Tribunal: TJMT
Processo: 1039213-42.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
AGRAVANTE(S): RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA e DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA
AGRAVADO(S): HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. DECISÃO REFORMADA. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu preliminar de incompetência relativa e declinou da competência para o foro da Comarca de Fortaleza/CE. Ação de rescisão contratual com anulação de cláusula abusiva e restituição de valores, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se é válida a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de multipropriedade imobiliária, quando configurada relação de consumo, ou se deve prevalecer a competência do foro do domicílio do consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por pessoa física, na condição de destinatária final, caracteriza relação de consumo.
O regime jurídico da multipropriedade não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando presentes os requisitos dos arts. 2o e 3o do CDC.
O art. 101, I, do CDC assegura ao consumidor a faculdade de ajuizar a ação no foro de seu domicílio, constituindo norma de ordem pública.
A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão mostra-se abusiva quando impõe ônus excessivo ao consumidor e dificulta o acesso à justiça.
O deslocamento da demanda para comarca situada em outro Estado da federação compromete a facilitação da defesa e viola a proteção conferida ao consumidor vulnerável.
Reconhecida a abusividade da cláusula, deve prevalecer a competência do foro do domicílio dos consumidores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Agravo de instrumento conhecido e provido.
Tese de julgamento: “É abusiva a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de multipropriedade imobiliária quando caracterizada relação de consumo, devendo prevalecer a competência do foro do domicílio do consumidor, nos termos do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, e 101, I; CPC, art. 63, §§ 1o e 3o; Lei no 13.777/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.023.670/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.09.2023, DJe 15.09.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039213-42.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARIANA DIAS DA SILVA - CPF: 621.440.303-91 (ADVOGADO), HIDO THAUI ALVES PEREIRA - CPF: 066.013.033-56 (ADVOGADO), RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA - CPF: 917.678.730-34 (AGRAVANTE), DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA - CPF: 921.066.761-15 (AGRAVANTE), HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. - CNPJ: 24.241.659/0001-06 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE
(S):

RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA
e
DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA

AGRAVADO
(S):

HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR.
DECISÃO REFORMADA. SENTENÇA MANTIDA
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu preliminar de incompetência relativa e declinou da competência para o foro da Comarca de Fortaleza/CE.

Ação de rescisão contratual com anulação de cláusula abusiva e restituição de valores, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de
multipropriedade
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se é válida a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de
multipropriedade
imobiliária, quando configurada relação de consumo, ou se deve prevalecer a competência do foro do domicílio do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aquisição de fração imobiliária em regime de
multipropriedade
por pessoa física, na condição de destinatária final, caracteriza relação de consumo.

O regime jurídico da
multipropriedade
não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando presentes os requisitos dos
arts
. 2o e 3o do CDC.

O art. 101, I, do CDC assegura ao consumidor a faculdade de ajuizar a ação no foro de seu domicílio, constituindo norma de ordem pública.

A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão mostra-se abusiva quando impõe ônus excessivo ao consumidor e dificulta o acesso à justiça.

O deslocamento da demanda para comarca situada em outro Estado da federação compromete a facilitação da defesa e viola a proteção conferida ao consumidor vulnerável.

Reconhecida a abusividade da cláusula, deve prevalecer a competência do foro do domicílio dos consumidores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“É abusiva a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de
multipropriedade
imobiliária quando caracterizada relação de consumo, devendo prevalecer a competência do foro do domicílio do consumidor, nos termos do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, VIII, e 101, I; CPC, art. 63, §§ 1o e 3o; Lei no 13.777/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp no 2.023.670/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.09.2023,
DJe
15.09.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA e DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Anulação de Cláusula Abusiva e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência (processo no 1026548-80.2024.8.11.0015), tendo como agravado HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S/A.

