Tribunal: TJMT
Processo: 1000180-36.2025.8.11.0100
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INDEVIDA.PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote, reconheceu a nulidade de cláusulas de retenção sobre o valor total e de cobrança de taxa de fruição, e condenou à restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única.
2. Fato relevante. Contrato firmado em 12.09.2019. Inadimplemento do comprador por dificuldades financeiras. Pedido de rescisão e devolução das parcelas pagas.
3. Decisão anterior. Sentença que aplicou o Código de Defesa do Consumidor, limitou a retenção a 10% e afastou taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se se aplica exclusivamente a Lei no 6.766/1979, com alterações da Lei no 13.786/2018, ou se incide o CDC; (ii) saber se a cláusula penal pode incidir sobre o valor total do contrato; (iii) saber se é válida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; e (iv) saber se é cabível a retenção da comissão de corretagem e o parcelamento da restituição.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica é de consumo. Incide o CDC. As normas da Lei no 13.786/2018 devem ser interpretadas em diálogo com o sistema consumerista.
4. A cláusula penal sobre o valor total do contrato é abusiva. Implica perda substancial das parcelas pagas. A retenção deve incidir apenas sobre os valores pagos.
5. A fixação da retenção em 10% é proporcional. Considera a natureza do contrato e a ausência de prova de prejuízo relevante da loteadora.
6. A taxa de fruição é indevida. Lote sem edificação não gera proveito econômico ao adquirente.
7. A comissão de corretagem pode ser retida, conforme previsão contratual expressa que atribui a obrigação ao adquirente. Tema 938 do STJ.
8. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. Súmula 543 do STJ. Inaplicável o parcelamento previsto na Lei no 13.786/2018 em prejuízo do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a cláusula penal não pode incidir sobre o valor total do contrato, devendo a retenção limitar-se aos valores efetivamente pagos. 2. A retenção deve observar percentual entre 10% e 25%, conforme o caso concreto, sendo adequada a fixação em 10% quando ausente prejuízo relevante do vendedor. 3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. 4. É válida a retenção da comissão de corretagem quando previamente pactuada. 5. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/1979, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.073.412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 03.10.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000180-36.2025.8.11.0100
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA I SPE LTDA - CNPJ: 30.388.974/0001-55 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), JEFERSON ANTONIO CECATTO - CPF: 044.900.151-27 (APELADO), RAFAEL JOSE SANCHES - CPF: 340.636.858-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
RESTITUIÇÃO INDEVIDA.
PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote, reconheceu a nulidade de cláusulas de retenção sobre o valor total e de cobrança de taxa de fruição, e condenou à restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única.

2.

Fato relevante. Contrato firmado em 12.09.2019. Inadimplemento do comprador por dificuldades financeiras. Pedido de rescisão e devolução das parcelas pagas.

3.

Decisão anterior. Sentença que aplicou o Código de Defesa do Consumidor, limitou a retenção a 10% e afastou taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) saber se se aplica exclusivamente a Lei no 6.766/1979, com alterações da Lei no 13.786/2018, ou se incide o CDC; (ii) saber se a cláusula penal pode incidir sobre o valor total do contrato; (iii) saber se é válida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; e (iv) saber se é cabível a retenção da comissão de corretagem e o parcelamento da restituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A relação jurídica é de consumo. Incide o CDC. As normas da Lei no 13.786/2018 devem ser interpretadas em diálogo com o sistema consumerista.

4.

A cláusula penal sobre o valor total do contrato é abusiva. Implica perda substancial das parcelas pagas. A retenção deve incidir apenas sobre os valores pagos.

5.

A fixação da retenção em 10% é proporcional. Considera a natureza do contrato e a ausência de prova de prejuízo relevante da loteadora.

6.

A taxa de fruição é indevida. Lote sem edificação não gera proveito econômico ao adquirente.

7.

A comissão de corretagem pode ser retida, conforme previsão contratual expressa que atribui a obrigação ao adquirente. Tema 938 do STJ.

8.

