Tribunal: TJMT
Processo: 1039942-76.2024.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-22

Ementa:
Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Repetição de Indébito e Restituição de Valores julgada improcedente, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, observando o disposto no art. 98, §3o, do CPC.
O apelante alega que adquiriu um imóvel da apelada e que, embora nunca o tenha recebido, foi obrigado ao pagamento do IPTU.
Diz que, diante da abusividade das cláusulas contratuais que impõem a retenção integral das parcelas pagas, pediu a rescisão contratual e intimou extrajudicialmente a apelada, que manteve a decisão de retenção integral dos valores pagos.
Contrarrazões no Id n. 295016892.
É o relatório.
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039942-76.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADELSON DOS SANTOS LIMA - CPF: 021.174.851-03 (APELANTE), ANDRE LUIS MELO FORT - CPF: 975.421.561-87 (ADVOGADO), VANIA REGINA MELO FORT - CPF: 050.417.068-67 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Repetição de Indébito e Restituição de Valores julgada improcedente, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, observando o disposto no art. 98, §3o, do CPC.

O apelante alega que adquiriu um imóvel da apelada e que, embora nunca o tenha recebido, foi obrigado ao pagamento do IPTU
.

Diz que, diante da abusividade das cláusulas contratuais que impõem a retenção integral das parcelas pagas, pediu a rescisão contratual e intimou extrajudicialmente a apelada, que manteve a decisão de retenção integral dos valores pagos.

Contrarrazões no Id n.
295016892
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Repetição de Indébito e Restituição de Valores julgada improcedente, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, observando o disposto no art. 98, §3o, do CPC.

O apelante alega que adquiriu um imóvel da apelada e que, embora nunca o tenha recebido, foi obrigado ao pagamento do IPTU
.

Diz que, diante da abusividade das cláusulas contratuais que impõem a retenção integral das parcelas pagas, pediu a rescisão contratual e intimou extrajudicialmente a apelada, que manteve a decisão de retenção integral dos valores pagos.

Contrarrazões no Id n.
295016892
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As partes firmaram o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciário e Outras Avenças Jurídicas, nos termos da Lei n. 9.514/97, em que o apelante adquiriu o lote 24, quadra 30, rua 13,
em Várzea Grande – MT, por R$ 130.482,11, com entrega no
ultimo
dia de abril de 2015.

Em 23-1-2019 o apelante enviou uma carta à apelada, requerendo o distrato, em que afirmou o seguinte:

“O motivo do distrato é por total incapacidade econômica de dar sequência na relação contratual, consigno que em referido imóvel não há nenhuma construção, assim como estou ciente de que não haverá devolução de valores.

Peço que dê sequência no processo de distrato, inclusive retirar restrições em meu nome que foram incluídas durante o processo de distrato.

Informa ainda, que em anexo se encontram pagos o IPTU proporcional de 2016 e integral de 2017 e 2018.

A certidão de débito não
pe
fundada neste ato em face da dívida de IPTU de período anterior a aquisição do imóvel, de responsabilidade da BRDU, bem assim a aplicação da multa pelo Município de Várzea Grande.”
(
Id n.
295016446 - Pág. 5
).

VOTO

As partes firmaram o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciário e Outras Avenças Jurídicas, nos termos da Lei n. 9.514/97, em que o apelante adquiriu o lote 24, quadra 30, rua 13, em Várzea Grande – MT, por R$ 130.482,11, com entrega para o último dia de abril de 2015.

O autor ajuizou a presente ação visando a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos, a sentença julgou improcedente os pedidos.

O contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária firmado entre as partes é regido pela Lei no 9.514/97.

Contudo, isso não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, na forma dos arts. 2o e 3o do CDC, dada a hipossuficiência do adquirente e a natureza da fornecedora como incorporadora.

