Tribunal: TJMT
Processo: 1034803-38.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PEDIDO LIMINAR. IMÓVEL COMERCIAL. RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA LOCATÍCIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 8.245/91, ART. 57. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA OBSTAR EFEITOS DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO. TUTELA POSSESSÓRIA CONCEDIDA EM PRIMEIRO GRAU. CASSAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu tutela liminar de manutenção de posse em favor do autor de ação possessória, impedindo, na prática, os efeitos de notificação extrajudicial de desocupação expedida pela locadora, no contexto de contrato de locação comercial por prazo indeterminado.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se é juridicamente adequada a concessão de tutela possessória liminar para manter o locatário na posse do imóvel comercial e, por consequência, neutralizar os efeitos de denúncia vazia regularmente promovida pelo locador, à luz da Lei no 8.245/91.
III. Razões de decidir
A posse exercida pelo agravado decorre diretamente de relação locatícia, tratando-se de posse derivada, cujo regime jurídico é disciplinado por legislação especial (Lei do Inquilinato).
O contrato de locação por prazo indeterminado admite denúncia unilateral pelo locador, mediante notificação escrita concedendo prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação, conforme expressa previsão do art. 57 da Lei no 8.245/91.
A controvérsia instaurada não se insere no âmbito de um conflito possessório autônomo, mas decorre do término do vínculo obrigacional, razão pela qual a tutela jurisdicional adequada para a retomada ou discussão da posse do imóvel é a ação de despejo, e não a ação possessória.
A concessão de tutela possessória, nessas circunstâncias, implica indevida utilização do sistema possessório para obstar efeitos jurídicos próprios do regime locatício, resultando em prorrogação forçada da locação e esvaziamento da disciplina legal específica.
Ausente, portanto, a probabilidade do direito a justificar a manutenção da tutela liminar deferida, especialmente porque o provimento concedido em primeiro grau interfere indevidamente no exercício regular de direito expressamente previsto em lei.
IV. Dispositivo e tese
Recurso provido, para cassar a decisão agravada e revogar a tutela liminar de manutenção de posse concedida em primeiro grau.
Tese de julgamento:
“É inadequada a concessão de tutela possessória liminar para impedir ou suspender os efeitos de denúncia vazia regularmente exercida pelo locador em contrato de locação por prazo indeterminado, devendo as controvérsias decorrentes do término da locação ser resolvidas pelas vias próprias previstas na Lei no 8.245/91.”
Dispositivos legais relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 5o e 57; Código de Processo Civil, arts. 300, 560, 561 e 1.015, I.
Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça – entendimento consolidado no sentido de que, em se tratando de imóvel locado, a retomada da posse deve ocorrer pela ação de despejo, sendo inadequada a via possessória.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034803-38.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Esbulho / Turbação / Ameaça, Efeitos, Liminar]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDERCIMAR FELIX DE SENA 67956823234 - CNPJ: 35.624.930/0001-09 (AGRAVADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 00.942.246/0012-35 (AGRAVANTE), DAVID RIBEIRO DE MORAES - CPF: 322.091.261-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PEDIDO LIMINAR. IMÓVEL COMERCIAL. RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA LOCATÍCIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 8.245/91, ART. 57. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA OBSTAR EFEITOS DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO. TUTELA POSSESSÓRIA CONCEDIDA EM PRIMEIRO GRAU. CASSAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu tutela liminar de manutenção de posse em favor do autor de ação possessória, impedindo, na prática, os efeitos de notificação extrajudicial de desocupação expedida pela locadora, no contexto de contrato de locação comercial por prazo indeterminado.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se é juridicamente adequada a concessão de tutela possessória liminar para manter o locatário na posse do imóvel comercial e, por consequência, neutralizar os efeitos de denúncia vazia regularmente promovida pelo locador, à luz da Lei no 8.245/91.

III. Razões de decidir

A posse exercida pelo agravado decorre diretamente de relação locatícia, tratando-se de posse derivada, cujo regime jurídico é disciplinado por legislação especial (Lei do Inquilinato).

