Tribunal: TJMT
Processo: 1012951-83.2024.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
APELANTE(S):
COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO
APELANTE(S):
FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA
APELANTE(S):
F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI
APELADO(s):
COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO
APELADO(S):
FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA
APELADO(S):
F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI
TERCEIRO INTERESSADO:
QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A
E M E N T A:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. PARCIAL PROCEDÊNCIA. REVISÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE DO CDC. JUROS REMUNERATÓRIOS. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. DESPESAS DE TERCEIROS. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. APELO DA RÉ PROVIDO EM PARTE.
CASO EM EXAME:
1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes a Ação de consignação em pagamento c/c revisão contratual judicial, na qual se discutem cláusulas de contrato de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel, especialmente quanto à taxa de juros remuneratórios, sistema de amortização (Tabela Price), capitalização de juros e cobrança de despesas de terceiros.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o CDC é aplicável ao contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/97; (ii) estabelecer se a taxa de juros remuneratórios contratada (1,0898% ao mês e 13,8899% ao ano) é abusiva e deve ser limitada à taxa média de mercado; (iii) determinar se o sistema de amortização Tabela Price implica capitalização ilegal de juros; e (iv) verificar a legalidade da cobrança de “Despesa de Terceiros” no valor de R$ 51.163,49.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. Conforme o Tema 1.095 do STJ, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, aplica-se a Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do CDC.
4. A taxa de juros remuneratórios contratada, ainda que superior à taxa média de mercado divulgada pelo BACEN, não configura, por si só, abusividade, especialmente em contratos firmados entre pessoas jurídicas, em ambiente de paridade negocial, sob a égide da Lei n. 13.874/2019, que privilegia o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
5. A utilização da Tabela Price como sistema de amortização não implica, por si só, capitalização ilegal de juros, sendo expressamente admitida pelo art. 5o, III, da Lei n. 9.514/97, que permite a pactuação e cobrança dos juros de forma capitalizada, não se aplicando ao caso o Tema 28 do STJ, que veda a capitalização de juros apenas nos contratos celebrados no âmbito do SFH.
6. É abusiva a cobrança de “Despesa de Terceiros” sem a especificação clara dos serviços a serem efetivamente prestados, conforme Tema 958 do STJ, sendo nula a cláusula que prevê tal encargo de forma genérica, ainda que associado à avaliação do imóvel, sem individualizar o valor correspondente a cada serviço.
7. O reconhecimento da abusividade de encargos acessórios do contrato, como a "Despesa de Terceiros", não descaracteriza a mora do devedor, conforme Tema 972 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8. Recurso dos autores desprovido e recurso da securitizadora corré parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. Em contratos regidos pela Lei n. 9.514/97, não se aplicam os ditames do CDC, prevalecendo a legislação específica. 2. A taxa de juros remuneratórios superior à média de mercado não configura, por si só, abusividade, especialmente em contratos firmados entre pessoas jurídicas. 3. A utilização da Tabela Price como sistema de amortização é legítima nos contratos regidos pela Lei n. 9.514/97, que expressamente admite a capitalização de juros. 4. É abusiva a cobrança de "Despesa de Terceiros" sem a especificação clara dos serviços a serem prestados, mesmo quando associada à avaliação do imóvel.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012951-83.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Bancários]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[F. DE FREITAS ZANCHETA LTDA - CNPJ: 27.105.059/0001-09 (APELADO), ORLANDO ANZOATEGUI JUNIOR - CPF: 797.037.719-04 (ADVOGADO), FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA - CPF: 021.719.121-54 (APELADO), QI SOCIEDADE DE CREDITO DIRETO S.A. - CNPJ: 32.402.502/0001-35 (APELANTE), RODRIGO FERRARI IAQUINTA - CPF: 409.387.248-19 (ADVOGADO), F. DE FREITAS ZANCHETA LTDA - CNPJ: 27.105.059/0001-09 (APELANTE), ORLANDO ANZOATEGUI JUNIOR - CPF: 797.037.719-04 (ADVOGADO), FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA - CPF: 021.719.121-54 (APELANTE), ORLANDO ANZOATEGUI JUNIOR - CPF: 797.037.719-04 (ADVOGADO), QI SOCIEDADE DE CREDITO DIRETO S.A. - CNPJ: 32.402.502/0001-35 (APELADO), RODRIGO FERRARI IAQUINTA - CPF: 409.387.248-19 (ADVOGADO), QI SOCIEDADE DE CREDITO DIRETO S.A. - CNPJ: 32.402.502/0001-35 (TERCEIRO INTERESSADO), COMPANHIA PROVINCIA DE SECURITIZACAO - CNPJ: 04.200.649/0001-07 (APELANTE), TELMO ARBEX LINHARES - CPF: 012.432.906-33 (ADVOGADO), COMPANHIA PROVINCIA DE SECURITIZACAO - CNPJ: 04.200.649/0001-07 (APELADO), TELMO ARBEX LINHARES - CPF: 012.432.906-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO

