Tribunal: TJMT
Processo: 1007659-14.2024.8.11.0004
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-06-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. INAPLICABILIDADE. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL RECONHECIDA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS OCULTOS E DE VAZAMENTO DE ÁGUA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial de declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais, decorrentes de contrato de locação de imóvel residencial com supostos vícios e vazamento de água, e improcedente o pedido contraposto. A parte locatária alegou a existência de vícios no imóvel e vazamento de água que gerou fatura de alto valor, além de cobranças indevidas após a desocupação antecipada do bem. A sentença de primeiro grau condenou solidariamente as partes requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais referentes à fatura de água e indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, considerando a necessidade de prova pericial para apuração de vícios e vazamentos; (ii) a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora do contrato de locação; (iii) a caracterização da relação de consumo entre as partes e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; (iv) a validade e eficácia da cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão; e (v) a comprovação dos vícios e do vazamento alegados pela parte locatária, bem como a procedência do pedido contraposto formulado pela parte locadora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Juizado Especial Cível possui competência para processar e julgar a demanda, uma vez que a complexidade da causa é aferida pelo objeto da prova e, no caso concreto, não se verificou a necessidade de produção de prova pericial complexa para apurar o vazamento, ante a ausência de indícios mínimos de sua existência.
4. A legitimidade passiva da imobiliária e da proprietária é reconhecida com base na Teoria da Asserção, pois as alegações da petição inicial evidenciam uma suposta relação jurídica de direito material entre as partes, sendo a discussão sobre a responsabilidade civil matéria de mérito.
5. A relação jurídica estabelecida entre a locatária e a imobiliária, em contrato de locação de imóvel residencial de baixo padrão, configura relação de consumo, aplicando-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, em razão da vulnerabilidade técnica, jurídica ou financeira da locatária.
6. A cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão não possui eficácia quando o próprio consumidor ajuíza a ação perante o Poder Judiciário, manifestando sua discordância em submeter o litígio a via arbitral, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
7. Não houve comprovação dos vícios no imóvel e do vazamento de água alegados pela parte locatária, pois as provas apresentadas, como conversas de WhatsApp, não foram suficientes para elucidar os fatos controvertidos. O ônus da prova recai sobre a parte reclamante, que não demonstrou hipossuficiência para produzir as evidências necessárias, como registros fotográficos.
8. O pedido contraposto formulado pela parte locadora foi indeferido por ter sido apresentado de forma ilíquida, não atendendo aos requisitos dos artigos 14, III, e 38, parágrafo único, ambos da Lei no 9.099/95.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A competência dos Juizados Especiais Cíveis para causas de menor complexidade é determinada pelo objeto da prova, não pelo direito material, sendo afastada apenas quando a produção de prova pericial complexa for indispensável e houver indícios suficientes que a justifiquem. 2. Em contratos de locação de imóvel residencial intermediados por imobiliária, a relação entre locatário e imobiliária pode ser caracterizada como de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando evidenciada a vulnerabilidade do locatário. 3. A cláusula compromissória de arbitragem em contratos de adesão, especialmente em relações de consumo, é ineficaz se o consumidor manifesta sua discordância ao ajuizar a demanda diretamente no Poder Judiciário. 4. O ônus da prova de vícios e vazamentos em imóvel locado recai sobre o locatário que os alega, sendo insuficiente a mera alegação sem a apresentação de provas robustas, como registros fotográficos, quando a produção de tais evidências é viável e não configura hipossuficiência probatória.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, Art. 3o; 3, e 55. Lei no 9.307/96, Art. 4o, § 2o. Código de Defesa do Consumidor (CDC), Art. 2o, 3o, 6o, inciso VIII, 51, VII. Código de Processo Civil (CPC), Art. 141 e 492. Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), Art. 22, IV. Código Civil (CC), Art. 205 e 667.
Jurisprudência relevante citada:
STJ: AgRg no AREsp 740.588/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 16/11/2015.
STJ: RMS 30170/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 13/10/2010.
STJ: AgInt no AREsp 2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/10/2023, DJe 25/10/2023.
STJ: REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.
STJ: REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.
STJ: AgInt no AREsp: 2393773 SP, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2023.
TJMT: RI: 10620786120228110001, Relator: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 10/10/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 11/10/2023.
TJMT: N.U 1012999-42.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/11/2024, publicado no DJE 22/11/2024.
TJMT: N.U 1001054-07.2021.8.11.0053, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, publicado no DJE 14/11/2024.
TJMT: N.U 0008973-96.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025.
TJMT: N.U 1000066-40.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025.
TJMT: N.U 1003442-62.2023.8.11.0003, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, Publicado no DJE 14/11/2024.
TJMG: AI: 10000211254388001 MG, Relator.: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 19/10/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2021.
TJSP: AC: 10442396820208260100 SP 1044239-68.2020.8 .26.0100, Relator.: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 26/07/2021, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1007659-14.2024.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[PATRICIA REGINA DE SOUSA - CPF: 035.466.251-10 (RECORRENTE), EDUARDA ALENCAR DE SOUSA BINUTO - CPF: 078.330.961-99 (ADVOGADO), KERDOLE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 45.950.779/0001-44 (RECORRIDO), KEVEN JHONES RODRIGUES MARQUES - CPF: 054.475.941-97 (ADVOGADO), ZILDA SANTOS FARIA DE FREITAS - CPF: 329.372.021-87 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. INAPLICABILIDADE. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL RECONHECIDA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS OCULTOS E DE VAZAMENTO DE ÁGUA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso Inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial de declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais, decorrentes de contrato de locação de imóvel residencial com supostos vícios e vazamento de água, e improcedente o pedido contraposto. A parte locatária alegou a existência de vícios no imóvel e vazamento de água que gerou fatura de alto valor, além de cobranças indevidas após a desocupação antecipada do bem. A sentença de primeiro grau condenou solidariamente as partes requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais referentes à fatura de água e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, considerando a necessidade de prova pericial para apuração de vícios e vazamentos; (ii) a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora do contrato de locação; (iii) a caracterização da relação de consumo entre as partes e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; (iv) a validade e eficácia da cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão; e (v) a comprovação dos vícios e do vazamento alegados pela parte locatária, bem como a procedência do pedido contraposto formulado pela parte locadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Juizado Especial Cível possui competência para processar e julgar a demanda, uma vez que a complexidade da causa é aferida pelo objeto da prova e, no caso concreto, não se verificou a necessidade de produção de prova pericial complexa para apurar o vazamento, ante a ausência de indícios mínimos de sua existência.

