Tribunal: TJMT
Processo: 1000531-58.2022.8.11.0053
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA – IMPROCEDENCIA - EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO – PROCEDENCIA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS - VENDA A NON DOMINO - NULIDADE - CONTAS DE LUZ REFERENTES A IMÓVEL DIVERSO - RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória, acolhendo exceção de usucapião, sem formalizar expressamente a extinção da reconvenção por ausência de recolhimento de custas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para a procedência da ação reivindicatória, especialmente quanto à posse injusta do réu e (ii) estabelecer se a reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, com condenação do reconvinte aos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ação reivindicatória exige a presença de três requisitos: prova do domínio da coisa reivindicada, individualização do bem e comprovação da posse injusta do réu, todos demonstrados pela apelante através de escritura pública de compra e venda, matrículas dos imóveis e croquis.
4. Os contratos particulares apresentados pelo apelado configuram venda a non domino, absolutamente nula nos termos dos artigos 166, II, 169 e 1.268 do Código Civil, pois não há comprovação de que os vendedores tinham poderes para alienar os imóveis em nome da proprietária.
5. As contas de luz apresentadas pelo apelado referem-se a imóvel diverso, localizado na "Rua Vinte e Três, no 0, Bairro Peixinho", enquanto os lotes reivindicados estão situados na "Rua Três, no 03, do Bairro Chácaras de Recreio Beira Rio", não comprovando, portanto, a posse alegada.
6. Para a configuração da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC) são necessários posse contínua e incontestada, justo título, boa-fé e prazo de dez anos, requisitos não comprovados pelo apelado.
7. A reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e IV, do CPC, em razão do não recolhimento das custas iniciais pelo reconvinte, mesmo após intimação específica.
8. Em razão da extinção da reconvenção sem resolução de mérito, o reconvinte deve ser condenado ao pagamento dos ônus de sucumbência, incluindo honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 1o, do CPC/15.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A venda a non domino é absolutamente nula e não transfere o domínio para aquele que figura como adquirente, não servindo como justo título para fins de usucapião. 2. As contas de luz referentes a imóvel diverso do reivindicado não comprovam a posse alegada para fins de usucapião. 3. A ausência de recolhimento das custas iniciais da reconvenção, mesmo após intimação específica, enseja sua extinção sem resolução de mérito, com condenação do reconvinte aos ônus sucumbenciais.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000531-58.2022.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação, Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[MONICA AMARAL DE ANDRADE SOCIEDADE UNIPESSOAL DE ADVOCACIA - CNPJ: 38.081.480/0001-35 (APELANTE), CRISTIANO ROSA FALEIRO - CPF: 038.968.301-98 (ADVOGADO), LORIVO VALDOMIRO BATAIOLI - CPF: 245.654.070-00 (APELADO), THOMAZ CASTILHO MIRANDA - CPF: 736.711.181-72 (ADVOGADO), JOSUEL DOS SANTOS (APELADO), JOSUEL DOS SANTOS (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO REIVINDICATÓRIA
– IMPROCEDEN
CIA
-
EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO
– PROCEDEN
CIA
-
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS
-
VENDA A NON DOMINO
-
NULIDADE
-
CONTAS DE LUZ REFERENTES A IMÓVEL DIVERSO
-
RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS
-
EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
– CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
–

RECURSO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória, acolhendo exceção de usucapião, sem formalizar expressamente a extinção da reconvenção por ausência de recolhimento de custas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i)
definir se estão presentes os requisitos para a procedência da ação reivindicatória, especialmente quanto à posse injusta do réu
e

(
ii
)
estabelecer se a reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, com condenação do reconvinte aos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ação reivindicatória exige a presença de três requisitos: prova do domínio da coisa reivindicada,
individualização do bem e comprovação da posse injusta do réu, todos demonstrados pela apelante através de escritura pública de compra e venda, matrículas dos imóveis e croquis.

4. Os contratos particulares apresentados pelo apelado configuram
venda a non domino
, absolutamente nula nos termos dos art
igos
166, II, 169 e 1.268 do Código Civil, pois não há comprovação de que os vendedores tinham poderes para alienar os imóveis em nome da proprietária.

