Tribunal: TJMT
Processo: 1032974-30.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ALEGAÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTAL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INTEGRAL. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação Cível interposta por MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO contra sentença que, em Ação de Resolução Contratual contra ENIR GONÇALINA DA SILVA MOREIRA, declarou rescindido compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da compradora, autorizou a retenção integral das arras, determinou a reintegração de posse do imóvel à vendedora e afastou a cumulação com multa contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. Há cinco questões em discussão:
(i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide;
(ii) estabelecer o ônus da prova quanto à alegada adulteração do contrato;
(iii) determinar a natureza jurídica do negócio celebrado (cessão de posse ou transferência de domínio);
(iv) verificar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual e a incidência da exceptio non adimpleti contractus; e
(v) aferir a legitimidade da retenção das arras e a possibilidade de cumulação com cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. O julgamento antecipado da lide é legítimo quando os elementos probatórios são suficientes, sendo desnecessária a produção de prova oral inadequada para demonstrar alegada adulteração documental, que exige prova pericial específica.
4. A parte que alega falsidade documental não se desincumbe do ônus probatório quando deixa de suscitar o incidente próprio e de requerer prova técnica idônea, apresentando impugnação genérica e desprovida de indícios.
5. A presunção de veracidade do documento particular assinado (art. 408 do CPC) prevalece na ausência de prova apta a infirmá-la, especialmente quando a assinatura é incontroversa.
6. O contrato evidencia, de forma coerente e reiterada, que o objeto da avença é a cessão de direitos possessórios, e não a transferência de domínio.
7. A vendedora cumpre sua obrigação ao transferir a posse do imóvel, afastando a aplicação da exceção do contrato não cumprido invocada pela compradora.
8. O inadimplemento substancial da compradora caracteriza culpa exclusiva pela resolução contratual, tornando injusta a posse exercida após o descumprimento.
9. O alegado vício de consentimento por erro substancial não se configura, seja pela clareza das cláusulas contratuais, seja pela inescusabilidade do erro.
10. A retenção integral das arras é consequência legal do inadimplemento do promitente comprador, nos termos do art. 418 do Código Civil.
11. É vedada a cumulação da retenção das arras com cláusula penal compensatória, por configurar bis in idem.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
12. Recurso de Apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. A alegação de falsidade documental exige prova técnica idônea, sendo insuficiente a prova oral para demonstrar adulteração material de contrato. 2. A presunção de veracidade do documento particular assinado subsiste quando a impugnação é genérica e desacompanhada de prova mínima. 3. A cessão de direitos possessórios se caracteriza quando o contrato expressamente atribui ao comprador a responsabilidade pela regularização dominial. 4. O inadimplemento substancial do comprador afasta a exceptio non adimpleti contractus e legitima a resolução contratual por sua culpa exclusiva. 5. É lícita a retenção integral das arras pelo vendedor em caso de inadimplemento do comprador, vedada sua cumulação com cláusula penal compensatória.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, 408, 429, II, 430, 85, § 11, e 98, § 3o; CC, arts. 138, 139, I, 418 e 476.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.846.649/MA, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe 08/12/2021 (Tema 1.061); TJ/MT, RAC 0000032-59.2009.8.11.0017, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 06/09/2022; TJ/MT, RAC 1001393-82.2023.8.11.0024, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 27/07/2025; TJ/MT, EDcl na RAC 1013938-28.2022.8.11.0055, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 27/07/2025; TJ/MT, RAC 1002253-64.2016.8.11.0045, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 12/11/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032974-30.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO - CPF: 174.811.238-45 (APELANTE), WESLEY AMARAL DE ANDRADE - CPF: 551.392.561-34 (ADVOGADO), ENIR GONCALINA DA SILVA MOREIRA - CPF: 345.922.291-34 (APELADO), CLEITON FELIPE BORGES DE FARIA - CPF: 049.062.231-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ALEGAÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTAL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INTEGRAL. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelação Cível interposta por MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO contra sentença que, em Ação de Resolução Contratual contra ENIR GONÇALINA DA SILVA MOREIRA, declarou rescindido compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da compradora, autorizou a retenção integral das arras, determinou a reintegração de posse do imóvel à vendedora e afastou a cumulação com multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2. Há cinco questões em discussão:

(i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide;

(ii) estabelecer o ônus da prova quanto à alegada adulteração do contrato;

(iii) determinar a natureza jurídica do negócio celebrado (cessão de posse ou transferência de domínio);

(iv) verificar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual e a incidência da
exceptio non adimpleti contractus
; e

(v) aferir a legitimidade da retenção das arras e a possibilidade de cumulação com cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. O julgamento antecipado da lide é legítimo quando os elementos probatórios são suficientes, sendo desnecessária a produção de prova oral inadequada para demonstrar alegada adulteração documental, que exige prova pericial específica.

