Tribunal: TJMT
Processo: 1024022-38.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. INEXIGIBILIDADE ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEMA 886/STJ. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos materiais e morais e repetição do indébito, declarou a inexigibilidade de taxas condominiais anteriores à imissão na posse da adquirente, condenou o condomínio à restituição simples dos valores pagos, afastou os danos morais, reconheceu a ilegitimidade passiva da incorporadora denunciada e fixou os ônus sucumbenciais integralmente em desfavor do condomínio.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se são exigíveis taxas e encargos condominiais em período anterior à efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária da incorporadora pelos valores cobrados e pagos; (iii) determinar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do parcial acolhimento dos pedidos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela efetiva imissão na posse, e não pela mera expedição do habite-se ou por cláusula contratual que antecipe tal obrigação.
4. A prova dos autos demonstra que a entrega das chaves e a imissão na posse ocorreram em data certa e posterior ao período das cobranças, inexistindo comprovação de posse anterior pelo adquirente.
5. Incumbe ao condomínio o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.
6. A declaração judicial não extingue o débito condominial em si, mas apenas afasta a exigibilidade das cobranças em face do adquirente antes da posse, delimitando corretamente o sujeito passivo da obrigação.
7. A restituição dos valores pagos indevidamente deve ocorrer de forma simples, ante a ausência de má-fé na cobrança.
8. O inadimplemento contratual e a cobrança indevida, por si sós, não configuram dano moral, ausente prova de violação aos direitos da personalidade.
9. A incorporadora denunciada é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois a controvérsia restringe-se à cobrança e restituição de valores exigidos diretamente pelo condomínio.
10. O parcial acolhimento dos pedidos, com rejeição dos danos morais e da repetição em dobro, impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A exigibilidade das taxas condominiais depende da efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência inequívoca do condomínio. 2. Cláusula contratual que antecipa a responsabilidade por encargos condominiais antes da entrega das chaves não prevalece sobre a realidade fática da posse. 3. A cobrança indevida de taxas condominiais antes da posse autoriza restituição simples, não configurando dano moral automaticamente. 4. O reconhecimento de procedência parcial dos pedidos impõe a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais”.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, I; CPC, arts. 373, II, 485, VI, 487, I, 85, §2o, e 86; CC, art. 406, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 886, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 11.03.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024022-38.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ARLETE CRISMANCIO MENDES - CPF: 627.962.321-15 (APELADO), VITOR BERNARDINELLI DACACHE - CPF: 024.820.171-90 (ADVOGADO), CONDOMINIO RIO MANSO - CNPJ: 20.280.031/0001-50 (APELANTE), JOAO DE FREITAS NOVAIS II - CPF: 008.249.181-00 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. INEXIGIBILIDADE ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. TEMA 886/STJ. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS
NÃO
CONFIGURADOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos materiais e morais e repetição do indébito, declarou a inexigibilidade de taxas condominiais anteriores à imissão na posse da adquirente, condenou o condomínio à restituição simples dos valores pagos, afastou os danos morais, reconheceu a ilegitimidade passiva da incorporadora denunciada e fixou os ônus sucumbenciais integralmente em desfavor do condomínio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se são exigíveis taxas e encargos condominiais em período anterior à efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel; (
ii
) estabelecer se há responsabilidade solidária da incorporadora pelos valores cobrados e pagos; (
iii
) determinar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do parcial acolhimento dos pedidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela efetiva imissão na posse, e não pela mera expedição do habite-se ou por cláusula contratual que antecipe tal obrigação.

4.
A prova dos autos demonstra que a entrega das chaves e a imissão na posse ocorreram em data certa e posterior ao período
das cobranças, inexistindo comprovação de posse anterior pelo adquirente.

5.
Incumbe ao condomínio o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

6.
A declaração judicial não extingue o débito condominial em si, mas apenas afasta a exigibilidade das cobranças em face do adquirente antes da posse, delimitando corretamente o sujeito passivo da obrigação.

7.
A restituição dos valores pagos indevidamente deve ocorrer de forma simples, ante a ausência de má-fé na cobrança.

8.
O inadimplemento contratual e a cobrança indevida, por si sós, não configuram dano moral, ausente prova de violação aos direitos da personalidade.

9.
A incorporadora denunciada é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois a controvérsia restringe-se à cobrança e restituição de valores exigidos diretamente pelo condomínio.

