Tribunal: TJMT
Processo: 1010759-60.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – INSTALAÇÃO DE CAIXA D’ÁGUA EM ÁREA CONTÍGUA À UNIDADE RESIDENCIAL – ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OFERTA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INDEFERIMENTO DE PROVAS ESSENCIAIS À ELUCIDAÇÃO DOS FATOS – CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – SENTENÇA ANULADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM – PREJUDICIALIDADE DAS DEMAIS QUESTÕES SUSCITADAS – RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou improcedentes pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em razão da instalação de caixa d’água em área originalmente ofertada como espaço verde em empreendimento imobiliário.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento de provas técnicas e testemunhais requeridas pela parte autora, diante de controvérsia fática relevante sobre eventual descumprimento da oferta contratual, desvalorização do imóvel e prejuízos à saúde e privacidade.
III. Razões de decidir
3. O indeferimento da prova pericial e oral, quando inexistente preclusão ou confissão, e sendo a decisão desfavorável à parte autora, configura violação ao contraditório e à ampla defesa.
4. O julgamento antecipado da lide com base na ausência de provas que a parte se viu impedida de produzir caracteriza cerceamento de defesa.
5. Havendo controvérsia fática relevante, especialmente sobre alteração do projeto, impactos ambientais e desvalorização do imóvel, impõe-se a reabertura da instrução para produção das provas requeridas.
6. O acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa torna prejudicada a análise das demais questões suscitadas no recurso e contrarrazões, em especial a alegação de inovação recursal formulada pela parte adversa.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória.
Tese de julgamento: “1. Configura cerceamento de defesa o indeferimento de provas técnicas e orais em ação que envolve controvérsia fática relevante. 2. É nula a sentença que julga improcedente o pedido por ausência de provas sem oportunizar à parte sua produção, especialmente quando deferida a inversão do ônus da prova. 3. O acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa prejudica o exame das demais questões recursais, inclusive a alegação de inovação probatória.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incs. LIV e LV; CPC, arts. 369, 370, 373, I e 355.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 184595/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.08.2017; TJMT, ApC no 1037491-83.2021.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 24.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010759-60.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Oferta e Publicidade]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ALESSANDRA CRISTINA BOTELHO - CPF: 378.519.691-15 (APELANTE), ALYNNSON CORREA FERNANDES - CPF: 026.318.771-36 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELADO), LARIELA MIORANZA THOME - CPF: 036.088.531-46 (ADVOGADO), CONDOMINIO SICILIA RESIDENCE - CNPJ: 49.634.105/0001-91 (APELADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), SIMONE JUNQUEIRA DE MIRANDA - CPF: 020.208.251-20 (ADVOGADO), EDUARDO AQUINO MELLO JUNIOR - CPF: 299.074.858-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – INSTALAÇÃO DE CAIXA D’ÁGUA EM ÁREA CONTÍGUA À UNIDADE RESIDENCIAL – ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OFERTA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INDEFERIMENTO DE PROVAS ESSENCIAIS À ELUCIDAÇÃO DOS FATOS – CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – SENTENÇA ANULADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM – PREJUDICIALIDADE DAS DEMAIS QUESTÕES SUSCITADAS –
RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou improcedentes pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em razão da instalação de caixa d’água em área originalmente ofertada como espaço verde em empreendimento imobiliário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento de provas técnicas e testemunhais requeridas pela parte autora, diante de controvérsia fática relevante sobre eventual descumprimento da oferta contratual, desvalorização do imóvel e prejuízos à saúde e privacidade.

III. Razões de decidir

3. O indeferimento da prova pericial e oral, quando inexistente preclusão ou confissão, e sendo a decisão desfavorável à parte autora, configura violação ao contraditório e à ampla defesa.

4. O julgamento antecipado da lide com base na ausência de provas que a parte se viu impedida de produzir caracteriza cerceamento de defesa.

5. Havendo controvérsia fática relevante, especialmente sobre alteração do projeto, impactos ambientais e desvalorização do imóvel, impõe-se a reabertura da instrução para produção das provas requeridas.

6. O acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa torna prejudicada a análise das demais questões suscitadas no recurso e contrarrazões, em especial a alegação de inovação recursal formulada pela parte adversa.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória.

