Tribunal: TJMT
Processo: 1001518-28.2024.8.11.0020
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1001518-28.2024.8.11.0020
PARTE APELANTE: REINALDO PRUDENCIO BARBOSA
PARTE APELADA: MOISES BORGES REZENDE JUNIOR, VALDIR ANTONIO NIEDERMEIER, NOEMIA PRESSER NIEDERMEIER
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO, AUTORIZAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO EFETIVA. APROXIMAÇÃO ÚTIL NÃO DEMONSTRADA. PARTES JÁ MANTINHAM RELAÇÃO DIRETA HÁ DÉCADAS. NEGOCIAÇÃO CONDUZIDA POR TERCEIRO. PROVA TESTEMUNHAL CONTRÁRIA À TESE AUTORAL. TESTEMUNHA DO AUTOR COM INTERESSE DIRETO NA CAUSA. PARCIALIDADE EVIDENCIADA. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. ART. 373, I, CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. Embora o contrato de corretagem possa ser celebrado verbalmente, compete ao corretor comprovar, por qualquer meio de prova admitido em direito, a existência da contratação e a efetiva prestação do serviço de intermediação que resultou na concretização do negócio jurídico.
2. São requisitos cumulativos para o pagamento da comissão de corretagem: (i) existência de autorização para intermediação, ainda que tácita ou verbal; (ii) efetiva aproximação das partes interessadas; e (iii) concretização do negócio em razão da atuação determinante do corretor. Ausente qualquer desses elementos, não se configura o direito à remuneração.
3. A prova oral demonstrou categoricamente que o apelante não foi contratado pelos vendedores nem pelos compradores, que mantinham relação direta há mais de três décadas, sendo o imóvel arrendado pelos compradores e a negociação conduzida integralmente por terceiro que representava juridicamente a família compradora há mais de vinte anos.
4. A testemunha arrolada pelo próprio apelante revelou interesse direto no desfecho da causa, pois também buscava receber parte da comissão sem ter prestado serviço de intermediação, o que compromete a isenção do testemunho e evidencia possível conluio para obtenção de vantagem indevida.
5. A aproximação útil pressupõe que o corretor efetivamente promova o encontro entre comprador e vendedor que, sem sua intervenção, não teriam chegado a negociar, e que sua atuação seja determinante para a concretização do negócio. Quando as partes já mantêm relação direta e as tratativas ocorrem sem participação do alegado corretor, não se configura aproximação útil apta a gerar direito à comissão.
6. O apelante não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, não tendo demonstrado a existência do contrato de corretagem, a autorização para intermediar o negócio ou a efetiva aproximação útil das partes.
7. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001518-28.2024.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[REINALDO PRUDENCIO BARBOSA - CPF: 238.305.731-20 (APELANTE), JEAN CARLOS DE CARVALHO - CPF: 020.427.929-18 (ADVOGADO), MOISES BORGES REZENDE JUNIOR - CPF: 304.179.881-68 (APELADO), ARTHUR REZENDE WALDSCHMIDT - CPF: 704.687.451-49 (ADVOGADO), VALDIR ANTONIO NIEDERMEIER - CPF: 131.804.790-00 (APELADO), NOÊMIA PRESSER NIEDERMEIER (APELADO), NOEMIA PRESSER NIEDERMEIER - CPF: 780.946.401-97 (APELADO), CARLINDO SILVA OLIVEIRA - CPF: 201.867.111-15 (TESTEMUNHA), GREGORIO CEZARIO DE OLIVEIRA - CPF: 550.155.731-20 (TESTEMUNHA), CRISTIANE DE OLIVEIRA ADAMSKI - CPF: 067.526.319-05 (TESTEMUNHA), THIAGO GUIMARAES DE REZENDE - CPF: 024.959.551-69 (TESTEMUNHA), JACSON MARLON NIEDERMEIER - CPF: 535.995.431-00 (TESTEMUNHA), MARCOS ITACARAMBY COSTA - CPF: 689.804.851-15 (TESTEMUNHA)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO, AUTORIZAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO EFETIVA. APROXIMAÇÃO ÚTIL NÃO DEMONSTRADA. PARTES JÁ MANTINHAM RELAÇÃO DIRETA HÁ DÉCADAS. NEGOCIAÇÃO CONDUZIDA POR TERCEIRO. PROVA TESTEMUNHAL CONTRÁRIA À TESE AUTORAL. TESTEMUNHA DO AUTOR COM INTERESSE DIRETO NA CAUSA. PARCIALIDADE EVIDENCIADA. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. ART. 373, I, CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1.

