Tribunal: TJMT
Processo: 1010045-66.2025.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-01-30

Ementa:
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL NOVO. INFILTRAÇÕES, ALAGAMENTOS E MOFO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível e recurso adesivo contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais. A autora KAMILA ENORE JAVORSKI adquiriu apartamento no 104, Bloco 05, do Empreendimento Viver Mais Park, entregue em fevereiro de 2024, alegando vícios construtivos graves: infiltrações generalizadas, alagamentos, mofo, piso irregular, retorno de água pelos ralos, problemas de vedação e caimento inadequado. Juntou fotografias, vídeos e protocolos de chamados administrativos sem solução. A sentença condenou RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA e MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA solidariamente a efetuar reparos e pagar R$ 8.000,00 de danos morais, além de R$ 3.000,00 de honorários. As rés apelam requerendo reconhecimento de inépcia da inicial, ilegitimidade passiva da imobiliária, revogação da gratuidade judiciária, afastamento da inversão do ônus da prova e, no mérito, improcedência total por ausência de perícia técnica, subsidiariamente exclusão ou redução dos danos morais e honorários. A autora apresentou recurso adesivo pleiteando majoração dos danos morais para R$ 15.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há seis questões em discussão: (i) definir se a petição inicial é inepta por ausência de descrição precisa e prova técnica; (ii) estabelecer se a imobiliária possui legitimidade passiva; (iii) verificar se a gratuidade judiciária foi corretamente concedida; (iv) determinar se é cabível a inversão do ônus da prova; (v) aferir se os vícios foram comprovados sem perícia e configuram dano moral; (vi) analisar se o quantum indenizatório e honorários são adequados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A petição inicial atende ao art. 319 do CPC, descrevendo os vícios e permitindo ampla defesa. A ausência de laudo técnico é questão probatória meritória, não vício formal.
A imobiliária possui legitimidade passiva por integrar a cadeia de consumo como intermediária na comercialização, respondendo solidariamente nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC.
A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade. As apelantes não apresentaram prova robusta que a afastasse.
A inversão do ônus da prova é cabível (art. 6o, VIII, CDC) pela hipossuficiência técnica do consumidor na apuração de vícios construtivos.
As rés permaneceram inertes quando intimadas para especificar provas, configurando preclusão consumativa (art. 223 do CPC). A perícia é facultativa (art. 370 do CPC) quando há prova suficiente.
Fotografias, vídeos e protocolos administrativos constituem prova idônea de vícios ostensivos. O CDC estabelece responsabilidade objetiva (arts. 6o, VIII, e 14).
As rés não negaram expressamente os vícios, apenas os classificaram como "pequenos reparos", configurando confissão tácita (art. 374, II, CPC).
Habite-se, AVCB e RAI 100% não afastam responsabilidade por vícios manifestados posteriormente. Aplica-se o art. 618 do Código Civil.
Vícios graves que comprometem salubridade e habitabilidade configuram dano moral por violarem dignidade e legítima expectativa, não sendo mero aborrecimento.
O valor de R$ 8.000,00 mostra-se aquém do padrão do TJMT (R$ 10.000,00 a R$ 20.000,00). Considerando extensão do dano, gravidade da conduta, porte econômico das rés e precedente do TJMT (processo no 1010027-45.2025.8.11.0041), majora-se para R$ 10.000,00.
Havendo valor determinado e condenação líquida, aplicam-se os percentuais do art. 85, §2o, do CPC, sendo o arbitramento por equidade excepcional.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de apelação desprovido. Recurso adesivo parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A petição inicial que descreve vícios construtivos sem laudo técnico prévio atende ao art. 319 do CPC quando permite ampla defesa, sendo a perícia questão probatória meritória.
