Tribunal: TJMT
Processo: 1012995-40.2024.8.11.0055
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS EM IMÓVEL LOCADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ALEGADAS DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA E INCORRETA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL, VISTORIA E PERÍCIA. CONTROVÉRSIA SUFICIENTEMENTE ESCLARECIDA PELO ACERVO DOCUMENTAL E PELA INUTILIDADE DA PROVA TÉCNICA TARDIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM EXIGÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E EXPRESSA PARA OBRAS E ADAPTAÇÕES. ALTERAÇÕES INTERNAS INCONTROVERSAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE ANUÊNCIA FORMAL DA LOCADORA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. MULTA ADMINISTRATIVA SUPORTADA PELA PROPRIETÁRIA APÓS NOTIFICAÇÃO DIRIGIDA À LOCATÁRIA. DEVER DE RESSARCIMENTO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que, em ação de cobrança por danos materiais em imóvel locado, condenou a locatária ao ressarcimento dos valores despendidos pela locadora com o pagamento de multa administrativa municipal e com a recomposição do imóvel, após a constatação de alterações estruturais realizadas sem autorização formal.
II. Questão em discussão
2. Discute-se: (i) cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova testemunhal, da vistoria e da perícia; (ii) deficiência de fundamentação da sentença e incorreta distribuição do ônus da prova; e (iii) descumprimento contratual, danos materiais e dever de ressarcimento da multa administrativa e das despesas de recomposição do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Inexiste cerceamento de defesa, pois a controvérsia podia ser solucionada com base na prova documental já produzida, sendo inúteis a prova testemunhal, a vistoria e a perícia.
4. Não há deficiência de fundamentação nem incorreta distribuição do ônus da prova, porque a sentença delimitou as controvérsias, indicou as provas relevantes e aplicou adequadamente o art. 373 do CPC.
5. As alterações no imóvel são incontroversas, e a alegação de autorização verbal não veio acompanhada de suporte objetivo contemporâneo bastante.
6. A presença de sócia da locadora na inauguração não equivale, por si só, à autorização prévia e expressa exigida contratualmente para obras e adaptações.
7. A alegação de que as intervenções melhoraram ou valorizaram o imóvel não afasta o inadimplemento contratual, diante da ausência de autorização formal da locadora.
8. Os danos materiais foram comprovados por notas fiscais, relatório fotográfico e demais documentos coerentes com a recomposição do imóvel após a desocupação.
9. A ausência de vistoria inicial não impede a condenação, pois a controvérsia não versa sobre desgaste ordinário, mas sobre alterações internas admitidas pela própria locatária.
10. A locatária responde pela multa administrativa, pois a notificação foi expedida em seu nome durante a vigência da locação e não houve regularização tempestiva.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso não provido. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor atualizado da condenação.
Teses de julgamento: “1. Não há cerceamento de defesa nem nulidade por deficiência de fundamentação ou por incorreta distribuição do ônus da prova quando a controvérsia pode ser resolvida com base no acervo documental e a sentença explicita adequadamente as razões de decidir; 2. A realização de alterações no imóvel locado sem autorização prévia e expressa da locadora caracteriza descumprimento contratual, não afastado por alegação de anuência verbal, ciência informal ou valorização do bem; 3. São devidos o ressarcimento das despesas de recomposição documentalmente comprovadas e da multa administrativa suportada pela locadora quando a irregularidade persistiu durante a posse direta da locatária.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I e II, 370 e 85, § 11; Lei n. 8.245/1991, arts. 23, II, III e V; CF, art. 93, IX.
Jurisprudência relevante citada: N.U 1032477-50.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2025, Publicado no DJE 23/04/2025)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012995-40.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BORGES E BORIM COMERCIO DE MOVEIS LTDA - CNPJ: 42.176.814/0001-21 (APELANTE), VINICIUS DALL COMUNE HUNHOFF - CPF: 957.493.811-53 (ADVOGADO), JABORANDI EMPREENDIMENTOS S/S LTDA - CNPJ: 09.138.497/0001-83 (APELADO), RAFAEL SOARES MARTINAZZO - CPF: 654.867.901-63 (ADVOGADO), LUCIANE SOARES MARTINAZZO - CPF: 572.124.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS EM IMÓVEL LOCADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ALEGADAS DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA E INCORRETA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL, VISTORIA E PERÍCIA. CONTROVÉRSIA SUFICIENTEMENTE ESCLARECIDA PELO ACERVO DOCUMENTAL E PELA INUTILIDADE DA PROVA TÉCNICA TARDIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM EXIGÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E EXPRESSA PARA OBRAS E ADAPTAÇÕES. ALTERAÇÕES INTERNAS INCONTROVERSAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE ANUÊNCIA FORMAL DA LOCADORA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. MULTA ADMINISTRATIVA SUPORTADA PELA PROPRIETÁRIA APÓS NOTIFICAÇÃO DIRIGIDA À LOCATÁRIA. DEVER DE RESSARCIMENTO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que, em ação de cobrança por danos materiais em imóvel locado, condenou a locatária ao ressarcimento dos valores despendidos pela locadora com o pagamento de multa administrativa municipal e com a recomposição do imóvel, após a constatação de alterações estruturais realizadas sem autorização formal.

