Tribunal: TJMT
Processo: 1075444-76.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMIANAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PERCENTUAL INADIMPLIDO RELEVANTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. O contrato de compra e venda de imóvel, celebrado em 19/12/2018, no valor de R$ 60.000,00, previa pagamento em 33 parcelas. A sentença declarou rescindido o contrato por inadimplemento de 15 parcelas, correspondentes a R$ 14.896,00 (aproximadamente 24,83% do valor total), determinou a reintegração de posse ao vendedor após devolução dos valores pagos, devidamente atualizados e abatidas as penalidades contratuais de 10% sobre o valor inadimplido, e julgou improcedente a reconvenção.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela ausência de realização de audiência de conciliação e supressão da fase instrutória; (ii) determinar se o inadimplemento de aproximadamente 24,83% do valor contratual configura hipótese de aplicação da teoria do adimplemento substancial; e (iii) estabelecer se a conduta do vendedor, ao ajuizar a ação após tratativas extrajudiciais, caracteriza violação à boa-fé objetiva e comportamento contraditório.
III. Razões de decidir
3. A nulidade pela não realização de audiência de conciliação deve ser arguida na primeira oportunidade processual, sob pena de preclusão, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, não havendo demonstração de prejuízo concreto quando houve tentativas prévias de composição extrajudicial.
4. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a parte, regularmente intimada para especificar provas, permanece inerte, operando-se a preclusão temporal do direito à dilação probatória, sendo a controvérsia passível de resolução com base nas provas documentais já produzidas.
5. A teoria do adimplemento substancial possui aplicação excepcional e exige o cumprimento de parcela expressiva da obrigação, com inadimplemento residual e insignificante, requisitos não preenchidos quando o débito remanescente alcança aproximadamente um quarto do valor total do contrato.
6. O inadimplemento de 15 parcelas, correspondente a R$ 14.896,00 ou 24,83% do valor contratual de R$ 60.000,00, não pode ser considerado ínfimo ou desproporcional, revelando-se substancial e apto a frustrar a finalidade econômica do negócio jurídico.
7. A existência de meras tratativas extrajudiciais, ainda que documentadas por mensagens eletrônicas, não configura novação contratual nem renúncia tácita aos direitos do credor, especialmente quando o contrato contém cláusula expressa de não-renúncia que afasta a caracterização de precedente vinculante.
8. O credor não está obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, nos termos do artigo 313 do Código Civil, sendo legítimo o exercício do direito potestativo à resolução contratual diante do inadimplemento de parcela relevante da obrigação, conforme previsto no artigo 475 do mesmo diploma legal e na cláusula sexta do contrato.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de Apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: "1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento alcança aproximadamente um quarto do valor total do contrato, por não se caracterizar como residual ou insignificante, autorizando a resolução contratual nos termos do artigo 475 do Código Civil. 2. Meras tratativas extrajudiciais para quitação de débito não configuram novação contratual nem renúncia tácita aos direitos do credor, especialmente quando o contrato contém cláusula expressa de não-renúncia. 3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a parte, regularmente intimada para especificar provas, permanece inerte, operando-se a preclusão temporal. 4. A nulidade pela não realização de audiência de conciliação deve ser arguida na primeira oportunidade processual, sob pena de preclusão."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 313, 360, 361, 413 e 475; CPC, arts. 9o, 10, 139, V, 278, 334, 355, I, e 85, § 11; CF/1988, art. 5o, LXXIV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2167264/PI, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 15/10/2024; TJMT, AC 10000118920198110090, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 08/11/2023; TJMT, RAC 1006418-54.2025.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 18/03/2026; TJMT, RAC 0000616-35.2015.8.11.0044, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 19/06/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1075444-76.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 820.695.571-20 (APELANTE), MARIA LUIZA DE SENE - CPF: 056.228.041-32 (ADVOGADO), JAMIL ALVES DE SOUZA - CPF: 429.322.381-91 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE NELSON PEREIRA DA SILVA - CPF: 442.076.461-91 (APELANTE), POLLYANA OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 014.098.601-40 (ADVOGADO), CLARICE BRAATZ DE MORAIS - CPF: 702.560.041-53 (APELANTE), NICOLE BRAATZ PEREIRA - CPF: 075.864.591-00 (APELANTE), HENRIQUE BRAATZ PEREIRA - CPF: 075.864.751-48 (APELANTE), NELSON PEREIRA DA SILVA - CPF: 442.076.461-91 (APELADO), POLLYANA OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 014.098.601-40 (ADVOGADO), CLARICE BRAATZ DE MORAIS - CPF: 702.560.041-53 (APELADO), NICOLE BRAATZ PEREIRA - CPF: 075.864.591-00 (APELADO), HENRIQUE BRAATZ PEREIRA - CPF: 075.864.751-48 (APELADO), LUIZ CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 820.695.571-20 (APELADO), JAMIL ALVES DE SOUZA - CPF: 429.322.381-91 (ADVOGADO), CLARICE BRAATZ DE MORAIS - CPF: 702.560.041-53 (TERCEIRO INTERESSADO), NICOLE BRAATZ PEREIRA - CPF: 075.864.591-00 (TERCEIRO INTERESSADO), HENRIQUE BRAATZ PEREIRA - CPF: 075.864.751-48 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMIANAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PERCENTUAL INADIMPLIDO RELEVANTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. O contrato de compra e venda de imóvel, celebrado em 19/12/2018, no valor de R$ 60.000,00, previa pagamento em 33 parcelas. A sentença declarou rescindido o contrato por inadimplemento de 15 parcelas, correspondentes a R$ 14.896,00 (aproximadamente 24,83% do valor total), determinou a reintegração de posse ao vendedor após devolução dos valores pagos, devidamente atualizados e abatidas as penalidades contratuais de 10% sobre o valor inadimplido, e julgou improcedente a reconvenção.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela ausência de realização de audiência de conciliação e supressão da fase instrutória; (ii) determinar se o inadimplemento de aproximadamente 24,83% do valor contratual configura hipótese de aplicação da teoria do adimplemento substancial; e (iii) estabelecer se a conduta do vendedor, ao ajuizar a ação após tratativas extrajudiciais, caracteriza violação à boa-fé objetiva e comportamento contraditório.

