Tribunal: TJMT
Processo: 0003341-54.2018.8.11.0088
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0003341-54.2018.8.11.0088
APELANTE: IZAIAS NUNES
APELADA: ALICE COLETTI
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCELA FINAL INADIMPLIDA – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – IMPROCEDÊNCIA – OBRIGAÇÕES AUTÔNOMAS E ESCALONADAS – ASSUNÇÃO SUPERVENIENTE DA OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO PELO RÉU – POSSE E USUFRUTO DO IMÓVEL – DEVER DE PAGAMENTO MANTIDO – ABATIMENTO DOS DÉBITOS DE IPTU – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Não configura cerceamento de defesa a ausência de produção de provas adicionais quando o contraditório e a ampla defesa foram plenamente observados, com intimação das partes para especificação de provas, realização de audiência de instrução e apresentação de alegações finais, cabendo ao magistrado a condução da instrução probatória nos termos do art. 370 do CPC.
A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não se aplica quando as obrigações são autônomas e escalonadas, inexistindo cláusula contratual que condicione o pagamento da última parcela à regularização documental dos imóveis pela vendedora.
Tendo o comprador assumido em juízo, por meio de acordo firmado em ação distinta, a responsabilidade pela regularização dos imóveis adquiridos, não pode alegar a ausência de tal providência como justificativa para o inadimplemento da obrigação pecuniária prevista no contrato de compra e venda.
A existência de débitos de IPTU até a data do contrato autoriza apenas o abatimento proporcional do valor correspondente, não afastando o dever de pagamento da parcela final, especialmente quando o adquirente passou a exercer a posse e usufruto dos imóveis, inclusive auferindo rendimentos mediante locação, comportamento incompatível com a alegação de inadimplemento da vendedora.
A ausência de regularização registral e supostas disputas possessórias com terceiros eram de conhecimento prévio das partes no momento da contratação, não havendo cláusula que condicionasse o pagamento ao registro formal do bem ou à resolução de litígios externos, razão pela qual não se verifica inadimplemento da autora a justificar a resistência ao cumprimento da obrigação contratual.
Mantida a sentença que condenou o réu ao pagamento do valor remanescente de R$ 48.000,00, com abatimento dos débitos de IPTU, majora-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003341-54.2018.8.11.0088
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ALICE COLETTI - CPF: 238.012.982-72 (APELADO), ALEXSANDRA VORTMANN FABRIN - CPF: 856.346.201-63 (ADVOGADO), ELISANGELA MAXIR PACHECO CEOLIN - CPF: 024.836.211-98 (ADVOGADO), IZAIAS NUNES - CPF: 483.593.351-68 (APELANTE), YOUSSEF SAYAH EL ATYEH - CPF: 841.584.171-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCELA FINAL INADIMPLIDA – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – IMPROCEDÊNCIA – OBRIGAÇÕES AUTÔNOMAS E ESCALONADAS – ASSUNÇÃO SUPERVENIENTE DA OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO PELO RÉU – POSSE E USUFRUTO DO IMÓVEL – DEVER DE PAGAMENTO MANTIDO – ABATIMENTO DOS DÉBITOS DE IPTU – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Não configura cerceamento de defesa a ausência de produção de provas adicionais quando o contraditório e a ampla defesa foram plenamente observados, com intimação das partes para especificação de provas, realização de audiência de instrução e apresentação de alegações finais, cabendo ao magistrado a condução da instrução probatória nos termos do art. 370 do CPC.

A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não se aplica quando as obrigações são autônomas e escalonadas, inexistindo cláusula contratual que condicione o pagamento da última parcela à regularização documental dos imóveis pela vendedora.

Tendo o comprador assumido em juízo, por meio de acordo firmado em ação distinta, a responsabilidade pela regularização dos imóveis adquiridos, não pode alegar a ausência de tal providência como justificativa para o inadimplemento da obrigação pecuniária prevista no contrato de compra e venda.

A existência de débitos de IPTU até a data do contrato autoriza apenas o abatimento proporcional do valor correspondente, não afastando o dever de pagamento da parcela final, especialmente quando o adquirente passou a exercer a posse e usufruto dos imóveis, inclusive auferindo rendimentos mediante locação, comportamento incompatível com a alegação de inadimplemento da vendedora.

