Tribunal: TJMT
Processo: 1039904-56.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-29

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CLÁUSULA PENAL/DEPÓSITO JUDICIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA E DO CORRETOR. RELAÇÃO DE CONSUMO E RESPONSABILIDADE OBJETIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INEXISTÊNCIA, EM SEDE DE AGRAVO, DE PROVA SUFICIENTE DO PERICULUM IN MORA E DA PROBABILIDADE DO DIREITO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto por Reinaldo Serra Magalhães e Imobiliária Residence Ltda. ME contra decisão da 11a Vara Cível de Cuiabá/MT que, em ação de indenização por danos morais e materiais c/c multa contratual e tutela de urgência, determinou o depósito judicial de R$ 30.000,00 (cláusula penal do contrato de locação) sob pena de penhora.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber, na via estreita do agravo, (i) se há legitimidade passiva da imobiliária e do corretor para responderem solidariamente pela demanda e multa contratual pactuada entre locador e locatário; e (ii) se estão demonstrados, os requisitos do art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de demora).
III. Razões de decidir
3. À primeira vista, a relação entre locatária e imobiliária configura relação de consumo, sujeitando a cadeia de fornecimento às regras do CDC e, em tese, à responsabilidade solidária prevista no art. 14 do CDC quando houver participação no dano; a legitimidade passiva, nessa sede preliminar, não se afasta se as alegações iniciais apontam nexo com a atividade de intermediação.
4. No caso ressai do exame cautelar próprio do agravo de instrumento, que não restam demonstrados de forma inequívoca a probabilidade do direito invocada pelos agravantes nem o risco de dano irreparável ou de difícil reparação — o depósito determinado pelo Juízo a quo é reversível e a quantia poderá ser levantada se superarem a lide no mérito — de modo que faltam os requisitos do art. 300 do CPC.
5. Além disso, a apuração concreta da responsabilidade pela rescisão unilateral do contrato depende de dilação probatória ampla, matéria própria do juízo de mérito.
IV. Dispositivo e tese
6. Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "1. Em contratos de locação intermediados por imobiliária, a relação de consumo permite, em princípio, a inclusão do intermediador no polo passivo quando as alegações iniciais indicarem sua participação na cadeia de fornecimento; 2. Não há como acolher a tese recursal deduzida no Agravo de Instrumento quando não demonstrados, de forma plausível e inequívoca, os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável, bem como quando a medida impugnada é passível de reversão nos termos do próprio processo."
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, art. 300; Lei no 8.245/1991, art. 22.
Jurisprudência relevante citada: precedentes do TJMT sobre legitimidade de administradora imobiliária na cadeia de consumo (conforme jurisprudência mencionada nos autos).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1039904-56.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]
Parte(s):

[ALAN ALMEIDA SANTOS - CPF: 057.257.421-56 (ADVOGADO), REINALDO SERRA MAGALHAES - ME - CNPJ: 26.002.151/0001-72 (AGRAVANTE), REINALDO SERRA MAGALHAES - CPF: 044.947.741-03 (AGRAVANTE), RICARDO ARRUDA DE LEMOS - CPF: 028.853.021-78 (ADVOGADO), SAULO NIEDERLE PEREIRA - CPF: 035.408.681-27 (ADVOGADO), JOVANIA PONTES GUILHERME - CPF: 415.257.101-25 (AGRAVADO), GUILHERMINA MACHADO ABADE - CPF: 325.734.641-72 (TERCEIRO INTERESSADO), ELMANARA ROSA METELO DA SILVA - CPF: 627.085.891-72 (ADVOGADO), NAYARA DE ARRUDA SIQUEIRA - CPF: 053.754.431-39 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CLÁUSULA PENAL/DEPÓSITO JUDICIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA E DO CORRETOR. RELAÇÃO DE CONSUMO E RESPONSABILIDADE OBJETIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INEXISTÊNCIA, EM SEDE DE AGRAVO, DE PROVA SUFICIENTE DO PERICULUM IN MORA E DA PROBABILIDADE DO DIREITO. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto por Reinaldo Serra Magalhães e Imobiliária Residence Ltda. ME contra decisão da 11a Vara Cível de Cuiabá/MT que, em ação de indenização por danos morais e materiais c/c multa contratual e tutela de urgência, determinou o depósito judicial de R$ 30.000,00 (cláusula penal do contrato de locação) sob pena de penhora.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber, na via estreita do agravo, (i) se há legitimidade passiva da imobiliária e do corretor para responderem solidariamente pela demanda e multa contratual pactuada entre locador e locatário; e (ii) se estão demonstrados, os requisitos do art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de demora).

