Tribunal: TJMT
Processo: 1013369-55.2019.8.11.0015
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS. LIMITES DA RETENÇÃO EM ATÉ 25%. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, determinando a restituição dos valores pagos, com retenção limitada a 10%, afastada a retenção das arras, bem como fixando a devolução em parcela única.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) definir o percentual de retenção admissível sobre os valores pagos pelo compromissário comprador na hipótese de rescisão contratual por sua culpa; (ii) verificar a possibilidade de retenção das arras confirmatórias; e (iii) estabelecer a forma de restituição das parcelas pagas, se em parcela única ou de modo parcelado.
III. Razões de decidir
3. A retenção de valores em favor do promitente vendedor é juridicamente admissível em caso de resolução do contrato por inadimplemento do comprador, desde que observados os parâmetros da razoabilidade e da vedação à onerosidade excessiva, limitando-se, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao intervalo de 10% a 25% das quantias efetivamente pagas.
4. A cumulação de múltiplas cláusulas de retenção previstas no contrato — multa, despesas administrativas e demais encargos — que resulte em abatimento global superior aos limites jurisprudenciais revela abusividade, impondo-se o ajuste judicial para preservar o equilíbrio contratual.
5. As arras, quando ostentam natureza confirmatória e funcionam como princípio de pagamento, devem integrar a base de cálculo da restituição, sendo indevida sua retenção autônoma como penalidade, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
6. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, ainda que a rescisão decorra de culpa do comprador, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ, afastando-se a pretensão de devolução parcelada.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido para fixar a retenção no percentual de 23% sobre os valores pagos pelo compromissário comprador, previsto contratualmente afastada, no entanto, a cumulação com cláusula penal, mantida a restituição em parcela única e a impossibilidade de retenção das arras.
Tese de julgamento: “Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas entre 10% e 25%, vedada a cumulação de cláusulas que ultrapassem esse limite; as arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas autonomamente, a restituição deve ocorrer em parcela única, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420 e 170; CDC, art. 53; CPC, art. 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, Apelação n. 1003611-62.2022.8.11.0010.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1013369-55.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS FERREIRA LIMA - CPF: 031.713.148-60 (APELADO), ESTER ALVES PAULINO LIMA - CPF: 089.308.668-16 (APELADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0004-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANTONIO CARLOS FERREIRA LIMA - CPF: 031.713.148-60 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS. LIMITES DA RETENÇÃO EM ATÉ 25%. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, determinando a restituição dos valores pagos, com retenção limitada a 10%, afastada a retenção das arras, bem como fixando a devolução em parcela única.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) definir o percentual de retenção admissível sobre os valores pagos pelo compromissário comprador na hipótese de rescisão contratual por sua culpa; (ii) verificar a possibilidade de retenção das arras confirmatórias; e (iii) estabelecer a forma de restituição das parcelas pagas, se em parcela única ou de modo parcelado.

III. Razões de decidir
3. A retenção de valores em favor do promitente vendedor é juridicamente admissível em caso de resolução do contrato por inadimplemento do comprador, desde que observados os parâmetros da razoabilidade e da vedação à onerosidade excessiva,
limitando-se, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao intervalo de 10% a 25% das quantias efetivamente pagas.
4.
A cumulação de múltiplas cláusulas de retenção previstas no contrato — multa, despesas administrativas e demais encargos — que resulte em abatimento global superior aos limites jurisprudenciais revela abusividade
, impondo-se o ajuste judicial para preservar o equilíbrio contratual.
5.
As arras, quando ostentam natureza confirmatória e funcionam como princípio de pagamento, devem integrar a base de cálculo da restituição, sendo indevida sua retenção autônoma como penalidade, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
6.
A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única,
ainda que a rescisão decorra de culpa do comprador, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ,
afastando-se a pretensão de devolução parcelada.

IV. Dispositivo e tese
7.
Recurso parcialmente provido para fixar a retenção no percentual de 23% sobre os valores pagos pelo compromissário comprador, previsto contratualmente afastada, no entanto,

a cumulação com cláusula penal, mantida a restituição em parcela única e a impossibilidade de retenção das arras
.

