Tribunal: TJMT
Processo: 1006159-93.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEITADA – MÉRITO – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DAS COMPRADORAS – TEORIA DA IMPROVISÃO – PANDEMIA – INAPLICABILIDADE – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A tolerância episódica do credor quanto a atrasos no pagamento de parcelas contratuais não configura renúncia ao direito de exigir o adimplemento pontual nem caracteriza supressio ou comportamento contraditório apto a impedir a resolução do contrato.
A pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão contratual quando o negócio foi celebrado em momento posterior à consolidação de seus efeitos econômicos.
Embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita, em regra, retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em hipóteses de resolução por culpa do comprador, a análise concreta evidencia que o montante retido corresponde à recomposição de prejuízos efetivamente comprovados, compreendendo taxa de fruição do imóvel, débitos de energia, água e IPTU vinculados ao período de ocupação, bem como custos decorrentes da depreciação do imóvel devolvido em condições precárias.
A resolução contratual decorrente de inadimplemento do comprador, por si só, não enseja indenização por dano moral, quando ausente demonstração de violação a direitos da personalidade ou de situação excepcional que ultrapasse o mero dissabor decorrente da ruptura do negócio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006159-93.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[TATIANE APARECIDA DA SILVA ROSA - CPF: 045.140.881-02 (APELANTE), LEANDRO MARQUES PEREIRA - CPF: 031.810.361-37 (ADVOGADO), CLEIDE ANTONIA DA SILVA - CPF: 570.230.181-15 (APELANTE), ERINETE LIMA SILVA SOUZA - CPF: 177.782.201-72 (APELADO), ELIZABETH ARMENDRO BROMBERG DOS SANTOS - CPF: 051.376.257-44 (ADVOGADO), CLAUDIA MARIA DA CRUZ - CPF: 550.546.501-30 (ADVOGADO), JUSTINO DE SOUZA - CPF: 824.881.181-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL
–
APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
–

PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEITADA – MÉRITO –
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
INADIMPLEMENTO DAS COMPRADORAS
–

TEORIA DA
IMPROVISÃO
– PANDEMIA – INAPLICABILIDADE –
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA
–
RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS
–
SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

A tolerância episódica do credor quanto a atrasos no pagamento de parcelas contratuais não configura renúncia ao direito de exigir o adimplemento pontual nem caracteriza
supressio
ou comportamento contraditório apto a impedir a resolução do contrato.

A pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão contratual quando o negócio foi celebrado em momento posterior à consolidação de seus efeitos econômicos.

Embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita, em regra, retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em hipóteses de resolução por culpa do comprador, a análise concreta evidencia que o montante
retido corresponde à recomposição de prejuízos efetivamente comprovados, compreendendo taxa de fruição do imóvel, débitos de energia, água e IPTU vinculados ao período de ocupação, bem como custos decorrentes da depreciação do imóvel devolvido em condições precárias.

A resolução contratual decorrente de inadimplemento do comprador, por si só, não enseja indenização por dano moral, quando ausente demonstração de violação a direitos da personalidade ou de situação excepcional que ultrapasse o mero dissabor decorrente da ruptura do negócio.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1006159-93.2024.8.11.0041

APELANTES:

TATIANE APARECIDA DA SILVA ROSA, CLEIDE
ANTONIA
DA SILVA

APELADOS:

ERINETE
LIMA SILVA SOUZA, JUSTINO DE SOUZA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
TATIANE APARECIDA DA SILVA ROSA
e
CLEIDE
ANTONIA
DA SILVA
,
contra sentença proferida pela MMa Juíza
Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais c/c Indenização por Danos Morais no 1006159-93.2024.8.11.0041, ajuizada em desfavor de
ERINETE
LIMA SILVA SOUZA
e
JUSTINO DE SOUZA
, que julgou improcedentes os pedidos da inicial e parcialmente procedentes os pedidos formulados na reconvenção
,
para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva das reconvindas/autoras e reconhecer a validade da cláusula penal compensatória, autorizando a retenção integral do montante de R$100.000,00 (cem mil reais) pago.

