Tribunal: TJMT
Processo: 1024818-15.2020.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRA NÃO CONSTRUÍDA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA INCORPORADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por LAURA LONGINA CURVO, relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel no Residencial Santa Cecília, pelo valor de R$ 120.000,00. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, condenar a ré à restituição de R$ 8.763,00 pagos a título de sinal, ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês do valor do contrato entre setembro de 2019 e setembro de 2020, e à compensação por danos morais no valor de R$ 5.000,00. A apelante sustenta a invalidade dos documentos apresentados pela autora, sob o argumento de que foram assinados por ex-sócia posteriormente excluída da sociedade, além de alegar ausência de comprovação de pagamento e inexistência de dano moral, requerendo a reforma integral da sentença.
II. Questões em discussão
2. Há três questões em discussão:
(i) definir se os documentos apresentados pela consumidora são aptos a comprovar os pagamentos realizados no âmbito do contrato de promessa de compra e venda;
(ii) estabelecer se a alegação de irregularidades praticadas por ex-sócia da empresa afasta a responsabilidade da incorporadora pelo inadimplemento contratual; e
(iii) determinar se são devidos a restituição integral das quantias pagas, os lucros cessantes e a compensação por danos morais decorrentes da não construção e entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova, cabendo à fornecedora demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da consumidora.
4. A apelante não nega a celebração do contrato de promessa de compra e venda, limitando-se a questionar a validade de documentos, sem infirmar o fato constitutivo do direito da autora consistente na relação contratual e na obrigação de construir e entregar o imóvel.
5. Os pagamentos realizados pela consumidora encontram-se comprovados por boletos bancários emitidos pela Caixa Econômica Federal e respectivos comprovantes de quitação com autenticação mecânica, documentos cuja impugnação genérica, desacompanhada de incidente de falsidade, não é suficiente para afastar sua validade probatória.
6. Eventuais irregularidades internas da empresa, relacionadas à atuação de ex-sócia, configuram fortuito interno e risco da atividade empresarial, não podendo ser opostas ao consumidor de boa-fé, à luz da responsabilidade objetiva do fornecedor.
7. Restou demonstrado que o imóvel sequer foi construído, caracterizando inadimplemento absoluto da incorporadora, o que autoriza a rescisão contratual com restituição integral das quantias pagas pela compradora.
8. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador.
9. Os lucros cessantes são presumidos nos casos de atraso na entrega de imóvel, sendo legítima a fixação em 0,5% do valor do contrato ao mês, com termo inicial no fim do prazo de tolerância e termo final na propositura da ação.
10. A frustração do projeto de aquisição da casa própria, agravada pela inexistência da obra e pelo desaparecimento da construtora, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.
11. O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência.
12. Não se verifica litigância de má-fé da autora, que exerceu regularmente o direito constitucional de ação e apresentou documentação apta a embasar sua pretensão.
IV. Dispositivo e tese
13. Recurso de Apelação desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alegação de irregularidades praticadas por ex-sócia da empresa configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade da incorporadora perante o consumidor pelo inadimplemento contratual.
2. A comprovação de pagamentos por boletos bancários emitidos por instituição financeira, acompanhados de comprovantes de quitação, constitui prova idônea quando não impugnada por meio de incidente de falsidade.
3. O inadimplemento absoluto da incorporadora, caracterizado pela não construção do imóvel, autoriza a rescisão contratual com restituição integral das quantias pagas pelo consumidor.
4. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, podendo ser fixados com base em percentual mensal sobre o valor do contrato.
5. A frustração do projeto de aquisição da casa própria decorrente da não entrega do imóvel configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, e 14; CC, arts. 418 e 476; CPC, arts. 373, II, 430, §1o, 85, §11, e 98, §3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.770.198/PA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 05.05.2025, DJEN 09.05.2025; STJ, Súmula 543; TJMT, RAC 1016663-23.2020.8.11.0002, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 10.12.2024, DJe 16.12.2024; TJMT, RAC 1014378-95.2024.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 07.11.2025, DJe 07.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024818-15.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 13.247.810/0001-99 (APELANTE), KAIQUE RIBEIRO CALIXTO - CPF: 377.956.078-02 (ADVOGADO), LAURA LONGINA CURVO - CPF: 689.026.891-15 (APELADO), LUCAS FELIPE LOPES DE SOUZA - CPF: 034.184.621-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRA NÃO CONSTRUÍDA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA INCORPORADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por LAURA LONGINA CURVO, relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel no Residencial Santa Cecília, pelo valor de R$ 120.000,00. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, condenar a ré à restituição de R$ 8.763,00 pagos a título de sinal, ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês do valor do contrato entre setembro de 2019 e setembro de 2020, e à compensação por danos morais no valor de R$ 5.000,00. A apelante sustenta a invalidade dos documentos apresentados pela autora, sob o argumento de que foram assinados por ex-sócia posteriormente excluída da sociedade, além de alegar ausência de comprovação de pagamento e inexistência de dano moral, requerendo a reforma integral da sentença.

