Tribunal: TJMT
Processo: 1021103-47.2017.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE LIMINAR E DANOS MATERIAIS E MORAIS – VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL — LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA — VÍCIOS OCULTOS — PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26, II DO CDC — INAPLICABILIDADE — AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO EM DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NO PONTO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA — RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDO.
A responsabilidade da construtora por vícios construtivos, no âmbito de contrato firmado com consumidor, é objetiva, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, não se exigindo a demonstração de culpa para fins de responsabilização civil.
“A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.” (STJ - AgInt no REsp: 1863245 SP 2020/0043674-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).
Restando demonstrado que os danos advêm da fase construtiva e não de uso indevido ou alteração posterior pelo adquirente, impõe-se a manutenção da sentença que determina a realização dos reparos devidos, excluídas as pretensões indenizatórias rejeitadas no juízo de origem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021103-47.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), ANDRE MACHADO OLIVEIRA - CPF: 040.182.201-03 (APELADO), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (ADVOGADO), CLAUDE RAFAEL DE CAMPOS SILVA - CPF: 581.447.141-72 (APELADO), REAL BRASIL CONSULTORIA E PERICIAS LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE LIMINAR E DANOS MATERIAIS E MORAIS –
VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL — LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA — VÍCIOS OCULTOS — PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26, II DO CDC — INAPLICABILIDADE — AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO EM DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NO PONTO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA

—
RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDO
.

A responsabilidade da construtora por vícios construtivos, no âmbito de contrato firmado com consumidor, é objetiva, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, não se exigindo a demonstração de culpa para fins de responsabilização civil.

“A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.”
(STJ - AgInt no REsp: 1863245 SP 2020/0043674-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Restando demonstrado que os danos advêm da fase construtiva e não de uso indevido ou alteração posterior pelo adquirente, impõe-se a manutenção da sentença que determina a realização dos reparos devidos, excluídas as pretensões indenizatórias rejeitadas no juízo de origem.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1021103-47.2017.8.11.0041

APELANTE: CONCREMAX CONCRETO ENG. E SANEAMENTO LTDA.

APELADOS: ANDRÉ MACHADO OLIVEIRA E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
CONCREMAX CONCRETO ENG. E SANEAMENTO LTDA.
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Alexandre Elias Filho
, lançada nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Liminar e Danos Materiais e Morais no. 1021103-47.2017.8.11.0041, ajuizada por
ANDRÉ MACHADO OLIVEIRA
e
outro
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando que a ora apelante
“[...] proceda com a realização dos reparos necessários para suprir tão somente os vícios decorrentes das falhas na fase construtiva dos imóveis dos autores”
(sic).

Ao final, condenou os autores/apelados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa,
“[...] os quais ficarão suspensos em decorrência da concessão da gratuidade da justiça em prol do polo ativo”
(sic).

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Trata-se de “Ação De Obrigação De Fazer Com Pedido Liminar C/C Danos Materiais E Morais”, ajuizada por André Machado Oliveira e Claude Rafael de Campos da Silva em face de Concremax Concreto Engenharia e Saneamento LTDA. Aduz da petição inicial que os autores adquiriram junto à ré seus imóveis, através do empreendimento Residencial Aricá. Asseveram, porém, que, após a compra do bem, os requerentes começaram a perceber a presença de rachaduras, pisos soltos, vazamentos, mau odor, dentre outros problemas com a construção do imóvel
” (sic).

Afirma que
“os recorridos pugnam pela reparação dos vícios existentes n pela troca de piso, além de reparos nas paredes e nos azulejos. Por outro lado, os documentos comprovam que os recorrentes admitiram no imóvel em 2012 sem vícios aparentes”
(sic).

Salienta que
“o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 26, inciso II, estabelece o prazo de 90 (noventa) dias para reclamar de vícios aparentes [...]”
(sic).

Defende que
“a doutrina e jurisprudência entendem que um imóvel considerado solido e seguro é aquele apresenta habitabilidade e salubridade, ficando fora da proteção legal os vícios ocultos ou não de pequena monta, que não ponham risco de ruína, mas que representam mero incômodo. Diante disso, resta evidente que os itens relacionados aos reparos de fissuras nas paredes, estufamento dos azulejos e a própria troca de piso não são considerados itens inabitáveis ou insalubres por não por risco de ruína, sendo certo que, por mais que houvesse dever de repará-los, os mesmos deveriam ser realizados no prazo de 90 (noventa) dias após a constatação do vício. Sendo assim, requer que seja aplicado a decadência do direito de reparar ou reembolsar os danos não estruturais, com fulcro no Art. 26, II do CDC e entendimento do STJ”
(sic).

