Tribunal: TJMT
Processo: 1040139-23.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1040139-23.2025.8.11.0000
AGRAVANTE: VANDERLEI DALLETEZZE.
AGRAVADO: COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS NÃO REGISTRADO. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. SÚMULA No 84/STJ. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência requerida em embargos de terceiro, por meio da qual o embargante pretendia a suspensão de ordem de reintegração de posse incidente sobre imóvel em que afirma residir há cerca de trinta anos, com fundamento em contrato particular de cessão de direitos possessórios firmado em 1995 e em alegada posse mansa, pacífica e contínua.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes, em sede de cognição sumária, os requisitos dos arts. 300 e 678 do CPC para concessão de tutela de urgência em embargos de terceiro, especialmente quanto à demonstração suficiente da probabilidade do direito fundada em contrato particular não registrado e em documentos esparsos aptos a comprovar posse qualificada.
III. Razões de decidir
3. O contrato particular de cessão de direitos possessórios, desacompanhado de registro e de providências de regularização dominial por longo lapso temporal, não ostenta, por si, publicidade ou oponibilidade perante terceiros, devendo ser analisado com maior rigor quando invocado para obstar medida possessória fundada na aparência jurídica do registro imobiliário, nos termos do art. 1.245, caput e § 1o, do CC.
A Súmula no 84/STJ assegura a admissibilidade dos embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda não registrado, mas não dispensa a demonstração, ainda que em juízo sumário, de posse qualificada e de boa-fé suficientemente evidenciadas, especialmente quando se pretende suspender efeitos concretos de ordem judicial já em cumprimento.
As faturas de serviços essenciais juntadas, esparsas no tempo, não comprovam de forma consistente a exteriorização contínua da posse desde 1995, nem evidenciam, com densidade probatória adequada, o exercício de posse com animus domini por quase três décadas.
Embora o risco de desocupação revele potencial dano relevante, a tutela de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito, nos termos do art. 300 do CPC, requisito não atendido diante do acervo probatório apresentado, que demanda dilação probatória para adequada formação do convencimento.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A admissibilidade dos embargos de terceiro fundados em contrato particular não registrado, nos termos da Súmula no 84/STJ, não afasta a necessidade de demonstração suficiente da probabilidade do direito para fins de concessão de tutela de urgência. 2. A ausência de registro imobiliário e a fragilidade da prova da posse qualificada impedem, em cognição sumária, a suspensão de ordem de reintegração de posse.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 678 e 1.015, I; CC, art. 1.245, caput e § 1o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1040139-23.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[RICARDO BORGES LEAO JUNIOR registrado(a) civilmente como RICARDO BORGES LEAO JUNIOR - CPF: 017.014.051-21 (ADVOGADO), VANDERLEI DALLETEZZE - CPF: 388.135.561-87 (AGRAVANTE), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO - CNPJ: 32.983.165/0001-17 (AGRAVADO), NOEL LUIZ DA SILVEIRA - CPF: 018.508.448-60 (AGRAVADO), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), ANDREIA DELA JUSTINA - CPF: 000.075.071-94 (ADVOGADO), NOEL LUIZ DA SILVEIRA - CPF: 018.508.448-60 (AGRAVANTE), ANDREIA DELA JUSTINA - CPF: 000.075.071-94 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1040139-23.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:
VANDERLEI DALLETEZZE.

AGRAVADO:
COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS NÃO REGISTRADO. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. SÚMULA No 84/STJ. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência requerida em embargos de terceiro, por meio da qual o embargante pretendia a suspensão de ordem de reintegração de posse incidente sobre imóvel em que afirma residir há cerca de trinta anos, com fundamento em contrato particular de cessão de direitos possessórios firmado em 1995 e em alegada posse mansa, pacífica e contínua.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes, em sede de cognição sumária, os requisitos dos arts. 300 e 678 do CPC para concessão de tutela de urgência em embargos de terceiro, especialmente quanto à demonstração suficiente da probabilidade do direito fundada em contrato particular não registrado e em documentos esparsos aptos a comprovar posse qualificada.

III. Razões de decidir

3. O contrato particular de cessão de direitos possessórios, desacompanhado de registro e de providências de regularização dominial por longo lapso temporal, não ostenta, por si, publicidade ou oponibilidade perante terceiros, devendo ser analisado com maior rigor quando invocado para obstar medida possessória fundada na aparência jurídica do registro imobiliário, nos termos do art. 1.245, caput e § 1o, do CC.

A Súmula no 84/STJ assegura a admissibilidade dos embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda não registrado, mas não dispensa a demonstração, ainda que em juízo sumário, de posse qualificada e de boa-fé suficientemente evidenciadas, especialmente quando se pretende suspender efeitos concretos de ordem judicial já em cumprimento.

