Tribunal: TJMT
Processo: 1002063-62.2020.8.11.0045
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1002063-62.2020.8.11.0045.
EMBARGANTE: SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
EMBARGADO: VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA.
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. OMISSÃO RECONHECIDA PELO STJ. ANÁLISE DA REGULARIDADE DAS BENFEITORIAS. ART. 34, §1o, DA LEI No 6.766/1979. CONDICIONAMENTO DA INDENIZAÇÃO À COMPROVAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação, mantendo sentença parcialmente procedente em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por benfeitorias, tendo o Superior Tribunal de Justiça reconhecido omissão quanto à análise da regularidade das benfeitorias realizadas no imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se há omissão quanto à análise da regularidade das benfeitorias à luz do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979 e, em caso positivo, se é possível condicionar a indenização à demonstração da regularidade ou regularizabilidade da edificação em fase de liquidação de sentença.
III. Razões de decidir
3. A devolução da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça possui alcance delimitado, restringindo-se à análise da regularidade das benfeitorias, permanecendo hígidos os demais fundamentos do acórdão anteriormente proferido.
4. O art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979 veda a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei ou com o contrato, exigindo a verificação concreta da regularidade ou da possibilidade de regularização da edificação.
5. A indenização por benfeitorias não pode ser presumida a partir da mera existência da construção, incumbindo ao autor o ônus de comprovar sua regularidade ou regularizabilidade, nos termos do art. 373, I, do CPC.
6. A ausência de análise quanto à conformidade urbanística da obra configura omissão relevante, impondo sua integração, sem reconhecimento automático do direito indenizatório.
7. A remessa da apuração à fase de liquidação de sentença revela-se adequada para a produção de prova técnica, desde que não implique definição prévia do direito material, mas apenas viabilize a verificação dos seus pressupostos.
8. A eventual indenização fica condicionada à demonstração, em liquidação, de que a edificação é regular ou passível de regularização, sob pena de incidência da vedação legal, preservando-se, ainda, os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese
9. Embargos de declaração parcialmente providos.
Tese de julgamento: “1. A indenização por benfeitorias, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, depende da comprovação de sua regularidade ou da possibilidade de regularização, nos termos do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979. 2. É legítima a remessa da verificação técnica da regularidade da edificação à fase de liquidação de sentença, desde que não haja reconhecimento prévio do direito material à indenização.”
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I, 491 e 1.022; CC, arts. 422 e 884; Lei no 6.766/1979, art. 34, §1o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002063-62.2020.8.11.0045
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Cláusula Penal, Benfeitorias, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA - CPF: 026.531.221-38 (EMBARGADO), LIDIANE PAULA DE SOUSA - CPF: 265.046.448-88 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. UNÂNIME.
E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1002063-62.2020.8.11.0045.

EMBARGANTE:

SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADO:

VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. OMISSÃO RECONHECIDA PELO STJ. ANÁLISE DA REGULARIDADE DAS BENFEITORIAS. ART. 34, §1o, DA LEI No 6.766/1979. CONDICIONAMENTO DA INDENIZAÇÃO À COMPROVAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação, mantendo sentença parcialmente procedente em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por benfeitorias, tendo o Superior Tribunal de Justiça reconhecido omissão quanto à análise da regularidade das benfeitorias realizadas no imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se há omissão quanto à análise da regularidade das benfeitorias à luz do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979 e, em caso positivo, se é possível condicionar a indenização à demonstração da regularidade ou regularizabilidade da edificação em fase de liquidação de sentença.

III. Razões de decidir

3. A devolução da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça possui alcance delimitado, restringindo-se à análise da regularidade das benfeitorias, permanecendo hígidos os demais fundamentos do acórdão anteriormente proferido.

4. O art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979 veda a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei ou com o contrato, exigindo a verificação concreta da regularidade ou da possibilidade de regularização da edificação.

5. A indenização por benfeitorias não pode ser presumida a partir da mera existência da construção, incumbindo ao autor o ônus de comprovar sua regularidade ou regularizabilidade, nos termos do art. 373, I, do CPC.

6. A ausência de análise quanto à conformidade urbanística da obra configura omissão relevante, impondo sua integração, sem reconhecimento automático do direito indenizatório.

7. A remessa da apuração à fase de liquidação de sentença revela-se adequada para a produção de prova técnica, desde que não implique definição prévia do direito material, mas apenas viabilize a verificação dos seus pressupostos.

