Tribunal: TJMT
Processo: 1070190-88.2025.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO JULGADA IMPROCEDENTE. PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pelo réu contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de imissão de posse cumulada com cobrança de taxa de ocupação, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida e determinando a imissão dos autores na posse do imóvel, bem como condenando o réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal no valor de R$ 1.790,00 (um mil, setecentos e noventa reais), correspondente a 1% (um por cento) do valor de aquisição do imóvel, desde a data da arrematação (20/12/2024) até a efetiva desocupação.
2. Os autores, ora apelados, adquiriram em leilão extrajudicial promovido pelo Banco Inter S.A. a propriedade do imóvel urbano, com regular registro do título de propriedade na matrícula imobiliária, tendo o réu, antigo devedor fiduciante, recusado-se a desocupar o bem mesmo após notificação extrajudicial.
3. O apelante sustenta a existência de prejudicialidade externa em razão da tramitação de ação anulatória, na qual se discute a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, pleiteando a reforma integral da sentença.
II. Questão em discussão
4. A questão central em discussão consiste em verificar se a pendência de ação anulatória questionando a validade do leilão extrajudicial configura prejudicialidade externa capaz de obstar o prosseguimento e o julgamento da ação de imissão de posse ajuizada pelo terceiro adquirente de boa-fé, impondo a suspensão do feito até a definição final da demanda anulatória.
III. Razões de decidir
5. A titularidade dominial dos apelados encontra-se inequivocamente demonstrada através do registro (R-29) do Contrato de Compra e Venda com Força de Escritura Pública na Matrícula no 37.775, que transferiu aos autores a propriedade plena do imóvel, arrematado em leilão extrajudicial, configurando-se o exercício legítimo do jus possidendi decorrente da propriedade regularmente constituída.
6. A ação anulatória invocada como fundamento da prejudicialidade externa, foi julgada improcedente em primeiro grau, reconhecendo-se a regularidade de todos os atos do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, incluindo a intimação por edital, após esgotadas as tentativas de intimação pessoal, em estrita observância aos preceitos da Lei no 9.514/1997.
7. A jurisprudência dominante, inclusive deste Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que a pendência de ação anulatória questionando a validade do leilão não obsta o prosseguimento de ação de imissão na posse, dado que eventual nulidade do leilão só pode ser arguida em desfavor da instituição financeira que promoveu o procedimento expropriatório, e não contra o terceiro adquirente de boa-fé
8. A proteção ao terceiro adquirente de boa-fé constitui princípio basilar do sistema de registro de imóveis e da segurança jurídica das relações negociais, não podendo eventuais vícios do procedimento de excussão extrajudicial realizados entre o devedor fiduciante e a instituição financeira credora serem opostos àqueles que, posteriormente, adquiriram o bem em regular leilão público, com a observância das formalidades legais e com o devido registro do título de propriedade.
9. A taxa de ocupação encontra fundamentação jurídica no artigo 37-A da Lei no 9.514/1997, com redação conferida pela Lei no 13.465/2017, que estabelece o dever de pagamento pelo ocupante de quantia correspondente a 1% (um por cento) do preço de alienação do imóvel, exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor até a efetiva imissão na posse, configurando-se, no caso concreto, obrigação devida desde a data da aquisição pelos autores até a desocupação do bem.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A pendência de ação anulatória questionando a validade de leilão extrajudicial não configura prejudicialidade externa capaz de obstar o prosseguimento de ação de imissão de posse ajuizada por terceiro adquirente de boa-fé. 2. Eventuais vícios no procedimento expropriatório extrajudicial somente podem ser opostos em face da instituição financeira credora fiduciária, não se estendendo ao terceiro adquirente de boa-fé, protegido pelo princípio da aparência e pela presunção de validade do registro imobiliário. 3. A improcedência da ação anulatória confirma a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, afastando qualquer óbice à imissão na posse do adquirente."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o, 3o, 3o-A e 4o, 27, §§ 1o e 2o, 30 e 37-A; CPC, arts. 300, 487, I, e 98, §§ 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 235; TJ-MT, Apelação Cível 0050098-92.2014.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1a Câmara de Direito Privado, j. 07/05/2024; TJ-MT, Agravo de Instrumento 1015949-64.2023.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, j. 24/01/2024; TJ-MT, Apelação Cível 1000694-70.2017.8.11.0002, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 11/08/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1070190-88.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão na Posse, Liminar]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD

FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRUNO LUSTOSA SOUZA - CPF: 020.481.331-00 (APELANTE), PABLO PICININ SAFE - CPF: 694.872.191-53 (ADVOGADO), CARLOS FREDERICK DA SILVA INEZ - CPF: 603.893.541-04 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO EMANOEL DA SILVA - CPF: 503.482.641-00 (APELADO), DIOGO CESAR FERNANDES - CPF: 004.829.111-07 (ADVOGADO), DANIELA MARIA FERNANDES DA SILVA - CPF: 949.508.221-87 (APELADO), KALYNCA SILVA INEZ DE ALMEIDA - CPF: 982.088.101-34 (ADVOGADO), FABRICIA BARROS DE PAIVA BARBOSA - CPF: 975.523.211-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO JULGADA IMPROCEDENTE. PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pelo réu contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de imissão de posse cumulada com cobrança de taxa de ocupação, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida e determinando a imissão dos autores na posse do imóvel, bem como condenando o réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal no valor de R$ 1.790,00 (um mil, setecentos e noventa reais), correspondente a 1% (um por cento) do valor de aquisição do imóvel, desde a data da arrematação (20/12/2024) até a efetiva desocupação.

2. Os autores, ora apelados, adquiriram em leilão extrajudicial promovido pelo Banco Inter S.A. a propriedade do imóvel urbano, com regular registro do título de propriedade na matrícula imobiliária, tendo o réu, antigo devedor fiduciante, recusado-se a desocupar o bem mesmo após notificação extrajudicial.

3. O apelante sustenta a existência de prejudicialidade externa em razão da tramitação de ação anulatória, na qual se discute a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, pleiteando a reforma integral da sentença.

II. Questão em discussão

4. A questão central em discussão consiste em verificar se a pendência de ação anulatória questionando a validade do leilão extrajudicial configura prejudicialidade externa capaz de obstar o prosseguimento e o julgamento da ação de imissão de posse ajuizada pelo terceiro adquirente de boa-fé, impondo a suspensão do feito até a definição final da demanda anulatória.

III. Razões de decidir

5. A titularidade dominial dos apelados encontra-se inequivocamente demonstrada através do registro (R-29) do Contrato de Compra e Venda com Força de Escritura Pública na Matrícula no 37.775, que transferiu aos autores a propriedade plena do imóvel, arrematado em leilão extrajudicial, configurando-se o exercício legítimo do
jus possidendi
decorrente da propriedade regularmente constituída.

6. A ação anulatória invocada como fundamento da prejudicialidade externa, foi julgada improcedente em primeiro grau, reconhecendo-se a regularidade de todos os atos do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, incluindo a intimação por edital, após esgotadas as tentativas de intimação pessoal, em estrita observância aos preceitos da Lei no 9.514/1997.

7. A jurisprudência dominante, inclusive deste Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que a pendência de ação anulatória questionando a validade do leilão não obsta o prosseguimento de ação de imissão na posse, dado que eventual nulidade do leilão só pode ser arguida em desfavor da instituição financeira que promoveu o procedimento expropriatório, e não contra o terceiro adquirente de boa-fé

8. A proteção ao terceiro adquirente de boa-fé constitui princípio basilar do sistema de registro de imóveis e da segurança jurídica das relações negociais, não podendo eventuais vícios do procedimento de excussão extrajudicial realizados entre o devedor fiduciante e a instituição financeira credora serem opostos àqueles que, posteriormente, adquiriram o bem em regular leilão público, com a observância das formalidades legais e com o devido registro do título de propriedade.

9. A taxa de ocupação encontra fundamentação jurídica no artigo 37-A da Lei no 9.514/1997, com redação conferida pela Lei no 13.465/2017, que estabelece o dever de pagamento pelo ocupante de quantia correspondente a 1% (um por cento) do preço de alienação do imóvel, exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor até a efetiva imissão na posse, configurando-se, no caso concreto, obrigação devida desde a data da aquisição pelos autores até a desocupação do bem.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A pendência de ação anulatória questionando a validade de leilão extrajudicial não configura prejudicialidade externa capaz de obstar o prosseguimento de ação de imissão de posse ajuizada por terceiro adquirente de boa-fé. 2. Eventuais vícios no procedimento expropriatório extrajudicial somente podem ser opostos em face da instituição financeira credora fiduciária, não se estendendo ao terceiro adquirente de boa-fé, protegido pelo princípio da aparência e pela presunção de validade do registro imobiliário. 3. A improcedência da ação anulatória confirma a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, afastando qualquer óbice à imissão na posse do adquirente."

