Tribunal: TJMT
Processo: 1027891-33.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL COM REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível com remessa necessária interposta pelo Município de Cuiabá contra sentença que, em mandado de segurança, concedeu a ordem para reconhecer o direito do impetrante de recolher o ITBI com base no valor da arrematação de imóvel adquirido em leilão extrajudicial, afastando o valor de avaliação adotado pela Administração Municipal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI na hipótese; (ii) estabelecer se, na aquisição de imóvel em leilão extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da arrematação ou ao valor venal de referência fixado pelo Município.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O mandado de segurança é cabível quando a controvérsia é exclusivamente de direito e os fatos estão comprovados por prova pré-constituída, sendo desnecessária dilação probatória para definir a base de cálculo do ITBI.
4. A base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do CTN, corresponde ao valor venal do bem, entendido como o valor efetivamente praticado na transação.
5. Em arrematações, inclusive extrajudiciais, o valor obtido no leilão reflete a expressão econômica real do negócio, constituindo o parâmetro adequado para aferição do valor venal.
6. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em alienações por hasta pública, judicial ou extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da arrematação, e não ao valor de avaliação prévia.
7. A adoção, pelo Município, de valor de referência unilateral como base de cálculo do tributo configura indevida majoração, sem observância do procedimento previsto no art. 148 do CTN.
8. O leilão, por sua natureza pública e competitiva, é apto a revelar o valor de mercado do bem nas condições concretas da alienação, afastando a presunção de inadequação do preço obtido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A base de cálculo do ITBI, na aquisição de imóvel por leilão extrajudicial, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação.
2. É ilegal a utilização de valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município como base de cálculo do ITBI quando dissociado do valor da transação.
3. O mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI quando a controvérsia é de direito e os fatos estão comprovados documentalmente.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXIX; CTN, arts. 38 e 148; CPC, art. 487, I; Lei 12.016/2009, art. 14, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.996.625/PR, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 13.06.2023; STJ, REsp 1.803.169/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 23.04.2019; STJ, REsp 1.721.067/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 15.03.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1027891-33.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO]

Parte(s):

[SECRETARIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CUIABÁ (APELANTE), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELANTE), RAMON DE OLIVEIRA MARTINS - CPF: 731.434.301-25 (APELADO), RAMON DE OLIVEIRA MARTINS - CPF: 731.434.301-25 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO E, EM REMESSA NECESSÁRIA, RATIFICOU A SENTENÇA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL COM REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível com remessa necessária interposta pelo Município de Cuiabá contra sentença que, em mandado de segurança, concedeu a ordem para reconhecer o direito do impetrante de recolher o ITBI com base no valor da arrematação de imóvel adquirido em leilão extrajudicial, afastando o valor de avaliação adotado pela Administração Municipal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI na hipótese; (ii) estabelecer se, na aquisição de imóvel em leilão extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da arrematação ou ao valor venal de referência fixado pelo Município.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O mandado de segurança é cabível quando a controvérsia é exclusivamente de direito e os fatos estão comprovados por prova pré-constituída, sendo desnecessária dilação probatória para definir a base de cálculo do ITBI.

4.

A base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do CTN, corresponde ao valor venal do bem, entendido como o valor efetivamente praticado na transação.

5.

Em arrematações, inclusive extrajudiciais, o valor obtido no leilão reflete a expressão econômica real do negócio, constituindo o parâmetro adequado para aferição do valor venal.

6.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em alienações por hasta pública, judicial ou extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da arrematação, e não ao valor de avaliação prévia.

7.

A adoção, pelo Município, de valor de referência unilateral como base de cálculo do tributo configura indevida majoração, sem observância do procedimento previsto no art. 148 do CTN.

8.

O leilão, por sua natureza pública e competitiva, é apto a revelar o valor de mercado do bem nas condições concretas da alienação, afastando a presunção de inadequação do preço obtido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A base de cálculo do ITBI, na aquisição de imóvel por leilão extrajudicial, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação.

2.

É ilegal a utilização de valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município como base de cálculo do ITBI quando dissociado do valor da transação.

3.