A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. Súmula 543 do STJ. Inaplicável o parcelamento previsto na Lei no 13.786/2018 em prejuízo do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. Em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a cláusula penal não pode incidir sobre o valor total do contrato, devendo a retenção limitar-se aos valores efetivamente pagos. 2. A retenção deve observar percentual entre 10% e 25%, conforme o caso concreto, sendo adequada a fixação em 10% quando ausente prejuízo relevante do vendedor. 3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. 4. É válida a retenção da comissão de corretagem quando previamente pactuada. 5. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp no 2.073.412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 03.10.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de recurso de apelação interposto por GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA I SPE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Brasnorte/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda de lote, declarar a nulidade de cláusulas contratuais que prevejam retenção sobre o valor total do contrato e cobrança de taxa de fruição para lote não edificado, bem como condenar a requerida à restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros, autorizada a dedução de débitos de IPTU.

Sustenta, em síntese, que a sentença deve ser reformada, ao argumento de que a controvérsia deve ser regida pela Lei no 6.766/79, com as alterações da Lei no 13.786/2018, sendo indevida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Alega que a retenção deve incidir sobre o valor total do contrato, nos termos do art. 32-A, bem como que é válida a cobrança de taxa de fruição e a retenção da comissão de corretagem. Afirma que a rescisão decorreu de culpa exclusiva do comprador, devendo ser observadas as penalidades contratuais, pugnando, ao final, pela reforma da sentença.

Em contrarrazões, o apelado sustenta a manutenção integral da sentença, defendendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a limitação da retenção a 10% dos valores pagos, por ser medida proporcional e conforme a Súmula 543 do STJ. Aduz a abusividade das cláusulas contratuais que impõem retenção sobre o valor total do contrato e cobrança de taxa de fruição, bem como a inaplicabilidade das disposições da Lei no 13.786/2018 quando implicarem onerosidade excessiva ao consumidor, requerendo o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

A controvérsia recursal cinge-se em verificar se a sentença deve ser reformada para aplicar as disposições da Lei no 6.766/79, com as alterações da Lei no 13.786/2018, quanto à base de cálculo da cláusula penal, à possibilidade de retenção da comissão de corretagem e à validade da cobrança de taxa de fruição, ou se deve ser mantida a limitação da retenção a 10% dos valores pagos, à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Consta dos autos que o autor celebrou com a ré, em 12/09/2019, contrato de promessa de compra e venda de lote situado no empreendimento Residencial Brasil Norte, localizado no município de Alta Floresta/MT, tendo efetuado pagamentos, mas, diante de dificuldades financeiras, deixou de adimplir as parcelas, pleiteando a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que a apelada figura como destinatária final do bem, enquanto a apelante atua como fornecedora no mercado imobiliário, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, embora o contrato tenha sido celebrado sob a vigência da Lei no 13.786/2018, suas disposições não afastam a aplicação do CDC, devendo ser interpretadas em diálogo com o sistema consumerista, especialmente para evitar a imposição de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do referido diploma.

A apelante sustenta a validade da cláusula penal incidente sobre o valor total do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei no 6.766/79.

Contudo, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça tem reconhecido a abusividade de cláusulas que estipulam penalidade sobre o valor global do contrato, por implicarem, na prática, a perda substancial ou integral das quantias já pagas pelo consumidor, o que se mostra incompatível com o ordenamento jurídico:

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI No 6.766/79. [...] 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. (STJ - REsp: 2073412 SP 2023/0160572-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/10/2023)

