Tribunal: TJMT
Processo: 1009655-16.2025.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESERVAÇÃO DO CONTRATO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, na qual se declarou a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, com devolução de 80% dos valores pagos, afastamento de danos morais e demais consectários. O autor alegou impossibilidade financeira de adimplir o saldo, enquanto as rés defenderam a retenção parcial e a validade das cláusulas contratuais.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual por iniciativa do comprador inadimplente diante do pagamento substancial do preço; e (ii) saber se, no caso concreto, deve ser preservado o contrato com reconhecimento de quitação da obrigação, em razão da aplicação da teoria do adimplemento substancial.
III. Razões de decidir
4. O contrato foi substancialmente cumprido, tendo o comprador adimplido aproximadamente 68% do valor total ao longo de mais de 10 anos, o que afasta a resolução do ajuste com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
5. A renúncia expressa das vendedoras ao saldo devedor remanescente implica reconhecimento da quitação integral da obrigação, tornando desproporcional a rescisão contratual.
6. A aplicação da teoria do adimplemento substancial impede o desfazimento do negócio jurídico quando o inadimplemento é irrelevante em face da prestação global, devendo ser privilegiada a conservação do contrato.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, preservando o contrato e reconhecendo a quitação da obrigação.
Tese de julgamento: “1. A teoria do adimplemento substancial impede a rescisão contratual quando houver cumprimento relevante da obrigação. 2. A renúncia ao saldo devedor pelo credor implica quitação integral da obrigação e afasta a resolução do contrato.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, art. 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.656.253/SC, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 17.02.2025; TJMT, Apelação no 0001952-98.2014.8.11.0015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009655-16.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO JEREMIAS BENTO - CPF: 353.462.801-20 (APELADO), RENATO SAITO - CPF: 621.210.061-68 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.250.270/0001-16 (APELANTE), SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.250.270/0001-16 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESERVAÇÃO DO CONTRATO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, na qual se declarou a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, com devolução de 80% dos valores pagos, afastamento de danos morais e demais consectários. O autor alegou impossibilidade financeira de adimplir o saldo, enquanto as rés defenderam a retenção parcial e a validade das cláusulas contratuais.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual por iniciativa do comprador inadimplente diante do pagamento substancial do preço; e (ii) saber se, no caso concreto, deve ser preservado o contrato com reconhecimento de quitação da obrigação, em razão da aplicação da teoria do adimplemento substancial.

III. Razões de decidir

4. O contrato foi substancialmente cumprido, tendo o comprador adimplido aproximadamente 68% do valor total ao longo de mais de 10 anos, o que afasta a resolução do ajuste com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5. A renúncia expressa das vendedoras ao saldo devedor remanescente implica reconhecimento da quitação integral da obrigação, tornando desproporcional a rescisão contratual.

6. A aplicação da teoria do adimplemento substancial impede o desfazimento do negócio jurídico quando o inadimplemento é irrelevante em face da prestação global, devendo ser privilegiada a conservação do contrato.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, preservando o contrato e reconhecendo a quitação da obrigação.

Tese de julgamento:
“1. A teoria do adimplemento substancial impede a rescisão contratual quando houver cumprimento relevante da obrigação. 2. A renúncia ao saldo devedor pelo credor implica quitação integral da obrigação e afasta a resolução do contrato.”

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.656.253/SC, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 17.02.2025; TJMT, Apelação no 0001952-98.2014.8.11.0015.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTRA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, Dr. Renan Carlos Leao Pereira do Nascimento, que, nos autos do
Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Indenização Por Danos Morais E Materiais
ajuizada por
JOAO JEREMIAS BENTO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindidos os Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda referentes aos lotes 14, 15 e 28, da quadra 42, do empreendimento Residencial Parque Rosa Bororo, bem como condenar as rés, solidariamente, a restituírem ao autor, em parcela única, o equivalente a 80% dos valores comprovadamente pagos, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão. Também autorizou a compensação com eventuais débitos de IPTU e taxas
propter rem
de responsabilidade do autor, a serem comprovados em fase de liquidação.

Irresignadas, as apelantes sustentam, em síntese, que a sentença merece reforma em pontos específicos. Alegam, inicialmente, que houve renúncia expressa ao saldo devedor, o que ensejaria o reconhecimento do adimplemento substancial inverso, com a consequente improcedência da ação. Subsidiariamente, defendem a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, por ser mais adequado à recomposição dos custos suportados.