III. Razões de decidir

3. A nulidade pela não realização de audiência de conciliação deve ser arguida na primeira oportunidade processual, sob pena de preclusão, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, não havendo demonstração de prejuízo concreto quando houve tentativas prévias de composição extrajudicial.

4. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a parte, regularmente intimada para especificar provas, permanece inerte, operando-se a preclusão temporal do direito à dilação probatória, sendo a controvérsia passível de resolução com base nas provas documentais já produzidas.

5. A teoria do adimplemento substancial possui aplicação excepcional e exige o cumprimento de parcela expressiva da obrigação, com inadimplemento residual e insignificante, requisitos não preenchidos quando o débito remanescente alcança aproximadamente um quarto do valor total do contrato.

6. O inadimplemento de 15 parcelas, correspondente a R$ 14.896,00 ou 24,83% do valor contratual de R$ 60.000,00, não pode ser considerado ínfimo ou desproporcional, revelando-se substancial e apto a frustrar a finalidade econômica do negócio jurídico.

7. A existência de meras tratativas extrajudiciais, ainda que documentadas por mensagens eletrônicas, não configura novação contratual nem renúncia tácita aos direitos do credor, especialmente quando o contrato contém cláusula expressa de não-renúncia que afasta a caracterização de precedente vinculante.

8. O credor não está obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, nos termos do artigo 313 do Código Civil, sendo legítimo o exercício do direito potestativo à resolução contratual diante do inadimplemento de parcela relevante da obrigação, conforme previsto no artigo 475 do mesmo diploma legal e na cláusula sexta do contrato.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de Apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

"1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento alcança aproximadamente um quarto do valor total do contrato, por não se caracterizar como residual ou insignificante, autorizando a resolução contratual nos termos do artigo 475 do Código Civil. 2. Meras tratativas extrajudiciais para quitação de débito não configuram novação contratual nem renúncia tácita aos direitos do credor, especialmente quando o contrato contém cláusula expressa de não-renúncia. 3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a parte, regularmente intimada para especificar provas, permanece inerte, operando-se a preclusão temporal. 4. A nulidade pela não realização de audiência de conciliação deve ser arguida na primeira oportunidade processual, sob pena de preclusão."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 313, 360, 361, 413 e 475; CPC, arts. 9o, 10, 139, V, 278, 334, 355, I, e 85, § 11; CF/1988, art. 5o, LXXIV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2167264/PI, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 15/10/2024; TJMT, AC 10000118920198110090, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 08/11/2023; TJMT, RAC 1006418-54.2025.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 18/03/2026; TJMT, RAC 0000616-35.2015.8.11.0044, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 19/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
ESPÓLIO DE NELSON PEREIRA DA SILVA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação de

Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
, ajuizada por
LUIZ CESAR DE OLIVEIRA
, que julgou procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinando a reintegração de posse em favor do apelado, a ser efetivada após a devolução dos valores pagos pelos réus, devidamente atualizados, abatidas as penalidades contratuais (multa de 10% sobre o valor inadimplido).

Ainda, julgou improcedente a reconvenção apresentada pelo
ESPÓLIO DE NELSON PEREIRA DA SILVA
, representado por
CLARICE BRAATZ DE MORAES
, e seus herdeiros
NICOLE BRAATZ PEREIRA e HENRIQUE BRAATZ PEREIRA
, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Alega o recorrente que a sentença é nula por violação aos arts. 9o, 10 e 355 do CPC, uma vez que houve julgamento antecipado da lide com supressão indevida da fase instrutória. Sustenta que o próprio juízo havia reconhecido, na decisão interlocutória que indeferiu a tutela provisória, a existência de controvérsia fática relevante quanto ao montante efetivamente inadimplido e à resistência injustificada do autor em receber o pagamento do saldo remanescente, determinando expressamente a realização de audiência de conciliação.

