Tribunal: TJMT
Processo: 0000891-60.2018.8.11.0017
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE VÍCIO NO IMÓVEL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS VÁLIDAS. DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por locatário contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas e indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, proposta em desfavor do espólio do locador de imóvel comercial destinado à instalação de hotel.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu por culpa do locador em razão de supostos danos estruturais causados por obra vizinha; (ii) saber se há nulidade das cláusulas contratuais relativas à devolução do imóvel e à multa; e (iii) saber se são devidos lucros cessantes, danos materiais e morais em decorrência da alegada inviabilização do negócio.
III. Razões de decidir
3. Não tendo o autor/locatário comprovado que a obra realizada pelo locador causou danos ao imóvel a ponto de inviabilizar sua utilização para a finalidade contratada, não há como reconhecer a culpa do locador pela rescisão contratual.
4. Comprovado o inadimplemento dos aluguéis, em violação às cláusulas contratuais, correta a sentença que reconheceu a rescisão por culpa do locatário.
5. A multa contratual prevista para o caso de rescisão antecipada é devida quando o locatário dá causa à rescisão por descumprimento contratual.
6. A ausência de prova efetiva dos alegados danos materiais, morais e lucros cessantes, bem como da relação de causalidade, impede o acolhimento dos pedidos indenizatórios.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese firmada: “1. A inadimplência de aluguéis autoriza a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9o, III, da L. 8.245/1991. 2. A ausência de prova técnica ou documental robusta sobre vício do imóvel inviabiliza a atribuição de culpa ao locador. 3. Cláusulas contratuais relativas à devolução do imóvel e à multa contratual não são abusivas quando pactuadas livremente. 4. Indenizações por danos materiais, morais e lucros cessantes exigem comprovação do dano e do nexo causal.”
Dispositivos relevantes citados: L. 8.245/1991, art. 9o, III; CC, arts. 402, 403, 475 e 927; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 1008758-08.2024.8.11.0040, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, j. 30.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000891-60.2018.8.11.0017
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[VALDECIR DECONTO - CPF: 426.508.010-34 (APELANTE), BRENNO DE PAULA MILHOMEM - CPF: 022.757.091-00 (ADVOGADO), RAFAEL GOMES DE CAMPOS registrado(a) civilmente como RAFAEL GOMES DE CAMPOS - CPF: 024.464.151-05 (ADVOGADO), MARCOS ANTONIO MIRANDA SOUSA - CPF: 474.910.001-34 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE JOAO ABREU LUZ - CPF: 125.069.581-34 (APELADO), MARCIO CASTILHO DE MORAES - CPF: 403.862.951-15 (ADVOGADO), ACACIO ALVES SOUZA - CPF: 815.265.981-91 (ADVOGADO), ZULMARA ELIAS QUEDI - CPF: 303.117.649-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE VÍCIO NO IMÓVEL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS VÁLIDAS. DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por locatário contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas e indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, proposta em desfavor do espólio do locador de imóvel comercial destinado à instalação de hotel.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu por culpa do locador em razão de supostos danos estruturais causados por obra vizinha; (ii) saber se há nulidade das cláusulas contratuais relativas à devolução do imóvel e à multa; e (iii) saber se são devidos lucros cessantes, danos materiais e morais em decorrência da alegada inviabilização do negócio.

III. Razões de decidir

3. Não tendo o autor/locatário comprovado que a obra realizada pelo locador causou danos ao imóvel a ponto de inviabilizar sua utilização para a finalidade contratada, não há como reconhecer a culpa do locador pela rescisão contratual.

4. Comprovado o inadimplemento dos aluguéis, em violação às cláusulas contratuais, correta a sentença que reconheceu a rescisão por culpa do locatário.

5. A multa contratual prevista para o caso de rescisão antecipada é devida quando o locatário dá causa à rescisão por descumprimento contratual.

6. A ausência de prova efetiva dos alegados danos materiais, morais e lucros cessantes, bem como da relação de causalidade, impede o acolhimento dos pedidos indenizatórios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese firmada
:

“1. A inadimplência de aluguéis autoriza a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9o, III, da L. 8.245/1991. 2. A ausência de prova técnica ou documental robusta sobre vício do imóvel inviabiliza a atribuição de culpa ao locador. 3. Cláusulas contratuais relativas à devolução do imóvel e à multa contratual não são abusivas quando pactuadas livremente. 4. Indenizações por danos materiais, morais e lucros cessantes exigem comprovação do dano e do nexo causal.”

Dispositivos relevantes citados
:
L. 8.245/1991, art. 9o, III; CC, arts. 402, 403, 475 e 927; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
:
TJMT, Apelação Cível no 1008758-08.2024.8.11.0040, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, j. 30.10.2024.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por VALDECIR DECONTO contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara da Comarca de São Félix do Araguaia/MT, que, nos autos da “
ação de rescisão contratual c/c nulidade de cláusula e reparação por lucros cessantes, danos materiais e morais
” (Processo no 0000891-60.2018.8.11.0017), ajuizada em face do ESPÓLIO DE JOÃO ABREU LUZ, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, atribuindo ao locatário a culpa pela rescisão do contrato e reconhecendo a inexistência de prova suficiente quanto aos danos materiais e morais alegados, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (cf. id. n° 316972866).

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em erro ao lhe atribuir a responsabilidade pela rescisão contratual, pois a inviabilidade do contrato de locação decorreu de obra realizada pela representante do espólio em terreno vizinho, a qual provocou escoamento de água e infiltrações em dez quartos do Hotel Karajás, comprometendo o funcionamento do estabelecimento e causando prejuízos econômicos relevantes.

