Tribunal: TJMT
Processo: 1012542-17.2018.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PROLONGADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE MANTIDAS – CONSTRUÇÃO REALIZADA PELO COMPRADOR – PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO – INADMISSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PROVA DA BOA-FÉ – IRREGULARIDADE DA OBRA – EDIFICAÇÃO CLANDESTINA – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO E DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – ARTS. 1.201, 1.202 E 1.255 DO CC – ÔNUS DA PROVA DO POSSESSOR – ART. 373, I, DO CPC – AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS MÍNIMOS – ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
No contrato de promessa de compra e venda de imóvel rescindido por inadimplemento prolongado do adquirente, não é cabível a indenização pelas benfeitorias ou edificações realizadas sem autorização, projeto aprovado, alvará de construção ou regularização perante o poder público, ainda que sua existência física seja incontroversa.
A boa-fé do possuidor é condição imprescindível para a indenização, nos termos dos arts. 1.201, 1.202 e 1.255 do Código Civil, bem como do art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79, a qual veda expressamente o pagamento de benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
O ônus probatório sobre a regularidade da obra e a boa-fé na construção é do requerido, conforme art. 373, I, do CPC, e não se desincumbindo dele por meios simples e acessíveis – como a apresentação de documentos fiscais, comprovantes de serviços ou histórico de consumo –, inviabiliza sua pretensão.
A construção clandestina, além de ilegal, representa risco urbanístico e não autoriza o reconhecimento de direito indenizatório, sob pena de violação à legalidade. Alegação de enriquecimento sem causa não subsiste frente à existência de norma legal proibitiva. Sentença de procedência integral mantida.
Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, § 11, do CPC, respeitada a gratuidade da justiça.
Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012542-17.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ODAIR PEREIRA DE ARAUJO - CPF: 655.072.581-04 (APELANTE), JOSE ROBERTO PONTES - CPF: 396.228.001-49 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PROLONGADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE MANTIDAS – CONSTRUÇÃO REALIZADA PELO COMPRADOR – PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO – INADMISSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PROVA DA BOA-FÉ – IRREGULARIDADE DA OBRA – EDIFICAÇÃO CLANDESTINA – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO E DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – ARTS. 1.201, 1.202 E 1.255 DO CC – ÔNUS DA PROVA DO POSSESSOR – ART. 373, I, DO CPC – AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS MÍNIMOS – ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel rescindido por inadimplemento prolongado do adquirente, não é cabível a indenização pelas benfeitorias ou edificações realizadas sem autorização, projeto aprovado, alvará de construção ou regularização perante o poder público, ainda que sua existência física seja incontroversa.

A boa-fé do possuidor é condição imprescindível para a indenização, nos termos dos arts. 1.201, 1.202 e 1.255 do Código Civil, bem como do art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79, a qual veda expressamente o pagamento de benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

O ônus probatório sobre a regularidade da obra e a boa-fé na construção é do requerido, conforme art. 373, I, do CPC, e não se desincumbindo dele por meios simples e acessíveis – como a apresentação de documentos fiscais, comprovantes de serviços ou histórico de consumo –, inviabiliza sua pretensão.

A construção clandestina, além de ilegal, representa risco urbanístico e não autoriza o reconhecimento de direito indenizatório, sob pena de violação à legalidade. Alegação de enriquecimento sem causa não subsiste frente à existência de norma legal proibitiva. Sentença de procedência integral mantida.

Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, § 11, do CPC, respeitada a gratuidade da justiça.

Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1012542-17.2018.8.11.0003

APELANTE:

ODAIR PEREIRA DE ARAÚJO

APELADA:

N.C. IMÓVEIS LTDA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ODAIR PEREIRA DE ARAÚJO
, contra sentença proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT
, subscrita pelo Juiz de Direito
Luiz Guilherme Carvalho Guimarães
, nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão de Contrato c/c Pedido de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
, processo no
1012542-17.2018.8.11.0003
, por meio da qual foram julgados procedentes os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo decretada a rescisão do contrato particular de compra e venda firmado entre as partes (contrato no 02919-9), por culpa exclusiva do réu; determinada a reintegração da autora, N.C. Imóveis Ltda., na posse do imóvel objeto da Matrícula no 94.574, com prazo de trinta dias para desocupação voluntária; condenado o requerido ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a contar do inadimplemento até a devolução do imóvel; determinada a restituição ao réu de 80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir dos desembolsos e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, permitindo-se a retenção de até 20%; declarada a responsabilidade do réu pelo pagamento de débitos de IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel durante a ocupação; e declarada a perda, pelo requerido, do direito à indenização pelas edificações realizadas no imóvel, com base no parágrafo único do art. 1.255 do Código Civil e art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79. Por fim, foram fixados honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da concessão da justiça gratuita.

Nas razões do apelo, Id.
308627463
, a parte apelante
Odair Pereira de Araújo
alega, em suma, ser beneficiário da justiça gratuita, razão pela qual deixou de recolher as custas recursais.

Aduz que a sentença violou seu direito à indenização pela construção edificada no imóvel objeto da lide, tendo em vista que esta foi erguida enquanto ele ainda se encontrava adimplente com o contrato.

Explica que o contrato foi firmado em 27/05/2012, que a construção foi iniciada no final de junho de 2012 e concluída em setembro de 2013, sendo que os pagamentos estavam sendo regularmente realizados até abril de 2015.

Expõe que, por ter edificado o imóvel durante o período de adimplemento contratual, sua posse era de boa-fé, razão pela qual deveria ser reconhecido o direito à indenização, nos termos do art. 1.255 do Código Civil e do art. 34 da Lei no 6.766/79.

Esclarece que há enriquecimento sem causa ao atribuir à vendedora o proveito da construção, a qual foi avaliada em valor superior a R$100.000,00, enquanto o valor contratado para o lote era de R$46.368,00.

Pontua que não houve qualquer comprovação nos autos de que tenha agido com má-fé e que a sentença desconsiderou a presunção legal de boa-fé do possuidor, devendo ser aplicado o parágrafo único do art. 1.255 do Código Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização ou até mesmo à aquisição do solo, quando a construção exceder consideravelmente o valor do terreno.

Defende, no mais, que a jurisprudência reconhece o direito à indenização pela acessão realizada de boa-fé, citando decisões do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, além de mencionar a aplicação da teoria do adimplemento substancial, com base na função social do contrato e na boa-fé objetiva.

Requer o provimento do recurso, para reformar a sentença para que
“seja condenado o Apelado em ressarcimento do valor da construção para não configurar enriquecimento ilícito”
(sic).

Na peça Id.
308627466
foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida
N.C. Imóveis Ltda.
, sustentando, em síntese, que a sentença recorrida deve ser integralmente mantida, improcedendo a argumentação recursal na medida em que a construção foi erigida durante posse injusta, exercida de má-fé. Pede o desprovimento do recurso.

Recorrente beneficiário da gratuidade de justiça.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Atendidos os pressupostos de admissibilidade,
CONHEÇO
o apelo, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
Odair Pereira de Araújo
, requerido na origem, contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da
ação de rescisão contratual por inadimplemento cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos
ajuizada por
N.C. Imóveis Ltda.
, julgou procedentes os pedidos iniciais, decretando a rescisão do contrato particular de compra e venda celebrado entre as partes, determinando a reintegração de posse do imóvel à autora, condenando o réu ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo período de ocupação indevida, reconhecendo a responsabilidade tributária do requerido e, ainda, afastando o direito à indenização pelas benfeitorias edificadas no imóvel, em razão da sua irregularidade.

