Tribunal: TJMT
Processo: 1001865-78.2025.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
ementa: direito civil e consumidor. apelação cível. compromisso de compra e venda de imóvel. loteamento urbano. lei no 13.786/2018 (lei do distrato). resilição por iniciativa do comprador. retenção de valores. percentual de 25% sobre as parcelas pagas. razoabilidade e conformidade com a jurisprudência do stj. ônus sucumbenciais. resistência ao mérito pela requerida. incidência do princípio da sucumbência. reforma parcial.
I. caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano e restituição de quantias, fixando a retenção em 25% dos valores pagos e atribuindo à autora a responsabilidade integral pelas verbas de sucumbência, com base no princípio da causalidade. A apelante pleiteia a redução da retenção para 10%, a inversão do ônus sucumbencial e a condenação da ré por litigância de má-fé.
II. questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos é abusivo em contrato de loteamento regido pela Lei no 13.786/2018; (ii) estabelecer se a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários deve ser mantida ante a procedência do pedido e a resistência da ré ao mérito; e (iii) determinar se o protocolo de peça recursal com erros materiais e referências a outros processos configura litigância de má-fé.
III. razões de decidir
3. O STJ possui o posicionamento de que “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei no 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.).
4. Observa-se que a sentença recorrida está alinhada ao entendimento consolidado da Corte Superior, no sentido de que, nas hipóteses de resolução contratual em relações de consumo, revela-se legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, a título de cláusula penal e despesas administrativas. Ademais, a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da própria recorrente, circunstância que evidencia a adequação, razoabilidade e proporcionalidade do percentual arbitrado pelo juízo de origem.
5. O princípio da sucumbência prevalece sobre o da causalidade quando a parte requerida, apesar de não se opor formalmente à rescisão, oferece resistência substancial ao mérito da pretensão de restituição em sua contestação.
6. A procedência dos pedidos de rescisão e de devolução de valores, ainda que em montante inferior ao postulado na exordial, caracteriza a vitória processual da autora quanto ao núcleo da lide, impondo-se a inversão dos ônus sucumbenciais.
7. A apresentação de embargos de declaração contendo erros formais e fragmentos de outras lides caracteriza desídia técnica, mas, à míngua de comprovação de dolo específico ou prejuízo efetivo à jurisdição, não autoriza a punição por litigância de má-fé.
IV. dispositivo e tese
8. Recurso provido parcialmente.
Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, é válida a retenção de 25% dos valores pagos como indenização pelas despesas gerais do fornecedor. 2. A resistência ao mérito da pretensão em contestação afasta a aplicação do princípio da causalidade puro, impondo a fixação dos ônus sucumbenciais com base no princípio da sucumbência.”
____________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/1964, art. 32-A; Lei no 13.786/2018; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, arts. 80, 81 e 85, caput.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 1.883.209/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 21.03.2022; STJ, REsp n. 2.106.548/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN de 19.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001865-78.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CRISTINA LEAO DE LIMA - CPF: 122.354.424-98 (APELANTE), MARCIO AURELIO PROPERCIO ALBUQUERQUE - CPF: 900.250.831-04 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), LAIS DE MATOS CAMPOS - CPF: 384.099.738-04 (ADVOGADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), ANA CLARA DUARTE CARVALHO PIRES - CPF: 002.100.461-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e consumidor. apelação cível. compromisso de compra e venda de imóvel. loteamento urbano. lei no 13.786/2018 (lei do distrato). resilição por iniciativa do comprador. retenção de valores. percentual de 25% sobre as parcelas pagas. razoabilidade e conformidade com a jurisprudência do stj. ônus sucumbenciais. resistência ao mérito pela requerida. incidência do princípio da sucumbência. reforma parcial.

I. caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano e restituição de quantias, fixando a retenção em 25% dos valores pagos e atribuindo à autora a responsabilidade integral pelas verbas de sucumbência, com base no princípio da causalidade. A apelante pleiteia a redução da retenção para 10%, a inversão do ônus sucumbencial e a condenação da ré por litigância de má-fé.

II. questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos é abusivo em contrato de loteamento regido pela Lei no 13.786/2018; (ii) estabelecer se a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários deve ser mantida ante a procedência do pedido e a resistência da ré ao mérito; e (iii) determinar se o protocolo de peça recursal com erros materiais e referências a outros processos configura litigância de má-fé.

III. razões de decidir

3. O STJ possui o posicionamento de que “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei no 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.).

4. Observa-se que a sentença recorrida está alinhada ao entendimento consolidado da Corte Superior, no sentido de que, nas hipóteses de resolução contratual em relações de consumo, revela-se legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, a título de cláusula penal e despesas administrativas. Ademais, a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da própria recorrente, circunstância que evidencia a adequação, razoabilidade e proporcionalidade do percentual arbitrado pelo juízo de origem.

5.

O princípio da sucumbência prevalece sobre o da causalidade quando a parte requerida, apesar de não se opor formalmente à rescisão, oferece resistência substancial ao mérito da pretensão de restituição em sua contestação.

6. A procedência dos pedidos de rescisão e de devolução de valores, ainda que em montante inferior ao postulado na exordial, caracteriza a vitória processual da autora quanto ao núcleo da lide, impondo-se a inversão dos ônus sucumbenciais.

7. A apresentação de embargos de declaração contendo erros formais e fragmentos de outras lides caracteriza desídia técnica, mas, à míngua de comprovação de dolo específico ou prejuízo efetivo à jurisdição, não autoriza a punição por litigância de má-fé.

IV. dispositivo e tese

8. Recurso provido parcialmente.

Tese de julgamento:
“1. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, é válida a retenção de 25% dos valores pagos como indenização pelas despesas gerais do fornecedor. 2. A resistência ao mérito da pretensão em contestação afasta a aplicação do princípio da causalidade puro, impondo a fixação dos ônus sucumbenciais com base no princípio da sucumbência.”

____________

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 6.766/1964, art. 32-A; Lei no 13.786/2018; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, arts. 80, 81 e 85, caput.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp no 1.883.209/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 21.03.2022; STJ, REsp n. 2.106.548/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN de 19.09.2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CRISTINA LEAL DE LIMA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga” (Processo no 1001865-78.2025.8.11.0003), ajuizada pela apelante contra PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora apelado,

julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e determinar a restituição dos valores pagos, autorizando, contudo, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido em favor da apelada (cf. Id. no 357584884).

A r. sentença, ainda, condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, sob o fundamento de que ela deu causa a ação.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença merece reforma parcial, inicialmente quanto ao percentual de retenção fixado em 25% sobre os valores pagos no contrato de promessa de compra e venda de lote urbano sem edificação.

Argumenta que tal percentual se mostra abusivo e em desacordo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios, os quais, em casos envolvendo lote nu, têm admitido retenção máxima de 10%, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.

Aduz que o imóvel não chegou a ser usufruído, ocupado ou explorado pela compradora, retornando integralmente ao patrimônio da apelada sem qualquer desgaste ou prejuízo concreto, razão pela qual a retenção de 25% afrontaria os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, bem como o artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Sustenta, ainda, a necessidade de manutenção da restituição dos valores pagos em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, rechaçando eventual aplicação do artigo 32, §2o, da Lei no 13.786/2018, que prevê devolução parcelada.

Defende que, por se tratar de relação de consumo, prevalece a orientação sumulada do STJ, segundo a qual a restituição deve ocorrer de forma imediata, ainda que a resolução contratual tenha ocorrido por iniciativa da compradora em razão de impossibilidade financeira superveniente.

A apelante também insurge-se contra a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, alegando que a sentença reconheceu integralmente os pedidos principais formulados na inicial, notadamente a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, de modo que a apelada seria a efetiva sucumbente.

Afirma que a condenação imposta à autora violaria os artigos 82 e 85 do CPC, bem como o princípio da causalidade, ressaltando que a apelada deu causa ao ajuizamento da demanda ao se recusar a realizar distrato amigável em condições razoáveis.

