Tribunal: TJMT
Processo: 1029313-48.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS A QUO – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador.
O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com a restituição do imóvel e o pagamento de multa (cláusula penal), se previamente pactuada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029313-48.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NEUZENIL BAZZANO DE BARROS PEREIRA - CPF: 206.972.601-00 (APELANTE), TERIANE CUNHA - CPF: 042.367.461-74 (ADVOGADO), MARIZETE FATIMA REGINATO BAGATELLI - CPF: 415.430.171-34 (ADVOGADO), ADRIANE BAZZANO DOS SANTOS (APELADO), EDLLER FELIX RODRIGUES - CPF: 021.832.481-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – RETORNO DAS PARTES AO
STATUS A QUO
– SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com a restituição do imóvel e o pagamento de multa (cláusula penal), se previamente pactuada.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ADRIANE BAZZANO DOS SANTOS, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse n.o 1029313-48.2021.8.11.0041, ajuizada por NEUZENIL BAZZANO DE BARROS PEREIRA, julgou procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos:

“ANTE AO EXPOSTO, da doutrina e da jurisprudência apresentada, e com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por NEUZENIL BAZZANO DE BARROS PEREIRA, em desfavor de ADRIANE BAZZANO DOS SANTOS, e por consequência, TORNO definitiva a tutela de urgência concedida (Id. 86377364), para DECLARAR rescindindo o Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel, encartado (Id. 63590675 e Id. 65635494), firmado entre as partes.

REINTEGRAR a parte Autora na posse imóvel dos lotes 27, 28 e 29, localizados na Rua Flamengo, Quadra 15, Bairro: Doutor Fábio 2a Etapa, Cuiabá/MT, descritos no contrato de compra e venda (Id. 63590675), expedindo o competente mandado de reintegração de posse.

Quanto a liquidação dos débitos e créditos relativo a quitação das faturas de água e IPTU, devendo o montante ser apurado em fase de cumprimento da sentença, com os respectivos recibos pagamentos inerentes.

Em por fim, CONDENO parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (artigo 85, §2o do Código de Processo Civil).”
(id. 288119482).

Em suas razões de ID. 288119484, a recorrente aduz que
“Apelada FRAUDOU a documentação apresentada ao Juízo de primeiro grau, sendo possível identificar que ela realizou o reconhecimento de firma de um contrato retroativo no mesmo dia em que vendeu o terreno pela primeira vez à Apelante, se apresentando como suposta proprietária”
.

No mérito, sustenta que não se estava inadimplente com o contrato, ressaltando que
“há de observar a ilegitimidade ativa ad causam do autor, eis que a titularidade dos lotes 27,28 29 ou 21,22 e 23 em questão não lhe pertence de fato”
.

Contrarrazões de ID. 288119492, por meio das quais a apelada pugna pelo desprovimento do recurso interposto.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A priori,
defiro

os benefícios da justiça gratuita em favor da recorrente.

Colhe-se dos autos que a parte autora ajuizou a presente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse em face da apelante, ante ao inadimplemento contratual do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes (id. 288118944, 288118945).

A parte autora aduz que no contrato ficou avençado que a requerida, ora apelante, efetuaria o pagamento do montante de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais), a serem pagos em 72 (setenta e duas) parcelas de R$ 1.000,00 (um mil reais), no entanto, a apelante não adimpliu com o pactuado.

Em razão da inadimplência contratual, a parte autora na data de 13/08/2021 encaminhou uma notificação extrajudicial a apelante determinando que desocupasse imóvel, no entanto, aduz que a apelante quedou-se inerte.

Assim, a presente ação fora ajuizada com a finalidade de resolução contratual com incidência de cláusula penal compensatória e imediata reintegração na posse do imóvel alienado.

Em sua defesa, a apelante alegou a ausência de documentos que com provam a titularidade dos lotes pela parte Autora e irregularidade na metragem.

Nesse passo, sobreveio a sentença julgando procedente a ação, declarando a resolução contratual, bem como determinando a reintegração de posse do imóvel em favor da autora.

Pois bem.

O ônus da prova, no nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Do acervo probatório juntado nos autos, verifico que a parte autora comprovou a relação jurídica existente entre as partes, conforme contratos juntados nos IDs. 288118944 e 288118945, bem como demonstrou a mora do apelante (notificação extrajudicial juntada no ID. 288118947).

Assim, a apelante somente se eximiria de ser responsabilizado pelos danos causados à parte autora, caso obtivesse êxito em demonstrar fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito da autora, o que não restou demonstrado
in casu.

Isso porque, restou devidamente comprovado o inadimplemento contratual do apelante.

Aliás, bem consignou o Magistrado
a quo
, fundamentando que:

“[...] Como é cediço, a ação de reintegração de posse constitui instrumento processual conferido ao possuidor que perdeu a sua posse, competindo-lhe, nos termos do art. 561 do CPC - verbis:

"Art. 561. Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; ou a perda da posse, na ação de reintegração".

