Tribunal: TJMT
Processo: 1040791-68.2024.8.11.0002
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1040791-68.2024.8.11.0002
EMENTA
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO AMIGÁVEL DESCUMPRIDO PELAS PROMITENTES VENDEDORAS. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO DE 80% DEVIDA. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagas e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e julgou improcedentes os demais pedidos.
2. Requerimentos do recurso: (i) a condenação das apeladas à restituição de 90% dos valores pagos ou, subsidiariamente, ao cumprimento do distrato com devolução de 80%, ao fundamento de que a sentença incorreu em incongruência ao reconhecer a mora das rés sem determinar a restituição; (ii) a declaração de inexigibilidade das cobranças posteriores ao distrato e a consolidação da multa fixada na decisão concessiva de tutela de urgência; (iii) a majoração dos danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais); e (iv) a redistribuição dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a retenção de 20% dos valores pagos, estipulada no distrato celebrado por iniciativa da compradora, é razoável e se comporta redução equitativa; (ii) determinar se o descumprimento do distrato pelas promitentes vendedoras autoriza a condenação à restituição de 80% dos valores pagos, mediante interpretação lógico-sistemática dos pedidos da inicial; (iii) analisar se é possível consolidar a multa diária fixada na decisão concessiva da tutela de urgência; (iv) avaliar a adequação do valor fixado a título de danos morais; e (v) definir a distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A retenção de 20% dos valores pagos revela-se razoável e compatível com os parâmetros firmados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses de desfazimento contratual por iniciativa do comprador, que admite percentuais entre 10% e 25% conforme as circunstâncias do caso concreto.
5. O distrato livremente celebrado entre as partes, sem alegação de vício de consentimento, constitui negócio jurídico autônomo cuja cláusula penal não comporta intervenção judicial para redução do percentual de retenção.
6. A pretensão deduzida na petição inicial deve ser interpretada em consonância com o conjunto das alegações e dos pedidos formulados, e não de forma isolada ou excessivamente literal. A narrativa inequívoca do descumprimento do distrato e a formulação de pedido de restituição dos valores pagos abrangem, subsidiariamente, a devolução nos termos do próprio instrumento firmado entre as partes.
7. Demonstrada a mora incontroversa das promitentes vendedoras, que não cumpriram a obrigação de restituir 80% dos valores pagos conforme estipulado no distrato, impõe-se a condenação solidária à devolução do montante.
8. A consolidação da multa pelo descumprimento de obrigação de fazer pressupõe a prévia intimação pessoal do devedor, nos termos da súmula n. 410 do Superior Tribunal de Justiça, o que não se verifica no caso.
9. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado a título de danos morais mostra-se proporcional e adequado à extensão do dano, sobretudo porque a condenação à restituição de 80% dos valores pagos confere reparação específica à lesão patrimonial, de modo que o dano moral remanescente, decorrente da prolongada inércia e das cobranças indevidas, encontra justa compensação no patamar arbitrado.
10. A autora decaiu de parte mínima dos pedidos, o que impõe a condenação integral das apeladas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente provido.
___________
Dispositivos relevantes citados: CC - art. 406, art. 472; CDC - Súmula n. 543 do STJ; CPC - art. 86, parágrafo único; Lei n. 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ - Súmula n. 410, Súmula n. 543, AREsp n. 2.716.361/GO, AgInt no AREsp n. 2.542.653/SP, AgInt no AREsp n. 2.733.212/RN, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.790.821/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040791-68.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MONICA CRISTINA MENDES - CPF: 627.698.122-20 (APELANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), NATALIA CORREA DE SIQUEIRA - CPF: 039.945.781-08 (ADVOGADO), SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 22.059.167/0001-60 (APELADO), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - CPF: 065.757.058-39 (ADVOGADO), WAM COMERCIALIZACAO S/A - CNPJ: 17.919.649/0005-37 (APELADO), GRUPO TURISMO BRASILEIRO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 34.866.883/0001-39 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO AMIGÁVEL DESCUMPRIDO PELAS PROMITENTES VENDEDORAS. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO DE 80% DEVIDA. MANUTENÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagas e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e julgou improcedentes os demais pedidos.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
a condenação das apeladas à restituição de 90% dos valores pagos ou, subsidiariamente, ao cumprimento do distrato com devolução de 80%, ao fundamento de que a sentença incorreu em incongruência ao reconhecer a mora das rés sem determinar a restituição;
(ii)
a declaração de inexigibilidade das cobranças posteriores ao distrato e a consolidação da multa fixada na decisão concessiva de tutela de urgência;
(iii)
a majoração dos danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais); e
(iv)
a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se a retenção de 20% dos valores pagos, estipulada no distrato celebrado por iniciativa da compradora, é razoável e se comporta redução equitativa;
(ii)
determinar se o descumprimento do distrato pelas promitentes vendedoras autoriza a condenação à restituição de 80% dos valores pagos, mediante interpretação lógico-sistemática dos pedidos da inicial;
(iii)
analisar se é possível consolidar a multa diária fixada na decisão concessiva da tutela de urgência;
(iv)
avaliar a adequação do valor fixado a título de danos morais; e
(v)
definir a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A retenção de 20% dos valores pagos revela-se razoável e compatível com os parâmetros firmados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses de desfazimento contratual por iniciativa do comprador, que admite percentuais entre 10% e 25% conforme as circunstâncias do caso concreto.

