Tribunal: TJMT
Processo: 1020852-19.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES – DESÍDIA NA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL – ARQUIVAMENTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO POR OMISSÃO DOS AUTORES – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL RECONHECIDA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO SEM CULPA – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A promessa de compra e venda de imóvel é dotada de força obrigacional, produzindo efeitos jurídicos plenos e exigibilidade recíproca das prestações assumidas pelas partes, nos termos do artigo 475 do Código Civil.
A existência de cláusula de condição suspensiva, consistente na regularização da edificação perante a municipalidade, não exime o contratante da adoção de diligências concretas e tempestivas para o cumprimento da obrigação assumida.
Comprovado que o procedimento administrativo necessário à regularização do imóvel foi arquivado por ausência de movimentação processual e descumprimento de exigências técnicas, imputa-se aos promitentes-vendedores a responsabilidade pelo inadimplemento contratual.
A frustração do financiamento bancário, por ausência de regularização documental do imóvel, não configura impossibilidade superveniente alheia à vontade das partes, quando ausente demonstração de diligência mínima por parte dos recorrentes.
Improcede o pedido de rescisão contratual sem culpa e de restituição da posse e valores pagos, uma vez evidenciado o inadimplemento contratual imputável aos próprios apelantes.
Aplicação do artigo 476 do Código Civil: nos contratos bilaterais, o inadimplemento de uma das partes impede a exigibilidade da prestação pela outra.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020852-19.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HELLEN PATRICIA GUIMARAES - CPF: 876.636.191-53 (APELANTE), ANTONIO GOMES DE ALMEIDA NETO - CPF: 022.122.411-43 (ADVOGADO), AMAIL ANIZIO DE SOUZA - CPF: 826.970.191-20 (APELANTE), VITORIA MARQUES DE ARAUJO - CPF: 808.999.941-72 (APELADO), DAMIAO ORLANDO DE OLIVEIRA LOTT - CPF: 009.603.481-58 (ADVOGADO), LUCAS DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 005.349.461-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES – DESÍDIA NA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL – ARQUIVAMENTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO POR OMISSÃO DOS AUTORES – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL RECONHECIDA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO SEM CULPA – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A promessa de compra e venda de imóvel é dotada de força obrigacional, produzindo efeitos jurídicos plenos e exigibilidade recíproca das prestações assumidas pelas partes, nos termos do artigo 475 do Código Civil.

A existência de cláusula de condição suspensiva, consistente na regularização da edificação perante a municipalidade, não exime o contratante da adoção de diligências concretas e tempestivas para o cumprimento da obrigação assumida.

Comprovado que o procedimento administrativo necessário à regularização do imóvel foi arquivado por ausência de movimentação processual e descumprimento de exigências técnicas, imputa-se aos promitentes-vendedores a responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

A frustração do financiamento bancário, por ausência de regularização documental do imóvel, não configura impossibilidade superveniente alheia à vontade das partes, quando ausente demonstração de diligência mínima por parte dos recorrentes.

Improcede o pedido de rescisão contratual sem culpa e de restituição da posse e valores pagos, uma vez evidenciado o inadimplemento contratual imputável aos próprios apelantes.

Aplicação do artigo 476 do Código Civil: nos contratos bilaterais, o inadimplemento de uma das partes impede a exigibilidade da prestação pela outra.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1020852-19.2023.8.11.0041

APELANTES: HELLEN PATRÍCIA GUIMARÃES E OUTRO

APELADOS: VITÓRIA MARQUES DE ARAÚJO E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
HELLEN PATRÍCIA GUIMARÃES
e
outro
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Pierro de Faria Mendes
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Valores no. 1020852-19.2023.8.11.0041, ajuizada em face de
VITÓRIA MARQUES DE ARAÚJO
e
outro
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, entendendo que a culpa pela rescisão se deu em razão da falta de diligência dos ora apelantes.

Ainda, condenou a parte apelante

ao pagamento dos honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, consoante disposto no artigo 85, § 2°, do CPC, observado o disposto no artigo 98, §3°, do mesmo
Códex
.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam que a sentença deve ser integralmente reformada, porquanto ignorou a ocorrência de impedimento alheio à vontade das partes, o qual obstaculizou o cumprimento da condição suspensiva pactuada em contrato, a saber: o registro do imóvel objeto do contrato particular de promessa de compra e venda como requisito para concretização do financiamento bancário.