APELANTE(S):

FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA

APELANTE(S):

F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI

APELADO(s):

COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO

APELADO(S):

FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA

APELADO(S):

F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI

TERCEIRO INTERESSADO:

QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A

E M E N T A:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. PARCIAL PROCEDÊNCIA. REVISÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE DO CDC. JUROS REMUNERATÓRIOS. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. DESPESAS DE TERCEIROS. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. APELO DA RÉ PROVIDO EM PARTE.

CASO EM EXAME:

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes a Ação de consignação em pagamento c/c revisão contratual judicial, na qual se discutem cláusulas de contrato de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel, especialmente quanto à taxa de juros remuneratórios, sistema de amortização (Tabela
Price
), capitalização de juros e cobrança de despesas de terceiros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o CDC é aplicável ao contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/97; (ii) estabelecer se a taxa de juros remuneratórios contratada (1,0898% ao mês e 13,8899% ao ano) é abusiva e deve ser limitada à taxa média de mercado; (iii) determinar se o sistema de amortização Tabela Price implica capitalização ilegal de juros; e (iv) verificar a legalidade da cobrança de “Despesa de Terceiros” no valor de R$ 51.163,49.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. Conforme o Tema 1.095 do STJ, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, aplica-se a Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do CDC.

4. A taxa de juros remuneratórios contratada, ainda que superior à taxa média de mercado divulgada pelo BACEN, não configura, por si só, abusividade, especialmente em contratos firmados entre pessoas jurídicas, em ambiente de paridade negocial, sob a égide da Lei n. 13.874/2019, que privilegia o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

5. A utilização da
Tabela Price
como sistema de amortização não implica, por si só, capitalização ilegal de juros, sendo expressamente admitida pelo art. 5o, III, da Lei n. 9.514/97, que permite a pactuação e cobrança dos juros de forma capitalizada, não se aplicando ao caso o Tema 28 do STJ, que veda a capitalização de juros apenas nos contratos celebrados no âmbito do SFH.

6. É abusiva a cobrança de “Despesa de Terceiros” sem a especificação clara dos serviços a serem efetivamente prestados, conforme Tema 958 do STJ, sendo nula a cláusula que prevê tal encargo de forma genérica, ainda que associado à avaliação do imóvel, sem individualizar o valor correspondente a cada serviço.

7. O reconhecimento da abusividade de encargos acessórios do contrato, como a "Despesa de Terceiros", não descaracteriza a mora do devedor, conforme Tema 972 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

8. Recurso dos autores desprovido e recurso da securitizadora corré parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. Em contratos regidos pela Lei n. 9.514/97, não se aplicam os ditames do CDC, prevalecendo a legislação específica. 2. A taxa de juros remuneratórios superior à média de mercado não configura, por si só, abusividade, especialmente em contratos firmados entre pessoas jurídicas. 3. A utilização da Tabela Price como sistema de amortização é legítima nos contratos regidos pela Lei n. 9.514/97, que expressamente admite a capitalização de juros. 4. É abusiva a cobrança de "Despesa de Terceiros" sem a especificação clara dos serviços a serem prestados, mesmo quando associada à avaliação do imóvel.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO

APELANTE(S):

FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA

APELANTE(S):

F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI

APELADO(s):

COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO

APELADO(S):

FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA

APELADO(S):

F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI

TERCEIRO INTERESSADO:

QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A

R E L A T Ó R I O:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos
contra a sentença proferida na
Ação de Consignação em pagamento c/c de revisão contratual judicial com pedido de tutela acautelatória antecedente e liminar
n. 1012951-83.2024.8.11.0002 movida por
F. DE FREITAS ZANCHETA EIRELI
e
FERRUCIO DE FREITAS ZANCHETA
originalmente em desfavor do
QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A
– substituída no polo passivo da demanda pela cessionária
COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO
, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para (a) declarar a abusividade e, por conseguinte, revisar a cláusula contratual que estabelece a taxa de juros remuneratórios em 1,0898% ao mês e 13,8899% ao ano, para limitá-la à taxa média de mercado divulgada pelo BACEN para operações da mesma espécie à época da contratação (abril de 2021), qual seja,
0,652% ao mês
e
8,12% ao ano
; (b) declarar a nulidade da cobrança do encargo denominado “Despesa de Terceiros”, no valor de R$ 51.163,49; (c) condenar solidariamente as corrés a restituírem de forma simples à parte autora os valores pagos a maior em decorrência dos juros remuneratórios e da tarifa declarados abusivos, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, a serem apurados em liquidação de sentença por simples cálculo aritmético, autorizada a compensação com o saldo devedor. Em função da sucumbência recíproca, a sentença ainda condenou as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados 10% sobre o proveito econômico (valor a ser restituído), ficando a parte autora responsável por 60% dessas verbas sucumbenciais e os 40% restantes a cargo das corrés.

Apela a corré COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO S/A em razões de ID. n. 329343899 suscitando, de início, a inaplicabilidade do CDC ao caso, na linha da jurisprudência do STJ pacificada no seu Tema 1.095 do STJ, tendo em vista que o contrato objeto da ação possui natureza e regramento próprio definido pela Lei n. 9.514/1997

Sustenta, no mérito, a plena validade da taxa de juros remuneratórios pactuada, argumentando que o contrato em questão é de empréstimo pessoal com garantia imobiliária (
home equity
), modalidade que possui natureza distinta do financiamento imobiliário tradicional e, portanto, não pode ter os encargos remuneratórios comparados com as taxas médias de mercado para aquela espécie de financiamento mais tradicional.

Explica que a operação de
home equity
envolve riscos diferenciados, como valor elevado do empréstimo, prazo extenso para pagamento, garantia real sobre imóvel que pode enfrentar barreiras judiciais para execução, e livre destinação dos recursos pelo tomador, o que justifica a taxa de juros contratada.

Sustenta ainda que a cobrança da “
Despesa de Terceiros
” é lícita, pois corresponde aos serviços efetivamente prestados, como avaliação técnica do imóvel, registro da alienação fiduciária na matrícula, emissão e registro de
Cédula de Crédito Imobiliário
, e diligências necessárias à mitigação de riscos.

Por fim, argumenta que o contrato foi celebrado entre empresas com plena autonomia da vontade, devendo ser respeitados os princípios da liberdade contratual e da intervenção mínima nas relações privadas, conforme previsto nos artigos 421 e 421-A do CC/2002.

Defende, de modo subsidiário, o absoluto descabimento da condenação à devolução em dobro de eventuais indébitos, ante a ausência de má-fé na cobrança dos valores contratados

Com tais argumentos, pugna pela a reforma da sentença a fim de ver julgados totalmente improcedentes os pedidos iniciais.

Por sua vez, recorrem os autores em razões de ID. n. 329343902,
ao argumento de que sistema de amortização Tabela Price implica em capitalização composta de juros (juros sobre juros), prática que consideram ilegal e não expressamente prevista no contrato.

Sustentam que a
Tabela Price
opera inexoravelmente sob o regime de juros compostos, sendo matematicamente impossível dissocia-lo da prática do anatocismo.

Citam doutrina especializada e precedentes jurisprudenciais (em especial REsp repetitivo n. 1.070.297/PR, que deu origem ao Tema 28 do STJ) que reconhecem a ilegalidade da capitalização de juros em contratos do SFH, defendendo sua aplicação por analogia ao caso em tela.

Argumentam ainda que o contrato não prevê expressamente a capitalização composta de juros, o que torna nula tal prática, mesmo que disfarçada por fórmulas matemáticas complexas.

Alegam também que o contrato prevê nos
itens 2.4.1
e
2.4.5
a capitalização diária de juros sem indicar qual seria a taxa diária aplicável, o que violaria o dever de informação e transparência.

Defendem, ainda, uma vez reconhecida a abusividade dos juros remuneratórios e da cobrança de despesas de terceiros, está configurada a hipótese de descaracterização da mora na forma do Tema 48 do STJ.

