Tribunal: TJMT
Processo: 1011239-63.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de manutenção de posse. instrumento particular de compromisso de compra e venda sem assinatura e não registrado. ausência de comprovação do exercício da posse. inexistência de turbação ou esbulho. boa-fé de terceiro adquirente. sentença mantida. recurso desprovido.
i. caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de manutenção de posse, referente a imóvel urbano sob alegação de posse mansa e pacífica desde 2007, turbada por leilão extrajudicial promovido pelo banco recorrido.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em (i) verificar se a apelante comprovou os requisitos cumulativos do art. 561 do CPC, quais sejam, posse, turbação, data da turbação e continuidade da posse (ii) se há direito à manutenção da posse, apesar da ausência de registro do compromisso de compra e venda e da consolidação da propriedade em nome de terceiro de boa-fé.
III. Razões de decidir
3. A prova documental é insuficiente para demonstrar o exercício da posse pela apelante, pois o compromisso de compra e venda apresentado é incompleto, sem assinatura das partes e sem comprovante de pagamento das parcelas avençadas.
4. A mera existência de instrumento contratual não se confunde com o efetivo exercício da posse, que exige atos materiais de fruição e conservação do bem, os quais não foram comprovados, nem por documentos nem por testemunhas.
5. A apelante, embora intimada para especificar as provas que pretendia produzir, requereu o julgamento antecipado da lide, incorrendo em preclusão quanto à prova testemunhal.
6. A realização de leilão extrajudicial, nos termos da L. 9.514/1997, não caracteriza turbação possessória, pois constitui ato vinculado ao domínio e não interfere, por si só, na posse material do bem.
7. O Banco Bradesco comprovou a aquisição e consolidação regular da propriedade fiduciária, inexistindo má-fé ou ciência prévia de eventual posse da apelante. A boa-fé do adquirente e o princípio da publicidade registral (CC, art. 1.245) afastam qualquer pretensão possessória fundada em título não registrado.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação cível conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de comprovação do exercício fático da posse e de atos concretos de turbação inviabiliza a proteção possessória prevista no art. 561 do CPC. 2. O compromisso de compra e venda não registrado é ineficaz em relação a terceiros de boa-fé, sendo inaplicável a tutela possessória quando o domínio é regularmente consolidado por quem figura como proprietário no registro imobiliário.”
_____________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 561; CC, art. 1.245; L. 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011239-63.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[GREICE KELLY PEREIRA BARROS - CPF: 040.909.951-16 (APELANTE), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 265.900.691-15 (APELADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 261.067.088-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de manutenção de posse. instrumento particular de compromisso de compra e venda sem assinatura e não registrado. ausência de comprovação do exercício da posse. inexistência de turbação ou esbulho. boa-fé de terceiro adquirente. sentença mantida. recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de manutenção de posse, referente a imóvel urbano sob alegação de posse mansa e pacífica desde 2007, turbada por leilão extrajudicial promovido pelo banco recorrido.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em (i) verificar se a apelante comprovou os requisitos cumulativos do art. 561 do CPC, quais sejam, posse, turbação, data da turbação e continuidade da posse (ii) se há direito à manutenção da posse, apesar da ausência de registro do compromisso de compra e venda e da consolidação da propriedade em nome de terceiro de boa-fé.

III. Razões de decidir

3. A prova documental é insuficiente para demonstrar o exercício da posse pela apelante, pois o compromisso de compra e venda apresentado é incompleto, sem assinatura das partes e sem comprovante de pagamento das parcelas avençadas.

4. A mera existência de instrumento contratual não se confunde com o efetivo exercício da posse, que exige atos materiais de fruição e conservação do bem, os quais não foram comprovados, nem por documentos nem por testemunhas.

5. A apelante, embora intimada para especificar as provas que pretendia produzir, requereu o julgamento antecipado da lide, incorrendo em preclusão quanto à prova testemunhal.

6. A realização de leilão extrajudicial, nos termos da L. 9.514/1997, não caracteriza turbação possessória, pois constitui ato vinculado ao domínio e não interfere, por si só, na posse material do bem.

