Tribunal: TJMT
Processo: 1074960-61.2024.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. JUSTIÇA GRATUITA À PESSOA JURÍDICA COMPROVADA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO PELA PARALISAÇÃO INDEFINIDA DO EMPREENDIMENTO. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelações cíveis contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel diante da paralisação total das obras desde agosto de 2023, com pedido de restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Discute-se: (i) a concessão da justiça gratuita à construtora; (ii) a competência da Justiça Estadual diante da alienação fiduciária vinculada à Caixa Econômica Federal; (iii) a aplicação da Súmula 543 do STJ; (iv) o termo inicial dos juros de mora; e (v) a configuração de dano moral pela frustração prolongada do direito à moradia.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Comprovada a hipossuficiência financeira da pessoa jurídica por balanços negativos, dívida ativa expressiva e ausência de saldo bancário, cabível a gratuidade da justiça, nos termos da Súmula 481/STJ.
A controvérsia sobre rescisão contratual por atraso e paralisação de obra insere-se na competência da Justiça Estadual, sendo desnecessária a inclusão da Caixa Econômica Federal, alheia à execução do empreendimento.
Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela paralisação das obras, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive corretagem, sem retenções, conforme a Súmula 543/STJ.
Os juros de mora incidem desde a citação, por se tratar de inadimplemento da construtora, inaplicável o Tema 1.002/STJ.
A paralisação injustificada e prolongada de empreendimento habitacional popular supera o mero inadimplemento contratual e autoriza compensação por danos morais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso da ré não provido. Recurso da autora parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. A paralisação total das obras por tempo desarrazoado configura inadimplemento absoluto do incorporador, autorizando a rescisão com restituição integral (Súmula 543 STJ). 2. O inadimplemento da vendedora afasta a aplicação do Tema 1.002 do STJ, contando-se os juros da citação. 3. A frustração severa de projeto de moradia popular por culpa do fornecedor gera dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1074960-61.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOCILEI HART PAOLIELLO - CPF: 039.654.709-57 (APELADO), RENAN ALVES BATISTA - CPF: 034.136.431-26 (ADVOGADO), JEFERSON APARECIDO POZZA FAVARO - CPF: 273.734.718-11 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), LAMARA AMADO SANTOS - CPF: 051.800.186-50 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (TERCEIRO INTERESSADO), JOCILEI HART PAOLIELLO - CPF: 039.654.709-57 (APELANTE), JEFERSON APARECIDO POZZA FAVARO - CPF: 273.734.718-11 (ADVOGADO), RENAN ALVES BATISTA - CPF: 034.136.431-26 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELADO), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. JUSTIÇA GRATUITA À PESSOA JURÍDICA COMPROVADA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO PELA PARALISAÇÃO INDEFINIDA DO EMPREENDIMENTO. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel diante da paralisação total das obras desde agosto de 2023, com pedido de restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se: (i) a concessão da justiça gratuita à construtora; (
ii
) a competência da Justiça Estadual diante da alienação fiduciária vinculada à Caixa Econômica Federal; (
iii
) a aplicação da Súmula 543 do STJ; (
iv
) o termo inicial dos juros de mora; e (v) a configuração de dano moral pela frustração prolongada do direito à moradia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Comprovada a hipossuficiência financeira da pessoa jurídica por balanços negativos, dívida ativa expressiva e ausência de saldo bancário, cabível a gratuidade da justiça, nos termos da Súmula 481/STJ.

A controvérsia sobre rescisão contratual por atraso e paralisação de obra insere-se na competência da Justiça Estadual, sendo desnecessária a inclusão da Caixa Econômica Federal, alheia à execução do empreendimento.

Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela paralisação das obras, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive corretagem, sem retenções, conforme a Súmula 543/STJ.

Os juros de mora incidem desde a citação, por se tratar de inadimplemento da construtora, inaplicável o Tema 1.002/STJ.

A paralisação injustificada e prolongada de empreendimento habitacional popular supera o mero inadimplemento contratual e autoriza compensação por danos morais.

I
V
. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da ré
não
provido. Recurso da autora parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A paralisação total das obras por tempo desarrazoado configura inadimplemento absoluto do incorporador, autorizando a rescisão com restituição integral (Súmula 543 STJ). 2. O inadimplemento da vendedora afasta a aplicação do Tema 1.002 do STJ, contando-se os juros da citação. 3. A frustração severa de projeto de moradia popular por culpa do fornecedor gera dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Apelações cíveis interpostas por CEA SADDI SPE LTDA e, adesivamente, por JOCILEI HART contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Cuiabá/MT que, na ação de rescisão contratual cumulada com indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos. O decisum declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda da unidade no 109, bloco 3, do Residencial C&A Saddi, condenando a construtora à restituição integral de R$ 42.140,64, corrigidos pelo INCC desde cada desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação, afastando, contudo, o pleito de danos morais.

