Tribunal: TJMT
Processo: 1037759-24.2025.8.11.0001
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-23
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. POSSE ÚTIL. LACRE DO IMÓVEL PELA IMOBILIÁRIA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. REPAROS NÃO COMPROVADOS. ORÇAMENTOS INSUFICIENTES. RETENÇÃO PARCIAL DA GARANTIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Restituição de Caução cumulada com Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito, para condenar as locadoras à restituição do saldo remanescente da garantia locatícia, no valor de R$ 3.620,32, após abatimento de despesas comprovadas, e afastar o pedido de danos morais. A controvérsia decorre da retenção integral da caução após a desocupação do imóvel, com discussão acerca do termo final da locação, da validade da cobrança de reparos com base em orçamentos e da alegada litigância de má-fé dos locatários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o termo final da locação corresponde à data da vistoria de saída ou à data da entrega formal das chaves; (ii) estabelecer se orçamentos apresentados pelo locador são suficientes para comprovar prejuízo material e autorizar a retenção da caução; (iii) determinar a legitimidade da retenção integral da garantia para compensação de débitos alegados; e (iv) verificar a ocorrência de litigância de má-fé pelos autores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A tradição das chaves constitui, em regra, marco formal do término da locação, mas tal presunção é relativa e deve ser analisada à luz da posse útil e do princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422).
4. O lacre do imóvel pela imobiliária após a vistoria de saída, aliado à ausência de resposta tempestiva aos questionamentos dos locatários, configura violação ao dever de cooperação e caracteriza mora do credor, retirando dos locatários a posse útil do bem.
5. A manutenção formal das chaves pelos locatários, sem possibilidade de acesso ao imóvel para realização de reparos, não autoriza a prorrogação do termo final da locação, que se fixa na data em que cessou a posse útil.
6. Para retenção de valores da caução a título de reparos, incumbe ao locador comprovar o efetivo prejuízo, mediante demonstração da realização do serviço e do correspondente desembolso, nos termos do art. 373 do CPC.
7. Orçamentos unilaterais constituem mera estimativa de custos e não comprovam dano material efetivo, sendo insuficientes para legitimar retenção de garantia locatícia.
8. Nos termos do art. 23, III, da Lei no 8.245/91, o locatário não responde por deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.
9. A compensação com a caução exige débitos líquidos, certos e comprovados, conforme art. 38 da Lei no 8.245/91, sendo legítimo o abatimento apenas das despesas documentalmente demonstradas.
10. O ajuizamento da ação para questionar retenção de caução não configura litigância de má-fé, ausente comprovação de dolo processual nas hipóteses dos arts. 79 e 80 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O termo final da locação deve considerar a cessação da posse útil do imóvel, não se restringindo à entrega formal das chaves quando o locador impede o acesso ao bem. 2. A retenção de caução por danos no imóvel exige comprovação do prejuízo efetivo, não sendo suficiente a apresentação de orçamentos. 3. A compensação com garantia locatícia depende de débitos líquidos, certos e comprovados. 4. O exercício regular do direito de ação para discutir retenção de caução não configura litigância de má-fé.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; CPC, arts. 79, 80 e 373; Lei no 8.245/91, arts. 23, III, e 38; Lei no 9.099/95, art. 55.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1037759-24.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[CARMEM CAROLINNE DE ALMEIDA MALHEIROS ZANDONATO - CPF: 024.880.041-89 (RECORRIDO), HUGO FLORENCIO DE CASTILHO - CPF: 689.432.371-20 (ADVOGADO), VIVIANE CRISTINE CALDAS - CPF: 700.887.721-87 (ADVOGADO), CHARLES NILSON ZANDONATO - CPF: 007.936.501-94 (RECORRIDO), LAURINY BARBOSA MAIA - CNPJ: 18.101.827/0001-57 (RECORRENTE), BRUNO HENRIQUE DA ROCHA - CPF: 889.626.101-59 (ADVOGADO), NILMA AUXILIADORA DA SILVA - CPF: 496.012.291-91 (RECORRENTE), SANDRA DE FATIMA DA SILVA MACIEL - CPF: 583.457.790-34 (RECORRENTE), LAURINY BARBOSA MAIA - CPF: 958.569.191-49 (RECORRENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. POSSE ÚTIL. LACRE DO IMÓVEL PELA IMOBILIÁRIA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. REPAROS NÃO COMPROVADOS. ORÇAMENTOS INSUFICIENTES. RETENÇÃO PARCIAL DA GARANTIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso Inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Restituição de Caução cumulada com Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito, para condenar as locadoras à restituição do saldo remanescente da garantia locatícia, no valor de R$ 3.620,32, após abatimento de despesas comprovadas, e afastar o pedido de danos morais. A controvérsia decorre da retenção integral da caução após a desocupação do imóvel, com discussão acerca do termo final da locação, da validade da cobrança de reparos com base em orçamentos e da alegada litigância de má-fé dos locatários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o termo final da locação corresponde à data da vistoria de saída ou à data da entrega formal das chaves; (
ii
) estabelecer se orçamentos apresentados pelo locador são suficientes para comprovar prejuízo material e autorizar a retenção da caução; (
iii
) determinar a legitimidade da retenção integral da garantia para compensação de débitos alegados; e (
iv
) verificar a ocorrência de litigância de má-fé pelos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tradição das chaves constitui, em regra, marco formal do término da locação, mas tal presunção é relativa e deve ser analisada à luz da posse útil e do princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422).

