Tribunal: TJMT
Processo: 1030677-50.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALISAÇÃO DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de compra e venda de imóvel, condenar à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.
2. Fato relevante. Aquisição de unidade imobiliária com financiamento e garantia fiduciária, com paralisação prolongada da obra e ausência de perspectiva de conclusão.
3. Decisão anterior. Reconhecimento de inadimplemento da construtora, com restituição integral das parcelas e fixação de danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a existência de alienação fiduciária e financiamento imobiliário atrai a competência da Justiça Federal ou impõe litisconsórcio com a instituição financeira; (ii) saber se o contrato pode ser rescindido por inadimplemento da construtora, com restituição integral dos valores pagos; e (iii) saber se há direito à indenização por danos morais em razão da paralisação da obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A controvérsia não envolve a instituição financeira. A causa de pedir está restrita ao inadimplemento da construtora. Inexistente interesse jurídico da instituição financeira. Mantida a competência da Justiça Estadual.
4. A alienação fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da vendedora. A Lei no 9.514/1997 regula a relação com o credor fiduciário e não afasta a responsabilidade da construtora pela entrega do imóvel.
5. A paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão de conclusão caracterizam inadimplemento contratual da construtora. Aplicação do CDC. Cabível a resolução contratual.
6. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas. Inaplicável retenção contratual ou dedução de comissão de corretagem. Incidência da Súmula 543/STJ.
7. A situação ultrapassa o mero inadimplemento contratual. A paralisação prolongada da obra, a incerteza quanto à entrega e o risco de perda do investimento configuram dano moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A existência de financiamento com alienação fiduciária não afasta a competência da Justiça Estadual nem impõe litisconsórcio com a instituição financeira quando a controvérsia se limita ao inadimplemento da construtora. 2. A paralisação da obra e a ausência de previsão de conclusão configuram inadimplemento da construtora e autorizam a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas. 3. A paralisação prolongada do empreendimento, com frustração da legítima expectativa do consumidor, enseja indenização por danos morais.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 475 e 927; CDC, arts. 6o e 14; Lei no 9.514/1997.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; TJMT, Apelação no 1018389-70.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 25.03.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030677-50.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCELINO CHAVES GUEDES - CPF: 790.817.381-00 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALISAÇÃO DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de compra e venda de imóvel, condenar à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

2.

Fato relevante. Aquisição de unidade imobiliária com financiamento e garantia fiduciária, com paralisação prolongada da obra e ausência de perspectiva de conclusão.

3.

Decisão anterior. Reconhecimento de inadimplemento da construtora, com restituição integral das parcelas e fixação de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) saber se a existência de alienação fiduciária e financiamento imobiliário atrai a competência da Justiça Federal ou impõe litisconsórcio com a instituição financeira; (ii) saber se o contrato pode ser rescindido por inadimplemento da construtora, com restituição integral dos valores pagos; e (iii) saber se há direito à indenização por danos morais em razão da paralisação da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A controvérsia não envolve a instituição financeira. A causa de pedir está restrita ao inadimplemento da construtora. Inexistente interesse jurídico da instituição financeira. Mantida a competência da Justiça Estadual.

4.

A alienação fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da vendedora. A Lei no 9.514/1997 regula a relação com o credor fiduciário e não afasta a responsabilidade da construtora pela entrega do imóvel.

5.

A paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão de conclusão caracterizam inadimplemento contratual da construtora. Aplicação do CDC. Cabível a resolução contratual.

6.

Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas. Inaplicável retenção contratual ou dedução de comissão de corretagem. Incidência da Súmula 543/STJ.

7.

