Tribunal: TJMT
Processo: 1032262-91.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA EXTRA “ENXOVAL”. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e lucros cessantes, para: (i) condenar a construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% do preço de compra do imóvel, atualizado, pelo período de junho de 2022 até a efetiva entrega das chaves, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC; (ii) condenar a ré à restituição da quantia de R$ 88,39, paga a título de “taxa de enxoval”, com correção pelo INPC/IBGE desde o desembolso e juros moratórios desde a citação; e (iii) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. A sentença também fixou custas, taxas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura causa excludente de responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação por danos morais e lucros cessantes; (iii) determinar se é devida a restituição da quantia cobrada como “taxa de enxoval”.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A construtora não comprova a existência de caso fortuito ou força maior, pois a atividade da construção civil foi considerada essencial no Estado do Mato Grosso, não havendo paralisação absoluta das obras que justifique o atraso de mais de 1 ano na entrega do imóvel.
Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, calculado com base no valor locatício mensal.
O dano moral é configurado pela mora superior a 1 ano na entrega do imóvel, ainda que se considere o prazo de tolerância contratual, sendo presumida a afetação dos direitos de personalidade do comprador (dano in re ipsa).
O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 3.000,00, observa os critérios do art. 944 do CC e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência local.
A cobrança da denominada “taxa de enxoval”, paga antes da entrega do imóvel (conforme recibo nos autos), sem comprovação de aprovação em assembleia de condôminos, configura cobrança indevida, impondo-se sua restituição.
A majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação é devida em razão do não provimento do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A pandemia de COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, quando não demonstrada a absoluta impossibilidade de cumprimento da obrigação.
O atraso injustificado na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido.
A mora prolongada na entrega do imóvel adquirido na planta configura dano moral presumido, passível de reparação.
A cobrança de taxa condominial extraordinária antes da entrega do imóvel, sem aprovação em assembleia, é indevida e enseja restituição.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 405 e 944; CPC, art. 85, §§2o e 11; Súmula 362 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, AgInt no AREsp 2393160/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 27.11.2023, DJe 30.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1205804/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 20.11.2023, DJe 24.11.2023; TJMT, AP 0016775-28.2016.8.11.0041, j. 22.06.2022, DJe 24.06.2022; TJMT, AP 1028618-48.2020.8.11.0003, j. 27.04.2022, DJe 27.04.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032262-91.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), MARIA RACHEL DE MELLO TOLEDO - CPF: 010.555.207-08 (APELADO), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), CUSTODIO SILVESTRE TOLEDO - CPF: 739.326.637-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA EXTRA
“ENXOVAL”
. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta
contra
sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e lucros cessantes, para: (i) condenar a construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% do preço de compra do imóvel, atualizado, pelo período de junho de 2022 até a efetiva entrega das chaves, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC; (
ii
) condenar a ré à restituição da quantia de R$ 88,39, paga a título de “taxa de enxoval”, com correção pelo INPC/IBGE desde o desembolso e juros moratórios desde a citação; e (
iii
) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. A
sentença também fixou custas, taxas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura causa excludente de responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação por danos morais e lucros cessantes; (
iii
) determinar se é devida a restituição da quantia cobrada como “taxa de enxoval”.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construtora não comprova a existência de caso fortuito ou força maior, pois a atividade da construção civil foi considerada essencial no Estado do Mato Grosso, não havendo paralisação absoluta das obras que justifique o atraso de mais de 1 ano na entrega do imóvel.

Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, calculado com base no valor locatício mensal.

O dano moral é configurado pela mora superior a 1 ano na entrega do imóvel, ainda que se considere o prazo de tolerância contratual, sendo presumida a afetação dos direitos de personalidade do comprador (dano
in
re

ipsa
).

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 3.000,00, observa os critérios do art. 944 do CC e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência local.

A cobrança da denominada “taxa de enxoval”, paga antes da entrega do imóvel
(conforme recibo nos autos)
, sem comprovação de aprovação em assembleia de condôminos, configura cobrança indevida, impondo-se sua restituição.

A majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação é devida em razão do não provimento do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

A pandemia de COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, quando não demonstrada a absoluta impossibilidade de cumprimento da obrigação.

O atraso injustificado na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido.

A mora prolongada na entrega do imóvel adquirido na planta configura dano moral presumido, passível de reparação.

A cobrança de taxa condominial extraordinária antes da entrega do imóvel, sem aprovação em assembleia, é indevida e enseja restituição.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 393, 405 e 944; CPC, art. 85, §§2o e 11; Súmula 362 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 996; STJ,
AgInt
no
AREsp
2393160/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 27.11.2023,
DJe
30.11.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
1205804/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 20.11.2023,
DJe
24.11.2023; TJMT, AP 0016775-28.2016.8.11.0041, j. 22.06.2022,
DJe
24.06.2022; TJMT, AP 1028618-48.2020.8.11.0003, j. 27.04.2022,
DJe
27.04.2022.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de
I
ndenização por Danos Morais e
L
ucros
C
essantes
julgada parcialmente procedente para:

a) CONDENAR a ré a indenizar a parte autora pelos prejuízos de ordem material, a título do pagamento de aluguel, pelo período do atraso na entrega do imóvel (junho de 2022 até a data da efetiva entrega das chaves), no importe de 0,5% do preço de compra atualizado do imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento.

b) CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 88,39 (oitenta e oito reais e trinta e nove centavos), referente à restituição do valor pago a título de “taxa de enxoval”, em parcela única na modalidade simples, a ser corrigido pelo índice INPC/IBGE desde a data do desembolso, com juros de mora de 1 % ao mês desde a data da citação.

c) CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de indenização por dano moral, a ser corrigido pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação (art. 405 do CC).

CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, incisos I a IV, do CPC.

A apelante alega que o atraso na entrega do imóvel não ocorreu por culpa sua, mas por
caso fortuito ou de força maior
causada pela pandemia
,
o que afasta a responsabilidade civil
.

Afirma que há no contrato cláusula que prevê a
prorrogação por prazo indeterminado quando presente
a força maior e, a decretação de pandemia é um deles.

Argui que
não foram comprovados os
lucros cessante
e que o atraso de 11 meses para a entrega do imóvel não é suficiente para presumir a existência de danos morais.

Alternativamente, pede a redução da indenização por danos morais
.

Defende que não foi comprovado o pagamento d
a
“
taxa
enxoval”
e que, ainda que fosse, é de responsabilidade dos condôminos
mobiliar o espaço comum.

Contrarrazões no Id n.
282451507
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em
Ação de
I
ndenização por Danos Morais e
L
ucros
C
essantes
julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o
Contrato
de
Promessa
de
Compra
e
Venda
de
Imóvel, Financiamento Imobiliário
e
Pacto Adjeto
de
Alienação Fiduciária
em
Garantia.
(I
d. n
.
282451889
) para aquisição do lote 1
2
, quadra 05,
Residencial
Viva
Rondonópolis
, localizado em
Rondonópolis
-MT, por R$
185.000,00
.

O final da obra e consequente entrega est
ava
previst
a dezembro/2021
que,
porém, só ocorreu
em setembro/2023
, conforme Habite-se no
Id n.
282451439
.

Embora a apelante tenha sustentado que

o atraso não ocorreu por culpa sua
, mas sim por motivo de força maior, deixou de comprovar
a impossibilidade absoluta de cumprimento da obrigação, condição essencial para a configuração de caso fortuito ou força maior, conforme o artigo 393 do Código Civil. A
pesar das dificuldades causadas pela
pandemia,
é certo que a construção ci
vil não foi completamente paralisada, em especial porque no Mato Grosso foi considerada atividade essencial.

Desse modo,
a demora na entrega do imóvel caracteriza-se como ato ilícito passível de reparação
dos danos materiais e morais
.

Quanto ao dano m
aterial
,
a
Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir
o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes,
"
...
com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma"
(REsp 1.729.593/SP
)
, ou seja, neste caso, é um dano que se presume
.

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. NÃO OBSERVADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE .
NÃO OCORRÊNCIA. JURISPRUDENCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.

(...)

3.
No caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos aluguéis que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos aluguéis que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data
contratada .
Precedentes.

(...).”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2393160 RS 2023/0200685-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)
.

“
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1 .

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedente.

2. Havendo cláusula contratual expressa, a correção monetária e os juros a serem utilizados para atualizar o valor da condenação imposta em virtude do descumprimento de contrato
de compra e venda de imóvel devem observar os termos do referido contrato, não incidindo, no caso, o
art
. 406 do CC.

3. Agravo interno a que se nega provimento
.
”
(
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1205804 AM 2017/0293665-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/11/2023)

N
o que diz respeito aos danos morais, como o atraso na entrega foi de mais de mais de 1 ano, ainda que se conte o prazo de 180 dias, o longo decurso de tempo por si só configura o ato ilícito passível de reparação.

D
esta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR ATRASO DE ENTREGA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
(AP 0016775-28.2016.8.11.0041, julgamento em 22/06/2022,
DJe
de 24/06/2022).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO – ALEGADA CULPA DE TERCEIRO - OCORRÊNCIA DE FORTUITO INTERNO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA - INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR – OBRIGAÇÃO - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

Por oportuno, insta consignar que, a teor do enunciado da Súmula de n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.

Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que o atraso por mais de 04 (quatro) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento. Ademais, como já decidido por esta Quarta Câmara Cível em casos semelhantes,
o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in
re

ipsa
.
(...). (AP 1028618-48.2020.8.11.0003, julgamento em 27/04/2022,
DJe
de 27/04/2022).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, os R$
3
.000,00 arbitrados devem ser mantidos, pois em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de ser ainda menor do que comumente estipulada nesta Corte.

A “taxa
extra
enxoval”
,
valor co
brado para aquisição de móveis a serem dispostos na área comum

e que pode ser entendida como uma despesa extraordinária do condomínio
, demanda prévia
aprovação em
assembleia geral
e, neste caso,
conforme recibo
de
Id
n.
282451896
,
foi paga em 10-7-2023,
quando o imóvel sequer tinha sido entregue
, configurando cobrança indevida e impondo-se sua restituição.

Pelo exposto,
nego provimento,
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 15
% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025