Tribunal: TJMT
Processo: 1006791-10.2022.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDENCIA – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PERCENTUAL DE 15% MANTIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – CONTRATO ANTERIOR À LEI N.o 13.786/2018 – LOTEAMENTO URBANIZADO COM INFRAESTRUTURA COMPLETA – TERMO INICIAL – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – TEMA 1002 DO STJ INAPLICÁVEL – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE – PRECLUSÃO – INDENIZAÇÃO AFASTADA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE – FIXAÇÃO DEVIDA – IPTU – COMPENSAÇÃO COM VALORES A DEVOLVER – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado em 24/01/2012, determinando retenção de 15% dos valores pagos, condenando a compradora ao pagamento de taxa de fruição desde a notificação extrajudicial e a vendedora à indenização por benfeitorias, condicionada à comprovação de regularidade.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o percentual de retenção de 15% deve ser majorado para 20%, conforme cláusula penal contratual; (ii) se é devida taxa de fruição em contrato celebrado antes da Lei n.o 13.786/2018, tratando-se de lote não edificado originalmente, mas integrante de loteamento urbanizado com infraestrutura completa; (iii) se os juros de mora devem incidir desde o trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ; (iv) se é devida indenização por benfeitorias irregulares, sem comprovação de regularidade na fase de conhecimento; (v) se são devidos honorários sucumbenciais pela improcedência da reconvenção; e (vi) se a compradora deve ser condenada ao pagamento de IPTU.
III. Razões de decidir
3. O percentual de retenção de 15% fixado na sentença mostra-se adequado e razoável, considerando que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora, que permaneceu na posse do imóvel por mais de 10 anos, realizou edificação e deixou de pagar as parcelas mesmo após três renegociações. A retenção de 15% é suficiente para ressarcir despesas administrativas, sem acarretar desequilíbrio econômico ou enriquecimento sem causa, estando em consonância com a Súmula 543 do STJ e jurisprudência deste Tribunal.
4. Embora o contrato tenha sido celebrado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, os fundamentos do recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça são aplicáveis ao caso concreto por analogia. O lote integra o empreendimento urbanizado pela apelante, com infraestrutura completa (asfalto, iluminação, calçadas, praças e áreas de lazer). A apelada permaneceu na posse direta do imóvel desde 24/01/2012, dele usufruindo de forma plena, inclusive com a realização de edificação. A fruição do imóvel pela apelada privou a apelante de realizar novos negócios com o bem, causando-lhe efetivo prejuízo.
5. O Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento, firmou entendimento no sentido de que, a partir da Lei n.o 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação. Os fundamentos ali expostos são aplicáveis ao caso concreto, especialmente porque o lote integra empreendimento urbanizado com infraestrutura completa, a apelada permaneceu na posse direta do imóvel desde a celebração do contrato, a fruição do imóvel privou a apelante de realizar novos negócios com o bem, e a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da apelada.
6. A retenção da taxa de fruição justifica-se não apenas pela perda da disponibilidade do lote pelo vendedor, mas pela própria possibilidade de imediata fruição do imóvel pelo comprador, mesmo antes de nele construir. O termo inicial deve ser fixado na data da notificação extrajudicial (13/09/2021), momento em que a permanência da apelada no imóvel tornou-se manifestamente injusta, e o termo final na data da efetiva desocupação do imóvel.
7. O Tema 1002 do STJ não se aplica ao caso concreto, pois trata especificamente de hipótese em que a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do promitente comprador. Tratando-se de responsabilidade contratual por inadimplemento do comprador, os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.
8. O art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79 estabelece que não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. A edificação realizada sem prévia licença para construir é considerada clandestina, configurando atividade ilícita. Não havendo comprovação pela compradora, na fase de conhecimento, da regularidade da obra ou da possibilidade de sua regularização junto à municipalidade, e tendo precluído o direito de trazer tal prova, não é cabível condicionar a indenização à comprovação em liquidação de sentença, sob pena de violação ao art. 509, § 4o, do CPC.
9. A reconvenção manejada pela compradora foi julgada improcedente, devendo ela arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais em favor da vendedora, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa da reconvenção.
10. Os débitos de IPTU referentes ao período em que a apelada esteve na posse do imóvel deverão ser por ela suportados, podendo ser compensados com os valores a serem devolvidos pela apelante, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados antes da Lei n.o 13.786/2018 deve ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto, sendo razoável a retenção de 15% quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do comprador que permaneceu na posse por longo período. 2. É devida taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado originalmente, mesmo celebrados antes da Lei n.o 13.786/2018, quando o lote integra empreendimento urbanizado com infraestrutura completa, havendo privação da disponibilidade do bem pelo vendedor e possibilidade de fruição imediata pelo comprador, aplicando-se analogicamente os fundamentos do recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça. O termo inicial deve ser fixado na data da notificação extrajudicial, momento em que a permanência do comprador no imóvel torna-se manifestamente injusta. 3. O Tema 1002 do STJ aplica-se apenas quando a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do promitente comprador. Tratando-se de responsabilidade contratual por inadimplemento do comprador, os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 4. Não são indenizáveis as benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79. A ausência de comprovação da regularidade da obra ou da possibilidade de sua regularização na fase de conhecimento impede a discussão da matéria em liquidação de sentença, ante a preclusão e a vedação do art. 509, § 4o, do CPC. 5. A improcedência da reconvenção enseja a condenação do reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do reconvindo. 6. Os débitos de IPTU referentes ao período em que o comprador esteve na posse do imóvel podem ser compensados com os valores a serem devolvidos pelo vendedor, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79.”-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006791-10.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), RUTE DOS SANTOS PEREIRA - CPF: 544.263.751-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
–

