Tribunal: TJMT
Processo: 1030183-25.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ECOVILLE PANTANAL. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, para rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Ecoville Pantanal, declarar inexigíveis parcelas em aberto, condenar as rés solidariamente à restituição de R$ 8.579,92 e ao pagamento de R$ 8.000,00 por danos morais.
2. A apelante sustentou, preliminarmente, irregularidade de representação processual dos autores e, no mérito, ausência de responsabilidade, sob o argumento de que não participou da contratação, não figurou como vendedora, não recebeu valores e não intermediou a venda do lote adquirido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) saber se eventual irregularidade no instrumento de mandato dos autores acarreta nulidade processual; (ii) saber se a Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento do empreendimento Ecoville Pantanal, à luz da teoria da aparência e da cadeia de fornecimento; e (iii) saber se devem ser mantidas a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e a indenização por dano moral.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A irregularidade de representação processual constitui vício sanável, nos termos do art. 76 do CPC. Ausente demonstração de prejuízo concreto, e tendo a apelante exercido plenamente o contraditório e a ampla defesa, não há nulidade a ser reconhecida.
5. A relação jurídica é de consumo. A responsabilidade perante o adquirente não se limita à pessoa jurídica que formalmente subscreveu o contrato, alcançando também aquela que, por sua conduta, marca ou documentos vinculados ao negócio, apresentou-se como integrante da operação imobiliária.
6. A presença do logotipo da apelante em documento financeiro relacionado ao empreendimento autoriza a incidência da teoria da aparência, pois projetou perante os consumidores legítima confiança de participação da empresa na cadeia de fornecimento.
7. A divisão interna de atribuições entre fornecedoras, inclusive quanto ao recebimento de valores ou à execução de obrigações específicas, não pode ser oposta ao consumidor, sem prejuízo de eventual direito regressivo entre as empresas envolvidas.
8. O inadimplemento contratual restou configurado pela não entrega do empreendimento nas condições ofertadas, especialmente quanto às obras de infraestrutura, lazer e segurança anunciadas, circunstância que autoriza a rescisão por culpa das fornecedoras, nos termos do art. 475 do CC.
9. Reconhecida a culpa das fornecedoras pela resolução do contrato, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, conforme a Súmula no 543/STJ, sem retenção de parcelas em favor das rés.
10. O dano moral ultrapassa o mero inadimplemento contratual, pois a aquisição de lote em empreendimento anunciado com estrutura específica envolve planejamento financeiro, expectativa legítima de fruição e confiança qualificada na regularidade da oferta, frustradas pelo descumprimento substancial das obrigações assumidas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A irregularidade de representação processual é vício sanável e não enseja nulidade quando ausente prejuízo concreto e preservado o contraditório. 2. A empresa que se apresenta ao consumidor como integrante da operação imobiliária, inclusive por meio de documentos vinculados ao negócio, responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento do empreendimento, ainda que não tenha subscrito formalmente o contrato. 3. A resolução de promessa de compra e venda de imóvel por culpa das fornecedoras impõe a restituição integral dos valores pagos, sem retenção. 4. A não entrega do empreendimento imobiliário conforme ofertado, com frustração relevante da legítima expectativa dos adquirentes, configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 76, 282, § 1o, 373, II, 487, I, e 85, § 2o; CC, arts. 389, 406, § 1o, e 475.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ; TJMT, Apelação Cível no 1046124-54.2019.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2025; TJGO, AI no 5316177-04.2024.8.09.0036, Rel. Desa. Mônica Cezar Moreno Senhorêlo, 5a Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030183-25.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), MONICA APARECIDA NEVES BRANDAO - CPF: 042.935.471-18 (APELADO), YASMIM ALENCAR SENA - CPF: 051.480.291-02 (ADVOGADO), EDIONE BRANDAO DA SILVA - CPF: 632.473.131-68 (ADVOGADO), MARCOS BENTO DE MELO - CPF: 011.993.381-09 (APELADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
ECOVILLE PANTANAL
. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, para rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento
Ecoville Pantanal
, declarar inexigíveis parcelas em aberto, condenar as rés solidariamente à restituição de R$ 8.579,92 e ao pagamento de R$ 8.000,00 por danos morais.

2.

