Tribunal: TJMT
Processo: 1044191-75.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE DESERÇÃO E INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. MÉRITO. PRAZO CONTRATUAL E DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADOS. PREJUÍZO PRESUMIDO. INDENIZAÇÃO POR ALUGUERES E DANOS MORAIS. MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES NÃO CUMULÁVEIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação interposto por LUCAS FERREIRA DA SILVA contra sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em desfavor de COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA, pleiteando indenização pelo atraso na entrega de imóvel adquirido, em razão de prejuízos materiais e morais, além de lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) verificar a existência de deserção pela suposta modificação da condição financeira do apelante; (ii) examinar a alegada ausência de observância ao princípio da dialeticidade recursal; (iii) analisar a validade da cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel ao financiamento; (iv) determinar se o atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização por danos materiais (aluguéis) e morais; (v) examinar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa moratória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Preliminares:
A alegação de deserção é rejeitada, pois a condição financeira do apelante, beneficiário da justiça gratuita, permanece comprovada por documentos nos autos, conforme art. 99, § 2o, do CPC, não sendo demonstrada pela apelada qualquer alteração que justifique a revogação do benefício.
A preliminar de ausência de dialeticidade recursal também é afastada, visto que o recurso apresenta fundamentos específicos que impugnam a sentença, atendendo ao art. 1.010, II e III, do CPC, e ao princípio da instrumentalidade das formas.
Mérito:
O prazo contratual de entrega do imóvel, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, não pode ser vinculado à celebração de contrato de financiamento, nos termos do Tema 996 do STJ, sendo fixado com base na data contratual.
O atraso na entrega do imóvel, configurado entre julho de 2021 e agosto de 2022, presume prejuízo ao adquirente, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 996), o que autoriza a indenização pelos lucros cessantes, calculados com base no valor locatício médio do imóvel.
A indenização por danos materiais deve ser fixada no valor de R$ 400,00 mensais, corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescidos de juros de 1% ao mês, desde a citação até a entrega das chaves.
O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o mero aborrecimento, configurando danos morais, que são fixados em R$ 5.000,00, considerando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
A cláusula penal estipulada no contrato não pode ser cumulada com lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ, sendo deferida apenas a indenização por danos materiais (aluguéis).
Os ônus de sucumbência são fixados de forma recíproca, com base no art. 86 do CPC, observada a gratuidade de justiça concedida ao autor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
O prazo de entrega de imóvel em contrato de promessa de compra e venda não pode ser vinculado à concessão de financiamento imobiliário, sendo considerado o prazo contratual acrescido de eventual prazo de tolerância.
O atraso na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por danos materiais presumidos (aluguéis) e morais, independentemente de prova específica de prejuízo.
Não é possível a cumulação de lucros cessantes com multa moratória, nos termos do Tema 970 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil de 2015, arts. 85, 86 e 99, §2o; Código de Defesa do Consumidor, arts. 47 e 51, IV; Código Civil, arts. 189 e 927.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Tema 996, 2a Seção, j. 25.09.2019.
STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Tema 970, 2a Seção, j. 11.04.2018.
TJSP, Apelação Cível 1004323-73.2021.8.26.0526, Rel. Sá Moreira de Oliveira, 33a Câmara de Direito Privado, j. 18.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044191-75.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUCAS FERREIRA DA SILVA - CPF: 059.681.841-67 (APELANTE), ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - CPF: 010.984.351-76 (ADVOGADO), EDSON LUIZ DE FRANCA DIAS - CPF: 002.191.861-97 (ADVOGADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), ADRIANA PASSOS FERREIRA ANDRADE - CPF: 035.604.796-22 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE DESERÇÃO E INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. MÉRITO. PRAZO CONTRATUAL E DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADOS. PREJUÍZO PRESUMIDO. INDENIZAÇÃO POR ALUGUERES E DANOS MORAIS. MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES NÃO CUMULÁVEIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por LUCAS FERREIRA DA SILVA contra sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em desfavor de COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA, pleiteando indenização pelo atraso na entrega de imóvel adquirido, em razão de prejuízos materiais e morais, além de lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão:

