Tribunal: TJMT
Processo: 1002424-96.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO INACABADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SUCESSÃO EMPRESARIAL NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA ORIGINAL. DANO MATERIAL E MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta em face de sentença parcialmente procedente em Ação de Obrigação de Fazer c/c Entrega de Coisa Certa c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por adquirente de quatro unidades residenciais no Condomínio Brisas da Chapada contra a empresa Construbello Construções Ltda. e demais rés, em razão da não entrega dos imóveis pactuados. A sentença condenou exclusivamente a Construbello ao pagamento de R$ 740.000,00 por perdas e danos, lucros cessantes a serem apurados em liquidação, R$ 10.000,00 por danos morais, além das custas e honorários. A autora foi condenada a arcar com honorários advocatícios em favor das demais rés, face à improcedência dos pedidos quanto a elas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se há responsabilidade solidária entre as rés com fundamento em eventual sucessão empresarial; e (ii) verificar se é cabível a adjudicação compulsória dos imóveis ou a majoração das verbas indenizatórias e de sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A configuração da sucessão empresarial exige a demonstração concomitante de confusão entre sócios, identidade da atividade econômica e continuidade no mesmo local, conforme a jurisprudência consolidada do STJ e de Tribunais Estaduais.
Ausente nos autos prova da existência de sucessão empresarial entre a Construbello e as demais rés (TMS Construtora Ltda., Brisas da Chapada Construtora Ltda. e Eldemar Luiz Tonial), não se reconhece a responsabilidade solidária pleiteada pela apelante.
A autora não aderiu à comissão de condôminos instituída para finalizar o empreendimento, tampouco rescindiu o contrato original com a Construbello, razão pela qual não possui direito à adjudicação compulsória dos imóveis junto à nova incorporadora.
A indenização por lucros cessantes e danos materiais foi corretamente arbitrada com base na perda da posse e do investimento realizado, e deverá ser liquidada conforme os parâmetros fixados.
O valor de R$ 10.000,00 a título de danos morais mostra-se adequado, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem ensejar enriquecimento ilícito.
Mantém-se a distribuição da sucumbência, considerando a improcedência dos pedidos quanto às demais rés.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A ausência de prova robusta quanto à confusão societária, continuidade da atividade econômica e exercício no mesmo local impede o reconhecimento da sucessão empresarial.
A nova incorporadora constituída por comissão de consumidores não responde por obrigações da incorporadora original quando não há adesão formal do comprador à nova estrutura contratual.
A indenização por inadimplemento contratual inclui a restituição do valor pago, lucros cessantes e danos morais, desde que comprovados e adequadamente liquidados.
O valor da indenização por dano moral deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a natureza da ofensa e a condição das partes.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.146; CPC, art. 85, § 2o; Lei 4.591/1964, art. 63, § 4o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.573.595/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21.11.2017, DJe 30.11.2017; TJDF, AI n. 07049028520208070000, rel. Des. Carmelita Brasil, j. 24.06.2020, DJe 08.07.2020; TJPR, AI n. 0004491-68.2019.8.16.0000, rel. Des. Paulo Cezar Bellio, DJe 03.07.2019; TJMT, ApCiv n. 1002491-61.2017.8.11.0041, rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 10.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002424-96.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KELBY GONCALVES MARTINEZ - CPF: 026.704.051-26 (APELANTE), RAFAEL PERES DO PINHO - CPF: 016.401.161-76 (ADVOGADO), ALEXANDRE PERES DO PINHO - CPF: 603.700.411-00 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONSTRUBELLO CONSTRUCOES E INCORPORACAO E VENDAS LTDA - ME - CNPJ: 97.516.595/0001-74 (APELADO), ODAIR ANTONIO FRANCISCO - CPF: 503.609.301-15 (ADVOGADO), TMS CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 13.609.783/0001-57 (APELADO), JOSE MARCIO DE OLIVEIRA - CPF: 514.331.091-15 (ADVOGADO), ADEMAR COELHO DA SILVA - CPF: 545.627.161-34 (ADVOGADO), BRISAS DA CHAPADA CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 21.022.238/0001-98 (APELADO), ELDEMAR LUIZ TONIAL - CPF: 949.503.348-91 (APELADO), KARINNE BATISTELA LIMA - CPF: 071.608.461-92 (ADVOGADO), RAFAEL GEON DE SOUSA - CPF: 022.484.551-94 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCUS FERNANDO FONTES VON KIRCHENHEIM - CPF: 801.969.771-34 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO INACABADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SUCESSÃO EMPRESARIAL NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA ORIGINAL. DANO MATERIAL E MORAL. MAN
UTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta em face de sentença parcialmente procedente em Ação de Obrigação de Fazer c/c Entrega de Coisa Certa c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por adquirente de quatro unidades residenciais no Condomínio Brisas da Chapada contra a empresa
Construbello
Construções Ltda. e demais rés, em razão da não entrega dos imóveis pactuados. A sentença condenou exclusivamente a
Construbello
ao pagamento de R$ 740.000,00 por perdas e danos, lucros cessantes a serem apurados em liquidação, R$ 10.000,00 por danos morais,
além das custas e honorários. A autora foi condenada a arcar com honorários advocatícios em favor das demais rés, face à improcedência dos pedidos quanto a elas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se há responsabilidade solidária entre as rés com fundamento em eventual sucessão empresarial; e (
ii
) verificar se é cabível a adjudicação compulsória dos imóveis ou a majoração das verbas indenizatórias e de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A configuração da sucessão empresarial exige a demonstração concomitante de confusão entre sócios, identidade da atividade econômica e continuidade no mesmo local, conforme a jurisprudência consolidada do STJ e de Tribunais Estaduais.

