Tribunal: TJMT
Processo: 1000680-25.2020.8.11.0053
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. EXCLUSÃO DE RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS.RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por adquirente de imóvel em face da construtora e da intermediadora, julgada parcialmente procedente para declarar a resolução contratual por inadimplemento e condenar solidariamente as rés à devolução dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a intermediadora (Golden Gestão) deve responder pela devolução dos valores pagos e pela corretagem, apesar de não ter atuado na construção do empreendimento;
(ii) saber se é legítima a retenção de 23% sobre os valores pagos pela compradora, a título de despesas administrativas, mesmo diante de atraso na entrega da obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A atuação da intermediadora restringiu-se à corretagem, não havendo responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual da construtora.
4. Constatado o atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543/STJ.
5. A construtora não pode reter percentual a título de despesas administrativas quando ela própria deu causa à rescisão do contrato.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso da Golden Gestão de Negócios Imobiliários provido. Recurso da CIC – Central de Imóveis Cuiabá desprovido.
Tese de julgamento:
1. A intermediadora imobiliária não responde pelo inadimplemento contratual da construtora, sendo indevida sua condenação à restituição dos valores pagos e à corretagem.
2. Nos casos de atraso na entrega de imóvel, a rescisão contratual deve implicar a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção de qualquer montante pela construtora.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2021;
STJ, REsp 1811153 SP 2019/0118270-0, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 21/02/2022;
STJ, AgInt no AREsp 2.425.377/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 21/02/2025;
Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000680-25.2020.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ANDREIA CHAMOUN PALAZO - CPF: 667.528.091-00 (APELADO), ANDRE LUIZ CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 998.649.241-68 (ADVOGADO), BARBARA NASCIMENTO MOLINA - CPF: 019.557.931-31 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), MARCELO ALVARO CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 019.804.741-09 (ADVOGADO), MARCOS ANTONIO DE ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 322.686.881-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. EXCLUSÃO DE RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS.RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por adquirente de imóvel em face da construtora e da intermediadora, julgada parcialmente procedente para declarar a resolução contratual por inadimplemento e condenar solidariamente as rés à devolução dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a intermediadora (Golden Gestão) deve responder pela devolução dos valores pagos e pela corretagem, apesar de não ter atuado na construção do empreendimento;
(ii) saber se é legítima a retenção de 23% sobre os valores pagos pela compradora, a título de despesas administrativas, mesmo diante de atraso na entrega da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A atuação da intermediadora restringiu-se à corretagem, não havendo responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual da construtora.

4. Constatado o atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543/STJ.

5. A construtora não pode reter percentual a título de despesas administrativas quando ela própria deu causa à rescisão do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso da Golden Gestão de Negócios Imobiliários provido. Recurso da CIC – Central de Imóveis Cuiabá desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A intermediadora imobiliária não responde pelo inadimplemento contratual da construtora, sendo indevida sua condenação à restituição dos valores pagos e à corretagem.

2.

Nos casos de atraso na entrega de imóvel, a rescisão contratual deve implicar a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção de qualquer montante pela construtora.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2021;

STJ, REsp 1811153 SP 2019/0118270-0, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 21/02/2022;

STJ, AgInt no AREsp 2.425.377/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 21/02/2025;

Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
GOLDEN Gestão de Negócios Imobiliários LTDA
, e Recurso de Apelação Cível interposto por,
CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA
, contra sentença integrada por embargos de declaração proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger/MT, nos autos da ação de no 1000680-25.2020.8.11.0053, movida por
Andreia Chamoun
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais para: “
(i) DECLARAR
a resolução do contrato celebrado entre as partes, ante o inadimplemento do requerido na entrega completa do empreendimento Ecoville Pantanal; e,
(ii) CONDENAR
a requerida à restituir a autora, imediatamente, a quantia de R$ 29.822,07, a título das parcelas pagas e corretagem.”. A sentença condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação quais serão proporcionalmente distribuídos entre partes à razão de 50%, ante a sucumbência recíproca (CPC, art. 86).

A primeira apelante,
GOLDEN Gestão de Negócios Imobiliários LTDA,
requer o sobrestamento do feito em razão do Tema 1099/STJ. No mérito punga pela reforma da sentença argumentando em síntese que não possui responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, uma vez que atuou somente como intermediadora.

Por fim requer o sobrestamento do feito até que seja julgado o tema 1099/STJ, de forma sucessiva o provimento do recurso de apelação para que seja reconhecida a ausência de responsabilidade da apelante.

A segunda apelante, CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA, requer a reforma da sentença argumentando em síntese que não houve atraso na entrega da obra e que é devida a multa de 23% pelas despesas administrativas.

Por fim requer a reforma da sentença e que seja desconsiderando a multa de 10% (dez por cento), bem como considerar a devolução dos valores pagos descontado a multa de 23% (vinte e três por cento) face as despesas administrativas arcadas pela Apelante.

