Tribunal: TJMT
Processo: 1006177-27.2021.8.11.0007
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS – PELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA –INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – INTERRUPÇÃO PELO AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL – SUSPENSÃO PELA PENDÊNCIA DE AÇÃO DE EVICÇÃO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO – BLOQUEIOS JUDICIAIS SOBRE OS IMÓVEIS – FATO DO PRÍNCIPE – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – RESCISÃO PARCIAL DO CONTRATO – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DA RÉ PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a prescrição da última parcela, declarar o adimplemento substancial e deferir a adjudicação compulsória de imóveis rurais, condicionando sua efetivação à liberação dos bloqueios judiciais.
Contrato de compra e venda firmado em 12/12/2003 para aquisição de cinco lotes rurais, totalizando 15.000 hectares, pelo valor de R$ 4.200.000,00, tendo sido quitada a quantia de R$ 3.140.000,00, correspondente a 75% do valor contratado.
O autor pleiteia a reforma parcial da sentença para que sejam expressamente reconhecidos os pedidos de liberação das matrículas gravadas com restrições judiciais e de outorga da escritura referente a 2.214 hectares já quitados.
A ré alega preliminarmente a nulidade da sentença por condicionar a adjudicação compulsória ao levantamento de bloqueios judiciais e, no mérito, sustenta a inexistência de prescrição da última parcela, a impossibilidade de reconhecimento do adimplemento substancial e a necessidade de rescisão parcial do contrato.
II. Questão em discussão
4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se ocorreu a prescrição da pretensão de cobrança da última parcela do contrato; (ii) analisar se está configurado o adimplemento substancial; (iii) examinar a possibilidade jurídica da adjudicação compulsória diante dos bloqueios judiciais incidentes sobre os imóveis; e (iv) avaliar a procedência do pedido reconvencional de rescisão parcial do contrato.
III. Razões de decidir.
5. A preliminar de nulidade da sentença confunde-se com o mérito da demanda, pois a alegada impossibilidade de efetivação da adjudicação compulsória em razão dos bloqueios judiciais incidentes sobre os imóveis constitui questão que impacta diretamente o direito material discutido.
6. A prescrição da última parcela do contrato não se configurou, pois o ajuizamento da ação revisional pela ré interrompeu o prazo prescricional, nos termos do art. 202, I, do Código Civil, conforme entendimento jurisprudencial do STJ
7. A pendência de ação de evicção movida pelo Estado de Mato Grosso, com oposição da União, suspendeu o curso do prazo prescricional desde seu ajuizamento em 2009, conforme previsto no art. 199, III, do Código Civil.
8. Não se caracteriza o adimplemento substancial quando o inadimplemento corresponde a 25% do valor total do contrato (R$ 1.060.000,00), percentual que não pode ser considerado ínfimo, especialmente considerando que a jurisprudência do TJMT exige o pagamento mínimo de 80% do valor contratado.
9. Os bloqueios judiciais determinados em 2009 sobre os imóveis, decorrentes de ação declaratória de nulidade de alienação de terras públicas, configuram fato do príncipe, equiparado ao caso fortuito ou força maior, que impossibilita juridicamente a transferência dos imóveis.
10. A impossibilidade jurídica e material de transferência dos imóveis em razão dos bloqueios judiciais impede o deferimento da adjudicação compulsória e justifica a rescisão parcial do contrato em relação aos imóveis não transferidos.
11. É juridicamente impossível determinar à ré que promova a liberação dos bloqueios judiciais, uma vez que tais restrições decorrem de decisão judicial proferida em ação movida pelo Estado de Mato Grosso e pela União, sobre a qual a ré não tem qualquer ingerência.
IV. Dispositivo e tese
12. Preliminar rejeitada. Recurso do autor desprovido. Recurso da ré provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, bem como procedente a reconvenção para declarar a rescisão parcial do contrato em relação aos imóveis descritos nas matrículas no 1332 e 1333 do CRI de Apiacás/MT.
Tese de julgamento:
"1. O ajuizamento de ação revisional interrompe o prazo prescricional da pretensão de cobrança da parcela contratual, nos termos do art. 202, I, do Código Civil. 2. A pendência de ação de evicção suspende o curso do prazo prescricional, conforme previsto no art. 199, III, do Código Civil. 3. Não se caracteriza adimplemento substancial quando o inadimplemento corresponde a 25% do valor total do contrato. 4. Os bloqueios judiciais decorrentes de decisão proferida em ação movida pelo Poder Público configuram fato do príncipe, equiparado ao caso fortuito ou força maior, que impossibilita juridicamente a transferência dos imóveis e justifica a rescisão parcial do contrato."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006177-27.2021.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[MARCELO ALVES COSTA - CPF: 074.707.488-73 (APELANTE), BRUNA REGINA DE BARROS FOGACA RAMIRES DOS SANTOS - CPF: 319.198.848-31 (ADVOGADO), AGROPECUARIA UNIDOS LTDA - ME - CNPJ: 05.689.694/0001-30 (APELADO), YURI DA CUNHA SILVA MACHADO - CPF: 052.247.231-16 (ADVOGADO), MARIA ELIZABETE TEIXEIRA REBOUCAS - CPF: 029.118.218-66 (APELADO), MARCELO ALVES COSTA - CPF: 074.707.488-73 (APELADO), BRUNA REGINA DE BARROS FOGACA RAMIRES DOS SANTOS - CPF: 319.198.848-31 (ADVOGADO), AGROPECUARIA UNIDOS LTDA - ME - CNPJ: 05.689.694/0001-30 (APELANTE), YURI DA CUNHA SILVA MACHADO - CPF: 052.247.231-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVE
L –
AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA –

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS
–
PELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA –
INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – INTERRUPÇÃO PELO
AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL – SUSPENSÃO PELA PENDÊNCIA DE AÇÃO DE EVICÇÃO
–
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃ
O CARACTERIZADO – BLOQUEIOS JUDICIAIS SOBRE OS IMÓVEIS
–
FATO DO PRÍNCIPE
–
IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
–
RESCI
SÃO
PARCIAL DO CONTRATO – RECURSO
DO AUTOR
DESPROVIDO
– RECURSO DA RÉ PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a prescrição da última parcela, declarar o adimplemento substancial e deferir a
adjudicação compulsória de imóveis rurais, condicionando sua efetivação à liberação dos bloqueios judiciais.

Contrato de compra e venda firmado em 12/12/2003 para aquisição de cinco lotes rurais, totalizando 15.000 hectares, pelo valor de R$ 4.200.000,00, tendo sido quitada a quantia de R$ 3.140.000,00, correspondente a 75% do valor contratado.

O autor pleiteia a reforma parcial da sentença para que sejam expressamente reconhecidos os pedidos de liberação das matrículas gravadas com restrições judiciais e de outorga da escritura referente a 2.214 hectares já quitados.

A ré alega preliminarmente a nulidade da sentença por condicionar a adjudicação compulsória ao levantamento de bloqueios judiciais e, no mérito, sustenta a inexistência de prescrição da última parcela, a impossibilidade de reconhecimento do adimplemento substancial e a necessidade de rescisão parcial do contrato.

II. Questão em discussão

4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se ocorreu a prescrição da pretensão de cobrança da última parcela do contrato; (
ii
) analisar se está configurado o adimplemento substancial; (
iii
) examinar a possibilidade jurídica da adjudicação compulsória diante dos bloqueios judiciais incidentes sobre os imóveis; e (
iv
) avaliar a procedência do pedido reconvencional de rescisão parcial do contrato.

