Tribunal: TJMT
Processo: 1066595-81.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-04

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. TENTATIVAS FRUSTRADAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL NO ENDEREÇO CONTRATUAL. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE. COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA E MEIOS ELETRÔNICOS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação destinada à suspensão de leilão extrajudicial e à anulação dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, revogando tutela anteriormente deferida e reconhecendo a regularidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/97.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se:
(i) é válida a intimação do devedor fiduciário por edital para purgação da mora, diante de tentativas frustradas de intimação pessoal no endereço contratual; e
(ii) foram observadas as exigências legais quanto à comunicação das datas dos leilões extrajudiciais.
III. Razões de decidir
3. A constituição em mora do devedor fiduciário exige, como regra, a intimação pessoal, admitindo-se a intimação por edital quando certificada, pelo oficial competente, a impossibilidade de localização do devedor, nos termos do art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/97.
4. A certidão expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis, atestando que a devedora não residia no endereço contratual e se encontrava em local incerto e não sabido, goza de presunção de legitimidade e fé pública, não ilidida por prova em sentido contrário.
5. Compete ao devedor manter seus dados cadastrais atualizados junto ao credor, sendo legítima a adoção da intimação por edital quando frustradas as diligências de localização no endereço indicado no contrato.
6. Demonstrado, ainda, o envio de múltiplas comunicações para informar as datas, horários e locais dos leilões, inclusive por meio eletrônico previsto no contrato, resta configurada a ciência inequívoca da devedora, afastando alegação de nulidade dos atos expropriatórios.
7. Observadas as etapas procedimentais previstas nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, mostra-se hígida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e regular a realização do leilão extrajudicial.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de Apelação Cível desprovido.
Tese de julgamento:
1. É válida a intimação por edital do devedor fiduciário para purgação da mora quando frustradas as tentativas de intimação pessoal no endereço constante do contrato, devidamente certificadas pelo Oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 26, §§ 3o e 4o, da Lei no 9.514/97.
2. Comprovada a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais por correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico constantes do contrato, resta atendida a exigência do art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97, não havendo nulidade dos atos expropriatórios.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/97, arts. 26, §§ 3o e 4o, e 27, §§ 1o, 2o e 2o-A; CPC, arts. 85, § 2o, e 98, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1.095; TJMT, AC 1009868-83.2017.8.11.0041; TJMT, AC 1033767-42.2019.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1066595-81.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Contratos Bancários, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[KARLA AMORIM SANCHO - CPF: 960.636.021-00 (APELANTE), RICARDO AUGUSTO KAZUO OKUDA - CPF: 226.291.288-22 (ADVOGADO), BANCO INTER S.A. - CNPJ: 00.416.968/0001-01 (APELADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. TENTATIVAS FRUSTRADAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL NO ENDEREÇO CONTRATUAL. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE. COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA E MEIOS ELETRÔNICOS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação destinada à suspensão de leilão extrajudicial e à anulação dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, revogando tutela anteriormente deferida e reconhecendo a regularidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/97.

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em verificar se:
(i) é válida a intimação do devedor fiduciário por edital para purgação da mora, diante de tentativas frustradas de intimação pessoal no endereço contratual; e
(ii) foram observadas as exigências legais quanto à comunicação das datas dos leilões extrajudiciais.

III. Razões de decidir

3.

A constituição em mora do devedor fiduciário exige, como regra, a intimação pessoal, admitindo-se a intimação por edital quando certificada, pelo oficial competente, a impossibilidade de localização do devedor, nos termos do art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/97.

4.

A certidão expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis, atestando que a devedora não residia no endereço contratual e se encontrava em local incerto e não sabido, goza de presunção de legitimidade e fé pública, não ilidida por prova em sentido contrário.

5.

Compete ao devedor manter seus dados cadastrais atualizados junto ao credor, sendo legítima a adoção da intimação por edital quando frustradas as diligências de localização no endereço indicado no contrato.

6.

