Tribunal: TJMT
Processo: 1075196-13.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-06

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PROCEDÊNCIA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA –RESTITUIÇÃO DE VALORES – DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL – REJEIÇÃO – APLICABILIDADE DO CDC – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO – EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO CONFIGURADA – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543/STJ – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – DANO IN RE IPSA – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – PREJUÍZO PRESUMIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de resolução de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos (R$ 101.192,08), ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 15.000,00) e lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso).
2. A apelante sustenta, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, invocando cláusula de eleição de foro que estabeleceu a Comarca de Fortaleza/CE como competente. No mérito, defende a inaplicabilidade do CDC, a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia de COVID-19, a impossibilidade de restituição imediata e integral dos valores, a inexistência de danos morais indenizáveis e a indevida condenação em lucros cessantes.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o foro do domicílio do consumidor prevalece sobre a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; (ii) se a relação jurídica configura relação de consumo sujeita ao CDC; (iii) se a pandemia de COVID-19 caracteriza excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (iv) se é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos; (v) se estão configurados danos morais indenizáveis; (vi) se o quantum indenizatório fixado é razoável; e (vii) se são devidos lucros cessantes pela privação do uso do bem.
III. Razões de decidir
3. A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, caracterizando desvantagem exagerada vedada pelo art. 51, IV, do CDC. O art. 101, I, do CDC estabelece a competência do foro do domicílio do consumidor para as ações de responsabilidade civil do fornecedor, tratando-se de norma de ordem pública destinada a facilitar a defesa da parte vulnerável.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC. O apelado adquiriu frações imobiliárias em regime de multipropriedade como destinatário final, para uso pessoal e familiar. A circunstância de tratar-se de multipropriedade não desnatura a relação de consumo, aplicando-se o CDC de forma supletiva e subsidiária à Lei n.o 13.777/2018.
5. A pandemia de COVID-19, embora tenha impactado diversos setores da economia, não configura excludente de responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra. Os contratos foram firmados em fevereiro de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram amplamente conhecidos. O prazo de tolerância de 180 dias tem justamente a finalidade de absorver eventuais imprevistos.
6. Configurado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da incorporadora, impõe-se a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. O art. 67-A da Lei n.o 4.591/64 aplica-se aos casos de inadimplemento do adquirente, e não da incorporadora, razão pela qual não se aplicam as deduções ali previstas.
7. O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero dissabor cotidiano e configura dano moral in re ipsa, presumido, decorrente da própria gravidade do fato. A frustração das expectativas legítimas do consumidor causa abalo psicológico, angústia e insegurança que justificam a reparação moral.
8. O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de danos morais mostra-se razoável e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem configurar enriquecimento sem causa.
9. O descumprimento do prazo para entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem. O percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso, mostra-se razoável e em conformidade com a jurisprudência consolidada. Não há cumulação indevida com multa contratual, tratando-se de verbas de natureza diversa.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Em relações de consumo, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, prevalecendo a competência do foro do domicílio do consumidor prevista no art. 101, I, do CDC. 2. A relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade configura relação de consumo, aplicando-se o CDC de forma supletiva e subsidiária à legislação específica. 3. A pandemia de COVID-19 configura fortuito interno, inserindo-se no risco inerente à atividade empresarial da construção civil, não constituindo excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de empreendimento imobiliário quando os contratos foram firmados em período posterior ao início da crise sanitária. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sem aplicação das deduções previstas no art. 67-A da Lei n.o 4.591/64, que se destinam aos casos de inadimplemento do adquirente. 5. O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral in re ipsa, presumido, decorrente da frustração das legítimas expectativas do consumidor, dispensando prova específica do abalo psicológico. 6. O descumprimento do prazo para entrega de imóvel, incluído o período de tolerância, gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem, ensejando o pagamento de indenização por lucros cessantes, calculados com base no potencial locatício do imóvel.”-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1075196-13.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Dever de Informação, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[JOAO PAULO ALVES DE ARAUJO - CPF: 879.050.511-53 (APELADO), ANA CLAUDIA SALGADO DE MACEDO - CPF: 798.493.691-91 (ADVOGADO), HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. - CNPJ: 24.241.659/0001-06 (APELANTE), MARIANA DIAS DA SILVA - CPF: 621.440.303-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
–

APELAÇÃO CÍVEL
–

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
–

PROCEDÊNCIA –
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
–
RESTITUIÇÃO DE VALORES
–

DANOS MORAIS E MATERIAIS
–
PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL
–

REJEIÇÃO
–

APLICABILIDADE DO CDC
–

RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA
–

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
–

PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO
–

EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO CONFIGURADA
–

RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA
–

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
–

SÚMULA 543/STJ
–

DANOS MORAIS CONFIGURADOS
–

DANO IN RE IPSA
–

QUANTUM
INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL
–

LUCROS CESSANTES DEVIDOS
–

PREJUÍZO PRESUMIDO
–

SENTENÇA MANTIDA
–

RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por contra sentença
que julgou procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de resolução de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos (R$ 101.192,08), ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 15.000,00) e lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso).

