Tribunal: TJMT
Processo: 1013143-11.2023.8.11.0015
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. IMÓVEL CAUCIONADO EM FAVOR DO MUNICÍPIO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO E DE PLENA FRUIÇÃO DO BEM. FRUSTRAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA LOTEADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971/STJ. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. PEDIDO DE DANOS MORAIS FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. INADMISSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa da vendedora, determinando a restituição integral das quantias pagas e a incidência inversa de multa contratual de 25% em favor do comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) se a resolução contratual decorreu de inadimplemento exclusivo da loteadora, diante do atraso na infraestrutura e da permanência de caução que impediu a escrituração e a plena fruição do lote; (ii) se são devidas a restituição integral dos valores pagos e a inversão da cláusula penal de 25% em favor do comprador, ou se caberia retenção parcial e redução da multa; e (iii) se é admissível a formulação, em contrarrazões, de pedido autônomo de condenação por danos morais, sem recurso próprio ou adesivo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Foi comprovado que o adquirente quitou integralmente o preço do imóvel e que, transcorrido o prazo contratual para conclusão da infraestrutura, o lote permaneceu caucionado em favor do Município, impedindo a regular transferência da propriedade e a plena fruição do bem.
4. O inadimplemento contratual não se restringe ao atraso na entrega da infraestrutura, mas se caracteriza pela frustração do resultado útil do contrato, pois o bem não foi disponibilizado em condições jurídicas e materiais que viabilizassem a escritura e o exercício do direito aquisitivo.
5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral das quantias pagas pelo consumidor, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.
6. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser aplicada de forma inversa em favor do consumidor quando configurado o inadimplemento da fornecedora, em observância ao entendimento consolidado no Tema 971 do STJ, como forma de preservação do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva.
7. Inviável a redução da multa contratual, pois o percentual de 25% encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ para hipóteses de resolução contratual em contratos imobiliários.
8. Inadmissível o pedido de indenização por danos morais formulado em contrarrazões, por se tratar de pretensão recursal autônoma que exige recurso próprio ou adesivo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso de apelação não provido.
Tese de julgamento:
“1. O inadimplemento da loteadora consistente na não entrega do imóvel em condições de plena fruição e transferência da propriedade autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral das quantias pagas.
2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser aplicada de forma inversa contra a fornecedora inadimplente, nos termos do Tema 971 do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CDC, arts. 6o, V, e 51; CPC/2015, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema repetitivo no 971; TJMT, Apelação Cível N.U 1002657-23.2025.8.11.0006, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Póvoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 28.01.2026, pub. 04.02.2026; TJMT, Apelação Cível N.U 1036889-24.2023.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2025, pub. 10.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013143-11.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MOISES NASCIMENTO GABRIEL - CPF: 025.429.966-01 (APELADO), ALTAIR RUHOFF - CPF: 421.828.910-72 (ADVOGADO), VIDEIRA LOTEAMENTOS DE IMOVEIS SPE LTDA - CNPJ: 31.763.434/0001-77 (APELANTE), JULIANE DE ALMEIDA BALBINO DOS SANTOS - CPF: 043.456.881-32 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. IMÓVEL CAUCIONADO EM FAVOR DO MUNICÍPIO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO E DE PLENA FRUIÇÃO DO BEM. FRUSTRAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA LOTEADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971/STJ. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. PEDIDO DE DANOS MORAIS FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. INADMISSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa da vendedora, determinando a restituição integral das quantias pagas e a incidência inversa de multa contratual de 25% em favor do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se a resolução contratual decorreu de inadimplemento exclusivo da loteadora, diante do atraso na infraestrutura e da permanência de caução que impediu a escrituração e a plena fruição do lote; (ii) se são devidas a restituição integral dos valores pagos e a inversão da cláusula penal de 25% em favor do comprador, ou se caberia retenção parcial e redução da multa; e (iii) se é admissível a formulação, em contrarrazões, de pedido autônomo de condenação por danos morais, sem recurso próprio ou adesivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Foi comprovado que o adquirente quitou integralmente o preço do imóvel e que, transcorrido o prazo contratual para conclusão da infraestrutura, o lote permaneceu caucionado em favor do Município, impedindo a regular transferência da propriedade e a plena fruição do bem.

4. O inadimplemento contratual não se restringe ao atraso na entrega da infraestrutura, mas se caracteriza pela frustração do resultado útil do contrato, pois o bem não foi disponibilizado em condições jurídicas e materiais que viabilizassem a escritura e o exercício do direito aquisitivo.

