Tribunal: TJMT
Processo: 1034931-52.2025.8.11.0002
Órgão julgador: JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INTENÇÃO DE VENDA DO IMÓVEL SEM COMPROVAÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL ILÍCITA. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMPOSIÇÃO DE DESOCUPAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de cobrança de multa contratual, restituição de caução e indenização por danos materiais e morais formulados por locatária em face de locadora, sob alegação de rescisão antecipada do contrato de locação residencial em razão da manifestação de intenção de venda do imóvel e suposta necessidade de desocupação antecipada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a manifestação da locadora acerca da intenção de vender o imóvel caracteriza rescisão unilateral ilícita do contrato de locação; (ii) estabelecer se há direito da locatária ao recebimento de multa contratual e restituição imediata da caução; (iii) determinar se os fatos narrados configuram dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O conjunto probatório não demonstra imposição coercitiva de saída do imóvel, nem notificação formal de desocupação, retirada compulsória ou impedimento concreto de permanência da locatária até o termo final do contrato.
Os diálogos juntados aos autos revelam apenas tratativas entre as partes e proposta de auxílio financeiro para eventual mudança, circunstância que evidencia tentativa de composição e não inadimplemento contratual da locadora.
A mera intenção de alienar o imóvel não equivale à retomada indevida da posse nem configura, por si só, rescisão unilateral do vínculo locatício.
A cláusula penal contratual incide sobre devolução antecipada do imóvel por iniciativa da locatária, inexistindo cláusula reversa expressa ou prova inequívoca de encerramento antecipado causado pela locadora.
O direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato não é violado sem comprovação de alienação efetivamente concretizada em desacordo com o art. 27 da Lei no 8.245/91.
A restituição da caução exige demonstração clara do encerramento contratual e apuração final das obrigações pendentes, elementos não comprovados nos autos.
Os fatos narrados não ultrapassam os dissabores inerentes à relação contratual e não evidenciam lesão concreta a direito da personalidade, humilhação grave ou abalo psíquico relevante.
A ausência de prova robusta de inadimplemento contratual da locadora impõe a manutenção integral da sentença pelos próprios fundamentos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A simples manifestação de intenção de venda do imóvel locado não configura rescisão unilateral ilícita sem prova de imposição concreta de desocupação.
A cláusula penal contratual não pode ser aplicada contra a locadora sem previsão expressa ou demonstração inequívoca de encerramento antecipado imputável a ela.
Dissabores decorrentes de tratativas contratuais sobre possível alienação do imóvel não geram dano moral sem demonstração de violação concreta a direito da personalidade.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 27; Lei no 9.099/95, art. 55; CPC, arts. 98, §3o, e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação no 1006029-11.2024.8.11.0007, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 01.10.2025, publ. DJE 06.10.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1034931-52.2025.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[KARINE MACIEL DA SILVA - CPF: 037.824.351-92 (RECORRENTE), ANDREIA COCCO BUSANELLO - CPF: 772.235.781-49 (ADVOGADO), LEIDIANI SPINELLI - CPF: 529.170.452-72 (RECORRIDO), RAFAEL DE PINHO FONSECA - CPF: 724.298.441-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INTENÇÃO DE VENDA DO IMÓVEL SEM COMPROVAÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL ILÍCITA. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMPOSIÇÃO DE DESOCUPAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de cobrança de multa contratual, restituição de caução e indenização por danos materiais e morais formulados por locatária em face de locadora, sob alegação de rescisão antecipada do contrato de locação residencial em razão da manifestação de intenção de venda do imóvel e suposta necessidade de desocupação antecipada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a manifestação da locadora acerca da intenção de vender o imóvel caracteriza rescisão unilateral ilícita do contrato de locação; (ii) estabelecer se há direito da locatária ao recebimento de multa contratual e restituição imediata da caução; (iii) determinar se os fatos narrados configuram dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O conjunto probatório não demonstra imposição coercitiva de saída do imóvel, nem notificação formal de desocupação, retirada compulsória ou impedimento concreto de permanência da locatária até o termo final do contrato.

Os diálogos juntados aos autos revelam apenas tratativas entre as partes e proposta de auxílio financeiro para eventual mudança, circunstância que evidencia tentativa de composição e não inadimplemento contratual da locadora.

A mera intenção de alienar o imóvel não equivale à retomada indevida da posse nem configura, por si só, rescisão unilateral do vínculo locatício.

