Tribunal: TJMT
Processo: 1035585-07.2023.8.11.0003
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL VERBAL POR PRAZO INDETERMINADO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DA TESE DE NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO OU DE INDENIZAÇÃO. INVIABILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que, em ação de despejo por denúncia vazia, julgou procedente o pedido para determinar a desocupação de imóvel objeto de locação não residencial, ajustada verbalmente e por prazo indeterminado, condenando os réus ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é cognoscível, em sede recursal, a tese de nulidade da notificação premonitória deduzida apenas na apelação; (ii) examinar se houve cerceamento de defesa ou alguma causa apta a afastar a denúncia vazia da locação não residencial por prazo indeterminado, inclusive sob o fundamento de proteção ao fundo de comércio; e (iii) verificar se é cabível a ampliação do prazo fixado para a desocupação voluntária do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Não se conhece da alegação de nulidade da notificação premonitória, por configurar inovação recursal, vedada pelo art. 1.014 do CPC.
4. Não há cerceamento de defesa, pois a parte ré foi intimada para especificar provas e não formulou requerimento concreto apto a justificar a instrução probatória.
5. Tratando-se de locação não residencial verbal e por prazo indeterminado, aplica-se o art. 57 da Lei n. 8.245/1991, que autoriza a denúncia vazia pelo locador independentemente de motivação.
6. A alegação de fundo de comércio não afasta o despejo nem gera indenização, porque a proteção legal pressupõe contrato escrito e por prazo determinado, requisito ausente no caso.
7. Inviável a ampliação do prazo de desocupação, pois o lapso fixado na sentença não se mostra desproporcional.
IV. Dispositivo e tese
8. Preliminar de inadmissibilidade parcial acolhida. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da causa.
Tese de julgamento: “1. Não se conhece, por inovação recursal, da tese de nulidade da notificação premonitória suscitada apenas em sede de apelação. 2. Na locação não residencial verbal e por prazo indeterminado, o art. 57 da Lei n. 8.245/1991 confere ao locador direito potestativo de denúncia vazia, independentemente de motivação específica. 3. A proteção ao fundo de comércio e a indenização correlata pressupõem os requisitos da ação renovatória, notadamente contrato escrito e com prazo determinado, inexistentes na hipótese. 4. Não configurado cerceamento de defesa e ausente fundamento jurídico idôneo para dilação temporal, mantém-se o prazo de 15 dias para desocupação voluntária.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.014 e 85, § 11; Lei n. 8.245/1991, arts. 51, 52, § 3o, e 57.
Jurisprudência relevante citada: não houve citação de precedente

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035585-07.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SINESIO BARBOSA LIMA - CNPJ: 05.536.241/0001-73 (APELANTE), ARMANDO NUNES MATOS - CPF: 635.929.676-49 (ADVOGADO), SINESIO BARBOSA LIMA - CPF: 378.035.301-68 (APELANTE), COBIANCHI & PEREIRA LTDA - CNPJ: 07.153.073/0001-62 (APELADO), KAREN KELLY ROSSATTO DOS SANTOS - CPF: 006.282.131-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR DE INADIMISSIBILIDADE: PARCIALMENTE ACOLHIDA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA: REJEITADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSE PONTO, NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL VERBAL POR PRAZO INDETERMINADO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DA TESE DE NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO OU DE INDENIZAÇÃO. INVIABILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que, em ação de despejo por denúncia vazia, julgou procedente o pedido para determinar a desocupação de imóvel objeto de locação não residencial, ajustada verbalmente e por prazo indeterminado, condenando os réus ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se é cognoscível, em sede recursal, a tese de nulidade da notificação premonitória deduzida apenas na apelação; (
ii
) examinar se houve cerceamento de defesa ou alguma causa apta a afastar a denúncia vazia da locação não residencial por prazo indeterminado, inclusive sob o fundamento de proteção ao fundo de
comércio; e (
iii
) verificar se é cabível a ampliação do prazo fixado para a desocupação voluntária do imóvel.

