Tribunal: TJMT
Processo: 1048977-94.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO LOCADOR. LOCAÇÃO COMERCIAL. VÍCIO ESTRUTURAL. INADEQUAÇÃO DO PADRÃO DE ENERGIA ELÉTRICA. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PERDAS E DANOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de locação comercial, reconhecendo culpa exclusiva da locadora.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial técnica sobre a necessidade de adequação do padrão elétrico; (ii) verificar se a responsabilidade pela adequação estrutural do padrão de energia é do locador ou do locatário; e (iii) definir se a conduta da locadora configura comportamento contraditório ao concordar com a realização da obra mediante desconto no aluguel e posteriormente impedir sua execução.
III. Razões de decidir
3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para formar a convicção do julgador; 4. A obrigação contratual do locatário de solicitar a ligação de energia refere-se aos trâmites administrativos junto à concessionária, não abrangendo a adequação estrutural do imóvel, que constitui vício anterior à locação e atrai a responsabilidade do locador nos termos do artigo 22, incisos I e IV, da Lei do Inquilinato; 5. A concessão de desconto no aluguel para custeio da troca do padrão elétrico, demonstra reconhecimento do vício pela locadora e gera legítima expectativa de solução, configurando comportamento contraditório o posterior impedimento da execução do serviço, em violação ao princípio da boa-fé objetiva; 6. A condenação ao ressarcimento do valor investido em benfeitorias não se enquadra como simples indenização por benfeitoria útil, mas como perdas e danos decorrentes do inadimplemento culposo da locadora, que impediu a fruição do imóvel antes que a locatária pudesse usufruir do investimento realizado, afastando a aplicação da cláusula de renúncia para evitar enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A inadequação do padrão de entrada de energia elétrica às normas da concessionária constitui vício estrutural anterior à locação, cuja responsabilidade de reparo recai sobre o locador, não se confundindo com a obrigação do locatário de realizar trâmites administrativos para ligação e transferência de titularidade. 2. Configura comportamento contraditório vedado pela boa-fé objetiva a conduta do locador que reconhece a necessidade de adequação estrutural, concede desconto no aluguel para custeio da obra e posteriormente impede sua execução, atraindo para si a culpa exclusiva pela rescisão contratual. 3. A condenação ao ressarcimento de valores investidos em benfeitorias, quando decorrente de rescisão culposa que impediu a fruição do imóvel, tem natureza de perdas e danos, não se sujeitando à cláusula de renúncia a benfeitorias, sob pena de enriquecimento sem causa do locador."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048977-94.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[NADIR PIAU SANT ANA - CPF: 453.469.171-87 (APELANTE), SALOME DA SILVA BARROS - CPF: 241.520.051-49 (ADVOGADO), CAMILA OLIVEIRA SIMOES - CPF: 035.437.411-79 (APELADO), KAREN OLIVEIRA SIMOES - CPF: 041.609.011-74 (ADVOGADO), CLARY KATIANE MENDES CAMPOS - CPF: 027.943.991-10 (ADVOGADO), RAFAEL OLIVEIRA SIMOES - CPF: 050.996.291-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO LOCADOR. LOCAÇÃO COMERCIAL. VÍCIO ESTRUTURAL. INADEQUAÇÃO DO PADRÃO DE ENERGIA ELÉTRICA. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PERDAS E DANOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de locação comercial, reconhecendo culpa exclusiva da locadora.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial técnica sobre a necessidade de adequação do padrão elétrico; (ii) verificar se a responsabilidade pela adequação estrutural do padrão de energia é do locador ou do locatário; e (iii) definir se a conduta da locadora configura comportamento contraditório ao concordar com a realização da obra mediante desconto no aluguel e posteriormente impedir sua execução.

