Tribunal: TJMT
Processo: 0000074-60.2008.8.11.0012
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL RURAL GRAVADO COM HIPOTECA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DOS GRAVAMES REAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto por instituição financeira contra sentença que julgou procedente ação de usucapião extraordinária rural, declarando o domínio da autora sobre área de terras gravada com hipoteca decorrente de dívida do proprietário registral.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a existência de garantia real sobre o imóvel usucapiendo, vinculada a contrato de financiamento com o proprietário registral, constitui óbice ao reconhecimento da usucapião extraordinária em favor de terceiro possuidor.
III. Razões de decidir
3. A usucapião configura modo de aquisição originária da propriedade, operando a ruptura de quaisquer vínculos anteriores entre o bem e o antigo proprietário, o que resulta, inexoravelmente, na extinção dos gravames e ônus reais que recaíam sobre a coisa, inclusive a hipoteca; 4. O exercício da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de dono por prazo superior a quinze anos, legitima a declaração do domínio, não sendo a hipoteca oponível ao usucapiente que não integrou a relação contratual.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: "A existência de hipoteca sobre o imóvel não obsta a declaração de usucapião extraordinária, porquanto esta constitui modo de aquisição originária da propriedade que extingue os ônus reais preexistentes, prevalecendo a função social da posse sobre o direito real de garantia ineficazmente fiscalizado."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000074-60.2008.8.11.0012
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), MARCIA ALVES DA CONCEICAO - CPF: 208.710.901-04 (APELADO), WANDE ALVES DINIZ - CPF: 191.714.711-20 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL RURAL GRAVADO COM HIPOTECA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DOS GRAVAMES REAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por instituição financeira contra sentença que julgou procedente ação de usucapião extraordinária rural, declarando o domínio da autora sobre área de terras gravada com hipoteca decorrente de dívida do proprietário registral.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a existência de garantia real sobre o imóvel usucapiendo, vinculada a contrato de financiamento com o proprietário registral, constitui óbice ao reconhecimento da usucapião extraordinária em favor de terceiro possuidor.

III. Razões de decidir

3. A usucapião configura modo de aquisição originária da propriedade, operando a ruptura de quaisquer vínculos anteriores entre o bem e o antigo proprietário, o que resulta, inexoravelmente, na extinção dos gravames e ônus reais que recaíam sobre a coisa, inclusive a hipoteca; 4. O exercício da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de dono por prazo superior a quinze anos, legitima a declaração do domínio, não sendo a hipoteca oponível ao usucapiente que não integrou a relação contratual.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: "A existência de hipoteca sobre o imóvel não obsta a declaração de usucapião extraordinária, porquanto esta constitui modo de aquisição originária da propriedade que extingue os ônus reais preexistentes, prevalecendo a função social da posse sobre o direito real de garantia ineficazmente fiscalizado."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Recurso de Apelação
Cível interposto pelo
Banco do Brasil S.A.
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara de Nova Xavantina, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária movida por
Marcia Alves da Conceição Medrado
em desfavor de José Geraldo Machado Teles (proprietário registral) e do ora apelante (credor hipotecário/interessado), que
julgou procedente
o pedido inicial para declarar o domínio da autora sobre uma área de 127,7141 hectares, denominada "Sítio Santa Luzia", parte integrante da "Fazenda Gaivota", matrícula no 13.652 (desmembrada da matrícula no 905).

Em suas
razões recursais
, o apelante pleiteia a reforma integral da sentença, sustentando que a posse da apelada é precária, assemelhada à de um locatário ou comodatário, uma vez que decorre de imóvel objeto de garantia (alienação fiduciária/hipoteca), onde a propriedade permanece com o banco até a quitação integral do contrato.

Defende que, enquanto vigente o contrato e pendente a dívida, não corre prescrição aquisitiva contra o credor fiduciário/hipotecário, sendo a posse ilegítima para fins
de usucapião.

Invoca a força obrigatória dos contratos e a legalidade das operações financeiras, afirmando que a transferência da propriedade só deve ocorrer mediante a quitação, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito.

