Tribunal: TJMT
Processo: 1018638-04.2025.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compra e venda de lote urbano por culpa das vendedoras, com restituição integral dos valores pagos, aplicação de cláusula penal e condenação ao pagamento de indenização moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se incide o regime da Lei no 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor diante da ausência de registro da alienação fiduciária; (ii) verificar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento; (iii) aferir a existência de dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei no 9.514/1997 e atraindo a aplicação do CDC, caracterizando típica relação de consumo.
O atraso superior a um ano e cinco meses após o prazo de tolerância configura inadimplemento substancial das vendedoras, sendo irrelevante a ciência prévia do comprador acerca de eventual mora contratual.
Reconhecida a culpa exclusiva das fornecedoras, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção a título de arras ou despesas administrativas.
O atraso significativo na entrega do imóvel, aliado à frustração do projeto de aquisição da casa própria, configura dano moral in re ipsa, sendo adequado o quantum fixado em R$ 10.000,00.
Os consectários legais devem ser parcialmente ajustados para adequação à Lei no 14.905/2024.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de promessa de compra e venda de imóvel. 2. O atraso substancial na entrega de loteamento configura inadimplemento do fornecedor e autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e incidência de cláusula penal. 3. O descumprimento relevante do contrato, frustrando legítima expectativa de aquisição imobiliária, enseja dano moral indenizável. 4. Os consectários legais devem observar a disciplina da Lei no 14.905/2024 quanto à atualização monetária e juros de mora.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018638-04.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), MACKSUEL DOS SANTOS ALVES - CPF: 049.332.741-00 (APELADO), GIOVANA PRATA DO PINHO - CPF: 034.029.331-44 (ADVOGADO), LEONARDO CANDIDO DE AGUIAR - CPF: 052.996.571-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compra e venda de lote urbano por culpa das vendedoras, com restituição integral dos valores pagos, aplicação de cláusula penal e condenação ao pagamento de indenização moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se incide o regime da Lei no 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor diante da ausência de registro da alienação fiduciária; (ii) verificar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento; (iii) aferir a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei no 9.514/1997 e atraindo a aplicação do CDC, caracterizando típica relação de consumo.

O atraso superior a um ano e cinco meses após o prazo de tolerância configura inadimplemento substancial das vendedoras, sendo irrelevante a ciência prévia do comprador acerca de eventual mora contratual.

Reconhecida a culpa exclusiva das fornecedoras, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção a título de arras ou despesas administrativas.

O atraso significativo na entrega do imóvel, aliado à frustração do projeto de aquisição da casa própria, configura dano moral in re ipsa, sendo adequado o quantum fixado em R$ 10.000,00.

Os consectários legais devem ser parcialmente ajustados para adequação à Lei no 14.905/2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de promessa de compra e venda de imóvel. 2. O atraso substancial na entrega de loteamento configura inadimplemento do fornecedor e autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e incidência de cláusula penal. 3. O descumprimento relevante do contrato, frustrando legítima expectativa de aquisição imobiliária, enseja dano moral indenizável. 4. Os consectários legais devem observar a disciplina da Lei no 14.905/2024 quanto à atualização monetária e juros de mora.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. e BRDU Urbanismo S/A em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c com restituição de valores e indenização por dano moral que lhe move Macksuel dos Santos Alves, julgou procedente o pedido inicial, para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva das requeridas, ante o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento. Em via de consequência, condenou as rés à restituição integral e imediata dos valores pagos, em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. O magistrado singular impôs, ainda, o pagamento de multa contratual de 10% sobre o montante adimplido e indenização por dano moral no importe de R$ 10.000,00, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as apelantes defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que a relação é regida pela Lei no 9.514/1997, por se tratar de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária. Sustentam, ainda, a inexistência de culpa pelo desfazimento do negócio, asseverando que o autor adquiriu o imóvel de forma consciente quando o prazo original de entrega já havia expirado. Aduzem a impossibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a devolução das arras, sob pena de configuração de
bis in idem
, além de refutarem a ocorrência de dano moral. Por fim, insurgem-se contra os critérios de atualização da condenação, pleiteando o afastamento da cumulação da Taxa SELIC com juros moratórios.

Firme em seus argumentos, ao final requerem o provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, autorizar as retenções previstas na Lei no 13.786/2018.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 357553374).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 20 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Macksuel dos Santos Alves move ação de rescisão contratual c/c indenização por dano moral em desfavor de Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. e BRDU Urbanismo S/A, objetivando o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de lote urbano e a consequente restituição integral das quantias pagas.

