Tribunal: TJMT
Processo: 0000765-25.2012.8.11.0080
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000765-25.2012.8.11.0080
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Imissão]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MS COMERCIO E REPRESENTACAO DE PRODUTOS AGROPECUARIOS LTDA - CNPJ: 08.496.849/0001-00 (APELANTE), SERGIO HENRIQUE STANISZEWSKI - CPF: 007.494.179-86 (ADVOGADO), NELSON ZIESMANN - CPF: 332.121.470-91 (APELADO), GILBERTO JACOB - CPF: 608.999.219-49 (ADVOGADO), GESSI ALICE ZIESMANN - CPF: 614.163.040-53 (APELADO), VARNO VENTZ (APELADO), Delmar Herman (APELADO), AGRO AMAZONIA PRODUTOS AGROPECUARIOS S.A. - CNPJ: 13.563.680/0017-60 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDRE FARHAT PIRES - CPF: 250.931.968-00 (ADVOGADO), RAFAEL VILELA BORGES - CPF: 117.476.608-50 (ADVOGADO), RENELDO RACHO - CPF: 029.716.230-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE COM
ANIMUS DOMINI
. PRAZO REDUZIDO. INTERVERSÃO POSSESSÓRIA. ALEGAÇÃO DE COMODATO NÃO COMPROVADA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. AÇÃO REIVINDICATÓRIA IMPROCEDENTE.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA contra sentença que julgou procedente a ação de usucapião extraordinária ajuizada por NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN, reconhecendo-lhes a propriedade dos lotes no 40 e 42 da Quadra F do Setor Industrial, Loteamento Projeto Querência I, e julgou improcedente a ação reivindicatória cumulada com perdas e danos proposta pela apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se os apelados preencheram os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, frente à alegação da apelante de que a posse exercida seria precária e derivada de mera detenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião extraordinária exige posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini pelo prazo legal, conforme art. 1.238 do Código Civil de 2002 e art. 550 do Código Civil de 1916, aplicando-se a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil de 2002.

A posse dos apelados restou comprovada desde 1996, conforme depoimentos testemunhais convergentes, demonstrando ocupação contínua, ostensiva e com instalação de moradia habitual, preenchendo o prazo reduzido de 10 anos previsto no art. 1.238, parágrafo único, do CC/2002.

A alegação de posse precária decorrente de relação trabalhista não se sustenta, pois não houve comprovação de que os apelados exerciam a posse em nome de outrem, inexistindo elementos que evidenciem mera detenção, nos termos do art. 1.208 do Código Civil.

Mesmo se considerada eventual posse precária inicial, os atos inequívocos praticados pelos apelados — benfeitorias, moradia habitual e comportamento de donos — caracterizam a interversão possessória, conforme art. 1.203 do Código Civil.

A apelante não comprovou a existência de comodato verbal ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos apelados, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A alienação do lote 42 durante o processo não afasta os efeitos da usucapião, por se tratar de aquisição originária da propriedade, e não houve intervenção do adquirente como assistente litisconsorcial, nos termos do art. 109, §§ 1o e 2o, do CPC.

A conduta dos apelados demonstra efetivo atendimento à função social da propriedade (CF, arts. 5o, XXIII, e 170, III), ao passo que a apelante não comprovou uso produtivo do imóvel, tendo inclusive alienado um dos lotes após o ajuizamento da ação.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Querência-MT, que julgou procedente a ação de usucapião extraordinária ajuizada por NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN e, consequentemente, improcedente a ação reivindicatória proposta pela ora apelante.

Em suas razões recursais, a apelante alega, em síntese, que os apelados não comprovaram o exercício da posse
ad usucapionem
pelo tempo necessário, e que a posse dos apelados seria precária, decorrente de mera detenção em razão de relação empregatícia com os antigos proprietários.

Aduz que,
“estas propriedades anteriormente pertencia Reneldo Rancho e sua esposa Aricilda Martins Racho, conforme se demonstra pelas fichas n.o 1.408 e 1407 ditas matrícula, ora em anexo, os quais eram patrões além de terem grau de parentesco com os Réus, conforme documentação acostada (ficha de inscrição junto ao INSS). Hodiernamente restou demonstrado que os Apelados ocupam unicamente uma parte ideal de 700 m/2, onde se encontra edificada uma casa mista e barracão os Réu NELSON ZIESMANN, e sua esposa.”.

Afimra que os documentos apresentados pelos apelados (conta de luz de 22/02/2001 e fatura de telefone de 11/10/2002) não comprovam posse desde 1989 ou 1996, como alegado.

