Tribunal: TJMT
Processo: 1001042-49.2023.8.11.0044
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RURAL. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. REGULARIZAÇÃO DOMINIAL E DOCUMENTAL. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS EMBARGOS. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução fundados em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel rural.
2. II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se está caracterizado o interesse de agir; (ii) se o inadimplemento, pelos vendedores, da obrigação contratual de regularizar e documentar o imóvel autoriza a aplicação da exceptio non adimpleti contractus; e (iii) se é exigível o título executivo quanto às parcelas em cobrança.
III. Razões de decidir
3. A ausência de notificação prévia não afasta o interesse de agir quando presente controvérsia concreta e atual; 4. A obrigação de regularização dominial e documental do imóvel constitui prestação essencial do contrato de compra e venda; 5. O inadimplemento relevante dos vendedores autoriza a incidência do art. 476 do CC, afastando a exigibilidade do título executivo; 6. Reconhecida a procedência dos embargos quanto às parcelas em cobrança, impõe-se a inversão da sucumbência.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. O inadimplemento substancial da obrigação contratual de regularização do imóvel autoriza a aplicação da exceptio non adimpleti contractus, afastando a exigibilidade do título executivo; 2. A procedência dos embargos à execução quanto ao núcleo da controvérsia impõe a inversão da sucumbência, sem majoração recursal”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001042-49.2023.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FERMINO DAVID MARQUES - CPF: 204.499.171-34 (APELANTE), FERNANDO VAZEL BISPO DA SILVA - CPF: 037.432.871-45 (ADVOGADO), ZULENE DIAS MARQUES - CPF: 415.596.811-87 (APELANTE), MARCOS DIAS MARQUES - CPF: 047.480.991-94 (APELANTE), IRACEMA DO CARMO BORGES MARQUES - CPF: 772.923.831-49 (APELADO), JOAO BATISTA ANTONIOLO - CPF: 283.886.378-94 (ADVOGADO), ELIANA NUCCI ENSIDES - CPF: 336.013.748-54 (ADVOGADO), RUBENS BORGES DAVID - CPF: 550.309.631-20 (APELADO), RONALDO BORGES MARQUES - CPF: 012.242.781-51 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL RURAL.
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS.
REGULARIZAÇÃO DOMINIAL E DOCUMENTAL. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS EMBARGOS. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução fundados em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel rural.

2.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se está caracterizado o interesse de agir; (ii) se o inadimplemento, pelos vendedores, da obrigação contratual de regularizar e documentar o imóvel autoriza a aplicação da exceptio non adimpleti contractus; e (iii) se é exigível o título executivo quanto às parcelas em cobrança.

III. Razões de decidir

3. A ausência de notificação prévia não afasta o interesse de agir quando presente controvérsia concreta e atual; 4. A obrigação de regularização dominial e documental do imóvel constitui prestação essencial do contrato de compra e venda; 5. O inadimplemento relevante dos vendedores autoriza a incidência do art. 476 do CC, afastando a exigibilidade do título executivo; 6. Reconhecida a procedência dos embargos quanto às parcelas em cobrança, impõe-se a inversão da sucumbência.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “
1.

O inadimplemento substancial da obrigação contratual de regularização do imóvel autoriza a aplicação da exceptio non adimpleti contractus, afastando a exigibilidade do título executivo; 2. A procedência dos embargos à execução quanto ao núcleo da controvérsia impõe a inversão da sucumbência, sem majoração recursal
”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
Fermino David Marques e Outros,
contra a
sentença

proferida pelo MM. Juiz de Direito da
2a Vara da Comarca de Paranatinga/MT
, nos autos dos
embargos à execução

opostos em face de
Iracema do Carmo Borges Marques e Outros,
que os julgou
parcialmente procedentes
, reconhecendo a
liquidez e exigibilidade do título executivo
, afastando as teses de inexistência de interesse de agir, de inexigibilidade da obrigação e de excesso de execução,
acolhendo apenas, em parte, a alegação de inexistência de solidariedade
, para determinar que a execução prossiga de forma
segmentada por contrato e por devedor
, com cálculos individualizado.

