Tribunal: TJMT
Processo: 1036058-15.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos contra acórdão proferido em apelação que reformou a sentença para revogar o benefício da justiça gratuita concedido aos autores, e julgar a ação parcialmente procedente, para declarar abusiva a cláusula de retenção na forma pactuada. Por consequência, fixo a retenção em 25% sobre o valor efetivamente pago, com a restituição imediata, em parcela única, do saldo remanescente aos autores, a ser apurada em liquidação de sentença. As parcelas a serem restituídas deverão ser corrigidas monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor pago, incidindo juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Por fim, impõe-se a redistribuição do ônus sucumbencial, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, razão pela qual os custos processuais deverão ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Os honorários advocatícios, que fixam em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, serão igualmente distribuídas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se o Acórdão recorrido incorreu em vícios.
III. Razões de decidir
Não há vício no acórdão embargado. A via dos embargos de declaração não se presta à rediscussão do mérito.
IV. Dispositivo e tese
Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “É inadmissível o uso dos embargos de declaração com intuito de rediscutir o mérito da decisão.”
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036058-15.2019.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[WILSON BIERHALS ROLOFF - CPF: 543.331.560-68 (EMBARGANTE), ALBERTO VIETO MACHADO SCALOPPE - CPF: 008.906.841-62 (ADVOGADO), MARCELO ZAINA DE OLIVEIRA - CPF: 031.289.601-86 (ADVOGADO), KEILA CEROZINHO ALENCAR ROLOFF - CPF: 706.013.211-20 (EMBARGANTE), SIMETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.466.976/0001-33 (EMBARGADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), WILSON BIERHALS ROLOFF - CPF: 543.331.560-68 (EMBARGADO), ALBERTO VIETO MACHADO SCALOPPE - CPF: 008.906.841-62 (ADVOGADO), KEILA CEROZINHO ALENCAR ROLOFF - CPF: 706.013.211-20 (EMBARGADO), ALBERTO VIETO MACHADO SCALOPPE - CPF: 008.906.841-62 (ADVOGADO), SIMETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.466.976/0001-33 (EMBARGANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos contra acórdão proferido em apelação que reformou a sentença para revogar o benefício da justiça gratuita concedido aos autores, e julgar a ação parcialmente procedente, para declarar abusiva a cláusula de retenção na forma pactuada. Por consequência, fixo a retenção em 25% sobre o valor efetivamente pago, com a restituição imediata, em parcela única, do saldo remanescente aos autores, a ser apurada em liquidação de sentença. As parcelas a serem restituídas deverão ser corrigidas monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor pago, incidindo juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Por fim, impõe-se a redistribuição do ônus sucumbencial, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, razão pela qual os custos processuais deverão ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Os honorários advocatícios, que fixam em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, serão igualmente distribuídas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se o Acórdão recorrido incorreu em vícios.

III. Razões de decidir

Não há vício no acórdão embargado. A via dos embargos de declaração não se presta à rediscussão do mérito.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “É inadmissível o uso dos embargos de declaração com intuito de rediscutir o mérito da decisão.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração interpostos pela
Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda
, em face do v. acórdão proferido no recurso de apelação sob a mesma numeração, apreciado por esta Câmara, sob o argumento de conter vícios.

Inconformada, a parte embargante alega, em síntese, que o acórdão embargado padece de omissões, contradições e erro de premissa fática, especialmente ao reconhecer a validade do termo de transação extrajudicial firmado entre as partes e, simultaneamente, afastar seus efeitos mediante revisão das cláusulas sob fundamento de abusividade, aplicando indevidamente normas próprias de contratos originários de consumo.

Sustenta, ainda, que houve omissão quanto à análise das concessões mútuas inerentes ao acordo, notadamente a existência de opção mais vantajosa aos autores, consistente na utilização integral dos valores pagos como crédito, bem como quanto ao fundamento do pedido de condenação por litigância de má-fé, baseado na alegada ocultação deliberada do referido termo na petição inicial.

