Tribunal: TJMT
Processo: 1031646-41.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-13

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – PROCEDÊNCIA – PROPRIEDADE COMPROVADA – REGISTRO IMOBILIÁRIO – POSSE INJUSTA – ALEGAÇÃO DE DOAÇÃO VERBAL – DOAÇÃO A NON DOMINO –INEFICÁCIA – USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – POSSE PRECÁRIA – BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS – RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação reivindicatória ajuizada pela requerente, determinando a imissão da autora na posse do imóvel situado na Rua 131, Quadra 39, Casa 17, Bairro Tijucal Setor I, em Cuiabá/MT, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se a autora comprovou os requisitos da ação reivindicatória; (ii) se a posse exercida pelo apelante é justa e fundada em título legítimo; (iii) se estão presentes os requisitos para reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa; e (iv) se há direito de retenção por benfeitorias.
III. Razões de decidir
3. A ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.
4. No caso concreto, a autora comprovou ser proprietária do imóvel mediante escritura pública de compra e venda devidamente registrada na matrícula n.o 59.689 do Cartório de Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, gozando o registro de presunção de veracidade e legitimidade, conforme arts. 1.227 e 1.245 do CC.
5. A alegação de doação verbal realizada pelo Sr. Edsanto ao apelante não prospera, pois o doador jamais foi proprietário do imóvel, mas mero locatário, caracterizando doação a non domino, juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse.
6. A prova oral produzida não corroborou a versão do apelante, limitando-se as testemunhas a relatos genéricos e imprecisos, sem elementos concretos acerca da alegada doação ou da legitimidade da posse exercida.
7. Quanto à prescrição aquisitiva arguida como matéria de defesa, não restaram demonstrados os requisitos legais, notadamente: (i) prova segura do marco inicial da posse; (ii) inexistência de posse mansa e pacífica, conforme demonstrado pelo Boletim de Ocorrência de 2015 e pelo depoimento da genitora do Sr. Edsanto; e (iii) origem precária da posse, exercida na condição de convivente do locatário, sem interversão do título.
8. A posse precária não se converte em posse ad usucapionem pela simples continuidade temporal.
9. O laudo pericial concluiu pela ausência de elementos comprobatórios das alegadas benfeitorias, destacando a inexistência de registros fotográficos prévios, documentação, ART de engenheiro, notas fiscais ou recibos, não havendo como acolher o pedido alternativo de retenção.
10. A alegação de simulação do negócio jurídico não encontra respaldo nos autos, pois a escritura pública goza de presunção de veracidade e legitimidade, e o apelante não produziu prova apta a desconstituir tal presunção.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu. 2. A doação realizada por quem não é proprietário do bem (doação a non domino) é juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse do beneficiário. 3. O reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa em ação reivindicatória exige a demonstração de posse contínua, incontestada, com animus domini, pelo prazo legal e sem precariedade na origem. 4. A posse precária não se converte em posse ad usucapionem pela simples continuidade temporal. 5. O direito de retenção por benfeitorias depende de prova efetiva de sua realização e valor, não sendo suficiente a mera alegação desacompanhada de elementos probatórios."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031646-41.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[JUCILEY SOARES LOPES - CPF: 904.135.041-15 (APELADO), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), LEANDRO MARCIO THOME - CPF: 019.955.691-19 (APELANTE), FELIPE LUIZ ALENCAR VILAROUCA - CPF: 040.152.831-63 (ADVOGADO), NOCTUA PERITAS LTDA - CNPJ: 50.526.982/0001-28 (TERCEIRO INTERESSADO), GISELIA SILVA ROCHA - CPF: 569.637.691-68 (ADVOGADO), MARCELO VENTURA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 006.565.241-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – PROCEDÊNCIA – PROPRIEDADE COMPROVADA – REGISTRO IMOBILIÁRIO –
POSSE INJUSTA – ALEGAÇÃO DE DOAÇÃO VERBAL – DOAÇÃO A
NON DOMINO
–INEFICÁCIA – USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – POSSE PRECÁRIA
–
BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS
–
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou

procedente ação reivindicatória ajuizada
pela requerente
, determinando a imissão da autora na posse do imóvel situado na Rua 131, Quadra 39, Casa 17, Bairro Tijucal Setor I, em Cuiabá/MT, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária
.

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se a autora comprovou os requisitos da ação reivindicatória; (
ii
) se a posse exercida pelo apelante é justa e fundada em título legítimo; (
iii
) se estão presentes os requisitos para reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa; e (
iv
) se há direito de retenção por benfeitorias.

