o autor possui outras propriedades na região com embargos ambientais não elide a responsabilidade dos vendedores pela omissão de informações cruciais sobre o imóvel específico objeto da transação. Cada negócio jurídico possui autonomia própria, e o conhecimento genérico sobre irregularidades ambientais na região não substitui o dever de informação clara e específica sobre o bem alienado.

O art. 441 do CC estabelece que a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor, aplicando-se ao caso concreto, pois o embargo ambiental constitui vício oculto que compromete substancialmente a utilidade econômica do imóvel rural.

Assim, a multa no valor de R$669.609,00 (id.
318764863
) não prevista no Instrumento Contratual de Compra e Venda – id.
318764856
– não pode ser desconsiderada, tampouco ser denominada como “multinha”.

Do mesmo modo, a
matrícula do imóvel demonstra a existência de financiamentos gravados desde 2019, conforme R-9 e R-10/984, totalizando R$ 214.960,00, consistentes em hipoteca de primeiro grau no valor de R$ 129.960,00 e hipoteca de segundo grau no valor de R$ 85.000,00, ambas em favor do Banco do Brasil S.A
, vejamos
(id 318764857)
:

Embora tais gravames constem do registro público, o vendedor tem o dever de informar expressamente ao comprador sobre a existência de ônus reais que possam comprometer a livre disposição do bem, especialmente quando o contrato prevê, em sua cláusula quinta, que a escritura definitiva somente seria formalizada após a quitação integral do preço.

Nesse contexto, a rescisão contratual por inadimplemento dos vendedores, nos termos do art. 475 do CC, mostra-se medida adequada, mantendo-se a condenação à restituição integral dos valores pagos pelo autor, no total de R$ 770.000,00, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Danos morais

Quanto aos danos morais, a condenação no valor de R$ 10.000,00 mostra-se razoável e proporcional. A omissão de informações essenciais em contrato de elevado valor econômico, com consequente frustração da legítima expectativa do comprador, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral
in
re

ipsa
.
O autor, confiando na boa-fé dos vendedores, comprometeu recursos significativos na aquisição de imóvel que posteriormente se revelou inadequado ao fim pretendido, gerando angústia, frustração e abalo à sua esfera extrapatrimonial.

Lucros cessantes

Todavia, a condenação em lucros cessantes, nos moldes estabelecidos pela sentença recorrida, merece reforma.
Embora não conste dos autos contrato formal de arrendamento, a prova oral produzida em audiência de instrução demonstra que o autor, desde a imissão na posse em 18/05/2023, explorou economicamente o imóvel.

Conforme depoimento pessoal do autor e testemunhas ouvidas, a propriedade comporta aproximadamente 400 cabeças de gado, gerando arrendamento médio estimado em R$ 18.000,00 por mês, calculado à razão aproximada de R$ 45,00 por cabeça.

Nesse contexto, a condenação dos vendedores ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor de arrendamento anual da área, sem qualquer
compensação
com os valores efetivamente auferidos pelo autor pela exploração econômica do imóvel, configura enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC, que estabelece que
"aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários"
.

O autor não pode receber simultaneamente a devolução integral dos valores pagos, indenização por lucros cessantes equivalente ao arrendamento e ainda reter os valores que efetivamente auferiu com a exploração econômica da área durante o período de ocupação.

O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa impõe que a rescisão contratual restabeleça o equilíbrio patrimonial entre as partes, devolvendo cada qual aquilo que recebeu em razão do contrato desfeito. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem
,
in
verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE
FRUIÇÃO .
CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO .
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/
STJ .
3. Agravo interno desprovido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2088804 SP 2023/0237393-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/12/2023)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
10/08/2022)

Ademais, este Tribunal de Justiça já decidiu que a rescisão do contrato com a restituição das partes ao
status quo
impõe ao requerido o dever de indenizar o autor pela exploração da fazenda, de acordo com a vocação econômica da área, e ao requerente, a remuneração do requerido pela fruição dos imóveis efetivamente recebidos em pagamento, das ocupações até as efetivas devoluções, compensando-se, com apuração em liquidação de sentença,
in
verbis
:

APELAÇÕES – DEFERIMENTO DE PARCELAMENTO DO PREPARO RECURSAL – AGRAVO INTERNO – DESPROVIDO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO – RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DE VENDA E DOS IMÓVEIS DADOS EM PAGAMENTO – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA -DEVIDOS – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DOS IMÓVEIS – DEVIDA POR AMBAS AS PARTES – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CLÁUSULA PENAL – JUROS – AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL – AFASTADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS – AGRAVO INTERNO – NÃO PROVIDO. Agravo Interno desprovido por ausência de elementos a desconstituir a decisão que deferiu o parcelamento do preparo recursal. Mostra-se devida
a
rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo, vale dizer, com a restituição da posse da propriedade rural ao autor, e a devolução da posse dos imóveis dados em pagamento ao requerido, bem como dos numerários por este pago, devidamente atualizados. A rescisão do contrato com a restituição das partes ao status quo impõe ao requerido o dever de indenizar o autor pela exploração da fazenda, de acordo com a vocação econômica da área, e ao requerente, a remuneração do requerido pela fruição dos imóveis efetivamente recebidos em pagamento, das ocupações até as efetivas devoluções, compensando-se, com apuração em liquidação de
sentença .
Não há se falar em bis in idem com a aplicação dos juros, uma vez que a multa
consiste em sanção que tem como fundamento o inadimplemento/mora, ao passo que os juros visam corrigir a perda do valor aquisitivo da moeda. [...]

