Tribunal: TJMT
Processo: 1000629-91.2022.8.11.0037
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE DIRETO COM A CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. CONSTRUTORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA. APLICAÇÃO DA MÉDIA DOS TRÊS ANOS ANTERIORES À PANDEMIA COVID-19. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, afastando a capitalização mensal de juros, a utilização da Tabela Price e determinando o recálculo da correção monetária pelo IGP-M com base na média dos anos anteriores à pandemia da Covid-19 (2017-2019).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (1) validade da capitalização mensal de juros e da adoção da Tabela Price em contrato firmado com incorporadora, não integrante do Sistema Financeiro Nacional; e (2) a aplicação de média histórica do IGP-M em período anterior, em razão da variação excepcional durante o período da pandemia, para fins de recompor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados com incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, conforme Súmula 539/STJ e art. 15-A da L. 4.380/1964.
4. A utilização da Tabela Price implica capitalização composta, configurando anatocismo, vedado pela Súmula 121/STF.
5. O aumento excepcional do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 configurou evento imprevisível e extraordinário, apto a gerar desequilíbrio contratual, justificando o recálculo dos reajustes com base na média dos três anos anteriores, para restaurar o equilíbrio contratual.
6. Demonstrado por prova pericial que o desconto já concedido pela apelante não restabeleceu o equilíbrio econômico da avença, mantém-se a adequação determinada pelo juízo de origem.
7. O percentual de 15% fixado a título de honorários sucumbenciais revela-se proporcional e conforme o art. 85, § 2o, do CPC/2015, sendo cabível a majoração de 2% em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso de apelação não provido.
Tese de julgamento: “1. É vedada a capitalização mensal de juros e a adoção da Tabela Price em contratos de compra e venda de imóvel firmados com construtoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 2. A elevação excepcional do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 autoriza o recálculo da correção monetária pela média dos três anos anteriores, para preservação do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CC/2002, arts. 478 e 479; CPC/2015, art. 85, §§ 2o e 11; L. 4.380/1964, art. 15-A; Súmula 121/STF; Súmula 539/STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.905.596/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 13.11.2023; STJ, AREsp 2.301.701/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.06.2023; TJMT, N.U 1000628-09.2022.8.11.0037, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 25.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000629-91.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), MARCOS SANDER RODRIGUES - CPF: 849.722.461-20 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
DIRETO COM A CONSTRUTORA
. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. CONSTRUTORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE
DE UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE.
CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA. APLICAÇÃO DA MÉDIA DOS TRÊS ANOS ANTERIORES À PANDEMIA
COVID-19
. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação contra sentença que reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais em contrato de compromisso de compra e
venda de
imóvel
com alienação fiduciária, afastando a capitalização mensal de juros, a utilização da Tabela
Price
e determinando o recálculo da correção monetária pelo IGP-M com base na média dos anos anteriores à pa
ndemia da Covid-19 (2017-2019).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Discute-se
: (
1
)
validade d
a capitalização mensal de juros e
d
a adoção da Tabela
Price
em contrato firmado com
incorporadora,
não integrante do Sistema Financeiro Nacional; e (
2
)
a
aplicação de média histórica

do IGP-M em período anterior, em razão da
variação excepcional durante o período
da pandemia,
para
fins de
recompor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A capitalizaçã
o mensal de juros é vedada em contratos firmados com incorporadora não integrante
do Sistema Financeiro Nacional, conforme Súmula 539/S
TJ e art. 15-A da L. 4.380/1964
.

4.
A utilização da Tabela
Price
implica capitalização composta, configurando anatocismo, vedado pela Súmula 121/STF.

5
. O aumento excepcional do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 configurou evento imprevisível e extraordinário, apto a gerar desequilíbrio contratual, justificando o recálculo
dos reajustes com base na média dos três anos anteriores, para restaurar o equilíbrio contratual
.

6
. Demonstrado por prova pericial que o desconto
já
concedido pela apelante não restabeleceu o equilíbrio econômico da avença, mantém-se a adequação determinada pelo juízo de origem.

7
. O percentual de 15% fixado a título de honorários sucumbenciais revela-se proporcional e conforme o art. 85, § 2o, do CPC/2015, sendo cabível a majoração de 2% em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
. Recurso de apelação
não
provido.