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o, 3o, 3o-A e 4o, 27, §§ 1o e 2o, 30 e 37-A; CPC, arts. 300, 487, I, e 98, §§ 2o e 3o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula no 235; TJ-MT, Apelação Cível 0050098-92.2014.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1a Câmara de Direito Privado, j. 07/05/2024; TJ-MT, Agravo de Instrumento 1015949-64.2023.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, j. 24/01/2024; TJ-MT, Apelação Cível 1000694-70.2017.8.11.0002, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 11/08/2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRUNO LUSTOSA SOUZA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
ação de imissão de posse cumulada com cobrança de taxa de ocupação e pedido de tutela de urgência
ajuizada por
JOSÉ ANTONIO EMANOEL DA SILVA e DANIELA MARIA FERNANDES DA SILVA,
que julgou procedentes os pedidos formulados em na inicial, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida e determinando a imissão dos autores na posse do imóvel situado na Rua 207, no 53, Bairro Tijucal, em Cuiabá/MT, objeto da Matrícula no 37.775 do 5o Serviço Notarial e Registral de Imóveis de Cuiabá, bem como o condenou ao pagamento de taxa de ocupação mensal no valor de R$ 1.790,00 (um mil, setecentos e noventa reais), correspondente a 1% (um por cento) do valor de aquisição do imóvel, desde a data da arrematação (20/12/2024) até a efetiva desocupação, além das custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento), cuja obrigação resta suspensa em razão da gratuidade da justiça.

Irresignado, o réu interpôs o presente recurso de apelação, alegando que os autores adquiriram em leilão extrajudicial promovido pelo Banco Inter S.A. a propriedade do imóvel urbano

e que na ocasião apresentou contestação defendendo a existência de prejudicialidade externa em razão do trâmite da Ação Anulatória no 1017648-98.2022.8.11.0041, na qual se discute a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, mas, mesmo assim, a sentença foi de procedência, ao fundamento de que o feito já havia sido julgado em primeiro grau.

Defende que a atualizada jurisprudência tem se orientado no sentido de ser necessária a suspensão da ação de imissão na posse do bem até o julgamento final do processo em que se discute a validade do leilão extrajudicial, com a finalidade de se evitar a prolação de decisões conflitantes, evidenciando, assim, a existência de prejudicialidade externa entre a ação anulatória de leilão e a ação possessória.

Assim, pleiteia
“com o reconhecimento da prejudicialidade externa da ação anulatória no 1017648-98.2022.8.11.0041; 2. O provimento do recurso, para reformar integralmente a sentença, julgando improcedente o pedido de imissão na posse” - sic
.

Em contrarrazões, os apelados apontam que o apelante demonstra a tentativa de ofuscar a realidade dos fatos, ou seja, que são os legítimos proprietários do imóvel situado na Rua 207, no 53, bairro Tijucal, na cidade de Cuiabá, Estado de Mato Grosso, CEP 78.088-150, com inscrição municipal no 04.1.32.031.0085.001 e registrado junto à matrícula no 37.775 do Cartório do 5° Serviço Notarial e Registro de Imóveis, adquirido em 20/12/2024 junto ao Banco Inter S/A, conforme Ata e Recibo de Arrematação de Imóvel e Contrato de Compra e Venda com Parte do Pagamento Parcelado e Alienação Fiduciária N. 0202504521 com força de escritura, registrado pelo Cartório do 5° Serviço Notarial e Registro de Imóveis, protocolado em 03/04/2025 e

sob o no R.29-37.775, sendo que o procedimento de consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária foi devidamente realizado, protocolado em 10/03/2022 e registrado conforme averbação AV.26/37.775, tendo a dívida do antigo devedor fiduciário definitivamente extinta.

Explicam que, após integralização do bem ao seu patrimônio, a credora fiduciária vendeu o imóvel aos autores, ora apelados, também em leilão público, conforme já descrito acima, sendo que os débitos propter rem recaídos sobre o imóvel no momento da aquisição, como despesas na Dívida Ativa municipal (anos 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024) e taxas de coleta de lixo em atraso, gerados pela municipalidade anteriormente à aquisição, foram assumidos e liquidados por eles, conforme previa o edital de compra e venda.

