Tribunal: TJMT
Processo: 1005636-35.2023.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE VALORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, fixou retenção de 10% sobre os valores pagos, determinou a devolução das arras, afastou o ressarcimento de IPTU e a cobrança de taxa de fruição, estabeleceu juros de mora desde cada desembolso e reconheceu sucumbência recíproca.
II. Questão em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) definir se incide o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de loteamento; (ii) estabelecer se é válida a retenção contratual de 20% ou se deve ser mantida para 10%; (iii) determinar se as arras possuem natureza penitencial, autorizando seu perdimento; (iv) verificar a possibilidade de ressarcimento de IPTU pela compradora; (v) aferir a exigibilidade de taxa de fruição em lote não edificado; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora e a adequação da sucumbência recíproca.
III. Razões de decidir
3. Reconhece-se a relação de consumo entre adquirente e loteadora, aplicando-se o CDC de forma complementar à Lei no 6.766/79, com prevalência da norma mais favorável ao consumidor.
4. Caracteriza-se o contrato como de adesão, legitimando o controle de cláusulas abusivas e a interpretação pró-consumidor.
5.Admite-se a retenção de valores em caso de rescisão por culpa do comprador, desde que em percentual razoável, sendo adequada a fixação em 10% diante das circunstâncias do caso concreto, para evitar enriquecimento sem causa.
6. Considera-se o longo período contratual, o pagamento substancial das parcelas e a inexistência de benfeitorias, bem como a possibilidade de revenda do imóvel valorizado, para afastar retenção superior.
7. Afasta-se a vinculação do Poder Judiciário a TAC firmado com o PROCON, por não impedir o controle judicial de abusividade.
8. Reconhece-se a natureza confirmatória das arras, por integrarem o preço e inexistir cláusula de arrependimento, vedando sua retenção cumulada com cláusula penal.
9. Define-se que o IPTU, como obrigação propter rem, é devido pela proprietária registral, inexistindo direito de regresso quando não comprovada imissão na posse ou proveito econômico pelo comprador.
10. Afasta-se a taxa de fruição ante a ausência de utilização do imóvel, por inexistir posse efetiva ou proveito econômico, sob pena de enriquecimento sem causa.
11. Estabelece-se que os juros de mora incidem desde cada desembolso, em razão da natureza restituitória da obrigação e do uso dos valores pela vendedora.
12. Mantém-se a sucumbência recíproca, diante do decaimento parcial de ambas as partes, vedada a compensação de honorários.
13. Rejeita-se alegação de omissão, por ter a sentença enfrentado adequadamente as questões centrais da controvérsia.
IV. Dispositivo e tese
14. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre loteadora e adquirente configura relação de consumo, submetida ao CDC. 2. A retenção de valores na rescisão contratual deve ser fixada em percentual razoável, sendo adequada a limitação a 10% quando ausentes circunstâncias que justifiquem percentual superior. 3. As arras que integram o preço possuem natureza confirmatória e não podem ser retidas cumulativamente com cláusula penal. 4. O IPTU é devido pela proprietária registral, sendo indevido o ressarcimento quando não comprovada a posse ou fruição do imóvel pelo comprador. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição na ausência de utilização ou proveito econômico do imóvel. 6. Os juros de mora, em obrigação restituitória, incidem desde cada desembolso. 7. A sucumbência recíproca impõe a responsabilização proporcional das partes, vedada a compensação de honorários.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CC, arts. 413 e 418; CPC, arts. 85, §§ 11 e 14, 86, 343 e 489, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação no 1008682-78.2024.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 09/04/2026; TJMT, Apelação no 1013972-77.2024.8.11.0040, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 18/02/2026 e 18/03/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005636-35.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusulas Abusivas, Análise de Crédito]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NAILINI THUANE FREITAS MORAES - CPF: 031.512.921-27 (APELADO), MIVALDO MATIAS SOARES - CPF: 961.163.231-20 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.
LOTE SEM EDIFICAÇÃO.
RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE VALORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, fixou retenção de 10% sobre os valores pagos, determinou a devolução das arras, afastou o ressarcimento de IPTU e a cobrança de taxa de fruição, estabeleceu juros de mora desde cada desembolso e reconheceu sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) definir se incide o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de loteamento; (
ii
) estabelecer se é válida a retenção contratual de 20% ou se deve ser
mantida
para 10%; (
iii
) determinar se as arras possuem natureza penitencial, autorizando seu perdimento; (
iv
) verificar a possibilidade de ressarcimento de IPTU pela compradora; (v) aferir a exigibilidade de taxa de fruição em lote não edificado; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora e a adequação da sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

3. Reconhece-se a relação de consumo entre adquirente e loteadora, aplicando-se o CDC de forma complementar à Lei no 6.766/79, com prevalência da norma mais favorável ao consumidor.