A sentença condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
(dez por cento)
sobre o valor atualizado da causa na ação principal e 10%
(dez por cento)
sobre o proveito econômico na reconvenção, suspensa a exigibilidade por serem beneficiárias da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, as apelantes
contestam a premissa da sentença de que houve inadimplemento absoluto e sistemático.

Argumentam que, embora os pagamentos fossem realizados de forma fracionada ou com dias de atraso, todas as parcelas foram quitadas dentro do próprio mês de vencimento, inexistindo acúmulo de dívida para o mês subsequente.

Sustentam que essa dinâmica foi tolerada pelos apelados por mais de um ano, criando uma legítima expectativa de aceitação (
supressio
/
surrectio
).

Alegam que a conduta dos recorridos de invocar esses atrasos tolerados para rescindir o contrato configura comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
), violando a boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Relatam ainda que buscaram ativamente a renegociação, tendo os apelados enviado uma contraproposta e desistido abruptamente no dia seguinte, o que demonstraria a quebra de confiança por parte dos vendedores.

Defendem que a sentença errou ao considerar a dificuldade financeira como estrutural e preexistente. Afirmam que a pandemia de COVID-19 constituiu evento extraordinário e imprevisível, cujos efeitos econômicos (recessão) perduraram e impactaram drasticamente o comércio de marmitas que exploravam no local.

Invocam os artigos 317 e 478 do Código Civil, sustentando que a onerosidade excessiva superveniente justificava a revisão contratual recusada pelos apelados, devendo a estes ser imputada a culpa pela rescisão diante da intransigência em renegociar.

Refutam a tese de que teriam agido com má-fé ao omitir débitos de IPTU, energia e água anteriores à compra.

Argumentam que já ocupavam o imóvel na condição de locatárias desde 2019 e que os apelados, na qualidade de
proprietários e locadores, tinham pleno conhecimento da situação do bem e dos débitos a ele vinculados.

Aduzem que tentar imputar-lhes culpa pela rescisão com base em dívidas das quais os proprietários deveriam ter ciência é uma inversão indevida de responsabilidade.

As apelantes classificam a retenção de 100%
(cem por cento)
dos valores pagos (R$100.000,00) como uma "cláusula de decaimento", manifestamente abusiva e geradora de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

Argumentam que o valor retido corresponde a quase um terço do contrato total, o que é desproporcional.

Invocam o art. 413 do Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pleiteando a redução equitativa da penalidade para um patamar entre
10% e 25%
dos valores pagos, suficiente para cobrir despesas administrativas, dado que o imóvel foi devolvido aos vendedores.

Sustentam que realizaram benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, as quais agregaram valor ao ponto comercial retomado pelos apelados, devendo tais investimentos ser indenizados para evitar enriquecimento ilícito, contestando o cálculo de prejuízos adotado na sentença.

Por fim, reiteram o pedido de indenização por danos morais (sugerindo R$30.000,00), alegando que a frustração do sonho do negócio próprio, somada à conduta abrupta e intransigente dos apelados na retomada do bem, causou abalo psicológico que ultrapassa o mero dissabor, caracterizando dano
in
re

ipsa
.

Ao final, requerem o provimento do recurso para declarar a rescisão por culpa exclusiva dos apelados ou, subsidiariamente, culpa recíproca, com a restituição integral dos valores ou a retenção limitada a 10%
(dez por cento)
, além da condenação por danos morais e inversão do ônus sucumbencial
(
I
d. 335816978).

Nas contrarrazões, os apelados suscitam, preliminarmente, a intempestividade do recurso de apelação, argumentando que o prazo recursal teria se encerrado antes do protocolo realizado.

No mérito, pugnam pela manutenção da sentença, sustentando que o inadimplemento das apelantes foi sistemático e que houve ocultação dolosa de débitos e má-fé contratual, exemplificada pela fraude no consumo de água (ligação clandestina).

Refutam a aplicação da teoria da imprevisão, alegando que as dificuldades financeiras das autoras eram preexistentes e estruturais.

