Tribunal: TJMT
Processo: 1002657-23.2025.8.11.0006
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA VENDEDORA. CONTRADIÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO. TEMA 971 DO STJ. BASE DE CÁLCULO SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à Apelação Cível apenas para reduzir o quantum indenizatório por danos morais, mantendo, quanto à cláusula penal invertida fixada em 10%, a redação dispositiva que indicava incidência sobre o valor do contrato, embora a fundamentação tenha reconhecido a aplicação sobre os valores efetivamente pagos pela compradora.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se há contradição interna no acórdão embargado quanto à base de cálculo da cláusula penal invertida e, em caso positivo, se deve ser expressamente fixado que a multa incide sobre os valores efetivamente pagos pela compradora, em conformidade com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
III. Razões de decidir
3. Os embargos de declaração são cabíveis para sanar contradição entre fundamentação e dispositivo, nos termos do CPC, art. 1.022, I, quando a conclusão do julgado não guarda coerência lógica com os fundamentos adotados.
4. A inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em favor do vendedor, em hipóteses de inadimplemento deste, encontra amparo na orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, segundo a qual, em regra, a penalidade deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de afronta aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Verificada a incongruência entre a fundamentação — que reconheceu a incidência sobre o montante pago — e o dispositivo — que manteve a redação alusiva ao valor do contrato — impõe-se o provimento dos embargos para harmonizar o julgado, conferindo-lhe precisão técnico-jurídica e coerência interna.
IV. Dispositivo e tese
6. Embargos de Declaração providos, para sanar a contradição e fixar que a cláusula penal de 10% incide sobre os valores efetivamente pagos pela compradora.
Tese de julgamento:
1. É cabível embargos de declaração para sanar contradição entre fundamentação e dispositivo do acórdão.
2. Na inversão da cláusula penal estipulada em favor do vendedor, a multa deve incidir, em regra, sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme o Tema 971 do STJ.
Dispositivos relevantes: CPC, art. 1.022, I; CC, Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002657-23.2025.8.11.0006
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[CARMEM APARECIDA SILVA - CPF: 460.868.621-68 (EMBARGADO), FABIO DIAS FERREIRA - CPF: 703.946.101-30 (ADVOGADO), MONICA REZENDE SOUZA ARAUJO PEREIRA - CPF: 707.168.701-34 (ADVOGADO), LOTEAMENTO TARUMA PARK SPE LTDA - CNPJ: 42.359.148/0001-67 (EMBARGANTE), VANESSA SALDANHA VIEIRA - CPF: 698.538.271-15 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA VENDEDORA. CONTRADIÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO. TEMA 971 DO STJ. BASE DE CÁLCULO SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à Apelação Cível apenas para reduzir o quantum indenizatório por danos morais, mantendo, quanto à cláusula penal invertida fixada em 10%, a redação dispositiva que indicava incidência sobre o valor do contrato, embora a fundamentação tenha reconhecido a aplicação sobre os valores efetivamente pagos pela compradora.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se há contradição interna no acórdão embargado quanto à base de cálculo da cláusula penal invertida e, em caso positivo,
se deve ser expressamente fixado que a multa incide sobre os valores efetivamente pagos pela compradora, em conformidade com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça
.

III. Razões de decidir
3. Os embargos de declaração são cabíveis para sanar contradição entre fundamentação e dispositivo, nos termos do CPC, art. 1.022, I, quando a conclusão do julgado não guarda coerência lógica com os fundamentos adotados.
4. A inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em favor do vendedor, em hipóteses de inadimplemento deste, encontra amparo na orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971,
segundo a qual, em regra, a penalidade deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato
, sob pena de afronta aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Verificada a incongruência entre a fundamentação — que reconheceu a incidência sobre o montante pago — e o dispositivo — que manteve a redação alusiva ao valor do contrato — impõe-se o provimento dos embargos para harmonizar o julgado, conferindo-lhe precisão técnico-jurídica e coerência interna.

IV. Dispositivo e tese
6. Embargos de Declaração providos, para sanar a contradição e fixar que a cláusula penal de 10% incide
sobre os valores efetivamente pagos pela compradora.

Tese de julgamento:

1.

É cabível embargos de declaração para sanar contradição entre fundamentação e dispositivo do acórdão.

2.

Na inversão da cláusula penal estipulada em favor do vendedor, a multa deve incidir, em regra, sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme o Tema 971 do STJ.

Dispositivos relevantes: CPC, art. 1.022, I; CC, Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 1002657-23-2025

EMBARGANTE: LOTEAMENTO TARUMÃ PARK SPE LTDA

EMBARGADA: CARMEM APARECIDA SILVA

RELATÓRIO:

Trata-se de
Embargos de Declaração
proposto por Loteamento
Tarumã Park SPE Ltda
, em face do acórdão que deu provimento parcial ao Recurso de Apelação Cível interposto pela Embargante para reduzir o valor da condenação a título de danos morais de R$ 8.000,00 (oito mil reais), para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Nas razões recursais a Embargante sustenta que
há contradição no acórdão
recorrido entre a fundamentação e a conclusão referente a base de cálculo da cláusula penal invertida, ressaltando que
a sentença

determinou a inversão da cláusula penal no percentual de 10% sobre o valor do contrato, ponto este expressamente impugnado pela Apelante em sede recursal, sob o argumento de que a penalidade, por força dos Temas 970 e 971 do STJ, deveria incidir sobre os valores efetivamente pagos pela compradora,
e não sobre o valor total do contrato.

