Tribunal: TJMT
Processo: 1037996-79.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO E DANOS MORAIS. TAXAS CONDOMINIAIS COBRADAS DURANTE LITIGIOSIDADE SOBRE A DESTINAÇÃO DO LOTE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. BOA-FÉ OBJETIVA. CONDUTA CONTRADITÓRIA. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Recursos de apelação interpostos por Giovani Soares Ramos e pela Associação Alphaville Cuiabá contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de restituição de taxas condominiais pagas entre 30/10/2015 e outubro/2017 e de indenização por danos morais, fixada em R$ 20.000,00, reconhecendo a prescrição trienal quanto às parcelas anteriores.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a Associação Alphaville Cuiabá possui legitimidade passiva para responder por restituição de valores e danos morais; (ii) saber se a pretensão de ressarcimento das taxas condominiais sujeita-se à prescrição trienal ou a prazo superior; (iii) saber se a cobrança de taxas durante a litigiosidade instaurada pela própria associação configura ilícito indenizável.
III. Razões de decidir
3. A legitimidade passiva da associação decorre de sua participação causal no dano e da condição de credora dos valores cuja restituição se busca, tendo promovido cobrança de taxas durante período em que litigava judicialmente para impedir o uso e gozo do lote pelo proprietário.
4. A pretensão de restituição possui natureza de recomposição patrimonial fundada em enriquecimento sem causa, atraindo o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/2002, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
5. A conduta da associação configura violação objetiva da boa-fé, pois é incompatível com a cobrança de taxas a exigência simultânea, em juízo, de reconhecimento do lote como área comum não edificável. A cobrança carece de causa jurídica durante o período em que o próprio ente condominial obstava o exercício dos poderes inerentes à propriedade.
6. O dano moral resta configurado pela frustração intensa do projeto de moradia, pela insegurança jurídica gerada e pela postura contraditória da associação, sendo proporcional o valor de R$ 20.000,00, fixado em observância ao caráter compensatório e pedagógico da indenização.
IV. Dispositivo e tese
7. Recursos de apelação desprovidos. Tese de julgamento: “1. A associação condominial possui legitimidade passiva quando figura como credora e destinatária de valores cuja restituição se busca, sendo sua conduta elemento do nexo de imputação. 2. Aplica-se o prazo prescricional trienal do art. 206, § 3o, IV, CC/2002 às pretensões restitutórias fundadas em enriquecimento sem causa decorrente de cobrança de taxas condominiais indevidas. 3. A cobrança de taxas condominiais durante período em que a própria associação judicialmente impede o uso e gozo do lote viola a boa-fé objetiva e caracteriza ato ilícito indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 206, § 3o, IV, e 422; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.361.182/RS (Repetitivo); TJMT, N.U 1004087-12.2019.8.11.0041, Câm. Isol. Dir. Priv., Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 11.04.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037996-79.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Ato / Negócio Jurídico, Rescisão]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GIOVANI SOARES RAMOS - CPF: 353.174.261-20 (APELADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), BARCELLOS INTELIGENCIA IMOBILIARIA EIRELI - CNPJ: 02.344.451/0001-71 (APELANTE), INCORPORADORA ITALIA LTDA - CNPJ: 37.504.396/0001-14 (APELANTE), ALPHAVILLE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 05.802.672/0001-34 (APELANTE), THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), ASSOCIACAO ALPHAVILLE CUIABA - CNPJ: 06.037.250/0001-82 (APELANTE), DANIEL PAULO MAIA TEIXEIRA - CPF: 012.591.627-29 (ADVOGADO), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), PEDRO PAULO PEIXOTO DA SILVA JUNIOR - CPF: 630.738.701-72 (ADVOGADO), THAIS SVERSUT ACOSTA - CPF: 706.195.571-68 (ADVOGADO), ANA LUIZA SVERSUT BRIANTE - CPF: 046.890.781-57 (ADVOGADO), BRUNO HENRIQUE MORAIS DE OLIVEIRA - CPF: 018.222.731-61 (ADVOGADO), INCORPORADORA ITALIA LTDA - CNPJ: 37.504.396/0001-14 (TERCEIRO INTERESSADO), ALPHAVILLE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 05.802.672/0001-34 (TERCEIRO INTERESSADO), BARCELLOS INTELIGENCIA IMOBILIARIA EIRELI - CNPJ: 02.344.451/0001-71 (TERCEIRO INTERESSADO), GIOVANI SOARES RAMOS - CPF: 353.174.261-20 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), ASSOCIACAO ALPHAVILLE CUIABA - CNPJ: 06.037.250/0001-82 (APELADO), DANIEL PAULO MAIA TEIXEIRA - CPF: 012.591.627-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO E DANOS MORAIS. TAXAS CONDOMINIAIS COBRADAS DURANTE LITIGIOSIDADE SOBRE A DESTINAÇÃO DO LOTE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. BOA-FÉ OBJETIVA. CONDUTA CONTRADITÓRIA. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1.
Recursos de apelação interpostos por
Giovani Soares Ramos
e pela
Associação Alphaville Cuiabá
contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de restituição de taxas condominiais pagas entre 30/10/2015 e outubro/2017 e de indenização por danos morais, fixada em R$ 20.000,00, reconhecendo a prescrição trienal quanto às parcelas anteriores.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão:

