Tribunal: TJMT
Processo: 1030233-56.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NAS CONDIÇÕES PROMETIDAS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA ADQUIRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.Apelação cível contra sentença que, em ação declaratória c/c indenizatória, rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de lote por culpa da promitente vendedora, condenou à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento de indenização por danos morais e de multa contratual compensatória.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.Há quatro questões em discussão: (i) ocorrência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) caracterização do inadimplemento contratual da promitente vendedora; (iii) cabimento da restituição integral das parcelas pagas e da multa contratual; e (iv) manutenção da condenação por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.Não há cerceamento de defesa quando a parte, intimada para especificar provas, afirma não haver necessidade de nova instrução e requer o julgamento com base nos documentos já juntados.
4.A certidão municipal e as fotografias apresentadas não comprovam o adimplemento integral das obrigações assumidas no contrato e no termo de obras, que abrangiam infraestrutura e equipamentos de lazer prometidos no empreendimento.
5.A disponibilização física do lote não supre a obrigação de entrega do empreendimento nas condições contratadas.
6.A inadimplência da compradora ocorreu após o inadimplemento da fornecedora, o que afasta a imputação da rescisão à adquirente.
7.Reconhecida a culpa da promitente vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ.
8.A frustração prolongada da legítima expectativa da adquirente ultrapassa o mero inadimplemento contratual e justifica a indenização por danos morais.
9.Mantém-se a cláusula penal em favor da consumidora, pois a rescisão decorreu da conduta da vendedora e não há excesso manifesto a justificar redução equitativa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10.Preliminar rejeitada. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. Não há cerceamento de defesa quando a parte dispensa a produção de novas provas e requer o julgamento com base no acervo documental. 2. A certidão de conclusão de obras urbanísticas não comprova, por si só, o cumprimento integral das obrigações assumidas em contrato de promessa de compra e venda de loteamento. 3. Reconhecida a culpa da promitente vendedora pela rescisão, é devida a restituição integral das parcelas pagas. 4. A frustração prolongada da entrega do empreendimento nas condições prometidas autoriza a condenação por danos morais e a incidência da cláusula penal em favor da adquirente.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 369, 370 e 371; CC, art. 413.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030233-56.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELESSANDRA SOARES AUGUSTO - CPF: 600.591.762-53 (APELADO), RODRIGO PALOMARES MAIOLINO DE MENDONCA - CPF: 013.946.171-00 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NAS CONDIÇÕES PROMETIDAS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA ADQUIRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO NÃO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível contra sentença que, em ação declaratória c/c indenizatória, rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de lote por culpa da promitente vendedora, condenou à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento de indenização por danos morais e de multa contratual compensatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) ocorrência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (
ii
) caracterização do inadimplemento contratual da promitente vendedora; (
iii
) cabimento da restituição integral das parcelas pagas e da multa contratual; e (
iv
) manutenção da condenação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Não há cerceamento de defesa quando a parte, intimada para especificar provas, afirma não haver necessidade de nova instrução e requer o julgamento com base nos documentos já juntados.

4.
A certidão municipal e as fotografias apresentadas não comprovam o adimplemento integral das obrigações assumidas no contrato e no termo de obras, que abrangiam infraestrutura e equipamentos de lazer prometidos no empreendimento.

5.
A disponibilização física do lote não supre a obrigação de entrega do empreendimento nas condições contratadas.

6.
A inadimplência da compradora ocorreu após o inadimplemento da fornecedora, o que afasta a imputação da rescisão à adquirente.

7.
Reconhecida a culpa da promitente vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ.

8.
A frustração prolongada da legítima expectativa da adquirente ultrapassa o mero inadimplemento contratual e justifica a indenização por danos morais.

9.
Mantém-se a cláusula penal em favor da consumidora, pois a rescisão decorreu da conduta da vendedora e não há excesso manifesto a justificar redução equitativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Preliminar rejeitada. Recurso
não provido
.

