Tribunal: TJMT
Processo: 0060797-05.2013.8.11.0001
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-30
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
Órgão: GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL.
N. Recurso: 0060797-05.2013.8.11.0001.
Recorrente(s): ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA E LUIZ GUILHERME MERIJ MÁRIO NOGUEIRA DA SILVA.
Recorrido(s): CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARCELO III.
Relator: Juiz GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.
Data de julgamento: 30/04 A 04/05/2026 (PLENÁRIO VIRTUAL).
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. CONEXÃO ENTRE EXECUÇÕES. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS. ERRO MATERIAL NO CÁLCULO. NECESSIDADE DE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto contra sentença que, em execução de cotas condominiais, reconheceu a adjudicação de imóvel em favor do condomínio exequente, determinando a expedição de carta de adjudicação, imissão na posse, baixa de penhoras e extinção da execução, nos termos do art. 924, III, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Juizado Especial é competente para processar execução de cotas condominiais independentemente do valor e da complexidade; (ii) estabelecer se é válida a reunião de execuções conexas relativas ao mesmo imóvel e às mesmas partes; (iii) determinar se houve violação ao contraditório quanto à adjudicação e excesso de execução; (iv) verificar a regularidade do cálculo apresentado, especialmente quanto à dedução de valores pagos e individualização do débito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar ações de cobrança e execução de cotas condominiais, independentemente do valor da causa, nos termos do art. 3o, II, da Lei 9.099/95, c/c art. 275, II, “b”, do CPC/1973 e art. 1.063 do CPC/2015, conforme entendimento consolidado do STJ.
A ausência de complexidade probatória afasta a alegação de incompetência, sendo desnecessária prova pericial em razão da suficiência de cálculos aritméticos.
A reunião de execuções relativas ao mesmo imóvel, entre as mesmas partes e com origem na mesma relação jurídica, configura conexão, nos termos do art. 55 do CPC, atendendo aos princípios da economia processual e da segurança jurídica.
O executado foi regularmente intimado para se manifestar sobre o pedido de adjudicação, nos termos do art. 876, §1o, do CPC, tendo permanecido inerte, operando-se a preclusão.
As cotas condominiais constituem obrigação de trato sucessivo, sendo legítima a inclusão de parcelas vencidas e vincendas no curso do processo, conforme art. 323 do CPC e jurisprudência do STJ.
Verifica-se erro material no cálculo, consistente na ausência de dedução das parcelas pagas no acordo homologado, bem como falta de discriminação e individualização dos valores, o que pode ensejar enriquecimento sem causa.
A segurança jurídica exige a apresentação de demonstrativo de débito claro, discriminado e individualizado antes da consolidação da adjudicação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O Juizado Especial é competente para processar e julgar execuções de cotas condominiais independentemente do valor da causa.
2. Há conexão entre execuções de cotas condominiais relativas ao mesmo imóvel e às mesmas partes, ainda que referentes a períodos distintos, autorizando sua reunião.
3. A ausência de impugnação após regular intimação para manifestação sobre adjudicação acarreta preclusão.
4. É admissível a inclusão de parcelas vincendas em execuções de cotas condominiais, por se tratar de obrigação de trato sucessivo.
5. O erro material no cálculo, consistente na ausência de dedução de valores pagos e falta de discriminação do débito, impõe a elaboração de novo demonstrativo.
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, II e art. 55; CPC/2015, arts. 55, 323, 876, §1o, e 924, III; CPC/1973, art. 275, II, “b”; CC, arts. 884 e 1.345.
Jurisprudência relevante citada: STJ, RMS 53.927/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24/10/2017; STJ, AREsp 3.040.376/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 16/03/2026; STJ, REsp 2.202.312/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17/11/2025; TJMT, N.U 1035762-11.2022.8.11.0001, j. 22/07/2024; TJMT, N.U 1002056-20.2024.8.11.9005, j. 30/06/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

0060797-05.2013.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO MARCELO III - CNPJ: 33.053.141/0001-21 (RECORRENTE), RODRIGO DE ABREU SOUSA - CPF: 024.874.471-25 (ADVOGADO), ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA - CPF: 706.366.998-20 (RECORRIDO), MARCO ANTONIO MAGALHAES DOS SANTOS - CPF: 284.754.371-68 (ADVOGADO), AURIVAL DIAS PEDROSO - CPF: 146.931.001-53 (ADVOGADO), MARCOS CESAR JOSETTI FLORES - CPF: 345.968.441-00 (ADVOGADO), LAZARO ARANTES VILELA - CPF: 006.592.581-53 (RECORRIDO), AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA - CPF: 531.361.361-87 (RECORRIDO), VALERIA MERIJ MARIO - CPF: 381.162.356-72 (RECORRIDO), LUIZ GUILHERME MERIJ MARIO NOGUEIRA DA SILVA - CPF: 061.756.021-88 (RECORRIDO), MARONI CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 36.624.896/0001-27 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 -

1a TURMA RECURSAL.

N. Recurso:
0060797-05.2013.8.11.0001.

Recorrente(s):
ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA E LUIZ GUILHERME MERIJ MÁRIO NOGUEIRA DA SILVA.

Recorrido(s):
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARCELO III.

Relator:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento
:
30/04 A 04/05/2026 (PLENÁRIO VIRTUAL).

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. CONEXÃO ENTRE EXECUÇÕES. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS. ERRO MATERIAL NO CÁLCULO. NECESSIDADE DE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que, em execução de cotas condominiais, reconheceu a adjudicação de imóvel em favor do condomínio exequente, determinando a expedição de carta de adjudicação, imissão na posse, baixa de penhoras e extinção da execução, nos termos do art. 924, III, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Juizado Especial é competente para processar execução de cotas condominiais independentemente do valor e da complexidade; (ii) estabelecer se é válida a reunião de execuções conexas relativas ao mesmo imóvel e às mesmas partes; (iii) determinar se houve violação ao contraditório quanto à adjudicação e excesso de execução; (iv) verificar a regularidade do cálculo apresentado, especialmente quanto à dedução de valores pagos e individualização do débito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar ações de cobrança e execução de cotas condominiais, independentemente do valor da causa, nos termos do art. 3o, II, da Lei 9.099/95, c/c art. 275, II, “b”, do CPC/1973 e art. 1.063 do CPC/2015, conforme entendimento consolidado do STJ.

A ausência de complexidade probatória afasta a alegação de incompetência, sendo desnecessária prova pericial em razão da suficiência de cálculos aritméticos.

A reunião de execuções relativas ao mesmo imóvel, entre as mesmas partes e com origem na mesma relação
jurídica,
configura conexão, nos termos do art. 55 do CPC, atendendo aos princípios da economia processual e da segurança jurídica.

O executado foi regularmente intimado para se manifestar sobre o pedido de adjudicação, nos termos do art. 876, §1o, do CPC, tendo permanecido inerte, operando-se a preclusão.

