Tribunal: TJMT
Processo: 1041103-87.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO INICIAL DO PRAZO VINCULADO AO HABITE-SE. NECESSIDADE DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. INEXISTÊNCIA DE MORA. SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação cível interposta por CARLA EVANGELISTA LINDENBERG NOGUEIRA contra sentença que, em Ação de Consignação em Pagamento proposta contra HEWANDRO LUCIO DA SILVA REZENDE e GIOVANNA MARCHEZINE REZENDE, julgou improcedente o pedido ao reconhecer a insuficiência do depósito de R$ 80.000,00, declarar a mora da autora e condená-la ao pagamento de encargos sucumbenciais, em controvérsia relativa ao prazo para quitação da parcela final de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. Há três questões em discussão:
(i) definir o termo inicial do prazo contratual de 90 dias para pagamento da parcela final vinculada à concessão do habite-se;
(ii) estabelecer se houve mora da compradora e, consequentemente, a incidência de encargos contratuais; e
(iii) determinar se o depósito judicial realizado é suficiente para a quitação da obrigação.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. A eficácia do prazo contratual vinculado à concessão do habite-se exige ciência inequívoca da parte devedora, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.
4. Os réus não comprovam a comunicação do habite-se na data por eles alegada, não se desincumbindo do ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.
5. A ata notarial juntada demonstra apenas troca de mensagens e envio de certidão diversa (CND), não comprovando a efetiva comunicação do habite-se.
6. A averbação do habite-se na matrícula do imóvel e a cronologia dos fatos corroboram a tese de comunicação apenas em 14/02/2025, marco inicial do prazo contratual.
7. O depósito judicial realizado dentro do prazo apurado corresponde ao saldo remanescente do contrato, evidenciando a inexistência de mora.
8. A inaplicabilidade do Tema 967 do STJ decorre da inexistência de insuficiência do depósito, uma vez afastados os encargos moratórios.
9. A existência de controvérsia sobre o objeto do pagamento e a fruição econômica do bem pelos credores reforça a adequação da via consignatória.
10. O pagamento de mais de 95% do valor contratual caracteriza adimplemento substancial, afastando a incidência de penalidades desproporcionais.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
11. Recurso de Apelação provido.
Tese de julgamento: “1. O termo inicial de prazo contratual vinculado à concessão de habite-se exige ciência inequívoca do devedor. 2. A ausência de comprovação da comunicação do termo inicial afasta a mora e os encargos contratuais. 3. É suficiente o depósito judicial que corresponde à integralidade do saldo devedor, afastada a incidência de encargos indevidos. 4. A teoria do adimplemento substancial impede a imposição de penalidades quando quitada a maior parte da obrigação”.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 335, V, e art. 422; CPC, art. 373, II, e art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.108.058/DF (Tema 967), Rel. Min. Lázaro Guimarães, Segunda Seção, j. 10/10/2018; TJ/MT, RAC 1000243-74.2019.8.11.0002, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 22/11/2023; TJ/MT, RAC 0000893-28.2016.8.11.0105, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 30/10/2025; TJ/MT, RAC 1023500-35.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 03/02/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041103-87.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLA EVANGELISTA LINDENBERG NOGUEIRA - CPF: 937.884.101-59 (APELANTE), GIULLEVERSON SILVA QUINTEIRO DE ALMEIDA - CPF: 007.454.531-04 (ADVOGADO), HEWANDRO LUCIO DA SILVA REZENDE - CPF: 020.944.831-85 (APELADO), RAFFAELE DOS SANTOS CAMARGO - CPF: 019.623.851-08 (ADVOGADO), GIOVANNA MARCHEZINE REZENDE - CPF: 024.817.091-01 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO INICIAL DO PRAZO VINCULADO AO HABITE-SE. NECESSIDADE DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. INEXISTÊNCIA DE MORA. SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelação cível interposta por CARLA EVANGELISTA LINDENBERG NOGUEIRA contra sentença que, em Ação de Consignação em Pagamento proposta contra HEWANDRO LUCIO DA SILVA REZENDE e GIOVANNA MARCHEZINE REZENDE, julgou improcedente o pedido ao reconhecer a insuficiência do depósito de R$ 80.000,00, declarar a mora da autora e condená-la ao pagamento de encargos sucumbenciais, em controvérsia relativa ao prazo para quitação da parcela final de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2.

Há três questões em discussão:

(i) definir o termo inicial do prazo contratual de 90 dias para pagamento da parcela final vinculada à concessão do habite-se;

(ii) estabelecer se houve mora da compradora e, consequentemente, a incidência de encargos contratuais; e

(iii) determinar se o depósito judicial realizado é suficiente para a quitação da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3.

A eficácia do prazo contratual vinculado à concessão do habite-se exige ciência inequívoca da parte devedora, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

4. Os réus não comprovam a comunicação do habite-se na data por eles alegada, não se desincumbindo do ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.

