Tribunal: TJMT
Processo: 1032797-83.2024.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Agravo Interno. Rescisão Contratual. Compra e Venda de Imóvel. Devolução de Valores. Comissão de Corretagem. Dano Moral. Inadimplemento Contratual Prolongado. Decisão Monocrática Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso em Exame
1. Agravo Interno interposto em virtude de decisão monocrática que negou provimento ao Recurso de Apelação e manteve sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e condenação à indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais).
II. Questão em Discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a restituição da comissão de corretagem, diante da alegação de prescrição e da regularidade da cobrança; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual enseja indenização por danos morais, à luz da jurisprudência do STJ.
III. Razões de Decidir
3. A restituição da comissão de corretagem é devida quando o contrato é rescindido por inadimplemento da incorporadora, especialmente se demonstrada a ausência de contraprestação mínima, não se aplicando a tese do Tema 938/STJ quando a função contratual resta frustrada.
4. O prazo prescricional para pleito de repetição de indébito contratual em contexto de relação continuada inicia-se com a ciência inequívoca do descumprimento contratual, não se operando a prescrição trienal alegada.
5. O inadimplemento contratual, quando revestido de gravidade suficiente e prolongada inércia, como no caso de descumprimento por mais de três anos da obrigação de entrega de infraestrutura, gera abalo à esfera da personalidade e justifica a indenização por dano moral.
6. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de reparação extrapatrimonial quando o inadimplemento contratual ultrapassa os limites do mero aborrecimento e frustra expectativas legítimas do consumidor.
7. A decisão agravada apresenta fundamentação clara, adequada e alinhada com o entendimento jurisprudencial dominante, inexistindo erro, omissão ou contradição.
IV. Dispositivo e Tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. É devida a restituição da comissão de corretagem quando há rescisão contratual motivada por inadimplemento substancial da incorporadora. 2. O inadimplemento contratual prolongado e injustificado, com frustração da função contratual e ausência de entrega do bem por prazo desarrazoado, configura violação à esfera da personalidade e autoriza a condenação por dano moral. 3. A reparação por dano moral é cabível quando demonstradas circunstâncias específicas que extrapolam o mero aborrecimento, conforme orientação consolidada no STJ.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 421 e 927; CPC, art. 489, §1o, III; CF/1988, art. 93, IX; Lei 6.766/79, art. 26-A; CC, art. 206, §3o, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03.04.2023; STJ, AREsp 2.845.254; AREsp 2.830.530; AREsp 2.711.081/MT.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032797-83.2024.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[WILLIAN ALEXANDRE FERREIRA GONCALVES - CPF: 020.477.631-77 (AGRAVADO), JEFFERSON SANTOS DA SILVA registrado(a) civilmente como JEFFERSON SANTOS DA SILVA - CPF: 032.717.201-00 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (AGRAVANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Agravo Interno. Rescisão Contratual. Compra e Venda de Imóvel. Devolução de Valores. Comissão de Corretagem. Dano Moral. Inadimplemento Contratual Prolongado. Decisão Monocrática Mantida.
Recurso Desprovido.

I.
Caso em Exame

1. Agravo Interno interposto em virtude de decisão monocrática que negou provimento ao Recurso de Apelação e manteve sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e condenação à indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais).

II.
Questão em Discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a restituição da comissão de corretagem, diante da alegação de prescrição e da regularidade da cobrança; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual enseja indenização por danos morais, à luz da jurisprudência do STJ.

III.
Razões de Decidir

3. A restituição da comissão de corretagem é devida quando o contrato é rescindido por inadimplemento da incorporadora, especialmente se demonstrada a ausência de contraprestação mínima, não se aplicando a tese do Tema 938/STJ quando a função contratual resta frustrada.

4. O prazo prescricional para pleito de repetição de indébito contratual em contexto de relação continuada inicia-se com a ciência inequívoca do descumprimento contratual, não se operando a prescrição trienal alegada.

5. O inadimplemento contratual, quando revestido de gravidade suficiente e prolongada inércia, como no caso de descumprimento por mais de três anos da obrigação de entrega de infraestrutura, gera abalo à esfera da personalidade e justifica a indenização por dano moral.

6. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de reparação extrapatrimonial quando o inadimplemento contratual ultrapassa os limites do mero aborrecimento e frustra expectativas legítimas do consumidor.

7. A decisão agravada apresenta fundamentação clara, adequada e alinhada com o entendimento jurisprudencial dominante, inexistindo erro, omissão ou contradição.

IV.
Dispositivo e Tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “1. É devida a restituição da comissão de corretagem quando há rescisão contratual motivada por inadimplemento substancial da incorporadora. 2. O inadimplemento contratual prolongado e injustificado, com frustração da função contratual e ausência de entrega do bem por prazo desarrazoado, configura violação à esfera da personalidade e autoriza a condenação por dano moral. 3. A reparação por dano moral é cabível quando demonstradas circunstâncias específicas que extrapolam o mero aborrecimento, conforme orientação consolidada no STJ.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 421 e 927; CPC, art. 489, §1o, III; CF/1988, art. 93, IX; Lei 6.766/79, art. 26-A; CC, art. 206, §3o, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03.04.2023; STJ, AREsp 2.845.254; AREsp 2.830.530; AREsp 2.711.081/MT.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno interposto por
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude da decisão monocrática que negou provimento ao Recurso de Apelação e manteve a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas, Tutela de Evidência Liminar e Indenização por Danos Morais movida por
Willian Alexandre Ferreira Gonçalves
.

Inconformada, a Agravante, visando à submissão da matéria ao órgão colegiado, reitera os fundamentos anteriormente deduzidos no Recurso de Apelação, alegando que a condenação por danos morais decorreu de mera presunção, com base em juízo abstrato sobre o inadimplemento contratual, sem que fossem demonstradas circunstâncias concretas capazes de justificar a reparação extrapatrimonial.

Aponta que a jurisprudência do STJ tem reformado decisões semelhantes proferidas por esta Corte em casos da própria Agravante, afastando a condenação por dano moral, a exemplo dos julgados nos AREsp 2.845.254, 2.830.530 e 2.711.081/MT, em que se reconheceu que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, reparação por danos morais, salvo em hipóteses de efetiva comprovação do abalo à esfera da personalidade.

Aduz, ainda, que a decisão agravada incorreu em
error in judicando
, pois, ao manter a indenização por danos morais com base apenas no tempo de atraso e na frustração do contrato, deixou de observar a ausência de demonstração de efeitos específicos que extrapolassem os meros aborrecimentos.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do Agravo Interno, com atribuição de efeito substitutivo à decisão agravada, para reformar a sentença no tocante à indenização por danos morais, com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil, à luz da jurisprudência firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça.

Contrarrazões no ID. 326859897.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
interpôs Recurso de Apelação em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas, Tutela de Evidência Liminar e Indenização por Danos Morais movida por
Willian Alexandre Ferreira Gonçalves
.

O Juiz
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, confirmou a tutela liminar, decretou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, determinou a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação, bem como condenou a Ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), corrigidos monetariamente do arbitramento, com juros de 1% ao mês a partir da citação.

Nas razões do Apelo, a Recorrente sustentou, preliminarmente, a ocorrência de prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil.

No mérito, alegou ser inexigível tal devolução, pois o valor foi previamente informado ao consumidor, com destaque contratual específico, em conformidade com o Tema n. 938 dos Recursos Repetitivos do STJ, bem como com o art. 26-A da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/18.

Argumentou, ainda, que a sentença contrariou precedente vinculante do STJ, pois a cobrança da comissão de corretagem é válida quando há transparência na contratação.

Sustentou, ademais, que houve
error in iudicando
na condenação por danos morais, visto que a fundamentação da sentença foi genérica, não demonstrando, de forma concreta, a ocorrência de abalo psíquico ou circunstância excepcional que justificasse a reparação, em afronta ao art. 489, §1o, III, do CPC e ao art. 93, IX, da Constituição Federal.

Ressaltou que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável.

Sob tais argumentos, pugnou pela reforma integral da sentença para que fosse afastada a condenação à restituição da comissão de corretagem, a exclusão ou, subsidiariamente, a redução da indenização por danos morais.

