Tribunal: TJMT
Processo: 1006681-86.2025.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE CESSÃO ONEROSA DE DIREITO DE USO VITALÍCIO E HEREDITÁRIO DE ESCRITÓRIO COMPARTILHADO COM OBRIGAÇÃO FUTURA DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – EQUIPARAÇÃO MATERIAL AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – ART. 53 DO CDC – APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 10% – PERCENTUAL RAZOÁVEL – CLÁUSULAS CONTRATUAIS RESTRITIVAS – ABUSIVIDADE – EXCLUSÃO DO NOME DO CONSUMIDOR DOS CADASTROS DE INADIMPLENTES – CONSEQUÊNCIA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – AMBOS RECURSOS DESPROVIDOS.
Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, o contrato de cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado que contém cláusula expressa de futura transferência da propriedade equipara-se, materialmente, ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, independentemente do nomen iuris adotado pelas partes.
A rescisão contratual por iniciativa do adquirente não autoriza a retenção integral das parcelas pagas, sob pena de afronta ao art. 53 do CDC, impondo-se a restituição parcial dos valores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Mostra-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, suficiente para cobrir despesas administrativas, afastando-se cláusulas que imponham perda total ou excessiva ao consumidor, sob pena de enriquecimento sem causa.
Declarada a resolução do contrato e reconhecido o direito à restituição substancial das parcelas pagas, impõe-se a exclusão do nome do consumidor dos cadastros de proteção ao crédito.
O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que importem violação aos direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006681-86.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WILLIAN BALDUINO PEREIRA SILVA - CPF: 023.420.021-90 (APELADO), DAYANE CRISTINA SANTOS DA SILVA - CPF: 054.613.691-54 (ADVOGADO), TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 43.546.728/0001-26 (APELANTE), FAUSTO ANDRE DA ROSA MIGUEIS - CPF: 698.600.921-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE CESSÃO ONEROSA DE DIREITO DE USO VITALÍCIO E HEREDITÁRIO DE ESCRITÓRIO COMPARTILHADO COM OBRIGAÇÃO FUTURA DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – EQUIPARAÇÃO MATERIAL AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – ART. 53 DO CDC – APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 10% – PERCENTUAL RAZOÁVEL – CLÁUSULAS CONTRATUAIS RESTRITIVAS – ABUSIVIDADE – EXCLUSÃO DO NOME DO CONSUMIDOR DOS CADASTROS DE INADIMPLENTES – CONSEQUÊNCIA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA –
AMBOS RECURSOS DESPROVIDOS
.

Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, o contrato de cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado que contém cláusula expressa de futura transferência da propriedade equipara-se, materialmente, ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, independentemente do
nomen iuris
adotado pelas partes.

A rescisão contratual por iniciativa do adquirente não autoriza a retenção integral das parcelas pagas, sob pena de afronta ao art. 53 do CDC, impondo-se a restituição parcial dos valores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Mostra-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, suficiente para cobrir despesas administrativas, afastando-se cláusulas que imponham perda total ou excessiva ao consumidor, sob pena de enriquecimento sem causa.

Declarada a resolução do contrato e reconhecido o direito à restituição substancial das parcelas pagas, impõe-se a exclusão do nome do consumidor dos cadastros de proteção ao crédito.

O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que importem violação aos direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1006681-86.2025.8.11.0041

APELANTES:

TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
e
WILLIAN BALDUÍNO PEREIRA SILVA

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação e recurso de apelação adesivo, interpostos por
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
e por
WILLIAN BALDUÍNO PEREIRA SILVA
,
contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr.
Gilberto Lopes Bussiki
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Dano Moral no 1006681-86.2025.8.11.0041, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
“[...] DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, devidamente corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso até p trânsito em julgado da sentença. A partir do trânsito em julgado a correção será pela taxa SELIC, que abrange juros e correção. Determino que a ré desvincule a divida do CPF da autora, devendo ser oficiado o órgão competente, para que realize a baixa imediata dos cadastros de proteção ao crédito”
(sic).

Ainda,
“[...] Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC),
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora, sendo a cota parte da autora suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita”
(sic).

