Tribunal: TJMT
Processo: 1000282-76.2020.8.11.0086
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES PREVISTAS EM CONTRATO PRELIMINAR - RETENÇÃO UNILATERAL DE PARTE DO PREÇO A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE - ESCRITURA PÚBLICA DOTADA DE FÉ PÚBLICA - PROVA PLENA - AUSÊNCIA DE RESSALVAS NO INSTRUMENTO DEFINITIVO - QUITAÇÃO MÚTUA E RECÍPROCA - VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA - VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM - HIGIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1 – Recurso de Apelação Cível interposto por Mocellin MDM Agropecuária Ltda. contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de Mutum Agropecuária S.A., mantendo a exigibilidade de escritura pública de compra e venda de imóvel rural. A apelante sustentou que obrigações assumidas em contrato preliminar teriam sido descumpridas pela vendedora, especialmente quanto ao georreferenciamento, desmembramento, regularização registral e entrega da posse dos imóveis, motivo pelo qual promoveu retenção parcial do preço pactuado a título de compensação fundada em cláusula penal contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 - Há duas questões em discussão: (i) definir se alegações de inadimplemento relacionadas a contrato preliminar podem ser opostas à execução fundada em escritura pública definitiva sem ressalvas; e (ii) estabelecer se a retenção unilateral de parte do preço, fundada em compensação decorrente de cláusula penal, afasta a exigibilidade do título executivo extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 - A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública e faz prova plena das obrigações nela assumidas, conforme preceitua o art. 215 do Código Civil.
4 - A formalização do negócio jurídico definitivo por meio de escritura pública contendo cláusula de quitação mútua e recíproca entre as partes, sem qualquer ressalva quanto a eventuais inadimplementos anteriores, impede a rediscussão dessas matérias em sede de embargos à execução.
5 - Se existia descumprimento contratual apto a justificar retenção de valores no momento da assinatura da escritura pública, incumbia à parte interessada fazer constar expressamente as ressalvas no instrumento definitivo, em observância aos deveres de cautela e boa-fé.
6 - A conduta da parte que assume obrigação de pagamento integral em documento dotado de fé pública e, posteriormente, promove retenção unilateral do valor pactuado viola o princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil e caracteriza comportamento contraditório vedado pelo venire contra factum proprium.
7 - A quitação constante de escritura pública gera presunção relativa de pagamento, admitindo-se prova em contrário apenas para demonstrar vício apto a invalidar o instrumento, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
8 – A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso reconhece que a quitação consignada em escritura pública esvazia alegações de inadimplemento relacionadas a contrato particular antecedente que não tenham sido ressalvadas expressamente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9 - Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A escritura pública de compra e venda possui fé pública e faz prova plena das obrigações e quitações nela consignadas, nos termos do art. 215 do Código Civil.
2. A ausência de ressalvas expressas na escritura pública definitiva impede a oposição, em embargos à execução, de alegações fundadas em suposto inadimplemento de contrato preliminar.
3. A retenção unilateral de parte do preço após a assinatura de escritura pública com cláusula de quitação recíproca viola a boa-fé objetiva e configura comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico.
4. Recurso de apelação desprovido. Mantida a higidez da sentença a quo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:
1000282-76.2020.8.11.0086

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA, EFEITO SUSPENSIVO / IMPUGNAÇÃO / EMBARGOS À EXECUÇÃO]

RELATOR:
EXMO. SR.
DR. MARCIO APARECIDO GUEDES

REDATOR DESIGNADO
: EXMO. SR. DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA

TURMA JULGADORA:
[EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES, EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, EXMA.
SRA.
DES
A
. MARILSEN ANDRADE ADDARIO,
EXMO. SR.
DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

PARTE(S):

[MOCELLIN MDM AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 12.958.115/0001-72 (APELANTE), JOAO LUIZ CENTENARO - CPF: 369.283.809-34 (ADVOGADO), MUTUM AGRO PECUARIA SA - CNPJ: 03.580.479/0001-70 (APELADO), MARCELO TERRA - CPF: 932.596.978-53 (ADVOGADO), WILSON DE TOLEDO SILVA JUNIOR - CPF: 283.244.788-09 (ADVOGADO), VERONICA FILIE MACIEL - CPF: 447.176.898-01 (ADVOGADO), VALQUIRIA PEREIRA BARBOSA - CPF: 423.273.500-34 (ADVOGADO), DIEGO NICOLINI - CPF: 944.933.161-87 (TESTEMUNHA), ANA KAROLINA SINSKI - CPF: 025.197.091-46 (TESTEMUNHA), ABELIR BENINA NUNES - CPF: 024.852.891-23 (TESTEMUNHA), LUCAS TAVELLA MICHELAN - CPF: 230.523.458-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
Exma. Sra.
Des
a
. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
POR MAIORIA, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 1a VOGAL (DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA), ACOMPANHADO PELA 2a, 3a E 4a VOGAIS (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS E DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, RESPECTIVAMENTE), VENCIDO O RELATOR, QUE VOTOU PELO PROVIMENTO DO RECURSO.
”

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RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES PREVISTAS EM CONTRATO PRELIMINAR - RETENÇÃO UNILATERAL DE PARTE DO PREÇO A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE - ESCRITURA PÚBLICA DOTADA DE FÉ PÚBLICA - PROVA PLENA - AUSÊNCIA DE RESSALVAS NO INSTRUMENTO DEFINITIVO - QUITAÇÃO MÚTUA E RECÍPROCA - VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA - VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM - HIGIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Mocellin MDM Agropecuária Ltda. contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de Mutum Agropecuária S.A., mantendo a exigibilidade de escritura pública de compra e venda de imóvel rural. A apelante sustentou que obrigações assumidas em contrato preliminar teriam sido descumpridas pela vendedora, especialmente quanto ao georreferenciamento, desmembramento, regularização registral e entrega da posse dos imóveis, motivo pelo qual promoveu retenção parcial do preço pactuado a título de compensação fundada em cláusula penal contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir
se
alegações de inadimplemento relacionadas a contrato preliminar podem ser opostas à execução fundada em escritura pública definitiva sem ressalvas; e (
ii
) estabelecer se a retenção unilateral de parte do preço, fundada em compensação decorrente de cláusula penal, afasta a exigibilidade do título executivo extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública e faz prova plena das obrigações nela assumidas, conforme preceitua o art. 215 do Código Civil.