A ausência de regularização registral e supostas disputas possessórias com terceiros eram de conhecimento prévio das partes no momento da contratação, não havendo cláusula que condicionasse o pagamento ao registro formal do bem ou à resolução de litígios externos, razão pela qual não se verifica inadimplemento da autora a justificar a resistência ao cumprimento da obrigação contratual.

Mantida a sentença que condenou o réu ao pagamento do valor remanescente de R$ 48.000,00, com abatimento dos débitos de IPTU, majora-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Recurso desprovido.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0003341-54.2018.8.11.0088

APELANTE: IZAIAS NUNES

APELADA: ALICE COLETTI

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
IZAIAS NUNES
, contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Aripuanã – MT, subscrita pelo Juiz Substituto
Guilherme Leite Roriz
, nos autos da Ação de Cobrança, processo no 0003341-54.2018.8.11.0088, por meio da qual foi julgado parcialmente procedente o pedido formulado por Alice Coletti, para condenar o requerido ao pagamento do valor remanescente da dívida, no importe de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais), com abatimento dos valores de IPTU vencidos até a data do contrato (06/08/2015), conforme extratos juntados, aplicando-se correção monetária pelo INPC até 30/06/2024 e, a partir de 01/07/2024, pelo IPCA, com incidência de juros de mora de 1% ao mês até aquela data e, após, pela Taxa Selic deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §3o, do Código Civil, com a redação da Lei no 14.905/2024. A sentença também fixou honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o c/c art. 86, parágrafo único, do CPC, e impôs à parte ré o pagamento das custas processuais.

Nas razões de apelação Id. 309019393, a parte apelante sustenta, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa, argumentando que a sentença foi proferida sem a devida instrução probatória, apesar da complexidade da matéria, a qual exigiria a produção de prova testemunhal e pericial, especialmente para demonstrar a responsabilidade da parte autora pela ausência de regularização documental do imóvel e pela existência de débitos tributários anteriores à celebração do contrato.

Alega que a controvérsia não se restringia à interpretação contratual, mas demandava análise de questões fáticas relevantes, o que inviabilizaria o julgamento antecipado do mérito, em afronta ao art. 370 do CPC e ao art. 5o, inciso LV, da Constituição Federal, requerendo, por consequência, a nulidade da sentença, com retorno dos autos à origem para reabertura da fase instrutória.

No mérito, afirma que a retenção do pagamento decorreu do descumprimento contratual da parte autora, que não teria quitado os débitos de IPTU nem providenciado a regularização do imóvel, condições que estariam expressamente previstas no contrato firmado entre as partes.

Defende a incidência
da exceptio non adimpleti contractus
, nos termos do art. 476 do Código Civil, diante da mora da autora. Acrescenta que, conforme os elementos probatórios constantes dos autos, a obrigação de regularização dos imóveis permaneceu sob a responsabilidade da autora, não havendo comprovação de que tal obrigação tenha sido validamente transferida ao apelante. Aponta que os imóveis entregues pelo próprio apelante à autora, como parte do pagamento, não foram regularizados por razões alheias à sua vontade, destacando, ainda, a existência de litígios envolvendo terceiros sobre a propriedade dos bens.

Requer, ao final, o provimento do recurso para que fosse anulada a sentença, com reabertura da instrução probatória; sucessivamente, a improcedência do pedido inicial, com reconhecimento da mora da autora e a consequente inversão dos ônus da sucumbência; ou, ainda que mantida a condenação, a redução do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, com fundamento nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Na peça Id. 309019395, foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida
ALICE COLETTI
, sustentando, em suma, que a sentença deve ser mantida. Alegou que o apelante reconheceu nos autos a existência do débito correspondente à última parcela do contrato, no valor de R$ 48.000,00, não havendo comprovação de qualquer inadimplemento por parte da autora.

Assevera que o contrato celebrado previa de forma autônoma as obrigações entre as partes, sem condicionamento do pagamento à prévia regularização dos imóveis ou quitação dos tributos incidentes, o que afastaria a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

Aduz que a obrigação de regularização dos imóveis foi transferida ao réu por meio de acordo judicial firmado nos autos do processo no 1486-74.2017.8.11.0088, consoante documento de Id. 196122579.

