Tribunal: TJMT
Processo: 1006045-15.2026.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. CONTRATO SEM GARANTIA. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. DISPENSA DE CAUÇÃO. ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar de desocupação de imóvel comercial no prazo de 15 dias, dispensando a prestação de caução em razão do montante da dívida superar o valor de três aluguéis, em ação de despejo por falta de pagamento.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da decisão que determinou o despejo liminar em contrato de locação não residencial desprovido de garantias, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, diante das alegações de descaracterização da mora por supressio e venire contra factum proprium.
III. Razões de decidir
3. O inadimplemento é incontroverso e a mera tolerância do credor em receber valores parciais não implica renúncia ao direito de exigir o cumprimento integral da obrigação, tampouco desnatura a mora quanto ao saldo remanescente.
4. A hipótese versa de mora ex re, independente de prévia interpelação do locatário, configurada pelo simples vencimento do prazo para pagamento das obrigações pecuniárias previstas no contrato de locação.
5. O contrato está desprovido de garantia, o que atrai a incidência cogente do art. 59, § 1o, IX, da Lei do Inquilinato, sendo a purgação da mora o meio legal adequado para o locatário elidir o despejo liminar.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "A tolerância do locador em receber pagamentos parciais não caracteriza supressio nem descaracteriza a mora do locatário, sendo legítima a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de garantias, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 9o, 59, § 1o, IX, 62, II; CPC, art. 300.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI n. 1037016-51.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 26/03/2025; TJ-MT, AI n. 1015495-50.2024.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 21/08/2024; TJ-MT, AI n. 1021174-31.2024.8.11.0000, Rel. Des. Marcio Vidal, j. 12/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006045-15.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FERNANDA CAROLINE PROENCA BOFI - CPF: 122.478.879-61 (ADVOGADO), NORTAO DAS PICK-UPS AUTO PECAS LTDA - CNPJ: 32.851.968/0001-18 (AGRAVANTE), LUIZ CARLOS BOFI - CPF: 788.152.829-04 (ADVOGADO), LIMBERGER LOCACAO DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 48.650.760/0001-70 (AGRAVADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. CONTRATO SEM GARANTIA. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. DISPENSA DE CAUÇÃO. ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar de desocupação de imóvel comercial no prazo de 15 dias, dispensando a prestação de caução em razão do montante da dívida superar o valor de três aluguéis, em ação de despejo por falta de pagamento.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da decisão que determinou o despejo liminar em contrato de locação não residencial desprovido de garantias, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, diante das alegações de descaracterização da mora por supressio e venire contra factum proprium.

III. Razões de decidir

3. O inadimplemento é incontroverso e a mera tolerância do credor em receber valores parciais não implica renúncia ao direito de exigir o cumprimento integral da obrigação, tampouco desnatura a mora quanto ao saldo remanescente.

4. A hipótese versa de mora ex re, independente de prévia interpelação do locatário, configurada pelo simples vencimento do prazo para pagamento das obrigações pecuniárias previstas no contrato de locação.

5. O contrato está desprovido de garantia, o que atrai a incidência cogente do art. 59, § 1o, IX, da Lei do Inquilinato, sendo a purgação da mora o meio legal adequado para o locatário elidir o despejo liminar.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"A tolerância do locador em receber pagamentos parciais não caracteriza supressio nem descaracteriza a mora do locatário, sendo legítima a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de garantias, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91."

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 8.245/91, arts. 9o, 59, § 1o, IX, 62, II; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AI n. 1037016-51.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 26/03/2025; TJ-MT, AI n. 1015495-50.2024.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 21/08/2024; TJ-MT, AI n. 1021174-31.2024.8.11.0000, Rel. Des. Marcio Vidal, j. 12/11/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
NORTÃO DAS PICK UPS AUTOPEÇAS LTDA
. contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop-MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança (proc. no 1002574-43.2026.8.11.0015), que deferiu a liminar de desocupação do imóvel comercial locado, no prazo de 15 (quinze) dias, dispensando a prestação de caução em razão do montante da dívida superar o valor de três aluguéis, autorizando, inclusive, o uso de força policial, se necessário.

Em suas razões recursais, a Agravante sustenta, em síntese, a descaracterização da mora, invocando os institutos da
supressio e do venire contra factum proprium
, sob o argumento de que a locadora teria anuído reiteradamente com o recebimento de pagamentos fracionados (“picados”), criando legítima expectativa de tolerância. Alega excesso de execução pela inclusão de multa compensatória de 10% sobre o saldo remanescente do contrato (R$ 79.800,00) no cálculo do débito, o que inflaria o valor para justificar a dispensa da caução. Aduz risco de dano irreparável consistente na destruição de seu fundo de comércio e na inviabilidade logística de remoção de estoque vultoso em prazo exíguo. Requer a suspensão da ordem de despejo.

Preparo recursal recolhido pelo agravante, consoante certidão lançada no Id. 346013380.

