Tribunal: TJMT
Processo: 0003424-22.2015.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA DE METRAGEM. PROVA PERICIAL REQUERIDA TEMPESTIVAMENTE. ENCERRAMENTO INDEVIDO DA INSTRUÇÃO. ATRIBUIÇÃO EQUIVOCADA DO PEDIDO EXTEMPORÂNEO À AUTORA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. APRECIAÇÃO DOS APELOS PREJUDICADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pela autora e por uma das rés contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as demandadas ao pagamento de danos morais e ao ressarcimento de aluguéis suportados pela demandante, rejeitando, contudo, o pleito relativo à diferença de metragem do imóvel por ausência de prova pericial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) a ausência de produção de prova pericial requerida tempestivamente pela autora, destinada à verificação da divergência entre a metragem contratada e a efetivamente entregue do imóvel, configura cerceamento de defesa; e (ii) é possível a manutenção da sentença que julgou improcedente o pedido indenizatório, diante desse vício processual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A autora requereu expressamente a produção de prova pericial no momento processual adequado, em atendimento à determinação judicial de especificação das provas, justificando a necessidade da diligência com base em laudo técnico particular que indicava metragem inferior à contratada.
4. Ao sentenciar, o Juízo de origem atribuiu equivocadamente à autora o requerimento extemporâneo de perícia formulado pelas requeridas em audiência, encerrando a instrução em razão da inércia destas e utilizando a ausência do elemento técnico como fundamento para rejeitar o pedido indenizatório, em manifesta transferência do ônus processual à parte que não lhe deu causa.
5. A aferição da metragem efetiva do imóvel constitui questão eminentemente técnica, insuscetível de solução adequada sem a realização de perícia judicial, sendo a produção dessa prova indispensável para o correto deslinde da controvérsia.
6. Configurado cerceamento de defesa, por violar o direito fundamental à prova e os princípios do contraditório e da ampla defesa, assegurados pelo art. 5o, LV, da CR.
7. Constatado vício instrutório capaz de comprometer a validade do julgamento, impõe-se a anulação da sentença, com a reabertura da instrução probatória para realização da perícia necessária, ficando prejudicada a apreciação do mérito das apelações.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Sentença anulada de ofício. Determinado o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução e realização de prova pericial. Exame do mérito recursal prejudicado.
Teses de julgamento: “1. Configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a realização de prova pericial requerida tempestivamente quando a controvérsia envolve questão eminentemente técnica. 2. Reconhecido o vício instrutório, deve ser anulada a sentença para reabertura da fase probatória, com retorno dos autos ao Juízo de origem.”
Dispositivos relevantes citados: CR, art. 5o, LV; CPC, arts. 370 e 375.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no REsp n. 1.934.658/CE; TJMT, N.U 1004630-94.2024.8.11.0055 e N.U 1020219-37.2025.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003424-22.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[TELMA VILMA PADILHA DA COSTA - CPF: 893.486.131-20 (APELADO), ROBERTO CARLOS RIBEIRO MOURAO - CPF: 332.725.061-87 (ADVOGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), TELMA VILMA PADILHA DA COSTA - CPF: 893.486.131-20 (APELANTE), ROBERTO CARLOS RIBEIRO MOURAO - CPF: 332.725.061-87 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, JULGOU PREJUDICADO AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇ
ÕES
CÍVE
IS
. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA DE METRAGEM. PROVA PERICIAL REQUERIDA TEMPESTIVAMENTE.
ENCERRAMENTO INDEVIDO DA INSTRUÇÃO. ATRIBUIÇÃO EQUIVOCADA DO PEDIDO EXTEMPORÂNEO À AUTORA.

CERCEAMENTO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À
ORIGEM.
APRECIAÇÃO
DOS APELOS

PREJUDICAD
A
.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações
cíveis
interpostas pela autora e por uma das rés contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as demandadas ao pagamento de danos morais e ao ressarcimento de aluguéis suportados
pela

demandante
, rejeitando, contudo, o pleito relativo à diferença de metragem do imóvel por ausência de prova pericial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar se
: (i) a ausência de produção de prova pericial requerida tempestivamente pela autora, destinada à verificação da divergência entre a metragem contratada e a efetivamente entregue do imóvel, configura cerceamento de defesa; e (
ii
)

é
possível a manutenção da sentença que julgou improcedente o
pedido indenizatório
,
diante desse vício processual
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A autora requereu expressamente a produção de prova pericial no momento processual adequado, em atendimento à determinação judicial de especificação das provas, justificando a necessidade da diligência com base em laudo técnico particular que indicava metragem inferior à contratada.