(i) verificar a existência de deserção pela suposta modificação da condição financeira do apelante;

(
ii
) examinar a alegada ausência de observância ao princípio da dialeticidade recursal;

(
iii
) analisar a validade da cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel ao financiamento;

(
iv
) determinar se o atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização por danos materiais (aluguéis) e morais;

(v) examinar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa moratória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Preliminares:

A alegação de deserção é rejeitada, pois a condição financeira do apelante, beneficiário da justiça gratuita, permanece comprovada por documentos nos autos, conforme art. 99, § 2o, do CPC, não sendo demonstrada pela apelada qualquer alteração que justifique a revogação do benefício.

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal também é afastada, visto que o recurso apresenta fundamentos específicos que impugnam a sentença, atendendo ao art. 1.010, II e III, do CPC, e ao princípio da instrumentalidade das formas.

Mérito:

O prazo contratual de entrega do imóvel, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, não pode ser vinculado à celebração de contrato de financiamento, nos termos do Tema 996 do STJ, sendo fixado com base na data contratual.

O atraso na entrega do imóvel, configurado entre julho de 2021 e agosto de 2022, presume prejuízo ao adquirente, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 996), o que autoriza a indenização pelos lucros cessantes, calculados com base no valor locatício médio do imóvel.

A indenização por danos materiais deve ser fixada no valor de R$ 400,00 mensais, corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescidos de juros de 1% ao mês, desde a citação até a entrega das chaves.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o mero aborrecimento, configurando danos morais, que são fixados em R$ 5.000,00, considerando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

A cláusula penal estipulada no contrato não pode ser cumulada com lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ, sendo deferida apenas a indenização por danos materiais (aluguéis).

Os ônus de sucumbência são fixados de forma recíproca, com base no art. 86 do CPC, observada a gratuidade de justiça concedida ao autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O prazo de entrega de imóvel em contrato de promessa de compra e venda não pode ser vinculado à concessão de financiamento imobiliário, sendo considerado o prazo contratual acrescido de eventual prazo de tolerância.

O atraso na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por danos materiais presumidos (aluguéis) e morais, independentemente de prova específica de prejuízo.

Não é possível a cumulação de lucros cessantes com multa moratória, nos termos do Tema 970 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil de 2015,
arts
. 85, 86 e 99, §2o; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 47 e 51, IV; Código Civil,
arts
. 189 e 927.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Tema 996, 2a Seção, j. 25.09.2019.

STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Tema 970, 2a Seção, j. 11.04.2018.

TJSP, Apelação Cível 1004323-73.2021.8.26.0526, Rel. Sá Moreira de Oliveira, 33a Câmara de Direito Privado, j. 18.11.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
LUCAS FERREIRA DA SILVA
, cont
ra sentença que na Ação
de Obrigação de Fazer com Indenização por Danos Materiais e Morais no
1044191-75.2021.8.11.0041, proposta em desfavor de
COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA
,
julgou improcedente
a ação que tem por objeto
o pagamento de alugueres, em razão do atraso na entrega do empreendimento, com declaração de
regularida
da cláusula de
tolerância.

Em síntese, aduz que em 29-12-2018, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda do apartamento no 301, bloco 13, localizado no Edifício Mirante do Coxipó, pelo valor de R$ 129.500,00, com entrega
prevista para dezembro de 2020, com cláusula de tolerância de 180 dias.

A
rgumenta que até a propositura da ação
(dezembro/2021)
, o i
móvel não havia sido entregue, mesmo ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância,
o que lhe
caus
ou pr
ejuízos materiais e morais.

Sustenta que a sentença desconsidera o
entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, segundo o qual o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização pelos prejuízos presumidos, independentemente de vinculação ao contrato de financiamento.

