Tribunal: TJMT
Processo: 1002219-45.2021.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença conjunta que julgou improcedente ação declaratória de existência de vínculo locatício decenal e procedente ação de despejo por infração contratual. O apelante, locatário de imóvel comercial desde 2011, pleiteia o reconhecimento de contrato escrito para o período de 2018 a 2028 fundamentado em minutas enviadas por e-mail, bem como indenização por fundo de comércio. O juízo de origem reconheceu apenas o vínculo verbal findo em 2021 e determinou o despejo por inadimplência substancial e sublocação irregular.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 5 questões em discussão: (i) definir se a ação de despejo é via inadequada na ausência de contrato escrito vigente; (ii) estabelecer se houve nulidade por ausência de fundamentação quanto à prova oral; (iii) verificar se tratativas preliminares via correio eletrônico sem assinatura suprem a vontade das partes para contrato decenal; (iv) definir se a permanência no imóvel após o prazo verbal gera continuidade da relação jurídica; (v) estabelecer o direito à indenização por fundo de comércio diante de infrações contratuais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ação de despejo constitui a via processual adequada para a retomada de imóvel objeto de locação, ainda que baseada em ajuste verbal reconhecido pelas partes, conforme o art. 5o da Lei no 8.245/1991.
4. Inexiste nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença enfrenta de forma lógica os pontos centrais da controvérsia, exercendo a livre apreciação motivada das provas, sem obrigatoriedade de transcrever trechos isolados de depoimentos.
5. Meros rascunhos encaminhados por correio eletrônico, desprovidos de assinatura e de manifestação inequívoca de vontade das locadoras, não possuem força vinculante para aperfeiçoar negócio jurídico decenal.
6. A ocupação prolongada e o exercício de atividade empresarial não suprem a ausência de contrato formal quando há manifesta oposição das proprietárias e ajuizamento de despejo logo após o termo final do ajuste verbal.
7. O inadimplemento substancial de aluguéis e a sublocação irregular sem vênia das locadoras configuram infrações aos arts. 9o e 13 da Lei de Locações, autorizando a rescisão motivada.
8. A indenização por fundo de comércio pressupõe o preenchimento dos requisitos para renovação compulsória e a inexistência de infrações contratuais, sendo incabível quando o despejo decorre de culpa do locatário.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso não provido.
Tese de julgamento:
1. A existência de relação locatícia verbal pretérita legitima o manejo da ação de despejo para a retomada do imóvel por infração ou término de prazo.
2. Minutas contratuais não assinadas e tratativas por correio eletrônico não são suficientes para declarar a existência de vínculo locatício por prazo determinado.
3. O descumprimento das obrigações contratuais pelo locatário afasta o direito à indenização por fundo de comércio ou ponto comercial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002219-45.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA - ME - CNPJ: 12.166.871/0001-69 (APELANTE), ANTONIO MARTELLO JUNIOR - CPF: 818.216.891-00 (ADVOGADO), SANDRA LUCIA BARROS RIBEIRO GOULART - CPF: 569.446.751-53 (APELADO), ALESSANDRO RIBEIRO MARTINS - CPF: 131.152.968-35 (ADVOGADO), JULIO CESAR GOULART - CPF: 874.532.908-72 (APELADO), VERA LUCIA GOULART - CPF: 543.976.348-15 (APELADO), JULIO CESAR GOULART - CPF: 874.532.908-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta contra sentença conjunta que julgou improcedente ação declaratória de existência de vínculo locatício decenal e procedente ação de despejo por infração contratual. O apelante, locatário de imóvel comercial desde 2011, pleiteia o reconhecimento de contrato escrito para o período de 2018 a 2028 fundamentado em minutas enviadas por e-mail, bem como indenização por fundo de comércio. O juízo de origem reconheceu apenas o vínculo verbal findo em 2021 e determinou o despejo por inadimplência substancial e sublocação irregular.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 5 questões em discussão: (i) definir se a ação de despejo é via inadequada na ausência de contrato escrito vigente; (ii) estabelecer se houve nulidade por ausência de fundamentação quanto à prova oral; (iii) verificar se tratativas preliminares via correio eletrônico sem assinatura suprem a vontade das partes para contrato decenal; (iv) definir se a permanência no imóvel após o prazo verbal gera continuidade da relação jurídica; (v) estabelecer o direito à indenização por fundo de comércio diante de infrações contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A ação de despejo constitui a via processual adequada para a retomada de imóvel objeto de locação, ainda que baseada em ajuste verbal reconhecido pelas partes, conforme o art. 5o da Lei no 8.245/1991.