Tese de julgamento: “1. É vedada a capitalização mensal de juros e a adoção da Tabela
Price
em contratos de compra e venda de
imóvel firmados
com construtoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 2. A elevação excepcional do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 autoriza o recálculo da correção monetária pela média dos três anos anteriores, para preservação do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CC/2002,
arts
. 478 e 479; CPC/2015, art. 85, §§ 2o e 11; L. 4.380/1964, art. 15-A; Súmula 121/STF; Súmula 539/STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
REsp
1.905.596/PR, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, T3, j. 13.11.2023; STJ,
AREsp
2.301.701/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.06.2023; TJMT, N.U 1000628-09.2022.8.11.0037, Rel. Des. Rubens de
Oliveira Santos
Filho, j. 25.09.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA.
SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA:

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
a
pelação cível interposto por
Carisma Investimentos e Participações S/A em
face da sentença proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Co
marca de Primavera do Leste/MT,
nos autos da ação revisional de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por danos morais, movida por Marcos
Sander
Rodrigues.

A sentença
julgou parcialmente
procedentes
os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a abusividade da capitalização mensal de juros, afastando a utilização da Tabela
Price
, e determinando que a correção monetária incidente sobre o contrato nos exercícios de 2020 a 2022 fosse recalculada pela média do IGP-M dos três anos anteriores à pandemia (2017 a 2019). Também declarou a nulidade das cláu
sulas 10.1 e 10.1.1 do contrato
. Houve sucumbência recíproca, sendo fixada verba honorária de 15% sobre o valor do proveito econômico obtido.

O apelante
sustenta
, em síntese, que
o juízo singular
desconsiderou provas documentais e periciais que demonstrariam a regularidade das cláusulas contratuais e a inexistência de desequilíbrio entre as partes. Afirma que a aplicação da Tabela
Price
é legítima e reconhecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não configurando, por si só, capitalização ilícita de juros.

Argumenta que o IGP-M é índice amplamente utilizado em contratos de financiamento imobiliário, inclusive com respaldo legal no artigo 46 da Lei no 10.931/95, razão pela qual não poderia ser substituído por média aritmética de períodos anteriores. Defende que o
reajuste contratual decorre de pacto livremente firmado entre as partes e que o princípio do pacta sunt servanda deve prevalecer.

Alega também que concedeu desconto espontâneo de 5% na correção de parcelas, o que teria restabe
lecido o equilíbrio contratual,
e

que não se considerou o aumento expressivo dos custos dos insumos e materiais relacionados à sua atividade empresarial durante a pandemia da Covid-19, bem como a valorização significat
iva dos lotes do empreendimento
.
Por fim, requer a reforma da sentença, com o restabelecimento da Tabela
Price
e da aplicação plena do IGP-M
.

Contrarrazões
pelo não p
rovimento do recurso
(id. 315818949)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA:

Egrégia Câmara:

Na origem
,
a ação
pretende

a revisão do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, firmado com a apelante em
11/
10
/
2019, referente ao lote 19, quadra 51, do loteamento denominado "Vertente das Águas".

Da capitalização mensal de juros

Com
relação à capitalização mensal de juros, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento
no sentido de que sua adoção é permi
tida somente quando expressamente
estabelecida

em
operações de crédito realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, desde que o contrato tenha sido celebrado após a vigência da Medida Provisória no 2.170-36/2001, conforme
entendimento
consolidado pela Súmula no 539 do STJ.

Ademais, o artigo 15-A da Lei no 4.380/64, inserido pela Lei no 11.977/2009, prevê expressamente que
“É permitida a
pactuação
de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação SFH”.

No caso
,
o laudo pericial (Id.
315818911
)
confirmou que
"o valor inicial da parcela foi calculado com juros compostos, seguindo exatamente os termos da Tabela
Price
a taxa de 0,75% a.m." (pág. 3
4
)
,

evidenciando a ocorrência de capitalização mensal de juros.

Nesse sen
tido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO
SFI.
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.
2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
REsp
: 1905596 PR 2020/0240969-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/11/2023, sem destaque no original).

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE.

AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

(STJ,
AREsp
. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicação em 22-6-2023, sem destaque no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE –
ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (
REsp
.
n. 2005302).

Na Tabela
Price
os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).

A tutela de urgência será concedida quando preenchidos os requisitos elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil.

(N.U 1027917-91.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE
OLIVEIRA SANTOS
FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2024,
Publicado
no DJE 14/03/2024)
.

Assim,
considerando que a apelante não é instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional,
não
está
autorizada
a aplicar o sistema de amortização pela Tabela
Price
, tampouco a proceder à capitalização mensal dos juros, admitindo-se, nesses caso
s, apenas a capitalização anual,
em consonância com a Súmula 121 do STF e jurisprudência consolidada do STJ.

Da correção monetária pelo IGPM
.

No que concerne à correção monetária pelo IGP-M, a sentença recorrida determinou que, no período correspondente aos exercícios de 2020, 2021 e 2022, fosse realizado o recalculo das parcelas contratuais com base na média do IGP-M dos três anos anteriores à pandemia (2017 a 2019).

