Tribunal: TJMT
Processo: 1044664-48.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:
Ementa: Direito civil e Processual civil. Agravo de instrumento. Ação de despejo por denúncia vazia. Locação não residencial. Tutela de urgência deferida. Desocupação. Notificação extrajudicial válida. Teoria da aparência. Direito potestativo do locador. Ausência de periculum in mora inverso. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por denúncia vazia, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação de imóvel comercial no prazo de 15 dias, mediante caução, visando a retomada do bem pelo locador.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) validade da notificação recebida por terceiro; (ii) impacto de contratos coligados; (iii) presença dos requisitos da tutela de urgência.
III. Razões de decidir
3. A notificação é válida quando recebida no endereço da empresa por terceiro, conforme a Teoria da Aparência.
4. A denúncia vazia constitui direito potestativo do locador em contratos por prazo indeterminado, sendo viável a concessão da tutela quando preenchidos os requisitos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/1991.
5. Eventuais prejuízos decorrentes de relações negociais paralelas ou fundo de comércio devem ser discutidos em ação própria, não sendo aptos a obstar o despejo.
6. A aparente inatividade do estabelecimento comercial, constatada em ata notarial, afasta o alegado risco de dano irreparável e esvazia o fundamento do periculum in mora inverso.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A notificação recebida por terceiro no no endereço da empresa é válida. 2. A denúncia vazia independe de motivação e não é afastada por contratos coligados. 3. O cumprimento dos requisitos legais autoriza o despejo liminar.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei n. 8.245/1991, arts. 57 e 59, § 1o, VIII; CC, art. 421-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDF, Apelação no 20160310053033/DF, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 28/06/2017; TJMT, AC no 1009826-75.2022.8.11.0003, Rel. Des. Marcio Vidal, j. 11/06/2024; TJMT, AI no 1005510-23.2025.8.11.0000, Rel.a Des. Tatiane Colombo, j. 20/08/2025; TJMT, AI no 1004872-87.2025.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 23/04/2025; STJ, Súmula 335.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044664-48.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[UNIVAR PIVA FADANELLI - CPF: 039.422.161-32 (ADVOGADO), COMERCIO DE COMBUSTIVEIS TUCANO LTDA - CNPJ: 10.366.460/0001-91 (AGRAVANTE), SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 00.942.246/0012-35 (AGRAVADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e Processual civil. Agravo de instrumento. Ação de despejo por denúncia vazia. Locação não residencial. Tutela de urgência deferida. Desocupação. Notificação extrajudicial válida. Teoria da aparência. Direito potestativo do locador. Ausência de
periculum in mora
inverso. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão

que, em ação de despejo por denúncia vazia, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação de imóvel comercial no prazo de 15 dias, mediante caução, visando a retomada do bem pelo locador.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) validade da notificação recebida por terceiro; (ii) impacto de contratos coligados; (iii) presença dos requisitos da tutela de urgência.

III. Razões de decidir

3. A notificação é válida quando recebida no endereço da empresa por terceiro, conforme a Teoria da Aparência.

4. A denúncia vazia constitui direito potestativo do locador em contratos por prazo indeterminado, sendo viável a concessão da tutela quando preenchidos os requisitos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/1991.

5. Eventuais prejuízos decorrentes de relações negociais paralelas ou fundo de comércio devem ser discutidos em ação própria, não sendo aptos a obstar o despejo.

6. A aparente inatividade do estabelecimento comercial, constatada em ata notarial, afasta o alegado risco de dano irreparável e esvazia o fundamento do
periculum in mora
inverso.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A notificação recebida por terceiro no no endereço da empresa é válida. 2. A denúncia vazia independe de motivação e não é afastada por contratos coligados. 3. O cumprimento dos requisitos legais autoriza o despejo liminar.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; Lei n. 8.245/1991, arts. 57 e 59, § 1o, VIII; CC, art. 421-A.

