Tribunal: TJMT
Processo: 1000848-57.2024.8.11.0030
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE GAVETA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel financiado (contrato de gaveta), declarando a rescisão por inadimplemento do comprador, determinando a restituição dos valores pagos (ágio e prestações) e condenando o réu ao pagamento de cláusula penal, mas julgando improcedente o pedido de danos morais.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se a ausência de notificação prévia impede a rescisão contratual; (ii) definir a quem deve ser atribuída a culpa pelo inadimplemento; (iii) determinar se os valores pagos a título de prestações devem ser restituídos ou retidos como indenização pela fruição do imóvel; (iv) estabelecer o termo inicial da correção monetária dos valores a serem restituídos; (v) analisar a ocorrência de danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
3. A notificação prévia para constituição em mora pode ser dispensada quando há prova inequívoca da ciência do devedor sobre sua inadimplência, especialmente em obrigações líquidas com termo certo de vencimento, sob pena de excesso de formalismo que premia a má-fé.
4. A culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída exclusivamente ao comprador que, de forma sistemática e reiterada, deixou de cumprir suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento das parcelas do financiamento e do IPTU, não podendo alegar dificuldade em obter boletos quando existiam outros meios legais para evitar a mora.
5. Os valores pagos a título de prestações do financiamento devem ser retidos integralmente como indenização pela fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa do comprador que residiu no bem por anos sem contraprestação.
6. A correção monetária dos valores a serem restituídos deve incidir a partir da data de cada efetivo desembolso, e não da data da rescisão, para garantir a justa recomposição do poder de compra da moeda e evitar prejuízo ao credor.
7. O inadimplemento contratual que gera diversas negativações, protestos e impedimentos concretos ao crédito do vendedor transcende os riscos inerentes ao contrato de gaveta, configurando dano moral indenizável.
IV. Dispositivo e tese
8. Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento: "1. A notificação prévia para constituição em mora pode ser dispensada quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor sobre sua inadimplência, especialmente em obrigações líquidas com termo certo. 2. Os valores pagos a título de prestações de financiamento em contrato de gaveta rescindido por culpa do comprador devem ser retidos como indenização pela fruição do imóvel, evitando-se o enriquecimento sem causa. 3. A correção monetária dos valores a restituir incide desde cada desembolso, preservando o poder de compra da moeda. 4. O inadimplemento contratual que causa negativações reiteradas, protestos e impedimentos concretos ao crédito configura dano moral indenizável, transcendendo os riscos inerentes ao contrato de gaveta."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 335, 394, 397, 400, 422, 757, 792 e 884; CPC, arts. 300, 434, 435, 1.009, 1.010, III, e 1.012, §4o; CDC, arts. 6o, IV e VIII, e 47.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 76 do STJ; Súmula 308 do STJ; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.987.552/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 30/06/2022; STJ, REsp 981.081/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23/03/2010.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000848-57.2024.8.11.0030
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PATRICK CRISTIANO HARTMANN - CPF: 061.974.889-30 (APELADO), GUILHERME OLIVEIRA DIAS PEDROSO - CPF: 046.250.471-96 (ADVOGADO), EDMAR XAVIER PIRES - CPF: 909.709.181-00 (APELANTE), MOACIR RIBEIRO - CPF: 474.524.989-68 (ADVOGADO), KATRIEL SILVA RIBEIRO - CPF: 056.716.511-66 (ADVOGADO), PATRICK CRISTIANO HARTMANN - CPF: 061.974.889-30 (APELANTE), GUILHERME OLIVEIRA DIAS PEDROSO - CPF: 046.250.471-96 (ADVOGADO), EDMAR XAVIER PIRES - CPF: 909.709.181-00 (APELADO), MOACIR RIBEIRO - CPF: 474.524.989-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE GAVETA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I.

Caso em exame

1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel financiado (contrato de gaveta), declarando a rescisão por inadimplemento do comprador, determinando a restituição dos valores pagos (ágio e prestações) e condenando o réu ao pagamento de cláusula penal, mas julgando improcedente o pedido de danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se a ausência de notificação prévia impede a rescisão contratual; (ii) definir a quem deve ser atribuída a culpa pelo inadimplemento; (iii) determinar se os valores pagos a título de prestações devem ser restituídos ou retidos como indenização pela fruição do imóvel; (iv) estabelecer o termo inicial da correção monetária dos valores a serem restituídos; (v) analisar a ocorrência de danos morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

3. A notificação prévia para constituição em mora pode ser dispensada quando há prova inequívoca da ciência do devedor sobre sua inadimplência, especialmente em obrigações líquidas com termo certo de vencimento, sob pena de excesso de formalismo que premia a má-fé.
4. A culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída exclusivamente ao comprador que, de forma sistemática e reiterada, deixou de cumprir suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento das parcelas do financiamento e do IPTU, não podendo alegar dificuldade em obter boletos quando existiam outros meios legais para evitar a mora.
5. Os valores pagos a título de prestações do financiamento devem ser retidos integralmente como indenização pela fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa do comprador que residiu no bem por anos sem contraprestação.