As cotas condominiais constituem obrigação de trato sucessivo, sendo legítima a inclusão de parcelas vencidas e vincendas no curso do processo, conforme art. 323 do CPC e jurisprudência do STJ.

Verifica-se erro material no cálculo, consistente na ausência de dedução das parcelas pagas no acordo homologado, bem como falta de discriminação e individualização dos valores, o que pode ensejar enriquecimento sem causa.

A segurança jurídica exige a apresentação de demonstrativo de débito claro, discriminado e individualizado antes da consolidação da adjudicação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O Juizado Especial é competente para processar e julgar execuções de cotas condominiais independentemente do valor da causa.

2. Há conexão entre execuções de cotas condominiais relativas ao mesmo imóvel e às mesmas partes, ainda que referentes a períodos distintos, autorizando sua reunião.

3. A ausência de impugnação após regular intimação para manifestação sobre adjudicação acarreta preclusão.

4. É admissível a inclusão de parcelas vincendas em execuções de cotas condominiais, por se tratar de obrigação de trato sucessivo.

5. O erro material no cálculo, consistente na ausência de dedução de valores pagos e falta de discriminação do débito, impõe a elaboração de novo demonstrativo.

Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, II e art. 55; CPC/2015, arts. 55, 323, 876, §1o, e 924, III; CPC/1973, art. 275, II, “b”; CC, arts. 884 e 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, RMS 53.927/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24/10/2017; STJ, AREsp 3.040.376/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 16/03/2026; STJ, REsp 2.202.312/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17/11/2025; TJMT, N.U 1035762-11.2022.8.11.0001, j. 22/07/2024; TJMT, N.U 1002056-20.2024.8.11.9005, j. 30/06/2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Os executados buscam a reforma da decisão monocrática prolatada no ID 345159111, que reconheceu a adjudicação do imóvel objeto das dívidas condominiais executadas, em favor do exequente
Condomínio Edifício Marcelo III
, devendo ser confeccionado o auto de adjudicação, com a extinção das execuções, nos moldes do art. 924, III, do CPC, e:

a.
DETERMINO
que seja confeccionada a
carta de adjudicação
do bem imóvel descrito na matrícula de no 37.213, fls.174, Cartório do 6o Ofício de Cuiabá, sendo imóvel apartamento de no 202 do Edifício Residencial Marcelo III, situado na Rua das Orquídeas esquina com Av. Bosque da Saúde, no 306, Bairro Miguel Sutil, em Cuiabá-MT, com vaga de garagem pertencente ao referido imóvel [Id 76908706]; em favor do exequente CONDOMINIO EDIFICIO MARCELO III;

b.
DETERMINO
que seja registrada pelo Cartório do CRI do 6o Ofício de Cuiabá, a carta de adjudicação do bem imóvel, às expensas do exequente, devendo ser enviado ao cartório:
a)
presente decisão, cópia dos documentos do Id 76908706 (matrícula);
b)
cópia da procuração outorgada por Lázaro Arantes Vilela e Emi Mazarelo de Miranda Vilela, ambos em favor do seu filho de nome AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA [Id 76908696];
c)
cópia da procuração / substabelecimento outorgada por Afonso Henrique Miranda Vilela em favor de Oriovaldo Nogueira da Silva; Anote-se que a decisão judicial supre qualquer falta de documentos;

c.
DETERMINO
a baixa das penhoras relativas aos feitos
0060797-05.2013.8.11.0001
e
0006655-23.2016.811.0041;

d.
DETERMINO
a expedição de
mandado de imissão na posse em desfavor do executado Oriovaldo Nogueira da Silva, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel
, sob pena de uso de força policial;

e.
DETERMINO
a exclusão do polo passivo da pessoa de nome VALERIA MERIJ MARIO, ante o seu falecimento no curso do processo, com habilitação de herdeiro interessado de nome Luiz Guilherme Merij Mario Nogueira da Silva, com advogado habilitado nos autos;

Deixo de condenar o executado ao pagamento das custas processuais e / ou honorários advocatícios, moldes do art. 55 da Lei 9099/95.

A presente sentença
UNA
será lançada para fins de registro, em ambos os feitos:
0060797-05.2013.8.11.0001
(presente execução) e
0006655-23.2016.811.0041
(em apenso), apenas para fins de registro, com o arquivamento imediato do feito
0006655-23.2016.811.0041.

Porém, toda e qualquer movimentação somente será realizada no presente feito de número 0060797-05.2013.8.11.0001 (feito mais antigo), até mesmo eventual recurso, pois, sendo sentença UNA, não comporta andamentos em cada um dos feitos, satisfazendo os andamentos em apenas um dos feitos, para se evitar tumulto processual.

Após o trânsito em julgado, cumpridas as finalidades, ao arquivo com todas as baixas pertinentes.

Em suas razões recursais, os recorrentes alegam:

1) Violação ao devido processo legal;

2) Incompetência do Juizado Especial em razão do valor e da complexidade da causa;

3) Cerceamento de defesa – Ausência de demonstrativo idôneo;

4) A coisa julgada do acordo homologado por sentença e limites da execução;

5) Excesso de execução e necessidade de demonstrativo discriminado e individualizado;

6) A irregularidades na adjudicação/leilão e seus efeitos;

7) Boa-fé objetiva – Vedação ao enriquecimento sem causa e equilíbrio processual;

8) Aplicação subsidiária do CPC e princípios dos Juizado;

9) O prequestionamento.

Ao final, requerem a reforma da sentença.

Conforme decisão prolatada no ID 345159142, o referido recurso foi recebido no
efeito suspensivo
.

Em contrarrazões, o recorrido refuta os fundamentos apresentados na peça recursal, pugnando pela manutenção da sentença de primeiro grau.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1a Turma Recursal:

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 14/10/2023, referente a unidade residencial no 202, no valor inicial de
R$ 26.555,22 (vinte e seis mil quinhentos e cinquenta e cinco reais e vinte e dois centavos)
, correspondente ao período de
março/2012 a outubro/2013
.

Em
28/01/2014
(ID 345158388), o autor e o reclamado
Oriovaldo Nogueira da Silva
celebraram acordo no valor de
R$ 17.967,80 (dezessete mil novecentos e sessenta e sete reais e oitenta centavos)
, parcelado em 24 vezes, o qual foi homologado pelo Juízo em
03/02/2014
(ID 345158389).

No ID 345158390, o exequente informou que o executado pagou apenas 3 parcelas, pugnado pelo prosseguimento do feito.

Nos IDs 345158875 e 345158896, determinou-se a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel em questão.

Efetuada a penhora em 26/09/2016, houve a intimação do executado
Oriovaldo Nogueira da Silva
(ID 345158900). A referida penhora foi averbada na matrícula do imóvel, conforme documento anexado no ID 345158909.