A formalização do negócio jurídico definitivo por meio de escritura pública contendo cláusula de quitação mútua e recíproca entre as partes, sem qualquer ressalva quanto a eventuais inadimplementos anteriores, impede a rediscussão dessas matérias em sede de embargos à execução.

Se existia descumprimento contratual apto a justificar retenção de valores no momento da assinatura da escritura pública, incumbia à parte interessada fazer constar expressamente as ressalvas no instrumento definitivo, em observância aos deveres de cautela e boa-fé.

A conduta da parte que assume obrigação de pagamento integral em documento dotado de fé pública e, posteriormente, promove retenção unilateral do valor pactuado viola o princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil e caracteriza comportamento contraditório vedado pelo
venire
contra
factum

proprium
.

A quitação constante de escritura pública gera presunção relativa de pagamento, admitindo-se prova em contrário apenas para demonstrar vício apto a invalidar o instrumento, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso reconhece que a quitação consignada em escritura pública esvazia alegações de inadimplemento relacionadas a contrato particular antecedente que não tenham sido ressalvadas expressamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A escritura pública de compra e venda possui fé pública e faz prova plena das obrigações e quitações nela consignadas, nos termos do art. 215 do Código Civil.

A ausência de ressalvas expressas na escritura pública definitiva impede a oposição, em embargos à execução, de alegações fundadas em suposto inadimplemento de contrato preliminar.

A retenção unilateral de parte do preço após a assinatura de escritura pública com cláusula de quitação recíproca viola a boa-fé objetiva e configura comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico.

Recurso de apelação desprovido. Mantida a higidez da sentença a quo.

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EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (RELATOR):

Cuida se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
MOCELLIN MDM AGROPECUÁRIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Nova Mutum MT, que, nos autos dos Embargos à Execução (Processo no 1000282-76.2020.8.11.0086), opostos em face de
MUTUM AGROPECUÁRIA SA,
julgou improcedente a pretensão deduzida pela embargante concluindo pela validade do título extrajudicial representado pela Escritura Pública de Compra e Venda e afastando a alegada inexigibilidade do crédito executado além de rejeitar os embargos de declaração posteriormente opostos pela parte vencida (cf. id no 328189980).

A apelante sustenta que a sentença partiu de premissa equivocada ao afirmar que o contrato preliminar perderia eficácia com a lavratura da escritura definitiva, defendendo que tal instrumento possui autonomia obrigacional e mantém força vinculativa mesmo após a formalização da transmissão da propriedade, razão pela qual o cumprimento das obrigações pactuadas deveria ter sido analisado à luz do referido contrato prévio.

Argumenta que o juízo de origem incorreu em
error
in
judicando
ao exigir que eventual descumprimento estivesse consignado na escritura pública, desconsiderando a independência entre os instrumentos e afastando indevidamente a análise sobre o inadimplemento contratual imputado à embargada.

Aduz que a prova documental demonstra que a embargada deixou de cumprir obrigações essenciais vinculadas ao item 3.4.1 do contrato preliminar, especialmente no tocante ao georreferenciamento, ao desmembramento das áreas e aos procedimentos necessários para a conclusão dos registros, ultrapassando o prazo final de trinta de agosto de dois mil e dezenove. Sustenta que a própria sentença teria reconhecido o inadimplemento em um primeiro momento para, em seguida, referir se a suposto descumprimento, criando contradição interna incapaz de se sustentar diante das matrículas, certidões e notas devolutivas juntadas pela apelante.

Afirma que, diante da mora contratual da embargada, operou se legitimamente a cláusula penal prevista no contrato preliminar, o que permitiu a compensação entre o crédito da apelante e o valor consignado no instrumento definitivo, resultando na dedução proporcional e na inexistência de saldo exigível em favor da embargada. Defende que a compensação observou todas as exigências legais, encontrando respaldo no Código Civil e na própria dinâmica obrigacional estabelecida entre as partes, de modo que não poderia ter sido afastada pela sentença sem a devida análise técnica do conteúdo contratual.

Requer ao final o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença reconhecendo a mora da embargada, a validade e a eficácia do contrato preliminar, a incidência da cláusula penal e a legitimidade da compensação realizada, com consequente declaração de inexistência de crédito exequível e inversão
dos
ônus sucumbenciais, além da regularização das publicações processuais em nome do patrono indicado (cf. id. n° 328189991).

Em contrarrazões, a parte apelada rebate as razões recursais e requerer o desprovimento do recurso (cf. id. n° 328189996).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA O ADVOGADO RODRIGO PULINO VARGAS,
OAB/MT No 26608/O E O ADVOGADO WILSON DE TOLEDO SILVA JUNIOR, OAB/SP No 206853-A.

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EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (RELATOR):

Egrégia Câmara:

A controvérsia principal consiste em definir se o compromisso particular de compra e venda mantém eficácia obrigacional após a lavratura da escritura pública e se a mora imputada à embargada autoriza a incidência da cláusula penal e a compensação capaz de afastar a exigibilidade do crédito executado.

Inicialmente, afasto de plano a preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, pois as razões recursais impugnam adequadamente os fundamentos centrais da decisão recorrida, especialmente quanto à autonomia do compromisso particular e à possibilidade de compensação da multa contratual.

No mérito, o recurso merece provimento.

O denominado
“Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outros Pactos”
(cf. id. no 29209849), fora firmado entre as partes em 19/10/2018, tendo por objeto a aquisição pela apelante de uma área total de 2.250,0090 hectares, pertencentes às matrículas no 754, 3.059, 5.401 e M.17497 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum/MT.

O pagamento foi pactuado em três parcelas (cláusula 3): R$ 50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais) no ato da outorga da escritura pública de compra e venda das áreas A1 e A2; R$ 15.000.000,00 na data da outorga da escritura pública de compra e venda das áreas B e C; e R$ 1.000.000,00 mediante dação em pagamento de um imóvel.

Neste instrumento, estabeleceu-se expressamente no item 3.4.1 que a vendedora (ora apelada) deveria providenciar, até
30/08/2019
, a certificação do levantamento georreferenciado dos imóveis junto ao INCRA, bem como a averbação da área georreferenciada nas matrículas dos imóveis e o respectivo desmembramento das áreas, para possibilitar o registro das escrituras. O item 3.5.1, por sua vez, previu que, na hipótese de não cumprimento dessas obrigações até 30/08/2019, a vendedora estaria sujeita a uma multa de 5% do valor do contrato, devidamente atualizada pelo IGP-M/FGV e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a contar de 30/08/2019 até a data do efetivo pagamento.

