Tribunal: TJMT
Processo: 1030368-34.2021.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c restituição valores, reconhecendo a abusividade da cláusula 4.1 do distrato e determinando a devolução em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 10% sobre o total adimplido.
II. Questão em discussão
Discute-se: (i) se o distrato firmado entre as partes constitui negócio jurídico perfeito, apto a impedir a revisão judicial; (ii) qual o percentual de retenção aplicável nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, em contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018; (iii) se a restituição deve ocorrer de forma parcelada ou em parcela única;
III. Razões de decidir
(i) Embora o distrato seja formalmente válido, a cláusula que estipula retenção sobre o valor global do imóvel gera onerosidade excessiva, sendo abusiva à luz do art. 51, IV, do CDC. (ii) Segundo a orientação consolidada da Segunda Seção do STJ, em contratos de promessa de compra e venda firmados antes da Lei no 13.786/2018, o percentual de retenção adequado e suficiente é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, independentemente de circunstâncias específicas do caso concreto (STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020,); (iii) A restituição deve ocorrer em parcela única, conforme Súmula no 543 do STJ, com correção monetária e juros legais desde a citação.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e parcialmente provido
Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, deve ser fixada em 25% das parcelas efetivamente pagas, percentual suficiente para indenizar despesas gerais e prejuízos do rompimento unilateral.” 2.“A restituição dos valores deve ser realizada em parcela única, em conformidade com a Súmula no 543 do STJ.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030368-34.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LUIZ GUSTAVO BARCELOS - CPF: 893.199.581-49 (APELADO), LUIZ EDUARDO BILIBIO PIVA - CPF: 027.200.151-13 (ADVOGADO), RODOLPHO AUGUSTO SOUZA DE VASCONCELLOS DIAS - CPF: 841.490.511-00 (ADVOGADO), JANAYNA VIEIRA DE ALENCAR BARCELOS - CPF: 700.732.871-72 (APELADO), GINCODELTA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.251.627/0001-02 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c restituição valores, reconhecendo a abusividade da cláusula 4.1 do distrato e determinando a devolução em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 10% sobre o total adimplido.

II. Questão em discussão

Discute-se: (i) se o distrato firmado entre as partes constitui negócio jurídico perfeito, apto a impedir a revisão judicial; (ii) qual o percentual de retenção aplicável nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, em contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018; (iii) se a restituição deve ocorrer de forma parcelada ou em parcela única;

III. Razões de decidir

(i) Embora o distrato seja formalmente válido, a cláusula que estipula retenção sobre o valor global do imóvel gera onerosidade excessiva, sendo abusiva à luz do art. 51, IV, do CDC. (ii) Segundo a orientação consolidada da Segunda Seção do STJ, em contratos de promessa de compra e venda firmados antes da Lei no 13.786/2018, o percentual de retenção adequado e suficiente é de
25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas
, independentemente de circunstâncias específicas do caso concreto (STJ,

REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020,); (iii)

A restituição deve ocorrer em parcela única, conforme Súmula no 543 do STJ, com correção monetária e juros legais desde a citação.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e parcialmente provido

Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, deve ser fixada em 25% das parcelas efetivamente pagas, percentual suficiente para indenizar despesas gerais e prejuízos do rompimento unilateral.” 2.“A restituição dos valores deve ser realizada em parcela única, em conformidade com a Súmula no 543 do STJ.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Gincodelta Incorporações Ltda.,
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c restituição de valores,
movida por
Luiz Gustavo Barcelos e esposa
, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, determinando a restituição dos valores pagos pelos autores, com retenção 10% sobre o montante das parcelas adimplidas, em parcela única, corrigida monetariamente e acrescida de juros legais, condenando, ainda, a ré, no ônus sucumbenciais.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que o termo de distrato celebrado entre as partes configura negócio jurídico perfeito e válido, sem vícios de consentimento, não podendo ser desconsiderado.

Alega que, nos termos do art. 67-A, §13o, da Lei no 4.591/64, é lícito às partes estipular condições diferenciadas em instrumento de distrato, de modo que a restituição parcelada e os descontos pactuados devem prevalecer. Assevera que a retenção limitada a 10% sobre o valor pago, determinada pela sentença, viola a legislação e a jurisprudência consolidada do STJ, a qual admite a retenção de até 25% dos valores pagos em casos de rescisão por iniciativa do comprador.

Forte em tais argumentos, requer a reforma da sentença para reconhecer a plena validade do distrato celebrado, com a manutenção da forma de devolução e do percentual de retenção nele previstos, ou, subsidiariamente, o reconhecimento da possibilidade de retenção de até 25% sobre os valores pagos.

Contrarrazões pelos apelados no ID n. 303815380, pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 01 de outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c restituição de valores proposta por Luiz Gustavo Barcelos e Janayna Vieira de Alencar Barcelos em face de Gincodelta Incorporações Ltda., referente a um lote urbano localizado no empreendimento - Florais Itália, no valor de R$ 288.344,70. Diante de dificuldades financeiras, os compradores requereram a rescisão, firmando distrato em 22.06.17, prevendo devolução parcelada de R$ 50.200,00, com retenção de 10% do valor global do contrato.

