Tribunal: TJMT
Processo: 1005180-22.2022.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CESSÃO DE DIREITOS DE BENS IMÓVEIS – PERMUTA – INADIMPLEMENTO – POSSE PRECÁRIA – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial cuja matéria de fato não é essencial à solução da controvérsia contratual.
Caracterizado o inadimplemento contratual relevante, consistente na ausência de transferência da titularidade e na entrega precária da posse dos imóveis dados em pagamento, impõe-se a rescisão do contrato com fundamento na cláusula resolutiva expressa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005180-22.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar, Indenização do Prejuízo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE

OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FLORESTA PARK HOTEL LTDA - CNPJ: 14.345.146/0001-83 (APELANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), JUDY TEREZINHA CERQUEIRA - CPF: 560.979.058-15 (APELANTE), ODAIR BUFALO - CPF: 622.726.328-15 (APELADO), MAURI CARLOS ALVES DE ALMEIDA FILHO - CPF: 277.341.348-23 (ADVOGADO), KADMO MARTINS FERREIRA LIMA - CPF: 667.044.131-20 (ADVOGADO), ALENCAR LIBANO DE PAULA - CPF: 496.621.981-72 (ADVOGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), JUDY TEREZINHA CERQUEIRA - CPF: 560.979.058-15 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSINALDO ANTONIO FIGUEIREDO DA SILVA - CPF: 708.416.081-72 (ADVOGADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CESSÃO DE DIREITOS DE BENS IMÓVEIS – PERMUTA – INADIMPLEMENTO – POSSE PRECÁRIA – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial cuja matéria de fato não é essencial à solução da controvérsia contratual.

Caracterizado o inadimplemento contratual relevante, consistente na ausência de transferência da titularidade e na entrega precária da posse dos imóveis dados em pagamento, impõe-se a rescisão do contrato com fundamento na cláusula resolutiva expressa.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1005180-22.2022.8.11.0003

APELANTE:

FLORESTA PARK HOTEL LTDA

APELADO:

ODAIR BUFALO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
FLORESTA PARK HOTEL LTDA – EPP
, contra r. sentença proferida pelo MMo Juiz
Aroldo José Zonta Burgarelli
, da Vara Única da Comarca de Guiratinga/MT, que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse no. 1005180-22.2022.8.11.0003, movida por
ODAIR BUFALO
, julgou improcedente o pedido reconvencional e parcialmente procedente o pedido principal, para decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; determinar a reintegração de posse do imóvel rural denominado "Fazenda Rancho Alegre" em favor do autor (objeto das matrículas nos. 9.309, 9.310, 9.311, 9.312 e 9.314), bem como reintegrar a requerida/apelante na posse dos imóveis urbanos matriculados sob no. 13.844 do CRI de Novo Horizonte-SP; nos. 20.594 e 39.881 e 39.882 do CRI de Três Lagoas-MG, além de condenar a ré ao pagamento da multa contratual (cláusula penal), no valor de R$1.054.121,60 (um milhão, cinquenta e quatro mil, cento e vinte e um reais e sessenta centavos).

Ao final, ainda condenou a requerida/reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação e 10% (dez por cento) sobre o valor do valor atualizado da reconvenção.

A sentença fundamenta-se na constatação de inadimplemento contratual por parte da ré, ora apelante, notadamente pelo não cumprimento da obrigação de outorga das escrituras relativas aos imóveis descritos na Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro, itens “a” e “b” do contrato, obrigação essa pactuada para ser cumprida “imediatamente”, e ainda pelo não pagamento das parcelas avençadas e omissão quanto à transferência da propriedade do imóvel dado em pagamento (hotel).

Opostos embargos declaratórios pela requerida, estes foram rejeitados por meio da decisão integrativa Id. 281268641.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa, argumentando que teve indeferido o pedido de produção de prova pericial essencial à comprovação dos danos causados no imóvel doado em pagamento (hotel situado em Três Lagoas/MS), cuja posse foi transmitida ao recorrido no ato da assinatura do contrato.