APELAÇÃO CÍVEL
–

RESCISÃO CONTRATUAL
–

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–

PARCIAL PROCEDEN
CIA
–

INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR
–

RETENÇÃO DE VALORES PAGOS
–

PERCENTUAL DE 15% MANTIDO
–

TAXA DE FRUIÇÃO
–

CONTRATO ANTERIOR À LEI N.o 13.786/201
8 –

LOTEAMENTO URBANIZADO COM INFRAESTRUTURA COMPLETA
–

TERMO INICIAL
–

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
–

JUROS DE MORA
–

CITAÇÃO
–

TEMA 1002 DO STJ INAPLICÁVEL
–

BENFEITORIAS
–

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE
–

PRECLUSÃO
–

INDENIZAÇÃO AFASTADA
–

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS
–

RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE
–

FIXAÇÃO DEVIDA
–

IPTU
–

COMPENSAÇÃO COM VALORES A DEVOLVER
–

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por contra sentença
que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda
firmado em 24/01/2012, determinando retenção de 15% dos valores pagos, condenando a compradora ao pagamento de taxa de fruição desde a notificação extrajudicial e a vendedora à indenização por benfeitorias, condicionada à comprovação de regularidade.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o percentual de retenção de 15% deve ser majorado para 20%, conforme cláusula penal contratual; (
ii
) se é devida taxa de fruição em contrato celebrado antes da Lei n.o 13.786/2018, tratando-se de lote não edificado originalmente, mas integrante de loteamento urbanizado com infraestrutura completa; (
iii
) se os juros de mora devem incidir desde o trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ; (
iv
) se é devida indenização por benfeitorias irregulares, sem comprovação de regularidade na fase de conhecimento; (v) se são devidos honorários sucumbenciais pela improcedência da reconvenção; e (vi) se a compradora deve ser condenada ao pagamento de IPTU.

III. Razões de decidir

3.
O percentual de retenção de 15% fixado na sentença mostra-se adequado e razoável, considerando que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora, que permaneceu na posse do imóvel por mais de 10 anos, realizou edificação e deixou de pagar as parcelas mesmo após três renegociações. A retenção de 15% é suficiente para ressarcir despesas administrativas, sem acarretar desequilíbrio econômico ou enriquecimento sem causa, estando em consonância com a Súmula 543 do STJ e jurisprudência deste Tribunal.