III. Razões de decidir

3. Não se conhece da alegação de nulidade da notificação premonitória, por configurar inovação recursal, vedada pelo art. 1.014 do CPC.

4. Não há cerceamento de defesa, pois a parte ré foi intimada para especificar provas e não formulou requerimento concreto apto a justificar a instrução probatória.

5. Tratando-se de locação não residencial verbal e por prazo indeterminado, aplica-se o art. 57 da Lei n. 8.245/1991, que autoriza a denúncia vazia pelo locador independentemente de motivação.

6. A alegação de fundo de comércio não afasta o despejo nem gera indenização, porque a proteção legal pressupõe contrato escrito e por prazo determinado, requisito ausente no caso.

7. Inviável a ampliação do prazo de desocupação, pois o lapso fixado na sentença não se mostra desproporcional.

IV. Dispositivo e tese

8. Preliminar de inadmissibilidade parcial acolhida. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da causa.

Tese de julgamento: “1. Não se conhece, por inovação recursal, da tese de nulidade da notificação premonitória suscitada apenas em sede de apelação. 2. Na locação não residencial verbal e por prazo indeterminado, o art. 57 da Lei n. 8.245/1991 confere ao locador direito potestativo de denúncia vazia, independentemente de motivação específica. 3. A proteção ao fundo de comércio e a indenização correlata pressupõem os requisitos da ação renovatória, notadamente contrato escrito e com prazo determinado, inexistentes na hipótese. 4. Não configurado cerceamento de defesa e ausente fundamento jurídico idôneo para dilação temporal, mantém-se o prazo de 15 dias para desocupação voluntária.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 1.014 e 85, § 11; Lei n. 8.245/1991,
arts
. 51, 52, § 3o, e 57.

Jurisprudência relevante citada:
não houve citação de precedente

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação cível interposta por
SINESIO BARBOSA LIMA – ME
e
SINESIO BARBOSA LIMA
contra a sentença proferida pelo juízo cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da ação de despejo por denúncia vazia ajuizada por
COBIANCHI & PEREIRA LTDA.
, que julgou procedente o pedido para decretar o despejo dos requeridos do imóvel localizado na Rua Antônio A. Ribeiro, no 17, Lote 15, Quadra 66, Bairro Parque Sagrada Família, em Rondonópolis/MT, fixando prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de despejo forçado, e condenando a parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Os apelantes sustentam, em síntese, a nulidade da notificação premonitória, ao argumento de que o aviso de recebimento foi firmado por pessoa estranha à relação locatícia e sem poderes para receber comunicação em nome do locatário, o que afastaria a ciência inequívoca e inviabilizaria o regular ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia. Defendem que a
ausência de notificação válida impõe a anulação da sentença e a extinção do processo sem resolução do mérito.

Alegam, também, cerceamento de defesa, afirmando que, na contestação, postularam a produção de provas e suscitaram questões que não foram apreciadas na sentença. Nessa linha, asseveram que ocupam o imóvel desde o ano 2000, que a empresa foi registrada em 2003 e que a autora adquiriu o bem apenas em 2014, quando teria se iniciado a locação verbal.

Negam a existência de cláusula de exclusividade para comercialização de determinada marca de gás e afirmam que o ajustado verbalmente era que não haveria cobrança de aluguel caso adquirissem os produtos revendidos pela locadora, situação que, segundo narram, perdurou até meados de 2021, quando passou a ser cobrado aluguel mensal. Aduzem, ainda, que a locadora teria deixado de lhes fornecer gás após a recusa em assinar contrato escrito com cláusulas reputadas abusivas.

Sustentam, ademais, que exercem suas atividades no local há mais de vinte anos e que, por isso, fariam jus ao recebimento do fundo de comércio, matéria que, segundo defendem, não foi examinada pelo juízo de origem.

Acrescentam que sempre adimpliram os aluguéis e encargos locatícios, que formularam propostas para renovação do contrato e que não se opõem à desocupação do imóvel, mas apenas requerem a ampliação do prazo para saída voluntária, em razão da natureza da atividade empresarial ali desenvolvida.

