Tribunal: TJMT
Processo: 1010086-33.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. TENTATIVAS FRUSTRADAS. CERTIDÃO COM FÉ PÚBLICA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. ENVIO AO ENDEREÇO CONTRATUAL. REGULARIDADE. LEILÕES NEGATIVOS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PERDAS E DANOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária e leilões extrajudiciais, bem como rejeitou pedido subsidiário de indenização por perdas e danos, mantendo a validade do procedimento expropriatório e reconhecendo a extinção da dívida após adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a intimação por edital para purgação da mora foi válida diante das tentativas frustradas de intimação pessoal; (ii) verificar a regularidade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais; (iii) analisar a possibilidade de conversão do pedido em perdas e danos após adjudicação do imóvel pelo credor.
III. Razões de decidir
3. A intimação por edital revela-se válida quando precedida de diligências infrutíferas para localização do devedor, certificadas por oficial dotado de fé pública, nos termos do art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/1997.
4. A certidão cartorária que atesta o paradeiro incerto e não sabido do devedor goza de presunção de legitimidade, não infirmada por prova em contrário, legitimando a adoção da via editalícia.
5. A comunicação das datas dos leilões mediante correspondência encaminhada ao endereço contratual atende às exigências legais, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal.
6. Frustrados os leilões extrajudiciais, a adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário implica extinção compulsória da dívida e exoneração das obrigações recíprocas, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997.
7. Inexiste direito à restituição de eventual diferença entre o valor do imóvel e o débito, tampouco configuração de enriquecimento sem causa, ainda que haja posterior alienação direta do bem a terceiros.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"1. É válida a intimação por edital para purgação da mora quando precedida de tentativas frustradas de intimação pessoal, certificadas por oficial competente, nos termos do art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/1997.
2. Frustrados os leilões extrajudiciais, a adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário acarreta a extinção da dívida e afasta o direito do devedor à restituição de eventual diferença, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 3o e 4o, e 27, §§ 2o-A, 4o e 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2025/0053633-7, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30/03/2026; STJ, AREsp 3098025/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 23/03/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1010086-33.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[DAIANA GOMES DA COSTA - CPF: 346.905.968-32 (APELANTE), JOSE HUMBERTO RODRIGUES COSTA MARTINS - CPF: 756.117.911-15 (ADVOGADO), LUCCAS TARTUCE RODRIGUES - CPF: 032.262.763-01 (ADVOGADO), FELIPE VINICIUS DE MORAES - CPF: 060.853.041-70 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), MARIA LUCILIA GOMES - CPF: 933.086.988-20 (ADVOGADO), AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. TENTATIVAS FRUSTRADAS. CERTIDÃO COM FÉ PÚBLICA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. ENVIO AO ENDEREÇO CONTRATUAL. REGULARIDADE. LEILÕES NEGATIVOS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PERDAS E DANOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária e leilões extrajudiciais, bem como rejeitou pedido subsidiário de indenização por perdas e danos, mantendo a validade do procedimento expropriatório e reconhecendo a extinção da dívida após adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário.

II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a intimação por edital para purgação da mora foi válida diante das tentativas frustradas de intimação pessoal; (ii) verificar a regularidade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais; (iii) analisar a possibilidade de conversão do pedido em perdas e danos após adjudicação do imóvel pelo credor.

III. Razões de decidir
3. A intimação por edital revela-se válida quando precedida de diligências infrutíferas para localização do devedor, certificadas por oficial dotado de fé pública, nos termos do art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/1997.
4. A certidão cartorária que atesta o paradeiro incerto e não sabido do devedor goza de presunção de legitimidade, não infirmada por prova em contrário, legitimando a adoção da via editalícia.
5. A comunicação das datas dos leilões mediante correspondência encaminhada ao endereço contratual atende às exigências legais, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal.
6. Frustrados os leilões extrajudiciais, a adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário implica extinção compulsória da dívida e exoneração das obrigações recíprocas, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997.
7. Inexiste direito à restituição de eventual diferença entre o valor do imóvel e o débito, tampouco configuração de enriquecimento sem causa, ainda que haja posterior alienação direta do bem a terceiros.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. É válida a intimação por edital para purgação da mora quando precedida de tentativas frustradas de intimação pessoal, certificadas por oficial competente, nos termos do art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/1997.
2. Frustrados os leilões extrajudiciais, a adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário acarreta a extinção da dívida e afasta o direito do devedor à restituição de eventual diferença, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 3o e 4o, e 27, §§ 2o-A, 4o e 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2025/0053633-7, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30/03/2026; STJ, AREsp 3098025/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 23/03/2026.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1010086-33-2025

