Tribunal: TJMT
Processo: 1007691-24.2021.8.11.0004
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ÔNUS JUDICIAIS. PENHORA EXISTENTE NO REGISTRO. CULPA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pela vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual de compra e venda de imóvel por existência de penhoras judiciais sobre o bem e a condenou à restituição das parcelas pagas pelo comprador, além de multa contratual.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de penhora judicial no imóvel adquirido configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora;
(ii) saber se a cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser revertida em desfavor da vendedora inadimplente, à luz do Tema 971 do STJ; (iii) saber se incidem juros de mora sobre a multa contratual devida pela vendedora, conforme previsão expressa no contrato, em observância ao equilíbrio contratual; (iv) saber se é possível a retenção de valores por fruição do bem, e se é cabível o parcelamento da restituição.
III. Razões de decidir
3. Restou demonstrado que a venda de imóvel objeto de penhoras configura inadimplemento contratual por parte da vendedora, legitimando o pleito de resolução contratual com base no art. 475 do CC/2002 e nos princípios da boa-fé e função social do contrato.
4. A cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também à vendedora, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.
5. A multa contratual devida pela vendedora sujeita-se à incidência de juros de mora conforme previsão contratual expressa, assegurando tratamento isonômico e equilibrado entre as partes, à luz dos artigos 4o, III, e 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor.
6. É incabível a retenção de valores sob o argumento de fruição do imóvel, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual.
7. A restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios em desfavor da apelante em 2%.
Tese de julgamento: "1. A existência de penhora judicial sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda caracteriza inadimplemento da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva.
2. A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, com base no Tema 971 do STJ.
3. A multa contratual revertida contra a vendedora sujeita-se à incidência de juros moratórios nos termos do contrato, observando-se os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva nas relações de consumo.
4. A restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, vedada a retenção ou o parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007691-24.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOSE HUGO AYRES DA SILVA - CPF: 027.405.471-02 (APELADO), SIMIRAMY BUENO DE CASTRO - CPF: 495.777.271-15 (ADVOGADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ÔNUS JUDICIAIS. PENHORA EXISTENTE NO REGISTRO. CULPA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta pela vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual de compra e venda de imóvel por existência de penhoras judiciais sobre o bem e a condenou à restituição das parcelas pagas pelo comprador, além de multa contratual.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de penhora judicial no imóvel adquirido configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora;
(ii) saber se a cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser revertida em desfavor da vendedora inadimplente, à luz do Tema 971 do STJ; (iii) saber se incidem juros de mora sobre a multa contratual devida pela vendedora, conforme previsão expressa no contrato, em observância ao equilíbrio contratual; (iv) saber se é possível a retenção de valores por fruição do bem, e se é cabível o parcelamento da restituição.

III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado que a venda de imóvel objeto de penhoras configura inadimplemento contratual por parte da vendedora, legitimando o pleito de resolução contratual com base no art. 475 do CC/2002 e nos princípios da boa-fé e função social do contrato.

4. A cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também à vendedora, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.

5. A multa contratual devida pela vendedora sujeita-se à incidência de juros de mora conforme previsão contratual expressa, assegurando tratamento isonômico e equilibrado entre as partes, à luz dos artigos 4o, III, e 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor.

6. É incabível a retenção de valores sob o argumento de fruição do imóvel, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual.

7. A restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso
conhecido e
desprovido. Majorados
os honorários advocatícios em desfavor da apelante em 2%.

Tese de julgamento:
"1. A existência de penhora judicial sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda caracteriza inadimplemento da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva.

2. A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, com base no Tema 971 do STJ.

3. A multa contratual revertida contra a vendedora sujeita-se à incidência de juros moratórios nos termos do contrato, observando-se os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva nas relações de consumo.
4. A restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, vedada a retenção ou o parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
Administrabem Participações Ltda.
contra sentença proferida pelo juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, MT, nos autos da “Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Crédito e Indenização por Danos Morais” movida por
JOSÉ HUGO AYRES DA SILVA
em desfavor de
ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA
.