Defende que as testemunhas ouvidas não forneceram provas concretas em apoio às pretensões dos apelados, alegando que
“o único documento são contas de luz e telefone com data a partir de 2001, sendo que a ação de usucapião foi ingressada apenas em 2008. Como vemos os Apelados querem ver reconhecido o direito de propriedade única e exclusivamente por meio de prova Testemunhal e contraditórias ainda.”.

Sustenta que a posse dos apelados seria oriunda de comodato verbal por força de contrato de trabalho com o antigo proprietário e posteriormente com a apelante, que não houve alteração no caráter da posse, que permaneceu como mera detenção.

Por fim, expõe que o prazo para contagem da usucapião começou a fluir apenas em 25/04/2007, data da aquisição dos imóveis pela apelante, sendo insuficiente para a prescrição aquisitiva quando do ajuizamento da ação em 09/12/2008.

Assim, pede o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a ação.

Em contrarrazões, os apelados defendem a manutenção da sentença, sustentando que: a) comprovaram todos os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária; b) exerceram posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, por mais de 15 anos; c) estabeleceram no imóvel sua moradia habitual, atendendo à função social da propriedade; d) as provas documentais e testemunhais confirmam a posse desde 1996; e) a apelante nunca possuiu os imóveis e só contestou a posse dos apelados com o ajuizamento da ação reivindicatória em 01/08/2012, mais de 16 anos após o estabelecimento da moradia dos apelados no local.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

Os autos revelam que NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN ajuizaram, em 16/12/2008, ação de usucapião extraordinária em face de RENELDO RACHO, ARICILDA MARTINS RACHO e MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA, alegando exercer posse mansa e pacífica, com
animus domini
, sem qualquer intervenção de terceiros, de maneira ininterrupta desde o ano de 1989, sobre os lotes no 40 e 42 da Quadra F do Setor Industrial, Loteamento Projeto Querência I, ambos medindo 5.000,00 metros quadrados cada, situados na zona urbana, objetos das matrículas no 1407 e 1408 do livro 2 do CRI de Querência-MT.

Por sua vez, MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA ajuizou, em 01/08/2012, ação reivindicatória cumulada com perdas e danos e pedido liminar em face de NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN, alegando ser proprietária dos mesmos imóveis, conforme escritura pública de compra e venda lavrada perante o 2o Cartório de Notas da Comarca de Querência-MT, tendo adquirido os lotes dos alienantes RENELDO RACHO e ARICILDA MARTINS RACHO.

O magistrado de primeiro grau, após regular instrução processual, julgou procedente o pedido formulado na ação de usucapião para declarar o domínio da parte autora sobre os imóveis descritos na inicial, e improcedentes os pedidos contidos na ação reivindicatória.

Pois bem.

A controvérsia central do presente recurso reside na verificação da existência dos requisitos necessários para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária pelos apelados, em contraposição à alegação da apelante de que a posse exercida seria precária, decorrente de mera detenção.

Da Usucapião Extraordinária e seus Requisitos

A usucapião extraordinária, modalidade de aquisição originária da propriedade, encontra-se disciplinada no art. 1.238 do Código Civil de 2002, que assim dispõe:

"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."

No Código Civil de 1916, vigente à época do início da posse alegada pelos apelados, o instituto estava previsto no art. 550, com prazo de 20 anos:

“Art. 550. Aquele que, por vinte anos sem interrupção, nem oposição, possuir como seu, um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio independentemente de título de boa fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis. (Redação dada pela Lei no 2.437, de 1955)”

Considerando a regra de transição estabelecida no art. 2.028 do Código Civil de 2002,
"serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada"
.

No caso em análise, é necessário realizar o cálculo preciso para determinar qual prazo se aplica. Considerando que a posse dos apelados iniciou-se em 1996, conforme comprovado nos autos, e que o Código Civil de 2002 entrou em vigor em 11/01/2003, haviam transcorrido aproximadamente 7 anos, o que representa menos da metade do prazo de 20 anos previsto no art. 550 do Código Civil de 1916.

Assim, aplica-se ao caso o prazo reduzido previsto no Código Civil de 2002, que é de 15 anos para a usucapião extraordinária comum (art. 1.238, caput) ou de 10 anos para a usucapião extraordinária com posse-trabalho (art. 1.238, parágrafo único).

Para a configuração da usucapião extraordinária, são necessários os seguintes requisitos: a) posse com animus domini (intenção de dono); b) posse mansa, pacífica e ininterrupta; c) decurso do tempo previsto em lei.

