Tribunal: TJMT
Processo: 0002077-42.2001.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-29

Ementa:
- EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. RELAÇÃO LOCATÍCIA VERBAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de reconhecimento de usucapião extraordinária, referente a imóvel situado na Vila Vertical, em Cuiabá/MT, fundado em alegada posse ininterrupta, mansa e pacífica desde 1976.
2. A sentença de primeiro grau afastou a pretensão, ao entender não comprovado o exercício da posse com animus domini pelas autoras, reconhecendo tratar-se de posse decorrente de relação locatícia.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pelas recorrentes possui as características exigidas para o reconhecimento da usucapião extraordinária, especialmente o elemento subjetivo da posse – a intenção de agir como proprietária (animus domini) – e se houve rompimento do vínculo locatício anteriormente existente.
III. Razões de decidir
4. A usucapião extraordinária exige, nos termos do art. 1.238 do CC, posse contínua, mansa, pacífica, com aparência de exclusividade e animada pela intenção de dono.
5. A prova dos autos indica relação locatícia verbal entre as recorrentes e a Incorporadora Itália Ltda., reforçada por testemunhos e documentos, como listas de inadimplência, cobranças e ações de despejo transitadas em julgado.
6. A existência de pagamentos de água, luz e IPTU não são suficientes, por si só, para caracterizar animus domini, sendo compatíveis com a figura do locatário, nos termos do art. 23, VIII, da L. 8.245/1991.
7. Não há nos autos qualquer ato inequívoco de oposição ao domínio da ré, tampouco ruptura do vínculo locatício, sendo incabível a conversão da posse precária em posse ad usucapionem.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A posse exercida em decorrência de contrato verbal de locação não se transmuda em posse ad usucapionem sem a demonstração inequívoca de ruptura do vínculo locatício e da existência de animus domini.
2. O pagamento de encargos como IPTU, água ou luz, por si só, não configura exercício de posse qualificada para fins de usucapião.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0002077-42.2001.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]
Parte(s):

