Tribunal: TJMT
Processo: 1022856-63.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-24

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE VÍCIO. INTUITO DE REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. RECURSO REJEITADO.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso de apelação cível, mantendo a decisão de procedência parcial dos pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.
II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à validade e eficácia da cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro do contrato, à luz da Lei no 9.514/1997; (ii) saber se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de enfrentar a tese da mora antecipada, decorrente da iniciativa da parte autora na rescisão contratual; (iii) saber se houve omissão na análise da preliminar de ilegitimidade passiva da embargante; e (iv) saber se o acórdão foi omisso quanto ao percentual de retenção fixado.
III. Razões de decidir
Não se verifica qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido, pois todos os pontos relevantes foram devidamente analisados e fundamentados.
Quanto à validade da cláusula de alienação fiduciária, o acórdão enfrentou a matéria ao reconhecer a ineficácia do pacto em razão da ausência de registro, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997.
Em relação à mora antecipada, a decisão foi clara ao afirmar que a rescisão decorreu de legítima manifestação de vontade do comprador, afastando a incidência dos arts. 26 e 27 da referida lei.
Quanto à ilegitimidade passiva, o acórdão rejeitou a preliminar com base na teoria da aparência e na responsabilidade solidária prevista nos arts. 7o e 25 do CDC.
No tocante ao percentual de retenção, de acordo com o caso concreto, o acórdão fixou o valor de 10%, com fundamento na Súmula 543/STJ e na jurisprudência do próprio tribunal.
IV. Dispositivo e tese
Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. Não configura omissão, contradição ou obscuridade a decisão que analisa de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes à solução da lide.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, § 1o, 1.022 e 1.025; CC, art. 927; CDC, arts. 7o e 25; Lei no 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022856-63.2022.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JAMIRE ABDALA DE QUEIROZ - CPF: 683.509.886-49 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), MURILO MAFIA MARTINS - CPF: 972.493.437-34 (APELADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (EMBARGANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE VÍCIO. INTUITO DE REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. RECURSO REJEITADO.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso de apelação cível, mantendo a decisão de procedência parcial dos pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à validade e eficácia da cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro do contrato, à luz da Lei no 9.514/1997; (ii) saber se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de enfrentar a tese da mora antecipada, decorrente da iniciativa da parte autora na rescisão contratual; (iii) saber se houve omissão na análise da preliminar de ilegitimidade passiva da embargante; e (iv) saber se o acórdão foi omisso quanto ao percentual de retenção fixado.

III. Razões de decidir

Não se verifica qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido, pois todos os pontos relevantes foram devidamente analisados e fundamentados.

Quanto à validade da cláusula de alienação fiduciária, o acórdão enfrentou a matéria ao reconhecer a ineficácia do pacto em razão da ausência de registro, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997.

Em relação à mora antecipada, a decisão foi clara ao afirmar que a rescisão decorreu de legítima manifestação de vontade do comprador, afastando a incidência dos arts. 26 e 27 da referida lei.

Quanto à ilegitimidade passiva, o acórdão rejeitou a preliminar com base na teoria da aparência e na responsabilidade solidária prevista nos arts. 7o e 25 do CDC.

No tocante ao percentual de retenção, de acordo com o caso concreto, o acórdão fixou o valor de 10%, com fundamento na Súmula 543/STJ e na jurisprudência do próprio tribunal.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. Não configura omissão, contradição ou obscuridade a decisão que analisa de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes à solução da lide.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, § 1o, 1.022 e 1.025; CC, art. 927; CDC, arts. 7o e 25; Lei no 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração oposto por BRDU Urbanismo S.A. em face do v. acórdão proferido no recurso de apelação cível apreciado por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de vício.

Inconformada, a embargante alega, em apertada síntese, a existência de omissões no acórdão recorrido, apontando a ausência de manifestação sobre a validade e eficácia da cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o devido registro do contrato, com base na Lei no 9.514/1997. Alega que o acórdão teria deixado de enfrentar a aplicabilidade dessa legislação ao contrato firmado entre as partes. Prossegue sustentando que o colegiado incorreu em omissão quanto à análise da tese da mora antecipada, decorrente do ajuizamento da ação de rescisão contratual por iniciativa da parte autora, o que, segundo a embargante, configuraria inadimplemento voluntário do comprador, afastando, por conseguinte, a possibilidade de resolução contratual fora do rito previsto nos artigos 26 e 27 da referida Lei Especial. Defende ainda a ausência de enfrentamento da arguição de ilegitimidade passiva, bem como foi omissão quanto ao percentual de retenção, com pedido de majoração para 25%.

