Tribunal: TJMT
Processo: 1005496-43.2023.8.11.0086
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EFICAZ COMPROVADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pelo réu contra sentença que, em ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária, julgou procedente o pedido para condená-lo ao pagamento de R$ 32.500,00, correspondente a 5% do valor do negócio. Em preliminar, houve impugnação à concessão da justiça gratuita ao apelante, rejeitada pelo Tribunal, mantendo-se o benefício concedido na origem.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se deve ser afastado o benefício da justiça gratuita concedido ao apelante; e (ii) saber se estão presentes os requisitos do contrato de corretagem — ainda que verbal —, especialmente a intermediação útil e o nexo causal, a justificar o pagamento da comissão.
III. Razões de decidir
3. A impugnação à justiça gratuita não foi acompanhada de prova suficiente da capacidade econômica do beneficiário, prevalecendo a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do art. 98 do CPC e da jurisprudência do STJ.
4. O contrato de corretagem independe de forma escrita, sendo válida sua celebração verbal, desde que comprovados autorização, aproximação das partes e resultado útil.
5. O conjunto probatório (mensagens, depoimentos e demais elementos) demonstra atuação ativa do corretor na aproximação entre comprador e vendedor, evidenciando o nexo causal entre a intermediação e a concretização do negócio.
6. A posterior conclusão direta do negócio entre as partes não afasta o direito à comissão, quando comprovada a intermediação eficaz, sob pena de enriquecimento sem causa e violação da boa-fé objetiva.
IV. Dispositivo e tese
7. Preliminar rejeitada. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: “1. A impugnação à justiça gratuita exige prova inequívoca da capacidade financeira da parte beneficiária. 2. O contrato de corretagem pode ser verbal, sendo devida a comissão quando comprovada a intermediação útil e o nexo causal com a concretização do negócio. 3. A conclusão direta do negócio entre as partes não afasta o direito do corretor à remuneração quando sua atuação foi determinante.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CPC, art. 98; CC, art. 725.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1.342.118/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a Turma, j. 17.09.2015; STJ, AgInt no AREsp 2.303.500/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 14.08.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005496-43.2023.8.11.0086
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HERCULES CORRETORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 08.883.306/0001-45 (APELADO), JOSE PEDRO MARQUES BERNARDES - CPF: 018.224.351-61 (ADVOGADO), ADEMIR RISSI - CPF: 581.039.459-00 (APELANTE), EDUARDA BALDO HENDLER - CPF: 088.772.589-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EFICAZ COMPROVADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta pelo réu contra sentença que, em ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária, julgou procedente o pedido para condená-lo ao pagamento de R$ 32.500,00, correspondente a 5% do valor do negócio. Em preliminar, houve impugnação à concessão da justiça gratuita ao apelante, rejeitada pelo Tribunal, mantendo-se o benefício concedido na origem.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se deve ser afastado o benefício da justiça gratuita concedido ao apelante; e (ii) saber se estão presentes os requisitos do contrato de corretagem — ainda que verbal —, especialmente a intermediação útil e o nexo causal, a justificar o pagamento da comissão.

III. Razões de decidir

3. A impugnação à justiça gratuita não foi acompanhada de prova suficiente da capacidade econômica do beneficiário, prevalecendo a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do art. 98 do CPC e da jurisprudência do STJ.

4. O contrato de corretagem independe de forma escrita, sendo válida sua celebração verbal, desde que comprovados autorização, aproximação das partes e resultado útil.

5. O conjunto probatório (mensagens, depoimentos e demais elementos) demonstra atuação ativa do corretor na aproximação entre comprador e vendedor, evidenciando o nexo causal entre a intermediação e a concretização do negócio.

6. A posterior conclusão direta do negócio entre as partes não afasta o direito à comissão, quando comprovada a intermediação eficaz, sob pena de enriquecimento sem causa e violação da boa-fé objetiva.

