Tribunal: TJMT
Processo: 1031277-25.2023.8.11.0003
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1031277-25.2023.8.11.0003
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE GASTOS COM REPAROS E REFORMAS NO IMÓVEL APÓS DESOCUPAÇÃO. CRÉDITO DE NATUREZA INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CERTEZA E LIQUIDEZ. INADEQUAÇÃO DA VIA EXECUTIVA. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelo embargante contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução fundada em contrato de locação de imóvel urbano, na qual o exequente busca o ressarcimento de valores gastos com reformas e reparos necessários à recolocação do bem em condições de nova locação após a entrega das chaves.
2. Requerimentos do recurso: (i) o reconhecimento da nulidade da execução por ausência de certeza, liquidez e exigibilidade, ante a natureza indenizatória das verbas cobradas; (ii) a declaração de inexigibilidade do título por falta de assinatura de duas testemunhas; (iii) a nulidade da fiança por ausência de outorga uxória; e (iv) o reconhecimento da inidoneidade da vistoria realizada de forma unilateral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se os valores despendidos com reparos no imóvel locado, apurados por meio de orçamentos e notas fiscais após a desocupação, constituem crédito acessório de locação passível de execução direta ou se demandam prévia atividade cognitiva.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil confere força de título executivo ao crédito decorrente de aluguel e encargos acessórios, como taxas de condomínio e impostos, desde que documentalmente comprovados e vinculados diretamente ao uso e fruição do imóvel durante a vigência da locação.
5. A pretensão ao ressarcimento de quantias gastas com a reparação de danos no imóvel após a entrega das chaves possui natureza jurídica indenizatória, fundada no descumprimento do dever de restituir o bem no estado em que foi recebido, conforme o artigo 23, III, da Lei n. 8.245/1991.
6. O crédito indenizatório por danos no imóvel locado carece de certeza e liquidez no momento da propositura da execução, pois depende da comprovação da efetiva existência do dano, do nexo de causalidade e da razoabilidade dos valores gastos, elementos que exigem instrução probatória em processo de conhecimento.
7. O contrato de locação não autoriza a execução forçada de despesas de reforma baseadas em orçamentos ou notas fiscais elaborados de forma unilateral, razão pela qual é indispensável a prévia constituição do título judicial para apurar a responsabilidade do locatário.
8. A ausência de obrigação certa, líquida e exigível quanto aos valores de reparação de danos impõe a declaração de nulidade da execução, nos termos do artigo 803, I, do Código de Processo Civil.
9. O acolhimento da tese de nulidade da execução pela inadequação da via eleita absorve e torna prejudicada a análise das demais questões relativas à higidez da fiança, à formalidade das testemunhas no contrato e à regularidade da vistoria de desocupação.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso provido para reformar a sentença recorrida e julgar procedentes os embargos à execução, com a declaração da nulidade do feito executivo por ausência de título líquido, certo e exigível.
_____________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC - art. 85, caput, §§ 1o e 2o, art. 98, § 3o, art. 783, art. 784, VIII, art. 803, I; Lei n. 8.245/1991 - art. 23, III.
Jurisprudências relevantes citadas: TJMT - ApCiv n. 1016376-69.2022.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031277-25.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[VIDANIMAL VETERINARIA LTDA - CNPJ: 24.606.251/0001-82 (APELANTE), FABIANA DA SILVA NUNES - CPF: 702.854.621-72 (ADVOGADO), MARCOS DIONE SOARES PEREIRA BATISTELLO - CPF: 977.332.881-34 (APELANTE), ESPÓLIO DE JAMIL HONORIO DA SILVA registrado(a) civilmente como JAMIL HONORIO DA SILVA - CPF: 003.827.011-00 (APELADO), NATHALIA SODRE VITO - CPF: 058.669.641-55 (ADVOGADO), TERESA CAMPANIN DA SILVA - CPF: 896.541.371-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE GASTOS COM REPAROS E REFORMAS NO IMÓVEL APÓS DESOCUPAÇÃO. CRÉDITO DE NATUREZA INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CERTEZA E LIQUIDEZ. INADEQUAÇÃO DA VIA EXECUTIVA. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo embargante contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução fundada em contrato de locação de imóvel urbano, na qual o exequente busca o ressarcimento de valores gastos com reformas e reparos necessários à recolocação do bem em condições de nova locação após a entrega das chaves.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
o reconhecimento da nulidade da execução por ausência de certeza, liquidez e exigibilidade, ante a natureza indenizatória das verbas cobradas;
(ii)
a declaração de inexigibilidade do título por falta de assinatura de duas testemunhas;
(iii)
a nulidade da fiança por ausência de outorga uxória; e
(iv)
o reconhecimento da inidoneidade da vistoria realizada de forma unilateral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em definir se os valores despendidos com reparos no imóvel locado, apurados por meio de orçamentos e notas fiscais após a desocupação, constituem crédito acessório de locação passível de execução direta ou se demandam prévia atividade cognitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil confere força de título executivo ao crédito decorrente de aluguel e encargos acessórios, como taxas de condomínio e impostos, desde que documentalmente comprovados e vinculados diretamente ao uso e fruição do imóvel durante a vigência da locação.

