Tribunal: TJMT
Processo: 1039643-91.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
AGRAVANTE(S): CELSO GENTIL BRETAS e FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS
AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO POTIGUARA
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITO DE TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. INCLUSÃO DE ATUAIS PROPRIETÁRIOS NO POLO PASSIVO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. DESPROVIMENTO. RECURSO DE AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto por CELSO GENTIL BRETAS e FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença oriundo de ação de cobrança de despesas condominiais, determinou a inclusão dos agravantes no polo passivo da execução, em substituição à executada originária, com base na natureza propter rem da obrigação condominial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se a legitimidade dos agravantes para figurarem no polo passivo da execução, tendo em vista não terem participado da fase de conhecimento, bem como a alegada inexigibilidade do título executivo e a suposta distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência consolidada do STJ admite a inclusão, no cumprimento de sentença, do atual proprietário de imóvel, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, em razão da natureza propter rem das obrigações condominiais (REsp 1.910.280/PR, Tema 866/STJ).
4. O art. 1.345 do Código Civil impõe ao adquirente de unidade condominial a responsabilidade pelos débitos anteriores, inclusive multas e juros moratórios.
5. A invocação do art. 109, § 3o, do CPC foi adequada à luz da finalidade processual e não constitui vício, pois a obrigação decorre da titularidade do imóvel.
6. Inexiste contradição na exclusão da antiga ocupante/devedora confessa e inclusão dos atuais proprietários, uma vez que a responsabilidade se transmite ao novo titular do bem.
7. Não há violação à coisa julgada ou aos limites subjetivos da sentença, pois a execução não decorre de título pessoal, mas de obrigação real, vinculada ao imóvel.
8. A alegação de inexigibilidade do título por confusão entre despesas ordinárias e extraordinárias não invalida a execução, podendo eventuais excessos serem discutidos em impugnação própria.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
10. Agravo Interno prejudicado.
Tese de julgamento: “É legítima a inclusão dos atuais proprietários de unidade condominial no polo passivo da execução de sentença condenatória relativa a taxas condominiais, mesmo que não tenham participado da fase de conhecimento, dada a natureza propter rem da obrigação.”
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; CPC, art. 109, § 3o, e art. 506.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 03.04.2025; STJ, AgInt no REsp 1962085/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 20.03.2023; STJ, AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 29.06.2020; TJMT, Reclamação Constitucional n. 1031491-88.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 17.10.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039643-91.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO POTIGUARA - CNPJ: 03.238.466/0001-18 (AGRAVADO), MATHEUS MONTALVAO GUEDES CESAR - CPF: 027.638.951-40 (ADVOGADO), CELSO GENTIL BRETAS - CPF: 247.253.581-34 (AGRAVANTE), FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS - CPF: 841.990.401-53 (AGRAVANTE), JOAO LUIZ DO ESPIRITO SANTO BRANDOLINI - CPF: 817.124.991-49 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA BUENO - CPF: 104.811.411-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES - CPF: 337.876.381-72 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):
CELSO GENTIL BRETAS e FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS

AGRAVADO:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO POTIGUARA

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITO DE TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. INCLUSÃO DE ATUAIS PROPRIETÁRIOS NO POLO PASSIVO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. DESPROVIMENTO.

RECURSO DE AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de Instrumento interposto por CELSO GENTIL BRETAS e FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença oriundo de ação de cobrança de despesas condominiais, determinou a inclusão dos agravantes no polo passivo da execução, em substituição à executada originária, com base na natureza
propter
rem
da obrigação condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se a legitimidade dos agravantes para figurarem no polo passivo da execução, tendo em vista não terem participado da fase de conhecimento, bem como a alegada inexigibilidade do título executivo e a suposta distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do STJ admite a inclusão, no cumprimento de sentença, do atual proprietário de imóvel, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, em razão da natureza
propter
rem
das obrigações condominiais (REsp 1.910.280/PR, Tema 866/STJ).