5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral das quantias pagas pelo consumidor, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.

6. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser aplicada de forma inversa em favor do consumidor quando configurado o inadimplemento da fornecedora, em observância ao entendimento consolidado no Tema 971 do STJ, como forma de preservação do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva.

7. Inviável a redução da multa contratual, pois o percentual de 25% encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ para hipóteses de resolução contratual em contratos imobiliários.

8. Inadmissível o pedido de indenização por danos morais formulado em contrarrazões, por se tratar de pretensão recursal autônoma que exige recurso próprio ou adesivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de apelação não provido.

Tese de julgamento:

“1. O inadimplemento da loteadora consistente na não entrega do imóvel em condições de plena fruição e transferência da propriedade autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral das quantias pagas.

2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser aplicada de forma inversa contra a fornecedora inadimplente, nos termos do Tema 971 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CDC, arts. 6o, V, e 51; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema repetitivo no 971; TJMT, Apelação Cível N.U 1002657-23.2025.8.11.0006, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Póvoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 28.01.2026, pub. 04.02.2026; TJMT, Apelação Cível N.U 1036889-24.2023.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2025, pub. 10.11.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta por Videira Loteamentos de Imóveis SPE Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, ajuizada por Moisés Nascimento Gabriel, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa da requerida, determinando a restituição integral dos valores pagos e a aplicação inversa da multa contratual em favor do autor.

Em suas razões, a apelante sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em equívoco ao atribuir à apelante culpa exclusiva pela rescisão contratual e ao impor a multa contratual de 25% em favor do apelado. Defende que a caução incidente sobre o imóvel já se encontrava regularmente registrada na matrícula desde 02/03/2020, em momento anterior à celebração do compromisso de compra e venda, de sorte que não houve omissão ou ocultação da garantia.

Aduz que o contrato foi firmado em 16/09/2021 e previa entrega da infraestrutura em 18 meses, afirmando a recorrente que a rede seca foi entregue em 28/04/2023 e a infraestrutura em 31/05/2023, de modo que o atraso não teria excedido 50 dias; sustenta, ademais,

que o alegado retardamento decorreu de fatos externos e imprevisíveis, inclusive paralisações de âmbito nacional, não lhe sendo imputável culpa pelo descumprimento.

Assim, assevera que não seria devida a multa contratual, nem a imputação de responsabilidade pela rescisão, sendo admissível, ao revés, a retenção de percentual sobre os valores pagos; e subsidiariamente, requer a redução da multa para o patamar de 10%.

Em contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença recorrida, além da condenação da parte apelante ao pagamento de honorários recursais; nas contrarrazões, formula ainda pedido de condenação ao pagamento de danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel (id. 346860380).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que as partes firmaram, em 16/09/2021, contrato de promessa de compra e venda do lote no 12 da quadra 14, no loteamento Sonhalto Videira, no município de Sinop/MT, pelo valor de R$ 83.479,27, integralmente pago pelo adquirente em 22/09/2021 (id. 346859478). Também se verifica que, apesar da quitação do preço, o imóvel permaneceu caucionado em favor do Município e não foi regularmente disponibilizado ao comprador, em condições de permitir a plena fruição do bem e a outorga da respectiva escritura.

O conjunto probatório revela, ainda, que a infraestrutura do loteamento não foi concluída no prazo contratualmente previsto, circunstância reconhecida pela própria apelante ao sustentar que houve atraso. Nesse ponto, a própria apelante afirma não se opor ao desfazimento do negócio, insurgindo-se, em verdade, contra a conclusão de que a resolução ocorreu por sua culpa exclusiva e, por consequência, contra a condenação à restituição integral dos valores pagos, à incidência da multa contratual inversa de 25% e aos ônus sucumbenciais.

A despeito das insurgências da apelante, sobretudo a alegação de que a caução já se encontrava averbada na matrícula antes da contratação, não há como descaracterizar que a rescisão decorreu por sua culpa exclusiva.

Na hipótese, é incontroverso o fato de que o consumidor quitou integralmente o preço e, ainda assim, não recebeu o lote em situação regular, apta a permitir a efetivação do direito aquisitivo que motivou a contratação, na medida em que este encontrava-se caucionado em favor do município de Sinop/MT.

O inadimplemento, no caso, não se resume ao atraso na entrega do lote, mas à frustração do resultado útil do contrato, já que, ao fim do prazo ajustado, o lote não se encontrava em condições de viabilizar a escrituração e a plena fruição do bem.

