Tribunal: TJMT
Processo: 1031462-46.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONDOMÍNIO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS –QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora e condenou solidariamente a apelante, juntamente com as construtoras requeridas, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, além de custas processuais e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se o condomínio agiu com culpa ao ajuizar ação de cobrança de taxas condominiais em face da proprietária registral do imóvel; (ii) se está configurada a responsabilidade solidária do apelante pelos danos morais experimentados pela autora; e (iii) se o quantum indenizatório fixado observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
III. Razões de decidir
3. A responsabilidade civil exige a demonstração cumulativa de conduta, dano e nexo de causalidade, além de culpa ou dolo do agente, tratando-se de responsabilidade subjetiva.
4. No caso, restou comprovado que o síndico do condomínio tinha ciência inequívoca de que a unidade autônoma era ocupada pela construtora, e não pela proprietária registral, conforme comunicação por e-mail (ID 126604777).
5. Embora as obrigações condominiais possuam natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, tal circunstância não autoriza o condomínio a ignorar a realidade fática de que a unidade estava sendo utilizada pela construtora como escritório de apoio.
6. O entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.910.280/PR não se aplica integralmente ao caso, porquanto a situação fática é substancialmente diversa, não se discutindo a legitimidade passiva da autora, mas sim a responsabilidade civil do condomínio por ter direcionado a cobrança exclusivamente à proprietária registral, a despeito de ter ciência de que esta jamais fora imitida na posse do imóvel.
7. A conduta do condomínio, ao direcionar a cobrança exclusivamente à autora, configura culpa, apta a gerar responsabilidade civil, porquanto submeteu a apelada a desgaste financeiro e emocional desnecessário.
8. O dano moral restou configurado, porquanto a autora foi indevidamente acionada judicialmente para pagamento de taxas condominiais de imóvel que jamais ocupou, sendo exposta à condição de inadimplente, com reflexos em sua vida profissional.
9. A responsabilidade solidária dos réus decorre da atuação conjunta das construtoras e do condomínio, cujas condutas concorreram para a configuração dos danos morais experimentados pela autora, nos termos do art. 942 do Código Civil.
10. O valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), fixado a título de compensação por danos morais, mostra-se adequado e proporcional à gravidade da conduta dos réus, à extensão do dano experimentado pela autora e ao caráter pedagógico-punitivo da medida.
IV. Dispositivo e tese
09. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade civil do condomínio por danos morais decorrentes de cobrança de taxas condominiais exige a demonstração de conduta culposa, dano e nexo de causalidade. 2. Havendo ciência inequívoca de que a unidade autônoma está sendo ocupada pela construtora e não pelo proprietário registral, a opção por direcionar a cobrança exclusivamente a este último configura conduta culposa, apta a gerar responsabilidade civil. 3. A natureza propter rem das obrigações condominiais não exime o condomínio de agir com a diligência esperada ao eleger o polo passivo da demanda executiva, devendo observar as circunstâncias concretas do caso. 4. A responsabilidade solidária entre construtoras e condomínio é cabível quando suas condutas concorrem, de forma conjunta, para a configuração dos danos morais experimentados pela vítima. 5. O quantum indenizatório por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando-se a gravidade da conduta, a extensão do dano e o caráter pedagógico-punitivo da medida.”-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031462-46.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[CELIA COSTA SANTOS - CPF: 778.302.371-15 (APELADO), DEBORA FRANCO DA SILVA - CPF: 823.744.901-06 (ADVOGADO), KELLY ROBERTA COSTA NUNES - CPF: 655.992.332-00 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.724.798/0001-66 (APELANTE), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELANTE), CONDOMINIO PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA - CNPJ: 28.639.924/0001-51 (APELANTE), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.724.798/0001-66 (TERCEIRO INTERESSADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL

PROCED
Ê
N
CIA
–
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONDOMÍNIO
–
DANOS MORAIS CONFIGURADOS
–
QUANTUM
INDENIZATÓRIO MANTIDO
–
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por contra sentença
que julgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora e condenou solidariamente
a
apelante, juntamente com as construtoras
requeridas
, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, além de custas processuais e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se o condomínio agiu com culpa ao ajuizar ação de cobrança de taxas condominiais em face da proprietária registral do imóvel; (
ii
) se
está configurada a responsabilidade solidária do apelante pelos danos morais experimentados pela autora; e (
iii
) se o
quantum
indenizatório fixado observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

III. Razões de decidir

3.
A responsabilidade civil exige a demonstração cumulativa de conduta, dano e nexo de causalidade, além de culpa ou dolo do agente, tratando-se de responsabilidade subjetiva.