2.
A apelante sustenta, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, invocando cláusula de eleição de foro que estabeleceu a Comarca de Fortaleza/CE como competente. No mérito, defende a inaplicabilidade do CDC, a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia de COVID-19, a impossibilidade de restituição imediata e integral dos valores, a inexistência de danos morais indenizáveis e a indevida condenação em lucros cessantes.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o foro do domicílio do consumidor prevalece sobre a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; (
ii
) se a relação jurídica configura relação de consumo sujeita ao CDC; (
iii
) se a pandemia de COVID-19 caracteriza excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (
iv
) se é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos; (v) se estão configurados danos morais indenizáveis; (vi) se o
quantum
indenizatório fixado é razoável; e (
vii
) se são devidos lucros cessantes pela privação do uso do bem.

III. Razões de decidir

3.
A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, caracterizando desvantagem exagerada vedada pelo art. 51, IV, do CDC. O art. 101, I, do CDC estabelece a competência do foro do domicílio do consumidor para as ações de responsabilidade civil do fornecedor, tratando-se de norma de ordem pública destinada a facilitar a defesa da parte vulnerável.

4.
A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos
arts
. 2o e 3o do CDC. O apelado adquiriu frações imobiliárias em regime de multipropriedade como destinatário final, para uso pessoal e familiar. A circunstância de tratar-se de multipropriedade não desnatura a relação de consumo, aplicando-se o CDC de forma supletiva e subsidiária à Lei n.o 13.777/2018.

5.
A pandemia de COVID-19, embora tenha impactado diversos setores da economia, não configura excludente de responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra. Os contratos foram firmados em fevereiro de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram amplamente conhecidos. O prazo de tolerância de 180 dias tem justamente a finalidade de absorver eventuais imprevistos.

6.
Configurado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da incorporadora, impõe-se a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. O art. 67-A da Lei n.o 4.591/64 aplica-se aos casos de inadimplemento do adquirente, e não da incorporadora, razão pela qual não se aplicam as deduções ali previstas.

7.
O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero dissabor cotidiano e configura dano moral
in
re

ipsa
, presumido, decorrente da própria gravidade do fato. A frustração das expectativas legítimas do consumidor causa abalo psicológico, angústia e insegurança que justificam a reparação moral.

8.
O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de danos morais mostra-se razoável e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem configurar enriquecimento sem causa.

9.
O descumprimento do prazo para entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem. O percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso, mostra-se razoável e em conformidade com a jurisprudência consolidada. Não há cumulação indevida com multa contratual, tratando-se de verbas de natureza diversa.

IV. Dispositivo e tese

10
.
Recurso

des
provido.

Tese de julgamento:
“1.
Em relações de consumo, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, prevalecendo a competência do foro do domicílio do consumidor prevista no art. 101, I, do CDC.
2.
A relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade configura relação de consumo, aplicando-se o CDC de forma supletiva e subsidiária à legislação específica.
3.
A pandemia de COVID-19 configura fortuito interno, inserindo-se no risco inerente à atividade empresarial da construção civil, não constituindo excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de empreendimento imobiliário quando os contratos foram firmados em período posterior ao início da crise sanitária.
4.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sem aplicação das deduções previstas no art. 67-A da Lei n.o 4.591/64, que se destinam aos casos de inadimplemento do adquirente.
5.
O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral
in
re