(i) saber se a
Associação Alphaville Cuiabá
possui legitimidade passiva para responder por restituição de valores e danos morais;

(
ii
) saber se a pretensão de ressarcimento das taxas condominiais sujeita-se à prescrição trienal ou a prazo superior;

(
iii
) saber se a cobrança de taxas durante a litigiosidade instaurada pela própria associação configura ilícito indenizável.

III. Razões de decidir

3.
A legitimidade passiva da associação decorre de sua participação causal no dano e da condição de credora dos valores cuja restituição se busca, tendo promovido cobrança de taxas durante período em que litigava judicialmente para impedir o uso e gozo do lote pelo proprietário.

4.
A pretensão de restituição possui natureza de recomposição patrimonial fundada em enriquecimento sem causa, atraindo o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/2002, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

5.
A conduta da associação configura violação objetiva da boa-fé, pois é incompatível com a cobrança de taxas a exigência simultânea, em juízo, de reconhecimento do lote como área comum não edificável. A cobrança carece de causa jurídica durante o período em que o próprio ente condominial obstava o exercício dos poderes inerentes à propriedade.

6.
O dano moral resta configurado pela frustração intensa do projeto de moradia, pela insegurança jurídica gerada e pela postura contraditória da associação, sendo proporcional o valor de R$ 20.000,00, fixado em observância ao caráter compensatório e pedagógico da indenização.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recursos de apelação desprovidos.

Tese de julgamento:

“1. A associação condominial possui legitimidade passiva quando figura como credora e destinatária de valores cuja restituição se busca, sendo sua conduta elemento do nexo de imputação.

2. Aplica-se o prazo prescricional trienal do art. 206, § 3o, IV, CC/2002 às pretensões restitutórias fundadas em enriquecimento sem causa decorrente de cobrança de taxas condominiais indevidas.

3. A cobrança de taxas condominiais durante período em que a própria associação judicialmente impede o uso e gozo do lote viola a boa-fé objetiva e caracteriza ato ilícito indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002,
arts
. 206, § 3o, IV, e 422; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.361.182/RS (Repetitivo); TJMT, N.U 1004087-12.2019.8.11.0041, Câm.
Isol
. Dir. Priv., Rel. Desa.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 11.04.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação interposto
pelo autor
GIOVANI SOARES RAMOS

e pela requerida
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
,
contra a sentença proferida pelo Dr.
Pierro de Faria Mendes
,
MM.
Juiz de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Reparação de Danos e Ressarcimento por Enriquecimento Ilícito n. 1037996-79.2018.8.11.0041, ajuizada em face d
a segunda apelante e de
INCORPORADORA IT
Á
LIA LTDA
,
ALPHAVILLE CUIAB
Á
EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA
e
BARCELLOS INTELIG
Ê
NCIA IMOBILI
Á
RIA EIRELI
, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para condenar a
Apelada
ao ressarcimento das taxas condominiais pagas entre 30/10/2015 e outubro/2017, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, com honorários de sucumbência fixados em 10%

sobre o valor da condenação (ID.
331820550
).

