Tribunal: TJMT
Processo: 1039742-61.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE FRAÇÕES IDEAIS DE IMÓVEIS. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. CONFORMIDADE COM O ART. 872 DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial, que homologou o laudo de avaliação dos bens penhorados — frações ideais de três imóveis comerciais localizados em Cuiabá/MT — elaborado por oficial de justiça.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se a avaliação realizada pelo oficial de justiça, posteriormente retificada, preenche os requisitos legais e pode ser homologada, diante da impugnação apresentada pelo executado com base em laudo particular e alegada incompatibilidade dos valores com o mercado imobiliário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 873 do CPC estabelece que somente se admite nova avaliação quando: (i) a parte alegar fundamentadamente erro ou dolo; (ii) houver modificação posterior do valor do bem; ou (iii) o juiz tiver fundada dúvida sobre a avaliação inicial.
A simples discordância da parte interessada quanto ao valor atribuído, ou a apresentação de laudo particular com valores distintos, não constitui motivo suficiente para afastar a validade da avaliação oficial, desde que esta tenha sido realizada de acordo com os requisitos técnicos exigidos no art. 872 do CPC.
O cumprimento das formalidades legais pelo oficial de justiça e a ausência de prova robusta em sentido contrário impedem o acolhimento de pedido de nova avaliação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
O art. 873 do CPC/2015 elenca as hipóteses legais para realização de nova avaliação de imóvel, a qual não se justifica se a parte interessada não desconstitui o laudo elaborado pelo oficial de justiça em conformidade com as premissas do art. 872 do CPC

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039742-61.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Sustação/Alteração de Leilão, Penhora / Depósito/ Avaliação, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), ALTEVIR PIEROZAN MAGALHAES - CPF: 359.697.849-15 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), ALTAIR PIEROZAN MAGALHAES - CPF: 409.331.219-20 (TERCEIRO INTERESSADO), GISELE MARGARIDA ZYGER MAGALHAES - CPF: 943.844.959-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ALTAIR PIEROZAN MAGALHAES - CPF: 409.331.219-20 (AGRAVANTE), ALTEVIR PIEROZAN MAGALHAES - CPF: 359.697.849-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE FRAÇÕES IDEAIS DE IMÓVEIS. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. CONFORMIDADE COM O ART
. 87
2
DO CPC.

RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial, que homologou o laudo de avaliação dos bens penhorados — frações ideais de três imóveis comerciais localizados em Cuiabá/MT — elaborado por oficial de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se a avaliação realizada pelo oficial de justiça, posteriormente retificada, preenche os requisitos legais e pode ser homologada, diante da impugnação apresentada pelo executado com base em laudo particular e alegada incompatibilidade dos valores com o mercado imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 873 do CPC estabelece que somente se admite nova avaliação quando: (i) a parte alegar fundamentadamente erro ou dolo; (
ii
) houver modificação posterior do valor do bem; ou (
iii
) o juiz tiver fundada dúvida sobre a avaliação inicial.

A simples discordância da parte interessada quanto ao valor atribuído, ou a apresentação de laudo particular com valores distintos, não constitui motivo suficiente para afastar a validade da avaliação oficial, desde que esta tenha sido realizada de acordo com os requisitos técnicos exigidos no art. 872 do CPC.

O cumprimento das formalidades legais pelo oficial de justiça e a ausência de prova robusta em sentido contrário impedem o acolhimento de pedido de nova avaliação
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

O art. 873 do CPC/2015 elenca as hipóteses legais para realização de nova avaliação de imóvel, a qual não se justifica se a parte interessada não desconstitui o laudo elaborado pelo oficial de justiça em conformidade com as premissas do art. 872 do CPC

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento n. 1039742-61.2025.8.11.0000 de decisão da 2a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá que, em Execução de Título Extrajudicial, homologou o laudo de avaliação dos bens penhorados.

O agravante alega que foi determinada a constrição de frações ideais de imóveis de sua propriedade, consistentes em 50% da sala comercial n. 601, 50% da garagem n. 03 e 25% da sala n. 602, todas integrantes de edifício comercial nesta Capital, devidamente registradas no 2o Serviço Notarial e Registral de Imóveis de Cuiabá.

