Tribunal: TJMT
Processo: 1038987-11.2025.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REEMBOLSO DE VALORES. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRESCRIÇÃO DECENAL. CLÁUSULAS ABUSIVAS EM DISTRATO. BIS IN IDEM EM MULTAS CONTRATUAIS. RETENÇÃO EXCESSIVA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual cumulado com restituição de valores, condenando a ré à devolução de quantia paga em contrato de compra de imóvel, com retenção limitada, afastando cláusulas reputadas abusivas.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a pretensão de restituição de valores decorrente de distrato contratual submete-se ao prazo prescricional trienal ou decenal; (ii) saber se o termo de rescisão contratual firmado entre as partes impede a revisão judicial de cláusulas abusivas; (iii) saber se as retenções efetuadas pela vendedora, inclusive por cumulação de multas e encargos, são válidas ou configuram abusividade.
III. Razões de decidir
3. A pretensão de restituição de valores fundada em relação contratual de consumo possui natureza contratual, submetendo-se ao prazo prescricional decenal (art. 205 do CC), afastando-se a incidência do prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual.
O termo de rescisão contratual não impede o controle judicial de cláusulas abusivas, porquanto a autonomia da vontade, nas relações de consumo, é mitigada pelos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção do consumidor, sendo nulas as disposições que imponham desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC).
A cumulação de cláusulas penais com idêntico fato gerador e finalidade configura bis in idem, evidenciando prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico consumerista.
A incidência de multa sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre o montante efetivamente pago, revela desproporcionalidade e afronta à jurisprudência consolidada do STJ, que limita a retenção a percentual razoável sobre os valores pagos.
A retenção de aproximadamente 70% dos valores pagos pelo consumidor caracteriza onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor, sendo adequada a fixação de retenção em percentual moderado (10%), em consonância com os princípios da proporcionalidade e da função social do contrato.
A cobrança de valores adicionais sem comprovação de origem ou base contratual, bem como a ausência de prova quanto à fruição do imóvel ou débitos de IPTU, impede o acolhimento de pedidos compensatórios formulados pela vendedora, à luz do ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A pretensão de restituição de valores decorrente de rescisão contratual em relação de consumo submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC.
2. O termo de distrato não impede o controle judicial de cláusulas abusivas, especialmente quando evidenciada desvantagem exagerada ao consumidor.
3. É abusiva a cumulação de multas contratuais com idêntico fato gerador e finalidade, bem como a retenção excessiva de valores pagos, devendo ser limitada a percentual razoável.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 205 e 206, § 3o, V; CDC, arts. 6o, V, e 51, IV; CPC/2015, arts. 85, § 2o, e 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 1.547.852/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 26.10.2022, DJe 03.11.2022; STJ, AgInt no AREsp no 2.621.524/PB, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 26.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038987-11.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ALBERT FABIAN NEVES DE MATOS - CPF: 451.756.401-00 (APELADO), CHARLES BACCAN JUNIOR - CPF: 080.718.898-06 (ADVOGADO), KATIUSCIA GUIMARAES YAMAOKA - CPF: 699.820.741-72 (APELADO), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REEMBOLSO DE VALORES. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRESCRIÇÃO DECENAL. CLÁUSULAS ABUSIVAS EM DISTRATO. BIS IN IDEM EM MULTAS CONTRATUAIS. RETENÇÃO EXCESSIVA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual cumulado com restituição de valores, condenando a ré à devolução de quantia paga em contrato de compra de imóvel, com retenção limitada, afastando cláusulas reputadas abusivas.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a pretensão de restituição de valores decorrente de distrato contratual submete-se ao prazo prescricional trienal ou decenal; (ii) saber se o termo de rescisão contratual firmado entre as partes impede a revisão judicial de cláusulas abusivas; (iii) saber se as retenções efetuadas pela vendedora, inclusive por cumulação de multas e encargos, são válidas ou configuram abusividade.

III. Razões de decidir

3. A pretensão de restituição de valores fundada em relação contratual de consumo possui natureza contratual, submetendo-se ao prazo prescricional decenal (art. 205 do CC), afastando-se a incidência do prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual.

O termo de rescisão contratual não impede o controle judicial de cláusulas abusivas, porquanto a autonomia da vontade, nas relações de consumo, é mitigada pelos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção do consumidor, sendo nulas as disposições que imponham desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC).

