Tribunal: TJMT
Processo: 1031586-84.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À PENHORA DE IMÓVEIS. ALIENAÇÃO NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE DA PENHORA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por José dos Santos Coutinho contra decisão proferida nos autos do cumprimento de sentença da Ação Monitória no 1000693-43.2025.8.11.0087, ajuizada por Fagner Luiz de Costa Cozer, que rejeitou a impugnação apresentada pelo executado e determinou a realização de termo de constatação e avaliação da Fazenda São Pedro, bem como a penhora e avaliação do imóvel urbano matrícula no 5081. O agravante alegou que os referidos bens foram alienados a terceiros de boa-fé antes do ajuizamento da ação originária, apresentando contratos particulares de compra e venda, e pleiteou o cancelamento das penhoras.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se os imóveis penhorados ainda integram o patrimônio do executado à luz do art. 1.245 do Código Civil, ou se foram validamente alienados a terceiros antes do ajuizamento da ação, o que impediria a constrição judicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A propriedade de bens imóveis somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.
A ausência de registro dos contratos particulares de compra e venda apresentados pelo agravante impede o reconhecimento da transferência de propriedade, mantendo a titularidade dos bens em nome do executado.
A matrícula atualizada dos imóveis penhorados evidencia que as alegadas alienações não foram registradas, e, no caso do imóvel urbano matrícula no 5081, eventual transferência ocorreu apenas após o início do cumprimento de sentença.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que a penhora de bem imóvel registrado em nome do executado é legítima, ainda que haja contrato particular de alienação não registrado.
A defesa de eventual direito de terceiros deve ser promovida pelos próprios interessados, mediante embargos de terceiro ou ação autônoma, não podendo ser arguida pelo executado em nome alheio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A ausência de registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis mantém a propriedade em nome do alienante, legitimando a penhora no cumprimento de sentença.
Contratos particulares de compra e venda, sem registro, não têm eficácia perante terceiros e não impedem a constrição judicial do bem.
A legitimidade para impugnar a penhora de bem supostamente pertencente a terceiro cabe exclusivamente ao titular do direito alegado, por meio dos instrumentos processuais adequados.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245 e 1.227; CPC, arts. 674 e 805, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: TJ-RJ, AI 0005553-28.2020.8.19.0000, Rel. Des. Ricardo Couto de Castro, j. 16.06.2020; TJ-DF, AI 0719336-50.2018.8.07.0000, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, j. 03.04.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031586-84.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Nota Promissória, Bem Público]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RODOLPHO CONSALTER DIAS - CPF: 039.148.659-46 (ADVOGADO), JOSE DOS SANTOS COUTINHO - CPF: 141.816.901-30 (AGRAVANTE), FAGNER LUIZ DE COSTA COZER - CPF: 010.955.941-09 (AGRAVADO), EDCLEITON MENEGHINI registrado(a) civilmente como EDCLEITON MENEGHINI - CPF: 044.779.611-97 (ADVOGADO), MAYRA DE OLIVEIRA COSTA - CPF: 002.642.151-84 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À PENHORA DE IMÓVEIS. ALIENAÇÃO NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE DA PENHORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por José dos Santos Coutinho contra decisão proferida nos autos do cumprimento de sentença da Ação Monitória no 1000693-43.2025.8.11.0087, ajuizada por Fagner Luiz de Costa Cozer, que rejeitou a impugnação apresentada pelo executado e determinou a realização de termo de constatação e avaliação da Fazenda São Pedro, bem como a penhora e avaliação do imóvel urbano matrícula no 5081. O agravante alegou que os referidos bens foram alienados a terceiros de boa-fé antes do ajuizamento da ação originária, apresentando contratos particulares de compra e venda, e pleiteou o cancelamento das penhoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se os imóveis penhorados ainda integram o patrimônio do executado à luz do art. 1.245 do Código Civil, ou se foram validamente alienados a terceiros antes do ajuizamento da ação, o que impediria a constrição judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A propriedade de bens imóveis somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

A ausência de registro dos contratos particulares de compra e venda apresentados pelo agravante impede o reconhecimento da transferência de propriedade, mantendo a titularidade dos bens em nome do executado.

A matrícula atualizada dos imóveis penhorados
evidencia
que as alegadas alienações não foram registradas, e, no caso do imóvel urbano matrícula no 5081, eventual transferência ocorreu apenas após o início do cumprimento de sentença.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a penhora de bem imóvel registrado em nome do executado é legítima, ainda que haja contrato particular de alienação não registrado.

