Tribunal: TJMT
Processo: 1019184-18.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-23

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADEQUAÇÃO DE SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO. EXIGÊNCIAS SUPERVENIENTES DO CORPO DE BOMBEIROS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. PROJETO ORIGINALMENTE APROVADO. ALVARÁ EXPEDIDO. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto por construtora e incorporadora contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer e danos materiais ajuizada por condomínio edilício, condenando as requeridas à substituição da bomba d'água de combate a incêndio, realização de obra de alvenaria no entorno do gerador com aplicação de porta corta-fogo, pagamento de indenização por danos materiais e multa pelo descumprimento de decisão liminar.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a Construtora Lopes S.A. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda; e (ii) estabelecer se as construtoras/incorporadoras são responsáveis por adequações nas instalações de prevenção e combate a incêndio exigidas pelo Corpo de Bombeiros Militar em vistoria realizada mais de três anos após a entrega do empreendimento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Lopes S.A. não merece acolhimento, pois restou comprovado nos autos que a empresa é construtora do condomínio, conforme Memorial de Incorporação juntado aos autos, sendo, portanto, legítima para responder à presente ação.
4. O projeto de prevenção e combate a incêndio foi devidamente aprovado pelo Corpo de Bombeiros Militar antes da entrega do empreendimento em 2015, com expedição do respectivo alvará, documento que goza de presunção de veracidade e legitimidade própria dos atos administrativos.
5. O condomínio recebeu o empreendimento em 06/04/2016 sem qualquer ressalva quanto às instalações de prevenção contra incêndio, o que reforça a conclusão de que, naquele momento, não havia irregularidades a serem sanadas.
6. As exigências do Corpo de Bombeiros Militar foram apresentadas apenas em 30/10/2019, mais de três anos após a entrega do empreendimento, sendo, portanto, supervenientes à conclusão da obra e entrega do imóvel.
7. Conforme o art. 1.348, V, do Código Civil e a NBR 5674 da ABNT, compete ao condomínio, na pessoa do síndico, diligenciar a conservação e guarda das partes comuns, zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores e elaborar e executar o plano de manutenção predial.
8. O próprio Corpo de Bombeiros Militar, em ofício-resposta juntado aos autos, informou expressamente que "a bomba não será alterada, permanecendo com as mesmas propriedades indicadas no processo aprovado", corroborando a tese das apelantes de que não há necessidade de substituição da bomba d'água.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, com inversão do ônus de sucumbência.
Tese de julgamento:
1. A construtora que figura no Memorial de Incorporação do empreendimento possui legitimidade passiva para responder por ação relacionada a vícios construtivos, independentemente de ter firmado contrato diretamente com o condomínio.
2. As construtoras e incorporadoras não são responsáveis por adequações nas instalações de prevenção e combate a incêndio exigidas pelo Corpo de Bombeiros em vistoria realizada anos após a entrega do empreendimento, quando o projeto original foi devidamente aprovado e o alvará expedido antes da entrega do imóvel.
3. Compete ao condomínio, nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil e da NBR 5674 da ABNT, a conservação, guarda e manutenção das áreas comuns, incluindo as instalações de prevenção e combate a incêndio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019184-18.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO EDIFICIO GLAM GOIABEIRAS LUXURY APARTAMENTS - CNPJ: 24.218.726/0001-63 (APELADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), GLAM EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 14.685.541/0001-05 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADEQUAÇÃO DE SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO. EXIGÊNCIAS SUPERVENIENTES DO CORPO DE BOMBEIROS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. PROJETO ORIGINALMENTE APROVADO. ALVARÁ EXPEDIDO. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por construtora e incorporadora contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer e danos materiais ajuizada por condomínio edilício, condenando as requeridas à substituição da bomba d'água de combate a incêndio, realização de obra de alvenaria no entorno do gerador com aplicação de porta corta-fogo, pagamento de indenização por danos materiais e multa pelo descumprimento de decisão liminar.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a Construtora Lopes S.A. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda; e (
ii
) estabelecer se as construtoras/incorporadoras são responsáveis por adequações nas instalações de prevenção e combate a incêndio exigidas pelo Corpo de Bombeiros Militar em vistoria realizada mais de três anos após a entrega do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Lopes S.A. não merece acolhimento, pois restou comprovado nos autos que a empresa é construtora do condomínio, conforme Memorial de Incorporação juntado aos autos, sendo, portanto, legítima para responder à presente ação.

4. O projeto de prevenção e combate a incêndio foi devidamente aprovado pelo Corpo de Bombeiros Militar antes da entrega do empreendimento em 2015, com expedição do respectivo alvará, documento que goza de presunção de veracidade e legitimidade própria dos atos administrativos.

5. O condomínio recebeu o empreendimento em 06/04/2016 sem qualquer ressalva quanto às instalações de prevenção contra incêndio, o que reforça a conclusão de que, naquele momento, não havia irregularidades a serem sanadas.

6. As exigências do Corpo de Bombeiros Militar foram apresentadas apenas em 30/10/2019, mais de três anos após a entrega do empreendimento, sendo, portanto, supervenientes à conclusão da obra e entrega do imóvel.

