Tribunal: TJMT
Processo: 1007598-25.2025.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS QUE PREVEEM PERDA INTEGRAL DO SINAL CUMULADA COM RETENÇÃO SOBRE PARCELAS PAGAS. BIS IN IDEM. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS EM CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO SEM PROVA DE EFETIVO PROVEITO ECONÔMICO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA DA SELIC ANTES DA LEI No 14.905/2024. APLICAÇÃO DO IPCA E DA TAXA LEGAL APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 14.905/2024. MANUTENÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta em virtude da sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou a rescisão do contrato por desistência do comprador, reconheceu a nulidade de cláusulas que previam perda integral do sinal cumulada com retenção adicional sobre as parcelas pagas, fixou retenção de 10% dos valores pagos, afastou a taxa de fruição e determinou a restituição do saldo em parcela única.
2. A apelante pediu a majoração da retenção para 25%, o reconhecimento do direito à taxa de fruição sobre lote não edificado e a aplicação dos critérios de correção monetária e juros previstos na Lei no 14.905/2024.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) saber qual o percentual de retenção devido à vendedora na rescisão por iniciativa do comprador; (ii) saber se é cabível taxa de fruição em lote não edificado sem prova de exploração econômica; e (iii) saber quais critérios de correção monetária e juros moratórios incidem após a superveniência da Lei no 14.905/2024.
III. Razões de decidir
4. A cumulação de perda integral do sinal com retenção adicional sobre as parcelas pagas configura penalidade excessiva, incompatível com os arts. 51, IV, e 53 do CDC e com a vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Nos contratos celebrados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos atende ao parâmetro consolidado pelo STJ para indenizar despesas administrativas e efeitos do desfazimento do negócio, sem necessidade de prova individualizada de cada custo.
6. Não é cabível taxa de fruição em lote não edificado sem demonstração de proveito econômico efetivo pelo comprador, pois a mera disponibilidade da posse não configura enriquecimento sem causa.
7. Quanto à atualização do débito, incide a taxa SELIC de forma unificada nos períodos anteriores à entrada em vigor da Lei no 14.905/2024 e, após esse marco, aplica-se o IPCA como correção monetária e a taxa legal como juros moratórios.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso provido em parte.
Tese de julgamento: “Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador, celebrado antes da Lei no 13.786/2018, admite-se retenção de 25% dos valores pagos, é incabível taxa de fruição sem prova de exploração econômica do lote não edificado, e a atualização do débito observa a disciplina superveniente da Lei no 14.905/2024”.
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, art. 884; CPC, art. 373, I; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007598-25.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[VALMIR ABRAO DE ALMEIDA - CPF: 474.378.471-91 (APELADO), VALESKA MACHADO MARTINS - CPF: 025.676.231-75 (ADVOGADO), JORDANIA BARCELO DA SILVA - CPF: 040.620.331-86 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS QUE PREVEEM PERDA INTEGRAL DO SINAL CUMULADA COM RETENÇÃO SOBRE PARCELAS PAGAS.
BIS IN IDEM.
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS EM CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO SEM PROVA DE EFETIVO PROVEITO ECONÔMICO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA DA SELIC ANTES DA LEI No 14.905/2024. APLICAÇÃO DO IPCA E DA TAXA LEGAL APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 14.905/2024. MANUTENÇÃO DO ÔNUS
DA
SUCUMB
Ê
NCIA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta
em virtude d
a sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou a rescisão do contrato por desistência do comprador, reconheceu a nulidade de cláusulas que previam perda integral do sinal cumulada com retenção adicional sobre as parcelas pagas, fixou retenção de 10% dos valores pagos, afastou a taxa de fruição e determinou a restituição do saldo em parcela única.