7. O Banco Bradesco comprovou a aquisição e consolidação regular da propriedade fiduciária, inexistindo má-fé ou ciência prévia de eventual posse da apelante. A boa-fé do adquirente e o princípio da publicidade registral (CC, art. 1.245) afastam qualquer pretensão possessória fundada em título não registrado.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação cível conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A ausência de comprovação do exercício fático da posse e de atos concretos de turbação inviabiliza a proteção possessória prevista no art. 561 do CPC. 2. O compromisso de compra e venda não registrado é ineficaz em relação a terceiros de boa-fé, sendo inaplicável a tutela possessória quando o domínio é regularmente consolidado por quem figura como proprietário no registro imobiliário.”

_____________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 561; CC, art. 1.245; L. 9.514/1997, arts. 26 e 27.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por GREICE KELLY PEREIRA BARROS contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “Manutenção de Posse” (Proc. no 1011239-63.2021.8.11.0002), ajuizada pela apelante contra EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA., BANCO BRADESCO S.A., e CÉLIA MARIA DE ARRUDA PAULA,

julgou improcedente os pedidos, condenando a autora/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita (cf. Id. no 319897930).

A apelante sustenta que a r. sentença recorrida ignorou provas robustas de posse antiga, pacífica, ininterrupta e com “animus domini” por ela exercida sobre o imóvel, que remonta ao ano de 1998, quando seus pais adquiriram alguns imóveis na região mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado com a apelada Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.

Alega que, após o divórcio de seus pais, em 2007, a apelante permaneceu na posse exclusiva do imóvel situado no lote 15, quadra 86, do Residencial Nova Fronteira, em Várzea Grande/MT, exercendo, desde então, a posse sobre o bem, utilizando-o em toda a sua plenitude, sem qualquer oposição.

Argumenta que em abril de 2021, verificou que o imóvel havia sido incluído em um site de leilões, diante disso, dirigiu-se ao cartório e constatou que o bem fora vendido pela empresa requerida, culminando na consolidação da propriedade em nome do apelado Banco Bradesco em 02/02/2021, o que, configurara turbação de sua posse.

Defende que todos os requisitos elencados no artigo 561 do CPC estão devidamente comprovados nos autos, quais sejam, a posse, a turbação, a data da turbação e a continuação da posse, embora turbada.

Alega que o posicionamento adotado pela sentença privilegia excessivamente a forma em detrimento da realidade fática, ignorando que a posse é uma situação de fato que merece proteção jurisdicional independentemente da existência de registro formal.

Requer, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença recorrida, julgando-se procedente a ação possessória, com a consequente manutenção definitiva de sua posse sobre o imóvel objeto da lide.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por GREICE KELLY PEREIRA BARROS contra a r. sentença proferida nos autos da ação de manutenção de posse, ajuizada pela apelante contra EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA., BANCO BRADESCO S.A., e CÉLIA MARIA DE ARRUDA PAULA, que julgou improcedente os pedidos, condenando a autora/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

A apelante ajuizou a presente ação de manutenção de posse alegando que seus pais adquiriram o imóvel consistente no lote 15, quadra 86, do Residencial Nova Fronteira, em Várzea Grande, matrícula no 10.571, em 05/06/1998, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado com a ré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.

Alegou que, após o divórcio de seus pais, em 2007, passou a exercer a posse exclusiva sobre o referido imóvel, de forma mansa, pacífica e contínua, com “animus domini”, contudo, em abril de 2021, verificou que o imóvel havia sido incluído em um site de leilões.

Diante disso, dirigiu-se ao cartório e constatou que o imóvel fora vendido pela empresa requerida em 10/01/2020, por R$ 50.000,00, e, posteriormente, revendido por R$ 320.000,00, culminando na consolidação da propriedade em nome do Banco Bradesco, em 02/02/2021, o que, segundo alega, configura turbação de sua posse.

Requereu, então, a manutenção da posse sobre o imóvel, invocando a ocorrência de turbação injusta.

A petição inicial foi recebida e a liminar de manutenção de posse foi deferida.

