Tribunal: TJMT
Processo: 1000847-94.2026.8.11.0000
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1000847-94.2026.8.11.0000
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RECURSO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA. REGULARIDADE COMPROVADA. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA AO ENDEREÇO ELETRÔNICO CONTRATUAL. VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA. TUTELA REVOGADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel cumulada com anulatória de consolidação de propriedade, deferiu tutela de urgência para suspender a realização das hastas extrajudiciais. O Juízo de origem concluiu, em cognição sumária, que os diálogos juntados aos autos indicam tentativas infrutíferas da autora de obter os documentos necessários ao adimplemento e que a ausência de notificação válida constitui prova de fato negativo, cujo ônus recai sobre o credor.
2. Requerimentos do recurso: (i) o reconhecimento da validade do procedimento extrajudicial, especialmente da intimação para purga da mora realizada por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis e da comunicação dos leilões por telegrama e endereço eletrônico, nos termos do artigo 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997; e (ii) a concessão de efeito suspensivo ativo para possibilitar a continuidade da execução extrajudicial do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) examinar a regularidade da intimação pessoal do devedor fiduciante para purga da mora, realizada pelo oficial do Registro de Imóveis; (ii) aferir a validade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais enviada ao endereço eletrônico constante do contrato, à luz do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A constituição em mora do devedor fiduciante exige intimação pessoal pelo oficial do competente Registro de Imóveis, nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, formalidade que garante ciência efetiva das consequências do inadimplemento persistente e condiciona a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.
5. A certidão lavrada pelo oficial do Registro de Imóveis, dotada de fé pública, faz prova plena da intimação pessoal do devedor fiduciante para purga da mora e é suficiente para demonstrar a regularidade do ato constitutivo do inadimplemento, bem como para afastar a probabilidade do direito invocado na tutela de urgência.
6. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, realizada por correspondência dirigida ao endereço eletrônico constante do contrato, atende ao disposto no art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997, introduzido pela Lei n. 13.465/2017, que afastou a exigência de intimação pessoal para essa finalidade específica.
7. A ciência do devedor quanto às datas dos leilões extrajudiciais é inequívoca quando o devedor ajuíza ação anulatória antes da data do primeiro certame e, na petição inicial, menciona expressamente as datas e os horários dos leilões designados, circunstância que afasta qualquer cogitação de prejuízo concreto decorrente da forma de comunicação adotada.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso provido.
___________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27, § 2o-A; Lei n. 13.465/2017.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo n. 1.095; TJMT, AI 1022215-96.2025.8.11.0000, AI 1021597-54.2025.8.11.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000847-94.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVANTE), LIDIANE ELIZABETH GONCALEZ LOPEZ - CPF: 035.457.021-89 (AGRAVADO), FELIPE DE OLIVEIRA ALEXANDRINO - CPF: 064.959.476-23 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RECURSO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA. REGULARIDADE COMPROVADA. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA AO ENDEREÇO ELETRÔNICO CONTRATUAL. VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA. TUTELA REVOGADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel cumulada com anulatória de consolidação de propriedade, deferiu tutela de urgência para suspender a realização das hastas extrajudiciais. O Juízo de origem concluiu, em cognição sumária, que os diálogos juntados aos autos indicam tentativas infrutíferas da autora de obter os documentos necessários ao adimplemento e que a ausência de notificação válida constitui prova de fato negativo, cujo ônus recai sobre o credor.

2.
Requerimentos do recurso:
(i)
o reconhecimento da validade do procedimento extrajudicial, especialmente da intimação para purga da mora realizada por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis e da comunicação dos leilões por telegrama e endereço eletrônico, nos termos do artigo 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997; e
(ii)
a concessão de efeito suspensivo ativo para possibilitar a continuidade da execução extrajudicial do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
As questões em discussão consistem em:
(i)
examinar a regularidade da intimação pessoal do devedor fiduciante para purga da mora, realizada pelo oficial do Registro de Imóveis;
(ii)
aferir a validade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais enviada ao endereço eletrônico constante do contrato, à luz do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A constituição em mora do devedor fiduciante exige intimação pessoal pelo oficial do competente Registro de Imóveis, nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, formalidade que garante ciência efetiva das consequências do inadimplemento persistente e condiciona a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

5. A certidão lavrada pelo oficial do Registro de Imóveis, dotada de fé pública, faz prova plena da intimação pessoal do devedor fiduciante para purga da mora e é suficiente para demonstrar a regularidade do ato constitutivo do inadimplemento, bem como para afastar a probabilidade do direito invocado na tutela de urgência.

6. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, realizada por correspondência dirigida ao endereço eletrônico constante do contrato, atende ao disposto no art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997, introduzido pela Lei n. 13.465/2017, que afastou a exigência de intimação pessoal para essa finalidade específica.

7. A ciência do devedor quanto às datas dos leilões extrajudiciais é inequívoca quando o devedor ajuíza ação anulatória antes da data do primeiro certame e, na petição inicial, menciona expressamente as datas e os horários dos leilões designados, circunstância que afasta qualquer cogitação de prejuízo concreto decorrente da forma de comunicação adotada.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso provido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27, § 2o-A; Lei n. 13.465/2017.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ, Tema Repetitivo n. 1.095; TJMT, AI 1022215-96.2025.8.11.0000, AI 1021597-54.2025.8.11.0000.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
contra a decisão do Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Juara, que deferiu a tutela de urgência para determinar a suspensão imediata dos leilões extrajudiciais nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial de Imóvel c/c Anulatória de Consolidação de Propriedade n. 1002988-66.2025.8.11.0018, ajuizada por
LIDIANE ELIZABETH GONÇALEZ LOPEZ
.

Na
origem
, Lidiane Elizabeth Gonçalez Lopez ajuizou ação anulatória em desfavor do Banco Santander (Brasil) S.A., ao alegar que, após firmar contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, houve o fechamento da agência bancária local em fevereiro de 2025 e o cancelamento unilateral de sua conta corrente, de modo que passou a enfrentar dificuldades para obter os boletos necessários ao adimplemento das prestações.

Afirmou que não foi notificada para purgar a mora nem cientificada acerca da designação dos leilões extrajudiciais, em afronta ao procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997. Postulou a concessão de tutela de urgência para suspensão dos leilões e, no mérito, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

O Juízo
a quo

deferiu
a tutela de urgência e consignou que os diálogos juntados aos autos evidenciam tentativas infrutíferas da autora de obter os documentos necessários para manter a adimplência contratual, circunstância que, em sede de cognição sumária, indica que o inadimplemento teria ocorrido por questões relacionadas à atuação do próprio credor.

Pontuou que a alegada ausência de notificação para purga da mora e para ciência das datas dos leilões configura prova de fato negativo, cabendo ao requerido sua comprovação. Asseverou, ainda, que eventual falta de notificação válida pode comprometer a higidez de todo o procedimento de consolidação e subsequente alienação extrajudicial.

Nas
razões recursais
, o agravante sustenta a validade do procedimento extrajudicial adotado. Aduz que a devedora foi devidamente intimada para purga da mora em 18/junho/2025, por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis, conforme certidão dotada de fé pública. Salienta que o inadimplemento remonta a janeiro de 2025, data anterior ao alegado fechamento da agência local, e que a consolidação da propriedade foi regularmente averbada em 30/outubro/2025, após o decurso do prazo legal sem qualquer pagamento.

Quanto à notificação dos leilões, assevera que cumpriu o disposto no artigo 27, §2o-A, da Lei n. 9.514/1997, mediante envio de correspondência (telegrama) ao endereço constante do contrato, além de comunicação por endereço eletrônico. Ressalta que a própria agravada confessou ter sido cientificada da realização dos leilões em 03/dezembro/2025, tanto que ajuizou a demanda em data anterior às hastas, o que demonstra ciência inequívoca do procedimento.

Diante dessas considerações, requer a concessão de efeito suspensivo ativo para possibilitar a continuidade da execução extrajudicial do imóvel.

O pedido de efeito suspensivo ativo foi
indeferido
.

Em
contrarrazões
, Lidiane Elizabeth Gonçalez Lopez sustenta que não houve intimação pessoal, o que macula totalmente o procedimento adotado pela recorrente, eivando-o de nulidade. Pugna pelo não provimento do recurso, com a manutenção da tutela antecipada deferida.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por Banco Santander S.A. contra a decisão da 2a Vara Cível da Comarca de Juara que, nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial n. 1002988-66.2025.8.11.0018, deferiu tutela de urgência para determinar a suspensão imediata dos leilões extrajudiciais designados para os dias 12 e 16 de dezembro de 2025, relativos ao imóvel situado na Rua Guaraci, Lote 27, Quadra 14, n. 927-E, Residencial Bandeirantes, Juara/MT.

O cerne recursal reside na verificação dos pressupostos para o deferimento da tutela de urgência, com especial ênfase sobre a probabilidade do direito invocado pela agravada, à luz da regularidade do procedimento de constituição em mora, de consolidação da propriedade fiduciária e de comunicação das datas dos leilões.