III. Razões de decidir

3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para formar a convicção do julgador; 4. A obrigação contratual do locatário de solicitar a ligação de energia refere-se aos trâmites administrativos junto à concessionária, não abrangendo a adequação estrutural do imóvel, que constitui vício anterior à locação e atrai a responsabilidade do locador nos termos do artigo 22, incisos I e IV, da Lei do Inquilinato; 5. A concessão de desconto no aluguel para custeio da troca do padrão elétrico,

demonstra reconhecimento do vício pela locadora e gera legítima expectativa de solução, configurando comportamento contraditório o posterior impedimento da execução do serviço, em violação ao princípio da boa-fé objetiva; 6. A condenação ao ressarcimento do valor investido em benfeitorias não se enquadra como simples indenização por benfeitoria útil, mas como perdas e danos decorrentes do inadimplemento culposo da locadora, que impediu a fruição do imóvel antes que a locatária pudesse usufruir do investimento realizado, afastando a aplicação da cláusula de renúncia para evitar enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. A inadequação do padrão de entrada de energia elétrica às normas da concessionária constitui vício estrutural anterior à locação, cuja responsabilidade de reparo recai sobre o locador, não se confundindo com a obrigação do locatário de realizar trâmites administrativos para ligação e transferência de titularidade. 2. Configura comportamento contraditório vedado pela boa-fé objetiva a conduta do locador que reconhece a necessidade de adequação estrutural, concede desconto no aluguel para custeio da obra e posteriormente impede sua execução, atraindo para si a culpa exclusiva pela rescisão contratual. 3. A condenação ao ressarcimento de valores investidos em benfeitorias, quando decorrente de rescisão culposa que impediu a fruição do imóvel, tem natureza de perdas e danos, não se sujeitando à cláusula de renúncia a benfeitorias, sob pena de enriquecimento sem causa do locador
."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Nadir Piau Santana
contra a r. sentença proferida pela MM Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual por culpa do locador c/c aplicação de multa, danos materiais e morais

ajuizada por
Camila Oliveira Simões
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
declarar a rescisão do contrato de locação comercial por culpa exclusiva da requerida (ora Apelante), condenando-a ao pagamento da multa contratual

e à restituição dos danos materiais

(referentes a aluguéis pagos sem fruição do imóvel, instalação de piso e seguro incêndio).

Na mesma oportunidade, indeferiu a petição inicial da Reconvenção manejada pela Ré, por ausência de interesse processual, condenando-a aos ônus sucumbenciais, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida.

Inconformada, a Apelante (Ré/Reconvinte) interpôs o presente recurso. Em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o indeferimento da prova pericial e o julgamento antecipado impediram a demonstração técnica de que a adequação elétrica não constituía vício estrutural, baseando-se o magistrado apenas em documento unilateral da concessionária de energia.

No mérito, invoca os princípios da força obrigatória dos contratos

e da alocação de riscos (art. 421-A do Código Civil), defendendo que o contrato atribuía expressamente à locatária a responsabilidade pelas diligências junto à concessionária de energia. Impugna a validade probatória da "Ficha de Vistoria" da Energisa e nega a ocorrência de comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), aduzindo que jamais impediu a realização de obras.

Insurge-se, ainda, contra a condenação ao ressarcimento por benfeitorias (piso), apontando a existência de cláusula expressa de renúncia a indenização, válida à luz dos arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato.

Forte em tais argumentos, requer o acolhimento da preliminar de nulidade ou, subsidiariamente, a reforma da decisão quanto à extinção da Reconvenção e o afastamento da condenação à devolução dos aluguéis.

Em sede de contrarrazões (ID 347985400), a apelada refuta a preliminar de cerceamento de defesa, alegando preclusão e suficiência da prova documental. No mérito, defende que a ausência de padrão de energia adequado configura vício estrutural oculto, de responsabilidade do locador, e reitera a má-fé da Apelante ao concordar com o reparo (concedendo desconto) e, posteriormente, impedir a execução do serviço, inviabilizando a atividade empresarial. Pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 09 abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual proposta por Camila Oliveira Simões em face de Nadir Piau Sant’Ana, objetivando
a resolução de contrato de locação comercial, por culpa exclusiva da locadora, com a consequente condenação

ao pagamento de encargos contratuais e indenizações.

Cinge-se que decorrida marcha processual o juiz
a quo,

reconheceu expressamente que a causa estava madura para julgamento e proferiu sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
declarar a rescisão do contrato de locação comercial por culpa exclusiva da ré e condená-la ao pagamento da multa contratual

e à restituição dos danos materiais.

Não concordando com o édito judicial, a ré recorre.

Em
preliminar,
a
rgui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sustentando a imprescindibilidade de prova pericial de engenharia elétrica para desconstituir a alegação de que o imóvel necessitava de adequação de padrão.

A preliminar não merece acolhimento.

