Tribunal: TJMT
Processo: 1014371-06.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
APELANTE(S): PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA.
APELADO(S): ANDRESSA CRISTINY CARDOSO DE OLIVEIRA e WENTTONY DEHASLEY DE MOURA PORFIRIO.
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a à restituição integral e imediata dos valores pagos, ao pagamento de multa compensatória de 25% e de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.
II. Questão em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) saber se é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos pelo consumidor; (ii) saber se é devida a aplicação da cláusula penal em desfavor da incorporadora; (iii) saber se a multa contratual pode ser cumulada com indenização por danos morais; (iv) saber se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável; (v) saber se o quantum indenizatório fixado é proporcional; e (vi) saber se há sucumbência recíproca.
III. Razões de decidir
3. Reconhecida a rescisão por culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, sendo incabível o parcelamento, nos termos da Súmula no 543/STJ. O risco do empreendimento não pode ser transferido ao consumidor.
4. É cabível a aplicação da cláusula penal em desfavor da incorporadora quando prevista apenas para o adquirente, mediante inversão em favor do consumidor, conforme orientação firmada no Tema 971/STJ, como instrumento de reequilíbrio contratual.
5. A multa compensatória possui natureza patrimonial e não impede a cumulação com indenização por dano moral, cuja lesão é extrapatrimonial, inexistindo bis in idem.
6. O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável, à luz da responsabilidade objetiva do fornecedor (CDC, art. 14).
7. O valor fixado a título de dano moral deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo adequada a redução para R$ 10.000,00, a fim de compatibilizar a extensão do dano com a função compensatória e pedagógica da condenação.
8. Não há sucumbência recíproca quando a parte autora obtém êxito substancial na demanda, ainda que haja modificação do quantum indenizatório.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para reduzir a indenização por danos morais para R$ 10.000,00, mantidos os demais termos da sentença.
Tese de julgamento: “1. Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, sendo incabível o parcelamento. 2. É possível a inversão da cláusula penal estipulada em desfavor do consumidor para aplicação contra a incorporadora inadimplente. 3. A cláusula penal compensatória, por possuir natureza patrimonial, não impede a condenação cumulativa em danos morais quando configurada lesão extrapatrimonial autônoma decorrente do inadimplemento contratual. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389 e 406; CDC, art. 14; CPC, art. 86 e art. 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 971, REsp 1.614.721, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.11.2017; STJ, AgInt no AREsp 2.128.645, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014371-06.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANDRESSA CRISTINY CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 051.339.941-09 (APELADO), ANDRESSA CRISTINY CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 051.339.941-09 (ADVOGADO), WENTTONY DEHASLEY DE MOURA PORFIRIO - CPF: 048.425.641-64 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):
PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA.

APELADO(S):
ANDRESSA CRISTINY CARDOSO DE OLIVEIRA e WENTTONY DEHASLEY DE MOURA PORFIRIO.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a à restituição integral e imediata dos valores pagos, ao pagamento de multa compensatória de 25% e de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

II. Questão em discussão

2.
Há seis questões em discussão: (i) saber se é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos pelo consumidor; (
ii
) saber se é devida a aplicação da cláusula penal em desfavor da incorporadora; (
iii
) saber se a multa contratual pode ser cumulada com indenização por danos morais; (
iv
) saber se o inadimplemento
contratual configura dano moral indenizável; (v) saber se o quantum indenizatório fixado é proporcional; e (vi) saber se há sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

3.
Reconhecida a rescisão por culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, sendo incabível o parcelamento, nos termos da Súmula no 543/STJ. O risco do empreendimento não pode ser transferido ao consumidor.

4.
É cabível a aplicação da cláusula penal em desfavor da incorporadora quando prevista apenas para o adquirente, mediante inversão em favor do consumidor, conforme orientação firmada no Tema 971/STJ, como instrumento de reequilíbrio contratual.

5.
A multa compensatória possui natureza patrimonial e não impede a cumulação com indenização por dano moral,
cuja
lesão
é
extrapatrimonial, inexistindo
bis in idem
.