Da Análise das Provas e dos Requisitos da Usucapião no Caso Concreto

Analisando detidamente os autos, verifico que a sentença recorrida não merece reparos, pois os elementos probatórios demonstram o preenchimento dos requisitos necessários à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária pelos apelados.

Quanto ao tempo de posse, os apelados alegaram inicialmente exercer a posse dos imóveis desde 1989, posteriormente indicando o ano de 1996 como marco inicial. A apelante, por sua vez, sustenta que a posse teria se iniciado apenas em 2001, conforme documentos apresentados (conta de luz de 22/02/2001 e fatura de telefone de 11/10/2002).

Conforme documentado nos autos, os depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que os apelados exercem a posse dos imóveis desde 1996, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição de quem quer que seja. A testemunha Elmo Gehrke afirmou categoricamente que "conhece os autores há mais de 20 anos e que eles sempre residiram no imóvel objeto da ação, realizando benfeitorias e agindo como proprietários".

No mesmo sentido, a testemunha Reno Emilio Wasem declarou que "os autores sempre foram reconhecidos na comunidade como proprietários do imóvel, nele residindo com sua família e realizando melhorias". Por sua vez, a testemunha Alcindo Roberto Krapper confirmou que "nunca houve qualquer contestação à posse dos autores até o ajuizamento da ação reivindicatória".

Mesmo considerando o ano de 1996 como marco inicial da posse, quando do ajuizamento da ação de usucapião em 16/12/2008, já haviam transcorrido mais de 12 anos, prazo suficiente para a configuração da usucapião extraordinária com prazo reduzido, nos termos do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil de 2002, considerando que os apelados estabeleceram no imóvel sua moradia habitual.

Assim, o prazo para a aquisição da propriedade por usucapião completou-se em 2006, antes mesmo do ajuizamento da ação de usucapião em 16/12/2008 e, consequentemente, antes da aquisição dos imóveis pela apelante em 25/04/2007.

A apelante argumenta que a posse dos apelados seria precária, decorrente de mera detenção em razão de relação empregatícia com os antigos proprietários. Contudo, tal alegação não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos. Embora exista comprovação de vínculo empregatício entre o apelado Nelson Ziesmann e o antigo proprietário Reneldo Racho, não há elementos suficientes para caracterizar a posse como precária ou como mera detenção.

O art. 1.208 do Código Civil estabelece que
"não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade".

Para que a posse seja considerada precária, é necessário que haja prova inequívoca de que o possuidor reconhece o domínio alheio e exerce a posse em nome de outrem, o que não se verifica no caso em análise.

No caso em tela, não há nos autos prova inequívoca de que os apelados reconheciam o domínio alheio ou exerciam a posse em nome dos antigos proprietários ou da apelante. Pelo contrário, os elementos probatórios indicam que os apelados sempre agiram como se fossem proprietários dos imóveis, neles estabelecendo sua moradia habitual, realizando benfeitorias e exercendo a posse com
animus domini.

A apelante alega ainda que teria havido um acordo verbal (comodato) com os apelados para que estes permanecessem no imóvel por um tempo determinado. Contudo, tal alegação não foi comprovada de forma inequívoca nos autos. Conforme o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (inciso II).

No presente caso, os apelados comprovaram o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus domini
, pelo tempo necessário à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária. Por outro lado, a apelante não logrou êxito em comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos apelados, como seria o alegado comodato verbal.

Da Interversão da Posse

Ademais, mesmo que se considerasse a existência de um comodato inicial, o art. 1.203 do Código Civil estabelece que "salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida". Este dispositivo consagra o princípio da continuidade da posse, segundo o qual a posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário.