A causa de pedir originária versa sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda firmado em 30 de julho de 2024
referente a
unidade imobiliária em sistema de
multipropriedade
de imóvel situado na
Rua Francisco Henrique de Azevedo, S/N Praia da Lagoinha, Município de Paraipaba-CE no valor de R$ 159.900,00

(cento e cinquenta e nove mil e novecentos reais)
.

A decisão agravada acolheu a preliminar de incompetência relativa do juízo suscitada pela requerida e declinou da competência para o foro da Comarca de Fortaleza/CE, com fundamento na cláusula de eleição de foro constante do contrato firmado entre as partes
:

Cuida-se de
Ação de Rescisão de Contrato
ajuizada por
Rubia
Sidineia
Ribeiro de Souza
e

Dionifer
Medeiros de Souza
contra
HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A.
, em que expôs, em suma, que no dia 30/07/2024, firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em sistema de
multipropriedade
e não possui ais interesse na manutenção do contrato. Asseverou que a culpa pela rescisão é da requerida que faltou com o dever de informação, pois o imóvel já estava com atraso de 04 anos para a entrega. Salientou que tentou a rescisão administrativamente, mas foi exigida retenção abusiva de valores. Pleiteou pela declaração de rescisão contratual, com a condenação da requerida a devolver o valor integralmente pago, inclusive, liminarmente. Subsidiariamente, requereu a rescisão contratual com a restituição do valor pago em parcela única e com a retenção de 10% a título de cláusula penal (ID 175085617).

Em decisão inicial, foi indeferida a tutela de urgência (evento no 176657923) e a decisão foi mantida em sede recursal (ID 187072070).

Efetivada a citação (ID 196377610), foi tentada a conciliação das partes em audiência, mas restou infrutífera diante da ausência da requerida (ID 196850155).

A companhia requerida veiculou defesa (evento no 199278065) ocasião em que alegou exceção de incompetência, impugnou o pedido de justiça gratuita e no mérito, defendeu a validade das cláusulas contratuais e ausência do dever de informação, tendo em vista que o contrato prevê termo futuro para entrega das obras. Postulou pela improcedência dos pedidos deduzidos na inicial e em caso de procedência, que sejam descontadas as deduções previstas pela rescisão unilateral do contrato.

Houve réplica, instante em que a requerente, reprisando os argumentos tecidos por ocasião da peça inicial, rechaçou as proposições apresentadas pela defesa (ID 199813188).

Vieram os autos conclusos para deliberação.

É o relatório. Passo a decidir.

Primeiramente, quanto à preliminar de incompetência relativa do juízo, suscitada pela requerida, deflui-se que deva ser acolhida. É que, a cláusula de eleição de foro caracteriza-se como pacto acessório, firmado de maneira incidental ao negócio jurídico matriz, que visa a modificar e definir o foro competente para dirimir conflitos/litígios, decorrentes de direitos e obrigações que exsurjam do contrato, e se circunscreve alterar, de maneira exclusiva, a competência em razão do valor e do território. Se celebrada no âmbito de contratos civis e comerciais, para efeito de aquisição de validade e eficácia, cláusula de eleição de foro deve despontar como derivativo da autonomia da vontade das partes contratantes, se materializar de forma clara e não-ambígua e,
ao mesmo tempo, não se contrapor/contrariar regra de ordem pública [art. 111 do Código de Processo Civil/1973; art. 62 e art. 63, ambos do Código de Processo Civil/2015; Súmula n.o 335 do STF].

Como fórmula/regra geral, a cláusula de eleição de foro, estipulada no âmbito de contrato, fruto de relação jurídica tipicamente civil ou empresarial, afigura-se válida, exceto se caracterizada a situação de hipossuficiência intelectual ou econômica de uma das partes.