5. As contas de luz apresentadas pelo apelado referem-se a imóvel diverso, localizado na "Rua Vinte e Três, no 0, Bairro Peixinho", enquanto os lotes reivindicados estão situados na "Rua Três, no 03, do Bairro Chácaras de Recreio Beira Rio", não comprovando, portanto, a posse alegada.

6. Para a configuração da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC) são necessários posse contínua e incontestada, justo título, boa-fé e prazo de dez anos, requisitos não comprovados pelo apelado.

7. A reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e IV, do CPC, em razão do não recolhimento das custas iniciais pelo reconvinte, mesmo após intimação específica.

8. Em razão da extinção da reconvenção sem resolução de mérito, o reconvinte deve ser condenado ao pagamento dos ônus de sucumbência, incluindo honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 1o, do CPC
/15
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A venda
a non domino
é absolutamente nula e não transfere o domínio para aquele que figura como adquirente, não servindo como justo título para fins de usucapião. 2. As contas de luz referentes a imóvel diverso do reivindicado não comprovam a posse alegada para fins de usucapião. 3. A ausência de recolhimento das custas iniciais da reconvenção, mesmo após intimação específica, enseja sua extinção sem resolução de mérito, com condenação do reconvinte aos ônus
sucumbenciais.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MÔNICA AMARAL DE ANDRADE SOCIEDADE UNIPESSOAL DE ADVOCACIA - ME

em face da
sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger
-MT
, que
julgou improcedente
a
A
ção
R
eivindicatória
c/c Ação Demolitória
proposta pela apelante
contra

LOURIVO VALDOMIRO BATAIOLI e JOSUEL DOS SANTOS
,
ante o acolhimento do pedido de
exceção de usucapião
formulado pelo
s
requerido
s
, resguardando sua posse no imóvel, sem, contudo, declarar eventual direito de propriedade.

Em s
uma, aduz a apelante que
estão presentes todos os requisitos para a procedência da ação reivindicatória (prova do domínio, individualização do bem e posse injusta)
, bem como
o apelado não possui justo título, pois a venda seria a
non domino
e, portanto, nula
.

Adiante, alega que
o apelado não possui boa-fé e não comprovou morar nos imóveis
e que
as contas de luz apresentadas se referem
a imóvel diverso, localizado na Rua Vinte e Três, no 0, Bairro Peixinho, enquanto os lotes reivindicados estão situados na Rua Três, no 03, do Bairro Chácaras de Recreio Beira Rio
.

Enfatiza ainda que
o apelado não comprovou os requisitos para a usucapião
.

No mais, em razão da extinção da reconvenção, pretende a
condena
ção

d
o apelado aos ônus de sucumbência
, bem como para reconhecer a impossibilidade de retificação das matriculadas dos imóveis.

Por fim, pugna pela reforma da sentença para:

(a)
julgar procedente a ação reivindicatória, com a imediata imissão da
a
pelante na posse e seus bens pelos motivos acima expostos, condenando o
a
pelado aos ônus de sucumbência;

(b)
julgar improcedente sem resolução de mérito a reconvenção na forma do art. 485, I e IV do CPC
/15
, condenando o
a
pelado aos ônus de sua sucumbência
e
;

(c)

r
econhecer a impossibilidade de retificação das matrículas dos imóveis mediante qualquer registro que tenha por escopo a transferência dos bens ao
a
pelado,
vez
que a sentença não reconheceu a propriedade do
a
pelado, determinando ainda que seja riscada da sentença a determinação “
Com o trânsito em julgado, expeçam-se os respectivos mandados de averbação/registro
.”

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Conforme se denota dos autos, a
apelante
MÔNICA AMARAL DE ANDRADE SOCIEDADE UNIPESSOAL DE ADVOCACIA - ME

ajuizou ação reivindicatória alegando ser proprietária dos
lotes no 09 e 10 da quadra 28, matrículas no 7575 e 7576
, respectivamente, do
Loteamento denominado Chácara de Recreio Beira Rio
, situado no município de Santo Antônio do Leverger/MT
, sustentando
que adquiriu os imóveis mediante escritura pública de compra e venda lavrada em
14/03/2022
, tendo como vendedora a empresa
BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e

que, ao se dirigir aos imóveis para construir cercas, foi surpreendida com a invasão dos terrenos pelos requeridos, que estariam depositando entulhos nos lotes.