Tese de julgamento:
“1. Configura cerceamento de defesa o indeferimento de provas técnicas e orais em ação que envolve controvérsia fática relevante. 2. É nula a sentença que julga improcedente o pedido por ausência de provas sem oportunizar à parte sua produção, especialmente quando deferida a inversão do ônus da prova. 3. O acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa prejudica o exame das demais questões recursais, inclusive a alegação de inovação probatória.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incs. LIV e LV; CPC, arts. 369, 370, 373, I e 355.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 184595/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.08.2017; TJMT, ApC no 1037491-83.2021.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 24.04.2024.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1010759-60.2024.8.11.0041

APELANTE:
ALESSANDRA CRISTINA BOTELHO

APELADOS:
IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA. E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALESSANDRA CRISTINA BOTELHO
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Yale Sabo Mendes
, lançada nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Materiais e Morais no 1010759-60.2024.8.11.0041,
ajuizada em face de
IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA.
e
outro
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Ao final, condenou a autora às custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (dez por cento) do valor atribuído a causa, restando suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, §3o, do CPC.

Narra a apelante que ajuizou a demanda originária em razão da instalação de uma caixa d’água de grande porte em área contígua à sua unidade residencial, precisamente no local que, segundo a oferta e a publicidade do empreendimento imobiliário, seria destinado a um bosque/pomar, circunstância que teria sido determinante para a escolha da unidade no 65, adquirida ainda na planta.

Sustenta que a modificação substancial do projeto, sem prévia e adequada informação, frustrou legítima expectativa criada no momento da contratação.

Afirma que, nos momentos finais que antecederam a entrega do empreendimento, constatou a instalação definitiva da referida caixa d’água junto à janela do quarto e ao quintal de sua residência, em total desconformidade com o material publicitário apresentado à época da aquisição.

Aduz que, ao questionar prepostos da Imobiliária Paiaguás Ltda., foi informada de que a instalação seria provisória, promessa que não se concretizou.

Relata que a presença da estrutura tem ocasionado ruídos intensos e constantes, decorrentes do funcionamento da bomba hidráulica, os quais perturbam o sossego doméstico, comprometem o descanso noturno.

Acrescenta que a instalação da caixa d’água acarretou severa violação à privacidade, uma vez que funcionários e prestadores de serviço do condomínio necessitam acessar frequentemente a estrutura para manutenção, passando a ter visão direta do interior do imóvel, do quintal e dos cômodos da residência, o que afeta de forma sensível a intimidade da apelante e de sua genitora, pessoa idosa.

Alega, ainda, a existência de risco estrutural, pois o terreno onde a caixa d’água foi instalada estaria apresentando cedimentos e rachaduras, circunstância que gera fundado receio de desabamento, colocando em perigo a integridade física dos moradores.

Informa que, no curso do processo, foi deferida a inversão do ônus da prova em seu favor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, atribuindo-se às rés o encargo de comprovar a regularidade da instalação e funcionamento da caixa d’água.

Não obstante, após a apresentação das contestações, o juízo de origem intimou as partes para especificação de provas, ocasião em que as rés requereram o julgamento antecipado da lide, ao passo que a autora pleiteou expressamente a produção de prova pericial de engenharia, prova de avaliação imobiliária, exibição de documentos e oitiva de testemunhas.

Sustenta que, apesar da controvérsia fática existente, o magistrado sentenciante indeferiu todas as provas requeridas pela autora, sob o fundamento de que seria o destinatário da prova e que já se encontrava suficientemente convencido, vindo, em seguida, a julgar improcedentes os pedidos iniciais, amparando-se, em grande medida, na alegada ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito invocado.

Em suas razões recursais, a apelante suscita, preliminarmente, o cerceamento de defesa, argumentando que a sentença incorreu em contradição lógica ao indeferir a produção probatória e, simultaneamente, julgar improcedente a ação por falta de provas, violando os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

Defende, ainda, que o juízo
a quo
deixou de observar, na prática, a inversão do ônus da prova anteriormente deferida, exigindo da autora prova robusta de fatos cujo encargo probatório competia às rés, o que, por si só, ensejaria a nulidade da sentença.

No mérito, caso superadas as preliminares, sustenta que restou configurado o descumprimento da oferta e da publicidade, em afronta aos artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a instalação da caixa d’água em local prometido como bosque/pomar representa alteração substancial do projeto e prática de publicidade enganosa.

Alega, também, a ocorrência de vícios de consentimento, notadamente dolo e erro substancial, pois a informação omitida acerca da real destinação da área adjacente à unidade teria sido determinante para a celebração do negócio jurídico, sendo certo que não teria adquirido o imóvel caso tivesse conhecimento prévio da instalação da referida estrutura.

Defende a necessidade de imposição de obrigação de fazer, consistente na retirada da caixa d’água e implantação do pomar/bosque conforme a oferta inicial, ou, subsidiariamente, a substituição da unidade residencial por outra equivalente dentro do empreendimento, às expensas das rés.

