Tribunal: TJMT
Processo: 1007948-13.2025.8.11.0003
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INFRAESTRUTURA NÃO COMPROVADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RESCISÃO POR CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÕES, TAXA DE FRUIÇÃO, ABATIMENTO DE IPTU, CORRETAGEM OU ARRAS. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1.Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo o inadimplemento contratual das vendedoras em razão da não comprovação da entrega dos lotes com a infraestrutura prometida, no prazo pactuado, e determinando a restituição integral das parcelas pagas, com correção monetária e juros de mora desde a citação, além da condenação em custas e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2.Delimitação da controvérsia em torno da existência de nulidade da sentença por violação ao princípio da congruência e, no mérito, da configuração do inadimplemento contratual das vendedoras, com definição das consequências jurídicas quanto à rescisão do contrato, restituição dos valores pagos, possibilidade de retenções contratuais, cobrança de taxa de fruição, abatimento de corretagem, IPTU, aplicação do Tema 1002 do STJ e fixação do termo inicial dos juros de mora, bem como honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
3.Inexistência de julgamento extra petita, uma vez que a sentença se manteve adstrita aos limites do pedido e da causa de pedir, ao examinar o efetivo cumprimento da obrigação contratual de entrega dos lotes com a infraestrutura pactuada, o que integra o próprio objeto do contrato.
4.Incidência do Código de Defesa do Consumidor e regular inversão do ônus da prova, fixada em decisão de saneamento, sem impugnação oportuna, incumbindo às vendedoras a demonstração do adimplemento da obrigação de infraestrutura.
5.Insuficiência do Termo de Recebimento Global e Definitivo expedido pelo Município para comprovar, de forma individualizada e técnica, a entrega dos lotes nas condições contratadas, especialmente diante da renúncia das próprias rés à produção de outras provas.
6.Irrelevância da ausência de atos construtivos ou de demonstração de interesse imediato de uso pelo adquirente, pois a controvérsia reside no inadimplemento contratual das fornecedoras, consistente na não entrega do empreendimento apto ao uso e à fruição econômica.
7.Inaplicabilidade do princípio do venire contra factum proprium, por inexistir conduta anterior inequívoca da adquirente apta a gerar legítima confiança quanto ao adimplemento das obrigações contratuais pelas vendedoras.
8.Reconhecimento de que a rescisão decorreu de culpa exclusiva das vendedoras, afastando a incidência de cláusula contratual prevista para hipótese de inadimplemento do adquirente e inviabilizando qualquer retenção de valores, inclusive percentual de 25%.
9.Inviabilidade de cobrança de taxa de fruição em se tratando de lotes não edificados, sem posse útil ou possibilidade concreta de aproveitamento econômico, especialmente quando a resolução decorre de inadimplemento das fornecedoras.
10.Indevida a exclusão de valores pagos a título de sinal, corretagem ou intermediação, ante a ausência de prova de destaque prévio e repasse a terceiros, bem como diante da restituição integral imposta pela culpa das vendedoras.
11.Inaplicabilidade da disciplina das arras, pois a inexecução contratual não foi imputável ao adquirente.
12.Impossibilidade de abatimento de IPTU e de exclusão de juros e multas contratuais, por ausência de fruição do imóvel e inexistência de mora do consumidor.
13.Distinção em relação ao Tema 1002 do STJ, fixando-se o termo inicial dos juros de mora desde a citação, nos termos do art. 405 do CC, diante do inadimplemento contratual das vendedoras.
IV. Dispositivo e tese
14.Recurso não provido. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.
Tese de julgamento:
“1. Reconhecido o inadimplemento contratual do fornecedor em contrato de promessa de compra e venda de lote, impõe-se a rescisão com restituição integral dos valores pagos, sendo indevidas retenções, taxa de fruição, abatimento de corretagem, IPTU ou arras.
2. Em caso de rescisão por culpa do vendedor, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação.”
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 141, 492 e 85, §11; CC/2002, art. 405; CDC.
Jurisprudência relevante citada: TJMT – Apelação Cível no 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14/05/2024; TJMT – Apelação Cível no 1002253-64.2016.8.11.0045, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 12/11/2025; TJMT – Embargos de Declaração Cível no 1020386-08.2024.8.11.0003, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 15/11/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007948-13.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PURCINA ADRIANO FERREIRA RODRIGUES - CPF: 551.337.461-72 (APELADO), MAICON ANTONIO FLORENCIO - CPF: 975.253.831-20 (ADVOGADO), MARCOS VIEIRA VIANA - CPF: 503.118.911-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INFRAESTRUTURA NÃO COMPROVADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RESCISÃO POR CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÕES, TAXA DE FRUIÇÃO, ABATIMENTO DE IPTU, CORRETAGEM OU ARRAS. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO
NÃO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo o inadimplemento contratual das vendedoras em razão da não comprovação da entrega dos lotes com a infraestrutura prometida, no prazo pactuado, e determinando a restituição integral das parcelas pagas, com correção monetária e juros de mora desde a citação, além da condenação em custas e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2.
Delimitação da controvérsia em torno da existência de nulidade da sentença por violação ao princípio da congruência e, no mérito, da configuração do inadimplemento contratual das vendedoras, com definição das consequências jurídicas quanto à rescisão do contrato, restituição dos valores pagos, possibilidade de retenções contratuais, cobrança de taxa de fruição, abatimento de corretagem, IPTU, aplicação do Tema 1002 do STJ e fixação do termo inicial dos juros de mora, bem como honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3.
Inexistência de julgamento extra petita, uma vez que a sentença se manteve
adstrita
aos limites do pedido e da causa de pedir, ao examinar o efetivo cumprimento da obrigação contratual de entrega dos lotes com a infraestrutura pactuada, o que integra o próprio objeto do contrato.