Tal medida decorre do reconhecimento de que a pandemia da Covid-19 configurou evento extraordinário e imprevisível,
apto a gerar desequilíbrio em diversas relações contratuais, sobretudo naquelas que previam o IGP-M como índice de atualização, em razão da acentuada elevação do indicador durante o período pandêmico.

Conforme demonstrado pelo laudo pericial (Id. 315818911), o IGP-M apresentou variações atípicas e desproporcionais, atingindo 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021, percentuais muito superiores à sua média histórica e significativamente mais elevados do que outros índices inflacionários, como o IPCA, circunstância que justifica a adequação determinada pelo juízo de origem para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

A
perícia
demonstrou que, embora a apelante tenha concedido descontos nos reajustes,
tais reduções não foram suficientes para restabelecer o equilíbrio contratual. Consta do parecer técnico que, “considerando as diferenças apuradas nos
4
8 pagamentos realizados, no geral, houve um
desconto nominal pela Requerida
de 9,76% atinentes as parcelas de 1 a 48, que considerando as

parcelas pagas a maior e a maior totalizou um desconto de R$

87,03
” (Id.
315818911pág. 3
4
), percentual insuficiente para compensar o impacto gerado pela elevação excepcional do índice no período pandêmico.

O Código Civil, em seu artigo 478, dispõe que,
“nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pleitear a resolução do contrato, cujos efeitos retroagirão à data da citação.
”

Por sua vez, o artigo 479 estabelece que
"A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.".

Ainda que a apelante sustente ter igualmente suportado o aumento dos custos de insumos durante o período pandêmico e afirme ter concedido redução no percentual de correção contratual, o laudo pericial demonstrou que o desconto aplicado, equivalente a 9,76%, mostrou-se insuficiente para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro da avença, especialmente diante da expressiva elevação do IGP-M verificada no período analisado.

Dessa maneira
, a solução adotada pelo juízo de origem, revela-se adequada para restabelecer o equilíbrio contratual, assegurando a preservação da avença e evitando a onerosidade excessiva para qualquer das partes, devendo ser mantida também nesse ponto.

A propósito:

APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA POR IGP-M. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

[...]
III. Razões de decidir

A capitalização mensal é vedada em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN, conforme STJ e Súmula 121/STF.

A adoção da Tabela
Price
implica capitalização composta, vedada na hipótese.

A variação anormal do IGP-M durante a pandemia justifica o recálculo dos reajustes com base na média dos três anos anteriores, para restaurar o equilíbrio contratual.

Cláusulas que exigem anuência para transferência e impõem custos prefixados sem comprovação violam o art. 31 da L. 6.766/1979 e o art. 51 do CDC.

Honorários advocatícios mantidos em 15%, por equidade e proporcionalidade, com majoração de 2% em grau recursal.

[...]
“1. É vedada a capitalização mensal de juros em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN.
”

“2. A expressiva elevação do IGP-M durante a pandemia autoriza o recálculo da correção monetária com base na média histórica anterior, para preservar o equilíbrio contratual.”

“3. São nulas cláusulas que condicionam a transferência contratual à anuência do vendedor e fixam despesas administrativas sem demonstração de custos reais.”

[...]
(N.U 1000628-09.2022.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE
OLIVEIRA SANTOS
FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2025,
Publicado
no DJE 25/09/2025)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA EFETIVAMENTE DEMONSTRADA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – AUMENTO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada efetivamente a onerosidade excessiva na parcela de financiamento imobiliário em razão de aumento desproporcional do IGPM, índice de correção monetária contratado, decorrente de fatores extraordinários, é
autorizada
a substituição pelo IPCA para a recomposição do valor da moeda n
o período de excepcionalidade. (N.U 1006814-82.2021.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE
OLIVEIRA SANTOS
FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 08/07/2024,
Publicado
no DJE 08/07/2024)

Assim
, deve ser mantida a determinação de recálculo da correção monetária para o período dos exercícios 2020/2021/2022,
aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

Dos honorários advocatícios

A
apelante sustenta que
deve ser reduzido o percentual arbitrado a
título
de honorários de sucumbência, de 15% sobre o valor do proveito econômico, ao argumento de que diversos pedidos formulados pelo apelado não foram acolhidos.

Contudo
,
o percentual fixado revela-se adequado e proporcional, em consonância com os parâmetros estabelecidos no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Ademais,
verifica-se que a
ação
foi julgada parcialmente procedente, reconhecendo a sucumbência recíproca e condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 56% para a parte autor
a e 44% para a parte requerida
, o que por si só afasta o argumento da apelante.

D
ispositivo

Diante do exposto,

NEGO PROVIMENTO ao recurso
de
a
pelação
.

Por conseguinte, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios
em
mais 2%
sobre o valor fixado na sentença
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025