No ID 345158976, consta o autor de arrematação em favor da empresa
Maroni Construtora Ltda.

No ID 345158998, o executado
Oriovaldo Nogueira da Silva
apresentou embargos à arrematação.

No ID 345159008, a empresa arrematante requereu a anulação da arrematação, alegando erro no edital, que indicou valor do débito inferior ao cobrado na execução e deixou de consignar as dívidas de IPTU do imóvel.

No ID 345159042 (em 15/02/2024), o magistrado singular acolheu o pleito do arrematante,
anulando
a arrematação. Determinou, ainda, nova avaliação do imóvel e tentativa de realização do leilão judicial.

No ID 345159051, consta a avaliação do imóvel em 12/09/2024, no valor de
R$ 330.000,00

(trezentos e trinta mil reais),
bem como a intimação do executado
Oriovaldo Nogueira da Silva
e da Sra.
Valeria Merij Mario
.

Realizaram-se duas tentativas de leilão, ambas sem sucesso (IDs 345159075 e 345159076).

No ID 345159078 (em 23/04/2025), o condomínio requereu adjudicação do bem imóvel. O executado foi intimado em 14/05/2025 para manifestar em 10 (dez) dias, não apresentou impugnação ao referido pedido.

No ID 345159081 (em 26/05/2025), o executado
Oriovaldo Nogueira da Silva
apresentou impugnação, alegando excesso de execução, o qual ultrapassaria a competência do Juizado Especial
.

Em 26/09/2025 (ID 345159101), o magistrado prolatou decisão reconhecendo a conexão da presente demanda com o processo no 0006655-23.2016.811.0041, bem como rejeitou as alegações de incompetência dos Juizados Especiais, bem de família e excesso de execução, nos seguintes termos:

(...)
I-
Neste momento calha o registro de que, o presente feito envolve ação de execução de dívida condominial sendo ajuizado no ano de 2013, sendo que, posteriormente ajuizou-se a demanda sob o número 0006655-23.2016.811.0041, perante a 6a Vara Cível de Cuiabá, cobrando ali períodos posteriores da dívida com mesma origem condominial.

O correto seria o ajuizamento apenas de atualização de valores ao longo dos anos, no mesmo processo e não aviamento de nova demanda judicial, perante outro juízo, envolvendo as mesmas matérias, porém, de períodos diversos, ainda mais quando não houve o cumprimento do acordo anteriormente entabulado no presente feito, pois não pagos a seu tempo, forma e modo.

Para que haja a correta tramitação da execução, evitando-se decisões conflitantes, devem as execuções tramitarem lado a lado, com os atos a serem praticados na mais antiga, que é a presente ação, até porque, existindo dívidas o correto, em caso de eventual adjudicação é o abatimento e envolvimento de todas as dívidas e não apenas de parte delas, como pretende fazer crer o executado.

Desta feita, imperiosa a reunião dos dois feitos, devendo ser solicitado ao magistrado da 6a Vara Cível que remeta a este Juizado Especial o feito de número 0006655-23.2016.811.0041, para o trâmite de ambas as ações,
ANTE A CLARA CONEXÃO ENTRE ELAS;

II-
Sobre a alegação de impossibilidade de trâmite perante os Juizados Especiais fica rejeitada a assertiva, pois, tal assertiva padece de qualquer fundamento jurídico, visto que, assim regra o artigo 3o, II da Lei 9099/95, assim dispõe:

“Art. 3o O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;”

Realmente houve a revogação do anterior Código de Processo Civil de 1973, porém, com a edição do novo CPC, restam descritas normas de transição, e, em especial o artigo 1063, senão vejamos:

“Art. 1.063. Até a edição de lei específica, os juizados especiais cíveis previstos na Lei no 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e julgamento das causas previstas no art. 275, inciso II, da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973.”

Ou seja, até que se edite uma nova legislação permanece hígida a possibilidade de julgar as causas que compunham o artigo 275, II do antigo CPC, perante os Juizados Especiais, sendo que assim é a redação do artigo 275, II do CPC/1973:

Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

II - nas causas, qualquer que seja o valor; (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

a) de arrendamento rural e de parceria agrícola; (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;
(Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

c) de ressarcimento por danos em prédio urbano ou rústico; (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

d) de ressarcimento por danos causados em acidente de veículo de via terrestre; (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

e) de cobrança de seguro, relativamente aos danos causados em acidente de veículo, ressalvados os casos de processo de execução; (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

f) de cobrança de honorários dos profissionais liberais, ressalvado o disposto em legislação especial; (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

g) nos demais casos previstos em lei. (Redação dada pela Lei no 9.245, de 26.12.1995)

g) que versem sobre revogação de doação; (Redação dada pela Lei no 12.122, de 2009).

h) nos demais casos previstos em lei. (Incluído pela Lei no 12.122, de 2009).

Veja que o mesmo elenca uma gama de ações que podem ser tramitadas pelo rito sumário, independentemente do valor, dentre elas a alínea “b” que menciona das dívidas relativas ao condomínio.

E mencionada lei que fala o caput do artigo 1063 do CPC, foi editada recentemente sob o número 17.976/2024, que reeditou o artigo 1063 do CPC, com nova redação, nos moldes abaixo:

“Art. 1.063. Os juizados especiais cíveis previstos na Lei no 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e o julgamento das causas previstas no inciso II do art. 275 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973. (Redação dada pela Lei no 14.976, de 2024)”

Inclusive existe ENUNCIADO específico do FONAJE, para lança pá de cal sobre qualquer alegação sobre esse tema, senão vejamos:

ENUNCIADO 9
– O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.

Por qualquer ângulo que se olhe, a possibilidade e competência do trâmite da demanda perante os Juizados Especiais está garantida INDEPENDENTE DO VALOR DA CAUSA em tais casos.

III-
Acerca da insurgência da penhora recair sobre bem de família, tal assunto já foi decidido no ID 76909106, não sendo alvo de recurso por parte do executado, portanto, preclusa esta matéria;

IV­
-Em relação à assertiva de que os cálculos não atendem ao determinado na sentença, realmente, inicialmente houve um acordo celebrado entre as partes, porém, o acordo não foi cumprido, sendo que, por óbvio, diante do não cumprimento permitiu-se ao longo da demanda a inserção de novas parcelas vencidas ao longo do feito, até por questão de economia processual e solução da dívida que existe sobre o mesmo bem, em momentos diferentes.

Realmente no ID 76908720, houve homologação do acordo, que não foi cumprido (03/02/22014), sendo que, no ID 76908735 (18/02/2016) houve decisão deste magistrado mencionado que não seriam permitidas inserções de débitos posteriores ao acordo, ao longo dos anos permitiu-se a inserção dos novos valores devidos, sendo devidamente intimado o executado pelo seu advogado e nunca houve objeção alguma, ocorrendo a revogação tácita da anterior decisão.

