Tribunal: TJMT
Processo: 1019500-75.2021.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. CERCEAMENTO DE DEFESA. CITAÇÃO POR EDITAL. DEFESA EM SEDE RECURSAL. IRREGULARIDADE SANADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE MANTIDA. RECURSO DA LOTEADORA PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelações Cíveis interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Loteadora Assaí S/S Ltda. contra Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 16 de outubro de 2018, determinando a reintegração de posse e fixando o percentual de retenção em 10% sobre os valores pagos. A loteadora recorre pleiteando a majoração do percentual de retenção para 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A compradora recorre alegando cerceamento de defesa por citação editalícia irregular e requerendo a suspensão da reintegração de posse, sob o argumento de que reside no imóvel com três filhos menores e não se recusa a pagar a dívida de forma parcelada.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão são: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão da citação por edital, considerando que a apelante alega não ter sido localizada adequadamente; (ii) definir se o percentual de retenção de 10% fixado na sentença deve ser majorado para 25%, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça para contratos anteriores à Lei 13.786/2018; (iii) analisar se há fundamento para suspender a reintegração de posse e manter o status quo contratual, permitindo a negociação da dívida.
II. Razões de decidir
3. A citação por edital foi realizada após o esgotamento dos meios disponíveis de localização da requerida, conforme eventos processuais documentados, atendendo aos requisitos legais e jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça.
4. A apresentação de ampla defesa pela apelante em sede recursal, com manifestação sobre todos os pontos da sentença e juntada de novos documentos, supre eventual irregularidade na citação, garantindo o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, conforme art. 239, §1o, do Código de Processo Civil.
5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção adequado é de 25% das parcelas pagas, montante suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais, custos administrativos, tributários e pelo rompimento unilateral do contrato.
6. O percentual de 10% fixado na sentença mostra-se manifestamente insuficiente para cobrir os prejuízos suportados pela loteadora, incluindo despesas de comercialização, corretagem, custos administrativos, carga tributária e custo de oportunidade.
7. O inadimplemento contratual da compradora está comprovado nos autos, autorizando a rescisão do contrato e a reintegração de posse, nos termos do art. 475 do Código Civil.
8. A proteção ao direito de moradia não pode ser invocada para justificar o inadimplemento contratual, sendo que a compradora receberá de volta 75% dos valores pagos, o que minimiza os prejuízos decorrentes da rescisão.
9. Não estão presentes os requisitos para a concessão de medida liminar suspensiva da reintegração de posse, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso da Loteadora Assaí S/S Ltda. provido. Recurso de Franssyuzzy Romyelly Milkievicz não provido. Honorários advocatícios majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento: "1. A apresentação de defesa em sede recursal supre eventual irregularidade na citação por edital, garantindo o exercício do contraditório e da ampla defesa. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção adequado em caso de rescisão por inadimplemento do comprador é de 25% sobre os valores pagos, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 3. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse, não sendo a proteção ao direito de moradia fundamento suficiente para afastar o cumprimento das obrigações contratuais assumidas."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV e LXXVIII; CPC/2015, arts. 239, §1o, 256, 300, 355, I, 373, I, 1.003 e 1.009; CC/2002, arts. 417 a 420, 422, 475, 757 e 792; CDC, arts. 6o, IV e VIII, e 47; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24/11/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019500-75.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), FRANSSYUZZY ROMYELLY MILKIEVICZ - CPF: 039.866.889-27 (APELADO), MONICA LEITE DA SILVA - CPF: 032.398.471-16 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), FRANSSYUZZY ROMYELLY MILKIEVICZ - CPF: 039.866.889-27 (APELANTE), MONICA LEITE DA SILVA - CPF: 032.398.471-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA LOTEADORA PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. CERCEAMENTO DE DEFESA. CITAÇÃO POR EDITAL. DEFESA EM SEDE RECURSAL. IRREGULARIDADE SANADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE MANTIDA. RECURSO DA LOTEADORA PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA NÃO PROVIDO.

I.

