Tribunal: TJMT
Processo: 1004894-71.2023.8.11.0015
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1004894-71.2023.8.11.0015
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RECURSO DA REQUERIDA. ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. ACOLHIMENTO. CONTRATO DE CORRETAGEM. ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTEGRAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DE SINAL. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA VÁLIDA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO COMPRADOR. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela imobiliária contra sentença que julgou procedente a ação de reparação de danos materiais, condenando-a à restituição de quantia entregue a título de sinal em negociação imobiliária não concretizada, e improcedente a reconvenção.
2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da ilegitimidade ativa da autora, ao argumento de que os depósitos foram realizados por terceiros; (ii) reconhecimento da ilegitimidade passiva da imobiliária, por ter atuado exclusivamente como intermediadora do negócio, com repasse integral dos valores à vendedora; (iii) improcedência do pedido de restituição, sob o fundamento de que a frustração do negócio decorreu de conduta exclusiva da compradora e de que haveria previsão de cláusula penal nas tratativas; (iv) procedência dos pedidos reconvencionais, para condenar a parte autora ao pagamento de comissão de corretagem, ressarcimento de despesas e indenização por dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legitimidade ativa da autora para pleitear a restituição de valores depositados por terceiros a seu pedido; (ii) examinar a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora para responder pela devolução do sinal pago em negociação imobiliária frustrada; (iii) analisar o cabimento da reconvenção quanto à cobrança de comissão de corretagem, de honorários contratuais e de indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A legitimidade das partes, à luz da teoria da asserção, deve ser aferida em abstrato, com base nas afirmações da petição inicial, de modo que basta que a narrativa estabeleça relação jurídica entre as partes e o pedido formulado.
5. O contrato de corretagem caracteriza-se pela atividade de intermediação entre as partes interessadas na celebração do negócio jurídico, sem que o corretor assuma responsabilidade pelas obrigações decorrentes do contrato principal de compra e venda.
6. A corretora de imóveis não integra a cadeia de fornecimento do contrato de compra e venda e não é solidariamente responsável pela restituição dos valores pagos a título de preço, quando demonstrado que atuou na aproximação das partes, que repassou integralmente os valores à vendedora e que não incorreu em falha na prestação do serviço de intermediação.
7. Ainda que se admita a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre compradora e intermediadora, a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais depende da demonstração de culpa, nos termos do art. 14, § 4o, do referido diploma legal.
8. A remuneração do corretor é devida pelo comitente como contraprestação pelo resultado útil da intermediação, admitida a transferência do encargo ao comprador desde que este tenha sido prévia e adequadamente informado sobre o valor e a existência da obrigação.
9. A propositura de ação judicial constitui exercício regular do direito de acesso à justiça e não configura ato ilícito apto a fundamentar pretensão indenizatória por honorários contratuais ou danos morais.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso parcialmente provido para acolher a ilegitimidade passiva da imobiliária e extinguir a ação principal sem resolução de mérito, mantida a improcedência da reconvenção.
_______________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 107, 418, 722, 725 e 729; CDC, arts. 3o e 14, § 4o; CPC, art. 485, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.811.153/SP, Tema 938.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004894-71.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arras ou Sinal, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SUELI MARKOSKI - CPF: 663.030.879-49 (APELADO), CLAUDIO APARECIDO FERREIRA - CPF: 738.804.859-68 (ADVOGADO), LIDER IMOVEIS LTDA - CNPJ: 13.272.229/0001-27 (APELANTE), FERNANDO SALLES MICHELETTI - CPF: 046.869.951-16 (ADVOGADO), RAFAELLY KAROLINNY STEINHAUS - CPF: 059.806.351-06 (TESTEMUNHA)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RECURSO DA REQUERIDA. ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. ACOLHIMENTO. CONTRATO DE CORRETAGEM. ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTEGRAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DE SINAL. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA VÁLIDA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO COMPRADOR. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela imobiliária contra sentença que julgou procedente a ação de reparação de danos materiais, condenando-a à restituição de quantia entregue a título de sinal em negociação imobiliária não concretizada, e improcedente a reconvenção.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reconhecimento da ilegitimidade ativa da autora, ao argumento de que os depósitos foram realizados por terceiros;
(ii)
reconhecimento da ilegitimidade passiva da imobiliária, por ter atuado exclusivamente como intermediadora do negócio, com repasse integral dos valores à vendedora;
(iii)
improcedência do pedido de restituição, sob o fundamento de que a frustração do negócio decorreu de conduta exclusiva da compradora e de que haveria previsão de cláusula penal nas tratativas; (
iv
) procedência dos pedidos reconvencionais, para condenar a parte autora ao pagamento de comissão de corretagem, ressarcimento de despesas e indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar a legitimidade ativa da autora para pleitear a restituição de valores depositados por terceiros a seu pedido;
(ii)
examinar a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora para responder pela devolução do sinal pago em negociação imobiliária frustrada;
(iii)
analisar o cabimento da reconvenção quanto à cobrança de comissão de corretagem, de honorários contratuais e de indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A legitimidade das partes, à luz da teoria da asserção, deve ser aferida em abstrato, com base nas afirmações da petição inicial, de modo que basta que a narrativa estabeleça relação jurídica entre as partes e o pedido formulado.

