Tribunal: TJMT
Processo: 1081058-62.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMENTO BIFÁSICO DA LEI No 9.514/1997. DISTINÇÃO ENTRE INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA E COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. CORRESPONDÊNCIA CONTRATUAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. BEM DE FAMÍLIA. INAPLICABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação cautelar inominada, suspendeu leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, sob o fundamento de ausência de notificação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões, confirmando a tutela antecipada e declarando sua estabilização.
II. Questão em discussão
2. 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais, disciplinada pelo art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997, exige a intervenção do Oficial do Registro de Imóveis, a exemplo da intimação para purga da mora prevista no art. 26 da mesma lei; (ii) saber se a proteção conferida ao bem de família pela Lei no 8.009/1990 é oponível à execução extrajudicial de imóvel voluntariamente oferecido em garantia fiduciária pelo próprio devedor; e (iii) saber se condição de saúde mental da devedora, sem declaração judicial de incapacidade, tem o condão de invalidar os atos praticados no curso do procedimento.
III. Razões de decidir
3. A Lei no 9.514/1997 estabelece distinção entre a fase de constituição em mora (art. 26), que exige intimação pessoal pelo Registro de Imóveis, e a fase de realização dos leilões (art. 27), na qual a comunicação pode ocorrer por correspondência dirigida aos endereços contratuais, inclusive eletrônicos.
4. Comprovada nos autos a regular intimação pessoal da devedora para purgação da mora, bem como a comunicação das datas dos leilões por meios idôneos (telegrama, e-mail e publicação em edital), resta evidenciada a observância do procedimento legal.
5. A exigência de nova intimação pessoal pelo Registro de Imóveis para comunicação dos leilões configura criação de requisito não previsto em lei, em afronta ao princípio da legalidade e à segurança jurídica do sistema de garantia fiduciária.
6. A ciência inequívoca da devedora acerca dos leilões, evidenciada inclusive pelo ajuizamento da demanda antes da realização da hasta, afasta qualquer alegação de prejuízo, à luz do princípio da instrumentalidade das formas.
7. Inexistente probabilidade do direito, tampouco perigo de dano apto a justificar a tutela de urgência, especialmente diante da regularidade do procedimento extrajudicial.
8. A proteção conferida ao bem de família restringe-se à impenhorabilidade por dívidas de terceiros, não alcançando a alienação fiduciária regularmente constituída pelo próprio titular do imóvel. Quem voluntariamente oferece o único imóvel residencial como garantia fiduciária não pode, após o inadimplemento, invocar o benefício legal para desfazer os efeitos jurídicos do contrato que ele próprio celebrou, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva e à proibição de venire contra factum proprium.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, revogando a tutela concedida.
Tese de julgamento: “1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a intimação pessoal pelo Registro de Imóveis é exigida apenas para a constituição em mora, sendo suficiente, para a comunicação dos leilões, o envio de correspondência aos endereços contratuais, inclusive eletrônico. 2. Comprovada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões, não há nulidade do procedimento expropriatório. 3. A impenhorabilidade do bem de família não obsta a execução da garantia fiduciária regularmente constituída.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27, § 2o-A; CPC, arts. 300 e 303, § 1o, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.909.470/PR, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4a Turma, j. 12.12.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1081058-62.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Defeito, nulidade ou anulação, Bancários, Liminar]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BARIGUI S/A CREDITO FINANCIAMENTO E INVESTIMENTOS - CNPJ: 00.556.603/0001-74 (APELANTE), JOAO LEONELHO GABARDO FILHO - CPF: 541.761.669-91 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA PAULA - CPF: 800.022.691-04 (APELADO), WASHINGTON LUIS PEREIRA MILHOMEM - CPF: 593.717.301-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMENTO BIFÁSICO DA LEI No 9.514/1997. DISTINÇÃO ENTRE INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA E COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. CORRESPONDÊNCIA CONTRATUAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. BEM DE FAMÍLIA. INAPLICABILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação cautelar inominada, suspendeu leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, sob o fundamento de ausência de notificação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões, confirmando a tutela antecipada e declarando sua estabilização.

