Tribunal: TJMT
Processo: 1019697-30.2021.8.11.0015
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1019697-30.2021.8.11.0015
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO. REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL. FUNDAMENTAÇÃO EM DOCUMENTO INEXISTENTE NOS AUTOS. NULIDADE DA SENTENÇA. DEFICIÊNCIA DE MOTIVAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 489, § 1o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DOS PEDIDOS FORMULADOS E DOS ARGUMENTOS DAS PARTES. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO COMPLEMENTAR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer voltada à regularização administrativa de imóvel inserido em loteamento, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, ante o reconhecimento de perda superveniente do interesse processual, e condenou os autores ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. O Juízo de origem fundamentou a extinção na suposta viabilidade de regularização do empreendimento, com base na Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS de Sinop.
2. Requerimentos do recurso: (i) a reforma da sentença, sob o fundamento de que a Portaria n. 027/2021 não foi juntada aos autos nem mencionada pela parte adversa, e de que a certidão de viabilidade emitida em 16/junho/2020 expirou o prazo de validade de 1 ano e foi expedida com base em legislação municipal declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso; e (ii) o reconhecimento da inexistência de perda de objeto e da obrigatoriedade de regularização do empreendimento pela apelada, conforme as obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a sentença que extinguiu o processo por perda superveniente do interesse processual padece de nulidade por deficiência de fundamentação, ao amparar-se em documento inexistente nos autos; e (ii) aferir se o Juízo de origem enfrentou adequadamente os pedidos formulados pelos autores e os argumentos de defesa da ré.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A sentença que fundamenta a extinção do processo em documento não constante dos autos padece de vício insanável de motivação. A Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS, invocada como fundamento para o reconhecimento da perda superveniente do interesse processual, não foi juntada ao processo nem mencionada pela parte adversa em nenhuma de suas manifestações, o que compromete a integridade da fundamentação.
5. O pronunciamento jurisdicional deve encontrar suporte nos elementos que compõem o processo, sob pena de violação ao artigo 93, IX, da Constituição Federal e ao artigo 489, § 1o, I e IV, do Código de Processo Civil. A menção a documento estranho aos autos, sem oportunizar às partes o exercício do contraditório sobre seu conteúdo, viola os artigos 9o e 10 do Código de Processo Civil, que consagram o princípio da cooperação e a vedação à decisão surpresa.
6. A eventual edição de portaria municipal não equivale a fato notório nos termos do artigo 374, I, do Código de Processo Civil, pois não se trata de informação do domínio público geral. A mera afirmação de ampla divulgação da portaria não supre a necessidade de efetiva incorporação do documento ao processo, tampouco dispensa o contraditório.
7. A sentença recorrida não analisou adequadamente a causa de pedir, pois, apesar de reconhecer a capacidade de acesso físico ao imóvel, pautou-se em documento inexistente para avaliar a regularidade jurídica e administrativa do empreendimento.
8. A certidão de viabilidade emitida pela PRODEURBS em 16/junho/2020, único documento constante dos autos juntado pela ré que poderia amparar a conclusão de viabilidade de regularização, não possui aptidão de demonstrar o cumprimento das obrigações contratuais pela apelada, uma vez que a causa de pedir reside em fatos ocorridos em 8/junho/2021, após a expiração de seu prazo de validade da certidão.
9. A cassação da sentença não implica antecipação de juízo sobre o mérito da controvérsia, pois as questões relativas ao cumprimento ou descumprimento das obrigações contratuais e à efetiva regularização do empreendimento dependem de instrução probatória complementar e de fundamentação adequada pelo Juízo de origem.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso parcialmente provido para anular a sentença.
___________
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, artigo 93, IX; Código de Processo Civil, artigos 9o, 10, 374, I, 485, VI, 489, § 1o, I e IV.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, ADI n. 1020104-18.2020.8.11.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019697-30.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MAICON RIBEIRO - CPF: 008.771.321-78 (APELANTE), THIAGO JUNIOR TREVISOL - CPF: 021.191.501-76 (ADVOGADO), MARLON RIBEIRO - CPF: 008.771.351-93 (APELANTE), CITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - EPP - CNPJ: 14.749.654/0001-27 (APELADO), LETICIA LOPES BRIGHENTI - CPF: 054.758.571-30 (ADVOGADO), DONIZETE RUPOLO - CPF: 002.088.271-88 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO. REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL. FUNDAMENTAÇÃO EM DOCUMENTO INEXISTENTE NOS AUTOS. NULIDADE DA SENTENÇA. DEFICIÊNCIA DE MOTIVAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 489, § 1o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DOS PEDIDOS FORMULADOS E DOS ARGUMENTOS DAS PARTES. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO COMPLEMENTAR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer voltada à regularização administrativa de imóvel inserido em loteamento, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, ante o reconhecimento de perda superveniente do interesse processual, e condenou os autores ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. O Juízo de origem fundamentou a extinção na suposta viabilidade de regularização do empreendimento, com base na Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS de Sinop.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
a reforma da sentença, sob o fundamento de que a Portaria n. 027/2021 não foi juntada aos autos nem mencionada pela parte adversa, e de que a certidão de viabilidade emitida em 16/junho/2020 expirou o prazo de validade de 1 ano e foi expedida com base em legislação municipal declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso; e
(ii)
o reconhecimento da inexistência de perda de objeto e da obrigatoriedade de regularização do empreendimento pela apelada, conforme as obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se a sentença que extinguiu o processo por perda superveniente do interesse processual padece de nulidade por deficiência de fundamentação, ao amparar-se em documento inexistente nos autos; e
(ii)
aferir se o Juízo de origem enfrentou adequadamente os pedidos formulados pelos autores e os argumentos de defesa da ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A sentença que fundamenta a extinção do processo em documento não constante dos autos padece de vício insanável de motivação. A Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS, invocada como fundamento para o reconhecimento da perda superveniente do interesse processual, não foi juntada ao processo nem mencionada pela parte adversa em nenhuma de suas manifestações, o que compromete a integridade da fundamentação.