Caso em exame

1. Apelações Cíveis interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Loteadora Assaí S/S Ltda. contra Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 16 de outubro de 2018, determinando a reintegração de posse e fixando o percentual de retenção em 10% sobre os valores pagos. A loteadora recorre pleiteando a majoração do percentual de retenção para 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A compradora recorre alegando cerceamento de defesa por citação editalícia irregular e requerendo a suspensão da reintegração de posse, sob o argumento de que reside no imóvel com três filhos menores e não se recusa a pagar a dívida de forma parcelada.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão são: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão da citação por edital, considerando que a apelante alega não ter sido localizada adequadamente; (ii) definir se o percentual de retenção de 10% fixado na sentença deve ser majorado para 25%, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça para contratos anteriores à Lei 13.786/2018; (iii) analisar se há fundamento para suspender a reintegração de posse e manter o status quo contratual, permitindo a negociação da dívida.

II.

Razões de decidir

3. A citação por edital foi realizada após o esgotamento dos meios disponíveis de localização da requerida, conforme eventos processuais documentados, atendendo aos requisitos legais e jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça.
4. A apresentação de ampla defesa pela apelante em sede recursal, com manifestação sobre todos os pontos da sentença e juntada de novos documentos, supre eventual irregularidade na citação, garantindo o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, conforme art. 239, §1o, do Código de Processo Civil.

5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção adequado é de 25% das parcelas pagas, montante suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais, custos administrativos, tributários e pelo rompimento unilateral do contrato.
6. O percentual de 10% fixado na sentença mostra-se manifestamente insuficiente para cobrir os prejuízos suportados pela loteadora, incluindo despesas de comercialização, corretagem, custos administrativos, carga tributária e custo de oportunidade.

7. O inadimplemento contratual da compradora está comprovado nos autos, autorizando a rescisão do contrato e a reintegração de posse, nos termos do art. 475 do Código Civil.
8. A proteção ao direito de moradia não pode ser invocada para justificar o inadimplemento contratual, sendo que a compradora receberá de volta 75% dos valores pagos, o que minimiza os prejuízos decorrentes da rescisão.

9. Não estão presentes os requisitos para a concessão de medida liminar suspensiva da reintegração de posse, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso da Loteadora Assaí S/S Ltda. provido. Recurso de Franssyuzzy Romyelly Milkievicz não provido. Honorários advocatícios majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

"1. A apresentação de defesa em sede recursal supre eventual irregularidade na citação por edital, garantindo o exercício do contraditório e da ampla defesa. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção adequado em caso de rescisão por inadimplemento do comprador é de 25% sobre os valores pagos, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 3. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse, não sendo a proteção ao direito de moradia fundamento suficiente para afastar o cumprimento das obrigações contratuais assumidas."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, LV e LXXVIII; CPC/2015, arts. 239, §1o, 256, 300, 355, I, 373, I, 1.003 e 1.009; CC/2002, arts. 417 a 420, 422, 475, 757 e 792; CDC, arts. 6o, IV e VIII, e 47; Lei 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24/11/2020.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis interpostas em face de sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por
Loteadora Assaí S/S Ltda.
contra
Franssyuzzy Romyelly Milkievicz
.

A autora narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com a requerida em 16 de outubro de 2018, mediante instrumento de cessão de direitos e obrigações (ID 68726611/68726613). Alegou que a requerida incorreu em mora contratual ao deixar de realizar a quitação das prestações mensais e do imposto predial territorial urbano. Requereu a rescisão do contrato, a reintegração de posse no bem imóvel, a condenação da requerida no pagamento de indenização pela fruição do bem, da cláusula penal, do sinal e dos encargos de mora, além da declaração de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU seria da requerida.

