Tribunal: TJMT
Processo: 1014449-55.2026.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE PAGAMENTO ANTECIPADO DE ALUGUEL CUMULADA COM CAUÇÃO. EXISTÊNCIA DE OUTRAS DISCUSSÕES NO INCIDENTE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL E DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou Exceção de Pré-Executividade oposta em Execução de Título Extrajudicial fundada em contrato de locação, na qual o executado alegou nulidade do título executivo em razão de cláusula contratual que previa pagamento antecipado de aluguel cumulativamente à prestação de caução, além de suscitar nulidade do contrato por ausência de descrição do imóvel e inexistência de termo contratual apto a embasar a execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se a alegada nulidade de cláusula contratual que prevê pagamento antecipado de aluguel cumulado com caução pode ser reconhecida em sede de Exceção de Pré-Executividade e estabelecer se a controvérsia acerca da validade, alcance e efeitos das cláusulas do contrato locatício demanda dilação probatória incompatível com a via incidental eleita.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A Exceção de Pré-Executividade somente admite exame de matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano, sem necessidade de dilação probatória.
A arguição de nulidade da cláusula contratual invocada pelo executado exige análise do contrato e interpretação das cláusulas pactuadas, sobretudo quando as matérias debatidas no Incidente envolvem invalidade do contrato por não conter a descrição do imóvel locado e a nulidade da Execução por não ter sido previsto termo contratual, sendo incompatíveis com a cognição sumária própria da Exceção de Pré-Executividade.
A própria tese recursal evidencia necessidade de aprofundamento cognitivo ao sustentar que eventual afastamento da cláusula de antecipação demandaria redefinição de vencimentos e apuração da efetiva utilização do imóvel.
A eventual ilegalidade da cláusula de pagamento antecipado não conduz automaticamente à inexigibilidade integral do título executivo, nem exclui, por si só, a configuração da relação locatícia e da obrigação de contraprestação decorrente da utilização do imóvel.
A simples existência de cláusula contratual questionada não é suficiente para extinguir a execução com fundamento no art. 803, I, do CPC, especialmente quando a cobrança depende de verificação sobre a forma de exigência do débito e do efetivo inadimplemento.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A Exceção de Pré-Executividade somente comporta exame de matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano, sem necessidade de dilação probatória.
A discussão a respeito da validade e dos efeitos de cláusula contratual locatícia que prevê pagamento antecipado de aluguel cumulativamente à caução exige interpretação contratual e cognição exauriente.
A eventual nulidade de cláusula contratual não conduz automaticamente à inexigibilidade integral do título executivo quando subsistem a relação locatícia e a obrigação de contraprestação decorrente da utilização do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 803, I.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI no 1006446-14.2026.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 22.04.2026, publ. DJE 28.04.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014449-55.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SIMONE ALICE DE OLIVEIRA BATISTA - CPF: 615.579.001-91 (ADVOGADO), CLIDESO CELESTINO BATISTA - CPF: 142.075.591-91 (AGRAVANTE), CELIA REGINA LEITE DOS REIS CARGNELUTTI - CPF: 346.204.191-68 (AGRAVADO), RODRIGO DIEGO DE CARVALHO - CPF: 898.524.351-91 (ADVOGADO), CLEONES CELESTINO BATISTA - CPF: 107.009.431-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE PAGAMENTO ANTECIPADO DE ALUGUEL CUMULADA COM CAUÇÃO. EXISTÊNC
IA DE OUTRAS DISCUSSÕES NO INCIDENTE.
NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL E DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou Exceção de
Pré
-Executividade oposta em Execução de Título Extrajudicial fundada em contrato de locação, na qual o executado alegou nulidade do título executivo em razão de cláusula contratual que previa pagamento antecipado de aluguel cumulativamente à prestação de caução, além de suscitar nulidade do contrato por ausência de descrição do imóvel e inexistência de termo contratual apto a embasar a execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se a alegada nulidade de cláusula contratual que prevê pagamento antecipado de aluguel cumulado com caução pode ser reconhecida em sede de Exceção de
Pré
-Executividade e estabelecer se a controvérsia acerca da validade, alcance e efeitos das cláusulas do contrato locatício demanda dilação probatória incompatível com a via incidental eleita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Exceção de
Pré
-Executividade somente admite exame de matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano, sem necessidade de dilação probatória.

A a
r
g
ui
ção de nulidade da cláusula contratual invocada pelo executado exige análise do contrato e interpretação das cláusulas pactuadas,
sobretudo quando as matérias debatidas no Incidente envolvem invalid
ad
e do contrato
por não conter a descrição do imóvel locado e a nulidade da Execução por não ter sido previsto termo
contratual
,
sendo
incompatíve
is
com a cognição sumária própria da Exceção de
Pré
-Executividade.

A própria tese recursal evidencia necessidade de aprofundamento cognitivo ao sustentar que eventual afastamento da cláusula de antecipação demandaria redefinição de vencimentos e apuração da efetiva utilização do imóvel.

