Tribunal: TJMT
Processo: 1009004-56.2026.8.11.0000
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PESSOA JURÍDICA AFASTADA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE A INDICA COMO DESTINATÁRIA DE PARTE DO PAGAMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. MANUTENÇÃO NO POLO PASSIVO DA LIDE. REDIRECIONAMENTO DO CUMPRIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA E DA ASTREINTE AO CONTRATANTE E PROPRIETÁRIO DO BEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar a averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel, fixar prazo para regularização documental do bem e entrega das chaves à autora e imposição de multa diária em caso de descumprimento.
2. A agravante sustenta ilegitimidade passiva, ao argumento de que não integrou o compromisso de compra e venda, inexistindo vínculo contratual direto com a autora ou propriedade do imóvel pela pessoa jurídica.
II. Questão em discussão
3. Discute-se: (i) legitimidade passiva da empresa; e (ii) obrigação do cumprimento da liminar de regularização da documentação do imóvel.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica é de natureza consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
5. A indicação da agravante como destinatária de parte do pagamento do contrato de compra e venda de imóvel, demonstra sua inserção na dinâmica econômica do negócio jurídico.
6. Não se pode exigir da consumidora, antes da instrução, que diferencie com precisão a atuação da pessoa física e da jurídica no negócio, devendo a empresa permanecer no polo passivo até o julgamento da ação.
7. A obrigação de regularizar a documentação do imóvel para viabilizar o financiamento habitacional deve recair sobre quem assumiu a posição contratual de alienante no contrato e detém os poderes jurídicos para promover a regularização do bem.
8. A multa deve recair sobre quem possa cumprir a ordem, não sendo cabível impô-la, de imediato, a quem não detém controle sobre o seu cumprimento.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
“1. Em relação de consumo decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, é legítima a manutenção no polo passivo da pessoa jurídica que figura, no instrumento contratual, como destinatária de parte do pagamento.
2. A permanência da pessoa jurídica no polo passivo da lide não autoriza, por si só, o cumprimento imediato da obrigação imposta em tutela de urgência, tampouco a incidência de multa cominatória, que devem recair sobre quem detém aptidão jurídica e fática para adimplir o pacto.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 4o, III; CPC/2015, arts. 300 e 537.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI no 1035691-07.2025.8.11.0000, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, 1a Câmara de Direito Privado, j. 03.02.2026, publ. 11.02.2026; STJ, AgInt no AREsp 1.977.504/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 14.11.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 875.864/SC, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 06.10.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009004-56.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MATHEUS ANDERSON COSTA ALVARES - CPF: 054.806.166-17 (ADVOGADO), ENGEMINAS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 32.175.209/0001-82 (AGRAVANTE), ADRIELI RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 715.487.871-16 (AGRAVADO), ELIZA GEOVANA GOMES LUZ - CPF: 020.206.202-35 (ADVOGADO), CESAR AUGUSTO PINHEIRO - CPF: 100.287.526-94 (TERCEIRO INTERESSADO), BRUNA LARISSA DE SOUZA MESSIAS - CPF: 061.242.121-02 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PESSOA JURÍDICA
AFASTADA
.

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE A INDICA COMO DESTINATÁRIA DE PARTE DO PAGAMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA
. RELAÇÃO DE CONSUMO
. MANUTENÇÃO NO POLO PASSIVO
DA LIDE
.
REDIRECIONAMENTO
DO CUMPRIMENTO DA
TUTELA DE URGÊNCIA
E DA ASTREINTE
AO CONTRATANTE E PROPRIETÁRIO DO BEM
.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar a averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel, fixar prazo para regularização documental do bem
e
entrega das chaves à autora e imposição de multa diária em caso de descumprimento.

2. A agravante sustenta ilegitimidade passiva, ao argumento de que não integrou o compromisso de compra e venda, inexistindo vínculo contratual direto com a autora ou propriedade do imóvel pela pessoa jurídica.

II. Questão em discussão

3. Discute-se: (i)
legitimidade passiva
da empresa
; e
(
ii
)
obrigação
do cumprimento da

liminar de regularização da documentação do imóvel
.

III. Razões de decidir

4.
A relação jurídica é de natureza consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor
.

5.

A indicação da agravante como destinatária de parte do pagamento d
o contrato de compra e venda
de imóvel,

demonstra
sua inserção na dinâmica econômica do negócio
jurídico
.

6.
Não se pode exigir da consumidora, antes da instrução, que diferencie com precisão a atuação da pessoa física e da jurídica no negócio
,

devendo
a empresa permanecer no polo passivo até
o julgamento da
ação
.

7.
A obrigação de regularizar a documentação do imóvel para viabilizar o financiamento habitacional

deve recair sobre quem assumiu a posição contratual de alienante
no contrato
e detém os poderes jurídicos para promover a regularização do bem
.

