Tribunal: TJMT
Processo: 1009621-78.2024.8.11.0002
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REGISTRO TARDIO. VALIDADE DO TÍTULO. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. INEXISTÊNCIA DE ABANDONO. USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADA. POSSE INJUSTA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1.. Apelação cível interposta pelo Espólio de Hiroshi Okajima contra sentença que, em ação reivindicatória, declarou a nulidade de termo de quitação, determinou a desocupação do imóvel e imitiu o autor na posse, reconhecendo sua titularidade dominial sobre bem registrado.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o autor comprovou validamente a propriedade do imóvel, apesar do registro tardio; (ii) se houve abandono apto a ensejar perda da propriedade; (iii) se é válida a alienação promovida pelo espólio; e (iv) se estão presentes os requisitos para reconhecimento da usucapião em favor do possuidor.
III. Razões de decidir
3. A comprovação da propriedade restou evidenciada por meio de contrato de compra e venda, quitação integral e posterior registro imobiliário, o qual, nos termos do art. 1.245 do CC, confere presunção relativa de domínio, não infirmada pelo recorrente.
4. A alegação de abandono não se sustenta, ante a ausência de demonstração do animus derelinquendi (intenção de abandonar) e a comprovação de regularidade fiscal do imóvel, sendo inaplicável qualquer correlação entre inadimplemento tributário e perda da propriedade.
5. O termo de quitação emitido pelo espólio configura alienação a non domino, pois realizado por quem não detinha a titularidade do bem, acarretando nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação.
6. A tese de usucapião não se configura, ante o lapso temporal insuficiente, a origem viciada da posse e a ausência de animus domini, inviabilizando o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
7. A invocação do princípio da função social da propriedade não legitima a apropriação de bem alheio nem afasta o direito de reivindicação, especialmente na ausência de demonstração de descumprimento da finalidade social pelo proprietário.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. A alienação de imóvel por quem não detém a titularidade dominial configura venda a non domino, sendo nula de pleno direito e inapta a produzir efeitos jurídicos. 2. A ausência de comprovação do abandono e dos requisitos legais da usucapião impede a perda da propriedade e legitima o exercício da ação reivindicatória pelo titular do domínio.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.228, 1.243, 1.245, 1.275, III, 1.276 e 447; CPC/2015, art. 487, I; CF/1988, art. 5o, XXIII; CTN, art. 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 12.12.2022; TJMT, Apelação Cível no 0008934-93.2016.8.11.0004, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 18.02.2025

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009621-78.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SIDNEY RODRIGUES JORGE - CPF: 177.239.221-91 (APELADO), MARINA VARJAO FORTES - CPF: 032.278.641-00 (ADVOGADO), VERA LUCIA LOPES OKAJIMA - CPF: 968.456.601-82 (APELANTE), EDSON HENRIQUE DE PAULA - CPF: 427.657.491-91 (ADVOGADO), MARIONEI ARRUDA VIANA - CPF: 034.546.211-43 (APELANTE), NARA REGINA DA SILVA VENEGA - CPF: 604.052.361-15 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE HIROSHI OKAJIMA - CPF: 299.174.098-15 (APELANTE), VERA LUCIA LOPES OKAJIMA - CPF: 968.456.601-82 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MARIONEI ARRUDA VIANA - CPF: 034.546.211-43 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REGISTRO TARDIO. VALIDADE DO TÍTULO. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. INEXISTÊNCIA DE ABANDONO. USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADA. POSSE INJUSTA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.. Apelação cível interposta pelo Espólio de Hiroshi Okajima contra sentença que, em ação reivindicatória, declarou a nulidade de termo de quitação, determinou a desocupação do imóvel e imitiu o autor na posse, reconhecendo sua titularidade dominial sobre bem registrado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o autor comprovou validamente a propriedade do imóvel, apesar do registro tardio; (ii) se houve abandono apto a ensejar perda da propriedade; (iii) se é válida a alienação promovida pelo espólio; e (iv) se estão presentes os requisitos para reconhecimento da usucapião em favor do possuidor.