Prova disso que houve dois leilões no feito, com a devida intimação do executado e o mesmo nunca se insurgiu, seja em relação ao valor da dívida, quanto em relação ao valor do bem avaliado, tanto que no ID 122953134 existe a informação de que o valor da dívida era de R$ 225.470,57 em data de 26/05/2023, não sofrendo objeção alguma em relação a tal ponto.

Ademais, no ID 175063164 já tinha sido proferida decisão em data de 08/11/2024 exatamente narrando sobre o feito que tramita na 6a Vara Cível de Cuiabá, e que, eventual leilão ou adjudicação teria efeito sobre o mesmo, até porque o bem em questão é o mesmo.

No feito houve apenas o aviamento de EMBARGOS À ARREMATAÇÃO ID 12341809 (18/07/2023),
PORÉM
, nada tecendo acerca do valor da execução que ali já tramitava em valor muito mais elevado, para fins de leilão, não invocando em nenhum momento eventual excesso da execução, agora ventilado, sendo até rejeitado os embargos à arrematação no ID 124123923 (24/07/2023),
ESTANDO PRECLUSA A MATÉRIA A ENVOLVER VALORES DA EXECUÇÃO NESTE MOMENTO,
ocorrendo questionamentos outros, em especial acerca do valor da avaliação do apartamento.

Apesar de rejeitados os embargos à arrematação, houve pedido de anulação da arrematação pelo arrematante, o que foi deferido por este magistrado no ID 141407175 (15/02/2024), E, DIANTE DISSO, nova avaliação realizada no ID 168876734 (19/09/2024) atribuindo ao apartamento o valor de R$ 330.000,00, sendo proferida decisão no ID 175063164, mencionando o valor da dívida e não sofreu qualquer impugnação R$ 271.263,89, com leilão negativo registrado no ID 186741039 e 187872292, sacramentando novamente a questão da valoração da dívida.

Inclusive, a insurgência do executado não encontra eco na jurisprudência sedimentada pelo Superior Tribunal de justiça, senão vejamos:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ARBITRAL. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA COMPROVADA. SÚMULA 25 DO TJGO. TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1.O agravo de instrumento, por ser recurso secundum eventum litis, limita-se ao exame do acerto da decisão impugnada, em vista de que ao Tribunal incumbe aferir, tão somente, se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade ou abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide. 2.Nos termos do disposto no art. 5o, XXXV e LXXIV, da CF, e art. 98 do CPC, o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos para pagar as custas e despesas processuais e honorários advocatícios a qualquer pessoa física ou jurídica. 3.Evidenciados os requisitos legais, mormente a comprovação da alegada insuficiência financeira, mister se faz a concessão da gratuidade da justiça, nos termos do texto constitucional e da súmula 25 deste TJGO. 4.Nos termos do art. 323 do CPC as prestações vincendas podem ser incluídas na condenação, se não pagas, enquanto durar a obrigação. 5.Conforme entendimento sedimentado pelo STJ sobre a matéria, é possível a inclusão de parcelas vincendas em sede de execução de título extrajudicial, notadamente as taxas condominiais vencidas e não pagas no curso da execução, em observância dos princípios da efetividade da prestação jurisdicional e da economia processual, com intuito de evitar novas execuções entre as mesmas partes, motivadas pela mesma relação jurídica de direito material em sede de execução de título extrajudicial. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - AI: 54103856620238090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Altair Guerra da Costa, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)”

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS VINCENDAS NO CURSO DO PROCESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA. DATA DO VENCIMENTO. I- Tratando-se as taxas condominiais de prestações sucessivas, as parcelas vencidas no curso da ação e as vincendas, enquanto durar a obrigação, devem ser incluídas na condenação (CPC/2015, art. 323). Desse modo, as prestações são devidas enquanto durar a obrigação, devendo todas as parcelas vencidas e não pagas pelo réu serem incluídas no cálculo. II- Na dívida de natureza condominial, o termo inicial dos juros de mora incide do dia do vencimento de cada parcela. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-GO - AC: 56335301220198090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Ronnie Paes Sandre, Goiânia - 1a UPJ das Varas Cíveis, Data de Publicação: (S/R) DJ)”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE.CONFORME A INTELIGÊNCIA DO ART. 323 DO CPC, TRATANDO-SE DE AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, AS QUAIS SÃO DEVIDAS EM PARCELAS SUCESSIVAS, A CONDENAÇÃO DO DEVEDOR DEVERÁ ENGLOBAR TODAS AS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS ATÉ O EFETIVO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO.PRECEDENTES.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, No 51288498920238217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 27-03-2024) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 51288498920238217000 CAXIAS DO SUL, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 27/03/2024, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/04/2024)”

Bem como, nos seguintes arestos do Superior Tribunal de Justiça: AREsp: 2448606, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 26/10/2023 e AREsp: 1920122 SP 2021/0187935-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 09/12/2021.

Desta feita, rejeitada a alegação de excesso de execução, pela fundamentação acima, bem como, pelo reconhecimento,
neste momento,
da conexão entre a presente ação e o feito que tramita perante a 6a Vara Cível de Cuiabá.

Com tal providência, encerra-se toda e qualquer discussão acerca dos valores da execução, pois passará a tramitar perante este 2o Juizado a execução de forma integral.

V-
Apenas para fins de compreensão do feito, inicialmente ajuizado contra as pessoas de LAZARO ARANTES VILELA, AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA e ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA,
porém
, observou-se em verdade, que as pessoas de LAZARO ARANTES VILELA e AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA, concederam ao ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA poderes via procuração pública para que o mesmo pudesse registrar, vender, ceder, etc,...em relação ao bem imóvel apartamento (ID 76908708), sendo apenas este o real interessado no feito, por ter poderes diretos de propriedade sobre o mesmo, sendo morador do imóvel, e com a existência da procuração o legitima a fazer o que bem entender com o imóvel, sendo totalmente normal que o feito siga com sua intimação de forma normal como vem sendo feito;

VI
-Existe uma imprecisão causada pelo exequente, pois no ID 191493301 existe pedido de adjudicação do imóvel, porém, agora em data recente apresentou manifestação nos autos no ID pugnando por novo leilão 207919227, que já realizado, e infrutífera a arrematação,
devendo o exequente esclarecer o que pretende no feito, a adjudicação ou novo leilão, frisando novamente, que, a decisão do ID 193605239 já mencionou que, para eventual adjudicação deverá ser feito o depósito do valor da diferença da dívida e o valor do bem imóvel pelo exequente.

Registro ainda que, em relação ao pedido de adjudicação já foi oportunizado ao executado se manifestar conforme decisão do ID 193605239 (12/05/2025), QUEDANDO-SE INERTE O EXECUTADO.

