Tribunal: TJMT
Processo: 1037359-55.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
Direito Civil E Consumidor. Apelação Cível. Dois Embargos de Declaração. Promessa De Compra E Venda De Terreno Urbano. Inadimplemento. Resolução Contratual. Cláusulas Abusivas. Benfeitorias. Omissão, Contradição e Obscuridade arguidas pelo vendedor. Inocorrentes. Embargos do Vendedor Rejeitados. Omissão quanto à redistribuição do Ônus da sucumbência. Configurado. Embargos do comprador Parcialmente Acolhidos.
I. Caso em exame
1. Promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2017. Comprador inadimplente desde 2018, com pagamento parcial de 16% do contrato. Permanência no imóvel com edificação de residência. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, taxa de fruição, cláusula penal, honorários contratuais e compensações.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) Verificar a validade da rescisão contratual e da reintegração de posse; (ii) examinar a legalidade das cláusulas contratuais à luz do CDC; (iii) definir os efeitos patrimoniais da resolução, incluindo restituições, penalidades, indenização por benfeitorias e sucumbência.
III. Razões de decidir
3. Configurado inadimplemento substancial, é cabível a resolução contratual com reintegração de posse (CC, art. 475; Lei 6.766/79, art. 32).
4. Reconhecida a relação de consumo, cláusulas abusivas foram afastadas: vedação à retenção de 20% a título de honorários contratuais sem prova de prestação e exclusão de taxa de fruição por ausência de edificação no momento do contrato.
5. Retenção limitada a 10% sobre os valores pagos é compatível com a proporcionalidade exigida. Eventual indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação.
6. Embargos do comprador parcialmente acolhidos para redistribuir os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, com honorários de 10% sobre o valor da causa, sem compensação (CPC, arts. 85, §14, e 86), respeitada a justiça gratuita.
IV. Dispositivo e tese
7. Embargos do vendedor rejeitados. Embargos do comprador parcialmente acolhidos.
Tese de julgamento: "1. É abusiva a cláusula que impõe taxa de fruição e honorários contratuais sem comprovação de contraprestação em contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, sendo devida indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador. 2. em caso de sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus, nos termos do art. 86 do CPC".
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 416, parágrafo único, 475 e 884; CPC, arts. 85, §14, 86 e 1.022; CDC, arts. 51 e 53; Lei 6.766/79, art. 32.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037359-55.2023.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE CARLOS DE ALMEIDA - CPF: 064.755.311-20 (EMBARGANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (EMBARGANTE), CARLOS ROBERTO BARBOSA - CPF: 099.355.171-87 (EMBARGADO), PAULO VITOR GHANEM SANTOS - CPF: 026.799.681-07 (EMBARGADO), SILVIO JORGE ZAMAR NETO - CPF: 046.794.301-09 (ADVOGADO), JOSE CARLOS DE ALMEIDA - CPF: 064.755.311-20 (EMBARGADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (EMBARGADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), PAULO VITOR GHANEM SANTOS - CPF: 026.799.681-07 (EMBARGANTE), SILVIO JORGE ZAMAR NETO - CPF: 046.794.301-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS OPOSTOS POR JOSE CARLOS DE ALMEIDA E BARBOSA E RAMOS LTDA E ACOLHEU PARCIALMENTE OS DE PAULO VITOR GHANEM SANTOS.

E M E N T A

Direito Civil E Consumidor. Apelação Cível.
Dois Embargos de
Declaração
.
Promessa De Compra E Venda De Terreno Urbano. Inadimplemento. Resolução Contratual. Cláusulas Abusivas. Benfeitorias.
Omissão, Contradição e Obscuridade arguidas pelo vendedor. Inocorrentes.
Embargos
do Vendedor
Rejeitados
. Omissão quanto à redistribuição do Ônus
da
sucumbência
.
Configurado.
Embargos
do comprador
Parcialmente Acolhidos
.

I. Caso em exame

1.
Promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2017. Comprador inadimplente desde 2018, com pagamento parcial de 16% do contrato. Permanência no imóvel com edificação de residência. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, taxa de fruição, cláusula penal, honorários contratuais e compensações.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) Verificar a validade da rescisão contratual e da reintegração de posse; (
ii
) examinar a legalidade das cláusulas contratuais à luz do CDC; (
iii
) definir os efeitos patrimoniais da resolução, incluindo restituições, penalidades, indenização por benfeitorias e sucumbência.