Relatou que o requerido e atual ocupante do imóvel foi devidamente notificado extrajudicialmente no dia 03/04/2025, onde foi concedido prazo para desocupação passiva, amigável e voluntária do imóvel, e, diante na da sua inercia, ajuizaram a presente ação, onde foi deferida a liminar de imissão de posse, cuja decisão foi mantida por esta Corte de Justiça.

Por fim, aponta que apelante só vem protelando e tumultuando o processo, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara

Os autores, ora apelados, narraram na petição inicial que adquiriram em 20 de dezembro de 2024, em leilão extrajudicial promovido pelo Banco Inter S.A., a propriedade do imóvel urbano situado na Rua 207, no 53, Bairro Tijucal, nesta capital, objeto da Matrícula no 37.775 do 5o Serviço Notarial e Registral de Imóveis de Cuiabá. Afirmaram que, apesar da regular aquisição e do devido registro do título de propriedade, o réu, antigo devedor fiduciante, recusou-se a desocupar o bem, mesmo após ter sido notificado extrajudicialmente para tal finalidade.

Por essa razão, postularam, em sede de tutela de urgência, a expedição de mandado para sua imediata imissão na posse do imóvel, o que foi deferido na origem, determinando-se a expedição de mandado de imissão de posse, a ser cumprido após o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária.

Devidamente citado, o réu, ora apelante, apresentou contestação defendendo, em suma, a existência de prejudicialidade externa em razão do trâmite da Ação Anulatória no 1017648-98.2022.8.11.0041, na qual se discute a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, sustentando a indevida cobrança da taxa de ocupação, por ausência de posse injusta e por exercer posse de boa-fé, pleiteando a suspensão do processo e, no mérito, pela total improcedência dos pedidos, com a revogação da tutela de urgência.

Sobreveio impugnação à contestação por parte dos autores. Instadas a especificarem provas, as partes não manifestaram interesse na produção de outras, conforme certidão de decurso de prazo. A parte autora peticionou requerendo a expedição do mandado de desocupação forçada.

O Juízo de primeiro grau proferiu sentença julgando procedentes os pedidos formulados pelos autores. Na fundamentação, o magistrado consignou que a titularidade do domínio está inequivocamente comprovada através da Matrícula no 37.775, na qual consta o registro (R-29) do Contrato de Compra e Venda com Força de Escritura Pública, que transferiu aos autores a propriedade plena do imóvel, arrematado em 20/12/2024 pelo preço de R$ 179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais). Asseverou que a ação de imissão de posse é o instrumento processual à disposição do titular do domínio que, sem nunca ter exercido a posse direta sobre o bem, busca obtê-la de quem a detém ou possui injustamente, fundando-se, portanto, no jus possidendi, o direito de possuir decorrente da propriedade. Destacou que, para o acolhimento da pretensão de imissão na posse, são necessários três requisitos, quais sejam, a prova do domínio sobre o bem, a individualização da coisa e a demonstração da posse injusta do réu, todos devidamente comprovados no caso concreto. Afirmou que, diante da prova de que o autor é o verdadeiro e legítimo proprietário do bem, conclui-se que o réu ocupava o imóvel de forma precária.

Relativamente à principal tese defensiva, concernente à prejudicialidade externa decorrente da Ação Anulatória no 1017648-98.2022.8.11.0041, o magistrado sentenciante consignou que tal argumento não prospera para o fim de suspender o feito ou obstar o direito dos autores, até porque referido processo foi julgado improcedente, acrescentando que, de todo modo, a mera existência de ação judicial questionando a validade do procedimento expropriatório, por si só, não tem o condão de paralisar os direitos do adquirente de boa-fé, corroborando tal entendimento a decisão proferida em sede de agravo de instrumento, que indeferiu o pedido de efeito suspensivo, mantendo a eficácia da liminar de imissão de posse, justamente por reconhecer a prevalência do direito emanado do registro de propriedade.

Por fim, quanto à taxa de ocupação, o juízo de primeiro grau fundamentou seu deferimento no artigo 37-A da Lei 9.514/97, com redação dada pela Lei 13.465/17, que assevera o dever de pagamento de taxa de ocupação do imóvel correspondente a 1% (um por cento) do preço de alienação do imóvel, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. Assim, o magistrado julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores para confirmar a liminar e condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal no valor R$ 1.790,00 (um mil, setecentos e noventa reais) por mês, devidos no período compreendido entre a data da aquisição pelos autores (20/12/2024) até a data da efetiva desocupação do bem, com acréscimo de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar do vencimento de cada prestação. Condenou o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, todavia, como deferiu ao réu os benefícios da Justiça Gratuita, suspendeu a exigibilidade do crédito pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, §§ 2.o e 3.o do CPC.