Cumpre relembrar, por oportuno, que o Augusto Superior Tribunal de Justiça reafirmou essa diretriz jurisprudencial, em sucessivos e diversos julgamentos, valendo referir, por ser expressiva dessa orientação, a decisão consubstanciada em acórdão assim ementado:

“PROCESSO CIVIL. EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. ARTS. 100, IV, d E 111, CPC. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. VALIDADE DO FORO ELEITO. PRECEDENTES. LUGAR DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. ALTERAÇÃO. INVIABILIDADE. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA/STJ. RECURSO DESACOLHIDO. I - A jurisprudência desta Corte firmou a orientação de que a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é, em princípio, válida e eficaz, salvo: a) se, no momento da celebração, a parte aderente não dispunha de intelecção suficiente para compreender o sentido e as consequências da estipulação contratual; b) se
da
prevalência de tal estipulação resultar inviabilidade ou especial dificuldade de acesso ao Judiciário; c) se se tratar de contrato de obrigatória adesão, assim entendido o que tenha por objeto produto ou serviço fornecido com exclusividade por determinada empresa. II - Na espécie, o elevado porte dos negócios realizados entre as partes, no exercício de sua atividade mercantil típica, o conteúdo econômico da demanda e a ausência de exclusividade para a prestação dos serviços contratados não tornam razoável supor a falta de intelecção da cláusula de eleição do foro, ou mesmo a dificuldade de acesso ao Judiciário, sendo de admitir-se como válido o foro eleito contratualmente. III - A demanda que discute a relação contratual entre as partes ao pretender a declaração da inexistência de obrigação prevista no contrato, porque já cumprida, deve tramitar no foro previsto no contrato e eleito validamente pelas partes, sendo aplicável o art. 111, CPC e não o 100, IV, d. IV - Ainda a admitir-se que a ação se referisse aos efeitos do contrato e não diretamente ao cumprimento ou validade de suas cláusulas, e tendo o juiz fixado o lugar de cumprimento da obrigação, restaria inviável rever essa conclusão na instância especial, a teor dos enunciados sumulares n. 7/STJ e 279/STF” (STJ, REsp n.o 379.949/PR, 4.a Turma, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 26/02/2002) — com destaques não inseridos no texto original.

Ademais, em contratos de adesão para aquisição de imóvel, regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o entendimento do Tribunal da Cidadania é no mesmo sentido, porquanto embora a questão atraia as regras consumeristas, a abusividade da cláusula que altera a competência territorial deve ser comprovada, num contexto que traga prejuízo à defesa de direitos do consumidor. Neste diapasão:

PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. COMPETÊNCIA TERRITORIAL. RELATIVA. ALTERAÇÃO POR CONVENÇÃO DAS PARTES. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. POSSIBILIDADE.

1. Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e indenização por danos materiais e compensação por danos morais ajuizada em 25.01.2015. Exceção de Incompetência arguida em 26.03.2015. Agravo em Recurso especial distribuído ao gabinete em 24.04.2017. Julgamento: CPC/1973.

2. O propósito recursal é o reconhecimento da validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão de compra e venda de imóvel.

3. A alteração da competência territorial por contrato de adesão, por si só, não permite inferir pela nulidade da cláusula, devendo, para tanto, concorrer a abusividade ou a ilegalidade.

4. Apesar da proteção contratual do consumidor estabelecida pelo CDC, o benefício do foro privilegiado estampado no art. 101, I, do CPC não resulta, per se, em nulidade absoluta das cláusulas de eleição de foro estabelecidas contratualmente. 5. O STJ possui entendimento no sentido de que a cláusula que estipula a eleição de foro em contrato de adesão, só poderá ser considerada inválida quando demonstrada a hipossuficiência ou a dificuldade de acesso da parte ao Poder Judiciário.

6. Nesta perspectiva, a situação de hipossuficiência de uma das partes, por sua manifesta excepcionalidade, deve ser demonstrada com dados concretos em que se verifique o prejuízo processual para alguma delas. 7. A condição de consumidor, considerada isoladamente, não gera presunção de hipossuficiência a fim de repelir a aplicação da cláusula de derrogação da competência territorial quando convencionada, ainda que em contrato de adesão.

