Tribunal: TJMT
Processo: 1011290-07.2026.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES. DIREITO POTESTATIVO DO LOCATÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação envolvendo rescisão de contrato de sublocação comercial, concedeu tutela de urgência para autorizar a entrega das chaves do imóvel à locadora, após desocupação realizada pela locatária em 26-12-2025, diante da recusa da ré em recebê-las sob alegação de pendências contratuais e necessidade de reparos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se o locador pode recusar o recebimento das chaves sob alegação de débitos ou necessidade de reparos no imóvel e estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência que autoriza a restituição do bem e suspende a continuidade dos encargos locatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O direito de devolução do imóvel constitui prerrogativa potestativa do locatário, não podendo o locador recusar o recebimento das chaves por alegações de inadimplemento ou danos, que devem ser discutidas em ação própria.
A recusa injustificada do locador em receber as chaves prolonga indevidamente a relação locatícia e enseja a continuidade da cobrança de aluguéis e encargos sem a fruição do bem.
Os elementos probatórios indicam que a locatária desocupou o imóvel e disponibilizou as chaves na data alegada, corroborados por comunicações entre as partes e laudo técnico que goza de presunção relativa de veracidade.
A ata notarial apresentada pela locadora não substitui prova pericial idônea para imputação de responsabilidade por vícios estruturais.
A exigência de condições unilaterais para recebimento das chaves revela comportamento incompatível com a boa-fé contratual.
Estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, consistente na continuidade indevida da cobrança de encargos, sendo reversível a medida, pois eventuais valores poderão ser cobrados posteriormente.
A decisão agravada possui natureza provisória e não implica julgamento antecipado do mérito, limitando-se a resguardar a utilidade do processo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento: 1. O locador não pode recusar o recebimento das chaves sob alegação de débitos ou necessidade de reparos, por se tratar de direito potestativo do locatário. 2. A restituição do imóvel não pode ser condicionada à prévia quitação de obrigações ou à realização de vistoria conjunta. 3. A recusa injustificada das chaves autoriza a concessão de tutela de urgência para evitar a continuidade indevida da cobrança de aluguéis. 4. Eventuais débitos ou danos devem ser apurados em ação autônoma, sem prolongamento da relação locatícia.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011290-07.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Consignação de Chaves]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TATIANI PINTO DE LARA VIEIRA - CPF: 035.185.141-05 (ADVOGADO), ZANELLA SERVICOS MEDICOS LTDA - CNPJ: 28.038.431/0001-66 (AGRAVANTE), NYARA DIAS COSTA WALDOW - CPF: 014.196.491-08 (AGRAVADO), MARIA ROSA DE REZENDE HOSHIKA - CPF: 854.911.876-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO
.
DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES. DIREITO POTESTATIVO DO LOCATÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação envolvendo rescisão de contrato de sublocação
comercial, concedeu tutela de urgência para autorizar a entrega das chaves do imóvel à locadora, após desocupação realizada pela locatária em 26-12-2025, diante da recusa da ré em recebê-las sob alegação de pendências contratuais e necessidade de reparos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se o locador pode recusar o recebimento das chaves sob alegação de débitos ou necessidade de reparos no imóvel
e
estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência que autoriza a restituição do bem e suspende a continuidade dos encargos locatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito de devolução do imóvel constitui prerrogativa potestativa do locatário, não podendo o locador recusar o recebimento das chaves por alegações de inadimplemento ou danos, que devem ser discutidas em ação própria.

A recusa injustificada do locador em receber as chaves prolonga indevidamente a relação locatícia e enseja a continuidade da cobrança de aluguéis e encargos sem a fruição do bem.

Os elementos probatórios indicam que a locatária desocupou o imóvel e disponibilizou as chaves na data alegada, corroborados por comunicações entre as partes e laudo técnico que goza de presunção relativa de veracidade.

A ata notarial apresentada pela locadora não substitui prova pericial idônea para imputação de responsabilidade por vícios estruturais.

A exigência de condições unilaterais para recebimento das chaves revela comportamento incompatível com a boa-fé contratual.

Estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, consistente na continuidade indevida da cobrança de encargos, sendo reversível a medida, pois eventuais valores poderão ser cobrados posteriormente.

