Tribunal: TJMT
Processo: 1019661-56.2023.8.11.0002
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. OMISSÃO INEXISTENTE. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., contra acórdão que reconheceu a inaplicabilidade da Lei no 9.514/1997 ao contrato firmado entre as partes, por ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, e manteve a possibilidade de rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos, sob a incidência do CDC.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão teria sido omisso quanto à aplicação da Lei no 9.514/1997 a contratos não registrados; (ii) saber se haveria omissão quanto à tese da validade do contrato sem registro, à luz do Tema 1095/STJ; e (iii) saber se o acórdão deixou de enfrentar a tese de mora antecipada e de quebra antecipada do contrato.
III. Razões de decidir
3. O acórdão enfrentou adequadamente a questão central, afirmando que a ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência dos arts. 26 e 27 da L. 9.514/1997 e mantendo a relação no plano obrigacional, regido pelo CDC.
4. A validade do contrato entre as partes, embora reconhecida, não constitui a garantia fiduciária, sendo inaplicável o procedimento especial da Lei no 9.514/1997, conforme entendimento expresso no julgado e em precedentes do STJ.
5. Afastada a incidência da legislação especial, tornam-se irrelevantes as teses de mora antecipada e quebra antecipada do contrato, não configurando omissão.
6. O julgador não está obrigado a responder individualmente todos os argumentos apresentados, bastando fundamentação clara e coerente, o que ocorreu no acórdão embargado.
7. Para fins de prequestionamento, aplicável o art. 1.025 do CPC, reputando-se incluídos os dispositivos legais suscitados, ainda que os embargos sejam rejeitados.
IV. Dispositivo e tese
8. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento:
“1. A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária prevista na L. 9.514/1997, mantendo a relação no plano obrigacional regido pelo CDC. 2. A rejeição das teses relativas à mora antecipada e à quebra antecipada do contrato decorre da inaplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da L. 9.514/1997.”
Dispositivos relevantes citados: L. 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CC, art. 395; CPC, arts. 1.022 e 1.025.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019661-56.2023.8.11.0002
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ALLAN ROBERTO HENRIQUE CRAVEIRO DA LUZ - CPF: 018.788.581-81 (EMBARGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (EMBARGANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. OMISSÃO INEXISTENTE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.
,
contra acórdão que reconheceu a inaplicabilidade da Lei no 9.514/1997 ao contrato firmado entre as partes, por ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, e manteve a possibilidade de rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos, sob a incidência do CDC.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão teria sido omisso quanto à aplicação da Lei no 9.514/1997 a contratos não registrados; (
ii
) saber se haveria omissão quanto à tese da validade do contrato sem registro, à luz do Tema 1095/STJ; e (
iii
) saber se o acórdão deixou de enfrentar a tese de mora antecipada e de quebra antecipada do contrato.

III. Razões de decidir

3. O acórdão enfrentou adequadamente a questão central, afirmando que a ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade
fiduciária, afastando a incidência dos
arts
. 26 e 27 da L. 9.514/1997 e mantendo a relação no plano obrigacional, regido pelo CDC.

4. A validade do contrato entre as partes, embora reconhecida, não constitui a garantia fiduciária, sendo inaplicável o procedimento especial da Lei no 9.514/1997, conforme entendimento expresso no julgado e em precedentes do STJ.

5. Afastada a incidência da legislação especial, tornam-se irrelevantes as teses de mora antecipada e quebra antecipada do contrato, não configurando omissão.

6. O julgador não está obrigado a responder individualmente todos os argumentos apresentados, bastando fundamentação clara e coerente, o que ocorreu no acórdão embargado.

7. Para fins de prequestionamento, aplicável o art. 1.025 do CPC, reputando-se incluídos os dispositivos legais suscitados, ainda que os embargos sejam rejeitados.

IV. Dispositivo e tese

8. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

“1. A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária prevista na L. 9.514/1997, mantendo a relação no plano obrigacional regido pelo CDC. 2. A rejeição das teses relativas à mora antecipada e à quebra antecipada do contrato decorre da inaplicabilidade do procedimento previsto nos
arts
. 26 e 27 da L. 9.514/1997.”

Dispositivos relevantes citados:
L. 9.514/1997,
arts
. 23, 26 e 27; CC, art. 395; CPC,
arts
. 1.022 e 1.025.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA
.,
contra acórdão proferido por esta 1a Câmara de Direito Privado que
NEGOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela embargante, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por
ALLAN ROBERTO HENRIQUE CRAVEIRO DA LUZ
,
nos termos do voto do relator
.

