Tribunal: TJMT
Processo: 1003104-28.2023.8.11.0023
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL RURAL – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E PROCEDÊNCIA EM PARTE DA RECONVENÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PAGAMENTO REALIZADO COM ATRASO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU – ATRASO SIGNIFICATIVO NO PAGAMENTO – RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel rural e parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo a quebra contratual por parte da autora em razão do atraso no pagamento da terceira parcela, mas reduzindo a multa contratual de 10% para 5% sobre o valor pago em atraso.
2. Fato relevante. A autora adquiriu imóvel rural mediante contrato de compra e venda, com pagamento parcelado, tendo efetuado a quitação da última parcela com atraso significativo e de forma fragmentada ao longo de aproximadamente um ano.
3. O apelante pleiteia a reforma da sentença para que seja aplicada integralmente a multa contratual de 10% prevista no contrato, alegando que o atraso no pagamento e a forma fragmentada como foi realizado lhe causaram prejuízos.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em determinar se a redução equitativa da multa contratual de 10% para 5%, realizada pelo juízo de primeiro grau com fundamento no art. 413 do Código Civil, deve ser mantida, considerando as circunstâncias específicas do caso, especialmente o significativo atraso no pagamento da última parcela e a forma fragmentada como foi realizado.
III. Razões de decidir
5. A adjudicação compulsória é cabível quando o promitente comprador comprova o pagamento integral do preço, ainda que com atraso, aplicando-se a teoria do adimplemento substancial.
6. Comprovado o pagamento de aproximadamente 98,9% do valor total do contrato, ainda que com atraso significativo, é cabível a adjudicação compulsória do imóvel, ressalvado ao vendedor o direito de pleitear os encargos moratórios decorrentes do atraso.
7. A cláusula penal pode ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, nos termos do art. 413 do Código Civil.
8. No caso concreto, embora a obrigação principal tenha sido cumprida quase integralmente, o atraso no pagamento da última parcela foi significativo, estendendo-se por aproximadamente um ano, e os pagamentos foram realizados de forma fragmentada, sem qualquer comprovação de renegociação formal entre as partes.
9. A redução da multa contratual para metade do valor pactuado enfraquece sua função coercitiva e não reflete adequadamente os transtornos causados ao credor pelo inadimplemento, considerando as circunstâncias específicas do caso.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso provido para majorar a multa contratual de 5% para 10% sobre o valor pago em atraso, resultando no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos os demais termos da sentença.
Tese de julgamento: "1. A teoria do adimplemento substancial, aplicável para permitir a adjudicação compulsória quando o promitente comprador quitou quase integralmente o preço, não impede a aplicação integral da cláusula penal quando o atraso no pagamento é significativo e os pagamentos são realizados de forma fragmentada ao longo de extenso período. 2. A redução equitativa da cláusula penal prevista no art. 413 do Código Civil deve considerar não apenas o percentual da obrigação principal cumprida, mas também as circunstâncias específicas do inadimplemento, como a extensão do atraso e a forma como os pagamentos foram realizados."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003104-28.2023.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS BATISTA DE SOUZA - CPF: 958.965.971-34 (APELANTE), POLLYANNA SOUZA SANTOS - CPF: 058.153.881-14 (ADVOGADO), MARISA JOSELIANE SOARES DA SILVA - CPF: 034.345.651-67 (APELADO), LUCIA DE SOUZA - CPF: 571.420.091-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
DE IMÓVEL RURAL – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E PROCEDÊNCIA EM PARTE DA RECONVENÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PAGAMENTO REALIZADO COM ATRASO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU – ATRASO SIGNIFICATIVO NO PAGAMENTO – RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel rural e parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo a quebra contratual por parte da autora em razão do atraso no pagamento da terceira parcela, mas reduzindo a multa contratual de 10% para 5% sobre o valor pago em atraso.

2.
Fato relevante. A autora adquiriu imóvel rural mediante contrato de compra e venda, com pagamento parcelado, tendo efetuado a quitação da última parcela com atraso significativo e de forma fragmentada ao longo de aproximadamente um ano.

3.
O apelante pleiteia a reforma da sentença para que seja aplicada integralmente a multa contratual de 10% prevista no contrato, alegando que o atraso no pagamento e a forma fragmentada como foi realizado lhe causaram prejuízos.

II. Questão em discussão

4.
A questão em discussão consiste em determinar se a redução equitativa da multa contratual de 10% para 5%, realizada pelo juízo de primeiro grau com fundamento no art. 413 do Código Civil, deve ser mantida, considerando as circunstâncias específicas do caso, especialmente o significativo atraso no pagamento da última parcela e a forma fragmentada como foi realizado.

III. Razões de decidir

5.
A adjudicação compulsória é cabível quando o promitente comprador comprova o pagamento integral do preço, ainda que com atraso, aplicando-se a teoria do adimplemento substancial.