5. O pronunciamento jurisdicional deve encontrar suporte nos elementos que compõem o processo, sob pena de violação ao artigo 93, IX, da Constituição Federal e ao artigo 489, § 1o, I e IV, do Código de Processo Civil. A menção a documento estranho aos autos, sem oportunizar às partes o exercício do contraditório sobre seu conteúdo, viola os artigos 9o e 10 do Código de Processo Civil, que consagram o princípio da cooperação e a vedação à decisão surpresa.

6. A eventual edição de portaria municipal não equivale a fato notório nos termos do artigo 374, I, do Código de Processo Civil, pois não se trata de informação do domínio público geral. A mera afirmação de ampla divulgação da portaria não supre a necessidade de efetiva incorporação do documento ao processo, tampouco dispensa o contraditório.

7. A sentença recorrida não analisou adequadamente a causa de pedir, pois, apesar de reconhecer a capacidade de acesso físico ao imóvel, pautou-se em documento inexistente para avaliar a regularidade jurídica e administrativa do empreendimento.

8. A certidão de viabilidade emitida pela PRODEURBS em 16/junho/2020, único documento constante dos autos juntado pela ré que poderia amparar a conclusão de viabilidade de regularização, não possui aptidão de demonstrar o cumprimento das obrigações contratuais pela apelada, uma vez que a causa de pedir reside em fatos ocorridos em 8/junho/2021, após a expiração de seu prazo de validade da certidão.

