Tribunal: TJMT
Processo: 1014510-36.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Promessa de compra e venda de imóvel. Juízo de conformidade (CPC, art. 1.030, II). Restituição de valores a título de comissão de corretagem. Prescrição. Tema repetitivo no 938 do STJ. Inaplicabilidade. Pretensão fundada em alegação de resolução do contrato por culpa da incorporadora, e não por nulidade da cláusula que transferiu a despesa ao consumidor. Resultado do julgado mantido. Acórdão ratificado.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido dos autores/promitentes compradores para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir integralmente os valores pagos em razão do negócio jurídico e a indenizá-los pelos danos morais sofridos em decorrência da quebra contratual.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em avaliar a pertinência do exercício do juízo de retratação ou conformidade do acórdão que deu parcial provimento ao apelo da incorporadora/ré, para reconhecer a culpa dos autores/compradores pela rescisão do contrato e, assim, impor àquela o dever de restituir 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores em razão do contrato objeto da lide, com o reconhecimento do direito de retenção de 25%, em relação à tese repetitiva fixada pelo STJ no Tema Repetitivo no 938.
III. Razões de decidir
3. Inaplicável a tese repetitiva fixada no Tema no 938 do STJ quanto à incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem na hipótese em que a pretensão tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora, como é o caso dos autos, e não a alegação de abusividade da cláusula de transferência desse encargo ao consumidor.
IV. Dispositivo
4. Ratificação do acórdão que deu provimento ao recurso da ré/apelante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014510-36.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ISABEL CORVALAN DE BARROS - CPF: 309.174.251-20 (APELADO), LUZIA EUTIMIA DO NASCIMENTO - CPF: 111.166.761-68 (ADVOGADO), NILZA MENDES OZORIO - CPF: 396.061.631-72 (ADVOGADO), MARCO CEZAR TAVARES DE BARROS - CPF: 299.660.191-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas.
P
romessa
de compra e venda de imóvel.
Juízo de conformidade
(CPC,
art. 1.030, II
).
Restituição
de valores a título de comissão de corretagem. Prescrição. Tema repetitivo no 938 do STJ. Inaplicabilidade. Pretensão fundada em alegação de resolução do contrato por culpa da incorporadora
, e não por nulidade da cláusula que transferiu a despesa ao consumidor. Resultado do julgado mantido.
Acórdão ratificado.

I. Caso em exame

1. Recurso de
Apelação interpost
o
contra sentença que
acolheu o pedido dos autores/promitentes compradores para
declar
ar
a resolução do
contrato
de
promessa
de compra e venda de imóvel objeto da lide
e condenar a ré/promitente vendedora a restituir integralmente os valores pagos em razão do negócio jurídico e a indenizá-los pelos danos morais sofridos em decorrência da quebra contratual.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em avaliar a pertinência do exercício do juízo de retratação ou conformidade do acórdão que deu
parcial
provimento ao apelo da
incorporadora/ré
, para
reconhecer a culpa dos autores/compradores pela rescisão do contrato e, assim, impor àquela o dever de restituir
75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores em razão do contrato objeto da lide,
com o reconhecimento do direito de retenção de 25%,
em relação à
tese repetitiva fixada pelo STJ no
Tema
Repetitivo
no 938
.

III. Razões de decidir

3.
Inaplicável a tese repetitiva fixada no T
ema no 938 do STJ
quanto à i
ncidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem
na hipótese em que a pretensão
tem por
fundamento a resolução do contrato
por culpa da
i
ncorporadora
, como é o caso dos autos, e não a
alega
ção de

abusividade da
cláusula de
transferência desse encargo ao consumidor
.

IV. Dispositivo

4
.
Ratificação do acórdão que deu provimento ao recurso da ré
/apelante.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto

por

ERBE INCORPORADORA 037 S.A.

contra a sentença proferida pel
a
MM. Ju
iz
de Direito da
8
a Vara Cível da Comarca de
Cuiabá
/
MT
, que
nos autos da ação
de

“
Obrigação de Fazer com Preceito Cominatório c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
”
(Proc. no
1000464-46.2022.8.11.0004
), ajuizada

contra a apelante
por
ISABEL CORVALAN DE BARROS e MARCO CEZAR TAVARES DE BARROS
,
julgou o pedido
parcialmente
procedente para
“determinar à parte ré que: a) pague aos autores o valor de 97.132,35, referente aos valores pagos de sinal, parcela e corretagem, acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso; b) indenize por danos morais no valor de R$ 5.000,00, a cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmulas 362 STJ)”

(
cf. Id. no
271287914
).