III. Razões de decidir
3.
À primeira vista, a relação entre locatária e imobiliária configura relação de consumo, sujeitando a cadeia de fornecimento às regras do CDC e, em tese, à responsabilidade solidária prevista no art. 14 do CDC quando houver participação no dano; a legitimidade passiva, nessa sede preliminar, não se afasta se as alegações iniciais apontam nexo com a atividade de intermediação
.
4. No caso ressai do exame cautelar próprio do agravo de instrumento, que não restam demonstrados de forma inequívoca a probabilidade do direito invocada pelos agravantes nem o risco de dano irreparável ou de difícil reparação —
o depósito determinado pelo Juízo a quo é reversível e a quantia poderá ser levantada se superarem a lide no mérito — de modo que faltam os requisitos do art. 300 do CPC.

5. Além disso, a apuração concreta da responsabilidade pela rescisão unilateral do contrato depende de dilação probatória ampla, matéria própria do juízo de mérito.

IV. Dispositivo e tese
6. Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "1
. Em contratos de locação intermediados por imobiliária, a relação de consumo permite, em princípio, a inclusão do intermediador no polo passivo quando as alegações iniciais indicarem sua participação na cadeia de fornecimento
; 2.
Não há como acolher a tese recursal deduzida no Agravo de Instrumento quando não demonstrados, de forma plausível e inequívoca, os requisitos do art. 300 do CPC,
especialmente a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável,
bem como quando a medida impugnada é passível de reversão nos termos do próprio processo."

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, art. 300; Lei no 8.245/1991, art. 22.
Jurisprudência relevante citada: precedentes do TJMT sobre legitimidade de administradora imobiliária na cadeia de consumo (conforme jurisprudência mencionada nos autos).

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1039904-56-2025

AGRAVANTE:
REINALDO SERRA MAGALHÃES E IMOBILIÁRIA RESIDENSE LTDA ME

AGRAVADA:
GEOVANIA PONTES GUILHERME

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
I
mobiliária Residence LTDA ME e Reinaldo Serra Magalhaes,
em face da decisão proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que na
a
ção de indenização por danos morais e materiais c/c multa contratual e pedido de tutela de urgência ajuizada pela Agravada
deferiu tutela de urgência para
determinar que os Agravantes/requeridos, de forma solidária, efetuem o depósito judicial do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), correspondente à multa prevista na Cláusula 10.1 do contrato de locação, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de penhora eletrônica via sistema SISBAJUD.

Nas razões recursais os Agravantes sustentam que o Juízo estendeu

aos mesmos os efeitos da decisão liminar relativa à cláusula penal e demais obrigações do contrato de locação firmado entre a locadora e a locatária, atribuindo-lhes responsabilidade que, manifestamente, não compete à mobiliária e ao corretor.

Asseveram que a demanda foi ajuizada pela Agravada em face da Imobiliária Residence Ltda-ME, Reinaldo Serra Magalhães e Guilhermina Machado Abade,
sendo que
o contrato de locação foi firmado exclusivamente entre a locadora Guilhermina Machado Abade e a locatária Jeovania, conforme documento ID

210470098.

Sustentam que a título de comissão de intermediação, foi pago R$ 10.000,00 via PIX para a corretora Melissa Ohara de Lima Soares vinculada à Imobiliária Residence Ltda-ME, conforme comprovantes em IDs 210470109 e 210470113, sendo que o valor

ficou temporariamente em poder da parte intermediadora e foi integralmente devolvido em 03/10/2025.

Verberam que a Agravada reconhece que quem deu causa à rescisão foi a locadora Guilhermina Machado Abade

que se recusou a entregar o imóvel, de modo que
a cláusula penal correspondente a multa de R$ 30.000,00 (trinta mil reais),

prevista na cláusula 10.1 vincula apenas locador e locatário,

não o corretor ou a imobiliária.

