Tribunal: TJMT
Processo: 1023520-52.2024.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-19

Ementa:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA. NATUREZA JURÍDICA COMPLEXA DA RELAÇÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DE CULPA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos contra o acórdão que negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela locadora em face da administradora de imóveis, alegando omissão e contradição no acórdão, em razão do reconhecimento da relação de consumo, mas da não aplicação da responsabilidade objetiva da administradora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ou contradição ao afastar a responsabilidade objetiva da administradora de imóveis, apesar do reconhecimento da relação de consumo entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação jurídica entre locador e administrador imobiliário, embora possa ser enquadrada como relação de consumo, possui natureza complexa, com características de mandato, corretagem, administração e locação.
A administradora imobiliária atua como mandatária do locador, devendo agir com diligência e cuidado na gestão do imóvel, o que afasta a aplicação automática da responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor.
A responsabilidade da administradora imobiliária, no caso concreto, depende da apuração de culpa, ou seja, da demonstração de que agiu com negligência, imprudência ou imperícia na gestão do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023520-52.2024.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[HERMES BEZERRA DA SILVA NETO - CPF: 722.385.341-72 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (AGRAVADO), WILLIAM RODRIGO ENCISO ALVES - CPF: 030.852.411-08 (AGRAVADO), LECY CAVALCANTE CROZETTA - CPF: 569.626.061-68 (AGRAVANTE), CARLOS EDUARDO SILVA E SOUZA - CPF: 899.546.961-72 (ADVOGADO), REINALDO GONCALVES - CPF: 503.464.071-68 (AGRAVADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), RONALDO RODRIGUES DA CUNHA - CPF: 529.945.461-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA. NATUREZA JURÍDICA COMPLEXA DA RELAÇÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DE CULPA.
EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra o acórdão que negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela locadora em face da administradora de imóveis, alegando omissão e contradição no acórdão, em razão do reconhecimento da relação de consumo, mas da não aplicação da responsabilidade objetiva da administradora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ou contradição ao afastar a responsabilidade objetiva da administradora de imóveis, apesar do reconhecimento da relação de consumo entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre locador e administrador imobiliário, embora possa ser enquadrada como relação de consumo, possui natureza complexa, com características de mandato, corretagem, administração e locação.

A administradora imobiliária atua como mandatária do locador, devendo agir com diligência e cuidado na gestão do imóvel, o que afasta a aplicação automática da responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor.

A responsabilidade da administradora imobiliária, no caso concreto, depende da apuração de culpa, ou seja, da demonstração de que agiu com negligência, imprudência ou imperícia na gestão do imóvel.

IV. DISPOSITIVO

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por LECY CAVALCANTE CROZETTA contra o acórdão proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado que, à unanimidade, negou provimento ao Agravo de Instrumento interposto por ela.

A embargante alega, em síntese, que o acórdão incorreu em contradição ao reconhecer a relação de consumo e a hipossuficiência da parte autora na decisão agravada, que inverteu o ônus da prova, mas não aplicar a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Afirma ainda que o aresto foi omisso ao não analisar a relação jurídica existente entre as partes sob a perspectiva da legislação consumerista, e que não houve a aplicação das normas do direito do consumidor sobre a responsabilização objetiva do fornecedor de serviços.

Ao final, requer o provimento do recurso para sanar as omissões e contradições apontadas e manifestação expressa sobre os dispositivos legais violados para fins de prequestionamento.

A parte embargada apresentou contrarrazões aos embargos de declaração (ID. 262950799), pugnando pelo não conhecimento do recurso ou, caso ultrapassada a preliminar, pelo seu não provimento. Alega, em síntese, que o recurso não merece ser conhecido, pois não há omissão na decisão recorrida e que a embargante pretende rediscutir a matéria, o que não se admite em sede de embargos de declaração.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, verifica-se que os presentes embargos de declaração foram opostos dentro do prazo legal e encontram-se formalmente aptos ao conhecimento.

Nos termos do artigo 1.022 e incisos I, II e III do Código de Processo Civil, os aclaratórios apresentam hipóteses de cabimento restritas consubstanciadas na presença de omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Não há nos autos prova da contradição/omissão apontada pela parte embargante. O acórdão embargado, ao analisar o caso, concluiu pela não aplicação da responsabilidade objetiva, conforme se extrai do seguinte excerto:

“(...) A decisão combatida reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação entre a agravante e a administradora imobiliária, mas afastou a responsabilidade objetiva da ré, ao entender que esta é de natureza subjetiva, condicionada à demonstração de culpa.

É incontroverso que a relação jurídica objeto desta demanda decorre de um contrato de administração imobiliária. Tal contrato apresenta natureza jurídica complexa, reunindo características típicas de várias modalidades contratuais, tais como mandato, corretagem, administração e locação.

Nesse cenário, duas relações jurídicas distintas emergem: a relação de prestação de serviços entre o locador e a administradora, pela qual esta gerencia o imóvel, comumente envolve a viabilização da locação; e a relação de locação, estabelecida entre o locador e o locatário, que, na maioria das vezes, é intermediada pela administradora.

Essa dualidade contratual impõe a análise separada das obrigações de cada parte no contexto do contrato de administração imobiliária.

Conforme leciona Patricia Ribeiro Serra Vieira, a relação entre o locador e a administradora, quando regida pelo Código Civil (arts. 653 a 691), configura-se como mandato, na qual a administradora assume obrigações fiduciárias, devendo agir com a diligência do bom administrador (art. 667 do CC).

Por outro lado, nas situações em que estejam presentes os princípios do Código de Defesa do Consumidor, o contrato pode atrair a responsabilidade objetiva da administradora, nos termos do art. 14 do CDC, especialmente em casos de inequívoca hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica do locador.

(...)

Portanto, os elementos constantes nos autos indicam que o ponto central da controvérsia reside no exame da conduta da administradora quanto ao cumprimento de suas obrigações contratuais. Torna-se, portanto, indispensável perquirir a presença de culpa para que se configure a responsabilidade.

Como bem destacado na decisão agravada, a mera existência de uma relação de consumo não é suficiente para que se aplique automaticamente a responsabilidade objetiva, sobretudo em casos em que há elementos contratuais que exigem a análise da conduta da prestadora
.

(...)”

Como visto, o acórdão embargado, ao analisar o caso concreto, consignou expressamente que a relação jurídica entre o locador e a administradora imobiliária possui características específicas, que a diferenciam de uma típica relação de consumo.

Em outras palavras, o entendimento exposto no julgado é que a administradora imobiliária age como mandatária do locador, representando seus interesses na gestão do contrato de locação. Esta natureza jurídica específica da relação foi considerada fundamental para afastar a aplicação automática da responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC.

Concluiu-se que a responsabilidade subjetiva deve prevalecer porque a controvérsia exige apuração detalhada sobre o cumprimento, por parte da administradora, dos deveres contratuais de forma diligente e atenta e, por consequência, em eventual negligência ou imprudência que tenha contribuído para os danos alegados pela agravante.

Dessa forma, não se observa qualquer omissão ou contradição no acórdão embargado, que abordou todas as questões relevantes de forma clara e fundamentada, ainda que em sentido diverso do pretendido pela embargante.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço dos embargos de declaração e
REJEITO-OS
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025