Tribunal: TJMT
Processo: 1002016-32.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão Contratual. Compra E Venda De Loteamento. Alegado Atraso na entrega das Obras de Infraestrutura de Loteamento. Inocorrência. Prova de entrega certificada por órgão público e não elidido por outras provas. Falta de manutenção da infraestrutura. Desistência Voluntária Dos Compradores. Sentença reformada. Rescisão por desistência voluntária do comprador. Restituição Parcial Dos Valores Pagos com retenção de 23% dos valores pagos. Improcedência dos demais pedidos. Recurso Provido.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que reconheceu inadimplemento da vendedora em contrato de compra e venda de lote, rescindiu o ajuste, condenou à restituição integral dos valores pagos, à devolução da comissão de corretagem, ao pagamento de multa contratual compensatória e de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se houve inadimplemento contratual da vendedora quanto à entrega da infraestrutura do loteamento; (ii) se a rescisão contratual decorreu de culpa da vendedora ou de desistência voluntária dos compradores; (iii) se é devida restituição integral ou parcial dos valores pagos; (iv) se subsiste a condenação à devolução da comissão de corretagem; (v) se é cabível a aplicação da multa contratual em favor dos compradores; e (vi) se há responsabilidade por danos morais.
III. Razões de decidir
3. A certidão oficial emitida pela prefeitura e as provas documentais demonstram que a infraestrutura contratada foi entregue pela vendedora dentro do prazo contratual.
4. A inércia dos compradores por quatro anos e a falta de impugnação durante o cumprimento do contrato indicam desistência voluntária, e não inadimplemento da vendedora.
5. Em caso de desistência por iniciativa dos compradores, é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 23% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ.
6. A comissão de corretagem é devida, pois o serviço de intermediação foi prestado e consumado antes da rescisão contratual.
7. A multa contratual compensatória não se aplica em favor dos compradores em caso de inadimplemento de sua própria parte.
8. A inexistência de inadimplemento culposo da vendedora afasta a caracterização de dano moral indenizável.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: "Caracterizada a desistência voluntária dos compradores, sem inadimplemento da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos, vedadas a devolução da corretagem, a multa contratual compensatória em favor dos compradores e a indenização por danos morais".
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 405; CC, arts. 206, §3o, IV, e 725.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1387317/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002016-32.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[WESLEY CAMPOS DA COSTA - CPF: 703.236.311-34 (APELADO), ADRIANA FIGUEIREDO MEIRELES - CPF: 049.087.411-82 (ADVOGADO), THAYANE CAROLINE LIMA DA CRUZ - CPF: 016.884.191-60 (ADVOGADO), SIRLENE DA COSTA PEREIRA CAMPOS - CPF: 937.527.921-91 (APELADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão Contratual. Compra E Venda De Loteamento.
Alegado Atraso na entrega das Obras de
Infraestrutura de
Loteamento.
Inocorrência. Prova de entrega certificada por órgão público e não elidido p
or outras
provas
. Falta de manutenção da infraestrutura.
Desistência Voluntária Dos Compradores.
Sentença reformada. Rescisão por desistência voluntária do comprador.
Restituição Parcial Dos Valores Pagos
com retenção de 23% dos valores pagos. Improcedência dos demais pedidos
.
Recurso Provido
.

I. Caso em exame

1.
Apelação contra sentença que reconheceu inadimplemento da vendedora em contrato de compra e venda de lote, rescindiu o ajuste, condenou à restituição integral dos valores pagos, à devolução da comissão de corretagem, ao pagamento de multa contratual compensatória e de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se houve inadimplemento contratual da vendedora quanto à entrega da infraestrutura do loteamento; (
ii
) se a rescisão contratual decorreu de culpa da vendedora ou de desistência voluntária dos compradores; (
iii
) se é devida restituição integral ou parcial dos valores pagos; (iv) se subsiste a condenação à devolução da comissão de corretagem; (v) se
é cabível a aplicação da multa contratual em favor dos compradores; e (vi) se há responsabilidade por danos morais.

III. Razões de decidir

3. A certidão oficial emitida pela prefeitura e as provas documentais demonstram que a infraestrutura contratada foi entregue pela vendedora dentro do prazo contratual.

