Tribunal: TJMT
Processo: 1000819-06.2024.8.11.0095
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E AGRÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE ARRENDAMENTO RURAL. VÍCIO CITRA PETITA RECONHECIDO. TEORIA DA CAUSA MADURA. PRAZO MÍNIMO COGENTE. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO PELO ARRENDATÁRIO. INTERVERSÃO DA POSSE. QUEBRA DA BOA-FÉ OBJETIVA. INFRAÇÃO GRAVE CARACTERIZADA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente a ação de rescisão contratual cumulada com despejo, sob o argumento de que o pacto agrário permaneceria vigente em razão da nulidade da cláusula de prazo inferior ao mínimo legal, ignorando as teses de infração contratual grave decorrente da tentativa de usucapião e descumprimento de deveres de conservação pelo arrendatário.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a nulidade da sentença por omissão de fundamentos essenciais; (ii) determinar se a alegação de posse ad usucapionem pelo arrendatário configura interversão do título possessório e infração grave apta a rescindir o contrato; e (iii) avaliar a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias frente ao dirigismo contratual agrarista.
III. Razões de decidir
3. Configura vício citra petita a sentença que silencia sobre causas de pedir aptas a infirmar a conclusão do julgado, permitindo-se ao tribunal o julgamento imediato do mérito quando a causa se encontra madura para tal desiderato.
4. Os prazos mínimos nos contratos agrários ostentam natureza de norma de ordem pública e cogente, visando a proteção da função social da propriedade e do ciclo biológico da atividade rural, sendo imperativa a substituição de prazos inferiores pelo mínimo legal.
5. A conduta do arrendatário que, ao ser notificado, repudia a natureza precária de sua posse e passa a sustentar animus domini, opera a interversão do título da posse e viola frontalmente o dever de lealdade e a boa-fé objetiva, constituindo infração grave que autoriza a rescisão antecipada.
6. O Estatuto da Terra consagra a irrenunciabilidade de direitos protetivos, sendo nula a cláusula de renúncia prévia à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, cuja apuração deve ocorrer em sede de liquidação de sentença.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido para declarar a rescisão do contrato e decretar o despejo, ressalvado o direito à indenização por benfeitorias.
Tese de julgamento: "1. A alegação de usucapião manifestada pelo arrendatário em face do arrendador caracteriza interversão da posse e quebra da boa-fé objetiva, configurando infração grave que autoriza a rescisão antecipada do contrato de arrendamento rural. 2. É nula a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias úteis e necessárias nos contratos agrários."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1o, IV, 1.013, § 3o, III; Lei no 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 95, VIII e XI; Decreto no 59.566/1966, arts. 13, II, 'a', 25 e 32, IX.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.455.709/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 05.05.2016; STJ, AgInt no REsp 1.998.155/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 12.09.2022; TJ-RS, AC 70085199172, Rel. Des. Dilso Domingos Pereira, j. 15.12.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000819-06.2024.8.11.0095
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[INDECO INTEGRACAO DESENVOLVIMENTO E COLONIZACAO LTDA - EPP - CNPJ: 03.115.268/0001-67 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MARCATTO CIRINO - CPF: 286.425.778-51 (ADVOGADO), LAFAYETTE GARCIA NOVAES SOBRINHO - CPF: 621.210.491-34 (ADVOGADO), FABIANA APARECIDA DE PINHO QUINTELA NOVAES - CPF: 630.795.851-00 (ADVOGADO), EDUARDO DEL BOSCO BRUNETTI CUNHA - CPF: 002.811.811-10 (APELADO), MARIA LUIZA BORGES SANTOS - CPF: 012.558.551-93 (ADVOGADO), JAYME EBURNEO QUEIROZ - CPF: 011.348.901-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E AGRÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE ARRENDAMENTO RURAL. VÍCIO CITRA PETITA RECONHECIDO. TEORIA DA CAUSA MADURA. PRAZO MÍNIMO COGENTE. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO PELO ARRENDATÁRIO. INTERVERSÃO DA POSSE. QUEBRA DA BOA-FÉ OBJETIVA. INFRAÇÃO GRAVE CARACTERIZADA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente a ação de rescisão contratual cumulada com despejo, sob o argumento de que o pacto agrário permaneceria vigente em razão da nulidade da cláusula de prazo inferior ao mínimo legal, ignorando as teses de infração contratual grave decorrente da tentativa de usucapião e descumprimento de deveres de conservação pelo arrendatário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a nulidade da sentença por omissão de fundamentos essenciais; (ii) determinar se a alegação de posse ad usucapionem pelo arrendatário configura interversão do título possessório e infração grave apta a rescindir o contrato; e (iii) avaliar a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias frente ao dirigismo contratual agrarista.