Nas razões de apelação, o recorrente sustenta, em síntese, que as edificações foram realizadas durante o período de adimplemento contratual, o que lhe conferiria a presunção de boa-fé e o direito à indenização pelas benfeitorias, invocando os artigos 1.219 do Código Civil e 34 da Lei no 6.766/79. Aduz que a ausência de regularização formal das construções, por si só, não configuraria impedimento absoluto ao direito de indenização, desde que comprovados a boa-fé e a possibilidade de posterior regularização. Reforça o argumento com base nos princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A fim de melhor compreender a controvérsia, trago à colação o teor da sentença recorrida:

“
Processo: 1012542-17.2018.8.11.0003

AUTOR(A): N C IMOVEIS LTDA

REU: ODAIR PEREIRA DE ARAUJO

VISTOS.

Trata-se de ação de rescisão contratual por inexecução voluntária cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada por
N.C. IMÓVEIS LTDA.
em desfavor de
ODAIR PEREIRADE ARAÚJO
, partes qualificadas nos autos.

Na petição inicial, a autora sustenta, em síntese, que firmou com o réu, em 27 de abril de 2012, Contrato Particular de Compra e Venda referente a um lote urbano (Matrícula no 94.574), pelo valor de R$ 46.368,00. Narrou que, após uma renegociação em 2014, o réu se tornou inadimplente a partir da parcela vencida em 05 de maio de 2015, além de não ter quitado débitos de IPTU. Afirmou ter notificado extrajudicialmente o réu, constituindo-o em mora. Ao final, pugnou pela rescisão do contrato, com a consequente reintegração na posse do imóvel, e a condenação do réu ao pagamento de indenização por perdas e danos, incluindo a fruição do bem, e a quitação dos impostos devidos.

Houve recolhimento de custas e a inicial veio acompanhada dos documentos de IDs 16548248 a 16548260.

O pedido de tutela antecipada foi indeferido por decisão de ID 16772652.

Citado, o réu apresentou contestação e os documentos (IDs 19117916 a 19118196), alegando, preliminarmente, hipossuficiência e requerendo os benefícios da Justiça Gratuita. No mérito, admite a celebração do contrato, reconhece o débito, mas sustenta que tentou negociar, tendo a autora dificultado as tratativas. Afirma que edificou casa no local e que o imóvel é seu único domicílio.

Réplica apresentada no ID 80673613.

Audiência de conciliação inexitosa (ID 18553809).

Decisão saneadora ID 33686030, deferindo a gratuidade de justiça para parte ré e deferindo a produção de prova pericial.

Realizada perícia, foi apresentado laudo no ID 107327431.

Vieram os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo as questões de fato e de direito suficientemente elucidadas pela prova documental e pericial produzida, tornando desnecessária a produção de outras provas.

Inicialmente, esclareça-se que o inadimplemento contratual por parte do réu é fato incontroverso, a teor do art. 374, II, do CPC, e autoriza, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 32 da Lei no 6.766/79, a rescisão do pacto e a reintegração da autora na posse do imóvel, sendo a posse do réu legítima apenas enquanto havia cumprimento contratual, tornando-se precária e injusta a partir do momento em que, mesmo notificado, deixou de purgar a mora, caracterizando esbulho possessório (Código Civil, art. 1.210).

A controvérsia principal, portanto, recai sobre as consequências patrimoniais da rescisão.

Sabe-se que o direito à indenização pela construção erguida em lote encontra respaldo no art. 1.255 do Código Civil e, de forma específica, nas hipóteses de rescisão por inadimplemento contratual, no
caput
do art. 34 da Lei no 6.766/79. Senão, veja-se:

“Código Civil, art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Lei no 6.766/79, art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.”

No entanto, da leitura atenta dos dispositivos legais mencionados, depreende-se que somente tem direito à indenização aquele que procedeu de boa-fé, o que não é o caso dos autos.

