Tribunal: TJMT
Processo: 1028401-34.2022.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PARCIAL PROCEDENCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA, AUSÊNCIA DE DECISÃO DE SANEAMENTO E NULIDADE DE CITAÇÃO REJEITADAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONFIGURADO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual por inexecução voluntária cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pela fruição indevida de imóvel, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, determinando a reintegração de posse, condenando os réus ao pagamento de IPTU, perdas e danos pela fruição do imóvel, além de determinar a retenção de 20% do valor das parcelas pagas e a perda das arras.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e ausência de saneamento processual; (ii) estabelecer se ocorreu nulidade na citação da corré; (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial ao caso concreto; (iv) verificar se é cabível a reintegração de posse e a condenação em perdas e danos pela fruição do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há cerceamento de defesa quando a parte, devidamente intimada para especificar provas, permanece inerte, operando-se a preclusão, especialmente quando o conjunto probatório documental é suficiente para o julgamento da lide.
4. A ausência de decisão formal de saneamento não configura nulidade processual quando o juízo faculta às partes a especificação de provas, suprindo a necessidade de decisão formal, nos termos do art. 357, §1o do CPC.
5. Não há nulidade na citação quando o AR é recebido no endereço indicado no contrato, presumindo-se válida a comunicação processual, conforme art. 274, parágrafo único, do CPC, especialmente quando a alegação de nulidade não é suscitada em momento oportuno.
6. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é significativo, como no caso em que o devedor quitou apenas R$ 105.760,52 de um total de R$ 248.964,77, correspondendo a aproximadamente 42,5% do valor total do contrato, além de estar inadimplente com mais de 20 parcelas desde fevereiro de 2021.
7. A rescisão contratual por inadimplemento é medida que se impõe quando uma das partes deixa de cumprir com sua obrigação, conforme previsto no art. 475 do Código Civil, sendo consequência lógica a reintegração de posse em favor do credor.
8. É devida a indenização ao vendedor por perdas e danos decorrente da fruição do bem imóvel no percentual de 0,75% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de ocupação, conforme previsto no art. 32-A, I, da Lei no 6.766/1979.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O silêncio da parte quando intimada para especificar provas configura preclusão, não havendo cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para o julgamento da lide.
2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é expressivo, correspondendo a mais da metade do valor total do contrato.
3. A rescisão contratual por inadimplemento autoriza a reintegração de posse e a condenação em perdas e danos pela fruição indevida do imóvel, nos termos do art. 32-A, I, da Lei no 6.766/1979.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028401-34.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Imissão]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JOSINALDO MARQUES DA SILVA - CPF: 353.407.111-53 (APELANTE), THAIS FERNANDA NUNES PEREIRA - CPF: 023.915.911-01 (ADVOGADO), NELSON SILVEIRA CARVALHO - CPF: 076.146.831-53 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), MARA ALZIRA FERRAZ CARVALHO - CPF: 112.377.591-53 (APELADO), MARCIA SIMONE KEHRVALD - CPF: 535.390.361-72 (APELADO), MARCIA SIMONE KEHRVALD - CPF: 535.390.361-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PARCIAL PROCEDENCIA
.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PRELIMINARES DE
NULIDADE POR
CERCEAMENTO DE DEFESA
, AUSÊNCIA DE DECISÃO DE SANEAMENTO
E NULIDADE DE CITAÇÃO REJEITADAS
.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

CONFIGURADO
. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual por inexecução voluntária cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pela fruição indevida de imóvel, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, determinando a reintegração de posse, condenando os réus ao pagamento de IPTU, perdas e danos pela fruição do imóvel, além de
determinar a retenção de 20% do valor das parcelas pagas e a perda das arras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e ausência de saneamento processual; (
ii
) estabelecer se ocorreu nulidade na citação da corré; (
iii
) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial ao caso concreto; (
iv
) verificar se é cabível a reintegração de posse e a condenação em perdas e danos pela fruição do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando a parte, devidamente intimada para especificar provas, permanece inerte, operando-se a preclusão, especialmente quando o conjunto probatório documental é suficiente para o julgamento da lide.

4. A ausência de decisão formal de saneamento não configura nulidade processual quando o juízo faculta às partes a especificação de provas, suprindo a necessidade de decisão formal, nos termos do art. 357, §1o do CPC.

