Tribunal: TJMT
Processo: 0019850-51.2011.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
direito civil. apelação cível. usucapião extraordinário. posse decorrente de relação locatícia verbal. inexistência de animus domini. recurso desprovido.
I. caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião extraordinária, pois a posse exercida pelo Autor decorre de contrato verbal de locação, caracterizando posse precária e sem animus domini. O pedido é pela reforma da sentença para reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião extraordinária.
II. questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pelo Apelante preenche os requisitos legais da usucapião extraordinária, em especial quanto à demonstração do animus domini, ou se se trata de posse decorrente de relação locatícia verbal, incompatível com a aquisição da propriedade por usucapião.
III. razões de decidir
3. A usucapião extraordinária exige a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, por, no mínimo, quinze anos, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.
4. O animus domini pressupõe a exteriorização de comportamentos típicos de proprietário, com autonomia, responsabilidade e consciência de titularidade, o que não se confunde com a posse precária exercida por locatário.
5. A prova coligida aos autos comprova a existência de contrato verbal de locação entre as partes, com repasses mensais de valores a proprietária, o que, por si só, afasta a alegação de posse com animus domini.
6. A ausência de contrato escrito não exime a ajsute da locação, que pode ser verbal, desde que haja consentimento e uso oneroso do imóvel.
7. A função social da propriedade não supre os requisitos legais para a usucapião, devendo estar comprovada a posse qualificada, o que não se verifica quando há subordinação à vontade da proprietária.
8. A tese do Apelante de que os depósitos seriam aleatórios ou realizados pela Apelada foi afastada pela análise dos extratos bancários, que demonstram regularidade nos pagamentos e reforçam o caráter locatício da ocupação.
IV. dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A posse exercida com base em contrato verbal de locação, ainda que não escrito, é precária e não caracteriza animus domini. 2. A comprovação de repasses mensais regulares ao proprietário do imóvel evidencia a existência de relação locatícia e afasta a configuração dos requisitos da usucapião extraordinária. 3. A função social da propriedade, embora relevante, não supre a ausência dos requisitos legais da usucapião, especialmente o animus domini.”
_______________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238.
Jurisprudência relevante citada: TJPB, RAC 0002587-27.2013.8.15.0331, Rel. Des. Abraham Lincoln da Cunha Ramos, 2a Câmara Cível, j. 25.03.2024; TJSP, Apelação Cível 1112358-57.2015.8.26.0100, Rel. Des. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, j. 05.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019850-51.2011.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NELSON NEVES DE OLIVEIRA - CPF: 205.816.451-20 (APELANTE), SIMEI DA SILVA BARROS - CPF: 866.471.301-44 (ADVOGADO), THAIS DE OLIVEIRA RIBEIRO TAQUES - CPF: 035.636.411-96 (ADVOGADO), CARLA CRISTINA CEZARIO - CPF: 695.590.741-72 (ADVOGADO), BRUNO PROENCA - CPF: 018.070.201-77 (ADVOGADO), CLAYTON DA COSTA MOTTA - CPF: 920.255.601-68 (ADVOGADO), NORMANDIENE ELAINE FERREIRA - CPF: 544.444.461-53 (APELADO), DANIELA FRATA DOS SANTOS - CPF: 487.864.621-72 (ADVOGADO), PAULO ROSSI DA SILVA - CPF: 871.344.701-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil. apelação cível. usucapião extraordinário. posse decorrente de relação locatícia verbal. inexistência de
animus domini.

recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião extraordinária, pois a posse exercida pelo Autor decorre de contrato verbal de locação, caracterizando posse precária e sem
animus domini
. O pedido é pela reforma da sentença para reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião extraordinária.

II. questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pelo Apelante preenche os requisitos legais da usucapião extraordinária, em especial quanto à demonstração do
animus domini
, ou se se trata de posse decorrente de relação locatícia verbal, incompatível com a aquisição da propriedade por usucapião.

III. razões de decidir

3. A usucapião extraordinária exige a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com
animus domini
, por, no mínimo, quinze anos, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.

4. O
animus domini
pressupõe a exteriorização de comportamentos típicos de proprietário, com autonomia, responsabilidade e consciência de titularidade, o que não se confunde com a posse precária exercida por locatário.

