Tribunal: TJMT
Processo: 1035170-62.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Agravo de Instrumento. Ação de Manutenção de Posse c/c Obrigação de Fazer (Renovação Contratual). Locação Comercial. Tutela de Urgência. Manutenção de Posse. Não Preenchimento dos Requisitos Legais. Decisão Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão que indeferiu tutela de urgência pleiteada para manutenção da posse até o julgamento da Ação de manutenção de posse c/c obrigação de fazer (renovação contratual), que envolve aluguel de imóvel não residencial.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência, especialmente quanto à probabilidade do direito à renovação contratual.
III. Razões de decidir
3. A tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme artigo 300 do CPC.
4. No caso, a pretensão de manutenção da posse fundada na possibilidade de renovação contratual não atende aos requisitos cumulativos do artigo 51 da Lei no 8.245/91, uma vez que o contrato foi celebrado por prazo inferior a cinco anos e a Ação, ao que parece, foi ajuizada em desacordo com o prazo previsto no § 5o do referido artigo.
5. Não comprovada a probabilidade do direito, impõe-se a manutenção da decisão que indeferiu a tutela de urgência no qual a Recorrente buscava ser mantida da posse do imóvel comercial até o final da lide.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: A falta de demonstração conjunta da probabilidade do direito e do perigo de dano impede a concessão de tutela de urgência.
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei 8.245/91, arts. 51 e 71.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SC, AI no 5026851-79.2022.8.24.0000, Rel. Des. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 01.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035170-62.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Imissão na Posse, Liminar]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ELISIANE MORAES PORTELA - CPF: 021.131.531-14 (ADVOGADO), LIDIANE SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 735.865.101-44 (AGRAVANTE), ALDENORA LOPES TORRES MACIEL - CPF: 770.167.694-53 (AGRAVADO), MARCO ANTONIO CHAGAS RIBEIRO - CPF: 168.136.548-02 (ADVOGADO), LUAN TORRES MACIEL - CPF: 061.364.751-38 (ADVOGADO), CLAIRE INES GAI - CPF: 643.747.859-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Agravo de Instrumento. Ação de Manutenção de Posse c/c Obrigação de Fazer (Renovação Contratual). Locação Comercial. Tutela de Urgência. Manutenção de Posse. Não Preenchimento dos Requisitos Legais. Decisão Mantida.
Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1.
Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão que indeferiu tutela de urgência pleiteada para manutenção da posse até o julgamento da Ação de manutenção de posse c/c obrigação de fazer (renovação contratual), que envolve aluguel de imóvel não residencial.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência, especialmente quanto à probabilidade do direito à renovação contratual.

III. Razões de decidir

3.
A tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme artigo 300 do CPC.

4.

No caso, a pretensão de manutenção da posse fundada na possibilidade de renovação contratual não atende aos requisitos cumulativos do artigo 51 da Lei no 8.245/91, uma vez que o contrato foi celebrado por prazo inferior a cinco anos e a Ação, ao que parece, foi ajuizada em desacordo com o prazo previsto no § 5o do referido artigo.

5.
Não comprovada a probabilidade do direito, impõe-se a manutenção da decisão que indeferiu a tutela de urgência no qual a Recorrente buscava ser mantida da posse do imóvel comercial até o final da lide.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
A falta de demonstração conjunta da probabilidade do direito e do perigo de dano impede a concessão de tutela de urgência.

___________________________

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 300; Lei 8.245/91, arts. 51 e 71.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-SC, AI no 5026851-79.2022.8.24.0000, Rel. Des. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 01.09.2022.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Lidiane Santana de Oliveira
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 2o Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Manutenção de Posse c/c Obrigação de Fazer (Renovação Contratual), Declaratória de Nulidade de Cláusulas Abusivas e Indenização por Danos Morais n. 1020474-12.2025.8.11.0003, ajuizada em face de
Aldenora Lopes Torres Maciel.

O Julgador singular indeferiu o pedido de tutela de urgência, cuja finalidade era assegurar à Recorrente o direito de permanecer na posse do imóvel comercial (Box 18 do Shopping Popular de Rondonópolis) até o exame do mérito.

A Recorrente alega que exerce atividade comercial regular há mais de três anos no local, mediante contrato de arrendamento celebrado com a Recorrida em 02/02/2022, que, posteriormente, foi aditado em 10/02/2025, com prorrogação do prazo contratual até 05/08/2025.

Afirma que, apesar de o contrato estar vigente, a Recorrida enviou notificações extrajudiciais para desocupação do imóvel antes do prazo ajustado.

Argumenta que tem posse legítima, mansa e contínua, e que a tentativa de retomada precoce do imóvel fere os princípios da função social do contrato (art. 421 do CC), boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e configura abuso de direito (art. 187 do CC).

Ressalta que sua atividade é sua única fonte de sustento e que a desocupação forçada compromete o fundo de comércio e causa prejuízo irreparável.

Pleiteia o provimento do Recurso e a concessão da tutela de urgência a fim de que seja determinado que a Recorrida se abstenha de praticar quaisquer atos de turbação ou coação, assegurando à Agravante o direito de permanecer na posse do imóvel até o julgamento da Ação originária, sob pena de multa diária.

O pedido liminar foi indeferido (Id. 321022863).

Contraminuta juntada no Id. 325650390.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Lidiane Santana de Oliveira
em virtude da decisão de indeferimento do pedido de tutela de urgência formulado nos autos da Ação de Manutenção de Posse c/c Obrigação de Fazer (Renovação Contratual), Declaratória de Nulidade de Cláusulas Abusivas e Indenização por Danos Morais ajuizada por ela em desfavor de
Aldenora Lopes Torres Maciel.