Ausente nos autos prova da existência de sucessão empresarial entre a
Construbello
e as demais rés (TMS Construtora Ltda., Brisas da Chapada Construtora Ltda. e
Eldemar
Luiz
Tonial
), não se reconhece a responsabilidade solidária pleiteada pela apelante.

A autora não aderiu à comissão de condôminos instituída para finalizar o empreendimento, tampouco rescindiu o contrato original com a
Construbello
, razão pela qual não possui direito à adjudicação compulsória dos imóveis junto à nova incorporadora.

A indenização por lucros cessantes e danos materiais foi corretamente arbitrada com base na perda da posse e do investimento realizado, e deverá ser liquidada conforme os parâmetros fixados.

O valor de R$ 10.000,00 a título de danos morais mostra-se adequado, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem ensejar enriquecimento ilícito.

Mantém-se a distribuição da sucumbência, considerando a improcedência dos pedidos quanto às demais rés.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não
provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de prova robusta quanto à confusão societária, continuidade da atividade econômica e exercício no mesmo local impede o reconhecimento da sucessão empresarial.

A nova incorporadora constituída por comissão de consumidores não responde por obrigações da incorporadora original quando não há adesão formal do comprador à nova estrutura contratual.

A indenização por inadimplemento contratual inclui a restituição do valor pago, lucros cessantes e danos morais, desde que comprovados e adequadamente liquidados.

O valor da indenização por dano moral deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a natureza da ofensa e a condição das partes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.146; CPC, art. 85, § 2o; Lei 4.591/1964, art. 63, § 4o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.573.595/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 21.11.2017,
DJe
30.11.2017; TJDF, AI n. 07049028520208070000, rel. Des. Carmelita Brasil, j. 24.06.2020,
DJe
08.07.2020; TJPR, AI n. 0004491-68.2019.8.16.0000, rel. Des. Paulo Cezar
Bellio
,
DJe
03.07.2019; TJMT,
ApCiv
n. 1002491-61.2017.8.11.0041, rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 10.11.2022.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Obrigação de Fazer c/c Entrega de Coisa Certa c/c Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para

“...condenar a primeira ré, de forma isolada, ao pagamento de R$ 740.000,00 (setecentos e quarenta mil reais), a título de perdas e danos, acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e do efetivo desembolso, respectivamente, de lucros cessantes, correspondentes ao valor de alugueis desde 31.12.2013 até a rescisão contratual (data da sentença), à ordem de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do preço pago pelos imóveis, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e dos vencimentos e de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e do arbitramento, respectivamente.

Condeno, ainda, a primeira ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Por fim, ante a improcedência dos pedidos em relação aos réus TMS Construtora Ltda., Brisas da Chapada Construtora Ltda. e
Eldemar
Luiz
Tonial
, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios aos advogados da parte, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos
termos do art. 85, §2o, do CPC, observado o quanto disposto no artigo
98,§
3o, do mesmo
codex
.”

O apelante alega que
há responsabilidade solidária entre as rés e pede a adjudicação compulsória dos imóveis.

Subsidiariamente, pede a condenação integral da ré ao pagamento do valor atualizado dos bens
, dos lucros cessantes, a majoração dos danos morais e a totalidade da sucumbência.

Contrarrazões no Id n.
292898608
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Obrigação de Fazer c/c Entrega de Coisa Certa c/c Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente
.