4. A inércia dos compradores por quatro anos e a
falta
de impugnação durante o cumprimento do contrato indicam desistência voluntária, e não inadimplemento da vendedora.

5. Em caso de desistência por iniciativa dos compradores, é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 23% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ.

6. A comissão de corretagem é devida, pois o serviço de intermediação foi prestado e consumado antes da rescisão contratual.

7. A multa contratual compensatória não se aplica em favor dos compradores em caso de inadimplemento de sua própria parte.

8. A inexistência de inadimplemento culposo da vendedora afasta a caracterização de dano moral
indenizável.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento:
"Caracterizada a desistência voluntária dos compradores, sem inadimplemento da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos, vedadas a devolução da corretagem, a multa contratual compensatória em favor dos compradores e a indenização por danos morais"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CPC, art. 405; CC,
arts
. 206, §3o, IV, e 725.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1387317/SP.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda
. em
virtude
da sentença proferida pelo Ju
i
z da
6
a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por
Wesley Campos da Costa e Sirlene da Costa Pereira Campos
.

O Juiz de primeiro grau
rescindi
u
o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária firmado em 18
/05/
2015, referente ao lote 02, quadra 31, do Loteamento Campestre
Eco
-
Ville
Pantanal, por culpa exclusiva da promitente vendedora.

Por corolário, c
ondenou a
recorrente
à restituição integral do valor de R$ 15.975,12 (quinze mil, novecentos e setenta e cinco reais e doze centavos), correspondente às parcelas pagas, corrigido
p
elo IGP-M/FGV a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

E mais: c
ondenou a
recorrente
ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 para cada autor
/recorrido
, corrigido pelo IPCA a partir da sentença e acrescido de juros pela taxa SELIC a partir da citação.

Condenou
-
a ao pagamento de multa contratual compensatória no valor de R$ 3.118,04 (três mil, cento e dezoito reais e quatro centavos), correspondente a 10% sobre o valor total do contrato.

Além disso, c
ondenou a requerida
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda
. à restituição de R$ 1.224,98 (um mil, duzentos e vinte e quatro reais e noventa e oito centavos), pago a título de comissão de corretagem,
acrescidos dos consectários legais
.

Por fim, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor total atualizado da condenação, na proporção de 96% para a CIC e 4% para a Golden.

Inconformada, a
const
rutora recorreu.

S
ustent
ou
que o empreendimento foi entregue, conforme Certidão de Conclusão emitida pela Prefeitura Municipal de Santo Antônio do Leverger em 03/08/2018, e que a rescisão decorreu de vontade exclusiva dos adquirentes por dificuldades financeiras.

Argument
ou
que não houve atraso na entrega da obra, pois a Certidão Municipal comprova a execução de galeria pluvial, rede de energia e rede de água, e que a posse foi transmitida na data da assinatura do contrato, conforme cláusula quarta.

Defende
u
que, sendo a rescisão por culpa dos compradores, deveria ser aplicada a retenção de 23% sobre os valores pagos, nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/64, para indenizar despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral.

Sustent
ou
que a multa contratual de 10% não deveria ter sido invertida em favor dos adquirentes, pois inexistiu inadimplemento de sua parte.

Quanto aos danos morais, aleg
ou
que o simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de mero aborrecimento cotidiano.

Em pedido s
ubsidi
ário,
requer
eu
a redução do quantum indenizatório fixado a título de danos morais, por considerá-lo excessivo e desproporcional.

Contrarrazões no ID 330610406.

Não houve recurso da
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda
.

É o
relatório.

.

VOTO

Eminentes Pares,

O ponto nodal da lide
consiste

em saber
se houve
,
ou não
,
inadimplemento contratual imputável à promitente vendedora
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda
.

no tocante à entrega da infraestrutura prometida no Loteamento Campestre
EcoVille
Pantanal e, como consequência lógica, se é devida a restituição integral dos valores pagos
pelos promitentes compradores
Wesley Campos da Costa e Sirlene da Costa Pereira Campos
,

com inversão da cláusula penal, ou se
foi
configurada a desistência imotivada dos compradores
, o que
justifica
ria
a retenção de 23% dos valores pagos
, à luz do
art. 67-A da Lei 4.591/64,
e
o afastamento da multa contratual.