Segundo os apelantes, o referido entrave consistiu na não conclusão, por parte da Prefeitura de Cuiabá/MT, do procedimento administrativo instaurado para regularização da obra, elemento indispensável à formalização do financiamento, bem como à transferência definitiva da titularidade do bem.

Afirmam que diligenciaram com presteza para viabilizar a regularização da edificação, inclusive contratando engenheiro civil habilitado, que protocolou o procedimento administrativo pertinente junto ao Município. Entretanto, apesar dos esforços empreendidos, o procedimento foi arquivado em virtude de condutas omissivas da Administração Pública Municipal, que não analisou oportunamente a documentação apresentada. Sustentam que, diante da ausência de previsão contratual para o cumprimento da condição e da dependência de fato jurídico alheio à autonomia das partes, não se pode imputar a eles a responsabilidade pelo inadimplemento.

Insistem, ademais, na tese de que a não concretização do financiamento frustrou a própria razão de ser do contrato, pois os apelantes, na qualidade de promitentes vendedores, não receberam o valor integral da transação, permanecendo sem a posse do imóvel e sem qualquer contraprestação pecuniária correspondente.

Nessa perspectiva, arguem que se configurou a onerosidade excessiva em desfavor dos vendedores, nos termos do artigo 478 do Código Civil, exigindo-se, como medida de equidade, a resolução do contrato e o retorno das partes ao estado anterior.

Postulam, por conseguinte, a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel financiado, com fundamento no artigo 125, combinado com o artigo 182 do Código Civil, determinando-se: (i) a restituição da posse do bem aos apelantes; (ii) a devolução do sinal de R$60.000,00 (sessenta mil reais) aos apelados; e (iii) o reconhecimento do dever dos réus em indenizá-los pelos aluguéis correspondentes ao tempo de ocupação do imóvel, a ser apurado em liquidação, por se tratar de verba indenizatória destinada a evitar o enriquecimento sem causa, conforme dispõe o artigo 884 do Código Civil.

A par desses argumentos os apelantes pugnam que
“[...] os Apelantes sejam o presente recurso conhecido e provido, para que a sentença totalmente reformada, e sejam os pedidos julgados totalmente procedentes”
(sic).

Contrarrazões ofertadas no Id. 293661861, postulando, preliminarmente pelo não conhecimento do recurso de apelação, alegando violação ao princípio da dialeticidade, e no mérito, requerem o desprovimento do recurso de apelação e a consequente manutenção da sentença de piso.

Conforme Id. 294558395, a parte apelante possui justiça gratuita deferida nos autos.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
HELLEN PATRÍCIA GUIMARÃES
e
AMAIL ANÍZIO DE SOUZA
ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores em desfavor de
VITÓRIA MARQUES ARAÚJO DE SOUZA
e
LUCAS DE SOUZA RODRIGUES
, relatando, em síntese, que em 16 de agosto de 2020, firmaram com os apelados instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, com a condição suspensiva de registro do bem junto aos órgãos e cartório competentes, para viabilizar financiamento imobiliário.

Sustentam que, embora tenha sido pago o sinal no valor de R$60.000,00 pelos réus, a obrigação principal – registro do imóvel como condição para o financiamento do montante restante (R$170.000,00) – restou inviabilizada por circunstâncias alheias à vontade de ambas as partes, ante entraves administrativos junto à Prefeitura Municipal de Cuiabá/MT, no procedimento de regularização da construção.

Ressaltam que tal impedimento impediu a concretização do financiamento, tornando impossível o cumprimento do contrato.

Ao final da instrução processual, o Magistrado
julgou improcedentes os pedidos iniciais, entendendo que a culpa pela rescisão se deu em razão da
falta de diligência dos ora apelantes.

Ainda, condenou os apelantes

ao pagamento dos honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, consoante disposto no artigo 85, § 2°, do CPC, observado o disposto no artigo 98, §3°, do mesmo
Códex
.

Colaciono trecho da sentença proferida no juízo
a quo
, no que tange o mérito da questão:

“
Da Inépcia da Inicial e Incorreção do Valor da Causa:
Os Réus alegam inépcia da inicial quanto ao pedido de pagamento de aluguéis por falta de especificação do valor pretendido, o que também geraria incorreção no valor da causa.