Requerem, assim, a reforma da sentença para que seja declarada a nulidade da
Tabela Price
como sistema de amortização de juros, determinando sua substituição pelo sistema de amortização simples e linear, bem como para que seja reconhecida a abusividade da capitalização diária de juros não expressamente pactuada, procedendo-se o consequente recálculo do saldo devedor e das prestações de forma a restaurar o equilíbrio contratual e pela forma menos onerosa do consumidor, garantindo a conquista e a preservação do direito constitucional da moradia, com a consequente suspensão dos efeitos da mora contratual.

Contrarrazões da ré
COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO
no ID. n. 329343907 e da corré
QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A
no ID. n. 329343908, pugnando em ambos os casos pelo desprovimento do apelo dos autores.

Contrarrazões da parte dos autores do ID. n. 329543393, pugnando, prefacialmente, pelo não conhecimento do apelo da
COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO
por ausência de dialeticidade recursal, e, no mérito, pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

Da alegada inadmissibilidade parcial do apelo da requerida.

Em sua contraminuta, sustentam os autores a inadmissibilidade do apelo da corré
COMPANHIA PROVÍNCIA DE SECURITIZAÇÃO S/A
, no tocante ao capítulo da peça recursal intitulado “
VI – RAZÕES RECURSAIS: INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO QUANTO A DEVOLUÇÃO EM DOBRO
”, ante a afronta à dialeticidade recursal.

Assevera que tendo a sentença determinado a restituição simples dos valores pagos a mais pelos autores, o recurso é natimorto no ponto em que postula o afastamento de possível repetição dobrada do indébito.

Nesse particular, a prefacial merece acolhimento.

Isso porque, de fato, o exame da sentença revela que o que se determinou, a partir da limitação dos juros à média de mercado e do afastamento da tarifa de terceiro, foi a restituição final de possível indébito, porém, de forma simples.

Dessa maneira, inexiste interesse recursal da ré em pleitear a revogação de uma suposta ordem de repetição em dobro de valores, a qual jamais constou da sentença impugnada.

Consequentemente,
acolho a prefacial
de inadmissibilidade parcial do apelo da corré no que tange ao pedido de afastamento condenação de restituição dobrada de valores.

Do mérito

Segundo dos autos consta, em 27/04/2021, as partes firmaram o
Contrato de Empréstimo
com pato adjeto de alienação fiduciária do bem imóvel – emissão de
Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
e outra avenças
, através do qual foi concedido à pessoa jurídica (devedor principal) um crédito de R$1.488.231,05 – dos quais R$1.400.000,00 foram liberados em favor do mutuário –, a ser pago em 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas mensais, depois de 6 (seis) meses de carência, com o pagamento da primeira prestação prevista pata 15/11/2021 (no valor inicial de R$21.907,94) e, da última, para 15/10/2033.

Para tanto, ajustaram juros remuneratórios de 1,0898% ao mês e 13,8899% ao ano, bem como elegeram a
Tabela PRICE
como sistema de amortização do débito, conforme contrato de ID. n. 329343875 dos autos de origem. Vejamos:

Para a garantia do crédito concedido, foram dados em alienação fiduciária, à financeira agravada, os terrenos de ns. 33 e 34 da Quadra 15 do
Condomínio Florais da Mata
, em Várzea Grande-MT, ambos matriculados nos CRI do 1o Ofício de Várzea Grande sob os ns. 89.398 e 89.399 respectivamente:

Ao argumento de que estariam passando por dificuldades financeiras trazidas pela crise econômica por que passava o país que, associadas a encargos abusivos que lhe foram impostos pela credora fiduciária – como juros remuneratórios acima da taxa média de mercado, amortização do saldo devedor por sistema inadequado, e tarifas abusivas – e invocando a aplicabilidade da legislação consumerista, ajuizaram a presente ação pugnando pelo afastamento liminar dos efeitos da mora contratual – sustação da negativação no nome do mutuário fiduciante e sustação de eventual procedimento extrajudicial de expropriação dos imóveis dados em garantia – mediante a autorização para o depósito das parcelas do negócio no valor de
R$16.423,02
– importe que teria sido encontrado após cálculos elaborados profissional contábil, mediante a correção dos encargos que reputavam ilegal/abusivo.

