Tribunal: TJMT
Processo: 1003827-47.2022.8.11.0002
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1003827-47.2022.8.11.0002
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL (LEI N. 9.514/97). AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DAS HASTAS PÚBLICAS. REQUISITO ESSENCIAL DE VALIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NULIDADE CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de anulação de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. O juízo de origem declarou a nulidade do procedimento expropriatório em razão da ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante sobre o dia, hora e local da realização das hastas públicas.
2. Requerimentos do recurso: (i) reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos, sob fundamento de que o devedor foi regularmente notificado para purgação da mora e tinha ciência das cláusulas contratuais relativas à consolidação da propriedade; e (ii) reconhecimento da regularidade do procedimento com base nos princípios da boa-fé e do pacta sunt servanda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais é requisito indispensável de validade do procedimento executório da Lei n. 9.514/1997; e (ii) verificar se a instituição financeira comprovou o cumprimento dessa formalidade legal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A Lei n. 9.514/1997, com as alterações da Lei n. 13.465/2017, estabelece no artigo 27, § 2o-A, que as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato.
5. A notificação específica para as hastas públicas possui finalidade distinta da intimação para purgação da mora prevista no artigo 26, § 1o, da Lei n. 9.514/1997. Enquanto esta visa a possibilitar a manutenção do contrato, aquela assegura o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, conforme o § 2o-B do artigo 27 da referida lei.
6. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é requisito essencial de validade do procedimento, conforme os precedentes AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE e AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.
7. O conhecimento abstrato das cláusulas contratuais ou a notificação prévia da consolidação da propriedade não suprem a necessidade de ciência inequívoca sobre as datas designadas para o leilão, visto que o devedor tem o direito de participar do certame em igualdade de condições com terceiros.
8. A instituição financeira não apresentou comprovante de envio, aviso de recebimento ou qualquer documento que demonstrasse a efetiva cientificação do devedor sobre os leilões realizados, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil.
9. A ausência dessa prova inquina de nulidade absoluta os atos de alienação extrajudicial, uma vez que inviabiliza o exercício do direito potestativo de preferência assegurado por lei ao devedor fiduciante.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso desprovido.
___________________
Dispositivos relevantes citados: CPC - art. 85, § 11, art. 373, II; Lei n. 9.514/1997 - art. 26, § 1o, art. 27, § 2o-A, art. 27, § 2o-B.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003827-47.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), ALEX SOARES GUIMARAES - CPF: 024.636.061-50 (APELADO), ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - CPF: 010.984.351-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL (LEI N. 9.514/97). AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DAS HASTAS PÚBLICAS. REQUISITO ESSENCIAL DE VALIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NULIDADE CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de anulação de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. O juízo de origem declarou a nulidade do procedimento expropriatório em razão da ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante sobre o dia, hora e local da realização das hastas públicas.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos, sob fundamento de que o devedor foi regularmente notificado para purgação da mora e tinha ciência das cláusulas contratuais relativas à consolidação da propriedade; e
(ii)
reconhecimento da regularidade do procedimento com base nos princípios da boa-fé e do
pacta sunt servanda
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais é requisito indispensável de validade do procedimento executório da Lei n. 9.514/1997; e
(ii)
verificar se a instituição financeira comprovou o cumprimento dessa formalidade legal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Lei n. 9.514/1997, com as alterações da Lei n. 13.465/2017, estabelece no artigo 27, § 2o-A, que as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato.

5. A notificação específica para as hastas públicas possui finalidade distinta da intimação para purgação da mora prevista no artigo 26, § 1o, da Lei n. 9.514/1997. Enquanto esta visa a possibilitar a manutenção do contrato, aquela assegura o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, conforme o § 2o-B do artigo 27 da referida lei.

6. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é requisito essencial de validade do procedimento, conforme os precedentes AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE e AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.

7. O conhecimento abstrato das cláusulas contratuais ou a notificação prévia da consolidação da propriedade não suprem a necessidade de ciência inequívoca sobre as datas designadas para o leilão, visto que o devedor tem o direito de participar do certame em igualdade de condições com terceiros.

8. A instituição financeira não apresentou comprovante de envio, aviso de recebimento ou qualquer documento que demonstrasse a efetiva cientificação do devedor sobre os leilões realizados, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil.

9. A ausência dessa prova inquina de nulidade absoluta os atos de alienação extrajudicial, uma vez que inviabiliza o exercício do direito potestativo de preferência assegurado por lei ao devedor fiduciante.