Houve oposição de embargos de declaração pela
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
(Id. 321132372, sendo estes acolhidos no Id. 321132374,
“[...] apenas para esclarecer que o contrato objeto da lide possui natureza jurídica de cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado e colaborativo com obrigação de transferência de propriedade, e não de simples compra e venda de imóvel, mantendo-se inalteradas as demais disposições da sentença”
(sic).

A primeira apelante,
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
, em suas razões recursais, alega que a sentença recorrida deixou de observar a natureza jurídica específica do contrato celebrado, qual seja, cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de espaço de
coworking
, afastando-se indevidamente das disposições contratuais livremente pactuadas entre as partes.

Aduz que o juízo de origem incorreu em equívoco ao aplicar, de forma genérica, entendimentos jurisprudenciais próprios de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desconsiderando que, no caso concreto, não houve transferência de propriedade, mas sim disponibilização de serviço.

A apelante afirma que o autor/apelado tornou-se inadimplente desde maio de 2022, portanto antes do término do prazo contratual ajustado para a entrega e fruição do empreendimento, que, após prorrogação, seria maio de 2023.

Argumenta que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência do autor, circunstância expressamente reconhecida na própria sentença, razão pela qual não subsiste fundamento jurídico para impor à empresa a restituição de valores que correspondem à contraprestação por serviço já disponibilizado.

Sustenta, ainda, que o contrato contém cláusulas claras e expressas (22, 24, 25 e 32), prevendo que os valores pagos se destinam à disponibilização do direito de uso mensal do espaço, independentemente de efetiva fruição, não havendo direito à restituição em caso de inadimplemento do cessionário.

Defende que tais cláusulas não são abusivas, tampouco colocam o consumidor em desvantagem exagerada, mas refletem a lógica econômica do modelo de negócio e o princípio da autonomia privada.

A recorrente assevera que, ao determinar a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, o juízo de primeiro grau violou o princípio do
pacta sunt servanda
, desconsiderando a força obrigatória do contrato e promovendo verdadeira alteração judicial do conteúdo negocial, sem declaração de nulidade ou abusividade das cláusulas.

Argumenta, ainda, que a sentença incorreu em omissão relevante, ao não enfrentar de forma expressa e fundamentada as cláusulas contratuais invocadas na contestação, vício este reiterado na decisão que apreciou os embargos de declaração, a qual se limitou a afirmar que tais cláusulas teriam sido “implicitamente afastadas”, sem apresentar justificativa jurídica concreta, em afronta ao dever de fundamentação previsto no artigo 489, §1o, do Código de Processo Civil.

No que tange à exclusão do nome do autor dos cadastros de proteção ao crédito, a apelante sustenta que a negativação decorreu de inadimplemento contratual legítimo, inexistindo qualquer irregularidade, abuso ou ilicitude na cobrança realizada.

Afirma que a própria sentença reconheceu a inexistência de dano moral, justamente por atribuir ao autor a culpa pela rescisão contratual, razão pela qual seria contraditório afastar os efeitos naturais da mora, notadamente a inscrição do débito em órgãos restritivos.

Defende que a determinação de exclusão do nome do autor dos cadastros de inadimplentes afronta a segurança jurídica e esvazia instrumentos legítimos de proteção ao crédito, além de violar o disposto no artigo 476 do Código Civil, segundo o qual a parte inadimplente não pode exigir o cumprimento da obrigação pela outra.

Sustenta que a posterior rescisão contratual não tem o condão de tornar indevida a negativação regularmente efetuada à época da mora.

Argumenta que a devolução quase integral dos valores pagos gera desequilíbrio econômico injustificado, penalizando a empresa que cumpriu suas obrigações contratuais e estimulando condutas inadimplentes.

