Tribunal: TJMT
Processo: 1000378-98.2025.8.11.0027
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DOCUMENTO SUPERVENIENTE. EXTRATOS BANCÁRIOS. INOVAÇÃO RECURSAL. CONTRATO SEM ASSINATURAS DAS PARTES. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel em Itiquira/MT, por ausência de provas da celebração do contrato e da quitação integral do preço de R$ 50.000,00.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se os extratos bancários juntados em recurso configuram documento superveniente nos termos do artigo 435 do CPC; (ii) saber se o contrato sem assinaturas das partes, apenas com assinatura de suposto procurador sem mandato, é válido; e (iii) saber se a revelia dispensa a comprovação dos fatos constitutivos do direito à adjudicação.
III. Razões de decidir
3. Os extratos bancários são documentos preexistentes que deveriam ter sido juntados com a inicial (art. 434, CPC), não configurando documento superveniente. A parte foi intimada para produzir provas e requereu julgamento antecipado, caracterizando preclusão.
4. O contrato apresentado não possui assinaturas das partes contratantes, constando apenas assinatura de "procurador" sem juntada do instrumento de mandato. A assinatura constitui exteriorização da vontade negocial, requisito essencial do negócio jurídico.
5. Não há prova da quitação integral do preço. O alegado pagamento de R$ 29.300,00 em espécie não foi comprovado por recibos. Os supostos cheques pré-datados no valor de R$ 20.000,00 não foram apresentados, nem extratos de compensação.
6. A adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418, CC) exige: promessa de compra e venda válida, quitação integral do preço e recusa injustificada em outorgar escritura. Nenhum desses requisitos foi demonstrado.
7. A revelia não dispensa a prova dos fatos constitutivos do direito (art. 345, CPC), especialmente quando ausentes documentos indispensáveis, as alegações são inverossímeis ou contraditórias com os autos.
8. Meras alegações desacompanhadas de prova mínima não autorizam a adjudicação, que gera transferência compulsória da propriedade, exigindo prova robusta e consistente.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.
Tese de julgamento: "1. Não configuram documento superveniente extratos bancários preexistentes cuja juntada tardia decorre de mera dificuldade de obtenção. 2. É inválido contrato de compra e venda sem assinaturas das partes, constando apenas assinatura de procurador sem apresentação do mandato. 3. É improcedente a ação de adjudicação compulsória quando não comprovados a existência de promessa válida e a quitação integral do preço."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 661, §1o, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 344, 345, 373, I, 434 e 435.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.326.352/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 21.08.2023; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 2.261.113/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 26.02.2024; TJ-MT, Apelação Cível 10219136320228110003, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 31.10.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000378-98.2025.8.11.0027
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD

FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VALDEIR SOUZA DE MORAIS - CPF: 009.223.021-03 (APELANTE), SAMUEL DA ANUNCIACAO SANTOS - CPF: 034.092.261-33 (APELADO), ESPÓLIO DE LUIZ JOSÉ DOS SANTOS (APELADO), ESPÓLIO DE GREGORIA DA ANUNCIAÇÃO (APELADO), SAMUEL DA ANUNCIACAO SANTOS - CPF: 034.092.261-33 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DOCUMENTO SUPERVENIENTE. EXTRATOS BANCÁRIOS. INOVAÇÃO RECURSAL. CONTRATO SEM ASSINATURAS DAS PARTES. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel em Itiquira/MT, por ausência de provas da celebração do contrato e da quitação integral do preço de R$ 50.000,00.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se os extratos bancários juntados em recurso configuram documento superveniente nos termos do artigo 435 do CPC; (ii) saber se o contrato sem assinaturas das partes, apenas com assinatura de suposto procurador sem mandato, é válido; e (iii) saber se a revelia dispensa a comprovação dos fatos constitutivos do direito à adjudicação.

III. Razões de decidir

3. Os extratos bancários são documentos preexistentes que deveriam ter sido juntados com a inicial (art. 434, CPC), não configurando documento superveniente. A parte foi intimada para produzir provas e requereu julgamento antecipado, caracterizando preclusão.