5. A pretensão ao ressarcimento de quantias gastas com a reparação de danos no imóvel após a entrega das chaves possui natureza jurídica indenizatória, fundada no descumprimento do dever de restituir o bem no estado em que foi recebido, conforme o artigo 23, III, da Lei n. 8.245/1991.

6. O crédito indenizatório por danos no imóvel locado carece de certeza e liquidez no momento da propositura da execução, pois depende da comprovação da efetiva existência do dano, do nexo de causalidade e da razoabilidade dos valores gastos, elementos que exigem instrução probatória em processo de conhecimento.

7. O contrato de locação não autoriza a execução forçada de despesas de reforma baseadas em orçamentos ou notas fiscais elaborados de forma unilateral, razão pela qual é indispensável a prévia constituição do título judicial para apurar a responsabilidade do locatário.

8. A ausência de obrigação certa, líquida e exigível quanto aos valores de reparação de danos impõe a declaração de nulidade da execução, nos termos do artigo 803, I, do Código de Processo Civil.

9. O acolhimento da tese de nulidade da execução pela inadequação da via eleita absorve e torna prejudicada a análise das demais questões relativas à higidez da fiança, à formalidade das testemunhas no contrato e à regularidade da vistoria de desocupação.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso provido para reformar a sentença recorrida e julgar procedentes os embargos à execução, com a declaração da nulidade do feito executivo por ausência de título líquido, certo e exigível.

_____________________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC - art. 85,
caput
, §§ 1o e 2o, art. 98, § 3o, art. 783, art. 784, VIII, art. 803, I; Lei n. 8.245/1991 - art. 23, III.

Jurisprudências relevantes citadas
: TJMT - ApCiv n. 1016376-69.2022.8.11.0041.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos embargantes,
VIDANIMAL VETERINÁRIA LTDA
. e
MARCOS DIONE SOARES PEREIRA BATISTELLO
, contra sentença do juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que julgou improcedentes os embargos à execução, nos autos n. 1031277-25.2023.8.11.0003, movidos em desfavor de
JAMIL HONÓRIO DA SILVA
(atualmente representado pelo
ESPÓLIO DE JAMIL HONÓRIO DA SILVA
, na pessoa de
TERESA CAMPANIN DA SILVA
).

Na
origem
, a ação de execução subjacente foi proposta pelo apelado com base em contrato de locação de imóvel urbano, relativo ao período de 27/abril/2016 a 23/abril/2022,
para haver
dos locatários a quantia de R$ 58.370,51 (cinquenta e oito mil, trezentos e setenta reais e cinquenta e um centavos), correspondente a reparos necessários à recolocação do imóvel em condições de nova locação, após a devolução das chaves em 23/abril/2022 (PJe 1o grau, Execução de Título Extrajudicial n. 1014209-62.2023.8.11.0003, id. 119872637).

Nos
embargos à execução
, os apelantes suscitaram, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por ausência de demonstrativo de débito atualizado, o que comprometeria a certeza, a liquidez e a exigibilidade do título, nos termos do artigo 798 do Código de Processo Civil (id. 357562106).

