Tribunal: TJMT
Processo: 1023500-35.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação Cível interposta por CUIABÁ ECHER 31 INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais. A sentença determinou a entrega imediata das chaves do imóvel ao consumidor, sob pena de multa, condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes desde fevereiro de 2024 até a efetiva entrega do bem, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios. A apelante sustenta, em síntese, o inadimplemento substancial do autor, defendendo a legitimidade da retenção das chaves, e requer a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a redução das condenações impostas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há três questões em discussão: (i) definir se a retenção das chaves pela incorporadora, diante da existência de saldo devedor contratual, é legítima à luz da teoria do adimplemento substancial; (ii) determinar se estão presentes os requisitos para a condenação por lucros cessantes; e (iii) verificar a caracterização de danos morais em razão da retenção das chaves e o valor adequado da indenização.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
A relação contratual firmada entre as partes se qualifica como relação de consumo, estando sujeita aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, incluindo a boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.
A prova dos autos demonstra que o autor adimpliu mais de 80% do valor total do imóvel, por meio de financiamento bancário, estando registrado como proprietário do bem, com alienação fiduciária em favor da instituição financeira.
A negativa de entrega das chaves com base na existência de saldo residual afronta os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, configurando abuso de direito, em descompasso com a teoria do adimplemento substancial, amplamente reconhecida na jurisprudência pátria.
A exceção do contrato não cumprido pressupõe inadimplemento relevante e proporcional, o que não se verifica no caso concreto, em que a inadimplência do autor é inferior a 20% e não justifica a privação do uso do bem.
A retenção das chaves, após o pagamento da maior parte do preço, constitui conduta abusiva, passível de responsabilização civil, especialmente em contratos de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de financiamento e já registrada a alienação fiduciária.
A condenação por lucros cessantes, entretanto, exige prova de efetivo prejuízo econômico, o que não se verifica nos autos, inexistindo comprovação de renda frustrada ou despesas adicionais com moradia decorrentes da conduta da ré.
A retenção das chaves por quase dois anos após o financiamento do imóvel configura situação excepcional e geradora de abalo moral, frustrando a legítima expectativa de moradia do adquirente e autorizando a reparação por danos extrapatrimoniais.
O valor fixado a título de indenização por danos morais, no montante de R$ 8.000,00, mostra-se proporcional à gravidade da conduta da ré e adequado à dupla função da compensação e da prevenção, não ensejando enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A teoria do adimplemento substancial impede a retenção das chaves do imóvel pelo vendedor quando o comprador já quitou a maior parte do preço e adimpliu regularmente as obrigações essenciais do contrato.
A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando a prestação inadimplida é de pequena monta e desproporcional à obrigação exigida do outro contratante.
A retenção indevida de chaves após o adimplemento substancial do contrato configura abuso de direito e enseja indenização por danos morais.
A condenação por lucros cessantes exige comprovação concreta de prejuízo material, não sendo cabível com base em presunção genérica.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6o; CC, arts. 421, 422, 476 e 187; CPC, arts. 86 e 1.012; CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 162.
TJ-MG, AC no 1000018-03.2872-6/0002, Rel. Des. Shirley Fenzi Bertão, j. 15.06.2022.
TJ-RS, ApC no 5016408-55.2020.8.21.0022, Rel. Des. Carlos Cini Marchionatti, j. 31.01.2022.
TJ-SP, AC no 1022706-11.2020.8.26.0405, Rel. Des. Jair de Souza, j. 28.10.2021.
TJMT, ApC no 1031832-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 05.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023500-35.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VERGILIO DA COSTA SILVA - CPF: 915.065.901-44 (APELADO), VIVIANE EMILIA RAMOS DE ANDRADE - CPF: 010.421.831-20 (ADVOGADO), CUIABA ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.248/0001-39 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por CUIABÁ ECHER 31 INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais. A sentença determinou a entrega imediata das
chaves do imóvel ao
consumidor,
sob pena de multa, condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes desde fevereiro de 2024 até a efetiva entrega do bem, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios. A apelante sustenta, em síntese, o inadimplemento substancial do autor, defendendo a legitimidade da retenção das chaves, e requer a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a redução das condenações impostas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há três questões em discussão: (i) definir se a retenção das chaves pela incorporadora, diante da existência de saldo devedor contratual, é legítima à luz da teoria do adimplemento substancial; (
ii
) determinar se estão presentes os requisitos para a condenação por lucros cessantes; e (
iii
) verificar a caracterização de danos morais em razão da retenção das chaves e o valor adequado da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A relação contratual firmada entre as partes se qualifica como relação de consumo, estando sujeita aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, incluindo a boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.