4. O contrato apresentado não possui assinaturas das partes contratantes, constando apenas assinatura de "procurador" sem juntada do instrumento de mandato. A assinatura constitui exteriorização da vontade negocial, requisito essencial do negócio jurídico.

5. Não há prova da quitação integral do preço. O alegado pagamento de R$ 29.300,00 em espécie não foi comprovado por recibos. Os supostos cheques pré-datados no valor de R$ 20.000,00 não foram apresentados, nem extratos de compensação.

6. A adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418, CC) exige: promessa de compra e venda válida, quitação integral do preço e recusa injustificada em outorgar escritura. Nenhum desses requisitos foi demonstrado.

7. A revelia não dispensa a prova dos fatos constitutivos do direito (art. 345, CPC), especialmente quando ausentes documentos indispensáveis, as alegações são inverossímeis ou contraditórias com os autos.

8. Meras alegações desacompanhadas de prova mínima não autorizam a adjudicação, que gera transferência compulsória da propriedade, exigindo prova robusta e consistente.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:
"1. Não configuram documento superveniente extratos bancários preexistentes cuja juntada tardia decorre de mera dificuldade de obtenção. 2. É inválido contrato de compra e venda sem assinaturas das partes, constando apenas assinatura de procurador sem apresentação do mandato. 3. É improcedente a ação de adjudicação compulsória quando não comprovados a existência de promessa válida e a quitação integral do preço."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 661, §1o, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 344, 345, 373, I, 434 e 435.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.326.352/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 21.08.2023; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 2.261.113/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 26.02.2024; TJ-MT, Apelação Cível 10219136320228110003, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 31.10.2025.

R E L A T Ó R I O

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
VALDEIR SOUZA DE MORAIS
contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Itiquira/MT no bojo da ação de adjudicação compulsória ajuizada em desfavor de
SAMUEL DA ANUNCIACAO SANTOS
, que julgou improcedentes os pedidos contidos na inicial, condenando-o ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como honorários ao patrono da parte adversa, que fixo em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §§ 2o e 3o, do CPC), observado o artigo 98, § 3o do Código de Processo Civil, por ser o requerente beneficiário da justiça gratuita, além de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 334, § 8o, do Código de Processo Civil.

O apelante, representado pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, invoca preliminar de apresentação extemporânea do extrato bancário, alegando que após a prolação da sentença, logrou êxito em obter junto à instituição financeira os extratos bancários que comprovam a efetiva quitação do imóvel objeto da lide, argumentando tratar-se de documento superveniente e imprescindível à comprovação do fato constitutivo do seu direito, qual seja, a integral quitação do preço avençado no contrato particular de compra e venda, fundamentando-se no artigo 435 do Código de Processo Civil.

No mérito, o recorrente contesta a conclusão da sentença quanto à validade do contrato particular de compra e venda, sustentando que a ausência de formalidades no contrato não inviabiliza o reconhecimento da avença, quando há outros elementos idôneos a demonstrar a efetiva celebração do negócio jurídico. Aduz que restou amplamente demonstrado que houve efetiva manifestação de vontade das partes em realizar a transação imobiliária, circunstância comprovada pelo pagamento de parte substancial do preço em espécie (R$ 29.300,00), conforme juntado, a emissão de cheques pré-datados, entregues à advogada do vendedor, bem como conversas e áudios mantidos com a representante do vendedor, reconhecendo a obrigação de transferir o imóvel e confirmando os pagamentos efetuados.

Quanto à comprovação da quitação integral do preço, o apelante alega que efetuou o pagamento integral do valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), sendo R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de sinal e o restante mediante cheques pré-datados, conforme contrato de compra e venda, sendo que comprovou a quitação de R$ 29.300,00 (vinte e nove mil e trezentos reais) em espécie, já que o restante foi destinado à quitação de dívidas vinculadas ao próprio imóvel, enquanto à quantia remanescente de R$ 20.000,00, afirma que foi liquidada por meio de cheques pré-datados, emitidos em nome de terceiro, mas assinados pelo apelante e entregues à advogada que intermediava a transação na época dos fatos.

