Tribunal: TJMT
Processo: 1010141-60.2023.8.11.0006
Órgão julgador: WALTER PEREIRA DE SOUZA
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-12
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:
EMENTA: RECURSOS INOMINADO CÍVEIS. . AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATO VERBAL. VALIDADE (ART. 107, C.C.). INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. FIXAÇÃO DA COMISSÃO EM PERCENTUAL INFERIOR AO PRATICADO NO MERCADO. MAJORAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. TEMA 1.156/STJ. CONCLUSÃO N.o 1/1a TR-TJMT. APLICAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE MARIA JOSE FREITAS GARCIA DE SIQUEIRA. NÃO PROVIDO. RECURSO DE DIEGO FERNANDO AMARAL SEGUNDO. PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de comissão de corretagem, reconhecendo o direito à remuneração, mas fixando-a em 0,5% sobre o valor da venda do imóvel. O autor sustenta ter sido verbalmente contratado para intermediar a venda de imóvel, ajustando-se comissão de 5%, tendo apresentado o bem à interessada que, posteriormente, adquiriu-o por intermédio de familiar, sem pagamento da comissão. Uma das rés alega ausência de contratação e inexistência de intermediação eficaz. Pretende-se a reforma da sentença quanto ao percentual da comissão e o reconhecimento de dano moral.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a contratação verbal de corretagem e se houve efetiva intermediação pelo corretor; (ii) estabelecer qual o percentual devido a título de comissão; (iii) determinar se o descumprimento contratual enseja indenização por dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR: A contratação de corretagem admite forma verbal, nos termos do art. 107 do Código Civil, inexistindo exigência legal de instrumento escrito para sua validade. O conjunto probatório demonstra que o corretor divulgou o imóvel, realizou tratativas e apresentou o bem à interessada, promovendo a aproximação entre vendedor e compradora. A formalização da venda em nome da filha da interessada não descaracteriza a intermediação, pois evidenciada a relação direta entre a atuação do corretor e a concretização do negócio, à luz do princípio da primazia da realidade. A dinâmica fática revela atuação conjunta dos proprietários nas tratativas, sendo irrelevante a alegação de ausência de autorização formal entre irmãos para negociação do imóvel. O percentual de 5% mostra-se compatível com a prática de mercado e com a tabela de referência do CRECI-MT para intermediação de compra e venda de imóveis, devendo ser afastado o percentual de 0,5% fixado na sentença. O simples descumprimento contratual não gera dano moral automaticamente, exigindo-se demonstração de violação relevante a direitos da personalidade, conforme precedentes do STJ (REsp 1.705.314/RS; AgInt no AREsp 2.052.256/SP) e Tema 1.156/STJ (REsp 1.962.275/GO). Ausente prova de repercussão extrapatrimonial que ultrapasse o mero inadimplemento contratual, não se configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso de uma das rés desprovido e recurso do autor parcialmente provido. Tese de julgamento: O contrato de corretagem é válido quando celebrado verbalmente, desde que comprovada a efetiva intermediação do corretor. É devida a comissão quando demonstrado que a aproximação entre as partes e a concretização do negócio decorrem da atuação do corretor, ainda que a venda seja formalizada em nome de familiar da pessoa inicialmente apresentada. 3. Na ausência de ajuste escrito, aplica-se o percentual usual de mercado para a comissão de corretagem, conforme tabela de referência profissional. 4. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, exigindo-se prova de lesão relevante a direito da personalidade. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 107. Lei no 9.099/95, arts. 38, 46 e 55. CPC, art. 85, §§ 8o e 8o-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.705.314/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a T., j. 27.2.2018, DJe 2.3.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.052.256/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a T., j. 10.10.2022, DJe 17.10.2022; STJ, REsp 1.962.275/GO (Tema 1.156); TJMT, TRU, RI no 0024041-84.2019.8.11.0001, Rel. Juiz Jorge Alexandre Martins Ferreira, j. 11.9.2020; TJSE, 1a TR, RI no 0016412-09.2022.8.25.0084, Rel. Marta Suzana Lopes Vasconcelos, j. 12.12.2023; TJSP, 12a Câmara de Direito Privado, Apelação no 1000186-96.2023.8.26.0358, Rel. Des. Tasso Duarte de Melo, j. 19.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1010141-60.2023.8.11.0006
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
WALTER PEREIRA DE SOUZA

Turma Julgadora:

[DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO]

Parte(s):