Consta da inicial que a autora firmou o contrato em novembro de 2021 e quitou mais de 67% do valor pactuado. Alegou paralisação das obras desde agosto de 2023, circunstância reconhecida pela própria construtora perante o PROCON, sem previsão concreta de retomada, razão pela qual requereu a resolução contratual por culpa da ré.

Em contestação, a requerida alegou incompetência da Justiça Estadual e ilegitimidade passiva, sustentando que a alienação fiduciária vinculada à Caixa Econômica Federal atrairia a competência da Justiça Federal. No mérito, defendeu a impossibilidade de rescisão diante da Lei no 9.514/97 e, subsidiariamente, postulou retenção parcial dos valores pagos, além da aplicação do Tema 1.002 do STJ quanto aos juros de mora.

A sentença rejeitou as preliminares e reconheceu o inadimplemento da construtora em razão da paralisação das obras, determinando a devolução integral das quantias pagas com fundamento na Súmula 543 do STJ, mas afastando a reparação moral.

Inconformada, a construtora apela reiterando a incompetência da Justiça Estadual, a necessidade de inclusão da CEF no feito e a impossibilidade de resolução do contrato. Subsidiariamente, requer retenção de parte dos valores pagos e exclusão da corretagem e taxas de obra. A autora, em recurso adesivo, busca a condenação por danos morais, diante da frustração da aquisição da moradia.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Inicialmente, examino o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pela construtora apelante.

Nos termos da Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, a concessão do benefício à pessoa jurídica exige demonstração concreta de incapacidade financeira para arcar com as despesas processuais.

No caso, a apelante juntou documentos que evidenciam balanços negativos, expressivo passivo judicial e administrativo, além de extratos bancários com saldo irrisório frente às obrigações do empreendimento. Tais elementos, em conjunto com o fato notório da paralisação das atividades da SPE, autorizam o deferimento do benefício para fins de processamento do recurso.

A propósito, esta Corte já reconheceu a hipossuficiência da m
esma empresa em demandas semelhantes:

Processo no 1001108-25.2025.8.11.0055;

Processo no 1030501-71.2024.8.11.0041;

Processo no 1029644-25.2024.8.11.0041;

Processo no 1012666-70.2024.8.11.0041;

Processo no 1018389-70.2024.8.11.0041;

Processo no 1030677-50.2024.8.11.0041.

Defiro, portanto, os benefícios da assistência judiciária gratuita à requerida/apelante, com efeitos
ex
nunc, sem restituição de valores eventualmente já recolhidos ou dispensa das despesas processuais anteriores ao requerimento.

DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO

A apelante sustenta que a Caixa Econômica Federal (CEF) deveria integrar a lide na qualidade de litisconsorte passiva necessária, o que deslocaria a competência para a Justiça Federal. O argumento baseia-se no fato de que o imóvel foi alienado fiduciariamente à instituição financeira.

A relação jurídica discutida nos autos é de natureza estritamente contratual e obrigacional entre o promitente comprador (consumidor) e a construtora/incorporadora (fornecedora). A causa de pedir é o inadimplemento contratual da construtora, consistente na paralisação das obras e no atraso na entrega do imóvel. Não se discute, nesta lide, cláusulas do contrato de financiamento, taxas de juros ou atos de gestão do agente financeiro.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nas ações de rescisão contratual fundadas em atraso de obra, a instituição financeira que atua apenas como agente financiador não possui legitimidade para responder pelo inadimplemento da construtora quanto ao prazo de entrega. A resolução do contrato de compra e venda principal acarreta, por consequência lógica, a ineficácia do contrato acessório de financiamento em relação ao consumidor, resolvendo-se a questão em perdas e danos a serem suportadas pela parte culpada (a construtora). Vejamos:

STJ —
AgInt
no
AREsp
: 2705055 RJ 2024/0274751-0 — Publicado em 20/02/2025

O STJ manteve decisão que concluiu pela ilegitimidade da CEF, por entender que a instituição atuou apenas como credora fiduciária e mero agente financeiro em contrato de mútuo habitacional, sem responsabilidade pelo projeto ou pela escolha da construtora. Nesses casos, não se configura o litisconsórcio passivo necessário com a construtora e vendedora do imóvel.

Portanto, não havendo interesse jurídico direto da empresa pública federal na discussão sobre a culpa pelo atraso da obra, rejeito a preliminar de incompetência e mantenho o feito na Justiça Estadual.

DO MÉRITO

No mérito, a controvérsia reside na possibilidade de rescisão do contrato e na configuração do dever de indenizar.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095, esclareceu que o rito especial da Lei 9.514/97 se aplica à resolução do contrato por inadimplemento do devedor-fiduciante (comprador). No caso dos autos, a inadimplência é exclusiva da credora-fiduciante (vendedora), que abandonou o canteiro de obras.