Em suas razões (ID. 331820554), a
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ

suscita preliminarmente
sua ilegitimidade passiva
,

ao argumento de que não participou da cadeia negocial que culminou na aquisição do lote pelo autor, tampouco firmou com ele qualquer contrato de compra e venda ou cessão de direitos, de modo que não poderia ser responsabilizada pelos vícios ou riscos inerentes à transação imobiliária
.

N
o mérito,
s
ustenta que a cobrança das taxas condominiais decorreu do exercício regular de direito, inerente à gestão das áreas comuns e da infraestrutura colocada à disposição dos moradores, sendo a obrigação de contribuir com as despesas condominiais vinculada à titularidade ou posse do lote, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente.

Afirma, ainda, que não se configurou dano moral indenizável, porquanto teria apenas exercido seu direito de ação ao discutir judicialmente a destinação do imóvel, sem qualquer conduta abusiva ou ofensiva à honra do autor, atribuindo eventual prejuízo às incorporadoras
, pugnando, e
m caráter subsidiário, pela redução do valor arbitrado a título de dano moral, por considerá-lo excessivo diante das circunstâncias do caso concret
o.

Por sua vez,
o
apelante
GIOVANI SOARES RAMOS
alega, em síntese, que a sentença incorreu em equívoco ao aplicar o prazo prescricional trienal à pretensão de restituição,
d
efende
ndo
que a pretensão deduzida em juízo tem natureza eminentemente restituitória (repetição de indébito), fundada em relação obrigacional estabelecida com a
ASSOCIAÇÃO
, que recebeu valores a título de taxas condominiais em contexto em que, por iniciativa própria, questionava judicialmente a destinação do lote e, na prática, inviabilizava o seu uso
residencial, pugnando, assim, pela
aplicação do prazo decenal (art. 205 CC) ou, subsidiariamente, o quinquenal (art. 206, § 5o, I, CC) para
incluir na condenação tod
as
as
parcelas pagas entre 2013 e 2015

(ID. 331820567)
.

GIOVANI SOARES RAMOS
apresentou contrarrazões no ID. 331820562
e, a
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
,
no ID. 331820571.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Os recursos são tempestivos
e estão devidamente preparados (ID.

332521869
e
ID.
332521867
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-
PRELIMINAR

Ilegitimidade passiva

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, a

a
pelante
/requerida

ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
reitera a preliminar de ilegitimidade passiva
suscitada em contestação
, alegando que não participou da transação de compra e venda do imóvel e que o acordo firmado com as incorporadoras (
LUIZ FERNANDO P. BARCELLOS - EPP, INCORPORADORA ITÁLIA LTDA.
e
ALPHAVILLE CUIABÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.) reforça a ausência de vínculo obrigacional, não podendo ser responsabilizada pela devolução de valores ou indenizações
.

Entretanto,
tal preliminar não merece acolhida,
uma vez que a
legitimidade passiva da
ASSOCIAÇÃO
decorre de sua participação causal direta e contraditória no dano alegado.

Isso porque a

ASSOCIAÇÃO
ajuizou uma ação possessória (n
.
30963-70.2009.811.0041) desde 2009 discutindo a destinação do lote 01 da quadra Y1, pleiteando que o bem fosse destinado a instalações de apoio do condomínio.

Contudo, a
pesar dessa postura judicial, a
ASSOCIAÇÃO
continuou a efetuar a cobrança de taxas condominiais do mesmo imóvel em face do Apelado, que o adquiriu em 16/01/2013
, restando incontroverso, ainda, que os
valores das contribuições condominiais foram, inclusive, pagos diretamente à
esta Apelante
.

Portanto, a
legitimidade passiva decorre do fato de que a
ASSOCIAÇÃO
figurou como credora nas cobranças e destinatária dos valores cuja restituição se busca, e sua conduta (cobrança indevida em face da litigiosidade) integra o nexo de imputação necessário para a análise de sua responsabilidade civil

Diante disso
,
REJEITO
a preliminar
de ilegitimidade passiva
suscita
da pela Requerida/Apelante.

É como voto.