A
autora firmou com a ré
Construbello

o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóveis e Outras Avenças (Id n.
292897438 - Pág. 1
/6) para aquisição de
quatro unidades residenciais no Condomínio Residencial Brisas da Chapada,
n
s
.
35, 36, 37 e 38, p
or
R$ 740.000,00, pago na assinatura do contrato
. As unidades deveriam ser entregues em
30
-
12
-
2013.

Contudo, essa empresa não concluiu o empreendimento, o que foi feito pela outra ré,
Brisas da Chapada Construtora Ltda.
, que reajustou o preço, o que não foi aceito pela apelante, uma vez que já
havia pagado
a integralidade do contrato.

Os imóveis não foram entregues no prazo estipulado e o juízo de origem determinou que a
Construbello
restituísse à ora apelante os R$740.000,00,
devidamente corrigido
, mais R$
10.000,00 pelos danos morais
. Deixou de condenar as demais rés pois entendeu que não houve a sucessão empresarial.

Esse procedimento (sucessão empresarial) não pode ser reconhecido com base em mera suposição. Exige provas contundentes ou fortes indícios da confusão entre os sócios, da mesma atividade econômica e de que seja desenvolvida no mesmo local.

Nesse sentido:

"
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INEXISTÊNCIA DE BENS PENHORÁVEIS. SUCESSÃO EMPRESARIAL. REQUISITOS. CONFUSÃO ENTRE OS SÓCIOS. REALIZAÇÃO DE MESMA ATIVIDADE ECONÔMICA. DESENVOLVIMENTO DAS ATIVIDADES NO MESMO LOCAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SUCESSÃO EMPRESARIAL NÃO CONFIGURADA.

A sucessão empresarial é disciplinada pelo art. 1.146, do Código Civil, o qual estabelece que o adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores a transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.

O reconhecimento da sucessão empresarial implica na presença de alguns requisitos, tais como a existência de confusão entre os sócios, a realização da mesma atividade econômica e o desenvolvimento de atividades no mesmo local.
Ausentes os requisitos legais necessários para o reconhecimento da sucessão empresarial, o indeferimento do pleito é
medida
que se impõe.
(TJ-DF 07049028520208070000, relatora Desa.Carmelita Brasil, julgamento em 24/06/2020, 2a Turma Cível,
DJe
de 08/07/2020).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE SUCESSÃO EMPRESARIAL. REQUISITOS. NÃO PREENCHIDOS.

Para o reconhecimento da sucessão empresarial é necessária a presença concomitante de três requisitos, quais sejam, confusão entre sócios, mesma atividade econômica e o desenvolvimento das atividades no mesmo local. Agravo de instrumento desprovido.
(TJPR - 16a Câmara Cível - 0004491-68.2019.8.16.0000 - Rel. Des. Paulo Cezar
Bellio
,
DJe
de 03.07.2019).

Extrai-se da Ação Civil Pública n. 0026393-94.2016.811.0041, proposta pelo Ministério Público contra a
Construbello
, as seguintes informações:

- Não há registro da incorporação imobiliária (Condomínio Brisas da Chapada) no Cartório.

-
Há registro de 4 hipotecas no terreno em favor de
Eldemar
Luiz
Tonial
e da TMS no montante de 3 milhões de reais, vencidas desde 10/4/2014.

- Há registro na matrícula do imóvel (terreno onde as casas seriam construídas) em 9/5/2014, de que ele foi objeto de dação em pagamento pela
Construbello
para a TMS Construtora, como quitação de dívida hipotecária.

- A TMS pertence a
Eldemar
Luiz
Tonial
e ambos eram credores da
Construbello
.

- Em depoimento pessoal o sócio administrador da
Construbello
atestou a verdade desses fatos, inclusive a venda de inúmeros imóveis para várias pessoas diferentes, e que muitas unidades foram negociadas como garantia de dívidas.

- Em 6/6/2014 reuniram-se a apelante, a
Construbello
e
Eldemar
Luiz
Tonial
, pela TMS, e deliberaram proposta de acordo para continuidade das obras, com novos prazos e valores das unidades, com a qual, porém, a apelante não anuiu.

- A empresa Brisas da Chapada Construtora foi constituída pelos consumidores (a maioria deles) em 8/5/2015 e a partir de então
passou a ser proprietária do terreno e responsável pela construção.

- Restou aos consumidores celebrar novos contratos de compra e venda; aos demais, a judicialização de seus danos.