III. Razões de decidir

3. A comprovação da propriedade restou evidenciada por meio de contrato de compra e venda, quitação integral e posterior registro imobiliário, o qual, nos termos do art. 1.245 do CC, confere presunção relativa de domínio, não infirmada pelo recorrente.

4. A alegação de abandono não se sustenta, ante a ausência de demonstração do
animus derelinquendi
(intenção de abandonar) e a comprovação de regularidade fiscal do imóvel, sendo inaplicável qualquer correlação entre inadimplemento tributário e perda da propriedade.

5. O termo de quitação emitido pelo espólio configura alienação a non domino, pois realizado por quem não detinha a titularidade do bem, acarretando nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação.

6. A tese de usucapião não se configura, ante o lapso temporal insuficiente, a origem viciada da posse e a ausência de
animus domini
, inviabilizando o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

7. A invocação do princípio da função social da propriedade não legitima a apropriação de bem alheio nem afasta o direito de reivindicação, especialmente na ausência de demonstração de descumprimento da finalidade social pelo proprietário.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento
:

“1. A alienação de imóvel por quem não detém a titularidade dominial configura venda a non domino, sendo nula de pleno direito e inapta a produzir efeitos jurídicos. 2. A ausência de comprovação do abandono e dos requisitos legais da usucapião impede a perda da propriedade e legitima o exercício da ação reivindicatória pelo titular do domínio.”

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 1.228, 1.243, 1.245, 1.275, III, 1.276 e 447; CPC/2015, art. 487, I; CF/1988, art. 5o, XXIII; CTN, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 12.12.2022; TJMT, Apelação Cível no 0008934-93.2016.8.11.0004, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 18.02.2025

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
apresentado pelo
ESPÓLIO DE HIROSHI OKAJIMA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, nos autos da
Ação Reivindicatória De Propriedade Com Pedido De Tutela Antecipada
n. 1009621-78.2024.8.11.0002 ajuizada por
SIDNEY RODRIGUES JORGE
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para
: i) declarar a nulidade do Termo de Quitação emitido pelo espólio de Hiroshi Okajima em favor de Marionei Arruda Viana em 29/06/2022; ii) condenar o requerido Marionei Arruda Viana à desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada; e iii) imitir o requerente na posse do imóvel objeto da lide.

Alega o recorrente que a sentença merece reforma, pois o magistrado incorreu em equívoco ao formar seu convencimento, o que, se mantido, gerará danos indeléveis aos envolvidos na celeuma. Sustenta que o apelado, ora recorrido, foi surpreendido pela decisão de primeira instância que acolheu os pedidos do autor, sem considerar os elementos fáticos e jurídicos relevantes apresentados na defesa.

O apelante argumenta que o apelado
"nunca exerceu efetivamente a posse do imóvel"
e que
"o falecido Sr. Hiroshi, em vida, liderou a defesa do imóvel e ajuizou mais de 200 reintegrações de posse para proteger a área, enquanto o Apelado, alegadamente, demonstrou inércia e abandono ao longo dos anos, além da falta de pagamento do IPTU, sobrecarregando o vendedor com tais encargos"
. Sustenta ainda que
"as despesas em vigilância e impostos, foi um ponto crucial desconsiderado na decisão inicial
".

Para reforçar sua alegação, o apelante desenvolve diversos argumentos jurídicos, sustentando, inicialmente, a obrigação de defesa e conservação do imóvel pelo proprietário, com fundamento no art. 1.228, § 1o, do Código Civil, o qual lhe confere não apenas as prerrogativas de usar, gozar e dispor do bem, mas também o dever de defendê-lo e conservá-lo. Nesse contexto, afirma que o apelado, ao adquirir o imóvel em 1978, deixou de exercer a posse e de protegê-lo contra as sucessivas invasões ocorridas ao longo dos anos, o que caracterizaria abandono da propriedade.

Prossegue argumentando acerca da responsabilidade pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel, com base no art. 34 do Código Tributário Nacional, que atribui ao proprietário a condição de contribuinte do IPTU. Defende que, desde a aquisição, incumbia ao apelado arcar com tais obrigações, sendo que a transferência dessa responsabilidade ao vendedor configuraria não apenas omissão, mas também abandono dos deveres inerentes à propriedade.