VOTO
- MÉRITO

EXMO
. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Superada esta questão
,
passa-se ao exame
do mérito
dos recurso
s
, de forma conjunta, dada a evidente conexão lógica entre as teses
, uma vez que
GIOVANI SOARES RAMOS
pretende a reforma parcial da sentença para afastar o reconhecimento da prescrição trienal e ampliar a condenação ao ressarcimento das taxas condominiais, de modo a abranger todas as parcelas que adimpliu entre 2013 e 2017, enquanto a
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
busca a reforma integral para ver afastada sua responsabilidade pelo ressarcimento das taxas e pela indenização por danos morais, ou, subsidiariamente, a redução do
quantum
indenizatório fixado na origem
.

Em que pese os argumentos vertidos em ambos os apelos, contudo, constato que
os recursos não comportam provimento
. Vejamos.

Constou da sentença recorrida, no que
pertine
:

“(...)

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS E RESSARCIMENTO POR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por
GIOVANI SOARES RAMOS
em face de LUIZ FERNANDO P. BARCELLOS - EPP, INCORPORADORA ITÁLIA LTDA., ALPHAVILLE CUIABÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
, todos devidamente qualificados nos autos.

Narra o autor que adquiriu, em 16/01/2013, o lote 01 da quadra Y1 do condomínio Alphaville Cuiabá pelo valor de R$400.000,00(quatrocentos mil reais) sem ter sido informado da existência de ação judicial anterior (desde 2009) envolvendo esse mesmo lote, proposta pela Associação Alphaville contra as incorporadoras, que questionava a destinação do imóvel, alegando que o lote era impróprio para fins residenciais.

Embora o imóvel estivesse judicialmente litigioso, não houve qualquer menção à demanda no momento da aquisição pelo autor, o que comprometeu seu direito de propriedade. Destaca ainda, que a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel só ocorreu em fevereiro de 2013, após a formalização do contrato de cessão de direitos.

Sustenta ainda, que agindo de boa-fé, planejou e orçou a construção de sua residência, arcou com o pagamento de taxas condominiais e IPTU até 2017, mas teve de suspender o projeto ao descobrir o litígio judicial.

Assim, requer o deferimento da Tutela de urgência para suspender a exigibilidade das taxas e impedir negativação, seja declarada a rescisão contratual, devolução dos valores pagos com correção (R$ 951.987,08), Restituição de taxas condominiais e IPTU (R$ 149.326,10), indenização por danos morais (R$ 100.000,00)

e Averbação da presente demanda na matrícula do imóvel.

Recebida a inicial, e deferido o pleito liminar(id.16613923) para:

“ a
) Determinar à ré Associação Alphaville de Cuiabá que se abstenha de cobrar a taxa condominial incidente sobre o Lote 01, Quadra Y1, localizado no Condomínio Alphaville, matriculado sob o n. 102.698, CRI do 6o Ofício de Cuiabá/MT

b) se abstenha, ainda, de inserir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito referente às taxas condominiais que recaem sobre bem imóvel, objeto do litígio.

c) Por fim, determino a averbação desta ação às margens da matrícula n. 102.698, CRI do 6o Ofício de Cuiabá.”

Intimadas às partes requeridas, todas apresentaram defesa.

No movimento id. 114291517
o autor noticiou acordo realizado com os réus
LUIZ FERNANDO P. BARCELLOS - EPP, INCORPORADORA ITÁLIA LTDA. e ALPHAVILLE CUIABÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., nos seguintes termos:

a) A rescisão do "Instrumento Particular de Cessão de Direitos" firmado entre o autor e a primeira requerida em 16/01/2013, bem como do
"Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Objeto de Loteamento" firmado entre a segunda e terceira requeridas;

b) Como ressarcimento dos valores pagos pela aquisição do lote e imposto territorial e predial urbano, a segunda requerida (Incorporadora Itália) entregaria a posse e se comprometeria a transferir o domínio, no prazo de 60 dias, do lote no 24 da quadra 02 do Condomínio Residencial Supremo Itália, avaliado pelas partes em R$ 1.000.000,00, além de transferir a quantia de R$ 1.200.000,00 em parcela única até 10/01/2023;

c) O autor renunciou à pretensão de ressarcimento dos valores de condomínio e indenização por dano moral em face dos signatários requeridos, ressalvando, contudo,
o direito de perseguir o ressarcimento das taxas condominiais e o dano moral em desfavor da

ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
.

Sobreveio sentença no id. 126553277, homologando os termos do acordo arrolado, e determinando o prosseguimento, somente em relação à
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
,
visando apenas o ressarcimento das taxas condominiais e dano moral
.

