Tribunal: TJMT
Processo: 1047159-15.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO SIMPLES – PLEITO DE FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA QUE CONSTOU EXPRESSAMENTE A FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017) (...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).
A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047159-15.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), SILVIO PERUSSOLO registrado(a) civilmente como SILVIO PERUSSOLO - CPF: 307.230.190-53 (APELADO), ANDERSON KRENZLIN BOLL - CPF: 005.846.999-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO SIMPLES – PLEITO DE FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA QUE CONSTOU EXPRESSAMENTE A FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO
.

Segundo o entendimento do STJ,
"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(
AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017) (...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1047159-15.2020.8.11.0041

APELANTE: SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA.

APELADO: SÍLVIO PERUSSOLO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA.
, contra r. sentença proferida pela MMa. Juíza da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Myrian Pavan Schenkel
, lançada nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais no. 1047159-15.2020.8.11.0041, ajuizada por
SÍLVIO PERUSSOLO
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar

a ilegalidade da Cláusula 14a do contrato pactuado entre as partes e condenar a ora apelante ao ressarcimento simples dos valores pagos a título de IPTU pelo ora apelado, no valor total de R$25.257,98 (vinte e cinco mil, duzentos e cinquenta e sete reais e noventa e oito centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Ao final, em razão da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 30% pelo requerente e 70% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixou em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC.

Houve oposição de embargos de declaração em Id. 280559939 e rejeição em Id.
280559942
.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que a “
cuida-se de ação de reparação de danos movida pelo Recorrido cuja pretensão consiste na declaração de nulidade da cláusula contratual que impõe ao adquirente a reponsabilidade pelo pagamento do IPTU a partir do mês subsequente à aquisição do imóvel, cumulada com pedido de restituição dos valores pagos a título de IPTU antes da entrega do empreendimento e indenização a título de danos morais. Não obstante toda matéria deduzida em sede de contestação o juízo primeiro grau terminou por julgar parcialmente procedente a demanda para fins de condenar a Recorrente: (i) A ilegalidade da cláusula 14o do contrato pactuado entre as partes (ii) Ao ressarcimento, na forma simples, dos valores pagos do IPTU pela parte autora, no valor total de R$ 25.257,98 (vinte e cinco mil duzentos e cinquenta e sete reais e noventa e oito centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação; (iii) Fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.(iv) Condenou o requerido em sucumbência na proporção de 70% (setenta por cento), nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil
” (sic).

Aponta que “
princípio cumpre evidenciar o equívoco do juízo ao afirmar na decisão que houve atraso na entrega do empreendimento. Isso porque, como se infere inclusive na fundamentação da própria decisão o imóvel foi entregue antes do prazo final previsto contratualmente, explica- se. De início, os documentos públicos, atestam de forma cabal que as obras foram concluídas dentro do prazo avençado e que os lotes integrantes do condomínio em apreço foram efetivamente entregues aos adquirentes antes do vencimento do prazo convencionado no contrato. Consoante disposto na alínea “a” e Parágrafo Único da Cláusula Décima Quartado contrato, o prazo de entrega do empreendimento era 30 de novembro de 2017, com prazo de tolerância de 06 (seis) meses. Neste sentido, considerando o prazo de extensão contratualmente previsto, as obras relativas ao empreendimento deveriam ser concluídas até 30 de maio de 2018. Ressalte-se que o “Habite-se” foi expedido pela prefeitura de Cuiabá/MT, na data 23/05/2018, antes do marco final do prazo de tolerância, qual seria o dia 30/05/2018
” (sic).

Argumenta que o “
atraso de obra se o “Habite-se” foi expedido pela municipalidade antes mesmo da conclusão do prazo de extensão previsto no contrato? Sobre outra perspectiva, como poderia haver atraso na entrega do imóvel (lote), se desde a emissão do habite-se houve a efetiva disponibilização do imóvel a Recorrido/adquirente, que poderia a partir dali obter o alvará de construção de sua unidade habitacional, tal qual outros proprietários fizeram? Ademais, depois da entrega e com a expedição do Habite-se, os adquirentes que assim desejaram, seguiram naturalmente com as providências necessárias ao início das obras de construção das unidades habitacionais, submetendo os projetos à aprovação do Condomínio e solicitando a emissão dos alvarás de construção junto à municipalidade
” (sic).