2.
A apelante pediu a majoração da retenção para 25%, o reconhecimento do direito à taxa de fruição sobre lote não edificado e a aplicação dos critérios de correção monetária e juros previstos na Lei no 14.905/2024.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) saber qual o percentual de retenção devido à vendedora na rescisão por iniciativa do comprador; (
ii
) saber se é cabível taxa de fruição em lote não edificado sem prova de exploração econômica; e (
iii
) saber quais critérios de correção monetária e juros moratórios incidem após a superveniência da Lei no 14.905/2024
.

III. Razões de decidir

4. A cumulação de perda integral do sinal com retenção adicional sobre as parcelas pagas configura penalidade excessiva, incompatível com os
arts
. 51, IV, e 53 do CDC e com a vedação ao enriquecimento sem causa.

5. Nos contratos celebrados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos atende ao parâmetro consolidado pelo STJ para indenizar despesas administrativas e efeitos do desfazimento do negócio, sem necessidade de prova individualizada de cada custo.

6. Não é cabível taxa de fruição em lote não edificado sem demonstração de proveito econômico efetivo pelo comprador, pois a mera disponibilidade da posse não configura enriquecimento sem causa.

7. Quanto à atualização do débito, incide a taxa SELIC de forma unificada nos períodos anteriores à entrada em vigor da Lei no 14.905/2024 e, após esse marco, aplica-se o IPCA como correção monetária e a taxa legal como juros moratórios.

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso provido
em parte
.

Tese de julgamento:
“Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador, celebrado antes da Lei no 13.786/2018, admite-se retenção de 25% dos valores pagos, é incabível taxa de fruição sem
prova de exploração econômica do lote não edificado, e a atualização do débito observa a disciplina superveniente da Lei no 14.905/2024
”
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CDC,
arts
. 51, IV, e 53; CC, art. 884; CPC, art. 373, I; CPC, art. 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.723.519/SP

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Ju
i
z da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos ajuizada por
Valmir Abrão de Almeida
.

O Juiz de primeiro grau
declarou a rescisão contratual, a nulidade das cláusulas que previam a perda integral do sinal cumulada com retenção adicional de 30% sobre as parcelas pagas, por configurarem, em conjunto, penalidade manifestamente excessiva e vedada pelos
arts
. 51, IV, e 53 do CDC, além de representarem bis in idem incompatível com o art. 884 do Código Civil.

Fixou o percentual de retenção em 10% sobre a totalidade dos valores pagos, determinou a restituição do saldo em parcela única, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Afastou a taxa de fruição, sob o fundamento de que o bem objeto do contrato é lote de terreno não edificado, sem prova de efetiva utilização econômica pelo Apelado. Ao final, condenou a Apelante ao pagamento integral das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, por entender que a sucumbência do Autor
/Recorrido
foi mínima.

Inconformada, a pessoa jurídica apelou.

P
ostul
ou
, em síntese: (i) a majoração do percentual de retenção de 10% para 25%, com fundamento na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça; (
ii
) o reconhecimento do direito à taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse até a efetiva restituição do lote, por entender que a mera disponibilidade da posse ao promitente comprador configura benefício econômico indenizável; e (
iii
) a aplicação dos critérios de atualização monetária e de juros moratórios previstos na Lei no 14.905/2024, com incidência da taxa SELIC e do IPCA em substituição aos parâmetros fixados na sentença.

As
contrarrazões
foram apresentadas no ID 350817885
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
, em 1o/07/2018,

Valmir Abrão de Almeida

celebrou com

Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

o
"Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano", referente à aquisição do Lote no 31, Quadra 23, do empreendimento "Parque Rosa Bororo", situado na
cidade de Rondonópolis/MT
, pelo valor total de R$ 81.964,80 (oitenta e um mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta centavos)
.

De acordo com o ajuste, o
promitente comprador efetuou o pagamento da
entrada
no valor
de R$ 2.745,00 (dois mil setecentos e quarenta e cinco reais), dividido em 05 parcelas de R$ 549,00 (quinhentos e quarenta e nove reais)
vencidas entre
15/07/2018 e 15/11/2018,
bem como assumiu o pagamento de
180
(cento e oitenta)
parcelas de R$ 440,11 (quatrocentos e quarenta reais e onze centavos), vencendo a primeira em 15/12/2018, com a incidência de juros remuneratórios de 0,5 % ao mês, e reajustáveis anualmente pelo IGPM/FGV
.

