Tribunal: TJMT
Processo: 1008268-63.2025.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. SUFICIÊNCIA DO CONJUNTO PROBATÓRIO. PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DO DISTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS PAGAMENTO DA ENTRADANA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. INTEGRA A BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO RESTITUIÇÃO IMEDIATA. PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO RESTITUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de dois lotes urbanos, com devolução das quantias pagas em parcela única e retenção de 25%, em razão de desistência do comprador por dificuldades financeiras.
II. Questão em discussão
2. Há múltiplas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide; (ii) definir a legislação aplicável ao distrato (CDC ou Lei no 13.786/2018); (iii) estabelecer o percentual e a base de cálculo da retenção; (iv) verificar a possibilidade de retenção autônoma das arras, cobrança de taxa de fruição e restituição da corretagem; (v) definir a forma de restituição dos valores pagos.
III. Razões de decidir
3. Inexiste cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se funda em acervo probatório suficiente, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial em controvérsia eminentemente documental.
4. Configurada relação de consumo, prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei no 13.786/2018, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, impondo limitação da retenção no máximo em 25% dos valores pagos.
5. A cláusula penal não pode incidir sobre o valor total do contrato, sob pena de desvantagem excessiva ao consumidor, devendo ser aplicada sobre os valores efetivamente pagos, respeitado o limite global de retenção.
6. As arras confirmatórias, por constituírem princípio de pagamento, no caso consiste na entrada da aquisição dos imóveis integram a base de cálculo da restituição, sendo vedada sua retenção autônoma, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a devolução parcelada prevista na Lei do Distrato quando presente relação de consumo.
8. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ante a ausência de comprovação de uso ou ocupação do bem.
9. Os valores pagos a título de comissão de corretagem, destinados a terceiros e previstos contratualmente, não integram o patrimônio da vendedora, não sendo passíveis de restituição.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de compra e venda de lote urbano, configurada relação de consumo, prevalece o CDC sobre a Lei no 13.786/2018, limitando-se a retenção a 25% dos valores pagos. 2. A cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, sendo vedada sua cumulação com retenção autônoma das arras. 3. A restituição ao consumidor deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo indevida a taxa de fruição em lote não edificado.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV e XXXII; CDC, arts. 39, 51, II, IV e IX, e 53; CC, arts. 417 a 420; CPC, arts. 355 e 370.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025; REsp 2.117.412/SP; REsp 2.107.422/SP; REsp 2.111.681/SP; Súmula 543/STJ; Tema 577/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1008268-63.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[EDER DE OLIVEIRA - CPF: 654.959.341-72 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), NATURA RESIDENCE RESORT E SPA SPE LTDA - CNPJ: 43.193.219/0001-67 (APELANTE), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. SUFICIÊNCIA DO CONJUNTO PROBATÓRIO. PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DO DISTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS PAGAMENTO DA ENTRADANA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. INTEGRA A BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO RESTITUIÇÃO IMEDIATA. PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO RESTITUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de dois lotes urbanos, com devolução das quantias pagas em parcela única e retenção de 25%, em razão de desistência do comprador por dificuldades financeiras.

II. Questão em discussão
2. Há múltiplas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide; (ii) definir a legislação aplicável ao distrato (CDC ou Lei no 13.786/2018); (iii) estabelecer o percentual e a base de cálculo da retenção; (iv) verificar a possibilidade de retenção autônoma das arras, cobrança de taxa de fruição e restituição da corretagem; (v) definir a forma de restituição dos valores pagos.

III. Razões de decidir
3. Inexiste cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se funda em acervo probatório suficiente, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial em controvérsia eminentemente documental.
4. Configurada relação de consumo, prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei no 13.786/2018, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, impondo limitação da retenção no máximo em 25% dos valores pagos.
5. A cláusula penal não pode incidir sobre o valor total do contrato, sob pena de desvantagem excessiva ao consumidor, devendo ser aplicada sobre os valores efetivamente pagos, respeitado o limite global de retenção.
6. As arras confirmatórias, por constituírem princípio de pagamento, no caso consiste na entrada da aquisição dos imóveis integram a base de cálculo da restituição, sendo vedada sua retenção autônoma, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a devolução parcelada prevista na Lei do Distrato quando presente relação de consumo.
8. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ante a ausência de comprovação de uso ou ocupação do bem.
9. Os valores pagos a título de comissão de corretagem, destinados a terceiros e previstos contratualmente, não integram o patrimônio da vendedora,
não sendo passíveis de restituição.

IV. Dispositivo e tese
10. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de compra e venda de lote urbano,
configurada relação de consumo, prevalece o CDC
sobre a Lei no 13.786/2018, limitando-se a retenção a 25% dos valores pagos. 2. A cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, sendo vedada sua cumulação com retenção autônoma das arras. 3. A restituição ao consumidor deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo indevida a taxa de fruição em lote não edificado.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV e XXXII; CDC, arts. 39, 51, II, IV e IX, e 53; CC, arts. 417 a 420; CPC, arts. 355 e 370.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025; REsp 2.117.412/SP; REsp 2.107.422/SP; REsp 2.111.681/SP; Súmula 543/STJ; Tema 577/STJ.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL

1008268-63-2025

APELANTE:
NATURA RESIDENCE RESORT SPA

SPELASDO:
EDER DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Natura Residence Resort SPA
, em face da sentença proferida pelo Juízo da a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que
julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução da Quantia paga ajuizada pelo Apelado para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente aos imóveis descritos e caracterizados nos autos, determinando a restituição dos

valores pagos pelo autor, em parcela única
, com o decote no
máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago que deverá ser corrigido

de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do pagamento de cada parcela, condenando o autor no pagamento das custas processuais e honorários que em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa,
o qual deverá ser atualizado, devendo ser observado o disposto no § 3o, do artigo 98 do Código de Processo Civil, ratificando a decisão Id 204339517.