5. A ata notarial juntada demonstra apenas troca de mensagens e envio de certidão diversa (CND), não comprovando a efetiva comunicação do habite-se.

6. A averbação do habite-se na matrícula do imóvel e a cronologia dos fatos corroboram a tese de comunicação apenas em 14/02/2025, marco inicial do prazo contratual.

7. O depósito judicial realizado dentro do prazo apurado corresponde ao saldo remanescente do contrato, evidenciando a inexistência de mora.

8. A inaplicabilidade do Tema 967 do STJ decorre da inexistência de insuficiência do depósito, uma vez afastados os encargos moratórios.

9. A existência de controvérsia sobre o objeto do pagamento e a fruição econômica do bem pelos credores reforça a adequação da via consignatória.

10. O pagamento de mais de 95% do valor contratual caracteriza adimplemento substancial, afastando a incidência de penalidades desproporcionais.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

11.
Recurso de Apelação provido.

Tese de julgamento
:
“
1. O termo inicial de prazo contratual vinculado à concessão de habite-se exige ciência inequívoca do devedor. 2. A ausência de comprovação da comunicação do termo inicial afasta a mora e os encargos contratuais. 3. É suficiente o depósito judicial que corresponde à integralidade do saldo devedor, afastada a incidência de encargos indevidos. 4. A teoria do adimplemento substancial impede a imposição de penalidades quando quitada a maior parte da obrigação
”.

Dispositivos relevantes citados
:
CC, art. 335, V, e art. 422; CPC, art. 373, II, e art. 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.108.058/DF (Tema 967), Rel. Min. Lázaro Guimarães, Segunda Seção, j. 10/10/2018; TJ/MT, RAC 1000243-74.2019.8.11.0002, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 22/11/2023; TJ/MT, RAC 0000893-28.2016.8.11.0105, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 30/10/2025; TJ/MT, RAC 1023500-35.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 03/02/2026.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CARLA EVANGELISTA LINDENBERG NOGUEIRA
contra a sentença proferida pelo Dr. Gilberto Lopes Bussiki, MM. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Consignação em Pagamento movida em face de
HEWANDRO LUCIO DA SILVA REZENDE
e
GIOVANNA MARCHEZINE REZENDE
, que
julgou improcedente o pedido
, declarando insuficiente o depósito judicial de R$ 80.000,00 ofertado pela Autora, autorizando o levantamento dos valores em favor dos Réus e condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários de 10% sobre o valor da causa. O Juízo
a quo
rejeitou, ainda, o pedido contraposto formulado pelos Réus por inadequação procedimental (
vide
sentença de ID. 349988429).

Em suas razões recursais de ID. 349988434, a Apelante sustenta, em síntese, que o marco inicial do prazo de 90 dias para pagamento da parcela final deve ser contado de 14/02/2025, data em que lhe foi efetivamente comunicado o habite-se, e não de 21/01/2025, como defenderam os Requeridos, ora Apelados. Ademais, o depósito de R$ 80.000,00 corresponde à integralidade do saldo remanescente do contrato, inexistindo mora que justifique a incidência dos encargos do § 4o da Cláusula Segunda. Além de que a sentença incorreu em omissão relevante ao desconsiderar a fruição econômica do imóvel de Cáceres pelos Apelados antes da entrega das chaves. Assim sendo, deve ser reconhecida a aplicação da teoria do adimplemento substancial, dado o pagamento de mais de 95% do preço e, subsidiariamente, pugna pela redistribuição da sucumbência.

Intimada, a Parte Apelada deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentação de
contrarrazões.

Recurso tempestivo e recolhida a 1a parcela do preparo recursal deferido (ID. 356489379).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Colenda Câmara:

Como relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CARLA EVANGELISTA LINDENBERG NOGUEIRA
contra a sentença que, na Ação de Consignação em Pagamento, declarou insuficiente o depósito de R$ 80.000,00 e julgou improcedente o pedido, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade:

“Vistos etc.

Trata-se de Ação de Consignação em Pagamento ajuizada por Carla Evangelista Lindenberg Nogueira em face de Hewandro Lúcio da Silva Rezende e Giovanna Marchezine Rezende, todos devidamente qualificados nos autos.

A autora narra que, em 8 de março de 2024, celebrou com os requeridos promessa de compra e venda de imóvel residencial urbano em construção, consistente em unidade autônoma situada no Condomínio residencial descrito no instrumento particular de compromisso de compra e venda juntado sob ID 193202168, no qual restou pactuado o preço total de R$ 1.800.000,00 e estabelecidas as condições e forma de pagamento, bem como cláusulas de conclusão da obra, notificação e demais disposições contratuais.