De fato, o pedido de indenização pelo uso do imóvel ("aluguéis") constitui um pedido de dano material que deveria ter sido formulado de forma certa e determinada, com a indicação de um valor (ainda que estimado, com base no valor de mercado de aluguéis para imóveis semelhantes na região, por exemplo), a fim de permitir a ampla defesa da parte contrária e compor corretamente o valor da causa.

A ausência dessa especificação torna o pedido indeterminado fora das hipóteses legais e prejudica a defesa. Acolho a preliminar de inépcia da inicial neste ponto específico, e, consequentemente, reconheço a incorreção do valor da causa.

Contudo, a inépcia parcial não leva à extinção de todo o processo, mas apenas do pedido viciado. Assim, extingo o processo sem resolução de mérito APENAS quanto ao pedido de condenação dos Réus ao pagamento de aluguéis, nos termos do Art. 485, I c/c Art. 330, § 1o, II do CPC.

Passo ao mérito da pretensão principal de rescisão contratual.

A
promessa de compra e venda de bem imóvel
, instituto amplamente reconhecido no ordenamento jurídico brasileiro como
pré-contrato
que vincula as partes à futura celebração da compra e venda definitiva.

A
promessa de compra e venda
, quando revestida dos requisitos legais, notadamente a
instrumentalização por escrito
, a
identificação do imóvel
e o
consentimento bilateral
,
gera efeitos obrigacionais plenos
, impondo às partes o dever de cumprir as obrigações assumidas.

Nos termos da jurisprudência consolidada, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça, a
promessa de compra e venda de imóvel
possui força vinculante, sendo possível sua
execução específica
, nos moldes do
art. 475 do Código Civil
, quando houver descumprimento contratual injustificado por qualquer das partes.

Pois bem.

A controvérsia principal reside em determinar a causa do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda e, consequentemente, quem é o responsável por ele.

Os Autores fundamentam seu pedido de rescisão na alegação de que a condição suspensiva do contrato (registro do imóvel para o financiamento) tornou-se impossível por fato alheio à sua vontade, em razão do arquivamento do processo administrativo na Prefeitura.

Os Réus, por sua vez, atribuem a culpa pelo não cumprimento à desídia dos Autores, comprovada pelo motivo do arquivamento do processo administrativo (falta de movimentação/diligência) e pelo descumprimento do prazo contratual de 40 dias para entrega da documentação.

Analisando as provas documentais, verifica-se que, embora os Autores tenham iniciado o procedimento administrativo para regularização do imóvel, a prova trazida pelos próprios Réus (prints de conversas com a Prefeitura) indica que o
arquivamento do processo ocorreu por razões diretamente relacionadas à falta de diligência ou inércia
na sua condução (falta de movimentação, não cumprimento de exigências).

Tal fato descaracteriza a alegada
"impossibilidade alheia à vontade das partes
" e a
"condição suspensiva inalcançável
" nos moldes pleiteados na inicial.

O não cumprimento da obrigação de regularizar o imóvel e apresentar a documentação necessária para o financiamento, que era fundamental para a conclusão do negócio e, segundo os Réus, tinha até mesmo um prazo contratual, parece ter sido causado por conduta imputável aos Autores, e não por um evento inevitável e externo.

A tese de que a "condição" não se cumpriu por desídia própria se sobrepõe à alegação de impossibilidade alheia.

Dessa forma, a pretensão dos Autores de rescindir o contrato sem culpa e apenas com a devolução do sinal (e aluguéis, já extinto o pedido) não encontra amparo na prova dos autos. O não cumprimento do contrato, conforme demonstrado pela prova dos Réus, foi causado pela falta de diligência dos próprios Autores.

Em face do inadimplemento por culpa de uma das partes, a outra parte (os Réus, neste caso, que cumpriram sua obrigação de pagar o sinal e entrar na posse) teria, em tese, as opções previstas no
Artigo 475 do Código Civil
: pedir o cumprimento forçado do contrato (que aparentemente buscaram na ação de execução) ou pedir a resolução (rescisão) do contrato com indenização por perdas e danos.

Os Réus, em sua contestação, pediram a improcedência do pedido de rescisão sem culpa, mas, subsidiariamente, caso a rescisão fosse decretada, que o fosse por culpa dos Autores, com as penalidades correspondentes (devolução do sinal, multa, IPTU).