4.
Ao sentenciar, o Juízo de origem atribuiu equivocadamente à autora o requerimento extemporâneo de perícia formulado pelas requeridas em audiência, encerrando a instrução em razão da inércia destas e utilizando a ausência do elemento técnico como fundamento para rejeitar o pedido indenizatório, em manifesta transferência do ônus processual à parte que não lhe deu causa.

5.
A aferição da metragem efetiva do imóvel constitui questão eminentemente técnica, insuscetível de solução adequada sem a realização de perícia judicial, sendo a produção dessa prova indispensável para o correto deslinde da controvérsia.

6.
Configurado
cerceamento de defesa, por violar o direito fundamental à prova e os princípios do contraditório e da ampla defesa, assegurados pelo art. 5o, LV, da
CR
.

7.
Constatado vício instrutório capaz de comprometer a validade do julgamento, impõe-se a anulação da sentença, com a reabertura da instrução probatória para realização da perícia necessária, ficando prejudicada a apreciação do mérito das
apelações.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Sentença
anulada de ofício. Determinado o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução e realização de prova pericial. Exame do mérito recursal prejudicado.

Tese
s
de julgamento: “
1. Configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a realização de prova pericial requerida tempestivamente quando a controvérsia envolve questão eminentemente técnica.

2. Reconhecido o vício instrutório, deve ser anulada a sentença para reabertura da fase probatória, com retorno dos autos ao
J
uízo de origem.
”

Dispositivos relevantes
citados:

CR, art. 5o, LV; CPC,
art
s
.
370 e
375
.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AgInt
no REsp n. 1.934.658/CE; TJMT, N.U 1004630-94.2024.8.11.0055 e N.U 1020219-37.2025.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação

interpostos
p
or
TELMA VILMA PADILHA DA
COSTA
e

ERBE INCORPORADORA 076 LTDA.

contra
sentença proferida
pela
Juíza de Direito

Olinda de Quadros
Altomare

Castrillon
, da
11a Vara Cível da Comarc
a de Cuiabá, q
ue nos autos da
Ação Declaratória
d
e Nulidade
d
e Cl
áu
sula

Contratual
c/c
Obrigação
d
e Fazer, Perdas
e
Danos Morais
e
Materiais
e
Pedido
d
e Tutela

Antecipada
movida
pela primeira
apelante
em face d
e
MB ENGENHARIA SPE 039 S.A.
,
anterior denominação da segunda recorrente,
e
BROOKFIELD MB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

S.A.
,

atual
ERBE INCORPORADORA 037 S.A.
,
julgou

parcialmente procedentes os pedidos iniciais
para condenar a
s
requerida
s
,
de forma solidária,
ao pagamento
de indenização por danos morais n
o
importe
de R$ 10.000,00
e
ao ressarcimento
da quantia
dispendida
a título de aluguel, no montante de R$

21.296,00,
ambos
corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora
, além
das

custas e honorários advocatícios,
fixados
em 15% sobre o valor da

condenação
(id
s
.
348704389
e
348704862
).

Em suas razões,
TELMA VILMA PADILHA DA
COSTA

a
duz que
há
divergência

significativa
entre a metragem do imóvel constante do contrato
celebrado entre as partes
e a verificada
in loco
,
correspondente a quase 18 m
2
, conforme laudo
técnico elaborado por profissional habilitado
.
Afirma que

atendeu tempestivamente à determinação judicial de especificação das provas, tendo indicado e justificado a necessidade da perícia, ao passo que o pedido considerado tardio
foi
formulado pelas rés em audiência de instrução, as quais, mesmo intimadas para apresentar justificativa, permaneceram inertes
,
de modo que
não pode ser prejudicada pela desídia das demandadas
.

