Tribunal: TJMT
Processo: 1012067-17.2025.8.11.0003
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS. RECURSOS INOMINADOS. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA CONTRATUAL RECÍPROCA. INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO ACOLHIDO. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos por locadora e locatário contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido contraposto, reconheceu o inadimplemento recíproco e determinou a compensação dos valores decorrentes de multa contratual. A locadora pleiteia multa por rescisão antecipada e indenização por danos materiais, enquanto o locatário sustenta justa causa para a rescisão e requer aplicação de penalidade à locadora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de dilação probatória; (ii) estabelecer se a rescisão antecipada pelo locatário enseja a incidência da multa contratual; (iii) determinar se há responsabilidade da locadora por inadimplemento contratual e se são devidos danos materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Afasta-se o cerceamento de defesa, pois o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento antecipado do mérito, e não houve requerimento oportuno de produção de provas pela parte recorrente.
4. Reconhece-se que o locatário desocupou o imóvel antes do prazo contratual e sem aviso prévio, infringindo cláusulas contratuais expressas, o que justifica a incidência da multa prevista.
5. Verifica-se que as irregularidades imputadas à locadora não impediram a continuidade da atividade empresarial do locatário, afastando a configuração de justa causa para a rescisão sem penalidade.
6. Constata-se, por outro lado, inadimplemento parcial da locadora, consistente na ocupação indevida de parte do depósito e no uso compartilhado de área não prevista contratualmente, violando o dever de garantir o uso pleno e pacífico do imóvel.
7. Conclui-se que ambas as partes infringiram a mesma cláusula penal, legitimando a condenação recíproca ao pagamento da multa contratual.
8. Afasta-se o pedido de indenização por danos materiais, ante a ausência de vistoria final bilateral e de provas do efetivo prejuízo ou dos custos de reparação, inviabilizando a responsabilização civil.
9. Determina-se a compensação dos valores devidos, diante da reciprocidade das obrigações e identidade dos montantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recursos desprovidos.
Tese de julgamento:
1. Não há cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente e a parte não requer a produção de provas no momento oportuno.
2. A rescisão antecipada de contrato de locação sem observância do aviso prévio enseja a incidência de multa contratual.
3. O inadimplemento parcial do locador quanto ao uso pleno do imóvel autoriza a aplicação de multa contratual em seu desfavor.
4. A ausência de vistoria final bilateral e de prova do prejuízo afasta a indenização por danos materiais.
5. A condenação recíproca em multa contratual de igual valor autoriza a compensação das obrigações.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1012067-17.2025.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Perdas e Danos, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[OLAN INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 40.669.878/0001-39 (RECORRENTE), CARINE ANDRADE SANTOS - CPF: 065.196.735-01 (ADVOGADO), SERGIO SAMIR DE DEUS - CPF: 033.588.664-75 (ADVOGADO), JOTAN TABUAS DE ALMEIDA - CPF: 053.225.861-48 (RECORRIDO), BRENO FRANCA TABOSA RIBEIRO - CPF: 023.756.471-81 (ADVOGADO), RAFAEL SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 025.174.061-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS. RECURSOS INOMINADOS. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA CONTRATUAL RECÍPROCA. INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO ACOLHIDO. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos inominados interpostos por locadora e locatário contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido contraposto, reconheceu o inadimplemento recíproco e determinou a compensação dos valores decorrentes de multa contratual. A locadora pleiteia multa por rescisão antecipada e indenização por danos materiais, enquanto o locatário sustenta justa causa para a rescisão e requer aplicação de penalidade à locadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de dilação probatória; (ii) estabelecer se a rescisão antecipada pelo locatário enseja a incidência da multa contratual; (iii) determinar se há responsabilidade da locadora por inadimplemento contratual e se são devidos danos materiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Afasta-se o cerceamento de defesa, pois o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento antecipado do mérito, e não houve requerimento oportuno de produção de provas pela parte recorrente.

4.

Reconhece-se que o locatário desocupou o imóvel antes do prazo contratual e sem aviso prévio, infringindo cláusulas contratuais expressas, o que justifica a incidência da multa prevista.

5.

Verifica-se que as irregularidades imputadas à locadora não impediram a continuidade da atividade empresarial do locatário, afastando a configuração de justa causa para a rescisão sem penalidade.