O promitente comprador alegou dificuldade financeira de continuar honrando o pagamento das parcelas, motivo pelo qual manifestou voluntariamente a sua desistência do negócio.

Até o ajuizamento da demanda
(26/03/2025)
,
afirmou ter adimplido
o montante de R$ 52.170,90 (cinquenta e dois mil, cento e setenta reais e noventa centavos), correspondente a aproximadamente 63% do valor total contratado.

Sustentou
ter
busc
ad
o, extrajudicialmente, a resolução do contrato
com a restituição de
90% dos valores pagos, sem a cobrança da multa contratual e da taxa de fruição, por se tratar de lote sem edificação; contudo, não
obteve
êxito,
haja vista que
a Apelante apresent
ou
proposta de devolução que reputou irrisória e abusiva.

Pediu, ao final
de seu arrazoado
, a declaração judicial da rescisão contratual, a nulidade das cláusulas que previam retenção escalonada e perda do sinal em cumulação, a condenação da Apelante à restituição de 90%
(noventa por cento)
dos valores pagos, em parcela única, com a incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, além da inversão do ônus da prova e da condenação da ré às verbas sucumbenciais.

Em sede de tutela de urgência, o Ju
i
z determinou a suspensão da exigibilidade d
as prestações
contrat
uais
e a abstenção de cobrança ou negativação do nome do
promitente comprador
.

Na
contestação, a
promitente vendedora
Apelante não resistiu à rescisão,
mas
atribui
u
ao Apelado a culpa exclusiva pelo desfazimento do vínculo contratual.

Defendeu a legalidade das cláusulas livremente pactuadas e pugnou pela retenção mínima de 35% dos valores pagos, pela fixação de taxa de fruição correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pela dedução de eventuais débitos de natureza
propter
rem
e pela incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

Por se tratar de questão meramente de direito, bem como por estarem em vigor inúmeras teses
repetitivas proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça, o Juiz encerrou a instrução e prolatou a sentença de forma antecipada.

R
econheceu a natureza consumerista da relação jurídica, por força da intermediação profissional exercida pela própria Apelante na
qualidade de empreendedora imobiliária, impondo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao contrato.

Quanto à questão de fundo,
resci
ndiu
o contrat
o por desistência voluntária do promitente comprador
.

Declarou
a nulidade das cláusulas que previam a perda integral do sinal cumulada com retenção adicional de 30% sobre as parcelas pagas, por configurarem, em conjunto, penalidade vedada pelos
arts
. 51, IV, e 53 do CDC.
Por corolário, ratificou a tutela de urgência.

Quanto a
o percentual de retenção
, fixou-o
em 10% sobre a totalidade dos valores pagos
e
determinou a restituição do saldo em parcela única, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Inconformada com parte da sentença, a
promitente vendedora apelou.

A controvérsia recursal está delimitada em
03 (
três
)
capítulos autônomos:
(i)
o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos pelo promitente comprador
desistente
;
(
ii
)
a
possibilidade exigir
taxa de fruição sobre lote não edificado; e
(
iii
)
os critérios de atualização monetária e de juros moratórios à luz da superveniência legislativa introduzida pela Lei no 14.905/2024.

Registro, desde logo, que n
ão há insurgência quanto à rescisão
contratual
, à nulidade das cláusulas declaradas abusivas, à forma de pagamento em parcela única,
ou
à confirmação da tutela de urgência.

No que concerne ao
percentual de retenção
, assiste razão à Apelante.