[ANA MIRIA DA SILVA (APELANTE), ESPÓLIO DE ACELINO SOARES DA SILVA (APELANTE), ESPÓLIO DE JOSÉ ORLANDO LARA DOS SANTOS (APELANTE), HELOISA HELENA SAENZ SURITA - CPF: 005.560.319-03 (ADVOGADO), ACELINO SOARES DA SILVA - CPF: 081.081.451-04 (APELANTE), WILSON SAENZ SURITA JUNIOR - CPF: 225.950.418-35 (ADVOGADO), VINICIUS ROCHA CAMPOS - CPF: 753.872.716-72 (ADVOGADO), DENAILDE MARTINS DE RESENDE - CPF: 580.854.161-15 (APELANTE), ESTELITA BALBINA DE ASSUNCAO DOS SANTOS - CPF: 415.386.681-49 (APELANTE), LUIZ CARLOS RIBEIRO NEGRAO - CPF: 420.557.921-72 (ADVOGADO), GERALDO DAS NEVES - CPF: 268.073.351-72 (APELANTE), JOSE ORLANDO LARA DOS SANTOS - CPF: 241.881.231-68 (APELANTE), EVERALDO LARA DOS SANTOS - CPF: 141.205.261-00 (APELANTE), LAERCIO MENDES DE OLIVEIRA - CPF: 258.018.131-87 (APELANTE), ERMENEGILDO ALVES LEITE - CPF: 141.574.031-34 (APELANTE), INCORPORADORA ITALIA LTDA - CNPJ: 37.504.396/0001-14 (APELADO), THAIS SVERSUT ACOSTA - CPF: 706.195.571-68 (ADVOGADO), FERNANDA VANNIER SOARES PINTO - CPF: 768.476.402-00 (ADVOGADO), MARCELO HAJAJ MERLINO - CPF: 251.006.718-40 (ADVOGADO), EDUARDO HENRIQUE VIEIRA BARROS - CPF: 704.891.571-49 (ADVOGADO), EUCLIDES RIBEIRO DA SILVA JUNIOR - CPF: 630.715.331-87 (ADVOGADO), ZILMA MORAES DE SOUZA - CPF: 581.480.601-00 (TERCEIRO INTERESSADO), FRANCISCO FRAMARION PINHEIRO JUNIOR - CPF: 522.277.581-04 (ADVOGADO), FRANCISCO FRAMARION PINHEIRO JUNIOR - CPF: 522.277.581-04 (ASSISTENTE), ORLANDO NIGRO FILHO (TERCEIRO INTERESSADO), EVERALDO LARA DOS SANTOS (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE JOSÉ ORLANDO LARA DOS SANTOS (TERCEIRO INTERESSADO), ESTELITA BALBINA DE ASSUNCAO DOS SANTOS - CPF: 415.386.681-49 (TERCEIRO INTERESSADO), GERALDO DAS NEVES - CPF: 268.073.351-72 (TERCEIRO INTERESSADO), LAERCIO MENDES DE OLIVEIRA - CPF: 258.018.131-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA ROSA DA COSTA RAMOS (TERCEIRO INTERESSADO), ANTONIO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 181.863.431-72 (TERCEIRO INTERESSADO), APRIGIO OTACILIO SILVA - CPF: 141.410.781-15 (TERCEIRO INTERESSADO), BENEDITA CATARINA DOS SANTOS - CPF: 537.702.001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), HÉLIO SILVA MESQUITA (TERCEIRO INTERESSADO), JOCINEY ROSA DA SILVA - CPF: 482.751.231-00 (TERCEIRO INTERESSADO), LINDOLFO DAS NEVES - CPF: 210.964.221-15 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZA DA SILVA BARBOSA - CPF: 241.786.591-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA DO CARMO ASSUNCAO SANTOS - CPF: 427.766.351-68 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA DE LOURDES MINETSUNA - CPF: 622.397.081-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA PEREIRA DE FARIA SILVA - CPF: 082.676.181-04 (TERCEIRO INTERESSADO), PAULO ALMEIDA CARVALHO - CPF: 503.313.701-82 (TERCEIRO INTERESSADO), ELIETE PINHEIRO DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO), SEBASTIANA SALUSTIANA DE CAMPOS LUZ - CPF: 284.604.991-20 (TERCEIRO INTERESSADO), RUBENS JOSÉ DA CRUZ (TERCEIRO INTERESSADO), ELIETE PINHEIRO DA SILVA - CPF: 451.758.701-06 (TERCEIRO INTERESSADO), ORLANDO N. FILHO - CNPJ: 03.489.226/0001-96 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ANA MIRIA DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO), ERMENEGILDO ALVES LEITE - CPF: 141.574.031-34 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE ACELINO SOARES DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

-
EMENTA
.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. RELAÇÃO LOCATÍCIA VERBAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de reconhecimento de usucapião extraordinária, referente a imóvel situado na Vila Vertical, em Cuiabá/MT, fundado em alegada posse ininterrupta, mansa e pacífica desde 1976.

2.

A sentença de primeiro grau afastou a pretensão, ao entender não comprovado o exercício da posse com
animus domini
pelas autoras, reconhecendo tratar-se de posse decorrente de relação locatícia.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pelas recorrentes possui as características exigidas para o reconhecimento da usucapião extraordinária, especialmente o elemento subjetivo da posse – a intenção de agir como proprietária (animus domini) – e se houve rompimento do vínculo locatício anteriormente existente.

III. Razões de decidir

4.

A usucapião extraordinária exige, nos termos do art. 1.238 do CC, posse contínua, mansa, pacífica, com aparência de exclusividade e animada pela intenção de dono.

5.

A prova dos autos indica relação locatícia verbal entre as recorrentes e a Incorporadora Itália Ltda., reforçada por testemunhos e documentos, como listas de inadimplência, cobranças e ações de despejo transitadas em julgado.

6.

A existência de pagamentos de água, luz e IPTU não são suficientes, por si só, para caracterizar
animus domini
, sendo compatíveis com a figura do locatário, nos termos do art. 23, VIII, da L. 8.245/1991.