O recorrente argumenta ainda sobre a recusa injustificada do herdeiro em formalizar a transferência, sustentando que tal comportamento configura comportamento abusivo, violador dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, invocando o artigo 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, que tenha adimplido sua obrigação, o direito de exigir judicialmente a adjudicação do imóvel.

Por fim, requer que seja isentado do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios por ser beneficiário da gratuidade da justiça, o conhecimento da presente apelação por preenchidos todos os pressupostos de admissibilidade, o acolhimento da preliminar de juntada de documento superveniente com o recebimento e apreciação dos extratos bancários anexados nos termos do artigo 435 do CPC, e no mérito, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e julgar procedente a ação de adjudicação compulsória, determinando-se a adjudicação do imóvel situado no Bairro Jardim Santo Antônio, Quadra no 03, Itiquira/MT, com a expedição do competente mandado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
Valdeir Souza de Morais
em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na ação de adjudicação compulsória ajuizada em desfavor do
Espólio de Luiz José dos Santos e do espólio de Gregoria da Anunciação,
representados pelo herdeiro
Samuel da Anunciação Santos
.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Preliminarmente, o apelante sustenta que os extratos bancários juntados em sede recursal constituem documento superveniente, nos termos do artigo 435 do Código de Processo Civil, e que seriam imprescindíveis à comprovação da quitação integral do preço.

A preliminar não merece acolhimento.

O artigo 434 do Código de Processo Civil, dispõe sobre a necessidade de instruir a inicial com os documentos necessários à comprovar suas alegações, senão vejamos:

Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações.

Parágrafo único. Quando o documento consistir em reprodução cinematográfica ou fonográfica, a parte deverá trazê-lo nos termos do caput, mas sua exposição será realizada em audiência, intimando-se previamente as partes.

Conforme estabelece o artigo 435 do Código de Processo Civil, é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. A norma processual admite, portanto, duas hipóteses distintas: documentos relativos a fatos supervenientes à propositura da ação ou documentos destinados a contrapor prova produzida pela parte contrária.

Eis o que dispõe referido dispositivo legal:

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5o.

No caso em análise, os extratos bancários não se enquadram em nenhuma dessas hipóteses, já que se tratam de documentos que já existiam ao tempo da propositura da ação e que deveriam ter sido apresentados com a petição inicial, nos termos do artigo 434 do Código de Processo Civil,
especialmente porque constituem prova essencial do fato constitutivo do direito alegado pelo autor
, qual seja, a quitação integral do preço.

A alegação de que somente após a prolação da sentença o apelante logrou êxito em obter os extratos bancários junto à instituição financeira não configura fato novo superveniente, mas apenas dificuldade na obtenção de documento preexistente, circunstância que não autoriza sua juntada tardia em sede recursal, sob pena de violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da preclusão temporal.

Ademais, verifica-se que o apelante teve ampla oportunidade de produzir tal prova durante a instrução processual, inclusive após a concessão do prazo previsto no despacho Id 334997448, quando foi expressamente intimado para manifestar eventual interesse na produção de outras provas, ocasião em que pleiteou o julgamento antecipado da lide.

Sob esse prisma, a possibilidade de juntada de documentos em grau recursal não pode servir como instrumento para suprir a inércia da parte na fase instrutória, especialmente quando teve oportunidade processual adequada para produzir a prova. Admitir o contrário implicaria subverter o sistema processual, permitindo à parte escolher estrategicamente o momento de apresentar provas essenciais ao seu direito, em manifesta violação à lealdade processual e à economia processual.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento segundo o qual a juntada de documentos em sede recursal deve observar os limites estabelecidos no artigo 435 do Código de Processo Civil, não se admitindo a apresentação tardia de documentos que deveriam ter sido juntados com a inicial ou durante a fase instrutória, salvo nas hipóteses excepcionais previstas na norma processual.