O mandado de segurança é via adequada para discutir a base de cálculo do ITBI quando a controvérsia é de direito e os fatos estão comprovados documentalmente.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, LXIX; CTN, arts. 38 e 148; CPC, art. 487, I; Lei 12.016/2009, art. 14, §1o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.996.625/PR, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 13.06.2023; STJ, REsp 1.803.169/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 23.04.2019; STJ, REsp 1.721.067/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 15.03.2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível com Remessa Necessária da Sentença, interposto pelo Município de Cuiabá, em face sentença prolatada pelo Juízo da 5a
Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca da Capital
, que, nos autos do Mandado de Segurança, impetrado por
Ramon de Oliveira Martins
, contra ato atribuído ao Secretário de Fazenda do Município, concedeu a ordem vindicada, para reconhecer o direito líquido e certo do impetrante de recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor da arrematação do imóvel adquirido em leilão extrajudicial, determinando, por conseguinte, a adoção desse montante como base de cálculo do tributo, em substituição ao valor de avaliação utilizado pela Administração Municipal.

Nas razões recursais, o Apelante suscita, preliminarmente, a inadequação da via eleita, ao argumento de que a controvérsia não se restringe a matéria exclusivamente de direito, envolvendo, também, aspectos fáticos e econômicos atinentes à apuração do valor venal do imóvel, circunstância que demandaria dilação probatória incompatível com o rito célere do mandado de segurança.

Alega que a definição acerca da correspondência entre o valor da arrematação e o valor venal exige análise das condições do leilão, das características do imóvel, da situação do mercado imobiliário e eventual realização de perícia técnica.

Afirma que há divergência relevante entre o valor da arrematação e os valores atribuídos pelo Município, circunstância que não pode ser solucionada sem investigação aprofundada.

Aduz que o Recorrido dispunha de meios administrativos para questionar o valor venal fixado pela Administração, não tendo se utilizado dessas vias, o que evidenciaria a ausência de interesse de agir pela via mandamental. Defende, assim, a reforma da sentença para acolhimento da preliminar, com a extinção do feito sem resolução de mérito.

No mérito, sustenta a inexistência de ilegalidade na exigência do ITBI com base no valor venal do imóvel, afirmando que a sentença incorreu em erro ao equiparar o leilão extrajudicial à hasta pública judicial para fins de definição da base de cálculo do tributo.

Argumenta que o valor da arrematação em leilão extrajudicial não reflete, necessariamente, o valor venal do bem, por se tratar de situação atípica, marcada por condições de liquidação forçada e ausência de garantias de obtenção do melhor preço.

Destaca que tais procedimentos podem resultar em valores inferiores ao real valor de mercado, em razão de fatores como urgência na venda, riscos assumidos pelo arrematante e ausência de controle judicial.

Assinala que, no caso concreto, o valor da arrematação foi obtido em segundo leilão, após tentativa frustrada no primeiro, com redução do lance mínimo, circunstância que demonstraria a discrepância em relação ao valor de mercado.

Pontua que a Administração Municipal, ao adotar o valor venal como base de cálculo, agiu em conformidade com a legislação tributária, utilizando critérios técnicos de avaliação.

Afiança que o valor da arrematação não pode ser automaticamente adotado como base de cálculo do ITBI em leilões extrajudiciais, por não representar, de forma presumida, o valor de mercado do bem, destacando que a utilização do valor venal apurado pela Municipalidade visa assegurar a correta incidência do tributo sobre a real expressão econômica da transmissão imobiliária.

Com essas razões, pugna pelo provimento do recurso para, preliminarmente, reconhecer a inadequação da via mandamental, com a extinção do processo sem resolução de mérito; ou, subsidiariamente, no mérito, reformar a sentença para denegar a segurança, reconhecendo a legalidade da exigência do ITBI com base no valor venal do imóvel.

O Apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 353319367).

A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do parecer da lavra do Dr. Paulo Ferreira Rocha, opina pelo desprovimento do Recurso e, em sede de remessa necessária, pela ratificação da sentença reexaminada (id. 355898378).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como
explicitado
no relatório, Recurso de Apelação Cível com Remessa Necessária da Sentença, interposto pelo Município de Cuiabá,
contra a sentença que concedeu a segurança pleiteada nos autos do Mandado de Segurança, impetrado pelo Apelado.