A defesa de eventual direito de terceiros deve ser promovida pelos próprios interessados, mediante embargos de terceiro ou ação autônoma, não podendo ser arguida pelo executado em nome alheio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis mantém a propriedade em nome do alienante, legitimando a penhora no cumprimento de sentença.

Contratos particulares de compra e venda, sem registro, não têm eficácia perante terceiros e não impedem a constrição judicial do bem.

A legitimidade para impugnar a penhora de bem supostamente pertencente a terceiro cabe exclusivamente ao titular do direito alegado, por meio dos instrumentos processuais adequados.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 1.245 e 1.227; CPC,
arts
. 674 e 805, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-RJ, AI 0005553-28.2020.8.19.0000, Rel. Des. Ricardo Couto de Castro, j. 16.06.2020; TJ-DF, AI 0719336-50.2018.8.07.0000, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, j. 03.04.2019.

R E L A T Ó R I O

AI

1031586-84.2025.8.11.0000

JOSE DOS SANTOS COUTINHO
x

FAGNER LUIZ DE COSTA COZER

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por JOSE DOS SANTOS COUTINHO, com o fito de reformar a decisão que, nos autos
do
Cumprimento de
S
entença
da
Ação Monitória
n°
1000693-43.2025.8.11.0087, ajuizada por FAGNER LUIZ DE COSTA COZER., rejeitou a impugnação apresentada pelo executado e determinou, dentre outras providências, a realização de termo de constatação e avaliação da Fazenda São Pedro e a penhora e avaliação do imóvel urbano matrícula no 5081.

Em suas razões recursais, o agravante alega, em síntese, que os imóveis objeto da penhora não pertencem mais ao seu patrimônio, tendo sido alienados a terceiros de boa-fé antes do ajuizamento da ação originária.

Sustenta que a Fazenda São Pedro foi vendida em 20/12/2018 ao Sr. João Lopes de Macedo, que posteriormente a revendeu em 01/07/2019 ao Sr. José Eduardo Santos Coutinho, conforme contratos particulares juntados aos autos.

Quanto ao imóvel urbano de matrícula no 5081, afirma que parte dele (150m2) foi vendida ao Sr.
Morio
Kobayashi em 25/04/2008, conforme contrato particular de ID 314472398, e o restante (250m2) foi alienado à Sra. Amanda
Naressi

Vicenzi
em 10/01/2019, estando ambas as transações em processo de regularização perante os órgãos competentes.

Argumenta que a penhora de bens pertencentes a terceiros viola o princípio da responsabilidade patrimonial e pode causar dano grave e de difícil reparação.

Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento do agravo para reformar a decisão agravada, determinando o cancelamento das penhoras dos imóveis indicados.

O pedido liminar foi indeferido (Id.
315256373
).

Devidamente intimado, o agravado não apresentou contraminuta, conforme certidão de I
d.
321648898.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

Como relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação apresentada pelo executado e determinou a penhora e avaliação de dois imóveis: a Fazenda São Pedro e um imóvel urbano de matrícula no 5081.

O cerne da questão consiste em verificar se os imóveis indicados para penhora pertencem efetivamente ao patrimônio do executado ou se foram validamente transferidos a terceiros antes do ajuizamento da ação originária.

Pois bem. Analisando detidamente os autos, verifico que não assiste razão ao agravante.

Conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de bens imóveis somente se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis:

“
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
”

No caso em análise, o agravante não comprovou o registro das alegadas transferências de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente, apresentando apenas contratos particulares de compra e venda, que, por si só, não são suficientes para transferir a propriedade dos bens.

Em relação à Fazenda São Pedro, os documentos juntados aos autos demonstram a existência de contratos particulares de compra e venda firmados entre o agravante e o Sr. João Lopes de Macedo (20/12/2018) e entre este e o Sr. José Eduardo Santos Coutinho (01/07/2019). Contudo, não há comprovação do registro dessas transferências no Cartório de Registro de Imóveis.

Quanto ao imóvel urbano de matrícula no 5081, o agravante alega ter vendido parte dele (150m2) ao Sr.
Morio
Kobayashi em 25/04/2008, conforme contrato particular de ID 314472398, e o restante (250m2) à Sra. Amanda
Naressi

Vicenzi
em 10/01/2019. Entretanto, também não há prova do registro dessas alienações.