APELANTE:
DAIANA GOMES DA COSTA

APELADO:
BANCO BRADESCO S/A

RELATÓRIO:

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Daiana Gomes da Costa,
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT, que
julgou improcedente a Ação

Anulatória com Pedido de Tutela de Urgência Antecipada,
condenando a Apelante ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade por se tratar de beneficiária da justiça gratuita.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que ajuizou a demanda com a finalidade de
anular o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e, por consequência, cancelar os leilões extrajudiciais designados pelo Banco Bradesco, em razão das inúmeras irregularidades verificadas no curso do procedimento expropriatório, as quais configuram manifesta violação aos comandos legais contidos na Lei no 9.514/1997.

Argumenta que adquiriu, por meio de contrato de financiamento habitacional celebrado com a Apelada, o imóvel situado na Rua Mil e Cem, Loteamento Conjunto Habitacional Imperial, Quadra 04, Lote 19, Cuiabá/MT, CEP: 78075-740, devidamente matriculado sob o n° 42.675, perante o 6o Ofício do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, cujo imóvel foi adquirido com a finalidade de servir de moradia familiar, sendo ocupado pela própria mutuária desde a celebração do contrato.

Sustenta que em razão de dificuldades financeiras momentâneas, a Apelante deixou de adimplir algumas prestações do financiamento e, sem qualquer oportunidade prévia de regularizar o débito, foi surpreendido com a consolidação da propriedade em nome do Banco e com a subsequente designação de dois leilões extrajudiciais, sem que tivesse sido pessoalmente intimado para purgar a mora ou devidamente cientificado das datas, horários e locais das praças.

Alega a nulidade da intimação via edital, acrescentando que não procede a conclusão de que a mera realização de diligências frustradas em dois endereços autorizaria, de imediato, a intimação por edital, acrescentando que a Lei no 9.514/1997 estabelece a intimação pessoal como regra, admitindo a via editalícia apenas em caráter subsidiário, quando efetivamente demonstrada a impossibilidade de localização do devedor fiduciante.

Ressalta que a
intimação por edital não se legitima pela simples ausência do destinatário em visitas pontuais, mas exige a comprovação concreta de que este se encontra em local incerto, não sabido ou que esteja deliberadamente se ocultando, sendo que

a intimação do devedor fiduciante deve ser realizada de modo pessoal, admitindo-se, excecionalmente, a intimação por hora certa, quando evidenciado fundada suspeita de ocultação, e por edital quando a parte se encontrar em local incerto e não sabido

Assevera que a intimação editalícia é medida extraordinária e subsidiária, reservada exclusivamente para situações excepcionais, nas quais estejam plenamente esgotados todos os meios ordinários para localizar e intimar pessoalmente o devedor para purgar a mora.

Sustenta que as diligências foram realizadas exclusivamente em horário comercial e que a Apelante exerce a função de corretora de imóveis de segunda a sexta-feira, também em horário comercial, o que explica sua ausência no momento das visitas, sem que disso se possa extrair qualquer presunção de ocultação, acrescentando que não se pode confundir ausência circunstancial com intenção de furtar-se à intimação e que o exercício regular de atividade profissional não caracteriza comportamento evasivo, tampouco autoriza a conclusão de que a devedora se encontrava em local incerto ou não sabido.

Assinala a ausência de intimação com relação a data dos leilões, aduzindo que não se pode admitir como válida a simples expedição de correspondências aos endereços contratuais, cujo retorno se deu com as anotações “ausente” ou “mal endereçado”, sendo que a formalidade legal não se exaure no ato de postar a notificação, mas exige a efetiva ciência do devedor fiduciante, sobretudo quando se trata de ato que culmina na perda do imóvel residencial.

Afirma que o mero envio de AR notificando a Apelante sobre as datas dos leilões não pode ser considerado suficiente, especialmente, porque a correspondência sequer foi entregue. Sendo que a devolução do aviso com a indicação de “ausente” ou “mal endereçado” evidencia que a comunicação não chegou ao seu destinatário, inexistindo prova de ciência inequívoca.