A prova dos autos demonstra que o autor adimpliu mais de 80% do valor total do imóvel, por meio de financiamento bancário, estando registrado como proprietário do bem, com alienação fiduciária em favor da instituição financeira.

A negativa de entrega das chaves com base na existência de saldo residual afronta os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, configurando abuso de direito, em descompasso com a teoria do adimplemento substancial, amplamente reconhecida na jurisprudência pátria.

A exceção do contrato não cumprido pressupõe inadimplemento relevante e proporcional, o que não se verifica no caso concreto, em que a inadimplência do autor é inferior a 20% e não justifica a privação do uso do bem.

A retenção das chaves, após o pagamento da maior parte do preço, constitui conduta abusiva, passível de responsabilização civil, especialmente em contratos de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de financiamento e já registrada a alienação fiduciária.

A condenação por lucros cessantes, entretanto, exige prova de efetivo prejuízo econômico, o que não se verifica nos autos, inexistindo comprovação de renda frustrada ou despesas adicionais com moradia decorrentes da conduta da ré.

A retenção das chaves por quase dois anos após o financiamento do imóvel configura situação excepcional e geradora de abalo moral, frustrando a legítima expectativa de moradia do adquirente e autorizando a reparação por danos extrapatrimoniais.

O valor fixado a título de indenização por danos morais, no montante de R$ 8.000,00, mostra-se proporcional à gravidade da conduta da ré e adequado à dupla função da compensação e da prevenção, não ensejando enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A teoria do adimplemento substancial impede a retenção das chaves do imóvel pelo vendedor quando o comprador já quitou a maior parte do preço e adimpliu regularmente as obrigações essenciais do contrato.

A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando a prestação inadimplida é de pequena monta e desproporcional à obrigação exigida do outro contratante.

A retenção indevida de chaves após o adimplemento substancial do contrato configura abuso de direito e enseja indenização por danos morais.

A condenação por lucros cessantes exige comprovação concreta de prejuízo material, não sendo cabível com base em presunção genérica.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6o; CC,
arts
. 421, 422, 476 e 187; CPC,
arts
. 86 e 1.012; CDC,
arts
. 2o e 3o.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 162.

TJ-MG, AC no 1000018-03.2872-6/0002, Rel. Des. Shirley
Fenzi
Bertão, j. 15.06.2022.

TJ-RS,
ApC
no 5016408-55.2020.8.21.0022, Rel. Des. Carlos Cini
Marchionatti
, j. 31.01.2022.

TJ-SP, AC no 1022706-11.2020.8.26.0405, Rel. Des. Jair de Souza, j. 28.10.2021.

TJMT,
ApC
no 1031832-59.2022.8.11.0041, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 05.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

CUIABÁ ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação
de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
ajuizada
por
VERG
Í
LIO DA COSTA SILVA
,
julgou
parcialmente

procedente
os pedidos iniciais, para: (i) determinar a entrega imediata das chaves do imóvel ao autor, sob pena de multa diária limitada a R$ 30.000,00; (
ii
) condenar a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, desde fevereiro de 2024 até a efetiva entrega do imóvel, em valor a ser apurado em liquidação; (
iii
) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em R$ 8.000,00; e (
iv
) condená-la ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação

Inconformada, a
ré
interpôs o presente recurso de apelação, requerendo, inicialmente, a concessão de efeito suspensivo, a fim de suspender a obrigação de entrega das chaves e a incidência da multa diária até o julgamento do recurso, ao argumento de que a determinação possui natureza executória e pode causar dano grave e de difícil reparação.

