Tribunal: TJMT
Processo: 1002951-11.2021.8.11.0008
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA REPRESENTANTE. VEDAÇÃO À PRESUNÇÃO DE SOLIDARIEDADE. TEORIA DA APARÊNCIA INAPLICÁVEL PARA FORJAR CODEVEDOR. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO ESPÓLIO. LIMITES DA HERANÇA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que condenou solidariamente ao pagamento de comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
2. Questões em discussão: (i) saber se a atuação de familiar, na condição de representante do real proprietário, atrai a responsabilidade solidária pelo pagamento da comissão de corretagem; e (ii) saber se a proteção da confiança, via Teoria da Aparência, possui o condão de transmudar o representante em devedor solidário principal.
III. Razões de decidir
3. A solidariedade passiva consubstancia exceção rigorosa no sistema obrigacional, exigindo fonte criadora expressa materializada na lei ou na vontade inequívoca das partes, sendo juridicamente insustentável sua dedução a partir da mera participação fática em tratativas negociais; 4. Os atos praticados pelo representante, nos limites de seus poderes, produzem efeitos estrita e exclusivamente em relação ao representado, que figura como o detentor do patrimônio e o real beneficiário do proveito econômico advindo do negócio jurídico; 5. A Teoria da Aparência, vocacionada à proteção do terceiro de boa-fé, presta-se a convalidar a existência e a eficácia do contrato perante o mandante, mas carece de lastro dogmático para converter o representante em devedor solidário.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de apelação provido.
Tese de julgamento: "1. A atuação de familiar como representante nas tratativas de corretagem não atrai a responsabilidade solidária, cuja presunção é expressamente vedada pelo ordenamento jurídico. 2. A Teoria da Aparência valida o negócio perante o representado, mas não transmuda o representante em codevedor. 3. A cobrança de dívida contraída pelo autor da herança recai exclusivamente sobre o espólio, respeitados os limites do acervo hereditário."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002951-11.2021.8.11.0008
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ALTINO ARANTES DA SILVA - CPF: 206.055.101-30 (APELANTE), REINALDO LORENCONI FILHO - CPF: 654.150.001-00 (ADVOGADO), SIMONIA AUXILIADORA ARANTES DE SOUZA - CPF: 388.040.691-04 (APELANTE), IVAN DE SOUSA OLIVEIRA - CPF: 537.560.451-53 (APELADO), RICARDO PEREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 039.649.871-07 (ADVOGADO), SIMONIA AUXILIADORA ARANTES DE SOUZA - CPF: 388.040.691-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE ALTINO ARANTES DA SILVA - CPF: 206.055.101-30 (APELADO), ANA ELBANIRA RIBEIRO DA PAZ CAMARGO - CPF: 003.746.479-50 (ADVOGADO), ALTINO ARANTES FILHO - CPF: 593.174.691-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), BENEDITO ARANTES NETO - CPF: 453.651.991-20 (TERCEIRO INTERESSADO), NEUZARETE ARANTES - CPF: 572.061.201-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), VILMA MARIA ARANTES DOS SANTOS - CPF: 015.743.121-54 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JORGE LUIZ ZANATTA PIASSA - CPF: 705.076.191-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA REPRESENTANTE. VEDAÇÃO À PRESUNÇÃO DE SOLIDARIEDADE. TEORIA DA APARÊNCIA INAPLICÁVEL PARA FORJAR CODEVEDOR. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO ESPÓLIO. LIMITES DA HERANÇA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que condenou solidariamente ao pagamento de comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2. Questões em discussão: (i) saber se a atuação de familiar, na condição de representante do real proprietário, atrai a responsabilidade solidária pelo pagamento da comissão de corretagem; e (ii) saber se a proteção da confiança, via Teoria da Aparência, possui o condão de transmudar o representante em devedor solidário principal.

III. Razões de decidir

3. A solidariedade passiva consubstancia exceção rigorosa no sistema obrigacional, exigindo fonte criadora expressa materializada na lei ou na vontade inequívoca das partes, sendo juridicamente insustentável sua dedução a partir da mera participação fática em tratativas negociais; 4. Os atos praticados pelo representante, nos limites de seus poderes, produzem efeitos estrita e exclusivamente em relação ao representado, que figura como o detentor do patrimônio e o real beneficiário do proveito econômico advindo do negócio jurídico; 5. A Teoria da Aparência, vocacionada à proteção do terceiro de boa-fé, presta-se a convalidar a existência e a eficácia do contrato perante o mandante, mas carece de lastro dogmático para converter o representante em devedor solidário.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de apelação provido.