5. O contrato de corretagem caracteriza-se pela atividade de intermediação entre as partes interessadas na celebração do negócio jurídico, sem que o corretor assuma responsabilidade pelas obrigações decorrentes do contrato principal de compra e venda.

6. A corretora de imóveis não integra a cadeia de fornecimento do contrato de compra e venda e não é solidariamente responsável pela restituição dos valores pagos a título de preço, quando demonstrado que atuou na aproximação das partes, que repassou integralmente os valores à vendedora e que não incorreu em falha na prestação do serviço de intermediação.

7. Ainda que se admita a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre compradora e intermediadora, a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais depende da demonstração de culpa, nos termos do art. 14, § 4o, do referido diploma legal.

8. A remuneração do corretor é devida pelo comitente como contraprestação pelo resultado útil da intermediação, admitida a transferência do encargo ao comprador desde que este tenha sido prévia e adequadamente informado sobre o valor e a existência da obrigação.

9. A propositura de ação judicial constitui exercício regular do direito de acesso à justiça e não configura ato ilícito apto a fundamentar pretensão indenizatória por honorários contratuais ou danos morais.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso parcialmente provido para acolher a ilegitimidade passiva da imobiliária e extinguir a ação principal sem resolução de mérito, mantida a improcedência da reconvenção.

_______________________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 107, 418, 722, 725 e 729; CDC, arts. 3o e 14, § 4o; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.811.153/SP, Tema 938.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela requerida
IMOBILIÁRIA LÍDER IMÓVEIS
contra sentença do Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais e Morais n. 1004894-71.2023.8.11.0015, ajuizada por
SUELI MARKOSKI
, julgou procedente o pedido principal e improcedente a reconvenção.

Na petição inicial, a autora
Sueli
alegou que iniciou tratativas com a requerida para aquisição de imóvel no valor de R$ 470.000,00 e, por orientação de corretor vinculado à imobiliária, efetuou o pagamento de R$ 60.000,00 a título de sinal, valor que seria mantido sob guarda da empresa até a formalização do negócio.

Informou que o montante foi depositado em duas transferências, realizadas por terceiro e por seu filho, diretamente na conta da requerida. Sustentou que a compra e venda não foi concluída e que, apesar de reiteradas tentativas de solução extrajudicial, a imobiliária recusou-se a restituir o valor recebido.

Nesse contexto, requereu a devolução da quantia paga e indenização por danos morais, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e na vedação ao enriquecimento sem causa (id. 329841855).

Em contestação, a requerida suscitou preliminares de incorreção do valor da causa, inépcia da petição inicial e ilegitimidade ativa da autora, sob o argumento de que os comprovantes de pagamento se encontram em nome de terceiros. Alegou também ilegitimidade passiva da imobiliária, ao sustentar que os valores foram repassados à proprietária do imóvel.

No mérito, afirmou que atuou apenas como intermediadora do negócio e que não reteve qualquer quantia, razão pela qual requereu o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos formulados na inicial (id. 329841880).

Na mesma oportunidade, apresentou reconvenção, em que pleiteou a condenação da autora ao pagamento de R$ 54.596,08, sob o argumento de que a autora teria imputado indevidamente à imobiliária a retenção dos valores, além de requerer a aplicação de penalidade por litigância de má-fé (id. 329841880).

Em impugnação à contestação, a autora reiterou os termos da inicial, afirmando que o pagamento foi realizado à imobiliária e que não houve formalização contratual ou previsão de retenção do sinal, razão pela qual a quantia deveria ser restituída (id. 329842441).