- Os consumidores se organizaram e fundaram a Associação do Condomínio Brisas da Chapada, bem como celebraram com a empresa Brisas da Chapada Construtora Contrato de
Incorporação e Conclusão das Obras do Condomínio “Brisas da Chapada” (ID. 144320259, pág. 2), em que foi ajustado o seguinte:

1. A contratada (construtora) é possuidora do terreno em que seria construído o condomínio Brisas da Chapada.

2. A Associação (contratante) é instituída sem fins lucrativos, criada para contratar nova construtora e incorporadora com o propósito de minimizar os prejuízos dos condôminos.

3. A
Construbello
providenciaria o distrato com todos os compradores –
“podendo, inclusive, rescindir os contratos de forma coletiva via Associação, mediante autorização em Assembleia de Condôminos, ficando claro que somente serão albergados com a rescisão coletiva, os associados condôminos que comparecerem à Assembleia e autorizarem tal procedimento”.

4. Aqueles que rescindissem o contrato com a
Construbello
(cuja falência foi decretada) terão o direito de celebrar contrato individual com a contratada, com manutenção das casas originais, alteração do preço final, da forma de pagamento e do prazo de entrega – concordando em pagar o total de R$245.000,00 (fixado em 30/4/2014), e os valores já pagos deverão ser devidamente atualizados e deduzidos desse montante.

5. A contratante (comissão de condôminos) reconhece e declara que a contratada (Incorporadora Brisas da Chapada) não é sucessora da
Construbello
e não responderá por eventuais danos por ela causados aos associados/condôminos ou a terceiros, tampouco por dívidas de qualquer natureza contraídas pela empresa, sendo claro que o associado condômino que rescindir a avença com a
Construbello
poderá assinar
novo
contrato com a
contratada e “
aquele que não rescindir o contrato com a
Construbello
, não terá direito de firmar o contrato individual nos parâmetros aqui estabelecidos com a CONTRATADA, e esta não terá qualquer responsabilidade ou compromisso com este, devendo direcionar suas demandas contra a
Construbello
, se pretender reaver os valores pagos e ver-se indenizados de eventuais prejuízos
”.

6. A segunda venda dos imóveis objeto do feito foi realizada pela Incorporadora Brisas da Chapada após o prazo de rescisão do contrato acima mencionado, em 27/1/2015.

Os documentos juntados nos autos mostram que a TMS Construtora Ltda. só incorporou a Brisas da Chapada Construtora Ltda. porque transferiu o imóvel (área de terras) que havia recebido como dação em pagamento e que, mesmo antes da “compra” pela autora, conforme acima relatado, já havia a inscrição da hipoteca para a TMS e
Eldemar
Luiz
Tonial
.

Assim, conforme decidido pelo STJ no REsp n. 1.573.595/RJ e em outros Recursos Especiais em que se discutiu situação semelhante, não há sucessão empresarial e, por consequência, as comissões constituídas com o objetivo de concluir as obras interrompidas após a falência da Construtora inicialmente responsável não se sub-rogam nos direitos e obrigações da massa falida, sobretudo neste caso em que a autora optou por não romper o vínculo contratual com a Construtora original e aderir à referida comissão.

Sobre a matéria:

RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO. EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO. FALÊNCIA. ENCOL S.A. CONDOMÍNIO FORMADO POR ADQUIRENTES PARA CONCLUSÃO DA OBRA. UNIDADE DE PROMITENTE
COMPRADOR NÃO ADERENTE. ART. 535 DO CPC/1973. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINARES. PRESCRIÇÃO. VIOLAÇÃO DE COISA JULGADA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA No 284/STF.
SUB-ROGAÇÃO
DO CONDOMÍNIO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ENCOL. INEXISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONFIGURAÇÃO. ART. 63 DA LEI No 4.591/1964. PROCEDIMENTO PREVISTO. INOBSERVÂNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).

2. Cuida-se de ação de reparação ajuizada por adquirente de imóvel inacabado devido à falência da incorporadora Encol S.A., que não aderiu à Comissão de Representantes constituída para continuidade das obras, e teve indeferido o pedido de habilitação de crédito no juízo falimentar.

3.
Consoante a jurisprudência desta Corte, as comissões constituídas por adquirentes de unidades habitacionais com o objetivo de concluir as obras interrompidas após a falência da construtora Encol S.A. não se sub-rogam nos direitos e obrigações da massa falida. Diante da falência da incorporadora, os promitentes compradores das unidades inacabadas possuem como alternativas (a) aderir à Comissão de Representantes e contribuir para a finalização do empreendimento imobiliário ou (b) habilitar seus respectivos créditos no processo falimentar.

