Tribunal: TJMT
Processo: 1000909-89.2023.8.11.0049
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
Ementa: Direito civil. Apelação cível. Ação de adjudicação compulsória. Promessa de compra e venda de imóvel não registrada. Cerceamento de defesa. Não configurado. Impertinência da produção de prova oral. solução da lide que depende exclusivamente de comprovação e análise documental. Promessa de venda de fração ideal. Promitente vendedor que não é titular do domínio. Proprietário que não participou ou anuiu com o negócio. Ausência de comprovação de resistência ou recusa à outorga do título translativo. Não preenchimento dos requisitos legais à procedência da pretensão adjudicatória. Sentença mantida. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto pelo autor contra sentença que julgou o pedido improcedente ante a ausência de individualização precisa e inequívoca da parte adquirida por meio do contrato de promessa de compra e venda objeto da lide.
II. Questão em discussão
2. O mérito recursal consiste em verificar: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, com a revogação de decisão que deferiu o pedido de produção de prova oral; e (ii) se preenchidos os requisitos legais necessários à procedência da pretensão adjudicatória.
III. Razões de decidir
3. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito.
4. A adjudicação compulsória é ação de natureza real, eis que tem por objetivo a obtenção do título translativo para viabilizar a sua inscrição no registro imobiliário, a fim de garantir a efetiva aquisição da propriedade do imóvel (CC, art. 1.245), logo, conquanto o contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, seja, em princípio, título hábil a lastrear a pretensão adjudicatória, no caso em que o promitente vendedor não é o titular do domínio, é juridicamente impossível a concessão da tutela judicial específica pleiteia em ação dessa natureza.
5. Considerando que a finalidade da ação de adjudicação compulsória é a obtenção do título translativo, que o contrato prevê a venda de 50% do imóvel, e que não há prova da recusa da transferência dessa fração ideal, impõe-se a rejeição da pretensão adjudicatória dado ao não preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 1.418 do CC.
IV. Dispositivo
6. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000909-89.2023.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[GEOVANO DE FRANCA BARBOSA - CPF: 698.958.801-20 (APELANTE), JEFFERSON RODRIGO DOS SANTOS TRINDADE - CPF: 003.407.491-05 (ADVOGADO), PEDRO FADUL LUCIANO - CPF: 097.711.636-04 (ADVOGADO), ALDO FERNANDES GUIMARAES - CPF: 836.891.761-15 (APELADO), ALDO FERNANDES GUIMARAES - CPF: 836.891.761-15 (ADVOGADO), MANOEL LEAO DA SILVA - CPF: 087.311.101-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito
civil
. Apelação cível. Ação de
adjudicação compulsória
.
P
romessa de compra e venda
de imóvel
não registrad
a.
Cerceamento de defesa. Não configurado. Impertinência da produção de prova oral. solução da lide que depende exclusivamente de comprovação e análise documental
.
Promessa de venda de f
ração ideal. Promitente vendedor que não é titular do domínio. Proprietário que não participou ou anuiu com o negócio. Ausência de comprovação de resistência ou recusa à outorga do título translativo. Não preenchimento dos requisitos legais à procedência da pretensão adjudicatória.
Sentença mantida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto pel
o
autor contra sentença que julgou
o pedido improcedente

ante a
ausência de individualização precisa e inequívoca da
parte
adquirida
por meio do contrato de promessa de compra e venda objeto da lide.

II. Questão em discussão

2.
O mérito recursal consiste em verificar: (i)
se
houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, com
a revogação de decisão que deferiu
o pedido de produção de
prova oral;
e
(
ii
)
se
preenchidos os requisitos legais necessários à procedência da pretensão adjudicatória.

III. Razões de decidir

3.
O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para
nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito.

4.
A
adjudicação compulsória
é ação de natureza
real,
eis que tem por objetivo a
obte
nção do
título translativo para viabilizar a sua inscrição no registro imobiliário, a fim de garantir a efetiva aquisição da propriedade do imóvel (CC, art. 1.245),
logo, conquanto o
contrato de promessa de compra e venda, ainda que não
registrado, seja,
em princípio, título hábil a lastrear a pretensão adjudicatória,
no caso em que o promitente vendedor não é o titular do domínio, é juridicamente impossível a concessão da tutela judicial específica pleiteia em ação dessa natureza.

