Tribunal: TJMT
Processo: 1004434-35.2025.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-22

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINARES. DESERÇÃO AFASTADA. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MÉRITO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. SÚMULA 84 DO STJ. PREVALÊNCIA SOBRE PENHORA. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA. ARREMATAÇÃO POSTERIOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 303 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóvel, reconhecendo a posse do embargante fundada em compromisso de compra e venda não registrado, com condenação da parte embargada ao pagamento de honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve deserção do recurso diante do parcelamento do preparo; (ii) estabelecer se os embargos de terceiro constituem via adequada para proteção da posse fundada em compromisso de compra e venda; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para concessão da gratuidade da justiça; (iv) verificar se a posse do embargante prevalece sobre a penhora e se há coisa julgada; (v) definir a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios à luz da Súmula 303 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Afasta a deserção porque o recorrente comprova o pagamento tempestivo da primeira parcela do preparo recursal, nos termos do art. 1.007 do CPC e do parcelamento deferido com base no art. 98, § 6o.
Reconhece a adequação dos embargos de terceiro, pois o ordenamento admite sua utilização para defesa da posse, inclusive fundada em compromisso de compra e venda não registrado, conforme art. 674 do CPC e Súmula 84 do STJ.
Mantém a gratuidade da justiça ao embargante, pois a presunção relativa de hipossuficiência não é afastada por prova suficiente em sentido contrário, considerando sua condição de aposentado e idade avançada.
Afasta a coisa julgada, pois o processo anterior foi extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 486 do CPC, inexistindo impedimento à repropositura da ação.
Reconhece que a posse mansa, pacífica e anterior à penhora, exercida desde 2007, prevalece sobre a constrição judicial realizada em 2020, conforme orientação da Súmula 84 do STJ.
Afasta a eficácia da arrematação posterior, pois a sentença que desconstituiu a penhora foi proferida antes da homologação do ato expropriatório e o embargante não participou da execução.
Reformula a sucumbência, pois a ausência de registro do título aquisitivo deu causa à constrição indevida, impondo ao embargante a responsabilidade pelos honorários, conforme Súmula 303 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
O pagamento tempestivo da parcela inicial do preparo afasta a deserção quando previamente deferido o parcelamento.
É cabível embargos de terceiro para proteção da posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado.
A extinção de ação anterior sem resolução do mérito não impede nova demanda sobre o mesmo objeto.
A posse anterior, mansa e pacífica, fundada em compromisso de compra e venda, prevalece sobre penhora posterior.
Nos embargos de terceiro, os honorários advocatícios devem ser suportados por quem deu causa à constrição indevida.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, caput e § 6o, 99, § 3o, 337, §§ 1o, 2o e 4o, 486, 502, 674, 675, 681, 903; CC, art. 1.245.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, Súmula 303.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004434-35.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Intervenção de Terceiros]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DIONISIO DOS SANTOS PINTO - CPF: 231.122.128-00 (APELADO), HEBER AZIZ SABER - CPF: 062.290.048-01 (ADVOGADO), KAIO CARLETTO CARVALHO - CPF: 050.870.761-73 (APELANTE), MURILO CASTRO DE MELO - CPF: 893.322.021-68 (ADVOGADO), FLAVIO RODRIGO DE FARIA - CPF: 603.754.261-91 (APELANTE), FLAVIO RODRIGO DE FARIA - CPF: 603.754.261-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
MANTIDA A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINARES. DESERÇÃO AFASTADA. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MÉRITO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. SÚMULA 84 DO STJ. PREVALÊNCIA SOBRE PENHORA. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA. ARREMATAÇÃO POSTERIOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 303 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóvel, reconhecendo a posse do embargante fundada em compromisso de compra e venda não registrado, com condenação da parte embargada ao pagamento de honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve deserção do recurso diante do parcelamento do preparo; (
ii
) estabelecer se os embargos de terceiro constituem via adequada para proteção da posse fundada em compromisso de compra e venda; (
iii
) determinar se estão presentes os requisitos para concessão da gratuidade da justiça; (
iv
) verificar se a posse do embargante prevalece sobre a penhora e se há coisa julgada; (v) definir a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios à luz da Súmula 303 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta a deserção porque o recorrente comprova o pagamento tempestivo da primeira parcela do preparo recursal, nos termos do art. 1.007 do CPC e do parcelamento deferido com base no art. 98, § 6o.