Nas razões recursais a Apelante alega que t
rata-se de ação ajuizada por Eder de Oliveira em face da Natura Residence Resort e Spa SPE Ltda, na qual, o Autor postulou a rescisão de dois instrumentos de promessa de compra e venda celebrados em 06/12/2022, relativos aos Lotes 01 e 02 da Quadra 16 do empreendimento, afirmando ter desembolsado o montante total de R$ 172.651,40 e requerendo a restituição de 90% das quantias pagas, sobrevindo a sentença recorrida.

Argumenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide.

Assevera que o Juízo não analisou a necessidade de produção de provas, seja documental e ou testemunhal e até mesmo contábil para formação de juízo seguro acerca dos fatos, ocorrendo afronta aos artigos Arts. 9o e 10 do CPC (vedação à decisão sem prévia possibilidade de manifestação e vedação à decisão-surpresa), arts. 355 e 370 do CPC (julgamento antecipado somente quando desnecessária a prova e poder-dever de instrução quando necessária) e Art. 5o, LV, da Constituição Federal.

Sustenta a legalidade do contrato livremente firmado entre as partes aduzindo que no caso, ocorreu a desistência unilateral pelo recorrido,
sendo que em tal hipótese é aplicado

cláusula penal compensatória de 10% (dez por cento) do valor do contrato,
corrigido pelo IPCA,

devolução dos valores pagos em até 12 (doze) parcelas sucessivas
, com início após prazo de carência, conforme o estágio das obras e

deduções específicas inerentes à ruptura por iniciativa do adquirente.

Assevera que investiu tempo e recursos no empreendimento e que a ruptura ocorreu por iniciativa do Apelado de forma que
deve ser observada a cláusula

penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato.

Afirma que, igualmente,
o mesmo instrumento também prevê que os
valores pagos serão devolvidos em até 12 parcelas sucessivas,
após prazo de carência, com os abatimentos contratuais cabíveis, não havendo abusividade na cláusula penal que institui

esta forma de devolução das parcelas.

Ressalta que
não deve ser restituída a comissão de corretagem
, tendo em vista que
se refere a serviço realizado por terceiro, acrescentando que
o contrato contém cláusula expressa acerca da comissão de corretagem
, estabelecendo que, em caso de rescisão, os valores correspondentes serão descontados do montante a ser eventualmente restituído ao comprador, justamente por se tratar de verba destinada à remuneração de serviço de intermediação.

Assevera que c
onsta, inclusive, dois recibos que evidenciam o repasse no valor de R$ 11.809,34 (onze mil, oitocentos e nove reais e trinta e quatro centavos) a título de comissão de corretagem em cada contrato, perfazendo o total de R$ 23.618,68 (vinte e três mil, seiscentos e dezoito reais e sessenta e oito centavos) pelos dois lotes.

Alega que em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a retenção pode ser maior, justamente como mecanismo de proteção da estrutura econômica do empreendimento e de estabilidade do sistema.

Verbera que, no âmbito específico de loteamentos, a legislação passou a prever, com clareza, a possibilidade de retenção a título de “fruição ou ocupação
” (taxa de fruição
), até determinado limite mensal sobre o valor atualizado do contrato, mesmo quando o lote não está edificado, além da cláusula penal.

Sustenta omissão quanto aos valores efetivamente pagos pelo autor que não correspondem a quantia indicada na inicial, sendo que o montante efetivamente pago pelo Autor corresponde a R$ 158.839,00 (cento e cinqüenta e oito mil oitocentos e trinta e nove reais).

Pugna pelo provimento do recurso para reconhecer a nulidade da sentença por cerceamento de defesa
e, no mérito reformar o decisum para:
reconhecer a validade e eficácia das cláusulas contratuais livremente pactuadas para hipótese de desistência unilateral, com aplicação do regime contratual (
multa/cláusula penal
,
deduções e forma de restituição)
reconhecer a plena
validade da cláusula penal compensatória, determinando sua incidência na forma contratualmente prevista, ou seja, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato corrigido pelo IPCA, e não sobre os valores pagos,

reconhecer a validade da cláusula de
devolução parcelada, com prazo de carência, determinando que eventual restituição observe a forma contratada
,
afastando-se a imposição de devolução imediata, em parcela única,

reconhecer que a comissão de corretagem não integra a base de restituição
, por constituir verba autônoma, referente a serviço efetivamente prestado e remunerado a terceiro, devendo ser excluída de eventual condenação restituitória,
reconhecer que o valor efetivamente pago pelo Autor totaliza R$ 158.839,00 (cento e cinquenta e oito mil, oitocentos e trinta e nove reais),
conforme comprovantes anexados aos autos, e não o montante de R$ 172.651,40 (cento e setenta e dois mil seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta centavos) indicado na petição inicial.