6. A correção monetária dos valores a serem restituídos deve incidir a partir da data de cada efetivo desembolso, e não da data da rescisão, para garantir a justa recomposição do poder de compra da moeda e evitar prejuízo ao credor.
7. O inadimplemento contratual que gera diversas negativações, protestos e impedimentos concretos ao crédito do vendedor transcende os riscos inerentes ao contrato de gaveta, configurando dano moral indenizável.

IV. Dispositivo e tese

8. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

"1. A notificação prévia para constituição em mora pode ser dispensada quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor sobre sua inadimplência, especialmente em obrigações líquidas com termo certo. 2. Os valores pagos a título de prestações de financiamento em contrato de gaveta rescindido por culpa do comprador devem ser retidos como indenização pela fruição do imóvel, evitando-se o enriquecimento sem causa. 3. A correção monetária dos valores a restituir incide desde cada desembolso, preservando o poder de compra da moeda. 4. O inadimplemento contratual que causa negativações reiteradas, protestos e impedimentos concretos ao crédito configura dano moral indenizável, transcendendo os riscos inerentes ao contrato de gaveta."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 335, 394, 397, 400, 422, 757, 792 e 884; CPC, arts. 300, 434, 435, 1.009, 1.010, III, e 1.012, §4o; CDC, arts. 6o, IV e VIII, e 47.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 76 do STJ; Súmula 308 do STJ; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.987.552/RJ, Rel.
Min. Marco Buzzi, j. 30/06/2022; STJ, REsp 981.081/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23/03/2010
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis interpostas por
EDMAR XAVIER PIRES
(réu - ID 213414894) e
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
(autor - ID 213835545) contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nobres/MT (ID 194935420), que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Multa, Honorários Convencionais, Reintegração de Posse e Danos Morais.

PATRICK CRISTIANO HARTMANN
ajuizou a presente ação em face de
EDMAR XAVIER PIRES
, narrando que, em 09.12.2021, firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda e Cessão de Direitos (ID 162437955), mediante o qual vendeu ao réu todos os direitos e obrigações sobre o ágio referente a um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). O imóvel, situado na Rua F, lote 01B, quadra 17, Loteamento Jardim Santa Clara, Nobres/MT, encontra-se gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, sob o Contrato no 8.4444.1938520-8.

Segundo o autor, o réu assumiu a obrigação de pagar o ágio e as parcelas do financiamento junto à instituição financeira, além de ter o prazo de 5 (cinco) anos para regularizar e transferir o imóvel para seu nome. Contudo, o réu atrasou reiteradamente as parcelas, ocasionando a negativação do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito de forma sistemática (ID 162437959).

O contrato estabelecia, em seu parágrafo único da cláusula sexta, que o atraso de 3 (três) prestações habitacionais acarretaria a quebra contratual. O autor demonstrou que tal situação ocorreu em diversas oportunidades, conforme planilha de evolução da Caixa Econômica Federal (ID 162437961).

Apesar das tentativas de resolução extrajudicial, inclusive com intermediação da imobiliária Thompson Soluções Imobiliárias, o réu manteve o padrão de inadimplência. O autor sofreu impedimentos para obter empréstimos bancários (ID 162437960) e para adquirir itens básicos a prazo (ID 162437962).

Em aditamento à inicial (ID 164558250), o autor informou nova negativação e requereu a majoração do pedido de danos morais de R$ 10.000,00 para R$ 20.000,00, alterando o valor da causa para R$ 34.000,00.

EDMAR XAVIER PIRES
apresentou contestação (ID 169209318), arguindo preliminarmente a ausência de notificação prévia para constituição em mora, requisito essencial para a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. No mérito, defendeu a inexistência de inadimplemento por sua culpa, alegando que o autor, como titular do financiamento, era o único que conseguia gerar os boletos de pagamento, e que sua omissão em fornecê-los de forma regular contribuiu para os atrasos. Impugnou os pedidos de multa contratual e danos morais, sustentando a ausência de abalo psicológico e a desproporcionalidade da penalidade.

