Tribunal: TJMT
Processo: 1019534-26.2020.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – QUITAÇÃO COMPROVADA –AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA – CANCELAMENTO IRREGULAR – VENDA EM DUPLICIDADE – PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA – NULIDADE ABSOLUTA –IMPRESCRITIBILIDADE – ART. 169 DO CÓDIGO CIVIL –TERCEIRO DE BOA-FÉ – IRRELEVÂNCIA – AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DA PROPRIETÁRIA – USUCAPIÃO –NÃO CONFIGURAÇÃO – POSSE CONTESTADA –BENFEITORIAS – DIREITO DE REGRESSO CONTRA A VENDEDORA – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO –RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por contra sentença que parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, declarando a nulidade do cancelamento de averbação e da escritura de compra e venda dos lotes 02 a 07 da quadra 45 do loteamento Paiaguás, registrados na matrícula n.o 58.950, e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais.
2. Recurso adesivo interposto pela autora, pleiteando a reforma parcial da sentença para reconhecimento de danos morais e condenação das rés ao pagamento de indenização no valor de R$ 50.000,00.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se ocorreu prescrição ou decadência da pretensão anulatória; (ii) se a autora comprovou a quitação integral dos contratos de promessa de compra e venda; (iii) se o cancelamento das averbações observou as formalidades legais; (iv) se a apelante é terceira de boa-fé protegida pelo princípio da prioridade registral; (v) se restou configurada a usucapião em favor da apelante; (vi) se há direito à retenção por benfeitorias; e (vii) se são devidos danos morais à autora.
III. Razões de decidir
4. A pretensão de declaração de nulidade absoluta de negócio jurídico, por ausência de manifestação de vontade, não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, nos termos do art. 169 do Código Civil, que estabelece que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
5. A autora comprovou a quitação integral dos contratos de promessa de compra e venda mediante comprovantes de pagamento (IDs. 342412939, 342412940, 342412941, 342412942 e 342412944), averbação dos contratos na matrícula dos imóveis (ID. 342413856) e pagamento regular e ininterrupto do IPTU ao longo de décadas (IDs .342412945, 342412946, 342412947, 342412948, 342412949, 342413851, 342413852, 342413853 e 342413855), demonstrando comportamento de legítima proprietária.
6. O cancelamento das averbações ocorreu em violação ao art. 32, §§ 1o e 3o, da Lei n.o 6.766/79, pois não restou comprovada a intimação pessoal da autora, pessoa idosa e de pouca instrução, nem lhe foi oportunizado purgar eventual mora, configurando inobservância do devido processo legal.
7. A boa-fé da apelante não tem o condão de convalidar negócio jurídico nulo por ausência de consentimento da verdadeira proprietária, nos termos do art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil, que permite ao proprietário reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
8. Não se configura usucapião em favor da apelante, se a posse não foi mansa e pacífica, tendo havido contestação tempestiva mediante denúncia ao CRECI/MT (IDs 35917798 e 35917799) e propositura da presente ação, além de a autora ter exercido atos de posse desde 1983.
9. O direito à indenização por benfeitorias deve ser exercido em ação própria contra a corré que vendeu o bem em duplicidade, não podendo a autora, vítima da fraude, arcar com os custos das obras realizadas por terceiro que adquiriu o imóvel irregularmente.
10. A ocorrência de venda de imóvel em duplicidade, com cancelamento irregular de averbação e privação do uso e gozo do bem por décadas, configura dano moral indenizável, pois extrapola meros aborrecimentos e atinge a dignidade da pessoa, especialmente tratando-se de pessoa idosa que viu frustrado o sonho de adquirir casa própria com o produto da venda dos imóveis.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso de apelação desprovido. Recurso adesivo provido.
Tese de julgamento: “1. A pretensão de declaração de nulidade absoluta de negócio jurídico por ausência de manifestação de vontade é imprescritível, nos termos do art. 169 do Código Civil. 2. A quitação de contratos de promessa de compra e venda pode ser comprovada mediante comprovantes de pagamento, averbação na matrícula do imóvel e pagamento regular de IPTU ao longo de décadas, demonstrando comportamento de legítimo proprietário. 3. O cancelamento de averbação de contrato de promessa de compra e venda deve observar o procedimento previsto no art. 32, §§ 1o e 3o, da Lei n.o 6.766/79, com intimação pessoal do devedor-adquirente e oportunidade de purgação da mora, sob pena de nulidade. 4. A boa-fé do terceiro adquirente não convalida negócio jurídico nulo por ausência de consentimento do verdadeiro proprietário, podendo este reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do adquirente, nos termos do art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil. 5. Não se configura usucapião quando a posse não é mansa e pacífica, havendo contestação tempestiva mediante denúncia administrativa e propositura de ação judicial. 6. O direito à indenização por benfeitorias deve ser exercido em ação própria contra aquele que deu causa à situação, não podendo o verdadeiro proprietário, vítima de fraude, arcar com os custos das obras realizadas por terceiro. 7. A venda de imóvel em duplicidade, com cancelamento irregular de averbação e privação do uso e gozo do bem por décadas, configura dano moral indenizável, especialmente quando atinge pessoa idosa que viu frustrado o projeto de adquirir casa própria.”-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019534-26.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELANTE), NILZA VICENCIA TIBALDI - CPF: 046.041.051-20 (APELADO), LUCAS AIRES TATAIRA DOS SANTOS - CPF: 033.312.231-31 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), NILZA VICENCIA TIBALDI - CPF: 046.041.051-20 (APELANTE), LUCAS AIRES TATAIRA DOS SANTOS - CPF: 033.312.231-31 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (TERCEIRO INTERESSADO), FRANK ANTONIO DA SILVA - CPF: 487.257.901-10 (ADVOGADO), FRANK ANTONIO DA SILVA - CPF: 487.257.901-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO
–
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
PARCIAL PROCEDEN
CIA