No mérito, afirmaram que o imóvel, com mais de 40 (quarenta) anos de construção, foi objeto de diversas benfeitorias ao longo das locações, realizadas sem abatimento nos aluguéis, e que os reparos indispensáveis à devolução regular foram efetuados antes da entrega das chaves.

Impugnaram os documentos do apelado, e aduziram que os materiais indicados nas notas fiscais foram empregados em outro estabelecimento do sócio da
Vidanimal
, situado na mesma avenida, e que as contas de consumo de água e energia se referem a período posterior ao término da locação.

Arguiram, ainda, a invalidade da fiança prestada por Marcos Dione, por ausência de outorga uxória, com fundamento no artigo 1.647, III, do Código Civil e na Súmula n. 332 do Superior Tribunal de Justiça, e a inidoneidade dos documentos produzidos em vistoria unilateral, realizada sem prévia notificação do locatário e do fiador.

Assim, requereram a procedência dos embargos, com a extinção da execução.

O juízo de primeiro grau recebeu os embargos sem efeito suspensivo, por ausência dos requisitos do artigo 919, § 1o, do Código de Processo Civil (id. 357562129).

Na
impugnação
, o apelado refutou as preliminares e, no mérito, afirmou que o imóvel foi devolvido em estado crítico, com reparos documentalmente comprovados (id. 357562131).

Quanto à fiança, invocou o artigo 1.650 do Código Civil para sustentar que a arguição de invalidade por falta de outorga uxória compete exclusivamente ao cônjuge preterido, vedada ao próprio fiador.

Pontuou, outrossim, que os apelantes foram regularmente notificados para acompanhar a vistoria.

A
sentença recorrida
julgou improcedentes os embargos (id. 357562363).

O juízo
a quo
consignou que o contrato de locação está revestido dos atributos de certeza, liquidez e exigibilidade e que os embargantes não comprovaram fato extintivo do direito do credor.

Em relação à fiança, aderiu ao entendimento de que a nulidade por ausência de outorga não pode ser invocada pelo cônjuge que a prestou.

Condenou os embargantes ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Opostos embargos de declaração, em que os apelantes apontaram omissão quanto à inadequação da via executiva para cobrança de valores indenizatórios e à falta de notificação para vistoria, o juízo singular os rejeitou por entender configurado mero inconformismo com o julgado (ids. 357562364 e 357562369).

Nas
razões recursais
, os apelantes se insurgem contra o fundamento da sentença que atribuiu ao contrato de locação os atributos de certeza, liquidez e exigibilidade (id. 357562371).

Aduzem que os valores cobrados pelo exequente têm natureza indenizatória e demandam dilação probatória, incompatível com a via eleita, pois não correspondem a aluguéis nem a encargos acessórios contratuais.

Introduzem tese nova de inexigibilidade do título por ausência de assinatura de 2 (duas) testemunhas no instrumento particular, com fundamento no artigo 784, III, do Código de Processo Civil e precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto à invalidade da fiança, à impugnação dos documentos e à ausência de notificação para vistoria, reiteram os fundamentos já deduzidos nos embargos.

Pleiteiam, assim, a reforma da sentença recorrida, com o reconhecimento da nulidade da execução.

Nas
contrarrazões
, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso (id. 357562377).

Defende a validade do título executivo, a desnecessidade de assinatura de testemunhas nos contratos de locação, a ilegitimidade do fiador para arguir a nulidade da fiança e a regularidade da notificação para vistoria.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
Vidanimal Veterinária Ltda
. e
Marcos Dione Soares Pereira Batistello
contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos à execução de título extrajudicial n. 1014209-62.2023.8.11.0003, fundada em contrato de locação de imóvel comercial urbano, na qual o exequente,
Jamil Honório da Silva
(atualmente representado por seu Espólio), pretende haver a quantia de R$ 58.370,51 (cinquenta e oito mil, trezentos e setenta reais e cinquenta e um centavos), correspondente a valores de reparos realizados no imóvel após a desocupação pelos locatários.

O cerne da controvérsia recursal reside em definir se os valores cobrados na execução, relativos a despesas com reforma e reparos no imóvel locado apurados por meio de orçamento de engenharia, notas fiscais de materiais de construção e recibos de prestação de serviços, constituem crédito executável pela via do artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil, ou se a pretensão deveria ser deduzida em ação de conhecimento.