Ressalta que impõe-se o reconhecimento da invalidade da notificação relativa às datas dos leilões, com a consequente nulidade dos atos subsequentes, assegurando-se à Apelante a possibilidade real e concreta de exercer os direitos que a lei lhe confere.

Alega que a

ausência de arrematantes nos leilões realizados resultou na adjudicação do imóvel pelo Banco Bradesco S.A., nos termos do § 5o do art. 27 da Lei no 9.514/1997, circunstância que acarretou a extinção da dívida pelo valor do débito, sem qualquer retorno à Apelante quanto à diferença existente entre o valor do imóvel e o montante devido
, exatamente como previsto no cenário descrito na petição inicial e após a adjudicação, o bem foi posteriormente alienado pelo Banco a terceiros mediante venda direta, ampliando ainda mais o desequilíbrio patrimonial decorrente da operação.

Afirma que diante da
adjudicação do imóvel em favor do Apelado, da subsequente venda direta a terceiros e da perda definitiva da posse pela Apelante, resta evidente a necessidade de apreciação do pedido subsidiário deduzido desde a inicial, consistente na condenação do Banco Bradesco S.A. ao pagamento das perdas e danos correspondentes à diferença entre o valor da dívida e o valor real do imóvel, considerando a avaliação utilizada no primeiro leilão.

Sustenta que na petição inicial, o primeiro leilão foi pautado pelo valor de R$ 930.000,00, enquanto o valor da dívida e acessórios, base para o segundo leilão, era de R$ 558.000,00, evidenciando diferença de R$ 372.000,00 que representa o enriquecimento sem causa em favor da Apelada, caso não haja recomposição patrimonial.

Alega que
essa situação se materializou visto que o Banco tornou-se proprietário do bem por valor inferior ao de mercado, extinguiu integral mente a dívida e, após a adjudicação, ainda alienou o imóvel a terceiros mediante venda direta, incorporando integralmente o resultado econômico dessa operação e dessa forma não sendo possível restabelecer o contrato ou reverter a alienação subsequente, a única medida capaz de recompor o equilíbrio e evitar enriquecimento injustificado é a conversão do pedido anulatório em indenização por perdas e danos, exatamente nos moldes pleiteados de forma subsidiária na petição inicial. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença recorrida.

Nas
contrarrazões
o Apelado sustenta a regularidade do procedimento extrajudicial, concluindo que houve tentativas frustradas de intimação pessoal da autora nos endereços fornecidos, o que legitimou a intimação por edital, nos termos da Lei no 9.514/97.

Verbera que atuou no o exercício regular de direito,

haja vista que esta respeitou o procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/97, sendo que o bem imóvel é garantia do contrato em demanda, assim, em caso de inadimplemento das obrigações, imperioso que o Réu, na qualidade de credora, tome as providências legais pertinentes para assegurar seu direito e tomar medidas que poderão inclusive, culminar na alienação extrajudicial bem.

Assevera que após terem sido realizadas várias diligências nos endereços fornecidos pelo próprio Autor no contrato firmado entre as partes, foi certificado que o mesmo estava em local incerto e não sabido,
o que autorizou as publicações do edital, nos estritos termos que a lei prevê, além do mais, insta salientar a fé-pública que reveste o ato notarial, sendo, portanto, legítima a constituição em mora da devedora.

Ressalta que dessa forma,

conforme disposição do artigo 26 da lei 9.514/97, ante a inadimplência da Autora, esta foi intimado para purgar a mora no prazo de 15 dias, no entanto, deixou transcorrer
in albis
o referido prazo.

Alega que com relação as notificações acerca das datas dos leilões designados, da mesma forma, resta incontroverso pelos documentos juntados à defesa que demonstram que as mesmas foram regularmente realizadas, ressaltando que

deve ser utilizado por analogia o Tema 1.132/STJ, o qual definiu como válida a notificação encaminhada ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, seja pelo próprio destinatário, seja por terceiro reafirmando a regularidade do procedimento expropriatório e do leilão.

Alega a impossibilidade de conversão em perdas e danos no caso, aduzindo que restou incontroverso que ambos os leilões extrajudiciais foram realizados e frustrados por ausência de licitantes, legitimando a adjudicação nos termos do § 5o do art. 27 do referido diploma legal.

