Tribunal: TJMT
Processo: 1075106-91.2025.8.11.0001
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
E M E N T A:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. REJEIÇÃO. VALOR DA CAUSA FIXADO CONFORME O PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO. RETENÇÃO CONTRATUAL EXCESSIVA. AUSÊNCIA DE PROVA DE UTILIZAÇÃO ECONÔMICA OU POSSE EFETIVA. COBRANÇA INDEVIDA. IPTU. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE E DOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS. DESPESA DE NATUREZA PERSONALÍSSIMA. INTRANSFERIBILIDADE AO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA QUANTO À MENÇÃO À REVELIA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. CONTESTAÇÃO EXPRESSAMENTE ANALISADA NO DECISUM. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.
Mostra-se abusiva a retenção que absorve parcela substancial dos valores pagos pelo consumidor, admitindo-se a fixação equitativa da cláusula penal em 25% das quantias efetivamente adimplidas.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ausente demonstração de posse útil ou aproveitamento econômico do imóvel.
A retenção de valores relativos ao IPTU exige comprovação da imissão do adquirente na posse e da existência dos respectivos débitos tributários.
A referência à revelia constante da sentença configura mero erro material, incapaz de ensejar nulidade, quando verificado que a defesa foi regularmente apresentada e efetivamente apreciada pelo magistrado.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1075106-91.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE]

Parte(s):

[JULIANO SEITE TAKATA - CPF: 260.977.338-28 (RECORRIDO), MARINA BEATRIZ FIGUEIREDO SALLES DE FIGUEIREDO - CPF: 843.609.761-00 (ADVOGADO), JULIANA CARNELOCCI TAKATA - CPF: 833.288.231-15 (RECORRIDO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (RECORRENTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. REJEIÇÃO. VALOR DA CAUSA FIXADO CONFORME O PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO. RETENÇÃO CONTRATUAL EXCESSIVA. AUSÊNCIA DE PROVA DE UTILIZAÇÃO ECONÔMICA OU POSSE EFETIVA. COBRANÇA INDEVIDA. IPTU. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE E DOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS. DESPESA DE NATUREZA PERSONALÍSSIMA. INTRANSFERIBILIDADE AO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA QUANTO À MENÇÃO À REVELIA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. CONTESTAÇÃO EXPRESSAMENTE ANALISADA NO DECISUM. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.

Mostra-se abusiva a retenção que absorve parcela substancial dos valores pagos pelo consumidor, admitindo-se a fixação equitativa da cláusula penal em 25% das quantias efetivamente adimplidas.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ausente demonstração de posse útil ou aproveitamento econômico do imóvel.

A retenção de valores relativos ao IPTU exige comprovação da imissão do adquirente na posse e da existência dos respectivos débitos tributários.

A referência à revelia constante da sentença configura mero erro material, incapaz de ensejar nulidade, quando verificado que a defesa foi regularmente apresentada e efetivamente apreciada pelo magistrado.

Recurso desprovido.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso inominado interposto pela Reclamada em face da sentença que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual Abusiva c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Enriquecimento sem Causa, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar abusiva a retenção contratual praticada pela requerida e condená-la à restituição da quantia de R$ 30.792,66, correspondente a 75% dos valores pagos pelos autores, acrescida de correção monetária e juros, afastando, contudo, o pedido de indenização por danos morais:

“(...) Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, OPINO pela rejeição das preliminares, e no, mérito, pela PARCIAL PROCEDÊNCIA dos pedidos formulados pelo reclamante para:

a)

Declarar a abusividade da retenção de 70% dos valores pagos pelas autoras em razão da rescisão do contrato por iniciativa das compradoras;

b)

Condenar a demandada a restituir às autoras a quantia de R$ 30.792,66 (trinta mil e setecentos e noventa e dois reais e sessenta e seis centavos), a título de danos materiais, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso até a citação, data a partir da qual incidem juros de mora pela taxa SELIC, já englobando a correção monetária.

Sem custas e honorários advocatícios neste grau de jurisdição, a teor dos artigos 54 e 55 da Lei 9.099/95.”

