Tribunal: TJMT
Processo: 1021487-80.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-28

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração. Alegada contradição. Juros de mora. Aplicação do Tema 1.002/STJ. IPTU. Responsabilidade condicionada à efetiva imissão na posse. Embargos parcialmente acolhidos.
I. Caso em exame
1. Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação apenas para afastar a restituição de comissão de corretagem, alegando a Embargante existir contradição quanto ao termo inicial dos juros de mora e à responsabilidade pelo IPTU relativo ao lote objeto do compromisso de compra e venda.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão incorreu em contradição ao afastar a aplicação do Tema 1.002/STJ, que fixa o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado, quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do comprador; e (ii) saber se há contradição quanto à responsabilidade do Embargado pelo pagamento do IPTU, à luz do art. 32 do CTN e da existência ou não de imissão na posse.
III. Razões de decidir
3. A resolução contratual decorreu de iniciativa do promitente comprador por impossibilidade financeira, de modo que incide o Tema 1.002/STJ, segundo o qual, em compromissos anteriores à L. 13.786/2018, os juros de mora sobre valores a restituir pelo vendedor contam-se do trânsito em julgado.
4. A responsabilidade pelo IPTU exige o efetivo uso e gozo do imóvel. Ausente a imissão na posse, não se caracteriza o fato gerador previsto no art. 32 do CTN, conforme entendimento pacificado na jurisprudência do STJ e deste Tribunal. Não há contradição interna no acórdão quanto a esse ponto.
IV. Dispositivo e tese
5. Embargos de Declaração parcialmente acolhidos para ajustar o termo inicial dos juros de mora ao Tema 1.002/STJ, mantendo-se os demais fundamentos e conclusões do acórdão.
Tese de julgamento:
“1. Nos contratos anteriores à L. 13.786/2018, havendo resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor contam-se do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ). 2. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pressupõe imissão na posse, não recaindo sobre o comprador quando inexistente o efetivo uso e gozo do imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CTN, art. 32.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp 1.958.836/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 21.03.2022; TJMT, N.U. 1016520-68.2019.8.11.0002, j. 27.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1021487-80.2024.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]
Parte(s):

[MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (EMBARGANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (EMBARGANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), LUIZ GONZAGA GOMES - CPF: 274.636.801-34 (EMBARGADO), ANDRESSA BRAGA GOMES - CPF: 038.927.121-74 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (TERCEIRO INTERESSADO), EDILSON REZENDE JUNIOR - CPF: 011.139.531-36 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração. Alegada contradição. Juros de mora. Aplicação do Tema 1.002/STJ. IPTU. Responsabilidade condicionada à efetiva imissão na posse. Embargos parcialmente acolhidos.

I.
Caso em exame

1.

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação apenas para afastar a restituição de comissão de corretagem, alegando a Embargante existir contradição quanto ao termo inicial dos juros de mora e à responsabilidade pelo IPTU relativo ao lote objeto do compromisso de compra e venda.

II.
Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão incorreu em contradição ao afastar a aplicação do Tema 1.002/STJ, que fixa o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado, quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do comprador; e (ii) saber se há contradição quanto à responsabilidade do Embargado pelo pagamento do IPTU, à luz do art. 32 do CTN e da existência ou não de imissão na posse.

III.
Razões de decidir
3. A resolução contratual decorreu de iniciativa do promitente comprador por impossibilidade financeira, de modo que incide o Tema 1.002/STJ, segundo o qual, em compromissos anteriores à L. 13.786/2018, os juros de mora sobre valores a restituir pelo vendedor contam-se do trânsito em julgado.
4. A responsabilidade pelo IPTU exige o efetivo uso e gozo do imóvel. Ausente a imissão na posse, não se caracteriza o fato gerador previsto no art. 32 do CTN, conforme entendimento pacificado na jurisprudência do STJ e deste Tribunal. Não há contradição interna no acórdão quanto a esse ponto.

IV.
Dispositivo e tese
5. Embargos de Declaração parcialmente acolhidos para ajustar o termo inicial dos juros de mora ao Tema 1.002/STJ, mantendo-se os demais fundamentos e conclusões do acórdão.

Tese de julgamento:
“1. Nos contratos anteriores à L. 13.786/2018, havendo resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor contam-se do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ). 2. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pressupõe imissão na posse, não recaindo sobre o comprador quando inexistente o efetivo uso e gozo do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 1.022; CTN, art. 32.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp 1.958.836/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 21.03.2022; TJMT, N.U. 1016520-68.2019.8.11.0002, j. 27.08.2024.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 1021487-80-2024

EMBARGANTE: MASTER CONSTRUTORA INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADO: LUIZ GONZAGA GOMES

RELATÓRIO:

Trata-se de
Embargos de Declaração
propostos por Master Construtora Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda, em face do acórdão que deu provimento parcial ao Recurso de Apelação Cível interposto pela Embargante apenas para reconhecer que não deve restituir o valor referente de comissão de corretagem ao Embargado.

