Tribunal: TJMT
Processo: 0002015-24.2016.8.11.0090
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. PREÇO VIL. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. DIREITO DE PURGAR A MORA. DESFAZIMENTO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que, em ação ordinária com pedido de tutela de urgência, declarou a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, incluindo leilão e arrematação, determinou o cancelamento dos registros, assegurou a posse da autora, reconheceu o direito de purgar a mora e atribuiu ao banco a responsabilidade pelas custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de intimação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento; (ii) estabelecer se houve arrematação por preço vil; (iii) determinar se é possível a purga da mora após a consolidação da propriedade; (iv) verificar se subsiste a consolidação da propriedade diante da anulação dos leilões.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Reconhece-se a preclusão pro judicato quanto às matérias já decididas em agravo de instrumento no mesmo processo, impedindo nova apreciação pelo tribunal.
4. Admite-se, em tese, que à época dos fatos (2016) a Lei no 9.514/97 não exigia intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão, exigência introduzida apenas pela Lei no 13.465/2017.
5. Considera-se, contudo, vinculante a decisão anterior do tribunal que reconheceu a necessidade de intimação pessoal à luz dos princípios do contraditório e da ampla defesa.
6. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação ocorre por valor significativamente inferior ao de mercado, especialmente inferior a 50% da avaliação, conforme parâmetro do art. 891, parágrafo único, do CPC.
7. Verifica-se discrepância relevante entre o valor da arrematação (aproximadamente 32,7% da avaliação apresentada pela autora) e o valor de mercado do imóvel, evidenciando prejuízo desproporcional e enriquecimento indevido.
8. Afasta-se a força probatória de laudo unilateral produzido pelo credor fiduciário, sobretudo quando não submetido ao contraditório.
9. Assegura-se o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, com fundamento no art. 34 do Decreto-Lei no 70/66, aplicado subsidiariamente à Lei no 9.514/97.
10. Afirma-se a inaplicabilidade da Lei no 13.465/2017 aos fatos pretéritos, vedando sua retroatividade para restringir direitos.
11. Reconhece-se que a nulidade do procedimento expropriatório produz efeitos ex tunc, desconstituindo a consolidação da propriedade e os atos subsequentes.
12. Aplica-se o princípio da causalidade para imputar ao banco a responsabilidade exclusiva pelas custas e honorários, por ter dado causa à demanda.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. A preclusão pro judicato impede a rediscussão de matéria já decidida no curso do processo pelo mesmo tribunal. 2. Configura-se preço vil quando a arrematação ocorre por valor substancialmente inferior ao de mercado, especialmente abaixo de 50% da avaliação. 3. O devedor fiduciante pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos da legislação aplicável à época dos fatos. 4. A nulidade do procedimento de execução extrajudicial implica o desfazimento de todos os atos subsequentes, inclusive a consolidação da propriedade. 5. A lei posterior não retroage para prejudicar direito adquirido em procedimento de alienação fiduciária.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27; Lei no 13.465/2017; CPC, arts. 85, §11, 891, parágrafo único, e 1.022; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CF/1988, art. 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.733.777/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 17/10/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.090.726/MG, 3a Turma, j. 12/09/2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 22/11/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002015-24.2016.8.11.0090
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MARIA SUELI INES PIRES - CPF: 537.936.411-04 (APELADO), JOSE ROBERTO ALVIM - CPF: 279.337.099-15 (ADVOGADO), JULIANO GALADINOVIC ALVIM - CPF: 035.606.171-03 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO), ERCILIO GIACOMEL - CPF: 748.210.329-53 (APELANTE), ALINE ALENCAR DE SOUZA PINTO - CPF: 021.503.821-56 (ADVOGADO), ALINE ALENCAR DE SOUZA PINTO - CPF: 021.503.821-56 (APELANTE), CAMILLE BARBARA SANGALETTI - CPF: 100.234.479-40 (APELANTE), ERCILIO GIACOMEL - CPF: 748.210.329-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ALINE ALENCAR DE SOUZA PINTO - CPF: 021.503.821-56 (TERCEIRO INTERESSADO), CAMILLE BARBARA SANGALETTI - CPF: 100.234.479-40 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. PREÇO VIL. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. DIREITO DE PURGAR A MORA. DESFAZIMENTO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que, em ação ordinária com pedido de tutela de urgência, declarou a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, incluindo leilão e arrematação, determinou o cancelamento dos registros, assegurou a posse da autora, reconheceu o direito de purgar a mora e atribuiu ao banco a responsabilidade pelas custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de intimação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento; (ii) estabelecer se houve arrematação por preço vil; (iii) determinar se é possível a purga da mora após a consolidação da propriedade; (iv) verificar se subsiste a consolidação da propriedade diante da anulação dos leilões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se a preclusão
pro judicato
quanto às matérias já decididas em agravo de instrumento no mesmo processo, impedindo nova apreciação pelo tribunal.