No mérito, pugnaram pela revisão do contrato para
(i)
a substituição da taxa de juros contratada taxa média de mercado;
(ii)
afastamento da capitalização e/ou composição de juros;
(iii)
substituição do modelo de amortização convencionado (
Price
) pelo
Sistema de Amortização Linear Simples
;
(iv)
substituição do IPCA pela TR;
(v)
a ilegalidade da cobrança dos encargos na contratação da
Despesa com Registro de Imóveis
(R$ 3.712,31);
Despesa de Terceiros e Avaliação
(R$51.163,49); e
Tarifa de Cadastro
(R$ 5.509,64);
(vi)
o recálculo do valor do saldo devedor e das parcelas; e
(vii)
a restituição dobradas dos valores supostamente pagos a maior.

A tutela de urgência postulada foi indeferida, tendo a parte autora interposto contra a respectiva decisão o recurso de Agravo de Instrumento n.

1010798-83.2024.8.11.0000, o qual foi desprovido por esta Câmara.

Citada, a financeira demandada e a cessionária do crédito hipotecário apresentaram defesa, e, na sequência, os autores trouxeram sua réplica.

Regularmente processado o feito, adveio a sentença de parcial procedência contra a qual se voltaram ambas as partes pelas razões expostas no relato.

Da (in)aplicabilidade do CDC ao contrato em discussão
.

A primeira questão a ser enfrentada diz respeito à aplicabilidade ou não do CDC ao contrato objeto da lide.

Segundo suscitado pela parte requerida em suas razões recursais, diferentemente do que concluiu o magistrado sentenciante, a referida legislação não se aplica aos contratos regidos pela Lei n. 9.514/97.

Conforme já decidido por esta Câmara no
Agravo de Instrumento n. 1010798-83.2024.8.11.0000
,
“de acordo com o Tema 1.095 do STJ, ‘em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica,
afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
’.”

No caso em análise, o que se busca é a discussão de cláusulas de contrato de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária de bem imóvel, celebrado em 27/04/2021, expressa e incontroversamente regido pela Lei n. 9.514/97 e, mais que isso, com o devido registro da alienação fiduciária nas matrículas dos imóveis liberalmente ofertados, o que afasta a incidência da legislação consumerista, conforme entendimento consolidado pelo STJ no citado recurso paradigma. Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA – APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/97 – TEMA 1.095 DO STJ – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS – LEGALIDADE – ART. 5o, III, DA LEI No 9.514/97 – SÚMULAS 539 E 541 DO STJ – JUROS REMUNERATÓRIOS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – SÚMULA 382 DO STJ – ÔNUS DA PROVA DA AUTORA NÃO CUMPRIDO – SEGURO PRESTAMISTA – EXIGÊNCIA LEGAL – ART. 5o, IV, DA LEI No 9.514/97 – AUSÊNCIA DE VENDA CASADA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrados em cartório, devem observar o regramento estabelecido na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inteligência do Tema 1.095 do STJ. [...] (TJ/MT - Terceira Câmara de Direito Privado, N.U 1074390-75.2024.8.11.0041, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, j. em 12/07/2025, publ. no DJE 12/07/2025)

Portanto, fica afastada a aplicação do CDC ao caso em análise.

Da taxa de juros remuneratórios
.

No que tange à taxa de juros remuneratórios avençada, tem-se que, a despeito da respeitabilidade da exegese adotada pelo juízo de origem, mais uma vez razão assiste à parte requerida.

Nesse contexto, como já deliberado por este colegiado por ocasião do julgamento do
AI n. 1010798-83.2024.8.11.0000
, não se nega que o julgar os recursos paradigmas REsp 1.112.879/PR e REsp 1.112.880/PR a Segunda Seção do STJ fixou a tese que deu origem ao
Tema 234 do STJ
, segundo a qual é admissível em última análise, que verificando uma evidente abusividade da taxa de juros remuneratórios contratada, o poder-juiz pode, excepcionalmente, limitá-la à
taxa média de mercado
apurada pelo BACEN praticados em contratos contemporâneos e de mesma espécie.

Todavia, não é menos verdade que,
que embora a taxa média
de mercado apurada pelo BACEN constitua um referencial útil para o controle da abusividade, certo é que o simples fato de a taxa cobrada no contrato estar acima desse parâmetro médio não significa, por si só, abuso.

Ao contrário, a média de mercado não pode ser considerada o limite/teto, justamente porque é média, de modo incorporar as menores e maiores taxas praticadas pelo mercado, em operações que, embora análogas quanto a sua natureza, contam com diferentes níveis de risco (AgInt no AREsp n. 1.987.137/SP).