6.

Constata-se, por outro lado, inadimplemento parcial da locadora, consistente na ocupação indevida de parte do depósito e no uso compartilhado de área não prevista contratualmente, violando o dever de garantir o uso pleno e pacífico do imóvel.

7.

Conclui-se que ambas as partes infringiram a mesma cláusula penal, legitimando a condenação recíproca ao pagamento da multa contratual.

8.

Afasta-se o pedido de indenização por danos materiais, ante a ausência de vistoria final bilateral e de provas do efetivo prejuízo ou dos custos de reparação, inviabilizando a responsabilização civil.

9.

Determina-se a compensação dos valores devidos, diante da reciprocidade das obrigações e identidade dos montantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. Não há cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente e a parte não requer a produção de provas no momento oportuno.

2. A rescisão antecipada de contrato de locação sem observância do aviso prévio enseja a incidência de multa contratual.

3. O inadimplemento parcial do locador quanto ao uso pleno do imóvel autoriza a aplicação de multa contratual em seu desfavor.

4. A ausência de vistoria final bilateral e de prova do prejuízo afasta a indenização por danos materiais.

5. A condenação recíproca em multa contratual de igual valor autoriza a compensação das obrigações.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Colendos Pares;

Trata-se de RECURSOS INOMINADOS contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

“Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, opino pela
PARCIAL PROCEDÊNCIA
dos pedidos iniciais, e
PROCEDÊNCIA
do pedido contraposto. Tendo em vista a compensação de crédito e débito, declaro a extinção da obrigação de pagar de ambas as partes.

Sem custas processuais a teor do disposto no artigo 55 da Lei no 9.099/95.

Transitada em julgado, ao arquivo, com as devidas baixas.”

Na petição inicial, a locadora (Orlan Incorporadora Ltda) sustenta a rescisão antecipada do contrato pelo locatário após aproximadamente 05 meses de vigência, sem observância do prazo contratual de 30 dias de aviso prévio, pleiteia a condenação ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 30.000,00, correspondente a 03 aluguéis, bem como indenização por danos materiais no montante de R$ 17.700,00, relativos a pintura e reparos no imóvel.

Em contestação, o locatário (Jotan Tabuas de Almeida) alegou irregularidades contratuais atribuíveis à locadora, consistentes na ocupação parcial do depósito e no uso compartilhado do espaço gourmet, sustenta haver justa causa para a rescisão antecipada e formula pedido contraposto visando à aplicação de penalidade pecuniária em desfavor da locadora.

Ambas as partes interpuseram recursos. O locatário busca o afastamento da multa rescisória ou, subsidiariamente, sua redução. A locadora sustenta nulidade por cerceamento de defesa, pretende o reconhecimento dos danos materiais e a reforma da condenação imposta no pedido contraposto.

É o relatório

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1012067-17.2025.8.11.0003

Classe CNJ:

460

Origem:

Segundo Juizado Especial de Rondonópolis

Recorrente(s):

Olan Incorporadora Ltda

Jotan Tábuas de Almeida

Recorrido(s):

Olan Incorporadora Ltda

Jotan Tábuas de Almeida

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

31 de março de 2026.

VOTO

PRELIMINAR / CERCEAMENTO DE DEFESA

Colendos Pares,

A respeito dessa preliminar, este feito foi instruído com o contrato de locação firmado em 05/07/2024, notificações extrajudiciais expedidas em 12/12/2024, comprovantes de recebimento postal, registros de comunicações eletrônicas entre as partes e documentação fotográfica referente ao uso do imóvel, além de áudios e vídeos, conjunto suficiente para o julgamento do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao procedimento dos Juizados Especiais, conforme art. 1o da Lei no 9.099/95.

Além disso, a controvérsia acerca dos danos materiais não decorre da ausência de dilação probatória, mas da ausência de pedido de produção de novas provas, e da inexistência de vistoria final bilateralmente formalizada, exigência expressa do próprio contrato e da legislação locatícia, bem como de inexistir provas a respeito do custo para restabelecer o imóvel nas condições do início da locação, circunstância que afasta a configuração de prejuízo processual concreto.

Deve ser ressaltado que a Recorrente não impugnou a contestação apresentada pela Recorrida, embora tenha saído intimada na Audiência de Conciliação, conforme consta no Termo, que deveria impugnar defesa apresentada no prazo de 05 dias, consequentemente não houve pedido de produção de novas provas.