4. Admite-se, em tese, que à época dos fatos (2016) a Lei no 9.514/97 não exigia intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão, exigência introduzida apenas pela Lei no 13.465/2017.

5. Considera-se, contudo, vinculante a decisão anterior do tribunal que reconheceu a necessidade de intimação pessoal à luz dos princípios do contraditório e da ampla defesa.

6. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação ocorre por valor significativamente inferior ao de mercado, especialmente inferior a 50% da avaliação, conforme parâmetro do art. 891, parágrafo único, do CPC.

7. Verifica-se discrepância relevante entre o valor da arrematação (aproximadamente 32,7% da avaliação apresentada pela autora) e o valor de mercado do imóvel, evidenciando prejuízo desproporcional e enriquecimento indevido.

8. Afasta-se a força probatória de laudo unilateral produzido pelo credor fiduciário, sobretudo quando não submetido ao contraditório.

9. Assegura-se o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, com fundamento no art. 34 do Decreto-Lei no 70/66, aplicado subsidiariamente à Lei no 9.514/97.

10. Afirma-se a inaplicabilidade da Lei no 13.465/2017 aos fatos pretéritos, vedando sua retroatividade para restringir direitos.

11. Reconhece-se que a nulidade do procedimento expropriatório produz efeitos
ex tunc
, desconstituindo a consolidação da propriedade e os atos subsequentes.

12. Aplica-se o princípio da causalidade para imputar ao banco a responsabilidade exclusiva pelas custas e honorários, por ter dado causa à demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A preclusão
pro judicato
impede a rediscussão de matéria já decidida no curso do processo pelo mesmo tribunal. 2. Configura-se preço vil quando a arrematação ocorre por valor substancialmente inferior ao de mercado, especialmente abaixo de 50% da avaliação. 3. O devedor fiduciante pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos da legislação aplicável à época dos fatos. 4. A nulidade do procedimento de execução extrajudicial implica o desfazimento de todos os atos subsequentes, inclusive a consolidação da propriedade. 5. A lei posterior não retroage para prejudicar direito adquirido em procedimento de alienação fiduciária.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 9.514/1997, art. 27; Lei no 13.465/2017; CPC, arts. 85, §11, 891, parágrafo único, e 1.022; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CF/1988, art. 5o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.733.777/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 17/10/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.090.726/MG, 3a Turma, j. 12/09/2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 22/11/2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BANCO BRADESCO S/A contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nova Canaã do Norte/MT, que julgou procedentes os pedidos, nos autos da Ação Ordinária com Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por MARIA SUELI INES PIRES, para: a) declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da matrícula no 1.479 do 1o Serviço Registral da Comarca de Nova Canaã do Norte/MT, incluindo o leilão e a consequente arrematação; b) determinar o cancelamento da averbação de consolidação da propriedade e registros posteriores; c) tornar definitiva a tutela de urgência para manter a autora na posse do imóvel; d) reconhecer o direito da autora de purgar a mora; e) ressalvar o direito dos arrematantes de reaverem do Banco o valor pago pela arrematação.

Posteriormente, em sede de Embargos de Declaração opostos pelos corréus arrematantes, a sentença foi integrada para afastar a condenação solidária dos arrematantes e atribuir a responsabilidade pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios exclusivamente ao Banco Bradesco S/A, com fundamento no princípio da causalidade.

Em suas razões recursais, o Banco sustenta, em síntese: a) a regularidade do procedimento expropriatório, que teria seguido rigorosamente a Lei no 9.514/97; b) a desnecessidade de intimação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões, uma vez que à época não estava em vigor a Lei no 13.465/2017; c) a impossibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade; d) a inexistência de preço vil na arrematação, defendendo que o valor de R$ 101.000,00 era justo, considerando o desaquecimento do mercado; e) a necessidade de manutenção da consolidação da propriedade em seu nome, mesmo que os leilões sejam anulados.

Contrarrazões pelo desprovimento, id 323416366.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A fim de contextualizar, verifico que a autora narra, em sua petição inicial, que em 05/07/2012, emitiu em favor da primeira instituição financeira ré uma Cédula de Crédito Bancário, no valor de R$ 45.000,00 (id 323415876 - pág. 35/49), a ser adimplida em 45 parcelas mensais. Que para garantir a referida operação, a autora ofereceu em alienação fiduciária o imóvel urbano identificado como lote número 08, da quadra número 85, do loteamento "Cidade de Nova Canaã do Norte", objeto da matrícula no 1.479, do Primeiro Serviço Registral daquela Comarca.

