Tribunal: TJMT
Processo: 1016892-46.2021.8.11.0002
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE ERRO ESSENCIAL E SIMULAÇÃO. CONTRATO CELEBRADO POR ADMINISTRADORA COM PODERES REGULARES. PUBLICIDADE REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PROVA DO VÍCIO DE CONSENTIMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. VALOR DA CAUSA DA RECONVENÇÃO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de contrato de locação comercial e os pedidos reconvencionais de despejo e resolução contratual por inadimplemento. A apelante sustenta a nulidade do contrato de locação celebrado em 2021, alegando erro essencial e simulação, ao argumento de que o atual sócio desconhecia a propriedade do imóvel pela irmã e a existência do contrato firmado pela administradora anterior. Pleiteia o reconhecimento de cerceamento de defesa pela ausência de produção de prova oral, a readequação do valor da causa da reconvenção e a reforma da sentença.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral requerida pela apelante; (ii) verificar se o contrato de locação comercial padece de vício de consentimento por erro essencial ou simulação, capaz de ensejar sua anulação ou declaração de nulidade; (iii) definir se o valor da causa da reconvenção deve ser mantido em R$ 20.000,00 ou elevado para R$ 240.000,00, correspondente ao valor total do contrato.
III. Razões de decidir
3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a matéria controvertida é eminentemente documental e os elementos probatórios constantes dos autos revelam-se suficientes à formação da convicção judicial, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, observando-se o sistema do livre convencimento motivado e os princípios da celeridade e economia processual.
4. A prova testemunhal revela-se inócua e incapaz de se sobrepor à prova documental dotada de fé pública, notadamente quando a controvérsia gravita em torno da validade de contrato de locação e da propriedade imobiliária, cuja comprovação se perfaz mediante registro público e instrumento contratual escrito, sendo inadmissível pretender demonstrar, por meio de testemunhas, o desconhecimento de registro público ou de contrato firmado pela administração anterior da empresa.
5. O erro substancial, para viciar a vontade e anular o negócio jurídico, deve ser escusável, ou seja, aquele que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal em face das circunstâncias do negócio, nos termos dos arts. 138 e 139 do Código Civil, não se configurando quando o imóvel objeto da locação foi doado à locadora em 1997, com devido registro na matrícula imobiliária, ato público dotado de eficácia erga omnes que elide a boa-fé daquele que alega desconhecimento de fato devidamente publicizado.
6. No âmbito das relações empresariais, vigora o dever de due diligence, incumbindo ao adquirente de sociedade empresária verificar o passivo, os ativos, os contratos em curso e a situação dos bens utilizados na atividade, de modo que a negligência inescusável na aquisição de quotas sociais, sem examinar a contabilidade, os contratos vigentes ou a matrícula do imóvel sede, não pode servir de fundamento para anular negócio jurídico validamente celebrado pela administração anterior.
7. A pessoa jurídica não se confunde com a pessoa dos sócios, e a alteração da titularidade das quotas não extingue as obrigações validamente assumidas pela sociedade, sendo formalmente perfeito o contrato celebrado por administradora que detinha plenos poderes para contrair obrigações em nome da pessoa jurídica, com agentes capazes, objeto lícito e forma prescrita em lei.