Com efeito,

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATOS BANCÁRIOS. APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO ESSENCIAL AO DESLINDE DA CONTROVÉRSIA NO RECURSO DE APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. "
É admissível a juntada de documentos novos, inclusive na fase recursal,
desde que não se trate de documento indispensável à propositura da ação
, inexista má-fé na sua ocultação e seja observado o princípio do contraditório (art. 435 do CPC/2015)"
(REsp 1.721.700/SC, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/5/2018, DJe de 11/5/2018)
. 2. Para a caracterização da divergência jurisprudencial, não basta a simples transcrição de ementas. Devem ser mencionadas e expostas as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, sob pena de não serem atendidos, como na hipótese, os requisitos previstos nos arts. 1 .029, § 1o, do CPC/2015 e 255, § 1o, do RISTJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2326352 SP 2023/0099125-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2023)

Rejeito
,
portanto, a preliminar de juntada de documento superveniente,
deixando de apreciar os extratos bancários apresentados pelo apelante em sede recursal, por configurarem inovação recursal inadmissível.

Em relação ao mérito, os autos revelam que o autor, ora apelante, ajuizou a presente demanda sustentando que adquiriu o imóvel localizado no Bairro Jardim Santo Antônio, Quadra no 03, na cidade de Itiquira/MT, que anteriormente pertencia ao Sr. Luiz José dos Santos, cuja transação foi formalizada por meio de um contrato particular de compra e venda, no valor total de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), sendo o pagamento efetuado mediante um sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em 10 de julho de 2021, e o saldo remanescente de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) foi parcelado em 7 (sete) cheques pré-datados, sendo 6 (seis) cheques de R$ 3.000,00 (três mil reais) e um último cheque de R$ 2.000,00 (dois mil reais). O primeiro cheque foi descontado em 10 de agosto de 2021, e os demais subsequentemente no dia 10 de cada mês até a quitação integral do valor.

Além disso, alegou que, devido ao falecimento da Sra. Gregoria da Anunciação e do Sr. Luiz José dos Santos antes da transferência formal do imóvel, não foi possível realizar o registro no cartório de imóveis, sobretudo pela ausência de inventário, sendo que, após tentativas de contato com o único herdeiro, Sr. Samuel da Anunciação Santos, sem sucesso em uma resolução amigável, recorreu à via judicial para ver reconhecido seu direito à propriedade devido à recusa do herdeiro em formalizar a transferência.

O requerido foi citado e intimado para comparecer na audiência de conciliação, mas não compareceu, fato que culminou com a aplicação de multa na sentença, por ato atentatório à dignidade da justiça.

Após a intimação sobre a necessidade de produção de provas e o pedido do ora apelante pelo julgamento antecipado da lide, o magistrado, no ponto, julgou improcedente o pedido por ausência de provas suficientes ao deslinde da demanda, motivando a presente insurgência recursal.

Pois bem.

A ação de adjudicação compulsória constitui remédio jurídico destinado a suprir a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda, após o integral cumprimento das obrigações contratuais pelo promitente comprador. Trata-se de ação de natureza pessoal, com efeitos reais, fundada no direito real à aquisição do imóvel previsto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que assim dispõem:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Da leitura, extrai-se que o artigo 1.417 do Código Civil estabelece os requisitos essenciais para a configuração do direito real à aquisição do imóvel, dispondo que mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Por sua vez, o artigo 1.418 do mesmo diploma legal assegura ao promitente comprador, titular de direito real, a possibilidade de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar, e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Da análise sistemática desses dispositivos legais, verifica-se que são requisitos cumulativos para a procedência da ação de adjudicação compulsória: a existência de promessa de compra e venda válida e irretratável; a quitação integral do preço pelo promitente comprador; e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

No caso dos autos, o apelante apresentou como prova da relação contratual o documento identificado sob o Id 334997851, intitulado "Contrato de Compra e Venda de Imóvel", o qual, após análise detida, traz como partes o vendedor Luiz José dos Santos e o comprador Valdeir Souza de Morais, estabelecendo como objeto a venda de terreno rural localizado no Bairro Santo Antônio, com área de 12x30mts, pelo valor total de R$ 50.000,00, sendo R$ 30.000,00 a título de sinal e o restante parcelado em sete cheques pré-datados.

