Tribunal: TJMT
Processo: 1008177-58.2022.8.11.0041
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1008177-58.2022.8.11.0041
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PUBLICIDADE ENGANOSA. ALEGAÇÃO DE PROMESSAS VERBAIS DIVERGENTES DO CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA DE PROVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA DA COMPRADORA. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL COM RETENÇÃO DE 10%. ADEQUAÇÃO. DANOS MORAIS. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO POR CAUSA ATRIBUÍVEL À ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, para rescindir contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenar a construtora à restituição de R$ 2.815,46, com retenção de 10%, indeferido o pedido de danos morais.
2. Requerimentos do recurso: (i) reforma da sentença para reconhecer a culpa exclusiva da construtora e determinar a restituição integral dos valores pagos; e (ii) subsidiariamente, condenação ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 15.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora em razão de alegada publicidade enganosa; e (ii) analisar a configuração de danos morais com base na teoria do desvio produtivo do consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O contrato escrito prevalece sobre alegações verbais não comprovadas, nos termos dos arts. 104, 107 e 421 do Código Civil, e incumbe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I).
5. O contrato firmado com reconhecimento de firma em cartório, e com previsão expressa das condições de pagamento em quadro resumo, não caracteriza publicidade enganosa, a qual exige prova inequívoca das promessas divergentes das condições contratuais.
6. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador autoriza a restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
7. A rescisão decorrente de causa atribuível à própria adquirente afasta a incidência de dano pela teoria do desvio produtivo do consumidor, que pressupõe falha na prestação de serviços capaz de obrigar o consumidor a despender tempo e energia para solucionar problema criado pelo fornecedor.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso desprovido
___________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 107, 186 e 421; CDC, arts. 6o, III e IV, 30 e 37, § 1o; CPC, art. 373, I.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp 2.895.828/GO; TJMT, ApCiv 1002705-23.2023.8.11.0015; TJMT, ApCiv 1008944-09.2024.8.11.0015; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008177-58.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOYCE ALVES DE MORAIS - CPF: 009.880.231-30 (APELANTE), SALATIEL DE LIRA MATTOS - CPF: 791.801.831-15 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT N INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 23.716.035/0001-27 (APELADO), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PUBLICIDADE ENGANOSA. ALEGAÇÃO DE PROMESSAS VERBAIS DIVERGENTES DO CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA DE PROVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA DA COMPRADORA. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL COM RETENÇÃO DE 10%. ADEQUAÇÃO. DANOS MORAIS. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO POR CAUSA ATRIBUÍVEL À ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, para rescindir contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenar a construtora à restituição de R$ 2.815,46, com retenção de 10%, indeferido o pedido de danos morais.

2. Requerimentos do recurso: (
i
) reforma da sentença para reconhecer a culpa exclusiva da construtora e determinar a restituição integral dos valores pagos; e (
ii
) subsidiariamente, condenação ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 15.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (
i
) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora em razão de alegada publicidade enganosa; e (
ii
) analisar a configuração de danos morais com base na teoria do desvio produtivo do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O contrato escrito prevalece sobre alegações verbais não comprovadas, nos termos dos arts. 104, 107 e 421 do Código Civil, e incumbe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I).

5. O contrato firmado com reconhecimento de firma em cartório, e com previsão expressa das condições de pagamento em quadro resumo, não caracteriza publicidade enganosa, a qual exige prova inequívoca das promessas divergentes das condições contratuais.

6. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador autoriza a restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7. A rescisão decorrente de causa atribuível à própria adquirente afasta a incidência de dano pela teoria do desvio produtivo do consumidor, que pressupõe falha na prestação de serviços capaz de obrigar o consumidor a despender tempo e energia para solucionar problema criado pelo fornecedor.

