Tribunal: TJMT
Processo: 1036281-55.2025.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
Ementa: direito civil e do consumidor. apelação cível. ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito. compra e venda de imóvel na planta. atraso na entrega da unidade. ilegitimidade passiva afastada. responsabilidade solidária das incorporadoras. juros de obra. tema 996/stj. indenização por aluguéis e danos morais. termo inicial da mora readequado. recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. e Alameda Echer 38 Incorporações SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito, condenando solidariamente as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, ao pagamento de indenização material correspondente a alugueis durante o período de atraso na entrega do imóvel, indenização por danos morais e multa por descumprimento de decisão liminar. As apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda., bem como a incompetência da Justiça Estadual quanto aos pedidos relacionados aos juros de obra, sob alegação de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. No mérito, impugnam o reconhecimento da mora contratual e os consectários indenizatórios dela decorrentes.
II. Questões em discussão
Há três questões: (i) se a empresa Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, diante da alegação de ausência de vínculo contratual direto com a adquirente; (ii) se a controvérsia envolvendo ressarcimento de juros de obra atrai a competência da Justiça Federal e impõe a inclusão da Caixa Econômica Federal no feito; e (iii) se houve atraso imputável às incorporadoras na entrega do imóvel, apto a ensejar o ressarcimento de juros de obra, indenização por alugueis e compensação por danos morai.
III. Razões de decidir
1. A legitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda. decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento e da atuação conjunta no empreendimento imobiliário, circunstância evidenciada pela participação das empresas no contrato de financiamento e pela configuração de grupo econômico, impondo-se a responsabilidade solidária nos termos do CDC.
2. A pretensão deduzida não se volta contra a instituição financeira nem objetiva revisão do contrato bancário, mas busca a responsabilização civil das incorporadoras pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Inexiste, assim, hipótese de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal ou deslocamento da competência para a Justiça Federal.
3. A cláusula contratual que fixou o prazo de entrega da unidade em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento prevalece sobre eventual cronograma diverso constante do ajuste bancário, conforme expressamente pactuado pelas partes.
4. Considerando que o contrato de financiamento foi firmado em 10/08/2022, o prazo contratual para entrega do imóvel encerrou-se em 10/08/2024, prorrogado até 10/02/2025 em razão da cláusula de tolerância de 180 dias, restando configurada a mora contratual das apelantes após essa data.
5. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza o ressarcimento dos juros de obra suportados pela adquirente após o termo final contratualmente previsto, ainda que a cobrança tenha sido realizada diretamente pela instituição financeira.
6. A privação da posse do imóvel durante o período de mora presume prejuízo material ao comprador, legitimando a condenação ao pagamento de indenização equivalente aos aluguéis comprovadamente suportados pela adquirente até a efetiva entrega das chaves.
7. O inadimplemento prolongado das incorporadoras, frustrando a legítima expectativa de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero dissabor contratual e configura dano moral indenizável.
8. Assiste parcial razão às apelantes apenas quanto ao marco inicial da mora, devendo o ressarcimento dos juros de obra e a indenização material por aluguéis observar a data de 10/02/2025, mantidos os demais termos da condenação
IV. Dispositivo e teses
Recurso de apelação parcialmente provido.
Teses de julgamento:
1. A incorporadora integrante do mesmo grupo econômico e participante da cadeia de fornecimento possui legitimidade para responder solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
2. O pedido de ressarcimento de juros de obra fundado no inadimplemento contratual da construtora não atrai a competência da Justiça Federal nem impõe a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo.
3. O atraso na entrega do imóvel autoriza o ressarcimento dos juros de obra e o pagamento de indenização equivalente aos alugueis suportados pelo adquirente até a efetiva entrega das chaves, observando-se o termo final contratualmente ajustado, incluído o prazo de tolerância.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036281-55.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ALAMEDA ECHER 38 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 36.122.675/0001-50 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), FLAVIANE JACKELINE DA SILVA BARROS - CPF: 001.074.641-28 (APELADO), CLEILSON MENEZES GUIMARAES - CPF: 621.240.481-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa:
direito civil e do consumidor. apelação cível. ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito. compra e venda de imóvel na planta. atraso na entrega da unidade. ilegitimidade passiva afastada. responsabilidade solidária das incorporadoras. juros de obra. tema 996/
stj
. indenização por aluguéis e danos morais. termo inicial da mora readequado. recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por
Echer
Empreendimentos Ltda. e Alameda
Echer
38 Incorporações SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito, condenando solidariamente as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, ao pagamento de indenização material correspondente a alugueis durante o período de atraso na entrega do imóvel, indenização por danos morais e multa por descumprimento de decisão liminar.

As apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da
Echer
Empreendimentos Ltda., bem como a incompetência da Justiça Estadual quanto aos pedidos relacionados aos juros de obra, sob alegação de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. No mérito, impugnam o reconhecimento da mora contratual e os consectários indenizatórios dela decorrentes.

II. Quest
ões
em discussão

Há três questões: (i) s
e a empresa
Echer
Empreendimentos Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, diante da alegação de ausência de vínculo contratual direto com a adquirente; (
ii
) se a controvérsia envolvendo ressarcimento de juros de obra atrai a competência da Justiça Federal e impõe a
inclusão da Caixa Econômica Federal no feito; e (
iii
) se houve atraso imputável às incorporadoras na entrega do imóvel, apto a ensejar o ressarcimento de juros de obra, indenização por alugueis e compensação por danos morai
.

III. Razões de decidir

1
.
A legitimidade passiva da
Echer
Empreendimentos Ltda. decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento e da atuação conjunta no empreendimento imobiliário, circunstância evidenciada pela participação das empresas no contrato de financiamento e pela configuração de grupo econômico, impondo-se a responsabilidade solidária nos termos do CDC.

2
.
A pretensão deduzida não se volta contra a instituição financeira nem objetiva revisão do contrato bancário, mas busca a responsabilização civil das incorporadoras pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Inexiste, assim, hipótese de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal ou deslocamento da competência para a Justiça Federal.

3
.
A cláusula contratual que fixou o prazo de entrega da unidade em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento prevalece sobre eventual cronograma diverso constante do ajuste bancário, conforme expressamente pactuado pelas partes
.

4
.
Considerando que o contrato de financiamento foi firmado em 10/08/2022, o prazo contratual para entrega do imóvel encerrou-se em 10/08/2024, prorrogado até 10/02/2025 em razão da cláusula de tolerância de 180 dias, restando configurada a mora contratual das apelantes após essa data
.

5.
Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza o ressarcimento dos juros de obra suportados
pela
adquirente após o termo final contratualmente previsto, ainda que a cobrança tenha sido realizada diretamente pela instituição financeira
.

6.
A privação da posse do imóvel durante o período de mora presume prejuízo material ao comprador, legitimando a
condenação ao pagamento de indenização equivalente aos
aluguéis
comprovadamente suportados
pela
adquirente até a efetiva entrega das chaves
.

7.
O inadimplemento prolongado das incorporadoras, frustrando a legítima expectativa de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero dissabor contratual e configura dano moral indenizável
.

8. A
ssiste parcial razão às apelantes apenas quanto ao marco inicial da mora, devendo o ressarcimento dos juros de obra e a indenização material por
aluguéis
observar a data de 10/02/2025, mantidos os demais termos da condenação

IV. Dispositivo e teses

Recurso de apelação
parcialmente provido.

Teses de julgamento:

1.
A incorporadora integrante do mesmo grupo econômico e participante da cadeia de fornecimento possui legitimidade para responder solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

2.
O pedido de ressarcimento de juros de obra fundado no inadimplemento contratual da construtora não atrai a competência da Justiça Federal nem impõe a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo.