6.
O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável, à luz da responsabilidade objetiva do fornecedor (CDC, art. 14).

7.
O valor fixado a título de dano moral deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo adequada a redução para R$ 10.000,00, a fim de compatibilizar a extensão do dano com a função compensatória e pedagógica da condenação.

8.
Não há sucumbência recíproca quando a parte autora obtém êxito substancial na demanda, ainda que haja modificação do quantum indenizatório.

IV. Dispositivo e tese

9.
Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para reduzir a indenização por danos morais para R$ 10.000,00, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento: “1. Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, sendo incabível o parcelamento. 2. É possível a inversão da cláusula penal estipulada em desfavor do consumidor para aplicação contra a incorporadora inadimplente. 3.
A cláusula penal compensatória, por possuir natureza patrimonial, não impede a condenação cumulativa em danos morais quando configurada lesão extrapatrimonial autônoma decorrente do inadimplemento contratual.
4. O atraso injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC,
arts
. 389 e 406; CDC, art. 14; CPC, art. 86 e art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 971, REsp 1.614.721, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.11.2017; STJ,
AgInt
no
AREsp
2.128.645, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 26.02.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de
interposto por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA,
contra a sentença (ID 344271947), proferida
pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, com Pedido de Tutela de Urgência Antecipada, ajuizada por Andressa
Cristiny
Cardoso de Oliveira e
Wenttony

Dehasley
de Moura Porfirio, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato e condenar a ré à restituição dos valores pagos, ao pagamento de multa compensatória e de indenização por danos morais, em razão da não entrega do lote adquirido em empreendimento
(Viva Esmeralda)
da incorporadora apelante.

Consta da sentença, em síntese, o seguinte dispositivo
:

“[...]
Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 28/06/2021, por culpa exclusiva da ré, confirmando a tutela de urgência.

Condeno a ré a restituir integralmente aos autores os valores pagos em R$ 16.665,84
, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a partir de cada desembolso.

Condeno a ré ao pagamento da multa compensatória, no valor de 25% do valor pago pelos autores, ou seja, no valor de R$ 4.166,46
, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a partir do arbitramento.

Condeno a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00
, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a partir do arbitramento.

Condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, este que arbitro em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.
” (
g.n
.)

Em suas razões recursais o apelante invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Da necessidade de parcelamento da restituição dos valores
.

2.
Da indevida condenação ao pagamento de multa contratual.

3. Da impossibilidade de cumulação da multa contratual com indenização por danos morais.

4. Da inexistência de provas dos danos morais
– mero descumprimento contratual
.

5. Postula, subsidiariamente
, a minoração do quantum indenizatório arbitrado a título de danos morais.

6. Da necessidade de redistribuição
do ônus sucumbencial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (ID. 344271952) nas quais defende, em síntese: (i) a impossibilidade de parcelamento da restituição, com fundamento na Súmula 543/STJ; (
ii
) a manutenção da multa (25%) aplicada na origem; (
iii
) a possibilidade de cumulação entre multa compensatória e dano moral, por possuírem naturezas distintas; (
iv
) a manutenção do dano moral e do quantum fixado; ao final, requer o desprovimento do recurso e a majoração de honorários recursais (art. 85, §11, CPC).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA.

APELADO(S):
ANDRESSA CRISTINY CARDOSO DE OLIVEIRA e WENTTONY DEHASLEY DE MOURA PORFIRIO.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de
A
pelação
C
ível
interposto por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA, contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, a qual rescindiu o contrato por culpa exclusiva da incorporadora, determinando, em síntese, (i) restituição integral de R$ 16.665,84, (
ii
) multa compensatória de 25% sobre o valor pago (R$ 4.166,46) e (
iii
) danos morais fixados em R$ 15.000,00.

A apelante, em apertada síntese, sustenta: (a) possibilidade de parcelamento da restituição; (b) indevida aplicação da multa por “inversão” da cláusula penal; (c) bis in idem pela cumulação de multa e dano moral; (d) inexistência de dano moral, ou, subsidiariamente, redução do quantum; e (e) menção a caso fortuito/força maior.