Tese de julgamento
: "1. A atuação de familiar como representante nas tratativas de corretagem não atrai a responsabilidade solidária, cuja presunção é expressamente vedada pelo ordenamento jurídico. 2. A Teoria da Aparência valida o negócio perante o representado, mas não transmuda o representante em codevedor. 3. A cobrança de dívida contraída pelo autor da herança recai exclusivamente sobre o espólio, respeitados os limites do acervo hereditário
."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Simonia Auxiliadora Arantes de Souza
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Bugres, que, nos autos da
Ação de Cobrança de Corretagem Imobiliária
ajuizada por
Ivan de Sousa Oliveira
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando-a e o Espólio de Altino Arantes da Silva, de forma solidária, ao pagamento de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) a título de saldo de comissão de corretagem, acrescido de correção monetária pelo INPC

e juros de mora de 1% ao mês desde a concretização do negócio, além do pagamento de custas e honorários sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, em sede preliminar, a apelante suscita a sua ilegitimidade passiva
ad causam
, apontando contradição lógica do Juízo
a quo
, que, em sentença anterior (posteriormente anulada), havia reconhecido a sua ilegitimidade. Alega que não firmou contrato com o corretor nem obteve proveito econômico com a venda.

No mérito, defende a inexistência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que a solidariedade não se presume (art. 265, CC). Sustenta que atuou como mera colaboradora/intermediadora familiar para a venda do imóvel de propriedade exclusiva de seu genitor (Altino Arantes), sem mandato expresso que a obrigasse pessoalmente.

Requer o provimento do recurso para que seja extinto o processo em relação a si (exclusão do polo passivo) ou, subsidiariamente, que seja afastada a condenação solidária, limitando-se a responsabilidade exclusivamente ao Espólio de Altino Arantes da Silva, até as forças da herança (art. 1.997, CC), com a readequação dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, o apelado Ivan Oliveira (ID n. 337740365), defende a legitimidade passiva e a solidariedade da recorrente e no mérito, pugna pelo desprovimento do apelo e pela majoração dos honorários recursais.

O corréu Espólio de Altino Arantes da Silva, representado pelos demais herdeiros também apresentou contrarrazões (ID 337740366). Repisam que não participaram das negociações e pedem que conste expressamente a limitação de sua responsabilidade às forças da herança (arts. 1.792 e 1.997, CC). Argumentam, ainda, que a comissão seria inexigível, pois a suspensão do pagamento das parcelas pelo comprador (por problemas documentais) teria esvaziado o "resultado útil" do negócio. Pedem o desprovimento do apelo interposto por Simonia, mantendo-se a sentença com a ressalva do limite do patrimônio herdado.

É o relatório.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de cobrança de comissão de corretagem proposta por Ivan de Souza Oliveira, objetivando o pagamento de comissão referente à intermediação na venda do imóvel rural denominado “Sítio Girassol”, localizado em Barra do Bugres.

Cinge-se que decorrida regularmente a marcha processual, ultimada a instrução processual, com a produção de prova oral, o juiz
a quo
proferiu sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a apelante e o Espólio de Altino Arantes da Silva, de forma solidária, ao pagamento de R$ 25.000,00, a título de comissão de corretagem pela intermediação na venda de um imóvel rural de propriedade do falecido Altino.

Não concordando com o édito judicial, recorre a corré, ora apelante.

Em suas razões recursais, alega, preliminarmente, a necessidade de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. No mérito, sustenta a sua ilegitimidade passiva e a inexistência de responsabilidade solidária. Argumenta que atuou apenas como mera colaboradora familiar e representante de seu genitor, real proprietário do imóvel, não tendo auferido proveito econômico com a venda e não havendo previsão legal ou contratual que justifique a solidariedade imposta.

Pois bem.

Inicialmente, quanto à gratuidade da justiça, conforme documentado nos autos processuais, a recorrente efetuou o recolhimento integral do preparo recursal após a interposição do apelo, de modo que
julgo prejudicado
o pedido de justiça gratuita.

Superada a questão prejudicial, passo ao exame do mérito recursal. A matéria devolvida à apreciação deste Órgão Colegiado cinge-se à verificação da legitimidade passiva da apelante e, sobretudo, à análise da juridicidade de sua condenação solidária com o Espólio de Altino Arantes da Silva ao pagamento da comissão de corretagem decorrente da intermediação realizada na venda do imóvel rural denominado “Sítio Girassol”.

No que concerne ao direito à comissão de corretagem, verifica-se que tal questão encontra-se devidamente sedimentada nos autos, tendo o togado de origem, com amparo em robusto conjunto probatório, reconhecido a efetiva intermediação útil realizada pelo autor, com a concretização do negócio jurídico. Nesse sentido, o art. 722 do Código Civil dispõe que:

“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Por sua vez, o art. 725 do mesmo diploma legal estabelece,
verbis
:

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Assim, demonstrada a aproximação das partes e a efetiva conclusão do negócio em decorrência da atuação do corretor, revela-se incontroversa a obrigação de pagamento da comissão.

A controvérsia, todavia, reside na extensão subjetiva dessa obrigação, especialmente quanto à inclusão da recorrente no polo passivo da relação obrigacional e à imposição de responsabilidade solidária.

Deveras, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, como regra, recai sobre o comitente do negócio, isto é, aquele que contrata o corretor ou que, de forma inequívoca, se beneficia diretamente da intermediação.

