Tribunal: TJMT
Processo: 1001235-12.2024.8.11.0050
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. PRECLUSÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ESCRITURA PÚBLICA COM DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de reintegração de posse cumulada com rescisão contratual, julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento de inexistência de inadimplemento apto a justificar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel urbano, reconhecendo o adimplemento substancial da obrigação pela requerida.
2. O apelante sustenta, preliminarmente, nulidade por cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova pericial contábil. No mérito, alega inadimplemento contratual e pleiteia a rescisão do ajuste, com reintegração de posse do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da prova pericial contábil configurou cerceamento de defesa; e (ii) saber se os pagamentos realizados pela requerida afastam a resolução contratual, à luz da Teoria do Adimplemento Substancial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Não há nulidade processual. A prova pericial não foi requerida de forma específica e fundamentada na fase postulatória, operando-se a preclusão. Ademais, o juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do CPC, art. 370, inexistindo demonstração de prejuízo concreto.
5. No mérito, restou incontroverso que a requerida adimpliu aproximadamente 75% do valor ajustado no contrato de compra e venda. O montante pago não é ínfimo, mas expressivo, revelando cumprimento substancial da obrigação.
6. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, fundada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, impede a resolução quando o inadimplemento residual não compromete a finalidade econômica do ajuste, assegurando-se ao credor a via própria para cobrança do eventual saldo remanescente.
7. A existência de escritura pública na qual o próprio apelante declarou ter recebido integralmente o valor do imóvel, nos termos do CC, art. 215, reforça a presunção de quitação, não elidida por prova robusta em sentido contrário.
8. Ausente inadimplemento relevante e não configurado esbulho, inviável a reintegração de posse, nos termos do CPC, art. 561, impondo-se a preservação do negócio jurídico.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial quando a parte não a requer de forma específica no momento processual oportuno e inexistir demonstração de prejuízo. 2. O pagamento de parcela substancial do preço ajustado em contrato de compra e venda afasta a resolução contratual, aplicando-se a Teoria do Adimplemento Substancial, assegurada ao credor a cobrança do saldo remanescente por meio próprio.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 487, I, e 561; CC, arts. 215, 421, 422 e 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 2.279.914/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 14.08.2023; STJ, AgInt no REsp no 1.691.860/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 14.10.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001235-12.2024.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDMUNDO DA PAZ CABRAL - CPF: 720.674.701-91 (APELANTE), MARCOS PAULO ALVES DA SILVA JUNIOR - CPF: 060.603.791-84 (ADVOGADO), SULVIANE RIGO LUSTOZA - CPF: 035.915.281-37 (ADVOGADO), JUREMA APARECIDA SCHWAN - CPF: 862.398.721-72 (APELADO), CLEONICE ALVES DE BRITO CORREA - CPF: 432.315.431-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. PRECLUSÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ESCRITURA PÚBLICA COM DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de reintegração de posse cumulada com rescisão contratual, julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento de inexistência de inadimplemento apto a justificar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel urbano, reconhecendo o adimplemento substancial da obrigação pela requerida.

2.

O apelante sustenta, preliminarmente, nulidade por cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova pericial contábil. No mérito, alega inadimplemento contratual e pleiteia a rescisão do ajuste, com reintegração de posse do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há duas questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da prova pericial contábil configurou cerceamento de defesa; e (ii) saber se os pagamentos realizados pela requerida afastam a resolução contratual, à luz da Teoria do Adimplemento Substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

Não há nulidade processual. A prova pericial não foi requerida de forma específica e fundamentada na fase postulatória, operando-se a preclusão. Ademais, o juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do CPC, art. 370, inexistindo demonstração de prejuízo concreto.

5.

No mérito, restou incontroverso que a requerida adimpliu aproximadamente 75% do valor ajustado no contrato de compra e venda. O montante pago não é ínfimo, mas expressivo, revelando cumprimento substancial da obrigação.

6.

A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, fundada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, impede a resolução quando o inadimplemento residual não compromete a finalidade econômica do ajuste, assegurando-se ao credor a via própria para cobrança do eventual saldo remanescente.

7.

A existência de escritura pública na qual o próprio apelante declarou ter recebido integralmente o valor do imóvel, nos termos do CC, art. 215, reforça a presunção de quitação, não elidida por prova robusta em sentido contrário.

8.

