Tribunal: TJMT
Processo: 1010975-80.2020.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização, rescindiu contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa das Rés, condenando-as à restituição integral de R$ 86.718,71, pagamento de danos morais (R$ 10.000,00 para cada autor) e multa contratual de 20%, afastando lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa das Construtoras ou dos compradores; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se há cabimento de indenização por danos morais pelo atraso na entrega do imóvel; (iv) verificar a incidência da Lei no 13.786/2018 e os critérios de atualização monetária e juros.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Reconhece-se a relação de consumo entre adquirentes e incorporadoras, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.
4. Conclui-se que as rés não comprovam a entrega do empreendimento no prazo contratual, nem a data de conclusão das obras, descumprindo o ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.
5. O atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual das Construtoras, justificando a rescisão por sua culpa exclusiva.
6. Aplicável o verbete 543 da Súmula do STJ para determinar a restituição imediata e integral dos valores pagos quando a resolução decorre de culpa do vendedor.
7. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora desde a citação, em observância à recomposição integral do patrimônio do consumidor.
8. Afastada a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), por se tratar de contrato firmado antes de sua vigência, vedada a retroatividade.
9. Entende-se que o mero atraso na entrega do imóvel não gera automaticamente dano moral, exigindo prova de circunstâncias excepcionais não demonstradas no caso.
10. Mantém-se a distribuição dos ônus sucumbenciais, pois a parte autora sucumbiu em parcela mínima dos pedidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. A resolução de contrato de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel, imputável à construtora, enseja restituição integral e imediata dos valores pagos. 2. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora desde a citação nas hipóteses de inadimplemento do fornecedor. 3. O mero atraso na entrega do imóvel não configura dano moral, sendo necessária prova de circunstâncias excepcionais. 4. A Lei no 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, §§ 1o e 2o, e 3o; CPC, arts. 373, II, 85 e 86; Lei no 6.899/81, art. 1o, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2250781/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.02.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Arajo, j. 27.03.2023; STJ, REsp 1.642.314/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 16.03.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010975-80.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[SEBASTIAO D ABADIA CARDOSO - CPF: 329.092.251-00 (APELADO), DIEGO MORAES DA SILVA - CPF: 038.281.341-30 (ADVOGADO), APARECIDA MARIA DE LIMA - CPF: 329.172.011-34 (APELADO), CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. - CNPJ: 05.262.743/0001-53 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA PART DESENVOLVIMENTO URBANO S/A - CNPJ: 13.919.798/0001-11 (APELANTE), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização, rescindiu contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa das Rés, condenando-as à restituição integral de R$ 86.718,71, pagamento de danos morais (R$ 10.000,00 para cada autor) e multa contratual de 20%, afastando lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa das Construtoras ou dos compradores; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se há cabimento de indenização por danos morais pelo atraso na entrega do imóvel; (iv) verificar a incidência da Lei no 13.786/2018 e os critérios de atualização monetária e juros.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se a relação de consumo entre adquirentes e incorporadoras, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

4. Conclui-se que as rés não comprovam a entrega do empreendimento no prazo contratual, nem a data de conclusão das obras, descumprindo o ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.

5. O atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual das Construtoras, justificando a rescisão por sua culpa exclusiva.

6. Aplicável o verbete 543 da Súmula do STJ para determinar a restituição imediata e integral dos valores pagos quando a resolução decorre de culpa do vendedor.

7. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora desde a citação, em observância à recomposição integral do patrimônio do consumidor.

8. Afastada a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), por se tratar de contrato firmado antes de sua vigência, vedada a retroatividade.

9. Entende-se que o mero atraso na entrega do imóvel não gera automaticamente dano moral, exigindo prova de circunstâncias excepcionais não demonstradas no caso.

10. Mantém-se a distribuição dos ônus sucumbenciais, pois a parte autora sucumbiu em parcela mínima dos pedidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A resolução de contrato de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel, imputável à construtora, enseja restituição integral e imediata dos valores pagos. 2. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora desde a citação nas hipóteses de inadimplemento do fornecedor. 3. O mero atraso na entrega do imóvel não configura dano moral, sendo necessária prova de circunstâncias excepcionais. 4. A Lei no 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência.

_____________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, §§ 1o e 2o, e 3o; CPC, arts. 373, II, 85 e 86; Lei no 6.899/81, art. 1o, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2250781/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.02.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Rel.
Min. Raul Arajo, j. 27.03.2023; STJ, REsp 1.642.314/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 16.03.2017.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A, Cipasa Part Desenvolvimento Urbano S.A., Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimento Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 4.a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por
Sebastião D’abadia Cardoso e Aparecida Maria de Lima
.