Sustenta a legitimidade da posse e a configuração da usucapião, à luz do art. 1.238 do Código Civil, aduzindo que o atual morador reside no imóvel há décadas sem qualquer oposição do suposto proprietário. Argumenta que a inércia deste em resguardar seu domínio não pode ser desconsiderada, pois a ausência de medidas efetivas de proteção ao longo de extenso lapso temporal evidenciaria abandono apto a comprometer a legitimidade de sua pretensão possessória.

Invoca a imprescindibilidade da função social da propriedade, nos termos do art. 5o, XXIII, da Constituição Federal, argumentando que a prolongada inércia do autor, por mais de 37 anos, revela não apenas descaso, mas também desvio da finalidade social que deve orientar o exercício do direito de propriedade.

Por fim, requer o recebimento e o provimento do recurso de apelação, para que seja reconhecida a improcedência da ação de reintegração de posse proposta por Sidney Rodrigues Jorge, bem como a reavaliação da usucapião reconhecida em favor do atual possuidor do imóvel, além da condenação do apelado ao pagamento de honorários sucumbenciais e demais cominações legais cabíveis.

O preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme comprovante juntado aos autos (ID n. 352104885).

Em contrarrazões (ID n. 350769952), o apelado SIDNEY RODRIGUES JORGE alega que o recurso não merece provimento, pois o apelante tenta reverter a condenação nos autos sem apresentar argumentos plausíveis, limitando-se a rebater críticas à sentença e tentando atribuir sua culpa ao recorrido. Sustenta que, conforme documentos acostados, é o legítimo proprietário do imóvel e não tem qualquer vínculo com Sr. Marionei, "cujo é o comprador de má-fé de um 'PAPEL' chamado de (TERMO DE QUITAÇÃO)".

Em reforço, argumenta que
"além do recorrido ter Matrícula devidamente registrada, o mesmo comprovou possuir todos os requisitos de proprietário legal do imóvel, e comprovou que as narrativas das testemunhas que prestaram depoimentos na Audiência de Instrução foram falsas".
Sustenta ainda que
"nunca acreditou na 'história' de que seu lote havia sido invadido"
e que "
a história de invasão não passa de uma mera narrativa, eis que os documentos apresentados pelo recorrido comprovam ao contrário da alegação da recorrente, pois é ela quem está comercializando o lote e o recorrido achando que estava sendo vítima constante de invasão".

O apelado argumenta que o apelante
"tenta a todo custo imputar culpa ao Sidney mas na verdade quem faz toda a manobra fraudulenta é a própria recorrente, mediante uma conduta típica de 'Estelionato Comercial' ao vender lote alheio sem qualquer autorização expressa do proprietário, e ainda que por 2 (duas) vezes".
Sustenta que
"no que tange a negligência e a imprudência da RÉ, hoje em dia existem diversos meios de pesquisas para encontrar o proprietário do imóvel, mas esse não era o comprometimento, nem mesmo o interesse da recorrente, pois preferiu vender o lote a 'preço de banana' por 2 (duas) vezes".

Quanto à alegação de abandono do imóvel, o apelado afirma que "sempre vistoriou o lote sequencialmente" e que foi ele
"que parcelou os últimos 05 (cinco) anos de IPTU vigente, sendo os anos anteriores extintos por prescrição pela própria Prefeitura de Várzea Grande – MT".
Sobre os depoimentos das testemunhas, argumenta que estas
"tentaram criar uma narrativa ou uma espécie de algoritmo para fazer valer a sua estória deles, quando tentaram incluir um terceiro prejudicado na demanda, Sr. Alfredo",
e que
"as alegações da recorrente estão desprovidas de provas, ficando nítido que o intuito é de tentar reescrever a história ao alegar que o ocupante do lote tem direito a usucapião mas a recorrente fez termo de quitação".