Tese de julgamento:
“Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas entre 10% e 25%,
vedada a cumulação de cláusulas que ultrapassem esse limite; as arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas autonomamente,

a restituição deve ocorrer em parcela única
, nos termos do art. 53 do CDC e da
Súmula 543 do STJ
.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 417 a 420 e 170; CDC, art. 53; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, Apelação n. 1003611-62.2022.8.11.0010.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1013369-55-2019

APELANTE:
SPE ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADA:
ESTER ALVES PAULINO LIMA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível

interposta por SPE Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda,
em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada pela Apelante para
declarar
rescindido o contrato de compra e venda e aditivo contratual firmados entre as partes (eventos no 25341765, 25341767 e 25341769), devendo as partes serem restituídas ao seu
‘status quo ante
’,

determinando a reintegração da Apelante na posse do imóvel descrito na inicial, bem como declarar que,
dos valores comprovadamente pagos pelos requeridos, deverá ocorrer a sua restituição,

mediante a retenção de 10% (dez por cento), além de débitos de IPTU do imóvel não pagos até a data da desocupação e a taxa de fruição no patamar de
0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado desde a inadimplência até a data de desocupação

do imóvel
,

a ser pago ao requerido em parcela única
, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.o do CTN), contados a
partir do trânsito em julgado da presente decisão
[STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002]. Determinou que o valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil e que os requeridos sejam indenizados pela acessão artificial,
comprovadamente regular
, cujo valor será apurado em liquidação de sentença, pelo procedimento comum, declaranso

encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Reconheceu sucumbência parcial e não equivalente (art. 86 do Código de Processo Civil), para determinar que os requeridos devem arcar com 80% das custas processuais e a empresa requerente com os demais 20% remanescentes.

Condenou as partes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor da condenação, observada a mesma proporção acima, e considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação (art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil), determinando, ainda,

a suspensão da exigibilidade em relação aos demandados por se tratar de beneficiários da justiça gratuita.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que o caso versa sobre

Ação de Rescisão Contratual com pedido de Reintegração de Posse ajuizada em desfavor dos Apelados, na qual, sustenta a Autora/Apelante que as partes, no dia 16/12/2014, firmaram contrato de compromisso de compra e venda, tendo por objeto a alienação do lote 26, quadra 88, do Jardim Bouganville, Sinop/MT, pela quantia de R$ 102.778,26 (cento e dois mil e setecentos e setenta e oito reais e vinte e seis centavos), a ser pago em 180 parcelas mensais, com vencimento inicial a partir de 12/02/2015.

Argumentou que
em razão de dificuldades no pagamento das parcelas, posteriormente, em 29/11/2016, as partes firmaram aditivo contratual, repactuando o valor, com idêntico prazo para pagamento (180 parcelas), no entanto, a parte requerida tornou-se inadimplente com relação ao pagamento da parcela 28.a parcela, vencida em agosto de 2018.

Assevera que, dessa forma, ajuizou a demanda na qual, requereu a declaração de

rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução dos valores pagos pelos réus, descontados o valor pago a título de arras, 23% de despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis, débitos de IPTU, taxa fruição do imóvel e na hipótese de saldo remanescente

que fosse restituído em igual número de parcelas pagas, sobrevindo a sentença recorrida.

Argumenta a necessidade de reforma da sentença com relação ao valor a ser retido em razão do desfazimento do negócio por culpa demandados, acrescentando que a
o reduzir o percentual de 23% (vinte e três por cento) para 10% (dez por cento), configura enriquecimento da parte Recorrida.

Assinala que o percentual de 23% estipulado em contrato não é aleatório, e visa cobrir justamente os custos efetivamente pagos na celebração do negócio, inclusive, com

os tributos federais irrecuperáveis, sendo que o percentual de retenção incidente sobre as parcelas pagas contido na Cláusula

Décima Quarta do contrato de compra e venda em análise, está em conformidade com entendimento do Superior Tribunal de Justiça que admite referida retenção em até 25%, cujo percentual possui caráter indenizatório e cominatório.

