Tribunal: TJMT
Processo: 1016253-92.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO POSSE C.C INDENIZATORIA. INCORPORADORA. RECUSA ENTREGA CHAVES. ATRASO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE DIRETA DO DEVEDOR. EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PRESENTES. RECURSO PROVIDO.
I – Caso em exame
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de imissão na posse de imóvel, sob a justificativa de inadimplemento contratual.
II – Questão em discussão
A controvérsia reside em: (i) Saber se é legítima a recusa, por parte da incorporadora, em entregar as chaves do imóvel financiado com alienação fiduciária, em razão de suposta dívida decorrente de parcelas alegadamente inadimplidas; (ii) Saber se, diante da mora contratual da construtora, o promitente comprador pode suspender o pagamento de parcelas vincendas, com base na exceção do contrato não cumprido.
III – Razões de decidir
A recusa na entrega das chaves, sob o fundamento de inadimplemento contratual relativo à entrada do imóvel, esbarra no exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido, dado o flagrante atraso da obra por mais de cinco anos.
A alienação fiduciária transfere à instituição financeira (CEF) a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, restando ao comprador a posse direta, sem legitimidade remanescente à construtora para reter o imóvel.
IV – Dispositivo e tese
Recurso provido.
Tese de julgamento:" O inadimplemento contratual por parte da incorporadora, consubstanciado em atraso na entrega da obra, justifica a suspensão do pagamento pelo promitente comprador, nos termos do art. 476 do CC, e afasta a legitimidade da incorporadora para condicionar a entrega das chaves à quitação de dívida. "A alienação fiduciária regularmente registrada transfere a propriedade resolúvel ao agente financeiro e atribui a posse direta ao adquirente, tornando ilegítima a retenção do imóvel por parte da incorporadora após a consolidação da garantia fiduciária."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016253-92.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VINICIUS FARIAS ROSA - CPF: 040.930.271-61 (ADVOGADO), DEIVISSON ALVES GONCALVES - CPF: 016.904.091-77 (AGRAVANTE), KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (AGRAVADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (AGRAVADO), RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 015.688.899-84 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO POSSE C.C INDENIZATORIA. INCORPORADORA. RECUSA ENTREGA CHAVES. ATRASO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE DIRETA DO DEVEDOR. EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PRESENTES. RECURSO PROVIDO.

I – Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de imissão na posse de imóvel, sob a justificativa de inadimplemento contratual.

II – Questão em discussão

A controvérsia reside em: (i) Saber se é legítima a recusa, por parte da incorporadora, em entregar as chaves do imóvel financiado com alienação fiduciária, em razão de suposta dívida decorrente de parcelas alegadamente inadimplidas; (ii) Saber se, diante da mora contratual da construtora, o promitente comprador pode suspender o pagamento de parcelas vincendas, com base na exceção do contrato não cumprido.

III – Razões de decidir

A recusa na entrega das chaves, sob o fundamento de inadimplemento contratual relativo à entrada do imóvel, esbarra no exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido, dado o flagrante atraso da obra por mais de cinco anos.
A alienação fiduciária transfere à instituição financeira (CEF) a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, restando ao comprador a posse direta, sem legitimidade remanescente à construtora para reter o imóvel.

IV – Dispositivo e tese

Recurso provido.

Tese de julgamento:
" O inadimplemento contratual por parte da incorporadora, consubstanciado em atraso na entrega da obra, justifica a suspensão do pagamento pelo promitente comprador, nos termos do art. 476 do CC, e afasta a legitimidade da incorporadora para condicionar a entrega das chaves à quitação de dívida. "A alienação fiduciária regularmente registrada transfere a propriedade resolúvel ao agente financeiro e atribui a posse direta ao adquirente, tornando ilegítima a retenção do imóvel por parte da incorporadora após a consolidação da garantia fiduciária
."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
Deivisson Alves Gonçalves,
contra a decisão interlocutória proferida pela MM. Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da
ação indenizatória c.c perdas e danos por atraso na entrega de obra, declaratória de inexigibilidade de débito e obrigação de fazer
, ajuizada em face de
Kasual AR Empreendimento Boa Esperança SPE Ltda. e outros
,
indeferiu o pedido de tutela de urgência
voltado à
imissão imediata na posse do imóvel
objeto do litígio, especificamente o

Apt. 109, da Torre I, do Condomínio Reserva do Boa Esperança
–
Cuiabá/MT.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta que celebrou contrato de promessa de compra e venda da unidade em 15/12/2017, com financiamento pela Caixa Econômica Federal no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o qual foi registrado com força de escritura pública, conforme art. 61, § 5o, da Lei 4.380/1964.

