Tribunal: TJMT
Processo: 1009806-04.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO REJEITADA. AUSÊNCIA DE PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES EM DATA DIVERSA. COBRANÇA INDEVIDA DE ALUGUEIS EM VALOR SUPERIOR AO PACTUADO. DANOS MATERIAIS NA RECONVENÇÃO. INÉRCIA DO RECONVINTE NA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. COMPENSAÇÃO DE VALORES ADMITIDA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de despejo por infração contratual, rescindiu o contrato de locação, condenou o réu ao pagamento de alugueis e acessórios, multa contratual, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento de danos materiais (televisão e mesa de cabeceira).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) verificar a aplicabilidade da exceção de contrato não cumprido diante da alegação de vícios estruturais no imóvel; (ii) definir a data de término da locação para fins de cobrança dos alugueis; (iii) analisar a validade da majoração do valor dos alugueis cobrados; (iv) determinar a extensão da responsabilidade da locadora pelos danos materiais alegados na reconvenção; e (v) estabelecer a possibilidade de compensação entre os valores devidos pelas partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A exceção de contrato não cumprido não se aplica ao caso, pois, embora reconhecidos os vícios no imóvel, a locadora notificou o locatário para desocupação visando os reparos, inclusive assumindo o ônus da rescisão sem penalidades, e o locatário optou por permanecer no imóvel e inadimplir os alugueis.
A data de término da locação deve ser mantida conforme fixado na sentença, porquanto o apelante não apresentou prova idônea da alegada devolução das chaves em data anterior.
Assiste razão ao apelante quanto à cobrança indevida de alugueis em valor superior ao pactuado, uma vez que não houve demonstração do reajuste nos termos contratuais, devendo o valor ser recalculado com base no contrato original e o índice de correção previsto.
A manutenção da parcial procedência da reconvenção quanto aos danos materiais se justifica pela inércia do apelante/reconvinte em promover o pagamento dos honorários periciais, o que impediu a produção da prova necessária para comprovar a extensão dos demais danos alegados.
É admissível a compensação de valores entre as partes, nos termos do artigo 368 do Código Civil, considerando que ambas figuram como credoras e devedoras uma da outra, devendo ser apurada e aplicada na fase de cumprimento de sentença.
IV. DISPOSITIVO
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009806-04.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MARCOS ANTONIO RIBEIRO - CPF: 010.287.921-40 (APELANTE), MICHELL ANTONIO BREDA - CPF: 014.391.751-01 (ADVOGADO), AIRTON WAGNER DA ROCHA CAVALCA - CPF: 006.200.301-19 (APELADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO REJEITADA. AUSÊNCIA DE PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES EM DATA DIVERSA. COBRANÇA INDEVIDA DE ALUGUEIS EM VALOR SUPERIOR AO PACTUADO. DANOS MATERIAIS NA RECONVENÇÃO. INÉRCIA DO RECONVINTE NA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. COMPENSAÇÃO DE VALORES ADMITIDA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de despejo por infração contratual, rescindiu o contrato de locação, condenou o réu ao pagamento de alugueis e acessórios, multa contratual, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento de danos materiais (televisão e mesa de cabeceira).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar a aplicabilidade da exceção de contrato não cumprido diante da alegação de vícios estruturais no imóvel; (ii) definir a data de término da locação para fins de cobrança dos alugueis; (iii) analisar a validade da majoração do valor dos alugueis cobrados; (iv) determinar a extensão da responsabilidade da locadora pelos danos materiais alegados na reconvenção; e (v) estabelecer a possibilidade de compensação entre os valores devidos pelas partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A exceção de contrato não cumprido não se aplica ao caso, pois, embora reconhecidos os vícios no imóvel, a locadora notificou o locatário para desocupação visando os reparos, inclusive assumindo o ônus da rescisão sem penalidades, e o locatário optou por permanecer no imóvel e inadimplir os alugueis.

A data de término da locação deve ser mantida conforme fixado na sentença, porquanto o apelante não apresentou prova idônea da alegada devolução das chaves em data anterior.