E
m
18
/
05
/20
15
,

os recorridos

aderi
ram
ao
Contrato Particular de
Compro
m
i
ss
o
de Compra e
Venda atinente ao lote
02, quadra 31, no Loteamento Campestre
Eco-Ville
Pantanal
.

O
preço
pactuado foi
de R$
31
.
180
,
38
(
trinta e um
mil
cento e oitenta
reais
e trinta e oito centavos
)
,
parcelado em 187 (cento e oitenta e sete)

prestações mensais de R$ 1
6
6,
74
(
cento e sessenta e seis reais e setenta e quatro
)
, com primeiro vencimento indicado para 1
0
/
08
/20
15
.

S
ustent
ou
que a
promitente vendedora
frustr
ou
os prazos de conclusão e entrega
da infraestrutura do loteamento
, pois
embora a previsão de conclusão fosse
outubro
/20
17
, mesmo
se considerar o prazo de tolerância de
06 (seis) meses
,
inexistia qualquer indício de finalização da obra, configurando falha na prestação do serviço e quebra contratual imputável à ré
/vendedora
.

Afirmou que
a infraestrutura incluía: quadras e campo de futebol,
salão de festas, guarita com segurança montada, parque saúde, tablados para pescas e guarda barco, rampa para barcos
, além d
e água
, energia e iluminação pública.

Registr
aram
que os pagamentos realizados totalizam
a importância de
R$
18.961,20
(
dezoito
mil
nove
cento
s
e
sessenta e um
reais e vinte centavos).

Ao final de seu arrazoado, pedi
ram
: (i)
declara
ção de
nulidade das cláusulas abusivas com a consequente rescisão contratual e restituição imediata das parcelas pagas (R$
18.961,20
), com juros e correção
, mais a multa contratual de 10% sobre o valor do contrato
;
(
ii
) a restituição da comissão de corretagem no montante de
R$ 3.000,00
(três mil reais)
e (i
v
)
a
condenação ao pagamento de danos morais no valor de R$
1
5.000,00
(
quinze
mil reais).

Em sua defesa, a recorrente arguiu
que todos os itens do “termo de obras” teriam sido entregues, com comprovação por documentos e fotografias anexadas, item a item.

Defende
u
que
o
“loteamento campestre” consiste na divisão de grande área rural em lotes menores destinados à edificação e
que houve entrega do lote adquirido
, pois a posse teria sido transferida na própria assinatura do contrato, conforme cláusula quarta
.

Argument
ou
que o empreendimento esta
va
apto a receber benfeitorias e que haveria, inclusive, outros imóveis construídos e habitados no local.

A
crescent
ou
que
a prova d
e

conclu
são
relativa às obras executadas em 01/05/2018

se dá com a
certidão
emitida pela
Prefeitura de Santo Antônio de Leverger e
, também, com a criação da
Associação de Proprietários
em 28/08/2018,
que visavam
regula
mentar
normas internas e administrar
a
taxa condominial e
a
segurança.

Disse que a
Certidão Municipal comprova a execução de galeria pluvial (11.000 metros lineares), rede de energia (9.700 metros lineares) e rede de água (11.291,30 metros lineares), referente à área total loteada de 761.883,00 m2, com vistoria realizada em 01/05/2018.

Salient
ou
que as fotografias juntadas
na defesa

comprovam a efetiva execução das obras de infraestrutura em 2020,
evidenciando ruas abertas, sistema de drenagem, rede elétrica e demais benfeitorias prometidas.

A
firm
ou
que itens como guarita, perímetro externo com alambrado/cerca viva, tablado de pesca, guarda-barcos/rampa, salão de festas e quiosques, pista de caminhada e campo de futebol teriam sido implantados, demandando manutenção contínua, e que a contratação de porteiro/guarda teria ocorrido com lapso temporal por responsabilidade da associação
dos moradores
.

Reiter
ou
que
a demanda foi proposta em 2022, ou seja,
04 (
quatro
)
anos após a conclusão certificada das obras, e que as fotografias apresentadas pelos compradores na inicial revelam, em verdade, a falta de manutenção ordinária das infraestruturas entregues, responsabilidade essa que incumbe à associação de moradores e aos próprios adquirentes.