Expõe que, segundo o instrumento, caberia à autora pagar R$ 190.000,00 em espécie até dezembro de 2024 e que, além desse montante, ficou convencionado que um imóvel de sua propriedade na cidade de Cáceres integraria o negócio no valor de R$ 550.000,00, a título de dação em pagamento, enquanto o valor remanescente seria objeto de financiamento bancário, tudo isso porque o bem adquirido é avaliado no contrato em R$ 1.800.000,00.

A autora afirma que, em ato de boa-fé, passou a realizar pagamentos aos réus em valor superior ao inicialmente ajustado em dinheiro. Sustenta que, de março a dezembro de 2024, transferiu aos requeridos o montante de R$ 205.000,00 e que, entre fevereiro e abril de 2025, efetuou novos repasses que totalizaram R$ 25.000,00, o que perfaz R$ 40.000,00 a mais do que o valor de R$ 190.000,00 originalmente estipulado em espécie. Ressalta que tais pagamentos adicionais decorreram, segundo sua versão, de cobranças que reputa ilegais e de pressões psicológicas exercidas por Hewandro por meio do aplicativo de mensagens WhatsApp, circunstâncias que pretende demonstrar pelos extratos bancários juntados sob ID 193202169, datados de 8 de maio de 2025, os quais registram diversas transferências realizadas da conta da autora para contas indicadas em nome do requerido.

Aduz que, quanto ao financiamento bancário, celebrou junto à instituição financeira contrato de mútuo habitacional, cuja minuta foi anexada sob ID 193202177, em 8 de maio de 2025, na qual consta financiamento no valor de R$ 900.000,00, sendo que parte substancial desses recursos, no importe de R$ 828.392,36, foi destinada à quitação de obrigação dos requeridos perante a instituição financeira originária, permanecendo como valor líquido a ser creditado em favor de Hewandro Lúcio da Silva Rezende apenas a quantia de R$ 71.607,64, a ser liberada em conta corrente após o registro do contrato e cumprimento das demais formalidades.

Assevera que, desse modo, a maior parte do preço pactuado teria sido adimplida mediante a combinação entre pagamentos diretos, dação do imóvel de Cáceres e quitação do financiamento pretérito do vendedor, restando, segundo sua ótica, apenas valor residual aproximado a R$ 80.000,00, correspondente ao saldo do financiamento a ser repassado ao vendedor.

Relata que, embora a obra tenha sido concluída e expedido o “Habite-se” do imóvel objeto do contrato, fato comprovado por documentação posteriormente trazida aos autos pelos réus, estes passaram a exigir valores que a autora reputa indevidos. Narra que, por meio de notificação extrajudicial e de mensagens trocadas via aplicativo, os requeridos passaram a cobrar suposto saldo de R$ 94.033,81, com base em cálculo que incluiria multa, juros e correção monetária, no que a autora vê tentativa de impor encargos abusivos e maior onerosidade, uma vez que sustenta não ter incorrido em mora.

Alega que tais cobranças deram causa às transferências adicionais, bem como à sua decisão de recorrer ao Judiciário para consignar o valor que entende efetivamente devido.

Ainda afirma que o imóvel de sua propriedade na cidade de Cáceres, que integraria o negócio na forma de dação em pagamento pelo valor de R$ 550.000,00, passou a gerar renda em favor dos réus antes de concluída a transferência definitiva do imóvel adquirido em Cuiabá, pois estes teriam, segundo a inicial, entrado em contato com o inquilino do imóvel de Cáceres, firmado novo contrato de locação e passado a receber os alugueres diretamente, sem repassar qualquer valor à autora. Sustenta que tal conduta demonstra que os réus vêm auferindo proveito econômico do contrato em detrimento da compradora, embora esta ainda não tenha obtido a plena fruição do bem adquirido, inclusive relatando episódios em que, mesmo já quitado, em sua ótica, cerca de 95% do preço, teria sido impedida de ingressar no imóvel e de introduzir seus móveis, fato cuja contextualização procura demonstrar por meio de boletins de ocorrência anexados aos autos.

Aduz que, diante da controvérsia quanto ao montante exato da dívida e da intenção de evitar a caracterização de mora, a via consignatória é o instrumento adequado para que possa efetuar o pagamento do valor que considera devido e obter a consequente quitação da obrigação.

Ao final, a autora requer, em síntese, a autorização para depósito judicial da quantia de R$ 80.000,00, a título de saldo remanescente do preço, bem como a citação dos réus para, querendo, levantarem a quantia ou apresentarem contestação, nos termos do procedimento previsto nos artigos 539 e seguintes do CPC. Pede a declaração de extinção da obrigação com a consequente quitação do débito após o reconhecimento da suficiência do depósito, além da condenação dos demandados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Com a inicial anexa documentos.

