Tribunal: TJMT
Processo: 1035555-43.2021.8.11.0002
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ALVARÁ JUDICIAL. VALIDADE DO TÍTULO. POSSE PRECÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DA TESE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de imissão na posse reconhecendo direito de propriedade sobre imóvel urbano.
2. II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em: (i) verificar a validade do título de propriedade diante da alegação de simulação e extinção da empresa vendedora; (ii) definir a possibilidade de reconhecimento incidental de nulidade do negócio jurídico; (iii) aferir se a posse exercida pelos apelantes possui natureza ad usucapionem ou precária.
III. Razões de decidir
3. A alienação do imóvel precedida de alvará judicial confere presunção reforçada de legitimidade ao negócio jurídico, afastando, nesta via, a alegação de nulidade por simulação ou vício de representação; 4. A desconstituição do título dominial autorizado judicialmente demanda ação própria, não sendo cabível seu reconhecimento incidental em ação petitória; 5. A prova testemunhal evidencia que a posse dos apelantes decorreu de permissão ou relação locatícia, não havendo comprovação de interversão da posse nem de animus domini. 6. Configurada a posse precária, resta caracterizada a posse injusta, legitimando o exercício do direito de reaver o bem pelo proprietário (art. 1.228 do CC).
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A alienação de imóvel precedida de alvará judicial goza de presunção reforçada de validade, sendo insuscetível de desconstituição incidental em ação de imissão na posse. 2. A posse originada de permissão ou relação locatícia, ausente prova de interversão, não se qualifica para fins de usucapião, caracterizando-se como posse precária.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035555-43.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Enriquecimento sem Causa, Imissão]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[KHALIL CHOUCAIR - CPF: 047.447.598-07 (APELADO), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), VALERIA CASTILHO MUNHOZ VIVAN - CPF: 361.770.671-15 (ADVOGADO), CELIA REGINA GASPARETTO CHOUCAIR - CPF: 030.284.198-90 (APELADO), PANAMERICANO TRANSPORTE RODOVIARIO DE CARGAS LTDA - CNPJ: 03.301.398/0001-94 (APELANTE), WANDS SALVADOR PESSIN - CPF: 083.466.377-56 (ADVOGADO), DARIO NEVES DE SOUSA - CPF: 242.516.231-34 (ADVOGADO), LUIZ VIEIRA DE SOUZA - CPF: 474.309.589-15 (ADVOGADO), J.E. DOS SANTOS CARGAS LTDA - CNPJ: 11.885.568/0002-34 (APELANTE), STOCK CAR PECAS E SERVICOS EIRELI - ME - CNPJ: 09.017.882/0001-72 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ALVARÁ JUDICIAL. VALIDADE DO TÍTULO. POSSE PRECÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DA TESE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de imissão na posse

reconhecendo direito de propriedade sobre imóvel urbano.

2.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em: (i) verificar a validade do título de propriedade diante da alegação de simulação e extinção da empresa vendedora; (ii) definir a possibilidade de reconhecimento incidental de nulidade do negócio jurídico; (iii) aferir se a posse exercida pelos apelantes possui natureza ad usucapionem ou precária.

III. Razões de decidir

3. A alienação do imóvel precedida de alvará judicial confere presunção reforçada de legitimidade ao negócio jurídico, afastando, nesta via, a alegação de nulidade por simulação ou vício de representação; 4. A desconstituição do título dominial autorizado judicialmente demanda ação própria, não sendo cabível seu reconhecimento incidental em ação petitória; 5. A prova testemunhal evidencia que a posse dos apelantes decorreu de permissão ou relação locatícia, não havendo comprovação de interversão da posse nem de animus domini. 6. Configurada a posse precária, resta caracterizada a posse injusta, legitimando o exercício do direito de reaver o bem pelo proprietário (art. 1.228 do CC).

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A alienação de imóvel precedida de alvará judicial goza de presunção reforçada de validade, sendo insuscetível de desconstituição incidental em ação de imissão na posse. 2. A posse originada de permissão ou relação locatícia, ausente prova de interversão, não se qualifica para fins de usucapião, caracterizando-se como posse precária.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Panamericano Transporte Rodoviário de Cargas Ltda. - ME
e
Stock Car Peças e Serviços Eireli - Me
em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da ação de imissão na posse movida por
Khalil Choucair
e
Célia Regina Gasparetto Choucair
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para imitir os autores na posse

do imóvel objeto da lide, descrito na matrícula n. 50.239 do 1o Serviço Notarial de Várzea Grande e condená-los à desocupação voluntária do imóvel e

em sucumbência recíproca.