[DIEGO FERNANDO AMARAL SEGUNDO - CPF: 016.634.751-56 (RECORRENTE), BRIANA MINEKO TESHIMA - CPF: 061.613.531-99 (ADVOGADO), JANAINA SAMPAIO DE OLIVEIRA - CPF: 005.554.451-78 (ADVOGADO), GUSTAVO RAFAEL DA ROCHA SILVA - CPF: 976.482.211-87 (ADVOGADO), LUIZ APARECIDO FREITAS GARCIA - CPF: 396.562.501-25 (RECORRIDO), MARIA JOSE FREITAS GARCIA DE SIQUEIRA - CPF: 111.497.951-15 (RECORRIDO), CLEO ADRIANA SANDER DA SILVA - CPF: 912.363.631-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DOS RECURSOS, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DE MARIA JOSE FREITAS GARCIA DE SIQUEIRA E DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE FERNANDO AMARAL SEGUNDO.

E M E N T A

EMENTA: RECURSOS INOMINADO CÍVEIS.
.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATO VERBAL.

VALIDADE (
ART. 107, C.C
.). INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. FIXAÇÃO DA COMISSÃO EM PERCENTUAL INFERIOR AO PRATICADO NO MERCADO. MAJORAÇÃO DEVIDA.
DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. TEMA 1.156/STJ. CONCLUSÃO N.o 1/1a TR-TJMT. APLICAÇÃO.
SENTENÇA REFORMADA.
RECURSO DE
MARIA JOSE FREITAS GARCIA DE SIQUEIRA.
NÃO PROVIDO. RECURSO DE
DIEGO FERNANDO AMARAL SEGUNDO.
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:
Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de comissão de corretagem, reconhecendo o direito à remuneração, mas fixando-a em 0,5% sobre o valor da venda do imóvel. O autor sustenta ter sido verbalmente contratado para intermediar a venda de imóvel, ajustando-se comissão de 5%, tendo apresentado o bem à interessada que, posteriormente, adquiriu-o por intermédio de familiar, sem pagamento da comissão. Uma das rés alega ausência de contratação e inexistência de intermediação eficaz. Pretende-se a reforma da sentença quanto ao percentual da comissão e o reconhecimento de dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:
Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a contratação verbal de corretagem e se houve efetiva intermediação pelo corretor; (ii) estabelecer qual o percentual devido a título de comissão; (iii) determinar se o descumprimento contratual enseja indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A contratação de corretagem admite forma verbal, nos termos do art. 107 do Código Civil, inexistindo exigência legal de instrumento escrito para sua validade.

O conjunto probatório demonstra que o corretor divulgou o imóvel, realizou tratativas e apresentou o bem à interessada, promovendo a aproximação entre vendedor e compradora.

A formalização da venda em nome da filha da interessada não descaracteriza a intermediação, pois evidenciada a relação direta entre a atuação do corretor e a concretização do negócio, à luz do princípio da primazia da realidade.

A dinâmica fática revela atuação conjunta dos proprietários nas tratativas, sendo irrelevante a alegação de ausência de autorização formal entre irmãos para negociação do imóvel.

O percentual de 5% mostra-se compatível com a prática de mercado e com a tabela de referência do CRECI-MT para intermediação de compra e venda de imóveis, devendo ser afastado o percentual de 0,5% fixado na sentença.

O simples descumprimento contratual não gera dano moral automaticamente, exigindo-se demonstração de violação relevante a direitos da personalidade, conforme precedentes do STJ (REsp 1.705.314/RS; AgInt no AREsp 2.052.256/SP) e Tema 1.156/STJ (REsp 1.962.275/GO).

Ausente prova de repercussão extrapatrimonial que ultrapasse o mero inadimplemento contratual, não se configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso de uma das rés desprovido e recurso do autor parcialmente provido.