4. De acordo com o procedimento da Lei 4.591/1964, em caso de falência da incorporadora, a Comissão de Representantes ou condomínio podem ser
autorizados a alienar as unidades imobiliárias que permanecem na propriedade da falida, por meio de leilão. Do produto obtido, após a dedução das despesas havidas e dos percentuais que cabem ao condomínio, o saldo porventura existente deve ser destinado para pagar o passivo da falida, nos termos do art. 63, § 4o do referido diploma legal.

5. No caso concreto, relativo ao Empreendimento Costa Verde, o juízo falimentar transferiu à Comissão de Representantes a propriedade das "unidades estoque" (as não comercializadas pela Encol S.A.), e das "unidades dos não aderentes" (daqueles que não quiseram aderir à comissão) para alienação. Quanto a estas últimas, foi expressamente determinada a observância do procedimento previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias, motivo pelo qual não poderiam ter sido incluídas no contrato de permuta celebrado pela Comissão com a Construtora Via Engenharia, contratada para finalizar as obras.

6. Com a desvinculação das "unidades dos não aderentes" do ativo da massa falida, o saldo eventualmente existente após o leilão e a dedução das despesas cabíveis deveria ter sido destinado aos promitentes compradores para satisfação de seus respectivos créditos, com base no disposto no art. 63, § 4o, da Lei no 4.591/1964.

7. Para não haver enriquecimento ilícito dos promitentes compradores que não aderiram à Comissão, em prejuízo desta e da massa falida, a reparação que lhes cabe após a venda de suas respectivas unidades fica necessariamente
adstrita
a dois limites: (i) o saldo eventual do valor apurado com a venda dos direitos da sua unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4o, da Lei no
4.591/1964, e (
ii
) a quantia efetivamente paga por cada um à incorporadora falida.

8. A inobservância do procedimento previsto na Lei no 4.591/1964 por parte da Comissão de Representantes do empreendimento imobiliário para alienação das "unidades dos não aderentes" gerou o dever de indenizar o recorrido, com base no montante pago por este à antiga incorporadora, apurado em liquidação de sentença.

9. A demonstração da ocorrência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor é ônus que competia à ré, nos termos do art. 333, II, do CPC/1973, do qual não se desincumbiu.

10. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional, nos termos do Código de Processo Civil de 1973 e do Regimento Interno desta Corte, exige comprovação e demonstração da similitude fática entre os casos apontados, o que não ocorre na hipótese que versa a respeito de relação jurídica e causa de pedir distintas das examinadas no acórdão apontado como paradigma.

11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
(REsp n. 1.573.595/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgamento em 21/11/2017,
DJe
de 30/11/2017).

Deste tribunal, no Recurso da irmã da apelante:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM ENTREGA DE COISA CERTA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRADORA QUE NÃO ADERIU À COMISSÃO INSTITUÍDA PELOS CONSUMIDORES PARA TERMINAR A OBRA – LEGITIMIDADE PARA DEMANDAR CONTRA A VENDEDORA ORIGINAL – CONSTRUTORA INSTITUÍDA NESSA
COMISSÃO COM ÚNICO OBJETIVO DE TERMINAR O CONDOMÍNIO – SUCESSÃO EMPRESARIAL – NÃO COMPROVAÇÃO – REQUISITO NECESSÁRIO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CIVIL – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Consoante a jurisprudência desta Corte, as comissões constituídas por adquirentes de unidades habitacionais com o objetivo de concluir as obras interrompidas após a falência da construtora Encol S.A. não se sub-rogam nos direitos e obrigações da massa falida. Diante da falência da incorporadora, os promitentes compradores das unidades inacabadas possuem como alternativas (a) aderir à Comissão de Representantes e contribuir para a finalização do empreendimento imobiliário ou (b) habilitar seus respectivos créditos no processo falimentar.” (REsp n. 1.573.595/RJ).
”
(N.U 1002491-61.2017.8.11.0041,
Rel. Rubens d
e Oliveira Santos Filho
,
j
ulgado em 10/11/2022,
Publicado
no DJE 10/11/2022)
.

Quanto à reparação por danos morais,
deve atender ao caráter sancionatório e inibitório. Tem de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerando o grau da ofensa e a condição socioeconômica das partes, de forma a não causar o enriquecimento ilícito nem ser irrisório a ponto de
tornar-se
a medida
ineficaz
.

Diante desses critérios, os R$ 10.000,00 definidos na sentença devem ser mantidos.

Assim,
como a
Construbello
Construções já foi condenada a ressarcir os danos materiais
(composto pelos lucros cessantes e ressarcimento do que foi pago pelos imóveis)
e morais causados à autora, a sentença deve ser mantida.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso. Majoro os honorários advocatícios devidos aos réus para 15% sobre o valor da pauta (§11, do art. 85, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025