Tribunal: TJMT
Processo: 1001370-09.2026.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL SEM NOTIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA. DECADÊNCIA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. O recurso. Agravo de instrumento contra decisão proferida em ação anulatória de ato/negócio jurídico de compra e venda c/c adjudicação de imóvel que indeferiu o pedido de adjudicação compulsória da fração ideal e julgou extinto o processo, com resolução de mérito, quanto a esse pedido, em razão do reconhecimento da decadência do direito de preferência.
2. Fato relevante. A agravante afirma ser coproprietária de 50% do imóvel e sustenta que a alienação integral do bem ocorreu sem sua anuência e sem notificação prévia, além de alegar nulidade do negócio jurídico por venda de bem em condomínio sem participação de todos os condôminos.
3. A decisão recorrida. O juízo de origem reconheceu a decadência do direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil, por entender que a autora teve ciência inequívoca da venda desde a lavratura da escritura pública e não realizou o depósito do preço no prazo legal, indeferindo o pedido de adjudicação e extinguindo o processo nesse ponto.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve decadência do direito de preferência da condômina diante da ausência de registro da escritura pública de compra e venda; e (ii) saber se a falta de depósito do preço autoriza a extinção do pedido de adjudicação compulsória nesta fase processual.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na ausência de notificação prévia do condômino, o prazo decadencial de 180 dias previsto no art. 504 do Código Civil tem início com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, ato que confere publicidade ao negócio.
4. Inexistindo registro da escritura na matrícula do imóvel, não há presunção de ciência inequívoca da alienação, o que impede o reconhecimento da decadência apenas com base na data da lavratura do título.
5. A alegação de nulidade do negócio jurídico por venda da totalidade do bem em condomínio sem anuência de coproprietário demanda exame aprofundado do conjunto probatório e não autoriza a extinção do pedido na fase de saneamento.
6. A ausência de depósito do preço impede a concessão de tutela para adjudicação imediata da fração ideal, mas não configura fundamento suficiente para extinguir o pedido, podendo a matéria ser apreciada no curso da instrução processual.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido para afastar o reconhecimento da decadência e determinar o prosseguimento do exame do pedido de adjudicação no processo originário, mantido o indeferimento da adjudicação imediata diante da ausência de depósito do preço.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, VI e VII, 169, 504 e 1.314, p.u.; CPC, art. 487, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.628.478/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 03.11.2020, DJe 17.11.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001370-09.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Suspensão do Processo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GIVANILDO GOMES - CPF: 795.247.101-53 (ADVOGADO), TRINDADE NUNES DA SILVEIRA - CPF: 446.354.786-53 (AGRAVANTE), ESPÓLIO DE VALTENE DIVINO GUIMARÃES registrado(a) civilmente como VALTENE DIVINO GUIMARAES - CPF: 040.133.106-78 (AGRAVADO), CELIA MARIA DA SILVA - CPF: 290.511.771-00 (AGRAVADO), PAULO VICENTE MALINSKI - CPF: 433.787.570-00 (AGRAVADO), MAGALI MARLENE SCUR MALINSKI - CPF: 684.746.019-91 (AGRAVADO), JUVENAL PIOVEZAN RIBAS - CPF: 502.226.519-20 (AGRAVADO), SOLANGELA MARTINS PIOVEZAN RIBAS - CPF: 843.968.909-82 (AGRAVADO), JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA DA COMARCA DE SÃO FELIX DO ARAGUAIA (AGRAVADO), HAMILTON NUNES GUIMARAES - REPRESENTANTE DO ESPÓLIO DE VALTENE DIVINO GUIMARAES registrado(a) civilmente como HAMILTON NUNES GUIMARAES - CPF: 506.104.736-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MURILO CASTRO DE MELO - CPF: 893.322.021-68 (ADVOGADO), RAFAEL PANZARINI - CPF: 930.020.331-20 (ADVOGADO), LEVY DIAS MARQUES - CPF: 177.584.161-87 (ADVOGADO), FELIPE CARAPEBA ELIAS - CPF: 025.094.631-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL SEM NOTIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA. DECADÊNCIA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

O recurso.
Agravo de instrumento contra decisão proferida em ação anulatória de ato/negócio jurídico de compra e venda c/c adjudicação de imóvel que indeferiu o pedido de adjudicação compulsória da fração ideal e julgou extinto o processo, com resolução de mérito, quanto a esse pedido, em razão do reconhecimento da decadência do direito de preferência.

