Tribunal: TJMT
Processo: 1026815-28.2023.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PURGAÇÃO DA MORA. DEPÓSITO PARCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESTABELECIMENTO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DA PORTARIA MCID No 1.248/2023. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por mutuária inadimplente no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida contra sentença que julgou improcedente pedido de retomada de financiamento imobiliário, reconhecendo a consolidação da propriedade em favor do banco credor. A apelante alegou ter purgado a mora mediante depósito judicial de R$ 15.000,00, invocando também a aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023, por sua condição de hipervulnerabilidade social. Requereu a suspensão dos atos expropriatórios, manutenção na posse do imóvel e reativação do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se o depósito judicial parcial realizado pela devedora tem o condão de purgar a mora e impedir a consolidação da propriedade fiduciária; (ii) estabelecer se a conduta do banco ao recusar a proposta de pagamento parcial violou os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato; (iii) determinar se é possível a aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023 no âmbito judicial, para fins de repactuação ou quitação subsidiada do saldo devedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A purgação da mora, no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, exige o pagamento integral da dívida vencida e dos encargos legais, sendo ineficaz o depósito parcial para impedir a consolidação da propriedade.
A recusa do credor em renegociar dívida ou aceitar pagamento parcial não caracteriza violação à boa-fé objetiva nem à função social do contrato.
A aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023 exige comprovação documental dos requisitos e prévia tramitação administrativa, não podendo ser pleiteada pela primeira vez em sede recursal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026815-28.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Bancários]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PRISCILLA LAVERDE FONTES - CPF: 732.550.331-87 (APELANTE), LUCIANO TAVARES BUENO - CPF: 005.806.906-28 (ADVOGADO), CHRISTOFER TEIXEIRA ALVARENGA - CPF: 059.013.616-01 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PURGAÇÃO DA MORA. DEPÓSITO PARCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESTABELECIMENTO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DA PORTARIA MCID No 1.248/2023. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por mutuária inadimplente no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida contra sentença que julgou improcedente pedido de retomada de financiamento imobiliário, reconhecendo a consolidação da propriedade em favor do banco credor. A apelante alegou ter purgado a mora mediante depósito judicial de R$ 15.000,00, invocando também a aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023, por sua condição de hipervulnerabilidade social. Requereu a suspensão dos atos expropriatórios, manutenção na posse do imóvel e reativação do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o depósito judicial parcial realizado pela devedora tem o condão de purgar a mora e impedir a consolidação da propriedade fiduciária; (ii) estabelecer se a conduta do banco ao recusar a proposta de pagamento parcial violou os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato; (iii) determinar se é possível a aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023 no âmbito judicial, para fins de repactuação ou quitação subsidiada do saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A purgação da mora, no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, exige o pagamento integral da dívida vencida e dos encargos legais, sendo ineficaz o depósito parcial para impedir a consolidação da propriedade.

A recusa do credor em renegociar dívida ou aceitar pagamento parcial não caracteriza violação à boa-fé objetiva nem à função social do contrato.

A aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023 exige comprovação documental dos requisitos e prévia tramitação administrativa, não podendo ser pleiteada pela primeira vez em sede recursal.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por PRISCILLA LAVERDE FONTES contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Especializada em Direito Bancário de Várzea Grande que nos autos da Ação Ordinária para Retomada de Pagamento de Financiamento Imobiliário Minha Casa Minha Vida n. 1026815-28.2023.8.11.0002, movida em face de BANCO DO BRASIL SA, julgou improcedente a ação. Ainda, condenou a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da assistência judiciária deferida.

Nas razões de Id. 328440886, a parte apelante em síntese, aduz: que a sentença incorreu em
error in judicando
, por deixar de reconhecer a validade do depósito judicial feito para purga da mora, dentro do prazo legal, após intimação formal pelo cartório imobiliário (ocorrida em 11/02/2025), demonstrando inequívoca boa-fé da devedora; que o banco recusou injustificadamente a oferta de pagamento, sem apresentar alternativas ou esclarecimentos, o que configura conduta contrária à função social do contrato; que, até setembro de 2023, não havia consolidação da propriedade nem leilão do imóvel, sendo o contrato ainda passível de retomada; que a sentença desconsiderou o regime jurídico próprio da alienação fiduciária de bens imóveis, nos termos da Lei no 9.514/97, e ignorou o entendimento pacífico do STJ e do TJMT, segundo o qual é cabível a purgação da mora até a lavratura do auto de arrematação; que faz jus à aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023, norma que prevê medidas de proteção social, como suspensão de cobrança e possibilidade de quitação subsidiada em casos de hipervulnerabilidade; que a decisão violou os princípios constitucionais da moradia digna, boa-fé objetiva e da função social dos contratos, deixando de valorar adequadamente a situação de extrema vulnerabilidade social da apelante e de seus dependentes.

