Tribunal: TJMT
Processo: 1040237-08.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-23

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CONCESSÃO DE 09 MESES DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE ENSINO SUPERIOR. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO. CLÁUSULA DE DESOCUPAÇÃO IMEDIATA. INADIMPLÊNCIA REITERADA. DESPEJO COMPULSÓRIO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto pela autora contra decisão que, em sede de Cumprimento de Sentença, fixou prazo de 09 (nove) meses para desocupação voluntária de imóvel locado à requerida, após descumprimento de acordo judicial homologado que previa expressamente a devolução imediata do imóvel em caso de inadimplemento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível o despejo imediato de instituição de ensino superior locatária que descumpriu acordo judicial homologado, no qual constava cláusula expressa de desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplemento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acordo homologado judicialmente constitui título executivo judicial, nos termos do art. 515, III, do CPC, devendo ser cumprido conforme pactuado, inclusive quanto à cláusula que prevê a desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplemento.
4. Havendo descumprimento do acordo homologado menos de três meses após sua celebração, somado ao histórico de inadimplência reiterada da locatária, que acumulou dívida superior a R$ 1.500.000,00, impõe-se a ordem de despejo com o retorno das partes ao status quo ante.
5. A função social do contrato e a proteção conferida às instituições de ensino não podem servir de escudo para o inadimplemento contumaz e para o descumprimento de obrigações livremente pactuadas, especialmente quando a locatária teve tempo suficiente para se organizar e buscar alternativas desde o início da ação de despejo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso provido para reformar parcialmente a decisão agravada e determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.
Tese de julgamento: 1. O acordo judicial homologado que prevê expressamente a desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplemento constitui título executivo judicial que deve ser cumprido conforme pactuado. 2. A inadimplência reiterada e o descumprimento de acordo judicial por instituição de ensino superior locatária autorizam o despejo compulsório, não se justificando a concessão de prazo dilatado para desocupação quando já houve tempo suficiente para a busca de alternativas.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040237-08.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[IGOR BIMKOWSKI ROSSONI - CPF: 011.035.830-93 (ADVOGADO), TERRA SANTA PROPRIEDADES AGRICOLAS S.A. - CNPJ: 40.337.136/0001-06 (AGRAVANTE), IES - INSTITUICAO DE ENSINO SUPERIOR NOVA MUTUM LTDA - CNPJ: 28.774.847/0001-42 (AGRAVADO), LEONARDO CASTRO - CPF: 426.450.538-07 (ADVOGADO), KARINA VALERO GERAB - CPF: 460.956.238-39 (ADVOGADO), RICARDO LEAL DE MORAES - CPF: 962.155.770-49 (ADVOGADO), VINICIUS SANTAREM - CPF: 321.885.568-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
CONCESSÃO DE 09 MESES DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO.
INSTITUIÇÃO DE ENSINO SUPERIOR. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO. CLÁUSULA DE DESOCUPAÇÃO IMEDIATA. INADIMPLÊNCIA REITERADA. DESPEJO COMPULSÓRIO.
RECURSO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto p
ela
autora
contra decisão que, em sede de Cumprimento de Sentença, fixou prazo de 09 (nove) meses para desocupação voluntária de imóvel locado à
requerida
, após descumprimento de acordo judicial homologado que previa expressamente a devolução imediata do imóvel em caso de inadimplemento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível o despejo imediato de instituição de ensino superior locatária que descumpriu acordo judicial homologado, no qual constava cláusula expressa de desocupação imediata do imóvel em caso de
inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acordo homologado judicialmente constitui título executivo judicial, nos termos do art. 515, III, do CPC, devendo ser cumprido conforme pactuado, inclusive quanto à cláusula que prevê a desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplemento.

4. Havendo descumprimento do acordo homologado menos de três meses após sua celebração, somado ao histórico de inadimplência reiterada da locatária, que acumulou dívida superior a R$ 1.500.000,00, impõe-se a ordem de despejo com o retorno das partes ao
status quo ante
.