Sustentam a ilegitimidade passiva dos intermediadores

com relação as obrigações próprias da locação e à cláusula penal prevista no contrato

firmado entre a locadora

e a locatária que prevê três aluguéis correspondentes a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), visto que referida cláusula é pactuada entre as partes, sancionando o inadimplemento da locadora, não podendo ser imputada aos Agravantes, já que estipulada entre terceiros.

Assinalam que a corretagem decorre do resultado útil da aproximação e não da execução final do contrato por locador/locatário, acrescentando que, inclusive, a comissão foi devolvida em 03/10/2025, afastando qualquer discussão residual.

Afirmam que a decisão que reconhece solidariedade ou responsabilidade direta dos intermediadores pela multa contratual viola a vinculação subjetiva do instrumento, desvirtuando a natureza da atividade de corretagem
. Pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao recurso sustentando a presença dos requisitos do artigo 300 do CPC e, no mérito, pelo seu provimento para reconhecer a ilegitimidade passiva dos Agravantes e subsidiariamente afastar

a responsabilidade dos Agravante pela multa em questão.

Nas contrarrazões a Agravada assevera que a Legitimidade passiva dos Agravantes, afirmando que o comportamento omissivo dos mesmos reforça o periculum in mora, havendo necessidade de manutenção da decisão agravada e que além disso não há falar em afastamento de multa em cognição sumária.

Assinala que a tentativa dos Agravantes de se eximirem da lide, sob o argumento de que “a cláusula penal (multa de R$ 30.000,00, cláusula 10.1) vincula somente locador e locatário, não o corretor ou a imobiliária”, não se sustenta juridicamente, acrescentando que a relação entre a Agravada e a imobiliária/corretor é nitidamente relação de consumo, atraindo a incidência do art. 14 do CDC.

Verbera que os Agravantes integram a cadeia de fornecimento do serviço, uma vez que intermediaram a locação; receberam valores diretamente da consumidora; supostamente asseguraram a regularidade do negócio, além de participarem ativamente das tratativas pré-contratuais, cuja situação é suficiente para que sejam mantidos no pólo passivo da demanda.

Alega que no caso, a comissão no valor de R$ 10.000,00 jamais foi devolvida pela imobiliária ou pelo corretor e que

o referido montante somente foi restituído pela corré Guilhermina Machado Abade, após diversas tentativas extrajudiciais realizadas pela Agravada.

Afirma que a empresa MM Cosméticos Ltda. é de titularidade da Agravada Jovania Pontes Guilherme, tendo sido à ela vinculada a movimentação financeira relacionada ao negócio jurídico e que o valor pago a título de comissão, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), não foi restituído pelos Agravantes,
mas devolvido exclusivamente por Guilhermina Machado Abade, mediante transferência bancaria.

Sustenta que
a tutela de urgência deve ser mantida não apenas para garantir o cumprimento da multa contratual, mas também para assegurar eventual ressarcimento futuro de indenização por danos morais, caso venha a ser imposta aos Agravantes ao final da demanda, uma vez que não tendo os Agravantes

restituído espontaneamente a quantia de R$ 10.000,00 à Agravada, quando legal e extrajudicialmente solicitados, não há qualquer garantia de que cumprirão eventual condenação indenizatória, o que torna ainda mais evidente o risco de dano irreparável ou de difícil reparação. Pugna pelo desprovimento do recurso

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Inicialmente, cumpre registrar que em sede de Agravo de Instrumento é pertinente apenas verificar a presença dos requisitos concernentes a
probabilidade do direito e o perigo de demora
,
não havendo que se estender em questões de fundo relacionadas ao mérito da demanda principal
, consequentemente, em supressão de instância em outras palavras o acerto ou não da decisão recorrida.

Neste contexto, a questão a ser decidida, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores da concessão de pedido de efeito suspensivo quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Portanto, constitui ônus de quem a postula demonstrar os requisitos que lhe são próprios, ou seja, a probabilidade do direito e o perigo que resulta, se reservado seu exame apenas para o final.