Rebate a alegação de cerceamento de defesa, sustentando que ambas as partes foram intimadas para especificar provas e que, inclusive, houve audiência de instrução e julgamento, com oitiva de testemunhas, bem como apresentação de alegações finais. Defende que a decisão de mérito foi proferida com base em instrução processual regular, inexistindo qualquer nulidade ou prejuízo à parte apelante. Requer, ao final, o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

Intimada a comprovar que fazia
jus
à gratuidade de justiça, a parte requerida apelante promoveu o recolhimento das custas de preparo.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por Izaias Nunes contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Aripuanã – MT, que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança movida por Alice Coletti, condenando o requerido ao pagamento do valor de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais), abatidos os valores de IPTU vencidos até a data do contrato, com correção monetária e juros, e fixando honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais Id. 309019393, o apelante alega, preliminarmente, cerceamento de defesa, por ausência de produção de provas essenciais. No mérito, sustenta que o inadimplemento decorreu da conduta da autora, que não regularizou a documentação dos imóveis nem quitou débitos de IPTU, requerendo a anulação da sentença ou, sucessivamente, a improcedência do pedido e, ainda, a redução dos honorários.

A fim de ilustrar a controvérsia, eis o teor da sentença recorrida, no ponto de interesse ao deslinde da controvérsia:

“(...)

A discussão proposta nos autos consubstancia-se na pretensão de cobrança de valores decorrentes de contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, na data de 06/08/2015, tendo por objeto os imóveis “Lotes Urbanos 08 e 09, da Quadra 05, módulo 2, da planta cadastral desta cidade de Aripuanã, com área total de 450m2”, conforme Id. 70139213, págs. 11/13.

Em suma, o contrato em questão foi celebrado nas seguintes condições: a autora e seu então esposo, figurando como promitentes vendedores, passariam ao réu a propriedade dos imóveis acima mencionados, e o réu passaria à autora a totalidade de R$ 180.000,00, a ser paga da seguinte forma: (i) R$ 80.000,00 por meio da entrega de dois Lotes n° 04 e 05, situados na “Quadra do neguinho da borracharia”, módulo 05, na cidade de Juína-MT; (ii) R$ 32.000,00 por meio da entrega de um veículo Caminhonete GM/S10 Advantage D, placa APQ-4818, ano/modelo 2008, cor prata; (iii) R$ 20.000,00 de entrada, sendo R$ 3.000,00 em moeda corrente e R$ 6.000,00 em cheques emitidos em nome de Olmir Ioris & Cia Ltda., de ns.° 5382 e 5383, junto a Cooperativa de Crédito Sicredi; (iv) R$ 48.000,00 a serem pagos no prazo de dez meses.

Nesse contexto, alega a autora que o requerido estaria inadimplente com a última parcela do contrato, referente ao valor de R$ 48.000,00 a ser pago no prazo de dez meses.

O requerido, em seu turno, defende que deixou de pagar a parcela do contrato em virtude das dívidas existentes no imóvel e pela falta de regularização dos documentos, obrigações que cabiam à autora.

Assim, a controvérsia cinge em analisar o cabimento da exceção do contrato não cumprido, por suposto inadimplemento da parte autora quanto às suas obrigações assumidas no contrato, em detrimento daquelas não cumpridas pelo réu.

Acerca da possibilidade de cobrança dos valores decorrentes do inadimplemento de contrato, e da exceção do contrato não cumprido, dispõe o Código Civil:

art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

No caso dos autos, não há dúvidas sobre a inadimplência do réu, que confirmou ter deixado de pagar a última parcela do contrato, referente ao valor de R$ 48.000,00 (Id. 70139213, pág. 49).

A controvérsia gira em torno da aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), uma vez que o requerido tenta justificar sua conduta, alegando que a autora não teria arcado com o pagamento dos débitos de IPTU dos imóveis, e também teria deixado de proceder à regularização, em ônus que lhe cabia.

Em que pese o alegado, observo que o contrato celebrado entre as partes (Id. 70139213, págs. 11/13)
não estipulou prazo expresso para a regularização dos imóveis pela autora
, mas
previu de forma clara que o pagamento da quantia de R$ 48.000,00 deveria ser efetuado no prazo de até dez meses pelo requerido
.

A conclusão que se chega, diante disso, é que as obrigações pactuadas não são simultâneas ou interdependentes, mas sim autônomas e escalonadas, o que afasta a aplicação do art. 476 do CC/02. Afinal, não se pode afirmar que o contrato, da forma como foi redigido, condicionou o pagamento da última parcela à prévia regularização dos imóveis pela autora.