III. Razões de decidir

3. Configurado inadimplemento substancial, é cabível a resolução contratual com reintegração de posse (CC, art. 475; Lei 6.766/79, art. 32).

4. Reconhecida a relação de consumo, cláusulas abusivas foram afastadas: vedação à retenção de 20% a título de honorários contratuais sem prova de prestação e exclusão de taxa de fruição por ausência de edificação no momento do contrato.

5. Retenção limitada a 10% sobre os valores pagos é compatível com a proporcionalidade exigida. Eventual indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação.

6. Embargos do comprador parcialmente acolhidos para redistribuir os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, com honorários de 10% sobre o valor da causa, sem compensação (CPC,
arts
. 85, §14, e 86), respeitada a justiça
gratuita.

IV. Dispositivo e tese

7.
Embargos do vendedor rejeitados.
Embargos
do comprador
parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento:
"
1.
É abusiva a cláusula que impõe taxa de fruição e honorários contratuais sem comprovação de contraprestação em contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, sendo devida indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador.

2.
em caso de sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus, nos termos do art. 86 do CPC
"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 416, parágrafo único, 475 e 884; CPC,
arts
. 85, §14, 86 e 1.022; CDC,
arts
. 51 e 53; Lei 6.766/79, art. 32.

R E L A T Ó R I O

São 02 (dois) Recursos de Embargos de Declaração opostos em virtude do acórdão anexado no ID 324825389, que
deu parcial provimento ao apelo interposto por
Paulo Vitor Ghanem Santos
e
reformou, em parte, a sentença proferida no bojo da
Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Reintegração de Posse ajuizada por
José Carlos de Almeida
e pela pessoa jurídica
Barbosa e Ramos Ltda
. (imobiliária).

José Carlos de Almeida

e a
imobiliária
aduz
em

que o acórdão padece de contradição e obscuridade, pois embora reconheça a existência de edificação no imóvel e determine a apuração de benfeitorias, afast
ou
a aplicação da taxa de fruição, desconsider
and
o
o uso prolongado e gratuito do bem por parte do embargado desde 2018.

Sustent
aram
que há evidente fruição econômica do imóvel, o que torna indevida a exclusão da referida taxa, sendo tal entendimento contraditório com a própria fundamentação do acórdão.

Aleg
aram
q
ue o acórdão incorre em contradição material ao reconhecer a vedação ao enriquecimento sem causa
e
, ao mesmo tempo, permitir que o embargado usufrua do imóvel por mais de seis anos sem qualquer contraprestação, enquanto o embargante é obrigado a devolver 90% dos valores pagos e indenizar as benfeitorias, sem receber qualquer quantia pelo uso do imóvel nesse período.

S
ustent
aram

obscur
idade
ou omiss
ã
o ao não esclarecer:

(i) a razão jurídica para afastar a incidência da taxa de fruição mesmo diante de edificação comprovada
e
(
ii
) o motivo pelo qual o enriquecimento sem causa do embargado seria admitido, apesar do reconhecimento de sua vedação no próprio acórdão.

Sem contrarrazões, embora oportunizado para o ato.

Por sua vez,
Paulo Vitor Ghanem Santos

aduziu que,
apesar de ter obtido parcial provimento em seu recurso de apelação, o acórdão não se manifestou sobre o pedido de readequação da sucumbência, limitando-se a afirmar que não seria cabível a fixação de honorários
recursais
, por força do parcial provimento do recurso
.

Sem contrarrazões, apesar de intimado.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

A controvérsia gira em torno d
o
contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, firmado em 2017, cujo objeto era terreno nu.

O promitente comprador,
Paulo Vitor Ghanem Santos
,
se
tornou inadimplente em 2018 e quit
ou
cerca de 16% do contrato. Mesmo após o inadimplemento, permaneceu no imóvel, sobre o qual edificou residência.

Diante disso, o promitente vendedor,
José Carlos de Almeida
(representado por
Barbosa e Ramos Ltda
.), ajuizou ação visando à rescisão contratual e
a
reintegração
na
posse
do lote
, com pedidos acessórios como retenção de valores pagos, taxa de fruição e honorários contratuais.

Em primeiro grau,
o Juiz
reconheceu que o contrato
,
firmado em 31/07/2017
, foi
resolvido por inadimplemento substancial, determin
ou
a reintegração do promitente vendedor na posse após o trânsito em julgado, com prazo para desocupação voluntária e salvaguarda apenas para retirada de benfeitorias móveis que não integrem a estrutura do bem.