ipsa
, presumido, decorrente da frustração das legítimas expectativas do consumidor, dispensando prova específica do abalo psicológico.
6.
O descumprimento do prazo para entrega de imóvel, incluído o período de tolerância, gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem, ensejando o pagamento de indenização por lucros cessantes, calculados com base no potencial locatício do imóvel
.
”
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.
(atual denominação de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A.) em face da sentença proferida n
a A
ção
D
eclaratória de
R
esolução de
P
romessa de
C
ompra e
V
enda com
R
estituição de
V
alores c/c
I
ndenização por
D
anos
M
orais,
proposta por
JOAO PAULO ALVES DE ARAUJO
, que
julgou procedentes os pedidos
, declarando
rescindidos os contratos firmados entre as partes (
IDs
.
177695747 e 177695750) e c
ond
enou a apelante: (i) à devolução das importâncias pagas, no total de R$ 101.192,08 (cento e um mil, cento e noventa e dois reais e oito centavos), corrigido pela Taxa Selic a partir do desembolso; (
ii
) ao pagamento de R$ 15.000,0
0
(quinze mil reais), acrescido da Taxa Selic a partir da citação, a título de danos morais; (
iii
) ao pagamento de 0,5% sobre
o
valor do contrato atualizado, por mês de atraso, a título de lucros cessantes, a partir de dezembro de 2022 até a data da sentença, corrigidos pela Taxa Selic a contar da citação; (
iv
) ao pagamento das custas, de
sp
esas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais
(
ID
.
215374921
)
, a apelante suscita, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, sustentando que a cláusula de eleição de foro prevista nos contratos estabeleceu a Comarca de Fortaleza/CE como competente para dirimir controvérsias, invocando decisão do Superior Tribunal de Justiça no Conflito de Competência n.o 196110-CE. Subsidiariamente, requer a nulidade da sentença para remessa dos autos ao foro contratualmente eleito.

No mérito, a
apelante
defende: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, argumentando tratar-se de relação regida pelo Código Civil e pela Lei n.o 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade), sem configuração de vulnerabilidade do adquirente; (
ii
) a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia de COVID-19, que teria impossibilitado o cumprimento dos prazos contratuais, configurando excludente de responsabilidade nos termos do art. 393 do Código Civil; (
iii
) a impossibilidade de restituição imediata e integral dos valores pagos, devendo ser observado o prazo de 60 dias previsto no art. 43-A da Lei n.o 4.591/64 e as deduções legais de 25% a título de multa e 6% de comissão de corretagem, conforme art. 67-A da mesma lei; (
iv
) a inexistência de danos morais indenizáveis, por se tratar de mero inadimplemento contratual; (v) subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório fixado a título de danos morais; (vi) a indevida condenação em lucros cessantes, por ausência de comprovação efetiva do prejuízo e por incompatibilidade com o regime de multipropriedade, que limita o uso a 14 dias anuais; (
vii
) a impossibilidade de cumulação entre lucros cessantes e multa contratual, configurando
bis in idem
. Ao final,
prequestiona
a matéria impugnada para fins de interposição de recursos perante as Cortes Superiores.

Contrarrazões foram apresentadas pelo apelado no ID 219260571, pugnando pela manutenção integral da sentença. O recorrido sustenta: (i) a tempestividade de sua resposta; (
ii
) a violação ao princípio da dialeticidade pela apelante, que teria meramente reproduzido argumentos da contestação; (
iii
) o caráter protelatório do recurso; (
iv
) a competência do foro de Cuiabá/MT, por se tratar de relação de consumo, prevalecendo o art. 101, I, do CDC sobre a cláusula de eleição de foro; (v) a culpa exclusiva da apelante pela rescisão contratual, não sendo a pandemia excludente de responsabilidade, por configurar fortuito interno; (vi) a configuração do dano moral in
re

ipsa
, decorrente da frustração da legítima expectativa do consumidor; (
vii
) a razoabilidade do quantum indenizatório fixado; (
viii
) a devida condenação em lucros cessantes, por se tratar de prejuízo presumido decorrente da privação do uso do bem. Requer o não provimento do recurso e a majoração dos honorários sucumbenciais recursais.

Opostos embargos de declaração pela apelante (ID
.
210450447), alegando obscuridade quanto aos critérios de aplicação da correção monetária e dos juros moratórios incidentes sobre a indenização por danos morais, foram parcialmente acolhidos pela decisão de ID
.
212842467, que determinou a incidência da correção monetária a partir da data do arbitramento, mantendo-se no mais a sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Preliminar de incompetência territorial

A apelante suscita preliminar de incompetência territorial, sustentando que a cláusula de eleição de foro prevista nos contratos estabeleceu a Comarca de Fortaleza/CE como competente para dirimir as controvérsias decorrentes da avença.

A preliminar não merece acolhimento.

Conforme consignado na
s
entença e reiteradamente reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste

Tribunal de Justiça, a relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, submetendo-se às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 101, I, do CDC estabelece a competência do foro do domicílio do consumidor para as ações de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, tratando-se de norma de ordem pública destinada a facilitar a defesa dos direitos do consumidor, parte reconhecidamente vulnerável na relação contratual.

