Tribunal: TJMT
Processo: 1003824-98.2023.8.11.0021
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PURGAÇÃO DA MORA INEFICAZ. PRAZO LEGAL DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis, rescindiu contrato de locação comercial, determinou a desocupação do imóvel e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação.
II. Questão em Discussão
Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve quitação dos aluguéis e encargos; (ii) saber se houve acordo verbal válido para redução do aluguel; (iii) saber se a purgação da mora foi eficaz; (iv) saber se é cabível a atribuição de efeito suspensivo ao recurso; e (v) saber se deve ser ampliado o prazo de desocupação para 30 dias.
III. Razões de Decidir
O conjunto probatório demonstra a inadimplência. Os recibos apresentados não correspondem ao valor contratual. Há documentos sem assinatura da locadora e comprovantes repetidos. O ônus da prova do pagamento incumbe ao devedor.
Não há prova idônea de acordo verbal para redução do aluguel ou alteração das cláusulas contratuais. A alegação isolada não afasta o conteúdo do contrato escrito.
A purgação da mora exige o depósito integral do débito, nos termos da Lei no 8.245/1991. O depósito parcial, limitado a período específico, não elide a mora nem impede a rescisão contratual.O prazo de 15 dias para desocupação encontra amparo no art. 63, § 1o, “a”, da Lei no 8.245/1991. Ausente situação excepcional, não há fundamento para ampliação.
IV. Dispositivo e Tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Incumbe ao locatário comprovar o pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 373, II, do CPC. 2. A purgação da mora na ação de despejo por falta de pagamento exige o depósito integral do débito, não sendo eficaz o pagamento parcial. 3. É legítima a fixação do prazo de 15 dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, § 1o, ‘a’, da Lei no 8.245/1991.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003824-98.2023.8.11.0021
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[OFICINA MECANICA MECANAUTO EIRELI - EPP - CNPJ: 03.162.986/0001-94 (APELADO), ESLANI SANDRA DA CONCEICAO MENDES - CPF: 029.253.861-80 (ADVOGADO), EPITACIO MARQUES SEVERINO - CPF: 759.907.501-10 (APELANTE), LUCENY RODRIGUES SEVERINO - CPF: 589.092.066-91 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO RODRIGUES FELISBINO NOGUEIRA - CPF: 000.423.921-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PURGAÇÃO DA MORA INEFICAZ. PRAZO LEGAL DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis, rescindiu contrato de locação comercial, determinou a desocupação do imóvel

e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação.

II. Questão em Discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve quitação dos aluguéis e encargos; (ii) saber se houve acordo verbal válido para redução do aluguel; (iii) saber se a purgação da mora foi eficaz; (iv) saber se é cabível a atribuição de efeito suspensivo ao recurso; e (v) saber se deve ser ampliado o prazo de desocupação para 30 dias.

III. Razões de Decidir

O conjunto probatório demonstra a inadimplência. Os recibos apresentados não correspondem ao valor contratual. Há documentos sem assinatura da locadora e comprovantes repetidos. O ônus da prova do pagamento incumbe ao devedor.

Não há prova idônea de acordo verbal para redução do aluguel ou alteração das cláusulas contratuais. A alegação isolada não afasta o conteúdo do contrato escrito.

A purgação da mora exige o depósito integral do débito, nos termos da Lei no 8.245/1991. O depósito parcial, limitado a período específico, não elide a mora nem impede a rescisão contratual.O prazo de 15 dias para desocupação encontra amparo no art. 63, § 1o, “a”, da Lei no 8.245/1991. Ausente situação excepcional, não há fundamento para ampliação.

IV. Dispositivo e Tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Incumbe ao locatário comprovar o pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 373, II, do CPC. 2. A purgação da mora na ação de despejo por falta de pagamento exige o depósito integral do débito, não sendo eficaz o pagamento parcial. 3. É legítima a fixação do prazo de 15 dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, § 1o, ‘a’, da Lei no 8.245/1991.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
Epitácio Marques Severino
contra sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Água Boa, que nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis julgou procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato de locação, determinando o despejo do requerido no prazo de 15 (quinze) dias, além de condená-lo ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, com abatimento do valor depositado a título de purgação da mora, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Inconformado, o requerido interpôs o presente recurso de apelação sustentando, preliminarmente, a necessidade de concessão de efeito suspensivo ao recurso, especialmente quanto à ordem de despejo. No mérito, defende a existência de acordo verbal para redução do aluguel, a quitação substancial dos valores cobrados, a validade da purgação da mora e a desarrazoabilidade do prazo de 15 (quinze) dias fixado para desocupação voluntária, pugnando pela reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, pela ampliação do prazo para desocupação.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso com a consequente manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 25 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que a parte autora celebrou com o requerido contrato de locação comercial em 01 de maio de 2021, tendo por objeto imóvel situado na Avenida Júlio Campos, no 190, Bairro Industrial, no Município de Água Boa/MT, pelo prazo de 10 (dez) anos, estipulando-se aluguel mensal no valor inicial de R$ 8.000,00