5
.
Considerando que a finalidade da ação de
adjudicação compulsória
é a
obte
nção do
título translativo
, que
o
contrato prevê a
venda
d
e
50%
do imóvel
,
e que não há prova da recusa da transferência dessa
fração ideal
, impõe-se a rejeição da pretensão adjudicatória dado ao não preenchimento dos requisitos exigidos pelo art.
1.418
do CC.

IV. Dispositivo

6
. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto
por
GEOVANO DE FRANÇA BARBOSA

contra a
r.
sentença proferida pel
a
MM
a
. Ju
íza
de Direito da
2
a Vara Cível da Comarca de
Vila Rica
/MT, que
nos autos da ação
de

“
Adjudicação Compulsória
”
(Proc. no
1000909-89.2023.8.11.0049
), ajuizada
pelo apelante contra
ALDO FERNANDES GUIMARÃES
e
MANOEL LEÃO DA SILVA
,
julgou o pedido improcedente, em razão d
a ausência de individualização precisa e inequívoca da fração ideal adquirida, bem como a inexistência de prova válida de que a garagem e a laje superior compõem, de forma exclusiva, a parte objeto do contrato de promessa de compra e venda

(cf. Id. no
325085886
).

O
apelante sus
cita a nulidade da sentença por cerceamento de defesa,
pois, segundo
argumenta
, a magistrada não expôs fundamentação idônea à revogação da decisão que deferiu a produção de
prova testemunhal
, esta que, a seu ver,
é essencial
para alcançar o justo e
adequado desate da
lide
,
já
que tem
o
condão de justamente esclarecer

e
delimita
r

quais as áreas
adquiri
das por meio do contrato objeto da lide
,
cuja incerteza consistiu em aspecto essencial à conclusão sentencial de improcedência do pedido.

Sustenta, no mérito,
que o objeto do
contrato de promessa de compra e venda
firmado com o réu/apelado
Aldo Guimarães
está bem delimitado nas disposições contratuais, consistindo em
três unidades autônomas identificadas
como “(i)
box comercial à direita; (
ii
) garagem central e (
iii
) apartamento situado sobre a garagem
”, ou seja,
embora seja mencionada a aquisição de 50%,

a
“
divisão física do imóvel foi expressamente convencionada no contrato, não se tratando de fração ideal
, (...), é
evidente que a referência ao percentual tem caráter meramente
ilustrativo, servindo apenas para facilitar a divisão em dois, já que o real propósito era vender a totalidade do imóvel em duas etapas
”.

Afirma que a promessa de compra e venda, instrumentalizada por documento
particular, assinado e reconhecido por ambas as partes,
somada a prova d
o pagamento integral do preço
por meio de recibo
de quitação
, constituem prova
hábil
a justiçar a pronta procedência do pedido de
adjudicação compulsória
.

Diz, ainda, que o réu Manoel da Silva “t
inha plena ciência da posse exercida sobre as áreas contratadas e da quitação, da tradição realizadas em 2018 e do uso exclusivo das áreas desde a celebração do contrato
, (de modo que)
a alienação posterior é ineficaz em relação à parte já vendida, devendo o registro ser retificado para excluir a
sua
área
”, até porque o “
desmembramento irregular, que retirou parte da garagem e do apartamento, configura esbulho possessório
”.

P
ede
, pois,
o provimento do recurso
,
para que
,

reconhecido o cerceamento de defesa,
seja cassada a sentença, determinando-se o retorno dos autos à origem para retomada do processamento da demanda
, ou, então, seja dada procedência ao seu pedido para
determinar a
adjudicação compulsória
do imóvel objeto da lide, de acordo com as áreas descritas na petição inicial, e a “
retificação do desmembramento e do registro imobiliário
” do imóvel de matrícula no
6.699
do CRI da comarca de São Felix do Araguaia
(cf. Id. no

325085890
).