As faturas de serviços essenciais juntadas, esparsas no tempo, não comprovam de forma consistente a exteriorização contínua da posse desde 1995, nem evidenciam, com densidade probatória adequada, o exercício de posse com animus domini por quase três décadas.

Embora o risco de desocupação revele potencial dano relevante, a tutela de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito, nos termos do art. 300 do CPC, requisito não atendido diante do acervo probatório apresentado, que demanda dilação probatória para adequada formação do convencimento.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A admissibilidade dos embargos de terceiro fundados em contrato particular não registrado, nos termos da Súmula no 84/STJ, não afasta a necessidade de demonstração suficiente da probabilidade do direito para fins de concessão de tutela de urgência. 2. A ausência de registro imobiliário e a fragilidade da prova da posse qualificada impedem, em cognição sumária, a suspensão de ordem de reintegração de posse.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 678 e 1.015, I; CC, art. 1.245, caput e § 1o.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1040139-23.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:
VANDERLEI DALLETEZZE.

AGRAVADO:
COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
VANDERLEI DALLETEZZE
em face de decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT, nos autos da ação de Embargos de Terceiro no 1000625-28.2025.8.11.0044,
que indeferiu o pedido de tutela de urgência que visava resguardar a posse do agravante sobre imóvel objeto de ordem judicial de reintegração, exarada em ação possessória da qual o ora recorrente não participou.

Em sua peça recursal, o agravante alega, em síntese, que reside com sua família há cerca de trinta anos no imóvel objeto da lide, exercendo posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
desde 1995, quando firmou contrato particular de cessão de direitos possessórios com o antigo proprietário, documento este que, embora não registrado em cartório, representaria a origem legítima da sua posse.

Sustenta que, ao longo desse extenso período, realizou diversas benfeitorias no bem, erigindo duas casas, arcando com despesas de consumo e promovendo a conservação da área.

Aponta que, mesmo diante da ausência de formalização dominial no registro de imóveis, sua condição de possuidor de boa-fé seria evidenciada não apenas pelo decurso do tempo, mas também pela ausência de qualquer oposição ao seu domínio por parte dos agravados, além da existência de faturas de água e telefone emitidas em seu nome e de imagens satelitais da área com edificações visíveis.

Insurge-se, ainda, contra a fundamentação lançada na decisão agravada, que considerou frágeis as provas apresentadas e concluiu pela ausência de probabilidade do direito.

Argumenta que o juízo
a quo
ignorou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que reconhece a admissibilidade de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro (Súmula 84/STJ), o que também se aplicaria ao contrato de cessão de direitos possessórios que embasa sua pretensão.

No tocante ao
periculum in mora
, o agravante destaca o iminente risco de sofrer desocupação forçada do imóvel, tendo em vista que o mandado de reintegração de posse já se encontra em fase de cumprimento.

Aponta que tal medida, se concretizada, ensejará grave violação ao direito à moradia, ocasionando dano de difícil ou impossível reparação, afetando não só seu patrimônio, mas também sua dignidade e a estabilidade familiar construída ao longo de décadas.

Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo ativo ao agravo, a fim de suspender os efeitos da decisão agravada e assegurar sua permanência no imóvel até julgamento final do recurso.

A antecipação da tutela recursal foi deferida por meio da decisão de id. 328722865.

Contrarrazões apresentadas no id. 328722865, refutando as razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares.

O presente recurso comporta conhecimento, porquanto dirigido contra decisão interlocutória que versa sobre tutela provisória, incidindo a hipótese do art. 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, e porque, à luz das alegações constantes das razões recursais, também se mostram atendidos os requisitos de admissibilidade recursal pertinentes, inclusive a regularidade formal.

Superada a admissibilidade, cumpre delimitar o objeto devolvido ao Tribunal. Discute-se se, em sede de embargos de terceiro, estava presente substrato probatório suficiente para a concessão, em cognição sumária, de tutela de urgência destinada a manter o embargante/agravante na posse do imóvel, com fundamento nos arts. 300 e 678 do Código de Processo Civil.

A controvérsia, embora apresentada sob a roupagem de proteção possessória do terceiro, revela um imbróglio mais sensível: de um lado, o agravante invoca contrato particular antigo de cessão de direitos possessórios e aponta posse prolongada; de outro, os autos indicam que a esfera de titularidade registral permaneceu, por longo período, vinculada ao cedente, circunstância que, quando cotejada com a disciplina legal dos direitos reais e com a tutela da boa-fé objetiva nas relações negociais, impede que se atribua, com segurança, probabilidade suficiente ao direito invocado apenas com base em documento particular não dotado de publicidade registral, desacompanhado de lastro robusto de exteriorização contínua da posse qualificada perante terceiros.