O Banco Bradesco interpôs agravo de instrumento no 1014950-82.2021.8.11.0000, ao qual foi atribuído efeito suspensivo, sendo o recurso provido por esta Primeira Câmara de Direito Privado para reformar a decisão que concedera a antecipação de tutela (cf. Id. no 319897883).

O Banco Bradesco apresentou contestação, arguindo preliminar de ausência de interesse de agir da autora. No mérito, sustentou que a apelante não comprovou a posse, pois nunca registrou escritura ou contrato no Cartório de Imóveis, tratando-se de posse precária, sem respaldo documental ou jurídico.

Afirmou ter adquirido e registrado o imóvel de forma regular, mediante alienação fiduciária constituída pelo então proprietário registral, Rubens Dam Kumagawa, inexistindo turbação ou esbulho, uma vez que a autora não possuía o imóvel de fato ou de direito. Por fim, disse que o imóvel estava desocupado e livre no momento da alienação (cf. Id. no 319897890).

As requeridas Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. e Célia Maria de Arruda Paula, apesar de regularmente citadas, deixaram transcorrer in albis o prazo para contestação, sendo-lhes decretada a revelia, com imposição de multa por ausência injustificada à audiência de conciliação (cf. Id. no 319897923).

Sobreveio a r. sentença que julgou improcedente o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

(...). I.

Da Conexão.

Considerando a existência de conexão, passo ao julgamento simultâneo dos seguintes processos: n.o 1011266-46.2021.8.11.0001, 1011239-63.2021.8.11.0002 e 1029547-50.2021.8.11.0002.

II. Da revelia.

Verifica que apesar de devidamente citadas as requeridas Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. e Célia Maria de Arruda Paul não contestaram (Id. 64534871 e 64954781) nem compareceram na audiência de conciliação nem contestaram (Id. 127702121).

De tal modo, DECRETO A SUA REVELIA, nos termos do art. 344 do CPC, contudo tendo em vista que a segunda requerida apresentou contestação tempestiva, deixo de aplicar os seus efeitos, nos termos do art. 345, I, do CPC.

No mais, à vista da ausência injustificada da ré na audiência de conciliação, com fulcro art. 334, §8o, do CPC, comino o pagamento de multa no equivalente a 1% (um por cento) do valor atribuído à causa, revertido em favor do Estado de Mato Grosso. Sobre a multa incidem correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e juros moratórios a partir desta data.

Assinalo à parte multada o prazo de 10 (dez) dias para que comprove o depósito judicial da multa. Feita a comprovação, comunique-se ao Estado para que adote as providências necessárias para levantamento da quantia.

III. Do julgamento antecipado da lide.

As partes foram regularmente intimadas para que informassem se desejavam produzir provas e requereram o julgamento antecipado da lide (Id. 128090073, 140521669).

Ante o desinteresse das partes em produzir outras provas, possível o imediato julgamento do feito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.

VI. Da ilegitimidade ativa.

O banco requerido alega a ilegitimidade ativa da parte autora, ao argumento de que esta é estranha ao contrato de financiamento imobiliário firmado com Rubens Dam Kumagawa. Sustenta, ainda, que o suposto contrato originário estaria em nome dos genitores da autora, além de não ter havido averbação do referido contrato na respectiva matrícula do imóvel.

Nos termos do artigo 561 do Código de Processo Civil, a proteção possessória independe de titularidade do domínio, sendo suficiente a demonstração do exercício da posse, da turbação ou esbulho e da data da ocorrência, além da continuação da posse, ainda que turbada.

Assim, a discussão acerca da titularidade do domínio não tem o condão de afastar a legitimidade ativa da autora para a presente demanda, cuja tutela jurídica visa à proteção possessória e não dominial.

Portanto, afasto a preliminar de ilegitimidade ativa.

V. Do mérito.

Visa a autora a manutenção na posse do imóvel adquirido por seus genitores e cuja posse mantém há décadas, afirmando estar sofrendo turbação em decorrência da venda do imóvel pela primeira requerida a terceiros, que revenderam o bem com alienação fiduciária pelo banco requerido, que consolidou a propriedade fiduciária e posteriormente alienou o bem em leilão extrajudicial.