No mérito, a apelante sustenta, em síntese, que a sentença merece reforma integral. Alega que o autor é inadimplente contumaz,
permanecendo em mora por período prolongado e com débito expressivo, circunstância que inviabiliza a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Afirma que a inadimplência não é residual, mas substancial e contínua, atingindo parcelas essenciais do contrato, inclusive taxas de evolução da obra, razão pela qual a retenção das chaves configura exercício regular de direito, nos termos do contrato firmado entre as partes.

Salienta
que a sentença violou os princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, ao determinar a entrega do imóvel sem a quitação integral do preço, premiando o inadimplemento do adquirente.

Defende, assim, a improcedência do pedido de obrigação de fazer, com o reconhecimento da legitimidade da retenção das chaves até o adimplemento integral das obrigações contratuais.

No que se refere à condenação por lucros cessantes, a apelante sustenta a sua total improcedência, ao argumento de que não houve qualquer conduta ilícita de sua parte, sendo a impossibilidade de fruição do imóvel decorrente exclusivamente da mora do próprio autor.

Assevera, ainda, a ausência de comprovação de prejuízo concreto, não sendo admissível a fixação de indenização com base em presunções genéricas.

Quanto aos danos morais, alega inexistir ato ilícito ou abuso de direito, afirmando que eventual frustração experimentada pelo autor decorre de sua própria inadimplência, não configurando dano indenizável
e sustentando
que a condenação imposta carece de fundamento jurídico e resulta em enriquecimento sem causa, ao penalizar a parte que cumpriu o contrato.

Subsidiariamente, caso mantida a condenação por danos morais, requer a redução do
quantum
indenizatório, por considerá-lo desproporcional, bem como a compensação de eventual valor arbitrado com o saldo devedor existente, a fim de preservar o equilíbrio econômico do contrato e evitar vantagem indevida ao autor inadimplente.

Ao final, requer o provimento integral do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais; ou, subsidiariamente, a minoração das condenações impostas, com a devida compensação com o débito contratual.

Preparo devidamente recolhido (ID. 333398427).

Devidamente
intimado, o apelado apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento recursal (ID. 333398429).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação
de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais

ajuizada
por
VERG
Í
LIO DA COSTA SILVA
em desfavor
de
CUIABÁ ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA
,

narrando ter
firmado com a ré, em 04/03/2021, contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial no empreendimento “Viva Parque”, pelo valor total de R$ 205.894,43, sendo parte do preço paga com recursos próprios e parte financiada junto à Caixa Econômica Federal.

Alegou que, embora tenha adimplido mais de 80% do valor contratual e esteja arcando com parcelas do financiamento e despesas condominiais, a ré se recus
a
a entregar as chaves do imóvel, condicionando a imissão na posse à quitação integral do saldo remanescente relativo à parcela paga com recursos próprios.

Sustentou que a retenção das chaves seria abusiva, invocando a teoria do adimplemento substancial,
requerendo
a entrega imediata do imóvel. Pleiteou, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de
indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, desde fevereiro de 2024 até a efetiva entrega das chaves, bem como indenização por danos morais.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação, arguindo, em síntese, a exceção do contrato não cumprido, afirmando que o autor se encontra inadimplente desde agosto de 2022 quanto a parcelas relevantes do contrato e à taxa de evolução da obra, acumulando débito superior a R$ 50.000,00, inclusive já objeto de ação de execução própria. Defendeu a legitimidade da retenção das chaves, por expressa previsão contratual que condiciona a entrega do imóvel à quitação integral das obrigações assumidas pelo adquirente, e pugnou pela improcedência dos pedidos indenizatórios.

Após a devida instrução processual, s
obreveio sentença ao I
D.
333398423
, em que o
M
agistrado de origem
julgou
parcialmente procedente a açã
o, nos seguintes termos
:

“(...)
II.

Fundamentação.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes para o deslinde da causa encontram-se suficientemente comprovados pelos documentos carreados aos autos, sendo prescindível a produção de outras provas.

A controvérsia central da lide reside em perquirir a legalidade da recusa da construtora ré em entregar as chaves do imóvel ao autor, promitente comprador, em razão da existência de um saldo devedor residual, quando a maior parte do preço já foi quitada por meio de financiamento bancário com garantia de alienação fiduciária.

