Tribunal: TJMT
Processo: 0031811-81.2014.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. PERDA DE BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS SEM INDENIZAÇÃO. VEICULAÇÃO DA SENTENÇA NA MÍDIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por Brookfield Incorporações S.A. contra sentença parcialmente procedente em Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso. O juízo de origem reconheceu a nulidade de cláusulas contratuais abusivas em instrumentos de compra e venda de imóveis residenciais, impondo obrigações de não repetição e de devolução de valores cobrados indevidamente.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se é válida a cláusula contratual que impõe ao consumidor o pagamento de IPTU e despesas condominiais antes da entrega das chaves;
(ii) saber se é válida a cláusula que estabelece a perda das benfeitorias úteis e necessárias sem direito de retenção ou indenização, em caso de rescisão contratual.
III. Razões de decidir
3. A cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse configura prática abusiva, por transferir ao consumidor encargos sem a correspondente fruição do imóvel, contrariando o CDC e a jurisprudência do STJ.
4. É nula a cláusula que impõe a perda de benfeitorias úteis e necessárias sem indenização, por contrariar os princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo garantido ao promitente comprador o direito à retenção ou compensação, conforme a Lei no 6.766/1979, art. 34, p.u.
5. A cláusula-mandato foi corretamente mantida, por limitar-se a conferir poderes para registros e financiamentos, sem violar direitos essenciais do consumidor.
6. A veiculação da sentença em meios de comunicação atende à finalidade pedagógica e dissuasória da ação coletiva, sendo medida compatível com o interesse público.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. É abusiva a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse do imóvel.
2. É nula a cláusula que impõe a perda de benfeitorias úteis e necessárias sem direito à indenização, por contrariar a função social do contrato e configurar enriquecimento sem causa.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0031811-81.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Liminar]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (APELADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELANTE), TARCISIO SILVIO BERALDO - CPF: 375.760.708-20 (ADVOGADO), OSWALDO DAGUANO JUNIOR - CPF: 351.552.368-51 (ADVOGADO), BRUNO RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 231.842.878-66 (ADVOGADO), BETTANIA MARIA GOMES PEDROSO - CPF: 816.609.791-53 (ADVOGADO), HELDA FERREIRA - CPF: 949.557.941-49 (ADVOGADO), FILINTO CORREA DA COSTA JUNIOR - CPF: 345.856.801-87 (ADVOGADO), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), NATALIA HORITA DE ALMEIDA COSTA - CPF: 213.531.028-07 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. PERDA DE BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS SEM INDENIZAÇÃO. VEICULAÇÃO DA SENTENÇA NA MÍDIA.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por Brookfield Incorporações S.A. contra sentença parcialmente procedente em Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso. O juízo de origem reconheceu a nulidade de cláusulas contratuais abusivas em instrumentos de compra e venda de imóveis residenciais, impondo obrigações de não repetição e de devolução de valores cobrados indevidamente.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se é válida a cláusula contratual que impõe ao consumidor o pagamento de IPTU e despesas condominiais antes da entrega das chaves;
(ii) saber se é válida a cláusula que estabelece a perda das benfeitorias úteis e necessárias sem direito de retenção ou indenização, em caso de rescisão contratual.

III. Razões de decidir

3. A cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse configura prática abusiva, por transferir ao consumidor encargos sem a correspondente fruição do imóvel, contrariando o CDC e a jurisprudência do STJ.

4. É nula a cláusula que impõe a perda de benfeitorias úteis e necessárias sem indenização, por contrariar os princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo garantido ao promitente comprador o direito à retenção ou compensação, conforme a Lei no 6.766/1979, art. 34, p.u.

5. A cláusula-mandato foi corretamente mantida, por limitar-se a conferir poderes para registros e financiamentos, sem violar direitos essenciais do consumidor.

6. A veiculação da sentença em meios de comunicação atende à finalidade pedagógica e dissuasória da ação coletiva, sendo medida compatível com o interesse público.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É abusiva a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse do imóvel.

2. É nula a cláusula que impõe a perda de benfeitorias úteis e necessárias sem direito à indenização, por contrariar a função social do contrato e configurar enriquecimento sem causa.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0031811-81.2014.8.11.0041

APELANTE: BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A.

APELADO: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO

Colenda câmara.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A. contra sentença proferida nos autos da
Ação Civil Pública no 0031811-81.2014.8.11.0041
, ajuizada pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO, perante a Vara Especializada em Ações Coletivas da Comarca de Cuiabá/MT.

Na inicial, o MINISTÉRIO PÚBLICO imputa à ré a adoção de práticas contratuais abusivas nos instrumentos de compra e venda das unidades integrantes dos empreendimentos imobiliários "Maison Classic", "Harmonia" e "Bonavita", especialmente quanto à (i) transferência aos consumidores da responsabilidade pelo pagamento de taxa de corretagem sem a devida integração ao preço total dos imóveis; (ii) imposição de encargos tributários e condominiais antes da efetiva imissão na posse; (iii) estipulação da perda de benfeitorias úteis e necessárias em caso de rescisão contratual sem direito a indenização; e (iv) instituição da cláusula-mandato que confere à ré poderes para atuar em nome dos adquirentes perante terceiros. Ao final, postulou a nulidade das cláusulas mencionadas, a condenação da requerida à restituição dos valores pagos com base nelas, além de obrigações de fazer e não fazer, cumuladas com publicização da sentença e cominação de multa.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a demanda, reconhecendo a nulidade das cláusulas que impõem ao consumidor o pagamento de IPTU e despesas condominiais antes da entrega das chaves e daquelas que estipulam a perda de benfeitorias úteis e necessárias sem direito de retenção ou indenização.