Considerando que o contrato não se concretizou e a posse do imóvel é um ponto de litígio (o que aponta para a necessidade de resolver a situação fática e jurídica), a rescisão contratual se impõe como consequência do inadimplemento,
mas por culpa dos Autores
. No entanto, a pretensão inicial dos Autores era rescindir sem culpa, com base em um fundamento específico (impossibilidade alheia) que não restou comprovado nos autos. Ao revés, a prova indica culpa deles.

Assim, o pedido principal formulado na inicial, qual seja, a rescisão com base em impossibilidade alheia e sem culpa, deve ser julgado
improcedente
. As consequências da rescisão por culpa dos Autores e os pedidos subsidiários dos Réus (devolução do sinal, multa, IPTU) não foram objeto do pedido principal dos Autores, mas sim de pedidos dos Réus em sua defesa/eventualidade.

Portanto, os pedidos formulados pelos Autores na petição inicial (rescisão sem culpa e aluguéis) são improcedentes. A resolução das consequências da rescisão por culpa dos Autores deverá ser tratada em face dos pedidos formulados pelos Réus na eventualidade de sua contestação (que não são pedidos reconvencionais, mas sim condicionais à hipótese de rescisão pelo juízo).

[...]

DISPOSITIVO

Ante o exposto:

a)
ACOLHO A PRELIMINAR
de inépcia da inicial e, nos termos do Artigo 485, I, c/c Artigo 330, § 1o, II, ambos do Código de Processo Civil,
JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO APENAS QUANTO AO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS.

b)
REJEITO AS DEMAIS PRELIMINARES
arguidas pelos Réus.

c) No mérito, nos termos do Artigo 487, I do Código de Processo Civil,
JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS POR HELLEN PATRICIA GUIMARÃES e AMAIL ANIZIO DE SOUZA
na petição inicial de rescisão contratual sem culpa e demais consectários.

Sucumbentes em seus pedidos,
CONDENO
os Autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos advogados dos Réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do
Artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil
. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação aos Autores, em razão da Justiça Gratuita que lhes foi concedida.”
(Id.

293661857).

Em sede de preliminar contrarrecursal, os apelados
VITÓRIA MARQUES DE ARAÚJO
e
outro

sustentam que o recurso de apelação não deve ser conhecido por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade.

Tal alegação não merece prosperar.

Isso porque, o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça e frequentemente reproduzido por este Sodalício, é no sentido de que a mera reprodução dos argumentos expostos na petição inicial ou na contestação não configura, por si só, violação a referido princípio, desde que se possa constatar a efetiva impugnação das matérias decididas na sentença, como ocorre no presente caso.

Diante disso,
rejeito
a preliminar aventada.

Pois bem. A controvérsia posta nestes autos gravita em torno do pleito de resolução do contrato referente à promessa de compra e venda de imóvel, cuja inadimplência, segundo os apelantes, adveio de motivo alheio à vontade das partes, configurando-se, assim, uma situação de impossibilidade superveniente de cumprimento da condição suspensiva.

Buscam os recorrentes, portanto, a declaração de rescisão contratual sem imputação de culpa, com retorno das partes ao estado anterior e devolução recíproca de valores e posse.

Entretanto, não assiste razão aos apelantes quanto ao mérito de sua irresignação.

Conforme restou amplamente delineado na r. sentença de primeiro grau, cuja fundamentação encampa-se como razão de decidir suplementar, a prova dos autos é robusta ao demonstrar que a obrigação de providenciar a regularização do imóvel, essencial para viabilização do financiamento pactuado, foi assumida pelos vendedores (ora apelantes) e não cumprida por culpa que lhes é atribuível.

A narrativa segundo a qual a frustração do negócio se deu por “causas externas”, ligadas à morosidade do trâmite administrativo perante a municipalidade, não encontra lastro suficiente nos elementos dos autos, ao contrário, conforme bem reconhecido pelo juízo
a quo
, os documentos carreados aos autos, incluindo diálogos e registros de acompanhamento administrativo junto à Prefeitura de Cuiabá, evidenciam de forma nítida que
o procedimento foi arquivado por ausência de diligência, omissão no cumprimento de exigências e inércia no impulso processua
l.

Dessa forma, a ausência de movimentação e o não atendimento das determinações técnicas da administração pública desconstroem a tese de que se tratava de evento imprevisível ou inevitável.

