Tribunal: TJMT
Processo: 1039588-56.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO E NOVO CONTRATO CELEBRADO DURANTE A PANDEMIA. ALEGAÇÃO DE DESÍDIA, CLÁUSULA ABUSIVA E ONEROSIDADE EXCESSIVA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual c/c devolução integral dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel, sob alegação de descumprimento contratual, cláusula abusiva e onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se há vício de consentimento, cláusula abusiva ou inadimplemento que justifique a rescisão contratual por culpa das rés, com devolução integral das quantias pagas, bem como a limitação do percentual de retenção previsto contratualmente.
III. Razões de decidir
3. Não comprovada omissão das recorridas quanto à entrega de boletos ou cópia do contrato, tampouco conduta unilateral ou desidiosa que inviabilizasse o cumprimento das obrigações.
4. A relação jurídica é de consumo, porém a inversão do ônus da prova não exime a parte autora da apresentação de prova mínima de suas alegações.
5. O percentual de retenção de 50% dos valores pagos encontra amparo na Lei no 13.786/2018 e jurisprudência consolidada do STJ, inexistindo abusividade na cláusula pactuada para contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
6. A celebração voluntária de distrato e de novo contrato em contexto já pandêmico afasta a alegação de onerosidade excessiva sem demonstração de desequilíbrio concreto.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. É válida, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de patrimônio de afetação, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuada, nos termos da Lei no 13.786/2018 e jurisprudência do STJ. 2. A alegação de dificuldade para obtenção de boletos ou de prejuízos advindos da pandemia, sem comprovação mínima de omissão da parte contratada ou de desequilíbrio concreto, não autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 421, 422, 478; CDC, arts. 6o, VIII, 14; L. no 13.786/2018, art. 67-A, § 5o; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 05/05/2025; STJ, AgInt no AREsp 862.624/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 22/06/2020; TJMT, N.U 0003450-56.2014.8.11.0008, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 20/02/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039588-56.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSIMAR FERREIRA DIAS - CPF: 019.253.221-90 (APELANTE), LEA TORQUATO DE ALMEIDA - CPF: 706.454.001-06 (ADVOGADO), EUSTAQUIO INACIO DE NORONHA NETO - CPF: 691.720.211-87 (ADVOGADO), KELMA GREYCE DA SILVA DIAS - CPF: 007.698.740-02 (APELANTE), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0018-42 (APELADO), MATHEUS CUSTODIO SANTOS - CPF: 756.114.651-53 (ADVOGADO), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), LEANDRO ALMEIDA ROCHA - CPF: 019.735.976-08 (ADVOGADO), LAMARA AMADO SANTOS - CPF: 051.800.186-50 (ADVOGADO), RARYANA MARQUES CUNHA - CPF: 004.391.811-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO E NOVO CONTRATO CELEBRADO DURANTE A PANDEMIA. ALEGAÇÃO DE DESÍDIA, CLÁUSULA ABUSIVA E ONEROSIDADE EXCESSIVA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação
interposta
contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual c/c devolução integral dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel,
sob alegação
de descumprimento contratual, cláusula abusiva e onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em saber se há vício de consentimento, cláusula abusiva ou inadimplemento que justifique a rescisão contratual por culpa das rés, com devolução integral das quantias pagas, bem como a limitação do percentual de retenção previsto contratualmente.

III. Razões de decidir

3.
Não comprovada omissão das recorridas quanto à entrega de boletos ou cópia do contrato, tampouco conduta unilateral ou desidiosa que inviabilizasse o cumprimento das obrigações.

4.
A relação jurídica é de consumo, porém a inversão do ônus da prova não exime a parte autora da apresentação de prova mínima de suas alegações.

5.
O percentual de retenção de 50% dos valores pagos encontra amparo na Lei no 13.786/2018 e jurisprudência consolidada do STJ, inexistindo abusividade na cláusula pactuada para contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