A análise minuciosa dos documentos juntados aos autos evidencia que a apelada não cumpriu tempestivamente as obrigações previstas no item 3.4.1 do compromisso particular, tendo em vista que as matrículas dos imóveis comprovam a intempestividade tanto da certificação do georreferenciamento junto ao INCRA quanto da averbação deste nas matrículas dos imóveis objeto da escritura, bem como o seu desmembramento do imóvel originário.

Conforme se verifica na Escritura Pública de Desmembramento Cumulado com Venda e Compra (cf. id. no 29217754), a certificação do georreferenciamento da área de 340,7305ha, denominada Área B, ocorreu apenas em 23/10/2019, quase dois meses após o prazo contratualmente estabelecido. Neste documento consta expressamente:
"CERTIFICAÇÃO f5d3eab61bb3469c87a0d12557636158 em 23/10/2019 gerada automaticamente pelo SIGEF em 23/10/2019".

Da mesma forma, a certificação da área de 85,1702ha, denominada “Área C”, também ocorreu apenas em 23/10/2019, conforme se lê no mesmo documento:
"CERTIFICAÇÃO 7c876a43dd8349be88169bc6439c521c em 23/10/2019 gerada automaticamente pelo SIGEF em 23/10/2019".

Além disso, os registros das escrituras nas matrículas dos imóveis também ocorreram após o prazo contratualmente estabelecido.

O registro da Escritura A na matrícula 21610 (antiga 19904) foi realizado apenas em 16/10/2019, conforme R.04 (cf. id. no 29216309). Já o registro da Escritura B nas matrículas 21670 e 21671 ocorreu somente em 22/11/2019, conforme R. 01, respectivamente (cf. id. no 29216312 e 29216318).

Ademais, a nota de devolução do Serviço Registral (cf. id. no 29212860) comprova que, em 06/09/2019, após já decorrido o prazo avençado, ainda havia pendências para o registro das matrículas n° 754 e 5.401, especialmente certificação pelo SIGEF.

Diante desse cenário fático, resta caracterizada a mora da apelada no cumprimento das obrigações assumidas no compromisso particular (cf. id. n° 328189852), o que enseja a incidência da multa prevista no item 3.5.1 do referido instrumento.

Ato contínuo, em 25/10/2019, as partes celebraram a Escritura Pública de Desmembramento Cumulado com Venda e Compra (cf. id. no 29217754, 29217759 e 29217764), na qual a apelante se comprometeu a pagar o valor de R$ 15.950.000,00, sendo R$ 14.950.000,00 em moeda corrente nacional, mediante TED, e R$ 1.000.000,00 por meio de dação em pagamento de um imóvel.

Contudo, a apelante transferiu apenas o montante de R$ 11.700.000,00, retendo unilateralmente a quantia de R$ 3.250.000,00 sob a justificativa de compensar suposta multa prevista no compromisso particular, retenção que a r. sentença reputou indevida ao consignar que
“a escritura pública não previu qualquer multa por descumprimento contratual, abatimento de preço ou retenção de valores, sendo que a única menção ao compromisso de venda e compra refere-se à renúncia do direito de preferência e à extinção do contrato de arrendamento”.

Com a devida vênia, a escritura pública não contém qualquer disposição que afaste expressamente a incidência da multa prevista no compromisso particular.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o compromisso de compra e venda possui caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam recíproca e
irretratavelmente
submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, mesmo após a celebração do contrato definitivo, salvo renúncia expressa.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO. NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA. MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS. DESCABIMENTO.

1. A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e
irretratavelmente
, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição).

3.
No momento em que
ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração.
Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública.

4. Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida, não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda (a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento) que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo.

5. Isso porque, uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda (direito de retrovenda, entre outros), sua renúncia deve observar o mesmo rigor, tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do Código Civil. Com efeito, o direito obrigacional, titularizado pelo vendedor, enquanto não for suprimido, de comum acordo, deverá ser observado por ambas as partes contratantes, ainda que a escritura pública silencie a respeito.

6. No tocante ao tempo para o exercício do direito potestativo da retrovenda, o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial "máximo" de três anos, o que não impede que as partes convencionem período inferior, situação que se configurou na hipótese dos autos.

7. Desse modo, conquanto se afigure impositiva a reforma do fundamento do acórdão estadual no sentido da renúncia tácita da cláusula de retrovenda, é de se manter a improcedência da pretensão autoral, uma vez caduco o exercício do direito requerido pelos promitentes vendedores após o decurso do prazo decadencial expressamente estipulado na promessa de compra e venda.

8. Nos termos da Súmula 98/STF,
os embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não tem
caráter protelatório, motivo pelo qual descabida a multa do parágrafo único do artigo 538 do CPC de 1973.

9. Recurso especial parcialmente provido.”

(STJ - REsp n. 1.364.272/MG, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/5/2018,
DJe
de 12/6/2018 –
g.n
..)

Demais tribunais pátrios:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - INOCORRÊNCIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - CONTRATO DE CARÁTER PRELIMINAR - REQUISITO FORMAL DISPENSADO - ARTIGO 462 DO CÓDIGO CIVIL - NATUREZA OBRIGACIONAL - POSSIBILIDADE DE CELEBRAÇÃO POR MEIO DE INSTRUMENTO PARTICULAR - PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - CLÁUSULAS CONTRATUAIS CLARAS E ESPECÍFICAS QUANTO AO SEU CONTEÚDO - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - SENTENÇA MANTIDA POR OUTROS FUNDAMENTOS. Constatando-se que a parte recorrente se insurgiu especificamente contra os fundamentos da sentença, não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade, a ensejar o não conhecimento do recurso. O instrumento particular firmado entre as partes contratantes, tem caráter autônomo e vinculativo, ficando estas, recíproca e
irretratavelmente
, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, não havendo falar em necessidade de revestimento da modalidade de escritura pública para que produza efeitos o contrato que preenche todos os demais requisitos inerentes à regularidade do negócio jurídico em questão, e ausente qualquer vício ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade destas. "A cessão de direitos hereditários possui natureza obrigacional, podendo assim, ser lavrada em documento particular”. (STJ -
AgInt
no REsp: 1426161 SP 2013/0412600-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/10/2017, T4 - 4a TURMA -
DJe
06/11/2017). No âmbito de abrangência da solidariedade serão alcançadas tanto a boa-fé objetiva, quanto a função social do contrato e, somente quando houver prática de atos sem estes imperativos, é que deve ser considerado o abuso de direito. Pelo art. 422, do Código Civil, de 2002, "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, c
omo
em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé", os quais devem ser observados tanto na fase pré-contratual e na execução, quanto na fase pós-contratual. Inexistindo provas quanto ao cumprimento integral da obrigação pecuniária por parte do contratante/autor impõe-se acolher a exceção de contrato não cumprido, como justificativa para a recusa no cumprimento da obrigação por parte do contratante/requerido.”