Os apelados
ofert
a
m
contrarrazões
junto ao

Id. no

325085897
, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de ação de “Adjudicação Compulsória” ajuizada pelo apelante
Geovano
Barbosa
em face dos apelados
Aldo Guimar
ã
es
e
Manoel
d
a Silva
, que tem por objeto o negócio jurídico instrumentalizado através do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano” (cf. Id. no
325085418
), onde o réu/apelado
Aldo
consta como promitente vendedor, enquanto o autor/apelante
Geovano

figura como promitente comprador, de
“50%
do imóvel
”
de
matrícula n° 6.699
do CRI da comarca de São Felix do Araguaia
(atual matrícula no 10.438 do CRI da comarca de Vila Rica),
mediante ao pagamento do preço total de R$ 45.000,00, conforme delimitado na cláusula 1a do contrato:

“
CL
Á
USULA PRIMEIRA - O primeiro, dito aqui Promitente Vendedor é proprietário de um imóvel
U
rbano localizado na Rua Olindina Rodrigues Cunha (
ex
-
Rua
48) no. 504, Centro, Santa Terezinha-MT, com área de 525 m2 (
q
uinhentos e vinte e cinco metros quadrados) representado pelo título de propriedade registrado no Cartório de Registro de imóveis de São Felix do Araguaia -MT, sob a matrícula n° 6.699.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - O Promitente Vendedor promete vender ao Promitente Comprador uma parcela do imóvel referido na Clausula Primeira, correspondente a 50% (cinquenta por cento), contendo 3 (três) unidades construídas para uso comercial e residencial, individualizado, mais uma área comum, pelo valor de. R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) a serem pagos da seguinte forma: na assinatura do contrato transferirá:
(...).”

A r. sentença apelada concluiu pela improcedência do pedido adjudicatório pelos seguintes motivos:

“
Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por
Geovano
de França Barbosa em face de Aldo Fernandes Guimarães e Manoel Leão da Silva, na qual o autor alega ter celebrado contrato de promessa de compra e venda com o primeiro requerido, em 2018, visando à aquisição de 50% do imóvel localizado na Rua Olindina Rodrigues Cunha, no 504, Centro, Santa Terezinha/MT, contendo três unidades construídas e uma área comum.

Sustenta que, apesar de haver quitado o valor ajustado, não obteve a outorga da escritura e que parte do imóvel foi transferida posteriormente a terceiro (Manoel), em prejuízo à parte que lhe caberia, especificamente em relação à garagem e à laje superior, das quais afirma ter posse.

Pugna pela adjudicação compulsória da fração correspondente às três unidades descritas, com anulação parcial do desmembramento cartorial realizado em benefício do segundo requerido.

(...)

A ação de adjudicação compulsória exige, para sua procedência, a demonstração cumulativa de três requisitos:

1. existência de contrato de promessa de compra e venda válido;

2. quitação integral do preço ajustado; e

3. recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva (
arts
. 1.417 e 1.418 do Código Civil; art. 16 do Decreto-Lei no 58/1937; Súmula 239 do STJ).

No caso dos autos, há documento denominado ‘contrato de promessa de compra e venda’ firmado entre o autor e o requerido Aldo em 28/08/2018, cuja cláusula pertinente estabelece:

‘O Promitente Vendedor promete vender ao Promitente Comprador uma parcela do imóvel [...] correspondente a 50% (cinquenta por cento), contendo 3 (três) unidades construídas para uso comercial e residencial, individualizado, mais uma área comum, pelo valor de R$ 45.000,00.’

Dessa forma, o próprio contrato delimita que o objeto da avença seria uma fração ideal de 50% do imóvel, sem individualização formal das unidades específicas (como exclusividade sobre a garagem ou a laje superior), o que demonstra que a alegação do autor de ter adquirido ‘toda a garagem e toda a laje’ não encontra respaldo no instrumento contratual.

Ademais, o contrato faz referência expressa à existência de área comum, o que confirma a indivisibilidade de determinados espaços (como o banheiro, a garagem e áreas de acesso), opondo-se à tese de que tais porções tenham sido integralmente adquiridas pelo autor.

O direito à adjudicação compulsória pressupõe objeto certo e determinado. A ausência de individualização clara e objetiva da fração pretendida inviabiliza a procedência do pedido, sobretudo diante da controvérsia sobre os limites físicos da parte adquirida, cuja solução demandaria a via própria, eventualmente mediante ação declaratória, demarcatória ou de dissolução de condomínio, o que não é o objeto da presente demanda.

Embora o autor sustente que, posteriormente ao contrato original, teria ajustado com o requerido a aquisição da parte remanescente do imóvel, correspondente à garagem e à laje superior, não trouxe aos autos qualquer documento hábil que comprove tal avença, seja por meio de novo contrato, recibo, escritura, termo de aditamento ou outro instrumento formal que demonstre a modificação da obrigação originária.

