Tribunal: TJMT
Processo: 1032772-44.2022.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997 – INCIDÊNCIA DO CDC – NULIDADE DA CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou parcialmente procedente ação revisional de contrato, declarando a nulidade da cláusula de alienação fiduciária constante do contrato firmado entre as partes, indeferindo os demais pedidos, inclusive revisão do valor das parcelas, consignação em pagamento, abstenção de negativação e indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, sem realização de prova pericial contábil; (ii) se a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei n.o 9.514/97; (iii) e se a cláusula de alienação fiduciária é válida entre as partes, independentemente do registro.
III. Razões de decidir
3. O Código de Processo Civil autoriza expressamente o julgamento antecipado do mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas (art. 355, I), cabendo ao juiz, como destinatário final das provas, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370).
4. No caso dos autos, a controvérsia central não residia na correção matemática dos cálculos das parcelas, mas sim na validade jurídica das cláusulas contratuais, especialmente da cláusula de alienação fiduciária e dos encargos financeiros pactuados, tratando-se de matéria eminentemente de direito, circunstância que dispensa a produção de prova pericial.
5. O art. 23 da Lei n.o 9.514/97 estabelece expressamente que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro no competente Registro de Imóveis, o que não se efetivou no caso dos autos.
6. Embora o STJ tenha reconhecido no REsp n.o 1.866.844/SP que a ausência de registro não retira a validade do contrato entre as partes, o próprio acórdão ressalva expressamente que o registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, que constitui a principal característica e vantagem do instituto da alienação fiduciária.
7. O Tema 1095 do STJ exige expressamente que a alienação fiduciária esteja "devidamente registrada em cartório" para afastar a aplicação do CDC e submeter a resolução do contrato ao procedimento especial da Lei n.o 9.514/97. Se não houve o registro da alienação fiduciária, não se aplica o referido tema.
8. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça de Mato Grosso é pacífica no sentido de que a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei n.o 9.514/97, atraindo a aplicação do CDC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recursos desprovidos.
Tese de julgamento: “1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia versa sobre matéria eminentemente de direito, sendo desnecessária a produção de prova pericial contábil para análise da validade jurídica das cláusulas contratuais. 2. A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei n.o 9.514/97, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 3. O Tema 1095 do STJ exige expressamente que a alienação fiduciária esteja devidamente registrada em cartório para afastar a aplicação do CDC, requisito não preenchido no caso concreto.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032772-44.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NERI MARTINI - CPF: 779.797.531-00 (APELANTE), DURVAL TEODORO DE MELO - CPF: 176.099.841-91 (ADVOGADO), PHETERSON CALAZANS DO PRADO DUARTE - CPF: 033.364.641-02 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), NERI MARTINI - CPF: 779.797.531-00 (APELADO), DURVAL TEODORO DE MELO - CPF: 176.099.841-91 (ADVOGADO), PHETERSON CALAZANS DO PRADO DUARTE - CPF: 033.364.641-02 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR
–
APELAÇÕES CÍVEIS
–

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO
–

PARCIAL PROCEDEN
CIA
–

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
–

AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
–

ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA
–

INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL
–

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
–

INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997
–

INCIDÊNCIA DO CDC
–

NULIDADE DA CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA MANTIDA
–

RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta em face da sentença
que julgou parcialmente procedente ação revisional de contrato, declarando a nulidade da cláusula de alienação fiduciária constante do contrato firmado entre as partes, indeferindo os demais pedidos, inclusive revisão do valor das parcelas, consignação em pagamento, abstenção de negativação e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide,
sem realização de prova pericial contábil; (
ii
) se a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei n.o 9.514/97; (
iii
)
e
se a cláusula de alienação fiduciária é válida entre as partes, independentemente do registro
.

III. Razões de decidir

3.
O Código de Processo Civil autoriza expressamente o julgamento antecipado do mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas (art. 355, I), cabendo ao juiz, como destinatário final das provas, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370).