5. A prova coligida aos autos comprova a existência de contrato verbal de locação entre as partes, com repasses mensais de valores a proprietária, o que, por si só, afasta a alegação de posse com
animus domini
.

6. A ausência de contrato escrito não exime a ajsute da locação, que pode ser verbal, desde que haja consentimento e uso oneroso do imóvel.

7. A função social da propriedade não supre os requisitos legais para a usucapião, devendo estar comprovada a posse qualificada, o que não se verifica quando há subordinação à vontade da proprietária.

8. A tese do Apelante de que os depósitos seriam aleatórios ou realizados pela Apelada foi afastada pela análise dos extratos bancários, que demonstram regularidade nos pagamentos e reforçam o caráter locatício da ocupação.

IV. dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A posse exercida com base em contrato verbal de locação, ainda que não escrito, é precária e não caracteriza
animus domini
. 2. A comprovação de repasses mensais regulares ao proprietário do imóvel evidencia a existência de relação locatícia e afasta a configuração dos requisitos da usucapião extraordinária. 3. A função social da propriedade, embora relevante, não supre a ausência dos requisitos legais da usucapião, especialmente o
animus domini
.”

_______________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238.

Jurisprudência relevante citada: TJPB, RAC 0002587-27.2013.8.15.0331, Rel. Des. Abraham Lincoln da Cunha Ramos, 2a Câmara Cível, j. 25.03.2024; TJSP, Apelação Cível 1112358-57.2015.8.26.0100, Rel. Des. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, j. 05.06.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0019850-51.2011.8.11.0041

Este processo está
associado
ao RAC n. 0032793-03.2011.8.11.0041 e devem ser julgados em conjunto.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Nelson Neves de Oliveira
em virtude da sentença de improcedência proferida pelo Juiz da 8.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da Ação Declaratória de Usucapião Extraordinário ajuizada em face de
Normandiene Elaine Ferreira
. O Autor foi condenado ao pagamento dos honorário advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

Em suas razões, sustenta que não há prova documental ou testemunhal idônea que comprove relação locatícia entre as partes, nem mesmo de forma verbal.

Argumenta que os depósitos bancários apresentados pela Recorriada são aleatórios, sem identificação do depositante, com valores divergentes do alegado como aluguel e, em alguns casos, realizados pela própria Apelada, o que inviabiliza sua utilização como prova de pagamento de locação.

Ressalta que exerce posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
há cerca de 40 anos, período no qual edificou estabelecimento comercial, e ainda mantém ativo, cumprindo a função social da propriedade mediante geração de empregos, recolhimento de tributos e zelo pelo imóvel.

Alega que nunca recebeu qualquer notificação extrajudicial válida e que a sentença se fundamentou em alegações unilaterais e depoimentos de pessoas ligadas à Apelada, sem compromisso com a verdade.

Com esses argumentos, requer a reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a aquisição do imóvel por usucapião extraordinário.

Contrarrazões no Id. 255830183.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Em 08/06/2011,
Nelson Neves de Oliveira
ajuizou Ação Declaratória de Usucapião Extraordinária em face de
Normandiene Elaine Ferreira
.

Na petição inicial, alegou o exercício de posse mansa, pacífica, ininterrupta e duradoura, com
animus domini
, sobre terreno urbano localizado na Travessa Professor Luís Leduc, n.o 45, Bairro Lixeira, em Cuiabá/MT, com área total de 194,54m2, onde edificou construção em alvenaria há mais de 27 anos, sem qualquer contestação ou oposição.

Afirmou que a posse encontra respaldo em documentos expedidos pela Concessionária de energia elétrica, indicando o início do fornecimento de energia no imóvel em 02/03/1984.

Diante disso, pleiteou o reconhecimento da aquisição da propriedade pela modalidade de usucapião extraordinária.

Em contestação, a Requerida sustentou ser legítima proprietária de dois imóveis urbanos, adquiridos por seus falecidos genitores nos anos de 1974 e 1975.