III. Razões de decidir

3.
A ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

4. No caso concreto, a autora comprovou ser proprietária do imóvel mediante escritura pública de compra e venda devidamente re
gistrada na matrícula n.o 59.689 do Cartório de Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, gozando o registro de presunção de veracidade e legitimidade, conforme
arts
. 1.227 e 1.245 do CC.

5. A alegação de doação verbal realizada pelo Sr.
Edsanto
ao apelante não prospera, pois o doador jamais foi proprietário do imóvel, mas mero locatário, caracterizando doação
a non domino
, juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse.

6. A prova oral produzida não corroborou a versão do apelante, limitando-se as testemunhas a relatos genéricos e imprecisos, sem elementos concretos acerca da alegada doação ou da legitimidade da posse exercida.

7. Quanto à prescrição aquisitiva arguida como matéria de defesa, não restaram demonstrados os requisitos legais, notadamente: (i) prova segura do marco inicial da posse; (
ii
) inexistência de posse mansa e pacífica, conforme demonstrado pelo Boletim de Ocorrência de 2015 e pelo depoimento da genitora do Sr.
Edsanto
; e (
iii
) origem precária da posse, exercida na condição de convivente do locatário, sem interversão do título.

8. A posse precária não se converte em posse
ad
usucapionem

pela simples continuidade temporal
.

9. O laudo pericial concluiu pela ausência de elementos comprobatórios das alegadas benfeitorias, destacando a inexistência de registros fotográficos prévios, documentação, ART de engenheiro, notas fiscais ou recibos, não havendo como acolher o pedido alternativo de retenção.

10. A alegação de simulação do negócio jurídico não encontra respaldo nos autos, pois a escritura pública goza de presunção de veracidade e legitimidade, e o apelante não produziu prova apta a desconstituir tal presunção.

IV. Dispositivo e tese

1
1
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1.
A ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu. 2. A doação realizada por quem não é proprietário do bem (doação a
non domino
) é juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse do beneficiário. 3. O reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa em ação reivindicatória exige a demonstração de posse contínua, incontestada, com
animus
domini
, pelo prazo legal e sem precariedade na origem. 4. A posse precária não se converte em posse
ad
usucapionem
pela simples continuidade temporal
.
5.
O direito de retenção por benfeitorias depende de prova efetiva de sua realização e valor, não sendo suficiente a mera alegação desacompanhada de elementos probatórios
."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
LEANDRO MARCIO THOME
em face da sentença que, n
a

A
ção
R
eivindicatória, julgou procedente o pedido autoral para imitir a autora
JUCILEY SOARES LOPES
na posse do imóvel situado na Rua 131, Quadra 39, Casa 17, Bairro Tijucal Setor I, em Cuiabá/MT, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, sob pena de imissão coercitiva na posse.

Condenou o requerido ao
pagamento das custas e despesas processuais remanescentes, assim como em honorários sucumbenciais
, fixados
no montante de 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, nos termos do que dispõe o artigo 85, §2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade resta suspensa em virtude da concessão da gratuidade da justiça em favor da parte
.

Nas razões recursais, o apelante sustenta que ocupa o imóvel desde 2008, inicialmente convivendo com o Sr.
Edsanto
, que teria recebido o bem por doação verbal do genitor da autora.

Alega que, após o falecimento do Sr.
Edsanto
, permaneceu no imóvel por expressa autorização e promessa de transferência da posse como forma de quitação de verbas trabalhistas.

Argumenta que a sentença desconsiderou sua posse antiga, contínua e de boa-fé, exercida há mais de 15 anos, com
animus
domini
.

Sustenta, ainda, que a escritura pública de compra e venda apresentada pela apelada configura negócio simulado, realizado em 2018 com a própria tia da autora, visando burlar eventual aquisição do imóvel por usucapião. Alternativamente, requer o reconhecimento do direito
de retenção pelas benfeitorias realizadas no bem. Postula a concessão da gratuidade da justiça e a reforma integral da sentença.

Nas suas c
ontrarrazões a apelada pugna pela manutenção integral do
decisum
, refutando os argumentos do recorrente.

Sustenta que o Sr.
Edsanto
era mero locatário do imóvel, jamais tendo sido proprietário, razão pela qual não poderia ter doado o bem ao apelante
, e que
a ocupação pelo réu é clandestina e precária, sem qualquer título legítimo.

Ressalta que o laudo pericial de ID
.
157268500 concluiu pela ausência de comprovação das alegadas benfeitorias, ante a inexistência de registros fotográficos, documentação, notas fiscais ou recibos.

