Tribunal: TJMT
Processo: 1010227-40.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, reconhecendo o atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial das quantias pagas, com fixação de danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a possibilidade de restituição integral dos valores pagos diante da culpa exclusiva da vendedora; (ii) definir o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (iii) aferir a aplicabilidade da cláusula penal em favor da consumidora (inversão); e (iv) examinar a legalidade de retenções contratuais impostas à adquirente.
III. Razões de decidir
3. Restou comprovado o inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no atraso injustificado na entrega da infraestrutura do loteamento, circunstância que impõe a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora.
4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral e imediata, vedada qualquer retenção, sob pena de enriquecimento sem causa da parte inadimplente.
5. A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor da consumidora deve ser aplicada de forma inversa, em observância ao equilíbrio contratual, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ.
6. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme orientação jurisprudencial para hipóteses de inadimplemento do fornecedor, enquanto a correção monetária deve retroagir à data de cada desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ.
7. A omissão do juízo de origem quanto à inclusão da cláusula penal no dispositivo impõe a reforma da sentença, a fim de assegurar a efetividade do provimento jurisdicional e a coerência entre fundamentação e comando decisório.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso provido.
Tese de julgamento:
“1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor, vedada qualquer retenção.
2. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada em desfavor do adquirente para aplicação contra a vendedora inadimplente, como forma de preservação do equilíbrio contratual.
3. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir da citação, nas hipóteses de inadimplemento do fornecedor.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010227-40.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[FRANCIELLE ALVES DE SOUZA ROQUE BULKA - CPF: 996.929.021-53 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), RAQUEL MARTINS GARCIA - CPF: 556.401.921-00 (ADVOGADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), VALERIA OLIVEIRA FERREIRA - CPF: 043.381.431-42 (ADVOGADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), Mileny Vasconcelos Gonçalves registrado(a) civilmente como MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. REFORMA PARCIAL
DA SENTENÇA
.
RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, reconhecendo o atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial das quantias pagas, com fixação de danos morais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a possibilidade de restituição integral dos valores pagos diante da culpa exclusiva da vendedora; (
ii
) definir o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (
iii
) aferir a aplicabilidade da cláusula penal em favor da consumidora (inversão); e (
iv
) examinar a legalidade de retenções contratuais impostas à adquirente.

III. Razões de decidir

3. Restou comprovado o inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no atraso injustificado na entrega da infraestrutura do loteamento, circunstância que impõe a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora.

4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral e imediata, vedada qualquer retenção, sob pena de enriquecimento sem causa da parte inadimplente.

5. A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor da consumidora deve ser aplicada de forma inversa, em observância ao equilíbrio contratual, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ.

6. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme orientação jurisprudencial para hipóteses de inadimplemento do fornecedor, enquanto a correção monetária deve retroagir à data de cada desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ.

7. A omissão do juízo de origem quanto à inclusão da cláusula penal no dispositivo impõe a reforma da sentença, a fim de assegurar a efetividade do provimento jurisdicional e a coerência entre fundamentação e comando decisório.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

“1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor, vedada qualquer retenção.

2. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada em desfavor do adquirente para aplicação contra a vendedora inadimplente, como forma de preservação do equilíbrio contratual.

3. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir da citação, nas hipóteses de inadimplemento do fornecedor.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia
Câmara,

Trata-se de recurso de apelaç
ão
cíve
l
interposto
por

FRANCIELLE ALVES DE SOUZA ROQUE BULKA

contra
a sentença

proferida
pel
o
Ju
í
z
o da

2
a Vara Cível da Comarca de
Rondonópolis
,
MT,
no
s autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais

proposta
pela ora recorrente

em face de
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, VIRGILINA DE MELO FERREIRA, ADRIANA FERREIRA DE MELO
e
JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ
.

Prolatada a sentença
(ID
351538959
)
, nos termos dispositivos
:

“
Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie

JULGO

PROCEDENT
E

a “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais” proposta por

FRANCIELLE ALVES DE SOUZA ROQUE BULKA
, em desfavor de

HABITAÇÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ADRIANA FERREIRA DE MELO, VIRGILINA DE MELO FERREIRA e JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ
, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em fevereiro de 2018, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão;
condenar
a parte ré no pagamento da
importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC a contar desta decisão;
condenar
a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado.
”

E
m suas razões recursais
(
ID
351538985
)
,
a autora

Francielle Alves De Souza Roque
Bulka

apresenta tese de reforma da sentença
, acerca da necessidade
da
devolução
de
100%
(
integral
)
do valor pago e
da multa penal inversa de 10%
.

A apelante sustenta

que, reconhecida a culpa exclusiva das rés pelo atraso, a devolução deve ser 100% integral, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Pugna pela incidência de correção monetária desde cada desembolso, juros de mora a partir da citação e a inclusão expressa da multa penal inversa de 10% no dispositivo
, além da
devolução
integral dos valores pagos
.

As contrarrazões foram apresentadas
(ID.
351538987
e
351538995
)
defendendo a manutenção da retenção por desistência da compradora.

É

o relatório
.