IV. DISPOSITIVO

8
. Recurso desprovido

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 104, 107, 186 e 421; CDC, arts. 6o, III e IV, 30 e 37, § 1o; CPC, art. 373, I.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ, AREsp 2.895.828/GO; TJMT, ApCiv 1002705-23.2023.8.11.0015; TJMT, ApCiv 1008944-09.2024.8.11.0015; Súmula 543/STJ.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela autora
JOYCE ALVES DE MORAIS
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido de Indenização por Dano Moral n. 1008177-58.2022.8.11.0041, movida em face de
MRV PRIME PROJETO MT N INCORPORAÇÕES SPE LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenar a apelada à restituição de R$ 2.815,46 (dois mil, oitocentos e quinze reais e quarenta e seis centavos), com retenção de 10%, além de julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Na
origem
, a apelante ajuizou ação de rescisão contratual em face da apelada, na qual expôs que, em outubro de 2018, foi procurada por pessoa identificada como Gabriela, que alegava ser vendedora da empresa apelada, portando uniforme e crachá de identificação, e que lhe ofertou a aquisição de imóvel na planta no condomínio residencial Chapada Boulevard.

Sustentou que a suposta vendedora informou tratar-se de oferta relâmpago, com isenção de todas as taxas de adesão e contratação, mediante parcelas fixas de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais). Asseverou que, acreditando na veracidade das informações e na oportunidade de adquirir imóvel próprio por valor inferior ao aluguel que pagava à época, assinou o contrato sem atentar para as cláusulas.

Aduziu que, logo nos primeiros meses, a apelada passou a exigir valores não pactuados e a reajustar as parcelas mensalmente, em desconformidade com o que fora prometido pela vendedora. Pontuou que, ao questionar a empresa sobre as condições ofertadas, foi informada de que a empresa desconhecia a vendedora Gabriela e de que os contratos eram padronizados, sem previsão das vantagens prometidas.

Alegou ter percebido, nesse momento, que fora vítima de golpe praticado com uso do nome da apelada e que, sem condições financeiras de arcar com os valores efetivamente cobrados, contraiu empréstimos bancários, o que agravou sua situação financeira. Afirmou que solicitou administrativamente o cancelamento do contrato e a restituição dos valores pagos, mas a apelada se recusou a devolver a integralidade, e ofereceu apenas 50%.

Sustentou a existência de publicidade enganosa, a falha no dever de informação e a violação à boa-fé objetiva.

Requereu a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos no importe de R$ 2.815,46 (dois mil, oitocentos e quinze reais e quarenta e seis centavos) e indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (id. 339909874).

Na
contestação
, a apelada arguiu, preliminarmente, a inépcia da inicial por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, bem como a necessidade de alteração do valor da causa e, como prejudicial de mérito, suscitou a prescrição trienal.

No mérito, defendeu a regularidade da contratação, pois a apelante é pessoa letrada, exercia a profissão de secretária à época da contratação e assinou o contrato de compra e venda após leitura das cláusulas, com valores, parcelas e financiamento expressamente previstos.

Sustentou que a única possibilidade de desconto exposta à apelante se referia à isenção de ITBI e registro, condicionada ao preenchimento de requisitos específicos, e que, no caso concreto, esses valores não foram gerados nem cobrados. Pontuou que o contrato foi reconhecido em cartório, o que evidencia a ciência e a concordância da apelante com os termos pactuados.

Asseverou que a segunda parcela do sinal, com vencimento em 08/dezembro/2018, somente foi adimplida em 24/janeiro/2019, e que a obtenção de financiamento bancário restou impossibilitada em razão de restrição cadastral em nome da apelante.

Aduziu que, apesar de ter solicitado a rescisão contratual em 06/maio/2019, conforme histórico de atendimento, após diversas tentativas de envio do termo de distrato, a apelante permaneceu inerte e se recusou a assiná-lo.

Sustentou a culpa exclusiva da consumidora pelo desfazimento do negócio e defendeu a aplicação da cláusula sétima do contrato, que prevê retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de resolução por inadimplemento do promitente comprador, em consonância com o art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018. Refutou o pedido de danos morais em virtude da inexistência de ato ilícito e de prova do efetivo abalo sofrido (id. 339909898).