Intimadas para produção de provas, nada manifestaram.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Fundamento e Decido.

Das Preliminares

Da Ilegitimidade Ativa

A ré alega que o autor pleiteia ressarcimento de valores pagos a título de taxa de manutenção do loteamento e IPTU em nome de terceiros, o que seria vedado pelo art. 18 do CPC.

Contudo, verifico dos documentos juntados que, embora as cobranças fossem emitidas em nome de terceiros (Luiz Fernando Pinto Barcellos e Incorporadora Itália), os pagamentos foram efetuados pelo autor, conforme comprovantes anexados à inicial.

Inclusive, consta dos autos termo de cessão dos direitos da unidade, objeto da ação. Portanto, é evidente que o autor busca ressarcimento de valores que ele próprio desembolsou, não configurando pleito de direito alheio.

Assim,
REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa
.

Da Ilegitimidade Passiva

A ré sustenta que não possui qualquer relação com o autor e não praticou qualquer conduta capaz de prejudicá-lo.

Entretanto, o autor alega que a Associação Alphaville Cuiabá, ao mesmo tempo em que buscava judicialmente a propriedade do lote (ação ajuizada em 2009), efetuava a cobrança de taxas condominiais.

Portanto, havendo relação jurídica a ser analisado entre as partes,
REJEITO
a preliminar suscitada.

Da Prescrição

A ré alega que a prescrição para a pretensão de ressarcimento seria trienal, conforme art. 206, §3o, IV e V, do Código Civil, e que o autor tomou
conhecimento do litígio sobre o imóvel no início de 2013, de modo que o prazo prescricional teria se esgotado em 2016.

Contudo, observo que as taxas condominiais foram pagas pelo autor até outubro de 2017, conforme comprovado na inicial e não impugnado especificamente pela ré.

Assim, considerando que a presente ação foi ajuizada em 30/10/2018, não há que se falar em prescrição da pretensão relativa às taxas pagas nos 03(três)

anos anteriores ao ajuizamento da ação.

Assim,

REJEITO a preliminar de prescrição
, ressalvando que eventuais pagamentos realizados antes de 30/10/2015 estarão prescritos.

Do Mérito

O cerne da controvérsia consiste em verificar se a requerida
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
possui o dever de ressarcir o autor pelos valores pagos a título de taxas condominiais e se deve indenizá-lo por danos morais.

No caso em comento, é claro que a associação, ao mesmo tempo em que ajuizou ação buscando a propriedade do lote (Proc. 30963-70.2009.811.0041), efetuava a cobrança de taxas condominiais do mesmo imóvel, quais
o direito de propriedade estavam
cedidos em favor do autor.

Do Ressarcimento das Taxas Condominiais

Pois bem, conforme documentação juntada aos autos, nota-se que a ré ajuizou ação em 07/10/2009 (Proc. 30963-70.2009.811.0041) visando a declaração de que o lote 01 da quadra Y1 do loteamento Alphaville deveria ser destinado para instalações de apoio ao condomínio, conforme previsão contratual, inclusive, com pedido de autorização para ocupação imediata do terreno.

Todavia, após o reclamante adquirir o imóvel em 16/01/2013, a requerida continuou a realizar cobranças de taxas condominiais, isto é, sabendo que o imóvel era objeto de litígio judicial por ela promovido.

Desta maneira, é inadmissível que a associação, ao mesmo tempo em que reivindica judicialmente a posse e destinação do imóvel para fins coletivos, exija o pagamento de taxas condominiais como se houvesse pleno reconhecimento e tranquilidade quanto à titularidade privada do lote.

Igualmente, ressalta-se que o autor adquiriu o imóvel sem conhecimento da ação judicial em curso, bem como efetuou os pagamentos de boa-fé das taxas condominiais até outubro/2017, quando suspendeu os pagamentos em razão da pendência judicial.

Assim, outra medida não há senão o reconhecimento ao direito do autor ao ressarcimento das taxas condominiais pagas à ré.

Entretanto,
considero prescritos os pagamentos realizados antes de 30/10/2015
, com base nos comprovantes apresentados pelo autor
.

Do Dano Moral

Para configuração do dano moral, é necessária a demonstração de violação a direito da personalidade, ocasionando dor, sofrimento ou transtorno anormal, que ultrapassem o mero dissabor cotidiano.