4. A parte que alega falsidade documental não se desincumbe do ônus probatório quando deixa de suscitar o incidente próprio e de requerer prova técnica idônea, apresentando impugnação genérica e desprovida de indícios.

5. A presunção de veracidade do documento particular assinado (art. 408 do CPC) prevalece na ausência de prova apta a infirmá-la, especialmente quando a assinatura é incontroversa.

6. O contrato evidencia, de forma coerente e reiterada, que o objeto da avença é a cessão de direitos possessórios, e não a transferência de domínio.

7. A vendedora cumpre sua obrigação ao transferir a posse do imóvel, afastando a aplicação da exceção do contrato não cumprido invocada pela compradora.

8. O inadimplemento substancial da compradora caracteriza culpa exclusiva pela resolução contratual, tornando injusta a posse exercida após o descumprimento.

9. O alegado vício de consentimento por erro substancial não se configura, seja pela clareza das cláusulas contratuais, seja pela inescusabilidade do erro.

10. A retenção integral das arras é consequência legal do inadimplemento do promitente comprador, nos termos do art. 418 do Código Civil.

11. É vedada a cumulação da retenção das arras com cláusula penal compensatória, por configurar
bis in idem
.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

12. Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento
:
“
1. A alegação de falsidade documental exige prova técnica idônea, sendo insuficiente a prova oral para demonstrar adulteração material de contrato. 2. A presunção de veracidade do documento particular assinado subsiste quando a impugnação é genérica e desacompanhada de prova mínima. 3. A cessão de direitos possessórios se caracteriza quando o contrato expressamente atribui ao comprador a responsabilidade pela regularização dominial. 4. O inadimplemento substancial do comprador afasta a exceptio non adimpleti contractus e legitima a resolução contratual por sua culpa exclusiva. 5. É lícita a retenção integral das arras pelo vendedor em caso de inadimplemento do comprador, vedada sua cumulação com cláusula penal compensatória
.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 355, I, 370, 408, 429, II, 430, 85, § 11, e 98, § 3o; CC, arts. 138, 139, I, 418 e 476.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.846.649/MA, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe 08/12/2021 (Tema 1.061); TJ/MT, RAC 0000032-59.2009.8.11.0017, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 06/09/2022; TJ/MT, RAC 1001393-82.2023.8.11.0024, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 27/07/2025; TJ/MT, EDcl na RAC 1013938-28.2022.8.11.0055, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 27/07/2025; TJ/MT, RAC 1002253-64.2016.8.11.0045, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 12/11/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito em Substituição Legal da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dr. Alexandre Elias Filho, nos autos da Ação de Resolução Contratual ajuizada em face de
ENIR GONÇALINA DA SILVA MOREIRA
, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial
e acolheu em parte as razões da defesa, para declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da compradora, autorizar a retenção integral das arras de R$ 35.000,00 pela vendedora, determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da ré e indeferir a aplicação cumulativa da multa contratual de 30%
(
vide
ID. 350230371).

Em suas razões recursais de ID. 351923473, a Apelante sustenta, preliminarmente,
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, ao fundamento de que o julgamento antecipado do mérito a impediu de provar, por depoimento pessoal e oitiva de testemunhas, a suposta adulteração do instrumento contratual apresentado pela Apelada e as circunstâncias reais da negociação.

Nesse particular, articula que o documento impugnado não poderia servir como "prova" para fins do art. 443, I, do CPC, por ser ele próprio o fato controvertido e que a prova testemunhal visava demonstrar vício de consentimento e fraude, e não contraditar contrato válido, sendo que o incidente de arguição de falsidade é faculdade da parte, cabendo à Apelada o ônus de provar a autenticidade do documento que produziu (art. 429, II, CPC).