(TJ-MG - Apelação Cível: 50018130320218130325, Relator: Des.(a) Baeta Neves, Data de Julgamento: 02/07/2025, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/07/2025)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRECEITO CONDENATÓRIO C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA CAUTELAR. MATÉRIA DE DIREITO. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE COTAÇÃO DAS SACAS DE SOJA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO. NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA. PREFIXAÇÃO DAS PARCELAS COM BASE NO VALOR DA SACA DE SOJA À ÉPOCA DO PAGAMENTO. CLÁUSULA NÃO CONVENCIONADA. APLICAÇÃO DO PREÇO EXPRESSAMENTE INDICADO NO CONTRATO. DISTINÇÃO ENTRE INDEXAÇÃO E PREFIXAÇÃO. I - Por se tratar de matéria eminentemente de direito, mostra-se desnecessária a realização de perícia financeira e prova testemunhal, tendo em vista ser suficiente a prova documental materializada no contrato celebrado entre os litigantes para a elucidação da controvérsia, o que afasta a alegação de cerceamento de defesa. Inteligência da Súmula n.o 28 deste TJGO. II - A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda de imóvel, mediante outorga da respectiva escritura pública. III - Tal pacto, perfectibilizado em instrumento público ou particular, tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e
irretratavelmente
, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato. IV - Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e ausente vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, o contrato de promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública. V - No caso, diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa do contrato de compra e venda válido, não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula que prevê o pagamento levando em consideração a cotação das sacas de soja à época das tratativas, que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo, eis que, uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda, sua renúncia deve observar o mesmo rigor, tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do CC. VI ? Inexistindo convenção expressa dos contraentes mencionando que os pagamentos seriam convertidos em sacas de soja ao valor da data do efetivo pagamento, não há como presumir tal obrigação, até porque diante da volatilidade de cotação da referida
commoditie
, a assunção do risco tanto pela parte credora, quanto pela devedora, deveria ser objeto de cláusula expressa a esse respeito. VII - Na presente hipótese, a prefixação do valor em R$ 70,00 já exprime a vontade dos contraentes em predefinir o valor da obrigação, afastando eventuais riscos de acentuada desvalorização ou supervalorização da soja. VIII - Assim, mesmo admitindo a tese recursal sobre a validade do contrato preliminar, a confirmação da sentença de improcedência dos pedidos autorais é medida que se impõe, uma vez que integralmente adimplidos os valores/pagamentos estipulados em contrato definitivo de compra e venda, não havendo se falar em indexação com relação ao preço, mas sim em prefixação. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.”

(TJ-GO 54683567920218090018, Relator.: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA - (DESEMBARGADOR), 9a Câmara Cível, Data de Publicação: 06/10/2024)

Importante consignar que não se admite a renúncia tácita às disposições do compromisso particular, pois somente um instrumento de igual forma poderia revogar tal disposição, conforme estabelece o artigo 472 do Código Civil, que consagra o princípio do paralelismo das formas ao dispor que "
o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato
".

Assim, a multa prevista no compromisso particular permanece válida e eficaz, ainda que não tenha sido expressamente mencionada na escritura pública definitiva, pois não houve revogação expressa desta cláusula por instrumento adequado.

Portanto, verificada a incidência da multa contratual, resta analisar a possibilidade de compensação com o preço estabelecido na escritura pública.

O artigo 368 do Código Civil estabelece que "
se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem
".

No caso em tela, a parte apelante era devedora da apelada no valor de R$ 14.950.000,00, correspondente à parcela em dinheiro do preço do imóvel. Por outro lado, a apelada era devedora da apelante no valor correspondente à multa de 5% do valor total do contrato (R$ 66.000.000,00), em razão da mora no cumprimento das obrigações previstas no item 3.4.1 do compromisso particular.

Ambas as dívidas são líquidas, vencidas e de coisas fungíveis (dinheiro), preenchendo os requisitos legais para a compensação.

Além disso, a compensação é direito protestativo extintivo e opera de pleno direito, de forma automática e independentemente da vontade das partes, conforme os seguintes precedentes:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. DÍVIDAS PRESCRITAS. COMPENSAÇÃO. NECESSIDADE DE ANÁLISE DO MOMENTO DA COEXISTÊNCIA DAS DÍVIDAS E DA OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. 1. Ação de restituição de valores ajuizada em 11/11/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 08/03/2021 e concluso ao gabinete em 15/12/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se houve negativa de prestação jurisdicional e se dívidas prescritas podem ser objeto de compensação. 3. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina a questão controvertida embora contrariamente aos interesses da parte. 4. A compensação é direito potestativo extintivo e, no direito brasileiro, opera por força de lei no momento da coexistência das dívidas. Para que as dívidas sejam compensáveis, elas devem ser exigíveis. Sendo assim, as dívidas prescritas não são compensáveis. Todavia, a prescrição somente obstará a compensação se ela for anterior ao momento da coexistência das dívidas. Se o prazo prescricional se completou posteriormente a esse fato, a prescrição não constitui empecilho à compensação dos débitos. 5. Na hipótese em julgamento, a Corte de origem afirmou ser possível a compensação entre as dívidas das partes, ainda que a pretensão do recorrido de exigir os débitos da recorrente esteja prescrita. Assim, é imprescindível o retorno dos autos à Corte de origem para que examine o momento da coexistência das dívidas e da ocorrência da prescrição, a fim de definir se, na espécie, é ou não possível a compensação. 6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.”

(STJ - REsp: 1982647 SP 2021/0281041-6, Data de Julgamento: 07/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
13/06/2022)

RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Verificação e habilitação de crédito. Compensação legal. Possibilidade, atendidos os requisitos dos
arts
. 368 e 369 do CC. Dívidas existentes, recíprocas, líquidas, vencidas (exigíveis) e fungíveis. Requisitos preenchidos. Diferença de causas irrelevante, ausente qualquer hipótese do
art
. 373 do CC. Compensação legal operada de pleno direito, de forma automática e independente da vontade das partes. Decisão reformada. Recurso provido.”