4.
No caso dos autos, a controvérsia central não residia na correção matemática dos cálculos das parcelas, mas sim na validade jurídica das cláusulas contratuais, especialmente da cláusula de alienação fiduciária e dos encargos financeiros pactuados, tratando-se de matéria eminentemente de direito
, circunstância que dispensa a produção de prova pericial
.

5.

O art. 23 da Lei n.o 9.514/97 estabelece expressamente que a propriedade fiduciária de coisa imóvel
constitui-se
mediante registro no competente Registro de Imóveis
, o que não se efetivou no caso dos autos
.

6.

Embora o STJ tenha reconhecido no REsp n.o 1.866.844/SP que a ausência de registro não retira a validade do contrato entre as partes, o próprio acórdão ressalva expressamente que o registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, que constitui a principal característica e vantagem do instituto da alienação fiduciária.

7
.
O Tema 1095 do STJ exige expressamente que a alienação fiduciária esteja
"devidamente registrada em cartório"
para afastar a aplicação do CDC e submeter a resolução do contrato ao procedimento especial da Lei n.o 9.514/97.
Se
não houve o registro da alienação fiduciária, não se aplica o referido tema.

8
.
A jurisprudência deste Tribunal de Justiça de Mato Grosso é pacífica no sentido de que a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei n.o 9.514/97, atraindo a aplicação do CDC.

IV. Dispositivo e tese

9
.
Recurso
s des
provido
s
.

Tese de julgamento:
“1.
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia versa sobre matéria eminentemente de direito, sendo desnecessária a produção de prova pericial contábil para análise da validade jurídica das cláusulas contratuais.
2.
A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei n.o 9.514/97, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
3.
O Tema 1095 do STJ exige expressamente que a alienação fiduciária esteja devidamente registrada em cartório para afastar a aplicação do CDC, requisito não preenchido no caso
concreto.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata
m
-se de recurso
s
de apelação
interpostos
por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
e por
NERI MARTINI
em face da sentença proferida na ação revisional de contrato cumulada com indenização por danos,
proposta por
NERI MARTINI
, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor, tão somente para declarar a nulidade da cláusula de alienação fiduciária constante do contrato firmado entre as partes, indeferindo os demais pleitos, inclusive revisão do valor das parcelas, consignação em pagamento, abstenção de negativação e indenização por danos morais
.

Condeno
u
a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, §2o, do CPC, cuja exigibilidade resta suspensa nos termos do art. 98, §3o do CPC, em razão da gratuidade da justiça deferida.

Nas razões recursais
(
ID
.
345750999
)
, a apelante
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
busca a reforma integral da sentença, sustentando, em síntese: (i) que a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis não retira a validade e eficácia do contrato entre os contratantes, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Embargos de Divergência no REsp n.o 1.866.844/SP; (
ii
) que o apelado descumpriu cláusula contratual que lhe atribuía o dever de promover o registro do contrato no prazo de 90 dias, configurando violação ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
); (
iii
) que a Lei n.o 9.514/97, por ser norma especial e posterior, prevalece sobre as disposições gerais do Código de Defesa do Consumidor, sendo plenamente aplicável ao caso concreto; (
iv
) que o art. 22, §1o, da Lei n.o 9.514/97 autoriza expressamente a celebração de contratos com garantia
de alienação fiduciária por pessoas físicas ou jurídicas, não sendo privativa das entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário; e (v) que, sendo reformada a sentença, impõe-se a inversão
dos
ônus sucumbenciais. Ao final, requer o provimento do recurso para reconhecer a validade da cláusula de alienação fiduciária e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Nas contrarrazões (
ID
.
345751855
)
,
o apelado
NERI MARTINI

defende a manutenção da sentença, com o desprovimento do recurso
.