–
CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
–
QUITAÇÃO COMPROVADA
–
AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA
–
CANCELAMENTO IRREGULAR
–
VENDA EM DUPLICIDADE
–
PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA
–
NULIDADE ABSOLUTA
–
IMPRESCRITIBILIDADE
–
ART. 169 DO CÓDIGO CIVIL
–
TERCEIRO DE BOA-FÉ
–
IRRELEVÂNCIA
–
AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DA PROPRIETÁRIA
–
USUCAPIÃO
–
NÃO CONFIGURAÇÃO
–
POSSE CONTESTADA
–
BENFEITORIAS
–
DIREITO DE REGRESSO CONTRA A VENDEDORA
–
DANOS MORAIS
–
CONFIGURAÇÃO
–
RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO
–
RECURSO ADESIVO PROVIDO.

I. Caso em exame

1
.
Apelação interposta por contra sentença que
parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, declarando a nulidade do cancelamento de averbação e da escritura de compra e venda dos lotes 02 a 07 da quadra 45 do loteamento Paiaguás, registrados na matrícula n.o 58.950, e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais.

2. Recurso adesivo interposto pela autora, pleiteando a reforma parcial da sentença para reconhecimento de danos morais e condenação das rés ao pagamento de indenização no valor de R$ 50.000,00.

II. Questão em discussão

3
.
A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se ocorreu prescrição ou decadência da pretensão anulatória; (
ii
) se a autora comprovou a quitação integral dos contratos de promessa de compra e venda; (
iii
) se o cancelamento das averbações observou as formalidades legais; (
iv
) se a apelante é terceira de boa-fé protegida pelo princípio da prioridade registral; (v) se restou configurada a usucapião em favor da apelante; (vi) se há direito à retenção por benfeitorias; e (
vii
) se são devidos danos morais à autora.

III. Razões de decidir

4
.
A pretensão de declaração de nulidade absoluta de negócio jurídico, por ausência de manifestação de vontade, não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, nos termos do art. 169 do Código Civil, que estabelece que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

5. A autora comprovou a quitação integral dos contratos de promessa de compra e venda mediante comprovantes de pagamento (
IDs
. 342412939, 342412940, 342412941, 342412942 e 342412944), averbação dos contratos na matrícula dos imóveis (ID. 342413856) e pagamento regular e ininterrupto do IPTU ao longo de décadas (
IDs
.342412945, 342412946, 342412947, 342412948, 342412949, 342413851, 342413852, 342413853 e 342413855), demonstrando comportamento de legítima proprietária.

6. O cancelamento das averbações ocorreu em violação ao art. 32, §§ 1o e 3o, da Lei n.o 6.766/79, pois não restou comprovada a intimação pessoal da autora, pessoa idosa e de pouca instrução, nem lhe foi oportunizado purgar eventual mora, configurando inobservância do devido processo legal.