A
apelante
sustenta a culpa exclusiva dos autores/compradores pela
rescisão
do
contrat
o
,
eis que é assente nos autos que inadimpliram as parcelas contratuais
porque não tiveram aprovação do financiamento bancário,
daí porque a
restituição de valores

deve observar a
cláusula penal pactuada

n
o contrato
objeto da lide.

Insiste em que é parte ilegítima para responder à pretensão de
devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem,
tendo em vista
que “restou amplamente demonstrado que os valores de R$ 2.773,20 e R$ 6.932,98 foram pagos a intermediador particular contratado pelos apelados, estranhos à lide
”, e, em outra frente,

argui
a pre
scrição dessa pre
tensão
ressarcitória
,
na medida em que
, como a “rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos adquirentes
(
a
pelados), razão pela qual deve ser considerado o prazo específico estabelecido no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, ou seja, prescrição trienal”.

Diz, por fim, que, além de não ter praticado ilícito ou incorrido em falha na prestação do serviço, “o
simples aborrecimento em nada altera o aspecto psicológico ou emocional de alguém, apenas causa uma gama de sensações negativas no ser humano
, sendo que e
sse tipo de situação não pode ser elevado ao patamar de dano moral, mas sim aquela agressão que extrapola a naturalidade dos fatos da vida
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que
, reformada a sentença, seja reconhecido o direito de retenção nos termos contratados e afastada a condenação indenizatória por dano moral
(cf. Id. no

271287924
).

O
s
apelado
s
ofert
am

contrarrazões
junto ao
Id. no

271287928
, pugnando pelo desprovimento do recurso
.

Na sessão de julgamento do dia 01.0
7
.2025, esta
eg
.
1a
Câmara
de Direito Privado
, à
unanimidade
, deu provimento
à
apelação, para reformar a sentença a fim de
reconhecer a culpa dos autores/apelados pela rescisão contratual e, assim,
impor à ré/apelante o dever de restituir, de forma imediata e em parcela única, 75% do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide,
garantindo-lhe o direito de retenção no percentual de 25%,
e afastar a condenação a título de indenização por dano moral

(cf.
Id. no
297403895).

A

ré
/apela
nte
, então, interpôs Recurso Especial (cf. Id. no
303142359
).

E
m juízo de admissibilidade
recursal, a
Vice-presidência deste
eg
.
T
ribunal de Justiça

determino
u
a devolução dos autos à
esta Câmara Julgadora
,
nos termos do art
.
1.030, II, do CPC
,
para
possibilitar eventual
juízo de retratação

e conformidade em relação à tese de prescrição da
pretensão de

restituição
d
o
valor
pago a título de
taxa de
comissão de corretagem
e a tese repetitiva firmada pelo
eg
. STJ no julgamento do
REsp no 1.551.956/SP
(
Tema no 938)
(cf.
Id. no

329099382
).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Recapitulando,
c
uida-se de ação de
Resolução Contratual c/c Indenizatória
ajuizada pelo
s

autores/
apelado
s

Isabel
Corvalan

d
e Barros
e
Marco Cezar Tavares
d
e Barros

contra
a
ré/
apelante
ERBE Incorporadora 037 S.A.

(atual denominação
da
Brookfield MB Empreendimentos Imobiliários
)
,
tendo por objeto
o negócio
documentado por meio do

“Instrumento Particular de P
romessa de
C
ompra e
V
enda de
I
móvel
”
juntado ao Id. no
271286923
,
celebrado
entre as partes em

06
.
12
.
2010
, cujo objetivo, nos termos descritos pelos autores, era “
a aquisição do imóvel residencial localizado à Av. Nigéria
n
o

333, Bairro Jardim Aclimação, apartamento 102 – Bloco 02 – Residencial Harmonia, na cidade de Cuiabá, Mato Grosso, c
ujo
valor total do bem é de R$ 267.613,43”
, onde os autores/promissários
compradores

pleitearam, em caráter subsidiário, fosse declarada a
rescisão d
a
promessa de compra e venda
por culpa da ré/ ́promissária vendedora, com a consequente condenação desta a “
devolver a importância de R$ 97.132,35, relativo ao sinal, princípio de pagamento, corrigidos monetariamente, bem como ao pagamento de juros, despesas contratuais, perdas e danos (lucros cessantes), pela perda do veículo, 13o salário, férias, que também constitui diminuição no patrimônio dos requerentes, multa”, e, ainda, a indenizá-los pelos danos morais sofridos

(cf. Id. no 271286913).

A
r.
sentença apelada deu
a seguinte solução ao
litígio
:

“
Com essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para determinar que à parte ré que:

a) pagueaos autores o valor de97.132,35, referente aos valores pagos de sinal, parcela e corretagem, acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso;

b) indenize pordanos moraisno valor de R$ 5.000,00, a cada autor,
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmulas 362 STJ).
”

Já
esta

eg
. Câmara Julgadora, ao revisar o acerto técnico da sentença,
readequou o desfecho decisório para os
seguinte
s termos
:

“
Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, para reformar a sentença no que se refere à condenação indenizatória, a fim de impor à ré/apelante o dever de restituir, de forma imediata e em parcela única, 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide, o qual deve ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1o, do CC, e afastar a condenação a título de indenização por dano moral.