5. O distrato livremente celebrado entre as partes, sem alegação de vício de consentimento, constitui negócio jurídico autônomo cuja cláusula penal não comporta intervenção judicial para redução do percentual de retenção.

6. A pretensão deduzida na petição inicial deve ser interpretada em consonância com o conjunto das alegações e dos pedidos formulados, e não de forma isolada ou excessivamente literal. A narrativa inequívoca do descumprimento do distrato e a formulação de pedido de restituição dos valores pagos abrangem, subsidiariamente, a devolução nos termos do próprio instrumento firmado entre as partes.

7. Demonstrada a mora incontroversa das promitentes vendedoras, que não cumpriram a obrigação de restituir 80% dos valores pagos conforme estipulado no distrato, impõe-se a condenação solidária à devolução do montante.

8. A consolidação da multa pelo descumprimento de obrigação de fazer pressupõe a prévia intimação pessoal do devedor, nos termos da súmula n. 410 do Superior Tribunal de Justiça, o que não se verifica no caso.

9. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado a título de danos morais mostra-se proporcional e adequado à extensão do dano, sobretudo porque a condenação à restituição de 80% dos valores pagos confere reparação específica à lesão patrimonial, de modo que o dano moral remanescente, decorrente da prolongada inércia e das cobranças indevidas, encontra justa compensação no patamar arbitrado.

10. A autora decaiu de parte mínima dos pedidos, o que impõe a condenação integral das apeladas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CC - art. 406, art. 472; CDC - Súmula n. 543 do STJ; CPC - art. 86, parágrafo único; Lei n. 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - Súmula n. 410, Súmula n. 543, AREsp n. 2.716.361/GO, AgInt no AREsp n. 2.542.653/SP, AgInt no AREsp n. 2.733.212/RN, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.790.821/SP.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela autora
MONICA CRISTINA MENDES
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c pedido de devolução das parcelas pagas e indenização por dano moral, autuada sob o n. 1040791-68.2024.8.11.0002, ajuizada em desfavor de
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
,
WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A.
e
WAM EMPREENDIMENTOS E TURISMO S.A.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e julgou improcedentes os demais pedidos autorais (id. 339853880).

Consta da petição inicial que, em 31/outubro/2016, a autora celebrou com a primeira ré “
contrato particular de promessa de venda e compra de fração de unidade imobiliária
”, na modalidade de cota de multipropriedade, referente ao empreendimento Ondas Praia Resort, pelo valor global de R$ 25.967,22 (vinte e cinco mil novecentos e sessenta e sete reais e vinte e dois centavos). Alegou que, após efetuar pagamentos que totalizaram R$ 18.443,06 (dezoito mil quatrocentos e quarenta e três reais e seis centavos), a autora optou pela rescisão do contrato, em razão da impossibilidade de usufruir do imóvel nas datas de sua preferência, pois a unidade encontrava-se sempre ocupada nas oportunidades em que tentou o agendamento (id. 339853413).