7. A boa-fé da apelante não tem o condão de convalidar negócio jurídico nulo por ausência de consentimento da verdadeira proprietária, nos termos do art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil, que permite ao proprietário reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

8. Não se configura usucapião em favor da apelante,
se
a posse não foi mansa e pacífica, tendo havido contestação tempestiva mediante denúncia ao CRECI/MT (
IDs
35917798 e 35917799) e propositura da presente ação, além de a autora ter exercido atos de posse desde 1983.

9. O direito à indenização por benfeitorias deve ser exercido em ação própria contra a corré que vendeu o bem em duplicidade, não podendo a autora, vítima da fraude, arcar com os custos das obras realizadas por terceiro que adquiriu o imóvel irregularmente.

10. A ocorrência de venda de imóvel em duplicidade, com cancelamento irregular de averbação e privação do uso e gozo do bem por décadas, configura dano moral indenizável, pois extrapola meros aborrecimentos e atinge a dignidade da pessoa, especialmente tratando-se de pessoa idosa que viu frustrado o sonho de adquirir casa própria com o produto da venda dos imóveis.

IV. Dispositivo e tese

1
1
.
Recurso de apelação desprovido. Recurso adesivo provido.

Tese de julgamento: “1.

A pretensão de declaração de nulidade absoluta de negócio jurídico por ausência de manifestação de vontade é imprescritível, nos termos do art. 169 do Código Civil. 2. A quitação de contratos de promessa de compra e venda pode ser comprovada mediante comprovantes de pagamento, averbação na matrícula do imóvel e pagamento regular de IPTU ao longo de décadas, demonstrando comportamento de legítimo proprietário. 3. O cancelamento de averbação de contrato de promessa de compra e venda deve observar o procedimento previsto no art. 32, §§ 1o e 3o, da Lei n.o 6.766/79, com intimação pessoal do devedor-adquirente e oportunidade de purgação da mora, sob pena de nulidade. 4. A boa-fé do terceiro adquirente não convalida negócio jurídico nulo por ausência de consentimento do verdadeiro proprietário, podendo este reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do adquirente, nos termos do art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil. 5. Não se configura usucapião quando a posse não é mansa e pacífica, havendo contestação tempestiva mediante denúncia administrativa e propositura de ação judicial. 6. O direito à indenização por
benfeitorias deve ser exercido em ação própria contra aquele que deu causa à situação, não podendo o verdadeiro proprietário, vítima de fraude, arcar com os custos das obras realizadas por terceiro. 7
.
A venda de imóvel em duplicidade, com cancelamento irregular de averbação e privação do uso e gozo do bem por décadas, configura dano moral indenizável, especialmente quando atinge pessoa idosa que viu frustrado o projeto de adquirir casa própria
.”
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA
em face da sentença proferida n
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móvel,
que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
NILZA VICENCIA TIBALDI
em desfavor de
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
e
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME

para: a) decretar a revelia da primeira requerida; b) reconhecer a nulidade da compra e venda dos lotes 02 a 07 da quadra 45 do Loteamento Paiaguás, registrados na matrícula no 58.950, em razão da invalidade formal e material do negócio jurídico; c) tornar definitivo o bloqueio da matrícula no 58.950; d) confirmar a tutela de urgência concedida; e) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais; f) determinar o encaminhamento de cópia dos autos à Corregedoria do Tribunal de Justiça para apuração da conduta do tabelião; g) condenar as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

.

Consta dos autos que a autora adquiriu, em 30/07/1983, seis lotes de terreno urbano (lotes 02 a 07 da quadra 45 do Loteamento Parque Paiaguás, em Várzea Grande/MT) mediante contratos de compromisso de compra e venda firmados com a primeira requerida, pelo valor de Cr$ 640.000,00 cada, conforme documentação acostada no ID
.
35917206. Alega ter quitado integralmente os valores pactuados, conforme comprovantes de pagamento juntados nos
IDs
.
35917217, 35917219, 35917221, 35917225 e 35917228, tendo havido o devido registro de averbações dos terrenos em seu nome, mediante matrícula no 21.602, no 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, conforme ID
.
35917796.

Sustenta a autora que, no decorrer dos anos, sempre foi diligente no cuidado dos imóveis, arcando com despesas de limpeza e pagamento de IPTU, conforme documentação anexa nos
IDs
.
35917230, 35917233, 35917234, 35917235, 35917236, 35917239, 35917791, 35917793, 35917795 e 35917800. Todavia, ao tentar emitir guias de IPTU, descobriu que, em 21/12/2007, houve o cancelamento de suas averbações e, posteriormente, em 26/03/2009, a venda dos seis lotes para a segunda requerida, pelo valor de R$ 160.000,00, conforme registro sob matrícula no 58.950, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, documentação constante no ID
.
48654989.

