Tribunal: TJMT
Processo: 1004097-38.2026.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESCONTO UNILATERAL PARA CONSTRUTORA. TAXA DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE AUTO-PRIVILÉGIO E LIMITAÇÃO NORMATIVA DA CONVENÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que autorizou o recolhimento de apenas 50% das taxas condominiais de unidades não comercializadas por construtoras, e suspendeu a incidência de taxa de assessoria extrajudicial de 20%.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula de convenção condominial que lhe concede desconto de metade do valor das cotas relativas às unidades em estoque; e (ii) saber se é legítima a cobrança administrativa de taxa de assessoria de 20%, chancelada em assembleia ordinária.
III. Razões de decidir
3. A instituição de benefício de caráter puramente subjetivo pela incorporadora, visando a redução da taxa condominial de suas próprias unidades, traduz exercício abusivo da autonomia privada; 4. A norma civil condominial consagra a primazia da convenção como estatuto fundamental da comunhão. Existindo expressa limitação convencional de que o repasse de custos operacionais de 20% incide apenas na hipótese de cobrança judicial, revela-se inidônea a exigência da rubrica na via administrativa.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso de Agravo de Instrumento parcialmente provido.
Teses de julgamento: "1. É nula a cláusula de convenção condominial, outorgada de forma unilateral pela construtora ou incorporadora, que estabelece benefício subjetivo em seu favor para reduzir ou isentar o pagamento de cotas de unidades não comercializadas. 2. A cobrança de honorários ou taxas de assessoria em fase extrajudicial demanda previsão expressa na convenção condominial, sendo inválida a sua instituição por deliberação em assembleia ordinária caso o estatuto restrinja a exigência do encargo à esfera judicial."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004097-38.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Assembléia, Liminar]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[TALLES DRUMMOND SAMPAIO SANTOS - CPF: 046.251.601-62 (ADVOGADO), BRUNO REICHE - CPF: 037.015.891-19 (ADVOGADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS - CNPJ: 41.341.232/0001-90 (AGRAVANTE), REALIZA CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 27.391.383/0001-22 (AGRAVADO), MF CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 07.818.881/0001-00 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESCONTO UNILATERAL PARA CONSTRUTORA. TAXA DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE AUTO-PRIVILÉGIO E LIMITAÇÃO NORMATIVA DA CONVENÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que autorizou o recolhimento de apenas 50% das taxas condominiais de unidades não comercializadas por construtoras,

e suspendeu a incidência de taxa de assessoria extrajudicial de 20%.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula de convenção condominial que lhe concede desconto de metade do valor das cotas relativas às unidades em estoque; e (ii) saber se é legítima a cobrança administrativa de taxa de assessoria de 20%, chancelada em assembleia ordinária.

III. Razões de decidir

3. A instituição de benefício de caráter puramente subjetivo pela incorporadora, visando a redução da taxa condominial de suas próprias unidades, traduz exercício abusivo da autonomia privada; 4. A norma civil condominial consagra a primazia da convenção como estatuto fundamental da comunhão. Existindo expressa limitação convencional de que o repasse de custos operacionais de 20% incide apenas na hipótese de cobrança judicial, revela-se inidônea a exigência da rubrica na via administrativa.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso de Agravo de Instrumento parcialmente provido.

Teses de julgamento
: "1. É nula a cláusula de convenção condominial, outorgada de forma unilateral pela construtora ou incorporadora, que estabelece benefício subjetivo em seu favor para reduzir ou isentar o pagamento de cotas de unidades não comercializadas. 2. A cobrança de honorários ou taxas de assessoria em fase extrajudicial demanda previsão expressa na convenção condominial, sendo inválida a sua instituição por deliberação em assembleia ordinária caso o estatuto restrinja a exigência do encargo à esfera judicial."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
Holder Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados
contra decisão interlocutória proferida pela MM. Juíza de Direito da
11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
, nos autos da
ação declaratória de inexistência de débito c/c obrigação de fazer
, ajuizada por
Realiza Construções Eireli – EPP e

MF Construtora Ltda.
, que
deferiu parcialmente a tutela de urgência
, para

autorizar a consignação judicial das taxas condominiais (agosto e setembro/2025) com desconto de 50%
,
além da emissão, pelo condomínio, dos boletos vincendos com o referido desconto, com base na Cláusula 33a da Convenção, a suspensão da "taxa de cobrança" de 20%, e, por fim, a vedação de atos de negativação e protesto, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese, que a Cláusula 33a, parágrafo único, da Convenção Condominial é nula de pleno direito por consubstanciar privilégio subjetivo imposto unilateralmente pela construtora em causa própria, antes da comercialização das unidades.