4.
Incidência do Código de Defesa do Consumidor e regular inversão do ônus da prova, fixada em decisão de saneamento, sem impugnação oportuna, incumbindo às vendedoras a demonstração do adimplemento da obrigação de infraestrutura.

5.
Insuficiência do Termo de Recebimento Global e Definitivo expedido pelo Município para comprovar, de forma individualizada e técnica, a entrega dos lotes nas condições contratadas, especialmente diante da renúncia das próprias rés à produção de outras provas.

6.
Irrelevância da ausência de atos construtivos ou de demonstração de interesse imediato de uso pelo adquirente, pois a controvérsia reside no inadimplemento contratual das fornecedoras, consistente na não entrega do empreendimento apto ao uso e à fruição econômica.

7.
Inaplicabilidade do princípio do
venire
contra
factum

proprium
, por inexistir conduta anterior inequívoca da adquirente apta a gerar legítima confiança quanto ao adimplemento das obrigações contratuais pelas vendedoras.

8.
Reconhecimento de que a rescisão decorreu de culpa exclusiva das vendedoras, afastando a incidência de cláusula contratual prevista para hipótese de inadimplemento do adquirente e inviabilizando qualquer retenção de valores, inclusive percentual de 25%.

9.
Inviabilidade de cobrança de taxa de fruição em se tratando de lotes não edificados, sem posse útil ou possibilidade concreta de aproveitamento econômico, especialmente quando a resolução decorre de inadimplemento das fornecedoras.

10.
Indevida a exclusão de valores pagos a título de sinal, corretagem ou intermediação, ante a ausência de prova de destaque prévio e repasse a terceiros, bem como diante da restituição integral imposta pela culpa das vendedoras.

11.
Inaplicabilidade da disciplina das arras, pois a inexecução contratual não foi imputável ao adquirente.

12.
Impossibilidade de abatimento de IPTU e de exclusão de juros e multas contratuais, por ausência de fruição do imóvel e inexistência de mora do consumidor.

13.
Distinção em relação ao Tema 1002 do STJ, fixando-se o termo inicial dos juros de mora desde a citação, nos termos do art. 405 do CC, diante do inadimplemento contratual das vendedoras.

IV. Dispositivo e tese

14.Recurso não provido.
Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

Tese de julgamento:

“1. Reconhecido o inadimplemento contratual do fornecedor em contrato de promessa de compra e venda de lote, impõe-se a rescisão com restituição integral dos valores pagos, sendo indevidas retenções, taxa de fruição, abatimento de corretagem, IPTU ou arras.

2. Em caso de rescisão por culpa do vendedor, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015,
arts
. 141, 492 e 85, §11; CC/2002, art. 405; CDC.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT – Apelação Cível no 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14/05/2024
;
TJMT – Apelação Cível no 1002253-64.2016.8.11.0045, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 12/11/2025
;
TJMT – Embargos de Declaração Cível no 1020386-08.2024.8.11.0003, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 15/11/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de
recurso de apelação cível interposto por
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
,
JM Empreendimentos Imobiliários Ltda
. e
Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda
. contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas, ajuizada por
Purcina
Adriano Ferreira Rodrigues
.