5. Não há nulidade na citação quando o AR é recebido no endereço indicado no contrato, presumindo-se válida a comunicação processual, conforme art. 274, parágrafo único, do CPC, especialmente quando a alegação de nulidade não é suscitada em momento oportuno.

6.
A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é significativo, como no caso em que o devedor quitou apenas R$ 105.760,52 de um total de R$ 248.964,77, correspondendo a aproximadamente 42,5% do valor total do contrato, além de estar inadimplente
com
mais de 20 parcelas desde fevereiro de 2021.

7. A rescisão contratual por inadimplemento é medida que se impõe quando uma das partes deixa de cumprir com sua obrigação, conforme previsto no art. 475 do Código Civil, sendo consequência lógica a reintegração de posse em favor do credor.

8. É devida a indenização ao vendedor por perdas e danos decorrente da fruição do bem imóvel no percentual de 0,75% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de ocupação, conforme previsto no art. 32-A, I, da Lei no 6.766/1979.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O silêncio da parte quando intimada para especificar provas configura preclusão, não havendo cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para o julgamento da lide.

2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é expressivo, correspondendo a mais da metade do valor total do contrato.

3. A rescisão contratual por inadimplemento autoriza a reintegração de posse e a condenação em perdas e danos pela fruição
indevida do imóvel, nos termos do art. 32-A, I, da Lei no 6.766/
1979.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JOSINALDO MARQUES DA SILVA
contra
a
sentença que julgou
parcialmente procedente a
Ação de Rescisão
Contratual por Inexecução Voluntária c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
pela Fruição Indevida do Imóvel

ajuizada por
NELSON SILVEIRA CARVALHO e MARA ALZIRA FERRAZ CARVALHO,
pa
ra:

a) declarar
a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Contrato no 84070 de 04/09/2006 e todos os seus acessórios (transferência e aditivo)
e determinou o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo os autores serem reintegrados na posse do imóvel objeto dos autos, concedendo
à
parte requerida o prazo improrrogável de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de efetivação da ordem por oficial de justiça;

b) condenar a parte requerida ao pagamento do IPTU no valor de R$ 15.752,15, a serem corrigidos a partir do vencimento de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) condenar a parte requerida ao pagamento das perdas e danos, no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a contar da inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel;

d) determinar a retenção pactuada no contrato originário pela Cláusula Sétima (
p
enal) de no mínimo 20% do valor das parcelas pagas, bem como à perda das arras;

e) condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Em suas razões recursais, o apelante alega
, preliminarmente (i) cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial; (
ii
) nulidade por ausência de saneamento processual; (
ii
) nulidade da citação da corré
MÁRCIA SIMONE KEHRVALD.

No mérito, sustenta a aplicação do princípio da conservação dos contratos.

Declara
o adimplemento substancial do contrato
, pugnando pelo afastamento da resolução do contrato.

Assevera o direito à indenização pela
s

benfeitorias
realizadas e
violação ao direito à moradia e à dignidade da pessoa humana.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso
para anula
r
a sentença
. Subsidiariamente, pelo reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas
.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
291426891
, pelo desprovimento.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

Da preliminar de Cerceamento de Defesa

Q
uanto à alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial, verific
a-se
que não merece acolhimento.

Isto porque, c
onforme consta dos autos, as partes foram devidamente intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, tendo o apelante permanecido inerte, conforme certidão de ID 160053221.

O despacho de ID 139354668 foi claro ao advertir que
"o silêncio ou o protesto genérico por produção de provas será interpretado como anuência ao julgamento antecipado, indeferindo-se, ainda, os requerimentos de diligências inúteis ou meramente protelatórias"
.

Ademais, o conjunto probatório documental era suficiente para o julgamento da lide, sendo desnecessária a produção de outras provas, conforme bem fundamentado pelo magistrado
a quo
. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do STJ no sentido de que cabe ao juiz, destinatário da prova, decidir sobre a necessidade de sua produção.

Assim,
rejeito
a preliminar
arguida.
-

Da preliminar de nulidade por ausência de saneamento processual

Quanto à alegada nulidade por ausência de saneamento processual, também não assiste razão ao apelante.

Isto porque, o
juízo de origem, ao verificar a ausência de preliminares e prejudiciais de mérito, corretamente facultou às partes a especificação de provas, o que supre a necessidade de decisão formal de saneamento, nos termos do art. 357, §1o
,
do CPC.