Portanto, ainda que tenham ocorrido entraves relacionados à regularização documental dos imóveis, tal circunstância, por si só, não afasta o direito da autora de exigir o pagamento das parcelas assumidas pelo requerido no contrato.

Além disso, a autora demonstrou, por meio do termo de acordo extraído dos autos n. 1486- 74.2017.8.11.0088, que
a obrigação de regularização dos imóveis foi transferida ao requerido
na data de 22/05/2017, quando este assumiu, em juízo, a responsabilidade de resolver as pendências relativas aos imóveis (Id. 196122579).

Desse modo, não restou suficiente comprovada a inadimplência contratual da autora, pois conforme se verifica, a obrigação de regularização dos imóveis foi modificada e transferida para o requerido, algum tempo depois da celebração do instrumento, em sede judicial.

Cumpre ressaltar que o próprio requerido esteve inadimplente com a obrigação de regularização dos seus imóveis, dados como parte do pagamento à autora. De acordo com a testemunha
José Divino de Souza
, ouvida em audiência de instrução e julgamento, a autora não conseguiu proceder à regularização dos imóveis entregues pelo requerido, consistentes em dois lotes situados na cidade de Juína-MT, pois, segundo o depoente, esses terrenos teriam se tornado uma “área verde” utilizada pela Prefeitura Municipal daquele município:

José Divino de Souza -
“
que tem conhecimento da negociação realizada por Alice Coletti e seu esposo Izaias
; que o depoente vendeu o referido imóvel para Izaias; que o depoente estava residindo na comarca de Juína; que os terrenos o qual Izaias vendeu para Alice era para ser do depoente, visto que tentou negociar com ele; que não queria residir no prédio, pois precisa de uma casa para residir em Juína, visto que se mudou para a referida comarca por estudos; que o negócio não deu certo; que negociou com o acusado um prédio que ficava em Aripuanã; que Alice teve conhecimento que o depoente vendeu o prédio e pediu para oferecer o imóvel, visto que Izaias tinha interesse; que ofereceu o imóvel, onde Alice e Izaias entraram em um acordo e negociaram;
que o imóvel que Alice vendeu para Izaias se localiza próximo à praça pública; que, referente ao pagamento do imóvel, este depoente tem conhecimento que havia entrado dois terrenos em Juína
, terrenos que Izaias já havia lhe oferecido;
que os terrenos era bem localizado em Juína; que há construções próximo ao terreno
; que Izaias pediu para este depoente oferecer esses terrenos a Alice, que estava chegando em Aripuanã com seu esposo; que as partes entraram em acordo, e nele havia entrado uma camionete como forma de pagamento, bem como o valor de cerca de 80 mil reais em dinheiro;
que de conhecimento do depoente, Alice não conseguiu regularizar o imóvel que adquiriu, pois, segundo este depoente, teria ocorrido uma mudança de prefeito em Juína e a regularização do terreno ficou inviável; que o terreno virou uma área verde, bem como mudanças por parte da gestão; que Alice não conseguiu regularizar os imóveis
; que de conhecimento do depoente, através de terceiros, Ney teria ficado residindo em Aripuanã;
que o imóvel não regularizou e nem irá ser regularizado, visto que se tornou uma área verde
; que não participou da venda do imóvel, pois estava residindo em Juína, mas participou apenas da negociação; que Izaias estava querendo vender a camionete, e até ofereceu ela ao depoente; que, na data do negócio, se encontravam presentes Izaias, Ney, Alice e este depoente, em um local próximo à sua casa; que só tinha conhecimento de que o imóvel de Aripuanã era das partes e estava à venda; que não chegou a ver o registro do imóvel; que não tem conhecimento da entrada de terceiros a residência resultante do não pagamento do imóvel.”

Assim, não é razoável permitir que o devedor exija o cumprimento da obrigação pela parte autora sem que tenha, previamente, cumprido com a sua obrigação de mesma natureza, referente a regularização dos imóveis dados em pagamento, fato que reforça a não incidência do disposto no art. 476 do CC/02.

