Tribunal: TJMT
Processo: 1002657-23.2025.8.11.0006
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA EXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO POR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento da vendedora quanto à entrega das obras de infraestrutura de loteamento urbano, determinando a restituição integral das parcelas pagas, a inversão da cláusula penal em favor da compradora e a condenação ao pagamento de indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega das obras por eventos extraordinários afasta o inadimplemento da vendedora; (ii) saber se é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (iii) saber se é cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador; e (iv) saber se há dano moral indenizável e se o valor arbitrado é proporcional.
III. Razões de decidir
3. A ausência de início das obras de infraestrutura, mesmo após o transcurso do prazo contratual, evidencia inadimplemento substancial da vendedora, não sendo razoável a aplicação automática de cláusula de prorrogação por até dois anos sem demonstração concreta de força maior ou de diligência mínima para a execução do empreendimento.
4. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
5. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, por força dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, conforme orientação firmada no Tema 971 do STJ.
6. O inadimplemento grave e prolongado, frustrando o legítimo projeto de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero descumprimento contratual e enseja dano moral indenizável.
7. O valor da indenização por dano moral deve observar os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, admitindo-se a sua redução quando fixado em patamar excessivo em relação às circunstâncias do caso concreto.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir o valor da indenização por dano moral para R$ 5.000,00, mantida a sentença nos demais termos.
Tese de julgamento:
“1. O inadimplemento da vendedora consistente na não execução das obras de infraestrutura do loteamento autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
2. A cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ.
3. O atraso grave e injustificado que frustra o projeto de aquisição da moradia configura dano moral indenizável, devendo o quantum observar a razoabilidade e a proporcionalidade.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4o, III, e 6o, II; CC/2002, arts. 186, 389, 475 e 927.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo no 971; TJMT, Apelação Cível no 1007691-24.2021.8.11.0004, Rel. Des. Tatiane Colombo, j. 10.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002657-23.2025.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[CARMEM APARECIDA SILVA - CPF: 460.868.621-68 (APELADO), FABIO DIAS FERREIRA - CPF: 703.946.101-30 (ADVOGADO), MONICA REZENDE SOUZA ARAUJO PEREIRA - CPF: 707.168.701-34 (ADVOGADO), LOTEAMENTO TARUMA PARK SPE LTDA - CNPJ: 42.359.148/0001-67 (APELANTE), VANESSA SALDANHA VIEIRA - CPF: 698.538.271-15 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA EXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO POR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento da vendedora quanto à entrega das obras de infraestrutura de loteamento urbano, determinando a restituição integral das parcelas pagas, a inversão da cláusula penal em favor da compradora e a condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

2.

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega das obras por eventos extraordinários afasta o inadimplemento da vendedora; (ii) saber se é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (iii) saber se é cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador; e (iv) saber se há dano moral indenizável e se o valor arbitrado é proporcional.

III. Razões de decidir

3.

A ausência de início das obras de infraestrutura, mesmo após o transcurso do prazo contratual, evidencia inadimplemento substancial da vendedora, não sendo razoável a aplicação automática de cláusula de prorrogação por até dois anos sem demonstração concreta de força maior ou de diligência mínima para a execução do empreendimento.

4.

Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5.

A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, por força dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, conforme orientação firmada no Tema 971 do STJ.

6.

O inadimplemento grave e prolongado, frustrando o legítimo projeto de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero descumprimento contratual e enseja dano moral indenizável.

7.

O valor da indenização por dano moral deve observar os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, admitindo-se a sua redução quando fixado em patamar excessivo em relação às circunstâncias do caso concreto.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir o valor da indenização por dano moral para R$ 5.000,00, mantida a sentença nos demais termos.