III. Razões de decidir

3. Configura vício citra petita a sentença que silencia sobre causas de pedir aptas a infirmar a conclusão do julgado, permitindo-se ao tribunal o julgamento imediato do mérito quando a causa se encontra madura para tal desiderato.

4. Os prazos mínimos nos contratos agrários ostentam natureza de norma de ordem pública e cogente, visando a proteção da função social da propriedade e do ciclo biológico da atividade rural, sendo imperativa a substituição de prazos inferiores pelo mínimo legal.

5. A conduta do arrendatário que, ao ser notificado, repudia a natureza precária de sua posse e passa a sustentar animus domini, opera a interversão do título da posse e viola frontalmente o dever de lealdade e a boa-fé objetiva, constituindo infração grave que autoriza a rescisão antecipada.

6. O Estatuto da Terra consagra a irrenunciabilidade de direitos protetivos, sendo nula a cláusula de renúncia prévia à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, cuja apuração deve ocorrer em sede de liquidação de sentença.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido para declarar a rescisão do contrato e decretar o despejo, ressalvado o direito à indenização por benfeitorias.

Tese de julgamento:

"1. A alegação de usucapião manifestada pelo arrendatário em face do arrendador caracteriza interversão da posse e quebra da boa-fé objetiva, configurando infração grave que autoriza a rescisão antecipada do contrato de arrendamento rural. 2. É nula a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias úteis e necessárias nos contratos agrários."

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 489, § 1o, IV, 1.013, § 3o, III; Lei no 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 95, VIII e XI; Decreto no 59.566/1966, arts. 13, II, 'a', 25 e 32, IX.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.455.709/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 05.05.2016; STJ, AgInt no REsp 1.998.155/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 12.09.2022; TJ-RS, AC 70085199172, Rel. Des. Dilso Domingos Pereira, j. 15.12.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
INDECO – INTEGRAÇÃO, DESENVOLVIMENTO E COLONIZAÇÃO LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única de Paranaíta/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Despejo movida em face de
EDUARDO DEL BOSCO BRUNETTI CUNHA.

Na peça inicial, a Apelante narra ter firmado com o Apelado um Contrato de Arrendamento Rural em 13/07/2023 (Id. 359456864), tendo por objeto uma fração de 84,59 hectares do imóvel denominado “Área Remanescente”, matriculado sob o no 2299. O ajuste previa vigência determinada de dois anos, com início em 15/01/2023 e término em 15/01/2025. A autora alegou que, após tentativas verbais de distrato, notificou o réu em 21/06/2024 para desocupação (Id. 359456867), recebendo como resposta uma recusa fundamentada em suposta posse ad
usucapionem
superior a 12 anos (Id.

359456868).

A fundamentação da exordial sustentou que o arrendatário infringiu cláusulas contratuais e legais ao alterar a destinação do imóvel — passando a agir com
animus domini
— e ao descumprir normas ambientais e de conservação do solo. Instruíram a inicial o contrato (Id. 359456864), a matrícula do imóvel (Id.

359456862), currículo profissional do réu - demonstrando ser este Pós-Doutor e CEO de laboratório (Id. 359456865 e 359456866), notificações (Id.