10.
O parcial acolhimento dos pedidos, com rejeição dos danos morais e da repetição em dobro, impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“
1.
A exigibilidade das taxas condominiais depende da efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência inequívoca do condomínio.
2. C
láusula contratual que antecipa a responsabilidade por encargos condominiais antes da entrega das chaves não prevalece sobre a realidade fática da posse.
3.
A cobrança indevida de taxas condominiais antes da posse autoriza restituição simples, não configurando dano moral automaticamente.
4.
O reconhecimento de procedência parcial dos pedidos impõe a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais
”
.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, I; CPC,
arts
. 373, II, 485, VI, 487, I, 85, §2o, e 86; CC, art. 406, §1o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 886, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 11.03.2015.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso
de apelação cível interposto por
CONDOMÍNIO RIO MANSO
contra sentença proferida pelo
MM. Juiz de Direito Alexandre Elias Filho da
8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos materiais e morais e repetição do indébito
, ajuizada por
ARLETE CRISMANCIO MENDES
, em face do ora apelante, com denunciação à lide da empresa SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABÁ IV – SPE LTDA
, que julgou procedentes, em parte, os pedidos iniciais
.

Em suas razões recursais, o apelante
C
ONDOMÍNIO RIO MANSO

sustenta, em síntese,
que a sentença incorreu em equívoco ao afastar a exigibilidade dos encargos condominiais e ao imputar ao condomínio a obrigação de ressarcimento dos valores pagos.

Afirma que a controvérsia não reside na inexistência da dívida, mas exclusivamente na definição do responsável pelo seu adimplemento, ressaltando a natureza jurídica
propter
rem
das obrigações condominiais, as quais, segundo defende, acompanham o imóvel e recaem sobre o titular da relação jurídica a ele vinculada.

No mérito,
afiança
que o imóvel
se
encontrava regularmente disponibilizado para uso desde a emissão do habite-se, em março de 2014, marco que, nos termos da cláusula 7.4 do contrato celebrado entre a autora e a incorporadora, teria transferido à adquirente a responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais e tributos, ainda que lançados em nome da vendedora. Defende a validade e eficácia da referida previsão contratual, invocando os princípios da autonomia privada e da função social do contrato.

Argumenta, ainda, que a cobrança realizada decorreu do exercício regular de direito, não havendo qualquer ilicitude ou abusividade na conduta do
condomínio, o qual apenas procedeu à arrecadação de valores necessários à manutenção das despesas comuns.

Assevera
que não pode ser responsabilizado por encargos cuja origem não lhe é imputável, aduzindo que eventual inconformismo da autora quanto à atribuição contratual da obrigação deveria ser resolvido na esfera própria, mediante ação regressiva contra a incorporadora, e não por meio da transferência do ônus ao ente condominial.

Asse
gura, ainda, q
ue, embora tenha sido reconhecida a devolução simples de parte dos valores pagos, foram integralmente rejeitados o pedido de indenização por danos morais e a pretensão de restituição em dobro, além de ter sido reconhecida a ilegitimidade passiva da incorporadora denunciada, o que evidenciaria a rejeição de parcela significativa da pretensão autoral.

Defende, assim, a configuração de sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, com a consequente redistribuição proporcional das custas e honorários advocatícios, inclusive com condenação da autora ao pagamento de honorários em favor do condomínio, ainda que mantida parcialmente a condenação imposta na origem.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, afastando-se a declaração de inexistência do débito condominial anterior à imissão na posse e a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais.
Alternativamente, caso seja mantida a sentença, requer a adequação da distribuição do ônus
da
sucumbência, nos
termos do art. 86 do Código de Processo Civil
.

Regularmente intimada,
ARLETE CRISMANCIO MENDES
apresentou contrarrazões
(Id. 331089423)
, pugnando pela manutenção integral da sentença.

Sustenta que restou amplamente comprovado nos autos que não se encontrava na posse do imóvel no período em que foram realizadas as cobranças, circunstância que inviabiliza a exigência de taxas condominiais em seu desfavor
, e que
o próprio conjunto probatório demonstra que a imissão na posse ocorreu apenas em 09
/02/
2018, conforme termo de recebimento das chaves juntado aos autos.

Assevera que o condomínio não se desincumbiu do ônus de provar que a autora estivesse na posse do imóvel durante o período cobrado, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, e que a cobrança de encargos condominiais antes da entrega das chaves configura prática ilegal e abusiva, especialmente à luz da legislação consumerista aplicável à hipótese.