S
ustent
ou
que os
promitentes compradores
pretendem rescindir por “insatisfação”,
o que deve ser interpretado como
rescisão por desistência imotivada atribuída à sua vontade, não se cogitando de penalidade contra a vendedora.

Quanto
aos
valores
pagos pelos compradores/recorridos
, a
vendedora/recorrente
diferenci
ou
as quantias
.

Re
conhece
u o

recebi
mento de R$ 15.975,12
(quinze mil novecentos e setenta e cinco reais e doze centavos)
,
e
sustent
ou
que R$ 3.000,00
(três mil reais)
foram pagos à empresa
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda
., a título de corretagem,
comprovado
por “recibo/contrato de intermediação”.

Defende
u
que a corretagem é devida se o corretor atingiu o resultado da mediação, invocando o art. 725 do CC e precedente do STJ sobre a devida remuneração mesmo que o negócio se frustre por inadimplemento do comprador.

Sustent
ou
que eventual pretensão de repetição de
tal valor de
corretagem estaria prescrita,
se considerar o
prazo de
0
3
(três)
anos contado do pagamento (10/09/2015 até 10/09/2018), com base no art. 206, §3o, IV, do CC.

No que toca ao montante a restituir, a contestante
/recorrente

pugnou pela aplicação da c
láusula contratual
que lhe favorece
e prevê
a
retenção de 23% dos valores pagos, a título de despesas administrativas/gestão/tributos irrecuperáveis, por se tratar de desistência por vontade dos autores
/recorridos.

C
om isso, afirm
ou
que a restituição
pretendida pelos recorridos
seria de R$ 12.300,84
(doze mil e trezentos reais e oitenta e quatro centavos)
, considerando a retenção pactuada.

Ademais,
rejeit
ou a cobrança d
a multa contratual de 10% porque, em sua versão, houve mera desistência do
s
comprador
es
.

Por fim, rechaçou o pedido indenizatório por danos morais. Em pedido alternativo, requereu eventual fixação em valor módico.

A empresa que intermediou a venda,
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda
.
, deixou de
apresentar defesa, incorrendo em revelia.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada com a prolação da sentença recorrida, que acolheu todos os pedidos autorais.

Esclarecidos os
fatos,
entendo
que a sentença merece reforma.

A cláusula
D
écima
S
étima do contrato estabeleceu prazo certo para cumprimento da obrigação: até
outubro de 2017
, com prazo de tolerância de
0
6 (seis) meses para entrega completa do empreendimento, totalizando abril de 2018 como prazo final.

Com efeito, é
válida

a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega de empreendimentos imobiliários, por considerar as peculiaridades inerentes à construção civil, atividade sujeita a
intempéries climáticas e variáveis externas que escapam ao controle absoluto do empreendedor.

A
cláusula quarta
, por sua vez, estabeleceu expressamente que a posse do imóvel seria transmitida aos compradores na data da assinatura do instrumento contratual,
ou seja, os recorridos foram imitidos na posse do lote adquirido
em 18
/05/
2015,
sendo-lhe imposto
o dever de comunicar por escrito sobre eventual edificação no lote para fins de constituição de escritura pública de alienação fiduciária.

Tal cláusula não foi impugnada pelos
recorridos
, de modo que se presume verdadeira a afirmação
de
que a posse foi efetivamente transmitida na data
da assinatura do pacto
.

O Termo de Obras que integra o contrato firmado estabeleceu o dever d
e
o empreendedor implantar infraestrutura compreendendo, dentre outras obrigações, a execução de drenagem, abertura e encascalhamento das ruas, implantação de rede de água potável e rede de energia elétrica, além de benfeitorias urbanísticas complementares como
:

piqueteamento
, marcos demarcadores, plantio de árvores, construção de pórtico de entrada, guarita de segurança, fechamento do perímetro externo, parque saúde, área de lazer, salão de festas e quadras poliesportivas.

Está incontroverso que
a Prefeitura Municipal de Santo Antônio do Leverger
emitiu
a Certidão de 03
/08/
2018, na qual o Secretário Municipal de Infraestrutura e Obras atest
ou
que, em vistoria realizada em 01
/05/
2018, foram executadas as seguintes obras de infraestrutura: galeria pluvial com extensão de 11.000 metros lineares, rede de energia com 9.700 metros lineares e rede de água com 11.291,30 metros lineares, referente à área total loteada de 761.883,00 m2.