Inconformadas, as empresas requeridas apelam, arguindo, em síntese, a nulidade do negócio por simulação e vício de título, porque a empresa alienante já estava extinta no momento da lavratura da escritura e que a venda foi realizada em prejuízo de sócio incapaz, sem o devido depósito judicial do preço.

Questionam a análise da prova oral, afirmando que o juízo ignorou o depoimento do Sr. José Caldeira (ex-sócio da vendedora), que teria confessado a simulação, e deu peso excessivo ao depoimento da testemunha Romildo.

Reafirmam o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta por quase duas décadas (desde 2004/2005), com finalidade produtiva, o que autorizaria a usucapião extraordinária com prazo reduzido (10 anos), conforme o art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil.

Negam a existência de qualquer contrato de locação ou permissão de uso legítimo que vinculasse sua ocupação aos antigos proprietários.

Os apelados apresentaram contrarrazões no ID n. 351975972, pugnando pela manutenção da sentença. Em preliminar, sustentam a violação ao princípio da dialeticidade, alegando que o recurso é mera cópia das alegações finais. No, mérito requestam pelo desprovimento.

É o relatório.

Cuiabá, 13 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se da ação de imissão de posse proposta por Khalil Choucair e esposa, na qual alegam ser proprietários do imóvel urbano com área de 15.000,00 m2, situado na Avenida Governador Júlio Campos, Várzea Grande/MT (matrícula n. 50.239), adquirido por escritura pública em setembro de 2021.

Sustentaram que as empresas requeridas ocupam indevidamente frações do imóvel sem justo título, recusando-se a desocupá-lo mesmo após notificação extrajudicial. Nesse contexto, pleitearam a imissão na posse da integralidade do imóvel.

As rés contestaram alegando exercer posse
ad usucapionem
há mais de 15 anos, com
animus domini
, de forma mansa, pacífica e ininterrupta.

Cinge-se que decorrida regularmente a marcha processual, ultimada a instrução processual com a produção de prova oral, o juiz
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido inicial
para imitir os autores na posse

do imóvel objeto da lide.

Não concordando com o édito judicial, recorrem os réus.

Inicialmente, quanto à
preliminar
contrarrecursal, não há que se falar em violação à dialeticidade, vez que as razões do apelo combatem os fundamentos da sentença quanto a natureza da posse alegada, em que pese repise pontos da defendidos nas razões remissivas.

Assim,
rejeito
a preliminar.

No mérito, o cerne reside na validade do título aquisitivo (alegação de simulação) e na natureza da posse (se
ad usucapionem
ou precária/locatícia).

Os apelantes arguem a nulidade do negócio jurídico por simulação e vicio de título, argumentando que a compra e venda entre os autores e a empresa Centro-Oeste foi simulado (art. 167, CC). Alegam que a empresa alienante já estava extinta no momento da lavratura da escritura e que a venda foi realizada em prejuízo de sócio incapaz, sem o devido depósito judicial do preço.

A questão central cinge-se no confronto entre direito de propriedade fundado em escritura pública registrada e exceção de usucapião alegada pelas empresas ocupantes. O cerne da controvérsia reside na natureza jurídica da posse exercida pelas apelantes: se qualificada (
ad usucapionem
) ou precária (locatícia)

A sentença recorrida julgou procedente o pedido de imissão na posse, reconhecendo a propriedade dos autores com fundamento na escritura pública devidamente registrada, afastando, ainda, a análise da nulidade do negócio jurídico sob o argumento de necessidade de ação própria.

Todavia, o elemento consistente na comprovação de que a alienação do imóvel foi realizada mediante alvará judicial expedido nos autos no 1038719-64.2019.811.0041, pela 4a Vara de Família de Cuiabá, corrobora a legitimidade do ato negocial, vez que o controle jurisdicional exercido na expedição do alvará sana eventuais vícios de representação e garante a higidez do negócio perante terceiros de boa-fé.

Com efeito, o alvará judicial configura ato jurisdicional de controle prévio da legalidade do negócio, implicando verificação da legitimidade dos alienantes, da regularidade da representação e da adequação da alienação ao ordenamento jurídico. Tal circunstância reforça sobremaneira a presunção de validade do título, agregando-lhe não apenas a fé pública registral (art. 1.245 do Código Civil), mas também a legitimidade decorrente do crivo judicial.

Nesse contexto, a alegação de nulidade por simulação (art. 167, CC) não se sustenta, porquanto não se pode admitir, sem prova robusta e inequívoca, que um negócio jurídico previamente autorizado pelo Poder Judiciário seja desconstituído incidentalmente em ação petitória.

A propósito, dispõe o art. 169 do Código Civil:

“O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.”

Todavia, a nulidade absoluta, embora possa ser reconhecida incidentalmente, exige substrato probatório sólido, o que não se verifica no caso concreto, sobretudo diante da chancela judicial prévia do negócio.