A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, caracterizando situação de desvantagem exagerada, vedada pelo art. 51, IV, do CDC.

No caso concreto, o apelado reside em Cuiabá/MT, e a imposição do foro de Fortaleza/CE representaria obstáculo desproporcional ao seu acesso à justiça, especialmente considerando que o processo eletrônico, embora facilite o acompanhamento processual, não elimina os custos e dificuldades inerentes à necessidade de constituir advogado em outra unidade da federação, realizar eventual produção de provas e participar de audiências.

Este Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento sobre a matéria:

"CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR – COMPETÊNCIA ABSOLUTA – PREVALÊNCIA SOBRE O FORO DE ELEIÇÃO – PRECEDENTES DO STJ. A controvérsia jurídica posta no presente conflito de competência se submete ao entendimento do STJ, que já pacificou orientação no sentido de que a competência do juízo em que reside o consumidor é absoluta." (TJ-MT - CC: 10030702520238110000, Rel. Des. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, j. 01/06/2023)

Rejeito, pois, a preliminar de incompetência territorial.

No mérito

1. Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

A apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC, argumentando tratar-se de relação regida pelo Código Civil e pela Lei da Multipropriedade, sem configuração de vulnerabilidade do adquirente.

O argumento não prospera.

A relação jurídica estabelecida entre as partes amolda-se perfeitamente aos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos
arts
. 2o e 3o do CDC. O apelado adquiriu frações imobiliárias em regime de multipropriedade como destinatário final, para uso pessoal e familiar, sem qualquer finalidade de revenda ou incorporação ao processo produtivo.

A circunstância de tratar-se de multipropriedade não desnatura a relação de consumo. Ainda que a Lei n.o 13.777/2018 discipline especificamente esse instituto, sua aplicação não afasta a incidência do CDC, que possui natureza de norma de ordem pública e interesse social (art. 1o do CDC).

Colaciono jurisprudência de minha relatoria,
in
verbis
:

"
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DERESCISÃODE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDENCIA – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALOR DA ENTRADA/SINAL QUE SE CONFUNDE COM COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938 DO STJ – INFORMAÇÕES DIVERGENTES SOBRE A MESMA VERBA – CLÁUSULA A SER INTERPRETADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – ART. 47 DOCDC– RESTITUIÇÃO DO VALOR DEVIDO – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO AFASTADA – TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESDE A POSSE ATÉ ARESCISÃOCONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Se na Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial Em Regime deMultipropriedade, apesar de haver menção ao valor de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa mil reais) de “sinal/entrada”, consta que tal verba seria destinada à “comissão de corretagem”, havendo informações divergentes sobre a mesma verba por fazer menção de se tratar de sinal/entrada e também de comissão de corretagem, dando margem à confusão causada ao consumidor, diante do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, deve a cláusula ser interpretada em favor do consumidor, devendo a requerida restituir o valor cobrado.

Não há se falar em retenção das arras pela requerida/apelada, as quais não possuem natureza penitencial em caso de resilição contratual por culpa do compromissário comprador, consoante se infere nos artigos 417 a 420 do Código Civil.

Não há se falar em devolução das duas parcelas pagas a título de taxa de condomínio, vez que o promitente comprador responde pelas despesas do imóvel durante o período da vigência do contrato, bem como há cláusula expressa no sentido de que se já estiver na posse do imóvel por ocasião darescisãoserão deduzidas as quantias correspondentes as cotas de condomínio.- (N.U 0000449-65.2020.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2024, Publicado no DJE 23/10/2024)

A vulnerabilidade do consumidor, no caso concreto, é manifesta, não apenas pela disparidade técnica e econômica entre as partes, mas também pela natureza do contrato de adesão, cujas cláusulas foram unilateralmente impostas pela incorporadora, sem possibilidade de discussão ou modificação pelo adquirente.

Mantenho, portanto, a aplicação do CDC à espécie.

2. Do fortuito externo e da responsabilidade pelo atraso

A apelante invoca a pandemia de COVID-19 como excludente de responsabilidade, caracterizando-a como caso fortuito ou força maior nos termos do art. 393 do Código Civil.

Embora a pandemia tenha efetivamente impactado diversos setores da economia, incluindo a construção civil, tal circunstância não configura, por si só, excludente de responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra.