Sustenta que o importe da multa contratual deve ser revisto,
dada a diferença en
tre o valor indicado na sentença (R$ 23.541,88) e
o resultante
da correta aplicação da multa de 0,5%, que alcança R$ 28.345,95.

Acrescenta

que os aluguéis considerados
no
decisum
não refletem os
importes
efetivamente pagos,
esclarecendo que
foram quitadas 12 parcelas
,
e não apenas 8,
o que
totaliza

R$ 31.944,00.

Registra que, embora deferida a averbação na matrícula do imóvel,
tal ato não foi praticado.

Assim,
postula que as
recorridas sejam condenadas a arcar com
o dano

material
decorrente da
metragem inferior do imóvel
;
a retificação do
s
valor
es
da
multa contratual
e
dos alugu
éis
;
e determinada a
averbação
do

contrato de compra e venda na

matrícula do
bem.

Já
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA.
argumenta que

a cláusula 7.3.2.1. do
instrumento
celebrado entre as partes prevê,

em caso de atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora,

indenização estipulada em 0,5%
d
o preço do
bem
por mês de atraso
,
o que afasta a condenação
ao
pagamento de lucros cessantes a título de aluguéis
, a teor do
disposto n
o
Tema n. 970 do STJ
.
Destaca
que
o contrato já
estabelece
a prefixação das perdas e danos decorrentes do eventual inadimplemento relacionado ao atraso na conclusão da obra,
de modo que não procede a fundamentação adotada na sentença no sentido de inexistir cláusula que regulamente tal situação em favor da apelada
,
não sendo aplicável
a tese firmada no Tema n. 971 da Corte Cidadã
.

Assevera que a correção monetária deve se dar pelo
INCC,
índice previsto
no ajuste
, à luz d
o princípio da força obrigatória do
s
contrato
s.

Menciona
que o

instrumento de compra e venda foi elaborado dentro dos ditames legais, obedecendo

todas as regras de direito contratual,
assim
como os princípios da autonomia da vontade,
do
consensualismo
, da
boa-fé e
d
o
pacta sunt servanda
, inexistindo justificativa plausível para
acolhimento dos pleitos iniciais.
Expõe
que
,
caso reconhecida eventual
indenização
pelo atraso
na entrega da obra
, o prazo de incidência da cláusula penal deve ser contado até a emissão do habite-se.

Aponta que
não se extrai do conjunto probatório a existência

de um abalo psicológico
da apelada apto
a
ensejar a
condenação por dano
s
mora
is
,

consistindo em
mero aborrecimento
.
Assinala
que não houve qualquer atitude

danosa e intencional
de sua parte
, e que
simples
atraso

na entrega de obra não
caracteriza lesão extrapatrimonial
,
inexist
indo
dever de indenizar
.

Conclui que,
caso seja mantida
su
a responsabilidade
,
a indenização deve ser moderada,

de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade,
devendo ser
reduzida
, sob pena de
enriquecimento sem causa
.

Com essas considerações,
requer
a
exclu
são d
a parcela correspondente aos lucros cessantes

da condenação, mantendo tão somente o valor da cláusula penal prevista contratualmente
; que o índice de correção monetária aplicado seja o INCC; e
que os danos morais sejam afastados ou
o
quantum
arbitrado

minorado.

Em sede de contrarrazões, as partes pugnaram pel
o

desprovimento
dos apelos adversos

(ids.
348704393

e
348704865
).

É o relatório.

Inclua-se na
pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço
da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
TELMA VILMA PADILHA DA COSTA

ajuiz
ou

Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/
c
Obrigação de Fazer, Perdas e Danos Morais e Materiais e Pedido de Tutela Antecipada

em
desfavor de
MB ENGENHARIA SPE 039 S.A.

e
BROOKFIELD MB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S.A.
,
tendo por objeto controvérsia decorrente do contrato de promessa de compra e venda do apartamento n. 903 do Residencial
Bonavita
, Bloco B.