Denota-se dos autos que Ramon de Oliveira Martins impetrou Mandado de Segurança em face de ato atribuído ao Secretário de Fazenda do Município de Cuiabá, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo de recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor da arrematação de imóvel adquirido em leilão extrajudicial, bem como a consequente retificação da guia de recolhimento emitida pela Administração Municipal.

Narrou, na inicial, que adquiriu, em leilão extrajudicial, o imóvel objeto da matrícula n. 123.958 pelo valor de R$ 154.583,38, tendo, contudo, ao solicitar a emissão da guia para pagamento do ITBI, sido surpreendido com a adoção, pela autoridade fiscal, do valor de avaliação constante do edital do leilão (R$ 274.955,44) como base de cálculo do tributo, o que resultou na exigência de montante significativamente superior ao que entende devido.

Sustentou que tal conduta configura ilegalidade e abuso de poder, por violar o disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional, além de afrontar entendimento consolidado no sentido de que, nas hipóteses de arrematação em hasta pública, judicial ou extrajudicial, o valor venal do bem corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação, razão pela qual postulou a concessão da segurança para assegurar o recolhimento do imposto com base nesse parâmetro.

Após regular trâmite do feito, o Magistrado singular prolatou sentença, ficando a parte dispositiva grafada nos seguintes termos:

“[...] Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido para CONCEDER A SEGURANÇA pleiteada por RAMON DE OLIVEIRA MARTINS, julgando extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em consequência, torno definitiva a medida liminar anteriormente deferida (ID 161211217) e reconheço o direito líquido e certo do Impetrante de recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) referente ao imóvel de Matrícula n. 123.958 do 6o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, tendo como base de cálculo o valor da arrematação, qual seja, R$ 154.583,38 (cento e cinquenta e quatro mil, quinhentos e oitenta e três reais e trinta e oito centavos).

Encaminhe-se cópia desta decisão à autoridade coatora, bem como à Procuradoria-Geral do Estado, por meio do oficial de justiça, nos termos do art. 13 da Lei n. 12.016/2009.

Processo isento de custas e honorários advocatícios, conforme dispõem as Súmulas 512 do STF e 105 do STJ, bem como o art. 10, inciso XXII, da Constituição do Estado de Mato Grosso.

Após o decurso do prazo recursal, remetam-se os autos à Superior Instância, em vista do reexame necessário da sentença, nos termos dos art. 14, §1°, da Lei Federal n. 12.016/2009.

Com o retorno dos autos da instância superior e o trânsito em julgado da sentença, arquive-se com as baixas necessárias.
”.

Contra essa decisão, o Município de Cuiabá interpôs o presente recurso de apelação.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de inadequação da via eleita suscitada pelo Apelante.

Da Preliminar de Inadequação da Via Eleita

Como é cediço, o mandado de segurança, previsto no artigo 5o, inciso LXIX, da Constituição da República, e regulamentado pela Lei n. 12.016/2009, destina-se à proteção de direito líquido e certo, demonstrável de plano, mediante prova pré-constituída, sendo incabível apenas nas hipóteses em que a controvérsia demande dilação probatória.

Na hipótese vertente, diversamente do que sustenta o Recorrente, a controvérsia posta não envolve a necessidade de aprofundada investigação fática ou produção de prova técnica, limitando-se à definição da base de cálculo do ITBI em caso de aquisição de imóvel por meio de leilão extrajudicial.

Trata-se, portanto, de questão eminentemente de direito, consistente em interpretar o alcance do artigo 38 do Código Tributário Nacional, a fim de definir se a base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor da arrematação ou ao valor de avaliação do imóvel atribuído pela Administração.

Na hipótese, os elementos fáticos essenciais encontram-se devidamente comprovados nos autos, notadamente a realização do leilão extrajudicial, o valor efetivamente pago pelo bem e o critério adotado pelo Fisco Municipal para a exigência do tributo, não havendo necessidade de dilação probatória. Assim, a via mandamental mostra-se adequada à tutela do direito invocado, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar.

Diante do exposto, cumpridos pelo Impetrante os requisitos para se valer do Mandado de segurança,
REJEITO
a preliminar aventada.

Superada a questão preliminar, passa-se à análise do mérito recursal.