Requereu, liminarmente, sua imissão na posse dos imóveis e, no mérito, a procedência da ação reivindicatória.

O juízo
singular
deferiu a liminar para imitir a autora na posse dos imóveis e determinar que os requeridos retirassem todo o lixo e entulho depositados nos lotes.

O requerido
LOURIVO VALDOMIRO BATAIOLI

interpôs agravo de instrumento contra a decisão liminar, o qual foi
provido
pelo Tribunal de Justiça para reformar a decisão recorrida e indeferir a liminar.

Em contestação
de
ID no 318733896
, o requerido
LOURIVO VALDOMIRO BATAIOLI
alegou ser o legítimo proprietário e possuidor dos lotes no 09 e 10, afirmando que os adquiriu em 2014 do Sr
. HÉLCIO DO AMARAL
e do Sr.
JOSÉ RICARDO NUNES
, os quais, por sua vez, teriam adquirido os imóveis em 2012 do Sr.
MÁRCIO TORTORELLI
, corretor de imóveis.

Alegou ainda em contestação a EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO, sob o argumento de que se encontra na
posse dos imóveis há mais de 10 anos, desenvolvendo diversas benfeitorias, como construção de residência, agricultura familiar e aquisição de maquinários.

Apresentou também
reconvenção
para reconhecer domínio do
r
econvinte por meio do negócio firmado no ano de 2012 e posteriormente 2014, cumulando assim o tempo de posse e, consequentemente, determinar a retificação da matrícula

imobiliária de n. 7575 e 7576 do CRI de Santo Antônio do Leverger - MT, fazendo constar como ato de aquisição e transferência do domínio e posterior confecção de escritura pública
.

A autora, ora apelante, apresentou contestação à reconvenção, impugnando o valor da causa atribuído à reconvenção e requerendo a manutenção da decisão liminar. No mérito, defendeu a improcedência da reconvenção, alegando que o requerido não possui justo título, uma vez que a venda seria a
non domino
, nem boa-fé, pois não reside no imóvel e estaria envolvido em situação análoga em outro processo.

Na decisão saneadora, o juízo acolheu a impugnação ao valor da causa da reconvenção, retificando-o para R$ 78.600,00
(setenta e oito mil e seiscentos reais)
, e determinou que o reconvinte recolhesse as custas processuais, o que não foi cumprido, conforme certificado nos autos.

Após a instrução processual, o juízo
singular
proferiu sentença
julgando improcedente a ação reivindicatória
, sob o fundamento de que o requerido estaria na posse do imóvel desde abril de 2012, há mais de 10 anos, sem oposição e com
animus
domini
, configurando-se a exceção de usucapião alegada.

Quanto à reconvenção, a sentença mencionou que, pelo não pagamento das taxas e custas, seria mister a extinção da reconvenção sem resolução de mérito, mas não formalizou expressamente essa extinção no dispositivo.

Condenou a autora em honorários advocatícios no importe de 10% da causa de pedir e determinou a expedição de mandados de averbação/registro após o trânsito em julgado.

Pois bem.

Da ação reivindicatória

A ação reivindicatória, prevista no art. 1.228 do Código Civil,
configura
o meio processual adequado para que o proprietário não possuidor possa reaver o bem que se encontra injustamente em poder de outrem. Para a procedência da ação reivindicatória, a jurisprudência consolidada exige a presença de três requisitos:
a)
prova do domínio da coisa reivindicada;
b)
individualização do bem; e
c)
comprovação da posse injusta do réu.

No caso,
após a instrução processual,
a apelante comprovou ser proprietária dos imóveis reivindicados, conforme
E
scritura
P
ública de
C
ompra e
V
enda
de
ID
no
82307516
e
matrículas dos imóveis
de
ID
no
82307510 e
ID no
82307511
, devidamente registradas no Cartório de Registro de Imóveis de Santo Antônio do Leverger/MT.
Confira, respectivamente:

Quanto
à
individualização dos bens também restou demonstrada pelos documentos juntados aos autos, especialmente o croqui dos lotes (
ID
no
94010560,
ID no
94010566
e

ID no
94014878
)
,
respectivamente
:

O ponto controvertido reside na alegação de posse injusta do apelado. Para fins de ação reivindicatória, considera-se injusta a posse exercida sem causa jurídica que a justifique, ou seja, sem um título que legitime a posse.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE BEM IMÓVEL - COMPROVAÇÃO DO DOMÍNIO PELA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA - INDIVIDUALIZAÇÃO PRECISA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL A LEGITIMAR A POSSE ATUAL DO RÉU - POSSE INJUSTA CARACTERIZADA - PLEITO PETITÓRIO PROCEDENTE - Vocacionada à tutela do poder de sequela enfeixado pelo direito de propriedade (artigo
1228
,
Código Civil
), a ação reivindicatória é demanda cujo êxito depende do implemento cumulativo de três condições: a prova do domínio da coisa reivindicada, a precisa individualização desta e a demonstração da posse injusta do réu -Com a expressão "injustamente a possua", o artigo
1.228
do
Código Civil
cobre uma gama de situações mais abrangentes do que as caracterizadas pela violência, clandestinidade ou precariedade da posse, bastando à caracterização da posse injusta, para efeito reivindicatório, a ausência de título hábil a legitimar a condição do possuidor, pouco importando que ele esteja de boa-fé -Provada a propriedade do autor sobre a área reivindicada, individualizada com precisão, e evidenciada a injustiça da posse exercida pelo réu, há que julgar procedente o pedido de imissão na posse formulado na ação reivindicatória.
”
(TJ-MG -
AC: 10145100035495001
Juiz de Fora, Relator:Fernando Lins, Data de Julgamento: 31/08/2021,

O apelado alega ser o legítimo proprietário e possuidor dos imóveis, afirmando que os adquiriu em 2014 do Sr.
HÉLCIO DO
AMARAL
, o qua
l
, por sua vez,
juntamente com o Sr. JOSÉ RICARDO
VALERIANO NUNES
,
teriam adquirido os imóveis em 2012 do Sr.
MÁRCIO TORTORELLI
, corretor de imóveis. Para comprovar suas alegações, juntou aos autos contratos particulares de compra e venda (ID
no
88587092 e

ID
no
88585774), contas de luz e declarações de terceiros.
Confira os respectivos contratos:

Por sua vez, os imóveis em questão
têmcomo
matrícula mãe
a
matrícula no 31.199
do Livro 02, de
14/10/1985
,devidamente registrada no Cartório do 5o Ofício desta Capital, conforme certidãodaquele registro imobiliário
, figurando como proprietário

BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
:

Portanto,
analisando detidamente os documentos apresentados, verific
a-se
que não há comprovação de justo título que legitime a posse
do apelado – até porque,

o
s contratos particulares
acima
não possuem registro em cartório nem firma reconhecida, além de apresentarem inconsistências relevantes.

O contrato de
ID
no
88587092
, que supostamente comprova a venda dos imóveis pelo Sr.
MÁRCIO TORTORELLI
ao Sr.
HÉLCIO DO AMARAL
e ao Sr.
JOSÉ RICARDO NUNES
, não demonstra que o Sr.
MÁRCIO TORTORELLI
tinha poderes para alienar os imóveis em nome da proprietária
BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
. Não há nos autos procuração outorgando poderes específicos para alienação dos imóveis, conforme exige o art. 661, § 1o, do Código Civil:

"Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos."

Ademais, o art. 662 do Código Civil estabelece que "
os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar
".

Já o contrato de
ID
no
88585774
, que supostamente comprova a venda dos imóveis pelo Sr.
HÉLCIO DO AMARAL
ao apelado, apresenta inconsistências, pois menciona apenas o Sr. Hélcio do Amaral como vendedor, sem fazer referência ao Sr.
JOSÉ RICARDO NUNES
, que, segundo o próprio apelado, seria coproprietário dos imóveis. Além disso, o Sr. José Ricardo Nunes aparece como testemunha do contrato, o que é no mínimo inusitado, considerando que ele seria parte interessada na negociação.

Trata-se, portanto, de venda a
non domino
, que é absolutamente nula, nos termos dos art
igos

166, II, e 1.268
e § 2a
do Código Civil,
não sendo suscetível de confirmação nem se convalescendo com o tempo, conforme art.
169 do mesmo diploma legal
.

“Art. 166.É nulo o negócio jurídico quando:

(...)

“II-
for
ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
”

“
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

(...)