No plano patrimonial, co
mpeliu o
vendedor
a restituir ao comprador o montante pago (R$ 12.606,97)
;
porém
,
autorizou retenção de até 10% a título de cláusula penal e, ainda, a incidência de taxa de fruição de 0,75% ao mês, além de tributos/encargos e honorários contratuais de 20%.

O comprador interpôs apelação, que foi parcialmente provida
à unanimidade
.

O Colegiado
ratificou a configuração do inadimplemento substancial
a
pto a justificar a resolução contratual (art. 475 do CC
e
Lei no 6.766/79, art. 32), não havendo base jurídica para afastar a rescisão
, com
a consequente reintegração de posse.

Lado outro,
à luz do CDC, uma vez incontroversa a
intermediação profissional por pessoa jurídica do ramo imobiliário (Barbosa e Ramos Ltda. – EPP),
foi promovido o
controle de cláusulas abusivas/leoninas (
arts
. 51 e 53)
com a readequação das consequência
s
econômicas da resolução contratual
.

Um dos pontos centrais foi a exclusão da cláusula que autorizava dedução de honorários contratuais de 20% sobre o débito. O
voto condutor
assentou que, mesmo havendo previsão contratual, sua exigibilidade depende de prova da efetiva prestação de serviços advocatícios durante a vigência do contrato e/ou de
desembolso correspondente, sob pena de se admitir cobrança sem causa.

No caso concreto, registrou-se não haver sequer notícia de intermediação por advogado no desfazimento,
com
desta
que para o fato
de que a notificação foi enviada diretamente pela imobiliária ao comprador via WhatsApp, o que reforça a
inexist
ência de lastro fático para impor a verba.

O contrato continha, ainda, previsões de severidade extrema (perda de 100% das parcelas em determinadas condições e retenção de 50% com agregação de multa e fruição). O
colegiado
qualificou tais disposições como “manifestamente abusivas e leoninas”, por imporem penalidade desproporcional ao consumidor.

Nessa linha, manteve-se o capítulo que assegurou ao comprador a restituição do que pagou (R$ 12.606,97), com retenção limitada a 10% como cláusula penal
,
patamar reputado compatível com a proporcionalidade exigida no diálogo entre Lei no 6.766/79 e o CDC
.

Outro ponto de
destaque
foi a exclusão da taxa de fruição quando o objeto do negócio é terreno não edificado.

Ainda que, em tese, a indenização por fruição possa dialogar com a cláusula penal (CC, art. 416, parágrafo único), o
voto condutor
registrou que o caso concreto envolvia compra de terra nua, devolvida
inclusive em condições melhores do que as originais por ter sido edificada residência.

Com base na orientação do STJ, assentou-se que não é cabível fixar taxa de fruição no desfazimento de contrato de terreno não edificado, citando precedente recente (
AgInt
no
AgInt
no REsp 2.002.413/SP, julgado em 11/03/2024).

Quanto a tributos como IPTU e encargos correlatos, o
voto condutor
esclareceu que, embora a responsabilidade do comprador se relacione aos efeitos de sua posse até a desocupação, o vendedor não pode exigir “dedução” na restituição se não houver prova de pagamento/ônus efetivamente suportado. Em suma
,
não se admite a criação de crédito regressivo fictício para reduzir a devolução.

Quanto às benfeitorias edificadas no lote, r
econheceu-se que o comprador edificou, com recursos próprios, residência familiar no lote adquirido
,
benfeitoria substancial, permanente e agregadora de valor, cuja apropriação integral pelo vendedor, sem qualquer compensação, configuraria violação à boa-fé e enriquecimento sem causa.

Por isso,
a
cláusula que excluía indenização por benfeitorias não autorizadas
foi revisada e
afastada.

Assim,
o Colegiado conheceu do recurso e deu-lhe parcial provimento, para revisar o contrato sob a ótica do CDC e: (i)
excluir honorários contratuais de 20%; (
ii
) excluir taxa de fruição de terreno sem edificação; (
iii
) manter retenção de 10% sobre os valores pagos (R$ 12.606,97); (
iv
) impedir inclusão de tributos não pagos na compensação; (v) manter a reintegração de posse em favor do vendedor; (vi) reconhecer o direito à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação, mediante prova pericial e documental.