A par destes argumentos, requer
“[...]
c)
Que o recurso seja provido em seu mérito, para que seja reformada a r. sentença no tocante à condenação que determinou a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, afastando-se a aplicação genérica de precedentes, a fim de privilegiar a natureza e as particularidades do contrato de cessão de direito de uso vigente entre as partes; que, por consequência, seja reconhecido que a disponibilização do serviço efetivamente ocorreu e que a retenção das parcelas se coaduna com o que fora pactuado e permitido pelos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil, respeitando-se a autonomia privada e a boa-fé objetiva. Igualmente, que a exclusão do nome do Apelado dos órgãos de proteção ao crédito seja afastada, permitindo-se a manutenção do registro do débito, haja vista sua natureza legítima e preventiva e a ausência de ilicitude, decadência do crédito ou abuso de direito na atuação da Apelante.
d)
Que seja expressamente declarada a necessidade de observância irrestrita às cláusulas contratuais firmadas entre as partes — especialmente os dispositivos 22, 24, 25 e 32 do contrato firmado — de modo a restabelecer o equilíbrio contratual, impedindo que decisões judiciais alterem, sem amparo legal, o conteúdo livremente pactuado, salvo se comprovada sua abusividade, o que não ocorreu nos autos”
(sic).

O segundo apelante,
WILLIAN BALDUÍNO PEREIRA SILVA
, aduz que sentença reconheceu a existência de relação contratual de natureza consumerista, afastou cláusulas reputadas abusivas e concluiu que, embora configurada a rescisão do ajuste e a necessidade de restituição parcial das parcelas pagas, os fatos narrados não extrapolariam, a juízo do Magistrado singular, o âmbito do mero inadimplemento contratual, razão pela qual afastou a condenação por danos morais.

Sustenta que o conjunto fático-probatório dos autos revela situação que ultrapassa o mero descumprimento contratual, apontando que a requerida promoveu a rescisão unilateral do contrato sem prévia notificação válida, procedeu à revenda da unidade objeto do ajuste a terceiros, deixou de entregar o empreendimento no prazo ajustado, mesmo considerada a cláusula de tolerância, e ainda vinculou o nome do autor a protestos e registros negativos de crédito, apesar da controvérsia contratual existente.

Assevera o apelante que tais condutas ocasionaram significativo abalo à sua esfera moral, atingindo sua honra objetiva e subjetiva, especialmente porque o imóvel objeto do contrato destinava-se ao exercício de sua atividade profissional, circunstância que teria sido frustrada pela postura da empresa demandada, gerando constrangimento, humilhação social e prejuízos à sua credibilidade no mercado.

Argumenta, ainda, que a sentença, embora correta ao reconhecer a rescisão contratual e o direito à restituição das parcelas pagas, teria minimizado a extensão dos efeitos lesivos decorrentes da atuação da ré, deixando de tutelar adequadamente a dimensão extrapatrimonial do dano experimentado, em afronta aos princípios da dignidade da pessoa humana e da reparação integral.

Defende que a negativação do nome do consumidor e o protesto indevido, quando vinculados a controvérsia contratual posteriormente reconhecida em juízo, configuram dano moral
in re ipsa
, dispensando a comprovação de prejuízo concreto, bastando a demonstração do fato lesivo e do nexo causal, o que, segundo sustenta, restou suficientemente comprovado nos autos.

A par destes argumentos, requer a
“[...] o provimento para condenar a ré ao pagamento de danos morais em favor do autor, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com juros de mora desde a citação e correção monetária desde o arbitramento;”
(sic).

As contrarrazões de
WILLIAN BALDUÍNO PEREIRA SILVA

foram ofertadas no Id. 321132380, juntamente com seu recurso de apelação adesivo, requerendo o desprovimento do recurso de apelação da parte contrária.

A
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
não ofertou contrarrazões.

Preparo recursal da
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA

recolhido, conforme certidão de Id. 321364866.

Conforme decisão de Id. 321131942, o segundo apelante
WILLIAN BALDUÍNO PEREIRA SILVA
é beneficiário da justiça gratuita, por isso, o recolhimento do preparo é desnecessário.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
os apelos interpostos, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
“[...] DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, devidamente corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso até p trânsito em julgado da sentença. A partir do trânsito em julgado a correção será pela taxa SELIC, que abrange juros e correção. Determino que a ré desvincule a divida do CPF da autora, devendo ser oficiado o órgão competente, para que realize a baixa imediata dos cadastros de proteção ao crédito”
(sic).

Ainda
“[...] Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC),
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora, sendo a cota parte da autora suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita”
(sic).