No caso concreto, o agravante ampara sua pretensão, essencialmente, no “Contrato de Cessão de Direitos Possessórios” datado de 01/06/1995, documento particular firmado entre Noel Luiz da Silveira (cedente) e Vanderlei Dallettezze (cessionário) .

Embora conste ali a descrição do lote urbano, o valor ajustado e a previsão de transferência da posse na data da assinatura, trata-se de instrumento particular que não foi levado a registro, não ostenta formalidades que lhe confiram publicidade perante terceiros, e, principalmente, permaneceu sem qualquer providência de regularização dominial por extensa lapso temporal, justamente o aspecto que o Juízo de origem destacou como elemento de insegurança para o deferimento liminar.

O ponto não é negar validade
inter partes
ao ajuste particular, mas reconhecer que, para os fins de tutela de urgência em embargos de terceiro, exige-se demonstração da probabilidade do direito em cognição sumária, a partir de elementos minimamente idôneos para evidenciar posse qualificada e boa-fé, especialmente quando a pretensão tem aptidão de obstar medida possessória/registral que se desenvolveu com base na aparência jurídica fornecida pelo registro imobiliário.

O Código Civil dispõe, de forma expressa, que “
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”
e que,
“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”
(art. 1.245, caput e § 1o).

Tais comandos não são meras fórmulas abstratas; constituem o núcleo de segurança do sistema registral, cuja finalidade é conferir estabilidade e previsibilidade às relações imobiliárias, sobretudo perante terceiros.

Diante disso, quanto mais prolongada a manutenção da informalidade negocial, maior é o ônus argumentativo e probatório daquele que pretende opor o ajuste particular contra terceiros que se orientaram pela situação registral.

A par disso, o agravante menciona a existência de documentos de serviços essenciais em seu nome. Entretanto, o que se verifica do material juntado é a presença de poucas faturas esparsas, como contas de telefonia de 2011/2012 e contas de água com registros de 2015 e 2018 , insuficientes, por si, para caracterizar, com densidade probatória satisfatória, posse contínua e qualificada desde 1995.

Ademais, mesmo tais documentos não têm aptidão para esclarecer, com segurança, a natureza jurídica da ocupação, isto é, se se tratava de posse direta exercida com
animus domini
ou de mera vinculação cadastral/consumo em contexto diverso, sendo certo que a tutela provisória exige probabilidade, e não mera possibilidade.

Deve-se registrar, ainda, que o agravante fundamenta sua pretensão na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, cujo teor é:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

A invocação do enunciado, entretanto, não conduz, por automatismo, ao deferimento de tutela de urgência. A súmula consagra a possibilidade jurídica de manejo dos embargos mesmo sem registro do compromisso, mas não dispensa o embargante do ônus de demonstrar, em grau mínimo suficiente, a posse e a boa-fé, quando pretende, liminarmente, paralisar efeitos práticos relevantes decorrentes de atos possessórios já amparados por título e por pronunciamentos judiciais anteriores. Em outras palavras, a admissibilidade da ação não equivale à probabilidade do direito para tutela provisória.

No caso, a decisão agravada foi explícita ao reconhecer que a questão demanda instrução probatória aprofundada, com oitiva de testemunhas e análise de outros elementos que eventualmente surjam. Essa conclusão não se mostra desarrazoada diante do acervo apresentado: há um contrato particular antigo e um reduzido número de contas esparsas, sem que se tenha, até aqui, documentação com mínima continuidade temporal que demonstre, de forma razoavelmente segura, a efetiva exteriorização da posse qualificada por quase três décadas.

A tutela de urgência, por sua vez, pressupõe um juízo de probabilidade (art. 300 do CPC) e, nos embargos de terceiro, o art. 678 do CPC prevê a suspensão de medidas e a manutenção ou reintegração provisória da posse quando suficientemente provado o domínio ou a posse. O grau de suficiência, no caso concreto, não se mostra atendido com o material apresentado.

Também não se ignora o argumento do perigo de dano, pois a desocupação de imóvel residencial, em tese, pode gerar consequências graves. Todavia, no modelo legal, o risco de dano não atua sozinho: é imprescindível a presença concomitante da probabilidade do direito (art. 300 do CPC).

Quando o suporte probatório é débil, o perigo de dano, embora relevante, não autoriza o deferimento da tutela. De resto, a inversão do regime de tutela provisória, para dispensar o fumus em razão da gravidade social do resultado, transformaria a tutela de urgência em provimento automático, incompatível com a disciplina legal.

Assim, diante do conjunto probatório efetivamente indicado, conclui-se que o Juízo de origem não incorreu em ilegalidade ou teratologia ao indeferir a medida liminar, pois exigiu, com acerto, demonstração minimamente consistente do requisito da probabilidade do direito, sem o qual não se justifica a concessão da manutenção provisória da posse em embargos de terceiro.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026