Postula, ainda, a condenação das apeladas ao pagamento de perdas e danos, mediante abatimento proporcional do preço do imóvel, em razão de sua alegada desvalorização, bem como ao pagamento de indenização por danos morais, sustentando que os transtornos suportados extrapolam, em muito, os meros dissabores da vida em condomínio.

A par destes argumentos, pugna para
“[...]
1.
ACOLHER A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA, para o fim de ANULAR A R. SENTENÇA, determinando o retorno dos autos à Vara de origem para a regular instrução probatória, com a produção da prova pericial de engenharia e avaliação de imóvel, bem como a oitiva de testemunhas, em observância aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.
2.
SUBSIDIARIAMENTE, caso não seja acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, o que se admite apenas por argumentar, requer o conhecimento e PROVIMENTO INTEGRAL DO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO para REFORMAR A R. SENTENÇA e, em consequência, JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS formulados na Petição Inicial (ID 147911966), nos seguintes termos:
a.
OBRIGAR as Requeridas a promoverem a retirada da caixa d'água e a consequente implantação do pomar/bosque, conforme a publicidade/oferta inicial do empreendimento.
b.
SUBSIDIARIAMENTE, caso a obrigação de fazer acima se mostre inviável, determinar que as Requeridas promovam a troca da unidade da Apelante por outra de livre escolha dentro do mesmo empreendimento, devendo ser executado às expensas das Requeridas, ou, alternativamente, indenizar as benfeitorias realizadas pela Apelante que não puderem ser removidas.
c.
CONDENAR as Requeridas ao pagamento de PERDAS E DANOS, correspondentes ao abatimento proporcional do preço do imóvel, em virtude da sua desvalorização, cujo valor deverá ser aferido por perícia técnica, conforme requerido na inicial, estimado em aproximadamente 30% (trinta por cento) do valor atual do imóvel.
d.
CONDENAR as Requeridas a indenizarem a Apelante por DANOS MORAIS, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em razão dos transtornos, da perda de privacidade, dos ruídos constantes e do abalo psicológico sofrido pela Apelante e sua genitora, que extrapolam o mero aborrecimento.
e.
CONDENAR as Requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência”
(sic).

As contrarrazões do
CONDOMÍNIO SICÍLIA RESIDENCE
foram ofertadas no Id. 299072540, postulando, preliminarmente, a exclusão dos vídeos juntados pela apelante após a interposição do recurso de apelação, e no mérito, requer o desprovimento do recurso de apelação e consequente manutenção da sentença de piso.

As contrarrazões da corré
IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA.
foram ofertadas no Id. 299072541, em que refuta os argumentos da parte recorrente, inclusive quanto às preliminares invocadas, e no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso de apelação e consequente manutenção da sentença.

Preparo recursal não recolhido, haja vista que a parte apelante é beneficiária da justiça gratuita, conforme Id. 300452891.

Pedido de destaque realizado por ambas as partes por meio das manifestações Ids. 340313895 e 340898854.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos legais de admissibilidade, conheço do presente apelo.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Ao final condenou a apelante às custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (dez por cento) do valor atribuído a causa, restando suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, §3o, do CPC.

Eis a sentença exarada:

“[...]
VISTOS,

ALESSANDRA CRISTINA BOTELHO
propôs
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
em desfavor de
CONDOMINIO SICILIA RESIDENCE e IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA.

Narra a Autora, em síntese, que adquiriu, ainda na planta, o empreendimento denominado Sicília Residence, no valor de R$355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais), sendo R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil) recursos próprios e R$280.000,00 (duzentos e oitenta mil) mediante financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal.

[...]

Aduz que escolheu a unidade 65, pois estaria localizada longe das áreas comuns (salão de festa, piscina, quadra etc) e ao lado de um bosque/pomar, sendo que sua genitora adora plantas, tendo elas como passatempo. A autora sempre acompanhou o andamento das obras, sendo que, nos dias finais previsto para entrega, a autora constatou a instalação de uma caixa d’água “colada” na janela do quarto e quintal da casa, no local destinado ao bosque/pomar.

Afirma que o ruído emitido pela bomba existente na referida caixa d’água não permite a autora e sua genitora em ter um dia sequer uma noite de sono adequado, eis que, o barulho é estrondoso. Além dos ruídos emitidos pela bomba, há também o barulho de conversa dos prestadores de serviço, fato que vem prejudicando a autora na realização do seu trabalho voluntário junto ao Centro de Valorização da Vida – CVV, vez que os atendimentos devem ser realizados no maior silêncio, a fim de auxiliar as pessoas.