Com efeito, o contrato firmado em 18 de agosto de 2020 estipulava, de forma expressa, que caberia aos vendedores a entrega da documentação necessária à regularização do imóvel, condição que permitiria aos compradores (recorridos) formalizar o financiamento imobiliário do saldo restante de R$170.000,00. Essa obrigação contratual restou descumprida, mesmo após o decurso de mais de três anos.

Não se sustenta a tese de que a obrigação era incerta e sujeita a condição suspensiva, haja vista que a eficácia suspensiva não exime o contratante da adoção de todas as medidas razoavelmente exigíveis para o cumprimento da condição, e sua frustração, quando imputável à parte, não pode ser invocada como pretexto para se eximir de responsabilidade.

No caso concreto, a cláusula contratual não estipulava prazo indeterminado, tampouco impunha à parte adversa o ônus da regularização. Ao contrário, estabelecia um prazo de 40 dias para a entrega da documentação, conforme Cláusula 3a, §1o e §2o (Id. 293660921 – Pág. 02), vejamos:

O transcurso de mais de três anos, sem a regularização da matrícula do imóvel, reflete não uma impossibilidade jurídica ou fática insuperável, mas manifesta desídia contratual.

A esse respeito, bem asseverou o juízo sentenciante que:

“o arquivamento do processo administrativo ocorreu por razões diretamente relacionadas à falta de diligência ou inércia na sua condução (falta de movimentação, não cumprimento de exigências), o que descaracteriza a alegada ‘impossibilidade alheia à vontade das partes”
.

Em caso semelhante julgou este Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA – NÃO ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO PARA OBTER FINANCIAMENTO NO PRAZO ESTIPULADO –RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA – DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – CONFIGURADO
– RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM POR RESCISÃO CONTRATUAL – PERTINÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)

II - Descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito do rompimento contratual, que de veras foi ocasionado pela parte apelante que não viabilizou em tempo hábil a entrega de documentação deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado.

III - Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.
”

(N.U 0052330-43.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/07/2021, Publicado no DJE 05/07/2021) (Destaquei)

Acrescente-se que a alegação de que os compradores poderiam ter assumido o ônus da regularização mediante abatimento do valor final não encontra amparo contratual, nem retira dos apelantes a responsabilidade primária pela regularização do bem, pré-requisito à consecução da avença.

O artigo 476 do Código Civil impõe, nos contratos bilaterais, a reciprocidade das obrigações e a vedação ao inadimplemento injustificado:

"
Art. 476.
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

Nesse prisma, os apelantes, sem entregar os documentos que possibilitassem o financiamento, não poderiam exigir dos recorridos à conclusão do pagamento, nem a resolução sem culpa da avença.

Por conseguinte, também não merece acolhimento o pedido de devolução da posse do imóvel e do sinal, pois, sendo a inadimplência imputável aos ora apelantes, mostra-se incabível sua pretensão de retorno ao
status quo ante
em bases equitativas.

Quanto à aplicação do artigo 182 do Código Civil, relativo à restituição ao estado anterior (
status quo ante
) nos casos de anulação do negócio jurídico, também carece de pertinência.

Não se trata aqui de anulação por vício do ato jurídico, mas de inadimplemento contratual, que se rege por disciplina própria, especialmente pelo artigo 475 do mesmo diploma legal:

"
Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Insta salientar que,
in casu
, como bem analisado pelo Magistrado de piso, na contestação, os apelados requereram a rejeição do pedido de rescisão contratual sem atribuição de culpa, não formulando nenhum pedido reconvencional.

Assim, a lide gira em torno apenas da improcedência do pedido de rescisão contratual, de modo que as consequências decorrentes da rescisão por culpa dos autores — devolução do sinal, multa e IPTU — constituem pleitos formulados pelos apelados apenas em caráter eventual, não havendo que se falar em reconvenção, mas sim em condicionamento à hipótese de decretação da rescisão pelo juízo.

Dessa forma, ausentes elementos fáticos ou jurídicos novos capazes de infirmar a conclusão firmada na sentença de origem, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos, que ora se incorporam ao presente voto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo hígida a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, contudo, por ser a apelante beneficiária da justiça gratuita, resta suspensa a exigibilidade de tal cobrança, por força do artigo 98, § 3o, do mesmo
Códex
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025