O
apelante
NERI MARTINI
(
ID
.
345751858
) nas suas razões
,
busca a anulação da sentença, alegando cerceamento de defesa em razão do indeferimento tácito de prova pericial contábil por ele requerida no ID
.
345750989
, após regular intimação para especificação de provas (ID
.
345750987
).

Sustenta que a divergência técnica entre as partes quanto ao valor correto das parcelas mensais (R$ 552,25, segundo a apelada, e R$ 348,81, conforme planilha elaborada por especialista contábil juntada no ID 100155742) demandava necessariamente a realização de perícia contábil
, sendo que
a ausência de manifestação expressa do juízo quanto ao pedido de perícia configura indeferimento tácito, sem qualquer fundamentação, em afronta aos
arts
. 369, 370 e 371 do CPC e aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa (art. 5o, LV, da CF)
.

Sustenta que
o julgamento antecipado da lide, sem a produção da prova técnica indispensável ao deslinde da controvérsia, caracteriza flagrante cerceamento de defesa. Ao final, requer a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para realização da instrução processual, com nomeação de perito judicial.

C
ontrarrazões (
ID
.
345751860
)
da
apelad
a

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE
LTDA

pelo
desprovimento do recurso da parte autora.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Do recurso de
NERI MARTINI

Preliminar – cerceamento de defesa

O apelante alega que, após ser intimado para especificação de provas (ID
. 345750987
), requereu tempestivamente a realização de perícia contábil (ID
. 345750989
), justificando a necessidade da prova técnica em razão da divergência entre o valor da parcela mensal defendido pela apelada (R$ 552,25) e aquele indicado em planilha elaborada por especialista contábil por ele apresentada (R$ 348,81, conforme ID
. 345750962
).

Sustenta que a ausência de manifestação expressa do juízo quanto ao pedido configuraria indeferimento tácito, sem fundamentação, violando os
arts
. 369, 370 e 371 do CPC e os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa (art. 5o, LV, da CF).

Entretanto, a
alegação não merece acolhida
, pois o CPC
autoriza expressamente o julgamento antecipado do mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas, conforme dispõe o art. 355:

"Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I – não houver necessidade de produção de outras provas;

II – o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349."

No caso dos autos, o
j
uízo
a quo
consignou expressamente na sentença (ID
. 345750994
) que
"o processo
encontra-se
pronto para julgamento antecipado do mérito, haja vista a desnecessidade de produção de outras provas além das documentais já constantes dos autos, sendo questão exclusivamente de direito"
.

Tal fundamentação demonstra que o magistrado
de 1o grau
, no exercício de sua função de direção do processo e destinatário final das provas, entendeu que os elementos constantes dos autos eram suficientes para o julgamento da causa, tratando-se de matéria eminentemente de direito.

A
demais, a
simples formulação de pedido de perícia não obriga o magistrado a deferi-la. O art. 370 do CPC atribui ao juiz o poder-dever de determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
.

No presente caso, a controvérsia central não residia propriamente na correção matemática dos cálculos das parcelas, mas sim na validade jurídica das cláusulas contratuais, especialmente da cláusula de alienação fiduciária e dos encargos financeiros pactuados
– circunstâncias que afastam qualquer necessidade de prova pericial
.

A sentença recorrida enfrentou precisamente essa questão jurídica, concluindo pela nulidade da cláusula de alienação fiduciária por ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, mas reconhecendo a legalidade dos demais encargos financeiros (juros
remuneratórios de 0,7% ao mês, correção monetária pelo IGP-M e multa de 2% por inadimplemento).

Quanto aos encargos financeiros, o
j
uízo
sentenciante
consignou expressamente que
"não há nos autos prova técnica ou contábil suficiente para se concluir pela abusividade dos encargos financeiros pactuados, os quais, ao contrário, estão dentro dos parâmetros usualmente aceitos pela jurisprudência"
.

