Tribunal: TJMT
Processo: 1005713-66.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ALEGADO VÍCIO OCULTO NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELA MANUTENÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, reconhecendo vício oculto em imóvel locado e condenando a locadora à restituição de aluguéis e pagamento de multa contratual.
A parte autora alegou infiltrações no telhado durante o período chuvoso, com danos a bens, sustentando vício oculto preexistente.
A sentença reconheceu o vício e rescindiu o contrato. A parte ré interpôs recurso sustentando ausência de prova do vício e atribuindo o problema à falta de manutenção.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se restou comprovada a existência de vício oculto preexistente no imóvel locado apto a justificar a rescisão contratual e a responsabilização da locadora pelos danos materiais.
III. Razões de decidir
O ônus da prova do fato constitutivo incumbe à parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, exigindo demonstração do vício oculto e do nexo causal.
O laudo de vistoria inicial e registros fotográficos indicam que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, sem evidência de infiltrações ou defeitos estruturais.
Documento técnico aponta que a infiltração decorreu de entupimento de calhas, hipótese ligada à manutenção ordinária do imóvel, de responsabilidade do locatário.
A locadora adotou providências em prazo inferior a 30 dias após comunicação do problema, conforme art. 26 da Lei no 8.245/1991, afastando inadimplemento contratual.
Inexistente prova técnica idônea que comprove vício estrutural preexistente, sendo insuficientes as fotografias juntadas para tal finalidade.
A jurisprudência admite que infiltrações decorrentes de falta de manutenção não configuram vício oculto, cabendo ao locatário o dever de conservação do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
Tese de julgamento: “1. A caracterização de vício oculto em imóvel locado exige prova técnica de sua preexistência. 2. Infiltrações decorrentes de entupimento de calhas configuram problema de manutenção ordinária, imputável ao locatário. 3. Ausente prova do vício estrutural, não há responsabilidade do locador nem fundamento para rescisão contratual.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005713-66.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[PRIME ASSISTENCIA VEICULAR EIRELI - ME - CNPJ: 18.136.828/0001-37 (APELADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), MARCI OLKOSKI - CPF: 739.047.082-87 (ADVOGADO), JULYEFFERSON CHRISTIANO DA COSTA SANTOS - CPF: 017.317.561-94 (ADVOGADO), ELISANGELA RIBEIRO DE JESUS - CPF: 834.150.501-06 (APELANTE), RODRIGO CESAR MIDON DE MELO - CPF: 012.610.081-03 (ADVOGADO), THALES ALEXANDRE MIDON DE MELO - CPF: 012.623.921-52 (ADVOGADO), LUIZ CLARO DE MELO - CPF: 137.532.071-87 (ADVOGADO), JUSCELINO ANTONIO TOMAS - CPF: 042.560.386-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ALEGADO VÍCIO OCULTO NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELA MANUTENÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, reconhecendo vício oculto em imóvel locado e condenando a locadora à restituição de aluguéis e pagamento de multa contratual.

A parte autora alegou infiltrações no telhado durante o período chuvoso, com danos a bens, sustentando vício oculto preexistente.

A sentença reconheceu o vício e rescindiu o contrato. A parte ré interpôs recurso sustentando ausência de prova do vício e atribuindo o problema à falta de manutenção.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se restou comprovada a existência de vício oculto preexistente no imóvel locado apto a justificar a rescisão contratual e a responsabilização da locadora pelos danos materiais.

III. Razões de decidir

O ônus da prova do fato constitutivo incumbe à parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, exigindo demonstração do vício oculto e do nexo causal.

O laudo de vistoria inicial e registros fotográficos indicam que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, sem evidência de infiltrações ou defeitos estruturais.

Documento técnico aponta que a infiltração decorreu de entupimento de calhas, hipótese ligada à manutenção ordinária do imóvel, de responsabilidade do locatário.

A locadora adotou providências em prazo inferior a 30 dias após comunicação do problema, conforme art. 26 da Lei no 8.245/1991, afastando inadimplemento contratual.

Inexistente prova técnica idônea que comprove vício estrutural preexistente, sendo insuficientes as fotografias juntadas para tal finalidade.

A jurisprudência admite que infiltrações decorrentes de falta de manutenção não configuram vício oculto, cabendo ao locatário o dever de conservação do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Tese de julgamento:
“1. A caracterização de vício oculto em imóvel locado exige prova técnica de sua preexistência. 2. Infiltrações decorrentes de entupimento de calhas configuram problema de manutenção ordinária, imputável ao locatário. 3. Ausente prova do vício estrutural, não há responsabilidade do locador nem fundamento para rescisão contratual.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Elisângela Ribeiro de Jesus em face da sentença de ID 189223242, posteriormente parcialmente modificada pela decisão de ID 214070024, proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenização por Danos Materiais ajuizada por Prime Assistência Veicular EIRELI – ME, por meio da qual o MM. Juiz de Direito da 5a Vara Cível de Cuiabá reconheceu a existência de vício oculto no imóvel locado e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, sob o fundamento de inadimplemento contratual da locadora, ora recorrente.