9. A cassação da sentença não implica antecipação de juízo sobre o mérito da controvérsia, pois as questões relativas ao cumprimento ou descumprimento das obrigações contratuais e à efetiva regularização do empreendimento dependem de instrução probatória complementar e de fundamentação adequada pelo Juízo de origem.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso parcialmente provido para anular a sentença.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Constituição Federal, artigo 93, IX; Código de Processo Civil, artigos 9o, 10, 374, I, 485, VI, 489, § 1o, I e IV.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, ADI n. 1020104-18.2020.8.11.0000.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos autores
MAICON RIBEIRO
e
MARLON RIBEIRO
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da ação de obrigação de fazer, autuada sob o n. 1019697-30.2021.8.11.0015, ajuizada em desfavor de
CITÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA EPP
, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, ante a perda superveniente do interesse processual, e condenou os autores ao pagamento de custas e honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (id. 339821379).

Na petição inicial, os autores relataram que adquiriram da ré, em 5/dezembro/2015, o lote n. 59 do Condomínio de Chácaras Talismã I, com área de 4.000m2 (quatro mil metros quadrados), pelo valor total de R$ 70.580,80 (setenta mil quinhentos e oitenta reais e oitenta centavos).

A título de entrada, desembolsaram R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), ao passo que o saldo remanescente de R$ 63.980,80 (sessenta e três mil novecentos e oitenta reais e oitenta centavos) foi dividido em 108 (cento e oito) parcelas de R$ 592,41 (quinhentos e noventa e dois reais e quarenta e um centavos) cada, com reajuste pelo IGP-M, conforme cláusula 5a do instrumento de promessa de compra e venda (id. 339821042).

Informaram, ainda, que anteciparam o pagamento das 9 (nove) primeiras parcelas no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), adimplido juntamente com a entrada (id. 339821042).

Segundo os autores, todas as parcelas eram pagas regularmente, sem qualquer embaraço. Ressaltaram que a cláusula terceira do contrato assegurava que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de qualquer ônus e encargos, judiciais ou extrajudiciais, municipais, estaduais e federais (id. 339821042).

Expuseram que, em 8/junho/2021, teve início a operação denominada “Loteamento Irregular” na cidade de Sinop, promovida pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Mato Grosso (CREA/MT), com o objetivo de interditar loteamentos de chácaras em desacordo com a legislação vigente. Em decorrência dessa operação, o Condomínio de Chácaras Talismã I foi interditado pelos órgãos de fiscalização responsáveis (id. 339821042).

Diante da interdição, os requerentes buscaram informações e documentos junto ao departamento jurídico da ré sobre os motivos da medida e a previsão de regularização, porém tiveram o acesso negado. Aduziram ter tentado obter esclarecimentos perante a PRODEURBS (Núcleo de Projetos e Desenvolvimento Urbano), sem êxito.

Diante dessa situação, encaminharam notificação extrajudicial à ré para solicitar informações sobre a interdição e as providências adotadas, bem como para comunicar a suspensão dos pagamentos até a regularização das pendências (id. 339821042).

Em resposta, a ré, segundo os requerentes, teria prestado informações vagas e insuficientes, com explicações que não condiziam com a realidade dos fatos (id. 339821042).

Com base nesses fatos, sustentaram que a obrigação de fazer consistia na regularização do empreendimento imobiliário para a entrega do bem livre e desembaraçado, conforme pactuado na promessa de compra e venda (id. (id. 339821042).

Destacaram que a certidão de viabilidade de empreendimento obtida pela ré foi emitida somente em 24/abril/2020, ou seja, 5 (cinco) anos após a venda da unidade imobiliária, e que o documento atestava apenas a viabilidade de regularização, o que, na visão dos autores, evidenciaria que o loteamento jamais esteve plenamente regular perante os órgãos públicos (id. 339821042).

Consignaram que a própria contranotificação da ré confirmou que as providências de regularização foram adotadas apenas após o advento das Leis Municipais n. 178 e 179 de 2019, e que a empresa declarou expressamente não haver qualquer pendência de sua parte para a solução das irregularidades (id. 339821042).

Assim, requereram, em sede de tutela de urgência, a suspensão da obrigação de pagamento das parcelas até a regularização e desinterdição do imóvel, a abstenção de cobranças por parte da ré e a proibição de inscrição dos autores nos órgãos de proteção ao crédito e cartórios de protesto (id. 339821042).