Por fim, pleiteia o acolhimento dos embargos, sanando os vícios apontados, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso a instância superior (id. 290924360).

O embargado apresentou contraminuta (id 293451390), pugnando pela rejeição do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Pois bem. Apesar de a embargante alegar a ocorrência de omissão no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição dos embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I - esclarecer
obscuridade
ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento
;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I – deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II – incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, §1o.”

Já o referido art. 489, §1o, do CPC, assim dispõe:

“§1o. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Assim, nenhuma das hipóteses elencadas quanto à omissão estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no recurso foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pelo embargante, justificando assim a interposição do presente recurso.

Destarte, não há como acolher a pretensão da embargante, na medida em que o recurso de embargos de declaração não se presta para a rediscussão da matéria.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“
Pois bem. Inicialmente, quanto à tese de ilegitimidade passiva da BRDU Urbanismo S/A., adianto que não deve ser acolhida. Explico.

A questão, como bem analisada na decisão saneadora (id. 280522858), evidencia a inserção da empresa recorrente na cadeia de fornecimento, presumindo fazer parte do mesmo grupo econômico, conduzindo à legítima expectativa do consumidor quanto à vinculação da empresa à obrigação.

A propósito: “A ilegitimidade passiva, realmente, a BrDU Urbanismo S/A não consta como promitente vendedora do imóvel. Ocorre que, consoante defende a Autora, a Requerida participou da cadeia de serviços, tanto é que sua logomarca aparece em quase todos os documentos juntados pela parte autora, o que faz presumir ser do mesmo grupo econômico, justificando a sua legitimidade, à luz da Teoria da Aparência, já que, ao contratar a aquisição do lote de terras, a parte autora foi induzida a crer que todas as empresas garantiam o negócio demonstrando mais confiança na entrega do bem.” (id. 280522858).

Tal entendimento encontra amparo no ordenamento jurídico, especialmente nos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor, que consagram a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, inclusive entre empresas do mesmo conglomerado, quando partícipes da relação de consumo.

Nesse sentido, em casos semelhantes, já decidiu este Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.
(...)” (RAC n.o 1009993-41.2023.8.11.0041, Terceira Câmara, Rel. Desa. Antonia Siqueira Goncalves, j. 07.08.2024 – destaquei).

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.
(...).” (RAC n.o 1014779-31.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 01.04.2025 – destaquei).

Assim,
afasto a preliminar
.

Superada essa questão, a vexata quaestio reside em averiguar qual legislação deve ser aplicada na lide, que visa a resolução do contrato firmado entre as partes, além do percentual de retenção.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, a constituição da propriedade fiduciária de bem imóvel depende de registro no competente Cartório de Registro de Imóveis:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”

§ 1o. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

Logo, evidente que o registro não possui apenas função publicitária. Trata-se de elemento constitutivo da garantia real fiduciária. Assim, na ausência do registro, não há constituição válida da propriedade fiduciária, o que afasta por completo o regime jurídico da Lei no 9.514/1997, inclusive os arts. 26 e 27, que tratam da consolidação da propriedade e do procedimento de leilão. Nesse sentido:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

(...)

4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos.

6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei no 9.514/1997. 7. Recurso especial conhecido e não provido.” (
REsp n.o 1.987.389/SP, Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 30.08.2022 – destaquei).

Embora haja nos autos notícia de notificação extrajudicial encaminhada pela própria parte ré à autora, tal comunicação, por si só, não é suficiente para ensejar os efeitos jurídicos próprios do regime da alienação fiduciária, nos moldes da Lei n.o 9.514/1997. Isso porque, além de não ter sido expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, como exige o §1o do art. 26 da referida norma, também não houve o prévio registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, conforme determina o seu art. 23.

Ausente, portanto, os requisitos legais, mostra-se inaplicável o rito da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, devendo prevalecer, no caso concreto, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.

In casu, a parte autora é consumidora final de lote urbano para fins residenciais, enquanto a requerida figura como fornecedora de produto imobiliário, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC. A hipossuficiência técnica e econômica da parte autora é manifesta, impondo-se, portanto, a incidência do regime protetivo do consumidor.

A propósito, segue a jurisprudência, confira:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei no 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor.

2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14.8.2023 – destaquei).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.
(...).” (STJ, AgInt no AREsp: 2647833/SP, Terceira Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024 - destaquei).

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA PRÓPRIA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. AFASTAMENTO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Tese de julgamento:

1. Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora em contrato de compra e venda direta de imóvel não se submete ao regime da Lei no 9.514/1997.