Outro ponto relevante é que o requerido entrou na posse dos imóveis adquiridos, usufruindo dos bens desde a assinatura do contrato. Nesse ponto, as testemunhas
Enoque Pereira França, Edna Nunes de Araújo
e
Marcelino José Oliveira
foram uníssonas em afirmar que o requerido, além de ter morado no imóvel, também o alugava para terceiros, recebendo junto de sua esposa Márcia o pagamento dos locativos:

Enoque Pereira França
– “que que tem conhecimento da troca efetuada pelas partes; que foi um troca com imóvel de Aripuanã e um imóvel de Juína; que, na época dos fatos, se deslocou até a comarca de Juína com o esposo de Alice, Sr. Franciney, para analisar os terrenos que iam ser trocados com os de Aripuanã; que os terrenos de Juína ficavam próximos à uma represa que fica entre o modulo cinco e modulo seis; que o terreno ficava bem próximo à represa, mas era viável uma possível construção; que em um dos lotes que Alice vendeu para Izaias, havia uma construção;
que se recorda de Izaias ter morado no imóvel em que adquiriu de Alice
; que não tem conhecimento se no imóvel foi construída uma empresa de gesso, mas acredita ter construído; que conhecia Franciney; que referente ao imóvel de Aripuanã, acredita que Franciney possuía registro e escritura do referido imóvel; que não se lembra da pessoa em que Franciney comprou o imóvel; que não se recorda da pessoa qualificada como Raimunda; que não teve conhecimento de uma possível reintegração de posse referente a Franciney; que tem conhecimento de quem é Ailton, porém não tem conhecimento se o mesmo é proprietário do lotem nos dias atuais.”

Edna Nunes de Araújo
- “que residiu no imóvel no imóvel objeto do litígio por mais de um ano;
que pagava o aluguel para a pessoa qualificada como Marcia
; que teria se deslocado ao imóvel um senhor, o qual falava que era o dono da propriedade, além de desligar a luz dos moradores, bem como a água e, em razão disso, a depoente já dormiu sem banhar, pois não havia água; que o senhor morava ao lado da residência; que o senhor falava apenas que era o proprietário da residência, além de dizer que teriam que pagar aluguel a ele; que a perturbação vinda do referido senhor começou cerca de seis meses depois da depoente ter chegado ao imóvel; que não tem conhecimento do processo que Izaias tinha acerca da regularização do lote; que em um certo dia, o filho do referido senhor teria chegado na residência da depoente dizendo que havia um senhor e uma senhora que eram proprietário do imóvel; que esse homem era advogado do casal e queria tomar a casa da mulher que esta depoente pagava aluguel; que quando a depoente foi para Cuiabá realizar um cirurgia, deixou na residência suas duas filhas, uma de quinze e outra de vinte anos; que suas filhas teriam saído para tomar banho na casa de uns amigos e, quando retornaram, as coisas delas e da depoente já estavam para fora; que pelo fato de suas filhas não possuírem celular, foi inviável registrar seus pertencer fora da residência; que o referido senhor só alegava que o imóvel não era de Izaias;

que se mudou para imóvel no ano de 2020;
que sempre depositou o aluguel na conta de Marcia; que Marcia é esposa de Izaias
; que não teve conhecimento acerca da ação judicial que ocorreu em 2017 envolvendo a reintegração de posse do imóvel; que não conhece Izaias e Marcia pessoalmente; que quando a depoente se mudou para o imóvel, não tinha ninguém, porém, com dois meses de residência, se mudou para o local a pessoa conhecida como Marcelo; que quando alugou o imóvel, o imóvel que ficava à frente de sua residência não tinha nada.”

Marcelino José Oliveira
– “que
residiu no referido imóvel por mais de um ano; que, de início, teria realizado um contrato com Izaias
, porém, quando o contrato venceu, ainda continuou residindo no imóvel e pagando aluguel; que quando aluguel o prédio, havia publicidades na cidade afirmando que havia imóveis para alugar por parte de Izaias; que alugou o imóvel sem saber de nada; que, posteriormente, havia chegado terceiros ao local, afirmando serem os verdadeiros donos do local; que não foi apresentado nenhum documento por parte das pessoas que afirmavam serem donas do local; que essas pessoas sempre iriam no imóvel alegando a ele que iriam resolver a situação na justiça; que por não ter nenhum envolvimento na situação, resolveu alugar outro imóvel; que comentavam que Izaias não eram dono de lá;
que de início, depositava o valor do aluguel na conta de Izaias, porém depois começou a depositar na conta de Márcia
; que a pessoa que afirmava ser dona, nunca mostrou qualquer documento comprobatório, tampouco escrituras.”