No caso concreto, verifica-se que o Apelado adquiriu, por meio de leilão extrajudicial, o imóvel de matrícula n. 123.958 pelo valor de R$ 154.583,38 (cento e cinquenta e quatro mil, quinhentos e oitenta e três reais e trinta e oito centavos). Todavia, ao solicitar a emissão das guias para o recolhimento do ITBI, foi surpreendido com a adoção, pela municipalidade, do valor de R$ 274.955,44 (duzentos e setenta e quatro mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e quatro centavos), correspondente à avaliação constante do edital do leilão, como base de cálculo do tributo.

A controvérsia, portanto, reside em definir qual o critério juridicamente adequado para a apuração da base de cálculo do ITBI nessas circunstâncias.

Dispõe o artigo 38 do Código Tributário Nacional que “
a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos
”. O conceito de valor venal, por sua vez, deve ser compreendido como o valor de mercado do bem, isto é, aquele efetivamente praticado na transação que ensejou a transferência da propriedade.

Nessa linha de compreensão, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, nas hipóteses de alienação de imóvel em hasta pública, judicial ou extrajudicial, o valor venal do bem, para fins de incidência do ITBI, corresponde ao valor alcançado na arrematação,
e não ao valor de avaliação prévia. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IMÓVEL ALIENADO POR ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO.

I - O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública.

Precedentes: AgRg no AREsp n. 348.597/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 10/3/2015, DJe de 16/3/2015 e REsp n. 2.525/PR, relator Ministro Armando Rolemberg, Primeira Turma, julgado em 21/5/1990, DJ de 25/6/1990, p. 6027.

II - Na arrematação extrajudicial, in casu, que se origina do inadimplemento relacionado à alienação fiduciária, não é necessário o ajuizamento de processo de execução, todavia isso não desnatura o conceito de valor venal, para os fins do art. 38 do CTN, ou seja, o valor deve ser aquele do direito transmitido, aquele obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação do imóvel pela municipalidade, isso porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica. Precedente: REsp n. 1.803.169/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 29/5/2019.

III - Recurso especial provido. (REsp n. 1.996.625/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/6/2023, DJe de 16/6/2023).

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO BEM ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. REGISTRO DO IMÓVEL NO CARTÓRIO COMPETENTE.

1. Não houve violação ao art. 38 do CTN, visto que a interpretação dada ao dispositivo pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é consoante à do Superior Tribunal de Justiça, porquanto a base de cálculo do ITBI "é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos."

Nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde ao valor pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI.

2. O fato gerador do imposto de transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no cartório competente.

3. Recurso Especial não provido. (REsp n. 1.721.067/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 15/3/2018, DJe de 16/11/2018).

No mesmo sentido, este Tribunal de Justiça:

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto pelo Município de Várzea Grande contra decisão monocrática que manteve sentença concessiva da segurança, determinando que a autoridade coatora expeça novo documento de arrecadação para pagamento de ITBI referente a imóvel adquirido em leilão judicial, considerando como base de cálculo o valor da arrematação, e não o valor venal fixado pela administração municipal.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a base de cálculo do ITBI, em caso de aquisição de imóvel em leilão judicial, deve corresponder ao valor da arrematação ou ao valor venal de referência estabelecido pelo Município; e (ii) se a aquisição do imóvel, no caso concreto, configura-se como arrematação em hasta pública ou como negociação administrativa por meio de financiamento bancário, para fins de determinação da base de cálculo do tributo.

III. Razões de decidir

3. Conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de alienação judicial de imóvel, o valor venal para fins de apuração do ITBI deve corresponder à importância efetivamente paga na arrematação em hasta pública, afastando-se a possibilidade de o ente público fixar o tributo com base em valor diverso daquele pago pelo adquirente do bem.

4. A aquisição do imóvel deu-se por arrematação judicial, que observou os princípios legais e processuais, sendo que o bem foi alienado por 68,48% do valor da avaliação (R$ 113.000,00 em relação ao valor avaliado de R$ 165.000,00), percentual superior ao mínimo legal de 50%, não se configurando, portanto, preço vil.

5. O Tema 1113 do STJ estabelece que: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de condizer com o valor de mercado; e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência unilateralmente estabelecido.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:"1. Na hipótese de arrematação de imóvel em hasta pública, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor efetivamente pago na arrematação, quando não considerado vil, e não ao valor venal de referência estabelecido unilateralmente pelo Município. 2. Configura-se violação a direito líquido e certo do contribuinte a cobrança de ITBI com base em valor diverso do efetivamente pago na arrematação judicial."