Ao final, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença e reconhecer a validade da purga da mora, com consequente suspensão dos atos expropriatórios e continuidade do contrato, aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023, com a possibilidade de quitação ou repactuação do saldo devedor. Reconhecer a abusividade da conduta do banco ao recusar os pagamentos e ignorar a tentativa de regularização, bem como manter a autora na posse do imóvel, único bem da família. Subsidiariamente, pugna a anulação da sentença por omissão e inadequada apreciação da matéria.

Contrarrazões recursais de Id. 328440893 pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Para melhor elucidação da celeuma, necessário se faz alguns breves apontamentos.

A inicial, intitulada de “AÇÃO ORDINÁRIA PARA RETOMADA DE PAGAMENTO DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO MINHA CASA MINHA VIDA C/C TUTELA DE URGENCIA PARA DEPOSITO INCIDENTAL E MANUTENÇÃO DE POSSE”, pretendia a manutenção da apelante na posse direta do imóvel até o julgamento final desta ação, mediante o depósito judicial da parcela no valor de R$ 432,39.

Após a citação e, sem qualquer emenda a inicial, a parte autora, ora apelante, de forma atécnica, foi acrescentando novos pedidos, tais como aplicação da Portaria MCID no 1.248/2023 e purgação da mora com o depósito no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais).

O juízo de origem, se atendo aos pleitos da exordial, julgou improcedente a demanda, sob o fundamento de que a autora estava inadimplente com o contrato, o banco demonstrou ter oferecido renegociação, sem que a parte autora tenha aderido a tal alternativa, que não compete ao Poder Judiciário impor a renegociação de dívida em contratos regularmente celebrados entre partes capazes, sob pena de violação aos princípios da autonomia da vontade, liberdade contratual, segurança jurídica e do ato jurídico perfeito, bem como que o imóvel encontra-se em alienação fiduciária, de modo que, diante da inadimplência, a propriedade consolidar-se-ia em favor do banco, nos termos da Lei no 9.514/97.

Eis os motivos de inconformismo da parte autora.

Pois bem.

A controvérsia central cinge-se à alegada purgação da mora por meio do depósito judicial realizado pela autora. Sustenta a apelante que teria efetuado o depósito no prazo legal, buscando regularizar sua situação contratual e evitar a consolidação da propriedade fiduciária em nome do banco credor.

Todavia, os autos revelam que, na data de 10 de agosto de 2023, o valor integral do débito era de R$ 72.881,81 (conforme Id. 328438899). Ocorre que o montante efetivamente depositado pela apelante, em 28 de fevereiro de 2025, foi de apenas R$ 15.000,00, quantia absolutamente insuficiente para satisfazer integralmente a obrigação vencida, nos moldes exigidos pelo §1o do art. 26 da Lei no 9.514/97.

É consabido que a purgação da mora, no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, exige pagamento total da dívida vencida, acrescida dos encargos legais e contratuais. O depósito de valor meramente parcial — ainda que realizado no prazo da intimação — não tem o condão de impedir a consolidação da propriedade ou de restabelecer o vínculo contratual rompido pela inadimplência.

Ora, a purgação da mora, conforme o § 1 o do art. 26 da Lei no 9.514/1997, exige o pagamento do montante integral da dívida, incluindo as parcelas vencidas e as vincendas.

Assim, não há como reconhecer qualquer eficácia jurídica à tentativa de purgação da mora por meio de valor notoriamente insuficiente. A inadimplência da apelante restou incontroversa, e a consolidação da propriedade em nome do banco credor seguiu os ditames legais e contratuais, constituindo-se ato jurídico perfeito.

Nesse sentido caminha a jurisprudência:

“RECURSO DE APELAÇÃO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL . PURGAÇÃO DA MORA. JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REFORMA. MÉRITO . POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO MEDIANTE O PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. INSUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO REALIZADO PELA DEMANDANTE. JUSTA RECUSA DO CREDOR EM RECEBER.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . SENTENÇA REFORMADA 1. Cinge-se a controvérsia em analisar o acerto ou desacerto da sentença que acolhendo parcialmente a pretensão da Apelada, determinou a consignação judicial dos valores das parcelas já comprovadamente depositadas em conta judicial, suspendendo-se a consolidação da propriedade do imóvel em favor do banco, ora Apelante, bem como ordenou a suspensão do leilão ou qualquer ato de expropriação do imóvel e autorizou a continuidade dos pagamentos das parcelas vencidas e vincendas do financiamento pela parte Apelada, prosseguindo o feito com relação às demais parcelas ainda não quitadas 2. Conforme posicionamento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no âmbito dos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, regidos pela Lei no 9.514/97, é possível a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art . 34 do Decreto-Lei no 34/1966, consoante prescrição do art. 39 da Lei 9.514/07. Precedentes . 3. Entretanto, a purgação da mora, de acordo com o § 2 o do art. 26-A da Lei no 9.514/1997, exige o pagamento do montante integral da dívida, incluindo as parcelas vencidas e as vincendas .
4. In casu, o depósito efetuado pela autora não atendeu às exigências legais, na medida em que não correspondeu ao valor integral do débito, considerando que a contratante expressamente anuiu como vencimento antecipado da dívida. Nesse contexto, não se verifica injusta recusa do credor fiduciante em receber o valor ofertado pela devedora fiduciária, haja vista que a purgação da mora não se deu segundo os critérios legais.
5 . Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3a Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso de apelação para dar-lhe provimento, em conformidade do voto proferido pela Relatora. Fortaleza, data e hora da assinatura digital . JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Relatora e Presidente do Órgão Julgador”
(TJ-CE - Apelação Cível: 0169295-29.2019.8.06 .0001, Relator.: JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA, Data de Julgamento: 21/02/2024, 3a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2024)