4.

Inexiste nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença enfrenta de forma lógica os pontos centrais da controvérsia, exercendo a livre apreciação motivada das provas, sem obrigatoriedade de transcrever trechos isolados de depoimentos.

5.

Meros rascunhos encaminhados por correio eletrônico, desprovidos de assinatura e de manifestação inequívoca de vontade das locadoras, não possuem força vinculante para aperfeiçoar negócio jurídico decenal.

6.

A ocupação prolongada e o exercício de atividade empresarial não suprem a ausência de contrato formal quando há manifesta oposição das proprietárias e ajuizamento de despejo logo após o termo final do ajuste verbal.

7.

O inadimplemento substancial de aluguéis e a sublocação irregular sem vênia das locadoras configuram infrações aos arts. 9o e 13 da Lei de Locações, autorizando a rescisão motivada.

8.

A indenização por fundo de comércio pressupõe o preenchimento dos requisitos para renovação compulsória e a inexistência de infrações contratuais, sendo incabível quando o despejo decorre de culpa do locatário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso não provido.

Tese de julgamento
:

1.

A existência de relação locatícia verbal pretérita legitima o manejo da ação de despejo para a retomada do imóvel por infração ou término de prazo.

2.

Minutas contratuais não assinadas e tratativas por correio eletrônico não são suficientes para declarar a existência de vínculo locatício por prazo determinado.

3.

O descumprimento das obrigações contratuais pelo locatário afasta o direito à indenização por fundo de comércio ou ponto comercial.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1002219-45.2021.8.11.0003

WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA - ME X SANDRA LUCIA BARROS RIBEIRO GOULART

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME com o fito de reformar a sentença conjunta proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Rondonópolis, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória (processo no 1002219-45.2021.8.11.0003) e procedentes os pedidos da ação de despejo (processo no 1005171-94.2021.8.11.0003).

A sentença julgou improcedentes os pedidos da ação declaratória, rejeitando a declaração de existência de relação locatícia com prazo de dez anos (vencimento em 2028) e o pedido subsidiário de indenização por fundo de comércio ou luvas. Simultaneamente, julgou procedentes os pedidos da ação de despejo, determinando a rescisão do contrato verbal de locação (01/02/2011 até 01/02/2021), a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias e a condenação ao pagamento de aluguéis e encargos vencidos no valor de R$ 256.832,11.

Em suas razões, o apelante suscita preliminar de carência de ação, sustentando que a ação de despejo é inadequada quando inexistente contrato de locação na data da distribuição, conforme declarado na própria sentença.

Argumenta também a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, afirmando que a decisão não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo, violando o art. 489, §1o, IV, do CPC.

No mérito, defende a existência da relação locatícia, argumentando que ocupou o imóvel por período prolongado, exercendo atividade empresarial com ciência das apeladas.

Alega que houve incorreta valoração da prova, pois a sentença não considerou adequadamente a confissão da apelada em depoimento pessoal quanto à pactuação e aceitação do contrato de locação.

Sustenta que a permanência no imóvel, com exercício de atividade empresarial e sem oposição efetiva, revela continuidade da relação jurídica.