3.
O atraso na entrega do imóvel autoriza o ressarcimento dos juros de obra e o pagamento de indenização equivalente aos
alugueis
suportados pelo adquirente até a efetiva entrega das chaves, observando-se o termo final contratualmente ajustado, incluído o prazo de tolerância
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
Apelação Cível,
interposto por

ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. e ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA., contra a sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Repetição de Indébito

(
PJE
no 1036281-55.2025.8.11.0041)
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
Flaviane
Jackeline da Silva Barros, para condenar solidariamente as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra a partir de abril de 2023 até a efetiva entrega das chaves, ao pagamento de indenização por danos materiais correspondentes aos aluguéis no valor mensal de R$ 1.518,00
(um mil, quinhentos e dezoito reais)
durante o período de atraso, ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 8.000,00
(oito mil reais)
, além de multa no valor de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
, em razão do descumprimento de decisão liminar, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
(dez por cento)
sobre o valor da condenação, sob os seguintes fundamentos:
“
(...)
a cláusula que estipula prazo para a entrega do imóvel vinculado ao contrato de financiamento ou em data futura é nula, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, vez que deixa o consumidor em desvantagem exagerada, colocando-o em desequilíbrio no que se refere às obrigações assumidas pelas partes, razão pela qual será considerado 24 meses a partir da data da assinatura do contrato com as rés (06/10/2020), sendo a data de abril/2023 o termo final da entrega da imóvel, incluso os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação legal.
(...)
deve ser imputada a parte requerida, que descumpriu com os termos do contrato, o ônus de ressarcir os valores pagos pela parte autora a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra (abril/2023) e o término da efetiva cobrança irregular
(...)
”.

Em razões recursais (
id
. 358823063), as apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da
Echer
Empreendimentos Ltda. e a ilegitimidade passiva das apelantes quanto aos pedidos relacionados ao contrato de
financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, com pedido subsidiário de inclusão da instituição financeira no polo passivo e remessa dos autos à Justiça Federal.

No mérito, defendem o equívoco da sentença na fixação do termo inicial do alegado atraso na entrega do imóvel, a incorreta aplicação do Tema 996 do
STJ
, a legalidade da cobrança de juros de obra pela Caixa Econômica Federal, além de impugnarem os consectários condenatórios decorrentes do reconhecimento da mora contratual.

A parte apelada apresentou contrarrazões (
id
. 358823066), nas quais rebate integralmente as alegações recursais, sustentando, em síntese, a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, ao argumento de que ambas as requeridas integram o mesmo grupo econômico, participaram da cadeia de fornecimento e figuram como vendedoras no contrato, bem como que o atraso na entrega do imóvel restou configurado, sendo devida a responsabilização das apelantes pelos prejuízos suportados
pela
adquirente.

Dispensado o parecer ministerial, em razão da matéria e da inexistência de interesse de incapaz.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, conheço do presente recurso.

Em síntese, o Juízo
singular

consignou
que a relação travada entre as partes é de consumo, manteve a inversão do ônus da prova, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da
apelante

ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
., ao fundamento de que ambas as demandadas figuram como vendedoras do imóvel e integram o mesmo grupo econômico, reconhecendo, por isso, a responsabilidade solidária.

Ainda, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva e de incompetência da Justiça Estadual quanto ao pedido de restituição dos juros de obra, por entender que a controvérsia não versa sobre a cobrança efetuada pela instituição
financeira, mas sobre o ressarcimento dos prejuízos causados pelo atraso na entrega da obra.

No mérito, concluiu pela nulidade da cláusula contratual que vinculava a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, aplicando o entendimento firmado pelo
c.
Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, para reconhecer que o prazo de entrega deveria ser claro, expresso e certo. A partir disso, considerou como termo final para entrega do imóvel o mês de abril de 2023, já incluído o prazo de tolerância, reconhecendo o atraso contratual e, por conseguinte, a responsabilidade das requeridas pelo ressarcimento dos juros de obra, pelo pagamento de aluguel mensal durante o período de mora e pela compensação por danos morais.

Passo ao exame das teses recursais.

I
–
PRELIMINAR

–
DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.

As apelantes defendem a exclusão da empresa
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.
do polo passivo, ao argumento de que a relação jurídica de compra e venda teria sido firmada exclusivamente entre a autora e a sociedade
ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
., afirmando que a primeira não teria assumido obrigações decorrentes do instrumento negocial discutido.