ISTO POSTO
, nos moldes acima delimitados:

a) RECONHEÇO A CONEXÃO
desta ação com o feito que tramita perante a 6a Vara Cível de Cuiabá, sob o número
0006655-23.2016.811.0041 (Cond. Marcelo III x Oriovaldo e outros),

devendo ser solicitado ao magistrado da 6a Vara Cível
que envie o mencionado feito, para ser apensado a esta execução do 2o Juizado Especial, ITEM I, executando-se a totalidade da dívida perante este 2o Juizado Especial, por ser o que teve a primeira execução distribuída em relação às cotas condominiais;

b) REJEITO a insurgência acerca da incompetência dos Juizados Especiais
para o tramite da demanda, moldes do ITEM II;

c) REJEITO
a insurgência acerca da alegação de bem de família, ante a preclusão ITEM III;

d) REJEITO
a insurgência acerca do valor do excesso de execução, ITEM IV;

e) DETERMINO
ao exequente que esclareça no prazo de 05 (cinco) dias, o que pretende no feito
se a adjudicação do bem ou nova tentativa de leilão
, e, em caso de adjudicação que seja depositado o valor da diferença do valor de avaliação do apartamento e o valor da execução;

f)
Acaso haja o depósito do valor da diferença mencionado no item “e” acima, e com o envio do feito que tramita na 6a Vara Cível para ser apensado a estes autos, voltem-me conclusos, para a consolidação da adjudicação, com a expedição dos atos e documentos competentes, com a fixação de prazo para desocupar o imóvel e demais atos;

g)
INDEFERIDA A PRETENSÃO DA REQUERENTE HAIANA KATHERINE DE MENEZES FOLLMANN BISSOTO
de se habilitar como assistente, com base no art.10 da Lei 9099/95;

h)
DETERMINO
ainda a habilitação de
LUIZ GUILHERME MERIJ MARIO NOGUEIRA DA SILVA
, como terceiro interessado no SISTEMA PJE,
com os dados do mesmo e de seu advogado no ID 205018644.
(...)

No ID 345159102, o exequente manifestou pela adjudicação do bem penhorado, sendo que no ID 345159107 juntou planilha atualizada de débito, no valor de
R$ 332.673,60 (trezentos e trinta e dois mil seiscentos e setenta e três reais e sessenta centavos)
, pugnando pela inclusão do montante devido a título de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU (R$ 94.012,18 – ID 345159108).

No ID 345159109, o Juízo singular prolatou decisão nos seguintes termos:

a) INDEFIRO
a pretensão da inclusão dos valores a título de IPTU, no montante da dívida a ser paga pelo executado;

b) DETERMINO
a exclusão do valor a título de honorários advocatícios, da conta de cálculo do Id 213638919, no valor de R$ 66.534,72 (sessenta e sei mil quinhentos e trinta e quatro reais e setenta centavos);

c)

INTIME-SE
o executado e terceiro interessado, via de seus advogados, para que se manifestem em 05 (cinco) dias, acerca do valor remanescente apresentado de forma atualizada em R$ 332.673,60, advertindo que, anteriormente, até o mês de 26/05/2023 o valor da dívida era de R$ 225.470,57 (Id 209514749 e 155953134), e o atual cálculo apenas inseriu nos autos valores após esta data, sendo este o limite de eventual manifestação, justamente pela preclusão já reconhecida no Id 209514749;

d)

INTIME-SE
o exequente, para que, no prazo de 05 (cinco) dias, emita nova manifestação em relação ao interesse em adjudicar o bem imóvel,
diante do conteúdo da decisão aqui proferida
. Em caso de sinalização positiva, será determinada a adjudicação, pois já mencionado no Id 209514749, que no Id 193605239 já foi determinada a intimação para o executado se manifestar sobre o pedido de adjudicação, nada se opondo ao pedido o executado, apresentando petição no Id 134432516 tratando de outras matérias, com decisão no Id 209514749 mencionando de forma clara que o executado quedou-se inerte em relação à manifestação da adjudicação, com preclusão sobre esse ponto ao mesmo;

Com o decurso de prazo, com ou sem manifestação voltem-me conclusos, registrando ainda que, em caso de silêncio do exequente, será interpretado como recusa à adjudicação pretendida, portanto, importante é a manifestação para se guiar o magistrado em relação à vontade da parte. (...)

O exequente, no ID 345159110, informou anuência com o teor da decisão anterior. Não houve manifestação da parte executada.

No ID 345159111 (em 27/11/2025), consta a sentença reconhecendo a adjudicação do imóvel objeto das dívidas condominiais executadas, em favor do exequente Condomínio Edifício Marcelo III, determinando a confecção do auto de adjudicação, com a extinção das execuções, nos moldes do artigo 924, III do CPC.

Ao fundamentar sua decisão, o magistrado sentenciante ponderou que:

(...) Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, consistente na dívida derivada de cotas condominiais, tendo a ação sido iniciada no ano de 2013.

Ao longo desse período, por várias formas tentou-se a liquidação do débito, porém, ao longo de mais de 12 anos, a parte executada se esquivou ao pagamento, e, mesmo com acordo inicialmente homologado, restou este por não cumprido.

Por mais de uma década o executado vem morando no local, e além de não pagar os valores condominiais que devia quando do ajuizamento da ação, o mesmo deixou ainda de pagar os valores das cotas condominiais que se venceram no curso do processo.

Diante disso, duas ações foram originadas:
a)
0060797-05.2013.8.11.0001 (que é ação do presente feito – mais antigo);
b)
0006655-23.2016.811.0041 (que tramitou na 6a Vara Cível de Cuiabá – em apenso).

A decisão do Id 209514749 indicou que ambos os feitos iriam tramitar juntos, com o fim de se verificar a satisfação da dívida
, através da adjudicação do bem, a ser analisada em momento oportuno, após o decurso dos prazos, reconhecendo-se a conexão entre ambas as ações.

Anoto que esta decisão passou sem ser aviado nenhum tipo de insurgência em sede de 2o Grau, com o decurso de prazo.

Houve despacho no feito 0006655-23.2016.8.11.0041, determinando a remessa a este juízo, sendo cumprida, e, apensado ao presente feito principal, em atendimento da solicitação feita por este magistrado e ciente o executado.

No Id 209514749, diversos comandos foram feitos na presente ação, dentre eles a habilitação do herdeiro de nome LUIZ GUILHERME MERIJ MARIO NOGUEIRA DA SILVA, ante o falecimento de sua genitora de nome VALERIA MERIJ MARIO, que convivia em união estável com executado, tendo este constituído advogado no feito, com ciência de tudo o que até o momento ocorreu, bem como das decisões aqui proferidas.

Na decisão do Id 209514749
já tinha sido delimitado que o prazo para qualquer insurgência em relação ao pleito de adjudicação feito pelo exequente, já tinha se exaurido, repetindo a decisão do Id 193605239.