4.
Embora o contrato tenha sido celebrado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, os fundamentos do recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça são aplicáveis ao caso concreto por analogia. O lote integra o empreendimento urbanizado pela apelante, com infraestrutura completa (asfalto, iluminação, calçadas, praças e áreas de lazer). A apelada permaneceu na posse direta do imóvel desde 24/01/2012, dele usufruindo de forma plena, inclusive com a realização de edificação. A fruição do imóvel pela apelada privou a apelante de realizar novos negócios com o bem, causando-lhe efetivo prejuízo.

5.
O Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento, firmou entendimento no sentido de que, a partir da Lei n.o 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação. Os fundamentos ali expostos são aplicáveis ao caso concreto, especialmente porque o lote integra empreendimento urbanizado com infraestrutura completa, a apelada permaneceu na posse direta do imóvel desde a celebração do contrato, a fruição do imóvel privou a apelante de realizar novos negócios com o bem, e a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da apelada.

6.
A retenção da taxa de fruição justifica-se não apenas pela perda da disponibilidade do lote pelo vendedor, mas pela própria possibilidade de imediata fruição do imóvel pelo comprador, mesmo antes de nele construir. O termo inicial deve ser fixado na data da notificação extrajudicial (13/09/2021), momento em que a permanência da apelada no imóvel tornou-se
manifestamente injusta, e o termo final na data da efetiva desocupação do imóvel.

7.
O Tema 1002 do STJ não se aplica ao caso concreto, pois trata especificamente de hipótese em que a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do promitente comprador. Tratando-se de responsabilidade contratual por inadimplemento do comprador, os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

8.
O art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79 estabelece que não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. A edificação realizada sem prévia licença para construir é considerada clandestina, configurando atividade ilícita. Não havendo comprovação pela compradora, na fase de conhecimento, da regularidade da obra ou da possibilidade de sua regularização junto à municipalidade, e tendo precluído o direito de trazer tal prova, não é cabível condicionar a indenização à comprovação em liquidação de sentença, sob pena de violação ao art. 509, § 4o, do CPC.

9.
A reconvenção manejada pela compradora foi julgada improcedente, devendo ela arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais em favor da vendedora, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa da reconvenção.

10.
Os débitos de IPTU referentes ao período em que a apelada esteve na posse do imóvel deverão ser por ela suportados, podendo ser compensados com os valores a serem devolvidos pela apelante, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79.

IV. Dispositivo e tese

11
.
Recurso

parcialmente
provido.

Tese de julgamento:
“1.

O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados antes da Lei n.o 13.786/2018 deve ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto, sendo razoável a retenção de 15% quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do comprador que permaneceu na posse por longo período.
2.
É devida taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado originalmente, mesmo celebrados antes da Lei n.o 13.786/2018, quando o lote integra empreendimento urbanizado com infraestrutura completa, havendo privação da disponibilidade do bem pelo vendedor e possibilidade de fruição imediata pelo comprador, aplicando-se analogicamente os fundamentos do recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça. O termo inicial deve ser fixado na data da notificação extrajudicial, momento em que a permanência do comprador no imóvel torna-se manifestamente injusta.
3.
O Tema 1002 do STJ aplica-se apenas quando a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do promitente comprador. Tratando-se de responsabilidade contratual por inadimplemento do comprador, os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.
4.
Não são indenizáveis as benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79. A ausência de comprovação da regularidade da obra ou da possibilidade de sua regularização na fase de conhecimento impede a discussão da matéria em liquidação de sentença, ante a preclusão e a vedação do art. 509, § 4o, do CPC.
5.
A improcedência da reconvenção enseja a condenação do reconvinte
ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do reconvindo.
6.
Os débitos de IPTU referentes ao período em que o comprador esteve na posse do imóvel podem ser compensados com os valores a serem devolvidos pelo vendedor, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79
.
”
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata
-se de recurso de apelação interposto por N.C. IMÓVEIS LTDA em face da sentença proferida

na
A
ção de
R
escisão
C
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eintegração de
P
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ndenização por
P
erdas e
D
anos,
proposta em face
RUTE DOS SANTOS PEREIRA
, que
julgou parcialmente procedente o pedido inicial
, decretando
a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 24/01/2012, referente ao lote n.o 22 da quadra 35 do loteamento Vila Mineira.