Devidamente citados, os requeridos apresentaram contestação com pedido contraposto sob ID 207934540. No mérito, sustentam que a ação de consignação em pagamento não pode ser utilizada como instrumento para que a devedora imponha unilateralmente o valor que entende devido, mas apenas para liberar obrigação despida de controvérsia quanto ao quantum ou diante de recusa injusta do credor. Alegam que não houve recusa injustificada ao recebimento da prestação, mas sim exigência do cumprimento integral da obrigação, conforme as cláusulas pactuadas.

Os réus defendem, de forma expressa, que o depósito ofertado é manifestamente insuficiente. Na sua ótica, o valor de R$ 80.000,00 indicado pela autora desconsidera a mora em que esta teria incorrido desde 21 de abril de 2025, bem como os encargos contratuais previstos no parágrafo quarto da cláusula segunda do contrato de promessa, que estipula a incidência de correção monetária pelo IGPM/FGV, juros de mora de 1% ao mês e multa de 10% sobre os valores em atraso.

Argumentam que, em face do inadimplemento da autora no prazo previsto, o saldo de R$ 80.000,00 acrescido desses encargos resultaria em valor superior, por eles apontado em R$ 94.033,81, conforme planilha de débitos encaminhada à autora, de modo que o montante consignado não extinguiria a obrigação e impõe a improcedência do pedido consignatório.

Quanto à alegação de mora, os requeridos sustentam que a conclusão da obra e o início do prazo para pagamento do saldo se deram com a expedição da Carta de Habitação pelo Município em 12 de dezembro de 2024, nos termos da cláusula contratual que assim define a conclusão da obra. Acrescentam que, mesmo se considerada a data em que a autora foi formalmente notificada acerca da expedição do “Habite-se”, apontada como 21 de janeiro de 2025, o prazo contratual de 90 dias se encerraria em 21 de abril de 2025. Afirmam que o pagamento do saldo devedor não ocorreu até essa data, o que caracterizaria a mora ex re da autora e legitimaria a cobrança de juros, multa e correção conforme pactuado. Rejeitam a tese da inicial de que o termo final deveria coincidir com data diversa, e atribuem à autora tentativa de criar confusão entre data da expedição, data da ciência e data da averbação do “Habite-se” para afastar a própria mora.

No que concerne ao imóvel de Cáceres, a contestação nega que os réus tenham se “apossado” indevidamente do bem. Esclarecem que somente entraram em contato com o inquilino da casa de Cáceres após a entrega da documentação averbada do imóvel objeto do contrato em Cuiabá e após diálogo com o corretor. Alegam que o próprio corretor enviou ao requerido o contato do inquilino em 10 de março, com anuência da autora, e que o primeiro aluguel somente foi recebido em abril, mês em que, segundo o contrato, já deveria ter ocorrido a total quitação do valor combinado. Sustentam que o valor do imóvel de Cáceres já havia sido considerado na composição do preço, inclusive constando em planilha de débitos encaminhada à autora em 3 de fevereiro, onde o valor da casa aparece deduzido nos cálculos. Com isso, defendem que a utilização do imóvel de Cáceres não representou proveito indevido, mas mera execução do que fora ajustado.

No bojo da mesma peça, os réus formulam pedido contraposto, pleiteando a condenação da autora ao pagamento da diferença entre o valor por eles reputado devido e o montante que a autora pretende consignar, indicada em R$ 14.033,81, bem como indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00, ao argumento de que a propositura da ação e as acusações lançadas teriam atingido a honra e a imagem dos vendedores. Requerem, ainda, a condenação da autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios e protestam pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental suplementar, testemunhal e pericial, se necessário.

Em seguida, a autora apresentou impugnação à contestação sob ID 209182736. Na impugnação, preliminarmente, sustenta a impossibilidade de formulação de pedido contraposto em ação sujeita ao rito especial da consignação em pagamento, previsto nos artigos 539 a 549 do CPC. Invoca o regime jurídico do procedimento especial para afirmar que, em tais ações, a atuação do réu deve limitar-se a impugnar a suficiência do depósito ou a pleitear eventual diferença, não sendo cabível a formulação de pedido contraposto autônomo, muito menos de indenização por danos morais, como pretendido na contestação.

No mérito, a impugnação reafirma a versão trazida na inicial. A autora insiste que não se encontra em mora, pois o prazo para pagamento do saldo deveria ser contado a partir de comunicação formal e da efetiva possibilidade de fruição do bem, e que a liberação dos recursos do financiamento ocorreu dentro do período contratual. Ressalta que os documentos bancários demonstram repasses superiores aos inicialmente ajustados e que o financiamento quitou integralmente o débito dos réus junto à instituição financeira, restando apenas o valor de R$ 71.607,64 a ser creditado ao vendedor, de modo que o depósito de R$ 80.000,00 seria mais do que suficiente para garantir a extinção da obrigação. Reitera a narrativa de que os réus passaram a receber receitas do imóvel de Cáceres e, ainda assim, impuseram obstáculos ao ingresso da autora no imóvel adquirido e à instalação de seus móveis, embora, segundo a impugnação, cerca de 95% do preço já estivesse quitado.