(TJ-SP - AI: 22014708720198260000 SP 2201470-87.2019.8.26 .0000, Relator.: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 12/11/2019, 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 12/11/2019)

Portanto, a retenção do valor de R$ 3.250.000,00 pela apelante, correspondente à multa contratual prevista no contrato preliminar, configura legítimo exercício do direito de compensação, não havendo que se falar em inadimplemento de sua parte.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para julgar procedentes os embargos à execução, reconhecendo a inexigibilidade do título executivo em razão da legítima compensação efetuada pela apelante, extinguindo, por conseguinte, a execução de n° 1002757-39.2019.8.11.0086.

Inverto os ônus sucumbenciais, condenando a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA (1o VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 14 DE ABRIL DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA (1o VOGAL):

Trata-se de Apelação Cível interposta por
MOCELLIN MDM AGROPECUÁRIA LTDA.
, contra sentença proferida pelo
JUÍZO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE NOVA MUTUM/MT
, que, nos autos de Embargos à Execução opostos em face de Mutum Agropecuária S.A., julgou improcedente a pretensão, reconhecendo a exigibilidade do título executivo fundado em escritura pública de compra e venda de imóvel rural.

Consta dos autos que a apelada ajuizou execução por quantia certa, ao argumento de inadimplemento parcial do preço ajustado na escritura pública.

Em sede de embargos à execução, a ora apelante sustentou, em síntese, que as partes haviam firmado previamente contrato de compromisso de compra e venda, cujas obrigações teriam sido descumpridas pela vendedora, notadamente quanto ao georreferenciamento, desmembramento e regularização registral dos imóveis, bem como à entrega da posse.

Alegou que, em razão desse inadimplemento, incidiu cláusula penal prevista no contrato, razão pela qual promoveu a retenção de parte do valor devido, a título de compensação, defendendo, assim, a inexigibilidade do crédito executado.

O Juízo de origem, contudo, afastou tais alegações, entendendo não ser possível opor à execução fundada em escritura pública a compensação pretendida, mantendo a higidez do título executivo.

Irresignada, a embargante interpôs apelação, reiterando a autonomia do contrato preliminar, a configuração da mora da apelada, a incidência da cláusula penal e a validade da compensação realizada, pleiteando a reforma integral da sentença.

O eminente Relator votou pelo provimento do recurso, ao fundamento de que o compromisso de compra e venda subsiste após a escritura pública, restando comprovada a mora da vendedora, o que autoriza a incidência da cláusula penal e a compensação do crédito, reconhecendo, por conseguinte, a inexigibilidade do título executivo.

Após o voto do Relator, pedi vista dos autos para melhor exame da controvérsia.

É o relato necessário.

Peço vênia ao eminente Relator para divergir de seu posicionamento e acompanhar a conclusão da sentença de primeiro grau, embora por uma fundamentação que ora aprimoro.

A solução da lide não passa pela análise da liquidez do crédito que a Apelante alega possuir, mas sim pela força probatória e pela natureza do título que fundamenta a execução: a escritura pública.

Conforme o art. 215 do Código Civil, a escritura pública é um documento dotado de fé pública que faz prova plena.

Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

Ao lavrarem a escritura pública em 25/10/2019, as partes formalizaram o negócio jurídico definitivo.

Nesse ato, a Apelante, representada por seu administrador, confirmou a obrigação de pagar o preço total de R$ 15.950.000,00, sem fazer constar qualquer ressalva, abatimento ou condição relacionada ao suposto inadimplemento anterior da Apelada.

O instrumento público é claro ao estabelecer a obrigação de pagamento do preço e, em contrapartida,
a quitação mútua e recíproca entre as parte
s, conforme se extrai da cláusula 2.4 do documento.

Se no momento da assinatura, existia um descumprimento contratual tão grave a ponto de justificar a retenção de mais de R$ 3 milhões, era dever da Apelante, por cautela e boa-fé, exigir que tal fato constasse expressamente na escritura.

Ao silenciar e assumir a obrigação de pagar o preço integral, a Apelante gerou na Apelada a legítima expectativa de que o valor seria recebido em sua totalidade, esvaziando a possibilidade de discutir, em sede de embargos à execução, matérias preclusas que deveriam ter sido formalizadas no instrumento definitivo.

A conduta de, logo após assinar um documento com fé pública, descumpri-lo unilateralmente, viola o princípio da boa-fé objetiva, que impõe um dever de comportamento leal e transparente a ambas as partes (art. 422 do Código Civil).

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já se posicionou de forma assertiva sobre o tema, em caso análogo, entendendo que a quitação e as obrigações firmadas em escritura pública prevalecem sobre o que não foi ressalvado.

"
CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. ARTS. ANALISADOS: 460, CPC; 215, CC/02.

(...)

5. A quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso. 6. Recurso especial conhecido e desprovido."
(STJ, 3a TURMA, RESP 1438432/GO, RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGUI, JULGAMENTO: 22/04/2014)
.

Da mesma forma, segue a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DAS DUAS ÚLTIMAS PARCELAS – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA POR TABELIÃO - QUITAÇÃO TOTAL – AUSÊNCIA DE RESSALVAS – SENTENÇA REFORMADA.

A rigor do prescrito no artigo 215 do CC, a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

A quitação dada na escritura pública esvazia aspectos de não cumprimento da totalidade da obrigação constante de contrato particular de compra e venda.

Se, efetivamente, o contrato não estava totalmente adimplido, de rigor era constar esta situação na escritura pública, lavrada junto em notas de tabelião.
Se o valor nesta foi a menor, não induz falta de quitação do contrato de compra e venda formalizado anteriormente e sim deve ser visto como lesão ao fisco, com a participação de ambos os contratantes.”

(TJMT, RED 0002910-45.2014.811.0028, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, RELATOR: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, JULGADO EM 22/04/2020).

Dessa forma, ainda que se admita, em tese, a existência de obrigações oriundas do contrato preliminar, a formalização do negócio definitivo por meio de escritura pública, sem qualquer ressalva quanto à sua inexecução, impede o reconhecimento da legitimidade da retenção promovida pela embargante, a qual se revela incompatível com o conteúdo obrigacional expressamente assumido.

Diante do exposto, renovando as vênias ao eminente Relator,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Por fim, majoro os honorários advocatícios de sucumbência de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE 28 DE ABRIL DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL):

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos.

