Tribunal: TJMT
Processo: 0010249-45.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO. GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTACADA. VENDA CASADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, em razão de atraso injustificado na entrega da obra, condenando a construtora à restituição integral e à vista das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a alegação de ilegitimidade passiva da construtora pode ser reapreciada em grau recursal; (ii) saber se a construtora responde pela devolução da comissão de corretagem; (iii) saber se houve atraso injustificado na entrega do imóvel apto a caracterizar inadimplemento contratual; e (iv) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.
III. Razões de decidir
3. A alegação de ilegitimidade passiva encontra-se preclusa, pois já rejeitada em decisão saneadora não impugnada oportunamente, nos termos do art. 507 do CPC.
4. Demonstrada a atuação da construtora na cadeia de fornecimento e a existência de grupo econômico, impõe-se o reconhecimento de sua responsabilidade solidária, inclusive quanto à comissão de corretagem.
5. A cobrança de comissão de corretagem é indevida quando ausente informação prévia, clara e destacada ao consumidor, bem como quando o atendimento é realizado por preposto da própria construtora, caracterizando prática vedada pelo art. 39, I, do CDC.
6. Restou comprovado atraso superior ao prazo contratual acrescido do período de tolerância, sem justificativa idônea, configurando inadimplemento contratual exclusivo da construtora.
7. Caracterizada a culpa da vendedora, a rescisão contratual impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas, conforme orientação consolidada da Súmula 543 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Opera-se a preclusão da alegação de ilegitimidade passiva quando rejeitada em decisão saneadora não impugnada oportunamente.
2. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual da construtora e autoriza a rescisão com restituição integral e imediata das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem quando ausente informação prévia e destacada ao consumidor.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, e 507; CDC, arts. 6o, III, 7o, p.u., 18 e 39, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 938; STJ, REsp 555.763/DF, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, 3a Turma, j. 18.12.2003; STJ, AgInt no AREsp 1.328.543/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 23.03.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010249-45.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), UBALDO JUVENIZ DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 213.120.148-65 (ADVOGADO), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (APELADO), JAIME ULISSES PETERLINI - CPF: 988.697.791-49 (ADVOGADO), RAPHAEL VARGAS LICCIARDI - CPF: 020.521.011-28 (ADVOGADO), VINICIUS COELHO DO PRADO - CPF: 032.396.691-88 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO. GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTACADA. VENDA CASADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, em razão de atraso injustificado na entrega da obra, condenando a construtora à restituição integral e à vista das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a alegação de ilegitimidade passiva da construtora pode ser reapreciada em grau recursal; (
ii
) saber se a construtora responde pela devolução da comissão de corretagem; (
iii
) saber se houve atraso injustificado na entrega do imóvel apto
a caracterizar inadimplemento contratual; e (
iv
) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.

III. Razões de decidir

3. A alegação de ilegitimidade passiva encontra-se preclusa, pois já rejeitada em decisão saneadora não impugnada oportunamente, nos termos do art. 507 do CPC.

4. Demonstrada a atuação da construtora na cadeia de fornecimento e a existência de grupo econômico, impõe-se o reconhecimento de sua responsabilidade solidária, inclusive quanto à comissão de corretagem.

5. A cobrança de comissão de corretagem é indevida quando ausente informação prévia, clara e destacada ao consumidor, bem como quando o atendimento é realizado por preposto da própria construtora, caracterizando prática vedada pelo art. 39, I, do CDC.

6. Restou comprovado atraso superior ao prazo contratual acrescido do período de tolerância, sem justificativa idônea, configurando inadimplemento contratual exclusivo da construtora.

7. Caracterizada a culpa da vendedora, a rescisão contratual impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas, conforme orientação consolidada da Súmula 543 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. Opera-se a preclusão da alegação de ilegitimidade passiva quando rejeitada em decisão saneadora não impugnada oportunamente.

2. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual da construtora e autoriza a rescisão com restituição integral e imediata das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem quando ausente informação prévia e destacada ao consumidor.”