Sustentam, ainda, a necessidade de fixação de taxa de fruição pelo período em que o apelado permaneceu na posse do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa, bem como a aplicação da taxa SELIC como índice de juros moratórios e do IPCA como índice de correção monetária, nos termos da Lei no 14.905/2024. Por fim, requerem a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença nos pontos impugnados.

Preparo devidamente recolhido (ID. 353148894).

Devidamente intimado, o Apelado apresentou contrarrazões pleiteando o desprovimento do recurso (ID. 352964909).

Realizada audiência de conciliação perante o CEJUSC, a tentativa de composição restou infrutífera (id. 360476887).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Indenização Por Danos Morais E Materiais
ajuizada por
JOAO JEREMIAS BENTO
,
em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTRA
, postulando
a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, sob o fundamento de impossibilidade de adimplir as parcelas ajustadas, requerendo a restituição das quantias pagas e indenização por danos morais.

As rés/apelantes, em contestação, defenderam o adimplemento substancial inverso do contrato e, subsidiariamente, a legalidade das cláusulas contratuais, pugnando pela retenção de percentual sobre os valores pagos, pela fixação de taxa de fruição, pela incidência de juros apenas após o trânsito em julgado e pelo afastamento dos danos morais.

Sobreveio sentença que declarou a rescisão contratual, determinou a restituição de 80% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, afastou o pedido de danos morais, indeferiu a taxa de fruição e fixou a sucumbência de forma proporcional entre as partes
,
nos seguintes termos:

“(...) Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS ajuizada por JOÃO JEREMIAS BENTO em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

Narra a parte autora que, em setembro de 2014, firmou com as rés, três instrumentos particulares de promessa de compra e venda para aquisição dos lotes no 14, 15 e 28, da quadra 42, do empreendimento Residencial Parque Rosa Bororo, nesta comarca. Afirma ter adimplido pontualmente as parcelas até dezembro de 2024, quando, por dificuldades financeiras supervenientes, viu-se impossibilitado de prosseguir com os pagamentos.

Ao buscar a rescisão amigável, alega ter recebido proposta de devolução de apenas 50% dos valores pagos, sem correção monetária, o que considera abusivo.

Postula, assim, a rescisão judicial dos contratos, a restituição integral das quantias pagas e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.

Deferido o benefício da justiça gratuita, as rés foram citadas e apresentaram contestação conjunta. Em síntese, não se opuseram à rescisão, mas impugnaram os termos da devolução. Sustentaram que a extinção do vínculo se dá por culpa exclusiva do autor e defenderam a aplicação das cláusulas contratuais de retenção.

Argumentaram a ocorrência de adimplemento substancial inverso e, subsidiariamente, requereram a retenção de no mínimo 35% dos valores pagos, a fixação de taxa de fruição pelo período de indisponibilidade dos lotes, e a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado. Impugnaram, por fim, o pedido de danos morais.

A parte autora apresentou impugnação à contestação, reiterando os pedidos iniciais.

Realizada audiência de conciliação perante o CEJUSC, a tentativa de composição restou infrutífera.

(...)O ponto central da controvérsia reside nas consequências jurídicas da rescisão contratual, notadamente no que tange ao percentual de retenção dos valores pagos e à eventual indenização pela fruição do imóvel.

É cediço que o promitente comprador, mesmo que inadimplente, tem o direito de pleitear a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Tal entendimento está consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

No caso em tela, a iniciativa da rescisão partiu do autor, em razão de dificuldades financeiras, configurando-se, portanto, a culpa do comprador pelo desfazimento do negócio. Logo, a restituição dos valores pagos deve ser parcial.

As rés postulam a retenção de 35% do montante pago, enquanto o autor pleiteia a devolução integral. Entendo que a retenção no patamar de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos se mostra razoável e proporcional, pois visa a compensar a vendedora pelas despesas administrativas, de publicidade e de comercialização, sem, contudo, implicar em enriquecimento ilícito. Tal percentual está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça para contratos celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018.

(...) Quanto à taxa de fruição, pleiteada pela parte ré, esta tem por finalidade indenizar o vendedor pela indisponibilidade do bem durante o período em que esteve na posse do comprador. Contudo, tratando-se de lote de terreno não edificado, sobre o qual não há prova de efetiva exploração econômica ou proveito patrimonial pelo comprador, a jurisprudência majoritária tem afastado a condenação ao pagamento de referida taxa, por ausência de enriquecimento ilícito a ser compensado. No caso dos autos, é incontroverso que o autor não realizou qualquer edificação nos terrenos, motivo pelo qual indefiro o pedido de indenização por fruição.