II.
Questões em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) definir se os documentos apresentados pela consumidora são aptos a comprovar os pagamentos realizados no âmbito do contrato de promessa de compra e venda;

(ii) estabelecer se a alegação de irregularidades praticadas por ex-sócia da empresa afasta a responsabilidade da incorporadora pelo inadimplemento contratual; e

(iii) determinar se são devidos a restituição integral das quantias pagas, os lucros cessantes e a compensação por danos morais decorrentes da não construção e entrega do imóvel.

III.
Razões de decidir

3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova, cabendo à fornecedora demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da consumidora.

4. A apelante não nega a celebração do contrato de promessa de compra e venda, limitando-se a questionar a validade de documentos, sem infirmar o fato constitutivo do direito da autora consistente na relação contratual e na obrigação de construir e entregar o imóvel.

5. Os pagamentos realizados pela consumidora encontram-se comprovados por boletos bancários emitidos pela Caixa Econômica Federal e respectivos comprovantes de quitação com autenticação mecânica, documentos cuja impugnação genérica, desacompanhada de incidente de falsidade, não é suficiente para afastar sua validade probatória.

6. Eventuais irregularidades internas da empresa, relacionadas à atuação de ex-sócia, configuram fortuito interno e risco da atividade empresarial, não podendo ser opostas ao consumidor de boa-fé, à luz da responsabilidade objetiva do fornecedor.

7. Restou demonstrado que o imóvel sequer foi construído, caracterizando inadimplemento absoluto da incorporadora, o que autoriza a rescisão contratual com restituição integral das quantias pagas pela compradora.

8. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador.

9. Os lucros cessantes são presumidos nos casos de atraso na entrega de imóvel, sendo legítima a fixação em 0,5% do valor do contrato ao mês, com termo inicial no fim do prazo de tolerância e termo final na propositura da ação.

10. A frustração do projeto de aquisição da casa própria, agravada pela inexistência da obra e pelo desaparecimento da construtora, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

11. O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência.

12. Não se verifica litigância de má-fé da autora, que exerceu regularmente o direito constitucional de ação e apresentou documentação apta a embasar sua pretensão.

IV.
Dispositivo e tese

13. Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento:

1. A alegação de irregularidades praticadas por ex-sócia da empresa configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade da incorporadora perante o consumidor pelo inadimplemento contratual.

2. A comprovação de pagamentos por boletos bancários emitidos por instituição financeira, acompanhados de comprovantes de quitação, constitui prova idônea quando não impugnada por meio de incidente de falsidade.

3. O inadimplemento absoluto da incorporadora, caracterizado pela não construção do imóvel, autoriza a rescisão contratual com restituição integral das quantias pagas pelo consumidor.

4. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, podendo ser fixados com base em percentual mensal sobre o valor do contrato.

5. A frustração do projeto de aquisição da casa própria decorrente da não entrega do imóvel configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados:
CF, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, e 14; CC, arts. 418 e 476; CPC, arts. 373, II, 430, §1o, 85, §11, e 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.770.198/PA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 05.05.2025, DJEN 09.05.2025; STJ, Súmula 543; TJMT, RAC 1016663-23.2020.8.11.0002, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 10.12.2024, DJe 16.12.2024; TJMT, RAC 1014378-95.2024.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 07.11.2025, DJe 07.11.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, Dr. André Mauricio Lopes Prioli, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
LAURA LONGINA CURVO
, relativa ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado no Loteamento Residencial Santa Cecília, casa 33, quadra 48, com área construída de 58,72 m2, pelo valor de R$ 120.000,00.