8. Recurso especial conhecido e provido, para determinar que a ação seja processada e julgada no foro estipulado contratualmente.

(REsp n. 1.675.012/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/8/2017,
DJe
de 14/8/2017.)

Pois bem. Segundo os informes produzidos no processo, depreende-se que não subsistem vestígios externos que detenham a capacidade de demonstrar, de maneira concreta e objetiva, mediante a obtenção de elementos cognitivos mínimos e idôneos, a existência de circunstância objetiva que exprima a condição de hipossuficiência intelectual ou econômica do autor/
excepto
.

Compulsando o material cognitivo produzido no processo, deflui-se as partes firmaram contrato de compra e venda de fração/cota de imóvel situado à Rua Francisco Henrique de Azevedo, S/N Praia da Lagoinha, Município de Paraipaba-CE, que, dentre outras disposições, registrou o foro da Comarca de Fortaleza/CE para efeito de dirimir todas as controvérsiasque pudessem exsurgir do contrato (ID 175085623, págs. 33 e 35).

Na verdade, do exame meticuloso do conteúdo dos documentos arquivados no processo, é possível divisar que embora os autores residam na cidade de Sinop/MT, a relação jurídica entabulada entre as partes de desenvolveu desde o nascedouro até o presente momento na cidade de Fortaleza/CE. Note-se que o contrato foi assinado em Fortaleza/CE (conforme geolocalização e indicação expressa da cidade) e a execução do
contrato ocorreu naquela localidade. E, com o fim do pagamento, se adquiriria a propriedade do bem, cuja eventual contenda, seria dirimida naquele estado.

Além disso, com o advento do processo eletrônico, não se vislumbra a existência de qualquer prejuízo ao acesso à justiça ou aos meios de defesa, tendo em vista a possibilidade de acesso ao sistema informatizado em todos os lugares.

Por via de consequência, diante desta perspectiva, à míngua da existência de que a estipulação da cláusula de eleição de foro induz, como derivativo direto, situação de abusividade, fruto de inviabilização ou de
dificultação
de acesso ao Poder Judiciário ou defesa do autor, porque não subsiste circunstância objetiva que evidencie a condição de hipossuficiência do
excepto
, deflui-se, fruto da realização de raciocínio dedutivo, que a cláusula de eleição de foro revela-se totalmente válida e eficaz.

Portanto, nesse influxo de ideias, a determinação da competência, para efeito de processamento e julgamento da ação de execução matriz, deve ser estabelecida no Juízo da Comarca de Fortaleza/CE, foro de eleição contratual.

Ante o exposto,
ACOLHO
a preliminar de incompetência veiculada por parte de HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e, como corolário,
DECLARO COMPETENTE
o foro da Comarca de Fortaleza/CE para processar e julgar a ação.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Em suas razões recursais (ID. 326993365), a parte Agravante invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1) Nulidade da cláusula de eleição de foro em relação de consumo
e c
ompetência absoluta do foro do domicílio do consumidor

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão agravada, reconhecendo-se a competência da Comarca de Sinop/MT para o processamento e julgamento da demanda, com pedido de concessão de efeito suspensivo.

O recurso é tempestivo
(Aba Expedientes –
Decisão (44552853) - Prioridade: Normal - ID do documento (212513232) e Decisão (44552852) - Prioridade: Normal - ID do documento (212513232)
– PJE 1o Grau)
e
preparo dispensado considerando que
as partes Agravantes são beneficiárias da justiça gratuita (ID. 327008897).

A tutela recursal foi deferida para conceder efeito suspensivo em face da decisão recorrida (ID.
327444878
).

Quanto às contrarrazões, certifica-se que decorreu o prazo legal sem manifestação da parte Agravada (ID. 335509882).