Os apelados, em contrarrazões, pugnam pela manutenção integral da sentença, sustentando, notadamente: (i) impossibilidade de parcelamento à luz da Súmula 543/STJ; (
ii
) correção da multa à vista do Tema 971/STJ; (
iii
) inexistência de bis in idem; (
iv
) manutenção do dano moral e do valor fixado; ao final, requerem desprovimento e honorários recursais.

1.
Da necessidade de parcelamento da restituição dos valores
.

À guisa de contextualização fática,
anota-se que os apelados firmaram, em 28/06/2021
, um contrato de compra e venda referente a uma unidade no empreendimento “Condomínio Viva Esmeralda” (quadra C, Lote 12)
, pelo valor total de R$ 187.523,87 (cento e oitenta e sete mil, quinhentos e vinte e três reais e oitenta e sete centavos), tendo adimplido o importe
de R$ 16.665,84 (deze
sseis mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e oitenta e quatro centavos
)
.

O contrato estipulava que a entrega ocorreria
24 meses após a assinatura do contrato de financiamento. Contudo, até o ajuizamento da ação (
abril/2024
)
, os autores sequer haviam sido chamados para assinar o financiamento.

Nesse sentido, bem andou o Juízo monocrático

ao declarar a nulidade da cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, à luz
“
dos princípios da boa-fé, transparência e equilíbrio contratual
”
.

A propósito:

“No caso concreto, o contrato foi celebrado em 28/06/2021, e até abril de 2024, quase três anos após a assinatura, os autores não foram convocados para formalizar o financiamento, o que demonstra claramente a desvantagem e a incerteza a que foram submetidos. Ao condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, a vendedora transfere o ônus do seu próprio atraso para o consumidor, o que é inadmissível à luz da legislação consumerista.

Assim, impõe-se a declaração de nulidade da cláusula 9.2, devendo o prazo de entrega ser contado a partir da assinatura do contrato de compra e venda, e não da assinatura do financiamento, sob pena de violação dos princípios da boa-fé, transparência e equilíbrio contratual. Consequentemente, reconhece-se que o atraso na entrega configura mora da vendedora, atraindo a responsabilidade objetiva pelos prejuízos causados, nos termos do art. 14 do CDC, com direito do consumidor à indenização decorrentes do atraso injustificado.”

Assim, extrai-se que o prazo para a entrega do empreendimento, somado à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, deveria ter se encerrado em março de 2023.

No entanto, não há notícia, nos autos, de avanço nas obras que possibilite a entrega do lote aos promitentes compradores, restando incontroversa a falha na prestação do serviço pela incorporadora apelante, a qual ensejou a rescisão contratual discutida no presente feito.

A parte apelante
PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA
não controverte o dever de restituir, mas pretende
parcelar a devolução, sob o argumento de menor onerosidade e dificuldades econômico-financeiras do empreendimento.

Pois bem.

A pretensão recursal em análise não merece prosperar, porquanto, na hipótese de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor/construtor, as parcelas pagas devem ser restituídas imediatamente ao consumidor, à luz da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Senão, vejamos
, senão vejamos:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ademais, as justificativas apresentadas pela apelante — dificuldades internas, fatores macroeconômicos e risco de inviabilização —, embora possam existir no plano empresarial, não se prestam, no âmbito da relação de consumo, a transferir ao consumidor o risco do empreendimento, sobretudo quando se está diante de resolução motivada por inadimplemento do fornecedor. A boa-fé objetiva e a função social do contrato, aqui, operam em sentido inverso ao pretendido: protegem a confiança legítima do adquirente, que aguardou a entrega e suportou os encargos contratuais enquanto o bem não era disponibilizado
.

Portanto, nego provimento ao pedido de parcelamento, mantendo-se a restituição integral, conforme estabelecido pelo juízo
a quo
.

2. Da indevida condenação ao pagamento de multa contratual.

A apelante sustenta que a cláusula penal teria natureza estritamente contratual, aplicável apenas contra o comprador, não podendo o Judiciário “criá-la” ou aplicá-la por analogia em desfavor da incorporadora.