4. A legitimidade passiva da imobiliária e da proprietária é reconhecida com base na Teoria da Asserção, pois as alegações da petição inicial evidenciam uma suposta relação jurídica de direito material entre as partes, sendo a discussão sobre a responsabilidade civil matéria de mérito.

5. A relação jurídica estabelecida entre a locatária e a imobiliária, em contrato de locação de imóvel residencial de baixo padrão, configura relação de consumo, aplicando-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, em razão da vulnerabilidade técnica, jurídica ou financeira da locatária.

6. A cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão não possui eficácia quando o próprio consumidor ajuíza a ação perante o Poder Judiciário, manifestando sua discordância em submeter o litígio a via arbitral, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

7. Não houve comprovação dos vícios no imóvel e do vazamento de água alegados pela parte locatária, pois as provas apresentadas, como conversas de WhatsApp, não foram suficientes para elucidar os fatos controvertidos. O ônus da prova recai sobre a parte reclamante, que não demonstrou hipossuficiência para produzir as evidências necessárias, como registros fotográficos.

8. O pedido contraposto formulado pela parte locadora foi indeferido por ter sido apresentado de forma ilíquida, não atendendo aos requisitos dos artigos 14, III, e 38, parágrafo único, ambos da Lei no 9.099/95.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A competência dos Juizados Especiais Cíveis para causas de menor complexidade é determinada pelo objeto da prova, não pelo direito material, sendo afastada apenas quando a produção de prova pericial complexa for indispensável e houver indícios suficientes que a justifiquem. 2. Em contratos de locação de imóvel residencial intermediados por imobiliária, a relação entre locatário e imobiliária pode ser caracterizada como de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando evidenciada a vulnerabilidade do locatário. 3. A cláusula compromissória de arbitragem em contratos de adesão, especialmente em relações de consumo, é ineficaz se o consumidor manifesta sua discordância ao ajuizar a demanda diretamente no Poder Judiciário. 4. O ônus da prova de vícios e vazamentos em imóvel locado recai sobre o locatário que os alega, sendo insuficiente a mera alegação sem a apresentação de provas robustas, como registros fotográficos, quando a produção de tais evidências é viável e não configura hipossuficiência probatória.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, Art. 3o; 3, e 55. Lei no 9.307/96, Art. 4o, § 2o. Código de Defesa do Consumidor (CDC), Art. 2o, 3o, 6o, inciso VIII, 51, VII. Código de Processo Civil (CPC), Art. 141 e 492. Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), Art. 22, IV. Código Civil (CC), Art. 205 e 667.