Defendem a legalidade da retenção integral dos valores pagos (R$100.000,00) a título de cláusula penal compensatória, argumentando que tal montante é proporcional aos prejuízos suportados, incluindo lucros cessantes (taxa de ocupação), danos emergentes (débitos de concessionárias) e custos de reforma diante da severa deterioração do imóvel devolvido pelas recorrentes (
I
d. 335816980).

O
s
apelante
s são
beneficiário
s
da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (
I
d. 336896363).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preliminarmente, afasto a alegação de intempestividade suscitada nas contrarrazões.

Embora a sentença tenha sido proferida em 14/10/2025, verifica-se que as apelantes registraram ciência da
decisão apenas em
16/10/2025

(Expediente
s

no
s

44312327
e
44312328
)
, marco inicial da contagem do prazo recursal, nos termos do art. 1.003 do Código de Processo Civil.

Considerando o prazo de 15 (quinze) dias úteis para interposição da apelação (art. 1.003, §5o, c/c art. 219 do CPC), a contagem se inicia em
17/10/2025
, excluindo-se o dia do começo e incluindo-se o do vencimento, conforme art. 224 do mesmo diploma legal.

Ademais, devem ser desconsiderados os dias sem expediente forense, a exemplo do
ponto facultativo e Dia do Servidor Público (27 e 28/11/2025),
circunstâncias que impactam o cômputo dos prazos processuais.

Desse modo, tendo o recurso sido protocolado em
10/11/2025
, data indicada pelo próprio sistema processual como termo final do prazo recursal, impõe-se reconhecer a sua tempestividade, afastando-se a preliminar arguida.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal,
conheço
do recurso de apelação.

A controvérsia devolvida à apreciação desta instância recursal cinge-se à verificação da regularidade da sentença que, ao reconhecer o inadimplemento contratual das autoras/apelantes, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel por culpa exclusiva das compradoras, reconhecendo a validade da cláusula penal compensatória e autorizando a retenção do montante de R$100.000,00
(cem mil reais)
pago no curso da execução contratual.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato firmado entre as partes possui natureza de promessa de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, tendo sido ajustado o preço total de R$310.000,00
(trezentos e dez mil reais)
, composto por entrada e parcelas mensais subsequentes, tendo as apelantes pago, até a resolução contratual, a quantia de R$100.000,00
(cem mil reais)
.

O elemento central da controvérsia reside na identificação da causa da resolução contratual.

A
s apelantes sustentam que não houve inadimplemento apto a justificar a resolução do pacto, afirmando que os pagamentos teriam sido realizados dentro do próprio mês de vencimento e que eventuais atrasos teriam sido tolerados pelos vendedores, invocando os institutos da
supressio
, da

surrectio

e do

venire
contra
factum

proprium
.

Todavia, a análise do conjunto probatório demonstra que os pagamentos passaram a ocorrer de forma irregular, com fracionamentos e atrasos reiterados, circunstância que comprometeu a regularidade do cumprimento das obrigações assumidas.

A tolerância episódica do credor quanto ao atraso no pagamento não implica renúncia ao direito de exigir o cumprimento pontual da obrigação, tampouco tem o condão de modificar o conteúdo do contrato.

Para a configuração da
supressio
exige-se comportamento prolongado, inequívoco e apto a gerar legítima expectativa de renúncia ao direito contratual, o que não se verifica quando, diante do agravamento da inadimplência, o credor opta por exercer a prerrogativa de resolução do contrato.

