Tribunal: TJMT
Processo: 0001036-35.2016.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL COM VÍCIOS ESTRUTURAIS. IMPOSSIBILIDADE DE USO ADEQUADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. COISA JULGADA MATERIAL EM AÇÃO CONEXA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios referentes aos meses de março, abril e maio de 2015, no valor de R$ 9.533,27, decorrentes de contrato de locação comercial de imóvel situado em Várzea Grande/MT.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se é exigível o pagamento de aluguéis quando o imóvel locado apresenta vícios estruturais que comprometem sua plena utilização para a finalidade comercial contratada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 567 do Código Civil estabelece que, deteriorando-se a coisa alugada sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso o prejuízo o impeça de usar a coisa.
O locador tem o dever legal de entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, conforme determina o art. 22, I, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
A existência de vícios estruturais graves no imóvel, como problemas de infiltração e condições sanitárias inadequadas, que inviabilizam o exercício da atividade comercial, justifica a rescisão contratual e a inexigibilidade dos aluguéis.
A carência concedida no início da locação visava adaptações para o negócio, e não a correção de vícios estruturais, que são de responsabilidade do locador.
A sentença transitada em julgado na ação indenizatória conexa, que reconheceu a responsabilidade dos locadores pelos prejuízos causados à locatária em virtude dos vícios do imóvel, produz efeitos de coisa julgada material que vinculam o presente julgamento.
Exigir o pagamento integral dos aluguéis por um imóvel que não oferecia condições adequadas de uso configuraria enriquecimento sem causa dos locadores (art. 884, CC) e violação ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC).
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Tese de julgamento:
É inexigível o pagamento de aluguéis quando o imóvel locado apresenta vícios estruturais graves que comprometem sua utilização para a finalidade comercial contratada, conforme art. 567 do Código Civil.
A responsabilidade pela manutenção das condições estruturais do imóvel é do locador, não podendo ser transferida ao locatário mediante carência no início da locação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001036-35.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SHINJU YAMAUCHI - CPF: 045.801.921-68 (APELANTE), FAC IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 01.045.004/0001-59 (APELANTE), CID MATTOS - CPF: 415.428.601-30 (APELANTE), FERNANDO ROBERTO FELFILI - CPF: 314.414.321-91 (ADVOGADO), PRATUS RESTAURANTE E LANCHONETE LTDA - CNPJ: 13.022.695/0001-54 (APELADO), LEILA MARIA DE ALMEIDA - CPF: 328.164.131-87 (ADVOGADO), NADIA ELAINE MATIAS BORGES - CPF: 595.064.151-53 (APELADO), DLAILA NUBIA MATIAS BORGES - CPF: 595.063.691-00 (APELADO), NADIA ELAINE MATIAS BORGES - CPF: 595.064.151-53 (TERCEIRO INTERESSADO), DLAILA NUBIA MATIAS BORGES - CPF: 595.063.691-00 (TERCEIRO INTERESSADO), LINEIDE VIEIRA DE ALMEIDA - CPF: 523.277.101-97 (ADVOGADO), FAC IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 01.045.004/0001-59 (TERCEIRO INTERESSADO), CID MATTOS - CPF: 415.428.601-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL COM VÍCIOS ESTRUTURAIS. IMPOSSIBILIDADE DE USO ADEQUADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. COISA JULGADA MATERIAL EM AÇÃO CONEXA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios referentes aos meses de março, abril e maio de 2015, no valor de R$ 9.533,27, decorrentes de contrato de locação comercial de imóvel situado em Várzea Grande/MT.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é exigível o pagamento de aluguéis quando o imóvel locado apresenta vícios estruturais que comprometem sua plena utilização para a finalidade comercial contratada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 567 do Código Civil estabelece que, deteriorando-se a coisa alugada sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso o prejuízo o impeça de usar a coisa.

O locador tem o dever legal de entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, conforme determina o art. 22, I, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

A existência de vícios estruturais graves no imóvel, como problemas de infiltração e condições sanitárias inadequadas, que inviabilizam o exercício da atividade comercial, justifica a rescisão contratual e a inexigibilidade dos aluguéis.

A carência concedida no início da locação visava adaptações para o negócio, e não a correção de vícios estruturais, que são de responsabilidade do locador.

A sentença transitada em julgado na ação indenizatória conexa, que reconheceu a responsabilidade dos locadores pelos prejuízos causados à locatária em virtude dos vícios do imóvel, produz efeitos de coisa julgada material que vinculam o presente julgamento.

Exigir o pagamento integral dos aluguéis por um imóvel que não oferecia condições adequadas de uso configuraria enriquecimento sem causa dos locadores (art. 884, CC) e violação ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Tese de julgamento
:

É inexigível o pagamento de aluguéis quando o imóvel locado apresenta vícios estruturais graves que comprometem sua utilização para a finalidade comercial contratada, conforme art. 567 do Código Civil.

A responsabilidade pela manutenção das condições estruturais do imóvel é do locador, não podendo ser transferida ao locatário mediante carência no início da locação.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL No
0001036-35.2016.8.11.0002

SHINJU YAMAUCHI X PRATUS RESTAURANTE E LANCHONETE LTDA

R
ELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por SINJU YAMAUCHI e FAC IMÓVEIS LTDA - ME contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da ação de cobrança
movida em face de
PRATUS RESTAURANTE E LANCHONETE LTDA - ME
, que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos locatícios referentes aos meses de março, abril e maio de 2015, no valor de R$ 9.533,27
e
condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 15% sobre o valor da causa.

