Tribunal: TJMT
Processo: 1001563-08.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-03

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – PRELIMINAR – PRESCRIÇÃO – PRAZO TRIENAL – ACOLHIMENTO PARCIAL – MÉRITO – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE DEIXA AO ARBÍTRIO DO LOCATÁRIO O INÍCIO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – CLÁUSULA POTESTATIVA – ALUGUÉIS DEVIDOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Nos termos do art. 206, §3°, I, do CC, a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos. Assim, considerando que o contrato de locação foi celebrado em 26/08/2015 e a presente ação ajuizada somente em 14/01/2020, de rigor o reconhecimento da prescrição das parcelas que se venceram anteriormente ao triênio que antecedeu o ajuizamento da demanda.
É potestativa a cláusula contratual que deixa ao arbítrio exclusivo do locatário o início do pagamento dos alugueis, de forma a ser devida a respectiva contraprestação financeira pela posse do imóvel locado.
Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora devem correr desde a citação (art. 405 do CC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1001563-08.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[QMC TELECOM DO BRASIL CESSAO DE INFRAESTRUTURA LTDA. - CNPJ: 13.733.490/0001-87 (APELANTE), RICARDO JORGE VELLOSO - CPF: 250.627.428-62 (ADVOGADO), ANA CAROLINA MOSTACO - CPF: 473.269.288-51 (ADVOGADO), CLEU BORELLI - CPF: 575.311.299-49 (APELADO), ELAINE CHRISTIANNE PEREIRA DE SIQUEIRA - CPF: 650.519.391-04 (ADVOGADO), REGINA LUCIA BOTELHO BORELLI - CPF: 405.846.231-00 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – PRELIMINAR – PRESCRIÇÃO – PRAZO TRIENAL – ACOLHIMENTO PARCIAL – MÉRITO – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE DEIXA AO ARBÍTRIO DO LOCATÁRIO O INÍCIO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – CLÁUSULA POTESTATIVA – ALUGUÉIS DEVIDOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nos termos do art. 206, §3°, I, do CC, a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos. Assim, considerando que o contrato de locação foi celebrado em 26/08/2015 e a presente ação ajuizada somente em 14/01/2020, de rigor o reconhecimento da prescrição das parcelas que se venceram anteriormente ao triênio que antecedeu o ajuizamento da demanda.

É potestativa a cláusula contratual que deixa ao arbítrio exclusivo do locatário o início do pagamento dos alugueis, de forma a ser devida a respectiva contraprestação financeira pela posse do imóvel locado.

Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora devem correr desde a citação (art. 405 do CC).

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1001563-08.2020.8.11.0041

APELANTE:

QMC TELECOM DO BRASIL CESSÃO DE INFRAESTRUTURA LTDA.

APELADOS:

CLEU BORELLI, REGINA LUCIA BOTELHO BORELLI

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível, interposto por QMC TELECOM DO BRASIL CESSÃO DE INFRAESTRUTURA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato de Locação c/c Cobrança de Aluguéis e Pagamento de multa Compensatória
ajuizada por CLEU BORELLI e REGINA LUCIA BOTELHO BORELLI (autos n. 1001563-08.2020.8.11.0041),

julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a Apelante ao pagamento dos aluguéis atrasados, referentes ao período de 26/11/2015 à 26/06/2019, corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data da sentença e acrescido de juros de 1% ao mês a partir do evento danoso, bem como ao pagamento da multa compensatória no importe de R$ 7.500,00, corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da data do efetivo prejuízo, além das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, aduz que “
Por razões alheias a vontade da Apelante, as obras não foram iniciadas e, consequentemente, o pagamento do aluguel não se iniciou, conforme estipulado em cláusula contratual, pactuada entre pessoas maiores e capazes, sem qualquer vício de consentimento
”.

