Tribunal: TJMT
Processo: 1026356-91.2021.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RELAÇÃO DE CONSUMO – INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR – INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DECENAL – ART. 205 DO CC – DANOS MORAIS – ATRASO SIGNIFICATIVO – CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL IN RE IPSA – VALOR FIXADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – CLÁUSULA PENAL E DEVOLUÇÃO DAS ARRAS – BIS IN IDEM – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO – PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO CONSUMIDOR – HONORÁRIOS E DESPESAS INTEGRALMENTE A CARGO DA RÉ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Relação de consumo. O contrato de compra e venda de loteamento caracteriza relação de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a teoria do risco do negócio.
2. Inadimplemento do vendedor. O não cumprimento da obrigação de entrega da infraestrutura do loteamento dentro do prazo contratual autoriza a rescisão do contrato, sendo devida a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação.
3. Prescrição decenal. A pretensão de restituição da comissão de corretagem, em casos de rescisão contratual por culpa do vendedor, está sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do artigo 206, § 3o, IV, do mesmo diploma legal.
4. Danos morais. O atraso significativo e reiterado na entrega da infraestrutura do loteamento configura dano moral in re ipsa, considerando a frustração das legítimas expectativas do consumidor. A indenização fixada em R$ 3.000,00 (três mil reais) é razoável e proporcional às circunstâncias do caso.
5. Bis in idem. É inadmissível a cumulação entre cláusula penal compensatória e a devolução das arras, dada a natureza indenizatória destas últimas, sob pena de violação ao princípio do non bis in idem (art. 418 do Código Civil).
6. Sucumbência mínima. A sucumbência do consumidor foi mínima, considerando que a maior parte da pretensão foi acolhida. Assim, as despesas processuais e os honorários advocatícios devem ser suportados exclusivamente pela ré, nos termos do artigo 85, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Recurso conhecido e parcialmente provido para excluir da condenação a cumulação entre a multa contratual e a devolução das arras, determinando a apuração do montante em sede de liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026356-91.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), IMOBILIARIA MENTALIZE LTDA - ME - CNPJ: 27.908.361/0001-97 (APELANTE), SERGIO DE ARAUJO - CPF: 918.993.461-04 (APELADO), MARILIA MESQUITA MIRANDA - CPF: 896.182.381-72 (ADVOGADO), AUGUSTO DE PAIVA SIQUEIRA - CPF: 757.031.491-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RELAÇÃO DE CONSUMO – INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR – INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DECENAL – ART. 205 DO CC – DANOS MORAIS – ATRASO SIGNIFICATIVO – CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL IN RE IPSA – VALOR FIXADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – CLÁUSULA PENAL E DEVOLUÇÃO DAS ARRAS – BIS IN IDEM – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO – PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO CONSUMIDOR – HONORÁRIOS E DESPESAS INTEGRALMENTE A CARGO DA RÉ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1.

Relação de consumo.
O contrato de compra e venda de loteamento caracteriza relação de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a teoria do risco do negócio.

2.

Inadimplemento do vendedor.
O não cumprimento da obrigação de entrega da infraestrutura do loteamento dentro do prazo contratual autoriza a rescisão do contrato, sendo devida a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação.

3.

Prescrição decenal.
A pretensão de restituição da comissão de corretagem, em casos de rescisão contratual por culpa do vendedor, está sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do artigo 206, § 3o, IV, do mesmo diploma legal.

4.

Danos morais.
O atraso significativo e reiterado na entrega da infraestrutura do loteamento configura dano moral
in re ipsa
, considerando a frustração das legítimas expectativas do consumidor. A indenização fixada em R$ 3.000,00 (três mil reais) é razoável e proporcional às circunstâncias do caso.

5.

Bis in idem.
É inadmissível a cumulação entre cláusula penal compensatória e a devolução das arras, dada a natureza indenizatória destas últimas, sob pena de violação ao princípio do
non bis in idem
(art. 418 do Código Civil).

6.