Em suas razões, a embargante alega que o acórdão incorreu em omissão ao deixar de se manifestar sobre: a) a aplicação dos artigos 23, 26 e 27 da Lei no 9.514/97 e a validade do contrato com alienação fiduciária sem registro, com eficácia
inter
partes
; b) a impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal diante da quebra antecipada do contrato pelo comprador; c) a configuração da mora antecipada e desnecessidade de notificação.

Sustenta que o acórdão não enfrentou adequadamente a tese de que, mesmo sem registro, o contrato com cláusula de alienação fiduciária seria válido entre as partes, não podendo ser rescindido por via diversa da contratualmente prevista, conforme entendimento do STJ no Tema 1095.

Argumenta ainda que o pedido de rescisão apresentado pelo comprador configura quebra antecipada do contrato, atraindo a incidência do rito legal da consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, não cabendo resilição judicial direta.

Por fim, aponta divergência jurisprudencial no âmbito do próprio Tribunal e requer o prequestionamento expresso dos artigos 23, 26 e 27 da Lei no 9.514/97, art. 395 do Código Civil e do Tema 1095 do STJ.

Em contrarrazões, o embargado sustenta a ausência dos vícios elencados no art. 1.022 do CPC. Alega, ainda, que os embargos possuem caráter
manifestamente infringente e protelatório, visando apenas a rediscussão do mérito
, id.334702357
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conheço dos embargos de declaração, porquanto tempestivos e adequados à espécie.

Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, ou ainda para corrigir erro material.

No caso em análise, a embargante aponta supostas omissões no acórdão quanto à aplicação da Lei no 9.514/97 a contratos com cláusula de alienação fiduciária não registrados, à impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal e à configuração da mora antecipada.

Após detida análise, verifico que não assiste razão à embargante.

O acórdão embargado enfrentou de forma clara e suficiente a questão central da controvérsia, qual seja, a inaplicabilidade da Lei no 9.514/97 ao caso concreto em razão da ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, requisito constitutivo da propriedade fiduciária.

C
om efeito, o voto condutor foi expresso ao afirmar que:

"A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e, por conseguinte, afasta a incidência dos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997. Nessa hipótese, a relação contratual mantém-se no âmbito obrigacional, regida pelo Código de Defesa do Consumidor."

Ao assim decidir, o acórdão enfrentou a premissa central da controvérsia, reconhecendo que, sem o registro, não se constitui o direito real de garantia, permanecendo a relação no plano obrigacional, o que autoriza a aplicação do CDC e a possibilidade de rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos.

Quanto à alegação de que o acórdão não teria enfrentado a tese da validade do contrato entre as partes mesmo sem registro, com base no Tema 1095 do STJ, observo que tal questão foi implicitamente rejeitada pelo colegiado ao reconhecer que, embora o contrato seja válido entre as partes, a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária e, consequentemente, afasta a aplicação do procedimento especial previsto na Lei no 9.514/97.

O art. 23 da Lei no 9.514/97 é expresso ao estabelecer que "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título". Trata-se, portanto, de requisito constitutivo da garantia fiduciária, sem o qual não se aperfeiçoa a transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou em caso análogo:

"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997 – NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. [...] 4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se
perfazem. 5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos." (REsp 1987389/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2022,
DJe
01/09/2022)

No que concerne à tese da quebra antecipada do contrato e da mora antecipada, o acórdão, ao reconhecer a incidência do CDC e a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, implicitamente afastou tais argumentos, uma vez que, não se aplicando o procedimento especial da Lei no 9.514/97, torna-se irrelevante a discussão sobre a configuração da mora nos moldes pretendidos pela embargante.

Ressalto que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes, bastando que exponha, de forma clara e coerente, as razões de seu convencimento, como ocorreu no caso em análise.

Quanto ao prequestionamento, observo que a matéria foi suficientemente debatida no acórdão, ainda que sem menção expressa a todos os dispositivos legais invocados pela embargante. De qualquer forma, nos termos do art. 1.025 do CPC, consideram-se incluídos no acórdão os elementos suscitados pelo embargante, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados.

Por fim, no que tange à alegada divergência jurisprudencial no âmbito do próprio Tribunal, tal circunstância não configura omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão embargado, não autorizando, portanto, o acolhimento dos embargos de declaração.

Ante o exposto,
REJEITO
os embargos de declaração opostos por BRDU SPE CUIABA 01 LTDA, mantendo inalterado o acórdão embargado.

Para fins de prequestionamento, considero expressamente debatidos os artigos 23, 26 e 27 da Lei no 9.514/97, art. 395 do Código Civil e o Tema 1095 do STJ, nos termos do art. 1.025 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026