Afirma que “
não houve qualquer desídia contratual da parte Apelante que pudesse ensejar a procedência parcial dos pedidos, conforme consignou o juízo de piso, que sequer apreciou as matérias de mérito da demanda, tratando em sentença como mera falta de pagamento de aluguéis mensais de contrato vigente, ignorando completamente a cláusula condicionante a evento futuro, e omitindo-se quanto à inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais do instrumento firmado
”.

Assevera que “
certo é que o início do prazo de vigência do contrato estaria condicionado ao início das obras no local, momento em que a Apelante efetivamente imitir-se-ia na posse do imóvel e, por conseguinte, os alugueres somente seriam devidos após essa ocorrência, nos termos das condições apostas em contrato, assinado por ambas as partes
”, devendo incidir o princípio do
pacta sunt servanda
.

Requer o provimento do recurso, com a reforma da sentença, para que seja afastada a condenação ao pagamento de aluguéis em atraso e multa compensatória ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a ocorrência de prescrição e a incidência de juros somente a partir da citação.

Ausente contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

v

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por QMC TELECOM DO BRASIL CESSÃO DE INFRAESTRUTURA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca da Capital que,
nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Locação c/c Cobrança de Aluguéis e Pagamento de multa Compensatória
ajuizada por CLEU BORELLI e REGINA LUCIA BOTELHO BORELLI (autos n. 1001563-08.2020.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a Apelante ao pagamento dos aluguéis atrasados, referentes ao período de 26/11/2015 à 26/06/2019, bem como ao pagamento da multa compensatória no importe de R$ 7.500,00, devidamente atualizados.

Pois bem.

·

PRELIMINAR - PRESCRIÇÃO

Defende a Recorrente, a ocorrência de prescrição para a cobrança, a qualquer título, de alugueis anteriores a 12 de fevereiro de 2017 diante do decurso do prazo trienal previsto no art. 206, §3°, I, do CPC.

Deveras, estabelece o referido dispositivo legal que:

“
Art. 206. Prescreve:

(...) §3° Em três anos:

I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos
”

Na espécie, o contrato de locação foi celebrado em 26/08/2015 (Id. 301895889). A ação visando a cobrança dos alugueis, contudo, foi ajuizada somente em 14/01/2020, a impor o reconhecimento da prescrição das parcelas que se venceram anteriormente ao triênio que antecedeu o ajuizamento da demanda.

Anota-se que embora o Apelante alegue que a prescrição atinja as prestações até 12 de fevereiro de 2017, o parágrafo primeiro do art. 240 do CPC estabelece que a interrupção da prescrição retroagirá à data de propositura da ação, em janeiro de 2020.

Ante o exposto,
acolho parcialmente
preliminar para reconhecer a prescrição das parcelas anteriores a 14/01/2017.

É como voto.

·

MÉRITO

Do ponto de vista meritório, verifica-se dos autos que as partes celebraram contrato de locação, tendo por objeto a locação de terreno para instalação de estação de rádio base de telefonia celular, com prazo de vigência de 15 anos, cuja a posse foi cedida à locatária desde a assinatura do pacto.

Como consta na avença, o pagamento do aluguel ficou condicionado ao início das obras para instalação dos equipamentos da locatária, senão vejamos (Id.

301895889, p. 2/3):

“
CLÁUSULA 2a - PRAZO DE VIGÊNCIA E RENOVAÇÃO

2.1. O prazo para vigência do presente Contrato é de 15 anos, iniciando-se a partir do efetivo início das obras para instalação dos Equipamentos mencionados no item 1.1 e condicionado ao disposto no item 4.2.1. entendendo-se automaticamente renovado o prazo contratual, por novo período de igual tempo, caso não haja manifestação da LOCATÁRIA, com antecedência de 30 (trinta) dias do vencimento, sem prejuízo do direito previsto no artigo 71 da Lei no 8.245/91
.

2.2. O prazo de início das obras referido no item 2.1 será determinado por comunicação escrita, via carta a ou e-mail, a ser enviada ao LOCADOR, no endereço constante no item 18.1 da clausula 18, infra, informando a data efetiva do início das obras
”.

