Tribunal: TJMT
Processo: 0005784-42.2014.8.11.0015
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISAO CONTRATUAL. CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA E VENDA. LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. EXAURIMENTO DO CONTRATO PRELIMINAR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se é juridicamente possível rescindir contrato preliminar de compra e venda após a lavratura de escritura pública definitiva; (ii) se restou caracterizado inadimplemento contratual do vendedor, notadamente quanto ao georreferenciamento e à existência de ônus reais; e (iii) se são devidos danos materiais e morais.
III. Razões de decidir
3. A lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda exaure o contrato preliminar, tornando juridicamente inviável sua rescisão; 4. A demora no georreferenciamento do imóvel, quando decorrente de entraves administrativos e expressamente ressalvada no contrato, não configura mora contratual do vendedor; 5. Verificado o adimplemento substancial do contrato, mostra-se incabível a resolução do negócio jurídico, em prestígio aos princípios da conservação dos contratos, da função social e da segurança jurídica.
IV. Dispositivo e tese
6.. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: “ 1. A lavratura de escritura pública definitiva de compra e venda exaure o contrato preliminar, sendo juridicamente inviável sua rescisão sem pedido específico de anulação do título público. 2. Não configura inadimplemento contratual a demora no georreferenciamento do imóvel quando decorrente de entraves administrativos de órgãos públicos e prevista contratualmente como excludente de mora. 3.A ciência do adquirente acerca de ônus reais posteriormente baixados afasta a pretensão resolutória, em observância à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório; 4. O adimplemento substancial do contrato impede sua resolução e afasta o dever de indenizar por danos materiais e morais.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005784-42.2014.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LETICIA FERREIRA DE SOUZA - CPF: 030.316.046-28 (APELANTE), GILBERTO JUTHS RISSATO - CPF: 363.566.629-72 (ADVOGADO), FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), LUZIVALDO PIRES DE SOUZA - CPF: 340.616.901-59 (APELANTE), NELSON RODRIGUEZ TEIXEIRA - CPF: 328.232.319-00 (APELADO), MANOELA CONTER DE SAO JOSE - CPF: 894.845.331-91 (ADVOGADO), MARCELO HUCK JUNIOR - CPF: 035.054.601-09 (ADVOGADO), RICARDO LUIZ HUCK - CPF: 452.029.821-00 (ADVOGADO), THALES ROBERTO BASSO MAMEDE - CPF: 054.404.191-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISAO CONTRATUAL.

CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA E VENDA. LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. EXAURIMENTO DO CONTRATO PRELIMINAR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.

BOA-FÉ OBJETIVA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO.

RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em definir: (i) se é juridicamente possível rescindir contrato preliminar de compra e venda após a lavratura de escritura pública definitiva; (ii) se restou caracterizado inadimplemento contratual do vendedor, notadamente quanto ao georreferenciamento e à existência de ônus reais; e (iii) se são devidos danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

3. A lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda exaure o contrato preliminar, tornando juridicamente inviável sua rescisão; 4. A demora no georreferenciamento do imóvel, quando decorrente de entraves administrativos e expressamente ressalvada no contrato, não configura mora contratual do vendedor; 5. Verificado o adimplemento substancial do contrato, mostra-se incabível a resolução do negócio jurídico, em prestígio aos princípios da conservação dos contratos, da função social e da segurança jurídica.

IV. Dispositivo e tese

6.. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:
“

1.
A lavratura de escritura pública definitiva de compra e venda exaure o contrato preliminar, sendo juridicamente inviável sua rescisão sem pedido específico de anulação do título público. 2. Não configura inadimplemento contratual a demora no georreferenciamento do imóvel quando decorrente de entraves administrativos de órgãos públicos e prevista contratualmente como excludente de mora. 3.A ciência do adquirente acerca de ônus reais posteriormente baixados afasta a pretensão resolutória, em observância à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório; 4. O adimplemento substancial do contrato impede sua resolução e afasta o dever de indenizar por danos materiais e morais
.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
Letícia Ferreira de Souza e Luzivaldo Pires de Souza
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
4a Vara Cível da Comarca de Sinop
, nos autos da
ação ordinária de rescisão de contrato c/c indenização por danos morais e materiais
, ajuizada em face de
Nelson Rodriguez Teixeira
, que julgou
improcedentes
os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Inconformados com a sentença, os autores interpuseram o presente recurso de apelação no qual sustentam a ocorrência de
inadimplemento contratual

por parte do réu, especialmente pela demora injustificada na adoção de providências para o georreferenciamento do imóvel, o que teria inviabilizado a regular transferência da propriedade no prazo pactuado.

Alegam que a existência de
penhora em favor do Banco Bradesco
, ainda que de ciência dos adquirentes, caracteriza descumprimento da obrigação de entrega do bem livre e desembaraçado de ônus, conforme previsto no Termo Aditivo.

Dizem que a averbação de
manejo florestal
e de restrições ambientais inviabilizaria a exploração econômica da área, em afronta às disposições contratuais e que a sentença incorreu em
error in judicando
,
ao valorizar fatos supervenientes para afastar a mora contratual.

Forte em tais argumentos, pugnam pela
reforma integral da sentença
, com a decretação da rescisão contratual, condenação do réu ao pagamento de multa contratual e indenizações postuladas.

O apelado apresentou
contrarrazões

(ID n. 325652899) pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório
.

Cuiabá, 04 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão de contrato c.c indenização por danos materiais e morais proposta por Leticia Ferreira de Souza e Luzivaldo de Souza em face de Nelson Rodrigues Teixeira.