A eventual i
leg
alidade da cláusula de pagamento antecipado não conduz automaticamente à inexigibilidade integral do título executivo, nem
exclui
, por si só, a
configuração
da relação locatícia e da obrigação de contraprestação decorrente da utilização do imóvel.

A simples existência de cláusula contratual questionada não é suficiente para extinguir a execução com fundamento no art. 803, I, do CPC, especialmente quando a cobrança depende de verificação
sobre
a forma de exigência do débito e do efetivo inadimplemento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

A Exceção de
Pré
-Executividade somente comporta exame de matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano, sem necessidade de dilação probatória.

A discussão a
respeito
da validade e dos efeitos de cláusula contratual locatícia que prevê pagamento antecipado de aluguel cumulativamente à caução exige interpretação contratual e cognição exauriente.

A eventual nulidade de cláusula contratual não conduz automaticamente à inexigibilidade integral do título executivo quando subsistem a relação locatícia e a obrigação de contraprestação decorrente da utilização do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 803, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, AI no 1006446-14.2026.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 22.04.2026,
publ
. DJE 28.04.2026.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1014449-55.2026.8.11.0000 de decisão da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que rejeitou a Exceção de
Pré
-Executividade.

O agravante sustenta que a
E
xecução foi proposta com fundamento em
C
ontrato de
L
ocação que contém cláusula ilegal de pagamento antecipado de aluguel cumulada com exigência de caução, situação vedada pelo artigo 20 da Lei do Inquilinato.

Afirma que a nulidade da cláusula é matéria de ordem pública, demonstrável apenas pela leitura do próprio
C
ontrato juntado aos autos, sem necessidade de produção de provas.

Argumenta que a decisão agravada incorreu em equívoco ao entender indispensável a dilação probatória, pois a ilegalidade decorre diretamente do texto contratual.

Aduz
que a exigência simultânea de caução e aluguel antecipado compromete a liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo, tornando nula a
E
xecução, nos termos do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil.

Alega que, afastada a cláusula de antecipação, seria necessária ampla instrução para apuração do efetivo período de utilização do imóvel e eventual inadimplemento, circunstância incompatível com o rito executivo.

R
equer o provimento do
R
ecurso para acolher a
E
xceção de
P
ré
-
E
xecutividade e extinguir a
E
xecução.

Em contraminuta,
a
agravada
diz
que a tese apresentada pelo agravante não pode ser examinada em
E
xceção de
P
ré
-
E
xecutividade, pois demanda aprofundamento cognitivo, interpretação contratual e análise da dinâmica da relação locatícia.

Mencion
a que a controvérsia exige verificação concreta da forma de cobrança, do inadimplemento e da execução da avença, o que
exclui
a possibilidade de apreciação pela via estreita eleita pelo executado.

Assevera
que inexiste nulidade automática do título executivo e que eventual irregularidade contratual não possui aptidão para
elimin
ar, por si só, a obrigação decorrente da utilização do imóvel.

Destac
a que o próprio relator, ao apreciar o pedido de efeito suspensivo, reconheceu a necessidade de averiguação da forma de cobrança, além de ter consignado a
inexist
ência de probabilidade de provimento do
R
ecurso.

Inform
a que a matéria já foi submetida à apreciação judicial no processo n. 1030600-80.2020.8.11.0041, no qual houve sentença de mérito confirmada em grau recursal, encontrando-se a
discussão
alcançada pela coisa julgada material.

Aponta
que o agravante pretende rediscutir a mesma relação jurídica
mediante sucessivos incidentes
processuais, com finalidade protelatória.

Por fim,
pugna pel
o não provimento do
Recurs
o,
com
condenação do agravante por litigância de má-fé e o pagamento das verbas sucumbenciais.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O
decisum
recorrido está assim fundamentado:

“(...)

Outrossim, quanto à alegação de nulidade da execução por suposta ausência de termo contratual decorrente de nulidade da cláusula quarta, verifica-se que a apreciação de tal tese demandaria o exame da interpretação de cláusulas do contrato celebrado entre as partes, circunstância que extrapola os limites da via estreita da exceção de
pré
-executividade.

Como é cediço, somente matérias que possam ser conhecidas de ofício e que não dependam de dilação probatória podem ser examinadas por este instrumento processual, nos moldes do entendimento há muito consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, veja-se:

(...)

Assim, a pretensão de declarar a iliquidez do crédito com base na alegada nulidade de cláusula contratual demandaria cognição exauriente, com análise probatória e contratual, o que torna incabível o seu conhecimento nesta sede.
(Id 200962912 dos autos em primeiro grau).

A controvérsia recursal restringe-se à possibilidade de acolhimento da Exceção de
Pré
-Executividade para reconhecimento da alegada nulidade do título executivo em razão de cláusula contratual que prevê pagamento antecipado de aluguel cumulativamente à prestação de caução.

