Tribunal: TJMT
Processo: 1043143-42.2025.8.11.0041
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1043143-42.2025.8.11.0041
EMENTA
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANIZADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO RITO DA LEI N. 9.514/97. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. DESCABIMENTO. JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos referente a contrato de compra e venda de lote urbanizado com pacto adjeto de alienação fiduciária, declarou rescindido o contrato, condenou a ré à restituição de 80% dos valores pagos pelo autor, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, aplicação da taxa SELIC, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
2. Requerimentos do recurso: (i) reforma da sentença para aplicação do rito previsto na Lei n. 9.514/97, com submissão do inadimplemento ao rito de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial, sob o argumento de que a cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em conformidade com o tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça; (ii) subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos e arbitramento de taxa de fruição; (iii) a incidência dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado, nos termos do tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis e sem constituição em mora do devedor submete-se ao rito da Lei n. 9.514/1997 ou ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) determinar se a declaração do comprador de impossibilidade de adimplir o contrato configura quebra antecipada apta a dispensar a constituição em mora; (iii) aferir a adequação do percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador; (iv) analisar o cabimento de taxa de fruição sobre lote urbanizado sem edificação; e (v) examinar o interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A tese firmada no tema repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça condiciona a prevalência do regime especial da Lei n. 9.514/97 ao registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e à constituição em mora do devedor, requisitos que são cumulativos para a deflagração do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da referida lei.
5. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira a validade e a eficácia do pacto entre os contratantes, conforme decidido nos EREsp n. 1.866.844/SP do Superior Tribunal de Justiça, mas impede a operacionalização do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.
6. A inexistência de constituição em mora do devedor, que se encontrava adimplente quando comunicou a intenção de rescindir o contrato e, ao ajuizar ação visando a rescisão do contrato, obteve tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, reforça a inaplicabilidade do rito especial, de modo que não prospera, no caso em análise, a tese de quebra antecipada do contrato (anticipatory breach).
7. Afastado o regime da Lei n. 9.514/97, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual e incide a súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura ao promitente comprador a restituição dos valores pagos quando o desfazimento decorre de sua iniciativa, admitida retenção parcial pela vendedora.
8. Impõe-se a majoração do percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos, que se justifica pela longa duração do contrato, de aproximadamente cinco anos, durante os quais o lote permaneceu comprometido e indisponível para comercialização, bem como pela circunstância de que a rescisão decorreu de iniciativa exclusiva do comprador, sem culpa da vendedora.
9. A taxa de fruição não é devida quando o imóvel objeto do contrato é lote urbanizado sem edificação e inexiste prova de uso, gozo ou fruição efetiva pelo comprador, porquanto a compensação pressupõe utilidade concreta extraída do bem pelo adquirente.
10. A apelante carece de interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros de mora, pois a sentença recorrida determinou a incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e, a partir daí, a aplicação da taxa SELIC, sistemática compatível com o tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a taxa SELIC se trata de índice composto, que engloba tanto a correção monetária quanto os juros moratórios.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido.
___________
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, artigos 2o e 3o; Lei n. 9.514/97, artigos 26 e 27; Lei n. 4.591/64, artigo 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, súmula n. 543, tema repetitivo n. 1.002, tema repetitivo n. 1.095, tema repetitivo n. 1.348, EREsp n. 1.866.844/SP, REsp n. 2.230.700/MG e ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP; TJMT, APCiv n. 1036201-19.2022.8.11.0002 e ApCiv n. 1011470-65.2024.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043143-42.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[EVERTHY AUGUSTO DO ESPIRITO SANTO - CPF: 650.809.201-49 (APELADO), JOAO VITOR DE ALMEIDA GOUVEIA - CPF: 498.318.948-39 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), GEISI ELEN DE ARAUJO GOMES FURLANETTI - CPF: 388.819.438-59 (ADVOGADO), GABRIEL FERNANDES TERENCIO - CPF: 368.322.508-43 (ADVOGADO), ANDRE LUIS SEVESTRIN TERENCIO - CPF: 366.451.528-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANIZADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO RITO DA LEI N. 9.514/97. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. DESCABIMENTO. JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos referente a contrato de compra e venda de lote urbanizado com pacto adjeto de alienação fiduciária, declarou rescindido o contrato, condenou a ré à restituição de 80% dos valores pagos pelo autor, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, aplicação da taxa SELIC, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reforma da sentença para aplicação do rito previsto na Lei n. 9.514/97, com submissão do inadimplemento ao rito de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial, sob o argumento de que a cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em conformidade com o tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça;
(ii)
subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos e arbitramento de taxa de fruição;
(iii)
a incidência dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado, nos termos do tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis e sem constituição em mora do devedor submete-se ao rito da Lei n. 9.514/1997 ou ao Código de Defesa do Consumidor;
(ii)
determinar se a declaração do comprador de impossibilidade de adimplir o contrato configura quebra antecipada apta a dispensar a constituição em mora;
(iii)
aferir a adequação do percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador;
(iv)
analisar o cabimento de taxa de fruição sobre lote urbanizado sem edificação; e
(v)
examinar o interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A tese firmada no tema repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça condiciona a prevalência do regime especial da Lei n. 9.514/97 ao registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e à constituição em mora do devedor, requisitos que são cumulativos para a deflagração do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da referida lei.

5. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira a validade e a eficácia do pacto entre os contratantes, conforme decidido nos EREsp n. 1.866.844/SP do Superior Tribunal de Justiça, mas impede a operacionalização do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

6. A inexistência de constituição em mora do devedor, que se encontrava adimplente quando comunicou a intenção de rescindir o contrato e, ao ajuizar ação visando a rescisão do contrato, obteve tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, reforça a inaplicabilidade do rito especial, de modo que não prospera, no caso em análise, a tese de quebra antecipada do contrato (
anticipatory breach
).

7. Afastado o regime da Lei n. 9.514/97, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual e incide a súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura ao promitente comprador a restituição dos valores pagos quando o desfazimento decorre de sua iniciativa, admitida retenção parcial pela vendedora.

8. Impõe-se a majoração do percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos, que se justifica pela longa duração do contrato, de aproximadamente cinco anos, durante os quais o lote permaneceu comprometido e indisponível para comercialização, bem como pela circunstância de que a rescisão decorreu de iniciativa exclusiva do comprador, sem culpa da vendedora.

9. A taxa de fruição não é devida quando o imóvel objeto do contrato é lote urbanizado sem edificação e inexiste prova de uso, gozo ou fruição efetiva pelo comprador, porquanto a compensação pressupõe utilidade concreta extraída do bem pelo adquirente.

10. A apelante carece de interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros de mora, pois a sentença recorrida determinou a incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e, a partir daí, a aplicação da taxa SELIC, sistemática compatível com o tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a taxa SELIC se trata de índice composto, que engloba tanto a correção monetária quanto os juros moratórios.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, artigos 2o e 3o; Lei n. 9.514/97, artigos 26 e 27; Lei n. 4.591/64, artigo 67-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, súmula n. 543, tema repetitivo n. 1.002, tema repetitivo n. 1.095, tema repetitivo n. 1.348, EREsp n. 1.866.844/SP, REsp n. 2.230.700/MG e ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP; TJMT, APCiv n. 1036201-19.2022.8.11.0002 e ApCiv n. 1011470-65.2024.8.11.0041.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, autuada sob o n. 1043143-42.2025.8.11.0041, ajuizada por
EVERTHY AUGUSTO DO ESPÍRITO SANTO
, declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenou a ré à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo autor (id. 337897367).

Na petição inicial, o autor narrou que adquiriu da ré o Lote n. 05, da Quadra 07, do loteamento denominado “Mirante do Parque”, localizado no município de Cuiabá, unidade autônoma integrante da n. 83.337 do Cartório do 5o Ofício de Cuiabá (id. 337896921).

Afirmou não possuir mais condições de honrar os compromissos avençados e que solicitou a devolução dos valores por meio de rescisão ou distrato amigável, porém a ré recusou-se a solucionar a questão (id. 337896921).

Relatou que, até a data da propositura da ação, desembolsou o valor total de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais), embora a requerida tenha se recusado a disponibilizar o relatório de pagamentos. Acrescentou que, quando comunicou o interesse em rescindir o contrato, ainda se encontrava adimplente com o parcelamento do imóvel (id. 337896921).