Assevera que a legislação é expressa ao dispor que, inexistindo licitantes no segundo leilão, o credor fiduciário fica com o imóvel, considerando-se extinta a dívida e exonerado de qualquer obrigação de devolver valores ao devedor, razão pela qual, não há ilicitude ou abuso na conduta do Banco/apelado, tratando-se de consequência jurídica prevista em lei e inerente ao regime da alienação fiduciária imobiliária.

Sustenta que os precedentes invocados pela Apelante não se aplicam automaticamente ao caso concreto, pois, tratam de situações específicas nas quais restou comprovada vantagem patrimonial indevida, o que não ocorreu nos autos, sendo que a posterior venda do imóvel, após a consolidação plena da propriedade em favor do Banco, constitui exercício regular do direito de disposição, não sendo juridicamente possível retroagir seus efeitos para gerar indenização inexistente à época da adjudicação.

Afirma que além disso, a condenação em perdas e danos não pode funcionar como um atalho para reviver uma obrigação restitutória excluída pelo § 5o, sendo que o legislador ponderou ex ante os interesses em jogo e instituiu uma solução binária: havendo arrematação por valor suficiente, restitui-se eventual excedente (§ 4o); (ii)
não havendo valor suficiente no segundo leilão, extingue-se a dívida e exonera-se o credor (§ 5o). Pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, a Apelante insurge-se com relação a sentença que julgou improcedente a demanda reconhecendo a validade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em nome da Instituição Financeira, bem como dos leilões, tendo em vista que a Apelante foi intimada para purgar via edital após infrutíferas as diligencias realizadas visando sua intimação pessoal, bem como foi encaminhada notificações à mesma acerca da data dos leilões, afastando, ainda pedido de conversão em perdas em danos visto que em razão de praça negativa o imóvel foi adjudicado ao Banco extinguindo-se a dívida.

Cumpre analisar a questão referente a validade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do Banco em razão da intimação da Apelante via edital da realização dos leilões,

tendo a Apelante sustentado ausência de notificação bem como a questão referente a conversão em perdas e danos tendo o Banco adjudicado o imóvel em razão de praças negativas.

Constata-se que a Apelante descrito nos Autos
situado na Rua Mil e Cem, Loteamento Conjunto Habitacional Imperial, Quadra 04, Lote 19, Cuiabá/MT, CEP: 78075-740, devidamente matriculado sob o n° 42.675, perante o 6o Ofício do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, tornando-se inadimplente quanto ao pagamento das parcelas na forma ajustada,

situação que levou a Instituição Financeira a adotar o procedimento

constante da Lei

no. 9.514/97, consolidando a propriedade do imóvel em suas mãos e ao depois o leilão extrajudicial do imóvel.

Com relação a intimação do devedor para purgação da mora em tal situação

o artigo 26 da Lei 9.514/97 dispõe o seguinte:

Art 26 - Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

§ 1o - A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

§ 2o O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.

§ 2o A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2o deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.

§ 3o intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei,
conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

§ 4o Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente
constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital
publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Embora a Apelante tenha afirmado a invalidade da sua intimação por meio de edital, argumentando que não foram esgotadas diligencias visando a sua intimação pessoalmente para purgar a mora, conforme determina a Lei retro mencionada, contudo, da análise dos documentos constantes nos autos constata-se houve tentativas de intimação da Apelante tendo o Oficial do Registro Público certificado o seguinte:

“
Certifico que nos termos da Certidão do Primeiro Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, datada de 23/07/2024, recebida aos 25/07/2024, não foi possível notificar a Sra. DAIANA GOMES DA COSTA, nos seguintes endereços: - Casa Residencial, Tipo MT.32.1.2.38, edificada no Lote n° 04 da Quadra 19, do Loteamento Denominado Conjunto Habitacional Imperial, na Rua 1100, situada no Distrito de Coxipó da Ponte, Cidade: Cuiabá - MT, certificou o oficial que
nas vezes em que lá esteve (03/07/2024 as 17:38 horas; 11/07/2024 as 09:13 horas e 18/07/2024 as 16:54 horas) não havia ninguém no imóvel e não conseguiu informação com vizinhos para saber se a notificada reside no imóvel. -
Avenida Presidente Getúlio Vargas, no 345, Apartamento 11, Bairro Centro, Cidade: Cuiabá/MT, em virtude de ser desconhecida, estando em lugar incerto e não sabido, certificou o oficial que foi informado pelo Sr. Rui Brás, porteiro”.