2. O Tema 1095 do STJ somente se aplica a contratos com típico financiamento imobiliário com terceiro mutuante e registro imobiliário prévio.

3. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada
.
” (RAC n.o 1033571-67.2022.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 02.04.2025 – destaquei).

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

Tese de julgamento:

A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei no 9.514/97 e permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, para evitar prejuízos ao vendedor.

Nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
” (RAC n.o 1027898-50.2021.8.11.0002, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 11.02.2025 - destaquei).

Diante da rescisão por vontade da própria parte autora, comprovada pela notificação extrajudicial id. 280521426, a jurisprudência inclina-se no sentido de que é lícita a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, e que a devolução dos valores pagos deve ser imediata, com retenção moderada, como forma de compensar a parte vendedora pelas despesas administrativas e eventuais perdas, conforme prescreve
a Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo assim, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador, confira, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.

Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Nessa trilha, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelos promissários compradores, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo, não havendo motivo plausível para sua majoração consoante pleiteado pelo recorrente.

Assim, a fixação da retenção em 10% do valor pago revela-se razoável, proporcional e em conformidade também com a jurisprudência deste Tribunal em caso semelhante, confira:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO.
INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.

2. É válida a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando não demonstrado prejuízo excepcional ao vendedor.

3. O pacto de alienação fiduciária é ineficaz sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
" (RAC n.o 1014779-31.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 01.04.2025 – destaquei).

Por outro lado, quanto à devolução em parcela única, inexiste justificativa plausível para o parcelamento em 12 vezes, como pretende o recorrente, especialmente diante da duração do contrato, do valor pago e da ausência de prova de que o ressarcimento integral comprometeria a saúde financeira da empresa requerida.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.
”

(id.
289422877
).

À vista disso, em que pese as alegações do embargante, verifica-se que não há qualquer vício a ser sanado pela via integrativa, mormente porque da leitura atenta do v. acórdão extrai-se que enfrentou todos os fundamentos jurídicos relevantes ao deslinde da controvérsia, tendo afastado a aplicação da Lei no 9.514/1997 por ausência de registro da alienação fiduciária, nos termos do art. 23 da referida lei, com apoio em precedentes do STJ, a exemplo do REsp 1.987.389/SP. Também foi devidamente fundamentada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com reconhecimento da vulnerabilidade dos consumidores.

Por outro lado, quanto à ilegitimidade passiva, a decisão rejeitou a preliminar com base na teoria da aparência e na responsabilidade solidária entre integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos artigos 7o e 25 do CDC.

Em relação à alegada omissão sobre a tese da mora antecipada e da impossibilidade de rescisão unilateral, o acórdão foi claro no sentido de que a rescisão decorreu da legítima manifestação de vontade dos consumidores, sem inadimplemento formal, afastando, assim, a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

Por fim, no tocante ao percentual de retenção, ao contrário do que sustenta a embargante, a decisão fundamentou a fixação em 10%, com base na Súmula 543 do STJ, reconhecendo a razoabilidade e a proporcionalidade do critério adotado, diante das circunstâncias do caso concreto. Logo, evidente que o tema foi amplamente debatido no acórdão, inexistindo qualquer lacuna decisória.

Assim, como se vê da transcrição do acórdão recorrido e o destaque dos seus trechos, bem demonstram que o colegiado firmou seu convencimento após debruçar-se sobre as teses apresentadas pelas partes e que foram suficientes para solucionar o litígio. Ademais, é cediço que o órgão julgador não é obrigado a rebater todos os fundamentos apresentados pela parte, se já motivou a decisão com as razões suficientes à formação do seu convencimento. Nesse sentido, é a jurisprudência do c. STJ,
in verbis
:

“
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO No 3/STJ. OMISSÃO DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O convencimento do colegiado de origem formou-se, de forma clara e precisa, a partir da análise de dispositivos constitucionais, de precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça, do Estatuto dos Militares (Lei 6.680/1980) e das Leis estaduais no 443/1981 e 8658/2019.
2. O acórdão recorrido manifestou-se sobre os pontos indispensáveis à solução do litígio. Como se sabe, "não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução.
Nesse sentido: REsp 927.216/RS, Segunda Turma, Relatora Ministra Eliana Calmon, DJ de 13/8/2007; e REsp 855.073/SC, Primeira Turma, Relator Ministro Teori Albino Zavascki, DJ de 28/6/2007." 3. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1858518/RJ, Segunda Turma, Relator: Ministro Mauro Campbell Marques, j. 04.10.2021 – destaquei).

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Por fim, advirto às partes que, em havendo reiteração das teses aqui analisadas, ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 18 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025