A impugnação combate expressamente o pedido contraposto de danos morais, argumentando que eventual desconforto ou aborrecimento dos réus é consequência de sua própria conduta, e não gera direito a indenização. Sustenta, ao revés, que as alegações constantes da contestação alteram a verdade dos fatos e procuram criar cronologia artificial para caracterizar mora inexistente, negando inclusive rendimentos do imóvel de Cáceres a despeito de documentos que, segundo a autora, comprovariam o contrário.

É o relatório.

Decido.

Inicialmente, cabe recordar que a consignação em pagamento está disciplinada no Código Civil, nos artigos 334 e seguintes, sendo que o principal requisito para sua validade é a oferta do valor integral da dívida.

O Código Civil é expresso em afirmar, no seu artigo 335 e incisos, que a consignação tem lugar:

(...)

De acordo com o artigo 336 do referido diploma legal, "para que a consignação tenha força de pagamento, é mister que seja integral a quantia ou a coisa devida, acrescida dos juros e dos encargos da mora".

Assim, a insuficiência do valor ofertado pelo devedor impede que se considere extinta a obrigação.

No caso concreto, a pretensão contraposta dos réus extrapola esses estreitos limites.

A parte ré não se limita a impugnar o valor depositado e indicar a existência de saldo remanescente, mas formula verdadeiro pedido de condenação em quantia certa, fixando o saldo em R$ 14.033,81, além de buscar indenização por danos morais em razão de expressões utilizadas na petição inicial.

Tal formulação amplia o objeto da lide para além do exame da suficiência do depósito e da própria obrigação consignada, o que contraria a lógica do procedimento especial e a própria técnica de estabilização da demanda.

Nessas condições, acolhe-se a tese processual veiculada pela autora na impugnação, reconhecendo-se a inadequação da via do pedido contraposto em ação de consignação em pagamento, de modo que a pretensão condenatória autônoma deduzida em favor dos réus não pode ser acolhida neste feito, devendo eventual cobrança da diferença e eventual pleito indenizatório ser objeto de ação própria, se assim entenderem os interessados.

Superada essa questão, passa-se ao exame do mérito da consignação.

A controvérsia central reside em saber se o depósito ofertado pela autora é suficiente para extinguir a obrigação decorrente do contrato de promessa de compra e venda, tal como firmado entre as partes, e se houve ou não mora da devedora em relação à parcela final do preço.

A autora afirma ter ajustado com os réus o preço total de R$ 1.800.000,00, com pagamento por meio de valores em espécie, dação em pagamento de imóvel situado em Cáceres e quitação de financiamento pretérito dos réus, sustentando que, após os pagamentos já realizados e a operação de financiamento junto à POUPEX, restaria como saldo da obrigação apenas a quantia de R$ 80.000,00, que reputa suficiente para a quitação integral do ajuste. Alegando que os réus teriam passado a exigir, por meio de notificação extrajudicial e planilha de débitos, a quantia de R$ 94.033,81, com inclusão de multa, juros e correção, reputados abusivos, busca a via consignatória para depositar apenas os R$ 80.000,00 que entende devidos e ver declarada extinta a obrigação.

Os réus, por sua vez, instruem a contestação com o contrato de promessa de compra e venda e com o “Habite-se” do imóvel, emitido em 12 de dezembro de 2024, além da notificação extrajudicial e da planilha de débitos em que apontam o valor de R$ 94.033,81 como saldo remanescente acrescido de encargos, e defendem que a autora incorreu em mora na quitação da parcela final.

Sustentam que, conforme o instrumento contratual, a conclusão da obra e o termo inicial do prazo para pagamento da parcela final estão vinculados à expedição do “Habite-se” pelo Município, e que, após a ciência da autora acerca da expedição do documento, em 21 de janeiro de 2025, iniciou-se o prazo de noventa dias, findo em 21 de abril de 2025, sem que o saldo remanescente fosse integralmente adimplido. Argumentam que, diante do inadimplemento, passaram a exigir não apenas o valor principal da parcela final, mas também os encargos contratualmente previstos no parágrafo quarto da cláusula segunda, que estabelece, para a hipótese de mora, a incidência de correção monetária pelo IGPM/FGV, juros de mora de um por cento ao mês e multa de dez por cento sobre o valor em atraso.

A autora, na impugnação, procura afastar a configuração da mora com base em documento que, segundo alega, comprovaria que a ciência inequívoca do “Habite-se” somente se deu em 14 de fevereiro de 2025, o que levaria o termo final do prazo de noventa dias para 14 de maio de 2025, período em que já teria sido efetivada a liberação dos recursos do financiamento para quitação substancial do preço. Contudo, à luz do conjunto probatório, não é possível acolher a tese de inexistência de mora.

