Tribunal: TJMT
Processo: 1000456-20.2025.8.11.0051
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. ART. 32-A DA LEI No 6.766/79. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA COM O CDC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos por VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA. contra acórdão da 4a Câmara de Direito Privado que negou provimento a agravo interno, mantendo decisão monocrática que desproveu apelação cível, em ação de rescisão contratual de compra e venda de lote. A embargante sustenta omissão quanto à aplicação do art. 32-A da Lei no 6.766/79, com redação da Lei no 13.786/2018, defendendo a prevalência da norma especial sobre o CDC, a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a possibilidade de cobrança de taxa de fruição independentemente de edificação, a responsabilidade do comprador por IPTU/ITU no período de posse e a devolução parcelada dos valores pagos, com prequestionamento e efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve omissão quanto à aplicação do art. 32-A da Lei no 6.766/79 em face do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o acórdão deixou de apreciar a base de cálculo da retenção prevista no art. 32-A, II; (iii) determinar se houve omissão quanto à cobrança de taxa de fruição e à responsabilidade por IPTU; (iv) verificar se o parcelamento da restituição foi enfrentado adequadamente; e (v) examinar a possibilidade de efeitos infringentes e de prequestionamento pela via dos embargos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O colegiado afirma que os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC, destinam-se apenas a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito.
O acórdão embargado interpreta o art. 32-A da Lei no 6.766/79 de forma sistemática e harmônica com o CDC, reconhecendo sua natureza de norma de ordem pública e afastando aplicação que gere resultados desproporcionais ou abusivos.
A decisão analisa expressamente a base de cálculo da retenção e conclui que ela deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor global atualizado do contrato, sob pena de violação à proporcionalidade e configuração de cláusula abusiva.
O colegiado entende que a cobrança de taxa de fruição exige demonstração de utilização efetiva ou possibilidade concreta de uso do imóvel, afastando sua incidência na ausência de prova de ocupação ou proveito econômico, em consonância com a jurisprudência do STJ.
A decisão registra que a sentença já autorizou a retenção de valores relativos a tributos incidentes, nos termos do art. 32-A, IV, inexistindo omissão quanto à responsabilidade por IPTU/ITU.
O acórdão reconhece que o parcelamento da restituição previsto no § 1o do art. 32-A não pode ser aplicado automaticamente quando implicar desvantagem excessiva ao consumidor, à luz do art. 51, IV, do CDC e da Súmula 543 do STJ.
O colegiado ressalta que o julgador não está obrigado a enfrentar todos os argumentos das partes quando já fundamentou suficientemente a decisão, nem a mencionar expressamente todos os dispositivos legais para fins de prequestionamento, conforme precedentes do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando inexistentes os vícios do art. 1.022 do CPC. 2. O art. 32-A da Lei no 6.766/79 deve ser interpretado de forma sistemática com o CDC, vedando-se retenções ou encargos desproporcionais. 3. A retenção prevista no art. 32-A, II, incide sobre os valores efetivamente pagos, sob pena de violação à proporcionalidade. 4. A cobrança de taxa de fruição exige comprovação de utilização efetiva ou possibilidade concreta de uso do imóvel. 5. O parcelamento da restituição não pode implicar desvantagem excessiva ao consumidor.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; Lei no 6.766/79, art. 32-A, incisos I, II, IV e § 1o; Lei no 13.786/2018; CDC, arts. 8o e 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 684.311/RS, Rel. Min. Castro Meira, DJ 18.04.2006; STJ, AgRg no REsp 434.588/RJ, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 16.06.2005; TJ-RS, ED 71006492177, Rel. Juliano da Costa Stumpf, j. 21.11.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000456-20.2025.8.11.0051
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[CLEITON MIRANDA DA SILVA - CPF: 042.784.401-03 (EMBARGANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (EMBARGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CLEITON MIRANDA DA SILVA - CPF: 042.784.401-03 (EMBARGADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (EMBARGANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
REJEITADOS, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. ART. 32-A DA LEI No 6.766/79. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA COM O CDC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA. contra acórdão da 4a Câmara de Direito Privado que negou provimento a agravo interno, mantendo decisão monocrática que desproveu apelação cível, em ação de rescisão contratual de compra e venda de lote. A embargante sustenta omissão quanto à aplicação do art. 32-A da Lei no 6.766/79, com redação da Lei no 13.786/2018, defendendo a prevalência da norma especial sobre o CDC, a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a possibilidade de cobrança de taxa de fruição independentemente de edificação, a responsabilidade do comprador por IPTU/ITU no período de posse e a devolução parcelada dos valores pagos, com prequestionamento e efeitos infringentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve omissão quanto à aplicação do art. 32-A da Lei no 6.766/79 em face do Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) estabelecer se o acórdão deixou de apreciar a base de cálculo da retenção prevista no art. 32-A, II; (
iii
) determinar se houve omissão quanto à cobrança de taxa de fruição e à responsabilidade por IPTU; (
iv
) verificar se o parcelamento da restituição foi enfrentado adequadamente; e (v) examinar a possibilidade de efeitos infringentes e de prequestionamento pela via dos embargos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O colegiado afirma que os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC, destinam-se apenas a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito.