Alega que no pertinente a retenção das arras (conhecida popularmente como “sinal” ou “entrada”) do negócio, o Direito resguarda a empresa de reter o valor dado

como arras, nos termos do art. 418, do Código Civil
, acrescentando que
a entrada no valor de R$ 7.222,02 (sete mil reais e duzentos e vinte e dois reais e dois centavos) foi paga a título de sinal,
de forma que, o desfazimento do negócio por parte de quem pagou o sinal ocasiona a sua perda em favor da outra parte, conforme dispositivo legal constante do artigo 420 do CPC, não havendo que se falar em devolução deste valor.

Argumenta que, no caso dos autos,
a rescisão decorreu do inadimplemento por parte do promitente comprador, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas
,
permanecendo na posse do imóvel desde então
e diante disso,

a perda integral do valor do sinal pelo autor não se mostra desarrazoada, haja vista os prejuízos sofridos pelo réu, promitente vendedor.

Verbera a inaplicabilidade

da Súmula 543 do STJ, aduzindo a mesma se aplica

as vendedoras incorporadoras/construtoras, que comercializam imóveis na planta, situação não configurada no caso o qual, está regulamentado na Lei no 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, normatizando subdivisão de glebas de terras em lotes destinados a edificação, servido de infraestrutura, cujas dimensões e índices urbanísticos são definidos pelo Plano Diretor ou Lei Municipal para zona que se situe.

Assevera que o maior número de Jurisprudências no caso de restituição das parcelas pagas, incentiva que a devolução de todas as importâncias pagas deve ocorrer imediatamente e em parcela única, com supedâneo na Súmula 543 do STJ, no entanto, o atual cenário econômico vivenciado

no ramo imobiliário é diverso, da época em que a referida súmula foi publicada (31/08/2015),

tendo em vista que a comercialização dos imóveis era abundante, gerando especulações tanto para os Promitentes Vendedores como para os adquirentes de imóveis.

Assevera que o cenário no Brasil é totalmente diverso daquele existente por ocasião da edição da súmula retro mencionada, com as crises econômicas, tornam-se corriqueiros os pedidos de resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis formulados pelos adquirentes que, em razão da queda do valor dos imóveis, buscam restituição daquilo que pagaram nos termos do contrato, gerando um grande descompasso da súmula 543 do STJ com a situação política econômica ora constatada.

Acrescenta que

a aplicação da referida Súmula deve ser vista com cautela em razão da nova perspectiva do País, sendo que os empreendimentos encontram-se à mercê de julgado ultrapassado de modo que a restituição do valor deve ocorrer na forma parcelada. Acrescenta a necessidade de inversão do ônus de sucumbência, pugnando, ao final, pelo provimento do recurso.

Nas
contrarrazões
a Apelada refuta a tese recursal, aduzindo, em síntese, que demonstra-se razoável a retenção de 10% sobre o valor a ser restituído à demandada, acrescentando a impossibilidade de retenção das arras cumulada com cláusula penal.

Argumenta a correta aplicação da Súmula 543 ao caso, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme ressai dos Autos trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de posse ajuizada pela Apelante,
no entanto, esta se insurge quanto a determinação de retenção de 10% sobre o valor a ser restituído à parte ré, aduzindo que o percentual de 23% deve ser mantido
, tendo em vista que na rescisão contratual por culpa do compromissário comprador o entendimento jurisprudencial é no sentido de que referida retenção pode ocorrer em até 25% do valor a ser restituído.

Argumenta que não deve ocorrer a restituição das arras ou sinal, tendo em vista que a parte demandada é quem deu causa a rescisão contratual e, dessa forma, perde as arras dadas como sinal.

Argumenta que, no caso, não deve ser aplicada a Súmula 543 do STJ de modo que
a restituição dos valores pagos não deve ocorrer de forma única mas parceladamente.