Alega violação à regra da proporcionalidade (art. 1.334, I, do CC) e contrariedade à jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.816.039/MG) e deste Tribunal;

Aduz que o condomínio deliberou em assembleia pela cobrança de 100% da cota, corrigindo a ilegalidade. Argumenta que o Fundo agravante antecipa 100% da receita ao condomínio e que a manutenção da liminar o obriga a subsidiar o estoque das construtoras, gerando prejuízo imediato.

Defende a legalidade da taxa de 20%, aduzindo que a verba não se confunde com honorários advocatícios sucumbenciais, mas trata-se de recomposição de custos operacionais da estrutura de cobrança decorrentes da mora (arts. 389, 395 e 404 do CC), cuja cobrança e cessão foram expressamente aprovadas em Assembleia Geral e previstas no contrato com o Fundo.

Forte em tais argumentos pugnou pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para restabelecer a cobrança integral (100%) das cotas e a incidência da taxa de 20%, afastando-se a multa imposta.

A tutela provisória recursal foi deferida parcialmente apenas para suspender a eficácia da decisão agravada no ponto em que determinou a emissão e cobrança das cotas com desconto de 50%, suspendendo-se, por consequência, a multa diária.

Sem informações pelo juízo
a quo
.

Devidamente intimadas, as agravadas apresentaram contraminuta no ID n. 350806859, rechaçando os argumentos do agravante e postulando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação declaratória de inexistência de débito, na qual a parte autora -
Realiza Construções Ltda. e MF Construtora Ltda. -,

postulou, em sede de tutela de urgência,
(i)

a autorização para consignação judicial dos valores de agosto e setembro de 2025 a título de taxa condominial (no montante que entende devido);
(ii)

a suspensão da cobrança da taxa de 20% (honorários extrajudiciais); e
(iii)

a determinação para que o Condomínio emita os boletos vincendos com o desconto de 50% previsto na Convenção.

A decisão recorrida deferiu a tutela provisória a fim de

autorizar depósito judicial/consignação
do valor tido como incontroverso,

impor abstenção de negativação/protesto relativamente aos débitos discutidos, com multa diária e, por fim, determinar que o
Condomínio
emitisse boletos vincendos das unidades em estoque da construtora
com desconto de 50%
(Cláusula 33a, parágrafo único) e
sem incluir a “taxa de cobrança” de 20%.

Diante disso, a agravante interpôs o presente recurso.

Pois bem.

Como se sabe, o agravo é um recurso
secundum eventum litis
, razão por que a análise da pretensão recursal deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões meritórias ou matérias não apreciadas pelo juízo
a quo
.

Logo, nesse contexto, o cerne da primeira controvérsia reside na validade do Parágrafo Único da Cláusula 33a da Convenção do Condomínio Sevilla 90-I.(ID n. 343619362), que autoriza a redução da taxa condominial em 50% em relação aos imóveis de propriedade da construtora que não foram comercializados. Confira:

Os fatos comprovados nos autos indicam que tal normativo interno foi redigido de forma unilateral pela própria construtora, outorgando-lhe um desconto de 50% nas taxas condominiais das unidades ainda não comercializadas, pelo prazo de seis meses.

Empreendendo uma interpretação teleológica e sistemática do regramento civil, constata-se que a natureza jurídica do condomínio edilício pressupõe a comunhão de despesas para a manutenção e conservação do patrimônio comum.

O Código Civil dispõe, no art. 1.333, parágrafo único, que “
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis
”.

O art. 1.334, inciso I, estabelece que a convenção determinará:

“a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio
”.

Já o art. 1.336, inciso I, prescreve ser dever do condômino “
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convençã
o”

Embora a legislação permita que a convenção estabeleça critérios diversos da fração ideal, essa liberdade não é absoluta. O princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa operam como limites intransponíveis à autonomia privada.

Nesse contexto, a premissa maior estabelece que convenções condominiais outorgadas unilateralmente pela incorporadora não podem instituir benefícios de caráter puramente subjetivo que isentem ou reduzam desproporcionalmente a taxa condominial em seu favor, pois transferem o risco da atividade empresarial aos demais comunheiros.

A premissa menor, extraída dos autos, demonstra que a construtora instituiu exatamente essa modalidade de privilégio em seu benefício exclusivo (Cláusula 33a), o que configura abuso de direito.

Esta conclusão encontra respaldo absoluto na jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça. Como paradigma perfeitamente aplicável ao caso (sem qualquer margem para
distinguishing
), destaca-se o julgamento do Recurso Especial no 1.816.039/MG,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida.

3.
A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial.

4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.

