Tribunal: TJMT
Processo: 1049086-05.2021.8.11.0001
Órgão julgador: EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-02-20
Data de publicação: 2025-02-21

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PRIMEIRA TURMA RECURSAL
GABINETE 4
RECURSO INOMINADO N.° 1049086-05.2021.8.11.0001
Recurso Cível Inominado n.° 1049086-05.2021.8.11.0001
Recorrente: Banco Santander (Brasil) S.A.
Recorrido: Condomínio Edifício Costa Brava
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, reconhecendo o excesso de execução e rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos dos artigos 920, III, e 924, II, do Código de Processo Civil.
2. O recorrente alega ilegitimidade passiva sob o argumento de que o imóvel gerador das taxas condominiais foi arrematado em leilão e que, portanto, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não lhe compete.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há uma única questão em discussão: a legitimidade passiva do recorrente para responder pela cobrança de taxas condominiais, considerando a alegação de que o imóvel foi alienado, mas sem o devido registro da transferência de propriedade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e sendo de responsabilidade do proprietário registral, salvo comprovação de que a posse foi transferida e reconhecida pelo condomínio.
5. O contrato de compra e venda não é suficiente para a transferência da propriedade, exigindo-se o devido registro perante o cartório de imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.
6. O recorrente não comprova a imissão na posse pela promissária compradora, tampouco a ciência do condomínio sobre eventual transferência de responsabilidade, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe competia, conforme dispõe o artigo 373, II, do Código de Processo Civil.
7. A jurisprudência consolidada reconhece que o responsável pelo pagamento das taxas condominiais é aquele que detém a posse ou o domínio do imóvel, não bastando a mera promessa de compra e venda sem o respectivo registro ou imissão na posse.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, salvo comprovação de transferência da posse e ciência do condomínio.
2. O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, sendo indispensável o registro imobiliário para a modificação da titularidade.
3. Cabe ao executado demonstrar a imissão na posse pelo terceiro adquirente e a ciência do condomínio quanto à transferência da responsabilidade condominial.
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigos. 373, II, 920, III, e 924, II; Código Civil, artigo 1.245.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1007944-66.2019.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 16.11.2022; TJMT, N.U 1011960-52.2020.8.11.0001, Turma Recursal Única, julgado em 13.09.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

Número Único
:

1049086-05.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI

Turma Julgadora:

[DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO COSTA BRAVA - CNPJ: 00.554.077/0001-03 (RECORRIDO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (RECORRENTE), ALEX SANDRO DA SILVA - CPF: 277.605.588-99 (ADVOGADO), THEOTONIO MAURICIO MONTEIRO DE BARROS - CPF: 105.551.938-61 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1049086-05.2021.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1049086-05.2021.8.11.0001

Recorrente:
Banco Santander (Brasil) S.A.

Recorrido:
Condomínio Edifício Costa Brava

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, reconhecendo o excesso de execução e rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos dos artigos 920, III, e 924, II, do Código de Processo Civil.

2.

O recorrente alega ilegitimidade passiva sob o argumento de que o imóvel gerador das taxas condominiais foi arrematado em leilão e que, portanto, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não lhe compete.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há uma única questão em discussão: a legitimidade passiva do recorrente para responder pela cobrança de taxas condominiais, considerando a alegação de que o imóvel foi alienado, mas sem o devido registro da transferência de propriedade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A obrigação condominial possui natureza
propter rem
, vinculando-se ao imóvel e sendo de responsabilidade do proprietário registral, salvo comprovação de que a posse foi transferida e reconhecida pelo condomínio.

5.

O contrato de compra e venda não é suficiente para a transferência da propriedade, exigindo-se o devido registro perante o cartório de imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

6.

O recorrente não comprova a imissão na posse pela promissária compradora, tampouco a ciência do condomínio sobre eventual transferência de responsabilidade, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe competia, conforme dispõe o artigo 373, II, do Código de Processo Civil.

7.

A jurisprudência consolidada reconhece que o responsável pelo pagamento das taxas condominiais é aquele que detém a posse ou o domínio do imóvel, não bastando a mera promessa de compra e venda sem o respectivo registro ou imissão na posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, salvo comprovação de transferência da posse e ciência do condomínio.

2.

O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, sendo indispensável o registro imobiliário para a modificação da titularidade.

3.

Cabe ao executado demonstrar a imissão na posse pelo terceiro adquirente e a ciência do condomínio quanto à transferência da responsabilidade condominial.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigos. 373, II, 920, III, e 924, II; Código Civil, artigo 1.245.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1007944-66.2019.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 16.11.2022; TJMT, N.U 1011960-52.2020.8.11.0001, Turma Recursal Única, julgado em 13.09.2021.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1049086-05.2021.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1049086-05.2021.8.11.0001

Recorrente:
Banco Santander (Brasil) S.A.