4. Caracteriza-se o contrato como de adesão, legitimando o controle de cláusulas abusivas e a interpretação
pr
ó-
consumidor.

5.Admite-se a retenção de valores em caso de rescisão por culpa do comprador, desde que em percentual razoável, sendo adequada a fixação em 10% diante das circunstâncias do caso concreto, para evitar enriquecimento sem causa.

6. Considera-se o longo período contratual, o pagamento substancial das parcelas e a inexistência de benfeitorias, bem como a possibilidade de revenda do imóvel valorizado, para afastar retenção superior.

7. Afasta-se a vinculação do Poder Judiciário a TAC firmado com o PROCON, por não impedir o controle judicial de abusividade.

8. Reconhece-se a natureza confirmatória das arras, por integrarem o preço e inexistir cláusula de arrependimento, vedando sua retenção cumulada com cláusula penal.

9. Define-se que o IPTU, como obrigação
propter
rem
, é devido pela proprietária registral, inexistindo direito de regresso quando não comprovada imissão na posse ou proveito econômico pelo comprador.

10. Afasta-se a taxa de fruição ante a ausência de utilização do imóvel, por inexistir posse efetiva ou proveito econômico, sob pena de enriquecimento sem causa.

11. Estabelece-se que os juros de mora incidem desde cada desembolso, em razão da natureza restituitória da obrigação e do uso dos valores pela vendedora.

12. Mantém-se a sucumbência recíproca, diante do decaimento parcial de ambas as partes, vedada a compensação de honorários.

13.
Rejeita-se alegação de omissão, por ter a sentença enfrentado adequadamente as questões centrais da controvérsia.

IV. Dispositivo e tese

14.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre loteadora e adquirente configura relação de consumo, submetida ao CDC. 2. A retenção de valores na rescisão contratual deve ser fixada em percentual razoável, sendo adequada a limitação a 10% quando ausentes circunstâncias que justifiquem percentual superior. 3. As arras que integram o preço possuem natureza confirmatória e não podem ser retidas cumulativamente com cláusula penal. 4. O IPTU é devido pela proprietária registral, sendo indevido o ressarcimento quando não comprovada a posse ou fruição do imóvel pelo comprador. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição na ausência de utilização ou proveito econômico do imóvel. 6. Os juros de mora, em obrigação restituitória, incidem desde cada desembolso. 7. A sucumbência recíproca impõe a responsabilização proporcional das partes, vedada a compensação de honorários.

Dispositivos relevantes citados
: CDC,

art
s
. 2o, 3o e 51, IV
; CC
,
arts
. 413 e 418; CPC,
arts
. 85, §§ 11 e 14, 86, 343 e 489, §1o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula
543; TJMT,
Apelação no 1008682-78.2024.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 09/04/2026; TJMT, Apelação no 1013972-77.2024.8.11.0040, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 18/02/2026 e 18/03/2026.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA
JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por
N.C. IMÓVEIS LTDA
contra sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual com devolução de valores pagos cumulada com pedido de indenização por danos morais, nos seguintes termos:
“
Declaro rescindido

o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, objetos da lide (Id. 112082284). Determino que a requerida promova as restituições dos valores pagos pela autora no importe atualizado de
R$ 58.927,85 (cinquenta e oito mil novecentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos)
, com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Em contrapartida, a título de compensação, determino à requerida que retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora. Considerando que as partes decaíram reciprocamente do pedido, cada uma suportará o ônus pelos honorários de seus respectivos advogados em verba que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada patrono, com alicerce no artigo 85, § 8o do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão da nova disposição contida no artigo 85, § 14o, do CPC, que privilegia o entendimento já defendido por parte do STJ, segundo o qual os honorários sucumbenciais
possuem
natureza alimentar e devem, portanto, receber o mesmo tratamento privilegiado que o ordenamento jurídico confere às outras quantias que possuem essa mesma natureza. A sucumbência, em relação a autora, somente será exigida se presentes os requisitos legais, vez que ela é beneficiária da assistência judiciária gratuita. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias
”
.

