Tribunal: TJMT
Processo: 1034695-43.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
AGRAVANTE(S):
JOSE MIKHAEL MALUF NETO
JOSE CHARBEL MALOUF
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA
AGRAVADO(S):
MARCAL YUKIO NAKATA
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO - IMÓVEL AVALIADO HÁ APROXIMADAMENTE TRÊS ANOS - MERA ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ERRO OU DOLO DO AVALIADOR - REQUISITOS DO ARTIGO 873 DO CPC NÃO PREENCHIDOS - ALEGAÇÃO GENÉRICA DE MAJORAÇÃO DO VALOR DO BEM - AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA - PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE DO ATO - MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – RECURSO DESPROVIDO.
1. A determinação de nova avaliação de bem penhorado em processo executivo está condicionada ao atendimento dos requisitos previstos no artigo 873 do CPC, quais sejam: (i) quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (ii) quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou (iii) quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
2. O mero decurso do prazo de aproximadamente três anos entre a avaliação e o pedido de realização de hasta pública, por si só, não configura hipótese autorizadora de nova avaliação, sendo necessária a comprovação efetiva da modificação do valor do bem, não bastando alegações genéricas de valorização imobiliária.
3. Os atos praticados por Oficial de Justiça no exercício de suas funções gozam de presunção de legitimidade e veracidade, somente podendo ser desconstituídos mediante prova robusta em sentido contrário.
4. A apresentação de anúncios publicitários de imóveis supostamente similares e avaliação pericial realizada em outro processo, sem demonstração de identidade de características e condições com o bem penhorado, não constituem elementos suficientes para afastar a avaliação oficial realizada no processo.
5. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034695-43.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA - CNPJ: 03.935.566/0001-01 (AGRAVANTE), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (AGRAVADO), JOSE CHARBEL MALOUF - CPF: 353.684.971-72 (AGRAVANTE), JOSE MIKHAEL MALUF NETO - CPF: 042.504.031-30 (AGRAVANTE), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), JOAO PAULO MARTINS DE SIQUEIRA - CPF: 021.853.721-22 (TERCEIRO INTERESSADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

JOSE MIKHAEL MALUF NETO

JOSE CHARBEL MALOUF

IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA

AGRAVADO(S):

MARCAL YUKIO NAKATA

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO - IMÓVEL AVALIADO HÁ APROXIMADAMENTE TRÊS ANOS - MERA ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ERRO OU DOLO DO AVALIADOR - REQUISITOS DO ARTIGO 873 DO CPC NÃO PREENCHIDOS - ALEGAÇÃO GENÉRICA DE MAJORAÇÃO DO VALOR DO BEM - AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA - PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE DO ATO - MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – RECURSO DESPROVIDO.

1. A determinação de nova avaliação de bem penhorado em processo executivo está condicionada ao atendimento dos requisitos previstos no artigo 873 do CPC, quais sejam: (i) quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (ii) quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou (iii) quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

2. O mero decurso do prazo de aproximadamente três anos entre a avaliação e o pedido de realização de hasta pública, por si só, não configura hipótese autorizadora de nova avaliação, sendo necessária a comprovação efetiva da modificação do valor do bem, não bastando alegações genéricas de valorização imobiliária.

3. Os atos praticados por Oficial de Justiça no exercício de suas funções gozam de presunção de legitimidade e veracidade, somente podendo ser desconstituídos mediante prova robusta em sentido contrário.

4. A apresentação de anúncios publicitários de imóveis supostamente similares e avaliação pericial realizada em outro processo, sem demonstração de identidade de características e condições com o bem penhorado, não constituem elementos suficientes para afastar a avaliação oficial realizada no processo.

5. Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
JOSE MIKHAEL MALUF NETO E OUTROS
contra a decisão proferida na
Execução de Título Extrajudicial no 1060690-08.2019.8.11.0041
movida por
MARCAL YUKIO NAKATA
, que deferiu o pedido ao autor para que seja designada data de hasta pública do imóvel matriculado sob no 88.587 (Park Avenue).

Após as formalidades legais, determinou o encaminhamento dos autos à Central de Praça e Leilão, para as providências necessárias a fim de que ocorra a hasta como requerido.

Em síntese, o agravante alega que o j
uízo singular acolheu o pedido de hasta pública do imóvel matriculado sob no 88.587 (Edifício Park Avenue), e determinou o envio dos autos a Central de Praça e Leilão para designação das providências necessárias.

Salienta que foi
expedido ofício para a Central de Praças e Leilões da Comarca de Cuiabá/MT, tomar as diligências necessárias para hasta pública, entretanto, indicando como valor de avaliação do imóvel, o importe de R$ 640.000,00 (seiscentos e quarenta mil reais), realizado em 18/06/2021.

Aduz que o envio do imóvel para hasta pública com base em laudo de avalição antigo, caracterizará preço vil, pois o real valor do imóvel é superior ao avaliado, o que exige nova avaliação para inibir prejuízo econômico das partes.