A tese, contudo, não prospera.

Da análise do acervo probatório, verifica-se que a tese de ilegitimidade passiva não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos.

Is
t
o porque, ambas as demandadas participaram da relação negocial subjacente à controvérsia, figurando conjuntamente no contexto do empreendimento imobiliário discutido, inclusive com atuação processual convergente e defesa unificada.

Além disso, conforme reconhecido pelo Juízo singular, as
duas empresas integram o mesmo grupo econômico e constam como vendedoras no contrato de financiamento celebrado com a instituição financeira
(id.
358823061
). Tal c
ircunstância evidencia

sua inserção comum na cadeia de fornecimento.

No mesmo sentido, observa-se que o acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 1019190-75.2025.8.11.0000, oriundo da mesma relação jurídica material, examinou a controvérsia sob a perspectiva da responsabilidade das duas
agravadas, reconhecendo a mora das construtoras/incorporadoras e impondo-lhes, indistintamente, a obrigação de suportar os encargos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Veja-se a ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA NA ORIGEM – PRETENSÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E JUROS DE OBRA PELA CONSTRUTORA – APLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO TEMA 996 DO STJ – CONTRATO DE LOCAÇÃO EM NOME DE FAMILIAR – IRRELEVÂNCIA – PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO COMPRADOR – MORA CARACTERIZADA – PREVALÊNCIA DO PRAZO CONTRATUAL SOBRE O PRAZO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – PREVISÃO EXPRESSA – REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda prevalece sobre qualquer prazo diverso previsto no contrato de financiamento quando houver cláusula expressa nesse sentido, como no caso concreto, em que a cláusula 9.2 determina a entrega em 24 meses após a assinatura do financiamento, "mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente".

O fato de o contrato de locação estar em nome de familiar (sogro) da adquirente não descaracteriza, por si só, o prejuízo sofrido, especialmente quando existem elementos que corroboram a versão da autora, como valor de aluguel compatível com o mercado e coincidência de endereços nos documentos processuais.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal".

É ilícita a cobrança dos juros de obra após o prazo ajustado para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, mesmo sendo tal encargo cobrado diretamente pela instituição financeira, pois decorre do atraso na conclusão da obra.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC – probabilidade do direito (atraso na entrega do imóvel e presunção de prejuízo) e perigo de dano (comprometimento financeiro pela dupla oneração) – deve ser concedida a tutela de urgência para determinar o pagamento de aluguel e juros de obra pela construtora até a efetiva entrega das chaves.

(N.U 1019190-75.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025,
Publicado
no DJE 19/08/2025)

Referido acórdão corrobora o que se extrai dos elementos documentais constantes dos autos, evidenciando a vinculação de ambas as sociedades à relação obrigacional discutida
.

Desse modo, os documentos constantes dos autos evidenciam que a apelante
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
. não se apresenta como terceiro estranho ao negócio jurídico discutido, mas como pessoa jurídica vinculada à operação de aquisição do imóvel e à cadeia de fornecimento, o que afasta a alegada ausência de pertinência subjetiva passiva.

REJEITO
, pois, a preliminar.

É como voto.

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

II

–
PRELIMINAR

–

DA

ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO AOS JUROS DE OBRA E DA ALEGADA INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

Também não merece acolhimento a preliminar pela qual as apelantes sustentam que somente a Caixa Econômica Federal poderia responder pelos valores pagos a título de juros de obra, com consequente necessidade de sua inclusão no polo passivo e remessa dos autos à Justiça Federal.

Da análise das peças processuais, verifica-se que a autora não deduziu pretensão voltada à revisão do contrato bancário, nem formulou pedido de repetição diretamente em face da instituição financeira por ilegalidade intrínseca da cobrança. O que se extrai da causa de pedir é imputação de responsabilidade civil às fornecedoras pelos prejuízos suportados
em razão do atraso na entrega do imóvel
, entre eles o dispêndio continuado com juros de obra após o implemento do prazo contratual.