O contrato de locação por prazo indeterminado admite denúncia unilateral pelo locador, mediante notificação escrita concedendo prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação, conforme expressa previsão do art. 57 da Lei no 8.245/91.

A controvérsia instaurada não se insere no âmbito de um conflito possessório autônomo, mas decorre do término do vínculo obrigacional, razão pela qual a tutela jurisdicional adequada para a retomada ou discussão da posse do imóvel é a ação de despejo, e não a ação possessória.

A concessão de tutela possessória, nessas circunstâncias, implica indevida utilização do sistema possessório para obstar efeitos jurídicos próprios do regime locatício, resultando em prorrogação forçada da locação e esvaziamento da disciplina legal específica.

Ausente, portanto, a probabilidade do direito a justificar a manutenção da tutela liminar deferida, especialmente porque o provimento concedido em primeiro grau interfere indevidamente no exercício regular de direito expressamente previsto em lei.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido, para cassar a decisão agravada e revogar a tutela liminar de manutenção de posse concedida em primeiro grau.

Tese de julgamento:

“É inadequada a concessão de tutela possessória liminar para impedir ou suspender os efeitos de denúncia vazia regularmente exercida pelo locador em contrato de locação por prazo indeterminado, devendo as controvérsias decorrentes do término da locação ser resolvidas pelas vias próprias previstas na Lei no 8.245/91.”

Dispositivos legais relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 5o e 57; Código de Processo Civil, arts. 300, 560, 561 e 1.015, I.

Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça – entendimento consolidado no sentido de que, em se tratando de imóvel locado, a retomada da posse deve ocorrer pela ação de despejo, sendo inadequada a via possessória.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo Ltda.
contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Manutenção de Posse c/c pedido liminar no 1001554-56.2025.8.11.0078, proposta por
Edercimar Felix de Sena
, na qual o Juízo da Vara Única da Comarca de Sapezal/MT deferiu tutela liminar possessória, determinando a manutenção do autor na posse do imóvel comercial e ordenando que a requerida não molestasse a posse, com fundamento nos arts. 560 e 561 do CPC.

Consta da decisão agravada, em síntese, que o demandante narrou ter celebrado contrato de sublocação do imóvel comercial em 09/01/2009, afirmando que em 05/05/2025 assumiu a posse direta do imóvel e passou a figurar como locador por prazo indeterminado; aduziu ter recebido, em 15/07/2025, notificação extrajudicial expedida pela ré, exigindo a desocupação do bem; e sustentou risco de dano ao seu sustento e aos compromissos financeiros decorrentes da atividade comercial (borracharia). O Juízo de origem entendeu presentes os requisitos do art. 561 do CPC e deferiu a liminar, determinando expedição de mandado de manutenção na posse e designando audiência de conciliação.

Irresignada, a requerida recorre. Em suas razões recursais (id. 320014374), a
Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo Ltda
. sustenta, em parágrafo único e de forma concatenada: (i) que a controvérsia decorre de contrato de locação de imóvel comercial por prazo indeterminado, relativo ao salão comercial situado na Avenida Prefeito André Antônio Maggi, no 359-SE, anexo ao Posto Águia, Loteamento Industrial, Sapezal/MT, explorado pela agravada para instalação de borracharia; (ii) que o contrato contém cláusula expressa autorizando a denúncia unilateral mediante notificação extrajudicial com antecedência mínima de 30 dias, bem como cláusula de eleição de foro em favor da Comarca de Cuiabá/MT, à luz do art. 63 do CPC; (iii) que promoveu notificação extrajudicial em 15/07/2025, concedendo prazo legal de 30 dias (até 15/08/2025) para desocupação voluntária, invocando o art. 57 da Lei no 8.245/91; (iv) que, expirado o prazo sem devolução do bem, a posse da ocupante tornou-se precária, sendo inadequada a via possessória para impedir os efeitos da denúncia, pois a controvérsia deveria tramitar nas vias próprias do sistema locatício (ação renovatória, declaratória, ou discussão em ação de despejo); (v) que há ação de despejo por denúncia vazia no 1091485-84.2025.8.11.0041, perante a 9a Vara Cível de Cuiabá/MT, com tutela de urgência determinando desocupação; (vi) que a decisão agravada foi proferida por juízo territorialmente incompetente (foro de eleição), e que não se encontram presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a tutela de urgência. Ao final, requereu a concessão de efeito suspensivo (art. 1.019, I, CPC) e, no mérito, a cassação da decisão agravada.

