Tribunal: TJMT
Processo: 1003533-93.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DE DESPEJO – REQUISITOS LEGAIS ATENDENDOS – CAUÇÃO DISPENSÁVEL – INADIMPLÊNCIA CONSTATADA – INEXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL – RECURSO PROVIDO.
A concessão de medida liminar de despejo com fundamento no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/1991 revela-se legítima quando preenchidos os pressupostos legais, sendo inclusive possível a dispensa da caução nos casos em que o valor da dívida locatícia já acumulada supera de forma expressiva o montante equivalente a três meses de aluguel.
A inexistência de garantia contratual e a inadimplência devidamente comprovada autorizam a imediata desocupação do imóvel pelo locatário, ainda que ausente prévia manifestação da parte adversa, não havendo, nessa hipótese, afronta ao devido processo legal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003533-93.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PAULO SERGIO DO NASCIMENTO - CPF: 801.527.911-91 (ADVOGADO), ZEBINA ALVES DA GUIA - CPF: 138.496.201-82 (AGRAVANTE), NOROEL BRAZ DA COSTA FILHO - CPF: 406.058.501-78 (AGRAVADO), JUSSARA CURVO LAURENTINO - CPF: 551.897.921-53 (AGRAVADO), CARLOS ALBERTO REZENDE FORTES JUNIOR - CPF: 014.481.821-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DE DESPEJO – REQUISITOS LEGAIS ATENDENDOS – CAUÇÃO DISPENSÁVEL – INADIMPLÊNCIA CONSTATADA – INEXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL –
RECURSO PROVIDO
.

A concessão de medida liminar de despejo com fundamento no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/1991 revela-se legítima quando preenchidos os pressupostos legais, sendo inclusive possível a dispensa da caução nos casos em que o valor da dívida locatícia já acumulada supera de forma expressiva o montante equivalente a três meses de aluguel.

A inexistência de garantia contratual e a inadimplência devidamente comprovada autorizam a imediata desocupação do imóvel pelo locatário, ainda que ausente prévia manifestação da parte adversa, não havendo, nessa hipótese, afronta ao devido processo legal.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1003533-93.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:

ZEBINA ALVES DA GUIA

AGRAVADO:

NOROEL BRAZ DA COSTA FILHO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito ativo, interposto por
ZEBINA ALVES DA GUIA
, contra decisão interlocutória proferida pela MMa Juíza
Ana Cristina Silva Mendes
, da 4a Vara Cível de Cuiabá - MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Locação c/c Despejo por Falta de Pagamento de Aluguéis e Acessórios de Locação c/c Cobrança e Pedido de Tutela no 1001255-30.2024.8.11.0041, ajuizada em face de
NOROEL BRAZ DA COSTA FILHO
, indeferiu a liminar de despejo postulada pela agravante, ao fundamento de que a locação foi inicialmente alegada como verbal e, posteriormente, restou comprovada a existência de contrato escrito, no qual o pagamento dos aluguéis deveria ser realizado a terceiro, circunstância que, segundo o Juízo de primeiro grau, exigiria instrução probatória para verificar o real inadimplemento, comprometendo, assim, a probabilidade do direito e afastando a urgência do pleito.

A agravante, idosa e aposentada, sustenta que há incontestável inadimplência do agravado desde junho de 2021, sendo incontroversa a existência do contrato de locação firmado entre as partes.

Argumenta que o pagamento dos aluguéis deveria ser feito a seu genro, conforme estipulado no contrato, e que o agravado não apresentou qualquer comprovante de quitação, evidenciando a mora.

Aduz que a negativa de concessão da liminar de despejo viola o artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), já que o contrato não prevê qualquer garantia locatícia, bastando à comprovação do inadimplemento para autorizar a medida.

Destaca ainda que o inadimplemento dos aluguéis atinge 42 meses, sendo seu único meio de subsistência, razão pela qual reitera o pedido de antecipação da tutela recursal, para determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias sem necessidade de caução.

Com estes argumentos, requer, de início, a concessão da tutela recursal para deferir a liminar de despejo, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da Lei no. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sem necessidade de prestação de caução. E no mérito, pugna pela respectiva confirmação (Id. 267389271).

A tutela recursal foi
deferida
em 21/02/2025, por esta Relatoria (Id. 269963364).

Contra essa decisão, sobreveio a interposição de agravo interno pelos requeridos/agravados, que foi desprovido por unanimidade pelo Colegiado, conforme Id. 279519884.