7. Conforme o art. 1.348, V, do Código Civil e a NBR 5674 da ABNT, compete ao condomínio, na pessoa do síndico, diligenciar a
conservação e guarda das partes comuns, zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores e elaborar e executar o plano de manutenção predial.

8. O próprio Corpo de Bombeiros Militar, em ofício-resposta juntado aos autos, informou expressamente que "a bomba não será alterada, permanecendo com as mesmas propriedades indicadas no processo aprovado", corroborando a tese das apelantes de que não há necessidade de substituição da bomba d'água.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, com inversão do ônus de sucumbência.

Tese de julgamento:

1. A construtora que figura no Memorial de Incorporação do empreendimento possui legitimidade passiva para responder por ação relacionada a vícios construtivos, independentemente de ter firmado contrato diretamente com o condomínio.

2. As construtoras e incorporadoras não são responsáveis por adequações nas instalações de prevenção e combate a incêndio exigidas pelo Corpo de Bombeiros em vistoria realizada anos após a entrega do empreendimento, quando o projeto original foi devidamente aprovado e o alvará expedido antes da entrega do imóvel.

3. Compete ao condomínio, nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil e da NBR 5674 da ABNT, a conservação, guarda e manutenção das áreas comuns, incluindo as instalações de prevenção e combate a incêndio.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto
p
or

GLAM EMPREENDIMENTOS LTDA e CONSTRUTORA LOPES S/A
contra
a
sentença que julgou
procedente a
Ação de Obrigação de Fazer e Danos Material
ajuizada por
CONDOMINIO DO EDIFÍCIO GLAM GOIABEIRAS LUXURIY APARTAME
NTS
, para condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais
à
parte autora no valor de R$
6.383,56 acrescidos de juros
de mora de 1% ao mês, a partir da citação (art. 405 do CC), e correção monetária
a partir do efetivo desembolso
das despesas
suportadas pelo lesado
, em atenção ao princípio da reparação integral (Súmula 54 do STJ)
, bem como condenar as requeridas ao pagamento de multa no teto de R$ 30.000,00 pelo descumprimento da decisão liminar concedida no ID no
34495700
. Condenou, ainda, as requeridas ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios na quantia de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

A
s apelantes alegam
,
preliminarmente, a ilegitimidade passiva da CONSTRUTORA LOPES S/A, ao argumento de que o
contrato objeto da lide não foi com ela firmado, e que a mera circunstância de ser sócia da sociedade empresarial
GLAM EMPREENDIMENTOS LTDA
não implica, por si só, a sua legitimação no polo passivo da demanda.

No mérito, sustentam que
realizaram o processo de aprovação do projeto junto ao Corpo de Bombeiros Militar antes mesmo de efetuar a entrega do empreendimento no ano de 2015, momento em que, após vistoriadas as exigências de segurança contra incêndio e pânico, restou devidamente aprovada mediante expedição do competente alvará.

Aduz
em
que somente após transcorridos em torno de 05 (cinco) anos da entrega do empreendimento é que o recorrido buscou transferir às recorrentes as obrigações de adequações determinadas pelo CBMMT em razão de normas supervenientes à data de entrega do empreendimento, o que não pode ser admitido.

Afirma
m
que o condomínio apelado omitiu em sua peça vestibular que o CBMMT expediu ofício resposta informando a desnecessidade de alteração da bomba, permanecendo com as mesmas propriedades indicadas no processo aprovado.

Argume
ntam
que, conforme a Norma Técnica 15575, é responsabilidade do condomínio realizar manutenções preventivas nos prazos estipulados no plano de manutenção.

Insurg
em-se
contra a condenação em danos materiais e o valor arbitrado a título de astreintes, que consideram excessivo e desproporcional.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso
para acolher a preliminar recursal e extinguir o feito em face da
CONSTRUTORA LOPES
.
Requerem, ainda, a
re
forma da sentença
para julgar improcedente a ação.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
328620858
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

D
a preliminar de ilegitimidade passiva

As apelantes arguem a ilegitimidade passiva da
CONSTRUTORA LOPES
S.A., ao argumento de que o contrato objeto da lide não foi com ela firmado, e que a mera circunstância de ser sócia da sociedade empresarial
GLAM EMPREENDIMENTOS LTDA
não implica, por si só, a sua legitimação no polo passivo da demanda.

No entanto, tal preliminar não merece prosperar.

Isto porque,
a requerida
/apelante
é construtora do condomínio, conforme
se verifica do Memorial de Incorporação de ID no
324009369
. Vejamos:

Portanto,
legítima para responder a presente ação.

Assim,

r
ejeito
a preliminar
arguida.