A imobiliária intermediária integra a cadeia de consumo e responde solidariamente por vícios construtivos (arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, CDC).
A inversão do ônus da prova é cabível quando a apuração de vícios construtivos depende de conhecimento técnico especializado (art. 6o, VIII, CDC).
A inércia na especificação de provas gera preclusão consumativa (art. 223 do CPC), impedindo alegação posterior de cerceamento por ausência de perícia.
Fotografias, vídeos e protocolos administrativos constituem prova suficiente de vícios ostensivos, sendo a perícia facultativa (art. 370 do CPC) sob responsabilidade objetiva do CDC (arts. 6o, VIII, e 14).
A ausência de impugnação específica dos vícios constitui confissão tácita (art. 374, II, CPC).
Aprovações técnicas não afastam responsabilidade por vícios manifestados posteriormente em imóvel novo (art. 618 do CC).
Vícios graves que comprometem salubridade configuram dano moral indenizável por violarem dignidade e legítima expectativa.
O quantum indenizatório deve observar proporcionalidade, razoabilidade e função pedagógica (art. 944 do CC e art. 6o, VI, CDC), justificando majoração conforme padrão jurisprudencial.
Honorários em ação com valor determinado e condenação líquida seguem percentual sobre a condenação (art. 85, §2o, CPC), sendo equidade excepcional.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010045-66.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KAMILA ENORE JAVORSKI - CPF: 048.789.081-73 (APELANTE), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 36.451.438/0001-33 (APELADO), LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO - CPF: 117.618.686-83 (ADVOGADO), MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 36.567.364/0001-03 (APELADO), KAMILA ENORE JAVORSKI - CPF: 048.789.081-73 (APELADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 36.451.438/0001-33 (APELANTE), LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO - CPF: 117.618.686-83 (ADVOGADO), MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 36.567.364/0001-03 (APELANTE), LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO - CPF: 117.618.686-83 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA, ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL NOVO. INFILTRAÇÕES, ALAGAMENTOS E MOFO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível e recurso adesivo contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais. A autora KAMILA ENORE JAVORSKI adquiriu apartamento no 104, Bloco 05, do Empreendimento Viver Mais Park, entregue em fevereiro de 2024, alegando vícios construtivos graves: infiltrações generalizadas, alagamentos, mofo, piso irregular, retorno de água pelos ralos, problemas de vedação e caimento inadequado. Juntou fotografias, vídeos e protocolos de chamados administrativos sem solução. A sentença condenou RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA e MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA solidariamente a efetuar reparos e pagar R$ 8.000,00 de danos morais, além de R$ 3.000,00 de honorários. As rés apelam requerendo reconhecimento de inépcia da inicial, ilegitimidade passiva da imobiliária, revogação da gratuidade judiciária, afastamento da inversão do ônus da prova e, no mérito, improcedência total por ausência de perícia técnica, subsidiariamente exclusão ou redução dos danos morais e honorários. A autora apresentou recurso adesivo pleiteando majoração dos danos morais para R$ 15.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se a petição inicial é inepta por ausência de descrição precisa e prova técnica; (
ii
) estabelecer se a imobiliária possui legitimidade passiva; (
iii
) verificar se a gratuidade judiciária foi corretamente concedida; (
iv
) determinar se é cabível a inversão do ônus da prova; (v) aferir se os vícios foram comprovados sem perícia e configuram dano moral; (vi) analisar se o quantum indenizatório e honorários são adequados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A petição inicial atende ao art. 319 do CPC, descrevendo os vícios e permitindo ampla defesa. A ausência de laudo técnico é questão probatória meritória, não vício formal.