2.

Fato relevante.
A agravante afirma ser coproprietária de 50% do imóvel e sustenta que a alienação integral do bem ocorreu sem sua anuência e sem notificação prévia, além de alegar nulidade do negócio jurídico por venda de bem em condomínio sem participação de todos os condôminos.

3.

A decisão recorrida.
O juízo de origem reconheceu a decadência do direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil, por entender que a autora teve ciência inequívoca da venda desde a lavratura da escritura pública e não realizou o depósito do preço no prazo legal, indeferindo o pedido de adjudicação e extinguindo o processo nesse ponto.

II. Questão em discussão

2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve decadência do direito de preferência da condômina diante da ausência de registro da escritura pública de compra e venda; e (ii) saber se a falta de depósito do preço autoriza a extinção do pedido de adjudicação compulsória nesta fase processual.

III. Razões de decidir

3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na ausência de notificação prévia do condômino, o prazo decadencial de 180 dias previsto no art. 504 do Código Civil tem início com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, ato que confere publicidade ao negócio.

4.

Inexistindo registro da escritura na matrícula do imóvel, não há presunção de ciência inequívoca da alienação, o que impede o reconhecimento da decadência apenas com base na data da lavratura do título.

5.

A alegação de nulidade do negócio jurídico por venda da totalidade do bem em condomínio sem anuência de coproprietário demanda exame aprofundado do conjunto probatório e não autoriza a extinção do pedido na fase de saneamento.

6.

A ausência de depósito do preço impede a concessão de tutela para adjudicação imediata da fração ideal, mas não configura fundamento suficiente para extinguir o pedido, podendo a matéria ser apreciada no curso da instrução processual.

IV. Dispositivo e tese

7.

Recurso parcialmente provido para afastar o reconhecimento da decadência e determinar o prosseguimento do exame do pedido de adjudicação no processo originário, mantido o indeferimento da adjudicação imediata diante da ausência de depósito do preço.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 166, VI e VII, 169, 504 e 1.314, p.u.; CPC, art. 487, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp no 1.628.478/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 03.11.2020, DJe 17.11.2020.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1001370-09.2026.8.11.0000 de decisão da 2a Vara da Comarca de São Félix do Araguaia que, em Ação Anulatória de Ato/Negócio Jurídico de Compra e Venda c/c Adjudicação de Imóvel, indeferiu o pedido de adjudicação compulsória da fração ideal do imóvel e julgou extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do Artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, especificamente quanto a este pedido.

A agravante alega que o saneador reconheceu a decadência do direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil.

Aduz que a questão central não se limita à essa questão (direito de preferência), mas, primordialmente, na nulidade absoluta do negócio jurídico, uma vez que a venda da totalidade de um bem em condomínio sem a anuência de todos os coproprietários configura venda a non domino, o que viola o art. o 1.314, parágrafo único, do Código Civil, e se enquadra nas hipóteses de nulidade dos artigos 166, VI e VII, também do CC.

Sustenta que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que, nesses casos, se trata de nulidade absoluta, que não se sujeita a prazos prescricionais ou decadenciais, já que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo, conforme art. 169 do Código Civil.

Argumenta que, ainda que se discutisse a decadência do direito de preferência, há equívoco do juízo a quo ao presumir a ciência inequívoca da venda a partir da data da escritura, à qual não foi registrada, a matrícula do imóvel está bloqueada judicialmente e não houve notificação formal dela (condômina), o que impede a publicidade do ato e, por consequência, a configuração de uma ciência incontestável.

Afirma que, no que se refere à ausência do depósito do preço, conforme o artigo 504 do Código Civil, é condição para o exercício do direito de haver para si a parte vendida, constituindo requisito para a procedência do pedido adjudicatório e não condição de admissibilidade da ação.

Pede que seja cassada a decisão agravada no que se refere ao reconhecimento da decadência e extinção do pedido de adjudicação, determinando-se o prosseguimento do feito quanto a esse pedido.

Efeito suspensivo indeferido (Id n. 341433866).

Contraminuta no Id n. 345261370 e 346550889.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A agravante ajuizou o feito buscando a anulação da compra e venda da fazenda Boa Esperança, dizendo que é coproprietária de 50% do imóvel em razão da partilha em separação judicial, que não chegou a ser registrada na matrícula do referido bem, e de violação de seu direito de preferência.