Esclareceu que seu pai, em vida, autorizou que a avó paterna, Sra. Antônia Ferreira da Silva, ocupasse um dos imóveis a título de comodato, por prazo indeterminado, que era composto por uma casa de adobe com cinco cômodos e respectivo terreno.

Informou que a solicitação de ligação de energia elétrica, datada de 01/02/1984, foi realizada em seu nome, à época com aproximadamente 15 anos de idade, já que o imóvel adquirido por seu pai no ano de 1974 foi doado à Requerida, por escritura pública de registro lavrada em 30/09/1974.

Relatou que, após o falecimento de seu genitor (ano 1980), sua mãe intercedeu para que aceitasse a permanência da avó nos imóveis, em respeito ao desejo do falecido, que buscava garantir moradia à genitora.

Em atenção à vontade dos pais, a Requerida anuiu à permanência da avó paterna e de outros familiares, como tios e primos, nos referidos bens, na condição de comodatários.

Ressaltou que tais imóveis sempre foram utilizados como moradia habitual de seus parentes, não havendo abandono ou desuso.

Aduziu que, cerca de três anos após a morte do genitor, tomou conhecimento de que sua avó havia cedido parte da frente dos dois terrenos ao Autor, mediante contrapartida informal: a manutenção e limpeza da área. Posteriormente, o Autor construiu no local um quiosque destinado à comercialização de alimentos, sendo a lanchonete identificada como “Sideral Lanches”.

Pontuou que sua madrinha, Sra. Maria José da Silva Delgado, interveio junto à Sra. Antônia Ferreira da Silva para que fosse ajustado valor de aluguel com o ocupante, tendo sido convencionado o pagamento mensal de R$ 60,00 (sessenta reais), quantia destinada em espécie à própria Requerida, então adolescente, para despesas pessoais.

Esclareceu que, a partir do ano de 2007, os pagamentos passaram a ser realizados por meio de depósito bancário, deixando de ocorrer em espécie. Contudo, em maio/2011, os pagamentos foram interrompidos, e, mesmo após notificações extrajudiciais, o Autor permaneceu no imóvel.

Diante dos fatos, pugnou pela improcedência do pedido formulado na inicial.

Encerrada a instrução processual, o Juiz julgou improcedente o pedido de usucapião extraordinário por ausência de
animus domini
. Consignou estar demonstrado que a posse exercida pelo Autor decorre de contrato de locação verbal, com pagamento mensal de aluguel.

Inconformado,
Nelson Neves de Oliveira
interpôs este Recurso de Apelação Cível.

Em suas razões, sustenta que não há prova documental ou testemunhal idônea que comprove relação locatícia entre as partes, nem mesmo de forma verbal.

Argumenta que os depósitos bancários apresentados pela Recorrida são aleatórios, sem identificação do depositante, com valores divergentes do alegado como aluguel e, em alguns casos, realizados pela própria Apelada, o que inviabiliza sua utilização como prova de pagamento de locação.

Ressalta que exerce posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
há cerca de 40 anos, período no qual edificou estabelecimento comercial, e ainda mantém ativo, cumprindo a função social da propriedade mediante geração de empregos, recolhimento de tributos e zelo pelo imóvel.

Alega que nunca recebeu qualquer notificação extrajudicial válida e que a sentença se fundamentou em alegações unilaterais e depoimentos de pessoas ligadas à Apelada, sem compromisso com a verdade.

Com esses argumentos, requer a reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a aquisição do imóvel por usucapião extraordinário.

Pois bem. A controvérsia posta em julgamento cinge-se à (in)existência de provas para o reconhecimento da usucapião extraordinária em favor do Apelante.

Sabe-se que a usucapião extraordinária constitui modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e qualificada e se fundamenta na função social da posse e na estabilidade das relações possessórias, quando exercidas com as características exigidas pela lei.

O Código Civil, em seu art. 1.238, exige a comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus domini
, pelo prazo de quinze anos, independentemente de justo título e boa-fé, podendo esse prazo ser reduzido para dez anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O
animus domini
consubstancia a exteriorização inequívoca da intenção de exercer sobre a coisa os poderes inerentes ao domínio, com exclusividade e autonomia. Não basta a posse material, tampouco a longa permanência no imóvel. É indispensável o comportamento típico de proprietário, ou seja, agir como dono, com independência, responsabilidade e consciência de titularidade, excluindo qualquer subordinação jurídica.