Defende, ainda, que eventual cláusula contratual que imponha ao adquirente a responsabilidade por encargos condominiais antes da efetiva tradição das chaves é abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem excessiva, compelindo-o a arcar com despesas relativas a imóvel do qual não usufruía.

Ao final, requer o desprovimento da apelação, com a consequente manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

O recurso
é
tempestivo,
e o preparo fo
i
devidamente
recolhido (Id.
332402876
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
CONDOMÍNIO RIO MANSO
contra sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na
ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos materiais e morais e repetição do indébito
, ajuizada por
ARLETE CRISMANCIO MENDES
, declarando a inexigibilidade das taxas condominiais anteriores à imissão na posse da autora e condenando o apelante à restituição simples dos valores pagos a tal título.

Na origem, a autora sustentou, em síntese, que adquiriu unidade autônoma no Condomínio Rio Manso, contrato firmado em janeiro de 2012, tendo recebido as chaves e sido imitida na posse apenas em 09
/02/
2018, não obstante ter sido cobrada, pelo condomínio, por taxas e encargos condominiais referentes ao período compreendido entre maio de 2014 e janeiro de 2018.

Alegou que, diante de cobranças reiteradas e da necessidade de regularização da situação do imóvel, efetuou o pagamento de tais valores, os quais reputou indevidos, postulando a declaração de inexistência do débito, a restituição das quantias pagas e a condenação por danos morais.

O Juízo de primeiro grau, ao final, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a inexistência de débitos condominiais anteriores à imissão da autora na posse do imóvel, bem como condenar o CONDOMÍNIO RIO MANSO ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$ 10.877,42
(dez mil, oitocentos e setenta e sete reais e quarenta e dois centavos)
, extinguindo o feito, sem resolução do mérito, em relação à incorporadora denunciada, por ilegitimidade passiva.

No essencial, eis o teor da sentença:

“
[...]

De fato, ainda que se entenda, no mérito, sobre a responsabilidade da Incorporadora pelo pagamento de eventuais débitos condominiais inadimplidos, depreende-se que demanda reclama o pagamento indevido ao Condomínio Rio Manso, ante o explicitado nos autos de ação de cobrança que tramitou perante o Juizado Especial Cível da Comarca de Várzea Grande e a quitação de valores que acobertou o
período correspondente a maio de 2014 a abril de 2016, firmado na data de 18/04/2019 (ID 20674366); e maio de 2016 a janeiro de 2018 (ID 20674373), declarado em 22/05/2018.

Desta feita, acolho a ilegitimidade passiva aventada por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliaria - Cuiaba IV - SPE LTDA.

[...]

As questões trazidas perpassam pela análise da legitimidade da cobrança efetivada pelo Condomínio Rio Manso em relação as taxas e encargos condominiais; e a responsabilidade da autora pela quitação dos referidos débitos, face à aquisição junto à empresa SISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBOLIÁRIA CUIABA IV – SPE LTDA, em 24/01/2012, de unidade autônoma n. 129, Modelo M50 A 2D, Fachada F2B, localizada na 3a etapa do empreendimento Condomínio “Rio Manso”, conforme contrato n. 751 e entrega das chaves no dia 09/02/2018.

Nesse particular, extrai-se do Termo de Recebimento de Chaves e Imissão de Posse (ID 20674359), que a entrada da compradora da unidade autônoma, ARLETE CRISMANCIO MENDES, se deu em 09/02/2018.

E ao que se vê do caderno processual, a par do anunciado na peça de ingresso e demais documentos inseridos nos autos, conjuntamente (IDs 20674366 e 20674373), a quitação de encargos e taxas condominiais pela autora acobertou o período correspondente a maio de 2014 a abril de 2016, recibo firmado na data de 18/04/2019; e maio de 2016 a janeiro de 2018, com declaração em 22/05/2018 - momento em que a adquirente/autora, da unidade imobiliária supramencionada, ainda não havia imitido na posse.

Desta feita, o Condomínio réu não demonstrou, de forma assaz contundente - e não se desincumbiu de comprovar adequadamente - que a promitente compradora/adquirente restou, efetivamente, imitida na posse do imóvel antes do inadimplemento registrado por ele, conforme determina o Art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

A bem ver, a obrigação de pagamento de taxas condominiais tem natureza propter rem, recaindo sobre o então proprietário enquanto não demonstrada a imissão na posse do adquirente - pertinência subjetiva entre a parte e a relação jurídica material, sendo presumida contra o proprietário registral na cobrança de obrigações ligadas ao imóvel (Art. 1.336, inciso I, CC).