Jurisprudência relevante citada:
TJDF, Apelação no 20160310053033/DF, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 28/06/2017; TJMT, AC no 1009826-75.2022.8.11.0003, Rel. Des. Marcio Vidal, j. 11/06/2024; TJMT, AI no 1005510-23.2025.8.11.0000, Rel.a Des. Tatiane Colombo, j. 20/08/2025; TJMT, AI no 1004872-87.2025.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 23/04/2025; STJ, Súmula 335.

R E L A T Ó R I O

Ilustres membros desta Primeira Câmara de Direito Privado:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
Comércio de Combustíveis Tucano Ltda.
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, na Ação

de despejo por denúncia vazia, autos n.

1104972-24.2025.8.11.0041, ajuizada por
Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo Ltda.
, que deferiu o pedido de tutela de urgência, determinando a desocupação voluntária do imóvel comercial situado na Avenida Lions Internacional, n. 1769SW, em Sapezal/MT, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo coercitivo.

Nas razões recursais, o agravante sustenta a necessidade de reforma da decisão agravada, arguindo preliminarmente a nulidade da notificação premonitória, sob o argumento de que teria sido recebida por terceiro desconhecido (“Luana Menezes”), sem poderes de representação.

No mérito, defende a complexidade da relação jurídica, alegando tratar-se de contratos coligados que envolvem não apenas a locação, mas também o fornecimento de combustíveis (atualmente com a bandeira Shell/Raízen) e comodato de equipamentos, o que descaracterizaria a denúncia vazia pura e simples.

Invoca o princípio da preservação da empresa e o risco de dano irreparável (
periculum in mora
inverso), consubstanciado no encerramento das atividades, demissões e perda do fundo de comércio construído ao longo de dez anos.

Diante disso, requer o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, a fim de manter a agravante na posse do imóvel até o final do processo (ID. 335714853).

O preparo foi recolhido (ID. 335718382).

O pedido de liminar foi deferido pela relatora em substituição legal
(ID. 336493877).

Em contraminuta, a agravada refuta as alegações e defende a regularidade do exercício do direito potestativo de retomada (ID. 344104352).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Importante destacar, de início, que o agravo de instrumento submete-se a cognição sumária, provisória e instrumental, voltada precipuamente ao controle da legalidade e da razoabilidade do pronunciamento judicial atacado, à luz dos elementos então disponíveis.

Não se presta, portanto, esse recurso à reapreciação exauriente do mérito da demanda originária, tampouco à resolução definitiva de questões que reclamam aprofundamento probatório ou pronunciamento inicial do Juízo de primeiro grau, sob pena de subversão da lógica do duplo grau de jurisdição e de esvaziamento da própria estrutura do processo civil.

Consoante relatado, a agravada
Simarelli Distribuidora de Derivados de Petróleo Ltda.
ajuizou
Ação de despejo por denúncia vazia
(n.
1104972-24.2025.8.11.0041
) em desfavor do agravante
Comércio de Combustíveis Tucano Ltda.
,
tendo a magistrada de primeiro grau deferido a tutela requerida sob os seguintes fundamentos:

“A autora pretende, por esta via, a desocupação do imóvel comercial localizado na Avenida Lions Internacional, n. 17695W, Quadra 49, Lote 01, bairro Jardim Ypê, CEP 78.365-000, Sapezal/MT, uma vez que não possui interesse na continuidade do contrato de locação firmado.

Os doutrinadores Brunno Pandori Giancoli e Fábio Vieira Figueiredo esclarecem sobre a possibilidade da concessão de liminar em ações de despejo:

“O despejo liminar é, sem dúvida, uma das maiores inovações processuais que repercutiu diretamente na Lei no 8.245/91, ao lado da denúncia vazia. Trata-se de medida que se baseia no direito português, em que o legislador tinha a preocupação de atribuir maior interesse do locador em hipóteses excepcionais.

“A expressão ‘conceder-se-á a liminar’ atribui uma força cogente à lei, não podendo o juiz atuar de forma discricionária, mas, se preenchidos os requisitos, deve conceder a medida liminar”. (Giancoli. Brunno Pandori e Fábio Vieira Figueiredo in Nova lei do inquilinato : análise crítica das alterações introduzidas pela lei n. 12.112/2009. Editora Saraiva, São Paulo, 2010, p. 52).