Sustenta que, em se tratando de uma avaliação ocorrida há mais de três anos, faz-se necessária nova avaliação para que seja obtido o real valor do imóvel, pois, pode ter havido modificação do valor do bem (art. 873, II, do CPC).

Ressalta que o imóvel está localizado no bairro Santa Rosa, próximo de hospitais, shoppings centers, mercados, avenida perimetral da cidade, parques e área nobre com comércio noturno, sendo tais detalhes de extrema importância que apontam para um valor bem acima do que foi avaliado há três anos.

Defende a necessidade de nova avaliação do bem, o que permitirá constatar as características para a verificação do real valor do imóvel, tendo em vista que a avaliação apontou preço muito inferior ao
valor do bem
.

Por fim, requer o provimento do recurso para cancelar o envio do imóvel para hasta pública e determinar nova avaliação do imóvel penhorado.

A liminar foi indeferida (ID
258872680
).

Contraminuta (ID
262769290
), pelo desprovimento.

No ID
278526376
, o autor/agravado peticionou informando que
o imóvel de matrícula no 88.587, objeto do presente recurso, foi arrematado por ele, exequente, conforme auto de arrematação (ID 278526378), postulando pela perda de objeto do recurso.

Os agravantes foram intimados (ID 285695356), para se manifestar sobre a perda do objeto e postularam pela manutenção do processamento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que o autor/agravado
MARCAL YUKIO NAKATA
ajuizou a
Execução de Título Extrajudicial no 1060690-08.2019.8.11.0041
em face de
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA,
JOSÉ CHARBEL MALUF, JOSÉ MIKHAEL MALUF NETO e JOÃO PAULO MARTINS DE SIQUEIRA
, aduzindo que é credor dos executados na importância de R$984.881,46 (novecentos e oitenta e quatro mil oitocentos e oitenta e um reais e quarenta e seis centavos), representado pela Escritura Pública de Reconhecimento de Dívida e Outras Avenças.

Alegou que as tentativas em receber o crédito extrajudicialmente foram infrutíferas, não restando alternativa senão a propositura da execução.

Assim, requereu a expedição de mandado de citação e penhora para que, no prazo de 03 (três) dias, os executados paguem o valor principal de R$984.881,46, quantia atualizada até 18/12/2019.

No ID
28617907
, foi determinada a citação dos executados para pagarem o débito.

No ID
42850680
, foi deferido o pedido de penhora dos imóveis indicados pelo exequente, quais sejam: os bens descritos nas matrículas no 101.639 (apartamento duplex, no 701, Edifício Arthé, localizado na Rua Estevão de Mendonça com Rua Pres. Wenceslau Braz e Rua Pres. Rodrigues Alves, n° 457, Bairro Quilombo, Cuiabá-MT), e no 88.587 (Edifício Park Residence, localizado na Av. Vereador Mário Palmas, no 258, Bairro Santa Rosa, Cuiabá/MT), do
Segundo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT.

Os executados IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ LTDA., JOSÉ CHARBEL MALOUF e JOSÉ MIKHAEL MALUF NETO, compareceram nos autos, indicando à penhora imóvel de matrícula n. 44.645. O exequente recusou o imóvel ofertado, pois a matrícula ofertada não se encontra com a matrícula atualizada, insistindo na penhora dos imóveis anteriormente indicados (matrículas no 101.639 e no 88.587), assim como a penhora dos ativos financeiros via online.

O exequente pugnou pela expedição de mandado de avaliação dos imóveis penhorados, sendo expedido o referido mandado.

O executado JOSÉ MIKHAEL MALUF NETO compareceu nos autos, suscitando a impenhorabilidade dos imóveis ao argumento de que o imóvel da matrícula de n. 101.639, constitui bem de família legal.

Na decisão de ID
58176704
, o magistrado indeferiu o pedido de impenhorabilidade do imóvel objeto da matrícula n. 101.639, por entender não restar comprovada a condição de “bem de família” do executado JOSÉ MIKHAEL MALUF NETO e como o laudo de avaliação dos imóveis penhorados já se encontrava nos autos, determinou a
expedição do mandado de registro da penhora dos imóveis das matrículas n. 101.639 e 88.587.

Dessa decisão, o executado
JOSÉ MIKAEL MALUF NETO interpôs o recurso de agravo de instrumento no 1012130-46.2021.8.11.0000, o qual foi desprovido (ID
69838503).

Na audiência de conciliação, as partes entabularam acordo, o qual foi homologado e julgados extintos os embargos à execução e suspensa a execução (ID
80932103)
.

No ID
87026830
, o exequente informou o descumprimento do acordo, postulando pelo prosseguimento da execução.