Reconhece a adequação dos embargos de terceiro, pois o ordenamento admite sua utilização para defesa da posse, inclusive fundada em compromisso de compra e venda não registrado, conforme art. 674 do CPC e Súmula 84 do STJ.

Mantém a gratuidade da justiça ao embargante, pois a presunção relativa de hipossuficiência não é afastada por prova suficiente em sentido contrário, considerando sua condição de aposentado e idade avançada.

Afasta a coisa julgada, pois o processo anterior foi extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 486 do CPC, inexistindo impedimento à
repropositura
da ação.

Reconhece que a posse mansa, pacífica e anterior à penhora, exercida desde 2007, prevalece sobre a constrição judicial realizada em 2020, conforme orientação da Súmula 84 do STJ.

Afasta a eficácia da arrematação posterior, pois a sentença que desconstituiu a penhora foi proferida antes da homologação do ato expropriatório e o embargante não participou da execução.

Reformula a sucumbência, pois a ausência de registro do título aquisitivo deu causa à constrição indevida, impondo ao embargante a responsabilidade pelos honorários, conforme Súmula 303 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O pagamento tempestivo da parcela inicial do preparo afasta a deserção quando previamente deferido o parcelamento.

É cabível embargos de terceiro para proteção da posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado.

A extinção de ação anterior sem resolução do mérito não impede nova demanda sobre o mesmo objeto.

A posse anterior, mansa e pacífica, fundada em compromisso de compra e venda, prevalece sobre penhora posterior.

Nos embargos de terceiro, os honorários advocatícios devem ser suportados por quem deu causa à constrição indevida.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 98, caput e § 6o, 99, § 3o, 337, §§ 1o, 2o e 4o, 486, 502, 674, 675, 681, 903; CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84; STJ, Súmula 303.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO No 1004434-35.2025.8.11.0041

APELANTE: KAIO CARLETTO CARVALHO

APELADOS: DIONISIO DOS SANTOS PINTO e FLAVIO RODRIGO DE FARIA

RELATÓRIO

Eminentes pares,

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por KAIO CARLETTO CARVALHO contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos dos Embargos de
Terceiros opostos
por DIONISIO DOS SANTOS PINTO em face do ora apelante e de FLÁVIO RODRIGO DE FARIA.

A controvérsia originou-se de penhora realizada nos autos da Execução de Título Extrajudicial no 1006123-90.2020.8.11.0041, movida pelo apelante contra Flávio Rodrigo de Faria, que recaiu sobre o imóvel de matrícula no 5.482 do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT.

O embargante/apelado, Dionisio dos Santos Pinto, alegou ser o legítimo possuidor do referido imóvel desde 19 de março de 2007, quando o adquiriu por meio de "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra" firmado com Lenir Taques de Faria,
viúva-meeira
do então proprietário registral, Pedro Paulo de Faria. Sustentou que, desde então, exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o bem, utilizando-o como sua moradia, tendo apresentado documentos comprobatórios como faturas de serviços públicos, comprovantes de pagamento de IPTU e declarações de testemunhas.

O embargado/apelante, Kaio Carletto Carvalho, apresentou contestação arguindo preliminarmente: (i) impugnação à gratuidade da justiça concedida ao embargante, ao argumento de que este é empresário ativo; e (
ii
) inadequação da via eleita, por conter pedido de reconhecimento de usucapião, incompatível com o rito dos embargos de terceiro. No mérito, defendeu a regularidade da penhora, aduzindo que o contrato de compra e venda não foi levado a registro, não possuindo eficácia
erga omnes
, e que a propriedade do imóvel, conforme a matrícula, pertence formalmente ao executado.

O embargado Flávio Rodrigo de Faria, por sua vez, quedou-se inerte, tendo sido decretada sua revelia.