As possibilidades de despejo liminar estão previstas no artigo 59, § 1o, da Lei no 8.245/91, cujo inciso VIII contempla a hipótese do término do prazo da locação não residencial, desde que a ação tenha sido proposta até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação.

Já o Código de Processo Civil dispõe que, para a concessão da tutela provisória de urgência, indispensável o preenchimento dos requisitos constantes no art. 300 e parágrafos, quais sejam: a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não diferindo muito dos conhecidos requisitos fumus boni iuris e o periculum in mora.

Nesta fase de cognição sumária, reputo suficientes os documentos acostados com a inicial, os quais certamente evidenciam a probabilidade do alegado direito do locador em reaver seu imóvel, sendo certo que a locatária foi devidamente notificada para desocupação voluntária, e não o fez (Id. 211309213).

Registro que o despejo liminar não esgota o objeto da ação e não é um ato irreversível, levando-se em consideração que este Juízo ficará garantido por meio de caução, que tem previsão legal e é destinada ao acautelamento de eventual prejuízo suportado pela parte ré.

Posto isto, e nos termos do art. 59, § 1o, inc. VIII, da Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09
defiro

a liminar pleiteada
e determino que a ré desocupe o espaço comercial localizado na Avenida Lions Internacional, n. 17695W, Quadra 49, Lote 01, bairro Jardim Ypê, CEP 78.365-000, Sapezal/MT, no prazo de 15 (quinze) dias.

Condiciono
o cumprimento da liminar ao recolhimento da caução, que deve ser prestada pela autora em valor equivalente a três meses de aluguel.

Após, recolhida as custas e prestada caução, expeça-se o mandado de despejo.
”
(ID. 335714869).

Nota-se que o Juízo de origem determinou a desocupação voluntária do imóvel comercial situado na Avenida Lions Internacional, n. 1769SW, em Sapezal/MT, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo coercitivo.

Além disso, fora condicionada a execução da medida à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, requisito devidamente cumprido pela locadora (ID. 213168504 na origem).

Irresignada, a agravante interpôs o presente recurso, visando a reforma da decisão para que seja mantida na posse do imóvel.

Após a análise das alegações trazidas e da decisão agravada, verifico que a pretensão recursal
não merece acolhimento.

Inicialmente, afasto a tese de nulidade da notificação extrajudicial, a qual somente é acolhida quando há vícios formais que comprometem a sua finalidade, o que não ocorre no presente caso.

Verifica-se que a notificação foi encaminhada ao endereço correto da agravante – Avenida Lions Internacional, n. 17695W, Quadra 49, Lote 01, bairro Jardim Ypê Esquina Rua Traíra, CEP: 78.365-000, Sapezal/MT –, e recebida em 08 de setembro de 20 A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça consagra a Teoria da Aparência para validar a citação e a notificação de pessoas jurídicas entregues no endereço de sua sede e recebidas por pessoa que não apresenta ressalva quanto à ausência de poderes de representação.

A jurisprudência pátria possui entendimento sobre a validade de notificações recebidas por terceiros no estabelecimento comercial, especialmente em casos de locação comercial, aplicando a chamada Teoria da Aparência.

A Teoria da Aparência visa a proteger o terceiro de boa-fé que confia na aparência de uma situação jurídica. No contexto da notificação, ela valida o ato de comunicação recebido por pessoa que, no estabelecimento comercial, aparenta ter poderes para recebê-la (como um gerente ou funcionário), ainda que não os tenha formalmente.