Aduz, por fim, a ocorrência de julgamento
extra petita
, ao argumento de que o acórdão teria revisado cláusulas do acordo extrajudicial sem que houvesse pedido expresso nesse sentido, requerendo o saneamento dos vícios apontados, inclusive com efeitos infringentes.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Pois bem. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, manifestam no sentido que os embargos declaratórios visam, pela perspectiva legislativa, sanar omissão, afastar contradição ou aclarar obscuridade, porventura, detectadas na decisão embargada. E por construção jurisprudencial, essa modalidade recursal se presta também ao prequestionamento de teses e normas jurídicas deduzidas expressamente no recurso.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que:

I – deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II – incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1o.
”

(negritei e grifei).

Já o referido art. 489, §1o, do CPC, assim dispõe:

“§1o. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

No caso, a parte embargante sustenta a existência de omissões, contradições e erro de premissa fática no acórdão, especialmente quanto à natureza do termo de transação extrajudicial, à análise das concessões mútuas, à alegação de julgamento extra petita e ao afastamento da litigância de má-fé.

Contudo, não se verificam os vícios apontados.

A controvérsia resolvida no acordão, cinge-se, em síntese, a quatro eixos centrais: a manutenção ou revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida aos autores; a validade e extensão dos efeitos do Termo de Transação Extrajudicial firmado entre as partes em 27.09.2016; eventual abusividade da cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor do imóvel, em caso de restituição em pecúnia e se houve litigância de má-fé.

No que tange à alegada contradição, observa-se que o acórdão enfrentou de forma expressa a validade formal do termo de transação extrajudicial, reconhecendo a ausência de vícios de consentimento, mas consignou, de modo igualmente fundamentado, a possibilidade de controle judicial do conteúdo do ajuste, em razão da incidência das normas consumeristas.

A circunstância de o julgado ter reconhecido a validade formal do negócio jurídico e, ao mesmo tempo, procedido à revisão de cláusula reputada abusiva não configura contradição, mas exercício de controle de legalidade e equilíbrio contratual no âmbito das relações de consumo.

Quanto à alegada omissão acerca das concessões mútuas, verifica-se que a decisão embargada apreciou a controvérsia sob o enfoque da proporcionalidade da cláusula de retenção, concluindo pela sua abusividade quando calculada sobre o valor total do imóvel, e fixando percentual incidente sobre os valores efetivamente pagos, em consonância com a orientação consolidada para casos análogos.

No tocante à alegação de julgamento extra petita, não assiste razão à embargante. A revisão das cláusulas contratuais insere-se no âmbito do pedido de controle de abusividade formulado na inicial, não havendo extrapolação dos limites da lide, mas mera adequação da prestação jurisdicional ao pedido deduzido.

Além disso, a matéria foi expressamente fundamentada no recurso de apelação interposto pelo autor, que argumentou:
“a validade formal do contrato não afasta a incidência das normas protetivas do CDC, tampouco impede o controle judicial de cláusulas abusivas, sobretudo em se tratando de contrato de adesão firmado entre fornecedores especializados e consumidores hipossuficientes, que não detêm condições técnicas ou informacionais para discutir ou identificar disposições desproporcionais”
– id. 339831461.

No que concerne à alegação de litigância de má-fé, não se verifica a presença dos requisitos previstos no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Isso porque a configuração da má-fé processual exige a demonstração inequívoca de conduta dolosa, caracterizada pela intenção deliberada de alterar a verdade dos fatos, utilizar o processo para objetivo ilegal ou proceder de modo temerário, o que não se evidencia no caso concreto.

Embora a parte embargante sustente a ocorrência de omissão quanto à existência do termo de transação extrajudicial, verifica-se que a controvérsia instaurada nos autos está inserida no âmbito de discussão jurídica acerca da validade e dos efeitos do referido ajuste, especialmente sob a ótica das normas consumeristas.

Assim, o ajuizamento da demanda, ainda que não tenha prevalecido integralmente a tese sustentada, não ultrapassa os limites do exercício regular do direito de ação, não sendo suficiente, por si só, para caracterizar litigância de má-fé.

Ausente, portanto, demonstração de dolo processual específico, mantém-se o afastamento da penalidade.

