Tribunal: TJMT
Processo: 1011546-38.2023.8.11.0037
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EXITOSA. COMISSÃO DEVIDA. AUSÊNCIA DE AJUSTE ESCRITO QUANTO AO PERCENTUAL. ARBITRAMENTO JUDICIAL. ART. 724 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA COMISSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
Discute-se: (i) a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem diante da ausência de prova de quitação por terceiro; e (ii) a possibilidade de redução do percentual da comissão, ante a inexistência de ajuste escrito.
III. Razões de decidir
(i) Comprovada a intermediação exitosa, é devida a comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil; (ii) A ausência de contrato escrito quanto ao percentual da corretagem autoriza o arbitramento judicial da remuneração, conforme art. 724 do Código Civil, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade; (iii) Diante das peculiaridades do caso, mostra-se adequada a redução equitativa da comissão para 3% (três por cento) sobre o valor da venda do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento: “1. A intermediação exitosa do negócio imobiliário assegura ao corretor o direito à comissão, ainda que inexistente contrato escrito; 2. Inexistente prova do pagamento da comissão por terceiro, subsiste a responsabilidade do vendedor pelo adimplemento; 3. Na ausência de ajuste expresso, admite-se a redução equitativa da comissão de corretagem, nos termos do art. 724 do Código Civil”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011546-38.2023.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCOS VINICIUS SOARES - CPF: 943.892.171-00 (APELADO), HALLISON FERNANDO NUNES CARVALHO - CPF: 042.270.511-00 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), MARCIO CANDIDO CAMARGO - CPF: 502.418.691-53 (APELANTE), MARIELI MODESTO FRANCISCATTO - CPF: 025.686.861-11 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EXITOSA. COMISSÃO DEVIDA. AUSÊNCIA DE AJUSTE ESCRITO QUANTO AO PERCENTUAL. ARBITRAMENTO JUDICIAL. ART. 724 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA COMISSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

Discute-se: (i) a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem diante da ausência de prova de quitação por terceiro; e (ii) a possibilidade de redução do percentual da comissão, ante a inexistência de ajuste escrito.

III. Razões de decidir

(i) Comprovada a intermediação exitosa, é devida a comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil;

(ii) A ausência de contrato escrito quanto ao percentual da corretagem autoriza o arbitramento judicial da remuneração, conforme art. 724 do Código Civil, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade; (iii) Diante das peculiaridades do caso, mostra-se adequada a redução equitativa da comissão para 3% (três por cento) sobre o valor da venda do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:
“
1. A intermediação exitosa do negócio imobiliário assegura ao corretor o direito à comissão, ainda que inexistente contrato escrito; 2. Inexistente prova do pagamento da comissão por terceiro, subsiste a responsabilidade do vendedor pelo adimplemento; 3. Na ausência de ajuste expresso, admite-se a redução equitativa da comissão de corretagem, nos termos do art. 724 do Código Civil”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
Márcio Cândido Camargo
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste
, nos autos da
ação de cobrança de comissão de corretagem
ajuizada por
Marcos Vinicius Soares
, que julgou
procedente
o pedido inicial para condenar o réu ao pagamento da quantia de
R$ 57.500,00
, correspondente a
5% do valor da venda do imóvel
objeto da matrícula no 4.699 do CRI local, acrescida de juros e correção monetária, além de honorários advocatícios fixados em
10% sobre o valor da condenação
e custas processuais.

Inconformado com a sentença, o réu interpôs apelação, sustentando, em síntese, que houve
violação ao art. 373, I, do CPC
, ao fundamento de que o juiz a quo teria invertido indevidamente o ônus da prova, atribuindo ao réu a demonstração de fato negativo, quando competia ao autor comprovar os exatos termos do contrato verbal, inclusive quanto à responsabilidade pelo pagamento da comissão.

Alega que a
praxe comercial
não poderia ser aplicada de forma absoluta, pois, a obrigação de pagar a corretagem recai sobre quem efetivamente contrata o corretor, sendo possível convenção diversa entre as partes.