A apelante sustentou, preliminarmente, irregularidade de representação processual dos autores e, no mérito, ausência de responsabilidade, sob o argumento de que não participou da contratação, não figurou como vendedora, não recebeu valores e não intermediou a venda do lote adquirido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há três questões em discussão: (i) saber se eventual irregularidade no instrumento de mandato dos autores acarreta nulidade processual; (ii) saber se a Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento do empreendimento
Ecoville Pantanal
, à luz da teoria da aparência e da cadeia de fornecimento; e (iii) saber se devem ser mantidas a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e a indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A irregularidade de representação processual constitui vício sanável, nos termos do art. 76 do CPC. Ausente demonstração de prejuízo concreto, e tendo a apelante exercido plenamente o contraditório e a ampla defesa, não há nulidade a ser reconhecida.

5.

A relação jurídica é de consumo. A responsabilidade perante o adquirente não se limita à pessoa jurídica que formalmente subscreveu o contrato, alcançando também aquela que, por sua conduta, marca ou documentos vinculados ao negócio, apresentou-se como integrante da operação imobiliária.

6.

A presença do logotipo da apelante em documento financeiro relacionado ao empreendimento autoriza a incidência da teoria da aparência, pois projetou perante os consumidores legítima confiança de participação da empresa na cadeia de fornecimento.

7.

A divisão interna de atribuições entre fornecedoras, inclusive quanto ao recebimento de valores ou à execução de obrigações específicas, não pode ser oposta ao consumidor, sem prejuízo de eventual direito regressivo entre as empresas envolvidas.

8.

O inadimplemento contratual restou configurado pela não entrega do empreendimento nas condições ofertadas, especialmente quanto às obras de infraestrutura, lazer e segurança anunciadas, circunstância que autoriza a rescisão por culpa das fornecedoras, nos termos do art. 475 do CC.

9.

Reconhecida a culpa das fornecedoras pela resolução do contrato, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, conforme a Súmula no 543/STJ, sem retenção de parcelas em favor das rés.

10.

O dano moral ultrapassa o mero inadimplemento contratual, pois a aquisição de lote em empreendimento anunciado com estrutura específica envolve planejamento financeiro, expectativa legítima de fruição e confiança qualificada na regularidade da oferta, frustradas pelo descumprimento substancial das obrigações assumidas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A irregularidade de representação processual é vício sanável e não enseja nulidade quando ausente prejuízo concreto e preservado o contraditório. 2. A empresa que se apresenta ao consumidor como integrante da operação imobiliária, inclusive por meio de documentos vinculados ao negócio, responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento do empreendimento, ainda que não tenha subscrito formalmente o contrato. 3. A resolução de promessa de compra e venda de imóvel por culpa das fornecedoras impõe a restituição integral dos valores pagos, sem retenção. 4. A não entrega do empreendimento imobiliário conforme ofertado, com frustração relevante da legítima expectativa dos adquirentes, configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 76, 282, § 1o, 373, II, 487, I, e 85, § 2o; CC, arts. 389, 406, § 1o, e 475.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula no 543/STJ; TJMT, Apelação Cível no 1046124-54.2019.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2025; TJGO, AI no 5316177-04.2024.8.09.0036, Rel. Desa. Mônica Cezar Moreno Senhorêlo, 5a Câmara Cível.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
, em face de sentença prolatada pela MMa Juíza
Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
da
10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, que julgou procedente o pedido contido nos autos da
Ação de Rescisão Contratual, Cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais, com Pedido de Tutela de Urgência
,

movida por
MÔNICA APARECIDA NEVES BRANDÃO DE MELO
e
MARCOS BENTO MELO
.

Em suas razões recursais, a Empresa apelante arguiu a
preliminar
de nulidade por ausência de procuração específica. No
mérito
, alega inexistência de relação jurídica com os autores (afirmando ter encerrado a intermediação em 2019), impugna o valor da restituição por suposta duplicidade na contagem da corretagem e nega a ocorrência de danos morais
.

(ID. 363119927)

Contrarrazões apresentadas pelos apelados defendendo a manutenção integral do julgado. (ID. 363119932)

Custas devidamente recolhida.

É o relatório.

Em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

O presente recurso é próprio e tempestivo, comportando, portanto, conhecimento.

A apelante afirma que os patronos dos autores não possuíam procuração específica para ajuizar demanda contra a
GOLDEN
, sustentando que o instrumento de mandato mencionaria apenas a corré
CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
. e o empreendimento
Ecoville Pantanal.