Tese de julgamento:
“1. Não há cerceamento de defesa quando a parte dispensa a produção de novas provas e requer o julgamento com base no acervo documental. 2. A certidão de conclusão de obras urbanísticas não comprova, por si só, o cumprimento integral das obrigações assumidas em contrato de promessa de compra e venda de loteamento. 3. Reconhecida a culpa da promitente vendedora pela rescisão, é devida a restituição integral das parcelas pagas. 4. A frustração prolongada da entrega do empreendimento nas condições prometidas autoriza a condenação por danos morais e a incidência da cláusula penal em favor da adquirente.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 369, 370 e 371; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação
cível
interpost
a
por
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda
. contra a sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da ação declaratória c/c indenizatória ajuizada por
Elessandra
Soares Augusto
em face da apelante e de
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Consta dos autos que a autora alegou ter firmado, em 23/11/2014, Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, tendo por objeto o lote 04 da quadra 04 do Loteamento Campestre
EcoVille
Pantanal, com previsão de entrega das obras de infraestrutura até outubro de 2017, admitida tolerância contratual de 6 meses.

Sustentou que, mesmo após o escoamento do prazo ajustado, permaneceu adimplindo o contrato até novembro de 2019, mas, diante da ausência de entrega regular do empreendimento nas condições prometidas, requereu a rescisão contratual por culpa das fornecedoras, com restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais, declaração de nulidade de cláusulas contratuais e tutela para suspensão das cobranças e abstenção de negativação de seu nome.

A corré
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda
. apresentou contestação, na qual arguiu, preliminarmente, ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou apenas como intermediadora da negociação, bem como prescrição trienal quanto à restituição da comissão de corretagem. No mérito, defendeu a ausência de falha na prestação do serviço e pugnou pela improcedência dos pedidos.

Por sua vez, a
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda
. contestou afirmando que o loteamento foi regularmente entregue, com infraestrutura concluída, conforme certidão expedida pelo Município de
Santo Antônio do Leverger e fotografias acostadas aos autos. Sustentou que a posse do imóvel foi disponibilizada à autora, que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e que, na hipótese de rescisão por iniciativa da adquirente, seria legítima a retenção de percentual dos valores pagos. Rechaçou, ainda, o pedido de indenização por danos morais.

Sobreveio sentença que, após rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindido, por culpa exclusiva da promitente vendedora, o contrato firmado entre as partes; (
ii
) condenar a CIC à restituição do valor de R$ 11.803,48, correspondente às parcelas pagas pela autora; (
iii
) condenar a Golden à restituição de R$ 1.670,63, pagos a título de comissão de corretagem; (
iv
) condenar a CIC ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais; e (v) condenar a CIC ao pagamento de R$ 4.244,71, a título de multa contratual compensatória, correspondente a 10% do valor total do contrato. A sentença também impôs às requeridas o pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que a controvérsia envolvia questão técnica acerca da efetiva conclusão das obras de infraestrutura prometidas no empreendimento, de modo que seria necessária a produção de prova pericial.

Afirma que a sentença atribuiu relevância indevida a auto de constatação lavrado em 2024, relativo ao lote adquirido pela autora, documento que, segundo defende, não seria apto a demonstrar a não conclusão do loteamento como um todo.

No mérito, sustenta que não houve inadimplemento contratual, porque o empreendimento teria sido entregue dentro do prazo, conforme certidão municipal referente às obras executadas em 01/05/2018, além de documentos e fotografias que, segundo afirma, demonstrariam a implantação da infraestrutura e a existência de associação de proprietários e de adquirentes já instalados no local. Aduz que a ausência de construção no lote da autora não comprova atraso na entrega do empreendimento.

Subsidiariamente, defende que, caso mantida a rescisão, não pode ela ser imputada exclusivamente à vendedora, pois a autora deixou de
adimplir as prestações e não utilizou o imóvel, razão pela qual a devolução dos valores deveria ocorrer apenas de forma parcial, com retenção razoável.

Insurge-se, ainda, contra a condenação por danos morais, por entender que a hipótese retrata mero inadimplemento contratual,
e também
contra a inversão da cláusula penal em favor da consumidora, pleiteando, sucessivamente, sua exclusão ou redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil. Ao final, requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, a apelada defende a manutenção integral da sentença. Sustenta, em síntese, que a prova dos autos é suficiente para demonstrar o descumprimento contratual da apelante, consistente na não entrega do empreendimento nas condições ajustadas, bem como a legitimidade das condenações impostas na origem. Invoca, ainda, precedentes envolvendo o mesmo loteamento em apoio à tese de responsabilidade da fornecedora.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

1.Da preliminar de cerceamento de defesa

O julgamento antecipado do mérito é admissível quando o acervo probatório já se mostra suficiente à formação do convencimento judicial. No caso, além de a controvérsia se assentar essencialmente sobre prova documental, a própria recorrente, intimada para especificar as provas que pretendia produzir, reiterou os termos da contestação e afirmou expressamente não haver necessidade de nova instrução, requerendo, em essência, o julgamento da causa com base nos elementos já constantes dos autos.