7.

Não há nos autos qualquer ato inequívoco de oposição ao domínio da ré, tampouco ruptura do vínculo locatício, sendo incabível a conversão da posse precária em posse
ad usucapionem.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A posse exercida em decorrência de contrato verbal de locação não se transmuda em posse
ad usucapionem
sem a demonstração inequívoca de ruptura do vínculo locatício e da existência de
animus domini.

2. O pagamento de encargos como IPTU, água ou luz, por si só, não configura exercício de posse qualificada para fins de usucapião.”

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de dois Recursos de Apelação Cível interpostos por
ESTELITA BALBINA DE ASSUNÇÃO SANTOS e DENAILDE MARTINS DE RESENDE

(Id’s-322521884 e 322521885)
,
insurgindo-se contra sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, constante do Id-322521879, que em sede de
AÇÃO DE USUCAPIÃO
no. 0002077-42.2001.8.11.0041
, proposta em face de
INCORPORADORA ITALIA LTDA.,
com o objetivo de obter o reconhecimento judicial da usucapião extraordinária sobre imóvel localizado na Vila Vertical, edificado em área remanescente da Gleba Barbado, em Cuiabá-MT.

Ambas as Apelantes alegam a parte autora que:

·

Reside no imóvel desde o ano de 1976, quando foi implantada a Vila Vertical;

·

Sempre exerceu a posse de forma mansa, pacífica, contínua, pública e com
animus domini
;

·

Houve a produção de prova documental e testemunhal nos autos que comprova a posse qualificada e os requisitos legais para a aquisição por usucapião extraordinária;

·

Foram ouvidas testemunhas que confirmaram a longa permanência e domínio do imóvel, em nome próprio, sem oposição de terceiros;

·

O juízo de 1o grau desconsiderou essa prova ao julgar improcedente o pedido, baseando-se em depoimentos prestados em outro processo, sem contraditório ou participação da Apelante;

·

Ressaltou que a decisão de primeira instância baseou-se em testemunhos que sequer foram colhidos no presente processo, como os de Joranice Campos da Silva e José Ferbônio;

·

Sustenta que o juízo deixou de analisar adequadamente os depoimentos das testemunhas Pedro de Oliveira Rodrigues e Mary Nalva Queiroz da Silva, ouvidos em 08/05/2025;

·

Reforça que há prova documental robusta nos autos (como os documentos acostados aos IDs 81343073, 81343074, 813430077 e 81339748), os quais corroboram a alegação de posse
ad usucapionem
;

·

Assegura que a ocupação do imóvel pela autora se deu desde o início dos anos 1980, de forma ininterrupta, pública e sem contestação, o que atenderia aos requisitos do art. 1.238 e 1.243 do Código Civil;

·

Insiste que o fato de existir alegações de suposto contrato verbal de locação não se comprova nos autos, tampouco foi demonstrado vínculo locatício direto da Apelante com a Incorporadora Itália Ltda;

·

Argumenta que a sentença de improcedência violou os artigos 372 e 373, I do CPC, bem como os artigos 1.238 e 1.243 do Código Civil, razão pela qual busca o pré-questionamento dessas normas.

Em suas palavras:

"Apesar da r. sentença ter fixado que não estão presentes os requisitos para o deferimento da pretensão da Apelante [...], a instrução processual revelou que a Apelante comprovou a existência de tais requisitos legais."

[...]
"A ocupação da Apelante sempre foi: mansa, pacífica, contínua, pública, sem oposição e com
animus domini.
"

[...]
"A documentação juntada nos autos e a prova oral demonstram que a ocupação da Apelante e seus antecessores sempre foi com
animus domini
[...]."

Para reforçar sua alegação, argumenta que:

·

O juízo de origem feriu o devido processo legal ao valorizar prova colhida sem contraditório;

·

A jurisprudência e doutrina (citando Caio Mário e Flávio Tartuce) consolidam o entendimento de que a posse com animus domini é suficiente para configuração da usucapião extraordinária, desde que preenchidos os demais requisitos legais.