E para conseguir a reintegração, exige-se que o autor prove os seguintes requisitos: a) a posse que exerceu sobre a coisa; b) a existência de esbulho; c) a perda da posse; d) a data em que ocorreu o esbulho, a fim de postular a reintegração liminar. (...)" (in Direito das Coisas - 5. ed. - Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 103).

Esclareço que a ação de rescisão contrato com reintegração de posse pode, a princípio, ser lastreada em quaisquer elementos capazes de comprovar a relação jurídica contratual não adimplida, restou incontroverso o inadimplemento contratual pela parte Requerida e diante do não pagamento das parcelas estabelecidas, a parte Autora solicitou a rescisão do contrato e a reintegração de posse do bem imóvel (lote urbano).

No caso em tela a parte Autora acarreou aos autos com a exordial Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel (Id. 63590675), Notificação Extrajudicial da parte Ré (Id. 63590683), restando incontroverso, vinculo juridico, contratual, portanto, que a parte Requerida encontra-se em débito perante a parte Autora.

Ora, o contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (pacta sunt servanda), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença, conforme estabelecido nos termos do artigo 475 do Código Civil.

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso em tela, não há duvidas de que o descumprimento contratual se deu por culpa exclusiva da parte Requerida, ante a ausência de quitação das parcelas pactuadas, razão pela qual, não restam dúvidas que os fatos tornaram-se incontroversos, nesse passo, imperioso reconhecer que a Ré deu causa para a rescisão do contrato avençado. Portanto, a rescisão é inevitável, sendo a reintegração de posse mera consequência de tal rescisão, devendo ainda, a parte Requerida arcar com prejuízos do inadimplemento sobre o imóvel discutido.

De tal sorte, diante do inadimplemento da parte Requerida, impõe-se a decretação de resolução do contrato, cuja consequência é o retorno das partes ao status quo ante, no caso concreto, com a devolução do imóvel ao vendedor, ora Autora.

Nesta toada, a pretensão da parte Autora, portanto, está firmemente amparada pelas normas e princípios da legislação civil e comercial de regência da matéria, sendo de rigor a procedência dos pedidos.[...]”
(id. 288119482)

Neste seguimento, havendo o inadimplemento contratual do promissário comprador, a parte lesada pode pedir a resolução contratual e indenização por perdas e danos, conforme dispõe o artigo 475 do Código Civil.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. PREVISÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO NA LEI. ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL. PEDIDO JURÍDICAMENTE POSSÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. De acordo com o artigo 475 do Código Civil, não é necessária cláusula de resolução no contrato expressa para que esta ocorra, basta o inadimplemento de uma das partes, para que a outra requeira a resolução ou exija o seu cumprimento.

2. Desta feita, vislumbro equívoco na decisão de primeiro grau ao considerar o pedido impossível em razão da inexistência de previsão de resolução contratual expressa, já que, como visto, esta decorre da Lei e não apenas do contrato. Recurso conhecido e provido. Anulada a decisão de primeiro grau (TJ-PA - AC: 00167531620158140301 BELÉM, Relator: JOSE MARIA TEIXEIRA DO ROSARIO, Data de Julgamento: 12/02/2019, 2a TURMA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 21/02/2019).”

No contrato de compra e venda ficou pactuado em sua cláusula terceira, parágrafo quarto que o descumprimento de qualquer prazo ou procedimento previsto na cláusula terceira facultará a promitente vendedora à imediata rescisão do presente instrumento, com direito de cobrar a multa prevista na cláusula quinta do contrato. (id. 55671099).

Consigno que a multa acima mencionada é referente a cláusula penal, sendo que esta constitui pacto acessório, de natureza pessoal, que possui o fito de estimular o integral cumprimento da avença, determinando previamente uma penalidade imposta em caso de inexecução do contrato, sendo que estando expressamente pactuada, é legítima sua cobrança.

Pelo exposto, impõe-se a decretação de resolução contratual, e, ocorrendo o desfazimento do negócio jurídico, tem-se como consequência lógica o retorno das partes ao status
a quo,
evitando assim o enriquecimento sem causa por uma das partes.

Neste seguimento:

“CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. 1. A RUPTURA DO VÍNCULO CONTRATUAL DÁ ENSEJO A QUE AS PARTES SE RECOMPONHAM, TORNANDO À SITUAÇÃO ANTERIOR, EVITANDO-SE, ASSIM, O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DE ALGUM DOS CONTRATANTES. ASSIM, COM O DESFAZIMENTO DA TRANSAÇÃO DE COMPRA E VENDA EFETUADA PELAS PARTES, DEVEM AS COISAS RETORNAR AO STATUS QUO ANTE, COM O VENDEDOR RESTITUINDO AO COMPRADOR O VALOR DESPENDIDO COM A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. 2. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-DF - APC: 20050910061406 DF, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 03/12/2008, 1a Turma Cível, Data de Publicação: DJU 12/01/2009 Pág. : 42).”

Em resumo, à míngua de quaisquer motivos que infirme ou fragilize a tese empossada, impõe-se a manutenção da sentença que julgou procedente a demanda.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do apelo e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Inaplicável as disposições do artigo 85, § 11, do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025