Maria Helena Diniz assevera que o dano moral é uma lesão a um interesse que visa a satisfação ou gozo de um bem jurídico extrapatrimonial contido nos direitos da personalidade. (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 7: Responsabilidade Civil, 17a Edição, São Paulo: Saraiva, 2003.).

Deste modo, a frustração do legítimo projeto de vida do autor, acrescida da privação do direito de propriedade e do sofrimento psíquico prolongado, extrapolam o mero dissabor cotidiano e ensejam reparação por dano moral.

Em relação ao quantum indenizatório do dano moral, este deve atender a uma dupla finalidade: compensação e repressão.

Assim, há que se observar tanto a capacidade econômica da vítima quanto do ofensor, evitando o enriquecimento injustificado e garantindo o viés pedagógico da medida.

Ademais, deve ser considerada também a extensão da culpa e do dano (subjetivo e/ou objetivo), para que não sejam violados os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade.

Neste sentido preconiza a jurisprudência do STJ:

(...) (STJ
AgRg
no
AREsp
253.665/SC, Rel. Min
. Napoleão Nunes Maia Filho
,
1a Turma
,
j.
21/03/2013,
DJe
11/04/2013)

Neste contexto, o valor indenizatório deve satisfazer ao caráter compensatório, servindo, ainda como desincentivo à repetição da conduta ilícita.

Portanto, sopesando estes critérios e considerando as peculiaridades do caso concreto, entendo como razoável e suficiente para a reparação do dano moral a quantia de R$20.000,00(vinte mil reais).

Dispositivo.

Posto isso,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos contidos na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a)
CONDENAR
a ré ao
ressarcimento das taxas condominiais pagas pelo autor entre 30/10/2015 e outubro/2017
, valores a serem apurados em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

b)
CONDENAR
a ré ao pagamento de
indenização por danos morais
no valor de
R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362/STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405, CC).

Condeno
a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais fixo em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
, nos termos dos §§ 2o e 8o do art. 85 do Código de Processo Civil, tendo em vista a mínima sucumbência da parte autora
.
(...)” (ID
.
331820550
) (
g.n
.)

Pois bem.

Como
adiantado
,
o
Autor/Apelante insurge-se contra o reconhecimento da prescrição trienal (art. 206, § 3o, IV,
do Código Civil
), pleiteando a aplicação do prazo decenal (art. 205, CC)
ou, subsidiariamente do prazo quinquenal,
para reaver as parcelas pagas desde 2013
.

De início
, é imperioso distinguir a natureza da relação jurídica estabelecida entre o Autor e a
ASSOCIAÇÃO
, uma vez que o
contrato de compra e venda/cessão de direitos foi firmado com as Incorporadoras (
LUIZ FERNANDO P. BARCELLOS
e
INCORPORADORA ITÁLIA
), com as quais o Autor já celebrou acordo homologado judicialmente.

Por outro lado, a
relação com a
ASSOCIAÇÃO
Ré, embora decorra da titularidade do imóvel, possui natureza estatutária e a pretensão de devolução das taxas funda-se na ausência de causa legítima para a cobrança naquele período específico, visto que a própria
ASSOCIAÇÃO
, por via judicial, impedia o uso e gozo do bem, alegando tratar-se de área comum.

Nesse cenário, a cobrança das taxas condominiais, enquanto a própria credora obstava a fruição do imóvel,
de fato,
configura enriquecimento sem causa, atraindo a incidência do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, que prevê o prazo de 3 (três) anos para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa.

In
casu
, a
sentença aplicou o prazo trienal por considerar que a pretensão se baseia em ressarcimento por enriquecimento sem causa
,
conclusão
esta
que
está em consonância com a jurisprudência dominante
, inclusive
do Superior Tribunal de Justiça.

É que, e
mbora a regra geral
da prescrição
decenal (
a
rt. 205 CC) se aplique para pretensões decorrentes de inadimplemento contratual, a pretensão de repetição de indébito em cobranças continuadas, quando o fundamento é a ausência de causa legítima para o pagamento (enriquecimento sem causa) e não a revisão de cláusula contratual em si, submete-se ao prazo trienal.

