Tribunal: TJMT
Processo: 1001730-40.2023.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. COMPRA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NÃO CONCRETIZADO. FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO E INFORMAÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA DE DOCUMENTOS. INÉRCIA PROLONGADA. DIREITO DO CONSUMIDOR À RESOLUÇÃO (ART. 475 CC). INUTILIDADE DO CUMPRIMENTO ESPECÍFICO APÓS LONGO TEMPO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA MORADIA E DESVIO PRODUTIVO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, reconhecendo a falha das fornecedoras na entrega de documentos para financiamento habitacional, limitou-se a determinar o cumprimento da obrigação de fazer, julgando prejudicado o pedido de rescisão e improcedente o dano moral. O apelante busca a reforma para decretar o distrato por culpa das rés, com restituição integral, multa e indenização extrapatrimonial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
As questões em discussão consistem em: (i) verificar se o consumidor, diante do inadimplemento das rés, possui o direito de optar pela resolução contratual em detrimento do cumprimento forçado; (ii) definir o regime de restituição de valores e aplicação de multa; e (iii) analisar a ocorrência de dano moral pela frustração do projeto de moradia e desídia das fornecedoras.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O inadimplemento das fornecedoras restou comprovado pela ausência de demonstração do envio da documentação técnica à instituição financeira, ônus que lhes incumbia. Ao consumidor lesado pelo inadimplemento assiste o direito potestativo de escolher entre o cumprimento forçado ou a resolução do contrato (art. 475 do CC), sendo que a manutenção compulsória do vínculo após anos de espera ineficaz viola a boa-fé objetiva e o interesse útil da prestação. Configurada a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, acrescida da multa penal compensatória. O dano moral é evidente, pois a conduta das rés ultrapassou o mero descumprimento contratual ao sabotar o planejamento familiar e o sonho da casa própria, além de submeter o autor a um calvário administrativo (desvio produtivo).
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. O descumprimento do dever de colaboração na entrega de documentos para financiamento imobiliário autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor.
2. A restituição de valores deve ser integral em casos de culpa exclusiva da fornecedora (Súmula 543/STJ).
3. A frustração prolongada do acesso à moradia gera dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001730-40.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE CARLOS SILVA DO CARMO - CPF: 689.640.301-25 (APELANTE), JAIANE FERNANDA DA SILVA - CPF: 019.690.251-74 (ADVOGADO), PAZOLI CONSTRUCOES EIRELI - CNPJ: 21.303.481/0001-84 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. COMPRA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NÃO CONCRETIZADO. FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO E INFORMAÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA DE DOCUMENTOS. INÉRCIA PROLONGADA. DIREITO DO CONSUMIDOR À RESOLUÇÃO (ART. 475 CC). INUTILIDADE DO CUMPRIMENTO ESPECÍFICO APÓS LONGO TEMPO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA MORADIA E DESVIO PRODUTIVO. SENTENÇA REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, reconhecendo a falha das fornecedoras na entrega de documentos para financiamento habitacional, limitou-se a determinar o cumprimento da obrigação de fazer, julgando prejudicado o pedido de rescisão e improcedente o dano moral. O apelante busca a reforma para decretar o distrato por culpa das rés, com restituição integral, multa e indenização extrapatrimonial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) verificar se o consumidor, diante do inadimplemento das rés, possui o direito de optar pela resolução contratual em detrimento do cumprimento forçado; (
ii
) definir o regime de restituição de valores e aplicação de multa; e (
iii
) analisar a ocorrência de dano moral pela frustração do projeto de moradia e desídia das fornecedoras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento das fornecedoras restou comprovado pela ausência de demonstração do envio da documentação técnica à instituição financeira, ônus que lhes incumbia
.
Ao consumidor lesado pelo inadimplemento assiste o direito potestativo de escolher entre o cumprimento forçado ou a resolução do contrato (art. 475 do CC), sendo que a manutenção compulsória do vínculo após anos de espera
ineficaz

viola a boa-fé objetiva e o interesse útil da prestação. Configurada a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, acrescida da multa penal compensatória. O dano moral é evidente, pois a conduta das rés ultrapassou o mero descumprimento contratual ao sabotar o planejamento familiar e o sonho da casa própria, além de submeter o autor a um calvário administrativo (desvio produtivo).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento
: 1. O descumprimento do dever de colaboração na entrega de documentos para financiamento imobiliário autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor.

2. A restituição de valores deve ser integral em casos de culpa exclusiva da fornecedora (Súmula 543/STJ).

3. A frustração prolongada do acesso à moradia gera dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

Apelação cível interposta por José Carlos da Silva do Carmo contra sentença da 4a Vara Cível de Várzea Grande/MT, que, em ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais e revisão de juros ajuizada contra
Pazoli
Construções
Eireli
e Ideale Negócios Imobiliários Ltda. - ME, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A controvérsia decorre de compromisso de compra e venda de imóvel no loteamento Parque Jatobá (abril/2022), cuja conclusão foi paralisada. O autor afirma ter
pago
regularmente a entrada (financiamento direto), mas as rés não enviaram a documentação à Caixa, apesar de crédito pré-aprovado, condicionando-o à quitação integral da entrada. Requereu obrigação de fazer (envio dos documentos) ou, subsidiariamente, rescisão com devolução dos valores, além de danos morais e multa contratual.