Assiste razão ao apelante quanto à cobrança indevida de alugueis em valor superior ao pactuado, uma vez que não houve demonstração do reajuste nos termos contratuais, devendo o valor ser recalculado com base no contrato original e o índice de correção previsto.

A manutenção da parcial procedência da reconvenção quanto aos danos materiais se justifica pela inércia do apelante/reconvinte em promover o pagamento dos honorários periciais, o que impediu a produção da prova necessária para comprovar a extensão dos demais danos alegados.

É admissível a compensação de valores entre as partes, nos termos do artigo 368 do Código Civil, considerando que ambas figuram como credoras e devedoras uma da outra, devendo ser apurada e aplicada na fase de cumprimento de sentença.

IV. DISPOSITIVO

Recurso conhecido e parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MARCOS ANTONIO RIBEIRO visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Despejo por Infração Contratual c/c Rescisão de Contrato e Cobrança de Alugueis e Acessórios n. 1009806-04.2021.8.11.0041, ajuizada por AIRTON WAGNER DA ROCHA CAVALCA, julgou os pedidos da inicial e da reconvenção nestes termos:

“(...) Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, nos termos dos artigos 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a lide principal, para o fim de declarar rescindido o contrato, condenar o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos de dezembro/2020 até a desocupação, ocorrida que ocorreu em 16/09/2021, corrigidos pelo INPC a partir do vencimento e juros moratórios de 1% ao mês a partir dos seus respectivos vencimentos, assim como multa correspondente a 03 (três) aluguéis, conforme estabelecido na cláusula 15o, parágrafo 2o, atualizados nos mesmos moldes que os alugueis vencidos. Condeno, ainda, ao pagamento de R$ 6.500,00 para fins de pintura e manutenção.

CONDENO, ainda, a parte demandada, ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o §§ 2o do art. 85 do CPC, arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Ao mesmo tempo, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, tão somente para condenar a requerida ao pagamento de danos materiais consistentes no televisor e mesa de cabeceira, descritos na avaliação de id 51595238.

CONDENO o reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como a arcar com a verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa para o a reconvindo, na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC. (...)”

Após interposição de Embargos de Declaração, foi acrescido à condenação o seguinte tópico:

“(...) ACOLHO os Embargos de Declaração para sanar a omissão apontada e CONDENAR o requerido, Marcos Antônio Ribeiro, ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais no percentual de 20% sobre o valor do débito, conforme previsto no § 2o da Cláusula 19a do contrato firmado entre as partes, cumulativamente aos honorários sucumbenciais fixados na sentença. (...)”

Em suas razões, o apelante alega vícios estruturais no imóvel locado, em especial vazamentos severos que inviabilizaram o uso adequado do bem após o início do período chuvoso, tornando o imóvel inabitável em dias de chuva, obrigando ele e sua esposa a se hospedarem em hoteis. Tais fatos foram devidamente comunicados por e-mail à administradora, sem resposta ou providências concretas.

Sustenta que houve danos aos móveis e eletrodomésticos causados pelos vazamentos, o que foi objeto de diversas comunicações à imobiliária, incluindo solicitação de ressarcimento e abatimento no valor do aluguel.

Em razão disso, invoca o instituto da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC), sustentando que não pode ser compelido ao pagamento de alugueis quando a contraprestação – uso pacífico e adequado do imóvel – não lhe foi assegurada.

Defende a reforma da sentença quanto à data de término da locação para 13/09/2021, data em que teria ocorrido a devolução das chaves.

Impugna o valor dos alugueis considerados na sentença, argumentando que foram majorados indevidamente à revelia das disposições contratuais (Cláusula 3a), uma vez que não houve concordância com reajustes tácitos ou majorados unilateralmente, razão pela qual defende a necessidade de manutenção do valor contratualmente pactuado.

Se insurge ainda contra a parcial procedência da reconvenção, pleiteando a integral condenação dos autores ao pagamento de indenização por danos materiais, estimada em R$32.777,21, além da inversão da multa contratual imposta ao apelante, sustentando que a ruptura contratual decorreu de inadimplemento por parte dos locadores.