A autora, de igual modo, pugnou pelo julgamento antecipado da lide. Nessas circunstâncias, não se admite que a parte, apenas porque sucumbiu, passe a alegar nulidade por ausência de prova cuja produção não requereu no momento oportuno.

Igualmente
não procede a alegação de que a sentença teria decidido a causa com base, exclusivamente, em elemento probatório inadequado. A leitura do decisum mostra que o juízo de origem examinou o contrato, o termo de obras, a certidão municipal, o material publicitário, as fotografias e os demais documentos juntados pelas partes, tendo formado sua convicção a partir do conjunto probatório, e não de um único dado isolado. Inexiste, portanto, ofensa aos
arts
. 369, 370 e 371 do CPC.

REJEITO, portanto, a preliminar.

2.Do mérito

A controvérsia devolvida recursal restringe-se à insurgência da requerida
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda
. contra a sentença que rescindiu, por culpa da promitente vendedora, o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a autora, determinou a restituição integral das parcelas por ela recebidas, fixou indenização por danos morais, aplicou a cláusula penal em favor da adquirente e impôs à recorrente os ônus sucumbenciais.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo. A autora adquiriu lote em empreendimento imobiliário ofertado ao mercado pela requerida, que atua profissionalmente na atividade de loteamento e comercialização de imóveis. Incidem, portanto, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à interpretação da oferta, à vedação de cláusulas abusivas e à responsabilização do fornecedor pelo inadimplemento contratual.

É incontroverso que as partes celebraram, em 23/11/2014, contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao lote 04, quadra 04, do Loteamento Campestre
EcoVille
Pantanal, pelo valor total de R$ 42.447,13, mediante pagamento de entrada e parcelas mensais. Também é incontroverso que o contrato fixou a entrega das obras e serviços de infraestrutura para outubro de 2017, com prazo de tolerância de seis meses, e que a autora permaneceu adimplindo o ajuste até novembro de 2019.

A insurgência recursal concentra-se na tese de que o empreendimento teria sido entregue regularmente, dentro do prazo, conforme certidão expedida pelo Município de Santo Antônio do Leverger, fotografias e documentos relativos à associação de proprietários. Essa tese, porém, não afasta a conclusão adotada na sentença.

Com efeito, o contrato não se limitou à promessa de disponibilização física do lote. A vendedora assumiu o dever de entregar o empreendimento com a infraestrutura descrita no Termo de Obras, documento integrante do ajuste, abrangendo não apenas rede de água, energia e drenagem, mas também
piqueteamento
, marcos demarcadores, abertura e encascalhamento das ruas, plantio de árvores, pórtico de entrada, guarita, fechamento perimetral, parque saúde, área de lazer às margens do Rio Cuiabá, salão de festas, quadras poliesportivas e campo de futebol.

A oferta publicitária, por sua vez, reforçou exatamente esse padrão de empreendimento campestre voltado a lazer, pesca, segurança e comodidade, integrando o conteúdo obrigacional assumido pela fornecedora.

A certidão municipal invocada pela apelante não comprova, por si só, o adimplemento integral dessas obrigações. Como corretamente observou o juízo de origem, o documento atesta a conclusão de obras gerais de infraestrutura necessárias à aprovação urbanística do loteamento perante o poder público, registrando, em síntese, galeria pluvial, rede de energia e rede de água, mas não certifica o cumprimento de todas as benfeitorias e equipamentos de lazer prometidos contratualmente aos adquirentes. Por isso, não basta para demonstrar que o empreendimento foi entregue, no prazo, nas condições efetivamente contratadas.

