Tribunal: TJMT
Processo: 1031587-69.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
Direito civil e direito processual civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual c/c indenização. Tutela de urgência. Compra e venda de lote urbano. Atraso na entrega do imóvel. Suspensão de parcelas e proteção contra negativação. Indeferimento de pedido de indisponibilidade. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela de urgência em ação de rescisão contratual cumulada com indenização e tutela provisória, proposta em razão de inadimplemento contratual por atraso na entrega de lote adquirido no Condomínio de Recreio Shallon.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar:
(i) se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência para suspender as parcelas vincendas e evitar a negativação da agravante;
(ii) se a agravante faz jus à averbação da indisponibilidade da matrícula do imóvel adquirido.
III. Razões de decidir
3. O indeferimento da tutela provisória baseou-se em exigência de prova “inequívoca”, própria do juízo de certeza, incompatível com a cognição sumária exigida pelo art. 300 do CPC/2015.
4. Restou demonstrado que o contrato previa entrega do imóvel até dezembro de 2018, mas a parte agravante permanece sem o bem após mais de sete anos, caracterizando mora ex re e autorizando a aplicação do art. 476 do CC (exceção do contrato não cumprido). 5. Provas emprestadas de outro processo confirmam a inércia da empresa agravada, vencimento de licenças e ausência de perspectivas de conclusão da obra, reforçando a probabilidade do direito da agravante.
6. O perigo de dano é evidente e continuado, decorrente da exigência de pagamentos por imóvel não entregue e do risco de negativação indevida, não analisado de forma autônoma pela decisão agravada, que careceu de fundamentação adequada (CPC/2015, art. 489, §1o).
7. A medida de urgência mostra-se reversível, pois eventual procedência da ação originária permitirá a exigibilidade futura das parcelas suspensas. 8. Quanto à averbação da indisponibilidade da matrícula, ausente demonstração de risco concreto de dilapidação patrimonial, sendo inviável a medida constritiva extrema neste momento, sem prejuízo de renovação perante o juízo de origem.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
“1. A tutela de urgência pode ser concedida com base em juízo de verossimilhança, sendo indevida a exigência de prova inequívoca para a configuração da probabilidade do direito.
2. Configurada a mora do promitente vendedor na entrega do imóvel, é legítima a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a vedação de negativação do comprador, até decisão final.
3. A averbação da indisponibilidade da matrícula do imóvel exige demonstração concreta de risco de dilapidação patrimonial, não evidenciada no caso.”
_____________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CPC/2015, arts. 300, 372, 489, §1o; CC/2002, arts. 397, 421, 422, 476; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.654.843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 27/2/2018. TJMT, AI 1021239-89.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 26/08/2025; TJMT, AI 1006844-92.2025.8.11.0000, Rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, j. 19/08/2025; TJMT, AI 1004970-95.2025.8.11.0000, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 18/06/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031587-69.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). HELIO NISHIYAMA]

Parte(s):

[FELLIPE LEONARDO GOMES - CPF: 058.507.361-90 (ADVOGADO), LAUDELINA BENIGNA DE AMORIM - CPF: 284.166.511-91 (AGRAVANTE), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSAL.

E M E N T A

Direito civil e direito processual civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual c/c indenização. Tutela de urgência. Compra e venda de lote urbano. Atraso na entrega do imóvel. Suspensão de parcelas e proteção contra negativação. Indeferimento de pedido de indisponibilidade. Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela de urgência em ação de rescisão contratual cumulada com indenização e tutela provisória, proposta em razão de inadimplemento contratual por atraso na entrega de lote adquirido no Condomínio de Recreio
Shallon
.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência para suspender as parcelas vincendas e evitar a negativação da agravante;

(
ii
) se a agravante faz jus à averbação da indisponibilidade da matrícula do imóvel adquirido.

III. Razões de decidir

3. O indeferimento da tutela provisória baseou-se em exigência de prova “inequívoca”, própria do juízo de certeza, incompatível com a cognição sumária exigida pelo art. 300 do CPC/2015.

4. Restou demonstrado que o contrato previa entrega do imóvel até dezembro de 2018, mas a parte agravante permanece sem o bem após mais de sete anos, caracterizando mora
ex

re
e autorizando a aplicação do art. 476 do CC (exceção do contrato não cumprido).

5. Provas emprestadas de outro processo confirmam a inércia da empresa agravada, vencimento de licenças e ausência de perspectivas de conclusão da obra, reforçando a probabilidade do direito da agravante.