Encerrada a instrução, o Juízo de origem proferiu sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida à restituição da quantia de R$ 60.000,00. Reconheceu-se falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, com incidência da responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

O pedido de indenização por danos morais foi indeferido, e a reconvenção foi julgada improcedente. Ao final, fixou sucumbência recíproca na ação principal e condenou integralmente a reconvinte nas verbas relativas à reconvenção (id. 329842464).

Inconformada, a requerida interpôs recurso de apelação. Sustenta, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da autora, porquanto os depósitos teriam sido realizados por terceiros, bem como sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não reteve os valores, os quais teriam sido repassados à proprietária do imóvel.

No mérito, afirma que a frustração do negócio decorreu de conduta da própria autora e que haveria previsão de cláusula penal nas tratativas, razão pela qual não seria devida a restituição do sinal. Almeja, ainda, a procedência da reconvenção, com condenação da autora ao pagamento de comissão de corretagem, de indenização por dano moral e de ressarcimento de despesas (id. 329842466).

Em contrarrazões, a autora postula o desprovimento do recurso (id. 329842471).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

A controvérsia devolvida a esta instância recursal refere-se à responsabilidade da imobiliária intermediadora pela restituição de quantia entregue a título de sinal em negociação imobiliária que não se concretizou.

A apelante,
Imobiliária Líder Imóveis Ltda.
, insurge-se contra sentença que reconheceu falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária e determinou a restituição da quantia de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) à autora
Sueli Markoski
, bem como rejeitou a reconvenção apresentada pela empresa requerida.

ILEGITIMIDADE ATIVA

A apelante sustenta que a requerente não detém legitimidade para figurar no polo ativo da demanda, porquanto os valores depositados em sua conta teriam sido transferidos por terceiros estranhos à lide.

A preliminar não merece acolhimento.

À luz da teoria da asserção, adotada de forma consolidada pelos tribunais superiores, a legitimidade das partes deve ser aferida em abstrato, com base nas afirmações constantes da petição inicial, e não a partir da comprovação definitiva dos fatos alegados, pois nesse caso haveria análise de mérito da pretensão.

Nessas condições, basta que, em tese, a narrativa inicial estabeleça relação jurídica entre as partes e o pedido formulado para que se reconheça a pertinência subjetiva da demanda.

No caso concreto, a apelada afirmou ser a verdadeira interessada na aquisição do imóvel e ter suportado, de fato, o desembolso dos valores entregues a título de sinal, ainda que os depósitos tenham sido operacionalizados por intermédio de terceiros – circunstância que, em transações imobiliárias, não se revela incomum.

A titularidade da relação jurídica material controvertida foi afirmada de modo claro na petição inicial, o que é suficiente para configurar a legitimidade ativa.

Rejeito
, assim, a preliminar de ilegitimidade ativa.

ILEGITIMIDADE PASSIVA

A apelante argui sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sob o fundamento de que atuou exclusivamente como intermediadora do negócio imobiliário, com repasse integral à vendedora do imóvel dos valores recebidos a título de sinal, razão pela qual não poderia ser condenada à restituição de quantia que não mais se encontrava em sua esfera patrimonial.

A preliminar merece acolhimento.

A questão exige exame mais detido do que aquele empreendido pela sentença, porquanto o enquadramento jurídico da relação entre a imobiliária e a compradora repercute diretamente sobre a própria possibilidade de condenação à restituição do sinal.

Além disso, a solução da questão trazida à análise demanda compreensão acerca da natureza jurídica da atividade de corretagem, do vínculo dessa relação com o comprador e da existência – ou não – de responsabilidade solidária no caso.

O contrato de corretagem, disciplinado nos artigos 722 a 729 do Código Civil, caracteriza-se pela obrigação assumida pelo corretor de obter, para o comitente, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Trata-se de atividade essencialmente de intermediação, na qual o corretor aproxima as partes interessadas na celebração do negócio jurídico, sem assumir, em regra, responsabilidade pelas obrigações decorrentes do contrato principal de compra e venda.

A doutrina define o instituto da corretagem e destaca a ausência de subordinação:

“(...) Quem, usualmente, paga a remuneração é a pessoa que contratou o corretor; assim, na intermediação para efetivar uma compra e venda, em regra competirá ao vendedor o pagamento da comissão, ainda que raramente se aplique o princípio da divisão ou rateio. (...)”
(DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, Volume 3, Teoria das Obrigações, 2023, p. 539).