A interversão do caráter da posse ocorre quando há a transformação da natureza jurídica da posse, que deixa de ser exercida em nome alheio e passa a sê-lo em nome próprio. Para que haja a interversão, é necessário que o possuidor passe a agir como se proprietário fosse (animus domini), em oposição ao verdadeiro proprietário.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INTERVERSÃO POSSESSÓRIA . REQUISITOS PREENCHIDOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por proprietário registral de imóvel contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de usucapião extraordinária com redução do fator temporal ( CC, art. 1.238, parágrafo único), na qual nega abandono da coisa e alega ausência de posse ad usucapionem . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a posse precária originariamente exercida pelo autor sobre o imóvel transmudou-se em posse ad usucapionem. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. O princípio da continuidade do caráter da posse admite relativização, a teor dos arts. 1.198, 1 .203 e 1.208 do CC e dos Enunciados 237 e 301 da Jornada de Direito Civil. A transmutação da natureza da posse, denominada interversão possessória, também encontra amparo na doutrina e na jurisprudência. 4 . As provas autuadas demonstram que a posse exercida pelo autor sobre o imóvel inicialmente era precária, fruto de permissão, porém transmudou-se em posse ad usucapionem com a extinção da relação trabalhista, encerramento da atividade empresarial e abandono do imóvel por seu proprietário registral, mais de um década antes da propositura da demanda. 5. A expressão "abandono" no contexto da usucapião não se confunde com o conceito trazido pelo art. 1 .276 do CC. A omissão do proprietário em dar ao bem sua função social, pagar tributos, praticar qualquer ato consentâneo com a posse ou propriedade e definir a situação do ex-funcionário com a coisa são fatores que evidenciam a interversão possessória. 6. Os requisitos da usucapião extraordinária estão preenchidos, uma vez que o autor exerce a posse ostensiva, mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini sobre o bem, inclusive o utiliza como moradia, por mais de dez anos . IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Desprovimento, com a fixação de honorários recursais. (...)”
(TJ-SC - Apelação: 50013681720198240141, Relator.: Mauro Ferrandin, Data de Julgamento: 27/05/2025, Sexta Câmara de Direito Civil)

No caso em análise, mesmo que inicialmente a posse dos apelados pudesse ser considerada precária, o que não restou comprovado nos autos, os atos exteriores praticados pelos apelados - como a realização de benfeitorias, o pagamento de contas de serviços públicos e, principalmente, a recusa em devolver o imóvel quando solicitado - demonstram de forma inequívoca a interversão do caráter da posse, que passou a ser exercida com
animus domini
, de forma ostensiva e inequívoca, realizando benfeitorias e estabelecendo no imóvel sua moradia habitual, sem oposição dos antigos proprietários ou da apelante por mais de 12 anos.

Da Alienação do Lote 42 Durante o Processo

Quanto à alienação do lote 42 pela apelante para a empresa AGRO AMAZÔNIA PRODUTOS AGROPECUÁRIOS SA em 13/05/2016, cabe destacar que, nos termos do art. 109, §§ 1o e 2o, do CPC, o adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária, podendo, no entanto, intervir como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente.

No caso em análise, a alienação ocorreu após o ajuizamento da ação de usucapião (16/12/2008) e da ação reivindicatória (01/08/2012), não tendo o adquirente intervindo no processo como assistente litisconsorcial.

Ademais, tratando-se de ação de usucapião, que visa ao reconhecimento de aquisição originária da propriedade, a alienação do bem durante o processo não tem o condão de afastar o direito dos apelados, caso preenchidos os requisitos legais para a usucapião, como de fato ocorreu no caso em tela.

Cabe ressaltar que a apelante adquiriu os imóveis apenas em 25/04/2007, conforme escritura pública de compra e venda, quando os apelados já exerciam a posse há mais de 10 anos. Além disso, a ação reivindicatória foi ajuizada somente em 01/08/2012, quase quatro anos após o ajuizamento da ação de usucapião pelos apelados (16/12/2008).

Outro ponto relevante é que, conforme informado pelo oficial registrador do CRI da comarca de Querência-MT, a apelante alienou o lote 42 para a empresa AGRO AMAZÔNIA PRODUTOS AGROPECUÁRIOS SA em 13/05/2016, ou seja, oito anos após o ajuizamento da ação de usucapião, o que demonstra a falta de interesse da apelante na efetiva utilização dos imóveis e reforça a tese de que os apelados exerciam a posse com animus domini.

Da Função Social da Propriedade

Por fim, cabe destacar que a usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, tem como fundamento a função social da propriedade, princípio constitucional previsto nos arts. 5o, XXIII, e 170, III, da Constituição Federal. No caso em análise, os apelados deram efetiva função social aos imóveis, neles estabelecendo sua moradia habitual, enquanto a apelante, que adquiriu os imóveis apenas em 2007, não demonstrou qualquer interesse em utilizá-los, chegando inclusive a alienar um dos lotes (no 42) em 2016.