II. Questão em discussão

2. Discute-se: (i) cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova testemunhal, da vistoria e da perícia; (ii) deficiência de fundamentação da sentença e incorreta distribuição do ônus da prova; e (iii) descumprimento contratual, danos materiais e dever de ressarcimento da multa administrativa e das despesas de recomposição do imóvel.

III. Razões de decidir

3. Inexiste cerceamento de defesa, pois a controvérsia podia ser solucionada com base na prova documental já produzida, sendo inúteis a prova testemunhal, a vistoria e a perícia.

4. Não há deficiência de fundamentação nem incorreta distribuição do ônus da prova, porque a sentença delimitou as controvérsias, indicou as provas relevantes e aplicou adequadamente o art. 373 do CPC.

5. As alterações no imóvel são incontroversas, e a alegação de autorização verbal não veio acompanhada de suporte objetivo contemporâneo bastante.

6. A presença de sócia da locadora na inauguração não equivale, por si só, à autorização prévia e expressa exigida contratualmente para obras e adaptações.

7.
A alegação de que as intervenções melhoraram ou valorizaram o imóvel não afasta o inadimplemento contratual, diante da ausência de autorização formal da locadora.

8. Os danos materiais foram comprovados por notas fiscais, relatório fotográfico e demais documentos coerentes com a recomposição do imóvel após a desocupação.

9. A ausência de vistoria inicial não impede a condenação, pois a controvérsia não versa sobre desgaste ordinário, mas sobre alterações internas admitidas pela própria locatária.

10. A locatária responde pela multa administrativa, pois a notificação foi expedida em seu nome durante a vigência da locação e não houve regularização tempestiva.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso não provido. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor atualizado da condenação.

Teses de julgamento: “1. Não há cerceamento de defesa nem nulidade por deficiência de fundamentação ou por incorreta distribuição do ônus da prova quando a controvérsia pode ser resolvida com base no acervo documental e a sentença explicita adequadamente as razões de decidir; 2. A realização de alterações no imóvel locado sem autorização prévia e expressa da locadora caracteriza descumprimento contratual, não afastado por alegação de anuência verbal, ciência informal ou valorização do bem; 3. São devidos o ressarcimento das despesas de recomposição documentalmente comprovadas e da multa administrativa suportada pela locadora quando a irregularidade persistiu durante a posse direta da locatária.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I e II, 370 e 85, § 11; Lei n. 8.245/1991, arts. 23, II, III e V; CF, art. 93, IX.

Jurisprudência relevante citada: N.U 1032477-50.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2025, Publicado no DJE 23/04/2025)

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por BORGES E BORIM COMÉRCIO DE MÓVEIS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, nos autos da ação de cobrança por danos materiais em imóvel locado ajuizada por JABORANDI EMPREENDIMENTOS S/S LTDA. – ME, que julgou procedentes os pedidos para condenar a requerida ao pagamento de R$ 40.076,67, correspondentes à multa administrativa municipal quitada pela autora e às despesas com a recomposição do imóvel locado, acrescidos de correção monetária pelo IPCA-E desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Narra a autora que partes celebraram, em 01/05/2021, contrato de locação comercial do imóvel situado na Av. José Ismael do Nascimento, n. 2290-W, Lote 01, e Rua 30-A, parte do Lote 08, Quadra 07, Bairro Jardim Tangará, em Tangará da Serra/MT, com prazo de vigência de 36 meses, encerrando-se em 01/05/2024.

Que a cláusula nona do ajuste impunha à locatária o dever de conservar o imóvel e de não realizar obras, benfeitorias, instalações ou adaptações sem prévia autorização expressa da locadora.

Sustentou que, durante a vigência do contrato, a requerida foi notificada pelo Município, por meio da Notificação n. 029/2023/SEPLAN, para regularizar pisos táteis e rampa de pedestres da calçada vinculada ao imóvel, permanecendo inerte, o que ensejou a imposição de multa administrativa no valor de R$ 5.691,23, posteriormente quitada pela proprietária para evitar inscrição em dívida ativa.

Alegou, ainda, que, ao término da locação, constatou modificações estruturais e danos no imóvel, sem autorização prévia, razão pela qual promoveu a recomposição do bem, pleiteando, ao final, o ressarcimento integral dos prejuízos materiais, no total de R$ 40.076,67.

A recorrente sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, afirmando que o indeferimento da prova oral e da prova pericial foi contraditório, pois o próprio juízo teria julgado procedente a demanda com base na ausência de provas produzidas pela ré.