Neste viés, é o precedente deste e. Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
–
PROCEDENCIA
- COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DAS TESTEMUNHAS EM AUDIÊNCIA NÃO ARROLADAS ANTERIORMENTE – OBJEÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA - OITIVA INDEFERIDA - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - MÉRITO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL RURAL –
RELAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – CONSTATAÇÃO – INADIMPLEMENTO
– RECONHECIMENTO PELO PRÓPRIO REQUERIDO –
RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE
– CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – OBRIGAÇÃO LÍQUIDA – DISPENSÁVEL A INTERPELAÇÃO PRÉVIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – DESCABIMENTO – DISTORÇÃO DOS FATOS - DESLEALDADE PROCESSUAL - MULTA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Descabe alegar cerceamento de defesa se deferida a prova testemunhal e designada data para realização de audiência de instrução e julgamento, a parte não arrola previamente as testemunhas pretendidas. Se o Juízo não fixou prazo para o arrolamento das testemunhas, deve-se observar o disposto no artigo 218, § 3o, do CPC/15.
Na hipótese de inadimplemento obrigacional, mostra-se plenamente possível a resolução contratual, pois se trata de ajuste bilateral, no qual existe cláusula resolutiva tácita, emanada de sua própria natureza, devendo ser restabelecido o estado anterior à negociação havida entre as partes
. Se incontroverso tanto a relação contratual havida entre as partes, quanto a inadimplência do apelado, perfeitamente possível a rescisão do contrato, bem como a reintegração do autor na área em discussão. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido “tratando-se de mora
ex

re
, no qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor” (STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1585307 SP 2016/0041006-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE
, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe

17/08/2020)
.
”
(TJ-MT - AC: 10044594620198110045, Relator:
MARILSEN
ANDRADE
ADDARIO
, Data de Julgamento: 25/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2023)

Assim, a alegação de comportamento contraditório por parte dos vendedores não encontra respaldo na prova dos autos.

Também não prospera a invocação da teoria da imprevisão.

Nos termos dos
arts
. 317 e 478 do Código Civil, a revisão ou resolução do contrato por onerosidade excessiva pressupõe fato superveniente extraordinário e imprevisível, apto a romper a base objetiva do negócio jurídico.

No caso concreto, as dificuldades financeiras alegadas pelas apelantes são atribuídas aos reflexos econômicos da pandemia de COVID-19.

Entretanto, o contrato foi celebrado em dezembro de 2021, momento em que os efeitos econômicos da pandemia já eram amplamente conhecidos e previsíveis no cenário social e econômico. Não se trata, portanto, de fato superveniente e imprevisível apto a justificar a revisão judicial do pacto.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXCESSO DE EXECUÇÃO. INOBSERVÂNCIA DO ART. 917, § 3o, DO CPC. REVISÃO CONTRATUAL.
TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE
. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame
.
1. Recurso de apelação interposto por devedor em face de sentença que rejeitou liminarmente a alegação de excesso de execução por
ausência de demonstrativo discriminado e atualizado, nos termos do art. 917, § 3o, do CPC, e julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual fundamentados em inadimplemento dos credores e nos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19. II. Questão em
discussão 2
. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível o acolhimento da alegação de excesso de execução sem o devido demonstrativo previsto no art. 917, § 3o, do CPC; e (
ii
) saber se estão presentes os requisitos legais para revisão contratual com base na teoria da imprevisão, em razão dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19. III. Razões de decidir 3. A rejeição da alegação de excesso de execução é medida que se impõe quando ausente a planilha de cálculo detalhada, com valores discriminados e atualizados, conforme impõe o CPC. A mera juntada de recibos desconexos, sem correlação lógica e aritmética com o débito exequendo, não atende à exigência legal. 4.
A jurisprudência dominante estabelece que a pandemia da COVID-19, por si só, não autoriza a revisão contratual, exigindo-se a demonstração concreta do nexo causal entre o evento imprevisível e a onerosidade excessiva, bem como da obtenção de vantagem extrema pela parte adversa, o que não se comprovou nos autos
. 5. A alegação de modificação verbal do contrato, desacompanhada de prova robusta, tampouco se sustenta diante da exigência de instrumento formal para alteração de cláusulas contratuais pactuadas por escrito. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A alegação de excesso de execução deve vir acompanhada de planilha de cálculo detalhada e atualizada, sob pena de rejeição da pretensão. 2. A revisão contratual com base na teoria da imprevisão exige a demonstração concreta de fato superveniente, nexo causal
com a obrigação e onerosidade excessiva, não bastando alegações genéricas."
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10253748920238110041, Relator: MARIA HELENA
GARGAGLIONE
POVOAS, Data de Julgamento: 15/11/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/11/2025)

Superadas essas questões, passa-se à análise da retenção dos valores pagos
, de modo que se faz pertinente destacar trechos da sentença para melhor elucidação do caso:

“
(...)