Ocorre que a incorporadora não cumpriu integralmente o distrato, deixando de restituir parte do valor acordado. Os autores ajuizaram ação requerendo: (i) nulidade da cláusula 4.1 do termo de distrato (retenção de 10% sobre o valor do contrato e não sobre os valores pagos); (ii) restituição imediata e em parcela única das quantias adimplidas, com correção e juros; (iii) indenização por danos morais.

Decorrida a marcha processual o juiz
a quo
proferiu sentença julgando
parcialmente procedente
a ação, reconhecendo a abusividade da cláusula que impunha retenção sobre o valor global do imóvel, determinando restituição em parcela única, com retenção limitada a 10% das parcelas efetivamente pagas, corrigidas pela SELIC. Indeferiu o pleito indenizatório por danos morais.

A ré apela, defendendo a validade do distrato como negócio jurídico perfeito, a aplicabilidade do art. 67-A da Lei no 4.591/64, a licitude da restituição parcelada e a possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos, nos moldes da jurisprudência do STJ.

Pois bem.

A matéria devolvida a este Órgão Colegiado cinge-se à análise da validade das disposições constantes do termo de distrato firmado entre as partes, especialmente no que se refere ao percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelos apelados — compradores de unidade imobiliária — em razão da rescisão contratual por iniciativa destes.

O juiz
a quo
reconheceu a abusividade da cláusula que estabelecia a multa em 10% sobre o valor total do imóvel (R$ 288.344,70), determinando que a retenção se limitasse a 10% das parcelas efetivamente adimplidas, bem como que a restituição do saldo remanescente fosse realizada em parcela única, nos termos da Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, no tocante à validade do distrato como negócio jurídico, a apelante invoca o princípio do
pacta sunt servanda
e o disposto no art. 67-A, § 13o, da Lei no 4.591/64.

É certo que a autonomia privada, embora constitua princípio norteador das relações contratuais (art. 421 do Código Civil), encontra limites na função social do contrato e nos princípios da boa-fé objetiva e da equidade — notadamente quando se está diante de relação de consumo, como no caso, submetida às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (arts. 6o, V, e 51, IV e § 1o)

Assim, ainda que o distrato seja formalmente válido, não se pode olvidar que o Poder Judiciário detém competência para revisar cláusulas que imponham ônus excessivo ao consumidor, em razão de sua posição de vulnerabilidade frente à incorporadora..

No caso em pauta, o contrato e o distrato estipularam retenção de 10% sobre o valor global do imóvel (R$ 288.344,70), e não sobre o montante pago (R$ 75.593,31). Isso resultaria, em termos práticos, em retenção de aproximadamente 38% do valor pago, ultrapassando o limite razoável de 25% fixado pelo STJ. Logo, a sentença acertadamente declarou abusiva a cláusula 4.1 do distrato.

Com efeito, segundo a orientação mais recente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados
antes
da vigência da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) — como ocorre na hipótese sob exame —, é considerada razoável a retenção, pelo promitente vendedor, do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas efetivamente pagas, independentemente das peculiaridades do caso concreto, reputando-se tal patamar suficiente para recompor as despesas administrativas e os prejuízos decorrentes da resolução contratual por iniciativa do comprador.

Nesse mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM PEDIDO DE DANOS MORAIS E LIMINAR – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA C. CÂMARA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas,
adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...) STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)”
.( RAC n. 1016165-87.2021.8.11.0002, , Dirceu Dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 24.09.25 - negritei)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – LEI N. 13.786/2018 – MAJORAÇÃO PARA 25% – PRECEDENTES DO STJ
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ – RECURSO PROVIDO.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção,
nos contratos firmados
antes da Lei 13.786/2018
, o
p
ercentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas
, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. (REsp n. 1820330/SP). Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ)”.
(RAC n. 1020981-58.2022.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, J. 17.11.23 - negritei )

Na mesma toada já decidi:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATOS FIRMADOS ANTERIORMENTE A LEI No 13.786/2018 – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO
– PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Segundo o mais atual entendimento da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor
(REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1154972/SP, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019. Na referida oportunidade, o voto condutor destacou que o percentual de 25% “tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019).
(...)” (RAC n. 1020903-64.2022.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, minha relatoria, JJ. 22.07.24 - negritei )

A sentença, ao limitar a retenção a 10% sobre as parcelas pagas, buscou mitigar a abusividade. Todavia, em observância ao posicionamento pacificado do STJ, em relação aos contratos firmados antes da Lei n. 13786/18, deve ser reconhecida a possibilidade de retenção no percentual de
25% sobre o total das parcelas efetivamente pagas

pelos consumidores, patamar que melhor harmoniza os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando o enriquecimento sem causa do adquirente e assegurando ao incorporador o ressarcimento das despesas administrativas e operacionais do empreendimento.

Cumpre ressaltar que a restituição deve ocorrer em

parcela única
, corrigida monetariamente e acrescida de juros legais desde a citação, em conformidade com a Súmula no 543 do STJ, solução já adotada na sentença e que deve ser mantida.

Nesse cenário, a sentença merece reforma em parte apenas fixar o percentual de retenção em
25% (vinte e cinco por cento) sobre as parcelas efetivamente pagas

pelos apelados, mantendo-se, no mais, a decisão recorrida em seus demais termos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 01 de outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025