4. O art. 1.345 do Código Civil impõe ao adquirente de unidade condominial a responsabilidade pelos débitos anteriores, inclusive multas e juros moratórios.

5. A invocação do art. 109, § 3o, do CPC foi adequada à luz da finalidade processual e não constitui vício, pois a obrigação decorre da titularidade do imóvel.

6. Inexiste contradição na exclusão da antiga ocupante/devedora confessa e inclusão dos atuais proprietários, uma vez que a responsabilidade se transmite ao novo titular do bem.

7. Não há violação à coisa julgada ou aos limites subjetivos da sentença, pois a execução não decorre de título pessoal, mas de obrigação real, vinculada ao imóvel.

8. A alegação de inexigibilidade do título por confusão entre despesas ordinárias e extraordinárias não invalida a execução, podendo eventuais excessos serem discutidos em impugnação própria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

10. Agravo Interno prejudicado.

Tese de julgamento: “É legítima a inclusão dos atuais proprietários de unidade condominial no polo passivo da execução de sentença condenatória relativa a taxas condominiais, mesmo que não tenham participado da fase de conhecimento, dada a natureza
propter
rem
da obrigação.”

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; CPC, art. 109, § 3o, e art. 506.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 03.04.2025; STJ,
AgInt
no REsp 1962085/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3a Turma, j. 20.03.2023; STJ,
AgInt
no REsp 1851742/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 29.06.2020; TJMT, Reclamação Constitucional n. 1031491-88.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, j. 17.10.2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
com Pedido de Efeito Suspensivo
interposto por
CELSO GENTIL BRETAS e FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS
,

contra decisão proferida
(ID.
210009080

autos de processo n.
0041165-67.2013.8.11.0041
)
pelo Juízo da

6
a
Vara
Cível
da Comarca de
Cuiabá
/MT, que
deferiu a inclusão dos agravantes no polo passivo do cumprimento de sentença

relativo à Ação de Cobrança de Taxas Condominiais
, sob os seguintes fundamentos

“
[...]

Trata-se decumprimento de sentençaem ação de cobrança de cotas condominiais, na qual o
CONDOMINIO EDIFICIO POTIGUARA
requer a inclusão no polo passivo dos atuais proprietários da unidade condominial no 601,
FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS e CELSO GENTIL BRETAS
, em substituição à executada MARIA APARECIDA BUENO e MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES.

O exequente apresentou documentos comprobatórios da propriedade do imóvel, incluindo Escritura Pública de Compra e Venda datada de 30/07/2008, além de outros documentos que demonstram que os requeridos são os atuais proprietários da unidade condominial geradora dos débitos (
IDs
169468308 a 169468304).

A executada MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES foi intimada para manifestar a respeito do pedido, porém limitou-se a apresentar manifestação a respeito de pedido anterior da executada referente ao reconhecimento de fraude a execução (ID188209605).

Pois bem.

É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza
propter
rem, ou seja, aderem ao imóvel e acompanham sua titularidade, independentemente de quem tenha
usufruído dos serviços do condomínio.

Conforme recente decisão do STJ no REsp 1910280/PR (ID 192728867), de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 03/04/2025: "Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo."

No caso em tela, restou comprovado por meio da documentação apresentada que FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS e CELSO GENTIL BRETAS são os atuais proprietários da unidade condominial no 601, tendo adquirido o imóvel por meio de Escritura Pública de Compra e Venda datada de 30/07/2008 (ID 169468308), embora não tenham providenciado a regularização da propriedade junto ao registro imobiliário.

Ademais, os documentos juntados aos autos demonstram que os requeridos tinham pleno conhecimento da existência dos débitos condominiais, conforme se verifica na ação de despejo por eles proposta contra a executada MÔNICA FERNANDES DE SOUZA, que tramitou perante a 9a Vara Cível desta Comarca (ID 169468303).

O art. 109, § 3o do CPC estabelece que "estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário", o que autoriza a inclusão dos atuais proprietários no polo passivo da execução, mesmo que não tenham participado da fase de conhecimento.