O Juiz
a quo
julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindiu o contrato por culpa exclusiva das Requeridas e as condenou, de forma solidária, à restituição, em parcela única, dos valores pagos pela parte Autora, no montante de R$ 86.718,71 (oitenta e seis mil, setecentos e dezoito reais e setenta e um centavos). Condenou-as, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor.

Além disso, condenou as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de multa contratual fixada em 20% (vinte por cento) do valor total pago pelos autores.

O Magistrado singular consignou que a incidência de juros moratórios e correção monetária sobre condenações judiciais, a partir da vigência da Lei no 14.905/2024, deve observar a taxa SELIC e o índice IPCA, sem cumulação de índices, estabelecendo que os juros moratórios incidem a partir da citação e a correção monetária, no caso de dano moral, a partir do arbitramento. Assim, fixou que: (i) até a vigência da referida lei, aplicam-se juros de 1% ao mês e correção pelo INPC; (ii) após sua vigência, incidem juros pela taxa SELIC e correção pelo IPCA, de forma não cumulativa.

Por fim, julgou improcedente o pedido de indenização por lucros cessantes e, diante da sucumbência mínima dos Autores, condenou a parte requerida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Em suas razões, os Apelantes alegam que a rescisão contratual decorreu da inadimplência dos próprios Apelados, evidenciada pelo histórico de atrasos nos pagamentos, e não de atraso na obra.

Sustentam a inexistência de atraso na obra, afirmando que o empreendimento foi regularmente concluído, com emissão de “habite-se” e cumprimento dos prazos legais, o que afasta o principal fundamento adotado na sentença.

Defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência de cláusula de alienação fiduciária, devendo prevalecer a Lei no 9.514/97, que estabelece procedimento próprio para a resolução do contrato, afastando a restituição direta e integral dos valores pagos.

Insurgem quanto à indenização por danos morais, sob o argumento de ausência de comprovação de abalo efetivo.

Impugna, também, a condenação à inversão da cláusula penal, por sua incompatibilidade com o pedido de rescisão contratual e restituição integral, sob pena de enriquecimento sem causa.

Pela eventualidade, insistem na revisão dos critérios de incidência de juros, correção monetária e honorários advocatícios.

Requerem, portanto, a reforma da sentença nos capítulos desafiados.

Contrarrazões no Id. 349919961.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Sebastião D’abadia Cardoso e Aparecida Maria de Lima
ajuizaram Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais em desfavor de
Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A, Cipasa Part Desenvolvimento Urbano S.A., Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimento Ltda.

Na petição inicial, os Autores afirmaram que tiveram conhecimento do empreendimento imobiliário por meio de material publicitário, sendo atraídos pela perspectiva de adquirir um imóvel em condomínio fechado, com a finalidade de construção de residência própria.

Alegaram que, ao comparecerem ao stand de vendas, formalizaram a aquisição do lote mediante assinatura de contrato de promessa de compra e venda em 14/11/2015, referente à unidade autônoma no 18, quadra 07, integrante do empreendimento denominado “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”.

Sustentaram que o valor total do contrato foi fixado em R$ 93.905,53 (noventa e três mil, novecentos e cinco reais e cinquenta e três centavos), tendo sido pactuada entrada (R$ 4.085,54), pagamento de 120 parcelas mensais (R$ 1.282,26 cada) e comissão de corretagem (R$ 9.600,00), sendo adimplida a quantia de R$ 86.718,71 (oitenta e seis mil, setecentos e dezoito reais e setenta e um centavo).

Aduziram que a entrega do imóvel estava prevista para setembro/2018, com cláusula de tolerância de 180 dias. Contudo, ultrapassado tal prazo, o imóvel não foi entregue, acumulando atraso superior a 19 meses à época do ajuizamento da ação.

Destacaram que sempre adimpliram suas obrigações contratuais, inexistindo parcelas em atraso, razão pela qual imputam exclusivamente às Requeridas o inadimplemento contratual.

Reforçaram que o atraso na entrega do imóvel lhes causou prejuízos materiais e morais, inclusive pela frustração da expectativa de uso do bem, seja para moradia, seja para obtenção de renda, além de abalo emocional decorrente da situação.

Asseveram que as empresas demandadas integram o mesmo grupo econômico, devendo responder solidariamente pelos danos causados.

Com esses argumentos, requereram a rescisão do contrato por culpa exclusiva das Rés com a condenação das empresas à: i) restituição integral dos valores pagos (dano material); ii) indenização por dano moral; iii) lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% ao mês do valor do contrato; iv) multa contratual de 30% sobre os valores pagos.