A
controvérsia posta em juízo não recai sobre a relação jurídica mantida entre a adquirente e a Caixa Econômica Federal, mas sobre os efeitos do inadimplemento contratual atribuído às apelantes.

A propósito:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL.
PARALISAÇÃO DA OBRA. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

A
pelação cível interposta por contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por dano moral, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda deimóvelem razão da paralisação da obra e condenando a construtora à restituição integral da quantia de R$ 18.267,47 e ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a existência de financiamento imobiliário com alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário e o deslocamento da competência para a Justiça Federal; (
ii
) saber se a paralisação prolongada do empreendimento configura inadimplemento antecipado da construtora, apto a justificar a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos; e (
iii
) saber se oatrasoinjustificado e a frustração do projeto de aquisição da casa própria caracterizam dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A controvérsia decorre do inadimplemento contratual da construtora, consistente na paralisação do empreendimento, inexistindo pedido dirigido contra ainstituiçãofinanceira, circunstância que afasta a formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal e mantém a competência da Justiça Estadual.

A paralisação prolongada da obra, aliada à ausência de perspectiva concreta de retomada e ao comprometimento do prazo deentrega, caracteriza inadimplemento antecipado da obrigação assumida pela construtora, legitimando a resolução contratual.

Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do contrato, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor, sendo inaplicáveis as hipóteses de retenção previstas na Lei no 13.786/2018, destinadas às situações de resilição por iniciativa do adquirente, conforme orientação da Súmula no 543 do STJ.

A paralisação injustificada do empreendimento e a frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria ultrapassam o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.

O valor indenizatório fixado em R$ 10.000,00 mostra-se proporcional às circunstâncias do caso e compatível com os precedentes desta Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento:
“A existência de financiamento imobiliário com alienação fiduciária não desloca a competência para a Justiça Federal quando a controvérsia decorre exclusivamente do inadimplemento da construtora na execução do empreendimento. 2. A
paralisação prolongada da obra caracteriza inadimplemento antecipado do contrato de promessa de compra e venda, autorizando a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 3. O abandono ouatrasosignificativo da obra, frustrando a expectativa de aquisição da casa própria, configura dano moral indenizável.”

(N.U 1052108-43.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2026,
Publicado
no DJE 15/04/2026)
- negritei

Não se verifica, portanto, hipótese de incompetência da Justiça Estadual, porquanto a controvérsia deduzida nos autos não recai sobre a relação contratual bancária em si, mas sobre os efeitos do inadimplemento imputado às apelantes
.

REJEITO
, portanto, a preliminar.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

III – MÉRITO DA LIDE

Superadas as preliminares suscitadas, no mérito, a controvérsia devolvida a esta Corte cinge-se à verificação da ocorrência, ou não, de atraso imputável às apelantes na entrega da unidade habitacional adquirida pela autora, bem como à análise dos consectários daí decorrentes.

Da análise do acervo probatório, que as próprias apelantes afirmam que o contrato de financiamento foi celebrado em
10/08/2022
, sustentando, contudo, que o prazo final para conclusão da obra deveria observar o cronograma constante do ajuste firmado com a instituição financeira, o que, segundo defendem, afastaria a mora.

Todavia, verifica-se que a cláusula 9.2 do contrato de compra e venda
(id.
358822996
)
, dispõe expressamente que as obras do imóvel deveriam estar concluídas e a unidade entregue até o último dia do 24o
(vigésimo quarto)
mês após a assinatura do contrato de financiamento, mesmo que no contrato com a instituição
financeira constar prazo diferente do acima pactuado. Assim, o próprio conteúdo contratual reproduzido nos autos evidencia que as partes estipularam critério específico para definição do prazo de entrega, afastando, de forma expressa, a prevalência de lapso temporal diverso previsto no contrato de financiamento.

Logo, partindo-se da data de assinatura do financiamento, incontroversa nas peças recursais, o prazo de 24
(vinte e quatro)
meses encerrou-se em
10/08/2024
e, acrescido o prazo de tolerância de 180
(cento e oitenta)
dias, o termo final para entrega do imóvel findou-se em
10/02/2025
.