A autora afirma desconhecer a segunda requerida e não ter autorizado qualquer alienação, reputando fraudulentos os atos praticados. Registrou denúncia junto ao CRECI/MT, que instaurou o Processo no 201400029915, resultando em julgamento que aplicou penalidade de cancelamento da inscrição e multa pecuniária à primeira requerida, conforme documentos dos
IDs
.
35917798 e 35917799.

Foi deferida tutela de urgência para bloqueio da matrícula no 58.950 e paralisação de obras no local, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a 60 dias, conforme decisão do ID 48654989.

A requerida
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
, regularmente citada conforme ID
.
53968175, permaneceu inerte, sendo decretada sua revelia.

A requerida
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME
apresentou contestação no ID 55433892, arguindo preliminares de ilegitimidade passiva, impugnação ao valor da causa, impossibilidade de inversão do ônus da prova, prescrição e decadência. No mérito, defendeu a legalidade do cancelamento das averbações, a validade da escritura pública de compra e venda registrada em seu favor, a boa-fé na aquisição, a prescrição aquisitiva (usucapião) e, subsidiariamente, o direito à retenção por benfeitorias realizadas no imóvel.

A autora apresentou impugnação à contestação no ID
.
62493344, rebatendo todas as preliminares e reafirmando os fundamentos de fato e de direito expostos na inicial.

Por decisão do ID 90979281, foi determinada a expedição de ofício ao 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, solicitando manifestação sobre as alterações nos registros e cópia integral dos documentos que ensejaram o cancelamento das averbações e a escritura de compra e venda. Em resposta, o cartório informou, mediante ofício no 1.153/2023 (ID
.
139255687), que o cancelamento foi requerido pela primeira requerida, representada por sua procuradora Barbosa e Ramos Ltda, após intimação via edital publicado no Diário Oficial e em jornal de grande circulação, nos termos do art. 32 da Lei no 6.766/79.

O
j
uízo de primeiro grau proferiu sentença no ID 192297761, julgando parcialmente procedentes os pedidos
.

A requerida
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME
opôs embargos de declaração no ID
.
193439006, alegando omissões quanto à análise do valor da causa, à ausência de comprovação de quitação do bem e à legalidade do cancelamento da averbação. A autora apresentou contrarrazões no ID
.
194179903, pugnando pela rejeição dos embargos. Os embargos foram rejeitados no ID
.
214391899.

Nas razões de apelação registradas no ID 216515951, a apelante
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA
sustenta: a) a ocorrência de prescrição e decadência, argumentando que o negócio jurídico seria anulável e não nulo, aplicando-se os prazos dos
arts
. 178 e 206, §3o, V, do Código Civil, com termo inicial no registro da escritura em 2009; b) a inadequação do valor da causa, que deveria corresponder ao valor efetivamente pago na escritura (R$ 114,28 por lote) ou ao valor venal dos imóveis (R$ 48.033,20 no total); c) a legalidade do cancelamento das averbações, realizado nos termos do art. 32 da Lei no 6.766/79, após regular notificação via edital, procedimento reconhecido como legal pela Diretoria do Foro de Várzea Grande/MT no processo no 12763-20.2018.811.0002; d) a ausência de comprovação de quitação integral do contrato pela autora; e) a condição de terceira de boa-fé, que adquiriu imóvel livre e desembaraçado, com escritura pública devidamente registrada; f) a aplicação do princípio da prioridade registral (art. 1.245 do CC), que confere prevalência ao negócio registrado; g) a configuração de prescrição aquisitiva (usucapião) em seu favor, nos termos do art. 1.242 do Código Civil; h) subsidiariamente, o direito à retenção por benfeitorias realizadas no imóvel, incluindo asfalto, rede de água, rede de esgoto e
construções, cujos valores ultrapassam R$ 3.000.000,00. Requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos iniciais.

A apelada
NILZA VICENCIA TIBALDI
apresentou contrarrazões no ID
.
220972003, pugnando pela manutenção integral da sentença.