(...) Os valores a serem restituídos deverão abranger todas as parcelas pagas, inclusive o sinal, por possuir natureza confirmatória e integrar o preço do imóvel. A devolução deverá ocorrer em parcela única, conforme a citada Súmula 543 do STJ.

A correção monetária sobre o montante a ser restituído deve incidir a partir de cada desembolso, pois visa apenas a recompor o poder de compra da moeda. Os juros de mora, por sua vez, por se tratar de rescisão por culpa do comprador, devem incidir somente a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme tese firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1002.

Fica autorizada a dedução de eventuais débitos de IPTU e outras taxas propter rem incidentes sobre os imóveis e não quitados pelo autor durante o período em que esteve na posse, mediante comprovação em fase de liquidação de sentença.

Por fim, no que tange ao pedido de danos morais, este não merece acolhida. O mero inadimplemento contratual e a subsequente discussão acerca das cláusulas de rescisão, por si sós, não configuram dano moral indenizável. A situação vivenciada pelo autor, embora cause aborrecimentos, não ultrapassa a esfera do mero dissabor cotidiano, não havendo nos autos comprovação de ofensa excepcional aos seus direitos da personalidade.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) DECLARAR rescindidos os Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda referentes aos lotes 14, 15 e 28, da quadra 42, do empreendimento Residencial Parque Rosa Bororo;

b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem ao autor, em parcela única, o equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão. Fica autorizada a compensação com eventuais débitos de IPTU e taxas propter rem de responsabilidade do autor, a serem comprovados em fase de liquidação.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a parte autora e 50% (cinquenta por cento) para as rés.

Condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do autor, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono das rés, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do pedido de dano moral indeferido (R$5.000,00). A exigibilidade das verbas sucumbenciais em desfavor da parte autora fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida.” (id. 352964905)

Cinge-se a controvérsia recursal à possibilidade de rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis firmados entre as partes, bem como à restituição dos valores pagos, diante da alegada impossibilidade financeira do autor/apelado em adimplir as parcelas remanescentes.

Pois bem.

No caso concreto, verifica-se que o apelado adimpliu 123 (cento e vinte e três) parcelas de um total de 180 (cento e oitenta), o que corresponde a aproximadamente 68,33% do valor contratado, sendo certo, ainda, que o negócio jurídico perdurou por mais de 10 (dez) anos.

Some-se a isso o fato, expressamente consignado nos autos, de que a própria parte apelante renunciou ao recebimento do saldo devedor remanescente, circunstância reiteradamente informada ao longo da instrução processual, mas que não foi devidamente enfrentada pelo Juízo de origem.

Diante desse cenário, entendo que a solução adotada na sentença
merece reforma.

Com efeito, a Teoria do Adimplemento Substancial, construção doutrinária e jurisprudencial fundada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, impede a resolução contratual quando o descumprimento é de reduzida relevância em face da prestação global, preservando-se o negócio jurídico e assegurando-se ao credor a possibilidade de exigir o saldo remanescente por meios próprios.

Sob a ótica do art. 475 do Código Civil, é certo que a parte lesada pelo inadimplemento pode pleitear a resolução do contrato. Todavia, à luz dos arts. 421 e 422 do mesmo diploma legal, tal prerrogativa não se mostra absoluta, devendo ser exercida em consonância com os princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da conservação dos negócios jurídicos.

No caso em exame, os elementos constantes dos autos evidenciam que o
contrato foi substancialmente cumprido.
O montante adimplido não se revela ínfimo ou irrelevante, mas, ao contrário, expressivo em relação ao valor total pactuado, especialmente quando considerado o longo período de vigência do ajuste.

Ademais, o inadimplemento remanescente sequer subsiste, na medida em que
houve renúncia expressa ao saldo devedor
pela própria credora, o que, na prática, conduz ao reconhecimento da quitação integral da obrigação.

A conclusão que se impõe, portanto, é inequívoca: se o contrato foi substancialmente cumprido; se o inadimplemento remanescente não compromete a finalidade econômica do ajuste; e se, no caso, sequer há saldo exigível em razão do perdão da dívida, a resolução contratual se revela medida desproporcional e incompatível com os princípios que regem as relações contratuais.