A situação ultrapassa o mero inadimplemento contratual. A paralisação prolongada da obra, a incerteza quanto à entrega e o risco de perda do investimento configuram dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A existência de financiamento com alienação fiduciária não afasta a competência da Justiça Estadual nem impõe litisconsórcio com a instituição financeira quando a controvérsia se limita ao inadimplemento da construtora. 2. A paralisação da obra e a ausência de previsão de conclusão configuram inadimplemento da construtora e autorizam a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas. 3. A paralisação prolongada do empreendimento, com frustração da legítima expectativa do consumidor, enseja indenização por danos morais.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 475 e 927; CDC, arts. 6o e 14; Lei no 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 543/STJ; TJMT, Apelação no 1018389-70.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 25.03.2026.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de recurso de apelação interposto por CEA SADDI SPE LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por Marcelino Chaves Guedes, que julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda relativo à unidade imobiliária objeto da lide, condenar a ré à restituição integral da quantia de R$ 20.241,49, corrigida pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigida pelo INPC desde a sentença e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Sustenta, em síntese, que: o contrato, por estar financiado, escriturado e registrado com alienação fiduciária, não comporta rescisão, impondo-se a extinção do feito; a incompetência da Justiça Estadual, ante a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal; que não houve inadimplemento da construtora, mas ajuizamento prematuro da demanda antes do término do prazo contratual, razão pela qual devem ser julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Subsidiariamente, em caso de rescisão, devem ser aplicadas as retenções contratuais de 50% ou, ao menos, de 30% ou 25% dos valores pagos, com exclusão da comissão de corretagem da base de restituição; que os danos morais são indevidos ou, sucessivamente, devem ser minorados; e que, em caráter eventual, os efeitos da rescisão devem ser direcionados à Caixa Econômica Federal CEF (como credora fiduciária).

Em contrarrazões, o apelado pleiteia o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Preliminar - Incompetência da Justiça Estadual

Suscita a apelante a incompetência da Justiça Estadual e de necessidade de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal. No entanto, a causa de pedir e os pedidos deduzidos nestes autos não se dirigem contra a instituição financeira, nem envolvem discussão sobre validade, revisão ou execução do contrato de financiamento em si. O núcleo da controvérsia reside no inadimplemento da obrigação principal assumida pela apelante, consistente na construção e entrega da unidade imobiliária, obrigação que não se transfere ao agente financeiro pelo simples fato de haver financiamento com garantia fiduciária.

A CEF figura, nessa relação, como credora fiduciária e financiadora da aquisição, não como responsável pela execução do empreendimento, razão pela qual não se identifica interesse jurídico apto a deslocar a competência para a Justiça Federal ou a impor sua integração obrigatória ao polo passivo.

Rejeito, portanto, a preliminar.

II - Mérito

Superada essa questão, a controvérsia recursal cinge-se em verificar se o contrato firmado entre as partes, por estar associado a pacto adjeto de alienação fiduciária, impediria a resolução por inadimplemento da construtora, e se, afastada essa tese, são devidas a restituição integral dos valores pagos e a indenização por danos morais fixada na origem.

A circunstância de o imóvel estar submetido a garantia fiduciária não imuniza a vendedora das consequências do próprio inadimplemento. A disciplina da Lei n. 9.514/1997 volta-se à tutela do credor fiduciário nas hipóteses de mora do devedor fiduciante, e não impede que o adquirente busque a resolução do negócio quando a construtora deixa de cumprir a obrigação essencial de entregar o bem contratado.

No caso concreto, todavia, o inadimplemento não é imputável ao adquirente, mas à própria vendedora/construtora, diante da paralisação prolongada das obras e da ausência de perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, circunstância que caracteriza falha na prestação do serviço.

Nessa hipótese, a controvérsia deve ser solucionada à luz do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do regime da alienação fiduciária, sendo aplicável o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, segundo o qual, reconhecida a culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, como forma de recomposição do status quo ante.

Consta dos autos que o financiamento foi firmado em 29/03/2022, de modo que o prazo principal para entrega da unidade se encerraria em 29/03/2024, com tolerância até 25/09/2024. A presente ação foi proposta em 18/07/2024, quando o prazo principal já havia se exaurido e restava curto lapso para o término da cláusula de tolerância. Todavia, a obra estava paralisada havia cerca de 11 meses, com apenas 51% de execução física, sem mobilização apta a indicar retomada efetiva e sem perspectiva real de conclusão no prazo ajustado.

Esse cenário é reforçado pelos elementos documentais destacados na sentença, inclusive a comunicação da Caixa Econômica Federal dando conta de desmobilização da obra e da insuficiência dos planos emergenciais apresentados pela construtora.