Ademais, a simples ausência de menção inicial a determinado documento, por si só, não autoriza a presunção automática de comportamento malicioso, especialmente quando a matéria controvertida foi devidamente submetida ao contraditório ao longo da instrução processual.

A pretensão da embargante, na realidade, revela inconformismo com o resultado do julgamento, buscando rediscutir matéria já devidamente apreciada, o que não se admite na via estreita dos embargos de declaração.

Assim, não há omissão ou qualquer vicio no julgado, mas interpretação legítima e harmônica das provas colhidas e da legislação aplicável.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, essa Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pela embargante, justificando assim a interposição do presente recurso.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:”

“
Cuida-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com declaração de nulidade de cláusulas contratuais e pedido de restituição de valores pagos, movida por Wilson Bierhals Roloff e outra, contra Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda,
narrando que, em 22.07.2015, celebraram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma em Construção, referente ao apartamento no 1.202 do Edifício Residencial Arthur, pelo valor total de R$ 660.000,00, tendo desembolsado R$ 103.758,50.

Alegaram que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não conseguiram cumprir com as obrigações do contrato, buscando uma rescisão amigável, ocasião em que eles teriam sido oferecidas devolução entre 49% e 50% do valor pago, de forma parcelada, proposta que reputaram abusiva.

Sustentaram a incidência do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de contrato de adesão, defendendo a nulidade das cláusulas 1.6 (irrevogabilidade e irretratabilidade), 14.2 (imposição de 6% a título de despesas de comercialização e 3% de marketing sobre o valor pago) e 15.1 (forma parcelada de restituição), por entenderem que impõem desvantagens exageradas ao consumidor, em frente aos arts. 51, IV, e 53 do CDC. Reconheceram a validade da multa de 10% prevista na cláusula 14.1, desde que aplicada sobre os valores pagos e com restituição do remanescente em parcela única, nos moldes da Súmula 543 do STJ.

Requereram, ao final, a concessão da gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova, a declaração de nulidade das referidas cláusulas contratuais, a decretação da retenção de apenas 10% sobre o montante do pagamento e a restituição, em parcela única, de 90% dos valores desembolsados, devidamente corrigidos.

Após regular trâmite processual, o douto magistrado julgou improcedentes os pedidos da inicial, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sob o valor da causa. Todavia, determinou que, em razão da concessão da gratuidade da justiça, a execução de tais verbas fica suspensa pelo prazo de cinco anos.

Irresignados, a Wilson Bierhals Roloff e outra,
alegam em suma, que a sentença merece reforma por não ter baseado especificamente a controvérsia sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que, embora tenha sido firmado o Termo de Transação Extrajudicial em 27.09.2016, a cláusula que prevê a retenção de 29% sobre o valor do imóvel (e não sobre o valor compensatório) revela-se abusiva e desproporcional. Afirma que se trata, em verdade, de contrato de adesão, celebrado em contexto de vulnerabilidade, não podendo a validade formal do ajuste salvar o controle judicial das cláusulas reputadas excessivas.

Aduz que a sentença, embora tenha considerado a Súmula 543 do STJ, deixou de observar corretamente suas cláusulas, pois a jurisprudência admite retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador, devendo tal percentual incidir sobre os montantes lucrativos desembolsados. Ressalta que pagou R$ 103.758,50 por imóvel ainda em construção, sem ter tomado posse ou auferido qualquer benefício econômico, circunstância que, em segundo lugar, reforça a necessidade de limitações da retenção ao patamar de 10%.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial, fixando a retenção em 10% sobre os valores pagos, com restituição em parcela única, acrescida de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, além da condenação da apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, mantendo-se a gratuidade da justiça já deferida.

Por outro lado, Simeto Empreendimentos Imobiliários Ltda, embora vencedora no mérito principal, interpôs recurso adesivo/autônomo buscando a reforma parcial da sentença quanto a dois pontos: revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida aos autores, sob alegação de comprovada capacidade econômica, notadamente em razão de rendimento mensal superior a R$ 50.000,00 obtida por Wilson, e a condenação dos autores por litigância de má-fé, ante a omissão deliberada do Termo de Transação Extrajudicial na petição inicial, enquadrando-se a conduta nos incisos I, II e III do art. 80 do CPC.