5. A função social do contrato e a proteção conferida às instituições de ensino não podem servir de escudo para o inadimplemento contumaz e para o descumprimento de obrigações livremente pactuadas, especialmente quando a locatária teve tempo suficiente para se organizar e buscar alternativas desde o início da ação de despejo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido para reformar parcialmente a decisão agravada e determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Tese de julgamento: 1. O acordo judicial homologado que prevê expressamente a desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplemento constitui título executivo judicial que deve ser cumprido conforme pactuado. 2. A inadimplência reiterada e o descumprimento de acordo judicial por instituição de ensino superior locatária autorizam o despejo compulsório, não se justificando a
concessão de prazo dilatado para desocupação quando já houve tempo suficiente para a busca de
alternativas.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
TERRA SANTA PROPRIEDADES AGRÍCOLAS
contra
a
decisão proferida no
Cumprimento de Sentença
no
1005503-98.2024.8.11.0086
ajuizada em face de
IES
– INSTITUIÇÃO DE ENSINO SUPERIOR NOVA MUTUM LTDA,
que fixou o prazo de 09 (nove) meses para desocupação voluntária do imóvel locado à agravada
.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que
as partes celebraram contrato de locação de imóvel comercial, tendo a agravada acumulado dívida superior a R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais)
.

Alega que
após o ajuizamento de ação de despejo, foram firmados dois instrumentos homologados judicialmente: um de confissão de dívida e outro estabelecendo novos termos para a locação
.

Aduz que
menos de três meses após a transação, a agravada voltou a descumprir suas obrigações, o que ensejou o cumprimento de sentença
.

Assevera que
o juízo
a quo
deferiu parcialmente o pedido, determinando o pagamento do valor devido no prazo de 15 dias e a desocupação do imóvel no prazo de nove meses
.

Afirma que
as cláusulas 25.1 da Confissão de Dívida e 10.1 do Novo Contrato de Locação estabelecem a devolução imediata do imóvel em caso de descumprimento das obrigações
.

Declara que
já havia sido expedida ordem de despejo no início do processo, com prazo de sete meses para desocupação voluntária, que não foi cumprida em razão da boa-fé da agravante ao aceitar a renegociação
.

Relata que
a condição do art. 63, § 2o, da Lei no 8.245/91
já foi aplicada anteriormente, não podendo a agravante ser penalizada por sua concordância com o parcelamento da dívida.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e reforma da decisão agravada.

A liminar recursal foi indeferida no ID no
328960877
.

Ausente as contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Extrai-se dos autos que
TERRA SANTA PROPRIEDADES AGRÍCOLAS S/A
ajuizou
Ação de Despejo por falta de Pagamento no
1005503-98.2024.8.11.0086
em face de
IES – INSTITUIÇÃO DE ENSINO SUPERIOR NOVA MUTUM LTDA
, alegando, em síntese, que
as partes firmaram
o Instrumento Particular de Locação de Bem Imóvel e Outras Avenças em 09/04/2020 para locação do imóvel localizado na Av. José Aparecido Ribeiro, no 1899
S, Bairro Industrial Sul, Nova Mutum/MT, matrícula 19.145 do CRI de Nova Mutum/MT
, de propriedade da TERRA SANTA, com vigência entre 10/04/2020 e 10/04/2030.

Sustentou que
o aluguel mensal da locação seria de R$ 25.000,00
entre abril/2020 e abril/2022 e, a partir de maio/2022, passaria a ser de R$ 50.000,00, com reajuste anual pelo IGP-M até o término da locação.

Aduziu que foi estabelecida carência no pagamento do aluguel entre abril
/2020 e julho/2020 (cláusula 3.1.1).

Asseverou que além do valor do aluguel, seria de responsabilidade da requerida o pagamento dos impostos e das despesas ordinárias como luz, gás,
água, etc.
(cláusulas 3.5 e 7.1, “a”, do contrato).

Afirmou que em razão da pandemia do Covid-19, as partes firmaram o Primeiro Termo Aditivo ao Contrato em 15/06/2021
. De acordo com a repactuação, (i)
o aluguel seria de
R$ 25.000,00 entre abril/2020 e agosto/2023
; (
ii
)
a partir de setembro/2023, o aluguel seria de R$ 50.000,00
com reajuste anual pelo índice IGP-M até o término da locação
; (
iii
)
seria concedida carência no pagamento do aluguel entre agosto/2021 e julho/2022
e,
(
iv
)
em contrapartida a requerida deveria realizar o pagamento de R$ 300.000,00 em 24 parcelas de R$ 12.500,00 a partir de agosto/2022.