Nesse contexto tendo em vista que em diligencias realizadas visando a intimação da Apelante não foi localizada foi

realizada a notificação via edital, já que não foi possível dar ciência à mesma pessoalmente do teor da notificação.

Nesse passo, c
umpre ressaltar que a certidão do oficial de cartório ou de Registro de Imóveis que atesta o paradeiro do devedor como "local incerto e não sabido" goza de fé pública, confirmando a tentativa frustrada de localização do devedor ensejando no caso a n
otificação por edital
quando o devedor se encontra em local incerto, não sabido ou ignorado.

Dessa firma tendo em vista a certidão
de que

a devedora se encontrava em local incerto e não sabido a conduta do réu em promover a intimação por edital mostra-se absolutamente regular, em estrita observância ao disposto no art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/97.

No caso,

portanto, houve tentativa de intimar a Apelante conforme certidão emitida pelo 1o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá implicando reconhecer que em razão da ausência de localização da Apelante tornou-se necessária a intimação via edital

e neste aspecto foi dado ciência da necessidade de purgar a mora.

Dessa forma, as alegações de que não se esgotaram tentativas de intimar a Apelante não se sustentam diante dos documentos constantes dos Autos, sendo que uma vez frustrada e certificado que se encontra o devedor em lugar incerto e não sabido a notificação via edital é o caminho a ser adotado, não havendo falar em invalidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor.

Anoto que em conformidade com entendimento jurisprudencial após tentativa de intimação pessoal pelo Oficial Cartorário é admissível a intimação por edital, sendo que na hipótese retratada nos Autos, e diante dos documentos carreados pelo Recorrido, verifica-se que ocorreram tentativas de intimar a parte Agravante que restaram infrutíferas, sendo as diligencias realizadas no endereço contratual o que assegura a regularidade do procedimento.

Acerca da possibilidade de ser realizada a intimação por edital, em tais hipóteses transcrevo o seguinte entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI N. 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL REALIZADA. HIGIDEZ DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CORRESPONDÊNCIA ENVIADA AO ENDEREÇO CONTRATUAL. VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação anulatória para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o fundamento de vício na intimação das datas dos leilões.

2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade da consolidação da propriedade, porquanto realizada a notificação pessoal para purga da mora; (ii) validade da intimação dos leilões mediante correspondência ao endereço constante no contrato e publicação de editais; (iii) reconhecimento da ciência inequívoca do devedor e ausência de prejuízo; e (iv) redução dos honorários advocatícios de sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a consolidação da propriedade observou os requisitos da Lei n. 9.514/97; (ii) verificar se houve conduta abusiva da instituição financeira na suspensão de débito automático; e (iii) aferir a validade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais ante o envio de correspondência ao endereço contratual e a ciência inequívoca da parte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O regime jurídico aplicável à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária é o da Lei n. 9.514/97, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme estabelecido no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

5. A consolidação da propriedade fiduciária é efeito jurídico do inadimplemento não sanado e exige a notificação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, nos termos do art. 26, §§ 1o, 3o e 7o, da Lei n. 9.514/97. No caso, a notificação foi realizada pessoalmente pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis no endereço do imóvel, o que assegura a regularidade do ato.

6. A suspensão de débito automático em conta corrente não configura conduta ilícita ou abuso de direito (art. 187 do Código Civil) quando demonstrada a ausência de saldo suficiente para a quitação das parcelas, cabendo ao devedor o ônus de provar a provisão de fundos, conforme art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.

7.
A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais é válida quando realizada mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017.

8. A exigência de intimação pessoal para os leilões nos moldes da citação judicial não encontra respaldo na legislação específica, conforme orientação da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal no Agravo de Instrumento n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

9. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões, evidenciada pelo ajuizamento de ação anulatória em data anterior aos certames, supre eventuais irregularidades formais na comunicação em observância ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual não há nulidade sem prejuízo, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97 - art. 26, § 1o, art. 26, § 3o, art. 26, § 7o, art. 27, § 2o-A; Lei n. 13.465/2017; CC - art. 187; CPC - art. 85, § 11, art. 98, § 3o, art. 373, I.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 1.095, Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP; TJMT - AI n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