Trata-se de
documento público dotado de presunção de veracidade quanto aos fatos nela atestados,
à luz do
art. 405 do C
PC
, e possui fé pública, somente podendo ser elidida por prova inequívoca em sentido contrário
, o que não
existe no caso
.

Em termos mais claros, n
ão se trata de mera declaração unilateral da promitente vendedora,
e
sim de atesta
d
o oficial subscrit
o
por agente público municipal no exercício de suas atribuições legais, após vistoria técnica realizada no local do empreendimento.

Além da certidão oficial, a
recorrente
juntou fotografias
tiradas em
2020 que demonstram vias internas abertas e em condições de tráfego, sistema de drenagem pluvial com caixas coletoras visíveis, postes de iluminação pública instalados com rede elétrica em funcionamento, caixas de água e reservatórios que evidenciam o abastecimento hídrico do loteamento, bem como áreas
verdes delimitadas e vegetação característica de empreendimento habitado.

Acresce
-se a isso o fato de ter sido
constitu
ída
a Associação de Moradores do Loteamento Campestre
EcoVille
Pantanal em agosto
/
2018, circunstância que corrobora a conclusão de que o empreendimento foi entregue e que havia ocupação real por adquirentes, pois não se concebe a organização de associação de moradores em loteamento abandonado ou desprovido de infraestrutura mínima.

Nesse contexto probatório, impunha-se aos
compradores/recorridos
, na qualidade de impugnantes da conclusão das obras, o ônus de produzir prova inequívoca de que,
a despeito d
a certificação municipal e
d
as fotografias juntadas pela
vendedora
, as obras de infraestrutura prometidas não foram executadas ou foram executadas de forma manifestamente deficiente a ponto de inviabilizar a utilização do lote adquirido.

Da análise mais acurada da
inicial
, verifica
-se a afirma
ção
gen
é
rica
d
e que o empreendimento
está
abandonado, sem especificar quais obras não teriam sido concluídas, em que medida a infraestrutura entregue difere daquela contratada, ou como tais divergências inviabilizariam a utilização.

As fotografias
anexadas n
a inicial
e reinseridas nas contrarrazões
, conquanto demonstrem áreas com vegetação alta, acúmulo de água em determinados trechos de vias internas e aspecto visual de relativo abandono, não são suficientes, por si só, para infirmar a certidão municipal que atesta a conclusão das obras
em 2018, muito menos p
ara comprovar que tais condições decorrem de inexecução das obras pela vendedora, e não de falta de manutenção ordinária das áreas comuns após a entrega do empreendimento.

E não é só isso.
Durante
o
interregno de quatro anos,
contados da entrega da obra em 2018 e do ajuizamento da demanda em 2022,
os
recorridos
permaneceram na posse do lote

e realizaram pagamentos de parcelas contratuais até outubro de 2021,
o que
evidencia que ao longo de mais de seis anos (de maio de 2015, data da imissão na posse, até outubro de 2021, data do último pagamento) não suscitaram qualquer impugnação quanto à execução das obras ou ao cumprimento das obrigações contratuais pela vendedora.

Tal
circunstância temporal é
totalmente
relevante.

A mora contumaz dos
recorridos
no cumprimento de suas obrigações contratuais de pagamento das parcelas
, a contar de outubro/2021
, aliada à demora injustificada em suscitar o
propalado
inadimplemento da vendedora
(janeiro/2022)
, sugere que a rescisão não decorre de inadimplemento culposo da promitente vendedora,
e
sim de desistência voluntária dos compradores motivada
por dificuldades financeiras próprias, conforme, aliás, reconhecido implicitamente na petição inicial ao afirmarem terem enfrentado dificuldades que os impediram de prosseguir com os pagamentos.

Portanto, está c
aracterizad
a
a desistência voluntária dos compradores
/recorridos
, motivada por dificuldades financeiras próprias que os impediram de prosseguir com o pagamento das parcelas contratuais, circunstância essa que configura distrato por iniciativa do adquirente, e não rescisão por culpa do vendedor.