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38 e 148; CPC, art. 891. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1803169/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 23/04/2019; STJ, REsp 1937821/RN (Tema 1113); TJMT, N.U 1013052-42.2020.8.11.0041, Rel. Des. Mario Roberto Kono de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 29/08/2023; TJMT, N.U 1034227-15.2020.8.11.0002, Rel. Des. Marcio Vidal, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 21/03/2022. (N.U 1025784-36.2024.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 02/04/2025, publicado no DJE 15/04/2025).

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. PROCEDIMENTO ANÁLOGO À ARREMATAÇÃO EM LEILÃO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. ENTENDIMEN DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar em mandado de segurança, cujo objeto era a suspensão dos efeitos de Documento de Arrecadação Municipal (DAM) e a expedição de nova guia de recolhimento do ITBI, com base no valor de aquisição do imóvel estabelecido em processo de regularização fundiária conduzido pelo INTERMAT.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste no deferimento da tutela de urgência para estabelecer a base de cálculo do ITBI do imóvel, considerando se o valor fixado em processo de regularização fundiária conduzido pelo Estado de Mato Grosso, no montante de R$ 1.388.976,90 (um milhão, trezentos e oitenta e oito mil, novecentos e setenta e seis reais e noventa centavos), deve prevalecer como base de cálculo do imposto em detrimento do arbitramento unilateral realizado pelo Município.

III. Razões de decidir

3. A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, podendo ser revista pela autoridade fiscal quando o valor declarado pelo contribuinte é incompatível com o de mercado, conforme o art. 148 do Código Tributário Nacional.

4. Conforme posicionamento consolidado do STJ, o procedimento licitatório realizado pelo Poder Público, em virtude de sua similaridade com a arrematação judicial, equivale à aquisição do bem alienado judicialmente, sendo aplicável o entendimento de que, nesses casos, o valor alcançado na hasta pública deve ser considerado como a base de cálculo do ITBI.

5. Ambos os requisitos do art. 7o, III, da Lei n. 12.016/2009 foram satisfatoriamente demonstrados, justificando a concessão da liminar.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: “A base de cálculo do ITBI, em casos de aquisição de imóvel por processo de regularização fundiária conduzido por ente estatal, deve corresponder ao valor fixado no procedimento oficial, considerando sua equivalência à arrematação judicial".

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 09.12.2020; STJ, AgRg no REsp n. 1565195/MG, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 03.12.2015; TJMT, N.U. 1000287-81.2023.8.11.0090, Rel. Des. Mário Roberto Kono de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 19.03.2024. (N.U 1032655-88.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, RODRIGO ROBERTO CURVO, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 12/02/2025, publicado no DJE 28/02/2025).

É certo que essa orientação decorre da própria natureza do leilão, que consiste em procedimento público, competitivo e regido por regras específicas, apto a revelar o valor de mercado do bem nas condições em que se realiza a alienação.

Assim, não se mostra legítima a adoção, pelo ente municipal, de valor diverso daquele efetivamente praticado na transação, sobretudo quando fixado unilateralmente, sem a observância do devido processo administrativo previsto no artigo 148 do CTN.

Desse modo, considerando que o imóvel em questão foi adquirido por arrematação, ainda que em leilão extrajudicial, conclui-se que, para fins de apuração da base de cálculo do ITBI, deve ser adotado o valor efetivamente pago pelo adquirente, qual seja, o valor da arrematação.

A pretensão do Município de Cuiabá de utilizar o valor de avaliação constante do edital do leilão como base de cálculo do tributo não encontra amparo na legislação de regência nem na jurisprudência consolidada, configurando indevida majoração da base tributável por meio de critério unilateral.

Nessas circunstâncias, impõe-se a manutenção da sentença que concedeu a segurança, porquanto em consonância com o ordenamento jurídico e com a orientação pacificada dos tribunais superiores.

Da Remessa Necessária

À vista da própria análise feita no Recurso de Apelação do ente público estadual, tem-se que a sentença deve ser mantida.

Forte nessas razões, em consonância com o parecer ministerial,
REJEITO
a preliminar suscitada e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível, interposto pelo Município de Cuiabá.

Em sede de remessa necessária,
RATIFICO
o ato sentencial.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026