A pessoa jurídica
Mocellin MDM Agropecuária Ltda
. recorreu da sentença proferida pela Juíza da 2a Vara Cível da Comarca de Nova Mutum, que julgou improcedentes os pedidos formulados nos Embargos à Execução opostos em desfavor de
Mutum Agropecuária S.A
, e manteve íntegro o título executivo extrajudicial consubstanciado na Escritura Pública de Desmembramento cumulado com Compra e Venda de Imóvel Rural, lavrada em 25/10/2019.

O negócio jurídico subjacente à controvérsia tem por objeto o
Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural
, entabulado em 19/10/2018, atinente à área rural de 2.250,0090 ha (dois mil, duzentos e cinquenta hectares e noventa centiares), pertencente às matrículas de n.o 5.401, n.o 3.059, n.o 754 e n.o 17.497 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum, vendida pela Apelada à Apelante.

O negócio foi ajustado pelo preço total de R$ 66.000.000,00 (sessenta e seis milhões de reais), cujo pagamento foi estruturado em três parcelas, abaixo expostas:

Primeira, de R$ 50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais), a ser paga em moeda nacional na assinatura do contrato, ficando vinculada à outorga das escrituras das áreas denominadas A1 e A2;

Segunda, de R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais), a ser paga em moeda corrente nacional, que deveria ocorrer até 30/08/2019, cujo pagamento ficou atrelado à outorga das escrituras das
áreas B e C
;

Terceira, de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) até 30/08/2019, mediante dação em pagamento de imóvel localizado no bairro Alto da Colina (matrícula 3.005, CRI de Nova Mutum).

No mesmo instrumento, as partes pactuaram que incumbiria à Apelada providenciar, até 30/08/2019, a certificação e o levantamento georreferenciado dos imóveis junto ao INCRA, a averbação correspondente nas matrículas das áreas negociadas e o desmembramento das frações autônomas, de modo a viabilizar o registro cartorário das escrituras definitivas. Esse conjunto de obrigações se encontra disciplinado no item 3.4.1 do Contrato.

Já no item 3.5.1 do mesmo instrumento está prevista a multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor total do contrato em caso de descumprimento.

Em 25/10/2019, as partes compareceram no Cartório do 2o Ofício de Nova Mutum e, de livre e espontânea vontade, lavrou-se a
Escritura Pública relativa às áreas B e C
.

Naquele ato, a Apelante/Embargante assumiu o compromisso de pagar a quantia de R$ 14.950.000,00 (quatorze milhões, novecentos e cinquenta mil reais) em moeda nacional, mediante transferência eletrônica disponível, com quitação condicionada à efetiva compensação em conta corrente, além de pagar mais R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) por meio de dação em pagamento do imóvel urbano situado em Nova Mutum (matrícula 3.005).

O instrumento, lido em voz alta pelo tabelião perante as partes e seus representantes, não continha cláusula de abatimento, multa, compensação ou ressalva referente a inadimplemento da Apelada/Embargada, tendo as partes declarado, de forma expressa, mútua e recíproca quitação, nada mais tendo a receber ou reclamar com fundamento no preço da compra e venda ali formalizada.

Ocorre que a transferência realizada pela Apelante importou em R$ 11.700.000,00 (onze milhões e setecentos mil reais).

Vale dizer, quantia paga pelo Apelante foi inferior ao valor ao estipulado no título em R$ 3.250.000,00 (três milhões, duzentos e cinquenta mil reais).

Segundo a Embargante/Apelante, o montante acima descrito equivale à multa prevista no item 3.5.1 do compromisso particular, que reputou aplicável à Apelada/Embargada em razão do atraso no cumprimento das obrigações de georreferenciamento.

Diante da diferença apurada, a vendedora Apelada/Embargada ajuizou Ação de Execução por Quantia Certa, que deu origem aos Embargos em exame.

Nos Embargos à Execução, a Apelante sustentou a inexigibilidade do título extrajudicial. Defendeu a incidência da cláusula penal moratória prevista no compromisso particular em desfavor da Apelada, decorrente do atraso no cumprimento das obrigações registrais (georreferenciamento).

Alegou a possibilidade de compensação automática entre o crédito de multa e o saldo do preço previsto na escritura pública atinente às áreas B e C. Segundo seu raciocínio, inexiste saldo remanescente em favor da vendedora Apelada.

Produzida a instrução processual com a oitiva de 04 (quatro) testemunhas e tomadas as declarações dos representantes das partes, a Juíza da causa julgou improcedentes os pedidos vertidos nos Embargos à Execução.

O fundamento central residiu na constatação de que a Escritura Pública foi lavrada após o alegado inadimplemento, e não consignou qualquer ressalva, abatimento, multa ou cláusula de compensação. Em verdade, a Apelante/Embargante se obrigou ao pagamento integral do preço declarado. Por isso, concluiu que, se existiu inadimplemento suficiente a justificar retenção, a situação deveria ter constado expressamente no documento público, sendo inadmissível a compensação unilateral promovida à revelia da obrigação assumida.

Irresignada, a pessoa jurídica apelou e, em síntese, arguiu o caráter autônomo e a eficácia vinculativa do compromisso particular de compra e venda, que ainda subsiste após a outorga da escritura pública das áreas B e C, porque tratam de obrigações acessórias não revogadas.

Defendeu a mora incontroversa da Embargada/Apelada no cumprimento das obrigações do item 3.4.1 e, também, a regularidade da compensação que promoveu de forma unilateral, ao argumento de que operou de pleno direito (
arts
. 368 e seguintes do Código Civil).

O ilustre Relator concluiu pelo desacerto da sentença. Fundamentou que a multa prevista no compromisso particular de compra e venda, firmado em 19/10/2018, permanece válida e eficaz, ainda que não tenha sido expressamente mencionada na escritura pública definitiva de duas áreas desmembradas (lavrada em 25/10/2019), pois não houve revogação expressa da cláusula de multa.

De seu turno, o 1o Vogal entendeu pelo acerto da sentença e desproveu o apelo.

Depois de estudar este caso e, após detida análise das provas, desde logo, peço licença ao nobre Relator para acompanhar o 1o Vogal, pelas razões de passo a expor:

A controvérsia recursal pode ser delimitada em 03 (três) questões sucessivas e interdependentes, cuja análise deve observar rigorosa ordem lógica.

A primeira consiste em saber se o compromisso particular de compra e venda conservou eficácia autônoma quanto à cláusula penal moratória após a lavratura da escritura definitiva.

A segunda é verificar se foi demonstrada mora imputável à Apelada (vendedora) no cumprimento das obrigações de georreferenciamento e registro, de modo a fazer incidir a cláusula do item 3.5.1.