Requer, assim, a exclusão de sua condenação em verbas sucumbenciais e a condenação da apelada ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

Por fim, a recorrente requer o reconhecimento da litigância de má-fé da apelada, ao argumento de que esta teria apresentado embargos de declaração consistentes em reprodução integral de peça elaborada para outro processo, contendo referências a partes e pedidos estranhos aos autos, circunstância que evidenciaria descaso com a atividade jurisdicional e violação aos deveres de lealdade processual previstos no artigo 5o do CPC.

Pede, sob esses fundamentos, o conhecimento e provimento do recurso para reformar parcialmente a sentença, reduzindo o percentual de retenção para 10%, mantendo a restituição em parcela única, afastando sua condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, condenando a apelada nas verbas sucumbenciais e reconhecendo a litigância de má-fé da recorrida, com aplicação das penalidades cabíveis (cf. Id. no 357584890).

Em contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. no 357584892).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CRISTINA LEAL DE LIMA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga” (Processo no 1001865-78.2025.8.11.0003), ajuizada em face de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, a qual julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e determinar a restituição dos valores pagos pela autora, autorizando, contudo, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido em favor da requerida. Além disso, a sentença condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade da justiça concedida.

Na sentença vergastada, o magistrado de origem fundamentou que a resilição contratual constitui direito potestativo do consumidor diante da impossibilidade financeira superveniente de prosseguir com o adimplemento das parcelas ajustadas.

Destacou que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a resolução do contrato por iniciativa do comprador quando o cumprimento da obrigação se torna economicamente insuportável, assegurando-se, contudo, a restituição apenas parcial dos valores pagos, em razão da culpa do adquirente pelo desfazimento do negócio.

O Juízo singular consignou, ainda, que a relação jurídica firmada entre as partes submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo legítima, em hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de parte dos valores pagos pela promitente vendedora, a título de compensação pelas despesas decorrentes da contratação.

Com base em precedentes do STJ e de Tribunais estaduais, entendeu razoável a retenção de até 25% das parcelas pagas, ressaltando que a jurisprudência admite a flutuação do percentual entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Assinalou, ademais, que o valor pago a título de arras não deveria ser devolvido, porquanto a rescisão decorreu de desistência imputável à própria compradora.

No tocante à devolução das parcelas pagas, determinou que a restituição fosse realizada em parcela única, acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela. Também consignou que eventuais encargos tributários incidentes sobre o imóvel, como IPTU, seriam de responsabilidade da autora enquanto detentora da posse do bem.

Quanto aos ônus sucumbenciais, o magistrado aplicou o princípio da causalidade, entendendo que, embora a ação tenha sido julgada procedente, a autora deu causa ao ajuizamento da demanda ao desistir unilateralmente do contrato em razão de dificuldades financeiras, motivo pelo qual a condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Eis a sentença vergastada:

“(...) É o relatório.

DECIDO:

Não há necessidade de dilação probatória no caso em tela, uma vez que a prova documental carreada ao ventre dos autos é suficiente para dar suporte a um seguro desate à lide, por isso, passo ao julgamento antecipado e o faço com amparo no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Depois de acurada análise das razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e diante das provas trazidas à colação, tenho comigo que a presente ação merece acolhimento.

A resilição contratual é um direito potestativo dos consumidores, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, o entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

(...)

Saliente-se que o motivo da rescisão contratual é a dificuldade financeira enfrentada pela parte autora, portanto, passível a rescisão contratual.

Alega a requerida que em caso de rescisão do contrato devem prevalecer as cláusulas contratuais.

Sob o fundamento de que em razão da dificuldade de pagar as parcelas, não mais suporta a obrigação assumida, ajuizara a presente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, requerendo a devolução dos valores pagos.

Tratando-se de ação de rescisão de contrato, com fundamento na impossibilidade financeira de continuidade de pagamento das prestações assumidas, quando da realização da avença, a jurisprudência é dominante no sentido de que ao consumidor é assegurada a possibilidade de desfazer o contrato, com a restituição dos valores pagos, ainda que retida determinada quantia pelo vendedor.

