Tribunal: TJMT
Processo: 1038681-67.2022.8.11.0002
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. MARKETING AGRESSIVO E FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. NULIDADE DOS CONTRATOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação interpostos pela fornecedora e pelo consumidor contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, declarou a nulidade de contratos de aquisição de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se houve vício de consentimento apto a invalidar os contratos; (ii) verificar a possibilidade de retenção de valores pagos e aplicação da Lei no 13.786/2018; (iii) analisar a restituição da comissão de corretagem; (iv) examinar a configuração e o quantum dos danos morais; (v) definir o termo inicial dos juros de mora; (vi) verificar a base de cálculo dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Configura vício de consentimento a contratação realizada sob pressão psicológica, marketing agressivo e ausência de informação clara, em afronta aos deveres de transparência e boa-fé objetiva nas relações de consumo.
4. Não se aplica a retenção prevista na Lei n. 13.786/2018 quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, sendo devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
5. A restituição da comissão de corretagem é devida quando o contrato principal é invalidado, pois a obrigação acessória perde sua causa jurídica, vedado o enriquecimento sem causa.
6. A responsabilidade do fornecedor abrange as promessas realizadas no contexto da oferta, ainda que vinculadas a serviços de terceiros, em razão da teoria da aparência e da responsabilidade solidária nas relações de consumo.
7. A frustração de legítima expectativa gerada por prática comercial abusiva e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que supera o mero inadimplemento contratual.
8. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo mantido quando não se revela irrisório nem excessivo.
9. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação quando este for mensurável, observada a ordem prevista no art. 85, §2o, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
10. Recursos desprovidos.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III, 30 e 35; CC, arts. 172, 174, 175, 186, 396 e 422; CPC, art. 85, §2o; Lei no 4.591/64, art. 67-A, §5o; Lei no 13.786/2018;
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 362; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF; TJMT, Ap. Cív. 1036212-23.2025.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1038681-67.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Dever de Informação, Práticas Abusivas, Oferta e Publicidade, Efeitos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[MURILO ALBONETTE DIAS - CPF: 015.418.821-21 (APELANTE), DAYANE CASTRO BOTELHO DE CARVALHO - CPF: 023.590.211-09 (ADVOGADO), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 39.673.888/0001-69 (APELADO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA. - CNPJ: 67.369.769/0001-52 (APELADO), MARCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI - CPF: 089.002.798-66 (ADVOGADO), RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA. - CNPJ: 67.369.769/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO), MURILO ALBONETTE DIAS - CPF: 015.418.821-21 (APELADO), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO), DAYANE CASTRO BOTELHO DE CARVALHO - CPF: 023.590.211-09 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 39.673.888/0001-69 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSOS DESPROVIDOS. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. MARKETING AGRESSIVO E FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. NULIDADE DOS CONTRATOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos pela fornecedora e pelo consumidor contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, declarou a nulidade de contratos de aquisição de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se houve vício de consentimento apto a invalidar os contratos; (ii) verificar a possibilidade de retenção de valores pagos e aplicação da Lei no 13.786/2018; (iii) analisar a restituição da comissão de corretagem; (iv) examinar a configuração e o
quantum
dos danos morais; (v) definir o termo inicial dos juros de mora; (vi) verificar a base de cálculo dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Configura vício de consentimento a contratação realizada sob pressão psicológica, marketing agressivo e ausência de informação clara, em afronta aos deveres de transparência e boa-fé objetiva nas relações de consumo.

4. Não se aplica a retenção prevista na Lei n. 13.786/2018 quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, sendo devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5. A restituição da comissão de corretagem é devida quando o contrato principal é invalidado, pois a obrigação acessória perde sua causa jurídica, vedado o enriquecimento sem causa.

6. A responsabilidade do fornecedor abrange as promessas realizadas no contexto da oferta, ainda que vinculadas a serviços de terceiros, em razão da teoria da aparência e da responsabilidade solidária nas relações de consumo.

7. A frustração de legítima expectativa gerada por prática comercial abusiva e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que supera o mero inadimplemento contratual.

8. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo mantido quando não se revela irrisório nem excessivo.

9. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação quando este for mensurável, observada a ordem prevista no art. 85, §2o, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

10. Recursos desprovidos.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III, 30 e 35; CC, arts. 172, 174, 175, 186, 396 e 422; CPC, art. 85, §2o; Lei no 4.591/64, art. 67-A, §5o; Lei no 13.786/2018;

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 362; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF; TJMT, Ap. Cív. 1036212-23.2025.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1038681-67.2022.8.11.0002

APELANTES:
GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., MURILO ALBONETTE DIAS

APELADOS:

MURILO ALBONETTE DIAS, GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de Apelação interpostos por GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e por MURILO ALBONETTE DIAS contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais
ajuizada pelo segundo (proc. n. 1038681-67.2022.8.11.0002), julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar a nulidade dos contratos de aquisição de frações imobiliárias firmados pelas partes e condenar a demandada: à restituição dos valores pagos, incluindo R$59.850,00 a título de comissão de corretagem e R$9.656,25 a título de sinal do negócio, atualizados monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; (ii) ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir da presente sentença e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e (iii) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., em suas razões, aduz a inexistência de “venda emocional” ou qualquer vício na manifestação de vontade do Autor, argumentando que a contratação foi regular, realizada em momentos distintos e confirmada posteriormente por meio de aditivos de renegociação. Defende que tal conduta configura ratificação tácita do negócio jurídico, nos termos dos arts. 172, 174, 175 e 422, todos do CC, afastando qualquer possibilidade de anulação, além de caracterizar comportamento contraditório e ofensa à boa-fé objetiva.

Sustenta que não houve descumprimento contratual ou frustração legítima de expectativa, uma vez que o empreendimento possuía prazo de entrega previsto para outubro de 2025, sendo impossível exigir rentabilidade antes da conclusão da obra, de forma que a pretensão autoral decorre, na verdade, de desistência imotivada de investimento, e não de falha da vendedora.

No tocante às promessas relacionadas a programas de intercâmbio e viagens, argumenta que eventual responsabilidade seria exclusiva de empresa terceira (RCI), destacando, inclusive, a existência de acordo firmado diretamente entre o Autor e essa empresa, o que afastaria qualquer imputação à apelante.

Defende a validade da cláusula penal, requerendo a aplicação do art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, com retenção de até 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação do empreendimento.

Aponta que a comissão de corretagem foi devidamente informada e destacada no contrato, estando em conformidade com o Tema 938 do STJ, razão pela qual não deve ser restituída.

Assevera a regularidade da cláusula contratual que prevê a aplicação do INCC durante a obra e, posteriormente, do IPCA acrescido de juros, afirmando inexistir cumulação indevida ou abusividade.

Impugna, ainda, a condenação por danos morais, sob o argumento de ausência de ato ilícito e de que a situação configura mero dissabor contratual, incapaz de gerar abalo indenizável.

Por fim, requer, subsidiariamente, que eventual condenação observe como termo inicial dos juros de mora o trânsito em julgado, conforme o art. 396 do Código Civil e o Tema 1.002 do STJ, bem como o prequestionamento dos dispositivos legais invocados.

Provimento pelo provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, caso mantida qualquer devolução, que os juros de mora incidam exclusivamente a partir do trânsito em julgado, conforme imposição do art. 396 do CC e Tema 1.002 do STJ.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 360127470).

MURILO ALBONETTE DIAS, em suas razões, defende que o valor fixado a título de danos morais, no montante de R$ 15.000,00, revela-se inadequado e insuficiente diante da gravidade da conduta da empresa recorrida, mormente ao se considerar que foi submetido a intensa pressão psicológica, em ambiente emocionalmente manipulado, mediante técnicas agressivas de venda, o que o levou à celebração de quinze contratos de elevado valor, sob promessas de rentabilidade que não se concretizaram, defendendo sua majoração para o patamar de R$ 100.000,00.

Cita que a baixa expressão econômica da condenação incentiva a reiteração da prática ilícita, pois se mostra mais vantajoso à empresa arcar com indenizações reduzidas do que rever seu modelo de comercialização.

Alega, ainda, que os honorários advocatícios devem ter como base de cálculo deve ser o proveito econômico obtido, o qual, no caso concreto, seria perfeitamente mensurável, correspondendo ao valor total dos contratos rescindidos acrescido da indenização por danos morais.

Pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos pontos acima indicados.