Argumenta que há nos autos indícios de cumprimento substancial do contrato, uma vez que mais de 80% da obrigação foi regularmente adimplida, circunstância que afasta a possibilidade de resolução contratual. Sustenta que o falecido Nelson Pereira da Silva havia quitado R$ 49.104,00 de um total contratual de R$ 60.000,00, correspondendo a 81,84% do valor total da avença, enquadrando-se no conceito jurídico de adimplemento substancial.

Aduz, ainda, que a conduta do apelado foi manifestamente contraditória e desleal, em violação ao princípio da boa-fé objetiva, pois, dois dias antes do falecimento do Sr. Nelson, o apelado anuiu expressamente ao recebimento do pagamento final, ajustando a quitação do saldo remanescente de R$ 5.500,00; posteriormente, contudo, aproveitando-se do estado de luto da família, optou por ajuizar ação possessória.

Sustenta que a viúva notificou o apelado, manifestando inequívoca intenção de quitar o contrato, ao propor o pagamento do saldo remanescente acrescido de juros; entretanto, houve recusa injustificada, o que configura abuso de direito e litigância de má-fé.

Por fim, requer: a) o conhecimento e o provimento da apelação, para anular a sentença, com o retorno dos autos ao juízo de origem, a fim de que seja reaberta a fase instrutória e realizada a audiência de conciliação e instrução; b) subsidiariamente, a reforma integral da sentença, para reconhecer o adimplemento substancial do contrato, afastando qualquer pretensão de rescisão e reintegração de posse; c) o reconhecimento da violação à boa-fé objetiva, do abuso de direito e da litigância de má-fé do apelado; e d) a condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Em contrarrazões, LUIZ CESAR DE OLIVEIRA, alegou, preliminarmente, a impossibilidade de concessão da justiça gratuita ao espólio, sustentando que a concessão do benefício não se coaduna com sua natureza jurídica, pois o espólio responde pelas dívidas do falecido nos limites de seu patrimônio, sendo que a hipossuficiência aplicável às pessoas físicas não se estende ao espólio, enquanto universalidade de bens.

Quanto à validade da sentença, argumenta que a ausência de realização de audiência de conciliação, por si só, não enseja nulidade automática, conforme entendimento do STJ, especialmente quando não demonstrado prejuízo concreto. Sustenta que houve tentativas de acordo extrajudicial antes do ajuizamento da ação, as quais restaram infrutíferas.

No que se refere à audiência de instrução, defende que o julgamento antecipado é admitido quando não há mais provas a produzir, conforme o art. 355, I, do CPC, sendo que o apelado havia juntado todas as provas e, quando intimado a especificar a produção de provas complementares, pugnou pelo julgamento antecipado.

Refuta a alegação de cerceamento de defesa, ao argumento de que foi oportunizada ao apelante livre manifestação no processo, inclusive para a produção de provas; contudo, este deixou transcorrer o prazo
in albis,
operando-se a preclusão temporal.

No mérito, sustenta que restou comprovado o inadimplemento contratual, pois foram adimplidas apenas 18 parcelas das 33 avençadas, correspondendo a percentual inferior a 60% do contrato, razão pela qual não se aplica a teoria do adimplemento substancial.

Assevera que o apelante realizou pagamentos irregulares e intempestivos, ignorando deliberadamente juros, mora e correção monetária previstos no contrato, tendo juntado aos autos recibos manifestamente inválidos, desprovidos de assinatura do credor e com rasuras nas datas.

Defende a ausência de má-fé do apelado, pois a busca pela rescisão contratual constitui exercício regular de direito. Por outro lado, alega litigância de má-fé do apelante, cuja conduta se amolda às hipóteses previstas nos incisos II, IV, V e VII do art. 80 do CPC.

Por fim, requer: a) preliminarmente, a revisão do benefício da justiça gratuita concedido ao apelante; b) o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença; c) alternativamente, que não seja oportunizada nova fase instrutória, em razão da preclusão temporal; d) a condenação do apelante por litigância de má-fé; e) a condenação do apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

A Procuradoria de Justiça manifestou pela não intervenção, considerando tratar-se de recurso entre partes maiores e capazes, onde não se fazem presentes a defesa de interesses metaindividuais, tratando-se de interesse individual e disponível que não se confunde com interesse público primário. (ID 353963380).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de apelação interposto pelo
ESPÓLIO DE NELSON PEREIRA DA SILVA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação de

Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
, ajuizada por
LUIZ CESAR DE OLIVEIRA
, que julgou procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinando a reintegração de posse em favor do apelado, a ser efetivada após a devolução dos valores pagos pelos réus, devidamente atualizados, abatidas as penalidades contratuais (multa de 10% sobre o valor inadimplido.

Ainda, julgou improcedente a reconvenção apresentada pelo
ESPÓLIO DE NELSON PEREIRA DA SILVA
, representado por
CLARICE BRAATZ DE MORAES
, e seus herdeiros
NICOLE BRAATZ PEREIRA e HENRIQUE BRAATZ PEREIRA
, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Inicialmente, verifico a presença dos pressupostos de admissibilidade recursal. A apelação é tempestiva, nos termos da certidão de intimação e do protocolo (ID 349540918), tendo sido interposta dentro do prazo de 15 (quinze) dias úteis, conforme o art. 1.003, § 5o, do CPC. O preparo foi dispensado em razão da concessão da justiça gratuita ao apelante em primeiro grau (ID 349540906), matéria que será analisada em sede preliminar, conforme suscitado em contrarrazões.