Como foram inseridos novos valores no curso do processo,
no Id 214622852 foi proferida nova decisão, de onde, ali se delimitou o valor da dívida, excluídos valores indevidos pretendidos pelo exequente, no importe de R$ 332.673,60
(trezentos e trinta e dois mil, seiscentos e setenta e três reais e sessenta centavos).

Essa decisão foi publicada, com a devida intimação, sendo fixado na mesma o prazo de 05 (cinco) dias, para que o executado e terceiro interessado se manifestassem acerca dos novos valores encartados na execução, bem como, ressaltando que, nos Ids 209514749, 193605239 e 208514749 já tinha sido oportunizado ao executado que se manifestasse sobre a adjudicação, quedando-se inertes.

O valor da avaliação do imóvel está registrada nos Ids 168876720 e 168876734, anotando que não houve impugnação em relação ao valor da avaliação realizada em R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), objeto do pedido de adjudicação.

Registro ainda que, houve tentativa de leilão do bem, porém, sendo negativo o resultado, em 1a e 2o tentativas, como se constata dos Ids 186741039 e 187872292, culminando com este momento de adjudicação do bem.

Diante do histórico aqui narrado, somente sobra a este magistrado, a
deferir o pleito de adjudicação do bem objeto de penhora, em favor do exequente, pelo valor da avaliação em R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), moldes do art. 876 e seguintes, de onde deverá ser lavrado o auto de adjudicação nos moldes do art. 877 do CPC.

Vale registrar ainda que em relação ao bem imóvel adjudicado, consta no Id 94513615 a certidão CRI do bem imóvel, restando como, matriculado perante o Cartório do Sexto Ofício de Cuiabá, sob a matrícula 37.213, fls.174, sendo apartamento de no 202, no Edifício Residencial Marcelo III, situado na Rua das Orquídeas, esquina com Av. Bosque da Saúde, 306, Bairro Miguel Sutil, Cuiabá, MT e vaga de garagem.

No mesmo documento de matrícula consta como proprietário original SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS comércio e construção Ltda, sendo inicialmente hipotecada à Caixa Econômica Federal, com cancelamento de hipoteca em relação à Caixa Econômica Federal, e na sequência, observa-se ainda a existência de penhora realizada no feito
0006655-23.2016.811.0041
(em apenso) e ainda penhora no presente feito
0060797-05.2013.8.11.0001
, contando como devedores LÁZARO ARANTES VILELA, AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA e ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA (executado).

A cadeia dominial em relação ao imóvel se esclarece em análise dos documentos que, em especial pela peça inicial Id 76908704, de onde, houve a interposição de uma ação judicial contra a CAIXA ECONÔMICA que executava a CONSTRUTORA SANTORINI, denominada de embargos de terceiro, sob o número 2008.36.00.013520-4 (nova numeração 0013520-48.2008.4.01.3600) que tramitou na 4a Vara Federal de Cuiabá, aviada por LAZARO ARANTES VILELA, adquirente primário do apartamento, sendo proferida sentença anotando serem os “terceiros” adquirentes de boa-fé com a baixa da penhora em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, convalidando a aquisição do imóvel primeiramente por LAZARO ARANTES VILELA, com a baixa de penhora anteriormente efetivada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

(...)

Posteriormente, registra-se no feito, que for confeccionada uma procuração pública para negociar o bem em comento por: Lázaro Arantes Vilela e Emi Mazarelo de Miranda Vilela, ambos em favor do seu filho de nome AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA, outorgando poderes para que este pudesse efetuar negociações ilimitadas a envolver o imóvel do feito [Id 76908696].

Posteriormente, a pessoa de AFONSO HENRIQUE MIRANDA VILELA, outorgou procuração substabelecendo em favor de ORIOVALDO NOGUEIRA DA SILVA, os poderes outorgando a este o direito de registrar e vender o imóvel em questão [Id 76908708].

Ou seja, observa-se que no caso dos autos alguns problemas documentais se encontram presente, porém, inicialmente foi citada a pessoa de Lazaro Arantes do Nascimento, segundo se registra no Id 76908716, sendo recebido o AR [14/11/2013], pelo seu filho Afonso Henrique Vilela, estando ambos cientes da presente demanda, mas, mesmo assim nunca providenciaram a constituição de advogado em defesa de seus interesses.

O executado Oriovaldo Nogueira da Silva, tem advogado regularmente constituído nos autos.

O que se observa é que, não se sabe os motivos, mas os proprietários do bem, outorgaram procuração em favor do seu filho e depois este, outorgou procuração em favor do executado Oriovaldo Nogueira da Silva, para poder vender e registrar o bem imóvel.

Esse tipo de expediente é comum entre pessoas que não querem declarar a venda ou pagar imposto, e recebem a procuração irretratável e irrevogável de venda, perdurando por anos a ausência de regularização perante o cartório de registro de imóveis.

Isto tudo dificulta a verificação da cadeia dominial, porém, tenho que devidamente esclarecida de forma satisfatória para que o CRI realize a devida averbação de adjudicação, às suas expensas.

Calha ainda o registro de que, ao cartório de imóveis, não se permite impor óbices ao registro, pois se tudo estivesse de forma correta, com toda a documentação completa não precisaria de ordem judicial, já antevendo eventual justificativa para não cumprimento da decisão (recém ocorrido pelo mesmo cartório em outro feito), que neste momento se rechaça.

Ademais, pela regra do art. 1240 do CC, o executado teria o direito de pedir usucapião urbano do imóvel pelo decurso de mais de 05 anos em sua posse, somando-se ainda ao fato de que, nos moldes do art. 216-A da Lei 6.015/73 [Lei dos Registros Públicos], poderia também o executado pleitear o usucapião por meio extrajudicial, regulamentado também pelo Provimento 65/2017 CNJ, de onde, diante de tais argumentos, mais uma vez não se autoriza ao CRI impor óbices ao registro e regularização da adjudicação reconhecida do bem imóvel, através de ordem judicial independente de escritura pública e outros.

A adjudicação é forma de pagamento e extinção da dívida, moldes do art.924, III do CPC, devendo ser extinta a execução pelo pagamento.

Por outro lado, eventual diferença porventura existente, ao adquirente, é imposta assunção, por força do art.1345 do CC, veja-se:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

As penhoras em relação aos dois feitos, deve ser baixada.

E, ocorrendo a adjudicação, deve ser imitido na posse do bem imóvel, o adquirente, com fixação de prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação. (...)

Os executados Oriovaldo Nogueira da Silva e Luiz Guilherme Merij Mário Nogueira da Silva opuseram embargos de declaração no ID 345159117, os quais foram rejeitados em 10/12/2025 (ID 345159118).

Em sede recursal, os recorrentes alegam incompetência do Juizado Especial em razão do valor da causa e da complexidade da causa.