Se não houve pedido de produção de provas pela Recorrente não merece ser acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, por isso rejeito essa preliminar.

É como voto.

MÉRITO

Colendos Pares;

É incontroverso que as partes celebraram contrato de locação comercial em 05/07/2024 com prazo de vigência até 05/01/2027, aluguel mensal de R$ 10.000,00, bem como que há cláusula penal equivalente a 03 aluguéis, para ambos os contratantes na hipótese de infringência das cláusulas contratuais, consta na cláusula 10,
in verbis
:

“10. A LOCADORA e o LOCATÁRIO obrigam-se a respeitar o presente Contrato tal qual se acha redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada de 03 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à época da infração, devidamente corrigido monetariamente pelo INPC, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação. Sem prejuízo da faculdade da parte inocente em considerar, simultaneamente, rescindida a locação, independentemente de qualquer outra formalidade, bem como de pleitear reparação/indenização”.

Restou demonstrado que o locatário promoveu a desocupação do imóvel após aproximadamente 05 meses de vigência, sem a observância do prazo mínimo de 30 (trinta) dias de aviso prévio, expressamente previsto nas cláusulas 2.3, 11.1 e 12.5 do instrumento contratual. Embora haja alegação de irregularidades praticadas pela locadora, consistente em uso de parte do depósito e do compartilhamento do espaço gourmet, a locatária permaneceu em funcionamento no local por período relevante e continuou exercendo sua atividade empresarial, de forma que tais irregularidades não se revelaram aptas a configurar inviabilidade absoluta da utilização do imóvel ou frustração integral do objeto contratual, por esse motivo, considero que infringiu a cláusula acima mencionada, e que deve incidir a multa prevista no contrato.

Por outro lado, o conjunto probatório evidencia a existência de irregularidades imputáveis à locadora, consistentes na ocupação parcial do depósito contratado e na utilização compartilhada do espaço gourmet por locadores de outras salas, circunstâncias comprovadas por registros fotográficos e comunicações eletrônicas trocadas entre as partes, bem como pelas alegações da contestação que não foram impugnadas. Deve ser ressaltado que no contrato de locação não há previsão de que o espaço gourmet seria utilizado de forma compartilhada por locadores de outras salas, nem que haveria ocupação parcial do depósito.

Tais fatos constituem inadimplemento parcial das obrigações assumidas pela locadora, notadamente aquelas previstas na cláusula 5.1, que impõe a entrega do imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, e na cláusula 5.2, que assegura ao locatário o uso pacífico das áreas locadas. Por tais motivos considero que a locadora também infringiu a mesma cláusula contratual, e na multa nela prevista.

No que se refere ao pedido de indenização por danos materiais formulados pela locadora, no valor de R$ 17.700,00, referente a pintura e reparos no imóvel, não se verifica a presença dos requisitos necessários à responsabilização civil.

O contrato estabelece, na cláusula 12.1, que a entrega das chaves deve ocorrer mediante prévia vistoria, com lavratura de Termo de Vistoria Final, além de exigir, na cláusula 12.5, comunicação prévia para agendamento da inspeção, conforme imagem abaixo destacada:

Não há nos autos termo de vistoria final bilateralmente assinado, tampouco prova de realização de inspeção conjunta no momento da devolução do imóvel, circunstância que inviabiliza a aferição objetiva do estado do bem e a identificação de eventual dano imputável ao locatário.

Ausente o parâmetro técnico indispensável à comparação entre o estado inicial e final do imóvel, não se configura o ato ilícito, também não há notas fiscais ou orçamentos de valores necessários a restabelecer o estado do imóvel locado quando da celebração do contrato de locação, razão pela qual a pretensão indenizatória não comporta acolhimento.

Dessa forma, devem ser acolhidos o pedido inicial de condenar a locatária a pagar e multa contratual e também a locadora, ambas por terem infringidos a clausula 10 do contrato de locação.

Como houve condenação simultânea, no mesmo valor, deve ser mantida a determinação de compensação em face ao disposto no art. 368 do Código Civil.

Ante o exposto
, conheço ambos os recursos e
nego-lhes provimento.
Condeno as recorrentes a pagarem honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito - Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026