Em decorrência, condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 6.493,32, correspondente à restituição dos aluguéis pagos, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o prejuízo e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, bem como ao pagamento da multa contratual equivalente a três aluguéis, prevista na cláusula décima do contrato. Ademais, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Registre-se que, em sede de embargos de declaração, foi afastada a condenação por dano moral, reconhecida como
extra petita
.

Inconformada, a recorrente sustenta, em síntese: (i) inexistência de vício oculto no imóvel, aduzindo que o problema decorreu de fortes chuvas, configurando caso fortuito ou força maior, e não defeito estrutural preexistente; (ii) que o imóvel permaneceu em perfeitas condições por aproximadamente três meses, sem qualquer manifestação de infiltração; (iii) que a locatária não utilizou adequadamente o imóvel, contribuindo para os danos; (iv) que adotou providências imediatas após a comunicação do problema, com realização de reparos em prazo inferior a 30 dias, conforme comprovado por documentos; (v) ausência de prova do nexo causal entre os supostos danos e conduta da locadora; (vi) inaplicabilidade da restituição dos aluguéis, diante da fruição do imóvel durante o período contratual; (vi) impossibilidade de rescisão contratual sem incidência de multa em desfavor da locatária, à luz do art. 26 da Lei no 8.245/91. Ao final, requer a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Requer, ainda, o reconhecimento da validade da execução n.
1005713-66.2019.8.11.0041, que foi extinta após a prolação da sentença nestes autos.

Nas contrarrazões de id. 346064917, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que a parte autora, Prime Assistência Veicular EIRELI – ME, ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais em face de Elisângela Ribeiro de Jesus, sustentando, em síntese, que celebrou contrato de locação de imóvel comercial destinado à instalação de salão de beleza, o qual, após o início da ocupação, teria apresentado infiltrações no telhado durante o período chuvoso, ocasionando alagamento e danos a móveis planejados, o que caracterizaria vício oculto preexistente, ensejando a rescisão contratual e o ressarcimento dos prejuízos suportados.

O juízo de primeiro grau, ao apreciar a controvérsia, proferiu sentença de parcial procedência, reconhecendo a existência de vício oculto no imóvel locado e, por conseguinte, declarando rescindido o contrato por culpa da requerida, ora apelante, condenando-a ao pagamento de indenização por danos materiais, consistente na restituição dos aluguéis pagos no valor de R$ 6.493,32, bem como ao pagamento da multa contratual prevista no ajuste, além das verbas sucumbenciais, tendo sido posteriormente afastada a condenação por dano moraL em sede de embargos de declaração.

Irresignada, a parte ré interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, em suma, que não restou comprovada a existência de vício oculto no imóvel, aduzindo que o problema decorreu de entupimento de calhas ocasionado por fortes chuvas, circunstância alheia à sua responsabilidade, bem como que adotou providências imediatas para a solução do problema, dentro do prazo legal, inexistindo inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão e as condenações impostas, pugnando, ao final, pela reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Pois bem. A controvérsia central reside em verificar se restou efetivamente comprovada a existência de vício oculto preexistente no imóvel locado, apto a ensejar a responsabilização da locadora e a consequente rescisão contratual com as condenações impostas na origem.

Inicialmente, cumpre destacar que, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe à parte autora o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, notadamente a existência de vício oculto anterior à locação, bem como o nexo causal entre tal vício e os danos alegados.

No caso concreto, todavia, verifica-se que o conjunto probatório carreado aos autos não se revela suficiente para amparar a conclusão adotada na sentença.

Com efeito, consta dos autos laudo de vistoria inicial e registro fotográfico do imóvel, os quais atestam que o bem foi entregue à locatária em perfeitas condições de uso, sem qualquer indicação de infiltrações, vícios estruturais ou problemas nas calhas, circunstância que milita em desfavor da tese de vício oculto preexistente.

Ademais, o próprio contrato de locação firmado entre as partes prevê, em cláusula expressa, a obrigação da locatária de comunicar imediatamente ao locador o surgimento de qualquer defeito cuja reparação lhe incumba, bem como sua responsabilização em caso de omissão quanto ao agravamento do dano, o que reforça o dever de conservação do imóvel durante a vigência contratual.

Não bastasse, o documento técnico juntado aos autos (id. 346064888), consistente em orçamento elaborado por profissional responsável pelos reparos, indica que a infiltração decorreu de entupimento de calhas, circunstância que, por si só, afasta a caracterização de vício oculto estrutural e desloca o debate para a esfera da manutenção ordinária do imóvel.