8
. A multa deve recair sobre quem possa cumprir a ordem, não sendo cabível impô-la, de imediato, a quem não detém controle sobre o seu cumprimento.

IV. Dispositivo e tese

9
. Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento:

“
1.
Em relação de consumo decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, é legítima a manutenção no polo passivo da pessoa jurídica que figura, no instrumento contratual, como destinatária de parte do pagamento
.

2. A permanência da pessoa jurídica n
o polo passivo da
lide não autoriza, por si só, o cumprimento imediato da obrigação
imposta
em
tutela de urgência,

tampouco
a i
ncidência de
multa
cominatória
, que devem recair sobre quem
detém
aptidão
jurídica e fática
para adimplir o pacto
.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC,
arts
. 2o, 3o e 4o, III; CPC/2015,
arts
. 300 e 537.

Jurisprudência relevante citada:

TJMT, AI no 1035691-07.2025.8.11.0000, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, 1a Câmara de Direito Privado, j. 03.02.2026,
publ
. 11.02.2026; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.977.504/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 14.11.2022; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
875.864/SC, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 06.10.2016
.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por ENGEMINAS EMPREENDIMENTOS LTDA. contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, na Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência no 1000635-59.2026.8.11.0037, proposta por ADRIELI RODRIGUES DOS SANTOS.

A decisão deferiu a tutela de urgência para determinar a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel no 37.031,
concedeu o prazo de 15 dias para a ré ENGEMINAS EMPREENDIMENTOS LTDA. comprovar a integral regularização da documentação do imóvel
para
torna
r
apto ao financiamento habitacional, proceder a entrega das chaves à autora e fixou multa no valor de R$ 1.000,00, limitada ao montante de R$ 50.000,00, em caso de descumprimento da ordem (id. 350494358).

O agravante suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva
,
por ausência de
vínculo
contratual
. No mérito, alega que ela não integrou o compromisso de compra e venda, pois o contrato foi celebrado por César Augusto Pinheiro, sócio da empresa, em relação a bem particular de sua titularidade. Defende que não há vínculo contratual direto entre a autora e a pessoa jurídica, nem propriedade do imóvel pela agravante, razão pela qual inviável impor à empresa a regularização documental do bem e a entrega das chaves.

Requer o provimento do recurso para cassar a decisão, no que se refere ao prazo fixado para comprovar a regularização da documentação do imóvel, tornando-o apto ao financiamento habitacional, e proceda à entrega das chaves à parte autora, bem como quanto a aplicação de multa para o caso de descumprimento da ordem (id. 350494353).

A tutela recursal
foi indeferida
(id. 350698396).

A agravada defende que a
Engeminas
tem legitimidade passiva, pois houve pagamento direto à empresa por PIX, atuação conjunta na negociação e reconhecimento extrajudicial do atraso na emissão do habite-se, o que afasta a tese de ausência de vínculo contratual e reforça a responsabilidade solidária à luz do CDC e da teoria da aparência (id. 350917366).
Requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A controvérsia recursal se restringe à
análise da legitimidade passiva da agravante para figurar no polo passivo da ação de obrigação de fazer proposta pela agravada, bem como à identificação de quem detém a atribuição de cumprir a decisão judicial.

Na origem, trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em razão de alegado inadimplemento relacionado à promessa de compra e venda de imóvel residencial, ao fundamento de que, embora celebrado o ajuste e efetuados os pagamentos avençados, não houve a regularização documental do bem nem a entrega tempestiva das chaves, o que teria inviabilizado a conclusão do financiamento habitacional e comprometido a imissão na posse.

Da ilegitimidade passiva

A relação jurídica deduzida nos autos é de natureza consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor
.

O contrato de compra e venda de imóvel foi celebrado entre a agravada
Adrieli
Rodrigues dos Santos e Cesar Augusto Pinheiro, porém, a cláusula terceira, alínea “c”, indica expressamente a agravante,
Engeminas
Empreendimentos Ltda., como destinatária do pagamento da quantia de R$ 8.874,00.

Esse elemento demonstra, ao menos em juízo de cognição, a inserção da agravante na dinâmica negocial subjacente à controvérsia,
pois foi beneficiaria de parte dos valores objeto do
contrato
.

Pela
teoria da aparência,
a pessoa jurídica surge, no título contratual, como recebedora de parte do valor avençado, cria-se, para a adquirente, aparência objetiva de integração da empresa à operação econômica.

Não seria consentâneo com a boa-fé objetiva, nem com a lógica protetiva do microssistema consumerista, transferir à consumidora o ônus de, desde logo e sem instrução adequada, distinguir com precisão interna a extensão das atribuições da pessoa física e da pessoa jurídica que se apresentam, ao menos externamente, vinculadas ao mesmo negócio.