Importante registrar que
a combinação entre a perda integral do sinal e a retenção adicional de 30% sobre as prestações pagas
,
tal como prevista nas alíneas "a" e "b" do parágrafo sexto da Cláusula Terceira do contrato
,
impunha ao
promitente comprador desistente
dupla penalidade incidente sobre o mesmo fato gerador, qual seja, a resolução unilateral do contrato por
sua
iniciativa.

A
o sancionar a mesma inadimplência por meio de dois mecanismos cumulativos que, somados, poderiam comprometer parcela substancial do patrimônio despendido pelo consumidor, revela-se incompatível com o art. 51, IV, do C
DC
e com a vedação ao enriquecimento sem causa
(
art. 884
,
CC
)
,
em especial porque
a Apelante re
tomará a posse d
o lote e poderá recolocá-lo no mercado.

Logo, o
reconhecimento da abusividade dessas cláusulas está correto e deve ser preservado.

A divergência reside,
como dito
, no percentual substitutivo fixado pelo Ju
i
z
da causa (90%)
.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp no 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, nos contratos de compra e venda de imóvel rescindidos por desistência do comprador, celebrados antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
25% de retenção sobre os valores pagos
, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o promitente vendedor das despesas gerais e do rompimento unilateral do negócio.

Esse precedente vinculante é reiteradamente aplicado pelas Turmas do STJ, conforme se extrai,
por
exempl
o,
do
AgInt
no REsp no 2.063.082/SP, julgado em 04
/03/
2024 pela Quarta Turma, sob relatoria da
Ministra Maria Isabel Gallotti, no qual se reafirmou que a retenção de 25% é possível e cumulável com a taxa de ocupação, desde que esta última seja devida.

No caso, o
contrato foi firmado em 1
o/07
2018, portanto antes da vigência da Lei no 13.786/2018, cujas disposições específicas sobre percentuais de retenção e prazo de devolução não lhe são aplicáveis.

Por c
onse
guinte
, a disciplina jurídica é aquela definida pela jurisprudência consolidada da Corte Superior, que aponta para o patamar de 25%.

Isso significa que
, ao fixar a retenção em 10%,
o Juiz da causa se
apartou desse balizamento sem apontar circunstâncias concretas que justificassem distanciamento tão expressivo do parâmetro reconhecido pelo STJ.

A
inexist
ência de prova documental específica dos custos operacionais suportados
pela
Apelante
não autoriza, por si só, a redução do percentual para patamar inferior ao consolidado pelo Tribunal Superior, pois a própria jurisprudência dispensa, para fins de fixação da retenção de 25%, a comprovação individualizada de cada despesa, reconhecendo que esse montante incorpora, de forma abstrata e razoável, os custos inerentes à comercialização, à administração e ao desfazimento do negócio.

Ressalte-se que a fixação de 25% não implica qualquer desvantagem exagerada ao consumidor no caso, pois sobre o valor efetivamente pago (R$ 52.170,90), a retenção corresponderá a R$ 13.042,73 (treze mil e quarenta e dois reais e setenta e três centavos), restando ao Apelado a ser restituído o importe de R$ 39.128,17 (trinta e nove mil, cento e vinte e oito reais e dezessete centavos), sujeito à atualização monetária e aos juros moratórios,
v
alor que representa parcela expressiva do montante desembolsado e que não
compromete o núcleo essencial do direito consumerista à devolução do que foi pago.

Nesse contexto,
é de rigor a modificação da sentença
neste capítulo para majorar o percentual de retenção
de 10% para 25%
sobre a totalidade dos valores efetivamente pagos pelo Apelado, nos termos do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Por outro lado, o pedido de cobrança
da
taxa de fruição
não comporta acolhimento.

A Apelante busca, neste ponto, deslocar o fundamento jurídico da indenização pela ocupação do imóvel da noção de uso e proveito econômico efetivo para a noção de mera disponibilidade abstrata da posse,
ao
argumento
de
que
o
simples
fato
de o lote ter ficado à disposição exclusiva do promitente comprador durante anos é, por si só, suficiente para caracterizar acréscimo patrimonial indenizável.