6.
A celebração voluntária de distrato e de novo contrato em contexto já pandêmico afasta a alegação de onerosidade excessiva sem demonstração de desequilíbrio concreto.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. É válida, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel
sob regime
de patrimônio de afetação, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuada, nos termos da Lei no 13.786/2018
e jurisprudência do STJ
.
2.
A alegação de dificuldade para obtenção de boletos ou de prejuízos advindos da pandemia, sem comprovação mínima de omissão da parte contratada ou de desequilíbrio concreto, não autoriza a rescisão contratual com devolu
ção integral dos valores pagos.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 421, 422, 478; CDC, arts. 6o, VIII, 14; L. no 13.786/2018, art. 67-A, § 5o; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
REsp
1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, 3a Turma, j. 05/05/2025; STJ,
AgInt
no
AREsp
862.624/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 22/06/2020; TJMT, N.U 0003450-56.2014.8.11.0008, Rel.
Desa
. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 20/02/2019.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação interposto por
JOSIMAR FERREIRA DIAS
e
KELMA GREYCE DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Dr. Pierro de Faria Mendes, Juiz de
Direito em cooperação para o NAE na
5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Cumulada Com Pedido de Tutela Antecipada e Devolução de Quantias Pagas n. 1039588-56.2021.8.11.0041, ajuizada em face de
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
-
ME
e
CONSTRUTORA CÁSSIO E ADRIANO LTDA
, julgou improcedente
a pretensão deduzida na inicial, por não vislumbrar a comprovação de vício de consentimento, cláusula abusiva ou inadimplemento contratual por parte das requeridas
(ID. 296136420).

Em suas razões recursais
(ID. 296136422)
, os Apelantes alegam, em síntese, que a sentença merece ser reformada por violação do princípio da inversão do ônus da prova, considerando
se
tratar de relação de consumo com hipossuficiência técnica e
informacional dos consumidores.

Sustentam ter havido desídia das Apeladas por não terem fornecido cópia do contrato nem os boletos para pagamento das parcelas, configurando violação ao direito à
informação previsto no Código de Defesa do Consumidor
.

Argumentam que a pandemia da COVID-19 constitui fato superveniente que gerou onerosidade excessiva, justificando a revisão contratual nos termos do
art. 478 do Código Civil, pleiteando
a aplicação da
Súm
.
543 do STJ para devolução integral dos valores pagos, alegando rescisão po
r culpa das Apeladas e sustentando
a abusividade da cláusula de retenção de 50% do valor pago.

A
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
apresentou contrarrazões no ID. 296136424, alegando ausência de vícios na sentença e que a decisão analisou corretamente
os fatos e o direito aplicável, sustentando
que não houve comprovação de desídia ou omissão quanto à entrega de boletos ou contratos, destacando a celebração voluntária de distrato e novo contrato com ciência das partes.

Defende a aplicação da Súmula 543 do STJ, argumentando que a rescisão decorreu de iniciativa dos próprios Apelantes por dificuldades financeiras, não havendo culpa exclusiva das Apeladas que justificasse devolução integral dos valores pagos, afirmando que o percentual de 50% previsto contratualmente não configura abusividade, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso.

Por sua vez,
a
CONSTRUTORA CÁSSIO E ADRIANO
apresentou
contrarrazões no ID. 296136426, arguindo preliminarmente a violação do princípio da dialeticidade, sustentando que os Apelantes
se
lim
itaram
a repetir os argumentos da inicial sem impugnar especificamente os fundamentos da decisão recorrida.

No mérito,
defende
a inexistência de cláusulas abusivas,
sustentando
que a retenção de 50% dos valores pagos encontra amparo na Lei
n.
13.786/2018,
bem como
ser impossível invocar prejuízos causados pela COVID-19, considerando que o contrato foi firmado durante a pandemia, quan
do o Decreto Legislativo n.
6/2020 já havia sido publicado, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e
isento de
preparo (ID.
297684367
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR

O
fensa ao princípio da dialeticidade

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
a

a
pelad
a

CONSTRUTORA CÁSSIO E ADRIANO

suscita

em suas contrarrazões a
preliminar de inadmissibilidade da apelação, ao argumento de que a peça recursal estaria em desacordo com o princípio da dialeticidade, porquanto não teria impugnado de forma específica os fundamentos da sentença.

Sem razão, contudo,
a
Recorrid
a
, pois
apesar de os Apelantes terem reiterado alguns argumentos da petição inicial, não se pode dizer que se limitaram à mera repetição, pois impugnaram de modo preciso os fundamentos centrais da sentença de primeiro grau ao sustentar a necessária inversão do ônus da prova em razão da hipossuficiência técnica e informacional, a caracterização da desídia das Apeladas pela não entrega de cópia do contrato e dos boletos de pagamento, a configuração de onerosidade excessiva em virtude da pandemia de COVID-19 e a correta aplicação da Súmula 543 do STJ no sentido de restituição integral dos valores pagos.