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE
(S):

RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA
e
DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA

AGRAVADO
(S):

HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que acolheu preliminar de incompetência relativa e declinou da competência para o foro da Comarca de Fortaleza/CE, em ação de rescisão contratual envolvendo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em sistema de
multipropriedade
.

Os Agravantes sustentam que a cláusula de eleição de foro é abusiva por ter sido imposta em contrato de
adesão
e por impor ônus desproporcional aos consumidores que possuem domicílio em Sinop/MT.

Aduzem que se trata de relação de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 101, I, que assegura ao consumidor o direito de ajuizar a ação no foro de seu domicílio.

Afirmam que houve falha na prestação de informações quanto à entrega do imóvel adquirido em regime de
multipropriedade
, cuja obra estaria atrasada há mais de quatro anos, fato omitido pela empresa no momento da contratação.

Alegam que a decisão recorrida desconsidera a hipossuficiência dos consumidores e contraria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a competência absoluta do foro do domicílio do consumidor nas demandas de natureza consumerista.

A parte Agravada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo.

Passo à análise da tese recursal.

1) Nulidade da cláusula de eleição de foro em relação de consumo e competência absoluta do foro do domicílio do consumidor

A controvérsia devolvida cinge-se à validade da cláusula de eleição de foro inserida em contrato de aquisição de fração imobiliária em regime de
multipropriedade
, diante da configuração de relação de consumo e da prerrogativa do consumidor de demandar em seu domicílio.

Inicialmente, cumpre delimitar a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes.

O
contrato
no
H2-42052

firmado em 30 de julho de 2024 refere-se à aquisição de fração imobiliária do empreendimento Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza

2o Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Paraipaba - CE, sob o no 2189
, em regime de
multipropriedade
, pelo valor de R$ 159.900,00.

Os adquirentes
, por sua vez,
são pessoas físicas que contrataram na condição de destinatários finais do bem, sem qualquer vinculação com atividade profissional ou econômica habitual, configurando-se, portanto, relação de consumo nos termos dos
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

O regime jurídico da
multipropriedade
, disciplinado pela Lei no 13.777/2018, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando o adquirente figura como destinatário final do bem.

A aquisição de fração de imóvel em regime de
multipropriedade
, vinculada
a
sistema de
time
sharing
, configura relação de consumo quando realizada por pessoa natural na condição de destinatária final, sem vínculo com sua atividade econômica ou profissional habitual.

Assim é a jurisprudência do STJ:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBMISSÃO AO
CDC .
SÚMULA 543 DO STJ. INADIMPLEMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO INTEGRALMENTE
QUITADO .
DIREITO DE DESISTÊNCIA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. 1. Ação de resolução contratual ajuizada em 3/11/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 17/5/2022 e concluso ao gabinete em 2/9/2022 .2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) se o adimplemento das prestações de ambas as partes em contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor; e b) as consequências do exercício desse direito, se cabível.3. De acordo com a Súmula 543 do STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" .4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido.5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor .6. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois reconheceu, com base nas provas colacionados autos, que houve o cumprimento do contrato por ambas as partes, o que afasta o direito de desistência do promitente comprador, em prestígio à força obrigatória dos contratos, à segurança jurídica e ao princípio da confiança legítima.7. Recurso especial provido para restabelecer a
sentença .
(STJ - REsp: 2023670 SP 2022/0272713-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
15/09/2023)

Estabelecida
, portanto,
a natureza consumerista da relação, impende analisar a validade da cláusula de eleição de foro constante da Cláusula 15a do contrato, que estabelece o foro da Comarca de Fortaleza/CE para dirimir eventuais controvérsias.

O art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas ações de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e
servios
, as ações podem ser propostas no domicílio do autor. Trata-se de norma de ordem pública, destinada à proteção da parte vulnerável na relação de consumo, visando facilitar o acesso à justiça e o exercício do direito de defesa.

A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão não se sobrepõe às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser mitigada quando implicar ônus excessivo à parte hipossuficiente.