A cumulação de cláusulas penais com idêntico fato gerador e finalidade configura bis in idem, evidenciando prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico consumerista.

A incidência de multa sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre o montante efetivamente pago, revela desproporcionalidade e afronta à jurisprudência consolidada do STJ, que limita a retenção a percentual razoável sobre os valores pagos.

A retenção de aproximadamente 70% dos valores pagos pelo consumidor caracteriza onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor, sendo adequada a fixação de retenção em percentual moderado (10%), em consonância com os princípios da proporcionalidade e da função social do contrato.

A cobrança de valores adicionais sem comprovação de origem ou base contratual, bem como a ausência de prova quanto à fruição do imóvel ou débitos de IPTU, impede o acolhimento de pedidos compensatórios formulados pela vendedora, à luz do ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A pretensão de restituição de valores decorrente de rescisão contratual em relação de consumo submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC.

2. O termo de distrato não impede o controle judicial de cláusulas abusivas, especialmente quando evidenciada desvantagem exagerada ao consumidor.

3. É abusiva a cumulação de multas contratuais com idêntico fato gerador e finalidade, bem como a retenção excessiva de valores pagos, devendo ser limitada a percentual razoável.”

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 205 e 206, § 3o, V; CDC, arts. 6o, V, e 51, IV; CPC/2015, arts. 85, § 2o, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp no 1.547.852/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 26.10.2022, DJe 03.11.2022; STJ, AgInt no AREsp no 2.621.524/PB, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 26.08.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
ELMO ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reembolso de Valores movida por
ALBERT FABIAN NEVES DE MATOS
e
KATIUSCIA GUIMARÃES YAMAOKA,
que julgou procedente o pedido formulado na petição inicial, condenando a ré, ora, apelante, a restituição do valor de R$ 30.175,94 (trinta mil e cento e setenta e cinco reais e noventa e quatro centavos), acrescidos da taxa Selic, devendo ser abatido os valores já pagos e honorários sucumbenciais fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC (Id. 350306853).

Inconformada, a parte apelante argumenta que a sentença objurgada afastou os efeitos do termo de rescisão firmado entre as partes, substituindo a vontade negocial bilateral por uma recomposição judicial posterior.

Continua afirmando que, houve violação a autonomia da vontade e vedação ao comportamento contraditório.

Além disso, assevera quanto a prescrição do prazo trienal referente a pretensão de ressarcimento após distrato consumo.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, para que seja reformada a sentença, reconhecendo a prescrição trienal da pretensão dos apelados e julgando improcedentes os pedidos iniciais (Id. 350306862).

Por sua vez, a parte apelada apresentou contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação e majoração dos honorários sucumbenciais (Id. 350306866).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
ELMO ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reembolso de Valores movida por
ALBERT FABIAN NEVES DE MATOS
e
KATIUSCIA GUIMARÃES YAMAOKA,
que julgou procedente o pedido formulado na petição inicial, condenando a ré, ora, apelante, a restituição do valor de R$ 30.175,94 (trinta mil e cento e setenta e cinco reais e noventa e quatro centavos), acrescidos da taxa Selic, devendo ser abatido os valores já pagos e honorários sucumbenciais fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC (Id. 350306853).

A sentença recorrida merece ser integralmente mantida, porquanto proferida em estrita observância aos princípios e normas que regem as relações de consumo, especialmente aqueles que visam proteger a parte vulnerável da relação contratual contra cláusulas abusivas e práticas que importem em desequilíbrio contratual manifesto.

Inicialmente, cumpre afastar a preliminar de prescrição suscitada pela apelante. A tese defensiva de que a pretensão estaria sujeita ao prazo trienal previsto no artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil não merece acolhida. A natureza jurídica da pretensão deduzida pelos autores não se enquadra na hipótese de reparação civil decorrente de ato ilícito extracontratual, mas sim
em discussão sobre a validade e os efeitos de cláusulas contratuais inseridas em relação de consumo, com pedido de restituição de valores indevidamente retidos
.