Em seguida, indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo aos embargos, reputando
inidônea a garantia ofertada
, e condenou os embargantes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em
10% sobre o proveito econômico preservado
, com compensação parcial em razão do acolhimento limitado de uma das teses.

Inconformados, os embargantes interpõem apelação, alegando a existência de
nulidade da execução por ausência de interesse de agir
, ao argumento de que não teria havido prévia notificação válida para constituição em mora, exigida tanto pelo contrato quanto pelos princípios da boa-fé objetiva.

Seguem, sustentando a
inexigibilidade do título executivo
, sob o fundamento da
exceptio non adimpleti contractus
, defendendo que os apelados não cumpriram a obrigação contratual de
entregar o imóvel rural devidamente regularizado e documentado
, conforme previsto nas cláusulas contratuais, especialmente as de letras “G” e “H”. Asseveram, ainda, a inexistência de
liquidez, certeza e exigibilidade
da obrigação, argumentando que a cobrança das parcelas finais seria indevida enquanto não cumprida à obrigação de regularização dominial.

Defendem a possibilidade de aplicação do
instituto da compensação
, diante dos elevados custos necessários à regularização do imóvel, os quais superariam o saldo exigido, e pontuam a necessidade de concessão de
efeito suspensivo ao recurso
, por entenderem idônea a garantia ofertada, consistente no próprio imóvel objeto da controvérsia.

Requestam a
reforma

da distribuição dos ônus sucumbenciais
, sustentando que a sucumbência seria preponderantemente dos embargados, especialmente em razão do reconhecimento judicial da necessidade de segmentação da execução.

Ao final, requerem o provimento do recurso para reforma integral da sentença, com o reconhecimento da inexigibilidade do título executivo, ou, subsidiariamente, a redistribuição da sucumbência.

Regularmente intimados, os
apelados deixaram transcorrer
in albis
o prazo legal
, não apresentando
contrarrazões ao recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, 18 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de embargos à execução opostos por Fermino David Marques e Outros, nos autos da ação de execução de titulo extrajudicial proposta por
Iracema do Carmo Borges Marques e outros.

Os embargantes questionam o

conteúdo objetivo dos instrumentos contratuais, notadamente a exigibilidade do titulo, decorrente do descumprimento da
suposta
obrigação dos vendedores de entregar a documentação registrária (cláusulas “G” e “H”)
e
a forma de pagamento pactuada, alegando o excesso de execução.

Cinge-se que decorrida regularmente a marcha processual, o juiz singular julgou antecipadamente a lide, acolhendo em parte os embargos à execução, reconhecendo
a
liquidez e exigibilidade

do(s) crédito(s) exequendo(s),
afastando

a alegação de
excesso de execução. Lado outro, acolheu a tese de inexistência de

solidariedad
e
entre os três contratos e
determinou

que a execução prossiga
segmentada por instrumento e devedor, condenando, ao final, os embargantes, no ônus sucumbencial.

Não concordando com o édito sentencial, recorrem os embargantes, ora apelantes.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado cinge-se, essencialmente, a definir:

(i)
se subsiste a preliminar de ausência de interesse de agir arguida pelos apelantes; e
(ii)
se é juridicamente exigível o título executivo extrajudicial
que embasa a execução.

A
preliminar

de ausência de interesse de agir não merece acolhida.

Com efeito, conforme reiterada jurisprudência, o interesse processual decorre da
necessidade e utilidade da tutela jurisdicional
, sendo suficiente a demonstração de resistência ao direito afirmado. No caso em pauta, ainda que se discuta a existência ou não de notificação prévia, tal circunstância
não impede o exame do mérito
, especialmente quando a própria controvérsia revela conflito concreto e atual entre as partes, consubstanciado na cobrança judicial de parcelas contratuais e na oposição de embargos à execução.

Ademais, tratando-se de execução fundada em título extrajudicial, a ausência de notificação prévia, por si só,
não descaracteriza o interesse de agir
, constituindo, quando muito, matéria relacionada à mora ou à exigibilidade da obrigação, temas que se inserem no mérito da demanda.