Demonstrado, ainda, o envio de múltiplas comunicações para informar as datas, horários e locais dos leilões, inclusive por meio eletrônico previsto no contrato, resta configurada a ciência inequívoca da devedora, afastando alegação de nulidade dos atos expropriatórios.

7.

Observadas as etapas procedimentais previstas nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, mostra-se hígida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e regular a realização do leilão extrajudicial.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento:

1.

É válida a intimação por edital do devedor fiduciário para purgação da mora quando frustradas as tentativas de intimação pessoal no endereço constante do contrato, devidamente certificadas pelo Oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 26, §§ 3o e 4o, da Lei no 9.514/97.

2.

Comprovada a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais por correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico constantes do contrato, resta atendida a exigência do art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97, não havendo nulidade dos atos expropriatórios.

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/97, arts. 26, §§ 3o e 4o, e 27, §§ 1o, 2o e 2o-A; CPC, arts. 85, § 2o, e 98, § 3o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo no 1.095; TJMT, AC 1009868-83.2017.8.11.0041; TJMT, AC 1033767-42.2019.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1066595-81-2021

APELANTE:
KARLA AMORIM SANCHO

APELADO:
BANCO INTER S/A

RELATÓRIO:

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Karla Amorim Sancho
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT, que
julgou improcedente a Ação de
Suspensão de Leilão Extrajudicial e Anulação dos Efeitos da Consolidação do Imóvel com Pedido de Antecipação de Tutela
, revogando os efeitos da liminar

deferida, bem como condenou a Apelante ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade da justiça deferida (ID 201523478), conforme art. 98, § 3o, do CPC.

Nas razões recursais
a Apelante sustenta a nulidade do procedimento de Consolidação da propriedade e também do leilão extrajudicial do imóvel, objeto dos Autos, realizado pelo Apelado.

Argumenta que não ocorreu a sua intimação para purgação da mora
, ressaltando que de acordo com

o artigo 26
, § 3o da Lei n. 9.514/97,
a intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão
nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A referida Lei.

Argumenta que nessa hipótese

a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023), o que não se deu neste feito.

Alega que
a intimação por edital extrajudicial, somente deve ocorrer em caso de estar evidenciada a intenção de ocultação do devedor, o que não ficou demonstrado no caso em tela, sendo que a própria Lei no. 9.514/97 indica quais procedimentos deveriam ser adotados antes da citação editalícia, no seu art. 26, § 3o da Lei n. 9.514/9

Assinala que
não foi comprovado que houve a postagem de qualquer comunicação por correios, com aviso de recebimento, o que permitiria que a Apelante tomasse conhecimento do prazo para purgação da mora, acrescentando que o imóvel esteve locado no período de 24/10/2023 até 31/12/2024 à sra. Simone Catarina Martins Lira, a qual manteve contato constante com a Apelante durante toda a vigência do contrato.

Verbera que nunca recebeu intimação pessoal, tampouco, foi informada por quem ocupava o imóvel ou por vizinhos, porteiro do condomínio acerca da existência de tentativa de intimação e não teve ciência de que
o cartório havia comparecido ao endereço, sendo que apenas recebeu e-mails intimidatórios do Banco, que não se tratam de intimação legal exigida para purgar a mora.

Sustenta que a ausência de intimação pessoal aliada ao fato de que se encontrava em tratamento medico não evidencia a ocorrência de intimação para purgação da mora, acrescentando que o Oficial deixou de cumprir suas obrigações com responsabilidade não esgotando as tentativas de localizar a Apelante em outros endereços de forma que deve ser anulada a consolidação da propriedade.

Ressalta que está eivado

de nulidade a consolidação da propriedade, diante da invalidade da

intimação da Apelante por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização, em especial porque a certidão do oficial de registro de imóveis não apontou adequadamente os motivos pela não intimação da Recorrente, utilizando a justificativa de que “não reside, estando em lugar incerto e não sabido”, ao invés de indicar

que a mesma “não reside no endereço ou ainda

que mudou-se”. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença recorrida.