Em suas razões recursais, a recorrente suscita preliminar de incompetência absoluta do Juizado Especial Cível, ao argumento de que o valor global do contrato supera o limite previsto no artigo 3o, I, da Lei no 9.099/95, bem como sustenta a complexidade da demanda. Alega, ainda, existência de erro material na sentença quanto à menção à revelia, defendendo a validade das cláusulas contratuais à luz da Lei no 13.786/2018, a legitimidade da retenção dos valores referentes à cláusula penal, taxa de fruição e IPTU, pugnando, ao final, pela reforma integral da sentença.

Contrarrazões apresentadas.

É o relato do necessário.

V O T O:

Colendos Pares;

A recorrente suscita preliminar de incompetência absoluta do Juizado Especial Cível, sustentando que o valor global do contrato supera o teto previsto no artigo 3o, I, da Lei no 9.099/95, bem como defende a complexidade da demanda.

Sem razão.

Nos termos do artigo 292, II, do CPC, nas ações que discutem resolução ou modificação contratual, o valor da causa corresponderá ao proveito econômico perseguido ou à parte controvertida do negócio jurídico.

No caso concreto, os autores atribuíram à causa o valor correspondente à restituição pretendida cumulada com indenização moral, montante inferior ao limite legal dos Juizados Especiais, razão pela qual correta a manutenção da competência desta Justiça Especializada.

Igualmente não prospera a alegação de complexidade excessiva da demanda, porquanto a controvérsia é eminentemente de direito e documental, prescindindo de produção de prova pericial, sendo plenamente compatível com o rito da Lei no 9.099/95.

No mérito, restou incontroverso que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa dos adquirentes, em razão da impossibilidade de continuidade do adimplemento contratual.

Contudo, embora a Lei no 13.786/2018 tenha introduzido o artigo 32-A à Lei no 6.766/79, autorizando determinadas retenções em hipóteses de distrato imobiliário, tal diploma não afasta a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, tampouco impede o controle judicial de cláusulas abusivas.

A cláusula penal contratual permanece sujeita ao controle de proporcionalidade e razoabilidade, especialmente diante da vedação ao enriquecimento sem causa e da possibilidade de redução equitativa prevista no artigo 413 do Código Civil.

Na hipótese, a retenção pretendida pela recorrente revela-se manifestamente excessiva, porquanto implicaria absorção da quase integralidade dos valores pagos pelos consumidores, circunstância incompatível com o equilíbrio contratual e com a boa-fé objetiva.

Assim, correta a sentença ao limitar a retenção ao percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos, solução que se mostra adequada às peculiaridades do caso concreto.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REVISIONAL DE TERMO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇAO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PARCIAL PROCEDENCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

A cláusula de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve observar limite proporcional entre 10% e 25%, para evitar enriquecimento sem causa.

Recurso desprovido.

(N.U 1012738-09.2022.8.11.0015, TURMA RECURSAL CÍVEL, EDSON DIAS REIS, GABINETE 2. SEGUNDA TURMA, Julgado em 25/08/2025, Publicado no DJE 29/08/2025

Também não merece acolhimento a pretensão de retenção de valores a título de taxa de fruição.

Tratando-se de lote não edificado, sem demonstração de efetiva utilização econômica do imóvel ou de exercício concreto da posse pelos adquirentes, inviável a cobrança de verba compensatória pela suposta fruição do bem.

Da mesma forma, inexiste comprovação da imissão dos autores na posse do imóvel, tampouco dos alegados débitos tributários relativos ao IPTU, razão pela qual correta a sentença ao afastar a respectiva retenção.

No tocante aos honorários advocatícios extrajudiciais, trata-se de despesa decorrente de contratação privada realizada exclusivamente pela recorrente, não podendo ser transferida aos consumidores sem previsão legal específica.

Por fim, a alegação de nulidade decorrente da menção à revelia não merece prosperar.

Embora conste da fundamentação da sentença referência equivocada à revelia da demandada, verifica-se claramente que houve apresentação regular de contestação, a qual foi amplamente analisada pelo juízo de origem, inclusive com exame expresso das teses defensivas suscitadas.

Trata-se, portanto, de mero erro material, incapaz de ensejar nulidade processual, especialmente diante da ausência de qualquer prejuízo à defesa, nos termos do princípio
pas de nullité sans grief
.

Dessa forma, inexistindo elementos aptos a infirmar a conclusão adotada pelo magistrado sentenciante, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.

Ante o exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento.
Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026