Nesse sentido, o art. 1.345 do Código Civil é taxativo ao prever que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PRETENSÃO DE INCLUSÃO DO NOVO PROPRIETÁRIO REGISTRAL.
Em se tratando de obrigação
propter
rem, possível a inclusão, na fase de cumprimento da sentença, do novo proprietário registral, que não constou no polo passivo da lide na fase de conhecimento. Precedentes do STJ e
desta Corte
. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.” (TJ-RS - AI: 70083042218 RS, Relator:
Mylene
Maria Michel, Data de Julgamento: 12/12/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2019)

“Despesas de condomínio - Cobrança - Cumprimento de sentença - Inclusão da atual proprietária no polo passivo da execução de acordo descumprido, tendo em vista a natureza
propter
rem da obrigação - Possibilidade -
O STJ revendo entendimento anterior, firmou entendimento no sentido de ser possível incluir terceiro que não participou da ação na fase de formação do título judicial, para cobrança de cotas condominiais -
Possibilidade, ademais, da penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, diante do caráter
propter
remda dívida - Inexistência de excesso de execução - Agravo não provido.” (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037684-85.2024.8 .26.0000 Taboão da Serra, Data de Julgamento: 27/03/2024, 29a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2024)

Ante o exposto,
defiro
o pedido formulado pelo exequente e determino a inclusão de
FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS
, inscrita no CPF sob no 841.990.401-53, e
CELSO GENTIL BRETAS
, inscrito no CPF sob no 247.253.581-34, no polo passivo da presente execução, com a consequente exclusão de MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES.

Proceda-se à retificação do polo passivo no sistema PJE.

Após, intimem-se os novos executados, nos endereços indicados pelo exequente, para pagarem o débito no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% e honorários advocatícios de 10%, nos termos do art. 523, § 1o do CPC.

Transcorrido o prazo sem pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que os executados, independentemente de penhora ou nova intimação, apresentem impugnação ao cumprimento de sentença, nos termos do art. 525 do CPC.

[...]

“

Em razões recursais (ID. 327714854),
os agravantes
sustenta
m
as seguintes teses:

Da Contradição da Decisão: Inclusão dos Agravantes e Exclusão da Devedora Confessa
:
Afirmam que a decisão agravada é contraditória ao reconhecer
a confissão do débito por parte de Mônica Fernandes, mas, simultaneamente, excluí-la do polo passivo e incluir os agravantes, que não participaram da fase de conhecimento e tampouco confessaram qualquer obrigação
;

Da Ilegitimidade Passiva – Ofensa aos Limites Subjetivos da Coisa Julgada
:
Sustentam que jamais integraram a lide originária e que, portanto, não podem ser obrigados ao cumprimento de título executivo judicial formado exclusivamente em face de terceiro, em afronta ao art. 506 do CPC
;

Da Inaplicabilidade do Art. 109, § 3o, do CPC
:
Argumentam que o dispositivo é inaplicável, pois trata de sucessão processual em caso de alienação da coisa litigiosa, o que não ocorreu no caso, dado que o imóvel foi adquirido em 2008, antes do ajuizamento da ação em 2013
;

Da Distinção do Julgado Invocado (REsp 1910280/PR)

Defendem que o precedente utilizado na decisão agravada trata de hipóteses distintas da presente, não sendo aplicável ao caso concreto, onde não houve registro da propriedade nem participação dos agravantes na fase de conhecimento da ação
;

Da Inexigibilidade do Título Executivo
pela c
onfusão entre
d
espesas
o
rdinárias (da Locatária) e
e
xtraordinárias (dos Próprios Agravantes)
:
Aduzem que o título judicial foi firmado em face da locatária (Mônica), que confessou o débito de despesas ordinárias. Assim, a exigibilidade contra os agravantes é inviável, sobretudo porque eventual responsabilidade patrimonial deveria se restringir
somente
ao imóvel
que ensejou o débito condominial
e não aos seus bens pessoais.