A imobiliária possui legitimidade passiva por integrar a cadeia de consumo como intermediária na comercialização, respondendo solidariamente nos termos dos
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC.

A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade. As apelantes não apresentaram prova robusta que a afastasse.

A inversão do ônus da prova é cabível (art. 6o, VIII, CDC) pela hipossuficiência técnica do consumidor na apuração de vícios construtivos.

As rés permaneceram inertes quando intimadas para especificar provas, configurando preclusão consumativa (art. 223 do CPC). A perícia é facultativa (art. 370 do CPC) quando há prova suficiente.

Fotografias, vídeos e protocolos administrativos constituem prova idônea de vícios ostensivos. O CDC estabelece responsabilidade objetiva (
arts
. 6o, VIII, e 14).

As rés não negaram expressamente os vícios, apenas os classificaram como "pequenos reparos", configurando confissão tácita (art. 374, II, CPC).

Habite-se, AVCB e RAI 100% não afastam responsabilidade por vícios manifestados posteriormente. Aplica-se o art. 618 do Código Civil.

Vícios graves que comprometem salubridade e habitabilidade configuram dano moral por violarem dignidade e legítima expectativa, não sendo mero aborrecimento.

O valor de R$ 8.000,00 mostra-se aquém do padrão do TJMT (R$ 10.000,00 a R$ 20.000,00). Considerando extensão do dano, gravidade da conduta, porte econômico das rés e precedente do TJMT (processo no 1010027-45.2025.8.11.0041), majora-se para R$ 10.000,00.

Havendo valor determinado e condenação líquida, aplicam-se os percentuais do art. 85, §2o, do CPC, sendo o arbitramento por equidade excepcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido. Recurso adesivo parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A petição inicial que descreve vícios construtivos sem laudo técnico prévio atende ao art. 319 do CPC quando permite ampla defesa, sendo a perícia questão probatória meritória.

A imobiliária intermediária integra a cadeia de consumo e responde solidariamente por vícios construtivos (
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, CDC).

A inversão do ônus da prova é cabível quando a apuração de vícios construtivos depende de conhecimento técnico especializado (art. 6o, VIII, CDC).

A inércia na especificação de provas gera preclusão consumativa (art. 223 do CPC), impedindo alegação posterior de cerceamento por ausência de perícia.

Fotografias, vídeos e protocolos administrativos constituem prova suficiente de vícios ostensivos, sendo a perícia facultativa (art. 370 do CPC) sob responsabilidade objetiva do CDC (
arts
. 6o, VIII, e 14).

A ausência de impugnação específica dos vícios constitui confissão tácita (art. 374, II, CPC).

Aprovações técnicas não afastam responsabilidade por vícios manifestados posteriormente em imóvel novo (art. 618 do CC).

Vícios graves que comprometem salubridade configuram dano moral indenizável por violarem dignidade e legítima expectativa.

O quantum indenizatório deve observar proporcionalidade, razoabilidade e função pedagógica (art. 944 do CC e art. 6o, VI, CDC), justificando majoração conforme padrão jurisprudencial.

Honorários em ação com valor determinado e condenação líquida seguem percentual sobre a condenação (art. 85, §2o, CPC), sendo equidade excepcional.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No
1010045-66.2025.8.11.0041

KAMILA ENORE JAVORSKI X RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação e recurso adesivo interpostos com o fito de reformar a sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais ajuizada por KAMILA ENORE JAVORSKI em face de RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA e MAIS LAR IMOBILIARIA
LTDA, para condenar as rés solidariamente a efetuar os reparos necessários no imóvel e ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais, com juros de mora mediante taxa SELIC desde a citação, deduzido o IPCA, além de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00.

As incorporadoras apelam requerendo: (a) preliminarmente, o reconhecimento da inépcia da petição inicial por ausência de descrição precisa dos vícios e falta de prova técnica mínima; (b) o reconhecimento da ilegitimidade passiva da MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA, por não ter participado do contrato de promessa de compra e venda; (c) a revogação da gratuidade judiciária concedida à autora, alegando que sua remuneração efetiva supera o dobro do declarado e há omissão de documentos comprobatórios da hipossuficiência; (d) o afastamento da inversão do ônus da prova por ausência de verossimilhança e hipossuficiência técnica
.

N
o mérito, a total improcedência dos pedidos por ausência de prova técnica dos vícios construtivos, tendo a autora dispensado a produção de perícia e optado pelo julgamento antecipado, baseando-se a condenação apenas em vídeos e fotografias unilaterais sem valor probatório
. S
ubsidiariamente, a exclusão da condenação por danos morais, alegando tratar-se de meros aborrecimentos contratuais, ausência de prova de abalo psicológico e permanência da autora no imóvel sem interdição ou risco estrutural;

ainda subsidiariamente, a redução substancial do valor dos danos morais, destacando que a construtora tem sido alvo de demandas repetitivas e infundadas, inclusive pela mesma autora que já ajuizou ao menos duas ações idênticas
e a
redução dos honorários sucumbenciais de R$ 3.000,00, por equidade, para valor inferior, aplicando-se o art. 85, §2o, do CPC sobre o valor da condenação ou, mantido o critério equitativo, que seja fixado montante condizente com a simplicidade da causa.