II. Questão em discussão

2. 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais, disciplinada pelo art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997, exige a intervenção do Oficial do Registro de Imóveis, a exemplo da intimação para purga da mora prevista no art. 26 da mesma lei; (ii) saber se a proteção conferida ao bem de família pela Lei no 8.009/1990 é oponível à execução extrajudicial de imóvel voluntariamente oferecido em garantia fiduciária pelo próprio devedor; e (iii) saber se condição de saúde mental da devedora, sem declaração judicial de incapacidade, tem o condão de invalidar os atos praticados no curso do procedimento.

III. Razões de decidir

3. A Lei no 9.514/1997 estabelece distinção entre a fase de constituição em mora (art. 26), que exige intimação pessoal pelo Registro de Imóveis, e a fase de realização dos leilões (art. 27), na qual a comunicação pode ocorrer por correspondência dirigida aos endereços contratuais, inclusive eletrônicos.

4. Comprovada nos autos a regular intimação pessoal da devedora para purgação da mora, bem como a comunicação das datas dos leilões por meios idôneos (telegrama, e-mail e publicação em edital), resta evidenciada a observância do procedimento legal.

5. A exigência de nova intimação pessoal pelo Registro de Imóveis para comunicação dos leilões configura criação de requisito não previsto em lei, em afronta ao princípio da legalidade e à segurança jurídica do sistema de garantia fiduciária.

6. A ciência inequívoca da devedora acerca dos leilões, evidenciada inclusive pelo ajuizamento da demanda antes da realização da hasta, afasta qualquer alegação de prejuízo, à luz do princípio da instrumentalidade das formas.

7. Inexistente probabilidade do direito, tampouco perigo de dano apto a justificar a tutela de urgência, especialmente diante da regularidade do procedimento extrajudicial.

8. A proteção conferida ao bem de família restringe-se à impenhorabilidade por dívidas de terceiros, não alcançando a alienação fiduciária regularmente constituída pelo próprio titular do imóvel. Quem voluntariamente oferece o único imóvel residencial como garantia fiduciária não pode, após o inadimplemento, invocar o benefício legal para desfazer os efeitos jurídicos do contrato que ele próprio celebrou, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva e à proibição de
venire contra factum proprium.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, revogando a tutela concedida.

Tese de julgamento:

“1.
Na alienação fiduciária de bem imóvel, a intimação pessoal pelo Registro de Imóveis é exigida apenas para a constituição em mora, sendo suficiente, para a comunicação dos leilões, o envio de correspondência aos endereços contratuais, inclusive eletrônico. 2. Comprovada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões, não há nulidade do procedimento expropriatório. 3. A impenhorabilidade do bem de família não obsta a execução da garantia fiduciária regularmente constituída
.”

Dispositivos relevantes citados:

Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27, § 2o-A; CPC, arts. 300 e 303, § 1o, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.909.470/PR, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4a Turma, j. 12.12.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se
recurso de apelação
interposto por
BANCO BARI DE INVESTIMENTOS E FINANCIAMENTOS S.A.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT nos autos da Ação Cautelar Inominada para Suspensão de Leilão de Imóvel, que julgou procedente o pedido formulado na exordial ajuizada por
PATRICIA DE OLIVEIRA PAULA,
confirmando os efeitos da liminar concedida e declarando estabilizada a tutela antecipada.

O caso teve origem quando a apelada contraiu empréstimo no valor de R$ 90.000,00 junto à instituição financeira apelante, mediante contrato de adesão, com pagamento estipulado em 240 parcelas de R$ 1.700,00, oferecendo como garantia sua residência, avaliada em R$ 232.000,00 (matrícula no 17.814 do 7o Ofício de Registro de Imóveis da 4a Circunscrição). Diante de dificuldades financeiras que ocasionaram atrasos nos pagamentos, o banco procedeu com medidas restritivas, dando início ao processo de leilão do imóvel. A apelada sustentou irregularidade na notificação realizada e questionou a legalidade dos juros aplicados em ação revisional paralela (autos no 1036873-36.2024.8.11.0041).