O
pedido de
tutela antecipatória
para concessão de efeito suspensivo
postulad
o
pel
os
agravante
s
foi indeferido (ID.
328947892
)
, sendo
que
estes
interpuseram agravo interno dessa decisão (ID.
329403852
)
.

A parte
agravada
apresenta contrarrazões (ID. 334899869), nas quais

r
ebate as alegações do
s
recorrente
s
, sem suscitar preliminares, sustentando
, em síntese, que a
obrigação condominial é de natureza
propter

rem
, recaindo sobre o bem independentemente de quem usufrua ou tenha figurado na fase de conhecimento.
Ainda, que o
s agravantes sempre foram os proprietários de fato do imóvel e agiram com omissão ao não regularizar a matrícula nem informar o condomínio, tendo usufruído da unidade por anos.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte
incapaz.

Recurso tempestivo, conforme certidão de ID. 326052365, e preparo isento pela gratuidade da justiça.

É o relatório. Decido.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):
CELSO GENTIL BRETAS e FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS

AGRAVADO:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO POTIGUARA

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento, interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que, na Ação de Cobrança de Despesas Condominiais (em fase de cumprimento de sentença), determinou a inclusão dos agravantes Celso Gentil Bretas e Fernanda
Trettel
de Urzedo Bretas no polo passivo da execução, em substituição à executada Mônica Fernandes de Souza Fernandes, sob o fundamento da natureza
propter
rem da obrigação condominial.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que:

-
A dívida em cobrança refere-se a cotas condominiais inadimplidas da unidade no 601 do Condomínio Potiguara, cujo inadimplemento resultou em cumprimento de sentença.

-
Embora a ação originária tenha sido ajuizada contra antiga ocupante do imóvel, restou comprovado nos autos que os agravantes são os proprietários do bem, conforme Escritura Pública de Compra e Venda de 2008.

-
Diante disso, e com base nos
arts
. 1.345 do Código Civil e 109, §3o do CPC, autorizou-se a substituição processual, com a inclusão dos agravantes no polo passivo.

Passo ao exame das teses sustentadas pelos recorrentes.

I. Da Contradição da Decisão: Inclusão dos Agravantes e Exclusão da Devedora Confessa

Os agravantes sustentam que a decisão recorrida padece de contradição interna, ao reconhecer que a antiga ocupante do imóvel, Mônica Fernandes de Souza Fernandes, foi quem confessou o débito condominial em juízo e firmou acordo homologado, mas, ao mesmo tempo, determinou sua exclusão do polo passivo, promovendo a inclusão dos agravantes, que não participaram da fase de conhecimento e alegam jamais ter assumido pessoalmente a dívida objeto da execução.

Por sua vez, o agravado Condomínio Edifício Potiguara rebate a tese, afirmando que a obrigação em questão tem natureza
propter
rem
, vinculando-se diretamente ao imóvel inadimplente, de forma que os proprietários ou possuidores respondem pelo débito, independentemente da confissão da devedora originária. A exclusão de Mônica, segundo sustenta o recorrido, decorre da substituição legítima da parte passiva da execução, à luz da jurisprudência dominante e da realidade dominial.

A decisão agravada encontra-se em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, nas ações de cobrança de despesas condominiais, a obrigação possui natureza
propter
rem
, recaindo sobre o imóvel e acompanhando sua titularidade, ainda que o novo proprietário não tenha figurado na fase de conhecimento do processo.

Destaco, inclusive, trecho da própria decisão agravada, que bem fundamenta essa possibilidade:

“É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza
propter
rem
, ou seja, aderem ao imóvel e acompanham sua titularidade, independentemente de quem tenha usufruído dos serviços do condomínio.

Conforme recente decisão do STJ no REsp 1910280/PR (ID 192728867), de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 03/04/2025: "Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula
do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo
.
[...]
"

(ID. 328947892)

A confissão da dívida por Mônica Fernandes, ainda que reconhecida e válida na fase de conhecimento, não impede a substituição do polo passivo, uma vez que os efeitos do título executivo podem alcançar o proprietário atual do imóvel onerado por obrigações condominiais. A jurisprudência tem evoluído para reconhecer que, em se tratando de dívida real, a responsabilidade se transmite ao adquirente do bem,
por ser proprietário,
mesmo que este não tenha participado do processo original.