Determinou a retenção de 15% do valor das prestações pagas a título de taxa de administração, com devolução do restante à parte ré, acrescido de correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condenou a demandada a indenizar a autora pela fruição do imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, fixando o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel mensalmente, desde a notificação extrajudicial até a efetiva desocupação.

Condenou ainda a autora a indenizar a parte requerida pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, a serem apuradas mediante liquidação por arbitramento, desde que comprovada a possibilidade de regularização do bem junto à municipalidade. Por fim,
determinou a reintegração da autora na posse do imóvel após a indenização pelas benfeitorias.

C
ondenou
a requerida
ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o valor atualizado da condenação
, isentando-a, em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Nas razões recursais constantes do ID
.
203445590, a apelante insurge-se contra a r. sentença em seis pontos principais: (i) pleiteia a majoração do percentual de retenção de 15% para 20%, conforme pactuado na cláusula penal do contrato; (
ii
) requer a fixação do termo inicial da taxa de fruição desde a transmissão da posse do imóvel, e não da notificação extrajudicial, nos termos do art. 32-A, I, da Lei 6.766/79; (
iii
) postula a alteração do termo inicial dos juros de mora da devolução das parcelas para o trânsito em julgado da sentença, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ; (
iv
) sustenta a inexistência de prova da regularidade das benfeitorias, pugnando pela isenção da obrigação de indenizá-las, ante a preclusão da matéria e a vedação contida no art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79; (v) requer a fixação de honorários sucumbenciais em razão da improcedência da reconvenção; e (vi) pleiteia a condenação da apelada ao pagamento dos débitos de IPTU, conforme pactuado na Cláusula Quarta do contrato e autorizado pelo art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79.

Contrarrazões foram apresentadas pela apelada no ID
.
217378826, por intermédio da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, pugnando pela manutenção integral da sentença.

Sustenta que: (i) não é devida a indenização pela fruição do imóvel, uma vez que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018 e houve edificação posterior pela compradora; (
ii
) os juros
moratórios devem incidir desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil; (
iii
) o percentual de retenção de 15% fixado na sentença é razoável e está em consonância com a jurisprudência do STJ e deste

Tribunal, não havendo razão para sua majoração; (
iv
) a devolução dos valores pagos deve ocorrer em parcela única; e (v) a sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

1. Do percentual de retenção contratual

A apelante postula a majoração do percentual de retenção de 15% para 20%, conforme previsto na cláusula penal do contrato firmado entre as partes.

Com efeito, o contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 24/01/2012 (ID
.
80159098) estabeleceu expressamente, em sua cláusula penal, a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão por inadimplemento do comprador.

Não obstante a previsão contratual, tratando-se de relação de consumo, como reconhecido
na sentença
recorrida, é plenamente cabível a redução equitativa da cláusula penal quando excessiva ou abusiva, nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 51, IV, do C
DC
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados antes da Lei n.o 13.786/2018, é admissível a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos pelo promitente
comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto (Súmula 543/STJ).

Este Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem adotado posicionamento semelhante, fixando percentuais de retenção que variam entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades de cada caso.

Analisando as circunstâncias do caso concreto,
constata-se
que a apelada permaneceu na posse do imóvel desde a celebração do contrato em 24/01/2012, tendo efetuado o pagamento de arras no valor de R$ 2.088,00 e diversas parcelas que totalizam R$ 39.861,66, conforme demonstrativo financeiro constante dos autos. Houve três renegociações da dívida (em 21/08/2017, 13/02/2019 e 02/12/2020), sendo que a última não foi adimplida pela compradora, que se encontra inadimplente desde 20/12/2020.

Considerando que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da compradora, que permaneceu na posse do imóvel por período superior a 10 anos, realizou edificação no lote e deixou de pagar as parcelas pactuadas mesmo após sucessivas renegociações, o percentual de retenção de 15% fixado na sentença mostra-se adequado e razoável, não merecendo reforma.

A retenção de 15% é suficiente para ressarcir a apelante pelas despesas administrativas decorrentes da rescisão contratual, sem acarretar desequilíbrio econômico ou enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Nestes termos, não há como acolher a tese recursal neste ponto.