Constata-se da análise dos Autos, que a Apelante ajuizou a presente ação de Rescisão Contratual referente
Compra e Venda de Imóvel de no 55.088.26.12.14, ou seja, a comercialização do lote de no 26, situado na Rua JB 20, Qd. 88, Jardim Bougainville, Sinop – MT, pelo preço ajustado de

R$ 102.778,26 (Cento e dois mil, setecentos e setenta e oito reais e vinte e seis centavos) e pagamento em 180 parcelas.

Consta que os compromissários compradores tornaram-se inadimplentes, ensejando realização de termo aditivo entre as partes, tornando-se inadimplentes, também com relação a nova pactuação de forma que motivou o ajuizamento da presente demanda pleiteando, a Apelante, a rescisão do contrato que no caso, ocorre em razão de culpa dos compradores.

A sentença julgou parcialmente procedente a demanda, tendo a Apelante se insurgido com relação a retenção sobre o valor a ser restituído ao comprador fixado em de 10% na sentença, aduzindo que deve ser mantido o percentual de 23% previsto no contrato, uma vez que conforme entendimento jurisprudencial pode ocorrer entre 10% até 25%.

Sustenta que as arras pagas pelo comprador não deve ser restituídas no caso e que não se aplica a
da Súmula 543 do STJ
quanto a determinação do valor pago pelo compromissário comprador em parcela única pretendendo a Apelante que ocorra parceladamente anoto que não lhe assiste razão.

Cumpre registrar conforme bem registra a sentença recorrida que da análise do contrato firmado entre as partes constata-se para a hipótese de rescisão por inadimplemento

a retenção do percentual de 20% sobre o valor do contrato, a título de
“
encargos decorrentes do contrato
, tudo acrescido de atualização monetária, juros, multa, custas judiciais, extrajudiciais, despesas de notificações e honorários advocatícios
” e multa de 10% sobre o valor total do débito à parte que der causa à rescisão
(cláusula décima terceira,
caput
e § 3o).

Consta, ainda, na cláusula décima quarta, a retenção de 23%
a título de “
despesas administrativas, operacionais, promocionais, tributárias
”
, senão vejamos:

(...)

“
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA-DA RESCISÃO

Ο PRESENTE CONTRATO SERÁ CONSIDERADO RESCINDIDO DE PLENO DIREITO SE O PROMITENTE COMPRADOR(A), DECORRIDOS 30 (TRINTA) DIAS DEPOIS DE CONSTITUÍDO EM MORA, NÃO PAGAR A PARCELA OU PARCELAS VENCIDAS E AS QUE SE VENCEREM ATÉ A DATA DO PAGAMENTO E OUTROS ENCARGOS DECORRENTES DESTE CONTRATO, TUDO ACRESCIDO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA (IGPM/FGV), JUROS, MULTA E CUSTAS JUDICIAIS E EXTRA-JUDICIAIS, DESPESAS DE NOTIFICAÇÕES E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS,
NA BASE DE 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR DO CONTRATO.

§ 1° - TRANSCORRIDOS 30 (TRINTA) DIAS DA NOTIFICAÇÃO PREVISTA NO CAPUT DESTA CLÁUSULA, SEM O PAGAMENTO POR PARTE DO(A) PROMITENTE COMPRADOR (A), ESTANDO ESTE NO USO DO IMÓVEL SERÁ PROPOSTA AÇÃO POSSESSÓRIA PERTINENTE AO CASO, RESPONDENDO O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) POR TODAS AS DESPESAS DAI PROVENIENTES.

§ 2°- NO CASO DE REINTEGRAÇÃO NA POSSE SERÁ COBRADO, A TÍTULO DE FRUIÇÃO, 0,5% (MEIO POR CENTO) AO MÊS SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO ATUALIZADO A PARTIR DAINADIMPLENCIA.