Nessa perspectiva, assiste parcial razão às apelantes apenas no tocante ao marco temporal adotado na sentença para incidência dos efeitos patrimoniais da mora. Isso porque, embora corretamente reconhecido o atraso na entrega do imóvel, verifica-se desacerto na fixação de abril de 2023 como termo inicial, uma vez que, à luz da cláusula 9.2 do contrato e da data de assinatura do financiamento incontroversa nos autos, o prazo contratual para entrega da unidade, já computado o período de tolerância, encerrou-se em 10/02/2025. Assim, o ressarcimento dos juros de obra e a indenização material correspondente aos aluguéis devem observar esse marco inicial, mantido, no mais, o reconhecimento da mora contratual e dos consectários dela decorrentes.

Referido
prazo
, inclusive, foi
destacado
por este e. Tribunal, no julgamento do Agravo de Instrumento no
1019190-75.2025.8.11.0000
, o qual consignou que:

“
Cláusula 9.2 do Contrato de Compra e Venda: "Fica ajustado que as obras do imóvel
objeto do presente instrumento contratual deverão
estar concluídas e o objeto do presente contrato entregue até o último dia do 24o (vigésimo quarto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento junto a Instituição bancária, mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente do acima pactuado." Essa cláusula é clara ao estipular que o prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda prevalece sobre qualquer prazo diverso previsto no contrato de financiamento. Sendo assim, considerando que o contrato de financiamento foi assinado em 10/08/2022, o prazo de 24 meses se encerraria em 10/08/2024, e com a tolerância de 180 dias, a data limite para entrega do imóvel seria 10/02/2025
. (...)
Portanto, considerando que já transcorreu o prazo
contratualmente previsto para a entrega do imóvel (incluindo o período de tolerância), e que as próprias agravadas não negam que a obra ainda não foi concluída, resta caracterizada a mora das construtoras/incorporadoras no cumprimento de sua obrigação contratual
”.
(PJE
1019190-75.2025.8.11.0000
)

Reconhecida a mora, verifica-se que subsiste o dever de ressarcimento dos valores suportados pela autora a título de juros de obra após o termo final ajustado para entrega do imóvel.

Com efeito, embora as apelantes sustentem que tal cobrança decorre do contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, os elementos dos autos evidenciam que a pretensão deduzida na demanda não recai sobre a legalidade abstrata da cobrança bancária, mas sobre a transferência, à compradora, dos ônus financeiros decorrentes da não conclusão da obra no prazo contratualmente estabelecido.

Desse modo,
é certo que
o ressarcimento é devido a partir de 10/02/2025, até a efetiva entrega das chaves.

No tocante aos aluguéis, o acervo probatório também ampara a manutenção da condenação, porquanto consta dos autos contrato de locação apresentado pela autora,
(id.
191501605
)
, no valor mensal de R$ 1.518,00
(um mil, quinhentos e dezoito reais)
.

Nes
se
contexto, reconhecido o atraso na entrega do imóvel, a privação da posse direta da unidade no período em que já deveria ter sido disponibilizada à adquirente autoriza o ressarcimento da despesa de moradia substitutiva suportada pela demandante. Evidencia-se, assim, dos documentos carreados aos autos, a subsistência do dever de indenizar os aluguéis no período de mora, a partir de 10/02/2025, até a efetiva entrega das chaves
.
Aliás:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -ATRASONAENTREGADEIMÓVEL- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - PAGAMENTO DEALUGUELMENSAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO - PRESUNÇÃO DEPREJUÍZO- MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de Instrumento interposto por empresas rés contra decisão proferida nos autos de Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, que deferiu
parcialmente a tutela de urgência para determinar o pagamento dealuguelmensal de R$ 700,00 à autora da ação, até a efetivaentregadoimóveladquirido em contrato de promessa de compra e venda. As agravantes alegam ausência de mora, em razão de prorrogação do prazo deentregapor comissão interna do empreendimento, e risco de dano inverso decorrente da irreversibilidade da medida. Questionam ainda a concessão do benefício da gratuidade judiciária à parte autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência; (
ii
) determinar se a prorrogação do prazo deentregadoimóvelpor deliberação de comissão interna é oponível à adquirente; (
iii
) estabelecer se é devida a gratuidade judiciária à autora, à luz de sua renda mensal declarada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A tutela provisória de urgência está condicionada à presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, requisitos devidamente preenchidos no caso
.