359456867), resposta a notificação (359456868) e o contrato anterior firmado com Benício Moura da Silva no período de 2016-2022 (Id. 359456863).

Citado, o réu apresentou contestação intempestiva (Id.

359456885). O Juízo de primeiro grau, ao sanear o feito, decretou a revelia do apelado (Id.

3594568940).

Durante a instrução processual, colheram-se depoimentos testemunhais: Benício Moura da Silva, Antônio Domingo Ruffato, Claudemir Amaro Ferreira e Sebastião Terres, conforme relatórios de mídias (Ids. 359457369 e

359457370).

A sentença recorrida, todavia, julgou a demanda improcedente (Id. 359457391). O magistrado sentenciante afastou a alegação de que o requerido utilizou o
imóvel para finalidade diversa da pecuária/agrícola e/ou que alterou, descaracterizou, subarrendou, cedeu ou emprestou o imóvel em algum momento durante a vigência do contrato, inexistindo, tampouco, disposição legal que indica que a alegação de posse e aquisição de usucapião enseja alteração da destinação do imóvel, o que afasta a alegação de descumprimento contratual e, consequentemente, possibilidade de despejo antes do prazo do contrato. Na sequência, declarou, de ofício, a nulidade da cláusula de prazo, sob o argumento de que o Estatuto da Terra impõe o prazo mínimo cogente de três anos (Art. 13, inciso II, alínea “a”, do Decreto no 59.566/66), considerando o contrato vigente até 15/01/2026.

Irresignada, a Apelante maneja o presente recurso arguindo, preliminarmente, a nulidade da sentença por vício
citra petita
. No mérito, defende a validade do prazo pactuado e a ocorrência de infrações contratuais graves que autorizam a rescisão imediata (Id.

359457392).

O preparo foi regularmente recolhido (Id.

359457394).

O apelado apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção do decisum (Id359457398).

É o relatório

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
INDECO – INTEGRAÇÃO, DESENVOLVIMENTO E COLONIZAÇÃO LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única de Paranaíta/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Despejo movida em face de
EDUARDO DEL BOSCO BRUNETTI CUNHA.

A sentença recorrida, julgou a demanda improcedente (Id. 359457391), afastando a alegação de que o requerido utilizou o
imóvel para finalidade diversa da pecuária/agrícola e/ou que alterou, descaracterizou, subarrendou, cedeu ou emprestou o imóvel em algum momento durante a vigência do contrato, inexistindo, tampouco, disposição legal que indica que a alegação de posse e aquisição de usucapião enseja alteração da destinação do imóvel, o que afasta a alegação de descumprimento contratual e, consequentemente, possibilidade de despejo antes do prazo do contrato.

Na sequência, declarou, de ofício, a nulidade da cláusula de prazo, sob o argumento de que o Estatuto da Terra impõe o prazo mínimo cogente de três anos (Art. 13, inciso II, alínea “a”, do Decreto no 59.566/66), considerando o contrato vigente até 15/01/2026.

O recurso é próprio, tempestivo e encontra-se devidamente preparado. Estão presentes os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia reside em verificar se a sentença padece de vício por omissão de fundamentos essenciais e, no mérito, se o prazo de dois anos estipulado pelas partes é válido, bem como se a conduta do arrendatário configura justa causa para a rescisão contratual e o despejo.

Inicialmente, em sede de preliminar, a apelante sustenta a existência de
nulidade da Sentença por Vício
Citra Petita,
em consequente violação
ao art. 489, §1o, inciso IV, do Código de Processo Civil. Argumentou-se, então, que o magistrado de origem silenciou sobre fundamentos fáticos e jurídicos que sustentariam a rescisão contratual independentemente do prazo de vigência, notadamente: a recusa injustificada de desocupação, a postura de dono (animus domini) incompatível com a natureza da posse direta, o descumprimento de obrigações ambientais e a realização de benfeitorias sem anuência prévia.

