Tribunal: TJMT
Processo: 1033251-38.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – TUTELA PROVISÓRIA – CONSTRIÇÃO JUDICIAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – POSSE LEGÍTIMA – FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO COMPROVADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A posse derivada de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, é suficiente para justificar a suspensão de medidas constritivas, desde que comprovada sua anterioridade à penhora.
A fraude à execução não se presume, devendo ser demonstrada por prova inequívoca da má-fé do adquirente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033251-38.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JULIER SEBASTIAO DA SILVA - CPF: 502.627.771-34 (ADVOGADO), JUILDO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 850.500.911-87 (AGRAVANTE), PAULO JOSE LOPES DE OLIVEIRA - CPF: 829.284.871-15 (ADVOGADO), PEDRO KAISER - CPF: 187.576.690-15 (AGRAVADO), UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 15.810.099/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO), EVANDRO CORBELINO BIANCARDINI - CPF: 570.401.761-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – TUTELA PROVISÓRIA – CONSTRIÇÃO JUDICIAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – POSSE LEGÍTIMA – FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO COMPROVADA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A posse derivada de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, é suficiente para justificar a suspensão de medidas constritivas, desde que comprovada sua anterioridade à penhora.

A fraude à execução não se presume, devendo ser demonstrada por prova inequívoca da má-fé do adquirente.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No

1033251-38.2025.8.11.0000

AGRAVANTE: JUILDO RODRIGUES DA SILVA

AGRAVADO:

PEDRO KAISER

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo interposto por
JUILDO RODRIGUES DA SILVA
, contra decisão interlocutória proferida pelo MMo Juiz
Luis Otávio Pereira Marques
, da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos dos Embargos de Terceiro Cível no. 1072753-55.2025.8.11.0041, ajuizada por
PEDRO KAISER
em desfavor do agravante e
UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA
, que deferiu tutela de urgência para suspender a medida constritiva (penhora) incidente sobre o apartamento no. 1401, matrícula no. 100.127 do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT; suspendeu o leilão judicial do bem e determinou a expedição de ofício ao registro imobiliário para cancelamento da averbação da penhora.

O agravante relata que a decisão agravada registra, em síntese, que os embargos de terceiro visam impedir constrição judicial indevida (art. 674, CPC), invoca o art. 678 do CPC e a Súmula 84 do STJ, e assenta a probabilidade do direito do embargante com base na Promessa de Compra e Venda datada de 07/05/2018, Cessão de Direitos de 11/06/2018, recibo de quitação integral e “habite-se”, ressaltando que o cumprimento de sentença no processo de referência 1009913-87.2017.8.11.0041 se iniciou em 28/09/2021, a ordem de penhora é de 11/03/2024 e a averbação ocorreu em 26/03/2024.

A partir desse encadeamento temporal, o togado singular conclui que a aquisição antecedeu a penhora e, por isso, determinou a suspensão dos atos constritivos e do leilão, com ofício para cancelamento da averbação, além de impulsionar o feito para contestação e eventual especificação de provas.

Sustenta o agravante que a decisão recorrida padece de nulidade e deve ser reformada, pois os documentos apresentados pelo agravado – contrato particular de promessa de compra e venda e recibo de quitação – não são aptos a comprovar a propriedade ou posse legítima do imóvel, visto que não houve escritura pública nem registro no cartório competente, como exigem os arts. 108, 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Aduz que tais documentos seriam forjados em conluio com a empresa executada UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA., com o intuito de fraudar a execução.

Ressalta que o próprio comportamento processual da construtora evidencia a fraude, uma vez que anteriormente, no cumprimento de sentença, ela se apresentou como proprietária do imóvel.

Alega, ainda, que não foram juntados aos autos quaisquer comprovantes de efetiva posse pelo agravado, como contas de consumo, taxas condominiais, gás ou outros elementos típicos da exteriorização possessória, em contradição ao ônus de prova sumária da posse ou do domínio na petição inicial (art. 677,
caput
, CPC).

Defende, portanto, que não se encontra atendido o requisito do art. 677 do CPC, segundo o qual caberia ao embargante fazer prova sumária da posse ou do domínio.

Invoca doutrina e jurisprudência no sentido de que mero instrumento particular de cessão ou promessa, desacompanhado de atos de posse, não comprova a situação fática protetiva dos embargos de terceiro.

Em sede de tutela recursal de urgência (art. 300 do CPC), o agravante postula provimento antecipatório para revogar a decisão agravada (Id. 203665870); restabelecer a penhora sobre a matrícula no. 100.127; manter o leilão designado e preservar a averbação da constrição, alegando probabilidade do direito à luz dos arts. 108, 1.227 e 1.245 do CC e
periculum in mora
decorrente do risco de frustração da execução e de eventual simulação da alienação imobiliária.

No mérito, requer o provimento do agravo para confirmar tais medidas até o julgamento final dos embargos de terceiro (Id. 317247385).

Preparo devidamente recolhido (Id. 317580889).