Na inicial, a autora
pleiteou a declaração de nulidade de cláusula constante de termo aditivo firmado entre as partes e a entrega das chaves do imóvel, bem como a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do empreendimento, com ressarcimento dos valores despendidos a título de aluguéis, aplicação da multa contratual, abatimento proporcional do preço em razão da diferença de metragem do imóvel e devolução da comissão de corretagem (id. 348704355, págs. 7/131; id. 348704356, págs. 1/7).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que
j
ulgou

parcialmente
procedente a demanda, nos seguintes termos:

“(...)

Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula

Contratual c/c Obrigação de Fazer, Perdas e Danos Morais e

Materiais ajuizada por Telma Vilma Padilha da Costa em

desfavor de TG Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários

S/A (nova denominação social de Brookfield MB Empreendimentos Imobiliários S/A) e MB Engenharia SPE 039 S/A.

Em sede de preliminar as requeridas sustentaram a prescrição

da pretensão do ressarcimento dos valores pagos a
titulo

de comissão de corretagem.

O prazo prescricional aplicável é o trienal, conforme previsão

do art. 206, § 3o, IV do CC pois a pretensão deduzida é de

enriquecimento sem causa,
verbis
:

(...)

Nesse sentido é o entendimento emanado pelo Superior Tribunal

de Justiça, quando do julgamento do REsp no

1.551.956/SP:
(...)

No mesmo sentido:
(...)

Observa-se dos documentos que instruem a inicial que a autora

efetuou pagamentos da comissão no ano de 2010.

Como a presente ação foi ajuizada em 2015 e, considerando o

prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3o, IV do

CC, efetivamente a pretensão se encontra prescrita.

Ante o exposto, ACOLHO a preliminar quanto ao pedido de

restituição comissão de corretagem, porquanto evidenciada a

prescrição, conforme o destacado na fundamentação.

Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

A despeito das alegações das requeridas no sentido de que o contrato firmado entre as partes não é regido pelo Código

de Defesa do Consumidor, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça confirma justamente o contrário, ou seja, que

os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias se submetem à

legislação consumerista.

Nesse sentido:
(...)

Os negócios jurídicos têm na vontade individual seu impulso

criador. Para serem normais e regulares, é preciso que a

vontade, ao se exteriorizar, não padeça de um dos vícios que a distorcem, tendo como pressuposto a declaração de

vontade do agente em conformidade com a norma legal, visando a produção de efeitos jurídicos.

Assim, o negócio só poderá ser desfeito se comprovada a incapacidade relativa do agente ou se houver vício resultante

de erro, dolo, coação, simulação ou fraude.

Na hipótese, é inconteste a coação das requeridas, que condicionaram a entrega das chaves do imóvel à assinatura do

termo de quitação,
sendo portanto
o termo nulo de pleno direito
nos termos do art. 51, IV, do CDC, vez que impõe à

autora situação demasiadamente desvantajosa.

Do Mérito.

Segundo consta dos autos, a Autora adquiriu em 31/10/2010, o imóvel descrito na inicial, com previsão de entrega para

31/01/2012, contudo, teve que esperar até a data de 15/05/2012 para assinar termo aditivo ao contrato de promessa de

compra e venda, o qual previa nova data para entrega do empreendimento, qual seja, 31/12/2013 (fls. 96). Não obstante,

o imóvel só foi entregue em 21/09/2015 (fls. 445).

Analisando as razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e, diante das provas trazidas à colação, tenho comigo

que os pedidos iniciais merecem acolhimento em quase sua totalidade, pois, em que pese às versões defensivas trazidas

na contestação, entendo que houve provas suficientes a demonstrar a culpa das Requeridas pela ocorrência dos fatos

narrados na exordial, pois esta não tomou as providências necessárias que o caso, naquele momento, exigia.

No caso, o referido imóvel só foi entregue em 21/09/2015, com um atraso de aproximadamente 01 (um) ano e 02 (dois)

meses após o prazo de prorrogação.

Da cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega em 180 dias.

No tocante à prorrogação da entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias prevista na cláusula 8.3 (fls. 97), afigura-se

lícita tal previsão, porquanto estabelecida de forma proporcional.

Ora, não se pode olvidar que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como material, mão-de-obra,

inadimplência, entre outros.