A autora apresentou recurso adesivo requerendo majoração dos danos morais de R$ 8.000,00 para R$ 15.000,00, alegando que: (a) o valor fixado não reflete adequadamente a intensidade do sofrimento, a gravidade da conduta das rés e a repercussão prática do dano; (b) comprometeu integralmente suas reservas financeiras para adquirir imóvel novo que se revelou profundamente viciado, com infiltrações, mofo, retorno de água pelos ralos, pisos ocos, paredes desalinhadas e infiltrações do solo; (c) os vídeos e fotografias juntados aos autos demonstram estado lastimável do imóvel, com alagamento em cômodos internos, paredes escorrendo umidade e mofo avançando; (d) foi submetida a frustração extrema, convivendo com reformas, sujeira, barulho e desconforto sem qualquer suporte das empresas; (e) a jurisprudência do TJMT tem fixado valores entre R$ 12.000,00 e R$ 20.000,00 em casos análogos; (f) a indenização deve cumprir função pedagógica e preventiva, especialmente considerando que as rés possuem seis novos lançamentos previstos, correspondentes a aproximadamente 2.400 novas unidades residenciais; (g) apresenta precedente do mesmo tribunal (processo no 1010027-45.2025.8.11.0041) envolvendo as mesmas rés e empreendimento, no qual foi fixada indenização de R$ 15.000,00 em caso similar; (h) requer também majoração dos honorários sucumbenciais.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR (INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL)

Eminentes Pares:

Entendo que não merece acolhimento a preliminar de inépcia da petição inicial.

A petição inicial atende aos requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil, expondo de forma clara e suficiente os fatos e fundamentos jurídicos do pedido. A autora narrou que adquiriu o apartamento no 104, Bloco no 05, do Empreendimento Viver Mais Park, recebeu as chaves em fevereiro de 2024 e, desde então, vem enfrentando vícios construtivos, descrevendo-os como "
alagamento por todo o apartamento, infiltrações, piso fofo, problemas com
vedações nas portas, retorno de água pelos ralos, caimento fora das normas técnicas
", conforme documentado em fotografias e vídeos juntados aos autos.

A alegação das apelantes de que a inicial seria genérica e imprecisa, sem indicar com exatidão os locais afetados e a extensão dos defeitos, confunde-se com o mérito da causa. A ausência de laudo técnico não configura inépcia, mas sim questão probatória a ser dirimida na instrução processual.

Como bem consignou o juízo
a quo
, "
a petição inicial expôs, de maneira clara e suficiente, os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, indicando a ocorrência de vícios construtivos no imóvel adquirido, descrevendo as falhas encontradas e requerendo providências para a reparação, em conformidade com o disposto no art. 319 do Código de Processo Civil
."

A inicial permite o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, estando delineados tanto a causa de pedir (vícios construtivos em imóvel novo) quanto o pedido (reparação dos vícios e indenização por danos morais). Eventual divergência quanto à extensão dos vícios ou à sua comprovação constitui matéria de mérito, não ensejando a extinção do feito por inépcia.

Ademais, o próprio juízo de origem, ao rejeitar esta preliminar, reconheceu expressamente que "
a comprovação dos alegados vícios dependeria de instrução probatória, notadamente mediante realização de perícia técnica
", o que reforça que se trata de questão meritória, não de vício formal da petição inicial.

Ante o exposto,
REJEITO

a preliminar.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR (
ILEGITIMIDADE PASSIVA)

Eminentes Pares:

Igualmente, entendo que não prospera a preliminar de ilegitimidade passiva da MAIS LAR
IMOBILIÁRIA LTDA.

Em ações que versam sobre vícios construtivos e descumprimento de obrigações em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a responsabilidade pode alcançar todos os integrantes da cadeia de fornecimento, notadamente aqueles que participaram da comercialização do empreendimento, nos termos dos
arts
. 7o, parágrafo único, 18, 19 e 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.

A MAIS LAR IMOBILIÁRIA LTDA atuou como intermediária na negociação e comercialização da unidade autônoma adquirida pela autora, circunstância suficiente para atrair sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, ainda que não tenha sido responsável pela execução material da obra.