O art. 6o, VIII, do CDC consagra o princípio da facilitação da defesa dos direitos em juízo, assegurando que o consumidor não seja submetido a condições processuais que o impeçam ou dificultem o acesso efetivo ao Judiciário.

No caso concreto, o deslocamento da tramitação da ação para comarca diversa do domicílio dos consumidores, em outro Estado da federação, compromete o seu acesso à justiça e viola os princípios da facilitação da defesa e da vulnerabilidade do consumidor.

Os Agravantes residem em Sinop/MT e teriam que se deslocar para Fortaleza/CE para acompanhar o processo, o que representa ônus desproporcional e dificuldade concreta de acesso ao Poder Judiciário.

Ademais, o argumento de que o processo eletrônico eliminaria qualquer prejuízo ao acesso à justiça não prospera
, visto que e
mbora o sistema eletrônico facilite o acompanhamento processual, não elimina a necessidade de comparecimento pessoal em audiências, perícias, ou outros atos que exijam presença física das partes, nem afasta os custos adicionais com deslocamento e hospedagem que podem ser necessários durante a tramitação do feito.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é inaplicável quando afronta o direito do consumidor de demandar em seu domicílio, conforme o art. 101, I, do CDC.

Nesse sentido
:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE TIME SHARING (MULTIPROPRIEDADE). BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE INFORMAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. APELO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente em parte ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, em razão de vícios na contratação de serviço de time
sharing
. II. Questão em discussão 2. As questões centrais consistem em: (i) verificar a alegada ausência de dialeticidade recursal; (
ii
) examinar a validade do contrato de
multipropriedade
à luz do Código de Defesa do Consumidor; (
iii
) analisar a existência de vício de consentimento por falta de transparência e informação adequada; e (
iv
) avaliar a ocorrência de dano moral e a restituição dos valores pagos. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal deve ser rejeitada, uma vez que as razões recursais se mostram suficientes ao enfrentamento da matéria decidida na sentença. 4. O contrato de time
sharing
, ainda que de natureza civil (de direito real), submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, dada a relação de consumo configurada, prevalecendo tais normas de direito material, de ordem geral, em detrimento da legislação específica. 5. A ausência de boa-fé objetiva, aliada à omissão de informações claras sobre o produto, inclusive sobre comissão de corretagem, caracteriza vício de consentimento, atraindo a incidência do §1o do art. 37 e do art. 14 do CDC. 6. É cabível a rescisão contratual com devolução de 90% dos valores pagos, percentual alinhado ao entendimento consolidado do STJ, considerando o proveito econômico obtido e a vedação ao enriquecimento sem causa. 7. A negativação indevida do nome do consumidor após o pedido de rescisão configura dano moral indenizável. 8. Inexistindo prova quanto ao pagamento de impostos e taxas supostamente devidos, afasta-se o pedido respectivo, nos termos do art. 373 do CPC. 9. A sentença encontra-se adequadamente fundamentada, inexistindo cerceamento de defesa, visto tratar-se de matéria de direito e prescindir de dilação probatória. 10. Correta a imposição de multa por embargos de declaração opostos com nítido caráter protelatório. IV. Dispositivo e tese 11. Apelo desprovido. Tese de julgamento: “1. O contrato de
multipropriedade
(time
sharing
) está sujeito às normas do Código de Defesa do
Consumidor, impondo-se o dever de informação e a observância da boa-fé objetiva. 2. A ausência de transparência na contratação caracteriza vício de consentimento e autoriza, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a rescisão contratual com restituição de 90% dos valores pagos, percentual dentro do patamar considerado razoável (entre 10% e 25%). 3. A negativação indevida do consumidor após o pedido de rescisão enseja dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 14; 37, §1o; CC, art. 422; CPC, art. 373. (N.U 1016125-80.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 11/11/2025,
Publicado
no DJE 26/11/2025)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação Cível interposta por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária de números A219020 e A219021, por culpa exclusiva da requerida; (
ii
) determinar a restituição integral dos valores pagos (R$ 139.221,92), em parcela única; e (