Por fim, o apelado requer que o recurso seja improvido, confirmando a sentença e a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de apelação
apresentado pelo
ESPÓLIO DE HIROSHI OKAJIMA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, nos autos da
Ação Reivindicatória De Propriedade Com Pedido De Tutela Antecipada
n. 1009621-78.2024.8.11.0002 ajuizada por
SIDNEY RODRIGUES JORGE
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para
: i) declarar a nulidade do Termo de Quitação emitido pelo espólio de Hiroshi Okajima em favor de Marionei Arruda Viana em 29/06/2022; ii) condenar o requerido Marionei Arruda Viana à desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada; e iii) imitir o requerente na posse do imóvel objeto da lide.

Infere-se da que a demanda versa sobre ação reivindicatória de propriedade, cumulada com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Sidney Rodrigues Jorge em face do Espólio de Hiroshi Okajima e de Marionei Arruda Viana, na qual o autor afirma ser legítimo proprietário de imóvel registrado perante o Cartório de 1o Serviço Notarial de Várzea Grande, sob a matrícula n. 130.433, livro 02, localizado no Bairro Mapim, quadra 04, lote 15, no município de Várzea Grande/MT, adquirido por meio de contrato de compra e venda celebrado em 1978, cuja quitação se deu no ano de 1994.

Sustenta que, ao inspecionar o bem, constatou a posse exercida por Marionei Arruda Viana, a qual reputa ilegítima, amparada em “Termo de Quitação” emitido em nome do espólio corréu. Afirma, ainda, que o imóvel teria sido indevidamente alienado pelo espólio em duplicidade, sem justificativa idônea, o que evidenciaria má-fé. Diante disso, requereu, liminarmente, sua imissão na posse e, no mérito, a procedência da ação para restituição do imóvel ou indenização correspondente.

A tutela de urgência foi indeferida, sendo determinada a citação dos requeridos. Ambos apresentaram contestação, arguindo preliminares e, no mérito, pugnando pela improcedência dos pedidos. O autor apresentou impugnação às defesas.

Na decisão saneadora, foi rejeitada a preliminar arguida, fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova testemunhal, tendo sido ouvidas testemunhas arroladas pelo espólio requerido. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais.

Após a instrução processual os autos foram julgados parcialmente procedente, no seguinte sentido:

“[...] Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial para: i)
DECLARAR
a nulidade do Termo de Quitação emitido pelo espólio de Hiroshi Okajima em favor de Marionei Arruda Viana em 29/06/2022 (ID n. 144000914); ii)
CONDENAR
o requerido Marionei Arruda Viana à desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada; iii)
IMITIR
o requerente na posse do imóvel objeto da lide, descrito na matrícula n. 130.433 do 1o Serviço Notarial de Várzea Grande (ID n. 144000902 - págs. 1/2).

Decorrido o prazo para desocupação voluntária sem que esta ocorra,
expeça-se
mandado de imissão na posse em favor do autor, ficando desde já autorizado o auxílio de força policial, caso necessário, bem como ordem de arrombamento.

Condeno
os requeridos, solidariamente, ao ressarcimento das custas processuais antecipadas pela parte autora, bem como ao pagamento de verba honorária ao patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2o).

Interposto recurso de apelação,
intime-se
a parte apelada para, querendo e no prazo legal, apresentar às contrarrazões de apelação. [...]”

Pois bem.

A controvérsia devolvida à apreciação desta instância recursal cinge-se à verificação da legitimidade do direito de propriedade invocado pelo autor, ora apelado, sobre o imóvel objeto da lide, em contraposição às alegações do Espólio, ora apelante, que sustentam o abandono do bem e a consequente aquisição da propriedade por usucapião em favor do atual possuidor.

A ação reivindicatória, prevista no art. 1.228 do Código Civil, consubstancia instrumento processual de natureza petitória, por meio do qual o proprietário busca reaver o bem injustamente detido por terceiro. Para o acolhimento da pretensão, a doutrina e a jurisprudência firmaram entendimento no sentido da necessidade de preenchimento de três requisitos essenciais: (i) a comprovação da propriedade; (ii) a individualização do bem; e (iii) a demonstração da posse injusta pelo réu.