Pois bem. A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, em síntese, a quatro eixos centrais: a manutenção ou revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida aos autores; a validade e extensão dos efeitos do Termo de Transação Extrajudicial firmado entre as partes em 27.09.2016; eventual abusividade da cláusula que prevê retenção de 29% sobre o valor do imóvel, em caso de restituição em pecúnia e se houve litigância de má-fé.

Inicialmente, quanto à gratuidade da justiça, cumpre registrar que o art. 98, § 2o, do Código de Processo Civil dispõe expressamente que “A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência”, podendo ser revogada a qualquer tempo, caso evidenciada a ausência de suposições legais.

Por sua vez, o art. 99, § 3o, do mesmo diploma estabelece que “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural”, tratando-se, todavia, de presunção relativa (juris tantum), passível de elisão por prova em contrário.

No caso concreto, sobreveio a autos documentação extraída do Portal da Transparência, revelando percepção de renda mensal elevada por parte de um dos autores, incompatível com a alegada hipossuficiência econômica. Trata-se de dado oficial, objetivo e verificável, apto a informar a presunção legal anteriormente reconhecida. Não houve demonstração concreta de comprometimento extraordinário da renda ou de circunstância excepcional capaz de justificar a manutenção do benefício.

A gratuidade da justiça não se destina a isentar parte economicamente capaz do custeio do processo, mas a garantia de acesso à jurisdição daqueles que ocorrerem não podem arcar com as despesas sem prejuízo do sustento próprio ou familiar. Diante desse cenário, impõe-se a revogação do benefício da justiça gratuita.

Superada essa questão preliminar, passe-se ao exame dos méritos.

É incontroverso que as partes celebraram, em 22.07.2015, contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção, referente ao apartamento no 1.202 do Edifício Residencial Arthur, pelo valor de R$ 660.000,00, tendo os autores desembolsados a quantia de R$ 103.758,50. Também é fato que, em 27.09.2016, firmaram Termo de Transação Extrajudicial, por meio do qual ajustaram a rescisão do contrato.

A transação constitui negócio jurídico disciplinado pelo art. 840 do Código Civil, segundo o qual “é lícito aos particulares prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas”. Seus requisitos de validade são aqueles previstos no art. 104 do Código Civil: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Não se verifica, nos autos, vínculo de assinatura apto a macular a validade formal do instrumento.

Todavia, a análise não se esgota na verificação da regularidade formal do negócio jurídico. A relação estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. O art. 51, IV, do CDC dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que “estabeleçam obrigações previstas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada”. O § 1o, inciso III, do mesmo artigo esclarece que se presume exagerada a vantagem que “se mostra acessível onerosa para o consumidor”.

Ainda que formalmente válida, a transação não se reveste de imunidade absoluta ao controle judicial de conteúdo, sobretudo quando inserida no contexto de relação de consumo. A autonomia privada, embora constitucionalmente protegida, encontra limites na função social do contrato, na boa-fé objetiva e na cláusula de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

No caso concreto, o termo prevê que, caso os adquirentes optem pela restituição em pecúnia, seria aplicado desconto de 29% sobre o valor do imóvel e intermediação imobiliária. A cláusula, tal como redigida, toma por base o valor total do bem (R$ 660.000,00), e não o montante pago pelo pagamento (R$ 103.758,50), o que evidente gera desproporcionalidade. A cautela deve incidir sobre as parcelas pagas, sob pena de se assumir a remuneração dissociada da realidade econômica do contrato, implicando vantagem excessiva ao fornecedor.

Somado a isso, em se tratando de distrato em promessa de compra e venda de imóvel submetido às normas consumeristas, cediço ser aplicável a Súmula 543 do Col. Superior Tribunal de Justiça.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: “Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo comprador promitente, integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor promitente, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador que deu causa ao desfazimento.”

No caso dos autos, a rescisão decorreu de dificuldades financeiras dos compradores, configurando resolução por iniciativa destes, o que autoriza retenção parcial.