§ 3o- A PARTE QUE DER CAUSA À RESCISÃO DO PRESENTE CONTRATO OU INFRINGIR QUAISQUER DE SUAS CLÁUSULAS, PAGARÁ À PARTE INOCENTE A
PENA CONVENCIONAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL DESTE CONTRATO, ATUALIZADO.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA-DA CONDIÇÃO RESOLUTIVA

Ocorrendo a rescisão do presente contrato a devolução das parcelas pagas se dará nas seguintes formas: Somam-se os valores pagos a título de parcelas (excluindo dos mesmos multa, juros de mora e o sinal de negócio - Arras) e corrige-se pelo indexador aqui pactuado, respeitando a menor periodicidade legal de reajuste, para encontrar o Valor Pago Corrigido (Vpc).

Sobre este valor calcula-se 23% (vinte e três por cento) a título de despesas administrativas, operacionais, promocionais, tributárias (todas irrecuperáveis), e da pena convencional prevista no § 3°, da CLÁUSULA DÉCIMATERCEIRA
(Dgp). A seguir diminui-se do valor pago corrigido (Vpc) as despesas gerais e penal (Dgp). O resultado será a quantia a ser restituída (Vr), ou seja, Vr=Vpc Dgp
”. (...)

No caso, o Juízo reconhece que há excesso de retenção mantendo apenas o percentual correspondente a multa de 10% fundamentando que:
“O limite de retenção, na situação concreta, deve se circunscrever ao percentual de 10%, estabelecido a título de cláusula penal no âmbito do contrato (cláusula décima terceira, parágrafo 3o), pois, a multa contratual compensatória já engloba, no seu conceito, o ressarcimento das despesas administrativas do empreendimento. Deve prevalecer, para o caso concreto, como forma de aplicar-se o princípio da preservação dos contratos (art. 170 do Código Civil), a incidência de, somente, a cláusula penal contratualmente prevista, porquanto, isoladamente, não produz situação de abusividade”.

Cumpre anotar que a Apelante tem o direito à realizar a retenção sobre o valor a ser restituído ao comprador em razão de despesas administrativas, custos operacionais, promoções de venda no, entanto, não é admissível que coloque

a parte em desvantagem exagerada,

mediante descontos excessivos em caso de rescisão contratual.

No caso, a Apelante pretende que seja mantida, além da multa, também o percentual de 23% a título de “
despesas administrativas, operacionais, promocionais, tributárias”
prevista na cláusula décima quarta do contrato.

Ocorre que a totalidade da retenção prevista no contrato, efetivamente, se revela abusiva na medida em que consta a retenção de 20% sobre o valor do contrato, a título de “
encargos decorrentes do contrato
, mais 10% de cláusula penal bem como o percentual de 23% previsto na cláusula décima quarta que prevê a retenção nesse percentual
para cobrir despesas administrativas o que totaliza ao final
53% quando há determinação no sentido de que a retenção deve se limitar ao máximo de 25%.

Necessário anotar que a cláusula décima quarta do contrato, como visto, consta expressamente a previsão de retenção de 23%
a título de despesas administrativas, operacionais, promocionais, tributárias (todas irrecuperáveis), valendo ressaltar que referido percentual pelo visto, possui natureza tanto indenizatória como cominatória tendo em vista que abrange todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela rescisão do contrato por culpa do comprador e, também, constituiu reforço de garantia que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

Referida retenção abrange despesas administrativas com divulgação, comercialização, pagamento de tributos e taxas, ou seja, já abrange despesas administrativas elencadas na cláusula que consta previsão de multa.

Com efeito, embora seja possível
a cumulação da cláusula penal (multa) com o percentual de retenção por despesas administrativas
em rescisão contratual por culpa do comprador, tendo em vista que se trata de institutos de naturezas distintas que visam compensar diferentes prejuízos do vendedor (multa pela quebra do contrato e retenção pelas despesas operacionais/fruição
), todavia, desde que o percentual total não seja abusivo, mantendo-se dentro dos limites de 10% a 25% dos valores pagos, conforme o STJ.

Nesse contexto, o direito de retenção no percentual de 23% sobre os valores pagos pelo comprador se encontra dentro da razoabilidade e dos parâmetros adotados pelo entendimento jurisprudencial que reconhece a possibilidade de retenção entre 10% a 25% dos valores a serem restituídos ao comprador,
afastando-se a multa
, tendo em vista que a sua cumulação no caso, ultrapassa o limite máximo admitido.