A sentença de primeiro grau
julgou parcialmente procedentes os pedidos
deduzidos na inicial para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a Requerida/Apelante à restituição de R$ 8.763,00, corrigidos pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação, condenando-a ainda ao pagamento de danos morais de R$ 5.000,00 e ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, entre setembro de 2019 e setembro de 2020. Já por embargos de declaração, foi deferida à Requerida/Apelante a gratuidade da justiça, subordinando-se a execução da verba sucumbencial ao art. 98, § 3o, do CPC (
vide
IDs. 349842878 e 349842884).

Por suas razões recursais de ID. 349842885,
a Apelante sustenta, em síntese, que os documentos juntados pela Apelada contêm a assinatura da ex-sócia
Mara Merizani Micheletti
, excluída do quadro societário em maio de 2020 por prática de atos ilícitos, o que comprometeria a higidez da prova documental. Ademais, inexistiria comprovação efetiva dos pagamentos, argumentando que o recibo estaria assinado pela referida ex-sócia e os demais comprovantes seriam ilegíveis. Assim sendo, não estaria caracterizado o dano moral, tratando-se de mero aborrecimento, cabendo a condenação da Apelada por litigância de má-fé.

Com essas considerações, requer o
provimento do recurso
visando a cassação da sentença e a
total improcedência dos pedidos autorais
.

Intimada, a Apelada quedou-se inerte (ID. 349842887).

Recurso tempestivo,
dispensado o preparo em razão da gratuidade da justiça (ID. 350307352).

É o relatório.

Inclua-se na pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo ao exame de seu mérito.

Extrai-se dos autos que, na origem,
LAURA LONGINA CURVO
ajuizou ação de rescisão contratual em face de
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
, alegando ter firmado, em 26/12/2018, instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel no Residencial Santa Cecília, pelo valor total de R$ 120.000,00, com sinal pactuado em R$ 8.763,00 (cláusula 4a), a ser pago mediante entrada de R$ 4.000,00 e dez parcelas de R$ 476,30.

Narrou que o prazo para conclusão da obra era de 180 dias, prorrogáveis por 90 (cláusula 10a), e que o imóvel sequer foi construído, tendo a construtora se tornado incontatável após sucessivos adiamentos.

Finda a instrução processual, o d. Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade
:

“Vistos etc.

Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
proposta por
LAURA LONGINA CURVO
em desfavor da
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, ambas qualificadas nos autos.

A parte autora aduziu, em síntese, que, em 26/12/2018, firmou com a ré contrato de compra e venda do imóvel localizado no Residencial Santa Cecília, casa 33, quadra 48, com área construída de 58,72 m2, pelo valor de R$ 120.000,00, tendo sido acordado que a entrada seria de R$ 8.763,00, valor este pago a título de sinal.

Afirmou que a entrega do imóvel ocorreria no prazo de 180 dias contados da assinatura do termo, de modo que se encerrou em 26/06/2019. Ressaltou, ainda, que poderia haver prorrogação por mais 90 dias, com término em 26/09/2019. Contudo, a demandada não entregou o empreendimento, tampouco iniciou a construção.

Que tentou resolver administrativamente, contudo sem êxito.

Em sede de tutela, pugnou pela indisponibilidade dos bens da demandada e, no mérito, pela rescisão do contrato sem ônus, pelo pagamento de lucros cessantes, pela restituição dos valores pagos e pela condenação da empresa ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Pleiteou, ainda, a concessão da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova.

Recebida a inicial, foi indeferida a tutela de urgência, concedida a benesse pleiteada, deferida a inversão do ônus probatório, designada audiência de conciliação e determinada a citação da reclamada (Id. 47440559).

No ato conciliatório, não se obteve êxito na realização de acordo (Id. 63839118).

A requerida apresentou contestação no Id. 65611946, na qual pleiteou a gratuidade da justiça e, no mérito, alegou que o recibo juntado pela parte autora foi assinado por ex-sócia, a qual teria forjado documentos da empresa e que foi excluída da sociedade desde 05/2020, em razão de inúmeros atos ilícitos por ela praticados. Consignou ainda que os comprovantes estão ilegíveis. Em relação ao pedido de lucro cessante, sustentou que na cláusula 11 do termo constou que a condição da entrega da unidade era a quitação integral dos valores da cláusula 4a, no entanto, que a demandante não comprovou que as pagou. Pediu a multa por litigância de má-fé e a improcedência dos pedidos autorais.

