Tribunal: TJMT
Processo: 1034282-93.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Agravo De Instrumento. Ação Renovatória De Locação Comercial. Alegação De Inadimplemento Contratual No Momento Do Ajuizamento. Art. 71, Ii, Da Lei 8.245/91. Necessidade De Dilação Probatória. Impossibilidade De Revolvimento Probatório Em Sede Recursal. Decisão Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou a preliminar de não preenchimento dos requisitos do art. 71, II, da Lei 8.245/91 na Ação Renovatória de Locação, discutindo-se a adimplência contratual no momento do ajuizamento da demanda renovatória.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) definir se a ação renovatória foi proposta sem a comprovação do “exato cumprimento do contrato”, exigida pelo art. 71, II, da Lei 8.245/91;
(ii) estabelecer se a controvérsia sobre eventual inadimplemento pode ser apreciada no âmbito do agravo de instrumento, ou se exige dilação probatória.
III. Razões de decidir
3. A análise da adimplência no momento do ajuizamento da ação renovatória demanda exame aprofundado de provas documentais e periciais, incompatível com a cognição limitada do agravo de instrumento.
4. A existência de confissão de dívida firmada em 23/08/2021, referente a encargos supostamente inadimplidos no período anterior ao ajuizamento, exige apuração detida acerca da extensão do débito e de sua repercussão sobre o requisito do art. 71, II, da Lei 8.245/91.
IV. Dispositivo
5. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: “Questões relativas à existência, extensão e repercussão de eventual inadimplemento contratual constituem matéria de mérito da ação renovatória, a ser examinada pelo Juiz de origem após a produção de provas.”
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 71, II; CPC, arts. 330, I, e 485, I.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034282-93.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (AGRAVANTE), I.ALVES FELIX EIRELI - ME - CNPJ: 22.939.163/0001-77 (AGRAVADO), ALEXSANDRO MOREIRA - CPF: 031.228.356-30 (AGRAVADO), BETHANIA ALVES DA SILVA MOREIRA - CPF: 037.985.486-41 (AGRAVADO), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Agravo De Instrumento. Ação Renovatória De Locação Comercial. Alegação De Inadimplemento Contratual No Momento Do Ajuizamento. Art. 71, Ii, Da Lei 8.245/91. Necessidade De Dilação Probatória. Impossibilidade De Revolvimento Probatório Em Sede Recursal. Decisão Mantida.
Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou a preliminar de não preenchimento dos requisitos do art. 71, II, da Lei 8.245/91 na Ação Renovatória de Locação, discutindo-se a adimplência contratual no momento do ajuizamento da demanda renovatória.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) definir se a ação renovatória foi proposta sem a comprovação do “exato cumprimento do contrato”, exigida pelo art. 71, II, da Lei 8.245/91;
(ii) estabelecer se a controvérsia sobre eventual inadimplemento pode ser apreciada no âmbito do agravo de instrumento, ou se exige dilação probatória.

III. Razões de decidir

3.

A análise da adimplência no momento do ajuizamento da ação renovatória demanda exame aprofundado de provas documentais e periciais, incompatível com a cognição limitada do agravo de instrumento.

4. A existência de confissão de dívida firmada em 23/08/2021, referente a encargos supostamente inadimplidos no período anterior ao ajuizamento, exige apuração detida acerca da extensão do débito e de sua repercussão sobre o requisito do art. 71, II, da Lei 8.245/91.

IV. Dispositivo

5. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:
“Questões relativas à existência, extensão e repercussão de eventual inadimplemento contratual constituem matéria de mérito da ação renovatória, a ser examinada pelo Juiz de origem após a produção de provas.”

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 71, II; CPC, arts. 330, I, e 485, I.

RELATÓRIO

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por
Várzea Grande Shopping S.A.
em virtude das decisões interlocutórias proferidas pela Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que rejeitaram a preliminar de não preenchimento dos requisitos para propositura da Ação Renovatória de Locação n.o 1011631-37.2020.8.11.0002, ajuizada por
I.Alves Felix EIRELI - ME, Alexsandro Moreira e Bethania Alves da Silva Moreira.