O autor apresentou impugnação à contestação (ID 171892021), refutando os argumentos do réu e juntando áudios da imobiliária que intermediou a negociação (ID 171894045 e ID 171894047), demonstrando que o réu tinha plena ciência da inadimplência e assumiu a responsabilidade pela regularização.

Durante o trâmite processual, o autor manifestou-se (ID 173736903) informando que, diante da iminência de execução do imóvel pela Caixa Econômica Federal e de nova negativação, foi compelido a adimplir as parcelas em atraso referentes a setembro e outubro de 2024, no valor de R$ 1.898,28, conforme comprovante (ID 173736910).

A sentença (ID 194935420), proferida em audiência de instrução e julgamento realizada em 22.05.2025 (ID 194937565), julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) rescindir o contrato e reestabelecer a situação anterior ao seu firmamento; (ii) determinar que o autor restitua os valores pagos pelo réu (ágio e prestações), com incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir da data da rescisão (22.05.25); (iii) condenar o réu ao pagamento de R$ 14.000,00 a título de cláusula penal contratual, com incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir do vencimento da terceira prestação atrasada; (iv) permitir que o autor abata do montante o valor da condenação a título de cláusula penal; (v) determinar a reintegração da posse do imóvel ao autor; (vi) condenar as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de metade para cada; (vii) condenar o autor ao pagamento dos honorários de advogado ao patrono do réu em 10% sobre o proveito econômico obtido (sobre os danos morais), suspendendo a exigibilidade por ser beneficiário da gratuidade de justiça; (viii) condenar o réu ao pagamento dos honorários de advogado ao patrono do autor em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor do imóvel).

O Juízo fundamentou a decisão reconhecendo o inadimplemento do réu, conforme documentos e áudios da imobiliária, que demonstraram sua plena ciência da inadimplência. Afastou a alegação de que a dificuldade em obter boletos eximiria a responsabilidade, destacando que existiam outras formas de impedir a inadimplência, como depósito direto na conta do autor, depósito na conta da imobiliária ou consignação em pagamento. Quanto aos danos morais, o Juízo entendeu que o autor assumiu o risco ao alienar um imóvel que, dada a ausência de conhecimento do negócio perante a Caixa Econômica Federal, não poderia ser alienado, julgando improcedente este pedido.

EDMAR XAVIER PIRES
opôs Embargos de Declaração (ID 195842149), buscando a correção do termo inicial da correção monetária dos valores a serem restituídos, para que incidisse a partir do efetivo desembolso de cada parcela, conforme jurisprudência do STJ. A sentença que rejeitou os Embargos de Declaração (ID 209208634), proferida em 24 de setembro de 2025, fundamentou que não havia vício intrínseco na sentença e que o embargante buscava a revisitação da matéria.

EDMAR XAVIER PIRES
interpôs Recurso de Apelação (ID 213414894), requerendo: (i) o acolhimento da preliminar de ausência de notificação prévia para constituição em mora, com extinção do processo sem resolução de mérito; (ii) subsidiariamente, no mérito, o afastamento da rescisão contratual e da reintegração de posse, reconhecendo a inexistência de débito atual e a culpa concorrente/exclusiva do autor pelos atrasos passados; (iii) caso mantida a rescisão, a determinação de que a correção monetária dos valores pagos incida a partir da data de cada efetivo desembolso; (iv) o condicionamento da reintegração de posse à prévia e integral restituição dos valores pagos; (v) a redução equitativa da cláusula penal e dos honorários convencionais. Requereu, ainda, o recebimento do recurso com efeito suspensivo.

Nas razões recursais, o apelante sustenta que a notificação extrajudicial é imprescindível para a constituição em mora, sob pena de ausência de interesse processual. Argumenta que não há débito atual, pois as parcelas que motivaram a ação foram quitadas pelo próprio autor. Alega culpa concorrente ou exclusiva do autor pelos atrasos, uma vez que era o único com acesso ao sistema da Caixa Econômica Federal para gerar os boletos de pagamento. Invoca a teoria do adimplemento substancial, sustentando que o contrato foi cumprido em sua maior parte. Quanto à correção monetária, defende que deve incidir desde cada desembolso, conforme jurisprudência do STJ. Argumenta que a reintegração de posse deve ser condicionada à prévia restituição dos valores. Por fim, sustenta que a cláusula penal é desproporcional e configura dupla penalidade.