Assim, conheço do recurso e passo à análise das questões preliminares.

Da Preliminar de Impugnação à Justiça Gratuita arguida pelo Apelado

O apelado, em suas contrarrazões, pugna pela revogação do benefício da justiça gratuita concedido ao Espólio apelante, sob o argumento de que a condição de hipossuficiência dos herdeiros não se confunde com a capacidade financeira da massa patrimonial.

De fato, a jurisprudência orienta que a hipossuficiência do espólio deve ser analisada a partir dos bens e direitos que compõem o acervo hereditário, e não com base na situação particular dos herdeiros. Contudo, a análise para a concessão ou revogação do benefício não pode se descurar da necessidade de prova da efetiva capacidade financeira do espólio para arcar com as despesas processuais, cujo ônus recai sobre quem impugna a gratuidade.

No caso em tela, o juízo de primeiro grau deferiu a benesse com base no comprovante de inscrição dos herdeiros (composta por Clarice Braatz de Moraes, Nicole Braatz Pereira e Henrique Braatz Pereira) no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (ID 349540905), documento que, embora reflita a situação dos sucessores, constitui um forte indício da precariedade econômica do núcleo familiar que representa o espólio. Tal documento, por sua natureza oficial, goza de presunção de veracidade e serve como elemento probatório suficiente para, em um primeiro momento, justificar a concessão da gratuidade.

O apelado, ao impugnar o benefício, limita-se a fazer menção genérica à existência do imóvel em litígio e à construção nele edificada, sem, contudo, apresentar qualquer prova concreta da liquidez do espólio. A mera existência de um bem imóvel, sobretudo quando é o próprio objeto da disputa judicial e, portanto, de disponibilidade controvertida e ilíquida, não é suficiente para elidir a presunção de hipossuficiência gerada pelos documentos apresentados. Caberia ao impugnante demonstrar, por meios idôneos, que o espólio possui recursos financeiros disponíveis para arcar com as custas do processo sem comprometer sua administração ou a subsistência dos herdeiros, o que não ocorreu.

O instituto da justiça gratuita visa a garantir o acesso à justiça, direito fundamental previsto no artigo 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal. A revogação do benefício com base em uma presunção de capacidade econômica, desprovida de prova de liquidez patrimonial, representaria um óbice indevido ao exercício do direito de defesa pelo apelante.

Desse modo, não tendo o apelado se desincumbido do ônus de provar a suficiência de recursos do Espólio, e havendo nos autos elementos que indicam a vulnerabilidade econômica do núcleo familiar, a manutenção do benefício concedido em primeiro grau é medida que se impõe.

Nesses termos,
rejeito
a preliminar de impugnação ao benefício da justiça gratuita.

Da Preliminar de Nulidade da Sentença por Cerceamento de Defesa arguida pelo Apelante

O apelante argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob dois fundamentos: a não realização da audiência de conciliação e a supressão da fase de instrução probatória, a despeito de anterior decisão interlocutória que as teria determinado.

No que concerne à ausência de
audiência de conciliação
, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a nulidade pela não realização da audiência de conciliação ou mediação, deve ser arguida na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão (art. 278 do CPC) e poderá ser sanada mediante a realização da audiência após tal manifestação até a prolação da sentença.

Vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO DE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.
DEVER GERAL DE PROMOVER A AUTOCOMPOSIÇÃO E SOLUÇÃO CONSENSUAL DOS CONFLITOS. AUDIÊNCIA PRÉVIA DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO. ART. 334 DO CPC
. OBRIGATORIEDADE, SALVO QUANDO HOUVER DESINTERESSE POR AMBAS AS PARTES. NULIDADE PELA NÃO REALIZAÇÃO.
NECESSIDADE DE ARGUIÇÃO NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE DE SE MANIFESTAR NOS AUTOS
. PROCEDIMENTO ESPECIAL REGIDO PELO DL No 911/1969. PREVISÃO ESPECÍFICA. NÃO APLICAÇÃO DO ART. 334 DO CPC. NÃO OBRIGATORIEDADE DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA NA ESPÉCIE. 1. Ação de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/4/2024 e concluso ao gabinete em 29/8/2024.2. O propósito recursal é decidir se a audiência prévia de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC é obrigatória, inclusive na ação de busca e apreensão regida pelo DL no 911/1969, e se a ausência de sua realização caracteriza nulidade.3. O CPC/2015 elencou entre as suas normas fundamentais a determinação de que o Estado promoverá, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos, a qual deve ser estimulada por todos os sujeitos do processo (art. 3o, §§ 2o e 3o), sendo um dever do juiz promover, a qualquer tempo, a autocomposição (art. 139, V).4. No procedimento comum, existe determinação legal para que o juiz realize audiência prévia de conciliação ou mediação (art. 334 do CPC), com exceção apenas em duas hipóteses: I) se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse; ou II) quando não se admitir a autocomposição .5. Assim, a audiência prévia de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC é obrigatória, mesmo quando apenas uma das partes manifestar desinteresse, sendo dispensada tão somente quando houver desinteresse de ambas as partes.
6. A nulidade pela não realização da audiência de conciliação ou mediação, quando for obrigatória, deve ser arguida na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão (art. 278 do CPC) e poderá ser sanada mediante a realização da audiência após tal manifestação, não havendo prejuízo para a parte interessada, desde que seja realizada antes da sentença
.7. No procedimento especial da ação de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente, regida pelo DL no 911/1969, não incide a obrigatoriedade da prévia audiência de conciliação prevista no art . 334 do CPC, de modo que a sua ausência não caracteriza nulidade.8. O DL no 911/1969 regulamenta a fase inicial do processo de forma diversa dos arts. 334 e 335, I e II, do CPC - prevendo que a resposta do réu deve ser apresentada no prazo de 15 dias da execução da liminar (art. 3o, § 3o) -, não havendo espaço para a aplicação subsidiária dos referidos dispositivos do procedimento comum.9
. No recurso sob julgamento, afasta-se a nulidade pela ausência de realização da audiência de conciliação, porque (I) ainda que fosse aplicável o art. 334 do CPC, o recorrente (réu) não suscitou o vício na primeira oportunidade (contestação)
; (II) na espécie, não incide a obrigatoriedade da referida audiência, por ser procedimento especial regido pelo DL no 911/1969; e (III) nem mesmo houve requerimento expresso pelo recorrente de realização de audiência de conciliação ou oferta de proposta de acordo, mas apenas pedido de mérito para que o Juiz concedesse a renegociação da dívida .10. Recurso especial conhecido e não provido.” (STJ - REsp: 2167264 PI 2024/0326747-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 15/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024)

Nesses termos, observa-se que a nulidade deve ser arguida na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão e poderá ser sanada mediante a realização da audiência após tal manifestação, desde que seja realizada antes da sentença.

Por sua vez, à nulidade pela ausência de designação da audiência prevista no art. 334 do CPC, leciona a doutrina que é aplicável
“o regime das nulidades dos arts. 276 a 283 do CPC, no sentido de que não haverá pronunciamento do vício se
inexistente prejuízo
, especialmente se consideradas as diversas outras oportunidades para que as partes celebrem acordo judicial (arts. 139, V, 359, 932, I, todos do CPC) ou extrajudicial.”
(GAJARDONI, Fernando da Fonseca; et al. Comentários ao Código de Processo Civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 567).

Quanto à supressão da fase instrutória, o argumento igualmente não prospera. Conforme se verifica do andamento processual, o juízo de origem, por meio do despacho de ID 349540910, intimou as partes para que especificassem, de forma justificada, as provas que pretendiam produzir. Em resposta, o apelado manifestou desinteresse na produção de novas provas e requereu o julgamento antecipado da lide (ID 349540911). O apelante, por sua vez, permaneceu inerte, deixando transcorrer
in albis
o prazo que lhe fora concedido.

A inércia da parte, devidamente intimada para especificar provas, acarreta a preclusão temporal do direito à dilação probatória. Não há falar em cerceamento de defesa quando a própria parte, tendo a oportunidade de se manifestar e requerer a produção de provas, opta pelo silêncio. A preclusão constitui instituto essencial à ordem e à celeridade processual, impedindo o retrocesso a fases já superadas.

Com efeito,

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO REIVINDICATÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INTIMAÇÃO PARA ESPECIFICAR PROVAS – MANIFESTAÇÃO INTEMPESTIVA – PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINAR REJEITADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não se configura cerceamento de defesa a hipótese em que a parte autora foi intimada para especificação das provas, contudo, manteve-se silente, o que resulta em preclusão,
mesmo que tenha havido pedido na inicial.” (TJ-MT - AC: 10000118920198110090, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 08/11/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2023). (grifo nosso)

A alegação de que a decisão interlocutória anterior teria gerado expectativa de instrução não socorre o apelante. A condução do processo é dinâmica, sendo a fase de especificação de provas o momento adequado para demonstrar sua pertinência e necessidade. Ao se omitir, o apelante sinalizou que as provas documentais constantes dos autos eram suficientes para o deslinde da controvérsia.

Dessa forma, agiu corretamente o magistrado ao proceder ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia, adimplemento ou inadimplemento contratual, comportava julgamento com base nas provas documentais já produzidas, sendo desnecessária a dilação probatória.

Assim,
rejeito a preliminar de nulidade da sentença por ausência de realização da audiência de conciliação e instrução e julgamento
.

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

Depreende-se dos autos que se trata de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, ajuizada por
Luiz Cesar de Oliveira
(vendedor/apelado) em face do
espólio de Nelson Pereira da Silva
(comprador), representado por sua viúva, Clarice Braatz de Morais, e herdeiros. O objeto da demanda é um terreno de 448,13 m2, localizado em Cuiabá, vendido em 19/12/2018, pelo valor de
R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Conforme contrato de compra e venda constante do ID 349540856, o pagamento seria realizado em 33 parcelas, com datas de vencimento sucessivas, totalizando R$ 32.896,00 (trinta e dois mil, oitocentos e noventa e seis reais), nos termos da Cláusula 2a, alínea “b”, à fl. 2.