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 85, § 11, e 507; CDC,
arts
. 6o, III, 7o,
p.u
., 18 e 39, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 938; STJ, REsp 555.763/DF, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, 3a Turma, j. 18.12.2003; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.328.543/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3a Turma, j. 23.03.2020.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CONSTRUTORA LOPES S.A.
,
contra sentença proferida pelo Juízo da
11a
Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação
de Rescisão contratual c/c Ressarcimento de Perdas e Danos
(no
0010249-45.2016.8.11.0041
), movida por
CAIO CALISTRO FERNANDES
,
que JULGOU PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:
a)
Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes em 19.06.2013, referente à unidade no 1004 do empreendimento Residencial
Uniko
87, localizado em Cuiabá/MT, por inadimplemento contratual da requerida;

b) Condenar a requerida a restituir ao autor, de forma integral e à vista, a quantia de R$ 96.763,82 (noventa e seis mil, setecentos e sessenta e três reais e oitenta e dois centavos), já incluído o valor correspondente à comissão de corretagem, acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei no 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar da citação e de cada desembolso, respectivamente;

c) Condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo
u
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do C
PC.

Em suas razões recursais, a apelante suscita preliminarmente: a) sua ilegitimidade passiva, alegando que o contrato foi firmado com a empresa
Uniko
87 Empreendimentos Ltda., pessoa jurídica estranha à lide; b) ilegitimidade passiva quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sustentando que o serviço foi prestado por empresa autônoma.

No mérito, argumenta que: a) cumpriu integralmente as disposições contratuais e legais vigentes; b) o prazo de carência de 180 dias estava previsto
contratualmente; c) não houve atraso injustificado das obras; d) o apelado deixou de efetuar os pagamentos em janeiro de 2016, antes do prazo previsto para entrega; e) a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do apelado; f) é válida a cláusula que prevê retenção parcial dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador; g) não houve venda casada na cobrança da comissão de corretagem.

Em contrarrazões, o apelado refuta as preliminares, alegando precluso quanto à ilegitimidade passiva, já rejeitada em decisão saneadora não impugnada. No mérito, sustenta que: a) a apelante confessou o atraso na entrega da obra; b) o empreendimento foi concluído apenas em 24/07/2017, com atraso superior a 10 meses; c) o atendimento foi realizado por funcionário da própria construtora, não havendo intermediação independente que justificasse a cobrança de corretagem; d) a suspensão dos pagamentos ocorreu após o deferimento de liminar em agravo de instrumento; e) a apelante violou os deveres de boa-fé objetiva, lealdade e informação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

A preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhimento.

Conforme bem destacado pelo apelado, tal questão já foi objeto de decisão na fase de saneamento do processo (ID
334506860
), quando o juízo de origem rejeitou a alegação sob o fundamento de que "a parte Requerida Construtora Lopes perante a cadeia de fornecedores de serviços responde solidariamente e de forma objetiva pelos eventuais danos causados ao consumidor nos termos do art. 7o, parágrafo único e art. 18, ambos do CDC".

Não tendo a apelante impugnado tempestivamente essa decisão, operou-se a preclusão, nos termos do art. 507 do CPC, sendo inviável rediscutir a matéria em sede de apelação. Nesse sentido é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça:

"A orientação jurisprudencial desta Corte Superior é no sentido de que as matérias de ordem pública podem ser apreciadas a qualquer tempo nas instâncias ordinárias, todavia, existindo decisão anterior, opera-se a preclusão caso não haja impugnação no momento processual oportuno."
(
AgInt
no
AREsp
n. 1.328.543/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 23/3/2020)

Ademais, os documentos juntados aos autos demonstram que a CONSTRUTORA LOPES S.A. e a UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA pertencem ao mesmo grupo econômico, sendo a apelante a verdadeira responsável pela execução e comercialização do empreendimento, conforme evidenciado pelos materiais publicitários e documentos apresentados.

Rejeito
a preliminar suscitada.

DA
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À COMISSÃO DE CORRETAGEM

Igualmente não prospera a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Restou demonstrado nos autos que o atendimento ao apelado foi realizado por Sérgio Soares, que se apresentou como gerente da Construtora Lopes, conforme cartão de visita juntado ao ID
334506398
- Pg. 48 e ID
33450639
9
- Pg. 01.

A documentação acostada aos autos, incluindo reportagem que noticia que o referido profissional ocupa a função de Gerente de Vendas da CONSTRUTORA LOPES (ID
334506398
- Pg. 11-12), evidencia o vínculo direto com a apelante, afastando a alegação de intermediação por terceiros autônomos.

Além disso, não há nos autos prova de que o apelado tenha sido previamente informado, de forma clara e destacada, sobre a cobrança de comissão de corretagem, ônus que competia à apelante, nos termos dos artigos 6o, III, e 31 do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto,
rejeito a preliminar
.