A autora narrou que as partes formalizaram distrato amigável em 21/julho/2022, pelo qual as rés se comprometeram a reter apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Contudo, sustentou que as rés jamais efetuaram a devolução pactuada e, ainda assim, prosseguiram com cobranças de parcelas e encargos condominiais, mesmo após a extinção da relação contratual (id. 339853413).

Aduziu que nunca esteve inadimplente e que cessou os pagamentos apenas após a celebração do distrato, e que a ausência de assinatura de duas testemunhas no instrumento de distrato impediu o ajuizamento de execução extrajudicial (id. 339853413).

Sustentou a responsabilidade solidária das três rés, ao argumento de que integram o mesmo grupo econômico, com sócios e endereços comuns, participação conjunta na incorporação, comercialização e administração do empreendimento (id. 339853413).

Com base nisso, pugnou pela concessão de tutela de urgência para cessação das cobranças e abstenção de inscrição do nome da autora em cadastros restritivos de crédito. No mérito, postulou a declaração de rescisão contratual com devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em parcela única, bem como a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), decorrentes da ausência de reembolso por mais de dois anos, das cobranças indevidas e da perda de tempo útil da consumidora (id. 339853413).

Recebida a inicial, o Juízo
a quo
deferiu o pedido de tutela provisória formulado pela autora para determinar que as rés cessassem as cobranças relativas ao contrato celebrado com a autora e se abstivessem de incluir o nome dela em cadastro de inadimplentes (id. 339853413).

Citadas, as rés apresentaram contestação conjunta (id. 339853868).

Arguiram, preliminarmente, a incompetência territorial do foro de Várzea Grande, ao fundamento de que o contrato celebrado entre as partes contém cláusula de eleição de foro, cujo cumprimento seria obrigatório nos termos do artigo 63 do CPC e da Súmula 335 do Supremo Tribunal Federal (id. 339853868).

Ainda, sustentaram a ilegitimidade passiva das rés
WAM MULTIPROPRIEDADE
e
WAM COMERCIALIZAÇÃO
, sob o argumento de que não figuraram como promitentes vendedoras no instrumento contratual, possuem atividades econômicas distintas da SPE e não teriam recebido quaisquer valores da parte autora (id. 339853868).

Suscitaram a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no artigo 206, § 3o, V, do Código Civil, considerando que o pagamento teria ocorrido em 31/outubro/2016 e a ação fora distribuída apenas em novembro/2024. Alegaram, também, a carência da ação por falta de interesse de agir, uma vez que o distrato celebrado em 21/julho/2022 contém cláusula de quitação plena e recíproca, de modo que a autora não poderia rediscutir suas cláusulas (id. 339853868).

No mérito, as rés impugnaram a existência de responsabilidade solidária, reafirmando a separação patrimonial entre as empresas. Negaram culpa pela rescisão contratual, porquanto o dever de informação para com a consumidora fora plenamente atendido, sobretudo porque as cláusulas eram claras e a autora, de forma livre e consciente, anuiu com os termos contratuais, inclusive com o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) previsto na cláusula sétima do contrato, a título de prefixação de perdas e danos (id. 339853868).

Defenderam a impossibilidade de redução equitativa da cláusula penal, nos termos do artigo 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, acrescentado pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que autoriza retenção de até cinquenta por cento dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação (id. 339853868).

Sustentaram a legalidade da comissão de corretagem na hipótese de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente. Quanto aos danos morais, afirmaram que as rés não praticaram ato ilícito, não provocaram a ruptura do contrato, e que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável.

Assim, requereram a improcedência da ação (id. 339853868).

Em impugnação à contestação, a autora reiterou os argumentos da petição inicial e refutou as preliminares suscitadas pelas rés. Acrescentou que a alegação de prescrição da comissão de corretagem seria descabida, pois não houve pagamento específico a esse título, não constando do contrato a indicação do beneficiário nem o destaque do valor da comissão, o que tornaria a defesa genérica nesse ponto (id. 339853871).