Tese de julgamento:
O contrato de corretagem é válido quando celebrado verbalmente, desde que comprovada a efetiva intermediação do corretor. É devida a comissão quando demonstrado que a aproximação entre as partes e a concretização do negócio decorrem da atuação do corretor, ainda que a venda seja formalizada em nome de familiar da pessoa inicialmente apresentada. 3. Na ausência de ajuste escrito, aplica-se o percentual usual de mercado para a comissão de corretagem, conforme tabela de referência profissional. 4. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, exigindo-se prova de lesão relevante a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 107. Lei no 9.099/95, arts. 38, 46 e 55. CPC, art. 85, §§ 8o e 8o-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.705.314/RS, Rel.
Min. Nancy Andrighi, 3a T., j. 27.2.2018, DJe 2.3.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.052.256/SP, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a T., j. 10.10.2022, DJe 17.10.2022; STJ, REsp 1.962.275/GO (Tema 1.156); TJMT, TRU, RI no 0024041-84.2019.8.11.0001, Rel. Juiz Jorge Alexandre Martins Ferreira, j. 11.9.2020; TJSE, 1a TR, RI no 0016412-09.2022.8.25.0084, Rel. Marta Suzana Lopes Vasconcelos, j. 12.12.2023; TJSP, 12a Câmara de Direito Privado, Apelação no 1000186-96.2023.8.26.0358, Rel. Des. Tasso Duarte de Melo, j. 19.10.2023.

R E L A T Ó R I O

EGRÉGIA TURMA RECURSAL.

Julgamento nos termos dos art’s. 38 e 46, da Lei no 9.099/95.

Na ordem articulada, passo ao exame do(
s
) fundamento(
s
) do(
s
) recurso(
s
).

Sentença na origem (
id. 339132247
-
reclamação no
1010141-60.2023.8.11.0006

–

Juizados Especiais De Cáceres
), que deferiu parcialmente o pedido inicial.

V O T O R E L A T O R

- da situação fática:

No caso, trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem proposta pelo autor em face dos requeridos, sob a alegação de que, no ano de 2021, foi verbalmente contratado pelo primeiro requerido para intermediar a venda de imóvel pertencente à segunda requerida, situado na Rua dos Operários, no 941, Centro, tendo sido ajustada comissão correspondente a 0,5% do valor da venda. Sustenta que divulgou o bem, realizou tratativas e o apresentou à interessada Márcia Rosa de Andrade, ofertando-o pelo valor de R$ 500.000,00.

Afirma que, posteriormente, o imóvel foi vendido à mesma família, formalizado em nome de Natalia Maria de Andrade, sem que tivesse sido comunicado da conclusão do negócio ou recebido a comissão ajustada.

A segunda requerida, por sua vez, sustenta que não contratou o autor e que eventual negociação teria ocorrido apenas com o primeiro requerido, alegando ainda que a compradora do imóvel não seria a pessoa indicada pelo corretor.

- da validade do contrato verbal.

Da validade do contrato verbal e da efetiva intermediação

A prestação de serviços de corretagem admite contratação verbal, nos termos do art. 107 do Código Civil, inexistindo exigência legal de forma específica para sua validade.

No caso, o conjunto probatório demonstra que o Autor atuou na intermediação do negócio, divulgando o imóvel, apresentando-o a potenciais compradores e promovendo tratativas por meio de mensagens com o primeiro Réu e com a interessada na aquisição. À luz do princípio da primazia da realidade, deve-se considerar a dinâmica efetivamente ocorrida, e não apenas a forma como o negócio foi posteriormente formalizado.

Embora o contrato de compra e venda tenha sido firmado em nome de Natalia Maria de Andrade, restou demonstrado que esta é filha de Márcia Rosa de Andrade, pessoa a quem o imóvel havia sido inicialmente apresentado pelo Autor, evidenciando a relação direta entre sua atuação e a concretização do negócio.

Quanto à alegação da segunda Ré de que o primeiro Réu não possuía autorização para negociar o imóvel, verifica-se que este é seu irmão, conforme se extrai dos documentos pessoais juntados nos autos no 8013290-96.2010.8.11.0006, nos quais consta a filiação do primeiro Réu, bem como da busca realizada no sistema SNIPER pela magistrada de origem (id. 339132199), que confirma a mesma filiação materna.

A própria dinâmica fática evidencia a atuação conjunta dos irmãos nas tratativas do imóvel, inclusive com menção, nas conversas juntadas (id. 339132230), de que a compradora recebeu do primeiro Réu o contato para tratar do contrato, o que revela sua participação direta na negociação.

Diante desse contexto, e observando-se o princípio do livre convencimento motivado, a prova produzida demonstra que a aproximação entre vendedor e compradora decorreu da atuação do Autor, restando configurada a intermediação imobiliária e, por consequência, o direito à comissão de corretagem, ainda que a formalização da venda tenha ocorrido posteriormente ao primeiro contato.

- do valor a título de corretagem.