O magistrado de primeiro grau julgou procedentes os embargos de terceiro, determinando a desconstituição da penhora que recaiu sobre o imóvel, fundamentando sua decisão na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que admite a oposição de embargos de terceiro
s

fundados
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. Condenou ainda a parte embargada ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Irresignado, o embargado Kaio Carletto Carvalho interpôs
R
ecurso de
A
pelação, reiterando as preliminares de inadequação da via eleita e impugnação à gratuidade da justiça. No mérito, sustentou que: (i) houve coisa julgada em relação ao processo no 1002762-89.2025.8.11.0041, no qual o embargante havia ajuizado embargos de terceiro anteriormente, tendo sido extinto sem resolução do mérito por inadequação da via eleita; (
ii
) a fragilidade da boa-fé e a ineficácia da transferência de propriedade contra terceiros, ante a ausência de registro do título aquisitivo; (
iii
) a ocorrência de arrematação judicial do imóvel em 18/11/2025, homologada por decisão de 12/12/2025, nos autos da execução principal, posterior à sentença dos embargos de terceiro (26/11/2025), o que tornaria ineficaz a desconstituição da penhora; e (
iv
) a aplicação da Súmula 303 do STJ, que determina que em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios.

Em contrarrazões, o embargante/apelado arguiu preliminarmente a deserção do recurso, por ausência de comprovação do recolhimento do preparo recursal e de documentos que respaldassem o pedido de justiça gratuita. No mérito, defendeu a adequação da via eleita, a manutenção da gratuidade da justiça e a prevalência da posse de boa-fé sobre a penhora, requerendo a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Das Questões Preliminares

Da Deserção

Eminentes Pares,

Inicialmente, cumpre analisar a questão preliminar relativa à deserção do recurso, suscitada em decisão monocrática anterior (ID 355816859) e posteriormente afastada em sede de embargos de declaração (ID 357563384).

O preparo recursal constitui requisito extrínseco de admissibilidade dos recursos, cuja ausência ou insuficiência acarreta a deserção, nos termos do artigo 1.007 do Código de Processo Civil, que assim dispõe:

"Art. 1.007. No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção."

No caso em análise, o apelante requereu inicialmente a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando não possuir condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento. Alternativamente, pleiteou o parcelamento das custas processuais, com fundamento no artigo 98, § 6o, do Código de Processo Civil.

Por meio de decisão monocrática (ID 352690866), foi indeferido o pedido de justiça gratuita, mas deferido o parcelamento do preparo recursal em 06 (seis) parcelas mensais e sucessivas, nos termos do §6o do art. 98 do CPC, com a advertência de que a ausência de comprovação do pagamento da primeira parcela implicaria no não conhecimento do recurso.

Conforme certificado nos autos (ID 352743390), a Secretaria encaminhou e-mail ao Departamento de Controle e Arrecadação (DCA), setor competente para a elaboração do parcelamento e emissão das guias correspondentes, o qual, após processamento administrativo, fixou o vencimento da primeira parcela para 03/04/2026.

Ocorre que, em decisão monocrática posterior (ID 355816859), o recurso não foi conhecido por deserção, sob o fundamento de que teria decorrido o prazo para pagamento da primeira parcela do preparo recursal em 23/03/2026.

Contra essa decisão, o apelante opôs embargos de declaração (ID 357563384), alegando contradição, uma vez que o vencimento da primeira parcela estava fixado para 03/04/2026, conforme guia emitida pelo Departamento de Controle e Arrecadação deste Tribunal, tendo juntado aos autos o comprovante de pagamento da primeira parcela das custas processuais (ID 357284364).

Os embargos de declaração foram acolhidos, com efeitos infringentes, para sanar a contradição apontada e, por conseguinte, tornar sem efeito a decisão que não conheceu do recurso por deserção, determinando o seu regular processamento.

De fato, conforme certidão de ID 357829377, foi comprovado o pagamento da primeira parcela do preparo recursal em 30/03/2026, portanto, antes do vencimento fixado pelo setor competente do Tribunal (03/04/2026).

Nesse contexto, verifica-se que o apelante cumpriu tempestivamente a determinação judicial de recolhimento da primeira parcela do preparo recursal, não havendo que se falar em deserção.

