Tribunal: TJMT
Processo: 1024538-53.2022.8.11.0041
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. VEDAÇÃO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DA LEI N. 14.905/2024. IRRETROATIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel firmado diretamente com a construtora. O juízo de origem reconheceu a abusividade da capitalização mensal de juros, e determinou o recálculo da dívida com juros simples e a restituição simples dos valores pagos a maior.
Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade das cláusulas contratuais e da ausência de anatocismo, sob o princípio do pacta sunt servanda; e (ii) subsidiariamente, a aplicação exclusiva da Taxa Selic para atualização dos valores a serem restituídos, nos termos da Lei n. 14.905/2024.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
As questões em discussão consistem em: (i) saber se é lícita a cobrança de juros capitalizados mensalmente em contratos de compra e venda de imóvel celebrados diretamente com construtora/incorporadora; e (ii) saber se a Lei n. 14.905/2024 se aplica retroativamente para definir a Taxa Selic como índice único de correção monetária e juros na repetição de indébito de parcelas pagas anteriormente à sua vigência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação jurídica estabelecida entre construtora e adquirente de imóvel é de natureza consumerista, o que permite a revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, da Lei n. 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).
As construtoras e incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras e não integram o Sistema Financeiro Nacional. Por conseguinte, não lhes é aplicável a permissão de capitalização mensal de juros prevista na Medida Provisória n. 2.170-36/2001.
A cobrança de juros sobre juros (anatocismo) em periodicidade inferior à anual por empresas que não compõem o Sistema Financeiro Nacional é vedada pelo art. 4o do Decreto n. 22.626/1933 (Lei de Usura) e pelo art. 591 do Código Civil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nos contratos firmados com construtoras, é admitida apenas a capitalização anual.
A planilha de evolução do débito apresentada pela ré demonstra a incorporação de juros ao saldo devedor para base de cálculo do mês subsequente, o que caracteriza a capitalização mensal indevida. Correta a sentença que determinou o recálculo com juros simples de 1% ao mês.
A Lei n. 14.905/2024, que alterou o art. 406 do Código Civil para fixar a Taxa Selic como índice de juros legais, não se aplica retroativamente para alterar a natureza dos encargos incidentes sobre obrigações constituídas ou pagas antes de sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito.
Na repetição de indébito decorrente de relação de consumo pretérita, a recomposição do patrimônio do consumidor deve observar a Súmula n. 43 do Superior Tribunal de Justiça (correção monetária a partir do desembolso) e o art. 405 do Código Civil (juros de mora a partir da citação). A aplicação retroativa da Taxa Selic, que engloba juros e correção, não se presta a corrigir adequadamente o valor histórico pago mês a mês.
A restituição deve ser atualizada pelo INPC, índice que melhor reflete a inflação para o consumidor, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 161, § 1o, do Código Tributário Nacional.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1024538-53.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[LUCAS GARCIA DE CARVALHO - CPF: 049.619.131-46 (APELADO), ALEX ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 666.725.701-87 (ADVOGADO), MRV PRIME XVI INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.639.531/0001-08 (APELANTE), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. VEDAÇÃO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DA LEI N. 14.905/2024. IRRETROATIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel firmado diretamente com a construtora. O juízo de origem reconheceu a abusividade da capitalização mensal de juros, e determinou o recálculo da dívida com juros simples e a restituição simples dos valores pagos a maior.

Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade das cláusulas contratuais e da ausência de anatocismo, sob o princípio do pacta sunt servanda; e (
ii
) subsidiariamente, a aplicação exclusiva da Taxa Selic para atualização dos valores a serem restituídos, nos termos da Lei n. 14.905/2024.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) saber se é lícita a cobrança de juros capitalizados mensalmente em contratos de compra e venda de imóvel celebrados diretamente com construtora/incorporadora; e (
ii
) saber se a Lei n. 14.905/2024 se aplica retroativamente para definir a Taxa Selic como índice único de correção monetária e juros na repetição de indébito de parcelas pagas anteriormente à sua vigência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica estabelecida entre construtora e adquirente de imóvel é de natureza consumerista, o que permite a revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, da Lei n. 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).

As construtoras e incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras e não integram o Sistema Financeiro Nacional. Por conseguinte, não lhes é aplicável a permissão de capitalização mensal de juros prevista na Medida Provisória n. 2.170-36/2001.

A cobrança de juros sobre juros (anatocismo) em periodicidade inferior à anual por empresas que não compõem o Sistema Financeiro Nacional é vedada pelo art. 4o do Decreto n. 22.626/1933 (Lei de Usura) e pelo art. 591 do Código Civil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nos contratos firmados com construtoras, é admitida apenas a capitalização anual.

A planilha de evolução do débito apresentada pela ré demonstra a incorporação de juros ao saldo devedor para base de cálculo do mês subsequente, o que caracteriza a capitalização mensal indevida. Correta a sentença que determinou o recálculo com juros simples de 1% ao mês.

