Tribunal: TJMT
Processo: 1035182-13.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – HOMOLOGAÇÃO – FALTA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR – PERDA DE OBJETO – PREÇO VIL E EXCESSO DE PENHORA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – BEM DE FAMÍLIA – PENHORA – DESPESAS CONDOMINIAIS – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DO STJ – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. No que tange à falta de intimação dos executados do ato avaliatório, o presente recurso perdeu objeto, visto que após a decisão suspensiva, o juízo a quo determinou que os executados se manifestassem sobre a avaliação do imóvel.
2. Em relação à ocorrência do preço vil na avaliação e excesso de penhora, tais assertivas não foram analisadas pelo juízo singular, razão pela qual sua análise neste momento afigura-se inviável. Logo, a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais.
4. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035182-13.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ANGELICA LUCI SCHULLER - CPF: 814.113.161-34 (ADVOGADO), LUIZ ANTONIO POSSAS DE CARVALHO - CPF: 109.063.201-00 (AGRAVANTE), ELIANE LUISA DIAS DE CARVALHO - CPF: 353.173.371-00 (AGRAVANTE), CONDOMINIO EDIFICIO MAISON PARIS - CNPJ: 06.212.576/0001-07 (AGRAVADO), LUIS RODOLFO DE FARIA FIGUEIREDO - CPF: 845.941.361-68 (ADVOGADO), LICINIO CARPINELLI STEFANI - CPF: 004.955.731-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL –

AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA
–

HOMOLOGAÇÃO
–
FALTA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR – PERDA DE OBJETO
–

PREÇO VIL E EXCESSO DE PENHORA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA
–

BEM DE FAMÍLIA – PENHORA – DESPESAS CONDOMINIAIS – POSSIBILIDADE
–
PRECEDENTE DO STJ
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.

No que tange
à
falta de intimação dos executados do ato
avaliatório, o
presente recurso perdeu objeto, visto que após a decisão suspensiva
,
o juízo
a quo
determinou que os executados se manifestassem sobre a avaliação do imóvel.

2.
Em relação
à

ocorrência do preço vil na avaliação e excesso de penhora, tais
assertivas não foram analisadas pelo juízo singular, razão pela qual sua análise neste momento afigura-se inviável. Logo, a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição.

3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais.

4. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto
por
LUIZ ANTONIO POSSAS
DE CARVALHO e ELIANE LUISA DIAS DE CARVALHO
contra a decisão proferi
d
a na
Ação
de Execução
de Título Extrajudicial
no
1061268-68.2019.8.11.0041
ajuizada
por
CONDOMINIO EDIFICIO MAISON PARIS,
que homologou a avaliação do imóvel penhorado e determinou o respectivo praceamento.

Sustentam os recorrentes que fora juntado auto de avaliação pelo oficial de justiça, sendo que, após o ato, não teve qualquer intimação dos agravantes para manifestar sobre o laudo.

Aduzem que conforme consta do próprio auto de avaliação pelo oficial de justiça, fora feita uma estimativa, sem qualquer base ou conhecimento de mercado.

Narram que o imóvel possui localização privilegiada, no Bairro Santa Rosa, com área privativa de 250m2, 03 suítes, mais um banheiro social, 04 vagas de garagem e área de lazer, bem como que em março do corrente ano seu valor de mercado foi avaliado em R$ 2.500.000,00.

Alegam que além do imóvel ser o único bem de família dos agravantes, a sua avaliação distancia-se muito do seu real valor de mercado, fato que caracteriza a ocorrência do preço vil, bem como de que o valor executado corresponde a aproximadamente 10% do valor do bem penhorado.

Asseveram que o imóvel foi avaliado em R$ 2.300.000,00, contudo, o valor da execução atualizado até 28/04/2023 perfaz o montante de R$ 186.451,99, portanto, flagrante o excesso de penhora.

Afirmam que a impenhorabilidade do bem de família pode ser alegada a qualquer tempo, mesmo após a arrematação.

Com essas considerações, pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao presente recurso.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e a reforma da decisão recorrida
para
se reconhecer a impenhorabilidade do bem de família, bem como pelo excesso de penhora. Subsidiaria
mente, requerem
seja reaberto prazo para os agravantes manifestarem sobre o laudo de avaliação.

A liminar recursal foi deferida
no ID no
258236197
.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
265073789
, pelo desprovimento do recurso e pela condenação dos agravantes
em litigância de má-fé.

Os autos foram encaminhados ao CEJUSC de 2o Grau para uma tentativa de acordo
entre as partes
, porém não houve acordo (ID no
269286298
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que
CONDOMÍNIO EDIFICIO MAISON PARIS
ajuizou a
Execução de Título Extrajudicial
no 1061268-68.2019.8.11.0041 em face de
LUIZ ANTONIO POSSAS DE CARVALHO e ELIANE LUISA DIAS DE CARVALHO
, alegando que os executados são legítimos proprietários do imóvel tipo apartamento no1101, 3 vagas de garagem e um espaço de box/depósito, todos situados no Condomínio exequente, conforme matrícula no 80.843, do CRI do 2o Ofício de Cuiabá/MT e na condição de proprietários são responsáveis pelo pagamento das despesas e contribuições das taxas condominiais correspondentes ao rateio dos encargos cobrados mensalmente, correspondente a unidade autônoma.