4.
No caso, restou comprovado que o síndico do condomínio tinha ciência inequívoca de que a unidade autônoma era ocupada pela construtora, e não pela proprietária registral, conforme comunicação por e-mail (ID 126604777).

5.
Embora as obrigações condominiais possuam natureza
propter
rem
, vinculando-se ao imóvel, tal circunstância não autoriza o condomínio a ignorar a realidade fática de que a unidade estava sendo utilizada pela construtora como escritório de apoio.

6.
O entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.910.280/PR não se aplica integralmente ao caso, porquanto a situação fática é substancialmente diversa, não se discutindo a legitimidade passiva da autora, mas sim a responsabilidade civil do condomínio por ter direcionado a cobrança exclusivamente à proprietária registral, a despeito de ter ciência de que
esta
jamais fora imitida na posse
do imóvel
.

7.
A conduta do condomínio, ao direcionar a cobrança exclusivamente à autora, configura culpa, apta a gerar responsabilidade civil, porquanto submeteu a apelada a desgaste financeiro e emocional desnecessário.

8.
O dano moral restou configurado, porquanto a autora foi indevidamente acionada judicialmente para pagamento de taxas condominiais de imóvel que jamais ocupou, sendo exposta à condição de inadimplente, com reflexos em sua vida profissional.

9.
A responsabilidade solidária dos réus decorre da atuação conjunta das construtoras e do condomínio, cujas condutas concorreram para a configuração dos danos morais experimentados pela autora, nos termos do art. 942 do Código Civil.

10.
O valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), fixado a título de compensação por danos morais, mostra-se adequado e proporcional à gravidade da conduta dos réus, à extensão do dano experimentado pela autora e ao caráter pedagógico-punitivo da medida.

IV. Dispositivo e tese

09
. Recurso
des
provido.

Tese de julgamento:
“1.

A responsabilidade civil do condomínio por danos morais decorrentes de cobrança de taxas condominiais exige a demonstração de conduta culposa, dano e nexo de causalidade. 2. Havendo ciência inequívoca de que a unidade autônoma está sendo ocupada pela construtora e não pelo proprietário registral, a opção por direcionar a cobrança exclusivamente a este último configura conduta culposa, apta a gerar responsabilidade civil. 3. A natureza
propter
rem
das obrigações condominiais não exime o condomínio de agir com a diligência esperada ao eleger o polo passivo da demanda executiva, devendo observar as circunstâncias concretas do caso. 4. A responsabilidade solidária entre construtoras e condomínio é cabível quando suas condutas concorrem, de forma conjunta, para
a configuração dos danos morais experimentados pela vítima. 5. O
quantum
indenizatório por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando-se a gravidade da conduta, a extensão do dano e o caráter pedagógico-punitivo da medida
.”
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
CONDOMÍNIO PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA
em face da sentença proferida n
a A
ção de
O
brigação de
F
azer
c/c R
eparação de
D
anos
M
ateriais e
M
orais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
CELIA COSTA SANTOS
em face do apelante, da
MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e da PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.

A sentença (ID 213241636), confirmou a tutela de urgência anteriormente deferida, determinando que as corrés MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A promovessem a integral reforma do imóvel (Apartamento n.o 101, Bloco 07, do Condomínio Parque Chapada Mantiqueira) e a subsequente entrega das chaves à autora. Ademais, condenou as referidas construtoras ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes.

No que tange ao ora apelante, a sentença o condenou solidariamente com as demais rés ao pagamento de compensação por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), bem como ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação.

Nas razões recursais de ID
.
216230406, o apelante insurge-se contra a condenação solidária que lhe foi imposta, sustentando sua ilegitimidade passiva e a ausência de responsabilidade pelos danos morais alegados pela autora.

Argumenta que a cobrança judicial das taxas condominiais foi direcionada à proprietária registral do imóvel, conforme determina a legislação civil, tratando-se de obrigação
propter
rem
.

Aduz que não tinha conhecimento de que a autora não havia recebido as chaves do imóvel e que agiu no exercício regular de direito ao ajuizar a execução.

Sustenta que a responsabilidade pela não entrega do imóvel é exclusiva das construtoras, não havendo nexo causal entre sua conduta e os danos morais experimentados pela apelada.