Outrossim, a prova documental revela que, tão logo comunicada acerca do problema em 04.12.2018, a administradora do imóvel adotou providências em 06.12.2018, com a contratação de serviço técnico, tendo o reparo sido efetivamente realizado ainda no mês de dezembro, ou seja, em prazo inferior a 30 (trinta) dias, em consonância com o disposto no art. 26 da Lei do Inquilinato, o que afasta a caracterização de inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão unilateral sem ônus.

De outro lado, as fotografias juntadas pela parte autora demonstram, de fato, a ocorrência de danos no imóvel e nos bens ali instalados, porém não são aptas, por si sós, a comprovar que tais prejuízos decorreram de vício estrutural preexistente, não havendo nos autos prova técnica pericial que corrobore tal alegação.

Nesse contexto, a conclusão adotada pelo juízo de origem, no sentido da existência de vício oculto, mostra-se assentada em presunções, notadamente na circunstância de a vistoria inicial ter sido realizada em período de estiagem, raciocínio que, com a devida vênia, não supre a exigência de prova técnica idônea quanto à preexistência do defeito, especialmente em se tratando de fato constitutivo do direito alegado.

A orientação ora adotada encontra respaldo na jurisprudência pátria, que, em situações análogas, tem assentado que, não comprovada a existência de vício oculto preexistente, e evidenciado que a causa do dano decorre de fatores ligados à manutenção ordinária do imóvel, a exemplo do entupimento de calhas, a responsabilidade deve ser imputada ao locatário, a quem incumbe o dever de conservação do bem durante a vigência da locação, nos termos do art. 23 da Lei no 8.245/91.

Nessa linha de intelecção, os tribunais têm reiteradamente decidido que a mera ocorrência de infiltrações ou alagamentos, desacompanhada de prova técnica robusta quanto à sua origem estrutural, não é suficiente para caracterizar vício oculto apto a ensejar a responsabilização do locador, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO.
LIMPEZA DO TELHADO E DAS CALHAS. VISTORIA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO.
RESCISÃO PREMATURA DO CONTRATO. MULTA MORATÓRIA. RECURSO NÃO PROVIDO.
Nos termos dos artigos 22 e 23 da lei de locações, o locatário é responsável pela manutenção do imóvel enquanto dele fizer uso, devendo reparar todos os danos verificados nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Além disso, antes de entrar no imóvel, deve fazer uma vistoria e solicitar ao locador, por escrito, o reparo de tudo que estiver danificado ou estragado, sob pena de assim não fazendo, aceitar tacitamente o imóvel na forma em que lhe foi entregue.
Nos contratos de locação, não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, de modo que o contrato faz lei entre as partes, mormente quando não verificada qualquer abusividade na cobrança dos encargos decorrentes da mora.”
(TJMG, RAC 10486881320138130024 Belo Horizonte, 11a Câmara Cível, Rel. Des. Marcos Lincoln, j. 17.02.2016 – negritei)

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL. REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA . INUNDAÇÃO NO IMÓVEL LOCADO APÓS MESES DO INÍCIO DA LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO OCULTO NÃO COMPROVADA PELA LOCATÁRIA. PARECER TÉCNICO JUNTADO COM A INICIAL CONSTANDO QUE A INUNDAÇÃO SE DEU EM RAZÃO DA CALHA, O QUE NÃO EXCLUI A POSSIBILIDADE DE ENTUPIMENTO DA CALHA, CUJA MANUTENÇÃO E LIMPEZA CABE AO LOCATÁRIO. RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJSP, RAC 01773773220128260100 SP 0177377-32.2012.8.26.0100, 26a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alfredo Attié, j. 28.05.2018)

Destarte, diante da insuficiência probatória quanto ao fato constitutivo do direito alegado, não há como imputar à locadora a responsabilidade pela rescisão contratual e pelos danos materiais pleiteados, impondo-se a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Ressalte-se, por oportuno, que a conclusão ora adotada não ignora a existência dos danos narrados, mas apenas reconhece a ausência de comprovação de que tais danos decorreram de vício imputável à locadora, circunstância indispensável para a procedência da pretensão indenizatória.

Diante de todo o exposto, faz-se imperiosa a reforma da sentença de primeiro grau, para que sejam julgados improcedentes os pedidos deduzidos na exordial. Por conseguinte, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais, condenando-se a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Por fim, ressalvo que a presente decisão não interfere nos efeitos de eventual ação correlata anteriormente ajuizada entre as partes, a qual foi extinta, devendo eventuais repercussões serem analisadas no âmbito próprio.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU

PROVIMENTO.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026