Alega, em apertada síntese, que em 20.02.2022 firmou contrato de compra e venda referente ao lote no 20, quadra 20, do empreendimento Parque Alta Vista, localizado em Rondonópolis, pelo valor total de R$ 53.168,00. Sustenta que, embora o prazo máximo para a entrega das obras de infraestrutura estivesse aprazado para 20.10.2022, já computado o período de tolerância de seis meses, a efetiva entrega do loteamento ocorreu apenas em abril de 2024. Aduz que o atraso injustificado de aproximadamente um ano e cinco meses configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva das rés, o que fundamenta o pedido de rescisão com devolução total do montante adimplido, inversão de cláusula penal e condenação por dano moral.

As requeridas apresentaram contestação defendendo que o contrato é regido pela Lei Federal no 9.514/1997, em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária, o que afastaria a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a possibilidade de rescisão nos moldes pretendidos. Argumentaram, ainda, que o autor anuiu ao contrato quando o cronograma original já sofria atraso e que a ruptura decorreu de inadimplência voluntária do comprador.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva das rés, determinando a restituição imediata e integral de todos os valores pagos em parcela única, com correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% ao mês. A sentença também condenou as requeridas ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o montante pago e indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, além dos ônus sucumbenciais.

Não concordando com a r. sentença, recorrem Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. e BRDU Urbanismo S/A, ora apelantes, sustentando, em suma, a validade do regime jurídico da alienação fiduciária e a culpa do adquirente pelo desfazimento do pacto. Alegam a ocorrência de
bis in idem
na condenação simultânea de cláusula penal e devolução de arras, a inexistência de abalo moral indenizável por tratar-se de mero descumprimento contratual e a necessidade de reforma dos consectários legais, insurgindo-se contra a forma de aplicação da Taxa SELIC e dos juros de mora.

.

Pois bem. A controvérsia recursal consiste em verificar a responsabilidade civil das empresas apelantes pelo rompimento contratual, especialmente quanto ao atraso na entrega da infraestrutura do loteamento e à definição do regime jurídico aplicável (Lei no 9.514/1997 ou Código de Defesa do Consumidor). Discute-se, ainda, a restituição dos valores pagos, a inversão da cláusula penal, a existência de dano moral indenizável e a adequação dos consectários legais sobre a condenação.

In casu
, as apelantes sustentam a aplicação exclusiva da Lei no 9.514/1997. Todavia, a jurisprudência pátria, inclusive deste Egrégio Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que a propriedade fiduciária de coisa imóvel somente se constitui mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, conforme dicção do artigo 23 da referida Lei,
in verbis
:

“[...]Art. 23.
Constitui-se a propriedade fiduciária
de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis
, do contrato que lhe serve de título.[...]”.

Considerando que as apelantes não comprovaram o registro do gravame na matrícula do imóvel, a garantia não se aperfeiçoou perante terceiros nem consolidou o regime especial da alienação fiduciária para fins de resolução contratual.

Nestas circunstâncias, a relação jurídica deve ser interpretada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990), sendo as rés fornecedoras de produtos e o autor consumidor final. Desse modo, afasta-se o procedimento expropriatório da Lei no 9.514/1997 e aplica-se o regramento geral da rescisão contratual com base no inadimplemento, o que autoriza a análise da culpa e o direito à restituição de valores.

Incide, portanto, a Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
."

No que tange à responsabilidade pela rescisão contratual, verifico que o contrato foi firmado em 20 de abril de 2022, prevendo a entrega do empreendimento em 31 de dezembro de 2021, com prazo de tolerância de seis meses. Além disso, no momento da assinatura do instrumento pelas partes em abril de 2022, os prazos contratuais foram convalidados, de modo que, o prazo máximo para entrega da infraestrutura expirou em 20 de outubro de 2022. Entretanto, a entrega definitiva ocorreu somente em abril de 2024,

Assim, o argumento das apelantes de que o comprador já sabia do atraso no ato da compra não as exime da responsabilidade de cumprir o prazo que elas mesmas estipularam ou ratificaram no contrato de adesão. A demora de mais de um ano e meio após o prazo de tolerância configura inadimplemento substancial por parte das vendedoras.

Demais disso, a alegação de que a inadimplência seria do autor, iniciada em agosto de 2025, não subsiste, uma vez que o suposto inadimplemento decorreu da suspensão das cobranças determinada por decisão judicial que concedeu parcialmente a tutela de urgência pleiteada pelo autor. A propósito:

“[...] Assim, hei por bem em
deferir parcialmente

o pedido de tutela provisória de urgência formulado na exordial e, via de consequência, determino a suspensão da cobrança do contrato discutido nestes autos (parcelas vencidas e vincendas), bem como, ordeno que a parte ré se abstenha de inserir o nome e CPF/MF da parte autora, junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de aplicação de astreintes, em caso de descumprimento, no importe diário de R$200,00 (duzentos reais), até o limite de R$3.000,00 (três mil reais), até ulteriores deliberações deste Juízo (art.297, CPC).[...]”.
(id. 357552390).

Avançando na resolução da celeuma, reconhecida a culpa exclusiva das apelantes pela rescisão contratual, impõe o retorno das partes ao
status quo ante
.