A petição inicial foi recebida e a citação da requerida foi efetivada através da expedição de edital. O Curador Especial nomeado apresentou contestação, arguindo como preliminar a nulidade da citação e, no mérito, veiculou defesa por negativa geral. Houve réplica, na qual a autora rechaçou as proposições apresentadas pela defesa.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para: a) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e determinar a reintegração da requerente na posse do bem imóvel; b) declarar a abusividade da cláusula sexta, parágrafo quinto, devido à impossibilidade de restituição de forma parcelada; c) declarar que a restituição dos valores efetivamente quitados pela ré se concretize em parcela única, mediante a retenção do percentual de 10% sobre o valor das prestações efetivamente quitadas (incluído o valor pago a título de sinal e de comissão de corretagem) e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária e juros moratórios; d) indeferir os demais requerimentos. A sentença condenou a requerida em 60% das custas processuais e em honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

A
Loteadora Assaí S/S Ltda.
interpôs Recurso de Apelação (ID 216881010), insurgindo-se exclusivamente contra o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores pagos. Sustenta que a sentença incorreu em erro ao fixar o patamar mínimo, quando a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça autoriza e recomenda o percentual de 25% para compensar adequadamente o vendedor pelos prejuízos decorrentes da quebra contratual. Argumenta que o percentual de 10% é manifestamente insuficiente para cobrir despesas de comercialização, custos administrativos, carga tributária e custo de oportunidade. Requer a majoração do percentual de retenção para 25% sobre a totalidade dos valores pagos pela apelada.

Por sua vez,
Franssyuzzy Romyelly Milkievicz
também interpôs Recurso de Apelação (ID 219380886), alegando cerceamento de defesa por não ter sido citada para apresentar seus argumentos e provas no processo de primeiro grau. Afirma que comprou o imóvel de Aparecido Muniz no dia 15 de outubro de 2018 no valor de
R$ 65.000,00
, pagando R$ 60.000,00 em dinheiro e
R$ 5.400,00
em cheque pós-datado. Sustenta que firmou contrato de cessão de direitos com a imobiliária loteadora, assumindo o pagamento de
159 prestações de R$ 744,37
. Alega que ficou inadimplente, mas que a apelada não tentou resolver de forma alguma o reparcelamento da dívida, agindo com má-fé. Afirma que funcionários da imobiliária foram até sua casa dizendo para desocupar o imóvel, causando-lhe desespero. Argumenta que a casa é abrigo de três crianças, seus filhos, e que não se nega a pagar os valores, mas só consegue pagar de forma parcelada. Requer a concessão de medida liminar para suspender a reintegração de posse, a reforma da sentença para que seja cumprido o efeito suspensivo da reintegração de posse e a manutenção do status quo do contrato, com negociação da dívida. Requer também o benefício da assistência judiciária gratuita.

As partes não apresentaram contraminuta.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis interpostas em face de sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por
Loteadora Assaí S/S Ltda.
contra
Franssyuzzy Romyelly Milkievicz.

Da Admissibilidade dos Recursos

O recurso de apelação interposto pela Loteadora Assaí S/S Ltda. foi protocolado tempestivamente, observando o prazo legal previsto no art. 1.003 do Código de Processo Civil. A apelante possui legitimidade e interesse recursal, uma vez que foi parcialmente vencida na demanda. O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, devendo ser conhecido.

Quanto ao recurso de apelação interposto por Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, observo que a apelante requer o benefício da assistência judiciária gratuita, apresentando declaração de hipossuficiência. Nos termos do art. 99, §2o, do Código de Processo Civil, o pedido de gratuidade pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. A apelante juntou declaração de hipossuficiência, o que, em princípio, autoriza a concessão do benefício. Assim,
defiro o pedido de assistência judiciária gratuita à apelante Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, dispensando-a do recolhimento do preparo recursal
.

O recurso foi interposto tempestivamente e a apelante possui legitimidade e interesse recursal. Portanto, o recurso também deve ser conhecido.

Da Alegação de Cerceamento de Defesa

A apelante Franssyuzzy Romyelly Milkievicz alega que não foi citada para apresentar seus argumentos e provas no processo de primeiro grau, configurando cerceamento de defesa.