8. A alegação de simulação carece de suporte probatório mínimo, não induzindo presunção de fraude a simples relação de parentesco entre as partes, denotando a formalização do contrato de locação por administradora com plenos poderes, antes da cessão de suas quotas sociais, a intenção de regularizar a posse do imóvel, conferindo segurança jurídica à relação que era anteriormente de comodato verbal.
9. O valor da causa da reconvenção deve refletir o proveito econômico efetivamente perseguido na demanda, correspondente à multa contratual pleiteada de R$ 20.000,00, e não o valor total do contrato de R$ 240.000,00, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e evitando que a sucumbência se torne fonte de enriquecimento indevido para a parte adversa.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a controvérsia é eminentemente documental e os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes à formação da convicção judicial, sendo inócua a prova testemunhal que pretende se sobrepor à prova documental dotada de fé pública. 2. O erro substancial capaz de anular negócio jurídico deve ser escusável, não se configurando quando o adquirente de quotas sociais de empresa locatária alega desconhecer a propriedade do imóvel e a existência de contrato de locação, sendo público o registro imobiliário desde 1997 e vigente o dever de due diligence nas relações empresariais. 3. A alteração da titularidade das quotas sociais não extingue as obrigações validamente assumidas pela sociedade empresária, sendo formalmente perfeito o contrato celebrado por administradora que detinha plenos poderes para contrair obrigações em nome da pessoa jurídica. 4. O valor da causa da reconvenção deve refletir o proveito econômico efetivamente perseguido, correspondente à multa contratual pleiteada, e não o valor total do contrato, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 292, II; 355, I; 370, parágrafo único; 1.012, § 4o; CC/2002, arts. 138, 139 e 167.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC 10427081520188110041, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 21/06/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016892-46.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HIDROPEC COM. E INSTALACAO ELETRICA LTDA - CNPJ: 03.539.178/0001-01 (APELANTE), NILZA MENDES OZORIO - CPF: 396.061.631-72 (ADVOGADO), GIULIANO ARAKEN SILVA - CPF: 569.468.641-15 (ADVOGADO), MAIRA ALBUQUERQUE DOS SANTOS - CPF: 627.666.861-34 (APELADO), GIOVANE GUALBERTO DE ALMEIDA - CPF: 226.016.038-79 (ADVOGADO), DANIEL ALBUQUERQUE DOS SANTOS - CPF: 616.195.231-91 (TERCEIRO INTERESSADO), IOLENE LOPES DE ALBUQUERQUE - CPF: 487.771.101-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE ERRO ESSENCIAL E SIMULAÇÃO. CONTRATO CELEBRADO POR ADMINISTRADORA COM PODERES REGULARES. PUBLICIDADE REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PROVA DO VÍCIO DE CONSENTIMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. VALOR DA CAUSA DA RECONVENÇÃO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de contrato de locação comercial e os pedidos reconvencionais de despejo e resolução contratual por inadimplemento. A apelante sustenta a nulidade do contrato de locação celebrado em 2021, alegando erro essencial e simulação, ao argumento de que o atual sócio desconhecia a propriedade do imóvel pela irmã e a existência do contrato firmado pela administradora anterior. Pleiteia o reconhecimento de cerceamento de defesa pela ausência de produção de prova oral, a readequação do valor da causa da reconvenção e a reforma da sentença.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral requerida pela apelante; (ii) verificar se o contrato de locação comercial padece de vício de consentimento por erro essencial ou simulação, capaz de ensejar sua anulação ou declaração de nulidade; (iii) definir se o valor da causa da reconvenção deve ser mantido em R$ 20.000,00 ou elevado para R$ 240.000,00, correspondente ao valor total do contrato.