Tal fundamentação demonstra que o magistrado singular analisou a questão dos encargos à luz dos parâmetros legais e jurisprudenciais aplicáveis, concluindo pela sua regularidade. A realização de perícia contábil, nesse contexto,
não se fazi
a desnecessária, pois a questão não demandava apuração técnica de cálculos, mas sim análise jurídica da conformidade dos encargos com os limites legais.

Diante do exposto, não se configura cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide, sendo manifestamente improcedente a alegação de nulidade da sentença.

Do recurso de
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA

1. Da necessidade de registro da alienação fiduciária

A questão central do recurso
da parte requerida
reside em definir se a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei n.o 9.514/97 e a validade da cláusula de garantia fiduciária.

O art. 23 da Lei n.o 9.514/97 é expresso ao estabelecer que a propriedade fiduciária de coisa imóvel
constitui-se
mediante registro no competente Registro de Imóveis:

"Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel."

No
entanto
, a
certidão de matrícula n.o 98.594 do 1o CRI de Várzea Grande/MT, juntada aos autos (ID
. 345750963
), demonstra que o imóvel permanece registrado exclusivamente em nome da apelante,
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
, sem qualquer averbação de alienação fiduciária.

Portanto, é incontroverso que não houve o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A apelante invoca o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Embargos de Divergência no REsp n.o 1.866.844/SP, segundo o qual
"a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros
".

Com efeito, o STJ reconheceu que a ausência de registro não retira a validade e eficácia do contrato entre as partes, mantendo-se hígidas as cláusulas livremente pactuadas, inclusive a que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

Contudo, o próprio acórdão do STJ ressalva expressamente que
"o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel"
, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei n.o 9.514/97.

Portanto, embora o contrato permaneça válido entre as partes, a ausência de registro impede a execução extrajudicial da garantia fiduciária, que constitui a principal característica e vantagem do instituto da alienação fiduciária.

2
. Da inaplicabilidade da Lei n.o 9.514/97 ao caso concreto

O Tema 1095 do STJ, firmado no julgamento do REsp n.o 1.891.498/SP, estabeleceu a seguinte tese:

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

Note-se que a tese do Tema 1095 exige expressamente que a alienação fiduciária esteja
"devidamente registrada em cartório"
para afastar a aplicação do CDC e submeter a resolução do contrato ao procedimento especial da Lei n.o 9.514/97.

No caso dos autos, como já demonstrado, não houve o registro da alienação fiduciária, razão pela qual não se aplica o Tema 1095 do STJ.

Esse entendimento, aliás, vem sendo reiteradamente aplicado por este Tribunal de Justiça de Mato Grosso, conforme demonstram os seguintes julgados:

"DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. (...)A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei no 9.514/1997.A relação jurídica estabelecida atrai a aplicação do CDC, considerando-se a vulnerabilidade do adquirente e o não aperfeiçoamento da garantia fiduciária." (N.U 1026311-65.2024.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena
Gargaglione
Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 28/05/2025)

"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (...) Conforme o Tema 1095 do STJ, nos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, deve ser observada a Lei no 9.514/97, afastando-se a aplicação do CDC. Entretanto, tal entendimento exige a presença cumulativa
dos requisitos: registro do contrato, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora, nos termos do art. 26, § 1o da Lei 9.514/97.No caso concreto, ausente a constituição em mora dos compradores, impõe-se o afastamento do procedimento especial previsto na Lei no 9.514/97, devendo a relação jurídica ser regida pelo Código Civil e pelo CDC." (N.U 1006221-61.2021.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 27/05/2025)

Portanto, a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei n.o 9.514/97 e atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, dada a evidente relação de consumo existente entre as partes.

A apelante sustenta que o apelado descumpriu cláusula contratual que lhe atribuía o dever de promover o registro do contrato no prazo de 90 dias, configurando violação ao princípio da boa-fé objetiva.