Postula o provimento do recurso
a fim de que
sejam julgados procedentes os pedidos da inicial, com a condenação da Apelada ao pagamento de
alugueres n
o valor médio de mercado até a entrega efetiva do imóvel;
l
ucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, acrescidos de 0,2% referente à cláusula penal;
d
anos morais no montante de R$ 50.000,00
, bem assim
,
ao ô
nus
da
sucumbência,
com
honorários advocatícios de 20%, conforme o art. 85, §2o, do CPC, observando o Tema 996 do STJ.

Nas contrarrazões, a apelada
COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA,

sustenta
preliminar
de deserção, frente a não comprovação de o apelante continuar a ser beneficiário da justiça e
de não conhecimento do apelo frente ao não enfrentamento aos fundamentos da sentença (artigo 932, III, do CPC) e, no mérito,

pede o desprovimento do recurso (id 259661178).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR – DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA EM FAVOR DO APELANTE

A preliminar de deserção, suscitada pela apelada, no sentido de que a condição financeira do autor teria mudado no decorrer dos anos do trâmite da ação, não se sustenta.

Sabe-se que a concessão do benefício da
justiça gratuita está
condicionada
à comprovação da insuficiência de recursos,
cuja
presunção de hipossuficiência econômica
pode
ser afastada quando houver, nos autos, elementos que evidenciem a ausência dos requisitos previstos no art. 99, § 2o, do CPC/2015.

No caso em exame, o autor apelante
apresentou documentos que comprovam sua incapacidade financeira, como sua CTPS (
id 259659231
)
, seus holerites
(
id 259659233 a 259659235
)
, que
demonstram que
o
autor não
ostenta
condições
financeiras
de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento
.

Ressalto que de acordo com o
artigo 99, § 2o, do CPC/2015, uma vez concedido o benefício da justiça gratuita, presume-se a veracidade da alegação de hipossuficiência econômica da parte autora e cabe, portanto, ao impugnante o ônus de demonstrar, de forma objetiva e consistente, que houve alteração na situação financeira do beneficiário que justifique a revogação do benefício, de cujo ônus a apelada não se desincumbiu.

Por essas razões, entendo que o benefício conferido ao apelante deve ser mantido.

Ante o exposto,
rejeito a preliminar apresentada nas contrarrazões.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR - PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Eminentes pares:

Nas contrarrazões, a apelada suscita, em sede de preliminar, a inobservância ao princípio da dialeticidade, sob o argumento de falta de impugnação específica aos tópicos da sentença, apresentando alegações genéricas, razão pela qual entende que o recurso não deve ser conhecido.

Sem razão, contudo.

O artigo 1.010, II e III, doCódigo de Processo Civil, consubstancia o princípio da dialeticidade recursal, exigindo expressamente que o recurso contenha as razões de fato e de direito, que amparam a irresignação à decisão impugnada.