De proêmio, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, por se enquadrarem nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Tal constatação, contudo, não implica a automática inversão do ônus probatório, que, no caso concreto, se mostra desnecessária, uma vez que os fatos constitutivos do direito do autor e os fatos impeditivos alegados pela ré estão alicerçados na prova documental já acostada aos autos.

Passo, pois, à análise do mérito.

- Mérito.

É fato incontroverso, admitido por ambas as partes, que o autor quitou a parcela substancial do preço do imóvel, correspondente a R$
147.600,00 (cento e quarenta e sete mil e seiscentos reais), por meio de financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal, valor este que foi devidamente repassado à ré. A Matrícula do Imóvel (ID. 157994288) é prova cabal de que a operação foi perfectibilizada, com o registro da compra e venda em nome do autor e a constituição da propriedade fiduciária em favor do agente financeiro (CEF).

A ré, por sua vez, fundamenta sua recusa na Cláusula 10.1 do contrato (ID. 157994286), que condiciona a imissão na posse à quitação de "
todas as obrigações contratuais
", e invoca a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), diante do inadimplemento do autor quanto a parcelas remanescentes.

A tese defensiva, embora encontre aparente respaldo na literalidade do contrato e na regra geral do direito das obrigações, não pode prevalecer no caso concreto, sob pena de violação a princípios basilares que norteiam o ordenamento jurídico pátrio, notadamente a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao abuso de direito.

Com efeito, a quitação de mais de 81% (oitenta e um por cento) do valor total do negócio jurídico, conforme demonstrativo da própria ré (ID. 157997246), atrai a aplicação da
Teoria do Adimplemento Substancial
. Tal teoria, de inspiração doutrinária e vasta aceitação jurisprudencial, visa a impedir que o credor resolva a relação contratual ou se utilize de medidas extremas e desproporcionais em face de um inadimplemento de parte mínima da obrigação.

No caso em tela, a recusa na entrega das chaves, privando o autor de usufruir de um bem pelo qual já pagou a quase totalidade do preço e cujas parcelas de financiamento e despesas condominiais vêm sendo regularmente adimplidas, revela-se uma medida coercitiva desproporcional e abusiva.

A conduta da ré transborda o exercício regular de um direito e configura verdadeiro abuso, nos termos do art. 187 do Código Civil, ao criar um entrave excessivo ao consumidor, que se vê em uma situação de extrema desvantagem.

Ademais, a estrutura jurídica da operação reforça a ilicitude da retenção. Com o registro do contrato de compra e venda e da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, a
ré-vendedora
transferiu a propriedade resolúvel ao autor-comprador e, ato contínuo, esta foi dada em garantia ao agente financeiro. A ré, portanto, não detém mais a propriedade nem a posse do bem. Sua posição jurídica se resume à de credora de uma obrigação pecuniária, referente ao saldo residual.

Para a cobrança de tal crédito, o ordenamento jurídico lhe faculta os meios adequados, como a ação de cobrança ou de execução – via, aliás, que a própria ré informa já ter utilizado (Processo no 1047567-
64.2024.8.11.0041) –, mas não lhe confere o direito de reter indevidamente um bem que não mais lhe pertence, praticando o que se assemelha a um exercício arbitrário das próprias razões.

(...)

Destarte, a procedência do pedido de obrigação de fazer é medida que se impõe, para determinar que a ré promova a imediata entrega das chaves do imóvel ao autor.

Passo à análise dos pedidos indenizatórios.

- Dos Danos Materiais (Lucros Cessantes).

A retenção indevida das chaves privou o autor da fruição do imóvel a partir de fevereiro de 2024. Tal privação gera um dano material presumido, correspondente ao valor que o autor deixou de auferir com uma possível locação do bem ou, alternativamente, ao que teve de despender com aluguel para sua própria moradia.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, por meio da Súmula 162, de que "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente". Embora a súmula se refira ao atraso na entrega da obra, sua
ratio

decidendi
aplica-se perfeitamente ao caso de retenção indevida das chaves após a conclusão do empreendimento, pois o resultado prático para o consumidor é o mesmo:
a impossibilidade de usar e gozar do seu patrimônio
.