Sucumbência mínima.
A sucumbência do consumidor foi mínima, considerando que a maior parte da pretensão foi acolhida. Assim, as despesas processuais e os honorários advocatícios devem ser suportados exclusivamente pela ré, nos termos do artigo 85, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Recurso conhecido e parcialmente provido para excluir da condenação a cumulação entre a multa contratual e a devolução das arras, determinando a apuração do montante em sede de liquidação de sentença.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PROJETO EMPREEEDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, proposta por
SERGIO DE ARAUJO
, em face da ora recorrente.

O Juízo de origem decidiu nos seguintes termos (ID 211637683):

“III- Dispositivo

Posto isso, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC/2015, o Juízo
JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial por
SÉRGIO DE ARAÚJO
em desfavor de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
para o fim de:

(a)
declarar RESOLVIDOS o(s) contrato(s) de compra e venda do(s) terreno(s) descrito(s) na inicial;

(b)
condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, 406) e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e

(c)
condenar a requerida no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ);

(e) não atribuída à parte autora a causa da resolução contratual,
DEIXA-SE
de condená-la no pagamento dos encargos contratuais suscitados pela demandada.

CONDENA-SE
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais são em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, CPC/2015).

Aplica-se ao requerido multa do §8o do art. 334 do CPC no importe de 2%(dois por cento) do valor da causa a ser revertida em favor do Estado de Mato Grosso, devendo ser comunicada a PGE-MT
.” (SIC)

Em suas razões recursais de ID 211637687, suscita preliminar de prejudicial ao mérito, arguindo a inexigibilidade da restituição da comissão de corretagem, sob o fundamento de que tal pretensão estaria submetida ao prazo prescricional trienal, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil.

Argui preliminar de nulidade da sentença, sob o argumento que a sentença recorrida apresenta fundamentação genérica, em desrespeito ao art. 489, § 1o, III, do CPC, bem como ao art. 93, IX, da Constituição Federal, devendo ser anulada por ausência de fundamentação adequada.

No mérito, alega que o mero atraso na obra não é suficiente para justificar a configuração de dano moral passível de indenização, pois não se trata de dano presumido. Subsidiariamente, requer a redução do valor arbitrado, caso mantida a condenação.

Alega a ocorrência de
bis in idem
, ao considerar que a condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos, cumulada com a devolução das arras, configura dupla punição pelo mesmo fato.

Defende que os juros de mora sobre a devolução dos valores pagos deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, e não desde a citação da requerida.

Por fim, sustenta que o caso seria de sucumbência recíproca, considerando que o pedido de indenização por danos materiais foi julgado improcedente, razão pela qual requer a redistribuição das custas processuais e honorários advocatícios.

Requer o provimento do recurso para que sejam acolhidas as preliminares arguidas no sentido de ser reconhecida a prescrição trienal quanto à restituição da comissão de corretagem, bem como a sentença seja anulada por ausência de fundamentação.

No mérito, pugna pela exclusão da condenação por danos morais ou redução do valor arbitrado, reconhecimento de bis in idem entre a devolução das arras e perdas e danos, fixação de juros de mora sobre os valores a restituir apenas a partir do trânsito em julgado e reconhecimento da sucumbência recíproca.

Contrarrazões apresentadas em ID 211637691.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelante
suscita preliminar de nulidade da sentença
por suposta deficiência em sua fundamentação, alegando que as matérias de defesa não foram apreciadas de forma suficiente pelo juízo de origem.

Contudo, após análise detida dos autos e, em especial, dos fundamentos da sentença impugnada, verifica-se que esta analisou adequadamente os fatos e provas apresentados nos autos, abordando os pontos relevantes para o deslinde da controvérsia.

Ademais, a fundamentação da sentença apresenta coerência lógico-jurídica com o conteúdo do dispositivo, razão pela qual não se identifica qualquer vício.

A sentença descreveu, de forma específica e adequada, o caminho lógico percorrido pelo juízo para alcançar a conclusão que proferiu.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria é consolidada ao afirmar que fundamentação sucinta não equivale à ausência de fundamentação, não configurando violação ao artigo 93, IX, da Constituição Federal, tampouco ao artigo 489, § 1o, III, do Código de Processo Civil.

Com efeito, o magistrado não está obrigado a rebater todas as questões levantadas pelas partes, item por item, bastando que exponha as razões que sustentam a aceitação ou rejeição dos pedidos formulados.