IV. DISPOSITIVO

10
. Recurso desprovido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC - art. 85, § 11, art. 373, II; Lei n. 9.514/1997 - art. 26, § 1o, art. 27, § 2o-A, art. 27, § 2o-B.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ - Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto pelo requerido
BANCO DO BRASIL S.A.
contra sentença proferida pelo Juízo do Núcleo de Justiça Digital de Atuação Estratégica nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial de Imóvel com Pedido de Danos Morais registrada sob o n.
1003827-47.2022.8.11.0002
, ajuizada por
ALEX SOARES GUIMARAES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Na
origem
,
Alex Soares Guimaraes
narrou que firmou contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária (contrato n. 237.306.491, celebrado em 10/maio/2016) junto ao banco réu. (id. 337980891)

O autor relata que, em 10/fevereiro/2022, foi surpreendido por mensagem telefônica de terceiro que se identificou como comprador do imóvel, o qual informou ter arrematado o bem em leilão realizado no site “leiloei.com” e solicitou a desocupação imediata.

Sustentou não ter sido notificado da data, horário e local do leilão, o que impediu o exercício do direito de preferência previsto no artigo 27, § 2o-B, da Lei n. 9.514/97. Requereu a anulação do procedimento extrajudicial, indenização por danos morais e justiça gratuita.

Em
contestação
, o
Banco do Brasil S.A.
arguiu preliminares de inépcia da petição inicial, carência de ação por ausência de interesse processual e impugnação ao benefício da justiça gratuita. (id. 337980913)

No mérito, a instituição financeira defendeu a regularidade do procedimento executório extrajudicial. Asseverou que o autor foi notificado para purgação da mora e tinha plena ciência das cláusulas contratuais sobre consolidação da propriedade e leilão.

Apontou, ainda, que o devedor fiduciante não purgou o débito no prazo legal e deixou de regularizar o saldo devedor. A defesa invocou os princípios da boa-fé contratual e do
pacta sunt servanda
, bem como impugnou o pedido indenizatório por danos morais.

Em breve
impugnação
, o autor afirmou que o réu não comprovou a realização de notificação pessoal quanto aos leilões (id. 337980930).

Sobreveio
sentença
que rejeitou as preliminares e
julgou parcialmente procedentes os pedidos
. O juízo sentenciante declarou a nulidade dos leilões extrajudiciais por ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante. Fundamentou a decisão na exigência dos §§ 2o-A e 2o-B do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, com redação conferida pela Lei n. 13.465/2017, que impõem notificação prévia acerca das datas, horários e locais das hastas públicas. (id. 337980939)

O magistrado determinou que o banco requerido cientifique o autor da data de novo leilão para possibilitar o exercício do direito de preferência. Ordenou, igualmente, o registro da decisão na matrícula do imóvel e condenou o réu em custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Indeferiu o pedido de indenização por danos morais, por entender configurado mero dissabor.

Inconformado, o
Banco do Brasil S.A.
interpôs o presente
recurso de apelação
no qual sustenta que o procedimento extrajudicial observou todos os requisitos legais. A instituição financeira afirma que o autor foi devidamente notificado para purgação da mora e tinha plena ciência da possibilidade de consolidação da propriedade em razão de cláusulas contratuais expressas. (id. 337980941)

Alega, ademais, que o devedor fiduciante foi informado administrativamente sobre a consolidação do imóvel e sobre a impossibilidade de novas negociações.

O apelante invoca os princípios do
pacta sunt servanda
e da boa-fé contratual. Argumenta que as obrigações contratuais devem ser cumpridas e que a imprevisibilidade apta a justificar intervenção judicial deve ser extraordinária, hipótese não configurada no caso concreto.

Requer, assim, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Em
contrarrazões
,
Alex Soares Guimaraes
defende a manutenção da sentença. O devedor fiduciante argumenta que o ponto fulcral da controvérsia não é a notificação para purgação da mora, mas sim a ausência de intimação pessoal acerca das datas, horários e locais dos leilões. Invoca, nesse contexto, a exigência do artigo 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97. (id. 337980945)

Sustenta que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante sobre a realização dos leilões extrajudiciais, a fim de possibilitar o exercício do direito de preferência.

O apelado afirma que o apelante não comprovou o envio de qualquer notificação ao endereço constante do contrato a informar as datas das hastas públicas. Requer o não provimento do recurso.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES.
HÉLIO NISHIYAMA
(RELATOR)

Egrégia Câmara
de Direito Privado
:

A controvérsia central reside na validade dos leilões extrajudiciais diante da ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais das hastas públicas.

O recurso não comporta acolhimento.

A Lei n. 9.514
/
1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece em seu artigo 27, § 2o-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

A norma consagra, assim,

a exigência de notificação específica e pessoal ao devedor fiduciante acerca das informações necessárias ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, previsto no § 2o-B do
aludido
dispositivo legal.

Essa comunicação não se confunde com a notificação para purgação da mora, pre
vista no § 1o do artigo 26 da mesma lei, que tem finalidade e momento processual diversos. Enquanto a notificação do artigo 26, § 1o, destina-se a constituir o devedor em mora e possibilitar a quitação do débito, a comunicação do artigo 27, § 2o-A, visa a dar publicidade às hastas públicas, o que permite que o devedor fiduciante exerça o direito de adquirir o imóvel com preferência a terceiros, nos termos do § 2o-B
, permitindo-lhe a recomposição do
seu patrimônio ou a captação de recursos necessários para a arrematação do imóvel.

