Tribunal: TJMT
Processo: 1031812-34.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. RESPONSABILIDADE PELO IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. APLICAÇÃO DO CDC. ART. 26, VI, DA LEI No 6.766/1979. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO SIMPLES E DOBRADA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por incorporadora em virtude da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por adquirente de lote em empreendimento denominado Florais do Parque.
2. A incorporadora sustenta a validade da cláusula que transferia ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de IPTU antes da imissão na posse, sob o argumento de que o empreendimento constitui condomínio horizontal de lotes com matrículas individualizadas, o que afastaria o entendimento aplicado a condomínios edilícios. Subsidiariamente, pede que toda a restituição ocorra de forma simples.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se a relação contratual entre incorporadora e adquirente de lote se submete ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) se o art. 26, VI, da Lei no 6.766/1979 autoriza a transferência do IPTU ao consumidor antes da imissão na posse; (iii) se a existência de matrícula individualizada em condomínio horizontal de lotes afasta a abusividade da cláusula; (iv) se é cabível a restituição dobrada dos valores pagos após 30/03/2021.
III. Razões de decidir
4. A relação entre incorporadora profissional e adquirente pessoa física configura relação de consumo, sujeita à interpretação contratual favorável ao consumidor e ao controle de abusividade das cláusulas que imponham desvantagem exagerada.
5. O art. 26, VI, da Lei no 6.766/1979 exige a indicação contratual do responsável pelos impostos e taxas incidentes sobre o lote, mas não autoriza a transferência irrestrita do encargo ao consumidor antes de sua relação material com o imóvel.
6. A matrícula individualizada do lote não afasta a abusividade da cobrança, pois o critério relevante para a responsabilidade pelo IPTU é a possibilidade efetiva de posse, uso e fruição do bem, e não apenas a formalidade registral.
7. A cobrança de IPTU antes da entrega do empreendimento transfere ao consumidor obrigação que não decorre de sua relação material com o bem e gera desvantagem exagerada, em afronta à boa-fé objetiva.
8. A restituição dobrada é cabível para cobranças realizadas após 30/03/2021, independentemente de prova de má-fé subjetiva, conforme modulação fixada pelo STJ.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "É abusiva a cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo IPTU antes da imissão na posse do lote, ainda que se trate de condomínio horizontal com matrícula individualizada, sendo cabível a restituição em dobro das cobranças posteriores a 30/03/2021 quando contrárias à boa-fé objetiva."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, V, 47 e 51, IV; CTN, art. 32; Lei no 6.766/1979, art. 26, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Tema 886; STJ, EAREsp 676.608/RS.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031812-34.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[WILSON CIBULSKIS JUNIOR - CPF: 076.096.237-50 (APELADO), SANTIANY ALMEIDA DE SIQUEIRA CURVO - CPF: 700.106.251-00 (ADVOGADO), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. RESPONSABILIDADE PELO IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. APLICAÇÃO DO CDC. ART. 26, VI, DA LEI No 6.766/1979. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO SIMPLES E DOBRADA. BOA-FÉ OBJETIVA.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por incorporadora
em virtude da
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por adquirente de lote em empreendimento denominado Florais do Parque.

2.
A incorporadora sustenta a validade da cláusula

que transferia ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de IPTU antes da imissão na posse
, sob o argumento de que o empreendimento constitui condomínio horizontal de lotes com matrículas individualizadas, o que afastaria o entendimento aplicado a condomínios edilícios. Subsidiariamente, pede que toda a restituição ocorra de forma simples.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se a relação contratual entre incorporadora e adquirente de lote se submete ao Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) se o art. 26, VI, da Lei no 6.766/1979 autoriza a transferência do IPTU ao consumidor antes da imissão na posse; (
iii
) se a existência de matrícula individualizada em condomínio horizontal de lotes afasta a abusividade da cláusula; (
iv
) se é cabível a restituição dobr
ada
dos valores pagos após 30/03/2021.

III. Razões de decidir

4.
A relação entre incorporadora profissional e adquirente pessoa física configura relação de consumo, sujeita à interpretação contratual favorável ao consumidor e ao controle de abusividade das cláusulas que imponham desvantagem exagerada.

5.
O art. 26, VI, da Lei no 6.766/1979 exige a indicação contratual do responsável pelos impostos e taxas incidentes sobre o lote, mas não autoriza a transferência irrestrita do encargo ao consumidor antes de sua relação material com o imóvel.

6.
A matrícula individualizada do lote não afasta a abusividade da cobrança, pois o critério relevante para a responsabilidade pelo IPTU é a possibilidade efetiva de posse, uso e fruição do bem, e não apenas a formalidade registral.