A decisão agravada também ressalta a responsabilidade do adquirente da unidade condominial, com base no art. 1.345 do Código Civil:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Além disso, o fundamento do art. 109, § 3o, do CPC, também foi corretamente invocado, ao prever que:

“Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário.”

Nesse contexto, a exclusão da devedora originária e inclusão dos agravantes não representa contradição, mas sim adequação do polo passivo da execução à realidade jurídica da titularidade do bem. Não se está afastando a confissão válida anteriormente firmada, mas sim fazendo recair os efeitos da obrigação sobre os responsáveis legais atuais
,
os proprietários do imóvel
,
conforme a lógica que rege as obrigações
propter
rem.

Portanto, não há vício de contradição na decisão agravada, mas sim aplicação correta da legislação civil e processual, em harmonia com o entendimento firmado nos Tribunais Superiores e com os elementos dos autos.

II. Da Ilegitimidade Passiva – Ofensa aos Limites Subjetivos da Coisa Julgada

Os agravantes alegam que jamais participaram da fase de conhecimento da demanda originária (Ação de Cobrança de Despesas Condominiais), a qual tramitou exclusivamente contra a ocupante do imóvel, Mônica Fernandes de Souza
Fernandes, e que culminou em acordo judicial homologado. Sustentam, com base no art. 506 do Código de Processo Civil, que os efeitos da sentença não podem atingi-los, pois seriam terceiros estranhos ao título executivo judicial, razão pela qual sua inclusão no polo passivo da execução violaria os limites subjetivos da coisa julgada, bem como o contraditório e a ampla defesa.

Por outro lado, o agravado Condomínio Edifício Potiguara refuta a alegação de ilegitimidade, destacando que os agravantes são os proprietários do imóvel inadimplente e que, conforme jurisprudência consolidada, a obrigação condominial tem caráter
propter
rem
, recaindo diretamente sobre o bem. Afirma, ainda, que os agravantes tiveram ciência da inadimplência e usufruíram do imóvel, sendo legítima sua responsabilização, mesmo que não tenham figurado na fase cognitiva do processo.

Pois bem.

A tese de ilegitimidade passiva, sob o fundamento da violação aos limites subjetivos da coisa julgada, não merece prosperar.

De fato, o art. 506 do CPC estabelece que:

“A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros.”

Entretanto, esse dispositivo não impede a responsabilização do atual proprietário de unidade condominial inadimplente, quando a dívida executada for de natureza
propter
rem
, pois não se trata da formação de nova obrigação, mas sim da transmissão legal da obrigação real para quem passou a ser titular do imóvel.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao permitir a inclusão do adquirente ou possuidor direto no polo passivo de execução de despesas condominiais, ainda que ele não tenha participado da ação de conhecimento, por se tratar de responsabilidade decorrente diretamente da propriedade ou da posse do bem.

Conforme destacado na própria decisão agravada:

“O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 866, firmou entendimento no sentido de que, mesmo havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso concreto, especialmente se comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio quanto à transação.”

(ID. 328947892)

A jurisprudência é pacífica em reconhecer que, na execução de débitos condominiais, o adquirente pode ser legitimamente incluído, mesmo na ausência de título judicial contra si, desde que configurada a titularidade ou a posse da unidade condominial no momento do inadimplemento.

Tal entendimento também foi reafirmado pela Seção de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, ao julgar a Reclamação Constitucional n. 1031491-88.2024.8.11.0000, cuja ementa fixou a seguinte tese:

"É legítima a inclusão do possuidor direto, com ciência do condomínio, no polo passivo de execução de cotas condominiais, ainda que não tenha figurado na fase de conhecimento, quando se tratar de obrigação
propter
rem. Viola a coisa julgada a decisão que exclui parte reconhecida como legítima por decisões transitadas em julgado, sem o devido ajuizamento de ação rescisória."