Diz que inexistiria prova robusta de que o apelante tenha assumido o pagamento da comissão, destacando a fragilidade probatória das mensagens juntadas pelo autor e assevera que o contexto fático demonstraria que o valor integral da venda do imóvel foi destinado à quitação de dívidas preexistentes, circunstância conhecida pelo corretor, o que inviabilizaria o pagamento da comissão pelo vendedor.

Subsidiariamente, pugnou pela redução ou arbitramento equitativo da comissão, caso mantido o reconhecimento do direito do autor. Ao final, requereu a

reforma integral da sentença
, com a improcedência da ação.

O autor apresentou
contrarrazões (ID n. 330210373)
, nas quais arguiu
ausência de dialeticidade
. No mérito, defendeu a manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 21 de janeiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de cobrança de comissão de corretagem proposta por Marcio Cândido Camargo na qual narrou ter atuado como corretor de imóveis, intermediando com êxito a venda de imóvel pertencente ao requerido, sustentando a existência de
contrato verbal de corretagem
, com ajuste de comissão no percentual de 5% a ser suportado pelo vendedor.

O réu, por sua vez, contestou afirmando que a comissão estaria
embutida no preço do negócio
, a ser paga pelo comprador, e que não assumiu obrigação autônoma de pagamento.

Decorrida regularmente a marcha processual o juiz
a quo
proferiu sentença julgando

p
rocedente
o pedido inicial para condenar o réu ao pagamento da quantia de
R$ 57.500,00
, correspondente a
5% do valor da venda do imóvel

objeto da matrícula no 4.699 do CRI local.

Não concordando com o édito judicial, o réu interpõe apelação.

Em
preliminar
contrarrecursal o apelado postula o não
conhecimento do recurso
, sob o argumento de que as razões recursais padeceriam de
ausência de dialeticidade
, por se limitarem a manifestar inconformismo genérico com a sentença, sem impugnação específica de seus fundamentos.

Sem razão.

O princípio da dialeticidade exige que o recorrente
estabeleça diálogo argumentativo mínimo com a decisão recorrida
, apontando, ainda que de forma sucinta, os fundamentos de fato e de direito pelos quais entende deva ser reformado o julgado.

No caso em pauta, da leitura das razões de apelação, verifica-se que o recorrente
impugna diretamente os fundamentos centrais da sentença
, notadamente: (i) a distribuição do ônus da prova; (ii) a aplicação da praxe comercial quanto à responsabilidade pelo pagamento da comissão; (iii) a valoração do conjunto probatório; e (iv) a fixação do percentual da corretagem em 5%, sem contrato escrito.

Ainda que as razões recursais não se revelem aptas a ensejar a reforma integral do
decisum,

não se pode confundir improcedência do pedido recursal com ausência de dialeticidade
. O recurso delimita claramente a matéria devolvida ao Tribunal e possibilita o exercício do contraditório, como, de fato, ocorreu.

Assim a
preliminar
não prospera.

Ultrapassada a questão prévia,
no mérito
, a controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se a verificar a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem e a possibilidade de
redução do valor da comissão
,
diante das circunstâncias do caso concreto.

Dito isso, inicialmente é
incontroverso nos autos que o apelado atuou como intermediador do negócio imobiliário e que a compra e venda do imóvel foi efetivamente concluída, alcançando-se o denominado
resultado útil da mediação
.

Nos termos do
art. 725 do Código Civil
, a remuneração do corretor é devida quando alcançado o resultado previsto no contrato de mediação, independentemente da forma do ajuste, tratando-se de obrigação de resultado.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
a ausência de contrato escrito não afasta o direito à comissão
, desde que comprovada a intermediação exitosa, o que se verifica no caso concreto.

Nesse sentido:

“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. INTERMEDIAÇÃO NO NEGÓCIO. EFETIVA REALIZAÇÃO DA VENDA DO IMÓVEL. REVISÃO
. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Nos termos do entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, o
contrato de corretagem (verbal ou escrito) não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel, como ocorreu no caso presente,
segundo a instância ordinária. Súmula 83/STJ.

2. Conclusão do acórdão recorrido tomada à guisa de alentado acervo probatório que não tem como ser alterada por este Tribunal Superior, conforme dispõe a Súmula 7/STJ. Vários julgados nesse sentido.

3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial”.

(AREsp n. 2.744.346/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, J. 14.04.25).