O nosso sistema processual adota o princípio do livre convencimento motivado e consagra o juiz como destinatário da prova (art. 370 do CPC). Cabe ao magistrado indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias quando os elementos constantes nos autos forem suficientes para a formação de sua convicção.

No caso em pauta, a discussão não gira em torno de uma minúcia técnica de engenharia passível de controvérsia subjetiva, mas sim de um fato administrativo impeditivo, a saber: recusa da concessionária de serviço público (Energisa) em ligar a energia elétrica devido à inadequação do padrão de entrada às normas técnicas vigentes (NDU-001).

O documento acostado aos autos (Ficha de Vistoria – ID 347984948) emitido por preposto identificado da concessionária, goza de presunção de legitimidade e veracidade. Se a concessionária condicionou o fornecimento de energia à adequação do padrão, esse fato, por si só, demonstra que o imóvel não estava apto ao uso comercial imediato.

Uma perícia realizada anos após o fato seria ineficaz para alterar a realidade daquele momento: a de que a energia foi negada. Ademais, a apelante não trouxe, no momento oportuno, qualquer laudo técnico contemporâneo que contradissesse a exigência da Energisa.

Portanto, o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC) foi medida acertada, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Assim a
preliminar
não prospera.

Ultrapassada a questão prévia, no
mérito
, a
vexata quaestio
,

r
eside em definir a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação comercial, motivada pela impossibilidade de instalação da energia elétrica no imóvel para o funcionamento de uma farmácia.

A Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece, em seu artigo 22, deveres fundamentais do locador, dentre os quais destaco:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(...)

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”;

É incontroverso que a locação tinha finalidade comercial específica (farmácia). Para tal atividade, o fornecimento regular de energia elétrica não é um mero acessório, mas pressuposto existencial do negócio.

A tese da apelante, fundada no princípio pacta sunt servanda e na cláusula que atribuía à locatária a responsabilidade pela "ligação" da energia, não se sustenta diante da realidade fática e da distinção técnica entre ligação e adequação estrutural.

A obrigação contratual da locatária de solicitar a ligação e transferir a titularidade refere-se aos trâmites administrativos e comerciais junto à concessionária. Coisa distinta é a infraestrutura física do imóvel (poste, caixa de medição, fiação de entrada/padrão).

A inadequação do padrão de entrada às normas da concessionária constitui vício estrutural anterior à locação cuja responsabilidade de reparo recai, primariamente, sobre o locador, salvo disposição expressa e inequívoca em contrário, onde o locatário assuma a reforma mediante compensação – o que, de fato, as partes tentaram negociar posteriormente.

Nesse ponto, impõe-se a aplicação do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (
nemo potest venire contra factum proprium
).

Compulsando os autos, verifica-se a existência de recibo de aluguel onde consta expressamente um desconto concedido pela locadora no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) a título de auxílio para a troca do padrão de energia. Esse documento é prova cabal de que a apelante reconheceu a necessidade da obra e anuiu com a sua realização.

Ao reconhecer o problema e concordar com a intervenção, gerou na locatária a legítima expectativa de que o vício seria sanado. Todavia, conforme relatado e não refutado por prova idônea em contrário, a locadora impediu o acesso da equipe técnica para a realização do serviço. Tal conduta é incompatível com a lealdade contratual exigida pelo artigo 422 do Código Civil, configurando violação positiva do contrato e atraindo para si a culpa exclusiva pela rescisão.

Quanto à condenação ao pagamento dos danos materiais (restituição do valor gasto com o piso, aluguéis e seguro), a sentença também não merece reparos, embora mereça um reforço de fundamentação jurídica.

A apelante invoca a Súmula 335 do STJ, segundo a qual “nos contratos de locação, é valida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”
,
e a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias. Ocorre que a natureza jurídica da condenação imposta na sentença não é de simples indenização por benfeitoria útil em contrato extinto pelo decurso do prazo ou por vontade do locatário.

Trata-se, na verdade, de perdas e danos decorrentes do inadimplemento culposo da locadora (art. 389 e 402 do Código Civil). A locatária investiu no imóvel (piso novo) na expectativa de utilizá-lo por todo o prazo contratual.

A rescisão abrupta causada pela locadora, antes mesmo que a locatária pudesse usufruir do bem, transforma o investimento realizado em prejuízo direto (dano emergente).