Jurisprudência relevante citada:

STJ: AgRg no AREsp 740.588/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 16/11/2015.

STJ: RMS 30170/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 13/10/2010.

STJ: AgInt no AREsp 2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/10/2023, DJe 25/10/2023.

STJ: REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.

STJ: REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.

STJ: AgInt no AREsp: 2393773 SP, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2023.

TJMT: RI: 10620786120228110001, Relator: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 10/10/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 11/10/2023.

TJMT: N.U 1012999-42.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/11/2024, publicado no DJE 22/11/2024.

TJMT: N.U 1001054-07.2021.8.11.0053, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, publicado no DJE 14/11/2024.

TJMT: N.U 0008973-96.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025.

TJMT: N.U 1000066-40.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025.

TJMT: N.U 1003442-62.2023.8.11.0003, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, Publicado no DJE 14/11/2024.

TJMG: AI: 10000211254388001 MG, Relator.: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 19/10/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2021.

TJSP: AC: 10442396820208260100 SP 1044239-68.2020.8 .26.0100, Relator.: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 26/07/2021, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2021.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado:
1007659-14.2024.8.11.0004

Origem:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS, ESTADO DE MATO GROSSO.

Recorrente
: ZILDA SANTOS FARIA DE FREITAS

Recorrido:
PATRICIA REGINA DE SOUSA

RELATÓRIO

Egrégia Turma.

PATRICIA REGINA DE SOUSA ajuizou reclamação em face de KERDOLE IMOVEIS LTDA e ZILDA SANTOS FARIA DE FREITAS. Noticiou que: a) em 05/02/2024, firmou contrato de locação com a imobiliária (primeira Requerida) e a proprietária (segunda Requerida); b) ao tomar posse do imóvel em 07/02/2024, verificou vícios como janela estilhaçada, problemas na descarga, encanação e maçaneta; c) o imóvel apresentava vazamento de água o que resultou numa fatura no valor de R$3.936,40; d) tentou resolver os problemas com as requeridas, mas foi ignorada, razão por que desocupou o imóvel antes dos 12 meses pactuados; e) a parte requerida vem lhe cobrando IPTU, alugueis de dois meses e multa. Requereu a declaração de inexistência de débito e a condenação da parte requerida em indenização por danos morais.

O juízo singular proferiu
sentença
de procedência parcial. Concluiu que: a) não há complexidade suficiente para afastar a competência do Juizado; b) o contrato de locação foi celebrado e a autora avisou as reclamadas sobre o vazamento; c) houve falha na prestação do serviço da imobiliária por não tomar providências, e a proprietária é responsável pela omissão; d) o pedido de inexigibilidade do débito da fatura de água se mostra impossível, posto que a cobrança está sendo realizada pela concessionária de água, que não consta no polo passivo da demanda. Condenou as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor da fatura da água(R$3.936,40) e indenização por danos morais de R$3.000,00, devidamente atualizada.