(TJMT – Reclamação Constitucional n. 1031491-88.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, j. 17/10/2025, DJE 21/10/2025)

Assim, ainda que os agravantes não tenham participado do processo originário, sua inclusão no polo passivo da execução é juridicamente admissível, diante da natureza real da obrigação, da titularidade do bem e da ciência da inadimplência, devidamente demonstradas nos autos.

Não se trata, pois, de violação à coisa julgada, mas de eficácia da obrigação real, cuja cobrança pode alcançar o atual titular do imóvel, nos termos dos
arts
. 1.345 do Código Civil e 109, § 3o do CPC.

Diante disso, afast
o
a alegação de ilegitimidade passiva.

III. Da Inaplicabilidade do Art. 109, § 3o, do CPC

Os agravantes sustentam que o Juízo a quo incorreu em erro material ao fundamentar a decisão de inclusão deles no polo passivo da execução com base no art. 109, § 3o, do Código de Processo Civil, dispositivo que trata da sucessão
processual na hipótese de alienação da coisa litigiosa. Alegam que tal norma não se aplica ao caso concreto, pois a aquisição do imóvel se deu em 2008, enquanto a ação de cobrança foi ajuizada apenas em 2013, ou seja, não houve alienação no curso do processo, sendo inexistente a “coisa litigiosa” à época da aquisição.

Por sua vez, o agravado defende que o referido artigo não deve ser interpretado de forma isolada ou literal, mas sim em conjunto com os princípios que regem as obrigações de natureza
propter
rem,
especialmente o disposto no art. 1.345 do Código Civil. Sustenta que os agravantes são proprietários formais da unidade condominial e que, por força da lei civil, respondem pelos débitos do imóvel, independentemente do momento da aquisição ou de terem participado da fase de conhecimento.

O art. 109, § 3o, do CPC
,
assim dispõe:

“Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário da coisa litigiosa.”

De fato, a literalidade do dispositivo remete à hipótese de substituição processual decorrente de alienação durante o curso da ação. No entanto, conforme bem ponderado na decisão agravada, a inclusão do atual proprietário na execução de obrigação condominial não se restringe à aplicação literal desse dispositivo, pois a natureza da obrigação impõe uma interpretação sistemática e finalística da norma processual, aliada à legislação civil aplicável.

A decisão agravada adotou fundamentação que vai além do art. 109, § 3o, do CPC, fundamentando-se também e principalmente no seguinte dispositivo do Código Civil:

Art. 1.345
.
“
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

E
,
também
,
amparou-se no entendimento jurisprudencial
d
e que:

“Mesmo havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso concreto, especialmente se comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio quanto à transação.”

(ID. 328947892)

Ademais,
o referido julgado do
STJ, no REsp 1.910.280/PR e no julgamento
do Tema 866, consolidou o entendimento de que a responsabilidade por cotas condominiais atinge o possuidor ou o proprietário atual da unidade, mesmo que ele não conste como parte na fase cognitiva do processo.

Portanto, ainda que se admita que o art. 109, § 3o, do CPC
,
não se encaixa perfeitamente ao caso concreto sob sua ótica mais estrita, o fato é que a inclusão dos agravantes no polo passivo da execução se sustenta em fundamentos autônomos e suficientes, especialmente no art. 1.345 do Código Civil, o qual impõe ao adquirente a responsabilidade objetiva pelos débitos do imóvel, com ou sem registro da transação.

Assim,
não acolho
a alegação de fundamentação viciada, pois a decisão recorrida encontra amparo jurídico para a inclusão dos agravantes n
o
pólo
passivo da
presente execução.

IV. Da Distinção do Julgado Invocado (REsp 1.910.280/PR)

Os agravantes afirmam que o Juízo
a quo

se
fundamentou de forma indevida no precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.910.280/PR, pois o caso julgado naquela oportunidade não guarda similitude fática com o presente, tratando-se de hipótese de legitimidade concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador, na qual havia imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio, elementos que, segundo alegam, não se fazem presentes na presente execução. Sustentam, portanto, que o referido precedente não se aplica ao caso dos autos e que a decisão agravada incorreu em erro de interpretação jurisprudencial.