IV. Dispositivo e tese

7. Preliminar rejeitada. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:
“1. A impugnação à justiça gratuita exige prova inequívoca da capacidade financeira da parte beneficiária. 2. O contrato de corretagem pode ser verbal, sendo devida a comissão quando comprovada a intermediação útil e o nexo causal com a concretização do negócio. 3. A conclusão direta do negócio entre as partes não afasta o direito do corretor à remuneração quando sua atuação foi determinante.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, LXXIV; CPC, art. 98; CC, art. 725.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no REsp 1.342.118/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a Turma, j. 17.09.2015; STJ, AgInt no AREsp 2.303.500/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 14.08.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
ADEMIR RISSI
contra sentença prolatada pela MMa. Juíza Substituta da 1a Vara da Comarca de Nova Mutum/MT, Dra. Thais D’Eça Morais, que, nos autos da
Ação De Cobrança De Comissão De Corretagem Imobiliária
movida por
HERCULES CORRETORA DE IMOVEIS LTDA,
julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar o réu ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 32.500,00, incidindo correção monetária pelo IPCA, a partir da data em que a comissão era devida (data da celebração do negócio), e a contar da citação (art. 405 do Código Civil) passa a incidir exclusivamente a Taxa SELIC, que já contém juros e correção, bem como deferiu a justiça gratuita ao réu.

Inconformado, o réu interpôs apelação, sustentando, em síntese, a inexistência de contrato válido de corretagem, afirmando que jamais firmou ajuste com a parte autora, seja de forma escrita ou verbal, não havendo estipulação quanto à comissão, forma de pagamento ou autorização para intermediação. Aduz que a mera troca de mensagens por aplicativo não é suficiente para caracterizar vínculo contratual apto a gerar obrigação pecuniária.

Argumenta, ainda, que não restou comprovada a intermediação eficaz por parte da apelada, asseverando que a concretização do negócio ocorreu por tratativas diretas entre vendedor e comprador, sem participação determinante da corretora.

Nesse contexto, sustenta a ausência de nexo causal entre a atuação da apelada e a realização da venda do imóvel, ressaltando que, inexistindo cláusula de exclusividade, a comissão somente seria devida caso demonstrada atuação decisiva na conclusão do negócio, o que não ocorreu.

Alega, por fim, a fragilidade do conjunto probatório, destacando que a prova oral produzida não comprova a participação efetiva da apelada na negociação, sendo ônus da autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, do qual não se desincumbiu.

Ao final, requer o recebimento do recurso com efeito suspensivo e o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedente a demanda, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

Recurso tempestivo e isento de preparo, ante a justiça gratuita deferida na sentença (id. 355591907).

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando, preliminarmente, pelo pela revogação da justiça gratuita e, no mérito, pelo desprovimento do recurso (ID. 355591912).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Irresignada, em preliminar de contrarrazões (id. 355591912), a parte autora impugna à concessão dos benefícios da justiça gratuita sob o fundamento de que o apelante apresentou documentos suficientes para movimentação financeira considerável, além de se tratar de negócio jurídico de expressivo valor, o que revela capacidade patrimonial significativa e descaracteriza a alegada hipossuficiência.

Nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, a justiça gratuita pode ser concedida à parte que, mediante simples declaração, afirmar não possuir condições de pagar as custas do processo e os honorários advocatícios sem prejuízo de seu sustento ou de sua família, além de que o direito à assistência judiciária gratuita é garantido pela Constituição Federal, no artigo 5o, inciso LXXIV, que prevê o dever do Estado em assegurar o acesso à justiça aos necessitados.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento no sentido de que
a impugnação aos benefícios da justiça gratuita deve ser acompanhada de provas que demonstrem,
de forma inequívoca, a capacidade financeira da parte beneficiária, invertendo-se o ônus da prova para o impugnante,
o que não se verifica no caso.

Conforme se extrai da sentença, a magistrada de origem deferiu o benefício com base nos documentos constantes dos autos, os quais evidenciam a condição de hipossuficiência econômica do requerido, que percebe renda líquida mensal média de aproximadamente R$ 2.371,30 (id. 355591885).

A mera alegação de que o negócio jurídico envolveu valor elevado — no caso, R$ 650.000,00 — não é suficiente, por si só, para infirmar a realidade financeira demonstrada nos autos, porquanto tal circunstância não traduz, automaticamente, capacidade econômica atual da parte.

De igual modo, a parte impugnante não trouxe aos autos qualquer elemento concreto apto a demonstrar que a situação financeira do beneficiário seria diversa daquela comprovada, limitando-se a meras alegações.

Ressalte-se, ainda, que não cabe a este Juízo, em grau recursal, promover diligências para averiguar eventual capacidade financeira da parte, tampouco determinar, nesta fase processual, a juntada de documentos como declaração de imposto de renda.