Sendo assim, cumpre observar que a referida cláusula dispõe que, em caso de descumprimento por parte da compradora, esta“perderá em favor dos
VENDEDORES
os valores pagos até o momento do descumprimento ou da desistência, que passar a ser considerado valor pago a título de aluguel pelo tempo que o imóvel foi utilizado pela COMPRADORA”.

Referida disposição contratual ostenta a natureza jurídica de cláusula penal compensatória, cuja finalidade é prefixar as perdas e danos decorrentes da inexecução culposa do contrato.

Nesse
ponto, consigno
que não se desconhece que cláusulas que estipulam a perda total das parcelas pagas, conhecidas como cláusulas de decaimento, são, em tese, eivadas de nulidade por abusividade, porquanto podem colocar o contratante em desvantagem exagerada e propiciar o enriquecimento sem causa da parte inocente.

Contudo, em se tratando de um contrato civil paritário, a análise não se esgota na declaração abstrata de nulidade, mas impõe ao julgador o dever de examinar a
penalidade sob a ótica da redução equitativa, conforme preceitua o artigo 413, do Código Civil, o qual determina que“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Dito isso, fica claro que a questão central da não é a validade da cláusula em si, mas se o montante da penalidade resultante de sua aplicação – a retenção de R$ 100.000,00 (cem mil reais) – revela-se “manifestamente excessivo” diante das circunstâncias concretas e dos prejuízos efetivamente comprovados nos autos.

Diante disso, a resposta a essa indagação exige uma criteriosa quantificação dos danos suportados pelos réus em decorrência direta do inadimplemento das autoras, de modo que o acervo probatório permite delinear com clareza a extensão dos prejuízos.

Primeiramente, a título de lucros cessantes, os requeridos foram privados da fruição econômica do imóvel por aproximadamente 11 (onze) meses, período em que as autoras o ocuparam sob a égide do contrato de compra e venda, motivo pelo qual, utilizando como parâmetro o valor do aluguel mensal de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais), estipulado no contrato de locação anterior firmado entre as mesmas partes anteriormente (ID 168047289), chega-se a um prejuízo de R$ 18.700,00 (dezoito mil e setecentos reais), a título de taxa de ocupação.

Adicionalmente, a título de danos emergentes, as autoras deixaram uma série de débitos de sua responsabilidade que oneraram os réus, pois conforme se extrai dos documentos juntados com a contestação, esses débitos compreendem: a) R$ 22.776,39 (vinte e dois mil,
setecentos e setenta e seis reais e trinta e nove centavos) referentes a faturas de energia elétrica em aberto (ID. 168049560); b) R$ 12.996,05 (doze mil, novecentos e noventa e seis reais e cinco centavos) relativos a faturas de água e esgoto não pagas (ID. 168049561 e 168049562); e c) R$ 3.680,08 (três mil, seiscentos e oitenta reais e oito centavos) de débitos de IPTU (
ID’s
.
168049565, 168049566
e 168049567).

A somatória desses danos emergentes, devidamente quantificados, alcança o montante de R$ 39.452,52 (trinta e nove mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos).

Logo, a soma dos prejuízos até aqui apurados (lucros cessantes e danos emergentes quantificados) totaliza R$ 58.152,52 (cinquenta e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos), restando, assim, analisar se a retenção da diferença, no valor de R$ 41.847,48 (quarenta e um mil, oitocentos e quarenta e sete reais e quarenta e oito centavos), é justificada por outros danos comprovados nos autos.

Neste ponto, a prova oral produzida em audiência de instrução assume papel crucial, uma vez que a alegação das autoras de que realizaram benfeitorias foi categoricamente desconstituída.