Por sua vez, o agravado argumenta que a
ratio

decidendi
do REsp 1.910.280/PR é inteiramente aplicável, pois o ponto central da controvérsia
de
responsabilidade do proprietário ou possuidor atual da unidade inadimplente

foi reconhecido de forma categórica pela 2a Seção do STJ, independentemente de registro do título ou de participação na fase de conhecimento. Defende que os agravantes, mesmo não sendo formalmente partes no processo originário, são os atuais titulares do direito real sobre o imóvel e, por isso, sujeitam-se à execução de dívida condominial de natureza
propter
rem.

A decisão agravada faz uso adequado e pertinente do precedente proferido no Recurso Especial n. 1.910.280/PR, cuja tese foi fixada pela 2a Seção do STJ e integra o acervo de jurisprudência qualificada da Corte Superior.

Conforme bem assentado no voto condutor daquele julgado, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, restou definido que:

“Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.”

(REsp 1.910.280/PR, 2a Seção, julgado em 03/04/2025)

A jurisprudência mencionada pela decisão agravada não se restringe à relação entre promissário e promitente, tampouco exige, como condição para a responsabilização, que o novo titular da unidade tenha sido parte na ação de conhecimento.

A essência do julgado do STJ reside na natureza
propter
rem
da obrigação condominial, que acompanha a titularidade do imóvel, tornando legítima a execução do atual proprietário, ainda que ele não tenha participado do processo de conhecimento e mesmo que a dívida tenha sido originalmente reconhecida por terceiro.

Este entendimento foi integralmente reproduzido na decisão agravada, conforme se observa:

“No mesmo sentido, o REsp 1.910.280/PR [...] consolidou a teoria da legitimidade passiva concorrente, reconhecendo que tanto o proprietário registral quanto o possuidor direto podem ser responsabilizados pelo débito condominial, dada a natureza
propter
rem
da obrigação.”

(ID. 328947892)

Ness
a
mesm
a

linha de raciocínio,
outras decisões do Superior Tribunal de Justiça reforçam o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o atual proprietário, mesmo que não tenha participado da fase de conhecimento:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR
. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. A dívida condominial tem natureza de obrigação
propter
rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1962085 PR 2021/0306945-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/03/2023)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568/STJ. 1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento.
3 .
Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no
art
.
109, § 3o, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1851742 PR 2019/0361646-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/07/2020)

Logo, não há qualquer distorção na aplicação do precedente, tampouco extrapolação de seu alcance. Ao contrário, a decisão agravada acompanha fielmente a jurisprudência superior, aplicando-a ao caso concreto de modo técnico e coerente, especialmente porque restou comprovado nos autos que os agravantes são os atuais proprietários da unidade condominial executada.

Assim, não se verifica distinção relevante capaz de afastar a aplicabilidade do entendimento firmado no REsp 1.910.280/PR ao presente caso, motivo pelo qual rejeita-se a alegação de má aplicação jurisprudencial.

V. Da Inexigibilidade do Título Executivo
pela c
onfusão entre
d
espesas
o
rdinárias (da Locatária) e
e
xtraordinárias (dos Próprios Agravantes)

Os agravantes alegam que o título executivo judicial é inexigível em relação a eles, pois foi firmado exclusivamente por Mônica Fernandes de Souza Fernandes, à época locatária do imóvel, mediante acordo homologado judicialmente. Sustentam que referida ocupante confessou apenas dívidas ordinárias, relacionadas ao período de sua posse direta, e que o Condomínio pretende agora executar obrigações de natureza distinta
,
possivelmente despesas extraordinárias, ou posteriores ao período da locação
,
contra terceiros que não participaram do processo e não firmaram o acordo judicial.