§ 2oNão transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo
.
”

“
Art. 169.O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
”

A jurisprudência
do STJ e
deste Tribunal é pacífica no sentido de que a venda a
non domino
não transfere o domínio para aquele que figura como adquirente:

“
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação,
tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
”
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1811800 RS 2019/0122064-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/12/2022)

“(...)
Em se tratando da alienação a non domino é
absolutamente sem validade, porque o negócio jurídico requer objeto lícito. É que a nulidade absoluta ou de pleno direito carece
ab
initio de efeitos jurídicos, sem necessidade de uma prévia impugnação, comportando uma série de consequências características: ineficácia imediata, ipso jure, do ato; caráter geral ou erga omnes da nulidade e impossibilidade de repará-lo por confirmação ou prescrição
"(
STJ -

REsp 1279932/AM
, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA,
DJe
08/02/2013
).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – BEM ALIENADO POR QUEM NÃO OSTENTAVA A CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO – VENDA A NON DOMINO – NEGÓCIO JURÍDICO INEFICAZ – SUJEIÇÃO DO VERDADEIRO PROPRIETÁRIO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “(...) O contrato de compra e venda de imóvel celebrado por quem não detém a legítima propriedade do bem
imóvel configura a chamada venda a non domino e é ineficaz perante o verdadeiro proprietário. (...)” (TJDF – RAC no 0703167-64.2018.8.07 .0007, Sexta Turma Cível, Rel. Des. Carlos Rodrigues, julgado em 03/07/2019, publicado em 19/07/2019).
”
(TJ-MT 00010312320178110052 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 05/04/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2022)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PERDAS E DANOS E REITEGRAÇÃO DE POSSE – PRESCRIÇÃO
(...)
– VENDA A NOM DOMINO - NEGÓCIO JURÍDICO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM O TEMPO - ARTIGO 169 DO CC/2002 – RECURSO PROVIDO.

“1. Caracteriza-se venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto, diante de falta de legitimação para o negócio jurídico
.
2. Sendo nulo de pleno direito o pacto de compra e venda celebrado por mandatário destituído de poderes necessários, com inobservância de forma prevista em lei, o negócio jurídico não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC/02), portanto, não havendo falar em prescrição.

3 .
Recurso
provido.-
“
(
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00008343920138110107, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 27/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2024)

Além disso, as contas de luz apresentadas pelo apelado (ID
no

318733901
e outros) não se referem aos imóveis objeto da lide. Conforme se verifica dos documentos, as contas de energia elétrica foram emitidas para um imóvel localizado na "Rua Vinte e Três, no 0, Bairro Peixinho", enquanto os lotes reivindicados estão situados na "Rua Três, no 03, do Bairro Chácaras de Recreio Beira Rio", conforme consta nas matrículas dos imóveis (ID
no
82307510 e

82307511)

Essa discrepância foi corretamente apontada pela apelante e não foi devidamente considerada na sentença recorrida. O
juízo a quo
fundamentou sua decisão na suposta posse do apelado desde abril de 2012, baseando-se na conta de luz de
ID
no
88585752
dos autos principais
, que, como demonstrado, refere-se a imóvel diverso dos reivindicados.

Portanto, não há nos autos comprovação de que o apelado exerce posse sobre os imóveis reivindicados, muito menos que essa posse seria justa
.

Da Exceção de Usucapião

Quanto à exceção de usucapião alegada pelo apelado, cabe ressaltar que, para a configuração da usucapião ordinária prevista no
art. 1.242 do Código Civil, são necessários os seguintes requisitos:
a)
posse contínua e incontestada;
b)
justo título;
c)
boa-fé; e d) prazo de dez anos.

N
a hipótese
, o apelado não comprovou nenhum desses requisitos. Como já demonstrado, não há justo título
e muito menos prova da posse
, pois os contratos apresentados são nulos (
venda a non domino
). Também não há comprovação de boa-fé, especialmente considerando que o apelado é proprietário de outros imóveis na capital, conforme certidão do 6o Registro de Imóveis (ID
no
94016287
dos autos principais
), e está envolvido em situação análoga em outro processo (Ação Reivindicatória no 1004770-49.2019.8.11.0041, em trâmite perante a 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT).

Como visto,
não há comprovação de posse contínua e incontestada pelo prazo de dez anos, uma vez que as contas de luz apresentadas
se referem
a imóvel diverso dos reivindicados.