Como bem fundamentou a sentença recorrida: "
A Mais Lar Imobiliária Ltda. atuou como intermediária direta na negociação e comercialização da unidade autônoma adquirida pelo autor, circunstância suficiente para atrair sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, ainda que não tenha sido responsável pela execução material da obra. O contrato firmado com a incorporadora não exclui a participação da imobiliária, que, ao intermediar a venda, integrou a cadeia de consumo, sujeitando-se, assim, às responsabilidades previstas no ordenamento jurídico, especialmente no âmbito do Código de Defesa do Consumidor
."

A responsabilidade solidária dos fornecedores que integram a cadeia de consumo é princípio basilar do sistema protetivo consumerista, permitindo ao consumidor acionar qualquer um dos responsáveis pela colocação do produto ou serviço no mercado.

Eventual definição acerca da efetiva responsabilidade civil de cada ré se insere no mérito da controvérsia, não constituindo matéria preliminar apta a ensejar a extinção do processo sem resolução de mérito.

Ante o exposto,
REJEITO

a preliminar
.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR

(IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA)

Eminentes Pares:

Entendo que não merece acolhimento a impugnação à gratuidade judiciária concedida à autora.

As apelantes alegam que a autora teria declarado rendimento de um
salário mínimo
e meio, mas que documentos juntados aos autos demonstrariam remuneração superior ao dobro do alegado, configurando má-fé processual.

Contudo, a análise dos autos não permite concluir pela existência de fraude ou má-fé. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade, cabendo à parte impugnante o ônus de demonstrar, de forma inequívoca, a capacidade econômica do beneficiário.

Embora as apelantes aleguem discrepância entre o valor declarado e a remuneração efetiva, não juntaram aos autos elementos probatórios suficientes e conclusivos que afastem a presunção de veracidade da declaração apresentada pela autora. A mera alegação de que haveria diferença nos valores, sem a devida comprovação documental robusta e contextualizada, não é suficiente para revogar o benefício.

Ademais, a concessão da gratuidade judiciária não se baseia exclusivamente na renda mensal, mas na análise global da situação econômica da parte, considerando suas despesas, obrigações e comprometimento financeiro. No caso, a autora comprometeu suas reservas na aquisição de imóvel próprio e vem arcando com os custos de um bem que apresenta graves vícios construtivos, circunstância que reforça sua condição de hipossuficiência econômica.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a revogação da gratuidade judiciária exige prova robusta e inequívoca da capacidade econômica, o que não se verifica no caso concreto.

Ante o exposto,
REJEITO
a impugnação.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR

(INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA)

Eminentes Pares:

Entendo que não procede a alegação de impossibilidade de inversão do ônus da prova.

Nos termos do art. 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, constitui direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive mediante a inversão do ônus da prova, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando o consumidor for hipossuficiente segundo as regras ordinárias de experiência.

Na hipótese dos autos, a demanda versa sobre vícios construtivos em imóvel adquirido pela autora, situação em que se reconhece a relação de consumo e, por consequência, a incidência das normas protetivas do CDC.

A apuração da origem, extensão e gravidade dos alegados defeitos construtivos depende de conhecimento técnico especializado em engenharia e arquitetura, circunstância que evidencia a hipossuficiência técnica do consumidor frente à incorporadora e demais fornecedores.

Como bem fundamentou a sentença recorrida: "
A apuração da origem e extensão dos alegados defeitos depende de conhecimento técnico especializado, circunstância que evidencia a hipossuficiência técnica do consumidor frente à incorporadora e aos demais réus, o que justifica a aplicação da inversão do ônus da prova
."

A inversão do ônus probatório não exime a parte autora de colaborar com o processo, mas apenas redistribui o encargo probatório, cabendo às rés, por deterem melhores condições técnicas, informacionais e econômicas, a demonstração da inexistência dos vícios apontados ou da ausência de nexo causal entre sua conduta e os danos alegados.

Ressalte-se que a inversão do ônus da prova é regra de julgamento, aplicável quando, ao final da instrução, remanescer dúvida sobre os fatos controvertidos. No caso concreto, a documentação fotográfica e videográfica juntada pela autora, aliada à ausência de prova técnica produzida pelas rés que afastasse os vícios alegados, autoriza a aplicação da regra de inversão.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

Eminentes Pares:

Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito recursal.

