Tribunal: TJMT
Processo: 1040433-75.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. DECISÃO SANEADORA. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL SUPERVENIENTE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto pelo Consórcio Empreendedor do Shopping Estação Cuiabá e outros contra decisão proferida na ação renovatória de locação n.o 1002795-16.2024.8.11.0041, em trâmite na 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, ao sanear o feito, deixou de acolher o pedido de julgamento antecipado de improcedência da ação com base em alegado inadimplemento contratual da locatária e deferiu a produção de prova pericial.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a existência de inadimplemento contratual superveniente por parte da locatária impede a renovação compulsória da locação, nos termos do art. 71, II, da Lei no 8.245/1991, e se, diante disso, seria cabível o julgamento antecipado da lide ou a nulidade da decisão que deixou de apreciar expressamente tal pleito.
III. Razões de decidir
3. A existência de suposto inadimplemento contratual é objeto de controvérsia fática nos autos da ação renovatória e demanda instrução probatória, conforme contestação da parte autora quanto à legitimidade dos débitos cobrados e à atuação da locadora.
4. A decisão recorrida, ao deferir a produção de prova pericial, observou o contraditório e a necessidade de apuração técnica, sem violar o art. 356 do CPC, que exige matéria incontroversa ou insuscetível de prova para julgamento parcial de mérito.
5. Não há omissão na decisão saneadora, a qual se limitou a organizar a marcha processual conforme os elementos constantes dos autos, sendo descabida a aplicação do art. 1.013, § 3o, III, do CPC ao agravo de instrumento interposto contra decisão de saneamento.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento:
"1. O reconhecimento judicial de inadimplemento contratual que inviabilize a renovação compulsória de locação pressupõe contraditório e dilação probatória, não sendo possível seu acolhimento em fase de saneamento do processo."
"2. A decisão saneadora que determina produção de prova técnica não está obrigada a analisar, de modo exauriente, alegações de mérito cuja resolução depende de instrução."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1040433-75.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (AGRAVANTE), JEFFERSON MELLO GUIMARAES LTDA - CNPJ: 23.065.052/0004-94 (AGRAVADO), GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - CPF: 871.667.807-97 (ADVOGADO), ANGELA ROBERTA DA SILVA - CPF: 797.128.191-91 (ADVOGADO), ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (AGRAVANTE), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (AGRAVANTE), FUNDO DE PROMOCAO E PROPAGANDA DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 30.656.423/0001-25 (AGRAVANTE), RAFAEL SOUZA DE FARIA - CPF: 077.926.516-57 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. DECISÃO SANEADORA. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL SUPERVENIENTE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto pelo Consórcio Empreendedor do Shopping Estação Cuiabá e outros contra decisão proferida na ação renovatória de locação n.o 1002795-16.2024.8.11.0041, em trâmite na 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, ao sanear o feito, deixou de acolher o pedido de julgamento antecipado de improcedência da ação com base em alegado inadimplemento contratual da locatária e deferiu a produção de prova pericial.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a existência de inadimplemento contratual superveniente por parte da locatária impede a renovação compulsória da locação, nos termos do art. 71, II, da Lei no 8.245/1991, e se, diante disso, seria cabível o julgamento antecipado da lide ou a nulidade da decisão que deixou de apreciar expressamente tal pleito.

III. Razões de decidir

3. A existência de suposto inadimplemento contratual é objeto de controvérsia fática nos autos da ação renovatória e demanda instrução probatória, conforme contestação da parte autora quanto à legitimidade dos débitos cobrados e à atuação da locadora.

4. A decisão recorrida, ao deferir a produção de prova pericial, observou o contraditório e a necessidade de apuração técnica, sem violar o art. 356 do CPC, que exige matéria incontroversa ou insuscetível de prova para julgamento parcial de mérito.

5. Não há omissão na decisão saneadora, a qual se limitou a organizar a marcha processual conforme os elementos constantes dos autos, sendo descabida a aplicação do art. 1.013, § 3o, III, do CPC ao agravo de instrumento interposto contra decisão de saneamento.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"1. O reconhecimento judicial de inadimplemento contratual que inviabilize a renovação compulsória de locação pressupõe contraditório e dilação probatória, não sendo possível seu acolhimento em fase de saneamento do processo."