A sentença recorrida (id. 357484903) fundamentou-se na "
ausência de notificação da autora acerca da data da realização do leilão extrajudicial, especialmente a intimação expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis”
. O magistrado considerou demonstrado o perigo na demora pelos prejuízos enfrentados pela requerente, tratando-se de imóvel de moradia, e manteve o provimento liminar, estabilizando a tutela antecipada.

Em suas razões recursais (id. 357484912) alega o recorrente que a sentença incorreu em manifesta confusão quanto ao procedimento legal aplicável à alienação fiduciária de bem imóvel, desconsiderou prova documental robusta constante dos autos e criou requisito não previsto na Lei no 9.514/1997. Sustenta que o julgamento ocorreu fora dos limites da causa de pedir, uma vez que "em nenhum momento a autora sustentou inexistência de comunicação acerca das datas dos leilões. Ao contrário, na própria inicial reconheceu ter recebido o telegrama via correios e ter sido comunicada por meio do aplicativo WhatsApp, limitando-se a afirmar que tal meio, embora prático, não atenderia aos requisitos de publicidade exigidos".

Argumenta que houve descumprimento do artigo 303, §1o, I, do CPC, pois
"a parte autora não promoveu o aditamento formal da petição inicial"
após a concessão da tutela provisória antecedente, configurando
error in procedendo
que impõe a extinção do processo sem resolução de mérito. Sustenta ainda violação ao artigo 489, §1o, do CPC, por ausência de enfrentamento específico de argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, e erro de premissa jurídica ao confundir os artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

O apelante sustenta que a documentação apresentada evidencia a regularidade do procedimento:

i.

intimação para purga da mora pelo 7o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá em 05/08/2024, com certidão de decurso de prazo; consolidação da propriedade em 05/12/2024;

ii.

comunicação dos leilões por telegrama entregue em 26/12/2024 e e-mail de 19/12/2024; e

iii.

publicação de edital no Diário de Cuiabá nos dias 18, 19 e 20 de dezembro de 2024.

Argumenta, ainda, que o §2o-A do artigo 27 estabelece que o devedor deverá ser comunicado acerca das datas, horários e locais dos leilões e que em nenhum momento a lei exige que tal comunicação seja promovida pelo Registro de Imóveis.

Sustenta ainda a inexistência dos requisitos do artigo 300 do CPC, afirmando que a probabilidade do direito não se encontra configurada e que não se evidenciaria o
periculum in mora,
na medida em que a própria propositura da presente demanda antes da realização do primeiro leilão demonstra que a apelada tinha ciência inequívoca das datas designadas para as hastas públicas. Refuta, ainda, a aplicabilidade da impenhorabilidade do bem de família. Por fim, requer a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, com a revogação definitiva da tutela concedida e inversão do ônus sucumbencial.

Registre-se que a apelada opôs embargos de declaração contra a sentença (id. 357484904), requerendo o cancelamento da averbação de transcrição do imóvel na matrícula, questão que, todavia, não integrava o pedido originário da ação cautelar

Não foram apresentadas contrarrazões pela parte apelada nos autos analisados.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preambularmente, verifico que o recurso merece ser conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado,
recurso de apelação
interposto por
BANCO BARI DE INVESTIMENTOS E FINANCIAMENTOS S.A.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT nos autos da Ação Cautelar Inominada para Suspensão de Leilão de Imóvel, que julgou procedente o pedido formulado na exordial ajuizada por
PATRICIA DE OLIVEIRA PAULA,
confirmando os efeitos da liminar concedida e declarando estabilizada a tutela antecipada.

Preliminarmente, cumpre analisar a alegação do apelante quanto ao
descumprimento do artigo 303, §1o, inciso I, do Código de Processo Civil.
Sustenta o recorrente que a parte autora não promoveu o aditamento formal da petição inicial após a concessão da tutela provisória antecedente, configurando vício processual.