A propósito, segue precedente:

“DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO . DENÚNCIA VAZIA. LEI 8.245/91. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL AUSENCIA DE NULIDADE . 1. O artigo 57 da Lei no 8.245/91 confere ao locador de imóvel não residencial, com contrato por prazo indeterminado, a faculdade de rescindir o contrato de locação por denúncia vazia, sem expor a motivação, e retomar o seu imóvel, bastando a notificação por escrito do locador, concedidos ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação, sob pena de despejo. 2 . A denúncia vazia ou imotivada pode ser descrita como aquela que admite ao locador denunciar o contrato de locação, firmado por escrito e com o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, sem ter que justificar seu pedido, com previsão legal no art. 46, da Lei no 8.245/91. 3 . No presente caso, não há que se falar em nulidade por ausência de notificação extrajudicial, uma vez que a referida notificação, ainda que em nome do pai da requerida, foi entregue no mesmo endereço indicado no contrato de locação e no qual a própria apelante foi citada, de modo entender-se pela ciência desta quanto ao desinteresse da autora na continuidade da locação do imóvel. 4. Apelo conhecido e improvido.”
(TJDF, 20160310053033/DF, Rel. Gislene Pinheiro, Sétima Turma Cível, j. 28/06/2017).

Impende consignar que exigir que o ato seja pessoalmente dirigido ao sócio-administrador inviabilizaria a dinâmica das relações comerciais e atentaria contra a boa-fé objetiva.

A finalidade do ato – dar ciência inequívoca da intenção de retomada –foi plenamente atingida, tanto que a requerida, ora agravante, constituiu defesa técnica e recorreu da decisão tempestivamente.

Assim, não há falar em irregularidade da notificação realizada.

Em passo seguinte, a agravante busca obstar o despejo sob a alegação de existência de “contratos coligados” (locação imobiliária vinculada a contratos de fornecimento e imagem com distribuidora de combustíveis).

Contudo, tal argumentação não possui o condão de desnaturar o contrato de locação ou blindar o locatário contra o direito de retomada previsto em lei.

A legislação de regência é clara ao conferir ao locador o direito potestativo de denunciar a locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado, mediante notificação com aviso prévio de 30 dias (art. 57 da Lei n. 8.245/1991).

A respeito disso, a jurisprudência deste e. Tribunal entende que:

“1.

O despejo por "denúncia vazia" da locação comercial está previsto no artigo 57 da Lei 8.245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador.

2.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação, prescindindo de qualquer motivação. Logo, é irrelevante o fato de que tenha o inquilino pago em dia os aluguéis durante o tempo da locação.”
(TJMT, AC 1009826-75.2022.8.11.0003, Rel. Des. Marcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 11/06/2024).

A existência de vínculos obrigacionais paralelos não se sobrepõe à norma especial da Lei do Inquilinato, que assegura a propriedade e a faculdade de reaver o imóvel.

Ressalte-se que questões atinentes a eventuais perdas e danos decorrentes do rompimento da parceria comercial ou discussões sobre fundo de comércio devem ser dirimidas em via própria, não servindo como fundamento para a manutenção forçada de uma posse precária.

A jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça é no sentido de que a complexidade das relações negociais em postos de combustíveis não retira a eficácia da denúncia vazia na locação imobiliária, desde que preenchidos os requisitos legais.

Nesse sentido:

“3. O contrato de locação por prazo indeterminado confere ao locador o direito potestativo de denúncia vazia, desde que respeitados os requisitos previstos no art. 59, § 1o, VIII, da L. 8.245/1991, quais sejam: notificação prévia para desocupação, propositura da ação no prazo legal e prestação de caução.

4. A notificação regular, a propositura tempestiva da ação e a caução comprovada autorizam a liminar de desocupação, independentemente das demais relações contratuais coligadas, cujas eventuais indenizações devem ser discutidas em ação própria.

5. O exercício regular do direito potestativo não caracteriza violação à função social do contrato ou à boa-fé objetiva, quando observados os trâmites legais e ausente demonstração de conduta contraditória ou abusiva.”
(TJMT, AI 1005510-23.2025.8.11.0000, Rel.a Tatiane Colombo, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 20/08/2025).

