Tribunal: TJMT
Processo: 1042395-36.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO HOMOLOGADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO INDEVIDA. IMPOSSIBILIDADE TÉCNICA E BUROCRÁTICA. FATO DE TERCEIRO. MORA NÃO CARACTERIZADA. ASTREINTES. DESCABIMENTO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em fase de cumprimento de sentença, determinou à parte executada (compradora) o pagamento de multa contratual e fixou astreintes pelo suposto atraso na lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel.
Requerimentos do recurso: (i) afastamento da multa contratual, ao fundamento de que a decisão viola o título executivo ao inverter a responsabilidade pela penalidade; e (ii) exclusão das astreintes, em razão da ausência de mora culposa, uma vez que o atraso decorreu de impossibilidade técnica e burocrática alheia à sua vontade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se: (i) a multa contratual, prevista no acordo para o caso de inércia dos vendedores na outorga da escritura, pode ser aplicada à compradora; e (ii) se os entraves registrais e a demora de órgãos públicos na expedição de documentos configuram fato de terceiro apto a afastar a mora da devedora e, por conseguinte, a exigibilidade de astreintes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Em sede de cumprimento de sentença, o título executivo judicial, protegido pela coisa julgada, deve ser observado em seus estritos limites. A imposição à compradora de multa contratual prevista expressamente contra os vendedores (Cláusula 2.8 do acordo) representa indevida alteração do que foi pactuado e homologado, configurando excesso de execução.
A mora do devedor pressupõe a existência de fato ou omissão que lhe seja imputável, nos termos do artigo 396 do Código Civil. Não há que se falar em inadimplemento culposo quando o atraso no cumprimento da obrigação decorre de óbices criados por terceiros.
No caso, a prova documental, especialmente a certidão emitida por Tabeliã dotada de fé pública, demonstra que a lavratura da escritura foi obstada por "divergências ou inconsistência entre a matrícula e a área efetivamente negociada" e por demora de meses da Prefeitura Municipal na emissão da guia de ITBI. Tais fatos configuram excludente de responsabilidade da Agravante (fato de terceiro e força maior), afastando a sua mora.
As astreintes, previstas no artigo 537 do Código de Processo Civil, constituem medida coercitiva para compelir o devedor ao cumprimento de uma obrigação que lhe é possível. Se a obrigação se tornou momentaneamente inexequível por fatores externos e alheios à vontade da parte, a multa diária perde sua finalidade e revela-se inadequada, devendo ser afastada até que os impedimentos sejam sanados.
IV. DISPOSITIVO
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042395-36.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[FERNANDO DE PAULA GOMES FERREIRA - CPF: 642.663.701-72 (ADVOGADO), RECICLAGEM INDUSTRIA E COMERCIO DE SUB PRODUTOS DE ANIMAIS DO MATO GROSSO LTDA - CNPJ: 05.062.988/0001-37 (AGRAVANTE), ANILTON PEREIRA GOMIDE - CPF: 204.658.666-20 (AGRAVADO), JULIANA CHRISTYAN GOMIDE - CPF: 667.205.321-20 (ADVOGADO), JULIANO ALVES ROSA - CPF: 697.784.261-04 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA GOMIDE - CPF: 138.046.771-34 (AGRAVADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA APARECIDA GOMIDE - CPF: 138.046.771-34 (TERCEIRO INTERESSADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/4363-05 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO HOMOLOGADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO INDEVIDA. IMPOSSIBILIDADE TÉCNICA E BUROCRÁTICA. FATO DE TERCEIRO. MORA NÃO CARACTERIZADA. ASTREINTES. DESCABIMENTO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em fase de cumprimento de sentença, determinou à parte executada (compradora) o pagamento de multa contratual e fixou astreintes pelo suposto atraso na lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel.