Defende ainda seu direito à indenização pelo fundo de comércio, argumentando que, mesmo sem renovação contratual, faz jus à indenização pelo ponto comercial consolidado ao longo de 16 anos.

Por fim, alega cerceamento de defesa pela não produção de prova pericial contábil para avaliação do fundo de comércio.

As apeladas apresentaram contrarrazões defendendo a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME contra sentença conjunta que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória e procedentes os pedidos da ação de despejo.

Do exame, extrai-se que o caso envolve disputa sobre imóvel comercial situado às margens da BR-364, em Rondonópolis/MT, ocupado pelo apelante desde 2011. A controvérsia central reside na existência ou não de contrato de locação válido para o período de 2018 a 2028. O apelante sustenta a existência de relação locatícia decenal pactuada com as apeladas, enquanto estas afirmam que houve apenas um contrato verbal que se encerrou em janeiro de 2021.

A sentença reconheceu a existência de um contrato verbal até o início de 2021, mas não a renovação pretendida pelo apelante, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento de aluguéis em atraso no valor de R$ 256.832,11.

Cumpre analisar as questões preliminares e de mérito suscitadas pelo apelante, bem como a correção da sentença recorrida.

O apelante sustenta que a ação de despejo seria inadequada por inexistir contrato de locação vigente na data da distribuição. Contudo, tal argumento não merece prosperar.

A sentença reconheceu expressamente a existência de relação locatícia verbal entre as partes até o início de 2021, sendo que a ação de despejo foi ajuizada em março do mesmo ano, logo após o término do prazo contratual.

Nesse contexto, a ação de despejo é a via processual adequada para a retomada do imóvel, uma vez que a relação jurídica entre as partes era inequivocamente locatícia.

A jurisprudência citada pelo apelante não se aplica ao caso concreto, pois trata de situações em que não existiu relação locatícia entre as partes, diferentemente do presente caso, em que houve contrato verbal reconhecido por ambas as partes e pelo juízo.

REJEITO
, portanto, a preliminar de carência de ação.

Por outro lado, o apelante alega que a sentença não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo, especialmente quanto à confissão da apelada em seu depoimento pessoal.

Contudo, da análise dos autos, verifica-se que a sentença conjunta enfrentou de forma suficiente todas as questões relevantes para o deslinde da controvérsia, analisando detalhadamente a natureza da relação jurídica, os elementos probatórios e as condutas das partes.

O magistrado examinou o conjunto probatório, incluindo os depoimentos colhidos, e concluiu pela inexistência de contrato válido para o período de 2018 a 2028, fundamentando adequadamente sua decisão. O fato de não ter mencionado expressamente cada trecho dos depoimentos não configura omissão ou ausência de fundamentação, mas sim exercício regular da livre apreciação motivada da prova.

REJEITO
, portanto, a preliminar de nulidade da sentença.

No mérito, o cerne da controvérsia reside na existência ou não de contrato de locação válido para o período de 2018 a 2028, conforme alegado pelo apelante.

Após detida análise dos autos, constato que a sentença recorrida não merece reparos. O apelante não logrou êxito em comprovar a existência de contrato locatício válido e eficaz para o período decenal pretendido.

Os documentos apresentados pelo apelante consistem em meros rascunhos encaminhados por correio eletrônico, desprovidos de assinatura e de manifestação inequívoca de vontade por parte das locadoras. Conforme bem pontuado pelo magistrado de origem, tais documentos não possuem força vinculante para criar um vínculo contratual de tamanha extensão.

O apelante sustenta que houve confissão das apeladas quanto à pactuação e aceitação do contrato. Contudo, da análise dos depoimentos, não se extrai reconhecimento inequívoco da existência de contrato válido para o período de 2018 a 2028, mas apenas referências a tratativas preliminares que jamais se concretizaram formalmente.