Em suas razões, os apelantes alegam que a apelada ocupou o imóvel por mais de 2 anos, usufruindo plenamente do bem e apenas rescindindo a locação quando já estava inadimplente. Sustentam que a alegação de vícios estruturais não procede, pois o imóvel foi recebido no estado em que se encontrava, com plena ciência da locatária, que inclusive recebeu 4 meses de carência para realizar os reparos necessários.

Argumentam que a sentença aplicou equivocadamente o art. 567 do Código Civil, confundindo o dever de entrega inicial em condições de uso com a assunção contratual de reparos pela locatária. Contestam o fundamento de que já havia trânsito em julgado da ação indenizatória conexa e afirmam que foi a própria apelada quem realizou reparos no telhado em dezembro de 2013, não podendo imputar responsabilidade aos apelantes.

Questionam por que a apelada prorrogou o contrato e permaneceu no imóvel por mais tempo se tinha conhecimento dos defeitos, alegando que isso demonstra que não havia vício oculto, mas sim pleno conhecimento das condições do imóvel.

Em contrarrazões, a apelada pugna pela manutenção da sentença, argumentando que o imóvel apresentava vícios estruturais graves que o tornavam impróprio ao uso comercial, conforme reconhecido na ação indenizatória conexa já transitada em julgado. Sustenta que os apelantes não cumpriram sua obrigação de entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, violando a Lei do Inquilinato. Requer, ainda, a majoração dos honorários advocatícios em caso de
des
provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

O caso envolve contrato de locação comercial firmado entre as partes para exploração de atividade empresarial no ramo de restaurante e lanchonete em imóvel situado em Várzea Grande/MT. A locatária (apelada) ocupou o imóvel por aproximadamente dois anos, mas deixou de pagar os aluguéis dos últimos três meses de ocupação, alegando que o imóvel apresentava vícios estruturais graves que o tornavam impróprio ao uso comercial pactuado.

A sentença julgou improcedente a cobrança, fundamentando-se na existência de vícios estruturais no imóvel que inviabilizaram seu uso adequado, bem como na decisão já transitada em julgado proferida em ação indenizatória conexa (Processo no 0020798-71.2015.8.11.0002), que reconheceu a responsabilidade dos locadores pelos prejuízos causados à locatária.

A controvérsia central do recurso reside em definir se é exigível o pagamento dos aluguéis quando o imóvel apresenta vícios estruturais que comprometem sua plena utilização, especialmente considerando que: (i) segundo os apelantes, a locatária tinha conhecimento prévio das condições do imóvel e recebeu carência para realizar reparos; (
ii
) segundo a apelada, os vícios tornaram o imóvel inabitável, impossibilitando o exercício da atividade comercial, o que já foi reconhecido em ação conexa transitada em julgado.

Após análise dos autos, verifico que a sentença recorrida não merece reparos, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

O cerne da questão reside na aplicação do art. 567 do Código Civil, que estabelece: "
Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou rescindir o contrato, caso o prejuízo seja de tal monta que o impeça de usar a coisa
."

No caso, restou demonstrado nos autos, e reconhecido por sentença transitada em julgado na ação indenizatória conexa (Processo no 0020798-71.2015.8.11.0002), que o imóvel locado apresentava vícios estruturais graves que comprometiam sua utilização para a finalidade comercial contratada.

Os apelantes sustentam que a locatária tinha conhecimento prévio das condições do imóvel e recebeu carência para realizar reparos. Contudo, tal argumento não prospera. A carência concedida no início da locação visava adaptações para o negócio, e não a correção de vícios estruturais que são de responsabilidade do locador, conforme preceitua
o art. 22, I, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que impõe ao locador a obrigação de "
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina
".

Os vícios estruturais constatados, notadamente problemas de infiltração e condições sanitárias inadequadas, não constituem meros inconvenientes, mas sim impedimentos reais ao pleno exercício da atividade comercial da locatária, o que justifica a aplicação do art. 567 do Código Civil.

Ademais, a alegação dos apelantes de que a sentença da ação indenizatória conexa ainda não havia transitado em julgado não encontra respaldo nos autos, uma vez que a própria sentença ora recorrida afirma expressamente que aquela decisão já transitou em julgado, produzindo efeitos de coisa julgada material que vinculam o presente julgamento.

Quanto à alegação de que a locatária permaneceu no imóvel por longo período mesmo tendo conhecimento dos defeitos, tal circunstância não afasta a responsabilidade dos locadores. É compreensível que a empresa tenha tentado manter seu funcionamento mesmo em condições adversas, especialmente considerando os investimentos já realizados e os custos de uma mudança de ponto comercial. No entanto, quando a situação se tornou insustentável, a rescisão e a suspensão do pagamento dos aluguéis se mostraram medidas legítimas, amparadas pelo art. 567 do Código Civil.

Exigir o pagamento integral dos aluguéis por um imóvel que não oferecia condições adequadas de uso configuraria enriquecimento sem causa dos locadores, em violação ao art. 884 do Código Civil, além de contrariar o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais (art. 422, CC).

Por fim, o pedido subsidiário de anulação da sentença para reabertura da instrução não merece acolhimento, uma vez que o conjunto probatório já produzido, somado aos efeitos da coisa julgada da ação conexa, são suficientes para o deslinde da controvérsia, não havendo cerceamento de defesa ou qualquer nulidade processual.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025