8. A eventual indenização fica condicionada à demonstração, em liquidação, de que a edificação é regular ou passível de regularização, sob pena de incidência da vedação legal, preservando-se, ainda, os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

9. Embargos de declaração parcialmente providos.

Tese de julgamento: “1. A indenização por benfeitorias, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, depende da comprovação de sua regularidade ou da possibilidade de regularização, nos termos do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979. 2. É legítima a remessa da verificação técnica da regularidade da edificação à fase de liquidação de sentença, desde que não haja reconhecimento prévio do direito material à indenização.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I, 491 e 1.022; CC, arts. 422 e 884; Lei no 6.766/1979, art. 34, §1o.

R E L A T Ó R I O

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1002063-62.2020.8.11.0045.

EMBARGANTE:

SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADO:

VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA.

RELATÓRIO:

Vistos.

Trata-se de embargos de declaração opostos por
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., com fundamento no art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, em face de acórdão proferido por esta Câmara que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por benfeitorias.

Nas razões recursais, a embargante sustentou, inicialmente, a ocorrência de omissão quanto à necessidade de produção de prova pericial contábil para aferição da alegada capitalização de juros, defendendo que a matéria demandaria conhecimento técnico, não sendo possível sua aferição por presunção, tendo inclusive invocado precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Alegou, ainda, omissão quanto à condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias, ao argumento de que o acórdão deixou de analisar a incidência do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979, segundo o qual não são indenizáveis as benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei ou com o contrato, sustentando que a construção realizada pelo autor não teria observado as exigências legais e urbanísticas, bem como que não teria sido enfrentada a questão relativa ao ônus da prova, inclusive sob a ótica da denominada “prova diabólica”.

Por fim, apontou omissão quanto à modulação dos efeitos da repetição do indébito, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EAREsp no 676.608/RS, defendendo que a restituição em dobro não seria aplicável aos pagamentos realizados antes de 30/03/2021.

Os embargos de declaração foram anteriormente apreciados por esta Câmara, que lhes deu parcial provimento, apenas para reconhecer a aplicação da modulação de efeitos da repetição do indébito, determinando a restituição simples dos valores pagos a maior, rejeitando, contudo, as demais alegações de omissão.

Inconformada, a embargante interpôs recurso especial, no qual alegou, entre outros pontos, violação aos arts. 1.022 e 489, §1o, do Código de Processo Civil, sustentando a existência de negativa de prestação jurisdicional quanto à análise da regularidade das benfeitorias à luz do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979.

O Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial para reconhecer a existência de omissão no acórdão recorrido quanto à análise da regularidade da construção realizada pela parte autora, determinando o retorno dos autos a esta Corte para que seja suprida a referida omissão, restando prejudicadas as demais questões suscitadas.

Diante da determinação de retorno, anote-se que o presente feito retorna a julgamento em sede de embargos de declaração, devendo ser reclassificado como recurso de embargos de declaração para fins de processamento adequado.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO:

Egrégia Câmara.

Cuida-se de novo julgamento dos embargos de declaração, em cumprimento à determinação do Superior Tribunal de Justiça, que reconheceu a existência de omissão no acórdão anteriormente proferido por esta Câmara, especificamente quanto à análise da regularidade das benfeitorias realizadas no imóvel objeto da lide.

Inicialmente, é necessário delimitar o alcance do presente julgamento.

Os embargos de declaração ora apreciados já foram anteriormente julgados por esta Câmara, ocasião em que se concluiu: (i) pela inexistência de cerceamento de defesa, uma vez que o julgamento antecipado da lide se mostrou adequado diante da suficiência do conjunto probatório, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil; e (ii) pela necessidade de aplicação da modulação dos efeitos firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EAREsp no 676.608/RS, determinando-se a restituição simples dos valores pagos a maior, ante a ausência de comprovação de má-fé e a anterioridade dos pagamentos ao marco temporal fixado.

Tais fundamentos permanecem íntegros, não tendo sido objeto de anulação pela Corte Superior.

Desse modo, a devolução da matéria a esta instância recursal possui caráter estritamente delimitado, restringindo-se ao exame da possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas, permanecendo hígidos os demais fundamentos e conclusões do acórdão anteriormente proferido, os quais não foram objeto de anulação.

Feita essa delimitação, passa-se ao exame da omissão apontada.

Dispõe o art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979, de forma expressa, que: “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”

A norma estabelece, portanto, como regra, a vedação à indenização de benfeitorias realizadas em desacordo com a legislação urbanística ou com as cláusulas contratuais, visando coibir a consolidação de situações jurídicas irregulares e a transferência de riscos decorrentes de construções clandestinas ao promitente vendedor.