Os agravados não apresentaram contraminuta, consoante certificado nos autos (id. 280266353).

A agravante é beneficiária da justiça gratuita, consoante certificado nos autos (Id. 267410253).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
ZEBINA ALVES DA GUIA

ajuizou
ação de rescisão contratual de locação c/c despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios de locação c/c cobrança e pedido de tutela
em desfavor de
NOROEL BRAZ DA COSTA FILHO
e
JUSSARA CURVO LAURENTINO
, relatando que em 30/07/2020 celebrou com os requeridos contrato verbal de locação residencial do imóvel situado na Rua Padre Jerônimo Botelho, no. 130, Bairro Dom Aquino, Cuiabá-MT, com vigência de 12 meses e aluguel mensal inicialmente fixado em R$2.000,00, reajustável anualmente pelo IGPM, com vencimento até o 6o dia útil de cada mês.

Consta, ainda, que foi ajustada a obrigação dos locatários quanto ao pagamento do IPTU, além da utilização exclusiva do imóvel para fins residenciais.

Apesar do cumprimento inicial das obrigações, os requeridos agravados deixaram de pagar os aluguéis a partir de
junho de 2021
.

Segundo a autora recorrente, até janeiro de 2024 acumulou-se uma dívida de R$119.687,46 em aluguéis vencidos e R$6.656,71 em IPTUs não pagos, perfazendo um total de R$126.344,17.

Explana que além do inadimplemento, houve desvio da finalidade contratual, pois os locatários abriram no imóvel residencial um comércio denominado Victoria Comércio, sem qualquer autorização da autora.

Menciona que os requeridos apesar de notificados extrajudicialmente em 06/11/2023 para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias e pagamento da dívida, permaneceram inertes, não quitando os débitos nem desocupando o imóvel.

A autora afirma que a locação representa fonte essencial de renda para si e para seus dois netos, menores de idade, os quais auxilia no sustento desde o falecimento de seu filho, pai das crianças.

Diante da inadimplência prolongada e do uso indevido do imóvel, requer o despejo dos inquilinos com fundamento na Lei do Inquilinato, inclusive com pedido liminar, nos termos do art. 59, §1o, IX, da Lei no. 8.245/91, já que o contrato é verbal e sem garantia.

A magistrada “a quo” indeferiu a liminar de despejo postulada pela agravante, ao fundamento de que a locação fora inicialmente alegada como verbal e, posteriormente, restou comprovada a existência de contrato escrito, no qual o pagamento dos aluguéis deveria ser realizado a terceiro, circunstância que, segundo o Juízo de primeiro grau, exigiria instrução probatória para verificar o real inadimplemento, comprometendo, assim, a probabilidade do direito e afastando a urgência do pleito.

Eis a convicção formada pela magistrada de primeiro grau:

“VISTOS.

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos de locação, proposta por Zebina Alves da Guia em face de Noroel Braz da Costa Filho e Jussara Curvo Laurentino.

A requerente postula a concessão de tutela provisória de urgência para determinar a desocupação liminar do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91, sob o fundamento de inadimplemento por parte dos requeridos.

Todavia, ao analisar os elementos constantes dos autos, verifica-se que o pedido não pode ser acolhido pelas razões que passo a expor.

Inicialmente, a probabilidade do direito, requisito indispensável à concessão da tutela provisória, encontra-se fragilizada diante da narrativa processual.

A requerente, em sua petição inicial, sustentou que o contrato de locação havia sido celebrado de forma verbal. Contudo, com a contestação, os requeridos apresentaram documento formal de locação (id. 159205492), no qual há cláusula expressa que estabelece o pagamento dos aluguéis em benefício de um terceiro.

Essa circunstância, além de contradizer a versão inicial da autora, levanta questionamentos acerca do efetivo inadimplemento
.

No caso em tela
, as partes ajustaram um contrato de locação cujos pagamentos seriam realizados a terceiros, sendo necessário averiguar em instrução probatória se as condições pactuadas foram efetivamente descumpridas
. A complexidade da situação exige análise aprofundada, inviável em sede de decisão liminar.

Assim, resta comprometida a probabilidade do direito, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

No que se refere ao perigo de dano ou ao risco ao resultado útil do processo,
a ausência de comprovação inequívoca do inadimplemento afasta a urgência do provimento antecipado. Não se pode presumir prejuízo irreparável à autora, sobretudo diante de inconsistências fáticas e probatórias
.