Assim, a sentença recorrida, que julgou procedente o pedido formulado na ação de usucapião e improcedentes os pedidos contidos na ação reivindicatória, está em consonância com o conjunto probatório dos autos e com os princípios constitucionais da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que os apelados comprovaram o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, pelo tempo necessário à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil de 2002, c/c art. 550 do Código Civil de 1916 e art. 2.028 do Código Civil de 2002.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000765-25.2012.8.11.0080
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Imissão]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MS COMERCIO E REPRESENTACAO DE PRODUTOS AGROPECUARIOS LTDA - CNPJ: 08.496.849/0001-00 (APELANTE), SERGIO HENRIQUE STANISZEWSKI - CPF: 007.494.179-86 (ADVOGADO), NELSON ZIESMANN - CPF: 332.121.470-91 (APELADO), GILBERTO JACOB - CPF: 608.999.219-49 (ADVOGADO), GESSI ALICE ZIESMANN - CPF: 614.163.040-53 (APELADO), VARNO VENTZ (APELADO), Delmar Herman (APELADO), AGRO AMAZONIA PRODUTOS AGROPECUARIOS S.A. - CNPJ: 13.563.680/0017-60 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDRE FARHAT PIRES - CPF: 250.931.968-00 (ADVOGADO), RAFAEL VILELA BORGES - CPF: 117.476.608-50 (ADVOGADO), RENELDO RACHO - CPF: 029.716.230-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE COM
ANIMUS DOMINI
. PRAZO REDUZIDO. INTERVERSÃO POSSESSÓRIA. ALEGAÇÃO DE COMODATO NÃO COMPROVADA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. AÇÃO REIVINDICATÓRIA IMPROCEDENTE.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA contra sentença que julgou procedente a ação de usucapião extraordinária ajuizada por NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN, reconhecendo-lhes a propriedade dos lotes no 40 e 42 da Quadra F do Setor Industrial, Loteamento Projeto Querência I, e julgou improcedente a ação reivindicatória cumulada com perdas e danos proposta pela apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se os apelados preencheram os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, frente à alegação da apelante de que a posse exercida seria precária e derivada de mera detenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião extraordinária exige posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini pelo prazo legal, conforme art. 1.238 do Código Civil de 2002 e art. 550 do Código Civil de 1916, aplicando-se a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil de 2002.

A posse dos apelados restou comprovada desde 1996, conforme depoimentos testemunhais convergentes, demonstrando ocupação contínua, ostensiva e com instalação de moradia habitual, preenchendo o prazo reduzido de 10 anos previsto no art. 1.238, parágrafo único, do CC/2002.

A alegação de posse precária decorrente de relação trabalhista não se sustenta, pois não houve comprovação de que os apelados exerciam a posse em nome de outrem, inexistindo elementos que evidenciem mera detenção, nos termos do art. 1.208 do Código Civil.

Mesmo se considerada eventual posse precária inicial, os atos inequívocos praticados pelos apelados — benfeitorias, moradia habitual e comportamento de donos — caracterizam a interversão possessória, conforme art. 1.203 do Código Civil.

A apelante não comprovou a existência de comodato verbal ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos apelados, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A alienação do lote 42 durante o processo não afasta os efeitos da usucapião, por se tratar de aquisição originária da propriedade, e não houve intervenção do adquirente como assistente litisconsorcial, nos termos do art. 109, §§ 1o e 2o, do CPC.

A conduta dos apelados demonstra efetivo atendimento à função social da propriedade (CF, arts. 5o, XXIII, e 170, III), ao passo que a apelante não comprovou uso produtivo do imóvel, tendo inclusive alienado um dos lotes após o ajuizamento da ação.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Querência-MT, que julgou procedente a ação de usucapião extraordinária ajuizada por NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN e, consequentemente, improcedente a ação reivindicatória proposta pela ora apelante.

Em suas razões recursais, a apelante alega, em síntese, que os apelados não comprovaram o exercício da posse
ad usucapionem
pelo tempo necessário, e que a posse dos apelados seria precária, decorrente de mera detenção em razão de relação empregatícia com os antigos proprietários.

Aduz que,
“estas propriedades anteriormente pertencia Reneldo Rancho e sua esposa Aricilda Martins Racho, conforme se demonstra pelas fichas n.o 1.408 e 1407 ditas matrícula, ora em anexo, os quais eram patrões além de terem grau de parentesco com os Réus, conforme documentação acostada (ficha de inscrição junto ao INSS). Hodiernamente restou demonstrado que os Apelados ocupam unicamente uma parte ideal de 700 m/2, onde se encontra edificada uma casa mista e barracão os Réu NELSON ZIESMANN, e sua esposa.”.

Afimra que os documentos apresentados pelos apelados (conta de luz de 22/02/2001 e fatura de telefone de 11/10/2002) não comprovam posse desde 1989 ou 1996, como alegado.