Sustentou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, qualificada como de consumo nos termos dos artigos 2o e 3o daquele diploma (id. 337896921).

Com base nisso, postulou a rescisão do instrumento particular de compra e venda e a restituição dos valores pagos, limitando a retenção entre o percentual de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) (id. 337896921).

Formulou, ainda, pedido de tutela de urgência para a suspensão da exigibilidade das parcelas em aberto e vincendas, incluídos o IPTU e demais débitos decorrentes da propriedade do imóvel, bem como para que a requerida se abstivesse de inscrever o nome do requerente em cadastros de proteção ao crédito (id. 337896921).

Recebida a inicial, o Juízo
a quo
concedeu os benefícios da gratuidade de justiça e deferiu o pedido de tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato firmado entre as partes (id. 337896934).

Citada, a ré apresentou contestação (id. 337897352).

Suscitou, como preliminares, a incorreção do valor da causa, impugnou a concessão da gratuidade de justiça e arguiu a carência de interesse processual e a impossibilidade jurídica do pedido, estas últimas sob o argumento de que o contrato firmado instituiu alienação fiduciária como garantia, de modo que o inadimplemento do autor enseja a aplicação do procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei n. 9.514/1997 (id. 337897352).

Quanto ao mérito, ressaltou que as partes convencionaram a instituição de alienação fiduciária e que a Lei n. 9.514/1997 constitui microssistema normativo próprio, cujas disposições afastam a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (id. 337897352).

Argumentou que, em conformidade com o tema repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, bem como em razão da
ratio
firmada no julgamento dos EAREsp n. 1.866.844/SP, a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis não compromete a eficácia da avença entre as partes, tampouco autoriza sua rescisão fora do rito previsto.

Salientou que a própria propositura da ação de rescisão pelo adquirente, cuja causa de pedir reside na incapacidade de honrar com as parcelas assumidas, configura quebra antecipada do contrato (
anticipatory breach
), o que afasta a exigência de constituição em mora para que seja iniciado o procedimento administrativo de consolidação da propriedade. Defendeu que, após a consolidação da propriedade, seria cabível a restituição do saldo residual em favor do autor (id. 337897352).

Em caráter subsidiário, para a hipótese de afastar o procedimento disciplinado pela Lei n. 9.514/1997, postulou a retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento), tributos, encargos moratórios e comissão de corretagem. Alternativamente, pugnou pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Por fim, sustentou que os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado e a correção monetária desde o ajuizamento da ação (id. 337897352).

Em sede de impugnação, reiterou as alegações contidas na petição inicial (id. 337897359).

Especificamente quanto à alegação de que a resolução do contrato deveria seguir o rito da consolidação da propriedade e alienação extrajudicial, defendeu que a ausência de registro do instrumento de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do artigo 23 da Lei n. 9.514/1997, razão pela qual o contrato não produz os efeitos próprios da alienação fiduciária e a relação deve ser analisada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (id. 337897359).

Assim, ressaltou que deve ser aplicado ao caso a súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê a restituição dos valores pagos, com a retenção de percentual em caso de inadimplemento do comprador (id. 337897359).

Em sentença, o Juízo
a quo
rejeitou as preliminares suscitadas pela ré e, no mérito, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Reconheceu a natureza consumerista da relação e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e registrou como incontroversos a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade em loteamento urbano e o adimplemento parcial pelo autor. Consignou que o autor manifestou intenção de resilir o contrato e que a recusa da ré em firmar o distrato não constituía óbice à pretensão do consumidor (id. 337897360).

Assim, declarou a rescisão do contrato de compra e venda e condenou a ré a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, excluída integralmente a comissão de corretagem por força de prescrição trienal reconhecida. Determinou a correção monetária pelo IPCA desde o desembolso até o trânsito em julgado, com posterior incidência da taxa SELIC. Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (id. 337897360).

Irresignada, a ré interpõe recurso de apelação.

Nas razões recursais, reitera as teses deduzidas em contestação acerca da natureza jurídica do contrato como compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, da aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 como microssistema próprio, da eficácia interpartes da avença independentemente do registro e da configuração de quebra contratual (
antecipatory breach
) (id. 337897368).

Ressalta que a sentença recorrida violou o artigo 927, V, e parágrafo 3o, do Código de Processo Civil, ao decidir em sentido contrário ao precedente obrigatório firmado no tema repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça sem oferecer qualquer fundamentação para seu afastamento (id. 337897368).