No caso, portanto, conquanto as taxas dos juros contratadas em
1,0898%
ao mês e
13,8899%
ao ano estejam um pouco acima da
“t
axa média de juros -
Pessoas jurídicas
- Financiamento imobiliário com taxas de mercado”
apurada e divulgada pelo BACEN no Sistema Gerenciador de Séries Temporais Códigos ns.
25486
(mensal)
20761
(anual) – que foram de
0,64%
ao mês e
7,97%
ao ano, não significa, em princípio, que o avençado esteja em desacordo com a média praticada pelo mercado.

Afinal,
em julgados mais recentes o STJ vem se reposicionado no sentido de que
“em contratos de mútuo bancário, o fato de a taxa de juros remuneratórios ser superior a determinado patamar prefixado –
como uma vez e meia
, o
dobro
ou o triplo da taxa média de mercado –,
por si só, não configura abusividade
.”
(STJ – Terceira Turma - REsp 2.015.514/PR – Relatora: Ministra Nancy Andrighi – j. 07/02/2023).

Vale também frisar que o contrato revisando foi firmado entre pessoas jurídicas, em ambiente de presuntiva paridade negocial, já sob a égide da nova redação do parágrafo único do art. 421 e do
caput
do art. 421-A, do CC/2002 – dada pela Lei n. 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica) – segundo os quais
“nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”
, sendo que
“os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção”
.

Logo, à míngua de evidências de abusividades contratuais robustas, ou de fato superveniente capaz de desequilibrar a relação contratual, os encargos contratuais devem ser respeitados.

Afinal, segundo prescreve o art.113 do mesmo CC/2002, o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida.

Com isso, a sentença merece reforma nesse ponto a fim de manter os índices de juros tal como ajustados.

Da (i)
legalidade da
Tabela Price
como sistema de amortização e da suposta capitalização diária.

Insurgem-se os autores contra a parte da sentença que julgou improcedente o pedido de substituição do sistema de amortização
Tabela Price
, alegando que tal sistema implica em capitalização composta de juros (juros sobre juros), prática que consideram ilegal e não expressamente prevista no contrato.

Invocam o REsp repetitivo n. 1.070.297/PR, que deu origem ao
Tema 28 do STJ
, segundo o qual “
nos contratos celebrados no âmbito do
Sistema Financeiro da Habitação
é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade
”, bem como a Súmula 121 do STF, que estabelece ser “
vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada
”.

Todavia, o reclamo recursal não prospera.

Primeiramente, porque o contrato em debate não foi entabulado no âmbito do SFH, mas sim sob regramento específico da Lei n. 9.514/97, que no inciso III do seu art.5o admite expressamente a pactuação e cobrança dos juros de forma capitalizada, de modo que a espécie contratual em discussão não está abrangida pela tese paradigma do Tema 28 do STJ.

Vale esclarecer que a
Tabela Price
constitui um sistema de amortização em que as prestações são constantes, sendo os juros calculados sobre o saldo devedor remanescente, o que é inerente aos sistemas de financiamento.

Ademais, esta Câmara já se filiou à corrente
jurisprudencial das Cortes Superiores, segundo a qual
“a utilização do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros. Precedentes.”
(AgInt no AREsp 751.655/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 31/03/2020).

Quanto à alegação de capitalização diária de juros sem indicação da taxa diária aplicável, verifica-se que o contrato prevê expressamente a capitalização mensal, o que, segundo a orientação dos Temas 246 e 247 do STJ, pode ser inferida da pactuação de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal.

Na hipótese, a
cláusula 2.4
do contrato estabelece que “
os Juros Remuneratórios estabelecidos na alínea ‘b’ do item 4.1 do Quadro Resumo serão pagos mensalmente”
, e a fórmula apresentada para cálculo dos juros apenas considera o número de dias corridos entre as datas de aniversário apenas para fins de proporcionalidade no cálculo dos juros mensais, o que em hipótese alguma configura capitalização diária.

Não há, portanto, falar-se em capitalização diária de juros como tentam fazer crer os autores no contrato em análise, mas sim capitalização em periodicidade mensal expressamente pactuada, com indicação clara das taxas aplicáveis, em conformidade com a legislação e a jurisprudência do STJ.

Ainda que assim não o fosse, certo é que na linha do
Tema 246 do STJ (recurso repetitivo)
, é plenamente admitida a contabilização de juros em periodicidade diária – porquanto abrangida pela concepção de “
periodicidade
inferior a um ano
” –
desde que expressamente contratada.