No caso concreto, o magistrado de primeiro grau reconheceu o atendimento de tais requisitos, julgando parcialmente procedente a ação reivindicatória. Cumpre, assim, examinar se a conclusão adotada na origem merece reforma, à luz das razões recursais e do acervo probatório constante dos autos.

- DA PROVA DA PROPRIEDADE E DA VALIDADE DO REGISTRO

Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária opera-se com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, ato que confere ao titular presunção relativa (juris tantum) de domínio, em observância ao princípio da fé pública registral.

In casu,
o autor logrou comprovar a titularidade dominial por meio de robusto acervo documental, consistente em
contrato de compra e venda firmado em 20/09/1978
com a imobiliária Trese Administradora Ltda., recibo de quitação, autorização para lavratura da escritura pública e
comprovante de recolhimento do ITBI, datado de 24/02/1994
, culminando com o
registro do título na matrícula n. 130.433
do 1o Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande,
efetivado em 06/09/2023
.

Cumpre destacar que o apelante não impugna a higidez do título aquisitivo, limitando-se a questionar a sua eficácia no tempo.

Tal argumentação, contudo, não se sustenta. Embora o registro constitua requisito para a aquisição da propriedade perante terceiros, o negócio jurídico celebrado em 1978, devidamente quitado em 1994, já produzia efeitos obrigacionais plenos entre as partes, sendo apto a resguardar a posição jurídica do adquirente.

Ademais, a posterior formalização do registro não tem o condão de infirmar a validade do negócio jurídico originário, tampouco legitimar eventual disposição do bem por terceiros estranhos à relação contratual. Nesse contexto, o
espólio requerido não detinha legitimidade para alienar o imóvel, porquanto já havia sido transferido, ao menos no plano obrigacional, ao autor,
circunstância que afasta a eficácia de qualquer ato subsequente de disposição praticado por quem não mais ostentava a titularidade do bem.

-
DA ALEGAÇÃO DE ABANDONO E DO INADIMPLEMENTO FISCAL

Nos termos do art. 1.275, III, do Código Civil, a perda da propriedade por abandono pressupõe a conjugação de dois elementos indissociáveis: o
desapossamento material do bem
(corpus) e o inequívoco animus
d
erelinquendi
,
consistente na intenção de não mais exercer os poderes inerentes ao domínio,
circunstância que não se presume
.

Ademais, o art. 1.276 do CC/02 estabelece a necessidade de observância de
procedimento judicial específico
para a arrecadação do imóvel abandonado, o que reforça o caráter excepcional da hipótese.

No caso concreto, o recorrente não logrou demonstrar a presença de quaisquer desses requisitos. Ao revés, o conjunto probatório evidencia conduta incompatível com a alegada intenção de abandono, notadamente diante da apresentação de Certidão Negativa de Débitos de IPTU (ID n. 202500261), a qual atesta a regularização fiscal do imóvel, mediante parcelamento dos débitos relativos aos últimos cinco anos, bem como a extinção dos créditos anteriores por prescrição reconhecida pela própria municipalidade. Trata-se de providência juridicamente idônea, que afasta a alegação de desídia no exercício do direito de propriedade.

De outro lado, cumpre salientar que o art. 34 do CTN limita-se a definir o sujeito passivo da obrigação tributária relativa ao IPTU, não estabelecendo qualquer correlação entre o inadimplemento fiscal e a perda ou renúncia do direito de propriedade.

Assim, a tese recursal fundada em suposta irregularidade fiscal
revela-se desprovida de respaldo jurídico
, porquanto incapaz de caracterizar, por si só, causa apta à extinção do domínio.

- DA NULIDADE DO TERMO DE QUITAÇÃO — VENDA
A NON DOMINO

O “Termo de Quitação” emitido pelo Espólio em favor de Marionei Arruda Viana, em 29/06/2022, revela-se juridicamente inválido, porquanto consubstancia típica hipótese de alienação a
non domino
, isto é, negócio jurídico celebrado por quem não detém a titularidade dominial do bem.