5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002

6. Recurso especial provido”.
(REsp n. 1.816.039/MG, Rel. Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, J. 04.02.20 - negritei.)

Como se extrai do precedente, a Corte Superior assentou que a redução da cota condominial em favor da construtora implica oneração direta dos demais condôminos, com evidente violação à regra da proporcionalidade.

Também não encontra amparo o argumento de que a limitação temporal do benefício a seis meses seria suficiente para purgar eventual ilicitude. O vício apontado não está na duração do favorecimento, mas em sua própria matriz jurídica: trata-se de vantagem auto-outorgada por quem instituiu a disciplina convencional, deslocando para o universo dos demais condôminos, ainda que temporariamente, o custo inerente à manutenção do estoque da construtora.

No caso em pauta, o perigo de dano

é cristalino. A recorrente, na qualidade de Fundo cessionário e garantidor, aporta previamente o valor integral das cotas no caixa do condomínio. Obrigar a agravante a receber apenas a metade do valor das unidades em estoque significa compeli-la a financiar, com capital próprio, a atividade lucrativa das agravadas, o que desnatura o sinalagma contratual.

Desse modo, a decisão de primeiro grau laborou em equívoco neste ponto, devendo ser reformada para autorizar a cobrança da integralidade (100%) das taxas condominiais em face das construtoras agravadas, afastando-se, por arrastamento lógico, a multa diária fixada para compelir o cumprimento do desconto.

Seguindo na resolução da celeuma, passa-se à análise da pretensão ao restabelecimento da cobrança da taxa de 20%, exigida na via administrativa a título de honorários e custos operacionais.

Os fatos comprovados demonstram que o Fundo agravante firmou Contrato de Cessão de Crédito com o Condomínio, prevendo o repasse dessa taxa de 20% aos devedores após 30 dias de atraso. A agravante sustenta que a aprovação deste contrato em Assembleia Geral Ordinária seria suficiente para legitimar a cobrança.

Todavia, a Cláusula 45a da Convenção Condominial restringe expressamente o acréscimo de honorários advocatícios e custos (até o limite de 20%) exclusivamente para a hipótese de cobrança judicial.

Diante disso, considerando os fatos apresentados e a legislação de regência: a premissa maior, firmada no artigo 1.351 do Código Civil e na própria Cláusula 18a, inciso I, "a" da Convenção, dita que a alteração de regramentos expressos na Convenção exige quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. A premissa menor evidencia que a agravante busca aplicar uma penalidade extrajudicial amparada apenas em um contrato referendado por Assembleia Ordinária, de quórum simples.

Desta feita, é hialino que a deliberação assemblear ordinária não possui força normativa para derrogar ou ampliar tacitamente uma limitação impositiva fixada de forma estrita na Convenção Condominial.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também guia o raciocínio neste viés. A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
TAXA DE CONDOMÍNIO. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. INCLUSÃO NO CÁLCULO DO DÉBITO. DESCABIMENTO
. PRECEDENTES.

1. "É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio" (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 19/9/2025). Incidência da exegese das Súmulas n. 83/STJ e 568/STJ.

2. Cabível a correção do erro material que majorou a verba honorária em desfavor da agravante, visto que contra ela não houve fixação de honorários na origem, faltando requisito legal de prévia fixação da referida rubrica nas instâncias ordinárias.

Agravo interno provido em parte”.
(AgInt no AREsp n. 2.944.671/SC, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, J. 02.03.26.)

Com base apenas nas informações disponíveis nesta fase de cognição sumária, a inclusão indiscriminada da taxa de 20% nos boletos extrajudiciais representa potencial excesso de cobrança, consubstanciando repasse indevido de custos inerentes ao risco operacional do próprio Fundo cessionário, sob pena de
bis in idem
face à limitação exaustiva de penalidades moratórias do artigo 1.336, §1o, do Código Civil (juros e multa de 2%).

Portanto, não havendo demonstração cabal do direito da agravante neste ponto, afigura-se escorreita a prudência do magistrado singular ao ordenar a suspensão da respectiva cobrança da taxa de 20% até o julgamento do mérito da demanda originária, preservando a higidez financeira dos condôminos e evitando o
periculum in mora
atinente aos protestos indevidos.

A partir da ponderação dos argumentos ventilados, conclui-se que
merece reforma em parte a decisão agravada afim de afastar a determinação de emissão e cobrança das cotas condominiais das unidades das agravadas com desconto de 50%, restabelecendo provisoriamente a cobrança integral, bem como suspender, por arrastamento, as astreintes vinculadas a esse comando, mantendo-se, contudo, a suspensão da cobrança do encargo de 20% e a vedação de negativação e protesto dos débitos controvertidos
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

,

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026