Com efeito, a análise da sentença revela que o juízo
a quo
concentrou sua fundamentação exclusivamente na
nulidade da cláusula temporal
e, ao assim proceder, deixou de enfrentar argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada. A alegação de que o arrendatário passou a contestar a propriedade da arrendadora em plena vigência contratual, por exemplo, é matéria de extrema gravidade, que diz respeito à quebra da boa-fé objetiva e à alteração da destinação jurídica do contrato.

Compreendo, portanto, que a omissão do magistrado em analisar o inadimplemento das obrigações de fazer e não fazer, bem como a violação ética do dever de lealdade contratual, configura inequívoco
vício citra petita,
na medida em que o dever de fundamentação exige que o juiz analise o plexo de causas de pedir deduzidas.

Todavia, estando o processo maduro para julgamento, nos termos do Artigo 1.013, §3o, inciso III, do CPC,
passo ao exame direto do mérito, suprindo a omissão da instância de origem
.

No mérito,
constata-se que na peça inicial, a Apelante narra ter firmado com o Apelado um Contrato de Arrendamento Rural em 13/07/2023 (Id. 359456864), tendo por objeto uma fração de
84,59 hectares
do imóvel denominado
“Área Remanescente”,
matriculado sob o no 2299
.

O ajuste previa vigência determinada de dois anos,
com início em 15/01/2023 e término em 15/01/2025
.

A autora alegou que, após tentativas verbais de distrato,
notificou o réu em 21/06/2024 para desocupação
(Id. 359456867), recebendo como resposta uma recusa fundamentada em suposta posse ad
usucapionem
superior a 12 anos (Id.

359456868).

A fundamentação da exordial sustentou que o arrendatário infringiu cláusulas contratuais e legais ao alterar a destinação do imóvel — passando a agir com
animus domini
— e ao descumprir normas ambientais e de conservação do solo. Instruiu-se, então, a inicial com o contrato (Id. 359456864), a matrícula do imóvel (Id.

359456862), currículo profissional do réu - demonstrando ser este Pós-Doutor e CEO de laboratório (Id. 359456865 e 359456866), notificações (Id.

359456867), resposta a notificação (359456868) e o contrato anterior firmado com Benício Moura da Silva no período de 2016-2022 (Id. 359456863).

De acordo com o Decreto 59.566 (Estatuto da Terra), em seu artigo 3o

“
Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.”

No caso, a apelante comprovou, por meio de apresentação do contrato de arrendamento rural, que
pactuou com o Apelado contrato agrário com vigência determinada de dois anos
(15/01/2023 a 15/01/2025)
.

Ao analisar o contrato de arrendamento rural com prazo de
dois anos
, estamos diante de uma cláusula que contraria normas de ordem pública, já que
o prazo mínimo legal é de
três anos

(Art. 13, II, "a" do Decreto no 59.566/66). Assim agiu com acerto o magistrado de primeiro grau ao
declarar a nulidade da clausula.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca da natureza cogente das normas de regência do tema:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. PRAZO MÍNIMO LEGAL. NORMA COGENTE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência mais recente desta Corte Superior, "os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por convenção das partes contratantes" (REsp 1.455.709/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/5/2016, DJe 13/5/2016.)

Todavia, o contrato não pode simplesmente deixar de existir. Na realidade, o prazo deve ser substituído automaticamente pelo prazo legal de 3 anos, estendido no caso, para encerramento em
15/01/2026.

A interpretação das normas agrárias não pode ser feita de forma isolada, mas sim sistemática e teleológica. O espírito do Estatuto da Terra visa, primordialmente, proteger o "homem do campo", hipossuficiente na relação jurídica, garantindo-lhe estabilidade para o desenvolvimento de ciclos produtivos. No entanto, tal proteção não deve ser transmutada em privilégio injustificado em relações
em que
as partes gozam de plena paridade de armas e capacidade técnica, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva e da livre iniciativa.

