Tribunal: TJMT
Processo: 1046877-27.2025.8.11.0000
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1046877-27.2025.8.11.0000
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMÓVEL RURAL EM COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL NO CURSO DO PROCESSO. CIENTIFICAÇÃO DOS ADQUIRENTES. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA AO SUCESSOR. ARTIGO 109, § 3o, DO CPC. DIREITO AO CONTRADITÓRIO E POSSIBILIDADE DE INTERVENÇÃO ASSISTENCIAL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, ao sanear ação de cobrança de contribuições associativas, deixou de apreciar o pedido de cientificação dos adquirentes da fração ideal do imóvel objeto do litígio para eventual intervenção processual. A decisão agravada declarou o feito saneado sem enfrentar a necessidade de comunicação aos terceiros que adquiriram o bem durante o curso da lide.
2. Requerimentos do recurso: (i) a reforma da decisão interlocutória para determinar a cientificação formal dos adquirentes sobre a existência da demanda; (ii) o reconhecimento do direito dos sucessores de intervirem no feito como assistentes litisconsorciais, diante da eficácia ultra partes da sentença prevista no artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se os adquirentes de fração ideal de imóvel vinculada a débito associativo em cobrança judicial devem ser cientificados da demanda, para que exerçam a faculdade de intervenção assistencial em razão da extensão legal dos efeitos da sentença ao sucessor a título particular.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cientificação dos adquirentes sobre a existência da lide constitui providência destinada a viabilizar o exercício do contraditório e da ampla defesa, medida que permite que o terceiro que será atingido pela eficácia da decisão judicial possa, se desejar, intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante, conforme faculta o artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil.
5. O requerimento de comunicação formal não configura ampliação do polo passivo ou modificação subjetiva da lide por determinação judicial, visto que a intervenção assistencial depende exclusivamente da iniciativa voluntária do adquirente e não importa na inclusão forçada de terceiros.
6. A natureza jurídica das taxas de manutenção de associações de moradores, se de caráter pessoal ou propter rem, é matéria que compõe o mérito da demanda originária e permanece pendente de definição sob o rito dos recursos repetitivos no Tema Repetitivo n. 1.183 do Superior Tribunal de Justiça.
7. A pendência de julgamento sobre a natureza da obrigação reforça a necessidade de cientificação, pois eventual qualificação do débito como propter rem atingirá diretamente o patrimônio dos adquirentes, fato que torna imprescindível que tenham ciência da ação para influenciar o desfecho jurisdicional.
8. O entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 882 do Superior Tribunal de Justiça e no Tema de Repercussão Geral n. 492 do Supremo Tribunal Federal sobre a não obrigatoriedade de taxas a não associados não impede a providência processual de cientificação do sucessor, pois a extensão dos efeitos da sentença ao adquirente decorre de norma processual cogente que preserva a utilidade e a eficácia da tutela jurisdicional.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso provido.
___________________
Dispositivos relevantes citados: CPC - art. 109, §§ 1o, 2o e 3o, art. 506; CC - art. 1.314, art. 1.315; Lei n. 6.766/1979 - art. 36-A.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 882, Tema Repetitivo n. 1.183, AgRg no REsp n. 1.505.099, AgInt no REsp n. 1.688.721, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.012.692; STF - Tema de Repercussão Geral n. 492.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046877-27.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Condomínio, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), ASSOCIACAO DOS MORADORES DA ESTANCIA MANAUA - CNPJ: 01.410.222/0001-45 (AGRAVANTE), ANA LUCIA RICARTE - CPF: 513.276.431-20 (AGRAVADO), ANA LUCIA RICARTE - CPF: 513.276.431-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMÓVEL RURAL EM COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL NO CURSO DO PROCESSO. CIENTIFICAÇÃO DOS ADQUIRENTES. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA AO SUCESSOR. ARTIGO 109, § 3o, DO CPC. DIREITO AO CONTRADITÓRIO E POSSIBILIDADE DE INTERVENÇÃO ASSISTENCIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, ao sanear ação de cobrança de contribuições associativas, deixou de apreciar o pedido de cientificação dos adquirentes da fração ideal do imóvel objeto do litígio para eventual intervenção processual. A decisão agravada declarou o feito saneado sem enfrentar a necessidade de comunicação aos terceiros que adquiriram o bem durante o curso da lide.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
a reforma da decisão interlocutória para determinar a cientificação formal dos adquirentes sobre a existência da demanda;
(ii)
o reconhecimento do direito dos sucessores de intervirem no feito como assistentes litisconsorciais, diante da eficácia ultra partes da sentença prevista no artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em definir se os adquirentes de fração ideal de imóvel vinculada a débito associativo em cobrança judicial devem ser cientificados da demanda, para que exerçam a faculdade de intervenção assistencial em razão da extensão legal dos efeitos da sentença ao sucessor a título particular.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A cientificação dos adquirentes sobre a existência da lide constitui providência destinada a viabilizar o exercício do contraditório e da ampla defesa, medida que permite que o terceiro que será atingido pela eficácia da decisão judicial possa, se desejar, intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante, conforme faculta o artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil.