Nesse sentido, é o entendimento das Cortes Superiores:

"A Constituição não exige que a decisão seja extensamente fundamentada. O que se exige é que o Juiz ou Tribunal dê as razões de seu convencimento." (STF - 2a Turma AI 162.089- 8- DF- AgRG, rel. Min. Carlos Velloso) " (Jurisprudência apud Theotonio Negrão, Código de Processo Civil, 32a Edição - Saraiva- pág 438).

“PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DEVIDO ENFRENTAMENTO DAS QUESTÕES RECURSAIS. TRIBUTÁRIO. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. REQUISITOS DO ART. 14 DO CTN. SÚMULA 7/STJ. 1. Não há a alegada violação do art. 535 do CPC, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, conforme se depreende da análise do acórdão recorrido. 2. Na verdade, a questão não foi decidida conforme objetivava a embargante, uma vez que foi aplicado entendimento diverso.
É sabido que o juiz não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu
. (...). Agravo regimental improvido.” (STJ - AgRg no AREsp 577.560/RN, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, Segunda Turma, julgado em 06/11/2014, DJe 17/11/2014). (destaquei).

Dessa forma, não há afronta aos artigos 489 do CPC e 93, IX, da Constituição Federal, havendo apenas fundamentação contrária aos interesses da apelante.

Logo, a insurgência não merece acolhimento, motivo pelo qual
rejeito
a preliminar de nulidade da sentença.

A apelante sustenta preliminarmente a ocorrência de prescrição trienal quanto à pretensão de restituição da comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil. Contudo, tal alegação não merece acolhimento.

A relação mantida entre as partes é claramente de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Ademais, trata-se de pretensão que decorre de obrigação contratual em matéria imobiliária, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça é claro ao consolidar que:

“(...) 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor,
o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal"
(AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021) 3
. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002
, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 2047767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Dje 13/6/2023) (g.n).

Portanto, não há prescrição da pretensão de restituição do valor pago a título de taxa de corretagem, motivo pelo qual,
rejeito

a preliminar
e passo ao julgamento do mérito.

Nos autos, verifica-se que a sentença foi motivada pelo inadimplemento da apelante quanto à entrega da infraestrutura do loteamento adquirido pelo apelado, ocasionando prejuízos materiais e morais ao consumidor.

Conforme consta na sentença:

“Pretende a parte autora através da respectiva ação a rescisão do contrato, restituição de valores pagos e indenização por dano moral, além de multa.

Nesse contexto, as alegações defensivas são extremamente genéricas, pois não impugnado de maneira específica o descumprimento do pacto negocial, o que revela nítida confissão ficta.

Houve inobservância do ônus da impugnação especificada (CPC, 336 e 341). (...);

Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entrega-las ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais.

De igual modo, tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento.

(...);

Escorreita, pois, a resolução do contrato, impondo-se à parte requerida a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela.

Uma vez não imputada ao comprador à causa pela resolução do contrato, não há falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato.” (sic)

Extrai-se dos autos que o imóvel teve sua construção iniciada em julho de 2018, com assinatura do contrato entre as partes e pagamento da 1a parcela em 20 de outubro de 2018 (ID 211637285), recebendo a promessa de que, com o cumprimento de requisitos do item “
4”, em especial o pagamento

mínimo 03 (três) parcelas
, o imóvel já poderia ser entregue dentro de três (3) meses seguintes, previsto para o início do ano de 2019, vejamos:

No entanto, após o pagamento da 3a parcela (requisito do item “4. b)”,
demonstrou nos autos que a estrutura do empreendimento estava paralisada (com a construção de somente postes)
, sem perspectiva de finalização (rede de esgoto, asfalto e outros), mesmo após o pagamento de mais de 180 (cento e oitenta) parcelas do imóvel (ID 211637287) e 3 (três) anos da assinatura do contrato.

Neste contexto, tem-se que a relação mantida entre as partes é claramente de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que impõe a proteção do consumidor e a aplicação da teoria do risco do negócio, sendo a empresa responsável pelos danos decorrentes de sua ineficiência.