Na petição inicial, a Recorrente afirmou que exerce atividade comercial de forma contínua há mais de 03 (três) anos no Box 18 do Shopping Popular de Rondonópolis/MT, onde construiu clientela, investiu em estrutura física e consolidou o fundo de comércio responsável por seu sustento e de sua família.

Relatou que, em 02/02/2022, celebrou contrato de arrendamento com prazo de 03 (três) anos e que, após o término, permaneceu no imóvel por prazo indeterminado. Posteriormente, em 10/02/2025, as partes firmaram aditivo contratual prorrogando a locação por mais 06 (seis) meses, com vencimento em 05/08/2025.

Afirmou que, mesmo com o contrato vigente, foi notificada extrajudicialmente pela Recorrida em junho de 2025, para desocupar o imóvel antes do prazo contratual. A notificação indicava erroneamente o mês de julho como data final, desconsiderando o aditivo contratual.

Assegurou que o perigo da demora é evidente, pois qualquer retirada forçada do imóvel antes do vencimento ou negativa de renovação com base em abuso de direito causará danos irreparáveis à sua atividade econômica e ao fundo de comércio.

Por fim, pleiteou tutela de urgência para que a Recorrida se abstivesse de praticar atos de turbação ou esbulho, fosse garantida a manutenção da posse até julgamento final da Ação e, após o vencimento, fosse prorrogado o contrato por mais 30 (trinta) meses.

Ao final, requereu a renovação contratual por mais 30 (trinta) meses, a declaração de nulidade de cláusulas abusivas constantes da proposta apresentada pela Recorrida e indenização por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), alegando ameaças públicas, constrangimento moral e abalo psicológico.

Diante do indeferimento d pedido liminar, a Autora interpôs este Agravo de Instrumento, buscando a manutenção da posse até o julgamento da Ação.

Nas razões do Recurso, a Agravante reitera os fundamentos apresentados na petição inicial, com ênfase na alegação de que exerce posse legítima, mansa, pacífica e contínua do imóvel comercial, com base em contrato escrito vigente até 05/08/2025, e que a tentativa de desocupação antecipada pela Agravada viola os princípios da função social do contrato (art. 421 do CC), da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), além de configurar abuso de direito (art. 187 do CC).

Sustenta, ainda, que o vínculo contratual e a atividade exercida no local guardam analogia com a proteção conferida pelo artigo 51 da Lei n. 8.245/91, sobretudo pela existência de fundo de comércio consolidado e clientela estabilizada, o que reforça a necessidade de preservar a relação possessória até o exame do mérito.

Ressalta que sua atividade é sua única fonte de sustento, exercida com zelo, regularidade e investimentos próprios, e que a desocupação forçada compromete o fundo de comércio e causa prejuízo irreparável.

Sabe-se que, para a concessão da tutela de urgência, a parte deve demonstrar a probabilidade de seu direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil. Essa é a inteligência do artigo 300 do CPC.

Portanto, a análise quanto ao acerto ou desacerto da decisão agravada estará restrita a esses aspectos, especialmente à verificação dos requisitos que possam justificar sua reforma.

A Ação renovatória de locação empresarial tem por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhecendo ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial por sucessivos períodos, desde que atendidas as exigências legais dos artigos 51 e 71 da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91).

Dentre os requisitos estão: celebração do contrato por escrito e prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos; e, ainda, exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Além disso, nos termos do § 5o do referido dispositivo, a Ação renovatória deve ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente.

No caso, os elementos constantes dos autos não permitem afirmar, com a segurança exigida nesta fase de cognição sumária, o preenchimento dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência.

Os documentos apresentados não demonstram a existência de contrato de locação escrito com prazo determinado superior a cinco anos, nem comprovam, de forma segura, a exploração comercial pelo mesmo estabelecimento por período superior a três anos, conforme exige a legislação específica.

Além disso, a Ação foi ajuizada em 05/08/2025, último dia de vigência contratual, em desacordo com o intervalo previsto no § 5o do artigo 51 da Lei do Inquilinato, o que reduz de maneira significativa a probabilidade do direito invocado.

Convém esclarecer que, apesar de se reconhecer o perigo de dano, representado pelo encerramento do contrato e possível perda do ponto comercial, a falta de comprovação mínima e convincente da probabilidade do direito impede o deferimento da tutela pleiteada nesta fase processual.

A alegação de existência de fundo de comércio e clientela consolidada, embora relevante, não tem o condão de suprimir o cumprimento dos requisitos legais expressamente estabelecidos para o exercício do direito à renovação compulsória do contrato.

Assim, a possibilidade de manutenção da Agravante no imóvel, com base no direito à renovação, exige a devida dilação probatória, o que não é possível aferir neste juízo de cognição sumária.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATOS - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA EM 1o GRAU - INSURGÊNCIA DOS LOCATÁRIOS - PLEITO DE MANUTENÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INACOLHIMENTO - PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO AUSENTES - PRESSUPOSTOS DO ART. 300 DO CPC INDEMONSTRADOS - DECISÃO MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. Ausentes os requisitos necessários para o deferimento de tutela de urgência - probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo -, mantém-se a decisão que a indeferiu. (TJ-SC - AI: 50268517920228240000, Relator.: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 01/09/2022, Segunda Câmara de Direito Civil).

Ante o exposto,
nego provimento ao Recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026