4. O lacre do imóvel pela imobiliária após a vistoria de saída, aliado à ausência de resposta tempestiva aos questionamentos dos locatários, configura violação ao dever de cooperação e caracteriza mora do credor, retirando dos locatários a posse útil do bem.

5. A manutenção formal das chaves pelos locatários, sem possibilidade de acesso ao imóvel para realização de reparos, não autoriza a prorrogação do termo final da locação, que se fixa na data em que cessou a posse útil.

6. Para retenção de valores da caução a título de reparos, incumbe ao locador comprovar o efetivo prejuízo, mediante demonstração da realização do serviço e do correspondente desembolso, nos termos do art. 373 do CPC.

7. Orçamentos unilaterais constituem mera estimativa de custos e não comprovam dano material efetivo, sendo insuficientes para legitimar retenção de garantia locatícia.

8. Nos termos do art. 23, III, da Lei no 8.245/91, o locatário não responde por deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.

9. A compensação com a caução exige débitos líquidos, certos e comprovados, conforme art. 38 da Lei no 8.245/91, sendo legítimo o abatimento apenas das despesas documentalmente demonstradas.

10. O ajuizamento da ação para questionar retenção de caução não configura litigância de má-fé, ausente comprovação de dolo processual nas hipóteses dos
arts
. 79 e 80 do CPC.

I
V. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. O termo final da locação deve considerar a cessação da posse útil do imóvel, não se restringindo à entrega formal das chaves quando o locador impede o acesso ao bem. 2. A retenção de caução por danos no imóvel exige comprovação do prejuízo efetivo, não sendo suficiente a apresentação de orçamentos. 3. A compensação com garantia locatícia depende de débitos líquidos, certos e comprovados. 4. O exercício regular do direito de ação para discutir retenção de caução não configura litigância de má-fé.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; CPC,
arts
. 79, 80 e 373; Lei no 8.245/91,
arts
. 23, III, e 38; Lei no 9.099/95, art. 55.

R E L A T Ó R I O

I - RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por LAURINY BARBOSA MAIA, SANDRA DE FATIMA DA SILVA MACIEL e NILMA AUXILIADORA DA SILVA (ID 342935904) em face da sentença (ID 342935899), posteriormente integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração (ID 342935903), proferida pelo 2o Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Restituição de Caução cumulada com Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito, ajuizada por CARMEM CAROLINNE DE ALMEIDA MALHEIROS ZANDONATO e CHARLES NILSON ZANDONATO.