O recurso foi
conhecido
, todavia, o pedido de
tutela de urgência recursal (efeito suspensivo)

foi

indeferido
por esta Relatoria, conforme decisão de Id. 346435350.

Em contrarrazões (Id. 352716360), a Agravada sustenta a regularidade da decisão agravada, argumentando que o contrato de locação não possui qualquer garantia locatícia e que, na data da propositura da ação, o inadimplemento era de três meses de aluguéis, circunstância que possibilita a concessão da liminar de despejo com a dispensa de caução. Afirma que o pagamento parcial realizado posteriormente ao ajuizamento da demanda não descaracteriza o inadimplemento, tampouco purga a mora para fins de manutenção da relação locatícia.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
Agravo de Instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
NORTÃO DAS PICK UPS AUTOPEÇAS LTDA
. contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop-MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança (proc. no 1002574-43.2026.8.11.0015), que deferiu a liminar de desocupação do imóvel comercial locado, no prazo de 15 (quinze) dias, dispensando a prestação de caução em razão do montante da dívida superar o valor de três aluguéis, autorizando, inclusive, o uso de força policial, se necessário.

A controvérsia cinge-se à verificação dos requisitos para o despejo liminar em contrato de locação não residencial desprovido de garantias, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91.

Da análise detida dos autos, verifica-se que o inadimplemento é incontroverso. Embora a Agravante sustente a tese de "adimplemento fracionado aceito" (supressio), os comprovantes de pagamento juntados (valores de R$ 5.000,00, R$ 1.000,00, etc.) demonstram quitações parciais e esporádicas, substancialmente inferiores ao valor do locativo mensal pactuado (R$ 15.000,00/R$ 16.000,00).

O instituto da
supressio
(perda de um direito pelo não exercício ao longo do tempo) exige a consolidação de uma situação jurídica que crie uma confiança legítima de que o direito não mais será exercido. Todavia, a mera tolerância do credor em receber valores parciais, em ato de benevolência para tentar preservar a relação contratual, não implica renúncia ao direito de exigir o cumprimento integral da obrigação, tampouco desnatura a mora quanto ao saldo remanescente. O recebimento parcial não equivale à novação ou alteração tácita do contrato a ponto de impedir o despejo por falta de pagamento do valor principal.

Sendo assim, o art. 9o da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato de locação, pois a mora, por si só, é causa suficiente para ensejar o despejo. Nesse contexto, a hipótese versa de mora
ex re
, independe de prévia interpelação do locatário, restando configurada pelo simples vencimento do prazo para pagamento das obrigações pecuniárias previstas no contrato de locação.

Nessa trilha, o art. 59, §1o, inc. IX, da Lei n. 8245/91 (Lei do Inquilinato) prevê:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

No caso em tela, ainda que se decotasse momentaneamente a multa compensatória (questão que demanda dilação probatória e análise de mérito quanto à cumulação com multa moratória), o valor dos aluguéis e encargos em atraso (novembro, dezembro/2025, janeiro e fevereiro/2026), por si só, já perfazia montante expressivo e suficiente para caracterizar a infração contratual grave autorizadora do despejo liminar. O contrato está desprovido de garantia (caução, fiança, etc.), o que atrai a incidência cogente do art. 59, § 1o, IX, da Lei do Inquilinato.

Ademais, a faculdade de purgar a mora (art. 62, II, da Lei 8.245/91) é o meio legal adequado para o locatário elidir o despejo liminar. Para tanto, deve a Agravante depositar o valor que entende incontroverso e discutir as cláusulas que reputa abusivas, e não simplesmente postular a manutenção na posse sem a contraprestação devida. A permanência no imóvel sem o pagamento integral dos aluguéis configura enriquecimento sem causa, impondo prejuízo excessivo à locadora.