Trata-se, portanto, de pretensão de natureza contratual, sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO . PRESCRIÇÃO. PRAZO. DECISÃO MANTIDA. 1 . "
Tratando-se de repetição de indébito decorrente de relação contratual, aplica-se o prazo de prescrição decenal previsto no art. 205 do CC/02
" ( AgInt no AREsp 1753420/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 03/03/2021). 2 . A Segunda Seção do STJ selecionou o REsp n. 1.361.730/RS como representativo da controvérsia (art . 543-C do CPC/1973) para, originalmente, definir acerca "do prazo prescricional para o ajuizamento de ação revisional cumulada com repetição de indébito relativas a cédulas de crédito rural".
No curso do julgamento do referido precedente qualificado, o tema foi readequado, "para restringir a discussão apenas à pretensão de repetição de indébito em contrato de cédula de crédito rural, ação condenatória pura não sujeita, portanto, a prazo decadencial". A questão debatida ficou circunscrita à discussão sobre a pretensão de repetir o indébito, fundada no enriquecimento sem causa, sem abranger a pretensão revisional
. 3 . Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 1547852 PR 2019/0210676-1, Min. Antonio Carlos Ferreira, Data de Julgamento: 26/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2022) (destaquei)

O termo de rescisão foi firmado em
07 de junho de 2021
, e a presente ação foi ajuizada em
28 de abril de 2025
, não havendo que se falar, portanto,
em prescrição
, uma vez que não transcorrido sequer o prazo de 5 (cinco) anos entre a data da rescisão e o ajuizamento da demanda.

A pretensão de revisão de cláusulas abusivas em contratos de consumo, com a consequente restituição de valores,
insere-se no âmbito da responsabilidade civil contratual, cuja prescrição é decenal, e não trienal como pretende a apelante
.

No que tange ao argumento central da apelante, de que o termo de rescisão contratual firmado entre as partes constituiria ato jurídico perfeito e acabado, insuscetível de revisão judicial, tal tese não pode prosperar.

É cediço que a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda não possuem caráter absoluto no ordenamento jurídico brasileiro, especialmente quando se trata de relações de consumo regidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

A legislação consumerista, de ordem pública e interesse social, estabelece expressamente
a nulidade de pleno direito de cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
, conforme dispõe o artigo 51, inciso IV, do CDC.

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”

A simples assinatura de um termo de rescisão, ainda que contenha cláusula de quitação ampla e irrevogável,
não tem o condão de afastar o controle judicial de abusividade, mormente quando se constata que o consumidor, em situação de vulnerabilidade técnica e econômica, viu-se compelido a aceitar condições manifestamente desvantajosas para reaver ao menos parte dos valores pagos
.

A alegação de que os autores agiram com comportamento contraditório ao assinar o termo de rescisão e, posteriormente, questionar judicialmente suas cláusulas, não encontra respaldo na teoria da “
supressio
” ou do “
venire contra factum proprium
”.

A boa-fé objetiva, invocada pela apelante, deve ser analisada sob a perspectiva bilateral, e não pode servir de escudo para a manutenção de cláusulas leoninas que violam direitos básicos do consumidor.

A quitação genérica outorgada em contratos de adesão ou termos de rescisão não impede o Poder Judiciário de examinar a validade das cláusulas pactuadas, especialmente quando há indícios de abusividade manifesta
. O consumidor que, premido pela necessidade de reaver ao menos parte do que pagou, adere a condições impostas unilateralmente pelo fornecedor, não pode ser posteriormente impedido de questionar a legitimidade dessas condições, sob pena de se chancelar o enriquecimento ilícito e a perpetuação de práticas abusivas.

A análise detida dos autos revela que a apelante aplicou, no momento da rescisão contratual,
duas cláusulas penais sucessivas
com
idêntico fato gerador e finalidade
. O parágrafo 7o da cláusula décima quarta estabelece multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado do contrato, destinada a cobrir despesas administrativas, marketing e outras despesas irrecuperáveis.

Por sua vez, o parágrafo 8o da mesma cláusula impõe
retenção adicional de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores efetivamente pagos, também destinada a despesas administrativas, gestão de recebíveis e tributárias irrecuperáveis
. Ora, é manifesto o “
bis in idem
” na aplicação dessas penalidades. Ambas decorrem do mesmo fato gerador, qual seja, a rescisão contratual, e ambas se destinam ao mesmo fim, qual seja, o custeio de despesas administrativas e outros gastos suportados pela vendedora.
A cumulação de duas penalidades com a mesma natureza e finalidade configura evidente abusividade, vedada pelo ordenamento jurídico consumerista
.