Assim, é devida a indenização por lucros cessantes, a ser calculada mensalmente desde a data em que as chaves deveriam ter sido entregues (fevereiro de 2024) até a data da efetiva imissão do autor na posse. O percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de privação é o parâmetro usualmente adotado pela jurisprudência e se mostra razoável. Considerando o valor do contrato (R$ 205.894,43), o valor mensal da indenização deve ser fixado em R$ 1.029,47 (um mil, vinte e nove reais e quarenta e sete centavos).

(...)

- Dos Danos Morais.

A situação vivenciada pelo autor ultrapassa, em muito, o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. A conduta da ré frustrou a legítima expectativa do autor de tomar posse de sua casa própria, adquirida com notório esforço. Vê-se ele na esdrúxula situação de pagar as prestações do financiamento, as taxas de condomínio e, ao mesmo tempo, arcar com os custos de outra moradia, sendo privado de usufruir do bem por uma conduta abusiva da vendedora.

A angústia, a incerteza e o sentimento de impotência gerados por tal cenário configuram ofensa a direito da personalidade, notadamente à sua tranquilidade e dignidade, ensejando a reparação por dano moral.

Na fixação do quantum indenizatório, devem ser sopesadas a gravidade da conduta da ré, a extensão do dano sofrido pelo autor e a capacidade econômica das partes, observando-se os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo a conferir à vítima uma satisfação e, ao ofensor, uma sanção de caráter pedagógico, sem, contudo, gerar enriquecimento ilícito.

Nessa toada, considero o valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
adequado e suficiente para reparar o abalo moral sofrido, em consonância com os parâmetros adotados por este Tribunal em casos análogos.

- LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

Com efeito, no que diz respeito à necessidade de aplicação de multa por litigância de má-fé, neste ponto, sem razão a parte requerida, uma vez que a aplicação da referida multa exige a ocorrência de uma das hipóteses do artigo 80, do CPC, acompanhada de prova capaz de afastar a presunção de boa-fé das partes.

Nesse contexto, na hipótese dos autos, não restou comprovado o dolo ou a prática de qualquer dos comportamentos legalmente previstos autorizadores da litigância, capazes de justificar a aplicação da aludida penalidade.

III – DISPOSITIVO.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

a)
DETERMINAR
que a ré,
CUIABÁ ECHER 31 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
, promova a
entrega imediata das chaves
do imóvel objeto da lide (Unidade Residencial no 31, da Quadra B, do empreendimento Viva Parque) ao autor,
VERGÍLIO DA COSTA SILVA
, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais);

b)
CONDENAR
a ré ao pagamento de indenização por
danos materiais
, a título de
lucros cessantes
, no valor mensal de R$ 1.029,47 (mil e vinte e nove reais e quarenta e sete centavos), a incidir desde fevereiro de 2024 (data inicial de entrega das chaves) até a data da efetiva entrega das chaves, a ser apurado em liquidação de sentença. Sobre cada parcela mensal deverá ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1o, do
Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

c)
CONDENAR
a ré ao pagamento de indenização por
danos morais
, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.
”

Inicialmente,
o a
pelante pugna

pela

concessão de efeito suspensivo
ao recurso de apelação
visando suspender a sentença exarada.

Entretanto,
não vejo como conferir guarida
ao pedido,
considerando o disposto no art. 1012 do CPC, em seus §§ 1o, III e §3, I e II:

“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1o Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

(...)
§ 3oO pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I -
tribunal
, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II -
relator
, se já distribuída a apelação.”

Da leitura do supracitado dispositivo processual, evidencia-se que o pedido de atribuição de efeito suspensivo em recurso de apelação deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao Tribunal, ou, quando já distribuído o recurso, ao
R
elator, por petição própria, e não como preliminar recursal, como no caso em tela.