Ou seja, n
ão se trata de simples repetição de indébito por nulidade de cláusula contratual (o que atrairia o
prazo
decenal), mas sim de recomposição patrimonial face a uma cobrança que se tornou ilegítima pela conduta contraditória da credora.

Como bem destacado pela
ASSSOCIAÇÃO
requerida, o
STJ, no julgamento do REsp 1.361.182/RS (Repetitivo), ao tratar de enriquecimento sem causa em relações continuativas, reafirmou a aplicação do prazo trienal para pretensões fundadas na vedação ao locupletamento ilícito, raciocínio perfeitamente aplicável ao caso em tela, onde se busca o ressarcimento de valores pagos sem a contrapartida da fruição do bem.

No mesmo sentido já decidiu este Sodalício:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO
-
IMPROCEDÊNCIA
-
PREJUDICIAL MERITÓRIA DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO REPETITÓRIA
-
ACOLHIMENTO
-
MÉRITO: CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ O SUPORTE DAS DESPESAS ORDINÁRIAS NA PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO
-
PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL E DE PAGAMENTO DE TAXA CONDOMINIAL EM VALOR IDÊNTICO AOS DOS DEMAIS CONDÔMINOS - PROPRIETÁRIOS DE COBERTURA (DUPLEX) - NORMA CONDOMINIAL REGISTRADA EM CARTÓRIO ANTES DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL MAIOR PELAS APELANTES - ART. 12,CAPUT, E § 1o,DA LEI 4.591/64, BEM COMO O ART. 1.336, I, DO CC/2002
-
RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos inciso IV, do §3o, do art.206 do CPC/15, o prazo para reaver valores das taxas condominiais supostamente a maior, a fim de evitar enriquecimento sem causa do condomínio réu, é trienal.

Exegese do art.1.351 do CC/2002, “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção.”

Nos termos do caput e do § 1o do art. 12 da Lei 4.591/64, bem como do inciso I do art. 1.336 do CC/2002, as despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção.

A alteração, pelo judiciário, de uma norma contratual cuja deliberação o legislador pátrio relegou à maioria qualificada dos condôminos implicaria em desarrazoada, despropositada, e ilegal intervenção, sobretudo quando da aquisição dos imóveis maiores (cobertura duplex) pelos condôminos que pretendem a alteração da regra, já se encontrava devidamente registrada em cartório a convenção condominial
que prevê o rateio das despesas ordinárias na proporção das frações ideais de cada unidade.
”
(
TJMT.
N.U 1004087-12.2019.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado
,
rel. Desa.
Marilsen
Andrade
Addario
,
j.
11/04/2021,
DJ
e
11/04/2021)
(
g.n
.)

Diante disso
, correta a sentença ao reconhecer a prescrição das parcelas anteriores a 30/10/2015, considerando que a ação foi ajuizada em 30/10/2018
, de modo que não comporta provimento
o
recurso do autor
GIOVANI SOARES RAMOS
.

Nessa esteira, a

ASSOCIAÇÃO
defende a legalidade das cobranças, alegando que a posse do lote impõe o dever de contribuir para as despesas comuns.

Contudo, tal
argumento não se sustenta diante da peculiaridade fática dos autos
, qual seja,
a proibição de
venire
contra
factum

proprium
, uma vez que, c
onforme
bem
delineado na sentença, a
ASSOCIAÇÃO
ajuizou ação em 2009 reivindicando que o lote adquirido pelo Autor fosse declarado área de apoio ao condomínio (imprópria para moradia individual).

Ora, evidentemente n
ão é admissível que a
ASSOCIAÇÃO
demande judicialmente para declarar que o lote não pode ser usufruído como propriedade privada e, simultaneamente, exija do adquirente (que estava impedido de construir e morar devido a essa mesma ação) o pagamento de taxas condominiais como se a posse fosse plena e tranquila
, até porque a
cobrança, nessas circunstâncias, viola a boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Logo, s
e o Autor não podia exercer os atributos da propriedade e posse (usar, gozar e dispor) justamente por oposição da
ASSOCIAÇÃO
, não há fato gerador legítimo para a cobrança da taxa de manutenção referente àquele lote específico durante o período do litígio
, de modo que m
anter a
referida
cobrança seria chancelar o enriquecimento ilícito da
quela a
ssociação, que receberia por serviços prestados a uma unidade que ela mesma alegava não existir juridicamente como lote residencial.