Em contestação, a Ideale alegou ilegitimidade passiva, defendeu a legalidade da retenção da corretagem e a inaplicabilidade do CDC. A
Pazoli
sustentou inexistência de falha na prestação do serviço e de danos morais, qualificando os fatos como mero aborrecimento.

O juízo de origem afastou a ilegitimidade, reconheceu a incidência do CDC e concluiu pela falha na prestação do serviço, diante da ausência de prova do envio da documentação ao banco. Determinou o cumprimento da obrigação de fazer em 15 dias, sob pena de multa diária, julgou prejudicados os pedidos subsidiários de rescisão e devolução de valores e indeferiu os danos morais.

Irresignado, o autor apelou, sustentando ausência de interesse na manutenção do contrato após mais de três anos, requerendo a rescisão por culpa das rés, restituição integral dos valores pagos (R$ 54.745,00), inversão da cláusula penal de 10% e indenização por danos morais de R$ 20.000,00, com base na frustração da casa própria e no desvio produtivo.

Em contrarrazões, as apeladas afirmaram não ser possível cumprir a obrigação de fazer, sugerindo ofício à Caixa Econômica Federal, e defenderam a manutenção da sentença quanto aos danos morais, por ausência de nexo causal e má-fé, sem enfrentar diretamente o pedido de rescisão.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

A controvérsia diz respeito à possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva das vendedoras, com a consequente restituição integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal e condenação em danos morais, diante da não viabilização de financiamento bancário por falha na entrega de documentos ao agente financeiro.

1. Da Rescisão Contratual por Culpa das Vendedoras

O inadimplemento das fornecedoras é manifesto. Cabia a elas, como parte da obrigação de viabilizar o negócio, fornecer a documentação técnica do imóvel à instituição financeira para a análise do financiamento. Contudo, não apenas falharam em comprovar o cumprimento desse dever, como também criaram um obstáculo indevido ao condicionar o envio dos papéis à quitação da entrada, paralisando a concretização do contrato.

Diante do inadimplemento, o artigo 475 do Código Civil confere ao consumidor lesado o direito potestativo de escolher entre exigir o cumprimento forçado da obrigação ou requerer a resolução do contrato. No caso, a espera por mais de três anos torna a manutenção do vínculo contratual excessivamente onerosa e retira a utilidade da prestação. Não se pode compelir o comprador a permanecer vinculado a um negócio que se tornou inviável por desídia das vendedoras.

2. Da Restituição Integral dos Valores Pagos (Súmula 543/STJ)

A restituição das parcelas pagas em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, deve observar a responsabilidade pelo desfazimento do negócio. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento por meio da Súmula 543, que dispõe:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

A jurisprudência do STJ, em consonância com esse enunciado, afasta a possibilidade de retenção de valores quando o desfazimento do contrato decorre de conduta imputável ao vendedor.

STJ — AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2651327 RJ 2024/0188667-4 — Publicado em 05/11/2024

(...) 'na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, d
eve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor'
(Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (
AgInt
no
AREsp
n. 2.363.198/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023,
DJe
de 16/10/2023).

O montante exato a ser restituído, incluindo entrada, corretagem e parcelas mensais, deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, com juros de mora incidentes a partir da citação

3. Da Inversão da Cláusula Penal (Tema 971/STJ)

O contrato em análise prevê multa apenas em desfavor do comprador. Contudo, o STJ, no julgamento do
Tema Repetitivo 971
, firmou a tese de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, a cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do adquirente deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Dessa forma, a multa contratual de 10% deve ser invertida e aplicada em desfavor das vendedoras, incidindo sobre o valor total a ser restituído.

4. Do Dano Moral: Frustração do Sonho da Casa Própria e Desvio Produtivo

Embora o mero inadimplemento contratual não configure dano moral automaticamente, as circunstâncias do caso concreto ultrapassam, em muito, o dissabor cotidiano. A conduta das rés frustrou a legítima expectativa do autor de adquirir sua moradia, um projeto de vida que envolve planejamento familiar e emocional.

Ademais, aplica-se ao caso a Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, pois o autor foi forçado a desperdiçar seu tempo e energia para tentar resolver um problema criado exclusivamente pelas fornecedoras.

Nesse sentido:

EMENTA DIREITO
DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO DA ENTRADA. OFERTA DE PARCELAS DECRESCENTES. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO EM DESCONFORMIDADE COM A OFERTA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.
(...)

5.
A frustração relevante na aquisição de imóvel, com desvio produtivo do consumidor, configura dano moral indenizável.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL:
10278555420258110041, Data
de Julgamento: 18/03/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2026)

Assim
, c
onsiderando a gravidade da conduta, o tempo de espera e o abalo sofrido, o valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
se mostra razoável e proporcional para compensar o dano e desestimular a reiteração da prática.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença e:

a)
Declarar
a rescisão do contrato por culpa exclusiva das rés; b)
Condenar
as rés, solidariamente, à
restituição integral
de todos os valores pagos pelo autor, a serem apurados em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente (INPC) desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c)
Condenar
as rés ao pagamento de indenização por
danos morais
no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido pelo INPC a partir deste julgamento e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação; d)
Aplicar
a
multa contratual reversa
de 10% sobre o montante total a ser restituído, com os mesmos critérios de correção e juros do principal.

Em razão da sucumbência mínima do autor, inverto os ônus sucumbenciais para condenar as apeladas ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 1
2
% sobre o valor total da condenação, já considerando o trabalho recursal (art. 85, §§ 2o e 11, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026