O contrato de promessa de compra e venda juntado aos autos confere relevância objetiva à expedição do “Habite-se” e à comunicação formal desta circunstância, e a própria defesa documental dos réus demonstra que houve comunicação à autora em janeiro de 2025, muito antes do termo final de abril de 2025 indicado na contestação. Ainda que se considerasse a discussão quanto à exata data de ciência, o fato é que a autora não comprova ter quitado a integralidade da parcela final dentro do prazo contratual, limitando-se a demonstrar repasses e operações que, somados, conduzem à sua própria conclusão de que apenas R$ 80.000,00 permaneceriam em aberto, sem contemplar os encargos de mora previstos expressamente no ajuste.

Nesse contexto, impõe-se observar a disciplina legal da consignação em pagamento.

O artigo 334 do Código Civil autoriza a consignação como forma de extinção da obrigação quando o credor, sem justa causa, se recusa a receber o pagamento ou a dar quitação, ou cria obstáculos ao adimplemento.

O artigo 336 do mesmo diploma, porém, é categórico ao dispor que, para que a consignação produza efeito liberatório, o depósito deve compreender a totalidade da prestação e dos seus acessórios. O Código de Processo Civil, por sua vez, ao tratar da contestação na ação de consignação, faculta ao réu impugnar a suficiência do depósito e, em tal hipótese, prevê que, não havendo complementação pelo autor, o processo seguirá e, ao final, o juiz declarará o valor devido, ressalvada a possibilidade de cobrança da diferença em favor do credor.

As provas documentais produzidas pelos réus – em especial o contrato de promessa de compra e venda, o “Habite-se”, a notificação extrajudicial e a planilha de débitos – evidenciam que, na data do envio da notificação, o saldo remanescente da obrigação, acrescido de multa, juros e correção nos exatos termos do contrato, era apontado em R$ 94.033,81.

A autora, por sua vez, não impugna de forma específica os critérios adotados na planilha nem apresenta cálculo alternativo pormenorizado que demonstre ter incluído, em sua proposta de pagamento, a integralidade dos encargos de mora decorrentes do atraso na quitação da parcela final. Ao contrário, insiste na tese de que nenhum encargo seria devido, por entender afastada a mora, e insiste em que o depósito de R$ 80.000,00 seria suficiente para a quitação integral do contrato, chegando a requerer, na impugnação, o reconhecimento da suficiência desse depósito e a declaração de extinção da obrigação.

À luz do ônus probatório distribuído pelo artigo 373 do CPC, cumpria aos réus demonstrar a existência de saldo superior ao valor depositado e a ocorrência de mora. Tal encargo foi satisfatoriamente cumprido, à medida que apresentaram o instrumento contratual com cláusula expressa de encargos, o documento comprobatório da expedição do “Habite-se”, a notificação extrajudicial e a planilha de cálculo com indicação do saldo atualizado. De outro lado, competia à autora, que busca a extinção integral da obrigação com base em depósito inferior ao apontado pelos credores, demonstrar de forma robusta que o valor por ela indicado corresponde à totalidade da dívida, o que não ocorreu.

A mera afirmação de que já teria pago “noventa e cinco por cento” do preço, desacompanhada de cálculo técnico que dialogue com os parâmetros do contrato e com os encargos moratórios, não é suficiente para desconstituir a prova documental produzida pelos réus.

Diante desse quadro, impõe-se acolher a tese central da contestação, no sentido de que o depósito de R$ 80.000,00 efetuado pela autora é insuficiente para extinguir a obrigação nos moldes em que foi pactuada. A autora pretende se valer da consignação em pagamento para impor ao credor o recebimento de valor inferior àquele que, segundo o contrato e os documentos acostados, representa o saldo remanescente acrescido de encargos de mora.

A consignação, entretanto, não pode ser utilizada para alterar unilateralmente a extensão da obrigação ou para afastar encargos contratualmente assumidos, mas apenas para propiciar ao devedor o meio de pagar corretamente o que deve quando encontra resistência ilegítima do credor.

(...).

Além disso, consoante o entendimento consolidado pela jurisprudência pátria, a insuficiência do valor consignado acarreta a improcedência da ação. (...).

Neste contexto, fica facultado, ao réu, a cobrança, nestes autos, da diferença devida, cujo valor deverá ser apurado mediante mero cálculo aritmético, nos termos do artigo 545, §2o do CPC.

Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido da
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO
, para declarar extinta a obrigação no montante realizado pelo depósito.

Deixo autorizado o levantamento dos valores consignados em favor do requerido.

Considerando que a medida adquiriu caráter contencioso,
CONDENO
a (s) parte (s) autora (s) ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma prevista no artigo 85, § 2°, do CPC.”
(ID. 349988429).