III. Razões de decidir

3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a matéria controvertida é eminentemente documental e os elementos probatórios constantes dos autos revelam-se suficientes à formação da convicção judicial, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, observando-se o sistema do livre convencimento motivado e os princípios da celeridade e economia processual.

4. A prova testemunhal revela-se inócua e incapaz de se sobrepor à prova documental dotada de fé pública, notadamente quando a controvérsia gravita em torno da validade de contrato de locação e da propriedade imobiliária, cuja comprovação se perfaz mediante registro público e instrumento contratual escrito, sendo inadmissível pretender demonstrar, por meio de testemunhas, o desconhecimento de registro público ou de contrato firmado pela administração anterior da empresa.

5. O erro substancial, para viciar a vontade e anular o negócio jurídico, deve ser escusável, ou seja, aquele que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal em face das circunstâncias do negócio, nos termos dos arts. 138 e 139 do Código Civil, não se configurando quando o imóvel objeto da locação foi doado à locadora em 1997, com devido registro na matrícula imobiliária, ato público dotado de eficácia erga omnes que elide a boa-fé daquele que alega desconhecimento de fato devidamente publicizado.

6. No âmbito das relações empresariais, vigora o dever de
due diligence
, incumbindo ao adquirente de sociedade empresária verificar o passivo, os ativos, os contratos em curso e a situação dos bens utilizados na atividade, de modo que a negligência inescusável na aquisição de quotas sociais, sem examinar a contabilidade, os contratos vigentes ou a matrícula do imóvel sede, não pode servir de fundamento para anular negócio jurídico validamente celebrado pela administração anterior.

7. A pessoa jurídica não se confunde com a pessoa dos sócios, e a alteração da titularidade das quotas não extingue as obrigações validamente assumidas pela sociedade, sendo formalmente perfeito o contrato celebrado por administradora que detinha plenos poderes para contrair obrigações em nome da pessoa jurídica, com agentes capazes, objeto lícito e forma prescrita em lei.

8. A alegação de simulação carece de suporte probatório mínimo, não induzindo presunção de fraude a simples relação de parentesco entre as partes, denotando a formalização do contrato de locação por administradora com plenos poderes, antes da cessão de suas quotas sociais, a intenção de regularizar a posse do imóvel, conferindo segurança jurídica à relação que era anteriormente de comodato verbal.

9. O valor da causa da reconvenção deve refletir o proveito econômico efetivamente perseguido na demanda, correspondente à multa contratual pleiteada de R$ 20.000,00, e não o valor total do contrato de R$ 240.000,00, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e evitando que a sucumbência se torne fonte de enriquecimento indevido para a parte adversa.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a controvérsia é eminentemente documental e os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes à formação da convicção judicial, sendo inócua a prova testemunhal que pretende se sobrepor à prova documental dotada de fé pública. 2. O erro substancial capaz de anular negócio jurídico deve ser escusável, não se configurando quando o adquirente de quotas sociais de empresa locatária alega desconhecer a propriedade do imóvel e a existência de contrato de locação, sendo público o registro imobiliário desde 1997 e vigente o dever de due diligence nas relações empresariais. 3. A alteração da titularidade das quotas sociais não extingue as obrigações validamente assumidas pela sociedade empresária, sendo formalmente perfeito o contrato celebrado por administradora que detinha plenos poderes para contrair obrigações em nome da pessoa jurídica. 4. O valor da causa da reconvenção deve refletir o proveito econômico efetivamente perseguido, correspondente à multa contratual pleiteada, e não o valor total do contrato, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade."

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 292, II; 355, I; 370, parágrafo único; 1.012, § 4o; CC/2002, arts. 138, 139 e 167.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AC 10427081520188110041, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 21/06/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível apresentada por
HIDROPEC COMÉRCIO E INSTALAÇÃO ELÉTRICA LTDA - ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Granda/MT, nos autos da
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO C/C TUTELA DE URGÊNCIA
, ajuizada por
MAIRA ALBUQUERQUE DOS SANTOS
e
IOLENE LOPES DE ALBUQUERQUE
, que julgou improcedentes tanto os pedidos da exordial quanto os pedidos formulados em sede de reconvenção, condenando as partes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Alega o recorrente que o julgamento antecipado da lide configurou flagrante cerceamento de defesa, uma vez que o juízo
a quo
indeferiu a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal das recorridas e na oitiva de testemunhas, a qual seria imprescindível para demonstrar a complexa teia fática que envolve a alegada simulação e o vício de consentimento (erro essencial) na celebração do contrato de locação. Sustenta que a empresa opera no imóvel há mais de cinquenta anos, em contexto familiar, e que a cobrança de aluguel jamais havia sido cogitada.