Aduz que a prova oral produzida em audiência (ID
.
177652235) demonstrou a ilegitimidade da posse do apelante.

Requer a manutenção da sentença e a condenação do recorrente por litigância de má-fé.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

A controvérsia recursal cinge-se à análise da legitimidade da posse exercida pelo apelante sobre o imóvel objeto da ação reivindicatória,
o direito à prescrição aquisitiva,
bem como à verificação dos requisitos necessários à procedência da pretensão autoral.

A ação reivindicatória, fundada no direito de sequela previsto no art. 1.228 do Código Civil, constitui instrumento processual à
disposição do proprietário não possuidor para reaver o bem de quem injustamente o possua ou detenha.

Para a procedência da demanda reivindicatória, exige-se a demonstração cumulativa de três requisitos essenciais:
(i)
a prova do domínio pelo autor;
(
ii
)
a individualização da coisa reivindicada; e
(
iii
)
a posse injusta do réu.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

"A reivindicatória, de natureza real e fundada no direito de sequela, é a ação própria à disposição do titular do domínio para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha (CC/1916, art. 524, e CC/2002, art. 1.228), exigindo a presença concomitante de três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu."
(STJ, REsp 1.060.259/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.04.2017)

No caso concreto, a autora comprovou ser proprietária do imóvel mediante escritura pública de compra e venda lavrada em 17 de janeiro de 2018 (ID
.
21876762), devidamente registrada na matrícula n.o 59.689 do Cartório de Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT (ID 179340841).

O registro imobiliário goza de presunção de veracidade e legitimidade, nos termos dos
arts
. 1.227 e 1.245 do Código Civil, constituindo prova plena da propriedade.

A individualização do bem restou igualmente demonstrada, constando da escritura e da matrícula a descrição precisa do imóvel.

A questão central do recurso reside na análise da natureza da posse exercida pelo apelante
e se este tem direito ao reconhecimento da prescrição aquisitiva
.

O recorrente sustenta que sua posse é justa, fundada em suposta doação verbal realizada pelo Sr.
Edsanto
como forma de pagamento de verbas trabalhistas, e que ocupa o imóvel desde 2008, de forma mansa, pacífica e com
animus
domini
.

Contudo, a tese defensiva não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos.

Primeiramente, cumpre destacar que o Sr.
Edsanto
jamais foi proprietário do imóvel, mas mero locatário, conforme narrado na inicial e comprovado pela prova oral produzida.

A doação realizada por quem não é proprietário do bem configura negócio jurídico nulo, por ausência de legitimidade do disponente, caracterizando a denominada
doação a non domino
.

Nesse sentido, a jurisprudência:

"
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA C.C. PERDAS E DANOS - VENDA A NON DOMINO - INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO - PERDAS E DANOS.
Constatado que o vendedor não é proprietário do imóvel objeto do contrato de compra e venda, caracteriza-se a venda a non domino, consistente na alienação de um bem por quem não tem legitimação para tal,
ou seja, a venda realizada por aquele que não tem poder de disposição da coisa
. A venda a non domino implica a ineficácia do negócio jurídico, já que não tem o condão de transferir a propriedade. O reconhecimento da ineficácia do negócio jurídico tem como consequência lógica a resolução do contrato, com a restituição ao comprador, a título de perdas e danos, do valor pago pela aquisição, a qual somente poderia ser convalidada acaso o vendedor adquirisse a propriedade do imóvel.

(TJ-MG - AC: 10351150040043001 Janaúba, Relator.: Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 02/12/2021, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/12/2021)

Assim, ainda que se admitisse a existência da alegada doação verbal
–
o que não se comprovou

–
,
tal ato seria juridicamente ineficaz para transferir a propriedade ou legitimar a posse do apelante.

A prova oral produzida em audiência de instrução (ID
.
177652235) não corrobora a versão apresentada pelo recorrente.

As testemunhas arroladas pelo apelante limitaram-se a relatar fatos genéricos e imprecisos, sem apresentar elementos concretos acerca da alegada doação ou da legitimidade da posse exercida.

A testemunha Leonardo Braga Nunes da Silva mencionou apenas que o Sr.
Edsanto
teria comentado sobre ter recebido o imóvel de doação, sem, contudo, esclarecer se houve doação posterior ao apelante.

A testemunha Aparecida Barbosa
Ataide
não soube precisar quando o recorrente passou a residir no imóvel, limitando-se a sugerir que possivelmente isso ocorreu quando o Sr.
Edsanto
se mudou.

A testemunha Luana Soares Pereira também não trouxe informações relevantes para a solução da controvérsia.