Sustenta a apelante que, apesar de suas tentativas de repactuação, o banco teria recusado infundadamente o recebimento do valor ofertado e não teria apresentado qualquer proposta de renegociação, o que revelaria comportamento abusivo e contrário à boa-fé contratual.

Tal alegação, contudo, não se sustenta.

O ordenamento jurídico brasileiro assegura às partes contratantes a liberdade de contratar nos limites da função social do contrato, conforme o art. 421 do Código Civil. A imposição judicial de condições de renegociação, contra a vontade expressa da instituição credora, representaria inaceitável violação à autonomia privada e à liberdade negocial, constitucionalmente asseguradas.

Além disso, não se pode ignorar que a autora permaneceu inadimplente por longo período, o que, por si só, inviabiliza o acolhimento de qualquer pretensão de manutenção da posse ou de continuidade contratual, sobretudo diante da ausência de pagamento integral da dívida.

A jurisprudência do STJ é clara ao rejeitar pretensões baseadas na chamada “função social do contrato” que tenham por fim subverter os efeitos legais da inadimplência:

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
(REsp 1891498/SP, Segunda Seção, DJe 18/12/2022 – Tema 1095).

Logo, inexiste qualquer ilegalidade na conduta do banco, tampouco se verifica abusividade ou quebra de deveres contratuais que justifiquem intervenção do Poder Judiciário para forçar a repactuação da dívida.

A apelante sustenta, em grau recursal, que faria jus aos benefícios previstos na Portaria MCID no 1.248, de 26 de setembro de 2023, a qual dispõe sobre medidas excepcionais para repactuação ou quitação subsidiada de contratos habitacionais inadimplentes no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, especialmente na Faixa 1, com recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).

Todavia, essa alegação não merece prosperar, por diversos fundamentos.

Em primeiro lugar, trata-se de matéria inovadora, não deduzida na petição inicial, o que impede seu conhecimento em sede recursal, ante o disposto no art. 1.013, §1o, do CPC, que veda inovação da causa de pedir ou dos pedidos após estabilização da demanda.

De igual modo, não há nos autos qualquer comprovação de que o contrato de financiamento firmado pela apelante encontra-se vinculado ao FAR ou FDS, tampouco se demonstra documentalmente que a autora tenha se enquadrado na Faixa 1 do programa habitacional, condições essenciais para eventual acesso às medidas excepcionais previstas na portaria ministerial.

Ressalte-se, ainda, que a própria implementação da referida portaria depende de tramitação administrativa específica junto ao agente operador do contrato, inexistindo qualquer indício de que a apelante tenha formulado requerimento formal ou tenha sido avaliada pelas instâncias competentes.

Assim, diante da ausência de previsão inicial, da ausência de comprovação dos requisitos legais e da natureza administrativa e não autoaplicável da portaria, não é possível reconhecer, no âmbito desta ação judicial, qualquer direito subjetivo da autora com base na Portaria MCID no 1.248/2023.

Por fim, não procede a alegação de que a sentença teria incorrido em
error in judicando
. Ao contrário, a decisão de primeiro grau analisou detidamente os fatos e as normas aplicáveis, tendo fundamentado de forma precisa e adequada o reconhecimento da improcedência dos pedidos.

A sentença observou os princípios da segurança jurídica, da autonomia contratual e da legalidade estrita que rege o instituto da alienação fiduciária. O inconformismo da parte com o resultado não autoriza sua invalidação.

Além disso, não se pode ignorar que a autora permaneceu inadimplente por longo período, o que, por si só, afasta a alega boa-fé e inviabiliza o acolhimento de qualquer pretensão de manutenção da posse ou de continuidade contratual, sobretudo diante da ausência de pagamento integral da dívida.

A sentença merece, pois, integral manutenção por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Dispositivo
.

Com estas considerações, CONHEÇO do recurso de apelação cível apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, § 8o e 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) do valor da causa, suspensa a exigibilidade em razão da assistência judiciária deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026