Na contestação de Id. 349919914, Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Ltda. sustentaram, em sede preliminar, o reconhecimento da extinção contratual como fato incontroverso.

No mérito, a defesa assegurou a culpa exclusiva dos Autores pelo desfazimento contratual, em razão do inadimplemento prolongado das obrigações assumidas, afastando a alegação de atraso nas obras. Sustentou, nesse ponto, a inexistência de mora das Requeridas, seja pela ausência de prazo contratual específico, seja pela observância da Lei no 6.766/79 e pela emissão do habite-se, além da comprovação da conclusão integral da infraestrutura do empreendimento.

Invocaram a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), inclusive quanto aos seus efeitos imediatos, postulando a retenção de valores nos limites legais, abrangendo cláusula penal, corretagem, encargos incidentes e indenização pela fruição do imóvel, afastando a restituição integral. Sustentam, ainda, a validade das cláusulas contratuais, firmadas com plena ciência pelos Autores e em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, bem como a legitimidade da retenção como mecanismo de recomposição de prejuízos.

Aduziram que a devolução de valores, se devida, deve observar o prazo legal (até 180 dias), afastando pagamento imediato, além da incidência de taxa de fruição pela posse exercida pelos Autores. Por fim, invocaram os princípios da função social do contrato e da propriedade e da vedação ao enriquecimento sem causa, sustentando que a devolução integral implica desequilíbrio contratual e prejuízo indevido às empresas. Com base nesse conjunto argumentativo, pugnaram pela improcedência dos pedidos autorais e pelo reconhecimento da culpa exclusiva dos Autores na rescisão contratual.

Réplica no Id. 349919932.

Na sentença de parcial procedência, o magistrado rescindiu o contrato por culpa exclusiva das Requeridas e as condenou, de forma solidária, à restituição, em parcela única, dos valores pagos pela parte Autora, no montante de R$ 86.718,71 (oitenta e seis mil, setecentos e dezoito reais e setenta e um centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

Condenou-as, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, com correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

O magistrado consignou que: (i) até a vigência da Lei no 14.905/2024 aplicam-se juros de 1% ao mês e correção pelo INPC; (ii) após sua vigência, incidem juros pela taxa SELIC e correção pelo IPCA, de forma não cumulativa.

Além disso, condenou as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de multa contratual fixada em 20% (vinte por cento) do valor total pago pelos autores.

Por fim, julgou improcedente o pedido de indenização por lucros cessantes e, diante da sucumbência mínima dos Autores, condenou a parte requerida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Inconformada,
Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A, Cipasa Part Desenvolvimento Urbano S.A., Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimento Ltda.
interpuseram este Recurso de Apelação Cível.

Em suas razões, os Apelantes alegam que a rescisão contratual decorreu da inadimplência dos próprios Apelados, evidenciada pelo histórico de atrasos nos pagamentos, e não de atraso na obra.

Sustentam a inexistência de atraso na obra, afirmando que o empreendimento foi regularmente concluído, com emissão de “habite-se” e cumprimento dos prazos legais, o que afasta o principal fundamento adotado na sentença.

Defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência de cláusula de alienação fiduciária, devendo prevalecer a Lei no 9.514/97, que estabelece procedimento próprio para a resolução do contrato, afastando a restituição direta e integral dos valores pagos.

Insurgem quanto a indenização por danos morais, sob o argumento de ausência de comprovação de abalo efetivo.

Impugna, também, a condenação à inversão da cláusula penal, por sua incompatibilidade com o pedido de rescisão contratual e restituição integral, sob pena de enriquecimento sem causa.

Pela eventualidade, insistem na revisão dos critérios de incidência de juros, correção monetária e honorários advocatícios.

As razões recursais comportam parcial acolhimento.

É cediço que nos Contratos de Compra e Venda de imóveis novos celebrados entre consumidor e fornecedor, a aplicação da Lei consumerista decorre do reconhecimento da relação de consumo estabelecida entre o adquirente, considerado consumidor (§§ 1o e 2o do art. 2o do CDC), e a construtora ou incorporadora, enquadrada como fornecedora de produtos e serviços (art. 3o do CDC).

Com efeito, eventual desequilíbrio contratual, abusividade de cláusulas ou prestação de serviços defeituosa podem ser combatidos mediante a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação, assegurados pelo ordenamento consumerista.

Na hipótese, incontroverso que, em 14/11/2015, as partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente ao Lote 18, da Quadra 07, do Condomínio Verona, na cidade Várzea Grande/MT, pelo preço total de R$ 93.905,53 (noventa e três mil, novecentos e cinco reais e cinquenta e três centavos) (Id. 349919391).

