Tribunal: TJMT
Processo: 1016541-82.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-18

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA – JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PECULIARIDADES DO CONTRATO QUE NÃO ALTERAM A RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA – INSCRIÇÃO INDEVIDA EM DÍVIDA ATIVA E POSTERIOR PROTESTO – DANO MORAL IN RE IPSA – QUANTUM EXCESSIVO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é da construtora/incorporadora até a data da efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que este assume a posse do imóvel.
2. O fato de se tratar de contrato vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, que envolve aquisição de terreno e posterior construção da unidade habitacional, não modifica a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, que permanece com a construtora até a efetiva entrega das chaves.
3. A inscrição indevida em dívida ativa municipal e posterior protesto por débito tributário que não era de responsabilidade do consumidor configura dano moral in re ipsa, sendo desnecessária a comprovação do efetivo prejuízo.
4. O valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) arbitrado a título de indenização por danos morais mostra-se excessivo se comparado às circunstâncias do caso concreto, devendo ser reduzido para R$4.000,00 (atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da reparação civil.
5. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016541-82.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[TIAGO DO PATROCINIO ARAUJO - CPF: 000.874.201-47 (APELADO), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO), RITA DE CASSIA BUENO DO NASCIMENTO - CPF: 043.533.501-45 (ADVOGADO), NOVANCE PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO LTDA - CNPJ: 15.185.482/0001-79 (APELANTE), MARCUS FERNANDO FONTES VON KIRCHENHEIM - CPF: 801.969.771-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –

PARCIAL PROCEDENCIA
–
COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE
DA
CONSTRUTORA/INCORPORADORA – JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PECULIARIDADES DO CONTRATO QUE NÃO ALTERAM A RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA – INSCRIÇÃO INDEVIDA EM DÍVIDA ATIVA E POSTERIOR PROTESTO – DANO MORAL
IN RE IPSA
–
QUANTUM
EXCESSIVO – REDUÇÃO NECESSÁRIA
– RECURSO
PARCIA
LMENTE PROVIDO
.

1. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é da construtora/incorporadora até a data da efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que este assume a posse do imóvel.

2. O fato de se tratar de contrato vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, que envolve aquisição de terreno e posterior construção da unidade habitacional, não modifica a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, que permanece com a construtora até a efetiva entrega das chaves.

3. A inscrição indevida em dívida ativa municipal e posterior protesto por débito tributário que não era de responsabilidade do consumidor configura dano moral
in
re

ipsa
, sendo desnecessária a comprovação do efetivo prejuízo.

4. O valor de R$ 8.000,00
(oito mil reais)
arbitrado a título de indenização por danos morais mostra-se
excessivo
se comparado
às circunstâncias do caso concreto,
devendo ser reduzido para R$4.000,00 (
atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da reparação civil.

5. Recurso
parcialmente
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
NOVANCE PARTICIPAÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA
contra
sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer e Indenizatória ajuizada por
TIAGO DO PATROCÍNIO ARAÚJO,
que
julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a requerida a: (i) realizar o pagamento dos débitos de IPTU existentes sobre o imóvel adquirido pelo autor antes da entrega das chaves, referentes aos anos de 2020 e 2021; (
ii
) ressarcir o autor no valor de R$ 420,58, referente ao pagamento que o autor fez para baixa de protesto relacionado ao débito de IPTU de 2020; (
iii
) pagar indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Condeno
u, ainda,
a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
fixados
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação
.

Em suas razões recursais (ID
.
288673869),
a apelante sustenta

que
o apelado não adquiriu um imóvel pronto e acabado, mas sim um terreno, através de contrato de compra e venda e mútuo para construção com a Caixa Econômica Federal no âmbito do
Programa Minha Casa Minha Vida.

Afirma que
a transmissão da posse ocorreu no momento da assinatura do contrato e nã
o quando da entrega das chaves.

Argumenta que
a partir da assinatura do contrato e registro na matrícula, o terreno deixou de pertencer à apelante e passou a ser
de responsabilidade do apelado.

Ressalta que
as cláusulas contratuais estabelecem claramente que os impostos e taxas são de r
esponsabilidade do comprador.

Aduz que
não há que se falar em dano moral, pois não houve
ato ilícito.

Subsidiariamente requereu que,
caso mantida a condenação, o valor arbitrado a título de danos morais é desproporcional e deve ser reduzido.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado (ID
.
288673874), pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença em todos os seus termos.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Cinge-se a controvérsia em definir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU de imóvel objeto de contrato de compra e venda antes da efetiva entrega das chaves ao adquirente, bem como analisar a ocorrência de dano moral e a adequação do
quantum
indenizatório fixado.

Da análise dos autos, verifica-se que a parte apelada adquiriu uma unidade imobiliária do empreendimento Condomínio Villagio
di
Pietra da apelante, sendo certo que a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 17/12/2021, conforme comprova o documento de ID
.
126490154. No entanto, o apelado foi surpreendido com a cobrança de
IPTU referente aos exercícios de 2020 e 2021, períodos em que ainda não detinha a posse efetiva do imóvel.