O réu adquiriu da autora, em 27/04/2012, o lote n. 11 da quadra n. 11 do loteamento “Jardim Taiti”, comprometendo-se ao pagamento parcelado, obrigação posteriormente aditada em 05/06/2014 para 82 prestações de R$ 632,00, das quais quitou apenas 10, mantendo-se inadimplente desde 05/05/2015, mesmo após notificação extrajudicial em 22/03/2017 (ID 16548255, p. 1). Ainda assim, permaneceu no imóvel e nele edificou, mesmo ciente de que a posse que exercia era precária e condicionada à quitação integral da quantia ajustado a título de preço, tornando evidente conduta de má-fé.

Além do mais, extrai-se do caderno processual que o réu em nenhum momento apresentou fundamento na peça contestatória ou documentos aptos para evidenciar minimamente o cumprimento das obrigações contratuais assumidas ou demonstrar qualquer diligência voltada à regularização da inadimplência, limitando-se a alegações genéricas acerca de sua condição financeira desfavorável e à invocação abstrata do direito à moradia.

Acrescente-se, ainda, a prova pericial constante nos autos, pois a perita é categórica ao responder nos quesitos que
"a edificação não consta regularização em matrícula"
e que
"não existe projetos"
de engenharia, hidráulico ou elétrico, em manifesta violação ao Código de Edificações do Município de Rondonópolis (Lei Complementar no 91/2010).

Dessa forma, resta claro que a posse exercida pelo réu, inicialmente fundada na boa-fé contratual, transmutou-se em posse de má-fé, tanto em razão do inadimplemento contratual, tornando-se injusta e indevida, quanto pela clandestinidade da obra edificada, a qual, por configurar ilícito nos termos do art. 1.299 do Código Civil, sujeita o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Tais circunstâncias afastam qualquer pretensão de indenização pelas edificações sobre o terreno objeto da lide, sendo inadmissível impor à promitente vendedora o ônus de arcar com benfeitorias ou acessões, sob pena de premiar o devedor inadimplente e afrontar aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual consagrado no art. 422 do Código Civil.

Em outras palavras, não há que se falar na aplicação do parágrafo único do art. 1.255 do Código Civil, nem mesmo o § 1o do art. 34 da Lei no 6.766/79 para o caso concreto, uma vez que o primeiro exige, de forma expressa, a boa-fé do construtor — conduta não demonstrada pelo réu —, enquanto o segundo afasta expressamente o dever de indenizar benfeitorias realizadas em desacordo com o contrato ou com a legislação, como é o caso dos autos.

Em hipótese semelhante à dos autos, o Superior Tribunal de Justiça assim se manifestou:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO . DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3.
O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei
. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 1643771 PR 2016/0323941-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2019)

De igual relevância, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

AÇÃO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – QUALIDADE DA POSSE – MÁ-FÉ - RECURSO DESPROVIDO.
É incabível o direito de retenção do imóvel decorrente das benfeitorias, em caso de rescisão do contrato, ante a qualidade de sua posse, caracterizada como má-fé com a inadimplência contratual.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1000525-49.2018 .8.11.0002, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 13/02/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2019)

No tocante à fruição do imóvel, tendo o réu permanecido no bem sem contraprestação desde maio de 2015, é devida indenização à autora, com base no art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, limitada a 0,25% sobre o valor atualizado do contrato por mês de ocupação, a ser apurada em liquidação de sentença.

EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLÊNCIA - USO E GOZO DO IMÓVEL PELO COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO EM FAVOR DA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – EDIFICAÇÕES REALIZADAS PELO COMPRADOR – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – AMBOS OS RECURSOS DESPROVIDOS. Revela-se possível o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel para a empresa vendedora, considerando o tempo em que o comprador utilizou o imóvel sem pagar aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa. Demonstrado que o comprador adquiriu o lote de terras sem qualquer construção, e estando atualmente com obra edificada por este, correto ser indenizado pela empresa vendedora cujo valor deve ser apurado em liquidação de sentença. (TJ-MT 00142450320148110015 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2022)

Por outro lado, quanto ao direito da autora de reter parte dos valores pagos pelo réu, a título de cláusula penal compensatória, para fazer frente às despesas administrativas a Súmula 543 do STJ dispõe que na resolução de contrato por culpa do comprador a restituição das parcelas pagas deve ser parcial. O próprio STJ tem fixado como razoável um percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos (AgInt no AREsp 1.692.333/GO). Na espécie, considerando a natureza do negócio e o tempo de ocupação, afigura-se justo o percentual de 20% de retenção.