Nesse sentido, colaciono entendimentos desta Corte de Justiça,
in
verbis
:

“RECURSO DEAPELAÇÃOCÍVEL – AÇÃO INOMINADA CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PEDIDO DEEFEITOSUSPENSIVONAAPELAÇÃO– NECESSIDADE DE
REQUERIMENTO AUTÔNOMO
– MÉRITO - FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA – COBRANÇA DE FATURAS EM VALORES EXORBITANTES – VALORES MUITO ACIMA DA MÉDIA DE CONSUMO DA UNIDADE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA LEGITIMIDADE DAS COBRANÇAS – FATURAS DECLARADAS INEXISTENTES – REVISÃO PELA CONCESSIONÁRIA APÓS A PROPOSITURA DA AÇÃO QUE NÃO AFASTA A FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – INSCRIÇÃO DO NOME DA PARTE AUTORA NOS CADASTROS DOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O pedido de atribuição de efeitosuspensivo ao recurso de apelação deve ser formulado em petição incidental em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo
Civil.
(...)

(N.U 1031832-59.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024,
Publicado
no DJE 08/06/2024)
(
g.n
.)

Desse modo, resta inviável o exame do pedido formulado na própria Apelação, razão pelo qual
NÃO CONHEÇO DO PEDIDO
, diante da manifesta inadequação da via eleita.

Ultrapassa
da
essa questão,
o
apelante afirma
que o autor é
inadimplente contumaz, permanecendo em mora por período prolongado e com débito expressivo, circunstância que inviabiliza a aplicação da teoria do adimplemento substancial
.

Pois bem.

Na hipótese, a relação jurídica estabelecida entre as partes
se
subs
o
me aos conceitos de consumidor e fornecedor delineados nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor
, devendo
a
controvérsia ser analisada sob a ótica da proteção dos interesses econômicos do consumidor, reconhecida sua vulnerabilidade, com vistas à preservação do equilíbrio da relação de consumo.

É incontroverso nos autos — e assim reconhecido por ambas as partes — que o autor adimpliu a parcela mais expressiva do preço do
imóvel, no montante de R$ 147.600,00 (cento e quarenta e sete mil e seiscentos reais), mediante financiamento contratado junto à Caixa Econômica Federal, quantia esta que foi regularmente repassada à ré.

A própria matrícula do imóvel demonstra a concretização da operação, com o registro da aquisição em nome do autor e a constituição da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira.

A
apelante,
por sua vez, ampara a negativa de entrega do bem na cláusula contratual que condiciona a imissão na posse à integral quitação das obrigações assumidas (Cláusula 10.1 – ID.
333398385
), invocando, ainda, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, em razão da existência de parcelas remanescentes em aberto.

Conforme bem salientado pela r. sentença,
embora a argumentação defensiva encontre respaldo formal na redação contratual e na regra geral aplicável às obrigações bilaterais, sua aplicação automática ao caso concreto
se
revela inadequada, porquanto conduziria à mitigação de princípios estruturantes do ordenamento jurídico, especialmente a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao exercício abusivo de posições jurídicas.

A partir de tais fundamentos, c
onstata-se que os requerentes adimpliram parcela superior a 80% (oitenta por cento) do valor contratualmente ajustado,
circunstância que caracteriza o adimplemento substancial da obrigação
.

Diante do quadro fático delineado, a recusa na entrega das chaves, apesar do pagamento da quase totalidade do preço e da regular quitação das parcelas do financiamento e encargos condominiais, afronta os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, assumindo natureza coercitiva excessiva. A satisfação do crédito remanescente, nesse contexto, deve ser buscada pela requerida mediante os mecanismos jurídicos idôneos, e não pela privação do uso do bem.

Com efeito, a doutrina do adimplemento substancial, ainda que não expressamente positivada no ordenamento jurídico brasileiro, decorre da
aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, consagrados nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Tais vetores interpretativos assumem especial relevância em hipóteses como a dos autos,
a qual
envolve obrigação assumida por
consumidor
de baixa renda, impondo ao intérprete a consideração dos efeitos sociais da medida pretendida
pelo autor
, bem como
d
a
potencial
afronta ao direito fundamental à moradia digna, assegurado no artigo 6o da Constituição Federal.

De mais
a mais
, verifica-se que o autor/apelado vem adimplindo regularmente as parcelas do financiamento contratado junto à Caixa Econômica Federal, bem como as despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, circunstância que evidencia o cumprimento substancial de suas obrigações.