Narrou, entretanto, que os executados, mesmo notificados extrajudicialmente e já respondendo a outra execução em trâmite no 1o Juizado Especial Cuiabá, sob o no 0052414-33.2016.811.0001, referente à inadimplência das taxas vencidas até dezembro de 2016, continuam na mesma situação, ou seja, não vem cumprindo suas obrigações com o pagamento das taxas condominiais, encontrando-se em atraso com o pagamento de 36 taxas mensais das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas entre o período de 05/10/2017 à 05/12/2019, totalizando o débito de R$ 98.277,16 (noventa e oito mil duzentos e setenta e sete reais e dezesseis centavos), atualizado até 31/12/2019.

Ao final, requereu a citação dos executados para que efetuassem o pagamento da importância de R$ 117.932,59 (cento e dezessete mil novecentos e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos).

Devidamente citados, os executados nomearam bem à penhora um imóvel, bem como apresentaram proposta de acordo, a quitação do
débito com o pagamento em 20 (vinte) parcelas mensais, no ID no 43499718.

A parte exequente manifestou sua concordância com o pagamento em 20 (vinte) parcelas mensais e, na sequência
,
a d. magistrada determinou o encaminhamento dos autos ao CEJUSC para tentativa de acordo.

Foi determinada a penhora do imóvel indicado pelos executados no ID no 57208975.

Em seguida, os autos foram encaminhados à conciliação (ID no 59139422). Contudo, foi requerido pelos executados a sua redesignação, tendo em vista que o executado havia contraído covid-19 (ID no 63779983).

No ID no 63887845 foi realizada audiência conciliação, contudo, constatou a ausência dos executados.

No ID no 63779985 o executado requereu fosse designada nova data de audiência de conciliação, a qual foi realizada no ID no 90927984, onde constatou-se mais uma vez a ausência dos executados.

O executado no ID no 90990538 requereu nova data de audiência para tentativa de conciliação, sob o argumento de inconsistências na ata da audiência, haja vista que
se
passaram 48 minutos do horário agendado, sendo que os executados aguardaram das 08h até as 08h20min.

O exequente requereu o prosseguimento do feito, enquanto o executado ofertou impugnação aduzindo que vagas de garagem não lhe foram entregues e que faria jus
à
dedução da referida quantia.

Na decisão de ID no
123508331
o juízo singular indeferiu a impugnação
e
determinou a avalição e praceamento do imóvel penhorado nos autos.

Dessa decisão, os executados interpuseram o Agravo de Instrumento no
1018145-07.2023.8.11.0000
, o qual foi desprovi
do.

A Oficial de Justiça apresentou avaliação do imóvel no ID no
139107274
.

Instado a se manifestar, o exequente impugnou a avaliação
do imóvel
no ID no
170583826
.

Ao decidir, o i. juiz Dr. Gilberto Lopes
Bussiki

homologou a avaliação do bem penhorado
e
determinou o respectivo praceamento
, conforme relatado.

Pois bem.

No que tange
a
falta de intimação dos executados do ato avaliatório,
é de se notar que
houve perda de objeto deste
presente recurso, visto que
após a decisão suspensiva desta Relatora,
o
juízo
a quo
em decisão de ID no
178649497

determinou que os executados se manifestassem sobre
a avaliação
do imóvel
.

Passo
à
análise das demais matérias do presente recurso.

Insurgem-se os executados, ora agravantes
em relação
(i)
ao valor
do
imóvel,
sob alegação de que
a avaliação realizada pelo oficial de justiça
distancia-se muito do seu real valor de mercado, fato que caracteriza a ocorrência do preço vil
e
, (
ii
)
excesso de penhora, sob o argumento de que o valor executado corresponde a aproximadamente 10% do valor do bem penhorado.

No entanto,
verifica-se que ta
is
assertiva
s
não fora
m
analisada
s
pelo juízo singular, razão pela qual sua análise neste momento afigura-se inviável.

Logo, a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição.

Em relação
à
alegação de que o imóvel consiste em bem de família e,
portanto,
é impenhorável, é de se notar que
essa prerrogativa não se estende nos casos de cobrança de encargos ou taxas condominiais.

Esse é o entendimento do STJ:

“
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO CARACTERIZADA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. POSSIBLIDADE
. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela violação dos
arts
. 489, § 1o, III e IV, 1 .022, II e 1.025 do CPC quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais
. 3. Agravo interno não provido.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2030636 PR 2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
27/05/2022)
destaquei

Aliás, esta questão da impenhorabilidade do imóvel
, por se tratar de bem de família, foi enfrentada anteriormente no Recurso de Agravo de Instrumento no
101845-07.2023.8.11.0000, o qual foi desprovido por est
a Câmara
,
conforme ementa que ora transcrevo,
in
verbis
(ID no
134297872
)
:

“
EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – PENHORA DE IMÓVEL – POSSIBILIDADE –
EXCEÇÃO DA LEI 8.009/90, ART. 3o, IV – PRECEDENTES DO STJ – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais
.
”
-

Portanto, não há se falar em
impenhorabilidade do imóvel, por se tratar de bem de família.

Por fim, indefiro o pedido de condenação dos agravantes em litigância de má-fé, uma vez que não restou configurada nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC/15.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025