Tese de julgamento:
“1. O inadimplemento da vendedora consistente na não execução das obras de infraestrutura do loteamento autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
2. A cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ.
3. O atraso grave e injustificado que frustra o projeto de aquisição da moradia configura dano moral indenizável, devendo o quantum observar a razoabilidade e a proporcionalidade.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 4o, III, e 6o, II; CC/2002, arts. 186, 389, 475 e 927.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo no 971; TJMT, Apelação Cível no 1007691-24.2021.8.11.0004, Rel. Des. Tatiane Colombo, j. 10.06.2025.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1002657-23-2025

APELANTE:
LOTEAMENTO TARUMÃ PARK SPE LTDA

APELADA:
CARMEN APARECIDA SILVA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Sólida Tarumã Park SPE Ltda
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição e Dano Moral ajuizada pela Apelada para declarar rescindido o “Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote Urbano no Loteamento Tarum Park", n. 01/05-0003, firmado entre as partes na data de 24 de outubro de 2022, tendo como objeto o
“Lote de no 32, da Quadra 05, com área total de 250,00 m2, localizado no Loteamento Tarumã Park, Cáceres-MT
”
, confirmar a tutela de urgência concedida (Id. 193615572), determinar a inversão da cláusula penal estabelecida na cláusula VII, § 2o, inciso “b”, em favor da autora no percentual de 10% sobre o valor contrato
, condenar
o requerido
restituir integralmente todos os valores pagos pela autora em razão do contrato
, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, condenar

o requerido na obrigação de pagar o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais, com incidência de juros de mora de 1% ao mês contados da data da citação, por se tratar de responsabilidade civil contratual. A partir da data desta sentença (súmula 362 do STJ), a atualização monetária do valor da condenação deverá observar a taxa SELIC, que abrange juros e correção monetária, custas despesas

e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que no caso há impossibilidade de restituição dos valores tendo em vista que não houve inadimplência da Apelante argumentando que o
Magistrado
a quo
entendeu que a Apelante ficou inadimplente, porém, conforme demonstrado, no Contrato de Compra e Venda, nos termos do parágrafo primeiro da Cláusula Décima Sétima, ficou convencionado que, em casos de chuvas prolongadas, decretação de estado de emergência ou calamidade pública e racionamento de água, o prazo para a conclusão das obras e benfeitorias seria automaticamente prorrogado por até dois anos, justamente para preservar a viabilidade da execução diante de eventos excepcionais.

Sustenta que a Apelada anexou aos Autos todos os decretos editados pelo Município nos quais demonstraram que os anos de 2023 e 2024 foram marcados por sucessivas situações de emergência devidamente reconhecidas pelo Poder Público — impondo a aplicação da cláusula contratual mencionada, com a consequente prorrogação do prazo até 22 de outubro de 2025 para a finalização das benfeitorias previstas no contrato.

Assinala

a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega em hipóteses de caso fortuito ou força maior, justamente para resguardar o equilíbrio contratual em situações excepcionais, acrescentando que demonstra-se desarrazoado atribuir inadimplemento à Apelante.

Afirma que não pode ser determinada a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor da Apelante e tampouco a determinação da restituição integral dos valores pagos pela Apelada.

Sustenta que a
simetria exigida pelo Tema 971 significa que a penalidade imposta ao vendedor deve guardar proporcionalidade com aquela originalmente prevista para o comprador, inclusive, quanto à base de cálculo e que a aplicação do Tema 970 evidencia que a multa não pode incidir sobre o valor total do contrato como se fosse uma espécie de punição “universal”, mas deve ser limitada a parâmetro razoável (aluguel, prestações, ou percentual moderado sobre valores efetivamente pagos).

Assevera que, no caso, a Apelada já foi contemplada pela sentença com a restituição integral de todas as parcelas pagas, com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação e somar a isso uma multa de 10% sobre o valor total do contrato configura verdadeiro
bis in idem
indenizatório e enriquecimento sem causa.

Argumenta não ser devido o dano moral, tendo em vista a ausência de comprovação da lesão ao direito da personalidade da Autora e, ademais, a Apelante não praticou qualquer ilicitude a justificar referida indenização, sendo que o mero atraso na entrega da obra não gera dano moral.