Somam-se a isso as próprias alegações defensivas da apelante, que condiciona a continuidade do empreendimento à futura aprovação de medidas extraordinárias, o que evidencia a incapacidade de cumprir, nos moldes contratados, a obrigação assumida. Não se exige do consumidor que permaneça vinculado indefinidamente a contrato cuja execução se tornou objetivamente incerta, sobretudo quando já demonstrada paralisação prolongada e ausência de perspectiva concreta de entrega. Está caracterizado, portanto, o inadimplemento da construtora, apto a autorizar a resolução contratual.

A alegação de que a rescisão decorreu de iniciativa do comprador, com incidência da Lei do Distrato e retenção de 50% dos valores pagos, tampouco merece acolhimento.

A paralisação prolongada da obra, associada à ausência de previsão segura de entrega, autoriza a extinção do vínculo contratual por culpa exclusiva da fornecedora, nos termos dos arts. 389 e 475 do Código Civil.

Nesse contexto, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, sem aplicação de cláusula penal em favor de quem deu causa ao desfazimento do negócio, na forma da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral e imediata, como forma de recomposição do
status quo ante
.

Não há falar em retenção contratual, dedução de comissão de corretagem ou honorários, porquanto tal medida somente se admite quando a resolução decorre de culpa do adquirente, hipótese não verificada nos autos.

Quanto aos danos morais, embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial, o caso concreto revela circunstâncias excepcionais.

Não se trata de simples atraso pontual, mas de paralisação prolongada da obra, sem previsão séria de retomada, com comprometimento objetivo da viabilidade do empreendimento e frustração da legítima expectativa do consumidor de receber o imóvel adquirido. A incerteza sobre a conclusão da obra, o risco concreto de perda do investimento realizado e a necessidade de judicialização para reaver os valores pagos ultrapassam o campo do mero aborrecimento cotidiano, justificando a indenização fixada na origem.

Em acórdão paradigma desta Egrégia Câmara, igualmente relacionado ao Residencial C&A Saddi, reconheceu que a frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel e o dever de restituição integral das parcelas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CEF. NÃO CABIMENTO. DISCUSSÃO RESTRITA AO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. MÉRITO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 PARA FINS DE RETENÇÃO DE VALORES. DISTINGUISHING DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Ação de rescisão contratual movida por adquirente de unidade imobiliária em face da construtora, motivada pela paralisação das obras por longo período (superior a um ano) e a incerteza quanto à conclusão do empreendimento no prazo ajustado. A sentença reconheceu a culpa da construtora e determinou a devolução integral dos valores. A construtora recorre alegando incompetência do juízo, prevalência da lei de alienação fiduciária e culpa do comprador por inadimplência das parcelas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Se a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal atrai a competência da Justiça Federal; se o regime da Lei no 9.514/97 impede a resolução do contrato quando há culpa exclusiva da construtora (atraso/paralisação) e se é devida a retenção de valores (25% a 50%) e da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A competência é da Justiça Estadual, pois a rescisão decorre do inadimplemento da construtora (atraso na obra), sem relação com o contrato de financiamento ou atos da CEF.

A paralisação da obra configura inadimplemento substancial da vendedora, legitimando a resolução contratual. Nesse contexto, a suspensão dos pagamentos pelo comprador é justificada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).

O Tema 1095/STJ aplica-se à inadimplência do devedor fiduciante. No caso, sendo a inadimplente a vendedora, incidem o CDC e a Súmula 543/STJ, impondo a restituição integral para recomposição do status quo ante.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso não provido.

Tese de julgamento: O inadimplemento da construtora, consubstanciado na paralisação das obras, autoriza a resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando-se a retenção de valores ou a consolidação da propriedade nos termos da Lei 9.514/97.

(N.U 1018389-70.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2026, Publicado no DJE 31/03/2026)

O
quantum
arbitrado em R$ 5.000,00
mostra-se, ademais, proporcional, razoável e suficiente para cumprir as funções compensatória e pedagógica da indenização, estando ainda de acordo com os parâmetros jurisprudenciais desta Câmara (N.U 1007709-65.2023.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/08/2025, Publicado no DJE 29/08/2025).

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença.

Majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 12%, observada a gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026