Nos termos do art. 561 do Código de Processo Civil, a procedência da ação possessória está condicionada à comprovação cumulativa de: (i) posse pelo autor; (ii) turbação ou esbulho praticado pelo réu; (iii) data do fato e (iv) continuação da posse, ainda que indireta, pelo autor.

Com a análise dos autos e das provas produzidas, constato que o pedido contido na exordial não merece acolhimento.

Destarte, em que pese a autora ter juntado documentos que evidenciam a aquisição do imóvel pelos seus genitores em 1989, não ficou demonstrado o exercício da sua posse sobre o imóvel nem o esbulho praticado pela parte ré.

Registra-se que o compromisso particular de compra e venda firmado pelos pais da autora com a empresa ré não foi registrado ou averbado na matrícula do imóvel, de modo que não produz efeitos em relação a terceiros de boa-fé, conforme decidido pelo e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso no Recurso de Agravo Interno interposto pelo Banco réu.

Registra-se que o Instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado com a Imobiliária Financial, quem representava a proprietária e requerida, está incompleto sem assinatura das partes e não foi juntado o comprovante de pagamento das parcelas. Ademais, a apresentação de referido instrumento e o pagamento de IPTU, sem a comprovação do exercício de atos materiais caracterizadores dos requisitos de exteriorização e visibilidade, por si só, não bastam para comprovar eventual posse preteritamente exercida pela requerente. (...).

Demais disso, não ficou comprovada a prática de esbulho pelos requeridos. A mera alegação de que o imóvel foi levado a leilão extrajudicial não se confunde com ato de turbação ou ameaça à posse, pois diz respeito ao domínio e não necessariamente à posse física do bem, conforme mencionado pelo TJMT no recurso interposto:

Sob outra ótica, analisando a questão estritamente do ponto de vista possessório, não é condizente com a ideia de 'justo receio de ter molestada a posse' a conclusão decisória de que é 'evidente a turbação e o perigo de dano, haja vista que o imóvel está indo a leilão' eis que a alienação extrajudicial está ligada tão somente ao aspecto do domínio/titularidade do bem, e não diretamente à sua posse.

A prova da turbação depende de condutas afirmativas, no plano concreto, que possam tolher a plena fruição possessória sobre o imóvel e que tais condutas sejam marcados pelo caráter ilícito/irregular, como, e.g., a ameaça de invasão a “manu militari” do imóvel, obstrução de entradas/passagens, ou o desapossamento sumário por qualquer meio antijurídico e legalmente repreendido, o que, claramente, não é o caso dos autos. (Id. 136130658 - Pág. 4)

Ressalta-se que, foi oportunizada a produção de prova, contudo a autora pleiteou pelo julgamento antecipado da lide, não se desincumbindo do seu ônus, nos termos do art. 373, do CPC.

Portanto, considerando que a comprovação do exercício da posse do imóvel e a prática de esbulho é imprescindível ao ajuizamento da ação de reintegração de posse, ou qualquer das ações possessórias, não há outra solução senão o indeferimento do pleito inaugural, frente a ausência de demonstração dos requisitos elencados nos artigos 561 e 567, do CPC.

VI. Dispositivo.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC. Tais verbas ficarão suspensas e deverão ser cobradas na forma da Lei de Regência, em razão da concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora.

Inconformada com o desfecho dado à lide, a apelante interpôs o presente recurso, requerendo a reforma integral da sentença, sustentando a existência de provas de posse antiga, pacífica, ininterrupta e exercida com “animus domini” desde o ano de 2007.

A controvérsia posta cinge-se à análise da alegada procedência da ação de manutenção de posse ajuizada pela apelante, que afirma exercer posse mansa e pacífica sobre o imóvel objeto da lide desde 2007, fundamentando sua pretensão em compromisso particular de compra e venda celebrado por seus pais em 1998, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, a matéria devolvida a esta instância recursal limita-se à análise da existência, ou não, de posse legítima a ser tutelada, e não à titularidade dominial do imóvel, devendo ser examinada sob o prisma estritamente possessório, a fim de verificar se a apelante comprovou, de forma cumulativa, o exercício da posse, a ocorrência da turbação e a continuidade da posse, conforme dispõe o art. 561 do CPC.