O recurso comporta provimento.

Como cediço, o artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil confere força de título executivo extrajudicial ao crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, “
tais como taxas e despesas de condomínio
”.

A norma, ao delimitar o espectro de créditos locatícios passíveis de execução direta, estabelece rol que abrange os aluguéis propriamente ditos e os encargos acessórios típicos da relação locatícia, como IPTU, taxas de condomínio, consumo de água e energia elétrica, entre outros que decorram diretamente do uso e fruição do imóvel durante a vigência do contrato.

A compreensão do alcance dessa norma exige que se distinga, com precisão, o processo de conhecimento do processo de execução.

Na lição de Humberto Theodoro Júnior:

“
[...] enquanto no processo de conhecimento o juiz examina a lide para
‘
descobrir e formular a regra jurídica concreta que deve regular o caso
’
, no processo de execução providencia 'as operações práticas necessárias para efetivar o conteúdo daquela regra, para modificar os fatos da realidade, de modo a que se realize a coincidência entre as regras e os fatos [...]
’” (Theodoro Júnior, Humberto. Curso de Direito Processual Civil, 2019, v. 3, p. 367).

Dessa premissa decorre que a atividade executiva pressupõe um direito já reconhecido e quantificado, e dispensa nova atividade cognitiva para sua configuração.

Exatamente por isso, os títulos executivos extrajudiciais reclamam interpretação restritiva e o artigo 783 do Código de Processo Civil condiciona a instauração da execução à existência de obrigação certa, líquida e exigível.

Na definição do mencionado doutrinador, o direito do credor “
é certo quando o título não deixa dúvida em torno de sua existência; líquido quando o título não deixa dúvida em torno de seu objeto; exigível quando não deixa dúvida em torno de sua atualidade
” (Theodoro Júnior, 2019, v. 3, pp. 427 e 428).

Transportadas essas premissas ao caso concreto, tem-se que a pretensão ao ressarcimento de valores despendidos com reparos e reformas em imóvel locado, após a desocupação pelo inquilino, possui natureza jurídica distinta dos créditos tipificados no artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil.

Cuida-se de crédito de natureza indenizatória, fundado em suposto inadimplemento contratual consistente na obrigação de restituir o imóvel no estado em que foi recebido, prevista no artigo 23, III, da Lei n. 8.245/1991, cuja apuração depende da verificação de diversos pressupostos fáticos:
(i)
a existência efetiva dos danos, a extensão e natureza desses danos (se decorrentes de uso normal ou de deterioração anômala),
(ii)
o nexo de causalidade entre a conduta do locatário e os danos apurados, e
(iii)
a razoabilidade dos valores despendidos para a reparação.

Esses elementos, por sua própria natureza, demandam instrução probatória e cognição plena, incompatíveis com o rito executivo.

Com efeito, o contrato de locação, embora constitua título executivo para a cobrança de aluguéis e encargos acessórios vencidos e inadimplidos, não confere ao locador a prerrogativa de promover execução forçada para haver valores decorrentes de reparação de danos ao imóvel.

Esses créditos não se revestem de certeza, liquidez e exigibilidade no momento da propositura da execução, pois dependem de prévia apuração em contraditório acerca da existência, extensão e valoração dos danos.

A obrigação de indenizar, nessas circunstâncias, não nasce automaticamente do contrato, como ocorre com o aluguel mensal estipulado nas cláusulas contratuais.

Decorre, antes, de fato posterior e autônomo, cujo reconhecimento pressupõe atividade cognitiva.

No caso concreto, verifica-se que a execução foi instruída com orçamento de engenharia elaborado unilateralmente pelo Engenheiro Civil Moaby Luz Oliveira a pedido do exequente, ora apelado, no valor total de R$ 58.370,51 (cinquenta e oito mil, trezentos e setenta reais e cinquenta e um centavos), acrescido de notas fiscais de aquisição de materiais de construção e recibos de prestação de serviços de mão de obra (PJe 1o grau, Execução de Título Extrajudicial n. 1014209-62.2023.8.11.0003, ids. 119874390, 119875792, 119875796, 119875800 e 119875803).