De acordo com a Cláusula Sétima, Item 7.1 do Contrato, as obras de infraestrutura do Condomínio consistem em: terraplanagem das ruas, drenagem de aguas pluviais, demarcação das unidades autônomas e demais áreas, sistema de abastecimento de agua, sistema de coleta e afastamento de esgoto, pavimentação do sistema viário, guias e sarjetas, sinalização vertical e horizontal de transito, paisagismo do sistema viário, plantio de vegetação das áreas verdes, rede elétrica aérea com iluminação, portaria principal, sede de serviço, clube, paisagismo ornamental e muro/gradil de fechamento.

Ademais, consoante Item 1.6 da Cláusula Primeira, a Apelante se comprometeu a concluir todo o empreendimento em setembro de 2018, resguardada a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias (Março/2019) e os motivos de caso fortuito ou força maior.

A Ação movida pela Apelada, registra-se, foi protocolada em 27/04/2020, ou seja, depois do término do prazo de tolerância.

As Recorrentes alegam que, conforme consta no sitio eletrônico do empreendimento, 100% (cem por cento) das obras estão concluídas, especialmente em relação a terraplanagem, drenagem, saneamento, pavimentação, rede elétrica e obras civis. Em decorrência disso, o Habite-se foi emitido pela Prefeitura Municipal.

No entanto, ainda que as obras estejam 100% concluídas, as Apelantes esqueceram de comprovar em qual data essas obras se encerraram.

Ademais, no que tange ao Termo de Habite-se n. 639/2022, verifica-se que o documento está datado de 21/06/2022 e se refere à autorização para a execução da obra. Logo, não certifica a conclusão total do empreendimento e muito menos o prazo contratado (no máximo março de 2019).

Destaca-se que, consoante dicção do artigo 373, inciso II, do CPC, o ônus da prova incumbe ao Réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor.

Dessa forma, não entrevejo respaldo jurídico para afastar a culpa exclusiva das Apelantes pela rescisão contratual, pois incontroverso que não entregaram o imóvel dentro do prazo contratual estabelecido.

No que tange a restituição de valores, o Juiz condenou as Recorrentes a devolver, de forma simples, toda a quantia paga pelos Apelados e, nesse particular, necessário registrar que as Apelantes
não
se insurgem quanto aos percentuais de devolução e retenção, mas apenas à obrigação de restituir.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no Verbete Sumular 543, no sentido de que
“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Nessa linha de intelecção, não há reparos a serem feitos no capítulo da sentença, em especial porque a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das Recorrentes; logo, inconteste o seu deve se restituir todos os valores pagos pelos Apelados durante o período em que a relação jurídica perdurou.

Em pedido subsidiário, as Apelantes sustentam que a correção monetária deve incidir desde o ajuizamento da ação, nos termos do art. 1o, § 2o, da Lei n. 6.899/81.

A pretensão, todavia, não merece acolhida, porquanto destoa do entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça aplicável às hipóteses de resolução contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor.

Nesses casos, a restituição dos valores pagos deve observar a recomposição integral do patrimônio do adquirente, o que impõe a incidência da correção monetária desde cada desembolso efetuado, sob pena de indevido enriquecimento da parte inadimplente.

A invocação do art. 1o, § 2o, da Lei no 6.899/81 não se sobrepõe a tal orientação, uma vez que referido diploma estabelece regra geral, inaplicável quando há disciplina jurisprudencial específica voltada à preservação do equilíbrio contratual e à restituição plena do
status quo
ante
, circunstância
verificada no caso concreto.

Para ilustrar:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA No 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso dos autos, o acórdão estadual recorrido afirmou que foi a
construtora quem deu causa à propositura da ação de resolução do contrato, pois incorreu em atraso na entrega das obras
. Nesses termos não é possível acolher a alegação recursal de que a extinção do contrato se deu por culta dos consumidores sem esbarrar na Súmula no 7 do STJ. 2. Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a
restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata
(Súmula no 543 do STJ). 3.
A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos os juros de mora desde a citação
. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2250781 RJ 2022/0361734-4, Relator: Ministro Moura Ribeiro, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025)

Quanto aos juros de mora, ainda em argumento subsidiário, as Apelantes defendem que, sendo os Apelados responsáveis pela rescisão contratual, sua incidência deve ocorrer apenas após o trânsito em julgado da decisão que decretar o desfazimento do negócio.

Tal entendimento não se coaduna com a orientação jurisprudencial do STJ consolidada para hipóteses de resolução contratual por culpa exclusiva do fornecedor.