Verifica-se que o autor afirma, na peça inicial, que o percentual verbalmente ajustado a título de comissão de corretagem foi de cinco pontos percentuais. Tal valor coaduna-se com a tabela de referência divulgada pelo CRECI-MT (
https://crecimt.gov.br/tabela-referencia
), a qual estabelece que, na intermediação de compra e venda de imóveis avulsos, quando a contratação ocorre pelo vendedor, os honorários mínimos correspondem a 5% sobre o valor total da transação, tanto para imóveis urbanos quanto rurais.

Desse modo, observa-se que o percentual fixado na sentença, correspondente a 0,5% do valor do imóvel, encontra-se aquém do parâmetro usualmente adotado no mercado e da própria referência institucional, razão pela qual deve ser majorado para 5% do valor da transação, o que perfaz o montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

- do dano moral decorrente do descumprimento contratual.

O descumprimento contratual, por si só, não implica, automaticamente, na ocorrência do dano moral.

A situação fática deve revelar que o descumprimento e/ou o não atendimento administrativo, tiveram repercussão importante no conjunto de atributos da personalidade do consumidor, de forma tal, a evidenciar o excesso justificador do excepcional, dano moral decorrente.

No caso, inexiste demonstração de que
o fato tenha ultrapassado o descumprimento contratual ou dissabor comum nas relações da vida cotidiana, inexistindo falar-se em dano moral decorrente de dano extrapatrimonial à honra subjetiva da parte. Precedentes.
(STJ – 3a T - REsp 1705314/RS – Rela. Ministra NANCY ANDRIGHI – j. 27/2/2018 - DJe 2/3/2018); (STJ – 3a T - AgInt no AREsp n. 2.052.256/SP – rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – j. 10/10/2022 - DJe 17/10/2022); (TJSE -1oTR- RI: 0016412-09.2022.8.25.0084, rel. Marta Suzana Lopes Vasconcelos, j. 12/12/2023, 1a TR); (TJMT – TRU – RI no 0024041-84.2019.811.0001 – rel. Juiz JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA – j. 11/9/2020); (TJSP – 12a CDPv – RApC no 1000186-96.2023.8.26.0358 – rel. Desembargador Tasso Duarte de Melo – j. 19/10/2023).

Nesse sentido:

“Tema no 1.156/STJ (REsp n. 1.962.275/GO) a seguinte Tese: O simples descumprimento do prazo estabelecido em legislação específica para a prestação de serviço bancário não gera por si só dano moral in re ipsa.”

“CONCLUSÃO N.o 1/1a TR-TJMT: O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, POR SI SÓ, NÃO GERA DANO EXTRAPATRIMONIAL INDENIZÁVEL. CONTUDO, A COBRANÇA INDEVIDA OU MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO COM PRÉVIA TENTATIVA DE SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA E, COMPROVADA DESÍDIA DA EMPRESA NA RESPOSTA E/OU RETARDO INJUSTIFICADO NA SOLUÇÃO AUTORIZA, NO CASO CONCRETO, A FIXAÇÃO DE DANO MORAL.”

Ausente, no caso, a prova do dano extrapatrimonial sofrido, inviável a pretensão ao dano moral decorrente.

CONCLUSÃO

Isto posto:
1)

NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
MARIA JOSE FREITAS GARCIA DE SIQUEIRA
.
2)
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
DIEGO FERNANDO AMARAL SEGUNDO
, reformando a sentença recorrida, exclusivamente, quanto ao valor da condenação referente aos honorários de corretagem, os quais ficam fixados em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), mantendo-a, no mais.
3)
Nos termos do art. 55, da Lei no 9.099/95:
3.1)
diante do êxito recursal, sem condenação em custas e honorários em face a Recorrente
DIEGO FERNANDO AMARAL SEGUNDO
3.2)
condeno a parte Recorrente
MARIA JOSE FREITAS GARCIA DE SIQUEIRA
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro:
3.2.1)
inexistindo condenação em primeiro grau, em 15% (
quinze por cento
) sobre o valor corrigido da causa;
3.2.2)
havendo condenação, em 20% (
vinte por cento
) sobre o valor desta;
3.2.3)
considerado o proveito econômico inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo (
até 3 salários mínimos
), fixo o valor em R$ 2.500,00 (
dois mil e quinhentos reais
), nos termos do art. 85, §§8o e 8o-A, do CPC;
3.2.4)
fica ressalvado eventual benefício da Justiça Gratuita, em relação à execução das verbas sucumbenciais.
4)
Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem, ou arquive-se, conforme o caso.

É como voto.

Juiz Walter Souza

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2026