O parcelamento das custas processuais, previsto no §6o do art. 98 do CPC, constitui importante mecanismo de efetivação do princípio constitucional do acesso à justiça, permitindo que a parte que não possui condições de arcar integralmente com as custas processuais em um único momento possa fazê-lo de forma parcelada, garantindo assim o exercício do direito de recorrer.

No caso em análise, o apelante demonstrou diligência ao requerer o parcelamento das custas processuais e ao efetuar o pagamento da primeira parcela antes mesmo do vencimento fixado pelo setor competente do Tribunal, evidenciando seu compromisso com o cumprimento da determinação judicial.

Assim, considerando que o apelante efetuou o pagamento da primeira parcela do preparo recursal em 30/03/2026, portanto, antes do vencimento fixado pelo setor competente do Tribunal (03/04/2026), não há que se falar em deserção do recurso.

Rejeito, portanto, a preliminar de deserção.

É como voto.

Da Inadequação da Via Eleita

Eminentes Pares,

O apelante sustenta que os embargos de terceiro não constituem via adequada para o reconhecimento de usucapião ou declaração de domínio, argumentando que o apelado já havia ajuizado embargos de terceiro anteriormente (processo no 1002762-89.2025.8.11.0041), que foram extintos sem resolução do mérito por inadequação da via eleita.

A questão merece análise detida.

Os embargos de terceiro, disciplinados nos artigos 674 a 681 do Código de Processo Civil, constituem instrumento processual destinado a proteger a posse ou a propriedade de terceiro que não é parte no processo, mas que sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo.

O art. 674, § 1o, do CPC é expresso ao estabelecer que
"os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor".
Assim, a legitimidade ativa para a oposição de embargos de terceiro é conferida tanto ao proprietário quanto ao possuidor do bem constrito.

No caso em análise, o embargante/apelado fundamentou sua pretensão na posse exercida sobre o imóvel desde 2007, com base em instrumento particular de compromisso de compra e venda, apresentando documentos que comprovam o exercício da posse, como faturas de serviços públicos e comprovantes de pagamento de IPTU.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 84, estabelece que
"é admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".

Quanto à alegação de que o embargante/apelado já havia ajuizado embargos de terceiro anteriormente, que foram extintos sem resolução do mérito por inadequação da via eleita, verifico que, conforme documentação juntada aos autos, o processo no 1002762-89.2025.8.11.0041 foi extinto sem resolução do mérito por conter pedido de usucapião cumulado com embargos de terceiro.

No entanto, no presente processo, embora o embargante/apelado tenha mencionado a usucapião em sua petição inicial, o pedido principal foi a desconstituição da penhora com base na posse exercida sobre o imóvel, o que se amolda perfeitamente ao escopo dos embargos de terceiro.

O art. 681 do CPC estabelece que "
acolhido o pedido inicial, o ato de constrição judicial indevida será cancelado, com o reconhecimento do domínio, da manutenção da posse ou da reintegração definitiva do bem ou do direito ao embargante".

Assim, o reconhecimento da posse do embargante e a consequente desconstituição da penhora estão dentro dos limites da cognição dos embargos de terceiro.

Portanto, rejeito a preliminar de inadequação da via eleita.

É como voto.

Da Impugnação à Gratuidade da Justiça Concedida ao Embargante/Apelado

Eminentes Pares,

O apelante impugna a gratuidade da justiça concedida ao embargante/apelado, alegando que este é empresário individual ativo, conforme documento de ID 187958789, o que seria incompatível com a alegação de hipossuficiência.

O art. 98 do CPC estabelece que
"a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
tem
direito à gratuidade da justiça, na forma da lei".

O § 3o do art. 99 do CPC, por sua vez, dispõe que "presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural". Trata-se, portanto, de presunção relativa, que pode ser afastada quando houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão do benefício.

No caso em análise, o embargante/apelado apresentou declaração de hipossuficiência e documentos que comprovam sua condição de aposentado, recebendo um
salário mínimo
mensal, além de estar próximo a completar 80 anos de idade.