Irresignada, a requerida interpôs o presente recurso de apelação, sustentando que a sentença merece reforma integral. Argumenta que a rescisão contratual
operou-se
extrajudicialmente por culpa exclusiva da compradora, devendo ser aplicadas integralmente as penalidades contratuais pactuadas.

Defende a retenção de 20% dos valores pagos, conforme previsto na Cláusula Oitava do contrato e homologado em Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o PROCON.

Sustenta o perdimento das arras com fundamento no artigo 418 do Código Civil, por se
trata
r
de arras penitenciais.

Requer a condenação da autora ao ressarcimento do IPTU pago pela apelante no valor de R$ 15.972,41, com base na Cláusula Quarta do contrato que atribui tal responsabilidade à compradora
;
aplicação da taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até a efetiva restituição do imóvel, com fundamento no artigo 32-A, inciso I, da Lei no 6.766/79.

Defende
, ainda,
que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1002. Requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais com base no princípio da causalidade. Alega, por fim, que a sentença incorreu em omissão ao não apreciar integralmente os pedidos contrapostos formulados na contestação.

Contrarrazões
pela manutenção da sentença.

Dispensada a coleta de parecer da Procuradoria-Geral de Justiça
, por não se tratar de hipótese de intervenção obrigatória.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA
JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso interposto.

Como se disse, apela a parte recorrida pela reforma integral da sentença que deferiu parcialmente os pedidos formulados na inicial.

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

A primeira questão que se impõe examinar diz respeito à natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes e, consequentemente, ao regime normativo aplicável ao caso concreto. A apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes seria regido exclusivamente pela Lei no 6.766/79, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Tal argumentação não merece acolhida.

A relação jurídica estabelecida entre as partes configura inequivocamente relação de consumo, subsumindo-se aos conceitos legais previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. A apelada, na qualidade de adquirente de lote destinado a fins residenciais, enquadra-se perfeitamente no conceito de consumidora como destinatária final do produto. A apelante, por sua vez, desenvolve profissionalmente atividade de incorporação imobiliária e comercialização de loteamentos, caracterizando-se como fornecedora de produtos no mercado de consumo.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não afasta, contudo, a incidência das disposições da Lei no 6.766/79, que regula especificamente o parcelamento do solo urbano. Os dois diplomas normativos convivem harmonicamente, aplicando-se de forma complementar e subsidiária. Havendo conflito entre as disposições, prevalece a norma mais favorável ao consumidor, em observância ao princípio
pro

consumatore
que informa todo o sistema de proteção consumerista.

No caso concreto, o contrato firmado entre as partes apresenta características típicas de contrato de adesão, no qual as cláusulas foram previamente estabelecidas pela fornecedora, sem possibilidade de discussão ou modificação substancial por parte da consumidora. Tal circunstância reforça a necessidade de aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que concerne ao controle judicial de cláusulas abusivas e à interpretação mais favorável ao consumidor em caso de dúvida.

A sentença recorrida acertadamente reconheceu a existência de relação de consumo e aplicou as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, merecendo ser mantida neste aspecto.

Do percentual de retenção aplicável à rescisão contratual

A apelante insurge-se contra a redução do percentual de retenção de 20% para 10%, sustentando que a cláusula contratual que prevê a retenção de 20% seria válida e estaria em conformidade com o Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o PROCON. Argumenta, ainda, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de percentuais entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias do caso concreto.

A questão demanda análise cuidadosa, considerando-se os princípios que regem as relações contratuais, especialmente nas relações de consumo. A Cláusula Oitava do contrato firmado entre as partes estabelece que, em caso de rescisão por inadimplemento do compromissário comprador, será descontado o percentual de 20% a título de taxa de administração, além de outras deduções relativas a despesas cartorárias, impostos e custas judiciais.

Embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita a variação do percentual de retenção entre 10% e 25%, a fixação do
quantum
específico deve observar as particularidades do caso concreto, sopesando-se diversos fatores relevantes. Dentre tais fatores, destacam-se o tempo de vigência do contrato, o montante efetivamente pago pelo comprador, a possibilidade de revenda do imóvel pela vendedora, a existência ou não de benfeitorias realizadas no imóvel e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

No caso sob análise, verifica-se que o contrato foi celebrado em 02 de março de 2016 e a rescisão operou-se em fevereiro de 2023, perfazendo aproximadamente sete anos de vigência contratual. Durante este período, a compradora efetuou o pagamento de 72 das 120 parcelas previstas, correspondendo a 60% do prazo contratual. O montante efetivamente desembolsado pela compradora alcançou R$ 58.927,85.