Ausente inadimplemento relevante e não configurado esbulho, inviável a reintegração de posse, nos termos do CPC, art. 561, impondo-se a preservação do negócio jurídico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial quando a parte não a requer de forma específica no momento processual oportuno e inexistir demonstração de prejuízo. 2. O pagamento de parcela substancial do preço ajustado em contrato de compra e venda afasta a resolução contratual, aplicando-se a Teoria do Adimplemento Substancial, assegurada ao credor a cobrança do saldo remanescente por meio próprio.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 370, 487, I, e 561; CC, arts. 215, 421, 422 e 475.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp no 2.279.914/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 14.08.2023; STJ, AgInt no REsp no 1.691.860/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 14.10.2019.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
EDMUNDO DA PAZ CABRAL
, em face de sentença prolatada pela MMa.
Cláudia Anffe Nunes da Cunha
Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Campo Novo dos Parecis/MT
, que
julgou improcedentes
os pedidos contidos nos autos da
Ação de Reintegração de Posse c/c Rescisão Contratual
,

movida em face de
JUREMA APARECIDA SCHWAN
.

Em suas razões recursais, vistas em ID. 333194431, postulou a concessão da gratuidade recursal, bem como suscitou preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que foi indeferida a produção de prova pericial contábil destinada à apuração do
quantum
efetivamente devido.

Sustenta, ainda, no mérito, que a
Teoria do Adimplemento Substancial
foi aplicada de forma indevida, afirmando que os pagamentos realizados não representariam parcela significativa do contrato, havendo saldo expressivo a ser quitado. Defende a validade da nota promissória emitida pela requerida e pugna pela reforma da sentença para que seja decretada a rescisão contratual com a consequente reintegração na posse do imóvel.

A apelada apresentou contrarrazões em ID. 333194437, arguindo, preliminarmente, a deserção do recurso por ausência de preparo e impugnando o pedido de gratuidade da justiça formulado em grau recursal. No mérito, sustenta o acerto da sentença, reiterando a ocorrência de adimplemento substancial e a força probatória da escritura pública, requerendo a manutenção integral do
decisum.

Intimado a apresentar documentos comprobatórios de sua hipossuficiência financeira, o apelante procedeu à juntada de diversos documentos. Não obstante, no ID 342836872, o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita foi indeferido, sendo-lhe facultado o recolhimento das custas de forma parcelada.

O pagamento da primeira parcela foi devidamente comprovada em ID. 344862390.

É o relatório.

Em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

O presente recurso é próprio e tempestivo, comportando, portanto, conhecimento.

O apelante sustenta a nulidade da sentença ao argumento de que o juízo de origem
indeferiu
a produção de prova pericial contábil, a qual reputa essencial à apuração do
quantum
devido e à adequada aferição do alegado inadimplemento contratual.

A tese, contudo,
não merece acolhida.

Conforme documentado nos autos, na decisão de saneamento de ID. 333194412 foram fixados os pontos controvertidos, dentre os quais os valores efetivamente pagos e a existência de inadimplemento contratual. Na mesma oportunidade, o magistrado indeferiu a produção de prova pericial, ao fundamento de que os documentos coligidos, aliados aos depoimentos pessoais e à prova testemunhal, mostravam-se suficientes à formação do convencimento.

Entretanto, observa-se que o autor, na petição inicial, não requereu a produção de prova pericial contábil, limitando-se a postular a procedência dos pedidos com base nos documentos já acostados. Tampouco, na impugnação à contestação, formulou requerimento específico e fundamentado de realização de perícia técnica.

A alegação de que teria havido pedido genérico de provas
não se equipara à postulação expressa
e
fundamentada de prova pericial
, especialmente em demanda cuja controvérsia envolve, primordialmente, a interpretação de contrato e a valoração de pagamentos comprovados por documentos.

O Código de Processo Civil consagra o
princípio da preclusão
, segundo o qual a parte deve exercer suas faculdades processuais no momento oportuno, sob pena de perda do direito de praticar o ato.

No caso concreto, eventual insurgência quanto à necessidade de prova pericial deveria ter sido deduzida de forma clara e específica no momento processual adequado. Ao deixar de formular o requerimento na fase postulatória, a parte autora permitiu o regular andamento do processo até a fase de saneamento, quando o magistrado delimitou as provas necessárias ao deslinde da controvérsia.

Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIREITO DE FAMÍLIA - AÇÃO DE DIVÓRCIO LITIGIOSO E PARTILHA - ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS - DESCUMPRIMENTO DE PRAZO ESTABELECIDO EM CALENDÁRIO PROCESSUAL - PRECLUSÃO - RECURSO DESPROVIDO. - Constatado que a parte agravada não apresentou especificação de provas em momento processual adequado, tem-se por caracterizada preclusão temporal e, consequentemente, a necessidade de indeferimento do requerimento intempestivamente colacionado - A propósito, a jurisprudência do STJ orienta-se no sentido da ocorrência de preclusão temporal se a parte não se manifesta no prazo legal sobre produção de outras provas, sendo irrelevante prévio requerimento em inicial ou contestação (nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.400 .403/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024) - Recurso desprovido. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 07156044920258130000, Relator.: Des.(a) Ana Paula Caixeta, Data de Julgamento: 26/06/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 4a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 26/06/2025)

Ademais, o
art. 370 do Código de Processo Civil
atribui ao magistrado a condição de destinatário da prova, competindo-lhe indeferir diligências inúteis ou protelatórias. A nulidade por cerceamento de defesa somente se configura quando demonstrado prejuízo concreto, o que não se evidencia na hipótese, sobretudo porque a controvérsia foi decidida com base em prova documental substancialmente produzida.

Considerando os fatos apresentados e a legislação aplicável, conclui-se que não houve cerceamento de defesa, mas regular exercício do poder de direção do processo pelo magistrado.

REJEITO
, portanto, a preliminar de nulidade da sentença.

É como
VOTO.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Trata-se, na origem, de
Ação de Reintegração de Posse c/c Rescisão Contratual
,

movida por
EDMUNDO DA PAZ CABRAL
,

em face de
JUREMA APARECIDA SCHWAN
, sustentando ter celebrado contrato de compra e venda em 25 de novembro de 2019, tendo por objeto o imóvel urbano identificado como
lote 209-A, quadra 237
, situado no loteamento
Jardim Nossa Senhora Aparecida
, nesta comarca, matriculado sob o n.o 10.335 do Cartório de Registro de Imóveis do 1o Ofício Rui Barbosa.

Aduziu que o preço ajustado foi de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), a ser pago em três parcelas, com vencimentos entre dezembro de 2019 e fevereiro de 2020, afirmando que a requerida não teria adimplido as obrigações pactuadas, realizando apenas pagamentos irrisórios e emitindo nota promissória no valor de R$ 320.000,00, posteriormente inadimplida. Alegou, ainda, que o imóvel estaria sendo locado a terceiros, gerando renda mensal, razão pela qual pleiteou, em sede de tutela de urgência, a reintegração provisória na posse ou, subsidiariamente, a consignação judicial dos aluguéis. No mérito, requereu a rescisão contratual e a reintegração definitiva na posse do bem.

Após a instrução processual, a juíza de primeira instância assim sentenciou o processo:

“(...) A controvérsia central da presente demanda reside na análise da possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, em razão do alegado inadimplemento da requerida, com a consequente reintegração do autor na posse do imóvel.

O autor sustenta que a requerida não cumpriu com suas obrigações contratuais, realizando apenas pagamentos irrisórios, o que justificaria a rescisão do contrato e a reintegração na posse do imóvel.

Por sua vez, a requerida alega que já pagou substancial parte do valor do imóvel, totalizando R$ 301.424,79 (trezentos e um mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e setenta e nove centavos), conforme comprovantes juntados aos autos, o que representaria aproximadamente 75% do valor total do contrato.

Pois bem. Analisando detidamente os autos, verifico que a requerida comprovou, por meio de documentos, o pagamento de valores significativos ao autor, conforme demonstrado no relatório apresentado na contestação e corroborado pelos comprovantes de transferências bancárias e outros documentos juntados aos autos.

Embora o autor conteste a validade de alguns desses pagamentos, não há como negar que a requerida adimpliu parte substancial do contrato, o que atrai a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

A teoria do adimplemento substancial, construção doutrinária e jurisprudencial baseada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, visa impedir a resolução contratual quando o inadimplemento é de escassa importância, considerando-se o interesse do credor. Tal teoria tem como objetivo preservar a relação contratual quando o devedor cumpriu parte significativa de sua obrigação, sendo desproporcional a extinção do negócio jurídico.

No caso em análise, considerando os comprovantes de pagamento apresentados pela requerida, verifica-se que ela adimpliu aproximadamente 75% do valor total do contrato, o que configura adimplemento substancial, tornando desproporcional a rescisão contratual pretendida pelo autor.

Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial:

(TJ-SP - AC: 10018837820198260428 SP 1001883-78 .2019.8.26.0428, Relator.: Angela Lopes, Data de Julgamento: 30/10/2020, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2020)

(TJ-MG - AC: 10000191421924001 MG, Relator.: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 07/05/2020, Data de Publicação: 11/05/2020)

Ademais, é importante destacar que a requerida possui escritura pública do imóvel, lavrada em 05/07/2021, na qual o autor declarou ter recebido o valor de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais). Embora o autor alegue que tal documento foi elaborado apenas para possibilitar à requerida a obtenção de financiamento bancário, não há nos autos prova robusta que desconstitua a validade desse instrumento público.

Ressalte-se que, conforme o artigo 215 do Código Civil, a escritura pública é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena das declarações nela contidas. Assim, a declaração do autor de que recebeu integralmente o valor do imóvel goza de presunção de veracidade, a qual não foi afastada por prova em contrário.

Ainda que se considere a alegação do autor de que a escritura foi lavrada apenas para viabilizar financiamento à requerida, tal circunstância demonstraria sua ciência e concordância com a situação, não podendo agora se valer da própria torpeza para pleitear a rescisão contratual.

Quanto à nota promissória de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais), emitida pela requerida em 05/10/2021, esta não tem o condão de comprovar o inadimplemento substancial do contrato, especialmente considerando a existência da escritura pública lavrada anteriormente, em 05/07/2021, na qual o autor declarou ter recebido integralmente o valor do imóvel.

Ademais, a emissão da nota promissória poderia configurar novação da dívida, o que afastaria a possibilidade de rescisão do contrato original de compra e venda, restando ao autor apenas a cobrança do valor remanescente pelos meios adequados.

Nesse contexto, considerando o adimplemento substancial do contrato pela requerida, bem como a existência de escritura pública em seu favor, não se mostra razoável e proporcional a rescisão contratual pretendida pelo autor, devendo ser preservado o negócio jurídico, sem prejuízo da cobrança do valor remanescente pelos meios processuais adequados.

No que tange ao pedido de reintegração de posse, este é consequência lógica do pedido de rescisão contratual. Não sendo acolhido o pedido principal de rescisão, por consequência, não há que se falar em reintegração de posse.

Ademais, a posse da requerida sobre o imóvel não pode ser considerada injusta ou precária, uma vez que decorre de contrato de compra e venda substancialmente adimplido, além de estar amparada por escritura pública.

Conforme o artigo 1.200 do Código Civil, "é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária". No caso em análise, a posse da requerida não se enquadra em nenhuma dessas hipóteses, pois decorre de título legítimo (contrato de compra e venda e escritura pública).

Assim, não estando configurado o esbulho possessório, requisito essencial para a procedência da ação de reintegração de posse, conforme o artigo 561 do Código de Processo Civil, o pedido deve ser julgado improcedente.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil. (...)”.
(ID. 333194429)

Pois bem.

Inicialmente, vejo que a Apelante requer a concessão do
efeito suspensivo a apelação
, para que seja suspenso os efeitos da sentença. No entanto, o art. 1.012 do CPC, § 1o, II e §3o, I e II, assenta o seguinte:

“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1o Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

(...)

§ 3o O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação.”

Da simples leitura dos dispositivos legais supramencionados, verifica-se que o pedido de atribuição de efeito suspensivo deve ser
formulado em petição autônoma
, dirigida ao Tribunal ou, caso o recurso já tenha sido distribuído, ao relator, também em petição própria, e não em sede de preliminar recursal. Isso porque, sua análise ocorreria apenas por ocasião do julgamento do mérito do recurso, restaria esvaziada sua utilidade prática, razão pela qual o referido pedido
não merece ser conhecido.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO DE FAMÍLIA - REVISIONAL DE ALIMENTOS - EFEITO SUSPENSIVO - ALTERAÇÃO DA CAPACIDADE CONTRIBUTIVA DO ALIMENTANTE - ART. 373, INC. I, DO CPC - NÃO DEMONSTRAÇÃO - RECURSO DESPROVIDO. -
O pedido de atribuição de feito suspensivo em recurso de apelação deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao Tribunal, ou, quando já distribuído ao relator, por petição própria, e não como preliminar recursal (Art . 1.012, § 3o, incisos I e II, do CPC)
- A Ação de Revisão de Alimentos tem como pressuposto a alteração do trinômio possibilidade/ necessidade/proporcionalidade, destinando-se a estabelecer a redefinição do encargo alimentar (Art. 1.699 do Código Civil)- O percentual fixado em primeiro grau, a título de pensão alimentícia, se mostra equilibrado, tendo observado o parâmetro esculpido no art . 1694, § 1o do CPC, que dispõe sobre o trinômio legal, necessidade, possibilidade e capacidade, preservando-se o mínimo existencial da alimentanda.”
(TJ-MG - AC: 50124116620198130525, Relator.: Des.(a) Ivone Campos Guilarducci Cerqueira (JD Convocado), Data de Julgamento: 02/05/2023, Núcleo da Justiça 4.0 - Especi / Câmara Justiça 4 .0 - Especiali, Data de Publicação: 08/05/2023) Destaquei

Por essas razões,
NÃO CONHEÇO
do pedido, por inadequação da via eleita.

