Tribunal: TJMT
Processo: 1042050-70.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1042050-70.2025.8.11.0000
AGRAVANTE: LUIZ FERNANDO GUIMARAES DE AMORIM
AGRAVADO: KLEITON CESAR VAZ GUIMARAES
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS E POSIÇÃO POSSESSÓRIA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do executado sobre lotes de loteamento, sob fundamento de ausência de prova da propriedade dos imóveis e de registro do contrato de compromisso de compra e venda.
II. Questões em discussão
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de registro do contrato de compromisso de compra e venda impede a penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do compromissário comprador; e (ii) analisar se é possível a constrição de direitos aquisitivos e posição possessória sem prova de domínio registral.
III. Razões de decidir
O art. 835, XII, do CPC estabelece expressamente a penhorabilidade dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda, não restringindo a penhora aos bens formalmente registrados em nome do executado.
O art. 789 do CPC consagra o princípio da responsabilidade patrimonial ampla, estabelecendo que o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros, sem distinguir entre bens registrados e não registrados.
Os contratos particulares de compromisso de compra e venda e o termo de renegociação de taxa condominial demonstram que o executado assumiu obrigações típicas de compromissário comprador e exerce a posse direta sobre os lotes.
A ausência de registro do contrato não desnatura a existência dos direitos aquisitivos, apenas limita sua oponibilidade erga omnes, não constituindo requisito para sua penhorabilidade.
A posse, como situação de fato com proteção jurídica, integra o patrimônio do devedor e pode constituir objeto de constrição judicial, conforme art. 1.197 do CC.
O risco de dano irreparável ou de difícil reparação está presente, considerando que o débito supera um milhão e meio de reais e o executado figura como devedor em diversas outras execuções.
Diante da concorrência entre múltiplos credores, à vista do art. 797 do CPC, faz-se necessária a adoção de medidas para individualizar os bens e garantir a preferência do credor.
IV. Dispositivo e tese
Agravo de instrumento provido.
Tese de julgamento: "A penhora de direitos aquisitivos e da posição possessória do compromissário comprador independe do registro do contrato de compromisso de compra e venda, sendo suficiente a demonstração da existência de direitos com expressão econômica aptos a responder pelas dívidas do devedor".-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042050-70.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cheque, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[BRUNO PROENCA - CPF: 018.070.201-77 (ADVOGADO), LUIZ FERNANDO GUIMARAES DE AMORIM - CPF: 688.732.041-04 (AGRAVANTE), KLEITON CESAR VAZ GUIMARAES - CPF: 925.838.301-04 (AGRAVADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1042050-70.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:
LUIZ FERNANDO GUIMARAES DE AMORIM

AGRAVADO
:
KLEITON CESAR VAZ GUIMARAES

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS E POSIÇÃO POSSESSÓRIA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do executado sobre lotes de loteamento, sob fundamento de ausência de prova da propriedade dos imóveis e de registro do contrato de compromisso de compra e venda.

II. Questões em discussão

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de registro do contrato de compromisso de compra e venda impede a penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do compromissário comprador; e (
ii
)
analisar
se é possível a constrição de direitos aquisitivos e posição possessória sem prova de domínio registral.

III. Razões de decidir

O art. 835, XII, do CPC estabelece expressamente a penhorabilidade dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra
e venda, não restringindo a penhora aos bens formalmente registrados em nome do executado.

O art. 789 do CPC consagra o princípio da responsabilidade patrimonial ampla, estabelecendo que o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros, sem distinguir entre bens registrados e não registrados.

Os contratos particulares de compromisso de compra e venda e o termo de renegociação de taxa condominial demonstram que o executado assumiu obrigações típicas de compromissário comprador e exerce a posse direta sobre os lotes.

A ausência de registro do contrato não desnatura a existência dos direitos aquisitivos, apenas limita sua oponibilidade erga omnes, não constituindo requisito para sua penhorabilidade.

A posse, como situação de fato com proteção jurídica, integra o patrimônio do devedor e pode constituir objeto de constrição judicial, conforme art. 1.197 do CC.