Em contrapartida, o depoimento da Sra. Maria Jovelina de Souza, genitora do Sr.
Edsanto
, colhido nos autos n.o 1026599-57.2017.8.11.0041 (ID
.

328120902
e seguintes), utilizado como prova emprestada, esclareceu que o imóvel pertence à autora e que o filho do Sr.
Edsanto
solicitou ao apelante a desocupação do bem após o falecimento.

Ademais, o Boletim de Ocorrência de ID
.

328120947
, lavrado em 2015, comprova que já naquela época havia resistência à posse exercida pelo réu, o que enfraquece a alegação de posse mansa e pacífica.

O laudo pericial de ID
.

328120931
concluiu pela ausência de elementos comprobatórios das alegadas benfeitorias, destacando a inexistência de registros fotográficos prévios, documentação, ART de engenheiro, notas fiscais ou recibos.

O perito consignou expressamente que
"a inexistência desses elementos comprobatórios compromete severamente a veracidade das alegações apresentadas"
.

Assim, não há como acolher o pedido alternativo de retenção por benfeitorias, ante a ausência de prova de sua realização e de seu valor.

Da alegação de usucapião

O apelante sustenta que sua ocupação contínua, pública, pacífica e com ânimo de dono há mais de 10 anos autorizaria o reconhecimento de usucapião extraordinária.

De fato, é possível arguir a prescrição aquisitiva como matéria de defesa em ação reivindicatória, sem necessidade de reconvenção ou ação autônoma, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE INJUSTA DA REQUERIDA PARA FINS DA AÇÃO REIVINDICATÓRIA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1 - A ação reivindicatória, fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: i) a prova do domínio da coisa
reivindicanda
;
ii
) a individualização do bem; e
iii
) a comprovação da posse injusta. Especificamente no tocante ao terceiro requisito, tem-se que a pretensão reivindicatória depende da injustiça da posse, sendo que para esse fim, a posse injusta é a detenção ou a posse sem título de propriedade ou sem o caráter de posse direta adquirida por meio das vias adequadas. 2 – Se na demanda reivindicatória foram apresentados elementos que autorizam a declaração da ocorrência da usucapião extraordinária com prazo reduzido (parágrafo único do art. 1238/CC), tem-se por não preenchido o requisito da comprovação da posse injusta do réu, o que reflete na improcedência da demanda petitória." (TJ-MS - Apelação Cível: 0803856-72.2013.8.12.0001 Campo Grande, Rel. Des. Vladimir Abreu da Silva, j. 29.02.2024)

Contudo, para o reconhecimento da prescrição aquisitiva, ainda que como matéria de defesa, é imprescindível a
demonstração dos requisitos legais, notadamente: (i) posse contínua e incontestada; (
ii
) com
animus
domini
; (
iii
) pelo prazo legal; e (
iv
) ausência de precariedade na origem da posse.

No caso concreto, não restaram demonstrados tais requisitos.

Primeiramente, não há nos autos prova segura do marco inicial da posse exercida pelo apelante. Embora alegue ocupar o imóvel desde 2008, as testemunhas ouvidas não confirmaram tal circunstância de forma precisa. A testemunha Aparecida Barbosa
Ataide
afirmou conhecer o recorrente desde 2009, mas não soube precisar quando ele passou a residir no imóvel, sugerindo apenas que isso teria ocorrido quando o Sr.
Edsanto
se mudou, por volta de 2012 ou 2013.

Em segundo lugar,
a posse exercida pelo apelante não
se reveste da necessária posse
mansa e pacífica. O Boletim de Ocorrência de ID
.

328120947
, lavrado em 2015, demonstra que já naquela época havia oposição à permanência do recorrente no imóvel. Ademais, o depoimento da Sra. Maria Jovelina de Souza (
IDs
.
328120902
e seguintes) confirma que o filho do Sr.
Edsanto
solicitou ao apelante a desocupação do bem após o falecimento.

Em terceiro lugar, a origem da posse é precária. O apelante passou a ocupar o imóvel na condição de convivente do locatário Sr.
Edsanto
, sem qualquer título que lhe conferisse legitimidade para permanecer no bem após o término da locação. A posse precária, nos termos do art. 1.208 do C
C
, não se converte em posse
ad
usucapionem
pela simples continuidade temporal
.