Não assiste razão aos recorrentes.

O art. 3o, inciso II, da Lei no 9.099/95 estabelece a competência dos Juizados para causas previstas no art. 275, inciso II, do CPC/1973. O art. 1.063 do CPC/2015, com redação dada pela Lei 14.976/2024, mantém expressamente essa competência:

“Art. 1.063. Os juizados especiais cíveis previstos na Lei no 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e o julgamento das causas previstas no inciso II do art. 275 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973.”

O art. 275, II, “b”, do CPC/1973 prevê expressamente:

“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

(...)

II - nas causas,
qualquer que seja o valor
:

(...)

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”
(Grifei)

O Enunciado 9 do FONAJE dispõe:
“O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que,
nos termos do art. 3o, II, da Lei no 9.099/1995, o juizado especial cível possui competência para processar e julgar as ações enumeradas no art. 275, II, do CPC/1973 (aquelas submetidas ao antigo rito sumário), hipótese da demanda ora em análise, de cobrança de taxa condominial (alínea "b" do citado dispositivo legal), independentemente do proveito econômico da pretensão
, ainda que haja necessidade de produção de prova pericial. (...)
(STJ - RMS n. 53.927/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017.) (Grifei)

No mesmo sentido:

RECURSO INOMINADO - EMBARGOS À EXECUÇÃO – COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL - EXIGIBILIDADE DO TÍTULO – SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA – OBSERVÂNCIA DA ORDEM DE PENHORA IMPOSTA PELO CPC - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Conforme apontado na decisão recorrida,
os juizados especiais são competentes para julgar a cobrança de cotas condominiais, nos moldes do art. art. 3o da Lei 9.099/95 c/c artigo 275 do CPC/73, cuja vigência permanece hígida por força do art. 1.063 do CPC/2015
.

2. A decisão recorrida está pautada nos princípios que regem a atuação desta justiça especializada, bem como no CPC, que determina a observância da gradação dos bens sujeitos à penhora e autoriza a substituição da penhora que não tenha observado a ordem legal (art. 848, I).

3. Recurso conhecido e não provido.

(N.U 1035762-11.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024)

Ainda, a matéria em questão não atinge complexidade probatória que afaste a competência do Juizado Especial, sendo desnecessária a realização de
perícia contábil
em razão da suficiência de cálculos aritméticos.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. DECISÃO MANTIDA. 1. Indeferimento de provas inúteis. Regularidade. Consoante a disposição do parágrafo único do artigo 370 do Código de Processo Civil, caberá ao juiz indeferir as provas inúteis ou meramente protelatórias. 2.
Desnecessidade de prova pericial contábil. Simples cálculo. Tratando o pleito de cobrança de taxas de condomínio atualizadas, pode esta ser realizada por meio de simples cálculo aritmético, não havendo necessidade de produção de prova pericial
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Agravos - Agravo de Instrumento 5300439-21.2023.8.09.0000, Rel. Des(a). José Proto de Oliveira, 6a Câmara Cível, julgado em 11/07/2023, DJe de 11/07/2023) (Grifei)

Os recorrentes insurgem-se contra a reunião do processo no
0006655-23.2016.8.11.0041
ao presente feito.

No entanto, a irresignação não merece acolhimento.

Ambas as ações envolvem as mesmas partes, dizem respeito ao mesmo imóvel e referem-se a cotas condominiais inadimplidas em períodos sucessivos.

A reunião atende aos princípios da economia processual e da segurança jurídica.

O art. 55 do CPC estabelece:

“Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.”

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA.
EXECUÇÕES DE TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODOS DISTINTOS. MESMO IMÓVEL. MESMAS PARTES. CONEXÃO. ECONOMIA PROCESSUAL
. SEGURANÇA JURÍDICA. PREVENÇÃO DO JUÍZO SUSCITADO.
I. CASO EM EXAME

1. Conflito negativo de competência suscitado pelo Juízo do 3o Juizado Especial Cível de Cuiabá em face do Juízo do 5o Juizado Especial Cível da mesma comarca, envolvendo ações de execução de taxas condominiais em atraso, referentes ao mesmo imóvel e entre as mesmas partes, porém relativas a períodos distintos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se há conexão entre execuções de taxas condominiais que envolvem o mesmo imóvel e as mesmas partes, mas referentes a períodos distintos de inadimplência, a justificar a reunião dos processos perante o juízo prevento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Configura-se a conexão quando duas ou mais ações possuem em comum o pedido ou a causa de pedir, conforme disposto no artigo 55 do Código de Processo Civil, devendo a reunião dos processos ser precedida de juízo de conveniência que visa garantir a economia processual e evitar decisões conflitantes.

4. Ações de execução de taxas condominiais referentes ao mesmo imóvel e envolvendo as mesmas partes, ainda que alusivas a períodos distintos de inadimplência, possuem a mesma causa de pedir remota e o mesmo pedido, caracterizando a conexão processual.

5. A reunião dos processos para trâmite conjunto mostra-se conveniente no caso concreto por possibilitar a realização de uma única penhora, avaliação e expropriação do imóvel, que constitui a garantia natural de todas as execuções por se tratar de obrigação propter rem, conforme pacificado no Tema 886 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Conflito de competência conhecido e julgado procedente para declarar competente o Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Cuiabá.
Tese de julgamento: 1.
Há conexão entre execuções de taxas condominiais referentes ao mesmo imóvel e entre as mesmas partes, ainda que relativas a períodos distintos de inadimplência, justificando-se a reunião dos processos
. 2.
A reunião de execuções de taxas condominiais conexas atende aos princípios da economia processual
e da segurança jurídica, evitando a multiplicidade de atos processuais e o risco de decisões contraditórias quanto à avaliação, expropriação e ordem de pagamento.

Dispositivos relevantes citados: Art. 55 do Código de Processo Civil.
Jurisprudência relevante citada: STJ, CC 113.130/SP; TJMT, Turma Recursal, N.U 1009330-86.2021.8.11.0001; STJ, REsp 1345331/RS, Tema 886.

(TJMT - N.U 1002056-20.2024.8.11.9005, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 30/06/2025, Publicado no DJE 04/07/2025) (Grifei)

Os recorrentes alegam que não foram intimados para se manifestar sobre a adjudicação e que não tiveram oportunidade de remição.

No caso, o condomínio requereu adjudicação do bem imóvel em
23/04/2025
(ID 345159078).

O art. 876, §1o, do CPC estabelece:

“§ 1o Requerida a adjudicação, o executado será intimado do pedido”.

O executado foi intimado em
14/05/2025
para manifestar sobre o pedido de adjudicação, em 10 (dez) dias.

Os recorrentes permaneceram inertes, apresentando petição (ID 345159081) que não tratou da adjudicação, mas apenas de questões relativas ao valor da dívida.