Quanto ao mérito, a controvérsia se volta à verificação da existência de inadimplemento apto a justificar a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com a consequente reintegração de posse do imóvel em favor do autor/apelante.

Conforme documentado nos autos, é incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda em 25 de novembro de 2019, pelo valor de R$ 400.000,00. Também restou comprovado que a requerida/apelada realizou pagamentos que totalizam R$ 301.424,79, valor que corresponde a aproximadamente 75% do preço pactuado.

O apelante sustenta que os pagamentos foram esparsos e insuficientes, bem como que haveria saldo expressivo atualizado, afastando a aplicação da
Teoria do Adimplemento Substancial.

A
Teoria do Adimplemento Substancial
, construção doutrinária e jurisprudencial fundada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, impede a resolução contratual quando o descumprimento é de reduzida relevância em face da prestação global, preservando-se o negócio jurídico e se assegurando ao credor a possibilidade de exigir o saldo remanescente por meios próprios.

Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA. 1. A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. 2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019). 3. A norma do art. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023)

Sob a ótica da interpretação literal do
art. 475 do Código Civil
, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. Todavia, à luz dos artigos 421 e 422 do Código Civil, impõe que o exercício desse direito observe os princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da conservação dos negócios jurídicos.

No caso concreto, os fatos comprovados nos autos indicam que a requerida adimpliu parcela significativa do contrato. O montante pago não se revela ínfimo ou irrelevante, mas expressivo em relação ao valor total ajustado.

Além disso, há escritura pública lavrada em 05/07/2021 (ID. 333194387), na qual o próprio apelante declarou
ter recebido
o valor de R$ 440.000,00. Nos termos do art. 215 do Código Civil, a escritura pública é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena das declarações nela contidas. O apelante não produziu prova robusta apta a desconstituir a presunção de veracidade do instrumento.

Ainda que se considere a existência de nota promissória posterior, tal circunstância, em tese, pode indicar reorganização da obrigação ou novação, mas não se mostra suficiente, por si só, para infirmar o contexto de adimplemento substancial reconhecido na sentença.

A conclusão que se faz é clara: se o contrato foi substancialmente cumprido; se o inadimplemento remanescente não compromete a finalidade econômica do ajuste; e se há meio menos gravoso para satisfação do crédito – qual seja, a cobrança do saldo –, então a resolução contratual se revela medida desproporcional.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. MORA DA COMPRADORA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Teoria do Adimplemento Substancial atua como instrumento de equidade colocado à disposição do intérprete, impondo, nas hipóteses em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja próxima do fim, a exclusão da possibilidade de resolução do contrato, mostrando-se coerente a preservação do pacto celebrado, caso em que é permitida, apenas, a cobrança do saldo em aberto, considerando como atentatório ao princípio da boa-fé, a reintegração do credor na posse do bem, encaixando-se ao caso em análise . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - APL: 00503186720178090162, Relator.: EUDÉLCIO MACHADO FAGUNDES, Data de Julgamento: 13/04/2020, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/04/2020)

RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Autora que insiste na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição das partes ao status quo ante – Descabimento – Compromissário comprador que efetuou o pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel – Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento substancial, que visa a preservação do negócio jurídico, sem prejuízo da cobrança por outros meios – Impossibilidade de rescisão do contrato – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10018837820198260428 SP 1001883-78 .2019.8.26.0428, Relator.: Angela Lopes, Data de Julgamento: 30/10/2020, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2020)

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que a sentença aplicou corretamente a
Teoria do Adimplemento Substancial
, preservando o contrato e afastando a reintegração de posse.

Não se evidencia, portanto,
error in judicando
ou violação aos princípios contratuais invocados pelo apelante, podendo este se valer dos meios processuais adequados para a cobrança do eventual saldo remanescente, o qual se revela irrisório diante do valor global do negócio jurídico.

Noutro giro, conheço parcialmente do recurso, e no remanescente,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
EDMUNDO DA PAZ CABRAL
, mantendo a sentença prolatada intacta.

Majoro os honorários advocatícios em 3% (três por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, totalizando 13% sobre da condenação.

É como VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026