Defende que as testemunhas ouvidas não forneceram provas concretas em apoio às pretensões dos apelados, alegando que
“o único documento são contas de luz e telefone com data a partir de 2001, sendo que a ação de usucapião foi ingressada apenas em 2008. Como vemos os Apelados querem ver reconhecido o direito de propriedade única e exclusivamente por meio de prova Testemunhal e contraditórias ainda.”.

Sustenta que a posse dos apelados seria oriunda de comodato verbal por força de contrato de trabalho com o antigo proprietário e posteriormente com a apelante, que não houve alteração no caráter da posse, que permaneceu como mera detenção.

Por fim, expõe que o prazo para contagem da usucapião começou a fluir apenas em 25/04/2007, data da aquisição dos imóveis pela apelante, sendo insuficiente para a prescrição aquisitiva quando do ajuizamento da ação em 09/12/2008.

Assim, pede o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a ação.

Em contrarrazões, os apelados defendem a manutenção da sentença, sustentando que: a) comprovaram todos os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária; b) exerceram posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, por mais de 15 anos; c) estabeleceram no imóvel sua moradia habitual, atendendo à função social da propriedade; d) as provas documentais e testemunhais confirmam a posse desde 1996; e) a apelante nunca possuiu os imóveis e só contestou a posse dos apelados com o ajuizamento da ação reivindicatória em 01/08/2012, mais de 16 anos após o estabelecimento da moradia dos apelados no local.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

Os autos revelam que NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN ajuizaram, em 16/12/2008, ação de usucapião extraordinária em face de RENELDO RACHO, ARICILDA MARTINS RACHO e MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA, alegando exercer posse mansa e pacífica, com
animus domini
, sem qualquer intervenção de terceiros, de maneira ininterrupta desde o ano de 1989, sobre os lotes no 40 e 42 da Quadra F do Setor Industrial, Loteamento Projeto Querência I, ambos medindo 5.000,00 metros quadrados cada, situados na zona urbana, objetos das matrículas no 1407 e 1408 do livro 2 do CRI de Querência-MT.

Por sua vez, MS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÃO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA ajuizou, em 01/08/2012, ação reivindicatória cumulada com perdas e danos e pedido liminar em face de NELSON ZIESMANN e GESSI ALICE ZIESMANN, alegando ser proprietária dos mesmos imóveis, conforme escritura pública de compra e venda lavrada perante o 2o Cartório de Notas da Comarca de Querência-MT, tendo adquirido os lotes dos alienantes RENELDO RACHO e ARICILDA MARTINS RACHO.

O magistrado de primeiro grau, após regular instrução processual, julgou procedente o pedido formulado na ação de usucapião para declarar o domínio da parte autora sobre os imóveis descritos na inicial, e improcedentes os pedidos contidos na ação reivindicatória.

Pois bem.

A controvérsia central do presente recurso reside na verificação da existência dos requisitos necessários para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária pelos apelados, em contraposição à alegação da apelante de que a posse exercida seria precária, decorrente de mera detenção.

Da Usucapião Extraordinária e seus Requisitos

A usucapião extraordinária, modalidade de aquisição originária da propriedade, encontra-se disciplinada no art. 1.238 do Código Civil de 2002, que assim dispõe:

"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."

No Código Civil de 1916, vigente à época do início da posse alegada pelos apelados, o instituto estava previsto no art. 550, com prazo de 20 anos:

“Art. 550. Aquele que, por vinte anos sem interrupção, nem oposição, possuir como seu, um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio independentemente de título de boa fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis. (Redação dada pela Lei no 2.437, de 1955)”

Considerando a regra de transição estabelecida no art. 2.028 do Código Civil de 2002,
"serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada"
.

No caso em análise, é necessário realizar o cálculo preciso para determinar qual prazo se aplica. Considerando que a posse dos apelados iniciou-se em 1996, conforme comprovado nos autos, e que o Código Civil de 2002 entrou em vigor em 11/01/2003, haviam transcorrido aproximadamente 7 anos, o que representa menos da metade do prazo de 20 anos previsto no art. 550 do Código Civil de 1916.

Assim, aplica-se ao caso o prazo reduzido previsto no Código Civil de 2002, que é de 15 anos para a usucapião extraordinária comum (art. 1.238, caput) ou de 10 anos para a usucapião extraordinária com posse-trabalho (art. 1.238, parágrafo único).

Para a configuração da usucapião extraordinária, são necessários os seguintes requisitos: a) posse com animus domini (intenção de dono); b) posse mansa, pacífica e ininterrupta; c) decurso do tempo previsto em lei.