Entretanto,
aspecto absolutamente crucial e que compromete irremediavelmente a validade e eficácia jurídica do documento apresentado reside no fato de que o contrato não contém as assinaturas das partes contratantes, mas apenas a assinatura de uma única pessoa identificada como "Procurador Gabriel Henrique dos Santos Bressa",
sem que tenha sido apresentada a respectiva procuração que lhe conferia poderes para representar quaisquer das partes
na celebração do negócio jurídico
.

A assinatura do contrato representa a exteriorização inequívoca da vontade negocial das partes, constituindo requisito mínimo de formalização do negócio jurídico. No caso específico da promessa de compra e venda, a assinatura reveste-se de importância ainda maior, considerando que o contrato gera direito real à aquisição do imóvel, com consequências jurídicas relevantes para ambas as partes.

Ademais, a circunstância de constar no documento apenas a assinatura de suposto procurador, sem a apresentação do respectivo instrumento de mandato, agrava ainda mais a irregularidade, haja vista que o artigo 661, § 1o, do Código Civil é claro ao dispor que
“Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos”
.

Nesse passo, a ausência de juntada da procuração impede verificar se o signatário efetivamente detinha poderes para representar as partes, se os poderes eram específicos para o negócio em questão e, inclusive, qual das partes estaria representando, já que o documento não esclarece se atuava em nome do vendedor ou do comprador.

Não se pode, sob o argumento da flexibilização das formalidades contratuais ou da prevalência da realidade fática sobre a forma, admitir como válido e eficaz um contrato que não contém a assinatura de nenhuma das partes contratantes e que apresenta apenas a assinatura de terceiro que se identifica como procurador, sem a demonstração da existência e extensão dos poderes de representação.

O apelante sustenta que a ausência de formalidades no contrato não inviabilizaria o reconhecimento da avença quando há outros elementos idôneos a demonstrar a efetiva celebração do negócio jurídico, citando para tanto pagamento de parte do preço em espécie, emissão de cheques pré-datados e conversas mantidas com representante do vendedor.

Todavia, tal argumentação não pode prosperar.

Para além das graves irregularidades do próprio documento apresentado como contrato, o que por si só já inviabilizaria o reconhecimento da relação jurídica alegada,
verifica-se nos autos a completa ausência de prova mínima dos fatos constitutivos do direito do autor
.

O processo civil brasileiro rege-se pelo princípio dispositivo, segundo o qual cabe às partes alegar os fatos e produzir as provas que sustentem suas pretensões, sendo que o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece expressamente que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito.

Na presente ação de adjudicação compulsória, os fatos constitutivos essenciais do direito do autor são:
a celebração de promessa de compra e venda válida entre as partes; a quitação integral do preço ajustado; e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva
, cujos requisitos serão individualmente analisados:

1. Da ausência de prova da celebração do contrato

Quanto ao primeiro requisito, como já amplamente demonstrado, o único documento apresentado como prova da alegada promessa de compra e venda não contém as assinaturas das partes contratantes, tampouco vem acompanhado da procuração que legitimaria a atuação do signatário.
Não há, portanto, prova mínima da efetiva celebração do negócio jurídico
.

O apelante sustenta que haveria outros elementos que demonstrariam a existência da relação contratual, tais como o pagamento de parte do preço em espécie, a emissão de cheques pré-datados e conversas mantidas com representante do vendedor. Todavia,
nenhum desses elementos encontra comprovação mínima nos autos
.

Não foram apresentados recibos de pagamento assinados pelo vendedor ou por seu representante, tampouco as cópias dos cheques alegadamente emitidos.
Trata-se de meras alegações desacompanhadas de qualquer substrato probatório
.

A alegação de que teria havido conversas e áudios com a representante do vendedor, ainda que verdadeira, não supriria a ausência do próprio contrato validamente celebrado. Conversas informais entre partes interessadas não se equiparam a promessa de compra e venda apta a gerar direito real à aquisição do imóvel.
A existência de tratativas ou negociações não se confunde com a efetiva celebração do contrato
.

