Tribunal: TJMT
Processo: 0000540-58.2015.8.11.0093
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - ARRENDAMENTO RURAL - EMBARGO AMBIENTAL PREEXISTENTE OMITIDO - VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE DE USO DA TERRA - CULPA EXCLUSIVA DO ARRENDADOR - RESCISÃO CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES - RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1 - Recurso de Apelação Cível interposto pelos autores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Obrigação de Fazer, ajuizada em face dos arrendadores, na qual se buscava a rescisão de contrato de arrendamento rural e indenização por prejuízos decorrentes de embargo ambiental preexistente e omitido, com fundamento na boa-fé objetiva e no dever de informação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 - Há duas questões em discussão: (i) definir se a omissão dolosa dos arrendadores acerca de embargo ambiental preexistente configura violação à boa-fé objetiva e enseja a rescisão do contrato de arrendamento rural; (ii) estabelecer se o embargo ambiental impediu o uso regular da área arrendada, caracterizando culpa exclusiva dos arrendadores e gerando dever de indenizar.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 - A omissão deliberada dos arrendadores quanto à existência de embargo ambiental preexistente constitui violação direta ao princípio da boa-fé objetiva e aos deveres de lealdade, transparência e informação previstos no art. 422 do Código Civil.
4 - O embargo ambiental lavrado pelo IBAMA em 2010 permaneceu eficaz quanto à proibição de uso da terra, sendo judicialmente ratificado, o que inviabiliza a exploração agrícola e vicia o objeto do contrato de arrendamento.
5 - A liberação judicial dos bens móveis e da colheita não afasta a permanência da restrição administrativa sobre o imóvel, que recai diretamente sobre o núcleo do contrato de arrendamento rural.
6 - A obrigação essencial do arrendador de entregar e manter o imóvel apto ao uso a que se destina, prevista no art. 566, I, do Código Civil e no Estatuto da Terra, não foi cumprida.
7 - A conduta dos arrendatários ao notificar extrajudicialmente os arrendadores, suspender pagamentos com base na exceção do contrato não cumprido e imputar a responsabilidade pela impossibilidade de uso da área demonstra boa-fé e afasta a alegação de abandono voluntário da terra.
8 - O impedimento ao uso da área arrendada configura motivo suficiente para a resolução do contrato e para a indenização pelos danos materiais comprovados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9 - Recurso provido.
Tese de julgamento:
1 - A omissão dolosa do arrendador quanto à existência de embargo ambiental preexistente viola a boa-fé objetiva e o dever de informação, autorizando a rescisão do contrato de arrendamento rural.
2 - A impossibilidade de uso da terra, objeto essencial do arrendamento rural, caracteriza inadimplemento contratual do arrendador e gera dever de indenizar por perdas e danos e lucros cessantes.
3 - A liberação temporária de bens ou colheita não afasta a permanência do embargo sobre o imóvel nem elide a responsabilidade do arrendador.
4 – Recurso provido. Sentença reformada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000540-58.2015.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Imissão, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[PEDRO KERECZ NETO - CPF: 590.766.589-00 (APELANTE), DINARA FERNANDA DIANA RUDELL - CPF: 011.464.551-51 (ADVOGADO), IONARA PASQUALOTO - CPF: 718.667.361-91 (ADVOGADO), PEDRO KERECZ JUNIOR - CPF: 012.473.152-07 (APELANTE), CICERO ALBERTO DAL MOLIN - CPF: 630.291.891-04 (APELADO), KLEBER GIOVELLI - CPF: 971.823.621-04 (ADVOGADO), JO EUSTAQUIO DE SOUZA - CPF: 625.738.451-68 (ADVOGADO), ALBERTO DAL MOLIN (APELADO), ALBERTO DAL MOLIN - CPF: 192.598.249-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - ARRENDAMENTO RURAL - EMBARGO AMBIENTAL PREEXISTENTE OMITIDO - VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE DE USO DA TERRA - CULPA EXCLUSIVA DO ARRENDADOR - RESCISÃO CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES - RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Recurso de Apelação Cível interposto pelos autores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Obrigação de Fazer, ajuizada em face dos arrendadores, na qual se buscava a rescisão de contrato de arrendamento rural e indenização por prejuízos decorrentes de embargo ambiental preexistente e omitido, com fundamento na boa-fé objetiva e no dever de informação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há duas questões em discussão: (i) definir se a omissão dolosa dos arrendadores acerca de embargo ambiental preexistente configura violação à boa-fé objetiva e enseja a rescisão do contrato de arrendamento rural; (ii) estabelecer se o embargo ambiental impediu o uso regular da área arrendada, caracterizando culpa exclusiva dos arrendadores e gerando dever de indenizar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A omissão deliberada dos arrendadores quanto à existência de embargo ambiental preexistente constitui violação direta ao princípio da boa-fé objetiva e aos deveres de lealdade, transparência e informação previstos no art. 422 do Código Civil.