Subsidiariamente, no mérito,
pugna pela reforma integral da sentença
, sustentando a inversão do ônus probatório pelo juízo
a quo
e a culpa exclusiva da Apelada pela resolução contratual, por não deter o domínio do imóvel e ter frustrado a legítima expectativa da compradora (art. 476, CC), além do vício de consentimento (erro substancial, art. 139, I, CC) e da impossibilidade de retenção das arras, haja vista que a inexecução contratual seria imputável à vendedora.

Contrarrazões apresentadas ao ID. 351923475, a Apelada defende a
manutenção integral da sentença
.

Recurso tempestivo, estando dispensado de preparo ante a concessão da gratuidade de justiça (ID. 354100893).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

I) DO ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA

A Apelante sustenta que o indeferimento da prova oral e o consequente julgamento antecipado da lide configuraram cerceamento de defesa, porquanto havia controvérsia fática relevante acerca da autenticidade do instrumento contratual apresentado pela Apelada. Tal insurgência não prospera.

Cediço que o julgamento antecipado da lide é medida de economia e celeridade processual que se impõe quando os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para o julgamento da causa, dispensando-se a dilação probatória (art. 355, I, do CPC). O juiz, como destinatário da prova, detém a prerrogativa de indeferir diligências que considere desnecessárias, inúteis ou meramente protelatórias (art. 370 do CPC).

No caso vertente, a premissa sobre a qual se assenta toda a tese de cerceamento é a alegação de que o instrumento contratual trazido pela Apelada (ID 183152707) teria sido materialmente adulterado — isto é, que as primeiras laudas foram fisicamente substituídas por outras com conteúdo diverso do originalmente pactuado.

Pois bem. A própria natureza da fraude alegada delimita, de forma objetiva, o campo dos meios de prova aptos a demonstrá-la. A substituição física de laudas é fato que se comprova por perícia documentoscópica (análise de papel, tinta, impressão, continuidade tipográfica), e não por depoimentos orais. A testemunha pode narrar o que ouviu ou presenciou durante as tratativas, mas não pode atestar, com a segurança exigida pelo ordenamento, se determinadas folhas de um contrato foram fisicamente trocadas após a assinatura.

Dito isso, a Apelante não requereu perícia documentoscópica em nenhuma fase do processo. Também não instaurou o incidente de arguição de falsidade previsto no art. 430 do CPC. Tampouco trouxe aos autos sua própria via do contrato (que deveria ser diversa, se a tese de adulteração fosse verdadeira), nem qualquer outro elemento que conferisse verossimilhança à alegação — como a indicação de inconsistências de fonte tipográfica, gramatura de papel ou numeração de páginas.

Tem-se, portanto, uma impugnação absolutamente genérica, desprovida de qualquer indício corroborante, articulada apenas em réplica, e para cuja demonstração a parte não se valeu do meio de prova adequado (perícia), optando por requerer exclusivamente prova oral — que é objetivamente inidônea para o fim pretendido.

A propósito do tema, este Tribunal já assentou que o julgamento antecipado é legítimo quando a documentação encartada nos autos se mostra suficiente e a prova testemunhal não se revela útil ao deslinde da controvérsia:

"Se a documentação encartada nos autos se mostra suficiente para a análise do caso e a prova testemunhal não se revela útil ao deslinde da controvérsia, ausente o alegado cerceamento de defesa em razão não oportunização da oitiva de testemunha." (TJ/MT, RAC 0000032-59.2009.8.11.0017, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 06/09/2022, DJe 06/09/2022).

Não se desconhece que esta mesma Câmara, em hipótese diversa, anulou sentença por cerceamento de defesa quando a arguição de falsidade documental veio acompanhada de indícios objetivos de adulteração e com expressa invocação do procedimento do art. 430 do CPC:

"Uma vez arguida a falsidade documental na contestação, como questão incidental, é dever do juízo, nos termos dos arts. 430 a 432 do Código de Processo Civil, processar o incidente de arguição de falsidade, sob pena de cerceamento de defesa e violação ao devido processo legal." (TJ/MT, RAC 1001393-82.2023.8.11.0024, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 27/07/2025, DJe 27/07/2025).