2. Da total ausência de comprovação da quitação do preço

Quanto ao segundo requisito, qual seja, a quitação integral do preço, a situação probatória revela-se ainda mais grave.
Não há nos autos absolutamente nenhum documento que comprove o pagamento de qualquer valor ao vendedor
.

O apelante alegou ter efetuado o pagamento de R$ 29.300,00 em espécie a título de parte do sinal. Todavia,
não apresentou qualquer recibo de quitação
. Não trouxe aos autos declaração do vendedor ou de seu representante confirmando o recebimento. Não produziu prova testemunhal que corroborasse tal afirmação.

O apelante alegou ainda ter quitado o restante do preço mediante emissão de sete cheques pré-datados no valor total de R$ 20.000,00. Entretanto,
não apresentou cópia dos cheques, muito menos apresentou, no momento oportuno, comprovantes de compensação bancária e/ou extratos demonstrando os descontos
.

A alegação de que os cheques teriam sido emitidos em nome de terceiro e entregues à advogada que intermediava a transação torna a situação ainda mais duvidosa, primeiro por ausência de prova nesse sentido e, depois, se os cheques não estavam em nome do vendedor, como se poderia considerar quitada a obrigação? Qual seria a relação jurídica entre o vendedor e o terceiro em cujo nome os cheques foram emitidos? Por que a suposta intermediadora não foi trazida aos autos para confirmar o recebimento e o repasse dos valores?
Todas essas questões permanecem sem qualquer resposta ou esclarecimento
.

Durante a fase instrutória, o apelante foi expressamente intimado para manifestar interesse na produção de outras provas. Requereu o julgamento antecipado da lide, manifestando expressamente desinteresse na produção de provas adicionais.
Optou, portanto, por submeter a causa ao julgamento com base exclusivamente nas provas documentais já apresentadas, que, como se verifica, são absolutamente inexistentes ou insuficientes
.

3. Da insuficiência probatória e do ônus da prova

A revelia do apelado, embora existente no caso concreto em razão da ausência de contestação, não possui eficácia absoluta nem dispensa o autor de comprovar minimamente os fatos constitutivos de seu direito.

O artigo 344 do Código de Processo Civil estabelece que a revelia acarreta a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor. Todavia, o artigo 345 do mesmo diploma legal excepciona expressamente tal presunção em diversas hipóteses, dentre as quais se destacam: quando a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considere indispensável à prova do ato; quando as alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis; ou quando estiverem em contradição com prova constante dos autos.

No presente caso, verifica-se a incidência de todas essas exceções
. A petição inicial não veio acompanhada dos instrumentos indispensáveis à prova dos atos alegados, quais sejam, o contrato validamente celebrado pelas partes e os comprovantes de quitação do preço. As alegações de pagamento integral mediante espécie e cheques pré-datados em nome de terceiro, desacompanhadas de qualquer elemento probatório mínimo, revelam-se inverossímeis. E o próprio documento apresentado como contrato, ao não conter as assinaturas das partes contratantes, contradiz a alegação de que teria havido efetiva celebração do negócio jurídico.

A presunção de veracidade decorrente da revelia não tem o condão de suprir a ausência absoluta de prova material de fatos essenciais e constitutivos do direito do autor.
Não se pode, com base exclusivamente na revelia, presumir a existência de contrato que não foi celebrado ou o pagamento de valores que não foram comprovados
.

A ação de adjudicação compulsória gera efeitos reais, transferindo compulsoriamente a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Trata-se de intervenção judicial severa no direito de propriedade, que somente se justifica quando demonstrados de forma inequívoca todos os requisitos legais.
A gravidade dos efeitos da sentença de adjudicação exige prova robusta e consistente, não se contentando com meras alegações desacompanhadas de qualquer substrato probatório
.