Relata que as janelas dos quartos de sua residência são voltadas para o lado da caixa d’água, o que retira sua privacidade, pois prestadores e funcionários da administração do condomínio precisam subir na caixa d’água para realizar serviços. O terreno onde a caixa d’água foi instalada passou a ceder, e um eventual desabamento destruiria sua casa e seria fatal para as pessoas que estiverem na residência.

[...]

DO MÉRITO

Com fulcro na permissão legal do artigo 370 do CPC,
sobretudo considerando ser o juiz destinatário das provas, por estar suficientemente convencido sobre os pontos controvertidos
, e tomando por base as provas carreadas no caderno processual, INDEFIRO a produção de provas requeridas pela Autora, por entender desnecessária ao deslinde do feito,
passo a sentenciar o feito, na forma do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil.

Trata-se de demanda em que as Autoras pretendem a condenação dos Requeridos na obrigação de fazer, consubstanciada pela retirada da caixa d’água e consequente implantação do pomar/bosque, conforme a publicidade/oferta, além da condenação por perdas e danos em virtude na desvalorização do imóvel e danos morais que alega ter suportado.

Os Requeridos, por sua vez, alegam que o referido reservatório abastece todo o condomínio (252 unidades privativas e demais áreas comuns). A mudança de local somente seria possível com a autorização da concessionária de aguas, o que não houve, pois, conforme DPA o local autorizado fora ao lado (e não grudado) da casa da Autora, ademais tal mudança acarretaria em prejuízo de todas as unidades e as áreas comuns que ficariam sem agua no condomínio e geraria diversos outros problemas, sem contar com os transtornos de rasgo de pavimentação para passagem de tubulações.

[...]

Inicialmente, cumpre analisar a alegação de descumprimento da oferta por parte da Imobiliária Paiaguás Ltda. A autora sustenta que adquiriu o imóvel com a expectativa de que este fizesse divisa com um pomar/bosque, e não com uma caixa d’água.

Analisando os documentos juntados aos autos, verifico que não há prova robusta de que a Imobiliária Paiaguás Ltda tenha garantido à autora que sua unidade faria divisa exclusivamente com um pomar/bosque.

Os folders de venda (IDs 147913960 e 147913961) apresentam imagens ilustrativas do empreendimento, mas não especificam a localização exata de cada unidade em relação às áreas comuns.

O termo de recebimento das chaves (ID. 162092374) demonstra que a autora recebeu o imóvel sem ressalvas, o que enfraquece a alegação de que a instalação da caixa d’água representou um vício ou descumprimento contratual.

Ademais, a Imobiliária Paiaguás Ltda demonstrou que a instalação da caixa d’água foi necessária para garantir o abastecimento de água de todo o condomínio, em razão das falhas no fornecimento pela concessionária (ID. 162092355).

A Declaração de Possibilidade de Abastecimento de Água (DPA) (ID. 162092355) indica que a ligação de água deveria ser realizada na Rua Projetada C, o que demonstra que a localização da caixa d’água não foi uma escolha arbitrária da construtora, mas sim uma imposição técnica.

Nesse contexto,
entendo que a Imobiliária Paiaguás Ltda não descumpriu a oferta, pois entregou o imóvel em conformidade com o projeto e as exigências técnicas, e a instalação da caixa d’água se justifica pelo interesse coletivo dos condôminos.

Quanto à responsabilidade do Condomínio Sicília Residence, a autora alega que este não realiza a manutenção adequada da caixa d’água, causando ruídos e insegurança.

No entanto,
o condomínio comprova que não foi negligente na manutenção da caixa d’água
.

As reclamações da autora (IDs 147915397, 147915398 e 147915408) não são suficientes para comprovar a falta de manutenção, bem como que os ruídos ultrapassam os limites toleráveis ou que a estrutura da caixa d’água apresente risco de desabamento.

Ademais, a autora não comprovou que a instalação da caixa d’água causou a desvalorização de seu imóvel.

Constata-se ainda que quando a Autora recebeu seu imóvel a caixa d’agua já existia no local, sendo que a própria autora confirma que viu ela sendo construída e nunca requereu a mudança de sua unidade, muito pelo contrário recebeu sua unidade conforme termo de entrega, sem apontar NENHUMA RESSALVA ou DESCONTENTAMENTO, realizou benfeitorias voluptuárias que quis em seu imóvel, não cabendo, anos depois, requerer mudança de unidade com indenizações.

Por fim, a autora alega que a instalação da caixa d’água causou danos morais, em razão do ruído, da perda de privacidade e do medo de desabamento.