Ainda que se admitisse alguma irregularidade formal no instrumento de mandato, tal circunstância não conduz à nulidade automática da sentença. Nos termos do art. 76 do Código de Processo Civil, a irregularidade de representação processual constitui vício sanável, devendo ser oportunizada sua correção antes da adoção de medida extrema.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO. MERA IRREGULARIDADE. ARTIGO 76 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ARTIGO 300, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REQUISITOS PREENCHIDOS. PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. OBSERVADOS. DECISÃO MANTIDA. 1. A análise do Agravo de Instrumento está adstrita à matéria efetivamente decidida no ato recorrido, de modo que o Egrégio Tribunal se limita apenas ao exame do acerto ou desacerto da decisão no aspecto da legalidade, uma vez que ultrapassar seus limites, ou seja, perquirir sobre argumentações meritórias, ou matérias de ordem pública, seria antecipar o julgamento de questões não apreciadas pelo juízo de origem, o que importaria na vedada supressão de instância.2.
Conforme disciplina o artigo 76 do Código de Processo Civil, a falta de procuração no feito configura mera irregularidade que pode ser suprida a qualquer tempo, exigindo-se a prévia intimação da parte para ser sanada.3 .
A Ação Reivindicatória, encontra-se prevista no artigo 1.228 do Código Civil, cujos requisitos para sua concessão se traduz: ?a) a titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicada; b) a individuação da coisa; e c) a posse injusta do réu.?4. Preenchidos os requisitos legais objetivos à concessão da tutela provisória de urgência, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano (ou risco ao resultado útil do processo ? artigo 300, caput do Código de Processo Civil), e verificada a possibilidade de reversibilidade de seus efeitos, a concessão da tutela antecipada é medida que se impõe .5. Demonstrada que a antecipação dos efeitos da tutela só fora concedida após realizada a audiência de justificação e ouvidas as testemunhas arroladas pelas partes, não há falar em violação ao Princípio do Contraditório e Ampla Defesa. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5316177-04 .2024.8.09.0036 GOIÂNIA, Relator.: Des(a) . MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Destaquei

No caso, não se verifica prejuízo concreto à apelante. A
GOLDEN
foi citada, apresentou contestação, arguiu preliminares, impugnou o mérito, opôs embargos de declaração e interpôs o presente recurso. Houve pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

Além disso, a demanda foi proposta em razão do mesmo negócio jurídico e do mesmo empreendimento imobiliário em torno do qual a apelante é apontada como integrante da cadeia de fornecimento. Assim, eventual imperfeição na descrição dos demandados no mandato não impediu a compreensão da causa nem comprometeu a regularidade substancial da relação processual.

Não há nulidade sem prejuízo, conforme o art. 282, §1o do CPC, razão pela qual
REJEITO
a preliminar.

É como
VOTO.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Trata-se, na origem, de
Ação de Rescisão Contratual, Cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais, com Pedido de Tutela de Urgência
,

movida por
MÔNICA APARECIDA NEVES BRANDÃO DE MELO
e
MARCOS BENTO MELO
,

em face da
CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA
e
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME,
narraram terem firmado contrato de promessa de compra e venda referente ao
Lote 06, Quadra 03, do
Loteamento Campestre Ecoville Pantanal
, situado no Município de Santo Antônio do Leverger/MT, pelo valor total de
R$ 72.266,45
, afirmando haver desembolsado a quantia de
R$ 8.579,92
, entre entrada, parcelas e comissão de corretagem.

Sustentaram que o empreendimento não teria sido entregue nas condições prometidas, notadamente quanto às obras de infraestrutura, lazer e segurança divulgadas pelas requeridas, razão pela qual pleitearam a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos, a abstenção de cobranças e inscrições restritivas, bem como indenização por danos morais.

Após a instrução processual, o juiz de primeira instância assim sentenciou o processo:

“(...) Trata-se de processo de menor complexidade, e consoante os princípios da celeridade e economia processual, impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, até porque, a análise dos autos se limita a uma verificação documental, razão pela qual, desde já,
indefiro
o pedido de prova oral.

No tocante a alegada ilegitimidade da ré, convém registrar que o consumidor não tem o dever de saber a extensão da relação contratual existente entre eles e atuação/contribuição no evento, por isso, ele pode indicar para figurar no polo passivo da ação utilizando-se da cadeia de consumo.

Nesse sentido:

(TJRS, Agravo No 70053797221, Décima Sétima Câmara Cível, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 06/06/2013). Negritei.