(N.U 1014376-28.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, HELIO NISHIYAMA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 03/02/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL DE QUINZE DIAS ENTRE OS LEILÕES. PUBLICIDADE OBSERVADA PELA CIÊNCIA DOS PRÓPRIOS APELANTES MANIFESTADA NA EXORDIAL. RECORRENTES QUE ATÉ ENTÃO NÃO EXERCERAM E NÃO MANIFESTAM INTERESSE QUANTO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA OU A PURGAÇÃO DA MORA. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, cumulada com pedido de Tutela Antecipada de Urgência, proposta pelos apelantes em desfavor da apelada,
objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal para purga da mora e nulidade dos leilões pela não observância do prazo legal entre o 1o e o 2o leilão
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão é saber:

a) Se, preliminarmente, foi violada a dialeticidade recursal.

b) No mérito, se houve irregularidade na intimação
dos apelantes por edital, para a purgação da mora
;

b) Se o não cumprimento do prazo legal de quinze dias entre os leilões extrajudiciais justifica a nulidade do procedimento, da consolidação da propriedade e da livre disponibilidade do imóvel em benefício do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeitada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois as razões do recurso foram devidamente fundamentadas e não constituíram mera repetição da inicial (art. 1.010, II, III e IV, CPC).

4. A intimação pessoal para purga da mora foi devidamente tentada, por diversas vezes, pelo oficial registrador, no endereço constante do contrato, conforme exigido pelo art. 26, §3o, da Lei n.o 9.514/1997. Diante da impossibilidade de localização, foi realizada a intimação por edital, válida por estar em conformidade com o §4o do mesmo artigo.

5. Quanto ao prazo entre os leilões, embora o intervalo tenha sido inferior ao prazo de quinze dias exigido pelo §1o do art. 27 da Lei n.o 9.514/1997, os apelantes tinham ciência das datas, conforme relataram na exordial distribuída dias antes do segundo leilão.

6. Ademais, os apelantes não exerceram e não manifestam pretensão de exercer o direito de preferência, tampouco houve manifestação para purga da mora, evidenciando a ausência de interesse na regularização da dívida. Inteligência dos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos arts. 26, §7o, art. 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o, da Lei n.o 9.514/1997, e arts. 187, 401, I, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESES

7. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

"A intimação ficta por edital, para o procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial da Lei n.o 9.514/1997, é válida quando precedida de tentativas infrutíferas de intimação pessoal no endereço fornecido no contrato pelo fiduciante, em conformidade com o art. 26, §§ 3o e 4o, da mesma Lei
."

"A ausência de observância do prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão extrajudicial, por si só, não invalida o procedimento de livre disponibilidade do bem ao credor fiduciário, desde que o devedor, mesmo tendo ciência do segundo leilão, não tenha exercido ou manifeste intenção de exercer o direito de preferência ou a purgação da mora, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei n.o 9.514/1997 e do art. 401, I, do Código Civil, aplicando-se os princípios da boa-fé contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme preceituam os arts. 187, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.” Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 19, II; Lei n.o 9.514/1997, arts. 26, §7o, e 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o; Código Civil, arts. 187, 422 e 884, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC 1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022; 1033767-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023. (N.U 1027590-86.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2024, Publicado no DJE 21/11/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA ANTECEDENTE ADITADA PARA AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C PEDIDO DE DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA CONSTITUIÇÃO EM MORA - ENDEREÇOS NÃO ENCONTRADOS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL - VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL - ARTIGO 36 § 4o DA LEI 9514/97 - AUSÊNCIA DA PURGAÇÃO DA MORA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CRDOR FIDUCIÁRIO - CERTIDÃO EXPEDIDA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA- MUDANÇA DE ENDEREÇO OU INEXISTENTE - RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - INTIMAÇÃO PESSOAL - DESNECESSIDADE - (...) -LEGALIDADE DA CONSTITUIÇÃO EM MORA, DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DO LEILÃO (...) RECURSO DESPROVIDO
.

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida pelo Oficial do Registro de Imóveis, por Ocifial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deve recebê-la.

Quando o fiduciante, ou seu representante legal encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. Inteligência do § 4o do artigo 26 da Lei no 9.514/97.

A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso
.

Se o devedor fiduciário comunica, no momento da contratação, endereço inexistente ou deixa de promover a comunicação de eventual mudança de endereço, reputa-se válida a sua constituição em mora, quando a notificação é encaminhada para o endereço constante no contrato.

Sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe.