Pondera que
“entendeu o juízo de origem que a apelante incorreu em má prestação de serviços, o que lhe imporia a obrigação de proceder reparos no imóvel e indenizar por danos morais. Tais argumentos não merecem prosperar, haja vista que os problemas enfrentados pelos Apelados, foi por si mesmo provocado, não sendo justo impor à Apelante a obrigação de proceder com os reparos no imóvel. Isto porque, como pontuado pelo perito judicial, quando da prova pericial, restou amplamente comprovado que houve alteração dos imóveis [...]”
(sic).

Assevera que
“Como constatado pela prova pericial a umidade excessiva nas paredes e calçadas ao redor do imóvel é proveniente de alteração da área permeável do terreno dos apelados que não permitem que as aguas da chuva sejam absorvidas pelo solo, uma vez que não foi respeitado o coeficiente de uso e ocupação do solo (Lei Complementar n° 150 de 29 de janeiro de 2007). Portanto, não há como impor à Apelante qualquer responsabilidade relativos a reparos no imóvel em questão, na medida em que, a partir do momento que os Apelados (sem comunicar a Apelante, e em completo desacordo com o manual de proprietários e legislação de regência, sem respeitar o coeficiente de área permeável) acabou por provocar todas as patologias narradas na peça de ingresso, sendo certo que a Apelante não incorreu em qualquer falha da execução de seus serviços, razão pela qual a reforma da decisão combatida é medida que se impõe”
(sic).

Mensura que
“evidente que as alterações estruturais que foram gradativamente aparecendo no imóvel e que o juízo de origem entendeu devesse a Apelante reparar, se deram em razão de sua própria conduta do Apelado (que além de alterar o projeto original do imóvel ainda não procedeu com as manutenções periódicas e preventivas previstas no Manual do Proprietário e à legislação de regência (Lei Complementar no 150/2007), razão pela qual a reforma da decisão combatida é medida de inteira justiça. Neste contexto, evidenciada a inexistência de quaisquer transtornos capazes de ensejar indenização por danos materiais (reparos no imóvel), razão pela qual a reforma da decisão ora combatida é medida que se impõe. O que não pode ser chancelado novamente é a ideia de que esta Apelante é responsável pela reparação por dano material a algo que não deu causa. Definitivamente”
(sic).

Diz que
“Posto isto, requer a reforma da decisão ora combatida no sentido de julgar totalmente improcedente o pedido de reparação por dano material, sendo certo que foi a parte Apelada quem causou os problemas apresentados no imóvel (como restou comprovado no laudo pericial) sendo a parcial reforma da decisão medida que se impõe. Desta feita, demonstrada a ausência do principal pressuposto autorizador da obrigação de indenizar de forma material, inexiste necessidade de reparos os imóveis dos Apelados, pugnando pela improcedência da demanda”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“[...] julgar totalmente improcedente o pleito ordinário, extirpando-se a condenação por danos materiais e morais com a consequente inversão do ônus sucumbencial e condenação do Apelado em honorários sucumbenciais”
(sic).

Apesar de devidamente intimada à parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme Id. 277167904.

Custas recolhidas, conforme Id. 277533386.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Verifica-se que o recurso está preparado, é tempestivo e adequado, de modo que
CONHEÇO
o apelo, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
ANDRÉ MACHADO OLIVEIRA
e
outro
, ajuizaram Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Liminar e Danos Materiais e Morais em desfavor de
CONCREMAX CONCRETO ENG. E SANEAMENTO LTDA.
, relatando, em síntese, que após a aquisição de imóvel no empreendimento denominado Residencial Aricá, situado em Cuiabá/MT, começaram a enfrentar uma série de problemas estruturais graves nas unidades habitacionais.

Afirmam que os imóveis, adquiridos por valores que variam em torno de R$80.000,00, foram vendidos com a promessa de que seriam entregues com piso, azulejos, pintura e garantia de boa qualidade, atendendo aos requisitos do programa "Minha Casa Minha Vida", contudo, o que se verificou após a entrega foi uma realidade bem distinta, com defeitos visíveis e prejudiciais à integridade dos imóveis e à saúde dos moradores.

Salientam que desde o início da convivência nos imóveis, os moradores se depararam com rachaduras nas paredes e nos pisos, vazamentos e infiltrações constantes, além do surgimento de mofo, o que tem agravado os problemas de saúde dos residentes, que, por diversas vezes, solicitaram a reparação dos danos à empresa ré, sem sucesso.