Aduz que o Oficial de Justiça procedeu à avaliação dos bens, no entanto o laudo apresentou valores incompatíveis com a realidade do mercado.

Pontua que, posteriormente a uma nova análise, o próprio Oficial reconheceu erro material em um dos cálculos e apresentou laudo retificativo, alterando parte dos valores inicialmente lançados referente à matrícula no 67.335.

Consigna que, ainda assim, as inconsistências quanto às demais unidades permaneceram, sobretudo no que se refere à metodologia empregada e à ausência de critérios técnicos claros e comparativos de mercado.

Sustenta que o referido laudo não preenche os requisitos técnicos e formais exigidos pelos
arts
. 870 e 872, caput e §1o, ambos do Código de Processo Civil, carecendo de elementos que assegurem sua idoneidade, objetividade e coerência com a realidade dos valores de mercado.

Menciona que o leilão dos bens já foi designado para os dias 11/12/2025 e 18/12/2025, o que poderá lhe trazer prejuízo.

Efeito suspensivo indeferido
(
id
328349367
)
.

Contraminuta apresentada

(
id

335906877
)
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O agravado ajuizou Execução de Título Extrajudicial em 2014, visando ao recebimento, à época, da quantia de R$ 7.525.684,68. No curso do processo, foram penhorados 50% dos imóveis de matrículas n. 67.334 e 67.380 do Cartório do 2o Ofício de Cuiabá-MT, bem como 25% do imóvel de matrícula n. 67.335, do mesmo cartório (id 184224894).

O oficial de justiça avaliou, em 21.04.2024, os três bens no valor total de R$ 225.000,00
(considerando apenas
a porcentagem
pertinente à penhora).

Os agravantes impugnaram o laudo, apresentando avaliação particular na qual foi atribuído à garagem o valor de R$ 25.000,00, à sala 602 o montante de R$ 126.805,00 e à sala 601 o valor de R$ 147.680,00.

Instado a se manifestar, o oficial de justiça retificou o laudo anterior, corrigindo apenas o erro material apontado, nos seguintes termos: houve “erro no cálculo apontado, sendo este 25% (vinte e cinco por cento) de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) e não 50%, restando o valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) o correto” (id 200694925, pág. 1).

Sobre as demais arguições do ora agravante, apresentou as seguintes
justificativas :

Certifico que, a avaliação de imóvel urbano foi realizada de modo
indireto, de posse das informações discriminadas no respectivo
Mandado de Avaliação, e documentos juntados no decorrer do
processo que mencionaram a metragem e características dos imóveis,
sendo que estes já foram objeto de avaliação anterior em 14 de março
de 2014, documento nos Autos.

O Valor de R$147.680,00 – refere se a avaliação realizada em
2014 no documento processual no2588243. E neste lapso temporal os
imóveis passaram por valorização. Sendo encontrados valores em edifícios
com a mesma finalidade, porém com localização fora da região “Centro”,
indo para “Centro Sul e imediações” com valores R$280.000,00 (Duzentos
e oitenta mil reais), R$315.000,00 (Trezentos e quinze mil reais),
R$250.000,00 (Duzentos e cinquenta mil reais). E em 2014 a garagem já
havia sido avaliada em R$30.000,00, considerando as pesquisas realizadas
o valor foi mantido.

Neste contexto, a avaliação se deu sem informação naquele momento
de imóvel no edifício avaliado que estivesse à venda, o que ocasionou a
avaliação considerando imóveis equivalentes, semelhantes e nas
proximidades. A variação e o resultado do importe em R$240.000,00
(duzentos e quarenta mil reais) e R$180.000,00(cento e oitenta mil reais)
foi resultado da localização, metragem e ausência de imóveis
a
venda
naquele edifício quando da avaliação.

Assim, ficamos a disposição para outros esclarecimentos, e neste
caso importante verificar a possibilidade de perícia com profissional da
área.