2. Da taxa de fruição do imóvel

A apelante sustenta que o termo inicial da taxa de fruição deve ser fixado desde a transmissão da posse do imóvel, nos termos do art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, e não da notificação extrajudicial, como constou da fundamentação da r. sentença.

A questão merece análise detida, especialmente à luz do recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.

O art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, incluído pela Lei n.o 13.786/2018, estabelece que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, podem ser descontados dos valores pagos
"os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador"
.

É certo que o contrato objeto da presente demanda foi celebrado em 24/01/2012, portanto, antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, que entrou em vigor em 28/10/2018.

Até a entrada em vigor da referida lei, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que não seria possível a cobrança de taxa de fruição em se tratando de lote não edificado, em virtude da ausência de efetiva utilização do bem.

Todavia, o Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento, firmou entendimento no sentido de que, mesmo em contratos celebrados antes da Lei n.o 13.786/2018, os fundamentos que justificam a cobrança da taxa de fruição são aplicáveis quando o lote integra
empreendimento urbanizado que proporciona fruição efetiva ao adquirente
, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI No 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei no 13.786/2018 e (
ii
) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei no 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte
consolidou-se
no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei no 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que
respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei no 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (STJ, REsp 2104086/SP, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgando em 07/10/2025).

No julgamento de recurso especial envolvendo contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado em empreendimento de lazer, a
o STJ
esclareceu que
"a partir da Lei no 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido"
.

Embora o precedente trate especificamente de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, os fundamentos ali expostos são aplicáveis ao caso concreto por analogia, especialmente porque:

(i) O lote objeto do contrato integra o loteamento Vila Mineira, empreendimento urbanizado pela apelante, com infraestrutura completa (asfalto, iluminação, calçadas, praças e áreas de lazer), conforme alegado na petição inicial e não impugnado especificamente pela apelada;

(
ii
) A apelada permaneceu na posse direta do imóvel desde 24/01/2012, dele usufruindo de forma plena, inclusive com a realização de edificação, conforme fotografias acostadas aos autos;

(
iii
) A fruição do imóvel pela apelada privou a apelante de realizar novos negócios com o bem, causando-lhe efetivo prejuízo, especialmente considerando que a atividade econômica da apelante consiste justamente na exploração da valorização de seus imóveis, realizando investimentos pesados nos bairros (asfalto, iluminação, calçadas, toda manutenção da estrutura inclusive de limpeza, praças e entretenimento);

(
iv
) A rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da apelada, que deixou de pagar as parcelas pactuadas mesmo após três renegociações.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento mencionado, esclareceu que a jurisprudência acerca do direito à indenização a título de taxa de fruição, antes da entrada em vigor da Lei 13.786/2018, não era fundamentada na Lei 6.766/79 (parcelamento urbano) e nem na Lei 4.591/64 (incorporação imobiliária), omissas no ponto, mas no instituto do lucro cessante, tal como concebido no Código Civil.

No caso de unidades imobiliárias construídas, entendia-se presumido tal direito, com base na premissa de que o imóvel, a partir da data estabelecida para a entrega, deveria estar pronto para uso imediato pelo adquirente, seja para sua moradia, seja para aluguel.

No caso de lotes não construídos, não havia base fática para a presunção de lucros cessantes, porque o uso do bem - seja para moradia, seja para aluguel - estaria, em geral, a depender de posterior dispêndio de valor significativo com construção da moradia.

Isso não excluía, porém, a possibilidade de direito à taxa de fruição caso se tratasse de terreno que, por suas características e localização, pudesse ser utilizado, de imediato, nas condições em que entregue, como, por exemplo, para estacionamento, ou arrendamento, independentemente de melhorias a cargo do adquirente.

No caso dos autos, o lote integra empreendimento urbanizado com infraestrutura completa, mantido pela própria apelante, que arca com despesas de manutenção de iluminação, limpeza, asfalto, canteiros, desonerando sobremaneira os cofres públicos.

Assim,
quando d
a disponibilização do lote, no momento da transmissão da posse, cumpriu a apelante sua obrigação, passando a apelada a ter a disponibilidade plena do imóvel para o uso que melhor lhe aprouvesse, inclusive decidir se e quando iria construí-lo, dar outro tipo de uso ao lote, ou revendê-lo.