Mérito

Extrai-se dos autos que
o

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GLAM GOIABEIRAS LUXURY APARTAMENTS
ajuizou a
Ação de Obrigação de Fazer e Dano Material
em face de
CONSTRUTORA LOPES S/A e GLAM EMPREENDIMENTOS LTDA,
alegando, em síntese, que em 30/10/2019
,
o Corpo de Bombeiros Militar do Estado de Mato Grosso emitiu relatório de Vistoria Técnica no 5172
78/2019, constando como 12o e 13o itens de pendência os seguintes fatos: a) Locar bomba de incêndio Conf. Projeto exige uma de 5,0 CV, executada uma de 3,0 CV; b) Fazer atualização do projeto do grupo gerador.

Aduziram que depois da notificação come
çou a sanar todas as pendências de sua responsabilidade. Porém, dentre as pendências as duas acima mencionadas são de responsabilidade das requeridas, ao argumento que são as Construtoras do Condomínio, pois deveria
ser dotado de uma bomba hidráulica para combate a incêndio de
5,0 CV.

Re
la
taram que em 31/03/2020 notificou as requeridas para cumprir o determinado pelo Corpo de Bombeiro
, todavia, até o momento da propositura da ação não enviaram qualquer resposta.

Informaram que contrataram profissional para fazer alteração do projeto, devendo as requeridas
executarem
a obra e requereram o deferimento da tutela de urgência em caráter antecedente para que as requeridas promovessem a imediata troca da bomba
d
’

água
de combate a incêndio, instalada no condomínio por uma de 05 cavalos de potência, bem como fizessem obra de alvenaria no entorno do gerador, com aplicação de porta
contrafogo
.

Ao final, pugnaram pela confirmação da tutela concedida e pela condenação das requeridas a indenizar o autor
pelos prejuízos materiais
suportados.

A
tutela
provisória de urgência
foi deferida
,
sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 até o limite de R$ 100.000
,00
(ID no
324008939
)

Contra essa decisão foi interposto Agravo de Instrumento, o qual foi desprovido (ID no
324009372
).

Citadas
,
as requeridas ofertaram contestação no ID no
324009357
,
arguindo, preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Lopes e no mérito requereram a improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no
324009393
.

Informação da parte autora que as requeridas não cumpriram a ordem judicial e colacionaram comprovante referente a execução da obra do gerador
(ID no
324009377
).

Ao sentenciar,
o
i. magistrad
o
Dr.
Alexandre Elias Filho julgou procedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

No caso,
restou comprovado que
o Corpo de Bombeiros
aprovou o projeto de prevenção e combate a incêndio, instalações
, estruturas e equipamentos
antes da entrega do empreendimento, em 2015, tendo sido expedido o respectivo alvará, conforme documento juntado aos autos.
Vejamos
(ID no
324009361
)
:

O alvará expedido pelo Corpo de Bombeiros Militar atesta que
"foram vistoriadas a edificação ou área e que a mesma possui as medidas de segurança contra incêndio e pânico previstas na Lei no 8.399/05 e nas normas técnicas oficiais vigentes
".

Tal documento goza de presunção de veracidade e legitimidade, própria dos atos administrativos, e comprova que, no momento da
entrega do empreendimento, as instalações de prevenção e combate a incêndio estavam em conformidade com as normas técnicas então vigentes.

Ademais, conforme documento juntado aos autos, o condomínio recebeu o empreendimento em 06/04/2016, sem qualquer ressalva quanto às instalações de prevenção contra incêndio, o que reforça a conclusão de que, naquele momento, não havia irregularidades a serem sanadas.
(ID no
324009361
). Confira:

Somente em 30/10/2019, ou seja, mais de 3 anos após a entrega do empreendimento, é que o Corpo de Bombeiros Militar, em nova vistoria, apontou a necessidade de adequações nas instalações de prevenção contra incêndio.
Vejamos (ID no
324008913
):

Ocorre que,
de acordo com o
art. 1.348, V, do Código Civil, o condomínio deve, na pessoa do síndico
"diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".

Ademais, conforme
a N
BR 5674 da ABNT, que
estabe
lece os requisitos para a gestação do sistema de manutenção de edificações
,
o condomínio, através do síndico, é responsável pela elaboração e execução do plano de manutenção predial.

Além disso, merece desta
q
ue o ofício-resposta do C
orpo de Bombeiros de M
T juntado aos autos, que expressamente informa que
"a bomba não será alterada, permanecendo com as mesmas propriedades indicadas no processo aprovado"
, senão vejamos
(ID no
324009363
)
:

Tal documento corrobora a tese da
s
apelante
s
de que não há necessidade de substituição da bomba d'água, uma vez que a instalação existente está em conformidade com o projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros.

Nesse contexto, considerando que (i) o projeto foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros antes da entrega do empreendimento; (
ii
) o condomínio recebeu o empreendimento sem ressalvas; (
iii
) as exigências do Corpo de Bombeiros são supervenientes à entrega do empreendimento;

e (
i
v
) o próprio CBMMT informou a desnecessidade de alteração da bomba, não há que se falar
em responsabilidade da
s
apelante
s
pelas adequações exigidas
, tão pouco em danos materiais a serem ressarcidos.

Portanto, a sentença merece reforma para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para
reformar a sentença e julgar improcedente a ação.

Inverto o ônus de sucumbência.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026