Tribunal: TJMT
Processo: 1010055-95.2023.8.11.0004
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-18

Ementa:
APELANTE: FRANCISCA ALVES RODRIGUES
APELADO: JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL IMOTIVADA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO. VALIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786/2018. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou rescindido o instrumento particular de compra e venda e o termo aditivo de cessão de direitos, com condenação da recorrida a restituir à apelante as quantias efetivamente pagas, delas deduzida a retenção de 25% a título de multa e os valores de IPTU até a propositura da ação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão controvertida consiste em definir a validade da retenção de 25% sobre os valores pagos pela compradora, considerando-se que o contrato foi firmado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A retenção fixada pela sentença encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que considera razoável o percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades do caso concreto, para contratos firmados anteriormente à Lei n.o 13.786/2018.
4. O contrato em questão foi celebrado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, que impôs um limite de 10% sobre o valor atualizado do contrato, não sendo possível sua aplicação retroativa.
5. A retenção de 25% sobre os valores pagos mostra-se proporcional e suficiente para cobrir custos administrativos e operacionais da loteadora, sem caracterizar enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, é adequado o percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de desistência do comprador.”
______
Dispositivos relevantes citados: Lei n.o 6.766/1979, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017; TJ-MT, AC 1003178-04.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025; 1020847-94.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010055-95.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[FRANCISCA ALVES RODRIGUES - CPF: 949.630.373-00 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (APELADO), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

APELANTE:

FRANCISCA ALVES RODRIGUES

APELAD
O
:

JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA.

EMENTA
.
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
.
PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL
IMOTIVADA

POR INICIATIVA
DO COMPRADOR.
RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO. VALIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.
o
13.786/2018.
JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou rescindido o instrumento particular de compra e venda e o termo aditivo de cessão de direitos, com condenação da recorrida a restituir à apelante as quantias efetivamente pagas, delas deduzida a retenção de 25% a título de multa e os valores de IPTU até a propositura da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão controvertida consiste em definir a validade da retenção de 25% sobre os valores pagos pela compradora, considerando-se que o contrato foi firmado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A retenção fixada pela sentença encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que considera razoável o percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades do caso concreto
, para contratos
firmados anteriormente à Lei n.o 13.786/2018
.

4.
O contrato em questão foi celebrado antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, que impôs um limite de 10% sobre o valor atualizado do contrato, não sendo possível sua aplicação retroativa.

5.
A retenção de 25% sobre os valores pagos mostra-se proporcional e suficiente para cobrir custos administrativos e operacionais da loteadora, sem caracterizar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “
Nos contratos de

promessa
de
compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, é adequado o percentual de retenção entre 10%
e
25%
dos valores pagos
em caso de desistência do comprador.”

______

Dispositivos relevantes citados:
Lei n.o 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada:

(STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017
; TJ-MT, AC
1003178-04.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025
;
1020847-94.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
,

interposto

por
FRANCISCA ALVES RODRIGUES
,

contra sentença
(ID

268176803
)

proferida
pelo
Juízo
da

2
a
Vara
Cível
da Comarca de
Barra do G
arças
-
MT
que
,
nos autos d
a
Ação de
Rescisão Contratual
e Restituição de Valores

movida
em desfavor de

JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,

julgou
parcialmente procedentes os pedidos da inicial
, nestes termos:

[...]

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, e
DECLARO EXTINTO
o processo com resolução de mérito (CPC, art. 487, I), para:

I) DECLARAR
rescindido o INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA (contrato no 5690) (Id 164471811), e o TERMO ADITIVO DE CESSÃO/TRANSFERÊNCIA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO CONTRATO PARTICULAR No 1331 DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO (id 164471810);

II) CONDENAR
a requerida a restituir a autora, de forma imediata e em parcela única, as quantias efetivamente pagas pelo imóvel,
delas deduzido a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de multa
e os valores de IPTU até a propositura da presente ação, acrescidos de correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado.

CONDENO
a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que
FIXO
em 10% (dez por cento) sobre os valores a serem devolvidos (CPC, art. 85, §2o).