Ressalte-se, ainda, que o próprio apelado afirmou ter ajuizado a demanda em razão de dificuldades financeiras supervenientes, o que reforça que o objetivo da rescisão não decorreu de vício do negócio ou inadimplemento da vendedora, mas de circunstância pessoal, posteriormente superada pela solução mais equilibrada proposta pela apelante, qual seja, a manutenção do contrato com a quitação do saldo.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO CABIMENTO DA RESCISÃO . ANÁLISE. INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. VEDAÇÃO. SÚMULAS N . 5 E 7/STJ
. 1. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).
2. No caso, rever a conclusão do Tribunal de origem de que ocorrera adimplemento substancial, conforme pretendido pela agravante, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta instância pelo teor das Súmulas n . 5 e 7 do STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2656253 SC 2024/0197355-4, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025) (g. n.)

Na mesma linha, já se manifestou este eg. Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE INITIO LITTS ET INAUDITA ALTERA PARTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO
– MANUTENÇÃO DO CONTRATO – SOLUÇÃO JURÍDICA QUE CONTEMPLA AS PREMISSAS DE BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – ESCORREITA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM RELAÇÃO AO NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DA DEMANDA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto. Na hipótese, resta evidenciado que os credores receberam a maior parte do pagamento referente ao imóvel objeto de litígio, de modo que caracterizado está o adimplemento substancial do contrato, o qual tem por finalidade vedar o uso desequilibrado do direito de resolução por parte dos credores, bem como o desfazimento desnecessário, primando pela preservação da avença, à luz dos princípios da boa-fé e da função social do contrato. O montante de adimplemento de 70% do preço é sim capaz de implementar o parâmetro de substância para conclusão do adimplemento substancial, isso porque, neste contexto, deve ser sopesado não apenas a proporção do que foi efetivamente adimplido, mas, sobretudo, as drásticas consequências, complexas e desproporcionais advindas com a almejada rescisão contratual e retorno das partes ao status quo ante,
mormente ao considerar que o imóvel não está mais na posse e é de direito do requerido que entabulou o contrato objeto do litígio, circunstância que recomenda a conservação da avença . Para além do critério meramente matemático sustentado, conclui-se pela correção da sentença recorrida, na medida em que a conservação do negócio jurídico no caso em análise tem o condão de prestigiar o negócio jurídico ulterior realizado com terceiros, o que vai ao encontro da premissa de boa-fé e função social do contrato. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0001952-98.2014.8.11 .0015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 07/06/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2023) (g. n.)

“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. NÃO ENTREGA DA ESCRITURA PELOS VENDEDORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL
. INEXISTÊNCIA DE DANO MATERIAL OU MORAL. MANUTENÇÃO DA MULTA DO ART. 334, § 8o, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO . (...) III. Razões de decidir O contrato previa expressamente que o valor remanescente seria pago na data da entrega da escritura de inventário, fato não comprovado pelos autores, os quais não apresentaram qualquer documento que demonstre a entrega do referido título
. Não caracterizado o inadimplemento por parte da compradora, não há que se falar em resolução contratual. Ainda que assim fosse, o adimplemento de cerca de 70% do valor ajustado torna abusiva a rescisão do negócio, por configurar adimplemento substancial.
Os pedidos de lucros cessantes e multa contratual carecem de prova idônea: não há comprovação de que o imóvel estivesse alugado ou com possibilidade concreta de locação no valor alegado, tampouco de que a multa contratual seria exigível sem a entrega da escritura. Os alegados danos morais não superam o campo dos aborrecimentos ordinários de uma relação contratual litigiosa, inexistindo conduta ilícita ou nexo causal que fundamente indenização. É legítima a aplicação da multa prevista no art . 334, § 8o, do CPC, diante da ausência injustificada dos autores na audiência de conciliação, em desrespeito à boa-fé processual. (...)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10048772520248110007, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/04/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2025) (g. n.)

Nesse contexto, a preservação do contrato mostra-se a medida mais justa e adequada, sobretudo porque atende à função social do negócio jurídico, evita o desfazimento de relação consolidada ao longo de mais de uma década e
impede solução que, no caso concreto, se mostraria excessivamente onerosa e desarrazoada.

Destaco, por oportuno, que, reconhecida a quitação do contrato em razão da renúncia ao saldo devedor,
não há que se falar em eventual cobrança futura de valores,
devendo o vínculo contratual ser considerado integralmente cumprido.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto e lhe
DOU PROVIMENTO
para reformar a sentença e julgar IMPROCEDENTE os pedidos iniciais, reconhecendo a preservação do contrato e a quitação integral da obrigação, nos termos da fundamentação.

Por conseguinte,
condeno o apelado, ora sucumbente
, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios no percentual de
10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida (art. 98, §3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026