(oito mil reais), com reajuste anual pelo IGP-M e incidência de multa e juros em caso de inadimplemento.

Encerrada a instrução processual, sobreveio sentença de mérito julgando procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de locação, determinando o despejo do requerido no prazo de 15 (quinze) dias, condenando-o ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, com abatimento do valor depositado a título de purgação da mora, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A controvérsia devolvida ao Tribunal gravita, essencialmente, sobre a alegada quitação dos aluguéis e encargos, bem como a existência de acordo verbal para redução do aluguel e a pretensão de majoração do prazo de desocupação para 30 (trinta) dias.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

O apelante sustenta que teria quitado os aluguéis de junho/2021 a dezembro/2023, em valores inferiores (R$ 4.000,00), com base em ajuste verbal superveniente, e que teria purgado a mora mediante depósito de R$ 20.412,52 (referente aos meses de janeiro a maio de 2024). Ocorre que a sentença identificou inconsistências relevantes nos documentos apresentados como prova de quitação, registrando, entre outros aspectos, a ausência de assinatura da locadora em recibos, a falta de correspondência entre valores pagos e o aluguel contratual, transferências direcionadas a terceiros sem demonstração de vínculo com a obrigação locatícia, recibos com menções genéricas a “aluguel” sem indicação do mês de referência e até mesmo a repetição de comprovante idêntico de pagamento de R$ 4.000,00 datado de 15/03/2023, com igual identificação de transação, sugerindo duplicidade documental para um único repasse.

Como bem pontuou o magistrado
a quo:

“[...] A análise dos documentos juntados pelo réu revela certa inconsistência, considerando que os recibos de setembro (id. 155815221 - Pág. 5) e outubro (155815221 - Pág. 6) do ano de 2021 e junho de 2022 (id. 155815227 - Pág. 17) não apresentam a assinatura de Ivani Salete Grando, elemento essencial para a comprovação da quitação, consoante fundamentação supra.

Não obstante, observando os comprovantes e recibos apresentados (ids. 155815227 e 155815232), constata-se que os pagamentos realizados pela parte requerida não guardam correspondência com o valor mensal do aluguel previsto no contrato
(R$ 8.000,00).

Constatam-se, ainda, transferências destinadas a terceiros, como Auri Albano Kochhann e Gabriella Grando Jascoski, sem comprovação de vínculo com a obrigação locatícia. Diversos recibos carecem de assinatura da locadora Ivani Salete Grando ou apresentam menção genérica a
“aluguel”
, sem indicar o mês de referência, havendo inclusive notas manuais sem validade contábil.

Ressalta-se, ademais, um dos comprovantes apresentados pelo requerido se repete nos autos, o que compromete a credibilidade do conjunto documental.
Verifica-se, por exemplo, a existência de dois comprovantes idênticos de pagamento datados de 15/03/2023, ambos no valor de R$ 4.000,00, com a mesma identificação de transação, correspondendo, portanto, ao mesmo repasse (ids. 155815232 - Pág. 1 e 155815232 - Pág. 2). Tal repetição, somada à diversidade de valores e à ausência de vinculação direta com o valor contratual, reforçam a inconsistência da prova de quitação apresentada pela parte ré
[...]”.

In casu,
em que pese às alegações do apelante, da análise do conjunto probatório produzido nos autos, corroborado de forma satisfatória pelas testemunhas ouvidas em juízo, mostrou-se

incontroversa
a inadimplência do apelante.

Também a prova oral colhida em audiência converge para a manutenção do julgado. A testemunha
Vitor Gabriel Rezende Sobrinho
declarou que o apelante lhe pediu para confeccionar recibo que constasse o pagamento em espécie à apelada, além disso, diante de sua recusa, o apelante teria solicitado a outra funcionária a elaboração do documento e, posteriormente, buscado sua assinatura no verso, o que foi novamente negado. Tal narrativa, considerada em conjunto com as inconsistências documentais presentes nos autos, reforça a conclusão de inadimplência.