O risco de dano irreparável ou de difícil reparação está presente, considerando que o débito supera um milhão e meio de reais e o executado figura como devedor em diversas outras execuções.

Diante da concorrência entre múltiplos credores, à vista do art. 797 do CPC, faz-se necessária a adoção de medidas para individualizar os bens e garantir a preferência do credor.

IV. Dispositivo e tese

Agravo de instrumento provido.

Tese de julgamento: "A penhora de direitos aquisitivos e da posição possessória do compromissário comprador independe do registro do contrato de compromisso de compra e venda, sendo suficiente a
demonstração da existência de direitos com expressão econômica aptos a responder pelas dívidas do devedor
".
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
LUIZ FERNANDO GUIMARAES DE AMORIM

no
Cumprimento de Sentença
da Ação Monitória promovido em face de
CARRASCO & SILVA LTDA – ME,
KLEITON CESAR VAZ GUIMARAES
,
contra
a
decisão que indeferiu o pedido de penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do executado sobre o
s
Lotes 13 da Quadra C e 38 da Quadra E do Loteamento Moradias Canaã.

Em síntese, sustenta o agravante que o pedido não visa à constrição da propriedade formal dos bens, mas sim dos direitos aquisitivos e da posição possessória do compromissário comprador, direitos expressamente penhoráveis nos termos do art. 835, XII, do CPC/15.

Alega que os contratos particulares de compromisso de compra e venda e o termo de renegociação de taxa condominial demonstram a posse direta e a assunção de obrigações
propter
rem
pelo executado, caracterizando direitos patrimoniais aptos à penhora.

Afirma que a ausência de registro do contrato não impede a penhora dos direitos aquisitivos, pois a constrição recai sobre a expectativa de aquisição, não sobre o domínio registral.

Aduz
que a exigência de prova de domínio não se aplica quando o objeto da penhora consiste em direitos aquisitivos e posição possessória do compromissário.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso
.

A liminar recursal
foi
parcialmente deferida para
determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis
a fim de
averbar a existência da presente execução à margem da matrícula no 18979, com menção expressa aos Lotes 13 da Quadra C e 38 da Quadra E do Loteamento Moradias Canaã.

(ID
331938896
)
.

Ao apresentar a contraminuta, o agravado
KLEITON CESAR VAZ GUIMARÃES
suscitou preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que
houve impugnação
específica aos fundamentos da decisão agravada. No mérito, refutou os argumentos do recurso, requerendo o seu desprovimento
(ID
341412356
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

O processo originário trata de cumprimento de sentença em desfavor de KLEITON CESAR VAZ GUIMARÃES, visando a satisfação do crédito decorrente de ação monitória embasada em cheque prescrito.

Após tentativas de localização de bens do executado, o exequente pleiteou a penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do
executado sobre os
Lotes 13 da Quadra C e 38 da Quadra E do Loteamento Moradias Canaã.
, com base em contrato de compromisso de compra e venda e termo de renegociação de taxa condominial.

O
J
uízo de origem indeferiu o pedido, sob o fundamento de ausência de prova da propriedade dos imóveis pelo executado, uma vez que o imóvel não se encontra em seu nome e o contrato de compra e venda sequer foi averbado na matrícula.

Pois bem
.

Consoante relatado, ao apresentar a contraminuta, a parte agravada suscitou a ocorrência de violação aoprincípio da dialeticidade, sob o argumento de que o recurso não refuta especificamente os argumentos da decisão agravada.

Todavia, não é o que se verifica da peça recursal,em que a agravanteataca especificamente os pontos da decisão agravada, expondo os fundamentos de fato e de direito pelos quais requerem a sua reforma.

Assim,
rejeito
a preliminar suscitada.

Mérito.

D
enota-se dos autos que o pedido de penhora foi indeferido em razão da ausência de prova da propriedade dos lotes
, por não se encontrarem
registrados em nome do executado e o contrato de compra e venda não ter sido averbado à matrícula dos bens.

Ocorre que o exequente/agravante não pretende a constrição da propriedade dos imóveis,
mas sim dos direitos aquisitivos e da posição possessória do compromissário comprador, direitos com natureza jurídica e regime de penhorabilidade distintos da propriedade plena.