Alega, ainda, incorreta aplicação do ônus da prova e deficiência de fundamentação, vez que a sentença dispensou a autora de comprovar fatos constitutivos de seu direito e transferiu à requerida o encargo de produzir prova negativa, tanto em relação à inexistência dos danos quanto à ausência de responsabilidade pela multa administrativa.

No mérito, reafirma que as alterações no imóvel foram verbalmente autorizadas pela locadora, que tinha ciência delas desde a inauguração da loja; sustenta que a autora não comprovou adequadamente os danos materiais nem o nexo entre as despesas descritas nas notas fiscais e eventuais prejuízos causados pela locatária; e defende que as irregularidades da calçada eram anteriores à locação e, por isso, de responsabilidade da proprietária, acrescentando que os documentos do procedimento administrativo revelariam que a própria locadora assumiu o compromisso de regularizar o passeio público.

Ao final, requer o reconhecimento da nulidade da sentença, com o retorno dos autos à origem para instrução probatória, ou, subsidiariamente, a reforma do julgado para afastar a condenação imposta.

A autora, em contrarrazões, pugna pelo não provimento do recurso, argumentando tratar-se de controvérsia eminentemente documental, e que a cláusula nona do contrato exigia autorização prévia e expressa para qualquer alteração estrutural e que a requerida não apresentou qualquer documento apto a comprovar essa anuência.

Afirma que a prova oral não teria aptidão para suprir a exigência contratual e legal de consentimento escrito e que a perícia seria inútil, pois o imóvel já havia sido recomposto, inviabilizando a reconstrução segura do estado pretérito do bem.

Aduz que a multa administrativa decorreu da inércia da locatária diante de notificação a ela endereçada durante a vigência da locação e que os documentos apresentados em sede de embargos de declaração não seriam aptos a alterar o quadro fático-probatório.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

1.

Da preliminar de cerceamento de defesa

O indeferimento da prova oral, da perícia e da vistoria não configurou cerceamento de defesa, porque as diligências requeridas não se mostravam úteis nem adequadas ao esclarecimento dos fatos controvertidos.

A questão central não consiste em apurar se houve intervenções no imóvel, fato admitido pela própria locatária, mas em verificar se tais alterações foram previamente autorizadas pela locadora e se havia elemento objetivo apto a afastar o descumprimento contratual apontado na inicial.

Nesse contexto, a prova oral não se revelava decisiva, pois a alegada anuência verbal não veio acompanhada de qualquer suporte documental mínimo contemporâneo, e a oitiva de testemunhas serviria apenas à reconstrução tardia de tratativas informais, sem aptidão, por si só, para neutralizar a disciplina contratual aplicável nem para conferir consistência objetiva a uma autorização afirmada sem registro algum.

A jurisprudência desta Corte admite o indeferimento da prova testemunhal quando a matéria controvertida pode ser resolvida com base em prova documental suficiente. Confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM REJEITADAS. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DA UNIDADE CONSUMIDORA DE ENERGIA ELÉTRICA. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. RECURSO PROVIDO. (,,,) Tese de julgamento:
A alegação de cerceamento de defesa deve ser rejeitada quando a matéria controvertida pode ser resolvida exclusivamente por provas documentais
. (...). (N.U 1032477-50.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2025, Publicado no DJE 23/04/2025) (destaquei)

Pela mesma razão, a perícia e a vistoria também não se mostravam úteis. Conforme registrado na origem, o imóvel já havia sido recomposto após a desocupação e submetido a novo ciclo de uso, de modo que eventual prova técnica não recairia sobre o estado do bem à época dos fatos, mas sobre realidade já alterada.

Assim, tais diligências não seriam idôneas para demonstrar a alegada anuência da locadora nem para infirmar, com segurança, a cadeia documental formada pelo contrato, pela notificação administrativa, pelo relatório fotográfico e pelos comprovantes das despesas de recomposição.

Também não procede a alegação de que a sentença teria julgado a controvérsia em desfavor da ré com fundamento apenas na ausência de prova cuja produção foi indeferida.

O julgamento decorreu, em verdade, da suficiência do acervo documental já existente e da inaptidão das provas requeridas para demonstrar, com a segurança necessária, a autorização prévia e expressa para as alterações ou para desconstituir o nexo entre as intervenções admitidas e os gastos posteriormente suportados pela locadora.

Não se trata de concluir que a ré deixou de produzir prova, mas, sim, que as provas requeridas não possuíam aptidão necessária para modificar o quadro já delineado nos autos.

Rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa.

2.Da alegada falta de fundamentação da sentença e incorreta distribuição do ônus da prova

Não há deficiência de fundamentação na sentença. O juízo de origem delimitou as controvérsias, indicou os elementos probatórios relevantes e expôs as razões pelas quais entendeu comprovados os fatos constitutivos do direito da autora, inexistindo afronta ao art. 93, IX, da Constituição Federal.