Ausente contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de
dois recursos de Apelação interpostos por GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e por MURILO ALBONETTE DIAS contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada pelo segundo (proc. n. 1038681-67.2022.8.11.0002), julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar a nulidade dos contratos firmados entre as partes, condenando a ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00, além dos consectários legais.

Segundo narrado na exordial, o Autor adquiriu 15 cotas imobiliárias,

em regime de multipropriedade, no

empreendimento “Porto 2 Life Resort”, em contexto de apresentação comercial realizada durante viagem, sob forte abordagem persuasiva, com promessas de rentabilidade e benefícios associados que sequer constavam nos contratos, incorrendo, assim em vício de consentimento, tal qual reconhecido na sentença.

Como se vê, a controvérsia cinge-se à verificação da validade dos contratos de aquisição de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, firmados entre as partes, bem como à existência de vício de consentimento apto a ensejar sua nulidade.

De início, cabe anotar que, em sede de contrarrazões o Autor indica que as alegações de ratificação do negócio jurídico não foram arguidas em contestação e, portanto, configurariam inovação recursal.

Entretanto, conquanto a ratificação contratual mediante renegociação posterior não tenha sido claramente delineada como fundamento central na contestação, trata-se de argumento jurídico vinculado aos fatos já constantes dos autos (celebração de aditivos), o que autoriza sua apreciação sob o prisma jurídico, sem que isso implique, necessariamente, inovação vedada.

Feita tal consideração, passo à análise dos apelos.

Pois bem.

·

DO RECURSO DE GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

A despeito da empresa Apelante sustentar a regularidade da contratação, afirmando inexistir vício de consentimento, o conjunto fático-probatório dos autos conduz à conclusão de que a manifestação de vontade do consumidor realmente restou comprometida.

Com efeito, é cediço que o Código de Defesa do Consumidor impõe que a formação válida do contrato exige informação clara, adequada e prévia, além da ausência de práticas abusivas.

No caso concreto, a prática descrita — caracterizada por abordagem insistente, pressão psicológica e comercial, ambiente artificialmente estimulante, inclusive com fornecimento de bebidas alcoólicas, ausência de tempo razoável para análise dos contratos e promessas de retorno financeiro não refletidas nos instrumentos contratuais — revela afronta aos deveres anexos de informação e lealdade.

Deveras, a sentença foi precisa ao reconhecer que a contratação ocorreu “
sob induzimento, com base em informações imprecisas ou promessas não materializadas nos contratos
”, visto que celebrada “
em ambiente emocionalmente carregado, como se depreende das gravações e imagens apresentadas
”, tendo sido “
formalizada digitalmente, durante a madrugada, sem prévia disponibilização da minuta contratual
”, o que configura vício de consentimento apto a macular a validade do negócio jurídico, em afronta aos arts. 6o, III, 30 e 35 do CDC.

Não se trata, portanto, de simples insatisfação posterior, mas de comprometimento da própria formação da vontade, de modo que

a nulidade dos contratos foi corretamente declarada.

Outrossim, a tese de ratificação tácita, em razão da renegociação posterior dos contratos, não socorre a empresa Recorrente.

Isso porque, a renegociação ocorreu em contexto de tentativa de evitar prejuízos maiores, diante das cláusulas contratuais extremamente gravosas em caso de inadimplemento, de modo que a conduta do Autor reflete comportamento condicionado por situação de desvantagem.

Ademais, cabe frisar que a aplicação do princípio da boa-fé objetiva não pode servir para legitimar práticas contratuais abusivas, sob pena de inversão de sua finalidade.

Do mesmo modo, não lhe socorre a assertiva de que não houve descumprimento contratual, pois o prazo de entrega do empreendimento ainda não havia sido atingido, na medida em que a rescisão reconhecida na sentença não se fundamentou em mora construtiva, mas sim em vício originário da contratação.

No ponto, a argumentação recursal revela-se dissociada do fundamento central da decisão, não sendo apta a infirmá-la.

No que se refere à responsabilidade pelas promessas de rentabilidade e intercâmbio, necessário pontuar que ainda que parte dos serviços estivesse vinculada à empresa terceira (RCI), restou incontroverso que tais elementos foram utilizados como fator de convencimento no momento da venda.

Logo, à luz da teoria da aparência e da responsabilidade solidária nas relações de consumo, não pode a Apelante se eximir dos efeitos decorrentes da oferta global apresentada ao consumidor.