Sobre esse aspecto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da realização dos leilões extrajudiciais constitui requisito essencial de validade do procedimento nos contratos regidos pela Lei n. 9.514/1997. (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1876057/CE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 17/outubro/2023,
DJe
06/novembro/2023).

Em idêntico sentido, a Corte Superior reiterou que no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (STJ -
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
n. 1897413/SP, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 27/junho/2022,
DJe
01/julho/2022).

A
ratio

decidendi

desses precedentes reside na proteção do devedor fiduciante, a qual lhe assegura não apenas a possibilidade de purgar a mora antes da consolidação da propriedade, mas também o exercício do direito de preferência na aquisição do bem quando este for levado a leilão. Nessa perspectiva, a notificação das datas dos leilões representa, pressuposto de validade do procedimento extrajudicial, cuja ausência inquina de nulidade absoluta os atos subsequentes.

Essa
exigência visa a permitir que o devedor, ainda que não tenha condições de purgar integralmente o débito, possa participar do certame licitatório em igualdade de condições com terceiros adquirentes, de modo a exercer o direito potestativo de preferência na arrematação.

Assentada a regra jurídica incidente sobre a situação fática, impõe-se examinar se a instituição financeira apelante se desincumbiu do ônus de comprovar a regular intimação do devedor fiduciante.

Segundo o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, cabe ao réu o encargo de provar os fatos extintivos, modificativos ou impeditivos do direito do autor. Sob esse enfoque, a alegação de regularidade do procedimento extrajudicial configura fato extintivo do direito pleiteado pelo autor na petição inicial, qual seja, a declaração de nulidade dos leilões.

Cabia, portanto, à instituição financeira apelante demonstrar que encaminhou ao devedor fiduciante correspondência específica com a comunicação das datas, horários e locais em que as hastas públicas ocorreriam, nos termos do artigo 27,
§
2o-A, da Lei n. 9.514
/
1997.

Ocorre que o banco apelante não trouxe aos autos qualquer documento apto a comprovar o envio dessa notificação. Em sua defesa, a instituição financeira limitou-se a alegar que o autor foi notificado para purgação da mora e que recebia comunicações administrativas sobre a consolidação da propriedade por acesso ao sistema interno da instituição financeira. Entretanto, essas alegações não suprem a exigência legal de intimação pessoal acerca das datas dos leilões.

Nesse contexto, a alegação de que o devedor detinha conhecimento prévio das cláusulas contratuais não supre a exigência legal de intimação pessoal específica para a hasta.

Trata-se de norma cogente de proteção, cujo escopo transcende a autonomia da vontade manifestada na celebração do ajuste original, sobrepondo-se ao princípio
pacta sunt servanda
.

Ademais, a documentação apresentada pelo banco em contestação, a qual inclui a certidão da matrícula do imóvel, sequer demonstra a efetiva consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que agrava a fragilidade probatória da tese defensiva.

Não há nos autos o comprovante de envio, o aviso de recebimento ou qualquer outro documento apto a demonstrar que o autor foi cientificado das datas exatas dos leilões
, conforme determina o § 2o-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997
.

Dessa prova essencial não se pode prescindir, sob pena de impossibilitar o reconhecimento da validade dos leilões extrajudiciais. Conforme positivado no artigo 373 do Código de Processo Civil, o princípio da distribuição do ônus da prova visa a assegurar que cada parte arque com as consequências processuais de não comprovar os fatos que lhe incumbe demonstrar.

A
instituição financeira apelante tinha pleno conhecimento da necessidade de provar a regular intimação do devedor, sobretudo porque a petição inicial questionou expressamente a ausência dessa notificação. Mesmo assim, optou por não juntar aos autos qualquer documento comprobatório, em uma postura que se limitou a argumentações genéricas sobre notificações administrativas e ciência contratual do devedor.

A postura processual da instituição financeira demonstra descumprimento do dever de colaboração, levando ao insucesso de sua tese.

A execução extrajudicial da garantia fiduciária, embora célere, deve seguir rigorosamente as formalidades legais de proteção do devedor, sob pena de nulidade. É direito fundamental do mutuário a notificação pessoal das datas dos leilões, não sendo suficiente o conhecimento contratual genérico.

Em face desse contexto fático-probatório, a sentença recorrida merece integral confirmação.
Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
BANCO DO BRASIL S.A.
, e mantenho integralmente a sentença.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência

para
15%

(
quinze por cento
)
sobre
o valor atualizado da causa
, com fundamento no artigo 85,
§
11, do Código de Processo Civil,
e no
Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026