A cadeia dominial delineada nos autos é inequívoca, o
imóvel foi alienado ao autor no ano de 1978, com a devida quitação formalizada em 1994,
circunstância que
evidencia a prévia transferência
da esfera jurídica do bem.

Desse modo, o Espólio já
não ostentava legitimidade para dispor do imóvel
quando promoveu nova alienação a Alfredo de Souza Oliveira, em 2012, e, posteriormente, a Marionei Arruda Viana, em 2022, configurando sucessivas disposições de bem alheio.

Nessa linha, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer que a alienação a
non domino
não produz efeitos jurídicos
aptos à transferência da propriedade
, tratando-se de vício insanável, a macular o negócio com nulidade absoluta, insuscetível de convalidação, sendo irrelevante, para tal fim, a eventual boa-fé do adquirente:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS . NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO . 1. Na hipótese de venda a "non domino",
a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente
. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes . 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1811800 RS 2019/0122064-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)
destaquei

A par disso, a má-fé do Espólio revela-se ainda mais evidente diante do conjunto probatório, notadamente pelo fato de que, no ano de 2012, o próprio Hiroshi Okajima ajuizou ação de execução em face de Alfredo de Souza Oliveira, em razão de inadimplemento contratual relativo ao mesmo imóvel, apesar de já não deter sua titularidade.

Tal circunstância evidencia conduta contraditória e reiterada, indicativa de atuação consciente e deliberada em descompasso com a realidade jurídica do bem.

-
DA ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO

A tese de usucapião suscitada pelo recorrente
não

se sustenta
diante do acervo probatório constante dos autos, o qual, inclusive, foi em grande medida por ele próprio produzido.

Com efeito, a testemunha
José Batista Correia
, arrolada pelo Espólio, afirmou que
Marionei Arruda Viana exerce a posse sobre o imóvel desde o ano de 2019
, o que perfaz lapso temporal
manifestamente insuficiente
para a configuração de qualquer das modalidades de usucapião previstas no ordenamento jurídico, sejam elas a extraordinária, a ordinária ou a especial urbana, esta última, ademais
, inaplicável em razão da metragem do imóvel, que supera o limite legal de 250 m2.

De igual modo,
não prospera a tentativa de cômputo do tempo de posse exercido por terceiro,
mediante a aplicação da
acessio possessionis
(art. 1.243 do Código Civil), porquanto tal instituto
pressupõe a existência de posse contínua, pacífica e derivada de relação jurídica legítima, o que não se verifica no caso
.

A posse anteriormente exercida por Alfredo de Souza Oliveira revela-se originariamente viciada, uma vez que
decorrente de invasão ocorrida no ano de 2008
, conforme corroborado pela prova testemunhal colhida, não tendo sido convalidada pelo posterior contrato celebrado em 2012 com Hiroshi Okajima, o qual, como já demonstrado, consubstancia nova hipótese de alienação a non domino.

Some-se a isso a existência de manifesta contradição na versão apresentada pela defesa, na medida em que a
testemunha José Batista

Correia
afirmou que Alfredo teria transferido a Marionei apenas “direitos” sobre o imóvel, ao passo que o próprio requerido sustenta, em sua contestação, ter adquirido o bem diretamente do Espólio no ano de 2022. Tal inconsistência fragiliza a narrativa defensiva e inviabiliza o reconhecimento de posse qualificada com
animus domini
em período anterior.

Por fim, não se verifica a presença do elemento subjetivo indispensável à usucapião, consistente no
animus domini
, uma vez que a
posse exercida por Marionei Arruda Viana decorre de negócio jurídico eivado de nulidade absoluta
, circunstância que compromete, desde a origem, a pretensão de aquisição por prescrição aquisitiva.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal é firme ao exigir a demonstração de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono, o que não se configura quando a ocupação decorre de situação juridicamente precária.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA COMO MATÉRIA DE DEFESA . POSSE INJUSTA. ANIMUS DOMINI NÃO COMPROVADO. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL. HERDEIRO MENOR . AUSÊNCIA DE NULIDADE PROCESSUAL. RECURSO DESPROVIDO. (....) Tese de julgamento: “1 . A ação reivindicatória não depende da solução da ação de usucapião para seu julgamento, desde que comprovada a titularidade dominial pelo autor.
2. O reconhecimento da usucapião extraordinária exige a demonstração de posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini, não caracterizada quando a posse decorre de mera tolerância do proprietário
. 3 . A contagem do prazo prescricional para usucapião é suspensa quando houver herdeiro menor, nos termos do art. 198, I, do Código Civil.” (...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00089349320168110004, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 18/02/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2025) destaquei