O auto de constatação judicial realizado no imóvel comprovou que o lote permanece completamente vazio, sem qualquer edificação, benfeitoria ou sinal de utilização. Tal circunstância revela-se de extrema relevância para a fixação do percentual de retenção, na medida em que o imóvel será restituído à vendedora nas mesmas condições em que foi entregue, sem qualquer desgaste ou depreciação decorrente de uso.

A vendedora
, ora recorrente,
terá a possibilidade de comercializar novamente o imóvel, auferindo o valor atualizado de mercado. Considerando-se a valorização imobiliária verificada no período de sete anos, é razoável supor que o valor de revenda será superior ao valor originalmente contratado. Assim, a vendedora não apenas recuperará o imóvel em perfeitas condições, como também poderá obter ganho patrimonial com a nova comercialização.

A retenção de 20% do valor pago representaria o montante de R$ 11.785,57, quantia que se mostra desproporcional considerando as circunstâncias concretas do caso. Tal percentual, somado às demais vantagens decorrentes da rescisão contratual, configuraria enriquecimento sem causa da vendedora, vedado pelo ordenamento jurídico pátrio.

O percentual de 10% fixado pela sentença recorrida, correspondente a R$ 5.892,79, mostra-se razoável e proporcional para compensar as despesas administrativas efetivamente suportadas pela vendedora com a celebração e rescisão do contrato. Tal montante é suficiente para cobrir custos com publicidade, corretagem, análise cadastral, elaboração de documentos e demais despesas inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela apelante.

Nessa linha, esta e. Terceira Câmara:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA DE COTA IMOBILIÁRIA EM MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DANO MORAL. JUROS DE MORA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou rescindido contrato de aquisição de cota imobiliária em regime de multipropriedade, condenando-as à restituição de 90% dos valores pagos, com retenção apenas da corretagem, além de indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é aplicável o CDC aos contratos de multipropriedade; (
ii
) saber se a retenção de valores pode alcançar percentual de até 50% com base na Lei no 13.786/2018; (
iii
) saber se é lícita a retenção autônoma das arras confirmatórias; (
iv
) saber se há dano moral indenizável e o termo inicial dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato, embora firmado sob a vigência da Lei no 13.786/2018, submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusiva a cláusula que impõe retenção sobre o valor global do contrato, devendo ser adequada para incidir sobre o valor efetivamente pago, no patamar de 10%, a fim de evitar onerosidade excessiva ao consumidor.

As arras confirmatórias, que servem como início de pagamento, não podem ser objeto de retenção cumulada com a cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa, devendo integrar a base de cálculo para a restituição.

O mero inadimplemento contratual ou a divergência interpretativa sobre cláusulas contratuais, por si sós, não configuram dano moral indenizável, ausente comprovação de violação aos direitos da personalidade da autora.

Tratando-se de contrato firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, inaplicável o Tema 1.002 do STJ, devendo os juros de mora
incidir
a partir da citação, conforme jurisprudência atual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a retenção de valores deve observar proporcionalidade, incidindo sobre as quantias pagas, em percentual moderado. 2. As arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas cumulativamente com cláusula penal. 3. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. 4. Nos contratos firmados após a Lei no 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação.”

(N.U 1008682-78.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2026,
Publicado
no DJE 15/04/2026)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 51, IV, DO CDC – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE OU PROVEITO ECONÔMICO – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO No 1.002/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA – PREVALÊNCIA DO ÍNDICE CONTRATUAL (INPC) – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO – MULTA DO ART. 1.026, §2o, DO CPC – INAPLICABILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS.

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, podem ser opostos embargos de declaração quando houver erro material, obscuridade, contradição ou omissão no acórdão. Todavia, não é viável tal modalidade de recurso com a finalidade de rediscutir os fundamentos do ato judicial embargado.

Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte.

A simples apresentação de argumentos jurídicos, ainda que tidos como improcedentes, não caracteriza, por si só, má-fé processual, sendo imprescindível a demonstração de conduta dolosa, temerária ou abusiva, o que não se constata nos autos. Inviável a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2o, do CPC, porquanto ausente o caráter protelatório nos embargos, que foram opostos dentro dos limites do exercício regular do direito de defesa, com fundamento em omissões reais.

