Tribunal: TJMT
Processo: 1066749-25.2025.8.11.0001
Órgão julgador: GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA FORMAL. ALEGAÇÃO DE ERRO SUBSTANCIAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL CONDICIONADA. NÃO IMPLEMENTAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. INADIMPLEMENTO. VALORES NÃO IMPUGNADOS. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de cobrança fundada em contrato de locação residencial, na qual a autora busca o pagamento de aluguéis em atraso, multa contratual e indenização por pintura do imóvel, sustentando a validade do contrato assinado pela ré como locatária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locatária formal pode ser responsabilizada pelos débitos locatícios, apesar de alegações de acordo informal e promessa de transferência do contrato a terceiro; (ii) estabelecer se há erro substancial apto a anular o negócio jurídico e afastar a responsabilidade contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A assinatura de contrato de locação por pessoa capaz e instruída gera vinculação jurídica, impondo à locatária a responsabilidade pelas obrigações assumidas, independentemente de ajustes internos com terceiros.
4. O erro substancial não se configura quando a parte tem plena ciência de que figura como locatária para viabilizar a locação a terceiro sem crédito aprovado, tratando-se de decisão consciente e não de vício de vontade.
5. A transferência do contrato estava condicionada à regularização de pendência financeira e à aprovação cadastral, condição que não se implementou, inexistindo obrigação da locadora de aceitar substituição do locatário.
6. A ausência de substituição contratual pela imobiliária configura exercício regular de direito, em conformidade com a boa-fé objetiva e a segurança das relações locatícias.
7. Os débitos apresentados não foram especificamente impugnados, o que gera presunção de veracidade quanto aos valores cobrados, tornando-os incontroversos.
8. Os valores relativos aos aluguéis, multa proporcional e indenização por pintura encontram respaldo contratual e estão devidamente comprovados nos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A locatária que assina contrato de locação responde integralmente pelos débitos, ainda que alegue ajuste informal com terceiro não oponível ao locador. 2. Não há erro substancial quando a parte assume conscientemente a posição contratual para viabilizar locação a terceiro. 3. A promessa de transferência contratual condicionada não afasta a responsabilidade enquanto não implementadas as condições pactuadas. 4. A ausência de impugnação específica dos valores cobrados implica presunção de veracidade dos débitos.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 138 e 139; Lei no 9.099/95, art. 55.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1066749-25.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Turma Julgadora:

[DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[MARCIA TIEMI JULIO - CPF: 463.792.669-68 (RECORRENTE), ADILSON BATISTA LIMA - CPF: 487.991.571-87 (ADVOGADO), JESSICA IANA FIDELIS DE DEUS - CPF: 036.551.881-61 (RECORRIDO), LINO LOPES AMORIM - CPF: 013.641.561-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RE
CURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA FORMAL. ALEGAÇÃO DE ERRO SUBSTANCIAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL CONDICIONADA. NÃO IMPLEMENTAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. INADIMPLEMENTO. VALORES NÃO IMPUGNADOS. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de cobrança fundada em contrato de locação residencial, na qual a autora busca o pagamento de aluguéis em atraso, multa contratual e indenização por pintura do imóvel, sustentando a validade do contrato assinado pela ré como locatária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a locatária formal pode ser responsabilizada pelos débitos locatícios, apesar de alegações de acordo informal e promessa de transferência do contrato a terceiro; (ii) estabelecer se há erro substancial apto a anular o negócio jurídico e afastar a responsabilidade contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A assinatura de contrato de locação por pessoa capaz e instruída gera vinculação jurídica, impondo à locatária a responsabilidade pelas obrigações assumidas, independentemente de ajustes internos com terceiros.

4.

O erro substancial não se configura quando a parte tem plena ciência de que figura como locatária para viabilizar a locação a terceiro sem crédito aprovado, tratando-se de decisão consciente e não de vício de vontade.

5.

A transferência do contrato estava condicionada à regularização de pendência financeira e à aprovação cadastral, condição que não se implementou, inexistindo obrigação da locadora de aceitar substituição do locatário.

6.

A ausência de substituição contratual pela imobiliária configura exercício regular de direito, em conformidade com a boa-fé objetiva e a segurança das relações locatícias.

7.

Os débitos apresentados não foram especificamente impugnados, o que gera presunção de veracidade quanto aos valores cobrados, tornando-os incontroversos.

8.

Os valores relativos aos aluguéis, multa proporcional e indenização por pintura encontram respaldo contratual e estão devidamente comprovados nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A locatária que assina contrato de locação responde integralmente pelos débitos, ainda que alegue ajuste informal com terceiro não oponível ao locador. 2. Não há erro substancial quando a parte assume conscientemente a posição contratual para viabilizar locação a terceiro. 3. A promessa de transferência contratual condicionada não afasta a responsabilidade enquanto não implementadas as condições pactuadas. 4. A ausência de impugnação específica dos valores cobrados implica presunção de veracidade dos débitos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 138 e 139; Lei no 9.099/95, art. 55.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto por MARCIA TIEMI JULIO em face da sentença proferida pelo juízo do 6o Juizado Especial Cível de Cuiabá, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de cobrança movida contra JESSICA IANA FIDELIS DE DEUS, id. 354948393.