A tutela de urgência foi concedida, para bloquear a matrícula n. 15.630 do Registro de Imóveis da Comarca de São Félix do Araguaia/MT e averbar a existência da ação e foi determinado o depósito equivalente a 50% do valor negociado entre os requeridos referente ao imóvel, bem como da quantia correspondente à meação dela.

No saneador, foram apreciados os pontos ora em debate, nos seguintes termos:

“(...)

a) Da Inépcia da Inicial por Falta de Depósito do Preço:

Os requeridos sustentaram a inépcia da inicial e a carência de ação pela ausência de depósito do valor referente ao direito de preferência da autora, no montante de R$ 7.500.000,00 (sete milhões e quinhentos mil reais), conforme determinado na decisão inicial (Id. 109783189).

A ausência do depósito é uma condição de procedibilidade para o exercício do direito de preferência, tal como previsto no Artigo 504 do Código Civil. Embora a determinação de depósito tenha sido proferida e o prazo inicial para tal ato tenha transcorrido sem a devida comprovação, a decisão que o determinou foi prolatada em 13/02/2023, antes da resolução definitiva da competência do juízo.

Considerando-se que a questão da competência apenas foi pacificada por decisão superveniente do Tribunal de Justiça, com o deslocamento do feito para cá, a exigência do depósito, como condição de procedibilidade, deve ser restabelecida a partir da presente decisão saneadora. Não obstante, o depósito é inerente ao exercício do direito material do condômino de haver para si a quota-parte vendida a estranho, e não uma condição de admissibilidade da petição inicial em si, que já preencheu os requisitos do Artigo 319 do Código de Processo Civil.

A ausência de depósito, se configurada a inércia da parte autora, implicará a improcedência do pedido de adjudicação, mas não a inépcia da inicial que contém outros pedidos (anulação da venda e danos morais).

Dessa forma, rejeito a preliminar de inépcia da inicial.

(...)

f) Do Direito de Preferência e da Decadência

O Artigo 504 do Código Civil estabelece o direito de preferência do condômino em coisa indivisível, caso um dos coproprietários venda sua parte a estranhos, conferindo-lhe o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias para depositar o preço e haver para si a parte vendida.

A parte autora alega que o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias para o exercício do direito de preferência não se iniciou, pois a escritura pública de compra e venda de 08/04/2022 não foi registrada na matrícula do imóvel. De fato, a Matrícula no 15.630 (Fls. 3550-3555) encontra-se atualmente bloqueada por determinação deste Juízo (AV.10-15.630, Fls. 3560), o que impediu o registro da mencionada escritura de compra e venda.

Contudo, a jurisprudência majoritária tem se firmado no sentido de que o termo inicial para a contagem do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, previsto no Artigo 504 do Código Civil, não se restringe, unicamente, ao registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Pelo contrário, o entendimento consolidado é de que o prazo é deflagrado a partir da ciência inequívoca do condômino sobre a alienação da parte ideal a terceiro estranho à comunhão. A publicidade registral é apenas uma das formas de se conferir tal conhecimento, mas não a única, podendo a ciência ser obtida por outros meios que comprovem o conhecimento incontestável da venda.

Colhe-se jurisprudência:

(...)

No caso dos autos, a própria petição inicial demonstra que a autora teve conhecimento da alienação unilateral da Fazenda Boa Esperança, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 08/04/2022, antes mesmo da propositura desta demanda, que ocorreu em 08 de fevereiro de 2023. Desde a data da lavratura da escritura (08/04/2022) até a propositura da ação (08/02/2023), já haviam transcorrido muito mais de 180 (cento e oitenta) dias, o que caracteriza a decadência do direito.

Dessa forma, e considerando que o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias se esgotou antes mesmo da propositura da presente ação, o direito de preferência da autora, nos termos do Artigo 504 do Código Civil, encontra-se fulminado pela decadência. Este fato, por si só, inviabiliza o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória da fração ideal do imóvel.