5. O requerimento de comunicação formal não configura ampliação do polo passivo ou modificação subjetiva da lide por determinação judicial, visto que a intervenção assistencial depende exclusivamente da iniciativa voluntária do adquirente e não importa na inclusão forçada de terceiros.

6. A natureza jurídica das taxas de manutenção de associações de moradores, se de caráter pessoal ou
propter rem
, é matéria que compõe o mérito da demanda originária e permanece pendente de definição sob o rito dos recursos repetitivos no Tema Repetitivo n. 1.183 do Superior Tribunal de Justiça.

7. A pendência de julgamento sobre a natureza da obrigação reforça a necessidade de cientificação, pois eventual qualificação do débito como
propter rem
atingirá diretamente o patrimônio dos adquirentes, fato que torna imprescindível que tenham ciência da ação para influenciar o desfecho jurisdicional.

8. O entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 882 do Superior Tribunal de Justiça e no Tema de Repercussão Geral n. 492 do Supremo Tribunal Federal sobre a não obrigatoriedade de taxas a não associados não impede a providência processual de cientificação do sucessor, pois a extensão dos efeitos da sentença ao adquirente decorre de norma processual cogente que preserva a utilidade e a eficácia da tutela jurisdicional.

IV. DISPOSITIVO

9
. Recurso provido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC - art. 109, §§ 1o, 2o e 3o, art. 506; CC - art. 1.314, art. 1.315; Lei n. 6.766/1979 - art. 36-A.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ - Tema Repetitivo n. 882, Tema Repetitivo n. 1.183, AgRg no REsp n. 1.505.099, AgInt no REsp n. 1.688.721, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.012.692; STF - Tema de Repercussão Geral n. 492.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de agravo de
instrumento interposto
pela requerente
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA ESTÂNCIA MANAUÁ
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação de Cobrança registrada sob o n.
1055896-07.2020.8.11.0041
, ajuizada em desfavor de
ANA LÚCIA RICARTE
, a qual, ao sanear o processo e fixar os pontos controvertidos, deixou de apreciar o pedido de intimação dos adquirentes do imóvel para eventual intervenção no feito.

Na
origem
, a
Associação dos Moradores da Estância Manauá
esclareceu que, em 21/fevereiro/1995, um grupo de 30 (trinta) pessoas adquiriu em conjunto uma área de terras rurais de 10 (dez) hectares no Município de Chapada dos Guimarães/MT, destinada à construção de casas de veraneio e sede social de convivência. (id. 44696903)

Segundo a exordial, a fração ideal de cada proprietário correspondia a 1/30 (um trinta avos) do imóvel, registrado em matrícula única (Matrícula n. 2.544 do Cartório do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães).