O
Recurso Inominado
foi interposto pela parte reclamada ZILDA SANTOS FARIA DE FREITAS. Sustentou que: a) há incompetência do Juízo devido à complexidade da causa, pois a apuração de vazamentos e infiltrações exige prova pericial, afastando a competência dos Juizados; b) há cláusula compromissória no contrato (ID 280583943, item 19, pág. 5) que prevê a via arbitral para resolução de controvérsias, o que não foi observado pela recorrida, configurando ausência de interesse de agir; c) a imobiliária (KERDOLE IMOVEIS LTDA) é parte ilegítima por atuar como mera administradora e não responde por questões atinentes à estrutura do imóvel locado; d) não há danos morais, pois a mera cobrança via WhatsApp, sem restrição de crédito ou exposição, não configura dano moral, e os valores cobrados referem-se a encargos contratuais legítimos; e) não há prova idônea do vazamento, que a recorrida alega ser preexistente, mas o histórico de consumo mostra aumento apenas dois meses após a entrada da inquilina, sugerindo mau uso; f) a sentença é ultra petita ao condenar a recorrente a pagar o valor da fatura de água (R$3.936,40), quando o pedido inicial era apenas de declaração de inexistência do débito, violando os artigos 141 e 492 do CPC. Requereu o provimento do recurso para: a) reconhecer a incompetência do Juizado, a cláusula compromissória e a ilegitimidade passiva da imobiliária e da proprietária quanto à discussão das faturas de água; b) afastar a condenação por danos morais; c) anular a sentença na parte que condenou ao pagamento do débito de água por ser ultra petita; d) julgar improcedente o pedido de danos materiais por ausência de prova do vazamento; e) deferir o pedido contraposto para condenar a recorrida ao pagamento dos aluguéis, IPTU e demais encargos contratuais pelo período de ocupação (2 meses e 23 dias), acrescidos de correção monetária (IGP-M), juros de 0,5% ao dia, honorários advocatícios de 20% e multa rescisória de 10%.

As
contrarrazões
foram apresentadas argumentando que: a) a alegação de complexidade é infundada, pois a matéria é de direito e a recorrida já possuía provas documentais do vazamento, sendo o Juizado competente; b) a cláusula compromissória não cumpriu seu papel, pois a recorrida tentou resolver amigavelmente sem sucesso, legitimando a via judicial; c) a imobiliária é responsável pela administração do imóvel e, ao repassar as responsabilidades do locador, responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, conforme Lei do Inquilinato (Art. 22, IV) e Código Civil (Art. 667); d) a sentença não é ultra petita, pois o pedido de declaração de inexistência do débito visa a desoneração da cobrança indevida, e a condenação da proprietária a assumir o débito é uma forma de alcançar esse objetivo, sendo injusto que a recorrida arque com dívida gerada por vício construtivo; e) os danos morais são devidos, pois a conduta das recorrentes (cobrança indevida, omissão em sanar vícios) extrapola o mero aborrecimento, causando transtornos e afetando a credibilidade da recorrida, conforme jurisprudência do TJMT; f) o vazamento está comprovado por mensagens e áudios com o sobrinho da proprietária, além do consumo atípico de água, e a alegação de mau uso é infundada; g) a inclusão da concessionária no polo passivo não é cabível, pois a dívida decorre da inércia das recorrentes em manter o imóvel; h) a recorrida não acompanhou a vistoria e não assinou o termo, e sua permanência no imóvel foi na expectativa de solução dos problemas, não configurando inadimplência, pois a falha na prestação do serviço da imobiliária exclui sua obrigação de arcar com encargos.

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos Pares.

Passo à análise das teses recursais devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Incompetência em razão da matéria.

Nos termos do artigo 3o da Lei no 9.099/95, o Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar causas cíveis de menor complexidade.

Em relação ao conceito de menor complexidade, o Enunciado 54 do Fórum Nacional de Juizados Especiais estabelece que se deve considerar o objeto da prova e não o direito material discutido:

ENUNCIADO 54 – A menor complexidade da causa para a fixação da competência é aferida pelo objeto da prova e não em face do direito material.

A mesma exegese é extraída da jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.
COMPLEXIDADE DA CAUSA. NECESSIDADE DE PERÍCIA. (...) 3. O art. 3o da Lei 9.099/95 adota dois critérios distintos – quantitativo (valor econômico da pretensão) e qualitativo (matéria envolvida) – para definir o que são “causas cíveis de menor complexidade”. Exige-se a presença de apenas um desses requisitos e não a sua cumulação, salvo na hipótese do art. 3o, IV, da Lei 9.099/95. Assim, em regra, o limite de 40 salários mínimos não se aplica quando a competência dos Juizados Especiais Cíveis é fixada com base na matéria. (...) (STJ RMS 30170/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 13/10/2010)