6. O perigo de dano é evidente e continuado, decorrente da exigência de pagamentos por imóvel não entregue e do risco de negativação indevida, não analisado de forma autônoma pela decisão agravada, que careceu de fundamentação adequada (CPC/2015, art. 489, §1o).

7. A medida de urgência mostra-se reversível, pois eventual procedência da ação originária permitirá a exigibilidade futura das parcelas suspensas.

8. Quanto à averbação da indisponibilidade da matrícula, ausente demonstração de risco concreto de dilapidação patrimonial, sendo inviável a medida constritiva extrema neste momento, sem prejuízo de renovação perante o juízo de origem.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. A tutela de urgência pode ser concedida com base em juízo de verossimilhança, sendo indevida a exigência de prova inequívoca para a configuração da probabilidade do direito.

2. Configurada a mora do promitente vendedor na entrega do imóvel, é legítima a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a vedação de negativação do comprador, até decisão final.

3. A averbação da indisponibilidade da matrícula do imóvel exige demonstração concreta de risco de dilapidação patrimonial, não evidenciada no caso.”

_____________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CPC/2015,
arts
. 300, 372, 489, §1o; CC/2002,
arts
. 397, 421, 422, 476; CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, VIII.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.654.843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 27/2/2018.
TJMT, AI 1021239-89.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 26/08/2025; TJMT, AI 1006844-92.2025.8.11.0000, Rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, j. 19/08/2025; TJMT, AI 1004970-95.2025.8.11.0000, Rel. Des.
Anglizey

Solivan
de Oliveira, j. 18/06/2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
Laudelina Benigna de Amorim
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Tutela de Urgência n. 1019368-18.2025.8.11.0002, ajuizada em desfavor de CIJ Imóveis Ltda – EPP.

A decisão agravada (ID. 205179514
do processo originário
) indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, ao fundamento de que a agravante teria apresentado apenas o link de uma matéria jornalística de 2017 para comprovar o embargo das obras, sem trazer elementos atuais acerca do suposto atraso; de que não haveria comprovação de notificação prévia da pretensão rescisória; e de que seria necessária a formação da relação jurídico-processual, com o exercício do contraditório, para melhor apreciação do pedido.

Em suas razões recursais (ID. 314477367), a agravante sustenta, em síntese: (i) que o contrato de compra e venda do lote 24 do Condomínio de Recreio
Shallon
foi firmado em janeiro de 2017, com previsão de entrega para dezembro de 2018, sem que o imóvel tenha sido entregue; (
ii
) que manteve o adimplemento das parcelas mesmo após o embargo das obras pelo Ministério Público; (
iii
) que a continuidade dos pagamentos sem a contraprestação viola o art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido); (
iv
) que há risco concreto de negativação e cobranças; (v) que provas emprestadas do processo n. 1039106-26.2024.8.11.0002 confirmam o atraso e a ausência
de perspectiva de entrega, incluindo licenças vencidas e projeto aprovado apenas em 2021; e (vi) que a averbação da indisponibilidade da matrícula no 20.462 é necessária para garantir o resultado útil do processo.

Requer a concessão de efeito suspensivo ativo e, no mérito, a reforma integral da decisão agravada.

O efeito suspensivo foi indeferido (ID. 314978373).

A parte agravada, embora diligenciada a intimação, não foi localizada (certidão negativa – ID. 315537366). Certificou-se, ainda, que o réu sequer foi citado no processo de origem até a presente data (ID. 319687850).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

I – Da Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A decisão agravada indeferiu tutela de urgência, hipótese expressamente prevista no art. 1.015, I, do Código de Processo Civil. O recurso é tempestivo, tendo sido interposto dentro do prazo legal de 15 dias úteis. A agravante é beneficiária da justiça gratuita, estando dispensada do recolhimento de preparo (CPC, art. 98).

II – Do Mérito

A controvérsia recursal cinge-se à verificação da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, indeferida em primeiro grau, nos autos de ação de rescisão contratual relativa
à
compra e venda de lote em loteamento urbano.

A concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, pressupõe a existência de elementos que evidenciem a
probabilidade do direito
e o
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
. Tais requisitos, convém registrar, devem ser aferidos em sede de
cognição sumária
, ou seja, mediante juízo de verossimilhança, e não de certeza.

Passo à análise pormenorizada das questões suscitadas.