4 - A mora das agravantes é incontroversa, visto que o prazo contratual deentregadoimóvelexpirou em setembro de 2023 e até o momento não houveentregadas chaves, o que presume oprejuízoda adquirente.

5 - O STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema 996), reconhece a presunção deprejuízodo comprador em caso deatrasonaentregadoimóvel, autorizando o pagamento de indenização equivalente ao valor locatício mensal até aentregadas chaves.

6 - A alegada prorrogação contratual deliberada por comissão interna não tem eficácia contra a agravada, que afirma não
integrá-la
, sendo abusiva a modificação unilateral do prazo contratual em relação de consumo.

7 - O suposto caso fortuito ou força maior invocado (pandemia) demanda dilação probatória e não afasta a verossimilhança da mora contratual para fins de tutela antecipada.

8 - O alegado risco de dano inverso não se sustenta, pois o valor dos
alugueis
, arbitrado (R$ 700,00 mensais) é razoável e a medida é reversível, podendo ser compensada ou cobrada ao final do processo.

9 - A renda líquida comprovada da autora (R$ 4.162,09), aliada às despesas ordinárias, é compatível com a concessão da gratuidade judiciária, nos termos do art. 98 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
.
10 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1 - A inadimplência contratual

peloatrasonaentregadoimóvelpresume oprejuízodo comprador, legitimando a fixação de indenização mensal a título dealuguelaté a efetivaentregadas chaves.

2 - A deliberação de comissão interna de empreendimento que altera prazo contratual não tem eficácia contra adquirente que dela não participa, em especial no contexto de relação de consumo.

3 - A
concessão da gratuidade judiciária depende da compatibilidade entre a renda e as despesas da parte requerente, admitindo-se sua manutenção mesmo com rendimento superior ao
salário-mínimo
, desde que comprovada a insuficiência de recursos.

(N.U 1038143-87.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/02/2026,
Publicado
no DJE 12/02/2026)
- negritei

Quanto aos danos morais, verifica-se que a hipótese dos autos ultrapassa o mero inadimplemento contratual desprovido de repercussão concreta.

Com efeito, os documentos revelam que, além de não receber o imóvel no prazo avençado, a autora permaneceu arcando simultaneamente com despesas locatícias e encargos incidentes durante a fase de obra, situação que, conforme consignado no acórdão do agravo, importava comprometimento financeiro mensal relevante. Esse contexto fático, evidenciado nas peças carreadas aos autos, demonstra frustração prolongada da legítima expectativa de moradia, com repercussão que excede o simples aborrecimento cotidiano, razão pela qual deve ser mantida a condenação indenizatória.

Por fim, no que concerne à multa fixada pelo descumprimento da tutela provisória, sua manutenção é imperativa. Is
t
o porque a decisão de
id.
209503591, ao determinar o bloqueio
online
de valores para assegurar o cumprimento da ordem judicial, evidencia que a medida antecipatória não foi espontaneamente observada pelas requeridas.

Nesse contexto, a sanção cominatória mostra-se legítima e necessária, não apenas como resposta ao descumprimento verificado nos autos, mas também como instrumento de preservação da efetividade da tutela jurisdicional e da autoridade das decisões judiciais.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para fixar em
10/02/2025
o termo inicial da mora contratual e, por consequência, dos ressarcimentos devidos a título de juros de obra e indenização material correspondente aos aluguéis, mantidos, no mais, os demais termos da sentença recorrida.

Descabe a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11
o
, do CPC, haja vista o parcial provimento do recurso.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Juiz de Direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026