Aduz que, em virtude de dificuldades financeiras, incorreu em inadimplência a partir de dezembro/2014, o que levou a instituição financeira a iniciar o procedimento de execução extrajudicial da garantia. Informa que foi notificada para purgar a mora referente a um débito de R$ 12.790,27. Contudo, não logrando êxito em adimplir o valor no prazo assinalado, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome do credor fiduciário, conforme averbação AV-05/M-1479.

Sustenta que ajuizou a ação objetivando declarar a nulidade da execução extrajudicial diante da ocorrência de nulidades insanáveis no procedimento de leilão extrajudicial do bem.

O imóvel foi consolidado em nome do banco, credor fiduciário e posteriormente leiloado. Em 29/04/2016, o imóvel foi arrematado, na 2a praça do leilão realizado, pelo valor de R$ 100.800,00, conforme
ata e recibo de arrematação de id 323415878 - Pág. 03 e
Instrumento de compra e venda constante do id
323415876 - pág. 53/57.

A apelada acostou laudo técnico de avaliação (id
323415876 - Pág. 59/87)
, arguindo que a venda do imóvel se deu por preço vil.

Em sua defesa o banco acostou documentos e laudo de avaliação a fim de comprovar que a venda se deu em valor da média de mercado para a localização do imóvel.

Pois bem.
A controvérsia central do presente recurso cinge-se à análise da validade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, com base em dois fundamentos principais: a ausência de intimação pessoal da devedora acerca das datas de realização dos leilões e a arrematação do bem por preço vil.

Cumpre esclarecer que,
quando da realização do leilão e consequente arrematação
, a legislação processual civil então vigente
não exigia a intimação pessoal do devedor acerca da data designada para o leilão
.

Portanto, a discussão acerca da desnecessidade de intimação pessoal da devedora sobre as datas do leilão extrajudicial realizado pelo banco apelante, tem fundamento, porque a Lei no 9.514/97, que rege o procedimento de alienação fiduciária de bens imóveis, não exigia, à época dos fatos, a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais.

A necessidade de intimação do devedor acerca da data do leilão, somente passou a existir com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, a qual incluiu parágrafos no
artigo 27 da Lei 9.514/1997
,
que regula a alienação fiduciária de imóvel.

Assim, à época do leilão ocorrido nos autos, em 2016, a necessidade de intimação não era obrigatória. A propósito:

“RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI No 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA FRUSTRADA. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBER INTIMAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL QUE SE JUSTIFICA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. DEMAIS VIOLAÇÕES A DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. 1. Se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à sua intimação por edital. 2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3.Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13 .645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 5. Recurso especial a que se nega provimento”. (STJ - REsp: 1733777 SP 2018/0077288-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 17/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/10/2023)

No entanto, no caso dos autos, é imperioso destacar que a matéria central deste recurso
já foi objeto de análise pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso no bojo do Agravo de Instrumento no 1006736-44.2017.8.11.0000 (id 323415878 – pág. 242).

Naquela oportunidade, este Tribunal, por meio do voto do eminente Desembargador Dirceu dos Santos, reconheceu expressamente a plausibilidade das alegações da autora/apelada quanto à necessidade de intimação pessoal para o leilão e à caracterização de preço vil, conforme se extrai do seguinte trecho do acórdão:

"Tenho que a intimação pessoal se faz necessária em atenção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, erigidos a nível constitucional (art. 5o), os quais qualquer processo administrativo deve obedecer, mormente o do caso em testilha, onde retirou-se do Judiciário (órgão imparcial) a presidência do processo expropriatório e delegou ao particular (credor fiduciário). Assim, com mais razão, este seria o caso de intimação pessoal devedor para se pronunciar acerca da avaliação do imóvel dado em garantia, bem como da data da realização do leilão."

Assim, verifica-se que a matéria já foi apreciada por este Tribunal, estando, portanto, acobertada pela preclusão
pro judicato
, que impede o reexame da questão já decidida pelo mesmo órgão jurisdicional.