Subsidiariamente, na hipótese de manutenção da rescisão contratual fora do rito da Lei n. 9.514/97, requer que a retenção dos valores pagos seja majorada para 25% (vinte e cinco por cento), bem como seja arbitrada taxa de fruição pelo período em que a posse do imóvel permaneceu com o apelado (id. 337897368).

Quanto aos juros, pugna pela aplicação do tema repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que incidam a partir do trânsito em julgado, e não desde a data de cada desembolso (id. 337897368).

Impugna, ainda, a concessão da gratuidade de justiça ao apelado, ao argumento de que não houve análise diligente da real condição financeira do beneficiário (id. 337897368).

Em contrarrazões, o apelado defende a manutenção integral da sentença.

Salienta que o tema repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça exige o preenchimento cumulativo de três requisitos para a aplicação do rito da Lei n. 9.514/1997:
(i)
o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis;
(iii)
o inadimplemento do devedor e;
(iii)
a constituição em mora (id. 337897373).

Aponta que o próprio acórdão paradigma do precedente qualificado excluiu da tese repetitiva a teoria do
anticipatory breach
, ao consignar que o inadimplemento para fins de aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 restringe-se à ausência de pagamento e à constituição em mora, não abarcando o comportamento contrário à continuidade da avença (id. 337897373).

Suscita, ademais, que o instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não pode ser considerado válido, pois, conforme decisão do Conselho Nacional de Justiça no Pedido de Providências n. 0008242-69.2023.2.00.0000, somente entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, cooperativas de crédito e administradoras de consórcio poderiam celebrar alienação fiduciária de bens imóveis por instrumento particular (id. 337897373).

Quanto ao percentual de retenção, defende que os 20% (vinte por cento) fixados na sentença observam a razoabilidade consagrada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (id. 337897373).

Requer a majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono do apelado, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil (id. 337897373).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, autuada sob o n. 1043143-42.2025.8.11.0041, ajuizada por
EVERTHY AUGUSTO DO ESPÍRITO SANTO
, declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenou a ré à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo autor (id. 337897367).

Inicialmente, a apelante renova a impugnação à gratuidade de justiça concedida ao apelado, sob o argumento de que não houve análise diligente de sua real condição financeira.

A irresignação, contudo, não prospera. O benefício foi deferido pelo Juízo de origem e a parte adversa não demonstrou, no recurso, fatos novos ou provas supervenientes aptas a infirmar a presunção de hipossuficiência.

A reiteração da mesma impugnação já apreciada e rejeitada em primeiro grau, desacompanhada de elementos concretos que evidenciem a capacidade econômica do beneficiário, é insuficiente para a cassação do benefício.

Assim, mantém-se a gratuidade de justiça concedida ao apelado.

No mérito, o cerne da controvérsia recursal reside na definição do regime jurídico aplicável à rescisão do contrato que contém cláusula de alienação fiduciária em garantia, na adequação do percentual de retenção fixado pela sentença e na incidência de encargos moratórios e seu termo inicial.

O recurso comporta parcial acolhimento, a fim de majorar o percentual de retenção dos valores pagos.

A apelante sustenta que o instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária firmado em 1o/agosto/2020 submete-se ao microssistema da Lei n. 9.514/1997, o que afastaria a incidência do Código de Defesa do Consumidor e imporia ao comprador a submissão ao rito de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial do imóvel.

Invoca, como fundamento central, a tese firmada no tema repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça e o julgamento dos EAREsp n. 1.866.844/SP, além de sustentar que a declaração do comprador de que não possui condições de prosseguir com os pagamentos configuraria quebra antecipada (
antecipatory breach
) do contrato, a dispensar a constituição em mora.

Com efeito, a adequada solução da controvérsia exige o exame do panorama normativo e jurisprudencial que rege a matéria.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em julgamento do tema repetitivo n. 1.095, a tese de que “
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
”.

A tese firmada no precedente qualificado, ao empregar as expressões “
devidamente registrado em cartório
” e “
devidamente constituído em mora
”, condicionou a prevalência do regime especial ao preenchimento desses dois requisitos para autorizar a deflagração do procedimento dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

No caso em exame, nenhum dos dois pressupostos encontra-se preenchido.