Eis a sentença exarada:

“Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
, proposta por
WILLIAN BALDUINO PEREIRA SILVA
em face de
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
. Narra o autor que, em 10 de novembro de 2021, celebrou contrato com a requerida para aquisição de unidade comercial na planta, mediante cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de espaço de coworking, com obrigação de futura transferência de propriedade de sala avaliada em R$ 179.985,00. Para tanto, comprometeu-se ao pagamento de entrada no valor de R$ 1.199,90, seguida de 149 parcelas mensais do mesmo valor, totalizando compromisso financeiro superior a R$ 179 mil.

Relata que a entrega do imóvel estava prevista para ocorrer em até 12 meses após a assinatura do contrato, o que não se concretizou até a presente data, impossibilitando o exercício de sua atividade como corretor de imóveis, sua principal fonte de renda. Em razão disso, passou a acumular débitos junto à requerida, mas buscou regularizar a situação, sendo surpreendido com a informação de que o imóvel anteriormente adquirido fora repassado a terceiro, sem qualquer notificação formal ou anuência de sua parte.

Alega que, além de ter sido lesado quanto ao bem contratado, foi alvo de protesto cartorário decorrente dos débitos inadimplidos, mesmo após tentativa frustrada de renegociação. Em nova abordagem, foi-lhe oferecida outra sala, em empreendimento distinto e de valor inferior, o que demonstra a quebra da confiança contratual. Diante da negativa da requerida em solucionar administrativamente o impasse, buscou apoio junto ao Procon, onde audiência de conciliação designada para 18 de maio de 2023 restou infrutífera por ausência injustificada da empresa requerida.

Sustenta que a requerida rescindiu unilateralmente o contrato, revendeu o imóvel a terceiro e reteve integralmente os valores já pagos, no montante de R$ 10.320,00, conforme comprovantes anexados aos autos. Tais condutas, segundo defende, violam o Código de Defesa do Consumidor, além de configurarem enriquecimento ilícito. Argumenta que a ausência de devolução das quantias pagas, somada à inclusão indevida em cadastro de inadimplentes, causou-lhe prejuízos financeiros e psicológicos, frustrando o projeto pessoal de instalar seu escritório profissional.

Com fundamento no CDC, especialmente nos artigos 6o, 14 e 53, invoca a aplicação da Súmula 543 do STJ e requer a rescisão do contrato, com a condenação da ré à restituição de 90% dos valores pagos, corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso e com incidência de juros moratórios calculados com base na SELIC a partir da citação. Postula, ainda, indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 e que seja declarado inexistente o débito apontado nos órgãos de proteção ao crédito.

[...]

Devidamente citada, a ré oferece
CONTESTAÇÃO
, defendendo em síntese que, confirma a existência do contrato de cessão de direito de uso vitalício e hereditário de espaço de coworking firmado com o autor em 10 de novembro de 2021, no valor total de R$ 179.985,00, a ser pago mediante entrada e 149 parcelas mensais de R$ 1.199,90.

Aduziu, contudo, que o autor deixou de adimplir as parcelas contratadas, ocasionando a rescisão contratual por inadimplemento. Argumentou que, diante da inadimplência do requerente, procedeu-se à revenda do imóvel a terceiro interessado, não havendo ilegalidade nesse ato, considerando que o contrato previa cláusula de resolução em caso de mora. Sustentou que o requerente não demonstrou ter realizado todos os pagamentos previstos, tampouco comprovou a existência de valores passíveis de restituição.

[...]

Elucida-se que o caso em análise versa sobre relação de consumo, pois se enquadra no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2o e 3o do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.

[...]

A controvérsia dos autos cinge-se à possibilidade de rescisão do contrato de cessão de direito de uso de unidade imobiliária firmado entre as partes, com fundamento no inadimplemento contratual, e às consequências jurídicas daí decorrentes, especialmente quanto à restituição dos valores pagos pelo autor, à eventual retenção parcial desses valores pela requerida, à permanência de registros em cadastros de inadimplentes e à caracterização ou não de dano moral indenizável em razão da conduta da empresa ré.

In casu, resta incontroverso que as partes firmaram Contrato de cessão de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado e colaborativo com obrigação de transferência de propriedade (ID. 194278812), acerca de um escritório compartilhado do edifício ToWork.