-
Dos Embargos opostos por
José Carlos de Almeida
e pela pessoa jurídica
Barbosa e Ramos Ltda
. (imobiliária)
.

No tocante à contradição entre o reconhecimento de benfeitorias e afastamento da taxa de fruição,
ao contrário do alegado, o

voto condutor foi muito esclarecedor ao
reconhece
r
que houve edificação posterior à assinatura do contrato,
ou seja,
o objeto originalmente prometido à venda era terreno nu.

A edificação posterior pelo promitente comprador não altera a natureza jurídica da obrigação contratual originalmente pactuada,
muito menos
autoriza a incidência automática da taxa de fruição.

A fundamentação é clara ao indicar que a jurisprudência do STJ afasta a cobrança de taxa de fruição em contratos que envolvam terrenos não edificados à época da contratação, sendo este exatamente o caso dos autos.

Assim, a suposta contradição se desfaz à luz da interpretação sistemática do julgado que, inclusive, reconhece que eventual acréscimo patrimonial será compensado por meio da indenização pelas benfeitorias realizadas, a ser apurada em liquidação de sentença.

Quanto à contradição da vedação ao enriquecimento sem causa,
foi
aplica
do tal
princípio
,
tanto ao excluir os honorários contratuais desprovidos de prova quanto ao reconhecer expressamente o direito à indenização pelas benfeitorias substanciais realizadas no lote.

O óbice à
cobrança da taxa de fruição decorre de entendimento consolidado de que essa figura indenizatória não se aplica a contratos de venda de terreno nu, por
falt
a de previsão contratual e por inexistência de fruição econômica originalmente pactuada.

Trata-se de ponderação jurídica legítima, não de contradição interna.

Ademais, a jurisprudência invocada pelo embargante se refere a hipóteses distintas, em que a edificação
pré-existia
ao contrato ou foi condição determinante da avença
,
o que não se verifica
no caso
.

O trecho que trata da taxa de fruição (págs. 14 a 16 do acórdão) afirma que
"não há razão para exigir taxa de fruição de terreno não edificado"
,
o que foi feito com suporte na
jurisprudência do STJ (REsp 2.002.413/SP) e de diversos tribunais.

O raciocínio é logicamente estruturado e se alinha à tese fixada na parte dispositiva.

A
propalada
obscuridade, nesse ponto, não procede: a leitura atenta do voto relator é suficiente para afastar qualquer dúvida razoável quanto aos fundamentos do julgamento.

Quanto aos fundamentos jurídicos, o voto condutor apontou o
art. 884 do CC (vedação ao enriquecimento sem causa)
, que
foi considerado para justificar a indenização por benfeitorias
. O
art. 5o, XXII, da CF (direito de propriedade) está implícito na decisão de reintegrar o vendedor na posse
,
e o próprio art. 1.022 do CPC serve como base para avaliar a higidez do julgamento.

Feitas essas considerações,
rejeito os
Aclaratórios
.

-
Dos Embargos opostos por

Paulo Vitor Ghanem Santos
.

Direto ao ponto,
assiste

par
cial razão
o embargante.

De acordo com o art. 86 do CPC, havendo sucumbência recíproca, as despesas e os honorários devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes.

No caso concreto, a reforma da sentença foi substancial, com reconhecimento da relação de consumo, exclusão de cláusulas contratuais abusivas (honorários de 20%, taxa de fruição, tributos) e deferimento de indenização por benfeitorias.

Ino
bstante o resultado parcial, é inequívoco que ambas as partes foram simultaneamente vencedoras e vencidas em pontos relevantes da demanda, o que impõe a aplicação do art. 86 do CPC.

A omissão apontada, portanto, merece acolhimento, para que se redistribuam os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, inclusive quanto aos honorários advocatícios, que deverão ser mantidos em 10% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §14, do CPC.

Por fim, permanece a suspensão da exigibilidade dos honorários devidos pelo embargante, beneficiário da justiça gratuita, nos moldes do art. 98, §3o, do CPC.

Feitos esses esclarecimentos,

acolho parcialmente os embargos de declaração
para sanar omissão quanto à
redistribuição da sucumbência,
a fim de
readequa
r
da seguinte forma:

-
Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, divididos em 50% para cada parte, vedada a compensação;

-
Mantida a suspensão da exigibilidade dos honorários devidos pelo embargante, nos termos da justiça gratuita.

Ficam íntegras as demais disposições do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026