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos que
Francielle Alves De Souza Roque
Bulka

ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais
, em face de
Habitaço
Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
Virgilina
de Melo Ferreira, Adriana Ferreira de Melo e Juliana de Melo Ferreira
Bolognez
.

Narra
a autora
que, em
30
de
agosto
de 20
21,
firmou com a
parte
requerida,
Contrato
no
.
808/2021
(ID.
351537895
), de
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de
Imóvel, de
lote urbano
(no 27)
situado no “
Residencial Porto Ferreira
”,
n
o
município
de Rondonópolis, MT
, pelo
preço/
valor de R$
152.244,00
(
cento e cinquenta e dois mil duzentos e quarenta e quatro reais
), a ser pago de forma parcelada
(120 parcelas)
, dos quais já foram quitados R$
38.239,29

(
trinta e oito mil duzentos e trinta e nove reais e vinte e nove centavos
).

Alega que ficou ajustado que a entrega d
a infraestrutura completa do
imóvel ocorreria em
dezembro
de 20
20
. No entanto, as requeridas não cumpriram com a obrigação assumida, estando as obras do empreendimento
inacabadas ainda em abril de 2023
.

Dessa forma, pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda, com a condenação das requeridas à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais e correção monetária; reversão da multa contratual, com imposição de penalidade por inadimplemento; além de indenização por danos morais no valor de R$
1
0.000,00 (
dez
mil reais).

Em sua defesa, a parte requerida
refut
a
os argumentos deduzidos pela autora,
aduzindo pelo regular progresso das obras
com inclusive entrega da infraestrutura em 27 de abril de 2023
,
requerendo a
ssim a
improcedência da demanda, com a consequente condenação desta ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Em
sentença
, o juízo
a quo
julgou procedente os pedidos iniciais,
reconhece
ndo
o atraso na entrega da infraestrutura do Loteamento Residencial Porto Ferreira
por culpa das requeridas
e declarou rescindido o contrato, condenando
-
as em danos morais de R$ 8.000,00.

Insurge-se a
autora contra a sentença,
sustenta
ndo
que, reconhecida a culpa exclusiva das rés pelo atraso, a devolução deve ser 100% integral, nos termos da Súmula 543 do STJ e a inclusão expressa da multa penal
compensatória
inversa de 10% no dispositivo. Pugna ainda pela incidência de correção monetária desde cada desembolso, juros de mora a partir da citação
.

Neste contexto, a
questão central consiste em verificar se o dispositivo da sentença deve ser reformado para afastar a retenção de valores
,
ajustar os marcos iniciais dos encargos legais,
além de inversão da multa contratual
sob a premissa de que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da vendedora pelo atraso na obra.

Nos termos do art. 2o do CDC: "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que
adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final."

No caso em espécie, observa-se ser a
relação de consumo
, h
avendo
que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato.

Extrai-se
do
contrato

firmado
entre as partes
(ID.
351537895
)
em
30 de agosto de 2021
,
sob
a pactuação em

“
ITEM 13 – PRAZO PARA EXECUÇÃO DAS OBRAS
”
do instrumento particular de promessa de compra e venda
do
lote
,

prazo para

a implantação de todas as obras de infraestrutura
e entrega do imóvel
, à
data
máxim
a
de

26/10/2022
.

No entanto,
como bem apurado pelo juízo do feito,

corroborando às alegações da autora, que
até a propositura da ação (
abril de 2023
)
, a entreg
a do lote
com a infraestrutura discriminada
ainda não havia sido concluída
.

Logo, resta por inconteste o atraso na entrega
do

lote no
2
7
, Quadra 20 do
Residencial Porto Ferreira
,
com a
infraestrutura
prometida
em contrato
.

No mais, o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Outrossim,
mesmo que relevasse as razões da Requerida de que o prazo para entrega do Lote com a implantação da infraestrutura
estava sob a

carência de 180 dias
, ao tempo da ação rescisória
(abril/2023)
, já teria escoado o prazo a explicitar o inadimplemento da Vendedora.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa
e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são
inacumuláveis
a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel. O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.”(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

Importa consignar que no caso não se aplica o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça visto que a resolução contratu
al ocorre por culpa exclusiva da
vendedor
a
(ré na ação). Isso porque a fundamentação da norma está voltada para o inadimplemento do
comprador, que, ao deixar de cumprir suas obrigações contratuais, possibilita ao vendedor pleitear a resolução contratual e, consequentemente, a retenção de valores como forma de reparação pelos prejuízos advindos da frustração do negócio, o que não é o caso dos autos.

Nes
s
e
passo
,
a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da vendedora impõe o retorno das partes ao estado anterior, ou seja, ao
status quo ante
, nos termos do artigo 182 do Código Civil, que determina que, desfeito o negócio jurídico, deve ser restituídas as prestações realizadas, além do valor pago em comissão de corretagem, com o objetivo de reestabelecer o equilíbrio anterior à celebração do contrato.

Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça
a
evita
r
o enriquecimento sem causa:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2139321 RS 2022/0161676-2, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/02/2023) (
g.n
).