Impugnação no id. 74831293.

Intimados para especificarem as provas que ainda pretendiam produzir, o polo passivo pugnou pela prova oral (Id. 181711316).

Vieram os autos conclusos.

É o relato.

Fundamento e Decido.

- Da justiça gratuita.

A empresa ré pediu os benefícios da gratuidade da justiça e argumentou que se encontra em momento de extrema dificuldade financeira.

Pois bem. Não se olvida que a declaração de insuficiência de recursos firmada pela pessoa física é, em princípio, bastante para a concessão da assistência judiciária gratuita, nos termos do §3o do art. 99 do CPC.

Todavia, a gratuidade da justiça à pessoa jurídica só é admitida em situações excepcionais e mediante comprovação de insuficiência financeira não só da empresa, mas também dos seus sócios (Precedente do STF - AgRg no REsp 92.715-SP, DJe 09/02/2007; AI 716.294-MG, DJe 30/04/2009; e do STJ: EREsp 603.137-MG, Rel. Min. Castro Meira, j. 02/08/2010; Embs. de Div. em REsp. 321.997/MG, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 04/02/2004), fato que não verifico na hipótese
sub judice
.

Isto posto, rejeito o pedido formulado pela ré.

- Do julgamento antecipado da lide.

Em análise dos autos, verifico que o feito não necessita de dilação probatória, pois os fatos e direitos alegados tratam de matéria de direito que pode ser provada documentalmente.

Respeitando entendimentos contrários, não constato necessidade de prova oral para complementação dos subsídios probatórios trazidos ao bojo do caderno processual.

Mesmo porque o julgamento antecipado não induz cerceamento de defesa se os autos contêm elementos de convicção suficientes para o adequado deslinde da questão como no caso em julgamento.

(...)

Diante disso e ressaltando que os documentos acostados são suficientes para a análise do mérito, conheço antecipadamente o pedido, conforme faculta o artigo 355, I do Código de Processo Civil.

– Do mérito.

Inicialmente ressalto que o caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

(...)

A parte autora almeja a rescisão contratual em razão do atraso na entrega do imóvel, afirmando que apesar de ter adimplido parcialmente com sua obrigação, a requerida não entregou o bem na data avençada.

Por seu turno, a reclamada aduziu que foi vítima de golpe da ex-sócia da empresa que forjou inúmeros documentos da empresa e que o recibo juntado pela demandante não é apto para comprovar o pedido de restituição almejada.

No caso, em que se pese a tese levantada pela demandada, o documento anexado no id. 39004323 confirma a existência de relação jurídica entre as partes, o qual está bem demonstrado pelo ‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado e de Construção de Unidade Autônoma’, da mesma forma que os recibos anexados pela requerente (Id. 39004325), estão em consonância com a cláusula 4o do termo em questão.

Nesta trilha, consigno que era ônus da parte ré, por óbvio, demonstrar, por meio de
documentação
idônea, que os fatos noticiados na exordial não condizem com a realidade fática, contudo, não o fez.

Inclusive, ressalto que apesar da tese levantada na defesa, a empresa não negou a existência da relação contratual entre as partes, tampouco, comprovou que cumpriu a obrigação que lhe incumbia e entregou o imóvel na data avençada.

Em relação à alegação da reclamada de que foi vítima de golpe, não merece guarida, isto porque, a parte consumidora não pode ser atingida pelas contratações internas da ré.

Ressalto que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à parte requerida provar os fatos alegados e a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ônus do qual a reclamada não se desincumbiu.

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei no 4.591/64,
in verbis
:

(...)

Nesta esteira, reconheço que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída ao polo passivo, impondo-lhe o dever de ressarcir as despesas e os danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado ao ativo, em razão do descumprimento do contrato firmado.

Como dito, a empresa ré não comprovou que entregou o imóvel ao requerente no prazo aprazado, deste modo, não contrapôs as alegações autorais.

Por oportuno, registro que a Cláusula 11a do contrato estabeleceu que o prazo para a entrega das chaves seria de 60 dias contados da expedição do habite-se e quitação integral da cláusula 4o do instrumento.