7.
A cobrança de IPTU antes da entrega do empreendimento transfere ao consumidor obrigação que não decorre de sua relação material com o bem e gera desvantagem exagerada, em afronta à boa-fé objetiva.

8.
A restituição dobr
ada
é cabível para cobranças realizadas após 30/03/2021, independentemente de prova de má-fé subjetiva, conforme modulação fixada pelo
STJ.

IV. Dispositivo e tese

9
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
É abusiva a cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo IPTU antes da imissão na posse do lote, ainda que se trate de condomínio horizontal com matrícula individualizada, sendo cabível a restituição em dobro das cobranças posteriores a 30/03/2021 quando contrárias à boa-fé objetiva
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, V, 47 e 51, IV; CTN, art. 32; Lei no 6.766/1979, art. 26, VI.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.345.331/RS, Tema 886; STJ,
EAREsp
676.608/RS.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Florais do Parque Incorporações Ltda.
em
virtude
da sentença proferida pela Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na
A
ção
I
ndenizatória
ajuizada
por
Wilson
Cibulskis
Junior
.

A Juíza de primeiro grau
declar
ou
a nulidade da Cláusula 14a, exclusivamente no que concerne à transferência da responsabilidade tributária ao consumidor
Apelado
em período anterior à imissão na posse
da unidade adquirida.

De conseguinte,
conden
ou a Apelante
à restituição dos valores pagos a título de IPTU até 03/05/2022
(data da imissão na posse)
de forma simples para os pagamentos realizados até 30/03/2021
,
e
na forma
dobr
ada
para os efetuados após essa data, corr
igido
pelo INPC desde cada desembolso e
acrescido de
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação
.

Por outro lado,
julg
ou
improcedente o pedido de indenização por danos morais.

As verbas de sucumbência foram distribuídas de forma recíproca, na proporção de 30% para o
Apelado
e 70% para a
Apelante
, c
ujos
honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a Apelante recorreu.

Pediu
o reconhecimento da validade integral da
C
láusula
14a, concernente ao
repasse do IPTU desde a assinatura do contrato, ao fundamento de que a natureza jurídica do empreendimento
, que é
condomínio horizontal de lotes, com matrícula individualizada
,
afastaria a aplicação do entendimento consolidado para condomínios edilícios.

Em pedido s
ubsidi
ário, caso
mantida a declaração de nulidade,
postulou que
a restituição ocorra de forma simples para a totalidade dos valores pagos, ante a ausência de má-fé da incorporadora.

Contrarrazões no ID
354718447.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
,

e
m 04/10/2018,
Wilson
Cibulskis
Junior
celebrou
com
Florais do Parque Incorporações Ltda.

o C
ontrato de
C
ompra e
V
enda para aquisição de lote no empreendimento Florais do Parque, pelo valor de R$ 225.000,00
(duzentos e vinte e cinco mil reais)
, a ser pago em 37
(trinta e sete)
meses.

O contrato continha a Cláusula 14a, que transferia ao comprador a responsabilidade por IPTU e demais impostos, taxas e contribuições incidentes sobre o imóvel, desde a assinatura ou período subsequente à proposta/contratação, ainda que tais encargos fossem cobrados em nome da vendedora ou de terceiros.

O
Apelado
sustentou que, muito embora o contrato tenha sido firmado em 2018, a efetiva entrega do empreendimento ocorreu
somente
em 03
/05/
2022, circunstância que torna indevida a transferência do encargo tributário para o período anterior à imissão na posse.

Demonstrou ter efetuado pagamentos de IPTU nos exercícios de 2019, 2020, 2021 e parte de 2022, totalizando R$ 9.822,96 (nove mil oitocentos e vinte e dois reais e noventa e seis centavos)
.

C
onsoante comprovantes carreados
na inicial,
pag
ou
R$ 2.433,55
(dois mil quatrocentos e trinta e três reais e cinquenta e cinco centavos)
em 19/06/2019
,
R$ 2.495,39
(dois mil quatrocentos e noventa e cinco reais e trinta e nove centavos)
em 13/04/2020, R$ 2.024,14
(dois mil e vinte e quatro reais e quatorze centavos)
em 14/04/2021 e R$ 2.869,88
(dois mil oitocentos e sessenta e nove reais e oitenta e oito centavos)
em 12/04/2022
.

Com base nesses fatos, postulou a declaração de nulidade da
C
láusula
14a
, a restituição
d
obr
ada
dos valores pagos,
além da
indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Em sua defesa, a incorporadora
Apelante

suscitou
a incompetência d
a Justiça Comum
em razão de cláusula compromissória de arbitragem.