Também não se verifica incorreta distribuição do ônus da prova. A autora instruiu a demanda com o contrato de locação, a notificação administrativa, o relatório fotográfico e os comprovantes das despesas de recomposição, ao passo que incumbia à ré demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos por ela alegados.

REJEITO, portanto, a alegação de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e por suposta incorreta distribuição do ônus da prova.

3.Do mérito

A controvérsia cinge-se à verificação da responsabilidade da locatária pelos danos materiais decorrentes das alterações promovidas no imóvel locado e pelo ressarcimento da multa administrativa suportada pela locadora, à luz do conjunto probatório constante dos autos e das obrigações assumidas no contrato de locação.

A relação locatícia e o conteúdo das obrigações assumidas pelas partes estão suficientemente demonstrados pelo contrato, que prevê o dever de conservação do imóvel e a necessidade de autorização prévia e expressa da locadora para a realização de obras, benfeitorias, instalações e adaptações.

A própria defesa admite que foram promovidas alterações no imóvel para adequá-lo à atividade comercial da locatária. O dissenso, portanto, não está nas intervenções no imóvel, mas na tentativa de lhes atribuir legitimidade com base em suposta anuência verbal da locadora e, ainda, em afastar o vínculo entre essas intervenções, a autuação administrativa e as despesas posteriormente suportadas pela autora.

Nesse contexto, a alegação de autorização verbal surgiu desacompanhada de suporte objetivo contemporâneo apto a lhe conferir plausibilidade. Os registros de comunicação trazidos aos autos não se revelam suficientes, por si sós, para demonstrar autorização prévia e expressa da locadora para as alterações internas realizadas no imóvel.

A tese defensiva se opõe a quadro documental consistente, formado pelo contrato, pela notificação administrativa, pelo relatório fotográfico e pelos comprovantes da recomposição do imóvel, sem suporte objetivo mínimo bastante para afastar o inadimplemento contratual reconhecido na sentença.

A circunstância de a sócia da locadora ter comparecido à inauguração do estabelecimento não basta para demonstrar autorização prévia e expressa às obras, benfeitorias, instalações e adaptações realizadas no imóvel, servindo, no máximo, como indicativo de ciência informal acerca da atividade ali desenvolvida, insuficiente para suprir a exigência contratual ajustada entre as partes.

Do mesmo modo, a alegação de que as alterações teriam melhorado ou valorizado o imóvel não afasta o descumprimento contratual. Ainda que determinadas intervenções tenham sido úteis à atividade desenvolvida pela locatária ou tenham incrementado o padrão funcional do espaço, subsistia a necessidade de autorização prévia e expressa da locadora, tal como prevista na avença. Sem essa demonstração, não se afasta o inadimplemento nem o dever de recomposição do bem nas condições contratualmente exigidas.

No tocante aos danos materiais, a autora apresentou documentos suficientes para demonstrar os gastos efetuados com a recomposição do imóvel após a desocupação. As notas fiscais de materiais e serviços, examinadas em conjunto com o relatório fotográfico e com os demais documentos da locação, revelam correspondência temporal e material bastante para amparar a condenação.

Em contrapartida, a apelante não produziu elemento técnico ou documental capaz de romper esse nexo. Limitou-se a afirmar, genericamente, que os gastos não guardariam relação com o imóvel ou decorreriam de vícios preexistentes, sem apresentar laudo, vistoria ou documento contemporâneo apto a infirmar a coerência do conjunto probatório produzido pela autora.

A ausência de vistoria inicial não altera esse desfecho. Não se discute, aqui, deterioração ordinária decorrente do uso regular da coisa, mas alterações internas admitidas pela própria locatária e implementadas sem demonstração objetiva de anuência da locadora.

Nesse cenário, a inexistência de laudo de entrada não afasta a responsabilidade contratual pelas intervenções e seus desdobramentos patrimoniais.

Quanto à multa administrativa, os documentos mostram que a Notificação n. 029/2023 foi expedida, durante a locação, em nome da empresa ocupante do imóvel. Como não houve regularização tempestiva, a locadora acabou suportando o pagamento da penalidade.

Ainda que a apelante sustente que as irregularidades seriam anteriores à locação ou que a proprietária teria, em algum momento, acompanhado a questão administrativa, esse argumento não afasta o dado objetivo de que a exigência foi dirigida à ocupante no período da locação e permaneceu sem solução oportuna.

O ressarcimento decorre, assim, da permanência da irregularidade durante a posse direta da locatária e do pagamento realizado pela locadora para evitar agravamento da obrigação.

Ante o exposto, REJEITO as preliminares e, no mérito, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença.

Em razão do não provimento, MAJORO os honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026