Nas contrarrazões o Apelado alega que não há falar em cerceamento de defesa
, diante do julgamento antecipado da lide tendo em vista que a matéria é apenas de direito.

Assevera que tem direito a rescisão contratual, acrescentando que realizou pagamento superior a R$ 158.000,00 (cento e cinqüenta e oito mil reais tendo direito a restituição, devendo prevalecer as normas do CDC.

Ressalta que é inválida a cláusula penal sobre o valor total do contrato
, já que configura perda total das prestações, acrescentando que a retenção de 25% dos valores pagos demonstra-se adequada ao caso.

Ressalta a nulidade da cláusula que estabelece a devolução parcelada
, visto que causa desvantagem exagerada ao consumidor devendo ocorrer em parcela única e imediata.

Verbera que é indevida a cobrança de taxa de fruição
, visto se trata de lote não edificado e que eventual divergência quanto ao valor pago deve ser objeto de liquidação d sentença não ensejando a sua reforma.

Ressalta que montante de retenção de 25% é mais do que suficiente para cobrir despesas administrativas,
operacionais e de intermediação, considerando que a Apelante retoma a posse integral dos dois lotes, avaliados em mais de R$ 620.000,00 em conjunto, podendo imediatamente comercializá-los a terceiros e auferir novo lucro com a operação. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

Sustenta a Apelante preliminar de cerceamento de defesa argumentando pela necessidade de produção de prova documental, testemunhal e pericial.

Apesar dos argumentos elencados pela Apelante

tenho que não se demonstra necessária a realização da prova pretendida, tendo em vista que
os elementos probatórios constantes dos Autos mostram-se suficientes para análise da controvérsia, inexistindo necessidade de oitiva de testemunhas ou depoimento das partes para reprisar os mesmos fatos já sustentados.

Ademais, trata-se de questão eminentemente documental
, de modo que não caberia motivos para colher

depoimento do Recorrido, já que em nada contribuiria para o deslinde da controvérsia
no concernente a

matéria questionada.

Cumpre ressaltar que a necessidade da produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RTJ 115/789).

Impende destacar,
ainda, que a produção probatória, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, o processo se transforme em infindáveis diligências inúteis
,
sendo no caso desnecessário invocar as partes para a realização de uma audiência para reproduzir os mesmos argumentos já incluído nos autos
.

Ademais, sabe-se que de acordo com o artigo 355, caput e inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

Segundo o princípio do livre convencimento motivado, o juiz é livre na pesquisa da prova, podendo, dentro da linha de seu raciocínio, emprestar o valor que entender devido a cada uma das provas produzidas, desde que o faça motivadamente, demonstrando as razões de seu convencimento.

Dessa forma, cabe-lhe determinar as provas necessárias à instrução do feito, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias (artigo 370, parágrafo único do CPC).

Sobre o tema, Marinoni, Arenhart e Mitidiero ensinam que:

"Diligências inúteis são aquelas que nada podem adiantar a quem as requereu. Meramente protelatórias são as diligências que têm por único fito atrasar o desenvolvimento do processo. Umas e outras podem ser indeferidas pelo juiz. (...) A prova é inadmissível tão somente se impertinente, irrelevante ou incontroversa a alegação de fato a provar." (In: Código de Processo Civil comentado. 5 ed. ver atualizada e ampl - São Paulo: Thomson Reuters, 2019, p 500).

Anota-se que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando aquelas juntadas aos autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença. Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, não configurando, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Portanto, cabe ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo.

O Superior Tribunal de Justiça já resolveu neste sentido:

“Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia" ( STJ- 4a Turma, Agravo 14952-DF AgRg- Relator Ministro Sálvio de Figueiredo).

No caso ao examinar o conjunto probatório, demonstra-se suficientes para basear o livre convencimento e realizar a análise do direito.

Dessa forma, a pretensão do Apelante na oitiva do Apelado para esclarecer se não teria entendido as cláusulas e forma de pagamento, a meu ver em nada contribui para o deslinde da causa tendo em vista que conforme mencionado a questão é apenas de direito havendo nos autos documentos bastantes para formação do convencimento do Juízo.

Diante dessas considerações, afasto referida preliminar

MÉRITO

Como visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução da Quantia paga ajuizada pelo Apelado para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente aos imóveis descritos e caracterizados nos autos, determinando

que a ré/Apelante faça a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo Recorrido.

Cumpre, inicialmente, anotar que os contratos foram firmados em 06 de dezembro de 2022, sendo posterior a Lei 13786/2018,
todavia, por se tratar de relação de consumo tem incidência as regras do CDC
, conforme recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça

Sobre referida questão anoto que o Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão no sentido de que quando tratar-se de relação de consumo o Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer em relação a lei n
13.786/2018,
sendo que para melhores esclarecimentos é ilustrativa a publicação sobre a matéria datada de 29 de setembro de 2025 (Coluna Boletin d Notícias), matéria denominada
PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DOS DISTRATOS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS”, por Munir Saleh Silva (
assessor de ministra do STJ (Superior Tribunal de Justiça). Graduado pela UFPEL (Universidade Federal de Pelotas)
e Augusto Cesar Lukascheck Prado (
professor de Direito Civil Mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP). Membro da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo. Graduado pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP),

trazendo as seguintes informações:

“Em
artigo publicado nesta coluna
, foi analisada a temática da resolução do contrato de compra e venda de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmada antes da Lei no 13.786/2018.