A controvérsia originária versa sobre a retenção integral do valor de R$ 4.560,00, pago a título de caução em contrato de locação de imóvel residencial, após o término da relação contratual. Os autores, ora recorridos, alegaram que, após a desocupação do imóvel em 07/03/2025 e a realização da vistoria de saída em 12/03/2025, a imobiliária, representante das locadoras, lacrou a porta do apartamento e permaneceu inerte quanto aos seus questionamentos sobre os reparos apontados, impedindo-os de realizar os consertos e, posteriormente, reteve a totalidade da garantia locatícia, além de cobrar valores adicionais a título de aluguel e encargos.

A sentença de primeiro grau entendeu que o termo final da locação deveria ser a data da vistoria de saída (12/03/2025), afastou a cobrança da maior parte dos reparos por ausência de comprovação de desembolso efetivo, admitindo apenas despesas comprovadas por recibos ou faturas (limpeza, gás, condomínio e IPTU/aluguel proporcionais). Com isso, condenou as rés, ora recorrentes, a restituírem aos autores o saldo remanescente da caução, no montante de R$ 3.620,32, e julgou improcedente o pedido de danos morais.

Inconformadas, as recorrentes interpõem o presente recurso, sustentando, em síntese, quatro pontos principais: (i) que o termo final da locação deve ser a data da entrega física das chaves, ocorrida em 10/04/2025, conforme confessado pelos próprios recorridos, e não a data da vistoria; (
ii
) a legitimidade da cobrança da indenização por danos materiais com base nos orçamentos apresentados, argumentando que a prova do prejuízo não exige o prévio desembolso; (
iii
) a legalidade da retenção integral da caução para compensar os débitos, que superariam o valor da garantia, fundamentando o pedido contraposto; e (
iv
) a inexistência de litigância de má-fé por parte dos recorridos. Pugnam pela reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido contraposto.

Devidamente intimados, os recorridos apresentaram contrarrazões (ID 342935908), rebatendo os argumentos recursais e pugnando pela manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

É o sucinto relatório. Passo ao voto.

V O T O R E L A T O R

VOTO

II - FUNDAMENTAÇÃO

O recurso é tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido (ID 342935905 e 342935906). Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Analiso, pormenorizadamente, as teses recursais.

1. Do Termo Final da Locação: A Cessação da Posse Útil em 12/03/2025

A tese central das recorrentes, de que a relação locatícia e suas obrigações acessórias teriam se estendido até 10/04/2025, data da entrega física das chaves, não se sustenta diante das particularidades fáticas e jurídicas que emanam dos autos. Embora a tradição das chaves seja, em regra, o marco formal do fim da locação, tal presunção é relativa e cede espaço a uma análise mais aprofundada da posse e da conduta das partes, à luz do princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil. A posse, para fins de responsabilidade contratual, não se esgota na mera detenção física de um objeto, mas se caracteriza pela faculdade de usar, gozar e dispor da coisa. No caso concreto, essa faculdade foi materialmente subtraída dos locatários a partir do momento em que a imobiliária, após a vistoria de saída realizada em 12/03/2025, lacrou a porta do imóvel com adesivos de controle (ID 342934929 e 342934931).

A conduta das recorrentes violou frontalmente o dever anexo de cooperação, que decorre da boa-fé objetiva e impõe aos contratantes uma conduta leal e colaborativa em todas as fases do contrato. Ficou comprovado nos autos que, imediatamente após receberem o laudo de vistoria em 17/03/2025, os recorridos, por e-mail e mensagens de WhatsApp, buscaram ativamente esclarecimentos sobre os pontos controversos e, crucialmente, solicitaram orientação sobre como proceder diante do lacre que impedia o acesso ao imóvel para a realização dos reparos (ID 342935878). A resposta das recorrentes, contudo, foi marcada por uma inércia que configura a mora do credor (
mora
accipiendi
). A própria recorrente
Lauriny
admitiu, em mensagem de áudio datada de 31/03/2025 (ID 342935881), que demorou a ler as comunicações enviadas pelos locatários. Esse silêncio administrativo, que perdurou por quase vinte dias, criou um impasse que não pode ser imputado aos recorridos.