Quanto ao
periculum in mora
, este milita, em verdade, em favor da Agravada. A manutenção da locatária no imóvel, acumulando débitos crescentes sem garantia de satisfação futura, representa risco concreto de dano patrimonial à proprietária. O argumento de risco ao fundo de comércio da Agravante ("perigo reverso"), embora sensível, não pode servir de salvo-conduto para o inadimplemento contumaz. A atividade empresarial pressupõe o cumprimento das obrigações básicas, dentre as quais o pagamento do aluguel do espaço onde se encontra instalada.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício,
verbis:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 59, §1o, DA LEI No 8.245/1991. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marileide Carvalho de Lima contra decisão da Vara Única da Comarca de Poconé, que deferiu tutela de urgência para determinar sua desocupação do imóvel locado, em razão do inadimplemento dos aluguéis. II. Questão em discussão 2. A controvérsia cinge-se à legalidade da decisão que determinou a desocupação do imóvel com fundamento no art. 59, §1o, da Lei no 8.245/1991, diante da alegação da agravante de que o contrato de locação não delimitava corretamente o objeto e de que a área em questão pertenceria a terceiro. III. Razões de decidir 3
. A tutela de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC). 4. Restou evidenciado nos autos que a agravante se encontra inadimplente e que a agravada é legítima possuidora do imóvel, preenchendo o requisito da probabilidade do direito. 5. O perigo de dano se manifesta na impossibilidade de o locador exercer plenamente seu direito de posse e fruição do bem, situação que poderia gerar prejuízos irreparáveis. 6. O art. 59, §1o, da Lei no 8.245/1991 autoriza a concessão de despejo liminar em casos de inadimplência, entendimento consolidado na jurisprudência dos Tribunais Superiores. 7. A posse do imóvel pelo locador independe da prova de domínio, sendo suficiente a existência de contrato de locação regularmente firmado. 8. Inexistência de ilegalidade ou abuso de poder na decisão agravada, que se fundamentou na efetividade da tutela jurisdicional e no equilíbrio da relação
locatícia. IV. Dispositivo e tese9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "A concessão de tutela antecipada para desocupação de imóvel por inadimplência do locatário encontra respaldo no art. 59, §1o, da Lei no 8.245/1991, sendo suficiente a demonstração do vínculo locatício e do débito locatício, independentemente da comprovação da titularidade dominial pelo locador." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 300; Lei no 8.245/1991, art. 59, §1o.”(N.U 1037016-51.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2025, Publicado no DJE 31/03/2025) (destaquei)

“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C RESCISÃO DE CONTRATO –
INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL
– INEXISTÊNCIA DE FIANÇA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.
No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a inexistência de fiança e do contrato de mútuo, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe
.” (N.U 1015495-50.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/08/2024, Publicado no DJE 21/08/2024) (destaquei)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA.
TUTELA DE URGÊNCIA. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Agravo de Instrumento interposto por Jefferson Augusto Sales de Almeida contra decisão do Juízo da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste, que concedeu tutela de urgência para desocupação do imóvel, em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, movida pela Recorrida, alegando inadimplência e ausência de garantias locatícias exigidas.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se foram cumpridos os requisitos para a concessão de tutela de urgência na Ação de Despejo, especificamente quanto à inadimplência do locatário e à ausência de garantias; e (ii) avaliar a alegação do Recorrente quanto à ausência de comprovação da propriedade do imóvel pela Recorrida e possível infração ao direito de preferência. III. Razões de decidir.
A inadimplência do Recorrente foi devidamente comprovada nos autos, conforme documentação e notificação extrajudicial, enquanto a ausência de garantias locatícias exime a necessidade de caução.4.
A argumentação do Recorrente sobre a titularidade do imóvel não se sustenta nesta fase processual, pois o contrato de locação foi firmado entre as partes e houve pagamentos em nome da Recorrida.5. Em relação ao direito de preferência, não há indício de interesse do Recorrente em adquirir o imóvel, sendo, portanto, válida a decisão de despejo. IV. Dispositivo e tese6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido. Tese de julgamento:
"O cumprimento dos requisitos legais para a concessão de tutela de urgência em ação de despejo, incluindo a comprovação de inadimplência e ausência de garantias, autoriza a desocupação liminar do imóvel, não havendo necessidade de caução em casos onde a parte autora é beneficiária da gratuidade de justiça."
Dispositivos relevantes citados: L. 8.245/1991, art. 59, §1o; CPC, art. 300Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI n. 1009859-06.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario (N.U 1021174-31.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/11/2024, Publicado no DJE 17/11/2024) (destaquei)

Por tais razões, não vislumbro ilegalidade ou teratologia na decisão invectivada, que aplicou corretamente a legislação inquilinária vigente.

Importante consignar, que em consulta ao processo de origem, constata-se que a Agravante, após sua citação, exerceu seu direito de purgar a mora, depositando o montante de R$ 51.700,00 (cinquenta e um mil e setecentos reais), alegando tratar-se dos aluguéis atrasados (dezembro/2025, janeiro/2026 e fevereiro/2026), acrescidos de encargos e honorários advocatícios. Efetuou ainda o depósito no valor de R$ 16.000,00, sem mencionar a referência.

Constata-se que a parte autora se manifestou nos autos de origem (Id. 227232331), alegando que o depósito foi insuficiente, pois não contemplou o ressarcimento das custas processuais no valor de R$ 9.463,32 (nove mil quatrocentos e sessenta e três reais e trinta e dois centavos), nos termos do art. 62, II, "d", da Lei no 8.245/91, e requereu a intimação da requerida para complementar a mora, argumentando que uma vez realizada, não subsiste o fundamento para a resolução contratual.

Portanto, na origem, o processo pende de nova análise do Magistrado, o que não retira a validade e eficácia da decisão agravada, que aplicou corretamente a legislação inquilinária vigente.

Ante o exposto,
MANTENHO
o indeferimento o pedido de efeito suspensivo/ativo pleiteado no
Agravo de Instrumento
(Id. 346435350), e no mérito,
LHE

NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a decisão de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026