Naquela oportunidade, ficou registrado que havia um debate sobre o regramento aplicável com o advento da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que a jurisprudência do STJ foi construída a partir de uma interpretação do CDC, o que gerava dúvida acerca da aplicação da referida lei às relações de consumo.

No dia 2 de setembro deste ano, a 3a Turma do STJ resolveu a controvérsia no paradigmático julgamento conjunto de quatro recursos especiais (REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP), que durou mais de um ano e no qual prevaleceu a solução proposta pela ministra Nancy Andrighi.

A corte, então, decidiu
(1)
pela prevalência do CDC sobre a Lei no 13.786/2018; e
(2)
pela aplicação da jurisprudência do STJ construída à luz do CDC também à hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a Lei no 13.786/2018, quando se tratar de relação de consumo.

(...)

“COMPREENSÃO DA CONTROVÉRSIA:

Os contratos de compra e venda de imóvel são regulamentados por um conjunto de normas, em especial, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, a depender do caso, a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei no 4.591/1964) ou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 6.766/1979).

A Lei do Distrato limitou-se a alterar as Leis no 4.591/1964 e 6.766/1979,
“para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano

Ocorre que a referida lei não fez qualquer menção à relação de consumo, tampouco alterou ou revogou o artigo 53 do CDC, que determina a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóveis.

A controvérsia gerada pela superveniência da Lei no 13.786/2018 é mais complexa do que pode parecer e consiste em
duas principais questões
.

A

primeira
se refere ao aparente conflito de normas: havendo um eventual conflito entre o CDC e a Lei no 13.786/2018, qual deve prevalecer?

Quanto ao ponto, no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, o STJ decidiu pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da ministra Nancy Andrighi.

A segunda questão
consiste em identificar os pontos de conflito entre as duas leis, para definir quais dispositivos da Lei do Distrato não se aplicarão às relações de consumo, o que vai depender da interpretação conferida ao CDC.

A complexidade, neste ponto, ocorre em razão de já existir diversos precedentes fixados pelo STJ à luz do diploma consumerista, que ultrapassam a sua simples literalidade. No entanto, vários desses entendimentos foram contrariados pela Lei no 13.786/2018, por exemplo, ao limitar a cláusula penal a 10% do valor atualizado do contrato no caso de parcelamento do solo urbano, enquanto o STJ limitava a 25% das parcelas pagas.

Não se pode ignorar que o STJ é o intérprete da lei federal, de modo que os seus entendimentos fixados a partir da interpretação do CDC devem ser compreendidos como sendo o próprio comando legal”.

(...)

“Da interpretação do CDC e do conflito com a Lei do Distrato

(...)

a Lei do Distrato não modificou o entendimento de que, quando a culpa da resolução for da vendedora/construtora, deve haver a restituição integral das parcelas pagas ao comprador e, quando a culpa for do comprador, a restituição será parcial.

Diante da prevalência do CDC, deve-se observar que os artigos 51, IV, e 53 consideram nulas as cláusulas abusivas

aquela que prevê a perda total das prestações na hipótese de resolução por inadimplemento do consumidor.

Interpretando esses dispositivos, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que
(1)
a retenção não pode ultrapassar 25% das parcelas pagas, já abrangido nesse percentual a cláusula penal e todas as despesas suportadas pelo vendedor, inclusive comissão de corretagem
[3]
,
(2)
excepciona-se, apenas, a taxa de fruição, que pode ser cobrada em separado, desde que se trate de lote edificado e não haja cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo
[4]
.

A Lei do Distrato, contudo, apesar de também ter previsto um percentual máximo para a cláusula penal, autorizou, por outro lado, diversos descontos adicionais que não se submetem a limite algum, como a comissão de corretagem, encargos moratórios, impostos, débitos condominiais e, no caso de incorporação imobiliária,
“os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato”
, conforme os artigos 67-A da Lei no 4.591/1964 e 32-A da Lei no 6.766/1979.

Além disso, no caso de parcelamento de solo urbano, o percentual máximo para a cláusula penal e despesas administrativas residuais foi estabelecido em 10% do “valor atualizado do contrato”, em incoerência com o próprio
caput
do artigo 32-A, que trata de descontos sobre a restituição dos “valores pagos” pelo comprador.

Nota-se que, mesmo com os limites à cláusula penal, a soma de todos os descontos adicionais autorizados pode levar não apenas à perda substancial, como também à perda total das prestações pagas pelo consumidor, o que é expressamente vedado pelo artigo 53 do CDC.

Por essa razão, observando a prevalência do CDC e a interpretação conferida a esse diploma legal pelo STJ, a corte, no julgamento aqui analisado, concluiu que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser realizados como regra geral,
“todavia, quando se tratar de relação de consumo,
a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição
”
.

(...)

