Tribunal: TJMT
Processo: 1003023-73.2024.8.11.0046
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. TERMO INICIAL. REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. PERCENTUAL DE 1% PREVISTO EM LEI. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de imissão na posse, reconheceu o direito da autora, arrematante de imóvel em leilão extrajudicial após consolidação da propriedade fiduciária, à imissão na posse e condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação no percentual de 1% ao mês, fixando como termo inicial a data da consolidação da propriedade. O apelante pretende a fixação do termo inicial na data da citação válida ou do registro da compra e venda, bem como a redução do percentual para 0,5%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se o termo inicial da taxa de ocupação, em caso de arrematação em leilão extrajudicial, corresponde à data da consolidação da propriedade fiduciária, à data da citação ou à data do registro da arrematação na matrícula do imóvel; (ii) estabelecer se o percentual de 1% ao mês, previsto no art. 37-A da Lei no 9.514/97, pode ser reduzido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Reconhece-se como incontroverso o direito da autora à imissão na posse, pois adquiriu o imóvel em leilão extrajudicial realizado após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em razão da inadimplência do réu, conforme matrícula do imóvel.
A taxa de ocupação possui natureza indenizatória e visa compensar o proprietário pela impossibilidade de fruição do bem, evitando o enriquecimento sem causa daquele que permanece no imóvel sem título legítimo.
O art. 37-A da Lei no 9.514/97 estabelece que a taxa de ocupação é devida desde a data da consolidação da propriedade fiduciária até a imissão na posse.
Nos casos de arrematação em leilão extrajudicial, a transferência da propriedade ao arrematante somente se aperfeiçoa com o registro do título na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.
Enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, razão pela qual o termo inicial da taxa de ocupação, em favor do arrematante, deve ser a data do registro da arrematação.
Afasta-se a tese de fixação do termo inicial na data da citação, pois a obrigação decorre da lei e da permanência indevida no imóvel após a transferência da propriedade, independentemente do ajuizamento da ação.
Mantém-se o percentual de 1% ao mês, por expressa previsão no caput do art. 37-A da Lei no 9.514/97, aplicável às operações de alienação fiduciária em geral.
Considera-se razoável o percentual legal de 1%, apto a compensar a proprietária pela privação do uso do bem, especialmente diante dos encargos suportados para sua aquisição e moradia.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
Em caso de arrematação de imóvel em leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, a taxa de ocupação é devida ao arrematante a partir da data do registro da arrematação na matrícula do imóvel.
A obrigação de pagar taxa de ocupação decorre da lei e da permanência indevida no imóvel, independentemente da citação na ação de imissão na posse.
O percentual de 1% ao mês previsto no art. 37-A da Lei no 9.514/97 aplica-se às operações de alienação fiduciária em geral e não comporta redução judicial quando ausente ilegalidade ou desproporcionalidade.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 37-A; Código Civil, art. 1.245 e §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação no 1016529-34.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 28.01.2026, publ. 02.02.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003023-73.2024.8.11.0046
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[WAGNER MAIER WOLFFE - CPF: 030.714.619-76 (APELANTE), ROBSON GERALDO COSTA - CPF: 271.607.648-03 (ADVOGADO), KEILA POSSMOSER - CPF: 009.758.152-61 (APELADO), JULIANO RAFAEL TEIXEIRA ENAMOTO - CPF: 023.037.781-58 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. TERMO INICIAL. REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. PERCENTUAL DE 1% PREVISTO EM LEI. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de imissão na posse, reconheceu o direito da autora, arrematante de imóvel em leilão extrajudicial após consolidação da propriedade fiduciária, à imissão na posse e condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação no percentual de 1% ao mês, fixando como termo inicial a data da consolidação da propriedade. O apelante pretende a fixação do termo inicial na data da citação válida ou do registro da compra e venda, bem como a redução do percentual para 0,5%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o termo inicial da taxa de ocupação, em caso de arrematação em leilão extrajudicial, corresponde à data da consolidação da propriedade fiduciária, à data da citação ou à data do registro da arrematação na matrícula do imóvel; (
ii
) estabelecer se o percentual de 1% ao mês, previsto no art. 37-A da Lei no 9.514/97, pode ser reduzido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhece-se como incontroverso o direito da autora à imissão na posse, pois adquiriu o imóvel em leilão extrajudicial realizado após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em razão da inadimplência do réu, conforme matrícula do imóvel.