Por fim, a contradição na narrativa autoral, ao alterar sua posição inicial quanto à existência de contrato escrito, compromete a credibilidade de suas alegações e reforça a necessidade de instrução probatória para a elucidação dos fatos.

Ante o exposto,
INDEFIRO
o pedido de tutela provisória de urgência formulado pela parte autora.

Passo à análise das questões preliminares e ao saneamento do feito.

(...)”

Pois bem. A legislação sobre locações especifica os seguintes requisitos para a concessão da medida liminar de despejo:
a)
oferecimento de caução equivalente ao valor de três meses de aluguel; e
b)
a ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo único do art. 59 da Lei no. 8.245/91, que dispõe:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o
Conceder-se-á liminar para desocupação
em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a
falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

No caso, o
primeiro elemento
– a caução, pertinente salientar que esta pode ser dispensada quando a dívida de aluguéis e demais encargos
ultrapassar

os três meses de aluguel exigidos por lei
, como sói a hipótese.

Sobre o tema, faço menção aos seguintes precedentes desta Corte de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS
LIMINAR CONCEDIDA – REQUISITOS VERIFICADOS –
DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– INADIMPLÊNCIA – DÉBITO SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO I - Verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela urgência, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional. II - A
dívida de aluguéis e demais despesas ultrapassa o montante de R$ 180.000,00 (cento e oitenta e mil reais), quantia muito superior ao valor da caução exigida, sendo dispensável, nesse caso a garantia prevista no artigo 59, § 1o da lei no 8.245/91
.”
(TJ-MT 10050175120228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 18/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2022)

Quanto ao
segundo elemento
, há inadimplência que supera o montante de R$119.687,46 – referente aos meses de junho de 2021 a janeiro de 2024, além de ausência de pagamento do IPTU. Tal fato se confirma, porque o primeiro requerido agravado, embora citado na origem, não apresentou defesa, tampouco contraminuta, conquanto devidamente intimado para tanto, conforme certificado no Id. 280266353.

Ademais, tratar-se de contratação desprovida de garantia, o que determina o reconhecimento de que a situação trazida a exame se encontra enquadrada no âmbito da disposição do artigo 59, § 1o, IX, da Lei de Locação, autorizando o deferimento da medida liminar.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS –
LIMINAR DE DESPEJO CONCEDIDA NA ORIGEM – REQUISITOS PRESENTES
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A legislação vigente assegura ao locador o direito de obter liminar em ação de despejo por falta de pagamento, quando comprovada a mora e a ausência de garantia.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1000027-46.2024 .8.11.0000, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO- AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE DESPEJO –
PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, C/C ART. 79, DA LEI No. 8.245/91
– POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR AINDA QUE O CONTRATO ESTEJA ASSEGURADO POR GARANTIA – DÉBITO SUPERIOR A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL - DECISÃO REFORMADA - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. De acordo com a regra do § 1o, IX, do art. 59, da Lei de Locações, conceder-se-á, inaudita altera parte, a medida antecipatória para desocupação do imóvel, objeto de locação, caso o Locador promova ação de despejo, por denúncia cheia (descumprimento de obrigações contratuais) e desde que “(...) prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. É certo que o contrato de locação firmado entre as partes se encontra garantido por fiança, garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei no 8.245/91. Contudo, é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300, do CPC), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59, da Lei no 8.245/91. Como a lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79 de referida lei, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador, como é o caso dos autos.
Partindo dessa premissa, tem-se que a tutela de urgência pode ser deferida, mormente porque restou demonstrada a existência de um débito elevado dos locatários com diversos períodos de atraso no pagamento dos alugueis, além dos encargos em aberto. Nesse viés, com a permanência da parte locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel
.”
(TJMT, N.U 1009558-93.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 09/08/2023)

“AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.
No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe
.”
(TJ-MT 10221608720218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)

De outra feita, presente o
periculum in mora
, na medida em que o requerido/agravado está usufruindo do imóvel sem arcar com a devida contraprestação, em claro prejuízo ao autor recorrente.

Por esta razão, entendo que restaram preenchidos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, de modo que mister a reforma da decisão agravada.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para ratificar a tutela recursal de Id. 269963364 e autorizar a desocupação voluntária do imóvel objeto da celeuma, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, independentemente de caução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025