Compulsando os autos, verifico que a citação da requerida foi realizada mediante a expedição de edital (ID 342618905), após diversas tentativas frustradas de citação pessoal no endereço contratual e no domicílio eleitoral, conforme IDs 96038510, 139203831/139292066, 157506738/158867064, 172189876/172691750 e 177220979. A sentença consignou que foram empreendidas diversas tentativas com o propósito de proceder à citação pessoal da requerida, sem que, entretanto, se obtivesse êxito em localizar a requerida.

A citação por edital é medida excepcional, admitida apenas quando esgotados todos os meios disponíveis para a localização do réu, nos termos do art. 256 do Código de Processo Civil. A jurisprudência é firme no sentido de que a citação por edital exige o prévio esgotamento de todos os meios disponíveis de localização do réu e o exaurimento dos instrumentos convencionais de citação.

No caso dos autos, a sentença consignou que foram realizadas pesquisas em bancos de dados de natureza pública e tentativas de citação pessoal, sem êxito. O Curador Especial nomeado apresentou contestação, arguindo a nulidade da citação, mas a sentença rejeitou a preliminar, considerando que todos os meios disponíveis para a localização da executada foram exauridos.

Entretanto, a apelante apresenta em seu recurso documentos que demonstram que reside no imóvel objeto do contrato, localizado na Rua Jesus e Apóstolos, Quadra 15, Lote 28, Jd. Portinari, CEP: 78550-800, Sinop-MT. Alega que funcionários da imobiliária foram até sua casa dizendo para desocupar o imóvel, o que indica que a apelante poderia ter sido localizada no endereço do imóvel.

A citação é ato processual de extrema relevância, pois garante ao réu o direito ao contraditório e à ampla defesa, princípios constitucionais previstos no art. 5o, inciso LV, da Constituição Federal. A citação por edital, quando realizada sem o efetivo esgotamento dos meios de localização do réu, pode configurar nulidade processual.

No presente caso, considerando que a apelante demonstra residir no imóvel objeto do contrato e que funcionários da apelada teriam ido até o local, há indícios de que a citação pessoal poderia ter sido realizada no endereço do imóvel. Não se pode falar em ausência de tentativa de citação no endereço do imóvel objeto do contrato, porque a Certidão do Oficial de Justiça informa ter estado naquele endereço por mais de uma vez, sem conseguir encontrar a requerida (ID 342618900 - Pág. 1).

Além disso, a apelante, ao interpor o recurso de apelação, apresentou ampla defesa, manifestando-se sobre todos os pontos da sentença e trazendo novos argumentos e documentos.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a apresentação de defesa supre eventual irregularidade na citação, nos termos do art. 239, §1o, do Código de Processo Civil, que dispõe que a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor.

Além disso, o referido artigo estabelece que a citação válida torna prevento o juízo, induz litispendência e faz litigiosa a coisa. A apresentação de defesa pela apelante, ainda que em sede recursal, supre eventual irregularidade na citação, garantindo-lhe o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Portanto,
não há que se falar em nulidade da citação
, uma vez que a apelante teve a oportunidade de apresentar sua defesa em sede recursal, exercendo plenamente o contraditório e a ampla defesa.

Do Mérito da Apelação da Loteadora Assaí S/S Ltda.

A apelante Loteadora Assaí S/S Ltda. insurge-se exclusivamente contra o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores pagos pela apelada, requerendo a majoração para 25%, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual da requerida e decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, determinando a reintegração da requerente na posse do bem imóvel. Quanto à restituição dos valores pagos, a sentença fixou o percentual de retenção em 10% sobre o valor das prestações efetivamente quitadas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Nesse sentido:

“
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24/11/2020)

No caso dos autos, o contrato foi celebrado em 16 de outubro de 2018, antes da vigência da Lei no 13.786/2018, que entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. Portanto, aplica-se o entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

A sentença fixou o percentual de retenção em 10%, considerando que a pena convencional prevista no contrato era de 10% do preço total do bem. Entretanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o percentual de 25% é adequado e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

A retenção de valores em caso de rescisão por culpa do comprador não tem natureza de mera penalidade, mas sim de compensação pelos prejuízos e custos efetivamente suportados pelo vendedor. Tais custos incluem despesas de comercialização, custos administrativos, carga tributária e custo de oportunidade.