No entanto,
entendo que tais transtornos não são suficientes para configurar dano moral indenizável. Trata-se de dissabores inerentes à vida em condomínio, que não atingem a esfera da dignidade ou da personalidade da autora.

Assim, improcedentes os pedidos iniciais.

ANTE O EXPOSTO
, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais formulados pela Autora
ALESSANDRA CRISTINA BOTELHO
em desfavor de
CONDOMINIO SICILIA RESIDENCE e IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA.

CONDENO
a parte Autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85,§2o do NCPC,
suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita
, nos termos do artigo 98,§3o do NCPC.
”
(Id. 299072529)

As preliminares de inovação recursal e de cerceamento de defesa alegadas, respectivamente, pelo condomínio réu e pela autora, por guardarem relação direta, serão analisadas conjuntamente a seguir.

Conforme amplamente relatado, na origem cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Alessandra Cristina Botelho em face de Condomínio Sicília Residence e Imobiliária Paiaguás Ltda.

Na inicial, a demandante alegou ter adquirido, ainda na planta, a unidade 65 do empreendimento denominado Sicília Residence, no valor de R$355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais), dos quais R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) teriam sido pagos com recursos próprios e o restante mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Sustentou que, no momento da escolha do imóvel, optou pela unidade em razão da promessa de que ela faria divisa com uma área verde, contendo pomar/bosque, circunstância que teria sido decisiva para a compra, considerando o apreço de sua genitora por plantas. Ao receber o imóvel, no entanto, constatou a presença de uma caixa d’água de grande porte colada à janela de seu quarto, no exato local onde deveria estar o bosque ofertado.

A autora afirmou que a instalação da caixa d’água acarretava ruídos intensos e contínuos, oriundos da bomba hidráulica, impossibilitando o descanso noturno e comprometendo suas atividades voluntárias junto ao Centro de Valorização da Vida – CVV, que exigem absoluto silêncio.

Alegou, ainda, comprometimento à sua privacidade, pois funcionários do condomínio precisariam subir na estrutura para manutenções, além de temor por um eventual desabamento da base da caixa, em virtude do suposto abatimento do solo.

Diante desses fatos, requereu tutela de urgência para determinar a suspensão da utilização da caixa d’água, permanecendo inativa até o final da lide, ou, subsidiariamente, que fossem realizadas manutenções integrais na estrutura, com destaque para a compactação do terreno e isolamento de ruídos, somente podendo retornar ao funcionamento após laudo técnico comprobatório.

No mérito, pediu que os réus fossem obrigados a promover a retirada da caixa d’água e a implantação do pomar/bosque, conforme oferta e publicidade, ou, de forma subsidiária, que fosse determinada a troca da unidade por outra de livre escolha dentro do mesmo empreendimento, às expensas da requerida, com indenização pelas benfeitorias não removíveis. Em caso de não acolhimento desse pedido, pleiteou o abatimento proporcional do valor do imóvel, com base na desvalorização, estimada em 30% sobre o valor atual, além de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

A tutela provisória foi indeferida (ID 153134139), embora tenha sido concedido o benefício da justiça gratuita. Realizou-se audiência de conciliação em 24/06/2024 (Id. 160078155 – autos de origem), sem acordo.

O Condomínio Sicília Residence apresentou contestação (Id. 161989438 – autos de origem), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, afastada pelo juízo, e, no mérito, pugnando pela improcedência. A Imobiliária Paiaguás Ltda. também contestou (Id. 162092345 – autos de origem), requerendo o julgamento de improcedência. A autora apresentou impugnação (Id. 168041815 – autos de origem), reforçando os termos iniciais da peça primitiva.

Na fase de especificação de provas (Id. 168088393 – autos de origem), ambas as rés manifestaram-se pelo julgamento antecipado do mérito (Ids. 170794370 e 169925860). A parte autora, por outro lado, requereu a produção de prova pericial de engenharia e avaliação do imóvel, juntada de memorial descritivo registrado no cartório de imóveis e designação de audiência para oitiva de testemunhas (Id. 170843851 – autos de origem).

O juízo, considerando-se suficientemente instruído, indeferiu a produção de provas, julgando antecipadamente a demanda, com fundamento no art. 355, I, do CPC.

No mérito, entendeu-se que não havia comprovação de que a Imobiliária Paiaguás tivesse garantido à autora que sua unidade faria divisa exclusiva com pomar ou bosque. Ainda entendeu que os folders publicitários juntados aos autos continham imagens meramente ilustrativas e não traziam indicação precisa da posição das unidades. Além disso, consignou que a autora recebeu o imóvel sem apresentar qualquer ressalva no termo de recebimento de chaves (Id. 162092374 – autos de origem), o que enfraquece a tese de vício ou quebra contratual. Foi demonstrado ainda que a instalação da caixa d’água atendeu a exigência técnica da concessionária de águas, conforme Declaração de Possibilidade de Abastecimento (Id. 162092355 – autos de origem), não sendo arbitrária a sua localização.