“Por fim,
quanto ao momento de restituição
, verifica-se que a Lei do Distrato autorizou a vendedora a restituir o valor pago ao adquirente de forma parcelada, com prazos diferenciados para obras concluídas ou em andamento, no caso de parcelamento de solo urbano, e em parcela única, mas após o prazo de até 180 dias do desfazimento do contrato, no caso de incorporação imobiliária (artigos 67-A, § 6o, da Lei no 4.591/1964 e 32-A, § 1o, da Lei no 6.766/1979).

No entanto, o STJ decidiu que
“a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1o do artigo 32-A da Lei no 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos artigos 39 e 51, II, IV e IX, do CDC”
, como decidido no Tema 577/STJ,
“de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ”
.

(...).

Dessa forma a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça nos julgamento dos REsp

2.106.548/SP,

2.117.412/SP
,
2.107.422/SP
e
2.111.681/SP
, é no sentido de que

o CDC prevalece sobre a Lei no 13.786/2018
, sendo que os descontos admitidos pela Lei 13.786/2018 podem, em regra, ser realizados,
salvo

quando se tratar de relação de consumo

quando a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos.

Portanto, em conformidade com o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento dos Recursos Especiais
2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP,

a Corte Superior adotou a tese pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da Ministra Nancy Andrighi, ou seja, firmou-se entendimento no sentido da prevalência do CDC em relação a Lei 13.786/2018 em razão da sua especialidade quando se tratar de relação de consumo
, devendo dessa forma, observar as disposições constantes dos

51, IV, e 53 que consideram nulas as cláusulas que prevê a perda total das prestações ou que coloquem em excessiva desvantagem o consumidor na hipótese de resolução por inadimplemento ou desistência do consumidor, mesmo porque interpretação diversa em determinadas hipóteses poderia levar a desvantagem excessiva e total iniqüidade em ofensa á razoabilidade e a boa fé objetiva em prejuízo do consumidor.

Cumpre transcrever a decisão do

Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferida no (Recurso Especial n.
2106548 – SP (2023/0393051-0) Relatora: Ministra Nancy Andrighi Data: 02/09/2025) que delimita o atual entendimento sobre o tema, estabelecendo um novo panorama para os
distratos de imóveis (lotes)
senão vejamos:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC
EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei no 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979.
3.
Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último,

pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18
, regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.
8. Mesmo após a Lei no 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
9
. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo
.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11.
Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei no 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%,
não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado
.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.

Acórdão

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista divergente do Sr. Ministro Moura Ribeiro, por maioria, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Votaram vencidos, parcialmente, os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente) e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Informações Complementares à Ementa

(VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)
"'No caso em apreço', para determinar a condenação da parte ré a restituir aos autores o equivalente a 80% (oitenta por cento) do que fora pago, ambas 'as instâncias ordinárias declararam ser abusiva a cláusula que previa a retenção de10% (dez por cento) do valor total do contrato e que tal imposição esbarraria na vedação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor'.
No entanto, porque fundada em expressa previsão legal não se pode considerar abusiva eventual cláusula contratual que, ao prefixar as perdas e danos resultantes do desfazimento do contrato, tenha respeitado o limite legalmente imposto.
A partir de tal compreensão, não se pode limitar a cláusula penal, já ajustada aos limites legais

10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato' - para autorizar a retenção de apenas '20% (vinte por cento) dos valores pagos'.
De fato, manter o entendimento adotado pelas instâncias ordinárias equivaleria a simplesmente ignorar as novas disposições contidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979, incluído pela Lei no 13.786/2018, o que não se admite, sob pena de contrariar a Súmula Vinculante no 10/STF: 'Viola a cláusula de reserva de plenário (CF, artigo 97) a decisão de órgão fracionário de Tribunal que, embora não declare expressamente a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo do poder público, afasta sua incidência, no todo ou em parte'".
(Processo
REsp

2106548
/ SP, RECURSO ESPECIAL 2023/0393051-0,
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI

Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
02/09/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/09/2025).

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS
.
1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição",
em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
(
REsp

2.106.548/SP
,

Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. Recurso especial conhecido e provido.
(
REsp

2207712

/ SP
RECURSOESPECIAL2025/0125239-6
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/12/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/12/2025).

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
(
REsp

2.106.548/SP
,
Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei no 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e provido. (
REsp
2243279
/ GO
RECURSO ESPECIAL2024/0403458-8
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/12/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/12/2025).

No caso em análise, como visto, o autor firmou com a Apelante
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, concernente a dois Lotes
no local denominado “
Loteamento natura Residence
, no entanto em decorrência de dificuldades financeiras busca a rescisão dos contratos e restituição dos valores pagos tendo o Juízo julgado a demanda parcialmente procedente admitindo a restituição mediante retenção de 25% bem como retenção das arras afastando a incidência da multa por rescisão diante da impossibilidade de sua cumulação com as arras.

Nesse contexto, a despeito dos argumentos de que o desconto deveria ocorrem em percentual maior
a limitação da retenção em 25% dos valores pagos pelo consumidor/Apelado deve ser mantida, tendo em vista que está em consonância com entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
sendo
pertinente anotar que a retenção
pelas despesas operacionais deve ser admitida,
mantendo-se dentro dos limites de 10% a 25% dos valores pagos.