"2. A decisão saneadora que determina produção de prova técnica não está obrigada a analisar, de modo exauriente, alegações de mérito cuja resolução depende de instrução."

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1040433-75.2025.8.11.0000

AGRAVANTES: CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e OUTROS

AGRAVADO: JEFFERSON MELLO GUIMARÃES LTDA

Colenda câmara.

Cuida-se de
Recurso de Agravo de Instrumento
, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO CUIABÁ PLAZA SHOPPING
e outro, contra decisão proferida nos autos da ação renovatória de locação no 1002795-16.2024.8.11.0041, em trâmite na 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, ao sanear o feito, deixou de apreciar o pleito de improcedência da ação por alegado descumprimento contratual superveniente pela parte autora.

Aduzem os agravantes que a parte agravada, locatária do imóvel, teria incorrido em reiterado inadimplemento contratual, o que configuraria hipótese de indeferimento da renovação compulsória da locação, à luz do art. 71, II, da Lei no 8.245/91.

Argumentam, ainda, que a purgação da mora nos autos da ação de despejo anteriormente ajuizada não teria o condão de afastar o inadimplemento constatado, porquanto já teria sido exercido o direito à emenda da mora nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores.

Pretendem, em sede de tutela de urgência recursal, que se reconheça, de imediato, a improcedência da ação renovatória ou, subsidiariamente, que se determine ao juízo de origem a apreciação expressa do pedido de julgamento antecipado do mérito, formulado com base no alegado inadimplemento da locatária.

O preparo foi recolhido – Id. 329400363.

Não concedida a tutela recursal – Id. 329315885.

A parte agravada apresentou contraminuta, refutando as alegações e apontando abuso de direito por parte da locadora, que teria induzido o inadimplemento.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Como relatado, cuida-se de instrumental
interposto por
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO CUIABÁ PLAZA SHOPPING
e outros contra decisão proferida nos autos da ação renovatória de locação movida por
JEFFERSON MELLO GUIMARÃES LTDA
, que, em sede de saneamento, afastou o pedido de julgamento antecipado da lide com base em suposto inadimplemento contratual da parte autora e deferiu a produção de prova pericial.

A parte agravante sustenta que a autora deixou de cumprir pontualmente as obrigações contratuais, tornando inviável a renovação pretendida, e requer o julgamento imediato da improcedência da ação.

Melhor sorte, o recurso não comporta provimento.

Isso porque, A alegação de inadimplemento contratual superveniente, além de objeto de debate nos autos da própria ação renovatória e de processos conexos, é impugnada pela autora com argumentos que não podem ser resolvidos sem instrução probatória.

De fato, os autos demandam dilação probatória.

A dinâmica locatícia apresentada nos autos revela não apenas a existência de notificações e débitos, mas também a contestação da legitimidade das cobranças e da retenção de boletos pela locadora, inclusive a

produção de prova pericial para instrução do feito, o que afasta, por ora, a configuração de risco imediato à parte agravante.

Tais alegações, se procedentes, descaracterizariam o inadimplemento alegado e restabeleceriam a higidez contratual necessária à renovação, conforme art. 71, II, da Lei do Inquilinato.

Ademais, o art. 356 do CPC, que permite o julgamento parcial de mérito, exige que a matéria esteja incontroversa ou não dependa de dilação probatória – o que manifestamente não ocorre no caso em tela.

Rejeita-se, por conseguinte, a tese de que a decisão impugnada teria omitido ponto relevante. Trata-se, ao revés, de pronunciamento processual que defere, com equilíbrio, o prosseguimento do feito mediante prova técnica previamente requerida por ambas as partes, sem qualquer vício ou nulidade.

A tentativa de aplicação analógica do art. 1.013, § 3o, III, do CPC, como fundamento para antecipar o julgamento do mérito nesta instância recursal, não encontra guarida no sistema recursal pátrio, especialmente tratando-se de agravo de instrumento que ataca decisão saneadora.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026