Esclarece-se que, não há, no contrato, qualquer cláusula que coloque o autor em desvantagem excessiva ou que desrespeite o Código de Defesa do Consumidor (CDC), de forma que as disposições pactuadas devem ser respeitadas. O contrato celebrado entre as partes é um instrumento claro e transparente, conforme os documentos analisados, tendo sido firmado de forma livre e com o consentimento do autor.

Seguindo nessa linha, em analise ao contrato, verifica-se que o mesmo, em seu item 3 do quadro resumo, previa que o prazo para a entrega da obra seria de 12 meses após a assinatura do pacto, além dos 180 dias de extensão do prazo de entrega, fixando como prazo final para a conclusão da obra em 08/05/2023.

Contudo, conforme demonstrado nos autos, o autor já se encontrava inadimplente com suas obrigações contratuais desde maio de 2022, ou seja, antes mesmo do vencimento do prazo final para a entrega da unidade.

Assim, não há que se falar em inadimplemento contratual por parte da requerida quanto à obrigação de entrega da unidade imobiliária, uma vez que, à época, ainda restava prazo contratual remanescente, e a mora do adquirente se verificou em momento anterior. De fato, a parte autora foi a primeira a descumprir o pacto, ao deixar de honrar os pagamentos assumidos.

É certo que a autora sustenta, como justificativa para o rompimento do vínculo contratual, a existência de demora nas obras. Todavia, tal situação, ainda que pontual e devidamente controlada, não representa, por si só, descumprimento contratual, especialmente considerando que o cronograma de entrega do empreendimento seguia dentro do prazo originalmente acordado. Portanto, impossível haver a resolução contratual com base nessa linha de argumentação.

Todavia, por óbvio, o fato de o contrato prever prazo de vigência não indica que aquele não possa ser rescindido, por iniciativa de qualquer das partes. Em observância ao princípio da autonomia da vontade, a resilição unilateral de contrato é possível, porque ninguém está obrigado a permanecer contratado.

Nessa toada, é evidente a vontade do requerente em pleitear pela rescisão contratual, contudo, frisa-se que, tal resolução só vai ocorrer em razão da
opção da parte autora para tanto
.

Desse modo, completamente possível a restituição dos valores até então pagos pelo comprador, porém, com um percentual de retenção deste montante, no qual, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínimas e máximas fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, entendo que o percentual fixado em 10% (dez por cento), se mostra razoável para o caso em concreto.

[...]

De igual modo, em sendo rescindido o contrato e tendo havido a revenda do imóvel a terceiro, bem como não sendo mais exigível qualquer obrigação contratual do autor, deve ser determinada a exclusão de seu nome dos cadastros de proteção ao crédito, uma vez que a dívida encontra-se superada pela resolução contratual e restituição proporcional do valor pago.

[...]

No caso em discussão, não restou comprovado que os fatos descritos abalaram o estado anímico da parte requerente a ensejar o dano moral (art.373, I, CPC), até porque esse foi o responsável pela rescisão em decorrência do seu inadimplemento do contrato.

A vida nos reserva alguns pequenos transtornos que podem se agravar ou atenuar, dependendo do nosso comportamento.

O mero incômodo, o desconforto, o enfado decorrentes de alguma circunstância e que o homem médio tem de suportar em razão de viver em sociedade, não servem para que sejam concedidas indenizações.

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente

ação para
DECLARAR RESCINDIDO
o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, devidamente corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso até p trânsito em julgado da sentença. A partir do trânsito em julgado a correção será pela taxa SELIC, que abrange juros e correção.

Determino
que a ré desvincule a divida do CPF da autora, devendo ser oficiado o órgão competente, para que realize a baixa imediata dos cadastros de proteção ao crédito.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC),
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora, sendo a cota parte da autora suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita.”
(Id. 321132371)

Pois bem.

Inicialmente, impende consignar que a controvérsia devolvida a esta instância revisora deve ser enfrentada a partir de um prisma constitucional e legal, em observância aos postulados da segurança jurídica, da boa-fé objetiva, da proteção do consumidor e do equilíbrio contratual, todos irradiados, em última análise, do artigo 5o, caput e incisos XXXII e XXXV, da Constituição da República, bem como do artigo 170, inciso V, que consagra a defesa do consumidor como princípio da ordem econômica.