A controvérsia
está em saber
sobre a
existência e extensão de vícios construtivos no apartamento no 104, Bloco 05, do Empreendimento Viver Mais Park, adquirido pela autora e entregue em fevereiro de 2024, bem como à configuração de danos morais indenizáveis e,
subsidiariamente, à adequação do
quantum
indenizatório fixado.

A autora alega que, desde a entrega das chaves, o imóvel apresenta graves defeitos: infiltrações generalizadas, alagamentos, mofo nas paredes, piso irregular, retorno de água pelos ralos, problemas de vedação em portas e caimento inadequado. Sustenta ter buscado solução administrativa desde abril de 2024, sem êxito, e juntou aos autos fotografias, vídeos e protocolos de chamados que, segundo afirma, comprovam a gravidade dos vícios e a inércia das rés.

As apelantes, por sua vez, sustentam que inexiste prova técnica idônea dos alegados vícios, tendo a sentença se baseado exclusivamente em imagens e vídeos produzidos unilateralmente pela autora, sem valor probatório.
Alegam que a própria autora dispensou a produção de perícia e optou pelo julgamento antecipado, incorrendo em preclusão. Argumentam que o empreendimento foi regularmente aprovado, com habite-se, AVCB e RAI 100% pela Caixa Econômica Federal, e que eventuais ajustes pontuais não configuram vícios construtivos aptos a gerar responsabilidade civil. Sustentam, ainda, inexistir dano moral, tratando-se de meros aborrecimentos contratuais, e que a autora permanece habitando o imóvel sem interdição ou risco estrutural comprovado.

A sentença julgou procedentes os pedidos, condenando as rés solidariamente a efetuar os reparos necessários e ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais, fundamentando-se na inversão do ônus da prova, na suficiência das provas documentais e audiovisuais para demonstração dos vícios, na inércia das rés quando intimadas para especificar provas, e na configuração de dano moral pela frustração da legítima expectativa de habitar imóvel novo em condições adequadas.

No recurso adesivo, a autora pleiteia majoração da indenização para R$ 15.000,00, invocando a gravidade dos vícios, o caráter pedagógico da condenação diante do porte econômico das rés e precedente em caso análogo envolvendo as mesmas empresas e empreendimento.

Delimitada a controvérsia, passo à análise.

As apelantes sustentam que a sentença incorreu em grave equívoco ao julgar procedentes os pedidos sem a realização de perícia técnica, baseando-se exclusivamente em vídeos e fotografias unilaterais desprovidos de valor probatório, em violação ao art. 373, I, do CPC.

Tal argumentação não merece acolhida.

Primeiramente, cumpre registrar que o juízo de origem determinou a especificação de provas pelas partes. A autora manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide, entendendo suficientes os elementos documentais, fotográficos e videográficos já carreados aos autos. As rés, por sua vez, permaneceram inertes, deixando transcorrer
in albis
o prazo para manifestação sobre a produção de provas.

Tal conduta processual das apelantes configura
preclusão consumativa, nos termos do art. 223 do CPC, impedindo-as de, em sede recursal, alegar cerceamento de defesa ou insuficiência probatória que elas próprias ocasionaram por sua inércia.

Ademais, o art. 370 do CPC confere ao juiz o poder-dever de indeferir provas que reputar desnecessárias quando os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de seu convencimento. A prova pericial é instrumento facultativo e não obrigatório, devendo ser realizada apenas quando houver controvérsia técnica insuperável pelos demais meios de prova.

No caso concreto, o acervo probatório produzido pela autora é robusto e suficiente para a demonstração dos vícios construtivos alegados. Foram juntados aos autos:

Fotografias que evidenciam infiltrações, mofo nas paredes, problemas de vedação e acabamento;

Vídeos que demonstram alagamentos em cômodos internos, retorno de água pelos ralos e estado geral de deterioração do imóvel;

Protocolos de chamados administrativos que comprovam a ciência das rés quanto aos problemas relatados e a tentativa frustrada de solução extrajudicial;

Comunicações eletrônicas com o suporte da incorporadora, demonstrando a omissão em reparar os defeitos.