Em contrapartida, as testemunhas arroladas pelos réus, Sônia Maria dos Santos e Fernando Gabriel Castilho Avelar Junior, cujos depoimentos se mostraram coesos e imparciais, foram uníssonas ao descrever o estado de severa depreciação em que o imóvel foi devolvido.

Ora, termos
como “inabitável”, “depreciado”, “paredes sem reboco” e “forro danificado” foram utilizados para qualificar a condição do bem, corroborados as
fotografias de ID. 168049577 e ID 168049578, restando evidente que o imóvel sofreu danos estruturais que demandam uma reforma substancial para reconduzi-lo ao estado anterior, apto à locação ou moradia.

Por outro lado, embora o custo exato dessa reforma não tenha sido objeto de perícia, a existência e a gravidade do dano são fatos incontroversos nos autos, razão pela qual a retenção do valor remanescente de R$ 41.847,48 (quarenta e um mil, oitocentos e quarenta e sete reais e quarenta e oito centavos) não se mostra, diante desse quadro, abusiva ou onerosamente excessiva para compensar os réus pela necessidade de arcar com os custos de reparação de um patrimônio que foi significativamente depreciado pela conduta das autoras.

Nessa linha de raciocínio, ao confrontar o montante total da penalidade (R$ 100.000,00) com a soma de todos os prejuízos comprovados – a taxa de ocupação, os débitos inadimplidos e os custos estimados para a reparação do imóvel –, conclui-se que a retenção integral, no caso concreto, não extrapola a finalidade compensatória da cláusula penal.

Ela serve, na verdade, para recompor, ainda que parcialmente, o patrimônio dos vendedores lesados, afastando-se, por conseguinte, a alegação de enriquecimento sem causa e a necessidade de redução equitativa da penalidade.

Portanto,
a retenção integral do valor pago pelas compradoras aos vendedores, no caso específico dos autos, é medida que se impõe como justa consequência do inadimplemento culposo das autoras
.
(...)
”

As apelantes sustentam que a retenção integral da quantia de R$100.000,00
(cem mil reais)
configuraria cláusula abusiva e enriquecimento sem causa, defendendo a limitação da retenção entre 10% e 25% do montante pago.

De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido, em hipóteses de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a retenção de parte das quantias pagas pelo vendedor, usualmente entre 10% e 25%, a título de cláusula penal compensatória.

Sobre o tema
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA.
RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO
. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula no 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador
. 4. A
modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas
nos
5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação
a
mesmo título). 6. Agravo interno não provido
.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA
, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/06/2023)

Todavia, a análise do caso concreto revela que o montante retido não se destina exclusivamente à cláusula penal, mas também à recomposição de prejuízos efetivamente demonstrados nos autos.

Conforme reconhecido na sentença, a composição do valor retido decorre da soma de diferentes parcelas indenizatórias.

Inicialmente, deve-se considerar a taxa de fruição do imóvel, fixada em
R$18.700,00 (dezoito mil e setecentos reais)
, correspondente à compensação pelo período em que as apelantes utilizaram o bem sem a contraprestação adequada, parcela que, segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, pode ser cumulada com a cláusula penal contratual.

Além disso, incide a cláusula penal compensatória, cuja finalidade é ressarcir o vendedor pelos prejuízos decorrentes da resolução contratual.

Embora o contrato previsse percentual superior, mostra-se mais adequado, à luz da orientação jurisprudencial predominante, fixá-la em
25
%
(vinte e cinco por cento)
do valor
pago
,
percentual que se revela razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

Somam-se ainda os danos emergentes comprovados nos autos, referentes a débitos vinculados ao imóvel, especificamente IPTU, consumo de água e energia elétrica, que totalizam R$39.452,52
(trina e nove mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos)
, valores cuja responsabilidade foi atribuída às apelantes em razão da utilização do bem.