Primeiramente, os contratos foram firmados em 28/02/2021, quando os efeitos da pandemia já eram amplamente conhecidos e as medidas de enfrentamento já estavam em curso. A incorporadora, portanto, tinha plena ciência do cenário sanitário e econômico ao estabelecer o prazo de entrega para 30/06/2022.

Em segundo lugar, o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente tem justamente a finalidade de absorver eventuais imprevistos no cronograma da obra, incluindo dificuldades de fornecimento de materiais, escassez de mão de obra e intercorrências climáticas. Admitir prorrogação indefinida do prazo com base em alegações genéricas de caso fortuito esvaziaria completamente a função do prazo de tolerância e colocaria o consumidor em situação de absoluta insegurança jurídica.

Em terceiro lugar, a pandemia configura fortuito interno, e não externo, pois se insere no risco inerente à atividade empresarial da construção civil. A incorporadora deve possuir planejamento e capacidade de gestão para mitigar os efeitos de crises setoriais, econômicas ou sanitárias, não podendo transferir ao consumidor o ônus de suportar as consequências da prestação do serviço.

Este Tribunal de Justiça já enfrentou a questão:

"
APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CC DEVOLUÇÃO DE QUANTIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – PROVA INÚTEL – PRELIMINAR REJEITADA – OFENSA A DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA E INOVAÇÃO RECURSAL – NÃO CONHECIMENTO – ATRASO NA ENTREGA – TESE DE PROLONGAMENTO EM RAZÃO DA PANDEMIA – RISCO DA PROPRIO ATIVIDADE – AUSÊNCIA DE PROVA DE DETERMINAÇÃO DE PARALISAÇÃO DA CONSTRUÇÃO CIVIL – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – MULTA MORATÓRIA – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO. A alegação de caso fortuito ou força maior, decorrente da pandemia, não se mostra aceitável, pois o fortuito interno decorre do risco da própria atividade da vendedora, não se vislumbrando, assim, embasamento para tanto. Também outras duas situações: i) o prazo de 180 dias previsto em contrato já leva em consideração todos os eventuais empecilhos e dificuldades da construção civil, não se admitindo lapso cronológico superior; e
ii
) a construção civil não sofreu paralisação durante a pandemia e não houve comprovação de que período as obras foram suspensas na pandemia.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso. (Súmula 543 do STJ).

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF,
Rel
. Min. Luís Felipe Salomão,
DJe
25/06/2019).

“Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.” (TJ-MT 10006671120228110003 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10258837120228110003, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 13/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2024)
)

No caso concreto, a apelante não comprovou de forma específica e concreta como a pandemia afetou o cronograma de obras do empreendimento em questão, limitando-se a apresentar alegações genéricas sobre escassez de insumos e mão de obra, sem demonstrar a impossibilidade absoluta de cumprimento do prazo contratual.

Rejeito, pois, a tese de excludente de responsabilidade.

3. Da rescisão contratual e da restituição dos valores pagos

Configurado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da apelante, impõe-se a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo apelado.

A Súmula 543 do STJ é expressa nesse sentido:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

A apelante sustenta que a restituição deveria observar o prazo de 60 dias previsto no art. 43-A da Lei n.o 4.591/64 e as deduções legais de 25% a título de multa e 6% de comissão de corretagem, conforme art. 67-A da mesma lei.

O art. 67-A da Lei n.o 4.591/64 aplica-se aos casos de
"desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente"
. No caso concreto, a rescisão decorreu de inadimplemento da incorporadora, e não do adquirente, razão pela qual não se aplicam as deduções previstas no referido dispositivo.

Quanto ao prazo de 60 dias previsto no art. 43-A, §1o, da Lei n.o 4.591/64, embora a norma estabeleça esse prazo para a devolução, tal disposição não afasta o caráter imediato da restituição determinado pela Súmula 543 do STJ, devendo ser interpretada no sentido de que a devolução deve ocorrer de forma célere, sem subordinação ao término da obra ou à revenda do imóvel.

Mantenho, portanto, a determinação de restituição integral e imediata dos valores pagos, no montante de R$ 101.192,08, corrigido pela Taxa Selic a partir de cada desembolso.

4. Dos danos morais

A apelante sustenta a inexistência de danos morais indenizáveis, argumentando tratar-se de mero inadimplemento contratual.

O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero dissabor cotidiano e configura dano moral
in
re

ipsa
, ou seja, presumido, decorrente da própria gravidade do fato.

A aquisição de imóvel representa, para a maioria das pessoas, o investimento mais significativo de suas vidas, envolvendo planejamento financeiro de longo prazo e expectativas pessoais e familiares legítimas. A frustração dessas expectativas pela quebra de confiança da incorporadora causa abalo psicológico, angústia e insegurança que extrapolam o mero aborrecimento.