A terceira, e determinante, é definir se a compensação operada unilateralmente pela Apelante (compradora), no momento do pagamento, é juridicamente eficaz para desconstituir a exigibilidade do saldo constante do título executado.

No que concerne ao primeiro ponto (eficácia residual do compromisso particular após a lavratura da escritura definitiva), é certo que a jurisprudência reconhece o caráter autônomo e vinculativo do contrato preliminar de compra e venda, pois admite que cláusulas especiais, como a de retrovenda ou cláusulas penais, subsistam após a lavratura do contrato definitivo, desde que não haja renúncia expressa.

O fundamento está no princípio do paralelismo das formas (art. 472, CC), que exige que a supressão de cláusula pactuada observe a mesma forma exigida para sua instituição. Contudo, essa premissa não conduz à conclusão pretendida pela Apelante.

Com efeito, a subsistência formal de cláusula penal em contrato preliminar não equivale à demonstração de que seus pressupostos fáticos e jurídicos de incidência estavam presentes e eram incontroversos quando a Apelante (compradora) optou por efetuar a retenção unilateral.

Em termos mais claros, a possível manutenção da cláusula de multa (item 3.5.1) no contrato definitivo é condição necessária, mas não suficiente para legitimar a compensação operada.

Antes de tudo, é indispensável demonstrar que a mora da Apelada (vendedora) estava caracterizada de forma líquida, inconteste e operante na data do pagamento. É justamente esse ponto que fragiliza, de modo decisivo, a tese recursal.

A alegada mora da Apelada/Embargada no cumprimento das obrigações de georreferenciamento e registro não era, ao tempo da lavratura da escritura (25/10/2019), matéria resolvida e pacífica entre as partes.

Com fidelidade ao acervo probatório, a Juíza sentenciante registrou que o representante da Apelada narrou em seu depoimento que, em 30/08/2019 (data-limite fixada no compromisso), o Cartório de Registro de Imóveis expediu certidão da entrega de todos os documentos necessários à averbação, e que a única providência remanescente era a publicação editalícia exigida em razão de procedimento de recuo de divisa, situação alheia à conduta da Apelada e aceita pelo representante da Apelante à época.

A certidão emitida pelo Serviço de Registro de Imóveis corrobora essa narrativa ao confirmar, naquela data, a impossibilidade de averbação por falta de publicação editalícia exigida pelas Normas da Corregedoria-Geral da Justiça, e não por omissão ou negligência da vendedora Apelada.

Ora, se a causa do atraso registral era trâmite de natureza pública e obrigatória, inerente à regularização de deslocamento de divisas, procedimento que constituía o primeiro de tal espécie no norte do Estado de Mato Grosso, não é possível atribuir à Apelada mora contratual certa e incontroversa com fundamento na lavratura posterior da escritura em relação à data-limite prevista no compromisso.

A mora, no plano civil, pressupõe culpa do devedor (art. 396, CC). E, no caso concreto, a culpa pelo atraso foi elidida por circunstância alheia à vontade da empresa Apelada, a qual está corroborada pela prova oral e documental produzida nos autos, fato suficiente para afastar a caracterização do inadimplemento punível.

Soma-se a isso o fato de a Apelante jamais ter notificado a Apelada sobre o alegado inadimplemento, isto é, a Apelante nunca cobrou a multa durante o interregno de 30 de agosto a 25 de outubro de 2019, e não exigiu, no momento da lavratura da escritura, a inserção de qualquer ressalva, redução de preço ou cláusula de compensação.

Tal narrativa pode ser confirmada pelos depoimentos das escreventes do cartório, Sra.
Abelir

Benina
Nunes e Sr. Diego Nicolini, que foram unânimes em afirmar que não houve, antes ou durante a formalização do ato, qualquer manifestação de irresignação quanto ao preço ou alusão a abatimento por eventual multa.

Esse conjunto de circunstâncias tem consequências jurídicas determinantes, e conduz à terceira e mais relevante questão: a ineficácia da compensação unilateral promovida pela Apelante.

Vale recordar que a compensação legal, à luz dos
arts
. 368 e seguintes do Código Civil, opera de pleno direito quando satisfeitos os seguintes requisitos: (i) as partes sejam reciprocamente credoras e devedoras, e (
ii
) as dívidas sejam líquidas, vencidas e tenham por objeto coisas fungíveis.

Portanto, não se trata de possibilidade abstrata de compensação, e sim na verificação concreta de seus pressupostos.

No caso em exame, para que a Apelante pudesse compensar o suposto crédito decorrente da multa moratória com o saldo do preço constante do título executado, seria necessário que o citado crédito fosse líquido, isto é, de valor certo e determinado, sem contestação fundada quanto à sua existência ou montante.

Consoante demonstrado, a mora da Apelada (vendedora) era e é objeto de controvérsia genuína, uma vez que apresentou justificativas documentais para o atraso, que foram aceitas pelo representante da compradora Apelante no momento da lavratura da Escritura Pública de Desmembramento, além de não ter havido formalização de qualquer cobrança ou notificação anterior que fixasse o montante da penalidade como crédito líquido e incontroverso.

Por corolário, a compensação não operou de pleno direito.

Ao contrário, é de ser considerada medida de autotutela patrimonial, promovida sem o assentimento da credora e sem amparo documental integrado ao título executado.

Além do mais, o título executado não é o compromisso particular de compra venda (contrato preliminar), e sim a escritura pública de compra e venda lavrada em 25/10/2019, cujo instrumento é dotado de fé pública e eficácia de prova plena, e estipulou a obrigação de pagamento de R$ 14.950.000,00 (quatorze milhões, novecentos e cinquenta mil reais) em moeda corrente, sem qualquer cláusula de abatimento, compensação ou retenção.

Outro ponto importante é a inexistência da tese de vício de consentimento na formalização da escritura, seja erro, dolo, coação ou lesão, que pudesse macular a manifestação volitiva das partes.

Isso significa que, ausente o vício, a declaração de vontade produz os efeitos que normalmente decorrem, e a vontade declarada, diferente da vontade reservada em foro íntimo, é aquela que o direito reconhece e tutela.

Com efeito, a reserva mental unilateral da Apelante, consistente em pagar valor inferior ao declarado, sem externar essa intenção à contraparte antes ou durante a lavratura do ato, é juridicamente ineficaz (art. 110, CC), e não pode retroagir para desconstituir a obrigação assumida em documento público.