Ainda, em que pese constar do instrumento particular de venda e compra de imóvel o “CAPÍTULO 7o: DA POSSE” (ID 171547214), que a construtora - já excluída da relação processual - alega obrigar o adquirente/comprador ao pagamento de encargos condominiais após a regularização do “habite-se”, por lá se verifica que somente “a partir da data da disponibilização da Unidade, todas as taxas, foro, impostos e contribuições, (...), bem como despesas condominiais” é que passariam ser de exclusividade da autora.

[...]

A disponibilização do imóvel à autora ocorreu ao tempo da entrega das chaves, devendo ser declarada a inexistência de débitos anteriores à
imissão na posse e restituído os valores pagos, indevidamente, na forma simples.

[...]

Assim, entendo que o descumprimento contratual, que é capaz de gerar dano moral, é aquele ofensivo ao tributo da personalidade, em face de sua gravidade.

Explico: é necessário demonstrar a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade, que ocorre quando o ilícito é capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, gerando situação assaz constrangedora ou forte abalo psíquico.

Dessa forma, as máximas da experiência comum não respaldam a presunção de que a contrariedade e o dissabor que naturalmente emergem das relações negociais possam invariavelmente caracterizar dano moral.

Por todo o expendido, caminho outro não há senão a procedência parcial da demanda.

III - DISPOSITIVO

Isto posto, e por tudo mais que dos autos constam,

JULGO PROCEDENTES, em parte, as pretensões deduzidas na peça de ingresso, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do CPC e

DECLARO a inexistência de débitos, inerentes às taxas e encargos condominiais, anteriores à imissão na posse da autora na unidade autônoma n. 129, Modelo M50 A 2D, Fachada F2B, localizada na 3a etapa do empreendimento Condomínio “Rio Manso”, conforme contrato n. 751 (entrega das chaves em 09/02/2018);

CONDENO o Condomínio Rio Manso ao pagamento de indenização por danos materiais no patamar de R$ 10.877,42 (dez mil, oitocentos e setenta e sete reais e quarenta e dois centavos)(IDs 20674366 e 20674373), devendo a correção monetária ser aplicada pelo IPCA a partir do desembolso, e os juros de mora calculados com base na taxa Selic, nos termos do Art. 406, § 1o, do Código Civil, com redação da Lei no 14.905/2024.

Considerando que a autora decaiu em parte mínima dos pedidos, condeno, ainda, o Condomínio Rio Manso ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 15% sobre o valor atribuído à causa, nos termos do Art. 85, §2o, do Código de Processo Civil;

e
,

JULGO EXTINTAS as pretensões deduzidas na petição de ingresso em relação ao SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA., extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos do Art. 485, inciso VI, do CPC, ante a sua ilegitimidade como sujeito processual para compor o polo passivo da lide;

Condeno, ainda, o Condomínio Rio Manso/litisdenunciante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o montante da condenação, em favor do SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA., ante o princípio da causalidade, conforme Art. 85, §2o, do CPC
.
[...] (Id.
331089418)
.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, essencialmente, à definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas e encargos condominiais exigidos em período anterior à imissão da autora na posse do imóvel, bem como à correção da condenação imposta exclusivamente ao condomínio, afastada a solidariedade com a incorporadora, e, ainda, à adequada distribuição dos ônus sucumbenciais diante do efetivo resultado da demanda.

Pois bem.

No que concerne ao mérito principal da insurgência, razão não assiste ao apelante quanto à pretensão de afastar a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves.

O
conjunto probatório é claro e coerente ao demonstrar que a imissão da autora na posse da unidade autônoma somente ocorreu em 09
/02/2018
, conforme se extrai do Termo de Recebimento de Chaves e Imissão na Posse juntado aos autos
(Id. 331089357)
, documento idôneo, contemporâneo aos fatos e não infirmado por qualquer prova em sentido contrário.

Tal circunstância fática assume relevo decisivo à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, firmada no julgamento do Tema Repetitivo no 886, segundo a qual a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não se vincula à expedição do habite-se, tampouco ao simples registro imobiliário ou à formalização contratual, mas sim à relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela efetiva imissão do adquirente na posse, acompanhada da ciência inequívoca do condomínio.

Vejamos
, pois,
a tese firmada no referido Tema:

“
a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
”. (STJ, Segunda Seção, REsp 1345331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Dje 20/4/2015).