4 - O embargo ambiental lavrado pelo IBAMA em 2010 permaneceu eficaz quanto à proibição de uso da terra, sendo judicialmente ratificado, o que inviabiliza a exploração agrícola e vicia o objeto do contrato de arrendamento.

5 - A liberação judicial dos bens móveis e da colheita não afasta a permanência da restrição administrativa sobre o imóvel, que recai diretamente sobre o núcleo do contrato de arrendamento rural.

6 - A obrigação essencial do arrendador de entregar e manter o imóvel apto ao uso a que se destina, prevista no art. 566, I, do Código Civil e no Estatuto da Terra, não foi cumprida.

7 - A conduta dos arrendatários ao notificar extrajudicialmente os arrendadores, suspender pagamentos com base na exceção do contrato não cumprido e imputar a responsabilidade pela impossibilidade de uso da área demonstra boa-fé e afasta a alegação de abandono voluntário da terra.

8 - O impedimento ao uso da área arrendada configura motivo suficiente para a resolução do contrato e para a indenização pelos danos materiais comprovados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9 - Recurso provido.

Tese de julgamento:

1 - A omissão dolosa do arrendador quanto à existência de embargo ambiental preexistente viola a boa-fé objetiva e o dever de informação, autorizando a rescisão do contrato de arrendamento rural.

2 - A impossibilidade de uso da terra, objeto essencial do arrendamento rural, caracteriza inadimplemento contratual do arrendador e gera dever de indenizar por perdas e danos e lucros cessantes.

3 - A liberação temporária de bens ou colheita não afasta a permanência do embargo sobre o imóvel nem elide a responsabilidade do arrendador.

4 – Recurso provido. Sentença reformada.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PEDRO KERECZ NETO
e
PEDRO KERECZ JUNIOR
contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Feliz Natal/MT, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer, ajuizada em face de
CICERO ALBERTO DAL MOLIN
e
ALBERTO DAL MOLIN
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O magistrado singular fundamentou sua decisão no comportamento contraditório dos autores (venire contra factum proprium), ao considerar que eles tinham ciência de uma ação anulatória que pendia sobre o imóvel, conforme cláusula contratual expressa, e, portanto, teriam assumido os riscos do negócio.

Considerou, ainda, que o embargo ambiental promovido pelo IBAM, teve curta duração e foi judicialmente superado, não sendo causa suficiente para o inadimplemento.

Que a prova oral e documental não evidenciou nexo causal entre eventual prejuízo alegado e conduta dos réus, bem como que as diculdades climáticas e financeiras integram o risco próprio da atividade agrícola.

Ao final, condenou os autores ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Inconformados, os apelantes interpuseram o presente recurso (id. 298976930), sustentando que a sentença cometeu erro de julgamento (error in judicando) ao se basear em fundamento secundário (a ação anulatória) e ignorar a causa de pedir principal, qual seja, a omissão dolosa sobre o embargo ambiental preexistente, que foi a verdadeira causa da impossibilidade de continuidade do contrato.

Alegam que a omissão dolosa dos arrendadores violou a boa-fé objetiva e o dever de informação, sendo esta a verdadeira causa para a rescisão contratual.

Com tais considerações, requerem preliminarmente, a concessão da justiça gratuita, e no mérito, requerem a reforma integral da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais e,

Apresentada contrarrazões (id. 298976937), afirmando que o embargo ambiental foi de curtíssima duração (5 dias) e não gerou prejuízos.

Argumentam que os apelantes abandonaram a área por vontade própria e que tinham ciência dos riscos ao contratar, reforçando a tese do comportamento contraditório.

Por fim, impugnaram o pedido de justiça gratuita.

Recebido o recurso, o relator antecessor deferiu a concessão da justiça gratuita (id. 303641899).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EGRÉGIA CÂMARA

A questão devolvida a este Tribunal consiste em reavaliar a quem se imputa a culpa pelo término da relação contratual de arrendamento rural.

Os fatos incontroversos, extraídos dos documentos juntados aos autos, formam uma linha do tempo que desvela a conduta dos apelados.

Em
30/06/2010
, o IBAMA lavrou o Termo de Embargo no 0242349-C sobre a área em questão, em nome do apelado Alberto Dal Molin.