Agora, por meio do presente recurso, o apelante se insurge defendendo que, ante a prejudicialidade externa, a sentença merece reforma.

No entanto, os fundamentos expostos pelo recorrente dizem respeito a eventual prejudicialidade externa oriunda da tramitação da
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial N. 1017648-98.2022.8.11.0041
, a qual já se
encontra sentenciada em primeiro grau,
cujo teor é o seguinte:

A pretensão inaugural cinge-se na anulação do leilão extrajudicial, sob o argumento do descumprimento da

formalidade legal, nos termos da Lei no. 9.514/97, manutenção na posse do imóvel e consignação das parcelas do financiamento.

É fato incontroverso que os autores firmaram contrato de financiamento imobiliário no importe de R$ 89.200,00, para pagamento de R$ 1.070,55 em 180 parcelas com primeiro vencimento em 19.02.2014, com alienação fiduciária do imóvel sob a matrícula no 37755, do CRI de Cuiabá/MT.

O demandante admite que houve a inadimplência do contrato em razão de dificuldades financeiras. Entretanto, não demonstra que procurou o requerido para solucionar o impasse e que tenha sido negado o pagamento das parcelas, o que torna incabível o pedido de consignação.

A Lei no 9514/1997, que versa sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, sendo que os artigos vigentes há época do contrato e do leilão, dispõe que:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do

Registro de Im
ó
veis, por oficial de Registro de T
í
tulos e Documentos da comarca da situa
çã
o do im
ó
vel ou do domic
í
lio de quem deva receb
ê
-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3
o
-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de im
ó
veis ou de registro de t
í
tulos e documentos ou o serventu
á
rio por eles credenciado houver procurado o intimando em seu

domic
í
lio ou resid
ê
ncia sem o encontrar, dever
á
, havendo suspeita motivada de oculta
çã
o, intimar qualquer pessoa da fam
í
lia ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia
ú
til imediato, retornar
á
ao im
ó
vel, a fim de efetuar a intima
çã
o, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos

arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o

13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§ 4
o

Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

”

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.

Assim, com base nos dispositivos acima, tem-se a necessidade de intimação pessoal da parte devedora, a fim de que seja constituído em mora e possa ter a oportunidade de purgá-la e, ainda, seja consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário quando, então, dentro do prazo legal, será promovido público leilão para a alienação do imóvel.

Com base nos documentos que instruem os autos, percebe-se que o requerido cumpriu os termos da Lei no 9514/97, em todas as fases de expropriação, seja para purgação da mora como da realização dos leilões, ante as tentativas de intimação via oficial de cartório de registro de imóvel, que por restarem inexitosas, foi realizada a intimação via edital.

Destaca-se que inexiste nulidade dos atos da consolidação do imóvel ao requerido, pois perfeitamente possível a intimação na forma procedida pelo réu.

Nesse sentido segue entendimento do STJ:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (...) INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA.

EDITAL. AUS
Ê
NCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMA
ÇÃ
O PESSOAL. INVALIDADE DA CONSOLIDA
ÇÃ
O DA PROPRIEDADE DO IM
Ó
VEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIAT
Ó
RIO. (...). INADMISSIBILIDADE. 1. A
çã
o anulat
ó
ria de leil
ã
o extrajudicial, tendo em vista supostas irregularidades ocorridas no procedimento de excuss
ã
o de im
ó
vel da devedora fiduciante, objeto de garantia de cédula de crédito bancário. 2. Ação ajuizada em 22/05/2015. (...); ii) é possível, na presente hipótese, admitir a intimação por

edital

da devedora fiduciante acerca do leil
ã
o extrajudicial do im
ó
vel dado em garantia;

iii) dados os comportamentos contradit
ó
rios da devedora fiduciante pode-se considerar que

a mesma

foi constitu
í
da em mora; e

iv) (...) 4. (...) 6.

A intima
çã
o por

edital

para fins de purga
çã
o da mora no procedimento de aliena
çã
o fiduci
á
ria de coisa im
ó
vel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.

7. A intima
çã
o pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicita
çã
o do Oficial de Registro de Im
ó
veis;

ii) por oficial de Registro de T
í
tulos e Documentos da comarca da situa
çã
o do im
ó
vel ou do domic
í
lio de quem deva receb
ê
-la; ou

iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpreta
çã
o da norma contida no art.