Rejeito, portanto, a preliminar.

Avançando ao
mérito
recursal, razão assiste aos apelantes.

Com efeito, no caso em pauta, a relação jurídica subjacente decorre de
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra
, celebrado em 06 de janeiro de 2014, cujo objeto é a promessa de venda e compra de extensa área rural, com pagamento do preço de forma parcelada, sendo as parcelas intermediárias e finais ajustadas em
arrobas de carne bovina
, segundo critérios objetivos de conversão, consoante

Clausula IV (subitens 4.1 a 4.7) do contrato.

Trata-se, indiscutivelmente, de
contrato bilateral, oneroso e sinalagmático
, no qual as prestações assumidas pelas partes são reciprocamente condicionadas.

De um lado, incumbiu aos promitentes-compradores o pagamento do preço e do tributo para a transmissão da propriedade (ITBI), de outro, aos promitentes-vendedores, não apenas a entrega da posse, mas, sobretudo, a
entrega do imóvel juridicamente regularizado
, apto à consolidação da propriedade.

A leitura sistemática e minuciosa do contrato revela que a obrigação dos vendedores quanto à regularização dominial
não é acessória ou secundária
, mas
prestação essencial do negócio jurídico
. As cláusulas denominadas “G” e “H” estabelecem, de forma expressa e detalhada, que todas as despesas relativas à regularização do imóvel, inclusive registros, averbações, certidões, georreferenciamento, CCIR, ITR, certidões ambientais e demais documentos, seriam suportadas e providenciadas exclusivamente pelos
promitentes-vendedores
. Veja:

Não se cuida, pois, de mera expectativa futura ou obrigação indeterminada, mas de compromisso contratual claro, assumido desde a celebração do ajuste, cujo adimplemento é pressuposto lógico para a consolidação do direito de propriedade prometido aos compradores.

Nesse contexto, ganha relevo o disposto no
art. 476 do Código Civil
, segundo o qual:

“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

A denominada
exceptio non adimpleti contractus
constitui verdadeiro mecanismo de preservação do equilíbrio contratual, impedindo que uma das partes se beneficie da prestação alheia sem haver cumprido a sua contraprestação.

No caso em pauta, a prova dos autos evidencia que os compradores adimpliram as parcelas iniciais do contrato, surgindo a controvérsia apenas quanto às parcelas finais, justamente aquelas que se avizinham da consolidação definitiva do domínio.

Por outro lado, não se demonstrou o efetivo cumprimento, pelos vendedores, da obrigação de entregar o imóvel plenamente regularizado, sendo, ao revés, consistentes os elementos que indicam entraves relevantes à regularização registral e fundiária da área negociada.

A valer, os vendedores
não entregaram matrícula regularizada
, nem documentação apta à regularização fundiária, ambiental e registral.

Tal inadimplemento não pode ser qualificado como mínimo ou irrelevante. Ao contrário, compromete o próprio resultado útil do contrato, pois impede que os compradores obtenham aquilo que efetivamente contrataram: a
propriedade plena e regular do imóvel rural
, e não mera posse precária ou direito possessório.

Demais disso, há indícios fortes, não contestado pelos apelados, de que
parte da área incide sobre terras indígenas
, inviabilizando ou tornando excessivamente onerosa a regularização prometida, tanto é que o contrato de compra e venda prevê expressamente na Clausula V, alínea F, que se parte da área estiver inserida em terra indígena, haveria o abatimento nas parcelas, o que à evidencia influencia no valor a ser adimplido pelos promitentes compradores. Veja:

Nessas circunstâncias, não se mostra juridicamente legítima a exigência do pagamento das parcelas em aberto, uma vez que a prestação principal dos vendedores permanece insatisfeita, aliada à possibilidade de abatimento do valor caso parte da área adquirida esteja em território indígena.

A exigibilidade do crédito, requisito essencial do título executivo, resta, portanto,
seriamente comprometida
.