O autor apresenta planilha de débito, na qual alega que foi pago o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais). Sustenta que, das 33 (trinta e três) parcelas pactuadas, apenas 18 (dezoito) foram adimplidas, permanecendo em aberto 15 (quinze) parcelas, no montante de R$ 14.896,00 (quatorze mil, oitocentos e noventa e seis reais). Afirma, ainda, que, com a incidência dos juros contratuais e da correção monetária devida, nos termos da cláusula 6a, § 2o, do contrato (ID 349540856, fl. 3), o débito totaliza
R$ 42.207,69
(quarenta e dois mil, duzentos e sete reais e sessenta e nove centavos), aproximadamente 54,55% do contrato.

Em razão do exposto pede a rescisão contratual com base na cláusula 6a, a reintegração de posse e a condenação dos réus na cláusula penal.

Por sua vez o apelante,
Espólio de Nelson Pereira da Silva
, alega o adimplemento substancial do contrato, sustentando que mais de 80% do valor foi quitado, consideradas as benfeitorias realizadas e os tributos pagos.

Afirma a existência de acordo verbal celebrado em 29/08/2024, anexando a conversa via whatsApp realizado entre Nelson (comprador) e Luiz Cezar (vendedor) dias antes do falecimento de Nelson, por meio do qual teria sido ajustada a quitação da última parcela pelo valor de R$ 5.500,00, acrescido de juros (ID 349540918 – pág. 9).

Aduz o apelante que a viúva notificou o apelado, manifestando inequívoca intenção de quitar o contrato, inclusive ao propor o pagamento do saldo remanescente no valor de R$ 5.500,00, acrescido de R$ 1.500,00 a título de juros, solicitando, apenas, a indicação dos dados bancários necessários à transferência e, ao final, a regularização do imóvel. Sustenta que o vendedor recusou o recebimento do valor ofertado e, simultaneamente, ajuizou a presente ação.

Em reconvenção, requereram a quitação do contrato, a transferência do imóvel e a condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00.

Foram anexados aos autos os seguintes documentos: contrato de compra e venda de bem imóvel (ID 349540856); notificações extrajudiciais (IDs 349540859, 349540860 e 349540862); certidão de óbito de Nelson (ID 349540884); comprovantes de pagamento/PIX e recibos (IDs 349540878 e 349540898); capturas de tela de conversas via WhatsApp (IDs 349540875, e 177897543); e planilhas de débito/atualização (IDs 349540897 e 349540899).

Pois bem. Restou incontroverso que o comprador,
Nelson Pereira da Silva
, faleceu em 31/08/2024 e que foram realizados pagamentos parciais do preço ajustado de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), referente ao terreno de 448,13m2, situado no loteamento “Jardim Imperial – etapa II”, bairro Coxipó da Ponte, Cuiabá.

A controvérsia entre as partes reside no montante efetivamente pago e na existência, ou não, de acordo verbal para a quitação da última parcela.

No caso dos autos, a análise das provas documentais válidas, isto é, aquelas cuja autenticidade é incontroversa, revela cenário diverso daquele delineado pelo apelante. Conforme demonstrado pelo contrato (ID 349540856) e pelos comprovantes de pagamento válidos (IDs 349540898, 349540867, 349540868, 349540869, 349540871 e 349540878), o negócio jurídico totalizava
R$ 60.000,00
, composto por uma entrada de
R$

27.104,00 (R$ 22.000,00 em espécie e R$ 5.104,00 a título de quitação de IPTU)
e por um saldo de
R$ 32.896,00
, a ser pago em 33 parcelas.

As provas produzidas nos autos demonstram o
pagamento da entrada e de 18 parcelas, totalizando o adimplemento de
R$ 45.104,00
.

O valor remanescente corresponde, portanto, a 15 parcelas inadimplidas, que somam, em seu valor histórico,
R$ 14.896,00
. Em termos percentuais, o inadimplemento alcança aproximadamente
24,83%
do valor total do contrato (R$ 60.000,00). Um débito correspondente a quase um quarto do valor do negócio não pode, sob nenhuma ótica razoável, ser considerado ínfimo ou insignificante.

A jurisprudência pátria, inclusive desta Corte, tem adotado critério restritivo na aplicação da teoria do
adimplemento substancial
, reservando-a para hipóteses em que o percentual inadimplido é efetivamente residual. Admitir a manutenção compulsória do contrato, diante de um déficit dessa magnitude, implicaria impor ao credor ônus desproporcional, em afronta ao equilíbrio contratual e à legítima expectativa de recebimento integral do preço.

Ademais, a alegação do apelante de que teria quitado mais de
80% do contrato
fundamenta-se em recibos de autenticidade duvidosa, os quais, corretamente, não foram considerados pelo juízo de origem. Tais documentos, como destacado pelo apelado, não contêm a assinatura do credor, apresentam rasuras e inconsistências, carecendo de força probante suficiente para comprovar a quitação.