Afiançam que o concreto utilizado na obra, que, conforme evidenciado por meio de imagens anexadas aos autos, apresenta sinais de degradação prematura, reforça a hipótese de que as especificações técnicas e a qualidade do material não foram devidamente observadas, colocando em risco a segurança e a vida dos moradores.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando que a ora apelante
“[...] proceda com a realização dos reparos necessários para suprir tão somente os vícios decorrentes das falhas na fase construtiva dos imóveis dos autores”
(sic).

Ao final, condenou os autores/apelados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa,
“[...] os quais ficarão suspensos em decorrência da concessão da gratuidade da justiça em prol do polo ativo”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Vistos.

Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido liminar c/c danos materiais e morais, ajuizada por André Machado Oliveira e Claude Rafael de Campos da Silva em face de Concremax Concreto Engenharia e Saneamento LTDA.

Aduz da petição inicial que os autores adquiriram junto à ré seus imóveis, através do empreendimento Residencial Aricá.

Asseveram, porém, que, após a compra do bem, os requerentes começaram a perceber a presença de rachaduras, pisos soltos, vazamentos, mau odor, dentre outros problemas com a construção do imóvel.

Informam ainda que, por diversas vezes, tentaram solucionar amigavelmente o entrave, o que resultou infrutífero.

Neste sentido, fora ajuizada a presente ação, em que pugnam, em caráter de tutela de urgência, pela realização de perícia sobre os imóveis afetados, bem como que, constatado que os defeitos são oriundos da má construção, que seja a demandada compelida a arcar com os custos de reforma e hospedagem aos autores.

Continuamente, no mérito da peça inaugural, os promoventes suscitam pela condenação da requerida ao pagamento de danos materiais (a serem apurados em liquidação de sentença) e de danos morais, na monta de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

[...]

nicialmente, verifico que não há preliminares a serem analisadas, pelo que passo à apreciação do mérito deste feito.

Posteriormente, verifico que tal ação de obrigação de fazer fora proposta por André Machado Oliveira e Claude Rafael de Campos da Silva em desfavor de Concremax Concreto Engenharia e Saneamento LTDA, no que concerne aos vícios apresentados na construção dos imóveis adquiridos pelos demandantes.

Isto posto, o polo ativo busca tutela jurisdicional para que seja a requerida condenada ao pagamento de indenização relativa aos danos materiais e morais suportados.

Ato contínuo, em sede de contestação, a reclamada informa que nunca foi procurada para que solucionasse qualquer vício com relação ao imóvel, de forma que não seria possível imputar responsabilidade civil sobre esta parte.

Paralelamente, em minuciosa análise do acervo documental lastreado aos autos, tenho que não deve prosperar a argumentação supra, conforme passo a explanar.

Pois bem.

Primeiramente, exponho que a responsabilidade civil da construtora com relação aos vícios de construção de determinado imóvel é objetiva, isto é, não se analisa aqui a incidência do elemento “culpa” para que enseje o dever de indenizar, de forma que não deve ser extinta a ação pela ausência de prévio requerimento administrativo.

[...]

Nesta toada, vislumbro do estudo pericial que os vícios constantes nos imóveis decorreram de falhas na fase construtiva dos bens, conforme o excerto: “Por fim, cabe concluir que os imóveis possuem patologias oriundas da fase de construção como os 41 revestimentos dos pisos soltando e ocos e presença de fissuras decorrentes da ausência de elementos estruturais, o que implica na necessidade de reparos e manutenções com a substituição de elementos e componentes, devendo passar por reparos conforme demonstrados no escopo do laudo.”.

Neste leme, verifico que resulta configurado o dever de reparação pelos vícios apresentados na construção dos imóveis, dada a clara constatação que estes se originaram da fase construtiva dos bens em discussão.

[...]

Contrario sensu, não vislumbro qualquer comprovação de que, para a realização dos reparos necessários, fossem interditados os imóveis, não havendo a necessidade de pagamento de hospedagem pela parte requerida.

Na verdade, o nobre perito constatou em seu estudo que: “Analisando as edificações, foram constatados problemas com baixo grau de risco, dos quais provocam a perda parcial do desempenho e funcionalidade da edificação. Cumpre ressaltar que as patologias identificadas no imóvel ocasionam aos moradores desconforto visual, estético e tátil.”.

Portanto, sendo meramente visual e estético, bem como de baixo grau de risco, os desconfortos provenientes dos vícios elencados, não deve prosseguir o requerimento dos autores para que a ré arque com os custos de hospedagem.

