Tribunal: TJMT
Processo: 1043220-90.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REJEIÇÃO.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos por incorporadora imobiliária contra acórdão que fixou o percentual de retenção em 25% sobre o valor pago pelo promitente comprador em caso de distrato, além de afastar a condenação por danos morais, alegando omissão e contradição quanto ao percentual de retenção e à comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado contém omissão ou contradição quanto: (i) ao percentual de retenção aplicável ao caso, considerando que o empreendimento estaria em fase de obras à época do distrato e submetido ao regime de patrimônio de afetação; e (ii) a não consideração de documentos que comprovariam o pagamento de comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de declaração são cabíveis apenas nas hipóteses taxativamente previstas no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam: omissão, obscuridade, contradição ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.
4. O acórdão embargado analisou expressamente a questão relativa à retenção de valores, consignando que a existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto.
5. O percentual de retenção de 25% foi fundamentado adequadamente no acórdão, considerando-se que tal montante se mostra suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, revelando-se adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito.
6. Quanto à comissão de corretagem, o acórdão analisou a questão, consignando que não restou demonstrada a participação de terceiros (imobiliária e/ou corretores) na comercialização do imóvel, não sendo possível presumir que o negócio tenha sido realizado por intermediação de corretor.
7. A mera existência de nota fiscal e demonstrativo de pagamento não é suficiente para comprovar a efetiva intermediação ou participação de corretor na comercialização do imóvel, sendo necessário demonstrar a efetiva prestação de serviços de corretagem, com a aproximação das partes e a conclusão do negócio por intermédio do corretor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento:
1. A existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de distrato, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto.
2. A comprovação da comissão de corretagem exige a demonstração da efetiva prestação de serviços de intermediação, não bastando a mera apresentação de nota fiscal e demonstrativo de pagamento.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043220-90.2021.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DILSON JUNIO GOSSLER DE ALBUQUERQUE - CPF: 028.775.681-56 (EMBARGADO), BIANCA DE SOUZA - CPF: 650.150.701-44 (ADVOGADO), SIRLEY SANTOS NIEMIC - CPF: 632.823.991-20 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REJEIÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por incorporadora imobiliária contra acórdão que fixou o percentual de retenção em 25% sobre o valor pago pelo promitente comprador em caso de distrato, além de afastar a condenação por danos morais, alegando omissão e contradição quanto ao percentual de retenção e à comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado contém omissão ou contradição quanto: (i) ao percentual de retenção aplicável ao caso, considerando que o empreendimento estaria em fase de obras à época do distrato e submetido ao regime de patrimônio de afetação; e (
ii
)
a
não consideração de documentos que comprovariam o pagamento de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração são cabíveis apenas nas hipóteses taxativamente previstas no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam: omissão, obscuridade, contradição ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.

4. O acórdão embargado analisou expressamente a questão relativa à retenção de valores, consignando que a existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto.

5. O percentual de retenção de 25% foi fundamentado adequadamente no acórdão, considerando-se que tal montante se mostra suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, revelando-se adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito.

6. Quanto à comissão de corretagem, o acórdão analisou a questão, consignando que não restou demonstrada a participação de terceiros (imobiliária e/ou corretores) na comercialização do imóvel, não sendo possível presumir que o negócio tenha sido realizado por intermediação de corretor.

7. A mera existência de nota fiscal e demonstrativo de pagamento não é suficiente para comprovar a efetiva intermediação ou participação de corretor na comercialização do imóvel, sendo necessário demonstrar a efetiva prestação de serviços de corretagem, com a aproximação das partes e a conclusão do negócio por intermédio do corretor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

1. A existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de distrato, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto.

2. A comprovação da comissão de corretagem exige a demonstração da efetiva prestação de serviços de intermediação, não bastando a mera apresentação de nota fiscal e demonstrativo de
pagamento.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por
RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 448 LTDA
contra
o
acórdão
de ID no
322110855
, que deu parcial provimento ao recurso
interposto pel
o embargante,
para fixar o percentual de retenção de 25% sobre o valor pago pelo promitente comprador, além de afastar a condenação por danos morais.

Em síntese, alega o embargante que o acórdão é omisso e contraditório, sustentando que o empreendimento estava em fase de obas à época do distrato
(2021), tendo sido concluído apenas em 20 de abril de 2023, o que justificaria a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme previsto na legislação para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação
.

Aduz que
o acórdão foi omisso ao não considerar a nota fiscal e o demonstrativo anexados aos autos, que comprovariam o repasse do valor de R$ 6.475,00 à imobiliária a título de comissão de corretagem.

Ao final, pugna pelo acolhimento dos embargos para sanar os vícios apontados
e a reforma do julgado.

Ausente
s
as contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

A embargante alega que o acórdão foi omisso e contraditório ao não considerar que o empreendimento estava em fase de construção à época do distrato, o que justificaria a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64.

Sem
razão à embargante.

Isto porque, o
acórdão embargado analisou expressamente a questão relativa à retenção de valores, consignando que
"a existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto, especialmente quando o montante pago representa parcela ínfima do valor total do imóvel".

Ademais, o acórdão fundamentou adequadamente a fixação do percentual de retenção em 25% sobre o valor pago pelo promitente comprador, considerando que tal percentual
"se mostra suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito"
.

Portanto, não há omissão ou contradição a ser sanada neste ponto, mas mero inconformismo da embargante com o resultado do julgamento, o que não autoriza o acolhimento dos embargos de declaração.

No que tange à comissão de corretagem, o acórdão
analisou a questão, consignando que
“não restou demonstrado que houve a participação de terceiros (imobiliária e/ou corretores) na comercialização do imóvel, não sendo possível, dessa forma, presumir que o negócio tenha sido realizado por intermediação de corretor".

Ademais,
o
acórdão destacou que
"o valor da comissão de corretagem (R$ 6.475,00) é praticamente equivalente ao valor total pago pelo apelado (R$ 6.426,17), o que evidencia a desproporcionalidade da pretensão".

A mera existência de nota fiscal e demonstrativo de pagamento não é suficiente para comprovar a efetiva intermediação ou participação de corretor na comercialização do imóvel. É necessário demonstrar que houve efetiva prestação de serviços de corretagem, com a aproximação das partes e a conclusão do negócio por intermédio do corretor, o que não foi comprovado nos autos.

Portanto, não há omissão a ser sanada neste ponto, mas mero inconformismo da embargante com o resultado do julgamento, o que não autoriza o acolhimento dos embargos de declaração.

Ante o exposto,
rejeito

os embargos de declaração.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026