No mérito, defendeu a legalidade da transferência da obrigação tributária ao promitente comprador desde a assinatura do contrato, ao argumento de que o empreendimento constituiria condomínio horizontal de lotes, modalidade na qual a matrícula se encontra individualizada desde o registro do parcelamento, o que permitiria ao adquirente o exercício imediato dos direitos inerentes à propriedade.

À luz d
o art. 26, inciso VI, da Lei no 6.766/79, argument
ou
que a norma autoriza a indicação da parte responsável pelo pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado, independentemente da posse.

Na hipótese de acolhimento do pedido autoral,
impugnou a restituição dobr
ada
dos valores pagos após 30/03/2021 e refutou a existência de danos morais indenizáveis.

Encerrada a instrução, foi prolatada a primeira sentença no processo
(23/08/2024)
.

Na ocasião, a magistrada de primeiro grau
extingui
u
o feito sem resolução de mérito
fundada da incompetência da Justiça Comum, em razão da existência de cláusula arbitral.

A despeito disso,
esta
Colenda Câmara
anul
ou
o ato
sentencial
, afast
ou
a compulsoriedade da arbitragem na relação de consumo e
determin
ou
o regular prosseguimento da demanda
(Ac
ó
rdão anexado no ID
276161393)
.

Retornados à origem, sobreveio decisão saneadora que rejeitou a preliminar de incompetência, fixou os pontos controvertidos e deferiu a inversão do ônus da prova.

O
Apelado
manifestou desinteresse na dilação probatória
e
pugn
ou
pelo julgamento antecipado, enquanto a
Apelante
quedou inerte quanto à produção de provas
, o que deu causa à prolação da sentença recorrida
.

A controvérsia recursal está delimitada em
dois pontos nodais
:
(i) o
primeir
o
, de natureza substancial, consiste em definir se a natureza jurídica do empreendimento
, que é o
loteamento ou condomínio horizontal de lotes com matrículas individualizadas
,
afasta a abusividade da cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo IPTU antes da efetiva imissão na posse;
(
ii
) o
segund
o
, de caráter indenizatório, impõe verificar se a condenação à restituição dobr
ada
dos valores pagos após 30/03/2021 encontra respaldo jurídico adequado diante das circunstâncias do caso.

Desde logo, adianto que o apelo não merece prosperar.

O ponto de partida inafastável é o reconhecimento de que a relação jurídica entabulada entre as partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor
, tal qual fundamentado no acórdão que anulou a sentença anterior, atinente à Cláusula de arbitragem
.

A natureza do negócio envolve
, de um lado,
incorporadora profissional e
, de outro,
adquirente pessoa física que busca satisfazer necessidade própria,
o que
configura a hipossuficiência estrutural que o microssistema consumerista visa tutelar.

Nesse contexto, aplica-se ao contrato o controle de abusividade previsto nos
arts
. 6o, inciso V, 47 e 51, inciso IV, do CDC, sendo de rigor a interpretação das cláusulas em favor do consumidor e a declaração de nulidade das que imponham desvantagem exagerada.

Portanto, a
questão nodal não reside na existência
,
ou não
,
de autorização legal para a prev
er a
responsabilidade tributária
no contrato
,
e sim
na compatibilidade dessa previsão com o sistema de proteção ao consumidor.

Com efeito, o art. 26, inciso VI, da Lei no 6.766/79
,

suscitado
pela Apelante como fundamento de validade da cláusula
, se limita
a exigir que o instrumento de compromisso de compra e venda contenha indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado.

Cuida-se de norma de conteúdo obrigatório do instrumento, de natureza informacional,
mas
não confere à incorporadora autorização irrestrita para transferir
todos
os encargos
ao consumidor
antes de este
ter relação jurídica material com o imóvel
, porque
desrespeit
a
às normas de ordem pública que regem as relações de consumo.

A
exegese
do art. 26, VI, da Lei no 6.766/79 e o art. 51, IV, do CDC não se excluem
. Na verdade, se complementam
de modo que a primeira não pode ser utilizada como veículo para afastar a proteção imperativa conferida pela segunda.

O argumento central da Apelante é o de que, nos condomínios horizontais de lotes, a matrícula é individualizada desde o registro do parcelamento, o que permitiria ao adquirente o exercício imediato dos atributos da propriedade, diferente do que ocorre nos condomínios edilícios, nos quais a individualização da matrícula depende da emissão do
“
habite-se
”
.

Embora
essa distinção seja
relevante do ponto de vista do direito registral, não é suficiente para afastar a conclusão adotada pela
Juíza
senten
ciante
. Isso porque o critério decisivo para atribui
r
responsabilidade tributária não é o aspecto formal da individualização da matrícula, mas o aspecto material da possibilidade efetiva de fruição do bem pelo adquirente.