A Lei n. 14.905/2024, que alterou o art. 406 do Código Civil para fixar a Taxa Selic como índice de juros legais, não se aplica retroativamente para alterar a natureza dos encargos incidentes sobre obrigações constituídas ou pagas antes de sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito.

Na repetição de indébito decorrente de relação de consumo pretérita, a recomposição do patrimônio do consumidor deve observar a Súmula n. 43 do Superior Tribunal de Justiça (correção monetária a partir do desembolso) e o art. 405 do Código Civil (juros de mora a partir da citação). A aplicação retroativa da Taxa Selic, que engloba juros e correção, não se presta a corrigir adequadamente o valor histórico pago mês a mês.

A restituição deve ser atualizada pelo INPC, índice que melhor reflete a inflação para o consumidor, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 161, § 1o, do Código Tributário Nacional.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Revisional de Contrato ajuizada por LUCAS GARCIA DE CARVALHO.

Na exordial, o autor narrou ter celebrado contrato particular de promessa de compra e venda com a requerida, tendo por objeto a aquisição de unidade imobiliária no empreendimento "Parque Chapada dos Pampas". Sustentou que, embora parte do valor tenha sido financiado pela Caixa Econômica Federal, remanesceu um saldo devedor de R$ 29.153,53 a ser pago diretamente à construtora. Alegou que sobre este saldo a ré aplicou correção monetária e juros remuneratórios com capitalização mensal (Tabela Price), prática que reputou abusiva por não se tratar a vendedora de instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional. Pleiteou a declaração de nulidade da cláusula de capitalização mensal, a revisão do saldo devedor com aplicação de juros simples e a repetição em dobro do indébito.

O Juízo a quo, ao proferir a sentença, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. O magistrado de primeiro grau reconheceu a abusividade da capitalização mensal de juros prevista na cláusula 4.2 do contrato e praticada pela requerida, fundamentando que as construtoras e incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual lhes é vedada a prática de anatocismo em periodicidade inferior à anual. Determinou, por conseguinte, o recálculo da dívida com a incidência de correção monetária (INCC no período de obra e IPCA após o habite-se) e juros simples de 1% ao mês. Condenou a ré à restituição, de forma simples, dos valores pagos a maior, permitida a compensação com eventual saldo devedor. Diante da sucumbência recíproca, distribuiu os ônus sucumbenciais, fixando honorários em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, a empresa ré interpôs o presente recurso de apelação. Em suas razões, sustenta a validade das cláusulas contratuais livremente pactuadas, invocando o princípio do pacta sunt servanda. Argumenta que não houve prática de capitalização de juros (anatocismo), mas apenas a recomposição do valor da moeda e a incidência de juros remuneratórios conforme previsto no contrato e na legislação. Defende a ausência de vício de consentimento e a transparência das cláusulas. Subsidiariamente, caso mantida a condenação, requer que a atualização dos valores a serem restituídos observe exclusivamente a Taxa Selic, nos termos da recente Lei no 14.905/2024, vedada a cumulação com outros índices.

Intimado, o apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença, rechaçando a aplicação da Taxa Selic para débitos de natureza consumerista privada e requerendo a majoração dos honorários advocatícios.
(id. 330629892)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Verifico que o recurso é tempestivo, uma vez que interposto dentro do prazo legal, considerando a data de publicação da sentença e a contagem em dias úteis. O preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme comprovantes acostados aos autos. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

Inicialmente, impende destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, enquadrando-se a apelante no conceito de fornecedora e o apelado no de consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nessa toada, a análise das cláusulas contratuais deve ser realizada sob a ótica da proteção ao
consumidor, permitindo-se a revisão de obrigações consideradas iníquas ou abusivas (art. 51, IV, do CDC), o que relativiza o princípio do pacta sunt servanda.

Cinge-se a
controvérsia na natureza jurídica da apelante. É fato incontroverso nos autos que
a MRV Engenharia e Participações S.A. atua
como construtora e incorporadora, não se confundindo com instituição financeira. Consequentemente, não integra o Sistema Financeiro Nacional (SFN).

A questão central do recurso versa sobre a legalidade da cobrança de juros capitalizados mensalmente (anatocismo) nos contratos de compra e venda de imóvel firmados diretamente com a construtora.

O ordenamento jurídico pátrio, especificamente o Decreto no 22.626/1933 (Lei de Usura), veda a contagem de juros sobre juros (art. 4o). A exceção a essa regra veio com a Medida Provisória no 2.170-36/2001, que permitiu a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano nas operações realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado de que a permissão contida na MP no 2.170-36/2001 é norma de exceção e, portanto, deve ser interpretada restritivamente. Dessa forma, as construtoras e incorporadoras, por não serem instituições financeiras, submetem-se às restrições da Lei de Usura e do artigo 591 do Código Civil, que admite a capitalização de juros apenas em periodicidade anual.