No caso concreto, o apelado aguardou por mais de dois anos além do prazo contratual (considerada a tolerância) sem qualquer previsão concreta de entrega do imóvel, situação que evidentemente causou transtornos e aflição que justificam a reparação moral.

Colaciono jurisprudência de minha relatoria, vejamos
:

"
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –AÇÃODERESCISÃODE CONTRATOC/CRESTITUIÇÃO DE VALORES EINDENIZAÇÃOPORDANOSMORAIS–CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEUNIDADEHABITACIONAL– PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CARÊNCIA E ILEGITIMIDADE - REJEIÇÃO – MÉRITO: NÃOENTREGADO IMÓVEL NO PRAZO CONTRATADO – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR PELOATRASODA CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA NECESSÁRIA ÀENTREGADO EMPREENDIMENTO – INOCORRÊNCIA – EVENTOS PREVISÍVEIS E RISCO DA ATIVIDADE -ATRASODE UM ANO E OITO MESES NAENTREGADA OBRA – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTOCONTRATUAL–DANOMORALCARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONALMENTE ARBITRADO – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

“No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da
prospettazione
(em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado in
statu

assertionis
, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida.” (REsp 1678681/SP).

Fatores externos como oatrasodas obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário pela concessionária de serviço público dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento (venda deunidadeshabitacionaisna planta) plenamente previsíveis, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior.

Oatrasode um ano e oito meses naentregadaunidadehabitacionalnegociada acarretadanosmoraisque extrapolam os limites dos meros aborrecimentos, causando ao adquirente ansiedade e sentimento de frustração do sonho da casa própria, os quais devem ser reparados.

Deve ser mantido o quantum indenizatório que, em atenção às peculiaridades e circunstância que permeiam a causa, atende aos primados de razoabilidade e proporcionalidade abalomoralimpingido ao
lesado.-
(N.U 0036103-41.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2020,
Publicado
no DJE 09/11/2020)

Quanto ao
quantum
indenizatório, o valor de R$ 15.000,00 fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização por danos morais, sem configurar enriquecimento sem causa do apelado.

O valor foi arbitrado considerando a capacidade econômica da apelante (grande empresa do ramo hoteleiro e imobiliário), a extensão do dano causado e os valores usualmente fixados por este Tribunal em casos análogos.

Mantenho, portanto, a condenação em danos morais no valor de R$ 15.000,00.

5. Dos lucros cessantes

A apelante sustenta a indevida condenação em lucros cessantes, argumentando ausência de comprovação efetiva do prejuízo e incompatibilidade com o regime de multipropriedade.

O descumprimento do prazo para entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem, que poderia ser destinado à moradia própria (evitando o pagamento de aluguel) ou à exploração econômica mediante locação.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento nesse sentido no Tema Repetitivo 996:

"No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado."

No caso concreto, o contrato prevê expressamente a possibilidade de locação do imóvel pela promitente compradora, resguardado o limite do seu período de utilização (cláusula reproduzida na petição inicial). Tal previsão evidencia o potencial econômico do bem e a legitimidade da pretensão indenizatória.

O percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso, mostra-se razoável e está em conformidade com a jurisprudência deste Tribunal:

"APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA RECONHECIDO – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO. Ocorrendo atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes, calculados com base no valor locatício, são presumidos, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1018240-50.2019.8.11.0041, Rel. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 01/11/2023)

A alegação de que os lucros cessantes deveriam ser limitados a 14 dias anuais (período de utilização da multipropriedade) não procede, pois o cálculo considera o valor integral do contrato, que corresponde à fração ideal adquirida, e não ao período de utilização. O percentual de 0,5% ao mês já representa uma indenização moderada, inferior ao valor que seria obtido com a efetiva locação do bem.

Quanto à alegada impossibilidade de cumulação entre lucros cessantes e multa contratual, o argumento é improcedente, pois não houve condenação cumulativa. A sentença condenou a apelante ao pagamento de lucros cessantes, e não de multa contratual compensatória, tratando-se de verbas de natureza diversa: os lucros cessantes visam reparar o prejuízo decorrente da privação do uso do bem, enquanto a multa contratual teria caráter punitivo pelo inadimplemento.

Mantenho, portanto, a condenação em lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso, desde dezembro de 2022 até a data da sentença.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação
.
Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do apelado em 2% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026