O depoimento da testemunha José Caldeira, ainda que mencione informalidades na transação, não possui força suficiente para infirmar ato judicial autorizativo, inexistindo prova cabal de fraude, conluio ou simulação estruturada.

De igual modo, a alegação de extinção da empresa alienante não prospera, porquanto o alvará judicial supre eventual vício de representação, legitimando o ato perante terceiros de boa-fé, em consonância com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

Assim, correta a sentença ao afastar a análise da nulidade na via eleita.

Superada essa questão, passa-se ao exame da natureza da posse exercida pelos apelantes.

A tese defensiva sustenta posse
ad usucapionem
, fundada no exercício prolongado, público e contínuo da posse.

Todavia, a prova testemunhal, analisada em seu conjunto, conduz a conclusão diversa.

A testemunha
Romildo
, de forma expressa, afirmou (ID n. 351975948/952):

“ (...) que era proprietário de uma empresa que funcionou no local no período de 2006 a 2020
,
que pagava inicialmente aluguel ao Sr. Sérgio Leao, antigo proprietário e que a partir de 2019 passou a pagar aluguel ao Sr. Khalil, após este apresentar escritura de compra e venda do imóvel (...)”

E ainda:

“ (...) que todos os ocupantes da área eram locatários do Sr. Sérgio Leão e depois do Sr. Khalil.”

Tal depoimento é categórico ao evidenciar a natureza derivada da posse, vinculada a relação locatícia, ainda que informal.

Outrossim, a mesma testemunha declarou:

“... que saiu do local em 2020 a pedido do Sr. Khalil, ...”

E ainda noticiou que, antes da venda do imóvel pelo antigo proprietário, o bem lhe foi ofertado à venda como direito de preferência.

O que reforça a existência de subordinação jurídica ao titular do domínio.

A testemunha
José Caldeira
, ex-sócio da empresa vendedora, por sua vez, corroborou em seu depoimento (Id n. 351975953/956):

“(...) que o imóvel era administrado pelo Sr. Sérgio Leão, (...) que desde que adquiriu a área, passou a administração ao Sergio ...” E que havia intermediação deste na relação com os ocupantes, evidenciando a inexistência de posse originária autônoma”.

Destacou, ainda, que e antes da venda do terreno procurou os ocupantes da área, manifestando-se interesse o Sr. Khalil, que também era locatário de parte do imóvel.

A prova testemunhal (Romildo e Caldeira) demonstrou que a ocupação era baseada em locação, o que gera posse precária e impede a usucapião (art. 1.208, CC)

Já a testemunha
Bento
, embora tenha confirmado a presença dos apelantes no imóvel desde os anos 2004, limitou-se ao aspecto fático, tendo inclusive admitido:

“... que não mantém mais negócios com Roberto há cerca de 10 anos...”

E, ainda mais relevante:

“(...) que Valdenir Barbosa ‘entregou o uso da área ao Roberto’...”

Assim, seu depoimento foca no aspecto cronológico (tempo), mas ainda, admite desconhecer as figuras de Sérgio Leão e Caldeira, o que demonstra desconhecimento sobre a natureza jurídica da ocupação (se era por permissão ou locação).

Com efeito, a jurisprudência é firme no sentido de que a posse derivada de permissão ou tolerância não se transmuta automaticamente em posse
ad usucapionem
, sendo indispensável a demonstração inequívoca da interversão da posse, o que não restou comprovado nos autos.

A ausência de prova de ruptura da relação jurídica originária, aliada aos indícios de vínculo locatício e à origem permissiva da ocupação, impede o reconhecimento de
animus domini
.

Ademais, a circunstância de os apelantes exercerem atividade econômica no local, embora relevante sob o prisma fático, não é suficiente para descaracterizar a precariedade da posse quando ausente prova de oposição ao proprietário.

Com efeito, a jurisprudência é firme no sentido de que a posse derivada de permissão ou tolerância não se transmuta automaticamente em posse
ad usucapionem,
sendo indispensável a demonstração inequívoca da interversão da posse, o que não restou comprovado nos autos.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – PROCEDÊNCIA – PROPRIEDADE COMPROVADA – REGISTRO IMOBILIÁRIO – POSSE INJUSTA – ALEGAÇÃO DE DOAÇÃO VERBAL – DOAÇÃO A NON DOMINO –INEFICÁCIA – USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – POSSE PRECÁRIA
– BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS – RECURSO DESPROVIDO.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em analisar: (i)
se a autora comprovou os requisitos da ação reivindicatória; (ii) se a posse exercida pelo apelante é justa e fundada em título legítimo; (iii) se estão presentes os requisitos para reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa
; e (iv) se há direito de retenção por benfeitorias.