A exceção do contrato não cumprido pressupõe equivalência e proporcionalidade entre as prestações inadimplidas, o que não se verifica na hipótese, uma vez que a obrigação de entrega das chaves não se mostra proporcional à ínfima inadimplência remanescente. Nessas condições, impõe-se a prevalência da teoria do adimplemento substancial sobre a
exceptio
non
adimpleti

contractus
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - RETENÇÃO DAS CHAVES - ABUSIVIDADE - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - IMISSÃO NA POSSE DEVIDA - SENTENÇA MANTIDA. 1.Nas ações reivindicatórias, o requerente precisa demonstrar a titularidade do domínio sobre a coisa reivindicada, individualizá-la e comprovar o exercício da posse injusta do referido bem. 2. Ante o adimplemento substancial do contrato pela parte autora, não há dúvidas quanto à abusividade da retenção das chaves do imóvel adquirido, ainda que haja previsão contratual nesse sentido, por se revelar contrário a boa-fé objetiva inerente às relações contratuais. 3. Se a parte requerente se desincumbe do ônus probatório que lhe cabe, fazendo prova da propriedade e da alegada posse injusta exercida pela requerida, nos termos do inciso I, do art. 373, do CPC, confirmada a sentença que concedeu a imissão na
posse. 4. Recurso conhecido e não provido.
”

(TJ-MG - AC: 10000180328726002 MG, Relator.: Shirley
Fenzi
Bertão, Data de Julgamento: 15/06/2022, Câmaras Cíveis/11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/06/2022)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TUTELA DE URGÊNCIA PARA ENTREGA DAS CHAVES. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E REGISTRO DA PROPRIEDADE. Justifica-se reafirmar a sentença de procedência dos pedidos feitos na petição inicial da ação para tornar definitiva a tutela de urgência deferida para a entrega das chaves do imóvel à demandante, considerado o adimplemento substancial do preço e o registro da propriedade, e, assim, declarar a nulidade da cláusula do contrato de confissão de dívida que condiciona a entrega das chaves do imóvel adquirido ao pagamento integral do preço.

Considerada a pretensão de imissão na posse, o valor atribuído à causa corresponde ao valor do contrato.

Inexiste situação autorizadora de redução do valor dos honorários advocatícios, que foram arbitrados de acordo com os critérios
legais .Apelação

desprovida.(
Apelação Cível, No 50164085520208210022, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Carlos Cini
Marchionatti
, Julgado em: 31-01-2022)
”

(TJ-RS - Apelação: 50164085520208210022 PELOTAS, Relator: Carlos Cini
Marchionatti
, Data de Julgamento: 31/01/2022, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/02/2022)

“
APELAÇÃO. Compra e venda. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por lucros cessantes e danos morais. Atraso na entrega do imóvel. Retenção das chaves pela construtora, sob alegação de saldo residual a ser pago pelo requerente. Descabimento. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Valor dito em aberto que é pequeno em comparação ao já quitado e ao preço do imóvel. Função social do contrato. Alegação de que o recebimento do valor financiado ocorre somente após a conclusão da execução das obras, a fim de afastar o adimplemento substancial. Impertinência. Retenção das chaves que demonstra a conclusão do empreendimento e consequente recebimento do valor financiado. Indenização pelos lucros cessantes. Pertinência. Requerente que deixou de lucrar em virtude do pagamento de aluguel durante o período em que não pôde usufruir do imóvel adquirido. Ausência de julgamento ultra petita
.
Menção quanto ao percentual de 1% na fundamentação. No entanto, dispositivo condenou ao valor total pleiteado pela autora e calculado conforme o pedido inicial de 0,5% sobre o valor do contrato. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso que autorizam sua
incidência (retenção das chaves por 2 anos). Quantia fixada com parcimônia (R$ 20.000,00). Preliminar de nulidade da r. sentença. Afastada. Alegado julgamento extra petita. Descabimento. Juiz que não está
adstrito
aos fundamentos invocados pelas partes, mas apenas aos pedidos. Julgamento em conformidade com os requerimentos da exordial. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.
”
(TJ-SP - AC: 10227061120208260405 SP 1022706-11.2020 .8.26.0405, Relator.: Jair de Souza, Data de Julgamento: 28/10/2021, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2021)

Por sua vez, n
o que se refere aos
lucros cessantes,
o juízo de origem entendeu que a retenção das chaves teria impedido o autor de usufruir do imóvel a partir de fevereiro de 2024, presumindo-se, daí, a ocorrência de dano material, seja pela suposta perda de renda decorrente de eventual locação do bem, seja pelas despesas que teria suportado com aluguel para fins de moradia.