III. Razões de decidi
r.

5. A preliminar de nulidade da sentença confunde-se com o mérito da demanda, pois a alegada impossibilidade de efetivação da adjudicação compulsória em razão dos bloqueios
judiciais incidentes sobre os imóveis constitui questão que impacta diretamente o direito material discutido.

6
. A prescrição da última parcela do contrato não se configurou, pois o ajuizamento da ação revisional pela ré interrompeu o prazo prescricional, nos termos do art. 202, I, do Código Civil, conforme entendimento jurisprudencial do STJ

7
. A pendência de ação de evicção movida pelo Estado de Mato Grosso, com oposição da União, suspendeu o curso do prazo prescricional desde seu ajuizamento em 2009, conforme previsto no art. 199, III, do Código Civil.

8
. Não se caracteriza o adimplemento substancial quando o inadimplemento corresponde a 25% do valor total do contrato (R$ 1.060.000,00), percentual que não pode ser considerado ínfimo, especialmente considerando que a jurisprudência do TJMT exige o pagamento mínimo de 80% do valor contratado.

9
. Os bloqueios judiciais determinados em 2009 sobre os imóveis, decorrentes de ação declaratória de nulidade de alienação de terras públicas, configuram fato do príncipe, equiparado ao caso fortuito ou força maior, que impossibilita juridicamente a transferência dos imóveis.

10
. A impossibilidade jurídica e material de transferência dos imóveis em razão dos bloqueios judiciais impede o deferimento da adjudicação compulsória e justifica a rescisão parcial do contrato em relação aos imóveis não transferidos.

1
1
. É juridicamente impossível determinar à ré que promova a liberação dos bloqueios judiciais, uma vez que tais restrições decorrem de decisão judicial proferida em ação movida
pelo Estado de Mato Grosso e pela União, sobre a qual a ré não tem qualquer ingerência.

IV. Dispositivo e tese

1
2
.
Preliminar rejeitada.
Recurso do autor desprovido. Recurso da ré provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, bem como procedente a reconvenção para declarar a rescisão parcial do contrato em relação aos imóveis descritos nas matrículas no 1332 e 1333 do CRI de Apiacás/MT.

Tese de julgamento:

"1. O ajuizamento de ação revisional interrompe o prazo prescricional da pretensão de cobrança da parcela contratual, nos termos do art. 202, I, do Código Civil. 2. A pendência de ação de evicção suspende o curso do prazo prescricional, conforme previsto no art. 199, III, do Código Civil. 3. Não se caracteriza adimplemento substancial quando o inadimplemento corresponde a 25% do valor total do contrato. 4. Os bloqueios judiciais decorrentes de decisão proferida em ação movida pelo Poder Público configuram fato do príncipe, equiparado ao caso fortuito ou força maior, que impossibilita juridicamente a transferência dos imóveis e justifica a rescisão parcial do contrato."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas por
MARCELO ALVES COSTA e AGROPECUÁRIA UNIDOS LTDA.
contra sentença proferida nos autos da ação declaratória c/c obrigação de
fazer e adjudicação compulsória ajuizada pelo primeiro apelante em face da segunda apelante
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a prescrição da última parcela, declarar o adimplemento substancial e deferir a adjudicação compulsória das matrículas no 1332 e 1333, condicionando sua efetivação à liberação dos bloqueios judiciais. A reconvenção foi julgada improcedente.

Condeno
u
a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
fixados
em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa
e na reconvenção, fixou em
10% sobre o valor atribuído à causa
.

O autor interpôs apelação (ID
.
207312939) sustentando a omissão da sentença quanto aos pedidos de liberação das matrículas gravadas com restrições judiciais e de outorga da escritura referente a 2.214 hectares já quitados.

Requereu a reforma parcial da sentença para que fossem expressamente reconhecidos e acolhidos os pedidos omi
ssos
.

A ré também apelou (ID
.
207618026), alegando preliminarmente a nulidade da sentença por condicionar a adjudicação compulsória ao levantamento de bloqueios judiciais.