A parte apelada apresentou Contrarrazões aos recursos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
GOLDEN Gestão de Negócios Imobiliários LTDA
, e Recurso de Apelação Cível interposto por,
CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA
, contra sentença integrada por embargos de declaração proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger/MT, nos autos da ação de no 1000680-25.2020.8.11.0053, movida por
Andreia Chamoun
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais para: “
(i) DECLARAR
a resolução do contrato celebrado entre as partes, ante o inadimplemento do requerido na entrega completa do empreendimento Ecoville Pantanal; e,
(ii) CONDENAR
a requerida à restituir a autora, imediatamente, a quantia de R$ 29.822,07, a título das parcelas pagas e corretagem.”. A sentença condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação quais serão proporcionalmente distribuídos entre partes à razão de 50%, ante a sucumbência recíproca (CPC, art. 86).

Após a devida instrução processual sobreveio a sentença combatida julgando parcialmente procedente o pedido inicial.

Pois bem.

É incontroverso nos autos que houve atraso na entrega da obra.

O contrato foi entabulado no dia 30 de setembro de 2014, com previsão de entrega em 36 (trinta e seis) meses, com tolerância de 180 (cento e oitenta dias), portanto, o prazo inicial para a entrega seria 30 de outubro de 2017, que somados mais os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância teria o prazo final no dia 28 de abril de 2018.

Ocorre que conforme a própria construtora
CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA confessa na sua contestação as obras foram concluídas em 01-05-2018. Confira-se:

“[...]
O Loteamento foi entregue conforme a Certidão de Conclusão da Prefeitura de Santo Antônio de Leverger em anexo referente as obras executadas em 01/05/2018. [...]” (Id. 273993935).

Ademais, em suas razões recursais a empresa construtora afirma em que em agosto de 2018 ainda estava em obras:

“[...] observa-se na Certidão de Conclusão da Prefeitura de Santo Antônio de Leverger comprova a execução das obras em 03/08/2018 [...]” (Id. 273993965 - Pág. 8).

Cabe ressaltar que apesar do atraso injustificado na conclusão das obras foi cumprido o serviço de intermediação de compra e venda assumido pela Apelante
GOLDEN Gestão de Negócios Imobiliários LTDA
.

Nessa, não cabe a intermediadora

responder pelo atraso na entrega da obra, fato imputável exclusivamente à Construtora, conforme precedentes do e. STJ.

Em se tratando do serviço de corretagem, o entendimento do e. STJ é de que “não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária” (AgInt no REsp: 1779271 SP 2018/0297009-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 01/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021)
.

Isso porquê, “1. no contrato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.”

(REsp: 1811153 SP 2019/0118270-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2022).

Portanto, o recurso interposto por Golden Gestão de Negócios Imobiliários para afastar sua responsabilidade do

ressarcimento dos valores pagos pela parte apelada, seja relativo as parcelas seja relativo a à corretagem, bem como, para isentá-la do pagamento de custas processuais e honorários de sucumbência.

Conforme consignado alhures restou comprovado atraso na obra, portanto a culpa pela rescisão contratual é da empresa construtora, no caso a
segunda apelante, CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA.

E, sendo a culpada não há falar em retenção da multa de 23% (vinte e três porcento), uma vez que somente seria possível tal retenção se culpa fosse do comprador, apelado.

Nesse sentido é a Súmula 543 do STJ “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

A recorrente CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA, sustenta que a parte apelada realizou o pagamento de 23.733,25 (vinte e três mil, setecentos e trinta e três reais e vinte e cinco centavos), referente ao lote sendo este o valor que deve ser restituído e não o valor de R$ 29.822,07 (vinte e nove mil, oitocentos e vinte e dois reais e sete centavos).

Nesse particular, esclareço à recorrente que nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem.

Nesse sentido é o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SOLIDARIEDADE. RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM. REVISÃO. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE.
ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. CABIMENTO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. VIOLAÇÃO DO DIREITO. INTELIGÊNCIA DO ART. 186 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

[...]

4
. Na resolução do contrato de promessa de compra e venda, é possível a devolução integral do que foi pago, inclusive da comissão de corretagem, fazendo as partes voltarem ao status quo ante.

5. O mero inadimplemento contratual em razão da demora na entrega da unidade imobiliária não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, salvo quando se tratar de excessivo atraso apto a gerar aborrecimento ou dissabor cotidiano capaz de causar dano extrapatrimonial.

6. Não há falar em início do prazo prescricional antes do nascimento da pretensão, que se dá com a violação do direito (art. 189 do Código Civil).

7. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp n. 2.425.377/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 21/2/2025.)

Portanto, o recurso interposto por CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA, deve ser desprovido.

Ao arremate
com o provimento do recurso de apelação interposto por
Golden Gestão de Negócios Imobiliários, responsabilidade pelo ressarcimento dos valores pagos, inclusive o valor de corretagem, é exclusiva da recorrente
CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA
.

Com essas considerações:

1)

DOU PROVIMENTO

Golden Gestão de Negócios Imobiliários para afastar sua responsabilidade do

ressarcimento dos valores pagos pela parte apelada, seja relativo as parcelas, seja relativo à corretagem, bem como, para isentá-la do pagamento de custas processuais e honorários de sucumbência.

2)

NEGO PROVIMENTO
ao recurso por CIC – Central de Imóveis Cuiabá – LTDA, de forma que deverá arcar com a integralidade do ressarcimento dos valores pagos.

Para os fins do §11o, do artigo 85 do CPC, majoro para 12% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025