Requerimentos do recurso: (i) afastamento da multa contratual, ao fundamento de que a decisão viola o título executivo ao inverter a responsabilidade pela penalidade; e (ii) exclusão das astreintes, em razão da ausência de mora culposa, uma vez que o atraso decorreu de impossibilidade técnica e burocrática alheia à sua vontade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a multa contratual, prevista no acordo para o caso de inércia dos vendedores na outorga da escritura, pode ser aplicada à compradora; e (ii) se os entraves registrais e a demora de órgãos públicos na expedição de documentos configuram fato de terceiro apto a afastar a mora da devedora e, por conseguinte, a exigibilidade de astreintes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Em sede de cumprimento de sentença, o título executivo judicial, protegido pela coisa julgada, deve ser observado em seus estritos limites. A imposição à compradora de multa contratual prevista expressamente contra os vendedores (Cláusula 2.8 do acordo) representa indevida alteração do que foi pactuado e homologado, configurando excesso de execução.

A mora do devedor pressupõe a existência de fato ou omissão que lhe seja imputável, nos termos do artigo 396 do Código Civil. Não há que se falar em inadimplemento culposo quando o atraso no cumprimento da obrigação decorre de óbices criados por terceiros.

No caso, a prova documental, especialmente a certidão emitida por Tabeliã dotada de fé pública, demonstra que a lavratura da escritura foi obstada por "divergências ou inconsistência entre a matrícula e a área efetivamente negociada" e por demora de meses da Prefeitura Municipal na emissão da guia de ITBI. Tais fatos configuram excludente de responsabilidade da Agravante (fato de terceiro e força maior), afastando a sua mora.

As astreintes, previstas no artigo 537 do Código de Processo Civil, constituem medida coercitiva para compelir o devedor ao cumprimento de uma obrigação que lhe é possível. Se a obrigação se tornou momentaneamente inexequível por fatores externos e alheios à vontade da parte, a multa diária perde sua finalidade e revela-se inadequada, devendo ser afastada até que os impedimentos sejam sanados.

IV. DISPOSITIVO

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por RECICLAGEM INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE SUBPRODUTOS DE ANIMAIS DO MATO GROSSO LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande, no bojo do Cumprimento de Sentença n. 0001233-39.2006.8.11.0002, movido por ANILTON PEREIRA GOMIDE e MARIA APARECIDA GOMIDE.

A decisão agravada deferiu o pedido dos exequentes e determinou à Agravante o pagamento de multa contratual no valor de R$ 223.400,00, prevista na Cláusula 28 do acordo homologado judicialmente, além de fixar multa diária de R$ 1.000,00 em caso de não comprovação de providências para a lavratura de escritura pública de imóvel.

A parte Agravante sustenta, em síntese, que a decisão viola o título executivo, o qual atribui aos Agravados (vendedores) a obrigação de outorgar a escritura. Alega, ademais, a ausência de mora culposa, defendendo que o atraso na formalização da transferência decorre de impossibilidade técnica e jurídica, atestada pela própria Serventia Notarial, que identificou graves irregularidades na matrícula do imóvel, como divergência de área e sobreposição em área pública.

Requer, por isso, a concessão de efeito suspensivo para obstar a exigibilidade das multas e, no mérito, a reforma da decisão.

A liminar foi deferida. (id. 334121368)

Contrarrazões. (id. 342741374)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento em que a parte recorrente, RECICLAGEM INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE SUBPRODUTOS DE ANIMAIS DO MATO GROSSO LTDA, busca a reforma da decisão interlocutória que, em fase de cumprimento de sentença, determinou o pagamento de multa contratual de R$ 223.400,00 e fixou multa diária pelo suposto descumprimento de obrigações relativas à lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel.

Alega a parte Agravante, em suma, que a decisão viola o título executivo judicial ao inverter a responsabilidade pela cláusula penal, que o atraso decorreu de impossibilidade técnica e burocrática atestada por órgãos públicos, afastando sua culpa, e que as penalidades são, portanto, indevidas e desproporcionais.