Seguindo na resolução da celeuma, sustenta o apelante que teria havido ajuste verbal no sentido de que a comissão seria paga pelo comprador, estando embutida no preço do negócio.

Todavia, tal alegação
não veio acompanhada de qualquer prova minimamente robusta
. Não há nos autos recibo, transferência bancária, cláusula contratual, testemunho convincente ou qualquer elemento objetivo que demonstre o pagamento da comissão pelo comprador ou a assunção expressa dessa obrigação por terceiro.

Nos termos do
art. 373, inciso II, do CPC,
incumbia ao réu/apelante comprovar fato impeditivo ou modificativo do direito do autor, qual seja, a sua desoneração do pagamento da corretagem. Tal ônus não foi satisfeito.

A inexistência de prova do pagamento por terceiro impede o acolhimento da tese defensiva, sob pena de se impor ao corretor o risco integral da informalidade contratual, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Todavia, quanto à redução da comissão de corretagem, embora seja devida a comissão, a análise do caso concreto revela circunstâncias que
autorizam a intervenção judicial para o arbitramento equitativo do valor
, nos termos do
art. 724 do Código Civil
, segundo o qual, inexistindo ajuste expresso, a remuneração deve ser fixada conforme a natureza do negócio e os usos locais, senão vejamos:

“Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

No caso concreto, observa-se que inexiste contrato escrito fixando o percentual da comissão, o percentual de 5% foi extraído exclusivamente da praxe local, sem ajuste formal,

há contexto econômico excepcional, com destinação integral do valor da venda à quitação de dívidas preexistentes, e, ainda,

há zona objetiva de incerteza quanto aos termos exatos da avença.

Logo, tais elementos
não afastam o direito à comissão
, mas justificam, à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a
redução do percentual fixado na sentença
, de modo a compatibilizar a remuneração do corretor com as peculiaridades do negócio e mitigar os efeitos da informalidade contratual.

A jurisprudência admite, em hipóteses semelhantes, a redução equitativa da corretagem, especialmente quando ausente contrato escrito e quando as circunstâncias do caso recomendam solução moderada.

Nesse sentido, cito precedente do STJ:

“CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA.
CORRETAGEM.
ALEGAÇÃO DE INTERESSE DO INTERMEDIADOR NO NEGÓCIO. FATO NÃO COMPROVADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. INCIDÊNCIA.
PERCENTUAL. CRITÉRIO. VOLUME DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO.
CORRETOR NÃO INSCRITO EM ÓRGÃO DE CLASSE.
REDUÇÃO.

I. Não se configura nulidade no acórdão se o mesmo enfrentou suficientemente os temas essenciais ao deslinde da controvérsia, apenas que com conclusão desfavorável à parte.

II. Impossibilidade de ser reexaminada a interpretação da matéria fática, em que o Tribunal estadual, soberano no seu exame, entendeu que houve o trabalho de intermediação, não demonstrado, na espécie, o interesse direto do corretor na realização do negócio, o que desfiguraria, em tese, a natureza da corretagem. Incidência da Súmula n. 7 do STJ.

III.
Percentual da comissão, contudo, extremamente elevado, dado o porte do negócio, a inexistência de contrato escrito
e a circunstância de não se ter como razoável que a prática profissional sem a inscrição no Conselho de classe, submissão a fiscalização, pagamento de impostos e anuidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que exercem a atividade regularmente. Redução
.
IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido”.
(REsp n. 331.638/SP, Rel. Min.

Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, J. 07.10.03 - negritei)

Diante dessas circunstâncias, reputo adequado
reduzir o percentual da comissão de corretagem para 3% (três por cento) sobre o valor da venda do imóvel
, patamar que remunera de forma justa a atuação do corretor, sem impor ônus excessivo ao vendedor e sem prestigiar os efeitos da informalidade contratual.

Assim sendo a sentença merecer parcial reforma para
reduzir equitativamente o percentual da comissão de corretagem
, com fundamento no art. 724 do Código Civil, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida, inclusive quanto ao reconhecimento do direito do autor à remuneração pela intermediação exitosa do negócio, com a consequente adequação do valor da condenação e dos honorários sucumbenciais.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 21 de janeiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026