Sobre o tema, convém registrar que o
art. 835, XII, do CPC/15 estabelece a ordem de preferência para penhora, incluindo expressamente
os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda
:

“
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

[...]

XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
”

O dispositivo não restringe a penhora aos bens formalmente registrados em nome do executado, abrangendo todos os direitos com expressão econômica suficiente para responder pelas dívidas do devedor.

Além disso
, o
art. 789 do CPC/15 consagra o princípio da responsabilidade patrimonial ampla, estabelecendo que "
o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei
". A norma não distingue entre bens registrados e não registrados, abrangendo todo o patrimônio do devedor com aptidão para satisfazer o crédito exequendo.

No caso,
o
s
contrato
s
particular
es
de compromisso de compra e venda acostado
s
(
IDs
210976978) demonstra
m
,
prima facie
,
que o executado assumiu obrigações típicas de compromissário comprador, incluindo o pagamento parcelado do preço, a assunção de encargos condominiais e a posse direta sobre os lotes.

Por sua vez, o
Termo de Renegociação de Taxa Condominial (ID 210976980) firmado
em 26/08/2025
pelo executado com a Associação de Moradores do Canaã Poconé
evidencia
o exercício efetivo da posse e a assunção de obrigações
propter
rem.

O
citado termo

(ID 210976980)
firmado pelo executado com a Associação de Moradores do Canaã Poconé em 26/08/2025 corrobora
,
a priori
,
o exercício efetivo da posse e a assunção de obrigações
propter
rem
. O documento
demonstra que o executado responde perante a associação de moradores como se proprietário fosse
do Lote C-00013.

Nesse contexto
, insta salientar que a
ausência de registro do contrato não desnatura a existência dos direitos aquisitivos, apenas limita sua oponibilidade
erga omnes
. O registro confere publicidade e eficácia real ao direito, mas não constitui requisito para sua existência ou penhorabilidade.

A posse, como situação de fato com proteção jurídica, integra o patrimônio do devedor e pode constituir objeto de constrição judicial.

Aliás, o artigo
1.197 do CC
,
que
estabelece que "
a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o indireto
"
,
reconhece a autonomia da posse direta, conferindo-lhe proteção jurídica independente da titularidade registral.

Assim,
evidenciado pelos
contrato
s
de compromisso de compra e venda e
pel
o termo de renegociação de taxa condominial
que
o agravado detém, ao menos em tese, direitos aquisitivos e posição possessória sobre os lotes indicados
,
resta demonstrada a possibilidade do direito alegado.

De igual forma, presente também o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que
além de
o débito superar um milhão e meio de reais,
o próprio
J
uízo singular reconhece que o executado figura como devedor em diversas outras execuções, o que reforça a necessidade de resguardar o direito do credor mediante a adoção de medidas que impeçam eventual dilapidação patrimonial.

É
verdade que

o douto magistrado singular
, ao rejeitar os embargos declaratórios opostos pelo exequente,
destacou

que já foi deferida a penhora de aproximadamente 600 hectares das matrículas
16.548 e 17.455
, além de um
lote com área de 359,70m2
,
subsistindo dúvidas sobre a suficiência dos
referidos
bens
para liquidação da dívida.

Contudo,
diante da concorrência entre múltiplos credores
,
à vista do disposto no artigo 79
7 do CPC/15,
faz-se necessár
ia a adoção de
medidas para individualizar os bens e garantir sua preferência
, impondo-se
o deferimento do pedido de penhora pretendida
e assegurando ao agravante o
direito de prelação do credor sobre bens específicos do devedor.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
para
reformar em parte a decisão singular
a fim de
determinar
a penhora dos direitos aquisitivos e da posição possessória do executado KLEITON CESAR VAZ GUIMARÃES sobre o Lote 13 da Quadra C e o Lote 38 da Quadra E do Loteamento Moradias Canaã, devendo o
J
uízo de origem lavrar o auto de penhora e depósito, expedir ofício ao
Cartório de Registro de Imóveis do 1o Ofício de Poconé/MT para averbar a penhora na
matrícula-mãe
no 18.979.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026