Após analisar o feito, neguei provimento monocraticamente
o Recurso de Apelação, sob o fundamento de que há entendimento jurisprudencial dominante quanto ao tema em debate.

Inconformada, a Agravante, visando à submissão da matéria ao órgão colegiado, reitera os fundamentos anteriormente deduzidos no Recurso de Apelação, alegando que a condenação por danos morais decorreu de mera presunção, com base em juízo abstrato sobre o inadimplemento contratual, sem que fossem demonstradas circunstâncias concretas capazes de justificar a reparação extrapatrimonial.

Aponta que a jurisprudência do STJ tem reformado decisões semelhantes proferidas por esta Corte em casos da própria Agravante, afastando a condenação por dano moral, a exemplo dos julgados nos AREsp 2.845.254, 2.830.530 e 2.711.081/MT, em que se reconheceu que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, reparação por danos morais, salvo em hipóteses de efetiva comprovação do abalo à esfera da personalidade.

Aduz, ainda, que a decisão agravada incorreu em
error in judicando
, pois, ao manter a indenização por danos morais com base apenas no tempo de atraso e na frustração do contrato, deixou de observar a ausência de demonstração de efeitos específicos que extrapolassem os meros aborrecimentos.

Contudo, os fundamentos trazidos pela Agravante não se mostram suficientes para infirmar a decisão monocrática proferida.

Diferentemente do que quer fazer crer a Agravante, a decisão agravada não reconheceu o direito à indenização por danos morais com base em juízo presumido, tampouco em uma interpretação genérica do inadimplemento.

O que se tem nos autos é a constatação de inadimplemento contratual qualificado, cuja gravidade é suficiente para ensejar a responsabilização civil extrapatrimonial, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

O contrato em questão previa que a infraestrutura do lote seria entregue no prazo de 12 meses contados da assinatura, realizada em agosto de 2020. No entanto, mesmo passados mais de três anos, o imóvel permanece sem condições mínimas de uso, evidenciando não apenas a mora, mas um verdadeiro descumprimento substancial do contrato, que privou o comprador do acesso ao bem por período absolutamente desarrazoado.

Tal cenário não pode ser enquadrado como mero aborrecimento cotidiano. A jurisprudência nacional tem reconhecido que o inadimplemento contratual, quando revestido de prolongada inércia, frustração da função do contrato e desrespeito aos princípios da boa-fé objetiva, alcança a esfera íntima do contratante adimplente, provocando-lhe aflição, angústia, impotência e frustração de legítimas expectativas.

A jurisprudência do STJ, inclusive, já assentou que, em casos de atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel, é cabível o reconhecimento de danos morais, como se vê, por exemplo, no AgInt no AREsp 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03/04/2023, cuja ementa dispõe:

O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. Na hipótese, contudo, o atraso de mais de 2 (dois) anos, após o prazo pactuado pelas partes, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida indenização por danos morais.

No caso, os autos evidenciam que o Agravado não teve acesso ao imóvel adquirido por mais de três anos, sendo privado de qualquer fruição do bem.

Ademais, demonstrou que notificou extrajudicialmente a incorporadora, que, por sua vez, permaneceu inerte, o que reforça o desrespeito contratual deliberado.

Trata-se, portanto, de uma conduta que excede a mera inadimplência formal e configura verdadeiro descaso com a dignidade do consumidor, violando frontalmente o princípio da função social do contrato (art. 421 do CC).

A sentença foi clara e bem fundamentada ao reconhecer que a situação vivenciada extrapola os limites do tolerável, e a decisão monocrática que ora se impugna reiterou essa análise, com base em sólidos fundamentos fáticos e jurídicos.

O valor da indenização arbitrada (R$ 6.000,00) revela-se compatível com os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, não se mostrando excessivo nem simbólico, de modo que atende aos objetivos compensatório e pedagógico da reparação civil.

Assim, não se verifica qualquer omissão, contradição ou erro material na decisão agravada. Ao contrário, a fundamentação apresentada reflete fielmente o contexto dos autos e se alinha com o entendimento majoritário da jurisprudência pátria.

Ante o exposto,
nego provimento ao Agravo Interno
, mantendo-se na íntegra a decisão monocrática que negou provimento à Apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026