Prolatada a sentença (ID 256336674), assim exarou:

“
DISPOSITIVO

38. Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC/2015,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão inicial e, por conseguinte:

a)
DECLARO
rescindido o contrato n.157/2012 firmado entre a vendedora ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA e o comprador JOSÉ HUGO AYRES DA SILVA em 09/09/2012;

b)
CONDENO
a parte requerida no pagamento da multa penal contratual em favor da requerente, no valor de R$10.070,35 (dez mil e setenta reais e trinta e cinco centavos), devidamente atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5% a.m., entre a data da assinatura do contrato
(09/09/2012)
e a data da rescisão
(publicação da sentença)
, de acordo com a CLÁUSULA DEZESSETE do contrato n. 157/2012;

c)
CONDENO
a requerida na restituir ao autor a quantia de R$22.043,41 (vinte e dois mil e quarenta e três reais e quarenta e um centavos), referente às prestações mensais adimplidas, conforme CLÁUSULA QUINTA do TAC n. 016/2013. Referida importância deverá ser corrigida monetariamente pelo IGPM/FGV desde a data do efetivo desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação
(07/01/2022)
;

d)
CONDENO
a requerida na restituir ao autor a quantia de R$1.617,48 (mil seiscentos e dezessete reais e quarenta e oito centavos), referente à comissão de corretagem, conforme CLÁUSULA QUINTA do TAC n. 016/2013. Referida importância deverá ser corrigida monetariamente pelo IGPM/FGV desde a data do efetivo desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação
(07/01/2022)
;

e)
INDEFIRO
o pedido de danos morais.

39. Considerando a sucumbência recíproca,
CONDENO
as partes em litígio no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor da condenação, devendo ser suportados em 20% pela parte autora e 80% pela parte requerida, nos termos do com fundamento no art.85, §2o e art.86, ambos do CPC. No que diz respeito a requerente, uma vez que beneficiária da assistência judiciária gratuita,
SUSPENDO
a exigibilidade das referidas verbas, que somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da requerente.”

Em sede de Embargos de Declaração, o magistrado de 1o grau acolheu o recurso consignando (ID 256336680):

“DISPOSITIVO:

15. Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os embargos de declaração opostos, com fundamento no art. art. 1.022 do CPC.

16. Por conseguinte,
DECLARO
a prescrição da pretensão de restituição da quantia de R$1.617,48 (mil seiscentos e dezessete reais e quarenta e oito centavos) referente à comissão de corretagem, nos termos da fundamentação. Torno sem efeito a alínea “d” do item 38 da sentença.

17.
DEFIRO
o pedido de retenção de valores de IPTU inadimplidos pelo promitente comprador durante a vigência contratual.

18.
ACOLHO
a alegação de erro material nos itens 28 a 34 da fundamentação da sentença, quanto ao polo passivo, pois, de fato, não há constituição de litisconsórcio com a empresa J. VIRGÍLIO e os sócios da imobiliária Administrabem.

19.
INDEFIRO
o requerimento de retenção de taxa de fruição mensal, pois o inadimplemento contratual decorre de descumprimento obrigacional por parte da imobiliária requerida.

20.
INDEFIRO
a alegação de erro material por aplicação do TAC n.016/2013, nos termos da fundamentação.

Em suas razões recursais (ID. 256336682), a Apelante apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de necessidade de aplicação do percentual de retenção da multa contratual - abatimento do percentual ajustado entre as partes contratualmente e não valor fixo.

Aduz ser o termo inicial a incidência de juros de mora, a partir do trânsito em julgado da sentença.

Acusa a necessidade de condenação da parte Apelada ao pagamento de verba de fruição.

Afirma ser devido a retenção de 20% sobre o valor da dívida, a título de honorários advocatícios.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgado improcedentes os pedidos iniciais, ou, que seja a restituição do valor de forma parcelada.

Contrarrazões apresentadas (ID. 256336687).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos que o autor celebrou, em 2012, contrato particular de compra e venda referente ao imóvel registrado sob a matrícula n.o 59.740, situado na quadra 02, lote 05, do Residencial São Conrado II.

Após o adimplemento de 31 parcelas, deixou de realizar novos pagamentos ao descobrir a existência de duas penhoras incidentes sobre o bem — uma decorrente de mandado de reforço de penhora e intimação expedidos pela 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças-MT, nos autos do processo de execução fiscal n.o 1998/14, em favor do INSS – Instituto Nacional do Seguro Social; e outra, proveniente de Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta firmado junto ao Ministério Público do Estado de Mato Grosso —, circunstância que inviabiliza a regularização cartorial da propriedade em seu nome.

Apesar de tentativas extrajudiciais para solução amigável junto à requerida, o autor não obteve êxito na regularização do imóvel nem no ressarcimento dos valores já pagos.

