Tribunal: TJMT
Processo: 1042022-64.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
ementa: direito civil e processual civil. embargos de declaração. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. adimplemento substancial. alegação de contradição e omissão. inexistência. rediscussão do mérito. impossibilidade. embargos rejeitados.
i. caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao recurso de apelação e manteve sentença que reconheceu o adimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, afastando a resolução contratual. Sustenta-se a existência de contradição na aplicação da teoria do adimplemento substancial diante do percentual adimplido de 69,33%, inferior ao parâmetro jurisprudencial de 70%, bem como omissão quanto à alegada revenda do imóvel a terceiro e ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos.
ii. questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado apresenta (i) contradição ao aplicar a teoria do adimplemento substancial mesmo diante de percentual inferior ao parâmetro jurisprudencial usualmente adotado; e (ii) omissão quanto ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos diante da alegada alienação do imóvel a terceiro.
iii. razões de decidir
3. Não se verifica contradição no acórdão embargado, pois a aplicação da teoria do adimplemento substancial não se limita a critério matemático rígido, devendo considerar, além do percentual adimplido, elementos como a satisfação relevante do interesse do credor, a reduzida parcela inadimplida e a conduta do devedor à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
4. O acórdão apreciou expressamente a alegação relativa à eventual alienação do imóvel a terceiro, concluindo pela impossibilidade de conversão imediata da obrigação em perdas e danos, ante a ausência de prova documental na fase de conhecimento, razão pela qual eventual apuração deverá ocorrer na fase de cumprimento de sentença.
5. Inexistindo obscuridade, contradição, omissão ou erro material, verifica-se que os embargos buscam apenas rediscutir matéria já decidida, providência incompatível com a natureza integrativa do recurso previsto no art. 1.022 do CPC.
iv. dispositivo e tese
6. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. A aplicação da teoria do adimplemento substancial não se restringe a critério aritmético rígido, devendo considerar o conjunto das circunstâncias do caso concreto, especialmente a boa-fé objetiva e a função social do contrato. 2. Não configuram omissão ou contradição os embargos de declaração que buscam apenas rediscutir matéria já decidida no acórdão.”
__________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; CPC, arts. 1.022 e 1.023.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação no 0001271-76.2015.8.11.0021, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 23.02.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042022-64.2023.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (EMBARGANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (EMBARGANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), ANTENOR DA SILVA VIEIRA - CPF: 005.761.531-41 (EMBARGADO), MATHEUS KLIEMASCHEWSK DE ARAUJO - CPF: 053.738.381-60 (ADVOGADO), NALVA MILTA DE SOUZA BARROS MELO - CPF: 604.299.921-49 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), PAULA CAROLINY RIBEIRO DA SILVA - CPF: 024.223.471-26 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. embargos de declaração. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. adimplemento substancial. alegação de contradição e omissão. inexistência. rediscussão do mérito. impossibilidade. embargos rejeitados.

i. caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao recurso de apelação e manteve sentença que reconheceu o adimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, afastando a resolução contratual. Sustenta-se a existência de contradição na aplicação da teoria do adimplemento substancial diante do percentual adimplido de 69,33%, inferior ao parâmetro jurisprudencial de 70%, bem como omissão quanto à alegada revenda do imóvel a terceiro e ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos.

ii. questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado apresenta (i) contradição ao aplicar a teoria do adimplemento substancial mesmo diante de percentual inferior ao parâmetro jurisprudencial usualmente adotado; e (ii) omissão quanto ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos diante da alegada alienação do imóvel a terceiro.

iii. razões de decidir

3. Não se verifica contradição no acórdão embargado, pois a aplicação da teoria do adimplemento substancial não se limita a critério matemático rígido, devendo considerar, além do percentual adimplido, elementos como a satisfação relevante do interesse do credor, a reduzida parcela inadimplida e a conduta do devedor à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

4. O acórdão apreciou expressamente a alegação relativa à eventual alienação do imóvel a terceiro, concluindo pela impossibilidade de conversão imediata da obrigação em perdas e danos, ante a ausência de prova documental na fase de conhecimento, razão pela qual eventual apuração deverá ocorrer na fase de cumprimento de sentença.