O comportamento da Apelante, no dia da lavratura da escritura pública, revela contradição com os próprios atos praticados. Assinou o documento sem qualquer ressalva e, no mesmo dia, às 16h50min, levou ao registro (ID 29214986), para depois efetuar pagamento a menor sem prévia comunicação.

Isso fez com que a Apelante criasse na Apelada a legítima expectativa de que o preço integral seria transferido, frustrando-a de forma abrupta e sem aviso.

A tutela da confiança legítima, como expressão operativa da boa-fé objetiva, impõe que o descumprimento de expectativa fundada em conduta anterior seja reconhecido como ilícito civil, independentemente da eventual existência de crédito subjacente.

Esses são os motivos pelos quais não há retoques a serem feitos na sentença quanto à improcedência dos Embargos à Execução.

Feitos esses esclarecimentos, peço licença ao Relator para acompanhar o 1o Vogal e, de conseguinte,
negar provimento ao apelo
.

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Em razão da divergência, o julgamento, prosseguirá com aplicação da técnica de ampliação do colegiado, prevista no art. 942 do CPC, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

SESSÃO DO DIA 05 DE MAIO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA OS ADVOGADOS RODRIGO PAULINO VARGAS, OAB/MT 26608/O E
WILSON DE
TOLEDO SILVA
J
ÚNIOR, OAB/
SP 206853-A

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL – CONVOCADA):

Egrégia Câmara,

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
Mocellin MDM Agropecuária Ltda
. em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Nova Mutum/MT que, nos autos dos Embargos à Execução no 1000282-76.2020.8.11.0086, opostos em desfavor de
Mutum Agropecuária S.A
., julgou improcedente a pretensão deduzida, reconhecendo a exigibilidade do título executivo extrajudicial consubstanciado em escritura pública de compra e venda de imóvel rural.

Consta dos autos que a parte exequente ajuizou execução por quantia certa, sustentando o inadimplemento parcial do preço estipulado na escritura pública firmada entre as partes, relativa à alienação de áreas rurais.

Em sede de embargos à execução, a ora apelante alegou, em síntese, a inexigibilidade do título, ao argumento de que as partes haviam celebrado previamente contrato de compromisso de compra e venda, no qual foram estabelecidas obrigações específicas a cargo da vendedora, notadamente quanto ao georreferenciamento, desmembramento e regularização registral dos imóveis.

Sustentou que tais obrigações não teriam sido cumpridas no prazo convencionado, o que teria ensejado a incidência de cláusula penal, autorizando a retenção de parte do valor devido a título de compensação.

A sentença de primeiro grau, contudo, rejeitou os argumentos da embargante, assentando que a escritura pública posterior, dotada de fé pública e eficácia probatória plena, não consignou qualquer ressalva quanto a eventual inadimplemento contratual, tampouco previu abatimento ou compensação, razão pela qual concluiu pela higidez do título executivo.

Irresignada, a embargante interpôs o presente recurso de apelação, defendendo a autonomia e eficácia vinculativa do contrato preliminar, mesmo após a lavratura da escritura pública.

Aduziu a ocorrência de mora da apelada no cumprimento das obrigações contratuais e a consequente incidência da cláusula penal, sustentando a legitimidade da compensação operada, nos termos dos artigos 368 e seguintes do Código Civil, pugnando, ao final, pela reforma integral da sentença, com o reconhecimento da inexigibilidade do crédito executado.

Em contrarrazões, a parte apelada pugnou pela manutenção da sentença, reafirmando a validade do título executivo e a impossibilidade de compensação unilateral em desacordo com os termos da escritura pública.

O eminente Relator votou pelo provimento do recurso, reconhecendo a subsistência das obrigações previstas no compromisso de compra e venda, a configuração da mora da vendedora, a incidência da cláusula penal e a possibilidade de compensação, com a consequente declaração de inexigibilidade do título executivo.

O 1o Vogal, contudo, apresentou voto divergente, no sentido de negar provimento ao recurso, ao fundamento de que a escritura pública, por sua natureza e força probatória, prevalece sobre alegações não consignadas no instrumento, reputando indevida a compensação unilateral realizada.

Na sequência, a 2a Vogal acompanhou a divergência, ressaltando, em síntese, a ausência de comprovação inequívoca da mora da vendedora, a inexistência de liquidez do alegado crédito compensável e a incompatibilidade da retenção unilateral com a obrigação assumida na escritura pública.

Em razão da divergência instaurada, determinou-se a aplicação da técnica de julgamento ampliado prevista no artigo 942 do Código de Processo Civil.

Pois bem.

Após análise dos autos, entendo por bem acompanhar a divergência.

Conforme documentado nos autos, as partes celebraram escritura pública em 25/10/2019, instrumento este que formalizou o negócio jurídico definitivo, estabelecendo obrigação líquida, certa e exigível quanto ao pagamento do preço.

Nos termos do art. 215 do Código Civil, a escritura pública é dotada de fé pública, fazendo prova plena.

Sob a perspectiva da interpretação sistemática, tal dispositivo deve ser compreendido em harmonia com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, pilares estruturantes das relações negociais.

No caso concreto, observa-se que a apelante, no momento da formalização do ato notarial, anuiu expressamente com as condições pactuadas,
sem consignar qualquer ressalva quanto a eventual inadimplemento pretérito ou direito de retenção.

Essa circunstância revela-se juridicamente relevante, pois, à luz da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), impunha-se à parte o dever de transparência e lealdade, exigindo que eventual insurgência quanto ao cumprimento contratual fosse formalmente registrada no instrumento definitivo.

A ausência de qualquer ressalva na escritura pública conduz à conclusão de que a obrigação assumida deve ser observada em sua integralidade, não sendo admissível a posterior modificação unilateral de seu conteúdo.

Assim, conforme bem consignado pelo Exmo. Desembargador Ricardo Almeida:
“Se no momento da assinatura, existia um descumprimento contratual tão grave a ponto de justificar a retenção de mais de R$ 3 milhões, era dever da Apelante, por cautela e boa-fé, exigir que tal fato constasse expressamente na escritura.”

Portanto, é possível concluir que a formalização do negócio definitivo por meio de escritura pública, sem qualquer ressalva quanto à sua inexecução, impede o reconhecimento da legitimidade da retenção promovida pela embargante, a qual se revela incompatível com o conteúdo obrigacional expressamente assumido.

Dispositivo.

Ante o exposto, com a devida vênia, acompanho a divergência para negar provimento ao recurso de apelação.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (4a VOGAL – CONVOCADA):

Peço vênia ao douto Relator
para
acompanh
ar
o voto da divergência.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026