Embora tal questão mereça atenção, verifica-se que o juízo de origem afastou expressamente a preliminar, entendendo que a medida possuía natureza satisfativa. Ademais, considerando que houve amplo contraditório com a apresentação de contestação e que a questão de mérito apresenta relevância jurídica que transcende eventual vício processual, procede-se à análise meritória para completa prestação jurisdicional, sem prejuízo do reconhecimento da regularidade do procedimento de alienação fiduciária.

A controvérsia central reside na interpretação dos requisitos legais estabelecidos pela Lei no 9.514/1997 para o procedimento de alienação fiduciária de bem imóvel, especificamente quanto às modalidades de notificação exigidas em suas diferentes fases procedimentais.

A Lei no 9.514/1997 estabelece procedimento bifásico claramente delineado. A
primeira fase
, disciplinada pelo artigo 26, refere-se à constituição em mora do devedor fiduciante mediante intimação pessoal promovida pelo Oficial do Registro de Imóveis para purgação da mora no prazo de quinze dias. A
segunda fase
, regida pelo artigo 27, inicia-se após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e trata da realização dos leilões extrajudiciais.

O art. 27, §2o-A, incluído pela Lei no 13.465/2017, estabelece de forma expressa que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Impende ressaltar que o procedimento ora analisado é integralmente regido pela redação atual do §2o-A, tal como estabelecida pela Lei no 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), em vigor desde novembro de 2023 — portanto anterior a todos os atos em exame: intimação para purga da mora realizada em agosto de 2024, consolidação da propriedade em dezembro de 2024 e comunicações das datas dos leilões, também em dezembro de 2024. Essa circunstância tem relevância porque parcela da jurisprudência formada entre 2017 e 2023 utilizava a locução
"intimação pessoal"
ao tratar da comunicação sobre as datas dos leilões, criando, por vezes, equívoco quanto à necessidade de intervenção do Oficial do Registro de Imóveis nessa fase. Com o advento da Lei no 14.711/2023, o legislador deixou assente, de forma definitiva e inequívoca, que a correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato — inclusive eletrônico — é o meio legalmente suficiente para essa comunicação, não se exigindo a solenidade do Cartório de Registro de Imóveis na fase de leilão, reservada exclusivamente à constituição em mora do art. 26.

A interpretação literal e sistemática deste dispositivo revela que o legislador não exigiu, para a comunicação dos leilões, o mesmo procedimento solene previsto para a constituição em mora.

Conforme documentado nos autos, o procedimento seguiu rigorosamente as etapas legalmente estabelecidas. A intimação para purga da mora foi devidamente realizada pelo Sétimo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá em 05/08/2024, com posterior certidão de decurso de prazo comprovando a inércia da devedora (id. 357484889 e id. 357484890):

Assim, ao contrário do que alega,
resta comprovada a regular notificação pessoal para a purgação da mora
, nos termos exigidos pela legislação de regência.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM A VIOLAÇÃO AO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI No 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO. 1. Acerca das tutelas provisórias de urgência, o art. 300, caput e § 3o, do Código de Processo Civil, destaca a necessidade de demonstração, em sede de cognição sumária, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, obstando-se a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada se houver risco de irreversibilidade da decisão.
2. O Agravante afirma que credor fiduciário não respeitou o que prescreve o art. 27 e parágrafos, da Lei 9.514/1997 (com a redação anterior às alterações estabelecidas pela Lei no 14.711/2023), notadamente o comando inserto em seu § 2o-A, o qual impõe seja o devedor comunicado da data do leilão mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico.

3. Observa-se, nesta fase de cognição sumária, que o credor fiduciário expediu as correspondências dirigidas ao endereço do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme se observa dos documentos colacionados aos autos.
4. Com efeito, à míngua de lastro probatório inicial capaz de demonstrar a violação ao procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, é de rigor o indeferimento da tutela provisória de urgência postulada no feito de origem, pois ausente o pressuposto da probabilidade do direito (CPC, art. 300), razão pela qual merece ser confirmada a decisão vergastada. (Data: 27/Jun/2024, Órgão julgador: 2a Câmara Cível, Número: 5008142-06.2023.8.08.0000, Magistrado: HELOISA CARIELLO, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO – grifo nosso)