Na espécie, não se trata de “criação judicial” ou de analogia livre. Trata-se da aplicação de tese firmada em recurso repetitivo (Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça), a qual corrige assimetria típica de contratos massificados, preservando a equivalência material das prestações e a tutela da confiança.

Nesse sentido, assentou o Superior Tribunal de Justiça, no referido tema:

“
Tema 971 STJ
: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

E, ainda:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO
INJUSTIFICADO .
CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1 .022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO
OCORRÊNCIA .
CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS
NoS
5 E 7/
STJ .
INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL.
CABIMENTO .
SÚMULA No 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES
PAGOS .
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO
PRESUMIDO .
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas
nos
5 e 7/
STJ .

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado.
4. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de
corretagem .
Incidência da Súmula no 568/STJ. 5. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, conforme entendimento firmado nesta Corte Superior.
6 .
Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2128645 RS 2022/0144135-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/03/2024) (
g.n
.)

Por tais razões, rejeito a pretensão recursal da parte apelante.

3. Da impossibilidade de cumulação da multa contratual com indenização por danos morais.

A apelante sustenta
bis in idem
, ao argumento de que a cláusula penal prefixaria perdas e danos e, por isso, impediria cumulação com qualquer outra indenização derivada do mesmo fato.

Não assiste razão
a incorporadora.

Isso porque, ainda que a cláusula penal possua função de prefixação de perdas e danos, essa lógica, em regra, se dirige ao campo patrimonial, não se confundindo com reparação por
dano
extrapatrimonial, quando configurada lesão a direitos da personalidade ou violação à esfera anímica do ofendido.

Nesse sentido, se manifesta a jurisprudência hodierna:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA MORATÓRIA FIXADA EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. OBSERVAÇÃO DOS TERMOS ESTABELECIDOS NO
CONTRATO .
INVERSÃO COM A MULTA FIXADA PARA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO DAS MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. NATUREZAS JURÍDICAS
DISTINTAS .
POSSIBILIDADE. DANO MORAL. OCORRÊNCIA.
VALOR .
REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. - Comprovado que houve atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da vendedora, devem os compradores receber os valores pertinentes às multas moratória e compensatória, além dos danos morais, pois a conduta da construtora não gerou meros dissabores -
É possível cumular as multas moratória e compensatória com os danos morais, por possuírem naturezas jurídicas distintas
- A fixação do "quantum" indenizatório a título de danos morais, se arbitrado de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório, não deve ser reduzido.

(TJ-MG - AC: 50055126720158130145, Relator.:
Des .
(a) Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 24/05/2023, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/05/2023)
(
g.n
.)

Assim, não há vedação à cumulação quando presentes fundamentos autônomos, como na hipótese em exame.

Rejeito, portanto, a tese de
bis in idem
.

4. Da inexistência de provas dos danos morais – mero descumprimento contratual.

A apelante
sustenta a
tese de que “mero inadimplemento contratual” não gera, por si, dano moral, invocando precedentes no sentido de exigir circunstâncias excepcionais e afirmando inexistência de prova de abalo anímico relevante.

Embora seja certo que o simples descumprimento contratual, em regra, não acarreta automaticamente dano moral, o caso em exame extrapola a esfera do inadimplemento ordinário. Trata-se de frustração de legítima expectativa relacionada à aquisição de imóvel para moradia, negócio jurídico que, por sua natureza, envolve planejamento financeiro prolongado, mobilização de recursos e projeto existencial da parte adquirente.

A conduta do promitente vendedor, ao não cumprir a obrigação assumida, culminando na inviabilização do empreendimento, ultrapassa o mero dissabor cotidiano. A frustração do negócio imobiliário, quando imputável à culpa da vendedora
, sem dúvida, gera desconforto, aflição e transtornos e, por isso, tem a extensão suficiente para configurar o dano moral.