No mesmo sentido, é a jurisprudência da Turma Recursal:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. JUÍZADO ESPECIAL CÍVEL. IMPUGNAÇÃO DE PROVA. NECESSIDADE DE PERÍCIA FONÉTICA. COMPLEXIDADE DA CAUSA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) A complexidade da causa deve ser aferida pelo objeto da prova, e não em face do direito material discutido, conforme expressamente disposto no Enunciado 54 do FONAJE. A perícia fonética é de natureza técnica e complexa, sendo incompatível com os princípios da celeridade, simplicidade e informalidade que regem os Juizados Especiais, conforme disposto no art. 35 da Lei no 9.099/95. A necessidade de prova pericial fonética para aferir a autenticidade ou autoria das falas no áudio apresentado pela parte recorrida demonstra a incompetência do Juizado Especial para julgar a demanda, devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito. O precedente colacionado reforça o entendimento de que, diante da impugnação da autenticidade de áudios ou provas técnicas de alta complexidade, a competência do Juizado Especial é afastada. (...) (N.U 1012999-42.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/11/2024, publicado no DJE 22/11/2024)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR ABANDONO DA CAUSA. PEDIDO DE DESARQUIVAMENTO DO PROCESSO REALIZADO PELA PARTE AUTORA. SENTENÇA CASSADA. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL EM RAZÃO DA NECESSIDADE DE PERÍCIA CONTÁBIL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. (...) 5. Nos termos do artigo 3o da Lei no 9.099/95, os Juizados Especiais são competentes apenas para causas de menor complexidade, sendo vedada a realização de prova pericial, o que impossibilita a análise adequada do caso. 6. A complexidade da demanda é aferida pelo objeto da prova, não pelo direito material, conforme o Enunciado 54 do FONAJE, justificando a incompetência do Juizado Especial para processar e julgar o feito. (...) (N.U 1001054-07.2021.8.11.0053, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, publicado no DJE 14/11/2024)

Assim, os Juizados Especiais Cíveis não são competentes para processar e julgar causas em que for necessária a produção de prova pericial complexa.

No caso concreto, não é viável a produção da prova pericial, pois não foi apresentada nenhuma evidência de que o alegado vazamento efetivamente existe, ônus esse do autor, que poderia ter juntado registros fotográficos e/ou requerido a oitiva de testemunhas, justificando a realização da perícia.

Portanto, inexistindo prova ou indício do fato que seria objeto da prova pericial, não há como afastar a competência deste juízo para processar e julgar a demanda.

Legitimidade passiva.

A indicação das partes na petição inicial, acompanhada de fundamentos que evidenciem a existência de uma suposta relação jurídica de direito material entre elas, é suficiente para sustentar a legitimidade, conforme preconiza a
Teoria da Asserção
, amplamente aceita pelo c. STJ:

(...) 1. Não há ilegitimidade passiva nas hipóteses em que a pertinência subjetiva do réu em relação à pretensão deduzida em juízo torna-se evidente à luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas tomando como pressuposto, provisoriamente, apenas em juízo de admissibilidade da demanda, as próprias afirmações ou alegações contidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade probatória. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ AgRg no AREsp 740.588/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 16/11/2015)

Em igual sentido, é o entendimento desta Turma Recursal:

RECURSO INOMINADO. LEGITIMIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL. NÃO COINCIDÊNCIA DAS PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da Teoria da Asserção, quando as partes da relação jurídica de direito material coincidem com partes da relação jurídica processual, resta evidenciada sua legitimidade, ficando a discussão quanto à eventual responsabilidade civil para exame no mérito da demanda. Precedentes do STJ. As partes da relação jurídica material não coincidem com partes da relação jurídica processual, evidenciando a ilegitimidade da parte reclamada. (TJ-MT - RI: 10620786120228110001, Relator: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 10/10/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 11/10/2023)

Em exame apenas das alegações constantes da petição inicial, verifica-se que as partes da relação jurídica de direito material (contrato de locação intermediado por imobiliária)
coincidem
com as partes desta demanda, o que as torna legítimas para figurarem nos polos ativo e passivo.

A eventual discussão acerca da responsabilidade civil da parte reclamada depende da análise da tese de defesa e do conjunto fático-probatório, questões que serão devidamente apreciadas no mérito da demanda.