Nesse contexto, verifica-se que o recurso de apelação interposto pela
TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
insurge-se contra sentença que, reconhecendo a natureza consumerista da relação jurídica estabelecida com
WILLIAN BALDUINO PEREIRA SILVA
, declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenou a ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, afastando cláusulas contratuais que impediam ou restringiam de forma excessiva a devolução das parcelas, além de determinar a exclusão do nome do autor dos cadastros restritivos de crédito, julgando improcedente apenas o pedido de indenização por danos morais.

De início, é necessário enfrentar a principal tese recursal da primeira apelante, consistente na alegação de que o contrato firmado não se submeteria ao regime jurídico da promessa de compra e venda de imóvel, tampouco à incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, por se tratar, formalmente, de “Cessão Onerosa de Direito de Uso Vitalício e Hereditário de Escritório Compartilhado”. Todavia, tal argumento não merece prosperar.

Com efeito, à luz do método interpretativo que privilegia a essência sobre a forma, amplamente acolhido pela doutrina e pela jurisprudência pátria, não é o
nomen iuris
atribuído pelas partes que define a natureza jurídica do negócio, mas sim o seu conteúdo obrigacional e a finalidade econômica perseguida.

No caso concreto, o próprio contrato expressamente prevê, além da cessão de uso, a obrigação futura de transferência da propriedade da unidade imobiliária, mediante o pagamento de preço certo e parcelado, circunstância que o aproxima, de maneira inequívoca, dos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao mercado imobiliário.

Nessa linha, correta a sentença ao reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor, especialmente dos artigos 2o e 3o, uma vez que cessionário/adquirente figura como destinatário final do produto/serviço, enquanto a empresa cedente/alienante atua como fornecedora profissional no mercado. Reforça-se, ademais, a aplicação do artigo 6o, inciso VIII, do CDC, que autoriza a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova, diante da hipossuficiência técnica e informacional que caracteriza a relação.

Superada essa premissa, passa-se à análise da rescisão contratual e de suas consequências.

Da leitura atenta da sentença e dos elementos probatórios constantes dos autos, extrai-se que o Magistrado de origem reconheceu que o autor encontrava-se inadimplente antes do termo final previsto para a conclusão da obra, razão pela qual atribuiu a ele a iniciativa da resolução contratual.

Todavia, tal circunstância, por si só, não autoriza a retenção integral das parcelas pagas, nem legitima cláusulas que imponham perda total dos valores desembolsados, sob pena de violação frontal ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe, de forma expressa:

“
Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

É justamente nesse ponto que se revela adequada a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, cujo teor literal estabelece:

“
Súmula 543
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tal enunciado sumular, como bem delineado na análise apresentada, não se restringe a contratos nominados formalmente como promessa de compra e venda, mas alcança também contratos híbridos ou atípicos que, na prática, funcionam como instrumento de aquisição imobiliária, ainda que travestidos de cessão de uso ou figuras congêneres.

Assim, ao sustentar que as cláusulas 22, 24, 25 e 32 do contrato afastariam qualquer direito à restituição, a primeira apelante pretende, em verdade, conferir prevalência absoluta ao princípio do
pacta sunt servanda
, olvidando-se de que, nas relações de consumo, tal princípio deve ser harmonizado com a boa-fé objetiva, com a função social do contrato e com a vedação ao enriquecimento sem causa, todos previstos no ordenamento jurídico, em especial nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Não se pode admitir que a simples disponibilização abstrata de um serviço, desacompanhada da efetiva entrega do bem prometido e seguida da resolução contratual, legitime a retenção integral das quantias pagas pelo consumidor.

Sob essa ótica, mostra-se juridicamente correta e proporcional a solução adotada pelo juízo
a quo
, que, reconhecendo a iniciativa do comprador na rescisão, autorizou a retenção de 10% dos valores pagos, percentual que se revela razoável para cobrir despesas administrativas e mitigar eventuais prejuízos da fornecedora, sem, contudo, impor ônus excessivo ao consumidor.