Afinal, a
representação numérica do percentual da eventual taxa diária em nada alteraria o valor da prestação, que fica delimitado pelas taxas de juros mensal e anual devidamente preestabelecidas.

Ao final de tudo, o que importará é a taxa efetiva anual.

Com isso, não há se falar que a capitalização diária dos juros muito menos que a convenção da
Tabela Price
como sistema de amortização seja vedada para a hipótese contratual em debate.

Da (i)legalidade de
Despesas de Terceiros

Quanto à cobrança da rubrica
Despesa de Terceiros e Avaliação
no valor de
R$
51.163,49
, a sentença recorrida declarou sua nulidade por entender que se trata de cobrança genérica, sem especificação clara dos serviços remunerados.

Sobre o tema, ao julgar o REsp 1.578.553/SP sob o rito dos recursos repetitivos (
Tema 958
), a Segunda Seção do STJ, fixou a orientação acerca de várias tarifas administrativas que compõem o valor final da operação, tendo subdividido a orientação em três teses:

Na primeira delas (
tese 2.1
) ficou reconhecida a
“
abusividade
da cláusula que prevê a cobrança de
ressarcimento de serviços prestados por terceiros
,
sem a especificação do serviço a ser efetivamente prestado
”
.

Já na última delas, (tese 2.3), fixou orientação pela “validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia”, “ressalvadas” “a abusividade da cobrança por serviço não efetivamente prestado” (2.3.1) e “a possibilidade de controle da onerosidade excessiva, em cada caso concreto.” (2.3.2).

No caso, conquanto a securitizadora ré tente defender a legitimidade da contratação e cobrança do referido encargo sob o argumento de que não há generalidade na sua pactuação, tal arguição não merece prosperar.

No caso, é bem verdade que no
item a.1.2
o contrato prevê expressamente a cobrança do que denominou “
Despesa de Terceiros e para Avaliação do Imóvel
” no considerável valor de
R$
51.163,49
.

Note-se que, ao assim ajustar, a credora juntou num único encargo uma despesa presuntivamente abusiva – qual seja,
despesa com serviço de terceiro
sem a devida especificação de quais seriam esses encargos – com outra presumivelmente legítima – ou seja, custeio da
avaliação do bem
– sem individualizar a remuneração para cada serviço, o contrato impede o reconhecimento da legitimidade da cobrança.

A esse respeito, não se revela admissível que uma financiadora com experiência mínima necessária para atuar nesse mercado, sobretudo se considerarmos que o contrato foi assinado mais de dois anos da fixação do aludido paradigma (Tema 958 do STJ), não tenha tido a cautela de detalhar no contrato qual o serviço de terceiro efetivamente contratado, e qual o valor exato teria sido cobrado a título de serviço de avaliação.

Com isso, escorreita a sentença no ponto em que reconhece a nulidade do referido encargo e determinado a devolução/compensação no saldo devedor do contrato.

No entanto, a despeito de mantido o afastamento do citado encargo, não há como atender o pleito da parte autora para o afastamento dos efeitos da mora com fundamento no precedente específico do REsp n. 1.070.297/PR.

Isso porque, ainda dentro da sistemática dos recursos-paradigma, no julgamento de seu Tema 972, a mesma Segunda Seção do STJ fixou três teses representativas de controvérsia repetitiva, dentre as quais aquela segundo a qual “
A abusividade de encargos acessórios do contrato não descaracteriza a mora.
”

Logo, sendo a chamada “
Despesa de Terceiros e para Avaliação do Imóvel
” um encargo evidentemente acessório, o reconhecimento da sua abusividade não enseja a sustação dos efeitos da mora.

Diante disso, embora nenhuma das irresignações recursais dos autores mereça acolhimento, o apelo da securitizadora corré dever ser acolhido em parte, tão somente para reconhecer a legitimidade da taxa de juros remuneratórios contratada.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao recurso dos autores, em relação ao qual os honorários devidos ao patrono da parte requerida devem ser majorados para 12%, na forma do §11 do art.85 do CPC/15.

Por outro lado,
dou parcial provimento
ao apelo da securitizadora corré, a fim de reconhecer a inaplicabilidade do CDC ao caso concreto e, por consequência, manter a taxa de juros remuneratórios contratada, pelo que o êxito parcial da demanda se restringirá ao valor do encargo convencionado sob a rubrica “
Despesa de Terceiros e para Avaliação do Imóvel
”.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026