Novamente instado, o oficial apresentou derradeiro laudo, consolidando os seguintes valores:

Bem a serem Avaliado:

50% do seguinte imóvel: Edifício Wall Street, situado na Avenida Isaac Póvoas, sala 601, 6o Pavimento, tipo superior,
imóvel situado na Av.
lsaac
Póvoas, s/n°, em Cuiabá, de matrícula 67.334 do Cartório do 2o Ofício de Cuiabá-MT; esta
sala 601,
contem
um espaço da parte da sala 602, porém o valor poderá chegar até R$ 240.000,00, ou seja, 50% no valor
total R$ 120.000,00(cento e vinte mil reais).

50% do seguinte imóvel: Edifício Wall Street, situado na Avenida Isaac Póvoas, Garagem n. 25, sito no subsolo, de
matricula
n° 67.380, do Cartório do 2o Ofício de Cuiabá-MT; pesquisa feita nos casos semelhantes, no valor de R$
30.000,00, ou seja, 50% no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
25% do seguinte imóvel: Edifício Wall Street, situado na Avenida Isaac Póvoas, sala 602, 6o Pavimento, tipo superior,
de matrícula 67.335 do Cartório do 2o Ofício de Cuiabá-MT, esta sala 602, é menor, devido a sala 601 ter ficado com
mais uma sala, no entanto, a sala 602 fica no valor de R$ 180.000,00, ou seja, 25% no valor de R$ 45.000,00(Quarenta
e cinco mil reais).

Na sequência, o laudo de avaliação foi homologado, mediante decisão proferida nos seguintes termos (id n. 212488341 – autos de origem):

(
...)

Quanto ao mérito da impugnação à avaliação, verifico que o Oficial de Justiça retificou o valor atribuído ao imóvel de matrícula 67.335 (sala 602), corrigindo o erro de cálculo apontado pelo executado.

Em relação aos valores atribuídos aos imóveis, o Oficial de Justiça justificou que realizou pesquisa de mercado junto a imobiliárias locais, considerando a localização, metragem, tipologia e estado de conservação dos imóveis avaliados.

Embora o executado tenha apresentado avaliações realizadas por corretor de imóveis com valores inferiores aos atribuídos pelo Oficial de Justiça, não há nos autos elementos suficientes para afastar a presunção de veracidade da avaliação oficial.

Ademais, o exequente concordou com os valores atribuídos pelo Oficial de Justiça no laudo retificado, e o executado ALTAIR PIEROZAN MAGALHAES, embora intimado, não se manifestou sobre o laudo retificado.

Considerando que o Oficial de Justiça corrigiu o erro de cálculo apontado pelo executado e justificou os valores atribuídos aos imóveis, não havendo elementos suficientes para afastar a presunção de veracidade da avaliação oficial, entendo que deve ser homologado o laudo de avaliação retificado.

Posto isso e por tudo que dos autos consta, HOMOLOGO o laudo de avaliação retificado (id no 205777262), que atribuiu os seguintes valores aos bens penhorados:

50% do imóvel de matrícula 67.334 (sala 601): R$ 120.000,00

50% do imóvel de matrícula 67.380 (garagem no 25): R$ 15.000,00

25% do imóvel de matrícula 67.335 (sala 602): R$ 45.000,00
(Id n. 212488341 – autos em primeiro grau)

O Código de Processo Civil disciplina a avaliação nos
arts
. 870 a 873, estabelecendo que ela será feita, em regra, pelo oficial de justiça e que o laudo deverá especificar os bens com suas características, o estado em que se encontram e o valor que lhes é atribuído.

O art. 873 do CPC, por sua vez, prevê a possibilidade de nova avaliação quando:
(i) qualquer das partes arguir, fundamentadamente, erro na avaliação ou dolo do avaliador; (
ii
) se verificar, posteriormente, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou (
iii
) o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

A avaliação realizada pelo oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade, decorrente da fé pública de que é investido no exercício de suas funções. Tal presunção, contudo, pode ser elidida mediante prova robusta de erro, dolo ou por elementos concretos que gerem fundada dúvida quanto ao valor apurado, não sendo suficiente a mera alegação genérica de inconsistência ou a simples apresentação de laudos particulares com valores divergentes. Não basta, pois, que a parte impugnante não se sinta convencida com o valor encontrado.