No caso em tela, a análise detida da documentação acostada, em especial a planilha de evolução do débito apresentada pela própria apelante na fase de conhecimento, revela a utilização de metodologia de cálculo onde os juros de um mês são incorporados ao saldo devedor para servirem de base de cálculo para os juros do mês seguinte. A cláusula 4.2 do contrato, ao prever o reajuste mensal pelo INCC/IPCA acrescido de juros de 1% ao mês, quando aplicada de forma composta (juros sobre o saldo acumulado de juros), caracteriza a prática de anatocismo mensal.

Consoante bem pontuado pelo magistrado sentenciante, a variação mensal dos valores a título de juros, demonstrada na planilha da ré, evidencia que estes incidiam sobre valores já corrigidos e acrescidos de juros anteriores, configurando a capitalização mensal.

Sendo a apelante uma sociedade empresária do ramo da construção civil, e não uma instituição financeira, é-lhe vedada a estipulação de juros capitalizados mensalmente. A jurisprudência deste Tribunal e do STJ é uníssona neste sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos contratos de compra e venda de imóvel firmados com construtoras, é vedada a capitalização mensal de juros, sendo admitida apenas a periodicidade anual. Precedentes. (...)" (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1246976 SP, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/02/2019, T4 - QUARTA TURMA).

Portanto, correta a sentença ao declarar a nulidade da cláusula contratual que permite a capitalização mensal, determinando o recálculo da dívida com a utilização de juros simples de 1% ao mês, mantendo-se a periodicidade anual para a capitalização, se contratada, o que se coaduna com a legislação civil vigente.

Subsidiariamente, a apelante pleiteia que, mantida a condenação à restituição de valores, seja aplicada exclusivamente a Taxa Selic como índice de atualização monetária e juros, invocando a Lei no 14.905/2024.

A Lei no 14.905/2024 alterou o Código Civil para estabelecer que, quando não houver taxa convencionada entre as partes, os juros legais serão fixados pela Taxa Selic (art. 406 do CC). Contudo, a aplicação deste diploma legal ao caso concreto merece distinção técnica precisa.

Primeiramente, é necessário diferenciar os índices contratuais (para o recálculo das parcelas) dos índices judiciais (para atualização da condenação/repetição de indébito).

Quanto ao recálculo das parcelas do contrato, deve-se obedecer ao que foi validamente pactuado e não declarado nulo. A sentença manteve a correção pelo INCC (período
de obras) e IPCA (após o habite-se), expurgando apenas a capitalização mensal dos juros remuneratórios. Tais índices contratuais devem ser preservados para apurar o valor que deveria ter sido pago pelo consumidor na época, sob pena de desequilíbrio econômico-financeiro do contrato original. A Lei no 14.905/2024 não tem o condão de alterar retroativamente índices de correção monetária validamente pactuados em contratos de trato sucessivo firmados anteriormente à sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito.

Quanto à atualização do valor a ser restituído (repetição de indébito), trata-se de dívida de valor decorrente de ilícito contratual (cobrança abusiva). A regra para repetição de indébito é a recomposição integral do patrimônio do credor (consumidor).

O STJ possui a Súmula 43, que determina a incidência de correção monetária a partir do efetivo prejuízo (desembolso indevido), e o art. 405 do Código Civil fixa os juros de mora a partir da citação. A aplicação exclusiva da Taxa Selic, como requer a apelante, englobaria juros e correção. Embora seja a tendência para dívidas civis sem taxa convencionada, sua aplicação retroativa a pagamentos realizados em 2018/2019 poderia resultar em prejuízo ao consumidor ou confusão processual, dado que a Selic não se presta a corrigir monetariamente o valor histórico pago mês a mês com a mesma precisão dos índices oficiais de inflação (INPC/IGP-M) somados aos juros legais de mora vigentes à época do evento danoso.

Ademais, a aplicação da Lei no 14.905/2024 incide sobre as obrigações constituídas sob sua vigência ou sobre os efeitos futuros de obrigações pretéritas, não podendo retroagir para modificar a natureza dos juros moratórios e da correção monetária incidentes sobre parcelas pagas anos antes de sua promulgação.

Assim, para fins de restituição do indébito (liquidação de sentença), o método mais adequado e que melhor reflete a jurisprudência consolidada para recomposição do status quo ante em relações de consumo pretéritas é:

a) Correção monetária: Pelo INPC (índice oficial que melhor reflete a inflação para o consumidor), a contar de cada desembolso indevido (Súmula 43 do STJ);

b) Juros de mora: De 1% ao mês, a contar da citação (art. 405 do CC e art. 161, §1o, do CTN), até a data do efetivo pagamento.

A pretensão da apelante de substituir esses critérios pela Taxa Selic retroativa não encontra amparo, pois a nova lei não determinou tal substituição automática para condenações judiciais baseadas em revisão de contratos findos ou em curso iniciados muito antes da novel legislação.

Ante o exposto, considerando os fatos apresentados, a legislação aplicável e a jurisprudência dominante, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença proferida pelo Juízo a quo, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa (ou da condenação, conforme fixado na origem), tendo em vista o trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026