A antecipação da tutela recursal foi
deferida
(id. 321082355).

Intimado, o agravado

apresentou
contraminuta
(id. 327345854), na qual, também de forma sequenciada, relata ter proposto anteriormente a ação possessória visando impedir a desocupação e sustentar a nulidade/ineficácia da notificação. Suscita a existência de litispendência e/ou prevenção, aduzindo que a ação possessória (distribuída em 01/08/2025) é anterior à ação de despejo (proposta em 12/09/2025), defendendo risco de decisões conflitantes e invocando prevenção (art. 59 do CPC). Pugna pela manutenção da liminar proferida pelo juízo de origem, defendendo a proteção possessória e a boa-fé do autor. Sustenta a litigância de má-fé da agravante e requer, por fim, a condenação nas penas dos arts. 80 e 81 do CPC, bem como o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 21 de janeiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se na origem, de Ação de Manutenção de Posse c.c pedido liminar interposta por
Edercimar Felix de Sena
em face de
Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo Ltda
.

Narrou a exordial, em síntese, que o requerente celebrou o contrato de sublocação do imóvel comercial em questão em 09.01.2009. Aduziu que, em 05.05.2025, assumiu a posse direta do imóvel e passou a figurar como locadora por prazo indeterminado.

Alegou que no dia 15.07.2025, recebeu notificação extrajudicial da requerida, exigindo a desocupação do imóvel, sem qualquer justificativa.

Aduziu que depende da renda gerada pela borracharia, sendo que enfrenta inúmeros compromissos financeiros de longo prazo, decorrentes da atividade comercial, e a perda do imóvel representaria um golpe fatal em sua capacidade de sustento e cumprimento de suas obrigações. Assim, requereu, em sede liminar, fosse deferida a manutenção do requerente na posse do imóvel.

A magistrada
a quo
deferiu a
liminar pretendida, determinando a expedição de mandado de manutenção do requerente na posse do imóvel descrito no contrato de locação, objeto dos autos, intimando a parte requerida para que não molestasse a posse do requerente, seja mediante turbação ou esbulho (id. 207238528).

Inconformada, a requerida recorre, sustentando, em síntese, que a decisão recorrida foi proferida por juízo territorialmente incompetente, haja vista que o contrato de locação contém cláusula expressa de eleição de foro em favor da Comarca de Cuiabá/MT, a qual deve prevalecer por força do art. 63 do Código de Processo Civil.

Segue sustentando que a ação possessória ajuizada pelo agravado é processualmente inadequada para discutir o término da relação locatícia, porquanto esta decorre de posse derivada (art. 1.197 do Código Civil), devendo eventual controvérsia ser dirimida pelas vias próprias previstas na Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), como a ação renovatória ou a ação de despejo, bem como que o contrato de locação foi celebrado por prazo indeterminado, o que autoriza a denúncia vazia mediante notificação extrajudicial, nos termos do art. 57 da Lei no 8.245/91, tendo sido respeitado o prazo de trinta dias para desocupação voluntária do imóvel.

Aduz que a decisão agravada afronta o direito potestativo da locadora de resilir o contrato e viola o princípio da autonomia privada, ao compelir a manutenção forçada da relação locatícia.