Para ilustrar:

Apelação - Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com obrigação de fazer - Sentença de improcedência dos pedidos iniciais – Apelo do autor - Alegação de inexigibilidade de imposto sobre propriedade territorial urbana (IPTU) antes da imissão na posse do bem - Acolhimento - Precedentes desta Colenda Corte - Empreendimento cujo termo de recebimento provisório data de fevereiro de 2023, ao passo que as cobranças referem-se aos IPTU dos exercícios de 2021 e 2022 – Inadmissibilidade - Autor sem a posse do efetiva do lote de terreno – Abusividade de cláusula contratual – Impostos indevidos antes da imissão na posse – Condenação da ré à devolução dos valores pagos pelo autor - Recurso provido, reformando-se a r. sentença, com inversão do ônus
da
sucumbência
.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10408963920228260506 Ribeirão Preto, Relator.: Michel
Chakur
Farah, Data de Julgamento: 09/12/2025, 28a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2025)
.

O IPTU
(
art. 32 do Código Tributário Nacional
)
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana.

Por corolário, o
adquirente que não foi imitido na posse do lote não exerce, na prática, nenhum dos atributos que justificariam a incidência do tributo em sua esfera jurídica: não habita, não utiliza, não aufere qualquer benefício econômico do bem.

Logo, i
mputar-lhe o encargo tributário nessas circunstâncias equivale a transferir obrigação cujo fato gerador não se operou em sua esfera de fato.

Essa compreensão está em perfeita harmonia com a orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS (Tema 886), segundo a qual a responsabilidade pelas obrigações relacionadas ao imóvel
se
vincula à relação jurídica material com o bem, representada pela imissão na posse, e não pelo mero registro do compromisso de compra e venda.

No caso, a
entrega do empreendimento
se deu
em 03/05/2022
, o que
demonstra que havia obra de infraestrutura a ser concluída, sem a qual a utilização plena do lote era inviável.

Entre a assinatura do contrato, em 04/10/2018, e a efetiva entrega, em 03/05/2022, transcorreram quase
04 (
quatro
)
anos durante os quais o consumidor permaneceu privado da posse e do gozo do bem.

Nesse interregno, a imposição do encargo tributário ao adquirente configura

desvantagem exagerada,
que
ger
ou
enriquecimento sem causa da incorporadora.
Logo, não há retoques a serem feitos na sentença neste ponto.

Quanto à
segunda questão
do apelo, notadamente
a validade da condenação à restituição dobr
ada
dos valores pagos após 30/03/2021
,
o apelo também não prospera
.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
EAREsp
no 676.608/RS, firmou a tese de que a restituição dobr
ada
independe da demonstração de dolo ou má-fé em sentido subjetivo, revelando-se cabível sempre que a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva.

N
aquele julgado
, a Corte
Superior
modulou os efeitos do novo entendimento para que se apli
car
apenas às cobranças realizadas após a data da publicação do acórdão paradigma, fixada em
30/03/2021
.

Portanto, nota-se que a Juíza
aplicou com rigor técnico essa modulação.

Para os valores pagos antes de 30/03/2021, correspondentes ao IPTU dos exercícios de 2019 e 2020, determinou a restituição simples, reconhecendo que, à época dos pagamentos, havia interpretação jurisprudencial menos uniforme que poderia configurar engano justificável.

Por outro lado, para os valores pagos após 30/03/2021, correspondentes aos pagamentos realizados em 14/04/2021 e 12/04/2022, determinou a restituição dobrada, ao fundamento de que a cobrança prosseguiu em desconformidade com a boa-fé objetiva, haja vista que, naquele momento, estava sedimentado o entendimento de que a responsabilidade tributária se vincula à imissão na posse.

Logo, não procede a tese de subsidiária de prova da má-fé para pagamento dobrado.

Repito, na atualidade, o
critério não é mais a má-fé subjetiva,
e sim
a contrariedade à boa-fé objetiva, vale dizer, a cobrança de valores que o fornecedor sabia ou deveria saber que eram indevidos, à luz do ordenamento vigente.

Após 30/03/2021, data em que o STJ publicou o acórdão paradigma, a manutenção da cobrança de IPTU antes da imissão na posse, sob o amparo de cláusula contratual de adesão, configurou conduta incompatível com os deveres de transparência, lealdade e boa-fé objetiva que regem as relações de consumo.

Nesse contexto, a condenação à restituição dobr
ada
não comporta reforma
, porque está em absoluta consonância com a modulação promovida pelo STJ
.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
apenas em face da Incorporadora Apelante para
20% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026