26,

§ 3o, da Lei

9.514/97. 8. Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por

edital

da mesma. 9. Ademais, a intima
çã
o por

edital, nos termos do art.

26,

§ 4o, da Lei

9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida (...) Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ -

REsp: 1906475 AM

2020/0306388-4, Relator: Ministra

NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021,

T3

- TERCEIRA TURMA, Data de Publica
çã
o:

DJe

20/05/2021)
”

Desta forma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de intimação dos devedores.

Portanto, têm-se que o requerido agiu conforme estabelecido nos preceitos legais, e ante a inadimplência dos autores, coube ao credor fiduciário, acioná-lo extrajudicialmente, para recebimento do bem, que reconhecendo a validade dos atos de expropriação extrajudicial passa a ser o proprietário do imóvel, não prosperando o pleito
dos autores de manutenção de posse.

III – DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC,

julgo improcedentes

os pedidos formulados na inicial. Revogo a tutela concedida. Oficie IMEDIATAMENTE ao Cartório do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, acerca da liberação dos atos de expropriação extrajudicial relativo ao imóvel sob a matrícula no 37.775. – sic Id. 174657561 dos autos de N. 1017648-98.2022.8.11.0041.

Tal circunstância, notadamente em razão da improcedência dos pedidos formulados na anulatória,
não invalida ou compromete a higidez da sentença proferida na ação de imissão de posse
.

É certo que o Superior Tribunal de Justiça, em precedentes recentes, tem reconhecido a existência de prejudicialidade externa em hipóteses análogas. Todavia, tal entendimento
não se aplica automaticamente ao presente caso
,
sendo imprescindível a demonstração de efetiva pendência da controvérsia jurídica sobre a validade do título que fundamenta a imissão, o que não restou satisfatoriamente comprovado
.

Desse modo, a mera existência de ação judicial questionando a validade do procedimento expropriatório, por si só, não tem o condão de paralisar os direitos do adquirente de boa-fé.

Aliás, em que pese tramitar ação anulatória do leilão extrajudicial, onde o apelante discute a validade do leilão,
não há qualquer decisão judicial que invalide ou obste o procedimento expropriatório
, de modo que a imissão de posse ordenada pelo magistrado de primeiro grau não merece qualquer reparo.

Ademais, o entendimento jurisprudencial dominante estabelece que a pendência de ação anulatória questionando a validade do leilão não obsta o prosseguimento de ação de imissão na posse, dado que eventual nulidade do leilão só pode ser arguida em desfavor da instituição financeira, e não contra o terceiro adquirente de boa-fé.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – EMBARGOS DE TERCEIROS REJEITADOS - IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - AÇÃO ANULATÓRIA NA JUSTIÇA FEDERAL QUE NÃO ESTABELECE NEXO DE PREJUDICIALIDADE COM A DEMANDA PETITÓRIA NO JUÍZO ESTADUAL – ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É vedada a discussão acerca de eventuais vícios ocorridos no procedimento extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal, a qual diz respeito somente à instituição financeira não sendo oponível aos direitos dos arrematantes de boa-fé.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0050098-92.2014 .8.11.0041, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 07/05/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2024)

IMISSÃO NA POSSE – COMPRA DE IMÓVEL REALIZADA ATRAVÉS DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – ART. 300, CPC – PREJUDICIALIDADE EXTERNA COM AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – REJEITADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O c. STJ fixou o entendimento no sentido de não ser necessário suspender o trâmite da ação de imissão na posse, quando houver ação anulatória questionando a legalidade do leilão extrajudicial realizado. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência, consoante se verifica na espécie.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10159496420238110000, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 24/01/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – IMÓVEL ARREMATADO – LEILÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CONEXÃO – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL – INEXISTÊNCIA – PROCESSO JÁ JULGADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A conexão dos feitos objetiva evitar o risco de decisões conflitantes, sendo que, no caso de uma das ações já ter sido julgada, inexiste tal risco, aplicando assim, a Súmula no 235 do colendo Superior Tribunal de Justiça (A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado.)

Além disso, a pendência de ação declaratória de nulidade do procedimento extrajudicial que resultou na transferência do domínio do imóvel leiloado pela CEF ajuizada pelo devedor fiduciante não impede a tramitação e o julgamento do pedido de imissão da posse formulado pelo adquirente
(art. 30 da Lei no 9 .514/97). (TJ-MT 10006947020178110002 MT, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 11/08/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2021)

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO e lhe NEGO PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026