Com relação a arras ou sinal, sustenta a Apelante que deve ser mantida, não sendo hipótese de restituição ao comprador.

No caso em análise, a Apelante registra na peça inicial que houve pagamento de um sinal do negócio jurídico (Arras),
no valor de R$ 3.628,86 (Três mil, seiscentos e vinte e oito reais e oitenta e seis centavos).

As
arras, portanto, foram
dadas como sinal,

ocorreu visando formalizar o negócio jurídico, servindo como
garantia
do cumprimento do contrato.

Existem duas modalidades principais de arras, com naturezas e efeitos distintos no direito brasileiro, regulamentadas pelo Código Civil Brasileiro (Artigos 417 a 420) que são
arras confirmatórias que é regra geral, presumida quando não há cláusula expressa de direito de arrependimento
e sua natureza consiste em confirmação do negócio jurídico
e sendo em dinheiro ou do mesmo gênero da obrigação principal, constitui
princípio de pagamento
visa, portanto, reforçar o negócio impedindo o arrependimento unilateral.

Arras penitenciais existindo apenas
se houver uma
cláusula contratual expressa
que preveja o direito de arrependimento para qualquer das partes, o que não é o caso retratado nos Autos.

A conseqüência do inadimplemento em relação as arras confirmatórias
é que se a parte que deu o sinal desistir, ela o perde para a outra parte, se a parte que recebeu o sinal desistir, deve devolvê-lo em dobro.

No caso, não se trata de desistência contratual do comprador,

mas de pedido de rescisão contratual pelo comprador em razão de inadimplência de forma que não há falar em retenção das arras ou sinal, conforme fundamenta o Juízo
a quo:
“
é vedada a retenção do valor pago a título de arras, uma vez que o sinal, no caso dos autos, ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento e deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa”.

Com efeito, como as arras no caso, tiveram a função de
confirmar o negócio e funcionam como um princípio de pagamento, sem prever o direito de arrependimento,
uma vez determinada a rescisão do contrato por culpa do comprador

essas arras não podem ser retidas a título de penalidade
,

já que configuraria enriquecimento sem causa do vendedor no caso, da Apelante.

No mais, a Apelante argumenta a
inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ quanto a determinação da restituição do valor pago pelo compromissário comprador em parcela única, pretendendo a Apelante que ocorra de forma parcelada.

Com relação a forma de restituição dos valores pagos pelo comprador,
evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação.

Dessa forma, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da Apelante, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador.

Assim,

a devolução dos valores pagos, com a retenção de 23% (vinte e três por cento), previstos contratualmente

deve ocorrer em parcela única, não havendo razões para modificar a sentença neste ponto.

Acerca da questão o seguinte entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA DE IMÓVEL – LOTE – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULAS ABUSIVAS – STATUS QUO ANTE –
DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – PARCELA ÚNICA – SÚMULA N. 543, DO SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA – CLÁUSULA PENAL – 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – ONERAÇÃO EXCESSIVA DO CONSUMIDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – INDEVIDA – NÃO PROVIMENTO.

Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, caso a previsão contratual acerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista.

Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, tem lugar a retenção de parte dos valores pagos.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador
.

Por força do artigo 53 do CDC e, também, da Súmula n. 543, do STJ, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, visto que a rescisão ocorreu por sua culpa,
em parcela única.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.(N.U 1003611-62.2022.8.11.0010, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024).

Dessa forma a restituição determinada na sentença em parcela única está em conformidade com o entendimento jurisprudencial e deve ser mantida.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
, apenas para acolher o pedido de retenção sobre o montante pago pelo comprador em 23%, mantendo no mais a sentença.

Em razão da nova feição de sucumbência, cabe à parte demandada responder por

85% e a Apelante por 15% das custas despesas processuais e honorários da parte ex adversa, conforme determinação constante da sentença, ficando suspensa a exigibilidade em relação a Recorrida, por se tratar de beneficiária da justiça gratuita.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026