No mesmo prazo, a apelada interpôs recurso adesivo de apelação no ID 220972013, pleiteando a reforma da sentença para condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00, em razão dos transtornos, sofrimento e impossibilidade de usufruir dos imóveis adquiridos e quitados há mais de 40 anos. Fundamenta o pedido nos
arts
. 186 e 927 do Código Civil e no art. 5o, V e X, da Constituição Federal, invocando jurisprudência do TJMT que reconhece danos morais em casos de venda em duplicidade de imóveis.

Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso adesivo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Consta dos autos que a autora adquiriu, em 30/07/1983, seis lotes de terreno urbano (lotes 02 a 07 da quadra 45 do Loteamento Parque Paiaguás, em Várzea Grande/MT) mediante contratos de compromisso de compra e venda firmados com a primeira requerida, pelo
valor de Cr$ 640.000,00 cada, conforme documentação acostada no ID 35917206. Alega ter quitado integralmente os valores pactuados, conforme comprovantes de pagamento juntados nos
IDs
.
35917217, 35917219, 35917221, 35917225 e 35917228, tendo havido o devido registro de averbações dos terrenos em seu nome, mediante matrícula no 21.602, no 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, conforme ID 35917796.

Sustenta a autora que, no decorrer dos anos, sempre foi diligente no cuidado dos imóveis, arcando com despesas de limpeza e pagamento de IPTU, conforme documentação anexa nos
IDs
.
35917230, 35917233, 35917234, 35917235, 35917236, 35917239, 35917791, 35917793, 35917795 e 35917800. Todavia, ao tentar emitir guias de IPTU, descobriu que, em 21/12/2007, houve o cancelamento de suas averbações e, posteriormente, em 26/03/2009, a venda dos seis lotes para a segunda requerida, pelo valor de R$ 160.000,00, conforme registro sob matrícula no 58.950, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, documentação constante no ID
.
48654989.

A autora afirma desconhecer a segunda requerida e não ter autorizado qualquer alienação, reputando fraudulentos os atos praticados. Registrou denúncia junto ao CRECI/MT, que instaurou o Processo no 201400029915, resultando em julgamento que aplicou penalidade de cancelamento da inscrição e multa pecuniária à primeira requerida, conforme documentos dos
IDs
.
35917798 e 35917799.

Foi deferida tutela de urgência para bloqueio da matrícula no 58.950 e paralisação de obras no local, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a 60 dias, conforme decisão do ID 48654989.

Após regular

angularização
do feito, o
d. Juízo de primeiro grau proferiu sentença no ID 192297761, julgando parcialmente procedentes os pedidos para: a) decretar a revelia da primeira requerida; b) reconhecer a nulidade da compra e venda dos lotes 02 a 07 da quadra 45 do Loteamento Paiaguás, registrados na matrícula no 58.950, em razão da invalidade formal e material do negócio jurídico; c) tornar definitivo o bloqueio da matrícula no 58.950; d) confirmar a tutela de urgência concedida; e) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais; f) determinar o encaminhamento de cópia dos autos à Corregedoria do Tribunal de Justiça para apuração da conduta do tabelião; g) condenar as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Pois bem.

Recurso de apelação de
CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

Preliminarmente: Da prescrição e decadência

A apelante sustenta que a pretensão da autora estaria fulminada pela prescrição ou decadência, argumentando que o cancelamento da averbação ocorreu em 2007 e a escritura de compra e venda foi registrada em 2009, havendo transcorrido mais de dez anos até a propositura da ação em 2020.

A ação proposta pela apelada busca a declaração de nulidade de negócio jurídico por vício de consentimento, alegando que jamais anuiu com o cancelamento da averbação de seus direitos sobre os imóveis nem com a posterior alienação destes a terceiros.

Tratando-se de nulidade absoluta por ausência de elemento essencial do negócio jurídico
-
qual seja, a manifestação de vontade da proprietária
-
, aplica-se o disposto no artigo 169 do CC:

Art. 169.O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que as ações declaratórias de nulidade absoluta são imprescritíveis, podendo ser propostas a qualquer tempo. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA – AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO – NULIDADE ABSOLUTA – IMPRESCRITIBILIDADE – ART. 169 DO CÓDIGO CIVIL.

A pretensão de declaração de nulidade absoluta de negócio jurídico, por ausência de manifestação de vontade, não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, nos termos do art. 169 do Código Civil.