Da Análise das Provas e dos Requisitos da Usucapião no Caso Concreto

Analisando detidamente os autos, verifico que a sentença recorrida não merece reparos, pois os elementos probatórios demonstram o preenchimento dos requisitos necessários à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária pelos apelados.

Quanto ao tempo de posse, os apelados alegaram inicialmente exercer a posse dos imóveis desde 1989, posteriormente indicando o ano de 1996 como marco inicial. A apelante, por sua vez, sustenta que a posse teria se iniciado apenas em 2001, conforme documentos apresentados (conta de luz de 22/02/2001 e fatura de telefone de 11/10/2002).

Conforme documentado nos autos, os depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que os apelados exercem a posse dos imóveis desde 1996, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição de quem quer que seja. A testemunha Elmo Gehrke afirmou categoricamente que "conhece os autores há mais de 20 anos e que eles sempre residiram no imóvel objeto da ação, realizando benfeitorias e agindo como proprietários".

No mesmo sentido, a testemunha Reno Emilio Wasem declarou que "os autores sempre foram reconhecidos na comunidade como proprietários do imóvel, nele residindo com sua família e realizando melhorias". Por sua vez, a testemunha Alcindo Roberto Krapper confirmou que "nunca houve qualquer contestação à posse dos autores até o ajuizamento da ação reivindicatória".

Mesmo considerando o ano de 1996 como marco inicial da posse, quando do ajuizamento da ação de usucapião em 16/12/2008, já haviam transcorrido mais de 12 anos, prazo suficiente para a configuração da usucapião extraordinária com prazo reduzido, nos termos do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil de 2002, considerando que os apelados estabeleceram no imóvel sua moradia habitual.

Assim, o prazo para a aquisição da propriedade por usucapião completou-se em 2006, antes mesmo do ajuizamento da ação de usucapião em 16/12/2008 e, consequentemente, antes da aquisição dos imóveis pela apelante em 25/04/2007.

A apelante argumenta que a posse dos apelados seria precária, decorrente de mera detenção em razão de relação empregatícia com os antigos proprietários. Contudo, tal alegação não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos. Embora exista comprovação de vínculo empregatício entre o apelado Nelson Ziesmann e o antigo proprietário Reneldo Racho, não há elementos suficientes para caracterizar a posse como precária ou como mera detenção.

O art. 1.208 do Código Civil estabelece que
"não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade".

Para que a posse seja considerada precária, é necessário que haja prova inequívoca de que o possuidor reconhece o domínio alheio e exerce a posse em nome de outrem, o que não se verifica no caso em análise.

No caso em tela, não há nos autos prova inequívoca de que os apelados reconheciam o domínio alheio ou exerciam a posse em nome dos antigos proprietários ou da apelante. Pelo contrário, os elementos probatórios indicam que os apelados sempre agiram como se fossem proprietários dos imóveis, neles estabelecendo sua moradia habitual, realizando benfeitorias e exercendo a posse com
animus domini.

A apelante alega ainda que teria havido um acordo verbal (comodato) com os apelados para que estes permanecessem no imóvel por um tempo determinado. Contudo, tal alegação não foi comprovada de forma inequívoca nos autos. Conforme o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (inciso II).

No presente caso, os apelados comprovaram o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus domini
, pelo tempo necessário à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária. Por outro lado, a apelante não logrou êxito em comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos apelados, como seria o alegado comodato verbal.

Da Interversão da Posse

Ademais, mesmo que se considerasse a existência de um comodato inicial, o art. 1.203 do Código Civil estabelece que "salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida". Este dispositivo consagra o princípio da continuidade da posse, segundo o qual a posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário.