Analogamente, no que influi ao pleito de indenização por dano material, tenho que este se mostra insanavelmente prejudicado, visto que os autores deixaram de acostar aos autos qualquer tipo de documento que comprovasse de maneira irretorquível os prejuízos patrimoniais suportados em decorrência dos vícios construtivos.

Sob tal ínterim, conforme disciplina do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, o dano material deve resultar efetivamente comprovado no escopo dos autos, de forma que, não logrando êxito o autor em evidenciar os prejuízos suportados, o indeferimento deste requerimento é a medida adequada.

[...]

Sob esse prisma, constato dos documentos anexados aos autos que não houve qualquer prejuízo extrapatrimonial ensejador de indenização própria, de forma que vislumbro apenas a incidência do mero aborrecimento dos promoventes em decorrência dos vícios apresentados na construção dos imóveis.

Isto se dá uma vez que, em nenhum momento, resultou evidenciado que os autores suscitaram o intermédio da construtora ré para que procedesse com os reparos necessários, o que, do contrário e havendo negativa por esta parte, seria coerente entender que a frustração dos demandantes teria passado a invadir a esfera extrapatrimonial de suas personalidades.

Contudo, tal evento não ocorreu, de forma que não enxergo qualquer pretensão resistida que culminasse com o surgimento de um sofrimento passível de indenização.

Com essas considerações, não tendo os argumentos e narrações autorias encontrado guarida fática, mas resultando comprovada a responsabilidade da ré sobre os vícios atinentes a construção dos bens, tenho que a parcial procedência é a medida que se impõe.

Sob tal diapasão, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pleitos autorais, no sentido de determinar à demandada que proceda com a realização dos reparos necessários para suprir tão somente os vícios decorrentes das falhas na fase construtiva dos imóveis dos autores. Deste modo, nos termos do artigo 487, I, do CPC, extingo o feito com resolução do mérito.

Finalmente, condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, os quais ficarão suspensos em decorrência da concessão da gratuidade da justiça em prol do polo ativo.”
(Id. 277167899).

Inicialmente, registro que o recurso de apelação merece o conhecimento em parte.

Isso porque constou como pedido do recurso de apelação:

“Diante de todo o exposto, e com fulcro no artigo 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil, a Apelante requer o recebimento do presente recurso, para que:

a) Seja dado total provimento ao presente recurso, reformando a r. sentença para julgar totalmente improcedente o pleito ordinário,
extirpando-se a condenação por danos materiais e morais
com a consequente inversão do ônus sucumbencial e condenação do Apelado em honorários sucumbenciais.”

Pois bem. Em relação à alegada inexistência de responsabilidade pela ausência de comprovação de prejuízo patrimonial, a própria sentença reconheceu que os autores não lograram em demonstrar documentalmente os danos materiais, razão pela qual indeferiu o pleito indenizatório correspondente, limitando-se a determinar a realização dos reparos construtivos. Assim, não há condenação pecuniária a ser reformada neste ponto.

Do mesmo modo, não houve acolhimento do pedido de indenização por danos morais, tendo o juízo a quo reconhecido tratar-se de mero aborrecimento, o que também afasta a pertinência do recurso neste aspecto.

Dessa forma, em razão da evidente ausência de interesse recursal no que tange as inexistentes condenações aos danos morais e materiais,
NÃO CONHEÇO DO RECURSO
, no que tange esses aspectos.

Em relação aos demais pontos retratados no recurso de apelação, com base na moldura fática delineada na sentença e na prova pericial realizada nos autos, tem-se que os vícios apontados pelos autores, nos imóveis adquiridos da empresa apelante
CONCREMAX CONCRETO ENG. E SANEAMENTO LTDA.
foram identificados como oriundos da fase de construção, o que restou cabalmente demonstrado no laudo técnico de engenharia produzido por perito judicial regularmente nomeado.

A apelante, em suas razões recursais, sustenta que a sentença merece reforma sob os fundamentos de decadência para reparação dos vícios, bem como ausência de nexo de causalidade entre os defeitos alegados e eventual falha na execução da obra, defendendo, ademais, que os danos decorreram de alterações realizadas unilateralmente pelos autores nos imóveis e de descumprimento de obrigações constantes no manual do proprietário e na legislação urbanística local.