(N.U 1013972-77.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/03/2026,
Publicado
no DJE 25/03/2026)

Demais disso, o
Termo de Ajustamento de Conduta firmado pela apelante com o PROCON não possui o condão de vincular o Poder Judiciário no exercício do controle de legalidade e abusividade de cláusulas contratuais. Trata-se de acordo administrativo que estabelece parâmetros gerais de conduta, mas não afasta a possibilidade de revisão judicial de cláusulas que se mostrem excessivamente onerosas ao consumidor.

Ademais, o próprio Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso IV, estabelece como abusivas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. A análise da abusividade deve ser realizada caso a caso, considerando-se as circunstâncias específicas de cada relação contratual.

Portanto, a sentença recorrida merece ser mantida no que concerne à fixação do percentual de retenção em 10% do valor efetivamente pago pela compradora, por se mostrar adequado, proporcional e em conformidade com os princípios que regem as relações contratuais de consumo.

Do perdimento das arras

A apelante sustenta que as arras pagas pela compradora no valor de R$ 3.028,00 possuem natureza penitencial e devem ser perdidas em favor da vendedora, com fundamento no artigo 418 do Código Civil. Argumenta que o próprio contrato faz referência expressa ao artigo 418 do Código Civil ao disciplinar as arras, o que caracterizaria sua natureza penitencial.

A questão demanda análise da natureza jurídica das arras no caso concreto, distinguindo-se entre arras confirmatórias e arras penitenciais. As arras confirmatórias têm por finalidade confirmar a celebração do contrato e são deduzidas do preço, integrando o pagamento. As arras penitenciais, por sua vez, conferem às partes o direito de arrependimento, permitindo o desfazimento imotivado do negócio mediante o perdimento ou a devolução em dobro das arras.

O artigo 418 do Código Civil estabelece que, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Contudo, a aplicação de tal dispositivo pressupõe que as arras tenham sido pactuadas com natureza penitencial, conferindo direito de arrependimento às partes.

No caso sob análise, embora o contrato faça menção ao artigo 418 do Código Civil, a análise do contexto contratual e das circunstâncias concretas revela que as arras possuem natureza confirmatória. O valor de R$ 3.028,00 foi pago a título de entrada, integrando o preço total de R$ 63.628,00, sendo o saldo remanescente parcelado em 120 prestações mensais. Não há no contrato qualquer cláusula que confira às partes direito de arrependimento mediante o perdimento ou devolução em dobro das arras.

Ademais, o contrato foi integralmente executado por aproximadamente sete anos, período durante o qual a compradora efetuou o pagamento de 72 parcelas mensais. Após tal período de execução contratual, as arras perderam sua função de garantia da celebração do contrato, incorporando-se definitivamente ao preço.

In
casu
, a retenção das arras, somada à retenção de 10% do valor pago a título de cláusula penal, configuraria dupla penalidade imposta à compradora, violando o princípio da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. A vendedora já será compensada pelas despesas administrativas através da retenção de 10% do valor pago, não se justificando a imposição de penalidade adicional mediante o perdimento das arras.

Portanto, a sentença recorrida acertadamente determinou a devolução das arras à compradora, afastando o perdimento previsto no artigo 418 do Código Civil, por reconhecer que, no caso concreto, as arras possuem natureza confirmatória e integram o preço do imóvel.

Do ressarcimento do IPTU

A apelante postula a condenação da apelada ao ressarcimento do IPTU pago no valor de R$ 15.972,41, referente aos exercícios de 2016 a 2023. Fundamenta sua pretensão na Cláusula Quarta do contrato, que estabelece que quaisquer impostos ou taxas que venham incidir posteriormente sobre o terreno serão de responsabilidade da compromissária compradora, ainda que lançados em nome da compromitente vendedora.

A questão demanda análise da natureza jurídica do IPTU e da responsabilidade pelo seu pagamento nas relações de promessa de compra e venda de imóveis. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana possui natureza de obrigação
propter
rem
, vinculando-se à propriedade do imóvel e acompanhando-o em suas mutações.

O artigo 34 do Código Tributário Nacional estabelece que contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A norma tributária estabelece uma ordem de preferência, sendo o proprietário registral o sujeito passivo principal da obrigação tributária.