Ao final, pedem o conhecimento e provimento do recurso para anular a sentença e extinguir o processo sem resolução do mérito, em razão da invalidade da notificação premonitória, ou, subsidiariamente, para reformar a sentença a fim de lhes assegurar prazo maior para desocupação, sugerindo o período de 120 (cento e vinte) dias, com inversão do ônus sucumbencial.

Em contrarrazões, a apelada suscita, inicialmente, a inadmissibilidade parcial do recurso, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença e por inovação recursal quanto à tese de nulidade da notificação premonitória, ao argumento de que tal matéria não teria sido deduzida oportunamente em primeiro grau.

No mérito, defende a inexistência de cerceamento de defesa, sustentando que houve regular contraditório, apresentação de contestação e impugnação, além de intimação das partes para especificação de provas, após a qual a autora pugnou pelo julgamento antecipado e a parte ré requereu a produção de prova documental.

Afirma que a sentença observou corretamente o art. 57 da Lei n. 8.245/1991 e que o caso versa sobre exercício regular de direito potestativo do locador em denúncia vazia de locação comercial por prazo indeterminado, o que independe de motivação e de inadimplemento do locatário.

Sustenta a regularidade da notificação extrajudicial, expedida para o endereço da pessoa jurídica locatária e recebida por preposto, defendendo a incidência da teoria da aparência. Refuta, ainda, a pretensão relacionada ao alegado fundo de comércio, ao argumento de que, inexistindo ação renovatória e sendo válida a denúncia vazia, não há direito à indenização.

Ao final, requer o não conhecimento parcial do recurso, o seu não provimento, o processamento da apelação apenas no efeito devolutivo e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

1.Das preliminares

1.
1.Da
preliminar de não conhecimento parcial do recurso

A controvérsia devolvida ao Tribunal deve guardar correspondência com as questões oportunamente submetidas ao juízo de primeiro grau. No caso, a defesa apresentada pelos réus não deduziu, de modo claro e específico, pedido de reconhecimento de nulidade da notificação extrajudicial que instruiu a ação de despejo.

Conforme se extrai da moldura defensiva fixada nos autos, a contestação concentrou-se na alegada inexistência de cláusula de exclusividade, na pretensa renovação automática da locação comercial, no pedido de aquisição do fundo de comércio, no interesse de compra parcelada do imóvel e na realização de audiência de conciliação.

Somente em sede de apelação os recorrentes passaram a sustentar, como causa autônoma de anulação da sentença, que o aviso de recebimento da notificação premonitória teria sido firmado por pessoa estranha à relação locatícia e sem poderes para receber comunicação em nome do locatário, pretendendo, com isso, a extinção do processo sem resolução do mérito.

Trata-se, portanto, de tese inédita, não submetida ao contraditório em primeiro grau nem apreciada na sentença, o que impede seu conhecimento em sede recursal, nos termos do art. 1.014 do Código de Processo Civil. Não se cuida aqui de mero reforço argumentativo de questão já debatida, mas da introdução de fundamento novo, com pretensão desconstitutiva própria, deduzido apenas após o desfecho desfavorável da demanda.

Desse modo,
não conheço
do recurso no ponto em que sustenta a nulidade da notificação premonitória.

1.
2.Da
preliminar de cerceamento de defesa

Após a estabilização da fase postulatória, o juízo de origem intimou as partes para especificarem as provas que efetivamente pretendiam produzir. A autora requereu o julgamento antecipado, e a parte ré, embora tenha mencionado interesse em prova documental, limitou-se a indicar comprovante de ligação de energia elétrica e comprovantes de pagamento de alugueres. Não houve requerimento concreto e fundamentado de prova oral, pericial ou de outra diligência apta a alterar a solução da controvérsia.

Nessas circunstâncias, o julgamento antecipado do mérito mostrou-se adequado, pois a lide estava suficientemente instruída e a matéria controvertida era, em essência, de direito.