No mérito,
defendeu
a inexistência de prescrição da última parcela, a impossibilidade de reconhecimento do adimplemento substancial, a inviabilidade da adjudicação compulsória, a necessidade de rescisão parcial do contrato e a condenação do autor ao pagamento de indenização por supostos prejuízos.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento dos recursos adversos.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na origem, o autor narrou que, em 12/12/2003, firmou contrato de compra e venda com a ré para aquisição de cinco lotes rurais, totalizando 15.000 hectares, pelo valor de R$ 4.200.000,00, tendo quitado a quantia de R$ 3.140.000,00, correspondente a 75% do valor contratado. Sustentou que a última parcela, vencida em 25/01/2007, no valor de R$ 1.060.000,00, não foi paga, mas que a ré, embora pudesse executar o débito, optou por ajuizar ação revisional para alteração de cláusulas contratuais, o que não interrompeu o prazo prescricional.

Alegou ainda que a ré descumpriu obrigações contratuais ao não entregar os imóveis livres e desembaraçados como previsto, sendo estes posteriormente bloqueados judicialmente em ação reivindicatória promovida pelo Estado de Mato Grosso e pela União. Afirmou que a indisponibilidade dos bens inviabilizou a fruição do objeto adquirido.

Requereu o reconhecimento da prescrição do débito vencido em 25/01/2007, a adjudicação compulsória dos imóveis descritos nas matrículas no 316 e 356 (atuais 1332 e 1333), a determinação para que a ré providenciasse a liberação dos bloqueios judiciais incidentes sobre as matrículas, sob pena de conversão em perdas e danos, e a outorga da escritura
de área equivalente a 2.214 hectares já quitados, ou, em caso de descumprimento, a indenização pelo valor atualizado da área.

A ré apresentou contestação e reconvenção. Na contestação, alegou preliminarmente a impossibilidade jurídica do pedido de adjudicação compulsória, a prescrição das pretensões indenizatórias e a ausência de interesse processual. No mérito, sustentou a inocorrência da prescrição da última parcela, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a impossibilidade de adjudicação compulsória em razão dos bloqueios judiciais.

Na reconvenção, requereu a rescisão parcial do contrato em relação aos lotes não transferidos ou, subsidiariamente, a condenação do autor ao pagamento da parcela inadimplida ou à indenização pelos prejuízos decorrentes do acordo firmado com a empresa
Masterbrás
, no valor de R$ 10.000.000,00.

O autor apresentou contestação à reconvenção e réplica à contestação, reafirmando suas teses iniciais.

Após regular instrução, sobreveio sentença (ID 170508920) que julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a prescrição da última parcela, declarar o adimplemento substancial e deferir a adjudicação compulsória das matrículas no 1332 e 1333, condicionando sua efetivação à liberação dos bloqueios judiciais. A reconvenção foi julgada improcedente.

Pois bem.

P
reliminar de nulidade da sentença

A preliminar de nulidade da sentença, suscitada pela Agropecuária Unidos Ltda., confunde-se com o mérito da demanda, pois a alegada impossibilidade de efetivação da adjudicação compulsória em razão dos bloqueios judiciais incidentes sobre os imóveis constitui questão
que im
pacta diretamente o direito material discutido.

Não há nulidade na sentença que reconhece o direito à adjudicação compulsória, condicionando apenas sua efetivação prática à liberação dos bloqueios judiciais. O que se discute, em verdade, é se o autor faz jus à adjudicação compulsória diante das circunstâncias fáticas e jurídicas que envolvem os imóveis, questão que será analisada no mérito recursal.

2. MÉRITO

2.1.
Da prescrição da última parcela.

A sentença reconheceu a prescrição da última parcela do contrato, vencida em 25/01/2007, aplicando o prazo quinquenal previsto no art. 206, § 5o, I, do C
C/
02, e considerando que o termo inicial da contagem seria o dia seguinte ao vencimento da obrigação.