A taxa de ocupação possui natureza indenizatória e visa compensar o proprietário pela impossibilidade de fruição do bem, evitando o enriquecimento sem causa daquele que permanece no imóvel sem título legítimo.

O art. 37-A da Lei no 9.514/97 estabelece que a taxa de ocupação é devida desde a data da consolidação da propriedade fiduciária até a imissão na posse.

Nos casos de arrematação em leilão extrajudicial, a transferência da propriedade ao arrematante somente se aperfeiçoa com o registro do título na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

Enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, razão pela qual o termo inicial da taxa de ocupação, em favor do arrematante, deve ser a data do registro da arrematação.

Afasta-se a tese de fixação do termo inicial na data da citação, pois a obrigação decorre da lei e da permanência indevida no imóvel após a transferência da propriedade, independentemente do ajuizamento da ação.

Mantém-se o percentual de 1% ao mês, por expressa previsão no caput do art. 37-A da Lei no 9.514/97, aplicável às operações de alienação fiduciária em geral.

Considera-se razoável o percentual legal de 1%, apto a compensar a proprietária pela privação do uso do bem, especialmente diante dos encargos suportados para sua aquisição e moradia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Em caso de arrematação de imóvel em leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, a taxa de ocupação é devida ao arrematante a partir da data do registro da arrematação na matrícula do imóvel.

A obrigação de pagar taxa de ocupação decorre da lei e da permanência indevida no imóvel, independentemente da citação na ação de imissão na posse.

O percentual de 1% ao mês previsto no art. 37-A da Lei no 9.514/97 aplica-se às operações de alienação fiduciária em geral e não comporta redução judicial quando ausente ilegalidade ou desproporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 9.514/1997, art. 37-A; Código Civil, art. 1.245 e §1o.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, Apelação no 1016529-34.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 28.01.2026,
publ
. 02.02.2026.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198)1003023-73.2024.8.11.0046

APELANTE: WAGNER MAIER WOLFFE

APELADO: KEILA POSSMOSER

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por WAGNER MAIER WOLFFE contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara de Comodoro que, nos autos da ação de imissão de posse ajuizada por KEILA POSSMOSER, julgou procedentes os pedidos para confirmar a liminar de imissão na posse e condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação equivalente a 1% do valor do imóvel arrematado (R$ 433.400,00), ou seja, R$ 4.334,00 mensais, desde a arrematação em 18/06/2024 até a efetiva desocupação do imóvel.

Em suas razões recursais, o apelante não questiona a procedência do pedido de imissão na posse, mas apenas o termo inicial e o percentual da taxa de ocupação. Sustenta que: a) o termo inicial da taxa de ocupação deve ser a data da citação válida ou, alternativamente, a data do registro da arrematação na matrícula do imóvel; b) o percentual de 1% é excessivo, devendo ser reduzido para 0,5% do valor do imóvel.

Contrarrazões apresentadas
no
ID
340440974
pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares,

O recurso merece parcial
provimento.

Inicialmente
, cumpre destacar que não há controvérsia quanto ao direito da apelada à imissão na posse do imóvel, uma vez que adquiriu o bem em leilão extrajudicial realizado após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em decorrência da inadimplência do apelante, conforme se verifica da matrícula do imóvel (ID 172603148).

A discussão cinge-se ao termo inicial e ao percentual da taxa de ocupação devida pelo apelante.

