Tribunal: TJMT
Processo: 1037545-70.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-03-07

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – INDEFERIMENTO DA TUTELA – SUSPENSÃO DE LEILÃO – AUSÊNCIA DO PAGAMENTO DA PRIMEIRA COMPRADORA COM AS PARCELAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – AUTORA QUE NÃO TOMOU OS DEVIDOS CUIDADOS QUANDO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO DE SUB ROGAÇÃO – AUSÊNCIA DE BOA-FÉ APARENTE – INTIMAÇÃO DO DEVEDOR – AUSÊNCIA DE NULIDADE – AUTOS QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Com efeito, em que pese a recorrente ter demonstrado o contrato de compra e venda com a primeira comprovadora do imóvel, não há nos autos os comprovantes de pagamento junto a instituição bancaria, também, não há no contrato qualquer menção de que o Banco Bradesco é credor fiduciário sobre o objeto da avença, tampouco há indícios de que a agravante buscou certificar-se sobre as pendências do bem objeto da negociação, o que, a priori, afasta sua alegada boa-fé.
Ao arremate, o comprovante de pagamento apresentado encontra-se todos enviados em nome de pessoa diversa, sendo o mais prudente aos autos, a dilação probatória.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1037545-70.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Perda da Propriedade, Propriedade Fiduciária]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[KAIO HENRIQUE ZANDAVALLI - CPF: 045.385.209-26 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), MARLENE ROSELI HEDLUND - CPF: 495.681.321-04 (AGRAVANTE), CATIA MARIEL ROSSATTO - CPF: 042.177.961-61 (AGRAVADO), IVAN CADORE - CPF: 023.788.049-03 (ADVOGADO), DANIEL TADEU ROCHA - CPF: 075.662.938-18 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – INDEFERIMENTO DA TUTELA – SUSPENSÃO DE LEILÃO – AUSÊNCIA DO PAGAMENTO DA PRIMEIRA COMPRADORA COM AS PARCELAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – AUTORA QUE NÃO TOMOU OS DEVIDOS CUIDADOS QUANDO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO DE SUB ROGAÇÃO – AUSÊNCIA DE BOA-FÉ APARENTE – INTIMAÇÃO DO DEVEDOR – AUSÊNCIA DE NULIDADE – AUTOS QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA –
DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Com efeito, em que pese a recorrente ter demonstrado o contrato de compra e venda com a primeira comprovadora do imóvel, não há nos autos os comprovantes de pagamento junto a instituição bancaria, também,
não há no contrato qualquer menção de que o
Banco Bradesco
é credor fiduciário sobre o objeto da avença, tampouco há indícios de que a agravante buscou certificar-se sobre as pendências do bem objeto da negociação, o que,
a priori
, afasta sua alegada boa-fé.

Ao arremate, o comprovante de pagamento apresentado encontra-se todos enviados em nome de pessoa diversa, sendo o mais prudente aos autos, a dilação probatória.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1037545-70.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: MARLENE ROSELI HEDLUND

AGRAVADO: BANCO BRADESCO S.A., CATIA MARIEL ROSSATTO

Colenda câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
MARLENE ROSELI HEDLUND
, em face da decisão proferida em regime de plantão que, nos autos da
Tutela Cautelar em Caráter Antecedente
n. 1029801-76.2024.8.11.0015, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão do leilão público do imóvel de matrícula n.o 65.875, agendado para o dia 6 de janeiro de 2025, e, alternativamente, indeferiu a sub-rogação do direito de preferência à agravante.

Em suas razões recursais (Id. 261067657), a agravante alega ser adquirente de boa-fé, com comprovantes de pagamento e posse do imóvel, defendendo que a sub-rogação de terceiro interessado é assegurada pelo art. 346, II, do Código Civil, a fim de evitar a perda de direitos sobre o imóvel.

Assevera que o leilão do imóvel objeto do recurso está previsto para 06/01/2025, com risco irreversível de alienação do bem a terceiros, o que irá lhe causar graves prejuízos legais e financeiros.

Afirma que atuou de forma leal durante toda a negociação, tendo cumprido suas obrigações contratuais, e que a consolidação da propriedade fiduciária decorreu exclusivamente do inadimplemento da vendedora.

Requer a concessão de efeito suspensivo ativo para sustar o leilão público do imóvel até o julgamento definitivo do recurso.

Subsidiariamente, requer seja reconhecido seu direito de sub-rogação, para assumir a dívida junto ao banco credor e exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, nos termos do art. 29 da Lei 9.514/97.

Preparo recolhido – Id. 264072275.

Não concedida à tutela recursal.

Foram apresentadas as contrarrazões, pleiteando pelo desprovimento.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Eis o teor da decisão objurgada:

“
Ao que se verifica, a inadimplência das parcelas é fato incontroverso e não há qualquer indicação de ilegalidade nos atos que antecederam a consolidação da propriedade.

Apesar dos argumentos da Requerente, a instituição financeira que detém direito real não participou de qualquer avença particular, de tal sorte que não resta obrigada a se submeter aos ajustes particulares da partes, remanescendo o direito da credora fiduciária de exercer suas prerrogativas de cobrança e alienação do bem.