Por se tratar de imóvel rural, não foi possível a incorporação como condomínio urbano, razão pela qual os adquirentes elaboraram convenção para disciplinar o uso do solo, com memorial descritivo para definição de áreas de uso privativo e áreas de uso comum. Assim, para administrar o empreendimento, constituíram, em 17/junho/1995, a Associação dos Moradores da Estância Manauá.

Ainda conforme narrado na exordial, Ana Lúcia Ricarte adquiriu, em 9/junho/2000, uma quota-parte de 1/30 (um trinta avos) do empreendimento, e, em 26/abril/2002, tornou-se a única titular daquela fração ideal. Desde a aquisição, a requerida integrou a associação e cumpriu regularmente suas obrigações financeiras, até notificar a entidade, em 30/janeiro/2020, acerca de sua retirada, sob o argumento de que não era obrigada a permanecer associada.

A requerente sustentou que a requerida jamais apresentou requerimento formal de desligamento e que, a despeito da pretensão de desfiliação, continuou a beneficiar-se dos serviços da associação. Fundamentou a cobrança tanto na condição de associada quanto na qualidade de condômina da requerida, com arrimo nos artigos 1.314 e 1.315 do Código Civil, e invocou o artigo 36-A da Lei n. 6.766/1979.

Após a contestação, a requerente apresentou manifestação na qual comunicou fato novo: em 16/junho/2024, a administração da associação foi contatada por Jeneiva Barboza da Silva Rondon, que se identificou como compradora da unidade residencial de Ana Lúcia Ricarte, acompanhada de seu cônjuge José Luiz Cardoso Rondon. (id. 160232120)

Afirmou a requerente que os adquirentes, quando informados sobre a existência de débito, responderam que o contrato particular atribuía à vendedora a responsabilidade pela quitação; o referido instrumento, contudo, não teria sido apresentado.

Diante desse cenário, a autora requereu, com fundamento no artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil, a intimação dos adquirentes para eventual intervenção no feito, bem como a averbação da existência da demanda na Matrícula n. 2.544.

Sobreveio a
decisão agravada
, de saneamento e organização do processo, na qual a magistrada declarou o feito saneado, relegou a preliminar de falta de interesse de agir para o momento oportuno por confundir-se com o mérito e fixou os pontos controvertidos. A decisão, porém, não apreciou o pedido de intimação dos adquirentes formulado no id. 160232120. (id. 192921136)

A associação autora então opôs embargos de declaração nos quais apontou omissão quanto ao requerimento de intimação dos adquirentes. O Juízo, contudo, rejeitou os aclaratórios, por considerar inexistentes os vícios apontados, e qualificou o recurso como pedido de reconsideração, que extrapolaria os limites objetivos dos embargos declaratórios. (ids. 193960240 e 215010385)

No
agravo de instrumento
, a Associação de Moradores sustenta que o débito se origina da condição de coproprietária e do rateio dos custos de manutenção administrados pela associação, e que os adquirentes tinham plena ciência da existência da dívida, pois foram alertados pela administração. (id. 337878352)

Com fundamento no artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil, defende que os efeitos da sentença se estendem aos adquirentes do bem litigioso, razão pela qual sua cientificação é imprescindível para que possam intervir como assistentes litisconsorciais da alienante. Alerta, ainda, que o prosseguimento do feito sem essa participação pode ensejar arguições de nulidade.

Em
contrarrazões
,
Ana Lúcia Ricarte
sustenta que a obrigação de pagar contribuições à associação de moradores possui natureza pessoal, pois decorre do vínculo associativo, e não da titularidade do imóvel.

Invoca o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 882 dos recursos repetitivos, segundo o qual as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram, bem como o Tema 492 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal. (id. 344931377)

A agravada aduz, ainda, que a dívida se refere a período em que era proprietária do imóvel, de modo que a responsabilidade decorre exclusivamente do vínculo com a associação. A inclusão dos adquirentes no polo passivo, em seu entendimento, violaria os limites subjetivos da lide, por se tratar de terceiros estranhos à relação jurídica que originou a cobrança.