O uso - ou não uso do imóvel - não deve afetar a esfera jurídica da apelante, que cumpriu sua obrigação e perdeu a disponibilidade sobre o bem.

Nesse contexto,
conclui-se que
é devida a taxa de fruição no caso concreto, como forma de indenizar a apelante pela privação do uso do imóvel durante o período em que a apelada esteve na posse sem a devida contraprestação.

A retenção dessa taxa de fruição
constitui
forma de garantir à promitente vendedora o retorno ao estado anterior, como se não tivesse existido o contrato, concedendo-lhe indenização pelo período em que o bem esteve indisponível para ela e disponível para a compradora.

Quanto ao termo inicial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem oscilado entre a data da transmissão da posse e a data da constituição em mora.

No caso dos autos, considerando que a apelada foi constituída em mora mediante notificação extrajudicial em 13/09/2021 (ID 80159098, pág. 6/7), e que a partir desse momento sua permanência no imóvel tornou-se manifestamente injusta, o termo inicial da taxa de fruição deve ser fixado na data da notificação extrajudicial, conforme decidido na r. sentença recorrida.

O termo final, por sua vez, deve ser a data da efetiva desocupação do imóvel, momento em que cessará a fruição indevida.

Quanto ao percentual, a sentença fixou a taxa de fruição em 0,5% sobre o valor do imóvel mensalmente, em consonância com o art. 32-A, III, da Lei 6.766/79, que estabelece o limite de 0,75% ao mês.

Diante do exposto,
há que ser mantida
a condenação da apelada ao pagamento da taxa de fruição, nos termos fixados na sentença recorrida
.

3. Do termo inicial dos juros de mora

A apelante postula a alteração do termo inicial dos juros de mora da devolução das parcelas para o trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ.

A tese fixada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que
"nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.o 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
.

Todavia, no caso dos autos, a rescisão contratual foi pleiteada pela promitente vendedora (apelante), e não pela promitente compradora (apelada), em razão do inadimplemento desta última.

Assim, não se aplica ao caso concreto a tese fixada no Tema 1002 do STJ, que trata especificamente de hipótese em que a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do promitente comprador.

Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, conforme corretamente decidido na sentença recorrida.

Nestes termos, deve ser mantida a sentença

4. Da indenização pelas benfeitorias

A apelante sustenta que não deve ser condenada a indenizar as benfeitorias realizadas pela apelada no imóvel, sob o argumento de que não houve comprovação da regularidade da obra na fase de conhecimento, havendo preclusão da matéria. Invoca o art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, que estabelece que
"não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei"
.

Deveras, o
art. 34 da Lei 6.766/79 estabelece que
"em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as
benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário"
. O parágrafo único do referido dispositivo ressalva que
"não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei"
.

A sentença recorrida condicionou a indenização pelas benfeitorias à comprovação da possibilidade de regularização do bem junto à municipalidade, a ser apurada em liquidação de sentença.

Com efeito, a apelada adquiriu da apelante um lote de terreno para construção, sem qualquer edificação, tendo implementado diversas melhorias no imóvel, conforme atestam as fotografias e notas fiscais de materiais de construção acostadas aos autos.

Todavia, não há nos autos comprovação de que a obra foi regularmente aprovada pela municipalidade, tampouco de que foi obtido alvará de construção ou habite-se.

A edificação realizada sem a prévia licença para construir é considerada clandestina, configurando atividade ilícita e sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Conforme bem destacado pela apelante, se perante o Poder Público a promitente compradora responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre a promitente vendedora o risco quanto à irregularidade da edificação efetivada por aquela.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável (REsp 1.643.771/PR).

No caso dos autos, não houve comprovação pela apelada, na fase de conhecimento, da regularidade da obra ou da possibilidade de sua regularização junto à municipalidade.

Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbe à parte ré o ônus da prova quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Não tendo a apelada se desincumbido de tal ônus na fase de conhecimento, não é cabível sua rediscussão em liquidação de sentença.

