Tribunal: TJMT
Processo: 1053848-02.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:
­APELAÇÃO CÍVEL n. 1053848-02.2025.8.11.0041.
APELANTE: URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA.
APELADOS: TAIANE PEGORARO BUCHWEITZ E DENYLSO GIMENES DE SOUSA.
EMENTA:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. PROMESSA VERBAL DE CONDIÇÃO MAIS BENÉFICA. DESCUMPRIMENTO PELA VENDEDORA. LEGÍTIMA EXPECTATIVA CONTRATUAL. RESCISÃO JUSTIFICADA. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. DEDUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM ADMITIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação revisional cumulada com pedido subsidiário de rescisão contratual, ajuizada por adquirentes de lote urbano, que alegaram terem sido induzidos a contratar com base em promessa verbal de parcelamento da entrada sem juros, não formalizada no contrato, mas reiterada pelos representantes da vendedora. A sentença rescindiu o contrato, com devolução de 90% dos valores pagos.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu por culpa dos autores ou da vendedora, e qual o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos; (ii) saber se é legítima a retenção da comissão de corretagem, diante de cláusula contratual expressa e do disposto no art. 32-A, V, da L. 6.766/1979.
III. Razões de decidir
3. A rescisão não decorreu de mera desistência dos compradores, mas de descumprimento da legítima expectativa contratual, fundada em promessa reiterada por representantes da empresa, de parcelamento em 48 vezes sem juros.
4. A conduta da vendedora violou os princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação, fundamentos centrais do CDC.
5. A cláusula penal deve ser interpretada de forma compensatória e proporcional, sendo inadequado aplicar percentual de retenção superior a 10%, diante da ausência de fruição do imóvel e da curta duração do vínculo contratual.
6. A jurisprudência admite a modulação da cláusula penal entre 10% e 25% dos valores pagos, vedando sua incidência sobre o valor total do contrato.
7. A cláusula contratual que autoriza a retenção da comissão de corretagem está expressa e destacada, em conformidade com o Tema 938 do STJ, sendo legítima sua dedução, desde que comprovado o efetivo pagamento.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a retenção da comissão de corretagem, desde que comprovado o seu efetivo pagamento.
Tese de julgamento: "1. A rescisão contratual motivada por descumprimento da legítima expectativa contratual por parte da vendedora não autoriza retenção superior a 10% dos valores pagos, quando não demonstrado o uso do bem ou a fruição do empreendimento. 2. É legítima a dedução da comissão de corretagem na hipótese de rescisão contratual, desde que prevista expressamente em cláusula contratual destacada e haja prova do efetivo pagamento à corretora."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1053848-02.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[TAIANE PEGORARO BUCHWEITZ - CPF: 000.363.012-99 (APELADO), LAURIANE SBARDELOTTO BENASSI BIZAO - CPF: 006.964.832-89 (ADVOGADO), DENYLSO GIMENES DE SOUSA - CPF: 363.351.638-70 (APELADO), URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA. - CNPJ: 42.428.440/0001-94 (APELANTE), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1053848-02.2025.8.11.0041.

APELANTE:
URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA.

APELADOS:
TAIANE PEGORARO BUCHWEITZ E DENYLSO GIMENES DE SOUSA.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. PROMESSA VERBAL DE CONDIÇÃO MAIS BENÉFICA. DESCUMPRIMENTO PELA VENDEDORA. LEGÍTIMA EXPECTATIVA CONTRATUAL. RESCISÃO JUSTIFICADA. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. DEDUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM ADMITIDA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação revisional cumulada com pedido subsidiário de rescisão contratual, ajuizada por adquirentes de lote urbano, que alegaram terem sido induzidos a contratar com base em promessa verbal de parcelamento da entrada sem juros, não formalizada no contrato, mas reiterada pelos representantes da vendedora. A sentença rescindiu o contrato, com devolução de 90% dos valores pagos.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a rescisão contratual decorreu por culpa dos autores ou da vendedora, e qual o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos; (ii) saber se é legítima a retenção da comissão de corretagem, diante de cláusula contratual expressa e do disposto no art. 32-A, V, da L. 6.766/1979.

III. Razões de decidir

3. A rescisão não decorreu de mera desistência dos compradores, mas de descumprimento da legítima expectativa contratual, fundada em promessa reiterada por representantes da empresa, de parcelamento em 48 vezes sem juros.

4. A conduta da vendedora violou os princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação, fundamentos centrais do CDC.

5. A cláusula penal deve ser interpretada de forma compensatória e proporcional, sendo inadequado aplicar percentual de retenção superior a 10%, diante da ausência de fruição do imóvel e da curta duração do vínculo contratual.