Pois bem.

In casu,
o cerne da controvérsia recursal reside em saber se a sentença acertou ao declarar insuficiente o depósito de R$ 80.000,00 e reconhecer a mora da Apelante, quando a divergência entre as Partes se restringe ao marco inicial do prazo de 90 dias para pagamento da parcela final de R$ 830.000,00.

Após detida análise,
constata-se que o Apelo merece provimento
. Explica-se:

Extrai-se do feito, notadamente do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção de ID. 349988381, que o contrato prevê que
a parcela final de R$ 830.000,00 deve ser quitada em até 90 dias corridos após a "
concessão do ‘Habite-se’
"
(alínea "l" da Cláusula Segunda),
o qual foi expedido pela Prefeitura de Cuiabá em 12/12/2024
(
Cf
. Auto de Conclusão n. 767/2024 de ID. 349988421).

Logo, a questão decisiva é definir a partir de quando esse prazo se deflagrou para a compromissária compradora.

Os Apelados sustentam que a ciência foi dada em 21/01/2025, via
WhatsApp
, o que projetaria o vencimento para 21/04/2025. A Apelante alega, de seu turno, que a comunicação formal ocorreu somente em 14/02/2025, com vencimento em 15/05/2025.

Sem delonga,
compreendo que a eficácia do prazo contratual pressupõe ciência inequívoca da parte obrigada
, sendo que exigir o cumprimento de prazo cujo termo inicial é desconhecido pelo devedor contraria a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e a lógica sinalagmática do contrato.

A propósito, este Sodalício já assentou ser "
nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes
" (TJ/MT, RAC 1000243-74.2019.8.11.0002, Rel. Desa.
Serly Marcondes Alves,
Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22/11/2023,
DJe 23/11/2023; destaquei
). O princípio subjacente é o mesmo,
eis que
a eficácia de prazos vinculados a eventos externos pressupõe ciência efetiva da Parte
.

Nesse particular,
o confronto com o acervo probatório revela que os Apelados
não comprovaram a comunicação do habite-se
em 21/01/2025
.

Aliás, a
ata notarial lavrada em 06/05/2025 pelo 2o Ofício de Cáceres/MT (
vide
ID. 349988395),
cuja integridade não foi impugnada
, registra que a mensagem de 24/01/2025 enviada pela Apelante faz menção à expectativa de contracheque para viabilizar o financiamento e questiona sobre documentação pendente. Na resposta em áudio, o Apelado encaminha uma
CND da obra
, documento este diverso do “Habite-se”.
Não há registro de que o “Habite-se” propriamente dito tenha sido comunicado naquela data
.

A toda evidência,
a Ata Notarial comprova a existência de diálogos, mas não substitui atos formais exigidos pela lei ou pelo contrato
. Portanto, o conteúdo certificado pela referida Ata, longe de corroborar a tese dos Apelados, a contradiz, sendo que o que se encaminhou em janeiro/2025 foi a CND, não o “Habite-se”.

Lado outro,
a matrícula atualizada do imóvel
(n. 125.438 do 6o Ofício de Cuiabá – ID. 349988386)
demonstra que a averbação da construção (AV-09), referenciando o “Habite-se” n. 767/2024, somente foi realizada em
11/02/2025
, com certidão expedida em
13/02/2025
, sendo que a
comunicação em
14/02/2025
, alegada pela Apelante, é perfeitamente compatível com essa cronologia.

Nos termos do art. 373, II, do CPC, cabia aos Apelados o ônus de demonstrar o marco inicial do prazo que fundamenta a exigibilidade dos encargos moratórios, do qual não se desincumbiram.
Prevalece, portanto, o marco de
14/02/2025
, com vencimento em
15/05/2025
.

Fixado o vencimento, impõe-se verificar a tempestividade e a suficiência do depósito.

Na espécie, o contrato de financiamento junto à
POUPEX
foi assinado em 11/04/2025 (
Cf
. ID. 349988390), totalizando R$ 900.000,00, dos quais R$ 828.392,36 quitaram o saldo dos Apelados junto à CEF (Termo de Quitação de 29/04/2025 – ID. 349988389),
restando R$ 71.607,64 como valor líquido a ser liberado ao vendedor
. Nessa ordem de ideias,
tem-se que o
depósito judicial de R$ 80.000,00
efetivado em
12/05/2025
, estava
dentro do prazo
.

A propósito,
constata-se que a soma dos pagamentos comprovados nos autos perfaz exatamente R$ 1.800.000,00
(parcelas em espécie de R$ 205.000,00 + R$ 25.000,00; comissão do corretor abatida de R$ 40.000,00; dação do imóvel de Cáceres de R$ 550.000,00; quitação CEF de R$ 828.392,36; saldo líquido POUPEX de R$ 71.607,64; depósito judicial de R$ 80.000,00),
correspondendo à integralidade do preço contratual
.