Assevera que
“desde meados de 05 de julho de 2018, já se verificava junto a Municipalidade a expedição de alvará de obra para imóveis localizados no Condomínio Supremo Itália, de acordo com o documento emitido em favor dos terceiros adquirentes Loriana Gomes e Evandro Gomes. Nesse aspecto, mister salientar que não há nos autos qualquer prova do alegado atraso de obra a garantir aos requerentes a restituição de IPTU até os anos de 2019. Pelo contrário, o que há são documentos públicos demonstrando que todas as obras de infraestrutura relativas ao empreendimento foram concluídas em 23 de maio 2018 e a evidência da disponibilização física dos imóveis aos adquirentes. A despeito da evidente inexistência de atraso, a análise atenta da r. sentença revela que o juízo a quo terminou por reconhecer ilegal a cobrança do IPTU do adquirente antes da entrega do imóvel, porque, na visão daquele julgador, a expedição do habite-se não vale comprovação da efetiva entrega do imóvel mas somente com a entrega das chaves”
(sic).

Destaca que
“a interpretação aplicada ao caso – permissa vênia – não é a mais adequada, primeiro porque despreza por completo a natureza jurídica do empreendimento em questão (condomínio horizontal fechado) e segundo porque viola o quanto livremente ajustado no contrato celebrado entre as partes, reduzindo a nada o pacta sunt servanda. Como dito alhures, a incidência de IPTU nos imóveis localizados nas dependências de condomínios horizontais fechado difere da regra geral relativa aos condomínios edilícios. Tem-se o reconhecimento de abusividade desse tipo de cláusula quando se trata de condomínio edilício, pois nesta modalidade de condomínio vertical a matrícula só é individualizada após a emissão do habite-se - art. 44 da Lei 4.591/641 - razão porque é com a “entrega das chaves” que se dá a imissão na posse do imóvel por parte dos adquirentes que ficam responsáveis, por conseguinte, pelo pagamento das despesas acessórias do imóvel, dentre elas o IPTU”
(sic).

Expõe que
“Na hipótese improvável de manutenção da sentença, necessária a reforma do método de correção monetária ali indicado para correção dos valores objeto da sentença. O juízo de piso, terminou por determinar que o valor a ser ressarcido deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do efetivo desembolso nos termos da súmula 43 do STJ4 e acrescido juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do vencimento da obrigação em conformidade com o art. 397 do Código Civil. Com efeito, para definirmos o termo inicial de contagem dos juros de mora, forçoso se faz distinguir responsabilidade contratual e extracontratual. A responsabilidade será contratual quando a obrigação exsurge da violação de dever contratual. Por sua vez, a responsabilidade será extracontratual quando há violação aos princípios gerais de direito ou mesmo à lei”
(sic).

Explana que
“se há violação a norma contratual, o contratante lesado precisa pedir judicialmente o reconhecimento da violação do contrato. Por isso, somente partir da citação inicial é que começarão fluir os juros de mora, pelo que digna de reparo a sentença também nesse ponto”
(sic).

A par destes argumentos, requer
“[...] Seja recebido o presente Recurso para que ao final seja dado total provimento, pelos motivos já expostos, para fins de que seja reconhecida a inexistência de atraso de obra e a validade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a responsabilidade da recorrida em pagar o IPTU a partir da aquisição do imóvel;”
(sic).

Subsidiariamente,
“[...] Em caso de confirmação da sentença no tocante a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a limitação dos valores a serem ressarcidos, diante da não comprovação de pagamento pelos Apelados, bem como e que a incidência dos juros se dê a partir da citação;”
(sic).

Apesar de devidamente intimado, o apelado não apresentou suas contrarrazões, conforme o certificado em Id. 280559949.

O preparo recursal recolhido, conforme certidão de Id. 281482368.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
SÍLVIO PERUSSOLO
ajuizou ação de indenização por danos morais em desfavor da
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA.
, relatando, em síntese, que adquiriu um lote no empreendimento “Residencial Supremo Itália”, de propriedade da requerida, tendo esta prometido a entrega de uma estrutura completa e regularizada, com obras de infraestrutura, rede de água potável e estação de tratamento de esgoto.