O recurso comporta acolhimento.

A tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, pressupõe a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ausente qualquer desses requisitos, a medida não pode subsistir.

No caso dos autos, os documentos carreados pelo agravante revelam, em análise perfunctória compatível com a sede do presente recurso, que o procedimento de execução extrajudicial foi conduzido em observância à Lei n. 9.514/1997, circunstância que afasta a probabilidade do direito que a agravada invocou como fundamento da tutela concedida em primeiro grau.

Cabe registrar, de início, que a resolução do contrato
sub judice
não se sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo n. 1.095, firmou tese segundo a qual, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor deve observar a forma prevista na Lei n. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, com o consequente afastamento do Código de Defesa do Consumidor.

A análise da regularidade do procedimento há de ser feita, portanto, à luz do regime jurídico da Lei n. 9.514/1997.

O art. 26 da Lei n. 9.514/1997 condiciona a consolidação da propriedade fiduciária à prévia constituição em mora do devedor fiduciante, mediante intimação pessoal pelo oficial do competente Registro de Imóveis para que o devedor purgue a mora no prazo de quinze dias.

A exigência de pessoalidade não é mero formalismo: ela garante que o devedor tome efetiva ciência da consequência do inadimplemento persistente, com a consolidação da propriedade e a subsequente alienação extrajudicial do imóvel.

No presente caso, o 1o Ofício de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos da Comarca de Juara certificou, com fé pública, que realizou diligências no endereço indicado pelo notificante em 13/junho/2025, sem encontrar a notificada, e que, em 18/junho/2025, a terceira diligência localizou a agravada, que recebeu uma via da notificação e registrou sua assinatura na via arquivada na serventia.

Certificado o decurso do prazo legal de quinze dias contado de 18/junho/2025 sem que a fiduciante comparecesse ao cartório para realizar o pagamento dos valores devidos, o 1o Ofício expediu a certidão de não purgação da mora em 11/julho/2025, o que ensejou a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em 30/outubro/2025.

No que concerne à comunicação das datas dos leilões, a Lei n. 13.465/2017, ao inserir o §2o-A no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, estabeleceu que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

O legislador afastou a exigência de intimação pessoal para essa finalidade específica, admitindo o envio de correspondência ao endereço eletrônico contratual como modalidade plenamente hábil de comunicação.

No caso concreto, o contrato de financiamento registra como endereço eletrônico da compradora lidianelopezmt@gmail.com. Em 01/dezembro/2025, o agravante encaminhou mensagem eletrônica a esse endereço com a comunicação das datas dos leilões, dos horários e das demais informações exigidas pela norma.

Esta Segunda Câmara de Direito Privado já assentou que a comunicação dos leilões realizada por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, atende ao disposto no art. 27, §2o-A, da Lei n. 9.514/1997, afastando a exigência de intimação pessoal para essa finalidade (AI n. 1022215-96.2025.8.11.0000, Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 30/10/2025).

Ademais, a ciência inequívoca da agravada acerca dos leilões reforça a conclusão pela validade da comunicação e afasta, de toda forma, qualquer cogitação de prejuízo concreto.

A ação anulatória foi ajuizada em 05/dezembro/2025, sete dias antes do primeiro leilão designado para 12/dezembro/2025, com menção expressa às datas e horários dos certames já na petição inicial.

Em precedente específico sobre a matéria, esta Câmara firmou o entendimento de que a ciência do devedor quanto às datas dos leilões extrajudiciais é inequívoca quando este ajuíza ação anulatória na véspera do primeiro leilão e requer expressamente a suspensão dos atos expropriatórios, circunstância que demonstra pleno conhecimento das datas designadas (TJMT - Agravo de Instrumento n. 1021597-54.2025.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 22/outubro/2025).

Diante desse conjunto probatório, os elementos carreados aos autos indicam, em cognição sumária, que o procedimento de execução extrajudicial observou os requisitos da Lei n. 9.514/1997, tanto na constituição em mora quanto na comunicação dos leilões.

Ausente a probabilidade do direito da agravada em relação às irregularidades que fundamentaram a tutela, a medida constritiva não pode ser mantida. Reconhece-se que o agravante, impedido de prosseguir na execução de garantia regularmente constituída, experimenta prejuízo real que não é compensado pela manutenção da suspensão, cujo único efeito prático é protelar a alienação de imóvel já consolidado em seu patrimônio.

Ante todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
para reformar a decisão agravada e revogar a tutela de urgência concedida nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial n. 1002988-66.2025.8.11.0018.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026