A preclusão
pro judicato
, como se sabe, ocorre quando o próprio juízo ou tribunal já se manifestou sobre determinada questão, não podendo, em momento posterior, decidir de forma diversa. Trata-se de instituto que visa garantir a segurança jurídica e a estabilidade das decisões judiciais. Neste sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SEGURO. OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. ENTENDIMENTO NO SENTIDO DA PRECLUSÃO PRO JUDICATO. APRECIAÇÃO ANTERIOR EM DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO SOBRE A PRESCRIÇÃO. PREMISSA DO ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. PRAZO ÂNUO DE PRESCRIÇÃO DE AÇÕES ENVOLVENDO SEGURADO E SEGURADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, carência de fundamentação ou mesmo contradição a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. A segunda instância concluiu que a questão sobre o fundo de direito não poderia ser apreciada novamente, tendo em vista que sobre ela havia preclusão consumativa - preclusão pro judicato. Estabeleceu o aresto a existência de coisa julgada sobre a matéria, que teria sido analisada em anterior agravo de instrumento. Essas ponderações foram fundadas na apreciação fático-probatória da causa, ensejando o óbice da Súmula 7/STJ, que incide sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, "as matérias de ordem pública estão sujeitas à preclusão
pro judicato
, razão pela qual não podem ser revisitadas se já foram objeto de anterior manifestação jurisdicional" ( AgInt no REsp n. 1.756 .189/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 12/6/2020). 4. O entendimento no sentido da preclusão e inviabilidade de análise da questão controvertida não destoa da jurisprudência desta Corte Superior - Súmula 83/STJ. 5. Conforme "tese fixada no julgamento do REsp 1.303.374/ES (IAC n. 2), 'para fins do artigo 947 do CPC de 2015, deve ser ânuo o prazo prescricional para exercício de qualquer pretensão do segurado em face do segurador (e vice-versa) baseada em suposto inadimplemento de deveres (principais, secundários ou anexos) derivados do contrato de seguro, ex vi do disposto no artigo 206, § 1o, II, 'b', do Código Civil de 2002 (artigo 178, § 6o, II, do Código Civil de 1916)'" - ( AgInt no REsp n . 1.305.141/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9/3/2022). Incidência da Súmula 83/STJ. 6. Agravo interno desprovido”. (STJ - AgInt no AREsp: 2090726 MG 2022/0077667-8, Data de Julgamento: 12/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2022).

Operada a preclusão,
não há mais espaço para rediscussão da matéria
, sob pena de violação à coisa julgada, ofensa à segurança jurídica, perpetuação indefinida da lide e desrespeito à decisão do Tribunal.

Dessa forma, eventual insurgência do executado quanto à ausência de intimação para o leilão mostra-se
juridicamente inviável
, devendo ser rechaçada de plano.

No que tange à alegação de que não houve arrematação por preço vil, a sentença analisou detidamente as provas dos autos e concluiu pela manifesta discrepância entre o valor de mercado do imóvel (estimado em R$ 308.383,20 pelo laudo técnico apresentado pela autora) e o valor da arrematação (R$ 100.800,00), que corresponde a aproximadamente 32,7% do valor apontado no laudo.

O Acórdão citado, proferido no Agravo de Instrumento (no 1006736-44.2017.8.11.0000 – id 323415878 – pág. 241/243) também reconheceu a plausibilidade desta tese:

"Doutra banda, nosso ordenamento jurídico não permite a quaisquer das partes locupletar-se ilicitamente, de modo que vejo plausibilidade na tese de preço vil, levantada pela agravante, haja vista que o montante da arrematação não alcança (um terço) do valor venal do imóvel."

A alienação de bem por valor substancialmente inferior ao de mercado, além de causar prejuízo desproporcional ao devedor, que perde o patrimônio e ainda pode permanecer com saldo devedor, atenta contra a própria finalidade da garantia, que é a satisfação do crédito, e não o enriquecimento indevido do credor ou de terceiros. No contexto:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido”. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1931921 SP 2021/0104703-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/11/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/11/2021)

O apelante sustenta a impossibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade, com base na Lei no 13.465/2017, que alterou a Lei no 9.514/97.

Contudo, como já exposto, o artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66, aplicável subsidiariamente por força do artigo 39, II, da Lei no 9.514/97, assegura ao devedor a faculdade de purgar o débito a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação.

No caso, reconhecida a nulidade do procedimento expropriatório, é de rigor o reconhecimento do direito da apelada de purgar a mora, conforme determinado na sentença.

Por fim, o apelante pugna pela manutenção da consolidação da propriedade em seu nome, mesmo que os leilões sejam anulados.

Tal pretensão, contudo, não merece acolhimento.

A declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial possui efeitos
ex tunc
, retroagindo para desfazer os atos praticados e restabelecer o
status quo ante
.

A consequência jurídica da nulidade é o desfazimento de todos os atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade e os registros posteriores.

Ademais, a manutenção da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a anulação apenas dos leilões, seria incompatível com o reconhecimento do direito da apelada de purgar a mora, pois tal direito pressupõe justamente o restabelecimento da situação anterior à consolidação.

Portanto, a sentença não merece reparos neste ponto.

Quanto à condenação em custas e honorários advocatícios, a decisão que acolheu os Embargos de Declaração corretamente atribuiu a responsabilidade exclusiva ao Banco Bradesco S.A., com base no princípio da causalidade, uma vez que foi a conduta irregular do apelante que deu causa à demanda.

Não há, portanto, razão para reforma da sentença neste aspecto.

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026