Alega que a prova pericial seria imprescindível para apurar os prejuízos decorrentes de suposta depredação e saque do prédio pelo recorrido, conforme demonstrado por fotos acostadas e confirmado em depoimento testemunhal.

Argumenta que o juízo de origem indeferiu a produção da prova técnica, apesar de anteriormente o TJMT, ao julgar agravo de instrumento (no. 1001615-88.2024.8.11.0000), ter reconhecido que a instrução não havia sido concluída, podendo as partes renovarem o pedido após audiência de instrução. Entretanto, mesmo após novo pleito durante a audiência de instrução, a diligência foi indeferida pelo togado condutor do feito, sob o fundamento de preclusão, o que, no entender da apelante, ofende o art. 369 do CPC e compromete seu direito de defesa.

Quanto ao mérito propriamente dito, a recorrente defende a inexistência de inadimplemento contratual de sua parte quanto à ausência de outorga de escritura dos imóveis indicados nos itens “a” e “b” da Cláusula Segunda do contrato, alegando, no ponto, que a transferência não foi feita de imediato por solicitação do próprio apelado, que pretendia revendê-los diretamente a terceiros, evitando pagamento de emolumentos e tributos.

Sustenta que tal fato foi confirmado por testemunhas (inclusive arroladas pelo recorrido) e que o contrato sofreu dois aditivos posteriores, sem qualquer exigência de outorga das escrituras referidas, configurando anuência tácita do mesmo quanto à postergação da formalização.

Aduz ainda que os imóveis estavam à disposição do recorrido desde 2015 e que a apelante, inclusive, possuía poderes por procuração para efetuar a transferência da titularidade, não havendo óbice jurídico à outorga da escritura.

Ressalta que o apelado não cumpriu sua obrigação contratual de promover a baixa das restrições nas matrículas da “Fazenda Rancho Alegre” até 05/01/2021, tal como pactuado, tendo essa providência sido implementada apenas meses depois, o que impediria a outorga da escritura à apelante.

Destaca, também, que o recorrido demonstrou arrependimento antes mesmo do vencimento da primeira parcela remanescente datada de 05/01/2022, manifestando desejo de rescindir o contrato, mesmo com a recorrente manifestando interesse em depositar judicialmente os valores devidos, pedido este reiterado em várias oportunidades no processo, mas não apreciado.

Nesse contexto, sustenta que a tentativa de cumprir voluntariamente a obrigação – ainda que mediante depósito judicial – demonstra sua disposição inequívoca de adimplemento, sobretudo diante da resistência manifestada pelo recorrido quanto ao prosseguimento do contrato.

Argumenta, ademais, que essa conduta, de boa-fé, deveria ter sido valorada pelo juízo de origem para afastar a alegação de inadimplemento contratual, fundamento que sustentou o acolhimento da ação de rescisão.

Defende que eventual inadimplemento contratual, ao contrário do que concluiu o juízo de origem, deve ser atribuído exclusivamente ao apelado, ODAIR BUFALO, por ter este descumprido obrigação contratualmente assumida de providenciar a baixa de restrições e gravames existentes nas matrículas dos imóveis que compõem a Fazenda Rancho Alegre, objeto da avença.

Segundo a apelante, o segundo aditivo contratual, acostado sob o Id. 78867262, estabeleceu, de forma expressa e inequívoca, que a outorga da escritura pública da Fazenda Rancho Alegre seria realizada até o dia 05/01/2021, sendo condição essencial que o imóvel estivesse, à época, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, penhoras, restrições ou gravames, condição essa imputada à parte vendedora, no caso, o apelado.

Demonstra, por meio dos documentos constantes no Id. 88184802, que as matrículas relativas aos imóveis que integram a Fazenda Rancho Alegre (matrículas nos. 9.309, 9.310, 9.311, 9.312 e 9.314 do RGI da Comarca de Guiratinga/MT) permaneciam, à data avençada (05/01/2021), registrando gravames e restrições judiciais — algumas decorrentes de penhoras judiciais e outras de ônus fiduciários, sendo a baixa promovida apenas posteriormente, entre maio e junho de 2021, conforme a evolução das averbações nos registros públicos.

