Tribunal: TJMT
Processo: 1015134-90.2025.8.11.0002
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 1015134-90.2025.8.11.0002
APELANTE: EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
APELADO: WALTER JOÃO GARBIN
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. CONTRATO ANTIGO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. MITIGAÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a outorga de escritura definitiva de imóvel adquirido pelo autor, afastando o pleito de danos morais, sob o fundamento de ausência de comprovação de inadimplemento contratual.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a ausência de comprovantes formais de pagamento impede o reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva; e (ii) se a requerida se desincumbiu do ônus de provar o alegado inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
3. A análise probatória deve considerar a realidade fática e o lapso temporal significativo, sendo inexigível rigor absoluto quanto à preservação documental em contratos firmados há décadas.
4. Demonstrados elementos suficientes do fato constitutivo do direito, incumbe à ré comprovar o fato impeditivo, ônus do qual não se desincumbiu, ante a ausência de qualquer documentação indicativa de inadimplemento.
5. A exigência de prova documental de quitação após longo período configura indevida inversão do ônus probatório e imposição de prova negativa ao adquirente.
6. A obrigação de outorga da escritura definitiva subsiste até a efetiva transferência da propriedade, não se exaurindo com a mera celebração contratual ou averbação, impondo-se atuação cooperativa das partes.
7. A recusa injustificada da vendedora viola os princípios da boa-fé objetiva e da cooperação processual, constituindo obstáculo indevido à regularização dominial do imóvel.
8. As peculiaridades do caso autorizam a mitigação da regra de distribuição do ônus da prova, diante da ausência absoluta de demonstração de inadimplemento.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de comprovantes formais de pagamento, em contratos antigos, não impede o reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva quando inexistente prova de inadimplemento pelo vendedor. 2. Compete ao promitente vendedor comprovar o fato impeditivo do direito do adquirente, não sendo admissível a imposição de prova negativa ao comprador. 3. A recusa injustificada à outorga da escritura viola a boa-fé objetiva e autoriza a intervenção judicial para assegurar a regularização do imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373; CC, art. 1.418; CPC, art. 6o.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1015134-90.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[WALTER JOAO GARBIN - CPF: 237.193.629-49 (APELADO), RODRIGO LUIS FERREIRA - CPF: 031.460.601-75 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), FELIPE FERREIRA ZUGAIR - CPF: 735.345.521-72 (ADVOGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), KLEBER JORGE JUNIOR - CPF: 027.931.941-07 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL N. 1015134-90.2025.8.11.0002

APELANTE:
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA

APELADO:
WALTER JOÃO GARBIN

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. CONTRATO ANTIGO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. MITIGAÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a outorga de escritura definitiva de imóvel adquirido pelo autor, afastando o pleito de danos morais, sob o fundamento de ausência de comprovação de inadimplemento contratual.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a ausência de comprovantes formais de pagamento impede o reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva; e (ii) se a requerida se desincumbiu do ônus de provar o alegado inadimplemento contratual.

III. Razões de decidir

3. A análise probatória deve considerar a realidade fática e o lapso temporal significativo, sendo inexigível rigor absoluto quanto à preservação documental em contratos firmados há décadas.

4. Demonstrados elementos suficientes do fato constitutivo do direito, incumbe à ré comprovar o fato impeditivo, ônus do qual não se desincumbiu, ante a ausência de qualquer documentação indicativa de inadimplemento.

5. A exigência de prova documental de quitação após longo período configura indevida inversão do ônus probatório e imposição de prova negativa ao adquirente.

6. A obrigação de outorga da escritura definitiva subsiste até a efetiva transferência da propriedade, não se exaurindo com a mera celebração contratual ou averbação, impondo-se atuação cooperativa das partes.

7. A recusa injustificada da vendedora viola os princípios da boa-fé objetiva e da cooperação processual, constituindo obstáculo indevido à regularização dominial do imóvel.

8. As peculiaridades do caso autorizam a mitigação da regra de distribuição do ônus da prova, diante da ausência absoluta de demonstração de inadimplemento.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de comprovantes formais de pagamento, em contratos antigos, não impede o reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva quando inexistente prova de inadimplemento pelo vendedor. 2. Compete ao promitente vendedor comprovar o fato impeditivo do direito do adquirente, não sendo admissível a imposição de prova negativa ao comprador. 3. A recusa injustificada à outorga da escritura viola a boa-fé objetiva e autoriza a intervenção judicial para assegurar a regularização do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373; CC, art. 1.418; CPC, art. 6o.

Jurisprudência relevante citada: n/a.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1015134-90.2025.8.11.0002

APELANTE:
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA

APELADO:
WALTER JOÃO GARBIN

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada por
WALTER JOÃO GARBIN
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida à outorga da escritura pública definitiva do imóvel descrito na inicial, ou à adoção das providências necessárias à regularização do bem, afastando o pedido de indenização por danos morais.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que a sentença deve ser reformada, ao argumento de que, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, consistente na quitação integral do contrato de compra e venda.