Alega que o imóvel locado perdeu sua serventia comercial em virtude dos danos estruturais e da perturbação causada pela obra, configurando inadimplemento do locador quanto ao dever de garantir o uso pacífico e adequado do bem, nos termos do art. 22, I e II, da Lei no 8.245/91 e art. 475 do Código Civil.

Afirma que sua conduta foi pautada pela boa-fé objetiva, pois notificou extrajudicialmente o espólio requerendo a rescisão amigável e o ressarcimento dos prejuízos antes de propor a ação. Sustenta que eventual inadimplência de aluguéis foi mera consequência do descumprimento prévio do locador.

Rebate, ainda, o fundamento da sentença de que teria havido sublocação não autorizada, alegando que não existe qualquer contrato, recibo ou prova concreta de transferência de posse a terceiro, sendo indevida a conclusão judicial baseada apenas em manifestação unilateral de terceira interessada nos autos apensos. Argumenta que o juízo a quo inverteu o ônus da prova, violando o art. 373, II, do CPC, e que a suposta negociação não caracteriza sublocação efetiva.

Defende, por fim, o direito à indenização por lucros cessantes no valor de R$ 21.000,00, em razão da perda de capacidade produtiva do hotel; à reparação por danos materiais de R$ 4.000,00, referentes às despesas com manutenção e bens danificados; e à indenização por danos morais de R$ 2.000,00, pela frustração do negócio e abalo à atividade empresarial, com base nos arts. 402, 403 e 927 do Código Civil.

Requer, assim, o reconhecimento da culpa exclusiva do locador, a nulidade das cláusulas abusivas (especialmente a cláusula penal) e a reforma integral da sentença, com a condenação do espólio ao pagamento das verbas indenizatórias e honorários recursais (cf. Id. no 316972874).

Em contrarrazões, a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença (cf. id. n° 316972879).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conheço do recurso, eis que presentes os requisitos de admissibilidade.

A controvérsia central da demanda consiste em definir a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão do contrato de locação comercial firmado entre as partes, bem como analisar a procedência dos pedidos indenizatórios formulados pelo autor/apelante.

O recurso não merece provimento.

Inicialmente, cumpre destacar que a existência do contrato de locação comercial celebrado entre Valdecir Deconto e João Abreu Luz é fato incontroverso nos autos, comprovado pelo instrumento contratual juntado aos autos (cf. id. 80661225, fls. 19-29), que tinha por objeto o imóvel onde funcionava o Hotel Karajás e estabelecia as obrigações recíprocas das partes em conformidade com a Lei no 8.245/91.

O autor/apelante alega que a rescisão contratual ocorreu por culpa do locador, em razão de obra realizada pela representante do espólio em imóvel vizinho, que teria causado danos estruturais ao hotel, como infiltrações e escoamento de água em aproximadamente 10 quartos, inviabilizando sua utilização para hospedagem e comprometendo a atividade comercial hoteleira.

Por outro lado, o réu/apelado sustenta que os problemas decorrentes da obra foram prontamente sanados e que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do locatário, que descumpriu gravemente suas obrigações contratuais, notadamente o inadimplemento dos aluguéis e encargos, a sublocação do imóvel a terceiro sem autorização, a falta de manutenção e conservação adequadas e a não devolução de bens móveis que integravam a locação.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que o autor/apelante não logrou êxito em comprovar que os danos alegadamente causados pela obra realizada pelo locador inviabilizaram a utilização do imóvel para a finalidade contratada.

As fotografias juntadas aos autos (cf. id. 80661225, fl. 33-40), por si sós, não são suficientes para demonstrar a extensão dos danos, sua causa e o período em que teriam ocorrido. Não há nos autos laudo técnico ou qualquer outra prova robusta que comprove que os problemas estruturais alegados pelo autor/apelante foram causados pela obra realizada pelo locador e que tais problemas inviabilizaram a utilização de 10 quartos do hotel.

O depoimento pessoal do autor/apelante, colhido em audiência de instrução, com a devida vênia, também não é suficiente para comprovar suas alegações, considerando o seu natural interesse no resultado da causa e a ausência de outras provas que corroborem sua versão dos fatos.

Por outro lado, há nos autos elementos que indicam o descumprimento contratual por parte do autor/apelante, notadamente a inadimplência dos aluguéis, fato que se extrai da própria narrativa inicial, onde ele menciona débitos pendentes de pagamento, além de ter sido objeto da decisão liminar que determinou o depósito de valores proporcionais.

A falta de pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação, constituem infrações contratuais graves que autorizam a rescisão do contrato por iniciativa do locador, nos termos do artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91.

Assim, considerando que o autor/apelante não comprovou a culpa do locador pela rescisão contratual e, por outro lado, restaram evidenciados graves descumprimentos contratuais por sua parte, correta a sentença que reconheceu a rescisão por culpa do locatário.

A propósito:

“APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C NULIDADE DE CONTRATO – LOCAÇÃO COMERCIAL – CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O inadimplemento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato de locação, ainda que este seja por prazo indeterminado, conforme preceituam os artigos. 9o e 23o, inciso I, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91).”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10087580820248110040, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/10/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/11/2024)

Quanto ao pedido de nulidade das cláusulas 4 e 7 do contrato de locação (cf. id. n° 316972392, pág. 20-22), também não merece acolhimento.

As referidas cláusulas estabelecem, respectivamente, a obrigação do locatário de devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu e a multa por infração contratual. Tais disposições são válidas e corriqueiras em contratos de locação, não apresentando qualquer vício que justifique sua nulidade.

Por consequência, não havendo culpa ou infração contratual praticada pelo locador, nem comprovação inequívoca dos supostos danos no imóvel, também não merecem acolhimento aos pedidos indenizatórios requeridos pelo locatário.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários sucumbenciais anteriormente arbitrados para o percentual de 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025