No mérito, pugnaram pela condenação da ré à obrigação de fazer de regularizar administrativamente o imóvel, bem como fossem condenadas ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais em valor não inferior a 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa (id. 339821042).

Citada, a ré apresentou contestação.

Arguiu, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a pretensão de regularização administrativa dos autores seria de responsabilidade do Município de Sinop, porquanto a regularização fundiária dos loteamentos urbanos e em área de expansão urbana competiria ao referido ente público. Afirmou que os procedimentos de regularização devem ser públicos e acessíveis a todos os interessados, em razão do princípio da publicidade dos atos administrativos, de modo que os requerentes poderiam requerer os documentos diretamente junto aos órgãos competentes (id. 339821370).

Quanto ao mérito, afirmou que o Loteamento Chácaras Talismã I obteve certidão de viabilidade pelo Poder Público com base nas Leis Municipais n. 178 e 179 de 2019 e que, até a declaração de inconstitucionalidade dessas leis pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso, havia cumprido todas as obrigações constantes no contrato e os requisitos impostos pelas autoridades, inexistindo irregularidade na constituição do empreendimento ou na venda dos imóveis (id. 339821370).

Defendeu que a responsabilidade pela solução das irregularidades caberia ao Poder Público Municipal, por meio da aprovação de nova legislação que atenda aos pressupostos de constitucionalidade (id. 339821370).

Salientou, ainda, que não ocorreu embaraço ou obstrução da posse dos autores, e que todos os direitos inerentes ao contrato de promessa de compra e venda permaneciam válidos e vigentes, de modo que a simples fixação de placa no local indicando a interdição administrativa não seria suficiente para afastar a validade das cláusulas avençadas (id. 339821370).

Após, o Juízo
a quo
proferiu sentença sem resolução de mérito.

Consignou que foi demonstrada a viabilidade de regularização do empreendimento Chácara de Recreio Talismã, conforme Portaria n. 027/2021 divulgada pela PRODEURBS e, diante dessa constatação, concluiu pela perda superveniente do objeto da demanda (id. 339821379).

Irresignados, os autores interpõem recurso de apelação.

Em razões recursais, os apelantes sustentam que o Juízo de origem incorreu em erro ao reconhecer a perda superveniente do objeto com base na Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS. Afirmam que em nenhum momento a apelada mencionou ou juntou aos autos a mencionada portaria (id. 339821380).

Acrescentam que a certidão de viabilidade constante dos autos foi emitida em 16/junho/2020, com validade limitada a 1 (um) ano, e que não há demonstração de renovação ou vigência posterior. Sublinham que o documento foi expedido com base nas Leis Complementares Municipais n. 177/2019 e 178/2019, que tiveram sua inconstitucionalidade reconhecida pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso nos autos da ADI n. 1020104-18.2020.8.11.0000 (id. 339821380).

A partir dessa constatação, os recorrentes sustentam que não houve regularização no curso do processo, mas sim a perda de vigência da certidão de viabilidade, cuja lei regulamentadora foi declarada inconstitucional. Ressaltam que a operação “Loteamento Irregular” ocorreu em 8/junho/2021, quando a certidão já havia expirado o prazo de validade de 1 (um) ano (id. 339821380).

Argumentam, outrossim, que o Juízo se ateve unicamente à possibilidade de acesso ao imóvel, o que não se coaduna com os pedidos formulados na demanda, pois a controvérsia diz respeito à regularidade administrativa e documental do empreendimento, garantida pelo contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (id. 339821380).

Por essas razões, requerem a reforma da sentença, com o reconhecimento da inexistência de perda de objeto e da obrigatoriedade de regularização por parte da apelada (id. 339821380).

Em contrarrazões, a apelada defende que a sentença aplicou corretamente o art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Aduz que o Juízo fundamentou a extinção na Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS e em outras manifestações constantes dos autos que demonstraram a possibilidade prática de regularização do loteamento, bem como a inexistência de obstáculo ao exercício do direito de posse e acesso pelos autores (id. 339821382).