Contudo, tal entendimento merece reforma
, porquanto há um fator
relevante a ser considerado: a suspensão da prescrição prevista no art. 199, III, do CC/02, que estabelece:

"Art. 199. Não corre a prescrição:

[...]

III - entre as partes, pendendo ação de evicção."

Conforme consta dos autos, em 2009 foi ajuizada ação declaratória de nulidade de alienação de terras públicas pelo Estado de Mato
Grosso, com oposição da União, tendo como objeto os imóveis negociados entre as partes. Essa ação, que ainda se encontra em trâmite, caracteriza hipótese de evicção, suspendendo o curso do prazo prescricional desde seu ajuizamento.

Além disso, a Agropecuária Unidos ajuizou ação revisional (processo no 0002659-37.2007.8.11.0007) para discutir cláusulas contratuais, notadamente a cláusula sétima, que previa a liberação de penhoras incidentes sobre os imóveis. Essa ação, que transitou em julgado apenas em 29/11/2019, interrompeu o prazo prescricional, conforme entendimento jurisprudencial do STJ:

"A propositura de demanda em que se debate o próprio crédito - seja ela anulatória, revisional ou cautelar de sustação de protesto - denota o conhecimento do devedor do interesse do credor em exigir seu crédito. Ademais, a atuação judicial do credor em defesa de seu crédito implica o inevitável afastamento da inércia. Desse modo, aplica-se a interrupção do prazo prescricional, nos termos do art. 202, I, do CC, ainda que a judicialização da relação jurídica tenha sido provocada pelo devedor." (STJ, REsp n. 1.522.093/MS, relator Ministro Marco Aur
élio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 17/11/2015,
DJe
de 26/11/2015)

Portanto, considerando a suspensão da prescrição pela pendência da ação de evicção e a interrupção pelo ajuizamento da ação revisional, não se configurou a prescrição da pretensão de cobrança da última parcela do contrato.

2
.2. DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

A sentença reconheceu o adimplemento substancial do contrato, considerando que o autor pagou 75% do valor contratado (R$ 3.140.000,00 de um total de R$ 4.200.000,00).

Contudo, tal entendimento também merece reforma.

A teoria do adimplemento substancial visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preservando a avença quando o inadimplemento é de escassa importância. No entanto, sua aplicação exige o preenchimento de requisitos específicos, conforme estabelecido pelo STJ:

"A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários." (STJ, REsp n. 1.581.505/SC, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016,
DJe
de 28/9/2016)

No caso em análise, o inadimplemento corresponde a 25% do valor total do contrato (R$ 1.060.000,00), percentual que não pode ser considerado ínfimo. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem entendimento consolidado no sentido de que o adimplemento substancial somente se configura quando o pagamento alcança, no mínimo, 80% do valor contratado:

"A teoria do adimplemento substancial mostra-se inaplicável à espécie, considerando que o embargante adimpliu
apenas 70% do valor contratado (percentual inferior ao mínimo de 80% exigido jurisprudencialmente), acrescido da ausência de diligência no cumprimento da obrigação e da perpetuação da mora por aproximadamente quatro anos, sem esforços efetivos para solucionamento da situação." (TJMT, 1006350-33.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/06/2025,
Publicado
no DJE 13/06/2025)

Além disso, a parcela inadimplida representa valor expressivo (R$ 1.060.000,00), que atualizado alcançaria aproximadamente R$ 2.961.900,03, conforme cálculos apresentados pela ré. Tal montante não pode ser considerado irrelevante para fins de aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Portanto, não se configura o adimplemento substancial no caso em análise.

2
.3. DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DOS BLOQUEIOS JUDICIAIS

A sentença deferiu a adjudicação compulsória dos imóveis descritos nas matrículas no 1332 e 1333 do CRI de Apiacás/MT, condicionando sua efetivação à baixa das restrições judiciais incidentes sobre os imóveis.