Todavia, a condenação ao pagamento de lucros cessantes exige demonstração concreta de que, em razão da conduta da requerida, o apelado deixou efetivamente de auferir rendimentos, bem como a indicação dos valores envolvidos, de modo a permitir a mensuração do alegado prejuízo.

No caso dos autos, embora o autor tenha sustentado a ocorrência de danos materiais, inexiste qualquer elemento probatório, ainda que indiciário, capaz de evidenciar que a privação do imóvel tenha acarretado prejuízo econômico efetivo. Ao que se depreende, o bem possui destinação eminentemente residencial, não havendo indicação de que seria utilizado para atividade produtiva ou geração de renda.

Do mesmo modo, não há prova de dispêndio com locação de imóvel substitutivo ou de qualquer outra despesa apta a caracterizar perda patrimonial concreta. Assim, ausente comprovação do efetivo prejuízo suportado, revela-se inviável a condenação a título de lucros cessantes, sob pena de se admitir enriquecimento sem causa, hipótese vedada pelo ordenamento jurídico.

Em relação aos
danos morais,

impõe-se a manutenção da condenação fixada na sentença. No caso concreto, o atraso na entrega do imóvel
revela situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, notadamente diante da demora de quase dois anos para a disponibilização das chaves do bem adquirido.

A conjugação de cláusulas contratuais de caráter abusivo
,
aliada à indevida retenção das chaves do imóvel e à exigência de encargos condominiais antes da efetiva imissão na posse, expôs
o autor
a situação de constrangimento, insegurança e desgaste emocional
.

Ta
is
circunstância
s

são aptas
a gerar
em
abalo de ordem extrapatrimonial, especialmente por frustrar legítima expectativa de moradia, justificando, portanto, a reparação moral reconhecida na origem.

No tocante ao
quantum
indenizatório, cumpre salientar que a reparação por dano moral cumpre dupla finalidade: de um lado, possui caráter pedagógico, voltado a desestimular a reiteração da conduta lesiva; de outro, apresenta função compensatória, destinada a atenuar, ainda que de forma indireta, o sofrimento suportado pela vítima.

Nesse contexto, o arbitramento da indenização deve ser realizado com prudência e razoabilidade, considerando-se a gravidade da conduta, a extensão do dano experimentado, bem como a capacidade econômica das partes envolvidas. A quantia fixada não pode ensejar enriquecimento indevido, tampouco se mostrar irrisória a ponto de esvaziar o caráter sancionatório da condenação e minimizar o abalo suportado pelo ofendido.

No caso concreto, observa-se que o financiamento do imóvel foi concedido no início de 2024, ao passo que a sentença determinando a entrega imediata das chaves somente foi proferida em outubro de 2025, resultando em período aproximado de dois anos sem que o adquirente pudesse usufruir do bem.

Soma-se a isso o fato de que o consumidor permanece inadimplente com cerca de
20
% do valor contratual
, razão pela qual, à
vista dessas circunstâncias, o montante fixado na origem, no importe de R$ 8.000,00,
revela-se adequado e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem implicar enriquecimento sem causa.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para
afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais a título de lucros cessantes
, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida, especialmente quanto à obrigação de entrega das chaves do imóvel e à condenação por danos morais, nos termos da fundamentação
supra.

No que se refere ao ônus
da
sucumbência,
em razão do parcial provimento deste recurso,
redistribuo os ônus sucumbenciais
, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, para que
70% (setenta por cento)
das custas processuais e dos honorários advocatícios sejam suportados
pela

apelante
, e
30% (trinta por cento)
pelo
apelado/autor
, mantida a base de cálculo e o percentual dos honorários fixados na origem, observada eventual gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026