PATRICK CRISTIANO HARTMANN
também interpôs Recurso de Apelação (ID 213835545), requerendo: (i) a reforma da sentença para que os valores pagos a título de prestações pelo réu sejam retidos integralmente como compensação pela fruição do imóvel; (ii) o desconto, do valor do ágio a ser restituído, das prestações habitacionais pagas pelo autor no valor de R$ 4.789,60; (iii) a condenação do réu ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20.000,00; (iv) a majoração dos honorários advocatícios; (v) a concessão de tutela recursal para reintegração imediata na posse e para compelir o réu a quitar o débito de IPTU.

Nas razões recursais, o apelante sustenta que a sentença beneficia indevidamente a parte que causou a rescisão ao determinar a restituição das prestações habitacionais. Argumenta que o réu habitou o imóvel por cerca de quatro anos sem contraprestação e ainda receberá uma compensação generosa por uma rescisão que ele mesmo provocou. Alega que o réu permaneceu em mora no curso do processo, ocasionando nova negativação e notificação da Caixa Econômica Federal sobre possível leilão do imóvel. Informa que foi compelido a pagar as prestações habitacionais mesmo sem acesso ao imóvel, no valor total de R$ 4.789,60. Quanto aos danos morais, sustenta que sofreu incontáveis negativações nos últimos quatro anos, bem como protesto indevido em seu nome devido ao não pagamento do IPTU pelo réu. Argumenta que o dano moral é in re ipsa, dispensando comprovação. Requer a reintegração imediata na posse, alegando que o réu continua a residir gratuitamente no imóvel enquanto o autor arca com todos os ônus.

EDMAR XAVIER PIRES
apresentou contrarrazões ao recurso de
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
(ID 216766132), arguindo preliminarmente a inadmissibilidade dos documentos juntados em fase recursal, por violação ao princípio do contraditório e preclusão consumativa. No mérito, sustenta que a mora é do credor (mora creditoris), pois o autor omitiu-se sistematicamente em fornecer os boletos de pagamento, criando obstáculo intransponível ao cumprimento da obrigação. Alega que o autor violou os deveres anexos da boa-fé objetiva, especialmente os deveres de cooperação, informação e proteção. Argumenta que a pretensão de reter integralmente os valores pagos configura enriquecimento sem causa. Quanto aos danos morais, sustenta que foram autoinfligidos, pois o autor assumiu os riscos inerentes ao contrato de gaveta. Impugna o pedido de tutela recursal, alegando ausência de fumus boni iuris e configuração de periculum in mora inverso. Junta comprovante de quitação do IPTU (documento anexo às contrarrazões).

PATRICK CRISTIANO HARTMANN
apresentou contrarrazões ao recurso de
EDMAR XAVIER PIRES
(ID 216849322), requerendo o não conhecimento da preliminar de ausência de notificação prévia, por violação ao princípio da dialeticidade recursal. Subsidiariamente, argumenta que as obrigações eram líquidas e com termo certo de vencimento, tratando-se de mora
ex re
, que independe de notificação. Sustenta que a finalidade da notificação foi atingida por outros meios, especialmente pelos áudios da imobiliária. No mérito, refuta a tese de culpa concorrente, argumentando que cabia ao réu ter diligência para quitar as prestações, seja por consignação em pagamento, depósito direto ou qualquer outro meio. Alega que o inadimplemento foi generalizado, contínuo e grave, incluindo o não pagamento do IPTU. Argumenta que a teoria do adimplemento substancial é inaplicável. Quanto à restituição das prestações, sustenta que devem ser retidas integralmente como indenização pela fruição do bem, sob pena de enriquecimento sem causa do réu. Defende que a cláusula penal é perfeitamente legal e proporcional. Requer a concessão de tutela de urgência recursal para reintegração imediata na posse e para compelir o réu a quitar o débito de IPTU.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis interpostas por
EDMAR XAVIER PIRES
(réu - ID 213414894) e
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
(autor - ID 213835545) contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Nobres/MT (ID 194935420), que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Multa, Honorários Convencionais, Reintegração de Posse e Danos Morais.

PRELIMINARES

DA PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DOS DOCUMENTOS JUNTADOS EM FASE RECURSAL

O apelado
EDMAR XAVIER PIRES
arguiu, em suas contrarrazões (ID 216766132), a inadmissibilidade dos documentos juntados pelo apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
em fase recursal, especialmente o protesto de IPTU, por violação ao princípio do contraditório e preclusão consumativa.