VOTO
–
MÉRITO

Conforme relatado, cuida-se de R
ecurso de
A
pelação interposto por
CONSTRUTORA LOPES S.A.
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
essarcimento de
P
erdas e
D
anos ajuizada por
CAIO CALISTRO FERNANDES.

Na origem, o autor/apelado pleiteou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta, com a restituição integral dos valores pagos, em razão do atraso na entrega da obra, bem como a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Narrou que, em 19/06/2013, celebrou contrato para aquisição do apartamento no 1004 no Residencial
Uniko
87, com previsão de entrega para março de 2016. Alegou que, ao visitar a obra em janeiro de 2016, constatou que a entrega não ocorreria no prazo estipulado, nem mesmo dentro do prazo de tolerância de 180 dias. Ao contatar a responsável pelo empreendimento, foi informado que a obra só ficaria pronta em setembro de 2016.

Afirmou que, após tentativa de distrato amigável em 21/01/2016, a requerida propôs a devolução de apenas R$ 42.359,76 em 36 parcelas, em razão da cobrança de multa que considerou abusiva. Sustentou ainda que o pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 34.210,15 configurou venda casada.

A sentença julgou procedentes os pedidos para: a) declarar a rescisão do contrato por inadimplemento da requerida; b) condenar a requerida a restituir ao autor, de forma integral e à vista, a quantia de R$ 96.763,82, já incluído o valor correspondente à comissão de corretagem, acrescido de juros e correção monetária; c) condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Pois bem.

No mérito, o recurso não comporta provimento.

A controvérsia central reside em verificar se houve atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido pelo apelado, capaz de justificar a rescisão contratual por culpa da apelante, com a consequente restituição integral dos valores pagos.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça:

"

Já decidiu a Corte que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento.
”
(
REsp n. 555.763/DF, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 18/12/2003, DJ de 22/3/2004, p. 305.)

Conforme se extrai dos autos, o contrato foi celebrado em 19/06/2013, com previsão de entrega para março de 2016, havendo cláusula de tolerância de 180 dias, o que estenderia o prazo máximo para setembro de 2016.

Ocorre que, conforme reconhecido pela própria apelante em manifestação juntada ao ID 65116493, a conclusão da obra ocorreu apenas em 24/07/2017, ou seja, com atraso superior a 10 meses em relação ao prazo final pactuado, considerando o período de tolerância.

Esse atraso não foi justificado por nenhuma causa legalmente excludente de responsabilidade, não havendo nos autos prova de caso fortuito, força maior ou circunstâncias alheias à esfera de controle da construtora que impedissem o adimplemento oportuno da obrigação contratada.

Ademais, o conjunto probatório demonstra que o apelado tentou resolver a questão amigavelmente em janeiro de 2016, quando já havia indícios de que a obra não seria entregue no prazo contratual. A proposta de distrato apresentada pela apelante, contudo, previa a devolução de apenas R$ 42.359,76 em 36 parcelas, com a retenção de valores considerados abusivos pelo apelado.

Quanto à alegação de que o apelado teria deixado de efetuar os pagamentos em janeiro de 2016, cabe ressaltar que a suspensão dos pagamentos ocorreu após o pedido formal de distrato e, posteriormente, foi respaldada por decisão judicial proferida em sede de agravo de instrumento, que determinou a cessação da exigibilidade contratual, conforme documento apresentado ao ID
334506398
- Páginas 15 a 18.

No que concerne à comissão de corretagem, a sentença acertadamente determinou sua devolução integral. Conforme já mencionado, não há nos autos prova de que o apelado tenha sido previamente informado, de forma clara e destacada, sobre a cobrança de tal comissão, tampouco de que tenha havido intermediação por corretor autônomo, tendo o atendimento sido realizado por funcionário da própria construtora.

Tal situação enquadra-se na vedação à prática de venda casada, prevista no art. 39, I, do CDC, bem como contraria o entendimento firmado pelo STJ no Tema 938, segundo o qual é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem apenas quando
"previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
.

Diante do inadimplemento contratual da apelante, caracterizado pelo atraso injustificado na entrega da obra, a rescisão do contrato por culpa da construtora é medida que se impõe, com a consequente restituição integral dos valores pagos pelo apelado, nos termos da Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Por fim, cabe destacar que a sentença está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que se refere aos Temas 970, 971 e 996, que tratam, respectivamente, da cláusula penal moratória devida à compradora, da inversão da cláusula penal em favor do consumidor e da configuração de mora pelo atraso na entrega do imóvel.

Ante o exposto,
REJEITO
as preliminares e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026