Por fim, os débitos de IPTU e outras taxas incidentes sobre o imóvel durante o período da posse do réu são de sua responsabilidade, visto que o CTN reconhece como sujeito passivo da obrigação tributária não apenas o proprietário, mas também o possuidor a qualquer título (artigo 34), devendo ser abatidos de eventual crédito que possua.

Ante o exposto, resolvo o mérito do processo e
JULGO PROCEDENTES
os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil:

a)
DECRETAR
a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda firmado entre as partes (Contrato n. 02919-9), por culpa exclusiva do réu;

b)
DETERMINAR
a reintegração da autora, N.C. IMÓVEIS LTDA, na posse do imóvel objeto da Matrícula no 94.574 do Cartório de Registro de Imóveis local; Concedo o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, após o que poderá ser expedido mandado de reintegração de posse. Arbitro multa diária de R$ 500,00, até o limite de R$ 10.000,00, para o caso de descumprimento da ordem de reintegração;

c)
CONDENAR
o requerido ao pagamento de taxa de fruição, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a contar do inadimplemento até a devolução do imóvel à autora, cujo montante deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença;

d)
CONDENAR
a autora a restituir ao réu 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos a título de sinal e/ou de parcelas mensais, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir dos desembolsos efetuados pelo requerido, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença, e permito a retenção de até 20% (vinte por cento) do montante liquidado em seu favor;

e)
DECLARAR
a responsabilidade do réu pelo pagamento dos débitos de IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel durante todo o período de sua ocupação, até a efetiva desocupação;

f)
DECLARAR
a perda, pelo requerido, do direito à indenização pelas acessões (edificações) realizadas no imóvel, nos termos do parágrafo único do art. 1.255 do Código Civil e artigo 34, §1o, da Lei no 6.766/79;

Condeno a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2°, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade permanece suspensa em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Após o trânsito em julgado,
ARQUIVEM-SE
os autos.

PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE.

CUMPRA-SE
expedindo o necessário.

ÀS PROVIDÊNCIAS.

Data da assinatura digital.

(assinado eletronicamente)

LUIZ GUILHERME CARVALHO GUIMARÃES

Juiz de Direito designado para o NAE

Portaria TJMT/CM n. 866/2025
”

Pois bem.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal restringe-se à análise da possibilidade de indenização pelas construções realizadas no imóvel objeto do contrato rescindido, à luz da suposta boa-fé do réu no momento da edificação. Importa destacar que o apelante não impugna os demais capítulos da sentença, especialmente no que se refere à rescisão contratual, à reintegração de posse, à taxa de fruição, à restituição parcial das parcelas pagas e à responsabilidade pelo IPTU.

No caso, não se discute a existência física da obra, mas sim os requisitos legais e contratuais necessários à sua indenização, com especial atenção à demonstração de
boa-fé
e à
regularidade da construção
, exigências cumulativas previstas no ordenamento jurídico.

Conforme se extrai dos autos, o contrato de compra e venda foi celebrado em 27/04/2012 (Id. Num. 308626942 - Pág. 1) e aditado em 05/06/2014 (Id. Num. 308626942 - Pág. 4), com previsão de pagamento em 82 parcelas mensais de R$632,00.

O réu adimpliu somente as 10 primeiras parcelas, mantendo-se inadimplente desde 05/05/2015, situação que perdurou mesmo após a notificação extrajudicial de 22/03/2017 (Id. Num. 308626947 - Pág. 1).

Ainda assim, permaneceu no imóvel, onde construiu residência, sem tomar qualquer medida para regularizar a edificação ou a sua situação contratual.