Defende, ainda, que o descumprimento contratual teria sido praticado pelo apelado, que não entregou as matrículas livres e desembaraçadas, conforme exigido contratualmente.

No mais, impugna, ainda, a validade do depoimento prestado por Wilmar Ivo Wurzius, testemunha arrolada pelo apelado ODAIR BUFALO, arguindo sua suspeição, nos termos do §3o do artigo 447 do Código de Processo Civil, por se tratar de pessoa que possui relação pessoal direta e de hostilidade manifesta com o apelado.

Afirma que Wilmar teria atuado de forma reiterada como auxiliar e defensor dos interesses do apelado, inclusive participando de atos extrajudiciais e judiciais correlatos, extrapolando o papel de simples testemunha e assumindo conduta de parte interessada, o que macularia sua imparcialidade.

Por fim, menciona que o apelado agiu com manifesta má-fé processual e material, pois mesmo após ter alienado a Fazenda Rancho Alegre à apelante, o recorrido declarou falsamente ao INDEA/MT, em dezembro de 2021, a entrada de 325 bovinos na propriedade, a qual já não lhe pertencia.

Assevera ainda, que, mesmo com a tramitação das ações de rescisão contratual e interdito proibitório, o apelado alienou fiduciariamente os imóveis correspondentes às matrículas nos. 9.311 e 9.312 da Fazenda Rancho Alegre, buscando deliberadamente prejudicar os interesses da apelante. Tal manobra, segundo narra, foi feita em favor do Sr. Gilberto Machado Araújo, de quem o apelado havia tomado empréstimo para quitar dívida junto ao Banco Bradesco.

Por isso, requer, preliminarmente, o reconhecimento do cerceamento de defesa ou pleiteia a reforma integral da sentença, com a improcedência da ação de rescisão e procedência da reconvenção, além do pagamento de multa por litigância de má-fé.

Subsidiariamente, pede o reconhecimento da culpa recíproca, com o afastamento da multa contratual imposta e restituição das partes ao
status quo ante
, determinando-se a restituição do imóvel objeto da dação (hotel) no estado em que foi entregue, com apuração dos danos em liquidação (Id. 281268644).

O apelado apresentou contrarrazões, nas quais pugna pelo não acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa, sustentando que a prova pericial requerida era irrelevante para a solução da controvérsia, cujo núcleo reside no inadimplemento contratual.

Alegou, ainda, que a ré se quedou inerte em momento oportuno, dando causa à preclusão.

No mérito, argumenta que cumpriu integralmente suas obrigações, inclusive entregando os documentos para transferência da fazenda.

Elucida que a apelante não comprovou qualquer recusa do apelado em outorgar escritura, tampouco à alegada intenção de revenda dos imóveis.

Expõe que a ausência de escritura decorre exclusivamente da mora da apelante.

Sobre a postergação da outorga da escritura dos imóveis dados em pagamento, refuta dizendo que a ausência de menção nos aditivos contratuais não configura renúncia de direito; não houve demonstração inequívoca de concordância do apelado com a postergação; e que a própria propositura da ação evidencia a ausência de concordância tácita.

Ademais, esclarece que não há prova de que a obrigação providenciar baixa de restrições em matrícula imobiliária era exigível até 05/01/2021. Ainda que fosse, diz tal inadimplemento não justificaria o descumprimento substancial da apelante, que não transferiu os imóveis nem quitou parcelas pactuadas.

Sobre a suspeição da testemunha Wilmar, afirma que não houve demonstração de amizade íntima ou inimizade; a mera participação em diligências não compromete a imparcialidade; e o boletim de ocorrência apresentado não tem presunção de veracidade e retrata apenas declarações unilaterais.

Quanto à imputação de culpa recíproca, anuncia que não houve prova de que o apelado tenha causado danos ao hotel; ainda que houvesse, tal fato não elidiria o inadimplemento contratual da apelante.

Além disso, discorre que a culpa pela frustração do contrato foi exclusivamente da apelante, que não entregou a posse integral dos imóveis nem efetuou o pagamento do preço.