Quanto à alegada falha de manutenção da caixa d’água por parte do condomínio, o juízo destacou que as provas apresentadas não demonstravam negligência nem indicavam que os ruídos extrapolassem os limites toleráveis. Tampouco se comprovou a desvalorização do imóvel ou risco estrutural decorrente da instalação. Ademais, a caixa d’água já existia no momento da entrega do imóvel, fato reconhecido pela própria autora, que não formulou qualquer protesto no ato do recebimento da unidade, tendo inclusive promovido benfeitorias voluntárias no imóvel. Por fim, entendeu o magistrado que os transtornos relatados não ultrapassam os limites da vida em condomínio e não caracterizam dano moral indenizável.

Diante disso, foram julgados
improcedentes
os pedidos formulados na inicial, condenando-se a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa nos termos do art. 98, §3o, do CPC, em razão da justiça gratuita concedida.

Irresignada, a autora interpõe este apelo, sustentando, dentre outros pontos, que teve o seu direito de defesa cerceado em razão do indeferimento da produção de prova pericial de engenharia, avaliação de imóvel e prova testemunhal.

A preliminar merece acolhimento.

Deve o juiz instruir o processo, a fim de buscar a verdade real, haja vista que, além do interesse das partes, tem-se presente o interesse estatal no desfecho do litígio de modo justo e conforme as regras do direito.

Nesse contexto, ainda que ao juiz seja concedida a prerrogativa da ampla liberdade na condução do processo, por outro lado não pode ser ignorada a garantia constitucional referente ao exercício pleno da ampla defesa e do contraditório – artigo 5o, LV, da CF/88, incluindo nesta perspectiva a oportunidade para a produção de prova em conformidade com o devido processo legal.

Seguindo essa premissa, tenho que a postura adotada pelo julgador originário com relação a produção de provas oportunamente requerida pela parte autora, configura-se como cerceamento de defesa, sobretudo quando remanescem questões fáticas controvertidas que não foram suficientemente esclarecidas pela prova documental.

Dessa forma, o indeferimento da produção da prova pericial e oral acerca dos fatos alegados que, em tese, podem convergir à elucidação ou não da propaganda enganosa, sem que tenha havido configuração de qualquer tipo de preclusão processual ou confissão da parte e sendo a decisão desfavorável a quem competia o ônus da prova (art. 373, I, CPC), segundo o magistrado de primeiro grau, caracteriza cerceamento do direito de defesa, violando o disposto no artigo 5o, LV da CF/88.

Com efeito, o artigo 369 do Código de Processo Civil assegura às partes o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados em lei, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa.

Trata-se de direito fundamental das partes, intimamente ligado aos princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, previstos no artigo 5o, incisos LIV e LV, da Constituição Federal.

Releva destacar que em que pese o amplo poder diretivo conferido ao Juízo na condução das provas (artigo 370,
caput
, do CPC), evidentemente, não é tão amplo a ponto de solapar aquelas úteis ao deslinde da questão, mormente, considerando que esta colenda Câmara julgadora, em casos similares ao presente, se curva à primazia da realidade, sendo de inquestionável importância a prova pericial e testemunhal no deslinde de questões de ordem material, com o fim de desnudar os fatos objetivamente aferíveis.

No caso em tela, verifica-se que o juízo
a quo
fundamentou o indeferimento das provas no artigo 370 do Código de Processo Civil, aduzindo estar
"suficientemente convencido sobre os pontos controvertidos"
(sic) e que as provas seriam
"desnecessárias ao deslinde do feito"
(sic).

Contudo, paradoxalmente, a improcedência dos pedidos foi lastreada, em grande parte, na
ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito da autora/apelante
.

Ora, ao afirmar reiteradamente que faltavam elementos probatórios para acolher as pretensões autorais, o Magistrado sentenciante reconheceu, ainda que implicitamente, a insuficiência do material probatório existente nos autos.

Se assim o é, a medida processual adequada não seria o julgamento antecipado da lide com a consequente improcedência dos pedidos, mas sim a concessão da oportunidade para a produção das provas requeridas e consideradas indispensáveis pela própria parte para a demonstração de seu direito.