Nas razões recursais a Embargante alega que há contradição no caso em relação aos juros de mora, tendo em vista que consta no acórdão que não se aplica a Lei acrescentando que conforme o Tema 13.786/2016, no entanto o Tema 1002/STJ estabelece
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018 (...) os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão

Alega que consta do acórdão que a simples posse do terreno pelo Recorrida não geraria o dever de pagar IPTU, no entanto,
compete ao possuidor da coisa a obrigação do pagamento do IPTU, a partir do momento que o imóvel esteja à sua disposição, em observância ao art. 32 do Código Tributário Nacional – CTN, e contrato firmado, acrescentando que o simples fato de não ter edificado não o exime do pagamento dos impostos e tributos, conforme art. 37 do CTN acima. Pugna pelo provimento do recurso a fim de sanar a contradição que alega ocorrente.

Nas
contrarrazões
o Embargado assevera que a alegada contradição é descabida, pois o vício dos Embargos de Declaração se restringe a contradições internas do julgado, ou seja, entre a fundamentação e a conclusão do próprio Acórdão, sendo que a irresignação das Embargantes refere-se a uma suposta contradição entre o julgado e a jurisprudência (Tema 1.002/STJ), o que configura, em verdade, erro de julgamento (error in judicando) ou prequestionamento, e não o vício intrínseco passível de correção via Embargos de Declaração.

Alega
a aplicação do Tema 1.002/STJ (que trata de resolução contratual por iniciativa do comprador)
não é automática, e sua eventual inaplicabilidade ao caso concreto por entendimento diverso do Tribunal deve ser debatida em recurso de natureza diversa (recurso especial), e não pela estreita via dos embargos de declaração.

Afirmas que o Acórdão está em consonância com a jurisprudência consolidada que entende que, em casos de loteamento, a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU se inicia com a imissão na posse de forma plena (entrega do lote com infraestrutura básica concluída), quando o comprador passa a exercer, de fato, o domínio do imóvel. Pugna pelo desprovimento do recurso.

Não há contrarrazões.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Embargos de Declaração em que a Embargante assevera existência de contradição no acórdão quanto ao afastamento do Tema 1002 do STJ que determina que os juros demora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença sendo o mesmo aplicado ao caso, todavia foi afastada a sua aplicação.

Alega, ainda que o IPTU é de responsabilidade do Embargado
e deve o mesmo pagar referido tributo na forma do artigo 32 do Código Tributário Nacional e disposição contratual.

Com relação a aplicação do Tema 1002/STJ do STJ ressalto que definiu o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador sendo firmada a seguinte tese:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

No caso em específico,
a rescisão contratual foi pleiteada pelo promitente comprador ora Embargado em decorrência da sua impossibilidade financeira em continuar a suportar o pagamento das parcelas avençadas, conforme expressamente afirma na peça inicial.

Nesse contexto a rescisão contratual conforme reconhecido decorreu de pedido e por culpa do comprador, de modo que mesmo tendo o contrato firmado anteriormente à Lei
13.786/2016, o Tema 1002 do STJ determina que em tal hipótese em que a rescisão contratual ocorre por iniciativa do promitente comprador os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

Com relação a cobrança do IPTU em relação ao terreno nu adquirido pelo Recorrido a decisão encontra-se em conformidade com o entendimento jurisprudencial aplicável ao caso e para evitar repetições faço a transcrição da decisão neste ponto senão vejamos:

“(...)

Quanto a pretensão de ser descontado débitos de IPTU não comporta acolhimento.

Ocorre que
o pagamento desses débitos pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu
na hipótese dos autos, tornando-se, portanto, incabível que os compradores arquem com os custos decorrentes.

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

“
(...) 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio
e IPTU
são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 6. Agravo interno desprovido
.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1958836 MS 2021/0252633-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022) (g.n).

Na mesma linha é o entendimento desse Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO
–
DÉBITOS IPTU
E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR-
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...) 6. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.

(N.U 1016520-68.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/08/2024, Publicado no DJE 30/08/2024).
(...)”

Diante dessas considerações, d
ou provimento parcial aos Embargos de Declaração
apenas para reconhecer que tendo em vista que
a rescisão contratual é decorrente de iniciativa do promitente comprador os juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído ao mesmo pela promitente vendedora devem ocorrer a partir do trânsito em julgado da sentença em conformidade com o Tema 1002 do STJ,
mantendo no mais a decisão embargada.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026