Portanto, sem probabilidade do direito para deferir a suspensão.

Quanto ao pedido para exercer preferência, tal prerrogativa legal cabe a Catia Mariel Rossato, fiduciante na relação com o credor fiduciário, por expressa disposição legal. Logo, também carece de probabilidade do direito para garantia de preferência, pois o pedido foi entabulado pela autora, Sra. MARLENE ROSELI HEDLUND WOMMER.

Restando indeferida a liminar, remeta-se o feito oportunamente para distribuição para uma das varas cíveis da comarca de Sinop para o trâmite que for determinado pelo juízo natural”.

O recurso não comporta acolhimento.

No caso, a agravante alega que adquiriu o imóvel em questão mediante contrato particular de compra e venda firmado com a recorrida
Cátia Mariel Rossato
, que foi celebrado em
22 de julho de 2022
, pelo valor total de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), e que o pagamento foi efetuado de forma parcelada, com valores comprovadamente quitados, sendo parte destinada à liberação do imóvel junto ao banco credor fiduciário.

Além disso, afirma que a recorrida não utilizou os valores recebidos para quitar o financiamento, permitindo a consolidação da propriedade fiduciária pelo banco
Bradesco S.A
., com subsequente inclusão do bem em leilão, previsto para o dia 06/01/2025.

No entanto, não há prova do alegado cumprimento de sua obrigação firmada no negócio, notadamente pela ausência dos comprovantes de pagamentos das parcelas do imóvel estipuladas na cláusula segunda do contrato (Pje Primeira Instância, Id. 179517164), o que por si só, afasta a probabilidade do direito quanto ao pedido subsidiário de sub-rogação no direito de preferência na arrematação da devedora fiduciante
Cátia Mariel Rossatto
.

Ademais, os comprovantes apresentados não constam o nome da autora, sendo todos em nome de Aliandra Simone Schutze.

Além disso, na cláusula terceira, consta que “
a posse provisória será exercida após a assinatura do presente instrumento
. A posse definitiva sobre o imóvel será exercida após o pagamento integral do valor acordado na cláusula segunda
[...]”, e no parágrafo primeiro desta cláusula, segunda parte, está expresso que “
após a posse provisória do imóvel, todas as despesas geradas sobre o imóvel passarão a ser de responsabilidade exclusiva do promissário comprador, mesmo se lançadas em nome do promitente vendedor
” (Pje Primeira Instância, Id. 179517164).

Nessa intelecção, a agravante era responsável por
todas
as despesas do imóvel desde
22/07/2022
, data da assinatura do contrato, inclusive das parcelas do financiamento, cujo contrato foi assinado pela promitente vendedora com o Banco Bradesco
sete (7) dias antes
, no dia
15/7/2022
(Pje Primeira Instância, Id. 179514337- fls. 41), quando a primeira parcela do financiamento ainda não estava vencida.

Ainda, à primeira vista, o processo de consolidação da propriedade pelo Banco Bradesco está em conformidade com a legislação de regência, com a devida intimação pessoal da devedora para purgação da mora, nos termos do artigo 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 (Id. 179514337 – fls. 38), constando que as parcelas em atraso são do período de
15/2/2024 a 15/6/2024
, quando, aparentemente, a agravante já se encontrava, há muito, na posse do imóvel, não havendo ilegalidade a ser sanada.

Ademais, não há no contrato qualquer menção de que o
Banco Bradesco
é credor fiduciário sobre o objeto da avença, tampouco há indícios de que a agravante buscou certificar-se sobre as pendências do bem objeto da negociação, o que,
a priori
, afasta sua alegada boa-fé.

A rigor, em uma simples consulta a Matricula do imóvel, escancaro está contida a cláusula de alienação fiduciária com garantia:

Colaciono:

Ao arremate, percebe-se que a recorrida pode ter sido possível vitima da parte adversa, entretanto, o mais prudente é a dilação probatória. Outrossim, possíveis prejuízos podem ser aviados via ação própria junto a recorrida.

O entendimento:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS – IMÓVEIS OCUPADOS POR TERCEIRO – POSTERIOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REVELIA -COMPRADORES QUE NÃO ADOTARAM AS CAUTELAS MÍNIMAS PARA VERIFICAR A SITUAÇÃO DOS BENS QUANDO DA AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS – RISCO ASSUMIDO – RECURSO DESPROVIDO. 1. O eg. Superior Tribunal de Justiça, adotou o posicionamento no sentido de que “
só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição
” (STJ – Terceira Turma - RMS 27358 /RJ - Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 – DJe 25.10.2010). 2.
Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses
”.
(TJ-MT 10009721620208110051 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 01/11/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2022)

“
Ação anulatória. Contrato de compra e venda. Imóvel urbano. Vício oculto. Inexistência. Falta de cautela do adquirente.
A falta de diligência e cautela quando da celebração do contrato de compra e venda torna o autor o próprio responsável pelos percalços que o alcançaram, porquanto incumbe ao comprador verificar as condições do imóvel antes da aquisição
”.
(TJ-RO - APL: 70051970520178220009 RO 7005197-05.2017.822.0009, Data de Julgamento: 02/04/2019).

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a decisão que indeferiu a suspensão do leilão do imóvel
sub judice.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2025