Portanto, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida em relação a imobiliária KERDOLE IMÓVEIS LTDA.

Relação de consumo.

Nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC, há relação de consumo quando o fornecedor presta serviço ou vende produto ao destinatário final, com o intuito de auferir lucro.

Em regra, a caracterização da relação de consumo é feita mediante a aplicação da Teoria Finalista. Todavia, em situações excepcionais, essa teoria pode ser mitigada, para autorizar a incidência do CDC nas hipóteses em que a parte, embora não seja a destinatária final do produto ou serviço, apresenta-se em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou financeira, aplicando-se, então, a Teoria Finalista Mitigada.

Nesse sentido:

(...) 1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica no caso em que o produto ou serviço é contratado para implementação de atividade econômica, já que não estaria configurado o destinatário final da relação de consumo, podendo no entanto ser mitigada a aplicação da teoria finalista quando ficar comprovada a condição de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica (...) (STJ AgInt no AREsp 2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/10/2023, DJe 25/10/2023).

As locações de imóveis, intermediadas por imobiliária, são consideradas relações de consumo, quando o destinatário final (locatário) apresenta situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou financeira.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE O LOCATÁRIO E A IMOBILIÁRIA - RESPONSABILIDADE POR REPAROS - INTERMEDIAÇÃO DA RELACÃO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO - COBRANÇA APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO - LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. A imobiliária que administra locação mantém relação regida pelo direito do consumidor com a locatária de imóvel. 2 . Tendo a imobiliária realizado cobranças supostamente indevidas, além de ter se comprometido, por meio de seus propostos a tomar as providências necessárias para que uma porta danificada fosse reparada, há legitimidade passiva, sendo necessária sua permanência no feito para que possa apurar se há ou não sua responsabilidade pelo danos alegados pela parte autora. (TJ-MG - AI: 10000211254388001 MG, Relator.: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 19/10/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – Extinção sem resolução do mérito, em razão de previsão de cláusula arbitral no contrato de locação – Discussão dos autos que não envolve locador e locatário, mas sim o locatário e imobiliária - Relação jurídica entre locatário e imobiliária que é de consumo – Nulidade da imposição de cláusula compromissória de arbitragem – Precedente do STJ - Recurso provido para anulação da sentença. (TJ-SP - AC: 10442396820208260100 SP 1044239-68.2020.8 .26.0100, Relator.: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 26/07/2021, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2021)

No presente caso, trata-se de locação de imóvel residencial de baixo padrão (quitinete), por intermédio de imobiliária, tornando-se evidente a vulnerabilidade técnica, jurídica ou financeira da parte reclamante.

Portanto, aplicáveis no presente caso as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Cláusula de arbitragem nos contratos de adesão em relação de consumo.

Nos contratos de adesão firmados em relação de consumo, a cláusula compromissória somente terá eficácia quando houver expressa concordância do aderente no momento da instauração do litígio.

Este é o entendimento firmado pelo STJ a partir da exegese extraída do art. 4o, § 2o da Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96):

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. RELAÇÃO DE CONSUMO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ILAÇÕES GENÉRICAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO DE ADESÃO DE CONSUMO. AÇÃO JUDICIAL. DISCORDÂNCIA DO CONSUMIDOR QUANTO À ARBITRAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A alegada afronta a lei federal não foi demonstrada com clareza, caracterizando, dessa maneira, a ausência de fundamentação jurídica e legal, conforme previsto na Súmula n.o 284 do STF. 2. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza-se a sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização (STJ - AgInt no AREsp: 2393773 SP 2023/0218061-1, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2023)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM EM RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA. FATO SUPERVENIENTE NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação Cível interposto por CX Construções Ltda. contra sentença proferida em “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Parcelas Pagas; Indenização por Danos Morais e Requerimento de Concessão de Tutela Provisória” ajuizada por Irenice Inácio dos Santos. A sentença declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a devolução de 85% dos valores pagos pela autora, em parcela única, e declarou nula a cláusula de compromisso arbitral, condenando a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR (...) 5. A cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão firmado em relação de consumo é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, VII, do CDC, salvo manifestação expressa do consumidor, o que não se verificou no caso, pois a autora optou pela via judicial. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: (...) 3. A cláusula compromissória de arbitragem em contratos de adesão de consumo é nula se imposta unilateralmente, sendo necessária anuência expressa do consumidor para sua validade. (...) (N.U 0008973-96.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025).