A decisão agravada possui natureza provisória e não implica julgamento antecipado do mérito, limitando-se a resguardar a utilidade do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
: 1. O locador não pode recusar o recebimento das chaves sob alegação de débitos ou necessidade de reparos, por se tratar de direito potestativo do locatário. 2. A restituição do imóvel não pode ser condicionada à prévia quitação de obrigações ou à realização de vistoria conjunta. 3. A recusa injustificada das chaves autoriza a concessão de tutela de urgência para evitar a continuidade indevida da cobrança de aluguéis. 4. Eventuais débitos ou danos devem ser apurados em ação autônoma, sem prolongamento da relação locatícia.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1011290-07.2026.8.11.0000 de decisão da 2a Vara Cível da comarca de Primavera do Leste que, em Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado, deferiu a tutela de urgência determinando “
que a autora disponibilize as chaves do imóvel objeto da lide à requerida, devendo mantê-las em seu poder para este fim específico
;
a intimação da requerida para que, no prazo de 15 (quinze) dias, retire as chaves diretamente com a autora ou com seu patrono, sob pena de considerar-se a entrega efetuada
;
que a requerida se abstenha de realizar qualquer ato de cobrança, inclusive protesto ou inscrição em cadastros de inadimplentes, referente a aluguéis vencidos após a data da desocupação do imóvel (26/12/2025), até ulterior deliberação”
.

A agravante sustenta que a decisão antecipou indevidamente o reconhecimento do término da relação locatícia, pois não houve restituição regular do imóvel. Afirma que a devolução somente se aperfeiçoa quando o bem é entregue em condições adequadas, conforme previsto na Lei do Inquilinato, e que os elementos dos autos revelam a existência de irregularidades estruturais, apontadas tanto em laudo quanto em ata notarial.

Argumenta que a documentação demonstra divergência relevante
sobre
o estado do imóvel e da própria data de entrega, o que exige instrução probatória.

Aduz
que as tratativas entre as partes indicam que a devolução das chaves estava condicionada à realização de vistoria conjunta, agendada para janeiro de 2026, o que afasta a tese de restituição em dezembro de 2025.

Acrescenta que foram necessários reparos posteriores, realizados às suas expensas, circunstância que reforça a inexistência de entrega válida na data indicada.

Aleg
a, ainda, que a decisão agravada extrapolou os limites da tutela provisória ao fixar o termo final da locação, matéria que se confunde com o mérito da demanda.

Por fim, a
pont
a risco de dano em razão da impossibilidade de cobrança dos encargos locatícios, o que transfere indevidamente à agravante o ônus da controvérsia, e requer a reforma da decisão para que a data de encerramento da locação seja apurada no curso do processo.

Em contraminuta
, a agravada
relata
que desocupou o imóvel em 26
-
12
-
2025, com a realização dos reparos que lhe competiam, comprovados por laudo técnico, e que a agravante recusou injustificadamente o recebimento das chaves com o objetivo de prolongar a cobrança de aluguéis.

Explic
a que o direito de devolver o imóvel é potestativo do locatário, não podendo o locador condicionar o recebimento das chaves à inexistência de débitos ou à execução de reparos adicionais, os quais devem ser discutidos em
A
ção própria.

Di
z que eventuais pendências
indic
adas pela agravante não são de sua responsabilidade, especialmente aquelas decorrentes de vícios estruturais ou obrigações do locador.

Impugna a validade da ata notarial apresentada pela parte contrária, ao argumento de que não constitui prova técnica idônea.
E
que a vistoria não pode servir como condição para a devolução do imóvel
, além de
a recusa no recebimento das chaves caracteriza
r
prática abusiva, legitimando a consignação em juízo.

Destaca
que não há
discussão
quanto à data da entrega, pois o imóvel foi disponibilizado na data mencionada, sendo irrelevante a resistência da locadora.

Ressalta que não procede
a alegação de risco de dano inverso,
pois
eventual crédito pode ser buscado em
demanda
própria, e requer o não
prov
imento do
R
ecurso, com a manutenção integral da decisão agravada.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A agravada ajuizou a lide alegando que firmou com a ré um contrato de sublocação comercial para exercer suas atividades profissionais como fisioterapeuta, em 10-9-2022, com prazo de duração de 5 anos e término em 10-9-2027.