Na
impugnação
, a apelante, além de refutar as preliminares e reiterar os argumentos da inicial, sustentou a inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 ao contrato, celebrado em 05/outubro/2018, anteriormente à sua vigência, e defendeu a incidência do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, que limita a retenção a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato (id. 339910859).

Na
sentença
, o Juízo rejeitou as preliminares e a prejudicial de prescrição, aplicou o prazo decenal do art. 205 do Código Civil e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pleitos.

Consignou que a apelante não se desincumbiu do ônus de provar o suposto golpe ou erro substancial, de modo que a rescisão se operou por culpa exclusiva da consumidora em razão da inadimplência.

Com fundamento na Súmula 543 do STJ, determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção fixada em 10%, por considerar excessivo o percentual de 50% previsto no contrato, notadamente porque a apelante não fez uso do imóvel, ainda em construção.

Afastou, por fim, o pedido de danos morais, sob o fundamento de que a construtora não praticou ato ilícito apto a ensejar condenação, porquanto ausente sua culpa pela resolução do negócio jurídico.

Condenou a empresa apelada ao pagamento das custas e das despesas processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o montante da condenação (CPC, art. 85, § 2o). (id. 339910889)

A apelante opôs embargos de declaração, nos quais invocou a teoria do desvio produtivo do consumidor, sob o argumento de ter tentado, por ao menos 04 (quatro) vezes, a restituição administrativa, sem êxito, e de que a apelada permaneceu inerte (id. 339910880).

Os embargos de declaração foram rejeitados, sob o fundamento de que o inconformismo não se amolda aos contornos da via dos embargos de declaração, porquanto o pronunciamento judicial não padece de vícios de omissão ou contradição (id. 339910885).

Nas
razões recursais
, a apelante argui erro de julgamento, pois a verdadeira causa da rescisão teria sido a conduta ilícita da apelada, e não a reprovação do financiamento, razão pela qual defende o reconhecimento da culpa exclusiva da apelada, com restituição integral dos valores e afastamento da retenção de 10% (dez por cento).

Subsidiariamente, sustenta a ocorrência de danos morais independentemente da atribuição de culpa pela rescisão, invoca a teoria do desvio produtivo e o enriquecimento ilícito da apelada, que não restituiu qualquer valor até o ajuizamento da demanda, e requer condenação no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (id. 339910895).

Em sede de
contrarrazões
, a apelada reitera os argumentos da contestação quanto à regularidade da contratação e à culpa exclusiva da apelante, além de refutar o pedido de danos morais (id. 341110898).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se à alegação de que a rescisão contratual teria decorrido de culpa exclusiva da construtora, em razão de suposta publicidade enganosa consistente em promessas verbais de parcelas fixas de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) e isenção de taxas de adesão, realizadas por vendedora identificada como “Gabriela”, bem como ao pedido subsidiário de indenização por danos morais, fundado na teoria do desvio produtivo do consumidor.

O recurso não merece provimento.

O ordenamento jurídico brasileiro confere ao contrato escrito força probante qualificada, nos termos dos arts. 104, 107 e 421 do Código Civil, e impõe ao fornecedor o dever de informação clara e adequada sobre os produtos e serviços (CDC, art. 6o, III). Assim, uma vez consignadas no instrumento contratual as condições do negócio, presume-se que o consumidor delas teve ciência no momento da contratação.

O art. 373, I, do Código de Processo Civil, por sua vez, estabelece que incumbe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, e cabe-lhe demonstrar, de forma inequívoca, as circunstâncias que amparam sua pretensão.

Da análise dos autos, não se verifica qualquer elemento probatório apto a demonstrar a existência das promessas verbais alegadas, tampouco o material publicitário que teria sido apresentado à consumidora com as condições diferenciadas.

O contrato de promessa de compra e venda acostado aos autos (id. 79077422 e 85035038) foi firmado diretamente com a apelada, com reconhecimento de firma em cartório. Na cláusula 4.2 do quadro resumo, consta previsão expressa das condições de pagamento, valores das parcelas e critérios de reajuste, sem qualquer menção a parcelas fixas ou isenção de taxas.