(TJSP, Apelação Cível no 0006607-74.2004.8.26.0071, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Viviani Nicolau, j. em 05.08.2014)

Ademais, o termo inicial da prescrição, quando aplicável, conta-se da ciência inequívoca da lesão ao direito, nos termos do artigo 189 do Código Civil. No caso dos autos, a apelada somente tomou conhecimento do cancelamento da averbação e da venda dos imóveis quando buscou emitir guias de IPTU e, orientada por seu filho, dirigiu-se ao cartório para obter certidão da matrícula, o que ocorreu em momento próximo à propositura da ação.

Rejeito, portanto, a preliminar de prescrição e decadência.

Da inadequação do valor da causa

A apelante impugna o valor atribuído à causa, alegando que deveria corresponder ao valor efetivamente pago na escritura de compra e venda (R$ 160.000,00 divididos por 1.400 lotes) ou, alternativamente, ao valor venal dos imóveis segundo o cadastro municipal.

Nos termos do artigo 292, inciso II, do CPC, nas ações que tiverem por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de ato jurídico, o valor da causa será o valor do ato ou de sua parte controvertida. Subsidiariamente, aplica-se o inciso IV do mesmo dispositivo, que determina que, nas ações de reivindicação, o valor da causa corresponderá ao valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido.

A autora estimou o valor de cada lote em R$ 80.000,00, totalizando R$ 480.000,00 para os seis imóveis, acrescidos de R$ 50.000,00 a título de danos morais, perfazendo o valor total de R$ 530.000,00.

Embora a estimativa da autora possa não corresponder exatamente ao valor de mercado dos imóveis, não se verifica manifesta discrepância que justifique a retificação do valor da causa, especialmente considerando que a apelante realizou obras de infraestrutura no local (asfalto, rede de água, esgoto), o que naturalmente valorizou os terrenos.

Rejeito, pois, a preliminar de inadequação do valor da causa.

No mérito

A controvérsia central dos autos reside em definir se o cancelamento da averbação dos direitos da autora sobre os imóveis e a posterior escritura de compra e venda em favor da apelante são válidos ou se padecem de nulidade.

A autora comprovou, mediante documentos de ID
. 342412937
, que celebrou contratos de promessa de compra e venda com a corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda em 30/07/1983, referentes aos lotes 02 a 07 da quadra 45 do loteamento Parque Paiaguás; que quitou integralmente o preço ajustado; que os contratos foram averbados na matrícula dos imóveis; e que exerceu posse mansa e pacífica sobre os terrenos, pagando regularmente o IPTU
, vejamos:

O cancelamento das averbações ocorreu em 21/12/2007, a requerimento da corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, sob a alegação de inadimplência da autora. Posteriormente, em 26/03/2009, os imóveis foram vendidos à apelante, mediante escritura pública registrada sob a matrícula n.o 58.950.

Ocorre que a autora não foi regularmente notificada do cancelamento, nem lhe foi oportunizado purgar eventual mora, em flagrante violação ao disposto no artigo 32, §§ 1o e 3o, da Lei n.o 6.766/79:

Art. 32.Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1oPara os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 3oCom a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

A apelante alega que foram realizadas publicações de editais em diário oficial e jornal de grande circulação, convocando os interessados a regularizarem sua situação. Contudo, não comprovou que a autora, pessoa idosa e de pouca instrução, tenha efetivamente tomado ciência das publicações ou que tenha sido pessoalmente intimada, conforme exige a lei.

Ademais, o próprio cartório, em resposta ao ofício judicial (ID
.
139255687), limitou-se a informar que o cancelamento foi requerido pela vendedora, sem esclarecer os fundamentos da alegada inadimplência ou demonstrar o cumprimento das formalidades legais
,
in
verbis
:

Nesse contexto, o cancelamento da averbação padece de nulidade, por inobservância do devido processo legal e por ausência de comprovação da inadimplência da autora.

Deveras, a
apelada comprovou, mediante farta documentação, que celebrou contratos de promessa de compra e venda com a corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda em 30/07/1983,
referentes aos lotes 02 a 07 da quadra 45 do loteamento Parque Paiaguás, conforme contratos acostados ao ID 35917206.