A fixação de prazos mínimos pelo legislador agrarista tem por finalidade supletiva evitar que contratos com prazos indeterminados ou omissos exponham o arrendatário à retomada abrupta do imóvel sem o encerramento do ciclo biológico da cultura ou da engorda do rebanho
, por exemplo
. Denote-se, entretanto, o
A
pelado em nenhum momento alegou que o prazo estabelecido contratualmente,
seja o de dois anos ou três anos,
não atenderia aos
seus
interesses econômicos específicos daquele negócio, limitou-se a requerer a
nulidade da clausula contratual por desrespeito ao prazo legal mínimo
, bem como a suscitar
animus domini
da propriedade rural.

No caso em tela,
o Apelado não é um pequeno agricultor hipossuficiente
, mas sim um profissional com alto grau de instrução (Pós-Doutor) e empresário (CEO). Aplicar-lhe a proteção cogente de prazo
e não apreciar todo conjunto probatório
é ignorar a realidade
contratual e
fática dos autos.

O prazo mínimo, embora deva ser respeitado por ser norma de ordem pública, não deve afastar da análise jurisdicional que, enquanto
o contrato estivesse vigente (15/01/2026), a posse seria considerada
precária
e não contaria prazo para usucapião. Portanto a alegação de vício de consentimento ou simulação, não coaduna com as provas constantes nos autos.

Ao alegar usucapião em resposta a uma notificação, o arrendatário está praticando o que o Direito chama de
interversão da posse
. Ele está dizendo:
"Eu não sou mais arrendatário, agora me vejo como dono".

Portanto, entendo que a alegação de usucapião não configura, por si só, uma infração contratual, mas é uma defesa tecnicamente incompatível com a existência de um contrato de arrendamento. Para que exista usucapião, a posse precisa ter "ânimo de dono" (
animus domini
). No
arrendamento
, o arrendatário reconhece que a terra pertence a outra pessoa (o proprietário), pois ele paga pelo uso e assinou um contrato.

O apelante apresentou o contrato anterior de arrendamento,
com vigência de 7 anos
(período de 2016-2022 {Id. 359456863}), o que corrobora suas alegações quanto a precariedade da posse do apelado. No mais,
o contrato de arrendamento foi assinado livremente pelo apelado em 2023, que apenas o repudiou ao ser notificado para desocupação
.

Deste modo, entendo que se ele não reconhece o contrato de arrendamento, ele perde a proteção das cláusulas de prazo do Estatuto da Terra.
Ele não pode "escolher" ser arrendatário para ganhar o prazo de 3 anos e, ao mesmo tempo, ser "dono" para pedir usucapião.

Nesse sentido é o entendimento dos Tribunais Brasileiros:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE ORIUNDA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. INTERVERSÃO DO CARÁTER DA POSSE NÃO DEMONSTRADA. Recurso de apelação em que se postula o reconhecimento de domínio sobre bem imóvel, cuja posse iniciou por meio de contrato de arrendamento rural. A existência de contrato de arrendamento afasta a posse com ânimo de dono, inexistindo, por conseguinte, marco inicial para a contagem da prescrição aquisitiva. Interversão do caráter da posse não demonstrada pela parte autora. A prova documental e testemunhal produzida nos autos demonstra a tese da requerida, no sentido de que, após o vencimento do contrato de arrendamento, os demandantes permaneceram no imóvel por prazo indeterminado, mediante comodato verbal, circunstância que afasta a posse com animus domini e, por conseguinte, o direito de ver declarada a prescrição aquisitiva em desfavor do proprietário registral. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (TJ-RS - AC: 70085199172 RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 15/12/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 21/01/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE ORIUNDA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. INTERVERSÃO DO CARÁTER DA POSSE NÃO DEMONSTRADA. Recurso de apelação em que se postula o reconhecimento de domínio sobre bem imóvel, cuja posse iniciou por meio de contrato de arrendamento rural. A existência de contrato de arrendamento afasta a posse com ânimo de dono, inexistindo, por conseguinte, marco inicial para a contagem da prescrição aquisitiva. Interversão do caráter da posse não demonstrada pela parte autora. A prova documental e testemunhal produzida nos autos demonstra a tese da requerida, no sentido de que, após o vencimento do contrato de arrendamento, os demandantes permaneceram no imóvel por prazo indeterminado, mediante comodato verbal, circunstância que afasta a posse com animus domini e, por conseguinte, o direito de ver declarada a prescrição aquisitiva em desfavor do proprietário registral. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (TJ-RS - AC: 00334708020218217000 TENENTE PORTELA, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 15/12/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 21/01/2022)