Dessa forma, ausentes elementos idôneos a afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, deve ser mantido o benefício da justiça gratuita, tal como corretamente decidido pelo Juízo de origem.

Em razão disso,
REJEITO
a preliminar de impugnação à justiça gratuita e mantenho o deferimento à assistência judiciária ao apelante.

V O T O

(MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, nota-se que o Apelante pugnou a concessão de
efeito suspensivo
ao presente recurso.

Entretanto, a redação do art. 1012 do CPC, em seus §§ 1o, III e § 3o, I e II, é categórica ao dispor:

“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1o Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que: [...]

§ 3o O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação.”

Assim, “
O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação
deve ser formulado em petição incidental
em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo Civil.(...)”
(TJMT - N.U 1031832-59.2022.8.11.0041) (g. n.)

Desse modo,
NÃO CONHEÇO DO PEDIDO
, diante da manifesta inadequação da via eleita.

Prosseguindo, c
inge-se dos autos que
HERCULES CORRETORA DE IMOVEIS LTDA
ajuizou
Ação De Cobrança De Comissão De Corretagem Imobiliária
em desfavor de
ADEMIR RISSI
, com a pretensão de receber o pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 32.500,00, correspondente a 5% do valor do negócio imobiliário realizado.

Após a instrução processual, o Juízo de origem prolatou sentença (ID. 35559107), julgando procedentes a demanda inicial, nos seguintes termos:

“(...)
I – RELATÓRIO

Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária, ajuizada por Hércules Corretora de Imóveis Ltda. – ME em face de Ademir Rissi, na qual a parte autora pleiteia o pagamento do valor de R$ 32.500,00, correspondente a 5% do valor do negócio imobiliário realizado.

A parte autora sustenta que, embora inexistente contrato escrito de corretagem, foi autorizada a intermediar a venda do imóvel de propriedade do réu, localizado na Rua das Laranjeiras, no 512W, Bairro Alto da Colina, em Nova Mutum/MT, tendo promovido a aproximação entre vendedor e comprador, conduzido negociações e viabilizado a concretização do negócio.

Alega que a intermediação ocorreu por meio do corretor parceiro João Marcos (CRECI 16323/MT), especialmente mediante tratativas realizadas via aplicativo WhatsApp, desde março de 2022, conforme documentos juntados aos autos. Afirma que, ao final, o imóvel foi vendido pelo valor total de R$ 650.000,00, mediante dação parcial em pagamento (caminhão), entrada em dinheiro e financiamento bancário, circunstância que ensejaria o direito à comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil.

Realizada audiência de conciliação, esta restou inexitosa.

O réu apresentou contestação, na qual requereu a concessão do benefício da gratuidade de Justiça e, no mérito, negou a existência de contrato de corretagem, bem como a obrigação de pagamento da comissão, sustentando que o negócio foi concluído diretamente entre as partes, sem ajuste prévio acerca de honorários.

Houve réplica.

Proferida decisão de saneamento, em que fixado como ponto controvertido a cobrança de corretagem e designada audiência de instrução e julgamento.

Colhido o depoimento pessoal da parte ré, bem como realizada a oitiva de testemunhas/informantes.

Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais.

É o relatório. Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO

Do contrato de corretagem e do direito à remuneração -

A controvérsia consiste em verificar se a atuação da parte autora configura intermediação apta a gerar o direito à comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil, apesar da inexistência de contrato escrito.

Dispõe o referido dispositivo legal que:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A legislação civil não exige forma especial para a celebração do contrato de corretagem, admitindo-se sua constituição de forma verbal, desde que comprovados três requisitos: (i) autorização para mediar; (ii) aproximação das partes; e (iii) resultado útil.

Por ser um contrato não solene, ele se aperfeiçoa com o simples consenso (encontro de vontades) entre o comitente (quem contrata o serviço) e o corretor. Tais elementos podem ser demonstrados por qualquer meio de prova em direito admitido, inclusive prova testemunhal, extratos de mensagens e pelo comportamento das partes.

(...)Portanto, se ficar provado que foi o trabalho do corretor que deu origem ao negócio (nexo de causalidade), a comissão é devida. Vale ressaltar que, para fins de evitar celeuma a respeito, a primeira parte do art. 726 do CC só se aplica quando o corretor foi um mero espectador, sem qualquer participação na aproximação que levou ao resultado. Ao revés, a tentativa das partes de excluir o corretor após a aproximação útil não afasta o seu direito à remuneração, sob pena de violação da boa-fé objetiva e de se premiar o enriquecimento sem causa.