A sentença
julgou procedentes os pedidos iniciais para decretar a rescisão dos contratos por inadimplemento das rés, em razão do atraso na conclusão e entrega das obras de infraestrutura, condenando-as, solidariamente, à restituição integral de todos os valores pagos pela autora, em parcela única, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

As rés também foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, as requeridas
arguindo, preliminarmente, nulidade da sentença por violação ao princípio da congruência, ao fundamento de que o Juízo teria decidido a causa com base em questão diversa da deduzida na inicial, caracterizando julgamento extra petita.

No mérito, sustentaram, em síntese, que houve comprovação do cumprimento das obrigações contratuais, notadamente por meio do Termo de Recebimento Global e Definitivo do loteamento expedido pelo Município; que a autora não comprovou efetivo prejuízo nem intenção concreta de utilização do imóvel; que teria ocorrido comportamento contraditório da adquirente; e que, sendo a rescisão imputável à autora, seria cabível a restituição apenas parcial dos valores pagos, com aplicação das
retenções contratuais ou, subsidiariamente, retenção de 25%, além da cobrança de taxa de fruição, retenção de valores pagos a título de corretagem, IPTU e exclusão de juros e multas.

Requereram, ainda, a aplicação do Tema 1002 do STJ quanto ao termo inicial dos juros de mora e a redução do percentual fixado a título de honorários advocatícios.

Nas
contrarrazões, a autora pugnou pela manutenção integral da sentença, defendendo a inexistência de julgamento extra petita, a caracterização do inadimplemento contratual das rés, a irrelevância do termo de recebimento municipal para fins de comprovação da entrega dos lotes nas condições pactuadas, a impossibilidade de retenções e de cobrança de taxa de fruição, bem como a correção do termo inicial dos juros de mora e do percentual dos honorários advocatícios, requerendo, ainda, a fixação de honorários recursais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A controvérsia devolvida cinge-se à verificação de eventual nulidade da sentença, por suposta decisão extra petita, e, no mérito, à definição sobre a ocorrência de inadimplemento contratual imputável às vendedoras, bem como às consequências jurídicas quanto à restituição dos valores, incidência de retenções, fruição, corretagem/sinal, IPTU, termo inicial dos juros e honorários.

Desde logo, impõe-se registrar que o Juízo de origem saneou o feito, afastou preliminares, reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e determinou a inversão do ônus da prova. Ao serem intimadas a especificar provas, ambas as partes dispensaram outras diligências e requereram julgamento antecipado, sendo declarada encerrada a instrução.

1. Da p
reliminar de nulidade por julgamento extra petita e violação ao princípio da congruência

As apelantes sustentam que a lide estaria delimitada à suposta ausência de conclusão dos “trâmites de infraestrutura” e à viabilidade de construção, e que a sentença teria deslocado o objeto ao condicionar o desfecho à “entrega formal dos lotes”, incorrendo em violação aos
arts
. 141 e 492 do CPC.

No caso, a
própria sentença delimitou como ponto central o efetivo cumprimento do contrato, com a entrega dos lotes da forma avençada no pacto celebrado, justamente porque a causa de pedir remota, exposta na inicial e debatida pelas partes, repousa na alegação de não disponibilização dos lotes com a infraestrutura prometida, inviabilizando o fim econômico do negócio.

Nesse contexto, a discussão sobre entrega não se confunde com mera tradição física do bem, mas com a entrega qualificada, isto é, com o cumprimento da obrigação contratual de implantação da infraestrutura prevista, no prazo avençado, como condição de fruição plena e de uso construtivo. A sentença, ao exigir demonstração do cumprimento dessa obrigação, decidiu exatamente dentro dos limites do pedido e da causa de pedir
.

O que se verifica, portanto, é inconformismo das apelantes com a valoração jurídica conferida à prova e com a conclusão do Juízo, matéria própria de mérito, insuscetível de ser convertida em vício de congruência.

Portanto,
Rejeito
a preliminar.

2
.Do Mérito

Narra a autora que f
irmou com as rés dois contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos, correspondentes aos lotes no
27 e no 28 da quadra 42 do Loteamento Parque dos Lírios, pelo valor individual de R$ 60.960,00, com pagamento parcelado.