Assim, diante da natureza do serviço, que depende de outros fornecedores, de matéria prima e até mesmo das

condições climáticas, razoável a prorrogação do prazo de entrega de 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a

dificuldade na definição exata do prazo para o término da obra, mormente em casos que envolvem inúmeras unidades

autônomas.

Ademais, não se pode olvidar que as partes Autoras aceitaram os termos do contrato, sendo conhecimento a

possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, porquanto previsto de forma expressa no contrato.

Nesse sentido:
(...)

Logo, o imóvel deveria ter sido entregue em julho/2014, ou seja, 180 dias após a data inicialmente prevista (31/12/2013),

sendo entregue somente em 09/2015, acarretando atraso na entrega do imóvel de aproximadamente 01 (um) ano e 02

(dois) meses.

Ressalta-se que a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e

venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento. Isto porque, o
respectivo

dispositivo contratual atenta
contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o

consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Dos Aluguéis

Por derradeiro, devida também se mostra a condenação das Requeridas ao pagamento dos aluguéis despendidos pela

Autora no período em que comprovadamente teve que alugar outro imóvel, uma vez que o atraso se deu por culpa

exclusiva das Requeridas, consoante o entendimento jurisprudencial, vejamos:
(...)

No caso concreto, a Autora juntou
aos autos demonstrativo
dos pagamentos dos aluguéis, a indicar ter despendido

valores com o pagamento de locativos durante o período de mora.

Nessas circunstâncias, devem as empresas Requeridas ser condenadas ao pagamento dos aluguéis quitados pela

requerente, desde o início do descumprimento, (01/07/2014) até a data do encerramento do aluguel, que ocorreu antes

da entrega do imóvel (01/02/2015), no valor equivalente a 08 (oito) aluguéis, no montante total de R$ 21.296,00 (vinte e

um mil, duzentos e noventa e seis reais).

Da multa moratória.

Referente a multa por descumprimento contratual, conforme fundamentado anteriormente, o atraso na entrega do imóvel

decorreu de riscos inerentes à atividade exercida pela construtora, não constituindo fato do príncipe, caso fortuito ou

força maior.

No caso, a Autora pretende a condenação das requeridas ao pagamento do valor de R$ 23.541,88 (vinte e três mil,

quinhentos e quarenta e um reais e oitenta e oito centavos),
referente a multa contratual estabelecida na Cláusula 8.3.1

do contrato firmado.

Na hipótese, restou demonstrado pelos documentos anexos nos autos, que as requeridas já efetuaram o pagamento da

multa na esfera administrativa, conforme se verifica através do Termo de Multa Compensatória, pagos por força do

instrumento Particular do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em 28/11/2014, no valor de R$ 23.541,88 (vinte e

três mil, quinhentos e quarenta e um reais e oitenta e oito centavos), razão pela qual, indefiro o pedido inicial de

ressarcimento do referido valor.

Do dano moral.

O cerne da questão cinge-se ao atraso da obra. Verifica-se do contrato de fls. 96/101, que a previsão de entrega da obra

era o mês 12/2013, restando ressalvada o prazo de carência (atraso) por 180 (cento e oitenta) dias.

Assim sendo, o prazo máximo para a entrega seria em 07/2014, e o imóvel somente foi entregue em 09/2015, estando

configurado o descumprimento contratual por parte das empresas requeridas.

A aquisição de imóvel na planta é feita, ordinariamente, por meio de contratos celebrados para pagamento parcelado do

respectivo preço, sendo caracterizados, juridicamente, como contratos de promessa de compra e venda, em que o

vendedor promete vender ao comprador, e este, por sua vez, se compromete a comprar o imóvel objeto do contrato.

As provas apresentadas nos autos dão ensejo ao direito de indenização por danos morais, pois são suficientes para

demonstrar o abalo sofrido pela Autora, que caracteriza mais do que meros dissabores a consumidora, mas efetivo abalo

suscetível de indenização.

Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera

patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico da Autora, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do

cotidiano.

Nesse sentido:
(...)

Para a fixação do quantum, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a

reincidência de ofensa a direito da consumidora, de forma a levar o ofensor a tomar atitudes que previnam a ocorrência

futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.