Prosseguindo, no que se refere à cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, por estar o empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, cabe anotar que os percentuais de retenção previstos na Lei n. 13.786/2018 pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual é provocada por culpa exclusiva do fornecedor, hipótese em que incide a Súmula 543 do STJ, com determinação de restituição imediata e integral das parcelas pagas.

Pelos mesmos motivos, a restituição da comissão de corretagem é devida porque a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do vendedor, a obrigação acessória de pagamento da corretagem perde sua causa, sendo sua retenção vedada como enriquecimento sem causa.

Nesse sentido colaciono recente julgado deste Sodalício proferida em caso semelhante:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL DE LOCAÇÃO. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. MARKETING AGRESSIVO. PROPAGANDA ENGANOSA. INAPLICABILIDADE DA LEI DOS DISTRATOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos adquirentes em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compromisso de compra e venda de fração imobiliária em empreendimento hoteleiro, com condenação à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, e ao pagamento de indenização por danos morais, além de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o montante da condenação. II. Questão em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de mera liberalidade dos adquirentes ou de falha no dever de informação e de propaganda enganosa por parte da construtora; (ii) saber se são aplicáveis os percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018, notadamente a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos em razão da existência de patrimônio de afetação; (iii) saber se a comissão de corretagem deve ser restituída quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor; (iv) saber se é devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, diante da ausência de prova do uso efetivo do bem pelos adquirentes; (v) saber se os fatos narrados configuram dano moral indenizável ou constituem mero dissabor contratual; e (vi) saber se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, sujeita ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação subsidiária das disposições específicas da Lei no 13.786/2018, desde que compatíveis com o microssistema consumerista. 4. A rescisão contratual não derivou de arrependimento imotivado dos adquirentes, mas de falha substancial no dever de informação e transparência imposto ao fornecedor. A promessa de retorno financeiro atrativo por meio da adesão ao pool de locação — fator determinante para a contratação — revelou-se incompatível com a realidade dos valores efetivamente repassados, evidenciando publicidade enganosa por omissão, vedada pelo art. 37, §1o, do CDC, e vício de consentimento com violação à boa-fé objetiva.
5. Os percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018 pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual é provocada por culpa exclusiva do fornecedor, hipótese em que incide a Súmula 543 do STJ, com determinação de restituição imediata e integral das parcelas pagas. 6. A restituição da comissão de corretagem é devida porque a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do vendedor, a obrigação acessória de pagamento da corretagem perde sua causa, sendo sua retenção vedada como enriquecimento sem causa.
7. A taxa de fruição é indevida, pois sua incidência pressupõe comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel pelo adquirente. Documentos unilaterais e desprovidos de assinatura dos adquirentes não constituem prova idônea para essa finalidade. Ademais, quando o imóvel permanece sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação, afasta-se a posse direta dos adquirentes e, por consequência, qualquer fundamento para a cobrança de taxa pelo seu aproveitamento. 8. Os danos morais estão configurados. A frustração da legítima expectativa gerada pelo marketing agressivo, aliada à resistência injustificada do fornecedor em promover a rescisão sem imposição de penalidades abusivas, ultrapassa o patamar do mero dissabor contratual, gerando angústia, insegurança e abalo psicológico que afetam a tranquilidade e o bem-estar dos consumidores, com valor de indenização fixado em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da dupla finalidade compensatória e pedagógica do instituto. 9. Nos casos de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ. A sentença merece parcial reforma para distinguir: sobre a restituição das parcelas pagas, a correção monetária corre a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir da citação; sobre a indenização por danos morais, a correção monetária incide a partir do arbitramento e os juros de mora a partir da citação, em consonância com a Súmula 362 do STJ. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirão correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos, inclusive o ônus sucumbencial, tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima. Deixa-se de majorar os honorários advocatícios, eis que já fixados no percentual máximo de 20%. Tese de julgamento: "1. A promessa de rentabilidade financeira por meio de pool de locação, quando incompatível com os resultados efetivamente apurados, configura falha no dever de informação e publicidade enganosa por omissão, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com restituição integral dos valores pagos.
2. Os percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018 são inaplicáveis quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, incidindo a Súmula 543 do STJ. 3. A rescisão por culpa exclusiva do fornecedor implica a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem, vedado o enriquecimento sem causa
. 4. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o uso efetivo do imóvel pelo adquirente, especialmente quando o bem permanece sob administração exclusiva do fornecedor em regime de pool de locação. 5. A frustração de legítima expectativa gerada por marketing agressivo e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que transcende o mero dissabor contratual. 6. Em se tratando de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o; 3o; 6o, III; 37, §1o; 51, IV; 54, §3o; CC, arts. 186 e 422; Lei no 13.786/2018, art. 67-A, §5o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 362; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF, 2a Seção, j. 14/08/2019; TJ-MT, Ap. Cív. 1052462-68.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5a Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJ-MT, Ap. Cív. 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 11/02/2025; TJ-MT, Emb. Decl. Cív. 1032165-11.2022.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 20/08/2025. (N.U 1036212-23.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2026, Publicado no DJE 06/04/2026)
(destaquei)