Sustentou ter adimplido 71 parcelas relativas a cada um dos contratos e que, não obstante o decurso de mais de seis anos desde a assinatura dos instrumentos, os lotes não teriam sido entregues com a infraestrutura prometida, circunstância que, segundo alega, inviabilizou a edificação e frustrou a finalidade econômica do negócio jurídico celebrado.

2.1. Da p
rova documental de entrega do loteamento não apreciada pelo juízo de 1° grau:

Com relação à
Alegação de “prova documental não apreciada” e suposta insuficiência de fundamentação na valoração do Termo de Recebimento Global e Definitivo
, as
apelantes afirmam que juntaram Termo de Recebimento Global e Definitivo do loteamento pelo Município (22/01/2021) e que a sentença teria minimizado tal prova, incorrendo em deficiência de motivação.

No entanto, como
expressamente consignado na sentença, no despacho saneador o Juízo destacou a necessidade de as rés comprovarem, de modo claro e cabal, que entregaram os lotes nas condições descritas no contrato, especialmente diante da inversão do ônus da prova. Registrou-se, ainda, a insuficiência da documentação apresentada para demonstrar o efetivo cumprimento da obrigação de infraestrutura.

O contrato prevê, de forma expressa, a implantação de rede de distribuição de energia elétrica com iluminação pública, rede de água potável, captação de águas pluviais, rede coletora de esgoto, pavimentação asfáltica (TSD), meio-fio, sarjeta e
“
piqueteamento
dos lotes
”
, com prazo de três anos a contar da aprovação municipal.

Assim, ainda que exista documento administrativo emitido pelo Município, sua simples juntada não exaure o dever probatório imposto às rés, consistente em demonstrar que, no tempo e modo convencionados, os lotes objeto dos contratos foram disponibilizados à consumidora com a infraestrutura contratada, de forma compatível com a finalidade econômica do negócio, sobretudo diante da alegação de impossibilidade de construção e frustração do fim contratual.

O
fato de que as próprias rés, intimadas a especificar provas,
abriram mão da
produção de outras diligências e requereram o julgamento antecipado da lide, deixando de apresentar elementos técnicos adicionais aptos a comprovar, de maneira individualizada e segura, o adimplemento integral da obrigação contratual.

Não há, portanto, nulidade por ausência de fundamentação, mas conclusão motivada no sentido da insuficiência probatória para afastar a tese de inadimplemento, em cenário de ônus da prova invertido e de renúncia expressa à dilação probatória.

2.2.

Do ônus da prova e da ausência de demonstração do interesse de fato em utilizar o bem
.

A insurgência das apelantes quanto à inversão do ônus da prova não merece acolhida. Isso porque tal providência foi expressamente fixada pelo juízo de primeiro grau na decisão de saneamento, a partir do reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor, e o feito passou a tramitar sob esse regime probatório, sem que as rés tenham produzido elementos aptos a demonstrar o adimplemento das obrigações assumidas, embora devidamente instadas a tanto.

Além disso, a controvérsia decorre de típica relação de consumo em contrato de aquisição de loteamento, no qual a infraestrutura compõe o próprio objeto do fornecimento e integra o preço pactuado, com prazo certo para execução. Nesse contexto, é plenamente razoável exigir do fornecedor a demonstração do cumprimento do dever contratual, por se tratar de fato impeditivo ou extintivo do direito invocado pela autora à resolução do contrato e à restituição dos valores.

2.3.
Do
v
enire
contra
factum

próprium
Alegação
de ausência de demonstração de “interesse de fato” para utilizar o bem

A tese recursal de ausência de demonstração de “interesse de fato” para utilizar o bem também não prospera. O ponto central da controvérsia não é a existência de atos preparatórios do adquirente
,
como requerimento de alvará, protocolo de projeto ou providências voltadas à construção, mas, sim, o cumprimento, pelas vendedoras, da obrigação contratual de entregar o empreendimento nas condições prometidas, com a infraestrutura pactuada e em prazo definido, de modo a tornar o lote
em condições de uso
.

Deslocar para o consumidor o ônus de comprovar iniciativas construtivas como condição para reconhecer o inadimplemento do fornecedor inverte, na prática, a lógica do contrato e torna excessivamente onerosa a tutela do adquirente, sobretudo quando a própria pretensão deduzida decorre da alegada inviabilidade de construção e da frustração do resultado útil do negócio em razão da não entrega do empreendimento nos moldes contratados.