Da autorização para mediar e da aproximação das partes –

No caso concreto, a autorização para mediação e a aproximação entre vendedor e comprador restaram comprovadas pelo conjunto probatório harmônico e convergente, especialmente pela prova documental e pela prova oral produzida em audiência.

Nessa toada, pode-se desprender tal conclusão a partir da leitura das tratativas encaminhadas pelo WhatsApp, devidamente disponibilizadas no link: https://drive.google.com/file/d/1iovnJUL601mlstrqM4PMvzXiBZ2_pJn9/view.

Da análise da conversa travada entre a parte ré e o corretor de imóveis João Marcos, destaca-se o momento em que este apresentou Jeferson, vindouro comprador do imóvel urbano sob no 04 da quadra A, com a área de 782,62 m2 (setecentos e oitenta e dois vírgula sessenta e dois metros quadrados), situado no loteamento denominado Alto da Colina, na cidade de Nova Mutum, Estado de Mato Grosso:

(...)Da análise da contestação, verifica-se que a parte ré confessa que o corretor João Marcos, profissional dos quadros da empresa autora, aproximou as partes contratantes. Eis trecho:

Primeiramente insta informar que o Requerente apenas intermediou uma simples conversa a qual não chegou a um resultado útil. O suposto comprador Jeferson havia interesse no imóvel a venda e ofertou um caminhão conforme posto nas conversas pelo aplicativo WhatsApp. Entretanto, o Requerente através de seu corretor encaminhou o número do Jeferson ao Requerente, de modo que, não participou mais da negociação, sequer da realização da venda, apenas encaminhou o contato.

No mesmo sentido, por ocasião da audiência de instrução e julgamento, o informante João Marcos, corretor de imóveis, declarou que atuou na intermediação do negócio a pedido do réu, sendo responsável por apresentar o imóvel ao comprador, conduzir tratativas iniciais, intermediar propostas, esclarecer condições de pagamento e manter contato contínuo entre as partes durante o período de negociação. Inclusive, narra que conduziu o comprador Jeferson à residência para que pudesse conhecê-la, sendo recebido pela então inquilina Vera.

A testemunha Jeferson Diego de Moura, comprador do imóvel, confirmou que teve conhecimento do bem por intermédio do corretor, que foi levado a visitá-lo em razão da intermediação da autora, bem como que as condições iniciais do negócio lhe foram apresentadas pelo intermediador.

Os depoimentos são coerentes com as mensagens e registros juntados aos autos, evidenciando que a atuação do corretor foi ativa, contínua e determinante para a conclusão do negócio, e não eventual ou acessória.

Ainda que o corretor não tenha acompanhado as tratativas até a fase final, inclusive até a celebração formal do negócio jurídico, tal circunstância não tem o condão de afastar o direito à comissão de corretagem, uma vez que o afastamento do profissional decorreu exclusivamente da conduta deliberada da parte ré, que, após se valer da intermediação inicial para aproximação das partes e amadurecimento do negócio, optou por prosseguir nas negociações à margem da atuação do corretor.

Tal proceder configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes deveres anexos de lealdade, cooperação e confiança recíproca, não sendo juridicamente admissível que o contratante se beneficie do trabalho do corretor para, em momento posterior, afastá-lo com o único intuito de elidir o pagamento da remuneração devida.

Aplica-se, ao caso, o brocardo
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
, segundo o qual ninguém pode se beneficiar da própria torpeza, bem como o princípio do
venire contra factum proprium
, que veda o comportamento contraditório, consistente em iniciar as tratativas com a atuação do corretor e, posteriormente, abandoná-la, em prejuízo da parte que legitimamente confiou na continuidade da relação.

Assim, tendo restado claro que o contato entre vendedor e comprador decorreu diretamente da atuação do corretor, afastando a tese de que o negócio teria ocorrido de forma autônoma e independente, impositiva o pagamento de comissão.

Do resultado útil e da irrelevância do contato direto posterior -

O resultado útil da mediação também restou comprovado, consistente na efetiva celebração do contrato de compra e venda do imóvel pelo valor total de R$ 650.000,00, negócio devidamente formalizado e registrado, fato incontroverso nos autos. Eis trecho do contrato:

(...)Ainda que, em momento posterior, vendedor e comprador tenham mantido contato direto para ajustes finais, tal circunstância não afasta o direito à comissão, uma vez que a conclusão do negócio decorreu da atuação inicial e eficaz do corretor.