Nas
contrarrazões
o Apelado alega que a Apelante ajuizou a demanda na qual, sustenta ausência de intimação pessoal para purgação da mora, com suposta adoção indevida de intimação por edital, sem esgotamento das diligências de localização, e

ausência de comunicação/intimação sobre as datas dos leilões extrajudiciais. Requereu tutela de urgência para suspensão do leilão e, no mérito, a anulação da consolidação da propriedade e a manutenção do contrato.

Verbera que seve ser mantida a sentença recorrida, tendo em vista que à luz da prova documental, o Juízo reconheceu a regularidade do procedimento de constituição em mora e de realização do leilão extrajudicial,
acrescentando que frustradas as tentativas de intimação dos devedores no endereço indicado no contrato (conforme certidões cartorárias juntadas), era cabível a intimação por edital, exatamente na hipótese prevista no art. 26, §4o, da Lei no 9.514/97.

Assinala a validade da comunicação das datas dos leilões (art. 27, Lei 9.514/97), sendo que quanto à intimação acerca das datas dos leilões, o Apelado comprovou o envio de diversas comunicações (telegramas) aos devedores, contendo as informações necessárias sobre os certames, afirmando que deve ser mantida a sentença recorrida em seus termos. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, a Apelante insurge-se com relação ao leilão extrajudicial do imóvel, objeto do presente Feito, argumentando ser
inválido o procedimento de consolidação da propriedade em nome da Instituição Financeira, tendo em vista a invalidade da sua intimação por edital para purgação da mora
sem esgotar as diligencias para sua intimação pessoal em conformidade com o que determina os
arts. 26 e 27 da Lei no. 9.514/97.

Constata-se que a Apelante adquiriu o imóvel junto a Instituição Financeira Apelada por meio de
Contrato de Compra e Venda De Imóvel Com Força De Escritura Pública, para pagamento de forma parcelada, com pacto adjeto de allenação fiduciária em garantia e outras avenças, nos termos do ART. 38 da Lei No 9.514/97, firmado no âmbito do SFH/ SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, concernente ao Apartamento no 302, localizado no 3o pavimento da TORRE 03 do empreendimento "PIAZZA DI SIENA ", situado na Avenida Josê Feliciano de Figueiredo, no 83. bairro Porto. Cuiabá/MT, devidamente matriculado nesse Cartório sob o no 27.669.

Ressai dos Autos que a Apelante tornou-se inadimplente quanto ao pagamento das parcelas na forma ajustada,

situação que levou a Instituição Financeira a adotar o procedimento

constante da Lei

no. 9.514/97, consolidando a propriedade do imóvel em suas mãos e ao depois o leilão extrajudicial do imóvel.

Diante desse quadro, o cerne da questão consiste, portanto, consiste em analisar se a intimação da Apelante via edital para purgação da mora é válida e de conseqüência, a consolidação da propriedade em mãos da Instituição Financeira assim como o leilao extrajudicial do imóvel.

Com relação a intimação do devedor para purgação da mora em tal situação

o artigo 26 da Lei 9.514/97 dispõe o seguinte:

Art 26 - Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

§ 1o - A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

§ 2o O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.

§ 2o A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2o deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.

§ 3o intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei,
conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

§ 4o Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente
constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital
publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Embora a Apelante tenha afirmado a invalidade da sua intimação por meio de edital, argumentando que não foram esgotadas diligencias visando a sua intimação pessoalmente para purgar a mora, conforme determina a Lei retro mencionada, contudo, da análise dos documentos constantes nos autos constata-se houve tentativas de intimação da Apelante como também de seu esposo, tendo o Oficial do Registro Público certificado no ID 205579349 (333329870)

de que não foi possível

dar ciência do teor ao notificado pelo motivo a letra “C” (Não reside estando em lugar incerto e não sabido”, conforme se vê na certidão ID 333329868.

