Tribunal: TJMT
Processo: 1040758-63.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ALEGADA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO BALÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da construtora, condenando-a à restituição integral de R$ 185.711,32 e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00, em razão do atraso na entrega da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir qual o valor efetivamente pago pelo consumidor e passível de restituição; (ii) estabelecer se a construtora se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor.
A própria apelante confessa, em contestação, o recebimento de R$ 140.000,00, o que afasta a alegação recursal de pagamento inferior e evidencia contradição em sua defesa.
O autor apresenta comprovantes de pagamento suficientes, enquanto a ré não produz prova apta a demonstrar eventual inadimplemento ou saldo devedor, descumprindo o ônus previsto no art. 373, II, do CPC.
Não se configura exigência de prova negativa, pois incumbia à ré apresentar documentos sob sua posse capazes de demonstrar os valores efetivamente recebidos.
A alegação de ausência de pagamento do valor de “balão” constitui inovação recursal, vedada por não ter sido suscitada na contestação.
O atraso na entrega da obra caracteriza inadimplemento da construtora, autorizando a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
Mantém-se a condenação por danos morais diante do inadimplemento contratual qualificado e da frustração da legítima expectativa do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, admitindo-se a inversão do ônus da prova em favor do consumidor. 2. A confissão da parte ré acerca do recebimento de valores afasta alegações recursais em sentido contrário. 3. Incumbe ao fornecedor comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, especialmente quando detém os documentos pertinentes. 4. Configura inovação recursal a alegação não suscitada em contestação, sendo vedada sua apreciação em grau de apelação. 5. O inadimplemento da construtora por atraso na obra autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VIII; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-MT, Apelação Cível 1004837-63.2021.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 31/03/2026; TJ-MT, Apelação Cível 1018389-70.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 25/03/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040758-63.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MARCELO BRITO BARBOSA - CPF: 013.788.741-88 (APELADO), HERNANI ZANIN - CPF: 250.606.511-34 (ADVOGADO), JEANE CRUZ DE OLIVEIRA - CPF: 797.560.181-00 (ADVOGADO), KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
ALEGADA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO BALÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer c/
c
danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da construtora, condenando-a à restituição integral de R$ 185.711,32 e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00, em razão do atraso na entrega da obra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir qual o valor efetivamente pago pelo consumidor e passível de restituição; (
ii
) estabelecer se a construtora se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor.

A própria apelante confessa, em contestação, o recebimento de R$ 140.000,00, o que afasta a alegação recursal de pagamento inferior e evidencia contradição em sua defesa.

O autor apresenta comprovantes de pagamento suficientes, enquanto a ré não produz prova apta a demonstrar eventual inadimplemento ou saldo devedor, descumprindo o ônus previsto no art. 373, II, do CPC.

Não se configura exigência de prova negativa, pois incumbia à ré apresentar documentos sob sua posse capazes de demonstrar os valores efetivamente recebidos.

A alegação de ausência de pagamento do valor de “balão” constitui inovação recursal, vedada por não ter sido suscitada na contestação.

O atraso na entrega da obra caracteriza inadimplemento da construtora, autorizando a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Mantém-se a condenação por danos morais diante do inadimplemento contratual qualificado e da frustração da legítima expectativa do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, admitindo-se a inversão do ônus da prova em favor do consumidor. 2. A confissão da parte ré acerca do recebimento de valores afasta alegações recursais em sentido contrário. 3. Incumbe ao fornecedor comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, especialmente quando detém os documentos pertinentes. 4. Configura inovação recursal a alegação não suscitada em contestação, sendo vedada sua apreciação em grau de apelação. 5. O inadimplemento da construtora por atraso na obra autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CDC,
arts
. 6o, VIII; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJ-MT, Apelação Cível 1004837-63.2021.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 31/03/2026; TJ-MT, Apelação Cível 1018389-70.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 25/03/2026.

R E L A T Ó R I O

AP

1040758-63.2021.8.11.0041

KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA X MARCELO BRITO BARBOSA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de obrigação de fazer c/
c
danos materiais e danos morais com pedido de tutela de urgência ajuizada por MARCELO BRITO BARBOSA.

A sentença
julgou parcialmente procedentes os pedidos
iniciais
para:

a) declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva da requerida;

b) condenar a requerida a restituir ao autor o valor integral de R$ 185.711,32
(cento e oitenta e cinco mil, setecentos e onze reais e trinta e dois centavos)
, com juros e correção monetária
e
;

c) condenar a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00
(dez mil reais)
a título de danos morais
.

Ainda, condenou a parte ré ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 1
5
% (
quinze
por cento) sobre o valor da c
ondenação
.

A
apelante
sustenta que o valor da condenação foi correspondente ao valor do contrato de compra e venda firmado pelas partes, sendo contraditório com as informações constantes no processo.