A apelante não comprovou que o contrato celebrado em 1o/agosto/2020 tenha sido levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Pelo contrário, defende a tese de afastamento do Código de Defesa do Consumidor independentemente do registro da garantia fiduciária.

Para articular seus argumentos, invoca o julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial n. 1.866.844/SP, no qual a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a ausência de registro não retira a validade e a eficácia do contrato de alienação fiduciária entre os contratantes (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Min. Nancy Andrighi, relator para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 27/09/2023, DJe 09/10/2023).

O precedente, contudo, não ampara a pretensão recursal na extensão invocada.

A Segunda Seção, no próprio julgamento, consignou que o registro, conquanto dispensável para conferir eficácia ao pacto entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, uma vez que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação processam-se perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997.

Há, portanto, uma distinção fundamental entre a validade da avença, que independe de registro, e o da operacionalização do procedimento extrajudicial, cujo registro da alienação fiduciária se trata de medida imprescindível.

O credor fiduciário pode, em tese, promover o registro a qualquer tempo para viabilizar a execução extrajudicial, mas, enquanto não o fizer, o rito especial dos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 permanece inacessível.

No caso dos autos, a apelante não registrou o contrato, nem sequer alegou a intenção de fazê-lo.

A pretensão recursal consiste em obter a aplicação automática do regime especial da Lei n. 9.514/97 pela simples presença da cláusula de alienação fiduciária no instrumento contratual, sem o cumprimento do requisito formal que a própria lei e a jurisprudência exigem para a deflagração do procedimento extrajudicial.

A posição defendida pela apelante confunde a eficácia do pacto entre as partes com a possibilidade de execução extrajudicial da garantia, planos que o Superior Tribunal de Justiça cuidou de distinguir com precisão.

Nessa mesma linha, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou posição no sentido de que “
quando o devedor não for constituído em mora e
quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
, deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor
” (STJ, REsp n. 2.230.700/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025).

Além da ausência de registro da alienação fiduciária, soma-se a inexistência de mora do apelado.

O comprador encontrava-se adimplente quando comunicou a intenção de rescindir o contrato e, ao ajuizar a presente ação de rescisão contratual, o Juízo
a quo
deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato (id. 337896935).

Logo, não há falar em mora do apelado para justificar a adoção do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97.

A título de maiores esclarecimentos a respeito do tema, a hipótese dos autos, que versa sobre resolução contratual por desistência do adquirente sem constituição em mora, amolda-se com maior precisão ao tema repetitivo n. 1.348 do Superior Tribunal de Justiça, afetado em 20/maio/2025, ainda pendente de julgamento (ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP, relator Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 13/05/2025, DJen 20/05/2025).

A afetação do tema confirma que a desistência voluntária sem mora constitui questão jurídica autônoma, não abrangida pelo tema repetitivo n. 1.095.

Na decisão de afetação, contudo, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça não determinou a suspensão dos processos em trâmite, de modo que compete ao julgador, no exercício do livre convencimento motivado, decidir o caso concreto à luz dos elementos fáticos e jurídicos disponíveis nos autos.

A propósito, a orientação que tem prevalecido neste Tribunal é no sentido de que a ausência de constituição em mora do devedor fiduciante é suficiente para afastar o rito da Lei n. 9.514/97 e que o ajuizamento de ação de rescisão não configura quebra antecipada do contrato (
antecipatory breach
).

Quanto a isso, a Quinta Câmara de Direito Privado, em sede de juízo de retratação provocado pela Vice-Presidência diante de possível desconformidade com o tema repetitivo n. 1.095, manteve a conclusão de que a inaplicabilidade do regime especial decorre da ausência de constituição válida em mora, fundamento que não conflita com a tese repetitiva (TJMT, APCív n. 1036201-19.2022.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 14/10/2025, DJe 20/10/2025).

O precedente alhures é particularmente relevante porque o juízo de retratação constitui oportunidade processual em que o Tribunal reexamina seu próprio acórdão à luz do paradigma vinculante.

Se, mesmo nessa circunstância, a Câmara julgadora manteve o resultado por entender que a ausência de mora constitui fundamento autônomo de distinção em relação ao tema repetitivo n. 1.095, significa dizer que esta Corte não considera a mera presença de cláusula fiduciária suficiente para impor ao consumidor o rito extrajudicial quando inexiste mora regularmente constituída.