Embora o apelante tenha apresentado documento que indica que o embargante/apelado figura como empresário individual em cadastro ativo, tal circunstância, por si só, não é suficiente para afastar a presunção de hipossuficiência, especialmente considerando a condição de aposentado e octogenário do embargante/apelado, devidamente comprovada nos autos.

Ademais, o magistrado de primeiro grau, que tem contato mais próximo com as partes e melhor condição de avaliar a situação econômica do requerente, concedeu o benefício da gratuidade da justiça ao embargante/apelado, não havendo nos autos elementos suficientes para afastar essa decisão.

Portanto, mantenho a gratuidade da justiça concedida ao embargante/apelado.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Eminentes Pares,

O apelante alega a existência de coisa julgada em relação ao processo no 1002762-89.2025.8.11.0041, no qual o embargante/apelado havia ajuizado embargos de terceiro anteriormente, tendo sido extinto sem resolução do mérito por inadequação da via eleita.

O instituto da coisa julgada, previsto no art. 502 do CPC, estabelece que "
denomina-se coisa julgada material a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso".

Para a configuração da coisa julgada, é necessária a tríplice identidade: mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido, conforme dispõe o art. 337, §§ 1o, 2o e 4o, do CPC.

No caso em análise, embora haja identidade de partes e semelhança na causa de pedir, o processo anterior (no 1002762-89.2025.8.11.0041) foi extinto sem resolução do mérito, por inadequação da via eleita, em razão da cumulação de pedidos de usucapião e embargos de terceiro.

O art. 486 do CPC estabelece que
"o pronunciamento judicial que não resolve o mérito não obsta
a
que a parte proponha de novo a ação".
Assim, a extinção do processo anterior sem resolução do mérito não impede o ajuizamento de nova ação, desde que corrigido o vício que levou à extinção.

No presente processo, o embargante/apelado ajuizou embargos de terceiro com pedido de desconstituição da penhora com base na posse exercida sobre o imóvel, sem formular pedido autônomo de usucapião, o que afasta a inadequação da via eleita verificada no processo anterior.

Portanto, não há que se falar em coisa julgada, uma vez que o processo anterior foi extinto sem resolução do mérito e o presente processo não contém o vício que levou à extinção daquele.

A questão central do presente recurso consiste em verificar se a posse do embargante/apelado, amparada em instrumento particular de compromisso de compra e venda não levado a registro, tem o condão de prevalecer sobre a penhora regularmente averbada na matrícula do imóvel para garantia de crédito do apelante.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que
"transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
O § 1o do mesmo artigo dispõe que
"enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Assim, sob o aspecto do direito real de propriedade, o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis é requisito essencial para a transferência da propriedade imobiliária, conferindo eficácia erga omnes ao negócio jurídico.

No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 84, estabelece que
"é admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".

Essa orientação jurisprudencial representa uma ponderação entre a segurança jurídica proporcionada pelo sistema registral e a proteção da boa-fé do possuidor que, embora não tenha registrado seu título aquisitivo, exerce efetivamente a posse sobre o bem.

No caso em análise, o embargante/apelado comprovou, por meio de farta documentação, que adquiriu o imóvel em 19 de março de 2007, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado com Lenir Taques de Faria,
viúva-meeira
do então proprietário registral, Pedro Paulo de Faria.

Além disso, demonstrou que, desde então, exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o bem, utilizando-o como sua moradia, tendo apresentado faturas de serviços públicos (água e energia elétrica) em seu nome, comprovantes de pagamento de IPTU e declarações de testemunhas que atestam sua condição de possuidor do imóvel há mais de 16 anos.

O apelante argumenta que a ausência de registro do título aquisitivo torna o negócio jurídico ineficaz perante terceiros, não podendo ser oposto ao exequente que realizou a penhora com base na certidão de matrícula que indicava o executado como proprietário legítimo.

Ocorre que, conforme a orientação jurisprudencial consolidada na Súmula 84 do STJ, a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a oposição de embargos de terceiro fundados na posse advinda desse título.

No caso em análise, a posse do embargante/apelado sobre o imóvel é anterior não apenas à penhora, mas ao próprio ajuizamento da ação executiva (2020), tendo sido iniciada em 2007, conforme comprovado pela farta documentação juntada aos autos.