Ademais, a primeira multa incide sobre o valor total atualizado do contrato, e não apenas sobre o montante efetivamente pago pelos compradores, o que se mostra manifestamente desproporcional e contrário à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que
estabelece que as retenções em caso de rescisão contratual devem incidir exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, e não sobre o valor integral do contrato
.

Nesse sentido, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. A alegação de afronta ao art. 1 .022 do CPC/2015 se deu de forma genérica, circunstância impeditiva do conhecimento do recurso especial, no ponto, pela deficiência na fundamentação. Aplicação da Súmula 284/STF, por analogia. 2. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel em que exista cláusula abusiva, o que atrai a incidência do óbice contido na Súmula 83/STJ . 3.
Na hipótese de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, cabe a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
.Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes . 4. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 2621524 PB 2024/0136557-9, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 26/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/08/2024) (destaquei)

A aplicação de multa sobre valor que sequer ingressou no patrimônio da vendedora
representa onerosidade excessiva e desvantagem exagerada ao consumidor, configurando violação aos artigos 6o, inciso V, e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor
.

Não bastasse a cumulação de duas multas rescisórias, a apelante ainda procedeu ao desconto de valores a título de "
auto de infração
" no montante de R$ 255,70 (duzentos e cinquenta e cinco reais e setenta centavos) e "
taxa administrativa
" no valor de R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais), sem qualquer especificação da origem ou fundamento contratual dessas cobranças. Tratando-se de relação de consumo, com inversão do ônus da prova deferida pelo Juízo “
a quo
”, competia à apelante comprovar a legitimidade e a base contratual dessas cobranças, o que não foi feito. A ausência de prova documental sobre a natureza do suposto "
auto de infração
" e a justificativa para a cobrança de "
taxa administrativa
" adicional, quando as próprias multas contratuais já se destinam ao custeio de despesas administrativas, torna essas cobranças arbitrárias e confiscatórias, não podendo ser mantidas.

O conjunto dessas retenções resultou em que os autores, após pagarem R$ 33.528,82 (trinta e três mil, quinhentos e vinte e oito reais e oitenta e dois centavos), recebessem de volta apenas R$ 10.147,46 (dez mil, cento e quarenta e sete reais e quarenta e seis centavos), correspondente a aproximadamente 30% (trinta por cento) do valor pago, enquanto a apelante reteve cerca de 70% (setenta por cento) do montante. Tal percentual de retenção é manifestamente abusivo e desproporcional, contrariando a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, que tem admitido retenções entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, a título de compensação por despesas administrativas e prejuízos decorrentes da rescisão contratual por culpa do comprador.

A sentença recorrida, ao fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago,
adotou critério razoável e proporcional, em consonância com a jurisprudência dominante e com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual
. Esse percentual é suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, custos operacionais e eventuais prejuízos decorrentes da rescisão, sem que importe em enriquecimento ilícito ou onerosidade excessiva ao consumidor. A retenção de percentual superior, como pretende a apelante, configuraria verdadeiro confisco e violação aos princípios constitucionais da proporcionalidade e da função social do contrato.

Quanto aos pedidos alternativos formulados pela apelante, relativos à condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição e débitos de IPTU, a sentença recorrida também merece ser mantida. No que tange à taxa de fruição, sua cobrança pressupõe a comprovação de que o adquirente exerceu posse efetiva sobre o imóvel, dele extraindo proveito econômico ou impedindo que o vendedor dele dispusesse. No caso dos autos, trata-se de lote de terreno não edificado,
sem qualquer prova de que os autores tenham exercido posse direta ou obtido exploração econômica do bem
.

Importante ressaltar que, a
fruição é indevida
para lotes de terreno não edificados, quando não há proveito econômico imediato ou ocupação que justifique o pagamento de aluguel. Ademais, a própria apelante não demonstrou que a posse dos autores tenha impedido a comercialização do lote durante o período, nem que tenha havido qualquer utilização efetiva do bem. O simples fato de constar no contrato a transmissão da posse não é suficiente para justificar a cobrança de taxa de fruição, sendo necessária a prova concreta da ocupação ou do proveito econômico extraído do imóvel.