Entretanto, ao contrário do que alega a apelante, a responsabilidade da construtora pelos vícios decorrentes de falhas na construção é objetiva, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:

“A
rt. 14.
O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços
, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1°
O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar
, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi fornecido.”
(Destaquei)

Em se tratando de vícios construtivos em imóveis adquiridos no âmbito da relação de consumo, aplica-se ainda o disposto no artigo 18 do mesmo diploma legal, o qual determina:

“Art. 18.
Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor
, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.”
(Destaquei)

Nesse cenário, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao distinguir entre vícios aparentes ou de fácil constatação — sujeitos ao prazo decadencial de 90 dias previsto no artigo 26, inciso II, do CDC — e vícios ocultos que comprometem a estrutura, funcionalidade ou habitabilidade do imóvel, os quais estão submetidos ao regime de responsabilidade do construtor.

No caso concreto, o laudo pericial acostado aos autos em Id. 277167894 atestou que as patologias apresentadas nos imóveis decorrem de falhas na fase construtiva, evidenciando a presença de vícios ocultos, cuja responsabilidade atribui-se à construtora.

Ressalte-se que, no presente caso, não se está diante de vícios aparentes de pequena monta ou meramente estéticos, mas sim de falhas estruturais e construtivas relevantes, como fissuras em paredes, estufamento de azulejos, pisos soltos e infiltrações, devidamente atestadas no laudo pericial judicial, que assim concluiu:

“[...] Por fim,
cabe concluir que os imóveis possuem patologias oriundas da fase de construção como os revestimentos dos pisos soltando e ocos e presença de fissuras decorrentes da ausência de elementos estruturais
, o que implica na necessidade de reparos e manutenções com a substituição de elementos e componentes, devendo passar por reparos conforme demonstrados no escopo do laudo”
. (Destaquei)

Dessa forma, não prospera a tese de que as patologias observadas seriam decorrentes da má-utilização pelos autores ou de obras modificativas realizadas por sua conta.

Não houve qualquer demonstração idônea, por parte da apelante, de que os vícios constatados decorreram de intervenções externas, inexistindo nos autos prova técnica nesse sentido.

A lógica subsuntiva aqui se impõe: à luz do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, incumbia à ré/apelante a demonstração do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, o que não ocorreu.

De igual modo, a alegação de que os autores não respeitaram o coeficiente de permeabilidade do solo (conforme Lei Complementar no. 150/2007 do Município de Cuiabá), por si só, não é suficiente para afastar a responsabilidade da construtora quando os vícios se originam do projeto ou da execução da obra, e não da impermeabilização de área externa.

A perícia foi categórica ao afirmar que os problemas decorrem da fase construtiva e do uso inadequado de materiais e procedimentos de execução, conforme se lê:

“Conforme constatado na data da vistoria,
foram identificadas diversas fissuras e rachaduras, assim como manchas de umidade e formação de bolor na parte inferior das paredes externas. Como verificada parte das fissuras ocorrem próximo as janelas, o que indicam a ineficiência das vergas e contravergas.

Ainda ocorre o descolamento acentuado do revestimento das paredes, em decorrência do contato com umidade ascendente, qual tem origem na ausência e ineficiência da utilização de impermeabilizantes junto a fundação.
”
(Destaquei)

Ademais, a invocação do artigo 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, com o propósito de reconhecer a decadência para reparação dos vícios, não se sustenta diante da natureza dos defeitos.

Vejamos entendimento dessa Câmara de Direito Privado no que tange a aplicabilidade do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, em casos como o dos autos:

“RESPONSABILIDADE CIVIL – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DECADÊNCIA – NÃO APLICAÇÃO - VÍCIO DE QUALIDADE DO PRODUTO – PISO PORCELANATO – SENTENÇA CASSADA – RECURSO PROVIDO.

O prazo previsto no art. 26, II, do CDC, aplica-se apenas para as reclamações administrativas por vício dentro do prazo de garantia perante o fornecedor, não se tratando de prazo prescricional para o ajuizamento de demanda indenizatória por vicio do produto, onde incide o prazo quinquenal previsto no art. 27 da norma consumerista
.”
(N.U 1000282-13.2020.8.11.0107, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022) (Destaquei)

Como já assentado pelo STJ, o prazo decadencial de 90 dias aplica-se apenas aos vícios aparentes ou de fácil constatação, não sendo aplicável quando se trata de vícios ocultos que comprometem a solidez e segurança da edificação.

Nesse sentido:

“CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.
VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PARA OS REPAROS NECESSÁRIOS E DE DANO MORAL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26 DO CDC (90 DIAS). INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. DO ART. 205 DO CC/02. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

3. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição.

4. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes.

5. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no REsp: 1863245 SP 2020/0043674-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020) (Destaquei)

Diante do exposto,
CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO
e, no ponto,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença vergastada.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025