iii
) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) estabelecer se o regime de
multipropriedade
afasta a aplicação do CDC; (
iii
) determinar se o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, configura inadimplemento contratual; (
iv
) avaliar se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da vendedora; e (v) verificar se estão presentes os requisitos para a condenação em danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, celebrado no contexto de relação de consumo, é nula de pleno direito quando impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo prevalecer o foro de seu domicílio, nos termos do art. 101, I, do CDC. O regime jurídico da
multipropriedade
, ainda que disciplinado pela Lei no 13.777/2018, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, desde que o adquirente figure como destinatário final do bem, o que se verifica no caso concreto. O atraso superior a um ano e meio após o término do prazo contratual e da cláusula de tolerância, sem entrega do imóvel e sem justificativa concreta e individualizada, configura inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva da vendedora. A pandemia de COVID-19, por já ser fato público e notório à época da celebração do contrato, configura fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não sendo apta a afastar a responsabilidade da promitente vendedora pelo descumprimento do prazo de entrega. A restituição integral e imediata dos valores pagos é devida nos termos da Súmula 543 do STJ, quando o inadimplemento decorre exclusivamente de culpa da construtora. O atraso desproporcional na
entrega do imóvel, frustrando expectativa legítima do consumidor e exigindo intervenção judicial, configura abalo moral indenizável, superando o mero aborrecimento contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é inaplicável quando afronta o direito do consumidor de demandar em seu domicílio, conforme o art. 101, I, do CDC. Os contratos de
multipropriedade
submetem-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor quando o adquirente figura como destinatário final do bem. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega do imóvel firmado após o início da crise sanitária. A restituição integral e em parcela única das quantias pagas é devida quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento exclusivo do fornecedor. O atraso desarrazoado na entrega de imóvel em contrato de
multipropriedade
enseja indenização por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor e do abalo extrapatrimonial decorrente. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC,
arts
. 389, 406, §1o; CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, VIII, 35, III, 101, I; CPC,
arts
. 85, §2o e §11; Lei no 13.777/2018; Lei no 4.591/64,
arts
. 43-A e 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. STJ, REsp 2.004.322/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
,
DJe
20.09.2022. TJ-SP, AI 2061759-62.2022.8.26.0000, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 21.07.2022. TJ-RS, AI 53849887720238217000, Rel. Des.
Dilso
Domingos Pereira, j. 27.03.2024. TJ-RJ, Apelação 0018207-65.2021.8.19.0209, Rel. Des. Benedicto
Abicair
, j. 31.07.2025. TJ-SP, Apelação 1008047-94.2023.8.26.0565, Rel. Des. Ana Luiza Villa Nova, j. 10.01.2025. (N.U 1036227-26.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/12/2025,
Publicado
no DJE 20/12/2025)

O art. 63, §§ 1o e 3o, do Código de Processo Civil, embora reconheça a validade da cláusula de eleição de foro, estabelece exceções quando tal estipulação se mostrar abusiva. No contexto das relações de consumo, a abusividade se configura quando a cláusula impõe ônus excessivo ao consumidor, dificultando o exercício de seus direitos.

Portanto, reconhecida a natureza consumerista da relação e a abusividade da cláusula de eleição de foro, deve prevalecer a competência do foro do domicílio dos consumidores, qual seja, a Comarca de Sinop/MT, nos termos do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor.

A decisão agravada, ao desconsiderar a natureza consumerista da relação e a proteção conferida pelo ordenamento jurídico à parte vulnerável, merece reforma para que seja reconhecida a competência da Comarca de Sinop/MT para processar e julgar a demanda originária.

Conclusão.

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO

para reformar a decisão agravada, reconhecendo a competência da Comarca de Sinop/MT para processar e julgar a ação de rescisão contratual, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026