O artigo 561 do CPC estabelece, de forma clara e inequívoca, os requisitos necessários ao acolhimento da pretensão possessória, dispondo que:

Art. 561. Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Trata-se de requisitos cumulativos, cuja ausência de demonstração de qualquer deles conduz, inexoravelmente, à improcedência do pedido.

A ação possessória visa à tutela da posse enquanto situação de fato, caracterizada pela exteriorização do domínio, pelo exercício de poderes inerentes à propriedade, de modo visível, público e inequívoco. Sendo assim, não basta a mera alegação de posse ou a existência de documentos que, embora relevantes, não evidenciem, por si sós, o efetivo exercício possessório.

No caso, a apelante fundamenta sua pretensão essencialmente em três elementos: no instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado por seus pais em 1998; o instrumento particular de partilha amigável de bens decorrente do divórcio de seus genitores, atribuindo-lhe a posse do imóvel; e a alegação de que reside no local desde 2007.

Ocorre que, nenhum desses elementos, isolada ou conjuntamente considerados, demonstra de forma inequívoca o exercício da posse sobre o imóvel litigioso.

Primeiramente, no que tange ao instrumento particular de compromisso de compra e venda, vinculado ao Id. no 319897379, a própria sentença consignou, com acerto, que o documento apresentado está incompleto, sem assinatura das partes, não tendo sido juntado aos autos qualquer comprovante de pagamento das parcelas avençadas.

E, ainda que assim não fosse, a existência de compromisso de compra e venda, por si só, não se confunde com o exercício da posse, pois, trata-se de título obrigacional que pode fundamentar a pretensão possessória, mas não a substitui.

No tocante ao instrumento particular de partilha amigável de bens, o mesmo raciocínio se aplica. Cuida-se de documento que evidencia eventual consenso entre os genitores da apelante quanto à distribuição de bens por ocasião do divórcio, mas que, novamente, não comprova o exercício de atos possessórios sobre o imóvel.

A partilha, nesse contexto, seria instrumento apto a transferir eventual direito obrigacional decorrente do compromisso de compra e venda entre os genitores da autora, mas não substitui a necessária demonstração de que ela, efetivamente, passou a exercer poderes de fato sobre a coisa.

Quanto à alegação de que reside no imóvel desde 2007, verifica-se que tal afirmação restringiu-se ao plano das alegações, não tendo sido minimamente demonstrada por meio de prova documental ou testemunhal.

Isto porque não foram juntados aos autos comprovantes de contas de consumo em nome da apelante, relativas ao imóvel, tais como de água, energia elétrica ou quaisquer outros serviços públicos, tampouco foram arroladas testemunhas que pudessem corroborar a narrativa fática, nem apresentadas fotografias contemporâneas que evidenciassem a ocupação efetiva do imóvel pela apelante ou por sua família.

Ainda que a apelante sustente o exercício de posse antiga e contínua desde o ano de 1998, a mera alegação de posse prolongada, desacompanhada de atos concretos de conservação, vigilância ou fruição do bem, não se mostra suficiente à caracterização da posse mansa e pacífica. A antiguidade temporal da narrativa, por si só, não supre a ausência de provas materiais, sendo indispensável a demonstração objetiva da exteriorização da posse.

Ademais, a apelante, instada a especificar as provas que pretendia produzir, expressamente requereu o julgamento antecipado da lide, renunciando à produção de prova testemunhal ou à realização de inspeção judicial que pudesse comprovar suas alegações (cf. Id. no 319897926).

Operou-se, assim, a preclusão consumativa, não podendo a apelante, nesta fase recursal, pretender seja suprida sua omissão na fase instrutória.

A apelante também sustenta que a sentença teria ignorado provas robustas de posse antiga, pacífica, ininterrupta e com animus domini, todavia, conforme exaustivamente demonstrado, não há nos autos qualquer prova concreta do exercício da posse. Os documentos apresentados, quando muito, evidenciam a celebração de negócios jurídicos de natureza obrigacional, não averbados ou registrados, mas não demonstram a conversão desses negócios em posse efetiva.