Todavia, a interpretação do referido dispositivo deve ser realizada em harmonia com os princípios que regem as relações contratuais, especialmente a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa, previstos, respectivamente, nos arts. 422 e 884 do Código Civil.

Nesse contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem assentado que a indenização por benfeitorias, ainda que realizadas sem a devida regularização administrativa, pode ser admitida quando demonstrada a boa-fé do adquirente e, sobretudo, a possibilidade de regularização da obra, de modo a evitar o enriquecimento indevido da parte contrária.

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL. REGULARIZAÇÃO PENDENDE PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO SANÁVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, "a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano" (REsp 1.191.862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014).

2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a irregularidade presente nas acessões e benfeitorias realizadas no imóvel não se trata de um vício insanável, sendo passível de regularização perante a Municipalidade e, portanto, devida a correspondente indenização. 3. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt no AREsp: 1712901 SP 2020/0137780-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2021)

Não obstante, tal entendimento não autoriza a presunção do direito à indenização a partir da simples comprovação da existência da construção, sendo imprescindível a análise concreta da regularidade ou da regularizabilidade da edificação, circunstância que não foi devidamente enfrentada no acórdão embargado, conforme reconhecido pela Corte Superior.

Com efeito, a decisão anteriormente proferida limitou-se a reconhecer a existência de edificação no imóvel e a ausência de impugnação específica pela requerida, remetendo a apuração do valor à fase de liquidação de sentença, sem, contudo, examinar se a construção observou as normas legais e urbanísticas pertinentes, ou se eventual irregularidade seria passível de regularização.

Tal omissão deve ser suprida.

De início, cumpre destacar que o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado incumbe ao autor, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabendo-lhe demonstrar não apenas a realização das benfeitorias, mas também a sua regularidade ou, ao menos, a viabilidade concreta de sua regularização perante os órgãos competentes.

A ausência de impugnação específica quanto à existência da construção não supre a necessidade de verificação de sua conformidade com a legislação aplicável, por se tratar de requisito jurídico indispensável à própria configuração do direito à indenização.

Por outro lado, não se mostra adequado, à luz do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, afastar, de plano, a possibilidade de indenização sem que se oportunize a apuração técnica acerca da situação da edificação, especialmente quanto à sua eventual regularização.

Nesse cenário, revela-se juridicamente possível a remessa da questão à fase de liquidação de sentença, desde que se delimite, de forma clara, que não se está a reconhecer, desde logo, o direito à indenização, mas apenas a viabilizar a apuração dos pressupostos fáticos e técnicos necessários à sua eventual configuração.

A liquidação, nos termos do art. 491 do Código de Processo Civil, destina-se à determinação do valor devido quando a sentença não o fixar de forma líquida, podendo, em situações excepcionais, envolver a apuração de elementos técnicos indispensáveis à quantificação da obrigação, desde que não se transfira a esta fase a definição do próprio direito material.

Assim, a apuração, em liquidação, da regularidade ou da possibilidade de regularização da construção não implica delegação indevida da atividade jurisdicional, mas sim medida destinada a viabilizar a adequada instrução técnica da controvérsia, preservando-se, ao mesmo tempo, os limites da coisa julgada.

Diante disso, deve-se consignar expressamente que a eventual indenização pelas benfeitorias realizadas pelo autor fica condicionada à demonstração, em sede de liquidação de sentença, de que a edificação é regular ou, ao menos, passível de regularização perante os órgãos competentes, sob pena de incidência da vedação prevista no art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979.

Com tais considerações, resta sanada a omissão apontada pelo Superior Tribunal de Justiça, sem que, neste momento, se altere o resultado do julgamento quanto ao mérito da controvérsia, uma vez que a definição do direito à indenização dependerá da prova a ser produzida na fase de liquidação.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos embargos de declaração, para, em juízo integrativo e consolidado, (i) manter os fundamentos anteriormente fixados quanto à inexistência de cerceamento de defesa e quanto à restituição simples dos valores pagos, nos termos da modulação estabelecida pelo Superior Tribunal de Justiça, e (ii) suprir a omissão reconhecida pela Corte Superior, a fim de consignar que a indenização por benfeitorias fica condicionada à comprovação, em liquidação de sentença, da regularidade ou da possibilidade de regularização da edificação, nos termos do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979, mantidos, no mais, os demais fundamentos e conclusões do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026