5. Inexistindo obscuridade, contradição, omissão ou erro material, verifica-se que os embargos buscam apenas rediscutir matéria já decidida, providência incompatível com a natureza integrativa do recurso previsto no art. 1.022 do CPC.

iv. dispositivo e tese

6. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. A aplicação da teoria do adimplemento substancial não se restringe a critério aritmético rígido, devendo considerar o conjunto das circunstâncias do caso concreto, especialmente a boa-fé objetiva e a função social do contrato. 2. Não configuram omissão ou contradição os embargos de declaração que buscam apenas rediscutir matéria já decidida no acórdão.”

__________________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; CPC, arts. 1.022 e 1.023.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação no 0001271-76.2015.8.11.0021, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 23.02.2021.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER CONSTRUTORA INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra o acórdão proferido por esta Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, nos autos do Recurso de Apelação Cível no 1042022-64.2023.8.11.0003, que, à unanimidade, negou provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ocorrência do adimplemento substancial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

O acórdão consignou expressamente que, embora configurada a mora ex re, o procedimento de notificação foi ineficaz e o percentual adimplido (69,33%), aliado à conduta proativa do devedor em quitar as parcelas vencidas, autorizava a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em observância à boa-fé objetiva e à função social do contrato, afastando a resolução da avença (Id. no 346704885).

Inconformadas, as empresas embargantes sustentam a existência de omissão e contradição no acórdão recorrido, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Argumentam, em síntese, que o julgado incorreu em contradição ao aplicar a teoria do adimplemento substancial mesmo reconhecendo que o percentual quitado (69,33%) é inferior ao parâmetro jurisprudencial de 70% estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça.

Aduzem, ainda, a existência de omissão quanto à suposta confissão da parte autora acerca da revenda do imóvel a terceiro, fato que, segundo defendem, tornaria juridicamente impossível a manutenção do contrato e exigiria a conversão imediata da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC.

Requerem, assim, o acolhimento dos embargos, com a atribuição de efeitos modificativos, para que seja afastada a teoria do adimplemento substancial ou, subsidiariamente, para que a obrigação seja desde logo convertida em perdas e danos (Id. no 349751880).

Devidamente intimado, Antenor Da Silva Vieira apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição dos embargos (Id. no 352326862).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, constato a tempestividade do recurso, pois interposto dentro do prazo legal de 5 dias úteis, nos termos do art. 1.023 do Código de Processo Civil.

Verificam-se também presentes a legitimidade e adequação, dado que as partes embargantes figuram como litigantes na lide e se insurgem contra decisão que lhes foi desfavorável.

Os embargos de declaração são o recurso que tem por finalidade aclarar ou integrar qualquer tipo de decisão judicial que padeça dos vícios de omissão, obscuridade ou contradição. Servem ainda para corrigir eventuais erros materiais constantes na decisão (CPC, art. 994). Sua função precípua é sanar esses vícios da decisão. Não se trata de recurso que tenha por fim reformá-la ou anulá-la (embora o acolhimento dos embargos possa eventualmente resultar na sua modificação), mas aclará-la e sanar as suas contradições, omissões ou erros materiais.

Nas lições de Luiz Guilherme Marinoni “é necessário que a tutela jurisdicional seja prestada de forma completa e clara”. Exatamente com o objetivo de esclarecer, complementar e aperfeiçoar as decisões judiciais existe o recurso de embargos de declaração. Esse recurso não tem a função de viabilizar a revisão ou a anulação das decisões judiciais, como acontece com os demais recursos. Sua finalidade é corrigir defeitos – omissão, contradição, obscuridade e erros materiais – do ato judicial, os quais podem comprometer sua utilidade.

O art. 1.022, do CPC esclarece que os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento e para corrigir erro material.

Obscuridade significa falta de clareza no desenvolvimento das ideias que norteiam a fundamentação da decisão. Representa hipótese em que a concatenação do raciocínio e a fluidez das ideias vêm comprometidas, porque expostas de maneira confusa, lacônica ou ainda porque a redação foi malfeita, com erros gramaticais, de sintaxe, concordância ou outros capazes de prejudicar a sua interpretação.

A contradição, à semelhança do que ocorre com a obscuridade, também gera dúvida quanto ao raciocínio do magistrado. Mas essa falta de clareza não decorre da inadequada expressão da ideia, mas sim da justaposição de fundamentos antagônicos, seja com outros fundamentos, seja com a conclusão, seja com o relatório, seja ainda, no caso de julgamentos de tribunais, com a ementa da decisão (STJ, Corte Especial, EREsp 40.468/CE, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU 03.04.2000).