Soma-se a isso o fato de que,
in casu
, como bem pontuado na sentença, o valor de R$ 59.850,00, embora intitulado como comissão de corretagem foi, em verdade, exigido como “entrada”, sem que tenha havido intermediação direta de profissional corretor pelo consumidor, tampouco informação clara de que se tratava de remuneração por intermediação.

A seu turno, a condenação por danos morais decorre de todo um contexto de frustração legítima de expectativa, da prática abusiva e do contexto de induzimento perpetrado pela Apelante.

De fato, ao contrário do que pretende fazer crer, a frustração de legítima expectativa gerada por conduta agressiva e omissão de informações essenciais para induzir o consumidor à celebração contratual, culminando no desembolso de mais de R$ 740.000,00 (setecentos e quarenta mil reais), transcendo o mero dissabor contratual, configurando dano moral indenizável.

Como anotado na sentença, “
Quanto ao dano moral, reconhece-se sua ocorrência na hipótese em que o consumidor é induzido a aderir, de forma irrefletida e em ambiente emocionalmente manipulado, a contrato de elevada carga financeira e complexidade técnica, com falsas expectativas de retorno econômico, ausência de informação clara, e resistência posterior à rescisão e devolução dos valores pagos
”.

Por derradeiro, em se tratando de rescisão por culpa exclusiva da vendedora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, como determinado na sentença.

A incidência a partir do trânsito em julgado da decisão ocorre apenas nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador (Tema 1.002/STJ), hipótese diversa do cenário dos autos.

·

DO RECURSO DE MURILO ALBONETTE DIAS

Defende o Recorrente, em síntese, a insuficiência do valor de R$ 15.000,00 fixado a título de danos morais à luz do caso concreto, postulando pela sua majoração para R$ 100.000,00, bem como a necessidade de fixação dos honorários advocatícios com base no proveito econômico obtido (valor total dos contratos rescindidos acrescido da indenização por danos morais).

A despeito das alegações recursais, o inconformismo não prospera.

Com efeito, no que se refere ao
quantum
indenizatório dos danos morais, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor devido, certo é que o montante deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido e punir o ofensor, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa.

No caso, embora a conduta da empresa demandada seja reprovável, o valor fixado na origem – R$ 15.000,00 – mostra-se adequado às peculiaridades da demanda, não se revelando irrisório nem excessivo, mormente ao se considerar que foi o próprio Autor quem decidiu por firmar diversos instrumentos contratuais.

A seu turno, é cediço, conforme o art. 85, §2°, do CPC, que os honorários advocatícios são fixados seguindo uma ordem de preferência obrigatória: valor da condenação, proveito econômico obtido e, por último, o valor atualizado da causa.

Logo, existindo condenação direta e imediata, não há falar em arbitramento da verba honorária em critério diverso.