Nesse sentido, a jurisprudência:

"
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. AUTORA EX-FUNCIONÁRIA DA EMPRESA RÉ. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI NO PERÍODO. FALÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. TRANSMUTAÇÃO DO CARÁTER DA POSSE NÃO DEMONSTRADA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Para que seja reconhecida a usucapião extraordinária, é necessária a existência da posse, que perdure, ininterruptamente, por determinado
período de tempo
, de forma mansa e pacífica, com a intenção do possuidor de tê-la como sua, consoante se extrai do art. 1.238 do CCB. Cabe à autora, portanto, produzir a prova de sua posse prolongada, ininterrupta, mansa e pacífica, como também do animus
domini
, nos termos do art. 373, I, do CPC, sob pena de não se lhe declarar o domínio da terra a que pretende. Posse da autora que decorre de contrato de locação existente com seu ex-empregador.
Transmutação da posse não demonstrada. Comprovação de que, após a o encerramento da relação empregatícia, a demandante permaneceu no imóvel a título de permissão do síndico da massa falida, já que decretada a falência da empresa ré. Configuração de mera detenção.
Ademais, o decreto falimentar interrompe o prazo da prescrição aquisitiva, obstando seja reconhecida a propriedade do imóvel através da usucapião. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.
UNÂNIME”(
Apelação Cível, No 70082972621, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 22-11-2019)
)

Assim, não se verifica, no caso concreto, a presença dos requisitos necessários ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, razão pela qual não prospera a tese defensiva.

Das benfeitorias

O apelante requer, alternativamente, o reconhecimento do direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel, nos termos dos
arts
. 1.219 e 1.255 do C
C
.

Contudo, o laudo pericial de ID
.

328120931
concluiu pela ausência de elementos comprobatórios das alegadas benfeitorias, destacando a inexistência de registros fotográficos prévios, documentação, ART de engenheiro, notas fiscais ou recibos.

O perito consignou expressamente que
"a inexistência desses elementos comprobatórios compromete severamente a veracidade das alegações apresentadas"
, acrescentando que
"o imóvel possui muro com chapisco ao redor de todo o terreno; um portão com aparência de ser antigo, devido às ferrugens; não há pintura na parte interna do muro do terreno; na parte frontal da casa há telhas de barro e na parte de trás metade é com telhas de barro e a outra metade com telhas de Eternit; a pintura interna da casa apresenta alguns sinais de falha na tinta das paredes, principalmente no banheiro, o qual apresenta sinais de descascamento. Evidências essas, pelas quais demonstram indícios de negligência na propriedade periciada
."

Assim, não há como acolher o pedido alternativo de retenção por benfeitorias, ante a ausência de prova de sua realização e de seu valor.

Da alegação de simulação do negócio jurídico

O apelante sustenta que a escritura pública de compra e venda apresentada pela apelada configura negócio simulado, realizado em 2018 com a própria tia da autora, visando burlar eventual aquisição do imóvel por usucapião.

Contudo, tal alegação não encontra respaldo nos autos. A escritura pública goza de presunção de veracidade e legitimidade, nos termos do art. 215 do C
C
, e o apelante não produziu qualquer prova apta a desconstituir tal presunção.

A mera alegação de parentesco entre vendedora e compradora não é suficiente para caracterizar simulação, sendo necessária a demonstração de vício de consentimento ou de fraude, o que não ocorreu no caso concreto.

Nesse sentido, a jurisprudência:

"
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - NEGÓCIO JURÍDICO - SIMULAÇÃO. A simulação, como causa de invalidade do negócio jurídico, caracteriza-se quando o ato jurídico oculta o verdadeiro caráter do negócio celebrado. Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do seu direito. Inexistindo nos autos prova robusta a corroborar a alegada formalização de negócio simulado, não há que se cogitar da anulação do negócio jurídico. A prova testemunhal indireta, por "ouvir dizer" (
hearsay

testimony
), é prova frágil, mormente se não corroborada por demais elementos de convicção. (TJ-MG - AC: 50033065320188130702, Relator.: Des.(a) Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 08/09/2022, 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/09/2022)

Assim, não prospera a alegação de simulação do negócio jurídico.

Diante do exposto, verifica-se que a autora comprovou os requisitos necessários à procedência da ação reivindicatória, quais sejam: (i) a prova do domínio, mediante escritura pública devidamente registrada; (
ii
) a individualização do bem; e (
iii
) a posse injusta do réu, que ocupa o imóvel sem título legítimo.

Por outro lado, o apelante não logrou demonstrar a presença dos requisitos necessários ao reconhecimento da prescrição aquisitiva como matéria de defesa, tampouco comprovou a realização de benfeitorias no imóvel ou a existência de simulação no negócio jurídico celebrado pela autora.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação.
Majoro os honorários advocatícios
recursais

em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026