E, com base na referida disposição contratual, considerando que, a despeito do tempo de vigência de contrato (3 anos e 10 meses), as obras não foram iniciadas, sequer possuindo mais interesse a empresa em assim proceder, entende a Recorrente que nenhum valor a título de aluguel é devido.

Ocorre que, como indicado em sede de impugnação à contestação, a cláusula acima indicada contém uma condição puramente potestativa, a ensejar sua abusividade, nos termos do art. 122 do CC, haja vista que deixa ao arbítrio exclusivo da Apelante o começo das obras e, consequentemente, do pagamento dos aluguéis, obrigando a parte Autora/Apelada, contudo, a disponibilizar o imóvel locado desde o início.

Sobre o tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. CONDIÇÃO POTESTATIVA . ART. 122 DO CÓDIGO CIVIL. NULIDADE DA CLÁUSULA.
Nos termos do art . 122, do Código Civil, a condição ou cláusula puramente potestativa, que sujeitem a eficácia do negócio jurídico ao arbítrio exclusivo de uma das partes, é abusiva
. (TJ-MG - Apelação Cível: 51760983920208130024, Relator.: Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 21/03/2024, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/03/2024)
(destaquei)

Deveras, não parece razoável autorizar, sob pena de chancelar o enriquecimento ilícito, que a Apelante tenha permanecido anos na posse do imóvel locado sem pagar qualquer contraprestação financeira com amparo na sua própria inércia em cumprir com o pactuado.

Anota-se, como indicado na sentença, que os locadores “
forneceram todos os documentos e adotaram todas as medidas que estavam ao seu alcance para viabilizar a liberação, junto a prefeitura municipal de Cuiabá, para a emissão de todas as licenças necessárias para que fossem autorizadas as obras previstas
” no contrato, ao passo que a Apelante não apresentou qualquer justificativa para o não cumprimento obrigacional, sequer declinando quais seriam as razões alheias à sua vontade que a teriam impedido de assim proceder.

Logo, escorreita sua condenação ao pagamento dos alugueis devidos, bem como da multa contratual prevista na avença em caso de rescisão contratual.

Lado outro, razão assiste à Recorrente quanto à retificação do termo inicial dos juros de mora, uma vez que, em consonância com o art. 405 do CC, em se tratando de responsabilidade contratual, os juros devem correr desde a citação, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA – PRESCRIÇÃO – NÃO OCORRÊNCIA – CINCO ANOS – ART. 27 DO CDC – INCÊNDIO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – LAUDO PERICIAL REALIZADO POR TÉCNICO ESPECIALIZADO EM ELETROTÉCNICA – VALIDADE – DECRETO No 90.922/1985 – NEXO DE CAUSALIDADE E ATO ILÍCITO DEMONSTRADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – QUANTUM MANTIDO – TERMO INICIAL CORREÇÃO MONETÁRIA – EFETIVO PREJUÍZO – SÚMULA 43 DO STJ – JUROS DE MORA – DESDE A CITAÇÃO – ART. 405 DO CC – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo impugnação específica da decisão recorrida, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade. O art. 27 do CDC dispõe que o prazo prescricional para a reparação de danos causados por produtos e serviços é de cinco anos. De acordo com o art. 37, § 6o, da CF, as pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão objetivamente pelos danos que causarem a terceiros. Assim, constatado o resultado danoso e o nexo de causalidade referente a ausência de manutenção da rede pela requerida, é cabível o dever de ressarcimento material e moral da concessionária de energia, os quais foram fixados de maneira razoável e proporcional. A correção monetária em condenação por danos materiais, incide desde a data do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula 43 do STJ.
Já o termo inicial dos juros deve ocorrer desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil.
(N.U 1007328-57.2023.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025)
(destaquei)

Ante todo o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para reconhecer a prescrição da cobrança das parcelas de alugueis anteriores a 14/01/2017, bem como para determinar a data da citação como termo inicial para incidência dos juros moratórios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025