Embora o contrato de corretagem possa ser celebrado verbalmente, compete ao corretor comprovar, por qualquer meio de prova admitido em direito, a existência da contratação e a efetiva prestação do serviço de intermediação que resultou na concretização do negócio jurídico.

2.

São requisitos cumulativos para o pagamento da comissão de corretagem: (i) existência de autorização para intermediação, ainda que tácita ou verbal; (ii) efetiva aproximação das partes interessadas; e (iii) concretização do negócio em razão da atuação determinante do corretor. Ausente qualquer desses elementos, não se configura o direito à remuneração.

3.

A prova oral demonstrou categoricamente que o apelante não foi contratado pelos vendedores nem pelos compradores, que mantinham relação direta há mais de três décadas, sendo o imóvel arrendado pelos compradores e a negociação conduzida integralmente por terceiro que representava juridicamente a família compradora há mais de vinte anos.

4.

A testemunha arrolada pelo próprio apelante revelou interesse direto no desfecho da causa, pois também buscava receber parte da comissão sem ter prestado serviço de intermediação, o que compromete a isenção do testemunho e evidencia possível conluio para obtenção de vantagem indevida.

5.

A aproximação útil pressupõe que o corretor efetivamente promova o encontro entre comprador e vendedor que, sem sua intervenção, não teriam chegado a negociar, e que sua atuação seja determinante para a concretização do negócio. Quando as partes já mantêm relação direta e as tratativas ocorrem sem participação do alegado corretor, não se configura aproximação útil apta a gerar direito à comissão.

6.

O apelante não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, não tendo demonstrado a existência do contrato de corretagem, a autorização para intermediar o negócio ou a efetiva aproximação útil das partes.

7.

Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1001518-28.2024.8.11.0020

PARTE APELANTE:
REINALDO PRUDENCIO BARBOSA

PARTE APELADA:
MOISES BORGES REZENDE JUNIOR, VALDIR ANTONIO NIEDERMEIER, NOEMIA PRESSER NIEDERMEIER

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação interposta por
REINALDO PRUDENCIO BARBOSA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara de Alto Araguaia, subscrita pelo Juiz de Direito Daniel de Sousa Campos, o qual, nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem processo originário número 1001518-28.2024.8.11.0020, julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada em face de Moisés Borges Rezende Junior, Valdir Antonio Niedermeier e Noemia Presser Niedermeier.

Inconformado, o apelante interpôs o presente recurso sustentando, em síntese, que a sentença incorreu em erro de fato ao desconsiderar a força probatória dos depoimentos testemunhais, especialmente de Gregório Cezário de Oliveira, que teria confirmado sua participação na intermediação. Alega erro de direito na aplicação rigorosa do ônus da prova em contrato verbal, argumentando que a jurisprudência reconhece a validade de contratos verbais de corretagem quando comprovada a prestação do serviço. Sustenta que o juízo não analisou adequadamente o conceito de aproximação útil, pois teria promovido a aproximação inicial entre as partes, sendo irrelevante a conclusão direta do negócio sem sua presença. Invoca violação aos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento ilícito, argumentando que os réus se beneficiaram de seu trabalho sem a devida contraprestação. Colaciona jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso e de outros tribunais para sustentar a validade do contrato verbal e o direito à comissão.

Requer a reforma integral da sentença para condenar os apelados ao pagamento de cento e vinte mil reais a título de comissão de corretagem, com correção monetária e juros de mora, além de custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor da condenação.

Recorrente beneficiário da gratuidade de justiça.

Tempestividade do recurso certificada ao Id. 337878897.