III. Razões de decidir

3. A ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

4. No caso concreto, a autora comprovou ser proprietária do imóvel mediante escritura pública de compra e venda devidamente registrada na matrícula n.o 59.689 do Cartório de Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, gozando o registro de presunção de veracidade e legitimidade, conforme arts. 1.227 e 1.245 do CC.

5. A alegação de doação verbal realizada pelo Sr. Edsanto ao apelante não prospera, pois o doador jamais foi proprietário do imóvel, mas mero locatário, caracterizando doação a non domino, juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse.

6. A prova oral produzida não corroborou a versão do apelante, limitando-se as testemunhas a relatos genéricos e imprecisos, sem elementos concretos acerca da alegada doação ou da legitimidade da posse exercida.

7. Quanto à prescrição aquisitiva arguida como matéria de defesa, não restaram demonstrados os requisitos legais, notadamente: (i) prova segura do marco inicial da posse; (ii) inexistência de posse mansa e pacífica, conforme demonstrado pelo Boletim de Ocorrência de 2015 e pelo depoimento da genitora do Sr. Edsanto; e (iii) origem precária da posse, exercida na condição de convivente do locatário, sem interversão do título.

8.
A posse precária não se converte em posse ad usucapionem pela simples continuidade temporal.

9. O laudo pericial concluiu pela ausência de elementos comprobatórios das alegadas benfeitorias, destacando a inexistência de registros fotográficos prévios, documentação, ART de engenheiro, notas fiscais ou recibos, não havendo como acolher o pedido alternativo de retenção. 10. A alegação de simulação do negócio jurídico não encontra respaldo nos autos, pois a escritura pública goza de presunção de veracidade e legitimidade, e o apelante não produziu prova apta a desconstituir tal presunção.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1.
A ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu. 2. A doação realizada por quem não é proprietário do bem (doação a non domino) é juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse do beneficiário. 3. O reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa em ação reivindicatória exige a demonstração de posse contínua, incontestada, com animus domini, pelo prazo legal e sem precariedade na origem
. 4.
A posse precária não se converte em posse ad usucapionem pela simples continuidade temporal
. 5. O direito de retenção por benfeitorias depende de prova efetiva de sua realização e valor, não sendo suficiente a mera alegação desacompanhada de elementos probatórios."-
(RAC n.

1031646-41.2019.8.11.0041, Rel. Desa.

Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, J. 01.04.26 – negritei).

‘DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REGISTRO TARDIO. VALIDADE DO TÍTULO.
VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA
. INEXISTÊNCIA DE ABANDONO. USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADA. POSSE INJUSTA
. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

III. Razões de decidir

3. A
comprovação da propriedade restou evidenciada por meio de contrato de compra e venda, quitação integral e posterior registro imobiliário
, o qual, nos termos do art. 1.245 do CC, confere presunção relativa de domínio, não infirmada pelo recorrente.

4. A alegação de abandono não se sustenta, ante a ausência de demonstração do animus derelinquendi (intenção de abandonar) e a comprovação de regularidade fiscal do imóvel, sendo inaplicável qualquer correlação entre inadimplemento tributário e perda da propriedade.

5. O termo de quitação emitido pelo espólio configura alienação a non domino, pois realizado por quem não detinha a titularidade do bem, acarretando nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação.

6.
A tese de usucapião não se configura, ante o lapso temporal insuficiente, a origem viciada da posse e a ausência de animus domini, inviabilizando o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

(...)

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: “1. A alienação de imóvel por quem não detém a titularidade dominial configura venda a non domino, sendo nula de pleno direito e inapta a produzir efeitos jurídicos. 2.
A ausência de comprovação do abandono e dos requisitos legais da usucapião impede a perda da propriedade e legitima o exercício da ação reivindicatória pelo titular do domínio.”
(
RAC n. 1009621-78.2024.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, J. 31.03.26)

Logo, a ausência de prova de ruptura da relação jurídica originária, aliada aos indícios de vínculo locatício e à origem permissiva da ocupação, impede o reconhecimento de
animus domini
.

Ademais, a circunstância de os apelantes exercerem atividade econômica no local, embora relevante sob o prisma fático, não é suficiente para descaracterizar a precariedade da posse quando ausente prova de oposição ao proprietário.

Dessa forma, resta caracterizada a posse injusta, nos termos do art. 1.200 do Código Civil, legitimando o exercício do direito de reaver o bem pelo proprietário, conforme dispõe o art. 1.228 do mesmo diploma:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

Assim, preenchidos os requisitos da ação petitória - propriedade comprovada, individualização do bem e posse injusta dos réus -,

impõe-se a manutenção da sentença.

Desprovido o apelo, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em favor da parte recorrida, elevando-a em 2%.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026