6.
Comprovado o pagamento de aproximadamente 98,9% do valor total do contrato, ainda que com atraso significativo, é cabível a adjudicação compulsória do imóvel, ressalvado ao vendedor o direito de pleitear os encargos moratórios decorrentes do atraso.

7.
A cláusula penal pode ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, nos termos do art. 413 do Código Civil.

8.
No caso concreto, embora a obrigação principal tenha sido cumprida quase integralmente, o atraso no pagamento da última parcela foi significativo, estendendo-se por aproximadamente um ano, e os pagamentos foram realizados de
forma fragmentada, sem qualquer comprovação de renegociação formal entre as partes.

9.
A redução da multa contratual para metade do valor pactuado enfraquece sua função coercitiva e não reflete adequadamente os transtornos causados ao credor pelo inadimplemento, considerando as circunstâncias específicas do caso.

IV. Dispositivo e tese

10.
Recurso provido para majorar a multa contratual de 5% para 10% sobre o valor pago em atraso, resultando no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento: "1. A teoria do adimplemento substancial, aplicável para permitir a adjudicação compulsória quando o promitente comprador quitou quase integralmente o preço, não impede a aplicação integral da cláusula penal quando o atraso no pagamento é significativo e os pagamentos são realizados de forma fragmentada ao longo de extenso período. 2. A redução equitativa da cláusula penal prevista no art. 413 do Código Civil deve considerar não apenas o percentual da obrigação principal cumprida, mas também as circunstâncias específicas do inadimplemento, como a extensão do atraso e a forma como os pagamentos foram realizados."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUIZ CARLOS BATISTA DE SOUZA
contra
a
sentença proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória de imóvel rural ajuizada por
MARISA JOSELIANE SOARES DA SILVA
, que julgou procedente a Ação de Adjudicação Compulsória e parcialmente procedente a reconvenção
para reduzir, equitativamente, a multa contratual para 5% sobre o valor inadimplido em atraso.

Condeno
u
o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da ação principal,
fixado
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, observando-se a suspensão da exigibilidade em razão do deferimento da justiça gratuita.

Em razão da sucumbência recíproca na reconvenção, condeno
u
o reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da reconvinda,
fixou
em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação; e condeno
u
a reconvinda ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do reconvinte,
fixado
em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, devendo ser observada a gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta que a multa contratual de 10% deve ser aplicada integralmente, uma vez que a cláusula penal foi livremente pactuada entre as partes e a apelada não apenas atrasou o pagamento, como o fez de forma parcial, em diversos meses, sem consentimento ou renegociação.

Alega que tal conduta lhe causou prejuízos, pois confiava no cumprimento da obrigação conforme acordado, sendo exposto a dificuldades financeiras em razão dos pagamentos parciais com espaço de vários meses entre um e outro.

Requer a reforma da sentença para que seja julgado procedente o pedido apresentado na reconvenção, condenando a apelada ao pagamento integral da cláusula penal de 10% pelo descumprimento do contrato, no valor de R$ 10.000,00, devidamente atualizado monetariamente e acrescido de juros de 1% ao mês desde a data do descumprimento da obrigação.

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na inicial, a autora alegou ter firmado com o réu um Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural em 05/10/2020, pelo qual adquiriu um imóvel rural com área de 32,8890 hectares, localizado no PA CACHIMBO I, denominado Lote 712, sob número de título MT01300001083, Matrícula 8887, município de Peixoto de Azevedo/MT, pelo valor total de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Sustentou que o pagamento seria feito da seguinte forma: 1) R$ 31.000,00 (trinta e um mil reais) em um carro CHEVROLET ONIX 1.4MT LT; 2) R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais) em depósito em conta corrente; 3) R$ 100.000,00 (cem mil reais) em dinheiro para 14/09/2021. Afirmou ter efetuado todos os pagamentos, conforme comprovantes bancários anexados, mas que o réu se negava a transferir a escritura do imóvel, alegando atraso no pagamento de algumas parcelas.

Em contestação com reconvenção, o réu admitiu a existência da transação, mas alegou que a autora descumpriu suas obrigações
contratuais ao não efetuar o pagamento do montante de R$ 100.000,00 na data pactuada (14/09/2021), realizando pagamentos parciais em datas posteriores à obrigação contratual.

Sustentou que tal conduta configurou quebra de contrato, gerando a incidência da cláusula penal de 10% estipulada no instrumento.