Quanto às alegações recursais, a apelada argumenta que, embora exista discussão sobre a constitucionalidade de normas municipais, os apelantes não demonstraram que a Portaria ou os atos administrativos invocados na sentença foram revogados, de modo que a perda do objeto, segundo sustenta, deve ser aferida conforme a utilidade concreta da tutela no momento da decisão (id. 339821382).

Reafirma que a interdição decorreu exclusivamente de atos administrativos praticados por órgãos públicos de fiscalização urbanística, e não de conduta atribuível a si, o que afastaria a premissa de descumprimento contratual (id. 339821382).

Assim, pugna pelo desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença de primeira instância (id. 339821382).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos autores
MAICON RIBEIRO
e
MARLON RIBEIRO
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da ação de obrigação de fazer, autuada sob o n. 1019697-30.2021.8.11.0015, ajuizada em desfavor de
CITÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA EPP
, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, ante a perda superveniente do interesse processual, e condenou os autores ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (id. 339821379).

A detida análise dos autos revela que a sentença deve ser anulada, para que outra seja proferida.

O princípio da motivação das decisões judiciais ostenta envergadura constitucional e assegura às partes o conhecimento das razões que conduziram ao pronunciamento jurisdicional, além de permitir o controle da atividade estatal. A Constituição Federal, em seu artigo 93, IX, estabelece que todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade.

A exigência de fundamentação não se limita a um requisito meramente formal. O processo judicial é, por essência, um instrumento de diálogo entre as partes, e a fundamentação da decisão judicial constitui condição de validade da manifestação do Estado-Juiz, pois garante que o jurisdicionado compreenda o raciocínio que conduziu o magistrado à conclusão adotada.

O artigo 489, parágrafo 1o, do Código de Processo Civil, densificou essa exigência constitucional ao estabelecer parâmetros mínimos de fundamentação. Entre outros requisitos, não se considera fundamentada a decisão que se limita à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida (inciso I), bem como a que não enfrenta todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador (inciso IV).

O vício de nulidade por deficiência de motivação caracteriza-se quando a decisão não permite às partes compreender o raciocínio jurídico que conduziu ao resultado proclamado, circunstância que inviabiliza o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa.

No caso em exame, a sentença recorrida padece de vício insuperável.

O Juízo de origem fundamentou a extinção do processo na suposta viabilidade de regularização do empreendimento Chácaras de Recreio Talismã, com base na “
Portaria n. 027/2021, amplamente divulgada pela PRODERURBS
” (sic, id. 339821379).

Contudo, a referida Portaria n. 027/2021 não consta dos autos.

A apelada, em nenhum momento do processo, juntou esse documento ou sequer fez menção à sua existência. Na contestação, a ré defendeu a regularidade de sua conduta com base na certidão de viabilidade emitida pela PRODEURBS em 16/junho/2020 e nas Leis Complementares Municipais n. 177/2019 e 178/2019 (id. 339821370).

Nas contrarrazões de apelação, igualmente, a apelada não menciona a existência da portaria, limitando-se a afirmar genericamente que “
o juízo a quo fundamentou a extinção na Portaria n. 027/2021 da PRODEURBS e em outras manifestações nos autos
”, sem identificar onde o documento se encontra no processo ou qual é seu conteúdo específico (id. 339821382).

Em outras palavras, a sentença ampara-se em documento inexistente nos autos para concluir pela perda superveniente de objeto.

A própria apelada, que seria a principal interessada na demonstração da regularização do empreendimento, não trouxe a portaria ao processo e não confirmou sua existência de forma concreta em nenhuma de suas manifestações processuais, o que compromete a integridade da fundamentação de forma irremediável.

O pronunciamento jurisdicional deve encontrar suporte nos elementos que compõem o processo, sob pena de se converter em ato de vontade desprovido de base cognitiva verificável.