O laudo pericial judicial constante no Id. 308627442 é categórico ao afirmar que a construção
não consta da matrícula do imóvel
,
não possui projeto aprovado
,
não obteve alvará de construção ou habite-se
e
está em desconformidade com a legislação urbanística do Município de Rondonópolis
, notadamente o disposto no art. 41 da Lei Complementar Municipal no 91/2010:

“Art. 41. O Projeto de Arquitetura e documentos exigidos serão analisados pelo setor competente, tendo em vista as disposições da presente Lei e outros dispositivos pertinentes à Lei de Uso e Ocupação do Solo.

§ 1o A construção ou ampliação em condomínio residencial ou em loteamento fechado, além de atender às disposições estabelecidas nesta Lei e na Lei de Uso e Ocupação do Solo, deverá previamente obter aprovação do projeto arquitetônico junto ao condomínio ou associação do loteamento fechado, em obediência às normas específicas desses empreendimentos fechados.”

Ademais, a matrícula do imóvel constante no Id. 308627444
não possui qualquer averbação de edificação
, confirmando o caráter
clandestino
da construção.

O apelante defende que a ausência de regularização formal não deve ser obstáculo absoluto à indenização, desde que demonstrada sua boa-fé e a possibilidade de regularização futura.

Todavia, essa interpretação
não encontra respaldo legal
, isso porque o
art. 34 da Lei no 6.766/1979
, com redação conferida pela Lei no 13.786/2018, dispõe:

“Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

§ 1o Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”

Como se vê, o caráter
cogente
dessa norma veda, de forma expressa, a indenização por benfeitorias
realizadas em desconformidade legal ou contratual
, como no presente caso.

A pretensão do apelante ainda colide com o
contrato firmado entre as partes
, cuja cláusula oitava (Id. Num. 308626942 - Pág. 2) condiciona a realização de obras à
obediência às posturas municipais, normas sanitárias e aprovação de projeto pelo Poder Público
, ônus contratualmente assumido e que foi manifestamente descumprido:

“Cláusula Oitava – As obras que os Promissário Comprador executarem no terreno deverão ser feitas de maneira a não prejudicar os terrenos vizinhos, respeitadas as posturas municipais e os regulamentos sanitários vigentes, comprometendo-se, inclusive, providenciar as obras para o sistema de tratamento de esgoto de acordo com a orientação do poder público, conforme projeto anexo”.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao condicionar a indenização à regularidade das obras:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TEORIA DA CAUSA MADURA. JULGAMENTO IMEDIATO DA DEMANDA NO ÂMBITO DA APELAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 515, § 3o, DO CPC/73. PROCESSO SUFICIENTEMENTE INSTRUÍDO. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES DO TRIBUNAL. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)
serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O art. 515 do CPC/73 estabelecia que a apelação devolvia ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, tratando do seu efeito devolutivo, sendo forçoso reconhecer que, no caso dos autos, o tema recorrido se referia a possibilidade de indenização pelas acessões. 3.
A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019)

No tocante à
boa-fé
, também inexiste amparo à pretensão recursal.

No ponto, o Código Civil, nos arts.
1.201 e 1.202
, estabelece:

“Art. 1.201.
É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé,
salvo prova em contrário
, ou quando a
lei expressamente não admite esta presunção
.

Art. 1.202.
A posse de boa-fé
só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente
.”

No caso, a inadimplência prolongada, a inércia após a notificação extrajudicial e a realização de obras em desconformidade com o contrato e com a legislação urbanística são circunstâncias suficientes a
afastar a presunção de boa-fé
, afastando também o requisito essencial à indenização.

De outra feita, a tentativa do apelante de inverter o ônus da prova revela-se descabida, isso porque, conforme preceitua o
art. 373, I, do CPC
, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, de modo que, era, pois, dever do requerido apelante
comprovar o período da construção, a regularidade da edificação e a sua boa-fé
.