TUTELA PROVISÓRIA CAUTELAR ANTECEDENTE – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA E ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NULIDADE – RECURSO DESPROVIDO. Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é
indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial
, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade do leilão extrajudicial referente ao imóvel. Recurso desprovido.”
(TJ-MT 10185562120218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022- grifo nosso)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

(...) 3.
Comprovada a intimação pessoal da Apelante para purgação da mora por meio do Oficial de Registro de Imóveis, na forma do art. 26 da Lei no 9.514/1997. 4. Verificado o envio de correspondência ao endereço contratual informando as datas dos leilões, com ciência inequívoca da Apelante, que ajuizou ação antes da realização das praças; inexistência de prejuízo, à luz do princípio da instrumentalidade das formas.

5. Ausente nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. Inaplicável a intimação por hora certa.

6. Inexistente fundamento para condenação por perdas e danos, diante da regularidade da execução extrajudicial e da extinção da dívida nos moldes do art. 27, §4o, da no
9.514/1997. 7. Desnecessária manifestação expressa sobre todos os dispositivos legais invocados para fins de prequestionamento, sendo suficiente o exame da matéria controvertida.
IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É válida a execução extrajudicial de imóvel com cláusula de alienação fiduciária quando comprovada a intimação pessoal da devedora para purgação da mora e a notificação contratual das datas dos leilões. 2. A ciência inequívoca do devedor sobre os leilões supre eventual vício de forma, não ensejando nulidade do procedimento. 3. Ausente irregularidade no procedimento, não há falar em condenação por perdas e danos.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no
9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 1.012, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1897413/SP, j. 27/06/2022; TJ-MT, AC 1039272-43.2021.8.11.0041, j. 21/02/2024.

(N.U 1007911-06.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025, Publicado no DJE 09/06/2025 – grifo nosso)

Quanto à comunicação dos leilões, os elementos probatórios demonstram inequivocamente que foram utilizados múltiplos meios de comunicação. O telegrama foi entregue em 26/12/2024, conforme comprovante dos Correios com assinatura da própria devedora (id. 357484892):

Adicionalmente,
foi encaminhada comunicação eletrônica para o endereço de e-mail
indicado pela contratante em
19/12/2024
(id. 357484893).

Por fim, o
edital foi publicado no Diário de Cuiabá nos dias 18, 19 e 20 de dezembro de 2024
como comprovado nos
id. 357484894, id. 357484895 e id. 357484896.

A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que
“não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante."
(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).

Portanto, verifica-se que fora respeitado o procedimento previsto na Lei no 9.514/97, assim, não há falar em nulidade do leilão extrajudicial. A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM CONTRATO DE CRÉDITO PESSOAL. APLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. VALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Ação Cominatória, na qual alegaram nulidade da execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária em contrato de crédito pessoal, sustentando que a Lei no 9.514/97 não se aplicaria fora do Sistema Financeiro Imobiliário, além de apontarem suposta ausência de intimação pessoal quanto aos leilões. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a legalidade da execução extrajudicial e a regularidade das intimações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) é válida a utilização do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/97 para execução de garantia fiduciária de bem imóvel em contrato de crédito pessoal; e (ii) foram observadas as formalidades legais quanto à intimação dos devedores sobre a realização dos leilões. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei no 9.514/97, especialmente após as alterações introduzidas pela Lei no 10.931/2004, permite a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel como garantia de quaisquer obrigações, não se restringindo a operações do Sistema Financeiro Imobiliário, conforme entendimento consolidado pelo STJ e art. 51 da Lei no 10.931/2004. 4. Quanto à regularidade das intimações, os autos comprovam a ciência inequívoca dos devedores acerca das datas dos leilões, mediante envio de telegramas e mensagens por aplicativo, além do ajuizamento da ação dias antes da realização do primeiro leilão, revelando ausência de prejuízo. Aplicável, no ponto, o princípio da instrumentalidade das formas (arts. 277, 282 e 283 do CPC), que afasta a nulidade quando atingida a finalidade do ato. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária em contrato de crédito pessoal, nos termos da Lei no 9.514/97, desde que observadas suas formalidades. 2. Comprovada a ciência inequívoca do devedor quanto aos leilões designados, não há nulidade do procedimento expropriatório, aplicando-se o princípio da instrumentalidade das formas.” (N.U 1002651-27.2024.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2025, Publicado no DJE 10/07/2025)

A sentença recorrida fundamentou-se na suposta ausência de notificação expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis acerca das datas dos leilões. A fundamentação revela erro de premissa jurídica, pois confunde as distintas fases procedimentais estabelecidas pela Lei no 9.514/1997.