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

No presente caso, constata que a Agravada ajuizou a
ção de indenização por danos morais e materiais c/c multa contratual e pedido de tutela de urgência ajuizada pela Agravada em face da imobiliária Residence LTDA ME, Reinaldo Serra Magalhaes e Guilhermina Machado Abade, na qual, alega que
firmou contrato de locação com esta última intermediado pela imobiliária Residence LTDA ME, Reinaldo Serra Magalhaes
, realizando pagamento de caução no importe de R$ 20.000,00,

além de R$ 10.000,00 a título de comissão, sendo que após a formalização do contrato,

a locadora Guilhermina Machado Abade e recusou a entregar as chaves do imóvel,
rescindindo unilateralmente o pacto, conforme gravação anexada aos autos

(id. 210470108 (proc. origem).

O Juízo
a quo
deferiu tutela de urgência determinando aos Agravados que façam o depósito em juízo do montante correspondente a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), concernentes a 3 (três) meses de aluguel,

conforme cláusula 10.1 prevista no contrato que impõe referida penalidade na hipótese de desistência ou inadimplemento contratual das partes.

Sustentam, em síntese, os Agravantes,
Residence LTDA ME, Reinaldo Serra Magalhaes
que referido
contrato é firmado com exclusividade entre a locadora Guilhermina Machado Abade e a locatária, não tendo os mesmos responsabilidade
quanto ao descumprimento contratual levado a efeito pela Locadora de forma que não podem ser compelidos ao depósito da multa concernente a cláusula penal prevista no contrato.

Necessário anotar que contrariamente da relação existente entre o locador e o locatário
a relação existente entre o locatário e a imobiliária, havendo serviço de intermediação de locação de imóvel, tipifica-se como de consumo em conformidade com o artigo 14 do CC.

Dessa forma, sendo a responsabilidade da imobiliária objetiva eventual serviço defeituoso atrai para a empresa administradora do imóvel locado responsabilidade por danos ocasionados à locatária, caso a empresa imobiliária tenha concorrido para a rescisão contratual, sendo devida a multa prevista contratualmente pela rescisão.

Com efeito, nesta via estreita do Agravo de Instrumento considerado que a relação entre a locatária e a imobiliária configura-se como de consumo, pelo menos a princípio

não há falar em ausência de legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda, tendo em vista que em se tratando de relação de consumo todos aqueles que integram a cadeia de fornecimento de serviço respondem solidariamente por eventuais danos causados ao consumidor, deve ser aplicado ao caso a teoria da asserção segundo a qual,
quando as partes da relação jurídica de direito material coincidem com partes da relação jurídica processual, resta evidenciada sua legitimidade, ficando a discussão quanto à eventual responsabilidade civil para exame no mérito da demanda.

No caso, do exame
apenas das alegações constantes da petição inicial, verifica-se que as partes da relação jurídica de direito material (contrato de locação intermediado por imobiliária) coincidem com as partes desta demanda, o que as torna legítimas para figurarem nos pólos ativo e passivo pelo menos a princípio.

Nesse sentido:

“Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRADORA
IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA
. COBRANÇA DE TAXAS LOCATÍCIAS. DANO MORAL. MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos inominados interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Luanna Cristina de Paula Lima em ação movida em face da administradora imobiliária e do locador. A autora pleiteou, entre outros pedidos, indenização por danos morais, devolução de valores cobrados a título de seguro incêndio e taxa de manutenção do elevador. A imobiliária alegou ilegitimidade passiva e postulou a improcedência dos pedidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a administradora imobiliária possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda
; (ii) analisar o cabimento de majoração da indenização por danos morais; (iii) definir a legalidade das cobranças referentes ao seguro de incêndio e à taxa de manutenção do elevador; (iv) confirmar a responsabilidade da autora pelo pagamento proporcional de encargos até a data da desocupação e a validade da multa contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A administradora imobiliária que participa diretamente da gestão do contrato de locação integra a cadeia de fornecimento de serviços e, portanto, responde solidariamente por eventuais falhas, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, aplicável por analogia à relação contratual discutida.