Trata-se, pois, de impugnação direta e pontual da motivação decisória, não bastando à parte contrária demonstrar formalmente a repetição de argumentos, mas sim a inexistência de qualquer enfrentamento específico dos fundamentos atacados, o que claramente não ocorreu
.

De todo modo, é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que
“
a mera repetição dos termos da petição inicial ou da contestação, no recurso de apelação, não é fator suficiente a ensejar o não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, devendo haver, contudo, a impugnação suficiente dos fundamentos da sentença, como ocorreu no caso dos autos
”
(STJ.
AgInt
no
AgInt
no REsp n. 2.014.740/TO, Rel. Min. Regina Helena Costa, 1a Turma, j. 13/03/2023, DJe 16/03/2023).

Assim, não demonstrada
a
alegada ausência de impugnação aos fundamentos da sentença,
REJEITO
a preliminar de inadmissibilidade do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade suscitada pela parte Apelada.

É como voto.

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Superada esta questão
,
no mérito,
JOSIMAR FERREIRA DIAS
e
KELMA GREYCE DA SILVA
pretendem a reforma da sentença de improcedência para que seja declarada a rescisão contratual por culpa das Apeladas, com a consequente devolução integral dos valores pagos no montante de R$ 8.133,07, ou subsidiariamente, a limitação da retenção a 10% do valor pago.

Em qu
e pese os argumentos vertidos no apelo
,
contudo,
tenho que
o
recurso
não
comporta
provimento
.
Vejamos.

Constou da sentença
recorrida,
no que pertine
:

“
(...)

Trata-se deação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela antecipada e devolução de quantias pagasproposta porJOSIMAR FERREIRA DIAS e KELMA GREYCE DA SILVA em face de IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI e CONSTRUTORA CÁSSIO E ADRIANO LTDA,ambas as partes devidamente qualificadas nos autos.

In
casu
, relatamque em 11 de maio de 2020 pactuaram originalmente com a empresa IDEALE para financiar um imóvel localizado na Av. Salim
Falicio
, Lote 07, QD, 45, Residencial Park CEA, Bairro Jardim Pauliceia, pagando como entrada o valor R$ 23.150,00 (vinte três mil cento e cinquenta reais). Aduzem que o imóvel estava em fase de construção e que o prazo para entrega do imóvel era de 24 (vinte e quatro) meses, a partir da data da assinatura do contrato com prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias da data prevista para a entrega.

Narramqueem março de 2021 a requerida IDEALE informou que a obra foi embargada, e que seria necessário efetuar a troca do imóvel. Efetuada a troca e distrato, firmaram no dia 25 de Março de 2021, novo contrato de promessa de compra e venda do empreendimento RESIDENCIAL C&A SADDI, UNIDADE 201, Bloco 03, localizado na Rua U-5, Quadra 38, n. 08, Cuiabá, com o valor do valor imóvel de R$ 164.365,04 (cento e sessenta e quatro mil, trezentos e sessenta e cinco reais e quatro centavos), sendo pagos já o valor de R$ 8.133,07 (oito mil cento e trinta e três reais e sete centavos), com crédito do distrato da quadra n. 45, lote 07 do Residencial CEA PARK CEA, ficando o saldo devedor no valor de R$ 34.078,53 (trinta e quatro mil setenta e oito reais e cinquenta e três centavos).

Afirma que as requeridas não forneceram cópia do contrato, bem como a entrega dos boletos para os requerentes efetuarem o pagamento das 42 parcelas no valor de R$ 746,00 (setecentos e quarenta e seis reais), com vencimentos de 21/04/2021 a 21/09/2024 e o balão no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), com o vencimento em 21/12/2021.

Destarte, requer, liminarmente,a imediata suspensão do contrato e a devolução dos valores pagos, bem como de qualquer cobrança relativa ao imóvel. Requer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
no valor de R$ 8.133,07 (oito mil cento e trinta e três reais e sete centavos), a rescisão contratual, e a condenação do requerido em custas e honorários.

No ID 69738405 foi indeferido o pedido de tutela de urgência pleiteado e determinado
a
citação do requerido.

IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação no ID 72408915 e CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO LTDA apresentou contestação no ID 83410966.
A Construtora Cássio e Adriano sustentou
a validade dos contratos firmados, a regularidade da prestação dos serviços e o cumprimento das obrigações contratuais. A
Ideale
Negócios Imobiliários, por sua vez, afirmou que os autores foram atendidos em todas as solicitações, que houve regular celebração de distrato e novo contrato, e que não há demonstração de inadimplemento das obrigações que justifique a devolução integral dos valores.

Impugnação à contestação apresentada no ID 89085037.

Instados, as partes informaram que não pretendem produzir outras provas nos autos.

Audiência de conciliação infrutífera no ID 162972594.

É o relatório. DECIDO.

Verifico que o feito se encontra em condições de julgamento, inexistindo preliminares pendentes de apreciação ou nulidades processuais. As partes são legítimas e estão regularmente representadas nos autos. O feito está apto ao prosseguimento, estando presentes os pressupostos processuais e condições da ação.

Vislumbro que o deslinde da controvérsia não carece de mais dilação probatória. Assim, consubstanciado no artigo 355, I do CPC, conheço diretamente do pedido,
julgando antecipadamente a lide
. Ademais, a documentação que instrui o processo é suficiente para o desfecho da questão, o que torna desnecessária a produção de quaisquer outras provas.

MÉRITO

Sustentam que houve desídia por parte das rés, que resultou em onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual, razão pela qual requerem a rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, com retenção de no máximo 10%. Postulam, ainda, a
concessão de tutela de urgência para suspensão de cobranças e da entrega do imóvel, além da inversão do ônus da prova.

O pedido de rescisão contratual formulado pelos autores está alicerçado na suposta omissão das requeridas quanto à entrega de boletos e cópia do contrato.
Contudo, as provas juntadas aos autos demonstram que os autores firmaram dois contratos com as rés, tendo sido devidamente orientados e cientes das cláusulas pactuadas
.

Conforme documentos anexados pelas requeridas, os autores assinaram o primeiro contrato relativo ao imóvel no Residencial Park CEA, e, em seguida, diante da alteração no empreendimento, aderiram voluntariamente ao distrato e celebraram novo contrato referente ao Residencial C&A SADDI
. Não há nos autos comprovação suficiente de que as rés deixaram de entregar documentos essenciais à execução do contrato ou que tenham imposto cláusulas abusivas de maneira unilateral
.

A alegação de que não foram entregues boletos de pagamento não encontra respaldo nos elementos probatórios. Ao contrário, os autos revelam que os autores tiveram acesso à via do contrato e estavam cientes das condições. Eventual dificuldade em obter boletos ou documentos poderia ser solucionada por vias extrajudiciais, não sendo suficiente para caracterizar inadimplemento contratual por parte das rés
.

Quanto à devolução integral dos valores pagos, a jurisprudência majoritária
-
conforme a Súmula 543 do STJ
-
estabelece que, na hipótese de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, admite-se a retenção parcial dos valores pagos, desde que em percentual razoável. O contrato firmado prevê a retenção de valores a título de cláusula penal, de forma expressa e acordada entre as partes, sem vício de consentimento.

Ademais, os autores não demonstraram que a causa da rescisão se deu por inadimplemento exclusivo das rés.
Ao contrário, as dificuldades financeiras dos autores foram alegadas como fator determinante da impossibilidade de continuidade do contrato. Ainda que dignas de consideração, essas alegações não justificam a restituição integral dos valores, tampouco afastam os efeitos das cláusulas contratuais validamente pactuadas
.

Em relação ao pedido de tutela antecipada, ele foi indeferido anteriormente, e diante da improcedência do pedido principal, resta prejudicado.

Não havendo comprovação de vício de consentimento, cláusula abusiva ou inadimplemento contratual por parte das rés, impõe-se a rejeição da pretensão dos autores.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC,
JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por
Josimar
Ferreira Dias e
Kelma

Greyce
da Silva
em face de
Ideale
Negócios Imobiliários LTDAe Construtora Cassio e Adriano LTDA.

Condeno
os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em
10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. Contudo,
suspendo
a exigibilidade, por serem os autores beneficiários da justiça gratuita (art. 98, §3o, do CPC).

(
...)”
(ID.
296136420
) (
g.n
.)