Afirmam, ainda, que essa confusão entre a natureza das despesas compromete a validade do título executivo, uma vez que não haveria correspondência entre o objeto da condenação e a execução movida contra os agravantes, impondo-lhes obrigações que não confessaram nem anuíram.

O agravado, por sua vez, refuta a alegação, afirmando que o título executivo tem por base a dívida condominial devida pela unidade 601, independentemente de quem figurasse como ocupante ou possuidor à época da confissão. Ressalta que os agravantes tinham plena ciência da inadimplência histórica da unidade e que, mesmo após o acordo judicial com Mônica, o débito continuou a se
acumular. Afirma, ainda, que não houve qualquer modificação indevida no objeto da execução, e que a cobrança é legítima porque os agravantes são atuais proprietários do bem, sobre o qual recai obrigação real.

Neste cenário, observo que a
alegação de inexigibilidade do título executivo, sob o argumento de confusão entre despesas ordinárias e extraordinárias, não se sustenta diante da natureza jurídica da obrigação condominial e dos elementos constantes nos autos.

A decisão agravada abordou com clareza essa distinção ao afirmar:

“A obrigação condominial, como sabido, ostenta natureza
propter
rem
, vinculando-se diretamente ao bem e não à pessoa do devedor [...]. A celebração de acordo entre o condomínio e a possuidora direta não desnatura a essência real da obrigação, que permanece atrelada ao imóvel e alcança aquele que figurar como proprietário ou possuidor direto, independentemente de ter ou não participado da fase cognitiva.”

(ID. 328947892)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem afirmado reiteradamente que a validade e exigibilidade do título executivo derivado de despesas condominiais não exige a participação do atual proprietário na formação do título, tampouco o detalhamento da natureza das despesas (ordinárias ou extraordinárias), desde que a obrigação esteja vinculada à unidade e corresponda a débitos efetivamente constituídos.

O ônus pela distinção e comprovação da natureza específica das despesas (se ordinárias, se extraordinárias) cabe ao executado, por meio de impugnação ao cumprimento de sentença, com a adequada demonstração do excesso ou da ilegitimidade parcial do valor cobrado
,
o que não se confunde com a inexigibilidade do título como um todo.

No presente caso, o cumprimento de sentença tem origem em acordo homologado, seguido de inadimplemento, e foram apresentados documentos que indicam a continuidade da inadimplência da unidade 601, inclusive após a saída da ocupante Mônica. A obrigação condominial, enquanto dívida periódica e divisível, se renova mensalmente, podendo ser exigida cumulativamente contra os sucessivos responsáveis pela unidade, conforme preceitua o art. 1.345 do Código Civil.

Dessa forma, não há vício na formação ou no objeto do título executivo, tampouco há confusão que justifique sua total inexigibilidade, sendo certo que eventuais valores indevidos poderão ser discutidos por via própria, mas não constituem óbice à legitimidade da execução contra os atuais proprietários da unidade inadimplente.

Portanto, rejeita-se a alegação de inexigibilidade do título executivo.

VI.
DO AGRAVO INTERNO
INTERPOSTO EM RELAÇÃO AO INDEFERIMENTO DO EFEITO SUSPENSIVO

Por fim, uma vez apreciado o mérito do agravo de instrumento e mantida a decisão agravada, inclusive quanto à tutela recursal anteriormente
in
deferida, verifica-se a inexistência de objeto útil para o prosseguimento da análise do Agravo Interno, o qual resta prejudicado.

DISPOSITIVO

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se, em sua integralidade, a r. decisão agravada que
deferiu a inclusão dos agravantes no polo passivo do cumprimento de sentença relativo
à Ação de Cobrança de Taxas Condominiais
.

Em razão do julgamento do mérito do agravo de instrumento, nos termos da fundamentação supra, e da consequente manutenção da decisão de origem,
JULGO prejudicado
o Agravo Interno interposto.

Considerando tratar-se de recurso interposto contra decisão interlocutória e estando ausente a prévia fixação de honorários na instância de origem, deixo de condenar a parte agravante ao pagamento de verbas sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026