A Juíza singular rejeitou a preliminar ao fundamento de que a parte requerente comprovou a adimplência de suas obrigações, consoante documentos acostados no ID 31963441, no que concerne ao fato de que "
o caput do art. 71 da Lei 8.245/91 exige a comprovação do cumprimento do contrato e do pagamento dos encargos inerentes ao imóvel no ato da propositura da demanda e não no curso dela
".

A Agravante afirma que a ação renovatória foi proposta enquanto subsistiam encargos locatícios inadimplidos relativos, os quais só foram resolvidos com confissão de dívida assinada um ano após o ingresso da ação.

Requer a reforma da decisão para que seja determinada a extinção do feito sem resolução de mérito com arrimo no artigo 485, inciso I e artigo 330, inciso I, todos do CPC, concomitante com o artigo 71, inciso II, da Lei de Locação.

Agravo de Instrumento interposto sem formulação de pedido de efeito suspensivo ou antecipação da tutela recursal.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por
Várzea Grande Shopping S.A.
em virtude das decisões interlocutórias proferidas pela Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que rejeitaram a preliminar de não preenchimento dos requisitos para propositura da Ação Renovatória de Locação n.o 1011631-37.2020.8.11.0002, ajuizada por
I.Alves Felix EIRELI - ME, Alexsandro Moreira e Bethania Alves da Silva Moreira.

Na origem, a parte autora alegou que firmou contrato particular de locação de espaço comercial no Várzea Grande Shopping. Diante do término contratual e da recusa da locadora em renovar o contrato de forma amigável, ajuizou a presente ação renovatória, pleiteando a prorrogação do contrato por mais 60 meses, com fixação de aluguel em valor inferior ao cobrado.

A pretensão recursal visa a reforma da decisão interlocutória na qual a Juíza Singular rejeitou a preliminar de não preenchimento dos requisitos do art. 71, II, da Lei 8.245/91, sob fundamento de que a locatária estava adimplente no momento do ajuizamento da ação.

O art. 71, II, da Lei no 8.245/91 estabelece que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com "
prova do exato cumprimento do contrato em curso
", requisito essencial para o exercício do direito de renovação compulsória.

A Agravante sustenta que a existência de confissão de dívida datada de 23 de agosto de 2021, concernente a débitos dos meses de novembro e dezembro de 2019, janeiro, março e abril de 2020, constituiria prova inequívoca de que, quando ajuizada a ação renovatória em 08 de maio de 2020, subsistia inadimplemento contratual.

Argumenta que o documento do ID 31963441, utilizado como fundamento para afastar a preliminar, contemplaria apenas o mês de fevereiro de 2020, revelando-se insuficiente para demonstrar o cumprimento integral das obrigações contratuais.

Embora os argumentos expendidos pela Agravante ostentem relevância jurídica e mereçam detida análise, a controvérsia ora instaurada demanda apreciação probatória aprofundada, incompatível com a cognição sumária e não exauriente própria do recurso de agravo de instrumento. Com efeito, a decisão que rejeitou os embargos de declaração foi expressa ao consignar que o juízo entendeu que a validade do documento de quitação apresentado constitui matéria de mérito que demandará dilação probatória.

Definir se houve inadimplemento contratual, em que extensão ocorreu, se subsistia no momento exato da propositura da demanda ou se consolidou posteriormente, e se tal inadimplemento possui compatibilidade com o requisito estabelecido no art. 71, II, da Lei 8.245/91 constitui matéria de mérito que será devidamente analisada pelo juízo de primeiro grau, após a regular instrução probatória.

Na decisão saneadora foi determinada a realização de prova pericial e documental, que permitirá o esclarecimento minucioso da questão da adimplência contratual e dos valores efetivamente devidos ao longo da relação locatícia.

Outrossim, a manutenção do processamento da ação renovatória não acarreta perigo de dano irreparável ou risco ao resultado útil do processo para a Agravante. Eventual procedência da tese de inadimplemento poderá ser integralmente reconhecida na sentença de mérito, com a consequente improcedência da pretensão renovatória, sem que tenha havido qualquer prejuízo ao direito de defesa ou aos interesses patrimoniais do locador.

Ante o exposto,
nego provimento ao Agravo de Instrumento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026