A teoria do adimplemento substancial, construção doutrinária e jurisprudencial que encontra esteio nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, visa a obstar o exercício do direito à resolução contratual quando o inadimplemento se afigura ínfimo, desproporcional e incapaz de frustrar a finalidade precípua do negócio jurídico. Contudo, sua aplicação é excepcional e exige a presença de requisitos cumulativos, notadamente o cumprimento de parcela expressiva da obrigação e a insignificância do débito remanescente.

Inadimplida parcela relevante do contrato, resta inviável a aplicação da referida teoria. À luz do artigo 313 do Código Civil, o credor não está obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, nem a anuir ao parcelamento do débito contratual, inexistindo norma que o obrigue a tanto, vejamos:

“Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”

A imposição judicial de forma diversa de adimplemento viola a autonomia privada e o equilíbrio contratual. Assim, inexistente o cumprimento substancial do contrato, revela-se juridicamente correta a resolução contratual reconhecida na sentença.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGADA NOVAÇÃO TÁCITA. AUSÊNCIA DE ANIMUS NOVANDI. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS. INCIDENCIA. LEGALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame: Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel c/c indenização por lucros cessantes e danos morais c/c reintegração de posse, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão contratual por culpa da compradora, determinar a reintegração de posse do imóvel aos vendedores, condenar a ré ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, afastada a cumulação da cláusula penal com as arras. A apelante sustenta inexistência de inadimplemento apto a justificar a resolução do contrato, ocorrência de novação tácita, aplicação da teoria do adimplemento substancial e desproporcionalidade das penalidades impostas.

II. Questão em discussão: Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do compromisso de compra e venda; (ii) estabelecer se a aceitação de pagamentos realizados de forma diversa da prevista no contrato caracteriza novação tácita da obrigação; (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante dos valores já pagos pela compradora; e (iv) verificar a adequação das consequências jurídicas da rescisão contratual, notadamente a reintegração de posse, a retenção parcial dos valores pagos, a taxa de fruição e a indenização por danos morais.

III. Razões de decidir:
A resolução contratual é cabível quando configurado inadimplemento da obrigação principal, nos termos do art. 475 do Código Civil, sendo incontroverso que a compradora não quitou o saldo remanescente nem promoveu a assunção do financiamento imobiliário no prazo contratualmente estipulado. A mera aceitação de pagamentos realizados em conta bancária dos vendedores não configura novação, pois a caracterização do instituto exige manifestação inequívoca de vontade de extinguir a obrigação anterior e substituí-la por outra, inexistindo nos autos prova do animus novandi. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela significativa da obrigação ou compromete o núcleo essencial do contrato, como ocorre no caso em que permanece pendente a quitação de expressivo saldo devedor relativo ao preço do imóvel
.
A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução do contrato, uma vez que a permanência da compradora no imóvel torna-se injusta após o desfazimento do negócio jurídico.
A retenção de 25% dos valores pagos pela compradora revela-se proporcional e adequada para compensar os prejuízos decorrentes da resolução contratual, sobretudo diante da vedação ao enriquecimento sem causa e da necessidade de moderação da penalidade originalmente pactuada. A fixação de taxa de fruição correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato constitui parâmetro amplamente admitido pela jurisprudência para compensar o proprietário pela privação do uso do imóvel durante o período de ocupação indevida. A condenação ao pagamento de indenização por danos morais mostra-se adequada diante dos transtornos experimentados pelos vendedores em razão da prolongada inadimplência e da impossibilidade de dispor livremente do imóvel.

IV. Dispositivo e tese: Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
A ausência de quitação do saldo devedor ou de assunção do financiamento pelo comprador configura inadimplemento da obrigação principal e autoriza a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel. A aceitação de pagamentos realizados de forma diversa da originalmente pactuada não caracteriza novação sem prova inequívoca do animus novandi. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela relevante do preço ou compromete a finalidade econômica do contrato
. A resolução do compromisso de compra e venda autoriza a reintegração de posse do imóvel ao vendedor e a fixação de taxa de fruição pela ocupação indevida. A retenção parcial dos valores pagos pelo comprador inadimplente é admissível quando fixada em patamar razoável e proporcional aos prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 360, 361, 413 e 475; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC no 1010011-50.2021.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.12.2021; TJMT, RAC no 1029767-67.2017.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 01.12.2021; TJMG, RAC no 1000021-11.798580-01, Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 25.08.2021.”

(N.U 1006418-54.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/03/2026, Publicado no DJE 23/03/2026). (destaquei)

Portanto, não preenchidos os requisitos para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, a inadimplência de parcela significativa do preço autoriza a parte lesada a pleitear a resolução do contrato, conforme dispõe o artigo 475 do Código Civil.