Sustenta ainda que:

·

O ônus da prova foi cumprido pela Apelante, conforme art. 373, I do CPC;

·

Houve cerceamento indireto de defesa, pois o juízo desprezou as provas produzidas sob contraditório em audiência válida, e valorizou documentos e depoimentos impugnados, inclusive de testemunhas não arroladas nos autos.

Por fim, requer que:

·

Seja integralmente provido o recurso de apelação para reformar a sentença de improcedência;

·

Seja reconhecido o direito da Apelante à usucapião extraordinária sobre o imóvel situado na Vila Vertical;

·

Sejam invertidos os ônus de sucumbência em desfavor da parte apelada;

·

Seja acolhido o pré-questionamento quanto aos artigos 372 e 373, I do CPC e artigos 1.238 e 1.243 do Código Civil, visando eventual interposição de recursos às instâncias superiores.

A parte Apelada apresentou contrarrazões ao recurso, nas quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do apelo – Id’s-322521889 e 322521890).

A douta Procuradoria Geral de Justiça, através da lavra da Procuradora de Justiça
Dra. Eliana Cícero de Sá Maranhão Ayres Campos
, manifestou pela ausência de interesse na intervenção ministerial - Id-325673850.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

-
VOTO - MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de dois Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentença que, em sede de
AÇÃO DE USUCAPIÃO
,
com o objetivo de obter o reconhecimento judicial da usucapião extraordinária sobre imóvel localizado na Vila Vertical, edificado em área remanescente da Gleba Barbado, em Cuiabá-MT.

Inicialmente, aplicando o princípio da fungibilidade conheço do recurso proposto por
Estelita Balbina Assunção Santos
(Id-322521884), como recurso de apelação.

Isso porque, se denota dos autos o equívoco da Recorrente ao denominar sua peça como embargos de declaração. Todavia, a redação trazida na referida peça recursal não deixa dúvidas quanto à intenção da Recorrente em recorrer da sentença por meio do recurso de apelação.

Logo, é de se conhecer o erro material na titulação do recurso e recebe-lo como apelo.

Pois bem.

A r. sentença deve ser mantida, senão vejamos:

Cinge-se a controvérsia à possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária em favor das apelantes, que alegam exercer a posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
sobre imóveis situados na denominada Vila Vertical desde o ano de 1976.

A sentença de primeiro grau, após regular instrução probatória, rechaçou a pretensão, concluindo pela ausência de requisitos legais, em especial do elemento subjetivo qualificante da posse:
o animus domini
.

Alegam que passaram a residir nos imóveis em questão desde o ano de 1976, ano em que foi implantada a Vila Vertical, estando desde então em seu plano domínio e posse, utilizando o bem como sua moradia, motivo pelo qual ajuízam a presente ação buscando seja reconhecido seu direito à aquisição da propriedade através de usucapião.

A ação de usucapião é o processo judicial para adquirir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel) por meio da posse prolongada, contínua e pacífica, atendendo a requisitos legais específicos de tempo e uso
.

Para iniciar a ação, é preciso comprovar o tempo de posse (que pode variar, por exemplo, para 5, 10 ou 15 anos), a posse mansa e pacífica, e, dependendo da modalidade, que se age como se dono fosse (
animus domini
).

O processo judicial para usucapião tem uma natureza declaratória, o que significa que a ação declara uma situação de fato que já existia (a posse) e a torna propriedade legal.

Reexaminando detidamente os autos, verifico que a insurgência não merece prosperar.

Com efeito, a usucapião extraordinária encontra previsão no artigo 1.238 do Código Civil, que dispõe:

"Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Trata-se de forma originária de aquisição da propriedade, de modo que a posse exercida deve revestir-se de qualidades próprias, a saber: ser contínua, mansa, pacífica, com aparência de exclusividade, e, sobretudo, animada pela intenção de dono. O elemento subjetivo da posse – o
animus domini
– assume papel nuclear na configuração do instituto, pois é ele que distingue a posse
ad usucapionem
da mera detenção, conforme artigo 1.208 do mesmo Código:

"Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade."