Conforme constou da CLÁUSULA PRIMEIRA do contrato
“A Vendedora, a justo título, é proprietária e legítima possuidora, livre e desembaraçada de quaisquer ônus, dívidas, litígios, hipotecas legais e convencionais, impostos e taxas do imóvel”
(id. 346859478). Também nesse sentido, a CLÁUSULA TERCEIRA do contrato previa expressamente que a escritura pública seria outorgada pela vendedora
“após o cumprimento integral do preço avençado”
. Na hipótese, incontroverso o fato de que o preço foi quitado a vista, ainda em setembro/2021. Contudo, decorrido o prazo estipulado em de 18 meses para a entrega da infraestrutura do loteamento, além do bem não ter sido entregue em decorrência de atrasos na obra, o comprador restou impossibilitado de transferir a propriedade do lote, na medida em que a caução em favor do município de Sinop ainda permanecia registrada na matrícula do imóvel.

Nesse sentido, o autor comprovou que, após diligenciar administrativamente para resolver o imbróglio, a loteadora informou que:
“ainda estamos sem previsão de liberação da caução, infelizmente”
(id. 346859474 – pág. 3), o que inviabilizou a tentativa de empréstimo junto à Caixa Econômica Federal para obter financiamento para a edificação de uma casa no lote.

Portanto, escorreita a conclusão de que a resolução contratual decorreu de inadimplemento exclusivo da loteadora, e não de desistência do comprador.

Reconhecida a culpa da promitente vendedora, correta a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Em relação a inversão da multa contratual, extrai-se da cláusula referente a “Rescisão do Contrato”, no item “(ii)”, a aplicação de multa contratual de 25% sobre a quantia paga, em desfavor do adquirente para a hipótese de inadimplemento de suas obrigações. Constatado, porém, que o inadimplemento que ensejou a rescisão foi da loteadora, mostra-se correta a inversão dessa cláusula em favor do consumidor, em observância ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, que fixou a tese de que:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Não
se trata, portanto, de criação de sanção não prevista no pacto. O que se tem é a aplicação recíproca da mesma cláusula penal já estipulada contratualmente pela própria fornecedora, agora em favor do consumidor lesado pelo inadimplemento da vendedora. A solução preserva a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação de cláusula penal exclusivamente unilateral em contrato de adesão.

De igual forma, já decidiu este eg. Tribunal:

“[...] 1. O inadimplemento da vendedora consistente na não execução das obras de infraestrutura do loteamento autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

2. A cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ.

3. O atraso grave e injustificado que frustra o projeto de aquisição da moradia configura dano moral indenizável, devendo o quantum observar a razoabilidade e a proporcionalidade.”

(N.U 1002657-23.2025.8.11.0006, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 28/01/2026, publicado no DJE em 04/02/2026)

“[...] “4. A relação contratual está inserida no âmbito do consumo, o que atrai a aplicação do art. 7o, parágrafo único, e do art. 25, §1o, do CDC, sendo solidária a responsabilidade das rés pela reparação dos danos ao consumidor, por integrarem a mesma cadeia de fornecimento.

5. Comprovada a alteração unilateral e abusiva das condições contratuais pelas rés, após o início da execução do contrato, correta a rescisão por inadimplemento exclusivo das fornecedoras, com devolução dos valores pagos.

6. É válida a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em favor da fornecedora, nos termos do Tema Repetitivo no 971/STJ, como forma de reparação do consumidor prejudicado.”

(N.U 1036889-24.2023.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 05/11/2025, publicado no DJE em 10/11/2025)

T
ambém não há razão para reduzir o percentual da multa, pois a orientação pacífica do STJ é a de que
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga”
(STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023).

Assim, mantidos a imputação causal da rescisão, a restituição integral dos valores pagos e a incidência da multa contratual inversa, igualmente deve ser preservada a sucumbência fixada na origem. A condenação da apelante ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios decorre da procedência substancial dos pedidos formulados pelo autor e do fato de que eventual decaimento foi mínimo.

Por fim, não prospera o pedido formulado pela apelada, em contrarrazões, de condenação da parte adversa ao pagamento de indenização por danos morais. Isso porque as contrarrazões se destinam exclusivamente à resposta ao recurso interposto, não se prestando à formulação de pretensão recursal autônoma voltada à reforma da sentença em seu benefício. Ausente recurso adesivo ou apelação própria, descabe a ampliação da condenação por essa via.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026