Tais elementos probatórios, analisados em conjunto, são idôneos e suficientes para a formação do convencimento judicial, especialmente quando não contraditados por prova técnica produzida pelas rés, que detinham melhores condições técnicas e econômicas para tanto, em razão da inversão do ônus da prova.

O CDC, em seus
arts
. 6o, VIII, e 14, estabelece a responsabilidade objetiva dos fornecedores de produtos e serviços, bastando a demonstração do defeito e do nexo causal para caracterizar o dever de indenizar, sendo desnecessária a comprovação pericial quando os vícios são ostensivos e documentados por outros meios idôneos.

Portanto, não há omissão, contradição ou deficiência técnica na formação do convencimento judicial, tampouco cerceamento de defesa, devendo ser afastada a alegação de nulidade por
ausência de perícia técnica.

As apelantes sustentam que os alegados vícios não foram comprovados, tratando-se de "
pequenos ajustes típicos de imóvel novo
" que não configuram vício construtivo no sentido técnico-jurídico da expressão.

Tal tese não prospera.

A análise detida do conjunto probatório revela que os defeitos apresentados pelo imóvel extrapolam em muito o conceito de simples ajustes de acabamento ou adaptações naturais do período pós-entrega.

As fotografias e, especialmente, os vídeos juntados aos autos demonstram
os vícios, como já delimitado acima.

O comportamento processual das apelantes, aliás, reforça a veracidade das alegações da autora. Em momento algum as rés negaram expressamente a ocorrência dos vícios; limitaram-se a classificá-los como "pequenos reparos". Essa postura constitui confissão tácita, nos termos do art. 374, II, do CPC, que dispensa prova de fatos não impugnados de forma específica.

Ademais, os protocolos de chamados administrativos juntados aos autos comprovam que a autora buscou reiteradamente a solução extrajudicial junto às apelantes, sem êxito, demonstrando a ciência inequívoca das rés sobre os problemas relatados e a omissão em repará-los.

Tal conduta evidencia falha continuada na prestação do serviço e resistência injustificada em reparar os defeitos, em violação direta ao art. 20 do CDC.

O argumento das apelantes de que o empreendimento foi regularmente aprovado, com habite-se, AVCB e RAI 100% pela CEF, não afasta a responsabilidade pelos vícios construtivos. Tais documentos atestam a conformidade da obra no momento da vistoria inicial, mas não impedem a ocorrência de vícios ocultos ou defeitos que se manifestam posteriormente, especialmente relacionados à impermeabilização e sistemas hidráulicos.

Trata-se de imóvel novo, com menos de um ano de entrega na data da distribuição da ação, circunstância que impõe, por força do art. 618 do Código Civil, o dever da construtora de responder pelos vícios ocultos, comprometendo-se, inclusive, por cinco anos à integridade estrutural e técnica da obra.

Portanto, resta demonstrada de forma inequívoca a existência de vícios construtivos graves que comprometem a habitabilidade do imóvel e justificam a condenação das rés à obrigação
de fazer consistente na execução dos reparos necessários.

As apelantes sustentam que não há que se falar em indenização por danos morais, pois não se verifica qualquer conduta ilícita, negligente ou dolosa, tampouco demonstração de abalo psicológico significativo, tratando-se de meros aborrecimentos decorrentes de relação contratual.

Tal argumentação não merece acolhida.

No presente caso, é patente a ocorrência de abalo moral decorrente da conduta das rés. Não se trata de mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.

A autora, após anos de trabalho e sacrifício, comprometeu integralmente suas economias na aquisição do imóvel próprio, símbolo de estabilidade, segurança e ascensão pessoal. O que deveria representar a realização do sonho da casa própria transformou-se em frustração, angústia e desgaste psicológico.

Os fatos comprovados nos autos demonstram que a autora, após investir suas economias na compra de um imóvel novo, viu-se compelida a habitar uma residência repleta de falhas estruturais graves, que tornaram o ambiente insalubre e inadequado ao uso diário.

As condições precárias, longe de serem simples "transtornos do cotidiano", implicaram violação direta à dignidade e à integridade psicofísica do consumidor, que, ao invés de usufruir do sonho da casa própria, passou a enfrentar angústia, frustração e sensação de desamparo.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que vícios construtivos graves em imóvel novo configuram dano moral indenizável, por violarem a legítima expectativa do consumidor quanto à segurança e habitabilidade do bem.