No caso, importante relembrar que a Ação de Usucapião foi julgada em conjunto com a Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança (n. 0032793-03/2011) proposta pela Apelada, na qual se reconheceu, com base em prova documental e oral, a existência de contrato verbal de locação celebrado entre as partes.

A prova coligida nestes autos (Id. 255828185), e na Ação de Despejo também, demonstram que a Apelada recebia valores mensais do Apelante, referentes ao uso do imóvel, de forma regular, embora sem contrato escrito.

Aliás, o próprio Apelante reconhece, ainda que implicitamente, a existência de pagamentos, os quais tentou desqualificar como depósitos aleatórios e sem identificação do depositante. No entanto, os extratos bancários apresentados pela Recorrida indicam uma prática reiterada de repasse de valores mensais, em montantes próximos ao alegado aluguel simbólico (R$ 50,00/R$ 60,00).

Oportuno consignar, que a locação é contrato bilateral que estabelece a cessão onerosa do uso e gozo de bem imóvel por prazo determinado ou indeterminado. A existência de contrato verbal de locação não depende de forma especial, bastando o consentimento das partes e a entrega do bem.

Com efeito, a posse decorrente de relação locatícia é precária, pois subordinada à vontade da Locadora/Apelada, o que afasta, por consequência, o elemento da autonomia possessória característico do
animus domini
.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – DOMÍNIO COMPROVADO – POSSE INJUSTA CARACTERIZADA – REQUISITOS ATENDIDOS – EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO – NÃO ACOLHIMENTO – PROCEDÊNCIA – DESPROVIMENTO DO RECURSO. - Evidenciados os direitos de posse e propriedade, por meio do título de domínio, pela individualização do bem e comprovação da posse injusta pela parte contrária, deve ser reconhecido o direito de imitir-se na posse do bem. -
Para a aquisição da propriedade por usucapião é indispensável a presença de posse mansa, pacífica, prolongada e com caráter de dono. Não há posse com animus dominus daquele que detém a coisa, embora por longo tempo e de boa-fé, se exercida de forma transitória, gratuita, precária, por concessão de outrem.
(TJPB – RAC 0002587-27.2013.8.15 .0331, Relator. Des. Abraham Lincoln da Cunha Ramos, 2a Câmara Cível, Data da Publicação: 25/03/2024) (sem destaque no original)

USUCAPIÃO –
AUTORES QUE EXERCERAM A POSSE COMO LOCATÁRIOS - Posse precária, ausente o animus domini.

Ausência de prova de inversão da posse. Óbito do locador. Ocupação exercida por mera tolerância dos herdeiros. Atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. Sentença mantida - Recurso desprovido, com observação. (TJSP. Apelação Cível: 1112358-57.2015.8 .26.0100 São Paulo. Relator Moreira Viegas, Data de Julgamento: 05/06/2024, 5a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024) (sem destaque no original)

Importante reiterar, que a posse exercida em decorrência de contrato de locação, ainda que verbal, é incompatível com a usucapião. Isso porque, o locatário reconhece implicitamente a propriedade do locador e exerce a posse em nome deste, com base em convenção contratual e em subordinação jurídica.

Nessa linha de intelecção, o Apelante não logrou êxito em infirmar a tese locatícia, haja vista a falta de provas para comprovar a inexistência do vínculo contratual arguido pela Apelada, tampouco provou que a posse era exercida com exclusividade e
animus domini
.

Os elementos constantes nos autos, sobretudo o reconhecimento judicial na ação de despejo (conexa), reforçam o entendimento de que a posse exercida pelo Apelante tinha origem locatícia e, portanto, precária.

A função social da propriedade, invocada pelo Apelante, embora constitua vetor interpretativo dos direitos reais, não substitui os pressupostos legais exigidos para a usucapião.

Enfim, a permanência prolongada em um imóvel sem
animus domini
não autoriza a aquisição da propriedade, pois a função social exige o exercício da posse de boa-fé e com a consciência de agir como dono, o que não se revela na hipótese.

A sentença, portanto, não comporta reparos.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade mantem-se suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025