Diante disso, defende que a cláusula penal de 30% do valor do contrato é válida, pois prevista contratualmente (art. 408 e ss., CC); o inadimplemento foi total, como demonstrado por prova testemunhal e documental, de modo que visa compensar os danos causados pelo descumprimento.

Assim, rebate todos os fundamentos recursais e requer o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença (Id. 281268651).

O preparo recursal recolhido (Id. 281268645).

Nas peças Ids. 285582868 e 286630854, ambas as partes manifestaram interessa na realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Estando preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
do presente recurso, com base no art. 1.009 do CPC.

Inicialmente, observa-se que a apelante alegou que houve
cerceamento de defesa
no processo originário, porque o Juízo de primeiro grau indeferiu a produção da prova pericial requerida, mesmo diante de sua relevância para o deslinde da controvérsia.

Desse modo, defende que requereu expressamente a produção de prova pericial para apurar os danos sofridos pelo imóvel (prédio do hotel objeto da dação em pagamento), o qual foi entregue à posse do apelado no ato da assinatura do contrato.

Ocorre que a preliminar não merece prosperar.

Na verdade, a instrução processual revela que o juízo singular, ao proferir decisão de saneamento, entendeu suficientes as provas documentais e orais produzidas, considerando desnecessária a realização de perícia técnica para o deslinde da controvérsia, o que se coaduna com o poder conferido ao magistrado de conduzir o processo segundo critérios de utilidade e economia processual, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil.

No caso concreto, observa-se que a controvérsia central não recai sobre a extensão de eventuais danos ao imóvel objeto da dação em pagamento, mas sim sobre o inadimplemento contratual em relação às obrigações de outorga de escritura e baixa de gravames, o que demanda exclusivamente análise documental e contratual, sem que a realização de perícia técnica possa elucidar o aspecto jurídico essencial da lide.

Além disso, não houve, na reconvenção, pedido específico e quantificado de indenização por eventuais danos materiais ao imóvel, sendo certo que o pleito reconvencional se limitou à pretensão de outorga de escritura ou, subsidiariamente, à improcedência da ação principal, não se pleiteando reparação pecuniária pelos supostos prejuízos decorrentes da deterioração do bem.

Logo, restando demonstrado que o objeto da prova pericial — a suposta depreciação do imóvel — não constitui o núcleo do pedido reconvencional nem possui aptidão para infirmar os fundamentos jurídicos que embasam a sentença, nem mesmo da suposta culpa recíproca, inexiste cerceamento de defesa a ser reconhecido.

Superada referida preliminar, cinge-se que a controvérsia gira em torno de contrato bilateral de permuta celebrado entre as partes, mediante o qual o apelado (autor) alienou à apelante (ré) a propriedade rural denominada
Fazenda Rancho Alegre
(objeto das matrículas nos. 9.309, 9.310, 9.311, 9.312 3 9.314 do CRI da Comarca de Guiratinga/MT), inicialmente pelo valor de R$11.000.000,00 (onze milhões de reais)
, recebendo, em contrapartida, imóveis urbanos situados em
Três Lagoas/MS
, matriculados sob no.
20.594 (avaliado em R$400.000,00), nos. 39.881 e 39.882 (avaliados em R$7.000,000,00), e
Novo Horizonte/SP
(matricula no.
13.844)
, avaliado em R$700.000,00, além de 7 parcelas anuais pecuniária, cujo vencimento inicial se deu em 05/01/2022, após aditamentos contratual.

A cláusula contratual relevante exigia que o apelado promovesse a baixa de restrições, penhoras e gravames das matrículas relativas à Fazenda Rancho Alegre até o dia
05/01/2021
, como condição para a outorga da escritura à apelante, conforme cláusula segunda do segundo aditivo contratual (Id. 281267858 - Pág. 2).

Comprovadamente, tal obrigação foi regularizada tardiamente, entre
maio e junho de 2021
.

Contudo,
em 23/11/2021, o apelado notificou extrajudicialmente a apelante, comunicando que a pendência havia sido solucionada e exigindo o adimplemento da contraprestação, principalmente no que diz respeito a formalização da transferência do imóvel de Três Lagoas-MT e os débitos de energia e outras pendencias financeiras
(Id. 281267861 - Pág. 2).