No caso sob análise, o imóvel permaneceu registrado em nome da apelante durante todo o período, conforme se verifica da matrícula no 115.806 do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis. Perante o Fisco Municipal, a responsável tributária é a proprietária registral, que figura como sujeito passivo da obrigação tributária.

Contudo, a questão que se coloca é se a apelante teria direito de regresso contra a compradora, buscando o ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU. Para responder a tal questionamento, faz-se necessário analisar se a compradora exerceu efetivamente a posse do imóvel, dela extraindo proveito econômico.

O auto de constatação judicial realizado no imóvel comprovou que o lote permanece completamente vazio, sem qualquer edificação, benfeitoria, cerca ou sinal de utilização. Não há nos autos qualquer prova de que a compradora tenha exercido posse efetiva sobre o imóvel, dele se utilizando para qualquer finalidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o IPTU é de responsabilidade da construtora até a entrega efetiva do imóvel ao adquirente. Se os adquirentes não deram causa para o não recebimento do imóvel e não foram imitidos na posse, não podem ser obrigados a pagar o IPTU referente ao período em que não exerceram a posse.

Ademais, cumpre ressaltar que a apelante, na qualidade de incorporadora e loteadora, aufere lucro com a comercialização dos lotes. O pagamento do IPTU constitui custo inerente à atividade empresarial desenvolvida, devendo ser suportado pela vendedora até a efetiva transferência da posse e da propriedade do imóvel ao adquirente.

A sentença recorrida acertadamente afastou a pretensão de ressarcimento do IPTU, reconhecendo que se trata de obrigação
propter
rem
da proprietária registral, especialmente considerando-se que não houve imissão efetiva na posse do imóvel pela compradora.

Da taxa de fruição do imóvel

A apelante postula a condenação da apelada ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculada desde a transmissão da posse até a efetiva restituição do imóvel. Fundamenta sua pretensão no artigo 32-A, inciso I, da Lei no 6.766/79, incluído pela Lei no 13.786/2018, que permite o desconto dos valores correspondentes à eventual fruição do imóvel.

A questão demanda análise cuidadosa da natureza jurídica da taxa de fruição e dos pressupostos para sua aplicação. A taxa de fruição constitui indenização devida pelo comprador à vendedora pela utilização do imóvel durante o período em que permaneceu na posse, privando a proprietária de dar-lhe destinação econômica.

O fundamento da taxa de fruição reside no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Se o comprador permanece na posse do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações, estaria se locupletando ilicitamente, usufruindo do bem sem a devida contraprestação. A taxa de fruição visa compensar a proprietária pela impossibilidade de dar destinação rentável ao imóvel durante o período de ocupação pelo comprador inadimplente.

Contudo, a aplicação da taxa de fruição pressupõe que o comprador tenha efetivamente exercido a posse do imóvel, dele extraindo proveito econômico. Não se justifica a cobrança de taxa de fruição quando o imóvel permaneceu vazio, sem qualquer utilização ou aproveitamento por parte do comprador.

No caso sob análise, o auto de constatação judicial comprovou de forma inequívoca que o lote permanece completamente vazio, sem qualquer edificação, benfeitoria, cerca ou sinal de utilização. Não há nos autos qualquer prova de que a compradora tenha exercido posse efetiva sobre o imóvel ou dele extraído qualquer proveito econômico.

A apelante invoca precedente recente do Superior Tribunal de Justiça, divulgado no Informativo no 867, no qual se admitiu a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. Contudo, a análise detida do precedente revela que se tratava de situação fática diversa da presente. No caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, embora o lote não estivesse edificado, o empreendimento possuía áreas de lazer e infraestrutura comum, das quais o adquirente poderia usufruir, caracterizando fruição indireta do imóvel.

No caso
em debate
, trata-se de loteamento simples, sem áreas de lazer ou infraestrutura que pudesse gerar proveito ao comprador. O lote permaneceu completamente vazio durante todo o período contratual, não havendo qualquer utilização ou aproveitamento por parte da compradora.

A cobrança de taxa de fruição por imóvel não utilizado configuraria enriquecimento ilícito da vendedora, que receberá o imóvel de volta sem desgaste, poderá revender por valor atualizado e já retém 10% do valor pago a título de cláusula penal. A imposição de penalidade adicional mediante a cobrança de taxa de fruição violaria o princípio da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
A corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 51, IV, DO CDC – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE OU PROVEITO ECONÔMICO – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO No 1.002/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA – PREVALÊNCIA DO ÍNDICE CONTRATUAL (INPC) – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A relação jurídica oriunda de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre incorporadora e adquirente caracteriza típica relação de consumo, submetendo-se às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, impõe-se a restituição parcial das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual razoável para ressarcimento de despesas administrativas e operacionais do empreendimento.