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003738620188110006, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 16/10/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/10/2024)

Nesse contexto, impõe-se a reforma parcial da sentença para determinar a compensação entre os créditos recíprocos decorrentes da resolução contratual.

De um lado, os vendedores devem ao autor indenização por lucros cessantes, em razão da omissão quanto à existência de embargo ambiental incidente sobre 111,9 hectares do imóvel, cuja área total é de 242,04 hectares. Tal restrição, vigente desde 2020, comprometeu a exploração econômica regular da propriedade segundo sua vocação agropecuária, autorizando a reparação do que o autor razoavelmente deixou de auferir, nos termos do art. 402 do Código Civil.

De outro lado, o autor deve aos vendedores taxa de fruição pelo uso, ocupação e exploração econômica do imóvel durante o período em que permaneceu na posse da área, desde a imissão em 18/05/2023 até a efetiva restituição do bem. A indenização pela fruição justifica-se porque, desfeito o negócio, não é admissível que uma das partes usufrua economicamente do imóvel alheio sem a correspondente recomposição patrimonial.

No caso concreto, a taxa de fruição deve ser fixada por arbitramento em R$ 18.000,00 mensais, valor obtido a partir da média dos valores de arrendamento indicados nos autos e confirmados em audiência de instrução. Considerou-se, para tanto, a capacidade aproximada da área para 400 cabeças de gado, à razão de R$ 45,00 por cabeça, parâmetro compatível com a destinação econômica do imóvel.

Pelo mesmo critério econômico, os lucros cessantes devidos ao autor também devem ser arbitrados em R$ 18.000,00 mensais, incidentes sobre o mesmo período, uma vez que a vocação agropecuária da propriedade e o valor médio de arrendamento revelam a medida mais adequada para aferição do proveito econômico frustrado em razão do embargo ambiental. Ressalva-se que tal equivalência decorre das circunstâncias probatórias do caso concreto, notadamente da prova oral produzida e da demonstração de que a restrição ambiental comprometeu a exploração regular do imóvel conforme sua finalidade econômica.

Assim, fixadas ambas as obrigações no mesmo valor mensal e no mesmo intervalo temporal, impõe-se a compensação, nos termos do art. 368 do Código Civil, segundo o qual, se duas pessoas forem ao mesmo tempo credora e devedora uma da outra, as obrigações extinguem-se até onde se compensarem.

A compensação conduz, portanto, a saldo nulo quanto a esses dois títulos indenizatórios, de modo que nenhuma das partes deve à outra valores a título de lucros cessantes ou taxa de fruição. Essa solução preserva, simultaneamente, o direito do autor à reparação pelo prejuízo decorrente da omissão dos vendedores e o direito destes à indenização pelo uso econômico do imóvel, evitando-se o recebimento cumulativo de restituição integral dos valores pagos, lucros cessantes e proveitos decorrentes da exploração da área.

Com isso, mantém-se o equilíbrio patrimonial entre as partes e afasta-se hipótese de enriquecimento sem causa, vedada pelo art. 884 do Código Civil.

Considerando que o recurso foi parcialmente provido, com reforma parcial da sentença apenas quanto aos lucros cessantes, mantendo-se a rescisão contratual, a devolução de R$ 770.000,00 e os danos morais de R$ 10.000,00, verifica-se sucumbência recíproca. Nesse contexto, os honorários advocatícios fixados em primeiro grau devem ser redistribuídos proporcionalmente ao resultado do julgamento, nos termos do art. 86 do CPC/15, que dispõe que

"se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
"
.

Em face do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença recorrida no tocante aos lucros cessantes, determinando a compensação recíproca entre os lucros cessantes devidos pelos réus ADRIANO AGUERO DEMARCO e EDNEIA NOGUEIRA DE MOURA ao autor DAVI LIMA DOS SANTOS e a taxa de fruição devida pelo autor aos réus, fixadas por arbitramento no mesmo valor de R$ 18.000,00 mensais, com base nos valores de arrendamento confirmados em audiência de instrução, incidentes desde a imissão na posse em 18/05/2023 até a efetiva devolução do imóvel, resultando em saldo nulo entre as partes a esse título, nos termos dos
arts
. 368 e 884 do CC.

Considerando o provimento parcial do recurso, com reforma da sentença apenas no tocante aos lucros cessantes, verifica-se sucumbência recíproca entre as partes. Nos termos do art. 85, §11 do CPC/15, majora-se em 2% os honorários advocatícios devidos por cada parte ao advogado da parte contrária, calculados sobre o valor da condenação que lhe foi desfavorável, observados os limites dos §§ 2o e 3o do art. 85 do CPC/15.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026