A interversão do caráter da posse ocorre quando há a transformação da natureza jurídica da posse, que deixa de ser exercida em nome alheio e passa a sê-lo em nome próprio. Para que haja a interversão, é necessário que o possuidor passe a agir como se proprietário fosse (animus domini), em oposição ao verdadeiro proprietário.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INTERVERSÃO POSSESSÓRIA . REQUISITOS PREENCHIDOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por proprietário registral de imóvel contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de usucapião extraordinária com redução do fator temporal ( CC, art. 1.238, parágrafo único), na qual nega abandono da coisa e alega ausência de posse ad usucapionem . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a posse precária originariamente exercida pelo autor sobre o imóvel transmudou-se em posse ad usucapionem. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. O princípio da continuidade do caráter da posse admite relativização, a teor dos arts. 1.198, 1 .203 e 1.208 do CC e dos Enunciados 237 e 301 da Jornada de Direito Civil. A transmutação da natureza da posse, denominada interversão possessória, também encontra amparo na doutrina e na jurisprudência. 4 . As provas autuadas demonstram que a posse exercida pelo autor sobre o imóvel inicialmente era precária, fruto de permissão, porém transmudou-se em posse ad usucapionem com a extinção da relação trabalhista, encerramento da atividade empresarial e abandono do imóvel por seu proprietário registral, mais de um década antes da propositura da demanda. 5. A expressão "abandono" no contexto da usucapião não se confunde com o conceito trazido pelo art. 1 .276 do CC. A omissão do proprietário em dar ao bem sua função social, pagar tributos, praticar qualquer ato consentâneo com a posse ou propriedade e definir a situação do ex-funcionário com a coisa são fatores que evidenciam a interversão possessória. 6. Os requisitos da usucapião extraordinária estão preenchidos, uma vez que o autor exerce a posse ostensiva, mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini sobre o bem, inclusive o utiliza como moradia, por mais de dez anos . IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Desprovimento, com a fixação de honorários recursais. (...)”
(TJ-SC - Apelação: 50013681720198240141, Relator.: Mauro Ferrandin, Data de Julgamento: 27/05/2025, Sexta Câmara de Direito Civil)

No caso em análise, mesmo que inicialmente a posse dos apelados pudesse ser considerada precária, o que não restou comprovado nos autos, os atos exteriores praticados pelos apelados - como a realização de benfeitorias, o pagamento de contas de serviços públicos e, principalmente, a recusa em devolver o imóvel quando solicitado - demonstram de forma inequívoca a interversão do caráter da posse, que passou a ser exercida com
animus domini
, de forma ostensiva e inequívoca, realizando benfeitorias e estabelecendo no imóvel sua moradia habitual, sem oposição dos antigos proprietários ou da apelante por mais de 12 anos.

Da Alienação do Lote 42 Durante o Processo

Quanto à alienação do lote 42 pela apelante para a empresa AGRO AMAZÔNIA PRODUTOS AGROPECUÁRIOS SA em 13/05/2016, cabe destacar que, nos termos do art. 109, §§ 1o e 2o, do CPC, o adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária, podendo, no entanto, intervir como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente.

No caso em análise, a alienação ocorreu após o ajuizamento da ação de usucapião (16/12/2008) e da ação reivindicatória (01/08/2012), não tendo o adquirente intervindo no processo como assistente litisconsorcial.

Ademais, tratando-se de ação de usucapião, que visa ao reconhecimento de aquisição originária da propriedade, a alienação do bem durante o processo não tem o condão de afastar o direito dos apelados, caso preenchidos os requisitos legais para a usucapião, como de fato ocorreu no caso em tela.

Cabe ressaltar que a apelante adquiriu os imóveis apenas em 25/04/2007, conforme escritura pública de compra e venda, quando os apelados já exerciam a posse há mais de 10 anos. Além disso, a ação reivindicatória foi ajuizada somente em 01/08/2012, quase quatro anos após o ajuizamento da ação de usucapião pelos apelados (16/12/2008).

Outro ponto relevante é que, conforme informado pelo oficial registrador do CRI da comarca de Querência-MT, a apelante alienou o lote 42 para a empresa AGRO AMAZÔNIA PRODUTOS AGROPECUÁRIOS SA em 13/05/2016, ou seja, oito anos após o ajuizamento da ação de usucapião, o que demonstra a falta de interesse da apelante na efetiva utilização dos imóveis e reforça a tese de que os apelados exerciam a posse com animus domini.

Da Função Social da Propriedade

Por fim, cabe destacar que a usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, tem como fundamento a função social da propriedade, princípio constitucional previsto nos arts. 5o, XXIII, e 170, III, da Constituição Federal. No caso em análise, os apelados deram efetiva função social aos imóveis, neles estabelecendo sua moradia habitual, enquanto a apelante, que adquiriu os imóveis apenas em 2007, não demonstrou qualquer interesse em utilizá-los, chegando inclusive a alienar um dos lotes (no 42) em 2016.

Assim, a sentença recorrida, que julgou procedente o pedido formulado na ação de usucapião e improcedentes os pedidos contidos na ação reivindicatória, está em consonância com o conjunto probatório dos autos e com os princípios constitucionais da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que os apelados comprovaram o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, pelo tempo necessário à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil de 2002, c/c art. 550 do Código Civil de 1916 e art. 2.028 do Código Civil de 2002.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026