4. O valor fixado a título de indenização por danos morais (R$ 4.000,00) é proporcional à gravidade da conduta e suficiente para compensar o abalo sofrido, não se justificando a sua majoração.

5. A cláusula contratual prevendo a responsabilidade da locatária pelo seguro incêndio encontra amparo legal (art. 22, VIII, da Lei 8.245/91), não havendo ilicitude ou abusividade na cobrança, especialmente diante da ausência de impugnação anterior ao litígio.

6. A taxa de manutenção do elevador configura despesa ordinária de conservação do imóvel e, por isso, é encargo legítimo da locatária, conforme previsto no art. 23, XII, da Lei do Inquilinato.

7. A obrigação da autora de arcar com despesas condominiais até a data da desocupação do imóvel (07/06/2025) permanece válida, tendo sido corretamente abatidos os valores já pagos.

8. A multa contratual é devida diante do descumprimento contratual pelas rés, que notificaram reajuste após a renovação tácita, em violação à cláusula expressa e à boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos conhecidos e não providos.

Tese de julgamento: “1.
A administradora imobiliária que atua na gestão do contrato de locação integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente por eventuais falhas.
2. A indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo indevida a majoração quando a quantia fixada cumpre a função compensatória e pedagógica. 3. É válida a cláusula contratual que transfere ao locatário a obrigação de pagamento do seguro incêndio, desde que expressamente pactuada. 4. As despesas ordinárias de manutenção do imóvel, como a taxa de elevador, são de responsabilidade do locatário, nos termos da Lei 8.245/91. 5. A multa contratual é devida quando a parte descumpre obrigação expressamente assumida, especialmente em afronta à boa-fé e à confiança legítima. ”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 7o, parágrafo único; Lei no 8.245/1991, arts. 22, VIII, e 23, XII; CPC, arts. 85, § 2o, e 86.(N.U 1039237-67.2025.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 19/11/2025, Publicado no DJE 19/11/2025)”.

“Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO

CARACTERIZADA.
CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. INAPLICABILIDADE. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL RECONHECIDA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS OCULTOS E DE VAZAMENTO DE ÁGUA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso Inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial de declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais, decorrentes de contrato de locação de imóvel residencial com supostos vícios e vazamento de água, e improcedente o pedido contraposto. A parte locatária alegou a existência de vícios no imóvel e vazamento de água que gerou fatura de alto valor, além de cobranças indevidas após a desocupação antecipada do bem. A sentença de primeiro grau condenou solidariamente as partes requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais referentes à fatura de água e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, considerando a necessidade de prova pericial para apuração de vícios e vazamentos; (ii)
a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora do contrato de locação
; (iii)
a caracterização da relação de consumo entre as partes e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
; (iv) a validade e eficácia da cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão; e (v) a comprovação dos vícios e do vazamento alegados pela parte locatária, bem como a procedência do pedido contraposto formulado pela parte locadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Juizado Especial Cível possui competência para processar e julgar a demanda, uma vez que a complexidade da causa é aferida pelo objeto da prova e, no caso concreto, não se verificou a necessidade de produção de prova pericial complexa para apurar o vazamento, ante a ausência de indícios mínimos de sua existência.

4.
A legitimidade passiva da imobiliária e da proprietária é reconhecida com base na Teoria da Asserção,
pois as alegações da petição inicial evidenciam uma suposta relação jurídica de direito material entre as partes, sendo a discussão sobre a responsabilidade civil matéria de mérito.

5.
A relação jurídica estabelecida entre a locatária e a imobiliária, em contrato de locação de imóvel residencial de baixo padrão, configura relação de consumo, aplicando-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, em razão da vulnerabilidade técnica, jurídica ou financeira da locatária.

6. A cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão não possui eficácia quando o próprio consumidor ajuíza a ação perante o Poder Judiciário, manifestando sua discordância em submeter o litígio a via arbitral, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

7. Não houve comprovação dos vícios no imóvel e do vazamento de água alegados pela parte locatária, pois as provas apresentadas, como conversas de WhatsApp, não foram suficientes para elucidar os fatos controvertidos. O ônus da prova recai sobre a parte reclamante, que não demonstrou hipossuficiência para produzir as evidências necessárias, como registros fotográficos.