Em igual sentido, já se manifestou esta Turma Recursal, por meio de voto de minha relatoria:

EMENTA RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. AJUIZAMENTO DA AÇÃO PELO CONSUMIDOR. INEFICÁCIA DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ABUSIVIDADE DETECTADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO COMPRADOR DE LAPSO ANTERIOR A IMISSÃO DA POSSE. CLÁUSULA ABUSIVA. REEMBOLSO RECURSO CONHECIDO E PARCIAL PROVIDO. 1. Nos contratos de adesão, como ocorrer nas relações de consumo, a cláusula compromissória somente terá eficácia quando houver expressa concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes. Exegese do art. 4o, § 2o da Lei de Arbitragem extraída pelo STJ. Quando o consumidor ajuizou a ação perante o Poder Judiciário, subentende que não concordou com a solução do litígio por meio da arbitragem, não existindo eficácia a cláusula compromissória. Portanto, mesmo que haja cláusula compromissória (cláusula 7), o Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar a presente demanda. (...) (N.U 1000066-40.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025)

No presente caso, nota-se que foi o próprio consumidor que ajuizou a ação perante o Poder Judiciário, logo, como bem pontuado na jurisprudência acima transcrita, subentende-se que o consumidor, na condição de aderente, não concordou com a solução do litígio por meio da arbitragem e, consequentemente, não possui nenhuma eficácia a cláusula compromissória existente no contrato.

Vícios e vazamento.

A parte reclamante alegou que a existência de inúmeros vícios no imóvel (janela, descarga, encanação e maçaneta) e de vazamento de água.

Em defesa, a parte reclamada nega a existência dos vícios e do vazamento.

Contudo, analisando os autos, constata-se não haver nenhuma prova ou indício desses vícios. A conversa de WhatsApp, juntada nos IDs 280583944/PJe2 e seguintes, não elucida a questão, não demonstra os vícios apontados e, muito menos, o vazamento.

Embora se deva proporcionar ao consumidor a facilitação das provas de seus direitos (art. 6o, inciso VIII do CDC), no presente caso, o ônus probatório continua com a parte reclamante.

Isto porque o consumidor não é hipossuficiente para a elucidação dos fatos controvertidos, já que poderia ter apresentado fotos dos vícios e do vazamento ou requerido a produção de prova testemunhal.

Desse modo, pela insuficiência de provas, aplicam-se as regras de hermenêutica, segundo as quais, nesses casos, decide-se em desfavor da parte que possui o encargo probatório.

Portanto, conclui-se não haver vícios e nem vazamento no imóvel.

Pedido contraposto.

Embora não seja admitida a reconvenção no rito dos Juizados Especiais Cíveis, nos termos do artigo 31 da Lei no 9.099/95, é permitido à parte reclamada formular pedido contraposto, na contestação, desde que embasado nos mesmos fatos alegados pela parte reclamante e que o pleito seja
líquido
.

A propósito:

(...) 2. Embora não seja admitida a reconvenção no rito dos Juizados Especiais Cíveis, é permitido à parte reclamada formular na contestação pedido contraposto, desde que embasado nos mesmos fatos alegados pela parte reclamante. Sendo a cobrança legítima, líquida e embasada nos mesmos fatos alegados pela parte reclamante, é devido o pedido contraposto. (...) (N.U 1003442-62.2023.8.11.0003, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024, Publicado no DJE 14/11/2024)

Da análise do caso concreto, nota-se que
o pedido contraposto foi formulado de forma ilíquida, em desconformidade com o art. 14, III, da Lei n. 9.00/95, inviabilizando a prolação de sentença líquida (art. 38, parágrafo único, da LJE),
razão pela qual deve ser
indeferido.

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso e
dou-lhe
provimento para
reformar
a sentença objurgada e
julgar improcedentes
os pedidos formulados na petição inicial, bem como os pedidos contrapostos.

Nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95 e diante do provimento do recurso,
deixo
de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito - Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2025