O artigo 434 do CPC estabelece que incumbe à parte instruir a inicial ou contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. O artigo 435 do mesmo diploma prevê que é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

No caso concreto, o apelante juntou documentos referentes ao protesto de IPTU e aos pagamentos de prestações habitacionais realizados após a prolação da sentença. Tais documentos referem-se a fatos ocorridos posteriormente à fase de conhecimento, enquadrando-se na exceção prevista no artigo 435 do CPC.

Além disso, o apelado teve a oportunidade de se manifestar sobre os documentos em suas contrarrazões, inclusive juntando comprovante de quitação do IPTU, o que demonstra a observância ao princípio do contraditório.

Portanto,
rejeito a preliminar
de inadmissibilidade dos documentos juntados em fase recursal.

DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA

O apelante
EDMAR XAVIER PIRES
sustenta que a notificação extrajudicial é imprescindível para a constituição em mora do devedor, sob pena de ausência de interesse processual. Invoca a Súmula 76 do STJ, que dispõe: "A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor".

O apelado
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
, em suas contrarrazões (ID 216849322), argumenta que o recurso viola o princípio da dialeticidade recursal, pois o apelante limita-se a reproduzir os argumentos da contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença. Subsidiariamente, sustenta que as obrigações eram líquidas e com termo certo de vencimento, tratando-se de mora
ex re
, que independe de notificação, conforme o princípio
dies interpellat pro homine
, consagrado no artigo 397 do Código Civil.

A sentença (ID 194935420) fundamentou que "
os documentos colacionados na petição inicial e impugnação à contestação afastam qualquer dúvida da inadimplência do Requerido. As afirmações do Autor estão escoradas pelos áudios da imobiliária Thompson que intermediou a negociação. O representante da empresa é categórico ao afirmar que o Requerido tinha plena ciência da inadimplência e que ele assumiu a responsabilidade pela regularização da situação
".

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a notificação prévia tem por finalidade dar ciência ao devedor para que possa purgar a mora. Quando essa finalidade é atingida por outros meios, a exigência formal da notificação pode ser relativizada, especialmente quando há prova inequívoca da ciência do devedor sobre sua inadimplência.

No caso concreto, os áudios da imobiliária (ID 171894045 e ID 171894047) demonstram que o apelante tinha plena ciência da inadimplência e discutiu formas de regularizá-la. Além disso, o contrato estabelecia obrigações líquidas e com termo certo de vencimento, caracterizando mora
ex re
.

A exigência de uma formalidade cuja finalidade já foi alcançada configuraria excesso de formalismo que premia a má-fé da parte que ensejou a rescisão, violando o princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e o princípio nemo auditur propriam turpitudinem allegans (ninguém pode se beneficiar da própria torpeza).

Portanto,
rejeito a preliminar
de ausência de notificação prévia para constituição em mora.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA CULPA PELO INADIMPLEMENTO

O cerne da controvérsia reside em definir se houve inadimplemento contratual e, em caso afirmativo, a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão.

O apelante
EDMAR XAVIER PIRES
sustenta que não há débito atual, pois as parcelas que motivaram a ação foram quitadas pelo próprio autor. Alega culpa concorrente ou exclusiva do autor pelos atrasos, uma vez que era o único com acesso ao sistema da Caixa Econômica Federal para gerar os boletos de pagamento. Invoca a teoria do adimplemento substancial, sustentando que o contrato foi cumprido em sua maior parte.

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
sustenta que o réu atrasou reiteradamente as parcelas do financiamento, ocasionando diversas negativações em seu nome. Argumenta que o réu tinha pleno conhecimento da inadimplência e assumiu a responsabilidade pela regularização, conforme demonstrado pelos áudios da imobiliária.

A sentença reconheceu o inadimplemento do réu, fundamentando que "
os documentos colacionados na petição inicial e impugnação à contestação afastam qualquer dúvida da inadimplência do Requerido".
Destacou que
"não ilide a responsabilidade do réu, o fato de conseguir ou não imprimir os boletos de pagamento, já que existiam outras formas de impedir a inadimplência, como o requerimento e a comprovação da cobrança do boleto exclusivamente ao Autor; o depósito direto na conta do Autor; o depósito na conta da imobiliária e até mesmo o depósito em Juízo por meio de consignação em pagamento
".