Cumpre ressaltar que a certidão do oficial de cartório ou de Registro de Imóveis que atesta o paradeiro do devedor como "local incerto e não sabido" goza de fé pública, confirmando a tentativa frustrada de localização do devedor ensejando no caso a
n
otificação por edital
quando o devedor se encontra em local incerto, não sabido ou ignorado.

Nesse contexto, tendo em vista a certidão
de que os devedores se encontravam em local incerto e não sabido a conduta do réu em promover a intimação por edital mostra-se absolutamente regular, em estrita observância ao disposto no art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/97.

No caso,

portanto, houve tentativa de intimar tanto a Apelante quanto seu esposo

Fabiano Tonaco Borges conforme certidão emitida pelo 1o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá datada de 24/08/2024.

Cumpre anotar, ainda, que a própria Apelante alega que havia recebido email da Instituição Financeira,

valendo ressaltar que, inclusive,
o STJ entende que a notificação por e-mail é válida, desde que o endereço eletrônico esteja previsto no contrato e o recebimento seja comprovado, sendo que da análise do contrato ID 333329867 verifica-se que consta o endereço eletrônico, tanto da Apelante quanto de seu esposo, implicando reconhecer, inclusive, neste aspecto

que tinha ciência inequívoca, portanto, da necessidade de purgar a mora.

Dessa forma, as alegações de que não houve tentativa de intimar a Apelante não se sustentam diante dos documentos constantes dos Autos, sendo que uma vez frustrada e certificado que se encontra o devedor em lugar incerto e não sabido a notificação via edital é o caminho a ser adotado, não havendo falar em invalidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor.

Neste contexto, anoto que em conformidade com entendimento jurisprudencial após tentativa de intimação pessoal pelo Oficial Cartorário é admissível a intimação por edital, sendo que na hipótese retratada nos Autos, e diante dos documentos carreados pelo Recorrido, verifica-se que ocorreram tentativas de intimar a parte Agravante tanto pela Instituição Financeira como pelo Cartório que restaram infrutíferas, sendo as diligencias realizadas no endereço contratual o que assegura a regularidade do procedimento.

Acerca da possibilidade de ser realizada a intimação por edital, em tais hipóteses transcrevo o seguinte entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI N. 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL REALIZADA. HIGIDEZ DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CORRESPONDÊNCIA ENVIADA AO ENDEREÇO CONTRATUAL. VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação anulatória para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o fundamento de vício na intimação das datas dos leilões.

2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade da consolidação da propriedade, porquanto realizada a notificação pessoal para purga da mora; (ii) validade da intimação dos leilões mediante correspondência ao endereço constante no contrato e publicação de editais; (iii) reconhecimento da ciência inequívoca do devedor e ausência de prejuízo; e (iv) redução dos honorários advocatícios de sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a consolidação da propriedade observou os requisitos da Lei n. 9.514/97; (ii) verificar se houve conduta abusiva da instituição financeira na suspensão de débito automático; e (iii) aferir a validade da comunicação das datas dos leilões extrajudiciais ante o envio de correspondência ao endereço contratual e a ciência inequívoca da parte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O regime jurídico aplicável à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária é o da Lei n. 9.514/97, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme estabelecido no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

5. A consolidação da propriedade fiduciária é efeito jurídico do inadimplemento não sanado e exige a notificação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, nos termos do art. 26, §§ 1o, 3o e 7o, da Lei n. 9.514/97. No caso, a notificação foi realizada pessoalmente pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis no endereço do imóvel, o que assegura a regularidade do ato.

6. A suspensão de débito automático em conta corrente não configura conduta ilícita ou abuso de direito (art. 187 do Código Civil) quando demonstrada a ausência de saldo suficiente para a quitação das parcelas, cabendo ao devedor o ônus de provar a provisão de fundos, conforme art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.

7.
A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais é válida quando realizada mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017.