Afirma que, contudo, após a aquisição, o autor constatou que, mesmo após anos da entrega do empreendimento, diversas promessas contratuais permaneciam descumpridas, em especial no que tange à ausência de fornecimento de água tratada pela concessionária pública e à inexistência de estação de tratamento de esgoto.

Alega que a requerida, ao invés de buscar soluções definitivas, adotou medidas paliativas, como a perfuração de poços artesianos, cujas águas são de qualidade duvidosa, comprometendo a saúde e o bem-estar dos moradores.

Aduz, ainda, que o descumprimento contratual reiterado gerou-lhe profunda frustração, transtornos e sentimento de impotência, ferindo direitos de personalidade, o que justifica a indenização por danos morais.

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar

a ilegalidade da Cláusula 14a do contrato pactuado entre as partes e condenar a ora apelante ao ressarcimento simples dos valores pagos a título de IPTU pelo ora apelado, no valor total de R$25.257,98 (vinte e cinco mil, duzentos e cinquenta e sete reais e noventa e oito centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Destaco trecho da sentença proferida no juízo
a quo
:

“[...] De início, deve ser consignado que o litígio versa sobre matéria exclusivamente de direito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, dispensando dilação probatória, razão pela qual, em observância aos princípios da celeridade processual e da razoável duração do processo,
passo a julgar antecipadamente a lide
.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber um julgamento com resolução de mérito.

Destarte, observo que o Código Civil estabelece que a liberdade de contratar será exercida nos limites da função social do contrato, respeitando, inclusive, os princípios de probidade e boa-fé [...]

[...]

Ademais
, deve-se ressaltar que a relação travada entre a parte requerente e a requerida se trata de típica relação de consumo, porquanto a segunda enquadra-se no conceito de fornecedor e a primeira no de consumidora.

[...]

S
ob a ótica civil e consumerista, aplica-se ao fornecedor a teoria do risco do empreendimento, em que todo aquele que se dispõe a exercer alguma atividade no campo de fornecimento de serviços, tem o dever de responder pelos fatos resultantes do empreendimento, independentemente de culpa, ou seja, responde objetivamente.

A responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a executar determinados serviços e o fato ou vício do produto ou serviço ofertado é um dos pressupostos da responsabilização pelos danos daí decorrentes, nas relações de consumo, inclusive o dano moral.

Ressalte-se que esta vulnerabilidade se refere não apenas a fragilidade econômica do consumidor, mas também técnica.

Com efeito, à hipótese em testilha aplica-se as disposições da lei consumerista, comparecendo a parte requerida como fornecedora de serviços e a parte requerente como consumidor final, razão pela qual, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor, responde de forma objetiva pelos danos causados ao requerente, sendo suficiente a prova da existência do fato decorrente de uma conduta injusta.

No caso dos autos, verifica-se que o requerente, por meio de documentos anexados em id no 40089805, comprova a cobrança do pagamento do IPTU do terreno em questão, mesmo sem a entrega.

Em sede de contestação, a requerida, alega que não há atraso na entrega do imóvel, porém, não traz um documento aos autos capaz de comprovar o fato dito, apenas trazendo carta de habite-se.

Ainda, vale ressaltar que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente, ônus que competia às rés comprovarem, restando, no caso em comento, incontroverso o atraso na entrega do imóvel.

Ademais, em relação ao pedido de danos morais, em que pese o desconforto experimentado pela autora, em decorrência da cobrança indevida dos valores referentes às despesas condominiais e ao IPTU do imóvel, tenho que o episódio em tela não possui o potencial ofensivo que lhe quer emprestar a demandante, sendo certo que os dissabores e aborrecimentos suportados pela mesma não extrapolam aqueles usualmente enfrentados pelo homem médio, na vida de relação.

Sobre a condenação a título de danos materiais decorrente da cobrança indevida do IPTU pela requerida, uma vez que a cláusula invocada, tal como fundamentado na sentença, é completamente abusiva e contraria entendimento pacificado.

No mais, é pacífico que o consumidor somente pode ser cobrado por débitos de condomínio e IPTU após a entrega das chaves.

Assim é devido o ressarcimento dos valores pagos pela parte requerente, uma vez que se trata de cobrança indevida há muito definida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio.

[...]