Os apelados apresentaram contrarrazões na peça Id. 337878899 pugnando pela manutenção integral da sentença. Argumentam que a decisão analisou criteriosamente todo o conjunto probatório, que demonstrou de forma contundente a ausência de participação do apelante na negociação. Destacam que os depoimentos foram unânimes em reconhecer Moisés como único intermediador, sendo ele o representante da família compradora há mais de vinte anos. Apontam que a única testemunha arrolada pelo apelante, Gregório, foi contraditada em audiência, revelando interesse direto na causa ao também exigir parte da comissão de Moisés, o que comprova conluio e vicia a prova testemunhal. Sustentam a inexistência de aproximação útil, requisito essencial para a comissão de corretagem, pois o apelante não aproximou as partes, não participou das negociações e não obteve resultado útil. Invocam jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, sendo a remuneração devida apenas quando o corretor promove efetiva aproximação e obtém resultado útil. Reiteram pedido de condenação do apelante por litigância de má-fé, por deduzir pretensão sem fundamento e alterar a verdade dos fatos. Requerem a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por REINALDO PRUDENCIO BARBOSA contra sentença do Juízo da 2a Vara de Alto Araguaia, proferida pelo Juiz de Direito Daniel de Sousa Campos nos autos do processo no 1001518-28.2024.8.11.0020, que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada em face de Moisés Borges Rezende Junior, Valdir Antonio Niedermeier e Noemia Presser Niedermeier.

O apelante sustenta que a sentença incorreu em erro de fato ao desconsiderar a prova testemunhal, especialmente o depoimento de Gregório Cezário de Oliveira, e em erro de direito ao aplicar rigorosamente o ônus da prova em contrato verbal de corretagem. Alega que promoveu a aproximação útil entre as partes, sendo irrelevante a conclusão direta do negócio sem sua presença, e invoca violação aos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento ilícito. Colaciona jurisprudência do TJMT e de outros tribunais para fundamentar a validade do contrato verbal e o direito à comissão.

Requer a reforma integral da sentença para condenar os apelados ao pagamento de R$ 120.000,00 a título de comissão de corretagem, com correção monetária, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.

Pois bem.

Conheço do recurso porque presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

A controvérsia recursal cinge-se em verificar se o apelante logrou comprovar a existência de contrato de corretagem, ainda que verbal, e a efetiva intermediação que resultasse na aproximação útil entre vendedores e compradores do imóvel rural, de modo a fazer jus à comissão pleiteada.

O apelo não merece acolhida.

Embora o ordenamento jurídico brasileiro não exija forma especial para a validade do contrato de corretagem, conforme dispõe o artigo cento e sete do Código Civil, sendo admissível sua celebração verbal, tal circunstância não dispensa o corretor de comprovar, por qualquer meio de prova admitido em direito, a existência da contratação e, principalmente, a efetiva prestação do serviço de intermediação que resultou na concretização do negócio jurídico.

A jurisprudência consolidou o entendimento de que são requisitos cumulativos para o pagamento da comissão de corretagem a existência de autorização para intermediação, ainda que tácita ou verbal, a efetiva aproximação das partes interessadas e a concretização do negócio em razão da atuação determinante do corretor. Ausente qualquer desses elementos, não se configura o direito à remuneração.

No caso, contrariamente ao alegado pelo apelante, a sentença recorrida não desconsiderou a prova testemunhal produzida, mas a analisou de forma criteriosa e fundamentada, concluindo pela inexistência de elementos probatórios suficientes para demonstrar a atuação do apelante como intermediador do negócio.

A prova oral colhida em audiência foi categórica em afastar a tese autoral.

O apelado Moisés Borges Rezende Junior declarou expressamente que não houve parceria alguma com o apelante, esclarecendo que atua como advogado dos compradores desde 1999 e que as reuniões para concretizar a venda do imóvel ocorriam desde 2016, não fazendo sentido chamar o autor para intermediar negócio já em andamento. Afirmou que o apelante chegou a pedir-lhe 20 mil reais emprestados e que, em determinado momento, o autor apresentou áudio de uma das herdeiras negando que ele tivesse autorização para intermediar a venda da fazenda, o que gerou questionamento sobre a alegada carta de opção. Relatou ainda que o apelante pediu que deixasse o senhor Valdir de lado porque havia alguém oferecendo preço melhor, ao que se negou por respeito ao direito de preferência do arrendatário.