Alega que a entrega do imóvel estava prevista para dois anos após a contratação, ou seja, até 15/12/2019, entretanto, a obra somente foi concluída em fevereiro de 2025, com mais de cinco anos de atraso.

Assevera que diante da paralisação das obras e da inércia das agravadas, suspendeu o pagamento das parcelas vincendas e, mesmo após a finalização do empreendimento, teve sua posse negada sob alegação de existência de débito pretérito.

Aduz que após notificação extrajudicial, a agravada apresentou extrato com débitos cujos vencimentos remontam a mais de cinco anos, excetuando-se três parcelas recentes as quais o agravante declara disposição em quitar.

Defende que a retenção das chaves pela agravada configura meio coercitivo abusivo, uma vez que o débito principal estaria prescrito, e que a recusa de entrega do imóvel atenta contra seu direito de propriedade, nos moldes do art. 1.228 do Código Civil.

Reforça que o imóvel foi formalmente registrado em seu nome, configurando sua condição de proprietário e não apenas promitente comprador, razão pela qual pugna pela concessão da tutela recursal para que se determine sua imediata imissão na posse da unidade habitacional, independentemente de eventual dívida prescrita.

Sem pedido de tutela recursal.

Sem informações.

Certificado o decurso do prazo, sem que os agravados apresentassem contraminuta (ID n. 302183380).

É o relatório.

Cuiabá, 06 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se na origem de ação indenizatória
por atraso na entrega de obra, declaratória de inexigibilidade de débito e obrigação de fazer

proposta por

Deivisson Alves Gonçalves
, objetivando

à
imissão imediata na posse do imóvel residencial – apartamento no 109, Torre I, do Condomínio Reserva do Boa Esperança
,
cuja aquisição foi formalizada em 15/12/2017 junto à agravada
Kasual AR Empreendimento Boa Esperança SPE Ltda.
, em conjunto com as demais rés.

A magistrada singular indeferiu o pedido liminar, por vislumbrar a existência de previsão em cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves ao adimplemento das obrigações pelo comprador.

Insurge-se o autor, ora agravante.

Pois bem.

A controvérsia submetida à apreciação deste órgão colegiado cinge-se à possibilidade de concessão de tutela de urgência, requerida pelo ora agravante, autor da ação originária, com vistas à sua imissão imediata na posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda firmado com a empresa agravada, qual seja, o apartamento n.o 109, da Torre I, do Condomínio Reserva do Boa Esperança, localizado na cidade de Cuiabá, cuja entrega foi negada sob a alegação de inadimplemento contratual parcial relativo ao valor da entrada.

A magistrada de primeiro grau, ao indeferir a medida, fundamentou sua decisão em cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves ao adimplemento das obrigações assumidas pelo promitente comprador, entendendo não estar configurada a probabilidade do direito em virtude da existência de valores em aberto, indicados unilateralmente pelas agravadas.

Consta dos autos que o agravante celebrou, em 15 de dezembro de 2017, contrato de promessa de compra e venda da referida unidade habitacional com a construtora, com financiamento habitacional contratado junto à Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, garantido por alienação fiduciária. O referido contrato foi regularmente registrado na matrícula do imóvel, conferindo-lhe eficácia de escritura pública, nos termos do art. 61, § 5o, da Lei no 4.380/1964.

Por meio desse registro, a propriedade formal do bem foi transferida à Caixa Econômica Federal,
na condição de credora fiduciária
, nos termos dos arts. 22 e 23 da Lei no 9.514/1997, restando ao agravante a posse direta da unidade, como devedor fiduciante. A construtora, por sua vez,
deixou de deter qualquer domínio, posse ou legitimidade sobre o imóvel
, passando a ostentar apenas eventuais créditos pessoais decorrentes de inadimplemento parcial, os quais, consoante os documentos colacionados, mostram-se, em tese, prescritos.