À luz do Verbete de
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
, qu
ando a rescisão decorre de desistência voluntária do adquirente a restituição deve ser parcial, autorizada a retenção de percentual razoável para compensar o promitente vendedor pelas despesas administrativas, tributárias e operacionais decorrentes do negócio desfeito, além de desestimular a prática de especulação imobiliária mediante sucessivas contratações e distratos.

No caso, a cláusula
D
écima
Q
uarta, parágrafo oitavo, estabelece
q
ue, em caso de rescisão por culpa do comprador, poderão ser retidos 23% (vinte e três por cento) dos valores pagos, a título de indenização por despesas administrativas, gestão de recebíveis e tributárias irrecuperáveis.

Anota-se que t
al cláusula não foi impugnada
.

T
rata-se
, pois,
de disposição contratual clara, objetiva e que se harmoniza perfeitamente com o parâmetro jurisprudencial fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, que considera razoável a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do adquirente.

Verbis
:

"
(...)
no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga." (
AgInt
no
AREsp
1387317/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 01/06/2020,
DJe
15/06/2020)
.

Sobre o valor de R$ 15.975,12 (quinze mil, novecentos e setenta e cinco reais e doze centavos) efetivamente pagos pelos autores
/recorridos
, incide a retenção de 23%, correspondente
s
a R$ 3.674,28 (três mil, seiscentos e setenta e quatro reais e vinte e oito centavos), de modo que o valor a ser restituído aos autores limita-se a
R$ 12.300,84 (doze mil, trezentos reais e oitenta e quatro centavos)
,
que deve ser
corrigido pelo IGP-M/FGV a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
, conforme previsão no contrato
.

Por outro lad
o, não se justifica a manutenção da condenação da apelante ao pagamento da multa contratual compensatória invertida no valor de R$ 3.118,04 (três mil, cento e dezoito reais e quatro centavos).

Quanto à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem à corré
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda
., igualmente não se justifica a manutenção da condenação.

O distrato posterior, por iniciativa dos próprios compradores em razão de dificuldades financeiras, não tem o condão de desfazer retroativamente o serviço de intermediação que já foi prestado e consumado.

No que concerne à condenação por danos morais, igualmente se impõe a reforma da sentença.

O simples inadimplemento contratual, ainda que fosse imputável à promitente vendedora (o que não se verificou no caso concreto), não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável.
Na espécie,
sequer houve inadimplemento culposo da vendedora, o que torna mais evidente a improcedência do pedido de indenização por danos morais
.

Em face do exposto,
vencidos

na maior parte dos pedidos
,
impõe-se a inversão do ônus sucumbenciais, devendo os autores/recorridos
arcar as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, observada a suspensão da exigibilidade em
virtude d
a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Feitos esses esclarecimentos,

dou provimento

ao apelo. De conseguinte
:

(i)
J
ulg
o

parcialmente
procedentes os pedidos formulados na petição inicial
,
apenas para declarar rescindido o contrato por iniciativa dos compradores e condenar a vendedora à restituição parcial dos valores efetivamente pagos, afastadas as demais condenações impostas na sentença
;

(
ii
)
Declar
o
rescindido
o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 18
/05/
2015, por iniciativa e culpa exclusiva dos promitentes compradores, em razão de desistência voluntária motivada por dificuldades financeiras;

(
iii
)
Conden
o
a
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda
. à restituição parcial do valor de
R$ 12.300,84 (doze mil, trezentos reais e oitenta e quatro centavos)
, correspondente a 77% dos valores efetivamente pagos (R$ 15.975,12), com retenção de 23% (R$ 3.674,28) nos termos da cláusula décima quarta, parágrafo oitavo, do contrato, corrigido pelo IGP-M/FGV a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado;

(iv)
Afast
o
a condenação da corré Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. à restituição da comissão de corretagem;

(v)
Afast
o
a condenação ao pagamento de multa contratual compensatória invertida;

(vi)
Afast
o
a condenação ao pagamento de indenização por danos morais;

(
vii
)
Inverto
o ônus
da
sucumbência

em face d
os autores
Wesley Campos da Costa
e
Sirlene da Costa Pereira Campos
, observada a suspensão da exigibilidade nos termos do art. 98, §3o, do Código de Processo Civil, em razão da justiça gratuita.

Deixo de fixar honorários recursais por não ter cabimentos nos casos de parcial provimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026