Do valor da comissão -

Comprovado que o negócio foi concretizado pelo valor de R$ 650.000,00, e sendo usual no mercado imobiliário o percentual de 5% a título de comissão, revela-se correto o valor pleiteado de R$ 32.500,00, inexistindo impugnação específica quanto ao percentual adotado.

Dessa forma, estão preenchidos todos os requisitos legais para o reconhecimento do direito da parte autora à comissão de corretagem.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE
o pedido formulado por Hércules Corretora de Imóveis Ltda. – ME, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

a) Condenar o réu Ademir Rissi ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 32.500,00 (trinta e dois mil e quinhentos reais);

b) Determinar que sobre o valor da condenação incida correção monetária pelo IPCA, a partir da data em que a comissão era devida (data da celebração do negócio), e a contar da citação (art. 405 do Código Civil) passa a incidir exclusivamente a Taxa SELIC, que já contém juros e correção; e

c) Condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Defiro o pedido de gratuidade da justiça à parte ré, nos termos do art. 98 do CPC, ante os documentos juntados que demonstram a hipossuficiência econômica. (...)”

No mérito, cinge-se a controvérsia recursal a verificar a existência de contrato de corretagem, ainda que na modalidade verbal, bem como a ocorrência de intermediação eficaz por parte da autora e a presença de nexo causal entre sua atuação e a concretização do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, a fim de aferir a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem.

Pois bem.

Cumpre destacar que o contrato de corretagem não exige forma especial, sendo plenamente admitida sua celebração de forma verbal, desde que comprovados os seus elementos essenciais, quais sejam: autorização para intermediação, aproximação das partes e obtenção de resultado útil, nos termos da legislação civil e da jurisprudência consolidada.

No caso concreto, diversamente do que sustenta o apelante, o conjunto probatório revela, de forma suficiente, a existência da relação de corretagem.

Conforme bem delineado na sentença, restou demonstrado que a parte autora, por intermédio de corretor vinculado aos seus quadros, participou ativamente das negociações, sendo responsável pela apresentação do comprador ao vendedor, bem como pela condução das tratativas iniciais e intermediação entre as partes.

As conversas mantidas via aplicativo de mensagens, aliadas à prova oral colhida em audiência, evidenciam que a atuação do corretor não se limitou a mero contato inicial, mas se deu de forma ativa e relevante no desenvolvimento do negócio.

No mesmo sentido, a prova oral produzida em audiência revela, com maior grau de precisão, a efetiva atuação da parte autora na intermediação do negócio.

O informante João Marcos, corretor de imóveis vinculado à autora, foi categórico ao afirmar que sua atuação se deu por solicitação do próprio réu, tendo sido incumbido de divulgar o imóvel e buscar interessados. Relatou que realizou a captação do potencial comprador, promoveu o primeiro contato entre as partes e participou ativamente das tratativas iniciais, inclusive na formulação e repasse de propostas, esclarecimento acerca das condições de pagamento — que envolviam dação em pagamento, entrada e financiamento — e alinhamento das expectativas negociais.

Destacou, ainda, que acompanhou o comprador até o imóvel, oportunizando a visita
in loco
, ocasião em que foram apresentados os detalhes do bem, sendo o acesso viabilizado com a anuência da então inquilina, o que demonstra não apenas aproximação formal, mas efetiva condução da fase inicial e estruturante da negociação.

De igual modo, a testemunha Jeferson Diego de Moura, adquirente do imóvel, corroborou integralmente tal dinâmica ao afirmar que tomou conhecimento do bem exclusivamente por intermédio do corretor, que lhe apresentou a oportunidade de negócio, intermediou o agendamento da visita e lhe expôs, de forma inicial, as condições da negociação.

Ressaltou que o primeiro contato com o imóvel e com o vendedor somente se deu em razão da atuação do intermediador, evidenciando que a gênese da relação negocial decorreu diretamente da atividade desempenhada pela autora, circunstância que reforça a presença do nexo causal entre a intermediação realizada e a posterior concretização do negócio.

No tocante ao nexo causal, igualmente não prospera a tese recursal. A sentença é precisa ao reconhecer que a concretização do negócio decorreu diretamente da atuação do corretor, sendo irrelevante o fato de que, em momento posterior, as partes tenham mantido contato direto para ajustes finais.