Argumenta, ainda, que a sentença valorou equivocadamente as provas documentais, ao ignorar que a natureza dos vícios do negócio jurídico, muitas vezes, revela-se pela conjunção de indícios, como a doação do imóvel à primeira recorrida, em 1997, e as subsequentes alterações contratuais. Aduz, ademais, que a sentença foi omissa e incorreta ao não acolher a preliminar de impugnação ao valor da causa na reconvenção, defendendo que o proveito econômico perseguido pela reconvinte não seria de R$ 20.000,00, mas sim de R$ 240.000,00 (valor total do contrato de locação), o que impacta diretamente a base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

Por fim, requer seja conferido efeito suspensivo a presente apelação, determinando, por consequência, a suspensão dos efeitos da sentença de primeiro grau, consubstanciado na possibilidade de espoliação do patrimônio da apelante e eventual despejo.

O deferimento do parcelamento do preparo recursal; o reconhecimento do cerceamento de defesa, com a consequente anulação da sentença; ou, no mérito, o julgamento de total procedência da ação anulatória, com a manutenção da improcedência da reconvenção, a readequação do valor da causa reconvencional para R$ 240.000,00 e a consequente inversão e majoração dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, MAIRA ALBUQUERQUE DOS SANTOS alegou (id. 348262412), preliminarmente, a ausência de requisitos para a concessão de efeito suspensivo. Rechaça a tese de cerceamento de defesa, aduzindo que a desatenção do gestor da apelante, ao não ler os documentos que assinou, constitui fato incontroverso, o qual não poderia ser suprido por prova testemunhal.

Sustenta que o contrato de locação possui plena higidez e validade, por preencher todos os requisitos previstos no art. 104 do Código Civil, e que a insurgência do atual sócio deveria recair sobre o contrato de compra e venda de quotas sociais, e não sobre o contrato de locação. Argumenta, ainda, que a apelante incorre em flagrante
venire contra factum proprium
(comportamento contraditório), pois ajuizou ação renovatória (n. 1042830-04.2025.8.11.0002), com o objetivo de prorrogar o mesmo contrato, o que configura confissão extrajudicial irretratável quanto à sua validade.

Defende a manutenção do valor da causa da reconvenção em R$ 20.000,00, ao argumento de que a rescisão pleiteada restringia-se à Hidropec, mantendo-se vigente em relação à locatária solidária (SS Serviços).

Por fim, requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença, a condenação da apelante por litigância de má-fé e a majoração dos honorários advocatícios para o patamar de 20%.

Foi deferido o
o parcelamento do preparo em 03 (três) parcelas mensais,
com fundamento no art. 98, § 6o do Código de Processo Civil c/c art. 468, §§6o, 7o e 8o da Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso e do art. 76, § 2o do RITJMT (Id. 350203850).

Certificado que, em 09/03/2026, foi paga a 1a parcela deste Recurso, conforme guia no 06553 referente ao preparo recursal (Id. 352439397).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível apresentada por
HIDROPEC COMÉRCIO E INSTALAÇÃO ELÉTRICA LTDA - ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Granda/MT, nos autos da
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO C/C TUTELA DE URGÊNCIA
, ajuizada por

MAIRA ALBUQUERQUE DOS SANTOS
e
IOLENE LOPES DE ALBUQUERQUE
, que julgou improcedentes tanto os pedidos da exordial quanto os pedidos formulados em sede de reconvenção, condenando as partes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e o preparo recursal, cujo parcelamento foi deferido e a primeira parcela devidamente recolhida, conheço do recurso de apelação.

Inicialmente, impõe-se a análise do pleito de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. A regra geral prevista no Código de Processo Civil estabelece que a apelação será recebida com efeito suspensivo, exceto nas hipóteses taxativas previstas no § 1o do art. 1.012.

No caso em exame, a sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais, situação que se amolda à regra geral. Todavia, a apelante pleiteia a concessão de tutela recursal para suspender a eficácia da sentença no que concerne à improcedência, com o objetivo de obstar eventuais atos de cobrança ou despejo (este último, contudo, foi indeferido na reconvenção).