A distinção entre os casos é evidente. Naquele precedente, a impugnação era específica, acompanhada de indícios objetivos (rasuras e inconsistências documentais) e com expressa invocação do procedimento de falsidade. Aqui, ao contrário, a impugnação é genérica, destituída de qualquer substrato material e formulada sem requerimento do incidente próprio ou da prova técnica cabível.

Sem delonga, o juízo
a quo
não impediu a Apelante de provar suas alegações; a Apelante é que não se utilizou dos meios processuais adequados para fazê-lo. A escolha de uma estratégia probatória insuficiente não se confunde com cerceamento de defesa.

Desta feita,
rejeito a preliminar arguida
.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Superada a preliminar e presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e adentro no seu mérito.

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO
contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Resolução Contratual movida em face de
ENIR GONÇALINA DA SILVA MOREIRA
, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade
:

“
Vistos.

I. RELATÓRIO.

Trata-se de
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL,
ajuizada por
MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO,
em face de
ENIR GONALINA DA SILVA MOREIRA
, ambas devidamente qualificadas nos autos.

A parte autora alega, em síntese, ter celebrado compromisso de compra e venda de um imóvel rural, pagando a primeira parcela no valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais). Sustenta que o negócio foi desfeito por culpa da ré, que teria prometido vender a propriedade do bem, mas, posteriormente, revelou ser detentora de mera posse, frustrando a legítima expectativa da adquirente. Pugna pela resolução do contrato e pela restituição do valor pago.

A ré, devidamente citada, apresentou contestação (ID 183152706), na qual refuta a versão autoral. Aduz que o objeto do contrato era, desde o início, a cessão de direitos possessórios sobre o imóvel, fato de pleno conhecimento da autora. Apresenta instrumento contratual que, segundo afirma, comprova suas alegações. Imputa à autora a culpa pela rescisão, por inadimplemento das parcelas subsequentes, e defende a retenção do valor pago a título de arras.

Em réplica (ID 186083036), a autora impugnou o contrato juntado pela ré, alegando ter sido adulterado, e reiterou os termos da inicial.

Instadas a especificarem as provas que pretendem produzir, ambas as partes manifestaram interesse na produção de prova oral (IDs 188648330 e 189000978).

É a síntese do necessário.

FUNDAMENTO E DECIDO.

II. FUNDAMENTAÇÃO.

A) DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES
.

Analiso, prefacialmente, o pedido de gratuidade da justiça formulado pela parte ré (ID 173088828). A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade, e, não havendo nos autos elementos que infirmem tal presunção, nem impugnação específica da parte contrária,
DEFIRO
o benefício, com fulcro no art. 99, § 3o, do CPC.

Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, e não havendo nulidades a serem sanadas, dou o feito por saneado.

B) DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria debatida é de direito e de fato, mas prescinde de produção de outras provas além das documentais já carreadas aos autos.

Indefiro
o pedido de produção de prova oral formulado por ambas as partes. A controvérsia reside na natureza do negócio jurídico (venda de propriedade x cessão de posse) e na validade do instrumento contratual.

Nos termos do art. 443, I, do CPC, o juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos já provados por documento. Ademais, a prova exclusivamente testemunhal não é apta a desconstituir o teor de contrato escrito, mormente quando a alegação é de adulteração física do documento, o que exigiria prova pericial não requerida oportunamente.

C) DO MÉRITO.

A relação jurídica entre as partes é incontroversa, consubstanciada no negócio jurídico de compra e venda de imóvel rural e no pagamento do sinal de R$ 35.000,00 pela autora.

O cerne da lide reside na causa da resolução contratual: se por culpa da ré (venda de posse travestida de propriedade) ou da autora (inadimplemento injustificado diante de cláusula expressa).

A autora sustenta que o contrato juntado pela ré (ID 183152707) foi adulterado, alegando que as primeiras folhas foram substituídas para incluir cláusulas sobre "posse" e "usucapião", e que assinou apenas a última página.

Contudo, tal alegação, ventilada apenas em sede de réplica, não se sustenta processualmente. A autora não instaurou o Incidente de Arguição de Falsidade Documental (art. 430 do CPC) no prazo legal, tampouco requereu perícia grafotécnica ou documental para comprovar a suposta montagem. A mera alegação de desconhecimento do teor das laudas iniciais, desacompanhada de prova técnica robusta, não tem o condão de invalidar o documento que possui a assinatura da autora na folha de encerramento, presumindo-se a anuência com o todo.