Na hipótese,
é incontroverso que a rescisão do contrato se deu em decorrência da não entrega do imóvel objeto do contrato pela apelante
, uma vez que não se desincumbiu do seu ônus de demonstrar a entrega do empreendimento no prazo estipulado no contrato, nos termos do que estabelece o artigo 373, II, do CPC, logo,
a rescisão do contrato se deu por sua culpa
.

Quanto à alegação de bis in idem pela cumulação da cláusula penal com a devolução das arras, a sentença deve ser parcialmente reformada.

O Código Civil dispõe em seu artigo 418 que, na hipótese de inexecução do contrato por culpa do vendedor, as arras possuem natureza indenizatória, vejamos:

Art. 418.

Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der:

I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;

II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.

Sendo assim, a sua cumulação com a cláusula penal compensatória viola o princípio do
non bis in idem
.

Nesse sentido, esta e. Corte já decidiu:

“(...)
A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Se a sentença condenou o réu ao pagamento de determinada parcela (lucros cessantes) não incluída no pleito deduzido na inicial, julgando além do pedido, deve o Tribunal ad quem reduzi-la aos limites da pretensão deduzida em juízo, na forma dos artigos 141 e 492 do CPC do Código de Processo Civil.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem
. (...).
(TJ/MT, Terceira Câmara de Direito Privado, apelação 1011533-44.2023.8.11.0003, relatora Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves, Dje 11/07/2024).

Dessa forma, a cumulação entre a multa contratual e a devolução das arras deve ser excluída, devendo o valor final ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Quanto aos danos morais
, restou demonstrado que o atraso significativo na entrega da infraestrutura do loteamento frustrou as legítimas expectativas do consumidor, configurando o dano moral in re ipsa.

Nessa esteira, é o entendimento deste e. Tribunal em caso análogo:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS
. CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação Cível interposto pela Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização por danos morais e materiais, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento contratado.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o atraso na entrega do empreendimento justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora; (ii) se é devida a devolução integral das parcelas pagas, em parcela única, conforme estipulado na sentença; (iii) se a indenização por danos morais é aplicável em razão do atraso na entrega do imóvel; (iv) a possibilidade de cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

Constatou-se que a construtora não cumpriu o prazo de entrega estipulado no contrato, e que a alegação de força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não foi suficientemente comprovada.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a devolução integral das parcelas pagas é devida quando há rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora, conforme a Súmula 543/STJ.

O atraso injustificado na entrega do imóvel, quando ultrapassa o mero dissabor, enseja indenização por danos morais, haja vista o abalo à expectativa legítima do consumidor.

A cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais é admissível, pois atendem a finalidades distintas: a multa visa penalizar o descumprimento contratual, enquanto a indenização por danos morais repara o abalo emocional sofrido pelo consumidor.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento: "A rescisão contratual por atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora impõe a devolução integral das parcelas pagas e permite a cumulação de indenização por danos morais com a cláusula penal." (N.U 1005586-09.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/10/2024, Publicado no DJE 31/10/2024) (Destaquei)

A indenização fixada em R$ 3.000,00 (três mil reais) pelo juízo
a quo
é razoável e proporcional, considerando as circunstâncias do caso.

Já o termo inicial dos juros de mora
deve seguir a partir da data da citação, conforme o entendimento consolidado nos Tribunais em casos de responsabilidade contratual.

Lembrando que “
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, tornando-se inaplicável o Tema no. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.
” (TJ/MT, Terceira Câmara de Direito Privado, apelação 1011533-44.2023.8.11.0003, relatora Desembargadora Antonia Siqueira Gonçalves, Dje 11/07/2024).

Nesse sentido ainda:

“(...)
Consoante orientação do STJ, "nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador, bem como a incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído a partir da citação. Incidência da Súmula 83 desta E. Corte
". (AgInt no AREsp n. 2.248.235/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 2419352/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Dje 19/6/2024) (g.n).

Por fim, no que tange à
alegação de sucumbência recíproca
, verifica-se que o apelado sucumbiu em parcela mínima do pedido (danos materiais), enquanto a maior parte da demanda foi julgada procedente. Assim, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC, não há redistribuição de honorários e despesas processuais.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
, para excluir da condenação a cumulação entre a multa contratual e a devolução das arras, determinando que o montante seja apurado em sede de liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025