A propósito:

Direito de família e processual civil. Ação de alimentos. Pretensão formulada pela alimentanda. Maioridade civil alcançada no transcurso processual. Alimentante. Obrigação inerente à paternidade. Alimentos fixados. Conformação. Apelo do alimentante. Controvérsia restrita aos honorários sucumbenciais. Base de cálculo. Parâmetros legais (CPC, art. 85, § 2o). Ordem de gradação obrigatória. Inobservância. Arbitramento sobre o valor da causa. Tradução do somatório de doze prestações alimentícias (CPC, art. 292, III). Natureza estimativa. Valores da condenação e do proveito econômico obtido. Precedência ao valor da causa como base de incidência. Fixação da prestação em montante inferior ao postulado. Base de cálculo dos honorários advocatícios. Uma anuidade da prestação firmada. Modulação. Necessidade. Equivalência ao proveito econômico alcançado. Apelo do alimentante conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. I) Caso em exame 1. Cuida-se de apelação interposta pelo genitor alimentante em face da sentença que, resolvendo a ação de alimentos aviada em seu desfavor por sua filha, cuja maioridade civil alcançara no transcurso processual, julgara parcialmente procedente o pedido inicial formulado, fixando a obrigação alimentícia no patamar de 10% (dez por cento) da remuneração líquida por ele auferida, deduzidos apenas os descontos compulsórios (INSS e IRPF), e, como corolário do reconhecimento da sucumbência recíproca e desproporcional, debitara às partes, na proporção de 40% (quarenta por cento) a cargo da autora e 60% (sessenta por cento) a cargo do réu, o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados à razão de 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, ressalvando a suspensão da exigibilidade das verbas impostas à alimentanda por litigar sob os auspícios da justiça gratuita. II) Questão em discussão 2. A questão objeto do recurso cinge-se à aferição da adequação da base de cálculo da verba honorária imputada às partes, em razão do decaimento recíproco e desproporcional em que incorreram, ou se carece de conformação à topografia legal prelecionada pelo artigo 85, § 2o, do estatuto processual. III) Razões de decidir 3. Sob a égide da nova regulação legal, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, no proveito econômico obtido ou no valor da causa, sendo ressalvado seu arbitramento mediante apreciação equitativa do juiz somente quando inestimável ou irrisório o proveito econômico alcançado ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, de molde que a estipulação pelo critério da equidade encerra regra de exceção a ser manejada somente nas situações expressamente pontuadas, inclusive porque visara o legislador processual orientar a mensuração da verba honorária de sucumbência sob critérios objetivos, relegando a subjetividade até então vigorante (CPC, art. 85, §§ 2o e 8o).
4. Como cediço, o § 2o do artigo 85 do estatuto processual estabelecera uma ordem de preferência entre os parâmetros passíveis de restarem adotados como base de cálculo da verba honorária imposta a uma ou a ambas as partes, ressoando inexorável que o primeiro se traduz pelo valor da condenação, seguido do valor do proveito econômico obtido e, apenas sequentemente, do valor atribuído à causa, de forma que a desconsideração da gradação obrigatória legalmente prelecionada importa em error in judicando e determina a reforma do decisório que se descurara de orientar-se pelo regramento aplicável à hipótese.
5. Cuidando-se de ação de alimentos, o valor da causa necessariamente deve refletir a soma de 12 (doze) prestações alimentícias pretendidas, consoante enuncia o legislador processual (CPC, art. 292, III), independentemente de ter a parte autora o mensurado em desconformidade com o parâmetro legal, principalmente porque, amoldando-se a regra de natureza pública, o juiz está autorizado a, de ofício, empreender a correção desse montante, inclusive quando do arbitramento dos honorários de sucumbência, sem que sua postura sobeje assimilada como julgamento extra petita.

6. Consubstancia verdadeiro truísmo que, em ambiente de ação de alimentos, o valor da causa deve traduzir o somatório de 12 (doze) prestações mensais pretendidas pela parte autora, mas, em encerrando o pedido natureza estimativa, porquanto a obrigação não se revela objeto de tarifamento estanque, a fixação da verba alimentícia em importe inferior ao postulado enseja que o percentual relativo aos honorários advocatícios de sucumbência incida sobre base de cálculo retratada por uma anuidade da obrigação alimentar efetivamente arbitrada pela sentença, ou seja, sobre o valor da condenação na feição legal, denotando que, em recaindo a verba honorária sobre o valor originalmente atribuído à causa, a modulação da base de cálculo originariamente estipulada ressoa imperiosa como forma de sobejarem realizados os comandos apregoados legalmente (CPC, arts. 85, § 2o, e 292, III). IV) Dispositivo 7. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. Unânime. (Acórdão 2072574, 0730404-81.2024.8.07.0001, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/11/2025, publicado no DJe: 20/01/2026.)
(destaquei)

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos, mantendo a sentença tal qual lançada.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026