O art. 509, § 4o, do Código de Processo Civil estabelece que
"na liquidação é vedado discutir de novo a lide ou modificar a sentença que a julgou"
. A liquidação de sentença destina-se apenas à aferição de valores já decididos na fase de conhecimento, não sendo possível a formação de convencimento sobre a obtenção de direito.

Ademais, o art. 434 do Código de Processo Civil estabelece que
"incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações"
.

Assim, tendo precluído o direito da apelada de trazer aos autos prova sobre a regularidade e descrição das benfeitorias, não há como condicionar a indenização à comprovação da possibilidade de regularização do bem em liquidação de sentença
, devendo ser acolhido este item defendido no recurso da parte apelante
.

5. Dos honorários sucumbenciais pela improcedência da reconvenção

A apelante sustenta que a sentença deixou de fixar honorários de sucumbência em relação à reconvenção manejada pela apelada, julgada improcedente.

Assiste razão à apelante.

Nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil,
"os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa"
.

O § 10 do referido dispositivo estabelece que
"nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo"
.

A reconvenção
oposta
pela apelada foi julgada improcedente, devendo ela arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais em favor da apelante.

Considerando o valor da causa da reconvenção (R$ 79.579,74) e o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço,fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% sobre o valor atualizado da causa da reconvenção, observada a gratuidade de justiça concedida à apelada.

6. Da condenação ao pagamento de IPTU

A apelante sustenta que a sentença não apreciou o pedido de condenação da apelada ao pagamento dos débitos de IPTU, conforme pactuado na Cláusula Quarta do contrato e autorizado pelo art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79.

Com efeito, a Cláusula Quarta do contrato firmado entre as partes estabelece que
"o comprador se obriga a pagar, a partir da assinatura deste contrato, todos os impostos, taxas e contribuições que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel"
.

O art. 32-A, IV, da Lei 6.766/79 estabelece que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, podem ser descontados dos valores pagos
"demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato"
.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DENULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONSUMIDOR. IPTU. PAGAMENTO. EFETIVA POSSE NO IMÓVEL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, por tratar-se de relação de consumo.
2. A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do ITU/IPTU se inicia a partir da efetiva posse do imóvel, ocasião em que lhe é conferido o direito de uso e gozo da coisa,
sendo abusiva a cláusula contratual que transfere as despesas de pagamento de tal tributo ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. Precedentes STJ. 3. “A transferência do ônus com o pagamento do ITU/IPTU, sem que o adquirente tenha qualquer possibilidade de usufruir as vantagens
da coisa, implica em violação à boa-fé objetiva e afronta à lealdade na relação contratual
.

(TJGO, AC 5474645-60.2020.8.09.0051, Rel. Des. Amélia Martins de Araújo, 1a Câmara Cível,
DJe
de 04/03/2022)
.

No caso dos autos, a sentença determinou a reintegração da apelante na posse do imóvel após a indenização pelas benfeitorias realizadas. Todavia, tendo sido afastada a condenação à indenização pelas benfeitorias, a reintegração na posse deverá ocorrer de forma imediata.

Assim, os débitos de IPTU referentes ao período em que a apelada esteve na posse do imóvel (desde 24/01/2012 até a efetiva desocupação) deverão ser por ela suportados, podendo ser compensados com os valores a serem devolvidos pela apelante.

Ante o exposto
,
dou provimento em parte

ao recurso de apelação interposto para:

a) Manter a condenação da apelada ao pagamento de taxa de fruição, nos termos fixados na r. sentença recorrida, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel mensalmente, desde a notificação extrajudicial (13/09/2021) até a efetiva desocupação;

b)Afastara condenação da apelante a indenizar as benfeitorias realizadas pela apelada no imóvel, ante a ausência de comprovação de sua regularidade ou da possibilidade de regularização junto à municipalidade;

c)Condenara apelada ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor da apelante, fixados em 10% sobre o
valor atualizado da causa da reconvenção, observada a gratuidade de justiça concedida à apelada;

d)Condenara apelada ao pagamento dos débitos de IPTU referentes ao período em que esteve na posse do imóvel, a serem compensados com os valores a serem devolvidos pela apelante.

Mantenho, no mais, a r. sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026