Afirma que o apelado comprovou o pagamento de apenas 10 parcelas de R$ 2.737,97, totalizando R$ 27.379,70, não tendo comprovado o pagamento das outras 14 parcelas e do balão de R$ 100.000,00.

Argumenta que o dano material não pode ser presumido e que a inversão do ônus da prova não autoriza a atribuição à parte contrária da realização de prova negativa (diabólica).

Posto isso, pugna pela
reforma da sentença

para fixar como devido o valor comprovadamente demonstrado pelo apelado, ou seja, R$ 27.379,70
(vinte e sete mil, trezentos e setenta e nove reais e setenta centavos)
.

Contrarrazões
pelo desprovimento do recurso
apresentadas
à
id
.

de
n.
348474416
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

Na hipótese
,
o requerente ajuizou ação de obrigação de fazer c/
c
danos materiais e danos morais com pedido de tutela de urgência
narr
ando que
adquiriu na planta o apartamento no 209, Torre T2, do Condomínio Reserva Boa Esperança, pelo valor de R$ 185.711,32, tendo quitado integralmente o preço. Contudo, a obra encontrava-se paralisada em estágio inicial, ultrapassado o prazo final de entrega, que seria 19/06/2021.

Com essas narrativas postulou pela
rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a requerida, com a restituição integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais, em decorrência do inadimplemento contratual por atraso na entrega da obra.

Em sua defesa, a requerida rechaçou os argumentos do requerente
, sustent
ando
que o autor não quitou o contrato integralmente, mas apenas o valor de R$ 140.000,00
(cento e quarenta mil reais)
.

Arguiu, como excludente de responsabilidade, a ocorrência de caso fortuito e força maior, consubstanciada na pandemia de COVID-19, que teria inviabilizado a continuidade das obras por suspensão de financiamentos bancários.

Após o regular trâmite processual sobreveio sentença condenatória conforme relatório.

Nesta quadra processual, a ré
busca a reforma da sentença com base nos argumentos já mencionados
.

A controvérsia recursal cinge-se à definição do valor efetivamente pago pelo apelado à apelante e que deve ser restituído em razão da rescisão contratual.

De início, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, conforme corretamente reconhecido pelo juízo de origem.

Analisando os autos, verifico que a apelante, em sua contestação (ID
348474393
), expressamente reconheceu que o autor havia quitado a quantia de R$ 140.000,00
(cento e quarenta mil reais)
, conforme trecho transcrito nas contrarrazões:
"O requerido neste ato confessa que recebeu do autor o valor parcelado de R$ 140.000,00 (Cento e quarenta mil reais) e está se programando para devolver parceladamente."

Tal confissão, por si só, já seria suficiente para afastar a alegação recursal de que o apelado teria
pago
apenas R$ 27.379,70
(vinte sete mil, trezentos e setenta e nove reais e
setenta centavos)
, evidenciando a contradição da própria apelante em suas manifestações processuais.

Ademais, o apelado juntou aos autos comprovantes de pagamento que
demonstram a continuidade do pagamento mesmo após a notificação de suspensão
, não tendo a apelante produzido qualquer prova em sentido contrário, ônus que lhe incumbia, especialmente após a inversão determinada na decisão saneadora.

Ressalte-se que não se trata de exigir da apelante a produção de prova negativa ou "diabólica", como alegado, mas sim de demonstrar, por meio de documentos que estão em seu poder (como extratos de conta, registros de pagamentos recebidos ou planilha financeira do contrato), quais valores efetivamente recebeu do apelado.

A alegação recursal de que o apelado não comprovou o pagamento do "balão" de R$ 100.000,00
(cem mil reais)
constitui inovação recursal, pois tal argumento não foi apresentado em contestação, sendo vedada sua apreciação nesta fase processual
.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. ROUBO DE CARGA. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO ÂNUA AFASTADA. COMUNICAÇÃO DO SINISTRO COMPROVADA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de indenização securitária decorrente de roubo de mercadorias, condenando a seguradora ao pagamento da quantia de R$ 205.385,98, já deduzida a franquia contratual de 20%.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se ocorreu a prescrição ânua da pretensão indenizatória, considerando o lapso temporal entre o sinistro e o ajuizamento da ação; (
ii
) saber se houve comunicação formal do sinistro e apresentação da documentação necessária à regulação securitária; e (
iii
) saber se é possível o conhecimento, em sede recursal, de alegações não suscitadas na contestação.

III. Razões de decidir

3. A prescrição ânua prevista no art. 206, § 1o, II, "b", do Código Civil foi afastada com fundamento na Súmula 229 do STJ, pois ficou comprovado que a segurada comunicou o sinistro à seguradora e formulou pedido administrativo de indenização, o que suspendeu o prazo prescricional até a ciência inequívoca da recusa.