Esse raciocínio não encontra suporte na estrutura do instituto do enriquecimento sem causa,
ou
na jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema específico dos terrenos não edificados.

O art. 884 do Código Civil exige, para a configuração do enriquecimento sem causa, acréscimo patrimonial efetivo e concreto de uma parte à custa de outra,
e
sem justa causa.

Com o devido respeito, a
mera disponibilidade jurídica de terreno vago, desprovido de qualquer edificação ou exploração econômica comprovada, não representa, em si mesma, acréscimo ao patrimônio do promitente comprador.

A potencialidade abstrata de uso
, como
cultivar, arrendar, explorar
,
não se confunde com o proveito real e demonstrável que enseja indenização.

Exigir da parte contrária a prova negativa de que o comprador não explorou o bem seria inverter indevidamente o ônus probatório sem amparo processual, pois é à Apelante que compete demonstrar o fato constitutivo de seu direito ao ressarcimento, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

A jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça converge nesse sentido.

Em julgados recentes, o Tribunal Superior tem reafirmado que é descabida a fixação de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, diante da
inexist
ência dos requisitos para a configuração do enriquecimento sem causa, conforme se extrai, entre outros, do
AgInt
no REsp no 2.060.756/SP, da Terceira Turma, julgado em 05
/06/
2023, e do
AgInt
no
AREsp
no 2.368.956/MS, da Quarta Turma, julgado em 30
/10/
2023.

Para melhor ilustração:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI
EDIFICADO.
TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO
CABIMENTO.
MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015.
INAPLICABILIDADE.
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte
dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2.
Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023)
.

A propósito, o
precedente citado pela Apelante
:
REsp no 1.976.674/SP
,
não infirma essa conclusão.

Ao contrário, o próprio julgado ressalva que a
falta
de edificação "
refletirá no valor da indenização
", sem afastar a exigência de prova do efetivo proveito econômico como condição para o reconhecimento do direito à taxa de ocupação.

Na ausência de qualquer elemento de prova nos autos que demonstre exploração concreta do lote pelo Apelado
,
seja mediante plantio,
arrendamento, cessão ou qualquer forma de utilização produtiva, não se verifica o substrato fático indispensável ao arbitramento da indenização pleiteada.

O fato de o contrato ter vigorado por aproximadamente
07 (
sete
)
anos até o ajuizamento da ação não modifica essa conclusão.
Isso porque a
duração do vínculo contratual não é, em si mesma, evidência de proveito econômico obtido pelo promitente comprador sobre o lote.

A relação foi mantida com pagamento de parcelas e findou por iniciativa do comprador diante de dificuldades financeiras supervenientes, circunstâncias que não guardam conexão lógica com a extração de vantagens econômicas do bem.

A sentença, portanto, está correta neste capítulo.

No tocante à
atualização monetária e dos juros moratórios
,
a Recorrente
aponta a necessidade de adequação dos critérios à disciplina introduzida pela Lei no 14.905/2024, que alterou os
arts
. 389 e 406 do Código Civil para estabelecer o IPCA como índice oficial de correção monetária e a taxa legal
,
calculada como a diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, na forma fixada pelo Banco Central
,
como parâmetro para os juros moratórios legais.

Neste capítulo, a
sentença merece
parcial
modificação
, embora por fundamento diverso do aduzido pela Apelante.

O magistrado
de 1o grau
fixou a correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e os juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Em que pesem as judiciosas razões apresentadas
, desde a entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, a disciplina dos juros moratórios e da correção monetária nas obrigações de natureza civil sofreu modificação
legislativa cogente e de incidência imediata aos processos em curso, por força de sua natureza processual e da aplicação do princípio tempus
regit

actum
às normas de caráter monetário, conforme pacificamente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive no julgamento do Tema no 176 dos Recursos Repetitivos.