Invoca jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, notadamente o julgamento do REsp 1.910.280/PR, que reconhece a legitimidade passiva concorrente entre o proprietário registral e o possuidor direto para responder por débitos condominiais.

Requer, ao final, a reforma da sentença para excluir sua condenação solidária ou, subsidiariamente, a redução do
quantum
indenizatório fixado a título de danos morais, com a inversão do ônus sucumbencial.

Não foram apresentadas contrarrazões pela apelada.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

A presente demanda originou-se de contrato de compra e venda firmado em 05 de janeiro de 2016 entre a autora CELIA COSTA SANTOS e a construtora MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORAÇÕES SPE LTDA, tendo por objeto
a aquisição d
o Apartamento n.o 101, Bloco 07, do Condomínio Parque Chapada Mantiqueira, com previsão contratual de entrega das chaves para 30 de novembro de 2017.

Conforme amplamente demonstrado nos autos, a autora jamais foi imitida na posse do imóvel, permanecendo a unidade sob ocupação das construtoras, que a utilizaram como escritório de apoio por período superior a seis anos, não obstante a conclusão da obra e a expedição do "habite-se" em 24 de julho de 2017 (ID. 126604777).

O
juízo
a quo
determinou a desocupação e reforma integral do imóvel pelas construtoras rés, com subsequente entrega das chaves à autora, sob pena de multa diária.

Condenou, ainda, as rés MRV e PRIME, solidariamente, ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes.

No tocante aos danos morais, a condenação foi fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), de forma solidária entre todas as rés, incluindo o ora apelante.

Pois bem.

A responsabilidade civil exige a demonstração cumulativa de conduta, dano e nexo de causalidade, além de culpa ou dolo do agente, tratando-se de responsabilidade subjetiva.

O elemento central que fundamentou a responsabilização do Condomínio apelante reside na comprovação inequívoca de que este tinha pleno conhecimento de que a autora jamais havia sido imitida na posse do imóvel e de que a unidade autônoma estava sendo utilizada pelas construtoras corrés.

Tal circunstância restou demonstrada por meio de comunicação eletrônica (e-mail) enviada pelo síndico do condomínio (ID. 126604777), na qual se evidencia que a administração condominial tinha ciência de que o apartamento em questão era ocupado pela construtora MRV, e não pela proprietária registral.

A despeito de ter conhecimento da realidade fática – qual seja, que a autora não detinha a posse do imóvel e que a construtora era a real ocupante e, portanto, a responsável pelo pagamento das taxas condominiais –, o Condomínio apelante optou deliberadamente por ajuizar ação de cobrança exclusivamente em face da autora (Processo n.o 1040201-36.2020.8.11.0001).

Esta escolha processual, conquanto formalmente amparada na natureza
propter
rem
das obrigações condominiais e na legitimidade passiva concorrente entre proprietário registral e possuidor direto, revelou-se materialmente inadequada e culposa diante das circunstâncias concretas do caso.

O
juízo
a quo
, com acerto, reconheceu a responsabilidade solidária do apelante pelos danos morais experimentados
pela autora, fundamentando-se em premissas fáticas e jurídicas que merecem ser mantidas.

Co
nforme consignado na decisão de primeiro grau, o síndico do condomínio, em comunicação por e-mail (ID
.
126604777), demonstrou ter ciência inequívoca de que a unidade autônoma em questão era ocupada pela construtora, e não pela proprietária registral.

Este elemento probatório é de fundamental importância, porquanto afasta a alegação de que o condomínio teria agido de boa-fé ao direcionar a cobrança exclusivamente à autora.

Com efeito, embora seja verdadeira a assertiva de que as obrigações condominiais possuem natureza
propter
rem,
vinculando-se ao imóvel e não à pessoa do devedor, tal circunstância não autoriza o condomínio a ignorar a realidade fática de que a unidade estava sendo utilizada pela construtora como escritório de apoio, conforme amplamente demonstrado nos autos.

O apelante invoca o recente julgamento do REsp 1.910.280/PR, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, no qual se firmou o entendimento de que, em razão da natureza
propter
rem
das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre o proprietário registral do imóvel e aquele imitido em sua posse por força de contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

Todavia, o referido precedente não se aplica integralmente ao caso dos autos, porquanto a situação fática é substancialmente diversa.

No julgado paradigma, discutia-se a possibilidade de penhora do imóvel pertencente ao promitente-vendedor em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, mesmo que o condomínio não tivesse ciência inequívoca da transação.