Igualmente,
não se sustenta a invocação de
venire
contra
factum

proprium

fundada na alegada inércia prolongada da autora
,
sob o argumento de que os contratos datam de 2016 e a demanda somente foi ajuizada em 2025, embora houvesse regularização municipal em 2021.

O referido princípio
exige conduta anterior inequívoca, apta a gerar legítima confiança na contraparte, seguida de comportamento contraditório que viole a boa-fé objetiva. A mera passagem do tempo, por si só, não convalida eventual inadimplemento, tampouco transmuta obrigação de entrega de infraestrutura em dever do consumidor de suportar, indefinidamente, a frustração do fim contratual.

E, novamente, considerando que a controvérsia se assenta no cumprimento das obrigações de infraestrutura nas condições pactuadas, incumbia às vendedoras demonstrar, de forma objetiva e precisa, o adimplemento
,
providência que, conforme consignado na sentença, não se verificou nos autos, mesmo após intimação específica e diante da opção das próprias rés pela não produção de outras provas.

2.4.
Da rescisão por culpa da apelada – Dos descontos a serem realizados no valor da devolução em conformidade com a cláusula 18a

Como já destacado, a sentença foi expressa e devidamente fundamentada ao reconhecer que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento das rés, evidenciado pela ausência de comprovação de que os lotes foram entregues com a infraestrutura pactuada e no prazo ajustado. Essa conclusão resultou da apreciação do conjunto probatório sob o regime de distribuição dinâmica do ônus, regularmente fixado no saneamento, e não foi afastada por elementos técnicos idôneos que demonstrassem o efetivo adimplemento.

Nessa linha, não se sustenta a premissa recursal de culpa da apelada, pois ela se mostra incompatível com o fundamento central do decisum, que atribuiu às apelantes a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico.

A cláusula 18a invocada pelas recorrentes, a seu turno, foi concebida para hipóteses em que a rescisão se dá por inadimplemento do adquirente, disciplinando consequências típicas do cenário em que o comprador dá causa ao rompimento do vínculo. Sua aplicação, portanto, pressupõe o reconhecimento de culpa da apelada, circunstância que não se verifica no caso concreto.

Admitir a incidência dessa cláusula sem a correspondente demonstração de culpa da compradora implicaria subverter a lógica do ajuste e esvaziar o próprio fundamento da condenação imposta na sentença, além de afrontar a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

De resto, nas hipóteses de resolução por culpa do fornecedor, a orientação jurisprudencial consolidada é no sentido de que o consumidor faz jus à restituição integral dos valores pagos, sendo indevida a imposição de retenções a título de multa, despesas administrativas ou encargos correlatos, justamente porque o desfazimento não decorre de desistência imotivada, mas de inadimplemento do vendedor.

Assim, a pretensão de realizar descontos com base na cláusula 18a não se harmoniza com o quadro fático-jurídico reconhecido nos autos, razão pela qual não há reparos a serem feitos na sentença nesse particular.

2.5.
Da alegada rescisão por culpa da apelada, da validade da cláusula décima oitava e do pedido subsidiário de retenção de 25%

As apelantes sustentam que a rescisão contratual teria ocorrido por culpa exclusiva da apelada, postulando, como consequência, o reconhecimento da validade da cláusula décima oitava do contrato, com a realização de todos os descontos ali previstos.

Subsidiariamente, requerem a retenção de 25% dos valores pagos, invocando entendimento do Superior Tribunal de Justiça e apresentando quadro genérico de tributos supostamente incidentes sobre a operação.

No caso, a
sentença reconheceu, de forma expressa e fundamentada, que a rescisão decorreu do inadimplemento contratual das rés, consubstanciado na não comprovação da entrega dos lotes com a infraestrutura prometida, no prazo e nas condições pactuadas. Tal conclusão decorreu da análise do conjunto probatório sob o regime da inversão do ônus da prova, regularmente fixada no saneamento, e não foi infirmada por prova técnica idônea.

Ness
e cenário,
inexiste suporte fático-jurídico para imputar à apelada a culpa pelo desfazimento do negócio. A cláusula décima oitava, invocada pelas recorrentes, foi concebida para disciplinar hipóteses de resilição motivada por inadimplemento do adquirente, não se prestando à sua aplicação quando a resolução decorre de descumprimento contratual imputável ao fornecedor.