Assinala que o valor da condenação é excessivo e que a fixação do valor deve atender a razoabilidade e a proporcionalidade. Pugna pelo provimento do recurso para que ocorra a reforma da sentença recorrida.

Nas
contrarrazões
a Apelada refuta a tese recursal, aduzindo o descumprimento contratual pela Apelante que não realizou as obras de infra estrutura no prazo convencionado, acrescentando que o atraso na entrega da infraestrutura do lote decorreu de circunstâncias extraordinárias pontuais, como eventos climáticos ou situações de emergência municipal que, quando ocorreram, limitaram-se a períodos de um a dois meses, e não justificam — de forma alguma — a dilação automática e genérica de 24 (vinte e quatro) meses, acrescentando que a cláusula invocada, portanto, revela-se abusiva por impor ao consumidor desvantagem exagerada e por extrapolar qualquer razoabilidade técnica ou jurídica.

Assevera que é devida a restituição do valor pago bem como a indenização pleiteada,

assim como a inversão da cláusula penal. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que reconheceu inadimplemento contratual da Apelante com relação a entrega das obras de infra estrutura referentes ao Lote urbano
no 32, da Quadra 05, com área total de 250,00 m2, localizado no Loteamento Tarumã Park, Cáceres-MT”
, conforme contrato de compra e venda firmado entre as partes, determinando a restituição integral dos valores pagos pela Autora, a inversão da multa contratual em favor desta no percentual de 10% prevista contratualmente, além da indenização por danos morais fixados em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

A Apelante sustenta que não há falar em inadimplemento contratual, tendo em vista que há previsão contratual para prorrogação do prazo de entrega da obra diante de situações
de chuvas prolongadas, decretação de estado de emergência ou calamidade pública e racionamento de água, o prazo para a conclusão das obras e benfeitorias seria automaticamente prorrogado por até dois anos, de acordo com o parágrafo primeiro da Cláusula Décima Sétima do contrato, bem como se insurge quanto a condenação por danos morais e o seu valor.

Cumpre verificar no caso se há inadimplemento contratual da Apelante com relação a entrega das obras de infra-estrutura no Loteamento descrito nos Autos,

se a restituição dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer integralmente, bem como se no caso é devido o dano moral e se o valor fixado é excessivo.

Constata-se que as partes firmaram
contrato de compromisso de compra e venda, na data de 24 de outubro de 2022, referente à aquisição de um terreno urbano situado no Loteamento Tarumã Park, especificamente, na Quadra 05, Lote 32, com área de 250,00 m2, localizado em Cáceres-MT. Foi pactuado o sinal no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e o restante seria adimplido em 29 (vinte e nove) parcelas no valor de R$ 2.293,33 (dois mil, duzentos e noventa e três reais e trinta e três centavos).

Consta que além do valor retro mencionado,

até o ajuizamento da ação, houve pagamento de 27 (vinte e sete) parcelas do contrato, em montante superior a R$ 64.213,24 (sessenta e quatro mil, e duzentos e treze reais, e vinte e quatro centavos), no entanto,

a demandada não entregou as obras de infra estrutura conforme previsto contratualmente no prazo de 24 meses.

Nesse contexto, portanto, a demandada deixou de entregar as obras referentes a
abertura de ruas, e terraplanagem com os respectivos marcos de alinhamento e nivelamento, pavimentação das vias de circulação, meio fio e sarjeta, rede de captação e drenagem das águas pluviais, rede de distribuição de energia elétrica com iluminação pública, água e sinalização vertical e horizontal dentro do prazo inicialmente previsto.

Embora tenha sustentado que o eventual atraso encontra-se previsto contratualmente e que em decorrência de situações excepcionais como chuvas intensas e situações de calamidade haveria prorrogação de dois anos para conclusão das referidas obras, todavia, conforme bem registra a sentença recorrida:

(...)
até a propositura da presente ação, as obras citadas ainda
não haviam se quer sido iniciadas
,
o que também ficou evidenciado pelas fotos juntadas na inicial (Id.