8. A exigência de intimação pessoal para os leilões nos moldes da citação judicial não encontra respaldo na legislação específica, conforme orientação da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal no Agravo de Instrumento n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

9. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões, evidenciada pelo ajuizamento de ação anulatória em data anterior aos certames, supre eventuais irregularidades formais na comunicação em observância ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual não há nulidade sem prejuízo, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97 - art. 26, § 1o, art. 26, § 3o, art. 26, § 7o, art. 27, § 2o-A; Lei n. 13.465/2017; CC - art. 187; CPC - art. 85, § 11, art. 98, § 3o, art. 373, I.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 1.095, Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP; TJMT - AI n. 1022215-96.2025.8.11.0000.

(N.U 1014376-28.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, HELIO NISHIYAMA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 03/02/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL DE QUINZE DIAS ENTRE OS LEILÕES. PUBLICIDADE OBSERVADA PELA CIÊNCIA DOS PRÓPRIOS APELANTES MANIFESTADA NA EXORDIAL. RECORRENTES QUE ATÉ ENTÃO NÃO EXERCERAM E NÃO MANIFESTAM INTERESSE QUANTO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA OU A PURGAÇÃO DA MORA. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, cumulada com pedido de Tutela Antecipada de Urgência, proposta pelos apelantes em desfavor da apelada,
objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal para purga da mora e nulidade dos leilões pela não observância do prazo legal entre o 1o e o 2o leilão
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão é saber:

a) Se, preliminarmente, foi violada a dialeticidade recursal.

b) No mérito, se houve irregularidade na intimação
dos apelantes por edital, para a purgação da mora
;

b) Se o não cumprimento do prazo legal de quinze dias entre os leilões extrajudiciais justifica a nulidade do procedimento, da consolidação da propriedade e da livre disponibilidade do imóvel em benefício do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeitada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois as razões do recurso foram devidamente fundamentadas e não constituíram mera repetição da inicial (art. 1.010, II, III e IV, CPC).

4. A intimação pessoal para purga da mora foi devidamente tentada, por diversas vezes, pelo oficial registrador, no endereço constante do contrato, conforme exigido pelo art. 26, §3o, da Lei n.o 9.514/1997. Diante da impossibilidade de localização, foi realizada a intimação por edital, válida por estar em conformidade com o §4o do mesmo artigo.

5. Quanto ao prazo entre os leilões, embora o intervalo tenha sido inferior ao prazo de quinze dias exigido pelo §1o do art. 27 da Lei n.o 9.514/1997, os apelantes tinham ciência das datas, conforme relataram na exordial distribuída dias antes do segundo leilão.

6. Ademais, os apelantes não exerceram e não manifestam pretensão de exercer o direito de preferência, tampouco houve manifestação para purga da mora, evidenciando a ausência de interesse na regularização da dívida. Inteligência dos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos arts. 26, §7o, art. 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o, da Lei n.o 9.514/1997, e arts. 187, 401, I, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESES

7. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

"A intimação ficta por edital, para o procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial da Lei n.o 9.514/1997, é válida quando precedida de tentativas infrutíferas de intimação pessoal no endereço fornecido no contrato pelo fiduciante, em conformidade com o art. 26, §§ 3o e 4o, da mesma Lei
."

"A ausência de observância do prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão extrajudicial, por si só, não invalida o procedimento de livre disponibilidade do bem ao credor fiduciário, desde que o devedor, mesmo tendo ciência do segundo leilão, não tenha exercido ou manifeste intenção de exercer o direito de preferência ou a purgação da mora, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei n.o 9.514/1997 e do art. 401, I, do Código Civil, aplicando-se os princípios da boa-fé contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme preceituam os arts. 187, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.” Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 19, II; Lei n.o 9.514/1997, arts. 26, §7o, e 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o; Código Civil, arts. 187, 422 e 884, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC 1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022; 1033767-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023. (N.U 1027590-86.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2024, Publicado no DJE 21/11/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA ANTECEDENTE ADITADA PARA AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C PEDIDO DE DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA CONSTITUIÇÃO EM MORA - ENDEREÇOS NÃO ENCONTRADOS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL - VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL - ARTIGO 36 § 4o DA LEI 9514/97 - AUSÊNCIA DA PURGAÇÃO DA MORA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CRDOR FIDUCIÁRIO - CERTIDÃO EXPEDIDA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA- MUDANÇA DE ENDEREÇO OU INEXISTENTE - RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - INTIMAÇÃO PESSOAL - DESNECESSIDADE - (...) -LEGALIDADE DA CONSTITUIÇÃO EM MORA, DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DO LEILÃO (...) RECURSO DESPROVIDO
.