Ao lacrar o imóvel e, ato contínuo, permanecer em silêncio diante dos pedidos de orientação dos locatários, a imobiliária, na prática, impediu-os de exercerem o direito de realizar os reparos por conta própria, forçando-os a uma situação de espera que prolongou artificialmente o período de desocupação. A posse que os recorridos detinham sobre as chaves tornou-se inútil, desprovida de qualquer proveito econômico ou fático, pois não podiam ingressar no bem sem violar o lacre e arriscar futuras alegações de adulteração da vistoria. Portanto, a extensão do prazo para a devolução das chaves até abril de 2025 não decorreu de inércia ou má-fé dos locatários, mas foi consequência direta da desídia e da falta de colaboração das recorrentes, que criaram o obstáculo e demoraram a fornecer os meios para sua superação. A sentença, ao fixar o termo final da locação em 12/03/2025, data em que a posse útil foi efetivamente retirada dos recorridos, agiu com acerto e em conformidade com os princípios da boa-fé e da vedação ao comportamento contraditório, não merecendo qualquer reparo neste ponto.

2. Da Indenização por Danos Materiais: A Insuficiência do Orçamento como Prova de Desembolso

As recorrentes insurgem-se contra o afastamento da indenização de R$ 2.870,00, relativa a reparos no imóvel, defendendo que a apresentação de orçamentos (ID 342935882 a 342935889) seria prova suficiente do prejuízo. A tese, contudo, é juridicamente frágil e contraria a distribuição do ônus probatório estabelecida pelo artigo 373 do Código de Processo Civil. Para que o locador possa reter valores da caução ou exigir o ressarcimento de despesas com reparos, não basta a mera estimativa de custos futuros; é imperativo que se demonstre o prejuízo efetivo, o que se materializa com a comprovação da execução do serviço e do correspondente desembolso financeiro. O orçamento, por sua natureza, é um documento unilateral e preliminar, que apenas indica uma projeção de gastos, não constituindo prova de que a despesa foi, de fato, realizada.

A jurisprudência, inclusive no âmbito desta Turma Recursal, é pacífica no sentido de que a cobrança de reparos deve ser lastreada em notas fiscais ou recibos de pagamento contemporâneos à desocupação do imóvel, documentos estes que conferem liquidez e certeza ao débito. No caso em tela, os recibos juntados com a contestação (ID 342935890) possuem datas muito posteriores à contranotificação enviada aos autores, o que enfraquece a alegação de que os reparos foram uma consequência direta e imediata da desocupação. Além disso, a própria necessidade de muitos dos reparos foi pontualmente contestada pelos locatários (ID 342935878), que argumentaram tratar-se de deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, uma excludente de responsabilidade prevista no artigo 23, inciso III, da Lei no 8.245/91.

Reter a caução ou cobrar valores com base em orçamentos genéricos, sem a prova cabal do dano que excede o uso normal e, principalmente, sem a demonstração do efetivo pagamento pelos consertos, configuraria um flagrante abuso de direito e um enriquecimento sem causa por parte das locadoras. A sentença de primeiro grau, ao afastar a pretensão indenizatória baseada em meras estimativas, aplicou corretamente o direito, pois condicionou o ressarcimento à prova inequívoca do prejuízo material, ônus do qual as recorrentes não se desincumbiram. A decisão, portanto, mostra-se tecnicamente irrepreensível neste aspecto.