Em contrapartida, a apelante não regularizou as pendências relativas aos imóveis urbanos prometidos ao apelado, especificamente no tocante aos seguintes aspectos:

“Falta de outorga das escrituras públicas dos imóveis de matrícula no 20.594, 39.881 e 39.882 do CRI de Três Lagoas/MS, por ausência de titularidade direta e de procuração com poderes para transferência;

Entrega precária da posse do imóvel onde funcionava o hotel, com comprovação de que a unidade de consumo de energia elétrica estava parcialmente inutilizável, por conta de litígio judicial com a concessionária Elektro (UC 36576921);

Inexistência de condições materiais para exploração econômica do hotel, como relatado em depoimento testemunhal e confirmado por documentos acostados aos autos.”

O inadimplemento da apelante restou confirmado durante a instrução, conforme restou bem consignado na sentença, que reconheceu a rescisão contratual por descumprimento de obrigações essenciais, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Embora as provas orais colhidas em audiência (Judy Terezinha Cerqueira, representante legal da Floresta Park Hotel Ltda., e Rosecley Dias de Moraes Monteiro, corretora da imóveis) tenham confirmado que não havia qualquer impedimento à transferência dos imóveis urbanos matriculados sob os nos. 13.844 do CRI de Novo Horizonte/SP e no. 20.594 do CRI de Três Lagoas/MS, cuja posse foi regularmente disponibilizada ao apelado,
quanto aos imóveis de matrícula nos. 39.881 e 39.882 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Três Lagoas/MS
, nos quais se encontra edificado o hotel objeto da dação em pagamento, restou comprovada a existência de pendências materiais e operacionais significativas, especialmente relacionadas à restrição no fornecimento de energia elétrica e à fruição econômica do bem, fatores que comprometeram a efetiva entrega da posse plena e inviabilizaram sua utilização para fins comerciais.

Tal situação, somada à ausência de formalização da transferência da propriedade e à entrega parcial da posse, motivou o envio de notificação extrajudicial por parte do apelado, visando à rescisão contratual.

Logo, considerando que a entrega da posse e a lavratura da escritura do hotel (matrículas nos. 39.881 e 39.882) estavam previstas com prazo até 03/06/2020 e que a cláusula quarta, parágrafo segundo do contrato de compra e venda (Id. 281267852 - Pág. 5)
autoriza a restituição da posse do imóvel
, em decorrência do descumprimento, de rigor a manutenção da rescisão.

Ademais, não há como acolher o argumento de que a apelante teria demonstrado disposição inequívoca de adimplir, quando ausente qualquer comprovação nos autos de que tenha efetivamente adotado providências processuais e financeiras para regularizar o inadimplemento em momento oportuno.

Dessa forma, a alegação de inadimplemento anterior por parte do apelado não subsiste como óbice à resolução, uma vez que as pendências foram sanadas antes da data de exigibilidade da contraprestação da apelante, e esta não efetivou o adimplemento parcial, tampouco adotou providências para a transferência formal do Hotel ou regularização das respectivas pendências funcionais.

No que concerne ao depoimento prestado por Wilmar Ivo Wurzius, ressalta-se que, embora a apelante tenha arguido sua suspeição nos termos do art. 447, §3o, incisos I e II, do Código de Processo Civil, sob alegação de existência de relação de inimizade com sua representante legal, bem como interesse pessoal no desfecho da demanda, o juízo de origem indeferiu a contradita e acolheu o testemunho.

Da análise do conjunto probatório, verifica-se que Wilmar, de fato, acompanhou o apelado em diligências extrajudiciais.