Some-se a isso o fato de que a
definição sobre a efetiva responsabilidade obrigacional da agravante, bem como sobre a extensão de sua atuação no negócio, deve ser reservada à instrução, sob contraditório pleno.

Com efeito, excluir a pessoa jurídica neste momento equivaleria a proferir juízo exauriente sobre matéria que ainda depende de
dilação

probatóri
a
.

Nesse sentido:

DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCESSÃO EMPRESARIAL. CONSTITUIÇÃO DE UNIDADE PRODUTIVA ISOLADA (UPI) COM ALTERAÇÃO DE DENOMINAÇÃO SOCIAL. MANUTENÇÃO DO MESMO CNPJ. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Agravo de instrumento contra decisão que, em cumprimento de sentença por danos morais decorrentes de interrupção indevida de serviço essencial, rejeitou impugnação à execução e determinou seu prosseguimento, reconhecendo a natureza concursal do crédito.

II. Questão em discussão:

2. A controvérsia reside em definir se empresa constituída como unidade produtiva isolada em ambiente de recuperação judicial pode responder por obrigação decorrente de fato anterior à formalização da alienação, diante da continuidade da pessoa jurídica.

III. Razões de decidir:

3. Configura inovação recursal a argumentação desenvolvida centrada na questão da UPI e da não sucessão com base nos
arts
. 60, parágrafo único, 141, II e 142 da Lei 11.101/2005, quando tais questões não foram expressamente enfrentadas na decisão agravada.

4. Ainda que assim não fosse, o CNPJ da agravante é idêntico ao da pessoa jurídica originalmente condenada, demonstrando continuidade da personalidade jurídica, e não mera sucessão.

5. Em se tratando de relação de consumo, aplica-se a teoria da aparência, segundo a qual o consumidor não pode ser prejudicado por reorganizações societárias ou complexidade empresarial.

IV. Dispositivo e tese:

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É legítima a manutenção no polo passivo do cumprimento de sentença da empresa que, embora alegue ser unidade produtiva isolada,
mantém o mesmo
número de inscrição no CNPJ da sociedade originalmente condenada. 2. Nas relações de consumo, deve prevalecer a proteção do consumidor, aplicando-se a teoria da aparência para coibir rearranjos societários que inviabilizem a satisfação do crédito reconhecido em juízo.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
. 5o, XXXII; 170, V; CDC,
arts
. 3o, 6o, III e VIII; CPC/2015,
arts
. 513, §5o e 525, §1o; LRF (Lei no 11.101/2005),
arts
. 60, 141 e 142.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
1.977.504/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 14/11/2022; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
875.864/SC, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 06/10/2016.

(N.U 1035691-07.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/02/2026,
Publicado
no DJE 11/02/2026)

Assim, mostra-se prudente manter a
Engeminas
no polo passivo
até que se realize a instrução do feito, ocasião em que será possível esclarecer, com maior precisão, a extensão de sua participação e eventual responsabilidade na relação jurídica discutida.

2.
D
a obrigação liminar de regularização da documentação do imóvel

A tutela de
urgência
determinou
à ENGEMINAS EMPREENDIMENTOS LTDA.

comprovar a integral regularização da documentação do imóvel para tornar apto ao financiamento habitacional
e
proceder a entrega das chaves à autora
, sob pena de
multa
,
no valor de R$ 1.000,00, limitada ao montante de R$ 50.000,00, em caso de descumprimento da ordem.

O
contrato
de compra e venda
de
imóvel

foi celebrado
entre
Adriele

Rodrigues dos Santos e
Cesar Augusto Pinheiro
, cuja cl
á
usula
segund
a
registrou a
obriga
çã
o
d
a

entrega da documentação do imóvel para financiamento.
Verifica-se, ainda, que
o imóvel se encontra registrado em nome
de
César Augusto Pinheiro.

Diante disso, a obrigação de regularizar a documentação do bem
para
viabilizar o financiamento recai sobre quem assumiu a posição contratual de alienante e detém os poderes jurídicos necessários à prática dos atos de disposição e regularização dominial.

A ordem mandamental, assim como a multa cominatória, deve incidir sobre aquele que efetivamente detém aptidão jurídica e material para cumprir a determinação judicial.

Assim, sem prejuízo da permanência da
Engeminas
na lide para ulterior definição de sua responsabilidade, mostra-se necessário redirecionar o cumprimento da
tutela
provisória

à pessoa física contratante, Cesar Augusto Pinheiro, a quem incumbe providenciar a regular execução do pacto.

Portanto,
mostra-se
necessário
reformar a
decisão
agravada apenas para
redirecionar
o cumprimento da tutela de
urgência
ao
réu

César Augusto Pinheiro
.

Dispositivo

Dian
te
d
o exposto,
DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao agravo de instrumento
apenas para determinar que a tutela de urgência seja cumprida pelo
réu

Cesar Augusto Pinheiro.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026