Portanto, conforme entendimento jurisprudencial a retenção é admitida entre 10% a 25% do valor pago, sendo que no presente caso o Juízo determinou a retenção em 25% que demonstra-se razoável, não merecendo modificação valendo anotar o seguinte entendimento jurisprudencial:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO . REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024).

Portanto, na hipótese, mostra-se razoável o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), fixado pelo Juízo sentenciante, notadamente, porque é incontroverso que a rescisão do contrato decorreu da desistência da parte compradora, motivada pela insuficiência de recursos, o que inviabilizou a continuidade do negócio jurídico.

No mais, a Apelante pretende que
seja mantida a multa contratualmente prevista em 10% sobre o valor do contrato na hipótese de rescisão, afirma que

deve ocorrer a restituição da comissão de corretagem
por se destinar a pagamento de terceiro e ainda há cláusula contratual prevendo a impossibilidade

de sua restituição,

descontado
taxa de fruição
e a
devolução do valor pago em 12 parcelas
.

Cumpre anotar que a rescisão do contrato ocorre em razão de culpa do comprador, contudo, como visto
conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça a Lei do Distrato não deve ser aplicada de forma irrestrita, sendo que em casos de conflito de normas entre a lei 13.786/2018 e o CDC deve prevalecer este último quando se tratar de relação de consumo, haja vista que visa proteger o consumidor,

tendo em vista que parte considerada vulnerável na relação de consumo.

Assim, com

base nessa premissa, conforme se infere dos julgados retro mencionados, o STJ
reinterpretou
a aplicação do Art. 32-A da Lei no 6.766/1979, e aplicação da lei
13.786/2018
alterando, significativamente, o cenário para a
rescisão de contratos
de
loteamento

em relações de consumo
visando manter o equilíbrio contratual, sendo que a
o reafirmar a prevalência do
CDC
, a Corte busca garantir que as disposições da Lei do Distrato sejam aplicadas de forma a não gerar desvantagem exagerada para o adquirente.

No pertinente a cobrança de taxa de fruição em 0,75% necessário anotar que
mostra-se incabível diante da ausência de comprovação de ocupação ou de uso

dos Lotes pelo Recorrido, conforme entendimento jurisprudencial desse e. Tribunal d Justiça senão vejamos:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.
COMPRA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO DISTRATO A PEDIDO DO COMPRADOR.
CONTRATO ANTERIOR A LEI 13.786/2018. INCIDÊNCIA DO CDC.
RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS E DEVOLUÇÃO DE VALORES DE FORMA IMEDIATA
– MANUTENÇÃO - IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. JUROS DE MORA INCIDENTE SOBRE O MONTANTE DA RESTITUIÇÃO QUE DEVE NO CASO OCORRER DESDE A CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO DESEMBOLSO – PRETENSÃO QUE SEJA DO TRÂNSITO EM JULGADO – NÃO ACOLHIMENTO -
NÃO INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO -
IPTU NÃO ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE RETENÇÃO
- VALIDADE DA RETENÇÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE AO CADO DO ARTIGO 32 DA LEI 13.786/2018 JÁ QUE POSTERIOR AO CONTRATO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tratando-se de rescisão contratual a pedido do promitente comprador é admissível a retenção pela promitente vendedora de valor entre 10% a 25% sobre o montante pago conforme entendimento jurisprudencial, sendo que o valor a ser restituído ao comprador deve ser devidamente corrigido de juros de mora e correção monetária . (...)

A restituição dos valores ao Apelado deve ser imediata e não em 12 parcelas na forma da Lei 13.786/2018, posterior à contratação.
O pagamento do IPTU pelo comprovador pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu na hipótese dos autos, já que se trata de lote sem edificação, tornando-se, portanto, incabível que o comprador arque com os custos decorrentes
. (...)
Diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a serem compensados a título de taxa de fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida.
Os valores pagos a título de corretagem, repassados diretamente a terceiros (corretores e imobiliárias), mediante cláusula contratual destacada e com ciência do comprador não integram o patrimônio da vendedora e não devem ser restituídos. O Artigo 32-A da Lei 6.766/69 possui redação incluída pela Lei 13.786/2018, que por ser posterior à contratação no presente caso não incidem os encargos ali previstos.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10214878020248110003, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 30/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025).

Quanto
a comissão de corretagem

que foi pago pelo Apelado, cumpre anotar que há cláusula contratual expressa no sentido de que referido pagamento seria destinado corretor, portanto, destinou-se ao pagamento de serviços de terceiro.

Nesse contexto
o
s valores pagos a título de corretagem,
repassados diretamente a terceiros (corretores e imobiliárias), mediante cláusula contratual destacada e com ciência do comprador não integram o patrimônio da vendedora e
não devem ser restituídos.

Sustenta, ainda, a Apelante que
no presente caso deve incidir a cláusula penal que estabelece multa de 10% sobre o valor do contrato.

Constata-se que o Juízo reconheceu na sentença que: “
não é possível a cumulação da retenção de arras e a imposição de multa contratual, haja vista a excessividade da penalidade e, ainda, porque a situação implicaria em claro enriquecimento ilícito da promitente vendedora”.

Com relação as arras,
verifica-se que o Autor realizou pagamento de entrada quando da compra e venda foram
ou seja trata-se de princípio de pagamento.