Ademais,
além de
não
existir
prova de que a alienação fiduciária foi registrada em Cartório,
o comprador não foi constituído em mora
.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CDC. MORA DO CREDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com a declaração de rescisão contratual relativa ao lote 13, reintegração de posse à autora, restituição parcial dos valores pagos, fixação de taxa de fruição de 0,5% ao mês, imposição de multa compensatória de 10% sobre o saldo devedor e direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias a ser apurada em liquidação. A sentença também condenou o réu ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios. O apelante sustenta, em preliminar, cerceamento de defesa, e, no mérito, impugna a legalidade da capitalização mensal de juros, a multa compensatória e a taxa de fruição fixadas, além de suscitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a ocorrência de mora do credor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa por indeferimento de prova pericial contábil; (
ii
) analisar a legalidade da capitalização mensal de juros; (
iii
) verificar a abusividade da multa compensatória de 10% e da taxa de fruição de 0,5% ao mês; (
iv
) avaliar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (v) apurar a caracterização da mora do credor (“mora
accipiendi
”).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O indeferimento da prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando os documentos constantes dos autos são suficientes para o julgamento da causa e a controvérsia é predominantemente jurídica, não exigindo dilação probatória.

4. A capitalização mensal de juros somente é válida quando expressamente pactuada, o que não se verifica no contrato em exame, inexistindo cláusula que a preveja; contudo, a capitalização anual é admitida pela jurisprudência.

5. A multa compensatória de 10% encontra amparo na cláusula contratual expressa e não viola os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não sendo aplicável a limitação do art. 52, §1o, do CDC, por se tratar de cláusula penal compensatória, e não moratória.

6. A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato mostra-se proporcional e justificada diante da posse indevida do imóvel pelo devedor inadimplente, possuindo natureza indenizatória.

7. O juízo de origem aplicou corretamente o Código de Defesa do Consumidor, inclusive limitando encargos com base no referido diploma legal, de modo que a reaplicação do CDC, como alegado no recurso, não altera o resultado da demanda.

8. Não se constata a ocorrência de mora do credor, pois o inadimplemento contratual do apelante restou evidenciado, sendo documentado pelas sucessivas notificações extrajudiciais e instrumentos de confissão de dívida celebrados e não adimplidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de cláusula contratual expressa afasta a possibilidade de capitalização mensal de juros, admitindo-se apenas a capitalização anual.

2. A cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor é válida quando pactuada expressamente e não é limitada pelo art. 52, §1o, do CDC.

3. A taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês é proporcional e devida a título de indenização pelo uso indevido do imóvel.

4. Não há cerceamento de defesa quando a produção de prova pericial é indeferida com base em suficiência probatória documental e maturidade da causa.

5 Inexistindo comportamento do credor que obste o adimplemento, não se caracteriza a mora
accipiendi
.

6. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não altera o resultado da demanda quando já considerada pelo juízo de origem na análise dos encargos e cláusulas contratuais.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2o e §11; 86, parágrafo único; 487, I; CC, art. 396; CDC, art. 52, §1o; Lei no 9.514/97, art. 5o, §2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
no 2.667.776/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 28.10.2024,
DJe
5.11.2024; TJMT, RAC no 1002978-93.2020.8.11.0051, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 25.01.2023.
”

(
AP
1013966-93.2022.8.11.0055,
Rela. Desa.
SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025,
Publicado
no DJE 09/06/2025)

O
apelante
demonstrou
ter
quitado
R$ 27.269,49 (Id. 295016445) sem ter usufruído do imóvel ou recebido sua posse, conforme também admitido na contestação
e pugnou pela rescisão
contratual ante
excessiva onerosidade
, ocasião em que
requereu
a
devolução parcial dos valores pagos.

A ré anuiu com o distrato, mas impôs
a retenção de 100% das quantias
pagas
,
sem, contudo, comprovar qualquer
prejuízo que justificasse
esse percentual, t
ampouco há prova de que o imóvel tenha sido disponibilizado ao comprador
no prazo estipulado no contrato
, sendo ônus da promitente vendedora.

Em casos como
A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão contratual se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção
de parte da quantia paga
quando este der causa ao rompimento,
até o limite de 25%
(Súmula 543).

A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013,
DJe
de 10/12/2013).

Assim, cabível a rescisão do contrato com
parcial
restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de
25
% do total.

Quanto ao IPTU, é de responsabilidade da apelante a partir do momento da posse. Uma vez que esse ato não está comprovado na lide, a apelada é quem dever arcar com esse imposto.

Diante do exposto,
dou provimento
ao Recurso para declarar a rescisão
contrato firmado entre as partes
e determinar a restituição de parte dos valores pagos, com retenção de 25% da quantia, devendo tanto o que foi pago como a restituição ser atualizada monetariamente obedecendo a alíquota legal.

Condeno a ré nas custas e honorários advocatícios de 15% sobre a condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025