O apelante sustenta que o termo inicial da taxa de ocupação deve ser a data da citação válida ou, alternativamente, a data do registro da
compra e venda
na matrícula do imóvel.

Assiste parcial razão ao apelante neste ponto.

A taxa de ocupação tem por finalidade compensar o proprietário pela impossibilidade de fruição do bem, evitando o enriquecimento sem causa daquele que permanece no imóvel sem título legítimo.

Nos termos do art. 37-A da Lei no 9.514/97:

“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.” (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

Embora o dispositivo legal estabeleça como termo inicial a data da consolidação da propriedade, no caso de arrematação em leilão extrajudicial, o termo inicial deve ser a data do registro da arrematação na matrícula do imóvel, momento em que se aperfeiçoa a transferência da propriedade ao arrematante, nos termos do art. 1.245 do Código Civil:

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."

No caso em análise, conforme se verifica da matrícula do imóvel (ID 172603148), o registro da arrematação ocorreu em 09/09/2024 (R-14/4.597), sendo este, portanto, o termo inicial para a cobrança da taxa de ocupação.

Não merece acolhida a pretensão do apelante de fixar como termo inicial a data da citação válida, pois a obrigação de pagar a taxa de ocupação decorre da própria lei e do fato de o apelante permanecer no imóvel após a transferência da propriedade à apelada, independentemente da propositura da ação de imissão na posse.

O apelante sustenta que o percentual de 1% sobre o valor do imóvel é excessivo, devendo ser reduzido para 0,5%.

Neste ponto, não assiste razão ao apelante.

O percentual de 1% encontra respaldo no art. 37-A da Lei no 9.514/97, que estabelece expressamente este percentual como parâmetro para a taxa de ocupação.

Embora o parágrafo único do referido dispositivo mencione sua aplicação às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, o caput do artigo não faz tal restrição, sendo aplicável a todas as operações de alienação fiduciária de imóveis.

Ademais, o percentual de 1% mostra-se razoável para compensar a proprietária pela impossibilidade de fruição do bem, considerando que a apelada, além de não poder utilizar o imóvel, está arcando com o pagamento de financiamento para sua aquisição e com aluguel de outro imóvel para sua moradia, conforme documentação juntada aos autos.

Neste sentido:

“...
O domínio dos autores foi comprovado por meio de matrícula devidamente registrada em cartório, individualizando o imóvel e demonstrando a posse injusta dos réus, preenchendo os requisitos legais da ação petitória.

A posse exercida após a consolidação da propriedade e regular alienação extrajudicial, desacompanhada de título jurídico oponível ao proprietário, é qualificada como precária, sendo inadmissível a alegação de posse justa ou direito à moradia.

A condenação dos réus ao pagamento de taxa de ocupação é devida por possuir natureza indenizatória e decorrer da utilização indevida do bem em detrimento do legítimo proprietário, nos termos do art. 37-A da Lei no 9.514/97 e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa
.

É devida a majoração da verba honorária, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do não provimento do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso não provido.

Tese de julgamento: existência de Ação Anulatória de leilão ainda pendente de julgamento não suspende o curso da Ação de Imissão na Posse. preclusão impede a rediscussão, em sede recursal, de matéria decidida e não impugnada oportunamente no processo. A posse exercida após consolidação da propriedade e registro da arrematação em leilão extrajudicial é precária, quando desacompanhada de título jurídico oponível ao proprietário. É admissível a condenação ao pagamento de taxa de ocupação pelo período de permanência indevida no imóvel, com fundamento no art. 37-A da Lei no 9.514/97 e na vedação ao enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 313 e 85, §11; Lei no 9.514/1997, art. 37-A
"
.
(TJMT
-
N.U 1016529-34.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Gabinete 1 - Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026,
Publicado
no DJE 02/02/2026)

Não há, portanto, razão para reduzir o percentual fixado na sentença.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso apenas para fixar como termo inicial da taxa de ocupação a data do registro da arrematação na matrícula do imóvel (09/09/2024), mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026