(...)

No que tange o IPTU, este é de responsabilidade da parte autora.

(...)

Da retenção, a jurisprudência tem deixado assente que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

(...)

No que se refere o valor dado de entrada – arras - não deve ser devolvido, pois, quem deu causa ao desfazimento do negócio foi o autor.

No caso posto à liça, não vejo como possa prevalecer a pretensão da parte autora, uma vez que o desfazimento do negócio por culpa do comprador, ante sua desistência, implica, como decorrência lógica e necessária, na restituição das quantias por ele pagas, mostrando-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores para ressarcimento das despesas advindas da contratação.

Não é possível a cumulação da retenção de arras e a imposição de multa contratual, haja vista a excessividade da penalidade e, ainda, porque a situação implicaria em claro enriquecimento ilícito da promitente vendedora.

(...)

Por fim, há que se pontuar que quando a rescisão contratual ocorre por iniciativa do comprador devido a dificuldade financeira, ele é considerado o responsável pela quebra do contrato. Nesse cenário, o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas deverá arcar com os honorários de sucumbência.

Pelo princípio da causalidade, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes.

Nos ensinamentos de Marinoni sobre o Princípio da Causalidade, temos que: A imputação dos ônus de sucumbência rege-se pelo "princípio da causalidade", de modo que deve suportar esses ônus a parte que deu causa ao ajuizamento da demanda ou à pratica do incidente processual. Assim, já entendeu o Superior Tribunal de Justiça que "segundo o princípio da causalidade, aquele que der causa à instauração da demanda ou do incidente processual deve arcar com as despesas deles decorrentes" (STJ, 2.a Turma. AgRg no AREsp 603.593/RJ, Rel. Ministro Humberto Martins, julgado em 02/12/2014, DJe 10/12/2014).

Eis a jurisprudência:

(...)

Assim, restando inequívoca a ocorrência da rescisão contratual por motivo unilateral da parte autora, sendo ela quem dera causa a presente ação, deve ombrear com os ônus de sucumbência,

ante a aplicação do princípio da causalidade.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO

PROCEDENTE a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga ' proposta por CRISTINA LEÃO DE LIMA, em desfavor de PROJETO RIO

VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com qualificação nos autos, para: Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, devendo ser observado o disposto no § 3o, do artigo 98 do Código de Processo Civil. (...)”

Irresignada, alega a parte apelante que o percentual de retenção fixado se mostra excessivo, devendo ser reduzido para 10% (dez por cento), sob o fundamento de que o objeto do contrato é um lote urbano sem edificações, o que minimizaria os prejuízos da vendedora (cf. Id. no 357584890).

Sustenta, ainda, a inversão dos ônus de sucumbência e a condenação da ré por litigância de má-fé ante a conduta processual adotada em sede de embargos de declaração.

Já a parte apelada defende a manutenção integral do julgado, asseverando que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da compradora e que o percentual de retenção de 25% está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (cf. Id. no 357584892).

Argumenta, outrossim, que a causalidade pela propositura da ação deve ser atribuída à autora e que não houve dolo processual capaz de configurar má-fé.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em verificar se o percentual de retenção fixado em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pela promitente compradora, em decorrência da rescisão contratual por sua iniciativa, mostra-se adequado e compatível com a jurisprudência aplicável aos contratos de compra e venda de lote urbano sem edificação, bem como se deve ser mantida a condenação da autora ao pagamento dos ônus sucumbenciais com fundamento no princípio da causalidade, além da análise acerca da alegada litigância de má-fé atribuída à parte ré.

Inicialmente, verifica-se dos autos que o contrato firmado entre as partes foi celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, diploma que promoveu relevantes alterações na Lei no 6.766/1964, a qual disciplina sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.

O art. 32-Ado referido diploma legaldiscorre sobredesfazimento do contrato por fato imputado ao adquirente:

“Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

§ 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Do colacionado, o caput do dispositivo estabelece, como regra geral, que o comprador possui direito à restituição das quantias pagas, devidamente atualizadas monetariamente conforme o índice previsto no contrato. Contudo, a norma também autoriza que o loteador promova determinados descontos legalmente previstos, buscando recompor prejuízos decorrentes da ruptura antecipada do pacto.