Se o credor fiduciário tem em seu favor a consolidação da propriedade do imóvel no caso de não purgação da mora, é por esta razão que a Lei no 9.514/97 não impôs a necessidade de intimação do devedor fiduciante para o leilão do imóvel, exceto os leilões realizados a partir da vigência da Lei no 13.465/2017, que não é o caso.

Não há que se falar em danos morais, quando o procedimento extrajudicial da constituição em mora e da consolidação da propriedade em favor do credor e do leilão, deram-se dentro da legalidade, cumprindo à risca a legislação de regência.

As despesas cartorárias e emolumentos devem ser dispendidas por quem deu causa à discussão.

(N.U 1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022, publicado no DJE 30/12/2022.

Assim não sendo o devedor localizado no endereço contratual
a lei permite a intimação por edital
, diante das tentativas frustradas de notificação pessoal
,
como aconteceu no presente caso, não se verificando irregularidade quanto a intimação via edital e procedimento de consolidação da propriedade em nome do Banco.

Dessa forma, uma vez consolidada a propriedade do imóvel a conseqüência é a realização do leilão extrajudicial conforme
do art. 27, §
§ 1o, 2o e 2o-A, da Lei n.o 9.514/2017
, com redação anterior à Lei n.o 14.711/2023,
in verbis:

Art. 27.
Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel
, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes

§ 2° No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, do prêmio do seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais.

§ 2o - A Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigidas aos endereços constantes do contrato, inclusive, ao endereço eletrônico.

No pertinente a realização do leilão no presente caso, verifica-se que a Instituição Financeira comprovou que foram encaminhadas correspondências no endereço da Recorrente na tentativa de intimar a Apelante, visando comunicar ao devedor acerca da data e horário do leilão do imóvel em questão.

Diante do quadro retratado nos Autos, contrariamente ao sustentado pela Recorrente,
observou-se no caso as determinações da Lei 9.514/97, buscando intimar a parte no seu endereço tanto para a purgação da mora que restou infrutífera, ensejando a notificação via edital quanto para

as datas da realização do leilão, não havendo como acolher a pretensão recursal para efeito de invalidar referido procedimento.

No mais, a Apelante pretende a conversão em perdas e danos sustentando que ocorreu a adjudicação do imóvel pelo Banco visto que as praças designadas foram negativas e a Instituição Financeira vendeu o imóvel a terceiro posteriormente, pretendendo, assim, a restituição de diferença entre o valor
do imóvel e o montante devido.

Necessário anotar que artigo 27 da Lei

9514/97 estabelece o seguinte:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.

§ 4o
Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3o deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ( Código Civil ). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

§ 5o
Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2o, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4o deste artigo. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023).

Nesse contexto, pretende Apelante que seja a situação convertida em perdas e danos para

restituição de diferença aduzindo que
o valor do 1o leilão, foi de R$ 930.000,00, enquanto o valor da dívida e acessórios, para fins do 2° leilão, constante do edital do leilão, foi de R$ 558.000,00, ou seja, uma diferença de R$ 372.000,00 que entende deve ser restituído à mesma.

É sabido que em caso de leilões sem arrematante, o imóvel pode ser adjudicado pelo credor passando a integrar o patrimônio deste sendo que em tais situações a jurisprudência reconhece a inexistência de obrigação de restituir diferença em favor do fiduciante.

No caso, o imóvel não foi arrematado em leilão que resultaram frustrados, sendo descabida devolução de diferença entre o valor da avaliação e o valor do débito pelo qual foi adjudicado, sendo que no presente caso
a dívida foi extinta nos termos do artigo 27 § 5o da lei 9.514/97 sem que seja devido saldo em favor da Autora em decorrência do exaurimento da relação contratual entre as partes.

Com efeito, ao fiduciante cabe aquilo que sobejar da venda do imóvel em leilão extrajudicial (§ § 4o e 5o do artigo 27 da lei 9514/97.

As tentativas de alienação restaram infrutíferas, levando a extinção da dívida liberando a parte credora de restituição de eventual diferença quanto ao valor do imóvel de forma que não há falar em restituição da diferença entre o valor do imóvel e o valor pelo qual houve a adjudicação como pretende a recorrente na forma da legislação retro mencionada.

Acerca dessa questão anoto o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA. RECURSO PROVIDO.

1. Frustrado o segundo leilão extrajudicial previsto no art. 27 da Lei 9.514/1997, a dívida se extingue compulsoriamente, as partes ficam exoneradas de suas obrigações e a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário. Precedentes.