Ante a inadimplência contratual da
parte
requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral
das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Nesse propósito,
p
ortanto,
a
retenção de qualquer percentual
ou
dedução dos percentuais
de

“
taxa de retenção
”
no contrato

é incabível, pois a consumidora não deu causa ao desfazimento do vínculo. A retenção de 10% permitida na sentença configuraria enriquecimento sem causa das rés, premiando a parte inadimplente.

Reforma-se a sentença neste ponto, a afastar
a dedução de percentual a qualquer título, inclusive de taxa de retenção.

Quanto a multa contratual
(compensatória)
, tem-se que o atraso na entrega do imóvel pela construtora é incontroverso e, no que tange à cláusula penal, é cabível, diante do inadimplemento contratual da Vendedora (aplicação inversa), pois é imprescindível primar pelo equilíbrio entre os contratantes, sobretudo quando se trata de relação de consumo.

O c. STJ firmou tese, para efeito do artigo 1.036, do
Código de Processo Civil
, de que a inversão é possível:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.1.
A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019,
DJe
25/06/2019). (sem grifos no original)

Neste caso, a
multa
compensatória
está inserida n
o

especificamente em seu Item 14.1, alínea
“
b
” do contrato
:

Portanto, é devida
a
multa
compensatória
nos termos do que dispõe a cláusula pena
l
contratada
,
ou seja,

isto inclui nos exatos termos dispostos em cláusula “
14.1 alínea “b”
da penalidade
compensatória
de retenção de
1
0% do valor
do contrato
, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo
.

No recurso
de aplicação sistemática de recursos repetitivos

-
REsps
1614721/DF
– Tema 971
, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, no sentido de que: “
N
o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
”.

A multa visa
compensar os prejuízos decorrentes do inadimplemento definitivo da obrigação, que resultou na rescisão do contrato.

Logo,
a condenação ao pagamento de multa contratual
compensatória

das requeridas

(aplicação inversa)
deve ser
imposta
,

de forma simétrica e
IDÊNTICA
, como
fixada para o inadimplemento
/culpa
da
consumidor
a
.

A propósito:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM– IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

“O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.” (TJ-MT - AC: 10064753620188110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE
ADDARIO, Data de Julgamento: 02/09/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020)

O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3o, IV do
CC)é
inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (
AgInt
no REsp 1853761/SP).

(TJ-MT 10126845020208110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 22/03/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022).

(
g.n
).

“
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (
ii
) definir a legalidade da retenção de valores, da
comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras.

4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés.

5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras.

6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.

7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente.

8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00.

9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido.

Tese de julgamento:

1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras.

2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ.

3.
É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo.

4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano.

5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, j. 24/08/2020; STJ,
AgInt
no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022.

(N.U 1015005-53.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2025,
Publicado
no DJE 29/05/2025)
(
g.n
.)

Nota-se que o juízo de origem, embora tenha reconhecido a licitude da multa na fundamentação, incorreu em omissão ao não
transpô-la
para o comando dispositivo. Assim, a reforma da sentença é medida de rigor para incluir expressamente a condenação das rés ao pagamento da multa penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, garantindo o reequilíbrio da avença e a plena eficácia do precedente vinculante do Tribunal da Cidadania.

Por fim,
quanto ao termo inicial dos juros moratórios,
observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, a sentença na parte
dispositivo
fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas,
já que o caso se trata de
rescisão do contrato

por culpa
exclusiva
d
a
promitente vendedor
a
, alinh
ando
-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido. (
AgInt
no
AREsp
1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020,
DJe
17/06/2020)
g.n
.

Contudo, com
relação à correção monetária, a Súmula 43 do STJ é clara ao estabelecer que ela deve incidir desde a data do efetivo prejuízo, ou seja, a partir de cada
desembolso, a fim de preservar o valor real da moeda. Fixá-la no trânsito em julgado causaria prejuízo financeiro injusto à consumidora.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – ATRASO NA ENTREGA COMPROVADO – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE - INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

2. O pedido de abatimento do IPTU incidente sobre o lote também não comporta deferimento, tendo em vista que tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

5. Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

6
. Conforme a Súmula n. 43 do STJ, tratando-se de ilícito contratual, a atualização monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, tendo este, no caso concreto, ocorrido em cada pagamento efetuado pelo autor.

(N.U 1022005-41.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2023,
Publicado
no DJE 22/05/2023)

Como salientado em precedente deste
eg
. Tribunal, a
jurisprudência do STJ é no sentido de que, "
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
" (
AgInt
no
AREsp
n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017,
DJe
13/9/2017)
.

Reforma-se a sentença quanto ao termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas – de cada desembolso
(
Súmula n. 43 do STJ
)
.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar parcialmente a sentença e determinar:

1)
A restituição INTEGRAL (100%) de todos os valores pagos pela autora (parcelas, corretagem e IPTU), sem qualquer decote ou retenção;

2)
A incidência de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

3)
A condenação das rés ao pagamento da multa penal
compensatória

(
inversa
)
de 10% sobre o valor
atualizado

do contrato
.

Mantenho os demais termos da sentença, inclusive quanto aos danos morais e sucumbência.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026