Tribunal: TJMT
Processo: 1024039-79.2024.8.11.0015
Órgão julgador: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
RECURSO INOMINADO No 1024039-79.2024.8.11.0015.
ORIGEM: 1o JUIZADO ESPECIAL DE SINOP
RECORRENTE: IMOBILIARIA FLECK LTDA
RECORRIDO: FERNANDO ADSTON BORDULIS DE ARAUJO
JUIZ RELATOR: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
DATA DO JULGAMENTO: 24 A 26/02/2026 ( PLENÁRIO VIRTUAL)
SÚMULA DO JULGAMENTO
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO PARCIAL. PARTICIPAÇÃO DE DOIS CORRETORES. RATEIO DA COMISSÃO. ART. 728 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Trata-se de Ação de cobrança de comissão de corretagem em que narra a petição inicial que o Sr. VINICIUS presta serviços como corretor para a parte Autora e que, no exercício de seu ofício, recebeu o contato do Sr. FERNANDO lhe informando que possuía uma casa a qual gostaria de vender. Prosseguiu afirmando que o imóvel não estava listado em seu site e que o mostrou para o Sr. ALEX que concluiu a compra e venda do imóvel com terceira corretora, a Sra. PAULA.
2.Sentença de parcial procedência. Utilizo a sentença recorrida como fundamento para julgar o presente recurso: “ (...)Sem arguição de outras preliminares, nem vislumbrando nulidades passo a análise do mérito.Em sua defesa a parte Requerida é clara em dizer que não tinha ciência de que o Sr. VINICIUS estaria trabalhando para a parte Autora motivo pelo qual entende que haveria ilegitimidade ativa. Por outro lado, tanto o sócio proprietário quanto o próprio Sr. VINICIUS em seus depoimentos sustentam que a parte Requerida tinha conhecimento de tal fato.O Sr. VINICIUS e a parte Requerida já seriam conhecidos de longa data e nesse contexto em seu depoimento (id. 210214427, 15min57s) diz que já havia comunicado ao Requerido que havia começado a trabalhar para a Imobiliária Fleck e, inclusive, este lhe havia dado os parabéns.A tese defensiva não prospera. Após a conclusão da venda do imóvel intermediada pela Sra. PAULA às 13h17 do dia 07/07/2024 o Sr. VINICIUS encaminha (id. 171731678, 22s) um áudio de 3min53s anexado no id. 171733779 onde o Sr. VINICIUS afirma que havia conversado como gestor da imobiliária, Sr. MARCIO FLECK, ao que a parte Requerida se limita a aduzir que já havia repassado o contato da Sra. PAULA e que ele deveria se resolver com ela.Veja-se que, em nenhum momento, a parte Requerida reage com surpresa à menção do Sr. MÁRCIO e, sobretudo, do sobrenome FLECK o que denota que já estava ciente do vínculo entre a parte Autora e o Sr. VINICIUS.Traçando uma linha cronológica dos fatos o Sr. VINICIUS e o Sr. ALEX visitaram o imóvel no dia 06/07/2024 (sábado) pela manhã. No dia seguinte, 07/07/2024, um domingo, por volta das 09h50 o Sr. FERNANDO pergunta quanto era o nome do cliente que o Sr. VINICIUS tinha levado para mostrar o imóvel e ao receber a resposta avisa que o Sr. ALEX estava indo naquele momento olhar o imóvel com a Sra. PAULA.Na conversa mantida entre o Sr. VINICIUS e o Sr. ALEX consta no id. 171734530 um áudio que aquele enviou para esse onde narra que estava se deslocando para o imóvel e já mandaria a localização. Portanto, fixando que o Sr. VINICIUS viu o imóvel com o Sr. ALEX ainda no dia 06/07/2024 e que no dia seguinte, 07/07/2024 novamente o Sr. ALEX viu o imóvel com a Sra. PAULA se afasta a justificativa de que o Sr. VINICIUS estaria incomunicável e não mais retornando suas mensagens.Muito embora o Sr. ALEX no áudio de id. 171734498 deixe claro que tinha pressa em resolver a compra do imóvel diz que queria concluir naquela semana ou, no máximo, na semana seguinte.Retornando à conversa entre o Sr. VINICIUS e a parte Requerida, no dia 05/07/2024 aquele diz que havia um cliente interessado se referindo ao Sr. ALEX.Consta nos autos que a primeira proposta que o Sr. ALEX formulou, por intermédio do Sr. VINICIUS, foi de R$ 800 mil a qual foi recusada pelo Sr. FERNANDO. Após a intervenção da Sra. PAULA o Sr. FERNANDO afirma que fechou negócio com o Sr. ALEX pelo valor de R$ 830 mil.Em seu depoimento o Sr. FERNANDO indica que havia comunicado o Sr. VINICIUS que a margem da casa era muito baixa e que por isso precisaria fechar em um valor líquido entre R$ 790 mil e R$ 800 mil. Ou seja, o valor já considerando os demais gastos deveria estar entre R$ 840 mil e R$ 850 mil.Durante seu depoimento o Sr. ALEX afirmou que a casa foi vendida a ele pelo valor de R$ 820 mil.O art. 725 do Código Civil fixa que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.Assim, a jurisprudência entende que:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. [...] 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (REsp n. 1 .765.004/SP, relator para acórdão Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 5/12/2018). 4. Agravo interno a que se nega provimento. [...] (STJ - AgInt no AREsp: 2431725 RS 2023/0256280-9, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 22/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2024) No caso concreto será aplicável o art. 728 do Código Civil que fixa:Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.Portanto, a aproximação entre o Sr. ALEX, ora comprador, e o Sr. FERNANDO, ora vendedor se iniciou com a expressa atuação do Sr. VINICIUS já que o imóvel em questão não estava formalmente tornado público.O próprio Sr. ALEX em seu depoimento reconhece que comentou com a Sra. PAULA sobre o imóvel do Sr. FERNANDO (id. 210214440, 04min57s).Logo, não há como ignorar que o Sr. VINICIUS teve participação na finalização da negociação sendo que, diante da antecipação do Sr. ALEX em buscar outra corretora e concluir a negociação com o Sr. FERNANDO não é possível precisar se ele conseguiria chegar no valor final da negociação.Em casos análogos a jurisprudência pátria, aplicando o art. 728 do CC, conclui pela necessidade de divisão entres os corretores que participaram das tratativas. Vide:APELAÇÃO. Comissão de corretagem. Cobrança. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Acolhida parcial. (I) Comissão de corretagem. Prova documental e testemunhal robusta a demonstrar a aproximação das partes pela autora e a obtenção de resultado útil. Remuneração devida. Exegese dos art. 725 e 727, ambos do Código Civil. Precedente. Concretização da venda que se deu por intermédio de outro corretor. Conjuntura com reflexo no valor da comissão a ser paga pela ré. Rateio da comissão com o corretor que efetivou o negócio. Inteligência do art . 728 do CC. Comissão devida a 3% do valor de venda do imóvel. Precedentes. [...] (TJ-SP - Apelação Cível: 10039518620228260010 São Paulo, Relator.: João Baptista Galhardo Júnior, Data de Julgamento: 18/09/2024, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/09/2024) A parte Autora afirma que o Sr. VINICIUS e o Sr. FERNANDO haviam avençado a comissão de corretagem em 5% sobre o valor da venda. Muito embora não sido apresentada conversa formal nesse sentido pelos percentuais que o próprio Sr. FERNANDO comentou em seus áudios e depoimento ao fazer menção de que desejaria um valor líquido entre R$ 790 mil e R$ 800 mil e que, portanto, o valor total deveria estar em torno de R$ 840 mil a R$ 850 mil é possível inferir que tal percentual de 5% foi avençado.Considerando que a parte Ré afirma que o valor da venda foi R$ 830 mil é sobre esse valor que deverá ser calculada a comissão de corretagem. Entretanto, diante do fato de que a Sra. PAULA é quem concluiu a negociação, mas que o resultado foi atingido pelo esforço conjunto entre as partes é de aplicar os arts. 5o e 6o da Lei no 9.099/1995 que dispõe:Art. 5o O Juiz dirigirá o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas, para apreciá-las e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica.Art. 6o O Juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum. Assim, reputo como equânime a fixação de que a comissão de corretagem deverá ser rateada em 50% para a Sra. PAULA e 50% para a parte Autora. Logo, fixo como devido o valor de R$ 20.750,00.Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para CONDENAR a parte Ré no pagamento de R$ 20.750,00 em favor da parte Autora a título de comissão de corretagem a qual deverá ser corrigida pelo IPCA a partir de 07/07/2024 acrescida de juros pela taxa legal a partir da data da citação (05/05/2024).Sem custas ou honorários advocatícios a teor dos arts. 54 e 55 da Lei no 9.099/1995.Interposto Recurso Inominado, intime-se a parte recorrida para suas contrarrazões, após, conclusos para o exigido juízo de admissibilidade.Preclusas as vias recursais, nada sendo requerido em 10 dias, certifique-se, anote-se, baixe-se e arquive-se...(...)”
3.Contexto probatório trazido aos autos demonstra de forma inequívoca, a promessa de pagamento de 5% do valor da venda, bem como que comprova que o autor auxiliou nas tratativas e que a venda foi efetivada para o comprador apresentado pelo autor, bem como houve participação de terceiro, o qual deve ser rateada a comissão.
4. Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EXITOSA. COMISSÃO DEVIDA. AUSÊNCIA DE AJUSTE ESCRITO QUANTO AO PERCENTUAL. ARBITRAMENTO JUDICIAL. ART. 724 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA COMISSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
Discute-se: (i) a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem diante da ausência de prova de quitação por terceiro; e (ii) a possibilidade de redução do percentual da comissão, ante a inexistência de ajuste escrito.
III. Razões de decidir
(i) Comprovada a intermediação exitosa, é devida a comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil; (ii) A ausência de contrato escrito quanto ao percentual da corretagem autoriza o arbitramento judicial da remuneração, conforme art. 724 do Código Civil, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade; (iii) Diante das peculiaridades do caso, mostra-se adequada a redução equitativa da comissão para 3% (três por cento) sobre o valor da venda do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento: “1. A intermediação exitosa do negócio imobiliário assegura ao corretor o direito à comissão, ainda que inexistente contrato escrito; 2. Inexistente prova do pagamento da comissão por terceiro, subsiste a responsabilidade do vendedor pelo adimplemento; 3. Na ausência de ajuste expresso, admite-se a redução equitativa da comissão de corretagem, nos termos do art. 724 do Código Civil”.
(N.U 1011546-38.2023.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2026, Publicado no DJE 28/01/2026)
6. A sentença não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
7.Recurso conhecido e improvido.
8.Condeno a parte Recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
Juiz de Direito Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1024039-79.2024.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda, Corretagem]
Relator:
Des(a).
ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA

Turma Julgadora:

[DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[IMOBILIARIA FLECK LTDA - CNPJ: 30.840.240/0001-65 (RECORRENTE), FRANCISCO ANTONIO BIOLCHI - CPF: 593.565.880-15 (ADVOGADO), FERNANDO ADSTON BORDULIS DE ARAUJO - CPF: 028.941.341-93 (RECORRIDO), CEZAR EMILIO CARBONARI JUNIOR - CPF: 030.498.851-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026