O documento de ID 314472398, referente ao contrato firmado com o Sr.
Morio
Kobayashi, embora date de 2008, não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme se verifica da matrícula atualizada do imóvel (ID 314486850), que ainda consta em nome do agravante.

Em relação à parte remanescente do imóvel, supostamente vendida à Sra. Amanda
Naressi

Vicenzi
, o documento de ID 314486851 indica apenas um protocolo de escritura datado de 10/07/2025, posterior
, portanto, ao início do cumprimento de sentença.

Ademais, o documento de ID 314486850 (matrícula do imóvel) demonstra que a transferência para Amanda
Naressi

Vicenzi
foi registrada apenas em 18/07/2025, também em data posterior ao início do cumprimento de sentença.

Nesse contexto, não havendo prova inequívoca da transferência da propriedade a terceiros de boa-fé antes do ajuizamento da ação, presume-se que os bens ainda integram o patrimônio do executado, sendo legítima a penhora determinada pelo juízo de primeiro grau.

A jurisprudência
pátria
é no sentido de que a penhora de imóvel registrado em nome do executado é legítima, ainda que exista contrato particular de compra e venda não registrado.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BENS IMÓVEIS ALEGADAMENTE TRANSFERIDOS A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE REGISTRO
IMOBILIÁRIO.
ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO
DESPROVIDO.
I
. Pretensão do Agravante dirigida ao cancelamento de decisão que determinou a penhora de imóveis, ao argumento de que transferidos a terceiro. II. A transferência de propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do
art
.
1.245 do Código Civil. Neste passo, enquanto não realizado o competente registro imobiliário, o alienante é havido como o dono do imóvel.
III.
Não havendo registro do título translativo, e constando na matrícula do imóvel a Agravante como proprietária do bem, perfeitamente legítima a decisão que determinou a penhora. IV. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-RJ - AI: 00055532820208190000, Relator.: Des(a
).
RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 16/06/2020, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-06-18)

PROCESSUAL CIVIL. CÍVEL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO
PREJUDICADO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. PENHORA.
REGISTRO.
AUSÊNCIA. INOBSERVÂNCIA DO ART.
1.245 DO CÓDIGO
CIVIL.
IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO EXECUTADO. DIREITO DISPONÍVEL. TERCEIRO PREJUDICADO. PRINCÍPIO DA MENOR
ONEROSIDADE.
OBSERVÂNCIA. DECISÃO MANTIDA. 1
. A eficácia dos direitos reais está subordinada ao respectivo registro imobiliário, nos termos do que dispõe o
art
.
1.227 do Código Civil, de forma que não registrada a propriedade decorrente da dação em pagamento, o alienante/Executado permanece como proprietário do bem, não havendo óbice a penhora.
2
. Tratando-se de direito disponível, cabe ao terceiro prejudicado adotar as medidas necessárias para eventual proteção dos seus interesses, nos termos dos
art
.
674 e seguintes do CPC, ou, por meio de ação própria, tendo em vista que o imóvel foi penhorado, quando ainda registrado em nome da empresa executada. 3
. Deve-se levar em consideração que a finalidade da execução é a satisfação do credor, sendo que apenas quando existirem outras formas de honrar o débito é que o juiz deve buscar a execução do modo menos gravoso ao devedor. Assim, não há violação ao princípio da menor onerosidade (
art
.
805, parágrafo único, do CPC) a penhora de bem imóvel registrado em nome do devedor, quando os bens móveis indicados não estiverem disponíveis para satisfação do crédito do
exeqüente
. 4. Agravo de
Instumento
conhecido e não provido. Agravo interno
prejudicado.

(TJ-DF 07193365020188070000 DF 0719336-50.2018.8.07 .0000, Relator.: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 03/04/2019, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE:
26/04/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Ressalte-se que eventuais terceiros que se sintam prejudicados pela penhora poderão defender seus direitos por meio dos instrumentos processuais adequados, como os embargos de terceiro, nos termos do art. 674 do Código de Processo Civil.

Tratando-se de direito disponível, cabe ao terceiro prejudicado adotar as medidas necessárias para eventual proteção dos seus interesses, nos termos dos art. 674 e seguintes do CPC, ou por meio de ação própria, tendo em vista que o imóvel foi penhorado quando ainda registrado em nome do executado. Não compete ao executado invocar direito alheio em nome próprio, especialmente quando não há comprovação efetiva da transferência da propriedade.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025