No caso em pauta, a análise do conjunto fático-probatório corrobora que

que o imóvel objeto da negociação pertencia exclusivamente a Altino Arantes da Silva, sendo ele o titular do direito real alienado e o principal beneficiário econômico da transação. Sua responsabilidade, portanto, decorre diretamente da relação jurídica estabelecida com o corretor, transmitindo-se ao Espólio nos termos dos arts. 1.792 e 1.997 do Código Civil,

Os fatos comprovados nos autos indicam que a apelante procurou o corretor para auxiliar na venda de um imóvel cuja titularidade pertencia unicamente ao seu pai. embora tenha participado das tratativas negociais, inclusive atuando como interlocutora entre as partes, não há prova robusta de que tenha celebrado contrato de corretagem em nome próprio, tampouco de que tenha assumido obrigação direta pelo pagamento da comissão.

Nesse contexto, a sentença recorrida incorreu em evidente equívoco hermenêutico ao deduzir a solidariedade obrigacional a partir da mera participação fática da filha, ora apelante, nas tratativas negociais do imóvel do genitor.

A mera participação em negociações, ainda que ativa, não é suficiente para caracterizar a condição de comitente, sendo imprescindível a demonstração de vínculo obrigacional direto com o corretor.

A propósito:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXCLUSÃO DO COMPRADOR DO POLO PASSIVO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM CELEBRADO EXCLUSIVAMENTE COM O VENDEDOR.

OBRIGAÇÃO DE NATUREZA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM O COMPRADOR
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o comprador do imóvel, que teria agido em conluio com o vendedor para frustrar o pagamento da comissão de corretagem, possui legitimidade passiva em ação de cobrança fundada em contrato de corretagem celebrado apenas entre o corretor e o vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

(...)

Consoante a narrativa dos autores, estes atuaram em nome do vendedor, inexistindo qualquer menção a vínculo contratual entre os corretores e o comprador, o que afasta a legitimidade passiva deste para responder pela cobrança da comissão.

A
alegação de fraude ou conluio entre comprador e vendedor, embora possa configurar ato ilícito indenizável em tese, não tem o condão de criar vínculo contratual inexistente, nem de transformar o comprador em devedor da comissão de corretagem.

A obrigação de pagar a comissão possui natureza contratual e recai sobre a parte que celebrou o contrato de mediação
. Eventual responsabilidade civil do comprador por conduta dolosa deve ser discutida em ação própria, sob fundamento extracontratual (CC, arts. 186 e 927). (...)

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, conforme as alegações constantes da petição inicial.
O comprador não possui legitimidade passiva em ação de cobrança de comissão de corretagem quando o contrato foi celebrado exclusivamente com o vendedor. A alegação de conluio entre comprador e vendedor, sem vínculo contratual com o corretor, não gera obrigação solidária pelo pagamento da corretagem, podendo ensejar, no máximo, responsabilidade civil em ação própria
.”
(RAI n.

1029023-20.2025.8.11.0000, Rel. Dra. Tatiane Colombo (JD Convocada), 2a Câmara de Direito Privado, J. 05.11.25 - negritei)

Ademais, ao conduzir as negociações munida de procuração de seus genitores, a apelante atuou sob a égide da Teoria da Representação. A interpretação sistemática do artigo 116 do Código Civil ensina que a manifestação de vontade pelo representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos estritamente em relação ao representado.

Assim, quem contrata em nome de outrem, dentro dos poderes conferidos, vincula exclusivamente o mandante, que é o real beneficiário do proveito econômico do negócio. O fato de a apelante ter repassado materialmente um adiantamento de R$ 5.000,00 ao corretor consubstancia mero ato de execução em nome do pai doente ou idoso, não configurando assunção autônoma de dívida.

A parte apelada invoca a Teoria da Aparência para tentar manter a apelante no polo passivo da demanda. É fundamental realizar a devida distinção técnica (
distinguishin
g) sobre a aplicação deste instituto. A Teoria da Aparência, calcada na proteção da boa-fé objetiva de terceiros, presta-se para convalidar a existência e a eficácia do negócio jurídico perante o representado.

No caso em pauta, a aparência de poderes da filha serve para garantir que o Espólio não possa alegar que o corretor não foi contratado. O corretor agiu de boa-fé ao confiar que a filha falava em nome do pai. Contudo, a Teoria da Aparência não possui o condão de transformar o representante aparente em devedor solidário principal.

A proteção da confiança do credor não tem o condão de revogar a exigência de expressa pactuação contida no artigo 265 do Código Civil. Assim, a argumentação autoral carece de suporte dogmático para manter a recorrente na relação jurídico-material de cobrança.

Desse modo, a condenação solidária imposta na origem revela-se juridicamente inadequada, por violar o regime jurídico das obrigações e desconsiderar a exigência de vínculo obrigacional direto para a responsabilização.

Ressalte-se, por oportuno, que a exclusão da solidariedade não implica afastamento do direito do corretor à comissão, o qual permanece íntegro em relação ao Espólio do vendedor, verdadeiro comitente da relação.

Diante desse cenário, impõe-se a reforma da sentença para afastar a responsabilidade solidária da recorrente, preservando-se, contudo, a condenação do espólio, observados os limites legais da responsabilidade hereditária, nos termos dos artigos 1.792 e 1.997 do C. Civil.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026