Portanto,
rejeito
a
preliminar.
-

Da preliminar de nulidade
da citação da corré MÁRCIA SIMONE KEHRVALD.

No tocante à nulidade da citação da corré
MÁRCIA SIMONE KEHRVALD
,
verifica-se
que tal questão não foi suscitada em momento oportuno, operando-se a preclusão.

Além disso, o apelante não comprovou a alegação de que seria ex-cônjuge da corré, nem demonstrou que esta não teria tomado conhecimento da ação.

Pelo contrário, o AR foi recebido no endereço indicado no contrato, presumindo-se válida a citação, nos termos do art. 274, parágrafo único, do CPC
,
in
verbis
:

“Art. 274.
(...)

Parágrafo único.
Presumem-se válidas as intimações dirigidas ao endereço constante dos autos, ainda que não recebidas pessoalmente pelo interessado, se a modificação temporária ou definitiva não tiver sido devidamente comunicada ao juízo, fluindo os prazos a partir da juntada aos autos do comprovante de entrega da correspondência no primitivo endereço.
”

Assim,
rejeito
a preliminar
arguida.
-

MÉRITO

Denota-se dos autos que
NELSON SILVEIRA CARVALHO e MARA ALZIRA FERRAZ
CARVALHO
ajuizaram
Ação de Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos pela Fruição Indevida do Imóvel
em face de
JOSINALDO MARQUES DA SILVA e MARCIA SIMONE K
EHRVALD,
alegando, em síntese, que em 04
/09/2006

os autores
firmaram com
TEREZINHA PEIXOTO DA SILVA,
“Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda no 84070”, referente ao
l
ote no 05, da quadra no 22,
d
o Loteamento Parque Residencial Buriti,
em
Rondonópolis/MT
, com área de 275m
2, pelo valor de R$ 33.334,00,
a ser
pago em 96 parcelas mensais de R$ 329,00.

Sustentaram que
,
posteriormente, em 27/05/2013, o contrato foi transferido aos requeridos e a LEANDRO NUNES, na proporção de 50% para cada.

Aduziram que em 22/12/2017, LEANDRO transferiu sua parte aos requeridos, que passaram a ser titulares da totalidade dos direitos e obrigações contratuais.

Asseveraram que em razão da inadimplência de 17 parcelas, foi realizada renegociação em 14/10/2019, com previsão de 36 parcelas mensais de R$ 1.113,50. Contudo, os requeridos deixaram de efetuar os pagamentos a partir de 20/02/2021, totalizando 20 parcelas em atraso, somand
o
dívida de R$ 42.535,24.

Alegaram que os requeridos não pagaram o IPTU
desde 2014, gerando débito de R$ 15.752,15.

Afirmaram que
mesmo notificados extrajudicialmente em 17/02/2022 e novamente via whatsapp em 28/09/2022, os requeridos permanecer
am inadimplentes e continuam ocupando o imóvel de forma indevida.

Declararam que o imóvel
possui o valor de R$ 248.964,77, enquanto os requeridos pagaram R$ 1
0
5.760,52.

Requereram a concessão de liminar de reintegração de posse do
imóvel
e

ao
final
, pugnaram pela procedência da ação para declarar rescindido o contrato e seus aditivos
; retenção contratual de 20% das parcelas pagas, conforme cláusula penal; condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos pela fruição indevida do imóvel, equivalente a 0,75% ao
mês; pagamento do ITPU devido, além das demais despesas que dizem respeito ao imóvel.

O pedido liminar foi indeferido (ID no 10431
8724).

O requerido JOSINALDO MARQUES DA SILVA apresentou contestação ao ID no 111359406, requerendo a improcedência da ação
e, subsidiariamente a restituição das benfeitorias úteis e necessárias a ser apurado em perícia judicial.

Impugnação à contestação no ID no
111359406
.

Citada, a requerida MARCIA SIMONE KEHRVALD deixou o prazo decorrer
in albis.

Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora postulou pelo julgamento antecipado da lide (ID no
141856065
), enquanto a parte requerida se manteve inerte.

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. Cláudio Deodato Rodrigues Pereira julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

O apelante sustenta a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, alegando ter quitado aproximadamente 83% do valor ajustado no contrato.