Nesse sentido:

“AÇÃO ANULATÓRIA – JULGAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO – DECISÃO QUE FUNDAMENTA A IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA ANTE A AUSÊNCIA DE PROVA DO DIREITO ALEGADO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ACOLHIDA – SENTENÇA CASSADA – RECURSO PROVIDO.

É perfeitamente possível que o magistrado julgue a lide de forma antecipada, quando entender que não há necessidade de dilação probatória, entretanto, não lhe é permitido julgar procedente o pedido inicial, ante a suposta ausência de provas do direito alegado, sob pena de cerceamento do direito de defesa e violação aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, conforme o disposto no art. 5o, incs. LIV e LV, da CF.

‘Ocorre cerceamento do direito de defesa quando, proferido julgamento antecipado da lide, a alegação da parte é desconsiderada por insuficiência probatória, a despeito de requerimento para sua produção.’
(STJ, AgInt no AREsp n. 184595/SP, 4a Turma, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 29.08.2017).”
(N.U 1037491-83.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/04/2024, Publicado no DJE 28/04/2024) (Destaquei)

Ao negar à parte a possibilidade de produzir prova essencial e, simultaneamente, julgar improcedentes os pedidos por falta de comprovação, o Magistrado sentenciante impôs à autora/recorrente um ônus probatório impossível de ser cumprido sem os meios adequados, resultando em flagrante prejuízo e violação ao devido processo legal.

Compulsando detidamente os autos verifico que em Id. 299072522 a autora requereu de forma específica a realização de prova pericial, vejamos:

“As reclamadas nada produziram quanto as instalações e regularidades do funcionamento da caixa d’água. Contudo, a parte autora entende ser essencial a realização de prova pericial de engenharia, a fim de constatar as instalações e regularidade no funcionamento da caixa d’água, a fim de extirpar quaisquer dúvidas, inclusive, sobre a localização de sua instalação, exceto se Vossa Excelência já estiver convencido da procedência da ação. Além do mais, entende-se necessário a produção de prova pericial de avaliação de imóvel, a fim de atestar que a depreciação do imóvel em virtude da caixa d’água instalada “grudada” na residência, promovendo comparação de valores com outra unidade no mesmo empreendimento.

No mais, os documentos que acompanham a inicial, em especial aqueles constantes dos IDs n. 147913960 e 147913961, demonstram sem margens para dúvidas, que a reclamada IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA, não cumpriu com a oferta, contrariando os artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. Ainda, a reclamada não apresentou o memorial descritivo registrado no cartório de registro de imóveis, sendo certo que aquele apresentado não possui validade legal.

Destarte, a parte autora comprovou, ainda que minimamente, o fato constitutivo do seu direito, entendendo que era ônus da reclamada comprovar que cumpriu com a oferta, o que não fez. Todavia, sendo Vossa Excelência o destinatário das provas e entendendo pela insuficiência para procedência da ação, requer que seja ordenado que a reclamada apresente o memorial descritivo registrado no cartório de registro de imóveis, sob pena de ser admitida como verdadeiro os fatos narrados pela autora e ainda seja, designado audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas, neste ponto, a fim de corroborar o descumprimento da oferta, isto porque, como destacado na inicial, toda negociação foi realizada no evento de lançamento das vendas e as informações passadas ali, foram cruciais para autora escolher a unidade 65, visto que o espação ao lado da sua casa seria destinado a implantação exclusiva de um bosque/pomar.

Ante o exposto, a parte autora requer, caso Vossa Excelência ainda não esteja convencido da procedência da ação que seja:

a) ordenado que a reclamada Imobiliária Paiaguás LTDA exiba com fulcro no artigo 396 e seguintes do CPC o memorial descritivo registrado no cartório de registro de imóveis, sob pena de ser admitido verdadeiros os fatos narrados pela autora à luz do artigo 400 do CPC;

b) designada audiência de instrução e julgamento para a oitiva de testemunhas;

c) produzida prova pericial de engenharia a fim de constatar suas instalações, localização e regularidade no funcionamento;

d) produzida prova pericial para avaliação do imóvel (avaliação mercadológica), a fim de atestar a depreciação do imóvel em virtude da caixa d’água instalada “grudada” na residência, promovendo comparação de valores com outra unidade no mesmo empreendimento;”
(sic).

Portanto, entendo que a prova pericial de engenharia requerida pela autora/apelante mostra-se imprescindível para aferir, de forma técnica e objetiva, a real desvalorização do imóvel em razão da instalação da caixa d’água, bem como a intensidade dos ruídos emitidos pela bomba e sua conformidade com os limites legais e técnicos toleráveis.

Além disso, a perícia era necessária para verificar a existência de eventual risco estrutural, assim como para analisar a viabilidade técnica de remoção ou realocação da caixa d’água, ou, ainda, a adoção de medidas mitigadoras eficazes.