O dano moral, portanto, não decorre apenas da existência física dos vícios, mas do conjunto de transtornos, inseguranças e frustrações suportadas pelo consumidor em razão da omissão reiterada das fornecedoras, que se mantiveram inertes mesmo após múltiplas solicitações administrativas.

A autora foi submetida a frustração extrema, pois investiu tudo o que possuía em um bem essencial — a moradia — e recebeu algo impróprio para uso, precisando, inclusive, conviver com reformas, sujeira, barulho e desconforto dentro do próprio lar, sem qualquer suporte das empresas responsáveis.

Essa postura negligente e desrespeitosa acentua o caráter punitivo e pedagógico da indenização, que deve servir de freio a práticas empresariais abusivas e reincidentes no mercado imobiliário.

Portanto, resta configurado o dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento contratual, mas de viol
ação à dignidade da pessoa humana, à saúde e à tranquilidade familiar, em afronta aos direitos da personalidade.

Passo à análise do recurso adesivo interposto pela autora, que pleiteia a majoração da indenização por danos morais de R$ 8.000,00 para R$ 15.000,00.

A autora fundamenta seu pedido na gravidade dos vícios construtivos, no caráter pedagógico e preventivo da condenação, no porte econômico das rés (que possuem seis novos empreendimentos previstos, totalizando aproximadamente 2.400 unidades), e em precedente deste Egrégio Tribunal que, em caso análogo envolvendo as mesmas rés e o mesmo empreendimento, fixou a indenização em R$ 15.000,00.

Entendo que o pedido merece parcial acolhimento.

O montante da indenização por danos morais deve atender aos critérios de proporcionalidade, razoabilidade
e
à sua função punitiva-pedagógica, nos termos do art. 944 do Código Civil e do art. 6o, VI, do CDC.

No presente caso, considerando
a
extensão do dano efetivamente comprovado (infiltrações generalizadas, mofo, alagamentos, comprometimento da salubridade);
a
gravidade da conduta das rés, que permaneceram inertes mesmo após reiteradas solicitações administrativas;
a
capacidade econômica das apelantes, empresas de grande porte no setor imobiliário;
a
necessidade de caráter pedagógico da condenação, para coibir a repetição de práticas negligentes;
e os
precedente
s
deste Tribunal em caso similar;
e
ntendo que o valor de R$ 8.000,00 fixado na sentença, embora não seja irrisório, mostra-se aquém da gravidade das circunstâncias específicas do caso e do padrão indenizatório adotado por este Tribunal em situações análogas.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem reiteradamente reconhecido que a entrega de imóvel novo com vícios construtivos graves enseja danos morais expressivos, variando entre R$ 10.000,00 e R$ 20.000,00, conforme a gravidade do caso.

A majoração para R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de compatível com a jurisprudência deste TJMT, produz o efeito corretivo necessário para que as rés sintam as consequências de sua negligência, sem comprometer sua continuidade empresarial, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Por fim, quanto ao v
alor fixado a título de honorários sucumbenciais (R$ 3.000,00)
, e
ntendo que a questão merece reanálise.

O juízo de origem fixou os honorários advocatícios por equidade, com fundamento no art. 85, §§ 2o e 8o, do CPC, no valor de R$ 3.000,00.

Contudo, tratando-se de ação de rito comum com valor da causa determinado (R$ 15.000,00) e havendo condenação líquida em obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, o mais adequado é a aplicação da regra geral prevista no art. 85, §2o, do CPC, que estabelece os percentuais de 10% a 20% sobre o valor da condenação.

O arbitramento por equidade, previsto no §8o do mesmo dispositivo, tem caráter excepcional, aplicável apenas quando o valor da causa for irrisório, inestimável ou de difícil mensuração — situações que evidentemente não se verificam no presente caso.

Considerando
a
complexidade moderada da causa,
o
trabalho técnico desempenhado
pelos patronos e a
natureza da condenação,
e
ntendo adequado fixar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelas rés
e
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso adesivo interposto pela autora para majorar a indenização por danos morais de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para R$ 10.000,00 (dez mil reais)
e para fixar os h
onorários advocatícios

em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026