3. Da Legitimidade da Retenção da Caução e da Compensação

A sentença de primeiro grau foi tecnicamente precisa ao analisar a compensação de valores e a destinação da caução. A garantia locatícia, conforme o artigo 38 da Lei no 8.245/91, serve para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais, e sua retenção ou utilização pelo locador depende da existência de débitos líquidos, certos e devidamente comprovados. O juízo
a quo
agiu com correção ao admitir para abatimento apenas as despesas que foram inequivocamente demonstradas nos autos por meio de documentos hábeis.

O cálculo da condenação, portanto, partiu de premissas corretas: considerou o valor atualizado da caução, que era de R$ 5.306,98, e deste montante abateu somente os valores que possuíam comprovação documental de pagamento pelas recorrentes. Incluíram-se nesse abatimento as faturas de gás em aberto (R$ 90,89), o recibo de limpeza do imóvel (R$ 150,00), a taxa de condomínio referente a março de 2025 (R$ 864,87), bem como o aluguel proporcional a 5 dias de março e o IPTU proporcional aos 70 dias de ocupação no ano de 2025. Esses valores representam as únicas obrigações que, além de contratualmente previstas, foram provadas como pendentes e/ou pagas pelas locadoras.

Por outro lado, os demais valores pleiteados no pedido contraposto, como o aluguel integral de abril e os reparos baseados em orçamentos, careciam de liquidez e certeza, conforme já fundamentado nos tópicos anteriores. A compensação automática com a garantia locatícia exige que a dívida a ser compensada seja incontroversa e demonstrada, o que não ocorreu com relação a essas verbas. Assim, ao prevalecer o direito dos recorridos à restituição do saldo da caução após o abatimento apenas das despesas comprovadas, a sentença garantiu a correta aplicação do direito, impedindo a apropriação indevida de valores pelas recorrentes. A decisão está, portanto, em plena conformidade com a legislação e os princípios que regem a matéria.

4. Da Inexistência de Litigância de Má-Fé dos Recorridos

Por fim, a alegação de que os autores, ora recorridos, teriam incorrido em litigância de má-fé é completamente descabida. O exercício do direito de ação, assegurado constitucionalmente, consiste na prerrogativa de submeter ao Poder Judiciário uma pretensão que se entende legítima. Ajuizar uma demanda para questionar a retenção unilateral da caução e a falta de prestação de contas por parte da imobiliária não configura, em nenhuma hipótese, abuso ou deslealdade processual. Pelo contrário, representa a busca pela tutela de um direito que os recorridos acreditavam ter sido violado.

A litigância de má-fé, prevista nos artigos 79 e 80 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de dolo processual, ou seja, a intenção deliberada de prejudicar a parte contrária, alterar a verdade dos fatos ou usar o processo para conseguir objetivo ilegal. Nenhuma dessas hipóteses se verifica na conduta dos recorridos. A "confissão" sobre a entrega das chaves em 10/04/2025, mencionada no recurso, não altera o mérito do julgamento, pois, como exaustivamente demonstrado, a posse das chaves nesse período foi inútil e decorreu de um impedimento prático criado pela própria imobiliária. A narrativa dos fatos na petição inicial, ainda que contestada, estava amparada em elementos concretos, como o lacre na porta e a inércia da imobiliária em responder às solicitações, o que afasta qualquer alegação de que os autores alteraram a verdade dos fatos.

A propositura da ação foi o caminho legítimo encontrado pelos recorridos para resolver um impasse que as recorrentes não se dispuseram a solucionar de forma amigável e transparente. Condená-los por litigância de má-fé seria penalizar o exercício regular de um direito fundamental e desestimular o acesso à justiça, o que é inadmissível. A sentença, ao não vislumbrar má-fé na conduta dos autores, novamente se mostra correta e alinhada aos princípios do devido processo legal.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do Recurso Inominado e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, por seus próprios e bem lançados fundamentos, aos quais acrescento as razões expostas neste voto.

Condeno as
recorrentes,
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em
15
% (
quinze
por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.

É como voto.

EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2026