Com o ajuizamento da presente ação, pretende: (i) a rescisão do contrato de compra e venda; (ii) a devolução integral dos valores pagos (R$ 20.979,90, referentes às parcelas, e R$ 1.617,48, relativos ao valor de entrada); e (iii) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

A sentença acolheu parcialmente os pedidos, declarando a rescisão do contrato por culpa da vendedora/requerida, e condenando-a ao pagamento da multa contratual, bem como à restituição dos valores pagos a título de prestações mensais.

Insurge-se a vendedora do imóvel contra a sentença, requerendo sua reforma quanto à fixação da multa contratual — a qual entende dever incidir sobre o valor ajustado entre as partes contratualmente, e não em valor fixo —, bem como quanto à incidência dos juros de mora, que, segundo sustenta, devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença. Questiona, ainda, a retenção por fruição do imóvel, os honorários advocatícios contratuais e requer o pagamento da condenação de forma parcelada.

Nesse contexto, inobstante a insurgência da parte demandada quanto ao seu descumprimento contratual, conclui-se que os compromissos assumidos por meio do TAC n.o 016/2013 corroboram a tese autoral de irregularidade na comercialização dos terrenos pertencentes ao loteamento São Conrado II, em razão da existência de penhora judicial, e também subsidiam o pleito de rescisão contratual.

Ressalte-se, desde já, que a resolução contratual constitui direito subjetivo dos consumidores, operando-se por meio da manifestação de vontade da parte que não mais possui interesse na continuidade do vínculo contratual.

Quanto à inversão da penalidade pecuniária, no Tema 971, o c. STJ assim definiu: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
.”

Nessa linha, o contrato particular de compra e venda (ID. 256335685), em sua cláusula intitulada “Consequências da Rescisão”, prevê a incidência de multa contratual, que deve ser aplicada nos exatos termos pactuados:

No mais, a multa rescisória de 10% sobre o valor pago (Cláusula 17. b), por isonomia, também à parte autora deve incidir cláusula de idêntico teor, sob pena de resultar em um desequilíbrio injustificável na relação contratual.

Ademais, o art. 6o, II do Código de Defesa do Consumidor indica como direito básico do consumidor a "igualdade nas contratações", exigindo-se ainda o mesmo códex que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas (art. 4o, III do CDC), razão pela qual, impõe-se, pois, a reversão da multa penal nos exatos termos da cláusula contratual, isto inclui a incidência de juros de mora, em favor da parte autora.

Quanto à insurgência contra a retenção de valores por fruição do imóvel e aos honorários advocatícios contratuais, considerando-se a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão do contrato, afasta-se qualquer pretensão de retenção de valores, haja vista que, com a resolução contratual, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante.

Sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE DO LOTE. SÚMULA 543/STJ. NÃO CABIMENTO DE PERCENTUAL DE RETENÇÃO E DE MULTA CONTRATUAL. (...) Comprovada a culpa exclusiva da vendedora/apelante pela rescisão do contrato, impõe-se a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo adquirente, nos termos da súmula 543/STJ, com o retorno das partes ao status quo ante, não havendo falar em retenção de qualquer percentual por parte da empresa apelante, quiçá de incidência de multa contratual. (...)." (TJGO, AC 5411218-58.2020.8.09.0029, minha relatoria, 9a C. Cível, DJe 30/10/2023)

Por essa razão, o ressarcimento das prestações em favor do consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, não parcelada, conforme orientação consolidada na Súmula 543 do STJ: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE CLÁUSULAS COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINARES – PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – PRECLUSÃO – ANÁLISE DO PEDIDO PREJUDICADA – DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA – MÉRITO –

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – AMOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Embora o artigo 99 do Código de Processo Civil permita o pedido de gratuidade da justiça em grau recursal, tenho que a arguição, nesta via, está aniquilada pelo alcance da preclusão. Isso porque, ao que se infere dos autos, a matéria não foi suscitada oportunamente pela apelada em preliminar de contestação, momento processual adequado para tal fim. Ademais, as contrarrazões não são a via adequada para formulação de pedidos, pois têm por finalidade a impugnação do recurso da parte adversa. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade. Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Assim sendo, a restituição dos valores pagos será feita integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ, verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral. – (N.U 1035042-55.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 18/08/2024)

Isto posto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em desfavor da recorrente em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025