188353251 e Id. 188353256), ao contrário, o que se verifica no local é a completa antítese do que foi prometido. O empreendimento se encontra em um estado de total e absoluto abandono, com vegetação alta e sem qualquer sinal de cuidado. As próprias vias de circulação ainda de terra, desapareceram, sendo engolidas pelo mato, o que impede até mesmo o acesso aos terrenos. Não há uma única obra iniciada: asfaltamentos, tubulações, meio-fio e sarjetas, nem qualquer vestígio de que a requerida tenha cumprido, ainda que parcialmente, sua parte no acordo. Por oportuno, registro que que a parte requerida alegou em sua contestação que o alvará de aprovação do loteamento é datado de 22/10/2021 e que o prazo legal de 4 (quatro) anos, venceria somente em 22/10/2025, estando, portanto, dentro do período legal para execução das obras. Todavia, ainda que o requerido alegue que o prazo para a entrega das obras se estenda até 22/10/2025, tal justificativa carece de qualquer razoabilidade. O atual estado do empreendimento, conforme já relatado, é de abandono, sem que uma única obra de terraplanagem, demarcação, instalação de redes de água, esgoto, energia elétrica ou pavimentação tenha sido sequer iniciada. (...).

Diante desse quadro, resta evidenciado que a rescisão do contrato, no caso, decorre de inadimplemento da promissária vendedora, revelando-se pertinente a restituição dos valores pagos pelo comprador.

Necessário ressaltar que
a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda deve ocorrer a restituição das parcelas pagas integralmente se a culpa for do vendedor e proporcional se for do comprador senão vejamos:

Súmula 543-
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Nesse contexto,
é importante ressaltar que, embora a Apelante sustente sua defesa em fatores externos, tais argumentos não afastam sua responsabilidade pelo inadimplemento, porquanto, ausente demonstração mínima da adoção de medidas diligentes, tampouco, elementos técnicos ou periciais que atestassem a inevitabilidade da paralisação por força maior. Ademais,
todas as arguições realizadas são típicos riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela Apelante,
valendo ressaltar que, como visto, até o ajuizamento da ação sequer havia iniciado as obras questionadas.

Dessa forma, portanto, não merece alteração a sentença nesse ponto.

Com relação a
cláusula VII, § 2o, inciso “b”, do contrato estabelecendo multa de 10%, para hipótese de inadimplemento, cumpre ressaltar que é prevista na hipótese de inadimplemento da compradora, não havendo previsão para a hipótese de inadimplemento da vendedora, porém,
o Superior Tribunal de Justiça admite a sua inversão contra o vendedor inadimplente.

Portanto,
diante da constatação de que o inadimplemento se deu por culpa exclusiva da vendedora, ora Apelante,
totalmente possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor lesado
, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça
no Tema Repetitivo no 971
, no sentido de que
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.

Trata-se de aplicação dos princípios da equivalência contratual e da boa-fé objetiva, com vistas à justa recomposição do desequilíbrio ocasionado por cláusula que, de outro modo, implicaria vantagem excessiva à fornecedora em detrimento do consumidor. Desse modo, não há ilegalidade na condenação da Apelante ao pagamento da multa de
10
% sobre o valor pago pela compradora, sendo de rigor a manutenção da sentença também neste pon
to.

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ÔNUS JUDICIAIS. PENHORA EXISTENTE NO REGISTRO. CULPA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO. I . Caso em exame

1. Apelação interposta pela vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual de compra e venda de imóvel por existência de penhoras judiciais sobre o bem e a condenou à restituição das parcelas pagas pelo comprador, além de multa contratual.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de penhora judicial no imóvel adquirido configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora; (ii) saber se a cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser revertida em desfavor da vendedora inadimplente, à luz do Tema 971 do STJ; (iii) saber se incidem juros de mora sobre a multa contratual devida pela vendedora, conforme previsão expressa no contrato, em observância ao equilíbrio contratual; (iv) saber se é possível a retenção de valores por fruição do bem, e se é cabível o parcelamento da restituição.