Em
2012
, seu filho e também apelado, Cícero Alberto Dal Molin, celebrou o contrato de arrendamento com os apelantes, omitindo deliberadamente a existência dessa grave restrição administrativa.

Tal conduta representa uma ofensa direta ao art. 422 do Código Civil, que consagra o princípio da boa-fé objetiva.

Os apelados, ao ocultarem um fato de tamanha relevância, que impedia o uso pleno e regular do imóvel, violaram os deveres de lealdade, transparência e informação, entregando um objeto contratual viciado em sua essência.

Devido a tal vicio, em
04/03/2015
, a atividade agrícola dos apelantes (arrendatários), foi interrompida pelo IBAMA justamente em razão do descumprimento do embargo de 2010.

Em que pese o argumento dos apelados, de que o embargo da propriedade e a apreensão dos bens teria durado "apenas 05 dias"

Analisando os autos verifico que a Decisão Liminar proferida pela Justiça Federal (Processo no 1149-96.2015.4.01.3603), (id. 29897657 PDF f. 15/16).

Ao mesmo tempo em que reconheceu a boa-fé dos arrendatários (terceiros prejudicados) e autorizou a liberação dos maquinários e da soja já colhida, o magistrado federal foi explícito e categórico ao determinar a consequência jurídica sobre a terra:

Portanto, o argumento de que o problema se resolveu em "cinco dias" é falso.

O que se resolveu em cinco dias foi a restituição dos bens móveis, e a possibilidade de se efetuar a colheita imediata dos grãos.

Entretanto, a proibição de uso da terra, que é o objeto principal e a própria razão de existir de um contrato de arrendamento rural, não apenas permaneceu como foi judicialmente ratificada.

Friso, que a demanda só foi julgada em
31/05/2027
(id. 298976867 fl. 21/24):

Friso que a obrigação fundamental do arrendador, prevista no art. 566, I, do Código Civil e no Estatuto da Terra, é entregar ao arrendatário a coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato.

No caso de arrendamento rural, "servir ao uso" significa estar livre e desembaraçada para a exploração agrícola.

Nesse sentido, colaciono a seguinte jurisprudência:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. ARRENDAMENTO RURAL. INDENIZAÇÃO.

A alienação do imóvel a terceiro, como regra, não interrompe o contrato de arrendamento rural, conforme o art. 92, § 5o, da Lei 4.504/64 e art. 15 do Decreto-Lei 59.566/66.
O impedimento ao uso da área arrendada é motivo para acolher o pedido de resolução de contrato
. A indenização deve corresponder ao dano efetivamente sofrido, a teor do art. 402 do CC. Na hipótese, houve o impedimento ao uso. O arrendatário deve ser indenizado pelo dano comprovado nos autos. Recurso de Apelação provido em parte. (TJRS, RAC No 70056494891, CNJ: 0374116-40.2013.8.21.7000, DÉCIMA CÂMARA CÍVEL, RELATOR: MARCELO CEZAR MULLER, JULGADO EM 28/11/2013).

Destarte, a boa-fé e a diligência dos apelantes são corroboradas pela sua conduta imediata de prontamente enviaram Notificação Extrajudicial aos apelados (ids 298976857 e 298976858), por meio da qual:

·

Comunicaram formalmente a impossibilidade de continuar a atividade agrícola devido ao embargo preexistente e omitido;

·

Imputaram a culpa pela situação aos arrendadores;

·

Invocaram a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), suspendendo os pagamentos futuros; e

·

Constituíram os apelados em mora, concedendo-lhes o prazo de 48 horas para solucionar o problema, sob pena de adoção das medidas judiciais cabíveis.

Essa atitude demonstra que os apelantes não abandonaram a terra por outras razões, como alega a defesa, mas sim seguiram os trâmites legais ao se depararem com a quebra do contrato por culpa da outra parte, o que reforça sua posição de credores na relação contratual.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação para reformar integralmente a sentença de primeiro grau para:

Julgar procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato de arrendamento rural por culpa exclusiva dos réus/apelados.

Condenar os réus/apelados, solidariamente, ao pagamento de indenização de natureza exclusivamente material, consistente em: a) Perdas e danos (danos emergentes); b) Lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de exploração da área nas safras futuras previstas em contrato; c) Multa contratual, se houver previsão expressa. Todos os valores deverão ser devidamente apurados em fase de liquidação de sentença por arbitramento.

Inverter os ônus da sucumbência, condenando os réus/apelados ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor final da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026