Os recorrentes alegam violação à coisa julgada e excesso de execução.

O acordo foi celebrado em 28/01/2014, homologado por sentença, no valor de
R$ 17.967,80

(dezessete mil novecentos e sessenta e sete reais e oitenta centavos)
, parcelado em 24 vezes. O executado pagou apenas 3 parcelas, descumprindo o acordo.

Houve a reunião do presente feito com o processo no
0006655-23.2016.8.11.0041.

O art. 323, do Código de Processo Civil, preleciona:

“Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em
prestações sucessivas
,
essas serão consideradas incluídas no pedido
, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação,
se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las
.”
(Grifei)

As cotas condominiais são obrigações de trato sucessivo. O executado, além de descumprir o acordo, continuou inadimplente com as parcelas que venceram durante o processo.

A jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de inclusão de parcelas vincendas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO EM PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ART. 323 DO CPC. INCLUSÃO DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE
. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1.
O art. 323 do CPC inclui, nas obrigações em prestações sucessivas, as parcelas que se vencerem no curso do processo, enquanto durar a obrigação
. As cotas condominiais são prestações mensais e homogêneas; por isso, a inclusão das vencidas e vincendas até o efetivo pagamento é possível e atende aos princípios da efetividade e da economia processual.

2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AREsp n. 3.040.376/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026.) (Grifei)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS ATÉ A SATISFAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 323 DO CPC À EXECUÇÃO
. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO ANALÍTICA DE DIVERGÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1.
O art. 323 do CPC/2015 autoriza a inclusão das prestações vincendas até a satisfação integral da obrigação, regra aplicável também às execuções de título extrajudicial
, nos termos do art. 771, parágrafo único, do mesmo diploma.

2.
As cotas condominiais, de natureza periódica e homogênea, podem ser acrescidas automaticamente ao débito exequendo enquanto perdurar a obrigação
, sem prejuízo do contraditório e da ampla defesa.

3. O julgamento do Tribunal bandeirante encontra-se em consonância com a jurisprudência consolidada desta Corte. 4. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1o, do CPC, e 255, § 2o, do RISTJ, pois ausente cotejo analítico e similitude fática.

5. Recurso especial não conhecido.

(STJ - REsp n. 2.202.312/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) (Grifei)

O cálculo final, anexado no ID 345159107, no valor de
R$ 332.673,60 (trezentos e trinta e dois mil seiscentos e setenta e três reais e sessenta centavos),
foi submetido ao contraditório.

O executado, apesar de devidamente intimado em
13/11/2025
, deixou de manifestar nos autos, tendo o prazo decorrido em
24/11/2025
.

Ressalte-se que o magistrado singular determinou a
exclusão dos valores indevidos
, conforme decisão anexada no ID 345159109:

“a) INDEFIRO
a pretensão da inclusão dos valores a título de IPTU, no montante da dívida a ser paga pelo executado;

b) DETERMINO
a exclusão do valor a título de honorários advocatícios, da conta de cálculo do Id 213638919, no valor de R$ 66.534,72 (sessenta e sei mil quinhentos e trinta e quatro reais e setenta centavos);”

Não obstante, da análise detida do referido cálculo, verifica-se que este não observou o saldo remanescente do acordo entabulado entre as partes, apurado mediante a dedução das 3 (três) parcelas pagas pelo executado, com o acréscimo da multa de 10% (dez por cento), prevista em caso de descumprimento.

Ademais, o exequente não discrimina e nem individualiza o saldo do acordo, tampouco o separa das parcelas posteriores relativas ao processo reunido.

A ausência de dedução das parcelas pagas (
R$ 2.290,90
) configura erro material de cálculo, passível de correção a qualquer tempo.

O próprio Condomínio reconheceu o pagamento das 3 (três) parcelas em sua petição (ID 345158390), sendo que executar valor já pago configura enriquecimento sem causa (CC, art. 884).

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
. REJEIÇÃO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.
ERRO DE CÁLCULO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRECEDENTES DO STJ. CÁLCULOS APRESENTADOS PELA PARTE EXEQUENTE EM DISSONÂNCIA COM A DETERMINAÇÃO CONTIDA NA SENTENÇA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO
. EXCESSO DE EXECUÇÃO VERIFICADO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE CONHECIDA. HIPÓTESE QUE DEMANDA A REALIZAÇÃO DE NOVO CÁLCULO. RECURSO PROVIDO.

(TJPR - 17a Câmara Cível - 0018910-20.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL - J. 09.09.2024) (Grifei)

A segurança jurídica exige que a adjudicação seja precedida de cálculo
líquido, certo e discriminado
.

Por fim, quanto ao prequestionamento alegado pelos recorrentes, cumpre salientar que o órgão julgador não está obrigado a manifestar-se sobre todos os tópicos especificamente ventilados pelas partes, quando os fundamentos fático-jurídicos exarados no acórdão se mostram suficientes para a solução da lide.

A propósito:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA DE VEÍCULO SINISTRADO EM LEILÃO. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA NO DETRAN, EM VIRTUDE DA DIVERGÊNCIA DE CARACTERÍSTICAS DO VEICULO. AUTOR COMPROU KOMBI ENVIDRAÇADA E NO ÓRGÃO FISCALIZADOR CONSTA COMO FURGÃO. CATÁLOGO EMITIDO PELA SEGURADORA, QUE NÃO FEZ REFERENCIA A ESSE ITEM. SEGURADORA QUE DEVE REGULARIZAR A DOCUMENTAÇÃO EM 30 DIAS. DANOS MATERIAIS PELOS REPAROS PROMOVIDOS PELO AUTOR. DESCABIMENTO, POIS REALIZADOS POR LIBERALIDADE DO COMPRADOR. PERDAS E DANOS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE.
PREQUESTIONAMENTO DESCABIDO. O JULGADOR NÃO ESTÁ OBRIGADO A SE MANIFESTAR SOBRE TODOS OS ARTIGOS DE LEI INVOCADOS PELA PARTE.
RECURSO PROVIDO, EM PARTE, POR MAIORIA.
(TJRS – Recurso Cível No 71007285570, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 20/06/2018) (Grifei)

Pelas razões expostas, conheço do recurso, por ser tempestivo, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem, a fim de que o
Condomínio Edifício Marcelo III
apresente
demonstrativo de cálculo discriminado e individualizado
, contendo o saldo remanescente do acordo entabulado entre as partes, apurado mediante a dedução das 3 (três) parcelas pagas pelo executado, com o acréscimo da multa de 10% (dez por cento), prevista em caso de descumprimento, bem como proceda à individualização dos valores, separando o saldo do acordo, referente ao processo principal, das parcelas posteriores relativas ao processo reunido.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei no 9.099/95
.

É como voto
.

Juiz
Gonçalo Antunes de Barros Neto

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2026