Em reconvenção, pleiteou o reconhecimento da quebra contratual, a fixação da multa moratória de 10% sobre o valor do contrato, indenização por perdas e danos no valor de R$ 20.000,00, além de condenação por litigância de má-fé.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória e parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo a quebra contratual por parte da autora em razão do atraso no pagamento da terceira parcela, mas reduzindo a multa contratual para 5% sobre o valor pago em atraso (R$ 5.000,00), com correção monetária pelo INPC a partir da data da sentença e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação na reconvenção. Indeferiu o pedido de indenização por perdas e danos e de condenação por litigância de má-fé.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de majoração da multa contratual de 5% para 10% sobre o valor pago em atraso, conforme previsto na cláusula penal do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Inicialmente, cumpre destacar que não há insurgência quanto ao reconhecimento do direito da autora à adjudicação compulsória do
imóvel, tendo o apelante se limitado a questionar o percentual da multa contratual aplicada.

Conforme bem delineado na sentença recorrida, restou comprovado nos autos que a autora/apelada efetuou o pagamento da terceira parcela do contrato (R$ 100.000,00), que deveria ser paga até 14/09/2021, de forma parcelada e com significativo atraso, tendo realizado os seguintes pagamentos:

R$ 10.000,00 em 09/11/2021;

R$ 50.000,00 em 14/04/2022;

R$ 10.000,00 em 15/04/2022;

R$ 20.000,00 em 15/04/2022;

R$ 10.000,00 em 22/08/2022.

Verifica-se, portanto, que o pagamento da última parcela se estendeu por aproximadamente um ano após o vencimento, sendo realizado de forma fragmentada, sem qualquer comprovação de renegociação formal entre as partes.

A cláusula quinta do contrato estabeleceu multa de 10% em caso de descumprimento de alguma cláusula por qualquer das partes, nos seguintes termos:

"CLÁUSULA QUINTA: Fica estipulada a multa de 10% (dez por cento) para a parte que descumprir alguma cláusula deste contrato."

O juízo
a quo
, com fundamento no art. 413 do Código Civil, reduziu equitativamente a multa contratual para 5% sobre o valor
inadimplido em atraso, considerando que a autora/apelada quitou substancialmente o preço avençado (98,9% do valor total).

O art. 413 do Código Civil dispõe que
"a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

No caso em análise, embora seja incontestável que a obrigação principal foi cumprida quase integralmente, o que justificou a procedência do pedido de adjudicação compulsória com base na teoria do adimplemento substancial, a redução da multa contratual para 5% não se mostra adequada diante das circunstâncias específicas do caso.

Isso porque
,
o atraso no pagamento da última parcela foi significativo, estendendo-se por aproximadamente um ano, e os pagamentos foram realizados de forma fragmentada, sem qualquer comprovação de renegociação formal entre as partes. Tal conduta certamente causou transtornos ao apelante, que tinha a legítima expectativa de receber o valor integral na data pactuada.

A cláusula penal tem dupla função: serve como prefixação de perdas e danos e como meio de coerção ao cumprimento da obrigação. No caso, a redução da multa para metade do valor pactuado enfraquece sua função coercitiva e não reflete adequadamente os transtornos causados ao credor pelo inadimplemento.

Nesse sentido, a jurisprudência tem entendido que, em casos de atraso significativo no pagamento, é cabível a aplicação integral da multa contratual:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA PENAL – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTRUÇÃO EM DESACORDO COM A PUBLICIDADE QUE INTEGRA O CONTRATO - DANO MORAL NÃO VERIFICADO - TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O VALOR DA MULTA – DATA DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 3. Mantida a aplicação da cláusula penal prevista no contrato, fixando-se a multa em 10% sobre o valor total do imóvel, conforme sentença, diante do descumprimento parcial das obrigações contratuais pela vendedora. [...] 5. O termo inicial para a correção monetária incidente sobre a multa por descumprimento contratual deve ser a data do inadimplemento, que ocorreu com a entrega do imóvel em atraso, em 20/12/2019, e não a data da propositura da ação." (TJ-MS - Apelação Cível: 08067391920198120021 Três Lagoas, Relator.: Des.
Sideni
Soncini Pimentel, Data de Julgamento: 02/10/2024, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024)

Portanto, considerando as peculiaridades do caso concreto, especialmente o significativo atraso no pagamento da última parcela e a forma fragmentada como foi realizado, deve ser aplicada integralmente a multa contratual de 10% sobre o valor pago em atraso (R$ 100.000,00), resultando no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Quanto ao termo inicial da correção monetária e dos juros de mora,
há que ser mantido
o entendimento da sentença, devendo a
correção monetária incidir a partir da data da sentença (data da fixação do valor) e os juros de mora de 1% ao mês a partir da citação na reconvenção.

Diante do exposto,
dou provimento
ao recurso para majorar a multa contratual de 5% para 10% sobre o valor pago em atraso, resultando no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
.
Inverto o valor da sucumbência,
condenando integralmente a parte reconvinda aos honorários advocatícios fixados em 2
0%
sobre o valor da causa.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026