A própria parte autora nem mesmo aporta aos autos cópia do contrato supostamente originário (antes da suposta adulteração do seus termos).

Analisando o contrato (ID 183152707), verifica-se na Cláusula 1a, alínea 'a', a descrição expressa: "
A posse e manutenção da propriedade é mansa e pacífica... sendo mantida há mais de 30 anos
". Mais adiante, na alínea 'a' do item 1 (forma de pagamento), consta: "...
para que seja providenciado a documentação do imóvel, através de processo de regularização própria, 'USOCAPIR', ficando de inteira responsabilidade dos COMPRADORES...
".

O instrumento é claro e inteligível. A autora, qualificada como professora, possui plena capacidade de leitura e compreensão. Ao assinar o contrato, ainda que na última lauda, aderiu aos seus termos. Não há vício de consentimento comprovado, mas sim um arrependimento posterior ou erro inescusável quanto à natureza do objeto, que não pode ser imputado à ré.

Portanto, ao suspender os pagamentos sob a justificativa de que exigia a propriedade (domínio) imediata, a autora incorreu em
inadimplemento contratual,
dando causa à resolução da avença.

Das Arras e da Multa Contratual

Reconhecida a culpa da autora pela resolução, aplica-se o disposto no art. 418 do Código Civil: "
Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as
".

O valor de R$ 35.000,00 foi pago a título de sinal/arras (Cláusula 1a, item 'b'). Tratando-se de inexecução por quem deu as arras, é lícita a sua retenção pela vendedora, a título de indenização mínima, pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio e da frustração da venda.

Quanto ao pedido da ré (formulado em contestação) para aplicação cumulativa da multa de 30% sobre o valor do contrato (Cláusula 5a), este não merece acolhida. Primeiro, porque a retenção das arras já possui natureza indenizatória (arras penitenciais ou confirmatórias com função de prefixação de perdas e danos). A cumulação da perda do sinal com cláusula penal compensatória configuraria
bis in idem
e enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico (Art. 884 CC).

Ademais, a jurisprudência é firme no sentido de que, havendo previsão de arras penitenciais, estas servem como indenização, não podendo ser cumuladas com multa compensatória. Mesmo que fossem confirmatórias, a retenção do valor integral do sinal (que corresponde a 10% do contrato) já se mostra suficiente para remunerar a ré pelo período em que o imóvel ficou indisponível e pelas despesas administrativas, sendo a multa de 30% sobre o valor total do contrato manifestamente excessiva (art. 413 do CC).

Nesse sentido:

(...)

Assim, a resolução do contrato é medida que se impõe, com o retorno das partes ao status quo ante, ressalvado o direito da ré de reter o valor recebido a título de sinal.

III. DISPOSITIVO.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos da inicial e acolho em parte as razões da defesa, para:

DECLARAR
a resolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes, celebrado entre as partes em abril de 2021, referente ao imóvel rural (chácara de 7 hectares) situado na região do Mutuca, Chapada dos Guimarães/MT;

RECONHECER
a culpa exclusiva da autora (promitente compradora) pela resolução do contrato, ante o inadimplemento injustificado;

AUTORIZAR
a ré (ENIR GONÇALINA DA SILVA MOREIRA) a reter integralmente a quantia de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) paga a título de arras/sinal, julgando improcedente o pedido da autora de restituição deste valor;

DETERMINAR,
como consequência lógica da resolução contratual e do retorno ao status quo ante, a
REINTEGRAÇÃO DE POSSE
do imóvel objeto da lide em favor da parte ré. Concedo à parte autora o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel e entrega das chaves (se houver), sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse compulsória e uso de força policial, se necessário;

INDEFERIR
a aplicação da multa contratual de 30% pleiteada pela ré, vedando a cobrança de valores excedentes à retenção das arras.

Por consequência,
EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO,
nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte da autora (que deu causa à rescisão e perdeu o valor pago), condeno a autora ao pagamento de 70% das custas processuais e a ré aos 30% restantes.

Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da ré, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (proveito econômico obtido pela ré com a retenção), e condeno a ré ao pagamento de honorários ao patrono da autora, fixados em 10% sobre a diferença entre o valor da multa pretendida (30% do contrato) e o que foi efetivamente decaído, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação a ambas as partes, por se tratarem de beneficiárias da Justiça Gratuita (art. 98, §3o, do CPC).”

Pois bem.

Sem delonga, extrai-se que a controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal restringe-se a natureza do negócio jurídico celebrado (cessão de posse
vs.
transferência de domínio) e o ônus da prova quanto à autenticidade do instrumento contratual, além da imputação de culpa pela resolução contratual, da alegação de vício de consentimento e da dita legitimidade da retenção das arras.

Dito isso, passo à análise dos pontos recursais.

No que concerne à
natureza do negócio jurídico e o ônus da prova
, a Apelante invoca o art. 429, II, do CPC, para sustentar que, impugnada a autenticidade do documento, o ônus de provar sua veracidade recairia integralmente sobre a Apelada, e que a inércia desta em requerer perícia deveria conduzir à desconsideração do instrumento. Com a devida vênia,
sua insurgência não prospera
.

Impõe-se uma distinção fundamental, a regra do art. 429, II, do CPC foi consolidada pela jurisprudência, notadamente no Tema 1.061 do STJ (
Ex vi
REsp 1.846.649/MA, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe 08/12/2021), para “
hipótese em que o consumidor/autor impugnar a autenticidade da assinatura constante em contrato bancário juntado ao processo pela instituição financeira, caberá a esta o ônus de provar a autenticidade (CPC, arts. 6o, 369 e 429, II).
”; situação na qual incumbe a quem o produziu demonstrar sua autenticidade, inclusive mediante perícia grafotécnica.

A hipótese dos autos é diametralmente oposta
, visto que a Apelante não nega ter aposto sua assinatura na última lauda do Compromisso de Compra e Venda de ID. 351923463, revelando-se este como
fato incontroverso
. O que alega é que as laudas anteriores teriam sido trocadas.

Nessa configuração, a presunção do art. 408 do CPC de que "
As declarações constantes do documento particular escrito e assinado ou somente assinado presumem-se verdadeiras em relação ao signatário
", milita em favor de quem apresentou o documento, cabendo ao impugnante produzir prova minimamente idônea para desconstituí-la.

In casu
,
a Apelante não apresentou um único indício que sustente a acusação
, não instruindo com cópia do suposto contrato original,
não indicou qualquer inconsistência material no documento
e não requereu a prova técnica que seria a única capaz de demonstrar a alegada fraude.

Nesse cenário,
tenho que a mera impugnação verbal
,
desacompanhada de qualquer elemento de convicção
,
não tem aptidão para neutralizar a presunção de veracidade que emana do documento subscrito pela própria Parte
.

Pontua-se,
ad argumentandum tantum,
que a
nalisando o aludido instrumento contratual,
verifico que a referência à natureza possessória do bem permeia todo o documento de forma orgânica e coerente, em múltiplas cláusulas
. A cláusula inaugural descreve a vendedora como possuidora de área cuja "
posse e manutenção da propriedade é mansa e pacífica, sendo a mesma sendo mantida há mais de 30(trinta) anos
". Soma-se a isso, o fato de que a cláusula 1a, alínea "a", prevê a regularização do imóvel "
através de processo de regularização própria, 'USOCAPIR', ficando de inteira responsabilidade dos COMPRADORES
". Já a alínea "e" é ainda mais explícita, constando-se que "
O valor negociado neste contrato, se expressa exclusivamente pela posse mansa e pacífica
", além da cláusula 2a que se refere à "
posse provisória
" concedida aos compradores até a quitação.

Logo, a tese de adulteração exigiria que a Apelada tivesse reescrito integralmente as laudas iniciais, mantendo perfeita coerência lógica e redacional com a lauda assinada,
hipótese inverossímil e processualmente insustentável na ausência de qualquer prova
. Assim, o objeto do contrato sempre foi a cessão de direitos possessórios.

Já no que toca à
culpa pela resolução contratual
e à
inaplicabilidade da
exceptio non adimpleti contractus
, ressai que a Apelante invoca o art. 476 do Código Civil para sustentar que a suspensão dos pagamentos foi exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido. Contudo,
a tese parte de premissa que acabo de afastar
, qual seja, a de que a obrigação da vendedora seria a transmissão do domínio.