Na espécie, em que pese às alegações, não se verifica o vício apontado, porquanto de uma simples leitura da irresignação recursal é possível extrair os motivos e fundamentos sobre os quais se assentam seu pedido, sendo plenamente cognoscível e compreensível a irresignação manifestada e as razões do inconformismo do recorrente, que dialogam, perfeitamente, com a sentença impugnada.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETITICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/15. REPRODUÇÃO DAS ALEGAÇÕES DA INICIAL NA FUNDAMENTAÇÃO DO APELO. CONHECIMENTO. POSSIBILIDADE. CONDIÇÃO. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DA IRRESIGNAÇÃO E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. HIPÓTESE CONCRETA. OCORRÊNCIA PARCIAL. 1. Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização de danos materiais e compensação de danos morais, por meio da qual se sustenta ter sido descumprido acordo verbal para a imediata imissão na posse de imóvel e estar sendo cobrada dívida condominial extraordinária não imputável ao promitente comprador. 2. Recurso especial interposto em: 09/12/2016; conclusos ao gabinete em: 25/04/2017; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal é determinar se: a) a mera reprodução, na apelação, das alegações da inicial acarreta, necessariamente, violação ao princípio da dialeticidade e enseja, assim, o não conhecimento de referido recurso; b) na hipótese concreta, as razões da apelação apresentadas pelo recorrente infirmam todos os fundamentos da sentença recorrida. 4. O principal efeito dos recursos é o devolutivo, já que destinado a impedir o trânsito em julgado da sentença, permitindo o reexame, a nova apreciação, da matéria já decidida pelo Judiciário por outro órgão funcionalmente superior. 5. O efeito devolutivo é regido pelo princípio dispositivo e pelo tantum
devolutum
quantum
appellatum
, pois, por meio do recurso, somente se devolve ao órgão superior a matéria recorrida pela parte interessada. 6. A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na petição da apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial da ação ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, eis que a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. 7. É essencial, todavia, que as razões recursais da apelação guardem alguma pertinência com a matéria decidida na sentença. 8. Na hipótese concreta, do cotejo entre as razões da apelação e a fundamentação da sentença, infere-se, no que diz respeito ao capítulo referente ao pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas condominiais extraordinárias, que o recorrente logrou aduzir argumentos suficientes, ainda que em tese, para impugnar os correspondentes fundamentos da decisão judicial de mérito. 9. Quanto ao capítulo referente à imissão na posse, contudo, a apelação sequer minimamente indica a irresignação do apelante quando à fundamentação da sentença, tampouco seu propósito de obter novo julgamento a respeito da matéria. 10. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1665741/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019,
DJe
05/12/2019)

Logo,
rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO MÉRITO

A controvérsia em exame está em saber se é caso de reforma da sentença, a fim de julgar procedente a presente
de Obrigação de Fazer com Indenização por Danos Materiais e Morais no
1044191-75.2021.8.11.0041, em razão do atraso na entrega do imóvel, com observância ao Tema 996 do STJ.

No caso, da análise das provas, observa-se que
as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda,
cujo prazo de entrega do imóvel estava previsto para
dezembro de 2020
(item 5 do pacto
) e ainda contou com previsão de prorrogação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos (id

259
659249)
.

Já a entrega das chaves ocorreu apenas em
20-08- 2022
, de acordo com o termo acostado ao id 259661162.

A requerida apelada defende que não houve atraso na entrega das chaves, porque o prazo
inicial era de 24 meses
,
cuja
prorrogação só começaria a fluir a partir da assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro
,
firmado em 03-9-2020
, isto é, o prazo final, acrescido do prazo de tolerâ
ncia seria março de 2023.

Acerca da previsão de prorrogação da entrega da obra por até 180 (cento e oitenta) dias prevista, afigura-se lícita, porquanto estabelecida de forma proporcional.

Assim se diz, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão de obra, inadimplência, entre outro, sendo razoável, a prorrogação do prazo de entrega,
frente
a dificuldade na definição exata do término da obra, m
áxime
no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas.

Contudo, não se afigura razoável vincular
o início do prazo de prorrogação (180 dias) à concessão do financiamento, o que é de
fendido pela apelada e inadvertidamente reconhecido
n
a sentença
.

Acerca da controvérsia e com o objetivo de solucionar a questão, em julgamento de recurso especial repetitivo (tema 996), o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
(...) (REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 2a Seção, j. 25/09/2019) (realces não originais).

Assim, inclusive por aplicação do disposto nos artigos 47 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, o prazo de entrega teve início na data contratação com a requerida/apelada
, acrescido de mais 180 dias de tolerância contratual, que, no caso, findou-se em junho de 2021 (porquanto lícita a previsão de tolerância de 180 dias).