A única exceção imposta ao corretor, que atrai para si a responsabilidade pelo negócio, ocorre caso ele oculte a identidade de uma das partes contratantes. Fora dessa hipótese, a sua responsabilidade civil restringe-se exclusivamente a eventuais falhas na prestação do serviço de intermediação, ou seja, à atuação sem diligência e prudência, hipótese em que será responsabilizado pelo pagamento de perdas e danos à parte prejudicada:

“(...) O corretor tem, efetivamente, o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade. Cabe-lhe esforçar-se para obter o resultado esperado, aproximando as partes e acompanhando-as quando se tratar de venda de imóvel e desejarem conhecê-lo e vistoriá-lo, dando-lhes toda a assistência até que o negócio se considere ultimado. É importante, também, que informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem respeito às negociações e que podem ter influência na decisão de celebração ou não do contrato em estudo, sob pena de responder por perdas e danos. (...)”
(GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3, Contratos e atos unilaterais, 2019, p. 586).

Nessa perspectiva, a relação jurídica estabelecida entre a corretora e o comprador é ontologicamente diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel.

Em outras palavras, o corretor não integra a relação de compra e venda, e sua responsabilidade está circunscrita à prestação do serviço de intermediação, não se estendendo, em princípio, às obrigações assumidas pelas partes contratantes.

A propósito, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.811.153/SP, sob a relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, firmou compreensão no sentido de que a corretora de imóveis não integra a cadeia de fornecimento do contrato de compra e venda e, portanto, não é solidariamente responsável pela restituição dos valores pagos a título de preço, ressalvadas hipóteses excepcionais de falha na prestação do serviço:

“(...) A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.

3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. (...)”
(STJ, REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/02/2022).

Diante da ausência, em princípio, de vínculo jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes do contrato de compra e venda, mostra-se indispensável reexaminar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em especial a premissa que vincula a corretora à cadeia de fornecimento do bem.

O artigo 3o do Código de Defesa do Consumidor adota conceito amplo de fornecedor, abrangendo toda pessoa física ou jurídica que desenvolva atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Essa ampla conceitualização de fornecedor tem por objetivo possibilitar ao consumidor o alcance não apenas de quem presta o serviço diretamente a ele, mas também daqueles que, de alguma forma, participam da cadeia produtiva ou distributiva do bem ou serviço ofertado no mercado.

Ocorre que a extensão do conceito legal não dispensa a verificação, em cada caso, do papel efetivamente desempenhado pelo agente e da natureza do vínculo que mantém com o consumidor.

Isso porque nem todo prestador de serviço que tangencia uma relação negocial pode ser automaticamente enquadrado como integrante da cadeia de fornecimento do produto final.

O contrato de corretagem estabelece relação entre o incumbente/comitente e o corretor, pessoa física ou empresa que atua no ramo de intermediação imobiliária, ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado entre o incumbente e o terceiro interessado na realização da transação.

Dito de outro modo, a atividade do corretor consiste em aproximar as partes interessadas na celebração do negócio, sem que se estabeleça relação contratual direta entre o terceiro interessado e a empresa de intermediação.

A doutrina de Judith Martins-Costa e Gustavo Haical confere exata dimensão a essa configuração:

“(...) A consequência lógica de o corretor ser um intermediário está em que ele ‘só se vincula perante o interessado que a ele se vinculou. Não tem deveres perante o outro’. Perante o incumbente o corretor tem direitos e deveres principais, secundários e laterais, pois com ele concluiu contrato de corretagem. Com o terceiro, por mais intensos e reiterados que sejam os contatos estabelecidos para que conclua o negócio jurídico com o incumbente, não há contrato de corretagem e, consequentemente, vínculo obrigacional. (...) Assim, considerado o regime legal atinente à atividade de corretagem, não existe, juridicamente, o alegado vínculo contratual entre o consumidor que adentra em ‘stands’ de vendas e vem a concluir compromisso de compra e venda, e o corretor que eventualmente o atendeu (...)”
(Contrato de corretagem imobiliária. Elementos de existência, validade e eficácia. Revista dos Tribunais, 2016, p. 261-303)

Nessa perspectiva, a corretora de imóveis, diferentemente da incorporadora ou construtora, não detém controle sobre o produto – no caso, o imóvel –, não participa da definição nem da aceitação do preço, não assume obrigação de entrega e não se insere na execução do contrato de compra e venda. Sua atuação esgota-se na aproximação das partes e no auxílio à formalização do negócio, o que não a converte, automaticamente, em integrante da cadeia de fornecimento para fins de responsabilização solidária.

