Tribunal: TJMT
Processo: 1052654-98.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO SUJEITO AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO ENTRE 10% E 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E PRÉVIA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. RECONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos autores, condenando à restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10% e sem dedução da corretagem. O juízo de origem rejeitou o pedido de indenização por danos morais e reconheceu a sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia é: (i) o percentual de retenção cabível; e (ii) a validade da retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica é de consumo, incidindo as normas do CDC, o que permite ao comprador resilir unilateralmente o contrato, ainda que este preveja cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade (CDC, arts. 6o, IV, e 51, IV).
4. Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e ao regime de patrimônio de afetação, a previsão de retenção de até 50% dos valores pagos previstos no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 representa um teto, e não um percentual fixo, devendo a fixação observar o princípio da razoabilidade e o equilíbrio contratual.
5. A fixação de retenção em 10% revela-se proporcional e está em conformidade com precedentes do STJ e do TJMT.
6. A cláusula contratual que prevê a obrigação de pagamento da comissão de corretagem pelo comprador é válida, desde que previamente informada com destaque no contrato, conforme o Tema 938/STJ.
7. Reconhecida a pactuação clara quanto à corretagem (no valor expresso de R$ 15.040,00), impõe-se sua dedução do montante a ser restituído.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem.
Tese de julgamento: “1. A cláusula que prevê retenção de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite razoável entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada. 2. É legítima a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando previamente pactuada e destacada no contrato."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 6o, III, 39, V, 51, IV e § 1o; CC/2002, arts. 421 e 725; L. 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); TJMT, N.U 1004287-60.2024.8.11.0003, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 20.08.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1052654-98.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LUIZ GONZAGA ABREU JUNIOR - CPF: 866.817.701-00 (APELADO), DIOGO ATALLA LOBO - CPF: 038.921.021-80 (ADVOGADO), GEISE CRISTIANE SCHONINGER DA SILVA - CPF: 032.238.471-03 (APELADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO SUJEITO AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO ENTRE 10% E 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E PRÉVIA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. RECONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos autores, condenando à restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10% e sem dedução da corretagem. O juízo de origem rejeitou o pedido de indenização por danos morais e reconheceu a sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia é: (i) o percentual de retenção cabível; e (ii) a validade da retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica é de consumo, incidindo as normas do CDC, o que permite ao comprador resilir unilateralmente o contrato, ainda que este preveja cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade (CDC, arts. 6o, IV, e 51, IV).

4. Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e ao regime de patrimônio de afetação, a previsão de retenção de até 50% dos valores pagos previstos no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 representa um teto, e não um percentual fixo, devendo a fixação observar o princípio da razoabilidade e o equilíbrio contratual.

5. A fixação de retenção em 10% revela-se proporcional e está em conformidade com precedentes do STJ e do TJMT.

6. A cláusula contratual que prevê a obrigação de pagamento da comissão de corretagem pelo comprador é válida, desde que previamente informada com destaque no contrato, conforme o Tema 938/STJ.
7. Reconhecida a pactuação clara quanto à corretagem (no valor expresso de R$ 15.040,00), impõe-se sua dedução do montante a ser restituído.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem.

Tese de julgamento: “1. A cláusula que prevê retenção de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite razoável entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada. 2. É legítima a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando previamente pactuada e destacada no contrato."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 6o, III, 39, V, 51, IV e § 1o; CC/2002, arts. 421 e 725; L. 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); TJMT, N.U 1004287-60.2024.8.11.0003, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 20.08.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta por RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda. em face da sentença proferida pelo juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas e Danos Morais, movida por Geise Cristiane Schöninger da Silva e Luiz Gonzaga Abreu Júnior.

Na origem, trata-se de ação movida pelos autores visando à rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado em 20/02/2023, referente à unidade 36, Bloco A023, do Condomínio “RNI Origem do Sol”, localizado em Várzea Grande/MT. Os autores pleitearam a nulidade de cláusulas relativas à retenção de valores pagos (50% a título de pena convencional e 5% sobre o valor do imóvel a título de corretagem), bem como a restituição de R$ 43.231,58 e indenização por danos morais.

O juízo
a quo
declarou rescindido o contrato, condenando a apelante à restituição de R$ 38.908,43, acrescidos da taxa SELIC, rejeitou o pedido de condenação em danos morais, fixando sucumbência recíproca.

Em suas razões recursais, a apelante alega que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa dos autores, por inadimplemento e desistência, circunstância que autorizaria, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/64, a retenção de até 50% dos valores pagos e a totalidade da comissão de corretagem. Sustenta que o contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme averbado na matrícula do imóvel, o que legitimaria integralmente as cláusulas de penalidade previstas no pacto. A apelante invoca o princípio do pacta sunt servanda, requerendo a reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula de retenção de 50% e da integralidade da corretagem.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que seja reconhecido o direito à retenção de 50% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, com a consequente redução do montante a ser restituído aos apelados.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 334163402).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia cinge-se à definição do percentual de retenção fixado como cláusula penal e à possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Da análise dos autos, revela-se incontroverso que a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel discutido decorreu de iniciativa exclusiva da parte autora, motivada por circunstâncias pessoais e de ordem financeira, que inviabilizaram a continuidade da avença e culminaram no pedido de resolução contratual.

A resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é admitida mesmo diante da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Isso porque a relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que a compradora é destinatária final do bem adquirido. À luz do Código de Defesa do Consumidor, deve-se garantir não apenas a preservação, mas também a facilitação da extinção da relação contratual.

Nos termos do art. 67-A, o percentual de retenção pode ser de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos a patrimônio de afetação, o que denota um teto, e não um percentual fixo e obrigatório, tampouco afasta a aplicação dos princípios protetivos do CDC, que veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. A retenção de 50% dos valores pagos, somada a outros encargos rescisórios, onera desproporcionalmente o consumidor e configura enriquecimento ilícito da incorporadora, que, além de reter montante expressivo, retoma a plena disponibilidade do imóvel para nova comercialização.

Além disso, mesmo em contratos firmados após a Lei do Distrato, é possível a redução da cláusula penal para patamares justos sobre os valores pagos considerado razoável para cobrir as despesas administrativas da vendedora, sem gerar um confisco do patrimônio do consumidor.

Nesse sentido:

“[...] 4. Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e ao regime de patrimônio de afetação, a previsão de retenção de até 50% dos valores pagos previstos no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 representa um teto, e não um percentual fixo, devendo a fixação observar o princípio da razoabilidade e o equilíbrio contratual.”

(N.U 1000202-85.2025.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 22/10/2025, Publicado no DJE 28/10/2025)

“[...] Embora o contrato tenha sido celebrado na vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça mitiga a aplicação literal dos percentuais nela previstos, estabelecendo retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato. 4. A aplicação da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidores e fornecedores, podendo as previsões legais aparentemente rígidas serem flexibilizadas quando resultarem em desequilíbrio contratual significativo, conforme art. 51, IV e §1o do CDC. 5. O percentual de retenção de 25% mostra-se adequado às peculiaridades do caso concreto [...]”

(N.U 1004287-60.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/08/2025, Publicado no DJE 20/08/2025)

“[...] É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante a Lei n. 13.86/2018 e a jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado [...]”

(N.U 1035356-47.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2024, Publicado no DJE 12/07/2024).”

O Juízo de origem fixou o percentual de retenção em 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, patamar que se alinha à média adotada pela jurisprudência dos Tribunais e ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, revelando-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

Quanto à retenção da comissão de corretagem, cumpre destacar que, nos contratos de intermediação vinculados à compra e venda de imóveis, a formação completa do contrato de corretagem, em regra, pressupõe o cumprimento de três etapas essenciais: (i) a aproximação eficaz entre comprador e vendedor; (ii) a formalização do negócio mediante a assinatura da proposta de compra e venda; e (iii) a efetiva conclusão da transação, com a lavratura da escritura pública e o respectivo registro imobiliário.

Nos termos do art. 725 do Código Civil, é devida a remuneração ao corretor sempre que este alcançar o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes. Já o art. 727 do mesmo diploma legal dispõe que a comissão também será devida mesmo após o término do contrato de corretagem, desde que o negócio tenha sido concluído em decorrência direta da atuação do corretor, o que se aplica ao presente caso.

Como se vê dos autos, as partes pactuaram expressamente a obrigatoriedade do pagamento da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente-comprador, nos termos das cláusulas constantes no “QUADRO XII - DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DESTE CONTRATO”, item VII, sendo que no “QUADRO XI – DAS DESPESAS DECORRENTES DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM”, consta expressamente a comissão no montante de R$ 15.040,00 (id. 334160373 – pág. 4/5).

Dessa forma, revela-se legítima a retenção dos valores correspondentes à comissão de corretagem, pois há previsão contratual clara, expressa e prévia nesse sentido, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938).

Nesse sentido:

"[...] 1. Foi consagrada a seguinte tese no julgamento do REsp 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

(STJ - AgInt na Rcl: 39099 SP 2019/0308239-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 12/02/2020, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/02/2020).”

Tal posicionamento também é predominante nesta e. Câmara:

“[...] 3. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por sua iniciativa, desde que tal percentual observe os parâmetros jurisprudenciais de razoabilidade, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

4. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destacada no contrato, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938).”

(N.U 1025935-70.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 04/06/2025, Publicado no DJE 10/06/2025)

“[...] É válida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa. Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

(N.U 1016173-10.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 26/07/2024).”

Assim, reconhecida a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, impõe-se a dedução do respectivo valor do montante a ser restituído aos autores, uma vez que a cobrança foi previamente pactuada por meio de cláusula contratual com destaque e específica.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, nos termos contratualmente pactuados, devendo o respectivo valor ser deduzido do montante a ser restituído à parte autora.

Mantenho a sucumbência recíproca nos percentuais fixados na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026