Já a parte Agravada defende que a obrigação de outorga da escritura era condicionada ao cumprimento de deveres prévios pela Agravante, como o pagamento de tributos e emolumentos, e que a inércia desta deu causa ao inadimplemento, legitimando as multas aplicadas como forma de garantir a efetividade do acordo.

Pois bem.
O recurso comporta acolhimento.

Primeiramente, cumpre esclarecer que o exame se restringe à apreciação da coerência ou não da decisão recorrida dentro do contexto e fase processual em que foi prolatada. As demais questões atinentes ao mérito não serão analisadas, sob pena de supressão de instância e desobediência ao princípio do Duplo Grau de Jurisdição.

A controvérsia central reside em verificar se a Agravante, na qualidade de compradora, incorreu em mora que justifique a imposição das penalidades fixadas pelo juízo de origem. A análise dos autos conduz à conclusão de que a responsabilidade pelo atraso na lavratura da escritura pública não pode ser imputada à recorrente.

Depreende-se do acordo judicial que constitui o título executivo (Id. 331434376) uma distribuição clara de obrigações. Conforme a Cláusula 2.7, incumbia à Agravante (compradora) arcar com as despesas de transferência, como ITBI e emolumentos. Por sua vez, a Cláusula 2.8 estabelecia o dever dos Agravados (vendedores) de, quitado o preço, outorgar a escritura pública, sob pena de multa de 10% sobre o valor do acordo.

Mais decisiva, contudo, é a comprovação de que o impedimento para a lavratura da escritura não decorreu de inércia da Agravante, mas de óbices técnicos e burocráticos. A Certidão emitida pela Tabeliã Interina do Cartório competente (Id. 331434377) possui fé pública e atesta, de forma inequívoca, que a parte compareceu à serventia e protocolou o pedido, mas que o ato não pôde ser concluído devido à identificação de "divergências ou inconsistência entre a matrícula e a área efetivamente negociada, inclusive com possibilidade da área estar deslocada e/ou sobreposta em área pública".

Essa prova documental é corroborada pelo Parecer Técnico (Id. 331434378), que detalha a cronologia das diligências adotadas pela Agravante junto ao Cartório de Registro de Imóveis e à Prefeitura Municipal para sanar as inconsistências registrais. Ademais, verifica-se que a guia de ITBI foi solicitada em julho de 2025, mas a emissão do Documento de Arrecadação Municipal (DAM) pela Prefeitura ocorreu apenas em novembro de 2025, evidenciando que o atraso fiscal também resultou de fato de terceiro (morosidade administrativa).

Nesse cenário, aplica-se o disposto no artigo 396 do Código Civil: "Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora". Se o cumprimento da obrigação de fazer (viabilizar a escritura) estava obstado por questões técnicas de regularização fundiária e por prazos da administração pública, não é lícito imputar à Agravante os efeitos do inadimplemento, tampouco sancioná-la com multa contratual ou processual.

Por consequência, a fixação de
astreintes
também se mostra descabida. A multa cominatória do artigo 537 do CPC tem natureza coercitiva e pressupõe que o cumprimento da ordem dependa apenas da vontade do devedor. Quando a obrigação se torna temporariamente impossível por fatores externos, como atestado pelo próprio Tabelião, a manutenção da multa diária perde sua utilidade processual e se converte em penalidade injusta, gerando enriquecimento sem causa da parte adversa.

Assim, impõe-se o reconhecimento de que a Agravante não deu causa ao atraso na formalização da transferência imobiliária, o que afasta a incidência tanto da cláusula penal quanto das
astreintes
fixadas na decisão recorrida.

Ante todo o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento para reformar a decisão agravada e afastar a condenação da Agravante ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 2.8 do acordo, bem como para excluir a incidência da multa diária (astreintes), diante da comprovada ausência de mora culposa e da impossibilidade técnica momentânea de cumprimento da obrigação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026