Aduz que o próprio autor admite não possuir comprovantes de pagamento, pretendendo que a quitação seja presumida pelo decurso do tempo, o que reputa juridicamente inadmissível.

Defende que a obrigação de provar o pagamento é de quem alega tê-lo realizado, sendo a ausência de prova obstáculo ao reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.

Afirma, ainda, que a averbação do imóvel em nome do autor demonstraria que a requerida já teria cumprido todas as obrigações que lhe competiam, cabendo ao próprio adquirente promover os atos necessários à lavratura da escritura junto ao cartório competente.

Sustenta, assim, que não pode ser condenada a cumprir obrigação que, em sua ótica, depende exclusivamente da iniciativa do autor.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, julgando-se improcedente o pedido de outorga da escritura definitiva, ante a ausência de comprovação da quitação do contrato.

Contrarrazões apresentadas no id. 358470913, refutando as razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a demanda para compelir a requerida à outorga da escritura definitiva de imóvel adquirido pelo autor, afastando o pleito indenizatório.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se a verificar se a ausência de comprovantes formais de pagamento impede o reconhecimento do direito do autor à outorga da escritura definitiva, bem como se a requerida se desincumbiu do ônus de comprovar o alegado inadimplemento contratual.

De início, cumpre registrar que a relação jurídica travada entre as partes decorre de contrato de compra e venda de lote urbano celebrado há décadas, circunstância que, por si só, impõe análise do conjunto probatório sob a ótica da razoabilidade e da realidade fática, não sendo possível exigir das partes rigor probatório absoluto, sobretudo quando se trata de documentos cuja preservação, ao longo de tão extenso lapso temporal, não se mostra ordinariamente exigível.

Nos termos do art. 373 do Código de Processo Civil, “o ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor” .

No caso concreto, o autor logrou demonstrar, ainda que de forma não exauriente, elementos suficientes do fato constitutivo de seu direito, notadamente a existência da relação contratual, a vinculação do imóvel ao seu patrimônio e a ausência de qualquer cobrança ao longo de extenso período.

Por sua vez, a requerida limitou-se a alegar a existência de débito pendente, sem, contudo, apresentar qualquer documento apto a comprovar tal assertiva, inexistindo nos autos planilha de débito, extrato histórico, memória de cálculo, notificações ou registros contábeis que evidenciem o inadimplemento.

Tal circunstância revela inequívoca inobservância do ônus probatório que lhe incumbia, na medida em que a alegação de inadimplemento configura fato impeditivo do direito do autor, cuja demonstração incumbia exclusivamente à ré.

A pretensão recursal, ao exigir do autor a comprovação documental da quitação integral de contrato firmado há quase quatro décadas, desconsidera a realidade fática e transfere indevidamente ao adquirente o ônus de produzir prova negativa, o que não se coaduna com o sistema processual vigente.

Com efeito, a ausência de cobrança por período tão prolongado, aliada à inexistência de qualquer prova de inadimplemento, conduz à conclusão de que a resistência da requerida se funda em alegação genérica e desprovida de substrato fático, configurando verdadeiro obstáculo injustificado à regularização do imóvel.

No que tange à obrigação de outorga da escritura definitiva, dispõe o art. 1.418 do Código Civil que “o promitente comprador, titular de direito real à aquisição, pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva, desde que cumpridas as condições do contrato” .

A obrigação da promitente vendedora não se exaure com a celebração do contrato ou com eventual averbação, subsistindo até a efetiva transferência da propriedade, mediante a outorga da escritura pública e a prática de todos os atos necessários à regularização do bem.

A alegação da apelante de que caberia exclusivamente ao autor a iniciativa registral não prospera, porquanto a conclusão do procedimento depende da atuação conjunta das partes, sendo inadmissível que a vendedora se recuse a colaborar sob fundamento em débito que não logrou comprovar.

Tal conduta viola, inclusive, os princípios da boa-fé objetiva e da cooperação, que regem as relações contratuais e processuais, impondo às partes comportamento leal e colaborativo, conforme dispõe o art. 6o do Código de Processo Civil, segundo o qual “todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva” .

A manutenção da recusa injustificada à outorga da escritura implica perpetuar situação de irregularidade dominial, em afronta à função social do contrato e ao direito do adquirente à plena consolidação de sua propriedade.

Não se desconhece que a prova da quitação, em regra, incumbe ao devedor; contudo, no caso em exame, as peculiaridades da demanda, notadamente o lapso temporal e a completa ausência de demonstração de inadimplemento por parte da credora, autorizam a mitigação dessa regra, sob pena de se prestigiar comportamento contraditório e abusivo.

Assim, diante da ausência de prova do fato impeditivo alegado pela requerida, e estando suficientemente demonstrados os elementos que indicam o cumprimento substancial do contrato pelo autor, mostra-se correta a sentença ao determinar a outorga da escritura definitiva.

Por tais razões, não há qualquer reparo a ser feito na decisão recorrida, que se encontra devidamente fundamentada e em consonância com a legislação aplicável.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Tendo em vista o desprovimento do recurso, majoro os honorários sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026