Com efeito, a própria defesa reconhece que a relação locatícia era verbal e se desenvolvia por prazo indeterminado, circunstância que atrai a incidência do art. 57 da Lei n. 8.245/1991. Em tal hipótese, o locador pode denunciar por escrito a locação não residencial, concedendo ao locatário o prazo legal para desocupação, sem necessidade de motivação específica. Por isso, o tempo de permanência no imóvel, a alegada pontualidade no pagamento dos alugueres e a inexistência de inadimplemento não têm o condão de impedir, por si sós, o exercício do direito potestativo de retomada do bem
.

2.
Do mérito

A controvérsia, na parte conhecida e superadas as preliminares, cinge-se a definir: (i) se os apelantes possuem direito de permanência no imóvel locado, apesar da denúncia vazia da locação não residencial por prazo indeterminado; (
ii
) se fazem jus à proteção do fundo de comércio ou à correspondente indenização; e (
iii
) se é cabível a ampliação do prazo fixado para a desocupação voluntária.

É incontroverso que a relação locatícia discutida nos autos é não residencial, ajustada de forma verbal e desenvolvida por prazo indeterminado. Os próprios apelantes assim descrevem a origem e a evolução do vínculo. Nesse contexto, incide o art. 57 da Lei n. 8.245/1991, segundo o qual o contrato de locação não residencial por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedido ao locatário o prazo legal para desocupação. Trata-se de direito potestativo que prescinde de motivação específica.

Por isso, alegações como adimplemento dos alugueres, longa permanência no imóvel, tratativas para renovação do vínculo, inexistência de cláusula de exclusividade ou divergências comerciais paralelas não impedem, por si, a retomada do bem. Ainda que se admitisse a ocorrência desses fatos, eles não afastariam a faculdade legal da locadora de denunciar a locação e reaver o imóvel.

Também não assiste razão aos apelantes quanto ao alegado fundo de comércio.
OS apelantes
pretende
m
extrair dele, ao mesmo tempo,
um suposto direito de permanência no imóvel e uma pretensão indenizatória. Ocorre que a tutela especial conferida ao ponto empresarial, no regime da Lei do Inquilinato, não decorre apenas do tempo de exploração da atividade econômica no local. Ela pressupõe o preenchimento dos requisitos da ação renovatória, dentre eles a existência de contrato escrito e com prazo determinado, nos termos do art. 51 da Lei n. 8.245/1991.

Aqui, porém, a própria defesa afirma que a locação era verbal. Essa circunstância afasta, desde logo, a incidência do regime jurídico da renovação compulsória e inviabiliza a pretensão de permanência forçada no imóvel com base em alegado direito ao ponto comercial.

Não há como reconhecer proteção típica da ação renovatória quando o vínculo locatício descrito pelos próprios recorrentes não atende aos pressupostos legais mínimos para sua incidência.

Pela mesma razão, não há direito à indenização com fundamento no art. 52, § 3o, da Lei n. 8.245/1991. A indenização ali prevista está vinculada ao contexto da renovação judicialmente tutelável, o que não se verifica na hipótese dos autos. Inexistindo contrato escrito e determinado, nem ação renovatória cabível, não se pode converter a denúncia vazia regularmente exercida em obrigação de indenizar pela perda do ponto comercial.

Por fim, também não merece acolhimento o pedido subsidiário de ampliação do prazo para desocupação para 120 dias. A retomada do imóvel foi precedida de notificação extrajudicial e a permanência dos apelantes no bem vem se prolongando desde o ajuizamento da demanda. Nessas circunstâncias, o prazo de 15 dias fixado na sentença para desocupação voluntária não se mostra desarrazoado nem desproporcional, inexistindo fundamento jurídico bastante para a dilação pretendida.

Desse modo, na parte conhecida, o recurso
não
deve ser provido, com a manutenção integral da sentença.

Ante o exposto,
acolho em parte a preliminar
suscitada em contrarrazões para não conhecer do recurso quanto à tese de nulidade da notificação premonitória
, rejeito a preliminar
de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, na parte conhecida,
nego provimento
à apelação, mantendo integralmente a sentença.

M
ajoro
os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026