Redistribuo os ônus sucumbenciais, inclusive os honorários advocatícios, os quais mantendo em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% aos autores/apelados e 30% à ré/apelante, lembrando que a exigibilidade do pagamento permanece suspensa em relação àqueles em razão do benefício da AJG
”
.

Em específico à discussão acerca da comissão de corretagem, o v. acórdão assim consignou:

“(...)
, como a hipótese dos autos encerra caso de culpa exclusiva dosconsumidores, inaplicabilidade do parâmetro previsto contratualmente, não havendo nenhuma particularidade ou peculiaridade que justifique a adoção de parâmetro diverso, estabelecer o direito de retenção no percentual de 25% do valor total pago é a medida justa, razoável e adequada para atingir a finalidade de “indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato”, o que inclui a comissão de corretagem, na medida em que não se trata de despesa alheia ou autônoma em relação ao contrato, sendo admitido apenas que o
seu custeio seja transferido ao consumidor, daí porque não há falar em ilegitimidade passiva, nem em prescrição da pretensão autoral, já que, “conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
no
AREsp
n. 2.595.167/RJ, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, julgado em 9/9/2024,
DJe
de 12/9/2024).

A decisão da
Vice-presidência deste
eg
.
TJMT

determino
u
a devolução dos autos à
esta Câmara
,
nos termos do art
.
1.030, II, do CPC
,
para
possibilitar eventual
juízo de
conformidade em relação à tese de prescrição da
pretensão de

restituição
d
o
valor pago a título de
taxa de
comissão de corretagem
e a tese repetitiva firmada pelo
eg
. STJ no julgamento
Tema
Repetitivo
no 938
(cf.
Id. no

329099382
).

Eis as teses fixadas pelo

STJ
no
Tema Repetitivo n
o 938
:

“
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP).

(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(
ii
, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
”

Sucede que, embora não tenha sido expresso no verbete da tese repetitiva, leitura do acórdão proferido no julgamento do
REsp n
o
1.551.956/SP

revela que
o entendimento
ali uniformizado pelo
eg
. STJ diz respeito à prescrição da
pretensão de restituição
de valores pagos a título de
comissão de corretagem

fundada
na alegação de
abusividade da
cláusula de
transferência desse encargo ao consumidor
, o que não corresponde à hipótese dos autos, pois, no caso, a pretensão deduzida pelos autores/apelados tem por
fundamento a resolução do contrato
por culpa da Incorporadora/ré/apelante, o que, por si só, já descarta a possibilidade de conflito ou dissonância entre o entendimento adotado nestes autos no julgamento do Recurso de Apelação e a orientação do
Tema Repetitivo no 938
do STJ.

Inclusive, nesse sentido,
a conclusão estabelecida no julgado em questão está em consonância com a recente tese repetitiva fixada pelo STJ no
Tema Repetitivo no
1.099:

“
5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
”
(REsp n. 1.897.867/CE, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 21/8/2025)

Observo, em todo caso, que, ao reformar a sentença apelada, a fim de afastar a condenação da Incorporadora/ré à restituição dos “
valores pagos
(pelos autores)

de
sinal, parcela e corretagem
”, e
, em seu lugar,

delimitar e
impor o dever de
restitu
ição de valor correspondente a
75%
da quantia
pag
a
pelos autores em razão do contrato objeto da lide,
com o reconhecimento do direito de retenção
de 25% a título de cláusula penal/multa compensatória,
ainda que tacitamente, o
v. acórdão já excluiu da condenação ressarcitória eventuais valores exigidos na inicial a título de comissão de corretagem,
pois, na hipótese, a
corretagem
não foi diluída nas prestações e nem integrou os débitos discriminados na promessa de compra e venda, mas sim objeto de relação jurídica autônoma entre autores e o corretor, de modo que, ao cabo, não se insere no conceito posto no dispositivo decisório de “
valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide
”, isto é, de forma vinculada ao
“Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”
juntado ao Id. no
271286923
.

Pelo exposto, não sendo o caso de retratação ou da necessidade do exercício do juízo de confirmação, ratifico a conclusão alcançada no acórdão pelo
parcial
provimento do apelo interposto pela
ré
ERBE INCORPORADORA 037 S.A.
,
a fim de
reformar a sentença para limitar a condenação da
ré/apelante
a
o dever derestituir,de forma imediata e em parcela única,75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide, o qual deveser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1o, do CC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026