Registro que o Tema Repetitivo n. 967 do STJ (REsp 1.108.058/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães, Segunda Seção, j. 10/10/2018, DJe 23/10/2018) fixou que: "
Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional
".

A sentença adotou essa orientação como razão de decidir. Todavia, a aplicação do Tema n. 967/STJ pressupõe depósito efetivamente insuficiente. No caso,
a insuficiência decorreu exclusivamente do reconhecimento da mora e da consequente incidência de multa, juros e correção
(§ 4o da Cláusula Segunda).
Afastada a mora, o saldo exigível é de R$ 80.000,00, correspondente precisamente ao valor integralmente depositado
. Destarte,
o Tema Repetitivo n. 967 do STJ não se aplica ao caso concreto
.

Outrossim, embora a exploração econômica do imóvel de Cáceres/MT pelos Apelados constitua matéria a ser apreciada em ação própria, como reconhecido pela própria Apelante, o fato de os Apelados terem passado a perceber aluguéis daquele bem antes da entrega das chaves do imóvel adquirido evidencia litígio sobre o objeto do pagamento (art. 335, V, do Código Civil), reforçando a adequação da via consignatória.

Ao arremate, consigno que, ainda que se admitisse algum atraso residual na quitação,
o que se refuta
, a imposição de encargos moratórios sobre parcela inferior a 5% do preço total encontraria óbice na teoria do adimplemento substancial, amplamente acolhida por esta Corte.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (...). III. RAZÕES DE DECIDIR: A relação contratual firmada entre as partes se qualifica como relação de consumo, estando sujeita aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, incluindo a boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.
A prova dos autos demonstra que o autor adimpliu mais de 80% do valor total do imóvel, por meio de financiamento bancário, estando registrado como proprietário do bem, com alienação fiduciária em favor da instituição financeira
. (...).
A exceção do contrato não cumprido pressupõe inadimplemento relevante e proporcional, o que não se verifica no caso concreto, em que a inadimplência do autor é inferior a 20% e não justifica a privação do uso do bem
. A retenção das chaves, após o pagamento da maior parte do preço, constitui conduta abusiva, passível de responsabilização civil, especialmente em contratos de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de financiamento e já registrada a alienação fiduciária. (...). Tese de julgamento:
A teoria do adimplemento substancial impede a retenção das chaves do imóvel pelo vendedor quando o comprador já quitou a maior parte do preço e adimpliu regularmente as obrigações essenciais do contrato
. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando a prestação inadimplida é de pequena monta e desproporcional à obrigação exigida do outro contratante. (...).”
(TJ/MT, RAC 1023500-35.2024.8.11.0041, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026, DJe 05/02/2026; g. n.).

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. LIQUIDAÇÃO DE SALDO REMANESCENTE. RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO. RECURSO DE REU PARCIALMENTE PROVIDO. (...). III. Razões de decidir. 3. O contrato de compra e venda previa pagamento fracionado em dinheiro, bens móveis, imóveis e semoventes, totalizando R$ 3.022.000,00.
O comprador aportou aproximadamente R$ 2.373.450,00, o que representa mais de 78% da obrigação, demonstrando intenção de cumprimento e boa-fé objetiva
. (...). 5.
A teoria do adimplemento substancial, acolhida pela jurisprudência pátria, autoriza a manutenção do contrato em hipóteses de adimplemento relevante, desde que não caracterizada má-fé ou prejuízo insanável ao credor, como se verifica no caso
. (...). Tese de julgamento: ‘1.
Caracterizado o adimplemento substancial de contrato de compra e venda de imóvel rural, é incabível sua rescisão, devendo-se preservar o negócio jurídico com apuração de eventuais diferenças em liquidação de sentença
. (...)’. (...)”.
(TJ/MT. RAC 0000893-28.2016.8.11.0105, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 30/10/2025, DJe 30/10/2025; g. n.).

No caso em tela,
a Apelante comprovou o pagamento de R$ 1.720.000,00 antes do depósito (95,56% do preço), quadro manifestamente incompatível com a imposição de multa de 10% e demais encargos punitivos
.

Diante do exposto, conheço e
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
CARLA EVANGELISTA LINDENBERG NOGUEIRA
para reformar a sentença, a fim de:

I)

JULGAR

PROCEDENTE
a Ação de Consignação em Pagamento, declarando a suficiência do depósito judicial de R$ 80.000,00 e, em consequência, a extinção da obrigação da Apelante decorrente do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado em 08/03/2024;

II)

AUTORIZAR
o levantamento dos valores depositados em favor dos Apelados;

Por corolário lógico,
inverto o ônus de sucumbência
, mantendo o percentual fixado na origem, conforme art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026