O magistrado, ao apoiar sua conclusão em documento estranho aos autos, sem oportunizar às partes o exercício do contraditório sobre seu conteúdo, violou os artigos 9o e 10 do Código de Processo Civil, que consagram o princípio da cooperação e a vedação à decisão surpresa.

Ainda que se admitisse, em tese, a possibilidade de o magistrado invocar fatos notórios ou de conhecimento público, nos termos do artigo 374, I, do Código de Processo Civil, essa circunstância não se verifica na espécie.

A eventual edição de uma portaria municipal não equivale a fato notório, pois não se trata de informação do domínio público geral e acessível a qualquer pessoa, de maneira que a mera afirmação de que o documento seria “
amplamente divulgado
” não supre a necessidade de sua efetiva incorporação ao processo, tampouco dispensa o contraditório.

A deficiência de fundamentação, inclusive, não se resume à invocação de documento estranho aos autos.

O exame da sentença revela que o Juízo de origem não analisou os pedidos efetivamente formulados pelos autores.

A petição inicial veiculou pretensão de obrigação de fazer direcionada à regularização administrativa e documental do empreendimento. A sentença, porém, limitou-se a consignar que “
inexiste obstáculos para acesso a chácara
”, confundindo o acesso físico ao imóvel com a regularidade jurídica do empreendimento (id. 339821379).

Soma-se a isso a circunstância de que o único documento constante dos autos que poderia, em tese, amparar a conclusão de viabilidade de regularização é a certidão de viabilidade emitida pela PRODEURBS em 16/junho/2020 (id. 339821371).

Todavia, a causa de pedir reside em fatos que teriam ocorrido em 08/junho/2021, de modo que o documento apresentado pela apelada, ainda que ateste a regularidade do empreendimento à data de sua emissão, não possui aptidão de demonstrar o cumprimento das obrigações contratuais pela apelada.

Verifica-se, pois, que a sentença, proferida sem resolução de mérito, carece de fundamentação adequada, nos termos do artigo 489, §1o, IV, do Código de Processo Civil.

Por conseguinte, não há outra providência senão reconhecer a nulidade da sentença, uma vez que amparada em documento alheio aos autos, o que resultou em ausência de enfrentamento da causa de pedir dos autores e, inclusive, dos fundamentos de defesa da ré.

Assim, por violação ao artigo 93, IX, da Constituição Federal e ao artigo 489, parágrafo 1o, incisos I e IV, do Código de Processo Civil, a sentença recorrida deve ser cassada para que outra seja proferida em seu lugar, com análise adequada dos pedidos formulados, dos argumentos de ambas as partes e das provas efetivamente constantes dos autos.

Convém esclarecer que a anulação da sentença não implica antecipação de juízo sobre o mérito da controvérsia.

A questão de saber se a loteadora ré descumpriu ou não suas obrigações contratuais, se a regularização do empreendimento foi ou não efetivada e se persiste ou não o interesse processual dos autores são matérias que dependem de maiores esclarecimentos pelas partes, através de provas, e de fundamentação adequada, o que não se verificou na decisão recorrida.

Do modo como o processo se encontra, nenhuma das partes logrou demonstrar, de forma minimamente verificável, a efetiva regularização ou a persistência da irregularidade do empreendimento, circunstância que reforça a necessidade de reabertura da instrução para que a controvérsia receba a adequada solução jurisdicional.

Nessa perspectiva, após o retorno dos autos à instância de origem, as partes poderão comprovar a situação atual do empreendimento, se regularizado ou não administrativamente perante os órgãos competentes, inclusive com a eventual juntada de documentos que demonstrem o cumprimento ou descumprimento das obrigações contratuais.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelos autores
MAICON RIBEIRO
e
MARLON RIBEIRO
, para
anular
a sentença proferida, determinando a remessa dos autos à instância de origem para que outra seja proferida, facultada às partes a produção de provas complementares sobre a situação atual do lote 59 do empreendimento denominado “
Condomínio de Chácaras Talismã
”, objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026