Como
visto,
a
controvérsia
recursal
gira em torno da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com o consequente pedido de restituição dos valores pagos e afastamento da cláusula penal con
siderada abusiva pelos autores, sendo que a
sentença de origem, após minuciosa análise do conjunto fático-probatório, entendeu inexistirem vícios de consentimento, cláusulas abusivas ou inadimplemento das rés, ressaltando a voluntariedade na celebração de distrato e de novo contrato, bem como a ausência de elementos que evidenciassem desídia das apeladas.

Pois bem
.

Conforme documentado nos autos, os
A
pelantes, em 11 de maio de 2020, celebraram contrato de promessa de compra e venda de u
nidade no Residencial Park CEA, sendo que, e
m virtude do embargo da obra, foi formalizado distrato, sendo firmado novo contrato, em 25 de março de 2021, referente à
outra
unidade no empreendimento Residencial C&A
Saddi
, Bloco 03, Unidade 201, pelo
valor de R$ 164.365,04, tendo sido pagos R$ 8.133,07, oriundos do crédito
relativo ao distrato anterior, restando
saldo devedor de R$ 34.078,53.

Alegam o
s apelantes não terem recebido cópia do contrato nem os boletos para pagamento das parcelas
deste segundo contrato
, o que teria dificultado o adimplemento e ocasionado insegurança jurídica.

A sentença, por seu turno, afastou a existência de desídia das rés, considerando que os autores aderiram voluntariamente ao novo contrato e que não restou comprovada a ausência de entrega dos documentos essenciais ou de conduta unilateral e abusiva.

De início, cumpre salientar que a
relação jurídica subjacente configura relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, pois os
A
pelantes são destinatários finais do serviço imob
iliário e
as rés
, fornecedoras.

Não obstante, ainda que a regra seja a inversão do ônus probatório nas relações consumeristas, certo é que a parte autora
não está isenta
da incumbência de fazer prova mínima das suas alegações, ao contrário, a intenção do legislador é facilitar a prova do alegado ao consumidor quando colocado em situações de difícil produção de provas ou quando a prova está fora do seu alcance,
sujeito
a desvirtuamento do instituto.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

“
"
A
jurisprudência desta Corte Superior se posiciona no sentido de que a inversão do ônus da prova não dispensa a comprovação mínima, pela parte autora, dos fatos constitutivos do seu direito
" (
AgInt
no
Resp
1.717.781/RO, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 05/06/2018, DJe de 15/06/2018). 4. Agravo interno não provido. (STJ,
AgInt
no
AREsp
862.624/RJ, Rel. Min
. Raul Araújo
,
4a Turma, j.
22/06/2020, DJe 01/07/2020)
(
g.n
.)

Nessa esteira, a
alegação de ausência de entrega de cópia do contrato e dos boletos, por si só, n
ão encontra respaldo nos autos, pois, c
onforme
fundamentado na
sentença
objurgada
, eventual dificuldade quanto à obtenção dos boletos poderia ter sido solucionada extrajudicialmente, inexistindo comprovação de que tal fato tenha inviabilizado o cumprime
nto das obrigações contratuais, não se constatando, a
demais,
qualquer
omissão das
Apeladas
capaz de caracterizar descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva destas.

Ressalte-se que a disponibilização dos boletos e faturas pendentes pode ocorrer por múltiplos meios alternativos, amplamente acessíveis e de uso corrente nos dias de hoje, tais como plataformas digitais na
internet
, aplicativos de celular, solicitações de segunda via por e-mail ou diretamente junto às instituições financeiras e até mesmo em agências bancárias físicas.

Essa multiplicidade de canais para obtenção das faturas reforça a possibilidade de o consumidor acessar os documentos necessários para o pagamento de suas obrigações, independentemente da entrega física dos boletos pela parte fornecedora.

Assim, a mera alegação de eventual dificuldade pontual na obtenção dos boletos, desacompanhada de demonstração efetiva de prejuízo ou de tentativa concreta de resolução extrajudicial, não se mostra suficiente para afastar a regularidade da relação contratual, tampouco para atribuir às Apeladas a responsabilidade exclusiva pela rescisão pretendida.

A propósito:

“
APELAÇÃO
-
RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL
-
ATRASO NA ENTREGA DE FATURA
-
PAGAMENTO EM ATRASO QUE GERARÁ JUROS E MULTA
-
PEDIDO DE AFASTAMENTO DOS ENCARGOS
-
IMPROCEDENTE
-
DISPONIBILIDADES DE MEIOS ALTERNATIVOS PARA O PAGAMENTO DA DÍVIDA
-
RECURSO DESPROVIDO.