Permitir que a locadora retenha o piso novo sem ressarcir a locatária, após ter dado causa à rescisão que impediu o uso do imóvel, configuraria enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Portanto, a cláusula de renúncia a benfeitorias deve ser mitigada diante do ilícito contratual praticado pela locadora.

O mesmo raciocínio aplica-se à devolução dos aluguéis e do seguro. Se o imóvel não pôde ser utilizado para o fim a que se destinava por culpa da locadora (falta de energia e obstrução de obra), a contraprestação (aluguel) não é devida, sob pena de se remunerar a apelante por um serviço não prestado a contento (imóvel imprestável).

A jurisprudência deste e. TJMT, caminha nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL COM VÍCIOS ESTRUTURAIS. IMPOSSIBILIDADE DE USO ADEQUADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR.
COISA JULGADA MATERIAL EM AÇÃO CONEXA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é exigível o pagamento de aluguéis quando o imóvel locado apresenta vícios estruturais que comprometem sua plena utilização para a finalidade comercial contratada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 567 do Código Civil estabelece que, deteriorando-se a coisa alugada sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso o prejuízo o impeça de usar a coisa.

O locador tem o dever legal de entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, conforme determina o art. 22, I, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

A existência de vícios estruturais graves no imóvel, como problemas de infiltração e condições sanitárias inadequadas, que inviabilizam o exercício da atividade comercial, justifica a rescisão contratual e a inexigibilidade dos aluguéis.

A carência concedida no início da locação visava adaptações para o negócio, e não a correção de vícios estruturais, que são de responsabilidade do locador.

A sentença transitada em julgado na ação indenizatória conexa, que reconheceu a responsabilidade dos locadores pelos prejuízos causados à locatária em virtude dos vícios do imóvel, produz efeitos de coisa julgada material que vinculam o presente julgamento.

Exigir o pagamento integral dos aluguéis por um imóvel que não oferecia condições adequadas de uso configuraria enriquecimento sem causa dos locadores (art. 884, CC) e violação ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Tese de julgamento:

É
inexigível o pagamento de aluguéis quando o imóvel locado apresenta vícios estruturais graves que comprometem sua utilização para a finalidade comercial contratada, conforme art. 567 do Código Civil.

A responsabilidade pela manutenção das condições estruturais do imóvel é do locador, não podendo ser transferida ao locatário mediante carência no início da locação”
.
(RAC n.

0001036-35.2016.8.11.0002, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, J. 24.11.25 - negritei)

“
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - EXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO QUE IMPOSSIBILITOU A DESTINAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO - CULPA DO LOCADOR DEMONSTRADA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR – DANO MORAL E LUCROS CESSANTES - NÃO COMPROVADOS - RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

Cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do art. 22, I, da Lei n. 8.245/64.

Demonstrada a existência de infiltrações no imóvel locado, enquadrando-se na hipótese de existência de vícios ocultos, não há como imputar ao locatário a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato.

Se a parte autora não comprovou a realização de obras e reformas relacionadas aos vícios que geraram a rescisão, não há falar em indenização por danos materiais.

A simples rescisão contratual, por si só, não gera dano moral. Hipótese em que não restou comprovado que a situação geradora da rescisão ocasionou dano à esfera íntima do autor.

Ausente a prova dos lucros cessantes deve ser mantida a improcedência do pedido quanto ao ponto.

Verificando-se que a parte autora decaiu, em maior parte, do pedido inicial, urge a redistribuição dos ônus sucumbenciais”
(RAC 1034535-65.2019.8.11.0041, Maria Helena Gargaglione Povoas, 2a Câmara de Direito Privado, J. 24.04.24 – negritei)

Por fim, no tocante à reconvenção, o togado singular indeferiu por falta de interesse processual. Embora tecnicamente a reconvenção fosse cabível (art. 343 do CPC), a procedência do pedido autoral (reconhecendo a culpa da Ré/Reconvinte) acarreta, logicamente, a improcedência material dos pedidos reconvencionais (cobrança de multa por rescisão antecipada contra a autora). O resultado prático – rejeição da pretensão da apelante – é o mesmo, não havendo prejuízo que justifique a anulação da sentença para novo julgamento da reconvenção, estando a questão madura e resolvida pelo mérito da ação principal.

Assim, agiu com o costumeiro acerto o togado singular não merecendo reparos a sentença.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 09 de

abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026