No caso dos autos, verifico o estrito cumprimento do art. 59, § 1o, inciso VIII, da Lei n. 8.245/1991: o contrato vigora por prazo indeterminado (cláusula 2.1 – ID. 211309214 na origem); houve notificação prévia regular concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária (ID. 211309213 na origem); a ação foi proposta dentro do prazo legal após o término do aviso (petição inicial em 13/10/2025 – ID. 211306787 na origem); e foi prestada caução idônea equivalente a três meses de aluguel (ID. 213168504 na origem).

Desse modo, satisfeitos os requisitos objetivos, é possível a concessão da liminar na forma como efetuado pelo Juízo
a quo
, não havendo margem para discricionariedade baseada em aspectos subjetivos da relação empresarial colateral.

Importante consignar que a concessão do efeito suspensivo liminar neste recurso pela eminente desembargadora em substituição legal pautou-se, precipuamente, no risco de irreversibilidade da medida e no princípio da preservação da empresa.

Ocorre que o cenário fático sofreu alteração substancial que esvazia esse fundamento.

Extrai-se do feito originário que foi juntada Ata Notarial, lavrada em 13/02/2026 (ID. 223501497 na origem), documento dotado de fé pública, no qual atesta que o posto de combustíveis objeto da lide encontra-se “inoperante”. O tabelião certificou que, em sua visitação ao local, constatou que as bombas de abastecimento estavam desligadas, não havia frentistas ou funcionários no local e veículos que adentraram o pátio saíram sem ser atendidos.

Essa prova técnica enfraquece a alegação de
periculum in mora
inverso, haja vista que inexistindo, em tese, atividade comercial em curso, não há “empresa” a ser preservada no local físico, nem empregos diretos em risco iminente de extinção pela desocupação.

Nesse contexto, ao que aparenta, a manutenção da agravante no imóvel, nessas condições, configuraria, ao revés, prejuízo à agravada, que se vê privada de seu patrimônio sem que este esteja cumprindo sua função social.

Ademais, no que tange à indenização pelo fundo de comércio, observo que o contrato de locação prevê cláusula expressa de renúncia a benfeitorias e indenizações (cláusulas 1.5 e 2.2 – ID. 211309214 na origem), disposições contratuais que, aparentemente, demonstram a impossibilidade de ressarcimento pelas melhorias efetuadas, incluindo eventual fundo de comércio. Tais disposições, a princípio, possuem plena validade, notadamente porque ocorre em relações empresariais paritárias (art. 421-A do Código Civil) e amparada pela Súmula 335 do STJ.

Registre-se que a proteção ao fundo de comércio, na sistemática da Lei n. 8.245/1991, dá-se pela via da Ação Renovatória (art. 51), a qual deve ser ajuizada no prazo decadencial, não podendo impedir o exercício do direito potestativo de retomada do imóvel.

Sobre a matéria, segue precedente do TJMT:

“3. Verificado o cumprimento integral dos requisitos legais do art. 59, §1o, VIII, da L. n. 8.245/1991, é legítima a concessão da liminar de despejo, sendo o prazo legal e a caução devidamente observados.

4. A existência de cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias firmada entre partes com plena capacidade negocial valida à atuação da locadora.

5. A proteção ao fundo de comércio não constitui óbice automático à retomada do imóvel quando cumprido o procedimento previsto em lei, especialmente em contratos por prazo indeterminado.

6. A atividade empresarial não se sobrepõe ao exercício regular de direito assegurado pela Lei do Inquilinato, sendo a tutela de urgência medida cabível na hipótese.”
(TJMT, AI 1004872-87.2025.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 23/04/2025).

Assim, ausente o risco de dano irreparável à agravante (dada a inatividade do posto) e presente a probabilidade do direito da agravada (requisitos da denúncia vazia preenchidos), impõe-se a reforma do entendimento liminar deste recurso para que seja mantida a decisão de primeiro grau.

Por tais considerações, agiu com acerto a magistrada
a quo
ao deferir a tutela de urgência, porquanto presentes os requisitos autorizadores previstos no artigo 300 do CPC, razão pela qual a decisão agravada deve ser mantida.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026