No presente caso, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a meu ver, revela-se adequado, eis que guarda atenção à

extensão do dano, o comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além

da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

No que tange as dimensões do imóvel, metragem inferior ao anunciado pelas requeridas, o documento produzido pela

Autora, realizado por um arquiteto, não pode ser levado em consideração diante da necessidade de produção de prova

pericial por profissional devidamente habilitado e imparcial.

Assim, não realizada perícia no imóvel, sendo que o pedido extemporâneo pelas partes requeridas foi indeferido (fls.

707), não há como afirmar nos autos que a metragem do imóvel adquirido pela Autora foi inferior ao anunciado pelas

Requeridas.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade

desta sentença, conforme art. 489, § 1o, IV do NCPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando

Constitucional do art. 5o, LXXVIII.

Isto posto, com fulcro no art. 487, inciso I, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais formulados na

presente Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Obrigação de Fazer, Perdas e Danos Morais e

Materiais ajuizada por Telma Vilma Padilha da Costa em desfavor de TG Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários

S/A (nova denominação social de Brookfield MB Empreendimentos Imobiliários S/A) e MB Engenharia SPE 039 S/A,

para:

a) Tornar definitiva a tutela antecipada.

b) Condenar as requeridas ao pagamento, de forma solidária, do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) à Autora, a título

de indenização por danos morais, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, e

correção monetária pelo índice INPC, a partir da data desta sentença.

c) Condenar as Requeridas ao ressarcimento, de forma solidária, do valor pago a título de aluguel, no montante de R$

21.296,00 (vinte e um mil, duzentos e noventa e seis reais), devendo incidir correção monetária pelo INPC, desde cada

desembolso, e juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação.

d) Condenar as requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da

condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.

Transitado em julgado, não havendo o cumprimento voluntário da condenação, manifeste o autor o interesse na

execução da sentença.
(...)”.
(id.
348704385
).

Em face da
retrocitada
sentença a
autora
opôs embargos de declaração
(id.
348704386
)
, os quais foram
rejeitados (id.
348704388
).

Irresignadas, ambas as partes interpuseram recurso de apelação.

TELMA VILMA PADILHA DA
COSTA

intenta a condenação das requeridas ao pagamento do dano material
resultante

da
divergência

na
metragem do imóvel
,
a
revisão dos importes fixados a título de multa contratual e
de aluguéis
, e a averbação
do contrato
de compra e venda na

matrícula do
bem.

ERBE INCORPORADORA 076 LTDA.
, por sua vez,
visa
ao afastamento dos lucros cessantes d
a condenação,
à aplicação do INCC como índice de correção monetária, e
à exclusão d
a indenização por d
anos morais, ou
sua
minoração.

Pois bem.

Após detida análise,

constata-se a ocorrência de cerceamento de defesa na apreciação do pedido de indenização
fundado na divergência de metragem do imóvel adquirido,
circunstância que configura vício processual insanável e inviabiliza o julgamento do feito
.

Neste ponto, pertinente mencionar que “
o
cerceamento de defesa é matéria de ordem pública, podendo ser reconhecido de ofício, conforme precedentes do STJ e desta Corte
”
(
TJMT,
N.U 1004630-94.2024.8.11.0055,
Luiz Octavio
Oliveira Saboia Ribeiro
, Quinta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 16/09/2025,
p
ublicado no DJE 18/09/2025)
.

Na espécie
,
d
eterminado pelo Juízo que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir (id. 348704365, pág. 89)
, a autora apresentou manifestação na mesma data, na qual arrolou, entre outras, a prova pericial
, devidamente justificada
na existência de laudo técnico particular que apontava metragem inferior à indicada no contrato
(id.
348704366

-
págs. 1/
3).
A perícia foi, portanto, requerida no momento processual adequado, vale dizer, em resposta à determinação do juízo.

Registre-se que n
a audiência realizada em 03/08/2016, as requeridas formularam requerimento de prova pericial, reconhecido pela
M
agistrada como extemporâneo
(id.
348704377
- págs. 3/4)
.
Na oportunidade, c
oncedeu-se
o
prazo de dez dias para que justificassem o pedido tardio, o que
não
fizeram
, sendo certo que a
decisão de
indeferimento da
diligência
e
encerramento da instrução
(id.
348704377
- pág. 37)
foi proferida em razão dessa inércia.