Ainda, ressaltou que, a despeito da concessão da tutela provisória de urgência, as rés persistiram nas cobranças indevidas (id. 339853871).

Na sequência, o Juízo
a quo
proferiu sentença de parcial procedência dos pedidos autoras.

Rejeitou as preliminares arguidas pelas rés e, no mérito, fundamentou que o termo de distrato não merecia revisão, por ter sido livremente solicitado e firmado pela autora, sem que houvesse arguição de culpa ou atraso das rés quanto à entrega do empreendimento, de modo que o desfazimento do contrato decorreu de iniciativa da própria compradora, que deveria assumir o respectivo ônus (id. 339853873).

Consignou que inexistia ilegalidade ou abuso na retenção estipulada pelas rés de 90% (noventa por cento), e que, na ausência de pedido subsidiário de obrigação de fazer, não haveria como determinar o cumprimento forçado do distrato no presente feito (id. 339853873).

Quanto aos danos morais, reconheceu a mora das RÉS na quitação do valor pactuado no distrato e as condenou ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) (id. 339853873).

Por fim, fixou a sucumbência recíproca na proporção de 35% (trinta e cinco por cento) em favor da autora e 65% (sessenta e cinco por cento) em favor das rés, com honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (id. 339853873).

Irresignada, a autora interpõe recurso de apelação.

Sustenta que a sentença incorreu em incongruência ao reconhecer a mora e a inércia das apeladas para fundamentar o dano moral, mas negar à apelante o direito de rever os termos do distrato descumprido, em afronta à boa-fé objetiva e à vedação do enriquecimento sem causa. Assim, requer a devolução de noventa por cento dos valores pagos ou, subsidiariamente, o cumprimento do distrato original com devolução de 80% (oitenta por cento) (id. 339853880).

Além disso, aponta omissão da sentença quanto ao pedido de declaração de inexigibilidade das cobranças posteriores ao distrato e quanto à confirmação da tutela de urgência anteriormente concedida, sustentando que esses pedidos não foram analisados nem decididos pelo Juízo de origem (id. 339853880).

Ademais, pugna pela majoração dos danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para R$ 10.000,00 (dez mil reais), ao argumento de que o valor fixado não cumpre a dupla função compensatória e punitiva da indenização, considerando o descumprimento do distrato por mais de dois anos, a persistência nas cobranças indevidas e o desvio produtivo do consumidor (id. 339853880).

Por fim, impugna a distribuição da sucumbência, requerendo a condenação integral das apeladas ao pagamento das custas e honorários, com base no princípio da causalidade, por terem sido elas que, ao não cumprirem o distrato, deram causa à propositura da demanda (id. 339853880).

Nas contrarrazões, as apeladas reiteram as teses da contestação relativas à legalidade do percentual de retenção previsto na cláusula sétima do distrato e à legalidade da comissão de corretagem. Defendem a impossibilidade de redução equitativa da cláusula penal, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a improcedência do pedido de danos morais, porquanto o mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável (id. 339853880).

Quanto à sucumbência, pugnam pela manutenção da distribuição fixada em sentença e requerem o desprovimento integral do recurso (id. 339853884).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela autora
MONICA CRISTINA MENDES
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c pedido de devolução das parcelas pagas, inexigibilidade de cobrança e indenização por dano moral, autuada sob o n. 1040791-68.2024.8.11.0002, ajuizada em desfavor de
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
,
WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A.
e
WAM EMPREENDIMENTOS E TURISMO S.A.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e julgou improcedentes os demais pedidos autorais (id. 339853880).

O cerne da controvérsia recursal reside na aferição do direito da apelante à restituição dos valores pagos em virtude de contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, da adequação do
quantum
indenizatório fixado a título de danos morais, bem como avaliar a possibilidade de consolidar a multa por descumprimento da tutela de urgência e de redistribuir os ônus sucumbenciais.