A cláusula penal deve ser interpretada à luz dos princípios da proporcionalidade e da equidade, sendo facultado ao magistrado reduzi-la quando manifestamente excessiva, consoante o disposto no art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.

Revela-se adequada e proporcional a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, quando inexistentes elementos que justifiquem a fixação de percentual superior, afastando-se enriquecimento sem causa do fornecedor.

É indevida a cobrança de taxa de fruição quando se tratar de lote não edificado, sem demonstração de imissão na posse, utilização produtiva ou proveito econômico pelo comprador, sob pena de conversão da verba em penalidade desprovida de causa jurídica.

A restituição das parcelas deve ocorrer em parcela única, por se tratar de relação submetida ao regime consumerista, sendo inaplicável o parcelamento quando configurada abusividade.

Os juros de mora, em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1.002.

A correção monetária das parcelas a serem restituídas deve observar o índice contratualmente pactuado (INPC), incidindo desde o desembolso de cada parcela, inexistindo demonstração de abusividade apta a afastar a autonomia privada.

(N.U 1013972-77.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2026,
Publicado
no DJE 24/02/2026)

Portanto, a sentença recorrida acertadamente afastou a pretensão de cobrança de taxa de fruição, por reconhecer que não houve utilização efetiva do imóvel pela compradora, inexistindo proveito econômico que justifique a imposição de tal encargo.

Do termo inicial dos juros de mora

A apelante sustenta que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, com fundamento no Tema Repetitivo no 1002 do Superior Tribunal de Justiça. A sentença recorrida fixou os juros de mora desde cada desembolso, entendimento que merece ser mantido.

O Tema Repetitivo no 1002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu a seguinte tese jurídica:

“
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
.

A aplicação de tal orientação jurisprudencial ao caso concreto demanda análise cuidadosa das circunstâncias fáticas e da natureza jurídica da obrigação de restituir valores pagos. O fundamento da tese firmada no Tema Repetitivo no 1002 reside no reconhecimento de que, quando o comprador pleiteia a rescisão contratual de forma diversa da cláusula penal convencionada, não há mora anterior da vendedora, sendo a obrigação de restituir constituída apenas com o trânsito em julgado da decisão judicial.

Contudo, no caso sob análise, a situação fática apresenta peculiaridades que afastam a aplicação do entendimento firmado no Tema Repetitivo no 1002. A rescisão contratual foi operada pela própria vendedora na via extrajudicial, mediante averbação no Cartório de Registro de Imóveis em 13 de fevereiro de 2023. A compradora não pleiteou a rescisão contratual de forma diversa da cláusula penal convencionada, mas apenas buscou a tutela jurisdicional para obter a restituição dos valores pagos em condições mais favoráveis do que aquelas propostas pela vendedora.

A obrigação de restituir valores pagos em contrato rescindido possui natureza restituitória, não condenatória. Trata-se de devolução de valores indevidamente retidos, não de indenização por inadimplemento contratual. A vendedora recebeu os valores e deles usufruiu desde cada pagamento, auferindo vantagem econômica com a disponibilidade financeira.

Fixar os juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado permitiria que a vendedora se beneficiasse da demora processual, retendo valores sem qualquer contraprestação durante todo o trâmite do processo.

A correção monetária e os juros de mora possuem naturezas jurídicas distintas. A correção monetária constitui mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, não representando acréscimo patrimonial. Os juros de mora, por sua vez, constituem indenização pela privação do capital, compensando o credor pela impossibilidade de utilização dos valores durante determinado período.

A
vendedora utilizou os valores pagos pela compradora desde cada desembolso, auferindo vantagem econômica com tal disponibilidade financeira. A compradora, por sua vez, foi privada da utilização de tais valores, deixando de auferir os rendimentos que poderiam ser obtidos com aplicação financeira ou outra destinação econômica.

Portanto, a sentença recorrida merece ser mantida no que concerne à fixação do termo inicial dos juros de mora desde cada desembolso, por se tratar de obrigação de natureza restituitória e para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

Da sucumbência recíproca

A apelante sustenta que deveria haver redistribuição dos ônus sucumbenciais com base no princípio da causalidade, argumentando que a demanda decorreu da inadimplência da compradora. A sentença recorrida reconheceu sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em R$ 2.000,00 para cada patrono, vedada a compensação nos termos do artigo 85, § 14o, do Código de Processo Civil.