Pugna, por derradeiro, pelo não provimento do recurso e pela condenação da agravante ao pagamento de honorários advocatícios recursais.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto pela requerente
Associação dos Moradores da Estância Manauá
contra decisão interlocutória que, ao sanear o processo e fixar os pontos controvertidos, deixou de apreciar o pedido de intimação dos adquirentes do imóvel para eventual intervenção no feito.

O cerne do presente recurso consiste em determinar se os adquirentes da fração ideal vinculada à ação de cobrança devem ser cientificados da existência da demanda, a fim de que possam, caso desejem, intervir no processo como assistentes litisconsorciais da alienante, nos termos do artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil.

O recurso comporta acolhimento.

Antes de examinar o mérito da controvérsia, contudo, cumpre delimitar com precisão o objeto do pedido recursal, porquanto essa delimitação é decisiva para o correto enfrentamento das teses deduzidas pelas partes.

A agravante não requer a inclusão dos adquirentes Jeneiva Barboza da Silva Rondon e José Luiz Cardoso Rondon no polo passivo da ação de cobrança. O pedido restringe-se à comunicação formal sobre a existência da demanda, para que possam, se assim desejarem, intervir no feito como assistentes litisconsorciais da alienante.

A distinção é relevante. A cientificação dos adquirentes não altera a composição subjetiva da lide, não amplia o polo passivo e não transfere a obrigação discutida a terceiros. Constitui providência de natureza informativa, destinada a assegurar aos adquirentes do bem a possibilidade de exercer o direito de intervenção que o próprio Código de Processo Civil lhes confere.

Delineada essa premissa, passa-se ao exame do regime jurídico aplicável.

O artigo 109 do Código de Processo Civil disciplina a sucessão das partes processuais em razão de alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular. O
caput
do dispositivo estabelece que a alienação não altera a legitimidade das partes, de modo que o processo prossegue entre os sujeitos originários, ainda que o bem ou o direito tenha sido transferido a terceiro no curso da demanda.

O § 1o do referido artigo prevê que o adquirente ou cessionário não pode ingressar em juízo para suceder o alienante ou cedente sem o consentimento da parte contrária. O § 2o, por sua vez, faculta ao adquirente ou cessionário a intervenção no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente, sem condicionar essa modalidade de ingresso à anuência da outra parte.

De especial relevância para o caso em exame, o § 3o do artigo 109 dispõe que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. A extensão de eficácia opera-se de forma automática, por expressa determinação legal, e independe da participação do adquirente no processo.

A razão de ser desse dispositivo reside na proteção da efetividade da tutela jurisdicional. Se o alienante pudesse, pela simples transferência do bem ou do direito litigioso, subtrair o adquirente aos efeitos da sentença, o processo perderia sua utilidade prática, e a prestação jurisdicional ficaria privada de eficácia concreta.

Precisamente porque os efeitos da sentença atingirão o adquirente, a comunicação sobre a existência da demanda reveste-se de importância processual. A cientificação não configura mera cortesia; representa medida que concretiza o direito ao contraditório em sua dimensão material, ao permitir que aquele que será afetado pela decisão judicial possa, se desejar, acompanhar e influenciar o desfecho do processo.

Nesse contexto, é necessário examinar a natureza jurídica das contribuições que constituem o objeto da ação de cobrança originária, pois a agravada sustenta que, por se tratar de obrigação de caráter pessoal, o artigo 109 do Código de Processo Civil não teria incidência.

A distinção entre obrigações
propter rem
e obrigações de natureza pessoal é central no âmbito das contribuições exigidas por associações de moradores. As obrigações
propter rem
vinculam-se à titularidade do bem, acompanham a coisa e transmitem-se automaticamente ao adquirente. As obrigações pessoais, diversamente, decorrem de relação jurídica específica entre os sujeitos, e sua exigibilidade pressupõe vínculo direto entre o credor e o devedor.