Não há espaço para retenções de despesas administrativas, arras ou comissão de corretagem, uma vez que o desfazimento do negócio não foi motivado por desistência imotivada do consumidor, mas sim pelo fracasso das apelantes em entregar o objeto contratado no tempo devido.

Nessa trilha, tenho que o d. magistrado
a quo
agiu com o costumeiro acerto ao determinar a restituição integral dos valores pagos, em razão do inadimplemento das apelantes.

Quanto a condenação das rés ao pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor pago, verifico a sentença reconheceu a culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso na entrega das obras e, por via de consequência, determinou a restituição integral e imediata de todos os valores vertidos pelo consumidor, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Assim, é imperativo esclarecer que, na hipótese de desfazimento do vínculo por culpa do fornecedor, a devolução do sinal ou arras não ostenta natureza de penalidade, mas sim de consectário lógico do retorno das partes ao
status quo ante
.

Diferentemente do que ocorre quando a rescisão é motivada pelo comprador (ocasião em que a retenção do sinal poderia ter natureza indenizatória), no caso de culpa do vendedor, as arras devem ser integralmente devolvidas por constituírem parte do preço pago, não havendo que se falar em cumulação de sanções.

Ademais, observa-se que as apelantes fundamentam seu inconformismo em uma premissa equivocada, pois a fundamentação da sentença limitou-se a aplicar a cláusula penal no patamar de 10% sobre o valor adimplido, como forma de sancionar o descumprimento do cronograma de obras. Não houve, em momento algum do dispositivo ou da fundamentação, a retenção de qualquer valor a título de arras em favor das rés, o que esvazia a tese de dupla punição.

No que tange ao dano moral, a apelante sustenta tratar-se de mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual.

Entretanto, a situação fática delineada nos autos ultrapassa o limite do mero dissabor, sobretudo porque a aquisição da casa própria representa, para a imensa maioria dos brasileiros, um projeto de vida que envolve planejamento financeiro e grandes expectativas. No caso posto a desate, é de clareza solar que o atraso superior a 17 meses após o prazo de tolerância, somado à necessidade de judicialização para obter a rescisão de um contrato claramente descumprido, geram no consumidor um estado de angústia, insegurança e frustração que desbordam do mero aborrecimento.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PROCEDÊNCIA [...] ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO [...] RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543/STJ –
DANOS MORAIS CONFIGURADOS – DANO IN RE IPSA
– QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL [...] SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...]7.
O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero dissabor cotidiano e configura dano moral in re ipsa, presumido, decorrente da própria gravidade do fato. A frustração das expectativas legítimas do consumidor causa abalo psicológico, angústia e insegurança que justificam a reparação moral.
[...]”.
(RAC 1075196-13.2024.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 25.02.2026 - grifei).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LOTE URBANO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS [...]DANO MORAL CONFIGURADO [...] - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PROVIDO. [...]
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.
Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.
[...]”. (RAC 1003868-74.2023.8.11.0003, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, j. 15.05.2024 - grifei).

Restando, dessa forma, caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
indenizatório arbitrado na r. sentença.

Quanto ao valor indenizatório, é sabido que a fixação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, servindo tanto para compensar a vítima quanto para desestimular a reincidência da conduta lesiva (caráter pedagógico-punitivo). O montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado pelo juízo de primeiro grau mostra-se adequado às circunstâncias do caso e alinhado aos precedentes desta Câmara em situações análogas. Não há, pois, razão para sua minoração.

Por fim, a apelante postula a aplicação da Taxa Selic para juros e correção monetária, fundamentando-se na recente alteração do artigo 406 do Código Civil pela Lei no 14.905/2024. O referido diploma legal buscou uniformizar a atualização de dívidas civis, estabelecendo que, quando não convencionados, os juros moratórios devem corresponder à taxa referencial Selic, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA).

Considerando que a norma possui natureza processual e atinge os efeitos futuros de situações pendentes, assiste parcial razão à recorrente quanto à forma de atualização. Contudo, deve-se observar que, para a indenização por dano moral, a correção monetária incide a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e os juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual, fluem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Assim, determino que, sobre as condenações, incidam exclusivamente a Taxa SELIC até 29.08.2024 e a partir da vigência da Lei n. 14.905/2024, a atualização monetária deverá observar o índice IPCA, enquanto os juros de mora serão calculados pela Taxa SELIC, deduzido o índice de correção (IPCA), conforme alteração promovida nos artigos 389, parágrafo único, e 406, § 1o, do Código Civil.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado merece parcial reforma apenas para adequar os consectários legais aos moldes da Lei no 14.905/2024.

Considerando que parte autora obteve sucesso substancial na demanda, o decaimento mínimo sobre parcela acessória (consectários legais) não atrai a aplicação do art. 86 do CPC.

Deixo de majorar os honorários, ante o parcial provimento do recurso.

Posto isso, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 20 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026