Portanto, embora formalmente qualificado como cessão onerosa de direito de uso, o contrato firmado entre as partes ostenta inequívoca natureza aquisitiva, porquanto vincula o cumprimento das obrigações pecuniárias à transferência final da propriedade da unidade imobiliária, revelando-se a fase de uso mera etapa instrumental do negócio.

Nessa conformação, o ajuste atrai a disciplina material dos contratos de aquisição imobiliária submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, impondo, em caso de resolução por iniciativa do adquirente, a incidência do artigo 53 do CDC e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, como vetores normativos destinados a afastar a perda integral das parcelas pagas e a preservar o equilíbrio contratual, em consonância com a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa.

A propósito, guardadas as particularidades de cada caso, segue jurisprudência:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE USO DE IMÓVEL
EM SISTEMA DE TEMPO COMPARTILHADO.
RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL EXCESSIVA. REDUÇÃO PARA 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por BEACH PARK HOTEIS E TURISMO S.A. contra sentença proferida pela 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c declaração de nulidade de cláusulas e cancelamento de cobrança, ajuizada por FERNANDA MARANHÃO DE LIMA. A sentença rescindiu contrato de cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado, determinando a devolução de 90% dos valores pagos (R$ 2.643,30) e condenando a Apelante ao pagamento de R$ 3.500,00 a título de danos morais.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se a cláusula que prevê multa de 30% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão é abusiva; e
(ii) determinar se estão configurados os danos morais em razão da conduta da Apelante.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê, no art. 51, IV, a nulidade de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé.

4. A cláusula que estabelece multa de 30% sobre o valor total do contrato (R$ 58.740,00) é abusiva, pois: a) aplica-se sobre o valor integral do contrato, e não sobre o montante efetivamente pago pela consumidora (R$ 2.937,00); b) a consumidora não usufruiu de qualquer benefício decorrente do contrato; c) não há comprovação de prejuízos concretos sofridos pela Apelante; d) a cobrança de multa sobre valor não recebido configura enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

5. A jurisprudência fixa como razoável o limite de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, suficiente para cobrir eventuais despesas administrativas da fornecedora.

6. Os danos morais restam configurados pela conduta da Apelante em: a) impor multa manifestamente abusiva; b) insistir na cobrança, apesar da impossibilidade de pagamento pela consumidora; c) ameaçar a inclusão do nome da consumidora em cadastros de inadimplentes; d) causar angústia e transtornos que extrapolam o mero dissabor cotidiano.

7. O valor de R$ 3.500,00 fixado a título de danos morais é proporcional e está em consonância com os parâmetros jurisprudenciais, cumprindo função punitivo-pedagógica e desestimulando práticas abusivas.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula contratual que estabelece multa de 30% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão é abusiva e deve ser limitada a 10% dos valores efetivamente pagos pelo consumidor.

2. Configura-se dano moral quando a fornecedora impõe cláusula abusiva, insiste na cobrança indevida e ameaça inclusão do nome do consumidor em cadastros de proteção ao crédito, causando angústia que extrapola o mero dissabor cotidiano.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 51, IV, §1o; CC, art. 884; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.035.995/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15.08.2022; TJ/DF, 0710428-19.2019.8.07.0016, Rel. João Luís Fischer Dias, Segunda Turma Recursal, j. 13.11.2019; TJ/DF, 0706725-68.2019.8.07.0020, Rel. Getúlio de Moraes Oliveira, Sétima Turma Cível, j. 08.07.2020.”
(N.U 1024907-47.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2025, Publicado no DJE 20/02/2025) (Destaquei)

No que concerne à exclusão do nome do autor dos cadastros de inadimplentes, igualmente não assiste razão à primeira apelante.

Reconhecida judicialmente a rescisão do contrato e o direito à restituição substancial das parcelas pagas, a manutenção de registros negativos decorrentes da mesma relação jurídica revela-se incompatível com a própria utilidade do provimento jurisdicional, além de afrontar os princípios da boa-fé e da razoabilidade.

Não se trata de negar a existência pretérita da inadimplência, mas de evitar que seus efeitos se perpetuem após a redefinição judicial do vínculo contratual.