O contrato firmado entre as partes (ID 162437955) estabelecia, em sua cláusula terceira, que o compromissário comprador assumiu as parcelas relativas ao financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal. O parágrafo único da cláusula sexta previa que o atraso de 3 (três) prestações habitacionais acarretaria a quebra contratual.

A planilha de evolução da Caixa Econômica Federal (ID 162437961) demonstra que, em diversas oportunidades, houve o atraso de três parcelas consecutivas. Por exemplo, em 06/05/2022, estavam sem pagamento três parcelas consecutivas, referentes a 01/03/2022, 01/04/2022 e 01/05/2022, todas pagas em 06/05/2022.

A alegação de que a dificuldade em obter boletos eximiria a responsabilidade do apelante não prospera. Como bem fundamentou a sentença, existiam outras formas de impedir a inadimplência, como o depósito direto na conta do autor, o depósito na conta da imobiliária ou a consignação em pagamento.

O artigo 335 do CPC estabelece que, se o devedor que, impedido de cumprir a prestação, a deposita em juízo, considera-se extinta a obrigação. O apelante poderia ter utilizado esse mecanismo para evitar a mora, mas permaneceu inerte.

Além disso, o artigo 422 do Código Civil determina que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. A conduta do apelante, ao permanecer inerte diante das dificuldades alegadas, viola o dever de cooperação, que é um dos deveres anexos da boa-fé objetiva.

Quanto à teoria do adimplemento substancial, embora seja aplicável em situações em que o devedor cumpriu a parte mais relevante da obrigação, restando apenas parcela ínfima inadimplida, não é o caso dos autos. O inadimplemento não foi pontual, mas sistemático e reiterado, frustrando a finalidade essencial do negócio para o autor, que era ver-se livre de quaisquer ônus financeiros e registrais.

Ademais, o inadimplemento não se limitou às parcelas do financiamento. O apelante também deixou de pagar o IPTU do imóvel desde 2022, conforme documentos juntados pelo apelado (ID 213835545), levando à inscrição do nome do autor em dívida ativa junto ao município. Embora o apelante tenha juntado comprovante de quitação do IPTU em suas contrarrazões (ID 216766132), tal quitação ocorreu apenas após a interposição do recurso, demonstrando que o inadimplemento era real e grave.

Portanto,
a culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída exclusivamente ao apelante

EDMAR XAVIER PIRES
, mantendo-se a sentença neste ponto.

DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

A sentença determinou que o autor restitua os valores pagos pelo réu (ágio e prestações), com incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir da data da rescisão (22.05.25).

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
sustenta que a sentença beneficia indevidamente a parte que causou a rescisão ao determinar a restituição das prestações habitacionais. Argumenta que o réu habitou o imóvel por cerca de quatro anos sem contraprestação e ainda receberá uma compensação generosa por uma rescisão que ele mesmo provocou. Requer que os valores pagos a título de prestações sejam retidos integralmente como compensação pela fruição do imóvel.

O apelante
EDMAR XAVIER PIRES
sustenta que a pretensão de reter integralmente os valores pagos configura enriquecimento sem causa. Argumenta que a rescisão contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, o que inclui a restituição dos valores pagos.

A rescisão contratual impõe o retorno das partes ao estado anterior, devendo ser restituídas mutuamente as prestações recebidas. Contudo, esse retorno não pode ignorar o fato de que o apelante usufruiu do imóvel por anos, residindo no local sem pagar aluguel, e ainda deixou um rastro de dívidas, como o IPTU não pago desde 2022.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de rescisão por culpa do comprador, é devida uma taxa de ocupação ou fruição pelo tempo em que permaneceu no imóvel, para evitar o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido:

"
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. (...) 5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação. Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década." (STJ - REsp: 1731753 SP, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA)

No caso concreto, o apelante
EDMAR XAVIER PIRES
ocupou o imóvel desde 09.12.2021 até a presente data, sem pagar aluguel. Permitir que receba de volta os valores pagos pelas prestações seria o mesmo que chancelar sua moradia gratuita por todo o período e premiar sua própria torpeza.

Portanto,
os valores pagos a título de prestações do financiamento devem ser retidos integralmente como indenização pela fruição do bem, afastando-se o pleito de restituição formulado pelo apelante

EDMAR XAVIER PIRES
.

Quanto ao
ágio, no valor de R$ 70.000,00, deve ser restituído
ao apelante
EDMAR XAVIER PIRES
,
com as deduções previstas na sentença (cláusula penal de R$ 14.000,00) e as prestações habitacionais pagas pelo apelante PATRICK CRISTIANO HARTMANN no valor de R$ 4.789,60
, conforme comprovantes juntados aos autos (ID 213835545).