(STJ, AgInt no AREsp 1299783/RJ, Rel. Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a Região), Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 13/12/2018, DJe 14/03/2019). Negritei.

Ademais, a presença do logotipo da Ré em documentos financeiros justifica sua manutenção no polo passivo para responder solidariamente por eventuais danos.

Desse modo,
rejeito
tal preliminar.

Quanto a preliminar de inépcia da inicial, é certo que a petição inicial só deve ser indeferida, por inépcia, quando o vício apresenta tal gravidade que impossibilite a defesa da parte ré, ou a própria prestação jurisdicional, o que não é o caso dos autos, tanto que a parte ré apresentou defesa, rebatendo a pretensão da parte autora. Por isso,
rejeito
essa preliminar.

O caso em análise versa sobre relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2o e 3o do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.

Ressalte-se que vige no direito civil brasileiro a autonomia de vontade no negócio jurídico, sendo que a liberdade de contratar pode ser vista sob o prisma da liberdade propriamente dita ou pelo aspecto da escolha da modalidade do contrato.

Assim, um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes, diante do princípio pacta sunt servanda, onde o acordo de vontade faz lei entre as partes.

Entretanto, com o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, não há dúvida que a vontade das partes continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas, a sua força diminuiu, havendo, portanto, a relativização da noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato (art. 6o, IV e V e art. 51, do CDC).

Resta incontroverso que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, acerca de um lote no empreendimento denominado Eco Ville Pantanal, id. 128229443.

Na cláusula décima segunda, acerca do prazo de entrega, consta estipulado que o empreendimento seria entregue em até julho de 2021, com
tolerância de 180 dias (parágrafo único),
ou seja, deveria ser entregue
até

janeiro de 2022.

No termo de obras a Requerida se comprometeu a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e melhoramentos, benfeitorias amplamente divulgadas na propaganda realizada pela Ré, conforme fotos do projeto constante na exordial.

No entanto, até a propositura da ação empreendimento ainda não havia sido entregue com todas as obras anunciadas/prometidas, quais sejam: guarita de segurança; perímetro externo do loteamento com alambrado e cerca viva; tablados para pesca; rampa para barcos; salão de festas; quiosques com churrasqueiras; quadras e campo de futebol, paisagismo; parque saúde com lago contemplativo entre outras.
Tais fatos podem ser extraídos não só dos documentos dos autos, mas também de inúmeras outras demandas ajuizadas contra a requerida em razão do atraso no mesmo empreendimento.

Cumpre anotar que, o fato de alguns adquirentes terem iniciado a construção de suas residências no empreendimento/loteamento, mesmo faltando as obras anunciadas por ocasião da venda, não retira a responsabilidade da Requerida pela concretização do empreendimento, tampouco obriga a Autor a receber o lote de forma diversa da contratada.

Neste sentido, já se posicionou o TJ/MT:

(N.U 1004649-75.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/09/2020, Publicado no DJE 10/09/2020). Grifei

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei no 4.591/64, verbis:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: (...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à parte Requerida, impondo a esta o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado ao Requerente, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Nesse sentido, convém mencionar também a regra trazida pelo o art. 389, do Código Civil, in verbis:

“Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Ressalta-se que, o ônus de demonstrar o fato desconstitutivos do direito do Autor é da parte Requerida (art. 373, II, do CPC), especialmente por se tratar de uma relação de consumo.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da Requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela Ré em razão da previsão contratual.

Senão vejamos: “Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, o consumidor tem direito de receber de volta todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção (Súmula 543/STJ).”

Antes de seguir ao valor da restituição, cabe pontuar, quanto à Certidão de Conclusão de Obra datada de 2018, id. 165294570, apresentada pela ré CIC, verifica-se que tal documento, embora ateste a conclusão de uma fase do loteamento, não se presta a comprovar o adimplemento contratual perante os autores. Primeiramente, porque o contrato em tela foi firmado em 2021, com prazo de entrega próprio e posterior à data do referido documento. Em segundo lugar, e mais importante, a certidão não comprova a efetiva implantação de toda a infraestrutura de lazer e segurança amplamente divulgada no material publicitário. A obrigação da vendedora não se resume à entrega do lote demarcado, mas do empreendimento tal como ofertado ao mercado de consumo.