Apesar disso, a manutenção do seu depoimento não implica, por si só, nulidade processual, sobretudo quando confrontado com outros elementos de prova que podem relativizar ou corroborar os fatos por ele narrados.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL –
CONTRADITA DE TESTEMUNHA QUE É EMPREGADO DA EMPRESA REQUERIDA – IMPEDIMENTO NÃO CONFIGURADO
– DEMORA NO CONSERTO DE ELETRODOMÉSTICO NÃO IMPUTADA À PARTE DEMANDADA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO EVIDENCIADA – DEVER DE INDENIZAR NÃO VERIFICADO – DANO MATERIAL E MORAL – NÃO DEMONSTRADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
É correta a decisão do magistrado que não acolhe a contradita quando não demonstrado o fato impeditivo da oitiva da testemunha
. (...).”
(TJ-MT 10135915920198110003 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 08/09/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2022)

“(...) O fato de uma testemunha ter tido ou ter vínculo profissional com a parte ré não a torna suspeita por si só, sendo necessário que reste comprovado seu efetivo interesse no litígio.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 5099047-54.2017.8.13.0024.1.0000.18.040682-9/007, Relator.: Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares, Data de Julgamento: 10/06/2024, 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL - AGRAVO RETIDO -
TESTEMUNHA CONTRADITADA - FUNCIONÁRIO DA PARTE REQUERIDA - SUSPEIÇÃO NÃO VERIFICADA
- RECURSO NÃO PROVIDO - AÇÃO INDENIZATÓRIA PRINCIPAL - ASSÉDIO MORAL - PRÁTICA REITERADA QUE EXPONHA O SERVIDOR À SITUAÇÃO HUMILHANTE E CONSTRANGEDORA - INTELIGÊNCIA DO ART. 1o, § 1o, DA LEI MUNICIPAL No 10.607/2003 - NÃO CONFIGURAÇÃO - INDENIZAÇÃO INDEVIDA - AÇÃO INDENIZATORIA SECUNDÁRIA - DANO MORAL - PRETENSÃO FORMULADA POR PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO - DESCABIMENTO - ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - INDENIZAÇÃO DESCABIDA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1.
Considerando que a tese de suspeição de testemunha, por seu funcionário da ré, restou desacompanhada de elementos capazes de demonstrar o alegado vício, bem ainda que cabe ao Juiz, por seu livre convencimento, confrontar o depoimento de funcionário arrolado como testemunha com as demais provas produzidas, inclusive, decidindo com base em fatos diversos daqueles relatados, impõe-se a manutenção do indeferimento da contradita
. 2. Agravo retido não provido. 3. Nos termos do art. 1o, § 1o, da Lei Municipal no 10.607/2003, considera-se assédio moral todo tipo de ação, gesto ou palavra que atinja, pela repetição, a integridade moral do servidor, fazendo-o duvidar de si e de sua competência, implicando em dano ao ambiente de trabalho, à evolução da carreira profissional ou à estabilidade do vínculo estatutário do servidor, tais como: marcar tarefas com prazos impossíveis, atribuir funções de menor complexidade a funcionários capacitados para executar funções de grande complexidade; sonegar informações; espalhar rumores maliciosos e criticar com persistência. 4. A mingua de prova efetiva da prática reiterada que exponha o servidor à situação constrangedora e humilhante, atingindo a sua honra, seja pessoal ou profissional, que configure o assédio moral, descabida a pretensão indenizatória. 5. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a pessoa jurídica de direito público não faz jus à indenização por dano moral em face do particular, relacionado à violação da honra ou da imagem, sob pena de subversão da essência dos direitos fundamentais. 6. Tratando-se de pretensão indenizatória por dano moral articulada pelo Município de Juiz de Fora, é de rigor a improcedência do pedido. 7. Recurso provido em parte.”
(TJ-MG - AC: 10145130199816002 MG, Relator.: Raimundo Messias Júnior, Data de Julgamento: 25/08/2020, Data de Publicação: 27/08/2020)

Portanto, não se vislumbra motivo para reforma da sentença quanto à rescisão contratual, porquanto o inadimplemento da apelante configura causa legítima para a resolução do contrato, com base no art. 474 do Código Civil,
litteris
:

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Nesta linha de intelecção, colhem-se julgados oriundos deste e. Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – PROCEDENCIA
- COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DAS TESTEMUNHAS EM AUDIÊNCIA NÃO ARROLADAS ANTERIORMENTE – OBJEÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA - OITIVA INDEFERIDA - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - MÉRITO -
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – RELAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – CONSTATAÇÃO – INADIMPLEMENTO – RECONHECIMENTO PELO PRÓPRIO REQUERIDO – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE
– CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – OBRIGAÇÃO LÍQUIDA – DISPENSÁVEL A INTERPELAÇÃO PRÉVIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – DESCABIMENTO – DISTORÇÃO DOS FATOS - DESLEALDADE PROCESSUAL - MULTA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Descabe alegar cerceamento de defesa se deferida a prova testemunhal e designada data para realização de audiência de instrução e julgamento, a parte não arrola previamente as testemunhas pretendidas. Se o Juízo não fixou prazo para o arrolamento das testemunhas, deve-se observar o disposto no artigo 218, § 3o, do CPC/15 .
Na hipótese de inadimplemento obrigacional, mostra-se plenamente possível a resolução contratual, pois se trata de ajuste bilateral, no qual existe cláusula resolutiva tácita, emanada de sua própria natureza, devendo ser restabelecido o estado anterior à negociação havida entre as partes. Se incontroverso tanto a relação contratual havida entre as partes, quanto a inadimplência do apelado, perfeitamente possível a rescisão do contrato, bem como a reintegração do autor na área em discussão
. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido “tratando-se de mora ex re, no qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1585307 SP 2016/0041006-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2020).”
(TJ-MT - AC: 10044594620198110045, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 25/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2023) (destaquei)

“APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
E PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO
–
RESOLUÇÃO CONTRATUAL PELA VIA JUDICIAL – DIREITO POTESTATIVO – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO VERIFICADO
– INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM – TERMO A QUO – INGRESSO DOS DEVEDORES NO IMÓVEL – COMPENSAÇÃO AO MONTANTE ALCANÇADO ATÉ A VERIFICAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA
.
O inadimplemento do contrato, matéria incontroversa nos autos, a teor do artigo 475 do Código Civil, autoriza a efetiva resolução do contrato, que constitui direito potestativo da parte adimplente
. A aplicação do instituto do adimplemento substancial pressupõe o descumprimento de parte mínima da obrigação contratada, o que, no caso dos autos, não pode ser reconhecida, já que o valor alcançado pela apelante não ultrapassa sequer a 50% (cinquenta por cento) do preço ajustado, o que não pode ser considerado ínfimo, sob pena de caracterizar exacerbada onerosidade à parte credora . Uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido, os quais poderão ser compensados com os valores alcançados até a verificação da situação de inadimplência, a ser objeto de liquidação de sentença.”
(TJ-MT 10174339320208110041 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 16/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022) (destaquei)

Por decorrência lógica, o pleito reconvencional formulado pela Floresta Park Hotel não merece prosperar, pois ao contrário do que sustenta a apelante, foi plenamente demonstrado o inadimplemento de obrigações contratuais essenciais de sua responsabilidade, notadamente quanto: (i) à entrega precária da posse do hotel situado em Três Lagoas/MS, cujo uso foi substancialmente comprometido por litígio com a concessionária de energia elétrica e restrição de fornecimento; e (ii) à inadimplência total da parcela pecuniária pactuada.

Logo, o argumento de culpa recíproca não se sustenta diante do contexto fático-probatório. O inadimplemento substancial decorreu exclusivamente da conduta da apelante, que deixou de cumprir obrigações contratuais fundamentais, inviabilizando a continuidade da relação negocial.

A eventual mora do apelado na regularização registral da Fazenda Rancho Alegre foi sanada tempestivamente antes do vencimento da primeira parcela da contraprestação pecuniária (05/01/2022), não havendo falar em reciprocidade de faltas
.

Assim, restando evidenciado que a reconvenção foi ajuizada como meio de resistência à pretensão do autor, sem formulação de pedido autônomo passível de acolhimento, impõe-se a sua rejeição integral, em consonância com os artigos 343 e seguintes do Código de Processo Civil, bem como com os princípios da boa-fé objetiva, do adimplemento substancial e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau, e em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária em 5% sobre o valor da causa principal, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025