Em suas razões recursais, a recorrente requer a reforma integral do julgado para que os pedidos iniciais sejam julgados procedentes. Sustenta que o contrato foi assinado livremente pela recorrida, que é pessoa plenamente capaz e instruída (engenheira ambiental), inexistindo erro substancial. Argumenta que a autonomia da vontade e o princípio da força obrigatória dos contratos devem prevalecer, ressaltando que a cessão da locação sem anuência formal é vedada.

A recorrida apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença, reiterando a tese de que sua participação no negócio jurídico seria meramente provisória e que houve comportamento contraditório da administradora.

V O T O R E L A T O R

Colendos pares,

A controvérsia recursal cinge-se em definir se a recorrida pode ser responsabilizada pelos débitos locatícios com base no contrato formal assinado ou se as conversas informais via WhatsApp e a alegada promessa de transferência do contrato para terceiro afastam sua responsabilidade contratual.

Analisando detidamente o conjunto probatório, verifica-se que o negócio jurídico em exame é um contrato de locação residencial típico, devidamente assinado por partes capazes e versando sobre objeto lícito. A recorrida, profissional graduada e plenamente instruída, anuiu com todas as cláusulas do instrumento, inclusive aquelas que a qualificam como locatária e principal pagadora.

No direito privado, quem assina um contrato de locação em seu nome assume os riscos de eventual inadimplência do ocupante de fato, especialmente quando se trata de um ajuste interno entre familiares que não pode ser oposto ao proprietário do imóvel, sob pena de total insegurança jurídica nas relações locatícias. O Código Civil estabelece balizas rígidas para a anulação de negócios jurídicos por erro, conforme se extrai do texto legal atualizado:

"Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio."

"Art. 139. O erro é substancial quando: I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais; II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante; III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico."

No caso em tela, não se vislumbra erro substancial. A recorrida tinha plena consciência de que estava figurando como locatária titular precisamente porque o terceiro interessado não possuía crédito aprovado. Não houve engano sobre a substância do ato, mas sim uma decisão consciente de assumir a obrigação para viabilizar a moradia de um parente.

Ademais, verifica-se nas mensagens de WhatsApp (id. 354948387/354948388), que ficou consignado que a transferência do nome do contrato ocorreria apenas após a regularização da pendência financeira do tio da ré,
Edilson Fidelis de Deus
. Contudo, não ficou devidamente comprovado nos autos que tal pendência foi regularizada ou que houve a apresentação de documentos aptos à aprovação de novo cadastro pela locadora. Assim, a condição suspensiva para a substituição do polo passivo nunca se implementou.

Portanto, a inércia da imobiliária em substituir o locatário não configura má-fé, mas sim o exercício regular de um direito, visto que não havia obrigação de aceitar um novo titular sem a garantia de solvabilidade. O princípio da boa-fé objetiva deve ser interpretado em favor daquela que cumpriu sua parte no contrato (entrega do imóvel) e esperava a justa contraprestação.

Outrossim, observa-se que em sede de contestação a ré limitou-se a discutir a legitimidade e a validade do pacto, deixando de impugnar especificamente os valores apresentados pela autora na planilha de débitos. No sistema processual civil, os fatos não impugnados presumem-se verdadeiros, e a ausência de questionamento sobre o cálculo dos aluguéis, da multa proporcional e do valor da pintura torna tais montantes incontroversos.

Quanto aos valores pleiteados na emenda à inicial (ID 354948373), verifico que os aluguéis de setembro e outubro de 2024 são devidos pela ocupação do bem. A multa contratual proporcional foi calculada de forma escorreita, respeitando o tempo de cumprimento da avença, e a indenização pela pintura possui amparo na cláusula 4a, parágrafo oitavo, do instrumento assinado. Diante da comprovação da relação jurídica e da inadimplência, a reforma da sentença é medida que se impõe para assegurar o cumprimento das obrigações livremente assumidas.

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER
do recurso e, no mérito,
DAR-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença de primeiro grau e julgar
PROCEDENTES
os pedidos iniciais, condenando a recorrida JESSICA IANA FIDELIS DE DEUS a pagar à recorrente MARCIA TIEMI JULIO os seguintes valores:

a)
R$ 8.000,00
(oito mil reais), referentes ao valor principal dos aluguéis de setembro e outubro de 2024; b)
R$ 8.000,00
(oito mil reais), a título de multa contratual proporcional; c)
R$ 5.500,00
(cinco mil e quinhentos reais), a título de indenização pela pintura do imóvel.

Os valores deverão ser
corrigidos monetariamente pelo IGPM e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada obrigação que compõe o saldo devedor, conforme previsão contratual.

Sem condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099/95.

É como voto.

GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Juiz de Direito Relator

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Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026