Ademais, não há nos autos elementos que indiquem má-fé do embargante/apelado ou conluio com o executado para fraudar a execução. Pelo contrário, a documentação juntada demonstra que o embargante/apelado adquiriu o imóvel de forma onerosa, estabeleceu nele sua residência e arcou com todas as despesas inerentes ao bem por mais de 17 anos.

Portanto, a posse do embargante/apelado, amparada em compromisso de compra e venda e exercida de forma mansa, pacífica e ininterrupta desde 2007, deve prevalecer sobre a penhora realizada em 2020, nos termos da Súmula 84 do STJ.

O apelante alega que, após a prolação da sentença nos embargos de terceiro (26/11/2025), houve arrematação judicial do imóvel em 18/11/2025, homologada por decisão de 12/12/2025, nos autos da execução principal, o que tornaria ineficaz a desconstituição da penhora.

A questão merece análise detida. O art. 675 do CPC estabelece que
"os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento enquanto não transitada em julgado a sentença e, no cumprimento de sentença ou no processo de execução, até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta".

No caso em análise, os embargos de terceiro foram opostos antes da arrematação judicial do imóvel, tendo sido julgados procedentes por sentença proferida em 26/11/2025, que determinou a desconstituição da penhora.

A arrematação judicial do imóvel ocorreu em 18/11/2025, tendo sido homologada por decisão de 12/12/2025, nos autos da execução principal. Ocorre que, conforme o art. 903 do CPC, "
assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo".

No entanto, o § 4o do mesmo artigo estabelece que
"após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário".

No caso em análise, a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro e determinou a desconstituição da penhora foi proferida em 26/11/2025, antes da homologação da arrematação (12/12/2025). Assim, a arrematação não poderia ter sido homologada, uma vez que a penhora que lhe deu origem já havia sido desconstituída por decisão judicial.

Ademais, o embargante/apelado não foi parte na execução principal, não tendo sido intimado da arrematação judicial do imóvel. Assim, a arrematação não pode ser oposta ao embargante/apelado, que não teve oportunidade de se manifestar sobre o ato expropriatório.

Portanto, a arrematação judicial do imóvel, homologada após a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro e determinou a desconstituição da penhora, não tem o condão de tornar ineficaz a desconstituição da penhora.

O apelante alega que a condenação ao pagamento de honorários advocatícios viola a Súmula 303 do STJ, que estabelece que
"em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios".

A questão merece análise detida. A Súmula 303 do STJ estabelece que, em embargos de terceiro, a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios deve recair sobre quem deu causa à constrição indevida.

No caso em análise, o magistrado de primeiro grau condenou a parte embargada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fundamentando sua decisão na "
resistência injustificada ao pedido por parte de KAIO, mesmo quando a constrição foi indevida".

Ocorre que, conforme a Súmula 303 do STJ, a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios deve recair sobre quem deu causa à constrição indevida, e não necessariamente sobre a parte embargada.

No caso em análise, a constrição indevida decorreu da penhora realizada sobre o imóvel de matrícula no 5.482, que, embora formalmente registrado em nome do executado, estava na posse do embargante/apelado desde 2007, com base em compromisso de compra e venda.

A ausência de registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis, embora não impeça a oposição de embargos de terceiro fundados na posse advinda desse título, conforme a Súmula 84 do STJ, foi determinante para a realização da penhora, uma vez que o exequente não tinha como saber da existência do compromisso de compra e venda não registrado.

Assim, quem deu causa à constrição indevida foi o próprio embargante/apelado, que, ao não registrar seu título aquisitivo no Registro de Imóveis, permitiu que o imóvel continuasse formalmente registrado em nome do executado, tornando-o alvo legítimo para a penhora.

Portanto, nos termos da Súmula 303 do STJ, a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios deve recair sobre o embargante/apelado, que deu causa à constrição indevida ao não registrar seu título aquisitivo no Registro de Imóveis.

Ante o exposto,
dou parcial provimento para, reformando em parte a sentença recorrida, inverter os ônus
de
sucumbência, condenando o embargante/apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos da Súmula 303 do STJ,
observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, mantendo, no mais, a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026