Nos termos do art. 107 do Código Civil, a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Contudo, isso não significa que se possa prescindir da manifestação inequívoca de vontade das partes, elemento essencial para a formação do negócio jurídico, conforme art. 104, I, do mesmo diploma legal.

No caso em tela, não há prova robusta de que as apeladas tenham manifestado concordância com a renovação do contrato pelo período decenal pretendido pelo apelante.

A ausência de assinatura no documento, aliada à inexistência de outros elementos que comprovem a anuência das proprietárias, impede o reconhecimento do vínculo contratual alegado.

O apelante alega que a sentença não valorou corretamente as provas produzidas nos autos. Contudo, tal argumento não merece acolhimento.

O magistrado de origem analisou detidamente o conjunto probatório, incluindo documentos e depoimentos, concluindo pela inexistência de contrato válido para o período de 2018 a 2028. Tal conclusão está em consonância com os elementos dos autos, não havendo que se falar em incorreta valoração da prova.

A mera ocupação prolongada do imóvel e o exercício de atividade empresarial no local não são suficientes, por si sós, para comprovar a existência de contrato locatício formal pelo período decenal pretendido. Tais circunstâncias podem, no máximo, evidenciar a existência de relação locatícia verbal até o início de 2021, conforme reconhecido pela sentença.

Na hipótese, a sentença recorrida reconheceu a existência de contrato verbal de locação até o início de 2021, mas não sua renovação para o período posterior. Tal conclusão está em consonância com os elementos dos autos.

O apelante sustenta que a permanência no imóvel, com exercício de atividade empresarial e sem oposição efetiva, revelaria continuidade da relação jurídica. Contudo, tal argumento não merece prosperar.

As apeladas manifestaram expressamente seu desinteresse na continuidade da relação locatícia, tanto que ajuizaram ação de despejo logo após o término do prazo contratual. Não há, portanto, que se falar em renovação tácita do contrato ou em continuidade da relação jurídica após fevereiro de 2021.

Ademais, conforme bem pontuado pela sentença, o apelante incorreu em graves infrações contratuais, notadamente o inadimplemento substancial dos aluguéis e a sublocação indevida do imóvel sem autorização das proprietárias, circunstâncias que autorizariam a rescisão do contrato, nos termos do art. 9o, II e III, da Lei no 8.245/91.

Ainda, o apelante sustenta que, mesmo sem renovação contratual, faria jus à indenização pelo ponto comercial consolidado ao longo de 16 anos. Contudo, tal pretensão não merece acolhimento.

A indenização por fundo de comércio, no âmbito das relações locatícias, está intrinsecamente ligada à renovação compulsória do contrato, nos termos do art. 52, §3o, da Lei no 8.245/91. Não preenchidos os requisitos para a renovação compulsória, não há que se falar em direito à indenização pelo ponto comercial.

Ademais, conforme bem pontuado pela sentença, o apelante incorreu em graves infrações contratuais, cujas condutas, contrárias à boa-fé objetiva e à função social do contrato, afastam qualquer pretensão indenizatória.

A jurisprudência citada pelo apelante, referente à proteção de relações contratuais de longa duração com base na boa-fé objetiva, não se aplica ao caso concreto, pois pressupõe conduta leal e correta da parte que invoca tal proteção, o que não se verifica na hipótese dos autos.

Por fim, o apelante alega cerceamento de defesa pela não produção de prova pericial contábil para avaliação do fundo de comércio. Contudo, tal argumento não merece acolhimento.

Conforme bem pontuado pela sentença, a instrução processual foi regularmente encerrada, com realização de audiência, colheita de prova oral e apresentação de memoriais.

O acórdão do TJMT que anulou a decisão anterior não reconheceu qualquer cerceamento de defesa nem determinou a reabertura da instrução processual, limitando-se à exigência de julgamento conjunto e coerente das ações.

Ademais, sendo indevida a indenização pelo fundo de comércio, conforme fundamentado acima, a prova pericial para sua avaliação seria inócua, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026