Quanto ao recurso de apelação adesivo, aventado por
WILLIAN BALDUINO PEREIRA SILVA
, este requer a reforma da sentença para que a primeira apelante seja condenada ao pagamento de danos morais no importe de R$8.000,00 (oito mil reais), sob o argumento de que as condutas atribuídas à ré teriam ultrapassado o mero inadimplemento contratual, ocasionando abalo emocional, frustração de expectativas e lesão à sua esfera extrapatrimonial. Todavia, tal pretensão igualmente não comporta acolhimento.

O Código Civil, ao dispor no artigo 186 que comete ato ilícito aquele que viola direito e causa dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, exige a presença concomitante de conduta ilícita, dano e nexo causal, elementos que não se evidenciam de forma qualificada no caso concreto.

A sentença recorrida, ao indeferir o pedido de indenização por danos morais, fundamentou-se na constatação de que a controvérsia estabelecida entre as partes se manteve no plano eminentemente contratual, tendo sido adequadamente solucionada por meio da rescisão do ajuste, da restituição substancial das parcelas pagas e da determinação de exclusão do nome do autor dos cadastros restritivos de crédito.

Ademais, conforme corretamente ponderado pelo juízo de origem, o próprio contexto fático dos autos revela que a resolução contratual não decorreu de conduta unilateral e arbitrária da ré, mas de uma dinâmica negocial na qual também se verificou inadimplemento do autor, circunstância que afasta a configuração de ilícito contratual dotado de gravidade suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial.

A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores orienta-se no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo quando acompanhado de circunstâncias excepcionais que importem violação direta e relevante aos direitos da personalidade, o que não se verifica na hipótese sob exame.

Cumpre destacar, ainda, que a própria solução conferida na sentença assegurou tutela efetiva ao consumidor, à luz do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, restabelecendo o equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento sem causa da fornecedora.

A ampliação da condenação para abarcar indenização por dano moral, sem a demonstração concreta de prejuízo extrapatrimonial autônomo, implicaria desvirtuamento da função da responsabilidade civil e banalização do instituto, em afronta aos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade que devem nortear o arbitramento indenizatório, conforme dispõe o artigo 944 do Código Civil.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES
– COMPRA DE LOTE URBANO SEM INFRAESTRUTURA – INEXISTÊNCIA DE MORA DA VENDEDORA – RETENÇÃO CONTRATUAL DE VALORES –
DANOS MORAIS INDEVIDOS
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, por iniciativa do comprador, e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 23% do montante, além de encargos legais, julgando improcedente o pedido de indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber: (i) se a ausência de entrega completa da infraestrutura contratada caracteriza mora da vendedora; (ii) se é abusiva a cláusula de retenção de 23% dos valores pagos; e (iii) se há direito à indenização por danos morais em decorrência da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato previu o prazo de dois anos, contados de 01.08.2014, para conclusão da infraestrutura, estando as obras em andamento no momento do ajuizamento da ação (01.03.2016), inexistindo mora das rés.

A cláusula de retenção de 23% revela-se válida e proporcional, diante da iniciativa do comprador em rescindir o contrato sem culpa da vendedora, nos termos da jurisprudência do STJ.

O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, inexistindo nos autos conduta ilícita apta a justificar reparação nesse sentido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, sem culpa da vendedora, autoriza a retenção contratual de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável.
2. Não configura dano moral o mero inadimplemento contratual dissociado de conduta abusiva ou vexatória.
”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 927; CPC, arts. 523 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 2051509/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 20.03.2023.”
(N.U 0002402-70.2016.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2025, Publicado no DJE 15/04/2025) (Destaquei)

Diante desse panorama, e considerando que ambas as insurgências recursais, tanto a apelação principal quanto a apelação adesiva, não lograram infirmar os fundamentos jurídicos e fáticos que embasaram a decisão de primeiro grau, impõe-se a manutenção integral da sentença.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
a ambos os recursos de apelação, mantendo-se inalterada a sentença de piso.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, devendo ser respeitada a sucumbência recíproca e as proporções delimitadas na sentença, contudo, por ser o autor beneficiário da justiça gratuita, resta suspensa a exigibilidade de sua cota parte, por força do artigo 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026