É firme a orientação jurisprudencial no sentido de que a exceção do contrato não cumprido pode ser oposta como matéria de defesa em embargos à execução, sempre que demonstrado inadimplemento substancial da obrigação contraposta, afastando a exigibilidade do título. Assim, reconhecida a incidência da
exceptio non adimpleti contractus
, impõe-se concluir pela
inexigibilidade do título executivo
, ao menos no que se refere às
parcelas vincendas e atualmente em cobrança
, razão pela qual os embargos à execução devem ser julgados procedentes nesse ponto.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DESCUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de prestação de serviços, diante do suposto inadimplemento parcial da contratada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

(...)

O artigo 475 do Código Civil autoriza a parte lesada pelo inadimplemento a pleitear a resolução do contrato e a suspensão das cobranças decorrentes da obrigação descumprida.

A tutela de urgência se justifica pela presença dos requisitos legais: (i) probabilidade do direito, demonstrada pelo descumprimento contratual parcial; e (ii) perigo da demora, pois a exigência das parcelas poderia impor ônus excessivo ao Agravante, com risco de execução forçada sem a contraprestação devida.

O entendimento jurisprudencial orienta que,
em contratos bilaterais, quando uma das partes não cumpre sua obrigação, não pode exigir o cumprimento da contraparte, sob pena de violação do equilíbrio contratual. (...)

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

O inadimplemento parcial da contratada justifica a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil. (...)”

(RAI n.

1019937-59.2024.8.11.0000,

Rel. Dra.

Tatiane Colombo (JD Convocado), 2o Câmara de Direito Privado, J. 05.03.25)

Nesse sentido já decidi.

“
DIREITO EMPRESARIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR. CERCEAMENTO. REJEITADA. CESSÃO ONEROSA DE QUOTAS SOCIAIS. MORA DOS REQUERIDOS NA FORMALIZAÇÃO SOCIETÁRIA. AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. SUSPENSÃO JUSTIFICADA DO PAGAMENTO REMANESCENTE. BOA-FÉ OBJETIVA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO PROVIDO.

(...)

II. Questão em discussão

A controvérsia gira em torno de saber se (i) o inadimplemento dos réus quanto à formalização societária e prestação de contas autoriza a resolução do contrato e (ii) a suspensão do pagamento do saldo pela autora constitui inadimplemento justificável.

III. Razões de decidir

A mora dos réus quanto à formalização da alteração contratual e à prestação de contas configura descumprimento contratual essencial, que legitima a rescisão.

A suspensão do pagamento final pela autora é amparada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), não configurando inadimplemento.
A alegação de comportamento contraditório não se sustenta, pois a autora exerceu tempestivamente seu direito de resolução diante da inércia prolongada dos réus.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. O inadimplemento do dever de formalização societária e de prestação de contas pelo cedente autoriza a resolução do contrato de cessão onerosa de quotas sociais.” 2.“
Não há inadimplemento da cessionária que suspende o pagamento remanescente com fundamento na exceção do contrato não cumprido.”(
RAC n. 1026809-98.2023.8.11.0041, 3o Câm. Dir. Privado. minha relatoria, J. 13.08.25 )

Assim, reconhecida a incidência da
exceptio non adimpleti contractus
,
impõe-se concluir pela
inexigibilidade do título executivo
,
ao menos no que se refere às
parcelas vincendas e atualmente em cobrança
, razão pela qual os embargos à execução devem ser julgados procedentes nesse ponto.

A reforma do julgado impõe, por consectário lógico, a
readequação da verba honorária sucumbencial
.

Com efeito, reconhecida a
procedência dos embargos à execução
, ainda que limitada às parcelas vincendas e atualmente exigidas, em razão da
inexigibilidade do título executivo
, resta evidente a
alteração
s
ubstancial do resultado da lide
,
com inversão do polo vencedor em relação à sentença de primeiro grau.

Dessa forma, impõe-se a
inversão dos ônus sucumbenciais
,
para condenar os
embargados/exequentes
ao pagamento dos honorários advocatícios

os quais fixo em 10% a ser arbitrado sobre o
proveito econômico obtido
, correspondente ao valor das parcelas cuja exigibilidade foi afastada, observados os critérios previstos no
art. 85, § 2o, incisos I a IV, do CPC
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 18 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026