6. A jurisprudência admite a modulação da cláusula penal entre 10% e 25% dos valores pagos, vedando sua incidência sobre o valor total do contrato.

7. A cláusula contratual que autoriza a retenção da comissão de corretagem está expressa e destacada, em conformidade com o Tema 938 do STJ, sendo legítima sua dedução, desde que comprovado o efetivo pagamento.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a retenção da comissão de corretagem, desde que comprovado o seu efetivo pagamento.

Tese de julgamento:
"1. A rescisão contratual motivada por descumprimento da legítima expectativa contratual por parte da vendedora não autoriza retenção superior a 10% dos valores pagos, quando não demonstrado o uso do bem ou a fruição do empreendimento. 2. É legítima a dedução da comissão de corretagem na hipótese de rescisão contratual, desde que prevista expressamente em cláusula contratual destacada e haja prova do efetivo pagamento à corretora."

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1053848-02.2025.8.11.0041.

APELANTE:
URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA.

APELADOS:
TAIANE PEGORARO BUCHWEITZ E DENYLSO GIMENES DE SOUSA.

Relatório.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA.
em face de
sentença proferida pela 9a Vara Cível de Cuiabá/MT
, nos autos da
ação revisional de contrato cumulada com pedido subsidiário de rescisão contratual e indenização por danos morais
, ajuizada por
Taiane Pegoraro Buchweitz
e
Denylso Gimenes de Sousa
.

A controvérsia decorre da celebração, em dezembro de 2022, de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano localizado no empreendimento “Recanto do Moinho”.

O valor total ajustado foi de R$ 175.209,58, sendo quitada uma entrada e ficando um saldo remanescente de R$ 122.646,47.

Alegam os autores/apelados que foram induzidos a erro por proposta verbal da vendedora, segundo a qual tal saldo poderia ser quitado em
48 parcelas mensais sem juros
, promessa esta que não teria sido posteriormente formalizada pela empresa.

Após a tentativa frustrada de renegociação, ajuizaram a ação revisional.

O juízo de origem
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para declarar
rescindido o contrato
firmado entre as partes, determinando à requerida a devolução de
90% dos valores pagos
, com
retenção de 10%
a título de cláusula penal, corrigidos pelo IPCA e com juros SELIC, a partir do trânsito em julgado.

A sentença ainda reconheceu a sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, divididos igualmente entre as partes.

Inconformada, a empresa
URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA.
interpôs recurso de apelação. Sustenta, em síntese:

a) que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência dos autores, não havendo culpa da vendedora;

b) que a retenção de 10% determinada pelo juízo
a quo
deve incidir sobre o valor
atualizado do contrato
, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/1979, com redação da
Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018)
;

c) subsidiariamente, pleiteia a
majoração da retenção para 25% dos valores pagos
, com fundamento em jurisprudência do STJ;

d) por fim, requer o reconhecimento do direito à
retenção da comissão de corretagem
, conforme expressamente pactuado no contrato e autorizado pela legislação específica.

Contrarrazões foram apresentadas, pugnando-se pela
manutenção integral da sentença
.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

Voto Mérito.

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta
por URBA 8 LOTEAMENTOS LTDA.
contra sentença proferida nos autos da ação revisional de contrato c/c pedido subsidiário de rescisão contratual e indenização por danos morais ajuizada por
Taiane Pegoraro Buchweitz e Denylso Gimenes de Sousa.

A controvérsia decorre de contrato firmado em dezembro de 2022, relativo à aquisição de lote no empreendimento denominado “Recanto do Moinho”, ocasião em que os autores alegam terem sido induzidos a contratar mediante a promessa verbal de que o saldo remanescente da entrada seria parcelado em 48 vezes sem juros, promessa esta que não teria sido formalizada no instrumento contratual, mas cuja validade lhes foi assegurada verbalmente pelos representantes da empresa.

Após a quitação da entrada, os autores buscaram firmar o aditivo contratual para parcelamento do saldo restante, mas foram surpreendidos com a exigência de parcelamento em 60 parcelas com juros de 1% ao mês.

Diante da recusa da empresa em respeitar a condição originalmente anunciada, ajuizaram a presente ação pleiteando a revisão contratual ou, subsidiariamente, a rescisão com devolução integral dos valores pagos.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato, determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelos autores, com retenção de 10%, devidamente corrigidos e acrescidos de juros, além de reconhecer a sucumbência recíproca.

A apelante sustenta que a rescisão decorreu exclusivamente da vontade dos autores, sem culpa da vendedora, razão pela qual pugna pela elevação do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, ou, alternativamente, pela incidência dos 10% sobre o valor integral do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/1979.

Requer, ainda, o reconhecimento do direito à retenção da comissão de corretagem.