Valdir Antonio Niedermeier, por sua vez, confirmou que Moisés é quem cuida da parte jurídica da família, contratos e burocracias, mantendo contato diário, e que foi ele quem intermediou as tratativas da venda. Afirmou desconhecer qualquer parceria entre Moisés e o apelante.

O informante Jackson Marlon Niedermeier, filho de Valdir e Noemia e um dos efetivos compradores do imóvel, declarou que as tratativas foram intermediadas pelo doutor Moisés e pela doutora Cristiane, representante dos vendedores. Esclareceu que o apelante fez um único contato com ele em dezenove de outubro de dois mil e vinte e três, após a conclusão do negócio ocorrida em julho, ocasião em que disse ter participado das tratativas e pediu auxílio para receber comissão. Confirmou que pagou 130 mil reais a Moisés pelos serviços de corretagem e que a negociação se arrastou por dois ou três anos, sempre conduzida pela doutora Cristiane representando os vendedores e pelo doutor Moisés representando os compradores.

A testemunha Gregório Cezário de Oliveira, arrolada pelo próprio apelante, não trouxe elementos convincentes para comprovar a tese autoral. Declarou que Moisés lhe pediu ajuda porque era mais experiente, que olhou uma avaliação e opinou sobre o valor, e que Moisés disse que acertaria com o apelante. Afirmou que Moisés mencionou que a comissão seria de 120 mil reais, dos quais ficariam com 60 mil reais, mas posteriormente disse que ninguém receberia nada. Revelou que Valdir o encontrou, agradeceu e disse ter pago cento e vinte mil reais para Moisés, dos quais o depoente teria parte, e que Moisés depois disse que pagaria apenas vinte mil reais a ele. Significativamente, a testemunha admitiu que não teve contato com o apelante em momento algum durante a negociação, só soube do envolvimento dele por Moisés, e que fez uma correção verbal da avaliação do imóvel para a doutora Cristiane, mas não teve serviços contratados pelos herdeiros. Este depoimento, longe de corroborar a tese do apelante, demonstra que a própria testemunha buscava receber parte da comissão sem ter prestado serviço de intermediação, o que revela interesse direto no desfecho da causa e compromete a isenção do testemunho.

Cristiane de Oliveira Adamski, advogada e neta da proprietária falecida, foi enfática ao afirmar que o tio dela buscou o apelante em 2020 e um para verificar sobre a possibilidade de venda do imóvel, mas não concretizaram nada. Esclareceu que o apelante mandou um termo que a família não assinou e que ela informou ao autor que não teriam interesse no trabalho dele, porque a pessoa que ele tinha como interessada na compra era Valdir, mas a família já fazia contato direto com Valdir, que era arrendatário há mais de trinta anos, não sendo interessante alguém para intermediar com comprador já conhecido. Declarou que o apelante afrontou a família muitas vezes e que, em 18/10/2021, ligou para ele e disse que não assinariam nenhum documento. Afirmou categoricamente que o apelante não participou de qualquer etapa da venda, não trouxe nenhum comprador, nunca foi autorizado a fazer qualquer tipo de venda e que a família não pagou comissão de corretagem a ele. Relatou ainda que a última mensagem com o apelante foi em fevereiro de 2023, quando a família informou que ele estava perturbando e ameaçando, tendo inclusive feito boletim de ocorrência.

Thiago Guimarães Rezende, neto de uma das herdeiras, confirmou que quem fez a transação entre seus avós e Valdir foi Moisés, que auxiliou seus avós, e que posteriormente Cristiane acompanhou os irmãos de sua avó. Afirmou desconhecer o envolvimento de qualquer outro corretor imobiliário e não se recordar do apelante ou de Gregório.