A autora formulou os seguintes pedidos principais: rescisão do contrato, devolução de 90% dos valores pagos, restituição das arras, afastamento da cobrança de IPTU e indenização por danos morais. A ré, por sua vez, defendeu a aplicação integral da Cláusula Oitava do contrato, com retenção de 20% dos valores pagos, perdimento das arras, ressarcimento de IPTU e cobrança de taxa de fruição.

O resultado do julgamento revela que ambas as partes decaíram parcialmente de suas pretensões. A autora obteve a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, mas não obteve êxito no pedido de indenização por danos morais e teve reduzido o percentual de restituição em razão da retenção de 10% autorizada pela sentença. A ré, por sua vez, não obteve êxito na pretensão de reter 20% dos valores pagos, perdimento das arras, ressarcimento de IPTU e cobrança de taxa de fruição.

A sucumbência recíproca configura-se quando ambas as partes decaem parcialmente de suas pretensões, devendo cada uma arcar com os honorários de seu respectivo patrono. O artigo 86 do Código de Processo Civil estabelece que, havendo sucumbência recíproca, cada parte arcará com as despesas que realizou e os honorários de seu respectivo patrono.

O artigo 85, § 14o, do Código de Processo Civil, introduzido pela Lei no 13.105/2015, vedou expressamente a compensação de honorários advocatícios em caso de sucumbência recíproca. O dispositivo reconhece a natureza alimentar dos honorários advocatícios, que se destinam à subsistência do profissional e não podem ser objeto de compensação.

A vedação à compensação de honorários em caso de sucumbência recíproca harmoniza-se com a valorização da advocacia e o reconhecimento da essencialidade da função do advogado para a administração da justiça. Os honorários advocatícios constituem direito autônomo do advogado, não se confundindo com o direito da parte ao ressarcimento das despesas processuais.

O princípio da causalidade invocado pela apelante não tem o condão de afastar o reconhecimento da sucumbência recíproca quando ambas as partes decaem parcialmente de suas pretensões. Embora a inadimplência da compradora tenha dado causa à rescisão contratual, a demanda judicial decorreu da divergência quanto às consequências patrimoniais da rescisão, especialmente no que concerne aos percentuais de retenção e às demais penalidades contratuais.

Portanto, a sentença recorrida acertadamente reconheceu a sucumbência recíproca e fixou honorários advocatícios em favor de cada patrono, vedada a compensação nos termos do artigo 85, § 14o, do Código de Processo Civil.

Da alegada omissão quanto aos pedidos contrapostos

A apelante alega que a sentença
é
omiss
a por
não apreciar integralmente os pedidos contrapostos formulados na contestação. Argumenta que, embora o juízo de origem tenha determinado o recolhimento de custas sob o fundamento de reconvenção, a sentença deixou de apreciar tais pedidos,
o que viola o disposto nos
artigos 489, § 1o, inciso IV, e 492 do Código de Processo Civil.

A análise de tal alegação demanda exame cuidadoso da peça contestatória e da sentença recorrida. A apelante não apresentou reconvenção formal nos termos dos artigos 343 e seguintes do Código de Processo Civil. Os pedidos foram formulados no bojo da contestação, como matéria de defesa e consequências lógicas da rescisão contratual por culpa da compradora.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 489, § 1o, estabelece que não se considera fundamentada a decisão que deixe de enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Contudo, tal dispositivo não exige que o magistrado rebata individualmente cada argumento apresentado pelas partes, bastando que enfrente as questões centrais da controvérsia de forma fundamentada.

No caso concreto, a sentença recorrida enfrentou todas as questões centrais da controvérsia, analisando os pedidos formulados pela autora e as pretensões defensivas da ré. A fundamentação apresentada mostra-se clara, coerente e suficiente para justificar a decisão proferida.

Portanto, não merece acolhida a alegação de omissão sentencial, devendo ser mantida a decisão recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

DISPOSITIVO

Em face do
exposto, conheço do recurso de apelação e, no mérito,
n
ego-lhe provimento,
mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Majoro os
honorários advocatícios recursais em favor do patrono da apelada

em R$ 500,00 (quinhentos reais)
, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026