A cláusula penal contratual incide sobre devolução antecipada do imóvel por iniciativa da locatária, inexistindo cláusula reversa expressa ou prova inequívoca de encerramento antecipado causado pela locadora.

O direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato não é violado sem comprovação de alienação efetivamente concretizada em desacordo com o art. 27 da Lei no 8.245/91.

A restituição da caução exige demonstração clara do encerramento contratual e apuração final das obrigações pendentes, elementos não comprovados nos autos.

Os fatos narrados não ultrapassam os dissabores inerentes à relação contratual e não evidenciam lesão concreta a direito da personalidade, humilhação grave ou abalo psíquico relevante.

A ausência de prova robusta de inadimplemento contratual da locadora impõe a manutenção integral da sentença pelos próprios fundamentos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A simples manifestação de intenção de venda do imóvel locado não configura rescisão unilateral ilícita sem prova de imposição concreta de desocupação.

A cláusula penal contratual não pode ser aplicada contra a locadora sem previsão expressa ou demonstração inequívoca de encerramento antecipado imputável a ela.

Dissabores decorrentes de tratativas contratuais sobre possível alienação do imóvel não geram dano moral sem demonstração de violação concreta a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 8.245/91, art. 27; Lei no 9.099/95, art. 55; CPC, arts. 98, §3o, e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, Apelação no 1006029-11.2024.8.11.0007, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 01.10.2025, publ. DJE 06.10.2025.

RELATÓRIO E VOTO

Eminentes

Trata-se de recurso inominado interposto por KARINE MACIEL DA SILVA contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de cobrança de multa contratual, restituição de caução e indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face de LEIDIANI SPINELLI.

Em suas razões recursais, sustenta a recorrente, em síntese, que houve rescisão antecipada do contrato de locação por iniciativa da recorrida, em afronta ao prazo contratualmente ajustado, afirmando que foi compelida a desocupar o imóvel em razão da intenção manifestada pela locadora de vender o bem, circunstância que, a seu ver, ensejaria o pagamento da multa contratual, restituição da caução e indenização por danos morais.

Sem razão.

Conforme se extrai dos autos, as partes firmaram contrato de locação residencial com prazo determinado, iniciado em 10/04/2025 e com término previsto para 10/04/2026, no valor mensal de R$ 1.300,00, havendo previsão de pagamento de caução parcelada e cláusula penal para hipótese de devolução antecipada do imóvel.

Embora a autora tenha juntado diálogo no qual a recorrida informa a existência de interessado na aquisição do imóvel e mencione a possibilidade de desocupação futura, não há nos autos prova de efetiva imposição coercitiva de saída, tampouco demonstração de que tenha sido formalmente exigida a desocupação imediata do imóvel ou impedida a permanência da locatária no local.

Ao contrário, o que se extrai da própria narrativa inicial é que houve tratativas entre as partes, inclusive com proposta de auxílio financeiro para facilitar eventual mudança, o que evidencia mera tentativa de composição diante da intenção de venda do imóvel, sem que isso, por si só, configure inadimplemento contratual apto a ensejar responsabilização automática da locadora.

É importante destacar que a mera manifestação de intenção de alienar o imóvel não equivale, por si só, à retomada indevida da posse ou rescisão unilateral do contrato, sobretudo quando ausente qualquer prova de notificação formal, ajuizamento de medida possessória, retirada compulsória da locatária ou impedimento concreto de permanência até o término pactuado.

Também não prospera a pretensão de recebimento da multa contratual.

Isso porque, conforme corretamente observado em primeiro grau, a cláusula penal prevista no instrumento contratual dirige-se à hipótese de devolução antecipada por iniciativa da locatária, não havendo demonstração inequívoca de cláusula reversa aplicável automaticamente em desfavor da locadora, tampouco prova suficiente de que a recorrida tenha efetivamente dado causa ao encerramento antecipado do vínculo.

Da mesma forma, a invocação do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato não altera a solução do caso, pois não há prova de alienação efetivamente concretizada sem observância das formalidades legais. O simples interesse em vender o bem não é suficiente para caracterizar violação ao artigo 27 da Lei no 8.245/91.

Quanto à restituição da caução, igualmente não se verifica nos autos comprovação suficiente de encerramento contratual em condições que permitam concluir pela exigibilidade imediata dos valores nos moldes pretendidos, especialmente diante da ausência de demonstração clara acerca do desfecho contratual e da inexistência de apuração final sobre eventuais obrigações pendentes.