Portanto, a sentença de improcedência por ausência de provas não merece qualquer reparo, eis que em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, senão vejamos:

CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. AUSÊNCIA DE PROVA
. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 16, § 1o, E 22 DO DL No 58/1937 E 373, I E II, DO NCPC. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. ALEGADA EXISTÊNCIA DE AÇÕES ANTERIORES PROPOSTAS PELO ALIENANTE PASSÍVEIS DE SEREM AUDITADAS PARA PROVA DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. SÚMULA No 283/STF, POR ANALOGIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO NCPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.
1. Se o próprio Tribunal estadual reconhece ausente a prova de quitação do preço, o resultado da ação adjudicatória não pode ser outro senão a improcedência
. 2. O decurso de prazo de posse sobre o imóvel não supre a prova do cumprimento da obrigação do promitente vendedor, na inteligência dos arts. 16, § 1o, e 22 do Decreto-lei no 58/1937.3. A auditoria sobre ações supostamente havidas entre as partes para abstrair eventual prova de pagamento esbarra no óbice da Súmula no 7/STJ, além de constituir inovação recursal (Súmula no 282/STF) .4. Embargos de declaração rejeitados. (
STJ
- EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp: 2261113 RJ 2022/0382609-2, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2024)

Direito Civil. Apelação. Adjudicação Compulsória. Falta De Quitação Integral Do Preço . Recurso Desprovido. I. Caso em exame 1. Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por possuidores de imóvel urbano situado em Rondonópolis/MT, com base em contrato de compra e venda celebrado em 1987, firmado com três dos quatro coproprietários . 2. Pretensão de reconhecimento do domínio com base na posse prolongada, pagamento parcial do preço e tentativa de depósito judicial relativo à fração ideal da coproprietária ausente. II. Questão em discussão 3. A questão controvertida consiste em verificar se o não pagamento integral do preço impede a adjudicação compulsória. III. Razões de decidir 4. A adjudicação compulsória exige, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a quitação integral do preço ajustado. 5. A posse prolongada e o cumprimento parcial do contrato não suprem o requisito legal objetivo da quitação, tampouco substituem a via própria da usucapião. 6. Reconhecimento tácito do inadimplemento pelos autores, ao requererem audiência de conciliação para negociar o saldo devedor com os coproprietários remanescentes. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "É incabível a adjudicação compulsória quando não comprovada a quitação integral do preço pactuado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil." ___________________________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art . 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1584461/GO. (
TJ-MT
- APELAÇÃO CÍVEL: 10219136320228110003, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 31/10/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2025)

O apelante, ainda, invoca os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da efetividade processual, sustentando que a ausência de formalidades não poderia prevalecer em detrimento da realidade fática.

Todavia, tal argumentação não se aplica ao caso concreto.
Não se trata aqui de privilegiar formalismo excessivo em detrimento da realidade fática, mas de exigir prova mínima da própria existência dos fatos alegados
.

A manifestação de vontade das partes não constitui mera formalidade secundária, mas elemento essencial do negócio jurídico. A comprovação do pagamento não representa exigência meramente formal, mas prova do fato constitutivo essencial do direito à adjudicação.
Sem prova mínima desses elementos, sequer há realidade fática a ser reconhecida
.

Os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato pressupõem a existência de contrato validamente celebrado entre as partes. Destinam-se a orientar a interpretação e execução dos contratos, não podendo servir como instrumento para criar relações jurídicas inexistentes ou para dispensar a parte do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito.

A flexibilização de formalidades contratuais admitida pela jurisprudência aplica-se a situações em que, embora o contrato apresente alguma irregularidade formal secundária, existe prova inequívoca da efetiva celebração do negócio e do cumprimento das obrigações por meio de outros elementos probatórios robustos,
o que definitivamente não é o caso dos autos.

Logo, admitir a procedência da ação de adjudicação compulsória com base exclusivamente em alegações desacompanhadas de qualquer prova mínima representaria
grave violação aos princípios da segurança jurídica, do devido processo legal e da distribuição do ônus da prova
.

Não se verifica, portanto, qualquer equívoco ou impropriedade na sentença recorrida, que merece integral confirmação por esta Corte
.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO e lhe NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Condeno o apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil, observada, contudo, a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida, nos termos do artigo 98, § 3o, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026