Reconhecida
a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo atraso ou não entrega do empreendimento, a consequência jurídica é a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, sendo incabível a imposição de retenções, multa ou encargos correlatos.
Confira-se:

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1.
A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça
. 2.
(...).
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1002293-31.2023.8 .11.0003, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 14/05/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2024)
(destaquei)

Tal entendimento harmoniza-se com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a retenção de
percentual sobre os valores pagos somente é admitida em hipóteses específicas de resilição contratual por iniciativa do comprador, sem culpa do vendedor, cenário que não se verifica no caso concreto.

Por essa mesma razão, não prospera o pedido subsidiário de retenção de 25%. A adoção de tal percentual pressupõe a inexistência de inadimplemento do fornecedor, funcionando como compensação moderada por despesas administrativas decorrentes da desistência do comprador. Reconhecida, contudo, a culpa das rés, a retenção postulada implicaria mitigação indevida de sua responsabilidade contratual e afrontaria a lógica da recomposição integral do status quo ante.

No que se refere ao quadro de tributos apresentado pelas apelantes, a mera indicação genérica de alíquotas de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e outros encargos não autoriza, por si só, o repasse automático desses custos à consumidora. Trata-se de ônus inerentes ao risco da atividade econômica desempenhada pelas fornecedoras, os quais não se transferem ao comprador, sobretudo quando a resolução contratual decorre de inadimplemento imputável às próprias vendedoras.

Além disso, inexiste nos autos prova concreta e individualizada de que tais encargos efetivamente incidiram sobre os valores pagos pela apelada, tampouco de sua correspondência direta com as parcelas cuja restituição foi determinada, razão pela qual não há falar em abatimento sob esse fundamento.

Dessa forma, seja porque a cláusula décima oitava não se aplica à hipótese, seja porque é juridicamente indevida a retenção subsidiária de 25% quando a resolução decorre de culpa do fornecedor, mostra-se correta a sentença ao determinar a restituição integral dos valores pagos, sem qualquer abatimento.

2.
6.Da

taxa de
fruição

Pretende-se, ainda, a
cobrança de taxa de fruição, sob o argumento de que se trata de instituto distinto da cláusula penal e que sua incidência seria possível independentemente de retenção, como forma de evitar enriquecimento sem causa da adquirente. Postula-se, nessa linha, a compensação correspondente a 1% do valor do contrato, desde a data da alegada inadimplência até a efetiva devolução do imóvel.

A taxa de fruição
,
ou indenização pela ocupação
,
tem caráter indenizatório e busca recompor o promitente vendedor pelo período em que o adquirente permanece na posse do imóvel sem a correspondente contraprestação. Essa premissa, contudo, não autoriza sua incidência automática, sendo indispensável o exame das particularidades do caso e, sobretudo, a demonstração de posse útil, com efetiva possibilidade de uso e aproveitamento econômico do bem.

Nesse ponto, é pertinente
citar
recente precedente desta Corte,
no qual
mesmo diante de inadimplemento do comprador, afastou-se a cobrança de taxa de fruição em razão da natureza do bem
,
lote não edificado
,
e da inexistência de uso efetivo capaz de justificar indenização
, assentando-se o entendimento no sentido de que
a fruição pressupõe possibilidade concreta de uso ou aproveitamento econômico, o que não se confunde com mera titularidade contratual ou disponibilidade formal do lote.
Vejamos:

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR .
CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. JUROS DE
MORA .
TERMO INICIAL A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL.
(...).
É incabível a cobrança de taxa de fruição sobre imóvel não edificado
.
(...).
(
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10022536420168110045, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2025)
(destaquei)

Essa diretriz incide com ainda maior razão no caso em exame
, pois a
qui, além de se tratar igualmente de lotes não edificados, a resolução não foi atribuída à adquirente, mas ao inadimplemento das fornecedoras, consubstanciado na não entrega do empreendimento com a infraestrutura contratada.

A ausência dessas condições inviabilizou a edificação e esvaziou a utilidade econômica do bem, afastando a premissa fática indispensável ao reconhecimento de posse útil indenizável.

Não se pode, portanto, equiparar a existência do vínculo contratual à fruição econômica do lote. A indenização por ocupação exige possibilidade real de uso, o que não se verifica quando o bem não foi
entregue em condições mínimas de aproveitamento por fato imputável ao próprio fornecedor.