O recurso comporta parcial acolhimento.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS

O artigo 472 do Código Civil dispõe que o distrato opera-se pela mesma forma exigida para o contrato. Por esse instrumento, as partes convencionam a extinção da relação contratual e estabelecem os termos da resolução, inclusive quanto à restituição de valores e à eventual retenção a título de cláusula penal ou perdas e danos.

O distrato, uma vez celebrado, constitui negócio jurídico autônomo que gera obrigações próprias, distintas daquelas previstas no contrato originário, e cuja exigibilidade independe de nova manifestação de vontade das partes.

Além disso, a súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio.

No caso dos autos, a apelante e as apeladas celebraram distrato em 21/julho/2022, pelo qual as rés se obrigaram a devolver 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela autora, com retenção de 20% (vinte por cento) a título de perdas e danos.

O instrumento foi firmado por livre iniciativa da apelante, que optou pela rescisão contratual sem imputar às apeladas culpa pela entrega ou pela qualidade do empreendimento.

A retenção de 20% (vinte por cento), nessa perspectiva, revela-se razoável e compatível com os parâmetros firmados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses de desfazimento por iniciativa do comprador, que admite percentuais entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) conforme as circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, colhe-se o seguinte julgado:

“[...] A jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de
retenção

entre
10% e 25% do montante pago, conforme as circunstâncias do caso concreto, cabendo ao Tribunal local fixar a dedução considerada justa [...]”
(STJ, AREsp n. 2.716.361/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025).

Assim, não prospera a pretensão recursal de reduzir a retenção para 10% (dez por cento), uma vez que, além de o percentual de 20% (vinte por cento) não se revelar abusivo, decorre de distrato livremente celebrado entre as partes, sem qualquer alegação, pela consumidora, de vício de consentimento.

Inexiste, portanto, fundamento hábil a autorizar a intervenção judicial na cláusula penal avençada entre as partes.

Por outro lado, a sentença merece reforma no ponto em que fundamentou ser impossível condenar as rés à restituição dos valores pagos.

Isso porque é incontroverso nos autos que as apeladas jamais cumpriram a obrigação assumida no distrato.

A devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, a que se comprometeram perante a apelante, nunca foi efetivada, circunstância que, inclusive, motivou a condenação em danos morais. A propósito, a sentença consignou que a justificativa apresentada para o descumprimento da avença não seria plausível e que, passados mais de 5 (cinco) anos da entrega do empreendimento, as apeladas “
ainda se encontra[m] em mora, frustrando os termos do distrato
” (id. 339853873).

A sentença, contudo, rejeitou o pedido de condenação à restituição dos valores sob o fundamento de que, apesar do pedido de rescisão do distrato, que visava modificar a taxa de retenção pactuada, não havia pedido subsidiário de obrigação de fazer para restituir o percentual acordado.

Nesse particular, a sentença incorre em
error in judicando,
uma vez que a pretensão deduzida na petição inicial deve ser interpretada em consonância com o conjunto das alegações e dos pedidos formulados, e não de forma isolada ou excessivamente literal.

A apelante narrou de forma inequívoca em sua petição inicial que as rés descumpriram o distrato e não devolveram os valores a que se comprometeram, e formulou pedido de restituição dos valores pagos no percentual de 90% (noventa por cento). Essa pretensão, interpretada à luz de todo o conteúdo da exordial, abrange tanto a devolução nos percentuais que a autora reputa adequados quanto, subsidiariamente, a devolução nos termos do próprio distrato firmado entre as partes.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado segundo o qual não configura julgamento
extra petita
quando o Tribunal decide questão que é reflexo do pedido na exordial, pois o pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida como um todo, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça vestibular não implica julgamento
ultra
ou
extra petita
(STJ, AgInt no AREsp n. 2542653/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26/agosto/2024, DJe 29/agosto/2024).

Nesse cenário, demonstrado o cabimento do pedido de restituição dos valores pagos no percentual de 80% (oitenta por cento) e a mora incontroversa das rés, impõe-se a reforma da sentença para condenar solidariamente as apeladas à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela apelante, conforme estipulado no distrato de 21/julho/2022.