Dessa forma, ao se considerar a taxa de fruição (R$18.700,00), a cláusula penal compensatória fixada em
25
%
(vinte e cinco por cento)
do valor
pago
(R$
20
.000,00)
e os danos emergentes comprovados (R$39.452,52), verifica-se que resta um saldo de
R$21.847,48
(vinte e um mil, oitocentos e quarenta e sete reais e quarenta e oito
centavos)
, destinado a recompor as despesas relacionadas à depreciação do imóvel, decorrente do uso e das condições em que o bem foi devolvido aos vendedores.

Assim, observa-se que a retenção do montante pago não configura enriquecimento sem causa, mas corresponde à recomposição de prejuízos efetivamente suportados pelos vendedores em razão da resolução contratual.

Aliás, embora as apelantes aleguem
que teriam realizado benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, aptas a agregar valor ao ponto comercial retomado pelos apelados,
de modo que
pleiteiam indenização para evitar enriquecimento ilícito, também não lhes assiste razão.

Isso porque o ônus da prova quanto à efetiva realização das benfeitorias, bem como quanto à sua natureza (necessária ou útil) e ao correspondente valor agregado ao bem, incumbia às próprias autoras, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Todavia, não há nos autos prova robusta e individualizada capaz de demonstrar quais obras teriam sido
efetivamente realizadas, sua extensão, custo ou se representaram efetivo acréscimo patrimonial ao imóvel, limitando-se as recorrentes a alegações genéricas desacompanhadas de documentação idônea ou prova técnica que permitisse aferir a existência e a utilidade das supostas melhorias.

Ademais, tratando-se de promessa de compra e venda em que as compradoras passaram a utilizar o imóvel para exploração de atividade comercial, eventuais adequações realizadas para o funcionamento do negócio inserem-se no âmbito do risco da atividade econômica assumida pelas próprias apelantes, não sendo automaticamente transferíveis ao patrimônio do vendedor como obrigação indenizatória.

Acresce-se que os elementos constantes dos autos indicam, inclusive, a existência de deterioração do imóvel no momento da devolução, circunstância que afasta a tese de valorização do bem.

Desse modo, inexistindo prova suficiente da efetiva realização de benfeitorias indenizáveis ou do enriquecimento ilícito dos apelados, deve ser mantida a conclusão da sentença que rejeitou tal pretensão.

Embora se reconheça a necessidade de ajustar o percentual da cláusula penal ao patamar de 25%
(vinte e cinco por cento)
dos valores pagos, verifica-se que a retenção integral não decorre exclusivamente dessa penalidade contratual, mas da soma de diferentes parcelas indenizatórias comprovadas nos autos, compreendendo taxa de fruição do imóvel, danos emergentes relativos a débitos vinculados ao bem e prejuízos decorrentes da depreciação constatada no momento da restituição.

Desse modo, o pleito recursal de restituição dos valores pagos não merece acolhimento, pois o montante desembolsado foi integralmente absorvido pela recomposição dos prejuízos decorrentes da resolução contratual.

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, igualmente não merece acolhimento.

O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação extrapatrimonial, salvo quando demonstrada circunstância excepcional apta a atingir direitos da personalidade, o que não se verifica no caso em exame.

A frustração da expectativa de continuidade do negócio e a necessidade de desocupação do imóvel constituem consequências ordinárias da resolução contratual e não configuram lesão à esfera moral das apelantes.

É o entendimento já consagrado neste
Eg
. Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO
– RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os
prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação
.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

Dessa forma, inexistindo ato ilícito ou situação excepcional que ultrapasse o mero dissabor decorrente do descumprimento contratual, deve ser mantida a sentença também nesse ponto.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos, com o ajuste de que a cláusula penal compensatória seja considerada no patamar de
25
%
(vinte e cinco por cento)
do valor
pago
, permanecendo inalterado o resultado prático da retenção dos valores pagos, ante a existência de taxa de fruição, danos emergentes comprovados e despesas decorrentes da depreciação do imóvel.

Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal,
majoro
os honorários advocatícios fixados na sentença, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, elevando-os de 10

para 1
3
%
(treze por cento)
sobre o valor atualizado da causa na ação principal, bem como de 10 para 1
3
%
(treze por cento)
sobre o
proveito econômico reconhecido na reconvenção, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026