O precedente qualificado é expresso ao afastar qualquer presunção automática de responsabilidade fundada apenas na disponibilidade formal do bem, deixando claro que somente a entrega efetiva das chaves, com a correspondente possibilidade de uso, fruição e gozo do imóvel, é que atrai para o comprador o dever de arcar com as despesas inerentes à vida condominial.

Nesse contexto, a alegação recursal de que a emissão do habite-se, por si só, teria transferido à autora a responsabilidade pelas taxas condominiais não encontra respaldo no entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça. A jurisprudência repetitiva justamente rechaça essa construção, por desconsiderar a realidade fática da posse e por impor ao adquirente encargos relativos a um bem do qual ainda não pode dispor materialmente, em manifesta desconexão com a lógica da obrigação
propter rem
, que pressupõe vínculo concreto com a coisa.

Nessa intelecção, é o entendimento da jurisprudencial desta Corte de Justiça:

“
Tese de julgamento:
‘
1.
A construtora responde pelas despesas condominiais até a efetiva imissão na posse dos adquirentes, com ciência inequívoca do condomínio, nos termos do Tema 886/STJ
. 2. Inviável a limitação da responsabilidade até a data da entrega formal das chaves quando todas as cobranças se referem a período anterior
.
”. [...] (TJ/MT,
1066970-19.2024.8.11.0041, CÂMA
RAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Publicado no DJE 22/08/2025)
.

“
Teses de julgamento:
‘
1.
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais subsiste à construtora até a entrega imissão na posse por parte do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio a respeito
; 2. Cláusulas convencionais que isentem ou reduzam a contribuição de unidades não comercializadas são nulas, por a
fronta à
isonomia condominial
.’ [...]
(
TJ/MT,
1028307-60.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Publicado no DJE 31/12/2024)

“
[...]
Exegese do Tema 886 do STJ, julgado pela técnica dos recursos repetitivos, ainda que a alienação das unidades condominiais não tenha sido devidamente registrada na matrícula dos referidos imóveis, é possível que proprietária legal de tais bens (art.1.245 do CC) se exima de responder pelas respectivas taxas condominiais se demonstrar que a adquirente se imitiu na posse dos referidos imóveis e que o condomínio tinha ciência da transação. Do contrário, continua legítimo para responder pelas taxas condominiais inadimplidas, podendo ser demandado para tanto.

À míngua de quaisquer evidências de que a promitente adquirente dos imóveis legalmente pertencentes à requerida (art.1.245, do CC) fora imitida na posse de tais unidades condominiais e que o condomínio autor tinha plena ciência do negócio, irrepreensível a sentença de procedência da ação de cobrança das taxas condominiais, sendo dispensáveis as providências dos art.338 e 339, ambos do CPC/15
.

(
TJ/MT,
Segunda Câmara de Direito Privado
,

0047314-11.2015.8.11.0041,
relatora Desembargadora
MARILSEN ANDRADE ADDARIO, D
je
24/10/2019)
.

Registre-se, ainda, que não houve juntada aos autos de prova documental acerca da titularidade registral do imóvel, inexistindo certidão de matrícula ou outro documento idôneo que indicasse, no período controvertido, a quem pertencia o domínio registrado da unidade. Desse modo, não se desincumbiu a parte ré do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pela autora, reforçando a correção da solução adotada na origem.

De igual modo, impõe-se esclarecer, para fins de adequada compreensão do alcance da decisão recorrida, que a sentença não declarou a extinção do débito condominial em si, como sugere o apelante em suas razões, mas tão somente reconheceu a inexistência de responsabilidade da autora pelo pagamento das taxas condominiais relativas ao período anterior à sua imissão na posse.

Trata-se de distinção relevante
, uma vez que o
débito condominial, enquanto obrigação real vinculada ao imóvel, subsiste como relação jurídica material; o que se afastou foi a exigibilidade desses valores em face da autora,
por ausência de pressuposto fático-jurídico que legitimasse a cobrança naquele interregno temporal.

A sentença, portanto, não extinguiu a obrigação condominial nem negou a existência das despesas realizadas pelo condomínio, mas apenas delimitou corretamente o sujeito passivo da obrigação, em conformidade com a prova dos autos e com a orientação jurisprudencial consolidada. A interpretação diversa, além de imprecisa, conduziria a uma leitura equivocada do
decisum
e poderia gerar indevida confusão quanto aos efeitos jurídicos da declaração proferida.