Afirma que não estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, pois inexiste probabilidade do direito da agravada e o alegado perigo de dano não é irreparável, sendo meramente patrimonial e reversível, ao revés, é a agravante quem suporta grave lesão ao seu direito de propriedade e à livre disposição econômica do bem, impossibilitada de destiná-lo a nova atividade empresarial.

Assevera, ainda, que já ajuizou ação de despejo por denúncia vazia perante a 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT (processo no 1091485-84.2025.8.11.0041), na qual foi deferida tutela de urgência reconhecendo a validade da notificação extrajudicial e determinando a desocupação do imóvel, o que reforça a incompetência do juízo de Sapezal e o
fumus boni iuris
em favor da agravante.

Firme em seus argumentos, pugnou pela concessão da tutela antecipada recursal, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para atribuir efeito suspensivo ao agravo, de modo a cassar os efeitos da decisão agravada e restabelecer a plena eficácia da notificação extrajudicial de desocupação, assegurando o regular exercício do direito potestativo de denúncia do contrato de locação. No mérito, pela reforma da decisão.

Pois bem.
Inicialmente
mister
se faz constar que a matéria controvertida devolvida a este colegiado restringe-se, essencialmente, a verificar se a decisão que deferiu liminar de manutenção de posse em favor do agravado, suspendendo, na prática, os efeitos de notificação extrajudicial de desocupação expedida pela agravante, subsiste diante da natureza locatícia da posse exercida pela parte autora na origem; da alegada regularidade da denúncia vazia em locação por prazo indeterminado (Lei no 8.245/91, art. 57); da adequação/inadequação da via possessória para o fim de obstar efeitos de denúncia do contrato; e do impacto, no plano da tutela de urgência, dos requisitos normativos aplicáveis, inclusive sob a perspectiva do risco de decisões conflitantes, invocado pelo agravado.

No caso, a decisão agravada fundamentou-se diretamente no microssistema possessório, aplicando os arts. 560 e 561 do CPC para deferir mandado de manutenção de posse. E, para que se compreenda o ponto, convém transcrever os dispositivos centrais invocados pelo próprio Juízo
a quo, verbis
.

“Art. 560:
O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.”

“Art. 561:
“Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; V - a perda da posse, na ação de reintegração.”

Entretanto, a controvérsia trazida pelos autos, tal como narrada pelas próprias partes no agravo e na contraminuta, não gravita em torno de um conflito possessório “puro”, dissociado de vínculo obrigacional. Ao revés, o núcleo do litígio é o
término da relação locatícia
e a eficácia de
notificação extrajudicial de desocupação
em contrato por prazo indeterminado, dado que a própria agravante descreve contrato com cláusula de denúncia unilateral e sustenta ter notificado em 15.07.2025, para desocupação em 15.08.2025.

Nessa moldura, incide com especial relevo o regime jurídico da Lei do Inquilinato. O art. 57 da Lei no 8.245/91 dispõe, em texto legal, que:
“O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Também, o art. 5o da mesma lei, fixa a via adequada para a retomada do imóvel locado: “
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

É precisamente nessa separação funcional entre tutela possessória e tutela locatícia que reside o ponto de inflexão: não se trata de negar, em abstrato, a proteção possessória a quem ocupa um imóvel, mas de reconhecer que, quando a posse é derivada de contrato de locação e o que se pretende é impedir (ou fazer prevalecer) os efeitos do término do vínculo, o ordenamento oferece instrumentos próprios (ação de despejo; ação renovatória, quando cabível; ações declaratórias/obrigacionais), não sendo juridicamente adequado transmutar a tutela possessória em mecanismo de “perpetuação forçada” da locação, sobretudo por tutela liminar que, no efeito prático, neutraliza direito cujo exercício é legalmente conformado.

A orientação do Superior Tribunal de Justiça, em linha com essa racionalidade sistêmica, é clara no sentido de que, em se tratando de imóvel locado, a retomada da posse direta deve ocorrer pela ação de despejo, e não pela via possessória, sob pena de esvaziamento da disciplina especial da Lei no 8.245/91.