Para a concessão da tutela de urgência recursal, ou do efeito suspensivo
ope judicis
(art. 1.012, § 4o, do CPC), é imprescindível a demonstração cumulativa da probabilidade de provimento do recurso (
fumus boni iuris
) e do risco de dano grave ou de difícil reparação (
periculum in mora
).

Compulsando os autos, verifica-se que a probabilidade do direito invocado pela apelante não se sustenta. A tese central de nulidade do negócio jurídico por erro essencial ou simulação, conforme será analisado no mérito, encontra óbice na prova documental inequívoca e na fé pública dos registros, o que enfraquece a verossimilhança das alegações recursais.

Ademais, não se vislumbra risco de dano irreparável ou de difícil reparação, tendo em vista que a reconvenção que pleiteava o despejo foi julgada improcedente na origem, inexistindo ordem de desocupação vigente a ser suspensa.

Dessa forma, ausentes os requisitos autorizadores,
indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação
, recebendo o recurso apenas no efeito devolutivo.

DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sustentando que o julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhal), impediu a comprovação dos vícios de consentimento alegados.

A insurgência
não
merece acolhida. O ordenamento jurídico pátrio adota o sistema do livre convencimento motivado, ou da persuasão racional, segundo o qual o juiz é o destinatário final das provas, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Quando a matéria controvertida for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, já houver nos autos elementos suficientes à formação da convicção do magistrado, o julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa, mas dever de ofício, em homenagem aos princípios da celeridade e da economia processual (art. 355, I, do CPC).

No caso em apreço, a controvérsia gravita em torno da validade de contrato de locação e da alegação de desconhecimento da propriedade do imóvel. Tais questões são eminentemente documentais. A prova da propriedade imobiliária se faz mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o qual possui eficácia
erga omnes
. A existência e o teor do contrato de locação comprovam-se pelo próprio instrumento escrito acostado aos autos.

A prova testemunhal, nesse cenário, revela-se inócua e incapaz de se sobrepor à prova documental dotada de fé pública e à prova contratual formalizada. Pretender demonstrar, por meio de testemunhas, que o atual sócio desconhecia registro público ou contrato firmado pela administração anterior da empresa constitui tentativa de subverter a hierarquia das provas e a segurança jurídica dos registros públicos.

Conforme documentado nos autos, a instrução processual já contava com o contrato social, as alterações contratuais, a matrícula do imóvel e o contrato de locação, acervo probatório suficiente ao deslinde da controvérsia. Portanto, o julgamento antecipado revelou-se medida adequada e legal, não havendo falar em nulidade.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa.

Depreende-se dos autos que
Hidropec Comércio e Instalação Elétrica LTDA – ME (representada por Daniel Albuquerque dos Santos)
ajuizou ação de anulação de ato jurídico, visando à declaração de nulidade do contrato de locação comercial celebrado em 27/01/2021, referente ao imóvel situado na Rua Ulisses Pompeu de Campos, no 1460, Centro, Várzea Grande/MT.

A parte autora/apelante afirma que o contrato de locação é inexistente ou nulo, por ter sido firmado entre sua irmã (Maira – locadora) e sua mãe (Iolene – então administradora da Hidropec), sem sua anuência ou ciência.

Em razão disso, aduz a existência de
vício de consentimento por erro essencial
, ao argumento de que Iolene teria omitido informações acerca da propriedade do imóvel (objeto de doação realizada em 1997), a fim de induzi-lo a erro no momento em que assumiu as quotas da empresa. Sustenta, ainda, que a empresa ocupa o local há décadas e que o contrato de locação teria sido utilizado como expediente escuso para prejudicá-lo após se tornar o único sócio.

Por sua vez, as apeladas,
Maira

Albuquerque
e
Iolene Lopes
defendem a plena validade do negócio jurídico, sob o argumento de que, na data da assinatura do contrato de locação de imóvel para fins comerciais, em 01/02/2021, (ID. 348261369) Iolene era a legítima administradora da
Hidropec
, detendo plenos poderes para a prática do ato, conforme consta no Instrumento de Alteração Contratual, assinado em 27/01/2021 (ID. 348261375).