Dentre esses descontos, merece especial destaque o inciso II, segundo o qual poderá ser abatido “o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”, isto é, nos termos do referido dispositivo, em via de regra, a fornecedora poderia reter valor superior àquilo que efetivamente foi pago pela adquirente.

Nesse ponto, ainda que se considere válida a aplicação do art. 32-A, inc. II, da Lei no 6.766/1964, considera-se o posicionamento da Corte Superior que orienta “deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.”

(STJ – Terceira Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 2.106.548/SP, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Destaca-se, ainda que, “se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.” (STJ – Terceira Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 2.106.548/SP, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Assim, como regra geral, nos contratos submetidos ao art. 32-A da Lei no 6.766/79, a retenção decorrente de cláusula penal e despesas administrativas deve observar o limite legal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, não se mostrando, em princípio, admissível a fixação de percentual superior sob o mesmo fundamento jurídico. Excepcionalmente, havendo conflito entre a disciplina da Lei do Distrato e as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, conforme é o caso, admite-se a aplicação da orientação jurisprudencial que autoriza retenção de até 25% sobre os valores pagos, desde que observadas as peculiaridades do caso concreto.

No caso concreto, embora a apelante pleiteie a redução do percentual de retenção, verifica-se que a sentença recorrida encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência consolidada da Corte Superior, segundo a qual, nas relações de consumo envolvendo resolução contratual, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, a título de cláusula penal e despesas administrativas. Soma-se a isso o fato de que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da própria recorrente, circunstância que reforça a razoabilidade e proporcionalidade do percentual fixado na origem.

Nessa perspectiva, o percentual fixado na origem deve ser mantido, porquanto observa os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade adotados pela jurisprudência pátria, sem configurar enriquecimento sem causa da loteadora. Cumpre apenas consignar que a retenção de 25% possui natureza indenizatória global, abrangendo cláusula penal, despesas administrativas, arras e demais encargos decorrentes do desfazimento contratual, não se admitindo a cumulação de outros descontos da mesma natureza, ressalvada apenas eventual taxa de fruição, quando efetivamente comprovada. (STJ - Terceira Turma - REsp 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Adiante, quanto a condenação em honorários advocatícios, ainda o magistrado de origem tenha aplicado o princípio da causalidade sob o fundamento de que a autora deu causa à rescisão, depreende-se da análise processual que a apelada ofereceu resistência direta ao mérito da demanda em sua contestação, contestando tanto o percentual de devolução quanto a forma de restituição.

Considerando que a ação visava a declaração judicial da rescisão e a condenação da ré à devolução de quantias, pretensões que foram acolhidas, ainda que em montante inferior ao desejado, resta configurada a sucumbência da parte requerida. A resistência processual manifestada pela apelada atrai a incidência do princípio da sucumbência (art. 85, caput, CPC), sobrepondo-se à causalidade pura, uma vez que a empresa ré não anuiu prontamente com o distrato na via administrativa em termos razoáveis, forçando a judicialização da questão.

Ademais, no que concerne ao pedido de condenação por litigância de má-fé, entendo que a apresentação de embargos de declaração com erro material evidente e trechos de outros processos caracteriza desídia técnica, mas não alcança o dolo processual necessário para a punição prevista no art. 81 do CPC, mantendo-se a rejeição da penalidade conforme decidido pelo juízo a quo.

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por CRISTINA LEAL DE LIMA tão somente para reformar a sentença no tocante aos ônus de sucumbência, invertendo-os integralmente em desfavor da apelada, PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, mantendo-se os demais termos da decisão recorrida, inclusive quanto ao percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.

Por fim, esclareço que, considerando o disposto nos artigos 389, parágrafo único e 406, §1o, o valor da condenação deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir da data do pagamento de cada prestação e acrescido de juros de acordo com a Taxa Legal (Taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária IPCA), a partir da citação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026