[
...]
[grifos
nossos e do original]

Em suas razões recursais
(ID
268176804
),
a

apelante apresenta

as seguintes
teses
:

Redução do percentual de retenção sobre os valores pagos

A apelada,
apesar de intimada (ID
268176805), não apresentou contrarrazões.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo
, conforme
aba de expedientes
dos
autos de origem (
Sentença (36477882)
,
e preparo
isento, uma vez que
a
apelante é beneficiári
a
da justiça gratuita
, nos termos
da certidão de ID
268918259
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
FRANCISCA ALVES RODRIGUES

APELADO:
JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível,
interposto
contra sentença proferida pelo Juízo
da

2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores movida em desfavor
da ora apela
d
a,
julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial

para declarar rescindido o instrumento particular de compra e venda e o termo aditivo de cessão de direitos
, com condenação da recorrida a restituir à apelante, de forma imediata
,
as quantias efetivamente pagas, delas deduzidas a retenção de 25%
a título de multa
e os valores de IPTU até a propositura da ação.

Em síntese, quanto ao percentual de retenção ora questionado pela apelante, o Juízo
a quo
concluiu que
a rescisão contratual decorreu da desistência imotivada da promitente compradora, razão pela qual a restituição dos valores pagos deveria ocorrer com a retenção de 25% a título de multa compensatória, percentual que se alinha ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça para casos semelhantes.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela apelante.

1. Redução do percentual de retenção sobre os valores pagos

A apelante
ressalta que celebrou o contrato de compra e venda de lote, mas, devido à mudança drástica em sua situação financeira e à pandemia, não conseguiu arcar com os pagamentos.

No que concerne à sentença objurgada, a recorrente argumenta que
o contrato foi firmado
em 2017,
antes da vigência da Lei
n.o
13.786/2018

(a partir de 27/12/2018)
que
acrescentou
o art. 32-A
à
Lei n.o 6.766/79
e, portanto, suas regras não se aplica
ria
m
ao caso em exame
.

Sustenta que,
nos termos dos
arts
. 39, V e 51, II, do Código de Defesa do Consumidor, são vedadas as
cláusulas abusivas que impeçam o direito de reembolso e exijam vantagem manifestamente excessiva.

Aduz que o enunciado da Súmula n.o 543 do S
uperior Tribunal de Justiça
determina que, em contratos de promessa de compra e venda, a restituição deve ocorrer integralmente (se o vendedor for o culpado) ou parcialmente (se a desistência for do comprador).

Argumenta que o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais de Justiça têm reconhecido que, nos casos em que o comprador desiste da compra por dificuldades financeiras, a retenção máxima deve
ria
ser de
até
10% dos valores pagos, sendo abusivo um percentual superior
, além de poder gerar enriquecimento sem causa para o vendedor.

Desse modo, a recorrente postula pela reforma da sentença para
determinar a restituição de 90% dos valores pagos.

Alternativamente, se não acolhida a tese principal, a apelante postula pela devolução de 80% dos valores pagos com retenção máxima de 20% em benefício da recorrida.

Pois bem
. É cediço que a Lei n.o 13.786/2018

inseriu
o art. 32-A à Lei n.o 6.766/79,

com entrada em vigor em
27/12/2018
,
do qual se destaca o
inciso II,
in
verbis
:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

[...]

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal,
limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

[...]
[grifo nosso]

Porém
, no caso em exame,
não se discute que a
retenção indenizatória do percentual
deva incidir sobre os valores pagos
, no lugar d
o valor atualizado do contrato, uma vez que
,
quanto à
matéria,
a sentença
objurgada

concedeu
à recorrida apenas o direito à retenção sobre
o montante
já pago
pela
compradora, ora
apelante.

Ademais, considerando que o contrato foi firmado antes da referida Le n.o
13.786/2018, conforme asseverado pela própria recorrente,
é adequado o percentual de retenção de até 25%, sobre os valores pagos, em caso de desistência do comprador
, uma vez que não cabe a aplicação retroativa da referida lei.