No que concerne aos débitos de IPTU, embora se trate de obrigação “
propter rem
”, cuja responsabilidade recai sobre o possuidor do imóvel, a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência e o montante dos débitos supostamente existentes no período da posse dos autores. O pedido de compensação foi formulado de maneira genérica, sem a juntada de certidões de dívida ativa, comprovantes de pagamento ou qualquer outro documento que permitisse a liquidação do valor devido. Tratando-se de fato extintivo do direito dos autores,
competia à apelante comprovar documentalmente os débitos de IPTU, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o que não foi feito
. A ausência de prova documental impede o acolhimento do pedido, não sendo possível condenar os autores ao pagamento de valores indeterminados e não comprovados.

A apelante insiste na tese de que a rescisão contratual já foi operada de forma válida e definitiva, com quitação recíproca entre as partes, e que a presente ação representaria tentativa de enriquecimento ilícito dos autores. Tal argumentação não merece prosperar. O enriquecimento ilícito, na verdade, configurou-se em favor da apelante, que reteve aproximadamente 70% (setenta por cento) dos valores pagos pelos autores, mediante a aplicação cumulativa de penalidades abusivas e cobranças não comprovadas. A restituição determinada pela sentença recorrida visa justamente
recompor o equilíbrio contratual e evitar o locupletamento indevido da vendedora às custas do consumidor.
A correção monetária e os juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído não representam enriquecimento dos autores, mas sim a recomposição do poder aquisitivo da moeda e a compensação pela privação do capital, em observância ao princípio da reparação integral.

A alegação de que os autores, por serem servidora pública estadual e analista de sistemas, não poderiam ser considerados vulneráveis ou hipossuficientes, também não merece acolhida. A vulnerabilidade do consumidor, para fins de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, não se confunde com a situação econômica ou o nível de escolaridade da parte. Trata-se de
vulnerabilidade técnica, jurídica e informacional, decorrente da posição de inferioridade do consumidor em relação ao fornecedor no que tange ao conhecimento sobre o produto ou serviço, sobre os cálculos aplicados e sobre os direitos decorrentes da relação contratual
. No caso dos autos, é evidente que os autores não dispunham de conhecimento técnico suficiente para compreender a complexidade dos cálculos rescisórios aplicados pela apelante, nem para identificar a abusividade das cláusulas contratuais, razão pela qual se submeteram às condições impostas unilateralmente pela vendedora. A vulnerabilidade do consumidor é presumida pela legislação consumerista e não pode ser afastada pela simples alegação de que a parte possui determinada profissão ou nível de escolaridade.

A apelante sustenta que a manutenção da sentença produziria efeito sistêmico negativo, gerando insegurança jurídica e desestimulando a solução consensual de conflitos. Tal argumento não procede. A segurança jurídica não pode ser invocada para
proteger cláusulas abusivas e práticas que violam direitos básicos do consumidor
. O que gera insegurança jurídica é justamente a manutenção de cláusulas leoninas e a impossibilidade de controle judicial de abusos cometidos em contratos de adesão. A intervenção judicial corretiva, longe de desestimular a autocomposição, visa justamente garantir que os acordos sejam celebrados em condições de equilíbrio e boa-fé, sem que uma das partes se aproveite da vulnerabilidade da outra para impor condições manifestamente desvantajosas.

Por fim, quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios formulado pelos apelados em suas contrarrazões, entendo que não assiste razão à parte. Os honorários sucumbenciais foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, em observância ao disposto no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, percentual que se mostra adequado e proporcional à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido pelos patronos da parte autora. Embora o artigo 85, § 11, do CPC preveja a majoração dos honorários em caso de interposição de recurso, tal majoração não é automática, devendo ser analisada à luz das peculiaridades do caso concreto. No presente caso, o recurso de apelação interposto pela ré não apresenta teses inovadoras ou complexidade que justifique a majoração dos honorários, limitando-se a reiterar argumentos já enfrentados e rechaçados pela sentença recorrida. Ademais,
o percentual de 20% (vinte por cento) já se encontra no patamar superior da tabela prevista no § 2o do artigo 85 do CPC, não havendo justificativa para sua elevação
. Assim, mantenho os honorários advocatícios no percentual fixado pela sentença recorrida.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
mantendo incólume a sentença objurgada.

Ademais, deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais recursais, mantendo-os no percentual de 20% (vinte por cento) fixado na sentença recorrida, pelas razões expendidas na fundamentação supra.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026