Aliás, poderia fazê-lo por meios simples, como
declarações de testemunhas, notas fiscais de materiais, comprovantes de pagamento de mão de obra ou histórico de consumo de água e energia
, mas
não o fez
.

Ademais, a invocação da vedação ao enriquecimento sem causa também não socorre à tese recursal, pois, como assentado, a
existência de norma legal proibitiva (art. 34, §1o, da Lei no 6.766/79)
impede a caracterização de enriquecimento indevido em face da frontal contrariedade à Lei.

A apelada, ademais, não se beneficiou diretamente da construção irregular, pois esta pode, inclusive, representar um passivo urbanístico e legal.

Por fim, no que tange à aplicação dos arts.
1.219 e 1.220 do Código Civil
, há que se observar:

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.”

No caso, como sobredito, é ausente a comprovação de boa-fé, razão pela qual
nenhum valor indenizatório é devido
.

Assim, a sentença deve ser integralmente mantida.

A propósito, de todo o acima exposto, cito julgados deste Sodalício em casos análogos:

“EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE TERRENO – PARCIAL PROCEDENCIA – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – ESBULHO CARACTERIZADO - RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – MÁ-FÉ – INADMISSIBILIDADE – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – AUSENCIA DE COMUNICAÇÃO/AUTORIZAÇÃO AO VENDEDOR – NÃO REALIZAÇÃO DE ESCRITURAÇÃO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇÃO – DESNECESSIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Deve ser afastada a retenção por benfeitorias quando comprovada a inadimplência substancial do contrato, o esbulho e a má-fé da compradora que se aproveitou indevidamente do bem sem efetuar o pagamento de nenhuma parcela da renegociação da dívida, cuja construção foi feita em total descumprimento do contrato e com a lei, sem qualquer pedido de autorização à parte vendedora.
Se no contrato ficou expressamente estipulado que, tendo a intenção de construir no imóvel, o comprador “comunicará, por escrito, à Compromissada Vendedora, sua intenção, e ainda, solicitará os procedimentos para constituição de escritura pública de alienação fiduciária em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época [...] arcando, isoladamente com as despesas decorrentes desta escrituração”, sendo tal providência não cumprida pela compradora, descabe falar em indenização por benfeitorias. Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art . 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019) . Definida na sentença a verba honorária em percentual razoável e proporcional, não comporta alteração.-“
(TJ-MT 00552352120158110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 29/09/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2021)

“EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEÍS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1a APELAÇÃO – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – BENFEITORIA QUE VIOLA O CONTRATO – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – NÃO INDENIZÁVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . 2a APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE – INADIPLÊNCIA DO COMPRADOR – FATO INCONTROVERSO – DIFICULDADES FINANCEIRAS QUE NÃO JUSTIFICAM A INCIDÊNCIA DA TEORIA – REINTEGRAÇAO DE POSSE – POSSIBILIDADE – CONSEQUÊNCIA DA RESCISÃO – CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR INADIMPLIDO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO. No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. E, nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata e parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando este der causa ao desfazimento do contrato.
Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019). No caso, a construção foi realizada sem se cumprir o disposto na cláusula 6a do contrato, uma vez que o requerido não apresentou projeto arquitetônico e de engenharia, tampouco comprovou aprovação da Prefeitura Municipal de Primavera do Leste e ainda se tornou inadimplente com as parcelas entabuladas. Dificuldades financeiras não caracterizam acontecimentos imprevistos, imprevisíveis, capazes de autorizar a rescisão contratual com fulcro na Teoria da Imprevisão.
A rescisão de promessa de compra e venda de bem cuja posse foi transmitida ao comprador implica na sua restituição, ou seja, a reintegração do vendedor na sua posse. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Portanto, não há se falar em bis in idem. Não há se falar em excessividade da cláusula penal que prevê a multa sobre o valor inadimplido.”
(TJ-MT 10030947820198110037 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/12/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2022)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCINDIDA POR INADIMPLEMENTO. CONSTRUÇÕES IRREGULARES SEM ALVARÁ OU AVERBAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por promitente comprador em razão de sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento contratual. O recorrente alegou direito à indenização mesmo diante da ausência de regularização formal das construções junto aos órgãos municipais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se há direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel cuja posse decorre de contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento, quando as construções foram realizadas sem alvará, aprovação de projeto, ou qualquer regularização perante os órgãos competentes. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 34 da Lei no 6.766/1979 condiciona o direito à indenização por benfeitorias, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento, à sua conformidade com o contrato e com a legislação aplicável, vedando expressamente a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade. A legislação municipal (LC no 91/2010 de Rondonópolis) exige a obtenção de alvará de construção e demais documentos autorizativos como condição para a legalidade das edificações. O Código Civil, nos arts. 1.219 e 1.220, vincula o direito à indenização à boa-fé do possuidor e à natureza das benfeitorias, distinguindo o tratamento jurídico a ser dado conforme a boa ou má-fé e a essencialidade da obra. A boa-fé exigida pelo ordenamento jurídico abrange não apenas a crença subjetiva na posse legítima, mas também o respeito às normas urbanísticas e contratuais, o que não se verifica no caso concreto. A construção realizada pelo apelante, embora comprovadamente existente, foi efetuada sem qualquer comprovação de regularidade urbanística, não havendo nos autos alvará, projeto aprovado, habite-se, averbação na matrícula do imóvel ou qualquer outro documento que comprove a conformidade da obra com as normas legais. O contrato firmado entre as partes continha cláusula expressa exigindo o cumprimento das normas municipais para a realização de qualquer obra, o que foi descumprido pelo apelante. O argumento de enriquecimento sem causa da apelada não se sustenta, pois há vedação legal expressa à indenização por construções irregulares, nos termos do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma que o direito à indenização por benfeitorias, inclusive acessões, está sujeito à conformidade com a lei e com o contrato, sendo incabível em caso de construções ilegais ou irregulares. O ônus da prova quanto à regularidade das benfeitorias compete ao autor do pedido indenizatório, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual o apelante não se desincumbiu. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O direito à indenização por benfeitorias em caso de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador exige a demonstração da boa-fé do possuidor e da conformidade das obras com o contrato e com a legislação urbanística. A ausência de alvará de construção, projeto aprovado, habite-se ou averbação da edificação na matrícula do imóvel impede o reconhecimento do direito à indenização.
O descumprimento das cláusulas contratuais e das normas urbanísticas afasta a boa-fé exigida para o reconhecimento de indenização por benfeitorias.
A vedação legal à indenização por construções irregulares afasta a aplicação do princípio do enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/1979, art. 34, parágrafo único; LC no 91/2010 do Município de Rondonópolis, art. 41; CC/2002, arts. 1.219 e 1.220; CPC, art. 373, I e art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2019, DJe 11.12.2019.”
(N.U 1028844-82.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2025, Publicado no DJE 11/09/2025)

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TERRENO - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO BEM – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO - POSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – INCABÍVEL – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ– INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. Segundo o enunciado da súmula n. 543 do STJ “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.
É incabível o direito de retenção do imóvel decorrente das benfeitorias, em caso de rescisão do contrato, ante a qualidade de sua posse, caracterizada como má-fé com a inadimplência contratual.
Recurso do autor parcialmente provido. Recurso do réu desprovido.”
(TJMT, N.U 1014625-52.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/11/2021, Publicado no DJE 22/11/2021)

Portanto, diante de todo o acima exposto, infere-se escorreita a sentença recorrida, a qual deve ser mantida incólume pelos seus próprios fundamentos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
MAJORO
a verba honorária devida pela parte requerida apelante à parte autora apelada de 10 para 15% (quinze por cento) do valor da condenação, com fulcro no art. 85, § 11 do CPC, observada a gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025