A cláusula 4a faz menção ao pagamento da entrada no valor de R$ 8.763,00 (Id. 39004323 - Pág. 2).

De tal modo, observo que a ré não informou no contrato, de forma objetiva, a data que seria concluída as obras, uma vez que estipula o prazo contratual sem clareza e objetividade.

É evidente que este tipo de contratação fere os direitos do consumidor, colocando o cumprimento da prestação da requerida sob cláusula potestativa, permitindo que a ré delongue indefinidamente o prazo de realização da obra, elemento essencial do contrato.

Neste diapasão, é nula a disposição que condiciona o prazo para a conclusão da obra à assinatura do contrato de financiamento ou a outro negócio jurídico, vez que abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada em relação ao fornecedor (art. 51, § 1o, do CDC).

O Colendo Superior Tribunal Justiça, por ocasião do julgamento do REsp n.o 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), fixou tese no sentido de que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

Não é demais destacar que, os art. 6o, III e art. 46, ambos do CDC instituem o dever de informação e consagram o princípio da transparência, que alcança o negócio em sua essência, na medida em que a informação repassada ao consumidor integra o próprio conteúdo do contrato.

(...)

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da parte ré. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe.

Imperioso registrar que, esse é o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça:

(...)

Isto posto, o demandante faz jus a restituição do valor pago como sinal/arras. Dispõe o artigo 418 do Código Civil:

(...)

Com efeito, à vista do reconhecimento da culpa da demandada pela rescisão do contrato, não subsiste dúvida quanto ao dever de restituir a quantia de R$ 8.763,00, a título de entrada.

-
Dos danos morais
.

O instituto do dano moral presta-se a reparar abalos à reputação, honra, integridade física ou emocional do lesado e, no caso, a parte autora pleiteia o equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Na hipótese, não há dúvidas que a demora injustificada na entrega das chaves do imóvel trouxe frustrações à parte autora, produzindo no adquirente sentimento de preocupação, aflição, angústia, nervosismo afetando a sua esfera imaterial. Nessa toada, os sentimentos experimentados pela promitente compradora autorizam o reconhecimento do dever de indenizar por dano moral.

(...)

Com efeito, o instituto do dano moral não foi criado tão somente para amenizar o sofrimento suportado pelo ofendido, mas também para conferir uma carga didático-pedagógica a ser considerada pelo julgador, compensando a vítima e prevenindo a ocorrência de novos dissabores a outros usuários.

Observo, no entanto, que embora configurado o dever da requerida em indenizar os danos morais causados, o valor pleiteado em peça vestibular deve sofrer uma mitigação pelo juízo, em obediência ao primado da proporcionalidade e razoabilidade.

(...)

Dessa feita, em atenção aos princípios de moderação e razoabilidade,
fixo
a condenação em danos morais no valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais
), com juros de mora no importe de um por cento (1%) ao mês, a partir da citação (Súmula STJ n. 54), e correção monetária com reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC a partir da prolação da sentença (Súmula STJ n. 362).

-
Lucros cessantes
.

Alega a parte autora que, em razão do atraso na entrega do empreendimento sofreu lucros cessantes, por outro lado a demandada refutou o pedido.

Pois bem. Fato é que a Jurisprudência majoritária tem manifestado no sentido de que é presumido o lucro cessante quando a rescisão do contrato ocorreu por culpa da construtora.

(...)

Nessa toada, é certo que, por ocasião da compra, o requerente nutriu uma expectativa em relação ao bem adquirido, confiando que as obras do imóvel seriam terminadas no prazo indicado e entendendo que estavam pagando um preço pelo conforto e pela boa estrutura do empreendimento, o que ainda não ocorreu, ensejando efetivo prejuízo de ordem patrimonial.

Portanto, pouco importa se trata de lote ou de imóvel edificado, o fato é que o prazo de entrega não foi cumprido pela ré, que deve ser responsabilizada pelos prejuízos que causou ao demandante, estes que são presumidos e devem ser ressarcidos na razão de 0,5% do valor do contrato, ao mês, com início na data em que o empreendimento deveria ter sido entregue (09/2019), até a data que propôs a presente ação (09/2020), quando restou manifesto seu interesse em rescindir o contrato.

Por corolário, diante da responsabilidade da demandada pelos fatos em questão, rejeito o pedido de aplicação da multa por litigância.