2. Nessas circunstâncias, não há obrigação do credor fiduciário de restituir ao devedor a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante do débito, não se configurando enriquecimento sem causa. Precedentes.

3. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL
2025/0053633-7
Relatora
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Data do Julgamento
30/03/2026
Data da Publicação/Fonte
DJEN 07/04/2026.

IMÓVEL.PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE PROCESSUAL. LEILÕES FRUSTRADOS. ART. 27, §§ 4o E 5o DA LEI 5.514/1997. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES.INEXISTENCIA DE DEVER DE PRESTAR CONTAS APÓS ADJUDICAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO
. 1. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional; (ii) a adjudicação do
imóvel após dois leilões
frustrados, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei 9.514/1997, afasta o dever de prestar contas. 2. Não se caracteriza omissão quando o acórdão enfrenta os pontos essenciais da controvérsia de modo suficiente, sendo desnecessária a resposta pormenorizada a todos os argumentos. 3. Frustrado o segundo
leilão, a dívida se extingue de forma compulsória e as partes ficam exoneradas das obrigações contratuais, inclusive da obrigação de que trata o § 4o do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não havendo dever de prestar contas nem direito a ressarcimento de eventual diferença após a adjudicação. Precedentes do STJ. 4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

AREsp 3098025 / SP AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2025/0436154-0,
Relator
Ministro MOURA RIBEIRO
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
23/03/2026
Data da Publicação/Fonte
DJEN 30/03/2026.
CIVIL.

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE EXCEDENTE APÓS LEILÕES NEGATIVOS. RCURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4a Região em apelação cível que manteve a sentença.

2. A controvérsia diz respeito a ação ordinária de cobrança que buscou a devolução do excedente entre o produto da venda do
imóvel e o saldo devedor, com fundamento no art. 27, § 4o, da Lei n. 9.514/1997. O valor da causa foi fixado em R$ 90.000,00.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, determinando a entrega do excedente após a dedução do saldo devedor e das despesas e encargos dos §§ 2o e 3o, aplicando o § 4o do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

4. A Corte de origem manteve a sentença, afirmando a aplicação do art. 27, § 4o, da Lei n. 9.514/1997 à venda direta posterior à consolidação da propriedade, por maioria.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5.
A questão em discussão consiste em saber se a frustração dos dois leilões extingue a dívida e exonera o credor da obrigação de devolver o excedente, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei n. 9.514/1997, afastando a aplicação do § 4o em venda direta posterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6.
Incide a interpretação do art. 27, § 5o, da Lei n. 9.514/1997:

frustrado o segundo
leilão, a dívida se extingue compulsoriamente, as partes são exoneradas das obrigações e não há devolução do excedente do § 4o, ainda que haja venda direta posterior.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. Frustrado o segundo leillão do imóvel objeto de alienação fiduciária, incide o art. 27, § 5o, da Lei n. 9.514/1997, com extinção compulsória da dívida e exoneração do credor da obrigação de devolver o excedente prevista no § 4o. 2. Em inadimplemento de contrato com garantia fiduciária devidamente registrado, prevalece a Lei n. 9.514/1997 como legislação específica, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, 27, §§ 4o e 5o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.861.293/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.523.934/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/9/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024; STJ, REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
DE IMÓVEL
LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. ART. 27, §§ 4o E 5o, DA LEI N. 9.514/1997. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO IMÓVEL E O MONTANTE DO DÉBITO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ.

1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que,
frustrados os dois
leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

2.
Nessa hipótese, inexiste direito do devedor fiduciante à devolução da diferença entre o valor do
imóvel e o montante da dívida, ainda que o bem venha a ser posteriormente alienado pelo credor por quantia superior, porquanto o art. 27, §§ 4o e 5o, da Lei n. 9.514/1997 o exime de tal obrigação. 3. A adjudicação do bem pelo credor não caracteriza enriquecimento sem causa, mas consequência legal da execução da garantia fiduciária.
4.

Incidência da Súmula n. 83/STJ.

Recurso especial não conhecido.
RECURSO ESPECIAL
2023/0344759-8
Relator
Ministro HUMBERTO MARTINS
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
20/10/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 23/10/2025.

Diante dessas considerações,

considerações,
nego provimento ao recurso e mantenho a sentença em seus termos.

Majoro os honorários advocatícios em 2% fixando-os em 12% sobre o valor atualizado da causa.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026