No tocante aos danos morais, a situação narrada não ultrapassa a esfera dos dissabores inerentes às relações contratuais.

Ainda que se reconheça o desconforto decorrente das tratativas envolvendo possível venda do imóvel, tal circunstância não revela violação concreta a direito da personalidade, tampouco situação excepcional capaz de ensejar reparação extrapatrimonial.

Não houve demonstração de humilhação, constrangimento grave, exposição vexatória ou abalo psíquico de intensidade suficiente para afastar a caracterização de mero aborrecimento cotidiano.

Nesse sentido, é a Jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MATERIAIS,
MORAIS
E LUCROS CESSANTES –
CONTRATO
DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA
– INÉPCIA DA RECONVENÇÃO – REVOGAÇÃO PARCIAL DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA – DETERMINAÇÃO DE RECOLHIMENTO DO PREPARO PELO AUTOR CLÁUDIO – PRETENSÃO DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REALIZAÇÃO DE PERÍCIA – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL – ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO – INEXISTÊNCIA DE
DANO
MATERIAL,
MORAL
OU LUCROS CESSANTES DEMONSTRADOS – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
A dispensa de preparo recursal prevista no art. 101, §1o, do CPC é restrita aos casos em que o recurso discute exclusivamente a concessão da gratuidade da justiça, sendo inaplicável quando, como no caso, o apelo ataca cumulativamente o mérito da causa. Indeferida a gratuidade na origem, impõe-se o recolhimento do preparo pelo apelante, facultado o saneamento posterior do vício.
Mantém-se a revogação da gratuidade de justiça do autor Cláudio diante da comprovação nos autos de que exerce atividades empresariais com capacidade de arcar com as despesas processuais. Por outro lado, inviável a revogação do benefício concedido ao autor Raimundo Aparecido Miranda, à míngua de recurso próprio da parte adversa, sob pena de reformatio in pejus.
A sentença de
improcedência
deve ser integralmente mantida, uma vez que os apelantes não lograram comprovar, com elementos técnicos ou documentais contemporâneos, os alegados
danos
no imóvel locado, tampouco demonstraram o estado anterior do bem, por ausência de laudo de vistoria prévia, ônus que lhes incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC e do art. 23, III, da Lei no 8.245/91.
A pretensão de retorno do feito à origem para realização de perícia deve ser rejeitada, pois a ausência de vistoria inicial inviabiliza qualquer comparação técnica eficaz entre o estado do imóvel antes e depois da locação, tornando a prova pericial imprestável à demonstração dos
danos
alegados, o que tornaria a medida inócua e protelatória.
Inexistindo prova de abalo concreto à esfera extrapatrimonial dos autores, a frustração contratual, por si só, não autoriza a reparação por
danos

morais
. Igualmente, ausente comprovação de vacância do imóvel, valores de
aluguéis
ou perda econômica efetiva, inviável a indenização por lucros cessantes.
Não caracterizada a má-fé processual, não havendo conduta dolosa ou temerária a justificar sanção nos moldes do art. 80 do CPC.
Honorários advocatícios majorados de 10 para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, respeitada a suspensão da exigibilidade quanto ao autor beneficiário da gratuidade.
Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados. Determinado o recolhimento das custas recursais pelo autor Cláudio.
(N.U 1006029-11.2024.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/10/2025, Publicado no DJE 06/10/2025)”.

Nesse contexto, a sentença recorrida examinou adequadamente os elementos constantes dos autos, não se verificando contradição interna, pois reconhecer que a autora tenha interpretado a situação como possibilidade de futura desocupação não equivale a afirmar juridicamente a ocorrência de inadimplemento contratual imputável à recorrida.

Diante disso, ausente prova robusta de rescisão unilateral ilícita por parte da locadora, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.

Assim, não se verificando qualquer fato novo ou argumento capaz de infirmar os fundamentos da sentença, impõe-se a sua manutenção pelos próprios fundamentos.

Ante o exposto
, CONHEÇO do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença de improcedência.

Nos termos do artigo 55, da Lei 9.099/95,
condeno
o recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, que fixo em 10% (quinze por cento) sobre o valor da causa, os quais ficarão suspensos na forma do artigo 98, §3o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Preclusa a via recursal, devolvam-se os autos à origem.

Juiz
João Alberto Menna Barreto Duarte

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026