A testemunha Marcos Itacaramby Costa declarou que Moisés procurou um escritório credenciado para fazer avaliação e que, quando foi até o escritório de Moisés e disse ter um cliente interessado na área, Moisés informou que Valdir já estava interessado e já havia fechado negócio. Afirmou não saber se o apelante participou da negociação e que, em outras oportunidades em que precisou fazer negócio com a família, contatou Moisés, pois é quem atua para a família como corretor. Esclareceu que conhece o apelante, mas dessa área específica não tem conhecimento sobre algum envolvimento dele no negócio, e que dentro do mercado imobiliário não soube de qualquer burburinho sobre o apelante ser corretor da área.

Este robusto conjunto probatório demonstra de forma inequívoca que o apelante não foi contratado pelos vendedores para intermediar a venda do imóvel, tendo a representante dos herdeiros expressamente recusado seus serviços e negado autorização para que oferecesse o imóvel no mercado. Tampouco foi contratado pelos compradores, que mantinham relação direta e antiga com os vendedores, sendo o imóvel arrendado por eles há mais de três décadas, e que já eram representados juridicamente pelo apelado Moisés há mais de vinte anos.

Ademais, a alegação de parceria entre o apelante e Moisés foi categoricamente negada por este último e não encontrou respaldo em nenhum elemento probatório idôneo. A única testemunha que mencionou alguma conversa nesse sentido foi Gregório, cuja parcialidade e interesse direto na causa restaram evidenciados, pois ele próprio buscava receber parte da comissão sem ter prestado serviço de intermediação, revelando possível conluio com o apelante para obtenção de vantagem indevida.

Ademais, o conceito de aproximação útil, invocado pelo apelante, pressupõe que o corretor efetivamente promova o encontro entre comprador e vendedor que, sem sua intervenção, não teriam chegado a negociar, e que sua atuação seja determinante para a concretização do negócio.

No caso concreto, no entanto, as partes já mantinham relação direta há décadas, as tratativas vinham ocorrendo desde dois mil e dezesseis, e a negociação foi conduzida integralmente por Moisés representando os compradores e por Cristiane representando os vendedores, sem qualquer participação do apelante em qualquer fase do processo.

Neste tear, simples fato de o apelante ter mencionado a Moisés a existência do imóvel à venda, se é que isso efetivamente ocorreu, não configura aproximação útil apta a gerar direito à comissão, especialmente quando o suposto interessado já mantinha contato direto com os proprietários e já estava em tratativas para aquisição do bem. A aproximação útil exige atuação concreta, efetiva e determinante do corretor, que viabilize negócio que de outra forma não se realizaria, o que não se verificou nos autos.

Ademais, jurisprudência invocada pelo apelante, embora reconheça a validade do contrato verbal de corretagem, é expressa ao condicionar o pagamento da comissão à comprovação da efetiva intermediação e do resultado útil alcançado pela atuação do corretor. O próprio acórdão colacionado pelo recorrente estabelece como requisitos cumulativos a existência de autorização para intermediação, a aproximação das partes e a concretização do negócio em razão da efetiva atuação do corretor. Nenhum desses requisitos foi demonstrado no caso concreto.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido que o contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que a remuneração somente é devida quando o corretor promove a aproximação entre comprador e vendedor e obtém resultado útil com a alienação do bem, sendo necessário que os trabalhos de aproximação realizados resultem efetivamente no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. A ausência de prova robusta da intermediação e da contribuição determinante para o resultado útil impede o acolhimento da pretensão.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DA INTERMEDIAÇÃO ÚTIL E EFICAZ. NEGÓCIO FORMALIZADO SEM PARTICIPAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À REMUNERAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por João Batista da Silva Moreira contra sentença que julgou procedente o pedido de Rafael de Oliveira Cotrim Dias, em ação de cobrança de comissão de corretagem, no valor de R$ 1.565.625,00, supostamente decorrente de intermediação em permuta imobiliária.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar:
(i) se houve efetiva intermediação do autor na concretização do negócio celebrado pelo réu com terceiro;
(ii) se estão presentes os requisitos legais para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, à luz do art. 725 do CC;
(iii) se o conjunto probatório é suficiente para caracterizar atuação útil e determinante do corretor.
III. Razões de decidir
3. O imóvel indicado como objeto da corretagem (Fazenda Marwill) não foi envolvido no negócio celebrado, tampouco alienado.
4. A prova testemunhal revelou que o negócio concretizado envolveu outro imóvel (Fazenda Novo Mundo), diretamente negociado entre o réu e terceiro, sem qualquer participação do autor.
5. Ausente contrato formal de corretagem e sem demonstração de atuação útil e eficaz do autor na negociação, é indevido o pagamento da comissão.
6. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal exige prova robusta do resultado útil da intermediação, notadamente quando ausente vínculo contratual expresso.
7. O autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (art. 373, I, do CPC).
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso provido para julgar improcedente o pedido.
Tese de julgamento:
"1. A comissão de corretagem somente é devida quando demonstrada a atuação útil, eficaz e determinante do corretor para a concretização do negócio.
2. A mera alegação de aproximação entre as partes, desacompanhada de prova da intermediação efetiva e do resultado útil, não enseja remuneração."
(N.U 1045730-76.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/08/2025, Publicado no DJE 25/08/2025)

Ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de cobrança. comissão de corretagem. contrato verbal. ônus da prova. ausência de comprovação da contratação. improcedência mantida. recurso desprovido.
I. caso em exame
1. Apelação cível interposta por uma imobiliária contra sentença que julgou improcedente seu pedido de cobrança de comissão de corretagem. A imobiliária alega ter recebido autorização verbal da proprietária de um imóvel para intermediar sua venda, tendo aproximado a proprietária de uma terceira interessada (também sua cliente), o que resultou na permuta dos imóveis de ambas. A proprietária, por sua vez, nega a contratação, afirmando ter procurado a imobiliária apenas como interessada na compra de um imóvel, e não para vender o seu.
II. questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se o conjunto probatório dos autos, composto por conversas de aplicativo de mensagens, termo de visita e depoimentos de informantes, é suficiente para comprovar a existência de um contrato verbal de corretagem e, consequentemente, o direito da imobiliária ao recebimento da comissão pela venda do imóvel da Apelada.
III. razões de decidir
3. O contrato de corretagem, embora admita a forma verbal, exige prova inequívoca de sua celebração, cujo ônus recai sobre a parte que alega sua existência, nos termos do art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.
4. As provas documentais, como conversas em aplicativos e termo de visita, são ambíguas quando demonstram apenas a aproximação das partes, mas não a autorização expressa ou tácita da proprietária para que a imobiliária atuasse na venda de seu imóvel, sendo compatíveis com a tese de que ela atuava apenas como potencial compradora.
5. A existência de um contrato escrito de autorização de venda firmado pela imobiliária com a outra parte envolvida na mesma transação estabelece um padrão de conduta (modus operandi) que torna inverossímil a alegação de um mero ajuste verbal com a apelada, criando um forte indício negativo quanto à existência da contratação.
6. A condenação obtida pela imobiliária em ação diversa contra a outra parte da negociação não se estende à apelada, pois o direito à comissão de corretagem emana de vínculo contratual autônomo, cuja existência deve ser provada de forma independente para cada comitente.
IV. dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A prova da existência de contrato verbal de corretagem incumbe à parte que alega o direito à comissão, não sendo suficiente a mera demonstração de aproximação entre os negociantes quando os elementos probatórios não são inequívocos quanto à autorização para a intermediação. 2. A praxe comercial da imobiliária, demonstrada pela formalização de contrato escrito com uma das partes envolvidas na transação, constitui forte indício de que, na ausência de documento similar, não houve contratação por parte da outra.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 722 e 725; Código de Processo Civil, art. 373, I, e art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Rel. Ministro Moura Ribeiro, REsp n. 2.165.921/SP, julgado j. 17/06/2025. STJ, Rel. Ministro Raul Araújo, AREsp n. 2.744.346/SP, j. 14/04/2025. STJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, AgInt no REsp n. 2.135.750/RJ, j. 14/4/2025. STJ, Rel. Ministro Humberto Martins, AgInt no AREsp n. 2.355.527/SP, j. 10/02/2025. STJ, Rel. Ministro Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 2.583.647/MS, j. 01/07/2024. STJ, Rel. Min. Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 298.360/MS, j. 21/05/2019.
(N.U 1043164-23.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/02/2026, Publicado no DJE 03/03/2026)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTORIZAÇÃO E DA EFETIVA MEDIAÇÃO. PARENTESCO ENTRE CORRETOR E COMPRADORA. MENSAGENS INSUFICIENTES. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À COMISSÃO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO DE RESSARCIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por corretor de imóveis visando a reforma da sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se: (i) houve autorização para intermediação; (ii) o apelante aproximou de forma útil as partes; (iii) a celebração do negócio jurídico decorreu de sua atuação efetiva; e (iv) existe direito ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais.
III. Razões de decidir
3. O contrato de corretagem exige prova inequívoca da atuação do corretor como intermediador do negócio, nos termos dos arts. 725 e 727 do CC/2002.
4. No caso concreto, não há contrato escrito, verbal ou tácito que vincule o apelante ao recorrido. O contrato de compra e venda não indica o beneficiário da comissão e foi assinado pelo apelante apenas como testemunha, sendo a compradora sua genitora.
5. As mensagens juntadas aos autos não evidenciam a contratação do apelante como corretor. O informante ouvido em audiência negou a existência de qualquer tratativa sobre pagamento de comissão.
6. Inexistindo prova robusta da autorização e da mediação efetiva, não se configura o direito à comissão de corretagem.
7. Quanto ao pedido de ressarcimento de honorários contratuais, a jurisprudência pacífica do STJ estabelece que tais valores não se enquadram em danos materiais indenizáveis, cabendo exclusivamente à parte que os contratou.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados para 17% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça.
(N.U 1009209-81.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/10/2025, Publicado no DJE 08/10/2025)