Nesse contexto, ao alegar usucapião, ainda que em resposta à notificação extrajudicial inicialmente, o arrendatário está, na prática, negando a existência ou a validade do contrato, levando à conclusão de uma confissão de que não pretende mais cumprir as obrigações de arrendatário. Embora o Apelado ínsita em alegar que a prescrição não foi deduzida como matéria de defesa, não podemos ignorar seu comportamento contraditório ao responder a notificação do Apelante.

Colaciono parte da sua resposta ao Apelante (Id.

359456868):

Logo, ainda que o prazo tenha se estendido judicialmente para 15/01/2026, e o Apelado tivesse o direito de permanecer na área arrendada até referida data, constata-se que o seu comportamento desvirtuou sua posse como arrendatário. O contrato de 2023, assinado livremente, sela a natureza da posse como precária, impedindo a contagem de prazo para usucapião extraordinária ou especial.

A resposta à notificação (ID 359456868), onde o réu afirma peremptoriamente a usucapião, é a prova cabal da infração ao Art. 41, V, do Decreto 59.566/66 (obrigação de devolver o imóvel).

Ainda que a testemunha Benício Moura da Silva, arrendatário anterior (no período de 2016-2022
)
, tenha afirmado ter feito um subrrogamento em 2016 ao Apelado com anuência do Apelante,
não consta nos autos qualquer documento que comprove
essa
anuência.
Assim, ainda que os contratos agrários possam ser provados por testemunhas, a "anuência" para sub-rogação de um contrato escrito exige prova documental ou indícios muito fortes.

Em outro vértice, ainda que se provasse o subrrogamento, se a testemunha diz que passou parte do arrendamento para o atual ocupante com anuência do dono, ela estaria confirmando que a natureza da ocupação
sempre foi

arrendamento
. Nunca houve posse com
animus domini
(ânimo de dono). O atual ocupante entrou na terra reconhecendo a autoridade do proprietário e do contrato anterior.

O fato de o proprietário, ora Apelante, ter feito um
novo contrato direto
com o segundo arrendatário em 2023 comprova, no mínimo, que houve uma nova relação jurídica, e não apenas uma sub-rogação do contrato.

No mais, o
artigo 31 do Estatuto da Terra, não proíbe apenas o subarrendamento, mas também a cessão do contrato e o empréstimo, total ou parcial, do imóvel, sem o consentimento do arrendador
.

Portanto, razão assiste o Apelante ao argumentar que a alegação de usucapião constitui
infração contratual grave
(quebra da boa-fé e negação da propriedade), o que autoriza o despejo antes mesmo do fim de qualquer prazo (seja de 2 ou 3 anos).

Assim, independentemente da discussão sobre o prazo, a rescisão contratual impõe-se pela gravidade da conduta do Apelado. Conforme documentado nos autos e confessado em sede de resposta à notificação, o arrendatário passou a contestar a propriedade da arrendadora, alegando usucapião.

Tal comportamento caracteriza a interversão do título da posse
e configura infração grave ao dever de lealdade. O arrendatário tem o dever legal e contratual de conservar o imóvel e devolvê-lo ao final do ajuste, reconhecendo sempre a posse indireta do arrendador. Ao manifestar
animus domini
, o arrendatário altera a destinação jurídica da posse direta que lhe foi conferida, o que autoriza a rescisão imediata com fulcro no Artigo 32, inciso IX, do Decreto no 59.566/66.

Art 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

(...)

IX - se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.