Portanto, a conjugação da ausência de registro com a inexistência de constituição em mora torna juridicamente inviável a aplicação do procedimento extrajudicial da Lei n. 9.514/97.

Dessarte, deve ser mantida a sentença recorrida que aplicou o Código de Defesa do Consumidor e declarou a rescisão contratual com fundamento na súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura ao promitente comprador a restituição dos valores pagas quando o desfazimento decorre de sua iniciativa, admitida retenção parcial pela vendedora.

Prosseguindo, cumpre examinar a adequação do percentual de retenção estipulado na sentença e a possibilidade de arbitramento de taxa de fruição pelo período em que a posse do imóvel permaneceu com o apelado.

Em conformidade com a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que incluiu o artigo 67A à Lei 4.591/1964, é cabível, a título de cláusula penal e taxa de retenção, o percentual de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por sua própria iniciativa.

A calibração do percentual de retenção depende das circunstâncias de cada caso, notadamente a duração do contrato, a conduta das partes e os custos efetivamente suportados pela alienante.

Na espécie, as circunstâncias do caso concreto justificam a majoração do percentual de retenção fixado na sentença para o patamar máximo permitido pela legislação.

O contrato vigorou por período prolongado, de aproximadamente cinco anos (de agosto/2020 a maio/2025), durante os quais a vendedora manteve o lote comprometido e indisponível para comercialização a terceiros (id. 337896925).

A iniciativa de rescisão partiu exclusivamente do comprador, por razões de ordem financeira, sem qualquer inadimplemento ou culpa da vendedora. O imóvel permanece no patrimônio da recorrente, que deverá reinseri-lo no mercado em condições possivelmente distintas daquelas vigentes à época da contratação.

À vista dessas circunstâncias, e em consonância com a orientação desta Câmara em casos análogos de lotes urbanizados com longa duração contratual, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) revela-se mais adequado ao equilíbrio entre os interesses das partes. Nesse sentido, a jurisprudência da Segunda Câmara de Direito Privado elucida:

“[...] Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável o rito especial da Lei no 9.514/97, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1095. 2. Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de percentual deve se dar em 25% dos valores pagos, considerando a longa duração do contrato, os custos suportados pela vendedora e o entendimento consolidado pelo STJ no REsp no 1.723.519/SP. [...]”
(TJMT, ApCiv n. 1011470-65.2024.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/10/2025, Publicado no DJE 04/11/2025).

Em relação à taxa de fruição, não se mostra possível o arbitramento pretendido pela apelante, uma vez que, ainda que a rescisão se proceda por culpa do promitente comprador, o contrato firmado entre as partes versa sobre lote sem qualquer tipo de edificação, de modo que não houve proveito econômico ou uso e gozo efetivo. A propósito, este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal, conforme se observa dos seguintes julgados:

“[...] A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador é admitida pela jurisprudência do STJ em casos de
rescisão contratual por culpa do promitente-comprador
, sendo o percentual de 10% considerado inadequado. [...] o afastamento da indenização por fruição do imóvel está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera indevida a cobrança de taxa de ocupação em lote não edificado [...]”
(STJ, REsp n. 1.952.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026).

“[...] Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora [...]”
(TJMT, APCív n. 1034568-33.2023.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/05/2025, Publicado no DJE 26/05/2025).

Portanto, a sentença comporta reforma apenas para majorar o percentual de retenção dos valores pagos para 25% (vinte e cinco por cento)

Enfim, quanto ao termo inicial dos juros de mora, a apelante carece de interesse recursal.

Isso porque, apesar de requerer a aplicação do tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, a sentença recorrida determinou a incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e, a partir disso, aplicação da taxa SELIC.

Essa sistemática é compatível com o precedente qualificado que a apelante ver aplicado ao caso, porquanto a taxa SELIC, incidente a partir do trânsito em julgado, engloba tanto a correção monetária quanto os juros moratórios.

Logo, a pretensão recursal, neste particular, não comporta conhecimento.

Ante todo o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso interposto por
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
e, nesta extensão,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença exclusivamente no que concerne ao percentual de retenção, que fica majorado de 20% (vinte por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado, mantidos os demais termos da sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026