Declarou que iniciados os prazos para pagamento, a
requerida passou descumprir
suas obrigações contratuais, não realizando o pagamento dos aluguéis devidos
. Não houve pagamento de agosto/2022 a dezembro/2022 e de julho/2023 até a propositura da ação (
06/11/2024), sendo o valor
atualizado devido pela locatária de R$ 1.339.098,88.

Com essas considerações, requereu a liminar de despejo.

O juízo singular deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela de urgência
e determinou o despejo voluntário da requerida, no prazo de 07 meses ou até o encerramento do sementes 2025.1
, o que ocorrer primeiro, sob pena de cumprimento forçado da medida.

Contra essa decisão foi interposto o Agravo de Instrumento no
1036946-34.2024.8.11.0000
, o qual desproveu e recurso e manteve a decisão
de primeiro grau.

Durante a tramitação dos autos,
as partes
celebraram um
acordo
no ID no
194083679
,
que foi devidamente homologado pelo juízo
a quo.

Logo em seguida,
a
parte autora
peticionou nos autos, informando o descumprimento do acordo, razão pela qual requereu o
competente mandado de despejo, no sentido de ser reintegrado na posse do imóvel em litígio.

Ao decidir, o i. magistrado Dr.
Cassio Leite de Barros Netto
fixou o prazo de nove meses para desocupação voluntária do imóvel locado, conforme relatado.

Contra essa decisão, recorre a autora.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de despejo imediato da agravada, instituição de ensino superior, em razão do descumprimento de acordo judicial homologado que previa expressamente a devolução imediata do imóvel em caso de inadimplemento.

No caso em tela, não se trata de ação de despejo propriamente dita, mas de cumprimento de sentença que homologou acordo entre as partes, no qual constava expressamente a cláusula de desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplemento.
Vejamos
(ID no
194085397
):

Tal acordo constitui título executivo judicial, nos termos do art. 515, III, do CPC, e deve ser cumprido conforme pactuado.

Destarte, havendo
o descumprimento do
acordo homologado, que previa a d
esocupação do imóvel em caso de inadimplemento
, a ordem de despejo com o retorno das partes ao
status quo ante
é medida que se impõe.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - DESCUMPRIMENTO DO ACORDO HOMOLOGADO - INSTAURAÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - POSSIBILIDADE - DESPEJO - VIABILIDADE. Tendo as partes firmado acordo prevendo a possibilidade de despejo compulsório, e considerando, ainda, que a decisão homologatória de autocomposição consubstancia um título
executivo que deve ser executado perante o mesmo juízo que decidiu a causa, mostrou-se acertada a instauração de uma fase de cumprimento de sentença, sendo desnecessário o ajuizamento de demanda autônoma. Deve ser mantida a expedição de mandado de despejo no caso de descumprimento do acordo homologado, já que a medida se coaduna perfeitamente com os termos pactuados pelas partes.
”

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.032670-6/001, Relator (a): Des.(a) Baeta
Neves ,
17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/05/2022, publicação da súmula em 12/ 05/ 2022)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL. ACORDO JUDICIAL. DESCUMPRIMENTO. DECISÃO CONFIRMADA. - Correta a decisão pela qual se determinou o cumprimento do mandado de despejo, diante do descumprimento do acordo homologado, que previa tal consequência em caso de não desocupação voluntária do bem no prazo assinalado.
”

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.014356-0/002, Relator (a): Des.(a) Cláudia
Maia ,
14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/04/2021, publicação da súmula em 09/ 04/ 2021)

Ademais, n
ão se pode ignorar que a agravada, menos de três meses após a homologação do acordo, voltou a descumprir suas obrigações, demonstrando comportamento reiterado de inadimplência. Permitir que permaneça no imóvel por
(09)
mais nove meses sem o pagamento da contraprestação devida representa grave prejuízo à agravante e configura
verdadeiro abuso de direito por parte da agravada.

Nesse contexto, a
função social do contrato e a proteção conferida às instituições de ensino não podem servir de escudo para o inadimplemento contumaz e para o descumprimento de obrigações livremente pactuadas. A agravada teve tempo suficiente para se organizar e buscar alternativas desde o início da ação de despejo, não sendo razoável que a agravante continue arcando com o ônus da inadimplência.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar parcialmente a decisão agravada e determinar a desocupação do imóvel
no prazo de 15
(quinze)
dias,
sob pena de despejo compulsório,

mantendo-se os demais termos da decisão
agravada.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026