Assim, prevalece o conteúdo do contrato de promessa de compra e venda constante do ID 118729127, o qual expressamente estabelece que o autor adquiriu 50% do imóvel, compreendendo três unidades construídas e uma área comum, dentre as quais a garagem é descrita como parte integrante da estrutura comum do bem. Nessas condições, a garagem não pode ser adjudicada em sua totalidade ao autor, pois trata de área comum a ser eventualmente partilhada ou desmembrada na forma da lei, respeitando a natureza condominial do imóvel e o que foi expressamente contratado.
”

O imediato julgamento da lide é sempre cabível e oportuno quando o julgador
verificar que o conjunto probatório disponível nos autos é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), ou seja, se estiver patente que a solução da lide, em razão da natureza da questão controvertida, demanda tão somente a análise de matéria eminentemente de direito ou a apreciação e cotejo de prova documental, não havendo nada de pertinente a ser acrescido por outros meios de prova, o julgador não só pode, mas deve enfrentar diretamente o mérito da lide, dispensando a instauração da fase instrutória, como corretamente procedeu a MMa. Juíza na presente hipótese,
haja vista que,

conforme

a natureza da ação delimitada pela causa
de pedir e pedido deduzido na
exposição postulatória,

o mérito desta lide encerra
essencialmente
discussão

sobre
matéria de direito
,
sendo que as normas e conceitos jurídicos aplicáveis à espécie dependem exclusivamente da análise de prova documental,
não havendo
a menor
pertinência ou utilidade a justificar a produção da prova oral, afinal,
a via eleita pelo autor, isto é, a
ação de
a
djudicação compulsória
,
exprime pretensão de
natureza real
, consiste no
direito real conferido ao
promitente
comprador, oriundo d
a
promessa

de compra e venda
sem
cláusula de arrependimento, de exigir a outorga da escritura definitiva do
imóvel
ante
injusta
recusa
ou mora
do
vendedor,
ou seja,
obte
r
título translativo da propriedade para viabilizar a sua inscrição no registro imobiliário
, de modo que, aqui, consoante bem assinalado pela magistrada, não cabe discussão
sobre
limites físicos da parte adquirida
ou exercício da posse pelos
coproprietários/condôminos, tratando-se de empasse “cuja
solução demanda

a via própria
”.

Logo, como o mérito desta causa versa essencialmente sobre matéria de direito e o desate da questão depende de comprovação documental, não há censura ou crítica a ser feita à opção da MMa. Juíza sentenciante de dispensar a fase instrutória
, revogando decisão anterior que deferiu a produção de prova oral,
e julgar antecipadamente a lide, pois a solução do conflito em tempo razoável, sem
desnecessários desgastes/desdobramentos, é expectativa legitima das partes e se constitui em direito tão
fundamental quanto qualquer outra gar
antia processual, não há falar em cerceamento de defesa, nem em nulidade da sentença apelada.

Como dito acima, a
ação de adjudicação compulsória
possui natureza de direito real, pois, em última instância, o objetivo é
a obtenção d
e
título translativo para viabilizar a sua inscrição no registro imobiliário,
a fim de garantir a efetiva aquisição da
propriedade
do imóvel (CC, a
rt. 1.245
), est
ando a pretensão

indissociavelmente vinculad
a

à titularidade de bem
imóvel
.

É certo que o contrato de promessa de compra e venda, ainda que não averbado à margem da matrícula do imóvel, é, em princípio, título hábil a lastrear a pretensão adjudicatória, afinal, confere
direito real à aquisição do imóvel
(CC,
art. 1.225, VII
).

Não se pode olvidar, no entanto, que a promessa de compra e venda de imóvel
possui
natureza
pessoal e
meramente obrigacional
, na medida em que, da perspectiva do promitente vendedor, a obrigação contratualmente
assumida consiste em promessa de, futuramente, após quitado o preço ajustado, adotar os procedimentos necessários à transferência da propriedade do imóvel,
constitui
ndo
v
í
nculo
jurídico de índole pessoal que
,
só depois
,
desaguará
em
consequência
real, e, por essa fundamental razão, cuidando-se de obrigação de natureza pessoal, nada obsta que aquele não é proprietário possa celebrar, em nome próprio, e na qualidade de promissário vendedor,
o contrato de compromisso/
promessa de compra e venda,
com a
promessa de fato de terceiro
, o
comprom
isso de
providenciar
que, mediante o pagamento do preço, haverá a
transferência da titularidade do bem
.