Recorrido:
Condomínio Edifício Costa Brava

RELATÓRIO

Recurso Inominado Cível de Banco Santander (Brasil) S.A.

Ação:
de Execução por Quantia Certa Fundada em Título Executiva Extrajudicial.

Origem:
3o Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Sentença
(Id. 247741174)
:
julgou parcialmente procedente os Embargos à Execução opostos pelo recorrente, para reconhecer o excesso à execução e rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva. Via de consequência, extinguiu o feito, com resolução de mérito, nos termos dos artigos 920, inciso III e 924, inciso II, ambos do Código de Processo Civil.

Recurso Cível Inominado
(Id. 247741176): requer a reforma da sentença para serem julgados improcedentes, ao argumento de que é parte ilegítima em figurar no polo passivo da execução.

Contrarrazões
(Id 247741180):

defende a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1049086-05.2021.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1049086-05.2021.8.11.0001

Recorrente:
Banco Santander (Brasil) S.A.

Recorrido:
Condomínio Edifício Costa Brava

VOTO

Eminentes Pares;

A sentença recorrida deve ser mantida por seus fundamentos, razão pela qual nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95 e do artigo 66 do Regimento Interno das Turmas Recursais Cíveis e Criminais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso (Resolução n.o 16 de 23 de novembro de 2023/TJMT), passam integrar a este voto.

Do resumo dos fatos extrai-se que o condomínio recorrido propôs ação de execução de taxas condominiais em face do Banco Santander, compreendendo o período de
05/08/2016 a 05/07/2017
, no valor de R$ 12.900,00 (doze mil e novecentos reais).

Em suas razões recursais, o Banco Santander S.A alega ser parte ilegítima para compor o polo passivo da ação, uma vez que não é o proprietário do imóvel gerador das taxas condominiais, conforme contrato de compra e venda juntado no Id. 172400392.

Assevera que o imóvel gerador das taxas condominiais foi levado à leilão, sendo arrematado por Alessandra Martins dos Santos Gomes, conforme a ata e recibo de Arrematação de Imóvel e a Escritura de Venda e Compra.

De regra, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é do proprietário do imóvel, recaindo sobre o possuidor direto quando demonstrado o exercício da posse e a ciência desta pelo condomínio.

Frise-se que o contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel de fato. Para que a propriedade seja legalmente transferida, é necessário o registro no cartório de registro de imóveis, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.

Da análise do feito, verifica-se que o recorrente não apresenta comprovação da transferência da propriedade, representada pela imissão na posse pela promissária compradora. Logo, não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (artigo 373, II, Código de Processo Civil).

Registre-se que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel.
Acórdão 1227656, 00194223020168070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020
.

No mesmo sentido é o seguinte julgado em caso análogo:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – NATUREZA PROPTER REM – EMPRESA REQUERIDA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – CARÁTER EXTRACONCURSAL – EXTINÇÃO DO FEITO – DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
As taxas condominiais são responsabilidade da proprietária do imóvel, uma vez que se trata de obrigação propter rem, ou seja, a dívida vincula-se à coisa, cabendo ao proprietário arcar com o pagamento das cotas condominiais.
Logo, a parte apelante é legitima para figurar no polo passivo. As despesas condominiais, cuja obrigação possui natureza propter rem e são qualificadas como crédito extraconsursal, não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade da empresa apelante ao pagamento dos débitos condominiais em aberto. (N.U 1007944-66.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022, Publicado no DJE 18/11/2022)”.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COTAS CONDOMINIAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO DE PERIODO ANTERIOR A IMISSÃO NA POSSE – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. A taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional até a entrega do imóvel ao adquirente.
O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.
Precedentes do STJ – (AgInt no AREsp 2016/0326583-3) (N.U 1011960-52.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Turma Recursal Única, Julgado em 13/09/2021, Publicado no DJE 15/09/2021)

Portanto, considerando os documentos acostados, ante a inexistência de comprovação da imissão na posse pela promissária compradora, o recorrente se afigura como responsável pelo pagamento das taxas condominiais. Dessa forma, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo a sentença em sua integralidade.

Em face do que dispõe o artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, condeno a parte recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios a base de
15% (quinze por cento)
sobre o valor da condenação, ressalvando-se eventual benefício da Justiça Gratuita, em relação à execução das verbas sucumbenciais.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem.

É como voto.

Eulice Jaqueline da Costa Silva Cherulli

Juíza de Direito Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2025