Por derradeiro, impõe-se uma observação, o apelante invoca o princípio da
função social da propriedade
, previsto no art. 5o, XXIII, da Constituição Federal, como fundamento para afastar a pretensão reivindicatória. O argumento, porém, não resiste à análise.

A função social impõe ao proprietário o dever de exercer seu direito em conformidade com finalidades econômicas e sociais, mas não autoriza a apropriação de bem alheio nem confere legitimidade à alienação praticada por quem não detém o domínio.

O ordenamento jurídico prevê consequências específicas para o descumprimento desse dever, como a desapropriação por interesse social, incidência de IPTU progressivo, usucapião nas hipóteses taxativamente delimitadas em lei, todas dependentes de procedimentos próprios. A invocação genérica do princípio, sem demonstração concreta de que o autor tenha descumprido a destinação social do imóvel,
não tem o condão de afastar o exercício legítimo do direito de reivindicação
.

Afinal, seria um contrassenso admitir que o princípio da função social, concebido para coibir o uso antissocial da propriedade, pudesse ser instrumentalizado para chancelar sucessivas alienações fraudulentas de bem alheio.

Diante do conjunto probatório amealhado, revela-se suficientemente delineado o quadro fático dos autos:
o imóvel foi alienado ao autor no ano de 1978, com quitação integral comprovada em 1994, circunstância que evidencia a consolidação de sua posição jurídica sobre o bem. Não obstante, o Espólio, já desprovido de legitimidade dominial, promoveu nova alienação em favor de Alfredo de Souza Oliveira no ano de 2012, negócio que, inclusive, foi tratado como válido pelo próprio Hiroshi Okajima ao ajuizar ação de execução por inadimplemento contratual, comportando-se como se ainda detivesse a titularidade do imóvel. Posteriormente, em 2022, reiterou a indevida disposição do bem ao emitir “Termo de Quitação” em favor de Marionei Arruda Viana, ato desprovido de eficácia jurídica.

A prova oral coligida sob o crivo do contraditório corrobora tal contexto, ao evidenciar que Alfredo ingressou no imóvel por meio de invasão em 2008 e que Marionei exerce a posse desde 2019, lapso temporal manifestamente insuficiente à configuração de qualquer das modalidades de usucapião previstas em lei.

Nesse cenário, resta evidenciado que o autor comprovou, de forma idônea, sua condição de proprietário, ao passo que o apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar o alegado abandono do bem, tampouco a aquisição da propriedade por usucapião em favor do atual possuidor.

Com efeito, o “Termo de Quitação” emitido pelo Espólio consubstancia hipótese de alienação a non domino, sendo, portanto, nulo de pleno direito e inapto a produzir efeitos jurídicos translativos, irrelevante, para tal fim, a eventual boa-fé do adquirente. Por conseguinte, a posse exercida por Marionei Arruda Viana, derivada de negócio jurídico inválido, qualifica-se como injusta e desprovida de amparo legal.

Ressalte-se, por oportuno, que eventuais prejuízos suportados pelo ocupante, notadamente valores pagos ou benfeitorias realizadas, poderão ser objeto de discussão em ação própria a ser proposta em face do alienante, sendo-lhe assegurada, nesse contexto, a garantia decorrente da evicção, nos termos do art. 447 do Código Civil.

Assim, à míngua de elementos aptos a infirmar a conclusão adotada na origem, a sentença recorrida deve ser integralmente mantida.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito lhe
NEGO PROVIMENTO
mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao patrono do apelado em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, observados os limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o do mesmo artigo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026