Imperioso destacar, também, que o deslinde da questão fático-jurídica aqui registrada passa pela
responsabilidade civil do fornecedor que, em casos tais, é objetiva, em face da sua condição de prestador de serviços que lhe impõe o dever de zelar pela perfeita qualidade do serviço prestado, em conformidade com os ditames do

art. 14,
“caput”,
do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Por isso, diante da falha na prestação dos serviços, penso que inegavelmente, trouxe desgaste emocional e prejuízos de ordem moral à parte recorrente, indenizáveis,
portanto
.

5. Postula, subsidiariamente, a minoração do quantum indenizatório arbitrado a título de danos morais.

Neste ponto recursal, tenho que
deve
ser dada guarida à pretensão da parte recorrente. É que o valor de
R$ 1
5
.000,00 (
quinze
mil reais)
, destinados a recompor os prejuízos extrapatrimoniais em decorrência falha na prestação dos serviços, para o caso em testilha, se afigura em desconformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos.

Por tais motivos, entendo razoável a redução do “quantum” indenizatório a título de danos morais para o importe de
R$
10
.000,00 (
dez
mil reais)
, em observância a razoabilidade e a proporcionalidade.

6. Da necessidade de redistribuição do ônus sucumbencial.

A tese recursal sustentada pela apelante diz respeito à suposta má aplicação do instituto da sucumbência, conforme previsto no art. 86 do Código de Processo Civil. Alega, em síntese, que a parte autora, ora apelada, não obteve êxito em todos os pedidos formulados na petição inicial, razão pela qual deveria ter sido reconhecida a sucumbência recíproca, com a consequente compensação proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

De início, é necessário rememorar que o art. 86 do CPC assim dispõe:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

No entanto, a correta exegese do referido dispositivo exige interpretação sistemática e finalística, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual não há sucumbência recíproca quando a parte obtém êxito substancial na demanda, ainda que algum pedido acessório ou secundário tenha sido rejeitado.

Nesse sentido:

TRIBUTÁRIO. PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO
FISCAL .
NULIDADE DA CDA. ICMS. REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DE 18% PARA 17%. ALTERAÇÃO DO TÍTULO POR SIMPLES CÁLCULO
ARITMÉTICO .
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido da possibilidade de aproveitamento da Certidão de Dívida Ativa - CDA na hipótese de readequação do título por simples cálculo
aritmético .
Nesse contexto, a CDA não perderia os requisitos de liquidez e certeza, devendo apenas ser expurgado o eventual excesso. 2.
Não há sucumbência recíproca quando uma das partes decai de parte mínima do pedido
.
3 .
Agravo regimental não provido.

(STJ -
AgRg
no
AREsp
: 380739 SP 2013/0257579-3, Relator.: Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Data de Julgamento: 19/11/2013, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/12/2013)

Com efeito, a sucumbência recíproca não se confunde com a mera procedência parcial do pedido. O critério jurídico apto a ensejar a incidência do art. 86 do Código de Processo Civil não reside na aferição meramente aritmética dos pleitos acolhidos ou rejeitados, mas na análise qualitativa do resultado obtido em juízo, isto é, na verificação de eventual êxito substancial de ambas as partes na controvérsia.

No caso concreto, a parcial improcedência limitou-se à modulação do quantum indenizatório fixado a título de danos morais, bem como à delimitação dos valores a serem restituídos. A pretensão central da demanda — consistente no reconhecimento da falha na prestação do serviço e na condenação correspondente — foi integralmente acolhida, evidenciando a predominância do êxito da parte autora.

Não se trata, pois,
de insucesso relevante capaz de descaracterizar a vitória processual da parte demandante ou de justificar a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. A aplicação da sucumbência recíproca, em hipóteses como a presente, implicaria apego excessivo a critério formal, dissociado da realidade substancial do julgamento.

Por tais razões, rejeito a tese recursal e mantenho a distribuição da sucumbência tal como fixada na origem.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,

a
fim de
minorar
o “
quantum
” indenizatório a título de danos morais para o importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se
,
quanto ao mais, a sentença fustigada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que está condicionado ao desprovimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026