A revelia decretada em desfavor do
Apelado
faz presumir verdadeiras as alegações de que houve realização de benfeitorias sem autorização e descumprimento de normas ambientais, fatos que, por si só, já seriam bastantes para o rompimento do vínculo. O silogismo aqui é límpido: se o contrato exige anuência para obras e conservação ambiental, e o arrendatário as ignora, agindo como se dono fosse, rompe-se o sinalagma contratual, legitimando o despejo.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que a resistência do réu em desocupar a área, sob o pretexto de usucapião, transmudou sua posse em injusta e precária, não havendo mais lastro para a manutenção do contrato
,
devendo ser rescindido.

Quanto
ao pedido de
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
,
embora
o contrato
tenha vedado o
ressarcimento (Cláusula Terceira, Parágrafo Único)
, o
STJ entende que, nos contratos agrários (arrendamento e parceria), é
nula a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO AGRÁRIO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. "Nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, sendo nula qualquer disposição em sentido diverso" (REsp 1182967/RS, Rel . Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 26/06/2015.) 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1998155 MG 2022/0115222-5, Data de Julgamento: 12/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2022).

De igual modo, t
anto o Estatuto da Terra, como a Lei n. 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966 (que o regulamenta) dão ênfase ao princípio fundamental da irrenunciabilidade de cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, perfazendo dirigismo contratual com fito de proteger e dar segurança às relações ruralistas.

Art 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei no 4.947-66);

I - Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arredentários e parceiros-outorgados (art.13, inciso IV da Lei número 4.947-66);

(...)

VI - Direito e formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas, ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações quanto às benfeitorias realizadas, com consentimento do parceiro-outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos, máquinas, implementos ou ferramentas a êle cedidos (art. 95, inciso XI, letra " c " e art.96, inciso V, letra " e " do Estatuto da Terra);

E o artigo 25 prevê expressamente:

Art 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito á indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção fôr expressamente autorizada pelo arrendador (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e 516 do Cód. Civil).

§ 1° Enquanto o arrendatário não fôr indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em seu poder, no uso e gôzo das vantagens por êle oferecidas, nos têrmos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do Estatuto da Terra e 516 do Código Civil).

§ 2o Quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá êle direito a uma elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

Nesse contexto,
reconheço a nulidade da cláusula terceira, parágrafo único
, do Contrato de Arrendamento assinado pelas partes. Todavia, considerando que o Apelado não fez prova das benfeitorias nestes autos,
determino que seja realizado o levantamento por liquidação de sentença, nos termos do artigo 509 do CPC,
para evitar o enriquecimento sem causa da autora.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
interposto por
INDECO INTEGRACAO DESENVOLVIMENTO E COLONIZACAO LTDA,
e lhe
DOU PARCAIL PROVIMENTO,
para reformar em parte a sentença e julgar procedente os seguintes pedidos formulados na inicial:

1.

MANTER A NULIDADE
da clausula terceira do contrato de arrendamento, notadamente, para estender o prazo final do arrendamento para 15 de janeiro de 2026, em respeito a limitação mínima legal
(Art. 13, II, "a" do Decreto no 59.566/66))
;

2.

DECLARAR

RESCINDIDO
o contrato de arrendamento rural,
por culpa exclusiva do arrendatário, ante a infração contratual grave, por alterar a destinação jurídica da posse direta que lhe foi concedida,
caracterizando a interversão do título da posse,

com fulcro no Artigo 32, inciso IX, do Decreto no 59.566/66.

3.

DECRETAR O DESPEJO
do Apelado, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório;

4.

DECLARAR NULA a cláusula terceira, parágrafo único
, do contrato de arrendamento (CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS) e determinar que o levantamento das benfeitorias seja realizado, por liquidação de sentença, nos termos do artigo 509 do CPC, pelas benfeitorias realizadas no período de validade do contrato (15/01/2023 a 15/01/2026).

Em consequência, inverto
o ônus
sucumbencial
, condenando o
Apelado
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, já compreendidos os honorários recursais (Art. 85, §11, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026