Nesse contexto, reconhecido o inadimplemento das Apelantes, a restituição dos valores pagos deve observar a recomposição integral do patrimônio dos adquirentes, o que impõe a incidência da correção monetária desde cada desembolso realizado, e não de marco posterior artificialmente fixado.

Admitir a tese recursal implicaria, em última análise, permitir a indevida desvalorização das quantias pagas ao longo do tempo, em benefício da parte inadimplente, em afronta aos princípios da reparação integral e do equilíbrio contratual que regem as relações de consumo.

De outro lado, porém, no que se refere a indenização por dano moral razão deve ser dada às Apelantes.

Sabe-se que o instituto jurídico do dano moral, ou extrapatrimonial, tem fundamento no fato de que ninguém pode lesar interesse ou direito de outrem e, possui três funções básicas: 1) compensar alguém em razão de lesão sofrida em sua esfera personalíssima; 2) punir o agente causador do dano; 3) dissuadir e/ou prevenir nova prática do mesmo tipo de evento danoso.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel não implica automaticamente em dano moral, sendo necessária a comprovação de circunstâncias que justifiquem a indenização. Para exemplificar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...)
3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.
(...) (AgInt no AREsp n. 2.079.545/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023) (sem destaques no original).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...)
2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017).
(...) (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024) (sem destaques no original).

Partindo de tais premissas, a responsabilidade civil por dano extrapatrimonial nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda exige a demonstração inequívoca de que a demora na entrega do imóvel causou transtornos excepcionais, além do natural aborrecimento que ordinariamente acompanha a frustração contratual.

A título exemplificativo, a indenização por dano moral tem cabimento quando o atraso provocar prejuízos que transcendem o inadimplemento contratual, como a privação de moradia em razão da rescisão de contrato de aluguel, a necessidade de despesas adicionais inesperadas ou outros fatores que impactem significativamente a estabilidade emocional e a qualidade de vida do adquirente. Sem essa demonstração, inexiste fundamento jurídico para a reparação pretendida.

No caso concreto, o que se tem efetivamente comprovado é tão somente o descumprimento das Apelantes quanto ao prazo de entrega do imóvel.

Assim, conforme já explicado nesse voto, a situação apresentada não conduz, de forma automática, à condenação da empresa ao pagamento de verba indenizatória de cunho extrapatrimonial.

Portanto, tendo em vista a falta de prova da perturbação psíquica dos Apelados em virtude do atraso na entrega do imóvel, imperiosa a reforma do capítulo da sentença para afastar a indenização por dano moral.

No tange à aplicação da sucumbência recíproca, melhor sorte não assiste às Recorrentes.

Da leitura da sentença observa-se que o Juiz, pelo princípio da sucumbência, condenou as empresas Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Consoante dicção do art. 85,
caput
, do CPC, a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado da parte vencedora.

O artigo 86 do mesmo Diploma Processual define que, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

A sucumbência recíproca, portanto, ocorre quando o Autor sai vitorioso apenas em parte de sua pretensão. Com efeito, tanto a parte Autora quanto a parte Ré serão vencidos e vencedores, a um só tempo.

Essa regra não se aplica quando uma das partes sucumbir em parte mínima do pedido, situação em que o outro litigante, repito, responderá, por inteiro pelas despesas e honorários advocatícios (art. 86, parágrafo único, do CPC).

No caso concreto, na peça vestibular, o pedido inicial formulado pelos Apelados consistiu na rescisão do contrato, restituição integral do valor pago, indenização por lucros cessantes, indenização por dano moral, rescisão do contrato e multa contratual.

Com o julgamento deste recurso, os Autores/Apelados foram vencidos apenas em 2 pedidos, quais sejam, indenização por dano moral e indenização por lucros cessantes.

Em outras palavras, inobstante a reforma parcial da sentença por esta Corte, o afastamento da verba indenizatória não torna as Recorrentes vencedoras da demanda, sobretudo porque a maioria dos pedidos iniciais foram julgados procedentes.

Por tais motivos, escorreita a distribuição do ônus da sucumbência da forma como atribuída pelo Juiz singular.

No que se refere à aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), não assiste razão às Apelantes. Isso porque o contrato foi firmado em 2015, ou seja, anteriormente à vigência da referida norma, não havendo falar em sua incidência retroativa, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Assim, inaplicável ao caso concreto o regramento da mencionada lei.

Feitas essas considerações,
dou parcial provimento ao Recurso
e afasto a condenação das Recorrentes ao pagamento de indenização por dano moral. Mantenho inalterados os demais capítulos da sentença.

Ao caso não se aplica a majoração de honorários prevista no art. 85, § 11 do CPC (Tema 1059 do STJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026