A correção monetária será pelo INCC-M, conforme formalizado no distrato entre as partes, cujo termo inicial será a data do próprio instrumento (21/07/2022).

Os juros de mora, por sua vez, serão calculados pela taxa SELIC, na forma do artigo 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei n. 14.905/2024, cujo termo inicial, por se tratar de responsabilidade contratual, será a citação das apeladas (STJ, AgInt no AREsp n. 2.733.212/RN, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025).

DANOS MORAIS

No que toca ao
quantum
indenizatório, apesar de a apelante postular a condenação no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), o valor fixado na sentença de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se proporcional e adequado à extensão do dano, sobretudo ao se considerar que a apelante não trouxe qualquer elemento concreto que pudesse demonstrar a insuficiência da quantia arbitrada.

Ademais, com a reforma da sentença para condenar as apeladas à restituição dos valores pagos no percentual de 80% (oitenta por cento), a lesão patrimonial sofrida pela apelante passa a ter reparação específica, de modo que o dano moral remanescente, concernente ao transtorno causado pela prolongada inércia e pelas cobranças indevidas, encontra justa compensação no patamar fixado.

Logo, deve ser mantido a condenação em dano moral na importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

DESCUMPRIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA

No que concerne à declaração de inexigibilidade dos valores cobrados pela apelada após o distrato, o pedido não encontra correspondência na petição inicial.

A autora formulou, na exordial, pedido de tutela de urgência para cessação das cobranças e abstenção de inscrição em cadastros de proteção ao crédito, mas não deduziu pedido de mérito autônomo voltado à declaração de inexigibilidade das cobranças posteriores ao distrato.

Ressalta-se que, diferentemente do pedido de restituição dos valores pagos, o pedido de declaração de inexigibilidade das cobranças efetuadas pelas apeladas não pode ser extraído do contexto da petição inicial.

Cuida-se, portanto, de inovação recursal.

De todo modo, cumpre esclarecer que a tutela de urgência deferida em primeiro grau, que determinou a cessação das cobranças, subsiste nos limites em que foi concedida. A sentença, embora não tenha feito referência expressa à medida liminar, não a revogou, de modo que seus efeitos permanecem até deliberação em contrário.

Logo, eventuais valores cobrados pelas apeladas após a concessão da tutela de urgência são, por certo, inexigíveis.

Quanto ao alegado descumprimento da obrigação de fazer, embora a apelante sustente que as apeladas prosseguiram com as cobranças mesmo após o deferimento da tutela de urgência, a pretensão de consolidação das astreintes não resiste ao disposto na súmula n. 410 do Superior Tribunal de Justiça, a qual exige a prévia intimação pessoal do devedor para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer ou de não fazer.

O entendimento permanece hígido após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, conforme reiterada jurisprudência da Corte Superior, e o comparecimento espontâneo, por meio de advogado, não supre a necessidade de intimação pessoal (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1790821/SP, Terceira Turma, j. 02/maio/2022, DJe 05/maio/2022).

Assim, como não há nos autos qualquer comprovação de que as apeladas tenham sido intimadas pessoalmente da decisão concessiva da tutela de urgência, não há falar em consolidação da multa fixada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela autora
MONICA CRISTINA MENDES
para condenar as apeladas à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela apelante, nos termos do distrato celebrado em 21/julho/2022, em parcela única, com correção monetária pelo INCC-M, índice convencionado entre as partes, cujo termo inicial será a data do instrumento, e juros de mora pela taxa SELIC, na forma do artigo 406 do Código de Processo Civil, com redação dada pela Lei n. 14.905/2024, a partir da citação das apeladas.

Considerando o resultado do presente recurso, a apelante decaiu de parte mínima dos pedidos, motivo pelo qual deve ser afastada a sucumbência recíproca estipulada na sentença, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Mantenho, assim, o patamar de 15% (quinze por cento) fixado na sentença a título de honorários advocatícios de sucumbência e condeno as apeladas ao pagamento integral da verba honorária em favor dos patronos da apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026