Tribunal: TJMT
Processo: 1086838-69.2025.8.11.0001
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
E M E N T A:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE (“TIME SHARING”). EMPREENDIMENTO EM FASE DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DAS CONSUMIDORAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA RETENÇÃO DE 50% CORRETAMENTE AFASTADA POR ABUSIVIDADE. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 20% DOS VALORES PAGOS QUE OBSERVA OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. SERVIÇO EFETIVAMENTE PRESTADO. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Comprovado que a rescisão contratual decorreu da iniciativa exclusiva do adquirente, sem demonstração de inadimplemento por parte das fornecedoras, incide a disciplina normativa do art. 67-A da Lei no 13.786/2018, que regula o distrato nos contratos imobiliários.
O referido dispositivo autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas pelo adquirente, a título de cláusula penal compensatória, medida que visa recompor os custos administrativos e operacionais suportados pelo vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa.
Mostra-se igualmente legítima a retenção da comissão de corretagem quando expressamente prevista no contrato e previamente informada ao consumidor, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1086838-69.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Liminar]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE]

Parte(s):

[DANIELE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 940.395.421-34 (RECORRENTE), MICHELLE VICENTE DE OLIVEIRA - CPF: 031.464.921-21 (ADVOGADO), LIESSYA LAYLA DINIZ SIQUEIRA - CPF: 084.952.984-06 (RECORRENTE), GAV BARRA DE SAO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 45.298.124/0001-33 (RECORRIDO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE (“TIME SHARING”). EMPREENDIMENTO EM FASE DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DAS CONSUMIDORAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA RETENÇÃO DE 50% CORRETAMENTE AFASTADA POR ABUSIVIDADE. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 20% DOS VALORES PAGOS QUE OBSERVA OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. SERVIÇO EFETIVAMENTE PRESTADO. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Comprovado que a rescisão contratual decorreu da iniciativa exclusiva do adquirente, sem demonstração de inadimplemento por parte das fornecedoras, incide a disciplina normativa do art. 67-A da Lei no 13.786/2018, que regula o distrato nos contratos imobiliários.

O referido dispositivo autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas pelo adquirente, a título de cláusula penal compensatória, medida que visa recompor os custos administrativos e operacionais suportados pelo vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa.

Mostra-se igualmente legítima a retenção da comissão de corretagem quando expressamente prevista no contrato e previamente informada ao consumidor, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

Recurso desprovido.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto pelas autoras contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo celebrado entre as partes, condenando a reclamada à restituição parcial dos valores pagos, com retenção da comissão de corretagem e de percentual de 20% a título de cláusula penal:

“(...) Ante ao exposto,

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados e o faço para:

a) DECLARAR RESCINDIDO o Contrato de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo celebrado em 09/01/2024, referente ao empreendimento AREYA BARRA RESORT, Bloco 01, Apartamento 312, Cota 24;

b) CONDENAR a Reclamada a promover a restituição da quantia paga, subtraindo-se o valor pago a título de corretagem (R$ 3.990,00) e 20% (vinte por cento) referente à multa rescisória, alcançando-se o montante de R$ 2.940,13 (dois mil novecentos e quarenta reais e treze centavos) a ser restituído, devidamente atualizado desde a data do pedido de rescisão (ingresso da ação), com incidência de juros moratórios pela taxa Selic a partir da citação, observada a dedução do índice de atualização monetária (art. 406, caput e parágrafo único, do Código Civil).

Em consequência, DECLARA-SE EXTINTO o processo com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, I, do CPC.

Sem custas processuais e sem honorários advocatícios, nos termos dos artigos 54 e 55, ambos da Lei no 9.099/95.”

Sustentam as recorrentes, em síntese, equívoco no enquadramento da demanda como mero distrato por iniciativa das consumidoras, alegando vício de consentimento, falha informacional e abusividade da retenção aplicada, especialmente quanto à comissão de corretagem, requerendo a restituição de 90% dos valores pagos ou, subsidiariamente, limitação da retenção global ao percentual máximo de 20%.

Contrarrazões apresentadas.

É o relato do necessário.

V O T O

Colendos Pares;

Conforme se extrai dos autos, o contrato celebrado entre as partes possui por objeto promessa de compra e venda de fração de tempo em empreendimento imobiliário ainda em fase de construção, com previsão contratual de conclusão das obras para dezembro de 2027, acrescida do prazo de tolerância legalmente admitido.

As alegações recursais de vício de consentimento, publicidade enganosa e falha na prestação do serviço não encontram respaldo probatório suficiente nos autos.

Ao contrário, verifica-se que as recorrentes tiveram plena ciência das condições contratuais, especialmente quanto ao estágio do empreendimento, prazo de conclusão, regras de utilização e obrigações financeiras assumidas.

Além disso, conforme corretamente consignado na sentença, a própria narrativa inicial evidencia que a rescisão contratual decorreu, essencialmente, de dificuldades financeiras supervenientes enfrentadas pelas consumidoras, circunstância que caracteriza hipótese de distrato por iniciativa da adquirente.

Assim, não há elementos aptos a afastar a incidência da disciplina aplicável aos casos de resolução contratual imotivada promovida pelo consumidor.

Inexistindo comprovação de inadimplemento contratual por parte das recorridas, aplica-se o disposto no art. 67-A da Lei no 13.786/2018, que disciplina expressamente as hipóteses de distrato imobiliário.

Referido dispositivo autoriza a retenção da integralidade da comissão de corretagem e a retenção de até 25% das quantias pagas, a sentença observou exatamente o limite legal ao fixar retenção de 20%, o que revela decisão equilibrada e em consonância com os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva.

O percentual fixado mostra-se adequado às peculiaridades do caso concreto, sobretudo considerando que o empreendimento ainda se encontra em fase inicial de execução, inexistiu fruição do bem pelas consumidoras e houve necessidade de recomposição administrativa e comercial da unidade objeto do contrato.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REVISIONAL DE TERMO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇAO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PARCIAL PROCEDENCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

A cláusula de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve observar limite proporcional entre 10% e 25%, para evitar enriquecimento sem causa.

Recurso desprovido.

(N.U 1012738-09.2022.8.11.0015, TURMA RECURSAL CÍVEL, EDSON DIAS REIS, GABINETE 2. SEGUNDA TURMA, Julgado em 25/08/2025, Publicado no DJE 29/08/2025)

Também não merece acolhimento a pretensão de restituição da comissão de corretagem.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, no REsp 1.599.511/SP (Tema 938), no sentido de que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da corretagem, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor correspondente.

No caso concreto, tais requisitos foram observados, inexistindo ilegalidade a justificar a devolução da quantia paga a esse título.

Desse modo, inexistindo ilegalidade na retenção da corretagem e mostrando-se razoável o percentual de retenção fixado na origem, impõe-se a manutenção integral da sentença.

Ante o exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento.
Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a sua execução em face ao disposto no art. 98, § 3o do CPC.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026