Nessa perspectiva, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aplicado a taxa SELIC que, antes da entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, era o critério adotado para as dívidas civis em geral, nos termos do art. 406 do Código Civil, interpretado à luz do Tema no 1.368/STJ
,
como parâmetro unificado para a atualização monetária e os juros moratórios, conforme se extrai do
AREsp
no 2.630.631/SP, da Terceira Turma, julgado em 09
/12/
2025.

A partir da entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, a sistemática se desdobra: a correção monetária passa a ser calculada pelo IPCA, e os juros moratórios legais, pela taxa legal (SELIC deduzido o IPCA), calculada mensalmente pelo Banco Central conforme a Resolução CMN no 5.171/2024.

Tais critérios
se
aplicam aos períodos subsequentes à entrada em vigor da nova lei, sem retroatividade apta a modificar períodos anteriores regidos pelo regime então vigente.

Diante disso, impõe-se a reforma parcial da sentença neste capítulo, para: (i)
sobre os períodos anteriores à entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, incida a taxa SELIC de forma unificada, desde cada desembolso;
(
ii
)
a partir da entrada em vigor da referida lei, aplique-se o IPCA como correção monetária e a taxa legal (diferença entre SELIC e IPCA) como juros moratórios, na forma da Resolução CMN no 5.171/2024, até o efetivo pagamento, mantido o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado
.

O termo inicial dos juros moratórios em relação ao promitente vendedor permanece fixado a partir do trânsito em julgado, conforme decidido na sentença e não impugnado especificamente sob esse aspecto, mantendo-se, portanto, essa determinação.

A Apelante postul
ou
, por
derradeiro
, a redistribuição das verbas de sucumbência, sustentando que o êxito parcial do recurso deveria implicar a alteração dos critérios de rateio fixados na origem.

Sem embargo às ilações recursais, não há retoques a serem feito
s
na
sentença
nesse ponto, que
corretamente reconheceu que a sucumbência do Apelado foi mínima, pois o núcleo central de sua pretensão foi inteiramente acolhido
.

Recorda-se que
os pedidos
de rescisão contratual,
de

declaração de
nulidade das cláusulas abusivas, restituição dos valores pagos, forma de pagamento em parcela única e confirmação da tutela de urgência
foram acolhidos na sentença
.

A divergência residiu exclusivamente no percentual de retenção
, como
questão quantitativa
e
não qualitativa
,
e nos critérios de atualização monetária, matérias que não alteram a natureza do êxito substancial do Apelado.

Logo, a
plic
a-se ao caso
o disposto no art. 86, parágrafo único, do C
PC
, que autoriza a imputação integral da sucumbência à parte vencida quando o decaimento da parte contrária for de proporção mínima.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao Recurso de Apelação interposto por
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

De conseguinte
:

(i)
M
ajor
o
o percentual de retenção de 10% para 25% sobre a totalidade dos valores efetivamente pagos pelo Apelado (R$ 52.170,90)
;
em consequência,
determino
a restituição de 75% desse montante, em parcela única, nos termos fixados na origem;

(
ii
)
A
dequ
o
os critérios de atualização monetária e de juros moratórios, de modo que: sobre os períodos anteriores à entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, incida a taxa SELIC de forma unificada, desde cada desembolso; a partir da entrada em vigor da referida lei, aplique-se o IPCA como correção monetária e a taxa legal (diferença entre SELIC e IPCA) como juros moratórios, na forma da Resolução CMN no 5.171/2024, até o efetivo pagamento, mantido o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado;

(
iii
)
M
ante
nho
os demais termos
d
a sentença recorrida, inclusive no tocante à declaração de nulidade das cláusulas abusivas, ao afastamento da taxa de fruição, à forma de pagamento em parcela única, à confirmação da tutela de urgência e à condenação da Apelante ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais da origem, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Deixo de fixar honorários recursais,
face ao seu não cabimento nas hipóteses em que o apelo é provido em parte
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026