Sustentam, ainda, que Daniel adquiriu as quotas sociais ciente das obrigações da empresa, uma vez que as alterações contratuais constituem documentos públicos regularmente registrados na JUCEMAT.

Maira apresentou reconvenção
, por meio da qual pleiteia o despejo imediato e a resolução do contrato por inadimplemento (falta de pagamento), bem como por violação ao dever de boa-fé.

O magistrado de primeiro grau julgou improcedentes tanto o pedido principal quanto a reconvenção, sob o fundamento de que o autor não comprovou a ocorrência de dolo ou vício de consentimento, tendo o contrato sido firmado por quem detinha poderes de administração à época. Quanto ao pedido formulado na reconvenção, entendeu que a locadora não apresentou prova documental robusta do inadimplemento apta a justificar o despejo imediato.

Pois bem, a tese recursal apresentada consiste na alegação de ocorrência de erro essencial e simulação na celebração do contrato de locação de imóvel não residencial. Sustenta o autor que, ao adquirir as quotas da sociedade, desconhecia que o imóvel-sede pertencia à sua irmã (Maira) e que havia contrato de locação em vigor, acreditando tratar-se de bem familiar ou de propriedade da própria empresa.

A tese é frágil e não resiste ao confronto com os princípios da boa-fé objetiva, da publicidade registral e da responsabilidade empresarial.

O artigo 138 e seguintes do Código Civil elenca as hipóteses em que o negócio jurídico pode ser anulado.

“Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que
poderia ser percebido por pessoa de diligência normal
, em face das circunstâncias do negócio.

Art. 139. O erro é substancial quando:

I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;

II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante;

III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico.”

O
erro substancial
, para viciar a vontade e anular o negócio jurídico, deve ser escusável, ou seja, aquele que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal em face das circunstâncias do negócio. Não é o que se verifica na hipótese. O imóvel objeto da locação foi doado à apelada Maira Albuquerque dos Santos no ano de 1997, com o devido registro na matrícula imobiliária.

Sendo o registro imobiliário ato público, dotado de eficácia
erga omnes
, não é dado a ninguém alegar ignorância acerca da titularidade do bem, muito menos a um empresário que adquire a totalidade das quotas de uma sociedade que opera no local. A lei presume que o conteúdo do registro é de conhecimento geral, elidindo a boa-fé daquele que alega desconhecimento de fato devidamente publicizado.

Ademais, no âmbito das relações empresariais, vigora o dever de
due diligence
(diligência prévia). Ao adquirir uma sociedade empresária, incumbe ao adquirente verificar o passivo, os ativos, os contratos em curso e a situação dos bens utilizados na atividade. Se o atual sócio, Sr. Daniel, optou por adquirir as quotas da empresa HIDROPEC sem examinar a contabilidade, os contratos vigentes ou a matrícula do imóvel sede, agiu com negligência inescusável. A sua própria torpeza ou falta de cautela não pode servir de fundamento para anular um negócio jurídico validamente celebrado pela administração anterior.

Ressalte-se que, no momento da celebração do contrato de locação, a empresa apelante estava regularmente representada pela sócia administradora à época, Sra.
Iolene Lopes de Albuquerque
, que detinha plenos poderes para contrair obrigações em nome da pessoa jurídica. O contrato é formalmente perfeito: agentes capazes, objeto lícito e forma prescrita em lei. A mudança posterior no quadro societário não invalida os atos praticados legitimamente pelos administradores anteriores. A pessoa jurídica não se confunde com a pessoa dos sócios, e a alteração da titularidade das quotas não extingue as obrigações validamente assumidas pela sociedade.

A alegação de
simulação
, que leva a nulidae do negócio jurídico celebrado, previsto no artigo 167 do Código Civil, também carece de suporte probatório mínimo.

“Art. 167.