Razão não assiste à recorrente.

A análise dos autos revela que a rescisão do contrato não decorreu de mera desistência voluntária dos autores, mas sim de conduta da própria vendedora, que frustrou legítima expectativa contratual.

Os autores foram levados a celebrar o negócio com base em promessa verbal reiteradamente confirmada por representantes da empresa, no sentido de que o valor restante seria parcelado em 48 vezes sem juros.

Após o pagamento da entrada, não houve cumprimento desse ajuste, circunstância que desnatura a tese de resilição unilateral imotivada.

A conduta da apelante viola os princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação, que são pilares do sistema de proteção ao consumidor, conforme expressamente previsto nos artigos 4o, inciso III, e 6o, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, não se pode admitir, como pretende a recorrente, a aplicação cega e isolada do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, notadamente em sua literalidade, desconsiderando o contexto específico da relação contratual e o desequilíbrio dela decorrente.

O próprio STJ já reconheceu que a retenção em distratos deve ser analisada caso a caso, e modulada com base nos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, recomendando, como regra geral, percentuais que oscilam entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos.

No presente caso, a fixação do percentual em 10% mostra-se adequada e proporcional.

Conforme os elementos dos autos, os autores não fruíram do lote, não iniciaram qualquer edificação e não utilizaram as áreas comuns do condomínio, as quais sequer estavam disponíveis à época.

Ademais, o tempo de vigência contratual foi inferior a dois anos, reforçando a inadequação de qualquer retenção superior.

Destaco, ainda, que a jurisprudência é pacífica no sentido de que o percentual de retenção deve incidir sobre os valores pagos, e não sobre o valor integral do contrato, justamente para evitar desequilíbrios e injustiças.

Nesse seguimento:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS . CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. PREVISÃO CONTRATUAL. DECISÃO MANTIDA. I . CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conferiu parcial provimento à apelação cível em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, decorrente de contrato de compra e venda de imóvel. A decisão agravada permitiu a retenção de valores pagos pela promitente compradora em razão de culpa na rescisão do contrato, conforme previsão contratual. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o percentual de retenção de 20% dos valores pagos, conforme previsto no contrato, é abusivo, ou se merece ser reduzido para 10%. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . O agravo interno não apresentou novos argumentos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática. 4. O contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes contém cláusula expressa prevendo a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa da promitente compradora. 5 . A jurisprudência do STJ admite a retenção de valores entre 10% e 25% das quantias pagas como razoável e proporcional em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, não havendo abusividade no percentual previsto. 6. Em respeito ao princípio da pacta sunt servanda, a cláusula contratual deve ser mantida, desde que dentro dos limites estabelecidos pela lei e jurisprudência. IV . DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É legítima a retenção de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel, na hipótese de rescisão por culpa da compradora, desde que o percentual de retenção esteja entre 10% e 25% do total pago, conforme entendimento consolidado do STJ . 2. A cláusula contratual deve ser respeitada, em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos, quando o percentual de retenção se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1 .021; Lei 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 1062082/AM, Rel. Min . Luis Felipe Salomão, DJe 23/05/2017; STJ, REsp 1723519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019.” (TJ-GO 55423215420228090051, Relator.: VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO - (DESEMBARGADOR), 11a Câmara Cível, Data de Publicação: 17/10/2024).

Ao contrário do que sustenta a apelante, a interpretação sistemática do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que a cláusula penal em casos como este deve ter função meramente compensatória, e não punitiva, sob pena de ferir o princípio da função social do contrato.

A apelante pleiteia, ainda, o reconhecimento do direito à
retenção da comissão de corretagem
, com fundamento no art. 32-A, V, da Lei no 6.766/1979, que prevê expressamente a possibilidade de desconto das despesas com intermediação imobiliária, desde que previstas contratualmente e em caso de resolução por iniciativa do adquirente.

Nesse ponto, assiste razão à recorrente.

A cláusula contratual expressa — cláusula 7, item “iv” — autoriza a retenção da comissão de corretagem na hipótese de rescisão.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive no
Tema 938
, admite a transferência da corretagem ao consumidor quando houver cláusula expressa e destaque contratual, o que se verifica no caso em exame.

Assim, reconhecida a validade da cláusula contratual e diante da inexistência de ilicitude específica no pagamento da intermediação, mostra-se legítima a dedução da comissão de corretagem
desde que o valor tenha sido efetivamente pago
e sua comprovação seja documentalmente apresentada nos autos.

Dispositivo.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
apenas para autorizar a retenção da comissão de corretagem
nos termos contratualmente estipulados,
desde que comprovado seu efetivo pagamento
pela vendedora à corretora.

Deixo de majorar os honorários advocatícios, ante ao parcial provimento do apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026