Segundo as cláusulas 2a de todos os contratos, o valor ajustado por cada imóvel foi de Cr$ 640.000,00 (seiscentos e quarenta mil cruzeiros), a serem adimplidos da seguinte forma: pagamento de sinal no valor de Cr$ 38.400,00 no ato da assinatura do contrato; 10 (dez) prestações mensais de Cr$ 8.320,00; 10 (dez) prestações mensais de Cr$ 12.800,00; 10 (dez) prestações mensais de Cr$ 17.920,00; e 10 (dez) prestações mensais de Cr$ 21.120,00, com vencimento da primeira parcela fixada em 10/10/1983 e as seguintes nos mesmos dias dos meses subsequentes.

A quitação integral dos valores contratados restou demonstrada pelos comprovantes de pagamento acostados aos autos, conforme se verifica dos seguintes documentos:

ID
.
3
42412939
;
ID
.
3
4241940
;
ID
.
3
42412941
;
ID
. 342412942
; e

ID
. 342412944
– comprovante de quitação final.

Além disso, a apelada comprovou que os contratos foram averbados na matrícula dos imóveis (matrícula n.o 21.602, no 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT), conforme certidão constante do ID
. 342413856
, o que corrobora a regularidade da transação e a boa-fé da adquirente.

Mais relevante ainda: a apelada exerceu posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre os terrenos, pagando regularmente o IPTU ao longo dos anos, conforme comprovantes acostados aos autos:

ID
.
342412945
;

ID
.

342412946
;
ID
. 342412947
; I
D
.

342412948
;
ID
.

342412949
;
ID
. 342413851
;
ID
.

342413852
;
ID
.

342413853
;
ID
.

342413855
.

O pagamento regular e ininterrupto do IPTU ao longo de décadas constitui prova inequívoca não apenas da posse, mas também da adimplência contratual, pois demonstra que a apelada sempre se comportou como legítima proprietária
e possuidora
dos imóveis, arcando com as obrigações fiscais deles decorrentes.

A impugnação genérica da apelante aos comprovantes de pagamento, sob o argumento de ausência de autenticação não tem o condão de afastar a força probatória dos documentos, especialmente quando analisados em conjunto com os demais elementos dos autos, que formam um quadro probatório robusto e coerente.

Ademais, a primeira requerida, que seria a única com legitimidade para questionar a quitação dos contratos, permaneceu revel, não tendo apresentado contestação, conforme certidão do ID 53968175. Nos termos do art. 344 do CPC, presume-se a veracidade dos fatos alegados pela autora, inclusive quanto à quitação integral do preço.

Portanto, resta comprovada a adimplência da apelada em relação aos contratos de promessa de compra e venda firmados em 1983.

Quanto à escritura de compra e venda celebrada entre as corrés,
não há dúvida acerca de sua nulidade
, por derivar de ato jurídico viciado (o cancelamento indevido da averbação) e por ter sido realizada sem a anuência da legítima possuidora
e detentora dos direitos sobre os
imóveis.

Não obstante a alegação da
apelante
de se tratar de
terceira de boa-fé, po
r ter
adquiri
do
os imóveis com base em certidão do cartório que atestava estarem livres e desembaraçados
,
a boa-fé não tem o condão de convalidar negócio jurídico
absolutamente
nulo, conforme jurisprudência
do STJ
:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. PROCURAÇÃO ADULTERADA. NULIDADE ABSOLUTA QUE SE TRANSMITE AOS NEGÓCIOS SUBSEQUENTES. ALEGAÇÃO DE ARREMATANTE DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Tratando-se de negócio jurídico celebrado por meio de procuração adulterada fraudulentamente, está presente vício insanável que gera a nulidade absoluta não só do negócio jurídico originário, como também dos subsequentes, não se convalidando com o transcurso do tempo, independentemente da arguição de boa-fé dos arrematantes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ -
AgInt
no REsp: 1554964 MG 2013/0103432-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
10/03/2023)

Nesse sentido, também o artigo 1.247, parágrafo único, do C
C
:

Art. 1.247.Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único.Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Mantenho, portanto, o reconhecimento da nulidade do cancelamento da averbação e da escritura de compra e venda.

Da usucapião

A apelante alega que, ainda que se reconheça vício no negócio jurídico, teria adquirido a propriedade dos imóveis por usucapião, nos termos do artigo 1.242 do C
C
, somando-se sua posse à da corré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
.

A usucapião exige, dentre outros requisitos, posse mansa, pacífica, contínua e incontestada, com
animus
domini
, pelo prazo legal.

No
entanto, no
caso dos autos, a posse da apelante jamais foi mansa e pacífica, pois a autora, desde a aquisição dos imóveis em 1983, exerceu atos de posse, pagando regularmente o IPTU e zelando pelos terrenos.