Portanto, estando o requerido de posse dos bens, e inadimplente com as parcelas contratuais, ainda que pendam questões relacionadas a propriedade e regularização de documentos, envolvendo terceiros, as quais não possuem relação com o negócio jurídico debatido nos autos, o dever de pagamento integral da obrigação é inarredável.

Registra-se, inclusive, que ambas as partes tinham pleno conhecimento dos embaraços envolvendo os imóveis e sabiam que estavam registrados em nome de terceiros, conforme previsto no próprio contrato e evidenciado pelas matrículas dos imóveis, que são documentos públicos com eficácia erga omnes.

Logo, a ausência de regularização registral não pode ser invocada pelo réu como excludente de sua obrigação de pagamento, ainda mais diante da ausência de cláusula contratual que condicionasse o pagamento à regularização.

Não obstante, apesar de não demonstrada a inadimplência contratual da autora, a fim de afastar a pretensão de recebimento dos valores, verifico que deve ser feita uma ressalva quanto ao pagamento dos IPTUs originados até a data do contrato.

Conforme se verifica, a autora assumiu o compromisso de arcar com o pagamento das despesas de IPTU dos imóveis até a data do contrato (06/08/2015), conforme Cláusula 2°, parágrafo primeiro do documento de Id. 70139213, pág. 12.

Todavia, o requerido juntou provas de os IPTUs vencidos até o ano de 2015 ainda não haviam sido pagos pela autora (Id. 70139213, págs. 83/85).

Nesse contexto, é cabível o abatimento do valor do débito total, de modo a privilegiar a continuidade da relação jurídica, não havendo óbices nesse sentido.

Saliento que a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não se aplica à obrigação de pagar IPTU, que decorre da legislação tributária e incide sobre o possuidor do bem, independentemente do adimplemento das demais obrigações contratuais.

Assim, embora se reconheça o direito do réu ao abatimento dos valores relativos ao IPTU vencido até a data do contrato — cuja responsabilidade competia à autora —, tal fato não afasta o direito desta de exigir o pagamento do valor remanescente da última parcela contratual, inadimplida pelo requerido, sendo este o meio mais correto para garantir o cumprimento integral do contrato sem prejuízo para ambos os contraentes.

Dado o exposto, a procedência parcial do pedido é medida que se impõe.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado por ALICE COLETTI em face de IZAIAS NUNES, para
CONDENAR
o requerido ao pagamento do valor remanescente da dívida, no importe de
R$ 48.0000,00 (quarenta e oito mil reais), abatidos os valores do IPTU vencidos até a data do contrato (06/08/2015), conforme extratos de Id. 70139213, págs. 83/85
. O valor

deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do INPC, e aplicados juros de mora de 1% ao mês, ambos desde o vencimento, até o início da produção de efeitos da Lei no 14.905/2024, em 01/07/2024, a partir de quando incidirá o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária – IPCA) para fins de juros moratórios, com a ressalva de que não haverá incidência de juros moratórios (taxa de juros ZERO) se a diferença entre a subtração do IPCA da taxa SELIC for negativa (CC 406, § 3o, na nova redação dada pela Lei 14.905/24).

Por conseguinte, extingo o feito, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC/15.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima de seus pedidos, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC/15.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos eletronicamente.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.

De Colniza/MT para Aripuanã/MT, data registrada no sistema.

Guilherme Leite Roriz

Juiz Substituto em cumulação legal”

Pois bem.

Atendidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto pela parte requerida apelante.

A controvérsia originou-se do contrato firmado em 6 de agosto de 2015, pelo qual a autora alienou dois imóveis urbanos ao requerido, tendo este quitado parte do preço mediante entrega de bens móveis, cheques e pagamentos em espécie, restando pendente apenas a parcela final de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais).

O réu não nega a falta de pagamento, mas sustenta que o inadimplemento seria justificável diante de suposta mora da autora no cumprimento de obrigações correlatas, especialmente quanto à regularização documental dos imóveis e à quitação de débitos de IPTU.

O apelante também alega cerceamento de defesa, pleiteando nulidade da sentença, mas essa alegação não encontra respaldo na realidade processual, isso porque os autos demonstram de forma incontestável que ambas as partes tiveram plena oportunidade de contribuir para a formação do convencimento judicial.