É relevante observar que os executados, ora apelantes, impugnaram desde a petição inicial dos embargos à execução tanto a existência dos danos quanto a razoabilidade dos valores cobrados, e sustentaram que realizaram reparos antes da entrega do imóvel e que os materiais adquiridos pelo exequente teriam sido empregados em outro estabelecimento.

Impugnaram, igualmente, as contas de consumo de água e energia elétrica, por se referirem a período posterior à desocupação.

Anote-se que, embora algumas faturas de energia elétrica juntadas à execução se refiram a meses anteriores à devolução do imóvel (março e abril/2022) e configurem, em tese, encargos acessórios da locação passíveis de cobrança executiva pela via do artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil, essa circunstância não altera o desfecho do recurso (PJe 1o grau, Execução de Título Extrajudicial n. 1014209-62.2023.8.11.0003, id. 119875792).

Isso porque a petição inicial executiva cumulou, sob o mesmo título e em quantia única, valores de naturezas jurídicas heterogêneas – reparos e reformas apurados unilateralmente, recibos de mão de obra, faturas de consumo anteriores e posteriores à desocupação –, sem discriminar o que corresponderia a cada parcela.

Logo, a configuração global da execução é incompatível com a via eleita, e a eventual existência de crédito executável dentro do bojo da cobrança não autoriza o prosseguimento da execução como formulada.

A sentença recorrida, ao julgar improcedentes os embargos, reconheceu a força executiva do contrato de locação nos termos do artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil e consignou que os embargantes “
apenas alegaram e nada comprovaram
”.

Ocorre que a sentença não examinou a questão antecedente e determinante, qual seja, a compatibilidade do crédito cobrado com a via executiva.

Independentemente de os embargantes terem ou não comprovado a regularidade da devolução do imóvel, a execução não poderia prosperar, pois o contrato de locação não veicula obrigação de pagar quantia determinada a título de reparos, e os documentos que a instruem constituem mera estimativa unilateral de danos controvertidos.

Ausentes, portanto, os atributos de certeza, liquidez e exigibilidade no crédito cobrado, impõe-se a declaração de nulidade da execução, nos termos do artigo 803, I, do Código de Processo Civil.

A propósito, a Quarta Câmara de Direito Privado deste Tribunal, em caso análogo que envolvia execução de contrato de locação para cobrança de reparos no imóvel, firmou a tese de que tais valores não possuem liquidez, certeza e exigibilidade, de modo que é incabível sua exigência pela via executiva, devendo ser objeto de ação de conhecimento própria (TJMT, ApCiv n. 1016376-69.2022.8.11.0041, Relatora Desa. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, julgado em 09/04/2025).

Cumpre registrar que o acolhimento da tese principal torna prejudicada a análise dos demais pontos suscitados no recurso, relativos à invalidade da fiança por ausência de outorga uxória, à inexigibilidade do título por ausência de assinatura de testemunhas, à impugnação dos documentos que instruem a execução e à ausência de notificação para vistoria de desocupação.

A procedência dos embargos pela inadequação da via eleita absorve integralmente essas questões, pois a declaração de nulidade da execução produz efeitos que alcançam a totalidade do crédito cobrado, independentemente da análise dos fundamentos subsidiários.

É necessário ressalvar, contudo, que a declaração de nulidade da execução não prejudica o direito do exequente de deduzir sua pretensão indenizatória pela via cognitiva adequada, observados os prazos prescricionais e os requisitos processuais pertinentes.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
VIDANIMAL VETERINÁRIA LTDA
. e
MARCOS DIONE SOARES PEREIRA BATISTELLO
para reformar a sentença e julgar procedentes os embargos à execução, com a consequente declaração de nulidade da execução de título extrajudicial n. 1014209-62.2023.8.11.0003, nos termos do artigo 803, I, do Código de Processo Civil, por ausência de título executivo que preencha os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade quanto aos valores cobrados.

Inverto os ônus de sucumbência em favor do patrono dos apelantes, no montante já fixado de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85,
caput
e §§ 1o e 2o, do Código de Processo Civil, além das custas e despesas processuais, mantida, contudo, suspensa a exigibilidade em razão do benefício da gratuidade da justiça deferido ao apelado (CPC, art. 98, § 3o).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026