A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça “
tem considerado razoável

[
...
]

que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas,
seja arbitrado entre 10% e 25%
, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Desse modo, razoável
também
a sentença que fixou a retenção de
2
5% do valor pago, percentual que garante o equilíbrio contratual, não causando enriquecimento ilícito para nenhuma das partes
, dentro da margem estabelecida pela jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça
e suficiente para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação.

Nesse sentido
,
cita-se ementas de julgado desta egrégia Quinta Câmara de Direito Privado:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C REPARAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERDA DO VALOR INTEGRAL DADO COMO SINAL/ENTRADA. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSIO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

Recursos de Apelação interpostos em face da sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação de restituição de valores pagos cumulada com reparação por danos morais. A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a nulidade da cláusula 6.5, a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores e a inexistência de débitos relativos às taxas condominiais.

II. Questão em discussão

As questões analisadas são: (i) a inclusão do valor pago a título de entrada/sinal, qualificado como arras confirmatórias, no cálculo para devolução parcial; (
ii
) a validade da cláusula contratual que estipula retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador; (
iii
) o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído; e (
iv
) e a configuração de danos morais.

III. Razões de decidir

É válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o percentual de 25% é justo e suficiente para cobrir despesas administrativas, operacionais e possíveis prejuízos decorrentes do rompimento
contratual, sem configurar enriquecimento sem causa, conforme julgamento do REsp 1.723.519/SP.

O valor pago como entrada integra o preço do imóvel e não configura arras penitenciais na ausência de previsão contratual expressa, devendo, portanto, ser incluído no montante restituível.

A incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído deve se dar a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.002.

A retenção indevida de valores pagos não gera, por si só, dano moral, pois não ficou demonstrado abalo à honra ou violação de direitos da personalidade dos compradores.

IV. Dispositivo e tese

6. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

" 1. É válida a cláusula que prevê a retenção de 25% dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóvel, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, com inclusão do montante pago a título de entrada/sinal no cálculo para devolução parcial.

2.
O percentual de retenção de 25% nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018 é justo e suficiente para indenizar o promitente vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa
.

3. O termo inicial para incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído é o trânsito em julgado da decisão judicial, conforme Tema Repetitivo 1.002 do STJ.

4. A retenção indevida de valores, por si só, não configura dano moral.".

(N.U 1003178-04.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025,
Publicado
no DJE 26/01/2025)
[grifo nosso]

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. MAJORAÇÃO PARA 25%. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, fixando retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador. A sentença determinou a devolução do restante, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em determinar se o percentual de retenção de 10%, fixado pela sentença, deve ser majorado para 25%, considerando-se a jurisprudência do STJ para contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.

III. Razões de decidir

3.
É consolidado no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, o percentual de retenção de 25% é adequado para compensar despesas administrativas e o rompimento unilateral do contrato pelo comprador
.

4. A majoração do percentual visa atender ao equilíbrio contratual e à proporcionalidade, conforme decidido no Tema Repetitivo no 577 do STJ.

5. No caso concreto, o contrato não previa expressamente o percentual de retenção, sendo aplicável a jurisprudência que reconhece a razoabilidade do índice de 25%.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido. Percentual de retenção majorado para 25% dos valores pagos pelo comprador. Mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, é adequado o percentual de retenção de 25% em caso de desistência do comprador.

2. A retenção deve considerar os custos administrativos e o rompimento unilateral do contrato, nos termos da jurisprudência do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC,
arts
. 4o, 6o e 51, IV; CC,
arts
. 389 e 475.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
no 1.889.730/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 10/10/2022; STJ,
AgInt
no REsp no 2.020.138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10/10/2022.

(N.U
1020847-94.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025
,
Publicado
no DJE 27/01/2025)
[grifo nosso]

Desse modo, não assiste razão
à
apelante.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO

mantendo-se inalterada a sentença objurgada
.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo
Civil, majoro
a verba honorária sucumbencial em desfavor da apelante, anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre
os valores a serem devolvidos.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025