Nas
contrarrazões (ID n. 338730368)
, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso, aduzindo que, a usucapião é modo de aquisição originária da propriedade, prevalecendo sobre quaisquer ônus reais anteriores, inclusive hipotecas
.

É o relatório.

Cuiabá, 25 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de usucapião extraordinária proposta por Marcia Alves da Conceição,
objetivando a declaração de domínio sobre

imóvel rural
denominada
Sítio Santa Luzia
, com área aproximada de

127,7141 hectares
, situada às margens do Rio Antártico, integrante da Fazenda Gaivota, no município de Nova Xavantina/MT.

Cinge-se que decorrida regularmente a marcha processual, ultimada a instrução processual com a produção de prova oral, o juiz
a quo
proferiu sentença
julgando procedente o pedido inicial
declarando o domínio da autora sobre a área usucapienda.

Não concordando com o édito judicial, recorre o Banco do Brasil, terceiro interessado, sustentando que
a existência de contrato de financiamento e gravame hipotecário impediria a aquisição da propriedade por usucapião.

A controvérsia central submetida a este Colegiado reside em verificar se a existência de gravame hipotecário sobre o imóvel, decorrente de relação contratual entre o proprietário registral e a instituição financeira, constitui óbice ao reconhecimento da usucapião extraordinária em favor de terceiro possuidor, bem como se restaram preenchidos os requisitos para a prescrição aquisitiva.

A usucapião extraordinária, disciplinada no artigo 1.238 do Código Civil, exige para sua configuração a concorrência de três requisitos fundamentais: a posse mansa, pacífica e ininterrupta; o decurso do prazo de quinze anos (ou dez, se houver moradia habitual ou obras de caráter produtivo) e o
animus domini,
que consiste na intenção de possuir a coisa como se dono fosse. Diferentemente de outras modalidades, esta espécie dispensa a boa-fé e o justo título.

No caso em pauta, a análise do conjunto probatório coligido aos autos, especialmente a prova oral produzida em audiência de instrução, revela-se robusta no sentido de confirmar a tese autoral.

As testemunhas ouvidas, confinantes e antigos possuidores, foram uníssonas em afirmar que a autora exerce a posse sobre a área litigiosa desde o ano de 1993. Relataram, ademais, a existência de casa de moradia, plantações e criação de gado, evidenciando o caráter produtivo da posse e a fixação de residência.

Conforme documentado nos autos, a apelada ingressou na posse muito antes da própria aquisição da fazenda maior pelo réu José Geraldo Machado Teles, ocorrida em 2006, e manteve-se na área sem qualquer oposição efetiva até o ajuizamento de ações possessórias pelo proprietário apenas em 2012, quando o prazo da prescrição aquisitiva já havia se consumado.

O ponto determinante do apelo interposto pelo Banco do Brasil S.A. toca a natureza da posse em face da garantia hipotecária. A instituição financeira defende que a existência de hipoteca retira o caráter de
animus domini
do possuidor, tornando a posse precária. Contudo, tal argumentação não merece acolhida, pois, parte de uma premissa equivocada acerca da natureza jurídica da usucapião.

Com efeito, a usucapião configura modo de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o usucapiente não adquire o imóvel do antigo proprietário por uma transmissão derivada (como na compra e venda), mas sim cria um novo direito de propriedade, totalmente desvinculado das relações jurídicas anteriores.

A consequência direta e inafastável da aquisição originária é a extinção de todos os gravames, ônus reais e direitos de terceiros que recaíam sobre o bem anteriormente. A propriedade nasce sem qualquer restrição para o usucapiente.
A usucapião opera a aquisição originária da propriedade, fazendo nascer novo direito real, independente de qualquer relação jurídica anterior.

N
esse contexto, a hipoteca vincula o credor (banco) e o devedor (proprietário registral), não sendo oponível ao terceiro usucapiente que não participou da relação contratual e que exerceu posse autônoma e qualificada pelo tempo exigido em lei.

O
animus domini
da autora não é afastado pela existência da dívida do proprietário registral perante o Banco. A autora não é a devedora fiduciante ou hipotecária. Ela é uma terceira que adentrou a terra e lhe deu função social.