O percentual de 10% fixado na sentença é manifestamente insuficiente para cobrir essa gama de prejuízos, fazendo com que a apelante, parte inocente e pontual em suas obrigações, acabe por arcar com um prejuízo líquido decorrente da inadimplência exclusiva da apelada. Isso gera um claro desequilíbrio e um enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

Portanto,
deve ser acolhido o recurso da apelante Loteadora Assaí S/S Ltda. para majorar o percentual de retenção de 10% para 25% sobre a totalidade dos valores pagos pela apelada
, em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Do Mérito da Apelação de Franssyuzzy Romyelly Milkievicz

A apelante Franssyuzzy Romyelly Milkievicz requer a reforma da sentença para que seja suspensa a reintegração de posse e mantido o status quo do contrato, com negociação da dívida. Alega que não se nega a pagar os valores, mas só consegue pagar de forma parcelada. Afirma que a casa é abrigo de três crianças, seus filhos, e que não tem para onde ir caso ocorra a perda do bem.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual da apelante e decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, determinando a reintegração da apelada na posse do bem imóvel. A rescisão do contrato foi fundamentada no art. 475 do Código Civil, que dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A apelante alega que tentou por diversas vezes pagar a imobiliária apelada, porém a apelada não quis receber e sempre colocou obstáculos, cobrando valores absurdos. Entretanto, a apelante não comprovou documentalmente essas alegações. Os documentos juntados aos autos demonstram apenas tentativas de negociação, mas não comprovam que a apelada tenha se recusado a receber os valores devidos ou que tenha cobrado valores abusivos.

O inadimplemento contratual da apelante está comprovado nos autos. A apelante não quitou as prestações mensais conforme pactuado no contrato, configurando mora contratual. O art. 475 do Código Civil autoriza a parte lesada pelo inadimplemento a pedir a resolução do contrato.

A apelante alega que a casa é abrigo de três crianças, seus filhos, e que não tem para onde ir caso ocorra a perda do bem. Entretanto, a proteção ao direito de moradia não pode ser invocada para justificar o inadimplemento contratual. A apelante assumiu a obrigação de pagar as prestações mensais ao firmar o contrato de promessa de compra e venda. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse.

Além disso, a sentença determinou a restituição dos valores efetivamente quitados pela apelante, mediante a retenção do percentual de 10% (que será majorado para 25% em razão do provimento do recurso da apelada), descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel. Portanto, a apelante receberá de volta parte dos valores pagos, o que minimiza os prejuízos decorrentes da rescisão do contrato.

A apelante requer a concessão de medida liminar para suspender a reintegração de posse. Entretanto, não estão presentes os requisitos para a concessão de medida liminar, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

A probabilidade do direito não está demonstrada, uma vez que o inadimplemento contratual da apelante está comprovado nos autos e autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse. O perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo também não está demonstrado, uma vez que a apelante terá direito à restituição de parte dos valores pagos.

Portanto, deve ser
negado provimento ao recurso da apelante Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, mantendo-se a sentença que decretou a rescisão do contrato e determinou a reintegração de posse
.

Da Majoração dos Honorários Advocatícios

A sentença condenou a requerida em honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa. Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, o tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§2o a 6o, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§2o e 3o para a fase de conhecimento.

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal e o provimento parcial do recurso da autora,
majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS e, no mérito:

a)
DOU PROVIMENTO AO RECURSO DA LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
. para majorar o percentual de retenção de 10% para 25% sobre a totalidade dos valores pagos pela apelada Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça;

b)
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE FRANSSYUZZY ROMYELLY MILKIEVICZ
, mantendo integralmente a sentença que decretou a rescisão do contrato e determinou a reintegração de posse;

c)
MAJORO OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

INDEFIRO O PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR
para suspensão da reintegração de posse formulado pela apelante Franssyuzzy Romyelly Milkievicz, por ausência dos requisitos legais.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026