Com efeito, a jurisprudência e a doutrina são firmes no sentido de que, uma vez comprovada a aproximação útil das partes e a contribuição efetiva para a formação do negócio, resta configurado o direito à comissão, ainda que o corretor não participe das etapas finais da negociação.

Sobre o tema, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. EFEITOS DOS FATOS E OBRIGAÇÕES. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ .
1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula n. 83/STJ
. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no REsp: 1342118 GO 2012/0183774-1, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/09/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2015) (g. n.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM . REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ . ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA . 1. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmulas n. 83 e 568 do STJ).
2 . Nos termos da jurisprudência desta Corte, "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" ( REsp n. 1.765.004/SP, relator para acórdão Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 5/12/2018).
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 4 . No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pelo dever de pagar comissão de corretagem. Entender de modo contrário demandaria nova análise dos demais elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2303500 RJ 2023/0042205-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023) (g. n.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6o, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. 2 . O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. 3. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.
4 . Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. 5. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts . 723 do Diploma civilista; 6o, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978.
Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado .6. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir da análise dos elementos de prova, concluiu que houve falha da corretora na prestação de seus serviços e que o dano moral foi configurado. Entender de modo contrário implicaria reexame da matéria fática, o que é vedado em recurso especial. 7 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1930993 SP 2021/0204639-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2022) (g. n.)

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRELIMINAR NULIDADE DA SENTENÇA - AUSENCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - REJEIÇÃO - CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEL - INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA - CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE - SENTENÇA MANTIDA. - A determinação contida no art. 489 do Código de Processo Civil não implica na necessidade de apreciação pormenorizada de cada argumento versado nos autos, na hipótese em que adotados fundamentos que bastem para infirmar a tese arguida -
O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação - É Pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, sendo também desnecessária a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para fazer jus à comissão - Para a celebração do contrato de corretagem não se exige determinada forma, admitindo-se, inclusive, a verbal. É cabível a prova testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes - A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência .
(TJ-MG - AC: 50005223320188130693, Relator.: Des.(a) Domingos Coelho, Data de Julgamento: 23/03/2023, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/03/2023) (g. n.)

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA – PRESSUPOSTOS LEGAIS PREENCHIDOS – CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM COMPROVADO – MENSAGENS ELETRÔNICAS – DESNECESSIDADE DE ATA NOTARIAL – INTERMEDIAÇÃO PELO CORRETOR COMPROVADA – COMISSÃO DEVIDA – INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL CARACTERIZADA 1 – Benefício da Lei 1.060/50 e do Novo Código de Processo Civil que depende de comprovação, desde o advento da Constituição Federal de 1988, art. 5o, LXXIV. Elementos de prova suficientes para justificar a concessão do benefício;
2 – Conjunto probatório é assaz suficiente para demonstrar a existência de contrato verbal de corretagem, a intermediação do corretor aproximando a ré do negócio (venda de imóvel), e a conclusão do negócio à revelia do corretor . Comissão devida ( CC, art. 727)– Percentual – 6% ̈– Tabela do CRECI-SP; 3 – Mensagens eletrônicas (WhatsApp e e-mails) prescindem de ata notarial para emanarem força probante. Precedente
; 4 – Peculiaridades do caso que extrapolam o mero inadimplemento contratual. Indenização por dano moral devida . Valor arbitrado em R$ 10.000,00, em atenção às circunstâncias fáticas e ao escopo do instituto. RECURSO PROVIDO (TJ-SP - AC: 10073923820188260100 SP 1007392-38.2018 .8.26.0100, Relator.: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 20/03/2019, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2019) (g. n.)

Ademais, não se pode admitir que a parte se beneficie da atuação do corretor para, posteriormente, afastá-lo com o intuito de se eximir do pagamento da remuneração, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

No presente caso, restou devidamente comprovado que o negócio foi efetivamente realizado, pelo valor de R$ 650.000,00, configurando o resultado útil da intermediação, circunstância que atrai a incidência do art. 725 do Código Civil.

Diante desse contexto, mostra-se correta a conclusão do Juízo de origem ao reconhecer o direito da parte autora à comissão de corretagem, inexistindo qualquer elemento capaz de justificar a reforma da sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Por conseguinte, majoro a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de
10% para 12% (doze por cento)
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida (art. 98, §3o, do CPC).

É como
voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026