No tocante à pretensão de imputar responsabilidade solidária à incorporadora, igualmente não assiste razão ao apelante.

Conforme bem delineado na sentença, ainda que, em tese, se pudesse cogitar da responsabilidade da incorporadora pelo pagamento de eventuais débitos condominiais inadimplidos em período anterior à entrega das chaves, o que se extrai do caso concreto é que a presente demanda não versa sobre débito pendente, mas sobre pagamentos indevidamente efetuados pela própria autora diretamente ao Condomínio Rio Manso, relativos a período em que ainda não havia sido imitida na posse do imóvel.

Tal circunstância encontra respaldo nas provas documentais constantes dos autos, notadamente nos comprovantes de quitação que abarcam os períodos de maio de 2014 a abril de 2016, conforme recibo firmado em
18/04/2019 (Id. 331089358
), e de maio de 2016 a janeiro de 2018, conforme dec
laração datada de 22/05/2018 (Id.
331089359
), bem como na existência de ação de cobrança anteriormente ajuizada perante o Juizado Especial Cível da Comarca de Várzea Grande, circunstâncias que evidenciam que os valores foram exigidos e pagos ao condomínio, e não permanecem em aberto.

Nesse contexto, corretamente reconheceu o Juízo de origem a ilegitimidade passiva da empresa SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABÁ IV – SPE LTDA, porquanto a controvérsia instaurada
se
limita à exigibilidade das cobranças realizadas pelo condomínio e à restituição dos valores indevidamente pagos pela autora, não havendo falar em solidariedade ou em
imputação direta de responsabilidade à incorporadora no âmbito desta demanda. Eventual discussão regressiva entre os envolvidos, se cabível, extrapola os limites objetivos da lide e não se confunde com a relação jurídica aqui examinada.

Diversa, contudo, é a solução quanto à distribuição dos ônus da sucumbência. Nesse ponto, assiste razão parcial ao apelante.

Da análise objetiva do resultado da demanda, verifica-se que a autora não obteve êxito integral em suas pretensões, uma vez que foram integralmente rejeitados o pedido de indenização por danos morais e a pretensão de repetição do indébito em dobro, pedidos que representavam parcela economicamente significativa da postulação inicial.

Houve, ademais, reconhecimento de ilegitimidade passiva da incorporadora denunciada, o que evidencia, de forma inequívoca, o decaimento parcial da autora.

Diante desse cenár
io, impõe-se a aplicação do artigo
86 do Código de Processo Civil, com o reconhecimento da sucumbência recíproca, a ser distribuída na proporção de 70% em desfavor do apelante e 30% em desfavor da apelada, mantendo-se o percentual de honorários advocatícios fixado na sentença, que deverá incidir de forma proporcional, observada a redistribuição ora determinada.

Nesse sentido:

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE ÔNUS INTEGRALMENTE SUPORTADO PELOS RÉUS. IMPOSSIBILIDADE, DIANTE DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PERCENTUAL REDEFINIDO PELA PROPORCIONALIDADE DOS PEDIDOS. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. a) Os pedidos de resolução do Contrato e devolução de valores foram julgados procedentes, enquanto improcedente a indenização por danos morais. b) A sucumbência foi distribuída igualmente entre Réus e Autores, pretendendo esses últimos que seja atribuída integralmente aos Réus. c)
Diante da improcedência do pedido de indenização por danos morais, não há como isentar os Autores de custas ou honorários advocatícios. d) Entretanto, há que
se redefinir o percentual devido por cada Parte, bem como a base de cálculo dos honorários advocatícios, considerando o decaimento de cada pedido e a proporcionalidade
. 2) APELO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, EM PARTE
”
.

(TJ
/
PR, 5a Câmara Cível
,
00143037920198160083,
r
elator
Desembargador
Leonel Cunha,
Dje
21/08/2024)
.

Assim, o recurso comporta provimento parcial, exclusivamente para fins de redistribuição da sucumbência, mantendo-se incólumes os demais capítulos da sentença.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso de apelação, apenas para reformar a sentença no tocante à distribuição dos ônus da sucumbência, a fim de reconhecer a sucumbência recíproca, que ora se fixa na proporção de 30% (trinta por cento) à apelada e 70% (setenta por cento) ao apelante, mantido o percentual de honorários advocatícios estabelecido na origem, a ser observado de forma proporcional entre as partes.

No mais, mantém-se integralmente a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026