DA CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS

O apelante
EDMAR XAVIER PIRES
sustenta que a correção monetária dos valores a serem restituídos deve incidir a partir da data de cada efetivo desembolso, e não da data da rescisão, conforme jurisprudência do STJ.

A sentença determinou que a correção monetária incida a partir da data da rescisão (22.05.25). Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

Nesse sentido:

"
A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso." (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.987.552/RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 30/06/2022)

A correção monetária não representa um acréscimo ao capital, mas sim a mera recomposição do poder de compra da moeda, corroído pela inflação. Incidir a correção monetária apenas a partir da data da rescisão significa que os valores pagos pelo apelante, desde o início do contrato em 2021, permaneceriam sem atualização por anos, sofrendo os efeitos da inflação e resultando em um prejuízo substancial.

Portanto,
a sentença deve ser reformada neste ponto, determinando-se que a correção monetária dos valores a serem restituídos (ágio) incida a partir da data de cada efetivo desembolso
.

DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DO CONDICIONAMENTO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES

A sentença determinou a reintegração da posse do imóvel ao autor. O apelante
EDMAR XAVIER PIRES
requer que a reintegração de posse seja condicionada à prévia e integral restituição dos valores pagos.

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
requer a concessão de tutela recursal para reintegração imediata na posse, alegando que o réu continua a residir gratuitamente no imóvel enquanto o autor arca com todos os ônus.

A rescisão contratual impõe o retorno das partes ao estado anterior, o que inclui tanto a restituição dos valores quanto a reintegração da posse. Contudo, a efetivação simultânea de ambos os atos deve observar a lógica de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

No caso concreto, conforme já fundamentado, os valores pagos a título de prestações do financiamento devem ser retidos integralmente como indenização pela fruição do bem. Quanto ao ágio, deve ser restituído com as deduções previstas (cláusula penal e prestações pagas pelo autor).

A manutenção do apelante
EDMAR XAVIER PIRES
na posse do imóvel, mesmo após a rescisão judicialmente declarada, agrava os prejuízos do apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
, que continua a arcar com as prestações do financiamento sem usufruir do bem.

Portanto,
a reintegração de posse deve ser efetivada de forma concomitante à restituição do ágio
, com as deduções previstas, a ser apurado em liquidação de sentença.

DA CLÁUSULA PENAL

A sentença condenou o réu ao pagamento de R$ 14.000,00 a título de cláusula penal contratual, correspondente a 10% sobre o valor do ágio (R$ 7.000,00 de multa) e honorários advocatícios convencionais (R$ 7.000,00).

O apelante
EDMAR XAVIER PIRES
sustenta que a cláusula penal é desproporcional e configura dupla penalidade, requerendo sua redução equitativa com base no artigo 413 do Código Civil.

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
sustenta que a condenação é perfeitamente legal e proporcional, tratando-se da fiel aplicação da Cláusula Sexta do contrato.

A Cláusula Sexta do contrato (ID 162437955) estabelecia que "
a parte que infringir quaisquer das cláusulas e condições deste contrato, se obriga a pagar a parte inocente a multa de 10% (DEZ PORCENTO), sobre o valor do ágio mais honorários advocatícios, independentemente do fato de vir a responder Judicialmente pela sua inadimplência
".

A cláusula penal tem por finalidade prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento, atuando como um desestímulo à mora e uma compensação ao credor. No caso concreto, a imposição desse valor cumpre o papel punitivo e compensatório, especialmente considerando os danos concretos e graves causados pelo apelante, que incluem diversas negativações de crédito, protesto indevido e o pesado ônus financeiro de ter que retomar o pagamento de um financiamento.

O artigo 413 do Código Civil estabelece que "
a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
".

No caso concreto, embora o contrato tenha sido cumprido em parte, o inadimplemento foi sistemático e reiterado, frustrando a finalidade essencial do negócio. Além disso, o valor da penalidade não é manifestamente excessivo, considerando a extensão dos prejuízos enfrentados pelo apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
.

Portanto,
mantenho a condenação ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 14.000,00
.

DOS DANOS MORAIS

A sentença julgou improcedente o pedido de danos morais, fundamentando que o autor assumiu o risco ao alienar um imóvel que, dada a ausência de conhecimento do negócio perante a Caixa Econômica Federal, não poderia ser alienado.