Verbera que ao decidir o recurso constou de forma expressa que “não há ilegalidade na condenação da Apelante ao pagamento da multa de 10% sobre o valor pago pela compradora, sendo de rigor a manutenção da sentença também neste ponto”.

Alega que tal conclusão é logicamente inconciliável com
a sentença mantida, a qual fixou a base de cálculo da cláusula penal sobre o valor do contrato, e não sobre os valores pagos
, sustentando que
a contradição resta evidente,

uma vez que a fundamentação do acórdão reconhece que a multa deve incidir sobre o valor pago pela compradora, porém, o dispositivo mantém decisão que determina incidência sobre o valor total do contrato.

Pugna pelo provimento do recurso para que seja sanada a omissão apontada determinando que a cláusula penal de 10% deve incidir sobre o valor pago pela Recorrida deve ocorrer sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato.

Nas
contrarrazões
a Embargada afirma a inexistência de contradição, acrescentando que os embargos são protelatórios. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Como visto, trata-se de Embargos de Declaração em que a Embargante alega existência de
contradição no acórdão com relação a aplicação da multa contratual invertida
fixada em 10%,

tendo em vista que
na fundamentação está constando que seve ocorrer sobre o valor pago pela Apelada e no dispositivo ficou registrado que deve incidir sobre o valor do contrato
tendo sido, inclusive, objeto de insurgência na peça recursal.

Assiste razão à Embargante tendo em vista que efetivamente ocorreu a contradição apontada
.

Com efeito, cumpre registrar que h
avendo previsão de multa apenas para o inadimplemento do comprador, esta deve ser invertida para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor (atraso na entrega do lote) conforme bem ficou decidido.

Todavia, quanto a referida multa em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 971, ocorrendo a inversão da cláusula penal (multa contratual) em desfavor da vendedora/loteadora deve ocorrer, em regra,
sobre o valor efetivamente pago pela compradora
, e não sobre o valor total do contrato.

Dessa forma, embora haja discussões, a tendência jurisprudencial é que
a multa incida sobre o montante pago,
retornando as partes ao
status quo ante
e evitando enriquecimento sem causa.

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento, mas deixou de adimplir as parcelas por dificuldades financeiras. A sentença determinou a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, descontando multa de dez por cento sobre o valor do contrato e reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. O autor recorre pleiteando que a multa incida sobre os valores efetivamente pagos, a devolução da corretagem e o afastamento da taxa de fruição. As empresas recorrem defendendo a aplicação integral da Lei do Distrato, a incidência da multa sobre o valor atualizado do contrato, a cobrança expressa de taxa de fruição e alterações quanto aos juros e correção monetária.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) definir qual legislação deve prevalecer na rescisão contratual, se a Lei 13.786/2018 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii)
determinar se a multa contratual de dez por cento deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador;
(iii) verificar se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar se é devida taxa de fruição quando não há prova de transmissão da posse e o imóvel é terreno sem edificação; (v) definir se é devido o desconto de IPTU na ausência de transmissão da posse; (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável.

III. Razões de decidir

3. A Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados de forma harmônica e sistemática, prevalecendo as normas consumeristas quando mais favoráveis ao consumidor, em razão da natureza protetiva e de ordem pública do microssistema de proteção ao consumidor.

4.
A retenção de dez por cento a título de cláusula penal e despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador
, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os prejuízos do vendedor guardam proporcionalidade com os valores recebidos e o tempo de duração contratual.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, pois transcorrido o prazo trienal entre o pagamento em agosto de 2020 e a propositura da ação em outubro de 2024, conforme orientação consolidada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, sendo que a rescisão decorreu de culpa do comprador por inadimplemento das parcelas.

6. A taxa de fruição não é devida quando ausente prova de efetiva transmissão da posse do imóvel ao comprador e tratando-se de terreno sem edificação incapaz de gerar frutos ou utilidades concretas, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor e violação ao princípio da proporcionalidade.

7. O desconto de IPTU não é devido na ausência de prova de transmissão da posse do imóvel, permanecendo a responsabilidade tributária com o proprietário registral que mantém o domínio e a disponibilidade jurídica do bem.

8. Os juros de mora devem incidir desde a citação, pois as empresas já estavam em mora quando citadas, tendo sido procuradas extrajudicialmente em diversas ocasiões, e a Lei 13.786/2018 determina restituição imediata dos valores, não se aplicando o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.

9. O IPCA constitui o índice mais adequado para correção monetária por ser o índice oficial de inflação do país, refletir adequadamente a inflação geral da economia e ser amplamente utilizado pelo sistema financeiro nacional e em decisões judiciais.

10. A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao resultado da demanda, na proporção de setenta por cento para as empresas e trinta por cento para o autor, considerando que este obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, com majoração dos honorários advocatícios para dois mil e quatrocentos reais em razão do trabalho desenvolvido em grau recursal.

IV. Dispositivo e tese

11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos.

(N.U 1028446-67.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 12/11/2025, Publicado no DJE 18/11/2025).

Diante dessas considerações,
dou provimento aos Embargos de Declaração para sanar a contradição apontada
e reconhecer que ocorrendo
a inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora

a penalidade de 10% deve incidir sobre o montante pago pela

compradora.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026