A alegação de acordo verbal para redução do aluguel e divisão do imóvel também não se sustenta. Além de colidir com o conteúdo do contrato escrito, não há, nos autos, suporte probatório que indique de maneira segura a alteração de cláusula econômica central do contrato entabulado.

Quanto à “purgação da mora”, o próprio desenho normativo da Lei do Inquilinato impõe que a elisão do despejo por falta de pagamento pressupõe o depósito da integralidade do débito devido nos termos legais, não bastando pagamento parcial ou episódico, menos ainda quando a inadimplência persiste após o depósito inicial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, na ação de despejo por falta de pagamento, a dinâmica da purgação possui regime próprio e não se compatibiliza com comportamento processual que, em vez de conduzir ao adimplemento integral, perpetua a litigiosidade e mantém o descumprimento, havendo precedentes que apontam a incompatibilidade entre purgar a mora e, simultaneamente, optar por via contenciosa que não se traduz em efetiva quitação apta a preservar o vínculo locatício.

E é justamente isso que se verifica: o recorrente realizou depósito que, por sua própria delimitação, não cobria o período controvertido principal (junho/2021 a dezembro/2023), e, além disso, confessou não ter realizado os pagamentos subsequentes após o depósito. Assim, ainda que se reconheça o abatimento do valor depositado - como corretamente determinou a sentença -, não há base fática para reconhecer purgação eficaz ou para afastar a rescisão por inadimplemento.

Resta a insurgência quanto ao prazo de desocupação. A sentença fixou 15 (quinze) dias, com base expressa no art. 63, § 1o, “a”, da Lei do Inquilinato. O apelante sustenta que, por se tratar de pessoa jurídica e de estabelecimento comercial, seria necessário prazo mínimo de 30 (trinta) dias, afirmando existir entendimento consolidado do STJ nesse sentido.

Todavia, a norma legal, por sua literalidade, prevê o prazo fixado na origem, assim, ausente demonstração idônea de situação excepcional que imponha a modificação do prazo legal, deve ser mantida a sentença também nesse ponto.

Mister se faz constar que o art. 373, do CPC, dispõe que incumbe ao autor o ônus de da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido é o ensinamento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery,
verbis
:

“
1. Ônus de provar
. A palavra vem do latim, ônus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.”
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11a Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010)

Nesse passo, tendo a recorrida comprovado a inadimplência da apelante no tocante aos alugueis do imóvel, justa a condenação imposta no ato sentencial, conforme bem fundamentou o douto magistrado,
verbis
:

“[...] A suposta redução do aluguel em razão de reforma de veículo ou de divisão do imóvel com terceiro não foi corroborada por prova documental ou testemunhal idônea, revelando-se mera alegação unilateral do requerido, em confronto com o conteúdo do instrumento contratual e com o depoimento firme e coerente da locadora.

Por fim, o próprio requerido Epitácio Marques Severino, em seu depoimento pessoal confessou a continuidade da inadimplência. Esta confissão, por si só, é suficiente para demonstrar que, mesmo que se considerasse a purgação da mora para os meses de janeiro a maio de 2024, a inadimplência persistiu desde então, justificando a rescisão do contrato.

A esse respeito, o ônus da prova do pagamento compete ao devedor, conforme o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

[...]

Diante desse contexto, conclui-se que o réu não se desincumbiu do ônus de provar o adimplemento das obrigações contratuais, limitando-se a apresentar documentos frágeis, contraditórios e incapazes de comprovar a quitação integral dos aluguéis e encargos locatícios.[...]”.

Em arremate
, resta evidente que o apelante não apresentou qualquer prova capaz de sustentar sua tese, sendo que os documentos apresentados pela autora corroboram com os fatos alegados na inicial e o consequente julgamento procedente da demanda
.

Assim, diante de tudo o que foi alegado pela autora, certo é que à apelante competia provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado, conforme o
disposto no inc. II, do art. 373, do CPC,
ônus do qual não se libertou,
razão pela qual a r. sentença merece ser mantida.

Nesse sentido já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.
Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos alugueis inadimplidos.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5o do art. 51 da Lei no 8.245/91.Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(RAC n. 1004055-28.2020.8.11.0055, 3a Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 26.10.2022 - negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado merece ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Por derradeiro, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), na forma fixada pelo douto magistrado, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, mantendo suspensa a exigibilidade.

Ante o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026