A Exceção de
Pré
-Executividade somente admite discussão de matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano, sem necessidade de dilação probatória.

Embora o agravante sustente a nulidade da cobrança de aluguel antecipado
junto com
a prestação de caução, constata-se que essa a
rguição não foi objeto da
Exceção
por ele apresentada (Id 41960104 dos autos de origem).

Além disso, na referida
obj
eção ele traz outras discussões, como
a nulidade do Contrato por não constar a descrição do imóvel locado
e

a
nulidade da Execução diante da
existência de co
ntrato sem termo
.

No caso concreto, a pretensão deduzida pelo agravante extrapola os limites restritos da via incidental escolhida.

Isso porque
, como visto,
a tese defensiva não se limita à simples verificação objetiva de nulidade contratual. Ao contrário, exige
análise do Contrato e
interpretação das cláusulas pactuadas.

A própria narrativa recursal evidencia a necessidade de aprofundamento cognitivo ao
argument
ar que, afastada a cláusula de antecipação, seria indispensável redefinir vencimentos e comprovar efetiva utilização do imóvel para apuração da obrigação devida.

Desse modo, não se está diante de nulidade automaticamente aferível apenas pela leitura do
C
ontrato.

Ainda que se admita, em tese, eventual irregularidade na cláusula contratual invocada, tal circunstância não conduz, de forma automática, à inexigibilidade integral do título executivo.

E
ventual invalidade da cláusula de pagamento antecipado não
exclui
, por si só, a existência da relação locatícia, a utilização do imóvel e a correspondente obrigação de contraprestação decorrente da avença.

A interpretação defendida pelo agravante conduziria, inclusive, à indevida exoneração integral das obrigações locatícias, mesmo diante da efetiva fruição do bem, hipótese incompatível com os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da preservação das relações obrigacionais.

Além disso, conforme já consignado na decisão monocrática que indeferiu o pedido de efeito suspensivo, “apesar de constar a exigência da antecipação do aluguel, mesmo havendo garantia, não torna o título inexigível, caso comprovado o inadimplemento. É preciso averiguar de que forma que está sendo a cobrança”.

Tal fundamento
infirm
a, desde logo, a alegação de nulidade automática
aduzi
da pelo agravante.

Por tais razões
, a
matéria demanda cognição exauriente e dilação probatória, circunstância incompatível com
o Incidente em questão
.

A
simples existência da cláusula contratual
não é
suficiente para extinguir a
E
xecução com fundamento no art
igo
803, I, do CPC.

A
E
xecução está fundada em
C
ontrato
L
ocatício regularmente celebrado entre as partes, acompanhado de demonstrativo do débito.

A discussão
sobre
a validade, alcance e efeitos jurídicos das cláusulas contratuais exige instrução adequada, não podendo ser resolvida de forma sumária na estreita via incidental eleita pelo executado.

A propósito:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONTRATO PARTICULAR SEM DUAS TESTEMUNHAS. MITIGAÇÃO DO ART. 784, III, DO CPC. REPRESENTAÇÃO DO SÍNDICO. RATIFICAÇÃO TÁCITA. CLÁUSULA PENAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos de Execução de Título Extrajudicial, rejeitou Exceção de
Pré
-Executividade oposta pelo executado, a qual alegava nulidade do contrato por ausência de assinatura de duas testemunhas, vício de representação da
ex-síndica
, inexistência de liquidez, certeza e exigibilidade do título, bem como abusividade de cláusula penal fixada em 50% do valor contratual, pleiteando a extinção da execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de assinatura de duas testemunhas retira a força executiva do contrato; (
ii
) estabelecer se houve vício de representação na contratação firmada pela síndica; (
iii
) determinar se o título carece de liquidez, certeza e exigibilidade; e (
iv
) verificar se a alegada abusividade da cláusula penal pode ser apreciada em sede de exceção de
pré
-executividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A exceção de
pré
-executividade somente é cabível para matérias cognoscíveis de ofício e que não demandem dilação probatória, conforme orientação consolidada do STJ.

(...)

A análise da abusividade da cláusula penal e de eventual excesso de execução exige exame aprofundado das circunstâncias contratuais e dos prejuízos suportados, o que demanda dilação probatória incompatível com a via estreita da exceção de
pré
-executividade.

Os embargos à execução constituem a via processual adequada para discutir revisão de cláusulas contratuais e excesso de execução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

(...)

A exceção de
pré
-executividade não é via adequada para discutir abusividade de cláusula penal ou excesso de execução, quando a matéria demanda dilação probatória.

(...).”

(N.U 1006446-14.2026.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2026,
Publicado
no DJE 28/04/2026).
(Sem destaque no original).

Por fim, não
se

identificam
elementos suficientes, neste momento, para reconhecimento de litigância de má-fé,
motiv
o p
or que não se
aplica
m
as penalidades requeridas pela agravada.

Pel
o exposto,
nego provimento ao
Recurs
o
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026