Ademais, ainda que se admita a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre a compradora e a intermediadora, o artigo 14, § 4o, do próprio diploma estabelece que a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais depende da demonstração de culpa.

Essa regra, aplicável por analogia à atividade de corretagem, que também se caracteriza pela prestação de serviço técnico com autonomia, significa que, mesmo no âmbito consumerista, é possível ao corretor opor as excludentes gerais de responsabilidade, como a culpa exclusiva da vítima, a culpa concorrente e o caso fortuito.

Sob essa perspectiva, não se identifica falha na prestação do serviço de intermediação apta a fundamentar a responsabilização da imobiliária apelante, nem circunstância que justifique sua inclusão na cadeia de fornecimento do contrato de compra e venda, conforme assentou o Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1.811.153/SP.

No caso dos autos, a imobiliária apelante foi procurada pela compradora, ora apelada, para intermediar a aquisição de imóvel residencial.

Os contatos tiveram início em 23/março/2022, por intermédio da corretora Rafaelly, responsável pela apresentação do imóvel e pela condução das tratativas.

Após prolongadas negociações, compradora e vendedora alcançaram consenso quanto à compra e venda do bem pelo valor total de R$ 570.000,00, com pagamento de
R$ 60.000,00 a título de sinal
e o saldo remanescente de R$ 510.000,00 a ser pago à vista na data da assinatura do contrato definitivo, agendada para
09/maio/2022
, às 14h, no Cartório do 2o Ofício de Sinop.

A apelada efetuou o pagamento do sinal em 11/abril/2022, por meio de duas transferências realizadas por terceiros a seu pedido: R$ 20.000,00 depositados por Alexandre Knecht e R$ 40.000,00 depositados por Thobias Markoski, ambas direcionadas à conta de titularidade da imobiliária (id. 329841887 e id. 329841888).

Nos dias imediatamente subsequentes, a apelante repassou integralmente os valores à proprietária do imóvel, mediante transferência de R$ 40.000,00 em 12/abril/2022 e de R$ 20.000,00 em 13/abril/2022, ambos para conta indicada pela vendedora, Sra. Kátia Regina Antunes Machado, em nome de sua filha Maria Eduarda Antunes Gauna (id. 329841889).

A imobiliária, no cumprimento do serviço de intermediação, elaborou as minutas do instrumento particular de compromisso de compra e venda e da proposta de compra, providenciou a documentação necessária e agendou a assinatura formal no cartório.

Na data e no horário marcados (09/maio/2022, às 14h), a corretora responsável compareceu ao local e comunicou à compradora que já se encontrava aguardando-a. A apelada, contudo, não compareceu nem respondeu às mensagens que lhe foram dirigidas.

As tratativas posteriores revelaram que a compradora não dispunha de condições financeiras para integralizar o pagamento do saldo remanescente, pois condicionara a quitação à venda de uma safra de soja cujo faturamento não se concretizou no prazo estimado (final de abril de 2022), razão pela qual tentou postergar indefinidamente a assinatura do contrato.

Após quase 60 dias de espera, a proprietária do imóvel buscou outros compradores e alienou o bem a terceiro em 09/junho/2022.

Na sequência, vendedora, compradora e imobiliária travaram longos diálogos na tentativa de solucionar a controvérsia extrajudicialmente, episódios detalhadamente documentados em Ata Notarial e em gravações de conversas e áudios trocados entre as partes, acostados aos autos (ids. 329841886, 329842354 a 329842431).

Dessas tratativas restou incontroverso que o valor pago pela compradora a título de sinal estava integralmente com a vendedora do imóvel, e não com a imobiliária, que atuou somente como intermediadora do negócio.

Registre-se, por oportuno, que a parte autora não impugnou a contestação nem os documentos apresentados pela imobiliária, conforme certificado nos autos (id. 329842434).

Diante desse cenário fático-probatório, observa-se que apelante se limitou à intermediação entre as partes, sem que tenha havido qualquer retenção de valores – sequer a título de remuneração pelos serviços de corretagem – e sem que se identifique falha na prestação do serviço de intermediação.

A frustração do negócio decorreu de conduta imputável à compradora, que não dispunha de liquidez para honrar o compromisso, não compareceu à assinatura do contrato, não justificou a desistência e permaneceu inerte até o desfazimento do negócio pela vendedora.