Neste contexto,
se o prazo final para entrega do imóvel era
2
9
de junho de 2021

(já contando com o prazo de
180 dias de

prorrogação)

e as chaves foram entregues em
20-08- 2022,
de acordo com o termo acostado ao id 259661162,
evidente a mora da
requerida/apelada
, conforme entendimento jurisprudencial consolidado no Superior Tribunal de Justiça, é devida a indenização por lucros cessantes, porquanto presumidos os prejuízos do promitente comprador no caso de atraso na entrega do imóvel.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA DE VENDA. ATRASO NA ENTREGA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em Exame 1. Recurso de Apelação em razão da sentença que condenou as requeridas ao pagamento de lucros cessantes, danos materiais e danos morais, além das custas processuais e honorários advocatícios. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) descaracterização do dano moral; (
ii
) inexistência de atraso na entrega da obra; (
iii
) não obrigatoriedade de pagamento de taxa de obra e lucros cessantes. III. Razões de Decidir 3. O contrato de crédito associativo não justifica a alteração do prazo de entrega da obra, devendo ser respeitado o prazo contratual acrescido de tolerância. 4.
ATRASO. Ocorrência Prevalece a data de entrega prevista no contrato de compra e venda celebrado com a construtora, admitida a prorrogação pelo prazo de tolerância de 180 dias. Inaplicabilidade de prazo diverso estipulado no contrato de financiamento Abusividade configurada.
5. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA Juros de obra devidos no período de atraso na entrega da unidade que devem ser ressarcidos ao autor.
Matéria pacificada pelo STJ. Tema 996.
6. MULTA CONTRATUAL. Incidência. Encargo expressamente previsto no caso de inadimplemento da incorporadora 7. DANOS MORAIS. Não caracterização. Inadimplemento contratual. Mero aborrecimento. Precedentes STJ. IV. Dispositivo e Tese 8. Dá-se parcial provimento ao recurso, excluindo a condenação por danos
morais.“
(TJSP; Apelação Cível 1003290-77.2023.8.26.0526; Relator (a): Vitor Frederico
Kümpel
; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Salto - 1a Vara; Data do Julgamento: 18/12/2024; Data de Registro: 18/12/2024) (grifei)

“COMPROMISSO COMPRA e VENDA
.
Licitude da cláusula de tolerância não superior a 180 dias
.
Súmula TJSP no 164
.
Atraso na entrega da obra configurado
.
Mora caracterizada
.
Responsabilidade pelos frutos não percebidos
.
Súmula TJSP no 162
.
Obrigação de indenização pela privação injusta do uso do bem
.
Uso economicamente medido pelo valor locativo, passível de ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato
.
Percentual de 0,5% do valor do contrato
.
Adequação
.
Termo inicial: após o transcurso do prazo de tolerância, comumente admitido pelo mercado imobiliário
.
Cabível indenização por lucros cessantes
.
Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, tese repetitiva fixada no julgamento do REsp 1729593/SP
.
Sentença mantida, salvo o erro material constatado quanto às datas a serem consideradas no caso dos autos. Honorários advocatícios de sucumbência devidos pelas apelantes majorados, em aplicação ao disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil. Recurso não provido, com observação.
”
(TJSP; Apelação Cível 1004323-73.2021.8.26.0526; Relator (a): Sá Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de Salto, 2a Vara; Data do Julgamento: 18/11/2024; Data de Registro: 18/11/2024).

E, diante do atraso na entrega do imóvel desde junho de 2021 até a entrega das chaves, fica evidente a indenização por danos materiais, devido a impossibilidade de fruição do bem.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização (Tema no 996).

Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel
,
o comprador faz jus à indenização, p
orque
foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.

Necessário, portanto, o pagamento de
alugueres durante o período de atraso na entrega do imóvel, conforme postulado pelo autor
e devidamente comprovado o custo mensal de R$400,00, a contar de
julho de 2021
até a efetiva entrega das chaves, valores a serem
devidamente corrigidos.

No que tange a possibilidade de inversão da Cláusula Penal em favor do consumidor, o STJ, sobre tal matéria, fixou a seguinte tese, em sede de Recurso Repetitivo (Resp. 1.614.721/DF):

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Assim, o STJ firmou as teses:

Tema 970:
“
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor e
quivalente ao locativo
, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
.”

Tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Pela leitura dos
a
córdãos paradigmas,
conclui-se
que o STJ
afasta
a cumulação de multa moratória, que
ostenta
natureza eminentemente compensatória, com lucros cessantes, bem como disciplinou que a previsão contratual de incidência de multa por inadimplemento, apenas em desfavor do consumidor, deve ser considerada para arbitramento de indenização, possibilitando a inversão da cláusula penal.
Contudo, há que se ressaltar que a cláusula penal estipulada por atraso na entrega da obra - moratória ou compensatória - não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 do STJ).

Nesse contexto,
não há se falar em condenação da apelada em multa moratória,
porquanto deferida a
condenação a título de danos materiais
– pagamento dos alugueres
.

No tocante à indenização pelos danos morais, com razão o autor apelante, na medida em que a situação vivenciada excedeu o mero aborrecimento, conquanto a entrega do imóvel estava prevista para junho de 2021, computada a prorrogação e somente foi entregue em agosto de 2022.

O dano moral se
afigura presente, oriundo do
descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil
-
atraso da entrega do imóvel
-
, fato que ultrapass
a
a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes
precedentes:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (
AgInt
no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021,
DJe
26/03/2021)

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES DE IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA CONFERIDA À AUTORA – BENESSE MANTIDA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – FATO DO SERVIÇO – ÔNUS DA PROVA QUE NASCE INVERTIDO POR FORÇA DE LEI – INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3o, CDC – INVERSÃO PROCLAMADA NA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA, VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – CUMULAÇÃO
COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – VALOR MANTIDO – HONORÁRIO SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM VALOR ADEQUADO – 1o APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO E 2o APELO DESPROVIDO.

Tratando-se de ação fundada na ocorrência de fato do serviço, em que o autor reclama dano causado pelo defeito na prestação do serviço (atraso na entrega do imóvel), a inversão do ônus da prova é automática, porque que decorre de expressa disposição legal, contida no art. 14, § 3o, do CDC.

Assim, a proclamação da inversão do ônus da prova, em sede de sentença, não implica cerceamento de defesa, violação ao princípio da não surpresa e/ou em ausência de fundamentação da decisão.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

O STJ consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de nos casos de atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).

A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são
inacumuláveis
a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Devem ser mantidos os honorários advocatícios arbitrados em valor adequado e razoável, em conformidade com os critérios impostos pelo art. 85 do CPC e com os precedentes da 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

(N.U 1037374-92.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024,
publicado
no DJE 09/12/2024)

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados.

Acerca do
valor da indenização,
necessário que seja
estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou represente enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso específico
, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes,
fixo o valor da indenização em
R$5.000,00 (cinco mil reais)
,
suficiente a
o duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação,
a fim de
impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Por derradeiro, n
o
que diz respeito aos
honorários
advocatícios
de sucumbência, devem ser arbitrados de acordo com os requisitos do art. 85 e parágrafos do CPC
.

Ob
serva
dos
os critérios legais, tais como, o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço,
fixo os honorários sucumbenciais em
10% sobre o valor da condenação
, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC.

Todavia, em razão da sucumbência recíproca
(artigo 86, do CPC),
condeno as partes igualmente (50% para cada) ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, observada a hipossuficiência do autor, cuja exigibilidade fica suspensa, por ser beneficiário da gratuidade da justiça.

Ante o exposto.
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de
LUCAS FERREIRA DA SILVA
, para julgar parcialmente procedente a
Ação de Obrigação de Fazer com Indenização por Danos Materiais e Morais no
1044191-75.2021.8.11.0041, para:

i) CONDENAR

a demandada a indenizar a parte autora pelos prejuízos de ordem material, a título do pagamento de aluguel, pelo período do atraso na entrega do imóvel, desde 07/2021, no importe de R$ 400,00 (quatrocentos reais
)
mensais, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC
, até a efetiva entrega das chaves;

ii
)
CONDENAR

a requerida a
o pagamento de
indenização
por danos morais de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais),corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação
. Por fim, os ônus
da
sucumbência são fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação (artigo 85, §2o, do CPC
), de forma recíproca, 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes (artigo 86 do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025