Nesse sentido, esta Câmara já julgou caso similar, referente ao mesmo objeto contratual:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL INCIDENTE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE EM TERRENO SEM BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. IPTU. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por Loteamento Alta Floresta I SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização ajuizada por Marcelo Rodrigues dos Santos, julgou parcialmente procedente o pedido para: (i) decretar a resolução do contrato de compra e venda firmado em 15/07/2019, com retorno ao
status quo
ante; (ii) determinar a restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal e comissão de corretagem; (iii) fixar correção monetária e juros; (iv) dividir custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada parte, com suspensão da exigibilidade para o autor em razão da justiça gratuita. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal prevista em contrato firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018 pode incidir sobre o valor total do contrato; (ii) estabelecer se é cabível a retenção superior a 10% sobre os valores pagos; (iii) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em terreno sem edificações; (iv) determinar a forma de restituição dos valores e a possibilidade de retenção do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, mas suas disposições devem ser interpretadas em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas e a imposição de vantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV). A cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo a retenção incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ e pelo TJMT. A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% deve considerar as circunstâncias do caso concreto; diante da curta duração do contrato e da possibilidade de revenda do imóvel, o percentual de 10% mostra-se razoável. A taxa de fruição é incabível quando se trata de lote sem benfeitorias ou edificações, inexistindo efetiva utilização econômica pelo comprador. A retenção de valores a título de IPTU exige comprovação de débitos pendentes, o que não ocorreu no caso. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ, em prevalência à previsão legal de devolução parcelada da Lei no 13.786/2018, a fim de assegurar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados após a Lei no 13.786/2018 deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato. O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto. A taxa de fruição é incabível em terrenos sem edificações ou benfeitorias. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, em prevalência à devolução parcelada prevista na Lei no 13.786/2018, quando caracterizada relação de consumo. A retenção de valores relativos ao IPTU exige comprovação da existência de débitos pendentes. [...] (N.U 1009563-36.2024.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/10/2025, Publicado no DJE 06/10/2025)

Assim, correta a sentença ao declarar a nulidade da cláusula nesse ponto e fixar a retenção sobre os valores efetivamente pagos.

No tocante ao percentual de retenção, a fixação em 10% sobre as quantias adimplidas revela-se adequada e proporcional, estando em consonância com a orientação jurisprudencial que admite a retenção entre 10% e 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto.

Considerando-se a natureza do contrato, a possibilidade de revenda do imóvel e a ausência de demonstração de prejuízo significativo por parte da loteadora, o percentual mínimo adotado mostra-se suficiente para compensar eventuais despesas administrativas, sem ensejar enriquecimento sem causa.

Quanto à taxa de fruição, a sentença também não merece reparo. Tratando-se de lote não edificado, inexiste comprovação de proveito econômico por parte do adquirente, circunstância que afasta a legitimidade da cobrança. A jurisprudência pacífica deste Tribunal, conforme mencionado acima, é no sentido da inviabilidade da taxa de fruição em tais hipóteses.

No que se refere à comissão de corretagem, a pretensão de sua exclusão da base de restituição ou de sua retenção autônoma encontra amparo na tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, ao definer que é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com chamada comissão de corretagem, desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente. No caso, o contrato contém cláusula expressa, destacada e previamente informada que atribui tal responsabilidade ao comprador: o
VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM: R$ 1.951,78 (MIL NOVECENTOS E CINQUENTA E UM REAIS E SETENTA E OITO CENTAVOS). FORMA DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: À VISTA, NA DATA DE ASSINATURA DO PRESENTE INSTRUMENT. (...)
; Deduções:
G) TODOS E QUAISQUER VALORES PAGOS PELO COMPRADOR A TÍTULO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA (COMISSÃO DE CORRETAGEM) QUANDO DA VENDA D IMÓVEL, NOS MOLDES DO QUE FORA ESTIPULADO NA CLÁUSULA 3a, SUPRA.
(ID 357033990).

Portanto, reconhecida a legalidade da cobrança de comissão de corretagem, é cabível a sua retenção. Nesse sentido:

É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor,
sendo indevida a restituição na ausência de abusividade.
A correção monetária deve observar o índice contratualmente pactuado, quando inexistente ilegalidade. Não há sucumbência recíproca quando a parte autora obtém êxito substancial no pedido principal. [...] (N.U 1035459-54.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2026, Publicado no DJE 17/03/2026)

A apelante defende, ainda, a possibilidade de parcelamento da restituição, com fundamento no art. 32-A da Lei no 6.766/79. Todavia, tal pretensão não se sustenta. Em relações de consumo, a restituição das quantias pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, medida que visa restabelecer o equilíbrio contratual e evitar a perpetuação de prejuízo ao consumidor.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, tão comente para autorizar a retenção da comissão de corretagem, mantendo, no mais, integralmente a sentença recorrida.

Diante da sucumbência mínima do apelado, mantenho a imputação dos ônus de sucumbência exclusivamente à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026