III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado que a venda de imóvel objeto de penhoras configura inadimplemento contratual por parte da vendedora, legitimando o pleito de resolução contratual com base no art . 475 do CC/2002 e nos princípios da boa-fé e função social do contrato.

4. A cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também à vendedora, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.

5. A multa contratual devida pela vendedora sujeita-se à incidência de juros de mora conforme previsão contratual expressa, assegurando tratamento isonômico e equilibrado entre as partes, à luz dos artigos 4o, III, e 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor.

6. É incabível a retenção de valores sob o argumento de fruição do imóvel, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual.

7. A restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento.

IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios em desfavor da apelante em 2%. Tese de julgamento:
"1. A existência de penhora judicial sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda caracteriza inadimplemento da vendedora, autorizando a
rescisão contratual por culpa exclusiva. 2.
A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, com base no Tema 971 do STJ.
3. A multa contratual revertida contra a vendedora sujeita-se à incidência de juros moratórios nos termos do contrato, observando-se os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva nas relações de consumo. 4. A restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, vedada a retenção ou o parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ."
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10076912420218110004, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 10/06/2025, Vice-Presidência, Data de Publicação: 10/06/2025).

Com relação ao dano moral
,
é certo que, conforme a jurisprudência consolidada, o mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral.

No entanto, referida regra possui exceções, notadamente, quando o inadimplemento demonstra-se grave persistente e comprometedor de direitos fundamentais da parte lesada, como é o caso da moradia, frustrando as a expectativas da Apelada,
sendo que no caso
a Autora adquiriu o terreno e cumpriu com o pagamento de quantidade razoável de parcelas na esperança de poder construir a casa própria
vendo impossibilitada da realização dessa pretensão em decorrência da conduta da demandada.

Por outro lado, há evidente inadimplência da vendedora, ora Apelante, que como já fundamentado, sequer havia iniciado as obras encontrando-se o local em situação de abandono o que confere ao comprador a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral, diante das frustrações sofridas com a conduta abusiva praticada pela demandada.

Assim, o rompimento do projeto de obtenção da casa própria, geralmente conquistada mediante significativo esforço e dedicação é apto a ensejar a responsabilidade civil e dever

indenizatório de forma que a condenação por dano moral deve ser mantida.

Nesse sentido o seguinte entendimento jurisprudencial:

RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – IPTU INDEVIDO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor . Inteligência da súmula 543 do STJ.

Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus à devolução integral dos valores pagos .

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740 .911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC. (TJ-MT 10021947120178110003 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 23/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE –DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS –ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULADOS COM ARRAS SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, inclusive, com relação a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

2. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

3. Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.

4. O promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10115420620238110003, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDÊNCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide, resta caracteriza a ocorrência de venda a non domino, a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes.
A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral.
Quantum indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada. (TJ-MT 00100745120168110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/03/2021,
Segunda Câmara
de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021)

No tocante ao valor arbitrado, observa-se que a quantia de R$ 8.000,00 não atende aos critérios de razoabilidade, proporcionalidade, demonstrando-se excessivo frente a situação retratada nos Autos.

Necessário anotar que na fixação do dano moral devem ser consideradas as circunstâncias em que ocorreram os fatos,

o dano e suas consequências,

não podendo ser fixado em valor irrisório e, tampouco, contemplar o enriquecimento da outra partes.

No caso, tenho que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atende ao caráter punitivo pedagógico, a vedação ao enriquecimento sem causa além da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto
dou provimento parcial
ao recurso apenas para reduzir o valor da condenação para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se no mais a sentença recorrida.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026