Ademais, a parte apelada
poderia provar sua posse através de prova testemunhal, contudo, deixou de comparecer
à
audiência de instrução
, debates e julgamento
, conforme se verifica do
ID no 318733980
.

Portanto, não há fundamento para o acolhimento da exceção de usucapião alegada pelo apelado, devendo ser reformada a sentença para julgar procedente a ação reivindicatória.

Da reconvenção

Quanto à reconvenção apresentada pelo apelado, o juízo
a quo
reconheceu que não houve o recolhimento das custas iniciais, mesmo após determinação expressa, o que ensejaria a extinção da reconvenção sem resolução de mérito. No entanto, a sentença não formalizou expressamente essa extinção no dispositivo.

Nos termos do art. 290 do Código de Processo Civil, "
será cancelada a distribuição do feito se a parte, intimada na pessoa de seu advogado, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias
".

No caso, o apelado foi intimado para recolher as custas iniciais da reconvenção, conforme decisão saneadora e despacho de ID
no
154754759, mas não o fez, conforme certificado no ID
no
159627455. Portanto, a reconvenção deveria ter sido extinta sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e IV, do C
PC/15
.

Além disso, em razão da extinção da reconvenção sem resolução de mérito, o apelado deveria ter sido condenado ao pagamento dos ônus de sucumbência, incluindo honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 1o, do C
PC/15
, que estabelece que "
são devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente
".

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - POSSIBILIDADE - Ausente o recolhimento das custas iniciais decorrentes da propositura da reconvenção, mesmo após a intimação da parte para fazê-lo, a consequência é sua extinção sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, I, do CPC - Contudo, se antes do recolhimento das custas o julgador determina ao reconvindo que responda à reconvenção, estabeleceu-se a lide, de modo que a decisão, mesmo que terminativa, deverá condenar o vencido a pagar os ônus sucumbenciais devidos na reconvenção (art. 85, § 1o, CPC/15). Recurso provido."
(TJMG - AI 10000210735833001, Rel. Lílian Maciel, 20a CÂMARA CÍVEL, j. 08/09/2021)

Portanto, a sentença deve ser reformada também nesse ponto, para formalizar a extinção da reconvenção sem resolução de mérito e condenar o apelado ao pagamento dos ônus de sucumbência na reconvenção.

Por fim, quanto à determinação de expedição de mandados de averbação/registro após o trânsito em julgado, constante da sentença, também deve ser reformada, pois não há retificação de matrículas a ser feita, tampouco transferência dos imóveis ao apelado. Como bem observado pela apelante, mesmo que a ação reivindicatória fosse mantida improcedente, a sentença apenas asseguraria a posse do apelado, e não a propriedade, que deveria ser objeto de ação autônoma.

Desta forma, diante de todas as circunstâncias,
verific
a-se
que estão presentes todos os requisitos para a procedência da ação reivindicatória:
a)
prova do domínio da coisa reivindicada, demonstrada pela
escritura pública de compra e venda e pelas matrículas dos imóveis;
b)
individualização do bem, comprovada pelos documentos juntados aos autos; e
c)
posse injusta do réu, caracterizada pela ausência de justo título que legitime sua posse.

Por outro lado, não estão presentes os requisitos para o acolhimento da exceção de usucapião alegada pelo apelado, seja na modalidade ordinária (art. 1.242 do Código Civil), seja na modalidade urbana (art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal).

Quanto à reconvenção, deve ser formalizada sua extinção sem resolução de mérito, em razão do não recolhimento das custas iniciais, com a consequente condenação do apelado ao pagamento dos ônus de sucumbência.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
para
:

1) R
eformar a sentença e
julgar procedente
a ação reivindicatória
e
improcedente a
exceção de
usucapião
, determinando a imissão da apelante na posse dos imóveis descritos nas matrículas no 7575 e 7576 do Cartório de Registro de Imóveis de Santo Antônio do Leverger/MT, correspondentes aos lotes no 09 e 10 da quadra 28 do Loteamento denominado Chácara de Recreio Beira Rio;

2) Formalizar a extinção da reconvenção sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e IV, do Código de Processo Civil;

e

3) Condenar o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 1
0
% (
dez
por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do C
PC/15
, tanto na ação principal quanto na reconvenção
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026