Nessas condições, a situação dos autos amolda-se à orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1.811.153/SP, uma vez que, não verificada falha na prestação do serviço de corretagem, nem constatado envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário ou pertencimento ao mesmo grupo econômico da vendedora, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária nem sua inclusão na cadeia de fornecimento para fins de restituição do sinal.

Portanto, impõe-se reconhecer a ilegitimidade passiva da apelante em demanda que busca a restituição de valores pagos a título de sinal em contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que sua atuação se restringiu à intermediação do negócio, com repasse integral das quantias à vendedora e sem contribuição para a frustração da contratação.

Não obstante, mesmo que reconhecida a eventual legitimidade da apelante, a pretensão de restituição integral do sinal exigiria melhor compreensão acerca do negócio jurídico celebrado pelas partes.

Nesse ponto, cumpre lembrar que o ordenamento jurídico consagra o princípio da liberdade de forma (CC, art. 107), de modo que os negócios jurídicos preparatórios podem ser celebrados verbalmente, desde que presentes os elementos essenciais de manifestação de vontade, objeto lícito e agente capaz.

No caso, o conjunto probatório demonstra a existência de acordo preparatório entre compradora e vendedora – com entrega de sinal, agendamento em cartório e elaboração de minutas contratuais –, o que configura pré-contrato oral válido cuja formalização se frustrou por conduta exclusiva da compradora.

Ou seja, a entrega dos R$ 60.000,00 parece ter configurado verdadeiro sinal/
arras
, instituto que, conforme previsto no art. 418 do Código Civil, permite a retenção do valor quando a parte compradora dá causa ao desfazimento do negócio.

Afinal, não é dado à parte que voluntariamente assume compromisso, entrega sinal confirmatório, descumpre sua obrigação de comparecer à formalização e frustra o negócio por desídia própria, voltar-se contra a outra parte para exigir a devolução integral do montante, como se nenhuma responsabilidade lhe coubesse pelo insucesso da avença.

De todo modo, diante da atuação na qualidade de corretora, isto é, mera intermediária do negócio, reconheço a ilegitimidade da requerida
LÍDER IMÓVEIS LTDA.
para figurar no polo passivo da demanda em análise.

RECONVENÇÃO

A apelante, em sede reconvencional, postulou a condenação da autora ao pagamento de R$ 54.596,08, bem como o ressarcimento de honorários contratuais e a indenização por danos morais à pessoa jurídica.

A reconvenção não merece acolhimento.

O contrato de corretagem, conforme disciplinado nos artigos 722 e 725 do Código Civil, estabelece relação jurídica entre o corretor e o comitente, que, na espécie, é a vendedora do imóvel, pessoa que incumbiu a imobiliária de obter interessados na aquisição de seu bem.

A remuneração do corretor, portanto, é devida pelo comitente ao corretor, como contraprestação pelo resultado útil da intermediação.

A orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 938 admite a transferência do encargo da comissão de corretagem ao comprador, desde que este tenha sido prévia e adequadamente informado sobre o valor e a existência da obrigação.

No caso concreto, não há nos autos prova de que a compradora tenha assumido, de forma expressa ou por transferência válida, a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Relembra-se que as minutas contratuais elaboradas pela imobiliária não chegaram a ser assinadas pelas partes, circunstância que, paradoxalmente, é invocada pela própria reconvinte em seu favor na ação principal, mas que também lhe é desfavorável no que se refere à reconvenção, pois impede o reconhecimento de transferência válida do ônus ao comprador.

No que tange ao pedido de ressarcimento de honorários contratuais e despesas de defesa, a propositura da ação pela compradora, ainda que ao final julgada extinta, constituiu exercício regular do direito de acesso à justiça, de modo que inexiste ato ilícito apto a fundamentar a pretensão indenizatória.

Igualmente improcede o pedido de danos morais à pessoa jurídica.

Embora a imputação de apropriação indevida possa, em tese, atingir a honra objetiva da empresa, o processo não evidenciou conduta dolosa ou abusiva da compradora que configure, automaticamente, lesão reputacional, sobretudo quando o núcleo do litígio decorreu de divergência real sobre a destinação e restituição de valores, em contexto de tratativas informais.

Mantenho, portanto, a improcedência da reconvenção.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
LÍDER IMÓVEIS LTDA.
, para
acolher
a preliminar de ilegitimidade passiva e, em consequência, extinguir a ação principal sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, e, por outro lado,
manter
a improcedência da reconvenção.

Inverto os ônus sucumbenciais da ação principal e condeno
SUELI MARKOSKI
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da requerida, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026