Contudo, c
onforme documentação acostada aos autos, especificamente o extrato financeiro juntado no ID 104291834, os requeridos pagaram R$ 105.760,52 (cento e cinco mil, setecentos e sessenta reais e cinquenta e dois centavos) do valor total do contrato atualizado de R$ 248.964,77 (duzentos e quarenta e oito mil, novecentos e sessenta e quatro reais e setenta e sete centavos).

Portanto, o adimplemento corresponde a aproximadamente 42,5% do valor total do contrato, e não 83% como alegado pelo apelante.

Es
s
e percentual, aliado ao fato de que o inadimplemento perdura desde fevereiro de 2021, com 20 parcelas vencidas na integralidade, demonstra que não se trata de inadimplemento mínimo que justificaria a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial exige o preenchimento de requisitos cumulativos, dentre eles, que o pagamento faltante seja ínfimo em relação ao total do negócio:

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto
da substancial
performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da
chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3.
A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917).
4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido."

(REsp 1581505/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2016,
DJe
28/09/2016)
destaquei

Portanto, não há se falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso em tela.

Da rescisão contratual e reintegração de posse

Configurado o inadimplemento contratual, é cabível a rescisão do contrato e a consequente reintegração de posse em favor dos credores.

O artigo 475 do Código Civil estabelece que
“a
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

No caso em tela, os apelados optaram pela resolução do contrato, diante do inadimplemento significativo do apelante, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas desde 20/02/2021, somando 20 parcelas vencidas na integralidade.

Com a rescisão do contrato, a posse do apelante passou a ser precária, caracterizando esbulho possessório, o que justifica a reintegração de posse em favor dos apelados.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE. - Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

(TJ-MG - AC: 10000211179858001 MG, Relator.: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 25/08/2021, Câmaras Cíveis / 16a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/08/2021)

Das perdas e danos pela fruição do imóvel

É devida a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel durante o período de inadimplência, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.

O apelante permaneceu na posse do imóvel mesmo após deixar de efetuar o pagamento das parcelas, o que configura enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico.

A sentença fixou o percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, o que se mostra razoável e proporcional, em consonância com o disposto no artigo 32-A, I, da Lei no 6.766/79.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem
causa .

É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período
em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito.
A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.”

(TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 19/11/2018)
destaquei

Da retenção de valores pagos

A sentença determinou a retenção de 20% do valor das parcelas pagas, conforme previsto na cláusula sétima do contrato, bem como a perda das arras.

Tal determinação está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a retenção de percentual dos valores pagos como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados com a rescisão do contrato:

"A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador."
(STJ, REsp
1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011,
DJe
11/05/2011)

Ademais, segundo a orientação mais atual da Segunda Seção do STJ, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020,
DJe
01/12/2020).

Portanto, a retenção de 20% dos valores pagos, conforme previsto contratualmente, mostra-se razoável e proporcional, não havendo que se falar em abusividade.

Das benfeitorias

Q
uanto às benfeitorias realizadas pelo apelante, a sentença corretamente aplicou o disposto no artigo 34 da Lei no 6.766/1979, que prevê que
"não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".

No caso em tela, não restou comprovado que as melhorias feitas pelo apelante foram essenciais ou previamente autorizadas pelos apelados, motivo pelo qual foi afastado o pedido de indenização das benfeitorias.

Ademais, o apelante não comprovou documentalmente a existência e o valor das benfeitorias que alega ter realizado, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil.

Do direito à moradia e à dignidade da pessoa humana

Por fim, quanto à alegação de violação ao direito à moradia e à dignidade da pessoa humana, cumpre ressaltar que tais princípios não podem ser invocados para justificar o inadimplemento contratual.

O direito à moradia, embora constitucionalmente assegurado, não autoriza o descumprimento de obrigações contratuais livremente assumidas, sob pena de violação a outros princípios igualmente importantes, como a segurança jurídica e a boa-fé objetiva.

No caso em tela, o apelante deixou de efetuar o pagamento das parcelas desde 20/02/2021, somando 20 parcelas vencidas na integralidade, o que configura inadimplemento significativo e justifica a rescisão do contrato e a consequente reintegração de posse.

Ademais, a sentença concedeu ao apelante o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, o que se mostra razoável e proporcional, considerando as circunstâncias do caso concreto.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.
Por
consequencia
,
majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2025