Ademais, antes mesmo da propositura da presente ação, a autora registrou denúncia junto ao CRECI/MT, que resultou na aplicação de penalidade à corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda (ID
.
35917803), o que evidencia a contestação da posse.

Outrossim, a posse da apelante não pode ser considerada de boa-fé, pois derivou de negócio jurídico viciado, conforme já demonstrado.

Desta feita, não prospera a tese de usucapião.

A apelante invoca
ainda
o princípio da prioridade registral, sustentando que, tendo registrado a escritura de compra e venda antes da autora, teria adquirido validamente a propriedade dos imóveis.

Entretanto, o
princípio da prioridade registral previsto no artigo 1.245 do Código Civil aplica-se a negócios jurídicos válidos.
Tratando-se de negócio nulo, como no caso dos autos, o registro não tem o condão de convalidá-lo.

Nesse sentido, a doutrina de Afrânio de Carvalho:

O registro no sistema brasileiro é causal, porque vinculado ao título que lhe deu origem. Segue a sorte jurídica do título e não tem efeito saneador de eventuais invalidades do negócio jurídico. Disso decorre que anulado o título, cancela-se o registro que nele teve origem.

(CARVALHO, Afrânio de.Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, p. 167)

Portanto, não há como acolher a
tese de prevalência do registro da apelante.

Da retenção por benfeitorias

Subsidiariamente, a apelante pleiteia o direito de retenção pelos valores investidos em obras de infraestrutura no local (asfalto, rede de água, esgoto, drenagem), estimados em mais de R$ 3.000.000,00.

Embora o art. 1.219 do CC assegure ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, tal direito deve ser exercido em ação própria contra aquele que deu causa à situação, no caso, a corré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
, que vendeu o bem em duplicidade.

Não pode a apelada, verdadeira
detentora dos direitos sobre o imóvel e
vítima da fraude, arcar com os custos das benfeitorias realizadas por terceiro que adquiriu o imóvel de forma irregular. Eventual direito de regresso deve ser pleiteado pela apelante em face da primeira requerida.

Do recurso adesivo
de NILZA VICENCIA TIBALDI

Dos danos morais

No recurso adesivo, a autora pleiteia a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 50.000,00, alegando que sofreu abalo psíquico em razão da perda dos imóveis e da impossibilidade de realizar o sonho de adquirir casa própria.

A ocorrência de venda de imóvel em duplicidade para pessoas distintas, com cancelamento irregular
e ilegal
de averbação e privação do uso e gozo do bem por décadas extrapola meros aborrecimentos provenientes do inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.

Isto porque, a
apelante

NILZA VICENCIA TIBALDI
, pessoa idosa e de parcos recursos, viu-se privada de usufruir dos imóveis que adquiriu e quitou regularmente, sendo surpreendida, após mais de 30 anos, com a notícia de que seus direitos haviam sido cancelados e
seus
bens vendidos a terceiros sem sua anuência.

Nesse sentido
colaciono jurisprudência d
este Tribunal de Justiça
, vejamos
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE – PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CARÊNCIA DA AÇÃO, CERCEAMENTO DE DEFESA, AFASTAMENTO DA REVELIA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS – MÉRITO – CONTRATO PARTICULAR DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – DUPLICIDADE DE VENDA PARA PESSOAS DIFERENTES – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – MANUTENÇÃO DO VALOR DAS INDENIZAÇÕES – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. A ocorrência de venda de imóvel em duplicidade para pessoas distintas e boa-fé, mostra-se hábil a dar azo a indenização por danos morais, vez que extrapola meros aborrecimentos provenientes do inadimplemento contratual, além de ser garantido o ressarcimento pelos valores regularmente adimplidos. Sentença de procedência mantida. (TJ-MT - AC: 00114303520158110003 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 29/01/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/02/2020)

Considerando as peculiaridades do caso concreto, a condição de pessoa idosa da apelada, o longo período de privação do uso dos imóveis e a gravidade da conduta das requeridas, reputo adequado o valor de R$
10
.000,00 (
dez
mil reais) a título de danos morais, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação interposto por
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA
e
dou provimento
ao recurso adesivo interposto por
NILZA VICENCIA TIBALDI
, para reformar parcialmente a sentença e condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$
1
0.000,00 (
dez
mil reais), corrigido
pela taxa Selic, já embutidos os juros de mora, desde
a data deste julgamento.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026