4. A prova documental demonstra que a segurada, por meio de sucessivos e-mails enviados em 2017 e 2018, comunicou expressamente o sinistro ocorrido em 20/04/2017, forneceu a documentação pertinente e cobrou reiteradamente posicionamento da seguradora, que se manteve inerte, caracterizando desídia e impossibilitando a fluência do prazo prescricional.

5. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação securitária determina a inversão do ônus da prova em favor da segurada, competindo à seguradora demonstrar a ausência de comunicação adequada ou a insuficiência documental, ônus do qual não se desincumbiu.

6. A segurada comprovou o direito alegado mediante apresentação do boletim de ocorrência, das notas fiscais das mercadorias, da apólice de seguro vigente e dos e-mails que evidenciam a comunicação do sinistro e a inércia da seguradora em responder às solicitações administrativas.

7. As alegações relacionadas à suposta divergência documental entre as placas dos veículos e à inadequação dos valores da indenização configuram inovação recursal vedada pelo ordenamento processual, pois não foram objeto de impugnação específica na contestação, operando-se a preclusão sobre tais matérias.

8. O princípio da eventualidade impõe às partes o dever de apresentar todas as alegações e impugnações na primeira oportunidade processual, não sendo lícito à parte deixar para fazê-lo apenas em sede recursal, sob pena de violação ao duplo grau de jurisdição, ao contraditório e à ampla defesa.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de Apelação Cível parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. O prazo prescricional de um ano previsto no art. 206, § 1o, II, 'b', do Código Civil, nas ações de cobrança de indenização securitária, tem início com a ciência inequívoca da recusa da seguradora em pagar a indenização, sendo suspenso quando há comunicação do sinistro e pedido administrativo de indenização
. 2. Constitui inovação recursal vedada pelo ordenamento processual a apresentação, em sede de apelação, de alegações e impugnações não suscitadas na contestação, operando-se a preclusão sobre tais matérias."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 206, § 1o, II, "b"; art. 771; CDC, art. 47; CPC, art. 85; art. 1.013.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 229/STJ; TJ-MG, AI 26434162420258130000, Rel. Des.
Wauner
Batista Ferreira Machado, j. 22/09/2025; TJ-MT, Apelação Cível 10419567220208110041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 24/09/2024; TJ-MT, AI 1024050-90.2023.8.11.0000, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 21/11/2023.

(N.U 1004837-63.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2026,
Publicado
no DJE 06/04/2026)

Ainda que assim não fosse, a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC), limitando-se a alegações genéricas, sem apresentar qualquer documento que demonstrasse a existência de saldo devedor.

Portanto, correta a sentença ao determinar a restituição integral do valor de R$ 185.711,32
(cento e oitenta e cinco mil, setecentos e onze reais e trinta e dois centavos)
, conforme comprovado nos autos e em consonância com a Súmula 543 do S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça
, que estabelece:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Em casos correlatos, nesse sentido decidiu este Sodalício, a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CEF. NÃO CABIMENTO. DISCUSSÃO RESTRITA AO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. MÉRITO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 PARA FINS DE RETENÇÃO DE VALORES. DISTINGUISHING DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Ação de rescisão contratual movida por adquirente de unidade imobiliária em face da construtora, motivada pela paralisação das obras por longo período (superior a um ano) e a incerteza quanto à conclusão do empreendimento no prazo ajustado. A sentença reconheceu a culpa da construtora e determinou a devolução integral dos valores. A construtora recorre alegando incompetência do juízo, prevalência da lei de alienação fiduciária e culpa do comprador por inadimplência das parcelas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Se a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal atrai a competência da Justiça Federal; se o regime da Lei no 9.514/97 impede a resolução do contrato quando há culpa exclusiva da construtora (atraso/paralisação) e se é devida a retenção de valores (25% a 50%) e da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A competência é da Justiça Estadual, pois a rescisão decorre do inadimplemento da construtora (atraso na obra), sem relação com o contrato de financiamento ou atos da CEF.

A paralisação da obra configura inadimplemento substancial da vendedora, legitimando a resolução contratual. Nesse contexto, a suspensão dos pagamentos pelo comprador é justificada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).

O Tema 1095/STJ aplica-se à inadimplência do devedor
fiduciante
. No caso, sendo a inadimplente a vendedora, incidem o CDC e a Súmula 543/STJ, impondo a restituição integral para recomposição do status quo ante.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso não provido.

Tese de julgamento
: O inadimplemento da construtora, consubstanciado na paralisação das obras, autoriza a resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando-se a retenção de valores ou a consolidação da propriedade nos termos da Lei 9.514/97.

(N.U 1018389-70.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2026,
Publicado
no DJE 31/03/2026)

Logo, inexistindo qualquer desacerto na sentença recorrida imperiosa
su
a manutenção.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso,
via de consequência, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, em razão do trabalho adicional realizado pelo patrono do requerente em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026