O Superior Tribunal de Justiça historicamente possui orientação no sentido de que as taxas de manutenção de associações de moradores não se equiparam a despesas condominiais e não ostentam natureza
propter rem
. (STJ, AgRg no REsp n. 1.505.099/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/outubro/2015, DJe 25/novembro/2015)

Nessa mesma linha, a Corte Superior registrou que as contribuições de associações de moradores constituem dívida de direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, sem vinculação direta com o bem, mas com o serviço posto à disposição do associado. (STJ, AgInt no REsp n. 1.688.721/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20/fevereiro/2018, DJe 26/fevereiro/2018)

No âmbito dos recursos repetitivos, o Tema n. 882 do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que as taxas de manutenção de associações de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram.

Na mesma direção, o Supremo Tribunal Federal, ao apreciar o Tema n. 492 da repercussão geral, assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores a proprietário não associado, até o advento da Lei n. 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a matéria.

Sucede que a questão não se encontra definitivamente pacificada. O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a admissibilidade do Recurso Especial n. 2.023.451/SP, afetou à Segunda Seção, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema n. 1.183), a definição da natureza jurídica do crédito oriundo do rateio de despesas de associações de moradores, para estabelecer se se trata de obrigação
propter rem
ou pessoal. (STJ, ProAfR no REsp n. 2.023.451/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 14/março/2023, DJe 20/março/2023)

A afetação é significativa. A própria Corte Superior reconheceu a necessidade de reexaminar a matéria sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que revela que o debate sobre a natureza jurídica dessas contribuições permanece em aberto. A depender do resultado do julgamento, a obrigação poderá vir a ser qualificada como
propter rem
, com consequências diretas sobre a responsabilidade dos adquirentes.

Acrescente-se que o caso concreto apresenta peculiaridade que o distingue das hipóteses tipicamente examinadas pela jurisprudência superior. O empreendimento denominado Estância Manauá não constitui condomínio edilício, regido pela Lei n. 4.591/1964, tampouco loteamento urbano submetido à Lei n. 6.766/1979.

Trata-se de imóvel rural, registrado em matrícula única (Matrícula n. 2.544 do Cartório do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães), adquirido em copropriedade por 30 (trinta) pessoas, cada qual titular de fração ideal de 1/30 (um trinta avos). Os coproprietários organizaram o uso do solo por meio de convenção privada, com memorial descritivo que delimitou áreas de uso privativo e áreas comuns, e constituíram a associação para administrar os custos de manutenção do empreendimento.

Em sua substância, a configuração do empreendimento aproxima-se do regime de condomínio de fato, ainda que não se enquadre formalmente nas categorias legais do condomínio edilício ou do loteamento urbano.

A circunstância é relevante porque a jurisprudência formada a partir dos Temas n. 882 e n. 492 foi construída em litígios relativos a loteamentos urbanos e associações de moradores constituídas por parte dos proprietários, sem adesão da totalidade dos interessados. Já o caso dos autos possui contornos distintos: os próprios coproprietários, de forma voluntária e conjunta, constituíram a associação como instrumento de gestão do condomínio sobre o imóvel rural.

Essa especificidade reforça a prudência de se cientificar os adquirentes, pois a eventual qualificação da obrigação como
propter rem
(a ser definida no Tema n. 1.183) poderá repercutir de forma ainda mais intensa sobre hipóteses como a dos autos, em que a fronteira entre condomínio e associação é tênue.

Os efeitos da sentença a ser proferida na ação de origem se estenderão aos adquirentes, por força do artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil, independentemente de sua participação no feito. Essa circunstância, por si só, justifica a providência de cientificação, pois permite que os adquirentes exerçam, de forma informada e consciente, o direito de intervenção que lhes é facultado pelo § 2o do mesmo dispositivo.

Não obstante, cumpre, neste ponto, decidir expressamente sobre os fundamentos deduzidos pela agravada em contrarrazões.