Ademais, impende ressaltar a questão do depósito do preço, essencial para o exercício do direito de preferência. A decisão inicial (Id. 109783189), proferida em 13/02/2023, já havia condicionado a efetivação da tutela de urgência ao depósito judicial do valor de R$ 7.500.000,00 (sete milhões e quinhentos mil reais) no prazo peremptório de 30 (trinta) dias. Decorridos muito mais do que 30 (trinta) dias desde aquela determinação, e transcorrido quase um ano e nove meses desde a prolação da decisão, a parte autora, até o presente momento, não comprovou o referido depósito, nem tampouco justificou a impossibilidade de fazê-lo. A ausência de qualquer manifestação ou comprovação a respeito do depósito demonstra a inércia da parte em cumprir uma condição essencial para o pedido de adjudicação, conforme reiterado inclusive pelas defesas dos requeridos. A não efetivação do depósito, condição sine qua non para a adjudicação, reforça a inviabilidade do pedido nesse ponto.

Diante da decadência do direito de preferência, operada pela ciência inequívoca da venda e pelo decurso do prazo legal de 180 (cento e oitenta) dias, somada à persistente omissão da parte autora em realizar o depósito do preço da adjudicação, indefiro o pedido de adjudicação compulsória da fração ideal do imóvel, julgando extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do Artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, especificamente quanto a este pedido. O presente feito prosseguirá quanto aos demais pedidos formulados na inicial, notadamente o de anulação do negócio jurídico e de indenização por danos morais.
(Id n. 217877542 – autos em primeiro grau)

O artigo 504 do Código Civil estabelece o prazo de 180 dias para o exercício do direito de preferência. Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, na ausência de notificação prévia e formal ao condômino, o prazo decadencial tem início apenas com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, ato que confere publicidade a terceiros.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA.
DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA.
PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO
. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim.

2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.

3. Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência.
Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei n . 8.245/1991, este último aplicado por analogia.

4.
Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de
180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título
.

(...).”
(STJ - REsp: 1628478 MG 2016/0252768-1, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Julg. 03/11/2020, TERCEIRA TURMA, DJe 17/11/2020).

Neste caso, é incontroverso que a escritura de compra e venda não foi registrada na matrícula do imóvel, assim, a tese dos agravados de que a ciência se deu na lavratura da escritura esbarra na necessidade de prova robusta dessa ciência efetiva por parte da condômina preterida.

Presumir a ciência inequívoca apenas pela existência da escritura pública lavrada em cartório distinto, sem a devida publicidade registral, fragiliza o direito de ação e a segurança jurídica, especialmente considerando que a agravante alega não ter sido notificada.

Ademais, a agravante sustenta a tese de venda a
non domino
(venda de coisa alheia como própria, na medida em que se vendeu 100% do bem sem a anuência da coproprietária de 50%) e, esse vício, se comprovado, gera nulidade absoluta, que não convalesce pelo decurso do tempo e não se sujeita aos prazos decadenciais da anulação simples, conforme dispõem os artigos 166 e 169 do Código Civil.

O argumento dos agravados sobre a boa-fé e a desídia da agravante em registrar a partilha por anos é relevante para o mérito final, mas não autoriza a extinção por decadência nesta fase de saneamento, dada a controvérsia sobre a natureza da nulidade e o termo inicial do prazo.

Portanto, mostra-se mais adequado permitir que a matéria seja apreciada após maior aprofundamento probatório atos instruído o feito, em conjunto com os demais pedidos formulados na ação.

Contudo, no que diz respeito ao pedido de concessão imediata da tutela para adjudicação ou reintegração de posse, observa-se que o Juízo na origem determinou o depósito de R$7.500.000,00 como condição para a tutela, o que não foi cumprido pela agravante.

E, a ausência do depósito do preço impede a concessão da tutela de evidência ou de urgência para a imediata transferência da propriedade ou posse (adjudicação).

Não obstante, a falta desse depósito, neste momento processual inicial e diante da complexidade da causa (que envolve alegação de nulidade absoluta), não deve acarretar a extinção imediata do direito de ação, mas apenas o indeferimento da tutela antecipada pleiteada.

Por outro lado, a referida tutela poderá ser novamente requerida e reapreciada e, se presentes os requisitos e cumpridas as condições impostas pelo Juízo, concedida no curso da demanda ou ser objeto de análise meritória final, se afastada a nulidade absoluta.

Dessa forma, impõe-se a manutenção do indeferimento da adjudicação liminar (pela ausência de depósito), mas o prosseguimento do feito na origem para discutir o mérito da adjudicação e da nulidade, afastando-se a extinção por decadência nesta fase.

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao Agravo de Instrumento, apenas para afastar o reconhecimento da decadência e determinar o prosseguimento do exame do pedido de adjudicação no processo originário.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026