II.1 – Do standard de cognição sumária aplicado pela decisão agravada

Questão preliminar e de fundamental importância para o deslinde da controvérsia reside no grau de exigência probatória adotado pelo juízo de origem para indeferir a tutela de urgência.

A decisão agravada consignou que não haveria “documentação suficiente que demonstre,
de forma inequívoca
, a atual situação do empreendimento”. Exigiu, ademais, comprovação de notificação extrajudicial prévia e remeteu a análise integral ao contraditório.

Ocorre que a expressão “de forma inequívoca” é própria do juízo de certeza, característico da cognição exauriente, e não do juízo de verossimilhança que rege as tutelas provisórias. O art. 300 do CPC exige tão somente “elementos que evidenciem a probabilidade do direito”, ou seja, um juízo de plausibilidade, não de comprovação cabal.

Conforme magistério de Luiz Guilherme Marinoni e Daniel
Mitidiero
, a tutela de urgência funda-se em cognição sumária, bastando que o julgador forme convicção de que é provável a existência do direito alegado. Exigir prova inequívoca em sede liminar equivale a antecipar o juízo de mérito e esvaziar a própria função da tutela provisória.

Do mesmo modo, o art. 300, §2o, do CPC autoriza expressamente a concessão de tutela de urgência
liminarmente
, ou seja,
antes da citação do réu
. Fundamentar o indeferimento na necessidade de contraditório prévio contraria a
sistemática
da tutela de urgência
inaudita altera parte
.

II.2 – Da probabilidade do direito

O contrato de compra e venda foi firmado em 03/01/2017, com previsão de entrega do empreendimento para dezembro de 2018. Transcorridos mais de sete anos da data contratada para entrega, o imóvel não foi disponibilizado à agravante.

O inadimplemento é objetivo e documental: o prazo contratual de entrega venceu em dezembro de 2018 e o imóvel não foi entregue. Trata-se de
mora
ex

re
(art. 397,
caput
, do Código Civil), que se configura automaticamente pelo vencimento do prazo, dispensando qualquer interpelação ou notificação extrajudicial.

Nesse aspecto, a exigência do juízo de origem de “notificação formal acerca da pretensão rescisória” como pressuposto para a tutela de urgência carece de amparo legal.

Confirmando o entendimento, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. MORA EX RE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
. DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.

1. A controvérsia a ser dirimida reside em definir se a responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento imobiliário vendido pela recorrente ocorreu por sua exclusiva responsabilidade ou por caso fortuito/força maior decorrente de desídia do poder público na expedição de alvarás indispensáveis à consecução do empreendimento.
2. A mora
ex

re
independe de qualquer ato do credor, como interpelação ou citação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado, cuja matriz normativa é o art. art. 397, caput, do Código Civil de 2002.

3. Havendo prazo certo para cumprimento da obrigação, sem que haja dúvida quanto ao valor a ser pago pelo eventual inadimplemento contratual (multa expressamente prevista no instrumento de promessa de compra e venda), desnecessária a notificação da devedora sobre a mora
. Aplicação do brocardo dies
interpellat

pro

homine
. 4. Esta Corte possui entendimento consolidado no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local, para afirmar que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta além do prazo de tolerância estipulado seria decorrente de caso fortuito ou força maior (desídia do poder público), demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, circunstância que atrai a incidência da Súmula no 7/STJ.

5. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 6. Ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282/STF.

7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp n. 1.654.843/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018,
DJe
de 6/3/2018.)

O contrato juntado aos autos, a planilha de parcelas pendentes e a notícia do embargo pelo Ministério Público constituem, em cognição sumária, elementos suficientes para evidenciar a probabilidade do direito da agravante à suspensão dos pagamentos.

Ademais, as provas emprestadas do processo n. 1039106-26.2024.8.11.0002, admitidas pelo art. 372 do CPC, reforçam a plausibilidade do direito, porquanto demonstram: (a) a aprovação do projeto do loteamento apenas em 2021 – quatro anos após a celebração do contrato; (b) licenças de instalação com validade até 2021 e 2023, ambas expiradas e sem renovação; e (c) a ausência de qualquer prova de evolução das obras na contestação apresentada pela agravada naqueles autos.

A matéria, aliás, insere-se em típica
relação de consumo
, nos termos dos
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, circunstância que o juízo de origem sequer analisou. A vulnerabilidade da consumidora e a inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, do CDC) deveriam orientar a valoração dos requisitos da tutela, de modo que caberia à incorporadora demonstrar a regularidade das obras, e não à consumidora provar que continuam embargadas.