O acórdão embargado interpreta o art. 32-A da Lei no 6.766/79 de forma sistemática e harmônica com o CDC, reconhecendo sua natureza de norma de ordem pública e afastando aplicação que gere resultados desproporcionais ou abusivos.

A decisão analisa expressamente a base de cálculo da retenção e conclui que ela deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor global
atualizado do contrato, sob pena de violação à proporcionalidade e configuração de cláusula abusiva.

O colegiado entende que a cobrança de taxa de fruição exige demonstração de utilização efetiva ou possibilidade concreta de uso do imóvel, afastando sua incidência na ausência de prova de ocupação ou proveito econômico, em consonância com a jurisprudência do STJ.

A decisão registra que a sentença já autorizou a retenção de valores relativos a tributos incidentes, nos termos do art. 32-A, IV, inexistindo omissão quanto à responsabilidade por IPTU/ITU.

O acórdão reconhece que o parcelamento da restituição previsto no § 1o do art. 32-A não pode ser aplicado automaticamente quando implicar desvantagem excessiva ao consumidor, à luz do art. 51, IV, do CDC e da Súmula 543 do STJ.

O colegiado ressalta que o julgador não está obrigado a enfrentar todos os argumentos das partes quando já fundamentou suficientemente a decisão, nem a mencionar expressamente todos os dispositivos legais para fins de prequestionamento, conforme precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando inexistentes os vícios do art. 1.022 do CPC. 2. O art. 32-A da Lei no 6.766/79 deve ser interpretado de forma sistemática com o CDC, vedando-se retenções ou encargos desproporcionais. 3. A retenção prevista no art. 32-A, II, incide sobre os valores efetivamente pagos, sob pena de violação à proporcionalidade. 4. A cobrança de taxa de fruição exige comprovação de utilização efetiva ou possibilidade concreta de uso do imóvel. 5. O parcelamento da restituição não pode implicar desvantagem excessiva ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; Lei no 6.766/79, art. 32-A, incisos I, II, IV e § 1o; Lei no 13.786/2018; CDC,
arts
. 8o e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 684.311/RS, Rel. Min. Castro Meira, DJ 18.04.2006; STJ,
AgRg
no REsp 434.588/RJ, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 16.06.2005; TJ-RS, ED 71006492177, Rel. Juliano da Costa Stumpf, j. 21.11.2016.

R E L A T Ó R I O

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No
1000456-20.2025.8.11.0051

VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA X CLEITON MIRANDA DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA
.
,
contra acórdão proferido por esta 4a Câmara de Direito Privado que

negou provimento ao recurso de
agravo interno por ele interposto,
mantendo integralmente a decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação cível

(ID
346551355
).

A embargante alega que o acórdão deixou de aplicar corretamente o art. 32-A da Lei no 6.766/79, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, que seria norma especial posterior ao CDC e deveria prevalecer pelo princípio da especialidade.

S
ustenta que o acórdão não enfrentou adequadamente o art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, que autoriza retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre valores pagos.

A
rgumenta que a posse foi transferida contratualmente (cláusula 8a), que o art. 32-A, I, autoriza cobrança de até 0,75% ao mês, e que não há exigência legal de edificação para sua incidência. Invoca o REsp 2.149.326-SC.

A
lega que não foi analisada a responsabilidade do comprador pelos débitos de IPTU durante o período de posse.

Defende
que o §1o do art. 32-A autoriza devolução em até 12 parcelas mensais, com carência, e que o acórdão não enfrentou adequadamente esse dispositivo legal.

Requer o prequestionamento dos dispositivos legais para fins de interposição de recurso especial, bem como a atribuição de efeitos infringentes aos embargos

(ID
348944850
).

Sem contrarrazões.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, destinado a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material no julgado, conforme dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Não se prestam, em regra, à rediscussão da matéria ou à modificação do julgado, salvo quando, ao suprir o vício apontado, a integração do acórdão implicar, como consequência lógica, alteração do resultado (efeitos infringentes).

Pois bem.

A embargante sustenta que o acórdão teria deixado de aplicar o art. 32-A da Lei no 6.766/79 sob o argumento de que a legislação especial afastaria a incidência do Código de Defesa do Consumidor, invocando o princípio da especialidade, bem como
afirma
que teriam sido aplicados precedentes anteriores à chamada Lei do Distrato.

Não procede a alegação de omissão.

O acórdão enfrentou de forma expressa e fundamentada a questão, consignando que a Lei no 13.786/2018, embora possua natureza especial, não exclui a incidência do CDC, devendo ambas as normas ser interpretadas de maneira harmônica, à luz dos princípios da proteção contratual, da vedação ao enriquecimento sem causa e da função social do contrato. Ressaltou-se, inclusive, que o CDC possui natureza de norma de ordem pública e estatura constitucional, razão pela qual a legislação especial não pode ser aplicada de modo a produzir resultados desproporcionais ou abusivos.

Assim, não houve desconsideração da Lei do Distrato, mas interpretação sistemática, em técnica hermenêutica amplamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência quando coexistem normas que tutelam o consumidor.