No presente caso, não obstante as apelantes afirmarem longa permanência no imóvel e realizarem benfeitorias, a prova coligida aos autos revela, de forma clara, a inexistência do
animus domini
. Ao revés, os elementos probatórios apontam para uma relação locatícia verbal firmada entre os ocupantes dos imóveis e a INCORPORADORA ITÁLIA LTDA, ou seus antecessores.

A prova testemunhal, colhida sob o crivo do contraditório, não permite concluir pelo rompimento do vínculo jurídico originário, tampouco demonstra a adoção de condutas típicas de quem exerce a posse como verdadeira proprietária.

O testemunho da
Sra. Joranice Campos da Silva
revela que o senhor
Orlando Nigro
, proprietário originário dos imóveis, era reconhecido como tal, e que os aluguéis eram recolhidos de forma organizada.

“que a depoente pode afirmar que sempre soube que o proprietário das casas da Vila Vertical é o senhor Orlando Nigro, que a depoente quando recebia o aluguel referente ao valor pago pelo requerido, recebia diretamente do mesmo..."

Já o informante
Ladislau Pinto da Silva
confirma a existência de listas de inadimplentes e o controle dos pagamentos por parte da administradora da apelada.

“que o depoente sabe dizer que o requerido sempre pagava o aluguel em dia porque a Dona Joranice lhe passava uma listagem dos moradores inadimplentes para que o informante ajudasse a cobrar daqueles moradores, que existia uma lista dos moradores que pagavam o aluguel em dias...”

Depoimento do
Sr. José Ferbônio:

“É, então ela sempre chegava com uma proposta diferente prá nóis, pros morador, pra nós paga. Nós tava pagando luz, água, tudo belezinha, aluguel, tudo belezinha! Ai ela chegou com o IPTU lá pra nós paga. Quem pagasse IPTU não precisava pagar aluguel”.

O conjunto dos autos reforça essa compreensão. Documentos de cobrança, ações de despejo pretéritas — algumas já transitadas em julgado — e a inexistência de qualquer ato concreto e inequívoco de oposição ao domínio da ré, demonstram que a posse exercida pelas apelantes era precária e subordinada, característica da detenção exercida por força de contrato de locação, ainda que verbal.

É oportuno recordar que a jurisprudência pátria vem reiteradamente decidindo que a posse exercida em decorrência de relação locatícia, ainda que informal, não se transmuda em posse qualificada para fins de usucapião sem a demonstração inequívoca de sua conversão.

No caso
sub judice
, além de não se comprovar a existência da posse
ad usucapionem
, o acervo probatório mostra-se amplamente favorável à tese da apelada. A própria autora
DENAILDE MARTINS DE RESENDE
teve contra si ajuizada ação de despejo (Proc. no 341/2004), cuja sentença reconheceu a relação locatícia, decisão essa confirmada por este Tribunal em grau recursal. Situação idêntica se verifica quanto à autora
ESTELITA BALBINA DE ASSUNÇÃO DOS SANTOS,
que também foi parte em demanda de despejo julgada procedente, com trânsito em julgado.

Nesse quadro, a ausência do
animus domini
se evidencia não apenas pelas declarações colhidas em audiência, mas também pelo histórico jurídico das partes, que não logra demonstrar qualquer ruptura do vínculo de natureza locatícia ou prática de atos de domínio típicos e inequívocos.

Ademais, o pagamento de contas de água, luz ou IPTU, quando desacompanhado de outros elementos probatórios que revelem
animus domini
, não autoriza, por si só, o reconhecimento da usucapião. Tais pagamentos, como visto, são compatíveis com a posição do locatário e até previstos na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seus artigos 23, inciso VIII, e 35.

Por todo o exposto, não se verifica nos autos o preenchimento dos pressupostos legais exigidos para a aquisição originária da propriedade por usucapião extraordinária, motivo pelo qual a sentença deve ser integralmente mantida.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se hígida a sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião extraordinária, por ausência de
animus domini
e dos demais requisitos legais exigidos.

Em razão da regra do §11o, do art. 85, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026