Alega, ainda, que a sentença teria sido omissa ao não considerar a existência de prova documental e testemunhal sobre a posse. No entanto, a sentença analisou todos os documentos apresentados e concluiu, de forma fundamentada, que eles não comprovam o exercício da posse.

E quanto à prova testemunhal, esta simplesmente não foi produzida, por expressa manifestação da própria apelante, que, como já dito, dispensou a produção de provas e requereu o julgamento antecipado da lide.

O ônus de comprovar o exercício da posse recai integralmente sobre a parte autora, ora apelante, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. E essa comprovação poderia ocorrer por meio de documentos idôneos que indicassem a presença física no imóvel, como contas de consumo em nome da apelante, fotografias contemporâneas ou prova testemunhal que confirmasse a utilização efetiva do bem, provas estas que não foram produzidas.

A ausência desses elementos, aliada ao requerimento expresso de julgamento antecipado, inviabiliza o reconhecimento da posse alegada.

É importante destacar que, ainda que se admitisse, apenas para argumentar, que a apelante tivesse comprovado o exercício da posse, o que não ocorreu, a pretensão possessória esbarraria em outro óbice intransponível, relativo à eficácia do compromisso de compra e venda não registrado perante terceiros de boa-fé.

A improcedência da demanda decorre, em primeiro plano, da ausência de comprovação do exercício fático da posse pela apelante, e, de forma subsidiária, da ineficácia do compromisso particular de compra e venda em relação a terceiros de boa-fé, em razão de sua falta de registro. Assim, a discussão acerca da publicidade registral surge como reforço argumentativo, e não como fundamento exclusivo da solução adotada.

O sistema jurídico brasileiro adota, como princípio fundamental em matéria de direitos reais sobre imóveis, o da publicidade registral.

O artigo 1.245 do Código Civil, em sua redação meridianamente clara, dispõe que a propriedade de bens imóveis transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

O parágrafo primeiro do mesmo dispositivo é ainda mais incisivo ao estabelecer que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel; vejamos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Trata-se de norma cogente, que visa conferir segurança jurídica às relações imobiliárias, permitindo que terceiros possam confiar na publicidade do registro como espelho fidedigno da situação jurídica dos imóveis.

O registro não é mera formalidade burocrática, mas requisito essencial à transferência da propriedade imobiliária no direito brasileiro, resguardando tanto o adquirente quanto terceiros que venham a contratar sobre o mesmo bem.

O compromisso particular de compra e venda invocado pela apelante, ainda que se admitisse sua validade e integralidade, o que não se verifica ante a ausência de assinaturas e de comprovação de pagamento, jamais foi levado a registro. Não houve sequer a averbação do compromisso à margem da matrícula do imóvel, providência que, embora não transfira a propriedade, ao menos confere publicidade ao negócio jurídico e protege o promitente comprador contra alienações posteriores.

A ausência de registro ou averbação produz consequências jurídicas inequívocas. O terceiro que consulta o registro público do imóvel e nele não encontra qualquer anotação que restrinja o domínio ou a disponibilidade do bem não pode ser prejudicado por negócios jurídicos realizados à margem do sistema registral.

A proteção da boa-fé e da confiança legítima no registro público constitui pilar fundamental da segurança jurídica nas relações imobiliárias.

Na hipótese em análise, o Banco Bradesco, ao celebrar o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia com Rubens Dam Kumagawa, em 27/12/2019 (cf. doc. Id. no 319897896), consultou a matrícula do imóvel e constatou que o referido mutuário figurava como proprietário registral, sem qualquer anotação que restringisse ou limitasse seu direito de propriedade. A alienação fiduciária foi regularmente constituída e averbada à margem da matrícula, conferindo publicidade ao gravame.

Não se pode exigir da instituição financeira que, antes de celebrar contrato de financiamento imobiliário, realize investigações para além do registro público, perquirindo a existência de eventuais compromissos de compra e venda não averbados, ou outras situações fáticas que não tenham publicidade. Tal exigência inviabilizaria o sistema de crédito imobiliário e comprometeria a segurança jurídica que o registro público visa assegurar.