Houve intimação para especificação de provas, designação e realização de audiência de instrução, com oitiva de testemunhas, e apresentação de alegações finais.

Ou seja, as artes tiveram ampla possibilidade de produzir prova oral pertinente, não tendo havido qualquer indeferimento imotivado de prova indicada.

Ademais, a disciplina legal confere ao magistrado o poder-dever de dirigir a instrução, selecionando as provas necessárias ao julgamento da causa, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, que prevê:
“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”.

De outra feita, o simples inconformismo com o resultado probatório não configura cerceamento. Ao contrário, a instrução processual foi ampla e regular, observando-se rigorosamente o que estabelece o artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal.

A alegação de nulidade, portanto, não se sustenta.

No mérito, o recorrente fundamenta sua resistência na invocação da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, segundo o qual:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Sob esse prisma, o apelante tenta sustentar que a autora teria deixado de regularizar os imóveis, razão pela qual não lhe seria exigível o pagamento da última parcela.

A construção argumentativa, contudo, desconsidera tanto o teor expresso do contrato quanto a prova dos autos, ambos inequívocos em demonstrar que a obrigação de pagamento não foi condicionada a qualquer ato prévio da vendedora.

A sentença destacou, com acerto, que a relação contratual estabeleceu obrigações autônomas, com prestações escalonadas, sem simultaneidade de cumprimento.

Assim, não há suporte fático para a aplicação do artigo 476, pois a última parcela não foi subordinada à inexistência de débitos ou à regularização documental.

Mais ainda, há documento coligido ao feito comprova que o próprio recorrente assumiu formalmente, em acordo judicial celebrado em 22 de maio de 2017, a obrigação de regularizar os imóveis. O compromisso foi livremente aceito em outra demanda judicial, tornando juridicamente inviável que o mesmo argumento seja agora utilizado contra a autora, como se fosse obrigação originária dela.

A sentença, ao identificar essa superveniência judicial, observou corretamente que o recorrido não pode se valer de obrigação que passou a ser exclusivamente sua para justificar o inadimplemento da parcela final.

No tocante aos débitos de IPTU, a prova documental revela que havia pendências tributárias anteriores à data do contrato, mas a sentença reconheceu esse aspecto, determinando o abatimento proporcional dos valores quitados pela autora, de modo que a resposta judicial foi precisa e proporcional, corrigindo eventual desequilíbrio obrigacional, mas sem transformar esse aspecto em causa de suspensão do pagamento ajustado.

De mais a mais, a análise do comportamento posterior das partes reforça ainda mais a conclusão de que a autora cumpriu sua obrigação contratual principal, isso porque a prova testemunhal colhida em audiência revela que o réu passou a exercer posse direta e pacífica sobre os imóveis, residindo neles ou alugando-os a terceiros e extraindo rendimento econômico.

Nesta senda, é incompatível com a boa-fé objetiva que o adquirente, na posse plena do bem e usufruindo economicamente dele, retenha o pagamento devido sob alegação de suposta mora da vendedora em obrigações acessórias já redirecionadas a ele próprio em acordo judicial posterior.

Não procede, igualmente, a alegação recursal sobre suposta litigiosidade envolvendo os imóveis, isso porque as partes sabiam, desde a assinatura do contrato, que as matrículas não estavam em nome da autora, e mesmo assim concluíram o negócio, sendo que essa circunstância não impede a exigibilidade da obrigação, e a sentença corretamente ressaltou que tal conhecimento prévio afasta qualquer alegação de surpresa ou inadimplemento contratual relevante.

De fato, a argumentação recursal não inova nem desconstitui o conjunto probatório examinado na sentença, sendo que o raciocínio desenvolvido pelo apelante tenta atribuir à autora obrigações que ela não possuía à época do contrato ou que foram posteriormente assumidas por ele próprio.

A sentença, ao reconhecer parcialmente a tese do requerido quanto ao abatimento do IPTU, agiu com equilíbrio e atenção ao conteúdo contratual e aos princípios jurídicos aplicáveis, mas sem desconsiderar a evidência de que a parcela final era devida.

Por fim, o trabalho adicional desenvolvido pela parte recorrida nesta instância justifica a majoração dos honorários para 15% sobre o valor atualizado da condenação, mantida a base de cálculo definida pelo juízo sentenciante.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, por absoluta ausência de fundamentos capazes de infirmar a sentença, e
majoro
os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026