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Ademais, o contrato prevê expressamente, na cláusula 6a, parágrafo sexto, a possibilidade de rescisão em caso de inadimplemento, transcrevo:

“Na hipótese de inadimplência por parte do COMPRADOR, O VENDEDOR poderá optar, a seu exclusivo critério, a: i) proceder a execução das parcelas vencidas e não pagas, acrescidos de todos os encargos contratuais ora pactuados, inclusive a cláusula penal; ou ii)
rescindir totalmente o presente instrumento, voltando o referido imóvel à propriedade e posse do VENDEDOR
, exigindo-se ainda do COMPRADOR a multa penal/cláusula penal estipulada neste instrumento,
devolvendo ao COMPRADOR os valores já pagos, devidamente atualizados
, abatido o valor das penalidades contratuais.”

Outrossim, o apelante invoca o princípio da boa-fé objetiva e seu corolário, a proibição do comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), argumentando que as conversas via WhatsApp demonstrariam a aceitação do apelado em receber um saldo remanescente de R$ 5.500,00, criando uma legítima expectativa que teria sido frustrada pela propositura da ação.

Contudo, uma interpretação sistemática do acervo probatório conduz a uma conclusão distinta. Os diálogos, de fato, demonstram a existência de tratativas para a quitação do débito. Entretanto, não se pode extrair de meras negociações a configuração de uma novação contratual ou de uma renúncia tácita do credor aos seus direitos. Tratativas são, por sua natureza, atos preparatórios que visam à celebração de um acordo, o qual somente se perfectibiliza com o efetivo pagamento ou com a formalização de um novo pacto, o que não ocorreu.

Nesse ponto, a cláusula 6a, parágrafo quinto, do contrato (ID 349540857) atua como uma barreira jurídica à pretensão do Apelante. A referida cláusula, conhecida como cláusula de não-renúncia, estabelece expressamente que:

“Se o VENDEDOR a qualquer tempo tolerar qualquer mora ou infração contratual ou legal, se deixar de aplicar ao COMPRADOR inadimplente alguma sanção em que haja ele incidido, se relevar falta aplicada ou reduzir multa ou encargo contratual, se lhe conceder prazo adicional para o adimplemento da obrigação ou para satisfação de determinada obrigação, se praticar ou se abstiver de fato ou ato que importe em tolerância de falta ou relevação de penas,
não constituirá novação das cláusulas e condições contratuais nem precedente a ser invocado pelo beneficiário ou por terceiros, sendo considerado com liberalidade dele VENDEDOR
.”

Diante disso, como bem reconhecido pelo magistrado de primeiro grau, restou evidenciado o inadimplemento por parte do apelante com as obrigações decorrentes do contrato de compra e venda, desconstituído o negócio jurídico pela resolução contratual da parte lesada, ora apelada, com fundamento no art. 475 do Código Civil.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
C/C PEDIDO INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE – IMPROCEDÊNCIA –
INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – FALTA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS PACTUADAS – RESOLUÇÃO CONTRATUAL
– POSSIBILIDADE MESMO APÓS ESCRITURADA E REGISTRADA – DANOS MATERIAIS – LUCROS CESSANTES – CONFIGURADO – VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – ARTIGO 509 DO CPC/15 - PROCEDIMENTO COMUM – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

O fato de ter sido assinado a escritura pública de Compra e Venda e tê-la levado a registro na matrícula do imóvel
não impede o comprador de pleitear em juízo a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em caso de inadimplemento contratual do comprador, uma vez que aquele não pode ser obrigado a permanecer vinculado ao ajuste, se o comprador não cumpriu suas obrigações contratuais.

Se ficou demonstrado o inadimplemento de duas das três parcelas acordadas pela compra do imóvel, há que ser rescindido o contrato de compra e venda, com o retorno das partes ao status quo ante.

Cabível, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes relativos ao período de uso do imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença pelo procedimento comum, na forma do artigo 509, II, do CPC/15, sob pena de enriquecimento ilícito do comprador, facultada a compensação com o reembolso da primeira parcela.” (N.U 0000616-35.2015.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 26/06/2024). (grifo nosso)

Por derradeiro, ambas as partes imputam uma à outra a pecha de litigante de má-fé. A sanção por litigância de má-fé é medida extrema, que exige a prova inequívoca do dolo processual, da intenção de lesar a parte adversa ou de deliberadamente tumultuar o andamento do feito. No caso concreto, embora a tese do apelante e suas alegações sobre o percentual de pagamento, exageradas, não vislumbro a presença de dolo processual a justificar a aplicação da multa.

Da mesma forma, a conduta do apelado, ao exercer seu direito de ação, não pode ser qualificada como má-fé. Além disso, não há nos autos provas concretas de que o autor/apelado tenha realizado "pressão indevida" sobre a viúva ou agido de forma desrespeitosa após o falecimento do comprador. As alegações do apelante, nesse sentido, são genéricas e desprovidas de suporte probatório.

Assim,
rejeito
as imputações recíprocas.

Logo, merece ser mantida a sentença recorrida que
declarou
rescindido o Contrato de compra e venda de imóvel e determinou a reintegração de posse do imóvel em favor do autor, a ser efetivada após a devolução dos valores pagos pelos réus, devidamente atualizados, abatidas as penalidades contratuais (multa de 10% sobre o valor inadimplido), conforme previsto na cláusula 6a, parágrafo sexto, do contrato.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por conseguinte, deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, por terem sido fixados no valor máximo, 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026