Tratam-se de questões de alta complexidade técnica, que demandam conhecimento especializado em engenharia civil, acústica e avaliação de imóveis.

A propósito, preservadas as particularidades de cada caso, colaciono precedente deste Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE PERDAS E DANOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL COM DEFEITO/VÍCIO DE CONSTRUÇÃO – PRODUÇÃO DE LAUDO PERICIAL UNILATERAL – NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA COM VISTAS A AFERIR A RESPONSABILIDADE PELOS SUPOSTOS VÍCIOS – BUSCA PELA VERDADE REAL DOS FATOS – QUESTÃO DE FATO – SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO – RECURSOS PREJUDICADOS.

As supostas falhas na construção apontadas na contestação e durante a instrução devem ser elucidadas através de perícia técnica, haja vista que, sem que seja realizada não há como se dirimir a controvérsia acerca da existência de vícios construtivos, bem como demonstrar a devida responsabilidade das partes e a verdade real dos fatos.

A teor do disposto no parágrafo único do artigo 370 do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado da lide, sem que o Juízo de origem indeferisse, em decisão fundamentada, a produção da prova pericial pleiteada pelas construtoras, caracterizou, nos autos, o apontado cerceamento do direito ao contraditória e à ampla defesa.
”
(N.U 1037902-68.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 09/04/2025, Publicado no DJE 15/04/2025)

Dada a natureza fática da controvérsia, revela-se prematuro o julgamento do feito sem a devida instrução processual.

É premente conferir às partes o direito de produzir as provas pertinentes para amparar suas pretensões, sob pena de flagrante cerceamento de defesa, em afronta aos dogmas constitucionais da ampla defesa e do devido processo legal.

Diante do exposto,
acolho
a preliminar de cerceamento de defesa, determinando a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para a devida instrução probatória.

Por conseguinte, tendo sido acolhida a preliminar de cerceamento de defesa invocada pela parte autora/recorrente, com a consequente anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória, torna
prejudicada a análise das demais questões recursais e contrarrecursais
, incluindo a alegação de inovação recursal quanto à juntada de documentos em sede de apelação, cuja análise só faria sentido se a sentença de primeiro grau fosse validada por esta Corte e o processo estivesse pronto para ser julgado em seu mérito, o que, repita-se, não está.

Nem poderia ser diferente, na medida em que a questão do cerceamento de defesa é
preliminar
e
prejudicial
a qualquer outra análise de mérito ou mesmo a outras questões processuais, como a inovação recursal.

Dito de outro modo, o acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa invalida a sentença por um vício fundamental na condução do processo (um
error in procedendo
). Ao anular a decisão, reconhece-se que o processo não teve um desenvolvimento válido e que o juízo de primeiro grau não esgotou a fase de conhecimento como deveria.

Nesse cenário, qualquer discussão sobre o mérito da causa ou sobre a admissibilidade de provas em segunda instância perde o seu objeto.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido, declarando a prejudicialidade das demais matérias quando uma preliminar de nulidade, como o cerceamento de defesa, é acolhida. Veja:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CÍVEL PÚBLICA – IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA – SUPOSTA OMISSÃO NA IMPLEMENTAÇÃO DE ATERRO SANITÁRIO NO MUNICÍPIO –
PREJUDICIAL DE MÉRITO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS NA CONTESTAÇÃO – FALTA DE ANÁLISE PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU – PROVA NÃO PRODUZIDA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – SENTENÇA CONDENATÓRIA –CERCEAMENTO DE DEFESA – NULIDADE CONFIGURADA – SENTENÇA ANULADA – PREJUDICADAS AS DEMAIS TESES E O APELO DO CORRÉU
– RECURSO PROVIDO. 1. É possível que o Magistrado julgue a lide de forma antecipada, quando entender que não há necessidade de dilação probatória, entretanto não lhe é permitido julgar procedente o pleito por ausência de prova da parte ré, quando não lhe foi oportunizada a produção, notadamente quando há pedido específico, circunstância que caracteriza o cerceamento de defesa e violação aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, consoante disposto no art. 5o, LIV e LV, da CF. 2. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, com a rejeição da produção de prova voltada precisamente a demonstrar fatos cuja existência foi negada na sentença, por falta de prova.”
(TJ-MT 00072069020118110004 MT, Relator: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 12/07/2021, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Data de Publicação: 06/08/2021)

Diante do exposto,
acolho
a preliminar aventada pela autora apelante, e
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para anular a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos à origem para a regular instrução, na forma da fundamentação supra.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026