Determinou, ainda, a obrigação de não repetir tais disposições em contratos futuros, à restituição dos valores indevidamente cobrados em sua forma simples, bem como a veiculação da sentença em meios de comunicação. Rejeitou, por outro lado, os pedidos referentes à comissão de corretagem, cláusula-mandato e danos morais coletivos.

Inconformada, a empresa ré interpôs recurso de apelação, no qual defende, em suma, a legalidade das cláusulas declaradas nulas, requerendo a reforma da sentença quanto a esses pontos.

O preparo foi recolhido – Id. 314463973.

Em contrarrazões, o MINISTÉRIO PÚBLICO pugna pela manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

Em parecer do Dr. Jóse Antônio Borges, a Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

O recurso apresentado pela apelante centra-se na tentativa de legitimar cláusulas contratuais que foram corretamente reputadas nulas pelo juízo de origem, à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

O cerne da controvérsia reside, essencialmente, na conformidade dessas disposições com os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e do equilíbrio contratual nas relações de consumo.

Quanto à cláusula que transfere aos consumidores a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e das despesas condominiais antes da efetiva imissão na posse do imóvel, mostra-se correta à conclusão do juízo a quo ao reconhecer sua abusividade.

Isso porque, ainda que as cláusulas contratuais estipulem que tais encargos seriam exigíveis a partir da expedição do "habite-se" e da instalação do condomínio, tal previsão ignora a premissa inafastável de que o ônus financeiro pelo uso da unidade só pode recair sobre o adquirente a partir da sua efetiva possibilidade de fruição.

Essa compreensão está solidamente respaldada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a construtora permanece responsável por tais despesas até a efetiva entrega das chaves, salvo demonstração de que o adquirente, por vontade própria ou inadimplemento, recusou-se a tomar posse do imóvel — circunstância que, no caso concreto, não restou minimamente demonstrada.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA . 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO . 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3 . PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART . 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE . POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5 . AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" ( AgInt no AREsp 1.049 .708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF . 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art . 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" ( REsp 1.639.314/MG, Rel . Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art . 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no REsp: 1697414 SP 2017/0228498-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2017)

Inclusive este é o posicionamento desta Eg. Corte
verbis:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DE IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O ÔNUS DE PAGAR O CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Importa destacar que a relação existente entre as partes em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista .
2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”, tendo em vista que, “apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” ( AgInt no REsp 1.697 .414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017). 3. Na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis), porquanto a fruição e gozo do lote, objeto do negócio jurídico, somente será plena aos adquirentes após a efetiva entrega
. 4. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 5. Sentença mantida . 6. Recurso desprovido.
(TJ-MT 10523365720208110041 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 31/01/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2023)

De igual modo, a cláusula que impõe ao consumidor a perda das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, sem qualquer possibilidade de retenção ou indenização em caso de rescisão contratual, contraria frontalmente os princípios da função social do contrato e do equilíbrio nas prestações recíprocas.

Tal previsão, ao eliminar unilateralmente o direito do consumidor à compensação pelo acréscimo patrimonial conferido ao bem, configura enriquecimento sem causa em favor da fornecedora, situação que o ordenamento jurídico repudia com veemência.

Ademais, tal entendimento encontra-se contrario a lei n°. 6.766/79, paragrafo único do art. 34.

A jurisprudência majoritária, inclusive do STJ, é pacífica ao reconhecer o direito à indenização ou à retenção proporcional em casos dessa natureza, exigindo ponderação conforme a utilidade e necessidade das benfeitorias e o grau de fruição do imóvel.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA . COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ART. 34 DA LEI No 6.766/79 . DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DE EDIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 7 E 568 DO STJ . TAXA DE OCUPAÇÃO. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 284 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2 . O art. 34 da Lei no 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, se regulares ou regularizáveis perante a Municipalidade. 3 . O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige, além de demonstração e comprovação do dissídio jurisprudencial, a indicação de qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula no 284 do STF. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no REsp: 1961279 PR 2021/0300655-0, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2022)

A pretensão da apelante de legitimar tais cláusulas sob o pretexto da clareza redacional ou da prática mercadológica encontra óbice na própria principiologia do direito consumerista, que impõe o controle judicial da abusividade material das cláusulas, independentemente da sua literalidade. A proteção contratual ao consumidor vai além da forma; ela abarca o conteúdo, especialmente quando se trata de contratos de adesão, como na espécie.

O pedido de restrição da veiculação da sentença em jornais e internet também não merece guarida. A medida determinada pelo juízo singular visa assegurar ampla divulgação da decisão, em conformidade com o caráter coletivo da ação e a finalidade pedagógica e dissuasória do provimento jurisdicional.

Por fim, a cláusula-mandato, ao contrário dos pontos acima enfrentados, foi corretamente mantida pelo juízo de origem, na medida em que se limita a conferir poderes operacionais para a viabilização do registro do imóvel e do financiamento junto às instituições bancárias, não evidenciando qualquer desvio de finalidade ou violação de direitos indisponíveis dos consumidores.

Em suma, a sentença examinou com rigor e exatidão os elementos constantes dos autos, prestigiando os precedentes vinculantes e a boa hermenêutica, razão pela qual deve ser integralmente mantida.

Sem mais delongas.

Ante ao exposto, em consonância com o parecer ministerial, NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A
.
, mantendo-se integralmente a r. sentença proferida nos autos da Ação Civil Pública no 0031811-81.2014.8.11.0041, por seus próprios fundamentos.

Inaplicável a majorante contida no art. 85, § 11, do CPC, uma vez que não cabe condenação em ação civil publica "
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1892244 SP 2020/0219379-8, Data de Julgamento: 26/09/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2022)"
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026