–
Dispositivo
.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na exordial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

1) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes,

2) CONDENAR a demandada a restituir a requerente o montante que pagou a título de entrada, na quantia de R$ 8.763,00 (oito mil setecentos e sessenta e três reais), corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso, acrescido de juros legais de 1% ao mês, desde a citação;

3) CONDENAR o polo passivo a indenizar o ativo pelos danos morais ocasionados, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença,

4) CONDENAR a demandada, ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, com vencimento entre, 09/2019, e a data da propositura da presente ação (09/2020), valor a ser apurado na fase de cumprimento de sentença.

Ante a sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.”

(ID. 349842878).

O aludido
decisum
foi integrado pela decisão em sede de embargos de declaração, nos seguintes termos:

“(...)

Ante o exposto,
ACOLHO
os Embargos Declaratórios, e procedo à alteração da sentença para:

‘(...)

- Da justiça gratuita.

A empresa ré pediu os benefícios da gratuidade da justiça e argumentou que se encontra em momento de extrema dificuldade financeira.

Considerando que a parte demonstrou sua insuficiência de recursos para pagar as custas e despesas processuais (Id. 65611964), bem como de seu sócio, concedo os benefícios pleiteados, nos termos do art. 98 e 99 do CPC.

(...)

Ante a sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. No entanto, a execução da verba de sucumbência está subordinada ao disposto no §3o, do artigo 98, do CPC.

(...).

Permanecem inalterados os demais termos da sentença.”
(ID. 349842884).

Pois bem.

Sem delonga, denota-se que a relação jurídica
sub judice
é inequivocamente de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), com inversão do ônus da prova regularmente deferida na origem (art. 6o, VIII, do CDC). Incumbia, portanto, à Apelante demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (art. 373, II, do CPC),
ônus do qual não se desincumbiu
.

In casu
, a tese central da Apelante reside na alegação de que a ex-sócia
Mara Merizani Micheletti
teria forjado documentos da empresa. Entretanto,
tal argumentação não prospera, por razões convergentes
.

A Apelante, em nenhum momento, negou a existência da relação contratual
, vindo a impugnar documentos, porém não contestou o fato constitutivo do direito, isto é, a celebração do negócio jurídico e a assunção da obrigação de edificar e entregar o imóvel.

A prova dos pagamentos, ademais, não se resume ao recibo atribuído à ex-sócia
, havendo nos

autos
11 (onze) boletos bancários emitidos pela Caixa Econômica Federal
(
Cf.
ID. 349842411),
com identificação precisa do beneficiário (MFMT Construtora, CNPJ 13.247.810/0001-99), da pagadora (Laura Longina Curvo),
dos valores e das datas de vencimento, todos rigorosamente coincidentes com o cronograma da cláusula 4a do contrato,
acompanhados de comprovantes de quitação com autenticação mecânica
.

A toda evidência, são documentos produzidos por instituição financeira pública federal, cuja impugnação genérica, desacompanhada de incidente de falsidade (art. 430, § 1o, do CPC), é insuficiente para infirmá-los.

Na espécie, extrai-se que eventuais irregularidades societárias internas configuram risco da atividade empresarial (fortuito interno), inoponível ao consumidor de boa-fé, à luz da responsabilidade objetiva do fornecedor, consoante art. 14 do CDC.

A propósito, este Relator já enfrentou questão idêntica, envolvendo a mesma Apelante e a mesma tese defensiva, oportunidade em que se assentou que a alegação de atos ilícitos praticados pela antiga sócia não exime a Apelante do cumprimento de seus ônus probatórios, tampouco justifica o descumprimento contratual. Veja-se:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DESPROVIDO. (...). III. RAZÕES DE DECIDIR. (...) 4. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicáveis os princípios da boa-fé objetiva e a inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, CDC), que exigem do fornecedor o cumprimento dos deveres contratuais e a comprovação de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do consumidor. 5.
A alegação de que a antiga sócia da empresa teria praticado atos ilícitos e mantido documentos em seu poder não exime a ré/apelante do cumprimento de seus ônus probatórios, tampouco justifica o descumprimento contratual
. (...)”
(TJ/MT. RAC 1016663-23.2020.8.11.0002, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 10/12/2024, DJe 16/12/2024; g. n.).