O problema é que, na hipótese acima aventada, a qual reflete a situação vista nestes autos, não há como o promitente comprador se valer da ação de
adjudicação compulsória
ajuizada somente em face do promitente vendedor para obter a transferência da titularidade do imóvel, afinal, ele não é o titular do domínio,
daí porque não poderá ser sujeito do provimento jurisdicional específico destinado a compeli-lo a outorga a escritura pública/título translativo, nem é possível que a sentença venha a substituir e suplantar a sua vontade para fins de transferência da propriedade do imóvel.

No caso, consulta à matrícula do imóvel mostra que, à época da celebração do contrato objeto da lide (20.08.2018), o p
roprietário do imóvel era José Cruz Araújo, e não o réu e promitente vendedor
Aldo Fernandes Guimar
ã
es
(cf. Id. no
325085448
), e, quando da propositura desta demanda (25.05.2023), em razão de transferência registrada no ano de 2022, o corréu Manoel Leão da Silva
já
aparece como proprietário registral (cf. Id. no
325085867
), este que não participou, direta ou indiretamente, do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor
Geovano
e o réu Aldo
, de modo que não pode ser compelido a observar as obrigações ali ajustadas, e, a bem da verdade, como se extrai das razões da petição inicial, nem é o alvo da pretensão adjudicatória, a qual é direcionada precisamente ao réu/vendedor Aldo, sendo que a sua inclusão na lide se deu por conta da pretensa anulação do “desmembramento” do imóvel em litígio que teria sido promovida por Manoel.

Esse aspecto técnico-jurídico já constitui motivo suficiente à manutenção da conclusão sentencial pela rejeição da pretensão deduzida nos autos, mas, não obstante, ainda que fosse
reconhecido o
conluio entre Aldo e Manoel
para fins de justificar a extensão da responsabilidade daquele a este, logo surge outro óbice ao acolhimento do pedido autoral que é o fato de que simplesmente inexiste prova da recursa ou resistência por parte do promitente vendedor, pois, de acordo com a contestação, “q
uanto à parte do
i
móvel adquirida pelo
r
equerente, sempre esteve à sua disposição para escriturar e registra
r, (...).
O Requerente

quedou inerte quanto à regularização da parte adquirida. Por mais que o Requerido o motivasse para que regularizasse sua parte, não prosperou a persuasão
”, inclusive, ao final,
requereu
que “
o
r
equerente
seja
orientado a
p
rovidenciar o necessário para
e
scritura do remanescente, correspondente a 50% do imóvel, como está no
c
ontrato
” (cf. Id. no
325085438
)
.

Ora, como judiciosamente apontou a MMa. Juíza, os termos do contrato objeto da lide conduzem à conclusão de que “
o objeto da avença seria uma fração ideal de 50% do imóvel, sem individualização formal das unidades específicas (como exclusividade sobre a garagem ou a laje superior)
”, e, diante da natureza jurídica desta ação, não há espaço à pretensa discussão aqui proposta pelo autor/apelante a respeito dos contornos negociais e efeitos práticos/possessórios decorrentes da promessa de compra e venda, a qual deve ser suscitada por meio da via ordinária ou, então, após
adquiri a titularidade registral, através da competente ação de divisão.

Como se vê da transcrição no início desta exposição decisória, a cláusula 1a prevê que o

“
promitente vendedor promete vender
(...)
uma parcela do imóvel referido na clausula primeira, correspondente a 50%
”,
e, na sequência,
na cláusula 2a, volta a fazer referência à “50% da posse e domínio do imóvel objeto deste contrato” (cf. Id. no
325085418
),
sendo que a descrição breve e genérica das
ascensões
presentes na área (“
3 (três) unidades construídas para uso comercial e residencial, individualizado, mais uma área comum
”) não altera o fato de que, em se tratando de bem indivisível, na medida em que não desmembrado por ocasião do contrato, a única pretensão possível de natureza adjudicatória seria a de obter a fração ideal correspondente a 50% da propriedade, pois, repito, a natureza jurídica desta ação é de direito real, e não possessório.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, e, em obediência à regra do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa
.

Custas pel
o
apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026