A intimação pelo Oficial do Registro de Imóveis é exigência específica para a constituição em mora, conforme artigo 26 da referida lei. Para a comunicação dos leilões, o artigo 27, §2o-A, autoriza expressamente a utilização de correspondência dirigida aos endereços contratuais, não havendo qualquer menção à necessidade de intervenção do Registro de Imóveis nesta fase.

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.

(...)

§ 2o-
A Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

A interpretação adotada na sentença recorrida cria requisito inexistente no texto legal, contrariando a literalidade do artigo 27, §2o-A da Lei no 9.514/1997. Nesse aspecto, compreendo que a interpretação compromete a segurança jurídica do sistema de garantia fiduciária e viola o princípio da legalidade, que impede a criação de formalidades não previstas em lei.

A sentença recorrida fez referência à preservação do direito à moradia, sugerindo a existência de proteção decorrente da natureza residencial do imóvel. Contudo, o fundamento não se sustenta juridicamente no âmbito da alienação fiduciária.

O imóvel foi voluntariamente oferecido em garantia fiduciária pela própria devedora no âmbito de contrato regularmente celebrado. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário decorre de inadimplemento contratual e de procedimento específico previsto na Lei no 9.514/1997, não configurando constrição judicial sujeita às regras da Lei no 8.009/1990.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a proteção do bem de família não obsta a execução da garantia fiduciária regularmente constituída, justamente porque o próprio devedor, ao contratar, afetou voluntariamente o imóvel à satisfação da obrigação.

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA . BEM DE FAMÍLIA. PROTEÇÃO À ÉTICA E À BOA-FÉ. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. PRECEDENTES . SÚMULA 83/STJ. 1. A alienação fiduciária implica a transmissão condicional da propriedade do devedor (fiduciante) para o credor (fiduciário). Vencida e não paga a dívida, consolidar-se-á a propriedade do bem em nome do fiduciário . 2. "
À luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico
" (Segunda Seção, AgInt nos EREsp 1 .560.562/SC, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, unânime, DJe de 30.6 .2020). 3. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1909470 PR 2021/0170109-6, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2022 – grifo nosso)

Reforça essa conclusão o precedente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que, ao julgar os EREsp 1.559.348-DF (Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 24/05/2023, publicado no Informativo n. 776/STJ
[1]
), assentou, por maioria, que a oferta voluntária do único imóvel residencial em garantia a um contrato de mútuo, por meio de alienação fiduciária, não conta com a proteção irrestrita do bem de família.

Consoante esse precedente, na alienação fiduciária a propriedade é transmitida condicionalmente ao credor fiduciário durante a vigência do contrato, de modo que a questão que se coloca não é de "impenhorabilidade", mas de "alienabilidade" — e a Lei no 8.009/1990 não contém, em nenhum de seus dispositivos, restrição à alienação do bem de família, apenas à sua constrição judicial por dívidas alheias ao ato de disposição. Ademais, não se pode beneficiar o devedor que voluntariamente afetou o imóvel residencial como garantia e, após o inadimplemento, invoca a proteção legal para desfazer os efeitos jurídicos do contrato que ele próprio celebrou — conduta que afronta a boa-fé objetiva e a proibição de
venire contra factum proprium.