De fato, a cláusula décima sétima, parágrafo décimo quinto, do contrato (ID
. 345750960
) estabelece que
"o(
a,s
) COMPRADOR(
A,ES
) se obriga(m) a promover o registro deste instrumento no prazo de 90 (noventa) dias contados da assinatura, sob pena de, não o fazendo, poder a VENDEDORA fazê-lo".

Contudo, a própria cláusula contratual confere à vendedora (apelante) a faculdade de promover o registro caso o comprador não o faça no prazo estipulado.

Ora, se a apelante tinha a faculdade legal e contratual de providenciar o registro e não o fez, assumiu os riscos decorrentes da ineficácia da garantia fiduciária.

Ademais, nenhuma cláusula contratual pode se sobrepor às normas legais. O art. 23 da Lei n.o 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária
constitui-se
mediante registro, tratando-se de requisito de eficácia da garantia real, e não de mera formalidade contratual.

A boa-fé contratual não autoriza o descumprimento da lei, nem supre os requisitos formais de validade de garantias reais.

3.
Da impossibilidade de construtoras estabelecerem alienação fiduciária sem intermediação de instituição financeira

A apelante sustenta que o art. 22, §1o, da Lei n.o 9.514/97 autoriza expressamente a celebração de contratos com garantia de alienação fiduciária por pessoas físicas ou jurídicas, não sendo privativa das entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário.

O dispositivo legal mencionado dispõe:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de
terceiro
, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (...)"

Contudo, a interpretação isolada desse dispositivo não autoriza construtoras e incorporadoras a estabelecerem unilateralmente contratos com cláusulas de financiamento com garantia fiduciária, sem a participação de instituições financeiras autorizadas.

Os
arts
. 2o e 4o da Lei n.o 9.514/97 estabelecem expressamente que as operações de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) devem ser realizadas por instituições autorizadas:

"Art. 2o Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades.

(...)

Art. 4o As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observadas as prescrições legais."

Ademais, a Lei n.o 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias, estabelece no art. 31-A, §§11 e 12, que os financiamentos nas comercializações de lotes pelas construtoras devem contar com a anuência de instituições financeiras:

"Art. 31-A. (...)

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias (ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA), inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades
imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis."

Portanto, embora o art. 22, §1o, da Lei n.o 9.514/97 permita que pessoas físicas ou jurídicas celebrem contratos com garantia de alienação fiduciária, tal possibilidade não se estende às operações de financiamento imobiliário realizadas diretamente por construtoras e incorporadoras, sem a intermediação de instituições financeiras autorizadas.

No caso dos autos, a apelante estabeleceu verdadeiro financiamento imobiliário, com parcelamento em 184 vezes, acrescido de juros remuneratórios de 0,7% ao mês e correção monetária pelo IGP-M, além de 14 parcelas balão anuais, tudo sob a denominação de
"financiamento imobiliário com alienação fiduciária, nos termos da Lei no 9.514/97"
, sem a participação de qualquer instituição financeira.

Tal prática extrapola a capacidade legal da apelante e configura tentativa de afastar a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 53, que veda cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Afastada a aplicação da Lei n.o 9.514/97, a relação jurídica deve ser interpretada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, dada a evidente hipossuficiência técnica do consumidor e a
ausência de transparência negocial suficiente para justificar cláusulas de renúncia ou de sujeição automática à perda do imóvel sem qualquer restituição.

O art. 51, inciso IV, do CDC estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé ou a equidade:

"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV -
estabeleçam
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;"

Igualmente, o art. 53 do CDC veda cláusulas que imponham a perda integral dos valores pagos em caso de inadimplemento:

"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."

Portanto, correta a sentença ao declarar a nulidade da cláusula de alienação fiduciária, por ausência de registro e violação aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

Ante o exposto,
nego provimento
aos recursos de apelação de
NERI MARTINI

e de
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA

e elevo os honorários advocatícios fixados na sentença em mais 2% (dois por cento), respeitada a gratuidade judiciária
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026