I
–
D
a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega das chaves

A apelante sustenta que o caso dos autos é peculiar por se tratar de contrato vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, no qual a relação jurídica envolve a venda do terreno e posterior construção da unidade habitacional. Defende que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU seria do apelado desde a assinatura do contrato,
quando houve a
transmissão imediata da posse do terreno.

Tal argumentação, contudo, não merece acolhida.

Isso porque, independentemente da modalidade contratual adotada, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento consolidado no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o adquirente somente após a efetiva imissão na posse do imóvel, que ocorre com a entrega das chaves.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE.

1. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas
ns
. 5 e 7/STJ.

2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes.

3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.

4. Agravo interno não provido.
(STJ,
AgInt
no REsp n. 1909706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024,
DJe
de 18/3/2024)

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. LEI N. 6.766/79 QUE PREVÊ ATRASO DE ATÉ QUATRO ANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. REVISÃO DE DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ A DATA DA IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES.

[...]

4. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

Agravo interno improvido."

(STJ,
AgInt
no REsp n. 1975034/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023,
DJe
de 27/9/2023)

O caso em análise não apresenta peculiaridades que justifiquem tratamento diverso do entendimento já sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça. O simples fato de se tratar de programa habitacional subsidiado pelo governo federal não altera a relação jurídica entre construtora e adquirente no que tange à responsabilidade pelo pagamento de tributos antes da efetiva entrega do bem.

Ademais, independentemente da natureza jurídica do contrato celebrado entre as partes (compra e venda de terreno com construção ou promessa de compra e venda de unidade acabada), o que importa para definir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é a posse efetiva do imóvel, que somente se concretiza com a entrega das chaves.

Nesse contexto, irrelevante a alegação da apelante de que houve "transmissão da posse" no momento da assinatura do contrato, pois é evidente que o apelado não detinha o poder de usar e fruir plenamente do imóvel antes da conclusão da obra e efetiva entrega das chaves.

Ao contrário do que sustenta a apelante, a entrega das chaves é o marco essencial para a transferência da responsabilidade pelo pagamento do tributo, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria.

Ademais, o próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso já se manifestou sobre o tema:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IPTU – RESPONSABILIDADE VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO SIMPLES – ÔNUS SUCUMBENCIAL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 86 PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias estão submetidos à legislação consumerista. As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante ao fato de s
equer ter sido entregue. [...]
(TJMT - N.U 1021533-28.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira
Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/08/2023, publicado no DJE 25/08/2023)

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade da construtora/incorporadora pelo pagamento do IPTU dos exercícios de 2020 e 2021, período anterior à efetiva entrega das chaves ao apelado.

II
–
D
o dano moral

No que tange ao dano moral,
r
estou comprovado nos autos que o nome do apelado foi inscrito em dívida ativa municipal e posteriormente levado a protesto em razão de débitos de IPTU relativos aos anos de 2020 e 2021, tributos estes que, como já demonstrado, eram de responsabilidade da apelante.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que a inscrição indevida do nome do consumidor em cadastros de inadimplentes configura dano moral
in
re

ipsa
, isto é, presumido, que decorre da própria ilicitude do ato, sendo desnecessária a comprovação do efetivo prejuízo.

Por analogia, o mesmo entendimento aplica-se à inscrição indevida em dívida ativa e protesto decorrente de débito tributário indevido, como no caso em análise.

Este Tribunal de Justiça já se manifestou nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR – EMPRESA ATUANTE NO MERCADO IMOBILIÁRIO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – INOCORRÊNCIA – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSCRIÇÃO NA DÍVIDA ATIVA – DANO MORAL CONFIGURADO – DANO IN RE IPSA – [...]

A inscrição na dívida ativa por si só é suficiente para causar dano moral, pois se trata de modalidade in
re

ipsa
, mesmo
para pessoas jurídicas. [...]
(TJMT - N.U 1036180-57.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/02/2023,
Publicado
no DJE 23/02/2023)

Assim, configurado o dano moral decorrente
da conduta ilícita da apelante
, deve ser mantida a sentença neste item
.

III - DO QUANTUM INDENIZATÓRIO

Quanto ao valor da indenização, o montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixado na sentença mostra-se
excessivo
, devendo ser reduzido para atender
aos princípios da razoabilidade
e proporcionalidade
, atendendo à dupla finalidade da reparação por danos morais: compensar o ofendido pelo abalo sofrido e punir o ofensor de modo a desestimular a reiteração da conduta ilícita.

Na fixação do valor, deve-se considerar a extensão do dano, o grau de culpa do ofensor e sua capacidade econômica, além de evitar o enriquecimento sem causa da vítima.

No caso concreto, o apelado, além do abalo emocional decorrente da surpresa com a cobrança indevida de tributos, teve seu nome inscrito em dívida ativa e levado a protesto, situação que certamente lhe causou transtornos que extrapolam o mero dissabor cotidiano.

Considerando esses fatores, bem como o caráter pedagógico da indenização e a capacidade econômica da apelante, que é empresa do ramo da construção civil, o valor arbitrado
deve ser reduzido para R$4.000,00 (quatro mil reais)
.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação
apenas para reduzir o valor fixado a título de indenização por dano moral para R$4.000,00 (quatro mil reais), mantidos os demais termos da sentença
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025