Portanto, devendo ser ressarcido, de forma simples, o valor pago do IPTU pela parte requerente.

Considerando as lições colimadas, entendo que a procedência parcial é medida que se impõe.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE
o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para
DECLARAR
a ilegalidade da cláusula 14o do contrato pactuado entre as partes e
CONDENAR
a requerida ao ressarcimento, na forma simples, dos valores pagos do IPTU pela parte autora, no valor total de R$ 25.257,98 (vinte e cinco mil duzentos e cinquenta e sete reais e noventa e oito centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista que a parte requerente decaiu de parte ínfima do pedido, condeno as partes à sucumbência recíproca, na proporção de 70% (setenta por cento) para a requerida e 30% (trinta por cento) para os requerentes, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.”
(Id. 280559936).

Pois bem. Entendo que a sentença não merece reparos.

Isso porque, em relação aos créditos de IPTU, o entendimento da Corte Superior se consolidou no sentido de que consideram-se contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Assim, eventuais despesas de IPTU realizadas
antes
da entrega do imóvel, não devem ser suportadas pelo autor apelado, haja vista que este não estava na posse do imóvel, devendo a requerida apelante arcar com a referida obrigação. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse".
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Ademais, da criteriosa análise dos autos, nota-se que a compra efetuada se refere a um lote,
sem edificações
, dentro de um condomínio residencial, denominado “Condomínio Supremo Itália”, e não há nos autos comprovação de que, de fato, houve posse e fruição do imóvel pelo autor apelado no período em que arcou com o IPTU.

Tampouco há prova de que o condomínio estava pronto, no período, para ser usado e quais seriam as áreas e espaços usufruídos.

Assim, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU é da requerida apelante, como bem fixado na sentença, até a efetiva entrega do empreendimento.

Nesse sentido, colaciono julgado de minha Relatoria, em caso análogo, envolvendo, inclusive, o apelante:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO SIMPLES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Segundo o entendimento do STJ, "
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017) (...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).”
(N.U 1045637-50.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 27/07/2024)
(Destaquei)

Por fim, na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis).

Isso porque, embora o lote em discussão tenha sido individualizado no contrato, é parte integrante de um loteamento fechado, na modalidade condomínio fechado, com prazo fixado para a entrega.

Portanto, os compradores somente terão a fruição e gozo do bem após a entrega do empreendimento.

Frise-se ainda que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente, ônus que competia às rés comprovarem, restando, no caso em comento, incontroverso o atraso na entrega do imóvel.

Nesse sentido colaciono precedente desta Câmara de Direito privado:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA –
INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – ENTREGA COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS
– APURAÇÃO PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ENCERRAMENTO DA OBRA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO –
IPTU – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA –
MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS – DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – 1o APELO - PARCIALMENTE PROVIDO - 2o APELO - DESPROVIDO.

‘1.
A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.
2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada. 3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente. 4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo. 5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.’ (N.U 1032636-95.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 06/10/2021)

Tratando-se de responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, deve o consumidor ser indenizado por todos os prejuízos suportados em decorrência do atraso injustificável na entrega do imóvel.

Segundo o entendimento do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.”
(N.U 1004933-58.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/08/2023, Publicado no DJE 04/09/2023)

No que se refere ao pleito subsidiário de aplicação de juros moratórios a partir da citação, constata-se a ausência de interesse recursal, uma vez que a sentença recorrida já acolheu expressamente tal critério.

Com efeito, o juízo de origem condenou a parte requerida ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros legais de 1% ao mês a contar da citação, conforme se extrai do seguinte trecho:

“Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE
o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para
DECLARAR
a ilegalidade da cláusula 14o do contrato pactuado entre as partes e
CONDENAR
a requerida ao ressarcimento, na forma simples, dos valores pagos do IPTU pela parte autora, no valor total de R$ 25.257,98 (vinte e cinco mil duzentos e cinquenta e sete reais e noventa e oito centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais
juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.
”
(Destaquei)

Portanto, inexistindo interesse recursal,
NÃO CONHEÇO
do recurso neste ponto.

Ante o exposto,
CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO
e, no ponto,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença vergastada.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC, apenas em relação à parte apelante, mantendo a proporção como fixado na sentença (art. 86 do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025