Assevera que desde o início da relação contratual, sofre com o descumprimento de obrigações essenciais por parte da locadora, referente a problemas no local que, além de não terem sido resolvidos, se agravaram ao longo do tempo.

Afirma que diante dessa situação, resolveu rescindir o contrato e, em 26-12-2025, desocupou completamente o imóvel, no entanto a locadora se recusa a receber as chaves.

A tutela de urgência foi concedida nos seguintes termos:

“(...)

No caso concreto, a probabilidade do direito resta evidenciada pelos documentos que instruem a inicial, demonstrando a relação locatícia e a inequívoca intenção da autora de restituir o imóvel após a desocupação.

Com efeito, é entendimento consolidado que o direito de devolver o imóvel é potestativo do locatário, não podendo o locador recusar as chaves sob pretexto de danos no bem ou débitos de aluguel, pendências que podem ser resolvidas em ação própria de cobrança ou reparação de danos.

O perigo de dano é manifesto e iminente, uma vez que a recusa no recebimento das
chaves impõe à autora a continuidade indevida da contagem de aluguéis e encargos acessórios de um imóvel que não está mais sendo usufruído, situação que agrava exponencialmente a saúde financeira da requerente.

Portanto, há elementos processuais que denotam a pertinência do direito material e o perigo de dano. Desse modo, visando a economia processual e a viabilidade prática da medida, autorizo a entrega/disponibilização direta à requerida mediante intimação.”
(Id 220660139 dos autos em primeiro grau).

De início, evidencia-se, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito invocado pela agravada e o risco de dano decorrente da continuidade das cobranças.

Isto porque
, o direito de devolução do imóvel é potestativo do locatário, não podendo o locador recusar o recebimento das chaves sob a alegação de pendências contratuais ou necessidade de reparos, matérias que devem ser discutidas em demanda própria.

Por isso,

a
inda que existam controvérsias a
respeito
do estado do bem, tal circunstância não impede o exercício do direito de devolução, tampouco autoriza a recusa injustificada das chaves.
Logo, condicionar a restituição do imóvel à sua prévia adequação ou à realização de vistoria conjunta não se sustenta.

A Lei do Inquilinato
prevê
que eventuais danos ou débitos sejam apurados em
A
ção
autônoma
, sem prolongamento da relação locatícia.

Além disso, os documentos juntados demonstram que a agravada promoveu a desocupação do imóvel e disponibilizou as chaves na data indicada,
situação
corroborada por comunicações entre as partes e por elementos técnicos que atestam a realização dos reparos que lhe incumbiam.

A recusa da agravante, por sua vez, decorreu de exigências unilaterais, relacionadas à quitação de valores e à execução
de intervenções que extrapolam as obrigações da locatária, o que evidencia comportamento incompatível com a boa-fé contratual.

O
laudo apresentado pela agravada
constitui
documento técnico produzido por profissional habilitado, que goza de presunção relativa de veracidade e somente pode ser afastado mediante prova robusta em sentido contrário. A ata notarial
exibi
da pela agravante, por outro lado, limita-se a registrar percepções unilaterais e não substitui prova pericial idônea para imputar responsabilidade por eventuais vícios estruturais.

No tocante à suposta necessidade de instrução probatória para definição da data de encerramento da locação, não há impedimento à concessão da tutela. A decisão agravada não resolve definitivamente a
hipótese
sub judice,
mas apenas reconhece, de forma provisória, a plausibilidade da tese de que a desocupação ocorreu em 26
-
12
-
2025, com base nos elementos disponíveis. Tal providência se mostra adequada para evitar prejuízo imediato à agravada, consistente na continuidade indevida da cobrança de aluguéis de imóvel já desocupado.

De igual modo,
e
ventuais valores que a agravante entenda devidos poderão ser cobrados oportunamente, caso comprovados, não havendo irreversibilidade na medida concedida. Ao contrário, o perigo de dano se revela mais evidente em desfavor da agravada, que suportaria encargos sem a correspondente fruição do bem.

Por fim,
o
provimento liminar limitou-se a resguardar a utilidade do processo, sem impedir a posterior análise aprofundada da matéria, inclusive quanto à existência de débitos ou à responsabilidade por reparos
, de modo que a argumentação de que a decisão teria antecipado o mérito não encontra respaldo.

Pel
o exposto,
n
eg
o provimento
a
o
Recurs
o
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026