Ademais, a audiência de instrução e julgamento foi encerrada sem a oitiva de testemunhas, razão pela qual as alegações da apelante permanecem desprovidas de suporte probatório (id. 339910882).

Nesse contexto, prevalece o entendimento consolidado no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que o contrato escrito prevalece sobre alegações verbais não comprovadas, e de que não basta mera assertiva do consumidor para caracterizar vício de consentimento ou prática abusiva. Confira-se,
mutatis mutandis
:

“
(...) Diante da clareza das cláusulas contratuais e demonstração de que a autora teve oportunidade de esclarecer as dúvidas sobre o contrato (Consórcio) junto à requerida antes de assiná-lo, não prospera a alegação de propaganda enganosa, tampouco de que a demandante foi induzida a erro, devendo ser mantida a sentença que reconheceu a validade do negócio jurídico e consequente improcedência da ação (...)
”. (TJMT, ApCiv 1002705-23.2023.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/03/2025, Publicado no DJE 14/03/2025).

Desse modo, ausente prova inequívoca da publicidade enganosa ou das promessas verbais alegadas, não há como atribuir à construtora a culpa exclusiva pela rescisão contratual. Logo, depreende-se dos elementos probatórios dos autos que a resolução do negócio jurídico decorreu de iniciativa da própria compradora, que não logrou êxito em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor.

Sob essa perspectiva, a restituição parcial dos valores pagos, com retenção do percentual de 10%, mostra-se adequada e em consonância com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador der causa ao desfazimento.

A propósito:

“
(...) A restituição parcial dos valores pagos pelo adquirente foi mantida com base na Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução proporcional em caso de culpa do comprador pela rescisão contratual (...)
”. (AREsp n. 2.895.828/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)

No tocante ao pedido subsidiário de indenização por danos morais, a pretensão igualmente não merece acolhimento.

O art. 186 do Código Civil estabelece que comete ato ilícito aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, e, para a configuração do dever de indenizar, exige-se a demonstração da conduta ilícita, do dano e do nexo de causalidade.

Na espécie, como visto, não restou demonstrada a prática de publicidade enganosa ou qualquer ato ilícito por parte da construtora que pudesse configurar, de forma autônoma, fundamento para a reparação extrapatrimonial. Isso porque a rescisão contratual decorreu de iniciativa da própria compradora, cujos efeitos patrimoniais já foram equacionados pela sentença mediante determinação de restituição dos valores pagos.

Ademais, a invocação da teoria do desvio produtivo do consumidor não socorre a apelante, pois essa modalidade de dano pressupõe falha na prestação de serviços capaz de obrigar o consumidor a desperdiçar tempo e energia para solucionar problema criado pelo fornecedor, circunstância não verificada na hipótese, em que a rescisão decorreu de causa atribuível à própria adquirente.

Nesse sentido:

“
(...) 3. A caracterização do dano moral exige a presença de conduta ilícita, nexo causal e efetiva lesão a direitos da personalidade, não se configurando in re ipsa.

4. Não se desconhece a existência da teoria da perda de tempo útil e do desvio produtivo do consumidor para configuração do dano moral, todavia, somente haverá sua aplicação se houver efetiva comprovação de injustificada resistência do fornecedor, qualificada pela reverberação no cotidiano do consumidor, de modo a acarretar manifesto prejuízo de ordem patrimonial, o que definitivamente não ocorreu na espécie

5. O ônus da prova do fato constitutivo do direito cabe ao autor (CPC, art. 373, I), o que não foi satisfeito nos autos (...)
”. (ApCiv 1008944-09.2024.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2025, Publicado no DJE 10/04/2025).

Por essas razões, ausente prova da alegada publicidade enganosa e, por conseguinte, de ato ilícito imputável à construtora, não há como acolher a pretensão de restituição integral dos valores pagos, tampouco a de indenização por danos morais, e deve ser mantida a sentença que reconheceu a culpa da compradora pela rescisão e determinou a restituição parcial com retenção de 10%.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
JOYCE ALVES DE MORAIS
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026