Invoca o art. 368 do Código Civil e pleiteia o reconhecimento da compensação entre os valores eventualmente devidos a título de alugueis e as quantias relativas à indenização por danos materiais de sua titularidade, extinguindo-se as obrigações até o limite da equivalência.

Ao final pugna pelo provimento do recurso para que seja reconhecida a exceção do contrato não cumprido, isentando-o do pagamento dos alugueis no período em que o imóvel estava inadequado ao uso; o reconhecimento da desocupação em 13/09/2021 e reparação integral dos danos materiais.

Em caráter subsidiário, requer o afastamento da condenação ao pagamento de honorários advocatícios, sob o argumento de que não deu causa à propositura da demanda.

Contrarrazões apresentadas no ID 269532425.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

I - Do pedido de Assistência Judiciária Gratuita
:

Conforme dispõe o artigo 98 do Código de Processo Civil, a parte gozará dos benefícios da assistência judiciária gratuita quando comprovar insuficiência de recursos para arcar com os custos do processo, sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família.

Na hipótese, o recorrente apresentou declaração de hipossuficiência e, ausente prova capaz de infirmá-la, presumo verdadeira sua alegação, nos termos do art. 99, §3o, do CPC.

Ressalte-se que tal benefício pode ser pleiteado em qualquer fase do processo, produzindo efeitos
ex nunc
, ou seja, a partir da data da decisão concessiva.

Assim, concedo a assistência judiciária.

II - Do mérito recursal:

Da alegação de exceção de contrato não cumprido:

O apelante sustenta que, em virtude dos vícios estruturais do imóvel, deixou de pagar os alugueis, invocando a exceção de contrato não cumprido. Todavia, tal tese não merece acolhida.

De fato, a própria parte apelada reconheceu a existência de problemas no telhado e notificou o apelante para desocupação do imóvel em 06/01/2021, visando à realização dos devidos reparos, conforme consta nos autos (ID 269532762), inclusive assumindo o ônus da rescisão sem penalidades.

Entretanto, o apelante optou por permanecer no imóvel, retendo-o por cerca de 10 meses, período no qual deixou de honrar o pagamento dos alugueis contratados.

Diante desse cenário, não se mostra juridicamente viável a aplicação da exceção de contrato não cumprido, pois a inadimplência deliberada do locatário não encontra respaldo em um inadimplemento absoluto do locador, que agiu para mitigar os vícios do imóvel.

Com isso, a existência de vícios na residência não exime o locatário de pagar o aluguel, sobretudo porque lhe foi garantida a rescisão contratual sem ônus.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS . INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA E RENÚNCIA CONTRATUAL EXPRESSA. VÍCIOS E ALAGAMENTOS . AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE USO DO IMÓVEL. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A falta de pagamento dos aluguéis e encargos acessórios é incontroversa, ensejando a procedência da ação de despejo cumulada com cobrança. 2 . Para a configuração do direito à indenização ou retenção por benfeitorias, é indispensável a autorização prévia do locador, conforme art. 35 da Lei no 8.245/91. 3 . Ausente prova e previsão de cláusula contratual expressa de renúncia afastam os direitos de indenização ou retenção. 4. A questão dos alagamentos foi expressamente informada no contrato de locação, evidenciando ciência prévia do locatário, o que afasta a caracterização de vício oculto. 5 .
Problemas estruturais no imóvel não exime o locatário do pagamento de aluguéis, salvo comprovação inequívoca de que os vícios inviabilizaram o uso do imóvel ou configuraram exceção do contrato não cumprido, o que não restou demonstrado
. 6. A situação de pandemia, embora reconhecidamente grave, não justifica, por si só, o inadimplemento contratual. 7 . Para configurar onerosidade excessiva, é imprescindível a demonstração de impacto substancial e direto no equilíbrio contratual, o que não ocorreu no caso concreto. 8. Recurso não provido. Sentença mantida . ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível no 0078956-95.2020.8.17 .2001, acordam os Desembargadores integrantes da 8a Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Pernambuco, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Recife, data registrada no sistema. Des. Paulo Roberto Alves da Silva Relator 8rg(TJ-PE - Apelação Cível: 00789569520208172001, Relator: PAULO ROBERTO ALVES DA SILVA, Data de Julgamento: 20/02/2025, 8a Câmara Cível Especializada - 1o (8CCE-1o))