No caso, embora sucinto, o laudo do oficial de justiça atende aos requisitos mínimos do art. 872 do CPC. Quanto à metodologia empregada, o avaliador afirmou ter realizado pesquisa de mercado junto a imobiliárias locais, levando em consideração a localização, metragem, tipologia e estado de conservação dos imóveis, o que confere razoabilidade aos valores apurados.

Ressalte-se, ainda, que o laudo retificado atribuiu às frações ideais penhoradas os seguintes valores: R$ 120.000,00 para 50% da sala 601, R$ 15.000,00 para 50% da garagem n. 25 e R$ 45.000,00 para 25% da sala 602. Convertidos tais valores para o equivalente aos bens em sua integralidade, têm-se: sala 601 avaliada em R$ 240.000,00, garagem n. 25 avaliada em R$ 30.000,00 e sala 602 avaliada em R$ 180.000,00.

Tais montantes, em verdade, revelam-se superiores aos valores apresentados pelo próprio agravante em sua avaliação particular (garagem: R$ 25.000,00; sala 602: R$ 126.805,00; sala 601: R$ 147.680,00).

Essa constatação é crucial, pois evidencia que não houve subavaliação dos bens penhorados, mas, sim, equívoco na interpretação dos dados, confundindo-se valores atribuídos às frações ideais com valores integrais dos imóveis.

Assim, inexistindo demonstração de erro na avaliação, de dolo do avaliador ou de qualquer circunstância superveniente que autorizasse a realização de nova avaliação, nos termos do art. 873 do CPC, deve ser mantida a decisão que homologou o laudo elaborado pelo auxiliar do juízo.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO REFERENTE AO IMÓVEL A SER PARTILHADO ENTRE OS LITIGANTES – ALEGAÇÕES INSUBSISTENTES – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VALORES DISCREPANTES COM O MERCADO IMOBILIÁRIO – LAUDO CONFECCIONADO POR MÉTODO COMPARATIVO, DE ACORDO COM AS NORMAS DA ABNT – PREVALÊNCIA DO LAUDO – AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTIGOS 870, 872 e 873, TODOS DO CPC, QUE DISCUTEM ERRO DE AVALIAÇÃO - AGRAVO DESPROVIDO.

Impõe-se a manutenção da homologação do laudo referente ao imóvel objeto de partilha entre os litigantes, notadamente porque não se desincumbiu o impugnante em demonstrar qualquer ilegalidade do trabalho realizado pelo auxiliar do juízo, de modo que deve prevalecer o mencionado laudo, confeccionado pelo método comparativo de acordo com o mercado imobiliário, e também porque não trouxe elementos contundentes a demonstrar qual seria o real valor do bem, não havendo, portanto, que se falar em afronta aos artigos 870, 872 e 873, todos do CPC
”.

(N.U 1016769-88.2020.8.11.0000, Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 27/04/2021, publicado no DJE 29/04/2021).

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA – UNIDADE INDUSTRIAL – AVALIAÇÃO – IMPUGNAÇÃO – NOVA AVALIAÇÃO – DESNECESSIDADE – REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS – INCLUSÃO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS NO LEILÃO – POSSIBILIDADE – PERTENÇAS QUE COMPÕEM A UNIDADE INDUSTRIAL – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I - De acordo com o art. 873 do CPC, para se admitir uma nova avaliação, é imprescindível que a parte impugnante demonstre, fundamentalmente, o erro na avaliação ou o dolo do avaliador.

II - A mera alegação de divergência de valores entre os laudos apresentados nos autos não é suficiente para modificar o laudo produzido pelo perito judicial, se ausentes provas robustas de que o bem foi avaliado erroneamente, como no caso concreto.

III - Em homenagem ao princípio da menor onerosidade do devedor, devem ser incluídas no leilão judicial também as edificações qualificadas pelo perito judicial como “máquinas e equipamentos”, notadamente por se
tratarem
de parte integrante do imóvel penhorado
”.

(N.U 1002280-12.2021.8.11.0000, Desa.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 07/04/2021, publicado no DJE 08/04/2021).

Pelo exposto, nego provimento ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026