Em primeiro lugar, a agravada sustenta que a obrigação de contribuir com a associação de moradores possui natureza exclusivamente pessoal e que, por essa razão, os adquirentes seriam terceiros estranhos à relação jurídica, cuja inclusão no feito violaria os limites subjetivos da lide.

O argumento não se sustenta por duas razões. Conforme já demonstrado, a agravante não requer a inclusão dos adquirentes no polo passivo. O pedido restringe-se à cientificação para eventual intervenção voluntária. A assistência litisconsorcial prevista no artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil depende exclusivamente da iniciativa do próprio adquirente e não configura ampliação do polo passivo por determinação judicial.

De outra parte, o próprio debate sobre a natureza da obrigação constitui o mérito da ação de origem e se encontra pendente de definição vinculante pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema n. 1.183). Não cabe, no presente agravo de instrumento, antecipar a solução dessa controvérsia para, a partir dela, negar aos adquirentes a oportunidade de conhecer a existência da demanda que poderá afetá-los.

A agravada invoca, em segundo lugar, o artigo 506 do Código de Processo Civil, segundo o qual a sentença faz coisa julgada entre as partes e não prejudica terceiros. Sustenta que a inclusão dos adquirentes violaria essa regra.

O dispositivo, porém, deve ser interpretado em conjunto com o artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil, que constitui exceção legal expressa à regra geral dos limites subjetivos da coisa julgada. A própria existência do § 3o do artigo 109 evidencia que o legislador entendeu necessário estender os efeitos da sentença ao adquirente de coisa ou direito litigioso, precisamente para preservar a eficácia da tutela jurisdicional.

A cientificação dos adquirentes, longe de violar os limites subjetivos da lide, visa assegurar que terceiros alcançados por essa extensão legal de eficácia possam exercer o contraditório.

Por fim, a agravada sustenta que os Temas n. 882 do Superior Tribunal de Justiça e n. 492 do Supremo Tribunal Federal confirmariam a natureza pessoal da obrigação e afastariam qualquer interesse dos adquirentes na demanda.

Esses precedentes, contudo, versam sobre a exigibilidade substantiva das contribuições em face de não associados, matéria que integra o mérito da ação de cobrança e que será oportunamente decidida pelo Juízo de primeiro grau.

A questão submetida ao presente agravo é estritamente processual: se os adquirentes devem ser informados sobre a existência da demanda para exercer, se desejarem, o direito de intervenção previsto no artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil. A resposta a essa indagação independe da definição sobre a natureza da obrigação.

Soma-se a isso a pendência do Tema Repetitivo n. 1.183, que reforça a pertinência da providência requerida. Se o Superior Tribunal de Justiça vier a qualificar a obrigação como
propter rem
, os adquirentes poderão ser diretamente afetados pela sentença, com repercussões patrimoniais concretas. Negar-lhes a oportunidade de conhecer a existência da ação e de intervir no processo, neste momento, significaria privá-los do exercício do contraditório quando essa participação ainda pode ser efetiva.

A cientificação dos adquirentes constitui, em suma, providência de cautela processual que não causa prejuízo a qualquer das partes, não amplia o objeto da lide, não modifica a composição do polo passivo e não antecipa juízo sobre a natureza da obrigação. Limita-se a assegurar que terceiros potencialmente afetados pela sentença tenham ciência da existência do processo e possam exercer, de forma livre e informada, o direito que a lei lhes confere.

Ante todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto pela
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA ESTÂNCIA MANAUÁ
para reformar a decisão agravada e determinar ao Juízo de origem que proceda à cientificação dos adquirentes
Jeneiva Barboza da Silva Rondon
e
José Luiz Cardoso Rondon
acerca da existência da ação de cobrança n. 1055896-07.2020.8.11.0041, para que possam, caso desejem, intervir no feito como assistentes litisconsorciais da alienante, nos termos do artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026