Logo, o
fato de a tese da embargante não ter sido acolhida não configura omissão, mas rejeição fundamentada do argumento apresentado.

Também não se verifica omissão quanto à base de cálculo da retenção prevista no art. 32-A, II.

Com efeito, o
acórdão analisou expressamente o tema e concluiu que o parâmetro de retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor global atualizado do contrato, sob pena de afronta à proporcionalidade e de configuração de cláusula abusiva.

Assentou-se que a leitura puramente literal do dispositivo poderia conduzir a distorções incompatíveis com o CDC, especialmente quando o montante pago é inferior ao resultado obtido a partir do cálculo sobre o valor total do contrato, hipótese em que a retenção poderia, na prática, implicar perda substancial ou até integral das parcelas adimplidas.

Trata-se de interpretação teleológica e sistemática do art. 32-A, compatível com o art. 8o do CDC e com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que repele cláusulas formalmente lícitas, mas materialmente desproporcionais.

Nesse contexto, a
discordância da embargante quanto ao critério adotado não caracteriza vício integrativo.

No tocante à taxa de fruição, igualmente não há omissão.

O acórdão foi claro ao afirmar que a cobrança dessa verba exige demonstração de fruição efetiva ou, ao menos, de possibilidade concreta de uso do imóvel.

Na ausência de prova de utilização ou de proveito econômico do lote, a cobrança configura enriquecimento sem causa. Registrou-se que, tratando-se de lote não edificado, sem comprovação de ocupação ou exploração econômica, inexiste fundamento para impor ao adquirente taxa de ocupação.

A decisão harmoniza-se com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo
a
qual, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado, não se admite a cobrança de taxa de ocupação.

A invocação de precedente monocrático em sentido diverso não possui força vinculante e não afasta a necessidade de prova concreta da fruição. A

mera previsão contratual de imissão na posse não comprova, por si só, utilização efetiva do bem.

Quanto aos débitos de IPTU, tampouco se verifica omissão.

A sentença já havia autorizado a retenção de valores relativos a tributos incidentes, e essa parte não foi objeto de insurgência específica do autor.

Além disso, o acórdão consignou que a retenção fixada
mostra-se
suficiente para abranger despesas administrativas, encargos e demais custos decorrentes do distrato, sem afastar a disciplina prevista no próprio art. 32-A, IV.
“
Verbis
”:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária
das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

[...];

IV -
os
débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão
.

No que se refere à restituição parcelada, o acórdão também enfrentou a matéria ao concluir que, embora preveja devolução em parcelas e com prazo de carência, tal disciplina não pode ser aplicada de forma automática quando resultar em desvantagem excessiva ao consumidor. Assentou-se que a retenção prolongada de valores já pagos, combinada com devolução diluída no tempo, pode configurar vantagem exagerada, vedada pelo art. 51, IV, do CDC, especialmente à luz da Súmula 543 do STJ.

Desse modo, como decorre a toda evidência, a pretensão recursal envolve a reforma do decidido por puro inconformismo e não exatamente porque dele decorre algum vício passível de esclarecimento.

Registre-se que, ainda que de fato houvesse desacerto no aresto hostilizado, a estreita via dosembargosdedeclaraçãonão constitui o meio adequado para a correção do juízo de valor externado em uma decisão judicial qualquer, sendo certo que, até mesmo para fins de prequestionamento, os
aclaratórios
devem observar estritamente as hipóteses de cabimento previstas no art. 1.022 do CPC.

A propósito:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. JUÍZO DE RAZOABILIDADE.
REEXAME DO JUÍZO DE VALOR QUE AMPAROU A DECISÃO. EMBARGOS DESACOLHIDOS.
(TJ-RS - ED: 71006492177 RS, Relator: Juliano da Costa Stumpf, Data de Julgamento: 21/11/2016, Turma Recursal Provisória, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/11/2016).

Oportuno salientar que, nos termos de jurisprudência pacífica do STJ,
“
o magistrado não é obrigado a responder todas as alegações das partes se já tiver encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem é obrigado a ater-se
aos fundamentos por elas indicados
”

(REsp 684.311/RS, Rel. Min. Castro Meira, DJ 18.4.2006).

E, ainda,
o julgador não precisa apontar expressamente se houve ou não violação a dispositivos legais ou constitucionais apresentados, pois a exigência de prequestionamento para a interposição de recurso especial ou extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador.

Nesse sentido:

[...] A Egrégia Corte Especial deste Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento no sentido de que o prequestionamento consiste na apreciação e na solução, pelo tribunal de origem, das questões jurídicas que envolvam a norma positiva tida por violada,
não requisitando que o acórdão impugnado faça expressa referência ao dispositivo de lei tido como violado
. (STJ -
AgRg
no REsp: 434588 RJ 2002/0056607-7, Relator: Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Data de Julgamento: 16/06/2005, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJ 29/08/2005 p. 444).

Dessa maneira, não havendo quaisquer vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil a ser sanado, o recurso ora em análise apresenta-se como impróprio para alterar a decisão atacada, de tal sorte que o não provimento do recurso é medida que se impõe.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026