Com efeito, o atraso injustificado na entrega da obra — superior a cinco anos em relação ao prazo inicialmente convencionado — atrai a plena aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, aos contratos de promessa de compra e venda com obrigação de entrega de obra. Assim, o inadimplemento substancial por parte da construtora autoriza o promitente comprador a suspender o pagamento das parcelas vincendas
.

Ademais, o fato de a propriedade do imóvel encontrar-se registrada em nome da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, implica que as agravadas não detêm mais domínio ou posse indireta sobre o bem, carecendo, por conseguinte, de legitimidade para reter sua entrega. Nesse contexto triangular, a entrega das chaves configura obrigação de fazer imputada à construtora, decorrente da conclusão do empreendimento, não podendo ser utilizada como meio coercitivo para compelir o comprador ao adimplemento de dívida cuja exigibilidade é controvertida e depende da via própria para sua apuração e eventual cobrança
.

Dessa forma, a recusa das agravadas em proceder à entrega das chaves do imóvel revela-se manifestamente abusiva e destituída de amparo legal, caracterizando verdadeira sanção civil privada, conduta vedada pelo ordenamento jurídico.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ENTREGA DE IMÓVEL.
FIXAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DAS CHAVES.
IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Ação de obrigação de fazer com pleito de indenização por lucros cessantes e danos morais. A parte autora alegou inadimplemento contratual por parte das rés, sob o argumento de que, mesmo com o imóvel pronto, não lhe foram entregues as chaves, e os boletos de pagamento das parcelas da renegociação foram suspensos. Em primeira instância, o juízo julgou parcialmente procedente o pedido, determinando a entrega das chaves, mas afastando a indenização por danos morais e lucros cessantes.

II. Questões em discussão

2. São quatro as questões centrais:

(ii) Se houve mora na entrega do imóvel, justificando a indenização por lucros cessantes e danos morais. (iii) Se é cabível a retenção das chaves como meio coercitivo para garantir o pagamento das parcelas renegociadas.

(iv) Se a sucumbência recíproca deve ser mantida e se há possibilidade de fixação equitativa de honorários.

III. Razões de decidir

3. O valor atribuído à causa foi corretamente fixado, com base no valor do contrato imobiliário, nos termos do art. 292, inc. II, do CPC/2015, não merecendo acolhida a insurgência nesse ponto.

4. Não se caracteriza mora na entrega do imóvel, pois o contrato previa prazo final para entrega até 29/08/2024. A disponibilização antecipada das chaves apenas reforça o direito do autor à posse, mas não configura, por si só, fundamento para lucros cessantes ou dano moral. A ausência de prova específica de prejuízo financeiro afasta a indenização pretendida.

5.
A retenção das chaves por inadimplemento parcial da renegociação contratual foi considerada inadequada, pois a construtora deveria ter buscado o pagamento judicialmente, não sendo legítimo condicionar a entrega da posse à quitação.

(...) IV. Dispositivo e teses de julgamento

7. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: "O valor da causa, em ação de obrigação de fazer relativa ao cumprimento de contrato de compra e venda de imóvel, deve corresponder ao valor do contrato, conforme art. 292, inc. II, do CPC/2015."

"Não há direito a lucros cessantes ou danos morais quando não caracterizada mora na entrega do imóvel, especialmente quando o prazo contratual ainda está vigente e inexiste prova de prejuízo concreto."

"A retenção das chaves por inadimplemento contratual não é meio legítimo de coerção, cabendo à parte credora buscar a satisfação do débito por vias judiciais adequadas."
(...) (RAI n. 1008656-17.2023.8.11.0041, 5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes. J. 01.11.24 - negritei)

Assim, evidenciados os requisitos para a concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, entendo que se encontram plenamente satisfeitos: há probabilidade do direito, demonstrada pela titularidade da posse direta, pela existência de alienação fiduciária regularmente registrada (registral, possessória e contratual), bem como perigo de dano, em razão dos encargos suportados pelo autor sem a fruição do imóvel, além da reversibilidade da medida, uma vez que a imissão provisória na posse não impede eventual reparação, caso a decisão venha a ser revertida.

Desta feita não agiu com o costumeiro acerto a togada singular, merecendo reforma a decisão agravada para
determinar a imediata imissão na posse do imóvel pelo agravante
, independentemente da quitação de valores exigidos pela agravada, os quais — se exigíveis — poderão ser objeto de cobrança pelas vias processuais adequadas.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 06 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025