De outra feita, não há falar em violação aos princípios da boa-fé objetiva ou em enriquecimento ilícito dos apelados.

A boa-fé objetiva pressupõe a existência de relação jurídica prévia entre as partes, o que não se configurou no caso concreto, pois não houve contratação do apelante nem pelos vendedores nem pelos compradores.

O enriquecimento ilícito, por sua vez, exige que alguém obtenha vantagem patrimonial à custa de outrem sem causa jurídica que o justifique.

No caso, os apelados não obtiveram qualquer vantagem à custa do apelante, pois este não prestou serviço algum que tenha contribuído para a concretização do negócio. Ao contrário, foi o apelado Moisés quem efetivamente intermediou a transação, conduzindo as tratativas durante anos até a conclusão da venda, razão pela qual recebeu legitimamente a comissão ajustada com os compradores.

Portanto, depreende-se que o apelante não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, conforme estabelece o art. 373, I, do Código de Processo Civil. Competia a ele demonstrar a existência do contrato de corretagem, ainda que verbal, a autorização para intermediar o negócio e a efetiva aproximação útil das partes que resultasse na concretização da venda. A prova produzida não apenas deixou de comprovar tais fatos, como demonstrou exatamente o contrário, evidenciando que o apelante não foi contratado, não foi autorizado a intermediar a venda e não participou de qualquer fase da negociação.

Em suma, depreende-se que a sentença recorrida analisou detidamente todo o conjunto probatório, valorou adequadamente os depoimentos colhidos em audiência e aplicou corretamente o direito ao caso concreto, concluindo de forma fundamentada pela improcedência do pedido, não havendo erro de fato ou de direito a ser corrigido, devendo a decisão ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Quanto ao pedido de condenação por litigância de má-fé, embora a conduta do apelante de buscar receber comissão por serviço não prestado seja reprovável, e a prova tenha demonstrado de forma clara a ausência de qualquer participação sua na intermediação do negócio, não se vislumbra a presença inequívoca dos requisitos do artigo 80 do Código de Processo Civil que autorizem a aplicação da penalidade, razão pela qual mantenho o entendimento do juízo de origem quanto a este ponto.

Diante do exposto, em consonância com o parecer ministerial,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

MAJORO
os honorários advocatícios sucumbenciais, fixando-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026