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida pelo Oficial do Registro de Imóveis, por Ocifial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deve recebê-la.

Quando o fiduciante, ou seu representante legal encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. Inteligência do § 4o do artigo 26 da Lei no 9.514/97.

A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso
.

Se o devedor fiduciário comunica, no momento da contratação, endereço inexistente ou deixa de promover a comunicação de eventual mudança de endereço, reputa-se válida a sua constituição em mora, quando a notificação é encaminhada para o endereço constante no contrato.

Sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe.

Se o credor fiduciário tem em seu favor a consolidação da propriedade do imóvel no caso de não purgação da mora, é por esta razão que a Lei no 9.514/97 não impôs a necessidade de intimação do devedor fiduciante para o leilão do imóvel, exceto os leilões realizados a partir da vigência da Lei no 13.465/2017, que não é o caso.

Não há que se falar em danos morais, quando o procedimento extrajudicial da constituição em mora e da consolidação da propriedade em favor do credor e do leilão, deram-se dentro da legalidade, cumprindo à risca a legislação de regência.

As despesas cartorárias e emolumentos devem ser dispendidas por quem deu causa à discussão.

(N.U 1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022, publicado no DJE 30/12/2022.

No caso como mencionado, que a Apelada carreou aos Autos com a peça de defesa, comprovação das diligências realizadas visando a intimação da Agravante Karla Amorim Sancho e seu esposo Fabiano Tonaco Borges, tendo ocorrido a impossibilidade de intimação em razão de informações de que se encontravam em lugar incerto e não sabido.

Assim não sendo o devedor localizado no endereço contratual
a lei permite a intimação por edital
, diante das tentativas frustradas de notificação pessoal
,
como aconteceu no presente caso, não se verificando irregularidade quanto a intimação via edital e procedimento de consolidação da propriedade em nome do Banco.

Dessa forma, uma vez consolidada a propriedade do imóvel a consequência é a realização do leilão extrajudicial conforme
do art. 27, §
§ 1o, 2o e 2o-A, da Lei n.o 9.514/2017
, com redação anterior à Lei n.o 14.711/2023,
in verbis:

Art. 27.
Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel
, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes

§ 2° No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, do prêmio do seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais.

§ 2o - A Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigidas aos endereços constantes do contrato, inclusive, ao endereço eletrônico.

No pertinente a realização do leilão no presente caso, verifica-se que a Instituição Financeira comprovou que foram encaminhadas inúmeras correspondências no endereço da Recorrente na tentativa de intimar a Apelante, conforme se verifica nos ID”s 333329850, 333329851, 333829352, 333859353, 333859354, 333859355 333859356)

visando comunicar ao devedor acerca da data e horário do leilão do imóvel em questão.

Diante do quadro retratado nos Autos, contrariamente ao sustentado pela Recorrente,
observou-se no caso as determinações da Lei 9.514/97, buscando intimar a parte no seu endereço tanto para a purgação da mora que restou infrutífera, ensejando a notificação via edital quanto para

as datas da realização do leilão, não havendo como acolher a pretensão recursal para efeito de invalidar referido procedimento.

Dessa forma,
nego provimento ao Recurso
de Apelação Cível para manter a sentença em seus termos.

Majoro os honorários advocatícios em 2% fixando-os em 12% sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade por se tratar de beneficiária da justiça gratuita.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026