A almejada tutela recursal foi por mim
indeferida
em 26/09/2025, conforme decisão Id. 317948359.

Em contraminuta, o agravado sustenta o desprovimento do recurso, afirmando que a aquisição do imóvel se deu antes do início do cumprimento de sentença e da penhora, o que afasta a alegada fraude à execução, uma vez que o bem foi adquirido de boa-fé, mediante pagamento integral e posse consolidada.

Ressalta, ademais, que a decisão agravada está devidamente fundamentada nos arts. 674 e 678 do CPC e na Súmula 84 do STJ, sendo cogente a suspensão das medidas constritivas quando demonstrada a posse legítima do terceiro embargante (Id. 323715891).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal circunscreve-se à verificação da correção da decisão interlocutória que, em sede de embargos de terceiro, deferiu tutela de urgência para suspender a penhora e o leilão judicial do apartamento no. 1401, matrícula no. 100.127, do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, bem como determinou o cancelamento da averbação constritiva.

Eis a convicção formada pelo magistrado de primeiro grau:

“(...)

Como de conhecimento, os embargos de terceiros “visa a impedir ou livrar de constrição judicial indevida bem cuja posse ou propriedade pertence a terceiro (art. 674, CPC)”
[1]

.

Essa ação tem por objetivo sempre um ato judicial. Segundo o processualista Luiz Guilherme Marinoni, “é fundamental para a caracterização do cabimento dos embargos de terceiro a existência de constrição judicial”
[2]
.

Ademais, o art. 678 do CPC dispõe sobre os requisitos necessários ao sobrestamento da ordem judicial constritiva, o qual assim prevê:

Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.

Ainda, a Súmula 84 do STJ dispõe que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Pois bem, ressai dos autos que a parte embargante pretende liminarmente a suspensão da constrição judicial e do consequente leilão do bem, por se tratar de legítima possuidora do bem.

Assim, considerando a situação jurídica apresentada no início do processo, tenho que o pedido liminar deve ser deferido, pelas razões que passo a expor.

No caso em análise, a posse da parte embargante restou comprovada, em especial, pela juntada do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidades Autônomas, datado de 07 de maio de 2018; Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Imóvel Urbano, datado de 11 de junho de 2018; recibo de pagamento integral do imóvel e Auto de Conclusão (habite-se) (ID 202558639 a 202560792).

Ainda, observo que em 28/09/2021 foi iniciado o cumprimento de sentença (ID 66546839 - processo n. 1009913-87.2017.8.11.0041) e, posteriormente, foi efetuada ordem de penhora do bem, datada de 11/03/2024 (ID 138691116 – processo n. 1009913-87.2017.8.11.0041), sendo efetivamente averbado na matrícula do imóvel objeto dos autos na data de 26/03/2024 (ID 189308711 – processo n. 1009913-87.2017.8.11.0041).

Nesse norte, a aquisição do imóvel pela parte embargante ocorreu antes mesmo do início do cumprimento de sentença e, especialmente, da penhora do bem.

Diante desse panorama, tenho que os elementos de convicção até então produzidos pela parte embargante autorizam a concessão da liminar pretendida, porquanto suficientemente provada a posse exercida sobre o imóvel, a rigor do previsto no art. 678 do CPC.

Corrobora esse raciocínio o seguinte julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
EMBARGOS DE TERCEIRO – SUSPENSÃO APENAS DOS ATOS CONSTRITIVOS – POSSIBILIDADE
- O art. 678 do Código de Processo Civil dispõe que "A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido." - A norma é cogente.
O magistrado, desde que presentes os requisitos necessários, está obrigado a suspender as medidas constritivas sobre o bem litigioso
; RECURSO PROVIDO (TJ-SP - AI: 20774069720228260000 SP 2077406-97.2022.8.26.0000, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 22/06/2022, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2022)

Posto isso,
defiro
a medida liminar pleiteada e
suspendo a medida constritiva
relativa ao imóvel registrado sob a matrícula n. 100.127 do 5° Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá-MT (ID 189308711 – processo n. 1009913-87.2017.8.11.0041),

efetuada na decisão de ID 138691116 (autos n. 1009913-87.2017.8.11.0041).

Consequentemente,
suspendo
a realização do leilão judicial do bem, até ulterior deliberação deste juízo.

Outrossim, com fundamento no art. 297 do CPC, segundo o qual o juiz poderá determinar as medidas que considerar adequadas para efetivação da tutela provisória,
determino
a expedição de ofício ao 5° Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá-MT, a fim de que proceda ao cancelamento da averbação da penhora no imóvel registrado sob a matrícula n. 100.127, AV.3/100.127.

No impulso do processo, determino venha à parte embargada, no prazo de 15 dias, apresentar contestação (art. 679/CPC), sob pena de revelia, cujo prazo iniciar-se-á da publicação da presente decisão (§ 3o, art. 677, CPC). (...)”

Pois bem.