Assentado que o contrato tinha por objeto a cessão de direitos possessórios
,
com a regularização via usucapião a cargo exclusivo dos compradores
,
a obrigação da Apelada consistia em transferir a posse do imóvel, o que efetivamente ocorreu
, conforme a própria sentença registra.

O que se extrai do conjunto probatório é que a vendedora
ENIR GONÇALINA DA SILVA MOREIRA
cumpriu a prestação que lhe incumbia.
A compradora, por sua vez, deixou de adimplir as parcelas subsequentes ao sinal, totalizando R$ 315.000,00 em obrigações não honradas
, desproporção entre os inadimplementos que afasta, por completo, a invocação da
exceptio
.

A propósito, esta Corte já assentou que a posse decorrente de compromisso de compra e venda passa a ser injusta em razão do inadimplemento do preço ajustado, "
Ainda que se considere justa a posse no início, decorrente do compromisso de compra e venda, passou a ser injusta em razão do não pagamento do preço ajustado
." (
Ex vi
TJ/MT, RAC 0000032-59.2009.8.11.0017, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 27/07/2022, DJe 06/09/2022; destaquei).

Destarte,
correta a conclusão da sentença quanto à culpa exclusiva da compradora pela resolução da avença
.

Melhor sorte não assiste à Apelante quanto alegado vício de consentimento,
sustentando a ocorrência de erro substancial (art. 139, I, do Código Civil),
por esbarrar em duplo obstáculo
.

O
primeiro é fático
, visto que o instrumento contratual, cuja autenticidade restou mantida, é inequívoco quanto ao objeto do negócio. A Apelante, qualificada como professora, é pessoa dotada de plena capacidade de compreensão, de modo que ao subscrever contrato que mencionava expressamente "
posse mansa e pacífica
", "
usucapião
" e responsabilidade dos compradores pela regularização, assumiu conhecimento de seus termos.

O
segundo obstáculo é jurídico
, pois, ainda que se admitisse erro quanto à natureza do objeto, tratar-se-ia de erro inescusável. O art. 138 do Código Civil condiciona a anulabilidade à escusabilidade, exigindo que a falsa percepção da realidade não decorra de negligência da própria parte. Nesse esteio, compreendo que quem assina contrato que descreve expressamente o objeto como posse não pode, posteriormente, alegar desconhecimento da natureza do negócio.

Reconhecida a culpa exclusiva da Apelante
, incide a regra do art. 418, I, do Código Civil, no sentido de que inexecutado o contrato por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as.

Nessa ordem de ideias,
a retenção integral do valor de R$ 35.000,00, pago expressamente a título de sinal (cláusula 1a, alínea "b"), traduz-se em consequência legal do inadimplemento, funcionando como prefixação mínima das perdas e danos
.

Correto, outrossim, o indeferimento da multa contratual de 30%, porquanto sua cumulação com a perda integral das arras configuraria
bis in idem
, havendo a sentença bem equacionado a questão ao vedar a cobrança de valores excedentes à retenção do sinal.

Nessa intelecção, esta Câmara já assentou expressamente essa vedação:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM EFEITO MODIFICATIVO PARCIALMENTE CONCEDIDO. (...). Tese de Julgamento: (...). É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras confirmatórias quando ambas incidirem sobre o mesmo inadimplemento contratual, por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa. (...)."
(TJ/MT, EDcl na RAC 1013938-28.2022.8.11.0055, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 27/07/2025, DJe 27/07/2025; destaquei).

“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL. (...). Tese de julgamento: ‘1. A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com retenção adicional de valores a título de perdas e danos na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do comprador. (...).’ (...).”
(TJ/MT, RAC 1002253-64.2016.8.11.0045, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 12/11/2025, DJe 12/11/2025; destaquei).

Ante o exposto, conheço do recurso para
REJEITAR a preliminar
arguida e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO
à Apelação Cível interposta por
MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO
,
mantendo inalterada a sentença proferida pelo juízo de origem, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro
a condenação em honorários advocatícios de 10% para
15% (quinze por cento)
em desfavor de
MARIA APARECIDA RIBEIRO MATOS DO NASCIMENTO
, mantida a suspensão da exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida (art. 98, § 3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026