Não se aplica ao caso, a lógica da posse precária derivada de contratos de locação ou comodato, onde o possuidor reconhece a supremacia do domínio alheio. A autora jamais reconheceu o domínio do banco ou do proprietário registral; ao contrário, agiu como dona, edificando e produzindo, comportando-se perante a comunidade como a legítima proprietária, sem subordinação.

A jurisprudência é pacífica ao estabelecer que a hipoteca não impede o fluxo do prazo da usucapião, tampouco a sua declaração judicial. O direito real de garantia do credor hipotecário perece diante da aquisição originária da propriedade pelo usucapiente, restando ao banco buscar a satisfação de seu crédito pelas vias ordinárias contra o devedor original, mas não mais sobre o imóvel usucapido.

A proposito:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA
. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE GAVETA. TRANSMUTAÇÃO DA POSSE. IMÓVEL HIPOTECADO. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião ordinária, sob fundamento de posse precária, decorrente de contrato de gaveta, e existência de hipoteca sobre o imóvel.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível reconhecer a usucapião ordinária sobre imóvel cuja posse inicial decorre de compromisso de compra e venda não registrado, e se a existência de hipoteca impede a aquisição por usucapião.

III. Razões de decidir:

3. A posse foi exercida pelas apelantes desde 1994, ininterruptamente, com animus domini, sendo suficiente o lapso temporal para configuração da usucapião ordinária ou extraordinária.

4. A ausência de cobrança da dívida ou oposição pela incorporadora, aliada à mora dos promitentes compradores, caracteriza a transmutação da posse de precária para própria.

5. A jurisprudência do STJ admite a usucapião em hipóteses de transmutação da posse advinda de compromisso de compra e venda, desde que não haja oposição e se cumpram os demais requisitos legais.

6.
A existência de hipoteca não impede o reconhecimento da usucapião, pois esta opera aquisição originária da propriedade, fazendo cessar os ônus reais anteriores.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. É possível o reconhecimento da usucapião ordinária ou extraordinária quando a posse, ainda que inicialmente precária, transmuda-se em própria, por ausência de oposição do proprietário e decurso do tempo. 2. A existência de hipoteca sobre o imóvel não impede a aquisição da propriedade por usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição.”
(RAC n. 1030378-78.2021.8.11.0041, Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, J. 20/05/2025 - negritei)

“
DIREITO CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL RURAL. POSSE CONTÍNUA, MANSA E PACÍFICA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO
. REQUISITOS PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião extraordinária exige a posse contínua, mansa, pacífica, com animus domini e sem oposição, pelo prazo legal de 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé, conforme art. 1.238 do Código Civil. (...)

A aquisição da propriedade por usucapião constitui modo originário de aquisição, rompendo vínculos preexistentes e extinguindo encargos, inclusive hipoteca.
Aplica-se o princípio da função social da posse, previsto no art. 1.228, §1o, do Código Civil, em favor da manutenção da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A posse contínua, mansa, pacífica, com animus domini, exercida por mais de 15 anos sobre imóvel rural, autoriza o reconhecimento da usucapião extraordinária, ainda que o possuidor mantenha domicílio urbano.

A mera existência de registros de hipoteca ou propriedade formal não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária se ausente oposição concreta à posse
.(...)”
(RAC n.

0000807-16.2014.8.11.0012,

Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, J. 07.05.25 – negritei)

O Banco apelante, ao aceitar o imóvel como garantia, assumiu o risco do negócio e o dever de fiscalizar a integridade do bem. A inércia do proprietário e do credor hipotecário em proteger a posse do bem contra terceiros invasores por mais de uma década permitiu a consolidação de uma situação de fato que o direito, agora, chancelou como propriedade.

Ademais, alegar a prevalência do princípio
pacta sunt servanda
para impedir a usucapião seria subverter a ordem constitucional, que privilegia a função social da propriedade (art. 5o, XXIII, da CF/88).

Portanto, comprovados os requisitos da posse
ad usucapionem
e o lapso temporal exigido pelo artigo 1.238 do Código Civil, e considerando que a hipoteca pré-existente não constitui óbice à aquisição originária da propriedade, a manutenção da sentença de procedência é medida que se impõe.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 25 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026