No exame da decisão agravada, constata-se que o juízo de origem aplicou corretamente os dispositivos dos arts. 674 e 678 do Código de Processo Civil, bem como o entendimento consolidado pela Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “
é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro
”.

O art. 678 do CPC dispõe expressamente:

“Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.”

A norma é de
caráter cogente
, impondo ao magistrado o dever de suspender a constrição judicial quando o terceiro comprova, de modo sumário, o domínio ou a posse legítima do bem. O fundamento dessa disposição é evitar a consolidação de atos de execução sobre patrimônio alheio à obrigação executada, preservando o princípio constitucional do devido processo legal (art. 5o, LIV, CF) e o direito de propriedade (art. 5o, XXII, CF).

No caso, os documentos colacionados aos autos — Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Autônomas (
07/05/2018
), Instrumento de Cessão de Direitos (
11/06/2018
), recibo de pagamento integral e Auto de Conclusão “Habite-se” (
16/10/2017
) — formam um conjunto probatório apto a demonstrar a aquisição e a posse do embargante/recorrido em período significativamente anterior à penhora (
11/03/2024
) e ao próprio início do cumprimento de sentença (
28/09/2021
).

O agravante sustenta que os instrumentos particulares apresentados não seriam idôneos a comprovar a propriedade, uma vez que inexistente o registro imobiliário, e que haveria simulação ou fraude à execução.

Todavia, tal argumentação não se sustenta à luz da jurisprudência, que, interpretando o art. 792 do CPC e o art. 1.245 do Código Civil, tem afirmado que
a fraude à execução não se presume
, devendo ser cabalmente demonstrada pelo credor, mediante prova de que o terceiro adquirente tinha ciência da existência da ação capaz de reduzir o alienante à insolvência, circunstâncias essas não verificadas no caso em questão.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO
JULGADOS PROCEDENTES –
CANCELAMENTO DE INDISPONIBILIDADE JUDICIAL – POSSE - COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO -

BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - IMÓVEL COMPRADO MUITO ANTES DA DECISÃO QUE MANTEVE A RESTRIÇÃO DOS BENS
SITUADOS EM RONDÔNIA – REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – PEDIDO DEFERIDO – BAIXA COMPLEXIDADE DA CAUSA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro”. (Súmula 84 do STJ)
Se o imóvel foi adquirido muito antes da decisão proferida na Apelação que manteve a indisponibilidade apenas dos bens encontrados em Rondônia, devem ser julgados procedentes os Embargos de Terceiro
. A baixa complexidade da causa autoriza a minoração do valor fixado na primeira instância para a verba honorária.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1026699-36.2022.8.11.0041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 03/04/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO – PROVA DA MÁ-FÉ – NECESSIDADE
– SÚMULA 375 DO STJ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO EMBARGANTE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É pacífico na jurisprudência pátria o entendimento segundo o qual, não havendo registro da penhora, compete ao exequente fazer prova da má-fé do terceiro adquirente (Súmula 375, STJ).
Hipótese em que não restou demonstrada a má-fé da parte embargante, que adquiriu o imóvel, antes do exequente exigi-lo como pagamento da obrigação exequenda
’.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003632-69 .2019.8.11.0007, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 23/02/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2024)

In casu
, reforço uma vez mais que a aquisição se deu em 2018, e o cumprimento de sentença somente se iniciou em 2021, afastando a presunção de má-fé do adquirente.

Ademais, o registro imobiliário, embora não tenha sido de fato realizado, não descaracteriza a proteção possessória conferida pelos embargos de terceiro, conforme expressamente reconhecido pela Súmula 84/STJ.

Assim, não há respaldo para a tese recursal de nulidade da decisão, tampouco para a alegação de fraude, porquanto não demonstrada a má-fé do embargante/recorrido nem o conluio com a empresa executada (Uniko 87 Empreendimentos Ltda.).

Quanto aos requisitos da tutela de urgência, previstos no art. 300 do CPC, verifica-se que o juízo singular os analisou de forma escorreita.

O
fumus boni iuris
emerge da prova documental consistente que demonstra a
anterioridade da aquisição
, enquanto o
periculum in mora
decorre da
iminência do leilão judicial
, o que tornaria inócua a discussão acerca da legitimidade da posse.

Como bem observado pelo magistrado de origem, a manutenção da constrição sobre bem adquirido de boa-fé por terceiro estranho à execução implicaria violação ao princípio da segurança jurídica e ao direito de propriedade.

A decisão impugnada não extrapolou os limites da cognição sumária e atendeu fielmente ao comando do art. 678 do CPC. O deferimento da liminar não transfere definitivamente a propriedade, mas apenas suspende os atos constritivos até ulterior decisão de mérito nos embargos de terceiro, preservando a utilidade da tutela jurisdicional.

Nesse contexto, a pretensão recursal de revogação da medida antecipatória implicaria, em verdade, risco inverso — de causar dano irreparável ao embargante, que veria seu imóvel levado a leilão antes da instrução probatória que poderá confirmar a legitimidade de sua posse.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pelo magistrado de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026