Pois bem. Acerca do montante pago, a parte autora alega que pagou a quantia (R$ 8.579,92), considerando-se o valor de entrada. Para comprovar os pagamentos, trouxe inúmeros recibos e comprovantes esparsos, ids. 125864118 e 125864115. Trouxe, ainda, extrato de pagamento desatualizado, id. 130220652, datado de outubro de 2022.

Considerando a inversão do ônus da prova, própria da presente demanda, e que a apresentação do recibo atualizado constituía prova plenamente acessível e indispensável ao réu, bem como tendo em vista a ausência de impugnação específica quanto ao valor supostamente adimplido pela parte autora, impõe-se a sua restituição no montante indicado.

A restituição deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, à luz do entendimento consagrado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrita:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Referidos valores deverão ser ressarcidos de forma simples, ante a ausência de comprovação de má-fé, bem como ser corrigidos monetariamente, pelo IGPM, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação, ambos os índices conforme previsão contratual.

No tocante ao dano moral, diante do descumprimento do contrato de forma injustificável, ele está caracterizado, vez que afetou diretamente a vida da parte autora, causando-lhe prejuízos, perturbação e aflição que devem ser indenizados, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

Senão vejamos:

(TJMT -

Ap 59396/2016, Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, Sexta Câmara Cível, Julgado em 15/06/2016, Publicado no DJE 17/06/2016) Negritei e grifei.

(TJMT, Ap 5102/2016, Des. Sebastião De Moraes Filho, Segunda Câmara Cível, Julgado Em 13/04/2016, Publicado No Dje 18/04/2016) Negritei e grifei

Este fato, por si só, já autoriza o direito da autora a indenização por danos morais, já que teve violado seu direito, com relação ao ato ilícito praticado pelas rés.

A fixação do valor para os danos morais serve apenas para desestimular a prática de atos semelhantes e equilíbrio entre a compensação do constrangimento e a prevenção da reincidência, razão pela qual, deve ter como parâmetro os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso em tela, deve-se levar em consideração como ocorreram os fatos, condições das partes e a extensão do dano, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe.

Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, bem como analisando os critérios elencados, tem-se por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Diante do exposto, e por tudo que dos autos constam, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para
declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então.

Condeno as rés, solidariamente, a restituir à parte Autora, os valores que pagou, no montante de R$ 8.579,92 (oito mil, quinhentos e setenta e nove reais e noventa e dois centavos), sendo que o saldo deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M/FGV, desde a data do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado (índices contratuais).

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pelo Autor, no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), e a correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC). Os juros serão contados a partir da citação, e a correção monetária, a partir do arbitramento.

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o c/c art. 86, do Código de Processo Civil. (...)”.
(ID. 363119921)

Pois bem.

A controvérsia recursal consiste em definir se a
Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA. – ME
pode ser responsabilizada solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento do empreendimento
Ecoville Pantanal
, embora sustente não ter participado da contratação específica, não figurar como vendedora no contrato de compra e venda, não ter recebido valores dos autores e não ter intermediado a venda do lote adquirido.

A relação discutida nos autos é de consumo. Como se vê dos documentos juntados nos autos, os autores, ora apelados, adquiriram lote no Loteamento
Campestre Ecoville Pantanal
. Segundo a sentença, a presença do logotipo da
Golden
em documentos financeiros justifica sua manutenção no polo passivo, à luz da
Teoria da Aparência
e da responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento.

A alegação de que a
Golden
não assinou o contrato de compra e venda não é suficiente para afastar sua responsabilidade. Em relações de consumo, a responsabilidade não se limita, necessariamente, à pessoa jurídica que formalmente assinou o instrumento contratual. Responde também aquele que, perante o consumidor, apresenta-se como integrante da operação ou contribui para a formação da confiança legítima quanto à segurança e regularidade do negócio.

A
Teoria da Aparência
incide justamente para impedir que o consumidor seja prejudicado pela divisão interna de funções entre empresas que atuam no mesmo empreendimento. Se a marca da apelante aparece em documento vinculado à relação negocial (ID. 363119854), é razoável concluir que havia aparência de participação da
Golden
na cadeia de fornecimento.