Dessa forma, mostra-se correta a sentença ao afastar a cobrança de taxa de fruição, inexistindo base jurídica para compensação ou dedução sobre os valores a serem restituídos.

2.7.

Da retenção do valor de intermediação e corretagem (equivocadamente lançada no extrato financeiro como sinal)

Igualmente não prospera a pretensão das recorrentes em
excluir da restituição valor pago pela autora, sob a alegação de que corresponderia à corretagem/intermediação, embora lançado como “sinal”.

Isso porque, a
nomenclatura utilizada nos documentos das rés não altera a natureza do pagamento. O valor foi exigido na contratação e integrou o desembolso inicial da consumidora, sem prova segura de repasse a corretor e sem demonstração de destaque prévio, claro e transparente do encargo.

Outrossim,
reconhecida a resolução por inadimplemento das fornecedoras, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sendo indevida a exclusão dessa parcela sob rótulo genérico.

Logo, correta a sentença ao determinar a devolução integral, inclusive do valor identificado como “sinal/corretagem/intermediação”.

2.8.

Da alegada natureza de arras do valor pago a título de sinal e da inaplicabilidade do art. 418 do Código Civil

Quanto ao pedido subsidiário de qualificação do “sinal” como arras (art. 418 do CC), para viabilizar sua retenção, também não há como acolhê-lo.

A retenção de arras pressupõe que a inexecução seja imputável a quem as deu. Aqui, ao revés, a resolução foi atribuída ao inadimplemento das fornecedoras, pela não entrega do empreendimento nas condições e no prazo contratados.

Assim, ainda que se cogitasse, em tese, da natureza de arras
,
o que não se
vislumbra
de forma clara na contratação, é indevida a retenção pretendida, mantendo-se a determinação de devolução integral do valor.

2.9. Do pedido para abatimento do IPTU

É certo que o art. 34 do CTN indica como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor. Contudo, essa definição perante o Fisco não resolve, por si, a distribuição do ônus econômico entre as partes, especialmente quando a resolução contratual foi reconhecida como decorrente de inadimplemento das fornecedoras.

No caso, a sentença imputou às rés a causa do desfazimento do negócio
,
pela não entrega do empreendimento nas condições e no prazo pactuados, o que afasta a pretensão de transferir à consumidora despesas que pressupõem fruição regular do imóvel.

Assim, ausente demonstração de fruição pela autora e mantido o reconhecimento de inadimplemento das rés, é indevido o abatimento de IPTU sobre os valores a serem restituídos.

2.
10.
Da alegada exclusão de juros e multas contratuais do valor a ser restituído

Pretende-se excluir da restituição os montantes lançados a título de juros e multa contratual, sob o argumento de que decorreriam de suposta mora da compradora
.

Como
exaustivamente
assentado, a resolução foi reconhecida por inadimplemento das fornecedoras, e não por mora ou desistência da adquirente. Nesse contexto, inexiste suporte fático para tratar tais encargos como penalidade imputável ao consumidor.

2.11.

Do termo inicial dos juros de mora – distinção em relação ao Tema 1002 do STJ

A pretensão de fixar o termo inicial dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, com amparo no Tema 1002 do STJ, não prospera. Isso porque tal orientação pressupõe a inexistência de mora anterior do vendedor, o que não se verifica na espécie, em que a rescisão foi reconhecida como decorrente de inadimplemento imputável às rés, consubstanciado na não entrega dos lotes com a infraestrutura prometida. Nessa hipótese, aplica-se a regra geral do art. 405 do Código Civil, sendo devidos os juros moratórios desde a citação.

Essa compreensão, inclusive, já foi afirmada por este Tribunal ao distinguir situação análoga do Tema 1002/STJ, assentando que, em casos de inadimplemento contratual do vendedor, os juros de mora sobre a restituição dos valores pagos incidem desde a citação
(TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10203860820248110003, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 15/11/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/11/2025)

Diante desse quadro,
m
antêm-se, portanto, a resolução contratual por culpa das rés e a restituição integral dos valores pagos, afastadas as pretensões de retenções, compensações, fruição, abatimento de tributos e exclusões de parcelas sob rubricas contratuais incompatíveis com a moldura fática reconhecida na sentença.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
à apelação, para manter integralmente a sentença. Em razão do desprovimento, majoro os honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, elevando-os para 17% (dezessete por cento) sobre a base fixada na origem, observados os limites legais e eventual gratuidade.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026