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
sustenta que sofreu incontáveis negativações nos últimos quatro anos, bem como protesto indevido em seu nome devido ao não pagamento do IPTU pelo réu. Argumenta que o dano moral é
in re ipsa
, dispensando comprovação.

O contrato de gaveta, embora válido entre as partes, conforme Súmula 308 do STJ, impõe ao titular do financiamento riscos conhecidos: inadimplemento do cessionário, negativação pela instituição financeira e execução. São riscos inerentes à modalidade escolhida, sobre os quais não cabe indenização.

Contudo, a situação dos autos transcende os riscos inerentes ao contrato de gaveta. O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
sofreu diversas negativações em seu nome (ID 162437959, ID 164558253), impedimentos para obter empréstimos bancários (ID 162437960) e para adquirir itens básicos a prazo (ID 162437962), além de protesto indevido em seu nome devido ao não pagamento do IPTU pelo réu.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a inscrição indevida em cadastros de proteção ao crédito ocasiona dano moral
in re ipsa
, sendo despicienda a prova da sua ocorrência.

Nesse sentido:

"
A inscrição indevida em cadastros de proteção ao crédito ocasiona dano moral in re ipsa, sendo despicienda, pois, a prova da sua ocorrência."
(REsp 981.081/RS, 3a Turma/STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, J. 23/03/2010)

No caso concreto, embora o contrato de gaveta seja válido entre as partes, o inadimplemento do apelante
EDMAR XAVIER PIRES
causou danos concretos ao apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
, que transcendem os riscos inerentes à modalidade contratual escolhida.

Portanto, a
sentença deve ser reformada
neste ponto,
condenando-se o apelante

EDMAR XAVIER PIRES
ao
pagamento de danos morais em favor do apelante

PATRICK CRISTIANO HARTMANN
.

Quanto ao valor, considerando as peculiaridades do caso concreto, a extensão dos danos e a necessidade de observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor que se mostra adequado à reparação dos danos sem configurar enriquecimento ilícito.

DA TUTELA RECURSAL

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
requereu a concessão de tutela recursal para reintegração imediata na posse e para compelir o réu a quitar o débito de IPTU.

Quanto ao IPTU, o apelante
EDMAR XAVIER PIRES
juntou comprovante de quitação em suas contrarrazões (ID 216766132), restando prejudicado o pedido neste ponto.

Quanto à reintegração imediata na posse, a concessão de tutela recursal, nos termos do artigo 1.012, §4o, do CPC, é excepcionalíssima, exigindo cumulativamente probabilidade de provimento (fumus boni iuris), risco de dano grave (periculum in mora) e inexistência de irreversibilidade.

No caso concreto, há probabilidade de provimento do recurso, conforme fundamentado. Contudo, há grave periculum in mora inverso. A concessão da medida liminar resultaria na remoção coercitiva de uma família de sua residência, uma violência que transcende a esfera patrimonial e atinge a própria dignidade humana.

Portanto,
indefiro o pedido de tutela recursal para reintegração imediata na posse, devendo a medida ser efetivada após o trânsito em julgado da decisão
.

DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

A sentença condenou o autor ao pagamento dos honorários de advogado ao patrono do réu em 10% sobre o proveito econômico obtido (sobre os danos morais), suspendendo a exigibilidade por ser beneficiário da gratuidade de justiça. Condenou o réu ao pagamento dos honorários de advogado ao patrono do autor em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor do imóvel).

O apelante
PATRICK CRISTIANO HARTMANN
requereu a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

Considerando o provimento parcial dos recursos, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o proveito econômico obtido por cada parte, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

Pelo exposto,
CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS e DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE PATRICK CRISTIANO HARTMANN e DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE EDMAR XAVIER PIRES
para:

(i) Determinar que os valores pagos a título de prestações do financiamento sejam retidos integralmente como indenização pela fruição do bem, afastando-se o pleito de restituição;

(ii) Determinar que a correção monetária do valor do ágio a ser restituído incida a partir da data de cada efetivo desembolso;

(iii) Determinar que do valor do ágio a ser restituído sejam deduzidos a cláusula penal de R$ 14.000,00 e as prestações habitacionais pagas pelo autor no valor de R$ 4.789,60;

(iv) Condenar o apelante EDMAR XAVIER PIRES ao pagamento de danos morais em favor do apelante PATRICK CRISTIANO HARTMANN no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir desta decisão;

(v) Majorar os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o proveito econômico obtido por cada parte, nos termos do artigo 85, §11, do CPC;

(vi) Manter a sentença nos demais pontos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026