Nesse sentido:

(...) I. Dispositivo e tese 9. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos. Justiça gratuita deferida à apelante EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA. Tese de julgamento: "1. É nula de pleno direito a cláusula compromissória de arbitragem imposta compulsoriamente em contratos de consumo, ressalvada a opção expressa do consumidor no momento da controvérsia.
2. As empresas que integram a cadeia de fornecimento na comercialização de imóveis respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, independentemente da divisão interna de responsabilidades
. 3 . O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, aliado à frustração da legítima expectativa do consumidor e à retenção indevida de valores, configura dano moral indenizável."

(...)

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10461245420198110041, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 05/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/11/2025) Destaquei

Desse modo, eventual discussão sobre quem recebeu diretamente os pagamentos, quem executaria cada obrigação ou qual empresa assumiu internamente determinada responsabilidade não pode ser oposta aos consumidores. Tais questões, se cabíveis, devem ser resolvidas em via regressiva entre as fornecedoras, sem prejuízo da responsabilidade solidária perante os adquirentes.

Quanto à rescisão contratual, reconheceu-se na sentença que os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda referente ao
Lote 06, Quadra 03, do empreendimento Eco Ville Pantanal
, com prazo de entrega que, considerada a tolerância contratual, se encerraria em janeiro de 2022. Também consignou que o empreendimento não foi entregue com todas as obras de infraestrutura, lazer e segurança anunciadas, entre elas guarita de segurança, alambrado, tablados para pesca, rampa para barcos, salão de festas, quiosques, quadras, campo de futebol, paisagismo e parque saúde com lago contemplativo.

Essas circunstâncias demonstram
inadimplemento relevante
das fornecedoras. Os apelados não contrataram apenas um lote desvinculado do contexto do empreendimento anunciado, mas unidade inserida em loteamento apresentado ao mercado com estrutura específica. A ausência dessas benfeitorias autoriza a rescisão contratual por culpa das requeridas, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A restituição integral dos valores pagos também deve ser preservada. Conforme documentado os recibos, comprovantes e extrato de pagamento juntados nos autos (ID. 363118935/8), os apelados realizaram o pagamento de R$ 8.579,92. Considerou, ainda, a inversão do ônus da prova e a ausência de impugnação específica eficaz quanto ao montante indicado.

A recorrente afirma que não recebeu tais valores e, por isso, não poderia apresentar recibo atualizado. Esse argumento, porém, não afasta sua responsabilidade perante os consumidores, pois, uma vez reconhecida sua integração à cadeia de fornecimento, a obrigação de reparar é solidária. A ausência de recebimento direto, ainda que demonstrada, não elimina a responsabilidade decorrente da aparência de participação na comercialização do empreendimento.

Como a rescisão decorreu do inadimplemento das fornecedoras, a restituição deve ser integral, em conformidade com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

O simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral, entretanto, a hipótese dos autos apresenta circunstâncias que ultrapassam o mero dissabor. Houve frustração relevante da expectativa dos adquirentes, decorrente da não entrega do empreendimento conforme anunciado e contratado, apesar da divulgação de ampla estrutura de lazer, segurança e infraestrutura.

A aquisição de imóvel envolve planejamento financeiro e expectativa legítima de fruição do bem nas condições ofertadas. Quando o empreendimento é entregue de modo substancialmente diverso do anunciado, após o prazo contratual, a frustração suportada pelos consumidores atinge sua esfera extrapatrimonial, notadamente pela insegurança e pelo desgaste decorrentes do descumprimento injustificado.

Nesse sentido:

(...) DISPOSITIVO E TESE

10.Preliminar rejeitada. Recurso não provido .

Tese de julgamento: “1. Não há cerceamento de defesa quando a parte dispensa a produção de novas provas e requer o julgamento com base no acervo documental. 2. A certidão de conclusão de obras urbanísticas não comprova, por si só, o cumprimento integral das obrigações assumidas em contrato de promessa de compra e venda de loteamento . 3. Reconhecida a culpa da promitente vendedora pela rescisão, é devida a restituição integral das parcelas pagas.
4. A frustração prolongada da entrega do empreendimento nas condições prometidas autoriza a condenação por danos morais e a incidência da cláusula penal em favor da adquirente .”
(...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10302335620208110041, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 25/03/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2026) Destaquei

O valor fixado em R$ 8.000,00 revela-se adequado às particularidades do caso. A quantia não é excessiva, não implica enriquecimento indevido e preserva as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. Por isso, deve ser mantida.

Assim,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
, mantendo a sentença prolatada intacta.

Majoro os honorários advocatícios em 3% (três por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, totalizando 13% sobre o valor da condenação.

É como VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026