Contudo, tal provimento não se sustenta, considerando a impossibilidade jurídica e material de transferência dos imóveis em razão dos bloqueios judiciais decorrentes da ação declaratória de nulidade de
alienação de terras públicas movida pelo Estado de Mato Grosso, com oposição da União.

Os bloqueios judiciais determinados em 2009, impedem qualquer transferência ou oneração dos imóveis, configurando fato do príncipe, ou seja, circunstância superveniente, imprevisível e irresistível decorrente de ato de autoridade estatal, que impossibilita o cumprimento da obrigação.

Nos termos do art. 393 do Código Civil:

"Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário,
cujos efeitos não era
possível evitar ou impedir."

O fato do príncipe equipara-se ao caso fortuito ou força maior, eximindo o devedor de responsabilidade pelos prejuízos resultantes da impossibilidade de cumprimento da obrigação. Nesse sentido:

"O fato do príncipe, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado, viabiliza a responsabilização do Estado; e, de outro, rompe do liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior." (STJ, REsp n. 1.280.218/MG, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, relator para acórdão Ministro
Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 21/6/2016,
DJe
de 12/8/2016)

Portanto, diante da impossibilidade jurídica e material de transferência dos imóveis em razão dos bloqueios judiciais, não há como deferir a adjudicação compulsória pleiteada pelo autor.

2
.4. DA RESCISÃO PARCIAL DO CONTRATO

Considerando a inexistência de prescrição da última parcela, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a impossibilidade de adjudicação compulsória em razão dos bloqueios judiciais, impõe-se o acolhimento do pedido reconvencional de rescisão parcial do contrato em relação aos imóveis não transferidos (matrículas no 1332 e 1333 do CRI de Apiacás/MT).

O inadimplemento do autor quanto à última parcela do contrato, somado à impossibilidade superveniente de transferência dos imóveis em razão dos bloqueios judiciais, justifica a resolução parcial do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil:

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Nesse contexto, a
rescisão parcial do contrato é medida que melhor atende aos interesses das partes, preservando os efeitos já produzidos em relação aos imóveis já transferidos e desfazendo o vínculo apenas quanto aos imóveis que não podem ser transferidos em razão dos bloqueios judiciais.

3
. DO
RECURSO DO
AUTOR
MARCELO ALVES COSTA

O autor, em seu recurso, pleiteia a reforma da sentença para que sejam acolhidos dois pedidos: (i) a liberação das matrículas gravadas com restrições judiciais, sob pena de conversão em perdas e danos; e (
ii
) a outorga da escritura referente à área de 2.214 hectares já quitada.

Quanto ao primeiro pedido, é juridicamente impossível determinar à ré que promova a liberação dos bloqueios judiciais, uma vez que tais restrições decorrem de decisão judicial proferida em ação movida pelo Estado de Mato Grosso e pela União, sobre a qual a ré não tem qualquer ingerência.

Como já dito, t
rata-se de fato do príncipe, que exime a ré de responsabilidade
.

Quanto ao segundo pedido,
este
também não merece acolhimento. Ainda que se considere que o autor tenha pag
ado
valor correspondente a 11.214 hectares, tendo recebido escritura de apenas 9.000 hectares, a transferência dos 2.214 hectares restantes é materialmente impossível em razão dos bloqueios judiciais incidentes sobre os imóveis.

Além disso, não tendo havido o adimplemento integral do contrato, não se configura o direito à adjudicação compulsória ou à outorga da escritura.

Ante o exposto,
nego provimento

ao recurso interposto por MARCELO ALVES COSTA
e
dou provimento
ao recurso interposto por AGROPECUÁRIA UNIDOS LTDA. para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, bem como procedente a reconvenção para
declarar a rescisão parcial do contrato em relação aos imóveis descritos nas matrículas no 1332 e 1333 do CRI de Apiacás/MT.

Em consequência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026