Portanto, a condenação à devolução dos valores (respeitada a prescrição trienal)
também
deve ser mantida
na sentença vergastada.

Em relação à reparação por danos morais, a

ASSOCIAÇÃO
pugna pelo afastamento
de tal
condenação, alegando exercício regular de direito, ou sua redução
para
quantum
mais razoável
.

Todavia, sem razão igualmente a Requerida/Apelante também neste ponto, considerando que a
situação vivenciada
por
GIOVANI SOARES RAMOS
, de fato,
ultrapassa o mero dissabor
, tendo em vista que o
Autor adquiriu um imóvel de alto padrão (valor de causa superior a R$ 1,2 milhão) para construir sua residência, planejou a obra, pagou impostos e taxas, para então descobrir que o próprio condomínio (
ASSOCIAÇÃO
) movia ação judicial alegando que seu lote não era residencial
.

Em razão disso, tenho que a
conduta da
ASSOCIAÇÃO
foi dúbia e lesiva
, pois
cobrava mensalmente as taxas, gerando no consumidor a legítima expectativa de regularidade, enquanto judicialmente pugnava pela retomada da área
, postura esta que se mostra
flagrantemente
contraditória,
impondo
frustração do projeto de moradia e insegurança jurídica ao adquirente
, o que, à toda evidência,
configuram ato ilícito e dano moral indenizável, decorrente da violação da boa-fé e da paz psíquica do proprietário.

Nesse contexto, entendo que o
valor
arbitrado de
R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
também se mostra
adequado e proporcional
, sendo certo que a
fixação d
a reparação extrapatrimonial
deve observar o binômio reparação/punição, levando em conta a capacidade econômica das partes e a gravidade da ofensa.

Assim, c
onsiderando o valor do imóvel, o tempo de duração do problema (anos de cobrança indevida e impedimento de uso) e o porte econômico da
ASSOCIAÇÃO
requerida
, a redução do valor esvaziaria o caráter pedagógico da medida, tornando-a
inócua
, pelo que entendo que o

quantum

arbitrado está em consonância com os parâmetros desta
Corte
para casos de frustração de aquisição imobiliária
,
in
verbis
:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
-
APELAÇÃO CÍVEL
-
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
-
IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO
-
APLICABILIDADE DO CDC
-
RESTITUIÇÃO DE VALORES
-
ILEGALIDADE DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO
-
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA
-
DA CITAÇÃO
-

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
-
MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO

-
RECURSO DOS REQUERIDOS DESPROVIDO E DOS REQUERENTES PROVIDO.

A comercialização de lotes em loteamento irregular configura relação de consumo, sujeitando os contratos às normas do Código de Defesa do Consumidor.

A rescisão unilateral embasada na inadimplência de taxas de manutenção de condomínio, considerada ilegal, é abusiva, razão pela qual é devido o reembolso corrigido e atualizado da quantia paga.

O termo inicial dos juros de mora para devolução de valores de contratos de compra e venda de imóveis rescindido por culpa do vendedor deve ser fixado da data da citação.

Justifica-se a majoração do dano moral para R$20.000,00 (vinte mil reais), atendendo aos princípios de proporcionalidade e razoabilidade
.
”
(
TJMT.
N.U 1004084-38.2019.8.11.0015,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, rel. Desa.
Antonia
Siqueira Goncalves
,
j.
29/11/2024,
DJ
e
29/11/2024)
(
g.n
.)

Com tais considerações, diante dos elementos probatórios
e dos fundamentos
que sustentam a conclusão do Juízo
a quo
, não há razões para reformar a sentença vergastada, que deve ser mantida na íntegra, tal como proferida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação interpostos
pelo autor
GIOVANI SOARES RAMOS
e pela requerida
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ
, mantendo
incólume
a sentença objurgada, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte,
majoro
a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para
15% (quinze por cento)
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Sem honorários recursais em relação ao desprovimento do apelo do autor, uma vez que
“o recurso interposto pelo vencedor para ampliar a condenação, que não seja conhecido, rejeitado ou não provido, não implica honorários recursais para a parte contrária”

(STJ.
EDcl
no
AgInt
nos
EDcl
nos
EREsp
1625812/MS)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026