Nesse cenário de inadimplemento da construtora, prevalece a Súmula 543 do STJ, que impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas. É incabível a aplicação de qualquer retenção, seja a título de cláusula penal, despesas administrativas ou comissão de corretagem, uma vez que a rescisão não se deu por desistência da compradora, mas por quebra de contrato pela ré. O retorno das partes ao estado anterior exige que a consumidora seja integralmente ressarcida pelos prejuízos sofridos, o que inclui a devolução das taxas de evolução de obra, as quais, embora pagas ao banco, decorrem da mora da construtora que impediu a conversão do financiamento para a fase de amortização.

A alegação de exceção de contrato não cumprido por parte da ré também deve ser afastada. A paralisação da obra desde 2023 configura inadimplemento antecipado e absoluto da obrigação principal do fornecedor, o que autoriza a consumidora a suspender seus pagamentos e pleitear a resolução, não podendo a construtora em mora exigir o adimplemento da contraparte.

Quanto aos juros de mora, a sentença fixou-os corretamente a partir da citação. O Tema 1.002 do STJ, que prevê a incidência a partir do trânsito em julgado, é restrito às hipóteses de rescisão por iniciativa e culpa do comprador (desistência imotivada), o que não se confunde com o caso em exame, em que a rescisão decorre do ato ilícito da vendedora.

Por fim, no que tange ao recurso
da autora,
o
entendimento de que o mero atraso na entrega de imóvel não gera dano moral deve ser aplicado com cautela, especialmente quando se está diante de um abandono completo de obra de habitação popular. No caso
,
a autora é pessoa de baixa renda que destinou quase a totalidade de seu patrimônio para a aquisição da casa própria, vendo-se, após anos de sacrifício, diante de um terreno baldio e sem qualquer cronograma de retomada.

Essa incerteza prolongada, que já perdura por mais de dois anos, associada à frustração de um direito fundamental como o da moradia, ultrapassa o limite do aceitável nas relações comerciais. O impacto psicológico de ver o sonho da residência própria transformado em um litígio judicial de desfecho incerto atinge a esfera da dignidade da pessoa humana, justificando a reparação extrapatrimonial.

Em acórdão paradigma desta Egrégia Câmara, igualmente relacionado ao Residencial C&A Saddi, reconheceu que a frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel e o dever de restituição integral das parcelas:

“
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALISAÇÃO DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de compra e venda de imóvel, condenar à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

2. Fato relevante. Aquisição de unidade imobiliária com financiamento e garantia fiduciária, com paralisação prolongada da obra e ausência de perspectiva de conclusão.

3. Decisão anterior. Reconhecimento de inadimplemento da construtora, com restituição integral das parcelas e fixação de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a existência de alienação fiduciária e financiamento imobiliário atrai a competência da Justiça Federal ou impõe litisconsórcio com a instituição financeira; (
ii
) saber se o contrato pode ser rescindido por inadimplemento da construtora, com restituição integral dos valores pagos; e (
iii
) saber se há direito à indenização por danos morais em razão da paralisação da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A controvérsia não envolve a instituição financeira. A causa de pedir está restrita ao inadimplemento da construtora. Inexistente interesse jurídico da instituição financeira. Mantida a competência da Justiça Estadual.

4. A alienação fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da vendedora. A Lei no 9.514/1997 regula a relação com o credor fiduciário e não afasta a responsabilidade da construtora pela entrega do imóvel.

5. A paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão de conclusão caracterizam inadimplemento contratual da construtora. Aplicação do CDC. Cabível a resolução contratual.

6. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas. Inaplicável retenção contratual ou dedução de comissão de corretagem. Incidência da Súmula 543/STJ.

7. A situação ultrapassa o mero inadimplemento contratual. A paralisação prolongada da obra, a incerteza quanto à entrega e o risco de perda do investimento configuram dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A existência de financiamento com alienação fiduciária não afasta a competência da Justiça Estadual nem impõe litisconsórcio com a instituição financeira quando a controvérsia se limita ao inadimplemento da construtora. 2. A paralisação da obra e a ausência de previsão de conclusão configuram inadimplemento da construtora e autorizam a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas. 3. A paralisação prolongada do empreendimento, com frustração da legítima expectativa do consumidor, enseja indenização por danos morais.”
(N.U 1030677-50.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2026,
Publicado
no DJE 04/05/2026)

Ponderando as condições econômicas das partes, a gravidade da conduta da ré e o caráter pedagógico da medida, entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
se revela
proporcional e razoável, em consonância com os precedentes desta Câmara em casos análogos de abandono de empreendimento.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso da ré e DOU PROVIMENTO ao recurso da autora para reformar parcialmente a sentença e condenar a requerida, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento (Súmula 362 STJ) e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 CC), mantendo-se os demais termos da sentença.

Em razão do resultado do julgamento e do trabalho adicional em sede recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela requerida para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026