8. O pedido contraposto formulado pela parte locadora foi indeferido por ter sido apresentado de forma ilíquida, não atendendo aos requisitos dos artigos 14, III, e 38, parágrafo único, ambos da Lei no 9.099/95.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A competência dos Juizados Especiais Cíveis para causas de menor complexidade é determinada pelo objeto da prova, não pelo direito material, sendo afastada apenas quando a produção de prova pericial complexa for indispensável e houver indícios suficientes que a justifiquem. 2.
Em contratos de locação de imóvel residencial intermediados por imobiliária, a relação entre locatário e imobiliária pode ser caracterizada como de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando evidenciada a vulnerabilidade do locatário.
3. A cláusula compromissória de arbitragem em contratos de adesão, especialmente em relações de consumo, é ineficaz se o consumidor manifesta sua discordância ao ajuizar a demanda diretamente no Poder Judiciário. 4. O ônus da prova de vícios e vazamentos em imóvel locado recai sobre o locatário que os alega, sendo insuficiente a mera alegação sem a apresentação de provas robustas, como registros fotográficos, quando a produção de tais evidências é viável e não configura hipossuficiência probatória.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, Art. 3o; 3, e 55. Lei no 9.307/96, Art. 4o, § 2o. Código de Defesa do Consumidor (CDC), Art. 2o, 3o, 6o, inciso VIII, 51, VII. Código de Processo Civil (CPC), Art. 141 e 492. Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), Art. 22, IV. Código Civil (CC), Art. 205 e 667.

Jurisprudência relevante citada:

STJ: AgRg no AREsp 740.588/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 16/11/2015.

STJ: RMS 30170/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 13/10/2010.

STJ: AgInt no AREsp 2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/10/2023, DJe 25/10/2023.

STJ: REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.

STJ: REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.

STJ: AgInt no AREsp: 2393773 SP, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2023.

TJMT: RI: 10620786120228110001, Relator: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 10/10/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 11/10/2023.

TJMT: N.U 1012999-42.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/11/2024, publicado no DJE 22/11/2024.

TJMT: N.U 1001054-07.2021.8.11.0053, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, publicado no DJE 14/11/2024.

TJMT: N.U 0008973-96.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025.

TJMT: N.U 1000066-40.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025.

TJMT: N.U 1003442-62.2023.8.11.0003, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, Publicado no DJE 14/11/2024.

TJMG: AI: 10000211254388001 MG, Relator.: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 19/10/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2021.

TJSP: AC: 10442396820208260100 SP 1044239-68.2020.8 .26.0100, Relator.: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 26/07/2021, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2021.

(N.U 1007659-14.2024.8.11.0004, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 27/06/2025, Publicado no DJE 27/06/2025)”. (grifei).

Ademais,

quanto aos argumentos de que o contrato de locação apenas foi intermediado pelos Agravantes

Residence LTDA ME, Reinaldo Serra Magalhaes, mas foi

firmado entre a locadora e a locatária e
aquela foi quem desistiu e deve responder unilateralmente pela cláusula penal ou multa

contratual
, todavia,
tenho que a situação demanda a mais ampla dilação probatória para melhor esclarecimento dos fatos
a fim de se verificar, com maior profundidade, a questão referentes a responsabilidades quanto a rescisão do contrato.

Nesse contexto,
não verifico, de plano
, nesta via estreita do Agravo de Instrumento a plausibilidade do direito sustentado pelos Recorrentes, como também não se constata a existência de dano irreparável para parte ou ao resultado útil do processo, mesmo porque a medida não é irreversível, já que na hipótese de vencerem a demanda poderá o valor depositado conforme determinado na decisão Agravada ser levantado pelos Recorrentes com as correções pertinentes, conforme bem registra a decisão recorrida.

Além disso, como já mencionado a situação demanda a mais ampla dilação probatória no Juízo de origem

para que os fatos e apuração de eventuais responsabilidades sejam melhor esclarecidos após a devida instrução do processo.

Diante desse quadro, por não verificar de pronto os requisitos elencados no artigo 300 do CPC, nego provimento ao Agravo de Instrumento

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026