Quanto à condição de saúde da apelada noticiada nos memoriais finais encaminhados ao gabinete — com referência a diagnóstico de transtorno depressivo maior recorrente (CID-10: F33.2) —, cumpre consignar que a incapacidade civil para a prática de atos jurídicos, no ordenamento pátrio, pressupõe declaração judicial específica nos termos dos arts. 3o e 4o do Código Civil, mediante processo de interdição ou curatela, não havendo nos autos qualquer providência nesse sentido. Com efeito, a apelada celebrou o contrato de alienação fiduciária, compareceu pessoalmente ao Cartório de Registro de Imóveis para receber a intimação para purga da mora, apôs sua assinatura no comprovante de recebimento do telegrama comunicando as datas dos leilões e ajuizou a presente demanda por meio de advogado regularmente constituído — condutas que demonstram plena aptidão para a compreensão e o exercício de seus direitos. Inexistente restrição à sua capacidade civil, a condição clínica noticiada não tem o condão de invalidar, por si só, nenhum dos atos praticados no procedimento de alienação fiduciária.

Registre-se que a ação revisional de contrato ajuizada pela apelada sob o número
1036873-36.2024.8.11.0041 foi julgada improcedente em primeira instância
e tal decisão foi
confirmada por esta Câmara em sede de apelação
, aguardando-se apenas o julgamento dos embargos de declaração opostos em face do agravo interno. A improcedência da ação revisional confirma a regularidade das cláusulas contratuais e a legitimidade do débito que fundamentou o procedimento de execução da garantia fiduciária.

A simples propositura de ação revisional não tem o condão de afastar a caracterização da mora, conforme entendimento consolidado na jurisprudência superior. A mera discussão judicial acerca do valor das parcelas não suspende a exigibilidade da obrigação, tampouco impede o regular prosseguimento do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
DOU PROVIMENTO
Revogando definitivamente a tutela antecipada concedida e liberando o prosseguimento do procedimento de leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula no 17.814 do 7o Ofício de Registro de Imóveis da 4a Circunscrição de Cuiabá.

Em razão do resultado do julgamento, inverto a condenação dos honorários advocatícios em benefício do recorrente e majoro de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa,ressalvada a suspensão da exigibilidade, conforme art. 98, § 3o, do mesmo diploma legal.

É como voto.

[1]
PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TRANSMISSÃO CONDICIONAL DA PROPRIEDADE . BEM DE FAMÍLIA DADO EM GARANTIA. VALIDADE DA GARANTIA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA E JURÍDICA ENTRE OS ACÓRDÃOS CONFRONTADOS. ACÓRDÃO EMBARGADO NO MESMO SENTIDO DA JURISPRUDÊNCIA ATUAL DO STJ . SÚMULA No 168 DO STJ. EMBARGOS NÃO CONHECIDOS. 1. A controvérsia envolvendo o presente caso diz respeito a suposto dissenso jurisprudencial sobre a impenhorabilidade do bem de família, na hipótese em que ocorrer a alienação fiduciária de imóvel em operação de empréstimo bancário . 2. O bem de família legal, previsto na Lei no 8.009/90, não gera inalienabilidade, possibilitando a sua disposição pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária, em que a propriedade resolúvel do imóvel é transferida ao credor do empréstimo como garantia do adimplemento da obrigação principal assumida pelo devedor. 3 . A divergência viabilizadora dos embargos não ficou configurada, em razão da ausência de similitude fática e jurídica entre os acórdãos confrontados, uma vez que os acórdãos paradigmas trataram da garantia hipotecária, matéria distinta da hipótese sob análise, que diz respeito ao instituto da alienação fiduciária. 4. Os embargos de divergência visam harmonizar precedentes conflitantes proferidos em Turmas distintas do STJ, pressupondo a comprovação de dissídio pretoriano atual (art. 266 do RISTJ) . 5. Na hipótese dos autos não se encontra presente a finalidade de uniformizar a interpretação do direito infraconstitucional, uma vez que a matéria já se encontra pacificada pela Segunda Seção do STJ, no sentido de que (a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico (AgInt nos EDv nos EREsp n . 1.560.562/SC, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, REPDJe de 30/6/2020, DJe de 9/6/2020). 6 . Incidência da Súmula no 168 do STJ: Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado. 7. Embargos de divergência não conhecidos. (STJ - EREsp: 1559348 DF 2015/0245983-2, Relator.: MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/05/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/06/2023)

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026