Na origem, narraram os autores que, em
09.11.05
, firmaram com o réu
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda
para aquisição de área rural de
800 hectares
, a ser desmembrada de gleba maior de
3.589 hectares
, situada no local denominado “Esperança”, pelo preço total de
R$ 650.000,00
.

Posteriormente, em
10.05.12
, as partes celebraram
Termo Aditivo Contratual
, no qual restou ajustado que a escritura pública definitiva seria outorgada no prazo máximo de
01 (um) ano
, com o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, sustentando os demandantes que o requerido teria incorrido em inadimplemento contratual, especialmente em razão da ausência de georreferenciamento, da existência de penhora em favor do Banco Bradesco e da incidência de manejo florestal, postulando a rescisão contratual, aplicação de multa e indenização por danos morais e materiais.

Decorrido regularmente a instrução processual com a produção de prova oral, sobreveio sentença que afastou a alegação de inadimplemento, julgando improcedentes as pretensões iniciais.

Não concordando com o édito judicial, recorrem os autores.

Pois bem.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado cinge-se à verificação da
existência, ou não, de inadimplemento contratual imputável ao apelado

capaz de ensejar a
rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda e do respectivo termo aditivo
, com a consequente aplicação de multa contratual e condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Nesse contexto, a questão nuclear perpassa, inicialmente,
pela

correta compreensão da
natureza jurídica do contrato preliminar
e de seus efeitos após a celebração do contrato definitivo.

Com efeito, o contrato particular de compromisso de compra e venda, tal como previsto no Código Civil, possui natureza instrumental e transitória, destinando-se a assegurar a futura celebração do contrato definitivo. Uma vez lavrada a escritura pública de compra e venda, considera-se consumado o negócio jurídico, com o consequente exaurimento do contrato preliminar, que passa a não mais produzir efeitos autônomos.

No caso em pauta, é incontroverso que as partes firmaram contrato particular em 09.11.2005 e celebraram termo aditivo em 10.05.2012. Em 21.12.2012 foi
lavrada escritura pública definitiva de compra e venda
, aceita expressamente pelos adquirentes e inexiste pedido específico de
anulação da escritura pública
, permanecendo hígido o título dotado de fé pública.

Diante desse cenário, sob o prisma jurídico-processual,
não é dado ao Judiciário
rescindir contrato preliminar já exaurido
, sob pena de, por via oblíqua,
desconstituir escritura pública válida
, sem pedido próprio e em manifesta violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

Nada obstante,
não se verifica, no plano material,
inadimplemento contratual qualificado
apto a justificar a resolução do negócio, nos termos dos arts. 475 e 476 do Código Civil.

Considerando-se, como expressamente delimitado para o julgamento, que

a hipoteca e a penhora foram regularmente baixadas
, resta esvaziada a tese recursal fundada na existência de ônus reais impeditivos da transferência da propriedade.

Mais do que isso, consta do próprio instrumento público,

ou seja, da escritura pública, que os compradores
tinham ciência expressa da situação registral do imóvel à época da lavratura da escritura
, o que atrai a incidência direta do princípio da
boa-fé objetiva
, em sua dimensão de vedação ao comportamento contraditório

(
venire contra factum proprium
)

Não é juridicamente admissível que a parte, após
aceitar a escritura pública
, invoque circunstâncias conhecidas e posteriormente superadas como fundamento para a resolução do contrato, sob pena de flagrante violação à confiança legítima.

Logo, a
ciência do adquirente acerca de ônus reais posteriormente baixados afasta a pretensão resolutória, em observância à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório.

No que concerne ao georreferenciamento, a alegação central dos apelantes repousa na suposta demora na sua realização. Todavia, a prova constante dos autos demonstra que a morosidade verificada não decorreu de inércia ou desídia do apelado, mas, sim, de entraves administrativos imputáveis ao Incra, inclusive relacionados a questões fundiárias e à sobreposição de áreas.

Registre-se, ademais, que o próprio termo aditivo contratual firmado entre as partes previu, expressamente, a impossibilidade de imputação de mora ao vendedor em razão da morosidade dos órgãos públicos — cláusula plenamente válida e compatível com o princípio da alocação contratual de riscos, segundo o qual não se pode imputar ao alienante mora culposa quando o atraso resulta de fatos administrativos alheios à sua vontade, exigências técnicas supervenientes, bem como entraves burocráticos estruturais do Estado
.

Deveras, o direito brasileiro
não adota responsabilidade objetiva irrestrita por atraso
, sendo indispensável a demonstração de
culpa ou dolo
, o que não se extrai do acervo probatório,
o que manifestamente não se verifica na hipótese.

Quanto ao alegado adimplemento substancial, ainda que se admitisse algum grau de imperfeição temporal no cumprimento das obrigações, o conjunto probatório revela inequívoco
adimplemento substancial
do contrato, caracterizado pelo pagamento integral do preço, transmissão da posse, lavratura da escritura pública e progressiva regularização registral.

A resolução contratual constitui
medida extrema
, somente cabível quando frustrada a finalidade econômica do negócio, o que não se constata no caso em analise. Ao revés, a pretensão resolutória, nas circunstâncias delineadas, mostra-se incompatível com os princípios da
função social do contrato, da conservação dos negócios jurídicos e da boa-fé objetiva
, consagrados nos arts. 421 e 422 do Código Civil.

Diante disso, a improcedência do pedido de rescisão contratual afasta, por consectário lógico, os pedidos de indenização por danos materiais e morais.

Não há, nos autos, prova de prejuízo material autônomo imputável ao apelado, tampouco se configura dano moral indenizável, uma vez que
mero dissabor ou frustração de expectativa negocial não se confunde com lesão aos direitos da personalidade.

Desprovido o recurso, impõe-se a majoração da verba honoraria na instancia recursal, que acresço em 2%, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 04 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026