Nos dias atuais
, em que as faturas pendentes podem ser retiradas por meios alternativos, como internet, aplicativo de celular, solicitação de segunda via e até mesmo no próprio banco, não pode ser afastada a obrigatoriedade do consumidor de honrar com suas obrigações e efetuar o pagamento de suas dívidas a tempo.
”
(
TJMT.
N.U 0003450-56.2014.8.11.0008,
Câmaras
Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel.
Desa
. Nilza Maria Possas de Carvalho
,
j.
20/02/2019,
DJ
e
20/02/2019)
(
g.n
.
)

Do mesmo modo, a alegada
abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do promitente comprador, pleiteando sua limitação a 10% ou, subsidiariamente, a um percentual menor,
sob alegação
de desequi
líbrio e enriquecimento ilícito, também não encontra amparo na jurisprudência.

Isso porque a
análise da cláusula penal deve
observar a legislação vigente à época da celebração do contrato, n
o caso, a Lei n
.
13
.786/2018 (“Lei dos
Distratos
”), que
prevê,
em seu
art. 67-A, §5o, que, nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, admite-se a estipulação de cláusula penal de até 50% da quantia paga, hipótese em que se enquadra o contrato
sob análise
.

Em casos como tais,
o Superior Tribunal de Justiça

consolidou entendimento no sentido de que a restituição das parcelas pagas, em caso de resolução por iniciativa do adquirente, pode ser feita com retenção de percentual razoável, em atenção ao equilíbrio contratual e à recomposição dos cust
os suportados pelo empreendedor, admitindo a retenção de 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuado, nos seguintes termos:

“
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5o DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1
.
A

jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018
" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025).

2.
A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (
AgInt
no
AREsp
208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).

3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido.
”
(
STJ.
AREsp
n. 2.654.649/SP,
R
el
.
Min
.
Moura Ribeiro,
3a
Turma,
j.
16/6/2025, DJEN
24/6/2025) (
g.n
.)

“
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO. AFETAÇÃO. REGIME. LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No 282/STF. AUSÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. SÚMULA No 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS
5
E 7/STJ.
(...)
5.
É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018

(...)”
(
STJ.
REsp n. 1.947.912/SP,
R
el
.
Min
.
Ricardo Villas
Bôas

Cueva
,
3a
Turma,
j. 05/05/2025, DJEN 09/05/
2025)(
g
.
n
.
)

No presente caso, não há nos autos comprovação de cláusula penal manifestamente abusiva, tampouco de que o percentual pactuado destoa dos parâmetros legais e jurisprudenciais, notadamente diante da previsão expressa em lei
e no contrato entabulado entre as partes, conforme cláusula
F
, item
1
(ID. 296136363, p. 2), onde consta que:

Logo, a
cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, prevista em contratos
sob regime
de patrimônio de afetação e expressamente pactuada, encontra respaldo na Lei 13.786/2018 e na
jurisprudência do
STJ, não se evidenciando, neste caso
concreto
, desproporcionalidade apta a justificar a sua redução, mormente diante da inexistência de vício de consentimento ou abuso, nos termos do art. 51, IV, do CDC
.

Por sua vez, também não subsistem as alegações quanto aos reflexos
da Pandemia da
COVID
-19
, uma vez que
, apesar de notória e impactante, não autoriza, por si só, a revisão ou resolução de
contratos de forma automática, sendo necessária
a comprovação concreta do desequilíbrio financeiro provocado pelo evento extraordinário, o que não restou suficientemente demonstrado nos autos, sobretudo porque o segundo contrato foi firmado já sob o contexto pandêmico
, em 25/03/2021 (ID. 296136363)
.

Com tais considerações, diante dos
fatos apurados,
d
a legislação aplicável e
d
a jurisprudência consolidada, observa-se que não há elementos suficientes para infirmar a conclusão do juízo de origem, devendo ser mantida a
sentença objurgada, tal como proferida
.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
JOSIMAR FERREIRA DIAS
e
KELMA GREYCE DA
SILVA
, mantendo
incólume
a sentença
recorrida
, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte,
majoro
a condenação em honorários advocatícios de 10% para
15% (quinze por cento)
, atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC, mantendo a suspensão da exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025