Existem duas modalidades principais de arras, com naturezas e efeitos distintos no direito brasileiro, regulamentadas pelo Código Civil Brasileiro (Artigos 417 a 420) que são
arras confirmatórias que é regra geral, presumida quando não há cláusula expressa de direito de arrependimento
e sua natureza consiste em confirmação do negócio jurídico
e sendo em dinheiro ou do mesmo gênero da obrigação principal, constitui princípio de pagamento visa, portanto, reforçar o negócio impedindo o arrependimento unilateral.

Arras penitenciais existindo apenas se houver uma
cláusula contratual expressa
que preveja o direito de arrependimento para qualquer das partes, o que não é o caso retratado nos Autos.

No caso,
não há falar em retenção das arras ou sinal,

tendo em vista que
é vedada a retenção do valor pago a título de arras,
uma vez que o sinal, no caso dos autos, ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento
(
ocorreu como pagamento da entrada) na compra e venda

e
deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido
,
sob pena de enriquecimento sem causa”.

Com efeito, como as arras no caso, funcionam como um princípio de pagamento, sem prever o direito de arrependimento,
uma vez determinada a rescisão do contrato por culpa do comprador essas arras não podem ser retidas a título de penalidade
, já que configuraria enriquecimento sem causa do vendedor no caso, da Apelante como mencionado.

Nesse contexto,
deve prevalecer a cláusula penal pleiteada pela Apelante que estabelece a multa de 10%
porém, não sobre o valor do contrato,
já que causaria desvantagem exagerada ao consumidor mas sobre o valor pago pelo Recorrido

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS. LIMITES DA RETENÇÃO EM ATÉ 25%. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, determinando a restituição dos valores pagos, com retenção limitada a 10%, afastada a retenção das arras, bem como fixando a devolução em parcela única.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) definir o percentual de retenção admissível sobre os valores pagos pelo compromissário comprador na hipótese de rescisão contratual por sua culpa; (ii) verificar a possibilidade de retenção das arras confirmatórias; e (iii) estabelecer a forma de restituição das parcelas pagas, se em parcela única ou de modo parcelado.

III. Razões de decidir

3. A retenção de valores em favor do promitente vendedor é juridicamente admissível em caso de resolução do contrato por inadimplemento do comprador, desde que observados os parâmetros da razoabilidade e da vedação à onerosidade excessiva, limitando-se, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao intervalo de 10% a 25% das quantias efetivamente pagas.

4. A cumulação de múltiplas cláusulas de retenção previstas no contrato — multa, despesas administrativas e demais encargos — que resulte em abatimento global superior aos limites jurisprudenciais revela abusividade, impondo-se o ajuste judicial para preservar o equilíbrio contratual.

5. As arras, quando ostentam natureza confirmatória e funcionam como princípio de pagamento, devem integrar a base de cálculo da restituição, sendo indevida sua retenção autônoma como penalidade, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.

6. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, ainda que a rescisão decorra de culpa do comprador, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ, afastando-se a pretensão de devolução parcelada.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido para fixar a retenção no percentual de 23% sobre os valores pagos pelo compromissário comprador, previsto contratualmente afastada, no entanto, a cumulação com cláusula penal, mantida a restituição em parcela única e a impossibilidade de retenção das arras.

Tese de julgamento: “Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas entre 10% e 25%, vedada a cumulação de cláusulas que ultrapassem esse limite; as arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas autonomamente, a restituição deve ocorrer em parcela única, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420 e 170; CDC, art. 53; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, Apelação n. 1003611-62.2022.8.11.0010.

(N.U 1013369-55.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 13/02/2026).

“APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO NEGADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA -
RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE -
CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA – ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO CORRETÁRIA – INPC - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório, sendo indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
(...)”
(N.U 1002292-88.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/10/2024, Publicado no DJE 18/10/2024).

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS. LIMITES DA RETENÇÃO EM ATÉ 25%. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, determinando a restituição dos valores pagos, com retenção limitada a 10%, afastada a retenção das arras, bem como fixando a devolução em parcela única.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) definir o percentual de retenção admissível sobre os valores pagos pelo compromissário comprador na hipótese de rescisão contratual por sua culpa; (ii) verificar a possibilidade de retenção das arras confirmatórias; e (iii) estabelecer a forma de restituição das parcelas pagas, se em parcela única ou de modo parcelado.

III. Razões de decidir

3. A retenção de valores em favor do promitente vendedor é juridicamente admissível em caso de resolução do contrato por inadimplemento do comprador, desde que observados os parâmetros da razoabilidade e da vedação à onerosidade excessiva, limitando-se, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao intervalo de 10% a 25% das quantias efetivamente pagas.

4. A cumulação de múltiplas cláusulas de retenção previstas no contrato — multa, despesas administrativas e demais encargos — que resulte em abatimento global superior aos limites jurisprudenciais revela abusividade, impondo-se o ajuste judicial para preservar o equilíbrio contratual.

5. As arras, quando ostentam natureza confirmatória e funcionam como princípio de pagamento, devem integrar a base de cálculo da restituição, sendo indevida sua retenção autônoma como penalidade, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.

6. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, ainda que a rescisão decorra de culpa do comprador, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ, afastando-se a pretensão de devolução parcelada.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido para fixar a retenção no percental de 23% sobre os valores pagos pelo compromissário comprador, previsto contratualmente afastada, no entanto, a cumulação com cláusula penal, mantida a restituição em parcela única e a impossibilidade de retenção das arras.

Tese de julgamento: “Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas entre 10% e 25%, vedada a cumulação de cláusulas que ultrapassem esse limite; as arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas autonomamente, a restituição deve ocorrer em parcela única, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420 e 170; CDC, art. 53; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, Apelação n. 1003611-62.2022.8.11.0010.

(N.U 1013369-55.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 13/02/2026).

Dessa forma, com o pagamento dado como entrada integra o valor do imóvel deve incidir apenas a

cláusula penal sobre o valor a ser restituído ao Apelado no percentual de 10% sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato.

Quanto a restituição do valor pago após as retenções foi determinado que ocorra em parcela única, pretendendo a Apelante que seja em 12 parcelas
.

Ocorre que a restituição do valor de forma parcelada, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça constitui prática a abusiva contrária aos artigos 39, e 51 incisos II, IV e IX do CDC, sendo que referida modificação determinando a restituição parcelada não se aplica às relações de consumo de forma que deve ocorrer a restituição em parcela única.

Ademais,
evidencia-se que, com desfazimento da avença,
pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação
, de forma que a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da Apelante, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE URBANO.
INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE
. RESTITUIÇÃO DE VALORES. IPTU. JUROS MORATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO.
PARCELA ÚNICA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Caso em exame.

Ação de rescisão de compromisso de compra e venda c.c reintegração de posse, decorrente de inadimplemento do adquirente.

II – Questões em discussão.

Discute-se: (i) responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU até a sentença; (ii) termo inicial dos juros moratórios; (iii) forma de restituição dos valores; iv) manutenção das demais determinações da sentença (taxa de fruição, indenização por benfeitorias e cláusula penal de 2%).

III – Razões de decidir.

(i) É cabível a cobrança do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, quando há expressa cláusula contratual; (ii) Juros moratórios somente após o trânsito em julgado quando discutido o percentual ou extensão da restituição; (iii)
Restituição em parcela única mantida;
(iv) Cláusula penal de 2% preservada por expressa previsão contratual.

IV – Dispositivo.

Recurso parcialmente provido

V – Tese de julgamento.“1. O promitente-comprador responde pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período em que permaneceu na posse direta.

2. Os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores, quando discutida judicialmente a extensão da retenção, fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

(N.U 1021300-72.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/12/2025, Publicado no DJE 09/12/2025).

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. PREVALÊNCIA DO CDC. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA
. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa da adquirente, com restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 15% sobre os valores efetivamente desembolsados, em parcela única.

II. Questão em discussão

2.

A controvérsia consiste em definir: (i) se, em contrato de loteamento urbano celebrado após a Lei no 13.786/2018, prevalece a cláusula penal estipulada em 10%
sobre o valor total atualizado do contrato
ou se deve incidir o Código de Defesa do Consumidor, com limitação da retenção sobre os valores pagos; e (ii) se a restituição deve ocorrer de forma parcelada ou imediata.

III. Razões de decidir

3.

Reconhecida a relação de consumo, impõe-se a prevalência do Código de Defesa do Consumidor em caso de conflito normativo com a Lei no 13.786/2018, especialmente, para afastar cláusula penal que, ao incidir sobre o valor total do contrato, resulte na perda substancial ou quase integral das parcelas pagas, em afronta aos arts. 51, IV, e 53 do CDC.

4.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, em julgados posteriores à Lei do Distrato, firmou entendimento de que, nas relações de consumo, a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos
, vedada solução que conduza a enriquecimento sem causa do fornecedor.

5.

A restituição parcelada prevista no art. 32-A, §1o, da Lei no 6.766/1979 não se aplica às relações de consumo, por configurar prática abusiva, devendo ser mantida a restituição imediata, em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

6.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Em contratos de compra e venda de lote urbano celebrados após a Lei no 13.786/2018, configurada relação de consumo, prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusiva a cláusula penal calculada sobre o valor total do contrato quando resultar na perda substancial das parcelas pagas.
2. A restituição dos valores ao consumidor, nesses casos, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, afastada a aplicação do parcelamento previsto na Lei do Distrato.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 39, 51, IV, II e IX, e 53; CC, art. 413; Lei no 6.766/1979, art. 32-A; CF/1988, art. 5o, XXXII.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp no
2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025
; Súmula 543/STJ; Tema 577/STJ.

Portanto, mantenho a determinação para que ocorra a restituição em parcela única
.

Diante dessas considerações
dou provimento parcial
ao recurso
apenas para admitir a incidência da cláusula penal de 10%, todavia, sobre o valor pago pelo Autor que deverá ser apurado em liquidação de sentença
,

já que como visto as arras, quando ostentam natureza confirmatória e
funcionam como princípio de pagamento, como no caso, devem integrar a base de cálculo da restituição,
sendo indevida sua retenção autônoma como penalidade, bem como reconhecer que o valor pago a título de comissão de corretagem não deve ser restituído ao Recorrido.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026