No caso vertente, contudo, não se está a discutir a legitimidade passiva da autora para figurar no polo passivo da ação de cobrança – questão que, aliás, já foi objeto de apreciação nos autos do processo no 1040201-36.2020.8.11.0001 –, mas sim a responsabilidade civil do condomínio por ter direcionado a cobrança exclusivamente à proprietária registral, a despeito de ter ciência de que a unidade estava sendo ocupada pela construtora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, embora reconheça a legitimidade passiva concorrente entre proprietário e possuidor para responder por débitos condominiais, não exime o condomínio de agir com a diligência esperada ao eleger o polo passivo da demanda executiva.

Nesse sentido, havendo ciência inequívoca de que a unidade está sendo ocupada por terceiro – no caso, a própria construtora –, e que este é o real devedor das obrigações condominiais, a opção por direcionar a cobrança exclusivamente ao proprietário registral, que sequer detém a posse do imóvel, configura conduta culposa, apta a gerar responsabilidade civil.

Não se desconhece que o condomínio possui o direito de cobrar os débitos condominiais do proprietário registral, em razão da natureza
propter
rem
da obrigação. Todavia, tal direito deve ser exercido com razoabilidade e proporcionalidade, observando-se as circunstâncias concretas do caso.

No caso dos autos, o condomínio tinha pleno conhecimento de que a autora jamais havia sido imitida na posse do imóvel, e que a unidade estava sendo utilizada pela construtora. A despeito disso, optou por ajuizar a ação de cobrança exclusivamente em face da autora, submetendo-a a desgaste financeiro e emocional desnecessário, conforme amplamente demonstrado nos autos.

Do dano moral

O dano moral não se confunde com mero dissabor ou aborrecimento cotidiano. Para sua configuração, exige-se a demonstração de efetiva violação a direito da personalidade, apta a causar abalo relevante à esfera íntima do indivíduo.

No caso vertente, a situação transcende, em muito, o mero dissabor.

A autora, além de ter sido privada da posse do imóvel que adquiriu para residir com seus genitores idosos e enfermos, foi indevidamente acionada judicialmente pelo condomínio para pagamento de taxas condominiais de imóvel que jamais ocupou, sendo exposta à condição de inadimplente, com reflexos em sua vida profissional, porquanto servidora pública e advogada.

Tal situação, por si só, é suficiente para caracterizar o dano moral indenizável, porquanto atinge a honra objetiva da autora, maculando sua imagem perante a sociedade.

O juízo monocrático
, ao reconhecer a responsabilidade solidária do condomínio, não se fundou em presunção abstrata de culpa, mas na análise detida do conjunto fático-probatório dos autos, que demonstrou
ter a conduta do apelante contribuído diretamente para a configuração dos danos extrapatrimoniais experimentados pela autora.

O art. 942 do Código Civil estabelece que
"os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação".

No caso dos autos, a conduta das construtoras – ao reterem indevidamente as chaves do imóvel por mais de seis anos, utilizando-o como escritório de apoio – e a conduta do condomínio – ao direcionar a cobrança de débitos condominiais exclusivamente à autora, a despeito de ter ciência de que
esta
jamais fora imitida na posse – concorreram, de forma conjunta, para a configuração dos danos morais experimentados pela apelada.

Assim, correta a
sentença
de primeiro grau ao reconhecer a responsabilidade solidária de todos os r
equeridos
pela reparação dos danos morais.

Subsidiariamente, o apelante requer a
reduçã
o
do quantum indenizatório fixado a título de danos morais, invocando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Todavia, não merece acolhida o pleito.

O valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), fixado a título de compensação por danos morais, mostra-se adequado e proporcional à gravidade da conduta dos réus, à extensão do dano experimentado pela autora e ao caráter pedagógico-punitivo da medida.

A fixação do
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se, de um lado, o enriquecimento sem causa da vítima e, de outro, a banalização do instituto da reparação por danos morais.

No caso vertente, considerando-se o longo período de sofrimento imposto à autora (mais de seis anos), a frustração da legítima expectativa de receber a casa própria, a angústia de ver seu planejamento de vida ruir e o constrangimento de ser acionada judicialmente como inadimplente por dívidas que não lhe cabiam, o valor fixado mostra-se justo e adequado.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
e elevo os honorários advocatícios
fixados na sentença
em mais 2%
(dois por cento)
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026