A hipótese vertente, o sinal de R$ 8.763,00 foi integralmente quitado pela Autora/Apelada, conforme os onze comprovantes bancários acostados, sem qualquer parcela pendente. Soma-se a isso, o fato de que o imóvel sequer foi construído, tratando-se de
inadimplemento absoluto da vendedora
, que descumpriu a obrigação autônoma e cronologicamente anterior de edificar o empreendimento (cláusula 10a), a qual precede, lógica e temporalmente, a condição de entrega das chaves (cláusula 11a). Ao arremate, extrai-se que a construtora Apelante alterou endereço e número de telefone, tornando-se incontatável, o que inviabilizou qualquer possibilidade de a consumidora dar continuidade ao processo de financiamento, pressuposto que a própria Apelante agora invoca.

Melhor explicitando, a construtora que não cumpre sua obrigação primária de edificar não pode exigir do consumidor a implementação da condição de quitação integral para, só então, reconhecer-se em mora.
Inaplicável, portanto, a exceção do art. 476 do Código Civil
,
in verbis
:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Desta feita, configurado o inadimplemento absoluto por
culpa exclusiva da incorporadora
, a rescisão contratual impõe a restituição integral dos valores pagos, forte no art. 418 do Código Civil e à luz da Súmula no 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Por oportuno, registro que o contrato foi firmado em 26/12/2018 (ID. 349842410), data anterior à publicação da Lei 13.786/2018, de 27/12/2018, sendo inaplicáveis as disposições do art. 67-A da Lei 4.591/64.

No mais,
compreendo que os lucros cessantes são presumidos na hipótese
, conforme entendimento consolidado pelo STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RECONHECIMENTO DE LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. A Segunda Seção desta Corte entende que,
no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos alugueres que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos alugueres que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada
. 2. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca da base de cálculo dos lucros cessantes, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula no 7/STJ. 3. Resta consignar que a incidência da Súmula no 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois não se pode encontrar similitude fática entre os julgados recorrido e paradigma. 4. Agravo interno não provido.”
(STJ. AgInt no AREsp 2.770.198/PA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 05/05/2025, DJEN 09/05/2025; g. n.).

Perfilhando o citado precedendo, denota-se que o arbitramento de 0,5% do valor do contrato ao mês, com termo inicial no esgotamento do prazo de tolerância (setembro/2019) e termo final na propositura da ação (setembro/2020), observa parâmetro razoável e amplamente adotado na jurisprudência.

Outrossim,
entendo que

o dano moral restou configurado
, visto que a frustração decorrente da não construção de imóvel residencial, no qual a consumidora, desempregada, empenhou a totalidade de suas economias para realização do projeto da casa própria, agravada pelo desaparecimento da construtora,
ultrapassa o limiar do mero aborrecimento
.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. OBRA PARALISADA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (...). Tese de julgamento: ‘1. A existência de contrato com alienação fiduciária não impede a rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplemento da construtora. 2. A paralisação da obra por período prolongado e indefinido configura inadimplemento absoluto, autorizando a resolução contratual e a devolução das quantias pagas. 3.
A frustração do projeto de moradia e a omissão da construtora quanto à entrega do imóvel justificam a compensação por danos morais
.’ (...)”.
(TJ/MT. RAC 1014378-95.2024.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado. j. 07/11/2025, DJe 07/11/2025; g. n.).

Quanto ao
quantum
indenizatória,
tenho que a quantia de R$ 5.000,00 fixada pelo Juízo de origem se mostra proporcional às circunstâncias do caso
, observando os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sem configurar enriquecimento sem causa, estando em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência deste Sodalício.

Por fim, pelas razões acima delineadas,
não merece guarida a pretensão de condenação da Autora/Apelada por litigância de má-fé
, eis que, a toda evidência, a demandante exerceu o direito constitucional de ação (art. 5o, XXXV, da Constituição Federal), instruindo sua pretensão com documentação idônea, sem que se vislumbre qualquer alteração da verdade dos fatos ou utilização do processo para fins ilícitos.

Por todo o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
, mantendo integralmente a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte,
majoro
a condenação em honorários advocatícios de 10% para
15% (quinze por cento)
, atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC, restando suspensa, contudo, sua exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça
deferida
(art. 98, § 3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026