Em razão do descumprimento do acordo homologado pelo juízo e considerando a litigância de má-fé e a inviabilidade do imóvel entregue em pagamento ser recebido pelo exequente/agravado, isento de quaisquer ônus, o magistrado determinou:

a) o ARRESTO e consequente PENHORA do imóvel de matrícula n. 101.639, no Cartório do 2o Ofício de Cuiabá-MT, retornando-se ao status anterior ao acordo entabulado e descumprido;

b) seja LAVRADO o Termo de Penhora, na forma do que estabelecem os artigos 838 e 849, ambos do CPC/15, realizando-se, então, a intimação dos executados, na forma do que estabelecem os artigos 841 e 842, ambos do CPC/15.

Dessa decisão, os agravantes interpuseram o recurso de agravo de instrumento no 1000826-26.2023.8.11.0000, o qual foi desprovido pra manter o prosseguimento da execução.

Em razão do não pagamento do débito pelos executados, o exequente requereu a designação de hasta pública do imóvel de matrícula no 88.587 (Park Residence), conforme pedido final da petição indexada ao ID 158146465, porque já devidamente avaliado, nos termos do art. 881 e seguintes do CPC.

Ao decidir, a magistrada
Dra. Ana Paula V. C. Miranda
, entre outros pedidos, deferiu o pedido do exequente, determinando sejam promovidos os atos necessários para hasta pública do imóvel objeto da matricula no 88.587, bem como determinou o encaminhamento à Central de Praça e Leilão, para as providências necessárias a fim de que ocorra a hasta como requerido.

Dessa decisão, recorrem os executados.

Pois bem.

Após detida análise dos autos, verifica-se que não há elementos que justifiquem a realização de nova avaliação.

Ressalta-se que o Código de Processo Civil estabelece em seu art. 873 as hipóteses excepcionais em que se admite nova avaliação de bem penhorado:

"Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação."

No caso em análise, os agravantes não lograram demonstrar a ocorrência de qualquer das hipóteses legais que autorizariam a realização de nova avaliação, ou seja, não há evidências concretas de erro técnico, dolo do avaliador ou alteração significativa no valor do bem após a avaliação realizada.

Salienta-se que a avaliação do imóvel foi realizada por Oficial de Justiça, agente público que, no exercício de suas funções, goza de fé pública e presunção de legitimidade e veracidade de seus atos.

Com efeito, o auto de avaliação foi elaborado em conformidade com os requisitos legais, contendo a descrição do imóvel, suas características relevantes e o valor atribuído, fundamentado na análise das condições do bem e do mercado imobiliário local.

A jurisprudência dos Tribunais é pacífica no sentido de que a avaliação realizada por Oficial de Justiça somente pode ser invalidada mediante prova robusta de erro ou inexatidão, não bastando para tanto a mera discordância da parte quanto ao valor atribuído ao bem.

Nesse sentido:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial - Decisão que rejeitou a impugnação ao laudo pericial e indeferiu o pedido de realização de nova avaliação do imóvel penhorado – Recurso do executado – Pretensão a nova avaliação - Descabimento – Inexistência de quaisquer dos requisitos do art. 873 do CPC a ensejar nova avaliação - Laudo de avaliação que observou a NBR 14653-2 da ABNT – Perita judicial que descreveu e esclareceu de forma pormenorizada as características do imóvel e da região, o estado de conservação da edificação, a infraestrutura, a valorização mobiliária, o aproveitamento econômico, assim como toda a metodologia empregada – Desnecessidade de nova perícia – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça e desta C. Câmara – Decisão mantida – Recurso não provido.
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2144178-71.2024.8.26 .0000 São Paulo, Relator.: Achile Alesina, Data de Julgamento: 27/05/2024, 15a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2024)

Salienta-se que os agravantes se limitaram a manifestar sua insatisfação com o valor atribuído ao imóvel, sem apresentar elementos técnicos concretos que demonstrem erro na avaliação realizada.

A simples alegação de que o bem teria valor superior ao apurado pelo Oficial de Justiça, desacompanhada de provas técnicas que corroborem tal afirmação, não constitui fundamento jurídico válido para determinar a realização de nova avaliação.

Quanto à alegação de que a avaliação não considerou adequadamente as características do imóvel e as benfeitorias nele existentes, denota-se que o auto de avaliação descreve de forma satisfatória o bem penhorado, suas características principais e estado de conservação, não havendo omissão relevante que pudesse comprometer a correção do valor atribuído.

No tocante ao argumento de valorização imobiliária ocorrida após a avaliação, cumpre ressaltar que o agravante não trouxe aos autos elementos concretos que demonstrem alteração significativa no valor do bem no período.

A mera alegação genérica de valorização do mercado imobiliário, sem comprovação específica em relação ao imóvel penhorado, não autoriza a realização de nova avaliação, conforme preceitua o inciso II do art. 873 do CPC.

Ademais, não se verificou lapso temporal significativo entre a avaliação e o momento atual que pudesse justificar nova diligência avaliativa.

Portanto, não há como acolher a tese recursal.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso.

É como voto.-

.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025