Aplicando-se tais premissas ao caso concreto, verifica-se que a decisão agravada, ao deferir liminar possessória para manter o autor no imóvel e impedir que a requerida exerça os efeitos da notificação extrajudicial, acabou por deslocar o debate do regime locatício para o possessório, produzindo um resultado materialmente equivalente a impedir, por tutela provisória possessória, o exercício de denúncia vazia em contrato por prazo indeterminado, tema que, por lei, tem disciplina própria.

E isso se agrava quando se observa que a própria agravante noticia, no corpo do recurso, a existência de ação de despejo por denúncia vazia perante o foro eleito (Cuiabá/MT), com decisão liminar ali proferida, o que, independentemente da solução definitiva sobre conexão e/ou prevenção, evidencia o risco real de decisões contraditórias caso se mantenha, por longo período, tutela possessória que neutraliza efeitos locatícios, enquanto tramita ação própria de despejo.

De outro lado, as alegações do agravado sobre litispendência e prevenção (inclusive com invocação do art. 59 do CPC) demandam, por sua própria natureza, exame criterioso dos elementos de identidade e do desenho procedimental de cada demanda, inclusive quanto à possibilidade de conexão e reunião, bem como quanto à utilidade de mecanismos de cooperação e prevenção de decisões conflitantes.

Todavia, para o objeto estrito deste agravo, que é a manutenção/cassação de tutela possessória liminar, o que se impõe, com segurança, é afirmar que tais discussões não legitimam, por si sós, a concessão de liminar possessória com conteúdo material de sustar efeitos de denúncia locatícia em contrato por prazo indeterminado, sobretudo quando a lei oferece via própria e quando a tutela concedida, na prática, interfere na disciplina especial do art. 57 da Lei do Inquilinato.

No plano da tutela provisória, ainda que se partisse, por hipótese, da análise pelo art. 300 do CPC, a probabilidade do direito do autor/agravado, tal como reconhecida pelo juízo
a quo
com base em art. 561 do CPC, não se revela consistente quando o suporte fático-jurídico do litígio está ancorado em relação locatícia e em denúncia por prazo indeterminado prevista em lei; além disso, o perigo de dano deve ser sopesado à luz da reversibilidade e do regime jurídico especial, não sendo adequado utilizar o instrumento possessório para produzir efeito de prorrogação compulsória do contrato.

Quanto à litigância de má-fé, pretendida pelo agravado, registra-se que a simples interposição de agravo de instrumento contra decisão liminar, com teses jurídicas claramente delimitadas (inadequação da via possessória; disciplina da denúncia vazia; risco de decisões conflitantes; foro de eleição), não autoriza, neste momento processual e nesta via, a imposição das sanções dos arts. 80 e 81 do CPC, as quais exigem demonstração robusta de conduta dolosa tipificada, o que não se extrai, de modo inequívoco, apenas do exercício regular do direito de recorrer.

Por fim, quanto ao argumento de cláusula de eleição de foro, a agravante afirma existir convenção processual elegendo a Comarca de Cuiabá/MT e sustenta nulidade da decisão por incompetência relativa (CPC, art. 63).

A questão, entretanto, embora relevante, não precisa ser exaurida para a solução do agravo no ponto em que se impõe: a cassação da tutela possessória deferida, por inadequação do provimento liminar aos contornos jurídicos do conflito, que se insere no regime locatício e não comporta, como regra, neutralização de denúncia vazia por tutela possessória.

Sem prejuízo, remanesce ao juízo de origem (ou ao juízo competente, conforme deliberação ulterior) a apreciação, no momento adequado, das exceções processuais e da conexão com eventuais ações.

Ante o exposto, tenho por bem cassar a decisão agravada, restabelecendo a tramitação do feito, sem prejuízo de que as controvérsias próprias da relação locatícia sejam examinadas nas vias processuais adequadas, notadamente sob a disciplina da Lei no 8.245/91.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 21 de janeiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026