De todo o modo, a documentação acostada aos autos demonstra, de forma inequívoca, que o Banco Bradesco observou rigorosamente todos os procedimentos previstos na Lei no 9.514/97.

O devedor fiduciante, Rubens Dam Kumagawa, foi intimado para purgar a mora, inicialmente mediante tentativas de intimação pessoal nos endereços conhecidos. E diante da certificação de que se encontrava em local incerto ou ignorado, procedeu-se à intimação por edital, nos exatos termos do artigo 26, parágrafo quarto, da Lei no 9.514/97, conforme se verifica dos documentos de Id. no 319897902.

Decorrido o prazo legal sem que houvesse a purgação da mora, a propriedade consolidou-se em favor do Banco Bradesco em fevereiro de 2021, tendo sido a consolidação regularmente averbada à margem da matrícula do imóvel (cf. Id. no 319897907).

A partir de então, o Banco/apelado passou a adotar as providências necessárias à alienação extrajudicial do bem, nos termos do artigo 27 da Lei no 9.514/97, visando à satisfação de seu crédito (cf. Id. no 319897911).

Destaca-se, ademais, que não houve impugnação específica, por parte da apelante, quanto à boa-fé do Banco Bradesco no momento da consolidação da propriedade fiduciária. E inexistem nos autos elementos que indiquem má-fé, conluio ou ciência prévia de eventual posse exercida pela autora.

É oportuno ressaltar que a simples realização de leilão extrajudicial, nos moldes da Lei no 9.514/97, não configura ato de turbação ou esbulho possessório. Tais atos se relacionam ao domínio jurídico do bem, e não implicam em perturbação material ou impedimento de uso por parte do possuidor.

Para a caracterização da turbação seria necessária a demonstração de ato concreto como impedimento de acesso, ameaça direta de retirada ou ocupação irregular, o que não se verificou na hipótese, já que, a apelante não apontou, nem na inicial, nem nas razões recursais, qualquer ato concreto praticado pelo banco que tenha impedido ou embaraçado o eventual exercício de posse sobre o imóvel.

Portanto, o Banco Bradesco, na qualidade de proprietário do imóvel por força da consolidação da propriedade fiduciária, estava legitimado a promover a alienação do bem, não se podendo falar em turbação quando o ato é praticado pelo próprio titular do domínio no exercício de prerrogativas que a lei lhe confere.

Nesse sentido, colaciono precedente desta Egrégia Corte de Justiça, proferido por ocasião do julgamento do Mandado de Segurança n.o 1020849-56.2024.8.11.0000:

(...). O instituto da IMISSÃO NA POSSE decorre do DIREITO REAL DE PROPRIEDADE, estando assentado no pressuposto da titularidade do domínio, tratando-se de instrumento colocado à disposição do proprietário que pretende obter a posse do imóvel nunca dantes exercida, e, assim, para que o pedido seja prestigiado, basta que se comprove o domínio, individualize a coisa e demonstre a posse injusta de quem esteja obstaculizando ou impedindo o exercício pleno do seu direito (art. 1.228, do Código Civil), ou, em objetiva síntese, para o sucesso da pretensão petitória, cabe ao autor comprovar a reunião de três elementos: (I) domínio; (II) individualização da coisa e (III) posse injusta do réu.

Portanto, sopesada a questão estritamente do ponto de vista possessório, ao menos em juízo perfunctório, não me parece condizente com a alegação do risco de “perder definitivamente a propriedade através da transmissão com característica originária pela qual se reveste o Leilão pretendido”, porquanto a alienação extrajudicial está ligada tão somente ao aspecto do domínio/titularidade do bem, e não diretamente à sua posse, não havendo, assim, de modo atual, o premente risco de a posse da parte impetrante ser injustamente molestada.

Assim, verifica-se que a apelante não logrou êxito em demonstrar o preenchimento cumulativo dos requisitos exigidos pelo art. 561 do CPC, uma vez que não comprovou o exercício da posse, tampouco a ocorrência de turbação ou a data do alegado ato perturbador. Ausentes tais pressupostos, a pretensão possessória não comporta acolhimento.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários recursais, observados os limites previstos no §2o do art. 85 do CPC, permanecendo suspensa a exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026