O direito invocado encontra fundamento, ainda, no art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido), segundo o qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da obrigação do outro antes de cumprida a sua.

Nesse sentido, colaciono precedente
s
desta Corte:

“
“
1. É admissível a concessão de tutela antecipada recursal para suspender a exigibilidade de parcelas de contrato de promessa de compra e venda, quando evidenciado o inadimplemento do vendedor. 2. É legítima a vedação da negativação do nome do comprador, diante de controvérsia fundada sobre a validade da obrigação contratual, sob risco de lesão à sua atividade empresarial.”
”

(N.U 1021239-89.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/08/2025,
Publicado
no DJE 29/08/2025)

“"É cabível a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas e determinar a abstenção de inclusão do nome dos compradores em cadastros de inadimplentes, quando configurada a mora da incorporadora na entrega da obra e a manifestação de vontade dos adquirentes em rescindir o contrato." “

(N.U 1006844-92.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/08/2025,
Publicado
no DJE 22/08/2025)

““1. É cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a vedação à inscrição do nome do promitente comprador nos cadastros de inadimplentes, quando demonstrado o exercício do direito potestativo à rescisão contratual e o risco de dano irreparável durante a tramitação do processo. 2. A medida de urgência é reversível e visa preservar o equilíbrio da relação jurídica até o julgamento de mérito.””

CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/06/2025, Publicado no DJE 23/06/2025)

Destarte, está demonstrada, em sede de cognição sumária, a probabilidade do direito da agravante à suspensão das parcelas vincendas.

II.3 – Do perigo de dano

O requisito do
periculum in mora
também se encontra configurado e, registre-se, sequer foi analisado de forma autônoma pela decisão agravada, o que configura fundamentação deficiente nos termos do art. 489, §1o, do CPC.

O perigo de dano é concreto e continuado: a agravante é obrigada a manter o pagamento de parcelas de um imóvel que não recebeu e que, segundo os elementos dos autos, tem perspectiva remota de entrega. A cada parcela paga, aprofunda-se o prejuízo. Caso cesse os pagamentos por iniciativa própria, sujeita-se ao risco de negativação em cadastros de inadimplentes e de ações de cobrança.

Trata-se, portanto, de situação de
dano continuado
que não se resolve pela mera possibilidade de ressarcimento futuro em perdas e danos. A manutenção dos pagamentos em contrato cujo inadimplemento é manifesto viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato (
arts
. 421 e 422 do CC).

Noutro giro, não se vislumbra irreversibilidade da medida, porquanto, em caso de improcedência da ação originária, restará preservado o direito da agravada de exigir os valores devidos, o que assegura a reversibilidade nos termos do §3o do art. 300 do CPC.

II.4 – Do pedido de averbação da indisponibilidade da matrícula

Quanto ao pedido de averbação de indisponibilidade/penhora na matrícula do imóvel no 20.462, observo que a agravante não demonstrou, de forma suficiente, o risco concreto de dilapidação patrimonial da agravada que justificasse a concessão dessa medida cautelar.

A mera alegação de existência de “diversos processos” contra a agravada, sem a devida comprovação, não é suficiente para autorizar medida constritiva dessa magnitude, que pode impactar a atividade empresarial da ré e os direitos de terceiros adquirentes do mesmo empreendimento.

Registro, todavia, que o juízo de origem sequer analisou esse pedido de forma individualizada, limitando-se ao indeferimento genérico de toda a tutela de urgência. Nada obstante, entendo que, no caso concreto, a ausência de elementos robustos quanto ao risco de alienação do imóvel justifica o indeferimento dessa pretensão específica, sem prejuízo de renovação do pedido perante o juízo de origem, mediante apresentação de documentação complementar.

Ante todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO
para reformar a decisão agravada nos seguintes termos:

1.
DEFIRO
a tutela de urgência para
suspender a exigibilidade das parcelas vincendas
do contrato de compra e venda do lote 24 do Condomínio de Recreio
Shallon
, firmado entre as partes, até o julgamento definitivo da ação originária;

2.
DETERMINO
que a agravada se
abstenha de inscrever o nome da agravante em cadastros de inadimplentes
(SPC, SERASA e similares) em razão das parcelas suspensas, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 15.000,00 (quinze mil reais);

3.
MANTENHO
o indeferimento do pedido de averbação de indisponibilidade/penhora da matrícula no 20.462, sem prejuízo de renovação perante o juízo de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026