À vista disso, o equívoco da sentença é manifesto. Ao reconhecer que o laudo elaborado por arquiteto contratado pela demandante não poderia suprir a necessidade de perícia realizada por profissional habilitado e imparcial, o Juízo
a quo
deveria ter determinado
a
produção
da prova
-
sobretudo considerando que tal diligência havia sido requerida tempestivamente
-
ou, ao menos, indeferido o pleito mediante fundamentação idônea.
No entanto,
declarou encerrada a instrução em razão da inércia das requeridas, que não justificaram o
pedido
extemporâneo que lhes fora atribuído, e utilizou a ausência de tal elemento técnico como fundamento para julgar improcedente o pedido, transferindo à autora o ônus de situação decorrente da desídia da parte adversa.

Portanto, c
onfigurado o cerceamento de defesa, impõe-se a anulação da sentença. Com efeito, a aferição da divergência entre a metragem contratada e a efetivamente entregue constitui questão eminentemente técnica,
insuscetível de resolução por outros meios de prova, de modo que a perícia é diligência imprescindível para o deslinde do pedido indenizatório correspondente.

A propósito, “
o melhor para a segurança jurídica consiste em não admitir que matérias de fato ou eminentemente técnicas sejam tratadas como se fossem exclusivamente de direito, resultando em deliberações arbitrárias ou divorciadas do exame probatório do caso concreto. (...) cabe franquear às partes a produção da prova necessária à demonstração dos fatos constitutivos do direito alegado, sob pena de cerceamento de defesa e invasão do magistrado em seara técnica com a qual não é afeito
”
(
STJ,
AgInt
no REsp n. 1.934.658/CE, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/8/2022,
DJe
de 19/8/2022)
.

Nesse sentido, o próprio ordenamento processual, ao admitir que o juiz se valha das regras de experiência técnica, ressalva expressamente a necessidade do exame pericial para tanto (art. 375 do CPC), o que evidencia que, em matérias dessa natureza, a perícia não é mera faculdade instrutória, mas condição para o adequado julgamento.

D
eve-se ainda observar que, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, compete ao magistrado determinar as provas necessárias à instrução do processo, não sendo compatível com esse dever deixar de determinar
a realização de exame técnico indispensável

ao deslinde da controvérsia, especialmente quando sua necessidade é reconhecida no próprio
decisum
.

O
direito à prova, além de encontrar amparo na legislação processual infraconstitucional, constitui garantia fundamental derivada dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa
(CR, art. 5o, LV)
, sendo elemento indispensável para a consecução da tutela jurisdicional adequada e efetiva assegurada pelo ordenamento constitucional.

Diante desse quadro,
imperioso reconhecer
, de ofício,

a nulidade

da sentença por cerceamento de defesa
, por se tratar de
questão
que afeta garantias
processuais essenciais e repercute diretamente na validade do julgamento, não sendo razoável que esta instância avance ao
meritum
causae
sem que a demanda esteja realmente madura sob o ponto de vista probatório.

Deveras, a definição da metragem efetivamente entregue constitui pressuposto fático de relevo para a correta dimensão do conjunto dos pedidos indenizatórios formulados na exordial, não apenas quanto ao eventual abatimento do preço, mas também para a adequada delimitação dos danos materiais postulados, de modo que o vício instrutório identificado contamina o julgamento em sua integralidade
e prejudica a prestação
jurisdicional
de maneira eficaz.

Aliás, “
a
ausência de produção de prova pericial requerida tempestivamente em ação que discute vícios construtivos caracteriza cerceamento de defesa quando a controvérsia envolve matéria técnica essencial
”

(
TJMT,
N.U 1020219-37.2025.8.11.0041,
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 04/03/2026,
p
ublicado no DJE 09/03/2026)
.

Em face do exposto,
ANUL
O
,
de ofício
,
a sentença
objurgada
, determinando o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução e produção da prova pericial
.

Fica prejudicado, por ora, o exame do mérito do
s

recursos
.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026