O entendimento consolidado do STJ admite, em hipóteses análogas, retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, a depender das circunstâncias do caso concreto, como forma de compensar despesas administrativas e comerciais suportadas pelo vendedor. À luz dos princípios de razoabilidade e proporcionalidade, entendo adequado fixar a retenção no patamar de 25% sobre o valor efetivamente pago, considerando que a rescisão decorreu de inadimplência dos compradores, mas sem que se evidencie frutificação do imóvel ou prejuízo extraordinário à incorporadora.

Desse modo, a cláusula que prevê a retenção de 29% calculada sobre o valor total do imóvel revela-se abusiva, devendo ser redimensionada para 25% sobre os montantes devidamente pagos (R$ 103.758,50), com restituição do saldo remanescente aos autores, se houver.

A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, não se mostrando legítima a imposição de parcelamento unilateral que transfira ao consumidor o ônus financeiro da devolução.

Colaciono o entendimento nesse sentido, verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. [...] (AgRg no AREsp n. 807.880/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j.19.4.2016).

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLÁUSULA PENAL - MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL ARBITRADO NA ORIGEM - RENTENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO - RECURSO PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA. - Configurada a relação de consumo entre as partes, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, com a devida relativização do princípio pacta sunt servanda, em observância à função social do contrato - Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a Súmula 543 do STJ determina a restituição parcial das parcelas pagas, quando o promitente comprador der causa ao distrato, admitindo a retenção de percentual razoável como cláusula penal - O arbitramento da cláusula penal com a retenção de 25% dos valores pagos revela-se proporcional e adequada às circunstâncias do caso concreto - A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato - Recurso conhecido e provido.” (TJ-MG – Rac n. 50021235620238130707, Rel. Desa. Maria Luiza de Andrade Rangel Pires j.15.12.25, Câmaras Cíveis / 4o Núcleo de Justiça 4.0 - Cív).”

Malgrado o "pacta sunt servanda" estabeleça como soberana a autonomia da vontade das partes e a obrigatoriedade de cumprimento das cláusulas firmadas entre si mediante instrumento contratual, o caso concreto permite sua relativização, a fim de atender à função social, à proporcionalidade e à razoabilidade da cláusula penal prevista na avença.

Nesse sentido, inclusive, insculpe o Código Civil em seus arts. 413, 421 e 480, a seguir transcritos:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

Destarte, no caso em tela, entendo que a imposição da multa tal como fixada no contrato, com incidência sobre seu valor total, oneraria sobremaneira o consumidor.

No que tange à alegação de litigância de má-fé, não vislumbra a presença dos requisitos previstos no art. 80 do Código de Processo Civil. A pretensão deduzida, embora parcialmente acolhida, funda-se em discussão jurídica plausível acerca da abusividade de cláusula contratual. O mero exercício do direito de ação não configura má-fé, sendo necessária a demonstração de dolo processual específico, ou que não se verifica.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a sentença merece reforma, para revogar o benefício da justiça gratuita concedido aos autores, e julgar a ação parcialmente procedente, para declarar abusiva a cláusula de retenção na forma pactuada. Por consequência, fixo a retenção em 25% sobre o valor efetivamente pago, com a restituição imediata, em parcela única, do saldo remanescente aos autores, a ser apurada em liquidação de sentença. As parcelas a serem restituídas deverão ser corrigidas monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor pago, incidindo juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Por fim, impõe-se a redistribuição do ônus sucumbencial, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, razão pela qual os custos processuais deverão ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Os honorários advocatícios, que fixam em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, serão igualmente distribuídas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.Posto isso, conheço de ambos os recursos e, lhes
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.”
(id. 348602896 - destaquei).

A
pesar de a parte embargante alegar a ocorrência de vícios no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a embargante se utilizou da via equivocada, visto que sua indignação não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

Com efeito, é fundamental que cada instância seja respeitada, pois isso garante a ampla defesa e o contraditório, assegurando que as partes tenham a oportunidade de recorrer e ter suas argumentações analisadas em cada fase do processo.

Portanto, se com tais conclusões a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 25 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026