É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1
o
Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.”

A simples relação de parentesco entre as partes (mãe e filhas/irmãos) não induz presunção de fraude. Ao contrário, a formalização do contrato de locação por administradora com plenos poderes antes da cessão de suas quotas sociais denota a intenção de regularizar a posse do imóvel, conferindo segurança jurídica à relação que, segundo os autos, era anteriormente de comodato verbal.

A prova documental demonstra que Iolene era a gestora legal no momento da assinatura. Daniel, ao adquirir a empresa, assume o passivo e as obrigações contratuais vigentes. O "erro" alegado não foi demonstrado como substancial ou escusável, pois os dados da empresa e do imóvel são públicos (JUCEMAT e RGI).

Nesse contexto, verifico que a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar o alegado vício. Não há nos autos elementos probatórios suficientes para demonstrar que a apelante foi induzida a erro quanto às condições do negócio. Não havendo prova de erro escusável, dolo, coação ou simulação, e considerando que a titularidade do imóvel era pública desde 1997, a manutenção da sentença que declarou a validade do contrato de locação é medida imperativa.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – REQUERIMENTO DE NULIDADE DO AVAL - ALEGAÇÃO DO APELANTE DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVADO - ÔNUS QUE COMPETIA AO EMBARGANTE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. O vício de consentimento não se presume, devendo ser cabalmente demonstrado através de prova indene de dúvidas,
sem a qual não se mostra possível invalidar negociação perfeita e acabada, realizada por pessoas maiores, capazes e livres para deliberarem sobre a conveniência de seus atos.”

(TJ-MT - AC: 10427081520188110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRAGONCALVES,Data de Julgamento: 21/06/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2023)

A apelante, insurge-se ainda, contra a manutenção do valor da causa da reconvenção em
R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
, pugnando pela sua fixação em
R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais)
, correspondente ao valor total do contrato de locação, nos termos do art. 292, II, do CPC.

A questão merece análise sob a ótica da instrumentalidade das formas e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Embora o artigo 292, II, do CPC estabeleça que por se tratar de ação que visa a anulação de contrato de locação com obrigação pecuniária definida e prazo certo de 60 (sessenta) meses, totalizando R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), nas ações que tenham por objeto a existência, a validade ou a resolução de ato jurídico, o valor da causa deva corresponder ao valor do ato, deve-se atentar para o proveito econômico efetivamente perseguido na demanda reconvencional.

Na reconvenção, a apelada Maira buscou a resolução do contrato por inadimplemento e a condenação da reconvinda ao pagamento da multa contratual, estipulada em 05 (cinco) meses de aluguel (R$ 4 mil por mês). O valor de R$ 20.000,00 atribuído à causa reflete exatamente o valor da multa pleiteada (R$ 4.000,00 x 5).

Considerando que a reconvenção foi julgada improcedente, a majoração do valor da causa para R$ 240.000,00 serviria apenas para elevar exponencialmente os honorários sucumbenciais devidos pela reconvinte à apelante, gerando uma desproporção manifesta entre o benefício econômico visado (a multa) e o custo processual imposto.

Ademais, como bem pontuado na sentença dos embargos de declaração, o pedido principal da reconvenção tinha natureza condenatória específica (multa), sendo o despejo uma consequência. Manter o valor da causa atrelado ao proveito econômico direto (R$ 20.000,00) atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando que a sucumbência se torne fonte de lucro indevido para a parte adversa.

Assim,
mantenho o valor da causa da reconvenção conforme fixado na origem.

Por derradeiro, no tocante ao pedido de condenação da apelante por litigância de má-fé, formulado em contrarrazões, entendo que não restou configurado o dolo processual específico. A apelante exerceu seu direito de defesa e de recorrer, ainda que suas teses não tenham sido acolhidas. A má-fé não se presume e exige prova robusta de intenção maliciosa, o que não se verifica de plano nos autos.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante (na ação principal) de 10% para
15% (quinze por cento)
sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026