A omissão representa a falta de manifestação expressa sobre algum ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento. Como deixa claro o próprio parágrafo único do art. 1.022, o conceito de omissão relevante para fins de embargos declaratórios é dado pelo direito ao contraditório (arts. 5°, LV, da CF, 7°, 9° e 10) e pelo dever de fundamentação analítica (arts. 93, IX, da CF, 11 e 489, §§ 1° e 2°).

Por fim, cabem embargos declaração para correção de erro material, assim entendidos os erros de cálculo e as inexatidões materiais (art. 494, I). Erro de cálculo consiste no erro aritmético (não se confunde, porém, com o erro quanto a critério de cálculo ou elementos do cálculo, que constituem erros de julgamento a respeito do cálculo). Inexatidão material constitui erro na redação da decisão – e não no julgamento nela exprimido.

Conforme relatado, as partes embargantes sustentam a existência de contradição e omissão no acórdão, sob o argumento de que o julgado, ao aplicar a teoria do adimplemento substancial com base em um percentual de 69,33%, teria contrariado o parâmetro objetivo fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. Além disso, afirmam que o acórdão foi omisso ao não analisar o pedido de conversão da obrigação em perdas e danos, diante da suposta confissão da parte autora sobre a revenda do imóvel.

Todavia, ao analisar as alegações das embargantes, não se verifica a ocorrência de qualquer dos vícios apontados. Conforme expressamente consignado no acórdão embargado, a aplicação da teoria do adimplemento substancial não se restringe a um critério puramente aritmético. A decisão colegiada ponderou que o percentual de cumprimento, embora relevante, deve ser analisado em conjunto com outros elementos fáticos e jurídicos, em especial a conduta das partes, pautada pelo princípio da boa-fé objetiva, insculpido no artigo 422 do Código Civil.

Com efeito, o acórdão destacou de forma clara que, para além do percentual, foram considerados “a satisfação significativa do interesse do credor; baixa relevância da parcela inadimplida em relação ao total da obrigação; esforço e diligência do devedor em adimplir; manutenção do equilíbrio contratual”. Não há, portanto, contradição, mas sim uma decisão fundamentada que, com base nas particularidades do caso concreto e nos princípios que regem as relações contratuais, concluiu pela manutenção do negócio jurídico, afastando a medida extrema da resolução.

A jurisprudência deste Tribunal orienta-se no mesmo sentido:

“APELAÇÃO - RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO [...] MÉRITO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FINANCIAMENTO - INADIMPLÊNCIA DE PARCELAS PELOS REQUERIDOS [...] REQUERIDOS QUE ADIMPLIRAM SUBSTANCIALMENTE O CONTRATO - MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL [...] 2- "Quando verificado que há apenas o inadimplemento parcial e mínimo da obrigação contratual, além de que o desfazimento do contrato pode impor um sacrifício excessivo a uma dos contratantes, comparativamente à opção de mantê-lo, em caráter excepcional, admite-se a incidência da teoria do adimplemento substancial, a fim de preservar a relação contratual cuja a substância restou em grande medida satisfeita" (N.U 1013746-50.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/09/2020, Publicado no DJE 18/09/2020).” (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – Rel. Des.a Nilza Maria Pôssas de Carvalho – N.U. n. 0001271-76.2015.8.11.0021 – julgado em 23/02/2021, publicado no DJE em 26/02/2021)

Da mesma forma, não há omissão quanto ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos. O acórdão enfrentou a questão de modo expresso, deliberando que tal análise deveria ser postergada para a fase de cumprimento de sentença, por ausência de prova documental, na fase de conhecimento, da alegada alienação do imóvel a terceiro. A decisão de não converter a obrigação de imediato foi uma escolha fundamentada do órgão julgador, não uma omissão.

Não se verifica, portanto, qualquer omissão, obscuridade, contradição ou erro material apto a justificar a integração do julgado, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Na realidade, a pretensão recursal revela mero inconformismo das embargantes com o resultado do julgamento, buscando rediscutir matéria já amplamente apreciada por este órgão colegiado, providência manifestamente incompatível com a natureza integrativa dos embargos de declaração.

Quanto ao prequestionamento, o recurso também não merece acolhimento. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, para fins de prequestionamento, não é necessária a menção expressa a todos os dispositivos legais invocados pela parte, bastando que a questão jurídica tenha sido efetivamente debatida e decidida, como ocorreu no presente caso. Ademais, o propósito de prequestionar a matéria não autoriza, por si só, o acolhimento dos embargos, caso ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, REJEITO os embargos de declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026