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DA RÉ/RECONVINTE. ALEGAÇÃO DE QUE OS DANOS OCORRIDOS NO IMÓVEL LOCADO SERIAM DECORRENTES DE FORÇA MAIOR, FATO QUE AFASTARIA O DEVER DE CUMPRIR COM AS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS, PORQUANTO NÃO CONSEGUIU USUFRUIR DO IMÓVEL DEVIDO À INFILTRAÇÃO DE ÁGUA DECORRENTE DE CHUVAS, SOFRENDO PREJUÍZOS MATERIAIS. NÃO ACOLHIMENTO . AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A EXISTÊNCIA DE INFILTRAÇÃO TENHA IMPOSSIBILITADO USUFRUIR DA LOCAÇÃO. ÔNUS QUE LHE INCUMBIA (ART. 373, INC. II, DO CPC/2015) . LAUDO DE VISTORIA DEVIDAMENTE ASSINADO PELA LOCATÁRIA. EXPRESSA CONCORDÂNCIA COM A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E QUANTO AO ESTADO EM QUE ELE ESTARIA SENDO ENTREGUE.
EVENTUAIS DANOS CAUSADOS POR INFILTRAÇÃO QUE NÃO EXIMEM A RESPONSABILIDADE CONTRATUAL.
AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE OS FATOS ALEGADOS E A INADIMPLÊNCIA . RECONVENÇÃO. PRETENSÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. NÃO COMPROVAÇÃO DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO ALEGADO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA . HONORÁRIOS RECURSAIS (ARTIGO 85, § 11, DO CPC/2015). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0314315-86 .2016.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 14-12-2023).(TJ-SC - Apelação: 0314315-86.2016 .8.24.0023, Relator.: Selso de Oliveira, Data de Julgamento: 14/12/2023, Quarta Câmara de Direito Civil)

Da data de término da locação:

O apelante requer que a data de término do contrato seja fixada em 13/09/2021, sob a alegação de que teria devolvido as chaves na mencionada data. Todavia, não logrou êxito em apresentar comprovação idônea dessa circunstância.

Dessa forma, deve ser mantida a data fixada na sentença como termo final da locação (16/09/2021).

Da majoração do valor dos alugueis:

Assiste razão ao apelante quanto à alegação de cobrança indevida de valores superiores ao pactuado. O contrato previa reajuste anual com base no IGP-M, o que é legítimo.

Todavia, não há nos autos demonstração, por parte da apelada, de que o valor de R$ 2.200,00, cobrado judicialmente, corresponde a reajuste realizado nos termos contratuais.

Dessa forma, o valor dos alugueis deverá ser recalculado na fase de cumprimento de sentença, tendo como base o valor originalmente pactuado no contrato, reajustado anualmente pelo índice convencionado.

Dos danos materiais (Reconvenção):

No tocante à reconvenção, observa-se que foi determinada a realização de perícia nos móveis alegadamente danificados por goteiras, tendo sido nomeada a empresa MEDIAPE para tanto (ID 269532815).

Contudo, o próprio apelante, não promoveu o pagamento dos honorários periciais, mesmo após expressa intimação para tanto (ID 87308237), ensejando o encerramento da instrução sem a produção da prova técnica (ID 269532407).

Assim, pela inércia da parte que detinha o ônus da prova, descabe reexame da matéria quanto à extensão dos danos, devendo ser mantida a condenação restrita ao que restou efetivamente comprovado nos autos – televisão e mesa de cabeceira.

Da compensação de valores:

Considerando que ambas as partes figuram simultaneamente como credoras e devedoras uma da outra, é admissível, nos termos do artigo 368 do Código Civil, a compensação de valores, limitada ao montante correspondente.

A compensação deverá ser apurada e aplicada oportunamente na fase de cumprimento de sentença.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para determinar que os alugueis sejam apurados com base no valor originalmente pactuado no contrato de locação, corrigido anualmente conforme o índice previsto na avença; e autorizar a compensação de valores entre as partes, a ser processada na fase de cumprimento de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025