E nem mesmo a documentação produzida pela recorrente confirma o que ela afirma. Na própria contestação, a CIC reconheceu que a manutenção continuava a cargo da requerida, que o alambrado exigia reposição porque a cerca viva “morreu por 3 vezes”, e que a organização interna dependia dos proprietários. Além disso, as fotografias e documentos apresentados não infirmam, de modo seguro, a conclusão de que o empreendimento não foi disponibilizado nos moldes anunciados e ajustados.

A mera existência de alguns lotes edificados ou habitados não equivale à prova de cumprimento integral das obrigações da loteadora perante todos os adquirentes, nem afasta o direito da consumidora de exigir
a resolução do contrato quando a infraestrutura prometida não foi entregue de forma completa.

A conclusão adotada na sentença encontra amparo no conjunto probatório dos autos. Isso porque a certidão municipal invocada pela apelante, embora relevante para demonstrar a execução de parte da infraestrutura urbanística do loteamento, não comprova, por si só, o adimplemento integral de todas as obrigações assumidas no contrato e no respectivo termo de obras, que abrangiam benfeitorias e equipamentos mais amplos do que aqueles ali discriminados.

Assim, à vista dos documentos produzidos, não há elementos suficientes para afastar o reconhecimento do inadimplemento imputado à promitente vendedora.

Não altera esse quadro a alegação de que a posse do imóvel teria sido disponibilizada desde a assinatura do contrato. A cláusula contratual invocada pela recorrente não substitui o dever principal de concluir e entregar o empreendimento com a infraestrutura prometida. Poder ingressar na área não significa receber o loteamento nas condições ajustadas. A obrigação assumida pela loteadora era mais ampla e não se exauria na mera fruição precária do espaço físico.

Também não prospera a tese subsidiária de que a rescisão não poderia ser imputada exclusivamente à apelante porque a compradora deixou de pagar as prestações. Isso porque a inadimplência da autora é posterior ao inadimplemento da fornecedora. A autora continuou pagando o contrato mesmo após o escoamento do prazo previsto para entrega do empreendimento, o que revela tentativa de preservação do negócio. Não se mostra juridicamente adequado inverter a causalidade da ruptura para atribuí-la à consumidora quando o descumprimento da obrigação principal já havia se verificado antes.

Caracterizada, portanto, a culpa da promitente vendedora pela resolução do ajuste, correta a condenação da apelante à restituição integral das parcelas por ela recebidas, no valor de R$ 11.803,48, sem retenção. Incide, na hipótese, a orientação consolidada na Súmula 543 do STJ, segundo a qual, em resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC, a devolução será integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor. O montante acolhido na
sentença encontra respaldo no demonstrativo de pagamentos acostado pela autora, sem impugnação específica e idônea pela recorrente quanto aos valores efetivamente pagos à vendedora.

A condenação por danos morais igualmente deve ser mantida.

É certo que o inadimplemento contratual, por si só, nem sempre enseja reparação extrapatrimonial.

O caso dos autos, contudo, não traduz simples descumprimento pontual.

A autora aderiu ao contrato em 2014, permaneceu adimplente por longo período, aguardou a conclusão do empreendimento além do prazo estipulado, buscou solução administrativa, inclusive perante o PROCON, e, ao pretender o desfazimento do negócio, não obteve solução compatível com a gravidade do inadimplemento imputável à fornecedora.

A frustração prolongada da legítima expectativa de receber o imóvel nas condições prometidas ultrapassa o mero dissabor cotidiano e atinge esfera juridicamente tutelável. O valor de R$ 5.000,00, fixado na sentença, mostra-se moderado e adequado às peculiaridades do caso.

Do mesmo modo, não há razão para afastar a incidência da cláusula penal em favor da consumidora.

O contrato prevê multa de 10% do valor total do negócio para a parte que der causa à inadimplência e, por consequência, à rescisão contratual.

Não se trata de penalidade automática, mas de aplicação simétrica da avença, em observância à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à vedação do enriquecimento sem causa. Uma vez reconhecido que a rescisão decorreu da conduta da promitente vendedora, correta a condenação ao pagamento da multa contratual de R$ 4.244,71, correspondente a 10% do valor do contrato.

Tampouco se verifica excesso manifesto que justifique a redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil.

Ante o exposto,
rejeito a preliminar
e
nego provimento
ao recurso de apelação, mantendo a sentença em todos os seus termos quanto à recorrente CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda.

Majoro
os honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da condenação, observados os critérios fixados na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026